Jaarverslag Helemaal Ons Huis
2014
Inhoudsopgave
Gegevens stichting
3
Inleiding
4
Wonen blijft
6
Beleidsplan ‘Wonen Blijft’
6
Betaalbaar wonen
8
Passend wonen
9
Duurzaam wonen
12
Actief samenwerken
12
Vitale buurten
14
De voorraad
17
Dienstverlening
18
Klachtencommissie
20
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel
21
Financiële continuïteit
25
Verslag van de Ondernemingsraad
30
Verslag van de Raad van Toezicht
32
Verkorte jaarrekening 2014
40
Overige toelichtingen en controleverklaring accountant
48
Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.
Bij de foto op de voorzijde: Tuinopruimdag in het Rivierenkwartier in Apeldoorn samen met stichting Present.
2
Gegevens stichting
Naam van de toegelaten instelling
‘Ons Huis’, Woningstichting
Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op
20 mei 1953
Omgezet van vereniging naar stichting
12 juli 1995
Datum en nummer van de inschrijving in het
12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister
Openbare Register, gehouden door de Kamer van
Huidige nummer: 08025640
Koophandel en Fabrieken binnen welk rechts gebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente
Apeldoorn en Zutphen
Bezoekadres
Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn
Postadres
Postbus 24, 7300 AA Apeldoorn
Telefoon
(055) 526 25 00
Fax
(055) 526 25 99
E-mail
[email protected]
Internet
www.onshuisapeldoorn.nl
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,
15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit
waarbij de instelling is toegelaten
d.d. 19 december 1993
Laatste statutenwijziging:
3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen
De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties
3
Inleiding
Het jaarverslag van Ons Huis gaat uitgebreid in op de wijze waarop Ons Huis in 2014 heeft ingespeeld op de ontwikkelingen in onze omgeving. Dit jaarverslag geeft aan waar wij in 2014 voor onze huurders het verschil hebben gemaakt. Deze inleiding beperkt zich tot een paar hoofdpunten.
Extern
Ook hebben we ons Strategisch Voorraad Beheer
Belangrijkste externe ontwikkeling is natuurlijk
in 2014 opnieuw vastgesteld. Betaalbaarheid
de Herziene Woningwet en alle Algemene
is daarin de rode draad. We hebben betaalbare
Maatregelen van Bestuur (AMvB) die daar uit
streefhuren bepaald en besloten dat we de
voortvloeien. Op 17 maart 2015 is de Herziene
verkoop van sociale huurwoningen stopzetten.
Woningwet door de Eerste Kamer aangenomen.
Alleen in een aantal vrije sector complexen
De Tweede Kamer zal de AMvB’s op korte termijn
verkopen we minimaal bij mutatie. We stoppen
behandelen. Zichtbaar is dat er veel bureaucratie
met het luxe maken van sociale huurwoningen
op ons af komt. De kunst wordt om daar op een
om die later in de vrije sector te verhuren en
zo effectieve wijze mee om te gaan. De nadruk
we zetten bij mutatie honderden vrije sector
blijft voor Ons Huis liggen op het doel van ons
woningen terug in de sociale huur.
werk: het realiseren van betaalbaar, passend en
In 2014 hebben we bij de 40 nieuwbouw
duurzaam wonen in vitale buurten. Daar gaat de
huurwoningen van ‘Schatkamer van Zuid’
energie van de medewerkers, in samenwerking
de huren verlaagd tot een betaalbaar niveau.
met onze huurders, naar toe.
Al deze maatregelen moeten leiden tot vol doende aanbod van betaalbare huurwoningen
Betaalbaarheid
in Apeldoorn en Zutphen. Hiermee geven wij
In 2013 heeft Ons Huis in haar beleidsplan
concreet invulling aan onze doelstellingen.
`Wonen Blijft´ duidelijk aangegeven dat
Het gaat niet alleen om huur maar om de totale
betaalbaarheid een belangrijk doel is.
woonlasten. Daarom hebben we op volle kracht
Daar hebben we ook in 2014 op ingezet door
in 2014 een begin gemaakt met de aanpak
niet de gehele huurverhoging door te zetten
van energetische maatregelen. Mede door de
maar af te toppen op de streefhuren.
Gelderse Impuls subsidie zetten we grote stappen in labelsprongen. Daarnaast hebben we de risico’s op grondposities in 2014 voor Ons Huis kunnen verminderen door de verkoop van 70 bouwkavels in Zevenhuizen aan Slokker B.V. Een fantastisch resultaat.
Intern We kunnen alleen huurbeperkende maatregelen nemen en investeren in de bestaande bouw en in nieuwbouw als we een gezond bedrijf zijn. Ook in 2014 hebben we onze operationele kosten verder beperkt met bijna 10%. Daarmee hebben we een gedeelte van alle overheidsheffingen opgevangen. We hebben weer een stuk van onze schulden kunnen afbetalen waardoor we solvabel en financieel gezond blijven. Daar sturen we zeer actief op. Maarten van Gessel overhandigt sleutel aan eerste bewoners van nieuwbouw ‘Schatkamer van Zuid’.
4
Inleiding
Nadat we in 2013 het leantraject voor het
het rapport wordt treffend weergegeven door de
mutatieproces hebben uitgevoerd is dat in
quoten: ‘hoe een corporatie bij zwaar weer stevig
2014 gebeurd voor het huurincassoproces.
bijstuurt en in de stad mooie resultaten behaalt’
De resultaten leven door minder verspilling con
en ‘van commerciële projectontwikkelaar naar
creet geld op en het verhoogt het werkplezier.
zakelijk volkshuisvester’. De relatie met onze omgeving vraagt extra aandacht.
Organisatieontwikkeling Om klaar te zijn voor de toekomst is de
Huurdersbelangen
organisatie geanalyseerd en is er in nauw
De huurdersorganisatie van Ons Huis, Ons
overleg met de OR en de medewerkers een
Woongoed, heeft een turbulent jaar achter de
nieuwe hoofstructuur voor de organisatie
rug. Tijdens de druk bezochte ledenvergadering
ontwikkeld en vastgesteld. Dit model moet
van Ons Woongoed in november kwamen de
er toe leiden dat de ‘klant services’ effectief
aanwezigen tot de conclusie dat de huidige
plaats vinden door de inrichting van een
werkwijze niet meer optimaal is in deze tijd.
Klant Contact Centrum. Daarnaast wordt
Een commissie van actieve huurders heeft de
assetmanagement (en marktwaarde)
verantwoordelijkheid genomen een voorstel uit
geïmplementeerd om het inzicht te vergroten
te werken. In de loop van 2015 zal dat aan de
en betere afwegingen te kunnen maken
algemene leden vergadering van Ons Woongoed
tussen het financieel en maatschappelijk
worden voorgelegd.
rendement. De organisatie wordt platter, huidige leidinggevenden in het middenkader
Prestatieafspraken
krijgen een andere rol, medewerkers krijgen
In 2014 zijn de prestatieafspraken in de
meer verantwoordelijkheden en bevoegdheden.
gemeente Zutphen naar tevredenheid afgerond.
Eind 2014 is er een interne werving gestart
Met de gemeente Apeldoorn worden de
voor een nieuw MT. Drie van de vier functies
prestatieafspraken naar verwachting in het
zijn intern ingevuld. Tijdelijk is een interim
voorjaar 2015 definitief.
manager Klantservices aangesteld. Het nieuwe MT zal vanaf 1 april 2015 operationeel zijn in de
Tot zover de hoofdpunten in 2014. Tot slot wil ik de
grotendeels oude structuur en gaan fungeren als
medewerkers van Ons Huis, de samenwerkings
kwartiermakers voor de gedetailleerde invulling
partners, de toeleveranciers en onze huurders
van de nieuwe organisatie in 2015. Per 1 januari
hartelijk danken voor de inspanningen die we
2016 moet dit operationeel zijn.
met elkaar verrichten om de missie van Ons Huis waar te maken.
Visitatie Samen met de corporaties de Woonmensen en
Maarten van Gessel
de Goede Woning in Apeldoorn heeft Ons Huis
14 april 2015
het bureau Raeflex geselecteerd om een visitatie uit te voeren in dezelfde tijdsperiode. Het rapport wordt nog definitief vastgesteld maar zichtbaar is dat Ons Huis een financieel zware tijd heeft gehad maar de bakens op tijd heeft verzet. De kern van
5
Wonen blijft
Beleidsplan ‘Wonen blijft’ In 2013 heeft Ons Huis zich gericht op het heruitvinden van haar missie binnen de gestelde financiële kaders. Onze missie is: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten.
‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken
Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant
aan vitale buurten’ staan precies in de goede
als coproducent waarmee we de leefbaarheid en
volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als
de samenhang in een buurt of complex kunnen
we in een situatie komen waarin we gedwongen
verbeteren.
worden om te kiezen.
Kernwaarden Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op
Onze missie is niet compleet zonder dat we ons
te brengen zijn door onze huurders. De ruimte
afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar
om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend
omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden
aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar wonen
gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar
onze missie. Passend betekent dat de juiste
te maken:
woningen op het juiste moment beschikbaar
■■
in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij
■■
waarvoor we zijn.
bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en ■■
Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante
■■
Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander
veranderingen en ontwikkelingen
vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat, willen we op waarde houden. En dat zit hem
Creativiteit: ‘out of the box’ denken en handelen waardoor we kunnen blijven doen
het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het
Verantwoord ondernemen: maatschappelijk rendement behalen op een zakelijke manier.
zijn, voor een passende prijs. Onze partners
natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal
is de kern van goede dienstverlening;
maken en houden doen we met anderen. Ons
collegialiteit en partnerschap.
Ons Huis werkt aan energiezuinig wonen, o.a. in de wijk Orden.
6
Wonen blijft
Agenda en prestaties 2013-2016 Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal
sen op de huidige en toekomstige
thema’s die in de periode 2013 – 2016 op de
vraag. Verhuurbaarheid, rendement en
agenda staan. De prestaties in grote lijnen in 2014
volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen
op het betreffende beleidsterrein staan cursief
elkaar af. In 2014 hebben we ons Strategisch
weergegeven.
Voorraadbeleid herijkt en vastgesteld.
■■
Huurders in positie: gericht inzetten op leef
In 2015 start een pilot voor de inrichting
baarheid, preventie van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal kwetsbare huurders
■■
Nieuwbouw: in de beperkte mogelijkheden
neemt toe, daar anticiperen we op.
die we hebben, kiezen we voor nieuwbouw
Ons Huis zet gericht in op preventie en oplossen
die past bij de volkshuisvestelijke opgave in
van overlast en mobiliseert huurders om de
de stad. In 2014 voegden we 21 woningen in
sociale kwaliteit in de wijken te bevorderen.
Zonnetuin en 40 woningen in Schatkamer van
Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken: door het scheiden van wonen en zorg is juist
■■
van assetmanagement. ■■
Zuid toe aan de voorraad. ■■
Ontwikkelen nieuw verdienmodel: betaalbaar
samenwerken op het gebied van wonen en
wonen aanbieden en ook nog vernieuwen
zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten
en investeren. Dat maken we mogelijk door
en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen
minder uit te geven en te besparen en de
in huis om langer zelfstandig te kunnen blijven
schuldenlast te beperken. We onderzoeken
wonen. De Apeldoornse corporaties en dus ook
of en hoe samenwerking dan wel fusie
Ons Huis willen de toe- en doorgankelijkheid
met collega-corporaties kan bijdragen.
van haar woningen verbeteren. Hiervoor zijn de
In 2014 (maar ook in 2013) hebben we de
eerste voorbereidingen (inventarisatie) gestart.
bedrijfslasten fors teruggedrongen evenals
Verduurzamen van de woningvoorraad:
de onderhoudsuitgaven. Ook zijn de schulden
werken aan een toekomstbestendige
fors terug gedrongen waardoor de rentelasten
woningvoorraad en een goede rentmeester
afnemen.
zijn voor het opgebouwde maatschappelijk
■■
vermogen. In 2014 bracht Ons Huis in
Simultaan aan de strategische agenda werkt
340 woningen energetische verbeteringen aan
Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur,
waardoor de energielasten voor de huurders
organisatie-processen en het management.
fors afnemen. Aan het bezit werden duurzame
Door de basis op orde te hebben, kunnen we
en onderhoudsarme woningen toegevoegd.
onze doelen bereiken.
Herijken strategisch voorraadbeleid:
We vertalen ons beleidsplan ‘Wonen blijft’ in
waardesturing van ons vastgoed door de
strategische doelen en succesbepalende factoren
strategie van onze complexen aan te pas
met bijbehorende kritieke prestatie indicatoren.
Hulp-buurtbeheerders gaan aan de slag in Orden.
7
Wonen blijft
Betaalbaar wonen
■■
Op basis van complexverkenningen maakte Ons Huis een plan om in 10 jaar tijd onze
In het beleidsplan ‘Wonen Blijft’ krijgt betaalbaar
gehele woningvoorraad minimaal op het
wonen een hoge prioriteit. In 2014 hebben de
niveau van energielabel C te krijgen. Naast het
volgende activiteiten bijgedragen aan deze
benoemen van de complexen en de verwachte
doelstelling:
benodigde investering, is ook gekeken in
■■
■■
■■
Bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg de
welke volgorde. Op basis van energielabel,
huurverhoging voor de laagste inkomens
meerjarenonderhoudsbegroting en gemiddeld
tot €34.085 4% (inflatie 2,5% plus 1,5%).
energieverbruik bepaalde Ons Huis in welk jaar
Ons Huis koos ervoor deze huurverhoging
welk complex wordt opgepakt.
door te voeren maar daarbij de streefhuur
In 2014 waren er 2 grote projecten in Apeldoorn
als grens te hanteren en niet de wettelijk
waar energiebesparende maatregelen
toegestane maximale huurprijs. De streef
zijn uitgevoerd: in de wijk Orden en in
huur is de huurprijs die wordt gevraagd
Kerschoten. In Orden zijn 71 grondgebonden
bij een nieuwe verhuring. Het gemiddelde
woningen van (gemiddeld) energielabel E
huurverhogingspercentage voor de groep met
naar energielabel A gegaan. Maatregelen
een inkomen tot € 34.085 kwam in 2014 dan
betroffen o.a. isolatie van vloer, spouwmuur
ook lager uit dan mogelijk was geweest: 3,51%.
en dak, HR++ beglazing en plaatsing van
Ons Huis heeft in 2014 haar huurbeleid
individuele zonnepanelen. Bewoners betalen
vastgesteld op basis van onderzoek naar
hiervoor een huurverhoging. In februari 2015
betaalbaarheid door het NIBUD. Hierin
werden de werkzaamheden afgerond. In
is bepaald dat sociale huurwoningen per
Kerschoten zijn onderhoudswerkzaamheden
complex een huurprijs van gemiddeld
gecombineerd met isolatie van de plafonds en
maximaal € 600 krijgen (prijspeil 2014;
spouwmuurisolatie. Het energielabel van deze
jaarlijkse indexatie). Hierbij is een enkele
laagbouwwoningen is van gemiddeld label D
uitzondering gemaakt voor een complex waar
naar gemiddeld label A gegaan. De kosten
de prijs-kwaliteitverhouding uit de pas gaat
voor de energiebesparende maatregelen in
lopen als dit uitgangspunt wordt gehanteerd.
deze complexen zijn ongeveer €1.500.000.
Daarnaast hanteert Ons Huis voor woningen
Van de provincie Gelderland is Impulssubsidie
met een energielabel A en beter een hogere
ontvangen van € 750.000 voor deze 2 projecten.
maximale huur.
In 2014 zijn bovendien 228 cv-ketels vervangen
Ook is duidelijk dat de omvang van onze
in woningen aan de Sikkel in Apeldoorn. In
sociale huurwoningvoorraad niet mag
woningen aan de Beekstraat in Zutphen is in
krimpen, gezien de omvang van de doelgroep
2014 een begin gemaakt met het realiseren van
in Apeldoorn. Eind 2014 is besloten om ruim
energiebesparende maatregelen.
300 eengezinswoningen niet meer te verkopen maar sociaal te verhuren en daarnaast ruim 100 eengezinswoningen bij mutatie niet meer te verhuren in de vrije sector maar te verhuren in de sociale huur. Hierdoor blijft de sociale woningvoorraad op peil. ■■
Het servicekostenbeleid is zowel intern als samen met huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed geëvalueerd in 2014. Het servicekostenbeleid is in 2013 opgesteld en ook hierin speelt betaalbaarheid een belang rijke rol: servicekosten maken een belangrijk onderdeel uit van de woonlasten bij de hoog bouw. Per onderwerp zijn vervolgacties voor 2015 benoemd om de woonlasten te beperken.
8
Wonen blijft
Passend wonen
Zonnetuin. Vijftien van de 21 woningen in het nieuwbouwproject Zonnetuin zijn toegewezen
Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen
aan gezinnen (in dit geval: huishoudens met 4
op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat
of meer personen) met een middeninkomen
vraagt om een transparante en rechtvaardige
tussen de € 34.229 (grens 2013) en € 43.000.
manier van woningtoewijzing, maar soms ook
De kale huurprijs van de woning is € 680. De
om maatwerk. Passend betekent ook het goede
belangstelling bleek overigens beperkt te zijn.
bouwen en woningen aanpassen. Reguliere toewijzingen
Toewijzingen
In 2014 heeft Ons Huis 448 sociale huurwoningen
Inkomen
toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar
In 2014 is 96% van de beschikbaar gekomen
kwam, is 80% toegewezen op de reguliere
sociale woningen toegewezen aan huurders met
manier: via Woonkeus, op basis van de
een inkomen onder € 34.678. Rekenen we de
toewijzingsregels zoals ze in het convenant
toewijzingen aan huurders waarvan het inkomen
Woonruimteverdeling zijn vastgesteld. Gemiddeld
niet definitief vastgesteld kon worden mee, dan is
reageerden 42 mensen op een woning van Ons
het percentage 95%. De norm is dat 90% van de
Huis in Apeldoorn, in 2013 waren dit er 46. Over
toewijzingen wordt gedaan aan deze groep.
het algemeen neemt het aantal reacties op een aangeboden huurwoning af. Ons Huis heeft 6%
Het grootste gedeelte van de toewijzingen aan
toegewezen via loting. Met de loting maken
huurders met een inkomen boven de € 34.678
spoedzoekers meer kans op een woning.
betreft de toewijzingen van nieuwbouwproject
Wijze van toewijzing: Bijzondere
Ons Huis Apeldoorn Ons Huis Zutphen
Gewone
bemiddeling
Herstructurering
Urgentie
woningzoekenden
44
11
25
333
6
1
2
26
Bron: Woonkeus Stedendriehoek
Nieuwbouwproject Zonnetuin in Apeldoorn.
9
Wonen blijft
Toewijzing naar huurklasse: Huurklasse
0 t/m
389,06 t/m
556,83 t/m
596,76 t/m
Inkomensklasse
389,05
556,82
596,75
699,48
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep
totaal
29
96
51
155
331
1
27
14
54
96
> = 34.678
1
1
1
18
21
Eindtotaal
31
124
66
227
448
Bron: Woonkeus Stedendriehoek
Toewijzing naar huurklasse
Ons Huis het verantwoord om hogere inkomens
In bovenstaande tabel is weergegeven in
meer huur te vragen en heeft Ons Huis in
welke huurklasse de sociale huurwoningen
2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging
in Apeldoorn en Zutphen zijn toegewezen en
toegepast. De extra huuropbrengsten benut
aan welke doelgroep. De primaire doelgroep is
Ons Huis om haar volkshuisvestelijke opgave
de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag,
te kunnen vervullen. De inkomensafhankelijke
de secundaire doelgroep heeft geen recht op
huurverhoging levert daarnaast een wenselijke
huurtoeslag maar heeft wel een inkomen lager
bijdrage aan de doorstroming. In Apeldoorn
dan € 34.678,-.
is bij 25 % van de huurders met een laag inkomen niet de volledige huurverhoging van
Bijzondere toewijzingen
4% doorgerekend. In Zutphen geldt dit bij meer
In 2014 is 11% van de toewijzing door
dan de helft van deze huurdersgroep, 60% om
middel van bijzondere bemiddeling tot stand
precies te zijn. De gemiddelde huurverhoging
gekomen. De taakstelling om mensen met een
was in 2014 3,51% voor de sociale huurwoningen.
(voorlopige) verblijfsvergunning, de zogenoemde
De huurverhoging voor de geliberaliseerde
statushouders, te huisvesten is groot. In 2014
huurcontracten was marktconform, namelijk
heeft Ons Huis 27 woningen aan statushouders
2,5% (inflatie).
toegewezen, het betreft 33 personen. Daarnaast is in een aantal wooncomplexen woonruimte
Ons Huis volgt de bezwaarprocedure en
beschikbaar voor huurders die begeleiding en/of
procedures voor aanvraag huurprijsverlaging
zorg krijgen, zoals in de seniorenflat Gildenhove
zoals die wettelijk mogelijk zijn gemaakt. Ons
(jonge mensen met autisme die begeleid worden
Huis stelt daarbij dat, wie kan aantonen dat hij
door ’s Heerenloo) en in de Riperkamp in Zutphen
of zij in 2014 in inkomen fors achteruit is gegaan
(mensen met een licht verstandelijke beperking
en daarmee in een andere inkomenscategorie
die begeleid worden door Humanitas).
komt te vallen, huurprijsverlaging kan aanvragen. Wanneer huurtoeslag de voorgestelde
Onderstaande aantallen betreft personen die
huurverhoging compenseert, zal geen
in 2014 individueel werden gehuisvest, op
huurverlaging worden toegepast. Er zijn 120
voordracht van een instelling of organisatie:
bezwaren ingediend tegen de huurverhoging
Iriszorg
5
waarvan het gros de inkomensafhankelijke
’s-Heerenloo
2
huurverhoging betrof. Ongeveer 2/3 deel van
Statushouder
33
de bezwaren betrof dat het huishoudinkomen
Humanitas
2
in 2013 lager is dan 2012. Van de 59 door ons
Overige instellingen
2
niet gegrond verklaarde bezwaren zijn er 18 ter beoordeling doorgestuurd aan de huurcommissie.
Huurverhoging Passend wonen wil ook zeggen: een huur
Aanpassingen aan woningen
die past bij je inkomen. De prijs van sociale
In de afgelopen jaren zijn keuzemogelijkheden
huurwoningen is gebaseerd op wat lagere
voor aanpassing van de woning beperkt en zijn
inkomens kunnen betalen. Daarom vindt
de bijbehorende huurverhogingen omgezet in 10
Wonen blijft
eenmalige koopbedragen. Huurders van Ons Huis
De aanpak bij ‘multiproblem-huishoudens’
hebben nog steeds een keuze om hun woningen
bespreekt Ons Huis in sociale teams. In 2014
te voorzien van comfort, maar met mate. In 2013
zijn 4 casussen ingebracht. Een sociaal team is er
is de drie-partijen-overeenkomst geïntroduceerd.
om mensen met problemen op allerlei gebieden
Er zijn ZAV’s (zelf aangebrachte voorzieningen)
zo goed mogelijk te helpen. Denk hierbij aan
waar een volgende huurder voordeel van heeft,
problemen met bijvoorbeeld werk, inkomen,
maar waar Ons Huis bij voorkeur geen onder
opvoeding, wonen, gezondheid en schulden.
houds- of vervangingsplicht heeft. Bijvoorbeeld
Bij zoveel problemen tegelijk werkt het niet goed
airconditioning of zonwering. Door het sluiten
om voor elk probleem een aparte hulpverlener in
van een drie-partijen-overeenkomst wordt de
te schakelen. In alle delen van de stad zijn sociale
onderhoudsplicht overgedragen aan de nieuwe
teams actief. Het sociale team bestaat o.a. uit
huurder. We houden hiermee de woningen
medewerkers van de woningcorporaties, politie,
passend. In 2015 beschouwt Ons Huis of deze
maatschappelijke organisaties, zorgpartijen en
overeenkomst aan de verwachtingen voldoet.
de gemeente Apeldoorn.
Maatwerk
Ons Huis werkt ook structureel samen met
Passend wonen betekent soms ook een extra
diverse zorgpartijen zodat mensen passend,
steuntje of duwtje in de rug om het wonen
met een woonzorgarrangement, kunnen wonen.
te laten slagen, voor de huurder en voor zijn
Meer hierover onder ‘Actief Samenwerken’.
omgeving. Ons Huis laat bij elke kandidaathuurder een risico-inventarisatie plaats vinden.
Het gemiddelde huurachterstandspercentage
In 2014 gebeurde dit bij 100% van de kandidaat-
van zittende huurders was in 2014 0,65% (2013
huurders. Signaleert Ons Huis een risico,
0,71%). Bij een beginnende huurachterstand
dan komt er een vervolggesprek met deze
neemt Ons Huis contact op met de huurder om
kandidaat-huurder. Zo nodig verwijst Ons Huis
in gesprek te gaan over deze achterstand en
naar instanties die op verschillende vlakken
op zoek te gaan naar een oplossing. Hierdoor
ondersteuning kunnen bieden. We werken
wordt in veel gevallen een grotere achterstand
samen c.q. verwijzen naar maatschappelijk
voorkomen. Het aantal huisuitzettingen is ten
werk, de Stadsbank, stichting Present en andere
opzichte van 2013 iets gestegen. In 19 gevallen
instanties. Een aantal instrumenten zet Ons Huis
betrof het huurschuld, in 4 gevallen woonfraude.
zelf in, zoals het Laatste Kanscontract, waarbij dwingende afspraken worden gemaakt met huurders over begeleiding. In onderstaande tabel een overzicht van de aan meldingen:
2014
2013
2012
Aanmeldingen Laatste Kanscontracten
26
13
16
Aantal huurders met Laatste Kanscontracten
34
14
42
Aanmelding preventieve woonbegeleiding
15
14
11
Vonnis tot ontruiming Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement Uitzettingen
51
58
50
104
99
85
23
22
18
•WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen
11
Wonen blijft
Nieuwbouw
budget van € 530. Verwijtbare schade brengen
Passend betekent ook het goede bouwen, aan sluitend op de behoefte. In 2014 heeft Ons Huis
we in rekening bij de vertrekkende huurder. ■■
Serviceonderhoud
21 eengezinswoningen in de sociale huur in het
Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor de
project Zonnetuin opgeleverd. Daarnaast is in
kleine herstelklussen. Door lid te worden van
2014 gestart met fase 1 van de bouw van het
het Servicefonds van Ons Huis nemen wij deze
project Schatkamer van Zuid. Eind 2014 zijn de
onderhoudsplicht over. Op 31 december 2014
40 eengezinswoningen in de sociale huur en de
was de abonnementsprijs voor het Servicefonds
14 koopwoningen opgeleverd. Eengezinswoningen
€ 5,21 per maand. De totale opbrengst is
zijn nog altijd het meest gewilde product in de
niet kostendekkend. Ons Huis houdt in de
sociale huur. In 2015 zal Ons Huis in fase 2 van de
begroting rekening met een tekort. Het tekort
Schatkamer van Zuid nog 14 eengezinswoningen
in 2014 bedroeg € 0,55 per deelnemer (aantal
in de sociale huur realiseren.
deelnemers: 4.977). De afgelopen jaren was het tekort groter, ongeveer € 4 per deelnemer.
Duurzaam wonen
Storingsregistratie collectieve warmtevoorziening
Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor
Bij complexen waar sprake is van collectieve
kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed en
levering van warmte en/of warm tapwater door
de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde
Ons Huis is vanaf 1 januari 2014 de Warmtewet
blijven. Ook in 2014 is veel geïnvesteerd in de
van toepassing. De Warmtewet schrijft onder
kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van
andere voor dat er een storingsregistratie
buurten, onder andere door het realiseren van
bijgehouden dient te worden voor de levering van
energetische maatregelen. Zie ook bij ‘Betaalbaar
warmte. Ons Huis heeft betreffende huurders
wonen’.
geïnformeerd over de Warmtewet. In 2014 zijn er 10 storingsmeldingen bekend. Ons Huis is
Onderhoud aan de woningen
geen vergunninghouder in het kader van de
De kosten voor het onderhoud bedroegen in
Warmtewet.
2014 afgerond € 6,5 miljoen. In 2013 was dit € 6,9 miljoen. Het planmatig en economisch
De huismeesters
onderhoud bedroeg € 5,3 miljoen, voor het
Het zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit
jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks
van wonen bepalen, ook de aanwezigheid van
onderhoud) is in 2014 € 1,4 miljoen aan
een huismeester in een buurt speelt een grote
kosten geboekt. Voor een specificatie wordt
rol. Er zijn vijf huismeesters werkzaam in een
verwezen naar de toelichting op de winst- en
aantal woongebouwen van Ons Huis en zij streven
verliesrekening. Binnen het jaarlijks onderhoud
ernaar om een prettige woonomgeving te creëren
onderscheiden we:
samen met de bewoners. De huismeester is namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze
■■
Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud)
klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en
In 2014 zijn per woning gemiddeld 0,81
klachten over de woning, het woongebouw en de
reparatieverzoeken binnengekomen, tegen
woonomgeving kunnen bij hem terecht.
0,94 reparatieverzoeken per woning in 2013. De gemiddelde kosten per opdracht zijn € 216. In 2013 was dit € 212. ■■
Actief samenwerken
Mutatieonderhoud De eisen, waaraan woningen moeten voldoen
Het verschil maken, maatschappelijk
bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven.
betekenisvol zijn, lukt veel beter als we de
Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de
verbinding leggen met andere organisaties. Als
oorspronkelijke, maar een goede staat van
we onze partners kennen, kunnen we samen
de woning. De gemiddelde kosten voor
optrekken waarbij ieder zijn of haar eigen
mutatieonderhoud bedroegen in 2014 € 434
verantwoordelijkheid pakt.
per woning. Dat was lager dan het beschikbare 12
Wonen blijft
Gemeenten
is een commissie van leden van Ons Woongoed
In 2013 is in Zutphen de Woonvisie vastgesteld
opgericht die namens Ons Woongoed op zoek
en in 2014 zijn Prestatieafspraken afgesloten.
gaat naar nieuwe vormen van huurdersoverleg en
De titel luidt: ‘Samenwerken aan een duurzaam
huurdersinspraak, omdat de huidige werkwijze
betaalbare woningvoorraad in de gemeente
niet meer optimaal is. De verwachting is dat rond
Zutphen’. Ons Huis was betrokken bij de
april 2015 de commissie de eerste resultaten kan
totstandkoming van de Woonvisie en heeft in
presenteren. Ons Huis heeft in 2014 zeven maal
de Prestatieafspraken duidelijk gemaakt hoe
vergaderd met het bestuur van Ons Woongoed.
zij kan bijdragen aan het realiseren van de
Ook sprak het bestuur met een afvaardiging van
Woonvisie. Dat dit een bescheiden rol zal zijn,
de Raad van Toezicht van Ons Huis en is in het
is evident, gezien de beperkte mogelijkheden
kader van de visitatie van Ons Huis gesproken
om te investeren. De komende jaren staan
met het bestuur van Ons Woongoed.
in Zutphen de volgende thema’s centraal:
Ons Woongoed heeft in 2014 advies uitgebracht
duurzaamheid; zeggenschap; zorgzaam en
over de huurverhoging 2014. Het bestuur van Ons
betaalbaar; kwaliteit van de bestaande woning
Woongoed pleitte om de maximale huurverhoging
voorraad en het centrum van Zutphen.
voor inkomens tot € 34.085 met 1% te verlagen,
In de gemeente Apeldoorn is een Woonagenda
naar maximaal 3%. Andere onderwerpen waren
opgesteld. Op basis van deze agenda zouden in
o.a.: energiebesparende projecten in Orden
2014 Prestatieafspraken worden gemaakt. Dit
en Kerschoten, het beleid van Ons Huis rond
proces is grotendeels doorlopen en wordt naar
energiebesparende maatregelen, zonnepanelen
verwachting in het voorjaar van 2015 afgerond.
en energielabels en het servicekostenbeleid.
Collega-corporaties (VSW) en Woonkeus Stedendriehoek In 2014 hebben de collega corporaties in de Stedendriehoek hun huishoudboekjes (bedrijfs lasten) vergeleken. In 2015 wordt hieraan een vervolg gegeven en komt er een benchmark van de onderhoudskosten. In de uitvoering van de woonruimteverdeling is een grote efficiencyslag geslagen door de ‘backoffice’ van Woonkeus uit te besteden aan het bedrijf Enserve. In personele zin is Woonkeus Stedendriehoek niet meer verbonden met VSW. Ook dat heeft tot een Complex St. Elisabeth in Zutphen.
besparing geleid. De samenwerking met collega corporatie
Ons Woongoed
de Woonmensen –in 2013 nog mogelijke
Ongeveer 1.400 huurders van Ons Huis zijn lid
fusiepartner– leidde in 2014 onder meer tot
van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed,
uitwisseling van kennis en het ‘delen’ van
dit is ongeveer 27% van de huurders. Omdat
staffunctionarissen voor personeelszaken en
er begin 2014 een onvolledig bestuur was, was
juridische zaken.
een wervingsactie nodig om in februari tot een volledig bestuur te komen. Nadat 2 bestuurs
Binnen VSW werken de Apeldoornse corporaties
leden vanwege privé redenen besloten om te
al vele jaren samen. In 2014 heeft deze samen
bedanken en de zittingstermijn van één van
werking geleid tot een gezamenlijke opdracht
de bestuursleden per 1 januari 2015 verliep,
voor de visitatie, een werkervaringsplaats in het
moest het bestuur later wederom op zoek naar
buurtbeheer van de wijk Orden, nieuwe afspraken
nieuwe bestuursleden. De ledenvergadering
met de gemeente rondom het sociaal vangnet en
van Ons Woongoed van 12 november heeft niet
het project ‘Zon voor Huur’. Ook is besloten het
geleid tot de invulling van deze vacatures. Wel
gezamenlijke doorstroomproject voor senioren te verlengen met twee jaar, dus tot en met 2015. 13
Wonen blijft
Samenwerking met zorgpartijen
Vitale buurten
Ons Huis heeft in een aantal complexen specifieke woonzorgarrangementen. Door het
Vitale buurten zijn buurten waar je graag
scheiden van wonen en zorg en de transities
woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor
in het sociale domein zullen corporaties,
hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te
zorgpartijen en instellingen zich op een andere
krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en
wijze tot elkaar verhouden. Ons Huis werkt
wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als
samen met Atlant Zorggroep, Humanitas,
coproducent waarmee we samen de leefbaarheid
’s Heerenloo, Riwis, Zorggroep Apeldoorn,
en de samenhang tussen bewoners verbeteren.
De Passerel, Philadelphia, Sutfene en GG Net.
Een van de doelstellingen voor 2014 was om
In 2014 zijn met o.a. met ’s Heerenloo en Riwis
het aantal actieve en betrokken bewoners te
afspraken gemaakt over aanpassingen van
vergroten. Dit is gelukt, 18% van de huurders van
huurcontracten in verband met het scheiden
Ons Huis zet zich actief in of neemt deel aan deze
van wonen en zorg. Eén van de zorgvastgoed
activiteiten. In 2013 was dit percentage 14%. Het
panden is in 2014 verkocht nadat ’s Heerenloo
streven is dit percentage ook in 2015 te verhogen.
het huurcontract had opgezegd. Bij andere zorgpartijen bestond geen interesse om het
Hieronder een greep uit de vele activiteiten die in
pand in gebruik te nemen. Het pand betrof een
Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden.
aangepaste eengezinswoning; uiteindelijk is het aan een particulier verkocht.
Buurtteams In een buurtteam werken de huismeester
Toekomstplan St. Elisabeth
en de woonconsulent van Ons Huis intensief
De woningen in St. Elisabeth in Zutphen worden
samen met een maatschappelijk werker, de
steeds minder goed verhuurd. Het huidige
buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere
huurcontract voor de algemene ruimten met
samenwerkingspartners in de buurt. Het doel
Sutfene loopt in 2018 ten einde. Met daarnaast
van het buurtteam is het ondersteunen van
ook nog alle veranderingen in welzijn en zorg is
bewoners bij het creëren van een vitale wijk en
het noodzakelijk om St. Elisabeth weer ‘bij de
kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste
tijd' te krijgen, zodat ook in de toekomst mensen
ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een ‘erop
er graag willen wonen. Daarom is in 2014 een
af mentaliteit’ en zorgen dat je huurders kent.
strategisch plan gemaakt, samen met zorgpartij
In 2014 heeft Ons Huis in de buurtteams van
Sutfene, bewoners en gemeente Zutphen. In 2015
Orden en Zuid veel inzet gepleegd. Ook op sociaal
gaan partijen aan de slag met de uitvoering van
vlak zijn de handen ineen geslagen. Zo krijgen
het plan.
werklozen de kans om werkervaring op te doen als hulp-buurtbeheerder in Orden. Bewoners Kerschoten in de hoofdrol Bewoners van de Boerhaavestraat, Anklaarseweg en Fahrenheitstraat maakten filmpjes om hun vraag en aanbod te laten zien aan hun buurt. De filmpjes zijn gemaakt onder leiding van professionals van Markant, Centrum voor kunsteducatie. Veel buurtbewoners kwamen eind september af op de ‘Buurtcinema Kerschoten’ om elkaars filmpjes te bekijken. Het project stimuleert op een creatieve manier bewonersbetrokkenheid en burenhulp. Daarom werd de filmvertoning gecombineerd met de
Bewoners Kerschoten in de hoofdrol.
Nationale Burendag.
14
Wonen blijft
Buurtbijeenkomsten en wijkschouwen
25 jarig jubileum De Haarhamer en Het Hoefijzer
Een goed burencontact draagt bij aan prettig
In 2014 bestonden woongroep Het Hoefijzer aan
wonen. Ons Huis organiseert voor huurders
de Torricellistraat en het appartementencomplex
regelmatig buurtbijeenkomsten of een
aan De Haarhamer in Apeldoorn 25 jaar. Beide
wijkschouw door de woonomgeving. Bewoners
complexen vierden in het najaar dit jubileum met
gaan op deze bijeenkomsten met elkaar in
een bewonersfeest.
gesprek over hun ervaringen in de buurt en over de woningen. Als er verbeterpunten zijn,
Bewonerscommissies
dan gaan Ons Huis en bewoners hiermee aan
Aan het einde van 2014 waren er 11 bewoners
de slag. De buurtbijeenkomsten organiseert
commissies in de complexen van Ons Huis, eind
Ons Huis in samenwerking met de gemeente
2013 was het aantal nog 17. Enkele bewoners
Apeldoorn of Zutphen. Dit jaar organiseerde Ons
commissies zijn opgeheven omdat er geen
Huis o.a. bijeenkomsten in de Staatsliedenbuurt,
belangstelling was voor de vacante posities.
Kerschoten en een wijkschouw door de
Enkele van de voormalige commissieleden
woonomgeving van de Schrijnwerkershorst en
fungeren als contactpersoon voor Ons Huis in het
Bierbrouwershorst.
complex. Naast het overleg met Ons Huis en met de medebewoners zetten bewonerscommissies
Tuinopruimdag
zich actief in om de leefbaarheid en het
Ons Huis organiseerde samen met Stichting
onderlinge contact in het complex te verbeteren.
Present Apeldoorn in de Geulstraat, Rijnstraat,
Voorbeeld hiervan zij de bewonerscommissies
Niers en Lekstraat in juni een tuinopruimdag.
van de Gijsbrechtgaarde en De Keerkring.
Bewoners en vrijwilligers van de Tabernakelkerk
Deze commissies organiseren jaarlijks een
zetten zich via Stichting Present in voor
nieuwjaarsreceptie met de medebewoners.
bewoners. Stichting Present wil bouwen aan een
Ons Huis heeft twee kennismakingsbijeenkomsten
samenleving waarbij mensen het vanzelfsprekend
georganiseerd voor nieuwe bewonerscommissie
vinden om naar elkaar om te zien. Tijdens de
leden. Het programma bestond uit workshops
tuinopruimdag zijn stoepen en tuinen weer
over ‘De Overlegwet’ en ‘De rol van een bewoners
onkruidvrij gemaakt.
commissie’ en een rondleiding door het kantoor van Ons Huis. Aanpak woonfraude Onder woonfraude verstaan we: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik van de woning, overbewoning van de woning en huisvesting van illegalen in de woning. Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober 2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering van het woonfraudebeleid. In 2014 zijn 24 zaken afgehandeld. Bij 12 zaken was daadwerkelijk sprake van woonfraude. Deze woningen zijn weer
Bewoners van het Staatsliedenkwartier bespreken nieuwe buurtprojecten.
beschikbaar gekomen voor woningzoekenden. In 2013 was er in 7 gevallen sprake van woonfraude.
15
Wonen blijft
Aanpak overlast
voering van ideeën van onze huurders meer
In 2014 heeft Ons Huis bij 110 overlastsituaties
kans van slagen geven. Zo maakten bewoners
bemiddeld, de helft betreft geluidsoverlast.
van de Dorpersveld gebruik van dit fonds en
Het aantal bemiddelingen is licht gestegen ten
organiseerden tijdens het afgelopen wereld
opzichte van 2013 en 2012, maar lager dan de
kampioenschap voetbal een buurtbarbecue.
jaren daarvoor. Bij overlast van de buren blijven
Daarnaast heeft Ons Huis bewoners van de
we bewoners in eerste instantie wijzen op hun
Bellevue appartementen aan de Normastraat
eigen verantwoordelijkheid. In een aantal
tuingereedschap verstrekt voor het onkruidvrij
gevallen verwijzen wij naar Buurtbemiddeling
houden van de woonomgeving.
dat mensen helpt om burenruzies op te lossen. Getrainde vrijwilligers, de buurtbemiddelaars,
Bijdragen in het kader van
luisteren naar het verhaal van beide partijen
leefbaarheidsbevordering
en zijn onpartijdig. De overlastproblematiek
Naast de bijdragen uit het ‘Ons Idee’ fonds
waarbij Ons Huis bemiddelde, is zwaarder en
droeg Ons Huis in bescheiden mate bij aan de
ingewikkelder dan enkele jaren geleden. Het
Buitenspeeldag in diverse wijken, de culturele
betreft steeds meer kwetsbare huurders. Denk
ontmoetingsdag ‘De Maten in Geuren en Kleuren’
bijvoorbeeld aan ouderen die vereenzamen of
en het ‘Gentiaan Zomer Event’. ‘NL Doet’ is
dement worden, mensen met een psychische
ondersteund via de Zutphense Uitdaging. In het
aandoening of huurders met een lichte
kader van haar maatschappelijke betrokkenheid
verstandelijke handicap. De preventie van
heeft Ons Huis in 2014 bijdragen betaald aan:
overlast krijgt steeds meer aandacht bij Ons Huis.
de voedselbank Apeldoorn, Woon Advies
Tijdens kennismakingsgesprekken met nieuwe
Commissie Zutphen, Stichting Apeldoorns
huurders gaan we in gesprek over de buurt en
Kanaal en de Stichting Vrijwillige Hulpdienst.
de medebewoners in het complex. Zo nodig wordt
Bovendien heeft Ons Huis een bijdrage geleverd
hulpverlening tijdig ingeschakeld.
aan de Apeldoornse Trofee, een evenement voor vrijwilligers.
Ons Idee fonds De beste ideeën voor een wijk of buurt komen vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht: ‘Ons idee’. Met dit fonds wil Ons Huis de uit
Buurtfeest Dorpersveld tijdens EK mogelijk gemaakt met bijdrage uit Ons Idee Fonds.
16
Wonen blijft
De voorraad Mutaties In onderstaande tabel staan de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten. woningen
onzelfst.
zorg-
wooneenh. eenheden
woonwagens/
garages/
bedrijfs-
standplaatsen/
bergingen
ruimten
93
17
1
2
werklocaties Aantal 1 jan. 2014
5.033
Oplevering
88
172
106
61
nieuwbouw Aankoop / wijziging Verkoop
-/- 22
Aantal
5.072
88
-/- 6
-/- 1
-/- 2
166
105
92
19
31 dec. 2014
Verdeling van het woningbezit naar huurklasse Bij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2014 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen. Apeldoorn
Zutphen
Totaal
382
8
390
€ 389,06 t/m € 556,82 (betaalbaar)
2.001
184
2.185
€ 556,83 t/m € 596,75 (betaalbaar)
826
29
855
1.204
36
1.240
365
37
402
4.778
294
5.072
Apeldoorn
Zutphen
Totaal
2.122
43
2.165
257
0
257
23
0
23
2.402
43
2.445
215
18
233
t/m € 389,05 (goedkoop)
€ 596,76 t/m € 699,48 (duur) Meer dan € 699,48 (vrije sector) Totaal
Verdeling van het bezit naar woningtype Woningtype Laagbouw Grondgebonden woning Grondgebonden woning voor senioren Atelierwoning Subtotaal laagbouw Gestapelde bouw Appartement voor jongeren Appartement begane grond
165
0
165
Appartement met lift
493
43
536
Appartement zonder lift
471
38
509
Appartement voor senioren
703
149
852
329
3
332
Subtotaal gestapeld
Maisonnette
2.376
251
2.627
Totaal
4.778
294
5.072 17
Wonen blijft
Dienstverlening
Huuropzeggingen en mutatie In totaal waren er in 2014 binnen het woningbezit Dit betekent een mutatiegraad van 8,9% (2013:
Publieksbalie Woonkeus Stedendriehoek gesloten
8%). Dit is exclusief de onzelfstandige kamers en
Vanaf 1 oktober 2014 heeft Woonkeus
bijzondere wooneenheden. De mutatiegraad was
Stedendriehoek niet langer een publieksbalie.
in het tweede en vierde kwartaal het hoogst.
Woningzoekenden kunnen met vragen terecht
In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 15,6%
bij Ons Huis of andere woningcorporaties uit de
(2013 14,7%). In Zutphen zijn de woningaantallen
regio. Woonkeus Stedendriehoek blijft wél de
te gering om daaraan conclusies te verbinden.
officiële woningtoewijzer in de regio waar men
van Ons Huis in Apeldoorn 469 huuropzeggingen.
zich dient in te schrijven als woningzoekende.
Leegstand Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij
Sluiting kantoor Ons Huis in Zutphen
een mutatie in 2014 bedroeg in Apeldoorn 29
Sinds 1 september 2014 organiseert Ons Huis een
dagen (2013: 47 dagen, 2012 76 dagen). Het
wekelijks spreekuur St.Elisabeth voor huurders
gemiddeld aantal dagen leegstand bij een sociale
in Zutphen. Steeds minder huurders bezochten
huurwoning is 16 dagen (2013: 25 dagen, 2012: 41
namelijk ons kantoor aan de Nieuwstad. Dit
dagen). Dankzij een efficiënter werkproces is de
gegeven, gecombineerd met de ontwikkeling dat
gemiddelde leegstand behoorlijk afgenomen. De
steeds meer huurders ons weten te vinden via
leegstand bij de vrije sector woningen is slechts
internet en e-mail, maakte het aanhouden van
licht afgenomen, een aantal appartementen
een relatief duur kantoor in Zutphen niet langer
stonden een langere tijd leeg. De leegstand
wenselijk.
in verband met verkoop is nog relatief hoog, voornamelijk vanwege een aantal niet-verkochte nieuwbouw woningen aan de Normastraat. Deze woningen hebben we eerst verhuurd en proberen we na opzegging van het huurcontract alsnog te verkopen.
Apeldoorn
Aantal leegstandsgevallen
Gemiddeld aantal
Gemiddeld aantal
en aansluitende verhuringen
dagen leeg 2014
dagen leeg 2013
2014 Sociaal
458
16
25
Vrije sector
35
81
84
I.v.m. verkoop
32
162
225
I.v.m. herstructurering
19
18
99
Totaal
544
29
47
18
Wonen blijft
Algemeen huurdersonderzoek
Ons Huis aan de slag om haar dienstverlening
Huurders gaven gemiddeld een 7,7 als rapport
te verbeteren. Ook gaan we op buurtniveau kijken
cijfer voor de dienstverlening van Ons Huis bij
of er meer inzet nodig is.
het algemeen huurdersonderzoek in 2014 (vorige onderzoek 7,3). Eenmaal in de twee jaar laat
Doorlopende klantprocessen
Ons Huis een algemeen huurdersonderzoek
Ons Huis bevraagt huurders doorlopend op
doen. Van de ondervraagden zou 65 % Ons Huis
de kwaliteit van dienstverlening met enquêtes
aanbevelen aan anderen. Dit vanwege de goede
via telefoon en e-mail. Bij de enquête over
woningen, onze service, de goede telefonische
reparatieverzoeken vragen we toestemming
bereikbaarheid en onze klantvriendelijkheid.
om terug te bellen als de klant aangeeft nog
1.500 huurders waren geselecteerd om deel
niet tevreden te zijn. Zo geeft de enquête direct
te nemen aan het representatieve onderzoek.
aanleiding om het beter te doen. Sinds 2014
Uiteindelijk hebben 256 huurders de vragenlijst
meten we separaat de tevredenheid over
ingevuld. Dat is ongeveer 17% van de
reparatieverzoeken van de centrale verwarming;
geselecteerde huurders.
dit is uitbesteed aan een externe partij. Ook nieuwe en vertrokken huurders worden bevraagd.
Ons Huis is blij met het mooie resultaat, maar er
Bijvoorbeeld naar hun reden van verhuizing en
zijn natuurlijk ook zaken die beter kunnen. Zo zijn
de ervaringen tijdens het verhuur- of opzeggings
veel huurders blij met de snelle service, maar er
proces. De resultaten zijn doorgaans positief.
zijn ook bewoners die vinden dat Ons Huis juist
Voor de punten waarop we wat minder scoren
vlotter moet reageren. Ook zien we dat huurders
zetten we verbeterpunten in gang.
zich wat minder betrokken en veilig voelen in hun eigen buurt dan voorheen. Met de resultaten gaat
De rapportcijfers voor 2014 zijn:
Nieuwe huurders
4
5
6
Vertrokken huurders
7
3
4 8
2
3
7
4
5
6
3
9
1 N=560
7 8
2
10
7,9
N=96
Reparatieverzoeken Centrale Verwarming
9
1
10
7,3
8
2
9
1
Reparatieverzoeken
6
8
N=105
7,7
5
7
2
10
4
6
3 9
1
5
10
7,5
N=48
19
Wonen blijft
Klachtencommissie
De klachtencommissie bestond in het verslag jaar uit slechts één persoon, zijnde de heer
Ons Huis streeft in het kader van samenwerking
J.A. Ronner, benoemd op voordracht van de
met de Woonmensen naar de oprichting van een
Raad van Toezicht van Ons Huis. In april 2014
gezamenlijke Klachtencommissie en op termijn
heeft de heer Ronner het klachtenregister over
mogelijk naar een plaatselijke of regionale
het jaar 2013 gecontroleerd en het jaarverslag
commissie. Dit voornemen heeft de instemming
over dat jaar vastgesteld.
van het lid van de Klachtencommissie van Ons
In 2014 is er één klacht bij de Klachtencommissie
Huis, de huurdersvereniging Ons Woongoed,
binnengekomen. Deze klacht is via de interne
de Klachtencommissie van de Woonmensen
procedure afgehandeld tot tevredenheid van de
en de directeur-bestuurders. Mede doordat
betrokken huurder.
bij de herziening van de Woningwet is aange
De procedure met betrekking tot aan de
kondigd dat er een verplicht reglement voor
klachtencommissie gerichte klachten is
klachtencommissies bij woningcorporaties zou
vastgelegd in een reglement.
komen, is het voornemen tot een gezamenlijke klachtencommissie in 2014 niet gerealiseerd.
Ook in 2014 ging Ons Huis weer aan de slag om haar woningen goed te onderhouden.
20
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel
Organisatie In schema ziet onze structuur er als volgt uit:
Directie-bestuurder
Bestuursstaf
Raad van Toezicht
Business Controlling
Projectontwikkeling
Vastgoed
Klant en Wonen
Bedrijfsservice
De stafafdelingen Business Controlling en
andere stakeholders. Met wijkgericht werken,
Bestuursstaf vallen rechtstreeks onder de
efficiënte werkprocessen en doelgerichte
directeur-bestuurder. Projectontwikkeling
vastgoedprojecten willen we succesvol zijn
is gezien de aard van de werkzaamheden en
voor onze klanten. Daarbij hoort een wijze van
daarmee samenhangende risico’s in eenzelfde
samenwerken die de verantwoordelijkheid laag
positie geplaatst. Het beheer van bestaande
in de organisatie legt, bij de medewerkers die het
huurwoningen vindt plaats in de afdelingen
werk uitvoeren. Het management geeft de juiste
Klant en Wonen en Vastgoed. In de afdeling
ondersteuning aan elke medewerker.
Bedrijfsservice zijn de ondersteunende diensten ondergebracht.
Bestuurlijke structuur
Het managementteam bestaat uit de managers van de afdelingen, de hoofden van de staf
De directeur-bestuurder vormt het bestuur van
afdelingen en de directeur-bestuurder.
Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht
De directeur-bestuurder neemt op basis van
berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W.
het overleg besluiten die we vastleggen in een
van Gessel is directeur-bestuurder. Aangezien
geautoriseerd bestuursbesluit. De directeur-
het bestuur uit één persoon bestaat, is een
bestuurder voert bilateraal overleg met managers
evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht
en hoofden van stafafdelingen met als doel
niet van toepassing. De samenstelling van de
voortgangscontrole, afstemming en interne
Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag
communicatie.
van de Raad over het intern toezicht.
Ons Huis is in 2014 gestart met het herontwerpen
Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder
van de organisatiestructuur. We gebruiken
De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum
de invoering van integrale vastgoedsturing
18 november 1958) is sinds 1 juni 2011
(assetmanagement) als hefboom voor dit
directeur-bestuurder van Ons Huis. Hij is tevens
ontwerp. Daarmee willen we onze beleidskeuzes
gevolmachtigd directeur van Ons Huis Synergie
en risico’s transparanter maken en keuzes
B.V, Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. en
legitimeren naar onze huurders, overheden en
Wonen boven Winkels Zutphen B.V. 21
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel
Beloning directeur/bestuurder
Eventuele vergoedingen aan de directeur-
De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2014 een
bestuurder uit hoofde van aan zijn functie
totaal vast inkomen van €127.040,16 ontvangen.
gerelateerde externe bestuursfuncties worden
Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht
rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting
vastgesteld op basis van de beloningscode voor
overgemaakt.
bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd in een remuneratierapport. Er is geen variabele
Vertegenwoordiging/nevenfuncties
beloning overeengekomen.
De directeur-bestuurder vertegenwoordigt
De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van
Ons Huis in de navolgende organen:
een bedrijfsauto bedroeg in 2014 € 2.142,60.
- bestuur stichting Verenigde Samenwerkende
Voor inkomen op termijn is € 30.193,08 aan pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedraagt daarmee op basis van de Wet Normering Topinkomens €159.375,84. Vanwege haar
Woningcorporaties Apeldoorn (VSW); - lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus Stedendriehoek; - diverse overlegplatforms van de gemeente Apeldoorn;
omvang en de omvang van de gemeente is Ons
- lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek;
Huis ingedeeld in klasse F wat voor 2014 een
- voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA);
bezoldigingsmaximum oplevert van € 148.800.
- lid Nederlandse Vereniging Bestuurders
De overschrijding van de norm valt onder het overgangsrecht.
Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen Aedes. Nevenfuncties (onbezoldigd): - voorzitter stichting Vitesse Betrokken; - bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo.
Onthulling bouwbord Schatkamer van Zuid door wethouder Detlev Cziesso en Maarten van Gessel, directeur-bestuurder van Ons Huis.
22
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel
De belangrijkste besluiten van het bestuur in 2014
gegaan. Eén medewerker is overleden. Twee medewerkers zijn in dienst getreden.
- toekennen periodieken medewerkers en vaststellen salarissen per 1 januari 2014;
Ziekteverzuim
- vaststelling van de jaarstukken 2013;
Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof
- vaststellen huurverhoging 2014;
bedroeg in 2014 2,6%. Het percentage is met
- verlengen doorstroomproject;
name veroorzaakt door langdurig ziekteverzuim
- uitvoeren projecten energetische
van enkele medewerkers. Voorgaande jaren was
verbeteringen;
het verzuim hoger, in 2013 4,2% en in 2012: 3,5%.
- herzien verkoopbeleid;
De ziekmeldfrequentie in 2014 bedroeg 1,20.
- inkoop- en aanbestedingsbeleid;
In 2013 bedroeg de ziekmeldfrequentie 1,49.
- aanpassing procuratiebevoegdheden;
De ziekmeldfrequentie betreft een maat voor
- vaststelling huurprijzen Schatkamer van Zuid;
het gemiddelde aantal verzuimmeldingen per
- sluiting kantoor Ons Huis in Zutphen;
werknemer, omgerekend naar jaarbasis.
- vaststellen kaders en richtlijnen verkoop grondposities; - vaststelling van de begroting 2015 en meerjarenbegroting 2015-2024; - vaststellen hoofdontwerp nieuwe organisatiestructuur.
Het ziekteverzuim ligt lager dan het gemiddelde in de branche (4,9%). Ons Huis probeert kort durend verzuim te voorkomen en te beperken. Langdurige zieken worden intensief begeleid bij hun re-integratie, met mogelijke ondersteuning door externen.
Werkgebied Ons Huis heeft regionale toelating in de Steden
In grafiek:
driehoek alsmede toelating in de gemeente Nijmegen. Het woningbezit is gelegen in
5,0
Apeldoorn en Zutphen. Daarnaast participeert
4,0
Ons Huis in de CV Heyendaal en is daarmee
3,0
indirect eigenaar van 1/3 van 195 zelfstandige
2,0
wooneenheden voor studerende jongeren
1,0
in Nijmegen.
0,0 jaar
2011
2012
2013
2014
Administratieve organisatie Ons Huis beschikt over een geïntegreerd Handboek AO/KM (Administratieve Organisatie en
Ziekteverzuim ex. zwangerschap Ziekmeldfrequentie
Kwaliteit Management). De afdeling Controlling beheert en onderhoudt het handboek. In 2014
Opleidingen
zijn een beperkt aantal audits uitgevoerd en een
In 2014 zijn organisatie-breed opleidingen
aantal processen geactualiseerd.
gevolgd. Daarnaast hebben een aantal medewerkers opleidingen gevolgd in
Personeel
het kader van hun loopbaan, die zijn gefinancierd met het zogenoemde Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget.
Personeelssamenstelling Op 1 januari 2014 werkten er bij Ons Huis 65
Resultaat gericht werken
mensen (54,33 fte’s). Op 31 december 2014
Ons Huis hanteert een methodiek van Resultaat
bedroeg dit aantal 59 medewerkers (49,31 fte’s). In
Gericht Werken. Leidinggevenden maken met
de periode tussen 1 januari 2014 en 31 december
elke medewerker prestatie afspraken. Prestaties
2014 is het aantal fte’s met 5,02 verminderd.
en doelstellingen zijn in 2014 nadrukkelijk
Zeven medewerkers zijn uit dienst getreden,
gekoppeld aan jaarplannen en speerpunten van
waarvan 4 medewerkers met flexpensioen zijn
het beleid van de afdeling.
23
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel
Woondiensten Cafetaria Systeem
HRM
Op basis van de CAO Woondiensten hebben
In 2014 heeft HRM meer vorm gekregen door
medewerkers de mogelijkheid keuzes te maken
de inzet van een HRM-professional (gedeeld
via het Woondiensten Cafetaria Systeem. Met
met de Woonmensen). Binnen Ons Huis gaat
behulp van dit systeem kan een medewerker zijn
HRM een verdere professionalisering doormaken.
of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden
In 2014 is hier de eerste aanzet toe gedaan.
op de eigen wensen. In 2014 heeft ongeveer
De speerpunten uit het beleidsplan Wonen Blijft
75% van het personeel gebruik gemaakt van de
zijn actief opgepakt. Daarnaast heeft HRM een
mogelijkheden van het Cafetaria Systeem.
bijdrage geleverd aan de organisatieontwikkeling. Dit zal in 2015 nader uitgewerkt worden.
Bedrijfshulpverlening Ons Huis heeft zeven medewerkers die gediplomeerd zijn voor Bedrijfshulpverlening (BHV); daarnaast zijn er drie volledig gediplo meerde EHBO’ers aanwezig, waarmee Ons Huis ruim voldoet aan de wettelijk gestelde eisen hieromtrent. Jaarlijks volgen de BHV-ers cursussen om goed getraind te blijven.
De vaklieden van Ons Huis.
24
Financiële continuïteit
Resultaat en vermogensontwikkeling Over 2014 heeft Ons Huis een negatief resultaat van ruim € 4,2 miljoen verantwoord. In 2013 bedroeg het resultaat negatief € 6,4 miljoen. Hieronder analyseren we het resultaat ten opzichte van 2013 door de verschillende posten in te delen in de categorieën: operationeel resultaat, resultaat projectontwikkeling, waardemutaties (inclusief afschrijvingen), vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen.
(bedragen x € 1.000)
2014
2013 verschil
Operationeel resultaat 10.127 Resultaat projectontwikkeling
69
Waarde mutaties (incl. afschrijvingen) -13.736 Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen Resultaat deelnemingen Groepsresultaat na belastingen
Analyse ■■
9.489
-95
2.673
-6.473
2.933
-3.635 -554
447 -378
-16.409
-3.540
638
65
-130
-6.408
2.803
31
-585
-4.189
-6.377
2.218
van het startmoment van nieuw te bouwen
Operationeel resultaat
woningen. Daarnaast hebben beleidskeuzes
Het operationeel resultaat nam toe met ruim
(bedrijfswaarde sociaal vastgoed) en markt
€ 600.000 ondanks het feit dat de sanerings
ontwikkelingen (reële waarde commercieel
heffing en verhuurderheffing met € 2,3 miljoen
vastgoed) invloed op de waarde mutaties in
toenamen. De verbetering van dit resultaat
het boekjaar.
is met name het gevolg van hogere huurop
■■
Resultaat deelnemingen
brengsten (€ 1,2 miljoen) onder andere door
Het negatieve resultaat deelneming is met
oplevering van nieuwbouw en de algemene
name het gevolg van het negatieve resultaat
huurverhoging (inclusief inkomensafhankelijk
en het nemen van een verliesvoorziening in
deel). Verder namen de kosten van planmatig
verband met de afwaardering van het aan
onderhoud af (€ 500.000) en de operationele
wezige vastgoed binnen Vof de Verbinding.
kosten (€ 500.000). Ook de overige exploita
■■
■■
tiekosten namen per saldo af (€ 300.000), de
Vermogensontwikkeling
belangrijkste reden is de afrekening St. BWSA
Het vermogen nam af met € 1,3 miljoen.
in 2013, die in 2014 niet meer voorkomt.
Tegenover de negatieve vermogensmutatie van
Resultaat projectontwikkeling
€ 4,2 miljoen door het resultaat 2014 staat een
Dit resultaat nam met bijna € 400.000 af. In het
positieve vermogensmutatie van € 2,9 miljoen.
resultaat 2013 was met name het resultaat op
Dit betreft de rechtstreeks aan het vermogen
de projecten Vlindertuin fase 1 en De Lanen
toegevoegde positieve waardeontwikkeling
begrepen en in 2014 het project Schatkamer
van sociaal vastgoed in exploitatie en laat zich
van Zuid koop, fase 1.
als volgt verklaren. De bedrijfswaarde van het
Waardemutaties (inclusief afschrijvingen)
sociaal vastgoed van Ons Huis in exploitatie is
Deze posten zijn in 2014 (per saldo) € 2,7 mil
hoger dan de historische kostprijs (na aftrek
joen minder negatief dan in 2013. In 2013
van afschrijvingen). Deze waardemutatie wordt
was hierin de afwaardering van de WIF
rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd en
certificaten begrepen van € 2,4 miljoen.
beïnvloedt daardoor niet het resultaat.
Verder is de hoogte van deze post afhankelijk 25
Financiële continuïteit
Waardering en waardeveranderingen
relatie met de afnemende marktwaarde van
Ons Huis waardeert haar sociale voorraad op
onroerend goed in 2014.
bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde nam per saldo in 2014 enigszins toe met ca. € 0,6 miljoen.
Deelnemingen
Naast (des)investeringen (per saldo € 6,1 miljoen),
In 2013 nam Ons Huis de ontwikkelings- en
herclassificatie naar commercieel vastgoed
exploitatieactiviteiten en het onroerend goed
(-/- € 0,8 miljoen) en afschrijvingen (€ 8,1 mil
over van haar deelnemingen en werden enkele
joen) bedroeg de mutatie in de bedrijfswaarde
deelnemingen geliquideerd. Schematisch ziet de
per saldo positief € 3,4 miljoen. Hiervan is
organisatie van de verbindingen er als volgt uit:
Ons Huis Woningstichting
Ons Huis Synergie B.V.
Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
Wonen boven Winkels Zutphen B.V.
Vof de Verbinding (50%)
€ 2,9 miljoen rechtstreeks aan het vermogen
Ons Huis wil de resterende activiteiten in Wonen
toegevoegd.
boven Winkels Zutphen B.V. afstoten en deze deelneming ook opheffen. Afhankelijk van de
Het commerciële deel van het bezit waardeert
keuze of de DAEB (Diensten van Algemeen
Ons Huis op marktwaarde in verhuurde staat.
Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten
Ultimo 2014 is dit onroerend goed (evenals
administratief of juridisch worden gesplitst,
ultimo 2013) gewaardeerd op 75% van de
besluit Ons Huis of ook de tussenliggende holding
WOZ-waarde onder aftrek van 5% in verband
Ons Huis Synergie B.V. opgeheven wordt. Dan
met verkoopkosten. Een partiële taxatie door
blijft alleen Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
een gecertificeerd taxateur onderbouwt dit
over om deel te nemen in eventuele vof’s, zoals
percentage. De waarde van het commercieel
nu in Vof de Verbinding.
vastgoed in exploitatie nam in 2014 af met € 3,3 miljoen. Voor (per saldo) € 1,0 miljoen verminderde dit bedrag door (des)investeringen,
Treasury
waaronder de verkoop van woningen en de omslag van koopwoningen, die in verhuur zijn
Treasurystatuut
genomen. Door herclassificatie van sociaal
Ons Huis heeft in 2014 een nieuw treasurystatuut
vastgoed naar commercieel vastgoed hebben
opgesteld. Dit statuut is begin 2015 vastgesteld
we € 0,8 miljoen toegevoegd. Tegenover deze
en goedgekeurd door de Raad van Toezicht.
toename stond de negatieve waardeverandering
De doelstellingen van het treasurybeleid zijn:
van € 3,1 miljoen. Deze afname heeft een directe
het waarborgen van blijvende toegang tot de
26
Financiële continuïteit
kapitaalmarkt, het beheersen van financiële
heeft Ons Huis (binnen de kaders van het
risico’s, het realiseren van zo laag mogelijke
Waarborgfonds Sociale Woningbouw) in 2014,
kosten en het zeker stellen van voldoende
maar ook al in 2013, maximaal afgelost op
liquiditeit. Het statuut regelt de invulling en
deze leningen. Ultimo 2014 is dit risico dan ook
uitvoering hiervan. Voor transacties die niet
geminimaliseerd.
binnen het statuut vallen vraagt de directeurbestuurder vooraf goedkeuring aan de Raad
Het gemiddeld rentepercentage van de op
van Toezicht.
31 december 2014 aanwezige leningen is 4,21% (eind 2013: 4,18%). Deze (geringe)
Organisatie treasuryfunctie
toename wordt veroorzaakt doordat er ultimo
De manager Bedrijfsservice is verantwoordelijk
2014 minder leningvolume aanwezig is met
voor de treasuryactiviteiten van Ons Huis.
een rentepercentage op basis van het (in
De manager legt transactievoorstellen voor aan
het afgelopen jaar) erg lage euriborpercentage.
de directeur-bestuurder ter besluitvorming en voert deze vervolgens uit. Het hoofd Controlling
Liquiditeiten
voert de formele controle uit op naleving van
Begin 2014 had Ons Huis een saldo liquide
richtlijnen, afspraken en besluiten.
middelen van ruim € 7,7 miljoen. Dit saldo gaf
De treasurycommissie van Ons Huis bestaat uit
Ons Huis in 2014 grotendeels uit aan de finan
de directeur-bestuurder, de manager Bedrijfs
ciering van investeringen en de aflossing van
service (voorzitter) en het hoofd Controlling. In
leningen. Eind 2014 beschikte Ons Huis nog
2014 vergaderde de commissie vier keer in het
over ruim € 2 miljoen aan liquide middelen.
bijzijn van een extern deskundige.
Ons Huis beschikt over ruim € 9 miljoen kredietfaciliteit bij de huisbankier, hiervan is
Langlopende schulden
ultimo 2014 geen gebruik gemaakt. Ook in 2015
De langlopende schulden van Ons Huis namen
gebruikt Ons Huis overtollige liquide middelen,
in 2014 (per saldo) af met ruim € 15 miljoen.
binnen de kaders van het treasurystatuut, onder
Ons Huis betaalde de aflossingen uit aanwezige
meer voor aflossing van (niet-DAEB) leningen.
liquide middelen, verkoopopbrengsten en posi
Ook beschikt Ons Huis over een roll-over lening
tieve operationele kasstromen en herfinancierde
van € 5 miljoen waarop ultimo 2014 € 2 miljoen
een deel. In de aflossingen is € 13,2 miljoen
was opgenomen.
begrepen aan aflossingen op ongeborgde
Op basis van de meerjarenbegroting zijn de
leningen. Om het herfinancieringsrisico van
operationele kasstromen de komende jaren
commerciële financieringen terug te dringen
positief. Deze positieve kasstromen worden aangewend voor de financiering van investeringen en het afbouwen van de schuldpositie.
Derivaten In het treasurystatuut heeft Ons Huis geregeld dat we rente-instrumenten mogen inzetten om renterisico’s af te dekken. De doelstelling hiervan is dat lange rentevast perioden mogelijk zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de onderliggende lening. Bovendien kunnen we op deze wijze flexibiliteit bereiken door het ontkoppelen van lening en rentelooptijd.
Op basis van de meerjarenbegroting zijn de operationele kasstromen de komende jaren positief.
27
Financiële continuïteit
Er zijn randvoorwaarden in het statuut
Verhuurdersheffing
opgenomen om risico’s te vermijden of
In 2014 heeft Ons Huis de opgelegde verhuur
te beperken, zoals:
dersheffing voldaan van € 2,5 miljoen (2013:
■■
■■
■■
■■
een gelimiteerde lijst van toegestane
€ 0,1 miljoen). Deze heffing loopt snel op;
rente-instrumenten;
in 2017 tot circa € 4 miljoen per jaar.
er moet een verband bestaan tussen de lening
De investeringsmogelijkheden van Ons Huis
portefeuille en beleggingen enerzijds en het
zijn daardoor aanzienlijk beperkt. Desondanks
gebruik van rente-instrumenten anderzijds;
blijft voor Ons Huis de betaalbaarheid voor de
het gebruik is uitsluitend toelaatbaar om het
doelgroep speerpunt van beleid. Ons Huis vangt
rentetype van de portefeuille te veranderen
de verhuurdersheffingen in eerste instantie
of renterisico’s te beperken;
op door de organisatie zo sober en doelmatig
het gebruik van instrumenten met een open
mogelijk in te richten. Ook het niveau van de
einde (opties zonder onderliggende waarde)
onderhoudskosten dringt Ons Huis sterk terug,
is niet toegestaan.
overigens zonder hierbij de kwaliteit van het
Om tegenpartijrisico’s en liquiditeitsrisico’s te
onroerend goed geweld aan te doen.
beperken zijn limieten en andere voorwaarden in het statuut opgenomen.
Saneringsheffing Het Centraal Fonds Volkshuisvesting legde in
Ultimo 2014 beschikte Ons Huis over één lening
2014, net als in 2013, een saneringsheffing op
met hierin een ‘cap’ en een ‘floor’ ter maximering
aan de sector om in moeilijkheden geraakte
van het renterisico. Op basis van de herziene
collega-corporaties te saneren. Voor Ons Huis
richtlijn RJ 290 wordt dit niet geclassificeerd
bedroeg deze heffing € 1,1 miljoen. Voor 2015 is
als embedded derivaat dat afgescheiden dient
de verwachting dat geen saneringsheffing wordt
te worden. Deze lening heeft een looptijd tot
geheven. Daarna houden we rekening met ruim
1 juli 2016 en een hoofdsom van € 8 miljoen.
€ 600.000 voor 2016 en 2017 en ruim € 300.000
Dat is 3,7% van de nominale waarde van
voor 2018 en 2019.
de lening portefeuille. Bij deze renteinstrumenten is geen sprake van toezicht belemmerende bepalingen of het aanhouden van liquiditeitsbuffers.
Belastingen en andere heffingen
Financiële oordelen van externe partijen Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW verklaarde in 2014 dat Ons Huis voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid, ook op basis
Vennootschapsbelasting
van de nieuwe beoordelingssystematiek van het
Ons Huis is belastingplichtig voor de vennoot
WSW. Het WSW gaf een zodanig borgingsplafond
schapsbelasting sinds 1 januari 2008. Er bestaat
af dat Ons Huis leningen kan aantrekken met
een fiscale eenheid met de 100% deelnemingen.
WSW-borging voor toekomstige activiteiten.
De aanslagen tot en met 2012 zijn definitief
In onderstaande tabel zijn de ratio’s van Ons Huis
door de fiscus opgelegd. Dit leidde niet tot
zichtbaar, afgezet tegen de normen die het WSW
wijzigingen. De aangifte 2013 is begin 2015
hanteert (o.b.v. berekeningssystematiek WSW, dit
definitief ingediend; ten opzichte van de schatting
wijkt af van de eigen ratio’s):
in de jaarrekening gaf dit een negatief effect van € 3,6 miljoen. De oorzaak is dat een (fiscale)
Norm WSW
voorziening voor in 2014 te verkopen kavels, die
Score Ons Huis
in de fiscale positie in de jaarrekening 2013 was opgenomen, niet in de aangifte is meegenomen.
ICR
Minimaal 1,40
1,71
Dit (fiscale) verlies heeft zich in 2014 daadwerke
DSCR
Minimaal 1,0
1,36
lijk voorgedaan en komt hierdoor tot uitdrukking
Loan to Value
Maximaal 75%
65%
in de belastingdruk 2014. Voor verschillen tussen
Solvabliteit
Minimaal 20%
37%
fiscale en commerciële waardering zijn latenties
Dekkingsratio
Maximaal 50%
27%
gevormd, voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. 28
Financiële continuïteit
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit
Risico’s van grondposities en projectontwikkeling
van woningcorporaties en heeft zes toezicht
De risico’s samenhangend met grondposities en
terreinen: kwaliteit financiële informatie,
projectontwikkeling, waaronder ook onverkochte
behoud maatschappelijk gebonden vermogen,
woningen, waren in voorgaande jaren bij Ons Huis
financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit
in vergelijking met andere corporaties relatief
en draagkracht vermogen. Het CFV verklaarde
hoog. Mede op basis van de marktontwikkelingen
op grond van haar onderzoek op deze terreinen
en de economische crisis heeft Ons Huis voor
dat er bij Ons Huis geen aanleiding is tot
zieningen getroffen voor deze posities. De risico’s
opmerkingen of nader onderzoek.
zijn in de jaren 2012 tot en met 2014 fors afge nomen door het afstoten van grondposities en het
Inspectie Leefomgeving en Transport (Ministerie van Infrastructuur en Milieu)
verkopen van woningen en kavels. De komende jaren zal Ons Huis meer posities afstoten.
Het ministerie liet ons in 2014 weten dat Ons Huis in 2013 aan de eisen voor toewijzingen aan huishoudens beneden de inkomensgrens
Financiële kengetallen
van € 34.229 heeft voldaan en daarmee aan de staatssteunregeling voldoet. Het ministerie zag
Solvabiliteit
verder geen aanleiding voor opmerkingen of
De solvabiliteit is in 2014 toegenomen van
afwijkende oordelen.
38,6% eind 2013 naar 40,1% eind 2014. Intern houdt Ons Huis 30% als ondergrens aan.
Risicomanagement
Ondanks het negatieve resultaat verbeterde de
In de Raad van Toezicht, het managementteam
solvabiliteit. De oorzaak is het lagere balanstotaal
en operationeel is continue aandacht voor
dat wordt veroorzaakt door de afname van de
mogelijke risico’s en beheersingsmaatregelen
langlopende schulden.
om de risico’s te beperken of terug te dringen. In periodieke sessies behandelt
Loan to Value
het managementteam en het middenkader
De loan to value bedraagt ultimo 2014 62,3%.
aanwezige risico’s en beheersingsmaatregelen en
Intern hanteert Ons Huis hiervoor 65% als boven
beoordeelt of aanvullende maatregelen nodig zijn.
grens. Een deel van de leningen is rechtstreeks gekoppeld aan projecten die onder voorraden zijn
Ons Huis heeft op de volgende risicogebieden
verantwoord. Indien we hiermee rekening hou
beheersingsmaatregelen genomen.
den, bedraagt de loan to value 61,8. Dit kengetal
■■
■■
Strategische risico’s op het gebied van wet- en
voldoet aan de interne norm. Door het verder
regelgeving en reputatierisico’s;
afbouwen van de lening portefeuille verbetert
Financiële risico’s zoals rente- en financie
deze waarde de komende jaren verder.
ringsrisico’s; ■■
■■
■■
Organisatorische risico’s zoals ex- en interne
Interest Coverage Ratio (ICR)
compliance risico’s;
De ICR bedraagt over 2014 2,6. Dit voldoet ruim
Risico’s van grondposities en projectontwikke
schoots aan de intern gestelde norm van 1,5. De
ling zoals ontwikkelings- en verkooprisico’s;
toekomstige verhuurders- en saneringsheffingen
Operationele risico’s, zoals informatiserings
zetten deze waarde onder druk. Ons Huis vangt
risico’s, fiscale risico’s, leveranciersrisico’s,
deze negatieve invloeden voor een belangrijk deel
risico’s samenhangend met het vastgoed,
op door de lening portefeuille en daarmee de
risico’s kasstroom onder druk en procuratie
rentelasten te laten afnemen en de uitgaven aan
risico’s.
onderhoud en bedrijfslasten te beperken.
29
Verslag van de Ondernemingsraad
2014 was voor de Ondernemingsraad (hierna OR) een intensief jaar. Naast de 5 reguliere overlegvergaderingen tussen OR en directeur-bestuurder, is veelvuldig overleg gevoerd over de organisatieontwikkeling bij Ons Huis.
Organisatieontwikkeling
en secundaire arbeidsvoorwaarden moesten
Op 16 september 2014 ontving de OR de
daarom worden versoberd. In de basis is de OR
adviesaanvraag van het hoofdontwerp ‘Ons
ook van mening dat overschrijding van de vrije
Nieuwe Huis’. Vanaf mei 2014 was de OR betrok
ruimte niet wenselijk is. De OR heeft samen
ken bij dit onderwerp, voornamelijk procesmatig.
met de directeur-bestuurder de mogelijkheden
Mede op basis van twee personeelsbijeenkomsten
onderzocht en zich sterk gemaakt om belangrijke
heeft de OR op 28 oktober advies uitgebracht
secundaire arbeidsvoorwaarden te behouden. De
op het hoofdontwerp. Ook de concept functie
OR heeft op een aantal onderdelen ingestemd
omschrijvingen van de managers en controller
met de aanpassingen. De OR vindt het vooral
zijn ter advisering voorgelegd aan de OR.
belangrijk dat de teamgebonden activiteiten mogelijk blijven.
Werkkostenregeling Met ingang van 1 januari 2015 is het verplicht de
Onderwerpen van gesprek
zogenaamde werkkostenregeling in te voeren.
Naast de organisatieontwikkeling en de werk
Uitgangspunt van de regeling is dat alle
kostenregeling kwamen o.a. onderstaande
betalingen, vergoedingen en verstrekkingen
onderwerpen aan de orde. Op een aantal heeft
aan personeel in beginsel belastbaar loon
de OR instemming verleend.
vormen. 1,2% van de loonsom is hiervan
■■
vrijgesteld, dit is de zogenoemde vrije ruimte.
■■
Ziekteverzuim 2013 Wijziging regeling aanvullende arbeidsvoorwaarden
Ons Huis neemt als uitgangspunt dat de kosten van vergoedingen en verstrekkingen aan het
■■
Huurbeleid 2014
personeel in principe deze vrije ruimte niet
■■
Jaarverslag 2013 en jaarrekening 2013
mogen overschrijden. Overschrijding van de
■■
Competentiehandboek
vrije ruimte leidt namelijk tot een naheffing
■■
Resultaten interne enquête 2013
van de belastingdienst. Een aantal regelingen
■■
Samenwerking met de Woonmensen
■■
Verdwijnen baliefunctie Woonkeus
■■
Visitatie Ons Huis
Stedendriehoek ■■
Begroting 2015 en meerjarenbegroting 20152024
■■
Aanstelling vertrouwenspersonen
■■
Verlenging Sociaal Beleidskader en invullen geschillencommissie (formalisatie in 2015).
Om de betrokkenheid van de OR te borgen komen in iedere vergadering actualiteiten en mede delingen (landelijk, plaatselijk en Ons Huis) aan de orde, evenals een kort verslag van vergade ringen van de Raad van Toezicht, als die hebben plaatsgevonden. Het jaarlijkse gesprek tussen OR en afvaardiging van de Raad van Toezicht betrof voornamelijk de organisatieontwikkeling en de betrokkenheid Het appartementengebouw aan de Koninginnelaan kreeg in 2014 een nieuw uiterlijk.
30
Verslag van de Ondernemingsraad
van de OR in dit traject. Daarnaast is sinds 2014
De OR bestaat per 31 december 2014 uit de
het contact met de ondernemingsraden van
volgende leden:
de Woonmensen en de Goede Woning geïntensi
■■
Jeroen Knoop, voorzitter
veerd om actualiteiten en informatie op thema’s
■■
Gerben Beunk, secretaris en plaatsvervangend voorzitter;
uit te wisselen. ■■
Lies Bouma, lid;
Samenstelling
■■
Martijn de Boer, lid;
Eind 2013 besloot de ondernemingsraad uit
■■
Ans Reukers, lid.
te breiden naar vijf leden. Martijn de Boer en Ans Reukers werden per 31 december 2013 benoemd als lid. De 2 nieuwe leden volgden een tweedaagse cursus waarin de wettelijke positie en de belangrijkste facetten van de OR aan de orde kwamen. Alle leden zijn tot en met mei 2016 benoemd.
'Zon voor Huur'. Op 18 september 2014 ondertekenden de drie Apeldoornse woningcorporaties en deA een samenwerkingsovereenkomst.
31
Verslag van de Raad van Toezicht
Inleiding
Bij het goedkeuren van de begroting 2014 en volgende jaren – eind 2013 – , constateerde de
De directeur-bestuurder heeft het verslag
Raad dat Ons Huis weer opereert binnen de
over het jaar 2014 voorgelegd aan de Raad van
vastgestelde financiële kaders en dat er weer
Toezicht. De door de bestuurder opgemaakte
ruimte is voor (beperkte) investeringen. Bij de
en vastgestelde jaarrekening 2014 bestaat
behandeling van de begroting 2015 en volgende
uit de resultatenrekening, de balans en de
jaren werd dit beeld bevestigd.
toelichting daarop, de in de balans opgenomen
Het toezicht van de Raad is nadrukkelijk gefocust
geconsolideerde jaarrekening 2014 en het
op het borgen van de financiële positie van Ons
volkshuisvestingsverslag over het afgelopen
Huis, zoals vastgelegd in de begroting, het helder
jaar. De jaarrekening is door Ernst & Young
maken en beschouwen van risico’s en de wijze
gecontroleerd en goedgekeurd. De Raad
van het managen daarvan.
heeft de jaarrekening en bijbehorende stukken, het interne beheersingssysteem en
Rapportages
het accountantsverslag met de accountant
De bestuurder heeft in het verslagjaar mede op
besproken.
verzoek van de Raad een nieuw format opgesteld voor de wijze waarop de Raad geïnformeerd wordt
De Raad kan zich met de stukken verenigen
over de voortgang en ontwikkeling van het werk
en heeft de jaarrekening 2014 goedgekeurd,
van Ons Huis. De strategische doelen en funda
waarmee de directeur-bestuurder decharge is
menten, vastgelegd in het in 2013 vastgestelde
verleend.
beleidsplan ‘Wonen blijft’ zijn ‘vertaald’ in een aantal succesbepalende factoren. Per Succes
Met de goedkeuring van de jaarrekening van
Bepalende Factor zijn Key Performance
Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde
Indicatoren (kpi’s) benoemd, die bijdragen aan
resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat
de realisatie van bedoelde factoren.
over het verslagjaar 2014 € 4,2 miljoen negatief.
Volgens deze systematiek rapporteert de directeur-bestuurder per kwartaal in welke mate
In dit verslag legt de Raad van Toezicht,
de strategische en financiële doelstellingen
als onderdeel van een maatschappelijk
gerealiseerd worden. Op deze wijze wordt de
ondernemende organisatie, verantwoording
Raad niet alleen geïnformeerd over de feitelijke
af over de wijze waarop zij invulling heeft
stand van zaken, maar ook over de verwachte
gegeven aan de uitvoering van haar taken
realisatie van doelstellingen van de organisatie.
en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het
In de rapportage is voorts een hoofdstuk opge
verslag betreft het toezicht op Ons Huis,
nomen over het risicomanagement.
‘woningstichting’, als Raad van Toezicht en
Daarnaast ontvangt de Raad in elke vergadering
omdat er sprake is van een geconsolideerde
een overzicht van ontwikkelingen op landelijk,
jaarrekening, ook het toezicht op de 100%
plaatselijk en Ons Huis niveau en een overzicht
verbinding Ons Huis Synergie B.V. als Raad
van de genomen bestuursbesluiten.
van Commissarissen.
Jaarverslag 2013
Focus van het toezicht
Het jaarverslag en de jaarrekening over het jaar 2013 is door de Raad in april 2014 goedgekeurd.
De Raad van Toezicht is in 2014 zes maal bijeen
De externe accountant was daarbij aanwezig.
geweest. Alle vergaderingen zijn door alle leden
De Raad heeft met de externe accountant
van de Raad bezocht. Bij de vergaderingen zijn
gesproken over het herstel van de financiële
naast de directeur-bestuurder over het algemeen
positie van Ons Huis en de noodzaak om de
het hoofd Bestuursstaf en het hoofd Controlling
beperking van de kosten van beheer en de
aanwezig. Het hoofd Projectontwikkeling is
omvang van de projectenportefeuille voort
aanwezig geweest bij de vergadering waarin
te zetten. Daarnaast is gesproken over de
de stand van zaken en strategie van de
gevolgen van overheidsmaatregelen in het
projectenportefeuille aan de orde kwam.
licht van de novelle van de woningwet. 32
Verslag van de Raad van Toezicht
Organisatieontwikkeling
Enkele projecten zijn door de Raad bezocht. De
De Raad is nadrukkelijk betrokken geweest bij het
fors afgeslankte portefeuille is naar het oordeel
ontwikkelen van een nieuwe organisatiestructuur.
van de Raad inmiddels beheersbaar.
Als logisch vervolg op het ‘richten’, middels het een proces ingezet om haar organisatie daarop
Strategisch voorraadbeleid en betaalbaarheid
aansluitend ‘in te richten’. Het invoeren van
Op hoofdlijnen laat de Raad zich informeren
integrale vastgoedsturing (assetmanagement)
over van belang zijnde beleidsontwikkelingen
is daarbij als hefboom voor het ontwerp
van Ons Huis, mede in het licht van het
gebruikt. Daarmee kunnen (beleids)keuzes en
realiseren van het beleidsplan ‘Wonen blijft’.
risico’s transparant gemaakt worden voor de
In het verslagjaar kwamen in dat kader het
Raad en evenzeer voor huurders, overheden en
huurprijsbeleid in relatie tot betaalbaarheid
andere stakeholders. Bij het plan van aanpak
en het bijgestelde strategisch voorraadbeleid
heeft de Raad aandacht gevraagd voor een
inhoudelijk aan de orde in de vergaderingen
zorgvuldige communicatie en betrokkenheid
van de Raad.
beleidsplan ‘Wonen blijft’ in 2013, heeft Ons Huis
van de medewerkers van Ons Huis en de Ondernemingsraad in het bijzonder.
Financiële kaders
In haar vergadering in oktober heeft de Raad
Als instrument om financiële continuïteit te
de bestuurder positief geadviseerd over het
waarborgen hanteert Ons Huis het volgende
hoofdontwerp voor een nieuwe organisatie
financiële kader: de ICR is vastgesteld op
structuur. De Raad verwacht dat Ons Huis
minimaal 1,5 en gemiddeld 1,7; de solvabiliteit
daarmee in belangrijke mate inspeelt op toe
op 30% en de loan to value op maximaal 65%. Dit
komstige ontwikkelingen, zoals aangegeven
kader maakt deel uit van de boven beschreven
in de herziening van de woningwet.
herziene systematiek van rapportage. De Raad acht deze normen passend in de lastige financiële
Strategie projecten
omstandigheden van het huidige tijdsgewricht.
De Raad heeft zich evenals voorgaande jaren
Aan alle genoemde kaders is in 2014 voldaan.
gefocust op de risico’s van de projectenporte feuille van Ons Huis. De omvang van de porte
Visitatie
feuille blijft in het kader van risicomanagement
Ons Huis heeft zich in 2010 laten visiteren door
een belangrijk onderdeel van toezicht. Aan de
PwC. Het rapport is in januari 2011 verschenen.
hand van de rapportages van de organisatie heeft
Conform de governancecode woningcorporaties
de Raad alle projecten beschouwd en de in kaart
heeft Ons Huis zich in 2014 opnieuw laten
gebrachte risico’s en afwaarderingen gewogen.
onderzoeken. Op voorstel van de directeurbestuurder is besloten om in samenwerking met collega corporaties De Goede Woning en de Woonmensen te komen tot een gezamenlijke keuze voor een geaccrediteerd visitatiebureau. Dat maakt een onderlinge vergelijking van de Apeldoornse corporaties mogelijk en is doelmatig en efficiënt, met name ten aanzien van de plaatselijke stakeholders van de corporaties. Vanuit de Raad heeft een lid zitting genomen in de interne begeleidingscommissie voor de visitatie. De in het kader van de visitatie door de directeur-bestuurder opgestelde ‘position paper’ is besproken in de Raad. De bijna voltallige raad heeft een gesprek gevoerd met de visitatiecommissie. Hierin is nadrukkelijk gesproken over de wijze waarop de governance Mevrouw Dansen (88) woont al 50 jaar in een woning van Ons Huis.
33
Verslag van de Raad van Toezicht
verankerd is binnen de organisatie en op welke
(voorzitter). De commissie bereidt de
wijze hierop wordt gereflecteerd. Begin 2015 is
vergadering van de Raad voor. Zij focust daarbij
het visitatierapport verschenen.
op de financiële positie van Ons Huis en de bedrijfsrisico’s. Daarnaast komen het intern
Begroting 2015 en meerjarenbegroting 2015-2024
controle plan, het treasury jaarplan en de
De door de bestuurder voorgelegde begroting
De bestuurder en het hoofd Controlling zijn bij de
en meerjarenbegroting geeft de Raad
vergadering aanwezig. In het verslagjaar kwam
vertrouwen op korte en middellange termijn.
de commissie vijf maal bijeen. In elke vergadering
Er ontstaat weer ruimte voor investeringen en
van de Raad doet de auditcommissie verslag
om volkshuisvestelijke doelen van Ons Huis te
van haar beschouwingen. De samenstelling
realiseren. De veranderingen, door de overheid
en werkwijze van de commissie is vastgelegd
vastgelegd in de nieuwe woningwet, maken
in een door de Raad vastgesteld reglement
vooruitzichten op de langere termijn minder
auditcommissie. Onverlet de voorbereidende
zeker. De Raad heeft de begroting goedgekeurd.
werkzaamheden van de auditcommissie
verslagen van de treasurycommissie aan de orde.
beschouwt de Raad haar functioneren als een
Contact met Ondernemingsraad en Ons Woongoed
geheel. Alle leden zien toe op het onderhouden
Een delegatie van de Raad heeft in het verslagjaar
beheersing van de financiële en de operationele
een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad
risico’s waaraan Ons Huis is blootgesteld, en
van Ons Huis over de algemene gang van zaken
ter controle op de integriteit van de financiële
binnen het bedrijf. Naar oordeel van de Raad
informatievoorziening.
van passende controles en controlesystemen ter
is de Ondernemingsraad zeer betrokken bij de veranderingen van Ons Huis en is de relatie met
Selectie- en Remuneratiecommissie
de directeur-bestuurder positief kritisch.
Mede door het invoeren van de Wet Normering
Twee leden van de Raad hebben een algemeen
Topinkomens en de uitvoeringmaatregel om de
gesprek gevoerd met het bestuur van Ons
salarissen van corporatiedirecteuren te normeren
Woongoed, de huurdersvereniging. Meerdere
(de staffel van Blok) heeft de Raad in 2013
malen hebben leden van de Raad een algemene
besloten een selectie- en remuneratiecommissie
ledenvergadering van deze vereniging
in te stellen. De Raad heeft een reglement
bijgewoond.
daartoe vastgesteld. De commissie bestaat uit de leden Stevelmans en Blijleven. De commissie
Besluiten
heeft in 2014 remuneratierapporten opgesteld
De Raad heeft in 2014 goedkeuring verleend aan:
met betrekking tot de Raad van Toezicht en
de herbenoeming van de leden Stevelmans
de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft de
en Verburgh van de Raad voor een periode
commissie de beoordeling van de bestuurder
van 4 jaar;
over het jaar 2013 en de prestatieafspraken
■■
jaarverslag en de jaarrekening 2013;
voor 2014 voorbereid. De documenten zijn
■■
voorzetting van de relatie met accountant EY,
vastgesteld door de Raad in vergadering zonder
■■
na evaluatie;
de aanwezigheid van de bestuurder. Vergelijkbaar
■■
het format voor rapportages aan de Raad;
met de auditcommissie is de selectie- en
■■
de remuneratierapporten 2014 van de Raad
remuneratiecommissie slechts bedoeld om zaken
en de directeur-bestuurder;
in het kader van selectie- en remuneratie voor te
■■
het hoofdontwerp structuur ‘Ons nieuwe Huis’;
bereiden voor de Raad. De Raad blijft als geheel
■■
het laten uitvoeren van een visitatie
verantwoordelijk.
door Raeflex; ■■
de huurprijzen Schatkamer van Zuid;
Corporate Governance
■■
het kader voor verkoop van grondposities;
Uitgangspunt voor de corporate governance
■■
de begroting 2015.
van Ons Huis is de Aedes Code en de daarop aansluitende Governance Code
Auditcommissie
Woningcorporaties. Op welke wijze Ons Huis met
De door de Raad ingestelde auditcommissie
de Code omgaat, staat gedetailleerd aangegeven
bestaat uit de leden Van Bolhuis en Houterman
op de website van Ons Huis. De Raad van Toezicht 34
Verslag van de Raad van Toezicht
onderschrijft de noodzaak van transparantie
In 2014 heeft een lid van de Raad melding
in bestuur en toezicht en het afleggen van
gemaakt van het feit dat zijn bedrijf een relatie
verantwoording daarover aan de stakeholders.
heeft met het organisatie- en adviesbureau
De Code vormt naar mening van de Raad de basis
Twijnstra Gudde en dat hij op geen enkele wijze
voor goed bestuur in woningcorporaties. Ook
betrokken is geweest bij het aanstellen van
vormt het de basis voor het goed functioneren van
dit bureau als begeleider van het proces van
het interne toezicht in woningcorporaties. Door
organisatieontwikkeling van Ons Huis.
middel van een zogenaamde Governance agenda zijn de in de Governance Code Woningcorporaties
Zoals eerder aangegeven heeft Ons Huis
opgenomen onderwerpen in de vergaderingen
zich opnieuw laten visiteren. Met betrekking
van de Raad geagendeerd. De onderwerpen zijn,
tot het intern toezicht heeft de commissie
met betrekking tot de behandeling en besluit
teruggekoppeld dat dit ruim voldoende
vorming, divers van aard.
functioneert. “De commissie waardeert de actieve rol die de raad heeft gehad in de
Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons
transitie van Ons Huis, de professionele manier
Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad
waarop gewerkt wordt aan de verschillende
van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig
rollen van de raad en de actieve wijze van
te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in acht
zelfreflectie en deskundigheidsbevordering“
neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis
(citaat visitatierapport blz. 16). Nadere
heeft een integriteitscode opgesteld. Deze code
behandeling van het gehele rapport zal binnen de
is geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement.
raadsvergaderingen in 2015 plaatsvinden.
Er staat niet over elk onderwerp precies in wat Ons Huis is ‘verantwoord ondernemen’. Daarbij
Taak, werkwijze en samenstelling Raad van Toezicht
past niet een veelheid aan regels, wel eigen
De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te
verantwoordelijkheid en professionaliteit van
houden op het beleid van het bestuur en op de
medewerkers en leden van de Raad. De integri
algemene gang van zaken bij de woningcorporatie
teitscode is daarbij een hulpmiddel en dient als
en de met haar verbonden ondernemingen en
handvat voor de dagelijkse werkzaamheden.
staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde.
Naast bovengenoemde integriteitcode beschikt
Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt zich
Ons Huis over een klokkenluidersregeling
ook uit tot de verbindingen.
wel en niet mag. Eén van de kernwaarden bij
(inclusief interne vertrouwenspersonen en extern meldpunt).
De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van eigen functioneren. De taken, verantwoordelijk heden, bevoegdheden en werkwijze van de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de statuten van Ons Huis Woningstichting. Naast de in de statuten opgenomen regelingen betreffende onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en vacatures (art. 17), einde lidmaatschap Raad van Toezicht (art. 18), schorsing en ontslag (art. 19), taken en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen (art. 21), besluitvorming ter vergadering (art. 22), onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluitvorming (Hoofdstuk IV), is een profielschets en een be- noemingsprocedure Raad van Toezicht aanwezig. Om aan de regels van de Governance Code Woningcorporaties ten aanzien van taken, bevoegdheden en handelswijze van de Raad van Toezicht en de bestuurder te voldoen, beschikt
Bewoners Gildenhove krijgen uitleg over tegelkeuze voor hun nieuwe badkamer.
35
Verslag van de Raad van Toezicht
Ons Huis – in aanvulling op de statuten – over een
De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden.
‘Corporate Governance reglement’. De Raad heeft
De samenstelling van de Raad is in het jaar 2014
ervoor gekozen om geen afzonderlijk ‘Reglement
niet gewijzigd. De leden Stevelmans en Verburgh
Werkwijze Raad van Toezicht/Commissarissen’
zijn in januari herbenoemd voor een periode van
op te stellen. De Statuten en de Govenance
vier jaar. In de statuten is bepaald dat de Raad uit
Code van Ons Huis zijn op de website (www.
minimaal vijf en ten hoogste uit zeven leden dient
onshuisapeldoorn.nl) geplaatst.
te bestaan. In de profielschets voor de leden van de Raad van Toezicht is als één van de algemene
De remuneratiecommissie initieert de evaluatie
uitgangspunten opgenomen dat de Raad pluri
van het functioneren van de Raad en van de
form moet zijn samengesteld. In de huidige
directeur-bestuurder. De voorzitter wordt in zijn
samenstelling telt de Raad twee leden van het
rol ondersteund door de directeur-bestuurder
vrouwelijke en drie leden van het mannelijk
van Ons Huis. Zij voeren maandelijks overleg
geslacht. De leden van de Raad staan opgesomd
met elkaar.
in de bijlage aan het eind van dit hoofdstuk.
De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld
Alle leden zijn in het dagelijks leven actief
dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuur
werkzaam en vanuit hun actieve werkkring
der en welk deelbelang dan ook onafhankelijk
betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten.
en kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen
De specifieke deskundigheidsbevordering
overlappingen met andere bestuursfuncties.
vindt plaats door het bijwonen van thema-
Geen van de leden van de Raad van Toezicht is
bijeenkomsten, het tot zich nemen van
of was in het verleden in dienst van Ons Huis en/
actuele toegezonden documentatie evenals
of onderhoudt een directe of indirecte band met
het kennisnemen via de media van de ontwik
toeleveranciers of afnemers van Ons Huis. Geen
kelingen in het werkgebied, voor zover deze
van de leden van de Raad van Toezicht verleent
van belang zijn voor de ontwikkelingen in de
andere diensten dan die welke voortvloeien uit
volkshuisvesting. Indien wenselijk kan op eigen
zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht of
verzoek/initiatief van de leden worden voorzien
onderhoudt banden met Ons Huis hetzij direct,
in aanvullende mogelijkheden tot verdere
hetzij indirect, buiten zijn lidmaatschap van de
deskundigheidsbevordering. Daarbij maken
Raad van Toezicht. In het verslagjaar hebben
de leden ook gebruik van hun lidmaatschap
geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake
van de Vereniging van Toezichthouders
was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Ons
Woningcorporaties (VTW). In 2014 is door een
Huis verstrekt geen leningen of garanties aan
aantal leden gebruik gemaakt van aanvullende
haar leden van de Raad van Toezicht.
deskundigheidsbevordering in de vorm van (externe) trainingen/workshops en dergelijke. Specifiek voor Ons Huis heeft de voltallige Raad een presentatie over assetmanagement georganiseerd en bijgewoond; in december volgden de leden van de auditcommissie en de voorzitter een workshop over treasury. De Raad is van oordeel dat zij in 2014 zodanig was samengesteld dat zij haar taak naar behoren kon vervullen. Verscheidene leden van de Raad van Toezicht kunnen als financiële deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele leden met een volkshuisvestelijke en/of sociaalmaatschappelijke achtergrond.
Toekomstige bewoners van nieuwbouwproject Zonnetuin maken kennis met elkaar.
36
Verslag van de Raad van Toezicht
Conform de statuten zijn twee leden van de
het functioneren en haar werkwijze; de informatie
Raad van Toezicht benoemd op voordracht van
voorziening; de relatie Raad van Toezicht en
de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.
directeur-bestuurder; het bestaan van mogelijke
Jaarlijks overlegt een delegatie van de Raad met
belangenverstrengelingen; het maatschappelijk
de Ondernemingsraad van Ons Huis.
functioneren van de organisatie; de individuele beleving en toekomstige accenten. In het proces
De salariëring van de directeur-bestuurder
is ook nadrukkelijk gekeken naar de competen
is geheel conform de beloningscode voor
ties van de zittende leden en de gewenste
bestuurders van woningcorporaties en
competenties van de gehele Raad van Toezicht.
vastgelegd in een door de Raad opgesteld
De directeur-bestuurder heeft voorafgaande aan
remuneratierapport. In verband met de
de zelfevaluatie van de Raad zijn bevindingen met
privacy gevoeligheid van deze informatie in
de Raad gedeeld; de bijeenkomsten zelf vonden
de situatie van één directeur-bestuurder
zonder aanwezigheid van de directeur-bestuurder
vindt de Raad in afwijking van de Governance
plaats. De Raad concludeert dat goede
Code Woningcorporaties (II.2; II.2.3 t/m II.2.5)
onderlinge samenwerking binnen de Raad en
openbaarmaking van dit rapport niet wenselijk.
een onafhankelijk en eenduidig toezicht van groot
Gezien de afspraken en hervormingen
belang is voor het vervullen van haar functie. Ter
voortvloeiend uit de Wet Normering Topinkomens,
afsluiting van het evaluatieproces zijn afspraken
heeft de directeur-bestuurder aangegeven af te
gemaakt ter verbetering van de werkwijze binnen
zien van de eerder overeengekomen indexering
de raad. Ook heeft een gesprek met de directeur-
van zijn salaris. De raad heeft besloten dit
bestuurder plaatsgevonden waarin rollen zijn
voorstel over te nemen.
verhelderd en goede samenwerkingsafspraken zijn gemaakt voor de toekomst.
Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht welke, naast de jaarbegroting, beschouwd worden
Beloning/vergoeding van de leden van de Raad
als het directiejaarplan (prestatieafspraken)
In 2014 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning
in het kader van het resultaat gericht werken.
vastgesteld op basis van de Code voor de hono
In de vergadering in april 2014 heeft de Raad
rering van commissarissen in woningcorporaties,
haar werkgeversrol vervuld bij de jaarlijkse
opgesteld door Vereniging Toezichthouders
beoordeling van de directeur-bestuurder.
Woningcorporaties. De beloning is vastgelegd
Het functioneren van de directeur-bestuurder
in een remuneratierapport.
is geëvalueerd. In februari 2014 zijn prestatie
De jaarlijkse beloning voor leden van de Raad
afspraken gemaakt voor het jaar 2014. De
van Toezicht bedraagt in 2014 € 8.275 (2013
Raad is zeer tevreden over de wijze waarop de
€ 8.275) bruto per jaar, exclusief BTW. De
bestuurder zijn functie heeft vervuld. Met de
beloning aan de voorzitter bedraagt € 10.345
directeur-bestuurder is geen variabele beloning
(2013 € 10.345), eveneens exclusief BTW.
overeengekomen. Er zijn in 2014 of eerder geen
Conform de code ontvangen de leden geen vaste
aandelen, garanties of leningen verstrekt aan de
onkostenvergoeding. De totale honorering voor
directeur-bestuurder. Het is beleid om dat ook
de Raad van Toezicht/ Commissarissen inclusief
niet te doen.
werkgeverslasten en exclusief BTW bedroeg in
en de directeur-bestuurder afspraken gemaakt
2014 evenals in 2013 € 43.445. Eind 2013 heeft de Raad besloten de onderlinge bestuurder te evalueren onder begeleiding van
Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant
een externe deskundige. In deze uitgebreide
De externe accountant is benoemd door de
zelfevaluatie, overigens een verplicht onderdeel
Raad van Toezicht. De bezoldiging van en de
van de Governance Code, heeft de Raad in een
opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-
aantal bijeenkomsten aan het begin van het
controle werkzaamheden door de externe
jaar stilgestaan bij de eigen samenstelling,
accountant is goedgekeurd door de Raad op
samenwerking en haar relatie met de directeur-
37
Verslag van de Raad van Toezicht
voorstel van en na overleg met de directeur-
risico’s binnen de organisatie. De accountant
bestuurder. In 2014 is geen sprake geweest van
heeft een Managementletter Interimcontrole
het uitvoeren van niet-controle opdrachten door
2014 opgesteld; dit stuk is in de auditcommissie
de externe accountant.
besproken, waarna de Auditcommissie in de Raad hiervan verslag heeft gedaan.
De externe accountant van Ons Huis (EY) heeft de opdracht te beoordelen of de voorstelling
In de accountantsverslagen zijn aanbevelingen
van zaken in de jaarrekening overeenstemmen
uitgebracht over actuele onderwerpen en
met de werkelijkheid. De auditcommissie heeft
ontwikkelingen binnen de sector op fiscaal-,
op 3 april 2014 met de externe accountant de
financierings- en verslaggevingsgebied. De Raad
jaarrekening voorbesproken en de Raad van
bespreekt de onafhankelijkheid van de externe
Toezicht heeft zich door de accountant in de
accountant regelmatig in haar vergaderingen
vergadering op 14 april 2014 laten informeren
en heeft dit om die reden niet afzonderlijk
over het accountantsverslag, de jaarrekening en
vastgelegd in een protocol onafhankelijkheid van
de bedrijfsvoering binnen Ons Huis. De Raad zag
de externe accountant. In 2014 heeft de Raad
geen aanleiding om aan het voorschrift uit de
op basis van het functioneren van de externe
Governance Code Woningcorporaties gehoor te
accountant besloten de relatie met de accountant
geven om één keer per jaar in overleg te treden
voor 2015 voort te zetten. In het najaar 2014
met de accountant zonder aanwezigheid van
heeft een wisseling plaats gevonden van vanuit
de directie. De Raad heeft aan de accountant
EY bij de controle betrokken personen (partner
geen bijzondere aandachtspunten meegegeven
en manager) om te voorkomen dat al te nauwe
voor de accountantscontrole over het jaar 2014.
banden met de organisatie ontstaan.
Vanuit de Auditcommissie is aan de accountant gevraagd tijdens de controle uitdrukkelijk aandacht te besteden aan de beheersing van
Appartementencomplex De Haarhamer vierde het 25-jarig jubileum.
38
Bijlage: Leden Raad van Toezicht
Per 31 december 2014 was de Raad als volgt samengesteld: Drs. R.L. Stevelmans Functie
voorzitter, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
Geboortedatum
17-10-1959
Eerste benoeming
1 januari 2010
Herbenoeming
1 januari 2014
Kennisgebied(en)
overheid/politiek-bestuurlijke strategie/maatschappelijk
Beroep
rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn
Aftredend in
31 december 2017 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties
bestuursvoorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Apeldoorn, Voorst en Epe.
B.J. van Bolhuis Functie
lid
Geboortedatum
14-10-1963
Eerste benoeming
15 april 2008
Herbenoeming
24 april 2012
Kennisgebied(en)
financiën/economie/strategie
Beroep
algemeen directeur Koninklijke Schut NV
Aftredend in
2016 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties
lid ledenwerfcommissie VNO-NCW Stedendriehoek.
Mevr. E.M. Verburgh Functie
lid
Geboortedatum
15-12-1962
Eerste benoeming
1 januari 2010
Herbenoeming
1 januari 2014
Kennisgebied(en)
marketing/management/sociaal maatschappelijk
Beroep
directeur-bestuurder van de Lindenberg, Nijmegen
Aftredend in
31 december 2017 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties
tot 1 september voorzitter stichting Culturele Initiatieven Apeldoorn; voorzitter communityplatform Apeldoorn Direct; bestuurslid stichting Cultuurkwartier Apeldoorn.
Ing. T.E. Houterman RQIM Functie
lid
Geboortedatum
15-12-1958
Eerste benoeming 15 februari 2011 Kennisgebied(en)
financiën, governance, volkshuisvesting
Beroep
directeur Videam Consultancy BV
Aftredend in
2015 [herbenoembaar]
Nevenfuncties
geen.
Mevr. MA A. Blijleven-Le Granse Functie
lid, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
Geboortedatum
21-11-1966
Eerste benoeming
15 februari 2011
Kennisgebied(en)
HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk
Beroep
zelfstandig HRM Consultant
Aftredend in
2015 [herbenoembaar]
Nevenfuncties
bestuurslid Apeldoornse Tennisfederatie. 39
Verkorte jaarrekening
2014
Financiële kengetallen
Algemeen Deze verkorte enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 2014 is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2014 van Ons Huis Woningstichting. Deze verkorte jaarrekening bevat niet alle toelich tingen die vereist zijn op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek artikel 26, 1e lid, van het BBsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. De volledige gecontroleerde jaarrekening is gepubliceerd.
(x € 1.000,-)
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
Balans - Vaste activa
352.207
358.024
341.195
326.804
- Eigen vermogen
147.244
148.567
138.141
141.778
- Langlopende schulden
200.606
214.220
195.275
223.519
- Totaal vermogen
366.906
384.970
376.373
369.971
Winst- en verliesrekening - Huren - Vergoedingen - Opbrengst verkochte activa - Gereal. opbrengst onderhanden projecten - Overige bedrijfsopbrengsten
34.803
33.581
31.636
30.519
2.402
2.527
2.361
2.247
601
594
1.026
1.821
6.550
3.379
0
0
447
418
860
908
44.803
40.499
35.883
35.495
- Jaarresultaat -4.189 -6.377 -11.075
10.453
- Totaal omzet
Continuïteit (ultimo boekjaar) 1 Liquiditeit (current ratio) Vlottende activa/kortlopende schulden
0,80
1,24
0,95
2,99
40,1%
38,6%
36,7%
37,2%
61,8%
62,7%
68,6%
72,1%
2,7
2,6
1,3
2 Solvabiliteit Eigen vermogen/totaal vermogen 3. Loan to Value (excl. projectfinancieringen) Leningen / waarde vast actief 4. ICR (Rentedekkingsgraad) Operationele kasstroom/rentelasten
Aantal verhuureenheden Woningen en wooneenheden
5.326
5.293
5.244
5.227
Woonwagens en standplaatsen
105
106
106
106
Overige
111
110
111
111
Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een per- centage van de huren en vergoedingen
0,65
0,71
0,77
0,78
2. Huurderving uitgedrukt in een percen- tage van de huren en vergoedingen
0,48
0,69
0,99
1,23
3. Algemene bedrijfsreserve einde boek-
jaar in euro's per woning
28.079
28.423
26.428
24.929
4. Gemiddelde netto-huur per woning (euro's per jaar)
6.528
6.321
5.975
5.770
41
Vennootschappelijke balans
31 december 2014
(x € 1.000,-)
31 december 2013
Activa Vaste activa Materiële vaste activa
271.095 272.160
Vastgoedbeleggingen 63.770 67.377 Financiële vaste activa 17.341 18.487 Vlottende activa Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop
1.506
- Onderhanden werk
9.637 11.653
4.105
Vorderingen
- Huurdebiteuren
252
265
- Vorderingen groepsmaatschappijen
294
902
verzekering
0
3
- Overige vorderingen
378
1.172
- Overlopende activa
251
1.142
- Belastingen en premies sociale
1.175
3.484
Liquide middelen
2.382
7.704
Totaal 366.906 384.970
Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 147.244 148.567 Voorzieningen Deelnemingen Latente belastingverplichtingen Jubileumuitkeringen
624
0
0
390
77
81
701
471
Langlopende schulden 200.606 214.220 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers
1.761
2.929
Belastingen en premies sociale verzekering
1.187
1.234
Aflossingsverplichting komend boekjaar 11.624 13.389 Overlopende passiva
3.783
4.160
18.355
21.712
Totaal 366.906 384.970
42
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening
(x € 1.000,-)
2014 2013
Bedrijfsopbrengsten Huren 34.803 33.581 Opbrengsten servicecontracten
2.402
2.527
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
601
594
6.550
3.379
Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten
447
418
Som der bedrijfsopbrengsten 44.803 40.499 Bedrijfslasten Kosten van uitbesteed werk
6.481
2.933
Afschrijvingen op vaste activa
8.399
7.730
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
1.998 -3.813
Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa
664
1.059
Lonen en salarissen
2.834
3.151
Sociale lasten
442
433
Pensioenlasten
512
578
Lasten onderhoud
6.474
6.930
Leefbaarheid
212
285
Lasten servicecontracten
2.325
2.468
Overige bedrijfslasten
7.267
5.459
Som der bedrijfslasten 37.608 27.213 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-2.675
Bedrijfsresultaat
-9.040
4.520
4.246
Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa
0 -2.393
Rentebaten
610
783
Rentelasten
8.704
9.200
Opbrengsten financiële vaste activa
34
91
-8.060
-10.719
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -3.540 -6.473 Vennootschapsbelasting
95
-65
Resultaat na belastingen -3.635 -6.408 Resultaat deelnemingen
-554
31
Groepsresultaat na belastingen -4.189 -6.377
43
Kasstroomoverzicht
(x € 1.000,-)
2014 2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
4.520
4.246
Aanpassingen voor: - Afschrijvingen
8.399
7.730
correctie aandeel derden -46
0
- Overige waardeveranderingen m.v.a. correctie aandeel derden
1.121 -4.009 141
1.059
- Bijzondere waardeverminderingen
664
1.059
- Niet gerealiseerde waardeveranderingen
2.675
9.040
correctie aandeel derden -6
47
- Resultaat verkoop vastgoedportefeuille -601 -594 - Mutatie overige voorzieningen
0
0
Totaal aanpassingen 12.347 14.332 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden
3.701 -12.258
af: afwaardering -264 -2.559 - Vorderingen af: kwijtschelding
2.310
5.829
0 -5.800
- Kortlopende schulden -2.725 -15.551 af: mutatie aflossingsverplichting
1.766
Totaal veranderingen werkkapitaal
14.408
4.788
-15.931
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 21.655 Rentebaten
609
783
Opbrengsten financiële vaste activa
34
91
2.647
Rentelasten -9.154 -8.941 Resultaat deelnemingen
0
0
Vennootschapsbelasting
0
0
Totaal
-8.511
-8.067
Kasstroom uit operationele activiteiten 13.144 -5.420
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: - Materiële vaste activa -8.062 -4.404 - Vastgoedbeleggingen -40 -7.551 - Financiële vaste activa
-45
-9.398
Totaal investeringen -8.147 -21.353 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa
1.281
1.110
- Vastgoedbeleggingen
2.742
1.457
- Financiële vaste activa
1.000
4.890
Totaal desinvesteringen
5.023
7.457
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -3.124 -13.896
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten 11.374 38.863 - Aflossingen
-26.716
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
-34.093
-15.342
4.770
-5.322 -14.546
44
Geconsolideerde balans
31 december 2014
(x € 1.000,-)
31 december 2013
Activa Vaste activa Materiële vaste activa
271.095 272.160
Vastgoedbeleggingen 63.770 67.377 Financiële vaste activa 17.423 18.892 Vlottende activa Voorraden
1.506
4.105
Onderhanden projecten
9.637 11.654
Vorderingen - Debiteuren
647
1.455
- Vorderingen groepsmaatschappijen
17
301
- Belastingen - Overlopende activa
5 252
Liquide middelen
3 1.145
921 2.426
2.904 7.972
Totaal 366.778 385.064
Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 147.244 148.567 Voorzieningen Deelneming
429
0
Latente belastingverplichtingen
0
390
Jubileumuitkering
77
81
506
471
Langlopende schulden 200.666 214.304 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers
1.764
2.939
Belastingen en premies sociale verzekering
1.187
1.229
Aflossingsverplichting komend boekjaar 11.623 13.389 Overlopende passiva
3.788
4.165
18.362
21.722
Totaal 366.778 385.064
45
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
2014
(x € 1.000,-)
2013
Bedrijfsopbrengsten Huren 34.803 33.595 Opbrengsten servicecontracten
2.402
2.527
Opbrengst verkochte activa
601
594
6.550
3.379
Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten
427
406
Som der bedrijfsopbrengsten 44.783 40.501 Bedrijfslasten Kosten van uitbesteed werk
6.481
2.952
Afschrijvingen op vaste activa
8.399
7.730
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
1.998 -3.804
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
664
1.059
Lonen en salarissen
2.834
3.151
Sociale lasten
442
434
Pensioenlasten
513
578
Lasten onderhoud
6.473
6.930
Leefbaarheid
212
285
Lasten servicecontracten
2.325
2.468
Overige bedrijfslasten
7.308
5.502
Som der bedrijfslasten 37.649 27.285 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-2.675
-9.040
Bedrijfsresultaat
4.459
4.176
Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten
0 -2.393 610 31 8.705
778 98 9.201
-8.064
-10.718
Resultaat voor belastingen -3.605 -6.542 Vennootschapsbelasting
-128
-74
Resultaat na belastingen -3.477 -6.468 Resultaat deelnemingen
-712
91
Groepsresultaat na belastingen -4.189 -6.377
46
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
x € 1.000,-)
2014 2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
4.459
4.176
Aanpassingen voor: - Afschrijvingen
8.399
7.730
correctie aandeel derden -46
0
- Overige waardeveranderingen m.v.a.
1.121 -4.000
correctie aandeel derden
141
1.059
- Bijzondere waardeverminderingen
664
1.059
- Niet gerealiseerde waardeveranderingen
2.675
9.040
correctie aandeel derden -6
47
- Resultaat verkoop vastgoedportefeuille -601 -594 - Mutatie overige voorzieningen
0
0
Totaal aanpassingen 12.347 14.341
Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden
3.701
6.334
af: afwaardering -264 -2.559 - Onderhanden projecten - Vorderingen
0
428
2.310 -404
- Kortlopende schulden -2.873 -16.146 af: mutatie aflossingsverplichting
1.766
Totaal veranderingen werkkapitaal
14.408
4.640
2.061
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 21.446 20.578 Rentebaten / opbrengst f.v.a.
642
967
Resultaat deelnemingen
0
0
Rentelasten -9.155 -8.948 Vennootschapsbelasting
0
Totaal
0
-8.513
-7.981
Kasstroom uit operationele activiteiten 12.933 12.597
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: - Materiële vaste activa -8.062 -4.214 - Vastgoedbeleggingen -40 -9.520 - Financiële vaste activa
-46
-36
Totaal investeringen -8.148 -13.770 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa
1.281
5.246
- Vastgoedbeleggingen
2.742
1.760
- Financiële vaste activa
1.007
Totaal desinvesteringen
242
5.030
7.248
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -3.118 -6.522
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten 11.374 38.865 - Aflossingen
-26.735
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-59.480
-15.361
-20.615
Mutatie geldmiddelen -5.546 -14.540 47
Overige toelichtingen
Grondslagen
terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering
Regelgeving
als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde.
De jaarverslaggeving door toegelaten
De lagere opbrengstwaarde is de verwachte
instellingen volkshuisvesting dient te voldoen
verkoopprijs en wordt bepaald op basis van
aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in
taxaties dan wel recente verkooptransacties van
artikel 26, eerste lid van het Besluit Beheer
referentiewoningen onder aftrek van kosten voor
Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2
verkoop.
Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De door
Onderhanden werk
de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven
De voorraden onderhanden werk (onverkochte
richtlijnen zijn toegepast, waaronder Richtlijn
woningen uit projectontwikkeling) worden
645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’
gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere
(herzien 2011). In deze richtlijn zijn onder meer
opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs
specifieke modellen voor de balans en de winst-
omvat alle kosten die samenhangen met de
en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de
verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte
sector specifieke presentatie, waarderings- en
kosten om de voorraden op hun huidige plaats
verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
en in hun huidige staat te brengen. In de
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in
kosten van vervaardiging zijn begrepen directe
overeenstemming met de wettelijke bepalingen
loonkosten en toeslagen voor aan de productie
van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken
gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,
van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
waaronder de kosten van het bedrijfsbureau,
uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslag
onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede
geving. De jaarrekening is opgemaakt op 14 april
toerekende rente. De opbrengstwaarde is de
2015.
geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van
Sociaal vastgoed in exploitatie
de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden
Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd
met de incourantheid van de voorraden.
als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder
Grondslagen voor consolidatie
aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op
In de geconsolideerde jaarrekening worden
de verwachte gebruiksduur en rekening houdend
opgenomen de financiële gegevens van Ons Huis
met de componentenbenadering.
Woningstichting en haar groepsmaatschappijen.
Commercieel vastgoed in exploitatie vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012
In de consolidatie van Ons Huis Woningstichting zijn de volgende deelnemingen betrokken:
gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig
- Ons Huis Synergie B.V. (100%)
het actuele waardemodel van RJ 213
- Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. (100%)
'Vastgoedbeleggingen'.
- Wonen boven Winkels Zutphen B.V. (100%)
Na eerste verwerking wordt het commercieel
Vastgoed bestemd voor verkoop teruggekochte woningen uit hoofde van een
Niet geconsolideerde maatschappijen en kapitaalbelangen (gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde):
terugkoopllicht, bestemd voor verkoop. De
- deelneming van Ons Huis Woningstichting:
Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en
waardering van de opgeleverde nieuwbouw woningen is tegen vervaardigingsprijs en
C.V. Heyendaal (33,3%) - deelneming van Ons Huis Ontwikkeling
daaraan toegerekende directe kosten dan
Vastgoed B.V. (vastgoedproject gebonden
wel lagere opbrengstwaarde. De waardering
vennootschap):
van de teruggekochte woningen met een
Vof de Verbinding (50%) 48
Overige toelichtingen
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen
Kredietfaciliteit Ons Huis heeft een kredietfaciliteit van ruim € 9 miljoen bij de huisbankier om (tijdelijke)
Obligo's Waarborgfonds
liquiditeitstekorten af te dekken.
Saldo ultimo boekjaar € 7.862.000 (2013: € 7.602.000)
Heffing saneringssteun
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer
Voor 2015 is de saneringsheffing op nul euro
zijn van het WSW worden door het WSW geborgd.
gesteld. De minister keurde dit voorstel goed.
Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever
De heffing voor de jaren daarna is niet bekend
voor de betaling van de leningsverplichtingen.
en mede afhankelijk van lopende of zich nieuw
Op grond van deze borgstelling zijn corporaties
aan te dienen saneringsgevallen. Corpodata
verplicht een obligo aan te houden ter grootte
heeft gecommuniceerd voor de jaren 2016-2019
van een bepaald percentage (2014: 3,85%) over
jaarlijks de volgende heffing in het kasstroom
het schuldrestant van de door hun aangetrokken
overzicht op te nemen: circa € 60,- per zelfstan
en door het WSW geborgde leningen. Met deze
dige woongelegenheid en een heffing van circa
obligoverplichting staan woningcorporaties als
€ 30,- per onzelfstandige woongelegenheid.
deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeis
Op balansdatum is voor 1 verkochte woning
baar indien de borgstellingsreserve (risico- of
met een opbrengstwaarde van € 0,3 miljoen
garantievermogen) van het WSW niet voldoende
de overeenkomst nog niet notarieel verleden.
is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers
Aansprakelijkheidsverplichting
over te nemen.
Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is met betrekking tot haar belang in vof’s hoofdelijk
Huurverplichtingen
aansprakelijk voor alle schulden in deze vof’s.
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt
Verkoop woningen
in totaal € 17.445 De huurverplichtingen lopen
Op balansdatum is voor 1 verkochte woning
tot en met 31 oktober 2015.
met een opbrengstwaarde van € 0,3 miljoen de overeenkomst nog niet notarieel verleden.
Loopbaanontwikkelingsbudgetten Iedere medewerker beschikt over een
Afname grond
loopbaanontwikkelingsbudget (CAO) van € 900
Aangaande project Haven-Centrum is er discus
per aanwezig dienstjaar met een maximum van
sie tussen de gemeente en Vof de Verbinding
€ 4.500. Hieruit kunnen functie- of persoon
over afname van grond. Hierover vinden thans
gerichte opleidingen betaald worden die geen
gesprekken plaats.
direct organisatiebelang hebben.
Hoofdelijke aansprakelijkheid vennootschapsbelasting De stichting maakt deel uit van de fiscale eenheid vennootschapsbelasting Ons Huis Woning stichting. Daarmee is de stichting hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van alle tot de fiscale eenheid vennootschapsbelasting behorende maatschappijen.
49
Overige toelichtingen
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde
Bijgesloten verkorte jaarrekening, bestaande
jaarrekening in overeenstemming met de
uit de enkelvoudige en geconsolideerde balans,
grondslagen zoals beschreven in de overige
winst-en-verliesrekening per 31 december
gegevens op pagina 48 van de toelichting.
2014, het enkelvoudig en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 en de overige
Verantwoordelijkheid van de accountant
gegevens, zijn ontleend aan de enkelvoudige
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een
en gecontroleerde jaarrekening 2014 van
oordeel over de samengevatte jaarrekening op
Ons Huis Woningstichting. Wij hebben
basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd
een goedkeurend oordeel verstrekt bij die
in overeenstemming met Nederlands Recht,
jaarrekening in onze controleverklaring van 14
waaronder de Nederlandse Standaard 810,
april 2015. Desbetreffende jaarrekening en deze
‘Opdrachten om te rapporteren betreffende
samenvatting daarvan, bevatten geen weergave
samengevatte financiële overzichten’.
van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van
Oordeel
14 april 2014.
Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde
De samengevatte jaarrekening bevat niet alle
aspecten consistent met de gecontroleerde
toelichtingen die zijn vereist op basis van het
jaarrekening van Ons Huis Woningstichting en
Nederlands recht, artikel 26, eerste lid, van
in overeenstemming met de grondslagen zoals
het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad van de
beschreven in overige gegevens op pagina 48 van
Jaarverslaggeving en de beleidsregels toepassing
de toelichting.
WNT. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden
Groningen, 14 april 2015
van het kennisnemen van de gecontroleerde
Ernst & Young Accountants LLP
jaarrekening van Ons Huis Woningstichting.
50
Ons Huis Waterloseweg 3 Postbus 24 7300 A A Apeldoorn T (055) 526 25 00 F (055) 526 25 99 E
[email protected] I www.onshuisapeldoorn.nl
