Jaarverslag en jaarrekening 2013 stichting WSG
Geertruidenberg, 15 juli 2014
2
Voorwoord Richting geven Terwijl deze jaarrekening zijn afronding krijgt, is de parlementaire enquête woningcorporaties actueel. De Tweede Kamer stelt een onderzoek in naar het functioneren van ‘Het stelsel’. Een stelsel waarin het mogelijk is geworden dat ook mensen met lage inkomens in een goede woning wonen en in een leefbare wijk. Waarin woningcorporaties meer doen dan woningen verhuren aan mensen met een krappe beurs. Waarin corporaties ook de middeninkomens bedienen met (middel)dure huurwoningen én koopwoningen. En huurders die zorg nodig hebben, huisvesting bieden in kwalitatief goed zorgvastgoed, in samenwerking met zorginstellingen. En een stelsel waarin corporaties actief zijn op het brede terrein van leefbaarheid. De parlementaire enquêtecommissie onderzoekt wat er is gebeurd, hoe het kon gebeuren en wie daarvoor verantwoordelijk is. WSG wordt als een van de cases onderzocht. Immers, WSG kwam in financiële problemen en doet een zwaar beroep op de sector met een saneringsbijdrage van ruim € 117 miljoen over de periode 2013-2017. Wij verwachten dat het onderzoek meer inzicht geeft in de opzet en werking van het stelsel en dat het onderzoek zal bijdragen aan de ontwikkeling van toekomstig beleid. Graag geven wij daar alle medewerking aan. WSG heeft de oud-bestuurder aansprakelijk gesteld voor het gevoerde beleid en beraadt zich op het aansprakelijk stellen van de oud-Raad van Toezicht. Momenteel loopt het hoger beroep tegen de uitspraak inzake de oud-bestuurder en vindt in oktober 2014 het voorlopig getuigenverhoor plaats van de leden van de oud-Raad van Toezicht. Qua toekomstig beleid heeft de minister al een aantal flinke stappen gezet. Het definitieve wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet (inclusief de novelle) is op 20 juni 2014 naar de Tweede Kamer verzonden. Het is nog niet duidelijk wanneer de Kamer het wetsvoorstel (inclusief novelle en Memorie van Toelichting) behandelt. De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties brengt naar verwachting in november 2014 haar eindrapport met aanbevelingen uit. De minister wil zijn voorstellen op korte termijn in de Kamer behandelen omdat het in de lijn ligt met de aanleiding van de parlementaire enquête. De grote lijn van de voorstellen is dat het werkdomein van de corporatie ingekrompen wordt tot de oorspronkelijke kerntaak. Dit zal behoorlijke consequenties hebben voor de sector. Al eerder werden de corporaties geconfronteerd met een verhuurderheffing met grote gevolgen. Niet alleen voor de corporaties, maar ook voor de huurders. De betaling van deze heffing kan alleen als de huren verhoogd worden en daardoor komt de betaalbaarheid onder druk te staan. Daarbij wordt ook aan de kostenkant gesneden en worden investeringen in het bestaande bezit en nieuwbouw geschrapt. Een balans in de woningmarkt is nog ver te zoeken. Bij een huur tot € 699 met een inkomen tot € 34.000 gaat een aanzienlijk deel van het netto inkomen op aan woonlasten. Het kopen van een woning is opnieuw moeilijker gemaakt. Een hypotheek voor een koopwoning tot circa € 180.000 is qua maandlasten goedkoper, maar het is – zeker voor starters – moeilijk om een lening te krijgen. Voor WSG was 2013 een gedenkwaardig jaar. Medio 2013 werd een herzien saneringsbesluit genomen en het besluit van oktober 2012 (op basis waarvan alle bezit op korte termijn verkocht zou worden en WSG opgeheven) werd ingetrokken. Qua uitvoering van de saneringsmaatregelen liggen we in 2013 op koers. Qua vermogensontwikkeling
3
liggen we achter op de planning. In grote lijnen draait het om liquiditeit, kasstromen en vermogensontwikkeling. Doelstelling is een vermogen van minimaal 10% van de huuropbrengsten medio 2018 (conform de beleidsregels van het CFV). In het verslag leest u daar meer over. Voor de presentatie van de vermogenspositie is de waardering van het vastgoed, met name de spelregels om te komen tot een waardering te komen, essentieel. WSG heeft het sociaal vastgoed, het bedrijfsmiddel voor uitvoering van onze volkshuisvestelijke taak, gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. In de Herzieningswet is sprake van een waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Stel dat deze marktwaarde vastgesteld wordt op 70% van de WOZ-waarde (€ 668,2 miljoen per 01-01-2012), dan is de nieuwe waarde van de materiële vaste activa in exploitatie € 467,8 miljoen. Dit is ten opzichte van de huidige waardering (€ 568,5 miljoen) fors lager, namelijk € 118,7 miljoen. Los van deze mogelijke stelselwijziging – die zal leiden tot een nieuwe beoordeling - zetten we alle zeilen bij om aan het einde van de saneringsperiode de eerste fase af te sluiten met een vermogen dat minimaal gelijk is aan 10% van de jaarhuur. Volgens een vastgestelde planning- en controlcyclus vindt regulier de evaluatie en bijstelling van de saneringsmaatregelen plaats. Belangrijke aandachtspunten zijn de exploitatie van het zorgvastgoed vanwege de wijzigende regelgeving, de deelnemingen en de beheersing van de onderhoudskosten. Dit in samenhang met het versterken van de (administratieve) organisatie. Aan het einde van deze eerste fase zal ook duidelijk worden welke maatregelen er getroffen gaan worden om WSG te laten voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid van WSW. Dat is fase 2. Dat we dit moeten bereiken, al dan niet zelfstandig, is duidelijk. Hoe het stelsel van de corporatiesector er ook uit gaat zien, het is noodzakelijk dat de volkshuisvestelijke taken naar behoren uitgevoerd worden en dat kan niet zonder investeringen. Kredietwaardigheid is daarvoor een vereiste.
Liesbeth van Beek-Bouw directeur-bestuurder Geertruidenberg, juli 2014
4
Inhoudsopgave 1. STRATEGIE 1.1 Saneringsstrategie 1.2 Organisatiestrategie 1.3 Samenwerken 1.4 Verbindingen
7 7 9 9 10
2. WONEN EN LEVEN 2.1 Huurwoningen 2.1.1 Huren en de saneringsstrategie 2.1.2 Het huurbeleid 2.1.3 Het bestaande bezit 2.2 Huur betalen 2.2.1 Harmonisatie 2.2.2 Huurverhoging 2.2.3 Huurtoeslag 2.2.4 Huurachterstand 2.2.5 Incassobeleid 2.3 Verhuren 2.3.1 Toewijzingen 2.3.2 Scheefheidsbestrijding 2.3.3 Urgentieregeling en bijzondere doelgroepen 2.3.4 Mutatiegraad 2.3.5 Leegstand woningen en huurderving 2.4 Dienstverlening 2.4.1 Kwaliteit en communicatie 2.4.2 Klachten en geschillen 2.5 Kwaliteit van wonen 2.5.1 Onderhoudskosten 2.5.2 Planmatig onderhoud 2.5.3 Reparatieverzoeken 2.5.4 Mutatieonderhoud 2.5.5 Energiezuinige woningen 2.5.6 Politiekeurmerk Veilig Wonen 2.6 Leefbaarheid 2.6.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.6.2 Overlast 2.6.3 Sponsoring en donaties 2.7 Verkopen 2.7.1 Verkopen grondposities / disposities 2.7.2 Verkopen nieuwbouw koopwoningen 2.7.3 Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver) 2.7.4 Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed 2.7.5 Verkopen niet-DAEB woningen 2.8 Wonen en zorg 2.8.1 Zorgvastgoed binnen het woningbezit van WSG 2.8.2 Vormen van contractafspraken met de zorgpartners 2.8.3 Ontwikkelingen in de markt 2.8.4 Vaststellen van beleid 2.8.5 Mutaties zorgvastgoed bezit
15 15 15 15 15 17 17 17 18 18 18 18 19 20 21 21 22 23 23 23 24 24 25 26 26 27 27 28 28 29 29 30 30 31 31 32 32 33 33 33 35 35 35
3. DE ORGANISATIE 3.1 Het bestuur 3.1.1 Samenstelling 3.1.2 Bestuursbesluiten 3.1.3 Bestuursreglement 3.1.4 Integriteit
36 36 36 36 37 37 5
3.2
3.3
3.1.5 Beloning bestuurder 3.1.6 Risicobeheersing 3.1.7 Informatievoorziening 3.1.8 Managementinformatie 3.1.9 Verklaring directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen 3.2.1 Samenstelling 3.2.2 Bezoldiging 3.2.3 Inhoud toezicht 3.2.4 Onafhankelijkheid 3.2.5 RvC-Commissies en Overleg 3.2.6 Besluiten en gespreksonderwerpen De organisatie 3.3.1 Onze medewerkers 3.3.2 Organogram 31 december 2013 3.3.3 Cultuur 3.3.4 Belonen en beoordelen 3.3.5 Werkprocessen 3.3.6 Arbo 3.3.7 Communicatie 3.3.8 Ondernemingsraad
37 38 38 38 39 40 40 42 42 42 42 43 44 44 44 45 46 46 47 47 47
4. DE JAARREKENING 4.1 Kengetallen 2013 4.2 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 4.3 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 4.4 Algemene toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 2013 4.5 Waarderingsgrondslagen 4.6 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 4.7 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 4.8 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 4.9 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 4.10 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 4.11 Algemene toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 2013 4.12 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 4.13 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 4.14 Ondertekening van de jaarrekening
49 51 52 54 56 63 84 107 118 120 122 123 124 129 131
5. OVERIGE GEGEVENS 5.1 Resultaatbestemming 5.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
132 132 133
6. BIJLAGEN 6.1 Samenstelling organisatie 6.2 Woningbezit per gemeente per 31 december 2013
136 137 138
6
1. STRATEGIE 1.1 Saneringsstrategie Het jaar 2013 is voor WSG door alle ontwikkelingen rondom het saneringsbesluit sterk gekleurd. Op de organisatie lag een grote druk voor het verzamelen van alle informatie die nodig was voor het opstellen van het herziene saneringsplan en de uitvoeringsovereenkomst. Om inzicht te geven in het verloop van de ontwikkelingen is hieronder een tijdlijn opgenomen.
Ontwikkelingen 2013 2013
2e halfjaar
1e halfjaar 1. Benoeming 3. Oplevering gegevens 5. Formulering procesmanager tbv waardering alternatieve CFV opheffingsscenario scenario’s (Capital Value)
2. Plan van aanpak vastgesteld
4. Uitkomsten eerste rekenexercities scenario’s
7. Uitwerking herzien saneringsplan
6. Opheffingsscenario wordt losgelaten
9. CFV-besluit: van opheffing naar continuïteit
8. Vaststelling herzien saneringsplan door RvC
11. Aanlevering informatie Parlementaire enquête
10. Vaststellen jaarrekening 2012
13. Opstellen 1e tussentijdse saneringsrapportage
12. Uitwerken uitvoeringsovereenkomst
14. Opstellen liquiditeitsprognose en begroting tbv saneringsbijdrage 2014
De specificatie van het verloop van de negen saneringsmaatregelen in 2013 is als volgt.
nr.
saneringsmaatregelen
1.
Verkopen grondposities / disposities en winkeldochters
2.
Verkopen nieuwbouw koopwoningen
3.
Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver)
realisatie Tot en met december 2013 is voor een bedrag van € 8.484.500 aan verkopen gerealiseerd. Hiermee is de taakstelling van € 5,9 miljoen behaald. Het resultaat van de verkopen is € 319.542 negatief ten opzichte van de vastgestelde waardering. Voor alle verkopen is goedkeuring verkregen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Op pagina 30 van dit verslag zijn alleen de cijfers van de verkochte grondposities/disposities opgenomen. In de taakstelling van het herziene saneringsplan is uitgegaan van de verkoop van 10 woningen met een verkoopwaarde van € 2,9 miljoen. In de verkoopstrategie is voor 2013 uitgegaan van de verkoop van 25 woningen met een totale netto verkoopwaarde van € 4,6 miljoen. Met de verkoop en levering van 32 woningen met een totale netto verkoopwaarde van € 6.432.000 is aan de taakstelling ruim voldaan. Er is een positief resultaat behaald van € 256.543 ten opzichte van de vastgestelde minimale verkoopwaarde. In 2013 zijn in totaal 22 woningen uit de verkoopvijver verkocht en geleverd, met een opbrengst van € 2.590.500 en een positief verkoopresultaat van € 478.190. In het herziene saneringsplan is de verkoop van 10 woningen ingerekend. Daarmee is de taakstelling behaald.
7
nr.
saneringsmaatregelen
4.
Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed
5.
Verkoop niet-DAEB woningen
6.
Huurbeleidsmaatregelen
7.
Beheer en organisatie
realisatie Conform de saneringsmaatregel dient het betreffende bedrijfsonroerend goed te worden verkocht binnen de saneringsperiode van 5 jaar. In 2013 hebben geen verkopen plaatsgevonden van bedrijfsonroerend goed. Dit was ook niet voorzien conform de verkoopstrategie. In het saneringsplan is één complex met niet-DAEB woningen aangemerkt voor verkoop. De verkoop hiervan staat conform saneringsplan ingepland voor 2017. De gerealiseerde huurharmonisatie over 2013 bedraagt € 127.524, terwijl de taakstelling op jaarbasis € 73.008 is. De gerealiseerde huurderving* voor woningen per 31-12-2013 bedraagt 2,54% (januari 2013: 2,69%), terwijl de taakstelling 0,9% is. De mutatiegraad over 2013 bedraagt 9,7% (2012: 8,6%) en is daarmee hoger dan geraamd. *In 2013 is de huurpost van de bestaande huurwoningen in verkoop meegeteld in de huurderving. Met ingang van 2014 wordt de huurpost van deze categorie woningen niet meer meegenomen in de huurderving. In het saneringsplan is voor beheerlasten een bedrag van € 6,3 miljoen (bedrijfslasten minus onderhoudslasten en minus leveringen en diensten) ingerekend. Deze taakstelling is overschreden met een bedrag van € 1,7 miljoen. De werkelijke onderhoudskosten tot en met 31 december 2013 bedragen € 4.510.317, hiervan is € 189.631 geactiveerd. Ten opzichte van de taakstelling betekent dit een overschrijding van € 1.063.686. Ten opzichte van de begroting is de overschrijding € 461.686. De totale kosten voor de vaste personeelsbezetting bedragen over 2013: € 1.994.297, waar in het saneringsplan de taakstelling € 2.105.000 is. Dit geeft een resultaat van € 110.702. Reden voor dit resultaat is dat veelvuldig gebruik is gemaakt van inhuurkrachten. De kosten van deze inhuurkrachten zijn verantwoord in de post algemene kosten.
8.
9.
Risicobeperkende maatregelen
Claims en voorzieningen
In 2013 zijn de belangrijkste processen beschreven en in 2014 wordt dit vervolmaakt. De ontwikkelingen binnen de zorg en de impact hiervan voor het zorgvastgoed van WSG zijn in kaart gebracht. Deze ontwikkelingen leiden tot een matiging van de opbrengsten vanuit zorggerelateerde woningen in de periode tot 2018. In het herziene saneringsplan is hier rekening mee gehouden. Acties zijn ondernomen om risico’s in te perken. Daarnaast is in het saneringsplan rekening gehouden met het afstoten van vier te herontwikkelen complexen voor zorginstellingen. In 2013 is de verkoop van de Vossenberg gerealiseerd. Binnen het saneringsplan is voor 2013 verder geen rekening gehouden met verkopen. Zie paragraaf 4.4.4.
Alle bovengenoemde saneringsmaatregelen dragen bij aan de doelstelling om medio 2018 weer een eigen vermogen te realiseren van circa € 4.700.000. Deze doelstelling staat onder druk, zoals aangegeven in paragraaf 4.4.1 van dit jaarverslag. Het geprognosticeerde vermogen wijkt circa € 15,3 miljoen negatief af per ultimo 2013. Dit tekort loopt op tot circa € 15,4 miljoen ultimo 2018. De negatieve afwijking wordt onder andere veroorzaakt door hogere kosten voor onderhoud, algemeen beheer en belasting & verzekeringen. Deze
8
hogere kosten hebben een negatief effect op de actuele waarde (bedrijfswaarde). Ook het resultaat deelnemingen 2013 draagt negatief bij aan het tekort ten opzichte van de doelstelling. Hierbij moet worden opgemerkt dat er voor WSG ook nog een aantal risico’s zijn op het terrein van onderhoudskosten, juridische procedures, exploitatie en financiering van zorgvastgoed en ingeschatte vastgoedwaardering en –exploitatie. WSG spant zich tot het uiterste in om de financiële doelstelling voor medio 2018 te halen. Zij realiseert zich dat dit geen sinecure is. In 2014 wordt een ondernemingsplan vastgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt voor de keuzes die gemaakt worden is het voldoen aan de eisen van het saneringsplan. De maatregelen zullen voor een groot gedeelte in 2015 doorgevoerd worden.
1.2 Organisatiestrategie Missie en ondernemingsplan In 2013 is een ingrijpend saneringsplan opgesteld met als doel de financiële positie, als gevolg van het aanzienlijk nadelige eigen vermogen, zoveel mogelijk op eigen kracht te herstellen. Daarbij moeten maatregelen worden genomen die de huurders, woningzoekenden en samenwerkingspartners raken. Daarnaast is een flinke saneringssteun noodzakelijk gebleken die, via het Centraal Fonds Volkshuisvesting, door de collegacorporaties moet worden opgebracht. WSG voelt zich verantwoordelijk om de toekomst op een verantwoorde wijze vorm te geven, zowel in financiële als in volkshuisvestelijke zin. WSG is niet in de positie om haar volkshuisvestelijke functie te versterken via een investerings- en/of overnamestrategie. Vanuit volkshuisvestelijke zin moet WSG het waarmaken met de dienstverlening. De financiële saneringsafspraken worden nagekomen. Vanuit deze gedachten is in het tweede halfjaar van 2013 gestart met het opstellen van een nieuwe missie en ondernemingsplan. Het ondernemingsplan wordt in 2014 afgerond.
1.3 Samenwerken WSG staat voor een professionele organisatie die transparant werkt. WSG staat open voor samenwerking zowel binnen als buiten de organisatie. WSG staat naast de klant en gaat met hem in gesprek. WSG werkt aan sterke verbindingen met haar partners om samen doelen te realiseren. In de samenwerking zijn de kernwaarden slim, respect en samen herkenbaar. Samenwerking buiten de organisatie Samenwerking is niet alleen een middel maar ook een doel op zich door de positie waarin WSG zich bevindt. Door een effectieve samenwerking met de stakeholders kan worden bespaard op tijd, geld en middelen. WSG wil daarnaast verantwoording afleggen over haar handelen. Samen met bewoners Door alle gebeurtenissen bij WSG zijn de huurders kritisch. De doelstelling is om de komende jaren het vertrouwen te herstellen: ‘we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen’. Transparantie is de kern van ons handelen.
9
De samenwerking met de Huurdersvereniging en bewonerscommissies is cruciaal. In 2014 wordt de samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersvereniging Geertruidenberg vernieuwd. De komende jaren worden nieuwe vormen van participatie met de huurdersorganisatie verkend.
1.4 Verbindingen WSG heeft ultimo 2013 direct dan wel indirect een belang in de volgende vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en besloten vennootschappen. Voor het per saldo negatieve vermogen is een voorziening gevormd.
10
Overzicht deelnemingen (100%)
naam WSG Holding B.V. WSG Projectontwikkeling B.V.
100%
eigen vermogen 31-12-2013 -10.336.443
-3.627.257
WSG
100%
-7.458.485
-2.310.697
WSG Holding B.V.
vestigingsplaats
belang
Geertruidenberg Geertruidenberg
resultaat 2013
deelneming van
Overzicht deelnemingen (48% tot 50%)
Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F.
Roosendaal
50%
eigen vermogen 31-12-2013 - 829.047
Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V.
Geertruidenberg
50%
’s-Gravenhage
Vastgoed Brabant B.V.
naam
vestigingsplaats
belang
resultaat 2013
toelichting 1
1.213.195
Nihil. (er is rekening gehouden met een verlies uit de Grex/Vex van € 500.000) -97.068
50%
218.000
-463.000
3
Eindhoven
50%
25.427
1.428
4
Eindhoven
48%
Nihil
5
Oosterhout
50%
-5.397.384
- € 2.050.186 inclusief bijstelling grondexploitatie. Hiernaast is nog een voorziening getroffen van € 580.000 -5.227.791
11
2
6
Overzicht overige deelnemingen
naam
De Pontonnier B.V.
nr. 1
vestigingsplaats
belang
Raamsdonks -veer
-
164.870
naam Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F.
2
Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F.
3
Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F.
eigen vermogen 31-12-2013
resultaat 2013 - 2.696
toelichting
7
toelichting stand van zaken Het aandeel van WSG Projectontwikkeling B.V. in het eigen vermogen van Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. is € 944.047 negatief. Ter grootte van het negatieve saldo op de kapitaalrekening van € 944.047 is een voorziening voor mogelijke oninbaarheid getroffen op het saldo leningen u/g in WSG Projectontwikkeling B.V. (zie eveneens de toelichting op de geconsolideerde balans). WSG en Aan de Stegge proberen gezamenlijk de locatie Couveringe Park te verkopen aan Stadlander. Daarnaast zijn WSG en Aan de Stegge in overleg om te kijken of de lopende juridische dossiers kunnen worden opgelost. De aflossing van de lening u/g, verstrekt vanuit WSG met een formele einddatum van 1 december 2012, is onderdeel van de overleggen. Tot en met 2013 is de lening u/g nog niet afgelost. Verder is naar aanleiding van een interne beoordeling van het project een voorziening getroffen van € 500.000 voor toekomstige verliezen die nog niet in de projectopzet zijn opgenomen. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. is een samenwerking tussen WSG en Woningstichting Volksbelang te Made. Het totale project Prinsenpolder bestaat uit de realisatie van 192 woningen en bouwkavels. Bouwcombinatie Prinsenpolder heeft eind 2013 van de BNG verlenging van de huidige kredietfaciliteit ontvangen tot eind 2014, zodat de combinatie de resterende woningen en kavels kan verkopen. Per 31 december 2013 zijn nog 1 woning en 21 kavels onverkocht. De vennootschap onder firma Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge is opgericht met het doel het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening doen ontwikkelen, realiseren en verkopen van 87 appartementen en ca. 1.100 m2 commerciële ruimten. Door de vennootschap zijn uiteindelijk 14 appartementen en 1 grondgebonden woning gebouwd. Stichting WSG heeft een afnamegarantie afgegeven ten aanzien van de onverkochte woningen bij einde project (2015). In september 2013 hebben de vennoten de financiering op de onverkochte woningen afgelost. Per 31 december 2013 zijn 5 van de 15 woningen verkocht. Momenteel beraadt WSG
12
nr.
4
5
naam
Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V., en Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V.
6
Vastgoed Brabant B.V.
7
De Pontonnier B.V.
toelichting stand van zaken zich over de te volgen strategie betreffende de nog te verkopen woningen. Op 28 juni 2012 heeft de gemeente Breda geconcludeerd dat de ingediende visie “Fris en Fruitig” onhaalbaar is, zodat de huidige bestemming van het bedrijventerrein nog steeds actueel is. In maart 2013 is een nieuwe financieringsovereenkomst gesloten met de Bank Nederlandse Gemeenten. Deze overeenkomst geldt voor bepaalde tijd en loopt tot en met 31 december 2017. Het eigen vermogen van WSG in Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. ultimo 2013 is nihil. Conform de oprichtingsakte is het negatieve resultaat van het boekjaar 2012 omgezet in een vordering op de vennoten. In 2013 is € 1.391.160 betaald. De schuld die WSG Holding B.V. heeft aan Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. bedroeg per ultimo 2013 € 0. WSG en AM zijn in overleg over de toekomst van het project Heldenpark. De bijstelling van de opzet van de grondexploitatie leidt tot een voorzienbaar verlies van circa € 2 miljoen. Hiervan komt 50% ten laste van WSG. Hiernaast wordt nog een verlies voorzien van in totaal € 580.000 wegens mogelijke tegenvallers tot einde project. Er ligt een voorstel voor de verkoop van het Koningsoord aan Tiwos. Er moet met ’t Heem nog overeenstemming worden bereikt. In 2013 heeft een afwaardering van ruim € 5 miljoen plaatsgevonden ten laste van het resultaat. 50% van het negatieve eigen vermogen is voorzien. Op 22 april 2009 is WSG middels certificaten rechthebbende geworden van 50 aandelen in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘De Pontonnier B.V.’ tegen storting van € 25.000. Vervolgens zijn de aandelen ondergebracht in een stichting ‘Stichting Administratiekantoor De Pontonnier’ en heeft WSG in ruil voor het onderbrengen 50 certificaten ontvangen. Op 1 mei 2013 heeft WSG de certificaten formeel aangeboden aan De Pontonnier B.V. Op 13 mei 2013 is vanuit De Pontonnier B.V. aangegeven dat het proces van de waardebepaling van de certificaten in gang is gezet. De waardebepaling is nog niet afgerond. Er hebben zich geen kopers aangemeld.
Niet meer vermeld in bovenstaande overzichten: VOF Bruisend Dorpshart: de vennootschap is in 2013 ontbonden; Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoed Beheer B.V. en Biesbosch Marina Drimmelen C.V: de vennootschappen zijn in 2013 ontbonden;
13
Rosmalense Polder Beheer B.V.: In juli 2013 hebben de arbiters het eindvonnis gewezen en is WSG veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 3,8 miljoen. Deze schadevergoeding is eind december 2013 betaald aan AM. Hiermee is deze zaak afgewikkeld. Deze post was reeds voorzien in de jaarrekening 2012.
14
2. WONEN EN LEVEN 2.1 Huurwoningen 2.1.1 Huren en de saneringsstrategie Naast het toekennen van saneringssteun is er een pakket aan maatregelen van kracht. Voor de huren van WSG betekent dit dat bij mutatie de huurprijs wordt geharmoniseerd naar 90% van de maximaal redelijke huur. Voor sociale huurwoningen geldt dat DAEB woningen DAEB blijven plus bereikbaar voor huurtoeslag. Voor de geliberaliseerde woningen is een extra maatregel afgesproken. Bij de jaarlijkse huurverhoging wordt een opslag toegepast zolang de woningen nog niet de streefhuur hebben bereikt.
2.1.2 Het huurbeleid Het huurbeleid van WSG is erop gericht om woningen tegen een passende huurprijs te verhuren. Voor de geliberaliseerde woningen geldt dat er gestreefd wordt naar een maximale opbrengst rekening houdend met de locatie, markt en kwaliteit. De huurverhoging 2013 is voor de categorie sociale huurwoningen (huurprijs tot € 681,02) voor het eerst inkomensafhankelijk. Om de doorstroming te bevorderen kan voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging worden toegepast. WSG heeft dit beleid overgenomen. Voor de sociale huurwoningen gelden de volgende percentages: Inkomen lager dan € 33.614: huurverhoging inflatie plus 1,5%. Totale verhoging is 4%. Inkomen tussen € 33.614 en € 43.000: huurverhoging inflatie plus 2%. Totale verhoging is 4,5% Inkomen hoger dan € 43.000: huurverhoging inflatie plus 4%. Totale verhoging 6,5% Voor garages en parkeerplaatsen is een huurverhoging van 2,5% toegepast. De huurprijzen voor het zorgvastgoed worden bepaald door regelgeving van de Nederlands Zorgautoriteit. De huurprijzen voor commercieel vastgoed stelt WSG vast na taxatie, CPI of op basis van marktontwikkelingen.
2.1.3 Het bestaande bezit Het aantal verhuureenheden in exploitatie per 31 december 2013 is als volgt: woningen in bezit commerciële ruimten garages/parkeerplaatsen bergingen Totaal aantal eenheden
2013 4.060 163 340 17
2012 4.260 110 344 12
4.580
4.726
De afname bij woningen in bezit is als volgt te verklaren: Verkoop reguliere woningen Verkoop Keizersdijk (Raamsdonksveer) Verkoop zorgcentrum Vossenberg (Kaatsheuvel) Beëindiging tijdelijke huisvesting (Kaatsheuvel) Overheveling naar lijst disposities Totaal 15
24 1 124 49 2 200
De toename bij de commerciële ruimten is administratief van aard. Tot en met 2012 werden gebouwen van gezondheidscentra als één eenheid genoteerd. Met ingang van 2013 wordt het aantal huurders per gebouw als maatstaf genomen. In de rubriek garages/parkeerplaatsen waren ten onrechte 3 bergingen aan de Scheepswerflaan opgenomen. Tevens is één parkeerplaats door de ligging in de parkeerkelder onverhuurbaar. Het aantal bergingen is toegenomen met 3 bergingen aan de Scheepswerflaan (Raamsdonksveer). Tevens zijn 2 bergingen aan het Hof van Hersbeek (Breda) in verhuur genomen. Onderstaande tabel geeft het aantal en soort eenheden per gemeente weer.
gemeente
woningen bergingen
Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Halderberge Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk Werkendam Zundert
134 171 262 1.705 48 329 231 199 201 557 104 44 63 12
Totaal
4.060
commerciële ruimten
2
garage / parkeerplaats
27 2 6 65
15
7 6 16 10 1 12
9
182
26
123
1 10 17
163
340
totaal 172 173 268 1.967 48 329 264 205 217 690 105 56 63 13 10 4.580
Het aantal verhuureenheden gesplitst naar DAEB / Niet DAEB omschrijving
DAEB
Sociale huurwoningen, < € 681,02 Dure huurwoningen, > € 681,02 Zorgeenheden Maatschappelijke voorzieningen Commerciële ruimten Garages, bergingen en parkeerplaatsen
2.105
Totaal
3.628
niet-DAEB
73
2.105 522 1.433 90 73
357
357
952
4.580
522 1.433 90
16
totaal
2.2 Huur betalen 2.2.1 Harmonisatie In het saneringsbesluit is afgesproken om alle woningen bij mutatie op te hogen naar 90% van de maximaal redelijke huur. Onderstaande grafiek laat zien dat deze doelstelling in 2013 ruimschoots is behaald.
Duizenden
Prestatie harmonisatie t/m dec. 2013 140 120 100 80 60 40 20 0
Realisatie t/m dec.
Taakstelling
2.2.2 Huurverhoging De huurverhoging was in 2013 voor het eerst inkomensafhankelijk. Hierover is advies gevraagd bij de Huurdersvereniging Geertruidenberg. De gemiddelde huurverhoging voor zelfstandige woningen bedroeg in 2013 4,17%. Het overgrote deel van de huurders kreeg 4% huurverhoging (80%). 11% kreeg een huurverhoging van 6% en 9% een verhoging van 4,5% Betaalbaarheid van de woningvoorraad Onderstaande tabel geeft het aantal eenheden weer, verdeeld per huurklasse (netto huur). De zorggerelateerde eenheden zijn intramurale voorzieningen die verhuurd worden via zorginstellingen. De betaalbaarheid staat onder druk door het gevoerde huurbeleid. Het aantal woningen in de goedkope klasse neemt af. WSG heeft in relatie tot het landelijke gemiddelde veel woningen in de dure categorie. Dit heeft mede te maken met de vele nieuwbouwappartementen die na 2008 zijn opgeleverd. Eind 2013 is een onderzoek gestart naar de ontwikkeling van de betaalbaarheid en huurderving. De resultaten zijn in 2014 bekend.
17
gemeente Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Halderberge Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk Werkendam Totaal
< 374,44
374,44<535,91
535,91<574,35
574,35<681,02
24 20 182
17 42 865
27 9 106
17 70 10 217 5
21 10 12 6 16 10
59 22 48 141 30 17 15
1.243
217
12
2 63 90 244 20
373
Waarvan zorg gerelateerd
0
231
totaal
132 40 101 308 28 281 134 97 131 94 53 17 48 12
134 171 262 1.705 48 329 231 199 201 557 104 44 63 12
751
1.476
4.060
236
954
1.433
48
99
> 681,02
2.2.3 Huurtoeslag In 2013 werd de huurtoeslag voor 325 huurders uitbetaald via WSG (2012: 318). Het gemiddelde bedrag is iets gedaald naar € 177,00 (in 2012 € 183,00) Per 1 januari 2014 is de geclusterde betaling gestaakt. Huurders ontvangen de toeslag voortaan direct via de Belastingdienst.
2.2.4 Huurachterstand De totale huurachterstand is, afgezet tegen de jaarhuur, gestegen van 0,37% (2012) naar 0,40%.
2.2.5 Incassobeleid Er wordt een strikt incassobeleid gevoerd. Dit is succesvol, omdat huurders zeer snel worden benaderd over hun achterstand. Hierdoor loopt de schuld nooit te hoog op. Ontruimingen worden zoveel als mogelijk voorkomen door tijdig met de huurder in gesprek te gaan. Het aantal zaken bij de deurwaarder bedraagt voor woningen 51. In 2013 vonden er 7 ontruimingen plaats. Twee na een overlastprocedure, vijf in verband met huurschuld.
2.3 Verhuren WSG heeft een breed werkgebied en verhuurt woningen in 14 verschillende gemeenten in West-Brabant. Er zijn twee kerngebieden namelijk Geertruidenberg en Roosendaal. Met deze gemeenten zijn afspraken gemaakt over de woningtoewijzing. In Geertruidenberg heeft WSG een divers woningbezit, dat bestaat uit eengezinswoningen, appartementen en boven- en benedenwoningen. Deze woningen zijn er voor een brede doelgroep. In de overige gemeenten zijn er vooral woningen voor senioren. De woonruimtebemiddeling vindt nu nog plaats via de eigen website en via advertenties in lokale bladen. In Roosendaal is er een samenwerking via HetPunt.
18
In 2014 zal WSG aansluiten bij Klik voor Wonen, een woonbemiddelingssysteem waarin zeven Brabantse corporaties samenwerken. Hiermee wordt een bredere markt bereikt en meer transparantie over de woningtoewijzing.
2.3.1 Toewijzingen In totaal werden 241 woningen verhuurd. In de tabel is het aantal verhuringen per gemeente weergegeven.
gemeente Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk Totaal
aantal verhuringen 2013
2012
2011
19 18 4 88 23 17 6 19 36 5 4 2
10 11 3 159 19 10 5 17 35 10 2 33
10 15 6 89 74 7 14 37 16 3 -
241
314
271
Onderstaande tabel geeft de kengetallen weer van de toewijzingen in het kader van de Europese staatssteunregeling.
netto huur woning
verzamelinkomen
aantal toewijzingen
< € 681,02 > € 681,02
192 49
totaal
241
< € 34.229 184
95,8%
> € 34.229 8
4,2%
WSG blijft met 4,2% ruim binnen de 10% norm. Met het verhuren van woningen wordt invulling gegeven aan het voorkomen van scheefwonen.
19
2.3.2 Scheefheidsbestrijding Onderstaande tabel geeft het aantal toewijzingen weer conform het BBSH, aanhangsel E. huurgrenzen
1. Eenpersoonshuishoudens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen lager of gelijk aan inkomensgrens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen hoger dan inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen hoger dan Inkomensgrens 2. Tweepersoonshuishoudens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen lager of gelijk aan inkomensgrens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen hoger dan inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens 3. Drie- en meerpersoonshuishoudens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen lager of gelijk aan inkomensgrens Jonger dan AOW-gerechtigd, inkomen hoger dan inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens AOW-gerechtigd of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens
< kwaliteitskortingsgrens
> kwaliteitskortingsgrens
>laagste aftoppingsgrens
1 0 0 0
16 16 13 0
22 34 30 13
0 0 0 0
1 2 3 1
7 22 25 19
0 0 0 0
0 1 0 0
5 8 0 0
Inkomensgrenzen:
€ 21.025 € 28.550 € 21.100 € 28.725
- eenpersoons jonger dan AOW-gerechtigd - meerpersoons jonger dan AOW-gerechtigd - eenpersoons AOW-gerechtigd of ouder - meerpersoons AOW-gerechtigd of ouder Huurgrenzen: I. kwaliteitskortingsgrens
€ 374,44 € 535,91 € 574,35
II. laagste aftoppingsgrens III. hoogste aftoppingsgrens Vermelde normen zijn conform Wet op de huurtoeslag (Wht)
20
2.3.3 Urgentieregeling en bijzondere doelgroepen Er is in de gemeente Geertruidenberg 1 woningzoekende gehuisvest met een sociale urgentie. Voor 2014 is met de gemeente afgesproken geen aparte urgentieregeling toe te passen. In levensontwrichtende en bedreigende situaties worden op bestuurlijk niveau afspraken gemaakt. In 2013 zijn in Geertruidenberg 6 statushouders gehuisvest. De taakstelling voor 2013 was 9. Dit betekent dat er nog 3 personen extra in 2014 bemiddeld moeten worden. Met de overige gemeenten zijn er geen afspraken over het huisvesten van statushouders. WSG heeft in de overige gemeenten vooral huisvesting voor senioren en veelal geen geschikt aanbod voor genoemde groep van statushouders.
2.3.4 Mutatiegraad Tot en met december hebben 255 huurders de huurovereenkomst van hun woning beëindigd. (2012: 192). De mutatiegraad voor 2013 komt hiermee op 9,7%. (2012: 8,6%) Onderstaande tabel geeft het aantal opzeggingen per gemeente weer van de reguliere woningen.
gemeente
aantal opzeggingen 2013
2012
2011
Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk
7 18 5 116 2 20 5 21 41 8 9 3
6 11 6 114 1 13 8 21 33 9 2 1
13 16 4 78 8 5 13 40 10 3 -
Totaal
255
225
190
9,7%
8,2%
7,8%
Mutatiegraad
21
2.3.5 Leegstand woningen en huurderving Onderstaande tabel geeft de huurderving weer van de woningen in 2013.
huurderving woningen, januari t/m december 2013 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00%
Realisatie Genormaliseerd Maatregel
De huurderving bedraagt per 31-12-2013 2,54% (januari: 2,69%) en ligt ruim boven de norm van 0,9% Bij de genormaliseerde huurderving is de huurderving voor nieuwbouw en voor woningen in verkoop (bestaand bezit) geëlimineerd. De genormaliseerde huurderving bedraagt per 31-12-2013 1,64% (januari: 1,32%). De hoge huurderving wordt veroorzaakt door een bovengemiddeld aantal huuropzeggingen in geheel 2013, terwijl de verhuur stroef tot zeer stroef blijft verlopen. Er zijn kortom meer woningen vrijgekomen voor verhuur dan dat er woningen zijn verhuurd. Tot en met december hebben 255 huurders de huurovereenkomst van hun woning beëindigd. (2012: 225). Er is geen heldere reden te geven waarom de mutatiegraad stijgt. Bij de eindinspectie is een vaak gehoorde reden dat men naar een andere woning verhuist met een betere prijs/kwaliteitsverhouding. Per 31 december staan 82 woningen leeg. Bij drie nieuwbouwcomplexen (Raamsdonksveer, Rijen en Waalwijk) zijn in totaal nog 9 woningen te verhuren. Ronduit zorgwekkend is de leegstand bij de categorie geliberaliseerde woningen: 63% van alle leegstaande woningen. Terwijl de verhouding geliberaliseerde huur / sociale huur over het reguliere woningbezit 14% / 86% is. In het vierde kwartaal is een onderzoek gestart naar de effecten van het huurbeleid dat de afgelopen 2½ jaar is gevoerd en de mogelijke relatie met de leegstand. Het onderzoek wordt in januari 2014 afgerond. Tevens worden andere communicatiemiddelen ingezet om doeltreffender nieuwe huurders te bereiken. Eén van de middelen betreft de overstap per 1 april 2014 naar een regionaal woonruimtebemiddelingssysteem. Daarnaast worden er meerdere kanalen ingezet om de woningen onder aandacht te brengen. Zo gaat er vanaf januari 2014 geadverteerd worden via de websites van Pararius en Funda.
22
2.4 Dienstverlening 2.4.1 Kwaliteit en communicatie Kwaliteit Het jaar 2013 stond in het teken van het opstellen en uitvoeren van het saneringsplan. Als gevolg hiervan stond de dienstverlening aan de huurders van tijd tot tijd onder druk. Dit werd mede veroorzaakt door een relatief kleine bezetting van de werkorganisatie. Ondanks dat is door de betrokkenheid van medewerkers en de grote inzet veel werk verzet. De kwaliteit van dienstverlening stond in 2013 hoog op de agenda. Een belangrijk middel om dit te realiseren is het efficiënter maken van werkprocessen. Hiermee is actief aan de slag gegaan. Eveneens is gestart met het opstellen van een herziene missie en visie en de beschrijving van de identiteit. Medewerkers worden intensief betrokken bij de herpositionering van WSG. Communicatie WSG vindt openheid belangrijk. Legitimatie en uitleg geven aan de gemaakte keuzes zijn de rode draad in alle vormen van communicatie. In 2013 ontvingen alle huurders de volgende schriftelijke informatie: - informatie over de stand van zaken binnen WSG (juli) - de nieuwsbrief (februari, juni, oktober en december) - informatie over de huurverhoging (april) In mei heeft de directeur-bestuurder de jaarvergadering van de Huurdersvereniging Geertruidenberg bijgewoond om toelichting te geven over de sanering en over de huurverhoging. Er was een grote opkomst. Huurders kregen alle gelegenheid voor het stellen van hun vragen. Website De website wordt een steeds belangrijker medium om zowel de huidige als nieuwe huurders te bereiken. Alle relevante informatie kan op de website worden gevonden. In 2014 wordt de website aangepast aan de nieuwe missie, visie en kernwaarden. Onderhoudsklachten kunnen al online worden doorgegeven. Op dit moment maken huurders nog te weinig gebruik van het online melden van onderhoudsklachten. In 2014 gaat WSG deze mogelijkheid extra onder de aandacht brengen.
2.4.2 Klachten en geschillen Van Klachtenadviescommissie naar Regionale Geschillencommissie Voordat een klacht als geschil wordt doorgestuurd, vindt er een interne klachtenafhandeling plaats volgens een strikte procedure. Afhandeltermijnen worden bewaakt en per kwartaal wordt er een interne rapportage besproken. De Klachtenadviescommissie is per 1 februari 2013 opgeheven. De KAC is in 2013 1 keer bijeen geweest. Er zijn geen klachten ontvangen Vanaf 1 februari 2013 is WSG aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie. De RGC is een onafhankelijke commissie die geschillen behandeld voor zes corporaties die in de regio West-Brabant werkzaam zijn. De RGC heeft in 2013 – één klacht ontvangen. Deze zaak is in de RGC besproken maar is niet in behandeling genomen.
23
Huurcommissie Naar aanleiding van de huurverhoging 2013 zijn er vijf bezwaarschriften doorgestuurd naar de huurcommissie. In alle gevallen stelde de huurcommissie vast dat er geen gronden waren voor het bezwaar en werd WSG in het gelijk gesteld.
2.5 Kwaliteit van wonen WSG heeft in het recente verleden veel geïnvesteerd in nieuwe, kwalitatief hoogwaardige en duurzame gebouwen. Hierdoor bevat de vastgoedportefeuille veel relatief jong bezit met een hoge woonkwaliteit en een gunstig energielabel. WSG heeft een unieke samenwerking opgezet met zorgpartijen. De gedachte hierachter is dat elke partij zich richt op de eigen core-business: zorgpartijen op de zorg, WSG op het vastgoed. In de lijn van deze filosofie zijn contracten met zorgpartijen afgesloten, waarin staat dat WSG naast het reguliere eigendomsonderhoud ook allerlei facility-werkzaamheden verricht voor huurders. De kosten hiervan maken onderdeel uit van de onderhoudsbegroting. WSG levert en vervangt hierbij ook op verzoek van de betreffende zorgpartner de losse inventaris. Omdat dit proces nu over veel schijven verloopt is WSG in gesprek met de zorgaanbieders om de losse inventaris over te nemen en voortaan zelf de vervanging te organiseren. WSG is voor huurders altijd aanspreekbaar op onderhoud. WSG voldoet aan haar onderhoudsverplichtingen en het onderhoudsbeleid wordt zorgvuldig uitgevoerd. Er wordt strikter gekeken voor wiens rekening de onderhoudskosten zijn; afspraken zoals die zijn vastgelegd in de huurvoorwaarden en in het onderhoudsboekje zijn hierbij bepalend. WSG blijft investeren in het noodzakelijke planmatige onderhoud, zodat de continuïteit van de gebouwen gewaarborgd blijft. De gebouwen moeten hun kwaliteit voor de huurders behouden en niet in waarde achteruit gaan door achterstallig onderhoud. WSG had in 2013 nog geen systeem van kwaliteitsmeting van het bezit. In 2014 voert WSG een quickscan conditiemeting uit op haar gehele bezit om de kwaliteit in beeld te brengen. Het onderhoudsbeleid wordt in 2014 nader vorm gegeven op basis van de quickscan en het nog op te zetten strategisch voorraadbeleid. Op het moment van samenstellen van de jaarrekening was de informatie nog niet beschikbaar. Om die reden is er een risico dat de huidige ingerekende onderhoudsnorm in de bedrijfswaarde niet toereikend is. In het tweede halfjaar 2014 komen de uitkomsten van de conditiemeting beschikbaar. Aan het einde van 2013 beschikte WSG over 4.580 vhe’s, waarvan 4.060 woningen, 163 commerciële ruimten, 340 garages en 17 bergingen. Daarnaast beschikt WSG over 37 grondposities. WSG heeft in 2013 € 4.320.686 aan onderhoud uitgegeven. De gemiddelde kosten per vhe bedragen € 931.
2.5.1 Onderhoudskosten WSG kent drie soorten onderhoud, te weten: planmatig, mutatie- en dagelijks onderhoud. Planmatig onderhoud bestaat uit enerzijds contractonderhoud voor met name installaties en anderzijds planmatig onderhoud zoals schilderwerk. Mutatieonderhoud vindt plaats bij verhuizingen. Dagelijks onderhoud betreft de algemene reparatieverzoeken en storingen, reparaties of vervangingen die aan het licht komen bij de reguliere inspecties vanuit het contractonderhoud.
24
Deze indeling leverde onvoldoende sturingsinformatie op. Voor 2014 is de onderhoudsbegroting en –registratie opnieuw ingeregeld. WSG maakt nu onderscheid in reparatieverzoeken, mutatie-onderhoud, contractonderhoud en planmatig onderhoud. Storingen en vervangingen naar aanleiding van contractuele inspecties worden voortaan bij contractonderhoud geregistreerd. De werkelijke onderhoudskosten tot en met 31 december 2013 bedragen € 4.510.317, hiervan is € 189.631 geactiveerd. Ten opzichte van de taakstelling betekent dit een overschrijding van € 1.063.686. Ten opzichte van de begroting is de overschrijding € 461.686. Vooral het klachtenonderhoud geeft een overschrijding aan ten opzichte van de begroting. Een groot gedeelte van de overschrijding betreft het zorgvastgoed.
2.5.2 Planmatig onderhoud In 2013 is er per saldo voor € 2.514.855 aan planmatig onderhoud en contractonderhoud uitgegeven. Een groot deel van deze uitgaven betreft contractonderhoud. Ten opzichte van 2012 zijn de kosten voor planmatig en contractonderhoud gestegen met € 259.128. periode Kosten totaal Kosten per vhe (incl. wegingsfactor)
2013
2012
2011
2010
2009
€ 2.514.855
€ 2.255.727
€ 1.435.428
€ 1.550.036
€ 1.222.486
€ 542,20
€ 477,30
€ 316,96
€ 346,61
€ 275,91
In bovenstaande tabel is vanaf 2012 rekening gehouden met de volgende wegingsfactoren*: • Woningen: 1 • Commerciële ruimten: 3 • Parkeerplaatsen en bergingen: 0,25 De vergelijkende cijfers over de jaren 2009 t/m 2011 zijn hierop aangepast. *wegingsfactoren om beter inzicht te geven in de onderhoudskosten per VHE (gewogen)
Binnen het planmatig onderhoud zijn onder meer de volgende zaken uitgevoerd: binnen- en buitenschilderwerk; kozijnreparaties en kozijnvervanging; vervanging platte daken + aanbrengen van isolatie (preventief) onderhoud en inspectie van cv-, airco- en luchtbehandelingsinstallaties; onderhoud liftinstallatie, automatische deuren en dergelijke; vervanging van cv-ketels door HR-ketels met warmwatervoorzieningen; Verplichte onderhoudscontracten bij woonzorgcomplexen en medische centra voor: brandmeldinstallaties legionellapreventie / -beheersing noodverlichting zusteroproepsystemen blusmiddelen Contractonderhoud in het kader van facilitymanagement bij woonzorgcomplexen valt ook onder deze kostenpost. Het gaat hier onder meer om de volgende activiteiten: brandmeldinstallatie zusteroproepinstallatie noodverlichting legionella installatie / beheer
25
tuinonderhoud onderhoud klimaatinstallaties onderhoud gebouwbeheersystemen liften keuring / onderhoud blusmiddelen
2.5.3 Reparatieverzoeken De kosten met betrekking tot reparatieverzoeken zijn in 2013 fors gestegen. De oorzaken hiervan zijn: Een forse stijging in het aantal reparatieverzoeken ten opzichte van 2012. Een grote hoeveelheid storingen in klimaat- en verwarmingsinstallaties Een flinke toename in het aantal vervangingen van (delen van) installaties en inventaris in de zorgcomplexen. De vaak relatief korte levensduur van deze producten was door WSG onvoldoende voorzien. De door WSG in het verleden gesloten onderhoudscontracten betreffen vaak een inspanningsverplichting en een verplichte inspectie door de contractant. In 2014 zullen waar mogelijk prestatieafspraken worden gemaakt met betrekking tot het contractonderhoud. Enkele grote incidentele posten, zoals een groot zonweringsysteem en vervangingen van brandmeldinstallaties periode Kosten totaal Aantal verzoeken Aantal verzoeken per vhe Kosten per verzoek Kosten per vhe (incl. wegingsfactor)
2013
2012
2011
€ 1.675.136 6.894 1,5 € 242,98
€ 901.169 5.285 1,1 € 190,68
€ 1.342.603 7.063 1,7 € 190,09
€ 361,16
€ 170,51
€ 296,46
2010
2009
€ 947.475 € 735.918 6.595 5.365 1,6 1,3 € 143,67 € 138,80 € 211,87
€ 166,09
In bovenstaande tabel is vanaf 2012 rekening gehouden met de volgende wegingsfactoren: • Woningen: 1 • Commerciële ruimten: 3 • Parkeerplaatsen en bergingen: 0,25 De vergelijkende cijfers over de jaren 2009 t/m 2011 zijn hierop aangepast. *wegingsfactoren om beter inzicht te geven in de onderhoudskosten per VHE (gewogen)
Reparatieverzoeken zijn een belangrijk communicatiemiddel naar de klanten. Veelal is een reparatieverzoek een van de weinige rechtstreekse contacten met de klant. WSG beschikt over een eigen onderhoudsdienst en werkt daarnaast met vaste aannemers, leveranciers en installateurs voor de afhandeling van de reparatieverzoeken. Het afhandelen van een werkopdracht gebeurt in de regel binnen vijf werkdagen. Ook buiten kantooruren is WSG bereikbaar en worden spoedeisende reparaties verricht.
2.5.4 Mutatieonderhoud Het aantal mutaties is in 2013 licht toegenomen, net als de gemiddelde kosten per mutatie. Dit heeft onder andere te maken met het verkoopbeleid van eengezinswoningen in Geertruidenberg. In 2013 heeft WSG besloten niet teveel woningen tegelijkertijd in verkoop
26
te willen hebben en is een aantal woningen met relatief hoge mutatiekosten weer terug in verhuur genomen.
periode excl. sloop, verkoop en beheer
Kosten totaal Aantal mutaties Mutatiegraad (over alle VHE’s) Kosten per mutatie Kosten per vhe (incl. wegingsfactor)
2013
2012
2011
€ 130.695 € 115.588 € 131.314 224 206 190 4,8% 4,50% 4,15% € 583,46 € 561,11 € 691,13 € 28,18
€ 25,28
2010
2009
€ 182.233 200 4,40% € 911,65
€ 171.363 186 4,12% € 921,31
€ 40,75
€ 38,68
€ 29,00
In bovenstaande tabel is vanaf 2012 rekening gehouden met de volgende wegingsfactoren: • Woningen: 1 • Commerciële ruimten: 3 • Parkeerplaatsen en bergingen: 0,25 De vergelijkende cijfers over de jaren 2009 t/m 2011 zijn hierop aangepast. *wegingsfactoren om beter inzicht te geven in de onderhoudskosten per VHE (gewogen)
Mocht bij mutatie blijken dat de huurder bouwkundige of installatietechnische wijzigingen heeft aangebracht, dan kunnen deze gehandhaafd blijven mits de kwaliteit en de verhuurbaarheid dit toelaten. WSG speelt hierbij in op het bestaande wettelijke kader inzake zelf aangebrachte voorzieningen.
2.5.5 Energiezuinige woningen Het woningbezit van WSG is relatief jong. De totale woningportefeuille scoort hierdoor gemiddeld hoog voor de energieprestaties (98,3% van het bezit is gelabeld). Hiervan is het volgende overzicht te verstrekken: Energielabel Percentage
A
B
C
D
E
F
G
50,9%
4,8%
8,0%
9,3%
9,8%
4,2%
13,0%
WSG heeft in 2013 een aantal maatregelen doorgevoerd ter verdere beperking van het energieverbruik en CO-2 reductie. Bij vervanging van CV-ketels zijn HR-ketels met gekoppelde warmwatervoorziening teruggeplaatst. Bij het vervangen van dakbedekking is dakisolatie aangebracht.
2.5.6 Politiekeurmerk Veilig Wonen WSG voert niet structureel het politiekeurmerk Veilig Wonen door. Wel wordt bij het hang- en sluitwerk gekozen voor een tweesterrenbeslag. Waar nodig treft WSG maatregelen ter preventie van inbraak, zoals de aanpassing van verlichting of het afsluiten van een gang.
27
2.6 Leefbaarheid Het woningbezit van WSG kent geen probleemwijken. In de buitengebieden is vaak sprake van een hoge kwaliteit. Hier spelen vooral vraagstukken rondom veiligheid, vanwege bijvoorbeeld een toenemend aantal inbraken. Leefbaarheid blijft een thema van voortdurende aandacht. Hiervoor wordt samengewerkt met de gemeenten Roosendaal en Geertruidenberg., onder andere in de vorm van prestatieafspraken. Periodiek worden deze afspraken geëvalueerd en waar nodig bijgesteld. Op complexniveau hebben bewonerscommissies een belangrijke signalerende functie. Zij vormen de ogen en oren. Een actieve bewonerscommissie kan een grote bijdrage hebben in de leefbaarheid binnen een complex. Bij een vijftal seniorencomplexen maakt een ontmoetingsruimte onderdeel uit van het complex. De activiteiten in de ontmoetingsruimte zijn toegankelijk voor senioren binnen en buiten het complex. De activiteiten worden georganiseerd door de bewoners en vrijwilligers. De ontmoetingsruimten worden beheerd door vrijwilligers. Projecten Samen met maatschappelijke organisaties worden initiatieven genomen en tot uitvoering gebracht. Zo lopen er samenwerkingsconvenanten inzake overlastbestrijding (MASS), drugsoverlast (Courage), woonzorgzones en huisvesting van mensen met een multifunctioneel probleem (Regionaal Kompas). Wij werken met de volgende organisaties en instellingen samen: gemeentebesturen en raadscommissies zorginstellingen voor ouderen en gehandicapten, waaronder Riethorst-Stromenland, SurplusZorg, Groenhuysen, Sovak, Prisma, Amarant, Maria-oord, Volckaert-SBO, MaasDuinen, het Hoge Veer en ASVZ-Vincentius Huurdersvereniging Geertruidenberg bewonerscommissies politie maatschappelijk werk en vluchtelingenwerk Stichtingen Thuiszorg vrijwillige thuiszorgorganisaties welzijnsstichtingen voor ouderen ondernemersverenigingen ouderenbonden Stichtingen “Kinderboerderij” en “Kinderopvang” instellingen op het gebied van cultuur, recreatie en toerisme WSG is in een aantal gebieden in West-Brabant een belangrijke speler in het kader van wonen en zorg.
2.6.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer De Huurdersvereniging Geertruidenberg is voor WSG het aanspreekpunt als centrale huurdersorganisatie conform de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. De samenwerking is vastgelegd in een overeenkomst die elke twee jaar wordt verlengd. Het werkgebied van de huurdersvereniging is gelijk aan het werkgebied van WSG. De huurdersvereniging ontvangt een financiële bijdrage voor de uitoefening van haar taken. In 2013 waren er vier reguliere overleggen tussen de huurdersvereniging en de directeurbestuurder van WSG. Daarnaast is de directeur-bestuurder bij de jaarlijkse ledenvergadering van de huurdersvereniging aanwezig geweest om toelichting te geven over de sanering en de huurverhoging. 28
De belangrijkste gespreksonderwerpen in 2013 waren: Uitvoering saneringsstrategie Huurverhoging Wijziging woonruimtebemiddelingssysteem (Klik voor Wonen) Prestatieafspraken gemeente Geertruidenberg Financiële vergoeding huurdersvereniging 2013 en 2014 Bestuurssamenstelling huurdersvereniging Regionale geschillencommissie Leegstand Verhuurderheffing Samenwerkingsovereenkomst huurdersvereniging / WSG In totaal zijn er zo’n veertien bewonerscommissies actief. WSG heeft met de commissies minimaal 1 á 2 keer per jaar formeel overleg. Met name in de appartementencomplexen voor senioren zijn bewoners actief en bereid om zich in te zetten voor hun complex.
2.6.2 Overlast WSG heeft een heldere overlastprocedure. Bij aanvang van de overlast wordt altijd getracht zaken met bemiddeling op te lossen. Ook worden zaken besproken met overige organisaties. In het uiterste geval worden zwaardere middelen ingezet en zo nodig een juridische procedure. Een goede dossieropbouw is hierin onontbeerlijk. In 2013 is het twee keer tot een rechtszaak gekomen, waarbij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen.
2.6.3 Sponsoring en donaties In 2013 zijn geen donaties of sponsorgelden uitgegeven.
29
2.7 Verkopen 2.7.1 Verkopen grondposities / disposities 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 -
Cumulatieve realisatie
Taakstelling herzien saneringsbesluit
Tot en met december 2013 is voor een bedrag van € 7.557.500 aan verkopen gerealiseerd. Hiermee is de taakstelling van € 5,9 miljoen ruimschoots gehaald. Het resultaat van de verkopen is € 228.805 negatief ten opzichte van de vastgestelde waardering. Voor alle verkopen is goedkeuring verkregen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In het saneringsplan is voor 2014 rekening gehouden met een totale verkoopwaarde van € 5,9 miljoen. Voor twee objecten is eind 2013 principe-overeenstemming bereikt over de verkoopprijs. Bij zes andere posities worden prijsonderhandelingen gevoerd met potentiële kopers. De verwachting is dat de doelstelling voor 2014 gaat worden gehaald.
30
2.7.2 Verkopen nieuwbouw koopwoningen In 2013 is op basis van het saneringsplan gevolg gegeven aan de verkoop van de portefeuille nieuwbouwwoningen. De portefeuille bestond oorspronkelijk uit 10 projecten verdeeld over 4 gemeenten. Onderstaand de locaties, aantallen en gemeenten van de projecten. Tevens zijn de verkoopresultaten per project in 2013 weergegeven. gemeente Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg
Loon op Zand
projectnaam
aantal
Westhof, Terheijden Cloosterstaete, Etten-Leur De Vlieger, Raamsdonksveer De Keizer, Raamsdonksveer Oranjebastion, Geertruidenberg De Werff, Raamsdonksveer Rivierzicht-Zuid Blok 8, Raamsdonksveer Heerland, Raamsdonksveer Roestenbergstraat, Kaatsheuvel
Totaal
30 37 28 15
verkocht verkocht nog te tot 2013 in 2013 verkopen 25 2 3 24 2 11 18 4 6 6 2 7
76 35
66 6
3 16
7 13
6 124
3 123
3 0
0 1
7
7
0
0
358
278
32
48
Totaalresultaat van 2013 bedraagt 32 verkopen over de gehele portefeuille. Per 31-12-2013 bestaat de portefeuille nog uit 48 woningen. Doel is om deze eind 2015 te hebben vermarkt.
2.7.3 Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver) In het saneringsplan 2012 is een voorraad huurwoningen ter grootte van 464 ‘gelabeld’ tot verkoopwoning. De verkoop kan plaatsvinden aan de zittende huurder of na mutatie. De portefeuille uitponders heeft in 2013 een goed verkoopresultaat behaald. Dit resultaat is mogelijk gemaakt door de volgende maatregelen: aanpassing van het voorraadbeleid naar een maximale voorraad van 10 woningen; marktconforme vraagprijzen; duidelijkheid vanuit overheid ten aanzien van leencapaciteit; terugkeer van vertrouwen in woningmarkt; sterke huurverhoging als gevolg van overheidsbeleid waardoor kopen weer aantrekkelijk wordt; Het totaalresultaat van 2013 bedraagt 24 verkopen over de gehele portefeuille, waarvan 4 aan de zittende huurder. Door de verbeterde marktomstandigheden is de jaarlijkse target van 20 woningen gerealiseerd. De 24 bestaande (ex)huurwoningen zijn verkocht in Geertruidenberg en Lage Zwaluwe. De verkoopwaarde van de woningen is middels een NWWI-taxatie door een beëdigd makelaar vastgesteld en gevalideerd, op basis van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Via een tweede (lokale) makelaar zijn de woningen aangeboden aan potentiële kopers.
31
2.7.4 Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed Conform de saneringsmaatregel dient het betreffende bedrijfsonroerend goed te worden verkocht binnen de saneringsperiode van 5 jaar. Een eerste analyse van de portefeuille met bedrijfsonroerend goed is opgesteld. Deze analyse laat zien dat een periode van 5 jaar voldoende moet zijn voor de verkoop van de volledige portefeuille. Volgens de vastgestelde verkoopstrategie zullen de meeste verkopen in de jaren 2014 en 2015 vallen. In 2013 hebben geen verkopen plaatsgevonden van bedrijfsonroerend goed.
2.7.5 Verkopen niet-DAEB woningen In het saneringsplan is één complex met niet-DAEB woningen aangemerkt voor verkoop. De verkoop hiervan staat conform saneringsplan ingepland voor 2017.
32
2.8 Wonen en zorg 2.8.1 Zorgvastgoed binnen het woningbezit van WSG Zorg en zorg gerelateerd vastgoed zijn een essentieel onderdeel van het woningbezit van WSG. 47% van de woningen heeft een directe relatie met een intramurale zorgleverancier, hierna te noemen zorgvastgoed. Dit komt neer op 1.885 van de 4.060 woningen. Qua inkomsten draagt het zorgvastgoed met ruim 54% bij aan de huurinkomsten van de woningen.
2.8.2 Vormen van contractafspraken met de zorgpartners Er is sprake van twee typen contractafspraken met de zorgpartners, namelijk: 1. een huursom gebaseerd op de productie afhankelijke vergoedingen 2. een vaste (meestal) te indexeren huurprijs Bij de productieafhankelijke vergoeding is WSG gebonden aan de productie bij de zorgpartner. Twee zaken zijn hierop van invloed: de aantallen en de zorgzwaarte. Hoe zwaarder/gecompliceerder de zorgvraag, des te hoger de vergoeding. Hieronder volgt de samenvatting per zorgpartner waarmee WSG een productieafhankelijke vergoeding heeft afgesproken. De cijfers zijn het resultaat over 2013.
Reguliere onderverhuur door huurder
Reguliere verhuur door WSG
423
353
311
113,2%
160
-
Hoge Veer
207
145
162
89,3%
-
45
Riethorst Stromenland
422
237
284
83,5%
-
89
Surplus
149
153
149
102,8%
-
112
1.201
887
906
97,9%
160
246
Sovak
158
156
158
98,8%
-
-
Totaal eenheden voor mensen met een beperking
158
156
158
98,8%
-
-
Bezettingspercentage
Intramurale productie
Groenhuysen
intramuraal (aantal woningen)
Totaal aantal woningen
Samenvatting productieafhankelijke vergoeding
Ouderenzorg
Totaal eenheden ouderenzorg Mensen met een beperking
Het bezettingspercentage overschrijdt in sommige gevallen de 100% omdat in dergelijke gevallen meerdere intramurale cliënten in één woning verblijven.
33
Door de invoering van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) - via een overgangsregime - wordt WSG steeds meer risicodrager. De inkomsten zijn immers afhankelijk van de productie/inkomsten van de zorginstelling. Uit de gemiddelden blijkt dat de bezetting in 2013 ruim boven het rekengemiddelde van een bezettingspercentage van 97% ligt. Het bewaken van het bezettingspercentage heeft continue de aandacht. Hieronder volgt de samenvatting per zorgpartner waarmee WSG een vaste (meestal) te indexeren huurprijs heeft afgesproken:
-
198
21
-
21
285
-
219
Reguliere verhuur door WSG
intramuraal (aantal woningen)
264
Reguliere onderverhuur door huurder
Intramurale productie
Totaal aantal woningen
Samenvatting van een vaste (meestal) te indexeren huurprijs
Ouderenzorg Maasduinen Surplus Totaal eenheden ouderenzorg
66 -
66
Mensen met een beperking Amarant
41
41
41
Prisma
107
104
104
ASVZ
29
29
29
177
174
174
Totaal eenheden voor mensen met een beperking
3 3
Hieronder volgt het overzicht van de verdeling op basis van de ouderenzorg en mensen met een beperking: totaal aantal zorgwoningen
intramuraal (aantal woningen/ plaatsen) 1.125
extramurale verhuur
Totaal ouderenzorg
1.597
Totaal voor mensen met een beperking
335
332
3
1.932
1.457
475
Totaal
34
472
2.8.3 Ontwikkelingen in de markt Overgangsregime invoering van de NHC Tot aan 2012 konden de zorgpartners de kapitaalslasten via de nacalculatie vergoed krijgen. Met het invoeren van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) per 1 januari 2012 worden de vergoedingen productieafhankelijk. Ten aanzien van de invoering hiervan heeft de overheid een overgangsregime bepaald. Dit betekent voor WSG dat zij te maken krijgt met de volgende opbouwpercentages voor de productieafhankelijke vergoeding: jaar 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
NHC 10% 20% 30% 50% 70% 85% 100%
nacalculatie 90% 80% 70% 50% 30% 15% 0%
Duidelijkheid inzake invoering scheiden van wonen en zorg Naast de invoering van de NHC hebben de zorgpartners vanaf 2013 ook te maken met de invoering van het scheiden van wonen en zorg. Hiertoe zijn verschillende zorgzwaartepakketten (ZZP) ontwikkeld. De zorgzwaartepakketten lopen op van een lichte zorgbehoefte (ZZP1) tot en met een zeer zware zorgbehoefte (ZZP 10). Hierbij geldt dat de zorginkoper (anno 2013 het zorgkantoor) geen inkoopafspraken maakt voor het onderdeel verblijf voor nieuwe ZZP 1 en ZZP 2. In de komende jaren gaat dit ook gelden voor ZZP 3, grofweg 50% van ZZP 4 binnen de ouderenzorg en 50% van de ZZP 3 voor mensen met een beperking. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.5.8 waarin een risicoanalyse voor het zorgvastgoed is opgenomen.
2.8.4 Vaststellen van beleid In 2012 heeft de Raad van Commissarissen het beleid voor het zorgvastgoed vastgesteld. Dit komt erop neer dat WSG ook bij de zorgpartners weer terug wil naar de basis, een volkshuisvester zijn, en naar reguliere contracten. Door de productieafhankelijke vergoedingen loopt WSG het leegstandsrisico. Als onderdeel van het nieuwe beleid voor het zorgvastgoed wil WSG de productie gerelateerde huurovereenkomsten omzetten naar reguliere huurovereenkomsten zodat kosten, die WSG nauwelijks kan beïnvloeden, terug kunnen worden gelegd bij de huurder. Dat betekent dat met wederzijdse instemming bestaande huurovereenkomsten worden opengebroken. Daarbij wil WSG zoveel mogelijk zelf verantwoordelijk zijn voor zaken waarop de corporatie ook invloed kan uitoefenen. Nu heeft WSG nog te maken met verplichtingen inzake de aanschaf van losse inventaris. Ook is WSG bij een aantal locaties verantwoordelijk voor het energieverbruik. Dit zijn zaken die niet passen bij een volkshuisvester. In 2012 is WSG begonnen de losse inventaris over te dragen naar diverse zorgpartners. Bij één organisatie heeft dit geleid tot een overdracht.
2.8.5 Mutaties zorgvastgoed bezit In 2013 zijn de volgende mutaties geweest ten opzichte van het jaar 2012: WSG heeft een vastgoedlocatie verkocht aan de zorgorganisatie. Het gaat hier om de Vossenberg, 124 vhe’s. Twee huurcontracten zijn opgezegd met respectievelijk 14 vhe’s (Hof van Hersbeek) en 12 vhe’s (Kroevenhove).
35
3. DE ORGANISATIE 3.1 Het bestuur WSG is een saneringscorporatie. De kernactiviteiten van de volkshuisvestelijke taak moeten worden uitgevoerd met beperkte financiële middelen. Hiervoor is een directeur-bestuurder nodig die in staat is een veranderende organisatie te leiden. Transparantie, samenwerking met partners en resultaatgerichtheid zijn hierbij van belang.
3.1.1 Samenstelling WSG werd van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 geleid door directeur-bestuurder Liesbeth van Beek. Het was het eerste volle jaar waarin de nieuwe bestuurder werkzaam was voor WSG. In 2013 lag de focus aanvankelijk op de uitwerking van de afspraken zoals vastgelegd in het saneringsplan van 15 oktober 2012. In het eerste kwartaal 2013 werd duidelijk dat het saneringsplan niet het meest optimale financiële resultaat zou gaan opleveren. Aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is op 11 juli 2013 een herzien saneringsplan aangeboden. Uitgangspunt bij het opstellen van het herziene saneringsplan was het zoveel mogelijk beperken van de financiële schade met als resultaat een zo laag mogelijke saneringsbijdrage. Het CFV heeft op 24 juli 2013 een herzien saneringsbesluit genomen, gebaseerd op het herziene saneringsplan. Een belangrijk en ingrijpend besluit. Van opheffen gaat WSG naar een nieuwe vorm van continuïteit. In het najaar is het herziene saneringsbesluit uitgewerkt in een uitvoeringsovereenkomst. Na het herziene saneringsbesluit kon ook gestart worden om de organisatie gereed te maken voor de nieuwe situatie van WSG.
3.1.2 Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 waren: Aansluiting bij Regionale Geschillencommissie per 1 februari Opheffing Klachtenadviescommissie per 1 februari Vaststellen gesprekscyclus planning-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. Vaststellen opleidingsbeleid en verzuimprotocol Vaststellen huurverhoging 2013 Vaststellen procedure bij bezwaren huurverhoging Afbouwregeling premievrij pensioen Verkoop Landpoortstraat 22-24, Willemstad Beleid inzake verkoop bestaand bezit Brandwerende voorzieningen voor twee zorgcomplexen Aanschaf zonwering voor een zorgcomplex WKO De Wildenborch: functioneren installatie Vaststellen van het procuratieschema Procuratie / aanbestedingsbeleid Technische Dienst Verkoop locatie De Rith, Breda Schikkingsvoorstel WSG - AM Optimalisatie onderhoudscontracten Deelname regionale voorrangsregeling voor huisvesting van bijzondere doelgroepen Procuratie en declaratieschema
36
Algemene voorwaarden WSG Risicoinventarisatie ICT Deelname Klik voor Wonen Huisvesting WSG Verhuur Kroevenhof Actieplan verhuur vrije sectorwoningen
3.1.3 Bestuursreglement Het bestuur en de Raad van Commissarissen volgen de Governancecode Woningcorporaties (aangepaste code 1 juli 2011). Hierbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Op onderstaande onderdelen werd in 2013 afgeweken van de Governancecode. Uitstel visitatie Conform de Governancecode laat een woningcorporatie zich eens per vier jaar visiteren. Hieraan is door WSG tot op heden niet voldaan. Alle inspanningen zijn sinds 2010 gericht op het financieel herstel van WSG. Met de besluitvorming over de bijgestelde saneringsstrategie in juli 2013, is het moment aangebroken om de visitatie alsnog te laten plaatsvinden. Statuten Met alle veranderingen zijn de statuten van WSG niet meer passend. Er is besloten deze integraal aan te passen. De nieuwe statuten zijn goedgekeurd doorbij het ministerie van BZK. Op 10 februari 2014 zijn de nieuwe statuten bij de notaris gepasseerd.
3.1.4 Integriteit De directeur-bestuurder voldoet aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. In 2013 deden zich bij de besluitvorming geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. WSG heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties uitgewerkt en opgenomen in de volgende documenten (deze zijn te raadplegen op de website www.wsgnl.com): Governancecode Woningcorporatie WSG integriteitscode klokkenluidersregeling profiel Raad van Commissarissen reglement Raad van Commissarissen
3.1.5 Beloning bestuurder WSG werd van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 geleid door directeur-bestuurder Liesbeth van Beek. Voor haar werkzaamheden ontving zij in 2013 een beloning van € 130.002. De hoogte van de beloning is hetzelfde gebleven als in 2012.
37
De bedragen zijn als volgt opgebouwd:
functie
naam
beloning
belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding
Directeurbestuurder
E.J.J. van Beek-Bouw
€ 130.002
€ 1.118
werkgeversdeel van voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn
omvang dienstverband in fte
€ 30.215
1,0
Mevrouw E.J.J, van Beek-Bouw vervult de volgende nevenfunctie: Lid Raad van Toezicht en audit commissie Zorggroep
3.1.6 Risicobeheersing Het gebrek aan structureel en ingebed risicomanagement was één van de belangrijkste oorzaken van de grote financiële problemen bij WSG. WSG heeft in 2013 tijd en energie gestoken in een goed werkend systeem van risicomanagement. Dit systeem moet nog verder worden geoptimaliseerd. De omvang en afbouw (verkoop) van de ontwikkel- en vastgoedportefeuille van gealloceerd bezit en de daaruit voortkomende risico’s en verplichtingen zijn expliciet onderdeel van de besluitvorming van de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen. Dit gebeurt per kwartaal en wordt tevens in iedere vergadering van de Raad van Commissarissen behandeld. Naast de monitoring op voortgang van de saneringsmaatregelen, heeft de reguliere bedrijfsvoering (o.a. budgetbewaking) de aandacht. Vorenstaande zaken en de liquiditeitsprognose zijn in de Planning & Controlcyclus geïntegreerd. In 2014 wordt deze cyclus verder geoptimaliseerd.
3.1.7 Informatievoorziening Eens per vier weken vergadert het managementteam. Het managementteam bestaat uit de directeur-bestuurder, manager Wonen, manager Bedrijfsvoering/Controller en manager Vastgoed. De tijdelijk manager HRM is eveneens onderdeel van het MT. Gemiddeld eenmaal per maand vindt overleg met de OR plaats. Zij worden op de hoogte gehouden van de vorderingen van de sanering en de maatregelen die getroffen worden. Ieder kwartaal of wanneer daartoe aanleiding is, organiseert WSG een personeelsbijeenkomst. Medewerkers worden daarnaast per mail en intranet regelmatig geïnformeerd over de uitvoering van de saneringsstrategie van WSG en over operationele zaken.
3.1.8 Managementinformatie De Raad van Commissarissen ontving per kwartaal een voortgangsrapportage inzake het saneringsplan. Daarnaast waren er maandelijks, tot aan indiening van het definitief concept saneringsplan, bijeenkomsten van de werkgroep waarin het CFV, WSW en het ministerie van BZK zijn vertegenwoordigd. In die periode vond tenminste eenmaal per maand een gesprek plaats tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen over de voortgang en vervolgstappen. Financieel beleid De Raad van Commissarissen van WSG ontving iedere maand een actuele liquiditeitsprognose. Daarnaast vormden het meerjarenbeleid en de daarvan afgeleide jaarlijkse invulling, het toetsingskader voor het financieel en volkshuisvestelijk intern toezicht.
38
Volkshuisvestelijk beleid Het saneringsplan bepaalt de kaders voor de activiteiten van WSG. Het uitgangspunt hierbij is een totaaloplossing voor WSG waarbij de kosten voor de corporatiesector zo laag mogelijk zijn. Om een totaaloplossing te doen slagen is het van belang dat WSG haar dienstverlening, bedrijfsvoering en financiën op orde heeft. Naast de genoemde totaaloplossing omvat het bijgesteld saneringsplan de volgende saneringsmaatregelen binnen de gestelde uitgangspunten: verkoop van alle strategische posities; taakstellende verkoop van bestaande huurwoningen per jaar; verhogen van de huren naar 90% van de maximaal redelijke huurprijs; verkopen van alle gerealiseerde koopwoningen; beperken van de onderhoudskosten tot het minimaal noodzakelijke; optimaliseren van de inkomsten van het zorgvastgoed. verkoop van bedrijfsonroerend goed niet-DAEB en het verkopen van het overige niet-DAEB bezit. Het CFV houdt intensief toezicht op het proces en voert de regie over de afstemming met de landelijke stakeholders.
3.1.9 Verklaring directeur-bestuurder Stichting WSG was in 2013 uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en heeft ook in 2013 de middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Ik heb tevens kennis genomen van de bevindingen van de accountant inzake de jaarrekening 2013 en het volkshuisvestingsverslag 2013. Ik stel de jaarrekening 2013 en het volkshuisvestingsverslag 2013 op basis hiervan vast. Ik spreek mijn waardering uit voor de betrokkenheid van de medewerkers van WSG. Ondanks alle onzekerheden blijven zij zich bijzonder inspannen voor onze huurders. Door deze inzet kunnen wij blijven werken aan een optimale dienstverlening en kwalitatief goed bezit. Geertruidenberg, 15 juli 2014, Liesbeth van Beek Directeur-bestuurder
39
3.2 De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen WSG en de met WSG verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen richt zich hierbij op het belang van de woningcorporatie en weegt de belangen van belanghebbenden af. De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan de samenwerking als team en het leggen van verbindingen met anderen; in het bijzonder met medewerkers van WSG en Huurdersvereniging Geertruidenberg. De Raad van Commissarissen functioneert conform de Governancecode Woningcorporaties en de daarmee samenhangende documenten (gepubliceerd op www.wsgnl.com). Het toezicht van de Raad van Commissarissen op het bestuur van WSG omvat in ieder geval: de realisatie van de doelstellingen de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording het financiële verslaggevingsproces de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving De Raad van Commissarissen neemt statutair toegewezen beslissingen, zoals belangrijke beslissingen over strategie, organisatie, (des)investeringen en prestaties van de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen is tevens werkgever van het bestuur. In dit verslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop die invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen: het BBSH de Governancecode Woningcorporatie WSG de begroting 2013 herzien saneringsplan
3.2.1 Samenstelling Het jaar 2013 was het eerste volle jaar voor de nieuwe bestuurder en voor de in april 2012 aangetreden nieuwe Raad van Commissarissen (RvC). De RvC bestaat uit 5 personen. Twee leden van de RvC zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging, te weten mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge. In 2013 was er geen sprake van onverenigbare relaties tussen de nevenfuncties en de functie als lid van de RvC. De vergoeding is conform de in de corporatiesector geldende honoreringsregeling voor commissarissen en is in 2013 niet gewijzigd. De vergoeding voor de leden is 7.000 euro per jaar. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 50% en is de vergoeding 10.500 euro per jaar. De RvC heeft ook dit jaar geen onkostenvergoeding toegepast.
40
De Raad van Commissarissen per 31 december 2013 De heer A.H.A. Lensen Positie Geboortedatum Datum 1ste herbenoeming Vergoeding 2013 Hoofdfunctie Nevenfuncties
Mevrouw T. Booi Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming 1ste maal herbenoembaar Vergoeding 2013 Hoofdfunctie Nevenfuncties
Voorzitter 30-12-1946 01-05-2014 € 10.500 (op jaarbasis) Gepensioneerd Voorzitter Raad van Toezicht Vivent Bestuurslid JAR-fonds Voorzitter Ombudscommissie Gemeente ’s-Hertogenbosch Voorzitter Stichting Miraokuls Spèktaokul
Vice-voorzitter 23-07-1955 01-04-2012 01-05-2016 € 7.000 (op jaarbasis) Directeur/eigenaar ORKA-advies Tineke Booi B.V. Visitator Raeflex (visitatie woningcorporaties) Voorzitter RvC woningstichting Viveste Houten Bestuurslid St. Publiek Debat Bestuurslid St. 100% Heuvelrug
De heer M.S. van Hemsbergen MBA Positie Lid Geboortedatum 06-01-1962 Datum 1ste benoeming 01-04-2012 1ste maal herbenoembaar 01-05-2015 Vergoeding 2013 € 7.000 (op jaarbasis) Hoofdfunctie Zelfstandig adviseur Navarre B.V. Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Commissaris Woonplus De heer dr. E.J. Janse de Jonge Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming 1ste maal herbenoembaar Vergoeding 2013 Hoofdfunctie Nevenfuncties
De heer mr. drs. H.S.P. Pauw Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming 1ste maal herbenoembaar Vergoeding 2013 Hoofdfunctie Nevenfuncties
secretaris / lid 02-08-1957 01-04-2012 01-11-2015 € 7.000 (op jaarbasis) Directeur/eigenaar BB&P (Bestuur, Beleid & Politiek) Voorzitter Exodus Nederland Lid Raad van Toezicht Stichting Advisering Bestuursrechtspraak
Lid 09-06-1945 01-04-2012 01-11-2014 € 7.000 (op jaarbasis) Directeur/eigenaar Pauw Medical Consultancy Mede-eigenaar In-Hospital Consult Bestuurslid Stichting Theia
41
3.2.2 Bezoldiging Voor de bezoldiging van de Raad van Commissarissen is aansluiting gezocht bij de honoreringsregeling zoals die geldt in de corporatiesector. De vergoeding voor de leden is vastgesteld op € 7.000 per jaar. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 50%, daarmee komt de totale vergoeding voor de voorzitter uit op € 10.500. De Raad van Commissarissen heeft tevens vastgesteld dat geen onkostenvergoeding wordt toegepast. Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid
Naam Dhr. A.H.A. Lensen Mevr. T. Booi Dhr. M.S. van Hemsbergen Dhr. E.J. Janse-de Jonge Dhr. H.S.P. Pauw
Beloning € 10.500 € 7.000 € 7.000 € 7.000 € 7.000
3.2.3 Inhoud toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de organisatie en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De Raad van Commissarissen richtte zich ook in 2013 in grote mate op de totstandkoming van de saneringsstrategie en de besluitvorming hierover door het CFV en het ministerie van BZK.
3.2.4 Onafhankelijkheid Als onderdeel van de Governancestructuur WSG legde de Raad van Commissarissen in de Governancecode Woningcorporatie WSG en het Reglement Raad van Commissarissen bepalingen vast over de onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen. Tevens legde de Raad van Commissarissen een integriteitscode en een klokkenluidersregeling vast. In paragraaf 3.2.1 ‘samenstelling Raad van Commissarissen’ is een overzicht van de nevenfuncties opgenomen. De Raad van Commissarissen is volledig onafhankelijk. In 2013 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. Ook was er geen sprake van onverenigbare relaties tussen de nevenfuncties en de functie als lid van de Raad van Commissarissen.
3.2.5 RvC-Commissies en Overleg Remuneratiecommissie Deze commissie bestaat uit twee leden, de heren Van Hemsbergen en Pauw, en richt zich op bezoldiging en beoordeling van de directeur-bestuurder. Een half jaar na indiensttreding vond met de directeur-bestuurder een functioneringsgesprek plaats en rond de jaarwisseling een beoordelingsgesprek. Het jaarinkomen is gebaseerd op functiegroep E van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en is in 2013 niet gewijzigd. De RvC is tevreden met het functioneren van de directeur-bestuurder. Governancecommissie Deze commissie bestaat uit twee leden, de heer Janse de Jonge en mevrouw Booi, richt zich op de totale governancestructuur (inclusief wijziging statuten en reglementen) en doet voorstellen tot aanpassing. In 2013 zijn de nieuwe statuten ter goedkeuring ingediend bij het ministerie van BZK. De commissie kwam in 2013 twee keer bijeen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit twee leden, de heren Van Hemsbergen en Pauw, en richt zich op alle financiële onderwerpen waaronder de begroting en jaarrekening. De commissie kwam in 2013 zes keer bijeen. Hierbij was vier maal de accountant aanwezig. 42
Zorgcommissie De zorgcommissie telt drie leden, de heren Van Hemsbergen, Pauw en Lensen, en richt zich op het beleid rondom de zorgcontracten en overige zorggerelateerde zaken (in relatie tot de woon-zorgcomplexen die WSG verhuurt). De commissie kwam in 2013 drie keer bijeen. Overleg Naast de commissies kent de Raad van Commissarissen nog de volgende overleggen: Overleg met B & W en gemeenteraad Geertruidenberg Overleg met CFV Overleg huurders (Huurdersvereniging) (mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge) Overleg OR (mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge) In 2013 is twee keer overleg geweest met de OR en Huurdersvereniging.
3.2.6 Besluiten en gespreksonderwerpen De Raad van Commissarissen kwam in 2013 twaalf maal bij elkaar, waarvan één maal met het managementteam. Ook in 2013 richtte de Raad van Commissarissen zich in belangrijke mate op de totstandkoming van het herziene saneringsplan en de besluitvorming hierover. Daarnaast waren regelmatig terugkerende gespreksonderwerpen en bijbehorende besluiten: Onderzoek en procesgang naar de voormalige directeur-bestuurder en voormalige RvC. De laatste stand van zaken in de procesgang is dat: 1. De hoger beroep dagvaarding oud bestuurder is uitgebracht en in juni wordt aangebracht bij het gerechtshof. 2. Het verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor oud RvC is ingediend. WSG is in afwachting van de beslissing van de rechtbank op dit verzoek. Informatie t.b.v. parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties (PEW) o.a. tijdlijn en toelichting. Na voorbereiding en selectieprocedure auditcommissie besluit tot aanstellen van een nieuwe externe accountant, Baker Tilly Berk. Na voorbereiding door vice-voorzitter, secretaris en organisatie statutenwijziging. Na doorlopen volledige procedure nieuwe statuten per 10 februari 2014 Zelfevaluatie RvC Andere onderwerpen die aan de orde zijn geweest zijn: Financiële maand-, kwartaal en halfjaarrapportages Begroting 2014 Vaststellen beleid zorgvastgoed Herzien saneringsplan met uitwerkings- en betalingsovereenkomst Diverse verkopen van strategische posities en gronden Voorstel bedrijfswaarde parameters jaarrekening 2012 Reglement Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Vaststellen en aanbieden definitief herzien saneringsplan Bestuursaansprakelijkheidsverzekering Aanvraag tot liquiditeitsondersteuning Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2012
43
3.3 De organisatie 3.3.1 Onze medewerkers Na de roerige ontwikkelingen in 2012, was ook 2013 een enerverend jaar. In het kader van de aanvankelijke opheffing van WSG is in de eerste helft van het jaar een concept Sociaal Plan gemaakt. Het besluit van het CFV in juli 2013 met betrekking tot de voortzetting voor vijf jaar betekende weer perspectief voor de medewerkers. De verschillende HR instrumenten, zoals functionerings- en beoordelingssysteem, planningsgesprekken, opleiding en ontwikkeling, zijn hiervoor positief ingezet. Dit betekende ook de verdere ontwikkeling en aanpassing van het HR-beleid. Daarnaast bleven efficiency en professionalisering hoog op de agenda staan. Ook voor de inzet van personeel had dit besluit veel gevolgen. Externe medewerkers werden waar mogelijk vervangen door vaste medewerkers, waardoor WSG weer kon bouwen met eigen mensen.
3.3.2 Organogram 31 december 2013
Cijfers Op 31 december 2013 had WSG 29 medewerkers (24,73 fte) in dienst (15 mannen en 14 vrouwen). De gemiddelde leeftijd bedroeg 43 jaar. 44,8% van de medewerkers heeft een parttime dienstverband.
44
Leeftijdsopbouw in aantallen medewerkers 2013 20 tot 30 jaar: 3 30 tot 40 jaar: 11 40 tot 50 jaar: 6 50 tot 60 jaar: 6 60 tot 70 jaar: 3 Leeftijdsopbouw 2013 in medewerkers 20 tot 30 jaar 30 tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 60 jaar 60 tot 70 jaar
Onderverdeling mannen en vrouwen in medewerkers 2013 Mannen: Vrouwen:
15 14
Mannen 16 14 12 10 Onderverdeling M/V
Vrouwen Mannen
3.3.3 Cultuur In september 2013 vond de eerste “MT-heisessie” plaats in een modelwoning in Geertruidenberg. Hier is een begin gemaakt met de missie en visie voor de komende jaren, waarbij de doelstelling ten aanzien van de medewerkers vorm heeft gekregen: de WSGmedewerkers moeten taakvolwassen professionals zijn die over probleemoplossend vermogen beschikken, klantgericht handelen, integraal samenwerken en verantwoordelijkheid nemen. De kracht van WSG is de slagvaardigheid en de korte lijnen in de organisatie. Slim, Samen en Respect zijn de kernwaarden die in het laatste kwartaal van 2013, onder begeleiding van een externe adviseur, zijn bepaald. WSG gaat respectvol om met haar
45
klanten, wij waarderen hun mening en proberen samen te komen tot oplossingen. Vanwege de financiële kaders moet dit slim gebeuren. Dit vraagt creativiteit en professionaliteit van de organisatie. Slim WSG neemt verantwoordelijkheid en is daarop aanspreekbaar. Wij faciliteren de klant zodat hij zelfstandig keuzes kan maken. Wij werken doelmatig en daadkrachtig zodat we met minder middelen een optimaal resultaat bereiken. Respect Wij hebben waardering voor elkaar en spreken elkaar aan om van te leren. Wij luisteren naar de ander en communiceren open en eerlijk. Afspraken komen wij na en keuzes leggen we uit. Samen Wij staan open voor samenwerking zowel binnen als buiten onze organisatie. Wij staan naast de klant en gaan met hem in gesprek. Wij werken aan sterke verbindingen met onze partners om samen doelen te realiseren. De kernwaarden bieden aan medewerkers een kapstok voor hun handelen. Daarmee creëren we naar de buitenwereld – en ook in de omgang van collega’s onderling - een communicatiestijl die herkenbaar is voor WSG. De elementen gedrag, symboliek en communicatie vertalen de identiteit naar buiten en zorgen daarmee voor de juiste positionering. Naast de reguliere aandacht, coaching en voorbeeldgedrag door de leidinggevenden, zal in 2014 een programma van zes sessies, de zogenaamde Pizza-sessies, worden ontwikkeld voor alle medewerkers, waarin de kernwaarden verder en samen met hen worden uitgewerkt.
3.3.4 Belonen en beoordelen Begin 2013 zijn alle functies opnieuw beschreven en gewaardeerd. Tevens is het beoordelings- en functioneringssysteem aangepast naar aanleiding van een evaluatie in 2012. Een planningsgesprek is toegevoegd aan de gesprekscyclus, de beoordelingstabel is beter meetbaar gemaakt en er is ruimte voor de medewerkers om hun mening ten aanzien van hun leidinggevende te geven. Voor de beloning volgde WSG in 2013 de structurele verhoging van de CAO Woondiensten (art. 4.2).
3.3.5 Werkprocessen Het optimaliseren van werkprocessen is een belangrijk onderdeel van de nieuwe koers van WSG. Hierdoor kan de dienstverlening en de efficiency van WSG worden geoptimaliseerd. In 2013 is reeds een eerste start gemaakt met het beschrijven van primaire processen. In 2014 wordt de slag gemaakt naar de gewenste processen in relatie tot efficiency en professionaliteit. In 2014 wordt de interne controle en werkprocessen verder geborgd.
46
3.3.6 Arbo Het ziekteverzuimcijfer over 2013 is 4,53%. De gemiddelde verzuimduur lag op 10,53 dagen. In 2013 was sprake van twee langdurig zieken. Met één langdurig zieke is een succesvol reïntegratietraject doorlopen. In verband met de aanvankelijke opheffing van WSG is er na 2010 geen nieuwe RI&E opgesteld, waardoor een geldige en recente RI&E ontbreekt. In oktober 2013 is hiervoor een Plan van Aanpak gemaakt en in 2014 zal de RI&E compleet worden gemaakt, zodat deze officieel getoetst en goedgekeurd kan worden. Van de 44 actiepunten, vanuit de inventarisatie van 2010, zijn er in 2013 tien openstaande zaken opgepakt. De omvang van de actiepunten is zeer divers. In 2014 zal de branchespecifieke RI&E van Flow worden ingezet.
3.3.7 Communicatie In december 2013 is de functie van adviseur Communicatie & Beleid toegevoegd aan de organisatie. Tot nu toe werd de communicatie verzorgd door een externe partij. In het kader van cultuur, betrokkenheid en kosten is voor deze vaste invulling gekozen, die verder vorm zal krijgen in 2014. De geformuleerde kernwaarden vormen basis voor de interne en externe communicatie. Interactieve communicatie wordt een integraal onderdeel bij de vorming van beleid en uitvoering van beleid. Dat vraagt om een communicatief vaardige organisatie. De communicatiemedewerker ondersteunt medewerkers en afdelingen hierbij. Alle formele interne communicatie wordt vormgegeven in de huisstijl van WSG. In het kader van communicatie zullen diverse middelen in 2014 actief worden ingezet, zoals internet, intranet, social media, nieuwsbrieven en dergelijke.
3.3.8 Ondernemingsraad In de eerste maanden van 2013 heeft de OR een intensieve rol gehad ten tijde van de overleggen met betrekking tot de vormgeving van het Sociaal Plan. Na juli 2013 is deze rol beduidend minder actief geworden. Wel vond er maandelijks een overleg plaats, wat later in het jaar is gewijzigd naar één keer per zes weken. Alle relevante onderwerpen ten aanzien van de organisatie worden met de OR besproken en de notulen worden vervolgens gepubliceerd op intranet. De Ondernemingsraad bestaat uit: Jorg van de Sanden (voorzitter) Christa Berndt Martin van der Voort In 2013 stonden de onderstaande onderwerpen op de OR-agenda: Organisatiestructuur (concept) Sociaal plan Cyclus beoordelings-/ functioneringsgesprek Afbouwregeling premievrij pensioen Regelingen / protocollen - St. WSG e-Modelgedragscode - Regeling mobiele telefonie - Verklaring telefoon en alarm - Protocol alarminstallatie - Formulier contactpersoon bij calamiteiten 47
Functiebeschrijvingen/ - waarderingen Dubbelfunctie controller/manager bedrijfsvoering Invulling diverse vacatures Opleidingsbeleid Integriteitcode Optimalisatieslag Technische Dienst RI&E Protocol agressie en ongewenste omgangsvormen. Scheiden afval Strategie en visie, de toekomst van WSG In 2014 wordt veel aandacht besteed aan het verder optimaliseren van diverse protocollen en beleidslijnen. In overleg met de HR-manager wordt uitvoering gegeven aan het plan van aanpak RI&E.
48
4. DE JAARREKENING
49
Algemeen De Stichting Naam van de toegelaten instelling
:
Stichting WSG
Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft
:
Geertruidenberg
Adres
:
Markt 32-34
Oprichtingsdatum
:
13 december 1962
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten
:
28 oktober 1963, nummer 9 (L1787)
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van de handhaving van de toelating
:
22 juli 1988, nummer 9 (L1787/1378027)
Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel Zuidwest-Nederland
:
2 januari 1963, St. 15265
Nummer van de inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel Zuidwest-Nederland
:
18111987
Activiteiten
:
Verbetering van de volkshuisvesting in Midden- en West-Brabant
50
4.1 Kengetallen 2013 Grondslag Verhuureenheden: Woningen in exploitatie Commerciële ruimten Garages/parkeerplaatsen in garage Bergingen Totaal aantal verhuureenheden Bedrijfspanden Woningen in aanbouw
2013
2012
2011
2011
2010
RJ645
RJ645
RJ645
Bdw
Bdw
4.060 163 340 17 4.580 1 0
4.260 110 344 12 4.726 2 0
4.121 107 335 12 4.575 2 154
4.121 107 335 12 4.575 2 154
4.047 109 380 12 4.548 2 1.454
Balans en winst- en verliesrekening in €: Eigen vermogen per woning -44.004 Totale opbrengsten per woning 10.857 Afschrijvingslasten per woning 4.091 Overige bedrijfslasten per woning 3.580 Jaarresultaat per woning -3.385
-38.435 10.529 3.789 8.119 -6.040
-39.449 11.139 3.637 13.869 -16.903
-15.088 11.285 30 13.302 -15.599
-10.696 9.939 31 15.474 -30.602
Financiële continuïteit: Solvabiliteit EV/TV Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen (%)2 Rentabiliteit totaal vermogen (%) Rentabiliteit vreemd vermogen (%) Interne financiering per woning (€) Operationele cash-flow per woning(€)
-23,92 0,97 -15,72 1,09 3,92 -37.232 -2.106
-24,06 1,20 42,85 -5,21 4,11 -42.879 -15.309
-8,01 1,25 103,39 -3,84 4,11 -18.517 -2.937
-5,47 1,37 286,12 -11,42 4,00 -18.373 -8.010
0,40
0,37
0,40
0,40
0,29
3,35
2,29
1,47
1,47
1,72
-436
-411
-452
-173
6
1,0 5,2 9,4 11,1
1,0 4,7 9,3 11,2
0 5,0 8,4 13,2
0 5,0 8,4 13,2
1,0 4,8 9,4 17,5
2
)
-27,26 2,34 -7,69 2,99 4,00 -51.248 465
Algemeen: 1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 3. Overige reserve uitgedrukt in een percentage van de huren en overheidsbijdragen 4. Personeelsbezetting (Fte): directie beleidsondersteunend administratief technisch
1
1
Betreft een administratieve correctie van 57 eenheden en 4 verkopen Basis: negatief resultaat en negatief eigen vermogen
51
4.2 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 Na resultaatbestemming ACTIVA
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Vaste activa 4.6.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie 4.6.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4.6.3 Financiële vaste activa Deelnemingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Leningen u/g
495.442.651
516.790.145
-
-
949.534 496.392.185
1.030.853 517.820.998
90.338.227
83.731.990
90.338.227
83.731.990
3.006.375 9.653.545 12.659.920
7.552 4.165.747 9.679.422 13.852.721
33.157.667
45.477.693
-
-
171.342 229.193 -
97.455 324.333 331.083
5.692.535 775.679 6.868.749
799.621 10.311.837 218.304 12.082.633
15.467.986
11.780.376
654.884.734
684.746.411
Vlottende activa 4.6.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 4.6.5 Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
4.6.6 Liquide middelen TOTAAL GENERAAL ACTIVA:
52
PASSIVA
31-12-2013 €
31-12-2012 €
4.6.7 Eigen vermogen Overige reserve
-178.656.585
-163.734.204
993.839 3.236.136 9.926.827 14.156.802
1.049.969 5.894.854 12.528.352 19.473.175
725.882.603 68.820.253 794.702.856
734.822.142 25.446.185 760.268.327
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
11.965.420 1.540.487
47.939.892 1.934.274
815.811 63.030 196.553 10.100.360 24.681.661
4.832.520 29.311 190.263 13.812.853 68.739.113
TOTAAL GENERAAL PASSIVA:
654.884.734
684.746.411
4.6.8 Voorzieningen Voorziening latente vennootschapsbelasting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen
4.6.9 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Overige schulden
4.6.10 Kortlopende schulden
53
4.3 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013
Omschrijving
2013
2012
€
€
Bedrijfsopbrengsten 4.7.1 Huuropbrengsten 4.7.2 Opbrengsten servicecontracten 4.7.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4.7.4 Overige bedrijfsopbrengsten
39.869.511 3.069.640 424.249 716.899
39.841.847 2.797.416 1.250.343 962.614
Subtotaal van de bedrijfsopbrengsten
44.080.299
44.852.220
4.7.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.7.6 Bijzondere waardeveranderingen van vaste activa 4.7.7 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 4.7.8 Lonen en salarissen 4.7.9 Sociale lasten 4.7.10 Pensioenlasten 4.7.11 Onderhoudslasten 4.7.12 Lasten servicecontracten 4.7.13 Overige bedrijfslasten
16.609.598
16.140.111
-
2.293.933
-2.259.431 1.466.402 187.764 340.132 4.320.686 3.170.947 6.016.014
16.023.967 1.237.872 194.324 297.006 3.276.293 2.806.813 7.352.013
Subtotaal van de bedrijfslasten
29.852.112
49.622.332
Bedrijfsresultaat
14.228.187
-4.770.112
4.7.14 Gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
3.797.894
4.236.188
4.7.15 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
3.418.676
9.697.796
4.7.16 Rentelasten 4.7.17 Rentebaten
- 33.338.829 520.215
- 33.116.181 626.484
Subtotaal van de financiële baten en lasten
- 32.818.614
- 32.489.697
-11.373.857
- 23.325.825
Bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
54
Omschrijving
2013
2012
€
€
-11.373.857
- 23.325.825
4.7.18 Vennootschapsbelasting
- 1.103.242
- 190.676
4.7.19 Resultaat deelnemingen
- 1.265.555
- 2.214.736
Resultaat na belastingen
-13.742.654
- 25.731.237
Transport
55
4.4 Algemene toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 2013 4.4.1 Continuïteit Saneringsstrategie De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gaf WSG op 2 december 2011 een aanwijzing tot het indienen van een aanvraag tot saneringssteun bij het CFV. In dit kader stelde hij tevens een extern toezichthouder aan. WSG moest vóór 1 juni 2012 een saneringsplan indienen bij het CFV. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gaf op 2 december 2011 schriftelijk aan dat WSG niet meer aan de kredietwaardigheidseisen voldeed, waarmee WSG niet meer zelfstandig voor borgstelling van nieuwe leningen in aanmerking kwam. Het CFV nam op 2 december 2011 een anticipatiebesluit, en verleende WSG voor € 25 miljoen additionele borgingsruimte via een contragarantie aan het WSW. WSG werkte van begin december 2011 tot eind mei 2012 aan het saneringsplan. Hierover voerde zij periodiek overleg met de extern toezichthouder namens het ministerie van BZK, het CFV en het WSW. WSG diende op 31 mei 2012 het concept saneringsplan in bij het CFV. Op aangeven van het CFV werd dit aangepast en 27 augustus 2012 werd het saneringsplan opnieuw ingediend. In oktober 2012 nam het CFV hierover een besluit. Het saneringsbesluit was gericht op overdracht van bezit en opheffing van WSG op korte termijn. Zelfstandig voortbestaan was geen optie. Alle inspanningen waren vanaf dat moment gericht op het in beeld brengen van de mogelijkheden voor overdracht van het bezit. WSG ging, onder regie van CFV, actief in gesprek met potentiële partners in de corporatiesector. Het CFV keerde in 2012 € 21 miljoen uit als voorschot. Saneringsmaatregelen Naast de eerder genoemde totaaloplossing gericht op opheffing van WSG omvatte het saneringsbesluit onderstaande maatregelen: • verkoop van alle strategische (grond)posities; • taakstellende verkoop van 30 bestaande huurwoningen per jaar; • verhogen van de huren naar 90% van de maximaal redelijke huurprijs; • verkopen van alle gerealiseerde respectievelijk in aanbouw zijnde koopwoningen; • beperken van de onderhoudskosten tot het minimaal noodzakelijke; • optimaliseren van de inkomsten van het zorgvastgoed; • beperken van de structurele organisatiekosten. Bijgestelde saneringsstrategie juli 2013 Het saneringsbesluit in oktober 2012 was gericht op overdracht van bezit en opheffing van WSG op korte termijn. Afgesproken werd dat de haalbaarheid onderzocht zou worden en dat op basis daarvan onder meer de steunbijdrage, de vorm en de voorwaarden daarvan nader konden worden bepaald. Het bleek niet haalbaar om op korte termijn het bezit te verkopen. Het economische klimaat, een vastgoedmarkt die volledig op slot zit, de marktwaarde van de leningenportefeuille en de onwenselijkheid om niet-DAEB bezit en grondposities te verkopen aan collega-corporaties lieten realisatie van het saneringsplan niet toe. Er werd vastgesteld dat als deze saneringsstrategie gecontinueerd zou worden, er onnodig verlies zou worden geleden op de verkoopopbrengsten. Verkoop van het bezit zou ruim onvoldoende middelen opleveren. Daarnaast zou aflossing ineens van de leningenportefeuille bij de huidige rentevoet en gegeven de marktwaarde van de leningenportefeuille, tot onnodige extra kosten leiden. De schade voor de sector zou vele malen omvangrijker zijn geweest. WSG werkte daarom in het tweede kwartaal van 2013, in overleg met het CFV, diverse scenario’s uit gericht op doorexploitatie.
56
Tegelijkertijd ging WSG onverminderd door met het uitvoeren van de saneringsmaatregelen uit het saneringsplan van oktober 2012 zoals het verkopen van huur- en koopwoningen en het terugdringen van de beheerkosten. Eind juni 2013 werd een herzien saneringsplan ingediend. De Raad van Commissarissen stelde op 11 juli 2013 het herzien saneringsplan vast op basis van scenario 2a: optimalisatie met verkoop niet-DAEB, resulterend in een steunaanvraag van € 117,8 miljoen. Het CFV is op 24 juli akkoord gegaan met het herzien saneringsplan. Daarmee is het scenario van gedwongen verkoop losgelaten en is gekozen voor de financieel minst schadelijke oplossing. Vervolgbesluit sanering De basis van het vervolgbesluit is dat meer tijd wordt genomen voor de sanering van WSG. Dat betekent doorexploitatie van WSG voor tenminste vijf jaar. Het einddoel is het behouden van het sociale woningbezit met zo laag mogelijke kosten voor de corporatiesector en daarbij WSG saneren zodat zij voldoet aan de eisen van WSW voor kredietwaardigheid. De eerste stap is een positief vermogen gelijk aan tenminste 10% van de jaarhuur. Tweede stap is voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid van WSW. De saneringssteun voor de eerste periode tot medio 2018 bedraagt € 117,754 miljoen. Hiervan is in 2012 € 21 miljoen uitgekeerd. In 2013 is dit gevolgd door een uitkering van € 43,9 miljoen. De saneringssteun wordt uitgekeerd als achtergestelde renteloze lening op basis van de actuele liquiditeitsbehoefte van WSG. In het saneringsbesluit is bepaald dat bij opheffing van WSG door volledige overname door een of meerdere corporaties het voorschot geheel of gedeeltelijk kan worden omgezet in een bijdrage ineens. De omvang van de uitkering kan jaarlijks verschillen; deze is afhankelijk van de jaarlijkse liquiditeitsprognose, waarop met name de verkoopresultaten en de aflossingsmomenten van de leningenportefeuille van invloed zijn. Met de toegekende saneringssteun over de periode juli 2013 tot juli 2018 is de continuïteit van WSG gewaarborgd. De continuïteit is mede afhankelijk van de realisatie van het saneringsplan, aangezien daar de toegezegde saneringsbijdrage op is gebaseerd. Aanvullend op de eerder vastgestelde saneringsmaatregelen (zie saneringsmaatregelen vorige paragraaf) worden alle inspanningen gericht op de verkoop van bedrijfsonroerend goed niet-DAEB en het verkopen van het overige niet-DAEB bezit. Hiermee blijft na vijf jaar een woningcorporatie over die gericht is op haar kerntaak met voornamelijk DAEB-bezit. WSG zal hierbij de beste uitgangspositie hebben om op te gaan in een kredietwaardige corporatie, of zal zelf door aanvullende maatregelen en/of eventuele saneringssteun, binnen een periode van vijf jaar, aan de WSW-kredietwaardigheidseisen voldoen. De actuele financiële situatie Het totale resultaat over het boekjaar 2013 bedroeg € 13,7 miljoen negatief. Dit is samengesteld uit onder andere de volgende posten: Het geconsolideerde bedrijfsresultaat bedraagt € 13,7 miljoen positief. Dit operationele bedrijfsresultaat bestaat voor € 44,0 miljoen aan inkomsten. Hiertegenover staat € 15,5 miljoen aan operationele kosten. Daarnaast zijn onder de kosten ook nog afschrijvingen opgenomen tot een totaalbedrag van € 16,6 miljoen en de herwaarderingen van € 1,8 miljoen positief met betrekking tot bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. De bijzondere waardeveranderingen bestaan uit de volgende posten: - hogere taxatiewaarde grondposities en projecten (€ 2,1 miljoen) - vorming van voorziening voorraden en onderhanden projecten (€ 0,2 miljoen) - vorming van voorziening aangegane verplichtingen (€ 0,1 miljoen) De hogere taxatiewaarde grondposities is een gevolg van een nadere waardebepaling van enkele posities waarvoor in de jaarrekening 2012 de gedwongen onderhandse verkoopwaarde opgenomen was, vanwege de noodzaak van snel afstoten van deze 57
posities. Met de huidige inzichten, met name de herziene saneringsstrategie, is voor deze posities inmiddels geconcludeerd dat de waarde ‘economisch verkeer’ beter passend is. De financieringslasten bedragen € 32,8 miljoen ( 2012: € 32,5 miljoen). Dit bedrag is inclusief een boeterente van € 567.800. Daarnaast zijn, aansluitend op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645), de posten gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille van € 3,8 miljoen positief en niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille van € 3,4 miljoen positief, onderdeel van de resultatenrekening. Aan vennootschapsbelasting is € 1,1 miljoen verantwoord. Deze last heeft voornamelijk betrekking op de afboeking van een actieve latentie die in 2009 is gevormd. Gezien de huidige en in het verleden geboekte fiscale resultaten ligt het niet in de lijn der verwachting dat deze actieve latentie in de komende jaren gecompenseerd kan worden door fiscale winsten. Het resultaat deelneming bedraagt circa € 0,8 miljoen negatief. WSG past vanaf verslagjaar 2012 de herziene RJ 645 toe. Het eigen vermogen van WSG komt met het resultaat over 2013 uit op negatief € 178,7 miljoen. Volgens het herziene saneringsplan zou dit negatief € 59,6 miljoen zijn. Dit is een verschil van negatief € 119,1 miljoen. Hierbij zijn de volgende correcties te maken: 1. De saneringsbijdragen 2012 en 2013 zijn in het herziene saneringsplan als resultaat ingeboekt, het effect is positief € 40,0 miljoen. 2. In het herziene saneringsplan is de rentabiliteitswaardecorrectie opgenomen. In de jaarrekening is de post echter, conform de herziene RJ 645, niet meer ingerekend. Het effect is positief € 52,1 miljoen. 3. De niet-DAEB woningen zijn in de jaarrekening 2013 verwerkt tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De niet-DAEB woningen zijn onderdeel van het commercieel vastgoed (waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat). In het saneringsplan zijn de nietDAEB woningen opgenomen tegen de bedrijfswaarde, omdat uitgegaan wordt van doorexploiteren. Het effect bedraagt positief € 11,7 miljoen. Het totaal aan positieve correcties bedraagt € 103,8 miljoen (is de opsomming van vorenstaande 1 tot en met 3). Het gecorrigeerde eigen vermogen is daarmee per ultimo 2013 circa € 15,3 miljoen lager dan geprognosticeerd. Dit lagere eigen vermogen is voornamelijk een gevolg van de aanpassing van de ingerekende normen voor de bepaling van de bedrijfswaarde. Het verschil in absolute zin tussen de totale bedrijfswaarde zoals berekend bij de herziene sanering en de bedrijfswaarde berekend bij de jaarrekening 2013 bedraagt circa € 11,1 miljoen negatief. (€ 613,5 miljoen ten opzichte van € 602,4 miljoen). Per ultimo 2018 is dit verschil tussen de bedrijfswaarde volgens het herziene saneringsplan en de bedrijfswaarde berekend bij de jaarrekening aanmerkelijk kleiner, namelijk 0,5 miljoen. De bedrijfswaardes in absolute zin bedragen dan volgens het herziene saneringsplan in totaal € 584,2 miljoen en volgens de bedrijfswaarde berekend bij de jaarrekening 2013, op basis van de huidige inzichten, € 583,7 miljoen. Het geprognosticeerde eigen vermogen per ultimo 2018 komt in totaal circa € 15,4 miljoen lager uit dan berekend bij het herziene saneringsplan. (negatief € 137,5 miljoen versus negatief € 122,1 miljoen). Dit negatievere eigen vermogen ten opzichte van de herziene sanering heeft diverse oorzaken. Dit komt onder meer doordat na de vaststelling van het herziene saneringsplan een nader verkoopplan afgesproken is met het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Uit het bestaand bezit worden jaarlijks minder woningen ingerekend als 58
verkocht. Verder zijn de kosten onderhoud en kosten algemeen beheer over de periode 2013 tot en met 2018 hoger dan opgenomen in de berekeningen van het herziene saneringsplan. Hierbij moet worden opgemerkt dat er voor WSG ook nog aantal risico’s zijn op het terrein van onderhoudskosten, juridische procedures, exploitatie en financiering van zorgvastgoed en ingeschatte vastgoedwaardering en –exploitatie. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.5.8 van deze jaarrekening. Ultimo 2018 is het richtpunt een vermogen gelijk aan tenminste 10% van de jaarhuur. Voor de maatregelen wordt gekeken naar de bedrijfsopbrengsten en -lasten, en naar de verkopen, zorgvastgoed deelnemingen en risico's. Het betaalschema voor de saneringsbijdrage (inclusief bijdrage 2012) ziet er voor de periode 2012 tot juli 2018 volgens het herziene saneringsplan als volgt uit: x € 1.000 2012 21.000
2013 19.000
2014 35.012
2015 1.589
2016 30.753
2017 -
2018 Totaal 10.400 117.754
In 2013 is in werkelijkheid een bijdrage uitgekeerd van € 43,9 miljoen vanwege de aflossing van de rekening-courant bij BNG. Daarmee is in totaal een bedrag van € 64,9 miljoen ontvangen aan saneringsbijdrage. De werkelijke uitbetalingen zijn afhankelijk van de jaarlijks in te dienen liquiditeitsbegroting. Het verloop van het eigen vermogen in het herziene saneringsplan over de periode juli 2013 tot juli 2018 – rekening houdend met het bovenstaande betaalschema voor de saneringsbijdrage - is dan als volgt: bedragen x € 1.000
Eigen vermogen Jaarresultaat Geprognosticeerd jaarresultaat
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-59.601
-29.008 30.953
-31.308 -2.300
-3.829 27.479
-5.314 -1.485
4.694 10.008
-5.880
-4.480
-3.256
-1.568
-1.101
Het jaarresultaat over 2014 wijkt fors af. Dit komt voornamelijk doordat er in 2013 € 24,9 miljoen meer saneringsbijdrage is ontvangen dan in het herziene saneringsplan was ingerekend. De hogere bijdrage van 2013 wordt mogelijk verdisconteerd in 2014. De jaarresultaten in 2016 en 2018 wijken eveneens fors af. Dit wordt veroorzaakt doordat de saneringsbijdrage in het herziene saneringsplan opgenomen is als bate. Conform het herziene saneringsbesluit wordt de ontvangen bijdrage echter verantwoord als achtergestelde renteloze lening. WSG rapporteert periodiek over de voortgang van het saneringsplan en de bijbehorende liquiditeitsprognose. Per kwartaal worden de verschillen tussen realisatie en het herziene saneringsplan geanalyseerd en besproken. In november wordt de hoogte van de bijdrage voor het volgende jaar door het CFV vastgesteld. Het resultaat wijkt af van het saneringsplan. Over 2013 is een positief resultaat behaald van € 0,5 miljoen ten opzichte van het herziene saneringsbesluit.
59
De afwijking van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen is als volgt te verklaren: in € mln Resultaat uit normale bedrijfsuitoefening Bij: correctie afschrijvingen Bij: correctie waardeveranderingen vastgoedportefeuille Gecorrigeerd jaarresultaat
-22,6 16,6 3,5 -2,7
Resultaat volgens saneringsplan
-3,2
Afwijking
0,5 in € mln
Verklaring op hoofdlijn: Hogere huuropbrengst
1,1
Resultaat verkoop en overige opbrengst Bijzondere waardeveranderingen vaste en vlottende activa Onderhoudslasten Beheerlasten
0,6 1,8 -1,1 -1,9 0,5
De voornaamste negatieve afwijkingen zijn ontstaan door hogere onderhoudslasten en hogere beheerkosten. Bij de beheerkosten zijn voornamelijk de kosten inhuur derden alsmede de kosten voor belasting en verzekering fors hoger dan eerder de verwachting was. De hogere kosten inhuur worden veroorzaakt door extra werkzaamheden die voornamelijk verband houden met de sanering. Verder zijn de kosten voor belastingen en verzekeringen te laag opgenomen in het herziene saneringsplan. Over deze post is inmiddels overleg gevoerd met het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In 2014 wordt voor het bezit een conditiemeting door middel van een quickscan uitgevoerd. Op basis hiervan wordt het onderhoudsbeleid opnieuw vastgesteld. Vervolgens wordt in het najaar van 2014 de meerjarenonderhoudsbegroting voor het jaar 2015 en verder samengesteld. Het is mogelijk dat de huidige ingerekende onderhoudsnorm herzien moet worden op basis van de in het najaar van 2014 beschikbare informatie. Vooruitlopend hierop is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Doorgerekend is wat de effecten op het vermogen zijn bij een stijging of daling van de onderhoudskosten voor de woningen. De huidige norm is bepaald op € 685 per eenheid per jaar. Bij een mutatie van € 100 per eenheid per jaar is het effect op het vermogen circa € 2 miljoen. De benchmark bij corporaties laat voor woningen weliswaar een dalende trend zien, maar ligt nog altijd hoger dan de ingerekende norm bij WSG. Ook bij zorgvastgoed kunnen risico’s optreden. Voor een nadere toelichting zie paragraaf 4.5.8 van deze jaarrekening. Investeringen Als saneringscorporatie heeft WSG de komende jaren geen investeringsruimte. Sinds april 2011 zijn alle pijlen gericht op de verkoop van strategische posities en gronden. WSG heeft 60
nog drie zorgcomplexen waarvoor een herontwikkeling op korte termijn noodzakelijk is. Aangezien WSG deze herontwikkelingsopgave niet zelf kan realiseren, is zij in overleg met derde partijen over de overname van deze complexen. WSG heeft als onderdeel van het herzien saneringsplan wel de drie oudste woningcomplexen aangewezen voor renovatie (complexen 1 t/m 3, in totaal 84 verhuureenheden). In de periode 2014 tot en met 2016 is een bedrag van € 20.000 per VHE ingerekend voor renovatie. Voor de overige verhuureenheden (met uitzondering van de zorgeenheden waarvoor in het 25e jaar groot onderhoud is ingerekend) is geen specifiek groot onderhoud ingerekend. De post groot onderhoud vormt een onderdeel van de gehanteerde onderhoudsnorm per verhuureenheid. Verhuurderheffing Met ingang van 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. De heffing geldt voor zelfstandige woonvoorzieningen. De bedragen zijn berekend op basis van de huidige WOZ-waarde, waarbij rekening gehouden is met de verwachte waardeontwikkelingen (marktindex). Voor 2014 is rekening gehouden met een tarief van € 3,81 per € 1.000 WOZ waarde. Voor 2015, 2016 en 2017 zijn deze tarieven respectievelijk € 4,49, € 4,91 en € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde. Het totale effect van de verhuurderheffing op de waardering is berekend op € 24,1 miljoen. Organisatie In het herzien saneringsplan is nadrukkelijk aandacht besteed aan de organisatie en de personele bezetting. De bezetting per 31 december 2013 bedraagt 26,7 fte (29 medewerkers) en is daarmee – in vergelijking met het sectorgemiddelde - aan de lage kant. De invulling van vacatures wordt steeds kritisch afgewogen en ter besluitvorming bij het managementteam neergelegd. Voor de meer bijzondere taken, met name het afstoten van bezit en omzetten van alle zorgcontracten, heeft de organisatie meer het karakter van een projectorganisatie. Voor specifieke opdrachten wordt specifieke expertise en capaciteit ingehuurd, dan wel via tijdelijke contracten in huis gehaald. 4.4.2 Investeringsverplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer formele uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Ten aanzien van contractposities tracht WSG volkshuisvestelijke verplichtingen zoveel mogelijk na te komen door collega-corporaties of derden de positie van WSG te laten overnemen. Contractposities die in de ogen van het huidige bestuur en de Raad van Commissarissen niet gerechtvaardigd zijn, tracht WSG in overleg met de betreffende partij of via een rechterlijke uitspraak te vernietigen. 4.4.3 Eigen vermogen Het resultaat over 2013 bedroeg € 13,4 miljoen negatief. Daarnaast is rechtstreeks € 1,2 miljoen negatief in het eigen vermogen gemuteerd als gevolg van de ongerealiseerde herwaardering vastgoed. Het eigen vermogen na resultaatverwerking daalt in 2013 van € 163,7 miljoen negatief ultimo 2012 naar een niveau van € 178,7 miljoen negatief. Een gedetailleerde uiteenzetting van het resultaat is beschreven in de toelichting op de balans.
61
4.4.4 Voorzieningen In de jaarrekening 2013 is rekening gehouden met een aantal voorzieningen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle voorzieningen met de bijbehorende bedragen. Het totale bedrag van de voorzieningen bedraagt € 14,2 miljoen. Voorziening
2013
2012
Projectgerelateerde voorzieningen
€ 9,8
€ 12,4
Voorziening deelnemingen
€ 3,2
€ 5,9
Fiscale voorzieningen
€ 1,0
€ 1,0
Overige voorzieningen
€ 0,2
€ 0,2
Totaal
€ 14,2
€ 19,5
x 1 miljoen
4.4.5 Algemeen De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven, behalve enkele afdelingen van specifieke aard. Voor de jaarrekeningen van woningcorporaties geldt tevens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 ’Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
62
4.5 Waarderingsgrondslagen 4.5.1 Stelselwijziging 2012 WSG past de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting toe. Deze richtlijn heeft bij het samenstellen van de jaarrekening tot een aantal keuzes geleid: Splitsing van het vastgoed in exploitatie in sociaal vastgoed (het DAEB-bezit) en in commercieel vastgoed (het niet-DAEB bezit); Kwalificatie van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Door WSG is het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, omdat de nadruk ligt op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken; De waarderingsgrondslag is de actuele waarde, zoals WSG die al vanaf 2011 toepast. De in 2012 gemaakte keuzes zijn ongewijzigd toegepast bij het samenstellen van de jaarrekening 2013. Concreet betekent dit dat het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Onder commercieel vastgoed wordt begrepen: Woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (per balansdatum: 460 woningen); Parkeerplaatsen en garages die niet zijn gekoppeld aan een sociale huurwoning (per balansdatum: 361 parkeerplaatsen/ garages); Bedrijfsonroerend goed (per balansdatum: 69 objecten). Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is onder meer gebruik gemaakt van externe taxaties. Deze waarde is lager dan de tot de jaarrekening 2012 gehanteerde grondslag, zijnde de bedrijfswaarde. Hierdoor is het bezit tegen marktwaarde in verhuurde staat in waarde afgenomen. De totale waarde van de vastgoedbeleggingen is echter gestegen. Dit wordt veroorzaakt door de overgang van DAEB-woningen (sociaal vastgoed) naar niet-DAEB woningen (vastgoedbeleggingen). Materiële vaste activa: De onroerende zaken in exploitatie en ontwikkeling zijn gesplitst in sociaal vastgoed (materiële vaste activa) en commercieel vastgoed (vastgoedbelegging). 4.5.2 Financiële instrumenten WSG heeft geen financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. In totaal zijn per het einde van het boekjaar negen langlopende leningen aanwezig met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 83 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,94% en 4,40%. 4.5.3 Groepsverhoudingen WSG heeft ultimo 2013 direct dan wel indirect een belang in de volgende vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en besloten vennootschappen:
63
4.5.4 Overzicht deelnemingen (100%) WSG heeft in 2013 een verlies geleden op de deelnemingen. Dit verlies komt voornamelijk door afboekingen op vastgoedontwikkelingen binnen samenwerkingsverbanden.
naam
vestigingsplaats
belang
eigen vermogen 31-12-2013
resultaat 2013
deelneming van
WSG Holding B.V.
Geertruidenberg
100%
- € 10.336.443
- € 3.627.257
WSG
WSG Projectontwikkeling B.V.
Geertruidenberg
100%
- € 7.458.485
- € 2.310.697
WSG Holding B.V.
eigen vermogen 31-12-2013
resultaat 2013
4.5.5 Overzicht deelnemingen (48% tot 50%)
naam
vestigingsplaats
belang
toelichting
Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F.
Roosendaal
50%
- € 829.047
nihil (er is rekening gehouden met mogelijke toekomstige verliezen tot een bedrag van € 500.000)
Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F.
Geertruidenberg
50%
€ 1.213.195
- € 97.068
2
Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F.
’s-Gravenhage
50%
€ 218.000
- € 463.000
3
Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V.
Eindhoven
50%
€ 25.427
€ 1.428
4
4
5
Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V.
Eindhoven
48%
nihil
- € 2.050.186 inclusief bijstelling grondexploitatie
Vastgoed Brabant B.V.
Oosterhout
50%
- € 5.397.384
- € 5.227.791
64
1
4.5.6 Overzicht overige deelnemingen
naam
vestigingsplaats
belang
De Pontonnier B.V.
Raamsdonksveer
-
eigen vermogen 31-12-2013
€ 164.870
resultaat 2013
- € 2.696
toelichting
6
Toelichting overzicht deelnemingen: 1. Het aandeel van WSG Projectontwikkeling B.V. in het eigen vermogen van Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. is € 944.047 negatief. Ter grootte van het negatieve saldo op de kapitaalrekening van € 944.047 is een voorziening voor mogelijke oninbaarheid getroffen op het saldo leningen u/g in WSG Projectontwikkeling B.V.; zie eveneens de toelichting op de geconsolideerde balans. De vennoten zijn in overleg over de voortgang van het project, waarbij tevens het scenario van totale verkoop van het project aan een derde tot de mogelijkheden behoort. De aflossing van de lening u/g, verstrekt vanuit WSG met een formele einddatum van 1 december 2012, is onderdeel van de overleggen. In 2013 heeft dit nog niet tot een minnelijke oplossing geleid. De deelneming is in 2007 aangegaan. De overige partners zijn: Kapitaal Participatiemaatschappij Deventer I B.V. (22%), EDO Projectontwikkeling B.V. (5%), Jawel Ontwikkeling B.V. (5%) en PMDS I B.V. (18%). Naast het resultaat van € 0 is een voorziening gevormd van € 500.000. De meest recente grondexploitatie en vastgoedexploitatie is in 2011 vastgesteld. Verwacht is dat door een langere doorlooptijd tekorten zullen ontstaan in de grondexploitatie/vastgoedexploitatie. Ten aanzien van WSG Projectontwikkeling B.V. als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. zijn de volgende zaken verwerkt in de jaarrekening 2013 van Stichting WSG: Via WSG Projectontwikkeling B.V. is het negatieve eigen vermogen per 31 december 2013 voor een bedrag van € 944.047 verantwoord en voorzien; Onder de leningen u/g zijn de uitgezette leningen van in totaal € 6.352.393 verantwoord. Hiervan is € 4.652.393 rechtstreeks door Stichting WSG uitgeleend aan de V.O.F. en € 1.700.000 via WSG Projectontwikkeling B.V.; De nog te ontvangen rente over de uitgezette leningen u/g vanaf het 3e kwartaal 2010 tot en met het 4e kwartaal 2013. Dit betreft een totaalbedrag van € 889.336. Hiervan is door Stichting WSG € 651.336 te vorderen van de V.O.F. en door WSG Projectontwikkeling € 238.000 van de V.O.F. Onder de voorziening aankoopverplichtingen is een bedrag opgenomen voor diverse claims over en weer met projectontwikkelaars. De ontwikkelingen binnen het project Couveringe Park te Steenbergen (intern verantwoord onder projectnummer 637) waarin WSG gedeeltelijk participeert, maakt onderdeel uit van de totale voorziening aankoopverplichtingen. Onder de post voorziening deelnemingen is een bedrag van € 500.000 opgenomen wegens nog te verwachten negatieve resultaten over de periode 2014 tot en met 2017. Onder de kortlopende schulden is via WSG Projectontwikkeling B.V. een bedrag van € 97.834 aan nog te betalen rente verantwoord. Deze post heeft betrekking op rente over het negatieve kapitaal van WSG Projectontwikkeling B.V. (€ 37.762) alsmede rente over de schuld van grond (€ 60.072). Op grond van de huidige geprognosticeerde grondexploitatie alsmede de opstalexploitatie verwacht WSG dat de vorderingen die Stichting WSG alsmede WSG Projectontwikkeling
65
B.V. hebben op Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. in zijn geheel ontvangen worden. 2. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. is een samenwerking tussen WSG en Woningstichting Volksbelang te Made. Het totale project Prinsenpolder bestaat uit de realisatie van 192 woningen en bouwkavels. Ultimo 2013 staan er nog 12 woningen/ bouwkavels te koop. De vennootschap onder firma is in 2009 opgericht. 3. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F.: De vennootschap onder firma is opgericht met het doel het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening doen ontwikkelen, realiseren en verkopen van 87 appartementen en ca. 1.100 m2 commerciële ruimten. De vennootschap onder firma is in 2007 opgericht. De andere partner is BNG Gebiedsontwikkeling B.V. Door de vennootschap zijn 15 appartementen gebouwd (waarvan 5 verkocht). Door de vennoten is besloten om de overige woningen en de commerciële ruimten niet te bouwen. In de jaarrekening 2012 van de vennootschap is rekening gehouden met de financiële effecten van dit besluit. Beide vennoten hebben een afnamegarantie voor 50% van de onverkochte woningen per september 2013. In september 2013 hebben de vennoten de financiering op de onverkochte woningen afgelost. De onverkochte woningen zullen gezamenlijk vanuit de vennootschap worden verkocht. Momenteel beraadt WSG zich op de te volgen strategie betreffende de nog te verkopen woningen in combinatie met de voortzetting/ontbinding van de vennootschap. 4. Het eigen vermogen van WSG in Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. is ultimo 2013 nihil. Conform de oprichtingsakte is het negatieve resultaat over het boekjaar 2013 omgezet in een vordering op de vennoten. De schuld die WSG Holding B.V. heeft aan Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. bedroeg € 0. Aflossing van de schuld per 31 december 2012 heeft in 2013 plaatsgevonden. WSG en AM zijn in overleg over de toekomst van het project Heldenpark. In 2014 is de GREX (grondexploitatie) herzien en vastgesteld. Het gecalculeerde verlies ten opzichte van de vorige opzet van de grondexploitatie bedraagt € 2.036.000. Hiernaast is nog € 580.000 voorzien voor tegenvallers in de verdere doorlooptijd van het project. Het aandeel van WSG bedraagt 50%. De commanditaire vennootschap is in 2007 opgericht. De overige participanten in de onderneming zijn: Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. 4%, en AM Deelnemingen Zuid B.V. 48%. 5. Vastgoed Brabant B.V. is een samenwerkingsverband van WSG en ’t Heem Holding B.V.. De vennootschap heeft ten doel uitvoering te geven aan het project Abdij Koningsoord te Berkel-Enschot. WSG en ‘t Heem zijn in overleg met de gemeente Tilburg en derde partijen over de verdere invulling van het project. In 2013 heeft een afwaardering van ruim € 5 miljoen plaatsgevonden ten laste van het resultaat. Er is een voorziening getroffen ter hoogte van 50% van het negatieve eigen vermogen. De onderneming is opgericht in oktober 2010. 6. Op 22 april 2009 is WSG rechthebbende geworden van 50 aandelen (van de in totaal 140 aandelen) in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘De Pontonnier B.V.’ tegen storting van € 25.000. Vervolgens zijn de aandelen ondergebracht in ‘Stichting Administratiekantoor De Pontonnier’ en heeft WSG in ruil voor het onderbrengen 50 certificaten ontvangen. Op 1 mei 2013 heeft WSG de certificaten formeel aangeboden aan De Pontonnier B.V. Op 13 mei 2013 is vanuit De Pontonnier B.V. aangegeven dat het proces van de waardebepaling van de certificaten in gang is gezet. Op 27 december 2013 heeft De Pontenier B.V. schriftelijk laten weten dat geen van de andere certificaathouders 66
belangstelling heeft om de aangeboden certificaten over te nemen. De intrinsieke waarde is vastgesteld op € 460 per certificaat. Deze prijs van de certificaten is vastgesteld door één of meer onafhankelijke deskundigen. WSG heeft de certificaten voorzichtigheidshalve op nihil gewaardeerd. De waardebepaling is op dit moment nog niet afgerond. 4.5.7 Algemeen De activa en passiva op de balans zijn tegen nominale waarden gewaardeerd, tenzij anders wordt vermeld. Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn gevolgd. 4.5.8 Materiële vaste activa De materiële vaste activa bestaan uit onroerende en roerende zaken in exploitatie en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners, en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. WSG kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, omdat de nadruk ligt op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijke beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op gelijke uitgangspunten voor wat betreft de exploitatie. WSG kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De financiële complexindeling is identiek aan de technische complexindeling. Alle complexen zijn gekoppeld aan een zogenaamde Product/Markt Combinatie (PMC). Er zijn 8 PMC’s benoemd. De kasstroomprognoses per complex zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde begroting 2014, het herzien saneringsplan en de meerjarenprognose. De meerjarenprognose gaat voor een aantal onderdelen uit van een langere periode dan vijf jaar. Dit geldt voor de huurharmonisatie, huurverhoging als gevolg van scheefwonen, de inrekening van verbeteringen als ook toekomstige verkopen. Dit heeft alles te maken met de horizon van het saneringsplan.
67
De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op zowel de werkelijke lasten over 2013 als ook de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogenaamde na-investeringen) worden geactiveerd voor zover de investeringen een verhoging van de bedrijfswaarde tot gevolg hebben. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenmethode geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan samenstellende delen, zoals casco, installaties etcetera. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud (waaronder renovatie), onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in de herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De (on)roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Toelichting bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Normen met betrekking tot kosten De parameters zijn gebaseerd op de werkelijke realisatie in het verslagjaar. Hierbij is rekening gehouden met incidentele posten of, indien meer reëel, op basis van de begroting van 2014. De normen voor algemeen beheer, onderhoud en belasting & verzekering zijn gekoppeld aan de PMC’s. In de bedrijfswaarde voor de jaarrekening 2013 is rekening gehouden met de verhuurderheffing. De basis hiervoor is het door de overheid vastgestelde 68
beleid. De norm voor onderhoud is gestegen als gevolg van de gemiddeld hoger te verwachten onderhoudskosten. De norm is zowel gebaseerd op de gemiddelde kosten over 2013 als ook de hiervan afgeleide verwachting voor de komende jaren. De norm voor onderhoudslasten is naar verhouding relatief laag omdat WSG veel nieuw woningbezit heeft. Verder is als gevolg van de sanering van WSG rekening gehouden met de vastgestelde saneringsmaatregelen in de berekening van de bedrijfswaarde. Het verkoopprogramma is in de bedrijfswaarde opgenomen voor een langere periode dan de gebruikelijke 5 jaar. Het verkoopprogramma is bij de vaststelling van het herziene saneringsplan vastgesteld. In het najaar van 2013 is vervolgens met het CFV een uitvoeringsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst vormt de basis voor de aantallen ingerekende verkopen in de komende jaren. Ook de huurharmonisatie is over een langere periode dan vijf jaar ingerekend. De volgende PMC’s zijn benoemd: 1. Reguliere huur (DAEB) In de PMC reguliere huur zijn alle woningcomplexen opgenomen met overwegend DAEBbezit. PMC 1 bestaat voor 80,1% uit sociale huurwoningen. Deze PMC betreft de primaire taak van de corporatie, met als doel het aanbieden van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Binnen de woningcomplexen bevinden zich 421 woningen die te kenmerken zijn als niet-DAEB. 2. Medische centra (DAEB) De medische centra, welke door WSG worden geëxploiteerd, vallen vaak in een plint van de woningcomplexen of zij voorzien in een wijkfunctie. Daarom wordt dit bezit gerekend tot het DAEB-bezit. Vanwege het toch enigszins commerciële karakter is voor dit type vastgoed een aparte PMC ingericht. De invloeden vanuit de markt zijn hier nadrukkelijker aanwezig in vergelijking tot de reguliere huur DAEB. 3. Zorgvastgoed (DAEB) Dit betreft complexen met woningen die zowel voor extramurale als voor intramurale zorg bestemd zijn. Voor deze zogenaamde all-in zorgcomplexen zijn specifieke afspraken over de huurinkomsten gemaakt. Vanwege de veranderende regelgeving op het gebied van huisvesting binnen de zorg en het feit dat het hier in principe business to business contracten betreft, gebruikt WSG voor deze categorie een aparte typering. 4. Garages en parkeerplaatsen (niet-DAEB) De garages en parkeerplaatsen zijn slechts een klein onderdeel van de gehele portefeuille van WSG. Dit type vastgoed wordt gekenmerkt als niet-DAEB en valt daarmee sec niet onder de primaire taak van de corporatie. Reden om het vastgoed onder te brengen in een aparte PMC. In het algemeen behoren deze parkeerplaatsen bij woningcomplexen (voorwaarde bestemmingsplan is voldoen aan de parkeernorm) 5. Reguliere huur (niet-DAEB) Dit betreffen 39 huurwoningen, gelegen in complexen welke enkel uit niet-DAEB huurwoningen bestaan. 6. Kantoren (niet-DAEB) Het verhuren van kantoren is een commerciële aangelegenheid en behoort daarmee niet tot de primaire taak van de corporatie. Vanwege het specifieke karakter van dit type vastgoed is dit in een aparte PMC ondergebracht.
69
7. Winkels en overige (niet-DAEB) Naast de reeds genoemde commerciële ruimten in 6, is WSG in het bezit van een aantal woon-winkelpanden en horecagelegenheden. Deze ruimten vallen onder retail, waarvoor specifieke uitgangspunten van toepassing zijn. 8. Overig maatschappelijk vastgoed (DAEB) Dit vastgoed betreft een ontmoetingscentrum, een locatie voor kinderdagopvang en een kinderboerderij. Vanwege de specifieke typering zijn ze ondergebracht in een aparte PMC. Huurniveau Als gevolg van de genomen maatregelen tegen scheefwonen, is voor de komende jaren rekening gehouden met een extra huurverhoging voor het reguliere bezit (huurwoningen). De extra huurverhoging voor 2014 is , afhankelijk van het inkomen, bepaald op 1,5%, 2,0% of 4%. Bij mutaties wordt de huur opgetrokken tot 90% van de maximaal redelijke huur waarbij geldt dat de woning voor het DAEB-bezit behouden blijft. Het bezit van WSG bestaat voor een groot deel uit woon-/zorgwoningen. WSG kent een specifieke opbouw van de huurcomponenten vanuit de huurcontracten met zorgpartners. Voor deze complexen is de huurverhoging contractueel overeenkomen. Kostenindexering Voor de ontwikkeling van de kosten van algemeen beheer, belastingen en verzekeringen, geldt dat de kosten jaarlijks 1% meer stijgen dan de inflatie (voor de all-in zorgcomplexen geldt een vaste indexatie van 2,5%). Voor de kosten van onderhoud geldt dit vanaf 2015. Voor 2014 is rekening gehouden met een stijging die gelijk is aan de inflatie. Uitgangspunten De beleidsuitgangspunten die hebben geleid tot het vaststellen van de interne parameters ten behoeve van het berekenen van de bedrijfswaarde ultimo 2013, zijn als volgt: De exploitatieduur van woningen en woongebouwen wordt (zonder sloop- of verkoopbesluit) gesteld op minimaal vijftien en maximaal vijftig jaar; De inflatie 2013 is vastgesteld op 2,50%. Dit percentage vormt de basis voor de huurverhoging voor het gehele bezit. Voor de woningen geldt dat voor de periode 2014 tot en met 2039 ook de inkomensafhankelijke huurverhoging op basis van aannames wordt ingerekend. Berekend is dat de totale extra huurverhoging (inclusief harmonisatie) 1,10% per jaar zal bedragen, waarbij de huren worden afgetopt op 90% van de maximaal redelijke huurprijs. Deze verhoging is vanaf 2015 ingerekend. Voor 2014 is uitgegaan van een verhoging van 0,91%. Dit percentage sluit aan bij de verwachting voor de werkelijke realisatie. Voor de all-in zorgcomplexen bedraagt de jaarlijkse huurstijging 2,50% en ligt hiermee voor de periode vanaf 2015 0,50% hoger dan inflatie. De all-in contracten worden jaarlijks verhoogd conform de gezondheidszorgindex. Over de periode 2003 tot en met 2011 ligt de gezondheidszorgindex gemiddeld op 2,64% en de reguliere huurstijging volgens inflatie op 2,01% (gemiddeld 0,66% hoger). Door WSG is de opslag derhalve op 0,50% gesteld. Met ingang van 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. De heffing geldt voor zelfstandige woonvoorzieningen. De bedragen zijn berekend op basis van de huidige WOZ-waarde, waarbij rekening gehouden is met de verwachte waardeontwikkelingen (marktindex). Voor 2014 is rekening gehouden met een tarief van € 3,81 per € 1.000 WOZ waarde. Voor 2015, 2016, 2017 en verder zijn deze tarieven respectievelijk € 4,49, € 4,91 en € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde. Het totale effect van de verhuurderheffing is berekend op € 24,1 miljoen. De heffing is ingerekend tot einde levensduur. Voor zelfstandige woongelegenheden wordt uitgegaan van een grondwaarde van € 20.000 minus de kosten van uitplaatsing, sloop, bouwrijp maken, bodemsanering en proceskosten van € 15.000, hetgeen resulteert in een restwaarde van € 5.000. Voor commerciële panden wordt drie maal deze norm gehanteerd en voor onzelfstandige woongelegenheden (garages, bergingen en parkeerplaatsen) bedraagt de restwaarde 70
€ 2.500. Voor het bedrijfsonroerend goed is de restwaarde bepaald op € 15.000 per eenheid. De disconteringsvoet voor bepaling van de bedrijfswaarde is, conform de eisen van het WSW bepaald op 5,25%. De kasstromen worden medio numerando contant gemaakt. Voor de complexen 1 tot en met 3 (onderdeel van PMC 1 met in totaal 84 VHE’s) is groot onderhoud ingerekend voor de komende 3 jaar op basis van € 20.000 per vhe. Daarnaast is vanwege het op peil houden van de kwaliteit van de zorgcomplexen op het gebied van domotica en instandhouding van de functionaliteit van het gebouw een bedrag per woning en een bedrag voor de aanpassing van de algemene ruimten ingerekend na een periode van 25 jaar. De investering per woning bedraagt tussen de € 25.000 en € 30.000 en de investering in de algemene ruimte is op complexniveau bepaald. Voor de overige verhuureenheden is geen specifiek groot onderhoud ingerekend. De post groot onderhoud vormt een onderdeel van de gehanteerde onderhoudsnorm per verhuureenheid. Bij het opstellen van de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende parameters toegepast:
periode
huurstijging
prijsinflatie
looninflatie
bouwindex
onderhoud index
markt index
2014 2015 2016 2017 2018 2019-2022
2,50% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
1,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
-0,50% 0,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Bij het opstellen van de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende normen per PMC toegepast:
PMC
norm huurderving
1 2 3 4 5 6 7 8
0,9% 1,0% 0,5% 0,9% 0,9% 25,0% 25,0% 1,0%
norm onderhoud, in € 685,00 2.048,00 1.000,00 8,00 685,00 per m2 BVO 3,27 per m2 BVO 3,27 2.795,00
norm algemeen beheer, in € 827,00 2.481,00 827,00 207,00 827,00 2.481,00 2.481,00 2.481,00
norm belasting en verzekering, in € 397,00 1.19100 397,00 99,00 397,00 1.191,00 1.191,00 1.191,00
Verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
71
De verkopen worden voor een periode van meer dan vijf jaar in de waardering betrokken. Het overzicht van de eerste vijf jaar luidt als volgt: omschrijving
2014
2015
2016
2017
2018
49
40
29
30
34
€ 2.026.000
€ 2.067.000
€ 2.155.000
€ 2.197.000
€ 2.273.000
Opbrengstwaarde niet-DAEB
€ 14.244.000
€ 5.925.000
€ 3.915.000
€ 897.000
€ 3.073.000
Totale opbrengstwaarde
€ 16.270.000
€ 7.992.000
€ 6.070.000
€ 3.094.000
€ 5.346.000
Aantal verkopen Opbrengstwaarde DAEB
Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie De reële waarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 19.489.000 ten opzichte van de reële waarde ultimo voorgaand verslagjaar. Tevens is de bedrijfswaarde van de inventaris zorgvastgoed afgenomen met € 1.858.000. De totale mutatie komt hiermee uit op € 21.347.000. De mutatie in de reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie laat zich als volgt verklaren:
Jaarresultaat:
2013 € -19.489.000
Gevolgen nadere interne schattingen parameters: In de huurcomponent In de kosten van onderhoud In de lasten In de verhuurderheffing In de levensduur In de restwaardeverwachting In de voorgenomen investeringen In de voorgenomen verkopen
19.305.000 -7.491.000 -11.701.000 -2.548.000 1.146.000 1.273.000 -468.000 -3.125.000
Gevolgen van mutaties in het bezit: Verkocht bezit Overboeking van DAEB naar niet-DAEB en vice versa
-4.543.000 -11.337.000
Huurcomponent De stijging van de huurcomponent wordt voornamelijk veroorzaakt door stijging van de huuropbrengsten van het zorgvastgoed. Deze huurstijging is berekend op € 22,4 miljoen. De stijging van de huuropbrengsten in het zorgvastgoed wordt voornamelijk veroorzaakt door: Langere levensduur; Hogere ZZP-mix; Uitbreiding van aantal ZZP’s; Wijziging in inkomsten in bedrijfswaarde 2012; Verlengen huurperiode; Hogere indexering.
72
Tegenover de stijgingen van de huur zijn bij sommige complexen ook lagere huurinkomsten ingerekend in de bedrijfswaarden. De oorzaken hiervan zijn: Plotseling opzeggen van een deel van het huurcontract; Verkorten levensduur; Lagere inkomsten na huidige huurcontract; Lagere ZZP-mix; Algemeen De zorgvastgoedportefeuille is in financiële omvang de grootste deelportefeuille van WSG. Het is dan ook voor WSG van groot belang de risico’s binnen die portefeuille (blijvend) te beheersen. In dit beheersingsvraagstuk wordt onder meer onderscheid gemaakt tussen de zogenaamde “all-in” complexen en de reguliere complexen. Bij de all-in complexen zijn de opbrengsten afhankelijk van de productie van de zorgpartners. Bij de reguliere complexen is sprake van een vaste (jaarlijks te indexeren) huursom op basis van de huurcontracten. Ongeveer 75% van het aantal vhe’s in deze portefeuille heeft betrekking op de all-in complexen. Risico’s In april 2012 is per complex een sterkte/zwakte analyse opgesteld. Deze wordt in de tweede helft van 2014 (deels) geactualiseerd. Daarnaast wordt momenteel een quick-scan uitgevoerd om de staat van onderhoud van de complexen inzichtelijk te maken en de MJOB (meerjarenonderhoudsbegroting) daarop af te stemmen. De resultaten worden in september 2014 verwacht. WSG heeft veel zorgvastgoed in haar bezit en de bedrijfsvoering wordt in 2014 verder geoptimaliseerd. Twee aspecten hierin zijn het professionaliseren van de business-to-business (B2B) klantrelatie tussen de betreffende zorgpartij en WSG. En het invoeren van een management control systeem waarin doelstellingen en risico’s periodiek worden gemonitord en verantwoord. Ook is WSG actief in het afstoten van de losse inventaris en de overdracht van de energie verantwoordelijkheid. All-in De huur die WSG ontvangt wordt steeds meer afhankelijk van de kwantiteit en zwaarte van de productie. De zorgpartijen hebben te maken met een overgangsregime. Dit betekent dat de zekere vergoeding voor huisvesting in de periode van 2011 tot en met 2017 wordt afgebouwd naar een productieafhankelijke vergoeding. De gevolgen hiervan zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Ook de stelselwijziging van scheiden van wonen en zorg bij de lichtere zorgzwaartepakketten is ingerekend in de opbrengstprognose van de all-in complexen. De afbouw van ZZP4 is zwaarder ingerekend dan dat het regionale zorgkantoor wil doorvoeren. Daarentegen zijn eventuele veelal beperkte aanpassingen (zoals plaatsen van tussenmeters, aanpassen van sleutelsystemen) om scheiden van wonen en zorg mogelijk te maken nog niet ingerekend. Bij complexen voor mensen met een verstandelijke beperking zijn grotere aanpassingen in het kader van scheiden van wonen en zorg noodzakelijk. WSG onderzoekt samen met zorginstellingen welke complexen zich het beste lenen voor scheiden van wonen en zorg en welke aanpassingen noodzakelijk zijn. Voor de bedrijfsvoering van zowel de zorgleverancier als WSG is het van belang dat een optimale spreiding van de zorgzwaartepakketten over de complexen wordt bereikt. Daarnaast is de afgelopen jaren sprake van een stijgende trend in de productie en zwaarte van de zorgzwaartepakketten van de gehele portefeuille. Het voorzieningenniveau van onze complexen maakt het leveren van (zwaardere) zorg zeer geschikt. Dit wordt tevens door de klanten bevestigd. Hierop wordt sterk gestuurd door de zorgpartijen. Ook hebben veel van de complexen een bovenlokale functie. In een aantal gevallen is in het dorp en de omliggende woonkernen geen alternatieve woonzorglocatie voorhanden. In stedelijke gebieden zien we dat door concurrerend aanbod (ook van de contractpartijen van WSG) de productie wat 73
achterblijft. Per saldo vertonen de huurinkomsten echter een stijgende lijn. Om de productie per locatie in beide gevallen beter te monitoren, wordt de frequentie van het aanleveren van productiecijfers door de zorgleverancier verhoogd naar eens per maand. De huurcontracten zijn allemaal langjarig (40 of 50 jaar) van aard, maar kunnen wel na 10 of 20 jaar door huurder worden opgezegd. Dit is een risico voor WSG. Voor de solitaire complexen met een bovenlokale functie (merendeel van de portefeuille) is de kans hierop (erg) klein. WSG is met alle zorgleveranciers over bovenstaande zaken in gesprek met als doel langjarige strategische samenwerkingsafspraken te maken. De verwachting is dat dit eind 2015 is afgerond. Gezien bovengenoemde ontwikkelingen geven de bedrijfswaardeberekeningen zoals opgenomen in de jaarrekening van 2013 een reëel beeld. Extra inkomsten door de zwaardere zorg dekken de aanpassingen ruimschoots af. Regulier Bij de reguliere huurcontracten is vaak sprake van wat kleinere locaties. Met de stelselwijziging in de zorg wordt het voor onze klanten steeds moeilijker om op een rendabele wijze zorg in een kleiner complex te leveren. Bij deze kleinere complexen wordt met name de alternatieve aanwendbaarheid van het complex onderzocht, om na eventuele beëindiging van het huurcontract, een zo goed mogelijk rendement voor WSG te organiseren. Ook wordt met onze klanten onderzocht of twee (bestaande) locaties in elkaars nabijheid tot een rendabele(r) zorgexploitatie kunnen leiden. Het risico in deze is dat een complex bij eventuele huuropzegging niet meer als zorglocatie verhuurd kan worden. Algemene ruimten In de zorglocaties bevinden zich veel algemene ruimten, zoals restaurants, dagbestedingsruimten, winkeltjes, gebedsruimten, centrale keukens en kantoren. Het vinden van een alternatieve invulling voor deze ruimten is lastig. Woonmogelijkheden zijn erg beperkt. Doorzetten van de huidige functies ligt dus het meest voor de hand. Bij het exploiteren en verhuren van deze ruimten is WSG op dit moment geheel afhankelijk van de inkomsten van de zorgpartner. In het kader van de overdracht van een aantal functies vanuit de AWBZ naar de WMO wordt de zorgpartner voor deze vergoedingen afhankelijk van de gemeente. WSG en de zorgpartners hebben meestal goede relaties met de gemeenten, met name in de kleinere kernen. Partijen gaan vroegtijdig, zoals nu al met de gemeente Geertruidenberg, het overleg aan om te komen tot (financieel) haalbare projecten. Gevoeligheidsanalyse en bepaling bandbreedte van de opbrengsten van het zorgvastgoed In de waardering op basis van bedrijfswaarde van het zorgvastgoed is rekening gehouden met ontwikkelingen die zich voordoen tot 2019. Dit heeft voornamelijk te maken met de overgang van de nacalculatie naar een productie afhankelijke vergoeding. Ook is rekening gehouden met de invoering van het scheiden van wonen en zorg. De vertalingen van deze ontwikkelingen zijn dus ingerekend en dat geldt ook voor de positieve en de negatieve effecten hiervan. De voorspelbaarheid na 2019 is vanzelfsprekend minder concreet. Als aanvulling hierop is een gevoeligheidsanalyse opgesteld en de uitkomsten hiervan zijn vertaald naar een bovenen ondergrens. Het verschil van beide grenzen geeft de bandbreedte van de onzekerheden weer. De bovengrens van de bedrijfswaarde vormt een inschatting die is gebaseerd op een positieve ontwikkeling ten opzichte van de huidige parameters (conform de waardering in deze jaarrekening). De ondergrens vormt een inschatting die is gebaseerd op een negatievere ontwikkeling dan de ingerekende waarde in deze jaarrekening. In de gevoeligheidsanalyse ziet WSG een causaal verband met de volgende aspecten:
74
onzekerheden Demografische ontwikkelingen
verband met (huur)opbrengsten
kansen Vergrijzing Dubbele vergrijzing Ontgroening
Economische ontwikkelingen
Sociaal – culturele ontwikkelingen
Politieke ontwikkelingen
BOVENGRENS
onzekerheden Demografische ontwikkelingen
Economische ontwikkelingen Sociaal – culturele
Minder investeringen door zorgaanbieders in nieuwbouw. Directe doorstroom van thuis wonen naar een intramurale zorgvoorziening. Concurrentiepositie, geen andere voorzieningen in de directe omgeving. Flexibiliteit en afmetingen van de huisvesting. Functionele scheiding van doelgroepen in gebouwen mogelijk. Algemene ruimte wordt gebruik als centrale locatie in een wijk of stad in het kader van de WMO. Toename vraag naar extramurale woningen en diensten. Opvulling vrijkomende ‘lichte’ intramurale appartementen door ‘zware’ zorg.
De doelgroep ouderen wordt steeds groter. De doelgroep ouderen met een zware zorgvraag wordt groter. Clustering van zorgaanbod is noodzakelijk. Hogere instroom ZZP-mix in bestaande locaties. Behoud en uitbreiding van aantal zorgvragers.
Behoud en uitbreiding van het aantal zorgvragers.
Een gemeente is eerder bereid via de WMO mee te betalen aan de algemene voorzieningen. Hogere instroom
Hogere opbrengsten
Toename van (huur)opbrengsten met 6,0% (€ 24 miljoen) ten opzichte van de waardering.
verband met (huur)opbrengsten
bedreigingen Ontgroening: Afname van arbeidspopulatie waardoor zorginstellingen afdelingen moet sluiten. Opvulling vrijkomende ‘lichte’ intramurale appartementen door ‘zware’ zorg. Hanteren van hogere kortingen door het zorgkantoor. Veranderende zorgvraag en daardoor veranderende 75
Gevolg dat zwaardere zorg niet overal kan worden aangeboden. Ontbreken van personeel. Vergoeding voor algemene ruimte vanuit de gemeente loopt mogelijk gevaar. Direct gevolg voor lagere inkomsten. Vraag naar WSG-producten kan minder worden. Echter in
onzekerheden
verband met (huur)opbrengsten
bedreigingen
ontwikkelingen
vastgoedvraag.
Politieke ontwikkelingen
Verder doorvoeren van het scheiden van wonen en zorg WMO-gelden vallen negatief uit.
ONDERGRENS
vergelijking met zorgaanbod in de regio is de huisvesting van WSG kwalitatief groter en beter. Meer reguliere huurders Zijn beperkt in omvang. Toch heeft dit gevolgen op de inkomsten.
Afname van (huur)opbrengsten met 5,3% (€ 20 miljoen) ten opzichte van de waardering
Het is aannemelijk dat de parameters voor de bedrijfswaarde worden gerealiseerd omdat hierin onzekerheden zijn ingerekend. Onderhoudslasten PMC 3 De onderhoudslasten stijgen voornamelijk als gevolg van een hogere norm voor de kosten van het zorgvastgoed (PMC 3). De stijging is een gevolg van de hogere werkelijke kosten zoals deze over de voorbije periode zijn waar te nemen. Vooral de kosten die verband houden met de installaties zijn fors hoger dan begroot. De verwachting is dat de kosten ook in de komende jaren hoger zullen zijn dan waarmee in de berekening van de bedrijfswaarde per ultimo 2012 rekening was gehouden. Er is dus noodzaak geweest tot het maken van een nieuwe en herziene inschatting. Het effect op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 4,5 miljoen. PMC 1 en 5 De werkelijke onderhoudskosten voor woningen, die vallen onder de PMC’s 1 (DAEBwoningen) en 5 (niet-DAEBwoningen), zijn financieel geanalyseerd voor de bepaling van de onderhoudsnorm. De aansluiting tussen de kwaliteit van het vastgoed (inhoudelijke analyse) en de financiële analyse is niet c.q. summier gemaakt. Dit heeft te maken met het feit dat inzicht in de kwaliteit van het vastgoed van WSG nog te beperkt is om een betrouwbaarder inschatting te maken. De informatiekwaliteit is nog niet hoog genoeg en de vastlegging van deze informatie is (nog) niet gestructureerd genoeg. Kennismanagement op dit punt wordt de komende tijd uitgebreid en verankerd in de interne organisatie. Hiertoe heeft WSG aan een externe partij een opdracht verstrekt om via een zogenoemde quick scan, een conditiemeting van het vastgoed uit te voeren. De uitkomsten hiervan (oplevering in het derde kwartaal 2014) zijn de basis voor de begroting 2015, de meerjarenbegroting en het onderhoudsbeleid. Deze conditiemeting is tevens de input voor de uitgangspunten bedrijfswaarden met betrekking tot onderhoud en geeft op een bepaalde wijze inzicht in het kwaliteitsniveau van het vastgoed van WSG. Het onderhoudsbeleid wordt dus in 2014 opnieuw vastgesteld. Nadat de resultaten van de conditiemeting gereed zijn, wordt een impactanalyse uitgevoerd en worden de mogelijke gevolgen onder meer financieel vertaald. In deze jaarrekening is de onderhoudsnorm voor PMC1 en 5 vastgesteld op € 685. Dit bedrag is gebaseerd op de gerealiseerde en structurele onderhoudskosten 2013 in relatie tot de ontwikkelingen die ook in voorgaande jaren te zien waren. Dit bedrag ligt op hetzelfde niveau als de begroting 2014. De realisatie in 2014 en verder kan ten opzichte van de norm afwijken omdat kwalitatieve kennis van het vastgoed op 76
het moment van het samenstellen van de jaarrekening 2013 onvoldoende voorhanden is. Zoals eerder beschreven worden de resultaten van de quickscan in het derde kwartaal van 2014 opgeleverd. WSG is van mening dat de toegepaste onderhoudsnorm (€ 685) voor de bedrijfswaarde vooralsnog toereikend is. Hierbij is tevens gekeken naar de aard en omvang van de klachten met betrekking tot onderhoud. Huurders, bewonerscommissies en de Huurdersvereniging Geertruidenberg hebben in zijn algemeenheid geen klachten ingediend die betrekking hebben op de kwaliteit van het vastgoed. Een groot deel van het vastgoed is relatief nieuw en er zijn onderhoudsvriendelijke materialen gebruikt. De werkelijke uitgaven in voorgaande jaren bevestigen dat. De daadwerkelijke kosten kunnen hoger of lager uitvallen ten opzichte van de ingerekende onderhoudsnorm. Dit is een onzekerheid en op basis van verschillende varianten zijn de mogelijke financiële consequenties zichtbaar gemaakt. Een overzicht van de verschillende varianten is als volgt: variant
onderhoudsnorm
bedrijfswaarde PMC 1 en 5
toelichting
0
€ 685
€ 494.345.813
1
€ 585
€ 496.459.258
2
€ 785
€ 492.232.374
3
€ 885
€ 490.118.932
4
€ 985
€ 487.794.145
Ingerekende norm voor de jaarrekening 2013 Als de norm € 100 lager is dan de ingerekende norm van € 685 Als de norm € 100 hoger is dan de ingerekende norm van € 685 Als de norm € 200 hoger is dan de ingerekende norm van € 685 Als de norm € 300 hoger is dan de ingerekende norm van € 685
Uit bovenstaande tabel blijkt dat op basis van de huidige worst-case inschatting de afwijking ongeveer € 6,5 miljoen nadelig bedraagt. Ten opzichte van de bedrijfswaarde op basis van variant 0 betreft dit een afwijking van circa 1,3% ten opzichte van de bedrijfswaarde van € 494.345.813. Lasten De stijging van de lasten wordt veroorzaakt door hogere normen voor beheerkosten en voor belastingen/verzekeringen. De kosten van beheer stijgen als gevolg van een geringe toename van de geprognosticeerde kosten voor algemeen beheer en een sterke stijging van de kosten voor belastingen en verzekeringen. Deze post was in de bedrijfswaarde ultimo 2012 voor een te laag bedrag opgenomen. Verder stijgt de norm licht als gevolg van een afname van het aantal verhuureenheden. Dit komt door verkopen. Verhuurderheffing De verhuurderheffing is ingerekend als (wettelijk) percentage van de WOZ-waarden, waarbij per complex rekening is gehouden met de verkopen uit bestaand bezit die een positief effect hebben op de af te dragen verhuurderheffing in het jaar na de verkoop. De stijging van de totale kosten van de verhuurderheffing is een gevolg van het inrekenen van hogere tarieven.
77
Levensduur De stijging van de bedrijfswaarde als gevolg van de aanpassing levensduren wordt veroorzaakt door de autonome mutatie van één jaar minder contant maken, het opschuiven van de levensduur van complexen met een minimale levensduur van 15 jaar, alsmede correcties op de levensduur bij enkele complexen. Deze correcties zijn alleen van toepassing bij zorgcomplexen. Voor een aantal complexen geldt dat met de huurder nader overleg plaatsvindt over de toekomst van deze complexen. Restwaardeverwachting De stijging van de bedrijfswaarde als gevolg van de aanpassing restwaarde wordt veroorzaakt door correcties op de restwaarde bij enkele complexen. De correcties op de restwaarde zijn van toepassing voor die complexen waarbij ook de levensduur is aangepast. Dit alles heeft te maken met de toekomstverwachtingen van de betreffende complexen. Voorgenomen investeringen De voorgenomen investeringen betreffen de ingerekende verbeteringen in complexen 1, 2 en 3 voor de jaren 2015/2016. De ingerekende verbetering bedraagt € 20.000 nominaal per woning en heeft een verlenging van de levensduur met 17 jaar tot gevolg. Verder zijn bij de zorgcomplexen investeringen groot onderhoud ingerekend. De mutatie betreft voornamelijk het één jaar minder contant maken van de uitgaven. Voorgenomen verkopen Een beperking van het voorgenomen verkoopprogramma tot 20 woningen per jaar voor wat de verkoopvijver betreft, heeft een daling van de ingerekende verkoopopbrengst tot gevolg. Deze beperking is conform de planning zoals vastgelegd in de uitvoeringsovereenkomst van het saneringsplan. Verkocht bezit De daling van de bedrijfswaarde als gevolg van verkopen met circa € 4,5 miljoen wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door verkoop van twee complexen en 22 woningen. Overboeking van DAEB naar niet-DAEB en vice versa Een aantal woningen valt door huurmutaties in 2013 nu onder de waardering sociaal vastgoed of is nu als commercieel vastgoed gewaardeerd. Deze mutaties hebben een verlaging van de bedrijfswaarde van circa € 11,4 miljoen tot gevolg. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken zijn gewaardeerd tegen tot en met balansdatum bestede bedragen, verminderd met eventuele investeringssubsidies. Bij de waardering van deze post wordt beoordeeld of en in hoeverre sprake is van een waardevermindering, indien de bedrijfswaarde van het nieuw te realiseren complex lager ligt dan de begrote stichtingskostenopzet. Een eventuele waardevermindering wordt in aftrek gebracht op de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Indien de afwaardering hoger is dan de waarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden de onroerende en roerende zaken op nihil gewaardeerd en indien nodig een voorziening getroffen ter grootte van de resterende afwaardering. 4.5.9 Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig onroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. 78
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde, waarbij gekozen is voor de marktwaarde in verhuurde staat. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is onder meer gebruik gemaakt van externe taxaties. De marktwaarde in verhuurde staat wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijzigingen zich voordoen, onder de categorie ’niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 4.5.10 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde (vermogensmutatiemethode), doch niet lager dan nihil. De nettovermogenswaarde van de deelneming wordt bepaald door de activa, voorzieningen en schulden van de deelneming te waarderen en haar resultaat te berekenen op de grondslagen van WSG. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Er wordt een voorziening gevormd wanneer WSG geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Te verrekenen vennootschapsbelasting Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente van 3,61%. Ze hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor WSG geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (20%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2013 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de
79
bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Leningen u/g De (hypothecaire) leningen u/g zijn in de balans tegen nominale waarde opgenomen, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. 4.5.11 Voorraden Vastgoed en grondposities bestemd voor de verkoop Indien en voor zover voor eenheden van het project geen onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten, worden de kosten samenhangend met deze eenheden geactiveerd. De te activeren kosten representeren het toe te rekenen deel van de totale projectkosten die zijn gemaakt en verband houden met toekomstige opleveringen die in de volgende perioden worden verricht. Voor het boekjaar 2013 hebben taxaties plaatsgevonden op de grondposities. De grondposities met een lagere marktwaarde zijn afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde. De waardevermindering is in een totaalbedrag opgenomen in de resultatenrekening onder de post bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. Hiertegenover staat dat er voor een aantal grondposities ook een waardevermeerdering is vastgesteld. Per saldo is een vermeerdering verantwoord in de resultatenrekening. 4.5.12 Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 4.5.13 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee rekening gehouden. 4.5.14 Eigen vermogen Het eigen vermogen omvat het saldo van alle bezittingen (activa) verminderd met het vreemd vermogen. 4.5.15 Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en heeft overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor WSG geldende rente voor langlopende leningen (3,61%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (20%). De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. 80
Voorziening deelnemingen De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van de stichting ten behoeve van deelnemingen. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/ contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen 4.5.16 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 4.5.17 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 4.5.18 Winst- en verliesrekening Grondslagen voor resultaatbepaling Het resultaat van baten en lasten wordt onderscheiden in: het bedrijfsresultaat, dat bestaat uit de totale bedrijfsopbrengsten verminderd met de totale bedrijfslasten exclusief de gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen alsmede de financiële baten en lasten; het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen en resultaat deelnemingen, dat bestaat uit het bedrijfsresultaat, inclusief gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen, alsmede de financiële baten en lasten; het jaarresultaat na belastingen; buitengewone baten en lasten komen niet voor. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Voor 2013 geldt tevens nog dat voor de sociale huurwoningen een extra huurverhoging als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast is. De verhoging bedraagt 1,5%, 2,0% of 4,0%. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten van de servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 81
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Aan het einde van 2013 zijn er geen projecten meer onderhanden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. Deze terugneming wordt onder in de winst- en verliesrekening onder gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen materiële vaste activa worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bijzondere waardeveranderingen van vaste activa De bijzondere waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa De bijzondere waardeveranderingen worden gevormd door gedurende het verslagjaar opgetreden waardeveranderingen in disposities, nieuwbouw koopwoningen en overige voorzieningen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en verliesrekening zijn de 82
kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen, pensioen en sociale lasten. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. WSG heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. WSG heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij WSG geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
83
4.6 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 ACTIVA Vaste activa 4.6.1 Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen
sociaal vastgoed in exploitatie € 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen inclusief activeringen uit sociaal vastgoed in ontwikkeling Desinvesteringen Afschrijvingen Van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed Herwaarderingen Naar strategische posities Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €
onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie €
totaal €
592.783.738 39.172.454
-
2.780.117 -
595.563.855 39.172.454
-115.166.047 516.790.145
-
-1.749.264 1.030.853
-116.915.311 517.820.998
403.088 -4.481.317 -16.524.776
-
3.503 -84.822
-18.379.596 9.073.022
-
-
406.591 -4.481.317 -16.609.598 -18.379.596 9.073.022 -
8.562.085 -21.347.494
-
-81.319
8.562.085 -21.428.813
588.705.509 48.245.476
-
2.783.620 -
591.489.129 48.245.476
-141.508.334
-
-1.834.086
-143.342.420
495.442.651
-
949.534
496.392.185
84
De specificatie luidt als volgt: € €
493.528.900 1.913.751 495.442.651
Mutatie bedrijfswaarde sociaal vastgoed € Mutatie bedrijfswaarde inventaris zorgvastgoed Totaal €
19.489.000 1.858.000 21.347.000
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed Bedrijfswaarde inventaris zorgvastgoed Totaal De mutaties 2013 bestaan uit:
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50 jaar 25 jaar 25 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Installaties Inventaris Vervoermiddelen Automatisering
lineair lineair lineair lineair lineair
50 jaar 15 jaar 10 jaar 5 jaar 4 jaar
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn toegelicht in paragraaf 4.5.8. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Voor de woningen geldt een premie per eenheid. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 3.613 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 537.600.000. Onder de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 420 objecten bestemd voor verkoop. Per boekjaar zijn 20 verkopen ingerekend. In de eerste vier maanden van 2014 zijn vijf woningen verkocht en geleverd.
85
4.6.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen: Onder de post vastgoedbeleggingen zijn 79 objecten bestemd voor verkoop. Dit betreffen 22 woningen en 57 objecten bedrijfsonroerend goed. In 2014 is tot nu één vastgoedbelegging verkocht. De verwachting is dat er in 2014 voor in totaal circa € 5 miljoen verkocht zal worden. Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: vastgoed in commercieel ontwikkeling vastgoed in bestemd voor exploitatie eigen exploitatie € € 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Naar strategische posities Van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2013
totaal €
137.351.930 -53.619.940 83.731.990
-
137.351.930 -53.619.940 83.731.990
59.150 -234.245
-
59.150 -234.245
18.379.596
-
18.379.596
-11.598.264
-
-11.598.264
6.606.237
6.606.237
155.556.431 -65.218.204
-
155.556.431 -65.218.204
-
-
-
90.338.227
-
90.338.227
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2013 € 107.362.000. (2012: € 99.823.000). De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door onafhankelijke en kundige taxateurs. Bij de bepaling van de actuele waarde is recent het hele commerciële bezit getaxeerd. In 2012 heeft WSG haar kantoor in Roosendaal verhuisd naar HetPunt en haar voormalige 86
kantoorpand aan de Vughtstraat 30 (eigendom) gesloten. Het kantoorpand aan de Vughtstraat staat te koop; tevens is het mogelijk dat dit pand wordt verhuurd. In 2013 is de voorraad woningen boven de liberalisatiegrens per saldo met 89 toegenomen als gevolg van herclassificatie. Deze mutatie wordt veroorzaakt door de huurstijging in 2013. Het betreft 105 woningen die van DAEB naar niet-DAEB geherclassificeerd zijn en 16 woningen die van niet-DAEB naar DAEB overgegaan zijn. Per saldo heeft deze herclassificatie een positief effect van € 62.000 op het vermogen en het resultaat. In 2013 is het bedrijfsonroerend goed volledig getaxeerd. De hierdoor verkregen waarden zijn toegepast op dit onderdeel van het commercieel vastgoed (niet-DAEB woningen). Alle woningen die onder het commercieel vastgoed zijn geclassificeerd, zijn in 2012 getaxeerd. In 2013 is voor de waardebepaling per woning het indexcijfer van IDP/ROZ landelijk 2013 (indirect rendement) toegepast. Per saldo resulteerde dit in een correctie van -2,4% ten opzichte van de waarde van 2012. Voor het doorexploiteren van de woningen zijn de parameters toegepast zoals opgenomen onder paragraaf 4.5.8. Voor de woningen die geclassificeerd zijn als vastgoedbelegging is een disconteringsvoet van 5,25% toegepast. Voor het BOG zijn bij de taxaties diverse disconteringsvoeten toegepast. Deze variëren tussen de 5% en 9%. Bij 17 van de 32 complexen is een percentage van 8 toegepast.
87
4.6.3 Financiële vaste activa
31-12-2013 €
1. Deelnemingen
WSG Holding B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. VOF Bruisend Dorpshart De Pontonnier B.V. Saldo deelnemingen
WSG Holding B.V. € Saldo per 01-01 Bij: kapitaalstorting Bij: resultaat verslagperiode Af: kapitaalonttrekking Af: mutatie voorziening deelneming Saldo per 31-12
31-12-2012 €
-
Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. €
7.552 7.552
VOF Bruisend Dorpshart
Totaal
€
€
-
-
7.552 -
7.552 -
-3.627.257 -
-
-7.552 -
-3.634.809 -
3.627.257 -
-
-
3.627.257 -
WSG Holding B.V. WSG is enig aandeelhouder van WSG Holding B.V. (gestort kapitaal € 18.000). WSG Holding B.V. is opgericht 19-06-2007 (akte laatste statutenwijziging 11-12-2007). Door de herwaardering van diverse projecten in de deelnemingen van WSG Holding B.V. is het resultaat negatief. De negatieve deelnemingswaardering is volledig voorzien. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. WSG heeft een 50% belang in de Ontwikkelingscombinatie Heldenpark B.V.. De besloten vennootschap voert beheeractiviteiten uit welke betrekking hebben op de activiteiten vanuit Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. (4% belang). Deze commanditaire vennootschap is aangegaan met het oogmerk om in de gemeente Breda aan de Kapittelweg/ Teteringsedijk gezamenlijk met projectontwikkelaar AM een bouwproject te ontwikkelen en te realiseren. WSG heeft, middels een belang van 48% van WSG Holding B.V. in de commanditaire vennootschap, recht op 50% van de te realiseren toekomstige resultaten. VOF Bruisend Dorpshart WSG heeft een 50% belang in VOF Bruisend Dorpshart, een samenwerkingsverband tussen WSG en Heijmans Vastgoed B.V.. De vennootschap is statutair gevestigd te ’s-Hertogenbosch. Het doel van de vennootschap was de realisatie van het nieuwe dorpshart in Kaatsheuvel. In 2012 heeft WSG haar deelname aan het project beëindigd. Eind 2012 heeft er, vooruitlopend op de ontbinding van de vennootschap in 2013, een uitbetaling van kapitaal (onttrekking) aan de vennoten plaatsgevonden. De vennootschap is in 2013 ontbonden.
88
De Pontonnier B.V. Op 22 april 2009 is WSG rechthebbende geworden van 50 aandelen (van de in totaal 140 aandelen) in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘De Pontonnier B.V.’ tegen storting van € 25.000. Vervolgens zijn de aandelen ondergebracht in ‘Stichting Administratiekantoor De Pontonnier’ en heeft WSG in ruil voor het onderbrengen 50 certificaten ontvangen. Op 1 mei 2013 heeft WSG de certificaten formeel aangeboden aan De Pontonnier B.V. Op 13 mei 2013 is vanuit De Pontonnier B.V. aangegeven dat het proces van de waardebepaling van de certificaten in gang is gezet. Op 27 december 2013 heeft De Pontenier B.V. schriftelijk laten weten dat geen van de andere certificaathouders belangstelling heeft om de aangeboden certificaten over te nemen. De intrinsieke waarde is vastgesteld op € 460 per certificaat. Deze prijs van de certificaten is vastgesteld door één of meer onafhankelijke deskundigen. WSG heeft de certificaten voorzichtigheidshalve op nihil gewaardeerd. De waardebepaling is op dit moment nog niet afgerond. 2. Te verrekenen vennootschapsbelasting Dit betreft de actieve belastinglatenties ten aanzien van:
(Dis)agio leningen o/g (Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe Voorwaartse verliesverrekening Saldo te verrekenen vennootschapsbelasting
Saldo per 01-01 Bij: dotatie Af: vrijval Saldo per 31-12
31-12-2013 €
31-12-2012 €
2.948.232 58.143 3.006.375
2.989.187 56.178 1.120.382 4.165.747
(Dis)agio leningen o/g
(Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe
Voorwaartse verliesverrekening
€
€
€
2.989.187 40.955 2.948.232
56.178 -1.965 58.143
1.120.382 1.120.382 -
De latentie (Dis)agio leningen o/g betreft de latentie over het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde. De vrijval van de actieve latentie wordt jaarlijks verwerkt. Het verschil tussen de marktwaarde en de commerciële waarde bedroeg op 01-01-2008 € 32.725.892. De hiervoor op contante waarde berekende latentie bedroeg ultimo 2013 € 2.948.232. De nominale waarde bedraagt € 4.485.306 en loopt tot 2047. De vrijval in 2014 bedraagt € 35.790. De latentie (Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe heeft betrekking op de agiovergoeding die in 2008 is ontvangen bij de omzetting van de lening. Deze bate is commercieel direct verwerkt in het resultaat, echter fiscaal wordt de vergoeding over de restantlooptijd van de nieuwe leningen verdeeld. De hiervoor op contante waarde berekende latentie bedroeg ultimo 2013 € 58.143. De nominale waarde bedraagt € 93.680 en loopt tot 2043. De vrijval in 2014 bedraagt € 1.036.
89
Ultimo 2013 beschikt WSG over een fiscaal compensabel verlies van € 191.053.180. Over de jaren 2006 tot en met 2011 zijn door de Belastingdienst definitieve aanslagen vennootschapsbelasting opgelegd. Op basis van deze definitieve aanslagen is een definitief verlies van € 126.491.817 vastgesteld. Het overige verlies ter grootte van € 64.561.363 is nog onzeker. Deze onzekerheid vindt zijn achtergrond in het gegeven dat de aangifte vennootschapsbelasting over het jaar 2012 is ingediend, maar nog moet worden vastgesteld. De aangifte over het jaar 2013 moet nog worden ingediend. Voor eerstgenoemde aangifte heeft WSG bijzonder uitstel aangevraagd en verkregen. In de aangifte vennootschapsbelasting kunnen nog enkele punten worden geoptimaliseerd waardoor het resultaat in de aangifte af kan wijken ten opzichte van het resultaat in de fiscale positie. Het langlopende en het kortlopende deel van de latenties zijn volledig onder de financiële vaste activa verantwoord. Het verrekenbare verlies over 2006 bedraagt € 630.900 en vervalt zonder compensatie van fiscale winsten in 2016.
3. Leningen u/g
A. Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. B. WSG Projectontwikkeling B.V. C. Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. D. Vastgoed Brabant B.V. E. Kerkstraat 2 Raamsdonk Saldo leningen u/g
Saldo hoofdsom Reeds afgewaardeerd Reeds afgelost Saldo per 01-01 Bij: storting boekjaar Bij: herrubricering Bij: bijschrijving rente Af: aflossing Af: afwaardering Saldo per 31-12
31-12-2013 €
31-12-2012 €
4.652.393 1.700.000 2.836.957 464.195 9.653.545
4.652.393 1.700.000 2.874.832 452.197 9.679.422
A €
B €
C €
D €
4.652.393 4.652.393 4.652.393
1.700.000 1.700.000 1.700.000
2.874.832 2.874.832 37.875 2.836.957
2.321.172 -2.321.172 84.000 95.203 -179.203 -
E € 452.195 452.195 12.000 464.195
A & B: Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. / Lening u/g WSG Projectontwikkeling B.V. Ten behoeve van de financiering van het project Molenweg 97 in WSG Projectontwikkeling B.V. en Aan de Stegge en WSG Projectontwikkeling Steenbergen V.O.F. (vanaf 2009 Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F.) heeft WSG een hypothecaire lening in hoofdsom van respectievelijk groot € 1.700.000 en € 4.652.393 verstrekt. Hierover is een vaste rente verschuldigd van 4% per jaar. De looptijd van de hypothecaire lening is vijf jaar ingaande op 1 december 2007. Het onderpand van de hypothecaire lening betreft het industrieel complex met ondergrond, erf en opstallen, plaatselijk bekend Molenweg 97 te Steenbergen, kadastraal bekend gemeente Steenbergen sectie Q nummer 4410. In 2009 en 2010 is respectievelijk een totaalbedrag van € 2.201.393 en € 123.000 bijgestort op de lening aan Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F.
90
In 2012 is de looptijd van de lening formeel verstreken; partijen zijn in overleg over de aflossing van de lening in relatie tot de afronding van het project. In 2013 heeft minnelijk overleg niet geleid tot aflossing. Inmiddels zijn in 2014 juridische stappen genomen om tot aflossing te komen. C: Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. In 2008 heeft WSG met terugwerkende kracht vanaf 1 augustus 2007 50% van haar strategische positie in Dinteloord doorverkocht aan Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. Beide partijen participeren voor 50% in de toekomstige herontwikkeling. WSG is ter zake van de financiering van de koopprijs een hypothecaire leningsovereenkomst aangegaan. Over de totale hoofdsom van € 2.913.668 is een vaste rente verschuldigd van 5%. Aflossing van de lening geschiedt bij realisatie van de herontwikkeling, doch uiterlijk op 01-01-2020. De positie is in 2014 verkocht. Hierdoor wordt ook de verstrekte lening afgelost. D: Vastgoed Brabant B.V. Ten behoeve van de financiering van het project Abdij Koningsoord heeft WSG in november 2010 een hypothecaire lening in hoofdsom van € 1.700.000 verstrekt aan Vastgoed Brabant B.V. In 2011 is nogmaals € 400.000 gestort en is de rente 2010 en 2011 (€ 92.888) conform afspraak toegevoegd aan de hoofdsom. Over de totale hoofdsom is een vaste rente verschuldigd van 4%. Aflossing vindt plaats op het moment van externe financiering. Onderpand voor deze lening is de Abdij Koningsoord te Berkel-Enschot. Ultimo 2011 heeft een afwaardering op de lening plaatsgevonden als gevolg van de potentiële verkoopwaarde van bezittingen in de vennootschap. In 2012 is € 40.000 bijgestort en is de rente van € 88.284 bijgeschreven op de lening. Op basis van recente biedingen op het klooster en onderzoek naar alternatieve oplossingen om uit de planontwikkeling te stappen, heeft WSG ultimo 2012 besloten haar financiering van het project af te waarderen naar nihil. Deze afwaardering is niet in de jaarrekening van de vennootschap verantwoord. In 2013 is € 84.000 bijgestort voor het kunnen betalen van verplichtingen. Deze bijstorting is afgewaardeerd naar nihil. Over 2013 is geen rente bijgeschreven. E: Kerkstraat 2, Raamsdonk Op 2 juni 2008 is een koopovereenkomst gesloten tussen een particulier en WSG voor de aankoop door WSG van een boerderij aan de Kerkstraat 2 te Raamsdonk. De koopprijs bedraagt € 1.100.000 en als leveringsdatum is overeengekomen uiterlijk 25 augustus 2013. Naast het sluiten van de koopovereenkomst is er op 2 juni 2008 tussen de particulier en WSG tevens een overeenkomst tot het vestigen van hypotheek- en pandrechten gesloten. WSG heeft per 25 augustus 2008 een lening verstrekt voor een bedrag van € 400.000 waarvoor WSG het recht van eerste hypotheek heeft verkregen op de boerderij. De lening heeft een looptijd tot het moment van juridische levering (uiterlijk 25 augustus 2013) en de verschuldigde rente bedraagt 3% op jaarbasis. Beide partijen hebben in het minnelijk traject een voorstel gedaan waarbij WSG de woning niet wil afnemen. WSG heeft opheldering gevraagd aan de andere partij over een aantal zaken in het door hen gedane voorstel. De rente wordt op de lening bijgeschreven en tezamen met de hoofdsom op de datum van de juridische levering voldaan. De rente over de periode 25 augustus 2008 tot en met 31 december 2013 bedraagt € 64.197. De overige leningen zijn allen volledig kredietwaardig ingeschat. Het langlopende en het kortlopende deel van de leningen zijn volledig onder de financiële vaste activa verantwoord. De nog te ontvangen rente wordt, voor zover niet opgenomen onder de financiële vaste activa, onder de overige vorderingen verantwoord.
91
4.6.4 Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Strategische posities Voorraad koopwoningen Saldo voorraden
24.433.466 8.724.201 33.157.667
30.769.790 14.707.903 45.477.693
1. Strategische posities:
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Bestede kosten
81.422.239 56.988.773 24.433.466
99.259.344
Af: afwaarderingen Saldo strategische posities
-68.489.554 30.769.790 2013 €
Saldo per 01-01 Bij: investeringen Af: verkopen inclusief resultaat en reeds getroffen voorzieningen Bij: herwaardering posities Saldo per 31-12
30.769.790 -26.759 -8.494.501 2.184.936 24.433.466
De strategische posities betreffen voornamelijk projecten welke ultimo 2010 reeds ’on-hold’ zijn gezet om toekomstige kasstromen binnen bepaalde kaders te houden. Deze projecten waren nog in de planfase. WSG heeft een externe taxateur opdracht gegeven om bepaalde projecten en grondposities te taxeren dan wel te herijken. Voor de taxaties zijn twee waardebegrippen gehanteerd: marktwaarde en gedwongen verkoop. Het bestuur heeft op basis van deze twee waardes de meest realistische waarde per project/grondpositie bepaald. Deze bepaling heeft geleid tot een aanvullende herwaardering in 2013. WSG verwacht dat de ondergrens (met een beperkte bandbreedte) in de waardering van de grondposities is bereikt. In 2013 zijn 7 posities verkocht. Het verkoopresultaat bedraagt circa € 320.000 negatief. Alle nog in de verkoop zijnde posities zijn ultimo 2013 opnieuw getaxeerd. Voor een aantal complexen heeft dit geleid tot een hogere waarde dan die welke per einde 2012 was opgenomen.
92
2. Voorraad koopwoningen
Saldo voorraad koopwoningen
31-12-2013 €
31-12-2012 €
8.724.201
14.707.903 2013 €
Saldo per 01-01 Bij: investeringen Af: afwaardering Af: verkopen inclusief resultaat Saldo per 31-12
14.707.903 414.813 -223.226 -6.175.289 8.724.201
Onder de voorraad koopwoningen worden 48 koopwoningen verantwoord die afgebouwd zijn, maar die nog te koop staan. Deze koopwoningen zijn in het voorjaar 2014 door makelaars getaxeerd, teneinde een juiste inschatting van de waardering in het economisch verkeer te bepalen.
31-12-2013 € -
Voorraden in ontwikkeling: Bestede kosten Af: afwaarderingen Saldo voorraden in ontwikkeling
31-12-2012 € 2013 €
Saldo per 01-01 Bij: investeringen Af: afwaarderingen Saldo per 31-12
100.308 -100.308 -
Onder voorraden in ontwikkeling zijn projecten verantwoord met betrekking tot complexen bestemd voor de verhuur. De verwachting is dat de projecten niet in de geplande vorm gerealiseerd zullen worden. Het betreft de volgende complexen: - complex 95, nieuwbouw woonzorgvoorziening De Vossenberg (Kaatsheuvel) - complex 110, aankoop en herontwikkeling verpleeghuis De Riethorst (Geertruidenberg) - complex 456, claim gemeente Waalwijk inzake Coubertinlaan 4.6.5 Vorderingen 1. Huurdebiteuren:
Saldo huurdebiteuren
31-12-2013 €
31-12-2012 €
171.342
97.455
Het saldo ten opzichte van 2012 is gestegen als gevolg van een achterstand voor één zorgcomplex. Deze achterstand is verrekend met de verkoop van het betreffende complex.
93
2. Gemeenten
Saldo gemeenten
31-12-2013 €
31-12-2012 €
229.193
324.333
Bij oplevering van de projecten De Werff en De Vlieger was er een subsidie te verrekenen met de gemeente Geertruidenberg van ongeveer € 208.000. WSG heeft voldaan aan de subsidievoorwaarden. De verwachting is dat deze vordering in 2014 wordt verrekend met de gemeente Geertruidenberg. In deze verrekening wordt ook een post wegens nog te betalen leges van € 80.375 betrokken. Daarnaast is er van de gemeente Geertruidenberg ultimo 2013 nog voor in totaal € 101.468 aan bedragen te vorderen. 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen
BMDV C.V. VHOT V.O.F. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. Vastgoed Brabant B.V. Saldo vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2013 €
31-12-2012 €
-
245.663 76.234 2.431 6.755 331.083
De vorderingen op BMDV C.V. en VHOT V.O.F. zijn in 2013 meegenomen met de verrekening van de vordering van BNG Gebiedsontwikkeling B.V. en de te vorderen excedentrente door WSG op de BNG Bank.
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen:
Te vorderen op suppleties omzetbelasting Suppletie energiebelasting Saldo belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013 €
31-12-2012 €
-
799.621 799.621
5. Overige vorderingen:
31-12-2013 €
Eindafrekeningen zorgpartners Excedentrente BNG Verkoop inventaris Door te belasten aan projecten in samenwerkingsverband Rente leningen u/g Te ontvangen inzake verkoop bestaande woningen Waarborgsommen Nog te ontvangen vanuit vastgoedtransacties Door te belasten projectkosten Vordering curator inzake uitkering faillissement Restitutie verzekeringspremies 2012 en 2013 Afrekeningen servicekosten 2013 Overige vorderingen Saldo overige vorderingen
985.586 58.665 923.336 95.018 2.725.000 191.250 173.425 151.873 252.984 135.398 5.692.535
94
31-12-2012 € 4.378.323 3.579.048 864.409 465.239 338.367 421.795 105.018 159.638 10.311.837
Eindafrekeningen zorgpartners De vorderingen op zorgpartners zijn fors gedaald ten opzichte van 2012 doordat in 2013 afrekeningen zijn opgesteld over de jaren 2010 tot en met 2012. Deze afrekeningen zijn behoudens afrekeningen van één zorgpartner in 2013 ontvangen. De nog openstaande vordering over voorgaande jaren van de betreffende zorgpartner wordt in 2014 ontvangen. Door te belasten aan projecten in samenwerkingsverband
Lening u/g Aan de Stegge Te vorderen Prinsenpolder Te vorderen Goed Wonen Saldo projecten in samenwerkingsverband
31-12-2013 €
31-12-2012 €
12.185 46.480 58.665
465.239 465.239
De lening u/g Aan de Stegge is nu verantwoord onder de post rente leningen u/g (zie hierna) Rente leningen u/g
WSG Projectontwikkeling B.V. Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. Lening u/g Couveringe Park Saldo rente leningen u/g
31-12-2013 €
31-12-2012 €
272.000 651.336 923.336
204.000 134.367 338.367
Overige vorderingen Onder de post overige vorderingen zijn nu ook de afrekeningen servicekosten 2013 verantwoord. Dit geeft aan dat de huurders per saldo bij moeten betalen over de af te rekenen stook – en servicekosten. Veelal heeft de bijbetaling te maken met hogere dan normale stookkosten. 6. Overlopende activa:
Vooruitbetaalde kosten Nog te ontvangen schade-uitkeringen Te verrekenen depotstortingen 5%-regelingen bij verkoop Nog te ontvangen inzake verkoop woningen Nog te ontvangen creditnota Nog te verwerken onderhoud Overige nog te ontvangen / verrekenen bedragen Saldo overlopende activa
31-12-2013 €
31-12-2012 €
119.513 510.329 104.216 11.871 29.750 775.679
93.770 84.126 29.113 11.295 218.304
Alle vorderingen zijn kortlopend van aard, met uitzondering van de waarborgsommen die gepresenteerd zijn onder de overige vorderingen ten bedrage van € 95.018.
95
4.6.6 Liquide middelen
Rabobank rekening-courant ABN/AMRO rekening-courant Rabobank bedrijfs-telerekening Liquide middelen in depot Bank Nederlandse Gemeenten Kas inclusief kruisposten Saldo liquide middelen
31-12-2013 €
31-12-2012 €
2.158.988 102.236 4.635.422 8.570.394 946 15.467.986
1.313.367 160 5.112.310 3.791.865 1.560.909 1.765 11.780.376
Inzake de rekening-courant van de Rabobank, tezamen met de bedrijfs-telerekening staat een bedrag van € 191.370 niet ter vrije beschikking als gevolg van gestelde bankgaranties. De post liquide middelen in depot staat niet ter vrije beschikking van WSG. Dit betreft de bij de notaris door kopers gestorte verkoopopbrengsten van het project Dongeburgh te Raamsdonksveer. WSG heeft in overleg met provincie Noord-Brabant en gemeente Geertruidenberg dit depot in 2013 bij de provincie ondergebracht.
96
PASSIVA 4.6.7 Eigen vermogen In de algemene toelichting is reeds ingegaan op de continuïteit en het toekomstperspectief van WSG. Voor nadere informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.4.1 Continuïteit. Ongerealiseerde herwaardering € Saldo per 01-01-2013 Resultaat boekjaar Gerealiseerde herwaardering als gevolg van afschrijving, verkoop en overige mutaties Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed 2013 Resultaatverdeling Saldo per 31-12-2013
Overige reserve €
Resultaat boekjaar €
Totaal €
134.398.512
-272.401.479 -
-25.731.237 -13.742.654
-163.734.204 -13.742.654
-3.797.894
-
-
-3.797.894
2.618.167
-25.731.237 -298.132.716
25.731.237 -13.742.654
2.618.167 -178.656.585
133.218.785
Het eigen vermogen is per saldo ongeveer € 15,3 miljoen lager dan berekend in het herziene saneringsplan. De analyse van dit verschil is eveneens toegelicht in paragraaf 4.4.1. 4.6.8 Voorzieningen Voorziening latente vennootschapsbelasting Dit betreft de passieve belastinglatentie ten aanzien van:
(Dis)agio leningen o/g (Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe (Dis)agio leningen u/g Saldo voorziening latente vennootschapsbelasting
Saldo per 01-01-2013 Bij: dotatie Af: vrijval Saldo per 31-12-2013
31-12-2013 €
31-12-2012 €
128.899 760.456 104.486 993.841
151.619 774.746 123.604 1.049.969
(Dis)agio leningen o/g
(Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe
(Dis)agio leningen u/g
€
€
€
151.619
774.746
123.604
-22.720 128.899
-14.290 760.456
-19.118 104.486
97
(Dis)agio leningen o/g De latentie (Dis)agio leningen o/g betreft de latentie over het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde volgens de jaarrekening van de leningen waarvoor per 01-01-2008 een fiscale herwaardering heeft plaatsgevonden. De vrijval van de passieve latentie wordt jaarlijks verwerkt. Het verschil tussen de marktwaarde en de commerciële waarde bedroeg op 01-01-2008 € 1.910.945. De hiervoor op contante waarde berekende latentie bedroeg € 128.899. De nominale waarde bedraagt € 175.474 en loopt tot 2023. De vrijval in 2014 bedraagt € 29.208. (Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe De latentie (Dis)agio omzetting leningen o/g naar fixe heeft betrekking op de agiovergoeding die in 2008 is ontvangen bij de omzetting van de lening. Deze bate is commercieel direct verwerkt in het resultaat, echter fiscaal wordt de vergoeding over de restantlooptijd van de nieuwe leningen verdeeld. De hiervoor op contante waarde berekende latentie bedraagt € 760.456. De nominale waarde bedraagt € 1.291.941 en loopt tot 2043. De vrijval in 2014 bedraagt € 14.806. (Dis)agio leningen u/g De latentie (Dis)agio leningen u/g betreft de latentie over het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde volgens de jaarrekening van de leningen u/g waarvoor per 01-01-2008 een fiscale herwaardering heeft plaatsgevonden. De vrijval van de passieve latentie wordt jaarlijks verwerkt. Het verschil tussen de marktwaarde en de commerciële waarde bedroeg op 01-01-2008 € 2.083.647. De hiervoor op contante waarde berekende latentie bedraagt € 104.486. De nominale waarde bedraagt € 139.504 en loopt tot 2018. De vrijval in 2014 bedraagt € 19.808.
Voorziening deelnemingen
Saldo per 01-01 Af: resultaten 2013 Bij: verrekeningen Saldo per 31-12
2013 €
2012 €
5.894.854 3.579.203 6.237.921 3.236.136
3.835.856 2.058.998 5.894.854
Het betreft een voorziening voor de deelneming WSG Holding B.V.. Door de herwaardering van diverse projecten in de deelnemingen van WSG Holding B.V. is het resultaat negatief. De negatieve deelnemingswaardering is volledig voorzien. De verrekeningen betreffen een correctie van een voorziene afboeking Vastgoed Brabant.Verder hebben er in 2013 diverse verrekeningen plaatsgevonden met diverse deelnemingen. Deze waren al voorzien ultimo 2012. Overige voorzieningen
Saldo per 01-01 Bij: dotatie Af: onttrekking Saldo per 31-12
98
2013 €
2012 €
12.528.352 200.005 -2.801.530 9.926.827
13.716.440 4.169.996 -5.358.084 12.528.352
In de overige voorzieningen zijn voorzieningen opgenomen voor:
Verplichtingen betrekking hebbend op restantaankopen, waarvan WSG reeds heeft besloten deze conform de taxaties lager te waarderen. B Voorziening in verband met langdurige ziekte C Individuele loopbaanontwikkeling van de aanwezige medewerkers D Voorziening jubilea uitkering Saldo overige voorzieningen
31-12-2013 €
31-12-2012 €
9.822.364 -
12.369.180 37.907
78.163 26.300 9.926.827
94.965 26.300 12.528.352
A
A. Een voorziening voor de aangegane verplichtingen jegens derden. Deze verplichtingen hebben onder andere betrekking op restantaankopen, waarvan WSG heeft besloten deze conform de taxaties lager te waarderen. Deze verplichtingen zijn als voorziening opgenomen. B. Een voorziening voor salariskosten voor een personeelslid dat per balansdatum langdurig ziek is. De voorziening is in 2013 vrijgevallen ten gunste van de kosten salarissen, pensioenlasten en sociale lasten. C. Een voorziening voor de individuele loopbaanontwikkeling van de aanwezige medewerkers op basis van artikel 10.1 tot en met 10.10 van de CAO Woondiensten 2013. Op basis van de duur van het dienstverband wordt het loopbaanbudget jaarlijks individueel vastgesteld. Deze voorziening heeft voornamelijk een langlopend karakter. D. Een voorziening voor het uitkeren van vergoedingen aan jubilarissen conform artikel 4.10 van de CAO Woondiensten 2013. Deze voorzieningen zijn overwegend langlopend van aard. 4.6.9 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen:
Leningen kredietinstellingen
99
31-12-2013 €
31-12-2012 €
725.882.603
734.822.142
Het verloop van de langlopende leningen is als volgt weer te geven:
Saldo per 01-01 Bij: nieuwe geldleningen Bij: opgenomen aflossingsverplichting vorig boekjaar Af: reguliere aflossing huidig boekjaar Af: extra aflossing huidig boekjaar Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo per 31-12
2013 €
2012 €
734.822.142 3.000.000 13.537.816 7.102.069 6.435.747 11.939.539 725.882.603
743.359.958 5.000.000 7.297.788 7.297.788 13.537.816 734.822.142
Het gemiddeld gewogen rentepercentage van de langlopende geldleningen bedroeg aan het einde van het verslagjaar 4,4%, evenals in 2012. Het schuldrestant ultimo 2013 van de leningen met een restant looptijd van langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar bedroeg € 43.653.866. Het schuldrestant ultimo 2013 van de leningen met een restant looptijd van langer dan 5 jaar bedroeg € 694.168.276. Geborgde leningen bij het WSW ultimo 2013 De geborgde leningen bedragen ultimo 2013 € 695.756.000 inclusief het kortlopend deel van deze leningen. Ongeborgde leningen ultimo 2013 Financiering project ’Dalempromenade’ in Tilburg Dit betreft de financiering bij de BNG van € 20.000.000 van het project “De Vallei” te Tilburg (schuldrestant per 31-12-2013 € 19.474.945). Hierbij is als zekerheid een recht van hypotheek, eerste in rang, ten bedrage van € 20.000.000 afgegeven, te vermeerderen met een opslag voor rente, boete(n) en kosten van 50% van de hoofdsom op alle (toekomstige) gronden met eventuele (toekomstige) opstallen in eigendom van WSG en behorende tot het project ’De Vallei’ te Tilburg. Daarnaast is een stil pandrecht gevestigd, eerste in rang, op alle huidige en toekomstige huurvorderingen van WSG voortvloeiende uit huurovereenkomsten tussen WSG en derden met betrekking tot het project. De lening heeft een looptijd van twintig jaar tot 1 november 2027, waarna de restantschuld € 17.051.535 bedraagt. Het rentepercentage is 5,2%. Financiering project Dongeburgh Financiering van € 25.000.000 bij de BNG inzake het project Dongeburgh. In het kader van de stimulering van de bouwproductie in de gemeente Geertruidenberg staan de Provincie Noord-Brabant en de gemeente Geertruidenberg borg voor een lening van € 25 miljoen, waarbij als zekerheidsstelling een recht van eerste hypotheek is gevestigd op de gronden en de appartementsrechten van de deelprojecten in Rivierzicht-Noord en Rivierzicht-Zuid. De lening loopt tot 16 december 2016 en wordt dan volledig afgelost. Het rentepercentage is 3,45%. In juni 2013 is € 5,4 miljoen vervroegd afgelost. Financiering project Grand Arc te Rijen Dit betreft de financiering van € 3.000.000 bij de BNG inzake het project Grand Arc te Rijen. Hierbij is als zekerheid een eerste recht van hypotheek afgegeven richting provincie NoordBrabant tot een maximum bedrag van € 3.000.000 vermeerderd met verschuldigde rente, boete en kosten, in geval van niet nakoming van de voorwaarden van de overeenkomst door WSG begroot op 30% van het maximum bedrag, derhalve tot een totaalbedrag van € 3.900.000. De lening loopt tot 23 december 2016 en wordt dan, naar verwachting, volledig afgelost. Het rentepercentage is 3,45%.
100
Overig Bij SVN heeft WSG een lening uitstaan per balansdatum voor totaal € 23.327. Het rentepercentage is 0,5%. De lening is kortlopend. Lening met achtervangconstructie In 2012 is een lening afgesloten bij de BNG van in totaal € 5 miljoen. Deze lening is verstrekt in het kader van de sanering van WSG. Voor deze lening geldt dat de gemeente Geertruidenberg zich in de achtervang garant gesteld heeft. Bij besluit van 15 april 2013 heeft het WSW, in het kader van de borging tijdens de saneringsperiode, alsnog besloten om dit anticipatiekrediet te borgen. De lening wordt in 2014 in zijn geheel afgelost. In 2013 is vervolgens nogmaals een lening afgesloten van in totaal € 3 miljoen. Ook deze lening is verstrekt in het kader van de sanering van WSG. De rente van deze lening is variabel en wordt iedere maand opnieuw vastgesteld. De looptijd van de lening is twee jaar en het gehele bedrag wordt in 2015 afgelost. Overige langlopende schulden
Ontvangen saneringssteun Nominaal rentevoordeel herfinanciering Saldo overige langlopende schulden
31-12-2013 €
31-12-2012 €
64.913.000 3.907.253 68.820.253
21.000.000 4.446.185 25.446.185
Het bestuur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft op 15 oktober 2012 het saneringsbesluit (nr. 80) genomen op basis van het door WSG op 27 augustus 2012 ingediende saneringsplan. Aan WSG is een voorschot verleend in de vorm van een renteloos voorschot ten bedrage van € 21.000.000. Het bedrag is in 2012 ontvangen door WSG. In het saneringsbesluit is bepaald dat het voorschot wordt omgezet in een bijdrage ineens wanneer WSG door volledige overname door een of meerdere corporaties wordt opgeheven. Vervolgens is op 24 juli 2013 een vervolgbesluit genomen (nr. 81). Hierin wordt de maximale saneringsbijdrage vastgesteld op € 117,754 miljoen. Dit bedrag is inclusief het in 2012 toegekende en uitgekeerde bedrag van € 21 miljoen. In 2013 is een renteloos voorschot ontvangen van € 43.913.000. Het nominale rentevoordeel is in 2011 behaald bij het herfinancieren van een deel van de lening portefeuille. Het rentevoordeel ultimo 2013 met een restant looptijd korter dan vijf jaar bedroeg € 2.694.658. Het schuldrestant ultimo 2013 van het rentevoordeel met een restant looptijd van langer dan vijf jaar bedroeg € 1.212.595.
101
4.6.10 Kortlopende schulden
1. Schulden aan kredietinstellingen:
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) Aflossingsverplichtingen eerstvolgende boekjaar Saldo schulden aan kredietinstellingen
25.881 11.939.539 11.965.420
34.402.076 13.537.816 47.939.892
Onder de aflossingsverplichting 2012 is een bedrag van € 5,4 miljoen verantwoord inzake de inhaalaflossing aan de BNG voor project Dongeburgh conform depotovereenkomst met de gemeente Geertruidenberg. Dit bedrag is in juni 2013 afgelost.
2. Schulden aan leveranciers
Saldo schulden aan leveranciers
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen:
Af te dragen omzetbelasting op aangiften en suppleties Af te dragen loonbelasting december Te betalen vennootschapsbelasting Saldo belastingen en premies sociale verzekeringen
4. Schulden ter zake van pensioenen:
Te betalen afrekeningen inzake pensioenpremies Saldo schulden ter zake van pensioenen
5. Overige kortlopende schulden:
Waarborgsom alarmzenders en huren Kosten inzake recreatieruimten Saldo overige kortlopende schulden
102
31-12-2013 €
31-12-2012 €
1.540.487
1.934.274
31-12-2013 €
31-12-2012 €
759.838 55.973 815.811
4.773.643 56.288 2.589 4.832.520
31-12-2013 €
31-12-2012 €
63.030 63.030
29.311 29.311
31-12-2013 €
31-12-2012 €
144.231 52.322 196.553
138.198 52.065 190.263
6. Overlopende passiva:
Nog te betalen bedragen: Niet vervallen rente langlopende geldleningen Schadevergoeding Servicekosten 2013 c.q. 2012 Nog te betalen inzake projecten Borgstellingsvergoeding Afwikkelingen zorgcomplexen Verzekeringspremies Rabobank Werkzaamheden derden Controlekosten en –verklaringen Provisie en kosten Rabobank Aankoopverplichting project 816 (Oudendijk) Aankoopverplichting project 823 (Kerkheidestraat) Overige overlopende passiva Vooruit ontvangen bedragen: Huur woningen voor januari 2014 c.q. 2013 Vooruit ontvangen huurtoeslag Saldo overlopende passiva
31-12-2013 €
31-12-2012 €
7.568.920 91.437 240.000 12.336 182.648 56.871 2.406 842.000 742.812 88.043
7.793.842 3.980.884 586.479 521.662 260.000 151.079 121.688 88.725 77.650 1.868
272.722 165 10.100.360
156.319 52.403 13.812.853
20.254
Alle kortlopende schulden zijn kortlopend van aard, met uitzondering van de waarborgsommen welke gepresenteerd zijn onder de overige kortlopende schulden ten bedrage van € 144.231.
103
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Kredietfaciliteiten en zekerheden Ten behoeve van de financiering van het project in de samenwerking Couveringe park V.O.F. heeft WSG een hypothecaire lening in hoofdsom groot € 6.352.000 verstrekt aan de vennootschap onder firma en aan WSG Projectontwikkeling B.V. Hierover is een vaste rente verschuldigd van 4% per jaar. De looptijd van de hypothecaire lening is vijf jaar, ingaande op 1 december 2007. Er is een hypothecaire zekerheid verstrekt van € 6.500.000 te vermeerderen met 60% voor rente en kosten. Per 1 december 2012 is de looptijd van de lening formeel verstreken; partijen zijn in overleg over de aflossing van de lening in relatie tot de afronding van het project. WSG heeft bij de BNG een rekening-courant krediet van € 11,5 miljoen voor onbepaalde tijd. De gewijzigde financieringsovereenkomst met de BNG is per 1 januari 2014 in werking getreden. Hierbij is als aanvullende zekerheid voor de BNG hypotheek gevestigd op de vrije posities (grondposities en nieuwbouw koopwoningen) van WSG. De hoofdsom van de bankhypotheek bedraagt € 25 miljoen, te vermeerderen met een opslag voor rente, boete en kosten van 50% van de hoofdsom in eerste rang. Daarnaast heeft WSG een hypotheek verstrekt op de in eigendom zijnde onroerende goederen die worden of zijn betrokken bij de ontwikkeling van “Lage Zwaluwe West”. De hoofdsom van de bankhypotheek bedraagt € 15 miljoen, te vermeerderen met een opslag voor rente, boete en kosten van 50% van de hoofdsom in eerste rang. Het rekening-courant krediet is door aanvullende voorwaarden, vooralsnog tot 1 augustus 2014, beperkt opneembaar tot een bedrag van € 1.500.000. WSG heeft indirect een 50% belang in Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. De Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. heeft op 14 december 2009 een financieringsovereenkomst gesloten met de BNG. Deze is 31 december 2013 gewijzigd. Aan de Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. is per 31-12-2013 een maximale rekening-courant faciliteit beschikbaar gesteld van € 500.000 tot en met 31 december 2014. Door de BNG is een recht van hypotheek gevestigd op de onverkochte woningen en bouwkavels binnen het plangebied. WSG heeft een akte van hoofdelijke medeschuldenaarsstelling ondertekend. WSG is als medeschuldenaar jegens de bank aansprakelijk te stellen en naast Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. geheel aansprakelijk voor de verplichtingen jegens de bank. WSW-deelnemers hebben naar het WSW toe een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting bedraagt voor WSG circa € 26.787.506 zijnde 3,85% van het schuldrestant ultimo boekjaar van de geborgde leningen, hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans. Bankgaranties WSG heeft ultimo 2013 een drietal bankgaranties laten afgeven. Ter zekerheid tot nakoming jegens de gemeente Breda uit hoofde van de verhaalovereenkomst betreffende planschade bij ontwikkeling van een zorgboerderij te Breda, heeft WSG op 15 maart 2006 een bankgarantie verstrekt richting de gemeente Breda ter grootte van € 85.000. Deze bankgarantie is geldig tot en met 1 augustus 2015. Ter zekerheid tot nakoming jegens de gemeente Breda uit hoofde van de realiseringsovereenkomst betreffende de realisatie van het landschapsplan ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit nabij een boerderij te Breda, heeft WSG op 5 december 2007 een bankgarantie verstrekt richting de gemeente Breda ter grootte van € 15.000. Deze bankgarantie is geldig tot en met 1 augustus 2015. Op verzoek van een leverancier heeft WSG in 2013 – conform de contractuele bepalingen 104
ter zekerheid jegens de leverancier een bankgarantie verstrekt ter grootte van € 90.000. Deze bankgarantie kent een looptijd van één jaar. Over deze bankgarantie is in 2013 € 1.370 aan rente toegevoegd. Integrale belastingplicht Vanaf 1 januari 2008 zijn de toegelaten instellingen voor de volkshuisvesting integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor WSG zijn de aangiften tot en met 2012 ingediend. WSG heeft per saldo een te verrekenen fiscaal verlies. De vennootschapsbelasting over dit verlies is in de vorm van een actieve belastinglatentie opgenomen tot maximaal de hoogte van de passieve latentie voor de vennootschapsbelasting. Reden voor deze maximering van de actieve latentie is gelegen in het feit dat uit het meerjarenperspectief onvoldoende blijkt dat WSG het opgebouwde fiscale verlies kan verrekenen met toekomstige winsten in de komende negen jaar. Het in totaal te verrekenen fiscale verlies bedraagt € 191.053.180 onder voorbehoud van de standpunten van de belastingdienst bij de definitieve vaststelling van de aangiften en op basis van een inschatting van het voorlopig fiscaal resultaat 2013. Het verrekenbare verlies over 2006 voor een bedrag van € 630.900 vervalt zonder winstcompensatie in 2016. Fiscale eenheid WSG vormt met WSG Holding B.V. en WSG Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden is de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Procedures Bij WSG is een aantal juridische zaken omtrent voorwaardelijke verplichtingen bekend. De verplichtingen hebben betrekking op de voormalige projecten in ontwikkeling. Daar WSG deze voorwaardelijke verplichtingen bestrijdt, is hiervoor geen voorziening opgenomen. Wet Ketenaansprakelijkheid Door gebruik te maken van aannemers en onderaannemers is de Wet Ketenaansprakelijkheid van toepassing. Gedurende het boekjaar heeft geen aansprakelijkheidsstelling jegens WSG plaatsgevonden. Verbonden partijen WSG is hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden in de V.O.F.’s waarin zij een belang heeft. Afnameverplichting Als vennoot van Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge (VHOT) V.O.F. heeft WSG een afnameverplichting getekend om op of voor 30 september 2013 de helft van de niet aan derden verkochte of geleverde appartementen af te nemen tegen een bedrag dat minimaal gelijk is aan de openstaande hoofdsom van de financier BNG, inclusief boete, rente en kosten. Ultimo 2013 zijn vijf van de vijftien appartementen verkocht. Voor de afnameverplichting is in september 2013 een bedrag van € 1.016.988 betaald. De onverkochte woningen zullen gezamenlijk vanuit de vennootschap worden verkocht. Akte van borgtocht Ten behoeve van de financiering door de BNG Bank van de deelneming Ontwikkelingscombinatie Heldenpark CV, heeft WSG op 31 januari 2013 een geactualiseerde akte van borgtocht aan de BNG Bank afgegeven voor een bedrag van € 1.500.000. Recht van hypotheek Tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen jegens Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), voortvloeiende uit het Reglement van deelneming WSW, in verband met alle leningen welke door WSG onder borging van WSW zijn aangetrokken, 105
heeft WSW aan WSG verzocht aanvullende zekerheid te verstrekken, bestaande uit een recht van hypotheek en pand. In verband hiermee zijn WSW en WSG een overeenkomst van lastgeving met privatieve werking, als bedoeld in art. 7:423 BW, aangegaan om een recht van pand en hypotheek te vestigen. Zulks tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van WSG jegens WSW, voorvloeiende uit huidige verbintenissen van WSG tot voldoening van een geldsom uit hoofde van geldleningen of anderszins, waarvoor WSW borg staat, alsmede uit huidige door WSW ten behoeve van verleende borgstellingen, en tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor WSW borg staat voor de verplichtingen van WSG voortvloeiend uit voornoemde overeenkomsten van geldlening, zulks tot en voor een bedrag van maximaal € 1.000.000.000, te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag, derhalve in totaal voor een bedrag van € 1.200.000.000, en voorts tot gelijke zekerheid, voor zover toepasselijk bij voorbaat, een recht van pand te verlenen op de roerende zaken, rechten en inventaris (zoals nader omschreven in een door Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. op te stellen akte van hypotheek en pand). WSG heeft een onherroepelijke volmacht aan WSW verleend om namens WSG het vorenbedoelde recht van hypotheek en pand te vestigen voor zover de voornoemde last met privatieve werking rechtsgevolg mocht ontberen. Afbouwverplichting Eind 2013 zijn er geen afbouwverplichtingen aanwezig. Niet in de balans opgenomen vorderingen Procedures WSG heeft een procedure aangespannen tegen haar voormalige bestuurder. In deze procedure zijn terugvorderingen ingesteld. Deze terugvorderingen zijn voorzichtigheidshalve niet als baten in de jaarrekening 2013 of eerder verantwoord. Naast bovenstaande procedure zijn nog enkele procedures door WSG aangespannen. Van procedures waarbij een onderlinge vordering en schuld betwist wordt, is een inschatting gemaakt van het per saldo te betalen bedrag. Indien deze inschatting betrouwbaar kon worden gedaan, is hiervoor een voorziening gevormd. Overige procedures waarbij WSG een claim heeft ingediend zijn voorzichtigheidshalve niet als vordering verantwoord. Overig Renterisico WSG heeft geen vorderingen met variabele renteafspraken. WSG heeft wel negen langlopende leningen met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 83 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,94% en 4,40%. Voor vier leningen met een totaalbedrag van € 18 miljoen moet de spread in 2014 opnieuw worden vastgesteld. Voor de overige leningen geldt dat dit in 2017 zal gebeuren. Met betrekking tot deze leningen zijn en worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Kredietrisico Als gevolg van beperkte uitstaande vorderingen en geldmiddelen is het kredietrisico gering. Onderhoudskostenrisico WSG is nog bezig met het bepalen van het onderhoudsbeleid. Tevens wordt in 2014 onderzocht wat de huidige onderhoudsconditie is van het bezit. Nadat alle gegevens beschikbaar zijn wordt het onderhoudsbeleid opnieuw vastgesteld. Het is mogelijk dat er bij sommige complexen sprake is van nog niet eerder geconstateerd achterstallig onderhoud. Dit zou mogelijk kunnen leiden tot een hogere onderhoudsnorm voor de PMC’s 1 en 5.
106
4.7 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 4.7.1 Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Commerciële ruimten Overige goederen Inbegrepen btw inzake belaste verhuur Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten
2013 €
2012 €
35.199.636 6.366.896 220.160 -475.103 41.311.589 1.442.078 39.869.511
34.822.492 6.257.941 209.795 -474.041 40.816.187 974.340 39.841.847
Op 1 juli 2013 is voor de woningen en overige goederen een integrale huurverhoging van 2,5% toegepast. Hiernaast is voor de sociale huurwoningen een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Afhankelijk van het inkomen bedraagt deze 1,5%, 2,0% of 4,0%. Voor sommige geliberaliseerde woningen is een extra huurverhoging doorgevoerd tot 5%. De huren zijn ten opzichte van 2012 gering toegenomen. Dit is onder andere een gevolg van verkopen, anderzijds zijn in 2012 afrekeningen over voorgaande jaren van zorgcomplexen verantwoord. De totale huurderving, uitgedrukt in een percentage van de huren over 2013, bedroeg gedurende het boekjaar 3,5% (in 2012: 2,4%). De huurderving is hoofdzakelijk veroorzaakt door langdurige leegstand van kantoorruimten in een complex te Breda (€ 210.000) alsmede aanvangsleegstand voor in 2012 opgeleverde complexen Rivierzicht Zuid Blok 1, Grand Arc, De Werff en Het Fort, totaal € 208.000. Er is een tendens waar te nemen van toenemende leegstand in commerciële ruimten en duurdere woningen. 4.7.2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengst leveringen en diensten Af: huurderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten
2013 €
2012 €
3.181.085 111.445 3.069.640
2.894.769 97.353 2.797.416
Vergoedingen worden maandelijks bij voorschot in rekening gebracht bij de huurders. Het gaat met name om vergoedingen inzake stook- en servicekosten en het gebruik van stadsverwarmingboilers. De stook- en servicekosten worden eenmaal per jaar op basis van de werkelijk gemaakte kosten afgerekend met huurders. Indien nodig worden de maandelijkse voorschotten tussentijds of als gevolg van de jaarafrekening aangepast. In de winst- en verliesrekening wordt het totale bedrag aan vergoedingen exclusief het te verrekenen deel met huurders opgenomen. De stijging ten opzichte van 2013 is voornamelijk het gevolg van de toevoeging van nieuw bezit in 2012. Dit bezit is in 2013 voor het eerst een geheel jaar in exploitatie.
107
4.7.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013 € A. Verkoopresultaat woningen uit bestaand bezit B. Verkoopresultaat complexen uit bestaand bezit C. Verkoopresultaat strategische posities D. Verkoopresultaat verkoopprojecten E. Verkoopresultaat inventaris Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2012 €
478.190 9.058 -319.542 256.543 424.249
757.561 52.901 152.454 -2.772 290.199 1.250.343
Toelichting op het verkoopresultaat A €
B €
Verkoopprijs
2.590.500
2.475.931
8.494.501
6.431.832
-
19.992.764
Af: Kostprijs
2.112.310
2.466.873
17.329.877
6.175.289
-
28.084.349
Bij: reeds getroffen voorziening
-
-
8.515.834
-
-
8.515.834
478.190
9.058
-319.542
256.543
-
424.249
Resultaat
C €
D €
E €
Totaal €
Verkoopresultaat woningen uit bestaand bezit In het verslagjaar zijn 22 woningen uit het bestaand bezit marktconform verkocht. In 2012 was dit aantal 10 stuks. De stijging van deze verkopen heeft haar oorzaak in prijsdalingen ten opzichte van 2012. Verder is er een voorzichtig beginnend herstel van de koopmarkt te signaleren. Verkoopresultaat complexen uit bestaand bezit Dit betreft de verkoop in 2013 van één complex met 124 woonruimten. De kostprijs betreft de bedrijfswaarde ultimo 2012. Verkoopresultaat strategische posities Het verkoopresultaat op strategische posities is gerealiseerd op 7 posities. Voor deze posities was in de jaarrekening 2012 een voorziening van ruim € 8,5 miljoen gevormd. Verkoopresultaat verkoopprojecten De verkoopprojecten betreffen in 2013 geleverde koopwoningen. Er zijn in 2013 32 koopwoningen geleverd. Het betreft woningen die in 2012 of eerder zijn gerealiseerd.
108
4.7.4 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoeding Stichting Groenhuysen Vergoeding vastrecht warmtepomp Vergoeding administratiekosten afrekening servicekosten Vergoeding zaalhuur en subsidie recreatieruimten Roosendaal Vergoeding plaatsing zendmasten op gebouwen Vergoeding voor het beheer van woningen van derden Vergoeding uren t.b.v. samenwerkingsprojecten Overige opbrengsten Uitkering faillissement BTW pro rata Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2013 €
2012 €
87.546 275.940 69.144
120.874 128.160 43.911
23.772 6.200 10.362 5.000 5.938 173.425 59.572 716.899
23.646 7.727 10.159 5.000 152.143 470.994 962.614
De overige bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2012 afgenomen. De grootste afname in de overige bedrijfsopbrengsten is gerealiseerd in de vergoedingen die van Stichting Groenhuysen ontvangen zijn en de pro rata omzetbelasting. Hiertegenover zijn de opbrengsten voor warmtepompen gestegen. Verder is een uitkering inzake een faillissement verantwoord. BEDRIJFSLASTEN 4.7.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa
Onroerende en roerende goederen in exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
2013 €
2012 €
16.524.776
16.022.411
84.822 16.609.598
117.700 16.140.111
De onroerende en roerende goederen in en ten dienste van de exploitatie worden afgeschreven op basis van de lineaire methode. De stijging van de afschrijvingen op de materiële vaste activa van circa € 0,5 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door de afschrijvingen over de toename van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in 2012. 4.7.6 Bijzondere waardeveranderingen van vaste activa 2013 € Waardeverandering kantoor Voorziening leningen u/g Totaal bijzondere waardeveranderingen van vaste activa
109
2012 € -
722.761 1.571.172
-
2.293.933
4.7.7 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Voorziening disposities en projecten Voorziening aangegane verplichtingen Voorziening voorraad koopwoningen Voorziening voorraad in ontwikkeling Voorziening onderhanden projecten Voorziening overig Totaal bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
2013 €
2012 €
-2.054.758 -427.899 223.226 -
11.916.358 2.729.468 1.378.141 -
-2.259.431
16.023.967
De voorziening voor aangegane verplichtingen, deelnemingen en overig is verantwoord onder de bijzondere waardeveranderingen aangezien deze posten nauw samenhangen met de (af)waardering op disposities en projecten. De toelichting op de waardeveranderingen is opgenomen in de algemene toelichting op de balans. 4.7.8 Lonen en salarissen
Totaal lonen en salarissen
2013 €
2012 €
1.466.402
1.237.872
De lonen en salarissen bestaan uit de bruto jaarsalarissen inclusief vakantietoeslag, overwerk, bijzondere en jubileumuitkeringen. Ultimo 2013 waren 29 (2012: 28) personeelsleden in vaste dienst, waarvan 16 in fulltime en 13 in parttime dienstverband. Het gewogen aantal fulltime formatieplaatsen is eind 2013 met 0,5 gestegen naar 26,7. Beloning bestuurder WSG werd van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 geleid door directeur-bestuurder Liesbeth van Beek. Voor haar werkzaamheden ontving zij in 2013 een beloning van € 130.002. De bedragen zijn als volgt opgebouwd.
functie
naam
beloning
belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding
Directeurbestuurder
E.J.J. van Beek-Bouw
€ 130.002
€ 1.118
werkgeversdeel van voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn
omvang dienstverband in fte
€ 30.215
1,0
Mevrouw E.J.J, van Beek-Bouw vervult de volgende nevenfunctie: Lid Raad van Toezicht en auditcommissie Zorggroep
110
Bezoldiging Voor de bezoldiging van de Raad van Commissarissen is aansluiting gezocht bij de honoreringsregeling zoals die geldt in de corporatiesector. De vergoeding voor de leden is vastgesteld op € 7.000 per jaar. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 50%, daarmee komt de totale vergoeding voor de voorzitter uit op € 10.500. De Raad van Commissarissen heeft tevens vastgesteld dat geen onkostenvergoeding wordt toegepast. De genoemde bedragen zijn exclusief de in rekening gebrachte BTW. Inclusief BTW bedragen de lasten in totaal € 44.150. Functie Voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC RvC-lid RvC-lid RvC-lid
Naam Dhr. A.H.A. Lensen Mevr. T. Booi Dhr. M.S. van Hemsbergen Dhr. E.J. Janse-de Jonge Dhr. H.S.P. Pauw
Beloning € 10.500 € 7.000 € 7.000 € 7.000 € 7.000
4.7.9 Sociale lasten
Totaal sociale lasten
2013 €
2012 €
187.764
194.324
Het totaal van de sociale lasten bestaat uit de WIA-basispremie, WIA-gedifferentieerde premie, de inkomensafhankelijke bijdrage ZKV en de afdracht WW. De totale sociale lasten over 2013, uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen, bedroeg 12,8% (2012: 15,7%). 4.7.10 Pensioenlasten
Totaal pensioenlasten
2013 €
2012 €
340.132
297.006
De werknemers van WSG hebben tot en met 2013 een premievrij pensioen. Vanaf 2014 wordt deze regeling aangepast, waarbij – rekening houdend met een gelijk afbouwschema van vier jaar – de premieverdeling werknemer versus werkgever vanaf 1 januari 2017 aansluit bij de CAO Woondiensten. De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Voor personeelsleden die in 2013 in dienst getreden zijn geldt dat direct de regeling zoals vastgelegd in de CAO Woondiensten wordt toegepast. In het geval van een tekort bij SPW bestaat voor WSG géén verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Op het moment van samenstellen van de jaarrekening was er bij het Pensioenfonds géén tekort. 4.7.11 Onderhoudslasten
Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Subtotaal Af: doorbelasting onderhoud Totaal onderhoudslasten
111
2013 €
2012 €
1.675.136 130.695 2.514.855 4.320.686 4.320.686
1.145.189 115.588 2.255.727 3.516.504 240.211 3.276.293
Met name de kosten van reparatieverzoeken zijn fors toegenomen ten opzichte van 2012. Dit komt enerzijds door hogere kosten als gevolg van incidentele kosten (bijvoorbeeld slecht functionerende WKO’s) en anderzijds als gevolg van hogere kosten voor installaties bij de zorgcomplexen. In 2013 zijn de doorbelastingen buiten het onderhoud gehouden en worden rechtstreeks op debiteuren geboekt. Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken is 1,50 per huurder. In 2013 werden 6.894 reparatieverzoeken ontvangen, de gemiddelde kosten waren € 243,00 per verzoek en € 361,00 per gewogen verhuureenheid. Het mutatieonderhoud is ten opzichte van vorig jaar iets gedaald. De gemiddelde kosten per mutatie zijn met € 6,00 gedaald naar € 583,00. De werkelijk gemaakte kosten voor het planmatig onderhoud zijn rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht. 4.7.12 Lasten servicecontracten De stook- en servicekosten ten behoeve van flatwoningen en appartementen worden bij wijze van voorschotten per maand bij de huurders in rekening gebracht en eenmaal per jaar afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Vanaf 2013 mag de huurderving wettelijk niet meer aan de huurders worden doorbelast en komt derhalve voor rekening van WSG. 4.7.13 Overige bedrijfslasten
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuur- en toezichtkosten Automatisering Belastingen en verzekeringen Kosten vervoermiddelen Algemene kosten Recreatieruimten Roosendaal Lasten van ’bijzondere’ complexen Totaal overige bedrijfslasten
2013 €
2012 €
139.272 96.644 51.947 208.390 1.688.089 14.355 2.781.371 15.284 1.020.662 6.016.014
117.867 106.914 347.966 175.900 1.644.102 11.319 3.630.542 15.622 1.301.781 7.352.013
Huisvestingskosten De huisvestingskosten in 2013 voor de panden in Geertruidenberg en Roosendaal bestonden uit: 2013 € Onderhoudskosten incl. schoonmaken Energiekosten Belastingen en verzekeringen Overige huisvestingskosten Huur HetPunt Totaal huisvestingskosten
33.640 32.067 11.094 5.549 14.294 96.644
2012 € 46.487 40.842 10.963 8.622 106.914
De daling van de huisvestingskosten ten opzichte van vorige boekjaar is met name het gevolg van het sluiten van het kantoorpand te Roosendaal in december 2012. Het kantoorpand in Roosendaal staat leeg en is te koop aangeboden. Ook verhuur is mogelijk.
112
Bestuur- en Toezichtkosten De bestuur- en toezichtkosten over 2013 bedragen: 2013 € Bezoldiging voor de voormalig directeur-bestuurder a.i. Vaste vergoeding Raad van Commissarissen Representatiekosten Verzekeringen Overige Totaal bestuur- en toezichtkosten
44.150 2.434 3.771 1.592 51.947
2012 € 305.560 32.375 5.664 3.504 863 347.966
De daling van deze kosten zit voornamelijk in de bezoldiging voor de voormalig directeurbestuurder ad interim. De vaste vergoeding van de leden van de Raad van Commissarissen is inclusief de in rekening gebrachte BTW verantwoord. Automatisering De automatiseringskosten bestaan uit het onderhoud voor deze apparatuur, het gebruiksrecht van de modules van het NCCW en de aanschaf van randapparatuur en software. De kosten zijn in 2013 voornamelijk hoger als gevolg van hogere kosten voor licenties en gebruik van software, kosten multifunctioniële kopieerapparaten alsmede kosten telefonie. Deze kosten zijn in 2012 onder de algemene kosten verantwoord. Belastingen en verzekeringen Een specificatie van de kosten is als volgt weer te geven:
Brand- en stormverzekering onroerende goederen Doorlopende bouwverzekering inclusief verrekeningen Zakelijk recht OZB incl. rioolbelasting en waterschapslasten Verrekende Onroerend Zaakbelasting voorgaande jaren Totaal belastingen en verzekeringen
2013 €
2012 €
261.972 -
364.883 16.926
1.419.349 6.768 1.688.089
1.302.976 -40.683 1.644.102
De gemeentelijke belastingen, bestaande uit het zakelijk rechtgedeelte van de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht, zijn zowel door tariefstijgingen als door uitbreiding van het woningbezit gestegen. De post brand- en stormverzekering onroerende goederen is lager dan in 2012 omdat er in 2012 een aantal panden dubbel verzekerd waren. Dit is in 2013 gecorrigeerd. De teveel betaalde premie is in 2014 terugontvangen. Kosten vervoermiddelen WSG heeft sinds 2009 een eigen technische dienst, waarvoor twee bedrijfswagens zijn aangeschaft. De afschrijvingskosten, belastingen, verzekeringen, onderhoud en brandstofkosten zijn hieronder verantwoord.
113
Algemene kosten De algemene kosten zijn als volgt te specificeren:
Kosten externen Fiscale-, juridische- en organisatieadviezen Accountantscontrole en –verklaringen Bijdrage aan Aedes, Huurdersvereniging, bewonerscommissie Kosten woonruimteverdeling Geertruidenberg / Roosendaal Drukwerk, kopieerpapier en kantoorbenodigdheden Vaste en mobiele telefonie Portokosten en kosten rondbrengen huurprolongatie Overige algemene kosten Totaal algemene kosten
2013 €
2012 €
2.416.936 27.323 156.425
3.066.600 155.248 179.207
57.218
59.681
30.380 15.273 18.514 59.302 2.781.371
36.663 30.198 28.945 22.738 51.262 3.630.542
De algemene kosten zijn hoofdzakelijk gedaald door vermindering van kosten van externe adviseurs en externe medewerkers ten behoeve van het saneringstraject. Hieronder vallen kosten van advocaten, externe projectleiders, interim personeel, taxateurs, (zorg)vastgoedadviseurs alsmede een communicatieadviseur. De kosten voor multifunctionele kopieerapparaten en vaste en mobiele telefonie zijn met ingang van 2013 verantwoord onder de post automatisering. In de overige algemene kosten zijn verder lasten opgenomen voor online informatie Kadaster en de uitbesteding van de salarisadministratie. Honorarium externe accountant Op grond van artikel 2:382a in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW dient over boekjaar 2013 een overzicht verstrekt te worden van de honoraria van de externe accountant en gelieerde bedrijfsonderdelen. Deloitte Accountants B.V.
Deloitte organisatie Overig
Totaal
2013
2012
2013
2012
2013
2012
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere nietcontrolediensten
146
173
-
-
146
173
6
6
-
-
6
6
-
-
6
39
6
39
5
-
-
452
5
452
Saldo per 31-12
157
179
6
491
163
670
114
Recreatieruimten Roosendaal Een specificatie van de kosten is als volgt weer te geven: 2013 € Energiekosten Onderhoudskosten incl. schoonmaken Belastingen en verzekeringen Overige kosten Totaal recreatieruimten Roosendaal
2012 €
5.597 4.256 5.431 15.284
6.013 5.600 4.009 15.622
Tegenover de kosten voor de recreatieruimten in Roosendaal staat een ontvangen subsidie van de gemeente Roosendaal en ontvangsten voor zaalhuur. Deze zijn verantwoord bij de overige opbrengsten. Het positieve resultaat hierop bedroeg € 8.488,00. Lasten van ’bijzondere’ complexen Met name in de zorgsector komt het regelmatig voor dat woningen worden verhuurd tegen een all-in huurprijs. Alle lasten voor dergelijke woningen, met name energiekosten, komen dan voor rekening van de verhuurder. Ook de maandelijkse stortingen in Verenigingen van Eigenaren worden onder dit onderdeel van de resultatenrekening verantwoord. 4.7.14 Gerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie 2013 €
2012 €
Gerealiseerde herwaardering als gevolg van afschrijving over sociaal vastgoed in exploitatie Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen van sociaal vastgoed in exploitatie
1.491.392
2.978.144
2.306.502
1.258.044
Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen van commercieel vastgoed in exploitatie Totaal gerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie
-
-
3.797.894
4.236.188
De realisatie van de herwaardering als gevolg van afschrijvingen en verkopen wordt afzonderlijk in de resultatenrekening verantwoord. De gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen van sociaal vastgoed in exploitatie houdt verband met de verkoop van 22 woningen, één complex van 124 woningen en de verkoop van een positie inclusief een deel van een complex.
115
4.7.15 Ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie
Ongerealiseerde herwaardering van sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering van commercieel vastgoed in exploitatie Totaal ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie
2013 €
2012 €
14.587.363
10.263.580
-11.168.687
- 565.784
3.418.676
9.697.796
De ongerealiseerde herwaardering van het commercieel vastgoed in 2013 is voornamelijk het gevolg van de gehanteerde index voor de marktwaarde van het vastgoed, welke in 2013 ten opzichte van 2012 is gedaald. Tevens heeft er herwaardering van het bedrijfsonroerend goed plaatsgevonden. Dit heeft per saldo geresulteerd in een lagere marktwaarde. Verder zijn er in het boekjaar, per saldo, 91 woningen overgegaan van DAEB naar niet-DAEB of vice versa. Deze zogenaamde herclassificatie is rechtstreeks via het vermogen verantwoord. 4.7.16 Rentelasten
Rente langlopende leningen kredietinstellingen Overige rente- en financieringskosten Totaal rentelasten
2013 €
2012 €
32.864.270 474.559 33.338.829
32.714.575 401.606 33.116.181
De stijging van de rentelasten is in belangrijke mate te verklaren doordat in juni 2013 een gedeeltelijke vervroegde aflossing heeft plaatsgevonden van een bij de BNG opgenomen geldlening. Hiervoor is € 567.800 boeterente voldaan. In 2013 heeft WSG rente betaald over de rekening-courant positie bij de BNG. Over het positieve saldo bij de Rabobank is rente ontvangen. In totaal is er € 14.700 aan rente ontvangen van de Rabobank en aan de BNG is over 2013 een bedrag van € 320.200 aan rente over de rekening-courant positie betaald. Aan het garantie-instituut (WSW) is een bedrag van € 120.985 aan disagio betaald. 4.7.17 Rentebaten
2013 €
2012 €
Rentevergoeding belegde middelen Overige renteopbrengsten Totaal rentebaten
494.561 25.654 520.215
528.943 97.541 626.484
WSG heeft een bedrag van € 494.561 aan rentebaten gerealiseerd op de (tijdelijke) financiering aan gelieerde partijen. De overige renteopbrengsten bestaan voornamelijk uit de ontvangen rentevergoedingen over te incasseren bedragen, rente over het gestorte depot bij de provincie, alsmede een rentevergoeding van de verkoop van complex 95.
116
4.7.18 Vennootschapsbelasting 2013 € Latente vennootschapsbelasting Totaal vennootschapsbelasting
-1.103.242 -1.103.242
2012 € -190.676 -190.676
Over het boekjaar 2013 bedraagt het voorlopig fiscaal resultaat circa € 25,2 miljoen negatief. In 2014 wordt de definitieve aangifte ingediend, waarbij mogelijk nog fiscale correcties worden doorgevoerd. De effectieve belastinglast is nagenoeg nihil. Het toepasselijke tarief is 25%. Echter, WSG acht het niet aannemelijk dat de compensabele verliezen zoals vermeld in de niet in de balans opgenomen verplichtingen, worden verrekend met toekomstige winsten. Het effectieve percentage zal daarom waarschijnlijk nihil zijn. De actieve belastinglatentie die voornamelijk gevormd was in 2009 is in 2013 vrijgevallen. De verwachting is dat deze latentie in de komende jaren niet gecompenseerd kan worden met fiscale winsten. In 2013 is een bedrag van € 1.120.382 van een actieve latentie afgeboekt. Dit omdat het niet meer in de lijn der verwachting ligt dat dit bedrag binnen de termijn van negen jaar leidt tot compensatie met fiscale winsten. Op korte termijn is niet te verwachten dat WSG tot verrekening van vennootschapsbelasting kan overgaan. De feitelijke situatie is ongewijzigd ten opzichte van 2012. Het eerste compensabel verlies van € 630.900 vervalt in 2016. 4.7.19 Resultaat deelnemingen
WSG Holding B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark B.V. VOF Bruisend Dorpshart Lening u/g Vastgoed Brabant Totaal resultaat deelnemingen
2013 €
2012 €
-3.627.230 48.054 -7.552 2.321.173 -1.265.555
-2.083.446 -58.967 -72.323 -2.214.736
De mutatie lening u/g in 2013 betreft afwaarderingen op de verstrekte lening aan Vastgoed Brabant B.V.. In 2013 is de eerdere genomen mutatie gecorrigeerd via het resultaat deelnemingen.
117
4.8 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Na resultaatbestemming
ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Vaste activa 4.12.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie 4.12.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.12.3 Financiële vaste activa Deelnemingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Leningen u/g 4.12.4 Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 4.12.5 Onderhanden projecten 4.12.6 Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Groepsmaatschappijen Deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
4.12.7 Liquide middelen TOTAAL GENERAAL ACTIVA:
118
495.442.651
516.790.145
-
-
949.534 496.392.185
1.030.853 517.820.998
90.338.227
83.731.990
90.338.227
83.731.990
715.586 3.006.375 8.709.498 12.431.459
662.684 4.165.747 8.735.375 13.563.806
33.157.667 -
45.477.693 -
-
-
171.342 229.193 99.321 170.000 6.026.172 843.679 7.539.707
199.455 324.333 800.965 10.442.774 286.303 12.053.830
15.493.535
11.812.662
655.352.780
684.460.979
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
€
€
4.12.8 Groepsvermogen Overige reserve
-178.656.585
-163.734.204
993.839 2.006.334 11.526.827 14.527.000
1.049.969 1.571.851 13.628.352 16.250.172
725.882.603 68.820.253 794.702.856
734.822.142 25.446.185 760.268.327
11.965.420 1.540.487 815.811 63.030 196.553 10.198.208 24.779.509
47.939.892 1.934.274 1.281.260 4.832.520 29.311 190.263 15.469.164 71.676.684
655.352.780
684.460.979
4.12.9 Voorzieningen Voorziening latente vennootschapsbelasting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen
4.12.10 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Overige schulden
4.12.11 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige kortlopende schulden Overlopende passiva
TOTAAL GENERAAL PASSIVA:
119
4.9 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 Omschrijving
2013
2012
€
€
4.13.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
39.869.511 3.069.640 424.249 716.899
39.841.847 2.797.416 1.250.343 962.614
Subtotaal van de bedrijfsopbrengsten
44.080.299
44.852.220
Afschrijvingen op materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen van vaste activa Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
16.609.598 -
16.140.111 2.293.933
-1.759.432 1.466.402 187.764 340.132 4.320.686 3.170.947 6.019.434
17.128.070 1.237.872 194.324 297.006 3.276.293 2.806.813 7.352.262
Subtotaal van de bedrijfslasten
30.355.531
50.726.684
Bedrijfsresultaat
13.724.768
-5.874.464
Gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
3.797.894
4.236.188
Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
3.418.676
9.697.796
Rentelasten Rentebaten
- 33.338.957 520.219
- 33.214.017 626.484
Subtotaal van de financiële baten en lasten
- 32.818.738
- 32.587.533
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-11.877.400
-24.528.013
4.13.2 Bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
120
Omschrijving
2013
2012
€
€
-11.877.400
-24.528.013
Vennootschapsbelasting
-1.104.586
-190.676
Resultaat deelnemingen
-760.668
- 1.012.548
-13.742.654
-25.731.237
Transport
Resultaat na belastingen
121
4.10 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (Volgens de indirecte methode) 2013 € Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardemutatie voorraad - Mutatie deelnemingen - Mutatie voorzieningen - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie onderhanden projecten . mutatie operationele schulden
16.609.598 -1.831.533 -199.885 -2.101.525
18.434.043 37.906 88.088 -6.179.800 20.354.677 693.395 1.702.517
413.016 -33.877.888 -1.344
16.570.789 29.256.362 626.484 -34.280.774 -
-33.466.216 478.186
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-406.591 4.481.317 -59.150 234.245 -
-33.654.290 -4.397.928 -8.446.658 4.484.501 -4.590.252 -40.000 -
4.249.821 46.913.000 -13.537.816 -84.000 37.877
Mutatie geldmiddelen
De mutatie geldmiddelen wordt als volgt verklaard: Saldo liquide middelen 1 januari Saldo liquide middelen 31 december Mutatie geldmiddelen
122
€ -5.874.464
7.742.979 33.944.402
Kasstroom uit operationele activiteiten
Opgenomen langlopende leningen Aflossingen opgenomen leningen Uitgegeven leningen u/g Aflossingen leningen u/g Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2012 €
13.724.768
4.514.124 14.151.559 -10.922.704
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
€
-8.592.409 26.000.000 -7.836.720 -
33.329.061
18.163.280
38.057.068
5.172.943
-22.589.414 15.467.654 38.057.068
-27.762.357 -22.589.414 5.172.943
4.11 Algemene toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 2013 Algemeen De waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde jaarrekening 2013 stemmen overeen met de gehanteerde grondslagen in de enkelvoudige jaarrekening. De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt Burgerlijk Wetboek2 Titel 9 voorgeschreven, behalve enkele afdelingen van specifieke aard. Voor de jaarrekeningen van woningcorporaties geldt tevens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 ’Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten in de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstroom uit bedrijfsoperaties, uit operationele activiteiten en uit financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Consolidatiegrondslagen De maatschappijen waarin WSG beleidsbepalende invloed heeft zijn integraal geconsolideerd. Bij toepassing van integrale consolidatie worden de activa en passiva, alsmede de baten en lasten voor 100% in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen. De volgende deelnemingen zijn integraal geconsolideerd: WSG Holding B.V. te Geertruidenberg; WSG Projectontwikkeling B.V. te Geertruidenberg. Naast bovengenoemde groepsmaatschappijen heeft WSG direct of indirect nog een 50% belang in diverse maatschappijen. WSG kan geen overheersende zeggenschap uitoefenen in deze maatschappijen, daarnaast zijn deze maatschappijen niet te kwalificeren als een verlengstuk of hulpmiddel van de activiteiten maar betreffen het afzonderlijke investeringsprojecten. Deze maatschappijen kwalificeren zich als een joint venture die niet wordt meegenomen in de consolidatie.
123
4.12 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 ACTIVA Vaste activa 4.12.1 Materiële vaste activa
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Saldo materiële vaste activa
495.442.651
516.790.145
-
-
949.534 496.392.185
1.030.853 517.820.998
Zie voor een toelichting op het verloop van de materiële vaste activa de toelichting op de enkelvoudige balans. 4.12.2 Vastgoedbeleggingen
31-12-2013 €
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo materiële vaste activa
31-12-2012 €
90.338.227
83.731.990
90.338.227
83.731.990
Zie voor een toelichting op het verloop van de vastgoedbeleggingen de toelichting op de enkelvoudige balans. 4.12.3 Financiële vaste activa 1. Deelnemingen
A B C D E F G H I
Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling Beheer B.V. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling C.V. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. Vastgoed Brabant B.V. V.O.F. Bruisend Dorpshart Saldo deelnemingen
124
31-12-2013 €
31-12-2012 €
-
-
-
-
108.988
-
606.598 715.586
655.132 7.552 662.684
Het mutatieoverzicht van de deelnemingen is als volgt te specificeren over 2013:
deelneming
stand per 1-1 €
A B C D E F G H I totaal
voorzien 1-1
storting / onttrekking kapitaal
resultaat verslagperiode
€
€
voorzien 31-12
stand per 31-12 € 108.988 606.598 715.586
€ -944.047 -48.054 -762.000 -677.000 -84.797 -
7.078 17.187 1.016.989 -
48.054 -1.025.093 762.000 -17.187 -231.000 -48.535 -113.522 -7.552
€ 944.047 1.018.015 198.319 -
662.684 -2.515.898
1.041.254
-632.835
2.160.381
655.132 7.552
A. Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. Op 17 oktober 2007 is WSG Projectontwikkeling B.V. als vennoot, met een 50% zeggenschap, toegetreden tot de bestaande vennootschap onder firma Aan de Stegge Ontwikkeling Steenbergen V.O.F. Partijen hebben besloten om per 17 oktober 2007 de bestaande vennootschap onder firma voort te zetten onder de naam Aan de Stegge en WSG Projectontwikkeling Steenbergen V.O.F. In 2009 is de naam van de vennootschap onder firma gewijzigd in Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. De vennootschap onder firma is aangegaan met het oogmerk om in de gemeente Steenbergen aan de Molenweg 97 gezamenlijk een bouwproject te ontwikkelen en te realiseren. WSG Projectontwikkeling B.V. heeft recht op 50% van het te realiseren resultaat. De vennoten zijn in overleg over de voortgang van het project, waarbij tevens het scenario van totale verkoop van het project aan een derde tot de mogelijkheden behoort. Aan toekomstige verliezen die nog niet verwerkt zijn in een herziene grondexploitatie wordt in totaal een bedrag van € 1 miljoen voorzien. Dit bedrag moet nog verwerkt worden in de jaarrekening over het jaar 2013 van de deelneming. Hierover is nog overleg gaande. B. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. Een nadere toelichting op deze deelneming is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. C. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. WSG heeft (in)direct een 50% belang in de Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. De commanditaire vennootschap is aangegaan met het oogmerk om in de gemeente Breda aan de Kapittelweg / Teteringsedijk gezamenlijk een bouwproject te ontwikkelen en te realiseren. WSG heeft recht op 50% van de te realiseren toekomstige winsten. WSG en AM zijn in overleg over de toekomst van het project Heldenpark. In 2014 is de grondexploitatie opnieuw vastgesteld. Het geprognosticeerd verlies bedraagt € 2.036.029. Hiervan komt 50% ten laste van WSG. Dit verlies is verwerkt in de jaarrekening 2013. Hiernaast is nog rekening gehouden met een geprognosticeerd verlies van in totaal € 580.000. Ook hiervan komt 50% ten laste van het resultaat 2013. Dit bedrag is echter nog niet in de jaarrekening van de deelneming verantwoord. D. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling Beheer B.V. Op 15 april 2008 heeft WSG Projectontwikkeling B.V. door middel van een storting van
125
€ 9.000 een 50% belang verkregen in BMDV (Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling) Beheer B.V. De vennootschap heeft ten doel uitvoering te geven aan de projectovereenkomst Biesbosch Waterfront en het optreden als enig beherend vennoot van de commanditaire vennootschap BMDV (Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling) C.V. In 2011 heeft WSG aangegeven te willen stoppen met de samenwerking. Op 1 juli 2013 is het formele besluit genomen om de deelneming te liquideren en is een directeur/vereffenaar aangesteld. De onderneming is in 2013 opgeheven. Op 20 december 2013 is de onderneming uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. E. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling C.V. WSG heeft (in)direct een 50% belang in BMDV (Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling) C.V. De commanditaire vennootschap is opgericht met het doel het ontwikkelen en realiseren en/of exploiteren van woningen en commerciële ruimtes binnen het vastgoeddeel van het plangebied Nieuwe Jachthaven in de gemeente Drimmelen. In 2011 heeft WSG aangegeven te willen stoppen met de samenwerking. Op 1 juli 2013 is het formele besluit genomen om de deelneming te liquideren en is een directeur/vereffenaar aangesteld. De onderneming is in 2013 opgeheven. Op 20 december 2013 is de onderneming uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. F. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F. Eind december 2008 heeft WSG Projectontwikkeling B.V. een kapitaalsdeelname van 50% verkregen in VHOT (Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge) V.O.F. De vennootschap onder firma is opgericht met als doel het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening doen ontwikkelen, realiseren en verkopen van 87 appartementen en ca. 1.100 m2 commerciële ruimten. Door de vennoten is besloten om de overige woningen en de commerciële ruimten niet te bouwen. In de jaarrekening 2012 van de vennootschap is rekening gehouden met de financiële effecten van dit besluit. Beide vennoten hebben een afnamegarantie voor 50% van de onverkochte woningen per september 2013. In september 2013 hebben de vennoten de financiering op de onverkochte woningen afgelost. De onverkochte woningen zullen gezamenlijk vanuit de vennootschap worden verkocht. G. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. WSG en woningstichting Volksbelang te Made zijn een samenwerking aangegaan onder de naam: Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. De vennoten van de vennootschap zijn WSG Projectontwikkeling B.V. en Volksbelang Vastgoed B.V. De vennootschap heeft ten doel het voor gezamenlijke rekening en onder gemeenschappelijke naam ontwikkelen en realiseren van het project Prinsenpolder, bestaande uit de realisatie van 193 woningen en bouwkavels, waarvan 55 woningen bij woningstichting Volksbelang in de verhuur komen. Ultimo 2013 staat er nog 1 woning te koop en zijn nog 11 bouwkavels beschikbaar. H. Vastgoed Brabant B.V. Op 12 oktober 2010 heeft WSG Projectontwikkeling B.V. door middel van een storting van € 9.000 een 50% deelneming verkregen in Vastgoed Brabant B.V., statutair gevestigd te Udenhout. De vennootschap heeft ten doel uitvoering te geven aan het project Abdij Koningsoord te Berkel-Enschot. WSG en ’t Heem zijn in overleg met de gemeente Tilburg en derde partijen over de verdere invulling van het project. I. V.O.F. Bruisend Dorpshart WSG had een 50% belang in V.O.F. Bruisend Dorpshart, een samenwerkingsverband tussen WSG en Heijmans Vastgoed B.V. De vennootschap is statutair gevestigd te ’s-Hertogenbosch. Het doel van de vennootschap was realisatie van het nieuwe dorpshart in Kaatsheuvel. In 2012 heeft WSG haar deelname aan het project beëindigd. Eind 2012 heeft er, vooruitlopend op de ontbinding van de vennootschap in 2013, een uitbetaling van kapitaal (onttrekking) aan de vennoten plaatsgevonden. In 2013 is de onderneming opgeheven.
126
2. Te verrekenen vennootschapsbelasting Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 3. Leningen u/g
1. Lening u/g Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. 2. Lening u/g Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. 3. Lening u/g Vastgoed Brabant B.V. 4. Lening u/g Kerkstraat 2, Raamsdonk Saldo leningen u/g
31-12-2013 €
31-12-2012 €
5.408.346 2.836.955 464.197 8.709.498
5.408.346 2.874.832 452.197 8.735.375
Lening u/g Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. In 2011 is voor lening u/g Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. een voorziening getroffen van € 944.047. De lening is afgewaardeerd voor het aandeel in het negatief vermogen van de deelneming. In 2012 was de looptijd van de lening formeel verstreken; partijen zijn in overleg over de aflossing van de lening in relatie tot de afronding van het project. Lening u/g Vastgoed Brabant B.V. Op de lening u/g Vastgoed Brabant B.V. is in 2013 voor een bedrag van € 40.000 bijgestort. Daarnaast is de rente 2013 van € 88.284 toegevoegd aan de hoofdsom conform afspraak. Op basis van recente biedingen op het klooster en onderzoek naar alternatieve oplossingen om uit de planontwikkeling te stappen, heeft WSG ultimo 2012 besloten haar financiering van het project af te waarderen naar nihil. Deze afwaardering is niet in de jaarrekening van de vennootschap verantwoord. Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.4 Vlottende activa Voorraden Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.5 Onderhanden projecten Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.6 Vorderingen De verschillen tussen de enkelvoudige en de geconsolideerde balans zijn als volgt te omschrijven: In 2013 is de schuld door de participanten in Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. afgelost. In totaal is er € 99.321 meer betaald dan nodig was. Het meerdere is verantwoord onder de post vorderingen op groepsmaatschappijen. Verder is er € 170.000 aan nog te ontvangen rente door WSG Projectontwikkeling B.V. van ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. opgenomen onder de post deelnemingen. Onder de post overige vorderingen is een bedrag van € 605.637 opgenomen als vordering op Vastgoedontwikkeling Oude Tonge V.O.F.. Dit betreft nog terug te ontvangen voorgeschoten kosten. Hiertegenover vervalt binnen deze post de vordering op WSG Projectontwikkeling wegens rente van 127
€ 272.000. Onder de overlopende activa is een bedrag opgenomen wegens te ontvangen rente over 2013 van € 68.000 van WSG Projectontwikkeling B.V.. Een verdere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.7 Liquide middelen WSG WSG Holding B.V. WSG Projectontwikkeling B.V. Saldo liquide middelen per 31-12-2013
€ € € €
15.467.986 12.690 12.859 15.493.535
PASSIVA 4.12.8 Groepsvermogen Overige reserve: € - 178.656.585 Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. Het groepsvermogen is gelijk aan het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening. 4.12.9 Voorzieningen Er is een voorziening getroffen voor een mogelijke aankoopverplichting van € 1,6 miljoen binnen WSG Projectontwikkeling B.V.. De specificatie van de voorziening deelnemingen luidt als volgt: Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. € 1.308.015 Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. € 500.000 Vastgoed Brabant B.V. € 198.319 Saldo voorziening deelnemingen per 31-12-2013 € 2.006.334 Een verdere toelichting op de post voorzieningen is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.10 Langlopende schulden Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. 4.12.11 Kortlopende schulden Een nadere toelichting op deze posten is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2013. Overlopende passiva Afwijkend ten opzichte van de enkelvoudige balans is er geconsolideerd een aanvullende schuld opgenomen ter grootte van € 97.834 verschuldigd aan Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. Dit heeft betrekking op rente over het negatieve kapitaal van WSG Projectontwikkeling B.V. , alsmede rente over de schuld voor de grond van het oorspronkelijk te realiseren gezondheidscentrum. Niet in de balans opgenomen verplichtingen De niet in de balans opgenomen verplichtingen van niet geconsolideerde deelnemingen zijn als volgt: Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. WSG heeft een afnamegarantie van de onverkochte woningen na het behalen van de voorverkoopnorm van 60%.
128
4.13 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 4.13.1 Bedrijfsopbrengsten Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013. 4.13.2 Bedrijfslasten Gemiddeld aantal werknemers Ultimo 2013 waren 29 (2011: 28) personeelsleden in vaste dienst, waarvan 16 in fulltime en 13 in parttime dienstverband. Het gewogen aantal fulltime formatieplaatsen is eind 2013 met 0,5 gestegen naar 26,7. Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Voorziening disposities en projecten Voorziening aangegane verplichtingen Voorziening voorraad koopwoningen Voorziening voorraad in ontwikkeling Voorziening onderhanden projecten Voorziening overig Totaal bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
2013 € -2.054.758 72.100 223.226 -1.759.432
Het verschil ten opzichte van de enkelvoudige winst- en verliesrekening betreft een dotatie aan de voorziening aangegane verplichtingen binnen WSG projectontwikkeling B.V. van € 500.000. Overige bedrijfslasten Het verschil tussen de enkelvoudige winst- en verliesrekening en deze geconsolideerde winst- en verliesrekening betreft € 3.400 algemene kosten voor de bedrijfsvoering van WSG Projectontwikkeling B.V.. Rentelasten Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013. Het verschil ten opzichte van de enkelvoudige winst- en verliesrekening van € 127 betreft rente rekening courant van WSG Holding B.V. Rentebaten Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013. Het verschil ten opzichte van de enkelvoudige winst- en verliesrekening van € 4 betreft rente rekening courant van WSG Holding B.V. Vennootschapsbelasting Een nadere toelichting op deze post is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013. Het verschil ten opzichte van de enkelvoudige winst- en verliesrekening van € 1.344 betreft verrekening vennootschapsbelasting 2008 van WSG Holding B.V.. Deze belasting is niet verrekenbaar. Per 1 januari 2009 vormt zowel WSG Holding B.V. als ook WSG Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid met Stichting WSG. 129
Resultaat deelnemingen 2013 € Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling Beheer B.V. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling C.V. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. V.O.F. Bruisend Dorpshart Vastgoed Brabant B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. Subtotaal Voorzieningen (op resultaten en kapitaalstortingen): Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. Totaal resultaat deelnemingen
130
2012 € -
-
762.000
- 5.000
-17.187
-
610.340 48.055 -48.535 -7.552 - 292.723 -1.025.066 29.332
- 987.000 - 58.967 166.603 - 72.323 - 49.378 - 6.483 - 1.012.548
-500.000 -290.000 -760.668
- 1.012.548
5. OVERIGE GEGEVENS 5.1 Resultaatbestemming In de statuten van WSG is niets bepaald ten aanzien van resultaatbestemming. Alle middelen worden overeenkomstig het BBSH ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur stelt daarom aan de Raad van Commissarissen voor om het resultaat te onttrekken aan de overige reserves.
132
6. BIJLAGEN 6.1 Samenstelling organisatie 6.2 Woningbezit per gemeente per 31 december 2013
136
6.1 Samenstelling organisatie De Stichting Naam van de toegelaten instelling
:
Stichting WSG
Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft
:
Geertruidenberg
Adres
:
Markt 32-34
Oprichtingsdatum
:
13 december 1962
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten
:
28 oktober 1963, nummer 9 (L1787)
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van de handhaving van de toelating
:
22 juli 1988, nummer 9 (L1787/1378027)
Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel Zuidwest-Nederland
:
2 januari 1963, St. 15265
Nummer van de inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel Zuidwest-Nederland
:
18111987
Het bestuur De organisatie van WSG kent een zogenaamde twee lagenstructuur. Dit betekent dat de directeur tevens bestuurder is en dat het intern toezicht wordt uitgeoefend door een Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat per 31 december 2013 uit: De heer A.H.A. Lensen, voorzitter Mevrouw T. Booi De heer E.J. Janse de Jonge De heer M.S. van Hemsbergen De heer H.S.P. Pauw Werkorganisatie Per 31 december 2013 bedroeg het aantal formatieplaatsen, uitgedrukt in het aantal medewerkers op fulltime basis 26,7. In 2012 was dit 26,2. Alle personeelsleden vallen qua arbeidsvoorwaarden onder de CAO Woondiensten. Het dienstverband bedraagt bij een fulltime functie 36 uur per week. Acht medewerkers hebben een parttime dienstverband.
137
6.2 Woningbezit per gemeente per 31 december 2013 Onderstaand is per gemeente en per woonplaats aangegeven waar het woningbezit van WSG gesitueerd is:
gemeente
woonplaats
aantal woningen
Gemeente Breda
Breda Teteringen
128 6
Gemeente Dongen
Dongen
171
Gemeente Drimmelen
Lage Zwaluwe Hooge Zwaluwe Made Terheijden
120 3 25 114
Gemeente Geertruidenberg
Geertruidenberg Raamsdonksveer
Gemeente Gilze & Rijen
Rijen
Gemeente Halderberge
Hoeven Oudenbosch Oud-Gastel
109 163 57
Gemeente Loon op Zand
Kaatsheuvel Loon op Zand
118 113
Gemeente Moerdijk
Fijnaart Zevenbergen
168 31
Gemeente Oosterhout
Oosterhout
201
Gemeente Roosendaal
Nispen Roosendaal Wouw
40 497 20
Gemeente Steenbergen
Kruisland Steenbergen
6 98
Gemeente Tilburg
Tilburg
44
Gemeente Waalwijk
Waalwijk
63
Gemeente Werkendam
Dussen
12
1.257 448 48
Totaal aantal woningen per 31 december 2013
138
4.060
