Jaarverslag 2011
Naam van de corporatie:
Stichting Viverion
Gemeente van vestiging:
Lochem
Adres:
Larenseweg 28 7241 CN Lochem
Postadres:
Postbus 123 7240 AC Lochem
Telefoon:
088-3213210
Internet:
www.viverion.nl
E-Mail:
[email protected]
Nummer Kamer van Koophandel:
06032802
BTW nummer:
NL.0029.30.316.B.01
Nummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen:
1135
Toelatingsnummer:
L0347
Aangesloten bij :
Aedes, vereniging van woningcorporaties
Deelnemer:
Bedrijfstakcode voor woningcorporaties
Inhoud Voorwoord ______________________________________________________ 6 Woord van de Directeur-Bestuurder _________________________________ 8 Verslag Raad van Commissarissen __________________________________ 11 1
Kwaliteit van de woning _______________________________________ 19 Strategisch Voorraadbeleid ________________________________________________ 19 Onderhoud woningen ____________________________________________________ 20 Ontwikkeling woningvoorraad _____________________________________________ 24
2
Verhuur van de woning _______________________________________ 27 Huisvesten primaire doelgroep _____________________________________________ 27 Verhuur algemeen _______________________________________________________ 29 Huisvesten bijzondere doelgroepen _________________________________________ 31 Leegstand ______________________________________________________________ 33 Huurachterstanden_______________________________________________________ 33
3
Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer___________________ 35 Strategisch Beleidsplan ___________________________________________________ 36 Betrekken van huurders bij beleid en beheer __________________________________ 37 Huurdersvertegenwoordiging in beheer ______________________________________ 38 Ontwikkeling beleid ______________________________________________________ 39 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Hof van Twente ________________ 40 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Lochem _______________________ 41 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Rijssen-Holten _________________ 41 Regionale samenwerking __________________________________________________ 41 Visitatie ________________________________________________________________ 42 Vertegenwoordigingen ____________________________________________________ 43
4
Financiële continuïteit ________________________________________ 45 Financieel beleid _________________________________________________________ 45 Interne risicobeheersing___________________________________________________ 46 Vermogensstructuur ______________________________________________________ 48 Wettelijke normen _______________________________________________________ 49 Deelnemingen ___________________________________________________________ 51 Collegiale ondersteuning __________________________________________________ 54 Verenigingen van Eigenaren _______________________________________________ 55
Jaarverslag 2011
2
5
Leefbaarheid ________________________________________________ 56 Bewoners en leefbaarheid _________________________________________________ 56 Leefbaarheid door Viverion ________________________________________________ 57 Gemeente Hof van Twente ________________________________________________ 58 Gemeente Lochem _______________________________________________________ 58 Gemeente Rijssen Holten __________________________________________________ 60
6
Wonen & Zorg _______________________________________________ 61 Samenwerking zorg- en welzijninstanties _____________________________________ 61 Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente ____________________________________ 61 Zorg en welzijn gemeente Lochem __________________________________________ 62 Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten _____________________________________ 63
7
Organisatie _________________________________________________ 64 Personele zaken _________________________________________________________ 64 Cultuur_________________________________________________________________ 67 Integriteit ______________________________________________________________ 68 Medezeggenschap _______________________________________________________ 68 Automatisering __________________________________________________________ 69 PR & Communicatie ______________________________________________________ 73
Kengetallen ____________________________________________________ 75 JAARREKENING _________________________________________________ 77 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 __________________ 79 2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 _________________ 82 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode__ 84 4. Algemene toelichting _______________________________________ 85 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva_______________ 86 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ____________________ 93 7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ____________________________________________ 97 8 Kasstroomoverzicht _________________________________________ 98 9 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 ____ 99 10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening _____ 110 11 Overige informatie ________________________________________ 117 Jaarverslag 2011
3
12 Balans per 31 december 2011 _______________________________ 119 13 Winst- en verliesrekening per 31 december 2011 _______________ 122 14 Toelichting op de balans ___________________________________ 124 15 Toelichting op de winst- en verliesrekening____________________ 128 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant _________________ 131 Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening) __________________ 133 Financiële gegevens verbindingen __________________________________________ 134 Meetindicatoren beleidsdoelstellingen ______________________________________ 138
Jaarverslag 2011
4
Koedijk, Lochem
Jaarverslag 2011
5
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag van 2011. Hiermee wil Viverion u een kijkje geven in de activiteiten die zij het afgelopen jaar heeft ontwikkeld. Er is veel gebeurd en er is veel werk verzet. Adviezen vanuit de managementletters, afkomstig van de onafhankelijke accountant (PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.), zijn ter harte genomen. Er is onder meer gewerkt aan het meetbaar maken van de beleidsdoelstellingen. Bij het opstellen van het Strategisch Beleidsplan zijn elf effecten geformuleerd die Viverion in de periode 2010-2014 wil bereiken. Om deze effecten te kunnen realiseren, zijn bij elk effect enkele doelstellingen opgesteld. Om de status van deze beleidsdoelstellingen te kunnen monitoren, zijn aan elke doelstelling indicatorvragen gekoppeld waarbij naar het te behalen resultaat wordt gekeken. Door de indicatorvragen te beantwoorden, kan de status van de beleidsdoelstelling in één oogopslag afgelezen worden. Omdat Viverion resultaatgericht werkt, beoordelen we of we nog op schema liggen, of het twijfelachtig is dat het resultaat gehaald gaat worden of dat er al bekend is dat iets niet gehaald gaat worden. Wanneer de status van een beleidsdoelstelling extra uitleg nodig heeft, wordt onder de doelstelling een toelichting gegeven op de betreffende indicatorvraag. Deze monitoring biedt transparantie en wordt ook toegepast op de activiteiten die voor 2012 gepland zijn. In dit jaarverslag begint elk hoofdstuk met één (of meerdere) effect(en). Deze effecten hebben raakvlakken met de inhoud van dat hoofdstuk. Ook dit jaar brengen wij, naast dit officiële jaarverslag, een verkort jaarverslag uit. Deze populaire versie is voor onze klanten bedoeld. Het jaarverslag heeft dit jaar het thema ‘De boer op’. We hebben voor dit thema gekozen, omdat 2011 voor Viverion in het teken stond van meer naar klanten toegaan en zichtbaarder aanwezig zijn in de kernen. De komst van twee wijkbeheerders is een goed voorbeeld van hoe Viverion hier uitvoering aan geeft. Zowel het officiële jaarverslag als de populaire versie worden gedrukt én staat op onze website www.viverion.nl. Ze zijn ook telefonisch of per email op te vragen. De populaire versie wordt verspreid onder onze stakeholders.
Jaarverslag 2011
6
Blauwe Torenstraat, Lochem
Jaarverslag 2011
7
Woord van de Directeur-Bestuurder In 2011 had Nederland – net als voorgaande jaren – veel last van de economische recessie. Dat was ook te merken in ons werkgebied. Zeker de Twentse gemeenten (Hof van Twente en Rijssen-Holten) voelen de gevolgen van de recessie. In dit gebied werkt een relatief groot deel van de beroepsbevolking in de bouwsector. De gevolgen voor de bouwsector zijn extra merkbaar door de afnemende bevolkingsgroei in delen van ons werkgebied. Daar moeten we rekening mee houden bij onze nieuwbouwproductie en hebben dat in 2011 ook al gedaan, zoals in ‘t Gijmink bijvoorbeeld waar bijna alle voormalige bewoners nu geherhuisvest zijn. Investeren in de economie Ondanks de economische situatie heeft Viverion in 2011 flink geïnvesteerd in haar werkgebied. Zo bouwden we in ‘t Gijmink 57 nieuwe woningen die zeer duurzaam zijn. We bouwden zelfs twee energieneutrale woningen. Hiermee geven we invulling aan het convenant dat we in het najaar van 2010 tekenden. Hierin hebben wij – samen met zeven andere Twentse corporaties – vastgelegd dat we in de komende drie jaar gezamenlijk minimaal 50 energieneutrale woningen bouwen. Onze prestaties in ‘t Gijmink blijven overigens niet onopgemerkt. In september organiseerden wij een symposium, dat veel belangstellenden uit het werkveld trok. Wij hebben de aanwezigen, na een plenair gedeelte, mee de wijk ingenomen om hen te laten zien wat we daar doen. Ook afgevaardigden van de vereniging WoON (vereniging van Twentse woningcorporaties) hebben we in het najaar van 2011 rondgeleid door ‘t Gijmink. Natuurlijk hebben we nog veel meer gedaan dan onze projecten in ‘t Gijmink. In Gorssel leverden wij het monumentale Tramhuis op en in Rijssen hebben we de Parkstede, na een grote renovatie, feestelijk heropend. Viverion heeft in 2011 ruim €18,5 miljoen besteed aan nieuwbouw. Een enorm bedrag dat ten goede gekomen is aan de werkgelegenheid in ons werkgebied. Ondanks deze investeringen merken ook wij, net als andere opdrachtgevers in de markt, een afname in de omvang van de vraag. Al met al hebben we behoorlijk geïnvesteerd in de (locale) economie. De economische recessie is ook in Den Haag merkbaar. Iedereen begrijpt dat de rijksoverheid moet bezuinigen, maar op welke manier? Zeker met de huidige vastzittende woningmarkt wordt het voor alle partijen steeds duidelijker dat er iets moet gebeuren. Het is voor starters en mensen die een woning huren steeds moeilijker om de koopmarkt te betreden. Daar bovenop komt de inkomensmaatregel, die voorschrijft dat corporaties vanaf 2011 alleen nog sociale huurwoningen mogen verhuren aan huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal €33.614,-. Dit maakt het voor veel mensen moeilijk om te verhuizen en heeft tot gevolg dat zittende huurders vaker zullen blijven wonen waar ze wonen en anderen moeilijk aan een huurwoning kunnen komen. Kortom, de woningmarkt zit op slot. Viverion heeft in 2011 geprobeerd daar op in te spelen door betaalbare sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Dat ging goed. Bijna alle woningen die wij te koop aanboden, waren binnen zeer korte tijd verkocht. Hiermee hebben we vooral de starters en de lage middeninkomens bediend. In Rijssen ontwikkelden we bijvoorbeeld vijftien starterswoningen aan de Giezen en 55 appartementen voor de zorg in het project Watermolen. Dit gebeurde in goede samenwerking met de gemeente op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Door het hoge aantal inschrijvingen en de snelle verkoop bemerkten wij al snel dat we hiermee inspelen op een belangrijke vraag van deze startersdoelgroep. Gelukkig kunnen wij constateren dat Viverion een financieel gezonde corporatie is, waardoor de continuïteit van onze huidige en voorgenomen activiteiten gewaarborgd is. Ook in 2011 ontvingen wij namelijk van het CFV het A1-oordeel.
Jaarverslag 2011
8
De boer op! Waren we in 2009 en 2010 vooral bezig met de ontwikkeling van onze interne organisatie, in 2011 waren we meer extern gericht. We begonnen in het eerste kwartaal van 2011 met onze praattheaters. We bezochten alle acht kernen uit ons werkgebied. In de vorm van een levendige theatervoorstelling gingen we met onze huurders in gesprek over het strategisch beleid van Viverion. Onder alle bezoekers hebben we één maand gratis huur verloot. We wilden graag weten wat er leeft onder onze huurders, hoe zij het wonen in hun woning ervaren en wat zij van ons verwachten. Zowel huurders als wijzelf hebben de praattheaters als heel positief ervaren. Als vervolg op de praattheaters zijn medewerkers en het managementteam van Viverion in de zomer in tweetallen op koffiebezoek bij huurders thuis geweest. Dit bood ons de kans om écht in gesprek te gaan met onze huurders. Omdat Viverion veel belang hecht aan leefbaarheid in de wijk en hieraan graag haar steentje wil bijdragen, hebben wij in 2011 twee wijkbeheerders aangesteld. Samen met bewoners en andere partners in de wijk houden zij een oogje in het zeil en zorgen we samen voor veiligheid en een mooie wijk. We hebben ook op een andere manier bijgedragen aan de leefbaarheid in onze wijken. Op vrijdag 18 maart 2011 hebben bijna alle medewerkers van Viverion vrijwilligerswerk gedaan in onze wijken. Het werk varieerde van het opknappen van groenstroken tot onderhoudswerk bij een kinderboerderij. Met veel enthousiasme en plezier hebben we deze klussen opgepakt. Wij sloten ons met deze ‘Viverion-DOET’ dag aan bij de landelijke actie NLDOET. Het was een groot succes, dat in 2012 zeker een vervolg krijgt. Professionalisering van onze organisatie 2011 was het derde levensjaar van Viverion, een jaar waarin we ons aan de buitenwereld hebben laten zien, maar ook een jaar waarin de interne organisatie meer en meer vorm heeft gekregen. Om onze missie ‘We zijn dé plattelandscorporatie door woonkerngerichte dienstverlening’ verder vorm te geven, hebben we een groot aantal beleidsstukken uitgewerkt en geïmplementeerd in de organisatie. Voor de realisatie hiervan hebben wij drie jonge universitair geschoolde medewerkers voor een periode van drie jaar in dienst genomen. Ook hebben we in de zomer van 2011 de werving van een nieuwe manager Vastgoed met succes afgerond. In augustus trad onze nieuwe manager Vastgoed bij ons in dienst. Intern stond het jaar 2011 bij Viverion in het teken van samenwerken. Samenwerken met één gezamenlijk doel: het bieden van zo goed mogelijke huisvesting aan onze huurders. In 2011 betekende dit dat alle medewerkers van Viverion een extra prestatie leverden vanwege de overgang naar ons nieuwe primaire automatiseringssysteem. De implementatie hiervan zal in 2012 plaatsvinden. Voordat we begonnen met de implementatie, beschreven we de primaire processen opnieuw, met daarbij de klant als uitgangspunt. We hebben nu voor ieder proces een duidelijke inrichting, interne controles en een heldere taakverdeling. Soms bleek dat we bepaalde processen anders wilden inrichten. Dat heeft ertoe geleid dat we de organisatie op een aantal punten hebben aangepast. Belangrijk uitgangspunt bij zowel de implementatie van ons nieuwe primaire systeem als bij de aanpassing van onze organisatie is het centraal stellen van de klant. Één van de aanpassingen is het besluit om in 2012 een KlantContactCentrum (KCC) in te richten. Al onze klanten krijgen daardoor één duidelijk aanspreekpunt. Het KCC is straks de accountmanager van onze klanten. De voorbereidingen hiervoor zijn in de zomer van 2011 gestart. Ook op een aantal andere terreinen hebben we voor het eerst sinds de fusie de organisatie aangepast. Dit had tot gevolg dat we een aantal functies van medewerkers hebben aangepast, er functies zijn vervallen en er nieuwe functies in de organisatie zijn ontstaan.
Jaarverslag 2011
9
Strategisch Voorraadbeleid In het eerste kwartaal van 2011 heeft de afdeling Vastgoed de meerjarenonderhoudsplanning en begroting (MJOP/B) opgeleverd. Hierdoor kon de afdeling Markt & Strategie beginnen met de verdere uitwerking van ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Inmiddels is ook dat afgerond en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het SVB hebben we beschreven hoe ons woningbezit er in 2025 uit moet zien. Hierbij hebben we met allerlei ontwikkelingen rekening gehouden, zoals de vergrijzing en de trend dat ouderen steeds langer in hun eigen woning willen blijven wonen. Vervolgens hebben we bekeken en besloten hoe de overgang van onze huidige portefeuille naar de gewenste portefeuille eruit zal zien. Transparantie en verantwoording Ook in 2011 werd met een vergrootglas naar corporaties gekeken. En dat mag gerust. We hebben niets te verbergen. We willen graag aan iedereen die daarin geïnteresseerd is, laten zien wat we doen en waarom we bepaalde keuzes maken. In het kader van de good governance hebben de Raad van Commissarissen en de werkorganisatie een start gemaakt,onder begeleiding van een externe deskundige, om te onderzoeken of er verbeterpunten mogelijk zijn op het gebied van good governance. Eventuele verbeterpunten worden in 2012 uitgevoerd. Voor al haar medewerkers hanteert Viverion een integriteitsbeleid. Gelukkig waren er in 2011 geen tegenstrijdige belangen. Wel ontstonden er regelmatig dilemma’s: wat kan wel en wat kan niet? Op een aantal punten kunnen we ons integriteitsbeleid nog verduidelijken. Dat is één van de activiteiten die we in 2012 oppakken. In de eerste helft van 2011 heeft Viverion zich laten visiteren. De visitatiecommissie gaf ons een voldoende en concludeerde dat wij binnen alle gestelde referentiekaders voldoende hebben gepresteerd. Bovendien viel het de visitatiecommissie op dat Viverion na de fusie tussen Spectrum Wonen en de Goorse Volkswoning een positieve ontwikkeling heeft laten zien. Bijzonder is dat wij veel goede dingen gedaan hebben die niet meewogen in de uiteindelijke beoordeling. Dat komt omdat wij deze activiteiten niet van tevoren in onze beleidsdoelstellingen hebben opgenomen. Dat is jammer, want hierdoor kan een vertekend beeld ontstaan. Voortaan gaan we dit dus anders doen. Inmiddels hebben we een systeem ontwikkeld waarmee we onze voorgenomen activiteiten en beleidsdoelstellingen monitoren. Iedere periode wordt naar elke activiteit en doelstelling gekeken en bekijken we of we de afgesproken deadline gaan halen. Deze uitkomsten worden sinds 2011 meegenomen in onze perioderapportage. Dit is één van de verbeterpunten die we na de visitatie hebben opgepakt. In 2012 zullen we bekijken hoe we de andere verbeterpunten zo optimaal mogelijk kunnen gaan benutten. Het was een mooi jaar. Met veel trots kan ik concluderen dat 2011 een succes is geworden, mede dankzij onze gedreven medewerkers. Wij zullen er alles aan doen om van 2012 een nóg mooier jaar te maken! Jan-Willem Allersma Directeur-Bestuurder
Jaarverslag 2011
10
Verslag Raad van Commissarissen Aan de stakeholders van Viverion: 2011 was het derde jaar na de fusie. Daar waar voorgaande jaren de aandacht met name op alle consequenties van de fusie lag, is nu meer de aandacht voor o.a. de stakeholders en de steeds verder om haar heen grijpende economische crisis. Er heeft veel invulling van beleidsterreinen plaats gevonden. Bij deze bieden wij u de opgemaakte jaarrekening over 2011 aan. Deze omvat de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant die u in dit verslag aantreft. We kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de bestuurder voor de jaarrekening 2011 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 9 lid 1a van de statuten de bestuurders voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Corporate Governance Viverion onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Hieronder wordt het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht verstaan. De Nederlandse Corporate Governance Code (De Code) die op 9 december 2003 werd gepubliceerd door de Commissie Tabaksblat is leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De code wordt zoveel mogelijk toegepast en de beginselen worden in hoofdlijnen onderschreven. Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de raad het bestuur, gevraagd en ongevraagd, met advies ter zijde. De raad weegt bij zijn functioneren de belangen van de corporatie (en de met haar verbonden ondernemingen) en de belangen van de betrokkenen af. De taak- en verantwoordelijkheidsverdeling tussen Bestuur en Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de stichting, het reglement Raad van Commissarissen en bestuur Stichting Viverion en de bevoegdheden regeling inzake verkrijging, vervreemding, bezwaring en sloop registergoederen van Stichting Viverion. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur vertegenwoordigt de Stichting en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur draagt er zorg voor dat de activiteiten van de Stichting en de met haar verbonden dochtermaatschappijen bestuurlijk, juridisch, organisatorisch en financieel goed en inzichtelijk geregeld zijn en verantwoord worden. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het ontwikkelen en realiseren van het externe beleid van de stichting en voor de externe profilering en contacten alsmede het ontwikkelen en realiseren van intern beleid en het structureren en integreren van bedrijfsprocessen. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de corporatie betrokken stakeholders af.
Jaarverslag 2011
11
Governance Code De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze wordt meegewogen. We laten zien wat we doen. We gaan daarbij zoveel mogelijk uit van de Nederlandse Corporate Governance Code. Onze taak is toezicht houden op het financiële beleid en bewaken dat Viverion haar sociaal maatschappelijke taak kan blijven uitoefenen. Waar nodig vragen wij aanvullende deskundigheid of advies van externen. De code kent als voorschrift: ‘Pas toe of leg uit’. De principes, respectievelijk uitwerkingen van die principes, die wij niet toepassen zijn de volgende: Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur: volgens de code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd; Vanwege de continuïteit en fusie is dit niet toegepast. De huidige Directeur-Bestuurder is benoemd voor invoering van de code en de stichting is gebonden aan het arbeidscontract en de daarin bepaalde voorwaarden. Verantwoording Afgelopen jaar heeft de Raad van Commissarissen naast de reguliere vergaderingen (5) meerdere vergaderingen belegd, te weten in het kader van: Visitatie (2x) Bezoek gemeentes (stakeholders) (3x) Toelichting Tobias (ERP-systeem) (1x) Governance (1x) Evaluatie (1x) Strategisch voorraadbeheer (1x) In de reguliere vergaderingen zijn de volgende besluiten genomen: Goedkeuring jaarverslag 2010 Bespreking perioderapportages Goedkeuren begroting Goedkeuren projecten Het toezicht in 2011 heeft plaatsgevonden op basis van een risico-inventarisatie van de bestaande vastgoedportefeuille, het jaarplan 2011 en de financiële parameters. Ook vormen de organisatieontwikkeling en de relatie met de huurders een terugkerend agendapunt op de vergaderingen. De RvC vergaderingen vinden in de regel plaats in aanwezigheid van de Directeur-Bestuurder en met de manager FEZ bij financiële onderwerpen. Op een aantal onderwerpen heeft regelmatig intern overleg plaatsgevonden. Een delegatie van de RvC is eenmaal aanwezig geweest bij een bestuurder/OR vergadering. Hierin is voornamelijk aandacht besteed aan de voortgang na de fusie, maar ook aan de cultuur en sfeer in de organsiatie en het welzijn van de medewerkers. Tevens is een delegatie van de RvC aanwezig geweest bij een aantal contacten met de huurderorganisaties. De RvC betreurt het geschil met twee van de drie huurdersverenigingen (Lochem en Goor eo.) en heeft zich voor het herstel in de toekomst verbonden aan het advies van de onafhankelijke commissie. De Raad heeft uit haar midden een Auditcommissie en een renumeratiecommissie benoemd. Auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft twee van haar leden, te weten de heren W.H. van Heek en P. Bieshaar, benoemd om op te treden als de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De heer W.H. van Heek is voorzitter. Beide leden van de Raad van Commissarissen hebben een financiële achtergrond. De Auditcommissie is ingesteld om met name de financiële rapportage en aspecten, inclusief de risicobeheersing, met de manager FEZ en de Business Controller te bespreken.
Jaarverslag 2011
12
De Auditcommissie is in het verslagjaar drie maal bijeengekomen. Onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan bod kwamen, waren het jaarverslag 2010, de 1e en 2e periode rapportage 2011 en de begroting 2012. De Auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de raad verslag uit aan de Raad van Commissarissen en geeft een advies over de voorliggende rapportage en financiële documenten. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie heeft als doel om het bezoldigingsbeleid en het beoordelingsbeleid voor de Directeur-Bestuurder, en het bezoldigingsbeleid van de Raad van Commissarissen op te stellen en hier uitvoering aan te geven. De honoreringscode commissarissen van de VTW wordt met ingang van 2012 in acht genomen. Voor het opstellen van een nieuw arbeidscontract is in samenspraak met BDO en de Directeur-Bestuurder gekeken op welke wijze de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties, juli 2010, zoveel mogelijk kan worden benaderd gegeven de huidige arbeidsovereenkomst. Dit is naar tevredenheid, met medewerking van beide partijen, goed verlopen. Het definitieve contract is per 1 januari 2011 ingegaan. In 2011 hebben evaluatie en functioneringsgesprekken plaatsgevonden. De in 2011 uitbetaalde bonus heeft betrekking op 2010. Tevens heeft de remuneratiecommissie aandacht besteed aan medewerkers die bij de organisatie vertrokken. Zelfevaluatie De raad heeft in 2011 enkele malen een gedeelte van de vergadering buiten aanwezigheid van de directie vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directie, evenals over het eigen functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen. Samenstelling Raad van Commissarissen De functieprofielen van de leden van de Raad van Commissarissen zijn in overeenstemming met de adviezen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties. De commissarissen beschikken over de vereiste kennis en inzichten om de volkshuisvestingsprestaties en bedrijfsmatige aanpak in algemene zin en specifiek te kunnen beoordelen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden onafhankelijk ten opzichte van elkaar, het bestuur en van welk deelbelang dan ook kunnen functioneren. De commissarissen hebben individueel aangegeven welke (neven)functies zij hebben. Gezamenlijk is geconstateerd dat die functies niet tegenstrijdig zijn aan het belang van Viverion. In de Raad is gediscussieerd over het feit of het mogelijk moet zijn dat organisaties, waar leden van de Raad werkzaam zijn, ook werken voor of in het werkgebied van Viverion. Dit is mogelijk, maar dient op voldoende afstand te gebeuren. Een gedrags- en integriteitcode is daartoe door elk lid ondertekend. Er hoefde in 2011 geen beroep gedaan te worden op deze codes. In 2010 is in het geschil met de huurdersverenigingen een bindende uitspraak gedaan voor wat betreft de samenstelling van de door de huurders voorgedragen leden van de Raad van Commissarissen. Dit hield in dat er vacatures zijn opengesteld, waarvoor de huurdersorganisaties een bindende voordracht kunnen doen conform het bindend advies. Hiervoor zijn profielen opgesteld. Aangezien de huurdersorganisaties (Lochem en Goor) hoger beroep hebben ingesteld tegen de uitspraak van de kantonrechter en de communicatie via mediation plaats vindt, zijn er nog geen kandidaten voorgedragen.
Jaarverslag 2011
13
Op 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Voorzitter Naam: dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Leeftijd: 56 jaar Beroep: directeur Aveco-de Bondt Relevante nevenfuncties: geen In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2006 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2013 Expertise: management, organisatie en vastgoed Lid beoordelingscommissie Vice-voorzitter Naam: mw. Ir. D.W. Boerboom MRE Leeftijd: 49 jaar Beroep: directeur ZAP Management Relevante nevenfuncties: bestuurslid maatschappelijke organisatie In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2009 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2012 Expertise: ruimtelijke ordening, vastgoed en ontwikkeling Lid remuneratiecommissie Lid Naam: dhr. P.M. Bieshaar Leeftijd: 51 jaar Beroep: hoofd administratie & juridische zaken Relevante nevenfuncties: geen In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2006 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2013 Expertise: financieel en economisch Lid Auditcommissie Lid Naam: mw. Mr. L.L. Vis Leeftijd: 48 jaar Beroep: directeur Confero Relevante nevenfuncties: mediator In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2007 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2014 Expertise: juridisch Lid remuneratiecommissie Lid Naam: dhr. Mr. W.H. van Heek Leeftijd: 59 jaar Beroep: directeur/aandeelhouder Van Heek Belastingadviseurs B.V. Relevante nevenfuncties: bestuurslid maatschappelijke organisatie In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2009 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2012 Expertise: belastingen, recht en zorg Lid Auditcommissie Jaarverslag 2011
14
Honorering De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is afgestemd op de functie-eisen en vastgesteld na extern advies. De totale beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2011: €34.500,- per jaar (2010: €40.500,-). De leden van de raad ontvangen naast hun honorering geen vaste onkostenvergoedingen. Wel kunnen zij gemaakte kosten declareren.
H.G.B. Spekhorst D.W. Boerboom P.M. Bieshaar L.L. Vis W.H. van Heek
2011 €9.000,€7.500,€7.500,€6.000,€7.500,-
2010 €9.000,€7.500,€7.500,€6.000,€7.500,-
Bestuur en honorering van de Directeur-Bestuurder (remuneratierapport) Het bestuur van Viverion werd gedurende het verslagjaar gevormd door de Directeur-Bestuurder de heer J.W.T. Allersma (58 jaar). Voor de fusie was de heer Allersma Directeur-Bestuurder van De Goorse Volkswoning, een van de fusie partners. Nevenfuncties directeur/bestuurder: Lid van de Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente. De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salarissen en vakantiegeld. De arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn gebaseerd op de CAO voor woningcorporaties. Het arbeidscontract is in gezamenlijk overleg aangepast, onder begeleiding van het bureau BDO, om in lijn te komen met de sectorbrede beloningscode. Een belangrijke gezamenlijke keuze is het laten vervallen van de bonusregeling geweest en het koppelen van het salaris aan een indexering. Ook de autoregeling is aangepast. Het contract is ingegaan op 1 januari 2011. Er is sprake van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Bij beëindiging van het dienstverband door opzegging van de corporatie, zal de hoogte van een eventuele schadeloosstelling door de kantonrechter worden vastgesteld. De vaste onkostenvergoeding bedraagt €600,- per jaar. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de Directeur-Bestuurder uit:
A Periodiek betaalde beloningen B Beloningen betaalbaar op termijn, betaalde pensioenlasten C Bonussen*
2011 €135.583,€32.045,€15.461,-
2010 2009 2008 €133.582,- €133.579,- €111.830,€32.280,€15.461,-
€33.239,€25.768,-
€25.549,€20.614,-
* De in 2011 uitbetaalde bonus heeft betrekking op 2010. Financiële verslaggeving De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de bestuurder deze verantwoordelijkheid vervult. Interne controlefunctie De Raad van Commissarissen, en in het bijzonder de Auditcommissie, heeft kennis genomen van het risicobeheersingsysteem dat Viverion in gebruik heeft en ondersteunt de bestuurder bij verdere maatregelen ter verbetering van de risicobeheersing. De manager FEZ rapporteert aan de bestuurder en is verantwoordelijk voor de verdere optimalisatie van de risicobeheersing.
Jaarverslag 2011
15
Externe accountant De externe onafhankelijke accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. Beide fusieorganisaties hadden PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. als onafhankelijke accountant. In 2011 is ervoor gekozen verder te gaan met PriceWaterhouseCoopers Accountnats N.V.. De externe onafhankelijke accountant woont de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe onafhankelijke accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) aan de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de Auditcommissie. Tenslotte Er is door de medewerkers van Viverion veel werk verzet. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering en complimenten uit over de wijze waarop de Directeur-Bestuurder en de medewerkers van Viverion zich hebben ingezet voor de onderneming en haar huurders. Lochem, juni 2012 Dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Voorzitter Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2011
16
VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen van Viverion is van oordeel dat dit verslag een getrouw beeld geeft van de activiteiten over het jaar 2011. Zij kan instemmen met de weergave van de financiële positie en de besteding van de middelen.
Dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Voorzitter
Mw. Ir. D.W. Boerboom MRE Vicevoorzitter
Dhr. P.M. Bieshaar
Mw. Mr. L.L. Vis
Dhr. Mr. W.H. van Heek
Lochem, juni 2012
Jaarverslag 2011
17
Looiersplantsoen, Diepenheim
Jaarverslag 2011
18
In september 2009 is ons strategisch beleidsplan vastgesteld. Hierin zijn 11 effecten (nummer 1 t/m 11) benoemd. Deze effecten willen we bereiken voor onze klanten. Om de gewenste effecten te bereiken, hebben we verschillende beleidsdoelstellingen geformuleerd en hebben we activiteiten benoemd. Deze doelstellingen en/of activiteiten hebben we smart gemaakt. In de navolgende hoofdstukken nemen we u mee in deze effecten en daaraan gekoppelde doelstellingen en activiteiten. In onze bijlage zijn deze effecten in numerieke volgorde opgesomd.
1
Kwaliteit van de woning
EFFECT 11: VIVERION IS DUURZAAM (INTERN EN EXTERN)
Effect 11 bestaat uit twee doelstellingen, betreffende de interne en externe duurzaamheid. De interne duurzaamheid heeft betrekking op de bedrijfsvoering en de externe duurzaamheid heeft betrekking op de producten van Viverion. In 2011 zijn een aantal doelstellingen om dit effect te bewerkstelligen in gang gezet. Voor 2011 zijn de doelstellingen binnen dit effect derhalve gehaald.
Strategisch Voorraadbeleid In samenwerking met research- en adviesbureau RIGO heeft de afdeling Markt & Strategie (M&S) een nieuw plan voor Vastgoedsturing binnen Viverion opgesteld dat ‘Samen bouwen aan een nieuw huis’ is genoemd. In juni is op hoofdlijnen aan de Raad van Commissarissen gepresenteerd hoe de portefeuille van Viverion zich de komende jaren zal moeten ontwikkelen. In het najaar is advies gevraagd aan de huurdersverenigingen. Met dit advies zijn de hoofdlijnen verfijnd. De meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is in 2011 helemaal geactualiseerd en in het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) verwerkt. In juni 2012 zal er nog een verdiepingsslag met betrekking tot duurzaamheid plaatsvinden. Het SVB zal jaarlijks in september geactualiseerd worden. September 2012 zal dat voor de eerste keer gebeuren. Om het voorraadbeleid vorm te kunnen geven, zijn er outcomedoelen opgesteld. Deze doelen zijn afgeleid van de effecten uit het Strategisch Beleidsplan en zijn in te delen in drie thema’s: 1. Betaalbaarheid (Viverion verhuurt en verkoopt naar draagkracht); 2. Beschikbaarheid (we bieden de juiste woningen voor onze doelgroep); 3. Kwaliteit van de voorraad (we bieden de juiste woningen voor onze doelgroep). Om de outcomedoelen te kunnen realiseren, zijn deze vertaald in ouputdoelen, namelijk: 1. Betaalbaarheid (Viverion verhuurt en verkoopt naar draagkracht) Viverion heeft voor tenminste 50% van de vraag naar betaalbare huurwoningen in haar werkgebied uitgeoefend door voor de doelgroep van beleid (tot €33.000,-), een huurwoning met een huurprijs tot de tweede aftopgrens beschikbaar in haar voorraad te hebben.
Jaarverslag 2011
19
2. Beschikbaarheid (we bieden de juiste woningen voor onze doelgroep) De gemiddelde wachttijd (inschrijftijd of de periode van actief zoeken voor doorstromers) voor een huurwoning bedraagt maximaal zes maanden waarbij we de volgende doelgroepen onderscheiden: Jongeren tot 27 jaar; Huishoudens tot 45 jaar; 45 jaar tot 70 jaar; 70 jaar en ouder. Lagere middeninkomens (€33.000,- - €43.000,-) jonger dan 45 jaar slagen er gemiddeld in om binnen een half jaar een passende koopwoning te kopen. 3. Kwaliteit van de voorraad (we bieden de juiste woningen voor onze doelgroep) Huurders van Viverion waarderen het woongenot als gevolg van de energieprestatie van hun woning vanaf 2015 gemiddeld met minimaal een 7 (ondernorm 6). De woontechnische kwaliteit/het comfort van de woning wordt door huurders gemiddeld met minimaal een 7 gewaardeerd (ondernorm 6). De geschiktheid van de woning voor wonen met beperkingen wordt door de huurders met beperkingen minimaal gemiddeld met een 7 beoordeeld (ondernorm 6). De technische kwaliteit (mate waarin iets versleten is) en de uitstraling van de woning (materialisering van de buitenkant) worden door de huurders met minimaal een gemiddelde 7 gewaardeerd (ondernorm 6). Om voldoende tevredenheid (waardering rapportcijfer 7) over de kwaliteit van de voorraad te kunnen genereren, zijn de volgende outputdoelen opgesteld: Outputdoel 3 Het gehele woningbezit heeft in 2025 tenminste gemiddeld energielabel B. Outputdoel 4 In 2025 voldoen alle woningen aan de kwaliteitsnorm voor woontechnische kwaliteit (standaard en standaard-plus). In 2012 is de woontechnische kwaliteit van de gehele voorraad via inspectie in beeld gebracht. Vanaf 2012 worden alle woningen waar groot onderhoud wordt uitgevoerd op het juiste woontechnische kwaliteitsniveau gebracht. Outputdoel 5 In 2025 woont minimaal 50% van de huurders met mobiliteitsbeperkingen in een woning met maatwerkaanpassingen. In 2012 is de woningvoorraad in beeld gebracht met betrekking tot de toegankelijkheid. In 2015 heeft Viverion 100 woningen extra voor senioren (geschikt gemaakt). Outputdoel 6 Vanaf 2013 is er geen achterstallig onderhoud meer (technische kwaliteit ofwel mate van slijtage). Begin 2012 zal het verkoopbeleid verder uitgewerkt en doorgerekend worden. Ook willen we in het voorjaar van 2012 starten met de communicatie naar huurders en stakeholders over het Strategisch Voorraadbeleid.
Onderhoud woningen Viverion is door de gemeente Hof van Twente gevraagd om medewerking te verlenen aan het verduurzamen van vijftig huurwoningen van Viverion in de kern Markelo. Dit is een onderdeel van het project ‘Markelo Duurzaam’. De gemeente en de provincie stellen hiervoor een subsidie aan Viverion beschikbaar van €200.000,-. In mei heeft Viverion een plan van aanpak opgeleverd. In het najaar is er een haalbaarheidsanalyse gemaakt met daarin een onderhoudsprogramma met investeringskosten voor groot onderhoud, asbestsanering en energetische opwaardering naar gemiddeld label B. Op basis van deze haalbaarheidsanalyse heeft het Viverion besloten om het project te realiseren, mits hiervoor subsidie beschikbaar wordt gesteld. Jaarverslag 2011
20
Begin 2012 zal er weer een overleg met de gemeente plaats vinden, waarin vervolgafspraken gemaakt zullen worden over de planning van de uitvoering en de oplevering, de hoogte van de subsidie bij meer woningen en de communicatie rondom het project. Voor 2011 was een begroting opgesteld voor planmatig, niet planmatig en contractonderhoud van €8.400.393,-. De werkelijk gemaakte kosten in 2011 bedroegen €7.816.281,- wat een onderschrijding van de begroting is van €584.112,-. Planmatig onderhoud De planmatige onderhoudswerkzaamheden, die in 2011 bij een deel van het woningbezit van Viverion zijn uitgevoerd, betroffen hoofdzakelijk buitenschilderwerk, houtrotherstel, herstel en vervanging van platte dakbedekkingen, dak- en gevelherstel, vervanging van CV ketels en tot slot vernieuwing/vervanging van badkamers, toiletten en keukens. De jaarbegroting 2011 voor uitvoering van deze werkzaamheden komt voort uit de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Voor 2011 was voor het planmatig onderhoud een bedrag begroot van €4.884.181,- waarvan €666.007,- bestemd was voor overloop van planmatig onderhoud uit 2010. De werkelijke kosten voor het planmatig onderhoud in 2011 zijn €4.017.659,-, een onderschrijding van 17,7% ten opzichte van de begroting. De forse afwijking wordt deels veroorzaakt door de financiële voordelen die de markt op dit moment te bieden heeft. Daarnaast zijn de badkamer-, toilet- en keukenvervangingen in de MJOB per complex als 100% opgenomen, terwijl de werkelijke aantallen door het ‘piepsysteem’ (vervanging op afroep) een stuk minder zijn. Ook verschuivingen van begrote werkzaamheden naar 2012 op basis van verrichte inspecties hebben hiertoe bijgedragen. We hebben in 2011 minder uitgegeven dan begroot. Planmatig onderhoud verkochte woningen Koop Zeker Plan Vanaf 1999 heeft Viverion (voorheen Spectrum Wonen) woningen verkocht aan zittende huurders. Deze woningen zijn voorzien van een onderhoudscontract: een Koop Zeker Plan (KZP) woning. Viverion heeft zich daarmee verplicht de KZP woningen te onderhouden tot uiterlijk 2015. Hiervoor is een bedrag opgenomen in de verkoopprijs en gezamenlijk gedoneerd in de voorziening onderhoud KZP woningen. Het onderhoud aan de buitenschil van de woningen verloopt hetzelfde als de geplande onderhoudswerkzaamheden aan de reguliere naastgelegen huurwoningen. In 2011 is voor €209.771,- aan onderhoudswerkzaamheden verricht. Omdat in 2010 vanwege slecht weer het schilder-, kozijn- en timmerwerk niet meer uitgevoerd kon worden, is dit in 2011 uitgevoerd. Planmatig Onderhoud KZP 2011 2009 2010 2011
Jaarverslag 2011
Werkelijk
€139.000,€78.000,€210.000,-
21
Niet-planmatig onderhoud Het niet-planmatige onderhoud wordt verricht naar aanleiding van reparatieverzoeken van huurders en bij mutaties van woningen. In 2011 zijn hiervoor de onderhoudsbedrijven OSS uit Rijssen en Haafkes uit Goor ingezet voor uitvoering van de werkzaamheden op basis van contractafspraken. Reparatieverzoeken worden door huurders rechtstreeks gemeld bij de onderhoudsbedrijven die vervolgens de reparatie uitvoeren. In 2011 waren voor reparatieverzoeken en woningmutaties respectievelijk €1.531.838,- en €599.259,- begroot. De werkelijke kosten waren respectievelijk €1.531.229,- (-0,1%) en €864.118,- (+ 44%). Het aantal woningmutaties is in 2011 meer geweest dan begroot, waardoor er ook meer kosten zijn gemaakt. Ten aanzien van mutatie- en klachtenonderhoud (waaronder het piepsysteem) zijn er in 2011 meer badkamers, keukens, toiletten en CV ketels/installaties vervangen. Voor 2011 was een bedrag van €1.333.203,- begroot. De werkelijke kosten bedroegen €1.653.953,- (+ 24%). Circa 40% hiervan betrof het vervangen van 23 complete CV installaties, die niet waren begroot. Contractonderhoud Voor het contractonderhoud installaties, schoonmaak, groenbeheer, reinigen goten en ontstoppen rioleringen was totaal €1.201.908,- begroot. De werkelijke kosten bedroegen €1.156.461,-. Dat is een lichte stijging van 3,9%.
Jaarverslag 2011
22
Projecten in voorbereiding en/of uitvoering Project Lochem Julianaweg De Cloese Zuiderbleek Lochem oost Veeneslagen kdv Complex 49
23 kavels Grondpositie Groot onderhoud
Barchem Locatie naast station Woonplus overkapping
Projectfase Haalbaarheid Haalbaarheid Haalbaarheid Haalbaarheid Haalbaarheid Haalbaarheid
Haalbaarheid
Laren Complex 43 en 45
Groot onderhoud
Haalbaarheid
Rijssen Parkstede nieuwbouw Watermolen Zuid
55 appartementen
Haalbaarheid Realisatie
Holten Voormalig Postkantoor Wansinkstraat Haarstraat
Uitvoering fase 2: 2 woningen Uitbreiding gebouw voor Zozijn
Goor Heeckeren Kerkstraat Gijmink fase 7 Gijmink fasen 8, 9 en 10 Gijmink groenzone Hengevelderstraat Bleekstraat Gijmink fase 5 Gijmink fase 6 Gijmink fase 7 Gijmink fase 8 Markelo Verduurzamen 50/94 woningen Rohaan
Jaarverslag 2011
Kinderdagverblijf 9 appartementen 34 woningen
25 appartementen 24 appartementen Multifunctionele voorzieningen 57 woningen 47 woningen slopen 47 woningen slopen
Onderzoek naar klimaat en brandveiligheid
Haalbaarheid Contract/Realisatie
Haalbaarheid VO VO VO DO DO DO Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie
Haalbaarheid Haalbaarheid
23
Ontwikkeling woningvoorraad Er is in 2011 grond aangekocht voor de te ontwikkelende woningvoorraad voor het project Watermolen in Rijssen in het kader van de grondexploitatiewet, zoals overeengekomen met de gemeente Rijssen-Holten. Bouwen van huurwoningen In 2011 zijn de volgende huurwoningen gerealiseerd: Goor, Gijmink fase 6: 41 woningen voor oorspronkelijke Gijminkbewoners voor wie een terugkeerregeling gold. Alle woningen (eengezinswoningen, multifunctionele woningen en seniorenwoningen aan de Lindelaan en de J.M. de Bruynstraat zijn toegewezen op basis van uitgangspunten uit het sociaal plan. De woningen zijn aangeboden via Gijmink Nieuws, de Gijmink website en persoonlijke gesprekken met bewoners. Deze fase is gebruikt als pilot voor vijf verschillende energiescenario’s. In 2012 en 2013 gaat Viverion deze woningen en huishoudens monitoren op energieverbruik en woonervaringen. Diepenheim, project Looiersplantsoen: Vijf appartementen voor de doelgroep senioren. Via de media en aanmeldingen zijn de woningen toegewezen aan (nieuwe) huurders. Bouwen van koopwoningen In 2011 zijn de volgende nieuwbouw koopwoningen gerealiseerd: Goor, Gijmink fase 6: Zestien woningen voor oorspronkelijke Gijminkbewoners die willen en kunnen kopen. Doel van dit project was een gedifferentieerde wijkopbouw. Tien van deze koopwoningen zijn met een koopgarant constructie verkocht. Dat betekent dat de woningen met 25% korting op de getaxeerde waarde zijn verkocht en Viverion de woning binnen drie maanden moet terugkopen. De overige zes woningen zijn twee-onder-een-kapwoningen, die in de reguliere verkoop verkocht zijn. De woningen zijn via het Gijmink Nieuws, de Gijmink website en persoonlijke gesprekken met bewoners aangeboden en via een makelaar verkocht. Diepenheim, project Looiersplantsoen: Zes appartementen voor de doelgroep senioren. De woningen zijn in de media aangeboden en via een makelaar verkocht. Rijssen, project gelegen aan de Giezen: Vijftien appartementen voor de doelgroep starters. Naast de woningbehoefte voor starters in Rijssen was dit nieuwbouwproject ook in relatie met ons SVB. Via media en gemeentelijke loting zijn de woningen aangeboden om uiteindelijk via een makelaar verkocht te worden. Bouwen van maatschappelijk vastgoed In 2011 zijn er verschillende projecten opgeleverd die een maatschappelijke functie hebben: Multifunctionele voorziening in Goor (Gijmink fase 5): Een nieuwe ruimte voor basisschool, kinderopvang, buitenschoolse opvang, gymzaal en buurthuis. Alle ruimten zijn verhuurd. Kindercentrum in Laren: Voor OPOL en Carion is een kindercentrum met zes lokalen en nevenruimten gerealiseerd. Dit was ter vervanging van de huisvesting en ter uitbreiding van de kinderopvang in Laren. Jaarverslag 2011
24
Kinderopvang in Rijssen: Als vervangende huisvesting en uitbreiding is, in combinatie met de nieuwbouw van een basisschool, een kinderopvang met twee lokalen ten behoeve van Stichting Kinderopvang West Twente (SKWT) gerealiseerd. ’t Tramhuisje in Gorssel: Voor behoud van het gemeentelijke monument is ’t Tramhuisje gerestaureerd. Dit monument is ook uitgebreid en bestemd voor de huisvesting van de Elf Marken. Dit project is mede mogelijk gemaakt door investeringen van gemeente, provincie en Viverion. Medische ruimte in Diepenheim (project Looiersplantsoen) Binnen het combiproject met huur- en koopappartementen is ook een medische ruimte opgeleverd, omdat bleek dat er behoefte aan een ruimte voor medische huisvesting was. De aanneemsom plus grondkosten van zes woningen (koopappartementen) woningen liggen boven de €200.000 (gemiddeld €205.933,-). Verkoop van onroerend goed In 2011 heeft Viverion enkele stukken grond verkocht, omdat deze niet meer bij de visie en de richting van het SVB pasten: Voormalig kantoor van AWR in Rijssen: Dit kantoor paste niet meer in ons SVB en de huurder had belangstelling voor koop. Het kantoorpand is getaxeerd en na onderhandeling is het verkocht. Grondpositie aan de Rengersweg, Laren: Het bouwterrein aan de Rengersweg is verkocht, omdat het voor Viverion een onrendabel plan is geworden. Het wonen in de derde laag werd niet toegestaan, terwijl daar in de planvorming wel vanuit was gegaan. Hierdoor paste de grondpositie niet meer in het SVB en na onderhandeling is de grondpositie verkocht. Een stuk groenstraat aan de Bentinckstraat in Goor: Het stuk grasland aan de Bentinckstraat was strategisch niet meer van belang voor Viverion vanwege voldoende bouwcapaciteit voor Viverion in de wijk ‘t Gijmink. Ook besloot de gemeente Hof van Twente in een later stadium dat op de aangekochte locatie geen woningbouw mocht worden gerealiseerd en dat de bestemming ‘groen’ gehandhaafd moest blijven. Om deze redenen is het stuk grond verkocht via een makelaar.
Jaarverslag 2011
25
Overzicht verkoop nieuwbouw 2011 Project Diepenheim: Looiersplantsoen Lochem: Van Lutterveltplein Brouwershof Goor: ‘t Gijmink
Aantal te verkopen
Totaal verkocht
6
4
7 29
5 27
16
15
Overzicht verkoop bestaande huurwoningen 2011 Viverion verkocht in 2011 elf huurwoningen aan de zittende huurders of aan andere klanten als het om een vrijgekomen woning ging. Dit was volgens afspraken met de gemeenten. De elf verkochte woningen zijn met een korting van maximaal 10% verkocht. Dit betekent bij verkoop binnen tien jaar een afrekenverplichting van maximaal 10%. Overzicht verkoop bestaande huurwoningen per plaats Diepenheim 1 Goor 2 Holten 5 Markelo 1 Rijssen 2 Totaal 11
Jaarverslag 2011
26
2
Verhuur van de woning
EFFECT 4: WE BIEDEN DE JUISTE WONINGEN VOOR ONZE DOELGROEP(EN)
De doelstellingen van effect 4 zijn gehaald. Dat betekent dat Viverion in 2011 heeft voldaan aan de doelstelling om een woningmarktverkenning tot 2025 uit te voeren. Hierdoor wordt er gewerkt aan het afstemmen van het vastgoedbeleid op de wensen en behoeften uit haar werkgebied waar in 2012 verder vorm aan wordt gegeven.
EFFECT 6: VIVERION VERHUURT EN VERKOOPT NAAR DRAAGKRACHT
Effect 6 bestaat uit drie doelstellingen. In 2011 zijn alle drie de doelstellingen behaald; Er is een plan geschreven hoe Viverion tot aan 2025 in totaal 250 eengezinswoningen gaat verkopen, in 2011 werd 90% van het woningbezit aan huishoudens met een inkomen < €33.614,- verhuurd en er zijn instrumenten ontwikkeld zodat er naar draagkracht verhuurd kan worden.
Huisvesten primaire doelgroep De primaire doelgroep bestaat uit klanten met een inkomen tot het maximale toetsingsinkomen voor de huurtoeslag: Belastbaar inkomen is lager dan €29.350,- (meerpersoonshuishouden); Belastbaar inkomen is lager dan €21.625,- (eenpersoonshuishouden); Belastbaar inkomen is lager dan €27.750,- (meerpersoonshuishouden 65 jaar en ouder); Belastbaar inkomen is lager dan €20.325,- (eenpersoonshuishouden 65 jaar en ouder). Bij het toewijzen van de woningen aan de primaire doelgroep gaan we uit van de huurgrenzen die de Belastingdienst heeft vastgesteld. Maximale huurgrens tot 23 jaar Aftoppingsgrens 1 en 2 persoonshuishouden Aftoppingsgrens 3 en meer persoonshuishouden Maximale huurgrens 23 jaar en ouder
Jaarverslag 2011
€361,66 €517,64 €554,76 €652,52
27
Per 31 december 2011 is de woningvoorraad in huurprijsklassen als volgt verdeeld: Gemeente Lochem Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €361,66 452 Van €361,66 tot €554,76 1202 Van €554,76 tot €652,52 60 Meer dan €652,52 7 Totaal 1.721
In % 26,26% 69,84% 3,49% 0,41% 100%
Gemeente Rijssen-Holten Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €361,66 400 Van €361,66 tot €554,76 1147 Van €554,76 tot €652,52 73 Meer dan €652,52 6 Totaal 1.626
In % 24,60% 70,54% 4,49% 0,30% 100%
Gemeente Hof van Twente Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €361,66 419 Van €361,66 tot €554,76 1616 Van €554,76 tot €652,52 169 Meer dan €652,52 19 Totaal 2.223
In % 18,85% 72,69% 7,60% 0,85% 100%
Totale bezit Viverion Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €361,66 1271 Van €361,66 tot €554,76 3965 Van €554,76 tot €652,52 302 Meer dan €652,52 32 Totaal 5.570
In % 22,82% 71,18% 5,42% 0,57% 100%
Viverion heeft dus 5.570 bereikbare woningen voor de primaire doelgroep. Dat komt neer op 99,4% van de totale voorraad.
Jaarverslag 2011
28
In 2011 zijn de vrijgekomen woningen naar BBSH normen als volgt toegewezen: Leeftijd
Inkomen <= € 361,66
Huurgrenzen > € 361,67 en <= € 517,64
> € 517,64
Een persoons huishouding jonger dan 65 jaar jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder
<= € 21.625 > € 21.625 <= € 20.325 > € 20.325
50 18 5 0
51 36 27 9
11 22 2 4
Twee persoons huishouding jonger dan 65 jaar jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder
<= € 29.350 > € 29.350 <= € 27.750 > € 27.750
8 3 3 0
34 10 22 4
27 14 6 6
<= € 361,66
> € 361,67 en <= € 554,76
> € 554,76
0 0 0 0
61 7 0 0
5 9 0 0
Drie- en meerpersoons huishouding jonger dan 65 jaar jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder 65 jaar of ouder
<= € 29.350 > € 29.350 <= € 27.750 > € 27.750
Verhuur algemeen In 2011 waren er meer verhuizingen in vergelijking met het voorgaande jaar. De wijze van toewijzingen is afgelopen jaar ook veelbesproken, net zoals de nieuwe inkomenscriteria. Nieuwe huurinkomen criteria Naar aanleiding van de definitieve invoering van de woningtoewijzingregels, door de overheid ingegeven door het Staatssteundossier, werd in 2011 nieuw beleid geïmplementeerd. Viverion is van mening dat sociale huurwoningen ook inderdaad bij diegenen terecht moeten komen die daar het meest op aangewezen zijn en hanteert hiervoor de €33.614,- grens. Op grond van het plaatselijke marktbeeld is deze grens gekoppeld aan de eerste aftoppingsgrens van €517,64. Woningen met huren boven deze grens wijst Viverion nog steeds bij voorrang toe aan de primaire doelgroep, mits de doelgroep hiernaar vraagt. Afwijken van de norm kan alleen als er sprake is van een urgente situatie of wanneer er onvoldoende vraag is. De mensen met een hoger inkomen wil Viverion bedienen met een koopwoning. Op basis van experimentele ervaringen in 2010 besloot Viverion om met ingang van 1 januari 2011 de volgende inkomensvoorwaarden toe te passen. Woningen met een huur tot en met €517,64 per maand werden uitsluitend verhuurd aan woningzoekenden met een gezamenlijk belastbaar huishoudeninkomen tot €33.614,-. Woningen met een huur van €517,64 tot €652,52 per maand waren in principe voor iedereen beschikbaar, ongeacht het inkomen, maar werden wel bij voorrang verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan €33.614,-. Daarnaast werden voor woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen minimum inkomens gehanteerd ter hoogte van het maximum gezamenlijk belastbaar huishoudeninkomen van de huurtoeslagregeling. Afwijken van deze regels kon alleen als er sprake was van een urgente situatie die niet anders opgelost kon worden, bij wijkvernieuwing en bij onvoldoende kandidaten. Jaarverslag 2011
29
Concreet leidden deze regels drie keer tot een afwijkende woningtoewijzing. Dit komt neer op 0,75% van de toegewezen woningen. We blijven hiermee ruimschoots onder de gestelde norm van 10%. In Lochem betrof het een urgentie met een psychisch/sociale oorzaak. In Hof van Twente ging het om een toewijzing in verband met een wijkvernieuwingsurgentie. In Rijssen kon er voor een woning met een huur boven de €600,- geen kandidaat met een lager inkomen gevonden worden. Bij Viverion bestaat niet de indruk dat er schrijnende situaties zijn ontstaan. Wel werkt het belemmerend op de beweging in de woningmarkt. Huurtoeslag Van alle huurders van Viverion ontvingen gemiddeld 1.281 huurders (2010: 1.233 huurders) huurtoeslag. Dit is 23%. Zij ontvingen in 2011 gemiddeld een bedrag van €153,- per maand aan huurtoeslag (2010: €178,-). Dit is het gebruikelijke beeld. Verhuizingen In 2011 wisselden 410 van de 5.570 Viverion woningen van huurder. Dit komt neer op een mutatiegraad van 7,36%. Hiermee is de mutatiegraad ten opzichte van vooral vorig jaar licht toegenomen (2010: 6,92%; 2009: nog 8,48%). Als we de verschillende gemeenten en woonkernen bekijken, valt op dat er een aanzienlijke daling was van het aantal verhuizingen in Holten (min 28 ten opzichte van 2010) en een stijging van de verhuizingen in Rijssen (plus 25 ten opzichte van 2010). In Hof van Twente was het aantal verhuizingen ongeveer gelijk aan vorig jaar en ligt daarmee op het gebruikelijke niveau. De verhuur van nieuwbouw in ’t Gijmink heeft hierop geen verhogende invloed gehad. Lochem laat een aanzienlijke stijging van het aantal verhuizingen zien (plus 27 ten opzichte van 2010). Het totaal aantal verhuizingen in woon-zorgcomplexen bleef slechts beperkt tot één verhuizing in Barchem. Daarnaast werd één seniorenappartement toegewezen in Villa Locheym via bemiddeling van de woongroep. Zowel in Laren (één seniorenwoning) als in Goor (drie seniorenwoningen) hebben we grote moeite seniorenwoningen te verhuren en is leegstand een feit. Het betreft seniorenwoningen met één slaapkamer en in Goor hebben deze woningen ook nog een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens. Uit onderstaande tabel blijkt per plaats het aantal nieuw verhuurde woningen in 2011: Woonplaats Lochem Laren Barchem Goor Diepenheim Markelo Rijssen Holten Totaal
Aantal 124 10 5 94 13 36 106 22 410
Naast de normale verhuur hebben we in ‘t Gijmink in verband met wijkvernieuwing woningen ook tijdelijk verhuurd in het kader van de leegstandswet. De regels voor deze verhuur hebben we aan het begin van het jaar aangescherpt met als doel alleen die mensen te huisvesten die tijdelijke huisvesting zoeken en per direct ook een alternatief hebben. In het najaar werd tijdelijke verhuur gestopt met het oog op de aanpassing van de planning van de resterende fases van de wijkvernieuwing. In totaal werden in 2011 zeven nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten afgesloten en werden er 24 verlengd. Jaarverslag 2011
30
Eind 2011 stonden er 124 woningen leeg die vanaf maart 2012 gesloopt gaan worden. Daarnaast waren er nog 24 woningen tijdelijk bewoond. Deze bewoners zullen zelf nog moeten vertrekken. Naast woningen verhuurden we nog zes garages waarvan vijf in Hof van Twente en één in RijssenHolten. Verhuur nieuwbouw Alleen in Hof van Twente heeft Viverion in 2011 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In Diepenheim leverden we in het najaar van 2011 vijf nieuwbouw huurappartementen met lift op in het Looiersplantsoen. Deze appartementen maken onderdeel uit van een wooncomplex met daarnaast ook nog zes koopappartementen en een medisch centrum. De huurprijzen variëren van €667,- tot €808,- per maand. Het aantal belangstellenden was beperkt, maar door middel van extra verhuuracties konden de appartementen toch verhuurd worden. In Goor hebben we 41 sociale huurwoningen van fase 6 wijkvernieuwing´t Gijmink vanaf september 2011 daadwerkelijk verhuurd. Deze woningen werden al in 2010 toegewezen. In deze eengezinswoningen zijn verschillende energieconcepten toegepast. Slechts een klein deel van de extra kosten hiervan is in de huur doorberekend. De woningen zijn op twee woningen na verhuurd aan bewoners uit het Gijmink: 4 huishoudens uit fase 4 (W v.d. Sluisstraat); 2 huishoudens uit fase 6 (Lindelaan en J.M. de Bruynstraat, oneven via wisselwoning); 13 huishoudens uit fase 7 (J.M. de Bruynstraat, even); 7 huishoudens uit fase 8 (Meidoornstraat, oneven); 6 huishoudens uit fase 9 (Meidoornstraat, even en Oude Haaksbergerweg); 5 huishoudens uit fase 10 (Schaepmanstraat); 2 spijtoptanten (eerder al verhuisd, toch terug naar nieuwbouw in deze fase); 2 marktkandidaten (verhuurd via advertentie op onze internetpagina). Woonruimtebemiddeling De woonruimtebemiddeling bij Viverion kenmerkt zich door keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van de klant. Doorstroom van zittende huurders bevorderen we door huurders opties te laten nemen op Viverion woningen. Een vrijkomende woning wordt eerst aangeboden aan optienemers. Zijn deze er niet, dan gaat de woning in het aanbodmodel en wordt het via internet gepubliceerd op de website van Viverion. Ouderenwoningen worden ook in de plaatselijke krant gepubliceerd. Uit de kandidaten die reageren op advertenties wordt door middel van loting de nieuwe huurder geselecteerd. Starterswoningen worden verdeeld op leeftijd van de starter.
Huisvesten bijzondere doelgroepen Ook in 2011 heeft Viverion, naast de primaire doelgroep, enkele bijzondere doelgroepen gehuisvest. In 2011 bestond deze groep uit statushouders en urgent woningzoekenden. Statushouders Viverion heeft in 2011 in haar werkgebied vijftien woningen verhuurd aan statushouders. In de gemeente Lochem ging het om zeven woningen, in de gemeente Rijssen-Holten om drie woningen en in de gemeente Hof van Twente om vijf woningen. Dit betekent dat bijna 4 % van de vrijgekomen woningen aan statushouders is verhuurd, een verdubbeling ten opzichte van 2010. Viverion heeft hiermee 30 vluchtelingen in haar werkgebied gehuisvest. Vorig jaar waren dit nog acht woningen voor twintig vluchtelingen. De bijdrage van Viverion in de huisvesting van statushouders is daarmee ten opzichte van 2010 verbeterd en weer op het niveau van de jaren ervoor. Helaas haalden we in Rijssen-Holten en Lochem ondanks de goede samenwerking met gemeente en andere corporaties de taakstelling niet. In Hof van Twente lukte dit, samen met de andere corporaties, wel. Jaarverslag 2011
31
In de drie gemeenten waarin Viverion werkzaam is, verliep de toewijzing aan statushouders moeizaam. Viverion en de collega corporaties wilden wel, maar er waren onvoldoende statushouders die zich in ons werkgebied wilden vestigen. Een probleem dat zich ook op andere plekken in het land aandiende en waarop landelijk maatregelen werden genomen. Bijkomend probleem was dat ons woningbezit zich vooral leende voor het huisvesten van gezinnen, terwijl het aanbod van statushouders vooral alleenstaanden betrof. Urgent woningzoekenden Voor klanten die met spoed een woning nodig hebben, heeft Viverion een urgentieregeling. Het streven is om urgente kandidaten binnen een half jaar onderdak te bieden. In 2011 werden 57 urgenties toegekend en werden 43 urgente kandidaten daadwerkelijk gehuisvest. Dit betekent dat gemiddeld bijna 11% van de vrijgekomen woningen aan urgente kandidaten is verhuurd. Op zich is dit acceptabel en vergelijkbaar met voorgaande jaren. De verschillen tussen de gemeenten onderling zijn opvallend. Vooral in de gemeente Lochem is veel toegewezen aan urgente kandidaten. Het beeld is dat de druk op de urgentie daar blijvend hoog is. In Rijssen-Holten is het aantal toewijzingen aan urgente kandidaten meer dan verdubbeld ten opzichte van 2010 en is het aantal weer op het niveau van 2011. In Hof van Twente is het aantal verhuringen aan urgente kandidaten op een gelijk niveau gebleven. Gemeente Lochem Rijssen-Holten Hof van Twente
Toegekende urgenties 20 22 15
Gehuisveste urgenten 21 12 10
Toewijzing aan urgenten in % vrijgekomen woningen 16% (2010 19%; 2009 15%) 9% (2010 4%; 2009 7%) 7% (2010 7%; 2009 8%)
Daklozen Viverion is in 2010, in samenwerking met woningcorporatie de Groene Waarden, gestart met een project gericht op vervanging van de daklozenopvang in Almen. Dit project is stopgezet, omdat het project veel onrust met zich meebracht op de plaats van bestemming. Voor de eigen organisatie stelde Viverion zich ten doel de doelstelling van het voorkomen van dakloosheid te borgen. Verder moesten de verbetervoorstellen op het gebied van preventie en signalering in 2011 geïmplementeerd worden. Deze waren vooral gericht op het eerder opvangen van signalen van klanten, verbeteren van begeleiding van de klant in samenwerking met netwerkpartners en zorgvuldigheid in handelen. Concreet resulteerde dit in het aanpassen van het huurincasso proces, het investeren in het netwerkoverleg/casusoverleg en het formuleren van een voorstel voor het huurincasso beleid. Daarnaast heeft Viverion als pilot binnen het project gewerkt aan borging van de (Z)onderdak doelstelling met behulp van het INK-model (een managementmodel waarmee de volwassenheid van de organisatie kan worden bepaald en verbeterpunten kunnen worden geïdentificeerd. Tevens helpt het model organisaties te focussen op de gebieden waar verbeteringen mogelijk zijn). Dit leverde een bruikbaar borgingsinstrument op voor Viverion dat de komende jaren zal worden ingezet. Dit instrument wordt overigens gedeeld met andere corporaties. In het kader van uitstroom en instroom heeft Viverion op verzoek van Meldpunt Woonkans geprobeerd een ‘tweedekans’ kandidaat te huisvesten. Helaas heeft dit niet tot concrete huisvesting van de kandidaat geleid. In de evaluatie van deze casus werd de opstelling van Viverion als positief ervaren. De casus strandde op onvoldoende medewerking van de kandidaat.
Jaarverslag 2011
32
Toewijzing woon-zorgcomplex In 2011 nam Viverion de toewijzing van het woon-zorgcomplex Marsmansland in Diepenheim onder de loep. Al enige tijd was er onduidelijkheid over de toewijzingscriteria en de rolverdeling tussen Viverion en de Stichting Welzijn Ouderen. Viverion stelde zich ten doel dat dit woon-zorgcomplex vooral toegewezen moest worden aan ouderen die daar het meest behoefte aan hebben. Deze behoefte uit zich in een indicatie voor woon-, zorg- en leefondersteuning. Gezien het beperkte aanbod van dit specifieke product in deze kleine kern zou er voorrang moeten zijn voor inwoners van Diepenheim. Verder moesten de afspraken aansluiten bij het algemene woonruimtebemiddelingsbeleid van Viverion en passend zijn bij de doelgroep. Dit werd uitgewerkt in concrete voorrangsregels en een uitvoeringsmethodiek. Voor het bepalen van de indicatie van woon-, zorg- en leefondersteuning werd besloten onafhankelijk advies in te huren van de Stichting Welzijn Ouderen Hof van Twente. We betrokken stakeholders in de besluitvorming en in 2011 is een uitgebreide voorlichting geweest aan de ingeschrevenen. Alle kandidaten van de oude wachtlijst worden in 2012 bezocht om op die manier de wachtlijst te screenen op grond van de nieuwe voorrangsregels.
Leegstand De leegstand bedroeg in 2011 €96.982,-. Over het algemeen is de leegstand vooral ontstaan door de standaard twee dagen die gehanteerd worden tussen einde huur en nieuwe huur en de tijd die nodig is voor mutatieonderhoud. De leegstand steeg ten opzichte van 2010 met €83.948,-, onder meer omdat we de leegstand onvoldoende konden beperken als gevolg van drukte bij andere activiteiten. In sommige situaties waren woningen lastig verhuurbaar. Het gaat dan vooral om duurdere eengezinswoningen en appartementen, vooral één slaapkamer woningen en appartementen voor senioren. Het zoeken naar huishoudens met een inkomen onder de €33.614,- voor woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen leverde ook extra huurderving op.
Huurachterstanden Eind 2011 was het huurachterstandspercentage (uitgedrukt in de jaarhuur) 0,94% (2010: 0,73%) waarvan 0,62% (2010: 0,45%) veroorzaakt werd door achterstanden van zittende huurders en 0,32% (2010: 0,28%) door vertrokken huurders. De huurachterstand was daarmee hoger dan in 2010 en hoger dan de norm die we voor Viverion aanhouden, te weten 0,8%. Dit hogere percentage wordt vooral veroorzaakt door het feit dat andere interne projecten de continue aandacht en een consequente aanpak van huurachterstanden in de weg stonden. Dit gold vooral voor het einde van 2011. Viverion had gemiddeld 268 (2010: 253) huurders met een huurachterstand. Op 31 december 2011 hadden 292 (eind 2010: 238) huurders een huurachterstand, waarvan 32% (2010: 23%) een huurachterstand had van maximaal één maandhuur, ruim 11% (2010: 13%) maximaal twee maanden, 10% (2010: 13%) maximaal drie maanden, 11% (2010: 10%) maximaal vier maanden, 5% (2010: 7%) maximaal vijf maanden en 31% (2010: 33%) vijf maanden of meer. In 2011 hebben we zes huishoudens (2010: dertien) uit hun woning moeten zetten, omdat zij hun huur niet betaalden. In de gemeente Rijssen-Holten waren dat twee en in Hof van Twente vier huishoudens. In Lochem hadden we geen huisuitzettingen. Alle zes huishoudens waren al voor de datum van ontruiming vertrokken. Deze gunstige uitzettingscijfers zijn het resultaat van investeren in en intensiveren van de persoonlijke aanpak in nauwe samenwerking met de netwerkpartners. Het bleek dat vooral de inzet die netwerkpartners leverden het verschil maakte. Viverion heeft er alles aan gedaan om huisuitzettingen te voorkomen. We investeerden daarom in persoonlijk contact met de huurder, telefonisch of door huisbezoek. Waar nodig probeerden we huurders op het spoor van begeleiding door netwerkpartners te zetten. Jaarverslag 2011
33
We onderhielden goede contacten met het sociale netwerk, stadsbanken, gemeenten, maatschappelijk werk en andere hulpverlenende instanties. Met de deurwaarder werden nieuwe samenwerkingsafspraken gemaakt. Met de gemeente RijssenHolten werd een ontruimingsconvenant getekend met daarin praktische afspraken over het afvoeren van de goederen. Voor Lochem maakten we afspraken over het afvoeren van goederen met een commercieel bedrijf. Op deze manier zijn alle uitvoeringsactiviteiten voor Viverion rondom een ontruiming binnen de verschillende gemeenten meer op één lijn gebracht. Vanuit het project (Z)onderdak (zie ‘Huisvesten bijzondere doelgroepen’) zijn onder meer verbetervoorstellen gedaan die verwerkt zijn in het huurincassoproces. Verder werd gewerkt aan het verhelderen van doelstellingen, het verbeteren van de netwerkcontacten en werd nazorg geregeld na huisuitzetting. Zowel in Lochem als in Rijssen-Holten kennen we schuldhulpverlening via Humanitas, die financieel ondersteund wordt door Viverion. Vrijwilligers helpen huurders hun financiële zaken op orde te krijgen. Op basis van de resultaten besloot Viverion de ondersteuning aan de schuldhulpverlening Lochem voor de komende drie jaar voort te zetten.
Jaarverslag 2011
34
3
Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer
EFFECT 3: VIVERION IS ZICHTBAAR BETROKKEN BIJ WOONKERNEN
Door het formuleren van een woonkernenbeleid, is de doelstelling van effect 3 voor 2011 gehaald. Dit hebben we onder meer gedaan door huurders, gemeenten en belangenorganisaties te betrekken bij het tot stand komen van het woonkernenbeleid. Aan de uitwerking om ook daadwerkelijk zichtbaar betrokken te zijn bij de woonkernen, is in 2011 al gewerkt (door middel van de praattheaters en koffiegesprekken) en wordt in 2012 voortgezet.
EFFECT 7: ONZE KLANTEN ERVAREN VIVERION ALS KLANTGERICHT EN PROFESSIONEEL
In 2011 is de doelstelling behorend bij effect 7, om huurders te raadplegen en hier de bedrijfsvoering op af te stemmen, gehaald. Dit wil nog niet zeggen dat de klanten Viverion al daadwerkelijk als klantgericht en professioneel ervaren, maar wel dat er hard aan gewerkt wordt om dit voor elkaar te krijgen en de voornemens voor 2011 zijn gehaald. Wat Viverion in 2011 nog niet heeft kunnen doen, is het meten van de klanttevredenheid. Hier zullen we in 2012 een start mee maken door middel van de invoering van KWH 2.0 (dit is een kwaliteitslabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector welke door middel van onafhankelijke metingen, audits, visitaties en keurmerken, die voldoen aan de hoogste kwaliteitseisen, het maatschappelijk presteren van corporaties en haar ketenpartners blijvend wil bevorderen en transparant wilt maken).
EFFECT 9: WE MAKEN KEUZES EN NEMEN BESLUITEN AAN DE HAND VAN ONZE (BEDRIJFS)INFORMATIE
Effect 9 bestaat uit zes doelstellingen. In 2011 zijn er vier van deze doelstellingen nog nauwelijks behaald. Wel heeft er in 2011, voor de eerste keer, de terugkerende activiteit om de tevredenheid onder medewerkers te meten plaatsgevonden. Aan de overige doelstellingen die bij dit effect horen (het weten welke informatie verzameld moet worden en hierop sturen, het meten en informeren van de tevredenheid onder stakeholders en klanten, het hebben van inzicht in én verantwoording afleggen over de maatschappelijke prestaties en het transparant rapporteren over gemaakte keuzes) is in 2011 wel gewerkt maar het is niet gelukt om al deze doelstellingen tijdig gereed te hebben. De omvang van deze doelstellingen is omvangrijker gebleken dan in eerste instantie werd gedacht. In 2012 werken we deze activiteiten verder uit, waardoor besluiten aan de hand van onze (bedrijfs)informatie nog makkelijker genomen kunnen worden.
Jaarverslag 2011
35
EFFECT 10: VIVERION IS EFFICIËNT
De vijf doelstellingen waaruit effect 10 bestaat, zijn in 2011 allen gehaald. Dit is voornamelijk te danken aan het nieuwe automatiseringssysteem dat op 16 januari 2012 geïmplementeerd zal worden. Om dit te bewerkstelligen heeft Viverion haar processen denkend vanuit de klant beschreven. Met de komst van dit nieuwe primaire systeem worden gegevens eenmalig vastgelegd. Ook is er onderzocht of er behoefte is aan een kwaliteitsmodel en is er een advies uitgebracht over welk kwaliteitsmodel aanbevolen wordt en hoe dit model eruit ziet. Ook zijn alle geplande activiteiten in de tijd uitgezet in een organisatiebrede planningcyclus. Aan de hand hiervan is er een goede afstemming tussen de hoeveelheid werk en het aantal medewerkers geweest. Door al deze activiteiten samen kan het effect voor het jaar 2011 als gehaald beschouwd kan worden. In 2012 wordt er verder gewerkt aan de efficiency van Viverion.
Strategisch Beleidsplan Nadat het beleidsplan van Viverion in het najaar van 2010 was vastgesteld en gepresenteerd aan gemeenten en lokale partners van Viverion, heeft de afdeling Markt & Strategie in het voorjaar van 2011 in samenwerking met de afdeling Wonen de ‘Praattheater tour’ van Viverion opgezet. Het doel van deze tour was om onze huurders op een ludieke manier kennis te laten maken met onze toekomstplannen. In acht avonden zijn we al onze kernen afgegaan. We kunnen concluderen dat alle avonden vrij goed bezocht zijn. Om deze ‘Praattheater tour’ een vervolg te geven, waren er in de maanden mei en juni 45 ‘koffiegesprekken’ tussen onze medewerkers en huurders. De intentie van deze gesprekken was om weer dichter bij onze huurders te staan en om erachter te komen wat er bij onze huurders leeft en speelt. Dit is goed gelukt. De acties die uit de praattheaters en de koffiegesprekken zijn gekomen zijn uitgezet en opgevolgd. Omdat de tour erg in de smaak viel bij onze huurders geven we hier in 2012 een vervolg aan. Praattheaters Viverion vond het tijd om zich na de fusiejaren in 2011 meer te presenteren aan de buitenwereld en te laten zien wie ze is en waar ze voor staat. Daarom zocht Viverion in het voorjaar van 2011 haar huurders in de verschillende woonkernen op en nodigde hen uit voor een ‘praattheater’. Viverion gaf in de vorm van een theaterpresentatie zichzelf een gezicht, presenteerde op een luchtige en creatieve manier het beleidsplan en ging met huurders in gesprek. Dit leverde 253 meldingen op, waarvan 114 signalen en 139 concrete acties. De signalen werden meegenomen in het te vormen beleid en de acties werden in de loop van het jaar uitgevoerd. Het praattheater leverde Viverion een goed beeld op van wat er onder haar huurders leeft en stelt Viverion in staat hiermee aan de slag te gaan. Ook leverde het een bijdrage aan de bewustwording van medewerkers op het gebied van klantgerichtheid. Hiermee voldeden de praattheaters aan de door Viverion vooraf geformuleerde doelstellingen. Besloten werd om jaarlijks woonkernen te bezoeken en met huurders in gesprek te gaan over actuele zaken met betrekking tot wonen.
Jaarverslag 2011
36
Koffiegesprekken Met de koffiegesprekken gaf Viverion een vervolg aan de participatie van haar huurders. In tweetallen gingen medewerkers van Viverion op bezoek bij in totaal 45 huurders. Ze spraken over verschillende zaken met betrekking tot het wonen bij Viverion. Verslaglegging van de bezoeken gaf Viverion opnieuw informatie over wat huurders belangrijk vinden. Dit werd omgezet in adviezen. De adviezen zijn opgenomen in het actieplan voor 2012. Huurders werden over de resultaten van de gesprekken geïnformeerd. De koffiegesprekken werden door huurders gewaardeerd en zullen door Viverion vaker ingezet worden.
Betrekken van huurders bij beleid en beheer Viverion wil het gesprek aangaan met haar huurders en hen betrekken bij activiteiten. Niet alleen vanuit een wettelijke verplichting, maar juist omdat Viverion meerwaarde ziet in het betrekken van huurders bij haar activiteiten. Viverion ziet haar klanten als de belangrijkste informatiebron. Wat betreft beleid zijn het de huurdersorganisaties die een brede achterban vertegenwoordigen. Maar Viverion luistert ook naar andere overlegorganen, zoals bewonerscommissies en huurdersgroepen en signalen van individuele huurders. Huurdersvertegenwoordiging in beleid Viverion heeft in haar werkgebied contact met drie huurdersorganisaties. Dit zijn de Huurdersvereniging Lochem, de Huurdersvereniging Goor e.o. en de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen. De in april 2009 met deze drie huurdersorganisaties ondertekende samenwerkingsovereenkomst liep eind december 2010 af. Helaas lukte het in 2010 niet om met de drie huurdersorganisaties aan tafel te gaan en tot een nieuwe overeenkomst te komen. De reden hiervan is dat de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. niet met Viverion in overleg wilden treden. Aan het begin van 2011 was er geen geldige samenwerkingsovereenkomst meer. Het overleg met de Stichting Bewonersbelangen liep goed. Het overleg met de andere twee huurdersorganisaties was, ondanks de bindende uitspraak van de Geschillencommissie, nog steeds niet op gang gekomen. Voor 2011 stelde Viverion zich ten doel om: Vanzelfsprekend te voldoen aan de wettelijke eisen vastgelegd in de Wet Overleg Huurders Verhuurder (WHOV); Te handelen conform de afspraken van de samenwerkingsovereenkomst 2009-2010; Het goede overleg met de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen verder voort te zetten; Juridisch duidelijkheid te krijgen over haar positie in het samenwerkingsconflict met de Huurdersvereniging Lochem en Huurdersvereniging Goor e.o.; Het overleg met deze twee huurdersverenigingen weer op gang te brengen. Adviesaanvragen In 2011 diende Viverion uitsluitend een adviesaanvraag in over de huurverhoging 2011. Hierop werd van alle drie huurdersorganisaties een positief advies ontvangen. Eind 2011 waren enkele beleidstukken gereed om aan te bieden, maar hiermee wachtte Viverion, omdat het overleg met de huurdersverenigingen Goor e.o. en Lochem toen net weer op gang kwam. Viverion gaf er de voorkeur aan deze stukken ook met deze huurdersverenigingen te kunnen bespreken. Eind 2011 keerde Viverion de financiële bijdragen uit conform de samenwerkingsovereenkomst.
Jaarverslag 2011
37
Overleg Stichting Bewonersbelangen In 2011 heeft Viverion, onder leiding van een onafhankelijke voorzitter, zeven keer overleg gehad met de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen. Viverion hield de Stichting op de hoogte van het verloop van de samenwerking met de andere huurdersorganisaties. Ook informeerde Viverion de Stichting over het beleid in voorbereiding en over belangrijke activiteiten. Vanuit de Stichting kwamen regelmatig vragen en signalen over het handelen van Viverion. Deze hadden vooral betrekking op onvolkomenheden in de communicatie van Viverion naar klanten toe. Daarnaast werden de uitkomsten van de enquête van de Stichting met Viverion besproken. Er werd steeds een kort en bondig overzicht gemaakt van het besprokene en de afspraken. Hiervan ging een afschrift naar de andere huurdersorganisaties. Het overleg was constructief en verliep in goede sfeer. Dit werd ook door de Stichting bevestigd in het afzonderlijke evaluatieoverleg waartoe de rechter Viverion verplichtte in haar uitspraak in augustus 2011. Overleg Huurdersvereniging Lochem en Huurdersvereniging Goor e.o. Omdat de bindende uitspraak van de Geschillencommissie van 31 maart 2010 nog steeds niet geleid had tot overleg besloot Viverion gerechtelijke stappen te ondernemen om de Huurdersvereniging Lochem en Huurdersvereniging Goor e.o. te dwingen tot naleving van de bindende uitspraak van de Geschillencommissie. Verder vorderde Viverion, bij niet nakomen van de bindende uitspraak, ontslagen te worden van naleving van de wet Wet Overleg Huurders en Verhuurder tegen deze huurdersverenigingen. Na herhaaldelijk uitstel van de comparitie der partijen deed de rechter op 2 augustus 2011 uitspraak. Samengevat kwam het vonnis neer op het volgende: De bindende uitspraak van de Geschillencommissie moet nageleefd worden door partijen; De samenwerkingsovereenkomst is van kracht; Viverion moet een evaluatie houden van het overleg voortkomend uit het bindend advies; Viverion moet partijen hiertoe binnen vier weken uitnodigen. Viverion zette tijdig het evaluatietraject in gang. Dit leidde tot twee afzonderlijke evaluatieoverleggen onder leiding van een onafhankelijke voorzitter, waarbij genotuleerd werd door een onafhankelijke notulist. De Stichting Bewonersbelangen verzocht om een afzonderlijk overleg. Op 26 september 2011 werd geëvalueerd met de Huurdersverenigingen Lochem en Huurdersvereniging Goor e.o. Op 6 oktober 2011 vond het evaluatieoverleg plaats met de Stichting Bewonersbelangen. De evaluatieverslagen van beide overleggen werden aan alle partijen gestuurd. Na evaluatie besloten we tot een tweesporenoverleg. Het overleg met de Stichting Bewonersbelangen werd zoals gebruikelijk voortgezet. Viverion besloot met de andere Huurdersverenigingen een officieel mediationtraject aan te gaan. Dit start in januari 2012.
Huurdersvertegenwoordiging in beheer Viverion heeft regelmatig overleg met verschillende bewonersvertegenwoordigingen over beheersmatige zaken. Over het algemeen zijn deze vertegenwoordigingen niet strak georganiseerd, maar hebben ze een informeel karakter. Deze overleggen zijn minimaal één keer per jaar en indien nodig vaker, waarbij het gaat om het signaleren en oplossen van praktische problemen. Er was intensief overleg met Woongroep Villa Locheym. Deze woongroep voert als vereniging een deel van de beheertaken zelf uit, vooral het beheer van de gemeenschappelijke ruimte en de woningtoewijzing. Al in 2010 raakte het functioneren van de Woongroep in een impasse. De onderlinge verhoudingen waren slecht en het bestuur legde zijn taak neer. Viverion nam het standpunt in dat dit primair een probleem was van de Woongroep, maar wilde wel ondersteunen in het komen tot een oplossing. Jaarverslag 2011
38
Na een bewust ingelaste rustperiode startte Viverion begin 2011 het overleg met de Woongroep Villa Locheym op. Viverion organiseerde een plenair overleg onder leiding van een onafhankelijke voorzitter/communicatiedeskundige om de toekomst van de woongroep te bespreken. Dit werd gevolgd door het vormen van een werkgroep onder leiding van de onafhankelijke voorzitter en met toevoeging van een adviseur van de Landelijke Vereniging Groepswonen voor Ouderen. Zij werkten mogelijke toekomstscenario’s uit en stelden voor om kleine bewonersoverleggen te organiseren ter verbetering van de onderlinge verhoudingen. Dat gebeurde, maar het bracht geen verbetering in de onderlinge verhoudingen met zich mee. Daarop volgde opnieuw een plenair overleg waarin gestemd werd over de toekomstscenario’s. Tijdens deze bijeenkomst bleek er onvoldoende draagvlak te zijn voor de woongroep, maar was er geen statutaire meerderheid voor de opheffing ervan. Hierop besloot Viverion, na overleg met de werkgroep, de samenwerkingsovereenkomst met de Woongroep Villa Locheym op te zeggen met ingang van 1 april 2012. Alle huurders werden hierover geïnformeerd. De resterende vertegenwoordigers van de woongroep besloten de leden te vragen tot opzegging van hun lidmaatschap om zo tot ontbinding van de woongroep te komen. Met deze vertegenwoordigers was Viverion in overleg om de afronding van praktische zaken voor te bereiden. Viverion betreurde het deze stap te moeten zetten, maar het bleek de enige mogelijkheid om goed beheer van dit ouderencomplex voor alle huurders in de toekomst te waarborgen. Van de Landelijke Vereniging Groepswonen voor Ouderen kreeg Viverion complimenten voor de wijze waarop zij dit proces begeleidde.
Ontwikkeling beleid In 2011 heeft Viverion intern, maar ook in samenwerking met stakeholders, volop aan verschillende beleidsstukken gewerkt. Hierbij valt te denken aan asbest-, legionella-, communicatie-, woonkernenen sponsorbeleid. Woonkernenbeleid In Diepenheim heeft Viverion een pilot uitgevoerd voor het vormen van Woonkernenbeleid. Hierbij werden de gemeente Hof van Twente en overige stakeholders betrokken om samen een visie op de kern Diepenheim te vormen. Dit werd onder andere gedaan door middel van periodieke wederzijdse informatiewisseling en een bijeenkomst, waarbij input op de gemaakte SWOT-analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities, en Threats) is gevraagd. In het eerste kwartaal van 2012 wordt deze methodiek geëvalueerd en wordt er besloten of de gekozen systematiek voor het opstellen van Woonkernenbeleid ook in de overige kernen zal worden uitgerold. Sponsorbeleid In juli is het nieuwe beleid geïmplementeerd. Dit beleid bestaat voor een deel uit sponsorbeleid en voor een deel uit leefbaarheidbeleid (Buurtimpuls). Hiervoor is er een nieuwe brochure uitgebracht en is de website aangepast. Het sponsorbeleid is gericht op het ondersteunen van verenigingen en organisaties door middel van advertenties of eenmalige bijdragen. Buurtimpuls geeft huurders van Viverion de mogelijkheid om samen met buren een project of activiteit te starten. Het eerste Buurtimpulsinitiatief was een opbergruimte voor spelletjes aan de Westermark in Laren. We hebben veel verenigingen met kleine bedragen gesponsord, totaal circa €11.600,-. Tevens hebben we verenigingen en stichtingen, voor circa €14.680,- in staat gesteld om activiteiten te organiseren. In 2011 is er in totaal €26.280,- aan sponsoring uitgegeven.
Jaarverslag 2011
39
Asbestbeleid In 2011 is er hard gewerkt aan het asbestbeleid. Dit beleidsstuk is in december afgerond en goedgekeurd. Tijdens de totstandkoming van het asbestbeleid is er contact geweest met verschillende partijen, zoals gemeenten, een saneerder, een inventariseerder en andere corporaties. In het stuk wordt de visie van Viverion op het gebied van asbest uiteengezet. Voordat het asbestbeleid formeel vastgesteld wordt, zullen de huurdersverenigingen om advies gevraagd worden. In 2012 zal het beleid geïmplementeerd worden, waarbij de processtappen van constatering van asbestverdachte materialen tot asbestsanering bij de verschillende onderhoudsmomenten doorlopen worden. Legionellabeleid In juni is het plan van aanpak voor het legionellabeleid goedgekeurd. Het beleidstraject is in nauw overleg met een adviseur vormgegeven. Eind 2011 zijn er risicoanalyses gemaakt. Hieruit zijn maatregelen voor enkele panden naar voren gekomen die in 2012 geïmplementeerd zullen worden. Daarna kan de beheersfase opgestart en ingericht worden, waarbij er gesprekken met de betreffende zorgpartijen worden gevoerd en voorlichting wordt gegeven aan hun personeel. Voordat dit beleidsstuk formeel vastgesteld zal worden, zullen de huurdersverenigingen om advies gevraagd worden. ZAV-beleid In 2011 is het ZAV-beleid (Zelfstandig Aangebrachte Verandering) in grote lijnen beschreven. Dit beleidsstuk moet nog ter advies aan de huurdersverenigingen voorgelegd worden en door het MT goedgekeurd worden. Dit zal, samen met de implementatie van dit beleidsstuk en ondersteund door middel van een folder, in 2012 plaatsvinden. WWZ-beleid Het Wonen-Welzijn-Zorg beleid geeft antwoord op de vraag welke rol Viverion speelt en welke strategische keuzes zij maakt op dit beleidsterrein. In 2011 is het concept opgesteld. Dit beleidsstuk wordt begin 2012 nog aangepast volgens de methode van het facetbeleid uit het SVB. De verwachting is dat het document in het eerste kwartaal van 2012 intern besproken en geïmplementeerd zal worden.
Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Hof van Twente Met de gemeente Hof van Twente is er in 2011 over verschillende onderwerpen overleg geweest of samengewerkt, namelijk over prestatieafspraken, beleid voor de Woonservicezones en ‘Markelo Duurzaam’. In het voorjaar van 2010 is Viverion samen met de andere corporaties in Hof van Twente en de gemeente gestart met het opstellen van prestatieafspraken. De voortgang hiervan verliep helaas moeizaam. In het najaar van 2010 heeft de gemeente besloten om het overleg op een laag pitje te zetten door het ontbreken van tijd en middelen. In mei 2011 is het overleg weer hervat. Tijdens een vervolgbijeenkomst, gepland in het voorjaar van 2012, zal de input op elkaar worden afgestemd om tot één geheel te komen. Voor het vormen van Woonkernenbeleid startte Viverion een pilot in Diepenheim. De keuze is op Diepenheim gevallen, omdat daar de uitbreiding van het WOZOCO Marsmansland werd stopgezet. Viverion betrekt de gemeente Hof van Twente en overige stakeholders bij deze pilot. Medio oktober heeft Viverion een bijeenkomst gehouden waarvoor alle stakeholders werden uitgenodigd. Viverion heeft door middel van een SWOT-analyse Diepenheim besproken en de deelnemers gevraagd aanvullingen te geven. Samen met eventuele lopende en toekomstige projecten van stakeholders wordt een toekomstvisie voor Diepenheim opgesteld. Jaarverslag 2011
40
Het concept ligt er nu en wordt in 2012 afgerond. Vervolgens worden de overige kernen opgepakt. Deze pilot sluit aan bij het beleid voor de Woonservicezones waarvoor de gemeente volop bezig is met het formuleren van beleid.
Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Lochem Met de gemeente Lochem is er in 2011 over verschillende onderwerpen overleg geweest of samengewerkt, zoals prestatieafspraken en een nieuwe structuurvisie. Eind 2010 zijn er tussen de gemeente Lochem en Viverion prestatieafspraken voor 2011-2012 opgesteld en ondertekend. Eenmaal in de zes weken (met uitzondering van de zomermaanden) is er overleg tussen Viverion, de Groene Waarden uit Gorssel en de Gemeente over onder meer deze afspraken. De ambtelijke werkgroep heeft in 2011 prestatieafspraken voor twee jaar gemaakt, namelijk voor 2011 en 2012. De huidige afspraken borduren voort op de afspraken van het jaar ervoor. Om deze reden zijn de afspraken ter informatie aan de huurdersverenigingen voorgelegd. De gemeente Lochem wil haar Visie Wonen en Werken herzien. Als deze klaar is, worden er voor een periode van vier jaar (2013 – 2016) nieuwe prestatieafspraken opgesteld. Naar verwachting wordt er in het voorjaar van 2012 gestart met het opstellen van deze nieuwe prestatieafspraken door de gemeente, Viverion en De Groene Waarden. In augustus is de gemeente Lochem gestart met het opstellen van een nieuwe structuurvisie waar Viverion ook volop bij betrokken wordt. Tijdens deze eerste bijeenkomst in Laren hebben dorpsraden, belanghebbenden en corporaties de aftrap gegeven. In het voorjaar van 2012 zal een volgende bijeenkomst zijn, waar een plan van aanpak en resultaten van actiepunten besproken zullen worden.
Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Rijssen-Holten Met de gemeente Rijssen-Holten is er in 2011 over verschillende onderwerpen overleg geweest of samengewerkt, zoals prestatieafspraken en een nieuw Masterplan WWZ. In 2010 heeft de gemeente Rijssen-Holten al besloten om een nieuwe Woonvisie op te stellen. Over het concept is destijds veel discussie gevoerd binnen de Gemeenteraad. In het voorjaar van 2011 is de Woonvisie definitief door de Gemeenteraad vastgesteld en in juni is er een eerste overleg geweest tussen Viverion, De Goede Woning en de gemeente om te komen tot prestatieafspraken. In 2012 zal dit verder opgepakt worden. De gemeente is in 2010 gestart met een inventarisatie van alle projecten die er op dit moment lopen op het vakgebied WWZ. Dit heeft tot een nieuw Masterplan WWZ geleid waar een uitvoeringsplan aan is gekoppeld. Dit uitvoeringsplan (op hoofdlijnen) is opgezet door de gemeente, maar in overleg met de corporaties en zorginstanties. In het voorjaar van 2012 wordt in overleg met belanghouders verder vormgegeven aan het uitvoeringsplan.
Regionale samenwerking Op regionaal niveau is er samenwerking geweest tussen Viverion, andere corporaties in de regio Stedendriehoek en in de vereniging WoON. Een voorbeeld van een samenwerkingsproject is het project (Z)onderdak. Vanuit de Vereniging WoOn, een samenwerkingsverband van de Twentse corporaties, heeft Viverion geparticipeerd in dit project. Doel van het project is het voorkomen van dakloosheid in onze regio.
Jaarverslag 2011
41
De corporaties willen hierin hun krachten bundelen en in samenwerking met gemeenten en hulpverlenende instanties in de regio de problematiek aanpakken. Het project kent een aantal deelprojecten, te weten preventie en signalering, uitstroom en instroom, nazorg na huisuitzetting, daklozenmonitor en onze klus- en fysieke projecten in opvang of woonbegeleiding. In 2011 wilde (Z)onderdak werken aan afbouw van de projectstatus en zorgen voor blijvende borging van de doelstelling binnen de betrokken corporaties, gemeenten en zorginstellingen. Vanuit haar deelname in de themagroep, de initiatiefgroep ter ondersteuning van het project, had Viverion hierin haar bijdrage. Viverion neemt deel aan de Regionale Geschillencommissie Oost Gelderland en de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. In totaal werden twee klachten over Viverion ingediend. Beide klachten betroffen onderhoudsaspecten van de woning. Viverion heeft deze klachten uiteindelijk zelf opgelost. De klachtencommissies hebben geen uitspraak hoeven doen. Het positioneren van Viverion in het netwerk binnen Rijssen-Holten bleef aandacht vragen. Na het ondertekenen van het convenant voor multi-probleemhuishoudens in 2010 gaven we in 2011 vooral inhoud aan het netwerkoverleg. Hierdoor kon Viverion op tijd individuele problemen signaleren en in samenwerking met de hulpverlening tot adequate oplossingen komen voor individuele probleemsituaties. Netwerkpartners zochten Viverion mede daardoor ook op voor andere kwesties. Regelmatig was er overleg met politie om signalen met betrekking tot leefbaarheid uit te wisselen. Verder nam Viverion, waar gewenst, deel aan de wijkpanels die de gemeente organiseerde. Ook binnen het netwerkoverleg in Hof van Twente is Viverion aanwezig geweest. Samen met gemeente, politie, maatschappelijk werk en andere zorgpartijen zijn signalen uitgewisseld en is in een aantal concrete situaties casemanagement opgestart. Viverion was bij een tweetal casemanagement zaken intensief betrokken. Bij de netwerkpartners ontstond behoefte aan verdere professionalisering van dit overleg. Hieraan wordt nog gewerkt. Verder heeft Viverion in 2011 activiteiten verricht voor de werkgelegenheid binnen haar werkgebied door middel van het Buurt Onderhouds Bedrijf (BOB). Vanuit hun onderkomen in een sloopwoning in Goor, die door Viverion beschikbaar is gesteld, is BOB Goor veelvuldig ingezet bij tuinonderhoud, opruimwerkzaamheden, gladheidbestrijding en mutatieonderhoud. Vanuit Lochem werkte BOB voor de vestiging Lochem en Rijssen. Viverion ondersteunde dit project financieel en heeft ruim 1.700 uur aan additionele werkzaamheden bij BOB weggezet. Het ging voornamelijk om tuinonderhoud van leegstaande woningen of waarop geen contract rust, schoonmaakacties, gladheidbestrijding en arbeidsintensieve klussen in mutatiewoningen.
Visitatie Viverion is in 2011 gevisiteerd. Iedere corporatie, aangesloten bij Aedes, was verplicht zich voor 1 januari 2011 te laten visiteren. Viverion heeft hiervoor dispensatie aangevraagd en zich pas in 2011 laten visiteren. De reden daarvoor was dat wij ons nog in de nadagen van de fusie bevonden en liever nog even hadden gewacht met de visitatie. Dat was niet mogelijk, dus vond de visitatie in 2011 plaats. Viverion kreeg als eindcijfer een 6,4. Het ijkpunt is een 7. Hierbij heeft de corporatie alles gedaan wat zij zich heeft voorgenomen. Ons eindcijfer is gebaseerd op de jaren 2007 t/m 2010. Omdat dit ook om twee jaar voor de fusie gaat, hadden wij liever nog even gewacht met de visitatie. Het viel de visitatiecommissie op dat wij weliswaar veel gepresteerd hebben, maar dat deze prestaties vaak niet aan opgeschreven doelstellingen gekoppeld konden worden. Hierdoor weegt het niet mee in het eindcijfer. Daarnaast is een aantal doelstellingen doorgeschoven vanwege de fusie en dit werkt juist weer negatief door in het eindcijfer. Het gaat natuurlijk niet alleen om het eindcijfer. Jaarverslag 2011
42
De visitatiecommissie heeft bijvoorbeeld gesproken met een redelijk aantal van onze stakeholders, zoals wethouders, zorginstellingen en de huurdersorganisaties. Onze commissarissen waren nauw betrokken in het visitatietraject en hebben actief meegewerkt. Het Management Team heeft het rapport besproken en bepaalt naar aanleiding hiervan welke acties in 2012 en verder uitgevoerd zullen worden om geconstateerde verbeterpunten aan te pakken.
Vertegenwoordigingen In 2011 was Viverion vertegenwoordigd in de volgende overlegorganen/groepen: Omschrijving
Vertegenwoordigd door
Algemeen Aedes directeurencontact WoON Treasurycommissie Viverion/Goed Wonen Twello Controllersnetwerk Treasurers netwerk Themagroep (Z)onderdak
Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder Manager FEZ Manager FEZ Manager FEZ Manager Wonen
Gemeente Hof van Twente Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Projectgroep WWZ Bestuurlijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Ambtelijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Projectgroepen Carint Reggelandgroep Projectgroepen Twinta Projectgroepen JP van den Bent stichting Projectgroepen Interaktcontour Projectgroepen Stichting Aveleijn Projectgroepen Wopit Gebruikersoverleg Woonzorgcentrum Diepenheim Woonvisie Bestuurlijk overleg Twinta Overleggroep Gijmink Coördinatieoverleg Gijmink Sociaal netwerkoverleg Netwerkoverleg huurincasso Goor collectief Ondernemersvereniging Diepenheim
Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Senior Projectleider Senior Projectleider Woonconsulent Medewerker huurincasso Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie
Jaarverslag 2011
43
Gemeente Lochem Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Industriële kring Lochem Ondernemersvereniging Lochem Zorgnetwerk Lochem Kerngroep wijkaanpak Lochem Begeleidingsgroep BOB Buurtbemiddeling Thuisadministratie Woonvisie Projectgroep WWZ Carion Projectgroep Zozijn Klankbordgroep binnenstad Etalage naar de toekomst Werkgroep behoud Noorderbleek
Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie en Manager Vastgoed Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Manager Wonen Manager Wonen Manager Wonen Manager Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Mark & Strategie Medewerker Markt & Strategie Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Manager Wonen
Gemeente Rijssen-Holten Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Woonvisie/Masterplan WWZ Schuldhulpverlening Netwerkoverleg Multi-problematiek Wijkpanels Projectgroepen JP van den Bent stichting Projectgroepen Baalderborg Projectgroepen Carint Reggelandgroep Projectgroepen Twinta Projectgroepen TNWT
Directeur-Bestuurder Manager Markt & Strategie Manager Markt & Strategie Woonconsulent Woonconsulent Woonconsulent Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie
Jaarverslag 2011
44
4
Financiële continuïteit EFFECT 8: VIVERION IS EEN FINANCIEEL GEZONDE ONDERNEMING
De doelstellingen behorend bij effect 8 zijn voor de helft gehaald. Dat wil echter niet zeggen dat Viverion in 2011 geen financieel gezonde onderneming was. Het blijkt dat we bij het vaststellen van deze doelstellingen de ambities toch te hoog gesteld hebben. De doelstellingen die niet gehaald zijn, maken voornamelijk deel uit van het nog op te leveren investeringstatuut (‘de financiële ondergrens voor de komende vijf jaar vaststellen’, ‘inzicht geven in reserves die boven haar ondergrens liggen en deze op basis van nader te formuleren criteria aanwenden’, ‘op outcome sturen’ en ‘integer handelen borgen’). Het investeringsstatuut wordt begin 2012 opgeleverd en moet dan door de Raad van Commissarissen worden goedgekeurd. De doelstellingen om sturingsingsintrumenten voor projectontwikkeling vast te stellen, een kwaliteitsmodel kiezen, de kasstroomsturing centraal stellen en de project risico’s permanent te monitoren hebben we in 2011 wel gehaald.
Financieel beleid De financiële positie van Viverion is gezond en robuust. Viverion is een maatschappelijke organisatie. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook op termijn onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Het financiële beleid van Viverion is er op gericht de financiële continuïteit van de onderneming op lange termijn veilig te stellen, zodat ze haar taken op het gebied van de volkshuisvesting kan blijven uitvoeren. Viverion huldigt het principe dat het interne bedrijfsresultaat (= jaarresultaat exclusief verkoop (nieuwbouw)woningen, lasten collegiale ondersteuning, waardeveranderingen en buitengewone baten en lasten) tenminste op nul moet uitkomen en zo mogelijk positief moet zijn. Het (interne) positieve resultaat kan gebruikt worden voor de financiering van de onrendabele investeringen. Het rendabele deel van de investeringen wordt verondersteld te kunnen worden gefinancierd met door het WSW geborgde externe financieringen. Een goede financiële positie is geen doel op zich, het is een middel dat van pas komt bij het realiseren van onze doelstellingen: een adequate huisvesting van de doelgroepen en de benutting voor een optimaal maatschappelijk rendement. Uiteraard is het voortbestaan van het bedrijf hiervoor noodzakelijk. Er komen echter meer onzekerheden en bedreigingen vanuit de omgeving op corporaties af, die de financiële positie beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn het staatssteundossier en de bezuinigingen vanuit de overheid (huurtoeslag). Financieringsbeleid Voor Viverion is de beschikbaarheid van financiering van cruciaal belang. In 2011 is voor een bedrag van €9 miljoen aan leningen opgenomen. Het financieringsbeleid is erop gericht om een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten te krijgen. Bij financieringen wordt altijd de afweging gemaakt welke vorm van financiering tot het beste resultaat leidt. De keuze voor een financiering met eigen of vreemd vermogen is niet afhankelijk van rentestand en beleggingsrendement, maar hangt af van de behoefte aan liquide middelen ten behoeve van de financiering van projecten in het kader van maatschappelijk rendement. Ieder jaar wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Iedere periode (vier maandelijks) wordt hierover gerapporteerd. Uit analyses van de lange termijn financiering blijken geen risicovolle piekbehoeften. Met de corporatie Goed Wonen in Twello werkt Viverion samen door middel van treasurybijeenkomsten. Doel hiervan is kennisdeling en kostenbesparing. Jaarverslag 2011
45
Het treasury statuut van Viverion wordt alweer een aantal jaren gebruikt in de organisatie. De kaders van het treasurybeleid van Viverion zijn vastgelegd in het treasurystatuut. De 1e helft van 2012 zal het treasurystatuut van Viverion geëvalueerd worden en indien nodig aangepast worden aan de nieuwste wet- en regelgeving. Beleggingsbeleid Financiële middelen worden uitsluitend op lange termijn belegd als uit de kasstroomprognoses blijkt dat zij op lange termijn ‘overtollig’ zijn. Dat wil zeggen dat zij niet kunnen, dan wel niet zullen, worden aangewend voor interne financiering en/of collegiale ondersteuning. De ‘overtollige’ middelen zullen voornamelijk op korte termijn voor belegging in aanmerking komen. Rentemanagement Het rentemanagement is primair gericht op het, bij fluctuerende renteontwikkelingen, stabiliseren van het toekomstig bedrijfsresultaat. Openstaande renteposities kunnen worden beïnvloed met behulp van rente-instrumenten (derivaten). Er moet echter steeds een verband bestaan tussen voorkomende openstaande renteposities en de inzet van rente-instrumenten. Onder geen beding wordt gebruik gemaakt van derivaten met een open eind karakter. Het speculatieve karakter van dergelijke instrumenten acht Viverion in strijd met de doelstelling van een toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels.
Interne risicobeheersing Viverion wil toekomstige investeringen kunnen blijven doen zonder dat de bestaande dienstverlening nadelig wordt beïnvloed. Risicobeheersing draagt bij aan het streven naar continuïteit. Daarnaast wil Viverion met proactief risicomanagement voorkomen dat zij voor verrassingen komt te staan, die de bedrijfsvoering nadelig beïnvloeden. Vanuit de verantwoordingstaak dient het bestuur zekerheid aan de belanghouders te geven. Om de financiële positie scherp in beeld en op een goed niveau te houden, wordt periodiek (eens per vier maanden) gerapporteerd. Er wordt gerapporteerd over onze beleidsdoelstellingen, ons maatschappelijk presteren, projectontwikkeling en bedrijfsvoering. Wij hebben in 2011 veel aandacht besteed aan de verbetering van interne risicobeheersing door onder andere procesbeschrijvingen en een investeringsstatuut: Procesbeschrijving Het projectontwikkelingsfase traject is opnieuw beschreven. Er is een duidelijke fasering ingevoerd. In alle fasen van een project wordt besluitvorming gevraagd van het bestuur en, in voorkomende gevallen, de Raad van Commissarissen. Risico’s in deze fasen worden benoemd en worden gevolgd. Twee keer per jaar wordt een totaaloverzicht van de projectenportefeuille opgesteld. Projectportefeuille rapportage Alle projecten liggen vast in het pakket ‘Go’ van Ortec. Hierdoor is het mogelijk om allerlei (financiële) projectrapportages op te leveren. Eventuele standpunten en uitgangspunten vanuit de twee fusiepartners zijn nu gelijk aan het beleid. Deze financiële projectoverzichten zijn onderdeel van de projectportefeuille rapportage.
Jaarverslag 2011
46
Investeringsstatuut Samen met PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft Viverion een Investeringsstatuut opgesteld. In dit Investeringsstatuut worden de onderlinge relaties zichtbaar gemaakt tussen beleid, financiën en organisatie. Het Investeringsstatuut zorgt voor een integraal afwegingskader rondom investeringsbeslissingen. Het is opgesteld om transparant en beheersbaar om te gaan met investeringen conform de vigerende wet- en regelgeving. Het Investeringsstatuut moet worden beschouwd als een ‘kapstok’ voor de al aanwezige investerings- en besluitvormingsdocumenten. Het dient als leidraad en ondersteunt in het maken van keuzes, de beheersing van het proces en de in- en externe verantwoording daarover. Het Investeringsstatuut draagt bij aan: 1. Het inzichtelijk maken en stellen van kaders voor investeringen; 2. Het vaststellen van een basis met betrekking tot de bestuurlijke verantwoordelijkheid; 3. Het inzichtelijk maken en vaststellen van rendementseisen en beoordelingscriteria; 4. Het aanreiken van handvatten voor de RvC om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen. De beschikbare documenten en de huidige organisatie vormen het uitgangspunt van dit Investeringsstatuut. Tegelijkertijd is dit statuut voor Viverion een hulpmiddel bij het verder professionaliseren van haar activiteiten die gepaard gaan met (grote) investeringen. Het investeringsstatuut wordt het eerste kwartaal van 2012 door de Raad van Commissarissen behandeld. Viverion heeft een investeringsstatuut opgesteld voor investeringen (goedkeuring 2012). Een toetsingskader voor verbindingen, waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan van verbindingen, is nog niet voor handen. Het opstellen van dit statuut is voor 2012 gepland. Controleplan De interne controle heeft als functie het bestuur zekerheid te geven over de mate waarin de risico’s beheerst worden die de organisatiedoelstellingen bedreigen. (Medewerkers van) Viverion deden al veel aan interne controle. Om alles te stroomlijnen en te formaliseren is in 2011 gestart met het opstellen van een controleplan. In dit controleplan wordt aangegeven wat gecontroleerd wordt, hoe gecontroleerd wordt en hoe vaak gecontroleerd wordt. In het eerste kwartaal van 2012 wordt dit plan opgeleverd en kunnen we starten met de uitvoering daarvan. In de periodieke rapportages worden de belangrijkste bevindingen en aanbevelingen opgenomen. Het bestuur is van mening dat de interne risicobeheersing- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie en operationele en financiële doelstellingen, zoals weergegeven in het beleidsplan. De periodieke samenstelling van periode- en jaarcijfers worden samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar in overeenstemming met de opzet gefunctioneerd. Hoewel alle systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken, bieden deze systemen nooit de absolute zekerheid. Ook brengen de activiteiten van Viverion enkele risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de organisatie liggen, bijvoorbeeld veranderingen in wet- en regelgeving.
Jaarverslag 2011
47
Vermogensstructuur Ontwikkeling van de financiële positie De financiële positie van Viverion is in 2011 verbeterd. Het jaarresultaat bedraagt €50,4 miljoen positief, waardoor het eigen vermogen aan het eind van het verslagjaar is gestegen tot €113,3 miljoen. Resultatenanalyse Het jaarresultaat over 2011 bedraagt €50,4 miljoen positief. Het boekjaar 2010 was met een resultaat van €39,3 miljoen afgesloten. Het resultaat is in 2011 ten opzichte van 2010 met €11,1 miljoen toegenomen. Deze toename wordt voor een groot deel veroorzaakt door aanpassingen in de bedrijfswaarde (mutatie reële waarde materiële vaste activa). Nadere analyse van het resultaat geeft onderstaand overzicht (x €1.000,-): Hogere huuropbrengsten Hogere vergoedingen Hogere overige bedrijfsopbrengsten
€400,€8,€163,€571,-
Lagere overheidsbijdragen Hogere afschrijvingen materiële vaste activa Lagere overige bedrijfsopbrengsten Hogere lasten erfpacht Hogere personeelskosten Hogere lasten onderhoud Hogere overige bedrijfslasten
€6,€38,€0,€1,€612,€1.588,€277,€2.522,-
Per saldo lager bedrijfsresultaat Hoger resultaat verkoopprojecten Hogere geactiveerde productie Lagere bijzondere waardeverandering van vlottende activa
-€1.951,€643,€542,€1.005,€2.190,-
Lager resultaat verkoop onroerende zaken Lagere overige waardevermindering materiële vaste activa
€218,€5.948,€6.166,-
Per saldo hogere rentelasten Per saldo lager resultaat deelnemingen Per saldo hogere mutatie reële waarde materiële vaste activa
-€74,€0,€19.576,€19.502,-
Per saldo hoger jaarresultaat voor belastingen
€25.907,-
Hogere last vennootschapsbelasting
-€2.432,-
Per saldo hoger jaarresultaat na belastingen
€11.143,-
Jaarverslag 2011
48
Per 31 december 2011 bedraagt het percentage eigen vermogen circa 41% ten opzichte van het totale vermogen (solvabiliteit). Op grond van de door ons onder voorzichtige uitgangspunten opgestelde meerjarenprognose verwacht Viverion dat de solvabiliteit zich in 2016 tot circa 60% zal ontwikkelen. Daarmee beschikt Viverion enerzijds over een ruime financieringscapaciteit en anderzijds over een goedkope financieringsbron. Een gunstige ontwikkeling van het eigen vermogen werkt positief voor het beperken van het langdurige vreemde vermogen. Financieringspositie en liquiditeit De financiële verhouding binnen de balans kan onderstaand als volgt worden weergegeven (bedragen x €1.000,-)
Vaste activa minus schulden op lange termijn (interne financiering) Totaal reserves en voorzieningen
2011
2010
Verschil
€127.235,€129.709,-€2.474,-
€77.200,€80.557,-€3.357,-
€50.035,€49.152,€883,-
Wettelijke normen Viverion moet als woningcorporatie voldoen aan de regels en normen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opleggen. Financiële positie beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV beoordeelt ten aanzien van de solvabiliteit op korte termijn allereerst of het volkshuisvestelijke vermogen op balansdatum voldoende is. Daarnaast moet er op balansdatum ook voldoende vermogen beschikbaar zijn om risico’s en structurele betalingsverplichtingen af te dekken. Om een oordeel te vormen over de continuïteit op langere termijn bekijkt het CFV ook of het volkshuisvestelijke vermogen over drie en vijf jaar ook voldoende is. Het CFV heeft de volgende risicobeoordeling over het verslagjaar 2010 en de prognose 2015 vastgesteld. Viverion is door het CFV beoordeeld als een A1-corporatie voor zowel het solvabiliteitsoordeel als het continuïteitsoordeel.
Jaarverslag 2011
49
18,0 16,0 16,0 14,0
13,0 12,3
11,9
12,0 10,1
10,0 10,0
8,4
8,1
7,7
8,0 6,0
4,9
7,7
7,5 5,9
5,3 4,5 3,7
4,0 2,0 0,0 Corporatie 2010 Marktrisico
Referentie 2010 Macro-economisch risico
Corporatie 2015
Referentie 2015
Operationeel risico
Totaal risico
Het totaal risico wordt bepaald door de drie risico’s (marktrisico, macro-economisch risico en operationeel risico) te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze risico’s. Op de website www.cfv.nl is de oordeelsbrief van het Ministerie van VROM en de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ te downloaden. WSW faciliteringsvolume Het WSW heeft het begrip ‘faciliteringsvolume’ geïntroduceerd. Dit is de ruimte die een corporatie heeft bij het WSW voor het verkrijgen van nieuwe borgstellingen. Dit volume wordt in principe jaarlijks aan de hand van de ontwikkelingen van de kasstromen voor de komende drie jaar vastgesteld. Om deze reden bewaakt Viverion de ontwikkeling van het faciliteringsvolume op basis van eigen inzichten voor de nabije toekomst. De norm hierbij is dat de inschatting van operationele kasstromen over de komende drie jaar tenminste positief moeten zijn. Het faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringprognose voor de jaren 2011 tot en met 2013. Het vrijgegeven faciliteringsvolume is afgerond €31.750.000,- (stand per 26 september 2011).
Jaarverslag 2011
50
Deelnemingen Om risico’s te beperken, heeft Viverion een structuur opgezet die overzichtelijkheid en transparantie nastreeft. Deze structuur bestaat uit:
Viverion
Spectrum Holding B.V.
Spectrum Ontwikkeling I B.V.
Spectrum Ontwikkeling II B.V.
Spectrum Ontwikkeling III B.V.
Spectrum Holding B.V. Spectrum Holding B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: a. Werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; b. Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2011 was het deelnemen in en het financieren van ondernemingen die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Spectrum Holding B.V. is een 100% dochter van Viverion. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling I B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; Jaarverslag 2011
51
c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2011 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in de Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling II B.V. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken of aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2011 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in de De Cloese V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling III B.V. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; Jaarverslag 2011
52
d. Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In 2011 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Hilversum. De vennootschap heeft als doel: a. Het verrichten van haalbaarheidsonderzoeken met betrekking tot de mogelijke door de vennootschap in de gemeente te entameren vastgoedprojecten; b. De ontwikkeling en realisatie van het/de project(en) in de gemeente; c. Het aangaan van (een) overeenkomst(en) met de gemeente ter zake de ontwikkeling en realisatie van het/de project(en); d. De koop/verkoop en overdracht van de gerealiseerde vastgoedobjecten. Het verrichten van alle handelingen, die noodzakelijk zijn ter bevordering van het vorenstaande, valt binnen het doel van de vennootschap. De V.O.F. heeft in 2008 het project Brouwershof (29 koopappartementen en twee commerciële ruimtes) in de gemeente Lochem gerealiseerd. Er staan per 31 december 2011 nog twee appartementen te koop. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een 50% dochter van Spectrum Ontwikkeling I B.V. De andere participant in de V.O.F. is Vaartpoort XVII B.V. De penvoering geschiedt bij Vaartpoort XVII B.V. in Hilversum. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. De Cloese V.O.F. De Cloese V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel: a. De verwerving, herontwikkeling en exploitatie/vervreemding, het bouw- en/of woonrijp (doen) maken voor bebouwing, de bebouwing van gronden respectievelijk de verbouw van de bestaande opstallen, gelegen op het terrein van De Cloese en het verkrijgen en vervreemden van (bouw)productierechten teneinde maximale winst te genereren. De kernactiviteit in 2011 was het maken van plannen hoe het terrein van De Cloese te ontwikkelen. De Cloese V.O.F. is een 33 1/3% dochter van Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige participanten zijn Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. en Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V. De penvoering geschiedt bij Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V. in Arnhem. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Triax Vastgoed B.V. Triax Vastgoed B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel: a. De (her)ontwikkeling van vastgoed binnen het gebied waarin de corporaties projectontwikkelingsactiviteiten in algemene zin wensen uit te voeren, de aan- en verkoop van vastgoed, herverkaveling van vastgoed, samenvoeging van vastgoed, splitsing van vastgoed, sloop en realisatie van woningen, winkelvoorziening, commerciële voorzieningen, welzijnsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verkeersinfrastructuur in het marktgebied, zowel ten behoeve van de betaalbare huursector, de vrije huursector en de koopsector, alsmede het aantrekken van financieringen ten behoeve van vorenstaande; Jaarverslag 2011
53
b. Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In 2011 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Triax Vastgoed B.V. is een 33 1/3% dochter van Viverion. De overige vennoten zijn Woningstichting Goed Wonen in Twello en Woonbedrijf Ieder1 in Deventer. Er heeft geen consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Stichting Landvast Viverion is bestuurder van de Stichting Landvast. Deze stichting neemt deel in de commanditaire vennootschap VTV Beheer. Daarin is het recht van vruchtgebruik van een aantal woningen van Woonbedrijf Ieder1 uit Deventer overgedragen aan Viverion. De verhuurtaak van deze woningen is opgedragen aan Woonbedrijf Ieder1 in het kader van een zogenaamde ‘kruisconstructie’. De woningen zijn verkocht. Eind 2011 is de Stichting notarieel opgeheven.
Collegiale ondersteuning Vanuit afspraken uit het verleden verleent Viverion nog aan één collega-corporatie collegiale ondersteuning. Deze ondersteuning is gebruikt voor het realiseren van woningen en eventueel bijkomende zaken voor de doelgroepen bij deze corporatie. Collegiale ondersteuning is in 2011 verleend aan: Naam Wst. Ons Huis, Nieuwekerk a/d IJssel Totaal
Jaarlijkse bijdrage €39.700,€39.700,-
Vervaljaar 2013
Reeds verleend €277.900,€277.900,-
Het verstrekken van jaarlijkse bijdragen wordt verkozen boven collegiale financiering door middel van het aangaan en weer verstrekken van leningen. Op deze wijze wordt, behalve veel administratie, ook verkleining van onze eigen financieringsruimte voorkomen. In het verleden zijn eenmalige bijdragen verstrekt aan: Naam Wst. Beter Wonen, Loenen Woonbedrijf Ieder1 (Wonen boven Winkels), Deventer Woonbedrijf Ieder1, Deventer Woonbedrijf Ieder1, Deventer Woonbedrijf Ieder1, Deventer Housing Association South Africa (HASA) Totaal
Jaarverslag 2011
Bijdrage €158.800,€453.750,€2.268.900,€1.361.250,€2.268.900,€680.700,€7.192.300,-
Jaar van verstrekken 1997 2000 2004 2000 t/m 2004 2005 2006
54
Naast genoemde steun neemt Viverion deel aan het Wooninvesteringsfonds (WIF) dat werkt met goedkope leningen van kapitaalkrachtige corporaties ten behoeve van corporaties die niet zelf voor het realiseren van voldoende betaalbare huurwoningen kunnen zorgen. De volgende leningen zijn verstrekt: Naam Wooninvesteringsfonds (WIF) Totaal
Lening €2.500.000,€2.500.000,-
Rente 3,09%
Vervaljaar 2014
Verenigingen van Eigenaren Viverion verzorgt het technisch en administratief beheer en treedt op als bestuur en/of administrateur van de volgende Verenigingen van Eigenaren: Naeff (twintig huur- en tien koopappartementen); Walderstraat / Bl.Torenstraat / Walsteeg (tien huurappartementen, vier winkels en één gebedsruimte); Walderstraat 1 t/m 5a (zes huurappartementen en twee winkels); Walderpoorte (zestien appartementen en vijf winkels); Molenstraat 6, 8 en 10 (negen appartementen en twee winkels); Wapen van Lochem (vijftien appartementen en vier winkels); Flierhof (vier huur- en vijf koopappartementen); Molenstraat 18 t/m 22 (twee appartementen en één winkel); ’t Soerink (drie huur- en negen koopappartementen); Ballochilaan (negen koopappartementen, twee praktijkruimtes en twaalf zorgwoningen huur); Emmastraat (één huur- en veertien koopappartementen); Brandlicht 49 t/m 75 (veertien koopappartementen); Grotestraat 29 t/m 33 (zeven huurappartementen en twee commerciële ruimtes); Graanweg 2 t/m 20 (twee huur- en acht koopappartementen); Brouwershof (29 koopappartementen en vier commerciële ruimtes); Staringhaege (twaalf huur- en zeven koopappartementen). De huurappartementen zijn eigendom van Viverion. Ten behoeve van het (groot) onderhoud wordt jaarlijks een bedrag in de reservefondsen van de Vereniging van Eigenaren gestort.
Jaarverslag 2011
55
5
Leefbaarheid EFFECT 5: ONZE KLANTEN LEVEN IN EEN GOED LEEFKLIMAAT
Onder effect 5 behoort één doelstelling. Deze is in 2011 helaas niet gehaald. Dit betekent dat Viverion in 2011 nog niet heeft gemeten of de klant zijn leefomgeving als goed beschouwd. Wel heeft een stagiair in het kader van zijn afstudeeropdracht een adviesrapport geschreven. Hierin zijn verschillende methodes beschreven voor het meten van de klanttevredenheid. Halverwege 2011 hebben we besloten om de klanttevredenheid door middel van KWH 2.0 te gaan meten. Helaas was het niet mogelijk om halverwege het jaar deel te nemen. In 2012 gaat er gestart worden met het meten van de beleving onder onze klanten naar het leefklimaat en of zij dit inderdaad met minimaal een 7 beoordelen. Op basis daarvan kan er gesteld worden of onze klanten beoordelen dat ze daadwerkelijk in een goed leefklimaat leven.
Bewoners en leefbaarheid In de gemeente Hof van Twente overlegden we in Markelo met een bewonerscommissie van de Esch. In Goor overlegden we met de bewonerscommissie van het Tuinhöfke en met bewonerscommissie ´De Ontdekking´. Het overleg met `De Ontdekking´ verliep constructief, maar het niet vinden van een oplossing voor de fietsen zette de samenwerking onder druk. In Markelo overlegden we regelmatig met de Dorpsraad. Verder kent Goor een Belangen Commissie ´t Gijmink (BCG). Deze commissie heeft een formele positie in de ontwikkelingsorganisatie van deze herstructureringswijk. In samenwerking met de BCG organiseerde Viverion een voorlichtingscampagne voor de toekomstige bewoners van de energiezuinige woningen. Ze werden uitgebreid voorgelicht over de genomen maatregelen in hun woning en we gaven ze tips voor het bewonen van hun energiezuinige woning. Verder spraken we vooral over de toekomstige sloop- en bouwfasen. De krimp diende zich aan en het aantal te herhuisvesten huurders was nog beperkt. Daardoor moesten we overeenstemming bereiken over de invulling van de laatste fasen van de wijkvernieuwing. Verder spraken we over de rol van de BCG in beheerkwesties. Aanleiding hiervoor waren signalen van buurtbewoners over beheerproblemen in ’t Gijmink. De BCG zag hierin voor zichzelf geen rol weggelegd. Ze initieerde een nieuw op te zetten beheeroverleg voor ‘t Gijmink. Dit positief ontvangen voorstel werken we in 2012 verder uit. In de Parkstede en de Oranjeflat in Rijssen wonen vooral ouderen. In deze gebouwen werkten we het afgelopen jaar actief aan groot onderhoud. We deden dit samen met twee bewonersvertegenwoordigingen. Zij fungeerden als ons klankbord en spraken mee over de keuzes die we maakten. Beide projecten werden in 2011 naar tevredenheid afgerond. In de Parkstede vierden ze deze afronding met een feestelijke high-tea. We probeerden de bewonersvertegenwoordiging van de Parkstede om te vormen naar een blijvende bewonerscommissie. Of dit lukt, zal blijken in 2012. In Lochem voerden we geen structureel overleg met de bewonerscommissies. Wel spraken we met bewonersgroepen over acute beheerproblemen, zoals gladheid en niet werkende liften. We overlegden in 2011 beperkt met de Gemeente en de Werkgroep Behoud Noorderbleek in Lochem, over de gemeentelijke plannen voor ´Etalage naar de toekomst´. We informeerden elkaar ook schriftelijk over de voortgang. Jaarverslag 2011
56
Na het besluit over de voetgangersverbinding van het ‘etalagegebied´ door de Noorderbleek richting de binnenstad van Lochem in 2010, begonnen we in 2011 met de voorbereidingen van de realisatie. Samen met de Gemeente informeerde en betrok Viverion de bewoners van haar woningen langs de toekomstige route. De belangstelling hiervoor was zeer beperkt.
Leefbaarheid door Viverion Ook in 2011 droeg Viverion weer op verschillende onderdelen bij aan de leefbaarheid in alle acht kernen. Nieuw in 2011 (ten opzichte van voorgaande jaren) waren het initiatief Buurtimpuls en de inzet van twee wijkbeheerders. In 2011 is er in totaal €225.071,45 aan leefbaarheid (exclusief sponsoring) uitgegeven. Uitgave Bedrag Strooien €13.399,08 Tuin/omgeving €19.506,38 Wijkaanpak/Buurtbemiddeling €29.214,38 Thuisadministratie €17.873,25 BOB €33.750,00 Onderhoud €33.715,48 Bijdrage dagopvang €959,00 Sociale bijdrage €7.033,97 Huur pand SOL €42.595,32 Overig €27.024,59 Sponsoring €26.280,49 Totaal €251.351,94 Buurtimpuls Augustus 2011 introduceerde Viverion Buurtimpuls. Met dit initiatief stelde Viverion een budget beschikbaar voor initiatieven van huurders, die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de sociale samenhang van de buurt. Huurders werden geïnformeerd over Buurtimpuls via het huurdersblad Vivinfo, de website en de plaatselijke pers. In Goor, Lochem, Laren en Holten ondersteunden we in totaal zes huurdersinitiatieven. We gaven geld voor beplanting van een terrein, een kast voor spelmateriaal van een buurtverenging, een kerstactiviteit voor ouderen in de buurt, de organisatie van bingoactiviteiten in een gebouw waarin vooral ouderen wonen. Kortom, diverse kleinschalige activiteiten die van grote waarde zijn voor huurders. Wijkbeheerders Met de inzet van wijkbeheerders wil Viverion de leefbaarheid in de woonkernen vooral proactief vergroten. Ze stelde in 2011 één wijkbeheerder aan voor de gemeente Hof van Twente en één voor de gemeenten Lochem en Rijssen-Holten. De twee wijkbeheerders waren zichtbaar aanwezig in de woonkernen en hielden toezicht op de woon- en leefomgeving. Ze vingen signalen op en ondernamen hierop actie. Vaak in samenwerking met de huurders. Zij zijn het vertrouwde gezicht van Viverion en vormen een laagdrempelig aanspreekpunt voor onze huurders in de wijk. Hun inzet leidde al tot verschillende kleine en grotere verbeteracties. De focus hierbij lag vooral op het verbeteren van de schoonmaakwerkzaamheden gedaan door externe partijen en huurders in portieken etc. en het tuinonderhoud. Het toezicht werd geïntensiveerd, contracten gescreend en aangescherpt. Dit eerste jaar was de inzet van wijkbeheerders vooral reactief, maar we verwachten voor volgend jaar meer proactieve inzet.
Jaarverslag 2011
57
Gladheidbestrijding In 2011 gaven we inhoud aan een actieplan voor gladheidbestrijding. We inventariseerden de complexen waarvoor gladheidbestrijding wenselijk is en ontwikkelden een richtlijn. Hierbij kozen we ervoor om vooral voor complexen waarin veel ouderen wonen tot afspraken te komen. Per complex zochten we naar creatieve oplossingen. Veel huurders staken hun handen uit de mouwen en wij leverden de materialen, zoals zout, zoutstrooiers, en bezems. Ook de wijkbeheerders droegen hun steentje bij. Waar het nodig was, schakelden we professionele bedrijven in. Agressie Helaas worden medewerkers van Viverion steeds vaker geconfronteerd met intimiderend, claimend en agressief gedrag van huurders en woningzoekenden. In deze situaties is er vaak sprake van psychiatrische problemen bij huurders. In 2011 waren er geen extreme situaties. Wel gaven we drie klanten een kantoorverbod vanwege hun claimende en intimiderende gedrag. Hun contactmogelijkheden met Viverion werden beperkt en gekanaliseerd.
Gemeente Hof van Twente Bewonersbegeleiding In acht seniorenwoningen aan ’t Reef renoveerden we de keuken. De huurders konden een nieuwe keuken kiezen en kregen daarbij begeleiding en ondersteuning van Viverion. In ‘t Gijmink begeleidden we onze huurders (individueel) naar hun nieuwe woonruimte. Waar nodig, boden we onze huurders maatwerkbegeleiding binnen de kaders van het sociaal plan. Verder stemden we signalen af met de Belangen Commissie ‘t Gijmink. Zoals gebruikelijk leverden we ook nazorg aan huurders uit voorgaande fasen van de wijkvernieuwing. Overlast Ook van onze huurders in de gemeente Hof van Twente ontvangen we regelmatig klachten over andere huurders. De meeste klachten lossen we snel op, maar enkele worden langlopende kwesties. In Hof van Twente ontstond er bij de corporaties en gemeente behoefte aan Buurtbemiddeling. Alle partijen wilden hierin investeren, dus zijn we met de voorbereidende activiteiten gestart. Woonfraude We ontvingen in 2011 geen meldingen van woonfraude in Hof van Twente.
Gemeente Lochem Wijkaanpak De wijkaanpak in Lochem is een integrale samenwerking tussen diverse netwerkpartners: corporaties, gemeente, politie, sociaal cultureel werk, Carion en bewoners. Wijkaanpak heeft een signalerende functie. De netwerkpartners pakken samen diverse projecten op. Viverion droeg bij in de kosten hiervan voor de diverse projecten. Indien nodig gaf Viverion daarnaast financiële steun aan de inhoudelijke deelprojecten. Regelmatig overlegde Viverion met de politie apart om signalen uit te wisselen.
Jaarverslag 2011
58
Overlast In Lochem ontvingen we ongeveer 80 gemelde overlastklachten. Over ongeveer tien langlopende kwesties werd regelmatig geklaagd. Bijzonder was de overlast aan de Graanweg, veroorzaakt rondom een speelvoorziening van de gemeente. Viverion was hierbij zijdelings betrokken en leverde haar bijdrage aan de werkgroep. Deze komt met oplossingen. Daarnaast ontvingen we nog steeds klachten vanuit de Woongroep Villa Locheym. Het aantal klachten was wel lager dan het voorgaande jaar. De klachten gaan over leefstijlconflicten en uiteenlopende verwachtingen ten aanzien van de Woongroep. Tot slot startte Viverion een mediationtraject aan de Deventerweg, waar ernstige onrust was ontstaan. Dit leverde enkele concrete acties op. De mediation leverde een positieve bijdrage aan de verbetering van de onderlinge verhoudingen en het begrip voor elkaar. Buurtbemiddeling Viverion meldde in 2011 acht situaties aan voor Buurtbemiddeling. Dit is ongeveer een kwart van alle meldingen die Buurtbemiddeling ontvangt. Een tiental vrijwilligers voerden de bemiddeling uit. Buurtbemiddeling probeert klager en veroorzaker samen tot oplossingen te laten komen. Lukt het niet om beide partijen om tafel te krijgen, dan geeft men advies over hoe om te gaan met de situatie. In 2011 werden 21 van de 34 meldingen opgepakt. Hiervan werden 18 kwesties opgelost. Naast de gemeente en corporatie de Groene Waarden, betaalde Viverion een deel van de kosten van Buurtbemiddeling. Met elkaar besloten we Buurtbemiddeling de komende drie jaar voort te zetten en jaarlijks te evalueren. Binnen Buurtbemiddeling zijn nieuwe vrijwilligers geschoold. Daarnaast zijn vrijwilligers geschoold met als doel het verbeteren van hun adviesvaardigheden. Woonfraude In Lochem ontvingen we in 2011 geen meldingen van woonfraude. Individuele problematiek In Lochem ging in 2011 veel aandacht uit naar enkele huurders met langlopende, individuele problemen. Samen met netwerkpartners hebben we hierin geïnvesteerd. Dat leidde tot verbetering of beheersbaarheid van de problematische woonsituaties. Fysieke aanpassingen wooncomplexen en omgeving In het kader van ‘schoon, heel en veilig’, pasten we verschillende wooncomplexen en hun omgeving fysiek aan. Zo regelden we de verlichting van het achterpad aan de Achterstraat, vervingen we de sloten in het Beijerscomplex, regelden we via de gemeente extra bestrating en vuilnisbakken bij het Beijerscomplex. In drie seniorencomplexen zocht Viverion naar oplossingen voor de gladde galerijen. We startten hier een experiment met antislipmatten en coating. Verder pakten we het probleem van geluidsoverlast van een mechanische ventilatie aan in de Zwiepseweg. In het centrum hielden we een wijkschouw. Dit leidde tot het aanpakken van het aanzicht en de trappenhuizen van verschillende panden. Ook investeerden we tijd en geld in het oplossen van een bergingsprobleem in de Achterstraat. Een conflict tussen huurders over een gezamenlijke berging, losten we hiermee op.
Jaarverslag 2011
59
Gemeente Rijssen Holten Bewonersbegeleiding groot onderhoud De projecten voor groot onderhoud in de Parkstede, de Oranjeflat en Annenbeltflat werden in 2011 afgerond. Hiermee verviel de bewonersbegeleiding. De inloopspreekuren bouwden we af. We staken veel tijd en energie in het goed oplossen van de laatste onvolkomenheden. In de Parkstede voerden we een nieuw naambordensysteem in en brachten we nieuwe verwijsborden aan. Hierdoor vinden bezoekers en hulpverleners beter hun weg. Om dit te vieren, organiseerde Viverion in overleg met de bewonerscommissie en de Stichting Vrienden van de Parkstede voor de bewoners van de Parkstede een feestelijke high-tea. Voor de Oranjeflat maakte Viverion met de Stichting Welzijn Ouderen Rijssen-Holten afspraken over het gebruik van de tot dan toe onbenutte recreatieruimten. Zij organiseerden hier koffieochtenden voor de flat- en buurtbewoners. Door bezuinigingen zette ze de uitbreiding van activiteiten op een lager pitje. In 2012 wordt dit weer opgepakt. Overlast In Rijssen-Holten ontvingen we in 2011 in totaal 22 overlastklachten. Dertien zaken werden snel opgelost, bij zeven zaken duurde het aanzienlijk langer. Ongeveer twee zaken zijn langlopende kwesties. Woonfraude Woonfraude, zoals onderverhuur of hennepteelt, speelde niet in Rijssen-Holten in 2011. Regelmatig overleggen we met de politie en wisselen we signalen uit.
Jaarverslag 2011
60
6
Wonen & Zorg EFFECT 1 VIVERION IS EEN STERK MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMER
De vier doelstellingen van effect 1 zijn in 2011 deels behaald. De doelstellingen ‘geen verlies lijden op maatschappelijk vastgoed’ en ‘commercieel vastgoed in principe winstgevend realiseren’, behorende binnen dit effect, zijn in 2011 als behaald beschouwd doordat er in 2011 geen commercieel vastgoed gerealiseerd is. De doelstellingen ‘sociale huur financieren uit de eigen reserves’ en ‘een actieve marktspeler zijn, de behoeften uit het eigen marktgebied kennen en jaarlijks afspiegelen aan en gebruiken voor eigen beleid’, hebben we echter deels behaald. Nieuwbouw met een sociale huurprijs is nog deels met extern vermogen gefinancierd. Daarnaast is het marktgebied nog niet volledig volgens de voorgenomen wijze gemonitord. In 2012 zal het effect om een sterk maatschappelijke ondernemer te zijn verder vorm krijgen.
Samenwerking zorg- en welzijninstanties Ook in 2011 werkte Viverion met verschillende zorg- en welzijninstanties samen. Vanuit de afdeling Markt&Strategie namen we aan verschillende projectgroepen nieuw- en verbouw deel. Een groot aantal projecten is in 2011 opgeleverd. Verder verhuurde Viverion in 2011 enkele van haar complexen aan een zorg- of welzijninstantie: Huize Herfstzon Goor overname Kapellengaarden 2 x woning t.b.v. Leger Des Heils te Lochem 2 x woning t.b.v. Humanitas in Lochem
Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente De multifunctionele voorziening van fase 5 is in december opgeleverd. Hierin is een basisschool, buitenschoolse opvang, een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal en een gymzaal gehuisvest. Verder zijn de passiefhuizen van fase 6 ‘t Gijmink in oktober-november opgeleverd en is er gestart met de voorbereidingen van Gijmink fase 7 en 8A. Ook vond er overleg tussen Twinta en Viverion plaats over de aankoop van grond in ‘t (nieuwe) Gijmink. Twinta wil hier 40 intramurale cliënten huisvesten. Een deel van deze cliënten komt voort uit de herhuisvesting van cliënten van huize Scherpenzeel (daar eindigt het huurcontract op 31-12-2013) en uit Huize Vrijland (geen bezit van Viverion). Looiersplantsoen DIepenheim Aan het Looiersplantsoen in Diepenheim realiseerde Viverion vijf huurappartementen, zes koopappartementen en een medisch centrum (bestemd voor verkoop). Dit complex is gebouwd op de plek van het voormalige gemeentehuis van Diepenheim en werd begin oktober opgeleverd. Kapellengaarden Goor De seniorenwoningen aan de Kapellengaarden in Goor verhuurden we aan Woonzorgcentrum Herfstzon. Afgelopen jaar kregen onze huurders Herfstzon als nieuwe verhuurder. Hierdoor werd het voor huurders mogelijk om op basis van vrijwilligheid meerdere zorg- en welzijnsdiensten af te nemen. Onze medewerkers en die van Herfstzon begeleidden de huurders tijdens deze overgang. Zij zorgden samen voor de persoonlijke en schriftelijke voorlichting.
Jaarverslag 2011
61
Vanuit de afdeling Markt&Strategie, voert Viverion gesprekken over de volgende nieuw- of verbouwprojecten: Hengevelderstraat Goor Dit project liep veel vertraging op. De JP van den Bent stichting besloot om hier een andere doelgroep te huisvesten dan zij bij de aanvang had aangegeven. Viverion en de JP van den Bent stichting hebben geconcludeerd dat deze ruimte niet geschikt is voor de nieuwe doelgroep. Daarom besloten we om het stuk grond aan de Hengevelderstraat te verkopen. Bleekstraat Goor In 2011 werd het ontwerp bestemmingsplan voor de realisatie van 24 appartementen gepubliceerd. Het plan is in twee delen opgeknipt, omdat de huurder van de andere ontwikkelaar afhaakte. Op het ontwerp bestemmingsplan kwamen vanuit de buurt veel reacties binnen. De gemeente heeft deze behandeld, maar vond hierin geen reden om het plan te annuleren. In oktober 2011 vond er overleg plaats met omwonenden die bezwaar hadden ingediend. Het doel van dit overleg was overeenstemming bereiken over de doorgang van het plan, zonder daarbij afbreuk te doen aan het ontwerp. In maart 2012 wordt het advies om het plan ongewijzigd door te laten gaan, voorgelegd aan de gemeenteraad. Kerkstraat Goor Viverion onderzoekt of de JP van den Bent stichting aan de Kerkstraat in Goor twaalf cliënten kan huisvesten. Momenteel bevindt dit project zich in de fase ‘voorlopig ontwerp’.
Zorg en welzijn gemeente Lochem In samenwerking met Carion ontwikkelde Viverion voor de verhuur een kindercentrum in Laren. Dit kindercentrum voor kinderen van 0-13 jaar biedt onderdak aan een kinderdagopvang, een peuterspeelzaal, een buitenschoolse opvang, een speel-o-theek en basisschool De Branink. Het centrum werd in juni 2011 opgeleverd. In samenwerking met woningcorporatie de Groene Waarden, startte Viverion in 2010 met het project ‘Daklozenopvang Eefde’. De bekendmaking van de realisatie van een daklozenopvang, bracht in de buurt en de omgeving veel onrust met zich mee. Naar aanleiding hiervan voerde bureau Beke een onderzoek uit naar de haalbaarheid. Hieruit kwam onder meer naar voren dat een andere locatie een beter alternatief was. Op basis van de uitslag van dit onderzoek, besloten we dit project te stoppen. In samenwerking met Humanitas, bouwden we in een gebouw in Lochem acht woningen om naar vier woningen. Verder verhuurt Viverion een gebouw voor de huisvesting van kinderdagopvang Kiddies in Laren. In de gemeente Lochem voerden we de Wet Maatschappelijke Ondersteuning aanvragen uit volgens de vereenvoudigde procedure, die we samen met de andere corporatie en de gemeente maakten. Daarnaast maakten we incidenteel afspraken met de gemeente om de kosten, voor de uitvoering van bepaalde aanpassingen in een woning of een complex, gelijk te verdelen. Verder inventariseerden we de problematiek rondom de stalling van elektrische fietsen en scootmobielen. Hier overlegden we over met de brandweer en gemeente. We werken nog aan oplossingen.
Jaarverslag 2011
62
Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten Voor Stichting Kinderopvang West Twente (SKWT) en de aanliggende school (SKOT: Stichting Katholiek Onderwijs Twenterand) werd in juli het kindercentrum in Rijssen opgeleverd (bestemd voor verhuur). Parkstede Rijssen Omdat er te weinig optienemers voor de koopappartementen waren, konden we het plan niet rendabel maken. We onderzoeken nu hoe we dit plan kunnen wijzigen, zodat het wel rendabel wordt. In 2012 wordt de visie voor nieuwbouw verder ontwikkeld. Momenteel bevindt zich dit project dus in de haalbaarheidsfase. Watermolen Zuid Rijssen In het najaar zijn we aan de Watermolen gestart met de bouw van een verpleeghuis voor Zorgaccent, bestaande uit veertig appartementen en veertien zorgappartementen voor de JP van den Bent stichting. Ernaast realiseren we vijftien koopappartementen voor starters. Bij de start van de bouw zijn er hiervan al dertien verkocht. De oplevering is naar verwachting in het najaar van 2012. Voor de verbouwing van een pand in Holten, zijn er voorbereidingen getroffen. Het gaat om de uitbreiding van twee wooneenheden op de begane grond, voor cliënten van Zozijn. Naar verwachting starten we hiermee in februari 2012. Zowel in Rijssen als in Holten pasten we diverse woningen aan volgens de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). We overlegden met de gemeente om te komen tot nieuwe werkafspraken voor deze wet. Dit leidde nog niet tot een convenant. Misschien is dit wel het geval in 2012.
Jaarverslag 2011
63
7
Organisatie EFFECT 2: VIVERION WERKT VANUIT HERKENBARE NORMEN EN WAARDEN
De 19 doelstellingen van effect 2 zijn in 2011 grotendeels behaald. De doelstellingen om dit effect te bereiken zijn vooral beleidsstukken, zoals communicatie-, woningruil- of aanbestedingsbeleid. Met deze beleidsstukken willen we de interne dienstverlening en samenwerking versterken. Ondanks het hard werken aan de realisatie van de vele beleidstukken in 2011, zijn een aantal deadlines bijgesteld. Gedurende het jaar bleken niet alle vooraf gestelde deadlines helemaal realistisch. Daarnaast konden we enkele beleidstukken helaas nog niet implementeren omdat het indienen van een aantal adviesaanvragen bij de huurdersverenigingen, vanwege een langlopend conflict, is uitgesteld. Effect 2 is in 2011 dus vrijwel geheel gehaald. In 2012 zal er verder gewerkt worden om vanuit herkenbare normen en waarden te werken.
Personele zaken Op 31 december 2011 had Viverion 56 medewerkers (48,8 fte’s) in dienst. Dit is inclusief de uitbreiding van het aantal uren van een enkele (vaste) medewerkers, om de extra werkzaamheden in verband met de implementatie van Tobias op te vangen. Deze uitbreiding van in totaal 1,5 fte, vond gedurende het hele jaar plaats en zal in 2012 weer terug gebracht worden naar het oorspronkelijke aantal uren. Verder vertrok er in 2011 één medewerker en namen we vijf nieuwe collega’s aan. Het organogram van de organisatie in 2011 ziet er als volgt uit:
Jaarverslag 2011
64
In vergelijking met andere corporaties heeft Viverion relatief weinig medewerkers in vaste dienst. Het aantal VHE per fte ligt voor Viverion op 128. Voor collega corporaties in de omgeving en voor landelijke corporaties ligt dit aantal op respectievelijk 99 en 87 VHE per fte. De verdeling man-vrouw naar leeftijd zag er voor Viverion in 2011 als volgt uit: Leeftijdsklasse man fte's vrouw fte's <25 25-35 3 3 5 4,306 35-45 6 6 12 8,459 45-55 16 15,89 8 5,75 55-65 4 4 2 1,403 Totaal 29 28,89 27 19,92 Detachering In totaal 17 mensen (15,46 fte) zijn tijdelijk ingehuurd voor ondersteuning van de primaire processen. Sommige hiervan waren slechts enkele weken of maar enkele maanden werkzaam voor Viverion. Verder werkten er in 2011 vier stagiaires aan drie afstudeeronderzoeken. Functionering- en beoordelingssysteem In 2010 werkte Viverion al aan het opstellen van haar functionering- en beoordelingssystematiek. We gebruikten 2011 als proefjaar voor de invoering hiervan. Bij de introductie van de beoordelingssystematiek passen we dit minstens één jaar toe zonder gevolgen voor het individuele salaris. In het eerste kwartaal van 2012 gaan we de systematiek evalueren. Aan het einde van het tweede jaar, dus in 2012, kan voor het eerst de groei van het individuele salaris gekoppeld worden aan de uitkomsten van de beoordeling. CAO / arbeidsvoorwaarden De CAO-woondiensten onderhandelingen voor het jaar 2011, zijn al eind december 2010 begonnen en ook vrij vlot afgerond. Eind januari 2011 was er een nieuwe CAO beschikbaar. Op 1 januari 2011 kregen de medewerkers volgens CAO een structurele loonsverhoging van 1,5%. Met de OR zijn eind 2010 afspraken gemaakt over de hoogte van de vergoeding, die medewerkers ontvangen in het kader van de Zorgverzekeringwet.
Jaarverslag 2011
65
Ziekteverzuim 8 6,85%
7 6
5,67%
5,55%
5 3,86%
4
3,47%
3 2 1 0 2007
2008
2009
2010
2011
Het ziekteverzuim is in 2011 ten opzichte van voorgaande jaren flink gedaald. Overigens is het hoge percentage van 2009 en 2010 ten opzichte van de andere jaren (grotendeels) verklaarbaar. Enkele medewerkers zijn na een langdurige, niet werkgerelateerde ziekte gelukkig weer hersteld en aan het werk. Bedrijfsgezondheidsdienst Viverion heeft alle zaken rondom de bedrijfsgezondheid ondergebracht bij de Arbo Unie in Nijverdal. Met de Arbo Unie hebben wij een contract afgesloten, dat vooral gericht is op het verzuimbeleid en dat verder mogelijkheden biedt voor aanvullende diensten. Met de Arbo Unie hebben wij afspraken die hoofdzakelijk bestaan uit verzuimbegeleiding en adviestaken. Opleidingen Viverion stimuleert haar medewerkers om opleidingen te volgen, die zijn gericht op deskundigheidsbevordering en doorgroeimogelijkheden. In 2011 volgden verschillende medewerkers een opleiding of cursus in het belang van hun functie. Daarnaast maakte P&O in 2011 een aanzet met de voorbereiding van een feedbacktraining voor alle medewerkers. In 2011 maakte één medewerker gebruik van de loopbaanwijzer (Flow). Opleidingsuitgaven 2011: Directeur-Bestuurder Business Control M&S / Stafzaken P&O Project Ontwikkeling FEZ Vastgoed Wonen Totaal
Jaarverslag 2011
€286,56 €3.695,21 €21.080,13 €1.147,22 €959,32 €16.688,72 €12.012,55 €13.877,60 €69.747,31
66
Medewerkers Tevredenheid Onderzoek In 2011 werd er voor het eerst een Medewerkers Tevredenheids Onderzoek gehouden onder alle medewerkers van Viverion, uitgevoerd door een extern bureau. Van 16 mei tot en met 6 juni had iedere medewerker de mogelijkheid om digitaal de volledig anonieme vragenlijst in te vullen. De respons was 89,5% (51 medewerkers). De vragenlijst bevatte vragen over medewerkertevredenheid, eigen vragen vanuit Viverion en vragen vanuit de OR. We verdeelden de medewerkers in drie grote groepen (Vastgoed, Wonen en Overig), zodat we onze uitkomsten konden vergelijken met die van andere organisaties. Op 6 oktober 2011 zijn deze resultaten, samen met die van de interne cultuurwerkgroep ‘Gewoon Doen’, aan alle medewerkers gepresenteerd. De resultaten van ‘Gewoon Doen’ weken op enkele punten af van de resultaten van het MTO. Naar aanleiding van het MTO en de resultaten van de rondgang van ‘Gewoon Doen’, zijn er actiepunten opgesteld. Deze krijgen in 2012 een vervolg. Organisatieaanpassing In juli heeft de directie een adviesaanvraag voor organisatieaanpassingen naar de OR gestuurd. De OR stelde samen met een externe adviseur een advies op. In augustus zijn alle medewerkers ingelicht over de voorgenomen plannen en in september hield de OR een achterbanbijeenkomst. Naar aanleiding hiervan bood de OR haar advies aan de directie aan. De directie gaf half oktober een uitgebreide reactie op dit advies. Begin november is de organisatie geïnformeerd over de genomen besluiten. Er komen functies bij en er vervallen functies. Hierdoor neemt de totale formatie uiteindelijk af met bijna 1 fte. Calamiteitenbeleid In 2011 kreeg het calamiteitenbeleid van Viverion vorm. We hebben gewerkt aan een handleiding waarin beschreven staat hoe te handelen bij een calamiteit. Om ervaringen uit te wisselen, zochten we hiervoor contact met andere corporaties en regionale veiligheidsdiensten, zoals de brandweer en politie. Eind augustus is het beleidstraject afgerond en begonnen we met de inrichting van een piketdienstregeling. Voor de deelname aan deze piketdienst overlegden we met de OR en benaderden we onze medewerkers. De eerste bijeenkomst voor onze medewerkers is inmiddels achter de rug. In het voorjaar van 2012 starten we met de piketdienst. Communicatiebeleid In het najaar van 2010 is er een plan van aanpak gemaakt voor een nieuw in- en extern communicatiebeleid. Tijdens het schrijven van dit beleidsplan, hield Viverion een kleine benchmark met een aantal corporaties in het land. Deze ervaringen zijn meegenomen in de totstandkoming van ons nieuwe communicatiebeleid. Dit nieuwe communicatiebeleid is in december 2011 goedgekeurd. In het voorjaar van 2012 implementeren we het.
Cultuur Viverion hecht veel waarde aan een bedrijfscultuur waarin medewerkers Vertrouwen hebben in elkaar, Open en Eerlijk tegenover elkaar en het managementteam zijn en Respectvol met elkaar omgaan. Dit hebben we samengevat in het begrip ‘VOER’. In het cultuurtraject dat wij na de fusie hebben opgestart, hebben we veel aandacht besteed aan de gewenste cultuur. Cultuur blijft de komende jaren een belangrijk aspect in de verdere ontwikkeling van Viverion. We willen hier vorm aan geven door gerichte werving en selectie van nieuwe medewerkers, ons functionering- en beoordelingssystematiek, een thematische aanpak en door voortdurend met medewerkers in gesprek te blijven over onze normen en waarden. Onze interne cultuurwerkgroep ‘Gewoon Doen’ draagt hier sterk aan bij. Zij organiseren allerlei activiteiten, waarbij onze bedrijfscultuur en de samenwerking tussen afdelingen centraal staat. Ook bezocht zij in de zomerperiode iedere afdeling. Aan de hand van prikkelende stellingen vroeg ze aandacht voor de cultuur van en samenwerking in onze jonge organisatie. Jaarverslag 2011
67
Integriteit Viverion heeft een integriteitcode. Deze is ondertekend door alle leden van de Raad van Commissarissen, de Directeur-Bestuurder en alle (tijdelijke) medewerkers. De integriteitcode richt zich op: Gedragsnormen; Gedrag tegenover huurders / kopers; Zakelijke integriteit; Integriteit bij rapportages; Belangentegenstellingen. Met instemming van de OR sloten we met de Arbo Unie een samenwerkingsovereenkomst ‘Vertrouwenspersoon Integriteit’ en een ‘Klokkenluiderregeling’ af. Daarnaast stelden we een vertrouwenspersoon aan. Viverion erkent dat integriteit en normen en waarden niet alleen in documenten en afspraken te vangen zijn. De manier waarop medewerkers hier in hun dagelijkse werk invulling aan geven, is veel belangrijker. In 2012 wordt de integriteitcode samen met de medewerkers geëvalueerd. In dit kader organiseren we ook dilemmabijeenkomsten. Iedereen kan op het werk te maken krijgen met ongewenste omgangsvormen. Viverion vindt het van groot belang om een beleid te voeren, dat erop gericht is om ongewenste omgangsvormen te voorkomen en om medewerkers te beschermen tegen de nadelige gevolgen daarvan. Een essentieel onderdeel van dit beleid is de aanstelling van een externe vertrouwenspersoon. Deze kan zonder tussenkomst van derden of leidinggevenden worden ingeschakeld. Voor de transparantie wordt er periodiek gerapporteerd aan onze directie en Raad van Commissarissen. Drie keer per jaar ontvangen zij een perioderapportage. Hierin wordt verslag gedaan van de gang van zaken en wordt beschreven of de klachtencommissie klachten over Viverion heeft ontvangen. Jaarlijks hoort de Directeur-Bestuurder de algemene gang van zaken te bespreken met de OR. Hierbij is minimaal één lid van de Raad van Commissarissen aanwezig. In 2011 waren bij dit overleg twee raadsleden aanwezig. Tijdens dit overleg is onder meer gesproken over de organisatieaanpassing.
Medezeggenschap De OR overlegde, net als voorgaande jaren, in 2011 maandelijks met de Directeur - Bestuurder. Vaste agendapunten voor ieder overleg waren: Cultuurtraject Personele zaken In- en externe ontwikkelingen Daarnaast werden onder meer de volgende onderwerpen besproken:
Piketdienstregeling Arbobeleid, RIEE en omgaan met agressie WIA verzekering Jaarverslag 2010 Strategisch voorraadbeleid Perioderapportages Begroting 2012 Het Nieuwe Werken Risico-inventarisatie vastgoedprojecten Geschil met de huurdersvereniging
Jaarverslag 2011
68
Werkkostenregeling Integriteit Werkdruk Activiteitenkalender CAO 2011 Secundaire arbeidsvoorwaarden Functionering- en beoordelingssystematiek Individueel loopbaanbudget Visitatie
Naast deze reguliere overleggen zijn er ook informele overleggen: de zogenoemde ‘Benen Op Tafel’ overleggen (BOT-overleggen). Ongeveer eens per twee maanden bespreken de OR en DirecteurBestuurder dan allerlei onderwerpen in een informele setting. Hiervoor wordt geen agenda opgesteld en het overleg wordt niet genotuleerd. Eventueel wordt een onderwerp wel op de agenda van het eerstvolgende formele overleg geplaatst. Toegepast recht vanuit de WOR In 2011 reageerde de OR positief op de volgende voorgenomen besluiten van de DirecteurBestuurder: Vaststelling werkgeversbijdrage ziektekosten 2012 (instemmingsrecht). Als onderdeel van de secundaire arbeidsvoorwaarden moet deze bijdrage jaarlijks worden vastgesteld; Aanpassing van de organisatie Viverion (adviesrecht); Invoering van de piketdienstregeling (adviesrecht); Vaststelling van de zakelijke kilometervergoeding voor 2011 (instemmingsrecht). Vacature OR Per 31 december vertrokken twee leden uit de OR. Hierdoor begonnen we 2012 met een gedeeltelijk vernieuwde OR.
Automatisering SG|Tobias Het afgelopen jaar stond in het teken van de invoering van een nieuw automatiseringssysteem: SG|Tobias. Dit nieuwe basisadministratiesysteem vervangt NCCW-BIS. De invoering van ‘Tobias’ is projectmatig aangepakt. Met dit nieuwe systeem geven we invulling aan onder meer de volgende beleidskeuzes: Het informatiesysteem is gericht op klanten en klantvragen. We kunnen de klant volgen en het systeem biedt vanuit de klant, relaties naar andere onderdelen; Het biedt ruime mogelijkheden voor klantinformatie, efficiënte en klantgerichte bedrijfsvoering, het biedt de mogelijkheid om wijzigingen en deels transactie-uitvoering bij de klant te leggen; Het ondersteunt flexibele clustering van het vastgoedbezit; Het is efficiënt in gebruik, gebruikersvriendelijk, eenvoudig in bediening en sluit technologisch aan op de meest gangbare ontwikkelingen in de markt; Het is flexibel en uit te breiden ten behoeve van toekomstige wensen van Viverion (database-uitbreiding, plaatsonafhankelijk werken - mobiel dataverkeer); We leggen meer vast in het primaire systeem dan nu het geval is, we reduceren extracomptabele gegevensverzamelingen zoals Excellijstjes; Het systeem beschikt over mogelijkheden om een goed ingerichte cartotheek met tekeningen, foto’s en plattegronden te implementeren; Jaarverslag 2011
69
Bij de inrichting houden we vooraf rekening met andere systemen die ‘gevoed’ worden door dit primaire informatiesysteem, koppelingen met systemen van derden, zoals onderhoudsbedrijven en deurwaarders zijn mogelijk; Integrale projectadministratie en een integrale oplossing voor inplannen van medewerkers zijn mogelijk; Er is een goede integratie met ons DMS (document managementsysteem); We voeren data ‘aan de bron’ in, we reduceren handelingen met veel mogelijkheden voor registratie van gegevens; We maken keuzes en nemen besluiten aan de hand van onze (bedrijfs)informatie; De kwaliteit van onze informatie is een belangrijke steunpilaar voor onze beslissingen; Met data warehousesoftware voorziet het systeem in strategische en tactische informatie, naast de operationele informatie; Alle betrokkenen werken met dezelfde informatie in hetzelfde systeem dat gebruikersvriendelijk en gemakkelijk toegankelijk is; de balie heeft alle klantinformatie op één scherm. Het project Tobias ondersteunt de primaire administratieve processen van Viverion: Het mutatieproces; Het sociaal beheerproces; Het incassoproces; De afrekening van servicekosten; De financiële processen; Het reparatieverzoeken proces; Het planmatig onderhoudsproces; Het nieuwbouwproces. Conversie van de gegevens van het NCCW-BIS naar SG|Tobias; Inrichting van SG|Tobias; Opleiding van de gebruikers. Voor de uitvoering van alle werkzaamheden binnen dit project, hebben we de volgende projectorganisatie ingericht:
Jaarverslag 2011
70
Projectborging/ kwaliteitsadviseur
Stuurgroep Viverion: Directeur-Bestuurder (opdrachtgever) Senior gebruiker: manager FEZ SG: senior consultant Adviesbureau: senior adviseur
Subwerkgroep Wonen Mutatieproces incl. inspecties Sociaal beheerproces ZAV/WMO Incassoproces/betalingsregelingen
Projectsecretariaat/ Opleiding
Projectgroep
Communicatie Verantwoordelijkheid van het Project management team
Project management team Viverion: projectleider SG: consultant Adviesbureau: Andersom
Projectgroepoverleg Projectmanagementteam Voorzitters werkgroepen
Subwerkgroep Vastgoed • Planmatig onderhoudsproces, nieuwbouw Bezit: beheer bestaand bezit
Subwerkgroep Technisch Dagelijks onderhoudsproces Reparatieverzoeken
Subwerkgroep Financiën Financiële processen Incassoproces/betalingsregelingen
Werkgroep Conversie, ICT & koppelingen Voorzitter: Viverion Adviesbureau: Andersom Conversie: consultant SG
Werkgroep Inrichting Voorzitter: Viverion SG: Business Consultant Adviesbureau :Andersom Subwerkgroepvoorzitters Viverion
Subwerkgroep Management informatie Management informatie
Projectorganisatie Tobias
Het project is opgedeeld in verschillende fasen: Procesfase Het toetsen en zo nodig aanpassen van de administratieve processen van Viverion aan nieuwe inzichten en mogelijkheden voor verbetering. Inrichtingsfase Het opleiden van de kerngebruikers en het inrichten van SG|Tobias, inclusief het uitvoeren van de proefconversie, om de processen optimaal te ondersteunen. Testfase Het testen van de processen, inrichting en conversie aan de hand van vooraf opgestelde testcases. Opleidingsfase Het opleiden van de eindgebruikers. Gebruiksfase Het uitvoeren van de definitieve conversie en het begeleiden van de eindgebruikers bij het hervatten van hun dagelijkse werkzaamheden met SG|Tobias. In onderstaande planning is de projectfasering in de tijd uitgezet.
Jaarverslag 2011
71
Tobias
2011 2012 nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb mrt
Voorbereidingsfase Procesfase Inrichtingsfase Testfase Opleidingsfase Gebruiksfase Fase 2
Geplande werkzaamheden SG en Viverion Live gaan fase 2, vervolgproject Vakantieperiode, geen projectwerkzaamheden De overgang van NCCW-BIS naar SG|Tobias is gepland voor 16 januari 2012. Vanaf dat moment is Tobias ons nieuwe primaire systeem. Processen In 2010 begonnen we met het opnieuw beschrijven van onze primaire processen. Dit was nodig voor de inrichting van het nieuwe primaire automatiseringssysteem SG|Tobias. We maakten van deze gelegenheid gebruik om ook de primaire processen vanuit de klant te beschrijven, zodat we klantgerichter kunnen werken. Dit project is op hoofdlijnen in januari afgerond. In de maanden daarna vonden er verschillende sessies plaats, waarin de informatiestromen en risico’s van de verschillende processen zijn vastgelegd. Deze risico’s zijn in een intern controleplan verwerkt. Dit controleplan wordt in 2012 in de hele organisatie uitgerold. Technisch beheer van het automatiseringssysteem NEH beheert alle techniek rondom ons automatiseringssysteem. Het afgelopen jaar leden we behoorlijk onder de performanceproblemen. Door een niet noodzakelijk proces dat op de achtergrond draaide tijdens de installatie van Office 2007, werkte onze hele netwerkomgeving erg traag. Gelukkig liggen deze problemen nu achter ons. Dankzij de in begin juli aangelegde glasvezelverbinding en de uitbreiding van ons netwerk met een extra server eind 2011, hebben we nu een stabiele omgeving met een sterk verbeterde performance. Daarnaast voerden we een verbeterslag aan het back-upsysteem uit. In 2012 blijven we werken aan het optimaliseren van ons netwerk. Vrijwel alle netwerkcomponenten worden dan zodanig uitgevoerd dat we met verminderde prestaties van het netwerk kunnen blijven doorwerken.
Jaarverslag 2011
72
PR & Communicatie Vivinfo In 2011 is de Vivinfo, het blad voor onze huurders, weer driemaal verschenen. De redactie probeert telkens weer een voor onze huurders informatief en interessant blad te maken. We behandelen voor de huurders belangrijke onderwerpen, zoals woonruimteverdeling, huurtoeslag, toelichting op het planmatig onderhoud en nieuwbouwprojecten. Meer en meer proberen we huurders aan het woord te laten door middel van interviews. We plaatsen hierbij zoveel mogelijk foto’s om het ‘lekker leesbaar’ te houden. We vinden de mening van onze huurders over de inhoud van dit blad erg belangrijk. We peilen deze mening in de vorm van een invulbon. Onder alle inzendingen verloten we een VVV-bon van €25. De redactie volgde in 2011 een training, waarin ze leerden om artikelen makkelijker en eens vanuit andere invalshoeken te schrijven. Vivintra Begin 2011 is de intranetredactie aangevuld met drie nieuwe leden. Om ons intranet (Vivintra) verder te optimaliseren, heeft de nieuwe redactie van Vivintra tijdens de zomermaanden een ronde langs alle afdelingen gemaakt. Tijdens deze ronde peilde ze de meningen en tevredenheid over het gebruik van Vivintra. Met de resultaten en mogelijke verbeterpunten van deze ronde, gaat de redactie weer aan de slag. Vivintra wordt steeds meer als hèt interne communicatiemiddel gezien en gebruikt. Daarbij staat digitaal samenwerken in projecten en kennisdeling centraal. Website De website van Viverion is in 2011 verder uitgebreid met onder meer actuele projecten. Er is een duurzaamheidpagina toegevoegd, waarop Viverion publiceert wat ze allemaal aan duurzaamheid doet. Ook zijn onze verkoopwoningen toegevoegd, evenals informatie over governance en de Raad van Commissarissen.
Jaarverslag 2011
73
Verklaring als bedoeld in artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector Uit het jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2011, mag blijken dat Stichting Viverion haar beleid heeft gericht op de doelgroep, zoals deze in het Besluit Beheer Sociale Huursector is aangemerkt. De activiteiten hebben direct concreet plaats gehad door middel van het realiseren van nieuwe betaalbare woningen. Daarnaast zijn andere activiteiten gericht op het behalen van voordelen ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen. Wij kunnen daarom verklaren dat onze middelen in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Lochem, 7 juni 2012
J.W.T. Allersma Directeur-Bestuurder
Jaarverslag 2011
74
Kengetallen 2011
2010
2009
2008
5.570 50 119 32 115 7 10 5.903
5.551 50 103 27 123 7 9 5.870
5.564 50 81 24 123 7 11 5.860
5.520 50 81 14 123 7 10 5.805
53 0 12 0 0 -8
28 0 16 0 0 -1
121 9 11 64 0 0
143 31 15 143 11 0
1,37 0,07 635 721 1.356
0,84 0,07 594 511 1.105
1,14 0,08 564 608 1.172
1,25 0,09 569 613 1.182
7,36 0,89 0,89
6,92 0,74 0,73
8,48 0,76 1,10
8,53 0,97 1,07
41,44 1,22 44,52 4,31 20,54 20.926 8,11
28,88 1,34 62,53 4,55 20,72 12.817 6,50
12,42 0,60 16,01 4,96 5,16 9.027 5,89
10,80 0,87 104,165,09 7,997.776 5,56
Gegevens over het bezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen - Eenheden in verzorgingstehuizen - Overige woongelegenheden - Winkels/bedrijfsruimten - Garages - Parkeerplaatsen - Overige Totaal Veranderingen in bezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal gesloopt garages - Aantal administratief herlabeld / gesplitst Kwaliteit in het woningbezit: -Aantal reparatieverzoeken per woning -Aantal gevallen mutatie-onderhoud per woning -Kosten niet planmatig onderhoud per woning -Kosten planmatig onderhoud per woning -Totaal onderhoudskosten per woning Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad (%) - Huurachterstanden in % van jaarhuur - Huurderving in % van jaarhuur Financiële continuïteit: - Solvabiliteit (%) - Liquiditeit (%) - Rentabiliteit eigen vermogen (%) - Rentabliteit vreemd vermogen (%) - Rentabiliteit totaal vermogen (%) - Interne financiering per woning - Huurkapitalisatiefactor (%)
Jaarverslag 2011
75
Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totale bedrijfsopbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting: Totaal Bezettingsgraad per 1.000 woningen
Jaarverslag 2011
2011
2010
2009
2008
20.354 5.832 1.105 2.997 9.062
11.331 5.576 1.017 1.670 7.085
4.236 5.489 1.029 3.237 678
3.586 5.588 1.010 7.666 3.736-
48,8 8,4
45,3 8,2
44,2 7,9
43,1 7,8
76
JAARREKENING
Jaarverslag 2011
77
Annenbeltflat, Rijssen
Jaarverslag 2011
78
1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (bedragen x €1.000)
ACTIVA
Ref.
2011
2010
239.196 2.760 4.661 2.523 249.140
189.726 1.350 5.238 2.156 198.470
10 2.730 4.629 3.309 10.678
10 2.730 0 3.311 6.051
259.818
204.521
1.314 2.129 3.443
793 2.589 3.382
225 44 3.651 536 4.894 626 9.976
186 60 3.718 529 4.630 273 9.396
349
497
13.768
13.275
273.586
217.796
Vaste activa Materiële vaste activa -Onroerende en roerende zaken in exploitatie -Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden -Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -Onroerende en roerende zaken ten dienste v/d exploitatie Totaal materiële vaste activa
9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4
Financiële vaste activa -Deelnemingen -Effecten -Latente belastingvordering -Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa
9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden -Voorraad onverkochte woningen -Onderhanden werk
9.3 9.3.1 9.3.2
Vorderingen -Huurdebiteuren -Gemeenten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Vorderingen op groepsmaatschappijen -Overige vorderingen -Overlopende activa Totaal vorderingen
9.4 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.4.5 9.4.6
Liquide middelen
9.5
Totaal vlottende activa TOTAAL
Jaarverslag 2011
79
PASSIVA
Ref.
Groepsvermogen -Eigen vermogen Totaal groepsvermogen
9.6 9.6.1
Voorzieningen -Voorziening latente belastingen -Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw -Voorziening KoopZekerPlan-woningen Totaal voorzieningen
9.7 9.7.1 9.7.2 9.7.3
Langlopende schulden -Leningen kredietinstellingen -Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden -Overige leningen Totaal langlopende schulden
9.8 9.8.1 9.8.2 9.8.3
Totaal lang vermogen
2011
2010
113.373 113.373
62.900 62.900
2.712 12.973 651 16.336
191 16.605 861 17.657
126.369
125.458
2.760 3.454 132.583
1.350 513 127.321
262.292
207.878
4.288 1.020 129 761 5.096 11.294
965 3.033 284 820 4.816 9.918
273.586
217.796
Vlottende passiva Kortlopende schulden -Schulden aan kredietinstellingen -Schulden aan leveranciers -Onderhanden projecten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
Jaarverslag 2011
9.9 9.9.1 9.9.2 9.9.3 9.9.4 9.9.5
80
Multi Functionele Voorziening, Goor
Jaarverslag 2011
81
2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 (bedragen x €1.000)
Ref.
Bedrijfsopbrengsten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen -Verkoop onroerende zaken -Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten -Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf -Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten -Afschrijvingen materiële vaste activa -Overige waardeverandering materiële vaste activa -Erfpacht -Lonen en salarissen -Sociale lasten -Pensioenlasten -Lasten onderhoud -Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa -Lasten collegiale financiering -Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
2011
2010
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5
29.216 114 60 2.044 (89)
28.816 106 66 2.262 (732)
10.6 10.7
792 348 32.485
250 185 30.953
10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 10.13 10.14 10.15 10.16 10.17
436 (550) 26 3.768 335 484 7.553 (1) 40 5.037 17.128
398 (6.498) 25 3.183 302 490 5.965 1.004 40 4.760 9.669
15.357
21.284
10.21 10.22
400 (5.720) 10.037 2.109 0
552 (5.798) 16.038 4.541 0
10.23
12.146 38.327
20.579 18.751
50.473
39.330
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarresultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarverslag 2011
10.19 10.20
82
Oranjeflat, Rijssen
Jaarverslag 2011
83
3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode (bedragen x €1.000)
2011
Vlottende activa minus kortlopende schulden begin boekjaar
3.357
Herkomst der middelen Bedrijfsuitoefening -jaarresultaat -afschrijvingen Cash flow Kapitaalgoederensfeer -desinvesteringen -afname overige financiële activa Vermogenssfeer -opgenomen leningen
50.473 436 50.909
8.680 2
13.351 22.033
72.942
Totaal herkomst van middelen Besteding van middelen Kapitaalgoederensfeer -investeringen -toename latente belastingvordering Vermogenssfeer -afname voorzieningen -aflossingen leningen Totaal besteding van middelen Vlottende activa minus kortlopende schulden einde boekjaar
Jaarverslag 2011
59.786 4.629
1.321 8.089 73.825 2.474
84
4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Viverion is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifiek toelating in de gemeenten Lochem, Hof van Twente en Rijssen-Holten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lochem. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
4.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Viverion en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: • Spectrum Holding B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling I B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling II B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling III B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd: • Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. (50%) • De Cloese V.O.F. (33 1/3%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde: • Triax Vastgoed B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De activiteit van de V.O.F. bestaat uit het realiseren van 29 appartementen en commerciële ruimten op de markt in Lochem. Deze V.O.F. is aangemerkt als joint venture. Met de andere vennoot wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend.
Jaarverslag 2011
85
Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in De Cloese V.O.F. De activiteit van deze V.O.F. bestaat uit projectontwikkeling op de plek bij kasteel “De Cloese” in Lochem. Met de andere vennoten wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
4.3 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).
4.4 Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Viverion zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in het artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Het deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
Jaarverslag 2011
86
5.2 Algemeen 5.2.1.Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. 5.2.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.3 Materiële vaste activa 5.3.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de berekening van de bedrijfswaarde volgt Viverion voor haar parameters de in de sector geldende parameters voorgeschreven door het centraal Fonds:
Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente
Jaarverslag 2011
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2,25% 1,50% 1,50% 1,50% -2,00% 1,80% 3,75%
2,00% 2,00% 2,00% 2,00% -2,50% 2,00% 3,75%
2,00% 2,30% 2,30% 2,30% -0,85% 2,39% 4,07%
2,00% 2,51% 2,51% 2,51% 0,31% 2,66% 4,29%
2,00% 2,66% 2,66% 2,66% 1,11% 2,85% 4,44%
2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,30% 4,80%
87
-
-
jaarlijkse huurverhogingen zijn inflatievolgend conform tabel prijsinflatie; jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,5%); mutatiegraad van 8% (voorgaand jaar: 8%); jaarlijkse ontwikkeling variabele lasten conform tabel prijsinflatie (idem voorgaand jaar); jaarlijkse ontwikkeling onderhoudslasten conform tabel onderhoudsindex (idem voorgaand jaar); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor woningen en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 10 jaar (voorgaand jaar: 10 jaar), tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (idem voorgaand jaar); de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 5.3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.
Jaarverslag 2011
88
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.3.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. 5.3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Jaarverslag 2011
89
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.4.2 Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen effecten die: • geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille; en • niet tot einde looptijd worden aangehouden; gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening. Voor rentedragende financiële activa vindt verwerking van de rentebaten plaats tegen de effectieve-rentemethode. Effecten die onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden gewaardeerd tegen reële waarde. Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Gekochte, rentedragende effecten die tot het einde van de looptijd worden aangehouden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na de eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via de winst-enverliesrekening worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via het eigen vermogen worden in de eerste waardering verwerkt. Bij verkoop van de effecten aan een derde of door opname in de effectieve rente (in geval van een rentedragend actief) worden de transactiekosten in de winst-enverliesrekening verwerkt.
Jaarverslag 2011
90
5.4.3 Overige financiële activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
5.5 Voorraden 5.5.1 Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.6 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
5.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. 5.7.1 Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de tegenprestatie. 5.7.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Jaarverslag 2011
91
5.8 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.8.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij De Stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. 5.8.3 Voorziening KoopZekerPlan woningen In 1999 is een voorziening gevormd voor de KZP-woningen. Onderhoud aan de KZP-woningen komt ten laste van deze voorziening. Jaarverslag 2011
92
5.9 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
5.10 Leasing 5.10.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Viverion ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: − materiële vaste activa in exploitatie; − onder vlottende activa opgenomen effecten; − afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Jaarverslag 2011
93
Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. 6.2.2 Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. 6.2.3 Overheidsbijdragen Voor zover de bijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de gehandicapten regeling c.q. het Besluit Woninggebonden Subsidies, waarbij rekening gehouden is met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
Jaarverslag 2011
94
6.2.4 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. 6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 6.3.3 Erfpacht Jaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. 6.3.4 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.5 Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in ieder geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.6 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats gevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Jaarverslag 2011
95
6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.8 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vivieron integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.3.10 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Viverion dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Marktrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico De Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Groep risico’s over de marktwaarde. Jaarverslag 2011
96
Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico De Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De Groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico De Groep maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ( WSW ). 6.3.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa Dit betreft aan het jaar toe te rekenen mutatie in de bedrijfswaarde als gevolg van: • De autonome stijging; • De mutatie als gevolg van gewijzigde macro economische variabelen en interne schattingen; • De mutatie uit hoofde van mutaties in het bezit niet zijnde de investeringen; • De mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie.
7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
7.1 Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Viverion. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Viverion binnen de sector gangbare uitgangspunten.
7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Jaarverslag 2011
97
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
7.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Viverion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennnen.
8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Jaarverslag 2011
98
9 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 (bedragen x € 1.000)
9.1 Materiële vaste activa 9.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1 januari 2011: Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde Bedrijfswaarde 1 januari 2011 Mutaties 2011: - investeringen nieuwbouw/bestaand bezit - na-investeringen bestaand bezit - overige mutaties bedrijfswaarde - mutaties rentabiliteitswaarde Totaal mutaties 31 december 2011: Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde Bedrijfswaarde 31 december 2011
185.193 4.533 189.726
10.810 334 37.992 334 49.470
234.329 4.867 239.196
Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 38.327 gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening. In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 5.570 huurwoningen opgenomen. De WOZ-waarde van deze woningen bedraagt € 913.690. De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde bedraagt op balansdatum € 481.021. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met leningen die zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Jaarverslag 2011
99
9.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1 januari 2011: Investeringen Afwaardering Boekwaarde 1 januari 2011
1.350 0 1.350
Mutaties 2011: - investeringen - afwaardering Totaal mutaties
1.410 0 1.410
31 december 2011: Investeringen Afwaardering Boekwaarde 31 december 2011 g
2.760 0 2.760
9.1.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 1 januari 2011: Investeringen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening projectontwikkeling Boekwaarde per 1 januari 2011
9.489 (2.063) (2.188) 5.238
Mutaties 2011: - investeringen - desinvesteringen - overboeking investeringen van voorziening onrendabele investeringen - overboeking investeringen naar activa in exploitatie - overboeking voorziening naar activa in exploitatie - mutatie voorziening onrendabele investeringen - voorziening projectontwikkeling Totaal mutaties
7.118 (826) 580 (7.640) 547 (761) 405 (577)
31 december 2011: Investeringen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening projectontwikkeling Boekwaarde per 31 december 2011
8.721 (2.277) (1.783) 4.661
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad €174 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 2,01%. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling voor een bedrag van €4.976.
Jaarverslag 2011
100
9.1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie grond/bouwinventarissen/ bedrijfsgebouw autom.app.
1 januari 2011: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2011 Mutaties 2011: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen Totaal mutaties
31 december 2011: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2011
vervoermiddelen
totaal
2.069 (939) 1.130
1.466 (449) 1.017
57 (48) 9
3.592 (1.436) 2.156
0 0 (145) 0 (145)
803 0 (282) 0 521
0 (44) (9) 44 (9)
803 (44) (436) 44 367
2.069 (1.084) 985
2.269 (731) 1.538
13 (13) 0
4.351 (1.828) 2.523
De afschrijvingsmethode is lineair met een rentepercentage van 7%. De afschrijvingstermijn voor kantoorgebouwen is 30 jaar, voor inventaris en vervoermiddelen 5 jaar. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per balansdatum voor € 2.269 verzekerd. De specificatie van de verzekeringen van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: - bedrijfsgebouw Uitgebreide opstal - inventarissen Uitgebreide inboedel - automatiseringsapparatuur Uitgebreide inboedel - vervoermiddelen WA casco
Jaarverslag 2011
101
2011
2010
9.2 Financiële vaste activa 9.2.1 Deelnemingen Triax Vastgoed B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming (33 1/3%) Stand per 31 december
10 0 10
10 0 10
2.730
2.730
0 4.629 4.629
0 0 0
2.500 500 284 14 11 3.309
2.500 500 284 16 11 3.311
9.2.2 Effecten 5 Certificaten à € 546, rente 4,5% Wooninvesteringsfonds 9.2.3 Latente belastingvordering Stand per 1 januari Dotatie Stand per 31 december
9.2.4 Overige financiële vaste activa Leningen u/g: Wooninvesteringsfonds Gemeente Lochem Jansen de Jong Gemeente Lochem inzake woonwagen Provinciaal Monumentenfonds
9.3 Voorraden 9.3.1 Voorraad onverkochte woningen Voorraad onverkocht woningen per 1 januari 2011 Mutaties 2011: - verkoop woningen - overboeking van onderhanden werk Totaal mutaties Voorraad onverkochte woningen per 31 december 2011
Jaarverslag 2011
793
(122) 643 521 1.314
102
9.3.2 Onderhanden werk 1 januari 2011: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: resultaatneming voorgaande jaren Boekwaarde per 1 januari 2011
2.828 (239) 2.589
Mutaties 2011: - bestede kosten - overboeking bestede kosten naar onderhanden projecten - overboeking reeds genomen verlies naar onderhanden projecten - overboeking bestede kosten naar voorraad onverkochte woningen - overboeking resultaatneming naar voorraad onverkochte woningen - resultaatneming Totaal mutaties
611 (526) 65 (784) 140 34 (460)
31 december 2011: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: resultaatneming voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december 2011
2.129 0 2.129 2011
2010
9.4 Vorderingen 9.4.1 Huurdebiteuren Aantal maanden achterstand: 1 2 3 4 en meer Vertrokken huurders
212 41 15 32
Aantal huurders (160) (39) (26) (20)
68
(63)
Af: voorziening wegens oninbaarheid
70 30 17 57 174 87 261 (36) 225
50 27 28 34 139 79 218 (32) 186
De cijfers tussen haakjes hebben betrekking op het vorig boekjaar. De huurachterstand ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedraagt 0,88%. 9.4.2 Gemeente Deze post is als volgt samengesteld: Te verrekenen bijdragen Woningaanpassingen
Jaarverslag 2011
16 28 44
21 39 60
103
2011
2010
9.4.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting
3.651
3.718
536
529
6.531 381 6.912 (2.018) 4.894
6.389 476 6.865 (2.235) 4.630
72 3 302 186 63 626
175 3 0 0 95 273
4 345 349
2 495 497
62.900 50.473 113.373
23.570 39.330 62.900
9.4.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen De Cloese V.O.F.
9.4.5 Overige vorderingen Rekening-courant Woonbedrijf ieder1, Deventer Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
9.4.6 Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito's en rekening-courant Nog te ontvangen creditnota's Nog te ontvangen subsidies/bijdragen Vooruitbetaalde bedragen Overig
9.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: - kas - bank rekening-courant
De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt € 7.000.
9.6 Groepsvermogen 9.6.1 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december
Jaarverslag 2011
104
2011
2010
9.7 Voorzieningen 9.7.1 Voorziening latente belastingen Stand per 1 januari Correctie voorgaande jaren Dotatie Vrijval Stand per 31 december
191 0 2.552 2.743 (31) 2.712
688 (467) 0 221 (30) 191
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële vaste activa en passiva in deze jaarrekening. 9.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 1 januari 2011: Onrendabele investeringen nieuwbouw Af: investeringen Stand per 1 januari
19.020 (2.415) 16.605
Mutaties boekjaar: - overboeking onrendabele investeringen naar activa in exploitatie - overboeking naar resultaat: project beëindigd, niet in exploitatie genomen - mutatie onrendabele investeringen - investeringen boekjaar - overboeking investeringen naar activa in ontwikkeling - overboeking investeringen naar activa in exploitatie
(3.673) (2.615) 1.123 (6.437) 580 7.390 (3.632)
31 december 2011: Onrendabele investeringen nieuwbouw Af: investeringen Stand per 31 december
13.855 (882) 12.973
2011
2010
9.7.3 Voorziening KoopZekerPlan-woningen Stand per 1 januari Af: onderhoudkosten KoopZekerPlanwoningen Stand per 31 december
Jaarverslag 2011
861 (210) 651
939 (78) 861
105
2011
2010
9.8 Langlopende schulden 9.8.1 Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: nieuwe leningen
125.458 9.000 134.458 (8.089) 126.369
119.681 13.000 132.681 (7.223) 125.458
97.605
100.070
Stand per 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
1.350
1.178
Mutaties boekjaar
1.410
172
Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
2.760
1.350
256 257 2.941 3.454
256 257 0 513
4.288
965
Af: aflossingen Saldo einde boekjaar waarvan looptijd langer dan 5 jaar
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,48%. Het aflossingsbestanddeel in het komende jaar zal ca. € 6.103 bedragen. 9.8.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
9.8.3 Overige leningen Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V. Lening u/g
9.9 Kortlopende schulden 9.9.1 Schulden aan kredietinstellingen Bank rekening-courant
Jaarverslag 2011
106
2011
2010
9.9.2 Schulden aan leveranciers De specificatie is als volgt: Bouw- en onderhoudsbedrijven Schildersbedrijven Installatiebedrijven Accountant Ict Diversen
651 43 1 0 0 325 1.020
2.215 177 75 32 16 518 3.033
9.9.3 Onderhanden projecten 1 januari 2011: Gedeclareerde termijnen Af: bestede kosten onderhanden projecten Bij: resultaatneming Boekwaarde per 1 januari 2011
439 (420) 265 284
Mutaties 2011: - bestede kosten - overboeking bestede kosten van onderhanden werk - overboeking reeds genomen verlies van onderhanden werk - gedeclareerde termijnen - resultaatneming
(2.452) (526) 65 2.692 66 (155)
31 december 2011: Gedeclareerde termijnen Af: bestede kosten onderhanden projecten Bij:resultaatneming Boekwaarde per 31 december 2011
152 (23) 0 129 2011
2010
9.9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Sociale lasten Pensioenpremie
Jaarverslag 2011
97 545 30 89 761
97 628 26 69 820
107
2011
2010
9.9.5 Overlopende passiva Nog niet vervallen rente/aflossing Huurvoorstand Nog te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen bedragen inzake opgeleverde projecten Te betalen bedragen inzake personele regelingen Overloop onderhoudskosten Nog te betalen accountantskosten/kosten treasury Nog te betalen rente/kosten bank Diversen
2.913 257 159 1.323 76 21 21 46 280 5.096
2.874 241 184 1.023 0 0 22 36 436 4.816
9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.10.1 Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken in exploitatie (Medisch Centrum Goor) zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een jaarlijks bedrag van € 24 (exclusief indexering) tot het jaar 2054. 9.10.2 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van €5.430. Hiervan heeft € 4.976 betrekking op huurprojecten en € 454 op koopprojecten. 9.10.3 Asbestsanering Gijmink Eind 2005 is een convenant ondertekend tussen de Provincie Overijssel, de gemeente Hof van Twente en De Goorse Volkswoning waarin afspraken rondom de asbestsanering van de wijk het Gijmink in Goor zijn vastgelegd. De totale bijdrage van de Stichting is gemaximeerd, basis prijspeil 2005, op € 2.400. Deze kostenpost wordt jaarlijks, op basis van het gerealiseerde aantal gesaneerde woningen, ten laste van het resultaat gebracht. Ultimo 2011 is hiervan ca. 1.342 voldaan. In de toekomstige resultaten zal het restant ad ca. € 1.058 worden verantwoord onder waardeveranderingen ten gevolge van sloop. 9.10.4 Obligo WSW Het W.S.W. geeft borgstellingen af ten behoeve van nieuwbouwplannen die met kapitaalmarktleningen zijn gefinancierd. Als deelnemer aan het W.S.W zijn wij gehouden deel te nemen in het risico waartoe het W.S.W. zich heeft borggesteld. De hiervoor aan te houden obligo bedraagt per 31 december 2011 €4.630.
Jaarverslag 2011
108
9.10.5 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren
x € 1.000 Te betalen: Binnen één jaar Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar
104 70 0
9.11 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 9.11.1 Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Viverion vormt met Spectrum Holding B.V., Spectrum Ontwikkeling I B.V., Spectrum Ontwikkeling II B.V. en Spectrum Ontwikkeling III B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake van de combinatie verschuldigde belasting.
Jaarverslag 2011
109
10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2011
2010
10.1 Huren Te ontvangen netto huur Af: - huurderving wegens leegstand - huurderving wegens oninbaarheid - huurgewenning
29.484
29.035
(223) (39) (6) 29.216
(204) (9) (6) 28.816
De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli 2011 die gemiddeld 1,1% bedroeg. - huurverhogingen als gevolg van harmonisatie en aangebrachte voorzieningen. - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen. - woningverkopen. De huurderving bedraagt 0,89% van de te ontvangen nettohuur.
10.2 Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: - overige goederen, leveringen en diensten Af: - vergoedingsderving wegens leegstand
117
108
(3) 114
(2) 106
De "te ontvangen vergoedingen" zijn ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen. - woningverkopen. - mutatie in de hoogte van de vergoeding en de deelnamegraad aan de servicekosten.
10.3 Overheidsbijdragen Bijdragen van gemeente in het exploitatietekort: - bijdragen bws-complexen - jaarlijkse bijdrage i.v.m. woningaanpassingen
Jaarverslag 2011
60 0 60
66 0 66
110
2011
2010
10.4 Verkoop onroerende zaken Resultaat verkoop 12 woningen (2010: 16 woningen) Af: direct toerekenbare kosten Winst doorverkoop 6 kzp woningen (2010: 2 woningen)
1.944 (5) 1.939 105 2.044
2.282 (42) 2.240 22 2.262
(89)
(732)
124 464 30 174 792
42 139 7 62 250
22 326 348
18 167 185
436
398
577
(1.166)
1.308 0
(6.751) 3.958
(2.615) 180 (550)
(2.035) (504) (6.498)
26
25
10.5 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Winstneming onderhanden projecten
10.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Geactiveerde rente m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde rente m.b.t. projecten huurwoningen
10.7 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst VVE beheer Overige
10.8 Afschrijvingen materiële vaste activa Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
10.9 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onroerende zaken in ontwikkeling: - mutatie onrendabele top nieuwbouw Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw: - mutaties binnen de investeringshorizon van vijf jaar - uitbreiding investeringshorizon Mutatie voorzieningen: - onttrekking voorziening beëindiging project - dotatie voorziening projectontwikkeling
10.10 Erfpacht Jaarlijks verschuldigde erfpacht Medisch Centrum Goor
Jaarverslag 2011
111
2011
2010
10.11 Lonen en salarissen Salarissen Uitzendkrachten Af: - WAO-uitkering/ziekengeld - overboeking salariskosten gedetacheerden naar lasten onderhoud
2.692 1.177 3.869
2.760 503 3.263
(17) (84) 3.768
(3) (77) 3.183
344 (9) 335
311 (9) 302
494 (10) 484
500 (10) 490
10.12 Sociale lasten Sociale lasten Af: overboeking sociale lasten gedetacheerden naar lasten onderhoud
10.13 Pensioenlasten Pensioenlasten Af: overboeking pensioenlasten gedetacheerden naar lasten onderhoud
10.14 Lasten onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud Kosten overig onderhoud Bij: salariskosten gedetacheerde medewerkers
4.018 2.642 790 7.450 103 7.553
2.868 2.347 654 5.869 96 5.965
1 0 0 1 (2) (1)
(4) 18 1.000 1.014 (10) 1.004
40
40
10.15 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Dotatie voorziening dubieuze overige vorderingen/debiteuren Dotatie voorziening rekening-courant Woonbedrijf ieder1 Af: ontvangen bedragen van reeds afgeboekte vorderingen
10.16 Lasten collegiale financiering Wst. Ons Huis, Nieuwekerk aan de IJssel, jaarlijkse bijdrage
Jaarverslag 2011
112
2011
2010
10.17 Overige bedrijfslasten Beheerskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtskosten Advieskosten Automatiseringskosten Autokosten Algemene kosten
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie
Overige bedrijfslasten: Bijdrage prachtwijken Buurtbeheer/leefbaarheid Ondersteuning verenigingen Buitengewone lasten Diversen
Totaal overige bedrijfslasten
373 202 49 616 729 187 503 2.659
376 213 67 362 479 179 427 2.103
1.061 87 54 1.202
1.055 99 55 1.209
340 747 25 0 64 1.176
318 679 24 307 120 1.448
5.037
4.760
10.18 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2011 Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
2010
42 3 83 41 169
46 3 51 24 124
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Jaarverslag 2011
113
2011
2010
10.19 Rentebaten Rente leningen W.I.F. Rente certificaten W.I.F. Rente deposito SNS-Bank Rente liquide middelen Rente deposito's < 1 jaar Rente project Steenbrugge, Deventer Rente belastingdienst Overige rentebaten
77 60 0 1 0 142 119 1 400
77 123 39 5 10 157 135 6 552
5.619 49 52 5.720
5.523 0 275 5.798
10.20 Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Rente lening u/g Rente overige schulden kort
Jaarverslag 2011
114
2011
2010
10.21 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen boekjaar
0 0 (2.109) (2.109)
0 (4.044) (497) (4.541)
De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bij: Fiscaal lagere afschrijvingen op materiële vaste activa Fiscaal lagere lasten onderhoud Fiscaal lagere overige bedrijfslasten Fiscaal hogere waardering leningen kredietinstellingen
48.364 46 184 340 182 752
Af: Fiscaal lagere verkoopopbrengst onroerende zaken Fiscaal hoger verlies onderhanden projecten Fiscaal geen waardeveranderingen materiële vaste activa Fiscaal geen mutatie reële waarde materiële vaste activa
Dotatie herbestedingsreserve Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting (25,5%)
(1.940) (5.186) (550) (38.327) (46.003) 3.113 (3.113) 0 0
10.22 Resultaat deelnemingen Triax Vastgoed B.V.
Jaarverslag 2011
0
0
115
10.23 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 38.327 ten opzichte van de reële waarde ultimo van het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: Autonome ontwikkeling a vrijval kasstromen b effect van één jaar opschuiven
(12.809) 9.050 (3.759)
Gevolgen van voorraadmutaties in het bezit a verkoop b verbeteringen c nieuwbouw d aankoop e overige mutaties woninggegevens
(921) 0 10.910 0 2.447 12.436
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a in de huurprijscomponent b in de huurderving c in de onderhoudslasten d in de overige lasten e in de restwaarde f in de disconteringsvoet g in de levensduur h in de mutatiegraad i in het exploitatiebeleid j in het sloopbeleid k in het verbeterbeleid
6.196 (34) (181) (2.003) (8.024) 0 26.315 0 (5.717) 6 23.900 40.458 49.135
Totaal mutatie kasstromen vanuit het bezit in exploitatie Gevolgen van wijzigingen in de leningenportefeuille a autonome ontwikkeling b wijzigingen in lopende leningen c nieuwe leningen d discontovoet
(503) 37 800 0
Rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen Totale mutatie bedrijfswaarde Investeringen historische kostprijs van bezit in exploitatie Investeringen historische kostprijs van in exploitatie gegaan bezit Al verwerkte onrendabele top Na-investeringen rechtstreeks Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa
Jaarverslag 2011
334 49.469 (677) (14.353) 4.221 (333) (11.142) 38.327
116
11 Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2011 had Viverion gemiddeld 49 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
11.2 Bestuurders en commissarissen Lasten terzake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalig bestuurders € 183.089 (voorgaand jaar € 181.323) - commissarissen en voormalige commissarissen € 37.500 (voorgaand jaar € 43.500) De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en - winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:
J.W.T. Allersma
Periodiek betaalde Beloningen betaalbaar beloningen op termijn 2011 2010 2011 2010 135.583 133.582 32.045 32.280
Totaal
135.583
Naam
133.582
32.045
Uitkeringen bij beëindiging dienstverband 2011 2010 n.v.t. n.v.t.
Winstdeling en bonus 2011 2010 15.461 15.461
32.280
15.461
15.461
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Als lid van de Raad van Commissarissen Naam Als lid van commissies 2011 2010 2011 2010 H.G.B. Spekhorst * 9.000 9.000 0 0 D.W. Boerboom MRE ** 7.500 7.500 0 0 P.M. Bieshaar *** 6.000 6.000 1.500 1.500 L.L. Vis 6.000 6.000 0 0 P.W.H. van Heek *** 6.000 6.000 1.500 1.500 B. Admiraal 0 6.000 0 0 Totaal
34.500
40.500
3.000
Overige kostenvergoedingen 2011 2010 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
3.000
* = voorzitter ** = vicevoorzitter *** = lid auditcommissie, extra bezoldiging vanwege extra vergaderingen
Jaarverslag 2011
117
11.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancieerde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienden dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 188.000). Pensioenafdrachten en Belastoverige baar voorzieningen jaarloon betaalbaar op Totaal Medewerker 2010 termijn 2010 2010 Adjunct Directeur 88.185 30.411 118.596
Jaarverslag 2011
Belastbaar jaarloon 2011
Pensioenafdrachten en overige voorzieningen betaalbaar op termijn 2011
Ontslagvergoeding
82.259
18.038
284.252
Totaal 2011 384.549
118
12 Balans per 31 december 2011 (bedragen x € 1.000) ACTIVA
Ref.
2011
2010
239.196 2.760 4.661 2.523 249.140
189.726 1.350 5.238 2.156 198.470
10 2.730 4.629 4.077 11.446
10 2.730 0 4.079 6.819
260.586
205.289
1.006 876 1.882
363 1.350 1.713
225 44 3.651 1.430 4.894 626 10.870
186 60 3.718 1.698 4.622 273 10.557
228
134
12.980
12.404
273.566
217.693
Vaste activa Materiële vaste activa -Onroerende en roerende zaken in exploitatie -Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden -Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -Onroerende en roerende zaken ten dienste v/d exploitatie Totaal materiële vaste activa
14.2 14.2.1 14.2.2 14.2.3 14.2.4
Financiële vaste activa -Deelnemingen -Effecten -Latente belastingvordering -Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa
14.3 14.3.1 14.3.2 14.3.3 14.3.4
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden -Voorraad onverkochte woningen -Onderhanden werk
14.4 14.4.1 14.4.2
Vorderingen -Huurdebiteuren -Gemeenten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Vorderingen op groepsmaatschappijen -Overige vorderingen -Overlopende activa Totaal vorderingen
14.5 14.5.1 14.5.2 14.5.3 14.5.4 14.5.6 14.5.7
Liquide middelen
14.6
Totaal vlottende activa TOTAAL
Jaarverslag 2011
119
PASSIVA
Ref.
Eigen vermogen -Overige reserves Totaal eigen vermogen
14.7 14.7.1
Voorzieningen -Voorziening latente belastingen -Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw -Voorziening KoopZekerPlan-woningen -Voorziening deelnemingen Totaal voorzieningen
14.8 14.8.1 14.8.2 14.8.3 14.8.4
Langlopende schulden -Leningen kredietinstellingen -Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden -Leningen u/g Totaal langlopende schulden
14.9 14.9.1 14.9.2 14.9.3
Totaal lang vermogen
2011
2010
113.373 113.373
62.900 62.900
2.712 12.973 651 695 17.031
191 16.605 861 640 18.297
126.369
125.458
2.760 2.941 132.070
1.350 0 126.808
262.474
208.005
4.288 1.018 129 762 4.895 11.092
965 2.862 284 795 4.782 9.688
273.566
217.693
Vlottende passiva Kortlopende schulden -Schulden aan kredietinstellingen -Schulden aan leveranciers -Onderhanden projecten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
Jaarverslag 2011
14.10 14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4 14.10.5
120
Parkstede, Rijssen
Jaarverslag 2011
121
13 Winst- en verliesrekening per 31 december 2011 (bedragen x € 1.000)
Ref.
Bedrijfsopbrengsten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen -Verkoop onroerende zaken -Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten -Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf -Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten -Afschrijvingen materiële vaste activa -Overige waardeverandering materiële vaste activa -Erfpacht -Lonen en salarissen -Sociale lasten -Pensioenlasten -Lasten onderhoud -Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa -Lasten collegiale financiering -Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Jaarverslag 2011
2010
15.1 15.2 15.3 15.4 15.5
29.216 114 60 2.044 89-
28.816 106 66 2.262 503-
15.6 15.7
792 348 32.485
250 185 31.182
15.8 15.9 15.10 15.11 15.12 15.13 15.14 15.15 15.16 15.17
436 55026 3.768 335 484 7.553 140 5.059 17.150
398 6.49825 3.183 302 490 5.965 1.004 40 4.773 9.682
15.335
21.500
15.21 15.22
454 5.69710.092 2.109 55-
595 5.78116.314 4.541 276-
15.23
12.146 38.327
20.579 18.751
50.473
39.330
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarresultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa
2011
15.19 15.20
122
De Bruynstraat (passiefhuis), Goor
Jaarverslag 2011
123
14 Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)
14.1 Algemeen 14.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.3.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 63 tot en met 78 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. 2011
2010
14.3 Financiële vaste activa 14.3.1 Deelnemingen Triax Vastgoed B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Stand per 31 december Spectrum Holding B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Voorziening negatief eigen vermogen deelneming Stand per 31 december Totaal deelnemingen
10 0 10
10 0 10
(641) (54) (695) 695 0
(365) (276) (641) 641 0
10
10
2.500 500 768 284 14 11 4.077
2.500 500 768 284 16 11 4.079
14.3.4 Overige financiële vaste activa Leningen u/g: Wooninvesteringsfonds Gemeente Lochem De Cloese V.O.F. Jansen de Jong Gemeente Lochem inzake woonwagen Provinciaal Monumentenfonds
Jaarverslag 2011
124
14.4 Voorraden 14.4.1 Voorraad onverkochte woningen Voorraad onverkochte woningen per 1 januari 2011
363
Mutaties 2011: - verkoop woningen - overboeking van onderhanden werk - resultaatneming Totaal mutaties
0 643 0 643
Voorraad onverkochte woningen per 31 december 2011
1.006
14.4.2 Onderhanden werk 1 januari 2011: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: resultaatneming voorgaande jaren Boekwaarde per 1 januari 2011
1.589 (239) 1.350
Mutaties 2011: - bestede kosten - overboeking bestede kosten naar onderhanden projecten - overboeking resultaatneming naar onderhanden projecten - overboeking bestede kosten naar voorraad onverkochte woningen - overboeking resultaatneming naar voorraad onverkochte woningen - resultaatneming Totaal mutaties
597 (526) 65 (784) 140 34 (474)
31 december 2011: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: resultaatneming voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december 2011
876 0 876 2011
2010
14.5 Vorderingen 14.5.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen Spectrum Holding B.V.: Stand per 1 januari Mutaties Rente Stand per 31 december
Jaarverslag 2011
1.698 (300) 1.398 32 1.430
1.772 (100) 1.672 26 1.698
125
2011
2010
14.5.5 Overige vorderingen Rekening-courant Woonbedrijf ieder1, Deventer Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
6.531 381 6.912 (2.018) 4.894
6.389 468 6.857 (2.235) 4.622
14.5.6 Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito's en rekening-courant Nog te ontvangen creditnota's Nog te ontvangen subsidies/bijdragen Vooruitbetaalde bedragen Overig
72 3 302 186 63 626
175 3 0 0 95 273
4 143 7 7 67 228
2 84 5 6 37 134
62.900 50.473 113.373
23.570 39.330 62.900
640 55 695
365 275 640
14.6 Liquide middelen Direct opvraagbaar: - kas - BNG rekening-courant - SNS-bank rekening-courant - Rabobank rekening-courant - ABN-AMRO rekening-courant
De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt € 7.000.
14.7 Eigen vermogen 14.7.1 Overige reserves Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december
14.8 Voorzieningen 14.8.4 Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
Jaarverslag 2011
126
2011
2010
14.9 Langlopende schulden 14.9.3 Overige leningen Saldo begin boekjaar Bij: nieuwe leningen Mutatie boekjaar Saldo einde boekjaar
0 2.935 2.935 6 2.941
0 0 0 0 0
651 43 1 0 0 323 1.018
2.215 177 75 31 16 348 2.862
97 546 30 89 762
97 603 26 69 795
2.913 257 159 1.323 76 21 21 17 108 4.895
2.874 241 184 1.023 0 0 22 2 436 4.782
14.10 Kortlopende schulden 14.10.2 Schulden aan leveranciers De specificatie is als volgt: Bouw- en onderhoudsbedrijven Schildersbedrijven Installatiebedrijven Accountant Ict Diversen
14.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Sociale lasten Pensioenpremie
14.10.5 Overlopende passiva Nog niet vervallen rente/aflossing Huurvoorstand Nog te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen bedragen inzake opgeleverde projecten Te betalen bedragen inzake personele regelingen Overloop onderhoudskosten Nog te betalen accountantskosten/kosten treasury Nog te betalen rente Diversen
Jaarverslag 2011
127
15 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2011
2010
15.5 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Resultaatneming onderhanden projecten
(89)
(503)
373 202 49 616 729 187 503 2.659
376 213 67 360 479 179 442 2.116
1.061 87 54 1.202
1.055 99 55 1.209
340 747 25 0 86 1.198
318 679 24 307 120 1.448
5.059
4.773
15.17 Overige bedrijfslasten Beheerskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtskosten Advieskosten Automatiseringskosten Autokosten Algemene kosten
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie
Overige bedrijfslasten: Bijdrage prachtwijken Buurtbeheer/leefbaarheid Ondersteuning verenigingen Buitengewone lasten Diversen
Totaal overige bedrijfslasten
15.18 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
Jaarverslag 2011
42 3 83 41 169
44 3 51 24 122
128
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 2011
2010
15.19 Rentebaten Rente leningen W.I.F. Rente certificaten W.I.F. Rente deposito SNS-Bank Rente liquide middelen Rente deposito's < 1 jaar Rente project Steenbrugge, Deventer Rente De Cloese V.O.F. Rente Spectrum Holding B.V. Rente belastingdienst Overige rentebaten
77 60 0 1 0 142 22 32 119 1 454
77 123 39 5 10 157 17 26 135 6 595
5.619 26 52 5.697
5.523 0 258 5.781
15.20 Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Rente lening u/g Rente overige schulden kort
16 Overige gegevens Resultaten worden, conform het BBSH, uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
2011
2010
Resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Overige reserves
Jaarverslag 2011
50.473
39.330
129
Tramhuisje, Gorssel
Jaarverslag 2011
130
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Viverion
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Viverion te Lochem gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Viverion per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amsterdam, 07 juni 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA
Pagina 2 van 2
Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening)
Jaarverslag 2011
133
Financiële gegevens verbindingen Spectrum Holding B.V. De overige gegevens met betrekking tot Spectrum Holding B.V. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € -695.232 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -695.232 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 1.429.509 Rentepercentage 2,21% Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld. Aflossingstermijn Geen afspraken over gemaakt. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding Spectrum Ontwikkeling I B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling I B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € -518.371 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -518.370 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding
Jaarverslag 2011
134
Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling II B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € -86.829 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -86.829 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding Spectrum Ontwikkeling III B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling III B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € 17.489 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € 17.489 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding
Jaarverslag 2011
135
Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De overige gegevens van Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € 593.516 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 296.758 Intrinsieke waarde € 296.758 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding De Cloese V.O.F. De overige gegevens van De Cloese V.O.F. staan hieronder vermeld. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € 1.193.559 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 397.853 Intrinsieke waarde € 397.853 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 768.416 Rentepercentage 2,81% Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding
Jaarverslag 2011
136
Triax Vastgoed B.V. De overige gegevens van Triax Vastgoed B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2011: Vennootschap Eigen vermogen € 30.302 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 10.000 Intrinsieke waarde € 10.101 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding
Jaarverslag 2011
137
Meetindicatoren beleidsdoelstellingen Voor het maandelijks monitoren van onze beleidsdoelstellingen, gebruikten we het onderstaande formulier. Dit formulier bestaat uit een doelstelling, een resultaat en één of meerdere indicatorvragen. Aan de hand van de status van de indicatorvragen, werd de voortgang van de doelstelling inzichtelijk. Alle doelstellingen geven alleen voor het jaar 2011 aan of het effect wel al dan niet behaald is. Betekenis van de score:
= ligt op schema. = nu al duidelijk dat het resultaat (binnen de gestelde tijd) niet behaald wordt. = nog twijfelachtig of het resultaat (binnen de gestelde tijd) behaald wordt. = een indicatorvraag is gehaald 1. Effect: Viverion is een sterk maatschappelijke ondernemer 1.1 Doelstelling: Viverion lijdt geen verlies op maatschappelijk vastgoed. Incidenteel wel mogelijk, indien noodzakelijk ten gunste van omliggend vastgoed van Viverion. Resultaat: Het verlies moet maximaal €0,- zijn. Wanneer er wel verlies wordt geleden, moet dit een afgeleide zijn van het woonkernenbeleid. Indicatorvraag VG
Is het verlies bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed maximaal €0,-?
X
1.2 Doelstelling: Realisatie van commercieel vastgoed is in principe winstgevend. Resultaat: Er mag geen verlies zijn geleden op de realisatie van commercieel vastgoed, het resultaat moet maximaal €0,- zijn. Indicatorvraag VG
Is het verlies bij het realiseren van commercieel vastgoed maximaal €0,-?
X
1.3 Doelstelling: Sociale huur wordt gefinancierd uit onze reserves. Resultaat: Bij de ontwikkeling van sociale huur, mogen alleen de reserves aangewend worden om dit te financieren. Indicatorvraag FEZ Is de ontwikkeling van sociale huur uit de reserves gefinancierd?
Jaarverslag 2011
X
138
1.4 Doelstelling: Viverion is een actieve marktspeler, die de behoeften in haar eigen marktgebied kent en deze jaarlijks spiegelt aan en gebruikt voor haar eigen beleid. Resultaat: De woningmarkt moet jaarlijks in de maand mei gemonitord worden, zoals in de procedure van het SVB staat. Indicatorvraag M&S
Is de woningmarkt jaarlijks in mei gemonitord volgens de werkwijze van het SVB?
X
2. Effect: Viverion werkt vanuit herkenbare normen en waarden 2.1 Doelstelling: Het communicatiebeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het communicatiebeleid betreft de interne en externe communicatie en is voor 1-1-2012 beschreven en wordt in 2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag M&S Is het communicatiebeleid voor 1-1-2012 beschreven? Is het communicatiebeleid in 2012 geïmplementeerd?
X X
2.2 Doelstelling: Het P&R beleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het P&R beleid is in 2012 beschreven en is voor 1-1-2013 geïmplementeerd. Indicatorvraag M&S
Is het P&R beleid voor 1-1-2013 beschreven?
X
Is het P&R beleid voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
2.3 Doelstelling: Het Duurzaamheidbeleid woning is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Op 1-11-2012 is het plan van aanpak voor het beleid duurzaamheid woning, waarin beschreven staat wat hieronder allemaal wordt verstaan, gereed en goedgekeurd door het MT en op 1-1-2013 is dit beleid geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het beleid duurzaamheid woning voor 1-11-2012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het beleid duurzaamheid woning voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
2.4 Doelstelling: Het Duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering is voor 14-9-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en isvoor 1-1-2013 geïmplementeerd. Indicatorvraag M&S
Wordt het plan van aanpak voor het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering voor 14-9-2012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
Jaarverslag 2011
139
2.5 Doelstelling: Het Materiaalkeuzebeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het materiaalkeuzebeleid is voor 14-09-2011 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het materiaalkeuzebeleid voor 149-2011 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het materiaalkeuzebeleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
X
2.6 Doelstelling: Het asbestbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het asbestbeleid is voor 14-09-2011 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het asbestbeleid voor 14-9-2011 gereed en goedgekeurd door het MT? Is het asbestbeleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
X
2.7 Doelstelling: Het aanbestedingsbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het aanbestedingsbeleid is voor 14-09-2011 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het aanbestedingsbeleid voor 14-92011 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het aanbestedingsbeleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
X
2.8 Doelstelling: Het technisch archief inclusief beleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak en beleidstuk voor het technisch archief is voor 1-4-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2013 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak en beleidstuk voor het technisch archief voor 1-4-2012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het technisch archief inclusief beleid voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
2.9 Doelstelling: Het legionella bestrijdingsbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het legionella bestrijdingsbeleid is voor 14-09-2011 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het legionella bestrijdingsbeleid voor 14-9-2011 gereed en goedgekeurd door het MT? Is het legionella bestrijdingsbeleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
Jaarverslag 2011
X
140
2.10 Doelstelling: Het brandveiligheidbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het brandveiligheidbeleid, waarin beschreven staat wat hieronder allemaal wordt verstaan, is voor 1-5-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en isvoor 1-7-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het brandveiligheidbeleid voor 1-52012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het brandveiligheidbeleid voor 1-7-2012 geïmplementeerd?
X
2.11 Doelstelling: Het treasurybeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het treasurybeleid is voor 1-1-2012 beschreven en geïmplementeerd. Indicatorvraag FEZ Is het treasurybeleid voor 14-9-2011 beschreven?
X
Is het treasurybeleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
X
2.12 Doelstelling: Het WWZ-beleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het WWZ beleid is voor 1-1-2012 beschreven en geïmplementeerd. Indicatorvraag M&S
Is het WWZ-beleid voor 14-9-2011 beschreven?
X
Is het WWZ-beleid voor 1-1-2012 geïmplementeerd?
X
2.13 Doelstelling: Het participatiebeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het participatiebeleid is voor 1-10-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en is in 1-10-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag Wonen
Is het plan van aanpak voor het participatie beleid voor 1-52012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het participatiebeleid voor 1-10-2012 geïmplementeerd?
X
2.14 Doelstelling: Het woningruilbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: De regels en werkwijze voor woningruil zijn begin 2012 beschreven en worden half 2012 geëvalueerd. Indicatorvraag Wonen Zijn de regels en de werkwijze voor woningruil voor 31-1-2012 beschreven?
Jaarverslag 2011
X
141
2.15 Doelstelling: Het woonkernenbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: In 2011 wordt er een pilot in Diepenheim uitgevoerd om woonkernenbeleid te maken. Daarbij wordt ook bekeken of de methodiek werkt. Halverwege 2012 wordt er geëvalueerd en besluit het MT of deze methodiek voor Holten en andere kernen wordt ingezet. Indicatorvraag M&S
Is de pilot in Diepenheim voor 1-1-2012 uitgevoerd?
X
Is de methodiek van de pilot voor 30-6-2012 geëvalueerd?
X
Is voor 30-6-2012 door het MT besloten om de methodiek in de overige kernen voort te zetten?
X
2.16 Doelstelling: Het servicekostenbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpak voor het servicekostenbeleid is voor 1-1-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2012 geïmplementeerd. Indicatorvraag Wonen
Is het plan van aanpak voor het servicekostenbeleid voor 1-12012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het servicekostenbeleid voor 1-4-2012 geïmplementeerd?
X
2.17 Doelstelling: Het informatiseringbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het plan van aanpakvoor het informatiseringbeleid is voor 1-2-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en is voor 1-1-2013 geïmplementeerd. Indicatorvraag FEZ
Is het plan van aanpak voor het informatisering beleid voor 1-22012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het informatiseringbeleidsstuk voor 1-4-2012 gereed?
X
Is het informatiseringbeleidsstuk voor 1-4-2012 gereed? 2.18 Doelstelling: Het strategisch voorraadbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: In de zomer van 2011 wordt het strategisch voorraadbeleid (SVB) op hoofdlijnen aan de Raad van Commissarissen (RvC) gepresenteerd. In het najaar van 2011 vindt er een verdiepingsslag plaats met betrekking tot energieverbruik, zodat het totale SVB voor 1-1-2012 afgerond is. Indicatorvraag M&S
Is het SVB voor 31-8-2011 aan de RvC gepresenteerd? Is het SVB inclusief verdiepingsslag met betrekking tot energieverbruik voor 1-1-2012 gereed? Ishet SVB jaarlijks voor 1 september geüpdate?
Jaarverslag 2011
X X
142
2.19 Doelstelling: Het integriteitbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Resultaat: Het integriteitbeleid, waarin beschreven staat hoe Viverion met integriteit om wil gaan, is op 1-1-2012 beschreven, door het MT vastgesteld, goedgekeurd door de RvC en intern gecommuniceerd. Indicatorvraag DB
Is het integriteitbeleid voor 1-1-2012 gereed?
X
Is het integriteitbeleid voor 1-1-2012 vastgesteld door het MT?
X
Is het integriteitbeleid voor 1-1-2012 goedgekeurd door de RvC?
X
Is het integriteitbeleid voor 1-1-2012 intern gecommuniceerd?
X
3. Effect: Viverion is zichtbaar betrokken bij haar woonkernen 3.1 Doelstelling: Viverion formuleert haar woonkernenbeleid in samenwerking met huurders, gemeenten en belangenorganisaties. Resultaat: In 2011 wordt er een pilot in Diepenheim uitgevoerd om woonkernenbeleid te maken. Daarbij wordt ook bekeken of de methodiek werkt. Halverwege 2012 wordt er geëvalueerd en besluit het MT of deze methodiek voor Holten en andere kernen wordt ingezet. Indicatorvraag M&S
Is de pilot in Diepenheim voor 1-1-2012 uitgevoerd?
X
Is de methodiek van de pilot voor 30-6-2012 geëvalueerd?
X
Is voor 30-6-2012 door het MT besloten om de methodiek in de overige kernen voort te zetten?
X
4. Effect: We bieden de juiste woningen voor onze doelgroep(en) 4.1 Doelstelling: Viverion heeft haar woningmarktverkenning tot 2025 uitgevoerd en stemt hier haar vastgoedbeleid op af. Resultaat: De woningmarkt wordt jaarlijks getoetst op veranderingen en de portefeuillestrategie wordt hier jaarlijks op afgestemd, zoals in de procedure van het SVB staat beschreven. Indicatorvraag M&S
Is de woningmarkt jaarlijks in mei getoetst op veranderingen?
X
Is de portefeuillestrategie jaarlijks voor 30-6 bijgesteld n.a.v. de toetsing van de woningmarkt?
X
Jaarverslag 2011
143
5. Effect: Onze klanten wonen in een goed leefklimaat 5.1 Doelstelling: Per woonkern waarderen onze klanten het leefklimaat op een 7. Resultaat: Op 31-7-2011 ligt er een door het MT goedgekeurd advies over de in te zetten marktinstrumenten voor het meten van de tevredenheid van onze klanten. Voor 1-1-2012 wordt er gestart met de uitvoering van een nulmeting. Na de uitvoering van het tweejaarlijkse onderzoek, koppelen we de resultaten terug aan onze klanten. Indicatorvraag M&S
Is het advies over de in te zetten marktinstrumenten voor 31-72011 gereed en goedgekeurd door het MT? Is er voor 1-1-2012 begonnen met een nulmeting van het klantenonderzoek? Worden de resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek aan de klanten teruggekoppeld?
X X
6. Effect: Viverion verhuurt en verkoopt naar draagkracht 6.1 Doelstelling: Viverion verkoopt 250 EenGezinsWoningen aan vooral jongere huishoudens (tot 45 jaar) met een lager inkomen. Resultaat: In het laatste kwartaal van 2011 is een plan van aanpak gereed en goedgekeurd door het MT, waaruit blijkt hoe deze doelstelling behaald kan worden. Ieder jaar wordt gemonitord of de doelstelling behaald is. Indicatorvraag M&S
Is het plan van aanpak in het laatste kwartaal van 2011 gereed en goedgekeurd door het MT? Is de doelstelling zoals in het plan van aanpak staat beschreven behaald?
X
6.2 Doelstelling: Viverion verhuurt 90% van haar woningbezit aan huishoudens met een inkomen <€33.000,-. Resultaat: Er wordt gemeten of 90% van het woningbezit daadwerkelijk aan huishoudens met een inkomen <€33.000,- verhuurd is. Wanneer dit niet zo is, wordt er bijgestuurd. Indicatorvraag Wonen Wordt 90% van het woningbezit van Viverion verhuurd aan huishoudens met een inkomen <€33.000,-?
X
6.3 Doelstelling: Viverion ontwikkelt instrumenten om haar woningen naar draagkracht te verhuren. Resultaat: Door middel van het naleven van de 90%-regeling, wordt er naar draagkracht verhuurd aan mensen met een inkomen tot €33.614,-. Indicatorvraag Wonen Wordt de 90%-regeling gehaald?
Jaarverslag 2011
X
144
7. Effect: Onze klanten ervaren Viverion als klantgericht en professioneel 7.1 Doelstelling: Viverion raadpleegt haar huurders om haar bedrijfsvoering hier op af te stemmen. Resultaat: Vanuit de klantonderzoeken en participatie van huurdersverenigingen wordt input geleverd om de bedrijfsvoering te optimaliseren. Een gemiddelde score van een 7 moet uiteindelijk als beoordeling behaald worden. Indicatorvraag M&S
Worden huurders tweejaarlijks benaderd om aan een klantonderzoek deel te nemen?
X
Is de gemiddelde score van het klanttevredenheidonderzoek een 7?
X
8. Effect: Viverion is een financieel gezonde onderneming 8.1 Doelstelling: Viverion heeft voor de komende vijf jaar haar financiële ondergrens vastgesteld. Resultaat: De financiële ondergrens is voor 1-1-2012 beschreven. Indicatorvraag FEZ Is de financiële ondergrens voor 1-1-2012 beschreven?
X
8.2 Doelstelling: Viverion stelt sturingsinstrumenten vast voor projectontwikkeling. Dit geldt voor huur/ koop/ sloop/ verbetering en maatschappelijk vastgoed. Resultaat: Voor 1-1-2012 is het investeringsstatuut gereed waarin de sturingsinstrumenten zijn vastgesteld. Indicatorvraag FEZ
Is het investeringsstatuut voor 1-1-2012 gereed? Zijn er sturingsinstrumenten in het investeringsstatuut beschreven? 8.3 Doelstelling: Viverion geeft inzicht in de reserves die boven haar ondergrens liggen en wendt deze aan op basis van nader te formuleren criteria (niet alleen projecten). Resultaat: Voor 1-1-2012 zijn er criteria geformuleerd voor het aanwenden van reserves boven de ondergrens en is inzichtelijk gemaakt waaruit deze reserves bestaan. Indicatorvraag FEZ
Zijn er voor 1-1-2012 criteria geformuleerd voor het aanwenden van reserves boven de ondergrens?
X
Zijn er indicatoren ontwikkeld voor het monitoren van de reserves?
X
Jaarverslag 2011
145
8.4 Doelstelling: Viverion stelt kasstroomsturing centraal. Resultaat: Voor 1-1-2012 is er een model ingericht waarmee de kasstroomsturing centraal wordt gesteld. Dit model wordt voor 1-1-2013 geëvalueerd. Indicatorvraag FEZ
Is er voor 1-1-2012 een model ingericht om de kasstroomsturing centraal te stellen? Is het model voor 1-1-2013 geëvalueerd?
X
8.5 Doelstelling: Viverion monitort permanent haar financiële risico’s. Resultaat: Voor 1-1-2012 is er een model ingericht waarmee de financiële risico’s permanent gemonitord kunnen worden. Dit model wordt voor 1-1-2013 geëvalueerd. Indicatorvraag FEZ Is er voor 1-1-2012 een model ingericht om de financiële risico’s te monitoren?
X
Wordt het model voor 1-1-2013 geëvalueerd?
X
Worden de financiële risico’s aan de hand van het model periodiek gemonitord?
X
8.6 Doelstelling: Viverion kiest voor een kwaliteitsmodel. Resultaat: Voor 30-6-2011 is er onderzocht of er behoefte is aan een kwaliteitsmodel. Tevens wordt geadviseerd welk kwaliteitsmodel wordt aanbevolen en hoe dit model er uit ziet. Indicatorvraag FEZ
Is het onderzoek naar de behoefte voor een kwaliteitsmodel voor 31-7-2011 afgerond? Is er voor 30-9-2011 een advies uitgebracht over welk kwaliteitsmodel aanbevolen wordt? 8.7 Doelstelling: Viverion stuurt op outcome (niet alleen kijken naar het financiële plaatje, maar naar de maatschappelijke opbrengst). Resultaat: De geleverde diensten hebben niet alleen een financiële opbrengst geleverd, maar brachten ook een maatschappelijke opbrengst op, waarmee de kwaliteit van leven en wonen wordt verbeterd. Indicatorvraag FEZ
Brachten de geleverde diensten meer dan alleen een financiële opbrengst op?
X
Hebben de geleverde diensten bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van leven?
X
Hebben de geleverde diensten bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van wonen?
X
Jaarverslag 2011
146
8.8 Doelstelling: Viverion borgt integer handelen. Resultaat: Voor 1-1-2012 is een plan van aanpak gereed voor het handhaven van integriteit(beleid) en de uitvoer van dit plan van aanpak vindt het 1e halfjaar van 2012 plaats. Indicatorvraag DB Is het plan van aanpak voor het handhaven van integriteit voor 1-1-2012 gereed?
X
Is het plan van aanpak voor het handhaven van integriteit voor 30-6-2012 uitgevoerd?
X
9. Effect: We maken keuzes en nemen besluiten aan de hand van onze (bedrijfs)informatie 9.1 Doelstelling: Viverion weet welke informatie zij moet verzamelen en stuurt hierop. Resultaat: Voor 31-7-2011 is er geïnventariseerd welke informatie nodig is wat verwerkt is in een format voor de periodieke rapportages. Dit format is voor 1-1-2012 aan de RvC voorgelegd. Indicatorvraag FEZ
Is de informatiebehoefte van alle afdelingen voor 31-7-2011 geïnventariseerd? Is de inventarisatie verwerkt in een format voor de periodieke rapportages?
X
Is deze format voor 1-1-2012 aan de RvC voorgelegd?
X
9.2 Doelstelling: Viverion maakt keuzes in externe dataverzameling zoals een woningmarktonderzoek, kernenonderzoek, bevolkingsomvang etc. Resultaat: Na de uitvoer van het onderzoek naar geschikte marktinstrumenten en het gebruik van huidige dataverzamelingen (zoals het woningmarktonderzoek i.s.m. de gemeenten) kan het gebrek aan informatie vanuit aanbiedingen van externe dataverzamelingen ingevuld worden. Indicatorvraag M&S
Is er jaarlijks voor 1 september duidelijk welke behoefte er is aan externe dataverzameling?
X
Is er jaarlijks voor 14 september een keuze gemaakt voor een externe dataverzameling?
X
Jaarverslag 2011
147
9.3 Doelstelling: Viverion meet klanttevredenheid en informeert klanten hierover. Resultaat: Op 31-7-2011 ligt er een door het MT goedgekeurd advies over in te zetten marktinstrumenten om de tevredenheid onder klanten te meten. Voor 1-1-2012 wordt er gestart met de uitvoering van een nulmeting. Na uitvoer van het 2-jaarlijkse onderzoek worden de resultaten aan de klanten teruggekoppeld. Indicatorvraag M&S
Is het advies over in te zetten marktinstrumenten voor 31-72011 gereed en goedgekeurd door het MT? Is er voor 1-1-2012 begonnen met een nulmeting van het klantenonderzoek?
X
Zijn de resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek aan de klanten teruggekoppeld?
X
9.4 Doelstelling: Viverion meet de tevredenheid van stakeholders en informeert hen hierover. Resultaat: Op 31-7-2011 ligt er een door het MT goedgekeurd advies over de in te zetten marktinstrumenten voor het meten van de tevredenheid van haar stakeholders. Voor 1-1-2012 wordt er gestart met de uitvoering van een nulmeting. Na de uitvoering van het tweejaarlijkse onderzoek, koppelen we de resultaten terug aan onze stakeholders. Indicatorvraag M&S
Is het advies over in te zetten marktinstrumenten voor 31-72011 gereed en door het MT goedgekeurd? Is er voor 1-1-2012 begonnen met een nulmeting van het stakeholdersonderzoek?
X
Zijn de resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek aan de stakeholders teruggekoppeld?
X
9.5 Doelstelling: Viverion meet de medewerkerstevredenheid en informeert hierover. Resultaat: Het medewerkerstevredenheidonderzoek wordt jaarlijks in juni uitgevoerd, waarna we onze medewerkers over de resultaten hiervan informeren. Een plan van aanpak voor de uitwerking van acties die uit het onderzoek voortkomen is jaarlijks voor 14 september gereed en wordt jaarlijks voor 31 december uitgezet. Indicatorvraag DB
Wordt het medewerkerstevredenheidonderzoek jaarlijks in juni uitgevoerd?
X
Worden alle medewerkers begin september over de resultaten van het onderzoek geïnformeerd?
X
Wordt het plan van aanpak voor de uitwerking van acties die uit het onderzoek voortkomen jaarlijks voor 14 september afgerond?
X
Worden de acties uit het plan van aanpak jaarlijks voor 31 december uitgezet?
Jaarverslag 2011
X
148
9.6 Doelstelling: Viverion heeft inzicht in en legt verantwoording af over haar maatschappelijke prestaties. Resultaat: Er wordt geadministreerd wat er aan maatschappelijke prestaties wordt gerealiseerd. Hiermee wordt helder wat het doel, de investering en het resultaat van de prestatie was. Daarover wordt in het jaarverslag gerapporteerd. Indicatorvraag DB Wordt er per geleverde maatschappelijke prestatie bijgehouden wat het doel, de investering en het resultaat is?
X
Beschrijft het jaarverslag alle geleverde maatschappelijke prestaties?
X
9.7 Doelstelling: Viverion rapporteert transparant over haar gemaakte keuzes. Resultaat: Na elke gemaakte keuze worden alle argumenten in de afweging benoemd. Indicatorvraag DB Worden alle afwegingen in de gemaakte keuzes vastgelegd?
X
10. Effect: Viverion is efficiënt 10.1 Doelstelling: Viverion legt haar gegevens eenmalig vast in haar systemen. Resultaat: Op 16-1-2012 is SG|Tobias ingevoerd en in het eerste halfjaar van 2012 wordt geëvalueerd of de doelstelling van het project SG|Tobias behaald is. Indicatorvraag DB
Is het automatiseringssysteem SG|Tobias op 16-1-2012 ingevoerd?
X
Is er voor 30-6-2012 geëvalueerd of de doelstelling van het project SG|Tobias behaald is?
X
10.2 Doelstelling: Viverion richt denkend vanuit de klant haar processen in. Resultaat: Voor 1-1-2012 zijn, met behulp van een adviseur die is gespecialiseerd in klantgericht denken, alle primaire processen beschreven. De overige processen worden in 2013 beschreven. Indicatorvraag DB
Zijn alle primaire organisatieprocessen voor 1-1-2012 met behulp van de gespecialiseerde adviseur beschreven? Zijn alle overige processen voor 1-1-2014 beschreven?
Jaarverslag 2011
X
149
10.3 Doelstelling: Viverion gaat benchmarken. Resultaat: In het 1e halfjaar van 2012 wordt er een onderzoek gedaan naar beschikbare benchmarksystemen en of deze geschikt zijn voor Viverion. In het 2e halfjaar van 2012 wordt er een beslissing door het MT genomen of er een benchmarksysteem ingevoerd gaat worden en zo ja welk benchmarksysteem dit zal zijn. Indicatorvraag DB
Is het onderzoek naar voor Viverion beschikbare en geschikte benchmarksystemen voor 30-6-2012 afgerond?
X
Heeft het MT voor 31-12-2012 besloten of en welk benchmarksysteem wordt ingevoerd?
X
10.4 Doelstelling: Viverion zet haar geplande activiteiten uit in de tijd en zorgt daarbij voor een goede afstemming tussen de hoeveelheid werk en het aantal medewerkers. Resultaat: Voor 31-8-2011 is er een organisatiebrede planningcyclus, met daarin alle processen verwerkt, goedgekeurd door het MT. Jaarlijks heeft elk MT-lid voor 14 september, voor de inzichtelijkheid van de capaciteit van zijn of haar afdeling, een afdelingsplan gereed. Indicatorvraag FEZ
Is de planningcyclus voor 31-8-2011 gereed en goedgekeurd door het MT? Heeft elk MT-lid voor 14 september zijn of haar afdeling een afdelingsplan gereed?
X
10.5 Doelstelling: Kwaliteitseisen zijn voor Viverion bekend en vastgelegd. Resultaat: Wanneer er gekozen is voor een kwaliteitsmodel, wordt er in de tweede helft van 2012 gespecificeerd welke kwaliteitsnormen we moeten hanteren. Indicatorvraag DB Zijn er voor 1-1-2013 kwaliteitsnormen gespecificeerd aan de hand van het gekozen kwaliteitsmodel?
X
11. Effect: Viverion is duurzaam (intern en extern) 11.1 Doelstelling: Viverion ontwikkelt duurzaamheid op eigen bedrijfsvoering. Resultaat: Het plan van aanpak voor het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering is voor 14-9-2012 gereed en goedgekeurd door het MT en voor 1-1-2013 geïmplementeerd. Indicatorvraag M&S
Is het plan van aanpak voor het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering voor 14-9-2012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
Jaarverslag 2011
150
11.2 Doelstelling: Viverion ontwikkelt duurzaamheid op haar producten. Resultaat: Op 1-11-2012 is het plan van aanpak voor het beleid duurzaamheid woning, waarin beschreven staat wat hieronder allemaal wordt verstaan, gereed en goedgekeurd door het MT en op 1-1-2013 is dit beleid geïmplementeerd. Indicatorvraag VG
Is het plan van aanpak voor het duurzaamheidbeleid woning voor 1-11-2012 gereed en goedgekeurd door het MT?
X
Is het duurzaamheidbeleid woning voor 1-1-2013 geïmplementeerd?
X
Jaarverslag 2011
151
