Jaarverslag 2014
Een fijn huis… Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te
kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn
veel mensen aangewezen op een sociale huurwoning. Eén op de drie huishoudens huurt van een woningcorporatie zoals de Alliantie.
De Alliantie biedt mensen met een bescheiden
eerdere generaties en dat we veilig stellen voor
inkomen een goed en betaalbaar huis. Het is
onze huidige én toekomstige huurders.
1
2
onze kerntaak om voldoende van die betaalbare woningen beschikbaar te hebben én te houden.
Om die ambitie te realiseren, zoeken we voort-
We zijn beheerder van woningen en maatschap
durend de balans tussen kwaliteit, betaalbaarheid
pelijk bestemd vermogen dat is opgebouwd in
en beschikbaarheid.
1
Huishoudeninkomen t/m € 34.678 (prijspeil 2014).
2
Netto huurprijs t/m € 699,48 per maand (prijspeil 2014).
Jaarverslag 2014
Goed, betaalbaar en beschikbaar Via ons huur- en verhuurbeleid zorgen we voor betaalbare en passende woningen. Huurders betalen bij ons substantieel minder huur vergeleken met de maximale huurprijs. Onze woningvoorraad bestaat uit huurwoningen in een
Ook bij nieuwe verhuringen sturen we bewust op
verhouding: 91% sociale huur en 9% vrije sector huur.
‘goed en betaalbaar’. 94% van de vrijgekomen sociale
Huurders betalen bij ons substantieel minder huur
huurwoningen gaat naar mensen met een bescheiden
vergeleken met de maximaal toegestane huurprijs.
inkomen. Een groot deel van die woningen (60%) heeft
Daardoor is onze gemiddelde sociale huur € 499.
een huur onder € 596. Mensen met een laag inkomen krijgen een extra korting op de maximale huurprijs,
Bij de jaarlijkse huurverhoging letten we op de betaal
zodat de woning voor hen beter betaalbaar wordt.
baarheid van onze woningen en op de investeringen die we moeten doen om de kwaliteit van onze woningen - op korte en lange termijn - goed te
Verantwoord huren
houden. Onze huurders krijgen een huurverhoging
Soms kan een huurder (tijdelijk) zijn huur niet
die afhankelijk is van hun inkomen.
betalen, bijvoorbeeld door financiële of sociale oorzaken. Dan doen we er alles aan om zo vroeg
In 2014 bedroeg de huurverhoging van alle sociale
mogelijk samen een oplossing te vinden. We
huurwoningen 4,1%. De gemiddelde huurprijs steeg
spreken een regeling af of verwijzen door naar
van € 479 naar € 499 per maand. We passen de huren
hulpverlenende instanties. Pas als niets meer
jaarlijks aan op 1 juli. Daarnaast passen we de huren
werkt, gaan we over tot huisuitzetting. Dat
aan bij verhuizing en zijn er huurveranderingen
gebeurde in 2014 54 keer; een halvering ten
door afname van (sloop, verkoop, samenvoeging) en
opzichte van 2013 (101 keer).
toevoeging (nieuwbouw, aankoop) aan de woning voorraad.
Illegale bewoning pakken we streng aan, omdat daarmee huurwoningen onthouden worden aan
Bij de huurverhoging van 2015 gebruiken we de
mensen die deze echt nodig hebben. In 2014 was
wettelijke mogelijkheden om de lage inkomens met
dit 100 keer aan de orde; een flinke stijging ten
de hoogste huren te ontzien.
opzichte van 2013 (7 keer).
Jaarverslag 2014 Slim onderhoud zorgt voor lagere woonlasten:
De nieuwbouw koopwoningen zijn voornamelijk
zonnepanelen en isolatie, maar ook aan
89% was een betaalbare koopwoning (verkoopprijs
denk aan duurzame ingrepen zoals
opgeleverd in Amsterdam, Amersfoort en Almere.
ketensamenwerking met bouwbedrijven.
van € 200.000 of lager).
We investeerden in 2014 € 90 miljoen in het onder houden en verduurzamen van onze woningen, met als doel om deze woningen voor toekomstige generaties goed en betaalbaar te houden. Ook de komende jaren investeren we fors in energiebesparende maatregelen.
Via verkoop bieden we mensen met een bescheiden inkomen een betaalbare
koopwoning. Vaak komt er een betaalbare huurwoning vrij om opnieuw te verhuren.
We ambiëren een (gemiddeld) energielabel B voor onze woningen in 2020. Deze ambitie staat onder
De Alliantie verkoopt huurwoningen uit haar woning
druk door de verhuurdersheffing van het Rijk.
voorraad. Vooral voor de middeninkomens, die nauwelijks in aanmerking komen voor een sociale
E-Sequent is een ketensamenwerking tussen
huurwoning, en voor starters op de woningmarkt
de Alliantie en aannemers, bedoeld om snel en
zijn deze koopwoningen een goede en betaalbare
kostenbesparend te verduurzamen en leren voort
optie. We verkochten 927 woningen uit onze voorraad;
durend centraal te stellen. In 2014 hebben we
daarvan waren er 833 bereikbaar voor mensen met
ruim zestig woningen met E-Sequent aangepakt.
een bescheiden inkomen.
We verwachten in 2015 meer woningen met E-Sequent te verduurzamen.
De opbrengsten uit deze woningverkoop investeren we in de bouw van nieuwe huurwoningen en in onderhoud en duurzame verbetering van onze
Via nieuwbouw voegen we nieuwe sociale huurwoningen toe. Direct en indirect.
huurwoningen. De komende jaren willen we meer huurwoningen verkopen – ongeveer 900 per jaar – om toekomstige investeringen te kunnen blijven doen.
De Alliantie werkt in een gespannen woningmarkt. De komende jaren zal in ons werkgebied de vraag naar
Daarnaast verkoopt de Alliantie nieuwbouw
woningen blijven toenemen, ook voor huishoudens
koopwoningen: 373 in 2014. Een derde daarvan
met een bescheiden inkomen. We blijven volop inves
verkochten we aan beleggers die de woningen zullen
teren in nieuwbouw - huur en koop - om aan die vraag
verhuren in het middeldure segment. Circa 10%
te voldoen en ons aanbod te vernieuwen. Nieuwbouw
bestaat uit de verkoop van kavels aan particulieren.
leidt ook tot een verhuisstroom waarbij we nieuwe huurders goed en betaalbaar kunnen huisvesten. De woningmarkt trekt voorzichtig weer wat aan. Van de 528 opgeleverde woningen zijn er 341 (64%) als nieuwe huurwoning aan het bezit van de Alliantie toegevoegd. Daarvan zijn er 291 (85%) een sociale huurwoning. Het aandeel nieuwbouw huurwoningen blijft de komende jaren stijgen.
In een fijne buurt Een huis is pas fijn als de buurt ook fijn is: als
zij kunnen samen met eigenaar-bewoners in een
mensen elkaar kennen, rekening houden met elkaar
Vereniging van Eigenaren (VvE) een collectief vormen.
en meehelpen om de buurt prettig te houden. De
Bewoners bepalen zelf wat zij willen of kunnen, binnen
Alliantie investeert veel in het aantrekkelijk maken en
de gestelde kaders. Het gaat om ‘de jas die past’.
houden van buurten (€ 7,6 miljoen in 2014). Sinds eind 2014 zijn de beheerders Wonen vaker in de
Online klantcontact
buurt aanwezig: aanspreekbaar en aanraakbaar voor
Veel huurders regelen hun zaken graag online.
onze huurders. Zij zijn het gezicht in de buurt namens
De Alliantie werkt voor hen aan een huurdersapp
de Alliantie. Samen met de buurtbewoners werken
en een nieuwe website. Bewoners kunnen straks
zij ook aan kleinschalige buurtprojecten. Dat geeft
via hun pc, tablet of smartphone zelf afspraken
flexibiliteit en laat snel resultaten zien. Zo blijft de
maken en wijzigingen doorvoeren.
Alliantie dicht bij haar kerntaak en haar bewoners. En
Op termijn breiden we de mogelijkheden uit.
bij alles wat zij doet ‘dicht bij huis’.
Nieuwe huurders versturen digitaal hun gegevens en ondertekenen hun huurcontract online.
De komende jaren zullen we bewoners steeds meer
De huidige klantcommunicatie via telefoon en
uitdagen om zelf aan de slag te gaan in hun flat, blok,
persoonlijk contact blijft vanzelfsprekend bestaan.
straat en buurt. Het gaat niet alleen om de huurders;
Dicht bij onze belanghebbenden decennia zijn we werkzaam in Amsterdam, Almere,
Samenwerking met huurdersverenigingen
Gooi en Vechtstreek en Amersfoort. We zijn en blijven
De Alliantie stimuleert en ondersteunt betrokken
lokaal verankerd. Daar hebben we onze organisatie
heid van huurders. Huurdersverenigingen en
op ingericht. We vinden het van groot belang dat de
bewonerscommissies denken mee en adviseren
gemeenten waarin we actief zijn profijt hebben van
over onderwerpen als betaalbaarheid, huurbeleid,
de grootte van onze organisatie.
wonen en zorg, leefbaarheid, investeringen in
We blijven dicht bij onze belanghebbenden. Al vele
bestaand bezit en nieuwbouw, en huurders Onze omvang maakt het mogelijk om effectief
betrokkenheid.
en kostenbewust te werken. Ook in de afgelopen
De huurdersverenigingen overleggen met de
crisisjaren konden we substantieel blijven investeren.
directie over lokale beleidskwesties. Het bestuur
Ondanks een forse aanslag op onze investerings-
van HPdA (Huurdersplatform de Alliantie)
kracht (verhuurdersheffing) blijven we met
overlegt met de bestuurder over beleidskwesties.
succes zorgen voor goede, betaalbare woningen
In een samenwerkingsovereenkomst ligt vast
in aantrekkelijke buurten voor mensen met een
waarover en hoe de huurdersverenigingen
bescheiden inkomen.
worden geraadpleegd. We werken samen aan vernieuwing van die overeenkomst.
Nu en in de toekomst Sinds 2013 betaalt de Alliantie jaarlijks een
De heffing stelt ons voor nieuwe uitdagingen: hoe
verhuurdersheffing: een opgelegde belasting op
blijven we voldoen aan onze maatschappelijke taak en
sociale huurwoningen, waarmee de regering de
houden we onze prestaties op peil, terwijl we minder
staatsschuld wil verminderen. Die verhuurdersheffing
geld te besteden hebben? We reorganiseerden ons
is WOZ-gerelateerd. Omdat onze woningen in een
werkapparaat de afgelopen twee jaar ingrijpend. We
‘duurder gebied’ liggen, is de verhuurdersheffing hoger
werken aan de verbetering van onze efficiëntie en we
dan in andere woningmarktgebieden. In 2014 betaalde
investeren in digitale oplossingen. Opbrengst: € 20
de Alliantie € 32 miljoen, een bedrag dat de komende
miljoen minder bedrijfslasten én een compacte, vitale
jaren oploopt tot € 50 miljoen.
en toekomstbestendige organisatie. De komende jaren ontwikkelen we modellen van ketensamenwerking met bouwpartners, aannemers en leveranciers die ook zullen leiden tot lagere kosten.
Tussen gisteren en morgen 2014 was voor ons een overgangsjaar: een jaar waarin
Een jaar waarin alle medewerkers van de Alliantie
we verder bouwden aan de nieuwe organisatie,
intussen ‘gewoon’ hun werk deden. Zij verdienen
waarin we onze strategie en ambities opnieuw vast-
hiervoor groot respect en veel dank!
legden, waarin we samen met ons huurdersplatform de samenwerking herijkten.
Jaarverslag 2014
Woningbezit en huurprijs Woningbezit naar huurprijscategorieën
Sociale huur < € 389,05
Regio Almere
€ 389,05 – € 556,82
229
Vrije sector huur
€ 556,82 – € 596,75
2.772
€ 596,75 – € 699,48
> € 699,48
Totaal
1.307
1.445
627
Aandeel in %
6.380
12%
Regio Amersfoort
2.012
7.158
1.821
2.979
1.200
15.170
28%
Regio Amsterdam
3.723
8.124
2.273
3.435
1.653
19.208
36%
Regio Gooi en Vechtstreek
1.167
5.829
1.801
2.760
1.198
12.755
24%
de Alliantie
7.131
23.883
7.202
10.619
4.678
53.513
100%
Aandeel in %
13%
45%
13%
20%
9%
100%
Huurprijsontwikkeling Gemiddelde huurprijs per woning per maand
Per 01-01-2014
Per 31-12-2014
Huursomstijging in 2014
Gemiddelde huurprijs als % van max. redelijk per 31-12-2014
Sociale huur Regio Almere
€ 519,20
€ 540,69
4,1%
72,5%
Regio Amersfoort
€ 474,15
€ 496,02
4,6%
63,4%
Regio Amsterdam
€ 459,53
€ 477,31
3,9%
69,2%
Regio Gooi en Vechtstreek
€ 494,42
€ 514,01
4,0%
68,8%
de Alliantie
€ 478,95
€ 498,82
4,1%
67,7%
Vrije sector huur
€ 862,37
€ 853,54
-1,0%
89,7%
De huurprijsontwikkeling van de vrije sector huur wordt veroorzaakt door een daling van de markthuren in 2014.
Nieuwe verhuringen Sociale huur
Regio Almere
Vrije sector huur
Totaal
Aandeel in % sociale huur
Aandeel in % vrije sector
456
90
546
84%
16%
Regio Amersfoort
1.000
201
1.201
83%
17%
Regio Amsterdam
746
111
857
87%
13%
Regio Gooi en Vechtstreek
927
213
1.140
81%
19%
3.129
615
3.744
84%
16%
de Alliantie
Onderhoudsuitgaven Onderhoudslasten Bedragen x € 1.000
Regio Almere
Contract- Reparatie- Mutatie- Planmatig Kosten onderhoud onderhoud onderhoud onderhoud eigen dienst € 2.432
Totaal realisatie
-
Totaal begroting
Afwijking realisatie vs begroting
€ 891
€ 1.478
€ 1.328
Regio Amersfoort
€ 2.507
€ 5.898
€ 3.207
€ 7.165
-
€ 18.777
€ 17.364
€ -1.413
Regio Amsterdam
€ 3.320
€ 7.128
€ 3.215
€ 15.645
-
€ 29.308
€ 26.616
€ -2.692
€ 6.129
€ 6.535
€ 406
Regio Gooi en Vechtstreek
€ 1.894
€ 3.588
€ 3.642
€ 6.944
-
€ 16.068
€ 17.865
€ 1.797
de Alliantie totaal
€ 8.612
€ 18.092
€ 11.392
€ 32.186
€ -2.357
€ 67.925
€ 68.380
€ 455
Jaarverslag 2014
Nieuwe huurwoningen Toevoeging nieuwbouw huurwoningen
Sociale huur
Vrije sector huur
Regio Almere
Totaal nieuwbouw huurwoningen
66
15
Regio Amersfoort Regio Amsterdam
113
Aandeel in % 81
24%
32
32
9%
3
116
34%
Regio Gooi en Vechtstreek
112
112
33%
de Alliantie
291
50
341
100%
85%
15%
100%
Aandeel in %
Verkochte huurwoningen Verkoop huurwoningen 2014
Regio Regio Regio Regio Amsterdam Gooi en Amersfoort Almere Vechtstreek
Verkoop huurwoningen
de Alliantie Aandeel in %
386
186
190
92
854
92%
0
12
26
35
73
8%
Gerealiseerde verkoop woningen
386
198
216
127
927
100%
Verkoopprijs tot € 161.000
185
130
144
124
583
63%
Verkoopprijs van € 161.000 tot € 208.000
131
50
66
3
250
27%
Verkoop teruggekochte woningen*
Verkoopprijs vanaf € 208.000
70
18
6
0
94
10%
Totaal verkochte woningen
386
198
216
127
927
100%
Reguliere verkopen
348
158
206
83
795
86%
Verkocht onder koopgarant
0
14
1
17
32
3%
Verkocht met starterslening
38
26
9
27
100
11%
Totaal verkochte woningen
386
198
216
127
927
100%
Totaal begroot 2014
295
174
167
69
705
* Betreft teruggekochte koopgarant woningen.
Opgeleverde huur- en koopwoningen
Verkochte nieuwbouw koopwoningen 2014
800
400
700
350
600
300
500 400
187
300
50
200 100 0
291 2014
284 2013
360
250
238 82
375
172
150
78
100
183
50
2012
190
200
0
137
131 92 82
77 13 12
de Alliantie
Sociale huurwoningen
Regio Regio Amersfoort Amsterdam
Vrije sector huurwoningen
Realisatie
Koopwoningen
Begroot
Regio Almere
Regio Gooi en Vechtstreek
