Wonen blijft Beleidsplan Ons Huis 2013 - 2016
Inhoud Samenvatting ‘Wonen blijft’
3
Samen sterk voor goed wonen
4
Wat ligt achter ons?
5
Algemeen landelijk beeld
5
Beeld Ons Huis tot medio 2011
5
Ons Huis vanaf medio 2011
6
Een nieuwe werkelijkheid
7
Inleiding
7
Oriëntatie
7
Missie
7
Waarden
8
Missie waarmaken: Strategische agenda 2013-2016 De basis op orde
9 11
2
Samenvatting ‘Wonen blijft’ Ons Huis heeft haar missie opnieuw geformuleerd en haar agenda bepaald voor de komende jaren. Een spannende
Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante
veranderingen en ontwikkelingen
onderneming, nu de samenleving in rap tempo verandert,
Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is de
de woningmarkt stil ligt en de overheid niet schroomt om
kern van goede dienstverlening; collegialiteit en
financieel én beleidsmatig fors in te grijpen. Valt hierdoor
partnerschap.
nog wel iets te ambiëren voor een woningbouwcorporatie? Ons Huis meent van wel. Juist in deze tijd is het belangrijk te weten waar we voor staan. In de kern van de zaak willen
Agenda 2013-2016
we van betekenis zijn voor mensen die niet in hun eigen
Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal thema’s
woonbehoefte kunnen voorzien.
die de komende periode op de agenda staan. Huurders in positie: gericht inzetten op leefbaarheid,
Onze missie is:
preventie van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal
kwetsbare huurders neemt toe, daar anticiperen
“Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten.”
we op. Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken: door het
scheiden van wonen en zorg is juist samenwerken op het gebied van wonen en zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten en biedt mogelijkheden aan
‘Betaalbaar’,’ passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken aan vitale buurten’ staan precies in de goede volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen
voor hulpmiddelen in huis aan om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Verduurzamen van de woningvoorraad: werken
waarin we gedwongen worden om te kiezen. Betaalbaar
aan een toekomstbestendige woningvoorraad en
wil zeggen dat de woonlasten op te brengen zijn door
een goede rentmeester zijn voor het opgebouwde
onze huurders. De ruimte om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar
maatschappelijk vermogen. Herijken strategisch voorraadbeleid: waardesturing
wonen onze missie. Passend betekent dat de juiste
van ons vastgoed door de strategie van onze
woningen op het juiste moment beschikbaar zijn, voor een
complexen aan te passen op de huidige en
passende prijs. Onze partners in de stad bieden zo nodig
toekomstige vraag. Verhuurbaarheid; rendement en
ondersteuning bij het zelfredzaam zijn. Met duurzaam
volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen elkaar af.
wonen bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat, willen we op waarde houden. En dat zit hem natuurlijk niet alleen in
Nieuwbouw: in de beperkte mogelijkheden die we
hebben, kiezen we voor nieuwbouw die past bij de volkshuisvestelijke opgave in de stad. Ontwikkelen nieuw verdienmodel: betaalbaar wonen
de stenen. Buurten vitaal maken en houden doen we met
aanbieden en ook nog vernieuwen en investeren.
anderen. Ons Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de
Dat maken we mogelijk door minder uit te geven
klant als coproducent waarmee we de leefbaarheid en de
en te besparen en de schuldenlast te beperken. We
samenhang in een buurt of complex kunnen verbeteren.
onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel fusie met collega-corporaties kan bijdragen.
Kernwaarden Onze kernwaarden zijn: Verantwoord ondernemen: maatschappelijk
Simultaan aan de strategische agenda werkt Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur, organisatieprocessen en het management. Door de basis op orde te hebben, kunnen we onze doelen bereiken.
rendement behalen op een zakelijke manier. Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen
waarvoor we zijn.
3
Samen sterk voor goed wonen De samenleving verandert in rap tempo en ook de situatie
werk en de resultaten tot nu toe. De doelstellingen
waarin corporaties zich bevinden, is sterk aan verandering
blijven dezelfde, de weg erheen wordt anders. Met het
onderhevig. Door ingrepen van de overheid in de zorg,
voorliggende document willen we onze visie en missie met
onderwijs, welzijn en sociale zekerheid wordt steeds
anderen delen.
meer een beroep gedaan op ieders zelfredzaamheid. Langzamerhand kunnen we stellen dat er geen sprake
Apeldoorn, juni 2013
meer is van een tijdperk van veranderingen maar van een
M.J.W. van Gessel,
verandering van tijdperk. In dat veranderende tijdsbeeld
directeur-bestuurder
staat ook Ons Huis voor het heruitvinden van de missie. Dit beleidsplan zet de contouren neer en geeft onze koers voor de nabije toekomst aan. Want naast alle financiële perikelen blijven we nadenken over onze meerwaarde in de samenleving. Waarom zijn we er? Hoe gaan we die meerwaarde leveren? We hebben gesproken met belanghouders uit Apeldoorn en Zutphen. In kleine groepen is op een aantal avonden gediscussieerd over de toekomst van Ons Huis. Daarnaast hebben sessies plaatsgevonden met medewerkers, de huurdersbelangenvereniging en bewonerscommissies. Kortom, we hebben ons vanuit verschillende kanten laten adviseren. Dit heeft zeer inspirerende bijeenkomsten opgeleverd. De betrokkenheid bij de activiteiten van Ons Huis is groot, dat is goed om te ervaren. De focus voor de komende jaren ligt in het realiseren van een transitie zodat een nieuw perspectief ontstaat voor sociaal vastgoed in vitale wijken. Het hernieuwde bedrijfsmodel moet Ons Huis in staat stellen haar ambities te blijven waarmaken. Dat is meer dan op de winkel passen. Ons Huis zal zich focussen op sociaal ondernemerschap. Daar hoort ook bij dat we alert zijn op nieuwe ontwikkelingen en steeds opnieuw onze agenda en werkwijze tegen het licht houden en zo nodig aanpassen. We zijn als Ons Huis bereid breder te kijken om onze doelen te bereiken. Om onze ambities te bereiken realiseren we ons dat samenwerking en mogelijk fusie met andere corporaties, het bundelen van schaarse middelen, een mogelijke weg is. We zijn bereid dat nader te onderzoeken. Het gaat uiteindelijk om het behoud van sociaal en goed vastgoed. Wij vertolken onze opdracht met enthousiasme. We doen dat samen met huurders en onze belangenhouders in de stad. We zijn trots op ons
4
Wat ligt achter ons? Bij het nadenken over de toekomst is het goed om even
Afgelopen jaar kwam daar de Vestia-problematiek bij. De
naar het recente verleden te kijken, de waardevolle zaken
sector lag onder een vergrootglas en mede door in aantal
mee te nemen en dan weer verder te gaan. We staan in
beperkte, maar heftige incidenten was het geen wonder
dit beleidsplan daarom ook kort stil bij de historie van
dat de landelijke overheid de touwtjes in handen nam.
de corporaties en de positie die Ons Huis daarin heeft
Recent werd zwaar ingegrepen op de salarissen van de
ingenomen. We geven vervolgens de beleidswijzigingen
bestuurders, de verhuurdersheffing werd verhoogd tot
weer die recent in gang zijn gezet om de veranderingen
uiteindelijk 1,7 miljard euro per jaar. De uitkomst van
met grote financiële consequenties het hoofd te bieden.
al deze voorgenomen maatregelen is nog wat ongewis maar duidelijk is welke kant het op gaat: de overheid wil
Algemeen landelijk beeld
meer grip op het doen en laten van de corporaties en met name meeprofiteren van waardestijgingen, net nu er
Na de privatisering van de sociale volkshuisvesting
sprake is van waardedalingen van het vastgoed en een
(de brutering) in het midden van de jaren negentig
moeilijke markt. Het algemeen maatschappelijke beeld
ontwikkelde de woningcorporaties zich van een smalle,
is dat men vindt dat de corporaties terug moeten naar
op de overheid georiënteerde organisatie tot een
hun historische activiteiten: het realiseren, onderhouden
onafhankelijke sociale volkshuisvester met een brede
en verhuren van huizen voor mensen die daar zelfstandig
portfolio. Op eigen initiatief, maar ook gestimuleerd door
niet in kunnen voorzien. Het speelveld moet volgens de
de landelijke en lokale overheid, verbreedde de focus
politieke opinie worden verkleind.
zich door projectontwikkelaar en medehoeder van het leefklimaat in de wijken te zijn, het ondersteunen en ontwikkelen van sociale initiatieven en het investeren in
Beeld Ons Huis tot medio 2011
samenwerkingsverbanden tussen zorg, welzijn en wonen
Ons Huis is altijd een zelfbewuste organisatie geweest,
en daaraan gelieerd zorg- en maatschappelijk vastgoed.
zich goed beseffend waar ze vandaan komt, waar
Het algemene, vooral lokale beeld is dat de corporaties de
ze heen wil en waar kansen liggen om het wonen te
afgelopen tien jaar op al die domeinen goede resultaten
optimaliseren. In de historie is te zien hoe Ons Huis zich
hebben behaald.
op een eigenzinnige manier manifesteerde, met een eigen inkleuring van de opgave.
Er is echter ook een andere kant. Gestimuleerd door de groeiende economie en de stijgende waarde van het
De zeven grondgedachten van Ons Huis, zoals
vastgoed namen sommige corporaties grote risico’s.
geformuleerd in 1997, zijn letterlijk verankerd in het
Er vond een sterke beweging plaats van een meer
gebouw van Ons Huis. Toen we ze weer eens ‘opgroeven’,
op de overheid georiënteerde organisatie naar een
bleken de uitgangspunten grotendeels nog herkenbaar te
marktgeoriënteerd bedrijf. Corporaties waren meer
zijn, namelijk:
gefocust op vastgoedontwikkeling en stonden te weinig
1. Goede huisvesting, goede woondiensten en een goede
stil bij de legitimiteit voor hun investeringen. Was de
woonomgeving voor allen
corporatie in de oorsprong gericht op de gemeenschap,
2. Vanuit een visie op mens en maatschappij
steeds meer richtte zij zich op de markt om geld te
3. Initiatiefrijk en ondernemend
verdienen zodat onrendabele investeringen in sociaal
4. Openstaand voor samenwerking
vastgoed bekostigd konden worden.
5. Ons Huis als werkgemeenschap waarin ieder waarde heeft
Door de economische en financiële crisis hebben
6. Vanuit eigen integriteit en met respect voor de ander
veel corporaties de afgelopen twee jaar op eerdere
7. Op collegiale wijze, met plezier en voldoening, met
marktgeoriënteerde investeringen zwaar moeten
hoofd en hart.
afschrijven. De governance kreeg steeds meer aandacht.
5
Wat ligt achter ons? Binnen de driehoek overheid, gemeenschap en markt
Kortom: kwaliteit stond hoog in het vaandel, ook als dat
opereerde Ons Huis de afgelopen jaren als een risico-
extra geld kostte. Vanuit de beleidsvisie ‘Wonen met
nemende projectontwikkelaar. Wanneer de koopmarkt
plezier’ (Ons Huis, 2009) werden kosten noch
goed was gebleven, zou dat Ons Huis ook geen windeieren
moeite gespaard om kwaliteit voor alle doelgroepen te
hebben gelegd. Ons Huis was een sterk, op de markt
verwezenlijken. Ons Huis was er voor iedereen.
georiënteerde corporatie. In een veelheid van verbindingen met derden werden activiteiten opgepakt. In de nota ‘Wonen is leuk’ werd duidelijk gemaakt dat Ons Huis zich
Beeld Ons Huis vanaf medio 2011
richtte op een brede doelgroep. Voor iedereen, arm of
Ons Huis heeft vanaf medio 2011 haar koers drastisch
rijk, moest er wat te kiezen zijn. Ook werd de filosofie, dat
moeten bijstellen. De verkoop van nieuwbouwwoningen
alles rondom wonen geleverd kon worden door Ons Huis,
kwam nagenoeg stil te liggen en de overheid nam
uitgewerkt. De woningstichting en een aantal al eerder
maatregelen met grote financiële consequenties voor
door Ons Huis opgerichte bv’s zochten samenwerking
Ons Huis. Door bezuinigingen op de bedrijfs-, onder-
met als doel het ontwikkelen en leveren van een breed
houds- én projectlasten kon Ons Huis de ingecalculeerde
dienstenpakket zoals koopwoningen, hypotheken en
huurtoeslagheffing van 1,4 miljoen euro realiseren.
personenalarmering. Er werden initiatieven genomen
Verbindingen en diensten die niet bijdroegen aan de
om vanuit één centraal punt, Ons Huis, al die diensten te
kerntaken, werden stopgezet. Deze heroriëntatie paste
leveren.
ook bij de behoefte om meer te focussen op sociaal vastgoed.
In de opvolgende beleidsvisie ‘Wonen met plezier’ werd ook al vermeld dat de inkomsten onder druk stonden,
In het voorjaar van 2012 kwam het bericht van Centraal
maar dat de neergang van de koopwoningenmarkt van
Fonds Volkshuisvesting (CFV) dat een B2-oordeel werd
tijdelijke aard zou zijn. Ons Huis wilde binnen de financiële
afgegeven voor Ons Huis. Dit oordeel kwam erop neer
bandbreedte optimaal presteren; geld verdienen met
dat Ons Huis, volgens de berekeningen van CFV, met
verkoop en dit inzetten in de niet-rendabele activiteiten.
het doorzetten van het toen vigerende beleid, binnen
Daarom werd de verkoop van 1500 nog te bouwen
een aantal jaren in financiële problemen zou komen.
koopwoningen ingerekend. In deze periode zijn in zowel
Een aantal maatregelen die al in gang gezet waren,
de koop- als de huursector architectonisch hoogwaardige
werd onderdeel van het herstelplan. In de zomer
projecten gerealiseerd zoals Sparta Luce, De Witte
en het najaar van 2012 zijn de nieuwbouwprojecten
Wolken, Vlindertuin, Nocturne/Prelude en Finesse. Een
intensief beschouwd. Dit mede in het licht van het
veelheid van nieuwbouwprojecten werd opgepakt en
vastgestelde Woonakkoord. Hierdoor moet Ons Huis
tot medio 2011 actief voorbereid. Twee derde van de te
vanaf 2017 jaarlijks rond de 4 miljoen euro bijdragen
ontwikkelen woningen bevond zich in het koopsegment.
aan het terugdringen van de tekorten in de staatskas.
De overheid en de huurders waren weliswaar partners,
Ons Huis kwam tot de slotsom dat zij, om de toekomst
maar de nadruk lag sterk op het realiseren van
financieel het hoofd te kunnen bieden, moest ingrijpen
nieuwbouwprojecten in alle segmenten. De bestaande
op de projectenportefeuille. Verbindingen werden
voorraad werd goed onderhouden en ook op leefbaarheid
afgebouwd, de ingecalculeerde inkomsten bij verkoop
werd ingezet, maar het imago van Ons Huis was die
geschrapt of sterk naar beneden bijgesteld en projecten
van een ontwikkelaar. In de visitatie van Ons Huis in
getemporiseerd. Ons Huis heeft scherp gekeken naar
2010 kwam dat beeld ook sterk naar voren. De meeste
het nieuwbouwprogramma versus de vraag in de stad.
huurders waren en zijn overigens tevreden over Ons Huis:
De vastgoedinvesteringen voor de komende jaren zijn
Ons Huis opereert klantgericht. Verder nam Ons Huis zeer
gereduceerd, de gecalculeerde bedrijfslasten verlaagd
voortvarend de herstructurering van Zevenhuizen ter hand
en de meerjaren onderhoudsbegroting is geactualiseerd.
door de sloop van vijf hoogbouwflats. Het idee was
Dit alles kreeg zijn weerslag in de begroting van 2013 en
de differentiatie in de wijk Zevenhuizen te verbeteren door
volgend.
koopwoningen terug te bouwen.
6
Een nieuwe werkelijkheid Inleiding
kent, weet van ons hart voor huurders. Dat mag meer
De marktomstandigheden zijn rigoureus veranderd.
naar voren komen. Het is nodig dat we slagvaardiger zijn
Ons Huis gaat er niet vanuit dat de tijden van weleer de
en focus aanbrengen in wat we doen. We kregen ook een
komende jaren terugkomen. Ons Huis vindt dat we de
duidelijke hint: Ons Huis, kies voor de groep klanten die
nieuwe werkelijkheid onder ogen moeten zien en niet
jou het hardst nodig heeft.
moeten spreken van een recessie, maar van resetten van onze ‘mind set’. Het gaat erom hoe we de verandering managen en aansluiten bij nieuwe bewegingen. We staan
Missie
voor de uitdaging om met elkaar op zoek te gaan naar de
In de kern van de zaak willen we door ons werk van
wijze waarop we ook op langere termijn sociaal vastgoed
betekenis zijn voor mensen die niet in hun eigen
in ons werkgebied op niveau kunnen houden vanuit de
woonbehoefte kunnen voorzien. Helaas is het nog
nieuwe werkelijkheid.
steeds zo, dat niet iedereen op eigen kracht zijn of haar
Door het verlies te nemen, verdwijnt de angst te verliezen
huisvesting gerealiseerd krijgt.
en ontstaat er weer ruimte. Dat hebben we gedaan. We
Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Dat zal
hebben de afgelopen twee jaar flinke voorzieningen
iedereen beamen. Daarom wil Ons Huis ook meer bieden
moeten nemen om projecten een hernieuwde kans te
dan alleen dat dak. Een prettig huis in een prettige
geven. De focus ligt op samenwerking in de bestaande
buurt, waar je kunt thuiskomen. Bij wonen hoort ook
wijken. Ons Huis blijft zich inspannen om de kwaliteit van
zelfredzaam zijn en samen leven. Op deze terreinen willen
wonen te waarborgen, en daarmee ook waarde van het
we, door samen te werken met andere partijen, in de stad
bezit te behouden.
veel betekenen. We dragen uit waar we voor staan en
De uitdaging is om vanuit nieuwe waarden, samen met
nemen positie in het maatschappelijk debat.
partners, bij te dragen aan de transitie naar een duurzame samenleving. We sluiten daarbij aan op ontwikkelingen die al waarneembaar zijn, zoals de toenemende vergrijzing en de daaropvolgende toename van de afhankelijkheid van de directe woonomgeving. De terugtredende overheid heeft als gevolg dat steeds een beroep wordt gedaan op
“Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten.”
‘samenredzaamheid’. Mensen moeten meer en meer hun sociale veerkracht aanboren en hun eigen netwerk
‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken aan vitale
aanwenden voor de beantwoording van vragen en
buurten’ staan precies in de goede volgorde: ze geven aan
behoeften.
waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen waarin we moeten kiezen.
Oriëntatie Om een nieuwe koers te kunnen varen, moet deze eerst
Betaalbaar Betaalbaar wonen wil zeggen dat de woonlasten
bepaald worden. Medewerkers, huurdersvertegen-
voor huurders op te brengen zijn. Dat kan door
woordigers en samenwerkingspartners hebben
verantwoord huurbeleid en energetische maatregelen
meegedacht. Mooie bijvangst was de spiegel die Ons Huis
in de woningen. De ruimte om betaalbaarheid
voorgehouden kreeg. Zo blijken we best klantvriendelijk
waar te maken, is niet vanzelfsprekend aanwezig.
te zijn, maar zetten we dat niet altijd consequent door
De maatregelen om de nieuwe werkelijkheid het
naar de bedrijven die voor ons werken. Ons Huis heeft in
hoofd te bieden, hebben direct consequenties voor
het verleden ambities gekoesterd zonder ze altijd waar te
ons huishoudboekje en dat van onze huurders.
maken en er is een wereld te winnen in de samenwerking,
Desondanks blijft betaalbaar wonen onze missie.
zowel binnen als buiten Ons Huis. We staan bekend om ons hart voor stenen. Het goede bouwen, en het gebouwde goed houden, daar zijn we van. Alleen wie ons van dichtbij
7
Een nieuwe werkelijkheid Passend
vaandel hebben staan, tot het samenwerken met de
Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen op
Stadsbank. Van het verbindingen leggen met
het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt om een
buurtorganisaties tot het ontwikkelen van nieuwe
transparante en rechtvaardige manier van woning-
woonzorgconcepten. We respecteren en bewaken
toewijzing, maar soms ook om maatwerk. Maatwerk
daarbij ieders domein en verantwoordelijkheid. Voor
voor als iemand niet alleen een woning zoekt, maar
de samenwerking met collega-corporaties geldt dat
ook de inzet van een zorgorganisatie nodig heeft voor
we vergaande samenwerking of zelfs fusie willen
een steuntje in de rug. Maatwerk als kleiner of groter
onderzoeken, met als belangrijkste vraag: Brengt het
wonen aan de orde is. Ook is maatwerk gevraagd om
ons dichter bij het realiseren van de missie?
evenwicht te krijgen tussen de prijs en de kwaliteit van het wonen én het inkomen van de huurder. Passend wonen betekent ook: het goede bouwen. Waar is
Waarden
behoefte aan, ook op de langere termijn?
Onze missie is niet compleet zonder dat we ons afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar omgaan. Ons Huis
Duurzaam Duurzaam betekent voor Ons Huis nadenken over de
heeft belangrijke waarden gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar te maken:
lange termijn en rekening houden met de toekomst.
Verantwoord ondernemen
Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed én de
Ons Huis wil de kunst beheersen om met minder
buurten waarin dat vastgoed staat, op waarde blijven.
middelen het meest optimale eruit te halen op een
Ook zit ‘t hem in de samenstelling van de buurt en de
zakelijke manier. Rendement betekent voor ons
eigen kracht van mensen.
maatschappelijk rendement; financieel rendement is hierbij een randvoorwaarde. We focussen ons op wat
Vitale buurten
van toegevoegde waarde is voor de klant, binnen onze
Vitale buurten zijn buurten waar je graag woont en
financiële mogelijkheden.
waar je verantwoordelijk wilt zijn voor hoe het eraan
Creativiteit
toegaat. Om dat voor elkaar te krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op met andere organisaties die
Ons werkterrein bevindt zich in een web van regels,
in de buurt werkzaam zijn. Ons Huis wil verbindend
procedures, wetten en richtlijnen. De financiële
zijn op een manier die passend is bij haar rol
armslag wordt minder. Daarom zetten we onze
als verhuurder. We spreken mensen aan op hun
creativiteit en inventiviteit in om toch te kunnen doen
eigen verantwoordelijkheid en zien de huurder als
waarvoor we er zijn. ‘Out-of-the-box’ denken en
coproducent waarmee we samen de leefbaarheid en
handelen dus, juist nu het knelt.
de samenhang tussen bewoners kunnen verbeteren.
Actief samenwerken
Flexibiliteit Onze omgeving is complex en verandert razendsnel.
Het verschil maken, maatschappelijk betekenisvol
Veranderingen blijven komen, zo vermoeden we. Dat
zijn, lukt veel beter als we de verbinding leggen met
vraagt om flexibiliteit: vlot meebewegen met nieuwe
andere organisaties. Juist nu financieringsstromen
ontwikkelingen en snel de mogelijkheden zien in
minder worden en anders gaan lopen, hebben
plaats van de onmogelijkheden.
partijen elkaar nodig om de maatschappelijke opgave te realiseren. Als we onze partners kennen,
Betrokkenheid
kunnen we samen optrekken waarbij ieder zijn of
Het vermogen om je te verplaatsen in de ander zorgt
haar eigen verantwoordelijkheid pakt. Dit kan op
ervoor dat je als dienstverlener al snel weet wat je
allerlei terreinen: van het werken met aannemers die
klant nodig heeft. Dat is wat anders dan aannemen dat
maatschappelijk verantwoord ondernemen hoog in het
je het wel weet. Wij stellen vragen aan de klant,
8
Een nieuwe werkelijkheid kunnen goed luisteren en helpen oplossen als dat
Doel: Het aantal bewoners dat zich actief inzet voor de
passend is in onze rol. Betrokkenheid en het
buurt of het complex is toegenomen. We zetten gericht in op
vermogen om je te verplaatsen en in te leven in de
leefbaarheid, preventie van overlast en sociale kwaliteit.
ander komt ook de samenwerking met collega’s en
De mondelinge en schriftelijke informatie over buurt
samenwerkingspartners ten goede. We leggen uit
en complex en de eigen verantwoordelijkheid en
waarom we iets wel of niet doen.
mogelijkheden van huurders zijn op orde. In de meer kwetsbare buurten en complexen is de samenwerking
Missie waarmaken: Strategische agenda 2013-2016
met andere organisaties gericht op het vergroten van de zelfredzaamheid van huurders.
De koers en de intenties zijn helder. De thema’s vertalen
Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken
we in de volgende, in willekeurige volgorde vermelde,
Door het scheiden van wonen en zorg is de vraag of Ons
strategische agendapunten.
Huis huurders met een zorgvraag huisvest, achterhaald. Wie een laag inkomen heeft, is in zijn woonbehoefte
Huurders in positie
afhankelijk van de corporatie, of je nu wel of geen
Het is zaak huurders goed te informeren over hun
ondersteuning nodig hebt. Ons Huis regelt huisvesting
eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden om de
waar mogelijk en werkt samen met zorgpartijen zodat
leefomgeving positief te beïnvloeden. Dat maakt het
zelfstandig wonen lang mogelijk blijft. Het is nodig
aanspreken hierop mogelijk. De betrokkenheid van
dat we de klant beter kennen en bevragen, zodat we
de huurder vergroten, begint met het zelf kennen
de juiste verbindingen kunnen leggen met zorg- en
van de huurder zodat we weten hoe hem of haar te
hulpverleningsorganisaties. Wij hebben hierin een
‘bewegen’. Dichtbij en aanwezig zijn, is van belang om in
signaleringsfunctie. Ook bieden we meer huisvesting
praktische zin faciliterend te kunnen zijn. We weten dat
op maat, want passende huisvesting betekent ook een
we onderscheid moeten maken in kwetsbare huurders
passende omgeving en zo nodig passende ondersteuning.
die hun handen vol hebben aan ‘overleven’ en de meer krachtige huurders die eigen verantwoordelijkheid nemen
Doel: Alle medewerkers met persoonlijk klantcontact
of kunnen nemen. Het is logisch dat we de komende jaren
kennen de woonzorgconcepten en de ondersteunende
focussen op buurten waar zelfredzaamheid van burgers
organisaties van Apeldoorn voldoende om de klant proactief
niet vanzelfsprekend is en de leefbaarheid onder druk
te informeren of op weg te helpen bij het zo lang mogelijk
staat. Door scheiden van wonen en zorg, onder andere
zelfstandig blijven wonen. We hebben de gevolgen van het
in de psychiatrie en de ouderenzorg, neemt het aantal
scheiden van wonen en zorg scherp en hebben hiervoor
kwetsbare huurders toe. We werken hierbij samen, want
samen met partners passende woonzorgarrangementen
we kunnen het niet alleen. Ons Huis pakt haar rol, waar
gemaakt. We bieden aanvullende hulpmiddelen in huis aan
andere organisaties die ook pakken. Ons Huis ziet ook de
om zelfstandig wonen mogelijk te maken.
bewonerscommissies en de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed als één van haar partners.
Verduurzamen van de woningvoorraad Ons Huis wil haar continuïteit waarborgen en maatschap-
Ook hier geldt: niet de organisatie staat centraal, maar
pelijk blijven presteren door een goede rentmeester te zijn
de opgave in buurten. Het doel is uiteindelijk dat mensen
voor het opgebouwde vermogen. Voor de langere termijn
greep hebben op hun eigen leven en dat zij met hun eigen
is waardeontwikkeling van het vastgoed van groot belang.
netwerk tegenslagen op kunnen vangen. Ons Huis schat
Energiebesparing, milieumaatregelen maar ook kwaliteit
in dat 80% van de huurders dat prima kan. Voor zo’n 20%
van buurten en wijken, spelen hierbij een rol.
van de huurders is maatwerk en extra aandacht nodig. Wij zijn daarin rolvast en hebben een signaleringsfunctie. Wanneer het specifiek gaat over wonen geven wij waar nodig extra aandacht.
9
Een nieuwe werkelijkheid We kijken met een ‘verduurzaambril’ naar ons vastgoed.
te maken. Grondposities die we niet afstoten, vullen we
Bij keuzes die we maken in beheer, onderhoud,
in met nieuwbouw. Dat is dan nieuwbouw die past bij de
woningverbetering en het strategisch voorraadbeleid,
volkshuisvestelijke opgave in de stad en ook past bij de
staat de vraag centraal: waarmee neemt de waarde van
financiële draagkracht van onze organisatie. We
het vastgoed ook op de langere termijn toe en kunnen de
zoeken een optimum tussen onze financiële draagkracht,
woonlasten betaalbaar blijven?
aangegane verplichtingen en ons herijkt strategisch voorraadbeleid.
Doel: Ons Huis beschikt over een toekomstbestendige woningvoorraad. Voor onderhoud, beheer en energetische
Doel: We hebben een projectenportefeuille die past bij de
maatregelen formuleren we uitdagende, haalbare doelen.
omvang en financiële draagkracht van onze organisatie. Het
We kennen de gebiedsprofielen van de buurten waar we
nieuwbouwprogramma is afgestemd op onze opgave, zoals
substantieel bezit hebben en sturen op de indicatoren.
verwoord in het herijkt strategisch voorraadbeleid.
We sturen daarbij op rendement.
Ontwikkelen nieuw verdienmodel Herijken strategisch voorraadbeleid
We ontwikkelen een verdienmodel waarmee we zowel
Hoe beter onze woningen zijn toegesneden op de huidige
de betaalbaarheid voor de klant als de continuïteit van
en toekomstige vraag, hoe beter we onze klanten kunnen
de organisatie waarborgen. We sturen op rendement.
bedienen. En dan gaat het om heel concrete zaken zoals
Vernieuwen en investeren moet daarbij mogelijk blijven.
prijs, kwaliteit, plattegronden, de buurt, de buren en
De maatschappelijke opgave staat centraal, niet Ons Huis
beschikbare zorgstructuren zoals in woonservicegebieden.
zelf. We focussen ons op klanten die, gezien hun inkomen,
En wat niet (meer) passend is, kan misschien wel passend
afhankelijk zijn van de sociale huur. Daarnaast bedienen
zijn of gemaakt worden voor een andere doelgroep. Het is
we in beperkte mate mensen die een middeninkomen
nodig om preciezer te weten wie onze klantgroepen zijn en
hebben met een voor hen betaalbaar vrijesectoraanbod.
wat hun behoeftes en (financiële) mogelijkheden zijn. Wat
Hiervoor is het nodig dat we monitoren wat voor onze
voor maatregelen voeren we uit in de (deel)complexen en
klanten nog betaalbare woonlasten zijn. We bepalen hoe
is dat nog passend bij de prijs en de kwaliteit die voor de
we binnen een redelijke prijs-kwaliteitverhouding nog
klantgroep gewenst is? Slopen ligt niet voor de hand.
kunnen besparen om de exploitatie financieel rond te krijgen. Ook de gemiddelde schuldenlasten per woning
Doel: Ieder (sub)complex heeft een strategie waarbij
brengen we naar beneden. Betaalbaar w onen maken
rendement (met inachtneming van de verhuurbaarheid) en
we waar door te besparen op onze organisatiekosten,
volkshuisvestelijke doelen tegen elkaar zijn afgewogen. De
minder uit te geven aan onderhoud en beheer en juist wel
complexbeheerplannen zijn herijkt. Huidige doelgroep en
te investeren in energetische maatregelen in de woningen.
toekomstige doelgroep, label, eventueel leefstijl en aanbod
We onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel fusie
van zorg zijn bepaald. Het SVB is ook afgestemd met onze
met collega-corporaties bijdraagt aan deze doelen.
collega’s in VSW-verband, omdat er sprake is van één markt. Het nieuwbouwprogramma focust zich op sociaal vastgoed.
Doel: We weten wat betaalbaar wonen inhoudt voor onze doelgroepen en we hebben hiervoor het huurbeleid scherp,
Nieuwbouw
in samenhang met energetische maatregelen. We weten
Om de toekomst financieel het hoofd te kunnen bieden,
welk direct en indirect rendement ons vastgoed heeft en
hebben we fors ingegrepen op de projectenportefeuille.
sturen daarop. We besparen op de exploitatie en beperken
De ingecalculeerde inkomsten bij verkoop zijn geschrapt
de schuldenlast. We hebben de betaalbare woningen ook
of sterk naar beneden bijgesteld. Ook zijn projecten in de
beschikbaar, omdat er voldoende doorstroming is. We
tijd verspreid. Op een aantal locaties hebben we al wel
adviseren en informeren nieuwe huurders actief over hun
positie en daar moeten en willen we wat mee. Ons Huis
woonlasten. We weten of schaalvergroting onze missie en
kiest ervoor projecten waar we aan zijn begonnen, ook af
doelen dichterbij brengt.
10
Een nieuwe werkelijkheid De basis op orde
Procesmanagement (lean)
De gesprekken die binnen Ons Huis zijn gevoerd, legden
Bij het verder ontwikkelen van de organisatie benutten we
een paar zaken over de organisatie haarfijn bloot. Het
het concept van ‘lean’ op de volgende manier:
was opvallend dat de interne gang van zaken zo prominent naar voren kwam. De sessies leverden veel verbetersuggesties op voor onze cultuur, organisatieprocessen en het management. De conclusie is dat de basis meer op orde moet zijn, willen we onze doelen bereiken en onze waarden weerspiegeld zien in houding en gedrag. Simultaan aan de strategische agenda werkt Ons Huis daarom aan het optimaliseren van de basis. Wat eigenlijk
Klantwaarde centraal stellen en niet de eigen afdeling of interne organisatie.
Interne processen zichtbaar en controleerbaar op orde.
Proactieve houding van medewerkers. Focus van het management op faciliteren primair werkproces.
Optimale inzet van ICT.
vanzelfsprekend zou moeten zijn, is ook vanzelfsprekend op orde. Dan hebben we het bijvoorbeeld over up-to-
Voor de doelstellingen uit het beleidsplan formuleren
date-informatie in onze systemen, goede bewaking van
we duidelijke, beïnvloedbare en meetbare indicatoren
acties en afspraken, duidelijke rol- en taakverdeling, en
waarmee we onze prestaties meten.
over een doelmatige organisatiecultuur waarin vaardige en deskundige medewerkers zich graag inzetten voor
Planning en control is een belangrijk ondersteunend
de klant. De basis maken we op orde met behulp van
instrument om te sturen op doelstellingen en prestaties.
verbindend leiderschap, ‘lean’ vanuit proces aanpak en
We gaan de planning-en-control-cyclus verbeteren, zodat
een doorontwikkeling van HRM. Daarnaast werken we
meer zicht komt op de verantwoording en verwachting van
aan een verbetering van de besturingssystematiek, de
de te realiseren doelen.
planning-en-control-cyclus. Het management of, zoals je wilt, het leiderschap Samenvattend zijn er vier belangrijke fundamenten voor
binnen Ons Huis speelt een cruciale rol in het op
het realiseren van onze missie:
orde brengen van de bedrijfsvoering en het laten
Professionele bedrijfsvoering
functioneren van medewerkers. Het verder ontwikkelen
Financiële continuïteit
van het management zien we voor ons door verbindend
HRM (Human Resource Management)
leiderschap als leidraad te nemen.
Goed maatschappelijk ondernemerschap Verbindend leiderschap betekent voor Ons Huis:
Het stellen van gezamenlijke doelen en ook gedeelde Fundament:
prestatie-indicatoren binnen Ons Huis.
Professionele bedrijfsvoering
Managers zijn eenduidig en duidelijk in wat mag, kan
Het anders en beter doen, terwijl de middelen minder
Elkaar aanspreken (afspraak= afspraak) en de ander
worden en het speelveld kleiner. Dat klinkt bijna als een ‘mission impossible’. Toch zien we het voor ons. Door onze primaire werkprocessen zo in te richten dat iedere
en gewenst is, bespreken dilemma’s. serieus nemen.
Handelingsruimte geven en meer verantwoordelijkheid voor meer mensen.
handeling meerwaarde heeft voor de klant en er geen verspilling van geld, tijd en capaciteit plaatsvindt. ’Lean’
Dat doen we door:
heet dat. Echt naar de klant luisteren en doelmatig en
- delegeren
efficiënt werken, zijn wat ons betreft twee kanten van
- kaders meegeven
dezelfde medaille, het één kan niet zonder het ander.
- stimuleren van directe lijnen en kruisverbanden
Processen optimaliseren en beheersen is een belangrijk
(‘dichter bij elkaar‘).
onderdeel van de te vernieuwen bedrijfsvoering.
11
Een nieuwe werkelijkheid Fundament: Financiële continuïteit waarborgen
Ons Huis haar huidige schuldenlast verminderen om
Binnen de gestelde financiële randvoorwaarden realiseren
Financiële continuïteit betekent voor Ons Huis:
we zo optimaal mogelijk onze volkshuisvestelijke ambities
Ons Huis maakt optimaal gebruik van haar
aantrekkelijk te blijven voor kapitaalverstrekkers.
en doelstellingen. De uitdaging is om een optimum te vinden tussen het investeren in sociaal vastgoed en het op niveau houden van de financiële positie. Het is nodig
mogelijkheden om volkshuisvestelijk te kunnen blijven investeren.
De financiële parameters zijn zo geformuleerd
een model toe te passen dat de financiële mogelijkheden
dat voldoende buffer ontstaat om financieel
monitort, waardoor Ons Huis optimaal gebruik maakt
gezond te blijven.
van haar mogelijkheden om volkshuisvestelijk te blijven investeren.
De risico’s die behoren bij het sociale ondernemerschap worden geïdentificeerd, zijn aanvaardbaar en beheersbaar. We zijn ‘in control’.
Het financiële beleid van Ons Huis is erop gericht om onze beschikbare middelen zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten voor de maatschappelijke doelstellingen die we nastreven. Financiële continuïteit en toegang houden tot de kapitaalmarkt zijn belangrijke pijlers binnen het financiële beleid.
Fundament: Human resource management
Medewerkers die verantwoordelijkheid willen en kunnen nemen om ambities waar te maken, dat is onze inzet. Het
Dit vertaalt zich in het blijvend ontvangen van faciliterings-
uitgangspunt is dat medewerkers met passie en plezier
volume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
moeten kunnen (samen) werken. We benadrukken hierbij
(WSW) voor het aantrekken van geborgde financiering,
eerlijk, respectvol en transparant handelen. De focus ligt
een positief oordeel van Centraal Fonds Volkshuisvesting
de laatste tijd op de financiën, maar het werk van een
(CFV), het voldoen aan criteria van geldverschaffers voor
corporatie blijft mensenwerk. Met een hernieuwd HRM-
het aantrekken van ongeborgde financiering en het in
beleid geven we invulling aan het waarmaken van onze
voldoende mate beschikbaar hebben van liquide middelen
missie. Centrale doelstelling is om de talenten van onze
om op korte termijn aan alle betalingsverplichtingen te
medewerkers optimaal in te zetten op die plekken waar
kunnen voldoen. Om blijvend faciliteringsvolume van het
ze het best tot hun recht komen. Medewerkers zijn ook
WSW te ontvangen, dienen de operationele kasstromen
zelf aan zet als het gaat om hun ontwikkeling en carrière.
na aftrek van de aflossingsfictie van 2% in de komende drie (bij voorkeur vijf) jaar positief te zijn en dienen de
Het HRM-beleid draagt hieraan bij. Dat vraagt veel van
aangetrokken leningen (in totaal en per verhuureenheid)
het management: loslaten en vertrouwen geven en er zijn
binnen bepaalde kaders te blijven. Een positief oordeel
als het nodig is. Het vraagt ook wat van medewerkers:
van CFV wordt ontvangen wanneer de voorgenomen
zij leggen rekenschap af over hun handelen, niets is
activiteiten van Ons Huis, naar de mening en volgens
vrijblijvend; het doet er toe wat je doet! Om de organisatie
de criteria van CFV, passen bij de vermogenspositie
en ambities met elkaar in evenwicht te houden, wordt
(volkshuisvestelijk vermogen) op middellange termijn
dus flexibiliteit gevraagd. In ons primaire proces ligt de
(vijf jaar).
focus op minimale kosten en maximaal resultaat door gestandaardiseerde en foutloze werkprocessen. Deze
Om aan deze criteria blijvend te kunnen voldoen, is
processen organiseren wij doelmatig en excellent, met
het van belang dat verplichtingen voor investeringen
competenties op de juiste plek. Daarnaast zij wij in
beperkt blijven tot de korte termijn, zodat bij wijzigende
staat persoonlijke aandacht en maatwerk te geven aan
omstandigheden (bijvoorbeeld overheidsmaatregelen)
huurders als dat nodig is.
hierop nog kan worden geanticipeerd en waar nodig het (investerings)beleid kan worden bijgesteld. Daarom wil
12
Een nieuwe werkelijkheid Doorontwikkeling HRM betekent voor Ons Huis:
Goed maatschappelijk ondernemerschap betekent voor
Ons Huis heeft een groot potentieel aan vaardige en
Ons Huis:
gemotiveerde personeelsleden. We willen op de volgende manier onze missie en doelen bereiken:
Gebruikmaken van talenten van medewerkers en die uitbouwen.
De waarden verankeren en vertalen naar houding, gedrag en vaardigheden.
Kennis en vaardigheden versterken door op bedrijfsdoelen gerichte training en opleiding.
Taken en rollen helder formuleren.
Ons Huis straalt goed maatschappelijk ondernemerschap uit door haar wijze van handelen, van werkvloer tot Raad van Toezicht.
We zijn integer en transparant in ons (dagelijks) handelen.
We luisteren naar onze belanghebbenden en leggen verantwoording af over wat we doen met hun inbreng.
We verantwoorden de wijze waarop we ons maatschappelijk kapitaal beheren. Goed maatschappelijk ondernemerschap staat niet alleen
Fundament: Goed maatschappelijk ondernemerschap
op papier, maar straal je uit van werkvloer tot Raad van
door medewerkers en het bestuur, alsmede goed toezicht
Het beeld van woningcorporaties in Nederland is
hierop. Daar wil Ons Huis aan blijven werken.
Toezicht. Daarbij hoort integer en transparant handelen
niet (meer) onverdeeld gunstig; en dan drukken we ons voorzichtig uit. Hoge salarissen van een aantal bestuurders, onverantwoorde investeringen en risico’s nemen, en het belang van de eigen organisatie vooropstellen. Ons Huis wil wegblijven van dat beeld; we hebben er last van. We onderschrijven de Aedescode en de daaraan verbonden governancecode voor woningcorporaties. Dat uit zich onder andere in de aanwezigheid van vertrouwenspersonen voor het personeel, een integriteitscode en klokkenluidersregeling en in een governancereglement voor onze bestuurder en leden van de Raad van Toezicht. Ons Huis functioneert niet ten behoeve van zichzelf, maar wil maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen realiseren. We beheren maatschappelijk kapitaal en we willen ons daarover als goed rentmeester verantwoorden. Daarbij zijn verschillende belanghebbenden betrokken: onze (toekomstige) huurders, financiers, toeleveranciers, andere (lokale) maatschappelijke instellingen en de overheid. We voelen vanuit onze autonome positie een integrale verantwoordelijkheid voor het betrekken van deze belanghebbenden bij ons doen en laten. Niet alleen op papier, maar door belanghebbenden daadwerkelijk te betrekken, door naar hen te luisteren en verantwoording af te leggen over wat we doen met hun inbreng. Zoals we dat gedaan hebben bij het opstellen van deze beleidsnota.
13
Ons Huis Waterloseweg 3 Postbus 24 7300 A A Apeldoorn T (055) 526 25 00 F (055) 526 25 99 Nieuwstad 38 7201 NR Zutphen T (0575) 58 23 10 F (0575) 58 23 19 E
[email protected] I www.onshuisapeldoorn.nl
