Jaarverslag Gemeente van vestiging: Adres: Larenseweg CN Lochem. Postadres: Postbus AC Lochem. Telefoon:

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Jaarverslag 2012

Naam van de corporatie:

Stichting Viverion

Gemeente van vestiging:

Lochem

Adres:

Larenseweg 28 7241 CN Lochem

Postadres:

Postbus 123 7240 AC Lochem

Telefoon:

088-3213210

Fax:

088-3213220

Internet:

www.viverion.nl

E-Mail:

[email protected]

Nummer Kamer van Koophandel:

06032802

BTW nummer:

NL.0029.30.316.B.01

Nummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen:

1135

Toelatingsnummer:

L0347

Aangesloten bij :

Aedes, vereniging van woningcorporaties

Deelnemer:

Bedrijfstakcode voor woningcorporaties

Jaarverslag Viverion 2012

2

Inhoudsopgave Voorwoord ______________________________________________________ 6 Woord van de Directeur-Bestuurder _________________________________ 7 Verslag Raad van Commissarissen ___________________________________ 9 1

Kwaliteit van de woning _______________________________________ 17 Strategisch Voorraadbeleid ________________________________________________ 17 Onderhoud woningen ____________________________________________________ 17 Ontwikkeling woningvoorraad _____________________________________________ 23

2

Verhuur van de woning _______________________________________ 25 Huisvesten primaire doelgroep _____________________________________________ 26 Verhuur algemeen _______________________________________________________ 28 Huisvesten bijzondere doelgroepen _________________________________________ 31 Leegstand ______________________________________________________________ 32 Huurachterstanden_______________________________________________________ 32

3

Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer___________________ 36 Betrekken van huurders bij beleid en beheer __________________________________ 40 Huurdersvertegenwoordiging in beheer ______________________________________ 43 Ontwikkeling beleid ______________________________________________________ 44 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Hof van Twente ________________ 46 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Lochem _______________________ 47 Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Rijssen-Holten _________________ 47 Vertegenwoordigingen ____________________________________________________ 47

4

Financiële continuïteit ________________________________________ 49 Financieel beleid _________________________________________________________ 51 Deelnemingen ___________________________________________________________ 53 Collegiale ondersteuning __________________________________________________ 56 Verenigingen van Eigenaren _______________________________________________ 59

5

Leefbaarheid ________________________________________________ 60 Leefbaarheid door Viverion ________________________________________________ 60 Gemeente Hof van Twente ________________________________________________ 60 Gemeente Lochem _______________________________________________________ 62 Gemeente Rijssen Holten __________________________________________________ 63

6

Wonen & Zorg _______________________________________________ 64 Samenwerking zorgen welzijninstanties _____________________________________ 64


3

Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente ____________________________________ 65 Zorg en welzijn gemeente Lochem __________________________________________ 65 Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten _____________________________________ 65

7

Organisatie _________________________________________________ 66 De Entree_______________________________________________________________ 69 Personele zaken _________________________________________________________ 71 Medezeggenschap _______________________________________________________ 75 Automatisering __________________________________________________________ 76 PR & Communicatie ______________________________________________________ 77

Verklaring als bedoeld in artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector _____________________________________________________ 80 Kengetallen ____________________________________________________ 81 JAARREKENING _________________________________________________ 83 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2012 _____________________ 85 2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 ____________________ 88 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode _____ 90 4. Algemene toelichting __________________________________________ 92 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva __________________ 95 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat _______________________ 106 7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling _______________________________________________ 111 8 Kasstroomoverzicht ___________________________________________ 112 9 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 ______ 113 10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening _________ 122 11 Overige informatie ___________________________________________ 127 12 Enkelvoudige Balans per 31 december 2012 _______________________ 129 13 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening per 31 december 2012 _______ 131 14 Toelichting op de enkelvoudige balans ___________________________ 133 15 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening ___________ 136 16 Overige gegevens ____________________________________________ 137 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant _________________139 Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening) __________________ 141 Financiële gegevens verbindingen __________________________________________ 142 Jaarverslag Viverion 2012

4

Prijsuitreiking Viverion 100 jaar


5

Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Viverion. Hierin geven wij inzicht in de activiteiten die wij in 2012 hebben ondernomen. Bij het opstellen van het Strategisch Beleidsplan hebben wij elf effecten geformuleerd die we in de periode 2010-2014 willen bereiken. Om deze effecten te realiseren, hebben we bij elk effect enkele doelstellingen opgesteld. Om te kunnen laten zien wat Viverion in 2012 heeft gerealiseerd en wat haar voornemens voor 2013 zijn, lichten wij de effecten in elk hoofdstuk toe. Nieuw dit jaar is dat de beknopte versie van het jaarverslag niet als een gedrukt boekwerkje zal worden uitgegeven, maar online te lezen valt. Er zal veelvuldig de dialoog met onze stakeholders worden aangegaan. U vindt deze versie op: www.jaarverslagviverion.nl


6

Woord van de Directeur-Bestuurder 2012 was het jaar waarin wij ons 100-jarig jubileum vierden, het jaar waarin het kabinet viel en wij een nieuw kabinet kregen dat ingrijpende plannen voor de corporatiesector bedacht. Het was ook het jaar waarin wij besloten om een groot aantal van onze huurwoningen te gaan verkopen. Een bewogen jaar mag je wel zeggen. Viverion heeft het afgelopen jaar weer grote stappen in haar ontwikkeling gezet. Jubileum Viverion is nog maar een paar jaar oud en dan nu al een 100-jarig jubileum. Dat komt doordat de fusiedrager, Stichting de Goorse Volkswoning, op 4 juli 1912 is opgericht. Overigens werd de fusiepartner, Stichting Spectrum Wonen, maar een paar jaar later opgericht. Maar liefst 100 jaar lang inzet voor goede en betaalbare woningen, dat moet gevierd worden. Dit wilden we zodanig doen dat onze huurders er blij van zouden worden. En dat is gelukt. Op 4 juli gingen al onze medewerkers met een high-tea pakket de wijk in om dit uit te delen aan onze huurders. Het was een groot succes. We ontvingen heel erg veel leuke reacties! Kwaliteit en klantgerichtheid Eigenlijk kan het nooit goed genoeg: de klantgerichtheid van een organisatie en de kwaliteit die je levert. Ook bij Viverion hebben we hier hard aan gewerkt in het afgelopen jaar en gaan we er in 2013 weer mee verder. We organiseerden opnieuw in alle kernen waarin wij woningen verhuren Woonpleinen. Huurders konden op deze Woonpleinen terecht met al hun vragen over hun woning en over Viverion. We ontvingen vragen variërend van “kan ik mijn woning kopen?” tot “ik wil graag dubbel glas, kan dit?”. Sommige huurders kwamen ook alleen even langs om een kop koffie te drinken en dat mag natuurlijk ook. We vonden het zelfs zo gezellig dat we hier een vervolg aan gegeven hebben. Omdat wij in onze contacten ook graag die huurders willen bereiken die niet naar onze vestigingen en niet op onze Woonpleinen komen, zochten wij hen thuis op voor een kop koffie. Met iets lekkers natuurlijk, dat namen wij mee. Het was leuk om bij huurders op visite te gaan, niet alleen voor de gezelligheid maar ook om gewoon eens te horen wat zij van ons vinden. Onze kwaliteit monitoren we voortdurend middels het KWH label wat we in 2014 willen behalen. Ons doel is niet in de eerste plaats om het label te behalen, maar we willen vooral de kwaliteit van onze dienstverlening verbeteren. Het KWH biedt daarvoor handvatten en stelt strenge normen waar wij graag aan willen voldoen. In het afgelopen jaar hebben we met een groep medewerkers bekeken op welke wijze we het beste aan onze klantgerichtheid kunnen werken. Wij kozen voor een filosofie waarbij plezier, energie en passie in het werk voorop staan. Deze filosofie is ontstaan op de vismarkt in Seattle en heeft de toepasselijke naam ‘Fish!’ gekregen. In 2013 gaan we het concept uitrollen. Bij het vergroten van onze klantgerichtheid en het verbeteren van de kwaliteit hoort ook dat we in het afgelopen jaar weer zelf de reparatieverzoeken aan zijn gaan nemen. Belden onze huurders voorheen naar ons reparatienummer, dan kregen zij een medewerker van de aannemer te spreken. In de loop van 2012 hebben we dat veranderd en komen alle telefoongesprekken binnen bij ons centrale nummer. Daar zit een team van speciaal opgeleide medewerkers klaar om alle vragen te beantwoorden en alle reparatieverzoeken af te handelen. Dit doen we omdat wij zelf dit contact met onze huurders willen, zelf de reparatieopdrachten willen verstrekken en zo ook nóg beter zicht hebben op de afhandeling van de reparatieverzoeken. We vinden het goede contact met onze huurders belangrijk en willen graag weten wat er bij hen speelt. Wij verwachten bovendien dat nu we veel meer standaardopdrachten zijn gaan verstrekken wij kosten zullen besparen. We hopen dat het niet gebeurt, maar als het gebeurt kunnen we maar beter goed voorbereid zijn op brand of ernstige wateroverlast. Ook in deze situaties willen wij er zijn voor onze huurders. Daarom Jaarverslag Viverion 2012

7

hebben we in het afgelopen jaar een piketdienst ingesteld. Wat dat inhoudt leg ik graag uit. Sinds de zomer is er een rooster opgesteld zodat er twee medewerkers van Viverion 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar zijn. In eerste instantie is dat een wijkbeheerder, woonconsulent, projectleider of opzichter. Zij kunnen altijd iemand van de tweede lijn piketdienst raadplegen, dat is een lid van het managementteam. Zodra zich iets voordoet, bijvoorbeeld een brand, dan kunnen wij als dat nodig is heel snel ter plaatse komen. Dat is prettig voor de hulpdiensten, maar vooral voor onze huurders en hun buren. In de afgelopen maanden is het al een aantal keren voorgevallen dat de brandweer en de politie ons belden om te vertellen dat er iets aan de hand was. Vaak doen deze situaties zich voor buiten kantooruren. In sommige gevallen kunnen wij niet meer doen dan het bieden van een luisterend oor. In andere gevallen gaan we direct aan de slag met het regelen van de eerste reparaties. Betrokken bij de samenleving Onze betrokkenheid bij de samenleving komt niet alleen tot uiting in het verhuren van onze woningen en alles wat daarmee samenhangt, maar ook in andere initiatieven. Een voorbeeld is onze inzet tijdens de grootste vrijwilligersactie van ons land: NL Doet. Bij Viverion hebben we dat omgedoopt tot Viverion DOET. Alle medewerkers van Viverion steken op zo’n dag de handen uit de mouwen en doen op allerlei plekken in ons werkgebied vrijwilligerswerk. Van het opknappen van de blokhut van de scouting tot een gezellige bingo met bewoners van een verzorgingstehuis. Wij deden het in 2012 voor de tweede keer en vonden het fantastisch om te doen. Volgend jaar gaan we dat zeker weten herhalen. Viverion zet zich op allerlei manieren in voor de maatschappij en de leefbaarheid in ons werkgebied. Zo participeren wij in het project Buurtimpuls, werken we samen met welzijnsinstellingen en zijn we betrokken bij projecten als (z)onderdak en thuisadministratie. In 2012 kwam daar nog iets bijzonders bij. Na een periode van voorbereiding werd in het najaar de Lochemse Uitdaging, mede door Viverion, opgericht. Viverion levert ook een bestuurslid. De Lochemse Uitdaging is opgericht naar het voorbeeld van uitdagingen in andere gemeentes. Het concept heeft zichzelf inmiddels breed bewezen: de Lochemse Uitdaging brengt vraag en aanbod van menskracht, middelen en materialen bij elkaar. Het is een bedrijvennetwerk dat zich richt op het tot stand brengen van verbindingen tussen het bedrijfsleven, maatschappelijke- en onderwijsorganisaties, met als doel om de leefkwaliteit van de bewoners in de gemeente Lochem te verbeteren. Vragen vanuit het maatschappelijk veld, vaak Stichtingen of verenigingen die actief zijn op het gebied van zorg, cultuur of sport, komen binnen bij de Uitdaging. Een matchgroep, bestaande uit ondernemers, beoordeelt de aanvragen en wijst uit hun midden een projecteigenaar aan die er voor zorgt dat het beoogde eindresultaat wordt bereikt. Het gaat hierbij niet om het genereren van financiële bijdragen, maar om bijdragen van bedrijven op het gebied van kennis en kunde, ‘handjes’ en (overtollige) materialen. Voor Viverion een mooie gelegenheid om onze maatschappelijke betrokkenheid vorm te geven. Huurdersverenigingen Helaas bleven in het verslagjaar de problemen tussen de Huurdersvereniging Goor e.o. en de Huurdersvereniging Lochem en Viverion voortduren. Dat vinden wij jammer. Zowel het overleg zelf, de evaluatie daarvan en de mediation tussen de Huurdersverenigingen en Viverion leverden niet het gewenste resultaat. We steken heel veel tijd, geld en moeite in de relatie. Helaas lijkt aan het conflict maar geen einde te komen. Een groot deel van onze huurders is nu niet vertegenwoordigd in het overleg tussen huurder en verhuurder. Tijdens het schrijven van dit verslag kunnen we melden dat dit overleg begin 2013 is hervat. Gelukkig hebben we met de andere Huurdersvereniging, Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen, wel goed overleg. Daar zijn wij erg blij mee.

Jan-Willem Allersma Directeur-Bestuurder Jaarverslag Viverion 2012

8

Verslag Raad van Commissarissen Aan de stakeholders van Viverion: 2012 was het vierde jaar na de fusie. Duidelijk kan gesteld worden dat de fusie een succes is en dat er in de organisatie geen sprake meer is van “bloedgroepen”. De aandacht richt zich op de stakeholders en de steeds verder om haar heen grijpende economische crisis. Er heeft veel invulling van beleidsterreinen plaats gevonden. De gevolgen van nog niet definitief overheidsbeleid voor huurders en woningcorporaties zijn nog niet duidelijk. Bij deze bieden wij u de opgemaakte jaarrekening over 2012 aan. Deze omvat de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant die u in dit verslag aantreft. We kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de Directeur-Bestuurder voor de jaarrekening 2012 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 9 lid 1a van de statuten de Bestuurders voor haar Bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Corporate Governance Viverion onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Hieronder wordt het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht verstaan. De Nederlandse Corporate Governance Code (De Code) die op 9 december 2003 werd gepubliceerd door de Commissie Tabaksblat is leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De code wordt zoveel mogelijk toegepast en de beginselen worden in hoofdlijnen onderschreven. Ook de (vernieuwde) Governance Code woningcorporaties heeft onze aandacht. In dit kader zijn onder andere de zittingstermijnen van de commissarissen in overeenstemming met de vernieuwde code aangepast. Governance Code De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze wordt meegewogen. We laten zien wat we doen. We gaan daarbij zoveel mogelijk uit van de Nederlandse Corporate Governance Code. Onze taak is toezicht houden op het financiële beleid en bewaken dat Viverion haar sociaal maatschappelijke taak kan blijven uitoefenen. Waar nodig vragen wij aanvullende deskundigheid of advies van externen. De code kent als voorschrift: ‘Pas toe of leg uit’. De principes, respectievelijk uitwerkingen van die principes, die wij niet toepassen zijn de volgende:  Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging Bestuur: volgens de code wordt een lid van het Bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd; Vanwege de continuïteit en fusie is dit niet toegepast.  De huidige Directeur-Bestuurder is benoemd voor invoering van de code en de Stichting is gebonden aan het arbeidscontract en de daarin bepaalde voorwaarden. Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de Raad het Bestuur, gevraagd en ongevraagd, met advies ter zijde. De Raad weegt bij zijn functioneren de belangen van de corporatie (en de met haar verbonden ondernemingen) en de belangen van de betrokkenen af. De taak- en verantwoordelijkheidsverdeling tussen Bestuur en Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de Stichting, het regelement Raad van Commissarissen en Bestuur Stichting Viverion en de bevoegdhedenregeling inzake verkrijging, vervreemding, bezwaring en sloop registergoederen van Stichting Viverion.


9

Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur vertegenwoordigt de Stichting en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur draagt er zorg voor dat de activiteiten van de Stichting en de met haar verbonden dochtermaatschappijen bestuurlijk, juridisch, organisatorisch en financieel goed en inzichtelijk geregeld zijn en verantwoord worden. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het ontwikkelen en realiseren van het externe beleid van de Stichting en voor de externe profilering en contacten alsmede het ontwikkelen en realiseren van intern beleid en het structureren en integreren van bedrijfsprocessen. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de corporatie betrokken stakeholders af. Verantwoording Afgelopen jaar heeft de Raad van Commissarissen naast de reguliere vergaderingen meerdere vergaderingen (zeven) belegd, te weten in het kader van:  Werving en benoeming nieuwe commissarissen (3x)  Rooster van aftreden (1x)  Investeringsstatuut (1x)  Projecten: onder andere de Cloese en Steenbrugge (4x)  Governance (1x)  Evaluatie (1x)  Strategisch Voorraadbeleid (1x)  Aedes code (1x) In de reguliere vergaderingen zijn de volgende besluiten genomen:  Goedkeuring jaarverslag 2011  Bespreking perioderapportages  Goedkeuring begroting  Goedkeuren projecten  Goedkeuring investeringsstatuut  Goedkeuring deelgebied Strategisch Voorraadbeleid  Aanpassing integriteitscode Het toezicht in 2012 heeft plaatsgevonden op basis van een risico-inventarisatie van de bestaande vastgoedportefeuille, het jaarplan 2012 en de financiële parameters. Ook vormen de organisatieontwikkeling en de relatie met de huurders een terugkerend agendapunt op de vergaderingen. Verder is regelmatig stilgestaan bij de voortgang van verschillende langlopende projecten. De vergaderingen van de Raad van Commissarissen vinden in de regel plaats in aanwezigheid van de Directeur-Bestuurder en de manager Financieel Economische Zaken. Op een aantal onderwerpen heeft regelmatig intern overleg plaatsgevonden. Een delegatie van de Raad van Commissarissen is tweemaal aanwezig geweest bij een vergadering van de ondernemingsraad, waarbij ook de Directeur-Bestuurder aanwezig was. Hierin is voornamelijk aandacht besteed aan de cultuur en sfeer in de organisatie en het welzijn van de medewerkers. De Raad van Commissarissen betreurt het geschil met de Huurdersverenigingen en heeft zich voor het herstel in de toekomst verbonden aan het advies van de onafhankelijke commissie. Het ingezette mediationtraject tussen twee Huurdersverenigingen en Viverion is beëindigd.


10

Auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft twee van haar leden, te weten de heren W.H. van Heek en P. Bieshaar, benoemd om op te treden als de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De heer W.H. van Heek is voorzitter. Beide leden van de Raad van Commissarissen hebben een financiële achtergrond. De Auditcommissie is ingesteld om met name de financiële rapportages en aspecten, inclusief de risicobeheersing, met de Directeur-Bestuurder en de manager Financieel Economische Zaken te bespreken. De Auditcommissie is in het verslagjaar drie maal bijeengekomen. Onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan bod kwamen, waren het jaarverslag 2011, de 1e en 2e periode rapportage 2012 en de begroting 2013. De Auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de Raad verslag uit aan de Raad van Commissarissen en geeft een advies over de voorliggende rapportage en financiële documenten. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie heeft als doel om het bezoldigingsbeleid voor de Directeur-Bestuurder op te stellen en hier uitvoering aan te geven. Voor het opstellen van een nieuw arbeidscontract is in samenspraak met BDO (Accountants & (belasting)adviseurs) en de Directeur-Bestuurder gekeken op welke wijze de sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van woningcorporaties, mei 2010, zoveel mogelijk kan worden benaderd, gegeven de huidige arbeidsovereenkomst. Dit is naar tevredenheid, met medewerking van beide partijen, goed verlopen. Het definitieve contract is per 1 januari 2011 ingegaan. In 2012 heeft een functioneringsgesprek plaatsgevonden. De focus heeft hierin vooral gelegen op de strategie (voortgang Strategisch Voorraadbeleid), interne organisatie (klantgerichtheid en de werkbelasting van de interne organisatie) alsmede de omgeving en externe relaties. Tevens heeft de remuneratiecommissie in samenspraak met de voorzitter van de Raad van Commissarissen aan de hand van stellingen het functioneren van de Raad centraal gesteld waarin naast het toezicht houden ook aandacht is besteed aan de werkgeversrol en het proces van vergaderen en besluitvorming. Zelfevaluatie De Raad heeft in 2012 enkele malen een gedeelte van de vergadering buiten aanwezigheid van de directie vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directie, evenals over het eigen functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen. Samenstelling Raad van Commissarissen De functieprofielen van de leden van de Raad van Commissarissen zijn in overeenstemming met de adviezen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties. De commissarissen beschikken over de vereiste kennis en inzichten om de volkshuisvestingsprestaties en bedrijfsmatige aanpak in algemene zin en specifiek te kunnen beoordelen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden onafhankelijk ten opzichte van elkaar, het Bestuur en van welk deelbelang dan ook kunnen functioneren. De commissarissen hebben individueel aangegeven welke (neven)functies zij hebben. Gezamenlijk is geconstateerd dat die functies niet tegenstrijdig zijn aan het belang van Viverion. In de Raad is gediscussieerd over het feit of het mogelijk moet zijn dat organisaties, waar leden van de Raad werkzaam zijn, ook werken voor of in het werkgebied van Viverion. Dit is mogelijk, maar dient op voldoende afstand te gebeuren. Een gedrags- en integriteitcode is daartoe door elk lid ondertekend. Er hoefde in 2012 geen beroep gedaan te worden op deze codes.


11

In 2010 is in het geschil met de Huurdersverenigingen een bindende uitspraak gedaan voor wat betreft de samenstelling van de door de huurders voorgedragen leden van de Raad van Commissarissen. Dit hield in dat er vacatures zijn opengesteld, waarvoor de Huurdersverenigingen een bindende voordracht kunnen doen. Hiervoor zijn profielen opgesteld. De verwachting was dat deze per 1 januari 2014 worden ingevuld.


12

Per 31 december 2012 is de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Voorzitter Naam: dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Leeftijd: 57 jaar Beroep: directeur Aveco-de Bondt Relevante nevenfuncties: geen In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2006 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2013 Expertise: management, organisatie en vastgoed Lid beoordelingscommissie Vice-voorzitter Naam: mw. Ir. D.W. Boerboom MRE Leeftijd: 50 jaar Beroep: directeur ZAP Management Relevante nevenfuncties: Bestuurslid maatschappelijke organisatie In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2009 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2012 Expertise: ruimtelijke ordening, vastgoed en ontwikkeling Lid remuneratiecommissie Lid Naam: mw. Mr. L.L. Vis Leeftijd: 49 jaar Beroep: juriste Relevante nevenfuncties: mediator In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2007 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2014 Expertise: juridisch Lid remuneratiecommissie Lid Naam: dhr. P.M. Bieshaar Leeftijd: 52 jaar Beroep: hoofd administratie & juridische zaken Relevante nevenfuncties: geen In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2006 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2013 Expertise: financieel en economisch Lid Auditcommissie Lid Naam: dhr. Mr. W.H. van Heek Leeftijd: 60 jaar Beroep: directeur/aandeelhouder Van Heek Belastingadviseurs B.V. Relevante nevenfuncties: Bestuurslid maatschappelijke organisatie In huidige termijn benoemd per: 1 januari 2009 Aftredend (en niet herbenoembaar) per: 31 december 2012 Expertise: belastingen, recht en zorg Lid Auditcommissie Jaarverslag Viverion 2012

13

Inmiddels zijn twee commissarissen afgetreden per 31 december 2012 (overeenkomstig het rooster van aftreden), te weten mw. Ir. D.W.Boerboom en dhr. Mr.W.H.van Heek. Na plaatsing van een advertentie en begeleiding door het Nationaal Register zijn twee nieuwe commissarissen benoemd: de heer C. van Baalen (tevens lid Audit commissie) en de heer. J. Kampkuiper (tevens lid renumeratiecommissie), per 1 januari 2013 voor een periode van vier jaar. Honorering De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is afgestemd op de functie-eisen en vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode Commissarissen. De totale beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2012 €37.000. De leden van de Raad ontvangen naast hun honorering geen vaste onkostenvergoedingen. Wel kunnen zij gemaakte kosten declareren.

H.G.B. Spekhorst D.W. Boerboom P.M. Bieshaar L.L. Vis W.H. van Heek

2012 €9.000 €7.000 €7.000 €7.000 €7.000

2011 €9.000 €7.500 €7.500 €6.000 €7.500

Bestuur en honorering van de Directeur-Bestuurder (remuneratierapport) Het Bestuur van Viverion werd gedurende het verslagjaar gevormd door de Directeur-Bestuurder de heer J.W.T. Allersma (59 jaar). Voor de fusie was de heer Allersma Directeur-Bestuurder van De Goorse Volkswoning, een van de fusie partners. Nevenfuncties Directeur-Bestuurder: Lid van de Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente; lid van de werkgeversonderhandelingsdelegatie CAO Woondiensten, lid van de VVD partijcommissie Ruimtelijke Ordening & Wonen. De bezoldiging van de Directeur-Bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salaris en vakantiegeld. Het arbeidscontract is in gezamenlijk overleg aangepast, onder begeleiding van het bureau BDO, om in lijn te komen met de sectorbrede beloningscode. Een belangrijke gezamenlijke keuze is het laten vervallen van de bonusregeling geweest en het koppelen van het vaste jaarsalaris aan de CAO index woondiensten. Viverion heeft in 2012 het woon – werk verkeer van de Directeur-Bestuurder vergoed, alsmede andere zakelijke kilometers conform de mobiliteitsregeling zoals opgenomen in de secundaire arbeidsvoorwaarden van Viverion. Het contract is ingegaan op 1 januari 2011. Er is sprake van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Bij beëindiging van het dienstverband door opzegging van de corporatie, zal de hoogte van een eventuele schadeloosstelling door de kantonrechter worden vastgesteld. De vaste onkostenvergoeding bedraagt €600,- per jaar. De bezoldiging van de Directeur-Bestuurder bestond in het verslagjaar en de voorgaande jaren uit: 2012 2011 2010 2009 A Periodiek betaalde beloningen €137.690 €135.583 €133.582 €133.579 B Beloningen betaalbaar op termijn, €32.446 €32.045 €32.280 €33.239 betaalde pensioenlasten C Bonussen €0 €15.461 €15.461 €25.768 Financiële verslaggeving De Directeur-Bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de DirecteurBestuurder deze verantwoordelijkheid vervult.


14

Interne controlefunctie De Raad van Commissarissen en in het bijzonder de Auditcommissie, heeft kennis genomen van het risicobeheersingsysteem dat Viverion in gebruik heeft en ondersteunt de Directeur-Bestuurder bij verdere maatregelen ter verbetering van de risicobeheersing. De manager FEZ rapporteert aan de Directeur-Bestuurder en is verantwoordelijk voor de verdere optimalisatie van de risicobeheersing. Externe accountant De externe onafhankelijke accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. Beide fusieorganisaties hadden PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. als onafhankelijke accountant. In 2012 is ervoor gekozen verder te gaan met PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. De externe onafhankelijke accountant woont de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe onafhankelijke accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) aan de Directeur-Bestuurder, de Raad van Commissarissen en de Auditcommissie. Tenslotte Er is door de medewerkers van Viverion veel werk verzet. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering en complimenten uit over de wijze waarop de Directeur-Bestuurder en de medewerkers van Viverion zich hebben ingezet voor de onderneming en haar huurders. Lochem, 18 juni 2013 Dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Voorzitter Raad van Commissarissen


15

Gijmink convenant ondertekening Gemeente en Provincie, juni 2012


16

1

Kwaliteit van de woning

Effect 11: Viverion is duurzaam (intern en extern) Doelstelling Realisatie Viverion ontwikkelt In 2012 is er besloten om het duurzaamheid op eigen duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering. bedrijfsvoering samen te voegen met het MVO-beleidsstuk wat voor een langere doorlooptijd zorgt. Viverion ontwikkelt In 2012 is, wegens andere duurzaamheid op haar prioriteiten, niet gewerkt aan het producten. duurzaamheidbeleid op woningniveau.

Vervolgstap 2013 Het duurzaamheidbeleid wordt opvolgend of in combinatie met de uitwerking van het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) eind 2013 / begin 2014 opgepakt. Het duurzaamheidbeleid wordt opvolgend of in combinatie met de uitwerking van het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) eind 2013, begin 2014 opgepakt.

Strategisch Voorraadbeleid Samen met research- en adviesbureau Rigo heeft Viverion het Strategisch Voorraadbeleid ontwikkeld. Op 13 februari 2012 is dit beleid vastgesteld. Uit onderzoek blijkt dat het wenselijk is dat we in totaal 850 woningen moeten verkopen tot 2025. Er is een groep woningen samengesteld die te koop wordt aangeboden, de verkoopvijver. De lijst met de te verkopen adressen is ter goedkeuring aan de Huurdersverenigingen voorgelegd. Alle huurders die de mogelijkheid hebben hun huurwoning te kopen, hebben een brief ontvangen. Hierin stond meer informatie over het kopen van hun huurwoning. Ook is er informatie verstrekt op de Woonpleinen in september en oktober. Alle huurders van Viverion waren welkom tijdens deze avonden. Ook hebben we een goede start gemaakt met gebiedsvisies. In het Strategisch Voorraadbeleid zijn (delen van) complexen benoemd met dit verkooplabel. Dit betekent dat Viverion gaat onderzoeken wat de toekomst van zo’n complex is. Een interne werkgroep met vertegenwoordiging van verschillende afdelingen is hiermee van start gegaan.

Onderhoud woningen In 2012 is het onderhoud op verschillende manieren voorbereid en (deels) uitgevoerd aan ons woningbezit. Wij hebben het onderhoud onderverdeeld in de categoriën planmatig onderhoud, nietplanmatig onderhoud, contractonderhoud en groot onderhoud. Planmatig onderhoud De eerste voorbereidingen voor het planmatig onderhoud 2012 zijn in het 3e en 4e kwartaal van 2011 gestart. In 2012 is bij 1.137 woningen, verdeeld over 59 complexen, planmatig onderhoud uitgevoerd. Hieronder vallen 144 koopzekerplanwoningen. Deze woningen zijn verkocht met een onderhoudsverplichting. De werkzaamheden zijn voor de aanbesteding geclusterd naar aard van de onderhoudswerkzaamheden en naar plaats. De maanden maart en april stonden in het teken van de aanbesteding en contractvorming. In mei zijn de voorbereidingen opgestart met aansluitend de realisatie van het planmatig onderhoud.


17

De aanbesteding resulteerde bij alle clusters in zeer scherpe inschrijvingen. De werkelijke kosten lagen beneden de begroting. Wij constateerden dat de prijsstelling van de begroting te hoog is geweest waardoor er teveel is begroot. Dit effect is extra versterkt door de ‘honger naar werk’ in economisch slechte tijden. Ook de inschrijving met een vaste eindprijs zonder verrekenprijzen is van invloed geweest. In 2012 is een traject opgestart om de huidige meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) verder te optimaliseren. Dit met als doel de begroting en de planning nog beter af te stemmen op de werkelijkheid. Eind 2013 moet dit traject zijn afgerond. De fysieke uitvoering van het planmatig onderhoud 2012 bij onze woningen vond tot en met medio november plaats. De vooropnamen voor de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud 2013 zijn in de periode juni 2012 in gang gezet. De aanbesteding en contractvorming vinden plaats in het 1e kwartaal van 2013. De uitvoering volgt in het 2e kwartaal. Niet-planmatig onderhoud Onder het niet-planmatig onderhoud (NPO) rekenen wij de reparatieverzoeken van onze huurders en de mutatiekosten van onze woningen. Dit is inclusief het vervangen van keukens, toiletten, badkamers en CV-ketels. Ook asbestsanering valt hieronder. Het aantal reparatieverzoeken in 2012 ligt redelijk in lijn met de begroting (zie *2 in schema op pagina 20). Per saldo is circa €75.000,- (4,7%) minder besteed dan begroot. Dit komt vooral door de nieuwe inkoop en aanbesteding van het dagelijks onderhoud in 2012 en de afgesloten contracten met onze onderhoudsbedrijven. Het mutatieonderhoud is in twee delen uitgesplitst: de periode januari t/m september en de periode van oktober t/m december. De reden voor deze splitsing is omdat Viverion in deze eerste periode de reparatieverzoeken niet zelf aannam, maar vanaf oktober wel. In deze eerste periode zijn alle mutatiekosten opgenomen exclusief de vervanging van keukens, toiletten en badkamers etcetera. Op deze post is de begroting overschreden (zie *3 in schema op pagina 20) met ruim €96.000,- (15%). Dit komt hoofdzakelijk doordat 2012 meer mutaties (428 stuks) kende dan begroot (400 stuks). De tweede periode levert een onderschrijding op (zie *4 in schema op pagina 20) aangezien dit onderdeel aanvankelijk niet is begroot. Daarbij is het zo dat in deze mutatiekosten ook het vervangen van keukens, toiletten en badkamers etcetera zijn opgenomen. Bij het vervangen van keukens, toiletten, badkamers en CV-ketels zijn overschrijdingen van de begroting ontstaan (zie *5 in schema op pagina 20). Deze afwijking kent een aantal oorzaken: een technische achterstand door het gevoerde beleid door een van de fusiepartners (vervanging op afroep), meer mutaties dan begroot, slechtere kwaliteit van het bestaande bezit op deze onderdelen, wijziging in het mutatieproces en het toepassen van het kwaliteitsbeleid. Samengevat ziet het mutatieonderhoud er voor de eerste periode, toen wij de reparatieverzoeken nog niet zelf aannamen, als volgt uit: Mutatieonderhoud januari tot en met september 2012 Aantallen Begroot NPO Mutatie Gerealiseerd Keukens 60 112 71 183 Badkamers 60 76 57 133 Toiletten 25 72 52 124 CV-ketels 25 59 9 68 Jaarverslag Viverion 2012

Afwijking + 123 + 73 + 99 + 43 18

Mutatieonderhoud januari tot en met september 2012 Bedragen in € Gemiddeld Gemiddeld besteed 2012 besteed 2011 Keukens € 4.135 € 3.763 Badkamers € 7.194 € 6.442 Toiletten € 2.461 € 2.232 CV-ketels € 1.670 De gemiddeld bestede kosten in 2012 zijn hoger dan in 2011. Dit vindt zijn oorzaak in de vaststelling van het definitieve kwaliteitsbeleid in 2011, waaronder de standaarduitrusting van een keuken, toilet en badkamer behoort. Voor asbestsanering waren voor 2012 (zie *6 in schema op pagina 20) nog geen kosten begroot in verband met het opstellen en vaststellen van het kwaliteitsbeleid en daaruit voortvloeiende asbestinventarisaties. In werkelijkheid zijn er op basis van de inventarisaties en uitgevoerde mutaties/reparaties naar verhouding veel saneringen gedaan. Vanaf oktober neemt Viverion de reparatieverzoeken weer zelf aan. Hieronder in de tabel is weergegeven hoeveel onderhoudsverzoeken er in de betreffende periode zijn gemaakt (bonnen). Mutatieonderhoud oktober tot en met december 2012 Reparatieonderhoud (Standaard) Reparatieonderhoud (Niet Standaard) Mutatieonderhoud (Standaard) Mutatieonderhoud (Niet Standaard) KZP (Koop Zeker Plan woningen) WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) Eindtotaal

Aantal aangemaakte bonnen 1.453 977 479 206 7 7 3.129

Contractonderhoud Het contractonderhoud wat in de tabel hieronder wordt genoemd, is in de jaarrekening (deels) opgenomen onder de kostenpost Leefbaarheid. Hierbij valt te denken aan posten voor glasbewassing, schoonmaak en tuinonderhoud. Deze kosten zitten voor een deel van het bezit bij de huurprijs ingebrepen en worden daarom onder leefbaarheid geboekt. Voor het totale contractonderhoud is in 2012 circa €170.000,- (13,5%) minder besteed dan begroot. Dit komt door een stuk minder besteding aan contractonderhoud voor installaties en het stopzetten van een contract voor dakgootreiniging (zie *7 in het schema op pagina 20). Op gebied van de installaties is op meerdere onderdelen (onder andere liften, CV, mechanische ventilatie en legionella) minder werk omgezet. Daarentegen is er aan brandveiligheid substantieel meer besteed dan begroot. In 2013 wordt het totale lopende contractonderhoud bekeken en wordt dit opnieuw ingekocht en overeengekomen. Hiervoor wordt een apart project ingericht.


19

Planmatig onderhoud 2012 Cluster 1: schilderwerk Cluster 2: schilderwerk Cluster 3: schilderwerk Cluster 4: schilderwerk Cluster 5: schilderwerk Cluster 6: schilderwerk Cluster 7: schilderwerk Cluster 8: keukens Cluster 9: dakwerk Cluster 10: mv-installatie Cluster 15: CV-ketels Overige clusters Bijdrage VVE complexen Totaal PO 2012 Niet planmatig onderhoud 2012 Niet planmatig onderhoud (reparaties) januari t/m september 2012 Niet planmatig onderhoud (reparatie) oktober, november en december 2012 Mutatieonderhoud t/m sept 2012 Mutatieonderhoud okt, nov en dec 2012 Overig onderhoud buiten contract Aanbrengen isolerende beglazing Asbest sanering Werkzaamheden leefbaarheid

Begroot €323.278 €146.606 €612.324 €155.995 €246.898 €330.353 €360.474 €656.099 €173.686 €7.255 €575.688 €265.917 €153.291 €4.008.148

Gerealiseerd €170.829 €150.068 €284.739 €123.960 €162.493 €120.242 €243.816 €360.031 €183.428 €0 €251.885 €160.202 €158.565 €2.370.261 *1

Afwijking €152.547 -€3.410 €327.638 €32.034 €83.842 €210.031 €96.852 €270.840 -€9.742 -€7.255 €323.803 €62.489 -€5.274 €1.637.887

€1.602.753

€1.240.034 *2

€362.719

€0

€285.117 *2

-€285.117

€611.417 €0 €102.000 €0 €0 €98.940

€708.245 *3 €111.214 *4 €265.350 €6.026 €259.958 *6 €37.596

-€96.828 -€111.214 -€163.350 -€6.026 -€259.958 €61.344

Budget vervanging keukens (t/m sept) Budget vervanging badkamers (t/m sept) Budget vervanging toiletten (t/m sept) Budget vervangen CV-ketels (t/m sept) Aanleg CV-installaties Totaal NPO 2012

€265.200 €510000 €153.000 €51.000 €71.400 €3.465.709

€756.734 €956.853 €305.144 €113.595 €54.695 €5.100.561

*5 *5 *5 *5

-€491.534 -€446.853 -€152.144 -€62.595 €16.705 - €1.634.852

Contractonderhoud 2012 Onderhoudscontracten installaties Contracten schoonmaak/bewassing Contracten tuinonderhoud Contracten riolering Contracten goten reinigen Totaal CO 2012

€810.094 €221.920 €120.982 €58.423 €42.878 €1.254.297

€692.081 *7 €210.483 €122.634 €58.675 €0 *7 €1.083.873

€118.013 €11.437 -€1.652 -€252 €42.878 €170.424

Totaal PO, NPO en CO 2012

€8.728.154

€8.554.695

€173.459


20

Grootonderhoud In 2012 zijn er fysiek geen groot onderhoudswerkzaamheden aan onze woningen uitgevoerd. Wel is er, met overloop uit 2011, bij diverse woningcomplexen gestart met de haalbaarheids- en ontwerpfase met de intentie om tot realisatie te komen in 2013. De projecten die daarmee zijn voorbereid:  Pilotproject verduurzamen 51 woningen te Markelo, begroot €1.275.000, daarnaast ontvangen we hiervoor een subsidie van €200.000,- (deze subsidie is vanuit de Provincie Overijssel toegekend voor het energetische verbeteren en verduurzamen van de woningen)  Groot onderhoud 12 seniorenwoningen Laarkamp te Laren, begroot €330.000  Groot onderhoud 15 appartementen Zuiderbleek te Lochem, begroot €371.000

Planmatig onderhoud verkochte woningen Koop Zeker Plan Onderstaande tabel geeft inzicht in de gerealiseerde onderhoudskosten voor de KZP-woningen. Het gaat om kosten die gemaakt zijn bij reparatieonderhoud en bij planmatig onderhoud. In 2011 is de onderhoudsverplichting voor Viverion bij 221 van de 431 van de woningen geëindigd. De kosten zijn in 2012 hoger door het onderhoud dat is uitgevoerd in het kader van beëindiging van deze contractuele onderhoudsverplichting. Planmatig Onderhoud KZP 2012 2011 2010 2009


Gerealiseerd €267.000 €210.000 € 78.000 €139.000

21

Projecten in voorbereiding en/of uitvoering Locatie Project Goor Kinderopvang Kinderopvang / BSO (Heeckeren) Triangel Kerkstraat 9 appartementen Bleekstraat 24 appartementen Hengevelderstraat 25 appartementen; project is stopgezet en grondpositie gaat in de verkoop. ’t Gijmink fase 7 22 woningen ’t Gijmink fase 8 8 woningen ’t Gijmink fase 9 8 woningen ’t Gijmink fase 10 24 woningen

Projectfase

In eigendom

Initiatieffase

Nee

Voorlopig Ontwerp Definitief Ontwerp Niet van toepassing

Ja Ja Ja

Definitief Ontwerp Definitief Ontwerp Voorlopig Ontwerp Voorlopig Ontwerp

Ja Ja Ja Ja

Holten Voormalig postkantoor

Gebiedsontwikkeling

Initiatieffase

Ja

Wansinkstraat Haarstraat

Uitvoeringsfase fase 2: 2 woningen Uitbreiding gebouw voor Zozijn

Contractfase/Realisatie Realisatie; opgeleverd in 2012

Ja Ja

Gebiedsontwikkeling door VOF mogelijke supermarktontwikkeling. Gebiedsontwikkeling door VOF maximaal 17 woningen Gebiedsontwikkeling Grondpositie samen met Jansen & De Jong. Grondpositie is per 01-11-2012 verkocht. Ontwikkeling ten behoeve van zorginstelling Anke Marjolein. Ontwikkeling van een brede school op het terrein van de Garve i.s.m. gemeente 2 scholen.

Initiatieffase

Ja

Initiatieffase

Ja

Initiatieffase Niet van toepassing; verkocht in 2012

Ja Ja

Initiatieffase

Nee

Haalbaarheid

Nee

Onderzoek naar klimaat en brandveiligheid.

Definitief Ontwerp

Ja

Gebiedsontwikkeling 55 zorgappartementen

Initiatieffase Realisatie; opgeleverd in 2012

Ja Ja

Lochem Julianaweg De Cloese Zuiderbleek Lochem oost

Manege De Luchte De Garve

Markelo Rohaan

Rijssen Parkstede Watermolen Zuid


22

Ontwikkeling woningvoorraad Er is in 2012 geen grond aangekocht of verkocht. Wel zijn er koopwoningen verkocht en ook is er maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. Bouwen van huurwoningen In 2012 zijn er door Viverion geen nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Bouwen van koopwoningen In 2012 zijn er door Viverion, in samenwerking met Akor en Nijhuis, 15 koopwoningen (appartementen) voor starters gerealiseerd aan De Giezen te Rijssen (onderdeel Watermolen Zuid). We hebben geen woningen met stichtingskosten inclusief grond boven de €200.000,- opgeleverd. Bouwen van maatschappelijk vastgoed In 2012 heeft Viverion 55 zorgappartementen aan de Watermolen Zuid te Rijssen gerealiseerd aan maatschappelijk vastgoed. Van deze 55 zorgappartementen zijn 40 appartementen verhuurd aan ZorgAccent en 15 appartementen zijn verhuurd aan de JP van den Bent Stichting. Verder heeft er in 2012 aan de Haarstraat in Holten een uitbreiding van twee verhuureenheden ten behoeve van Zozijn plaatsgevonden. Overzicht verkoop bestaande huurwoningen 2012 Viverion verkocht in 2012 elf huurwoningen aan de zittende huurders of aan andere klanten als het om een bij mutatie vrijgekomen woning ging. Voor één huishouden met een inkomen boven de €34.085,- werd een maatwerk oplossing gerealiseerd. De familie wilde in aanmerking komen voor een woningtoewijzing van de ouderlijke woning. Omdat het inkomen voor de betreffende woning, de helft van een twee-onder-een-kap waarvan de andere woning al verkocht was, boven het inkomen van de toewijzingsnorm zat, is de woning te koop aangeboden. Verkoop aan deze inkomensgroep past in het beleid van Viverion. De elf verkochte woningen zijn met een korting van maximaal 10% verkocht. Dit betekent bij verkoop binnen tien jaar een afrekenverplichting van maximaal 10% indien er sprake is van winst. Een van deze elf woningen is zonder korting verkocht waardoor hier bij verkoop binnen tien jaar geen afrekenverplichting aan verbonden zit. Overzicht verkoop bestaande huurwoningen per plaats Diepenheim 4 Goor 2 Holten 1 Lochem 2 Markelo 1 Rijssen 1 Totaal 11


23

Overzicht verkoop nieuwbouw 2012 In 2012 zijn de volgende nieuwbouwwoningen opgeleverd en verkocht. Dit project bestond uit een samenwerkingsverband tussen drie partijen; Akor, Nijhuis en Viverion. Elke partij was voor 1/3e deel verantwoordelijk. Project Rijssen: De Giezen

Aantal te verkopen

Totaal verkocht

5

5

Tevens zijn er nog een aantal nieuwbouwwoningen die te koop staan. Project Aantal te verkopen Verkocht in 2012 Totaal verkocht Diepenheim: Looiersplantsoen 6 0 4 Goor: ’t Gijmink fase 6 16 1 16 Lochem: Brouwershof 29 1 28 Van Lutterveltplein 7 0 5


24

2

Verhuur van de woning

Effect 4: We bieden de juiste woningen voor onze doelgroep(en) Doelstelling Realisatie Viverion heeft haar Vanuit de woningmarktwoningmarktverkenning tot verkenning is de verkoop van 2025 uitgevoerd en stemt huurwoningen in september hier haar vastgoedbeleid op 2012 gestart. af. Effect 6: Viverion verhuurt en verkoopt naar draagkracht Doelstelling Realisatie Viverion verkoopt 850 Het verkoopbeleidsplan is EenGezinsWoningen, vooral goedgekeurd en de verkoop aan jongere huishoudens (tot van bestaande huurwoningen is 45 jaar) met een lager in september 2012 van start inkomen. gegaan. Onze intentie is om het totaal van 850 woningen in 2025 verkocht te hebben. Verkoopplan. De verkoop is in september van start gegaan. Alle huurders die in aanmerking komen voor het kopen van een woning hebben een brief met uitleg ontvangen en alle huurders hebben een uitnodiging ontvangen voor een Woonplein, waar ondermeer informatie werd verstrekt over koopwoningen van Viverion. Viverion verhuurt 90% van Ondanks dat er niet speciaal haar woningbezit aan gestuurd is op de omvang van huishoudens met een het huishouden, de leeftijd en inkomen <€34.085,-. het inkomen van de huurders, is er niet meer dan 10% toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan €34.085,- waardoor aan deze doelstelling is voldaan. Viverion ontwikkelt De woningen zijn conform de instrumenten om haar voorwaarden van de huurprijs woningen naar draagkracht en inkomensgrens verhuurd. te verhuren. Evaluatie Woonruimte In verband met een hoge Bemiddelings Systeem. werkdruk, is het Woonruimte Bemiddelings Systeem in 2012 niet geevalueerd.


Vervolgstap 2013 Een nieuwe toetsing van de woningmarkt zal in de loop van 2013 gaan plaatsvinden om hier vervolgens de huidige portefeuillestrategie mee af te kunnen stemmen. Vervolgstap 2013 Het verkoopbeleidsplan zal in 2013, zoals voorgenomen, verder uitgevoerd en gemonitord worden.

Het verkoopbeleidsplan zal in 2013, zoals voorgenomen, verder uitgevoerd worden.

In 2013 zal deze doelstelling wederom nagestreefd worden.

In 2013 zal deze doelstelling wederom nagestreefd worden.

De verwachting is dat de evaluatie van het Woonruimte Bemiddelings Systeem in 2013 plaatsvindt.

25

Leefstijlen in relatie tot de woningtoewijzing.

In verband met een hoge werkdruk is deze doelstelling doorgeschoven naar 2013/2014.

Naar verwachting gaat Viverion in 2013/2014 onderzoeken hoe we een rol willen en kunnen spelen bij de houding en leefstijl van huurders.

Huisvesten primaire doelgroep De doelgroep voor woningcorporaties betreft in 2012 huishoudens met een inkomen tot €34.085. De primaire doelgroep bestaat uit klanten met een inkomen tot het maximale toetsingsinkomen voor de huurtoeslag:  Belastbaar inkomen is lager dan €29.900 (meerpersoonshuishouden);  Belastbaar inkomen is lager dan €22.025 (eenpersoonshuishouden);  Belastbaar inkomen is lager dan €28.225 (meerpersoonshuishouden 65 jaar en ouder);  Belastbaar inkomen is lager dan €20.675 (eenpersoonshuishouden 65 jaar en ouder). Bij het toewijzen van de woningen aan de primaire doelgroep gaan we uit van de huurgrenzen die de Belastingdienst heeft vastgesteld. Maximale huurgrens tot 23 jaar Aftoppingsgrens 1 en 2 persoonshuishouden Aftoppingsgrens 3 en meer persoonshuishouden Maximale huurgrens 23 jaar en ouder


€366,37 €524,37 €561,98 €664,66

26

Per 31 december 2012 is de woningvoorraad in huurprijsklassen als volgt verdeeld: Gemeente Lochem Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €366,37 395 Van €366,37 tot €561,98 1.247 Van €561,98 tot €664,66 69 Meer dan €664,66 8 Totaal 1.719

In % 22,98% 72,54% 4,01% 0,47% 100%

Gemeente Rijssen-Holten Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €366,37 395 Van €366,37 tot €561,98 1.128 Van €561,98 tot €664,66 94 Meer dan €664,66 7 Totaal 1.624

In % 24,32% 69,46% 5,79% 0,43% 100%

Gemeente Hof van Twente Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €366,37 313 Van €366,37 tot €561,98 1.588 Van €561,98 tot €664,66 211 Meer dan €664,66 15 Totaal 2.127

In % 14,72% 74,66% 9,92% 0,70% 100%

Totale bezit Viverion Huurprijsklasse Aantal woningen Tot €366,37 1.103 Van €366,37 tot €561,98 3.963 Van €561,98 tot €664,66 374 Meer dan €664,66 30 Totaal 5.470

In % 20,16% 71,45% 6,84% 0,55% 100%

Viverion heeft dus 5.440 woningen die bereikbaar zijn voor de doelgroep. Dat komt neer op 99,45% van de totale voorraad. Huurverhoging 2012 In 2012 was de huurverhoging 2,3% met als maximale huur onze streefhuur. Er lag een wetsvoorstel om bij de huurders met de hogere inkomens een hogere huurverhoging door te voeren; elke corporatie was hier vrij in om dit wel of niet toe te passen. In april was het mogelijk om inkomensgegevens bij de Belastingdienst op te vragen. Viverion heeft dit toen opgevraagd, maar kreeg van ongeveer 20% van de huurders geen inkomensgegevens binnen. Ongeveer 20% bleek een inkomen te hebben boven de €34.085. Op basis hiervan besloot Viverion om enkel de inflatiecorrigerende huurverhoging van 2,3% door te voeren. De drie Huurdersverenigingen adviseerden positief op dit besluit. Tevens heeft het wetsvoorstel het uiteindelijk niet gered. Er kwam één bezwaar tegen de huurverhoging binnen met als reden onderhoud. Het onderzoek van de huurcommissie hierover loopt nog.


27

In 2012 zijn er in totaal 417 woningen gewisseld van huurder waarvan acht adressen niet zijn meegenomen in de toewijzingscriteria volgens het BBSH. Dit omdat het hier twee adressen voor intramurale zorg betreft, vier adressen waarbij de instelling heeft bemiddeld tussen Viverion en de huurder en twee adressen waarbij er met de gemeente Lochem speciale afspraken zijn gemaakt betreffende aangepaste WMO woningen. Deze toewijzingen vallen buiten de BBSH normen en daarom zijn er 409 woningen in onderstaande tabel opgenomen. Deze 409 vrijgekomen woningen zijn als volgt naar de BBSH normen verhuurd: Leeftijd

Inkomen <=€366,37

> €366,37 en <= €524,37

Huurprijzen > €524,37 en <= €664,66

> €664,66

1-persoons huishouden < 65 jaar <= €22.025 < 65 jaar > €22.025 >= 65 jaar <= €20.675 >= 65 jaar > €20.675

25 20 7 2

57 45 26 9

6 11 6 1

0 3 0 2

2-persoons huishouden < 65 jaar <= €29.900 < 65 jaar > €29.900 >= 65 jaar <= €28.225 >= 65 jaar > €28.225

8 2 6 0

40 7 23 6

15 4 2 1

0 1 0 0

<=€366,37 3- en meer persoons huishouden < 65 jaar <= €29.900 < 65 jaar > €29.900 >= 65 jaar <= €28.225 >= 65 jaar > €28.225

1 1 0 0

> €366,37 en <= €561,98 50 10 0 0

> €561,98 en <= €664,66 6 4 0 0

> €664,66

0 1 1 0

Verhuur algemeen Viverion richt zich in haar verhuurbeleid vooral op de huisvesting van de laagste inkomensgroep tot €34.085. Huishoudens met een hoger inkomen wil Viverion bedienen in de koop. Er is extra aandacht voor het huisvesten van de doelgroepen jongeren/starters, doorstromers, ouderen, urgenten en statushouders. Viverion wil haar klanten zoveel mogelijk keuzevrijheid bieden en verder moet de methode van verhuren van de woning transparant zijn. Viverion bereikt dit middels de wijze van woonruimtebemiddeling. Doorstroom van zittende huurders bevorderen we doordat huurders opties kunnen nemen. Een vrijkomende woning wordt eerst aangeboden aan optienemers. Zijn deze er niet dan wordt de woning op de markt gebracht via het aanbodmodel. Publicatie gaat via de website van Viverion. Ouderenwoningen publiceren we ook via de plaatselijke krant. Door middel van loting bepalen we de volgorde van de kandidaten. Sommige woningen labelen we vooraf voor ouderen of starters. Hier geldt dat de leeftijd de volgorde bepaalt. Voor alle woningen hanteren we inkomensvoorwaarden. Verder kent Viverion een urgentieregeling. Urgenten en statushouders bemiddelen we rechtstreeks naar een passende woning.


28

Inkomensvoorwaarden en 90% regeling De inkomensvoorwaarden die Viverion hanteerde bij verhuringen sluiten aan bij de regelgeving van de overheid, de Tijdelijke Regeling van Binnenlandse Zaken 2010 met betrekking tot de verhuring en de huurtoeslag. Woningen met een huur onder de €524,37 verhuurden we uitsluitend aan kandidaten met een gezamenlijk belastbaar huishoudeninkomen onder de €34.085. Ook woningen met een hogere huur verhuurden we bij voorrang aan deze laagste inkomensgroep. Kandidaten met een inkomen boven de €34.085 waren aangewezen op woningen met een huur boven de €664,66. Verder stelde Viverion nog minimum inkomenseisen om de betaalbaarheid te kunnen garanderen. Afwijken van de inkomensvoorwaarden kon alleen als er sprake was van urgentie en wijkvernieuwing. De wijze waarop de regeling in 2012 geformuleerd was, bood ruimte om bij onvoldoende kandidaten met een laag inkomen woningen te verhuren aan huishoudens met een afwijkend (hoger) inkomen. Concreet heeft Viverion tien keer woningen met een huur lager dan €664,66 verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de €34.085. De redenen hiervan zijn drie urgenten, twee toewijzingen in het kader van wijkvernieuwing, vier toewijzingen in het kader van verhuurbaarheid en één wegens een fout van ons in een advertentie. Van de 409 (dit is exclusief de tijdelijke contracten en verhuring waarbij Viverion de bemiddeling niet zelf heeft verzorgd) verhuurde sociale huurwoningen in 2012 is dit 2,44 %. Hiermee voldoet Viverion ruimschoots aan de 90%-norm. Huurtoeslag Hieronder een overzicht van huurders die rechtstreeks via Viverion huurtoeslag ontvangen. Jaar 2012 2011 2010 Aantal huurders met huurtoeslag 1.127 1.281 1.233 % huurders met huurtoeslag 21,37% 23% 22,2% Gemiddeld bedrag per maand €149 €153 €178 Vergeleken met voorgaande jaren zien we dat zowel het aantal huurders dat rechtstreeks huurtoeslag via Viverion ontvangt als het gemiddelde bedrag wat per maand aan huurtoeslag wordt ontvangen is gedaald. Verhuizingen In 2012 hebben er 417 nieuwe verhuringen van woningen plaatsgevonden. Gekeken naar het aantal woningen dat Viverion in exploitatie heeft (5.470 woningen), komt dit neer op een mutatiegraad van 7,62%. Uit onderstaande tabel kan geconcludeerd worden dat het aantal nieuwe verhuringen de laatste jaren langzaam op loopt. Het beeld van het aantal nieuwe verhuringen van woningen, in relatie het totaal aantal woningen in exploitatie, van de afgelopen jaren zag er als volgt uit: Jaar Aantal nieuwe Mutatiegraad verhuringen (%) 2012 417 7,62% 2011 410 7,36% 2010 384 6,92% 2009 472 8,48%


29

Uit onderstaande tabel blijkt per woonkern het aantal nieuw verhuurde woningen in 2012 en voorgaande jaren: Woonplaats Lochem Laren Barchem Goor Diepenheim Markelo Rijssen Holten Totaal

2012 133 11 17 101 28 23 73 31 417

2011 124 10 5 94 13 36 106 22 410

2010 90 9 7 98 15 35 79 51 384

2009 107 16 11 149 23 37 92 37 472

In bovenstaande grafiek is het aantal verhuringen voor de jaren 2009 tot en met 2012 te zien. Wat opvalt is dat in Goor en Lochem de stijgende lijn van het aantal verhuizingen zich ook in 2012 voortgezet heeft. In Laren lag het op het gebruikelijke niveau en in Barchem zien we een stijging, waarschijnlijk eenmalig. In Diepenheim is het aantal verhuizingen meer dan verdubbeld ten opzichte van de voorgaande twee jaren. Na een enorme stijging in 2011 is het aantal verhuizingen in Rijssen in 2012 weer gedaald en zelfs onder het niveau van de jaren ervoor. In Holten blijft het wisselend, dit jaar weer wat meer nieuwe verhuringen vergeleken met vorig jaar. Verhuur nieuwbouw Viverion heeft in 2012 geen nieuwbouwwoningen opgeleverd voor rechtstreekse verhuur aan individuele huishoudens. Wel is eind 2012 in Rijssen het project Watermolen opgeleverd en verhuurd aan Stichting Zorgaccent en JP van den Bent Stichting waarmee in totaal veertig cliënten van Zorgaccent en vijftien cliënten van JP van den Bent Stichting zijn gehuisvest. Beide huurders zijn intramurale zorginstellingen. De twee verbouwde verhuureenheden aan de Haarstraat in Holten zijn aan Zozijn verhuurd.


30

Huisvesten bijzondere doelgroepen In 2012 heeft Viverion in het kader van het huisvesten van haar primaire doelgroep twee bijzondere doelgroepen gehuisvest via rechtstreekse bemiddeling, te weten urgenten en statushouders. In de gemeente Rijssen-Holten werkten we met onze collega corporatie de Goede Woning met een gezamenlijke urgentieregeling. Viverion streeft er naar om urgenten binnen een half jaar onderdak te bieden. In totaal heeft Viverion 46 woningen van de in totaal 417 vrijgekomen woningen verhuurd aan urgenten; dit is ongeveer 11%. Dit is een acceptabel percentage en in lijn met voorgaande jaren. De druk van het verhuren van woningen aan urgente kandidaten op het totaal aantal verhuringen is procentueel in de gemeente Lochem het hoogst. In Hof van Twente en Rijssen-Holten is het vergelijkbaar. Voor alle gemeentes is deze druk vergelijkbaar met voorgaande jaren. In totaal heeft Viverion acht woningen verhuurd aan statushouders en daarmee negentien personen gehuisvest. Dit is nog geen 2% van het totaal aantal verhuurde woningen. Mede door de goede samenwerking met de gemeentes en andere corporaties is in Hof van Twente de taakstelling gehaald. In de gemeentes Lochem en Rijssen-Holten is de taakstelling desondanks net niet gehaald, op respectievelijk twee en één perso(o)n(en) na. Urgenten en Statushouders in 2012 (per gemeente het aandeel van Viverion) Urgente woningzoekenden* Hof van Twente Lochem Rijssen-Holten Aanvragen 35 34 34 Toekenningen aan huishoudens 12 23 10 Toegekende woningen 9 28 9 Statushouders** Aantal toegekende woningen 3 4 1 Aantal gehuisveste personen 6 8 5 Taakstelling gemeente 9 24 16 Restant taakstelling 0 2 1 * Het aantal toegekende urgenties en toegekende woningen aan urgenten loopt niet paralel vanwege de overloop van het huidige in het erop volgende jaar (zoals van 2012 naar 2013). ** In alle gemeentes halen we de taakstelling in samenwerking met andere corporaties. In deze tabel tonen we de bijdrage van Viverion hierin. In onderstaande tabel wordt per gemeente het aantal verhuurde woningen aan urgenten zichtbaar, uitgedrukt in percentage van het totaal aantal verhuringen in die gemeente. % van het aantal urgente verhuringen Hof van Twente Lochem Rijssen-Holten 2012 6% 17% 8% 2011 7% 16% 9% 2010 7% 19% 4% 2009 8% 15% 7%


31

Leegstand Gedurende 2012 was de leegstand aanzienlijk als gevolg van leegstand in te slopen woningen, te verkopen woningen, leegstaande bedrijfspanden en vertraging bij de verhuur van woningen. Bovendien was er als gevolg van veranderingen in de primaire processen en het nieuwe automatiseringssysteem minder tijd en aandacht voor het verhuurproces en focus op het beperken van huurderving. De huurderving uitgedrukt als percentage van de jaarhuur, zat in 2012 op 0,58%. Dit komt neer op een totaalbedrag van €177.062,44 en betreft het gehele bezit. In december heeft er een afboeking plaatsgevonden omdat de huurderving van sloopwoningen en verkochte woningen hier nog in mee werd genomen. Door deze afboeking is de huurderving voor 2012 flink gedaald. Het bedrag aan huurderving per maand is na deze afboeking vanuit de jaarrekening niet goed te achterhalen. Daaromis het niet mogelijk om een overzicht per maand te tonen. De leegstand van te slopen woningen in ’t Gijmink (in Goor) was het hele jaar meer dan 50% van het aantal verhuurbare dagen. Dit verklaart het hoge leegstandspercentage in Goor. De leegstand in bedrijfspanden wordt veroorzaakt door een aantal niet te verhuren panden in de plaatsen Goor en Lochem. Leegstand van woningen in 2012 Gemeente Woonplaats Verhuurbare dagen Hof van Twente

Diepenheim

80.611

Derving dagen Leegstands% in periode 827

1,03%

Goor 564.082 38.579 6,84% Markelo 153.720 640 0,42% Lochem Barchem 31.476 676 2,15% Laren gld 62.952 491 0,78% Lochem 536.159 3.654 0,68% Rijssen-Holten Holten 211.608 834 0,39% Rijssen 383.049 2.778 0,73% In bovenstaand overzicht is alleen de leegstand van woningen zichtbaar. Bedrijfsruimtes, garages e.d. worden hierin niet meegenomen. In de verhuur van de bestaande woningvoorraad leverden vooral de verhuur van de duurdere eengezinswoningen en appartementen met een huur hoger dan €561,98 per maand problemen op. De verhuur van deze woningen vertraagde doordat hiervoor qua inkomen maar een beperkte groep huurders in aanmerking kwam, namelijk de groep huurders met een inkomen boven de maximale huurtoeslaginkomens (= €29.900) en onder de maximale toewijzingsgrens (= €34.085). Verder waren er problemen met het verhuren van ouderenappartementen als gevolg van de prijskwaliteit verhouding; veelal een hoge huur en toch maar één slaapkamer. Voorgaande was overigens in het hele werkgebied van Viverion van toepassing. Extra leegstand bij nieuwe verhuur ontstond vaak door keuken- , douche- en toiletrenovaties en het verwijderen van asbest.

Huurachterstanden Na live-gang van SG|Tobias in januari 2012 zijn er klachten geweest naar aanleiding van het aanmanen van huurders. Een aantal huurders was echter onterecht benaderd door menselijke fouten en fouten in het nieuwe systeem. Jaarverslag Viverion 2012

32

In de huurachterstanden zijn niet alleen individuele huurders opgenomen, maar ook de zakelijke huurders. Hier is echter nog geen goed onderscheid in te maken, maar wordt aan gewerkt. Wanneer een zakelijke huurder een maand huurachterstand heeft, of een afrekening servicekosten ontvangt, gaat dit om dusdanig grote bedragen dat de huurachterstand in korte tijd flink oploopt. Totale huurachterstands% (uitgedrukt in de bruto jaarhuur) 2012 1,12% 2011 0,94% Huurachterstands% zittende huurders 2012 0,86% 2011 0,62% Huurachterstands% vertrokken huurders 2012 0,26% 2011 0,32% De huurachterstand van zittende huurders in 2012 was hoger dan in 2011 en hoger dan de norm die we voor Viverion aanhouden, te weten 0,6%. De huurachterstand van vertrokken huurders daalde echter licht. Deze opgelopen huurachterstand is een gevolg van de economische crisis waardoor huurders, vaak door het verliezen van hun baan, in de financiële problemen komen. Aantal dossiers bij de deurwaarder Op 31 december was de stand van dossiers welke Viverion naar de deurwaarder heeft verstuurd, drieëntwintig huurachterstandsdossiers. Vanuit de kernen Barchem, Laren en Diepenheim is er geen huurachterstanddossier naar de deurwaarder verstuurd. Gemeente Hof van Twente

Woonkern Goor Markelo

Lochem

Lochem

8

Rijssen-Holten

Holten Rijssen

4 2 23

Totaal

Totaal aantal 8 1

Ontruimingen In onderstaande tabel is per gemeente inzichtelijk gemaakt hoeveel ontruimingen er in 2012 hebben plaatsgevonden. Ontruimingen Gemeente Hof van Twente Gemeente Lochem Gemeente Rijssen-Holten Totaal

Totaal 1 (Goor) op basis van huurachterstand 2 (Lochem) op basis van hennepteelt 0 3

In 2012 hebben we drie huurders uit de woning moeten zetten ten opzichte van zes huurders in 2011. Jaarverslag Viverion 2012

33

Deze positieve ontruimingscijfers zijn het resultaat van een efficiënt en proactief incassobeleid, waarbij Viverion een duidelijk onderscheid maakt tussen huurders die niet willen en huurders die niet kunnen betalen. Bij huurders die wel willen maar niet kunnen betalen helpt Viverion, samen met het lokale netwerk, om te komen tot passende oplossingen. Hierbij staat een persoonlijke aanpak met goede begeleiding voorop. Het uiteindelijke doel van Viverion is om deze huurders weer zelfredzaam te maken om zo te voorkomen dat dezelfde situatie weer ontstaat. Bij huurders die niet willen betalen treed Viverion strak en consequent op. Regio (Z)onderdak Deze gunstige ontruimingscijfers vallen, ook in vergelijking met andere corporaties (zie de tabel hieronder) erg laag uit. In onderstaande tabel zijn de cijfers van diverse woningcorporaties in Twente te zien voor 2010 en 2011, de cijfers van 2012 zijn nog niet beschikbaar. Deze cijfers zijn afkomstig van Vereniging Woon voor het project (Z)onderdak.

Vanuit het project (Z)onderdak voerden we in 2012 de in 2011 gedane verbetervoorstellen door in de organisatie waarbij naast persoonlijk contact en begeleiding, de nadruk lag op vroegsignalering. Viverion zoekt in een vroeg stadium actief contact met huurders zodat mogelijke probleemsignalen worden herkent en waar mogelijk opgelost worden. Indien een ontruiming onafwendbaar is, wordt er door Viverion nazorg geboden. Deze nazorg houdt in dat, indien de huurder niet kan terugvallen op familie of vrienden, Viverion vóór de ontruiming contact opneemt met de Centrale Intake Maatschappelijke Opvang Twente (CIMOT) zodat de huurder op de dag van uitzetting een beroep kan doen op maatschappelijk opvang of een andere woonvoorziening.


34

Deurwaarder Naast bovenstaande zijn de positieve ontruimingscijfers ook een gevolg van de samenwerkingafspraken met onze regionale deurwaarder, opgesteld in 2011. Hierbij staat een persoonlijke aanpak met ruimte voor begeleiding en maatwerk voorop. Deze manier van werken heeft een positief effect en biedt huurders die wel willen maar niet kunnen betalen voldoende kansen om te komen tot vroegtijdige oplossingen. Op deze manier kan Viverion in samenwerking met de deurwaarder en het lokale netwerk onnodige ontruimingen voorkomen. Netwerkpartners In 2012 startte Viverion een netwerkoverleg op rondom schuldhulpverlening in de gemeente RijssenHolten. Met de opstart van dit overleg beschikt Viverion in zowel de gemeente Hof van Twente, Lochem alsmede Rijssen-Holten over een overleg waarin verhuurders de huurders met problematische schulden met hulpverlenende instanties bespreken. Op deze manier kan Viverion huurders met problematische schulden in nauwe samenwerking met het netwerk van de juiste hulp voorzien. Thuisadministratie Viverion biedt huurders die moeite hebben met zijn of haar financiën begeleiding en ondersteuning. In de gemeente Lochem en Rijssen-Holten kennen we thuisadministratie, een vorm van administratieve tijdelijke hulp via Humanitas, welke financieel wordt ondersteunt door Viverion. In de gemeente Hof van Twente kennen we ‘De Omslag’ als onderdeel van Carint Maatschappelijke Dienstverlening. Deze begeleiding wordt aangestuurd door een coördinator en uitgevoerd door vrijwilligers. Het uiteindelijke doel van deze instanties is om de financiële zaken van huurders binnen een periode van maximaal één jaar weer op orde te krijgen en huurders zelfredzaam te maken.


35

3

Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer

Effect 3: Viverion is zichtbaar betrokken bij woonkernen Doelstelling Realisatie Vervolgstap 2013 Viverion formuleert haar De kernvisie Diepenheim (pilot) De kernvisies voor de overige woonkernenbeleid in is in de zomer van 2012 kernen zullen in 2013 verder samenwerking met afgerond. Er heeft met uitgewerkt worden en uiteindelijk huurders, gemeentes en betrokkenen overleg in de jaarlijkse cyclus van het belangenorganisaties. plaatsgevonden over de Strategisch Voorraad Beleid methodiek. Naar aanleiding worden opgenomen. hiervan is besloten om voor de overige kernen een minder uitgebreide aanpak op te stellen. Invloed huurdersraad In verband met de werkdruk en In 2013 wordt een plan van aanpak stagnatie in het overleg met opgesteld om invloed van de twee van de drie Huurdershuurders te organiseren op verenigingen, heeft dit niet in beleidsontwikkeling en om een 2012 kunnen plaats vinden. nieuwe huurdersraad op te zetten. Effect 7: Onze klanten ervaren Viverion als klantgericht en professioneel Doelstelling Realisatie Vervolgstap 2013 Viverion raadpleegt haar Om de dienstverlening aan In 2013 wordt er met een reguliere huurders om haar huurders te beoordelen is het KWH meting gestart. De resultaten bedrijfsvoering hier op af te instrument KWH ingezet. van de nulmeting worden eind stemmen. Huurders worden bevraagd op eerste, begin tweede kwartaal van verschillende aspecten van de 2013 verwacht. dienstverlening. Daarnaast beoordeelt KWH de beschikbare informatie op de website en in brochures. De uitkomst van deze zogenaamde nulmeting is nog niet bekend. Praattheaters, Het participatiebeleid zelf is niet In 2013 ontwikkelen we het koffiegesprekken, panels als ontwikkeld in 2012. Wel zijn er participatiebeleid. We gaan ons in instrument -> met in september en oktober de woonkernen profileren via individuele klant in gesprek. zogenaamde ‘Woonpleinen’ geplande activiteiten en niet apart geweest. Dit zijn bijeenkomsten via praattheaters dan wel waarin Viverion zich Woonpleinen e.d. presenteerde en met de individuele klant in gesprek ging. After (tussen) Sales Halverwege 2012 is er gestart In 2013 wordt er met een reguliere organiseren. met het meten van de After KWH meting gestart. Sales door middel van KWH. Dit was echter een nulmeting. Hier zijn nog geen resultaten van bekend. Sleutel beheerplan In 2012 is er geen tijd besteed In 2013 wordt het sleutel complexen. aan het sleutel beheerplan. beheerplan verder ingevuld. Jaarverslag Viverion 2012

36

Klant Contact Center implementeren / borgen.

Het Klant Contact Center (de In 2013 wordt er verder gewerkt Entree) is in 2012 aan de detaillering van rapportages geïmplementeerd. Per 1 -6met betrekking tot 2012 komen alle telefoontjes werkzaamheden rondom de Entree via één centraal nummer en wordt er gesteld of de binnen en per 1-10-2012 voorafgestelde doelstelling worden de onderhoudsbehaald is of niet. meldingen via de Entree aangenomen. Het totale proces tot en met facturering is nu geïmplementeerd en geborgd. Beleid & uniformering Er is geen apart beleid De openstaande issues naar dienstverlening vestigingen. ontwikkeld, maar er is middels aanleiding van een de implementatie van de inventarisatieronde op verschillen, nieuwe processen en zullen in 2013 verder opgepakt ondersteuning vanuit de worden. automatisering aan gewerkt. Effect 9: We maken keuzes en nemen besluiten aan de hand van onze (bedrijfs)informatie Doelstelling Realisatie Vervolgstap 2013 Viverion weet welke Gedurende 2012 is er hard In 2013 worden de rapportages in informatie zij moet gewerkt aan standaard een format verwerkt. verzamelen en stuurt hier rapportages binnen ons nieuwe op. primair systeem SG. De financiële rapportages worden momenteel binnen het systeem Wals gegenereerd. Informatiebehoefte Het formuleren van de In 2013 wordt er verder vervolg inventariseren (afdeling -> informatiebehoefte is in 2012 aan het inventariseren van de medewerker) een continu proces gebleken. informatiebehoefte gegeven. Binnen de applicaties van SG wordt gewerkt aan standaard rapportages. Informatiebehoefte Het formuleren van de In 2013 zal er verder vervolg aan vertalen naar rapportage informatiebehoefte is in 2012 het inventariseren van de structuur. een continu proces gebleken. informatiebehoefte gegeven Vanwege een continu worden. (wijzigende) informatiebehoefte, zijn nog niet alle gewenste rapporten gebouwd. Wel kunnen de tot nu toe gebouwde rapporten maandelijks gegenereerd worden. Viverion meet en Halverwege 2012 is er gestart In 2013 wordt er met een reguliere informeert tevredenheid met het meten van de KWH meting gestart. De resultaten klanten. tevredenheid onder klanten van de nulmeting worden eind door middel van KWH. Dit was eerste, begin tweede kwartaal van echter een nulmeting, dus zijn 2013 verwacht. er nog geen resultaten bekend. Vragen / onderzoek doen Halverwege 2012 is er gestart In 2013 wordt er met een reguliere naar klantverwachtingen + met het meten van de KWH meting gestart. De resultaten Klanttevredenheid meten + tevredenheid onder klanten van de nulmeting worden eind Jaarverslag Viverion 2012

37

Kwaliteitsmodel, deel KWH 2.0.

Viverion meet en informeert tevredenheid stakeholders.

Viverion meet en informeert tevredenheid medewerkers en Uitkomsten MTO implementeren (acties).

Viverion heeft inzicht in en legt verantwoording af over haar maatschappelijke prestaties. Viverion rapporteert transparant over gemaakte keuzes.

Uitkomsten visitatie implementeren. Sharepoint? -> keuze.

Effect 10: Viverion is efficiënt Doelstelling Viverion legt haar gegevens eenmalig vast in haar systemen. Digitale afhandeling factuurproces in de keten.


door middel van KWH. Dit was echter een nulmeting en hier zijn nog geen resultaten van bekend. Het plan van aanpak is niet opgesteld. Wel is er in het najaar een succesvolle stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. Hier is verder geen aandacht aan de tevredenheid geschonken. Het MTO is dit jaar weer volgens planning uitgevoerd en de uitkomsten zijn verwerkt in een actieplan.

Verkennende onderzoeken zijn uitgevoerd. Maatschappelijk rendement en definities hieromtrent etc. moeten nog ontwikkeld worden. Transparant rapporteren staat hoog op onze activiteiten agenda. Alhoewel we steeds meer rapporteren over onze voornemens, doelen en de stand van zaken hierin, hebben we ons doel nog niet bereikt. Verbeterpunten in de visitatie rapportage zijn in beeld gebracht. Mede door de ontwikkelingen op het gebied van archivering, Vivintra, informatiseringsen automatiseringsbeleid en de omvang van het onderzoek naar vorm en keuze voor sharepoint, is besloten om dit project voorlopig niet op te starten. Realisatie Het automatiseringssysteem is in januari geïmplementeerd en in juli geëvalueerd. In 2012 heeft het MT besloten om de facturenstroom te gaan digitaliseren.

eerste, begin tweede kwartaal van 2013 verwacht.

Er wordt vervolg gegeven aan de stakeholdersbijeenkomst van 2012. Er zijn afspraken gemaakt en intenties uitgesproken welke in 2013 worden uitgevoerd.

In 2013 wordt er vervolg gegeven aan twee van de belangrijkste uitkomsten; het verbeteren van de klantgerichtheid middels de F!SH methode en de werkdruk verlagen door minder activiteiten in onze planning van 2013 op te nemen. In 2013 zal dit verder vorm krijgen.

In 2013 wordt er opnieuw aandacht besteedt aan transparant (blijven) rapporteren.

In 2013 wordt een plan van aanpak voor deze verbeterpunten opgesteld. Nadat het Informatiserings-, Automatiserings- en Digitaliseringsbeleid is afgerond, wordt er een onderzoek gestart naar de vorm en keuze voor sharepoint. Dit zal nog niet in 2013 plaatsvinden.

Vervolgstap 2013 In 2013 zal het (werken met) het nieuw geïmplementeerde automatiseringssysteem geoptimaliseerd worden. In 2013 wordt er een plan van aanpak opgesteld om de facturenstroom te digitaliseren.

38

SG| Vastgoed + Treasury.

In 2012 is er nog geen besluit genomen over eventueel onderzoek naar deze modules.

Viverion richt haar processen in denkend vanuit de klant.

De primaire processen zijn beschreven en middels workshops en het bijbehorende programma in de organisatie geïmplementeerd. Het toepassen en werken volgens de beschreven primaire processen is nog niet volledig ingebed in de organisatie. Er is in 2012 gestart met een onderzoek naar beschikbare benchmarksystemen, maar dit is nog niet afgerond. Wel heeft het MT de intentie om een benchmarksysteem in te gaan voeren. In 2012 was er een jaarplan met daarin de activiteiten benoemd aanwezig.

Procesbeschrijving “implementeren” (acties + maatregelen). Viverion gaat benchmarken.

Viverion zet geplande activiteiten uit in de tijd waarbij zij zorgt voor goede afstemming tussen hoeveelheid werk en aantal medewerkers. Controleplan.

Onderzoek applicatie t.b.v. Planning & Control cyclus. Aanpassen administratie naar aanleiding van wet- & regel. Stravis NTBL onder behoud van specifiek MTvoorstel in 2011. Mobiele inspectie.


Het controleplan is in 2012 ontwikkeld en geïmplementeerd. In 2012 is er nog geen onderzoek gedaan naar een applicatie. Van de Best Practices voor 2012 is kennis genomen maar deze zijn verder niet in de administratie verwerkt. Het MT heeft in 2012 besloten het onderzoek naar de werking van Ibis-Main versus Stravis uit te stellen. In verband met de werkdruk is er in 2012 niet gewerkt aan de implementatie van een mobiele inspectie tool.

In 2013 een onderzoek plaats vinden naar de meerwaarde van deze modules t.o.v. de huidige modules. Half 2013 is een plan van aanpak voor de nog te beschrijven processen.

Het toepassen en werken volgens deze processen is een extra aandachtspunt in 2013. Naar verwachting zal het complete onderzoek en de implementatie niet voor 2014 worden afgerond.

In 2013 worden er naast het jaarplan ook afdelingsplannen opgesteld.

Het controleplan is een dynamisch document. Ontwikkeling en implementatie zalook in 2013 verder vorm krijgen. In 2013 zal onderzoek worden gedaan. Iinvoering van de wet en regelgeving is doorgeschoven naar 2014. Dit heeft geen prioriteit en wordt waarschijnlijk in 2014 onderzocht.

Implementatie van een mobiele inspectie tool zal niet voor 2014 plaatsvinden.

39

Woonpleinen In navolging van de “Viverion Praattheaters” van 2011 organiseerde Viverion in de maanden september en oktober 2012 “Woonpleinen”. De Woonpleinen hadden het karakter van een informatiemarkt waar belangstellenden gedurende de avond in en uit konden lopen om op een ludieke manier kennis te laten maken met onze toekomstplannen. Er waren stands ingericht waar over verschillende onderwerpen informatie te vinden was:  Verkoop van woningen  Onderhoud  Verhuur  Algemene informatie Viverion Op deze wijze richt Viverion haar ‘blik naar buiten’ waarvan we in het strategisch beleidsplan spreken. In eerste instantie stond deze activiteit voor de maanden april en mei op de planning. Helaas konden deze bijeenkomsten op dat moment niet doorgaan doordat de Huurdersverenigingen nog geen advies over de verkooplijst had uitgebracht. De Woonpleinen zijn alsnog in september en oktober gehouden. Eind 2012 heeft er een evaluatie plaatsgevonden waaruit is gebleken dat een bijeenkomst als een Woonplein niet de juiste manier is om onze huurders te bereiken. De wat lage opkomst werd met name geweten aan de (te algemene) thema’s en het onvoldoende onder het voetlicht brengen van één thema. Omdat Viverion het wel belangrijk vindt om huurders bij Viverion te betrekken, wordt er begin 2013 gekeken hoe dit anders ingevuld kan worden. Koffiegesprekken Na het succes van 2011 zijn medewerkers van Viverion in de maanden november en december 2012 opnieuw bij huurders op de koffie geweest. Zo’n twintig medewerkers voerden in tweetallen ruim vijftig gesprekken bij huurders thuis. De koffiegesprekken bleken ook in 2012 weer een goed middel om onze huurders beter te leren kennen en te weten te komen wat zij belangrijk vinden. Ook huurders gaven aan het leuk te vinden om zo eens op een andere manier met Viverion in contact te komen. De gesprekken gingen onder andere over de woning, de wijk en de dienstverlening van Viverion. Alle wensen en behoeften die huurders kenbaar maakten tijdens de gesprekken zijn omgezet in adviezen. In het voorjaar van 2013 neemt het management van Viverion een besluit over deze adviezen. Uiteraard berichten we hier dan over richting onze huurders.

Betrekken van huurders bij beleid en beheer Viverion wil het gesprek aangaan met haar huurders en hen betrekken bij activiteiten. Niet alleen vanuit een wettelijke verplichting, maar juist omdat Viverion meerwaarde ziet in het betrekken van huurders bij haar activiteiten. Viverion ziet haar klanten als de belangrijkste informatiebron. Wat betreft beleid zijn het de Huurdersverenigingen die een brede achterban vertegenwoordigen. Maar Viverion luistert ook naar andere overlegorganen, zoals bewonerscommissies en huurdersgroepen en signalen van individuele huurders. Huurdersvertegenwoordiging in beleid Viverion heeft in haar werkgebied contact met drie Huurdersverenigingen, te weten:  Huurdersvereniging Lochem  Huurdersvereniging Goor e.o.  de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen


40

Doelstellingen van Viverion voor 2012 waren:  Vanzelfsprekend voldoen aan de wettelijke eisen vastgelegd in de WOHV  Handelen conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst  Voortzetten van het overleg met de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen  Middels een mediationtraject met de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. werken aan vertrouwen met als doel het overleg weer op gang te brengen Viverion heeft in 2012 wederom voldaan aan de wettelijke eisen zoals deze zijn vastgelegd in de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Ook is er gehandeld conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst en is het overleg met de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen voorgezet. Enkel aan de vierde en laatste doelstelling van 2012 is niet voldaan. Er is wel geprobeerd het overleg met de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. weer op gang te brengen middels een mediationtraject, maar in juli is dit gestopt. Gedurende de rest van 2012 is er gekeken op welke manier het overleg hersteld kan worden. Bij het schrijven van dit jaarverslag is gebleken dat de gesprekken tussen Viverion en de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. begin 2013 hervat zijn. Adviesaanvragen Volgens de opgestelde samenwerkingsovereenkomst tussen Viverion en de Huurdersverenigingen, zijn er een aantal stukken naar alle Huurdersverenigingen gestuurd ter informatie of voor instemming of advies. Januari t/m april 2012 Strategisch Voorraad Beleid

Gevraagd Advies

Huurverhogingbeleid 2012

Advies

Verkoopbeleidsplan

Advies

Overzicht omnummering complexen

Advies

Mei t/m augustus 2012 ZAV beleid

Gevraagd Advies

Routing klachtenmelding

Advies

Keuzemogelijkheden keuken

Advies

Kwaliteitsbeleid

Advies

Onderhoudsabonnement

Advies


Resultaat Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Resultaat Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen Stichting Bewonersbelangen akkoord, van overige twee geen advies ontvangen 41

Plan van aanpak Servicekosten beleid

Ter informatie

September t/m december 2012 Woningruilbeleid Prestatieafspraken Hof van Twente

Gevraagd Advies Advies

Besproken met Sichting Bewonersbelangen, met overigen niet besproken Resultaat Volgt in 2013 Volgt in 2013

Op alle stukken die naar de drie Huurdersverenigingen zijn verstuurd, heeft alleen Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen een reactie gegeven. Deze reactie was bij elk document positief, met de kanttekening de werking van de documenten na verloop van tijd te willen evalueren om te bespreken hoe deze in de praktijk werken. Van huurdersverenigingen Lochem en huurdersvereniging Goor e.o. zijn geen reacties ontvangen. Conform het artikel uit de overeenkomst die met beide Huurdersverenigingen zijn afgesloten, kan Viverion de uitblijvende reactie als een positieve reactie beschouwen en gingen we dus door met de implementatie van beleid uit deze documenten. Overleg Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen In 2012 overlegde Viverion onder leiding van een onafhankelijk voorzitter vijfmaal met de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen. Viverion lichtte de adviesaanvragen inzake beleid toe en besprak met de Stichting hun vragen en reacties. Vanuit de Stichting kwamen ook met enige regelmaat signalen naar Viverion over uitvoerende kwesties, gesignaleerde knelpunten. De voorzitter legde kort en bondig de besluiten en afspraken vast. De andere Huurdersverenigingen ontvingen hiervan een afschrift. Alle overleggen verliepen constructief en in een goede sfeer. Mediation en Overleg Huurdersvereniging Lochem en Huurdersvereniging Goor e.o. In de eerste helft van 2012 vond een mediation plaats tussen Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. en Viverion. Deze mediation heeft geen resultaat gehad. In augustus gaven de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. aan om tafel te willen met alle Huurdersverenigingen onder leiding van de door de Geschillencommissie benoemde voorzitter. Viverion gaf aan graag om tafel te willen volgens een tweesporenoverleg. Op een dergelijke uitnodiging gingen de Huurdersverenigingen niet in. Het overleg met de huurdersvereningingen Lochem en Goor e.o. kwam vervolgens in 2012 niet tot stand, maar zijn begin 2013 wel weer hervat. Klacht bij Aedes code commissie De huurdersvereningingen Lochem en Goor e.o. stelden in 2012 het functioneren van de DirecteurBestuurder van Viverion ter discussie bij de Raad van Commissarissen van Viverion. De Raad van Commissarissen startte een intern onderzoek. Disfunctioneren werd door de Raad van Commissarissen niet geconstateerd. De raad stelde de Huurdersverenigingen hiervan op de hoogte. In oktober 2012 dienden de Huurdersverenigingen Lochem en Goor e.o. een klacht in bij de Commissie Aedescode. In de laatste maanden van 2012 volgde door Aedes een aantal sessies met de mogelijkheid tot hoor en wederhoor, een uitspraak zal in 2013 volgen.


42

Huurdersvertegenwoordiging in beheer Bewoners Commissie Gijmink, BCG Ook in 2012 heeft de Bewoners Commissie ‘t Gijmink, de BCG, de bewoners van Viverion in dit wijkvernieuwingsgebied vertegenwoordigd in de realisatie van de wijkvernieuwing. Zij gaven advies met betrekking tot sloop en nieuwbouw, een lastige opgave nu door de huidige ontwikkelingen van de recessie en krimp van de bevolking de plannen qua planning en inhoud om aanpassing vroegen. In samenwerking met de BCG organiseerde Viverion bewonersbijeenkomsten en verspreidde ze nieuwsbrieven. Daarnaast deed de BCG een voorstel voor de opzet van beheer- en leefbaarheidsvraagstukken in ‘t Gijmink. De BCG zag hierin geen inhoudelijk rol voor zichzelf. Viverion heeft hieraan in overleg met een groep bewoners uit ‘t Gijmink en de gemeente vorm en inhoud gegeven en een start gemaakt met een wijkoverleg. De Ontdekking in Goor Met de Ontdekking, de bewonerscommissie van de Hiltjesdamhof in Goor, overlegden we regelmatig over diverse praktische zaken die het complex betroffen. Een goede structurele oplossing voor het creëren van een fietsenberging bleek lastig. Op enig moment verliep de communicatie niet optimaal. Het bleek voor een ieder lastig om de verwachtingen van Viverion, De Ontdekking en individuele huurders helder naar elkaar te communiceren. Eind 2012 maakten de partijen in een extra overleg de verwachtingen aan elkaar duidelijk. Ook maakten ze afspraken over wat een ieders rol en verantwoordelijkheid was en wie wat aan de huurders zou communiceren. Het project is toen weer opgepakt. Er ligt nu een schetsmatige tekening van de bouwlocatie die in 2013 verder wordt uitgewerkt. Ook is er goedkeuring bij de gemeente aangevraagd, waar in 2013 meer over bekend wordt. Bewonerscommissie Tuinhöfke in Goor Het Tuinhöfke kent een aantal enthousiaste huurders die zich voor het complex willen inzetten en het beheer regelen van de gemeenschappelijke ruimte. We overlegden met hen over een aantal praktische zaken in dit seniorencomplex. Markelo In Markelo was er contact met een bewonersvertegenwoordiging van de Esch, een seniorencomplex. Daarnaast was er overleg met de Dorpsraad. Viverion beantwoordde de vragen die leefden en besprak signalen en nam deze in ontvangst. Ook is er overleg geweest met bewoners die betrokken zijn in het project ‘Markelo Duurzaam’. Bewonerscommissie Parkstede in Rijssen Halverwege 2012 ontstond in de Parkstede in Rijssen, een senioren appartementencomplex, middels een verkiezing een Bewonerscommissie. Viverion stimuleerde en faciliteerde het tot stand komen van deze Bewonerscommissie. De Bewonerscommissie heeft met Viverion en met Stichting Vrienden van Parkstede en Carint overleg gehad. In december verscheen hun eerste nieuwsbrief. Woongroep Villa Locheym Ondanks de vele ondersteunende inspanningen van Viverion in de afgelopen jaren om de Woongroep Villa Locheym toch nog in stand te houden en te laten functioneren, is dit niet gelukt. Omdat dit problemen gaf in het beheer besloot Viverion de beheerovereenkomst met de Woongroep Villa Locheym met ingang van 1 april 2012 op te zeggen. De Woongroep heeft zichzelf opgeheven. Een aantal voormalige Bestuursleden droeg in overleg met Viverion zorg voor de praktische afwikkeling waarbij Viverion de beheertaken van het complex overnam en organiseerde. De gemeenschappelijke ruimte bleef in tact en blijft voor algemeen gebruik. Jaarverslag Viverion 2012

43

Werkgroep Behoud Noorderbleek in Lochem Dit overleg stond in 2012 op een laag pitje omdat er in 2011 al overeenstemming was bereikt over de loopbrug tussen de wijk en het nieuwe gemeentehuis. Helaas bracht de realisatie van de loopbrug nog een paar communicatieproblemen met de gemeente met zich mee, welke gelukkig opgelost werden. De uitvoering is inmiddels gestart en zal naar verwachting begin 2013 gereed zijn. Geschillencommissie Oost Gelderland en Klachtencommissie Corporaties Twente e.o. Viverion kent twee klachtencomissies, namelijk Geschillencommissie Oost Gelderland en Klachtencommissie Corporaties Twente e.o. Via de Klachtencommissie Twente e.o. zijn in 2012 geen klachten over Viverion binnengekomen. Twee huurders dienden een klacht in bij de Geschillencommissie Oost Gelderland. Een hiervan had eigenlijk ingediend moeten worden bij de Klachtencommissie Twente. Het betrof onenigheid over onderhoudswerkzaamheden. Viverion lostte deze kwestie alsnog naar tevredenheid van de huurder op. De tweede zaak betrof geluidsoverlast waaraan Viverion naar het oordeel van de huurder onvoldoende gedaan zou hebben. Herhaalde bemiddeling van Viverion tussen huurder en de buurman zorgde niet voor een oplossing in de overlast. Toen de kans zich voordeed om te verhuizen, verhuisde de klager vrijwillig. De klager eiste van Viverion alsnog een verhuisvergoeding. De geschillencommissie gaf het advies dat Viverion de dubbele huur van vier maanden zou vergoeden. Viverion volgde het advies van de Geschillencommissie op.

Ontwikkeling beleid In 2012 heeft Viverion volop aan de implementatie van beleidsstukken en haar (interne) klantgerichtheid gewerkt. Hierbij is ook veelvuldig samenwerking met stakeholders gezocht. Woonkernenbeleid Viverion is een pilot gestart in Diepenheim voor het vormen van Woonkernenbeleid. De keuze is op Diepenheim gevallen in verband met het stopzetten van het maken van plannen voor de uitbreiding van het WOZOCO Marsmansland. Viverion heeft de gemeente Hof van Twente en andere stakeholders hierbij betrokken om samen een visie te vormen op de kern Diepenheim. Een laatste verdiepingsslag is eind mei door het Management Team gemaakt. De uitkomsten zijn teruggekoppeld aan de gemeente en alle andere stakeholders. Stakeholdersbijeenkomst Naast het contact met huurders vindt Viverion ook het contact met stakeholders erg belangrijk. Daarom heeft op 11 oktober de stakeholderbijeenkomst plaatsgevonden met het thema ‘Focus vanuit kracht’. De bijeenkomst draaide om twee centrale vragen: 1) Wat is de kracht van uw organisatie, waarvoor komt men bij u? 2) Hoe kunnen wij, ieder vanuit onze kracht, optimaler samenwerken en zo beter onze maatschappelijke opdracht vervullen? Ruim dertig stakeholders van diverse organisaties waren aanwezig. Viverion ontving positieve reacties op deze middag. KWH Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) meet voor een belangrijk deel de elementen die in het rapport marktinstrumenten worden genoemd. Daarom wordt er nu actief gewerkt aan het starten van KWH. In de tweede helft van 2012 heeft er een nulmeting plaatsgevonden. De resultaten hiervan zullen begin 2013 bekend worden.


44

Vanaf 2013 gaat KWH voor Viverion ‘echt meten’. Wij laten de kwaliteit van onze dienstverlening meten op die onderdelen die verplicht zijn voor het wel of niet behalen van KWH huurlabel, namelijk de volgende thema’s:  Contact  Verhuizen  Klachten behandelen  Onderhoud Tevens zal er ‘aftersales’ voor de reparatieverzoeken plaatsvinden. Dit is een extra meting. Echter tellen deze antwoorden, welke buiten de steekproef vallen, niet mee bij het wel of niet behalen van het KWH huurlabel. Notitie WWZ Het beleid Wonen Welzijn Zorg (WWZ) is sinds het tweede kwartaal van 2012 beschikbaar. Dit beleid maakt als facetbeleid onderdeel uit van het Strategisch Voorraad Beleid. De notitie heeft geleid tot het aanstellen van twee werkgroepen: ‘opplussen’ en ‘Programma van Eisen’. Er wordt gestart met de werkgroep ‘opplussen’. Asbestbeleid Na goedkeuring van het asbestbeleid in december 2011, waarin de visie van Viverion uiteen is gezet, is in 2012 gestart met de implementatie van het asbestbeleid. In het voorjaar en de zomer van 2012 zijn over het gehele woningbezit asbestinventarisaties uitgevoerd. Per woningcomplex is daarmee inzichtelijk geworden of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn in de woningen, waar deze zitten en van welke aard de asbest is. Deze inventarisatie wordt gebruikt om toekomstige saneringen te kunnen budgetteren en mogelijk asbest bronnen bij onderhoudswerkzaamheden sneller te kunnen signaleren. De huurders zijn geïnformeerd over de aanwezigheid van asbesttoepassingen. Vanaf het najaar 2012 is gestart met het opstellen van een plan van aanpak voor de asbestsanering in het totale woningbezit en de daarmee gepaard gaande saneringskosten. Bij het moment van saneren van asbest wordt een koppeling gemaakt naar verscheidene onderhoudsmomenten aan woningen: dagelijks onderhoud (reparatie en mutatie) en groot onderhoud/renovatie. In 2013 gaat Viverion het asbestbeleid verder uitwerken in werkprocessen ten behoeve van toekomstig beheer. Beglazingsbeleid In het najaar van 2012 is bij het organiseren van de Woonpleinen een start gemaakt met een werkwijze om enkele beglazing in woningen te vervangen door dubbele beglazing tegen een vooraf berekende huurverhoging. Eind 2012 is een proef opgestart om bij circa veertig woningen van huurders, die zich als belangstellenden hebben aangemeld bij Viverion, de beglazing te vervangen. Door het doorlopen van het proces als proef wordt goed inzichtelijk hoe Viverion dit beleid het beste kan vormgeven in het belang van de huurder maar ook voor de eigen organisatie. Medio 2013 moet het beglazingsbeleid een definitieve vorm krijgen. Brandveiligheidsbeleid In 2012 is gestart met het opstellen van een brandveiligheidsbeleid. Viverion laat zich daarbij ondersteunen door een externe adviseur gespecialiseerd op brandveiligheid. In 2012 is er op basis van een steekproef een inventarisatie uitgevoerd bij grondgebonden woningen, appartementengebouwen en zorggebouwen om een goede indruk te krijgen van het vastgoed in relatie tot brandveiligheid. Aansluitend is eind 2012 een concept brandveiligheidsbeleid opgesteld. Het definitieve beleid wordt medio 2013 vastgesteld. Verdere uitwerking en implementatie staat gepland voor 2013/2014.


45

Legionellabeleid Na goedkeuring van het legionellabeleid en uitvoering van risico-inventarisaties in 2011, zijn er begin 2012 maatregelen getroffen aan de installaties van enkele locaties. Dit was om aangetroffen gebreken te herstellen en risico’s ten aanzien van legionella te voorkomen. Aansluitend is een aanvang gemaakt met het opzetten van een beheerorganisatie waarbij er gesprekken met gebruikers (zorgpartijen) zijn gevoerd en voorlichting is gegeven aan hun personeel. Het doel is dat met elke zorgpartij en per gebouwlocatie eenduidige afspraken worden gemaakt ten aanzien van legionellabeheer en dat deze afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst. ZAV-beleid In 2012 is het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Verandering) vastgesteld. Gedurende het jaar zijn interne procesdocumenten uitgewerkt. De nieuwe folder zal in 2013 worden uitgewerkt.

Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Hof van Twente In 2012 heeft Viverion verschillende overlegmomenten met de gemeente Hof van Twente gehad. Hier kwamen onder andere de prestatieafspraken, het woonkernenbeleid en het project ‘Markelo Duurzaam’ ter tafel. Sinds het voorjaar van 2010 is Viverion samen met de gemeente en de andere corporaties in de gemeente zelf bezig geweest met het opstellen van prestatieafspraken. Er is een werkgroep gestart met daarin van elke corporatie een deelnemer om de prestatieafspraken verder vorm te geven. Tijdens de periodieke overleggen is het stuk steeds verder bijgesteld totdat er een gezamenlijk stuk lag, met als onderdeel de individuele afspraken tussen individuele corporaties en de gemeente. Eind 2012 lag er een gezamenlijk stuk, prestatieafspraken Hof van Twente 2013-2015, wat ter advies naar de Huurdersverenigingen is gestuurd en in het eerste kwartaal van 2013 getekend zal worden. In 2012 is de oplegnotitie Woonvisie getekend door de gemeente en een aantal andere partijen, waaronder Viverion. De gemeente Hof van Twente heeft in 2009 de woonvisie 2009 - 2013 gerealiseerd. Op basis van de gehouden onderzoeken, de woningmarktanalyse en de gehouden woonconferentie heeft de gemeente Hof van Twente in 2012 geconcludeerd dat de woonvisie op een aantal punten geactualiseerd moet worden. In 2012 is de woonvisie 2009-2013 geactualiseerd met de oplegnotitie Woonvisie 2009-2013. In deze oplegnotitie is rekening gehouden met de recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Zowel in kwantitatieve zin (het woningbouwprogramma versus de behoefte) als in kwalitatieve zin (richtlijnen voor kwaliteit en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) is de woonvisie 2009 – 2013 aangevuld. Nadat de pilot van het woonkernenbeleid in Diepenheim eind mei was afgerond, zijn de uitkomsten teruggekoppeld aan de gemeente en overige stakeholders. Viverion heeft naar aanleiding van deze pilot besloten om voor haar overige kernen een minder uitgebreide aanpak toe te gaan passen. In 2013 zal dit verder uitgewerkt gaan worden. Begin 2012 is er door Viverion een plan van aanpak bij de gemeente ingediend voor het project ‘Markelo Duurzaam’ wat is goedgekeurd. De bewoners zijn allemaal geïnformeerd door middel van een brief en een bijeenkomst. De plannen met diverse energiebesparende maatregelen worden verder uitgewerkt. Daarna is Viverion voornamelijk bezig geweest met het selecteren van partijen die de werkzaamheden uitvoeren. Verder heeft Viverion deelgenomen aan de stuurgroep van de Woon-Service gebieden.


46

Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Lochem In 2012 heeft Viverion met de gemeente Lochem, naast de reguliere ambtelijke overleggen, gesproken over de prestatieafspraken. Een ambtelijke werkgroep, bestaande uit deelnemers van de gemeente Lochem, IJsseldal Wonen (voorheen De Groene Waarden) en Viverion, is gestart met het verlengen van de huidige prestatieafspraken. In eerste instantie wilde de gemeente eerst haar Visie Wonen en Werken herzien. Het concept van deze visie is in de zomer van 2012 voorgelegd aan de werkgroep, welke hier commentaar op heeft kunnen geven. Vanwege een fusie tussen De Groene Waarden en Goed Wonen, nu IJsseldal Wonen, had woningcorporatie De Groene Waarden wat meer haast bij het tekenen van de prestatieafspraken. Daarom zijn er op basis van deze conceptvisie Wonen en Werken van de gemeente Lochem prestatieafspraken opgesteld, ondanks dat de definitieve versie nog niet gereed was. Om deze reden zijn er nu ook twee aparte documenten met prestatieafspraken opgesteld voor de komende twee jaar (2013 en 2014). De prestatieafspraken van Viverion liggen nu ter advies bij de Huurdersverenigingen en begin januari wordt hier een reactie op verwacht. Overigens zal de definitieve Visie Wonen en Werken van de gemeente begin 2013 gereed zijn. Verder zijn er met de gemeente gesprekken geweest over de Noorderbleek; Viverion is met de gemeente in gesprek over de realisatie van een brede school. Ook is het project ‘Opplussen’, deelname aan Buurtbemiddeling en de verkenning van de DOKpartners besproken.

Ontwikkeling Beleid en Samenwerking gemeente Rijssen-Holten In 2012 heeft Viverion diverse ambtelijke overleggen gevoerd met de gemeente Rijssen-Holten. Een voorbeeld hiervan zijn gesprekken om te komen tot de prestatieafspraken. Het proces om met de gemeente tot prestatieafspraken te komen verloopt moeizaam en ligt nagenoeg stil. Viverion heeft meerdere malen het initiatief genomen om tot afspraken te komen maar dit heeft tot nu toe nog niet concreet tot iets geleid.

Vertegenwoordigingen In 2012 was Viverion vertegenwoordigd in de volgende overlegorganen/groepen: Omschrijving

Vertegenwoordigd door

Algemeen Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties WoON Treasurycommissie Viverion/Goed Wonen Twello Controllersnetwerk Treasurers netwerk Themagroep (Z)onderdak

Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder Manager FEZ Manager FEZ Manager FEZ Manager Wonen

Gemeente Hof van Twente Bestuurlijk overleg gemeente Stuurgroep Woon-Service gebiden Ambtelijk overleg gemeente Projectgroep WWZ Bestuurlijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Ambtelijk overleg woningcorporaties Hof van Twente

Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie


47

Projectgroepen Carint Reggelandgroep Projectgroepen Twinta Projectgroepen JP van den Bent Stichting Projectgroepen Interaktcontour Projectgroepen Stichting Aveleijn Projectgroepen Wopit Gebruikersoverleg Woonzorgcentrum Diepenheim Woonvisie Bestuurlijk overleg Twinta Overleggroep Gijmink Coördinatieoverleg Gijmink Sociaal netwerkoverleg Netwerkoverleg huurincasso Goor collectief Gemeente Lochem Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente

Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Medewerker Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Senior Projectleider Senior Projectleider Woonconsulent Medewerker huurincasso Directeur-Bestuurder

Industriële kring Lochem Zorgnetwerk Lochem Kerngroep wijkaanpak Lochem Begeleidingsgroep BOB Buurtbemiddeling Thuisadministratie Woonvisie Projectgroep WWZ Projectgroep Zozijn Klankbordgroep binnenstad Etalage naar de toekomst Werkgroep behoud Noorderbleek

Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie en Manager Vastgoed Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Manager Wonen Manager Wonen Manager Wonen Medewerker Markt & Strategie Manager Wonen Medewerker Markt & Strategie Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Manager Wonen

Gemeente Rijssen-Holten Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Woonvisie/Masterplan WWZ Schuldhulpverlening Netwerkoverleg Multi-problematiek Wijkpanels Projectgroep De Giezen (intern) Projectgroepen Carint Reggelandgroep Projectgroep De Watermolen

Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Woonconsulent Woonconsulent Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie Medewerker Markt & Strategie


48

4

Financiële continuïteit

Effect 8: Viverion is een financieel gezonde onderneming Doelstelling Realisatie Viverion heeft voor de Op dit moment houdt Viverion komende vijf jaar haar de minimale solvabiliteit van het financiële ondergrens Centraal Fonds Volkshuisvesting vastgesteld. aan als ondergrens.

Viverion stelt sturingsinstrumenten vast voor projectontwikkeling. Dit geldt voor huur/ koop/ sloop/ verbetering en maatschappelijk vastgoed. Viverion geeft inzicht in reserves die boven haar ondergrens liggen en wendt deze aan op basis van nader te formuleren criteria (niet alleen projecten).

Het MT heeft in de vergadering van 22-11-2012 het investeringsstatuut vastgesteld waarin tevens sturingsinstrumenten voor projectontwikkeling zijn vastgesteld. De minimale solvabiliteit van het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt als ondergrens aangehouden.

Viverion stelt kasstroomsturing centraal.

Er is een applicatie aanwezig en er wordt op kasstromen gestuurd.

Viverion monitoort permanent haar financiële risico’s.

In de periode rapportage worden sinds dit jaar de financiële risico’s gemonitoord.

Beleid Risicomanagement.

Er is in 2012 nog geen beleid voor risicomanagement ontwikkeld. Er is nog geen applicatie, maar in de periode rapportage is wel een cyclus opgenomen om over de in kaart gebrachte risico’s bij de projecten te rapporteren. In juli 2012 is er met een nulmeting van KWH begonnen waarvan de resultaten in het eerste kwartaal van 2013 gepresenteerd zullen worden.

Systeem Risicomanagement.

Viverion kiest voor een kwaliteitsmodel.


Vervolgstap 2013 Wanneer het Centraal Fonds Volkshuisvesting de minimale solvabiliteit aanpast, zal er besloten moeten worden of hierin mee wordt gegaan of dat er een andere grens wordt vastgesteld. Het investeringsstatuut wordt bij elk volgend ontwikkelingsproject geraadpleegd.

In 2013 worden er indicatoren ontwikkeld om periodiek inzicht in de reserves te kunnen geven. Tevens wordt er bijgehouden of het Centraal Fonds Volkshuisvesting de ondergrens bijstelt om te kunnen beslissen of Viverion hierin mee gaat of een andere ondergrens vaststelt. Het model wordt in 2013 geëvalueerd en zo nodig wordt er een plan opgesteld om het model bij te stellen. Er is nog geen specifieke applicatie om de financiële risico’s buiten de periode rapportages om te monitoren. Een onderzoek hierna zal in 2013 worden uitgevoerd. Het beleidsdocument wordt naar verwachting in 2013 opgeleverd. Het systeem voor risicomanagement wordt in het beleidsdocument beschreven, welke naar verwachting in 2013 wordt opgeleverd. In 2013 wordt er met een reguliere KWH meting gestart. Ook zal er in 2013 bekeken worden of het INKmodel (Instituut Nederlandse Kwaliteit managementmodel) ingevoerd gaat worden. 49

Viverion stuurt op outcome (niet alleen naar het financiële plaatje kijken, maar ook naar de maatschappelijke opbrengst). Viverion borgt integer handelen.

Er is geïnventariseerd welke manieren er zijn om maatschappelijk rendement in kaart te brengen.

In 2013 wordt een manier om maatschappelijk rendement in kaart te brengen en definities hieromtrent verder ontwikkeld.

De manier van integer handhaven is opgenomen in het nieuwe integriteitbeleid.

In 2013 wordt de integriteit geborgd door het integriteitbeleid te handhaven.

Vernieuwde richtlijn 645 (RJ645) Door de invoering van de EU-beschikking en de nieuwe richtlijn is een kwalificatie van ons vastgoed aan de orde. Toegelaten Instellingen dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011). Dit betekent dat toegelaten instellingen bij hun verslaggeving aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. In RJ 645 (2011) zijn alleen regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed, de verwerking van de Verkopen onder Voorwaarden, de timing van de verwerking van investeringen in het kader van nieuwbouw en herstructurering alsmede gelden specifieke modellen voor de balans en de resultatenrekening. In RJ 645 (2011) zijn ook zaken aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de ‘herwaardering’ indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. De vernieuwde richtlijn RJ645 maakt het voor corporaties mogelijk voor de waardering van het vastgoed te kiezen uit twee methoden, vastgoed als bedrijfsmiddel (RJ212) of vastgoed als vastgoedbelegging (RJ 213). Deze keuze is afhankelijk van het beleid dat de woningcorporatie voert. De visie en het beleid van Viverion zijn van belang om te komen tot een kwalificatie van het Sociaal vastgoed. Op basis van afwegingen binnen beleidselementen is er voor gekozen om het sociaal vastgoed te kwalificeren als een bedrijfsmiddel. Waardering vindt plaats conform Richtlijn 2012. Verhuurdersheffing Na de verkiezingen in 2012 is er een regeerakkoord tot stand gekomen. In dit regeerakkoord staan maatregelen die consequenties hebben voor de corporatiesector en dus ook voor Viverion: Er is een verhuurdersheffing vastgesteld die €2 miljard per jaar moet opbrengen. In het in februari 2013 gesloten woonakkoord is de totale verhuurdersheffing aangepast. Van €2 miljard naar €1,7 miljard per jaar. Deze heffing wordt opgelegd aan verhuurders (> 10 woningen) in de gereguleerde sector. Inkomensafhankelijke huurverhoging Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, krijgen corporaties meer ruimte om de huren te verhogen. Dit gebeurt door het inkomensafhankelijk maken van de huurverhoging in de gereguleerde huursector. Huurders in het gereguleerde segment met een inkomen tot € 33.614 mogen een huurverhoging krijgen van (maximaal) 1,5% boven de inflatie. Huurders met een inkomen tussen de €33.614 en €43.000 mogen een huurverhoging krijgen van (maximaal) 2% boven de inflatie, terwijl huurders met een inkomen boven €43.000 een huurverhoging mogen krijgen van (maximaal) 4% boven op de inflatie. Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken. Jaarverslag Viverion 2012

50

Dit is overigens een systeem dat over twee jaar weer gaat wijzigen bij de aangekondigde introductie van de huursombenadering. Viverion heeft voor de huurverhoging voor 1 juli 2013 besloten om (maximaal) 4% huurverhoging te vragen voor alle woningen. De huurprijs wordt afgetopt op de streefhuur. Uit praktische overwegingen, om uitvoeringsproblemen te voorkomen, is er nog niet voor gekozen om in 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen. Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Woningcorporaties moeten een extra saneringsheffing aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting betalen om de grotere financiele risico’s te dekken en de geleden verliezen (Vestia) te compenseren. Woningcorporaties betalen in 2013 een saneringsheffing van 4% van de totale huursom. Voor Viverion komt dat neer op ruim €1,2 miljoen. Beperking borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De woningcorporaties worden de komende jaren geconfronteerd met grote lastenverzwaringen die invloed hebben op de operationele kasstromen. Eind november maakte het WSW bekend dat het voor 2014 en verder voorlopig geen faciliteringsvolume afgeeft en ook de borging en de finacieringsruimte (investeringen en herfinancieringen) tot en met 2013 beperkt. Pas als de doorberekeningen op basis van de nieuwe prognoses hebben plaatsgevonden, wordt voor iedere corporatie het nieuwe faciliteringsvolume bepaald.

Financieel beleid Financieringsbeleid Financiële middelen worden uitsluitend op lange termijn belegd als uit de kasstroomprognoses blijkt dat zij op lange termijn ‘overtollig’ zijn. Dat wil zeggen dat zij niet kunnen, dan wel niet zullen, worden aangewend voor interne financiering en/of collegiale ondersteuning. De ‘overtollige’ middelen zullen voornamelijk op korte termijn voor belegging in aanmerking komen. Investeringsstatuut Viverion heeft een investeringsstatuut opgesteld voor investeringen. Dit is in 2012 goedgekeurd door de RvC. Een toetsingskader voor verbindingen, waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan van verbindingen, is nog niet voorhanden. Het opstellen van dit statuut is voor 2013 gepland. Het Investeringsstatuut draagt bij aan:  Het inzichtelijk maken en stellen van kaders voor investeringen  Het vaststellen van een basis met betrekking tot de Bestuurlijke verantwoordelijkheid  Het inzichtelijk maken en vaststellen van rendementseisen en beoordelingscriteria  Het aanreiken van handvatten voor de RvC om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen Controleplan De interne controle heeft als functie het Bestuur zekerheid te geven over de mate waarin de risico’s beheerst worden die de organisatiedoelstellingen bedreigen. Om alles te stroomlijnen en te formaliseren is in 2011 gestart met het opstellen van een controleplan. In dit controleplan wordt aangegeven wat gecontroleerd wordt, hoe gecontroleerd wordt en hoe vaak gecontroleerd wordt. In 2012 is verder gewerkt aan dit plan. Ook zijn er controles uit dit plan geïnitieerd. Tevens zijn bestaande controles geformaliseerd en wordt er nu meer vastgelegd.


51

Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 is Viverion door een wijziging van de belastingwetgeving, waarin een vrijstelling voor de activiteiten van volkshuisvesters was vastgelegd, voor haar activiteiten onderworpen aan winstbelasting. Vanwege deze integrale belastingplicht zijn er door de sector in 2008 en 2009 aanvullende afspraken gemaakt met de belastingsdienst en het Ministerie van Financien over de waardering van enkele posten op de openingsbalans per 1 januari 2008 en de berekening van het fiscaal resultaat vanaf 2008. Deze afspraken zijn in een vaststellingsovereenkomst (VSO2) vastgelegd. Viverion heeft deze overeenkomst ondertekend. De overeenkomst heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Viverion heeft in 2012 van de mogelijkheid gebruik gemaakt om deze overeenkomst een jaar te verlengen. BTW De Belastingdienst is in 2012 gestart met een controle van onze BTW aangiften over de jaren 2006 tot en met 2011. Op dit moment zijn we in contact met de Belastingdienst over de laatste vragen en opmerkingen. Overigens verloopt deze controle in een goede sfeer. Met ingang van 1 oktober 2012 is het hoogste btw-tarief van 19% naar 21% gegaan. Dit tarief geldt ook voor onze nieuwbouwwoningen. Het tarief voor verbouw en renovatie gaat in maart 2013 voor de arbeidskosten voor een jaar van 21% naar 6%. Dit is gunstig voor Viverion: onderhoud wordt goedkoper. Fiscale commissie Viverion wil een goed inzicht krijgen in haar fiscale positie met als doel om meer grip te krijgen op de fiscale risico’s binnen de organisatie. Het Management Team heeft vorig jaar besloten om samen met PwC aan een Tax Control Framework (TCF), ook wel intern risicobeheersings- en controlesysteem genoemd, te gaan bouwen. Een van de drie stappen welke hiervoor moet worden gezet is de oprichting van een fiscale commissie. Het doel van de fiscale commissie is drieledig. Enerzijds de initiator van de implementatie van het TCF. Anderzijds het gestructureerd vergaren en delen van fiscale kennis. Tevens is de fiscale planning en bijbehorende activiteiten onderwerp van gesprek. Bij de samenstelling van de commissie zijn niet alleen medewerkers met een financiële achtergrond gekozen maar ook twee medewerkers van Vastgoed. In hun werkzaamheden hebben zij ook met fiscale aspecten te maken. Tevens is de medewerker P&O lid van de commissie. Bij de vergaderingen van de fiscale commissie zitten ook externe fiscale specialisten. Hierdoor wordt specialistische kennis in huis gehaald, waardoor externe cursussen en bijeenkomsten op fiscaal gebied niet meer gevolgd hoeven te worden. Dit bespaart tijd en geld. De fiscale commissie is in 2012 vier keer bij elkaar geweest. In 2013 wordt de frequentie van de bijeenkomsten vijf keer per jaar. De onderwerpen waren onder andere:  BTW pro rato  Controle Belastingdienst  Verlenging VSO2  Integratieheffing  Werkkostenheffing  Ziektewet  Verhuurdersheffing  BTW compensatiefonds  Jaarplanning fiscaliteiten  Voortgang Tax Control Framwork  Informatie op intranet Jaarverslag Viverion 2012

52

 Belastingplan 2012  Fiscale positie  Eigenbouwerschap

Financiele positie beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt ten aanzien van de solvabiliteit op korte termijn allereerst of het volkshuisvestelijke vermogen op de balansdatum voldoende is. Daarnaast moet er op de balansdatum ook voldoende vermogen beschikbaar zijn om risico’s en structurele betalingsverplichtingen af te dekken. Om een oordeel te vormen over de continuïteit op langere termijn bekijkt het CFV ook of het volkshuisvestelijk vermogen over drie en vijf jaar voldoende is. Het CVF heeft de risicobeoordeling over het verslagjaar 2011 en de prognosegegevens 2012-2016 vastgesteld. Op basis van de ingediende prognose gegevens 2012-2016 heeft het CFV geconcludeert dat de voorgenomen activiteiten in finacieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Viverion, hetgeen tot een A1-oordeel leidt. Op de website www.cfv.nl is de oordeelsbrief van het Ministerie van VROM en de rapportage “Corporatie in perspectie” te downloaden.

Deelnemingen Om risico’s te beperken, heeft Viverion een structuur opgezet die overzichtelijkheid en transparantie nastreeft. Deze structuur bestaat uit:

Viverion

Spectrum Holding B.V.

Spectrum Ontwikkeling I B.V.

Spectrum Ontwikkeling II B.V.

Spectrum Ontwikkeling III B.V.

Spectrum Holding B.V. Spectrum Holding B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel:  Werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening  Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van Bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen  Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt  Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn Jaarverslag Viverion 2012

53

De kernactiviteit in 2012 was het deelnemen in en het financieren van ondernemingen die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Spectrum Holding B.V. is een 100% dochter van Viverion. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling I B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel:  Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)  Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van Bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen  Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt  Al hetgeen met vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn De kernactiviteit in 2012 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in de Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling II B.V. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel:  Het (doen) realiseren van bouwwerken of aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)  Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van Bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen  Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt  Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn De kernactiviteit in 2012 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Jaarverslag Viverion 2012

54

Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in de De Cloese V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling III B.V. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel:  Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)  Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van Bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen  Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt  Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn In 2012 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Hilversum. De vennootschap heeft als doel:  Het verrichten van haalbaarheidsonderzoeken met betrekking tot de mogelijke door de vennootschap in de gemeente te entameren vastgoedprojecten  De ontwikkeling en realisatie van het/de project(en) in de gemeente  Het aangaan van (een) overeenkomst(en) met de gemeente ter zake de ontwikkeling en realisatie van het/de project(en)  De koop/verkoop en overdracht van de gerealiseerde vastgoedobjecten Het verrichten van alle handelingen, die noodzakelijk zijn ter bevordering van het vorenstaande, valt binnen het doel van de vennootschap. De V.O.F. heeft in 2008 het project Brouwershof (29 koopappartementen en 2 commerciële ruimtes) in de gemeente Lochem gerealiseerd. Er staan per 31 december 2012 nog twee appartementen te koop. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een 50% dochter van Spectrum Ontwikkeling I B.V. De andere participant in de V.O.F. is Vaartpoort XVII B.V. De penvoering geschiedt bij Vaartpoort XVII B.V. in Hilversum. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.


55

De Cloese V.O.F. De Cloese V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel:  De verwerving, herontwikkeling en exploitatie/vervreemding, het bouwen/of woonrijp (doen) maken voor bebouwing, de bebouwing van gronden respectievelijk de verbouw van de bestaande opstallen, gelegen op het terrein van De Cloese en het verkrijgen en vervreemden van (bouw)productierechten teneinde maximale winst te genereren. De kernactiviteit in 2012 was het maken van plannen hoe het terrein van De Cloese te ontwikkelen. De Cloese V.O.F. is een 33 1/3% dochter van Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige participanten zijn Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. en Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V. De penvoering geschiedt bij Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V. in Arnhem. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Triax Vastgoed B.V. Triax Vastgoed B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel:  De (her)ontwikkeling van vastgoed binnen het gebied waarin de corporaties projectontwikkelingsactiviteiten in algemene zin wensen uit te voeren, de aan- en verkoop van vastgoed, herverkaveling van vastgoed, samenvoeging van vastgoed, splitsing van vastgoed, sloop en realisatie van woningen, winkelvoorziening, commerciële voorzieningen, welzijnsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verkeersinfrastructuur in het marktgebied, zowel ten behoeve van de betaalbare huursector, de vrije huursector en de koopsector, alsmede het aantrekken van financieringen ten behoeve van vorenstaande  Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn In 2012 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Triax Vastgoed B.V. is een 33 1/3% dochter van Viverion. De overige vennoten zijn WoningStichting Goed Wonen in Twello en Woonbedrijf Ieder1 in Deventer. Er heeft geen consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.

Collegiale ondersteuning Viverion heeft in het verleden aan veel collega corporaties bijdragen verstrekt als collegiale ondersteuning. Vanuit afspraken uit het verleden verleent Viverion nog aan een collega corporatie (Vestia, voorheen Wst. Ons Huis, Nieuwekerk a/d IJssel) collegiale ondersteuning. Deze ondersteuning wordt door onze collega corporatie gebruikt voor de financiering van een gerealiseerd project. Onze jaarlijkse bijdrage hierin is €39.700 per jaar en stopt in 2014. Naast genoemde steun neemt Viverion deel aan het Wooninvesteringsfonds (WIF) dat werkt met goedkope leningen van kapitaalkrachtige corporaties ten behoeve van corporaties die niet zelf voor het realiseren van voldoende betaalbare huurwoningen kunnen zorgen. De volgende leningen zijn verstrekt: Naam Wooninvesteringsfonds (WIF) Totaal


Lening €2.500.000 €2.500.000

Rente 3,09%

Vervaljaar 2014

56

Maatschappelijke prestaties Viverion is een maatschappelijke organisatie. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Op basis van het woningwaarderingsstelsel kan Viverion voor de totale portefeuille een maximale redelijke huur vragen van ruim €45 miljoen. Viverion wijkt hier bewust van af. In ons huurbeleid hanteren we voor elke woning in ons bezit een streefhuur. Bij het leegkomen van een woning maximaliseren wij de huur op onze streefhuur. Ook bij de jaarlijkse huurverhoging wordt (waar nodig) de nieuwe huur op de streefhuur gemaximaliseerd. Het werkelijke huurniveau van onze woningportefeuille in 2012 bedraagt ruim €30 miljoen. Viverion levert hiermee een forse maatschappelijke prestatie. Bij nieuwbouw investeert Viverion onrendabel. Het verschil tussen de markthuur (100%) en de geraliseerd huur (streefhuur) leidt tot een waarde die lager is dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan de zogenoemde onrendabele investeringen. Viverion investeert ook in leefbaarheid (zie ook hoofdstuk 5). In totaal is in 2012 voor ruim €500.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Vooruitblik 2013 In dit hoofdstuk is o.a. ingegaan op de maatregelen van regering met betrekking tot woningcorporaties. Voor een deel hiervan is het niet zeker of en in welke mate deze maatregelen ook werkelijkheid gaan worden. Viverion blijft dit uiteraard monitoren en op het moment van aangekondigde wetgeving zal dit direct worden vertaald in haar eigen beleid en sturing. Vooruitlopend op definitieve wetgeving heeft Viverion de aangekondigde maatregelen in beeld gebracht en financieel vertaald in scenario’s. De impact van de aangekondigde maatregelen is groot. Ook Viverion zal de gevolgen uit het Woonakkoord merken. Hoewel de verhuurdersheffing in 2013 nog relatief bescheiden is, zal deze de jaren erna snel toenemen en van invloed zijn op de operationele kastromen van Viverion. Deels zal deze heffing gecompenseerd kunnen worden door hogere huurverhogingen. Voor de jaren 2013-2017 heeft Viverion, op grond van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting aangegeven hoogte van de heffingen, een bedrag van €19,8 miljoen aan te betalen verhuurdersheffing en saneringsheffing ingerekend in haar scenario’s. Om ondanks de heffingen te kunnen blijven investeren, zal Viverion gebruik maken van de huurverruimingsmogelijkheden, alhoewel deze veel onzekerder zijn. Deze zullen namelijk niet alleen afhankelijk zijn van de mogelijkheden die de overheid biedt, maar ook van de mogelijkheden die onze huurders hebben om deze te kunnen gaan betalen (inkomen).


57

Uit bovenstaande opstellingen blijkt dat ondanks alle bekende aanstaande maatregelen Viverion in financieel opzicht de gevolgen van de heffingen kan opvangen. Viverion verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (Interest Coverage Rate, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang tot de kapitaalmarkt. Toch zijn er al met al voor 2013 en verder nog veel vraagtekens, die hopelijk op korte termijn door het kabinet met definitief beleid zullen worden ingevuld.


58

Verenigingen van Eigenaren Viverion verzorgt het technisch en administratief beheer en treedt op als Bestuur en/of administrateur van de volgende Verenigingen van Eigenaren:  Naeff (twintig huur- en tien koopappartementen)  Walderstraat / Bl.Torenstraat / Walsteeg (tien huurappartementen, vier winkels en één gebedsruimte)  Walderstraat 1 t/m 5a (zes huurappartementen en twee winkels)  Walderpoorte (zestien appartementen en vijf winkels)  Molenstraat 6, 8 en 10 (negen appartementen en twee winkels)  Wapen van Lochem (vijftien appartementen en vier winkels)  Flierhof (vier huur- en vijf koopappartementen)  Molenstraat 18 t/m 22 (twee appartementen en één winkel)  ’t Soerink (drie huur- en negen koopappartementen)  Ballochilaan (negen koopappartementen, twee praktijkruimtes en twaalf zorgwoningen huur)  Emmastraat (één huur- en veertien koopappartementen)  Brandlicht 49 t/m 75 (veertien koopappartementen)  Grotestraat 29 t/m 33 (zeven huurappartementen en twee commerciële ruimtes)  Graanweg 2 t/m 20 (twee huur- en acht koopappartementen)  Brouwershof (29 koopappartementen en vier commerciële ruimtes)  Staringhaege (twaalf huur- en zeven koopappartementen)  Looiersplantsoen (vijf huur- en zes koopappartementen en twee koop praktijkruimtes)  De Giezen (vijftien koopappartementen) De huurappartementen zijn eigendom van Viverion. Voor het (groot) onderhoud wordt jaarlijks een bedrag in de reservefondsen van de Vereniging van Eigenaren gestort.


59

5

Leefbaarheid

Effect 5: Onze klanten wonen in een goed leefklimaat Doelstelling Realisatie Per woonkern waarderen Er heeft in 2012 geen onderzoek onze klanten het specifiek op waardering van het leefklimaat op een 7. leefklimaat plaatsgevonden. “zonder dak” De voorgenomen activiteiten zijn niet in zijn totaliteit uitgevoerd vanwege werkdruk. Verder zijn de activiteiten onder de gegevens voor de daklozenmonitor opgenomen waardoor er wel over gerapporteerd kan worden. Tuinproject ~ Er is wel gewerkt aan het Groenbeleid. groenbeleid, maar in verband met werkdruk is het niet gelukt om op 31 december goedkeuring van het MT te krijgen.

Vervolgstap 2013 In 2013 zal er gekeken worden hoe er invulling aan deze doelstelling gegeven kan worden. In 2013 wordt de daklozenmonitor weer ingevuld.

Goedkeuring van het MT voor het Groenbeleid staat voor mei 2013 gepland met implementatie in 2013/2014.

Leefbaarheid door Viverion In 2012 is er in totaal €556.000 aan Leefbaarheid uitgegeven. Het merendeel van deze kosten zijn ten behoeve van schoonmaak, tuinonderhoud en glasbewassing gekomen; hier is ruim €295.000 aan uitgegeven. Deze werkzaamheden worden door Vastgoed geiniteerd en wordt ook wel contractonderhoud genoemd. Deze kosten zitten voor een deel van het bezit bij de huurprijs, als servicekosten, in de huurprijs verwerkt. Naast deze kostenpost, zijn de meeste uitgaven gedaan om leefbaarheid in de woonomgeving te bevorderen, met name voor:  Tuinonderhoud en kappen van bomen  Onderhoudswerkzaamheden zoals ongedierte bestrijding, lampen, kabelgoten etc.  Iets voor algemeen gebruik zoals naambordjes, fietsenberging, wc-papier  Schutting of bestrating Wat betreft tuinen willen we naar een meer gestructureerde aanpak. In 2012 is de Werkgroep Tuinen opgericht. Deze werkgroep gaat kijken naar regels voor het tuinbeleid, het opzetten van een groengids en artikelen voor in de Vivinfo (ons informatieblad voor huurders). De hoofdvraag van de werkgroep is: Hoe kunnen we het tuinonderhoud van de huurders beter reguleren?

Gemeente Hof van Twente Buurtbemiddeling In de gemeente Hof van Twente is buurtbemiddeling officieel van start gegaan op een feestelijke manier. De eerste resultaten zijn goed. Van zowel Viverion, wijkagenten en vanuit de inwoners zijn er aanmeldingen bij Buurtbemiddeling binnengekomen. Een aantal bemiddelaars is opgeleid en de eerste bemiddelingsgesprekken hebben plaatsgevonden. Niet alle gesprekken hebben echter tot resultaat geleid. Jaarverslag Viverion 2012

60

Viverion heeft samen met de gemeente Hof van Twente, Sociaal Cultureel Werk Gorssel en Bouwvereniging Wonen Delden Buurtbemiddeling opgezet. De verwachting is dat er jaarlijks tussen de 28 en 37 aanmeldingen van burenruzies worden gedaan vanuit het werkgebied van Viverion. Sociale activiteiten Onder sociale activiteiten valt het initiatief Buurtimpuls (dit geeft huurders van Viverion de mogelijkheid om samen met buren een project of activiteit te starten) en verzoeken vanuit de buurt, bewonersbijeenkomsten etc. Viverion heeft een drietal buurtbarbecues gesteund vanuit Buurtimpuls. Ook heeft er een burendag van buurtvereniging ’t Gijmink plaatsgevonden. Dit alles stimuleert het onderlinge contact tussen bewoners en verhoogt het woongenot. In totaal is er in 2012 circa €3.000 aan Buurtimpuls activiteiten in Hof van Twente uitgegeven. Netwerkoverleg In Goor vindt periodiek een zogenaamd netwerkoverleg plaats. Dit is een zeswekelijks overleg waaraan ondermeer Viverion, wijkagenten, algemeen maatschappelijk werk en een aantal zorgpartijen deelneemt. In dit netwerkoverleg wordt lopende casuïstiek, nieuwe signalen/casuïstiek en consultatieve vragen behandeld. In het overleg worden casussen besproken en worden afspraken gemaakt. Belangrijk doel van het overleg is onder andere het vroegtijdig signaleren en adequaat ingrijpen in (multi probleem) situaties. Het uitgangspunt van het convenant is een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan, waarin afspraken zijn gemaakt om een zo efficiënt mogelijke zorgstructuur te realiseren. Het belangrijkste doel is dat mensen met meervoudige (complexe) problematiek zo vroeg mogelijk opgespoord worden en zo licht mogelijk en dichtbij mogelijk ondersteund worden naar een zo zelfredzaam mogelijk functioneren. Overlast In 2012 is Viverion in de gemeente Hof van Twente bij zestien overlastzaken betrokken geweest. Naast deze zestien zaken werden er nog zaken doorverwezen naar Buurtbemiddeling.


61

Gemeente Lochem Buurtbemiddeling In mei heeft Buurtbemiddeling Lochem haar lustrum gevierd. Dit werd mede mogelijk gemaakt door een extra bijdrage van Viverion. Door onze goede ervaringen in Lochem hebben we positieve verwachtingen van Buurtbemiddeling in de toekomst. In 2012 heeft Buurtbemiddeling Lochem de volgende resultaten geboekt: Aantal meldingen Ongeschikt bij intake (advies gegeven / doorverwezen Tevreden met informatie en advies Opgestart door vrijwiliigers (minimaal 300 uren)

56 5 8 41

Uitwerking Lopende zaken Bemiddelingsgesprek (waarvan 1x groepsbemiddeling) Tijdens traject opgelost Zorgmelding Verwezen naar mediation Aanmelding mediation pool Coaching

3 13 15 2 0 0 2

Effect Situatie opgelost c.q. verbeterd tijdens bemiddelingstraject Situatie opgelost c.q. verbeterd enige tijd na bemiddelingstraject Situatie ongewijzigd Situatie geëscaleerd, naar begeleid wonen

28 22 2 1

Verder is er voor deze 56 meldingen een onderverdeling te maken naar de verwijzer welke de melding bij Buurtbemiddeling heeft aangemeld.

Sociale activiteiten Het SOL (Stichting Ouderenwerk Lochem) en Stichting Vrienden Woonplus werden maandelijks (financieel) gesteund om activiteiten, zoals een koffie-uurtje of een filmhuis, voor bewoners te organiseren. Het trapveld aan de Graanweg in Lochem is in 2012 ontmanteld. Na lang en intensief beraad over deze politiek gevoelige kwestie heeft de gemeente hiertoe besloten. Viverion heeft een financiële bijdrage toegezegd voor de nieuwe invulling en neemt deel in een werkgroep. Jaarverslag Viverion 2012

62

Netwerkoverleg In de gemeente Lochem vindt, net zoals in de Hof van Twente, periodiek een overleg plaats tussen Viverion, wijkagenten, algemeen maatschappelijk werk en een aantal zorgpartijen. Ook hier worden lopende casuïstiek, nieuwe signalen/casuïstiek en consultatieve vragen behandeld. In het overleg worden casussen besproken en worden afspraken gemaakt. Belangrijk doel van het overleg is onder andere het vroegtijdig signaleren en adequaat ingrijpen in (multi probleem) situaties. Overlast In de gemeente Lochem zijn er in 2012 dertig zaken betreffende overlast binnen gekomen. Naast deze 30-tal overlast zaken zijn er nog een aantal zaken doorverwezen naar Buurtbemiddeling.

Gemeente Rijssen Holten Sociale activiteiten In Rijssen hebben we in samenwerking met de gemeente het onderhoud van groenstroken aangepakt. Verder hebben we meegedacht in het concretiseren van het gemeentelijke project voor verhuur van scootmobilen in het kader van de WMO. Aan Buurtimpulsactiviteiten in de gemeente Rijssen-Holten hebben voornamelijk buurtbarbecues plaatsgevonden. Netwerkoverleg Ook in de gemeente Rijssen-Holten neemt Viverion deel aan een soortgelijk netwerkoverleg waarin lopende casuïstiek, nieuwe signalen en consultatieve vragen worden behandeld. Overlast In Rijssen-Holten ontvingen we in 2012 tien meldingen betreffende overlast.


63

6

Wonen & Zorg

Effect 1: Viverion is een sterk maatschappelijk ondernemer Doelstelling Realisatie Viverion lijdt geen verlies Er wordt gewerkt met op maatschappelijk vastgestelde rendementen vanuit vastgoed. Incidenteel wel het investeringsstatuut. mogelijk indien noodzakelijk ten gunste van omliggend vastgoed van Viverion. Realisatie van Er wordt gewerkt met commercieel vastgoed is vastgestelde rendementen vanuit in principe winstgevend. het investeringsstatuut. Sociale huur wordt gefinancierd uit onze reserves. Viverion is een actieve marktspeler die de behoeften in haar eigen marktgebied kent en deze jaarlijks spiegelt aan en gebruikt voor haar eigen beleid.

Opgeleverde woningen zijn uit eigen middelen gefinancierd. In verband met de werkdruk is het proces van het Strategisch Voorraad Beleid wat uitgelopen waardoor de jaarlijkse monitor dit jaar nog niet heeft plaatsgevonden.

Vervolgstap 2013 Wanneer er maatschappelijk vastgoed ontwikkelt gaat worden, wordt het investeringsstatuut als leidraad gebruikt.

Wanneer er commercieel vastgoed ontwikkelt gaat worden, wordt het investeringsstatuut als leidraad gebruikt. Wanneer er sociale huur wordt ontwikkeld, worden eerst de eigen middelen aangesproken. Er wordt nagestreefd dat in 2013 een jaarlijkse monitoring van het SVB zal gaan plaatsvinden.

Samenwerking zorgen welzijninstanties In 2012 heeft Viverion met diverse zorgen welzijninstanties samengewerkt. Vanuit de afdeling Markt&Strategie is er aan diverse projectgroepen nieuw- en verbouw deelgenomen:  Bleekstraat te Goor; 12 appartementen voor Interaktcontour en 12 appartementen voor Stichting Wopit  Kerkstraat te Goor  Parkstede te Rijssen  Watermolen te Rijssen; 40 zorgappartementen voor Zorgaccent  Heeckeren te Goor; kinderopvang Triangel  de Giezen te Rijssen; 15 appartementen voor JP van den Bent Stichting  Koedijk te Lochem; 24 zorgappartementen voor Stichting De Lichtenvoorde  Hengevelderstraat te Goor; 9 appartementen voor JP van den Bent Stichting  Herstructurering Gijmink; opstarten fase 7


64

Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente Carion Jaarlijks ontvangt Carion subsidie van Viverion voor het ontplooien van activiteiten. Carion heeft voor het jaar 2012 een plan van aanpak geschreven voor enkele aanpalende straten. De aanpak ziet er veelbelovend uit, alleen Viverion wil niet de enige financier van het project zijn en vindt het belangrijk dat ook andere maatschappelijke partners betrokken zijn. Carion is nu in gesprek met de gemeente. Verhuur zakelijke panden  In 2012 zijn we in gesprek geraakt met SCALA vrijwilligerswerk Hof van Twente voor een nieuw onderkomen. Samen met de huurders van het pand aan de Rozenstraat 2 zijn we tot de conclusie gekomen dat het wenselijk is dat SCALA met Stichting Welzijn Ouderen (SWO) Hof van Twente en Steunpunt Informele zorg onder één dak komt. Hiervoor is Steunpunt Informele Zorg verhuist binnen het pand naar de kleine vergaderzaal en zal SCALA in februari 2013 het oude kantoor van Steunpunt Informele Zorg (SIZ) aan de Rozenstraat 2 betrekken.  Verder is er met TSN thuiszorg in 2012 een gebruikersovereenkomst opgesteld. Periodiek, iedere woensdagochtend, gebruiken zij de grote vergaderzaal tegen een vergoeding.

Zorg en welzijn gemeente Lochem Er is door Viverion subsidie verstrekt aan Carion voor de wijkaanpak van de wijk Zuiderenk in Lochem, de G(r)ave(n)buurt. De doelstelling van dit project is om eens ‘achter de voordeur te kijken’ en de sociale cohesie te versterken. De centrale vraag hierbij is ‘Welke talenten hebben bewoners en hoe kunnen zij deze inzetten voor de wijk en voor elkaar?’. Er zijn enquêtes afgenomen en ook is er een ruimte geplaatst waar bewoners elkaar ontmoeten. De eerste resultaten worden zichtbaar. Zo is er bijvoorbeeld een bladkorf geplaatst omdat daar behoefte aan was, helpt een bewoner iemand in de buurt met het uitlaten van de honden en is iemand doorverwezen naar de voedselbank. Dit zijn slechts enkele voorbeelden. Het project loopt tot in 2013 dus zullen er nog meer resultaten volgen. Verhuur zakelijke panden In 2012 hebben er in de gemeente Lochem geen nieuwe verhuringen aan zakelijke klanten plaatsgevonden.

Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten Er heeft een interne verbouwing plaatsgevonden voor Zozijn aan de Haarstraat in Holten. Deze verbouwing was op verzoek van Zozijn waardoor twee extra appartementen zijn gecreëerd voor de huisvesting van cliënten. Verhuur zakelijke panden  Het nieuwbouwpand aan de Watermolen in Rijssen is verhuurd aan verpleeghuis Zorgaccent voor veertig cliënten waarvan er tweeëndertig met een psychogeriatrische aandoening en acht cliënten met een lichamelijke aandoening.  Het nieuwbouwpand aan de Giezen in Rijssen is in 2012 verhuurd aan de JP van den Bent Stichting voor vijftien verstandelijk beperkte cliënten.


65

7

Organisatie

Effect 2: Viverion werkt vanuit herkenbare normen en waarden Doelstelling Realisatie Het Communicatiebeleid is Het communicatiebeleid is in toepasbaar voor onze 2012 goedgekeurd door het MT medewerkers. en in de organisatie geïmplementeerd door tijdens alle afdelingsoverleggen te presenteren. Beleid PR; dit is toepasbaar Wegens de grote hoeveelheid voor onze medewerkers. activiteiten op het gebied van communicatie (voortvloeiend uit onder andere grootonderhoudprojecten, KWH, Woonpleinen etc.), was het niet mogelijk om dit beleid in 2012 te ontwikkelen. Beleid Duurzaamheid In 2012 is, wegens andere woning; dit is toepasbaar prioriteiten, niet gewerkt aan het voor onze medewerkers en duurzaamheidbeleid op wordt ontwikkeld op woningniveau. producten. Beleid Duurzaamheid bedrijfsvoering; dit is toepasbaar voor onze medewerkers en wordt ontwikkeld op eigen bedrijfsvoering. Het Materiaalkeuzebeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

Het Asbestbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.


In 2012 is er besloten om het duurzaamheidbeleid bedrijfsvoering samen te voegen met het MVO-beleidsstuk wat voor een langere doorlooptijd zorgt. Gedurende 2012 is gebleken dat het opstellen van het materiaalkeuzebeleid niet meer van toepassing is. Dit omdat standaard materiaalkeuzen zijn vastgelegd in onze standaard bestekken en daarnaast gedefinieerd zijn in het kwaliteitsbeleid. Het asbestbeleid was in 2011 al gereed. De implementatie van het asbestbeleid heeft vertraging opgelopen omdat de inventarisaties in ons totale bezit meer tijd in beslag namen.

Vervolgstap 2013 Het onder de aandacht brengen en houden van het beleid is een continue proces wat in 2013 voortgezet zal worden.

In 2013 wordt dit verder opgepakt.

Het duurzaamheidbeleid wordt opvolgend of in combinatie met de uitwerking van het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) eind 2013 / begin 2014 opgepakt. Het duurzaamheidbeleid wordt opvolgend of in combinatie met de uitwerking van het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) eind 2013 / begin 2014 opgepakt. In geval van nieuwbouw, planmatig- en of groot onderhoudprojecten, wordt bij materiaalkeuze momenten het kwaliteitbeleid geraadpleegd.

Het draaiboek voor implementatie is ver gevorderd en de eerste saneringen hebben plaatsgevonden. Medio 2013 wordt de implementatie afgerond.

66

Het Aanbestedingsbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

Het opstellen van het aanbestedingsbeleid moet nog worden opgepakt; hier zijn we in 2012 niet aan toegekomen.

Het organisatie archief (inclusief technisch archief) en onderliggende beleid hiervoor is toepasbaar voor onze medewerkers.

Eind 2012 is er, met externe hulp, een begin gemaakt om het fysieke archief te ordenen.

Het Legionellabestrijdingbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

Het legionellabeleid is opgesteld en goedgekeurd door het MT waarna het, inclusief het beheer en de monitoring, geïmplementeerd is in de organisatie. In 2012 is er een start gemaakt met het brandveiligheidsbeleid, maar het is nog niet gereed.

Beleid Brandveiligheid; dit is toepasbaar voor onze medewerkers. Het Treasurybeleid is toepasbaar voor onze medewerkers. Het WonenWelzijnZorg (WWZ) beleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

In 2012 is het aanwezige statuut aangepast en goedgekeurd door RvC. Het WWZ beleid is dit jaar gereed gekomen en goedgekeurd door het MT en beschikbaar gesteld aan alle medewerkers.

Beleid Participatie; dit is toepasbaar voor onze medewerkers.

In 2012 is er vanwege drukte rondom nieuwe en reguliere werkzaamheden niet aan het participatiebeleid gewerkt. Op 31-12-2012 was het beleid Woningruil beschreven en goedgekeurd. In de loop van 2012 werd duidelijk dat dit beleid regionaal werd ontwikkeld binnen het project (z)onderdak. Er is toen besloten om bij regio aan te sluiten.

Beleid Woningruil; dit is toepasbaar voor onze medewerkers. 2e kansbeleid opstellen & implementeren.


In 2013 wordt er een start gemaakt met het beleid wat integraal wordt benaderd in combinatie met het formeren van inkoopbeleid en algemene voorwaarden. In 2013 wordt er gewerkt aan de opzet en implementatie van de woningcartotheek. Verder zal er in 2013 een begin gemaakt worden om het digitale archief op te zetten. Wanneer er zich een legionella calamiteit voordoet, wordt er volgens het legionellabeleid gehandeld.

Verwachting is dat dit in de zomer van 2013 in het MT wordt behandeld en aansluitend implementatie volgt. Het treasurybeleid wordt als leidraad gebruikt bij het aangaan en verlengen van leningen. In 2013 wordt er gezocht naar een effectieve methode om het nieuwe beleid (extra) onder de aandacht te brengen van medewerkers die er in hun dagelijkse werkzaamheden mee te maken hebben. In 2013 wordt er aan het participatiebeleid gewerkt, met mogelijk een uitloop naar 2014. De implementatie van het beleid Woningruil zal in 2013 plaatsvinden. Vaststelling en implementatie van het 2e kansbeleid zal in 2013 plaatsvinden.

67

Het Woonkernenbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

Beleid Servicekosten; dit is toepasbaar voor onze medewerkers.

Beleid Informatisering.

Beleid Automatisering.

Beleid Digitalisering.

Het Strategisch Voorraad Beleid is toepasbaar voor onze medewerkers.


De kernvisie Diepenheim is in de zomer van 2012 afgerond. Er heeft met betrokkenen overleg plaatsgevonden over de methodiek. Naar aanleiding hiervan is besloten om voor de overige kernen een minder uitgebreide aanpak op te stellen. Het plan van aanpak is, weliswaar later dan gepland, toch in 2012 opgeleverd. De omvang van het dossier en de werkdruk hebben de uitvoering vertraagd. Begin 2012 is er een plan van aanpak goedgekeurd. Echter is er toen voor gekozen om af te wijken van het plan van aanpak waardoor de uitwerking meer tijd in beslag neemt. Het Automatiseringsbeleid hangt samen met het Informatiseringsen Digitaliseringsbeleid. Er is gekozen om met het Informatiseringsbeleid te beginnen welke in 2013 wordt afgerond. Het beleid Automatisering is hiermee in de planning verder naar achteren geschoven. Het Digitaliseringsbeleid hangt samen met het Informatiseringsen Automatiseringsbeleid. Er is gekozen om met het Informatiseringsbeleid te beginnen welke in 2013 wordt afgerond. Het beleid Digitalisering is hiermee in de planning verder naar achteren geschoven. Het is niet gelukt om in 2012 de volledige jaarlijkse actualisatie te realiseren. Wel zijn er duidelijke stappen gemaakt in het kader van de gebiedsvisies en de complexmonitor.

De kernvisies voor de overige kernen worden in 2013 verder uitgewerkt en uiteindelijk in de jaarlijkse cyclus van het SVB opgenomen.

De huidige verwachting is om in mei 2013 het beleid gereed te hebben en implementatie in de rest van 2013 met uitloop naar 2014 plaats te laten vinden. De ontwikkeling van het Informatiseringbeleid wordt in 2013 afgerond. Tevens wordt er een tijdsplanning opgeleverd voor de implementatie van vervolgacties uit dit beleidsstuk. Wanneer het Informatiseringbeleid is afgerond, wordt er een plan van aanpak voor het Automatiseringsbeleid opgesteld waarna meer over de planning hieromtrent duidelijk wordt.

Wanneer het Informatiseringbeleid is afgerond, wordt er een plan van aanpak voor het Digitaliseringsbeleid opgesteld waarna meer over de planning hieromtrent duidelijk wordt.

In 2013 wordt er geprobeerd om de actualisatie voor september plaats te laten vinden.

68

Het Integriteitbeleid is toepasbaar voor onze medewerkers.

Integriteit verankeren in de Planning & Control cyclus.

Implementeren Good Governance. Cultuur verankeren (gewenste).

Verbeteren klantgerichtheid.

Het beleid is gereed. Naar aanleiding van het overleg met de OR is er nog een toevoeging gedaan aan het beleidsdocument waardoor het nog niet formeel is afgerond. Middels workshops is het concept beleidsdocument onder alle medewerkers geïntroduceerd. Er is een rapportage over integriteit in de Planning & Control cyclus opgenomen. Het plan van aanpak is goedgekeurd door de RvC. De cultuur wordt geprobeerd te verankeren door middel van het FISH traject. Hier is het MT eind 2012 mee gestart. Het verankeren heeft hiermee een langere doorlooptijd gekregen, maar het is ook een dynamisch proces. Klantgerichtheid blijft de aandacht hebben vanuit het MT. Het F!SH traject zal bijdragen aan het verbeteren van de klantgerichtheid. Ook het onderzoek door KWH levert inzichten op voor het verbeteren van de klantgerichtheid.

Het officieel goedkeuren van het beleid zal begin 2013 gebeuren.

Wanneer het beleid formeel is goedgekeurd wordt het met de overige processen in de cyclus meelopen. In 2013 wordt dit plan van aanpak uitgerold. Vanaf januari 2013 wordt het F!SH traject in de rest van de organisatie uitgerold.

In 2013 besteedt het MT nog meer aandacht aan klantgerichtheid.

De Entree Bij het beschrijven van het proces ‘klantvragen’ in 2011 constateerde Viverion dat de afhandeling van klantvragen beter kan en moet. Te vaak viel de afhandeling van klantvragen tussen wal en schip. Eenduidig en goed beantwoorden van vragen bleek lastig, mede omdat inhoudelijke kennis onvoldoende beschikbaar en actueel was. Er ging te veel informatie over klantvragen en de klant verloren. Door het beantwoorden van algemene klantvragen stond de efficiency van medewerkers onder druk. Als oplossing hiervoor werd in 2012 een Klant Contact Centrum ingericht. Sinds 1 juni 2012 is het Klant Contact Centrum, de Entree, in bedrijf. Dat betekent dat nu alle telefoontjes binnenkomen op één centraal punt in de organisatie. Ook neemt de Entree sinds 1 oktober 2012 reparatieverzoeken aan. Voor die tijd werden de reparatieverzoeken rechtstreeks aangenomen door de aannemers. Viverion wilde graag de regie weer in handen nemen en heeft besloten de reparatieverzoeken zelf aan te nemen. De Entree probeert zoveel mogelijk vragen direct te beantwoorden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een kennisbank. De vragen van huurders worden in het primaire automatiseringssysteem vastgelegd. Als direct beantwoorden niet lukt, worden vragen via het automatiseringssysteem doorgezet naar collega’s die de vraag wel kunnen beantwoorden. Zo kan Viverion het beantwoorden van klantvragen bewaken en beter sturen en is zij klantgerichter. Jaarverslag Viverion 2012

69

Maand

Aantal inkomende Gemiddelde gesprekken gesprekstijd 2012/01 4.563 2.57 min 2012/02 5.062 3.07 min 2012/03 4.477 2.55 min 2012/04 4.113 3.04 min 2012/05 4.103 3.00 min 2012/06 3.890 3.03 min 2012/07 4.072 2.35 min 2012/08 3.754 2.28 min 2012/09 5.009 2.03 min 2012/10 5.787 2.48 min 2012/11 5.441 2.35 min 2012/12 3.967 2.35 min In bovenstaande tabel staat het totaal aantal inkomende telefoongesprekken van Viverion in heel 2012 inclusief de gemiddelde gesprekstijd. Het totaal aantal telefoongesprekken is sinds het moment dat de Entree de reparatieverzoeken aanneemt (1 oktober 2012) licht gestegen. Terwijl je op grond van het aantal reparatieverzoeken vanaf oktober, te weten oktober 1.320, november 859 en december 798, anders zou verwachten. Een verklaring van deze lichte stijging kan komen doordat het klantproces binnen Viverion efficiënter is geworden. Immers worden zoveel mogelijk vragen door de Entree beantwoord en wordt alles vastgelegd. Zo kan de juiste contactpersoon sneller gezocht worden, hoeft een klant minder vaak terug te bellen voor de juiste persoon of het juiste antwoord en hoeft de klant zijn verhaal maar één keer uit te leggen omdat het in het primaire systeem terug te lezen is. De gemiddelde gesprekstijd is sinds de komst van de Entree in juni licht gedaald. In oktober zagen we weer een lichte stijging; dit was het moment dat we de reparatieverzoeken weer zelf zijn gaan aannemen. De reparatiegesprekken hebben de eerste maand wat meer tijd gekost, maar in de maanden daarna zien we de gemidelde gesprekstijd weer iets afnemen.


70

Personele zaken Op 31 december 2012 had Viverion 57 medewerkers (49,1 fte’s) in dienst. Dit is inclusief de uitbreiding van het aantal uren van enkele (vaste) medewerkers. De redenen voor al dan niet tijdelijke uitbreiding van het aantal uren zijn divers, zoals de extra werkzaamheden in verband met de implementatie van het nieuwe automatiseringssysteem SG|Tobias, de ernstige en langdurige ziekte van twee medewerkers, uitbreiding bij de Entree en professionalisering van de in- en externe communicatie. Deze uitbreiding van in totaal 0,83 fte, vond verspreid over 2012 plaats en zal medio 2013 worden teruggebracht naar 48,9 fte. Verder vertrokken er in 2012 vijf medewerkers en zijn er acht medewerkers aangenomen.

Directeur Projectontwikkeling Mdw man. ondersteuning P&O FEZ BC Vastgoed Wonen M&S en Stafzaken Totaal

2012 1,0 0 1,0 0,7 7,4 2,0 9,9 17,3 9,8 49,1

2011 1,0 1,0 0,0 0,7 8,0 2,0 11,9 14,8 7,9 47,3

2010 1,0 1,0 0,0 0,7 7,0 2,0 10,9 14,4 8,3 45,3

2009 1,0 1,0 0,0 0,7 7,0 2,0 11,9 12,3 8,3 44,2

Het organogram van de organisatie in 2012 ziet als volgt uit: Raad van Commissarissen

Directeur-Bestuurder

Business Controller

Medewerker Managementondersteuning

Personeel & Organisatie

Markt & Strategie & Stafzaken


Financieel Economische Zaken

Wonen

Vastgoed

71

De personele bezetting zag er in 2012 als volgt uit:

Leeftijdsverdeling Gemiddelde leeftijd Jongste medewerker Oudste medewerker

44 jaar 24 jaar 60 jaar

Gemiddeld aantal dienstjaren

10 jaar

Instroom Uitstroom Doorstroom (andere functie of afdeling)

9 medewerkers 6 medewerkers 5 medewerkers

Leeftijdsklasse man fte's vrouw fte's <25 0 0 1 0,89 25-35 2 2 9 7,98 35-45 6 6 13 8,58 45-55 12 11,89 8 5,61 55-65 4 4 2 1,4 Totaal 24 23,89 33 24,46


72

Detachering Haafkes In 2012 heeft de laatste medewerker die vanuit Viverion was gedetacheerd aan aannemersbedrijf Haafkes te Goor van de mogelijkheid gebruik gemaakt om vervroegd uit te treden. Deze medewerker heeft op feestelijke wijze, bij zowel Viverion als Haafkes, afscheid genomen. Inleenkrachten Gedurende 2012 heeft Viverion in totaal 13,29 fte’s tijdelijk ingehuurd voor de ondersteuning van de primaire processen. Sommige hiervan waren slechts enkele weken of maanden werkzaam voor Viverion. Stagiaires In 2012 hebben twee studenten van Het Graafschap College te Doetinchem bij de afdeling Vastgoed stage gelopen. Jubilea In 2012 was er één jubilaris vanwege haar 12,5 jarig dienstverband. Functionering- en beoordelingssysteem In het derde kwartaal van 2012 is de ingevoerde beoordelingssystematiek geëvalueerd met het Management Team en de ondernemingsraad. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing van de beoordelingsformulieren. De drie aparte formulieren zijn nu samengevoegd tot één formulier dat voor de gehele gesprekscyclus kan worden gebruikt. Het nieuwe formulier wordt in 2013 in gebruik genomen. Verder krijgen de managers een training in het voeren van plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. CAO / arbeidsvoorwaarden De Directeur-Bestuurder is lid van de werkgeversdelegatie CAO Woondiensten en van de stuurgroep van de pensioenstudie die Aedes en de bonden uitvoeren. In augustus van 2012 was de nieuwe CAO Woondiensten 2012 van kracht. De hoofdpunten uit de CAO Woondiensten waren:  Loonstijgingen: 1,25 procent verhoging per 1 januari 2012 en 0,65 procent verhoging per 1 juli 2012.  Vakantie: meer verlofuren (189,8 voor een fulltimer) in verband met het vervallen van allerlei buitengewoon verlofuren. Voor medewerkers die in 2012 50 jaar of ouder zijn is er een overgangsregeling voor de leeftijdsuren.  Vakantie-opbouw: bovenwettelijke uren worden na 26 weken arbeidsongeschiktheid alleen opgebouwd over de uren dat de medewerker arbeidsgeschikt is.  Buitengewoon verlof: het verlof voor huwelijk, jubileum en vakexamen vervalt. Medewerkers kunnen voor deze gelegenheden verlof opnemen.  De extra opzegtermijn van de werkgever voor werknemers van 45 jaar of ouder vervalt.  Gereedschap en dergelijke wordt niet langer verstrekt maar ter beschikking gesteld.  Er zijn extra voorwaarden verbonden aan het gebruik van het fietsenplan binnen het Woondiensten Cafetaria Systeem.


73

Ziekteverzuim Ziekteverzuim 2012 Aantal meldingen 47 Meldingsfrequentie 0,57 Gemiddelde verzuimduur % kort verzuim* 0,46% % middel verzuim** 0,23% % lang verzuim*** 2,50% Totaal aantal ziekte dagen 495,60 Verzuim % 3,19% * kort verzuim is 1 t/m 7 dagen ** middel verzuim is 8 t/m 42 dagen *** lang verzuim is > 43 dagen

2011 2010 2009 50 52 54 0,7 0,78 0,94 - 25,35 13,18 0,47% 0,50% 2,50% 683,41 963,38 955,47 3,47% 5,55% 6,85%

Ondanks een aantal langdurig zieke medewerkers is het ziekteverzuim ten opzichte van het voorgaande jaar gedaald. Dit heeft vooral te maken met het percentage middel verzuim. Dit is ten opzichte van het vorige jaar gedaald met 27%. De gemiddelde verzuimduur is sinds de komst van een nieuw systeem in 2011 niet meer uit de gegevens te halen. Hiervoor in de plaats wordt nu een onderscheid tussen kort, middel en lang verzuim% gemaakt. Bedrijfsgezondheidsdienst Viverion heeft alle zaken rondom ziekte, verzuim en arbozaken ondergebracht bij de ArboUnie te Nijverdal. In 2012 is het administratieve gedeelte van de ziekte- en verzuimbegeleiding en arbogerelateerde onderwerpen ondergebracht bij MKBasics. In 2013 zal er een evaluatie plaatsvinden ten aanzien van het huidige verzuimbeleid en de wijze van verzuimbegeleiding. Opleidingen Viverion stimuleert haar medewerkers om zichzelf te ontwikkelingen. In 2012 hebben verschillende medewerkers een (functiegerichte of loopbaangerichte) opleiding of cursus gevolgd. Daarnaast zijn er diverse algemene in-company trainingen gegeven waarvoor iedere medewerker zich kon inschrijven. Er heeft niemand gebruik gemaakt van de loopbaanwijzer (Flow). Opleidingsuitgaven 2012 Gerealiseerd Begroot Verschil Directeur-Bestuurder €894,69 €0 -€894,69 Business Controller €2.192,54 €5.000 €2.807,46 Markt & Strategie & Stafzaken €25.390,80 €25.000 -€390,80 Personeel & Organisatie €2.879,18 €15.000 €12.120,82 Financieel Economische Zaken €27.418,33 €37.000 €9.581,67 Vastgoed €19.775,37 €34.800 €15.024,63 Wonen €43.126,65 €58.000 €14.873,35 Medewerker Managementondersteuning €5.792,44 €0 -€5.792.44 RvC €190,€0 -€190,Organisatie breed* €17.584,55 €0 -€17.584,55 Totaal €145.244,55 €174.800 €29.555,45 *dit betreft voor een groot deel voorbereiding voor een project aangaande Klantgerichtheid wat in 2013 van start gaat. Jaarverslag Viverion 2012

74

Medewerkers Tevredenheid Onderzoek In 2012 is voor het tweede achtereenvolgende jaar een medewerkers tevredenheid onderzoek uitgevoerd. Evenals in 2011 kwam naar voren dat de medewerkers vinden dat de klantgerichtheid verbeterd kan worden. Werkdruk is ook een aandachtspunt. In het vierde kwartaal van 2012 is het Management Team gestart met de training Klantgerichtheid. In 2013 wordt hier verder invulling aan gegeven aangezien 2013 het jaar van de klantgerichtheid wordt. Tevens wordt extra aandacht geschonken aan de werkdruk door minder activiteiten in de planning op te nemen. Organisatieaanpassing In 2012 is gestart met de uitvoering van de organisatieaanpassing. De organisatieaanpassing is met behulp van een sociaal plan ten uitvoer gebracht. Medewerkers die conform het afspiegelingsbeginsel boventallig zijn verklaard, konden reageren op vrijkomende vacatures. Met de betreffende medewerkers zijn gesprekken gevoerd en dit heeft geresulteerd in een aantal verschuivingen. Een drietal medewerkers hebben een andere functie aangeboden gekregen en geaccepteerd. Eén medewerker heeft afscheid genomen van de organisatie en met één medewerker is de organisatie nog in gesprek. Het sociaal plan is nog van kracht tot 1 juni 2013. Onderdeel van de organisatieaanpassing was de oprichting van een Klant Contact Centrum, intern genaamd de Entree. Begin 2012 is gestart met de werving van medewerkers voor de Entree en heeft na een zorgvuldige werving- en selectieprocedure geleid tot de aanname van vier medewerkers (2,8 fte). Eén medewerker is in april 2012 gestart en heeft zich onder andere bezig gehouden met het vullen van de kennisbank en het inwerkprogramma voor de overige Entree medewerkers. De andere drie medewerkers zijn in mei 2012 gestart. Organisatieontwikkelingen In 2012 is gestart met het ontwikkelen van het integriteitsbeleid voor de organisatie. Met behulp van de input van medewerkers tijdens georganiseerde workshops over het thema integriteit is een concept integriteitsbeleid geschreven. Dit concept beleid is besproken met het Management Team, de ondernemingsraad en medewerkers. Belangrijk is dat integriteit een “intrinsiek” onderdeel van de organisatie wordt waarbij het ten allen tijde onderwerp van gesprek kan en moet zijn. De verwachting is dat het integriteitsbeleid medio 2013 kan worden vastgesteld en ter ondertekening kan worden aangeboden aan alle medewerkers. Functiebeschrijvingen Vanuit de organisatieaanpassing zijn alle functies (opnieuw) beschreven en besproken met het Management Team en de medewerkers. De functiebeschrijvingen zijn eind 2012 aan de medewerkers aangeboden ter ondertekening. In 2013 worden de functie ingedeeld conform het handboek functie-indeling woondiensten. Medezeggenschap De ondernemingsraad overlegde, net als voorgaande jaren, in 2012 maandelijks met de DirecteurBestuurder. Vaste agendapunten voor ieder overleg waren:  Werkkostenregeling  Tobias  Personele zaken waaronder arbobeleid, vacatures, werkdruk  Klantgerichtheid  In- en externe ontwikkelingen


75

Daarnaast werden onder meer de volgende onderwerpen besproken:  Organisatieaanpassing  Digitaal archief / DBS  Jaarverslag 2011  Perioderapportages  Begroting  Geschil met de huurdersverenigingen  Integriteit  CAO 2013  Functionerings- en beoordelingssystematiek  Activiteitenkalender Naast de reguliere overleggen zijn er, net als vorig jaar, ook informele overleggen geweest: de zogenoemde “Benen Op Tafel” overleggen. Deze informele overleggen hebben in 2012 zes keer plaatsgevonden. Tijdens dit overleg kwamen allerlei onderwerpen aan de orde. Net als vorig jaar zijn er van deze overleggen geen notulen gemaakt. Enkele onderwerpen die tijdens dit overleg aan de orde zijn geweest zijn op de agenda van het reguliere ondernemingsraad overleg geplaatst. Toegepast recht vanuit de Wet Ondernemings Raden In 2012 reageerde de ondernemingsraad positief over de volgende voorgenomen besluiten van de Directeur-Bestuurder:  Vaststelling werkgeversbijdrage ziektekosten 2013 (instemmingsrecht)  Organisatorische aanpassing en uitbreiding van de afdeling Wonen (adviesrecht)  Aanpassen van het functionerings- en beoordelingssysteem (instemmingsrecht)  Maximaliseren van de reiskostenvergoeding woon-werk (overlegrecht)  Invoering piketdienst (adviesrecht) Vacature ondernemingsraad In 2012 zijn de twee openstaande vacatures voor de ondernemingsraad ingevuld. Het eerste lid is eind 2011 benoemd en het andere lid is begin 2012 benoemd. Gedurende het jaar heeft één lid zijn taken vanwege gezondheidsredenen moeten neerleggen. De vacature die hierdoor is ontstaan is gelukkig vrij snel ingevuld. De ondernemingsraad bestaat momenteel uit vijf medewerkers.

Automatisering SG|Tobias Op 16 januari zijn we live gegaan met het nieuwe automatiseringssysteem SG|Tobias. Kort na de livegang is er een beheerorganisatie samengesteld. Deze heeft de volgende taken:  Issues binnen Tobias en Tobias AX op te lossen (in samenwerking met de medewerkers van Viverion en met de servicedesk van SG)  Het testen van nieuwe releases  Het begeleiden van medewerkers in het gebruik van Tobias Vooral het opleiden van medewerkers kost een aantal kerngebruikers veel tijd. Aan het eind van het jaar hebben we een evaluatie gehouden over het functioneren van de beheerorganisatie. Hier is een aantal aanbevelingen uitgekomen, die in 2013 worden opgepakt. De beheerorganisatie heeft in de loop van het eerste jaar ondervonden dat het beheer van SG|Tobias en SG|Tobias AX veel meer omvat dan het beheer van het vorige systeem NCCW-BIS. Nadat in juni het aantal issues erg was opgelopen, is er een kerngebruiker geheel vrijgemaakt voor het beheer van Tobias. Dit heeft aan het einde van jaar geresulteerd in een sterk verkorte issuelijst.


76

Veel issues zijn opgepakt, opgelost of als wens geparkeerd. Deze laatste categorie wordt projectmatig uitgevoerd. Afhankelijk van de grootte van het project wordt hier de projectorganisatie op aangepast. De medewerkers van Viverion kunnen nu veel beter werken met SG|Tobias dan aan het begin van het jaar. Dit komt enerzijds door gewenning aan het nieuwe systeem en opleiding en anderzijds door het oplosssen van de issues die er speelden. Tobias AX is hier een negatieve uitzondering op. Hier zijn in de loop van de tijd nog erg veel issues ontstaan. In samenwerking met SG worden deze opgelost. Processen Nadat alle primaire processen in 2011 opnieuw waren beschreven, zijn we er in 2012 daadwerkelijk mee gaan werken. Het bleek dat nog niet alle processen even duidelijk beschreven en geïmplementeerd waren. Naar aanleiding hiervan is het programma Modulor voor alle medewerkers beschikbaar gesteld en is er scholing in gegeven, zodat iedereen de processen op elk willekeurig moment kan raadplegen. Verder is er in 2012 gestart met de beschrijving van ontbrekende processen, de borging van de processen en het doorlichten op knelpunten. Naar aanleiding hiervan zal er in 2013 gestart worden met het bijstellen van de processen waar nodig en het beschrijven van ontbrekende processen. Netwerkbeheer Met onze netwerkbeheerder NEH hebben we dit jaar de laatste hand gelegd aan de uitbreiding en verbetering van ons ICT netwerk. Dit zodat we voor onze organisatiegrootte en ambities een passend netwerk hebben, dat goed door NEH kan worden beheerd. De beschikbaarheid en snelheid van het netwerk is over het algemeen goed te noemen. We zijn dit jaar geplaagd door een paar hardnekkige problemen:  De verbinding voor netwerk en telefonie in de vestiging in Goor: Door een grotere bezetting is de lijnverbinding te krap geworden, mede omdat telefonie en data over dezelfde lijn gingen. Dit is aangepast zodat de vestiging Goor weer goed kan werken.  Draadloos internet: De verbinding voor WiFi (draadloos internet) in de vestiging Lochem viel vaak weg, of (met name) tablets konden geen verbinding maken met het WiFi. Dit heeft lang gespeeld. Begin 2013 zal dit worden opgelost.  Werken vanuit huis: Medewerkers van Viverion hebben de mogelijkheid om middels een token vanuit huis in te loggen op ons bedrijfsnetwerk. De beschikbaarheid hiervan laat te vaak te wensen over. Acties om dit op te lossen hebben nog niet het gewenste resultaat opgeleverd en zullen in 2013 vervolgd worden.

PR & Communicatie De nieuwe communicatiemedewerker is in het eerste kwartaal van 2012 begonnen en verantwoordelijk voor de implementatie en uitvoering van het communicatiebeleid in de organisatie. In het tweede kwartaal is hier een begin mee gemaakt door het beleid in alle afdelingsoverleggen te bespreken. In het laatste kwartaal is er een externe communicatieadviseur aangetrokken om Viverion te ondersteunen, in onder andere het conflict met de huurdersvereningen. Vivinfo De Vivinfo is in 2012 driemaal verschenen. Daarnaast is er een jubileumeditie verschenen welke in het hightea-pakket, dat aan huurders op 4 juli werd uitgereikt, zat. In de (interne) redactie van de vivinfo zijn enkele wisselingen geweest; er is één medewerker extra aangeschoven en één medewerker is tijdelijk uit de redactie gestapt. Verder is er besloten om in 2013 geheel te stoppen met de externe ondersteuning. Wel is dit in 2012 langzaamaan afgebouwd. Jaarverslag Viverion 2012

77

Vivintra Vivintra wordt steeds meer gebruikt als intern communicatiemiddel, dit bleek uit een overleg van de redactie met het MT gebaseerd op een onderzoek naar de wensen en behoeften onder de medewerkers. De nieuwe communicatiemedewerker is verantwoordelijk voor het bijhouden en verder professionaliseren van Vivintra. Zij wordt hierin ondersteund door een actief redactielid van de afdeling Financieel Economische Zaken. Daarnaast is er sprake van een ‘flexibele schil’ van redactieleden die meer incidenteel een bijdrage leveren. In de zomer van 2012 heeft er een ‘opschoonactie’ van Vivintra plaatsgevonden en is een en ander anders ingedeeld. Dit heeft het zoeken naar informatie op het intranet vereenvoudigd waar medewerkers positief op hebben gereageerd. Website Gedurende 2012 zijn er op de website ‘Quick Wins’ uitgevoerd. Door een aantal kleine aanpassingen is de website nu overzichtelijker en gebruiksvriendelijker. Ook zijn de voorbereidingen voor een nieuwe website gestart. Social Media In 2012 is de inzet van Social Media voor Viverion een belangrijke rol gaan spelen. We hebben een Twitteraccount en volgen de Tweets waar Viverion in voorkomt via ons intranet. Dit geeft ons de mogelijkheid om nieuwe informatie met onze klanten te delen, maar ook om snel en adequaat te reageren op reacties en vragen van onze klanten en stakeholders.


78

Uitdelen van de high-tea pakketten


79

Verklaring als bedoeld in artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector Uit het jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2012, mag blijken dat Stichting Viverion haar beleid heeft gericht op de doelgroep, zoals deze in het Besluit Beheer Sociale Huursector is aangemerkt. De activiteiten hebben direct concreet plaats gehad door middel van het realiseren van nieuwe betaalbare woningen. Daarnaast zijn andere activiteiten gericht op het behalen van voordelen ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen. Wij kunnen daarom verklaren dat onze middelen in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Lochem, 18 juni 2013

J.W.T. Allersma Directeur-Bestuurder


80

Kengetallen


81


82

JAARREKENING


83

Bouwinformatiedag april 2012


84

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)


85


86

Bewonersbijeenkomst Groot Onderhoud, de Laarkamp te Laren, juni 2012


87

2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 (bedragen x € 1.000)


88

Prijsuitreiking rebus en kleurplaat Viverion 100 jaar


89

3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode (bedragen x € 1.000)


90


91

4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Viverion is een Stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifiek toelating in de gemeentes Lochem, Hof van Twente en Rijssen-Holten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lochem. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen.

4.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Viverion en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden deelnemingen in entiteiten opgenomen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd:  Spectrum Holding B.V. (100%)  Spectrum Ontwikkeling I B.V. (100%)  Spectrum Ontwikkeling II B.V. (100%)  Spectrum Ontwikkeling III B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd:  Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. (50%)  De Cloese V.O.F. (33 1/3%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde:  Triax Vastgoed B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De activiteit van de V.O.F. bestaat uit het realiseren van 29 appartementen en commerciële ruimten op de markt in Lochem. Deze V.O.F. is aangemerkt als joint venture. Met de andere vennoot wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend.


92

Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in De Cloese V.O.F. De activiteit van deze V.O.F. bestaat uit projectontwikkeling op de plek bij kasteel “De Cloese” in Lochem. Met de andere vennoten wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

4.3 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie  Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed  De methode van afschrijvingen  De verwerking van onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden (VOV)  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening  De verwerking van de vennootschapsbelasting  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting  Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Viverion de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:  Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 €541 lager dan eind 2011.  Waardering commercieel vastgoed tegen actuele waarde (zijnde de marktwaarde) als vastgoedbelegger. Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 €1.347 hoger dan eind 2011.


93

Het eigen vermogen per 31 december 2011 is toegenomen met een bedrag van €822. Hieronder een overzicht van de gevolgen van de stelselwijzing. Eigen vermogen per 31 december 2011, voor stelselwijziging Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie

113.373 -541 1.347 ________ 114.179

Eigen vermogen per 31 december 2011, na stelselwijziging Het resultaat over 2011 is afgenomen met €48.002 tot een bedrag van €2.471. Hieronder een overzicht van de gevolgen van de stelselwijzing. Resultaat over 2011, voor stelselwijziging Overige waardeveranderingen Mutatie reële waarde materiële vaste activa Resultaat over 2011, na stelselwijziging De vergelijkende cijfers waarderingsgrondslagen.

over

het

boekjaar

2011

zijn

herrekend

50.473 -9.675 -38.327 _______ 2.471 ======= naar de nieuwe

4.4 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de Bepaling bedrijfswaarde.

4.5 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Viverion kiest voor het categoriale model. Wijzigingen ten opzichte van voorgaand jaar Het kortlopende deel van de Leningen kredietinstellingen is verantwoord onder de Kortlopende schulden en de geactiveerde projectrente is niet meer verantwoord onder de Geactiveerde productie maar in mindering gebracht op de Rentelasten.

4.6 Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Viverion zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in het artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.


94

4.7 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Viverion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Viverion op van €1,4 miljoen in 2013 naar €5,4 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 €1,4 miljoen.Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Viverion rekening met een totale saneringsteun heffing van €19,8 miljoen. Viverion heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld €3,4 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Viverion in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.2 Algemeen 5.2.1.Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.3 en 4.4. 5.2.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeentes en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en Jaarverslag Viverion 2012

95

toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

5.3 Materiële vaste activa 5.3.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. 5.3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Viverion is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Viverion zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Viverion waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.


96

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties welke zich als volgt laten omschrijven: De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.


97

Bij de berekening van de bedrijfswaarde volgt Viverion voor haar parameters de in de sector geldende parameters voorgeschreven door het Centraal Fonds:

Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente       

 

2012 2,50% 1,75% 1,75% 1,75% -5,00% 0,79% 2,60%

2013 2,00% 2,25% 2,25% 2,25% -4,00% 0,98% 3,00%

2014 2,00% 2,48% 2,48% 2,48% -2,13% 1,74% 3,48%

2015 2,00% 2,63% 2,63% 2,63% -0,81% 2,27% 3,82%

2016 2,00% 2,74% 2,74% 2,74% 0,11% 2,64% 4,05%

2017 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 0,75% 3,50% 4,60%

jaarlijkse huurverhogingen zijn inflatievolgend conform tabel prijsinflatie jaarlijkse huurderving van 0,8% (voorgaand jaar: 0,5%) mutatiegraad van 8% (voorgaand jaar: 8%) jaarlijkse ontwikkeling variabele lasten conform tabel prijsinflatie (idem voorgaand jaar) jaarlijkse ontwikkeling onderhoudslasten conform tabel onderhoudsindex (idem voorgaand jaar) een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor woningen en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar: 10 jaar), tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (idem voorgaand jaar) de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.


98

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:  Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger i s dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies  Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 5.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Viverion beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Jaarverslag Viverion 2012

99

Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 5.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

5.4 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.4.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.3.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 5.4.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Viverion waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.3.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:  Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):


100

3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de la atste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Viverion, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 5.4.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Viverion verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Viverion onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:  Verkopen waarbij Viverion het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment  Verkopen waarbij Viverion een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren:  Verkopen waarbij Viverion het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment  Verkopen waarbij Viverion een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur  Verkopen waarbij Viverion een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment Deze als financieringstransactie gekwalificeerde Verkopen onder Voorwaarden worden als volgt verwerkt:  De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt  Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies  Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van Jaarverslag Viverion 2012

101

waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies  De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering)  De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.4.2 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen effecten die:  geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille; en  niet tot einde looptijd worden aangehouden;  gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de Jaarverslag Viverion 2012

102

cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Voor rentedragende financiële activa vindt verwerking van de rentebaten plaats tegen de effectieve-rentemethode. Effecten die onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden gewaardeerd tegen reële waarde. Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Gekochte, rentedragende effecten die tot het einde van de looptijd worden aangehouden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na de eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via de winst-enverliesrekening worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via het eigen vermogen worden in de eerste waardering verwerkt. Bij verkoop van de effecten aan een derde of door opname in de effectieve rente (in geval van een rentedragend actief) worden de transactiekosten in de winst-enverliesrekening verwerkt. 5.4.3 Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

5.5 Voorraden 5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of Jaarverslag Viverion 2012

103

vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.6 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

5.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. 5.7.1 Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de tegenprestatie.

5.8 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.


104

5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.8.2 Voorziening latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Viverion in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. 5.8.3 Overige voorzieningen KoopZekerPlan woningen In 1999 is een voorziening gevormd voor de KZP-woningen. Onderhoud aan de KZP-woningen komt ten laste van deze voorziening.

5.9 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.


105

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.10 Leasing 5.10.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Viverion ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:  Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen  Onder vlottende activa opgenomen effecten  Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. 6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Jaarverslag Viverion 2012

106

6.2.3 Overheidsbijdragen Voor zover de bijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de gehandicapten regeling c.q. het Besluit Woninggebonden Subsidies, waarbij rekening gehouden is met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie  Boekresultaat van al gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen voorwaarden  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop  Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten

onder

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.


107

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van het vastgoed in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 6.3.3 Erfpacht Jaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. 6.3.4 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.5 Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in ieder geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Jaarverslag Viverion 2012

108

6.3.6 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats gevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.7 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Viverion, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 6.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

hebben

betrekking

op

6.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Viverion integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 6.3.12 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Viverion dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.


109

Marktrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico De Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico De Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De Groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico De Groep maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


110

7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het Management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

7.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Viverion. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Viverion binnen de sector gangbare uitgangspunten.

7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeentes en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

7.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Viverion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten  Het vormen van een herbestedingsreserve Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennnen.


111

8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.


112

9 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 (bedragen x € 1.000)


113


114


115


116


117


118

9.9 Langlopende schulden Stand per 31 december 2012 Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

AflossingsResterende verplichting looptijd > 1 jaar 2013

Resterende looptijd > 5 jaar

123.266

10.225

113.041

72.012

3.116 3.486 129.868

0 0 10.225

3.116 3.486 119.643

0 0 72.012

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven. Aflosbaar over Aflosbaar over Aflosbaar over 2 jaar 3 jaar 4 jaar Leningen kredietinstellingen

12.153 12.153

8.353 8.353

Aflosbaar over 5 jaar

11.096 11.096

9.427 9.427

Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend) Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn

126.369 3.000 129.369 -6.103 123.266 10.225 113.041

125.458 9.000 134.458 -8.089 126.369 6.103 120.266

Deze vastrentende leningen hebben de volgende kenmerken: Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde WSW-borging Duration

4,24% 11 jaar 159.514 117.186 6,0 jaar

4,48% 12 jaar 166.238 119.918 6,3 jaar

2.760 0 2.760

1.350 0 1.350

0 356 356

1.410 0 1.410

9.9.1 Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) Bij: nieuwe leningen

9.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties Bij : verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Opwaarderingen


119


120


121

10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


122


123


124


125


126

11 Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had Viverion gemiddeld 49,1 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime-equivalenten. Alle werknemers zijn in Nederland in dienst.

11.2 Bestuurder en commissarissen Lasten terzake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalig bestuurders €170.136 (voorgaand jaar €183.089) commissarissen en voormalige commissarissen €37.000 (voorgaand jaar €37.500) De bezoldiging van bestuurders omvat:  Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),  Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)  Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband Vanaf 1 januari 2013 moeten alle salarissen van nieuwe topfunctionarissen voldoen aan de WetNormeringTopinkomens (WNT).Voor bestaande contracten, voor zover deze niet zijn gewijzigd na 6 december 2011, en nieuwe aanstellingen in de periode tussen 6 december 2011 en 1 januari 2013, geldt een overgangsregeling. De Directeur-Bestuurder van Viverion valt onder deze overgangsregeling. De gemaakte salarisafspraken blijven nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar de norm. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:

J.W.T. Allersma

Periodiek betaalde Beloningen betaalbaar beloningen op termijn 2012 2011 2012 2011 137.690 135.583 32.446 32.045

Totaal

137.690

Naam

135.583

32.446

Uitkeringen bij beëindiging Winstdeling en bonus dienstverband 2012 2011 2012 2011 n.v.t. n.v.t. 0 15.461

32.045

0

15.461

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Naam H.G.B. Spekhorst * D.W. Boerboom MRE ** P.M. Bieshaar *** L.L. Vis P.W.H. van Heek *** Totaal

Als lid van de Raad van Commissarissen 2012 2011 9.000 9.000 7.000 7.500 7.000 6.000 7.000 6.000 7.000 6.000 37.000

34.500

Als lid van commissies 2012 2011 0 0 1.500 0 1.500 0

Overige kostenvergoedingen 2012 2011 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

3.000

* = voorzitter ** = vicevoorzitter *** = lid auditcommissie, extra bezoldiging vanwege extra vergaderingen


127

Viverion DOET!, maart 2012


128

12 Enkelvoudige Balans per 31 december 2012 (voor resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)


129


130

13 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening per 31 december 2012 (bedragen x € 1.000)


131

In gesprek met onze huurders tijdens een Woonplein, september 2012


132

14 Toelichting op de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000)

14.1 Algemeen De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.4.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 113 tot en met 121 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.


133


134


135

15 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)


136

16 Overige gegevens 16.1 Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Viverion zou voor de jaren 2013-2017 circa €21.215 kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 4.7 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Viverion. Voorstel statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.


137

Deelname medewerkers aan hardloopactie Serious Request, december 2012


138

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Viverion

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Viverion te Lochem gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Viverion per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amsterdam, 18 juni 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA

Pagina 2 van 2

Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening)


141

Financiële gegevens verbindingen Spectrum Holding B.V. De overige gegevens met betrekking tot Spectrum Holding B.V. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € -733.753 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -733.753 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 1.297.537 Rentepercentage 1,31% Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld. Aflossingstermijn Geen afspraken over gemaakt. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding Spectrum Ontwikkeling I B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling I B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € -529.586 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -529.586 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding


142

Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling II B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € -112.561 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -112.561 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door de TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding Spectrum Ontwikkeling III B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling III B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € -17.518 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 18.000 Intrinsieke waarde € -17.518 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Administratie wordt gevoerd door TI. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding


143

Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De overige gegevens van Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € 291.442 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 145.721 Intrinsieke waarde € 145.721 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding De Cloese V.O.F. De overige gegevens van De Cloese V.O.F. staan hieronder vermeld. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € 1.137.267 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 379.089 Intrinsieke waarde € 379.089 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 768.416 Rentepercentage 0,0% Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding


144

Triax Vastgoed B.V. De overige gegevens van Triax Vastgoed B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2012: Vennootschap Eigen vermogen € 30.138 Jaaromzet € 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit € 10.000 Intrinsieke waarde € 10.046 Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding € 0 Waarde verstrekte lening(en) € 0 Rentepercentage N.v.t. Zekerheden N.v.t. Aflossingstermijn N.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Geen. Inzet van personeel van de TI Geen. Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI € 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Er zijn geen zekerheden afgegeven. verbinding


145


146

Jaarverslag Gemeente van vestiging: Adres: Larenseweg CN Lochem. Postadres: Postbus AC Lochem. Telefoon:

Recommend Documents