Jaarverslag. Helemaal Ons Huis

Jaarverslag Helemaal Ons Huis

2012

Inhoudsopgave

Terugblik

4

Algemene beschouwing

4

Resultaten en uitdagingen

5

Wonen en kwaliteit

8

Samenstelling van het woningbezit

8

Verhuur

10

Onderhoud en duurzaamheid

11

Aankoop, verkoop, standplaatsen, sloop en nieuwbouw

13

Wonen en de klant

15

Contacten met huurders

15

Sociaal maatschappelijke begeleiding van huurders

18

Ons Huis in de samenleving

20

Prestatieafspraken

20

Leefbaarheid

20

Bijzondere doelgroepen

21

Activiteiten wonen en zorg

22

Organisatie en personeel

23

Organisatie

23

Arbobeleid

24

Bestuur en intern toezicht

25

Ondernemingsraad

25

Financiën

27

Vastgoed

27

Financiële vaste activa

28

Matching

30

Treasury

30

Integrale belastingplicht

31

Continuïteitsoordeel CFV

32

Risicomanagement

33

Kengetallen

33

Verkorte jaarrekening

34

Vennootschappelijke balans

35

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

36

Kasstroomoverzicht 2012

37

Financiële kengetallen

38

Geconsolideerde balans

39

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

40

Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.

2

Inhoudsopgave

Overige gegevens

41

Grondslagen voor consolidatie

41

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

41

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 42

Gegevens stichting

43

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

44

Taak en werkwijze Raad van Toezicht

44

Beloning/vergoeding

48

Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant

48

Beleid/strategie

49

Corporate Governance

51

Activiteiten van de Raad van Toezicht in 2012

52

Samenstelling van de Raad van Toezicht per 31 december 2012

55

Vernieuwde binnentuin Dennenkamp en Veenhuizerweg.

3

Terugblik

Algemene beschouwing

teruggebracht tot ongeveer 40 woningen per jaar. Dit kreeg zijn weerslag in de begroting 2013 en

2012 is voor Ons Huis in velerlei opzichten een

volgende jaren. Met uiteraard ook personele

zeer hectisch jaar geweest. In het jaarverslag

gevolgen (reductie) voor de projectenafdeling.

over 2011 gaven we aan dat Ons Huis de koers

Er is voor al deze maat­regelen in 2012 een extra

had bijgesteld. We móesten wel want de markt­

voorziening genomen. Daarnaast zijn processen

omstandigheden en overheidsmaatregelen

geoptimali­seerd en is de meerjarenonderhouds­

dwongen ons daartoe. Het al jaren bij Ons Huis

begroting kritisch beschouwd. Dit laatste heeft

gebezigde verdienmodel ‘verkoop nieuwbouw’,

geleid tot een neerwaartse bijstelling van de

werkte niet meer. Daarnaast werd beleidsmatig

meerjaren­onderhoudsbegroting van ca. 25%.

de koers bijgesteld door ons meer te richten

De optimali­satie van bedrijfsprocessen heeft

op de primaire doelgroep. We hadden voor 2012

geleid tot een reductie van ca. 5% van het

maatregelen aangekondigd om de in 2011 gecal­

aantal fte’s (3,3 fte).

culeerde huurtoeslagheffing van € 1,4 miljoen middels bezuinigingen op de bedrijfs-, onder­

Inmiddels ziet het financiële plaatje er door het

houds- én projectlasten te gaan realiseren.

Kunduz-/Regerings- en Woonakkoord definitief

Die toen aangekondigde maatregelen zijn in

nog dramatischer uit. Zoals we nu kunnen

2012 in gang gezet.

inschatten zal Ons Huis vanaf 2017 rond de € 4 miljoen jaarlijks moeten bijdragen aan het

In het voorjaar van 2012 kwam het bericht van

terugdringen van de tekorten in de staatskas.

het Centraal Fonds Huisvesting dat op basis van

Het idee van het kabinet is dat wij dat geld op

de jaarrekening 2010 en de prognoses 2012 tot

gaan halen bij onze huurders. Dat moeten we,

en met 2017 een B2 oordeel werd afgegeven voor

voor zover mogelijk en passend binnen ons beleid,

Ons Huis. Dat wil zeggen dat in de visie van het

om financiële redenen helaas ook doen.

CFV de voor­genomen activiteiten van de corpora-

Betaal­baarheid van de woningen is een belang-

tie niet passen bij de vermogenspositie en de cor-

rijk uitgangspunt voor Ons Huis. We weten nu

poratie op korte termijn in gevaar brengen. Acties

al dat dit gaat wringen. Verdere kostenreductie

waren noodzakelijk. Ons Huis heeft vervolgens in

op de rente-, bedrijfs- en onderhoudslasten zijn

de zomer van 2012 een herstelplan geschreven

onafwendbaar. De neerwaartse bijstelling van

waarvan de reeks maatregelen, al aangekondigd

de nieuwbouwplanning tot ongeveer 40 woningen

in onze begroting 2012 en volgende jaren, voor

per jaar blijft vooralsnog gehandhaafd.

85% deel uitmaakten. We waren immers al op de goede weg. Het herstelplan is goedgekeurd

De nieuwe werkelijkheid heeft zich geopenbaard

door het CFV.

en moeten we als uitgangspunt beschouwen in de

In het kader van het herstelplan én met zicht op

We gaan op zoek naar de wijze waarop we de

de slechte verkoopmarkt én met (achteraf goede)

kosten­reductie van de bedrijfs- en onderhouds­

inschatting van de op handen zijnde extra maat-

lasten kunnen realiseren en hoe we de gemiddelde

mate waarin we onze ambities kunnen realiseren.

regelen van de rijksoverheid, zijn ook de onder

rentelasten per woning terug kunnen dringen.

handen zijnde nieuwbouw­projecten in de zomer

We doen dat wel vanuit een bijgestelde visie

en najaar 2012 intensief beschouwd. We zijn tot

en missie. Want naast alle financiële perikelen

de slotsom gekomen dat we, om de toekomst

hebben we in 2012 een inspirerende start

financieel het hoofd te bieden, draconisch

gemaakt met na te denken over onze meerwaarde

moesten ingrijpen in de projectenportefeuille.

in de Apeldoornse en Zutphense samenleving.

De ingecalculeerde inkomsten bij verkoop werden

Waarom zijn we er? Hoe gaan we die meerwaarde

of geschrapt of sterk naar beneden bijgesteld.

leveren en wat doen we dan?

Ook zijn projecten getemporiseerd of gestopt.

We hebben in dat kader eind 2012 gesproken

Dit heeft uiteindelijk geleid tot een neerwaartse

met belanghebbenden uit Apeldoorn en Zutphen.

bijstelling van onze nieuwbouwambitie. Deze is

In kleine groepen is er met de bestuurder op een

4

Terugblik

aantal avonden gediscussieerd over de toekomst

mogelijkheden: doorstroming stimuleren door er

van Ons Huis. Daarnaast zijn er sessies geweest

dicht op te zitten. Met alle aangemelde ouderen

met medewerkers en bewonerscommissies.

zijn persoonlijke gesprekken gevoerd.

Kortom, we hebben ons vanuit verschillende kanten laten adviseren. Dit heeft zeer inspire-

We zijn als Ons Huis bereid breder te kijken om

rende bijeenkomsten opgeleverd. De betrok-

onze doelstellingen te realiseren, om ver­bin­

kenheid bij de activiteiten van Ons Huis is groot,

dingen aan te gaan met anderen. We doen dat

dat is goed om te ervaren. In de loop van 2013

door kritisch te kijken naar onszelf en naar

zullen we onze visie en missie met anderen

mogelijkheden om het anders te doen ten gunste

delen. Betaalbaarheid en duurzaamheid zijn

van het behouden en realiseren van betaalbaar

daarin belangrijke items, onze financiële pols-

wonen. Het gaat uiteindelijk om het behoud van

stok bepaalt uiteindelijk in hoeverre we die waar

sociaal en goed vastgoed. Wij zullen ons daar­

kunnen maken.

voor met alles wat we hebben in blijven zetten. Juist nu!

Er is meer mogelijk dan we denken. Juist door los te laten wat er is en buiten de kaders te denken is er voor onze huurders meer mogelijk. Kijk naar

Resultaten en uitdagingen

het experiment ‘Doorstroming’. De Apeldoornse corporaties hebben het in 2012 voor 37 oudere

In aanloop naar onze nieuwe visie en missie,

huishoudens mogelijk gemaakt te verhuizen

waarover u las in de algemene beschouwing,

naar een woning die passend is bij hun nieuwe

vormden de uitdagingen uit onze beleidsvisie

levensfase. Ons Huis heeft daartoe een aantal

van 2009 ‘Wonen met plezier’ de basis voor onze

woningen in Bellevue beschikbaar gesteld.

operationele plannen in 2012. In het navolgende

Hier­door kwamen er 37 grondgebonden wonin-

geven we per uitdaging, zoals geformuleerd in

gen vrij voor jonge mensen die zo een woning

‘Wonen met plezier’, de belangrijkste ontwikke­

passend bij hún levensfase kregen aangeboden.

lingen uit het afgelopen jaar:

Een schoolvoorbeeld van denken en handelen in

Aanbod van gewenste woningen moet worden verhoogd ■■

We hebben ons voorraadbeleid bijgesteld. De doelgroepstrategie is in een aantal complexen aangepast aan de gewijzigde vraag.

■■

Van de totale voorraad voldoet eind 2012 84% aan de door Ons Huis geformuleerde basiskwaliteit. Daarmee is de doelstelling dat eind 2012 70% van de bestaande voorraad de basiskwaliteit heeft ruimschoots gerealiseerd.

■■

In 2012 hebben we 34 appartementen in het project ‘t Podium opgeleverd (vrije sector huur). In de periode 2010-2012 hebben we daarmee in totaal 119 sociale huur­woningen en 131 woningen in de vrije sector huur gerealiseerd. De doelstelling van respectievelijk 160 en 100 huurwoningen realiseren is daarmee niet en wel gehaald. Het hoge aantal vrije sector huurwoningen wordt veroorzaakt door het omklappen van niet verkochte koopwoningen naar de huur.

■■

De voorgenomen bouw van 700 koopwoningen in de periode tot en met 2012 is niet gerealiseerd. Marktomstandigheden en heroriëntatie

Gerenoveerde daken Dorpersveld.

5

Terugblik

De herstructurering van de flatwoningen

Gebruik van (fossiele) energie moet verminderd worden

aan de Lekstraat en omgeving is uitgesteld;

■■

van onze focus liggen daaraan ten grondslag. ■■

55% van onze woningvoorraad voldoet aan de doelstelling van minimaal het niveau

overige projecten zijn afgeblazen.

van energielabel C. Door de uitvoering van

Kosten van wonen moeten betaalbaar zijn

isolatieprojecten is t.o.v. 2009 440.000 m3 gas

Uitgangspunt van ons huurbeleid was 80%

bespaard. Onderzoek in 2012 toont aan dat het

van maximaal redelijk. Als resultante van de

behalen van minimaal label C in 2019 moeilijk

begroting 2012 is het huurbeleid voor 2012

haalbaar is. Het plan van aanpak wordt in 2013

■■

aangepast. Alle complexen zijn individueel beschouwd. De gemiddelde streefhuur komt

herzien en bijgesteld. ■■

De doelstelling om in 2012 jaarlijks 350.000

uit op 81% van de maximaal redelijke huur.

m3 gas te besparen ten opzichte van 2009 door

In juni 2012 is het huurbeleid verder verfijnd.

het nemen van maatregelen is in 2011 gerea-

Met de aanpassingen in het huurbeleid zorgen

liseerd aangezien de besparing in de huidige

we voor een betere verdeling van de huurprijs­

situatie 440.000 m3 per jaar bedraagt.

categorieën in ons bezit, zodat er per saldo

■■

Al onze nieuw gebouwde woningen hebben

meer betaalbare en meer bereikbare woningen

conform doelstelling een energielabel A (of

beschikbaar komen voor de primaire en

A+(+)).

secun­daire doelgroep.

Bezichtiging gerenoveerde daken Dorpersveld voor buurtbewoners.

6

Zeggenschap van bewoners over hun woning moet worden vergroot ■■

■■

In het kader van het beperken van de kosten

Sinds eind 2011 laten we de klanttevredenheid

van beheer zijn het mutatieproces en het

en kwaliteitsbeleving als permanent proces

proces van vraaggestuurd onderhoud

meten door een extern bureau. De doelstelling

geoptimaliseerd en gestandaardiseerd.

om in 2012 een betrouwbaar kwaliteits­ ■■

Middelen

■■

De meerjarenonderhoudsbegroting is kritisch

instrument te hebben, is hiermee gerealiseerd.

beschouwd. Daarmee is een aanzienlijke

In 2012 zijn 4 wijkschouws gehouden rond

reductie van de kosten van planmatig

wooncomplexen: twee in Osseveld, één in de

onderhoud gerealiseerd, zonder de kwaliteit

Heeze en één in Kerschoten. Elke schouw is vastgelegd in een complexmonitor. Er was

van het onderhoud aan te tasten. ■■

We hebben onze bedrijfsprocessen geopti­

geen aanleiding om een complexbeheerplan

maliseerd en keuzemogelijkheden voor

aan te passen. Wel is een groot aantal actie-

huurders gestandaardiseerd. Dit leverde een

punten benoemd en uitgevoerd.

besparing op van 3,3 fte met betrekking tot de personeels­­formatie.

Ouderen zolang mogelijk in staat stellen zelfstandig te wonen ■■

■■

sterking van de synergie binnen de organisatie

De doelstelling om eind 2012 minimaal

en een gezamenlijke focus op de inzet van

150 woningen te beheren waar 24-uurszorg

middelen hebben we het stuurgroepmodel

mogelijk is, is gerealiseerd in de complexen St. Elisabeth en Berkenhove. We hebben een

■■

Onze overlegstructuur is aangepast. Ter ver­

vervangen door het managementoverleg. ■■

In 2012 hebben we het risicomanagement

beleidskader opgesteld voor investeringen in

binnen onze organisatie sterk verbeterd.

wonen met zorg.

Management en middenkader hebben risico’s

Sinds 2011 nemen we deel aan het SEV experi-

geïnventariseerd en uitgewerkt. Benoemde

ment ‘Doorstroming’ om ouderen te verleiden

risico’s zullen worden gemonitord en zo nodig

door te stromen naar een seniorenwoning.

geactualiseerd.

In het totaal zijn 37 senioren in het kader van het experiment verhuisd.

Gemak en comfort voor iedereen ■■

We stellen jaarlijks ca. 400 huurders in staat op kosten van Ons Huis hun woning te voorzien van een nieuwe keuken en nieuw sanitair. In 2012 zijn 472 huurders benaderd. Eind 2012 hebben we de keuzemogelijkheden voor huur­ ders gestandaardiseerd.

7

Wonen en kwaliteit

In 2011 is de voorraad beschouwd in relatie tot die van de andere Apeldoornse corporaties. Door de Apeldoornse sociale huurvoorraad te analyseren op huurprijsniveau, aantallen en typen en deze af te zetten tegen de onderzochte behoefte, is nog duidelijker geworden waar de opgave ligt voor de komende jaren. Zo is het van belang de nieuwbouw op peil te houden, het aanbod van eengezinswoningen te vergroten en meer aandacht te schenken aan betaalbaarheid. Ons Huis heeft hier op geanticipeerd in 2012 door haar huurbeleid aan te passen; meer eengezinswoningen voor gezinnen aan te wijzen en het huurprijsniveau aan te passen. Ook zijn er minder woningen gelabeld voor senioren. De uitkomsten bevestigen onze eigen analyse van 2010 (herijking SVB) en sporen aan om sneller tot beleidsaanpassingen te komen dan voorzien. Begin 2013 wordt opnieuw bekeken wat de effecten zijn van het bijgesteld beleid van de corporaties. Om de doorstroming in de voorraad te bevor­deren,

het aanbod van seniorenwoningen beschikbaar

zijn de Apeldoornse corporaties medio 2011

te stellen (inschatting o.b.v. cijfers 2010).Voor

gestart met het SEV-experiment ‘Doorstroming’.

Ons Huis komt dit neer op 40 sociale huur­

Senioren die in een eengezinswoning met een

woningen (eengezins) vrijspelen in twee jaar.

sociale huur wonen, worden gestimuleerd

Eind 2012 is het SEV-experiment landelijk

om door te stromen naar een appartement of

geëvalueerd. De resultaten zijn positief, al zijn

seniorenwoning. Hiervoor krijgen zij begeleiding

er minder verhuizingen tot stand gebracht dan

en zo nodig maximaal 100 euro huurkorting.

oorspronkelijk bedoeld (37 in het eerste jaar

Dit experiment duurt twee jaar. Voor Apeldoorn

ipv 75). Apeldoorn gaat in 2013 nog door met

als geheel is de doel­stelling om 150 woningen

het experiment. Bij Ons Huis zijn inmiddels

extra vrij te maken voor doorstroming. Dit aantal

12 huurders doorgestroomd.

is ge­baseerd op de doelstelling om een derde van

Samenstelling van het woningbezit De voorraad

Aantal woningen voor verhuur per 1 januari 2012

4.967

Verkochte bestaande huurwoningen in 2012 (onversneden)

-/- 17

Verkochte bestaande huurwoning in 2012 via Koopgarant

-/- 1

Nieuwbouw Bellevue

34

Aankoop (terugkoop Koopgarant)

1

Toegevoegd aan voorraad vanuit nieuwbouwprojecten (niet verkocht) Wijziging telling Aantal woningen voor verhuur per 31 december 2012



2 -/- 2 4.984

Naast deze woningen verhuren we ook 88 kamers voor studenten en 172 wooneenheden voor zorg­instellingen en instellingen voor maatschappelijke zorg, zodat het totale aantal woningen en wooneenheden uitkomt op 5.244.

8

Wonen en kwaliteit

Verdeling naar huurklasse (kale huurprijs per maand)

Huurklasse



Aantal woningen eind 2012

t/m € 366,37 (goedkoop)

394

€ 366,38 t/m € 524,37 (betaalbaar)

2483

€ 524,38 t/m € 561,98 (betaalbaar)

809

€ 561,99 t/m 664,66 (duur)

974

meer dan € 664,66 (beheersbaarheidsgrens)



324

Totaal (Apeldoorn en Zutphen)

4.984

Dat zijn per saldo 18 woningen meer dan per 31 december 2011

Verdeling van het woningbezit naar type per 31 december 2012

Woningtype





Aantal woningen

Laagbouw grondgebonden woning

1.994

grondgebonden woning voor senioren

405

atelierwoning

15

Gestapelde bouw appartement voor jongeren

204

appartement begane grond

119

appartement met lift

464

appartement zonder lift

449

appartement voor senioren

1.017

maisonnette Totaal















317



4.984

Wijkschouw De Heeze.

9

Wonen en kwaliteit

Verhuur

Bij alle woningtypes is het aantal reacties gedaald. In grafiek:

In 2011 is het convenant woonruimteverdeling geëvalueerd en bijgesteld. In 2012 werd hier

Ontwikkeling vraag naar woningen Apeldoorn

nog verder inhoud aan gegeven. Belangrijkste bijstelling is de spoedzoekersmodule: een aantal

180

woningen wordt op basis van loting verhuurd

160

in plaats van op basis van punten (wachttijd).

140

Hiermee hopen de samenwerkende partijen bin-

120

nen Woonkeus Stedendriehoek dat mensen die

100

haast hebben sneller aan een woning komen. Ook

80

is er meer beleidsruimte om te experimenteren

60

ten behoeve van doorstroming of ten behoeve

40

van groepen die onvoldoende aan bod komen in

20

de huidige verdeelsystematiek.

0 jaar

2008

2009

2010

2011

2012

In 2012 werd in Apeldoorn een woning gemiddeld 3 maal aangeboden (via het reguliere aanbod-

Laagbouw totaal Gestapeld totaal

model). Dat is vaker dan in 2011 (2,8 maal) en in 2010 en 2009 (2,4 maal). Woningen toegewezen via de spoedzoekersmodule worden gemid-

In Zutphen daalde de vraag naar woningen:

deld 1,6 maal aangeboden. Enkele uitschieters

van 27 naar 19 reacties per mutatie. Gezien

(9 woningen tussen de 10 en 19 keer aanboden)

ons geringe bezit aldaar, kunnen we hier geen

leiden voornamelijk tot de stijging. In Zutphen

conclusies aan verbinden.

bedroeg de aanbiedingsgraad 3 via het reguliere aanbodmodel en 1,6 via de spoedzoekersmodule.

Huuropzeggingen en mutatiegraad

De eengezinswoningen en de appartementen

In totaal waren er in 2012 binnen ons woning-

zonder lift (vanwege de lagere huurprijs) leveren

bezit in Apeldoorn 361 huuropzeggingen, wat

de meeste reacties op.

een mutatiegraad betekent van 7,6% exclusief onzelfstandige kamers. De mutatiegraad is in alle

Het gemiddeld aantal reacties op een aange-

kwartalen ongeveer gelijk gebleven. In Zutphen

boden woning van Ons Huis neemt af. In 2012

bedroeg het mutatiepercentage 13,9% (2011

waren er gemiddeld 55 reacties op een aan­

10,9%). In Zutphen zijn de aantallen te gering

geboden woning, tegen 73 in 2012. Het aantal

om daaraan conclusies te verbinden.

reacties op het gehele aanbod in Apeldoorn van

Uitgesplitst naar woningcategorie geeft de

alle corporaties is licht gedaald. Gemiddeld

mutatie­graad over de voorgaande jaren in

waren er 60 reacties in 2012 (2011:62).

Apeldoorn het volgende beeld: Ontwikkeling mutatiegraad Apeldoorn 12 10 8 6 4 2 0 jaar

Nationale buitenspeeldag in de wijk Orden.

2008

2009

2010

2011

2012

Laagbouwwoningen Gestapelde woningen Alle woningen

10

Wonen en kwaliteit

Toewijzingen

percentage 22%. Het gemiddeld bedrag van de

Als we kijken naar het aantal toewijzingen dan

toekenningen bedroeg € 193 per maand (2011

hebben we in 2012 70% van alle vrijkomende

gemiddeld bedrag: € 197).

woningen in Apeldoorn toegewezen aan reguliere woningzoekenden, 20% van de woningen kwam ter beschikking aan bemiddelingen

Onderhoud en duurzaamheid

(dit is inclusief woningruil en verhuizing binnen complex), 7% naar kandidaten met een 'reguliere'

De woningen van Ons Huis verkeren in een

urgentieverklaring en 3% naar kandidaten met

goede staat van onderhoud. We bieden optimale

een herstructureringsurgentie.

technische kwaliteit, ongeacht buurt, complex, huurprijsniveau en woningsoort. In het onder-

Ons Huis heeft in 2012 98% van de vrijgekomen

houdsbeleid komt dit tot uitdrukking door het

woningen (exclusief vrije sector) toegewezen aan

consequent uitvoeren van maatregelen tot

huishoudens met een inkomen tot € 34.085,-.

instand­houding en vervanging van woningonder-

Als gevolg van de uitspraak van de EU over

delen. Bij vervanging streven we naar toepassing

staatssteun moet 90% van de woningen toege-

van vernieuwende en duurzame materialen,

wezen zijn. Ons Huis heeft ruim aan de norm

die een meerwaarde hebben ten opzichte van

voldaan. In Zutphen is 100% van de vrijgekomen

de oude onderdelen. Energiebesparing speelt

woningen toegewezen aan huishoudens met een

daarbij een belangrijke rol.

inkomen tot € 34.085,-

Duurzaamheid Leegstand

In totaal is er in 2012 ca. € 750.000 in energie-

Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij mutatie

besparende maatregelen geïnvesteerd. Zo zijn in

in 2012 bedroeg 76 dagen (2011: 82 dagen).

Dorpersveld gelijktijdig met het ver­vangen van

Belangrijkste oorzaak is leegstand van de

de dakpannen, zinken goten en de hemelwateraf-

grond­­gebonden woningen die lang in de verkoop

voeren, ook de daken van de 169 grondgebonden

staan. Ons Huis heeft besloten een aantal van

woningen zonder huurverhoging geïsoleerd.

deze woningen in 2012 opnieuw te verhuren.

Door de isolatieplaten kwamen de daken iets

Het gemiddeld aantal dagen leeg bij de sociale

hoger te liggen, waardoor het esthetisch beter

huurwoningen is 41 (2011: 57). In Zutphen

zou zijn om ook de kopers in het complex bij

bedroeg de leegstand 42 dagen bij een leeg-

het plan te betrekken. Dat is gelukt. 14 van de

standsgeval (2011: 38 dagen).

16 koopwoningen hebben, mede dankzij een financiële bijdrage van Ons Huis, meegedaan met

Huurprijsbeleid

het project. Ook de buitenzijde van deze woningen

Het gemiddelde huurverhogingspercentage per

werd in 2012 geschilderd. Een grote schilder-

1 juli 2012 bedroeg 2,3%. In 2011 bedroeg het

beurt is een ideaal moment om ook isolatieglas

gemiddelde percentage 1,3%. Gezien het lage

aan te brengen. Aan de huurders van Dorpersveld

verhogingspercentage is differentiatie in het

is dan ook isolatieglas tegen een huurverhoging

verhogingspercentage achterwege gebleven.

aangeboden. Hier hebben 43 huurders gebruik

Ons Huis heeft in 2012 geen bezwaarschriften

van gemaakt. Dit totale pakket aan energie­

tegen de huurverhoging ontvangen.

besparende maatregelen brengt de woning van energielabel E naar C.

Huurtoeslag Het aantal huurders met huurtoeslag, die via

In de woongebouwen aan de Calypsostraat in

huurmatiging wordt verrekend, bedroeg op

Apeldoorn heeft Ons Huis zonnepanelen laten

31 december 2012: 1.006 (2011: 1.106). Dit bete-

aanbrengen op de daken. De panelen wekken

kent dat in ieder geval 20% van onze huurders

elektriciteit op voor de algemene voorzieningen,

aanspraak doet op individuele huurtoeslag door

zoals de verlichting en de lift. Het gaat om een

middel van huurmatiging. In 2011 bedroeg dit

foto-voltaïsche installatie (PV). In de centrale hal

11

Wonen en kwaliteit

op de begane grond is een display opgehangen

Op 31 december 2012 voldeed 55% van onze

waarop te zien is wat de actuele opwekking

woningen met een energielabel (5.002) aan de

van elektriciteit is en hoeveel uitstoot van CO2

doelstelling van minimaal het niveau label C. In

daardoor is voorkomen.

onderstaande cirkeldiagram staat de verdeling:

Ook in andere woningcomplexen in Apeldoorn

Energielabel 2012

hebben we energiebesparende maatregelen genomen: - laagbouw Ampèrestraat e.o.: vloer A 4,1%

en dakisolatie;

B 17,3%

- gestapelde bouw Anklaarseweg e.o.:

C 33,4%

dakisolatie;

D 25,2%

- laagbouw Gentiaanstraat: isolatie

E 12,5%

zolderkamer; - laagbouw Hoge Dries e.o.: dakisolatie, mechanische ventilatie en slimme meters;

F

5,2%

G

2,2%

- laagbouw Kruizemuntstraat: plafondisolatie; - laagbouw Malrove e.o.: dakisolatie en verbetering mechanische ventilatie; De gemiddelde energie index van onze woningen Sinds 2011 zijn ook vrijwel al onze woningen

is 1,66 waarmee deze bijna op label C is gebracht

voorzien van een energielabel. We hebben

(grens label C = 1,60).

hierdoor meer inzicht in het energetisch niveau van onze woningen en kunnen nog gerichter

Dagelijks onderhoud

energiebesparende maatregelen uitvoeren.

In 2012 werden gemiddeld per woning 0,94 reparatieverzoeken afgehandeld. In 2011 bedroeg dit aantal 0,92. Huurders geven Ons Huis in 2012 voor het afhandelen van dagelijkse klachten gemiddeld het rapportcijfer 8,1. Dit rapportcijfer is gelijk aan voorgaande jaren. Ons Huis heeft een servicefonds voor huurders. Door deelname aan dit fonds nemen we een belangrijk deel van de onderhoudsverplichting van de huurder over. De abonnementsprijs bedroeg op 31 december 2012 € 4,88 per maand. Het aantal deelnemers op 31 december 2012 bedroeg 3.906 (2011: 3.884). Bij complexen waar huismeesters actief zijn, wordt een deel van de vergoeding component huismeester toegerekend aan het servicefonds. Wanneer de woningen waar huismeesters actief zijn worden meegeteld bedraagt het aantal deelnemers op 31 december 2012 4.875 (2011: 4.814). Uitvoering van het dagelijks onderhoud geschiedt voor een klein deel door eigen dienst (met name het servicefonds-onderhoud) en voor het grootste

Keukenvervanging

12

Wonen en kwaliteit

deel door derden. De totale kosten voor het dagelijks onderhoud bedroegen in 2012 € 1,7.miljoen.

Aankoop, verkoop, standplaatsen, sloop en nieuwbouw

(2011: € 2.3 miljoen) In 2012 zijn in Apeldoorn of Zutphen geen

Planmatig en economisch onderhoud

woningen gesloopt of anderszins uit exploitatie

Voor het hele woningbezit heeft Ons Huis een

genomen.

basiskwaliteit geformuleerd. De per complex opgestelde beheerplannen geven inhoud aan

Met het oog op de sloop van de appartementen

het uit te voeren economisch onderhoud en deze

aan de Lekstraat e.o. startte in 2011 de succes-

intern geformuleerde basiskwaliteit. Op basis

volle herhuisvesting van de bewoners. Maar met

van deze plannen voeren we verbeteringen aan

de huidige markt- en financiële situatie is het niet

de woning uit, onder meer bij mutatie. De eisen,

mogelijk om een nieuwbouwplan te ontwikkelen

waaraan woningen moeten voldoen bij het leeg-

dat haalbaar is en kans van slagen heeft.

komen, zijn uitvoerig beschreven. Uitgangspunt

Om die reden heeft Ons Huis de datum waarop

bij de beoordeling is niet de oorspronkelijke,

we een aanvang willen maken met de sloop en

maar een goede staat van de woning. Ons Huis

dus alle woningen leeg zouden moeten zijn naar

neemt een deel van de verbeteringskosten om de

achteren geschoven. De einddatum was 1 mei

woning op het gewenste basiskwaliteitsniveau te

2013 en is nu 1 januari 2015. Veruit het grootste

krijgen voor eigen rekening. Veelal combineren

deel van de woningen verhuren we nu op basis

we werkzaamheden in het kader van planmatig

van tijdelijke contracten.

onderhoud met economisch onderhoud. In complexen waar bijvoorbeeld keukens en sanitair

Sinds 1995 verkoopt Ons Huis, met toestemming

worden vervangen, realiseren wij tegelijkertijd

van rijk en gemeente, een beperkt aantal

basiskwalitiet (economisch onderhoud).

bestaande huurwoningen. De daartoe bestemde woningen en benoemde aantallen zijn in het

Om de keuzevrijheid van huurders vorm te geven,

kader van ons strategisch voorraadbeleid herijkt.

hanteert Ons Huis een systeem van vraag-

De doelstelling is begin 2012 aangepast van 25

gestuurd onderhoud. Huurders bepalen zelf het

naar ca. 15 woningen per jaar.

moment en de wijze van vervanging van keuken en sanitair binnen gestelde kaders. In 2012 zijn

In 2012 zijn 18 bestaande huurwoningen verkocht,

472 huurders benaderd waarvan er 292 sanitair,

17 onversneden en 1 onder Koopgarant. In 2011

tegels en of keuken hebben laten vervangen.

waren dat er 12, in 2010 waren dat er nog 22.

Hiermee komt de deelname op 62%.

Sinds 1995 zijn 816 woningen verkocht. Het aantal nog voor verkoop bestemde woningen bedraagt

In 2012 bedroegen de kosten voor planmatig

per 31 december 2012: 343. Omdat woningen

en economisch onderhoud € 7,3 miljoen tegen

erg lastig verkocht raken, zijn dit jaar ook een

€ 8,1 miljoen in 2011. In 2012 is de meerjaren­

aantal woningen doorverhuurd in plaats van in

onderhoudsprognose kritisch beschouwd.

de verkoop gezet. Daarnaast is in 2012 1 woning

Dit heeft geleid tot een verlaging van deze

verkocht die in 2012 was teruggekocht op grond

prognose van circa 25%.

van de terugkoopplicht Koopgarant.

WMO aanpassingen

Ons Huis is eind 2012 gestopt met het verkopen

In 2012 zijn op 20 adressen aanpassingen gedaan

van woningen via Koopgarant vanwege de conse-

in het kader van de WMO. In 2011 waren dit nog

quenties voor de balans (terug moeten kopen) en

48 adressen. De gemeente heeft de regeling

de liquiditeitsrisico’s die het met zich meebrengt.

waarbij bewoners WMO-aanvragen rechtstreeks

Indien Ons Huis een Koopgarantwoning moet

bij Ons Huis kunnen indienen, per 1 juli 2011

terugkopen zal Ons Huis uiteraard aan haar

stopgezet. Ook het pakket aan individuele voor-

verplichtingen voldoen.

zieningen dat onder de WMO valt, is ingeperkt. In Apeldoorn heeft Ons Huis in 2012 34 appartementen Bellevue opgeleverd. Er is één woning teruggekocht die eerder onder de Koopgarant 13

Wonen en kwaliteit

constructie was verkocht. Daarnaast zijn 2 niet-

niet gerealiseerd en de grond wordt niet van de

verkochte nieuwbouw woningen toegevoegd aan

gemeente afgenomen.

de woningvoorraad. Het project Vlindertuin is nog niet volledig opgeleverd. De twee-onder-één

De stichtingskosten van vrije sector huurwo-

kapwoningen in dit project worden (fasegewijs) in

ningen die Ons Huis realiseerde en van de

aanbouw genomen zodra aanvullend woningen

koopwoningen die in de deelneming Ons Huis

zijn verkocht. De mogelijkheid een gedeelte van

Ontwikkeling Vastgoed werden gerealiseerd

de geplande twee-onder-één kapwoningen te

waren hoger dan de in het BBSH vermelde

herontwikkelen naar bijvoorbeeld rijwoningen

grens van € 200.000. Ons Huis heeft op dit punt

wordt onderzocht.

haar beleid bijgesteld en zal in principe geen vrije sector koopwoningen meer realiseren in

Standplaatsen

het hogere segment omdat dit niet wordt gezien

Eind 2012 heeft Ons Huis 71 standplaatsen, 25

als een kernactiviteit en omdat het risicoprofiel

huurwagens en 10 werkterreinen in bezit, dit is

van deze producten hoger is. Locaties die reeds

gelijk aan het aantal van eind 2011. Het beheer

zijn verworven en waar duurdere woningen zijn

en exploitatie van woonwagens, standplaatsen

ontwikkeld zullen als de markt dat toe laat, wel

en werkterreinen wordt voor alle Apeldoornse

worden afgemaakt.

corporaties uitgevoerd door de Stichting Beheer

Met de bouw van huurwoningen rond deze grens,

Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn

die aansluiten bij de marktvraag, wil Ons Huis

(BWSA) waarin Ons Huis participeert. De in de

(met mate) voorzien in de vraag naar betaalbare

jaarrekening 2012 verantwoorde bijdrage van

woningen voor mensen die in het kader van de

Ons Huis in het negatieve exploitatieresultaat

EU-richtlijn niet meer in aanmerking komen voor

van BWSA over 2011 bedraagt € 286.035.

woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en tevens bijdragen aan krachtige

Koopwoningen

buurten en wijken.

Woningstichting Ons Huis heeft in 2012 geen nieuwe koopwoningen gerealiseerd. In 2012 heeft

Zutphen

Ons Huis drie eerder opgeleverde nieuwbouw-

Wonen Boven Winkels B.V., een 100% deelneming

woningen van het project ’t Podium in Apeldoorn

van Ons Huis heeft in 2012 5 appartementen (vrije

verkocht. Van het eind 2010 door de deelneming

sector), een bedrijfsruimte aan de Groenmarkt en

Glindhuis Apeldoorn B.V. opgeleverde appar-

6 appartementen aan de Oudewand in Zutphen

tementencomplex Sparta Luce is in 2012 één

opgeleverd. Aan de Oudewand betreft het 2 vrije

woning verkocht. Nog niet alle door Ons Huis of

sector appartementen en 4 appartementen in de

haar deelnemingen opgeleverde koopwoningen

sociale huur.

zijn verkocht, onverkocht zijn: Sparta-Luce: 29 appartementen; Vlindertuin: 2 woningen;

Ons Huis heeft in 2012 een investeringsstatuut

’t Podium: 11 appartementen en 11 woningen.

opgesteld. Dit statuut geeft een éénduidig kader

Aan de Laan van Zuidbroek realiseert Ons Huis

kunnen worden. In 2013 zullen de financiële

Ontwikkeling Vastgoed B.V. twee-onder-één

kaders in dit statuut worden bijgesteld op grond

kapwoningen. Van de 16 woningen zijn er 15

van de gewijzigde richtlijnen en grondslagen voor

verkocht. Deze woningen worden in 2013 opge-

jaarverslaggeving.

waarin potentiële nieuwe projecten getoetst

leverd. De overige geplande twee-onder-één kap woningen en vrijstaande woningen worden

14

Wonen en de klant

Ons Huis overlegt met de bewoners via een zo kort mogelijke weg: individuele zaken worden met de individuele huurder afgehandeld, aangelegenheden van een deel van een complex met de betrokken huurders, complexzaken met de bewonerscommissies en algemene zaken met de huurdersbelangen­ vereniging Ons Woongoed. Contacten met huurders

aangeboden over onderwerpen als: de actuele stand van huurdersparticipatie, de rollen van

Ons Huis heeft sinds maart 2011 haar visie op

de betrokken partijen, samenwerken en het

bewonersparticipatie verscherpt. Het uitgangs-

betrekken van de achterban. Ruim 30 bewoners-

punt van Ons Huis is dat bewonersparticipatie

commissieleden namen deel en waren na afloop

een middel is, en geen doel op zich. Het gaat om

zeer enthousiast.

kwaliteit van wonen. En dat heeft een fysieke kant, maar ook zeker een sociale. Een aange-

Aan het einde van 2012 bestonden er 17 bewo-

naam woonklimaat gedijt het beste als er sociale

nerscommissies in de complexen van Ons Huis.

verbanden zijn. We zetten ons daarom in voor

Een commissie is gestart in het complex aan

‘verbinden en ontmoeten’. Participatie betekent

de Sambastraat (Zuidbroek, Apeldoorn) en een

meedoen, zelf actief zijn. We stimuleren dat

commissie is gestart in het complex laagbouw­

waar mogelijk, zonder in het werkdomein van

woningen Anklaar. Onderling en met Ons Huis

een andere organisatie te stappen. Deze visie is

vindt overleg plaats over complexaangelegen-

vertaald in de ontwikkeling van een aantal nieuwe

heden. Dit jaar stond het verder in de praktijk

en verbeterde participatiemethoden. Zo benutten

brengen van de samenwerkingsovereenkomst

we onderhoudsprojecten om het gesprek aan te

en de servicekosten centraal op de agenda. In

gaan met de klant, organiseren we achter-de-

totaal werd 41 keer overleg gevoerd. Vorig jaar

voordeurgesprekken en activeren we bewoners

bedroeg dit aantal 37.

op buurtniveau in samenwerking met andere

Momenteel is 23% van onze huurders vertegen­

partners in de stad (buurtteams). Daarnaast

woordigd door een bewonerscommissie op

hanteren we bestaande succesvolle instrumenten

complexniveau. Dit was eind 2011 17%.

zoals de leefstijlbijeenkomsten bij nieuwbouw-

Bewonerscommissies en de huurdersbelangen­

complexen, wijkschouws en onze aanpak van

vereniging Ons Woongoed zijn zelfstandige

overlast.

organen. De ‘dagelijkse’ contacten met deze bewonersorganisaties worden onderhouden

Bewonerscommissies

door de woonconsulenten en de manager Klant

Eén van de concrete uitwerkingen van de visie

en Wonen.

op bewonersparticipatie was het versterken van het overleg met de bewonerscommissies.

Ons Woongoed

In 2011 vond een klantenpanel plaats met een

1.500 huurders van Ons Huis zijn lid van Ons

afvaardiging van de bewonerscommissies. Naar

Woongoed, dit is ongeveer 30%. De relatie tussen

aanleiding van de uitkomsten van het klantenpa-

de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed

nel vonden in 2012 een aantal activiteiten plaats.

en Ons Huis is vastgelegd in een samenwer-

Op 8 februari 2012 ondertekende Maarten van

kingsovereenkomst (d.d. 15 april 2010). In de

Gessel namens Ons Huis de samenwerkingsover-

samenwerkingsovereenkomst is onder meer

eenkomsten met de bewonerscommissies van

bepaald over welke onderwerpen overleg wordt

onze complexen. In deze gezamenlijk uitgewerkte

gevoerd, op welke wijze Ons Woongoed door Ons

overeenkomst staan de taken, doelen en verant-

Huis wordt geïnformeerd evenals de financiële

woordelijkheden van de bewonerscommissies

regeling. Gedurende 2012 is de samenstelling

én Ons Huis. Commissieleden is een workshop

van het bestuur van Ons Woongoed aanzienlijk

15

Wonen en de klant

gewijzigd. Uit nieuw geworven kandidaat-

de servicekosten. Dit is onderdeel van het ver-

bestuurs­leden kozen de leden van Ons Woongoed

beterplan servicekosten van Ons Huis. Ons Huis

een nieuw bestuur tijdens de najaarsvergadering.

sprak met Ons Woongoed en een afvaardiging

Het bestuur bestaat ultimo 2012 uit 7 leden.

van de bewonerscommissies over het nieuwe

In 2012 heeft het bestuur van Ons Woongoed

ondernemingsplan van Ons Huis. De uitkomsten

acht maal vergaderd met een afvaardiging van

neemt Ons Huis mee in de visievorming. Eenmaal

Ons Huis en tweemaal zonder afvaardiging van

per jaar heeft het bestuur van Ons Woongoed

Ons Huis. Betrokken medewerkers van Ons Huis

een overleg met de afvaardiging in de Raad van

hebben de beide halfjaarlijkse ledenvergaderin-

Toezicht. In 2012 vond dit overleg in het begin van

gen bijgewoond. Directeur-bestuurder Maarten

het jaar plaats.

van Gessel vertelde tijdens de ledenvergaderingen niet alleen over de activiteiten van Ons

Wijkschouw

Huis, maar ook over de politieke ontwikkelingen

Een wijkschouw (ook wel rondwandeling

en de gevolgen voor Ons Huis. Bestuursleden

genoemd) biedt de gelegenheid om samen met

van Ons Woongoed wonen minimaal één keer

bewoners aandachtspunten betreffende een

per jaar een reguliere vergadering van elke

complex en buurt te bespreken. Dit gebeurt

bewonerscommissie bij, om het contact met

met de woonconsulenten en een beheerder

de achterban te vergroten en op de hoogte te

van de gemeente. Op deze manier geven we

blijven van wat er speelt in de verschillende

de bewoners ook de gelegenheid om met elkaar

commissies. Huurdersbelangenvereniging Ons

in gesprek te gaan over het wonen. In 2012

Woongoed is in het laatste kwartaal bij vrijwel

zijn 4 wijkschouws gehouden rond wooncom-

alle bewonerscommissies langs geweest en heeft

plexen: twee in Osseveld, één in de Heeze en

gesproken over de ervaringen met betrekking tot

één in Kerschoten. De resultaten zijn onder andere be­sproken met de gemeentelijke wijk­ beheerders, waarna beide partijen vervolgacties in gang hebben gezet.

Communicatiemiddelen In 2012 is de huurderskrant, Ons Huisblad, driemaal verschenen en verspreid onder alle huurders. Ons Huis ontvangt enthousiaste reacties over Ons Huisblad, onder meer tijdens de individuele huisbezoeken. Vanuit de bezuinigingsopgave was al eerder besloten het huis aan huis verspreide Ons Huismagazine vanaf 2012 niet meer uit te brengen. Over een groot aantal onderwerpen hebben we ‘woonwijzers’, folders met informatie voor onze klanten. Een aantal van de woonwijzers is in 2012 vernieuwd. Jaarlijks krijgen onze huurders een overzicht en afrekening van de bijkomende (service)kosten. Het overzicht en de afrekening lichten we uit­ Op 8 februari 2012 ondertekende Maarten van Gessel

voerig toe, waar nodig op (deel) complexniveau.

namens Ons Huis de samenwerkingsovereenkomsten met

De jaarlijkse huurverhoging motiveren we

de bewonerscommissies

uitgebreid, als extra informatie sturen we de

16

Wonen en de klant

landelijke huurkrant van de koepelorganisatie mee. De huurders ontvingen tevens ‘Onderhoud in 2012’, een overzicht van de onderhoudswerkzaamheden in de complexen. Huurders van het betrokken complex krijgen altijd voor de start van het onderhoudswerk schriftelijk bericht. Er zijn ook een aantal voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners bij groot onder­ houd. Voorbeeld hiervan is de bijeenkomst voor de bewoners van complex ‘De Scala’ (Laan van Zevenhuizen, Apeldoorn). Hier heeft sanitair- en keukenrenovatie plaats gevonden. Regelmatig is Ons Huis aanwezig bij buurtevenementen met een speciaal hiervoor ontworpen bakfiets waarin ook informatiemateriaal ligt voor belangstellenden. Alle informatie en actuele nieuwsberichten plaatsen wij zoveel mogelijk ook op onze website. Afhankelijk van het onderwerp verspreiden wij ook regelmatig persberichten naar de lokale en regionale media.

Echtpaar Huigen nam deel aan project ‘Doorstroming’.

Monitoring leefbaarheid Door monitoring op complex- en wijkniveau bren-

Strategisch voorraadbeleid

gen we de leefbaarheid in beeld. De monitoring

Registratie van mutatiegraad, vraag naar

maakt onderdeel uit van onze kwaliteitsmeting.

woningen en concurrentiepositie op complex-

Hiervoor is in 2011 een geheel nieuwe werkwijze

en marktproductgroep niveau leiden mede tot

ontwikkeld, samen met Quint Result (voormalig

beeldvorming van de leefbaarheid in buurten

NIPO). Met telefonische enquêtes; online-onder-

en wijken. In 2010 is het strategisch voor-

zoek en overzichtelijke dashboards is een impuls

raadbeleid herijkt. In 2011 is het beleid van de

gegeven aan het meten - en verbeteren- van

corporaties in Apeldoorn naast elkaar gelegd

de kwaliteit van onze klantprocessen en dienst­

en geanalyseerd. In 2012 is het huurbeleid

verlening.

aangepast aan de laatste marktontwikkelingen: er zijn meer woningen gelabeld voor gezinnen;

Enquêtes

minder woningen voor senioren; een aantal

Zowel zittende als vertrekkende bewoners vragen

complexen zijn teruggebracht naar de sociale

we naar hun oordeel over de buurt waarin men

huur en er is meer differentiatie aangebracht in

woont. De resultaten op buurt- en complexniveau

het huurprijsniveau, met als doel meer rekening

zijn door de betrokken medewerkers besproken

te houden met betaalbaarheid. Ook worden op

en leiden regelmatig tot vervolgacties. Huurders

grond van een besluit in 2012 in het kader van het

gaven aan dat de betrokkenheid bij een aantal

herstelplan een aantal complexen voorlopig niet

buurten voor verbetering vatbaar is.

geherstructureerd.

Ervaringsgegevens

Individuele gesprekken

Tijdens het werkproces krijgen de medewerkers

In 2012 is een nieuw instrument toegevoegd: het

met klantcontacten (wijkmanagers, huismeesters,

voeren van individuele gesprekken met huurders

woonconsulenten en verhuurmakelaars) een

middels een huisbezoek. Tweemaal per maand

indruk van de leefbaarheid in complexen. Sinds

bezoekt een woonconsulent en een collega een

2007 worden de signalen structureel afgestemd

huurder en bevraagt hem of haar over het wonen.

in onze organisatie door gebruik te maken van

Door het voeren van de gesprekken verkrijgen

interne wijkplatforms.

we een schat aan actuele informatie over het

17

Wonen en de klant

complex, de woonomgeving en de gehele buurt.

woonbeleid geëvalueerd (Laatse Kansbeleid,

Daarnaast verkrijgen we informatie over onze

preventieve woonbegeleiding en opstapwoningen).

organisatie (verhuurproces, communicatie vanuit

Voor de opstapwoningen zijn in 2012 nieuwe

Ons Huis).

verbeterde afspraken gemaakt met de hulpverleningsinstanties. De overheidsbezuinigingen

Klachtencommissie

op o.a. verslavingszorg, schuldhulpverlening

De samenstelling van de Klachtencommissie is in

en andere hulpverlening, baart zorgen en is in

het jaar 2012 gewijzigd. Mevrouw Schreuder, die

2012 onderwerp van gesprek tussen gemeente

op voordracht van de huurderbelangenvereniging

en corporaties. De aanpak van multiprobleem

Ons Woongoed sinds april 2006 zitting had in

huishoudens verloopt goed in de zogeheten

de commissie, is in november afgetreden. Op

sluitende buurtaanpak. Ook zijn zestien huurders

voordracht van de huurdersbelangenvereniging

van Ons Huis in 2012 geholpen door vrijwilligers

Ons Woongoed heeft de directeur-bestuurder

van de stichting Present met een eenmalige inzet

de heer H.T.G. Otemann benoemd tot lid van de

om zaken op orde te krijgen in of rond het huis.

Klachtencommissie als haar opvolger. De heer

Was er eerst sprake van een trendmatige afname

Otemann is actief lid van de huurders­belangen­

van het aantal huisuitzettingen, nu zien we een

vereniging van Ons Huis. De voorzitter van de

behoorlijke stijging: meer dan een verdubbeling

klachtencommissie, de heer J.H. Stelwagen, is

in 2012 t.o.v. 2011.

in oktober 2012 overleden. Voor hem wordt een opvolger gezocht. Op 31 december 2012 bestond

Huurschuldbemiddeling

de klachtencommissie uit:

Snelle interventie van de afdeling Huurincasso

■■

■■

De heer J.A. Ronner, benoemd op voordracht

bij het ontstaan van huurachterstanden leidt

van de Raad van Toezicht Ons Huis;

tot een beperking van het ontstaan van niet-

De heer H.T.G. Otemann, benoemd op voor-

oplosbare achterstanden voor huurders. In 2012

dracht van de huurderbelangenverening Ons

liepen gemiddeld 110 betalingsregelingen met

Woongoed.

zittende en vertrokken huurders. De huur­ achter­­standen worden weergegeven als

Op 28 maart 2012 heeft de Klachtencommissie in

percentage van de brutohuur (exclusief de

haar jaarvergadering het klachtenregister over

huurachterstand van zorginstellingen). Het huur­

het jaar 2011 gecontroleerd en het jaarverslag

achterstandspercentage zittende huurders

over dat jaar vastgesteld. In 2012 zijn er drie

schommelde in 2012 rond de 0,76%. Dat is hoger

klachten bij de Klachten­commissie binnenge-

dan in 2011 (0,63%). Bij de bemiddeling wordt

komen. Daarnaast bleken nog twee klachten,

in een aantal gevallen samengewerkt met de

ingediend in 2011, niet te zijn afgehandeld. Alle

Gemeentelijke Sociale Dienst en de Stadsbank.

vijf klachten zijn via de interne procedure afge-

Ook worden Laatste Kanscontracten aangeboden

handeld. Geen van de klagers verlangde daarna

aan huurders. Dit zijn contracten met een set

nog behandeling door de commissie zelf.

aan dwingende afspraken waar de huurder zich aan dient te houden. In een aantal gevallen

Sociaal maatschappelijke begeleiding van huurders

worden zaken overgedragen aan de deurwaarder. Het beleid is gericht op het zoveel mogelijk voor­ komen van uitzettingen als gevolg van huurschuld en overlast in de Stedendriehoek.

In het kader van sociaal maatschappelijke begeleiding van huurders bemiddelt Ons Huis actief

Aanpak overlast

bij huurschuld en overlastsituaties. Ook werkt

Het aantal bemiddelingen bij sociale klachten

zij samen en verwijst door naar hulpverlening,

is afgenomen van 123 in 2011 naar 100 in 2012.

wanneer specifieke problematiek aan de orde

Dit komt o.a. omdat bewoners bij overlast van

is. Met de Apeldoornse corporaties zijn ook in

de buren in eerste instantie op hun eigen ver-

2012 de verschillende instrumenten voor sociaal

antwoordelijkheid worden gewezen. Ook de inzet

18

Wonen en de klant

van de huismeesters werpt zijn vruchten af. De

ren van een woning, het onrechtmatig verhuren

problematiek van de overlast waar we wel mee

van kamers of hennepteelt. Sinds oktober 2010

bezig gaan, wordt zwaarder en ingewikkelder,

is Ons Huis actief bezig met de uitvoering van het

zo is de ervaring.

woonfraudebeleid. De aanpak is vastgelegd in een convenant waar corporaties, gemeente (GBA)

Aanpak woonfraude

en politie afspraken hebben gemaakt over de

Onder woonfraude verstaan we 'alle vormen

uitvoering, monitoring en informatie-uitwisseling.

van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige

In 2012 zijn 16 zaken afgehandeld. Er is zes maal

verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik

een einde gemaakt aan onderhuur.

van de woning, overbewoning van de woning en huisvesting van illegalen in de woning'. Enkele voorbeelden van woonfraude zijn het doorverhu-

’t Podium: Bellevue appartementen

19

Ons Huis in de samenleving

Prestatieafspraken

Leefbaarheid

In het kader van het Besluit Beheer Sociale

Leefbaarheid in buurten en wijken vormt zich

Huursector (BBSH) worden er met de gemeen-

door zowel fysieke als sociale omstandigheden.

ten Apeldoorn en Zutphen prestatieafspraken

Ons Huis investeert veel in de fysieke kwaliteit

gemaakt. De afspraken worden regelmatig

van haar woningbezit. Daarbij betrekken we

geëvalueerd en bijgesteld door gemeenten en

na­drukkelijk de sociale component van het

de betrokken corporaties. De afspraken met de

wonen. Door het hanteren van een geïntegreerde

gemeente Apeldoorn zijn gemaakt in 2003 en

aanpak streeft Ons Huis ernaar de leefbaarheid

liepen tot 2010. Nieuwe prestatieafspraken zijn

in buurten en wijken te handhaven en waar nodig

nog steeds niet beklonken. Het al langlopende

te verbeteren. Samenwerking met bewoners­

overleg om te komen tot prestatieafspraken heeft

(groepen), (sociaal-culturele) instellingen,

geleid tot een concept overeenkomst ‘Wonen in

collega-corporaties, politie en de gemeente

Apeldoorn’. Het stuk is geschreven in de geest

zoeken we daarbij nadrukkelijk op.

van voor de regerings­verklaring en lijkt thans niet meer te realiseren.

Huismeesters

Het in het concept opgenomen projectenoverzicht

aanspreek­punt voor onze klanten. Door het

De huismeester is namens Ons Huis het 2012-2014 is bijvoorbeeld daardoor achterhaald.

persoonlijk contact en de korte lijnen, kunnen we

Ons Huis en de andere Apeldoornse corporaties

een meerwaarde bieden in onze dienstverlening.

kunnen in deze vorm niet instemmen met deze

De huismeester neemt reparatieverzoeken in

afspraken. Het college van B&W heeft als vervolg

behandeling en voert zelf de kleine dagelijkse

hierop de gemeenteraad schriftelijk geïnformeerd

reparaties uit. Daarnaast houdt hij toezicht op

over de ontstane situatie. Het college toont daar-

het woongebouw en op de werkzaamheden,

bij begrip voor de positie van de corporaties. Zij

die door derden worden uitgevoerd. Op dit

stellen de raad voor de woningbouwprogramme-

moment zijn er vijf huismeesters werkzaam

ring desondanks te handhaven als na te streven

in een aantal woongebouwen in Apeldoorn. In

programma en in contact met de corporaties te

onze seniorenwoningen aan de Spadelaan, de

bepalen welke projecten kansrijk zijn.

Haarhamer en de Snijdersplaats, maar ook in De Graanhof en Berkenhove welke onder een

In 2008 zijn in Zutphen in goede harmonie nieuwe

woonservicegebied vallen. Dat betekent dat

prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2008

er voor de huismeester tevens een rol is weg-

tot en met 2011 onder het motto ‘Samen aan de

gelegd in de samenwerking met de andere

slag’. Als opmaat naar nieuwe Prestatieafspraken

partijen binnen het woonservice­gebied. Ook in de

is in 2012 een Woonvisie opgesteld. Ons Huis heeft

woongebouwen aan de Boterbloem, Norma- en

hieraan actief meegewerkt. Nadat deze wordt

Medeastraat, de Sikkel, de gestapelde bouw aan

vastgesteld, begint het traject rond de nieuwe

de Anklaarseweg en omgeving, gestapelde bouw

Prestatieafspraken. Ons Huis heeft samen met de

in Orden en Lekstraat e.o. is een huismeester

andere twee betrokken corporaties aan­gegeven

actief. Dit geldt ook voor onze jongerenhuis­

de ambities zoals verwoord in de Woonvisie te

vesting aan de Klompstraat, de Sprengenweg en

onderschrijven, maar dat de financiële mogelijk­

de kamerwoningen aan de W. Druckerstraat en

heden beperkt zijn om te investeren in zowel

de Mariastraat.

nieuwbouw als bestaande bouw.

Wijk- en buurtteams In het samenwerkingsverband van de corporaties

Ons Huis participeert in de in Apeldoorn

in de gemeente Apeldoorn – VSW- is gewerkt

aan­wezige wijkteams op stadsdeelniveau.

aan de thema’s die in 2011 zijn ‘opgehaald’ bij

Deelnemende partijen zijn de gemeente

de stakeholders. Er is een jaarplan opgesteld

Apeldoorn, politie, welzijnsinstellingen, wijkraden

en directeuren zijn aangewezen als portefeuil-

en woningcorporaties. Het deelnemen aan deze

lehouders.

wijkteams leidt enerzijds tot beeldvorming van

20

Ons Huis in de samenleving

de leefbaarheid op stadsdeelniveau en anderzijds

bestaan gestructureerde contacten, evenals met

tot mogelijkheden voor een gezamenlijke

de stichting ’s Heeren Loo, Humanitas, RIWIS

en geïntegreerde aanpak van gesignaleerde

(voorheen RIBW) en De Passerel, instellingen

problemen. Met name in de buurtteams van

voor mensen met een lichamelijke, psychische

Orden en Zuid is Ons Huis actief. In Orden is een

of verstandelijke beperking. In Apeldoorn zijn

buurtteam samengesteld rond de woningen aan

structurele afspraken gemaakt met een aantal

de Hobbemalaan en Mauvestraat e.o.

zorginstellingen voor huisvesting van cliënten van deze instellingen in het kader van extramurali-

Sponsoring

sering van de zorg. Jaarlijks leveren corporaties

In het kader van haar maatschappelijke betrok-

een aantal vooraf afgesproken woningen ten

kenheid heeft Ons Huis in 2012 sponsorbijdragen

behoeve van deze doelgroep. Met instellingen

betaald aan:

voor maatschappelijke opvang proberen we,

Voedselbank Apeldoorn;

samen met collega-corporaties, tot vergelijkbare

■■

Stichting Vrijwillige Hulpdienst;

samenwerking en afspraken te komen.

■■

Apeldoornse Monumentendag 2012;

De bemiddelingen die in 2012 op voordracht van

■■

Project Jonge Vlucht;

een instelling of hulpverleningsorganisatie zijn

■■

6 Senses Festival;

gedaan:

■■

Stichting Apeldoorns Kanaal;



■■

De Drie Ranken;

■■

Iriszorg

■■

Dag van de Duurzaamheid Zutphen;

■■

Hera (vrouwenopvang)

3

■■

Woon Advies Commissie Zutphen.

■■

’s-Heeren Loo

7

■■

Bijzondere doelgroepen

13

■■

Pluryn Werkenrode Groep

2

■■

Statushouders

8

■■

Tactus (verslavingszorg)

1

■■

Overige instellingen

9

In algemene zin streeft Ons Huis nauwe samenwerking met instellingen op het terrein van

In het seniorencomplex Gildenhove is in 2011 een

zorg na, om de combinatie van zorg en wonen

start gemaakt met de huisvesting van mensen

gestalte te geven. Met betrekking tot ouderen

met autisme. Dit in samenwerking met ’s Heeren

bestaat reeds een nauwe samenwerking met

Loo. Eind 2012 zijn 11 mensen, die worden bege-

Atlant Zorggroep. Met Iriszorg, een instelling voor

leid door ’s Heeren Loo, gehuisvest. Uiteindelijk

verslavingszorg en maatschappelijke opvang,

zullen 18 (van de 95) woningen in het complex beschikbaar gesteld worden. Eén woning is bestemd voor de begeleiding. Ons Huis had in overleg en in samenwerking met Atlant Zorggroep en ’s Heeren Loo projecten in ontwikkeling, waarbij nieuwbouw zou worden gerealiseerd voor deze zorginstellingen. Doordat enerzijds bij de zorginstellingen onzekerheden over bekostiging van huisvesting en anderzijds de financiële en marktomstandigheden voor woningcorporaties sterk verslechteren, is besloten deze plannen (vooralsnog) niet verder in ontwikkeling te brengen. Ook in Zutphen zijn afspraken gemaakt en is in 2010 het protocol 'Toewijzing woningen in het kader van maatschappelijke opvang' vast­gesteld.

Feestelijke opening nieuw huismeesterskantoor in de wijk Orden.

Met de stichting Humanitas voor Dienstverlening aan Mensen met een Handicap bestaan afspra-

21

Ons Huis in de samenleving

ken over het zelfstandig huisvesten van cliënten

en nieuwsbrieven en door het organiseren van

met een licht verstandelijke beperking in appar-

wijkactiviteiten, zoals de burendag in september

tementencomplex de Riperkamp te Zutphen.

2012. Er zijn inmiddels 25 vrijwilligers actief in

In 2010 is afgesproken om hier 20 woningen

het grand café. Zij zetten zich in voor de (wijk)

voor beschikbaar te stellen. In 2011 is een

bewoners, maar ervaren in De Graanhof zelf ook

gezamenlijke bewonerscommissie (senioren en

een prettige werksfeer. Het team van vrijwilligers

Humanitas-bewoners) gestart. In 2012 heeft de

werkt daardoor behoorlijk zelfstandig.

commissie diverse activiteiten georganiseerd. Dit heeft geleid tot een prettiger leefklimaat.

In het centrum van Zutphen beheert Ons Huis 104 seniorenappartementen. De stichting

Activiteiten wonen en zorg

Sutfene levert zorg aan geïndiceerde ouderen, woonachtig in deze complexen, en beheert een diensten­centrum in het woongebouw.

Woonservicegebieden

Appartementencomplex de Riperkamp beschikt

De laatste jaren concentreert de dienstverlening

over een activiteitenruimte. (Zie ook ‘Huisvesting

aan ouderen zich meer en meer in woonservice-

bijzondere doelgroepen’.)

gebieden.

Personenalarmering Woonservicegebied Spainkbos/De Sprengen

De Stichting Paraat, de alarmeringsdienst in

Ons Huis, Atlant Zorggroep en Wisselwerk

Apeldoorn en omstreken, heeft in 2012 haar

werken in woongebouw Berkenhove aan de

activiteiten overgedragen aan thuiszorgorgani-

Koning Lodewijklaan samen om in het woonser-

satie Vérian. Veel (oudere) huurders, maar ook

vicegebied Spainkbos/De Sprengen bewoners zo

particulieren, maakten gebruik van Paraat. Vanaf

lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Naast

de oprichting, 10 jaar geleden, hebben de cor-

de professionals zijn er vele vrijwilligers actief

poraties jaarlijks een bijdrage betaald, waardoor

in Berkenhove. Zowel bewoners van Berkenhove

de jaarexploitatie van Paraat sluitend gemaakt

als wijkbewoners maken gebruik van het grand

werd. De bestuurders van de Woonmensen, De

café, de activiteiten die er in Berkenhove georga-

Goede Woning en Ons Huis besloten de Stichting

niseerd worden en het informatiepunt, waar men

Paraat in september 2011 niet langer financieel

terecht kan met vragen over wonen, zorg en wel-

te ondersteunen. Personenalarmering is een

zijn. Tevens is er een huismeester aan­wezig. Er

belangrijke dienst, die echter niet door de

zijn 132 appartementen, die geschikt zijn voor

corporaties zelf uitgevoerd hoeft te worden en

het leveren van intramurale zorg. Maximaal

goed op een andere manier te beleggen is bij

50 woningen verhuurt Ons Huis aan Atlant Zorg­

maatschappelijke partners. Het bestuur van

groep voor het leveren van intramurale zorg (op

Paraat heeft de mogelijkheden tot continuering

dit moment zijn dat er 48). De overige woningen

van de dienstverlening van Paraat onderzocht

verhuurt Ons Huis aan de doelgroep 55+. Velen

en kwam tot de conclusie dat verkoop de meest

van hen maken inmiddels wel gebruik van de

voor de hand liggende oplossing is. Essentieel in

thuiszorg van Atlant Zorggroep. In Berkenhove

dit proces was het waarborgen van de kwaliteit

zijn wonen en zorg dus gescheiden maar kunnen,

van dienstverlening van Paraat én het zorgvuldig

daar waar dat noodzakelijk is, samen gaan.

omgaan met medewerkers en klanten. Na de overname door Vérian is personenalarmering

Woonservicegebied De Heeze

geen nevenactiviteit voor Ons Huis meer. De

Steeds meer bewoners uit de Heeze weten De

naam van de stichting Paraat is in 2012 gewijzigd

Graanhof te vinden en maken gebruik van de

in Stichting Absent. Na de financiële afwikkeling

activiteiten in het grand café of komen er om

zal de stichting worden beëindigd.

gewoon een kop koffie te drinken. Wisselwerk, ’s Heeren Loo en Ons Huis zetten zich in om de herkenbaarheid van De Graanhof te vergroten. Onder andere door het verspreiden van een wijkboekje

22

Organisatie en personeel

Organisatie

Automatisering en administratieve organisatie

Rechtstreeks onder de directeur-bestuurder

Als primair systeem gebruikt Ons Huis, Itris

vallen de stafafdelingen Bestuursstaf en Business

Viewpoint©. In 2012 hebben we in aanvulling op

Controlling. Projectontwikkeling heeft, gezien

dit systeem programmatuur geïmplementeerd

de aard van de werkzaamheden, een aparte

voor calculaties van projecten en van de totale

positionering. Het beheer van woningen en het

projectenportefeuille (GO van Ortec), de meerja-

‘verkopen’ van producten en diensten vindt plaats

renonderhoudsbegroting (Ibis Main van Brink) en

in de afdelingen Klant en Wonen, Vastgoed en

jaarbegroting (Ibis Trad van Brink). Het ICT-beleid

Bedrijfsservice. In schema ziet onze structuur er

heb­ben we in 2012 herijkt en vastgelegd in een

als volgt uit:

beleidsnotitie ICT beleid Ons Huis 2012-2015.

Directie-bestuurder

Bestuursstaf

Business Controlling

Projectontwikkeling

Vastgoed

Klant en Wonen

Bedrijfsservice

Met ingang van 1 januari 2012 heeft Ons Huis het

Ons Huis beschikt over een geïntegreerd

managementteammodel ingevoerd als overleg-

Handboek AO/KM (Administratieve Organisatie

model. Binnen het managementteam, waaraan

en Kwaliteit Management). Het handboek wordt

de managers van de afdelingen, de hoofden van

geactualiseerd en daarna worden de proces-

de stafafdelingen en de directeur-bestuurder

sen opnieuw gepubliceerd via het intranet. De

deelnemen, vindt informatie uitwisseling en

afdeling Controlling is daarmee belast. Als de

meningsvorming plaats en worden besluiten

actualisatie gereed is zullen er weer interne

voorbereid. De directeur-bestuurder neemt op

audits worden uitgevoerd.

basis van het overleg besluiten, die we vastleggen in een geautoriseerd bestuursbesluit. Rond

Personeel

projectontwikkeling is een afzonderlijke overleg-

Eind 2012 werkten er bij Ons Huis 69 mensen

groep geformeerd, gericht op het realiseren van

(59,25 fte’s). Per (hoofd)afdeling zijn de aantallen:

kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw(wijken). De

■■

Directie en stafafdelingen

12

(11,34 fte)

directeur voert bilateraal overleg met managers

■■

Klant en Wonen

16

(12,38 fte)

en hoofden van stafafdelingen met als doel

■■

Vastgoed

20

(19,23 fte)

voort­gangscontrole, afstemming en interne com-

■■

Bedrijfsservice

21

(16,30 fte)

municatie.

23

Organisatie en personeel

Het aantal fte’s is met 3,3 fte gedaald ten op­zichte

25 medewerkers over zo’n plan. Daarnaast is

van het voorgaande jaar. In de loop van 2012 is

door diverse medewerkers deelgenomen aan

het mutatieproces geopti­maliseerd en zijn keuze­

korte cursussen of seminars.

mogelijkheden voor huurders gestandaardiseerd. Als gevolg daarvan zijn de werkzaamheden van

Sinds 1 januari 2010 heeft elke werknemer een

de afdeling Ons Huis eXtra (Klant en Wonen)

‘eigen’ budget om zijn loopbaan - in of buiten

geïntegreerd in andere (sub)afdelingen. In dat

de corporatiewereld - vorm te geven. In 2012 is

kader is met een medewerker een beëindi-

daarvan door zes medewerkers gebruik gemaakt.

gingsovereenkomst afgesloten. In de formatie is

Oudere medewerkers wenden het budget aan om

tijdelijk 0,5 fte opgenomen in verband met een

extra verlofuren te verkrijgen. Conform de cao

herstructureringsproject.

mogen 55+ers maximaal 28 uur op fulltime basis per jaar bijkopen.

In de begroting van 2012 en volgende jaren zijn besparingen op de beheerkosten opgenomen. In

Resultaatgericht werken

dat kader optimaliseren we werkprocessen en

Ons Huis hanteert een methodiek van resultaat-

beschouwen we bij personele mutaties nadruk-

gericht werken. Met elke medewerker maken we

kelijk op welke wijze de werkzaamheden van

afspraken over prestaties, die in een betreffend

de vertrekkende medewerker ingevuld kunnen

jaar verwacht worden en op welke wijze deze

worden. Met de Ondernemingsraad maken we

prestaties tot stand moeten komen.

afspraken over een sociaal beleidskader, waarop

In 2012 hebben we de systematiek herijkt en

eventueel boven­tallig personeel aanspraak

opnieuw ‘weggezet’ in onze organisatie.

kan maken. Eind 2012 waren de besprekingen daarover vrijwel afgerond. In 2013 zal de formatie

Woondiensten Cafetaria Systeem

verder afnemen onder andere doordat eind 2012

Op basis van de CAO Woondiensten hebben

twee medewerkers van de afdeling projectontwik-

medewerkers de mogelijkheid keuzes te maken

keling boventallig zijn verklaard. Met hen zullen

via het Woondiensten Cafetariasysteem.

beëindigings­overeenkomsten worden gesloten op

Met behulp van dit systeem kan een medewerker

basis van de regeling sociaal beleidskader.

zijn of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden op de eigen wensen. In 2012 heeft ongeveer

Opleidingen

71% van het personeel gebruik gemaakt van de

Op bedrijfsniveau stonden drie thema’s centraal:

mogelijkheden van het cafetaria systeem.

risicomanagement, ketenaansprakelijkheid en integriteit. De training en bewustwording van risico­management was, naast het management­

Arbobeleid

team zelf, vooral gericht op het midden­ management in onze organisatie. Aan een cursus

In 2012 is, vergelijkbaar met voorgaande jaren,

ketenaansprakelijkheid namen alle medewerkers

een uitgebreid dienstverleningsplan met de Arbo

deel die in de dagelijkse praktijk met dit onder-

Unie overeengekomen. In de loop van het jaar is

werp te maken hebben. Het management volgde

de dienstverlening overgegaan naar MKbasics,

een training integriteit, gericht op het bewust

een dochteronderneming van de ArboUnie. In de

integer handelen. De training zal worden vervolgd

dienstverleningsovereenkomst zijn onder meer

door binnen elke afdeling het thema aan de

de activiteiten afgesproken die voortkomen uit

hand van casussen te bespreken. De richtlijnen

de risico-inventarisatie. In 2012 is de risico-inven-

voor het aankopen van goederen en diensten bij

tarisatie in overleg met de ondernemingsraad

relaties zijn aangescherpt.

geëvalueerd en op basis daarvan geactualiseerd.

Ons Huis stimuleert deelname aan opleidingen,

Jaarlijks voeren we een globaal medewerkers­

van belang voor de functie. Bij medewerkers met

tevredenheidsonderzoek uit. Uit de resultaten

een dienstverband langer dan vijf jaar stimuleren

blijkt een grote mate van tevredenheid onder het

en ondersteunen we het opstellen van een per-

personeel. Vierjaarlijks laten we een uitvoeriger

soonlijk ontwikkelingsplan. Eind 2012 beschikten

onderzoek uitvoeren, tegelijk met een periodiek

24

Organisatie en personeel

medisch onderzoek. Het onderzoek staat begin

Ons Huis in de navolgende organen:

2013 ingepland.

- bestuur stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn (VSW);

Ons Huis heeft een intern calamiteitenplan en

- bestuur stichting Woonkeus Stedendriehoek;

zeven medewerkers die gediplomeerd zijn voor

- diverse overlegplatforms van de gemeente

Bedrijfshulpverlening (BHV); daarnaast zijn er

Apeldoorn;

drie volledig gediplomeerde EHBO’ers aanwezig,

- lid bouwsociëteit Stedendriehoek;

waarmee Ons Huis ruim voldoet aan de wettelijk

- voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA);

gestelde eisen hieromtrent. Ons Huis heeft

- lid Nederlandse Vereniging Bestuurders

ook een extern calamiteitenplan, dat in 2011 is geactualiseerd. Daarmee is Ons Huis voorbereid

Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen

op kleine en grote calamiteiten in of nabij ons

Aedes.

woningbezit. Nevenfuncties (onbezoldigd):

Bestuur en intern toezicht

- bestuurslid Vitesse Betrokken; - bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo.

Het bestuur wordt gevormd door de directeur. Het

Intern toezicht

intern toezicht berust bij de Raad van Toezicht.

Het interne toezicht berust bij de Raad van

Het bestuur van de stichting berust bij de

Toezicht. Per 31 december 2012 bestaat de raad

directeur-bestuurder. De directie wordt gevormd

uit de volgende personen:

door de heer M.J.W. van Gessel.

■■

Drs. R.L. Stevelmans, voorzitter (op voordracht van de huurdersbelangenvereniging)

De heer van Gessel (geboortedatum 18 november 1958) is sinds 1 juni 2011 directeur-bestuurder

■■

Mevr. E.M. Verburgh

van Ons Huis. Hij is tevens gevolmachtigd

■■

B.J. van Bolhuis

directeur van Ons Huis Synergie B.V.; Ons Huis

■■

Mevr. MA. A. Blijleven-Le Granse (op voordracht van de huurders­

Diensten B.V.; Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed

belangenvereniging)

B.V., Ons Huis Bemiddeling Vastgoed B.V., Glindhuis Apeldoorn B.V.; Wonen boven Winkels

■■

Ing. T.E. Houterman RQIM

Zutphen B.V. en Kanaalzone Zuid pilot B.V. De activiteiten van Ons Huis Diensten B.V. en Ons

Een uitgebreid verslag van de Raad van Toezicht

Huis Bemiddeling Vastgoed B.V zijn beëindigd en

is als bijlage bij dit jaarverslag gevoegd.

de B.V’s zijn in de loop van 2012 opgeheven. De overige door de directeur-bestuurder uitgevoerde neven- en bestuursfuncties zijn gekoppeld aan de

Ondernemingsraad

onderstaand weergegeven vertegenwoordigingen. De Ondernemingsraad was in 2012 intensief

Beloning directeur-bestuurder

betrokken bij de gevolgen van de voorgenomen

De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2012 een

besparingen op de kosten van beheer. Het aantal

totaal vast inkomen van € 124.468 ontvangen.

overlegvergaderingen nam daardoor toe. In 2012

Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht

besprak de Ondernemingsraad met de directeur-

vastgesteld op basis van de beloningscode voor

bestuurder in een zevental overlegvergaderingen

bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd

een groot aantal onderwerpen. Daarnaast werd

in een remuneratierapport. Er is geen variabele

drie maal tussentijds vergaderd. Aan de orde zijn

beloning overeengekomen. Aan bijbehorende ver-

geweest:

goedingen en werkgeverslasten heeft Ons Huis in

■■

risico-inventarisatie en evaluatie; evaluatie 2011 en planning 2012;

2012 € 10.909 betaald. Voor inkomen op termijn is € 29.395 aan pensioenpremies afgedragen.

■■

resultaatgericht werken;

Van de beloning directeur-bestuurder is ca. 19%

■■

uitkomst interne enquête en globaal medewerkerstevredenheidonderzoek 2011;

doorbelast aan werkmaatschappijen. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt

■■

jaarverslag 2011;

25

Organisatie en personeel

■■

CAO 2012;

De ondernemingsraad heeft in 2012 haar instem-

■■

ziekteverzuim 2011;

ming verleend aan:

■■

structuurverbindingen Ons Huis;

■■

wijzigingen verlofregeling;

■■

procedure invoering werkkostenregeling;

■■

wijziging aanvullende arbeidsvoorwaarden;

■■

gevolgen organisatie van het standaardisering

■■

regeling aanvullende arbeidvoorwaarden

keuzemogelijkheden huurder en optimaliseren

Ons Huis;

mutatieproces;

■■

regeling individuele bedrijfsauto’s;

■■

integriteitscode;

■■

gevolgen wijziging openingstijden kantoor;

■■

regeling sociaal beleidskader;

■■

vaststellen verplichte snipperdagen.

■■

herstelplan van B2 naar A1;

■■

opstellen nieuw beleidsplan;

In elke vergadering komen actualiteiten en

■■

begroting 2013 en meerjarenbegroting.

mededelingen (landelijk, plaatselijk en Ons Huis) aan de orde, waaronder een kort verslag

De regeling sociaal beleidskader, bedoeld om de

van vergaderingen van de Raad van Toezicht. In

personele gevolgen van de voorgenomen bespa-

het jaarlijkse gesprek met een afvaardiging van

ringen op de kosten van beheer te kaderen, heeft

de Raad van Toezicht zijn in een open sfeer de

het nodige overleg en aandacht gehad. Eind 2012

hoofdzaken die binnen Ons Huis aan de orde zijn

werd op hoofdlijnen overeenstemming bereikt.

geweest, de revue gepasseerd. Begin 2012 werd Martijn Endeman gekozen tot opvolger van Nellie Perdon. De ondernemings­ raad bestaat per 31 december 2012 uit de volgende leden: ■■

Willem Kruimer, voorzitter

■■

Thea Otter, secretaris;

■■

Martijn Endeman, lid.

Vaklieden van Ons Huis

26

Financiën

Ons Huis heeft het boekjaar 2012 afgesloten met een negatief resultaat van afgerond ruim € 11 miljoen tegen ruim € 11 miljoen positief in 2011. De belangrijkste redenen van de afname van het resultaat zijn, naast het treffen van voorzieningen voor grondposities, projecten woonwagens en standplaatsen, de waardemutaties van commercieel vastgoed. Vastgoed

(vastgoedbelegging). Op grond hiervan heeft Ons Huis ervoor gekozen haar sociaal vastgoed

Investeringen/Desinvesteringen

te kwalificeren als bedrijfsmiddel, en hiervoor

In het boekjaar 2012 is totaal € 8,0 miljoen in

de waardering op grond van de bedrijfswaarde

materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

te handhaven. De vastgoedbeleggingen moeten

geïnvesteerd.

worden gewaardeerd op marktwaarde. Ook voor

In woningen in exploitatie werd geïnvesteerd in

de bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) zijn wijzigin-

geriefsverbeteringen (€ 1,5 miljoen) en de (terug)

gen in de waardering aangebracht.

koop van een woning (€ 0,1 miljoen).

De aanpassingen in de waardering van het vastgoed zijn als stelselwijziging verwerkt in het

Ten aanzien van projecten in ontwikkeling werd

vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende

€ 6,4 miljoen geïnvesteerd in projecten die in

cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aan­

aanbouw of in ontwikkeling waren. Dit betreffen

gepast. In de grondslagen in de jaarrekening

met name uitgaven voor de projecten die in 2012

2012 worden de wijzigingen in de richtlijnen,

in aanbouw waren: Bellevue en Vlijtse Kade in

de door Ons Huis gemaakte keuzes en het effect

Apeldoorn. In 2012 werd het project Bellevue

van de stelsel­wijziging uitvoerig toegelicht. Door

(34 appartementen) in Apeldoorn opgeleverd.

de stelselwijziging is het vermogen per 1 januari

Daarnaast is één woning teruggekocht die in het

2012 met ca. € 11,5 miljoen toegenomen.

verleden onder de Koopgarant constructie was verkocht. Er werd overgeboekt van sociaal vast-

Bedrijfswaarde (sociaal vastgoed)

goed in ontwikkeling naar in exploitatie € 585.000

Het sociale vastgoed omvat de woningen met

en van commercieel vastgoed in ontwikkeling

een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens

naar in exploitatie € 4.449.000.

(huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Voor 2012

Er werd circa € 0,2 miljoen geïnvesteerd in

zijn de uitgangspunten voor de berekening van de

inventaris, automatisering en de vervanging van

bedrijfswaarde geactualiseerd waarbij aansluiting

bedrijfsauto’s.

is gezocht bij:

De desinvesteringen ad € 1,35 miljoen bestaan uit

■■

van bedrijfsauto’s (€ 0,05 miljoen).

de herziene richtlijn 645 van de Raad voor de jaarverslaggeving;

de verkoop van woningen (€ 1,3 miljoen) en inruil ■■

uitgangspunten van de meerjarenbegroting 2013-2022;

Waardering Vastgoed

■■

De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft in een afzonderlijke richtlijn (645) sectorspecifieke

uitgangspunten van de meerjarenbegroting onderhoud 2013-2022;

■■

het strategisch voorraadbeleid (geactualiseerd in 2010);

verslag­gevingsregels voor Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vastgesteld, waarbij tevens

■■

‘best practice’ in de sector;

aansluiting bestaat met voor ondernemingen

■■

consistente verwerkingswijze.

geldende uitgangspunten. Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten

Waardeverminderingen op grond van lagere

Instellingen Volkshuisvesting’ van toepassing,

bedrijfswaarde worden verwerkt in het resultaat

waarbij het vastgoed moet worden gesplitst

via de post: 'Overige waardeveranderingen

in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed

materiële vaste activa'. Waardevermeerderingen 27

Financiën

als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde

Financiële vaste activa

op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering)

Deelnemingen

worden rechtstreeks in het eigen vermogen

In 2012 is door Ons Huis een verbindingenstatuut

verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering

vastgesteld. In dit statuut is een aantal voor-

een terugname is van een waardevermindering

waarden vastgesteld, waaraan Ons Huis wenst

van hetzelfde actief, die voorheen als last in

te voldoen bij het aangaan van eventuele nieuwe

de winst- en verliesrekening was verwerkt,

verbindingen. Aan dit verbindingenstatuut zijn

wordt de waardevermeerdering in de winst-

onder meer gelieerd de procuratieregelingen, de

en verlies­rekening verwerkt. Op het sociaal

investeringsprocedure, het investeringsstatuut en

vastgoed wordt afgeschreven op basis van de

het treasurystatuut.

lineaire methode rekening houdend met de componenten­benadering.

Ons Huis Synergie B.V. Voor het op verantwoorde wijze uitvoeren van een

Marktwaarde (vastgoedbelegging of commercieel vastgoed)

aantal nevenactiviteiten, gericht op de volks-

Het commercieel vastgoed omvat de woningen

Ons Huis Synergie B.V., een 100% deelneming.

met een huurprijs boven de huurliberalisatie-

Ons Huis Synergie B.V. was achtereenvolgens

grens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig

volledig aandeelhouder in een drietal werkmaat-

vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed)

schappijen en draagt zorg voor de financiering

en het overige commercieel vastgoed. Het

van de activiteiten binnen deze B.V.’s. Ons Huis

commercieel vastgoed in exploitatie wordt vanaf

Ontwikkeling Vastgoed B.V. neemt zelf deel in

boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde

opgerichte vennootschappen (zowel vof’s als

overeenkomstig het actuele waardemodel van

B.V.’s). In 2008 is voor de externe financiering van

RJ 213 'Vastgoedbeleggingen'. De reële waarde

de activiteiten en bezittingen in deze B.V. door

wordt bepaald met inachtneming van de relevante

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed een overeen-

feiten en omstandigheden van de markt waarop

komst gesloten met een bancaire instelling.

toegelaten instellingen actief zijn en de bepa-

Omdat de motieven voor het in werkmaatschap-

lingen zoals opgenomen in het BBSH. De reële

pijen onderbrengen van activiteiten voor een

waarde van het commercieel vastgoed is bena-

belangrijk deel niet meer actueel zijn, is besloten

derd door de contante waarde van de geschatte

de activiteiten zoveel mogelijk weer onder te

toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted

brengen in de woningstichting en als vervolg

Cash Flow methode, DCF). De toekomstige

hierop het aantal deelnemingen drastisch terug

kasstromen worden bepaald aan de hand van een

te dringen. In 2012 zijn Ons Huis Diensten en

doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële

Bemiddeling Vastgoed B.V. op grond hiervan

waarde als waarderingsgrondslag in de jaarreke-

geliquideerd omdat de activiteiten de afgelopen

ning wordt bepaald als de meest waarschijnlijke

jaren zijn gestopt. In 2013 zal het onderbrengen

prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen

van activiteiten in de woningstichting en het

is, berekend op basis van de beide scenario’s.

afbouwen van het aantal verbindingen verder

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging

worden uitgevoerd.

huisvestingsopdracht, heeft Ons Huis opgericht

in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen

De 100% deelneming in Ons Huis Synergie

de boekwaarde van voor en na de herwaardering

B.V. is ultimo 2012 gewaardeerd tegen netto-

wordt als ongerealiseerde waardestijging toe-

vermogenswaarde ad negatief € 5.696.083.

gelicht bij het eigen vermogen. Op commercieel

Voor dit bedrag is een voorziening getroffen.

vastgoed wordt niet afgeschreven.

In 2012 heeft Ons Huis Synergie B.V. een negatief resultaat behaald van € 11,0 miljoen. Aan de

Overige afwaarderingen

werkmaatschappijen werden in 2012 personeels-,

In de jaarrekening 2012 is € 1,4 miljoen afwaar-

huisvestings- en andere kosten ad circa € 311.000

dering verwerkt. Dit betreffen afwaarderingen van

doorberekend. Aan rente over geleende geldmid-

ontwikkellocaties op grond van marktomstandig-

delen en rekening courant krediet werd in 2012

heden.

vanuit de Woningstichting afgerond € 158.000 28

Financiën

doorberekend. Het negatieve resultaat wordt met

gemeente Apeldoorn; St. Beheer Woonwagens

name veroorzaakt door verwerkte voorzieningen

Standplaatsen Apeldoorn, die het beheer uitvoert

in verband met te verwachten verliezen op

van de woonwagens en standplaatsen die de indi-

ontwikkellocaties, projecten in ontwikkeling en

viduele Apeldoornse corporaties in bezit hebben.

onverkochte woningen.

In de exploitatie wordt naar verhouding bijgedra-

In grote lijnen is het resultaat van de deelneming

gen door de betrokken corporaties. De activiteiten

Ons Huis Synergie B.V. (met hierin begrepen haar

van Paraat, de stichting die zich bezig houdt met

dochterondernemingen) als volgt opgebouwd

personenalarmering en zorgopvolging zijn in 2012

(x € 1.000):

overgenomen door Vérian. Personenalarmering

■■

Resultaat uit 'normale'

is geen nevenactiviteit meer voor Ons Huis. Na

bedrijfsuitoefening

de financiële afwikkeling zal de stichting worden

(na belastingen) ■■

€

700 -/-

beëindigd.

Getroffen voorzieningen voor projecten

Totaal resultaat

- 10.300 -/-

Interne financiering deelnemingen

€ 11.000 -/-

De inzet van middelen vanuit Ons Huis in deelnemingen is conform interne afspraken geregle-

De leningen aan Ons Huis Synergie B.V. bedragen

menteerd. Ultimo 2012 bedraagt het werkelijke

ultimo 2012 € 0,9 miljoen en de vordering in

financieringspercentage 8,4%. De interne

rekening courant € 7,6 miljoen. Daarnaast is door

gestelde norm is maximaal 8% van het weer-

de Woningstichting een rechtstreekse lening van

standsvermogen. De inzet van middelen per 31

€ 3,6 miljoen aan Wonen boven Winkels Zutphen

december 2012 is hiermee enigszins overschre-

B.V. verstrekt.

den. Na het onderbrengen van de activiteiten van de werkmaatschappijen in 2013 zal deze financie-

Ons Huis werkt met andere corporaties

ring vrijwel volledig wegvallen. Daarnaast heeft

samen in Stichting Woonkeus Stedendriehoek

Ons Huis Woningstichting ten behoeve van de

ten behoeve van de woonruimteverdeling

externe financiering van Ons Huis Ontwikkeling

in de Stedendriehoek; Stichting Verenigde

Vastgoed B.V. een minimum solvabiliteitsver-

Woningcorporaties (VSW) Apeldoorn voor het

klaring van 10% in de verbinding. In 2013 zullen

behartigen van gezamenlijke belangen in de

de activiteiten en financieringen hiervan worden ondergebracht in de woningstichting, zodat deze garantie komt te vervallen. Hiernaast wordt de organisatie inzake de uitvoering van nevenactiviteiten schematisch weer­gegeven.

29

Financiën

Matching

de betaalbaarheidstelling van de rente door het fonds zijn afzonderlijke afspraken gemaakt.

Ons Huis gaf in de afgelopen jaren uitvoering aan matching binnen de sector door het verstrekken

CV Heyendaal

van leningen aan het WIF en door daadwerkelijke

Gezien het kwantitatieve en kwalitatieve tekort

(mede) investeringen in vastgoed met gezamen-

aan wooneenheden voor studenten in Nijmegen

lijke partijen, zoals bij CV Heyendaal te Nijmegen.

hebben Ons Huis en een andere collegacorporatie zich bereid gesteld de plaatselijke

Woon Investerings Fonds (WIF)

studentenhuisvester financiële ondersteuning

Belangrijkste doelstelling van het WIF is het

te bieden (matching). Hiertoe is in 2007 de CV

(complexgewijs) aankopen van bezit van

Heyendaal opgericht waarin de onverdeelde

woningcorporaties tegen een zo hoog mogelijke

ontwikkeling, realisatie en exploitatie plaats

verkoopprijs opdat deze corporaties extra

vindt van 195 zelfstandige wooneenheden voor

financiële ruimte genereren ter financiering van

de doelgroep studerende jongeren in Nijmegen.

hun nieuwbouw- en/of herstructureringsopgave.

De totale investering bedraagt circa € 24 miljoen

Het WIF koopt de woningen in verhuurde staat

waarvan Ons Huis 1/3 deel (€ 8 miljoen) voor

om deze vervolgens te verkopen aan zittende

haar rekening heeft genomen. Ons Huis is com-

huurders en indien hiervoor geen belangstelling

manditair vennoot in deze CV. Eind 2009 zijn de

bestaat, aan andere particulieren op moment

eenheden opgeleverd.

van huuropzegging. Ter financiering van deze

Ons Huis heeft een evenredig deel (€ 3.763.000)

aankopen heeft het WIF, naast het aantrek-

van de onrendabele top van deze eenheden in

ken van vreemd vermogen, achtergestelde

2009 afgewaardeerd op haar aandeel in de CV. Op

obligatieleningen verstrekt door corporaties in

grond van met name gewijzigde (sector-) para-

de vorm van certificaten afgesloten. In totaliteit

meters en huurharmonisaties is in de jaren 2010

heeft Ons Huis op 31 december 2012 € 3.341.259

tot en met 2012 een deel van deze afwaardering

aan het WIF uitgeleend: € 1.000.000 in de vorm

'teruggenomen' via de post overige waardever-

van leningen en € 2.341.259 in de vorm van

anderingen materiële vaste activa.

certificaten. Hoewel bij de certificaten formeel sprake is van een achtergestelde lening wordt

Ons Huis heeft geen financiële ondersteuning

de kans dat toekomstige rentebetalingen (2,25%

verleend aan buitenlandse instellingen.

per jaar) en aflossingen in gevaar komen voor Ons Huis als gering ingeschat. Ons Huis heeft certificaten uit de 1e tranche die als laatste voor

Treasury

vereffening in aanmerking komen. Gelet op het huidige renteniveau kan geconcludeerd worden

In 2012 heeft Ons Huis haar treasury statuut

dat sprake is van een voor de deelnemende

geactualiseerd. De treasury commissie van Ons

corporaties (op dit moment) niet onaantrekkelijke

Huis heeft viermaal vergaderd in 2012, in het

belegging met overzienbare risico’s. In 2012 is

bijzijn van een extern deskundige.

een voorstel voor conversie van de rente op de certificaten van 4,5% naar 2,25% aan de leden

Liquiditeiten

voorgelegd. Alle individuele certificaathouders

De liquiditeiten worden primair ingezet voor

konden aangeven of ze met de conversie wilden

interne financiering van investeringen en de, al

instemmen of niet. Ons Huis heeft in het kader

dan niet vervroegde, aflossing van leningen of,

van matching van middelen en op grond van de

binnen daarvoor gestelde grenzen, voor deelne-

collectiviteitsgedachte ingestemd met conver-

mingen. Ons Huis heeft per 30 december 2010

sie. Het Wooninvesteringsfonds verricht geen

nieuwe leningen opgenomen voor een bedrag van

aflossingen of anderszins terugbetalingen op

totaal € 30 miljoen. Deze middelen zijn tijdelijk

de certificaten. De certificaten zijn verhandel-

terugbelegd op direct opeisbare deposito’s (onder

baar en overdraagbaar aan andere toegelaten

dezelfde rentevoorwaarden als de betreffende

instellingen. Het Wooninvesteringsfonds heeft

leningen) en een deel is gestald bij de huisbankier

de mogelijkheid actief certificaten in te kopen

tegen hogere rentecondities. In totaal was per

door gebruik te maken van een call-optie. Over

31 december circa € 20,8 miljoen tijdelijk gestald 30

Financiën

op deposito’s. Overtollige middelen zullen ook in 2013, voor zover dit van toepassing is, worden ingezet binnen de daarvoor in het treasurystatuut gestelde richtlijnen. Daarnaast beschikt Ons Huis over een kredietfaciliteit van ruim € 9 miljoen bij de huisbankier.

Current-ratio De current-ratio, ofwel de verhouding van het saldo vlottende activa ten opzichte van het saldo kortlopende schulden, bedraagt ultimo 2012 0,95. Ten opzichte van 2011 (2,99) is de liquiditeit sterk afgenomen. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat de aflossingen die in 2013 plaatsvinden

Nieuwbouwappartementen Vlijtsekade.

op leningen zijn verantwoord onder kortlopende schulden. Deze aflossingen zullen voor een belangrijk deel met de aanwezige liquide midde-

De aflossingen in 2013 zijn op de balans per

len worden betaald. Voor zover nodig is inmiddels

31 december 2012 al afgezonderd van de

een aanvullende lening aangetrokken in 2013.

lang­lopende schulden en zijn als kortlopende

Ook de mutatie in de rekening-courant verhou-

schulden gepresenteerd (€ 27,8 miljoen). Hierin

ding met Ons Huis Synergie B.V. is van invloed op

zijn eind­aflossingen van leningen begrepen voor

dit kengetal. Dit liquiditeit kengetal wordt sterk

circa € 26,9 miljoen. Nagenoeg alle leningen

beïnvloed door enerzijds de op de balans opgeno-

zijn geborgd via het Waarborgfonds Sociale

men verplichtingen voor het komende jaar inzake

Woningbouw (WSW).

aflossingen van leningen en planmatig onderhoud en anderzijds het al dan niet aanwezig zijn van

In 2012 hebben geen renteconversies plaats­

beleggingen met een korte beleggingstermijn

gevonden. Het gemiddeld rentepercentage op

(< 1 jaar). Met de huidige liquiditeit, de in 2013

de per 31 december 2012 aanwezige leningen is

aangetrokken leningen (€ 13,2 miljoen) en de

4,02% tegen 4,19% ultimo 2011. Dit gemiddeld

huidige kredietfaciliteit is Ons Huis uitstekend in

percentage fluctueert door leningen die (tijdelijk)

staat op korte termijn aan haar verplichtingen te

gebaseerd zijn op een kortlopend rentepercen-

voldoen. In de meer­jarenbegroting is op termijn

tage (euribor). Het gemiddelde rentepercentage

een current-ratio voorzien tussen 0,2 en 1,0.

van de leningen kan vanwege de omvang van deze leningen relatief sterk worden beïnvloed.

Langlopende schulden

Wanneer in de berekening van het gemiddelde

De langlopende schulden zijn in 2012 afgeno-

rentepercentage voor de leningen die op een

men met circa € 28,2 miljoen met name door

later moment een vast percentage krijgen,

contractaflossingen die in 2013 zullen plaats

rekening wordt gehouden met het vaste rente-

vinden. Per 30 december 2010 heeft Ons Huis

percentage dan zou het gemiddelde percentage

zes nieuwe leningen aangetrokken voor een

per 31 december 2012 op 4,70 % (2011: 4,69 %)

totaalbedrag van € 30 miljoen. De hoogte van

uitkomen.

dit bedrag is gerelateerd aan de som van eindaf­ lossingen van leningen in de periode 2012 tot en met 2013. De rente op deze leningen is gebaseerd

Integrale belastingplicht

op het 1-maands euribor tarief tot 2 april 2013 en vanaf dat moment 5,25%. De leningen hebben

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn

verschillende looptijden om het renterisico in de

met ingang van 1 januari 2008 integraal belas-

leningportefeuille te spreiden. De leningen zullen

tingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij

onder andere worden ingezet voor de financiering

aanvang van deze belastingplicht diende Ons Huis

van nieuwbouwactiviteiten. Het restant van de

een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor

leningen zal per 2 april worden aangewend voor

specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor

de eindaflossing van leningen.

het verschil tussen de waardering op de fiscale 31

Financiën

balans (fiscale boekwaarde) en de waardering

exploitatie­lasten (onderhoud en beheer) zodat

op de commerciële balans (commerciële boek-

de operationele kasstromen positief blijven.

waarde) diende Ons Huis een belastinglatentie

Hiermee voldoet Ons Huis ook aan de criteria van

te vormen indien en voor zover er sprake is van

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2011

verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve

heeft het management voorstellen gedaan voor

belastinglatentie moet worden gevormd in het

beleidsaanpassingen en bezuinigingsmaatregelen

geval dat de commerciële waardering (op het

die leiden tot afname van exploitatielasten. Deze

niveau van een kasstroomgenererende eenheid)

voorstellen zijn uitgewerkt in de op- en vastge-

lager is dan de fiscale waardering, een passieve

stelde meerjarenbegroting 2012 t/m 2021. In de

latentie in het omgekeerde geval. De actieve

jaarrekening 2011 is in de waardering (bedrijfs-

latentie dient te worden gevormd tot het bedrag

waarde) van het onroerend goed de heffing

waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst

huurtoeslag en de voorgenomen bezuinigingen

beschikbaar zal zijn voor verrekening.

reeds ingerekend, waardoor de bedrijfswaarde (per saldo) zelfs is toegenomen.

In 2012 zijn op grond van de bereikte overeen­ stemming met de belastingdienst gecorrigeerde

De meerjarenbegroting waarin bovenstaande

aangiften over de jaren 2008, 2009 en 2010

besluiten en beleidsaanpassingen zijn verwerkt,

ingediend. De wijzigingen als gevolg hiervan zijn

laat zien dat hiermee de kasstromen en

verwerkt in de jaarrekening 2012. De belasting-

vermogens­ontwikkeling binnen de gestelde

dienst heeft definitieve aanslagen opgelegd voor

financiële kaders blijven. Dit neemt niet weg dat

de jaren 2008, 2009 en 2010. Ook de aangifte over

het verstandig is nog aanvullende maatregelen te

2011 is ingediend.

nemen om de financiële positie verder te versterken om toekomstige economische ontwikkelingen

Continuïteitsoordeel CFV

en voor de corporaties negatieve overheidsmaatregelen op te vangen. Hiervoor vonden begin 2012 intensieve sessies met het management en de

Jaarlijkse ontvangen corporaties van het Centraal

Raad van Toezicht plaats, waarbij de projecten-

Fonds Volkshuisvesting (CFV) een continuïteits-

portefeuille is doorgenomen en doorgerekend.

en een solvabiliteitsoordeel. In 2012 heeft het

Hierna zijn aanvullende besluiten genomen over

CFV voor Ons Huis een continuïteitsoordeel B2

het ontwikkelen, afnemen of afstoten van onroe-

afgegeven. Dat wil zeggen dat in de visie van

rend goed. Dit is verwerkt in de nieuw opgestelde

het CFV de voorgenomen activiteiten van de

meerjarenbegroting 2013 t/m 2022.

corporatie niet passen bij de vermogenspositie en de corporatie op korte termijn in gevaar

Naar onze mening is het feit dat Ons Huis, na een

brengen. Dit oordeel kwam voor de Raad van

(nipt) A1-oordeel in 2011, in 2012 een B2-oordeel

Toezicht, bestuur en management van Ons Huis

heeft ontvangen niet het gevolg van volharden

als een negatieve verrassing. Want het afgelopen

in eerder uitgezet te ambitieus beleid en het

jaar was, waar mogelijk, al geanticipeerd op de

niet rekening houden met veranderende markt­

wijzigende marktomstandigheden voor onroerend

omstandigheden en de aangekondigde heffing.

goed en de aangezegde, maar nog niet wettelijk

Doordat het CFV de bedrijfswaarde ultimo 2010

vast­gelegde, heffing huurtoeslag.

als uitgangspunt neemt voor het oordeel, blijven de reeds ingezette operationele bezuinigingen

Zo waren reeds besluiten genomen om binnen

die tegenover de heffing huurtoeslag staan

juridische en financiële mogelijkheden de risico’s

buiten beschouwing. Hiermee wordt binnen de

te beperken die samenhangen met het ontwik-

beoordelings­methodiek van het CFV een nega-

kelen van onroerend goed en het aanhouden

tiever beeld gecreëerd van de vermogenspositie

van grondposities. In dat kader zijn posities

van Ons Huis, doordat (eenzijdig) de heffing wel

afgestoten en is richting stakeholders gecom-

wordt ingerekend, wat ertoe leidt dat het volks-

municeerd dat Ons Huis niet verder gaat met

huisvestelijk vermogen van Ons Huis onder de

bepaalde projecten. Daarnaast is besloten dat

door het CFV bepaalde kritische ondergrenzen

de effecten van de heffing huurtoeslag moeten

terechtkomt.

worden opgevangen door de vermindering van

Ons Huis moest ten behoeve van het CFV een 32

Financiën

herstelplan opstellen op grond waarvan vermo-

Kengetallen

gensherstel optreedt. Ons Huis heeft in het afge-

Rentabiliteit eigen vermogen (REV)

lopen jaar al stevig ingezet op verbetering van de

Het behaalde jaarresultaat uitgedrukt in een per-

operationele kasstroom, vermogensbehoud en

centage van het eigen vermogen bedraagt in 2012

risicoreductie. Het is onze stellige overtuiging dat

-/- 8,02 %. In 2011 (na stelselwijziging) bedroeg

Ons Huis met de maatregelen uit dit herstelplan

dit percentage 7,87 %. De hoogte van dit percen-

koers zet naar een structureel A1-oordeel. Om

tage wordt sterk beïnvloed door de hoogte van de

deze reden bestaat het herstelplan voor een

waardeveranderingen m.v.a. en niet gerealiseerde

belangrijk deel uit de beschrijving van reeds

waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen,

genomen besluiten en de uitwerking hiervan. De

de resultaten uit deelnemingen en de hoogte van

herstelpunten uit het plan zijn, in nauw overleg

de vennootschapsbelasting. In 2013 en de jaren

met mevrouw drs. W. Koelewijn RA, accountma-

daarna worden, afhankelijk van de omvang en

nager van het CFV, doorgerekend door het CFV.

timing van nieuwbouw huurprojecten, positieve of

Deze doorrekening wees uit dat de maatregelen

negatieve rentabiliteitscijfers verwacht.

uit het herstelplan een sterke verbetering geven van de vermogenspositie op middellange termijn.

Solvabiliteit

Het CFV heeft het herstelplan geaccepteerd en

Door het negatieve resultaat van ruim € 11 mil-

goedgekeurd. De Raad van Toezicht, de bestuur-

joen in 2012 nam de solvabiliteit af van 37,18 % in

der en het managementteam van Ons Huis

2011 (na stelselwijziging) naar 36,70 % in 2012. Uit

zullen de maatregelen die zijn opgenomen in dit

de doorkijk van de meerjarenbegroting 2013-2022

herstelplan de komende tijd continu monitoren en

blijkt dat de solvabiliteit, bij de huidige beleids­

zo nodig bijsturen door aanvullende of gewijzigde

uitgangspunten en waarderingsgrondslagen, ruim

maatregelen te treffen.

boven de geformuleerde wenselijke ondergrens van 25% blijft. Overigens is deze wenselijke

Risicomanagement

onder­grens nog niet bijgesteld op basis van het gegeven dat commercieel vastgoed nu wordt gewaardeerd op marktwaarde. In 2013 wordt

Voor het verder professionaliseren en borgen

hierover een standpunt ingenomen.

van risicomanagement binnen Ons Huis vonden in 2011 en 2012 diverse activiteiten plaats onder

Loan to Value

begeleiding van een extern deskundige. In een

De verhouding tussen de langlopende schulden

sessie met het managementteam is, naast het

en het vastgoed bedraagt 56,7%. Dit blijft ruim

delen van kennis rondom risico’s, het verder

binnen de intern wenselijk geachte grens van

kweken van draagvlak en bewustzijn over

75%. Deze verhouding is sterk verbeterd door-

risicomanagement, het risicoprofiel van Ons Huis

dat de aflossingen in 2013 onder kortlopende

bepaald. De belangrijkste strategische risico’s

schulden zijn verantwoord. Overigens dient ook

zijn hierbij uitgewerkt. Vervolgens vonden in 2012

deze wenselijke grens in 2013 opnieuw te worden

diverse sessies met het middenkader plaats,

bepaald op grond van de nieuwe waarderings-

waarin in eerste instantie ook is gewerkt aan

grondslagen. Ten opzichte van de WOZ-waarde

uitbreiding van kennis en bewustzijn rondom

(2011) van het vastgoed komt de loan to value uit

risico’s en risicomanagement binnen het tac-

op 23,2%. Het gemiddelde van een aantal grote

tische/operationele niveau van de organisatie.

corporaties over 2011 bedroeg 22% *. Door de

In deze sessies zijn diverse risico’s uitgewerkt

(bijgestelde) investerings- en beleidsvoorne-

en aan het managementteam gepresenteerd.

mens in de komende jaren verbetert dit getal de

Op grond hiervan is per risicoveld bepaald waar

komende jaren naar verwachting nog verder. Het

(aanvullende) beheersingsmaatregelen dan wel

beleid is er op gericht het gemiddeld bedrag aan

aandacht van het managementteam noodzakelijk

uitstaande lening per verhuureenheid terug te

wordt geacht. In 2013 zal de integratie van het

dringen.

risicomanagement verder worden uitgewerkt en verankerd in de planning & control cyclus.

* bron: Financiële sturing, Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële posities ultimo 2011, PWC. 33

Verkorte jaarrekening

2012 34

Vennootschappelijke balans

Activa 31 december 2012

(x € 1.000,-)

Vaste activa







31 december 2011



Materiële vaste activa 264.342 258.074 Vastgoedbeleggingen 60.671 59.364 Financiële vaste activa 16.182 20.687 Vlottende activa











Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop

3.615

5.258

Vorderingen - Huurdebiteuren

275

263

- Vorderingen groepsmaatschappijen

7.901

4.150

- Belastingen en premies sociale verzekering

0

211

- Overige vorderingen - Overlopende activa



67 1.071



153



1.031

9.314

5.808

Liquide middelen

22.250

32.101

Totaal

376.374

381.292









Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 138.141 141.778 Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw

0

Deelnemingen

5.696

Latente belastingverplichtingen



390

Langlopende schulden



693 0

850

6.086

1.543



195.275 223.519





Kortlopende schulden



Schulden aan leveranciers



3.115

2.594

Schulden aan groepsmaatschappijen

78

0

Belastingen en premies sociale verzekering

1.062

1.120

Aangegane verplichtingen

899

1.200

Aflossingsverplichting komend boekjaar 27.797

5.290

Overlopende passiva



3.921

Totaal





4.248

36.872

376.374





14.452 381.292

35

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

(x € 1.000,-)

2012



2011

Bedrijfsopbrengsten Huren 31.636 30.519 Opbrengsten servicecontracten

2.361

2.247

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.026

820

Overige bedrijfsopbrengsten



859



908

Som der bedrijfsopbrengsten 35.882 34.494 Bedrijfslasten Afschrijvingen op vaste activa

8.092

7.917

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

-4.534 -13.135

Lonen en salarissen

3.481

3.436

Sociale lasten

474

442

641

626

Pensioenlasten Lasten onderhoud

8.941 10.460

Leefbaarheid

235

315

Lasten servicecontracten

2.305

2.252

Overige bedrijfslasten

4.653

4.377





Som der bedrijfslasten 24.288 16.690 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-2.713



Bedrijfsresultaat



22.640





8.881





Rentebaten

442

703

Rentelasten

8.868

9.347

4.836

Financiële baten en lasten

Opbrengsten financiële vaste activa



156





158

-8.270

-8.486





611

14.154

Vennootschapsbelasting



801

Resultaat na belastingen



Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen









624

13.530

Resultaat deelnemingen

-10.885

-2.368

Groepsresultaat na belastingen

-11.075

11.162



-190















36

Kasstroomoverzicht 2012

(x € 1.000,-)



Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

8.881

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

8.092

- Overige waardeveranderingen m.v.a.

-4.534

- Niet gerealiseerde waardeveranderingen

2.713

- Mutatie overige voorzieningen



-460

Totaal aanpassingen

5.811

Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden

1.643

af: afwaardering

-800

- Vorderingen - Kortlopende schulden

-3.506

22.425

Totaal veranderingen werkkapitaal

19.762

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 34.454 Rentebaten

442

Opbrengsten financiële vaste activa

156

Resultaat deelnemingen -10.885 Rentelasten Vennootschapsbelasting

-8.868



-801

Totaal Kasstroom uit operationele activiteiten







Kasstroom uit investeringsactiviteiten







-19.956

14.498







Investeringen in: - Materiële vaste activa

-4.832

- Vastgoedbeleggingen

-4.830

- Financiële vaste activa

-1.542



Totaal investeringen -11.204 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa - Materiële vaste activa - Financiële vaste activa

1.241 553

12.209

Totaal desinvesteringen

14.003

Kasstroom uit investeringsactiviteiten























Kasstroom uit financieringsactiviteiten





2.799

Langlopende schulden: - Ontvangsten - Aflossingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten





169

-27.317







-27.148



Mutatie geldmiddelen -9.851

37

Financiële kengetallen

Boekjaar

2012

2011

2010

2009

341.195

326.804

*)

*)

Balans (x € 1.000,-) - Vaste activa - Eigen vermogen

138.141

141.778

*)

*)

- Langlopende schulden

195.275

223.519

223.174

165.885

- Totaal vermogen

376.373

369.971

*)

*)

31.636

30.519

28.572

27.202

2.361

2.247

2.161

2.369

0

0

0

26

1.026

1.821

*)

*)

860

908

1.071

1.135

Winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Opbrengst verkochte activa - Overige bedrijfsopbrengsten - Totaal omzet

35.883

35.495

*)

*)

- Jaarresultaat

-11.075

10.453

*)

*)

0,95

2,99

4,08

1,27

36,70%

37,18%

*)

*)

-8,02%

7,87%

*)

*)

3,82%

3,93%

*)

*)

-0,59%

5,38%

*)

*)

5.244

5.227

5.155

5.051

Continuïteit (ultimo boekjaar) 1. Liquiditeit (current ratio) Vlottende activa/kortlopende schulden 2. Solvabiliteit Eigen vermogen/totaal vermogen 3. Rentabiliteit eigen vermogen Jaarresultaat/eigen vermogen 4. Rentabiliteit vreemd vermogen Rente vreemd vermogen/totaal vreemd vermogen 5. Rentabiliteit totaal vermogen (jaarresultaat + verschuldigde rente) / totaal vermogen

Aantal verhuureenheden Woningen en wooneenheden Woonwagens en standplaatsen

106

106

106

106

Overige

111

111

99

99

0,77

0,78

1,51

2,42

0,99

1,23

0,89

0,91

26.428

24.929

*)

*)

5.975

5.770

5.452

5.283

Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar in euro's per woning 4. Gemiddelde netto-huur per woning (euro's per jaar) *) niet beschikbaar i.v.m. stelselwijziging

38

Geconsolideerde balans

31 december 2012

(x € 1.000,-)

31 december 2011

Activa Vaste activa













Materiële vaste activa 264.917 258.192 Vastgoedbeleggingen 67.731 66.889 Financiële vaste activa 21.385 22.159 Vlottende activa











Voorraden 17.698 29.004 Onderhanden projecten

427

104

Vorderingen - Debiteuren

510

853

- Vorderingen groepsmaatschappijen

314

2

- Belastingen - Overlopende activa



0 1.676

Liquide middelen



211 1.636

2.500

22.513

2.702

33.531

Totaal





397.171



Passiva









Eigen vermogen













412.581

Algemene bedrijfsreserve 138.141 141.778 Voorzieningen



Onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelneming Latente belastingverplichtingen











0

803

0

388

390





850

390

2.041

Langlopende schulden 220.975 253.125 Kortlopende schulden











Schulden aan kredietinstellingen

12

55

Schulden aan leveranciers

3.729

3.045

Belastingen en premies sociale verzekering

1.214

1.463

Aangegane verplichtingen

898

1.200

Aflossingsverplichting komend boekjaar 27.797

5.291

Overlopende passiva

4.583



4.015





37.665

15.637

Totaal

397.171

412.581









39

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

2012

(x € 1.000,-)

2011

Bedrijfsopbrengsten













Huren 31.911 30.792 Opbrengsten servicecontracten

2.361

2.323

Overheidsbijdragen

0

0

Opbrengst verkochte activa

1.026

819

2.241

8.781

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten



590



595

Som der bedrijfsopbrengsten 38.129 43.310 Bedrijfslasten











Kosten van uitbesteed werk

2.377

8.781

Afschrijvingen op vaste activa

8.094

7.921

materiële vaste activa

4.619

-9.813

Lonen en salarissen

3.481

3.453

Sociale lasten

474

443

Pensioenlasten

641

626

Overige waardeveranderingen

Lasten onderhoud

8.942 10.460

Leefbaarheid

235

314

Lasten servicecontracten

2.335

2.420

Overige bedrijfslasten

4.742

4.618





Som der bedrijfslasten 35.940 29.223 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-3.245



Bedrijfsresultaat

-1.056

18.200









4.113

Financiële baten en lasten



Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten











605 64 9.181



843 100 9.961



-8.512

-9.018

Resultaat voor belastingen

-9.568











9.182

Vennootschapsbelasting



Resultaat na belastingen

-10.026





458

-5.353



14.535

Resultaat deelnemingen

-1.049

-3.373

Nettoresultaat na belastingen





-11.075



11.162

















40

Overige gegevens

Grondslagen voor consolidatie

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

In de geconsolideerde jaarrekening worden

Bankgarantie

opgenomen de financiële gegevens van Ons Huis

Door Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is een

Woningstichting en haar groepsmaatschappijen.

dividendverklaring afgegeven van € 7.000.000 aan



de Stichting Woningborg te Gouda.

In de consolidatie zijn betrokken: - Ons Huis Woningstichting

Aansprakelijkheidsverplichting Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is met

■■

deelneming van Ons Huis Woningstichting

- Ons Huis Synergie B.V. (100%) ■■

deelnemingen van Ons Huis Synergie B.V.

betrekking tot haar belang in vof’s hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden in deze vof’s. Loopbaanontwikkelingsbudgetten

- Ons Huis Diensten B.V. (100%) (geliquideerd

Iedere medewerker beschikt over een loopbaan-



ontwikkelingsbudget van € 900 per aanwezig

in 2012)

- Ons Huis Bemiddeling Vastgoed B.V. (100%)

dienstjaar met een maximum van € 4.500.



Hieruit kunnen functie-of persoongerichte

(geliquideerd in 2012)

- Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. (100%)

opleidingen betaald worden die geen direct opganisatiebelang hebben.

■■

deelnemingen van Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.

- Glindhuis Apeldoorn B.V. (100%) - Wonen boven Winkels Zutphen B.V. (100%) - Kanaalzone Zuid Pilot B.V. (100%) Niet geconsolideerde maatschappijen en kapitaalbelangen Gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde: ■■

deelneming van Ons Huis Woningstichting:

- C.V. Heyendaal (33,3%) ■■

deelnemingen van Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.:



vastgoedproject gebonden vennootschappen:

- Vof de Verbinding (50%) - Vof de Zonnetuin (100%) (opgeheven in 2012)

41

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

jaarrekening op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en

Verklaring betreffende de verkorte jaarrekening

geschikt is als basis voor ons oordeel.

Wij hebben gecontroleerd of de in het ver-

Oordeel

slag opgenomen verkorte enkelvoudige en

Naar ons oordeel is de verkorte enkelvoudige en

geconso­lideerde jaarrekening van Ons Huis

geconsolideerde jaarrekening in alle van mate-

Woningstichting te Apeldoorn voor het boekjaar

rieel belang zijnde aspecten op de juiste wijze

eindigend op 31 december 2012 op de juiste

ontleend aan de enkelvoudige en geconsolideerde

wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde

jaarrekening.

enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 2012 voor het boekjaar eindigend op 31 decem-

Toelichting

ber 2012 van Ons Huis Woningstichting. Bij die

Wij vestigen er de aandacht op dat voor het

enkel­voudige en geconsolideerde jaarrekening

inzicht dat vereist is voor een verantwoorde

hebben wij op 22 mei 2013 een goedkeurende

oordeelsvorming omtrent de financiële positie

controleverklaring verstrekt. Het bestuur van de

en de resultaten van de stichting en voor een

stichting is verantwoordelijk voor het opstellen

toereikend inzicht in de reikwijdte van onze

van de verkorte enkelvoudige en geconsolideerde

controle de verkorte enkelvoudige en geconso-

jaarrekening in overeenstemming met de grond­

lideerde jaarrekening dient te worden gelezen

slagen zoals gehanteerd in de enkelvoudige en

in samenhang met de volledige enkelvoudige en

geconsolideerde jaarrekening 2012 van Ons Huis

geconsolideerde jaarrekening, waaraan deze is

Woningstichting. Het is onze verantwoordelijkheid

ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 22

een controleverklaring inzake de enkelvoudige en

mei 2013 verstrekte goedkeurende controlever-

geconsolideerde jaarrekening te verstrekken.

klaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Werkzaamheden Wij hebben onze controle verricht in

Apeldoorn, 30 mei 2013

overeen­stemming met Nederlands recht.

Ernst & Young Accountants LLP

Dienovereenkomstig dienen wij onze controle

w.g. drs. W. van Olst RA

zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de verkorte enkelvoudige en geconsolideerde

42

Gegevens stichting

Naam van de toegelaten instelling

‘Ons Huis’, Woningstichting

Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op

20 mei 1953

Omgezet van vereniging naar stichting

12 juli 1995

Datum en nummer van de inschrijving in het

12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister

Openbare Register, gehouden door de Kamer van

Huidige nummer: 08025640

Koophandel en Fabrieken binnen welk rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente

Apeldoorn en Zutphen

Bezoekadressen

Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn Nieuwstad 38, 7201 NR Zutphen

Postadres

Postbus 24, 7300 AA

Telefoon (Apeldoorn/Zutphen)

055-5262500 / 0575-582310

Fax

055-5262599 / 0575-582319

E-mail

[email protected]

Internet

www.onshuisapeldoorn.nl

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,

15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit

waarbij de instelling is toegelaten

d.d. 19 december 1993

Laatste statutenwijziging:

3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen

De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties

Plaatsing zonnepanelen op appartementgebouwen Calypsostraat.

43

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

In dit verslag legt de Raad van Toezicht, als

hebben de jaarrekening 2012 overeenkomstig

onderdeel van een maatschappelijk onderne-

goedgekeurd, welke goedkeuring de directeur-

mende organisatie, publiekelijk verantwoording

bestuurder tot volledige décharge zal strekken.

af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en

Met de goedkeuring van de jaarrekening van

bevoegdheden in het afgelopen jaar. Een jaar,

Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde

waarin de Raad als gevolg van de stagnerende

resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat

woningmarkt, de financieel economische crisis

over het verslagjaar 2012 € 11.075.418 negatief.

en overheidsmaatregelen nadrukkelijk bezig is geweest met het borgen van de financiële positie

Aangezien sprake is van een geconsolideerde

van Ons Huis, maar daarnaast ook oog is blijven

jaarrekening van Ons Huis Woningstichting

houden voor de lokale volkshuisvestelijke opgave.

inclusief haar verbindingen betreft het hier een

De door het Centraal Fonds Volkshuisvesting

gecombineerd verslag van de Raad van Toezicht

(CFV) afgegeven B2 status, het door de bestuur-

Ons Huis Woningstichting en van de Raad van

der opgestelde herstelplan en de begroting 2013

Commissarissen van de 100% verbinding Ons

vergden een zorgvuldige betrokkenheid van de

Huis Synergie B.V.

Raad. In het algemeen kan worden gesteld dat het toetsingskader voor de Raad, vooral door externe omstandigheden als bijvoorbeeld de

Taak en werkwijze Raad van Toezicht

impact van het Regeerakkoord constant aan wijzigingen onderhevig was. Zoals ook door de

Taak Raad van Toezicht

directeur-bestuurder is aangegeven in zijn alge-

De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te

mene beschouwing, heeft dit in 2012 alertheid

houden op het beleid van het bestuur en op de

en daadkracht gevraagd van zowel de organisatie,

algemene gang van zaken bij de woningcorpo-

de directeur-bestuurder als van de Raad. Het is

ratie en de met haar verbonden ondernemingen

op zijn plaats om vanuit de Raad aan te geven dat

en staat de directeur-bestuurder met raad ter

in de hectiek van 2012, de samenwerking tussen

zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere

de directeur-bestuurder, de organisatie en de

toezicht op:

Raad als constructief kan worden omschreven.

■■

realisatie van de doelstellingen van Ons Huis;

■■

realisatie van de volkshuisvestelijke opgave

■■

strategie en de risico’s verbonden aan de

■■

opzet en werking van de interne

van Ons Huis;

De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar

activiteiten van Ons Huis;

2012 en heeft de jaarrekening 2012 overeenkomstig artikel 23 van de statuten in de vergadering

risicobeheersing- en controlesystemen;

van 24 april 2013 in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de externe accountant

■■

kwaliteitsbeleid;

goedgekeurd.

■■

kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

De door het bestuur opgemaakte en vastgestelde

■■

financieel verslaggevingsproces;

jaarrekening 2012 omvat de resultatenrekening,

■■

naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

de balans, de daarbij behorende toelichting, waarin mede begrepen de geconsolideerde jaar-

Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt

rekening 2012 alsmede het volkshuisvestings-

zich ook uit tot de verbindingen. De Raad van

verslag over het afgelopen jaar. De jaarrekening

Commissarissen van de 100% verbinding Ons

is door Ernst & Young gecontroleerd en van een

Huis Synergie B.V. is van dezelfde samenstelling

goedkeurende accountantsverklaring voorzien.

en opzet als de Raad van Toezicht bij de woning-

De Raad heeft van gedachten gewisseld met

corporatie Ons Huis Woningstichting.

de accountant over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem

De Raad van Toezicht richt zich bij de invulling

en het accountantsverslag.

van haar taak naar het belang van de woning­

Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en

corporatie en de met haar verbonden onder44

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

nemingen en weegt daartoe de in aanmerking

namelijk in de statuten en in het ‘Corporate

komende belangen van de woningcorporatie en

Governance reglement’ vastgelegd. De cursief

de betrokkenen af. Als toezichtkader voor het

gedrukte stukken zijn op de website (www.

uitoefenen van haar taak hanteert de Raad:

onshuisapeldoorn.nl) geplaatst.

■■

het BBSH; de door haar goedgekeurde beleidsvisie

Rol van de voorzitter

‘Wonen met Plezier’;

De heer R.L. Stevelmans treedt op als voorzitter

■■

het operationele plan 2010-2012;

van de vergadering van de Raad van Toezicht. De

■■

de balanced score card;

voorzitter bepaalt de agenda en leidt de vergade-

■■

de (meerjaren) begroting;

ringen van de Raad, ziet toe op goed functioneren

■■

kwartaalrapportages;

van de Raad en eventueel ingestelde commissies/

■■

beoordelingen van het CFV;

delegaties, ziet toe op een adequate informatie-

■■

intern gesteld normenkader voor financiële

voorziening aan de leden, zorgt ervoor dat er vol-

■■

■■

continuïteit;

doende tijd bestaat voor besluitvorming, ziet toe

externe veranderingen en vooruitzichten.

op het introductie- en opleidings- of trainingsprogramma voor de leden, is namens de Raad het

Dit toezichtkader is door de Raad in 2012 gebruikt

voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder

bij het nemen van beslissingen, het beoordelen

en initieert de evaluatie van het functioneren

van bestuursvoorstellen en de bewaking van de

van de Raad en van de directeur-bestuurder. De

realisatie van de corporatiedoelstellingen. Hierbij

voorzitter wordt in zijn rol ondersteund door de

dient te worden opgemerkt dat vooral de beoor-

directeur-bestuurder van Ons Huis. Zij voeren

delingen van het CFV als ook de voorgenomen

maandelijks overleg met elkaar. Formeel is geen

heffingen impact hebben gehad op het toetsings-

vicevoorzitter benoemd.

kader.

Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de

De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld

kwaliteit van eigen functioneren. De taken, ver-

dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuur-

antwoordelijkheden, bevoegdheden en werkwijze

der en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en

van de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de

kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen over-

statuten van Ons Huis Woningstichting. Naast

lappingen met andere bestuursfuncties. Geen van

de in de statuten opgenomen regelingen betref-

de leden van de Raad van Toezicht is of was in het

fende onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en

verleden in dienst van Ons Huis en/of onderhoudt

vacatures (art. 17), einde lidmaatschap Raad van

een directe of indirecte band met toeleveranciers

Toezicht (art. 18), schorsing en ontslag (art. 19),

of afnemers van Ons Huis. Geen van de leden van

taken en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen

de Raad van Toezicht verleent andere diensten

(art. 21), besluitvorming ter vergadering (art.

dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap

22), onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluit-

van de Raad van Toezicht of onderhoudt banden

vorming (Hoofdstuk IV), is een profielschets en

met Ons Huis hetzij direct, hetzij indirect, buiten

een benoemingsprocedure Raad van Toezicht

zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht. In

aanwezig.

het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke

Om aan de regels van de Governance Code

tegenstrijdige belangen. Ons Huis heeft als beleid

Woningcorporaties ten aanzien van taken,

geen leningen of garanties te verstrekken aan

bevoegdheden en handelswijze van de Raad van

haar leden van de Raad van Toezicht.

Toezicht en de bestuurder te voldoen, beschikt Ons Huis, in aanvulling op de statuten, over

Deskundigheid en samenstelling

een ‘Corporate Governance reglement’. Er is

De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden.

voor gekozen om geen afzonderlijk ‘Reglement

Vier leden zijn primair voor een periode van

Werkwijze Raad van Toezicht/Commissarissen’

vier jaar benoemd en kunnen voor een volgende

op te stellen. De werkwijze van Ons Huis is

zittingstermijn van vier jaar worden herbenoemd.

45

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Een vijfde lid is in 2012 herbenoemd voor een

tot verdere deskundigheidsbevordering. Daarbij

nieuwe periode van vier jaar. In de statuten is

maken de leden ook gebruik van hun lidmaat-

bepaald dat de Raad uit minimaal vijf en ten

schap van de Vereniging van Toezichthouders in

hoogste uit zeven leden dient te bestaan.

Woningcorporaties (VTW). In 2012 is door een aantal leden gebruik gemaakt van aanvullende

Bij een vacature in de Raad van Toezicht dient

deskundigheidsbevordering in de vorm van

volgens artikel 15.7 van de statuten door de

(externe) trainingen/workshops e.d..

Raad van Toezicht een profielschets te worden opgesteld en vastgesteld. In het governance

De raad is van oordeel dat de zij in 2012 zodanig

reglement zijn nadere eisen gesteld. In de profiel­

was samengesteld om haar taak naar behoren

schets voor de Raad van Toezicht Ons Huis/

te kunnen vervullen. Verscheidene leden van de

Raad van Commissarissen Ons Huis Synergie

Raad van Toezicht kunnen als financiële deskun-

B.V. zijn opgenomen de kwalificatievereisten en

digen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele

de competenties voor de individuele leden van

leden met een volkshuisvestelijke en/of sociaal-

de Raad van Toezicht en randvoorwaarden voor

maatschappelijke achtergrond.

het functioneren van de Raad als geheel. Voor

Conform de statuten zijn twee leden van de Raad

de functie van voorzitter is een afzonderlijke

van Toezicht benoemd op voordracht van de

profielschets opgesteld. Aan de hand van de

huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.

profielschets wordt tot invulling van een vacature overgegaan. Hiervan is gedurende het selectie-

Audit Commissie

proces van alle kandidaten voor het lidmaatschap

De Raad van Toezicht heeft in 2012 een afzon-

van de Raad van Toezicht gebruik gemaakt.

derlijke auditcommissie voor Ons Huis opgericht. De slechte marktomstandigheden en daarmee

Elk lid van de Raad dient geschikt te zijn om de

samenhangende bedrijfsrisico’s van Ons Huis en

hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen.

haar verbindingen maken het nadrukkelijk(er)

Elk lid beschikt over een specifieke deskundig-

volgen van de financiële positie van Ons Huis

heid die noodzakelijk is voor de vervulling van

door de Raad noodzakelijk. De auditcommissie,

zijn/haar taak, binnen zijn/haar rol in het kader

bestaande uit twee leden, beschouwt de agenda

van de profielschets van de Raad. De Raad van

van de Raad vanuit een financiële blik voor. De

Toezicht dient zodanig te zijn samengesteld dat

samenstelling en werkwijze van de commissie

zij haar taak naar behoren kan vervullen. Een

zijn vastgelegd in een door de Raad vastgesteld

herbenoeming van een lid vindt slechts plaats na

reglement auditcommissie.

zorgvuldige afweging. Ook bij een herbenoeming

Onverlet de voorbereidende werkzaamheden

wordt de hiervoor genoemde profielschets in acht

van de auditcommissie zien alle leden toe op het

genomen. In 2012 is de heer B.J. van Bolhuis

onderhouden van passende controles en con-

herbenoemd voor een periode van vier jaar.

trolesystemen ter beheersing van de financiële en de operationele risico’s waaraan Ons Huis is

Alle leden zijn in het dagelijks leven actief

blootgesteld, en ter controle op de integriteit van

werkzaam en vanuit zijn/haar actieve werkkring

de financiële informatievoorziening. Hieronder

betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten.

vallen ook het toezicht op de naleving van de

De specifieke deskundigheidsbevordering vindt

relevante wet- en regelgeving, de naleving van

plaats door het bijwonen van themabijeenkom-

aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van

sten, het tot zich nemen van actuele toegezonden

de externe accountant, de relatie met de externe

documentatie alsmede het kennisnemen via de

account, de treasury-activiteiten en de informatie-

media van de ontwikkelingen in het werkgebied,

en communicatietechnologie. In vervolg op het

voor zover deze van belang zijn voor de ontwik-

B2 oordeel en het opgestelde herstelplan heeft

kelingen in de volkshuisvesting. Indien wenselijk

de auditcommissie tezamen met de directeur-

kan op eigen verzoek/initiatief van de leden

bestuurder een overleg gevoerd met de account-

worden voorzien in aanvullende mogelijkheden

manager van het CFV.

46

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Selectie- en remuneratiecommissie

Zelfevaluatie

De Raad van Toezicht heeft geen afzonderlijke

In een zelfevaluatie, een verplicht onderdeel

selectie- en remuneratiecommissie voor Ons

van de Governance Code, heeft de Raad in mei

Huis opgericht; de Raad functioneert hierbij als

2012 stilgestaan bij de eigen samenstelling, het

één geheel. De Raad is gemotiveerd afgeweken

functioneren en haar werkwijze; de informatie­

van de principes en de best-practice bepalingen

voorziening; de relatie Raad van Toezicht en

van de Governance Code Woningcorporaties II.2.1

directeur-bestuurder; het bestaan van mogelijke

(benoeming leden van het Bestuur voor

belangenverstrengelingen; het maatschappelijk

een periode van vier jaar).

functioneren van de organisatie; de individuele

Ons Huis kent een systematiek van resultaat

een vergadering gedeeltelijk buiten aanwezig-

gericht werken. Jaarlijks wordt het functioneren

heid van de directeur-bestuurder. In het proces

van medewerkers beoordeeld en gewogen.

van zelfevaluatie is ook nadrukkelijk gekeken

beleving en toekomstige accenten. Dit betrof

De Raad beoordeelt jaarlijks in dat kader het

naar de competenties van de zittende leden en

functioneren van de directeur-bestuurder. Om die

de gewenste competenties van de gehele Raad

reden en mede gezien de omvang van Ons Huis,

van Toezicht. De Raad concludeert dat, gezien

het belang van continuïteit in de bedrijfsvoering

de ontwikkelingen in de branche, aandacht

en in (externe) netwerken, wenst de Raad om af

voor stakeholders en verdere oriëntatie buiten

te wijken van de Governance Code. De directeur

de eigen corporatie van wezenlijk belang blijft.

bestuurder is daarom aangesteld met een

Daarnaast vraagt het financiële toezicht in de

dienstverband voor onbepaalde tijd.

huidige omstandigheden meer dan nadrukkelijk aandacht van de Raad. Het opstellen van een

De salariëring van de directeur-bestuurder is

geconsolideerde begroting van Ons Huis heeft

geheel conform de beloningscode voor bestuur-

een hoge prioriteit gekregen. Het instellen van

ders van woningcorporaties en vastgelegd in een

een auditcommissie geeft vorm aan de aandacht

door de Raad opgesteld remuneratierapport. In

voor de financiële positie.

verband met de privacy gevoeligheid van deze informatie in de situatie van één directeur-

Bij de werving van nieuwe leden worden de

bestuurder vindt de Raad in afwijking van de

gewenste competenties en diversiteit mee­

Governance Code Woningcorporaties (II.2; II.2.3.

genomen. Tot op heden heeft de Raad bij haar

t/m II.2.5) openbaarmaking van dit rapport niet

zelfevaluatie geen gebruik gemaakt van visitatie,

wenselijk.

externe begeleiding en voorbereiding door middel van bilaterale gesprekken. De Raad van Toezicht

Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht

concludeert tevreden te zijn over het eigen

en de directeur-bestuurder afspraken gemaakt

functioneren en over de relatie met de directeur-

welke, naast de jaarbegroting, beschouwd wor-

bestuurder in 2012. Verder concludeert de Raad

den als het directiejaarplan (prestatieafspraken)

dat in 2012 geen sprake is van belangenverstren-

in het kader van het resultaat gericht werken.

geling en kunnen de leden van de Raad hun taak

In de vergadering in februari 2012 heeft de Raad

onafhankelijk uitvoeren.

haar werkgeversrol vervuld bij de jaarlijkse beoordeling van de directeur-bestuurder.

Visitatie

Het functioneren van de in juni 2011 benoemde

Visitatie is een gemeenschappelijke verant-

directeur-bestuurder is geëvalueerd en er zijn

woordelijkheid van de directeur-bestuurder en

prestatieafspraken gemaakt voor het jaar 2012.

de Raad van Toezicht. In 2010 heeft Ons Huis

De Raad is zeer tevreden over de wijze waarop

een visitatie laten uitvoeren door PwC. De heer

de nieuw benoemde bestuurder zijn functie heeft

B.J. van Bolhuis nam namens de Raad deel aan

aangevangen.

de visitatiegroep van Ons Huis; de groep die op

Met de directeur-bestuurder is geen variabele

hoofdlijnen het visitatieproces begeleid heeft. Het

beloning overeengekomen. Er zijn in 2012 of

visitatierapport is op de website van Ons Huis te

eerder geen aandelen, garanties of leningen

lezen.

verstrekt aan de directeur-bestuurder. Het is beleid om dat ook niet te doen. 47

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Beloning/vergoeding In 2012 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning

Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant

vastgesteld op basis van de Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties,

De externe accountant is benoemd door de

opgesteld door Vereniging Toezichthouders

Raad van Toezicht. De directeur-bestuurder

Woningcorporaties. De beloning is vastgelegd in

brengt daartoe een advies uit aan de Raad. De

een remuneratierapport. De jaarlijkse beloning

bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het

voor leden van de Raad van Toezicht bedraagt

uitvoeren van niet-controle werkzaamheden

in 2012 € 8.138 (2011 € 8.000) bruto per jaar. De

door de externe accountant wordt goedgekeurd

beloning aan de voorzitter bedraagt € 10.173

door de Raad op voorstel van en na overleg met

(2011 € 10.000). Conform de Code ontvangen de

de directeur-bestuurder. In 2012 is naast het uit-

leden geen vaste onkostenvergoeding.

voeren van controle opdrachten door de externe

De totale honorering voor de Raad van Toezicht/

accountant sprake geweest van enkele fiscale

Commissarissen inclusief werkgeverslasten

adviezen ten behoeve van projecten.

bedroeg in 2012 € 42.723 (2011: € 57.014). De totale honorering in 2012 is lager dan in 2011

De externe accountant van Ons Huis (Ernst &

doordat de Raad in een deel van 2011 uit zeven

Young) heeft de opdracht te beoordelen of de

leden bestond en in heel 2012 uit vijf.

voorstelling van zaken, welke de geverifieerde getallen bij de gebruikers van de jaarrekening opwekken, overeenstemmen met de werkelijkheid. De auditcommissie heeft op 10 april 2013 met de externe accountant de jaarrekening voorbesproken en de Raad van Toezicht heeft zich door de accountant in de vergadering op 24 april

Sambastraat: kerstboomactie van bewonerscommissie en Ons Huis.

48

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

2013 laten informeren over het accountants-

De interne beleidsvisie van Ons Huis dateert van

verslag, de jaarrekening en de bedrijfsvoering

eind 2009 en heeft als titel ‘Wonen met Plezier’.

binnen Ons Huis. De Raad zag geen aanleiding

De speerpunten van beleid vormen een weer-

om aan het voorschrift uit de Governance Code

slag van het hoge ambitieniveau dat Ons Huis

Woningcorporaties gehoor te geven om één keer

heeft geformuleerd. De vertaalslag van de in de

per jaar in overleg te treden met de accoun-

beleidsvisie genoemde operationele en financiële

tant zonder aanwezigheid van de directeur-

doelstellingen van Ons Huis heeft plaatsgevonden

bestuurder. De externe accountant rapporteert

in het ‘operationele plan 2010-2012’. Door middel

zijn bevindingen betreffende het onderzoek van

van zogenaamde scorecards zijn de primaire

de jaarrekening(en) (het accountantsverslag)

doelstellingen van Ons Huis gekwantificeerd.

gelijkelijk aan de directeur-bestuurder en aan de

Het betreft een intern sturingsinstrument om

Raad van Toezicht/Commissarissen. Daarnaast

de realisatie van het voorgenomen beleid van

heeft de accountant een Managementletter

Ons Huis te kunnen toetsen. De financiële

Interimcontrole 2012 opgesteld waarvan een

vertaling van het operationele plan vindt plaats

mondelinge samenvatting aan de Raad bekend

in de (meerjaren) begroting. In de loop van 2011

is gemaakt door de directeur-bestuurder. De

bleek het hoge ambitieniveau van de beleidsvisie

Raad gaf aan de accountant geen bijzondere

door markt- en financiële omstandigheden

aandachtspunten mee ten behoeve van de

moeilijk realiseerbaar. Bij het goedkeuren van

accountantscontrole over het jaar 2012.

de begroting over het jaar 2012 had de Raad zich rekenschap gegeven dat ambities moesten

In de accountantsverslagen over de verslagjaren

worden bijgesteld en beheerkosten worden

2011 en 2012 is door de accountant gerappor-

beperkt. De omstandigheden zijn in de loop van

teerd over de uitvoering van de accountantscon-

2012 verslechterd, mede door voorgenomen

trole, over specifieke verslaggevingsaspecten,

maatregelen van de overheid en de situatie in de

over de resultaatontwikkeling en –analyse per

sector. Op basis van deze veranderingen en het

verbinding/samenwerkingsverband, over de

B2 Oordeel heeft de directeur-bestuurder aan

resultaten en financiële positie van Ons Huis, en

de Raad een herstelplan voorgelegd. De inhoud

over mededelingen uit hoofde van de functie van

hiervan is uitvoerig met de Raad gecommuni­

controlerend accountant. Daarnaast zijn in de

ceerd alsmede ook de gemaakte keuzes. In relatie

accountantsverslagen adviezen uitgebracht over

met voorgaande jaren heeft de Raad ook moeten

actuele onderwerpen en ontwikkelingen binnen

constateren dat externe factoren, onder andere

de sector op fiscaal-, financiering- en verslagge-

de stagnerende koopmarkt en de centrale hef-

vingsgebied. Ons Huis heeft de onafhankelijkheid

fingen, een negatief effect hebben op de lokale

met betrekking tot de externe accountant niet

volkshuisvestelijke opgaven. De Raad heeft

vastgelegd in een protocol onafhankelijkheid van

in die omstandigheden nadrukkelijk toezicht

de externe accountant.

gehouden op de operationele en financiële doel­stellingen van Ons Huis (zie onderstaand). De

Beleid/strategie

gewijzigde markt- en financiële omstandigheden maken het opstellen van een nieuwe beleidsvisie noodzakelijk. De Raad is daarbij betrokken en

Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie

de presentatie van de nieuwe beleidsvisie zal

Zoals gebruikelijk heeft de directeur-bestuurder

op 24 april 2013.

plaatsvinden tijdens de vergadering van de Raad

van Ons Huis het volgende aan de Raad van Toezicht gepresenteerd: ■■

■■

■■

De begroting 2013 is ter goedkeuring voorgelegd

de operationele en financiële doelstellingen

aan de Raad van Toezicht, die de begroting in

van Ons Huis;

de vergadering december 2012 goedkeurde.

de strategie gericht op verwezenlijking van

De doelstellingen van Ons Huis zijn bijgesteld,

deze doelstellingen en

maar blijven erop gericht een zo hoog mogelijk

de te gebruiken modellen en parameters voor

maatschappelijk rendement te behalen onder de

het meten van de geleverde prestaties.

randvoorwaarden van financiële continuïteit.

49

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Het meerjareninvesteringsprogramma van

de werkzaamheden van de klachtencommissie

Ons Huis geeft aan welke initiatieven Ons Huis wil

in de zin van artikel 16 BBSH. De Raad wordt

nemen op het gebied van nieuwbouw, renovatie,

in de vorm van een Balanced Score Card (BSC),

sloop, aankoop, samenvoegen, verkoop en derge-

geïnformeerd over de status en voortgang van de

lijke van woningen om de gewenste opbouw van

strategische doelen zoals gesteld in het operati-

de vastgoedportefeuille te bereiken. Het meer­

onele plan 2010-2012 met bijbehorende score-

jareninvesteringsprogramma vormt de basis

cards. In de loop van 2012 werden op basis van

voor de financiële meerjarenbegroting. Onder

de actualiteit en het herstelplan de doelstellingen

de huidige omstandigheden staat dit programma

aangepast. Samen met de eerder genoemde

sterk onder druk. Om die reden is vooruitlopend

kwartaalrapportages en de agendering hiervan

op de behandeling van de meerjarenbegroting

in de vergaderingen, gaven deze instrumenten de

2013-2022 in een extra vergadering van de Raad

Raad in 2012 voldoende inzicht in de wijze waarop

in oktober de nieuwbouw vastgoedportefeuille

de beleidsvoornemens en de mate waarin de

uitvoerig beschouwd in relatie met strategisch

(volkshuisvestelijke) doelstellingen zijn gereali-

voorraad­beleid, marktverkenning, financierbaar-

seerd evenals welke maatregelen zijn genomen

heid (kasstromen) en invloed op de solvabiliteit.

indien de realisatie achterblijft bij de verwachtin-

Op voorstel van de bestuurder is het programma

gen en de ontwikkeling van de resultaten en de

ingrijpend bijgesteld.

financiële positie.

Door de Raad van Toezicht zijn, gebaseerd op

Door middel van het analyseren van de individu-

de wetenschap en hectiek van dat moment, als

ele prestaties en kengetallen van Ons Huis in de

concrete (kwantitatieve) interne normen geac-

beschikbare benchmarks ‘Corporatie in perspec-

cordeerd:

tief (CFV)’ en Aedes Bedrijfstak informatie heeft

1.

Een minimale financiële solvabiliteit: op

de Raad een referentiekader voor geleverde in-

basis van actuele (bedrijfs-) waarde van 25%.

en output van Ons Huis ten opzichte van collega

Voor de begrotingsjaren 2013 t/m 2022 wordt

corporaties.

aan deze norm voldaan. 2.

3.

Een maximale financiering van de nevenac-

Als aanvulling op eerder genoemde kwartaal-

tiviteiten in de verbindingen van 8% van het

rapportages beschikt de Raad van Toezicht per

weerstandsvermogen van de woningstich-

kwartaal tevens over (nieuwbouw) projectrap-

ting (o.b.v. waarderingsgrondslag actuele

portages waarin de omvang, de status en de

(bedrijfs) waarde). Ultimo 2012 bedraagt het

voortgang van de bouw en eventuele verkoop van

werkelijke financieringspercentage 8,4%

(nieuwbouw) projecten zichtbaar wordt. Hiermee

(2011: 5,5%).

houdt de Raad zicht op de ontwikkeling van de

Per saldo een positieve operationele kas-

risico’s vanuit (nieuwbouw) projectontwikkelings-

stroom (inclusief 2% aflossingsfictie) in de

activiteiten. De rapportage is gesplitst in twee

eerste vijf begrotingsjaren. Voor de begro-

delen met verschillende risicoprofielen. Enerzijds

tingsjaren 2013 tot en met 2022 wordt aan

de rapportage over de (nieuwbouw huur-)

deze norm voldaan.

projecten, welke vanuit de toegelaten instelling Ons Huis Woningstichting uitgevoerd worden, en

Beoordeling en evaluatie van de activiteiten in relatie tot strategische doelen

anderzijds die (nieuwbouw-, koop- of combi-)

De Raad van Toezicht wordt elk kwartaal geïn-

worden uitgevoerd.

formeerd over de voortgang van de activiteiten

Tevens heeft de Raad zich ook op andere wijzen

van de stichting in de vorm van een kwartaal­

laten informeren over de realisatie van de door

projecten, welke vanuit de verbindingen (B.V.’s)

rapportage. Belangrijke onderdelen hiervan zijn

Ons Huis geformuleerde speerpunten van beleid

de realisatie van de verkochte huurwoningen, de

in de beleidsvisie ‘Wonen met Plezier’ en de

realisatie van de onrendabele toppen op nieuw­

daaruit geformuleerde aandachtsgebieden/

bouw(huur)woningen, de gerealiseerde uitkom-

scorecards in het operationele plan 2010-2012.

sten van de externe enquêtes, de ontwikkelingen

Dit vond o.a. plaats door middel van de balanced

en positionering op de regionale woningmarkt en

scorecard, deels door het bestuur en deels door

50

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

de raad zelf geïnitieerde themabesprekingen en

aangegeven op de website van Ons Huis.

in contacten met de Ondernemingsraad en de

De Raad van Toezicht onderschrijft de noodzaak

huurderbelangenvereniging. Zoals al vermeld

van transparantie in bestuur en toezicht en het

heeft de Raad zich nadrukkelijk gebogen over het

afleggen van verantwoording daarover aan de

voorstel van de bestuurder om de projectenporte­

stakeholders. De Code vormt naar haar mening

feuille ingrijpend te beperken. Dit voorstel is

de basis voor goed bestuur in woningcorporaties.

vertaald in de begroting 2013 en de meerjaren­

Ook vormt hij de basis voor het goed functioneren

begroting, waaraan de Raad haar goedkeuring

van het interne toezicht in woningcorporaties.

heeft gegeven.

Door middel van een zogenaamde Governance agenda zijn de in de Governance Code

Op de inhoudelijke bijdrage van Ons Huis op de

Woningcorporaties opgenomen onderwerpen in

prestatievelden die in het BBSH zijn aangegeven:

de vergaderingen van de Raad geagendeerd. De

het huisvesten van de primaire doelgroep, de

onderwerpen zijn, met betrekking tot de behan-

kwaliteit van de woningen, leefbaarheid, wonen

deling en besluitvorming, divers van aard.

en zorg, betrekken van bewoners bij beleid en beheer en de financiële continuïteit gaan wij in dit

Ons Huis heeft in 2012 een verdere slag

verslag niet verder in. Hiervoor verwijzen wij naar

gemaakt met betrekking tot risicomanagement.

de inhoud van het jaarverslag 2012.

De belangrijkste risico’s zijn geïdentificeerd, worden bewaakt en geactualiseerd. De Raad is

Door de Raad van Toezicht is geconstateerd

zich bewust van haar verantwoordelijkheid bij de

dat de voor 2012 bijgestelde plannen, binnen

opzet en werking van de interne risicobeheer-

de gestelde kwantitatieve normen, grotendeels

sing- en controlesystemen van Ons Huis zoals

in 2012 zijn gerealiseerd dan wel in gang zijn

benoemd in de Governance Code. Dit is een regel­

gezet. Wel staat de minimale omvang van het

matig terugkerend agendapunt, zowel binnen

geprognosti­ceerde weerstandsvermogen op

de auditcommissie als binnen de vergadering

basis van individuele risico-inschatting door het

van de Raad.

Centraal Fonds Volkshuisvesting (continuïteitsoordeel) ten opzichte van het geprognosticeerde

Op de website www.onshuisapeldoorn.nl is de

weerstandsvermogen in de meerjarenbegroting

volledige governancetabel gepubliceerd. Hieruit

van Ons Huis onder druk door afgeven van een

blijkt de actuele status van de implementatie van

B2 oordeel van het CFV. De Raad is nadrukkelijk

de Governance Code bij Ons Huis.

betrokken geweest bij het opstellen van een noodzakelijk herstelplan (Van B2 naar A1) en

Beleidskader inzake integriteit

heeft daaraan zijn goedkeuring gegeven. Het con-

Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons

tinuïteitsoordeel en herstelplan vormden mede

Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad

richting voor de opgestelde meerjarenbegroting

van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig

2013-2022.

te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in

Corporate Governance

acht neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis heeft een integriteitcode opgesteld omdat haar medewerkers en derden, die namens haar

Governance Code

optreden, geconfronteerd kunnen worden met

Doel van de Governance Code is het vaststel-

invloeden die haar integriteit kunnen beïnvloeden.

len van normen voor goed bestuur en toezicht,

Deze integriteitcode is geen dichtgetimmerd

transparantie, externe verantwoording en

en uitputtend reglement. Er staat niet over elk

financiële beheersing. Van woningcorporaties

onderwerp precies in wat wel en niet mag. Dat

wordt verwacht dat zij jaarlijks in het jaarverslag

kan en moet ook niet. In de code staan wel enkele

een hoofdstuk wijden aan de hoofdlijnen van de

voor Ons Huis belangrijke regels. En verder per

governance structuur van de woningcorporatie en

onderwerp richtlijnen. Eén van de kernwaarden

aan de naleving van de governance code, waarbij

bij Ons Huis is eigen verantwoordelijkheid.

eventuele afwijkingen van de bepalingen worden

Daarbij past niet een veelheid aan regels, wel

verklaard (pas toe of leg uit). Op welke wijze Ons

eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit

Huis met de Code omgaat, staat gedetailleerd

van medewerkers. De integriteitcode is daarbij 51

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

een hulpmiddel en dient als handvat voor de

hebben in dat kader overleg gevoerd met het CFV.

dagelijkse werkzaamheden.

De Raad is bij het opstellen van het plan nadruk-

Naast bovengenoemde integriteitcode beschikt

kelijk betrokken geweest. Daarbij is uitvoerig

Ons Huis over een klokkenluidersregeling

stilgestaan bij de voortgang en besluitvorming

(inclusief interne vertrouwenspersonen en extern

rondom nieuwbouw koopwoningprojecten. De

meldpunt). In 2012 zijn binnen de organisatie van

stagnerende woningmarkt heeft in 2012 tot

Ons Huis geen grote onregelmatigheden gemeld.

een voortgaande daling van de verkoop van (nieuwbouw)woningen geleid. Deze stagnatie

Activiteiten van de Raad van Toezicht in 2012

doet zich voor in vrijwel alle segmenten. Dit heeft voor Ons Huis tot nieuwe vraagstukken en afwegingen binnen de orderportefeuille van de afdeling projectontwikkeling geleid waaronder

Hieronder volgt een beschrijving van de – nog niet in de voorafgaande hoofdstukken benoemde – onderwerpen en activiteiten van de Raad van Toezicht in 2012.

het beëindigen van deelname aan projecten, het al dan niet omzetten van koopwoningen in (tijdelijke) huurwoningen, het treffen van verkoopbevorderende maatregelen en de besluitvorming start bouw nadrukkelijker al dan niet afhankelijk

Vergaderingen

te maken van het percentage verkochte woningen.

De Raad van Toezicht heeft in 2012 zeven maal

Door conceptioneel bouwen en zo nodig heront-

vergaderd. Zoals in het voorgaande al beschre-

wikkeling van projecten worden kostenreductie

ven heeft de Raad in de loop van het jaar een

en -beheersing nagestreefd en plannen afge-

auditcommissie ingesteld, bestaande uit de

stemd op de markt. Op basis van door de organi-

leden Houterman en Van Bolhuis. Geen van de

satie gepresenteerde scenario’s houdt de Raad

leden van de Raad is afwezig geweest bij verga-

zicht op risico’s. Nadrukkelijk wordt daarbij de

deringen. Naast de directeur-bestuurder waren

relatie tussen de stichting en haar verbindingen

over het algemeen het hoofd Bestuursstaf en/

beschouwd. De Raad heeft daarbij aangedrongen

of het hoofd Controlling namens Ons Huis bij de

op geconsolideerde begrotingen om het totaal

vergaderingen aanwezig. Op afroep neemt het

van Ons Huis beter te kunnen overzien.

hoofd Projectontwikkeling aan de vergadering

De Raad heeft haar goedkeuring verleend aan

deel om een toelichting op de actuele stand van

het door de bestuurder opgestelde herstelplan

zaken rondom projectontwikkeling (nieuwbouw)

van B2 naar A1.

te geven. Dit betreft zowel de inhoudelijke kant van de projecten als de organisatorische kant, de

De Raad wordt door de directeur-bestuurder op

IPOR-fases (Initiatief, Programma, Ontwikkeling

de hoogte gehouden van lopende juridische zaken

en Realisatie) en de wijze waarop het opdrachtge-

en correspondentie.

verschap wordt ingevuld. Ook andere managers kunnen op basis van de agenda van de Raad

Onderwerpen

deelnemen aan het overleg.

Vaste onderwerpen op de agenda waren: belangrijke investeringen, de meerjarenplanning

Onvoorziene risico’s en omstandigheden

(inclusief de toekomstige vermogensontwikke-

In juni van het verslagjaar heeft het Centraal

ling), de begroting over 2013-2022, de kwartaal-

Fonds Volkshuisvesting (CFV) Ons Huis een

rapportages, de balanced scorecard, het geldmid-

continuïteitsoordeel B2 toegekend. Naar oordeel

delenbeheer (financieringsbehoefte/treasury/

van het fonds blijkt op basis van gegevens over

ontwikkeling kasstromen), fiscaliteit, governance,

het jaar 2010 en de prognoses over de komende

externe verslaggeving, de organisatiestructuur

vijf jaar dat de voorgenomen activiteiten van

(inclusief procuratie), effecten en ontwikkeling

Ons Huis de financiële positie op korte termijn

staatssteun discussie (EU-dossier).

in gevaar brengen. Op grond van dit oordeel heeft het CFV de bestuurder verzocht binnen 3

De goedkeuring van de begroting 2013-2022

maanden een plan van aanpak op te stellen, dat

door de Raad behoeft een nadere toelichting.

leidt tot een voldoende vermogensherstel. De

De maatregelen uit in eerste instantie het lente­

directeur-bestuurder en de auditcommissie

akkoord, opgevolgd door het regeerakkoord en 52

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

de door het CFV opgelegde saneringsheffing

mogelijke effecten op dit beleid dan wel de

betekende opnieuw een aanslag op de financiële

financiële positie. De Raad heeft met name

positie van Ons Huis. De Raad is door bestuurder

over de maatschappelijke ontwikkelingen en de

in eerste instantie via de auditcommissie en later

rolontwikkeling van de corporatie kunnen klank-

als gehele Raad betrokken bij de gevolgen van

borden met het bestuur. Aandachtspunten hierbij

genoemde maatregelen en de wijze hoe daarmee

waren doelmatigheid, rechtmatigheid, integriteit,

om te gaan. Dit proces leidde tot goedkeuring

governance, inzet vermogen, weglek van het

door de Raad van een sobere, maar solide

maatschappelijk vermogen en de financiële

meerjarenbegroting.

continuïteit.

Daarnaast is in de vergaderingen, naast de

Iedere maand ontvangt de Raad van Toezicht

actuele stand van zaken aangaande (nieuwbouw-)

een set met periodieke informatie met daarin

projecten, ruimschoots aandacht besteed aan

in 2012 o.a. een overzicht van de genomen

regionale/lokale ontwikkelingen, algemene

bestuursbesluiten (begrotingswijzigingen);

ontwikkelingen binnen de sector volkshuisvesting

startdocumenten; knipsel- en informatiekranten

en de maatschappelijke verankering van Ons Huis

met het lokale, regionale en landelijke volks-

waarbij de Raad van Toezicht vooraf de door haar

huisvestingsnieuws, onderhoudskrant 2012

gewenste accenten en gewenste inzichten heeft

voor huurders van Ons Huis, exemplaren van

aangegeven. Voorbeelden zijn:

Ons Huisblad, Correspondentie/huurderskrant

■■

■■

■■

inhoudelijke beschouwing van de

e.d. Ons Woongoed, woningmarktgegevens per

projectenportefeuilles in de gemeente

kwartaal, correspondentie/rapporten Ministerie

Apeldoorn en Zutphen;

van VROM/Centraal Fonds Volkshuisvesting/WSW

oordeelsbrieven Centraal Fonds

en brancheorganisatie Aedes aangaande uiteen-

Volkshuisvesting;

lopende onderwerpen.

de herziening van de Woningwet. In september hebben de leden van de Raad

De Raad van Toezicht beschouwt de besproken

een bezoek gebracht aan een de projecten

onderwerpen in relatie tot het huidige beleid

Schatkamer Zuid, Haven Centrum, Vlijtsekade en

en de financiële positie van Ons Huis en/of de

verschillende projecten in Zuidbroek.

Wonen boven winkels - Oudewand Zutphen.

53

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Belangrijkste besluiten in 2012

Gevoerde overleggen in 2012

In de statuten is aangegeven welke besluiten van de directeur-bestuurder onderworpen zijn aan

Ondernemingsraad

de voorafgaande goedkeuring van de Raad van

Een delegatie van de Raad van Toezicht heeft

Toezicht. Over de voortgang van deze onderwer-

in 2012 eenmaal overleg gevoerd met de

pen wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd

Ondernemingsraad. De samenwerking met de

door middel van de kwartaalrapportages en

Ondernemingsraad wordt door de Raad van

daarnaast door schriftelijke en mondelinge

Toezicht als open en positief ervaren.

informatie tijdens de vergadering en buiten de vergadering om.

Huurdersbelangenvereniging Zoals ieder jaar heeft een delegatie van de Raad

De Raad nam zijn besluiten tijdens de reguliere

van Toezicht ook in 2012 een gesprek met het

vergaderingen. De belangrijkste door de Raad

bestuur van de huurdersbelangenvereniging Ons

van Toezicht/Commissarissen in 2012 genomen

Woongoed gevoerd. Tijdens het gesprek kwa-

besluiten zijn:

men diverse zaken aan de orde waaronder het

■■

goedkeuring jaarverslag (inclusief

huurprijsbeleid, het contact met de achterban en

jaarrekening) 2011 (inclusief positief

de relatie tussen Ons Huis en Ons Woongoed.

advies aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vaststelling jaarverslagen

De Raad van Toezicht dankt alle medewerkers en

werkmaatschappijen);

de directie van Ons Huis voor de getoonde inzet

■■

goedkeuring begroting 2013 en

in 2012.

■■

goedkeuring treasury-statuut;

meerjarenbegroting 2013-2022; Apeldoorn, 24 april 2013

■■

vaststellen reglement auditcommissie;

■■

goedkeuring herstelplan CFV;

Drs. R.L. Stevelmans, voorzitter

vaststelling resultaatafspraken 2012

Mevr. E.M. Verburgh

bestuurder Ons Huis;

B.J. van Bolhuis

■■

■■

■■

opdrachtverstrekking controle jaarrekening

Mevr. MA .A. Blijleven-le Granse

aan huidige externe accountant;

Ing. T.E. Houterman, RQIM

vaststellen remuneratierapporten beloning directeur-bestuurder en leden van de Raad.

54

Bijlage: Verslag van de Raad van Toezicht

Samenstelling van de Raad van Toezicht per 31 december 2012 Drs. R.L. Stevelmans Functie

voorzitter, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum

17-10-1959

Eerste benoeming 1 januari 2010 Kennisgebied(en)

overheid/politiek-bestuurlijke strategie/maatschappelijk

Beroep

rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn

Aftredend in

2013 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

voorzitter gedragscommissie v.v. A.G.O.V.V.

B.J. van Bolhuis Functie

lid

Geboortedatum

14-10-1963

Eerste benoeming 15 april 2008 Herbenoeming

24 april 2012

Kennisgebied(en)

financiën/economie/strategie

Beroep

algemeen directeur Koninklijke Schut NV

Aftredend in

2016 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

lid ledenwerfcommissie VNO-NCW Stedendriehoek

Mw. E.M. Verburgh Functie

lid

Geboortedatum

15-12-1962

Eerste benoeming 1 januari 2010 Kennisgebied(en)

marketing/management/sociaal maatschappelijk

Beroep

directeur-bestuurder Markant Apeldoorn

Aftredend in

2013 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

voorzitter stichting Culturele Initiatieven Apeldoorn; voorzitter communityplatform Apeldoorn Direct; voorzitter directieoverleg Centra voor de Kunsten Gelderland (tot sept. 2012), bestuurslid stichting Cultuurkwartier Apeldoorn.

Ing. T.E. Houterman, RQIM Functie

lid

Geboortedatum

15 december 1958

Eerste benoeming 15 februari 2011 Kennisgebied(en)

financiën, governance, volkshuisvesting

Beroep

directeur Videam Consultancy BV

Aftredend in

2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

associate partner Multividuals Organisatie Advies.

Mw. MA A. Blijleven-Le Granse Functie

lid, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum

21 november 1966

Eerste benoeming 15 februari 2011 Kennisgebied(en)

HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk

Beroep

zelfstandig HRM Consultant

Aftredend in

2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

bestuurlid Apeldoornse Tennisfederatie

55

Ons Huis Waterloseweg 3 Postbus 24 7300 A A Apeldoorn T (055) 526 25 00 F (055) 526 25 99 Nieuwstad 38 7201 NR Zutphen T (0575) 58 23 10 F (0575) 58 23 19 E [email protected] I www.onshuisapeldoorn.nl