Prestatieovereenkomst 2013 – 2014 Gemeente Lochem – Viverion
1
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
4
2. 2.1 2.2 2.3 2.4
Algemeen Doel Prestatieafspraken: concrete doelstellingen Begrippen Herzieningswet toegelaten instellingen
5 5 5 6 6
3. 3.1 3.2 3.3
Verantwoordelijkheden Gemeente Corporatie Huurdersorganisatie
8 8 8 8
4. 4.1 4.2
Ordening en sturing Overleg en communicatie Monitoring en actualisering prestatieafspraken
9 9 9
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Beleid en monitoring Woningmarktonderzoek Woningbouwprogramma Nieuwe structuurvisie en woonvisie Strategisch voorraad beleid Monitoring woningvoorraad
11 11 11 11 11 11
6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
Bestaand woningaanbod Bestaande woningvoorraad Kwaliteit en herstructurering huidige huurvoorraad Duurzaamheid en innovatie Verkoopbeleid bestaande voorraad Uitgiftebeleid Asbestverwijdering
12 13 13 13 14 14 14
7. 7.1 7.2
Toekomstig woningaanbod Nieuwbouwprojecten Wonen met kwaliteit
15 15 15
8. 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
Huisvesting doelgroepen Starters Senioren, zorgbehoevenden en mensen met een beperking Statushouders Ex-)psychiatrische patiënten en dak- en thuislozen Huisvesting uitstroom vrouwenopvang
16 16 16 16 17 17
9. 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8
Leefbaarheid Buurtbemiddeling Armoedebestrijding Schuldhulpverlening Overlast en veiligheid Groenonderhoud Verkoop snippergroen Huisvuilinzameling Convenant leerling-bouwplaatsen
18 18 18 18 18 19 19 19 19
10. 10.1 10.2 10.3 10.4
Afstemming van wonen, welzijn en zorg Masterplan wonen, welzijn en zorg Opplussen Woningaanpassing in het kader van de Wmo Maatschappelijk vastgoed
20 20 20 20 20
2
11. 11.1 11.2 11.3 11.4
Financiën WSW-achtervang Grondprijspolitiek Startersleningen Legesvrijstelling
21 21 21 21 21
12. 12.1 12.2 12.3
Slotbepalingen Geschillen Werkingsduur Wijziging
22 22 22 22
3
1.
Inleiding
Viverion is een zelfstandige woningcorporatie. Viverion is gevestigd te Lochem en heeft als werkgebied in de gemeente Lochem de kernen Barchem, Laren en Lochem. Als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet richt Viverion zich op het huisvesten van brede lagen van de bevolking en in het bijzonder op het passend en bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroepen. Tot de primaire doelgroepen behoren degenen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende en kwalitatieve woonruimte. Hierdoor onderscheiden de corporaties zich van andere woonaanbieders. Als sociaal verhuurder hebben woningcorporaties een maatschappelijke functie die verder reikt dan het enkel bouwen en beheren van woningen. Op grond hiervan is een prestatieovereenkomst tussen de gemeente Lochem en Viverion opgesteld waarin de maatschappelijke verantwoordelijkheid in Lochem gestalte krijgt. Daarnaast is het convenant een wederzijdse acceptatie van uitgangspunten en het vastleggen van beleidsafspraken. Partijen erkennen hiermee de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een goede volkshuisvesting in de gemeente Lochem. Handvat voor deze prestatieovereenkomst is het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) waarin de taken, prestatievelden en verantwoording van toegelaten instellingen zijn vormgegeven. De corporatie verantwoordt jaarlijks de geleverde volkshuisvestingsprestaties in de gemeente Lochem en haar financiële situatie. De volkshuisvestingsprestaties worden aan de gemeente voorgelegd. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting beoordeelt de financiële positie van de corporatie en het Rijk is verantwoordelijk voor het toezicht op de corporatie. De prestatieovereenkomst verschaft duidelijkheid omtrent elkaars verwachtingen op het gebied van de volkshuisvesting.
4
2.
Algemeen
Deze prestatieovereenkomst vervangt de met de corporaties in 2006 afgesloten prestatiecontracten en de begin 2011 gemaakte prestatieafspraken. Met deze prestatieovereenkomst schetsen we de doelstelling en onderwerpen voor de periode 2013 – 2014. Na de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 zal een nieuwe prestatieovereenkomst opgesteld worden.
2.1
Doel
Het doel van deze overeenkomst is: • Het maken van uitvoeringsafspraken; • Het vaststellen van de prestaties die Viverion levert in de gemeente Lochem in 2013 en 2014; • Het vaststellen van de prestaties die de gemeente Lochem levert in 2013 en 2014;
2.2
Prestatieafspraken: concrete doelstellingen
De gemeente en de corporaties maken, naast beleidsafspraken, concrete kwalitatieve en kwantitatieve afspraken over de door de corporatie en door de gemeente te leveren volkshuisvestingsprestaties in de gemeente voor de verantwoordingsvelden zoals omschreven in het BBSH, te weten: • De verhuur van woningen aan de doelgroepen van beleid in de gemeente; • Wonen en zorg in de gemeente; • Leefbaarheid; • Financiële continuïteit van de corporatie; • Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer in de gemeente. • De prestatieafspraken worden jaarlijks volgens een door partijen vast te stellen schema geëvalueerd en bijgesteld. Partijen onderschrijven daarbij de volgende lokale hoofddoelstellingen: • Het behouden/versterken van een aantrekkelijke woongemeente met een diversiteit aan woonmilieus. • Het behouden van de positie van de BBSH-doelgroep op de woningmarkt. • Het verbeteren van de positie van de lage middeninkomens op de woningmarkt tot het niveau van de BBSH-doelgroep. • De huisvesting van bijzondere doelgroepen. • Het realiseren van een duurzame woningvooraad. • Het behouden van voldoende woningen voor de doelgroep • Het verbeteren van de leefbaarheid en het behouden of versterken van de sociale cohesie in buurten en wijken door een samenhangend pakket van maatregelen op het gebied van sociaal en fysiek beheer. • Het op gang houden en versterken van de doorstroming, zodat starters op de woningmarkt ruimte krijgen om in te stromen. • Focus op de bestaande voorraad. • Aanpassen van de bestaande voorraad aan de demografische ontwikkelingen Beleidsplan Viverion De visie en strategie van Viverion is vastgelegd in een strategisch beleidsplan. Voor wat betreft het woningbezit werkt Viverion vanuit het strategisch voorraadsbeleidsplan Woonvisie Gemeente Lochem De gemeente Lochem werkt in nauw overleg met de corporaties aan een ruimtelijke structuurvisie 2012-2020 en een Woonvisie 2012-2020. Invulling woningbouwprogramma Om te voldoen aan de planning in het strategisch voorraadbeleid en het Kwalitatief Woonprogramma moet er een aandeel sociale huur- en koopwoningen gerealiseerd worden. In het genoemde werkgebied ziet de gemeente Lochem Viverion als natuurlijke partner om de sociale huurwoningen te realiseren. Wanneer de grondpositie in eigendom is van derden, wijst de gemeente de marktpartijen op de lokale corporatie.
5
2.3 Begrippen BBSH(-doelgroep) De rechten en plichten van woningcorporaties zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet. De uitwerking van deze regels staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De corporaties bouwen en beheren de sociale woningvoorraad. De inkomensgroep die zich niet of in mindere mate zelfstandig op de woningmarkt kan helpen is met voorrang aangewezen op de sociale voorraad. Deze inkomensgroep wordt de BBSH-groep genoemd. Het gaat daarbij om gezinnen met een bruto jaarinkomen van maximaal 34.085,- (peil 2012). Deze inkomensgrens wordt jaarlijks aangepast. Doorstromer Woningzoekende die over zelfstandige woonruimte beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur. Goedkope koopwoning Een koopwoning waarvan de aankoopprijs maximaal € 170.000,- k.k. bedraagt. Goedkope of sociale huurwoning Huurwoningen met een rekenhuur tot de maximale huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet huurtoeslag (peil 2012: €664,66). Het prijspeil wordt jaarlijks geïndexeerd. Lage middeninkomens De lage middeninkomens vormen de inkomens tussen de € 34.085,- en de € 43.000,- bruto per jaar. Monitoring Het registreren en controleren van de ontwikkelingen van tenminste bij deze overeenkomst gemaakte afspraken, volgens vooraf bepaalde meetpunten waarmee die ontwikkelingen worden bewaakt en gevolgd en afwijkingen tijdig worden gevolgd. Regio De regio Stedendriehoek, bestaande uit de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Lochem, Voorst en Zutphen. Starter Woningzoekende die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft en niet beschikt over een zelfstandige woonruimte.
2.4 Herzieningswet toegelaten instellingen en Verhuurdersheffing Herzieningswet toegelaten instellingen Op 5 juli 2012 heeft de Tweede Kamer met algemene stemmen de Herzieningsweg toegelaten instellingen aangenomen. Deze wet regelt onder andere de taken van woningcorporaties, en het toezicht op hun bedrijfsvoering en hun beleid. De wet vervangt het Besluit beheer sociale huursector en het Besluit centraal fonds voor de volkshuisvesting. Het is nog niet duidelijk wanneer de wet in werking treedt. Voor woningcorporaties heeft de wet grote consequenties. Regels over intern en extern toezicht veranderen. Op een aantal punten worden zij beperkt in hun takenpakket. Het meest ingrijpende is echter dat zij hun woningvoorraad moeten splitsen in een sociaal deel (met huren tot € 664,-) en een “marktdeel” (met markthuren). Dit vloeit voort uit de beslissing van de Europese Commissie dat corporaties 90% van hun vrijkomende woningen moeten toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 34.000,-. Bij de splitsing van de woningvoorraad mogen corporaties een nog nader door de minister te bepalen deel van de sociale huurwoningvoorraad “overhevelen” naar het deel van de woningvoorraad dat bestemd is voor de middeninkomen. Viverion en de gemeente Lochem zullen, indien de Herzieningswet hier aanleiding toe geeft, in overleg gaan over aanpassing van deze prestatieovereenkomst.
6
Verhuurdersheffing In het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II is overeengekomen dat de corporatiesector een verhuurdersheffing moet gaan betalen. Diverse partijen hebben bericht over de gevolgen van dit regeerakoord: • Aedes heeft zich tegen de verhuurdersheffing uitgesproken aangezien deze rechtstreeks ten koste gaat van de kasstromen van woningcorporaties, die al onder druk staan. Zodoende gaat de heffing onvermijdelijk ten koste van investeringen van corporaties in bijvoorbeeld nieuwbouw, wijkaanpak en energiebesparing. • Het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft aan dat een groot deel van de corporatiesector in grote problemen zal geraken door het invoeren van de verhuurdersheffing. • Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft vanaf 2014 de faciliteringsruimte voor goedkope geborgde leningen voor de sector bevroren. • De corporatiesector geeft massaal aan dat investeringen in nieuwbouw van woningen en in verbetering en verduurzaming van het bestaande bezit niet meer mogelijk zijn. De totale bouwsector krijgt daardoor klappen en de werkloosheid stijgt nu al fors. Werkloze bouwvakkers zitten thuis en de kosten voor de WW en later de bijstand zullen stijgen. Indien de gevolgen van het Regeerakkoord daar aanleiding toe geven, gaan Viverion en de gemeente Lochem in overleg over aanpassing van deze prestatieovereenkomst.
7
3. Verantwoordelijkheden 3.1 Gemeente De gemeente Lochem is onder andere verantwoordelijk voor de openbare ruimte, veiligheid en welzijn en voor een samenhangend woonbeleid in de gemeente, en de uitvoering daarvan. Mede door het vastleggen van prestatieovereenkomst wordt een invulling gegevens aan deze verantwoordelijkheid. De gemeente zorgt ervoor dat de afspraken zich verhouden tot het gemeentelijke woonbeleid.
3.2 Corporaties Woningcorporatie Viverion is een van de twee in de gemeente Lochem werkzame corporaties. Viverion heeft als werkgebied de kernen Barchem, Laren en Lochem en de daarbij behorende buurtschappen. Ten gevolge van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) zijn de corporaties bestuurlijk en financieel zelfstandig. De corporaties zijn primair verantwoordelijk voor de huisvesting van doelgroepen, moeten hun bezit kwalitatief in stand houden, betrekken bewoners bij beheer en beleid, waarborgen hun financiële continuïteit en hebben een inspanningsverplichting op de gebieden wonen en zorg en leefbaarheid in de wijk.
3.3 Huurdersorganisaties De belangen van de huurders worden vertegenwoordigd door Huurdersvereniging Lochem. De corporaties overleggen met de huurderorganisaties of eventuele rechtsopvolgers over nieuw en/of te wijzigen beleid. Uitgangspunt voor het overleg zijn de samenwerkingsovereenkomsten tussen de corporaties en de huurdersorganisaties op basis van de Wet Overleg Huurders – Verhuurders. Sinds een aantal jaren verloopt het contact tussen Huurdersvereniging Lochem en Viverion moeizaam. Er vindt geen overleg plaats hoewel de intentie er vanuit Viverion wel is.
8
4
Ordening en sturing
4.1 Overleg en communicatie Tussen de gemeente en de corporaties vindt regelmatig overleg plaats. Daarbij wordt onderscheidt gemaakt tussen regulier overleg en bestuurlijk overleg. Regulier overleg Op ambtelijk niveau vindt er regulier afstemmingsoverleg plaats. Doel van het regulier overleg tussen partijen is het afstemmen van beleidsaspecten en praktische activiteiten die van belang zijn voor het woonbeleid. Tevens wordt de prestatieovereenkomst gemonitord en de actualisatie ervan besproken. Het regulier overleg vindt in principe achtwekelijks plaats. Gemeente en corporaties voeren in principe achtwekelijks regulier, ambtelijk overleg. Bestuurlijk overleg Het doel van het bestuurlijk overleg is een bestuurlijke afstemming van beleidsaspecten die van belang zijn voor het te voeren woonbeleid in de gemeente, in principe op aangeven van het regulier overleg. Het bestuurlijk overleg is in principe twee maal per jaar, zulks op aangeven van een van de partijen. Aan het bestuurlijk overleg nemen deel de directeur-bestuurders van de corporaties, de portefeuillehouder Wonen en de portefeuillehouder Participatie van de gemeente, en de beleidsmedewerker Wonen van de gemeente. Gemeenten en corporaties voeren in principe twee maal per jaar bestuurlijk overleg. Communicatie, afstemming en informatie-uitwisseling Partijen verplichten zich elkaar tussentijds te informeren indien zich belangrijke beleidswijzigingen of ontwikkelingen voordoen. Partijen spreken elkaar aan op verantwoordelijkheden en prestaties. Bij het opstellen van nieuwe beleidsplannen die betrekking hebben op het werkterrein wonen, welzijn, zorg, betrekken de gemeente en de corporaties elkaar. Voor zover mogelijk wisselen ze gegevens uit waarmee de andere partij het beleid kan optimaliseren. Er is in ieder geval een informatieplicht voor beide partijen. Gemeente en corporaties betrekken elkaar bij de ontwikkeling van beleid op het werkterrein wonen, welzijn en zorg. Partijen spreken elkaar aan op verantwoordelijkheden en prestaties.
4.2 Monitoring en actualisering prestatieafspraken De gemeente en de corporaties maken, naast beleidsafspraken, concrete kwalitatieve en kwantitatieve afspraken over de door de corporaties en door de gemeente te leveren volkshuisvestingsprestaties in de gemeente voor de verantwoordingsvelden zoals omschreven in het BBSH, te weten: • De verhuur van woningen aan de doelgroepen van beleid in de gemeente; • Wonen en zorg in de gemeente; • Leefbaarheid; • Financiële continuïteit van de corporatie; • Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer in de gemeente. De prestatieovereenkomst wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Gezamenlijk wordt een beknopt jaarverslag over de prestatieovereenkomst gemaakt. De prestatieovereenkomst wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Over de prestatieovereenkomst wordt gezamenlijk een beknopt jaarverslag gemaakt.
9
Verantwoording corporaties over gevoerde beleid. De corporaties verantwoorden jaarlijks het gevoerde beleid middels een jaarrekening en jaarverslag, een verslag van de volkshuisvestingsprestaties in de gemeente, een cijfermatige weergave van kerngegevens en prognoses over de kerngegevens in de gemeente. Daarbij geldt als criterium voor de verantwoording dat de activiteiten aantoonbaar in het belang van de volkshuisvesting zijn in de gemeenten waar de corporaties actief zijn.
10
5
Beleid en monitoring
5.1 Woningmarktonderzoek Door RIGO is in 2009 in opdracht van Viverion, De Groene Waarden en de gemeente Lochem een woningmarktonderzoek op kernniveau uitgevoerd. Aan de hand van deze resultaten hebben Viverion en De Groene Waarden hun Strategisch Voorraadbeleid opgesteld. De gemeente Lochem ontwikkelt in het kader van een nieuwe Woonvisie een nieuw woningbouwprogramma dat is gebaseerd op de regionale afspraken die zijn gemaakt op basis van het Kwalitatief Woonprogramma 3. Voor Lochem wordt daarbij uitgegaan van een verwachte bouwproductie van netto circa 825 woningen in de periode 2010 tot en met 2019. Viverion ziet hierin geen rol voor zichzelf weggelegd bij het realiseren van dit woningbouwprogramma.
5.2 Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma is een instrument om aan de ene kant inzicht in de bouwproductie te verkrijgen, en andere kan een instrument om sturing te geven aan het woonbeleid. Het gaat daarbij om differentiatie van de woningvoorraad, en om het scheppen van kansen voor de doelgroepen starters en ouderen. Om in te kunnen spelen op onzekerheden op de woningmarkt en nieuwe ontwikkelingen dient een woningbouwprogramma flexibel te zijn.
5.3 Nieuwe structuurvisie en woonvisie Tegelijkertijd met de ontwikkeling van deze prestatieovereenkomst wordt er door de gemeente Lochem ook een nieuwe ruimtelijke structuurvisie en kwalitatieve woonvisie ontwikkeld. De ruimtelijke structuurvisie en kwalitatieve woonvisie komen in overleg met De Groene Waarden en Viverion tot stand. De inhoud van de prestatieovereenkomst is afgestemd op de inhoud van de ruimtelijke structuurvisie en kwalitatieve woonvisie.
5.4 Strategisch voorraad beleid Voor de periode tot met 2025 heeft Viverion een strategisch voorraad beleid opgesteld. Jaarlijks wordt het beleid gemonitord en geactualiseerd. Over de mogelijke gevolgen van het strategisch voorraadbeleid zal Viverion in het najaar van 2013 de gemeente informeren. Viverion verkoopt haar huurwoningen conform hun strategisch voorraad beleid.
5.5
Monitoring woningvoorraad
De gemeente Lochem houdt de ontwikkeling van de woningvoorraad bij en geeft jaarlijks een overzicht. De corporaties geven jaarlijks een overzicht van de ontwikkelingen in hun eigen woningbestand. De gemeente geeft jaarlijks een overzicht van de ontwikkeling van de woningvoorraad en betrekt daarin de ontwikkelingen van het woningbestand van de corporaties.
11
6.
Bestaand woningaanbod
6.1
Bestaande woningvoorraad
De woningvoorraad van Viverion zal zich naar verwachting als volgt ontwikkelen in de periode 20132014:
Omvang per 1 januari beginstand Nieuwbouw huursector uitbreiding Nieuwbouw sociale koopsector uitbreiding Nieuwbouw vrije koopsector Verkoop koopsector Herstructurering bestaande voorraad Verkoop bestaande huurwoningen Verwachte omvang per 31 december
Viverion 2013 1756 0 0
Viverion 2014 1729 24 0
0 0 0
0 0 0
-27 1729
-21 1732
12
6.2 Kwaliteit en herstructurering bestaande woningvoorraad Door wetgeving, woonwensen etc. worden er na verloop van tijd andere eisen gesteld aan woningen c.q. woonomgeving. Hierdoor is het wenselijk dat woningen/woonomgevingen zodanig worden aangepast, waardoor ze weer aan de eisen voldoen. Afstemming tussen woningverbetering en openbare ruimte is daarbij van essentieel belang. Viverion voorziet de gemeente tijdig (minimaal 1,5 jaar voorafgaand aan de herstructurering) van plannen c.q. aanvragen m.b.t. herstructureringsopgaven. In overleg met de gemeente wordt bepaald of er ook (gelijktijdig) werkzaamheden in de openbare ruimte kunnen en dienen te worden uitgevoerd. De gemeente heeft hierin een verantwoordelijkheid voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van de openbare ruimte. Viverion en de gemeente Lochem treden bij herstructureringsopgaven in overleg om te bezien of aanpassing van de openbare ruimte noodzakelijk en mogelijk is.
6.3 Duurzaamheid De gemeente Lochem heeft als doelstelling dat de gemeente in 2030 klimaatneutraal is. De gemeente zet hiertoe maximaal in op energiebesparing en het gebruik van duurzame energie. De gemeente stelt hiertoe een plan op. Viverion is bereid een bijdrage te leveren aan de planvorming rondom dit onderwerp. De gezamenlijke corporaties in Nederland willen het gasverbruik in hun woningvoorraad met 20% verminderen gedurende de periode 2008-2018. Viverion streeft er naar om haar woningbezit in 2025 op gemiddeld label B te hebben. Het huidige woningbezit heeft een gemiddeld energielabel D. De aanpak zal zich de komende jaren vooral concentreren op de woningen met de labels D t/m G. Het doorvoeren van energetische maatregelen (vloer-, dak- en gevelisolatie) vindt in beginsel plaats op natuurlijke momenten met als vertrekpunt de meerjarenonderhoudsbegroting. Wanneer planmatig onderhoud gepland staat wordt de woning integraal bekeken en aangepakt. Bij mutatie worden geen isolerende maatregelen uitgevoerd. Wel wordt in 2013 onderzocht of het isoleren van vloeren bij mutatie haalbaar en wenselijk is. Viverion werkt daarnaast aan beleid ten aanzien van isolerende (dubbele) beglazing in de woningen op individueel verzoek en bij planmatig/groot onderhoud. Dit beleid wordt in de eerste helft van 2013 afgerond. Aangezien Viverion geen woningen (vanuit het Strategisch Voorraadbeleid gelabeld voor verkoop) wil verkopen met een laag energielabel, worden er volgens de meerjarenonderhoudsplanning isolerende maatregelen gelijk aan de huurwoningen uitgevoerd.
13
6.4 Verkoopbeleid bestaande voorraad Verkoop van woningen is een middel om de markt in evenwicht te brengen. In het volledige werkgebied van Viverion zijn 1000 woningen gelabeld voor verkoop. Doelstelling is om tot 2025 850 woningen te verkopen. In Lochem zijn 215 woningen gelabeld voor verkoop. In Barchem en Laren zijn dit respectievelijk 27 en 17 woningen. Het aantal verkopen dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd zal ongeveer 15% lager liggen dan de genoemde absolute aantallen. Mocht het Strategisch Voorraad Beleid daar aanleiding toe geven, dan kunnen deze aantallen worden bijgesteld. Zittende huurders hebben in 2012 het aanbod gekregen om hun huurwoning te kopen. Wanneer zij geen belangstelling hebben om de woning te kopen, dan wordt deze bij mutatie op de markt aangeboden. Viverion zal de mogelijkheden van verkoopstimulerende maatregelen onderzoeken indien de verkoopcijfers van het bestaande bezit daar aanleiding toe geven.
6.5 Uitgiftebeleid De woningen van Viverion worden toegewezen via het optiemodel of aanbodmodel. Huurders van Viverion kunnen opties nemen waar de inschrijfdatum bij toewijzing bepalend is. Niet-huurders van Viverion kunnen via het aanbodmodel reageren op woningen waarop geen optie is genomen. Toewijzing van deze woningen vindt plaats door middel van loting. Bij toewijzing van woningen, gelabeld voor starters en senioren, is leeftijd het criterium. Viverion evalueert haar uitgiftebeleid in 2013-2014 en zal deze, indien nodig, aanpassen aan de wensen vanuit de markt. Viverion kent een urgentieregeling voor schrijnende situaties.
6.6 Asbestverwijdering Bij mutatie onderhoud van woningen stuiten de corporaties regelmatig op asbest. Dit asbest moet worden verwijderd en dat is veelal een tijdrovende bezigheid. Per 1 april 2012 is echter het nieuwe Bouwbesluit in werking getreden. Op basis van het nieuwe Bouwbesluit geldt voor in het algemeen slechts nog een meldingsplicht voor het verwijderen van asbest. Uitsluitend wanneer er sprake is van strijdigheid met het geldende bestemmingsplan en/of een monument dient een vergunning te worden aangevraagd. In de meeste gevallen hoeven corporaties dan ook geen vergunning aan te vragen voor het verwijderen van asbest.
14
7
Toekomstig woningaanbod
7.1 Nieuwbouwprojecten Het woningbouwprogramma is een instrument om aan de ene kant inzicht in de woningbouwproductie te krijgen, en aan de andere kant om sturing te geven aan beleid. Met dit instrument willen de gemeente Lochem, De Groene Waarden en Viverion sturing geven aan de differentiatie van de woningvoorraad. Het woningbouwprogramma dient een flexibel instrument te zijn zodat kan worden omgegaan met de huidige en toekomstige onzekerheden op de woningmarkt, en kan worden ingespeeld op snelle ontwikkelingen. De doorlooptijd van projecten loopt zeer uiteen. Het ene project omvat soms nauwelijks meer dan een jaar, terwijl andere projecten een ontwikkeltijd tot 10 jaar kennen. Het woningbouwprogramma heeft dan ook een voortschrijdend karakter. In de als bijlage opgenomen woningbouwplanningslijst is een overzicht gegeven van de verwachte woningbouwproductie in Lochem. Deze bijlage bij de prestatieafspraken wordt in onderling overleg tweejaarlijks geactualiseerd. In voorbereiding Viverion gaat voor Stichting De Lichtenvoorde aan de Koedijk in Lochem 24 zorgappartementen realiseren voor de huisvesting van haar cliënten.
7.2 Wonen met kwaliteit De gemeente Lochem streeft er naar om te voorzien in voldoende geschikte woningen voor ouderen en andere mensen met een fysieke beperking. In het algemeen betreft het extern en intern toegankelijke, zelfstandige woningen voor mensen met een rollator of rolstoel. Om te voldoen aan deze doelstelling hebben de woningcorporaties en de gemeente werkafspraken gemaakt over de kwaliteitseisen waaraan door de woningcorporaties nieuw te realiseren woningen zullen voldoen. De werkafspraken, die de naam “wonen met kwaliteit” hebben gekregen zijn afgeleid van de eisen die gelden op basis van Woonkeur. De werkafspraken omvatten tevens criteria ten aanzien van sociale veiligheid, valveiligheid en inbraakveiligheid. De werkafspraken maken deel uit van deze prestatieovereenkomst. De corporaties hanteren de met de gemeente gemaakte werkafspraken “wonen met kwaliteit” bij de ontwikkeling van nieuwe woningen.
15
8.
Huisvesting doelgroepen
8.1 Starters Viverion heeft een beperkt aantal woningen aangemerkt als starterswoning. Starters op de woningmarkt kunnen hierop reageren. Op basis van leeftijd van de starter worden deze woningen toegewezen. Het beleid van Viverion is gericht op doorstroming. Huurders kunnen via het optiemodel in aanmerking komen voor een woning van hun keuze. De doorstroming die hiermee op gang komt zorgt er voor dat er uiteindelijk altijd een woning beschikbaar komt in het lotingsmodel. Starters kunnen ook op deze woningen reageren. Ook woningen die Viverion verkoopt zijn mogelijk geschikt voor starters. De verkoopprijzen van de woningen zijn voor het overgrote deel lager dan € 170.000,- kosten koper. Op deze prijzen wordt vervolgens een korting van 10% gegeven. Als de koper de woning binnen tien jaren met winst verkoopt, geldt als voorwaarde een terugbetaling van de winst met een maximum van de ontvangen korting aan Viverion (anti-speculatiebeding). De corporaties hebben met de gemeente een overeenkomst met betrekking tot de bij de Stichting Volkshuisvesting Nederland ondergebrachte starterslening. In 2013 wordt de startersregeling uitgebreid geëvalueerd en indien nodig bijgesteld.
8.2 Senioren, zorgbehoevenden en mensen met een beperking Gemeente en corporaties onderschrijven de visie dat mensen met een beperking door handicap of leeftijd zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen. De hieruit voortvloeiende consequenties voor wonen, welzijn en zorg zijn aangegeven in het Masterplan Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ). Dit plan is onder andere door de gemeente en de corporatie ondertekend. Definitie woningtypes In het kader van het masterplan zijn er vier types woningen: • Traditionele woningen: Dit zijn woningen met meerdere verdiepingen, waarbij de slaap- en badkamer op een andere verdieping ligt dan de woonkamer en keuken. • Gewoon/Verzorgd wonen: Dit zijn woningen waarbij minimaal 1 slaap- en badkamer op dezelfde verdieping ligt als de woonkamer en keuken, met adequate mogelijkheden voor zorg aan huis. • Beschermd wonen: Hier is 24 uur per dag zorg aanwezig. De precieze definitieomschrijvingen staan in het Masterplan Wonen, Welzijn en Zorg. Omvang kernvoorraad in relatie tot de doelgroepen Het masterplan is uitgewerkt naar een uitvoeringsprogramma. In 2012 is het uitvoeringsprogramma geactualiseerd aan de hand van de WWZ-monitor.
8.3 Statushouders De corporaties bieden woonruimte aan voor de opvang van statushouders conform de jaarlijkse e taakstelling. Hierbij verzorgt De Groene Waarden 1/3e en Viverion 2/3 van de jaarlijkse taakstelling. De maximale leegstand die door beide partijen acceptabel wordt gevonden is een half jaar. De kosten van de huurderving door leegstand worden door de gemeente aan de corporatie vergoed. De corporatie stelt daarbij als voorwaarden: • De statushouders hebben een geldig identiteitsbewijs. • De statushouders beschikken over een sofinummer. Om de integratie goed te laten verlopen, werken de gemeente en de corporaties hiervoor samen met Stichting Vluchtelingen en Nieuwkomers Lochem. De corporaties zorgen voor de opvang van statushouders conform de jaarlijkse taakstelling. De kosten van de huurderving door leegstand worden door de gemeente aan de corporatie vergoed.
16
8.4 (Ex-)psychiatrische patiënten en dak- en thuislozen De corporaties bieden woonruimte aan voor bijzondere doelgroepen, waarbij het uitgangspunt is dat er een koppeling is tussen de huurovereenkomst en een begeleidingsovereenkomst met een zorginstelling. Daarnaast spannen corporaties zich in voor eventuele beschermde woonvormprojecten in samenwerking met de gemeente.
8.5 Huisvesting uitstroom vrouwenopvang Om te voorkomen dat er in de regio Stedendriehoek tekorten ontstaan in de capaciteit van de regionale vrouwenopvang zijn er in de regio afspraken gemaakt met de corporaties over het toewijzen van urgentiewoningen aan cliënten van de regionale vrouwenopvang. Voor de gemeente Lochem gaat het om 2 woningen per jaar die als urgentiewoning aan een cliënt van Hera beschikbaar gesteld zouden moeten worden. De corporaties stellen indien nodig urgentiewoningen beschikbaar aan deze e doelgroep. Hierbij verzorgt De Groene Waarden 1/3e en Viverion 2/3 van de jaarlijkse taakstelling. De corporaties stellen indien nodig samen maximaal 2 urgentiewoningen per jaar beschikbaar aan cliënten van Hera.
17
9
Leefbaarheid
9.1 Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een laagdrempelige hulpverlening om problemen tussen buren op te lossen. Gemeente en corporaties hebben een project buurtbemiddeling opgezet voor de hele gemeente Lochem. De kosten worden verdeeld op basis van 50 % voor de corporaties en 50 % voor de gemeente. Gemeente en corporaties dragen gezamenlijk de kosten voor het project buurtbemiddeling, in deverhouding 50% : 50%.
9.2 Armoedebestrijding Binnen de doelgroep van de corporaties zijn er huishoudens met schuldenproblematiek. In een convenant tussen gemeente, corporaties en de Stadsbank Oost-Nederland zijn er afspraken gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen. Dit convenant wordt gedurende de werkingsperiode van deze prestatieafspraken voortgezet. Daarnaast loopt het thuisadministratieproject, waarbij mensen geholpen worden met het opzetten van een administratie. De kosten van het thuisadministratieproject zijn verdeeld tussen de gemeente (50%) en de corporaties (50%). Waarbij de corporaties een verdeelsleutel op basis van woningbezit in de gemeente Lochem hanteren. Gemeente en corporaties dragen gezamenlijk de kosten voor het thuisadministratieproject, in de verhouding 50% : 50%.
9.3 Schuldhulpverlening Tussen de gemeente, de corporaties, Sensire maatschappelijk werk en de Stadsbank Oost-Nederland is in 2008 een convenant ondertekend met als doel: • Vroegtijdige signalering van problematische schuldsituaties; • Voorkoming van sociale problematiek als gevolg van problematische schuldsituaties; • Voorkoming van incassokosten en huisuitzettingen; • Voorkoming en beperking van doorstroming naar de Wet schuldsanering natuurlijke personen; • Een eenduidige manier van werken. In 2013 vindt evaluatie van dit convenant met partijen plaats. Viverion voert een duidelijk en transparant huurincasso beleid waarbij de huurder vroegtijdig wordt aangesproken op haar verantwoordelijkheid tot betaling. Viverion is bereid, in overleg met de huurder, te komen tot tijdelijk afwijkende afspraken. Met het vroegtijdig signaleren en doorverwijzen van problematische huurders naar passende hulpverlenende instanties zoals gemeenten en zorginstellingen kan huisuitzetting veelal worden voorkomen. Onder regie van de gemeente kunnen zorginstellingen zorgen voor een sluitend netwerk wat tot een structurele oplossing kan leiden. De rol van Viverion is het participeren in overleg en het faciliteren van passende woonruimte. In Twente participeert Viverion in het project (Z)onderdak van de Vereniging WoOn. Een regionale netwerkorganisatie waarin door corporaties en zorgorganisaties expertise wordt gedeeld ter voorkoming van dakloosheid en kan dienen ter ondersteuning van lokale netwerken. In 2013 stelt Viverion haar huurincasso beleid (opnieuw) en haar tweede kansbeleid vast. De gemeente en de corporaties geven daarnaast uitvoering aan het hennepconvenant.
9.4 Overlast en veiligheid Veiligheid is een combinatie van gevoel en fysieke maatregelen. Viverion vindt de veiligheid in en rondom haar woningbezit en de bereikbaarheid van haar woningen van groot belang. Zij zal actief werkzaamheden, waar nodig, uitvoeren om het gewenste resultaat te bereiken. Te denken valt dan aan verbetering van hang- en sluitwerk, achterpadverlichting en bestratingen. Viverion werkt verder
18
aan de totstandkoming van het brandveiligheidsbeleid waaruit ook preventieve maatregelen zullen volgen als verbeteren woningscheidende wanden, vervangen zachtboard plafonds en het aanbrengen van rookmelders. Ook op verzoek van (groepen) huurders pakt Viverion onveilige situaties in woningen een wooncomplexen aan (gladde galerijvloeren, verbetering toegang fietsen-/scootmobielberging). Om de sociale samenhang te bevorderen, investeert Viverion in wijken en buurten. De huurders zijn hierin verantwoordelijk voor de aanpak en de vorm, Viverion faciliteert. Voorbeelden zijn de Wijkaanpak in de Gravenbuurt (Zuiderenk) in Lochem (€ 24.000) en de Buurtimpuls (jaarlijks vastgesteld budget) waarmee initiatieven van huurders worden ondersteund ter bevordering van de leefbaarheid. De wijkbeheerder van Viverion houdt toezicht op de woonomgeving, signaleert en onderneemt actie. Deze actie kan zowel fysiek (aanpassing van de woonomgeving) van aard zijn als gericht op ongewenst gedrag. Veelal wordt de samenwerking met huurders, gemeente en andere organisaties gezocht.
9.5 Groenonderhoud De gemeente Lochem onderhoudt het openbare groen. Er wordt naar gestreefd om dit steeds vaker in samenwerking met de omwonende burgers te doen. De corporaties onderhouden hun eigen algemeen toegankelijke groenstroken. Wanneer de gemeente het groenonderhoud in een buurt/wijk met relatief veel huurwoningen wil vormgeven via burgerparticipatie, betrekt zij pro actief de corporaties hierbij. Zo kunnen toekomstbestendige afspraken worden gemaakt, die bij nieuwe huurders kunnen worden voortgezet. Bij nieuwbouwplannen worden via realisatieovereenkomsten met ontwikkelende partijen specifieke afspraken gemaakt over het groenonderhoud. De gemeente betrekt de corporaties bij het vormgeven van het groenonderhoud via burgerparticipatie in buurten/wijken met relatief veel huurwoningen
9.6 Verkoop snippergroen De gemeente Lochem streeft er met het oog op de beperking van het onderhoud van de openbare ruimte naar om snippergroen zoveel mogelijk te verkopen aan aanwonenden. De gemeente hanteert daarbij een prijs van € 60,- per m². Omdat corporaties de aanschafkosten niet kunnen doorberekenen aan de huurders is voor hen een prijs van € 60,- per m² niet haalbaar. Gemeente en corporaties gaan in 2013 de situatie van openbaar groen rondom huurwoningen inventariseren, met als doel te komen tot een overdracht in één keer tegen een nader te bepalen gereduceerd tarief. Gemeente en corporaties inventariseren in 2013 de situatie van het openbaar groen rondom huurwoningen met als doel te komen tot een overdracht van groen tegen een gereduceerd tarief.
9.7 Huisvuilinzameling Bij de realisatie van appartementen is er vaak sprake van ondergrondse vuilcontainers in plaats van individuele afvalbakken. Wanneer er door de gemeente als eis wordt gesteld dat bij nieuwbouwappartementen sprake is van aanleg van een ondergrondse vuilcontainer worden de kosten door de gemeente (50 %) en de corporatie (50 %) gedeeld.
9.8 Convenant leerling-bouwplaatsen Om de nieuwbouw en onderhoudswerkzaamheden ook in de toekomst uit te kunnen blijven voeren, onderschrijven De Groene Waarden en de gemeente Lochem het belang van nieuwe werknemers in de bouw en de techniek. De afspraken hierover zijn vastgelegd in het regionale convenant Leerlingbouwplaatsen
19
10 Afstemming van wonen, welzijn en zorg 10.1 Masterplan wonen, welzijn en zorg De gemeente en de corporaties onderschrijven de visie dat mensen met een beperking door leeftijd of handicap zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen. De hieruit voortvloeiende consequenties voor wonen, welzijn en zorg zijn aangegeven in het Masterplan Wonen, Welzijn en Zorg. Afspraken over de uitvoering van het masterplan zijn vastgelegd in een convenant die mede is ondertekend door de corporaties.
10.2 Opplussen In het kader van de WMO spannen gemeente en corporatie zich in om een substantieel deel van de beschikbare WVG-gelden aan te wenden voor de doelstellingen van het gemeentelijk Masterplan WWZ. zoals het geschikter maken van woningen voor ouderen (het zgn. opplussen). Viverion gaat bij mutatie -, planmatig - en klachtenonderhoud van seniorenwoningen opplusmaatregelen voor haar rekening uitvoeren. De gemeente en corporaties nemen deel aan het meerjarenproject Opplussen met als doel mensen bewust te maken van hun woonsituatie en de mogelijkheden om hun woning aan te passen naar hun eigen wensen en eisen. De gemeente Lochem stelt een subsidieregeling in waarbij minima een deel van de kosten voor opplusmaatregelen vergoed kunnen krijgen. De corporaties verschaffen inzicht in de mogelijkheden met betrekking tot opplussen voor huurders.
10.3 Woningaanpassingen in het kader van de WMO Om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, zijn er soms woningaanpassingen nodig. De corporatie verzorgt deze woningaanpassingen op verzoek van de gemeente en/of de huurder. De gemeente vergoedt deze aanpassingen op basis van de WMO. De afspraken hierover zijn vastgelegd in convenant werkafspraken woonvoorzieningen. Hierbij zijn vaste prijsafspraken gemaakt, die jaarlijks worden geïndexeerd. De gemeente overlegt met partijen bij voorgenomen wijzigingen in haar WMO beleid. De consequenties van deze wijzigingen kunnen namelijk grote gevolgen hebben voor huurders.
10.4 Maatschappelijk vastgoed Viverion vindt het belangrijk een bijdrage te leveren aan de realisatie van maatschappelijk vastgoed, passend binnen de nieuwe Woningwet en het door haar in 2013 te ontwikkelen Maatschappelijk Vastgoed Beleid. In dit Maatschappelijk Vastgoed Beleid zal centraal staan het belang voor de leefbaarheid in wijken met bezit van Viverion.
20
11 Financiën 11.1 WSW-achtervang De gemeente garandeert de achtervang van leningen van corporaties ten behoeve van investeringen in de gemeente Lochem en welke worden gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
11.2 Grondprijspolitiek De gemeente Lochem heeft in de nota Grondprijsbeleid 2010 gereduceerde kavelprijzen opgenomen voor sociale huur- en koopwoningen. De gemeente betrekt de corporaties bij een eventuele aanpassing van het grondprijsbeleid. Op grond van de nota Grondprijsbeleid 2010 gelden de volgende kavelprijzen: - Sociale huurwoning: € 15.000,- Sociale koopwoning € 25.000,- Te Woon-concept € 19.000,De gemeente Lochem betrekt de corporaties bij een eventuele aanpassing van het grondprijsbeleid.
11.3 Startersleningen Met deze lening kunnen starters een beroep doen op de gemeente Lochem om dat deel van de hypotheek dat zij niet bij een bank kunnen lenen te financieren. De uitvoering van de regeling gebeurt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. De corporaties Viverion en De Groene Waarden leveren ook een financiële bijdrage aan de startersregeling.
11.4 Legesvrijstelling Gezien de binnen de gemeente Lochem noodzakelijke bezuinigingen is het van belang dat meer kostendekkend gewerkt gaat worden. Dit geeft aanleiding om in 2013 te bezien of de legesvrijstelling voor sociale huur- en koopwoningen afgeschaft dient te worden. De gemeente Lochem betrekt de corporaties bij een eventuele afschaffing van de legesvrijstelling voor sociale huur- en koopwoningen.
21
12 Slotbepalingen 12.1 Geschillen Indien verschil van mening ontstaat over de uitleg van dit convenant, dan vindt bestuurlijk overleg plaats om dit verschil van mening op te lossen. Wanneer geen overeenstemming kan worden bereikt, dan leggen partijen het geschil voor aan een derde partij, die instemming van beide partijen heeft.
12.2 Werkingsduur Dit convenant treedt in werking per 1 januari 2013 voor de duur van 2 jaar (tot en met 31 december 2014).
12.3 Wijziging Indien tussentijdse wijziging van wet en/of regelgeving een wijziging noodzakelijk maakt en/of een der partijen verzoek om wijziging treden partijen hierover in overleg.
22
