Jaarverslag. Helemaal Ons Huis

Jaarverslag Helemaal Ons Huis

2015

Inhoudsopgave

Gegevens stichting

3

Voorwoord

4

Wonen blijft

5

Beleidsplan Wonen blijft

5

Betaalbaar wonen

7

Passend wonen

8

Duurzaam wonen

11

Actief samenwerken

12

Vitale buurten

14

De voorraad

17

Dienstverlening en communicatie

18

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

20

Financiële continuïteit

25

Verslag van de Ondernemingsraad

33

Verslag van de Raad van Toezicht

35

Verkorte jaarrekening 2015

45

Financiële kengetallen

46

Vennootschappelijke balans

47

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

48

Kasstroomoverzicht

49

Overige toelichtingen en controleverklaring accountant

50

Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.

Bij de foto op de voorzijde: Huurders praten actief mee over besteding van extra middelen tijdens een discussiebijeenkomst op 15 september.

2

Gegevens stichting

Naam van de toegelaten instelling

‘Ons Huis’, Woningstichting

Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op

20 mei 1953

Omgezet van vereniging naar stichting

12 juli 1995

Datum en nummer van de inschrijving in het

12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister

Openbare Register, gehouden door de Kamer van

Huidige nummer: 08025640

Koophandel en Fabrieken binnen welk rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente

Apeldoorn en Zutphen

Bezoekadres

Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn

Postadres

Postbus 24, 7300 AA Apeldoorn

Telefoon

(055) 526 25 00

Fax

(055) 526 25 99

E-mail

[email protected]

Internet

www.onshuisapeldoorn.nl

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,

15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit

waarbij de instelling is toegelaten

d.d. 19 december 1993

Laatste statutenwijziging:

3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen

De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties

3

Voorwoord

Betaalbaar bouwen De ontwikkelingen in de wereld hebben een steeds grotere impact op de lokale situatie, ook in Apeldoorn en Zutphen. De gemeenten zijn druk doende opvangcentra voor asielzoekers te realiseren en corporaties is gevraagd de huisvesting van statushouders te organiseren. Dat deden we al, maar door de groeiende aantallen wordt dit de komende tijd een grote opgave. Bij het schrijven van dit voorwoord lukt het ons nog om aan de huisvestingsvraag te voldoen. Maar wij verwachten op langere termijn met de huidige woningen de vraag niet meer te kunnen beantwoorden. Dat betekent dat we de komende jaren voor de uitdaging staan om meer woningen aan de woningvoorraad toe te voegen.

Ons Huis realiseerde 14 sociale huurwoningen in nieuwbouwproject Schatkamer van Zuid.

In 2015 hebben we in de Schatkamer van Zuid opnieuw betaalbare woningen gerealiseerd.

De huurachterstand is slechts 0,64%. In deze tijd

We willen en kunnen meer bouwen. De financiële

waarin onze doelgroep het financieel moeilijk

situatie is positief, de kasstromen zijn op orde

heeft, is dat voorwaar een goede prestatie.

en de organisatie is opnieuw ingericht zodat

Ons huurincasso-proces en onze prijsstelling

Ons Huis klaar is voor de toekomst. Het ontbreekt

zijn erop gericht de achterstand uiteraard zo laag

echter nog aan voldoende locaties om sociale

mogelijk te houden. We hebben de grondlocaties

huurwoningen toe te kunnen voegen aan de

voor de realisatie van dure koopwoningen ver-

voorraad.

kocht. En we verkopen nagenoeg alleen woningen in de vrije sector.

Betaalbaar houden Betaalbaar en goed wonen in vitale buurten is

Kortom, we richten onze pijlen op datgene waar-

ons doel. Hier kiezen we voor. Alle activiteiten en

voor we zijn opgericht. Dat doen we in nauw

inspanningen van Ons Huis richten zich hier op.

overleg met onze belanghouders en partners

Het jaarverslag 2015 geeft daar een goed beeld van.

in de steden. In Apeldoorn hielden we samen met onze collega corporaties een druk bezochte

Ons Huis is trots op de behaalde resultaten.

stakeholderbijeenkomst waar we de meningen

Zo hebben we slechts een inflatievolgende huur-

rondom actuele thema’s ophaalden.

verhoging voor onze primaire doelgroep doorgevoerd. Dat gaan we in 2016 ook doen. Onze

We zijn blij dat het Ons Woongoed is gelukt om in

vrijkomende woningen (96%) hebben we vooral

2015 een nieuw bestuur te formeren. Zo blijven

aan de primaire doelgroep toegewezen. We ver-

we met de huurders in gesprek om te blijven

duurzamen ons bezit volop, mede dankzij de

realiseren wat voor hen belangrijk is: goed en

Gelderse Impulssubsidie. We hebben in 2015 bijna

betaal wonen in een vitale buurt!

duizend labelstappen gemaakt. Dit betekende voor de huurders van honderden woningen

Maarten van Gessel

gemiddeld een forse vermindering van woonlasten!

4

Wonen blijft

Beleidsplan ‘Wonen blijft’ In ‘Wonen blijft’, het beleidsplan 2013 - 2016, formuleerde Ons Huis haar missie als volgt: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten.

‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken

de leefbaarheid en de samenhang in een buurt

aan vitale buurten’ staan precies in de goede

of complex kunnen verbeteren.

volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen waarin we gedwongen

Kernwaarden

worden om te kiezen. Betaalbaar wil zeggen

Onze missie is niet compleet zonder dat we ons

dat de woonlasten op te brengen zijn door onze

afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar

huurders. Betaalbaar wonen blijft onze missie.

omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden

Passend betekent dat de juiste woningen op

gekozen, die ons helpen om de missie waar te

het juiste moment beschikbaar zijn, voor een

maken:

passende prijs. Onze partners in de stad bieden

■■

Met duurzaam wonen bedoelen we dat Ons Huis

■■

■■

Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante veranderingen en ontwikkelingen

waarin dat vastgoed staat, willen we op waarde houden. En dat zit hem natuurlijk niet alleen in de

Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen waarvoor we zijn.

voor kwaliteit gaat en daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het vastgoed en de buurten

Verantwoord ondernemen: maatschappelijk rendement behalen op een zakelijke manier.

zo nodig ondersteuning bij het zelfredzaam zijn.

■■

Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander

stenen. Buurten vitaal maken en houden doen we

is de kern van goede dienstverlening;

met anderen. Ons Huis wil hierin verbindend zijn.

collegialiteit en partnerschap.

We zien de klant als co-producent waarmee we

Wijkschouw in samenwerking met de Woonmensen in Rivierenbuurt.

5

Wonen blijft

Agenda 2013-2016

■■

Verduurzamen van de woningvoorraad:

Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal

werken aan een toekomstbestendige woning-

thema’s voor de periode 2013-2016. De prestaties

voorraad en een goede rentmeester zijn voor

in grote lijnen op het betreffende beleidsterrein in

het opgebouwde maatschappelijk vermogen.

2015 staan hieronder cursief vermeld.

In 2015 werden in 217 woningen energetische

■■

Huurders in positie: gericht inzetten op

verbeteringen aangebracht waardoor de energie-

leefbaarheid, preventie van overlast en sociale

lasten voor de huurders fors afnemen. Aan het

kwaliteit. Het aantal kwetsbare huurders

bezit werden duurzame en onderhoudsarme

neemt toe, daar anticiperen we op. Ons Huis

woningen toegevoegd.

zet gericht in op preventie en oplossen van

■■

■■

Herijken strategisch voorraadbeleid: waardesturing van ons vastgoed door de strategie

overlast en mobiliseert huurders om de sociale kwaliteit in de wijken te bevorderen.

van onze complexen aan te passen op de

Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken:

huidige en toekomstige vraag. Verhuurbaar-

door het scheiden van wonen en zorg is juist

heid, rendement en volkshuisvestelijke doelen

samenwerken op het gebied van wonen en

wegen we tegen elkaar af. In 2015 is een pilot

zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten

gestart voor de inrichting van assetmanagement.

en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen

Er is software aangeschaft voor het ondersteu-

in huis om langer zelfstandig te kunnen blijven

nen van keuzes die binnen het assetmanage-

wonen. De Apeldoornse corporaties en dus

ment worden gemaakt. Begin 2016 treedt een

ook Ons Huis willen de toegankelijkheid van de woningen verbeteren. In 2015 is er een onder-

assetmanager in dienst. ■■

Nieuwbouw: in de beperkte mogelijkheden

zoek gedaan naar de toegankelijkheid van onze

die we hebben, kiezen we voor nieuwbouw die

seniorenwoningen. Er zijn een aantal complexen

past bij de volkshuisvestelijke opgave in de

benoemd waar we in 2016 werkzaamheden gaan

stad. In 2015 bouwde Ons Huis 14 huurwoningen

uitvoeren.

in Schatkamer van Zuid die in januari 2016 zijn opgeleverd. ■■

Ontwikkelen nieuw verdienmodel: betaalbaar wonen aanbieden en ook nog vernieuwen en investeren. Dat maken we mogelijk door minder uit te geven en te besparen en de schuldenlast te beperken. We onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel fusie met collega-corporaties kan bijdragen. In de jaren 2013 tot en met 2015 zijn de bedrijfslasten fors teruggedrongen evenals de onderhoudsuitgaven. Ook zijn de schulden fors terug gedrongen waardoor de rentelasten afnemen.

We vertalen ons beleidsplan ‘Wonen blijft’ in strategische doelen en succesbepalende factoren met bijbehorende kritieke prestatie indicatoren. Simultaan aan de strategische agenda werkt Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur, organisatie-processen en het management. Zo is in 2015 de organisatie opnieuw ingericht. Door de basis op orde te hebben, kunnen we onze doelen bereiken.

Actieve bewoners bij de landelijke Opschoondag in maart 2015.

6

Wonen blijft

Betaalbaar Wonen

Energetische maatregelen Ons Huis past energetische maatregelen toe om

In het beleidsplan ‘Wonen Blijft’ heeft betaalbaar

woningen energiezuiniger te maken. Dit levert

wonen een hoge prioriteit. In 2015 hebben de

huurders lagere woonlasten op. In 2015 heeft

volgende activiteiten bijgedragen aan deze

35% van de woningen energielabel C, 17%

doelstelling:

energielabel B en 16% energielabel A.

Huurverhoging

In 2014 hebben we in de laagbouwwoningen aan

Bij de jaarlijkse huurverhoging heeft Ons Huis

de Breitnerstraat e.o. en in woningen aan de

voor de doelgroep van beleid een inflatievolgende

Boerhaavestraat e.o. energetische maatregelen

huurverhoging doorgevoerd. De huurverhoging

uitgevoerd, die inmiddels zijn afgerond.

voor sociale huurwoningen bedroeg daarom 1%

De bewoners hebben over 2015 kunnen profiteren

voor de laagste inkomens tot € 34.229 en de

van lagere energiekosten. De gemiddelde

middeninkomens tussen € 34.229 en € 43.786.

besparing op de woonlasten is voor de bewoners

Daarbij is ook rekening gehouden met de streef-

van de Breitnerstraat e.o. € 491 per woning per

huur van een woning. Voor huurders in een sociale

jaar en voor de huurders aan de Boerhaavestraat

huurwoning met een inkomen boven € 43.786

e.o. € 336 per woning per jaar. In totaal voor alle

paste Ons Huis een inkomensafhankelijke

bewoners in die complexen betekent dat een

huurverhoging toe van 5% (4% + 1% inflatie).

jaarlijkse besparing van € 50.000.

De maximale huurprijsgrens die we daarbij hanteerden was € 730. De bewoners van vrije

In 2015 hebben we energetische maatregelen uit-

sectorwoningen (huurprijs boven € 710,68) hadden

gevoerd in 144 appartementen aan de Anklaarse-

te maken met inflatievolgend huurbeleid.

weg, Boerhaavestraat en Fahrenheitstraat. Het gemiddelde energielabel is hier van E naar A

Passend toewijzen

gegaan door de volgende veranderingen: enkel

In het kader van passend toewijzen heeft Ons

glas vervangen voor HR++ glas en het plaatsen

Huis per 1 december 2015 van 1.189 woningen

van ventilatieroosters, spouwmuurisolatie,

de streefhuurprijs verlaagd. Passend toewijzen

isoleren van de plafonds in de bergingen, vraag-

houdt in dat aan ten minste 95% van de huis-

gestuurde mechanische ventilatie, vervangen

houdens met recht op huurtoeslag een woning

collectieve ketel, kierdichting en het plaatsen

moet worden toegewezen onder de aftoppings-

van zonnepanelen op de daken van de gebouwen

grens. Voor 2015 was de aftoppingsgrens voor

voor de individuele appartementen en de elektra

één- of tweepersoonshuishouden € 576,87 en

van algemene ruimten. In de bergingsgangen is

voor grotere huishoudens € 618,24.

schakelbare ledverlichting aangebracht. De totale kosten van de energetische werkzaamheden bedragen € 2,1 miljoen. De subsidiebijdragen voor dit project zijn € 550.000 van de robuuste investeringsimpuls (provincie Gelderland) en € 300.000 via STEP (Stimuleringsregeling energieprestatie huursector). In 55 appartementen aan de Rustenburgstraat en Ruyterstraat in Apeldoorn hebben we in 2015 het enkelglas en het isolatieglas in de woning vervangen voor HR++ glas. Tevens hebben we de plafonds van de bergingen geïsoleerd. Bij 18 woningen aan de Beekstraat in Zutphen hebben we kierdichting uitgevoerd, de natuurlijke

925 zonnepanelen op de daken van de flatgebouwen van Ons Huis in Kerschoten leveren de huurders een lagere energierekening op.

ventilatie hersteld en de begane grondvloer, de plafonds van de bergingen en de spouwmuren geïsoleerd. Tevens hebben we het enkel glas in 7

Wonen blijft

de draairamen voorzien van isolatieglas en een

de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep.

ventilatierooster. De gemiddelde besparing op de energielasten is € 132 per jaar, waarvan we € 72

Reguliere toewijzingen

per jaar in de huur doorberekenen. De bewoners

In totaal zijn er 461 mutaties geweest in Apeldoorn

hebben daarmee een gemiddelde besparing van

en Zutphen. Dat aantal is inclusief onzelfstandige

€ 60 per jaar.

woonruimte, tijdelijke verhuur, vrije sector woningen, bergingen/garages en de sociale huurwoningen die we via Woonkeus verhuren.

Passend wonen

In 2015 heeft Ons Huis 344 sociale huurwoningen Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen

toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar

op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt

kwam, is 83% toegewezen op de reguliere

om een transparante en rechtvaardige manier van

manier. Dat betekent via Woonkeus, op basis

woningtoewijzing, maar soms ook om maatwerk.

van de toewijzingsregels zoals vastgesteld in het

Passend betekent ook het goede bouwen en

convenant Woonruimteverdeling. Dat gebeurde op

woningen aanpassen.

basis van punten via het aanbodmodel en op basis van loting. Ons Huis heeft 15% toegewezen via

Toewijzingen

loting. Met de loting maken spoedzoekers meer kans op een woning. Daarnaast is er nog een

Inkomen

categorie die via directe bemiddeling een sociale

In 2015 is 96% van de beschikbaar gekomen sociale

huurwoning verkreeg. Als het gaat om de manier

huurwoningen toegewezen aan huurders met een

van toewijzen zag de verdeling over Apeldoorn en

inkomen onder € 34.911. De norm is dat 90% van

Zutphen er als volgt uit:

Manier van toewijzen Apeldoorn Loting Aanbodmodel Directe bemiddeling Totaal

Zutphen

Totaal

52

0

52

214

18

232

51

9

60

317

27

344

Huurders die een urgentie verkrijgen kunnen via het aanbodmodel reageren op woningen en hebben dan voorrang. In 2015 heeft Ons Huis onderstaande aantallen woningen op die manier toegewezen. Toewijzing woningen Apeldoorn Herstructurering Urgenten

Zutphen

Totaal

0

0

0

18

2

20

8

Wonen blijft

Gemiddeld reageerden 52 mensen op een woning van Ons Huis in Apeldoorn, in 2014 waren dit er 42. Over het algemeen is het aantal reacties op aangeboden sociale huurwoningen dus toegenomen. Van de woningen die via het aanbodmodel en loting zijn toegewezen, staat in de tabel hieronder hoeveel reacties er gemiddeld zijn geweest per type woning. De kolom gemiddeld aantal aanbiedingen laat zien hoe vaak Ons Huis de woning aanbiedt aan kandidaten voordat deze wordt verhuurd. Aantal reacties Apeldoorn aantal

gemiddeld

gemiddeld

aantal reacties

aantal aanbiedingen

Appartement met lift

69

21,0

1,5

Appartement zonder lift

49

65,8

1,7

Eengezinswoningen

82

70,9

2,7

Maisonnette

28

69,8

1,9

Laagbouw

37

44,6

2,0

1

39,0

1,0

gemiddeld

gemiddeld

aantal reacties

aantal aanbiedingen

Multifunctionele woning

Aantal reacties Zutphen aantal Appartement met lift

9

12,2

1,6

Appartement zonder lift

7

17,6

2,1

Eengezinswoningen

2

78,5

1,0

Bron: Woonkeus Stedendriehoek

Bijzondere toewijzingen

woonruimte beschikbaar voor huurders die

In 2015 is 17% van de toewijzingen door

begeleiding en/of zorg krijgen, zoals in de

middel van directe bemiddeling tot stand

seniorenflat Gildenhove in Apeldoorn (jonge

gekomen. Daarin is opgenomen de toewijzing

mensen met autisme die begeleid worden door

van woningen aan bijzondere doelgroepen

’s Heerenloo) en in de Riperkamp in Zutphen

(11%). De taakstelling om mensen met een

(mensen met een licht verstandelijke beperking

(voorlopige) verblijfsvergunning, de zogenoemde

die begeleid worden door Humanitas).

statushouders, te huisvesten is groot. In 2015

Onderstaand overzicht voor 2015 betreft personen

heeft Ons Huis 24 woningen aan statushouders

die individueel worden gehuisvest op voordracht

toegewezen, het betreft in totaal 37 personen.

van een instelling of organisatie:

Daarnaast is in een aantal wooncomplexen

Iriszorg (Opstapwoning) ’s-Heerenloo Statushouder

7 3 37 (24 woningen)

Humanitas

1

Overige instellingen

4

Huurverhoging Passend wonen wil ook zeggen: een huur die past bij je inkomen. De prijs van sociale huurwoningen is gebaseerd op wat lagere inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons Huis het verantwoord om hogere inkomens meer huur te vragen. Seniorencomplex Gildenhove.

De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben 9

Wonen blijft

wij toegepast voor de inkomensgroep boven

uitkomsten zijn een aantal wooncomplexen

€ 43.786. In totaal ontvingen de huurders van

benoemd waar we in 2016 werkzaamheden gaan

445 woningen een huurverhoging van 5%

uitvoeren die de toegankelijkheid voor senioren

(4% + 1% inflatie). De extra huuropbrengsten

zullen verbeteren.

benut Ons Huis om haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen vervullen. De inkomen-

Maatwerk

safhankelijke huurverhoging levert daarnaast

Passend wonen betekent soms ook een extra

een wenselijke bijdrage aan de doorstroming.

steuntje in de rug om het wonen te laten slagen,

In Apeldoorn is bij 91,3% van de huurders een

voor de huurder en voor zijn omgeving. Ons

inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd en

Huis maakt bij kandidaat-huurders een risico-

in Zutphen bij 94,9% van de huurders.

inschatting op basis van de bekende gegevens. Signaleert Ons Huis een risico dan komt er een

Ons Huis volgt de bezwaarprocedure en

vervolggesprek met deze kandidaat-huurder.

procedures voor aanvraag huurprijsverlaging

Zo nodig verwijst Ons Huis naar instanties die op

zoals die wettelijk mogelijk zijn gemaakt.

verschillende vlakken ondersteuning bieden.

Ons Huis stelt daarbij dat wie kan aantonen dat hij of zij in 2015 in inkomen fors achteruit is gegaan,

Het gemiddelde huurachterstandspercentage

en daarmee in een andere inkomenscategorie

van zittende huurders in 2015 was 0,64% (2014:

komt te vallen, huurprijsverlaging kan aanvragen.

0,65%). Eind 2015 waren er nog 14 Laatste Kans

Wanneer huurtoeslag de voorgestelde huur-

Contracten (LKC), die inmiddels zijn afgerond.

verhoging compenseert, zal geen huurverlaging

Ons Huis werkt niet meer met de methodiek van

worden toegepast.

het Laatste Kans Contract. Wel maken we afspraken met huurders over aanvullende voor-

Er zijn 37 bezwaren ingediend tegen de huurver-

waarden na een vonnis tot ontruiming (VTO).

hoging waarvan het gros de inkomensafhankelijke

Als blijkt dat de afspraken niet worden nagekomen,

huurverhoging betrof. Ongeveer 3/4 deel van de be-

is er alsnog de mogelijkheid om te ontruimen.

zwaren betrof het feit dat dat het huishoudinkomen in 2014 lager is dan 2013. Van de 13 door ons

In 2015 was het aantal VTO’s en het aantal

niet gegrond verklaarde bezwaren zijn er 7 ter

uitzettingen een stuk lager dan voorgaande

beoordeling doorgestuurd aan de huurcommissie.

jaren. Door efficiënter te werken heeft Ons Huis meer tijd voor maatwerk. We gaan

Aanpassingen aan woningen

persoonlijk in gesprek met onze huurders over

Er zijn beperkte keuzemogelijkheden voor onze

huurachterstanden en bekijken de mogelijkheden

huurders. Opties die tegen een kostendekkende

om deze niet verder te laten oplopen en terug te

huurverhoging kunnen worden uitgevoerd zijn

dringen. Het HIP (Huurincasso Platform) en de

onderdelen uit het complexbeheerplan en energe-

kennisoverdracht vanuit het platform heeft ook

tische maatregelen die in ons woningverbeterings-

bijgedragen aan het verminderen van het aantal

beleid zijn opgenomen. Te denken valt bijvoorbeeld

ontruimingen. Een klantvriendelijke aanpak, die

aan het vervangen van enkel glas door isolatie-

huurders motiveert, vergroot de kans van slagen

glas. In 2015 is daaraan toegevoegd het plaatsen

op het verminderen van huurachterstanden en

van zonwering in een aantal geselecteerde

het voorkomen van huisuitzettingen.

complexen. Ook zijn er opties waarvoor huurders een eenmalig koopbedrag betalen, zoals een

Sinds 2015 zijn er vier Sociale Wijkteams (SWT)

afzuigkap of extra keukenkastje.

in Apeldoorn waar ‘multiproblem-huishoudens’ besproken worden. Denk hierbij aan problemen

In 2015 is er onderzoek gedaan naar de toeganke-

met bijvoorbeeld werk, inkomen, opvoeding,

lijkheid van onze seniorenwoningen voor ouderen.

wonen, gezondheid en schulden. Ons Huis heeft

In het onderzoek zijn ook de woningen mee-

geen zitting in het SWT, maar kan casussen voor-

genomen die we voorheen specifiek toewezen aan

dragen. Uiteraard kan het SWT ook de samen-

de doelgroep 55+, maar nu niet meer. We hebben

werking met Ons Huis opzoeken als dat nodig is.

dit project uitgevoerd in samenwerking met de

In 2015 zijn we tevens een intern casusoverleg

andere woningcorporaties binnen VSW. Met de

gestart met de verschillende disciplines binnen 10

Wonen blijft

In onderstaande tabel een overzicht van maatwerk in cijfers:



2015

2014

2013

Aantal huurders met LKC (laatste jaar)

14

34

14

Aanmeldingen Sociaal Wijkteam (SWT) en WMO

34

26

13

Aanmelding preventieve woonbegeleiding

17

15

14

Vonnis tot ontruiming

35

51

58

107

104

99

7

23

22

Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement Uitzettingen •WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

Ons Huis als er in een huishouden sprake is van

verwezen naar de toelichting op de winst- en

huurachterstand, overlast en/of verwaarlozing.

verliesrekening.

Ons Huis werkt structureel samen met diverse

Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we:

zorgpartijen zodat mensen passend, met een

■■

Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud)

woonzorgarrangement, kunnen wonen. Meer

In 2015 zijn per woning gemiddeld 0,84

hierover onder ‘Actief Samenwerken’.

reparatieverzoeken binnengekomen, tegen 0,81 in 2014. De gemiddelde kosten

Nieuwbouw Passend betekent ook het goede bouwen, aan-

per woning zijn € 184 (2014: € 186). ■■

Mutatieonderhoud

sluitend op de behoefte. In 2015 heeft Ons Huis

De eisen, waaraan woningen moeten voldoen

de tweede fase van de Schatkamer van Zuid

bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven.

gerealiseerd. Het betreft 14 sociale huurwoningen

Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de

en 18 koopwoningen. De bewoners ontvingen in

oorspronkelijke, maar een goede staat van de

januari 2016 de sleutel.

woning. De gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud bedroegen in 2015 € 459 per woning. Dat was lager dan het beschikbare

Duurzaam Wonen

budget van € 530 per woning. Verwijtbare schade brengen we in rekening bij de

Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor kwaliteit wil gaan, zodat het vastgoed en de buur-

vertrekkende huurder. ■■

Serviceonderhoud

ten waar dat vastgoed staat, op waarde blijven.

Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor

Ook in 2015 is veel geïnvesteerd in het onderhoud

kleine herstelwerkzaamheden. Als huurders

en de kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit

lid worden van het Servicefonds van Ons Huis

van buurten. Onder andere door het realiseren

dan nemen wij deze onderhoudsplicht over. Op

van energetische maatregelen. Zie hiervoor bij

31 december 2015 bedroeg de abonnements-

‘Betaalbaar wonen’.

prijs voor het Servicefonds € 5,21 per maand, dit is gelijk aan de prijs in 2014. De totale

Onderhoud aan de woningen

opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis

De kosten voor het onderhoud bedroegen in

houdt in de begroting rekening met een tekort

2015 € 6,5 miljoen. In 2014 was dit € 6,3 miljoen.

van maximaal 5% van de kosten die gemaakt

Het planmatige onderhoud bedroeg € 5,4

worden in het Servicefonds. Het tekort in 2015

miljoen, voor het jaarlijks terugkerend onderhoud

bedraagt € 4,13 per deelnemer per jaar

(dagelijks onderhoud) is in 2015 € 1,2 miljoen

(aantal deelnemers: 4.952).

aan kosten geboekt. Voor een specificatie wordt

11

Wonen blijft

Plannen voor hoogbouw Lekstraat en omgeving Ons Huis heeft eind 2015 de beslissing genomen om de 88 hoogbouwwoningen aan de Lekstraat, Kil en Rijnstraat niet te slopen maar te renoveren. De bewoners en belanghebbende partijen zijn hierover geïnformeerd. Bijna alle woningen verhuren we op basis van een tijdelijk huurcontract.

Storingsregistratie collectieve warmtevoorziening Bij complexen waar sprake is van collectieve levering van warmte en/of warm tapwater door Ons Huis is vanaf 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. De Warmtewet schrijft onder

Huurders praten actief mee over besteding van extra middelen tijdens een discussiebijeenkomst op 15 september.

andere voor dat er een storingsregistratie bijgehouden moet worden rond de levering van

de directeur-bestuurder en een afvaardiging

warmte. In 2015 zijn er 25 storingsmeldingen

van huurders tijdens een bewonersavond.

geweest in de betreffende complexen. Ons Huis

Deze avond gaf verdieping en nieuwe inzichten

is geen vergunninghouder in het kader van de

aan de resultaten van de enquête.

Warmtewet.

Gemeenten De huismeesters

De gemeente Apeldoorn en de woningcorporaties

Het zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit

De Goede Woning, de Woonmensen, Sprengenland

van wonen bepalen, ook de aanwezigheid van

Wonen en Ons Huis ondertekenden 3 juli 2015 de

een huismeester in een buurt speelt een grote

prestatie afspraken voor de komende jaren. Voor

rol. Er zijn vijf huismeesters werkzaam in een

de periode tot en met 2018 liggen er nu afspraken

aantal woningcomplexen van Ons Huis. Zij streven

gericht op voldoende woningen, betaalbare

ernaar om een prettige woonomgeving te creëren

woningen en woningen met kwaliteit voor de

samen met de bewoners. De huismeester is

huisvesting van huishoudens die afhankelijk zijn

namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze

van de sociale huursector.

klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en klachten over de woning, het woongebouw en de

Eind 2015 hebben de gemeente Apeldoorn, de

woonomgeving kunnen bij hem terecht.

woningcorporaties en huurdersorganisaties de voorgenomen activiteiten voor 2016 vastgesteld;

Actief samenwerken

dit staat bekend onder ‘Het bod’. In de nieuwe Woningwet, die geldt sinds 1 juli 2015, is vastgelegd dat huurdersorganisaties een stevigere

Huurders

positie krijgen. Dat betekent onder andere dat

In 2015 heeft Ons Huis huurders betrokken bij

zij partner zijn bij het maken van de verplichte

haar beleidskeuzes in de meerjarenbegroting.

prestatieafspraken tussen gemeente en woning-

Huurders werd gevraagd wat zij zouden doen als

corporaties.

ze als woningcorporatie €10.000 te besteden hadden. Ongeveer 2500 huurders ontvingen

Ook bij het opstellen van de ‘Prestatieafspraken

hierover een e-mail en maar liefst 786 huurders

Wonen 2016’ voor de gemeente Zutphen zijn

reageerden. Volgens de huurders zijn de drie

huurders betrokken. Samen met de gemeente

belangrijkste onderwerpen (in de peiling waren

Zutphen, Woonbedrijf ieder1, Stichting

er zeven opgenomen) waarop Ons Huis moet

Woningbedrijf Warnsveld en Ons Huis zijn de

inzetten:

afspraken in december 2015 definitief gemaakt.

1. woningen energiezuiniger maken; 2. extra inzet op betaalbaarheid;

Ons Woongoed

3. woningen renoveren zodat ze langer meegaan.

In 2015 zijn 1400 huurders van Ons Huis lid van

De uitkomst van de peiling is ook besproken met

huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed. 12

Wonen blijft

Dat is ongeveer 27% van de huurders. In 2015 is

passend toewijzen in te voeren en er zijn aanpas-

er vijfmaal overleg geweest met Ons Huis, ook

singen gedaan in het convenant regionale woon-

al was het bestuur niet volledig. In 2015 was een

ruimteverdeling vanwege de huisvestingswet.

Adhoc commissie actief. Deze commissie heeft een aantal voorstellen gedaan voor een nieuwe

Samenwerking met zorgpartijen

werkwijze en organisatievorm van Ons Woongoed.

Ons Huis werkt samen met diverse zorginstanties:

In augustus deden zij een oproep om nieuwe

Atlant Zorgroep, ’s Heeren Loo, Humanitas, Riwis,

bestuursleden te werven en projectleden, die

Zorggroep Apeldoorn, De Passerel, Philadelphia

zich tijdelijk willen inzetten ter ondersteuning en

en Sutfene. Dat zijn partijen die ook woningen en/

advisering van het bestuur. Op 19 november is

of algemene ruimtes van ons huren. Daarnaast

een nieuw bestuur benoemd tijdens de ledenver-

werken we samen met organisaties als Stimenz,

gadering van Ons Woongoed.

Tactus en GGNet.

Collega-corporaties (VSW) en Woonkeus Stedendriehoek

In maart 2015 is het convenant Sociale Wijkteams

Binnen VSW (Stichting Verenigde Samenwerkende

tussen de partners (woningcorporaties, zorg-

Woningcorporaties Apeldoorn) zijn over verschillen-

partijen, politie en gemeente Apeldoorn) heeft

de onderwerpen afspraken gemaakt. Zo is het

als doel: “Het gezamenlijk invulling geven aan

sociaal vangnet geactualiseerd aan de nieuwe

een integrale en samenhangende aanpak van de

situatie als gevolg van de decentralisaties bij de

ondersteuning en hulpverlening aan huishoudens

gemeente. Daaruit zijn de volgende overeenkomsten

met meervoudige problematiek, waarbij cliënten

voortgevloeid: ‘Samenwerkingsovereenkomst

onvoldoende bij machte zijn om zelf en/of hun

Opstapwoningen’, ‘Samenwerkingsovereenkomst

sociaal netwerk voor oplossingen te zorgen.”

Apeldoorn ondertekend. De samenwerking

Stadsbank’ en ‘Afspraken huurders met een begeleidingsvraagstuk’. Op 28 oktober organiseerde

In 2015 is een concept ‘Samenwerkingsovereen-

VSW een stakeholdersconferentie over actuele

komst Opstapwoningen’ opgesteld door VSW, zorg-

thema’s. Ook is de gemeenteraad op diverse

organisaties en de gemeente Apeldoorn. Hierin

momenten in 2015 geïnformeerd. Daarnaast is

staat de nieuwe werkwijze voor opstapwoningen

er afstemming geweest rondom de gevolgen van

die vanaf 2016 gaat gelden. Opstapwoningen zijn

de Woningwet. Zoals hiervoor vermeld zijn er

bedoeld om personen die bij zorgorganisaties

prestatieafspraken gemaakt en de activiteiten

(intramuraal) verblijven kansrijk terug te laten

voor 2016 zijn vastgelegd in ‘Het bod’.

keren in de maatschappij. Huurders die in aanmerking komen voor een opstapwoning

Vanuit Woonkeus speelden twee zaken een hoofd-

sluiten vanaf januari 2016 een tijdelijke huur-

rol in 2015. Zo is er een systematiek bedacht om

overeenkomst af, op eigen naam en niet meer

Op 28 oktober organiseerden de samenwerkende corporaties in de gemeente Apeldoorn (VSW) de tweejaarlijkse stakeholderconferentie.

13

Wonen blijft

op naam van de zorgorganisatie. Hieraan is een

Materialenuitleen

woonbegeleidingsovereenkomst verbonden.

Via het fonds ‘Ons Idee’ stimuleren we huurders om gebruik te maken van de materialenuitleen.

Toekomstplan St. Elisabeth

Huurders van De Goede Woning, de Woonmensen

In 2014 is een strategisch plan gemaakt voor de

en Ons Huis hebben via deze uitleen de mogelijk-

toekomst van St. Elisabeth in Zutphen. In 2015

heid om partytenten, stoelen, tafels etc. te

is dit plan verder uitgewerkt. Daarbij kijken we

gebruiken voor buurtactiviteiten. In 2015 maakten

naar de mogelijkheden voor samenwerking met

huurders van Ons Huis zes keer gebruik van de

andere partijen als het gaat om het creëren van

materialenuitleen.

wonen met een ‘plus’, zoals dat als uitgangspunt is geformuleerd. Het gaat om het verbeteren van

Buurtteams

de uitstraling van het gebouw, het verhogen

In een buurtteam werken de huismeester en de

van de energetische waarde en sociale vitaliteit.

woonconsulent van Ons Huis intensief samen met

Wij hebben daarvoor overleg met de bewoners-

een maatschappelijk werker, de buurtregisseur,

commissie en een klankbordgroep. Ook

de wijkagent en eventuele andere samenwerkings-

organiseerden we voor alle bewoners een twee-

partners in de buurt. Het doel van het buurtteam

tal bijeenkomsten in St. Elisabeth over dit

is het ondersteunen van bewoners bij het creëren

onderwerp.

van een vitale wijk en kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste ondersteuning te bieden.

Vitale buurten

Dat vraagt om een ‘erop af mentaliteit’ en zorgen dat je huurders kent. In 2015 heeft Ons Huis in de buurtteams van Orden, Staatsliedenkwartier, De

Vitale buurten zijn buurten waar je graag woont

Rivierenbuurt en de Anklaarseweg en omgeving

en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor hoe

veel inzet gepleegd. Ook op sociaal vlak zijn de

het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te krijgen,

handen ineen geslagen. Zo krijgen werklozen de

zoekt Ons Huis de samenwerking op en wil zij ver-

kans om werkervaring op te doen als assistent-

bindend zijn. We zien de huurder als coproducent

buurtbeheerder in Orden.

waarmee we samen de leefbaarheid en de samenhang tussen bewoners verbeteren. Een van de doelstellingen voor 2015 was om het aantal actieve en betrokken bewoners te vergroten. Onder actief betrokken huurders rekenen we huurders die bestuurs- , commissielid of contactpersoon zijn, huurders die deelnemen aan activiteiten en huurders die deelnamen aan de huurderspeiling in 2015. In totaal was 24% van de huurders actief betrokken. In 2014 was dit percentage 18%. Hieronder een greep uit de vele activiteiten die in Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden. Ons Idee De beste ideeën voor een wijk of buurt komen vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht: ‘Ons

Feestelijke afronding van de renovatie in seniorencomplex Gildenhove.

idee’. Met dit fonds wil Ons Huis de uitvoering van ideeën van huurders meer kans van slagen

Buurtbijeenkomsten en wijkschouwen

geven. Zo werden er in diverse buurten bijvoor-

Een goed contact met buren draagt bij aan prettig

beeld ontmoetingsbijeenkomsten georganiseerd

wonen. Ons Huis organiseert voor huurders

met een bijdrage vanuit het fonds.

regelmatig buurtbijeenkomsten of een wijkschouw

14

Wonen blijft

door de woonomgeving. Bewoners gaan op deze

gezamenlijke tuinierdag. Medewerkers van het

bijeenkomsten met elkaar in gesprek over hun

Kadaster hielpen vrijwillig een aantal bewoners

ervaringen in de buurt en over de woningen.

met het opknappen van hun tuin.

Als er verbeterpunten zijn dan gaan Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag. Waar dat een

Landelijke ‘Dag van het huren’

meerwaarde heeft, organiseert Ons Huis ook

Op 12 september 2015 was de eerste landelijke

buurtbijeenkomsten samen met de gemeente

open dag voor woningcorporaties. Samen met

of andere samenwerkingspartners.

de Woonmensen en De Goede Woning nam Ons Huis deel aan deze ‘Dag van het huren’.

Dit jaar organiseerde Ons Huis in Apeldoorn een

Belangstellenden konden die dag een aantal

wijkschouw in de Rivierenbuurt en een bijeen-

locaties van Ons Huis bezoeken, namelijk

komst voor bewoners in de Heeze naar aanleiding

De Graanhof en de Schatkamer van Zuid.

van een huurderspeiling. Bewoners aan de Kalverstraat in Apeldoorn en de Dieserstraat

Bewonerscommissies

en Geweldigershoek in Zutphen nodigden we

Aan het einde van 2015 waren er 10 bewoners-

uit voor een bewonersbijeenkomst in het kader

commissies in de complexen van Ons Huis. In 2014

van onderhoud. Als dank voor de medewerking

waren dat er 11. Enkele van de voormalige commis-

aan groot onderhoud vonden er bijeenkomsten

sieleden fungeren als contactpersoon voor

plaats in seniorencomplex Gildenhove en aan de

Ons Huis in het complex. Bewonerscommissies

Rubensstraat en omgeving. Voor de bewoners van

overleggen met de medebewoners en met

de nieuwbouw ‘Schatkamer van Zuid’ was er in

Ons Huis over diverse complexaangelegenheden.

2015 een kennismakingsbijeenkomst.

Daarnaast zetten zij zich actief in om de leefbaarheid en het onderlinge contact in het complex te

Kerstboomactie

verbeteren. Voorbeeld hiervan zijn de bewoners-

Jaarlijks biedt Ons Huis verschillende buurten de

commissies van de Haarhamer, Gijsbrechtgaarde

mogelijkheid om een kerstviering te organiseren.

en De Keerkring. Deze commissies organiseren

Wij bieden een kerstboom met versiering en

jaarlijks verschillende activiteiten met en voor de

huurders organiseren een feestje. In 2015 hebben

medebewoners. Op 2 juni was er een educatieve

negen buurten meegedaan.

excursie naar Ulft en Doesburg voor alle bewonerscommissie leden, het bestuur van Ons Woongoed

Samen tuinieren

en een aantal medewerkers van Ons Huis.

Stichting Present en buurtteam Staatsliedenkwartier, waarvan de woonconsulent van

Aanpak woonfraude

Ons Huis deel uitmaakt, organiseerden een

Onder woonfraude verstaan we: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik van de woning, overbewoning van de woning en huisvesting van illegalen in de woning. Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober 2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering van het woonfraudbeleid. In 2015 zijn 16 zaken afgehandeld. Bij 6 zaken was daadwerkelijk sprake van woonfraude, deze woningen zijn weer beschikbaar gekomen voor woningzoekenden. In 2014 was er in 12 gevallen sprake van woonfraude.

Aanpak overlast In 2015 heeft Ons Huis bij 112 overlastsituaties bemiddeld (In 2014: 110). In ongeveer 40 gevallen De Graanhof opende haar deuren op de eerste landelijke Dag van het huren op 12 september.

betrof het geluidsoverlast. In 26 gevallen ging het om verwaarlozing/vervuiling van de woning, 15

Wonen blijft

tuin en/of galerij. De overige bemiddelingen

zodat we in een vroeg stadium actie ondernemen

betroffen bijvoorbeeld individuele problematiek,

en de samenwerking met externe zorg- en

overlast van bezoekers of burenruzie. In veel

welzijnsorganisaties kunnen opzoeken.

gevallen is er sprake van meerdere problemen van de buren in eerste instantie wijzen op hun

Bijdragen in het kader van leefbaarheidsbevordering

eigen verantwoordelijkheid en verwijzen naar

Met een financiële bijdrage vanuit het ‘Ons Idee’

Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling helpt

fonds heeft Ons Huis een aantal buurtinitiatieven

mensen om burenruzies op te lossen. Getrainde

mede mogelijk gemaakt. Daarnaast heeft Ons

vrijwilligers, de buurtbemiddelaars, luisteren

Huis bescheiden bijdragen geleverd aan de

naar het verhaal van beide partijen en zijn

Buitenspeeldag (diverse wijken), Burendag, de

onpartijdig. De overlastproblematiek waarbij Ons

culturele ontmoetingsdag De Maten in Geuren en

Huis bemiddelde is zwaarder en ingewikkelder

Kleuren, het Gentiaan Zomer Event en een huis-

geworden. Het betreft steeds meer kwetsbare

kamerproject van Stimenz en Centraal Wonen.

huurders. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die

In het kader van haar maatschappelijke betrokken-

vereenzamen of dement worden, mensen met

heid heeft Ons Huis in 2015 bijdragen betaald

een psychische aandoening of huurders met een

aan: Stichting Present, Bureau Buurtbemiddeling

lichte verstandelijke handicap. De preventie van

en de Voedselbank. Bovendien heeft Ons Huis

overlast krijgt steeds meer aandacht bij Ons Huis.

een bijdrage geleverd aan de Apeldoornse Trofee,

Tijdens kennismakingsgesprekken met nieuwe

een evenement voor vrijwilligers. De vrijwilligers

huurders gaan we in gesprek over de buurt en

van Ons Huis (bewonerscommissieleden en

de medebewoners in het complex. Zo nodig

contactpersonen) zijn hiervoor uitgenodigd.

wordt hulpverlening ingeschakeld. Ook zorgen

Medewerkers van Ons Huis hebben zich vrijwillig

we voor interne afstemming met de verschillende

ingezet tijdens de vrijwilligersactie NL Doet.

tegelijkertijd. We blijven bewoners bij overlast

betrokken medewerkers binnen Ons Huis,

Straatspeeldag in Apeldoorn.

16

Wonen blijft

De voorraad Mutaties In onderstaande tabel zijn de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten weergegeven. woningen

onzelfst.

zorg-

wooneenh. eenheden

woonwagens/

garages/

bedrijfs-

standplaatsen/

bergingen

ruimten

92

19

werklocaties Aantal 1 januari 2015

5.072

88

166

105

Oplevering nieuwbouw Aankoop / wijziging

-/- 1

Verkoop

-/- 24

Aantal

5.048

-/- 2 88

166

103

-/- 1 92

17

31 december 2015

Verdeling van het woningbezit naar huurklasse Bij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2015 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen. Apeldoorn

Zutphen

Totaal

420

30

450

€ 403.07 t/m € 576,87 (betaalbaar)

2.195

168

2.363

€ 576,88 t/m € 618.24 (betaalbaar)

750

35

785

1.061

30

1.091

329

30

359

4.755

293

5.048

Apeldoorn

Zutphen

Totaal

t/m € 403.06 (goedkoop)

€ 618,25 t/m € 710,68 (duur) Meer dan € 710,68 (vrije sector) Totaal

Verdeling van het bezit naar woningtype Woningtype Grondgebonden woning

2.380

42

2.422

Appartement met lift

1.286

192

1.478

Appartement zonder lift

760

56

816

Maisonnette

329

3

332

4.755

293

5.048

Totaal

17

Wonen blijft

Huuropzeggingen en mutatie In onderstaande tabel staat hoeveel verhuringen er beëindigd zijn in 2015. Het gaat om zelfstandige woonruimte. Op basis daarvan was de mutatiegraad in Apeldoorn 7,9% (2014: 8,9%). In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 9,2% (2014 15,6%). In Zutphen zijn de woningaantallen te gering om conclusies te trekken.

Zelfstandige woonruimte

Aantal verhuureenheden

Aantal beëindigde

stand 31-12-2015

verhuringen 2015

4.755

378

7,9%

293

27

9,2%

5.048

405

8,0%

Apeldoorn Zutphen Totaal

Mutatiegraad

Leegstand Dankzij een efficiënter werkproces is de gemiddelde leegstand wederom afgenomen. Dit geldt voor zowel de sociale huur als de vrije sector huur; zie onderstaande tabel:

Gemiddeld aantal dagen leegstand in Apeldoorn

2015

2014

2013

Sociaal

12

16

25

Vrije sector

56

81

84

Dienstverlening en communicatie

Algemeen huurdersonderzoek Eenmaal in de twee jaar laat Ons Huis een alge-

Internet

meen huurdersonderzoek uitvoeren. In 2015 is dat

Op de website van Ons Huis is nieuws, informatie

niet aan de orde geweest. Wel is er een algemene

en het actuele woningaanbod te vinden. Huurders

huurderspeiling gehouden. De uitkomst hiervan

kunnen allerlei zaken via de website regelen,

staat omschreven onder ‘Actief samenwerken’.

zoals het melden van een reparatieverzoek. In vergelijking met 2014 groeide het webbezoek

Doorlopende klantprocessen

in 2015 gemiddeld met 13,9%. Zowel het aantal

Ons Huis vraagt huurders doorlopend naar de

nieuwe bezoekers als het totaal aan sessies

kwaliteit van de dienstverlening met enquêtes via

(websitebezoeken) is gestegen. Ons Huis is actief

telefoon en e-mail. Bij de enquête over reparatie-

op Facebook, Linkedin en Twitter.

verzoeken vragen we toestemming om terug te bellen als de klant aangeeft nog niet tevreden te

Sluiting spreekuur Zutphen

zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om het

Ons Huis is in 2015 gestopt met het wekelijks

beter te doen. Sinds 2014 meten we gescheiden

spreekuur in St. Elisabeth in Zutphen. Ook hier

de tevredenheid over reparatieverzoeken van de

gold, net als het voormalige kantoor van Ons

centrale verwarming; dit is uitbesteed aan een

Huis in Zutphen, dat de aanloop zeer klein was.

externe partij. De resultaten zijn doorgaans

Huurders kunnen telefonisch contact leggen met

positief. Voor de onderdelen waarop we wat

ons kantoor in Apeldoorn en ook via onze website.

minder scoren zetten we verbeterpunten in gang.

18

Wonen blijft

De algemene rapportcijfers voor 2015 zijn:

Vertrokken huurders

4

5

6

Nieuwe huurders

7

4

3

8

2

3

9 10

N=81

Reparatieverzoeken

6

8

1

7,6

5

7

2

10

4

6

3 9

1

5

N=118

7,6

Reparatieverzoeken Centrale Verwarming

7

4 8

2

6

3 9

1

5

7,8

8

2

10

9

1 N=484

7

10

7,5

N=127

Klachtencommissie

de eigen verhuurder, maar de klacht niet naar

Vanaf september 2015 heeft Ons Huis zich

tevredenheid van de huurder is afgehandeld.

aangesloten bij de KLAC, de onafhankelijke

De Klachtencommissie van Ons Huis is hiermee

klachtencommissie in de Stedendriehoek.

komen te vervallen. In 2015 zijn geen klachten

De woningcorporaties Rentree Wonen, IJseldal

bij de Klachtencommissie van Ons Huis en de

Wonen, Woningstichting Brummen en

KLAC binnengekomen.

Sprengeland Wonen zijn hier ook bij aangesloten. De KLAC neemt een klacht alleen in behandeling als deze eerst ingediend is bij

19

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

Organisatie In 2015 heeft Ons Huis de organisatie anders ontworpen en de activiteiten herschikt. Het invoeren van integrale vastgoedsturing (assetmanagement) en de inrichting van een Klant Service Centre (KSC) gebruikten we als hefbomen voor het ontwerp van de organisatie. Daarmee kunnen we onze (beleids) keuzes en risico’s transparant maken en die keuzes legitimeren naar onze huurders, overheden en andere stakeholders. We sluiten daarmee aan bij de hernieuwde Woningwet en de rol die lokale overheden en huurders daarin krijgen toebedeeld. In schema ziet onze structuur er als volgt uit:

Directeur-bestuurder

Raad van Toezicht

tot 01-04-2016: Hoofd projectontwikkeling Adviseur Vastgoed

Vastgoed en Projecten

Buurtregie

HRM

Klant

Bedrijfsvoering en Control

Bij deze hoofdstructuur hebben we in 2015

wordt binnen het managementteam integraal

een detailontwerp van de nieuwe organisatie

besproken. De tussenlaag van leidinggevenden,

gemaakt. Dit ontwerp bevat een verdere uitwer-

bestaande uit hoofden van teams, bestaat in de

king van het hoofdontwerp in hoofdprocessen,

nieuwe organisatie niet meer. HRM valt recht-

inrichting van de organisatieonderdelen en de

streeks onder de directeur-bestuurder om zo

bijbehorende functieprofielen. Maar het gaat

een stevig HRM fundament binnen de organisatie

om méér dan het ontwerp voor een structuur.

neer te zetten. De directeur-bestuurder neemt

Met wijkgericht werken, efficiënte werkprocessen

op basis van overleg besluiten die we vastleggen

en doelgerichte vastgoedprojecten willen we

in een geautoriseerd bestuursbesluit. De

aandacht hebben voor onze klanten. Daarbij

directeur-bestuurder voert bilateraal overleg met

hoort een wijze van samenwerken die de verant-

managers van de organisatieonderdelen en HRM.

woordelijkheid laag in de organisatie legt, bij

Met als doel voortgangscontrole en interne

de medewerkers die het werk uitvoeren. Welke

communicatie. Samenwerking en kruisbestuiving

competenties voor de medewerkers en de leden

binnen de organisatieonderdelen tussen

van het MT daarbij horen, vormt ook onderdeel

medewerkers staan centraal binnen de nieuwe

van dit detailontwerp.

organisatie. Managers faciliteren en stimuleren de eigen verantwoordelijkheid van medewerkers;

Het nieuwe managementteam bestaat uit de

we hebben medewerkers die werken met passie

managers van de organisatieonderdelen en werkt

en plezier.

als team intensief samen. Assetmanagement

20

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

In september heeft de directeur-bestuurder het

Buurtregie

detailontwerp vastgesteld dat per 1 januari 2016

Buurtregie stelt het complex en de buurt centraal

is geïmplementeerd. Hieronder een toelichting op

en geeft invulling aan het assetmanagement. Het

de nieuwe organisatieonderdelen:

assetmanagement is gericht op het optimaliseren van het maatschappelijke en financieel rendement

Bedrijfsvoering en Control

van de complexen. Daarnaast is de afdeling

Het organisatieonderdeel Bedrijfsvoering en

verantwoordelijk voor het organiseren en voor-

Control bestaat uit de activiteiten financiën,

bereiden van de portefeuillestrategie, huurbeleid

controlling, ICT, officemanagement, facilitair,

en toewijzingsbeleid. Alle activiteiten zijn gericht

beleidscoördinatie, juridische zaken en communi-

op het vitaal houden van buurten, huurders in

catie. Het staat borg voor optimale financiële

positie te brengen en een goede woonkwaliteit

verslaglegging, begrotingen, analyse en

te waarborgen. Buurtregie is op interne en

(management)rapportages inclusief treasury-

externe samenwerking ingesteld en wil proactief

beleid en integraal risicomanagement. Daarnaast

reageren op signalen en ideeën uit de buurt en

is het verantwoordelijk voor het voldoen aan

samenleving en staat dus dicht bij de huurder.

relevante wet- en regelgeving (compliance) en

Buurtregie pakt op wat niet-planmatig in en rond

voor facilitaire processen ter ondersteuning van

complexen afgehandeld kan worden. Dat kunnen

de primaire processen van Ons Huis. Communicatie

ingewikkelde reparatieverzoeken, calamiteiten of

en juridische zaken verlenen specialistische

overlastsituaties zijn, maar ook projecten die ten

kennis en ondersteuning aan de gehele organisatie,

doel hebben om de woonkwaliteit en de leefbaar-

zowel op strategisch, tactisch als operationeel

heid te verbeteren.

niveau. Controlling is geïntegreerd binnen Bedrijfsvoering en Control, waarbij vanzelfsprekend

Vastgoed en Projecten

de onafhankelijke positie van de controller is

Vastgoed en Projecten is gespecialiseerd in de

geborgd.

ontwikkeling, de uitvoering van het projectmatige

Overname bouwlocatie Spartahof Apeldoorn door BPD en Trebbe Wonen. Op de foto Henri Schimmel van BPD, Hein Trebbe van Trebbe Wonen en Maarten van Gessel van Ons Huis.

21

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

onderhoud, de verduurzaming van het vastgoed

Toezicht staat vermeld in het verslag van de Raad

en het realiseren van nieuwbouw. Ze bereidt het

over het intern toezicht.

onderhoudsbeleid mede voor en ze voert het uit. De projectmatige manier van werken is onder-

Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder

deel van het specialisme waardoor de kwaliteit,

De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum

doorlooptijd, de inzet van middelen en de klant-

18 november 1958) is sinds 1 juni 2011

tevredenheid binnen de projecten optimaal worden

directeur-bestuurder van Ons Huis. Hij is

beheerst. Het organisatieonderdeel Vastgoed en

tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis

Projecten is verantwoordelijk voor de voorbe-

Ontwikkeling Vastgoed B.V.

reiding, inkoop, uitvoering, kwaliteit en kosten van onderhoudswerkzaamheden aan vastgoed.

Beloning directeur-bestuurder

Daarbij zijn tevens inbegrepen grootschalige

De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2015 een

renovatieprojecten, projecten rond energetische

totaal vast inkomen van €131.589,92 ontvangen.

maatregelen en de nieuwbouwprojecten.

Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht

Daarnaast is de afdeling kaderstellend richting

vastgesteld op basis van de beloningscode voor

de afdeling Klant die het reparatieonderhoud

bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd

inpland. Tevens is de afdeling medeverantwoor-

in een remuneratierapport. Er is geen variabele

delijk voor het (meer)jaren onderhoudsbeleid.

beloning overeengekomen. De fiscale bijtelling

De voorbereiding van dit onderhoudsbeleid vindt

voor het privé gebruik van een bedrijfsauto

plaats binnen de kaders van het assetmanagement.

bedroeg in 2015 € 2.142,60. Voor inkomen op termijn is € 23.200,44 aan pensioenpremies

Klant

afgedragen. De bezoldiging van de directeur-

Het organisatieonderdeel Klant is verantwoordelijk

bestuurder bedraagt daarmee op basis van

voor een professionele, klantgerichte, efficiënte

de Wet Normering Topinkomens €156.932,96.

en doelmatige uitvoering van de individuele

Vanwege haar omvang en de omvang van de

klantprocessen van Ons Huis. Dit betreft vooral

gemeente is Ons Huis ingedeeld in klasse F wat

de processen rondom huur en verhuur, verkoop,

voor 2015 een bezoldigingsmaximum oplevert

huurincasso en reparatieverzoeken. Alle diensten

van € 148.800. De overschrijding van de norm

voor individuele klanten komen op deze afdeling

valt onder het overgangsrecht. Eventuele

bijeen. Het organisatieonderdeel bestaat uit een

vergoedingen aan de directeur-bestuurder uit

front office (KSC: Klant Service Centrum) en een

hoofde van aan zijn functie gerelateerde externe

back office (team Verhuur en team Huurincasso)

bestuursfuncties worden rechtstreeks aan Ons

en is tevens verantwoordelijk voor het inplannen

Huis Woningstichting overgemaakt.

en bewaken van alle reparatie-verzoeken. De eerder genoemde processen genereren samen

Vertegenwoordiging/nevenfuncties

het merendeel van de klantvragen, waarvan 80%

De directeur-bestuurder vertegenwoordigt

door het KSC in één keer moet kunnen worden

Ons Huis in de navolgende organen:

beantwoord. De afdelingen zijn zo ingericht dat

- bestuur stichting Verenigde Samenwerkende

er zo min mogelijk afdeling- overschrijdende processen zijn die de afhandeling van klantvragen vertragen. Klanttevredenheid staat hoog in het vaandel.

Woningcorporaties Apeldoorn (VSW); - lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus Stedendriehoek; - diverse overlegplatforms van de gemeente Apeldoorn;

Bestuurlijke structuur

- lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek; - voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA); - lid Nederlandse Vereniging Bestuurders

De directeur-bestuurder vormt het bestuur van Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W.

Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen Aedes.

van Gessel is directeur-bestuurder. Aangezien het bestuur uit één persoon bestaat, is een evenwichtige

Nevenfuncties (onbezoldigd):

rolverdeling op basis van geslacht niet van

- voorzitter stichting Vitesse Betrokken;

toepassing. De samenstelling van de Raad van

- bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo. 22

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

De belangrijkste besluiten van het bestuur in 2015

Personeel

- toekennen periodieken medewerkers en

Personeelssamenstelling

vaststellen salarissen per 1 januari 2015;

Op 1 januari 2015 werkten er bij Ons Huis 60

- vaststelling van de jaarstukken 2014;

mensen (49,98 fte’s). Op 31 december 2015

- vaststellen huurverhoging 2015;

bedroeg dit aantal 58 medewerkers (49,83 fte’s).

- geactualiseerd treasurystatuut;

In de periode tussen 1 januari 2015 en 31 december

- verkoop grondposities d.m.v. tender;

2015 is het aantal fte’s met 0,15 verminderd.

- verlagen kredietlimiet huisbankier;

Zes medewerkers zijn uit dienst getreden, waar-

- werkwijze en instrumentarium asset-

van één medewerker met flexpensioen is gegaan. Vier medewerkers zijn in dienst getreden.

management; - verlagen streefhuren van ca. 1.200 woningen

Ziekteverzuim

t.b.v. passend toewijzen; - deelname regionale klachtencommissie;

Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof

- renovatie hoogbouw Lekstraat (i.p.v. sloop);

bedroeg in 2015: 5,4%. Dat is een aanzienlijke

- afschaffen en uitbetalen waarborgsommen;

stijging ten opzichte van 2014. Voorgaande jaren

- vaststelling van de begroting 2016 en

was het verzuim lager, 2014: 2,6%, 2013: 4,2% en in 2012: 3,5%. De stijging van het verzuim

meerjarenbegroting 2016-2025; - vaststellen detailontwerp nieuwe organisatie-

komt door én een aantal langdurig zieken én een stijging van de ziekmeldfrequentie. Tevens is de

structuur.

inrichting van de nieuwe organisatie van invloed

Werkgebied

geweest op het verzuimpercentage. De ziekmeld-

Ons Huis heeft regionale toelating in de Steden-

frequentie over afgelopen jaren is: 2015:1,94,

driehoek evenals toelating in de gemeente

2014:1,20 en 2013:1,49. De ziekmeldfrequentie

Nijmegen. Het woningbezit is gelegen in Apeldoorn

betreft een maat voor het gemiddelde aantal

en Zutphen. Daarnaast participeert Ons Huis in

verzuimmeldingen per werknemer, omgerekend

de CV Heyendaal en is daarmee indirect eigenaar

naar jaarbasis.

van een derde deel van 195 zelfstandige wooneenheden voor studerende jongeren in Nijmegen.

Het ziekteverzuim lag in 2015 hoger dan het gemiddelde in de branche (4,9%). Ons Huis

Administratieve organisatie

probeert kortdurend verzuim te voorkomen en

Ons Huis beschikt over een geïntegreerd Handboek

te beperken. Langdurige zieken worden intensief

AO/KM (Administratieve Organisatie en Kwaliteit

begeleid bij hun re-integratie, met mogelijke

Management). De afdeling Controlling beheert

ondersteuning door externen.

en onderhoudt het handboek. In 2015 zijn een aantal processen geactualiseerd maar door de organisatieaanpassing zijn geen audits uitgevoerd. In grafiek:

6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 1,5 0,5 jaar

2012

Ziekteverzuim ex. zwangerschap in%

2013 Kort ziekteverzuim in %

2014

2015

Ziekmeldfrequentie

23

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

Opleidingen In 2015 zijn organisatie-breed opleidingen gevolgd. Daarnaast hebben een aantal medewerkers opleidingen gevolgd in het kader van hun loopbaan, die zijn gefinancierd met het zogenoemde Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget.

Resultaat gericht werken Ons Huis hanteert een methodiek van Resultaat Gericht Werken. Leidinggevenden maken met elke medewerker prestatie afspraken. Prestaties en doelstellingen zijn gekoppeld aan jaarplannen en speerpunten van het beleid van de afdeling. In 2016 zal geen formele beoordeling plaatsvinden over de afgesproken prestaties voor 2015. Dit in verband met gewijzigde functies, de

Onderhoud aan de verwarmingsinstallatie.

organisatieontwikkeling, het aantreden van een nieuw MT en de grote werkbelasting voor de

Risico Inventarisatie & Evaluatie gehouden.

organisatie. Wel hebben in 2015 eindevaluaties

In 2016 leidt dit tot een plan van aanpak.

plaatsgevonden tussen de leidinggevenden en de medewerkers over het afgelopen jaar om de

HRM

eventuele ontwikkelpunten en opleidingsbehoefte

In 2015 heeft HRM een rol gespeeld bij de

die daaruit voortvloeien te bespreken, zonder dat

organisatieontwikkeling. Bij het detailontwerp

dit effect heeft op de bonus op 2015.

van de organisatie is een uitgebreide HRM bijlage opgesteld met daarin een profiel van het MT en

Woondiensten Cafetaria Systeem

een profiel van medewerkers, het nieuwe

Op basis van de CAO Woondiensten hebben

organogram met het bijbehorende aantal fte’s,

medewerkers de mogelijkheid keuzes te maken

een nieuw loongebouw en functiebeschrijvingen

via het Woondiensten Cafetaria Systeem. Met

van alle functies binnen de organisaties met

behulp van dit systeem kan een medewerker zijn

bijbehorende competenties. HRM heeft in

of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden op

samenwerking met het managementteam met

de eigen wensen. In 2015 heeft ongeveer 75% van

alle medewerkers belangstellingsregistratie-

het personeel gebruik gemaakt van de mogelijk-

gesprekken gevoerd om te komen tot plaatsingen

heden van het Cafetaria Systeem.

van medewerkers binnen de nieuwe organisatie. In deze gesprekken is veel aandacht besteed aan

Bedrijfshulpverlening

de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers.

Ons Huis heeft zes medewerkers die gediplo-

Aan deze ontwikkeling wordt ook in 2016 volop

meerd zijn voor Bedrijfshulpverlening (BHV);

aandacht besteed. In 2016 stellen alle mede-

daarnaast zijn er volledig gediplomeerde

werkers een Persoonlijk Ontwikkel Plan op om

EHBO’ers aanwezig, waarmee Ons Huis ruim

hiermee actief aan de slag te gaan.

voldoet aan de wettelijk gestelde eisen hieromtrent. Jaarlijks volgen de BHV-ers cursussen om goed getraind te blijven. Eind 2015 is een

24

Financiële continuïteit

Resultaat en vermogensontwikkeling Over 2015 heeft Ons Huis een negatief resultaat van ruim € 10,4 miljoen verantwoord. In 2014 bedroeg het resultaat negatief € 4,2 miljoen. Hieronder analyseren we het resultaat ten opzichte van 2014 door de verschillende posten in te delen in de categorieën: operationeel resultaat, resultaat projectontwikkeling, waardemutaties, vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen.

(bedragen x € 1.000)

2015

2014 verschil

Operationeel resultaat

4.821

1.728

3.093

Resultaat projectontwikkeling

-32

69

-101

Waarde mutaties (incl. afschrijvingen)

-16.455



Resultaat voor belastingen -11.666 Vennootschapsbelasting



1.181



Resultaat na belastingen -10.485 Resultaat deelnemingen



118



Groepsresultaat na belastingen -10.367

-5.338

-11.117

-3.541 -94

-8.125



1.275

-3.635

-6.850

-554



672

-4.189

-6.178

Analyse:

Waardemutaties (inclusief afschrijvingen)

Operationeel resultaat

Deze posten zijn in 2015 (per saldo)

Het operationeel resultaat nam toe met

€ 11,1 miljoen negatiever dan in 2014. De belang-

€ 3,1 miljoen. Belangrijkste redenen van de

rijkste redenen zijn de mutaties in de bedrijfs-

verbetering van dit resultaat zijn:

waarde en marktwaarde van het bezit. Per saldo

1. hogere huuropbrengsten (€ 1,0 miljoen)

zijn deze mutaties via het resultaat € 11,0 miljoen

onder andere door oplevering van nieuwbouw

negatiever dan in 2014. Belangrijkste oorzaken

en de algemene huurverhoging (inclusief

zijn de nieuwe regelgeving voor de scheiding van

inkomensafhankelijk deel);

DAEB en niet DAEB woningen, waardoor meer

2. een hoger resultaat verkoop vastgoedportefeuille; 3. een eenmalige baat in verband met een ontvangen subsidie in 2015 (€ 0,5 miljoen);

woningen op (lagere) bedrijfswaarde worden gewaardeerd. Ook het verlagen van streefhuren van ongeveer 20% van het bezit in het kader van de betaalbaarheid is een belangrijke oorzaak.

4. lagere afschrijvingen (€ 0,8 miljoen);

Het verlagen van het percentage waartegen de

5. lagere overige bedrijfslasten (€ 0,5 miljoen).

bedrijfswaarde contant wordt gemaakt en van de

In 2015 is geen saneringsbijdrage geheven (2014:

lastenstijgingen hebben deze negatieve ontwikke-

ruim € 1,0 miljoen), daarentegen was de ver-

lingen beperkt. Verder was in 2015 de afwaar-

huurderheffing ruim € 0,3 miljoen hoger in 2015.

dering op projecten (grondposities en voorraad onverkochte woningen) per saldo hoger

Resultaat projectontwikkeling

(€ 1,2 miljoen) onder andere door het afstoten

Dit resultaat nam af met € 100.000. In het resul-

in 2015 van enkele grondposities. Daarnaast

taat 2014 was begrepen het project Schatkamer

is in 2015 een afwaardering verwerkt op een

koop fase 1. In 2015 zijn wat nagekomen kosten

bedrijfspand dat al jaren in ontwikkeling stond

van eerdere projecten verantwoord.

en onverhuurbaar blijkt te zijn (€ 0,5 miljoen).

25

Financiële continuïteit

Ook werden eerder gemaakte kosten ten behoeve

van afschrijvingen). Deze waarde mutatie wordt

van sloop van de hoogbouw Lekstraat afgeboekt.

rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd en

Dit omdat in 2015 is besloten af te zien van sloop

beïnvloedt daardoor niet het resultaat.

en de woningen te renoveren en als betaalbare woningen te blijven verhuren. De afgelopen

Waardering en waardeveranderingen

jaren zijn inkomsten gegenereerd door tijdelijke

In 2015 heeft Ons Huis een definitiewijziging

verhuur. Ten slotte werd in 2015 € 0,8 miljoen

doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB/

teruggenomen op de eerder volledig afgewaar-

niet DAEB bezit. Hiermee sluit Ons Huis aan bij

deerde certificaten Wooninvesteringsfonds (WIF).

de verwerkingswijze die geldt onder de nieuwe

Dit bedrag is ontvangen na de verkoop van het

Woningwet. De vergelijkende cijfers zijn niet

bezit van het WIF en vooruitlopend op de defini-

aangepast op grond van deze herclassificatie.

tieve afwikkeling van het WIF.

Ultimo 2014 waren 144 woningen als commercieel vastgoed gekwalificeerd, die bij toepassing

Resultaat deelnemingen

van de huidige kwalificatie als sociaal vastgoed

Het resultaat deelnemingen is met bijna

zouden zijn aangemerkt. De gemiddelde waarde-

€ 0,7 miljoen verbeterd ten opzichte van 2014.

ring ultimo 2014 als commercieel vastgoed was

Dit is vooral het gevolg van de verbetering van

€ 120.496 per woning, terwijl de gemiddelde

het resultaat van de 100% deelneming Ons

waardering van deze woningen als sociaal

Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. van negatief

vastgoed ultimo 2014 € 90.293 zou zijn. Het

€ 669.000 in 2014 naar negatief € 39.000 in 2015.

totale effect op de waardering en het vermogen bedraagt € 4.349.285.

Vermogensontwikkeling Het vermogen nam af met € 2,7 miljoen.

Ons Huis waardeert haar sociale voorraad op

Tegenover de negatieve vermogensmutatie van

bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde nam per saldo

€ 10,4 miljoen door het resultaat 2015 staat een

in 2015 toe met ca. € 6,3 miljoen. Door herclas-

positieve vermogensmutatie van € 7,7 miljoen.

sificatie van commercieel vastgoed neemt de

Dit betreft de rechtstreeks aan het vermogen

bedrijfswaarde toe met € 11,0 miljoen. Daarnaast

toegevoegde positieve waardeontwikkeling van

bedroeg de mutatie in de bedrijfswaarde per saldo

sociaal vastgoed in exploitatie en laat zich als

positief € 2,7 miljoen. Hiervan is € 7,7 miljoen

volgt verklaren. De bedrijfswaarde van het

rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd.

sociaal vastgoed van Ons Huis in exploitatie

Door afschrijvingen nam de bedrijfswaarde af

is hoger dan de historische kostprijs (na aftrek

met € 7,4 miljoen. Het commerciële deel van het bezit waardeert Ons Huis op marktwaarde in verhuurde staat. Ultimo 2015 is dit onroerend goed, evenals ultimo 2014, gewaardeerd op 75% van de WOZ-waarde onder aftrek van 5% in verband met verkoopkosten. Een partiële taxatie door een gecertificeerd taxateur onderbouwt dit percentage. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie nam in 2015 af met € 22,3 miljoen. Voor (per saldo) € 2,7 miljoen verminderde dit bedrag door (des)investeringen, voornamelijk door de verkoop van woningen. Door herclassificatie van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed nam de marktwaarde af met

Ons Huis gaat appartementengebouwen aan de Kil, Leken Rijnstraat in Apeldoorn ingrijpend moderniseren. De oorspronkelijke sloopplannen zijn herzien.

€ 11,0 miljoen. Verder nam de reële waarde af in 2015 met € 8,7 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze relatief forse afname is de

26

Financiële continuïteit

herclassificatie van woningen die tot en met 2014

stellen voor aan de directeur-bestuurder ter

als commercieel vastgoed werden aangemerkt en

besluitvorming en voert deze vervolgens uit.

nu als sociaal vastgoed worden aangemerkt.

De controller voert de formele controle uit op naleving van richtlijnen, afspraken en besluiten.

Deelnemingen

De treasurycommissie van Ons Huis bestaat

In 2015 fuseerden de 100% deelnemingen

uit de directeur-bestuurder, de manager

Ons Huis Synergie B.V., Ons Huis Ontwikkeling

Bedrijfsvoering en Control (voorzitter) en de

Vastgoed B.V. en Wonen Boven Winkels Zutphen

controller. In 2015 vergaderde de commissie vier

B.V. De fusiedrager Ons Huis Synergie B.V.

keer in het bijzijn van een extern deskundige.

wijzigde direct daarna haar naam door middel van een statutenwijziging in Ons Huis Ontwikkeling

Langlopende schulden

Vastgoed B.V. Hierbij werden de statuten ook aan-

De langlopende schulden van Ons Huis namen

gepast aan de regels van de nieuwe Woningwet.

in 2015 af met ruim € 12,6 miljoen. Ons Huis betaalde de aflossingen uit verkoopopbrengsten

Schematisch ziet de organisatie van de verbindin-

en positieve operationele kasstromen. In de aflos-

gen er als volgt uit:

singen is € 0,4 miljoen begrepen aan aflossingen op ongeborgde leningen. Om het herfinancieringsrisico van commerciële financieringen terug te

Ons Huis Woningstichting

dringen heeft Ons Huis (binnen de kaders van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw) de afgelopen jaren maximaal afgelost op deze leningen. Dit risico is dan ook geminimaliseerd.

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.

Vof de Verbinding (50%)

Het gemiddeld rentepercentage van de op 31 december 2015 aanwezige leningen is 4,20% (eind 2014: 4,21%).

Liquiditeiten Het saldo liquide middelen nam in 2015 toe van € 2,4 miljoen naar € 6,5 miljoen. Deze toename is evenals de afname van de langlopende schulden

Treasury

het gevolg van positieve operationele kasstromen en verkoopopbrengsten van woningen en grondposities. Ons Huis beschikt over € 3 miljoen

Treasurystatuut

kredietfaciliteit bij de huisbankier, hiervan is

Ons Huis heeft in 2015 een nieuw treasurystatuut

ultimo 2015 geen gebruik gemaakt. Ook in 2016

opgesteld. De aangebrachte wijzigingen zijn

gebruikt Ons Huis overtollige liquide middelen,

gebaseerd op de nieuwe Woningwet. Dit statuut

binnen de kaders van het treasurystatuut, onder

is vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van

meer voor aflossing van (niet-DAEB) leningen.

Toezicht. De doelstellingen van het treasurybeleid

Ons Huis beschikt over een roll-over lening van

zijn: het waarborgen van blijvende toegang tot de

€ 5 miljoen waarop ultimo 2015 € 1 miljoen was

kapitaalmarkt, het beheersen van financiële

opgenomen. Op basis van de meerjarenbegroting

risico’s, het realiseren van zo laag mogelijke

zijn de operationele kasstromen de komende

kosten en het zeker stellen van voldoende liquiditeit.

jaren positief. Deze positieve kasstromen worden

Het statuut regelt de invulling en uitvoering

aangewend voor de financiering van investeringen

hiervan. Voor transacties die niet binnen het

en het afbouwen van de schuldpositie.

statuut vallen vraagt de directeur-bestuurder vooraf goedkeuring aan de Raad van Toezicht.

Derivaten In het treasurystatuut heeft Ons Huis geregeld

Organisatie treasuryfunctie

dat we rente-instrumenten mogen inzetten om

De manager Bedrijfsvoering en Control is

renterisico’s af te dekken. De doelstelling hier-

verantwoordelijk voor de treasuryactiviteiten

van is dat lange rentevast perioden mogelijk

van Ons Huis. De manager legt transactievoor-

zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de 27

Financiële continuïteit

onderliggende lening. Bovendien kunnen we

Verhuurdersheffing

op deze wijze flexibiliteit bereiken door het ont-

In 2015 heeft Ons Huis de opgelegde verhuur-

koppelen van lening en rentelooptijd.

dersheffing voldaan van € 2,8 miljoen (2014: € 2,5 miljoen). Deze heffing loopt snel op: in 2017 tot

Er zijn randvoorwaarden in het statuut opgenomen

circa € 3,5 miljoen per jaar. De investeringsmo-

om risico’s te vermijden of te beperken, zoals:

gelijkheden van Ons Huis zijn daardoor beperkter

een gelimiteerde lijst van toegestane rente-

dan voorheen. Desondanks blijft voor Ons Huis de

instrumenten;

betaalbaarheid voor de doelgroep speerpunt van

er moet een verband bestaan tussen de lening

beleid. Ons Huis vangt de verhuurdersheffingen in

portefeuille en beleggingen enerzijds en het

eerste instantie op door de organisatie zo sober

gebruik van rente-instrumenten anderzijds;

en doelmatig mogelijk in te richten. Ook het

het gebruik is uitsluitend toelaatbaar om het

niveau van de onderhoudskosten dringt Ons Huis

rentetype van de portefeuille te veranderen of

sterk terug, overigens zonder hierbij de kwaliteit

renterisico’s te beperken;

van het onroerend goed geweld aan te doen.

■■

■■

■■

■■

het gebruik van instrumenten met een open einde (opties zonder onderliggende waarde) is niet toegestaan.

Om tegenpartijrisico’s en liquiditeitsrisico’s te beperken zijn limieten en andere voorwaarden in het statuut opgenomen. Ultimo 2015 beschikte Ons Huis over één lening met hierin een ‘cap’ en een ‘floor’ ter maximering van het renterisico. Op basis van de herziene richtlijn RJ 290 wordt dit niet geclassificeerd als ‘embedded’ derivaat dat afgescheiden dient

Energiekosten maken een steeds groter deel uit van woonlasten.

te worden. Deze lening heeft een looptijd tot 1 juli 2016 en een hoofdsom van € 8 miljoen.

Saneringsheffing

Dat is 3,7% van de nominale waarde van de lening

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting legde in

portefeuille. Bij deze rente-instrumenten is geen

2015 geen saneringsheffing op aan de sector om

sprake van toezicht belemmerende bepalingen of

in moeilijkheden geraakte collega-corporaties te

het aanhouden van liquiditeitsbuffers.

saneren. Voor 2016 is de verwachting dat geen saneringsheffing wordt geheven. Daarna houden

Belastingen en andere heffingen

we rekening met ca. € 350.000 per jaar.

Vennootschapsbelasting

Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

Ons Huis is belastingplichtig voor de vennoot-

In de herzieningswet is bepaald dat toegelaten

schapsbelasting sinds 1 januari 2008. Er bestaat

instellingen met ingang van 1 juli 2015 de kosten

een fiscale eenheid met de 100% deelneming. De

van het toezicht op de sector door de Aw moeten

aanslagen tot en met 2013 zijn definitief door de

betalen. De totale kosten hiervan voor Ons Huis

fiscus opgelegd. Dit leidde niet tot wijzigingen.

bedragen op jaarbasis ca. € 37.000.

De aangifte 2014 is eind 2015 definitief ingediend; ten opzichte van de schatting in de jaarrekening gaf dit een positief effect van € 0,8 miljoen, met name doordat de fiscale afschrijving hoger werd.

Financiële oordelen van externe partijen

Er ontstond fiscaal meer afschrijvingspotentieel doordat de WOZ-waarden van de woningen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

lager werden. Voor verschillen tussen fiscale en

Het WSW verklaarde in 2015 dat Ons Huis zowel

commerciële waardering zijn latenties gevormd,

de afgelopen jaren als in de prognoses voldoet

voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke

aan de normen van de financiële ratio’s van

verschillen.

het WSW. Op basis van de beoordeling van de

28

Financiële continuïteit

‘24 business risk’ gaf het WSW aan dat Ons

De verbetersuggesties in het rapport worden

Huis een acceptabel risicoprofiel heeft vanuit

hieronder weergegeven:

haar treasuryactiviteiten. Het renterisico is

- pak door, op weg naar een financieel gezonde

beheersbaar en de vervalkalender laat voldoende

corporatie;

spreiding zien om flexibel te zijn als dat nodig is.

- ontwikkel een visie op de rol in de wijken;

Daarnaast constateert het WSW dat het volume

- toon ambitie op het gebied van

aan ongeborgde leningen het afgelopen jaar is

energiebesparing;

afgebouwd en dat Ons Huis geen liquiditeitsrisico

- moderniseer de bewonersparticipatie;

vanuit derivaten kent. Het WSW adviseert Ons

- bespreek uitdagingen met gemeente en

Huis haar financieringsstrategie de komende jaren verder uit te werken. Ons Huis heeft dit opgepakt en het concept financieringsstrategie

zorg- en welzijnspartijen; - bespreek met gemeente het portfoliobeleid op VSW-niveau;

naar het WSW gestuurd ter beoordeling. Ten

- zoek mogelijkheden om goedkoper te bouwen;

slotte gaf het WSW aan de ontwikkeling van het

Ons Huis heeft de verbeterpunten opgepakt

asset management graag met Ons Huis te willen

en zal dit, waar nodig, de komende tijd verder

bespreken tijdens een volgend overleg.

uitwerken.

Autoriteit woningcorporaties (Aw) De Aw (de opvolger van het CFV, Centraal Fonds

Financiële kengetallen

Volkshuisvesting) beoordeelt de financiële continuïteit van woningcorporaties en heeft zes

Solvabiliteit

toezichtterreinen: kwaliteit financiële informatie,

De solvabiliteit is toegenomen van 40,1% eind

behoud maatschappelijk gebonden vermogen,

2014 naar 41,2% eind 2015. Intern houdt Ons Huis

financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit

30% als ondergrens aan. Ondanks het negatieve

en draagkracht vermogen. De Aw verklaarde op

resultaat verbeterde de solvabiliteit. Oorzaken

grond van haar onderzoek op deze terreinen dat er

zijn het lagere balanstotaal dat wordt veroorzaakt

bij Ons Huis geen aanleiding is tot opmerkingen

door de afname van de langlopende schulden en

of nader onderzoek of het doen van interventies.

de waardeontwikkeling van sociaal vastgoed in exploitatie die rechtstreeks wordt toegevoegd aan

Inspectie Leefomgeving en Transport (Ministerie van Infrastructuur en Milieu)

het eigen vermogen.

Het ministerie liet ons in 2015 weten dat Ons Huis

Loan to Value

in 2014 aan de eisen heeft voldaan voor toewijzin-

De loan to value bedraagt ultimo 2015 61,3%.

gen aan huishoudens beneden de inkomensgrens

Intern hanteert Ons Huis hiervoor 65% als

van € 34.229 en daarmee aan de staatssteun-

bovengrens. Er is nog één lening die rechtstreeks

regeling voldoet. De minister vroeg aanvullende

gekoppeld is aan een project die onder voorraden

informatie over een aan derden verstrekte lening.

is verantwoord. Indien we hiermee rekening

Het ministerie zag verder geen aanleiding voor

houden bedraagt de loan to value 60,8. Dit ken-

opmerkingen of afwijkende oordelen.

getal voldoet aan de interne norm. Door het verder afbouwen van de lening portefeuille

Visitatie

verbetert deze waarde de komende jaren verder.

Begin 2015 heeft Raeflex het visitatierapport 2010 – 2013 uitgebracht. De kern van het rapport

Interest Coverage Ratio (ICR)

wordt treffend weergegeven door de quotes: “hoe

Over 2015 bedraagt de ICR 2,8. Dit voldoet

een corporatie bij zwaar weer stevig bijstuurt

ruimschoots aan de intern gestelde norm van 1,5.

en in de stad mooie resultaten behaalt” en “van

De toekomstige verhuurders- en sanerings-

commerciële projectontwikkelaar naar zakelijk

heffingen en verschuldigde vennootschapsbelasting

volkshuisvester”. De relatie met onze omgeving

zetten deze waarde onder druk. Ons Huis vangt

vraagt extra aandacht.

deze negatieve invloeden voor een belangrijk deel op door de lening portefeuille en daarmee de

29

Financiële continuïteit

rentelasten te laten afnemen en de uitgaven aan

stap zal vervolgens het risicomanagement (meer)

onderhoud en bedrijfslasten te beperken.

geïntegreerd in de bedrijfsprocessen worden beschreven. De verwachting is dat dit niet eerder dan in 2017 zijn beslag zal krijgen.

Risicomanagement In de Raad van Toezicht, het managementteam en

Risico’s van grondposities en projectontwikkeling

operationeel is continue aandacht voor mogelijke

De risico’s samenhangend met grondposities en

risico’s en beheersingsmaatregelen om de risico’s

projectontwikkeling, waaronder ook onverkochte

te beperken of terug te dringen. In periodieke

woningen, waren in voorgaande jaren bij Ons Huis

sessies behandelt het managementteam en het

in vergelijking met andere corporaties relatief

middenkader aanwezige risico’s en beheersings-

hoog. Mede op basis van de marktontwikkelingen

maatregelen en beoordeelt of aanvullende

en de economische crisis heeft Ons Huis voor-

maatregelen nodig zijn. Tijdens de bespreking van

zieningen getroffen voor deze posities. Deze

de meerjarenbegroting in de Raad van Toezicht

significante risico’s zijn in de jaren 2012 tot en

worden de uitkomsten van een risicoanalyse

met 2015 fors afgenomen door het afstoten van

gepresenteerd. Deze risicoanalye wordt gemaakt

grondposities en het verkopen van woningen en

door middel van de Monte Carlo methode, waarbij

kavels.

200 scenario’s worden doorberekend, waarvan de kans dat een scenario voorkomt voor alle

Risicobereidheid

scenario’s even waarschijnlijk is. De kans dat de

De financiële situatie maakt het voor Ons Huis

interne financiële kaders (tijdelijk) niet worden

mogelijk een zekere mate van bereidheid toe te

gehaald, blijkt minder dan 1% te zijn.

passen voor het nemen van risico’s en onzekerheden. Desondanks zijn en worden risico’s zoveel

In 2016 zal een nieuw procesregistratie systeem

mogelijk vermeden. Ons Huis drukt de risicobe-

worden aangeschaft en geïmplementeerd.

reidheid uit in een score van 0 (geen) tot 5 (hoog),

Bestaande processen zullen voor zover nodig

en geeft per risico (op dezelfde schaal) aan wat

worden herschreven op basis van wijzigingen

de huidige risicoscore is, waarbij de risicoscore

naar aanleiding van de doorgevoerde organisatie-

de huidige inschatting van het management weer

aanpassing. Als volgende professionaliserings-

geeft van de mate waarin risico’s worden gelopen.

In onderstaand overzicht de belangrijke onderkende risico’s en de beheersing hiervan door Ons Huis: Risico:

Beheersingsmaatregelen:

Risico-

Risico-

bereidheid

Score

(0 - 5)

(0 – 5)

1

1

2

2

Strategische risico’s Risico’s op het

■■

Inrekenen (potentiële) overheids- of sectorheffingen en scenario’s opstellen

gebied van wet- en

en doorrekenen

regelgeving ■■

Aanhouden (extra) buffer in financiële ratio’s om onverwachte overheidsmaatregelen op te vangen

■■

Strak proces voor toewijzingen aan de doelgroep en monitoring t.o.v. de 90% norm

Reputatierisico’s

■■

Persprotocol

■■

Opstellen communicatieplan bij actualiteiten

■■

Financiële risico’s

30

Risico:

Beheersingsmaatregelen:

Risico-

Risico-

bereidheid

Score

(0 - 5)

(0 – 5)

2

1

2

1

2

1

1

1

Financiële risico’s Renterisico’s

Financieringsrisico’s

■■

Treasurystatuut

■■

Maximaal jaarlijks renterisico 15%

■■

Treasurystatuut, treasuryorganisatie

■■

Afbouw leningvolume

■■

Sturen op het blijvend voldoen aan de ratio’s van WSW voor facilitering geborgde financiering

■■

Toepassen interne financiële ratio’s

■■

Kredietfaciliteit

■■

Sturen op operationele kasstromen

■■

Organisatorische risico’s

■■

Onafhankelijke positie afdeling

Organisatorische risico’s Externe compliance

Planning & Control binnen de organisatie

risico’s ■■

4-jaarlijkse visitatie

Interne compliance

■■

Integriteitscode en dilemmatrainingen

risico’s

■■

Klokkenluidersregeling

■■

Vertrouwenspersonen (in- en extern)

■■

Internetprotocol, en inkoopregels bij privé aankopen

■■

Risico’s van grondposities en projectontwikkeling

Risico’s van grondposities en projectontwikkeling Ontwikkelingsrisico’s

Verkooprisico’s

■■

Verbindingenstatuut

■■

Investeringsstatuut

■■

Afstoten/beperken posities

■■

Fasedocumenten (inclusief besluitvorming)

■■

Start bouw bij minimaal voorverkoop-

1

2 (was 4)

1

1

percentage ■■

Verkoop bevorderende maatregelen

■■

Marktanalyses

■■

Afstoten posities koopprojecten

■■

Incalculeren (mogelijke) omslag van koop naar huur (deels)

■■

Uitstel projecten

31

Risico:

Beheersingsmaatregelen:

Risico-

Risico-

bereidheid

Score

(0 - 5)

(0 – 5)

1

2

1

1

1

2

1

2

2

1

1

1

Operationele risico’s Informatiserings-

■■

SLA’s afgesloten voor continuïteit

risico’s

■■

voorzieningen

■■

Procedures voor nieuwe releases en fixes

■■

Databeveiliging d.m.v. toegangsbevoegdheden

■■

Passwords

■■

Voorlichting en instructie hoe om te gaan met privacy gevoelige informatie door medewerkers

■■

Werkgroep implementatie Privacy wetgeving (tijdelijk crisisteam)

■■

Afdwingen certificeringen bij IT-leveranciers

■■

Afsluiten bewerkingsovereenkomsten met IT-leveranciers

Fiscale risico’s

■■

Convenant Horizontaal Toezicht met fiscus

■■

Kennis- en bewustzijnsbevorderingsessies met betrokkenen

Leveranciersrisico’s

■■

Gebruik van externe deskundigheid

■■

Inkoop- en aanbestedingsbeleid vastgesteld

■■

Toepassen WKA-maatregelen

■■

Opvraag en monitoring systeem actuele financiële situatie belangrijkste leveranciers bij Graydon

Risico’s samen-

■■

Risicokaart voor asbest, CO2, asbest, legionella en instortingsgevaar

hangend met het

(maatregelen gepland)

vastgoed ■■

Verzekering voor brand-, storm en waterschade

■■

Calamiteitenplan

■■

Analyse contracten zorgvastgoed

■■

Protocol voor storingen i.h.k.v. de compensatieregeling Warmtewet

Risico’s kasstroom

■■

Procuratierisico’s

Heffingen ingecalculeerd en gefinancierd vanuit operationele kasstroom

onder druk ■■

Bezuinigingen doorgevoerd

■■

Intern strakkere normering ICR en DSCR

■■

Bevoegdheden vastgelegd en controle hierop

■■

Kasprotocol

32

Verslag van de Ondernemingsraad

Voor de ondernemingsraad was 2015 een bewogen jaar. Dit met name door de organisatieontwikkeling en de daarmee samenhangende wisseling van bezetting binnen de OR. Naast de zeven reguliere overlegvergaderingen tussen OR en directeur-bestuurder, is separaat overleg gevoerd over de organisatieontwikkeling bij Ons Huis. Organisatieontwikkeling

op onze telefonische bereikbaarheid is losgelaten.

In november 2014 heeft de directeur-bestuurder

Het vaststellen van die prestatie (middels een

het hoofdontwerp vastgesteld. Dit mede op

onderzoek van Telan) zou de organisatie nog eens

basis van het advies met een aantal kritische

extra belasten. In plaats daarvan is de bedrijfs-

aandachtspunten van de OR. In maart 2015 heeft

bonus gebaseerd op het uitgevoerde klanttevreden-

de OR het programmaplan van hoofdontwerp

heidsonderzoek.

naar detailontwerp ontvangen en besproken. De focus voor de OR lag op de planning, het proces

Onderwerpen van gesprek

en het betrekken en het tijdig informeren van

Naast de organisatieontwikkeling en de be-

de medewerkers. Op 6 juli 2015 heeft de OR de

oordeling medewerkers 2015 (RGW) kwamen

adviesaanvraag voor het detailontwerp ontvangen

o.a. onderstaande onderwerpen aan de orde.

van de directeur-bestuurder. Om de mening van

Op een aantal van onderstaande punten heeft

de medewerkers over het detailontwerp goed

de OR instemming verleend.

te kunnen ophalen heeft de OR twee OR cafés

■■

Ziekteverzuim 2014

georganiseerd. Mede op basis van die input heeft

■■

Nieuwe CAO

de OR op 2 september 2015 het advies op het

■■

Risico-inventarisatie & Evaluatie (RI&E)

detailontwerp overhandigd aan de directeur-

■■

Wijziging regeling aanvullende arbeidsvoorwaarden (instemming)

bestuurder. Naast het positief kritische advies op het detailontwerp heeft de OR een lijst met

■■

Huurbeleid 2015

aandachtspunten opgesteld ter verbetering

■■

Jaarverslag 2014 en jaarrekening 2014

van het proces van de organisatieontwikkeling.

■■

Invulling werkkostenregeling (WKR)

Hierover zijn de directeur-bestuurder en de OR

■■

Visitatie Ons Huis

met elkaar in gesprek gegaan. Na een reactie van

■■

Klachtenadviescommissie

de directeur-bestuurder op het advies van de OR

■■

Tertiaalrapportages

heeft de directeur-bestuurder op 24 september

■■

Begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016-2025

2015, na het doorvoeren van enkele wijzigingen, besloten het detailontwerp vast te stellen en te

■■

Arbo-arts

implementeren. Daarna is er door de directeur-

■■

Bedrijfsauto’s

bestuurder een implementatieplan van het nieuwe

■■

Kledingcode

organisatiemodel opgesteld dat met de OR is

■■

Selectie kandidaten nieuwe leden RvT

besproken.

■■

Evaluatie vertrouwenspersonen

Beoordeling medewerkers 2015 (RGW)

In elke reguliere vergadering tussen de directeur-

Tussen de directeur-bestuurder en de OR is

bestuurder en de OR komen actualiteiten en mede-

overeengekomen dat er een uniforme, praktisch

delingen (landelijk, regionaal, plaatselijk en

vormgegeven beoordeling is vastgesteld. Dit in

Ons Huis) aan de orde, evenals een kort mondeling

verband met de organisatieontwikkeling, het aan-

verslag van vergaderingen van de Raad van Toezicht,

treden van een grotendeels nieuw MT en de hoge

als die hebben plaatsgevonden. Dit jaar is er op

werkbelasting van de organisatie. Alle mede-

voordracht van de OR voor het eerst conform

werkers is een persoonlijke bonus toegekend

een jaaragenda gewerkt. Dit geeft een goede

‘conform doelstelling’. Het vaststellen van de

structuur aan de overleggen en geeft inzicht in de

bedrijfsbonus op basis van de geleverde prestatie

onderwerpen voor de komende vergaderingen.

33

Verslag van de Ondernemingsraad

Overleg Raad van Toezicht en OR Als onderdeel van de governance code vond er in februari 2015 een gesprek plaats tussen een afvaardiging van de Raad van Toezicht en de OR. Tijdens dit gesprek werd ook gesproken over het functioneren van de directeur-bestuurder. Het jaarlijkse gesprek tussen OR en afvaardiging van de Raad van Toezicht vond op 1 september 2015 plaats en ging hoofdzakelijk over de organisatieontwikkeling. De OR is tevreden over de wijze waarop de directeur-bestuurder de OR heeft betrokken bij de organisatieontwikkeling. Daarnaast is er gesproken over de belangrijkste onderwerpen uit 2014 (onderzoek naar fusie, vertrek pré-pensioeners, werkdruk), het toe-passen van de nieuwe tertiaal rapportages, het verlengen van het Sociaal Beleidskader (SBK), de werkkostenregeling (WKR) en de visitatie.

De leden van de OR zomer 2015 v.l.n.r.: Lies Bouma, Jeroen Knoop, Ans Reukers, Gerben Beunk en Tanja Thomassen.

Bijeenkomsten ondernemingsraden Ons Huis, de Woonmensen en De Goede Woning

leden verder te gaan tot aan het einde van de

Drie keer per jaar is er een bijeenkomst met de

termijn die afloopt op 1 mei 2016.

ondernemingsraden van De Woonmensen en De

De Ondernemingsraad bestaat per 31 december

Goede Woning. Deze overleggen zijn bedoeld voor

2015 uit de volgende leden:

het uitwisselen van kennis en ervaring. In 2015 is

■■

Jeroen Knoop, voorzitter;

onder andere gesproken over verkiezingen voor

■■

Tanja Thomassen, secretaris en plaatsvervangend voorzitter;

de OR, Sociaal Beleidskader, primair systeem, bedrijfsauto’s, nieuwe CAO en contact met de

■■

Lies Bouma, lid.

achterban. Daarnaast kijken we naar gezamenlijke kennisvergaring en opleiding.

Vooruitblik

Samenstelling OR

sterk blijven maken voor een goede implementatie

De OR zal zich in 2016 bij de directeur-bestuurder Martijn de Boer is per 1 april 2015 manager

van het nieuwe organisatiemodel. Daarnaast zal

Vastgoed van Ons Huis geworden en heeft

er aandacht zijn voor de uitwerking van de RI&E,

daarom zijn functie binnen de OR per 1 maart

de werkkostenregeling (WKR) en nieuwe methodiek

2015 neergelegd. Na verkiezingen is per 1 maart

RGW. Op 1 mei 2016 loopt de termijn van de

2015 Tanja Thomassen toegetreden tot de OR als

OR-leden af. Er worden in april 2016 verkiezingen

lid. Gerben Beunk en Ans Reukers hebben per

gehouden om alle vijf plekken binnen de OR goed

15 december 2015 hun functie binnen de OR

in te vullen.

neergelegd. De OR heeft besloten om met drie

34

Verslag van de Raad van Toezicht

Raad dat Ons Huis opereert binnen de vast-

Inleiding

gestelde financiële kaders en dat er ruimte is

De directeur-bestuurder heeft het verslag

voor investeringen. Bij de behandeling van de

over het jaar 2015 voorgelegd aan de Raad van

begroting 2016 en volgende jaren werd dit beeld

Toezicht. Dit betreft het opgemaakte en vast-

bevestigd. Het toezicht van de Raad is nadrukkelijk

gestelde bestuursverslag 2015 waarin begrepen

gefocust op het borgen van de financiële positie

de balans, winst- en verliesrekening en de

van Ons Huis, zoals vastgelegd in de begroting,

toelichting daarop, en het volkshuisvestings-

het helder maken en beschouwen van risico’s

verslag over het afgelopen jaar. De jaarrekening

en de wijze van het managen daarvan. De Raad

is door EY gecontroleerd en goedgekeurd. De

heeft zich voorgenomen explicieter te zijn bij de

Raad heeft de jaarrekening en bijbehorende

vastlegging van haar rol bij belangrijke besluiten/

stukken, het interne beheersingssysteem en het

onderwerpen op de agenda van de Raad.

accountantsverslag met de accountant besproken. Rapportages De Raad kan zich met de stukken verenigen en

De bestuurder heeft in 2014 mede op verzoek

heeft de jaarrekening 2015 goedgekeurd, waarmee

van de Raad een nieuw format opgesteld voor de

de directeur-bestuurder decharge is verleend.

wijze waarop de Raad geïnformeerd wordt over de voortgang en ontwikkeling van het werk van Ons

Met de goedkeuring van de jaarrekening van

Huis. De strategische doelen en fundamenten,

Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde

vastgelegd in het in 2013 vastgestelde beleidsplan

resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat

‘Wonen blijft’ zijn ‘vertaald’ in een aantal succes-

over het verslagjaar 2015 € 10,4 miljoen negatief.

bepalende factoren. Per Succes Bepalende Factor zijn Key Performance Indicatoren (KPI’s)

In dit verslag legt de Raad van Toezicht, als

benoemd, die bijdragen aan de realisatie van

onderdeel van een maatschappelijk ondernemende

bedoelde factoren. De KPI’s worden jaarlijks

organisatie, verantwoording af over de wijze waar-

geactualiseerd. Volgens deze systematiek

op zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering

rapporteert de directeur-bestuurder per tertiaal

van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen

in welke mate de strategische en financiële

jaar. Het verslag betreft het toezicht op ‘Ons

doelstellingen gerealiseerd worden. Op deze

Huis’, woningstichting en indirect ook het toezicht

wijze wordt de Raad niet alleen geïnformeerd

op de 100% verbinding Ons Huis Ontwikkeling

over de feitelijke stand van zaken, maar ook over

Vastgoed B.V.

de verwachte realisatie van doelstellingen van de organisatie. In de rapportage is voorts een hoofd-

Focus van het toezicht

stuk opgenomen over het risicomanagement.

De Raad van Toezicht is in 2015 zes maal bijeen

Daarnaast ontvangt de Raad in elke vergadering

geweest. Alle vergaderingen zijn door alle

een overzicht van ontwikkelingen op landelijk,

leden van de Raad bezocht. Voorafgaand aan de

plaatselijk en Ons Huis niveau en een overzicht

reguliere vergaderingen vergadert de Raad een

van de genomen bestuursbesluiten.

uur buiten aanwezigheid van de bestuurder om de vergadering voor te bereiden en de belangrijkste

Jaarverslag 2014

bespreekpunten af te stemmen. Bij de reguliere

Het jaarverslag en de jaarrekening over het jaar

vergaderingen is naast de directeur-bestuurder

2014 is door de Raad in april 2015 goedgekeurd.

de controller/bestuurssecretaris aanwezig. De

De externe accountant was daarbij aanwezig

manager Bedrijfsvoering en Control is aanwezig

en presenteerde het accountantsverslag 2014.

wanneer er financiële onderwerpen op de agenda

Hierbij kwamen nadrukkelijk de nog in bezit

staan. Het hoofd Projectontwikkeling is aanwezig

zijnde projecten en grondposities aan de orde. De

geweest bij de vergadering, waarin de stand van

waardering hiervan is door vastgoeddeskundigen

zaken en strategie van de projectenportefeuille

van EY getoetst en akkoord bevonden. Aan de

aan de orde kwam.

accountant is gevraagd of er zaken zijn die de Raad moet weten en die niet in het accountants-

Bij het goedkeuren van de begroting 2015 en

verslag zijn opgenomen. Hierop werd ontkennend

volgende jaren - eind 2014 - , constateerde de

geantwoord. 35

Verslag van de Raad van Toezicht

Organisatieontwikkeling

Strategie projecten

De Raad is nadrukkelijk betrokken geweest bij het

De Raad heeft zich evenals voorgaande jaren ge-

ontwikkelen van een nieuwe organisatiestructuur.

focust op de risico’s van de projectenportefeuille

Als logisch vervolg op het ‘richten’, middels het

van Ons Huis. De omvang van de portefeuille

beleidsplan ‘Wonen blijft’ in 2013, heeft Ons Huis

blijft in het kader van risicomanagement een

een proces ingezet om haar organisatie daarop

belangrijk onderdeel van toezicht. Aan de hand

aansluitend ‘in te richten’. Het invoeren van

van de rapportages van de organisatie heeft de

integrale vastgoedsturing (assetmanagement) is

Raad alle projecten beschouwd en de in kaart

daarbij als hefboom voor het ontwerp gebruikt.

gebrachte risico’s en afwaarderingen gewogen.

Daarmee kunnen (beleids)keuzes en risico’s

Enkele projecten zijn door de Raad bezocht.

transparant gemaakt worden voor de Raad en

De fors afgeslankte portefeuille is naar het

evenzeer voor huurders, overheden en andere

oordeel van de Raad inmiddels beheersbaar.

stakeholders. Bij het plan van aanpak heeft de Raad aandacht gevraagd voor een zorgvuldige

Strategisch voorraadbeleid en betaalbaarheid

communicatie en betrokkenheid van de mede-

Op hoofdlijnen laat de Raad zich informeren over

werkers van Ons Huis en de Ondernemingsraad

van belang zijnde beleidsontwikkelingen van Ons

in het bijzonder.

Huis, mede in het licht van het realiseren van het beleidsplan ‘Wonen blijft’. In het verslagjaar

In 2014 heeft de Raad de bestuurder positief

kwamen in dat kader het huurprijsbeleid in relatie

geadviseerd over het hoofdontwerp voor een

tot betaalbaarheid en passendheid nadrukkelijk

nieuwe organisatiestructuur. In 2015 heeft

aan de orde in de vergaderingen van de Raad.

Ons Huis het hoofdontwerp vertaald in een detail-

In het kader van het strategisch voorraadbeleid

ontwerp en is de organisatie (opnieuw) ingericht.

werd de implementatie van het assetmanagement

De Raad is in 2015 regelmatig geïnformeerd over

en de pilot assetmanagement besproken. Deze

de voortgang van de organisatieontwikkeling.

pilot betrof het complex hoogbouw Lekstraat. De

De Raad verwacht dat Ons Huis met de organisatie-

uitkomst van de pilot is dat de 88 wooneenheden

ontwikkeling in belangrijke mate inspeelt op

niet gesloopt worden maar worden gerenoveerd

toekomstige ontwikkelingen, zoals aangegeven

en als betaalbare eenheden in exploitatie blijven.

in de herziening van de Woningwet. Financiële kaders Als instrument om financiële continuïteit te waarborgen hanteert Ons Huis het volgende financiële kader: de ICR is vastgesteld op minimaal 1,5 en gemiddeld 1,7; de solvabiliteit op 30% en de loan to value op maximaal 65% en op termijn maximaal 60%. Dit kader maakt deel uit van de boven beschreven herziene systematiek van rapportage. De Raad acht deze normen passend in de lastige financiële omstandigheden van het huidige tijdsgewricht. Aan alle genoemde kaders is in 2015 ruimschoots voldaan. Visitatie Ons Huis heeft zich in 2014 opnieuw laten visiteren. Het rapport van Raeflex is in januari 2015 verschenen. Op voorstel van de directeurbestuurder is besloten om in samenwerking met collega corporaties De Goede Woning en de Woonmensen te komen tot een gezamenlijke Groot onderhoud aan de galerijen van woongebouwen in de wijk Kerschoten.

keuze voor een geaccrediteerd visitatiebureau. Dat maakte een onderling vergelijking van de

36

Verslag van de Raad van Toezicht

Apeldoornse corporaties mogelijk en is doelmatig

baar) huisvesten van de doelgroep. Gemeenten

en efficiënt, vooral ten aanzien van de plaatselijke

en huurdersorganisaties krijgen een sterkere rol

stakeholders van de corporaties. Vanuit de Raad

bij de totstandkoming en uitvoeren van het beleid

heeft een lid zitting genomen in de interne

van corporaties. Het interne en externe toezicht

begeleidingscommissie voor de visitatie. De in het

is aanzienlijk aangescherpt. Omdat de nieuwe

kader van de visitatie door de directeur-bestuurder

Woningwet halverwege 2015 van kracht werd, is

opgestelde ‘position paper’ is besproken in de Raad.

een aantal overgangsbepalingen van toepassing.

De bijna voltallige raad heeft een gesprek gevoerd

De Raad laat zich regelmatig informeren over de

met de visitatiecommissie. Hierin is nadrukkelijk

implementatie van de vernieuwde Woningwet en

gesproken over de wijze waarop de governance

behandelt relevante onderwerpen in het kader

verankerd is binnen de organisatie en op welke

van de vereiste besluitvorming.

wijze hierop wordt gereflecteerd. De uitkomst van de visitatie werd door de voorzitter van de visitatie-

Contact met Ondernemingsraad en

commissie in een quote op Twitter kernachtig

Ons Woongoed en andere stakeholders

weergegeven met de woorden: “Hoe een corporatie

Een delegatie van de Raad heeft in het verslagjaar

bij zwaar weer stevig bijstuurt en in de stad mooie

een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad

resultaten behaalt.“ De Raad heeft afspraken

van Ons Huis over de algemene gang van zaken

gemaakt met de directie hoe de aanbevelingen in

binnen het bedrijf. Naar oordeel van de Raad

het visitatierapport door de organisatie ter hand

is de Ondernemingsraad zeer betrokken bij de

worden genomen en volgt dit kritisch.

veranderingen van Ons Huis en is de relatie met de directeur-bestuurder positief kritisch.

Begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016-2025

Twee leden van de Raad hebben een algemeen

De door de bestuurder voorgelegde begroting en

gesprek gevoerd met het bestuur van Ons

meerjarenbegroting geeft de Raad vertrouwen op

Woongoed, de huurdersvereniging. Meerdere

korte en middellange termijn. In het verslagjaar

malen hebben leden van de Raad een algemene

is binnen de Raad en het management nagedacht

ledenvergadering van deze vereniging bij-

over de invulling van de aanwezige beleidsruimte

gewoond. Leden van de Raad bezochten een

en de prioritering van ambities. Ook is door

bijeenkomst met stakeholders georganiseerd

middel van een enquête en een bijeenkomst de

door de gezamenlijke corporaties in Apeldoorn.

mening van huurders gevraagd over de priorite-

De Raad hecht eraan zich op deze manier te

ring van beleidsambities. De prioriteitsvoorkeur

oriënteren op wat er onder gemeenten, zorg-

van de huurders en Ons Huis bleken in grote

instellingen, huurders(vertegenwoordigers) en

lijnen overeen te komen. Belangrijkste prioriteit

andere stakeholders leeft.

voor het beleid betreft de betaalbaarheid. In de begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016-

Verbindingen

2025 zijn ambities ingerekend, voor een deel

De Raad heeft haar goedkeuring verleend aan de

vanzelfsprekend op basis van aannames. Ook

(verdere) afbouw van de verbindingenstructuur

na inrekening van de aanvullende ambities blijkt

van Ons Huis in 2015 op basis van het plan van

Ons Huis ruim aan externe en interne financiële

aanpak aanpassing verbindingenstructuur en het

kaders te voldoen. In de loop van 2016 zal binnen

vigerende verbindingenstatuut. Hierbij zijn de drie

de Raad gediscussieerd worden over de verdere

resterende 100% deelnemingen gefuseerd tot

aanwending van de beleidsruimte en zullen vanuit

één deelneming, waarbij gelijktijdig de statuten

de organisatie voorstellen worden gedaan voor

zijn aangepast op basis van vereisten in de

verdergaande investeringen in energetische

vernieuwde Woningwet.

maatregelen. De Raad heeft de begroting 2016 goedgekeurd.

Besluiten De Raad heeft in 2015 goedkeuring verleend aan:

Nieuwe Woningwet

■■

4 jaar;

van kracht geworden. Met de Woningwet zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de rol die

■■

jaarverslag en de jaarrekening 2014 van Ons Huis en de 100% verbindingen;

corporaties kunnen innemen, waarbij de focus vooral komt te liggen op de kerntaak, het (betaal-

de herbenoeming van de leden Blijleven en Houterman van de Raad voor een periode van

Op 1 juli 2015 is de hernieuwde Woningwet

■■

voortzetting van de relatie met accountant EY; 37

Verslag van de Raad van Toezicht

■■

de remuneratierapporten 2015 van de Raad en de directeur-bestuurder;

■■

het (op grond van de nieuwe Woningwet) aangepaste Treasurystatuut;

■■

voorstel tot fusie verbindingen;

■■

aangepaste profielschets en procedure werving RvT-leden;

■■

procedure verkoop grondposities;

■■

verkoop 10 kavels Vlindertuin;

■■

procedure voortzetting project HavenCentrum;

■■

besluit renovatie complex hoogbouw Lekstraat (i.p.v. sloop);

■■

de begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016-2025;

■■

‘Het bod’ aan de Gemeenten Apeldoorn en Zutphen;

■■



Ons Huis-huurders Nicole Steenkist en Klaas Snijder uit de Rubensstraat.

Het voorgenomen besluit tot aanstelling van de heren Sommerdijk en van der Veen als lid van de RvT.

Selectie- en Remuneratiecommissie De door de Raad ingestelde selectie- en

Auditcommissie

remuneratiecommissie bestaat uit de leden

De door de Raad ingestelde auditcommissie

Blijleven (voorzitter) en Stevelmans. De Raad

bestaat uit de leden Van Bolhuis en Houterman

heeft een reglement vastgesteld waarin de

(voorzitter). De commissie bereidt de vergadering

samenstelling en werkwijze zijn vastgelegd.

van de Raad voor. Zij focust daarbij op de financiële positie van Ons Huis en de bedrijfsrisico’s.

De commissie heeft in 2015 remuneratierapporten

Daarnaast komen het intern controle plan,

opgesteld met betrekking tot de Raad van

het treasury jaarplan en de verslagen van de

Toezicht en de directeur-bestuurder. Daarnaast

treasurycommissie aan de orde. De bestuurder,

heeft de commissie de beoordeling van de

de manager Bedrijfsvoering en Control en de

bestuurder over het jaar 2014 en de prestatie-

Controller zijn bij de vergadering aanwezig.

afspraken voor 2015 voorbereid. De documenten

De auditcommissie heeft overleg met de externe

zijn vastgesteld door de Raad in vergadering

accountant over de controleaanpak en de uit-

zonder de aanwezigheid van de bestuurder. De

komsten van de controle. Ook het jaarververslag

Raad heeft afspraken gemaakt met de bestuurder

en het accountantsverslag worden voorafgaand

over zijn beloning in relatie tot de geldende

aan de behandeling in de Raad in de Audit-

kaders in de Wet Normering Topinkomens (WNT)

commissie besproken met de accountant.

en de versobering van de pensioenregeling die

In het verslagjaar kwam de commissie vijf maal

per 1 januari 2015 van kracht werd. Hiervoor is

bijeen. In elke vergadering van de Raad doet de

het overgangsrecht van toepassing.

auditcommissie verslag van haar beschouwingen. De samenstelling en werkwijze van de commissie

In 2015 heeft de werving voor twee nieuwe leden

is vastgelegd in een door de Raad vastgesteld

van de Raad plaats gevonden. Hiervoor is het

reglement auditcommissie. Onverlet de voor-

profiel leden en voorzitter Raad van Toezicht aan-

bereidende werkzaamheden van de auditcommissie

gepast. Het profiel is erop gericht dat de samen-

beschouwt de Raad haar functioneren als een

stelling van de Raad evenwichtig is en voldoende

geheel. Alle leden zien toe op het onderhouden

verscheidenheid en ervaring heeft op aspecten

van passende controles en controlesystemen ter

als: expertise, beroepsgroep, kennis, geslacht. De

beheersing van de financiële en de operationele

selectiecommissie bestond naast de vaste leden

risico’s waaraan Ons Huis is blootgesteld,

Blijleven en Stevelmans uit het lid Houterman.

en ter controle op de integriteit van de financiële

In de paragraaf ‘Werving nieuwe leden Raad van

informatievoorziening.

Toezicht’ wordt de procedure toegelicht. 38

Verslag van de Raad van Toezicht

Vergelijkbaar met de auditcommissie is de

Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons

selectie- en remuneratiecommissie slechts

Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad

bedoeld om zaken in het kader van selectie-

van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig

en remuneratie voor te bereiden voor de Raad.

te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in acht

De Raad blijft als geheel verantwoordelijk.

neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis heeft haar integriteitscode aangepast op basis

Corporate Governance

van de nieuwe Woningwet en Governancecode

Uitgangspunt voor de corporate governance van

Woningcorporaties 2015. De aangepaste code is

Ons Huis is de Aedes Code en de daarop aan-

gepubliceerd op de website.

sluitende Governancecode Woningcorporaties. In april 2015 is de nieuwe Governancecode

Eén van de kernwaarden bij Ons Huis is ‘ver-

Woningcorporaties vastgesteld door de leden van

antwoord ondernemen’. Daarbij past niet een

Aedes en VTW (Vereniging van Toezichthouders

veelheid aan regels, wel eigen verantwoordelijk-

Woningcorporaties). Deze leden zijn verplicht

heid en professionaliteit van medewerkers en

de code te volgen. De Raad van Toezicht onder-

leden van de Raad. De integriteitscode is daarbij

schrijft de noodzaak van transparantie in bestuur

een hulpmiddel en dient als handvat voor de

en toezicht en het afleggen van verantwoording

dagelijkse werkzaamheden. Naast boven-

daarover aan de stakeholders. De Code vormt

genoemde integriteitscode beschikt Ons Huis

naar mening van de Raad de basis voor goed

over een klokkenluidersregeling (inclusief interne

bestuur in woningcorporaties. Ook vormt het

vertrouwenspersonen en extern meldpunt).

de basis voor het goed functioneren van het interne toezicht in woningcorporaties. De Raad

Klachten

is van mening dat alle leden voldoen aan de

Ons Huis heeft zich in 2015 aangesloten bij

onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in

KLAC, een regionale externe en gespecialiseerde

de Governancecode. Mogelijke strijdige belangen

klachtencommissie. De bestuurder heeft de Raad

worden door de leden gemeld in de plenaire

hierover geïnformeerd evenals over de klachten-

vergaderingen. In het verslagjaar deden zich geen

rapportage 2015.

onverenigbaarheden voor bij besluitvorming of transacties.

Met betrekking tot het intern toezicht is tijdens de eerder genoemde visitatie geconstateerd dat

In 2015 is een plan van aanpak opgesteld voor

dit ruim voldoende functioneert. “De commissie

de implementatie van de nieuwe Code. In 2015

waardeert de actieve rol die de Raad heeft gehad

is op grond van de nieuwe Code reglementen de

in de transitie van Ons Huis, de professionele

integriteitscode aangepast en vastgesteld. In 2016

manier waarop gewerkt wordt aan de verschillen-

zullen het bestuursreglement, het reglement

de rollen van de Raad en de actieve wijze van

werkwijze RvT en de visie op besturen en toezicht

zelfreflectie en deskundigheidsbevordering “

(in nauwe relatie met de op te stellen nieuwe

(citaat visitatierapport blz. 16). De aanbevelingen

statuten) worden opgesteld en vastgesteld.

in het visitatierapport worden, zoveel als mogelijk

Hiervoor zijn eind januari 2016 door Aedes en

is, gelinkt aan de Kritische Prestatie Indicatoren

VTW modellen beschikbaar gesteld. Deze modellen

en Succes Bepalende Factoren.

zijn getoetst aan de nieuwe Woningwet. Na het aan de Governancecode 2015. Door middel van

Taak, werkwijze en samenstelling Raad van Toezicht

een zogenaamde Governance agenda zijn de in

De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te

de Governance Code Woningcorporaties opge-

houden op het beleid van het bestuur en op de

nomen onderwerpen in de vergaderingen van de

algemene gang van zaken bij de woningcorporatie

Raad geagendeerd. De onderwerpen zijn, met

en de met haar verbonden ondernemingen en

betrekking tot de behandeling en besluitvorming,

staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde.

divers van aard. Daarnaast zijn op basis van de

Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt zich

Code voorgeschreven onderwerpen op de website

ook uit tot de verbindingen.

vaststellen van deze stukken voldoet Ons Huis

gepubliceerd.

39

Verslag van de Raad van Toezicht

De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit

De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat

van eigen functioneren. De taken,

de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder

verantwoordelijkheden, bevoegdheden en werkwijze

en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en

van de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de

kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen over-

statuten van Ons Huis Woningstichting. Naast de

lappingen met andere bestuursfuncties. Geen van

in de statuten opgenomen regelingen betreffen-

de leden van de Raad van Toezicht is of was in het

de onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en

verleden in dienst van Ons Huis en/of onderhoudt

vacatures (art. 17), einde lidmaatschap Raad van

een directe of indirecte band met toeleveranciers

Toezicht (art. 18), schorsing en ontslag (art. 19),

of afnemers van Ons Huis. Geen van de leden van

taken en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen

de Raad van Toezicht verleent andere diensten

(art. 21), besluitvorming ter vergadering (art. 22),

dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap

onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluitvorming

van de Raad van Toezicht of onderhoudt banden

(Hoofdstuk IV), is een profielschets en een

met Ons Huis hetzij direct, hetzij indirect, buiten

benoemingsprocedure Raad van Toezicht aan-

zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht.

wezig. In 2016 worden de statuten aangepast op

Er hebben geen transacties plaatsgevonden

basis van de vereisten in de nieuwe Woningwet.

waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Ons Huis verstrekt geen leningen

Om aan de regels van de Governance Code

of garanties aan haar leden van de Raad van

Woningcorporaties ten aanzien van taken,

Toezicht. Bovenstaande zaken maken deel uit van

bevoegdheden en handelswijze van de Raad van

de binnen Ons Huis geldende integriteitscode, die

Toezicht en de bestuurder te voldoen, stelt Ons

ook voor de leden van de Raad van toepassing is.

Huis - in aanvulling op de statuten - een integriteitscode, een bestuursreglement, een

De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden.

reglement werkwijze RvT en de visie op besturen

De samenstelling van de Raad is in het jaar 2015

en toezicht op. Deze stukken worden op de website

niet gewijzigd. De leden Blijleven en Houterman

(www.onshuisapeldoorn.nl) gepubliceerd.

zijn in februari herbenoemd voor een periode van vier jaar. In de statuten is bepaald dat de Raad uit

De remuneratiecommissie initieert de evaluatie

minimaal vijf en ten hoogste uit zeven leden dient

van het functioneren van de Raad en van de

te bestaan. In de profielschets voor de leden van

directeur-bestuurder.

de Raad van Toezicht is als één van de algemene uitgangspunten opgenomen dat de Raad

De voorzitter van de Raad heeft, met in achtneming

pluriform moet zijn samengesteld. In de huidige

van ieders rollen en verantwoordelijkheden,

samenstelling telt de Raad twee leden van het

maandelijks overleg gevoerd met de directeur-

vrouwelijke en drie leden van het mannelijk

bestuurder.

geslacht. De leden van de Raad staan opgesomd in de bijlage aan het eind van dit hoofdstuk. Alle leden zijn in het dagelijks leven actief werkzaam en vanuit hun actieve werkkring betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten. De specifieke deskundigheidsbevordering vindt plaats door het bijwonen van themabijeenkomsten, het tot zich nemen van actuele toegezonden documentatie evenals het kennisnemen via de media van de ontwikkelingen in het werkgebied, voor zover deze van belang zijn voor de ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Indien wenselijk kan op eigen verzoek/initiatief van de leden worden voorzien in aanvullende mogelijkheden tot verdere deskundigheidsbevordering.

Landelijke Burendag op 26 september in het Matenpark.

40

Verslag van de Raad van Toezicht

Daarbij maken de leden ook gebruik van

heeft de beoordeling over 2015 plaats gevonden.

hun lidmaatschap van de Vereniging van

De Raad is zeer tevreden over de wijze waarop

Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

de bestuurder zijn functie heeft vervuld. Met de

Om in 2015 en 2016 het vereiste van in totaal

directeur-bestuurder is geen variabele beloning

minimaal 10 PE-punten (PE = Permanente

overeengekomen. Er zijn in 2015 of eerder geen

Educatie) te behalen, hebben de leden gebruik

aandelen, garanties of leningen verstrekt aan de

gemaakt van aanvullende deskundigheids-

directeur-bestuurder. Het is beleid om dat ook

bevordering in de vorm van (externe) trainingen/

niet te doen.

workshops en dergelijke. Dit zal ook in 2016 plaatsvinden, zodat alle leden het vereiste aantal

In april 2015 heeft de Raad haar eigen functioneren

punten behalen.

en het functioneren van de individuele leden van de Raad geëvalueerd. In 2016 zal opnieuw

De Raad is van oordeel dat zij in 2015 zodanig

een evaluatie met een extern deskundige plaats

was samengesteld dat zij haar taak naar behoren

vinden.

kon vervullen. Verscheidene leden van de Raad worden beschouwd. Tevens zijn er enkele leden

Beloning/vergoeding van de leden van de Raad

met een volkshuisvestelijke en/of sociaal-

In 2015 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning

maatschappelijke achtergrond.

vastgesteld op basis van de Code voor de

van Toezicht kunnen als financiële deskundigen

honorering van commissarissen in woningConform de statuten zijn twee leden van de

corporaties, opgesteld door Vereniging

Raad van Toezicht benoemd op voordracht van

Toezichthouders Woningcorporaties. De beloning

de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.

is vastgelegd in een remuneratierapport.

Jaarlijks overlegt een delegatie van de Raad met de Ondernemingsraad van Ons Huis.

De jaarlijkse beloning voor leden van de Raad van Toezicht bedraagt in 2015 € 8.275 (2014 € 8.275)

De salariëring van de directeur-bestuurder is

bruto per jaar, exclusief BTW. De beloning aan de

geheel conform de beloningscode voor bestuur-

voorzitter bedraagt € 10.345 (2014 € 10.345),

ders van woningcorporaties en vastgelegd in een

eveneens exclusief BTW. Conform de code ont-

door de Raad opgesteld remuneratierapport. In

vangen de leden geen vaste onkostenvergoeding.

verband met de privacygevoeligheid van deze

De totale honorering voor de Raad van Toezicht/

informatie in de situatie van één directeur-

Commissarissen inclusief werkgeverslasten

bestuurder vindt de Raad openbaarmaking van

en exclusief BTW bedroeg in 2015 evenals in

dit rapport niet wenselijk. Gezien de afspraken

2014 en 2013 € 43.445. De beloning van de Raad

en hervormingen voortvloeiend uit de Wet

past binnen de geldende normen van de WNT2

Normering Topinkomens, heeft de directeur-

(Wet normering bezoldiging topfunctionarissen

bestuurder aangegeven af te zien van de eerder

publieke en semipublieke sector). De normen

overeengekomen indexering van zijn salaris. De

van de WNT2 zijn in 2015 verhoogd. De Raad

Raad heeft besloten dit voorstel over te nemen.

heeft besloten haar honorering in 2015 niet aan te passen. De honorering van de Raad voldoet

Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht

ook aan de beroepsregel voor honorering

en de directeur-bestuurder afspraken gemaakt

van de Vereniging voor Toezichthouders in

welke, naast de jaarbegroting, beschouwd worden

Woningcorporaties (VTW).

als het directiejaarplan (prestatieafspraken) in In de vergadering in februari 2015 heeft de Raad

Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant

haar werkgeversrol vervuld bij de beoordeling van

De externe accountant is benoemd door de Raad

de directeur-bestuurder over 2014. Het functi-

van Toezicht. De bezoldiging van en de opdracht-

oneren van de directeur-bestuurder is geëva-

verlening tot het uitvoeren van de controle door

lueerd. In februari 2015 zijn prestatieafspraken

de externe accountant is goedgekeurd door

gemaakt voor het jaar 2015. In februari 2016

de Raad op voorstel van en na overleg met de

het kader van het resultaat gericht werken.

41

Verslag van de Raad van Toezicht

directeur-bestuurder. In 2015 is geen sprake geweest van het uitvoeren van niet-controle opdrachten door de externe accountant. De externe accountant van Ons Huis (EY) heeft de opdracht te beoordelen of de voorstelling van zaken in de jaarrekening overeenstemmen met de werkelijkheid. De auditcommissie heeft op 7 april 2015 met de externe accountant de jaarrekening voorbesproken en de Raad van Toezicht heeft zich door de accountant in de vergadering op 14 april 2015 laten informeren over het accountantsverslag, de jaarrekening en

St. Elisabeth in Zutphen.

de bedrijfsvoering binnen Ons Huis. De Raad zag geen aanleiding om aan het voorschrift uit de

Werving nieuwe leden Raad van Toezicht

Governance Code Woningcorporaties gehoor te

In april 2016 is het lid Van Bolhuis aftredend

geven om één keer per jaar in overleg te treden

en niet herbenoembaar. Het lid Verburgh heeft

met de accountant zonder aanwezigheid van de

aangegeven haar raadslidmaatschap op termijn

directie. De Raad heeft aan de accountant geen

te willen beëindigen omdat ze niet meer in het

bijzondere aandachtspunten meegegeven voor de

werkgebied van Ons Huis werkzaam is en hier

accountantscontrole over het jaar 2015. Vanuit de

ook niet woont. Om de vacatures die hierdoor

auditcommissie is aan de accountant gevraagd

ontstaan tijdig in te vullen is (rekening houdend

tijdens de controle aandacht te besteden aan de

met de criteria in de nieuwe Woningwet en

gevolgen van de organisatieontwikkeling op de

Governancecode) medio 2015 gestart met het

administratieve organisatie en risicobeheersing.

opnieuw opstellen en vaststellen van de profiel-

De accountant heeft een Managementletter

schets Raad van Toezicht leden. Besloten is dat de

Interimcontrole 2015 opgesteld; dit stuk is in de

selectiecommissie bestaat uit de vaste leden van

auditcommissie besproken, waarna de audit-

de selectie- en remuneratiecommissie Blijleven

commissie in de Raad hiervan verslag heeft

en Stevelmans, aangevuld met het lid Houterman,

gedaan.

die tevens lid is van de auditcommissie. De directeur-bestuurder maakte als adviseur

In de accountantsverslagen zijn aanbevelingen

onderdeel uit van de commissie. Specifiek werd

uitgebracht over actuele onderwerpen en

een lid geworven met een bedrijfseconomische/

ontwikkelingen binnen de sector op fiscaal-,

financiële achtergrond en een lid die lokaal/

financierings- en verslaggevingsgebied. De Raad

maatschappelijk betrokken is bij het werk van

bespreekt de onafhankelijkheid van de externe

Ons Huis. De beknopte wervingsadvertentie is

accountant regelmatig in haar vergaderingen en

geplaatst in een regionaal dagblad en verspreid

heeft dit om die reden niet afzonderlijk vastgelegd

via digitale media. In de advertentie werd ver-

in een protocol onafhankelijkheid van de externe

wezen naar de uitgebreide advertentie en de

accountant. In 2014 heeft de Raad, op basis van

profielschets op de website van Ons Huis. In totaal

een uitvoerige evaluatie van het functioneren van

solliciteerden 48 personen op de vacatures, waar-

de externe accountant, besloten de relatie met

van slechts vijf vrouwen. De selectiecommissie

de accountant voor 2015 voort te zetten. In het

heeft vier personen geselecteerd waarmee een

najaar 2014 heeft een wisseling plaats gevonden

gesprek heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft

van vanuit EY bij de controle betrokken personen

een tweede gesprek plaatsgevonden met twee

(partner en manager) om te voorkomen dat al te

van deze personen, resulterend in de voordracht

nauwe banden met de organisatie ontstaan. Op

van deze beide personen aan de voltallige Raad.

grond van de Governancecode Woningcorporaties

De Raad heeft de voordracht overgenomen en

2015 zal Ons Huis uiterlijk voor het boekjaar

een voorgenomen besluit genomen deze beide

2017 een ander accountskantoor selecteren en

kandidaten aan te stellen. De selectiecommissie

aanstellen.

heeft aan de Ondernemingsraad het cv van

42

Verslag van de Raad van Toezicht

de kandidaten gepresenteerd waarna de

en de verdere invulling van de beleidsruimte in

Ondernemingsraad haar advies heeft uitgebracht.

de meerjarenbegroting. De Raad is hierbij nauw

Uiteindelijk zijn de beide kandidaten voorgedragen

betrokken. Ook zal in 2016 de samenstelling

aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) met het

van de Raad wijzigen door het aftreden van twee

verzoek om instemming voor de voorgenomen

leden en de benoeming en introductie van twee

benoeming. Begin 2016 heeft de Aw aangegeven

nieuwe leden.

geen bezwaren te hebben en heeft de Raad definitief besloten de heren Sommerdijk en van

Dankwoord

der Veen per 1 april 2016 aan te stellen als lid

De Raad van Toezicht dankt alle medewerkers

van de Raad. De heer Sommerdijk zal tevens lid

en de directie van Ons Huis voor de inzet en

worden van de auditcommissie.

behaalde resultaten in 2015.

Vooruitblik 2016 Het jaar 2016 zal in het teken staan van de implementatie van de vernieuwde Woningwet

Buurtbewoners openen hun buurttuin de Heeze bij De Graanhof.

43

Bijlage: Leden Raad van Toezicht

Per 31 december 2015 was de Raad als volgt samengesteld: Drs. R.L. Stevelmans Functie

voorzitter, (lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging), lid selectie- en remuneratiecommissie

Geboortedatum

17-10-1959

Eerste benoeming 1 januari 2010 Herbenoeming

1 januari 2014

Kennisgebied(en)

overheid/politiek-bestuurlijke strategie/maatschappelijk

Beroep

rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn

Aftredend in

december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

bestuursvoorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Apeldoorn, Voorst en Epe.

B.J. van Bolhuis Functie

lid, lid auditcommissie

Geboortedatum

14-10-1963

Eerste benoeming 15 april 2008 Herbenoeming

24 april 2012

Kennisgebied(en)

financiën/economie/strategie

Beroep

algemeen directeur Koninklijke Schut NV

Aftredend in

april 2016 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

lid ledenwerfcommissie VNO-NCW Stedendriehoek

Mevr. E.M. Verburgh Functie

lid

Geboortedatum

15-12-1962

Eerste benoeming 1 januari 2010 Herbenoeming

1 januari 2014

Kennisgebied(en)

marketing/management/sociaal maatschappelijk

Beroep

directeur-bestuurder van de Lindenberg, Nijmegen

Aftredend in

december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

geen

Ing. T.E. Houterman RQIM Functie

lid, voorzitter auditcommissie

Geboortedatum

15-12-1958

Eerste benoeming 15 februari 2011 Herbenoeming

17 februari 2015

Kennisgebied(en)

financiën, governance, volkshuisvesting

Beroep

directeur Videam Consultancy BV

Aftredend in

februari 2019 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

geen

Mevr. MA A. Blijleven-Le Granse Functie

lid (op voordracht van de huurdersbelangenvereniging),

Geboortedatum

21-11-1966

voorzitter selectie- en remuneratiecommissie Eerste benoeming 15 februari 2011 Herbenoeming

17 februari 2015

Kennisgebied(en)

HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk

Beroep

zelfstandig HRM Consultant

Aftredend in

februari 2019 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

bestuurslid Apeldoornse Tennisfederatie. 44

Verkorte jaarrekening

2015

Financiële kengetallen

Algemeen Deze verkorte jaarrekening 2015 is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2015 van Ons Huis Woningstichting. Deze verkorte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die vereist zijn op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek, artikel 26, 1e lid, van het BBSh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en Beleidsregels toepassing WNT. De volledig gecontroleerde jaarrekening 2015 is gepubliceerd.

(x € 1.000,-)

Boekjaar

2015

2014

2013

2012

Balans - Vaste activa

337.658

352.207

358.024

341.195

- Eigen vermogen

144.541

147.244

148.567

138.141

- Langlopende schulden

182.434

200.606

214.220

195.275

- Totaal vermogen

350.835

366.906

384.970

376.373



Winst- en verliesrekening - Huren 35.815 34.803 33.581 31.636 - Vergoedingen

2.365

2.402

2.527

2.361

- Opbrengst verkochte activa

1.099

601

594

1.026

- Gereal. opbrengst onderhanden projecten

5.419

6.550

3.379

0

- Overige bedrijfsopbrengsten



786



447



418



860

- Totaal omzet 45.484 44.803 40.499 35.883 - Jaarresultaat -10.367 -4.189 -6.377 -11.075

Continuïteit (ultimo boekjaar) 1. Liquiditeit (current ratio) Vlottende activa/kortlopende schulden

0,57

0,80

1,24

0,95

2. Solvabiliteit Eigen vermogen/totaal vermogen

41,2%

40,1%

38,6%

36,7%

3. Loan to Value (excl. projectfinancieringen) Leningen / waarde vast actief

60,8%

61,8%

62,7%

68,6%

4. ICR (Rentedekkingsgraad) Operationele kasstroom/rentelasten

2,8

2,7

2,6

1,3

5.293

5.244



Aantal verhuureenheden Woningen en wooneenheden

5.302

5.326

Woonwagens en standplaatsen

103

105

106

106

Overige

109

111

110

111



Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

0,64

0,65

0,71

0,77

0,37

0,48

0,69

0,99

27.308

28.079

28.423

26.428

2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar in euro's per woning

4. Gemiddelde netto-huur per woning (euro's per jaar)

6.649

6.528

6.321

5.975

46

Vennootschappelijke balans

31 december 2015

(x € 1.000,-)

31 december 2014

Activa Vaste activa Materiële vaste activa 278.606 271.095 Vastgoedbeleggingen 40.448 63.770 Financiële vaste activa 18.604 17.341 Vlottende activa Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop

594

1.506

- Onderhanden werk

3.960

9.637

Vorderingen - Huurdebiteuren

251

252

- Gemeenten

65

3

- Vorderingen groepsmaatschappijen

608

294

- Belastingen en premies sociale verzekering

1

0

40

375

- Overige vorderingen - Overlopende activa



1.177



251



2.142

1.175

Liquide middelen

6.481

2.382





Totaal 350.835 366.906

Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 144.541 147.244 Voorzieningen Deelnemingen Jubileumuitkeringen



663 76





624 77

739

701

Langlopende schulden 182.434 200.606 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers

1.067

1.761

Belastingen en premies sociale verzekering

1.864

1.187

Aflossingsverplichting komend boekjaar 15.396 11.624 Overlopende passiva



4.794





3.783

23.121

18.355

Totaal 350.835 366.906

47

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

(x € 1.000,-)

2015 2014

Bedrijfsopbrengsten Huren 35.815 34.803 Opbrengsten servicecontracten

2.365

2.402

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.099

601

5.419

6.550

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten



786



447

Som der bedrijfsopbrengsten 45.484 44.803 Bedrijfslasten Kosten van uitbesteed werk

5.450

6.481

Afschrijvingen op vaste activa

7.627

8.399

6.949

1.998

vlottende activa

1.449

664

Lonen en salarissen

2.963

2.834

Sociale lasten

410

442

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeverminderingen van

Pensioenlasten

451

512

Lasten onderhoud

6.524

6.317

Leefbaarheid

269

369

Lasten servicecontracten

2.321

2.325

Overige bedrijfslasten

6.776

7.267





Som der bedrijfslasten 41.189 37.608 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-8.860

-2.675

Bedrijfsresultaat -4.565

4.520

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa

803

0

Rentebaten

358

610

Rentelasten

8.271

8.704

Opbrengsten financiële vaste activa



9





34

-7.101

-8.060

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -11.666 -3.540 Vennootschapsbelasting

-1.181



95

Resultaat na belastingen -10.485 -3.635 Resultaat deelnemingen



118



-554

Groepsresultaat na belastingen -10.367 -4.189

48

Kasstroomoverzicht

(x € 1.000,-)



2015 2014

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat -4.565

4.520

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

7.627

8.399

correctie aandeel derden

-40

-46

- Overige waardeveranderingen m.v.a.

5.781

1.121

correctie aandeel derden

5

141

- Bijzondere waardeverminderingen

1.449

664

- Niet gerealiseerde waardeveranderingen

8.860

2.675

correctie aandeel derden - Resultaat verkoop vastgoedportefeuille



-7 -1.099



-6 -601

Totaal aanpassingen 22.576 12.347 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden en onderhanden werk

6.589

3.701

afwaardering

-1.449

-264

- Vorderingen

-968

2.310

mutatie vordering rendement Heyendaal

240

0

- Kortlopende schulden

4.757

-3.175

mutatie balanspost niet vervallen rente mutatie aflossingsverplichting



357 -4.675

Totaal veranderingen werkkapitaal





450 1.766

4.851



4.788

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 22.862 21.655 Rentebaten

358

609

Opbrengsten financiële vaste activa

812

34

Rentelasten

-8.628

-9.154

Resultaat deelnemingen

0

0

Vennootschapsbelasting

0

0



Totaal



-7.458

-8.511

Kasstroom uit operationele activiteiten 15.404 13.144

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: - Materiële vaste activa

-2.847

-8.062

- Vastgoedbeleggingen

-27

-40

- Financiële vaste activa

-31

-45





Totaal investeringen -2.905 -8.147 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa

1.036

1.281

- Vastgoedbeleggingen

3.640

2.742

- Financiële vaste activa



0

Totaal desinvesteringen



Kasstroom uit investeringsactiviteiten



1.000

4.676



5.023

1.771 -3.124

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten - Aflossingen

23 11.374

-13.099

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie geldmiddelen

-26.716

-13.076



-15.342

4.099 -5.322

49

Overige toelichtingen

Grondslagen

terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere

Regelgeving

opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen

is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald

volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen

op basis van taxaties dan wel recente verkoop-

zoals deze zijn geformuleerd in artikel 26, eerste

transacties van referentiewoningen onder aftrek

lid van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

van kosten voor verkoop.

In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke

Onderhanden werk

aard. De door de Raad voor de Jaarverslaggeving

De voorraden onderhanden werk (onverkochte

uitgegeven richtlijnen zijn toegepast, waar-

woningen uit projectontwikkeling) worden

onder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen

gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere

Volkshuisvesting’ (herzien 2011). In deze richtlijn

opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat

zijn onder meer specifieke modellen voor de

alle kosten die samenhangen met de verkrijging

balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen

of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten

en zijn voor de sector specifieke presentatie,

om de voorraden op hun huidige plaats en in

waarderings- en verslaggevingsvoorschriften

hun huidige staat te brengen. In de kosten van

geformuleerd.

vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming

indirecte vaste en variabele kosten, waaronder

met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW

de kosten van het bedrijfsbureau, onderhouds-

en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor

afdeling en interne logistiek alsmede toerekende

de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad

rente.

voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgemaakt op 11 april 2016.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoop-

Sociaal vastgoed in exploitatie

kosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde

Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd

wordt rekening gehouden met de incourantheid

als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking

van de voorraden.

gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op

Grondslagen voor consolidatie

de verwachte gebruiksduur en rekening houdend

Op basis van BW 2:407 lid 1 blijft consolidatie

met de componentenbenadering.

achterwege omdat de betekenis van de betreffende deelneming te verwaarlozen is op het geheel.

Commercieel vastgoed in exploitatie Na eerste verwerking wordt het commercieel

Deelnemingen gewaardeerd tegen netto-

vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012

vermogenswaarde: Ons Huis Ontwikkeling

gewaardeerd tegen reële waarde overeen-

Vastgoed B.V. (100%)

komstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”.

Vastgoed bestemd voor verkoop

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen

Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terug-

Obligo’s Waarborgfonds

koopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering

Saldo ultimo boekjaar € 7.167.000

van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen

(2014: € 7.597.000).

vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer

De waardering van de teruggekochte woningen

zijn van het WSW worden door het WSW geborgd.

met een terugkoopplicht is tegen de

Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever 50

Overige toelichtingen

voor de betaling van de leningsverplichtingen.

alle tot de fiscale eenheid vennootschaps-

Op grond van deze borgstelling zijn corporaties

belasting behorende maatschappijen.

verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2015: 3,85%) over

Kredietfaciliteit

het schuldrestant van de door hun aangetrokken

Ons Huis heeft een kredietfaclliteit van

en door het WSW geborgde leningen. Met deze

€ 3 miljoen bij de huisbankier om (tijdelijke)

obligoverplichting staan woningcorporaties als

liquiditeitstekorten af te dekken.

deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is

Heffing saneringssteun

opeisbaar indien de borgstellingsreserve

Voor 2016 is de saneringsheffing op nul euro

(risico- of garantievermogen) van het WSW niet

gesteld. De minister keurde dit voorstel goed.

voldoende is om op grond van aanspraken van

De heffing voor de jaren daarna is niet bekend en

geldgevers de betalingsverplichtingen van

mede afhankelijk van lopende of zich nieuw aan

WSW-deelnemers over te nemen.

te dienen saneringsgevallen. Corpodata heeft gecommuniceerd voor de jaren 2016-2019

Huurverplichtingen

jaarlijks de volgende heffing in het kasstroom-

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane

overzicht op te nemen: circa € 60,- per zelf-

huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt

standige woongelegenheid en een heffing van

in totaal € 17.624. De huurverplichtingen lopen

circa € 30,- per onzelfstandige woongelegenheid.

tot en met 31 oktober 2016.

Verkoop woningen Loopbaanontwikkelingsbudgetten

Op balansdatum is voor 1 verkochte woning

Iedere medewerker beschikt over een loop-

met een opbrengstwaarde van € 0,34 miljoen

baanontwikkelingsbudget (CAO) van € 900 per

de overeenkomst nog niet notarieel verleden.

aanwezig dienstjaar met een maximum van € 4.500. Hieruit kunnen functie- of persoon-

Kanaalzone

gerichte opleidingen betaald worden die geen

Voor de ontwikkellocatie Kanaalzone zijn toe-

direct organisatiebelang hebben.

komstige transacties overeengekomen met de gemeente Apeldoorn en een collega-corporatie

Hoofdelijke aansprakelijkheid vennootschapsbelasting

voor grondverwerving en grondruil.

De stichting maakt deel uit van de fiscale eenheid vennootschapsbelasting Ons Huis Woningstichting. Daarmee is de stichting hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van

51

Overige toelichtingen

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de overige toelichting op pagina 50.

Bijgesloten verkorte jaarrekening, bestaande uit de balans per 31 december 2015, de winst-en-

Verantwoordelijkheid van de accountant

verliesrekening en het kasstroomoverzicht over

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een

2015 en de overige toelichting, zijn ontleend aan

oordeel over de samengevatte jaarrekening op

de gecontroleerde jaarrekening 2015 van ‘Ons

basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd

Huis’, Woningstichting. Wij hebben een goed-

in overeenstemming met Nederlands Recht,

keurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening

waaronder de Nederlandse Standaard 810,

in onze controleverklaring van 11 april 2016.

‘Opdrachten om te rapporteren betreffende

Desbetreffende jaarrekening en deze samen-

samengevatte financiële overzichten’.

vatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden

Oordeel

sinds de datum van onze controleverklaring

Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening

van 11 april 2016.

in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening

De samengevatte jaarrekening bevat niet alle

van ‘Ons Huis’, Woningstichting en in overeen-

toelichtingen die zijn vereist op basis van het

stemming met de grondslagen zoals beschreven

Nederlands recht, Artikel 26, eerste lid, van

in de overige toelichting op pagina 50.

het BBSH, richtlijn 645 van de Raad van de Jaarverslaggeving en de beleidsregels toepassing

Groningen, 11 april 2016

WNT. Het kennisnemen van de samengevatte

Ernst & Young Accountants LLP

jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van ‘Ons Huis’, Woningstichting.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde

52

Ons Huis Waterloseweg 3 Postbus 24 7300 A A Apeldoorn T (055) 526 25 00 E [email protected] I www.onshuisapeldoorn.nl