Jaarverslag Coöperatieve Flatvereniging Langswater V
1966
2014
2014 Zevende uitgave Januari 2015
Pagina 1 van 9
Inleiding Middels dit alweer zevende jaarverslag van de Coöperatieve Flatvereniging Langswater V willen wij zo goed mogelijk uiteenzetten welke activiteiten het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden, welke rollen het bestuur hierbij heeft gespeeld en welke beslissingen er genomen zijn om een goed verzorgde flat met een goede leefbaarheid en betaalbaarheid te bewerkstelligen. Dit jaar heeft het bestuur veel tijd besteed aan het onderzoeken naar een eventuele overgang van coöperatie naar een VVE. Iedere bewoner heeft een uitgebreid verslag hierover gehad en er is een enquête gehouden. Er zijn 101 brieven verstuurd. Hiervoor zijn 900 kopieën gemaakt. Verder in dit verslag volgt een uitgebreide verslaglegging. Het bestuur Het bestuur van de Coöperatieve Flatvereniging Langswater V bestond in 2014 uit de volgende personen: 1 De heer J.M. Pronk 2 Mevr. P.J. van den Berg 3 Mevr. J. Corbeij
Voorzitter Secretaris Penningmeester
De heer J.M. Pronk hield zich bezig met technische zaken, storingen, onderhoud, flatbulletins, beoordeling nieuwe bewoners. Mevr. P.J. van den Berg hield zich bezig met beoordeling nieuwe bewoners, contact notarissen, tags, database bewoners. Mevr. J. Corbeij hield zich bezig met financiële zaken en notulen. Verder hield het bestuur zich in het jaar 2014 o.a. bezig met de volgende zaken: Goedkeuring uitgaande nota’s Goedkeuring balans en exploitatierekening Verzorgen uitnodigingen jaarvergadering Bewaking exploitatie-achterstanden Bijhouden ledenregister (kadaster) Toetsen nieuwe bewoners Verzorgen volmachten/tekenen aktes/toetsen aktes Opstellen huishoudelijk reglement en het ieder jaar aanpassen hiervan Onderhoud en groot onderhoud tezamen met Ribon Beheer Behandelen klachten bewoners i.v.m. geluidsoverlast Behandelen klachten over diverse bedrijven Contact schoonmaakbedrijf Verzorgen van kerstverlichting op het dak en een kerstboom in de hal Illegale bewoning Afwikkeling verwijderen wietplantage 13e etage Administratie De fa. Ribon Beheer verzorgt de administratie van de coöperatie. De voorschotten voor de bijdrage exploitatie- en stookkosten worden geïnd via een automatische incasso en door enkele bewoners gestort op een rekening van de coöperatie.
Pagina 2 van 9
De administratiewerkzaamheden van de fa. Ribon die zij met het bestuur heeft afgesproken zijn: Het maandelijks rapporteren van de achterstanden van de leden Het betalen van de facturen na goedkeuring bestuur Het archiveren van de facturen Het maken van een jaarbalans Het verzorgen van een opgestelde exploitatierekening Het verzorgen van de stookkosten-afrekening Alle voorkomende administratieve werkzaamheden t.b.v. de coöperatie Technisch beheer In het jaar 2014 heeft de fa. Ribon ook het technisch beheer verzorgd voor de coöperatie. De firma zorgde voor de klachtenafhandeling en het aanleveren van offertes aan het bestuur voor groot onderhoud, controleerde de nota’s van Nuon/liftonderhoud/cv-onderhoud en alle andere bedrijven die door of namens de coöperatie zijn ingezet. De fa. Ribon heeft een 24-uurs service. Anna Notariaat Het bestuur heeft Anna Notariaat ingeschakeld die de tekst en voorwaarden controleert en goedkeurt voor de akte bij een afsluiting van de hypotheek en de voorwaarden waar de coöperatie en de hypotheekverstrekker aan moeten voldoen. Tevens verzorgt Anna Notariaat de tekst van de volmacht die ieder bestuurslid dient te tekenen bij een overdracht van een lidmaatschap. Liften Het onderhoud van de liften wordt verzorgd door de fa. Sky liften. Er zijn nog geen klachten over deze firma binnengekomen Het bestuur is tevreden over hun serviceverlening. Stadsverwarming In augustus 2010 zijn wij overgegaan op stadsverwarming. Na wat installatieproblemen te hebben gehad draait de stadsverwarming nu goed. Er waren nagenoeg geen klachten in 2014. Stookkosten Altijd werd het voorschotbedrag van de stookkosten bepaald op de Algemene Ledenvergadering. Omdat voor de meeste bewoners een te laag bedrag werd vastgesteld en er afgelopen jaren door sommige bewoners erg veel geld bijbetaald moest worden hebben veel bewoners het bestuur benaderd voor een aflossingsvoorstel. Er is in 2013 op de Algemene Ledenvergadering besloten om het voorschotbedrag te bepalen aan de hand van de verbruikscijfers van de bewoners. Ieder jaar wordt aan de hand van de eindafrekening voor iedere bewoner het bedrag persoonlijk aangepast conform het verbruik van het voorgaande jaar. Het bestuur hoopt hiermee te voorkomen dat bewoners in financiële problemen komen. Warmtemeters Op iedere radiator is een digitale meter aanwezig die op afstand uitgelezen kan worden. De afrekening 2014 wordt begin van 2015 met alle bewoners afgerekend. Het stookjaar loopt van 1 januari t/m 31 december. Omdat nu de meters op afstand uitgelezen kunnen worden, is het mogelijk dat de afrekening in het begin van elk jaar komt en met de bewoners wordt afgerekend.
Pagina 3 van 9
Algemene Ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering werd dit jaar goed bezocht. Ook kon de Algemene Ledenvergadering worden bijgewoond door de huurders in onze flat. Website http://www.langswater.nl De coöperatie beschikt over een professionele website. Via deze website kan allerlei informatie opgevraagd worden zoals flatbulletins, jaarverslagen, notulen, financiële stukken en alle informatie die van belang kan zijn voor onze flat. Parkeren voorde deur Het is verboden te parkeren buiten de parkeervakken. De gemeente heeft gele strepen aangebracht voor de flat en de containerbakken. Regelmatig kwam het voor dat er toch auto’s geparkeerd stonden bij de gele strepen. Het bestuur licht direct de politie in waarna de bestuurder een bekeuring krijgt. Het is namelijk zeer hinderlijk voor ambulances en brandweerauto’s wanneer er bij een calamiteit een auto geparkeerd staat. Geluidsoverlast Het bestuur heeft dit jaar weer een enkele keer moeten bemiddelen tussen bewoners die geluidsoverlast veroorzaakten. In alle gevallen heeft het bestuur dit tot een goede oplossing gebracht. Deze geluidsoverlast werd voornamelijk veroorzaakt door bewoners die aan het verbouwen waren en tot in de late uren bleven boren. Slechts één keer in 2014 heeft het bestuur bij storende muziekoverlast bemiddeld. Verzekeringen De coöperatie heeft diverse verzekeringen voor ons flatgebouw afgesloten. Hieronder geven wij aan welke verzekeringen. 1. Opstalverzekering Dit is een verzekering voor schade aan de opstal, inclusief uitgebreide glasverzekering. 2. Aansprakelijkheidsverzekering Dit is een verzekering dat, indien het bestuur aansprakelijk gesteld wordt, het bestuur verzekerd is voor aansprakelijkheid gesteld door derden. 3. Rechtsbijstandsverzekering Dit is een verzekering voor alle bewoners. Hierop kunt u beroep doen als er geschillen zijn met medebewoners over bijvoorbeeld geluidsoverlast en andere zaken. Echter alleen voor zaken die verband houden met flat Langswater V.
Pagina 4 van 9
Cijfers electraverbruik Het bestuur houdt precies bij wat het electraverbruik is in onze flat ten opzichte van de andere jaren. Het blijkt dat er ten opzichte van 2013 5000 Kwh meer verbruikt is. Het bestuur heeft dit momenteel in onderzoek. 2012
2012
2013
Maand
KWh
prijs incl. btw
Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December
4668 4056 4146 3965 4749 2910 3879 4005 4218 4260 3989 4630
€ € € € € € € € € € € €
49.475
€
Totaal
2014
KWh
2013 prijs incl. btw
kWh
2014 prijs incl. btw
1.195,81 1.043,12 813,09 669,86 830,18 469,75 656,40 682,39 711,73 742,41 698,68 797,64
4567 3906 4275 3532 3079 2877 2977 3001 3186 3442 4249 4547
€ 1.106,57 € 948,36 € 788,33 € 544,60 € 477,59 € 451,64 € 456,46 € 465,20 € 493,08 € 532,25 € 650,54 € 694,70
4969 4285 4251 3703 3802 3575 3434 3822 4073 3724 4253 4865
€ 1.222,67 € 1.054,70 € 726,54 € 579,80 € 592,08 € 554,75 € 538,99 € 594,40 € 635,15 € 583,34 € 659,01 € 751,49
9.311,06
43.638
€ 7.609,32
48.756
€ 8.492,92
Cijfers warmteverbruik Onderstaand de cijfers van het aantal gebruikte GJ per jaar. Hier kunt u zien dat er in 2014 aanzienlijk minder energie verbruikt is dan in 2013. Dit was onder meer te merken aan uw afrekening. Bijna iedere bewoner kreeg geld terug. 2013 GJ
2013 verbr k
423 366 377 202 119 44 11 5 52 113 262 333
€ € € € € € € € € € € €
2307 incl. btw
8.413,09 7.279,41 7.498,19 4.017,60 2.366,81 875,13 210,50 95,68 998,94 2.162,45 5.013,82 6.372,52
2013 vaste k € € € € € € € € € € € €
2014 GJ
2014 verbr k 4.534,97 5.216,19 3.191,99 1.381,90 1.109,41 428,19 77,15 559,28 482,13 1.600,57 3.876,33 6.402,68
2014 vaste k
969,99 969,99 969,99 969,99 969,99 969,99 972,26 972,26 972,26 972,26 972,26 972,26
233 268 164 71 57 22 4 29 25 83 291 332
€ € € € € € € € € € € €
€ 45.304,14
€ 11.653,50
1579
€ 28.860,79
€ 11.498,88
€ 54.818,01
€ 14.100,74
incl. btw
€ 34.921,56
€ 13.913,64
Pagina 5 van 9
€ € € € € € € € € € € €
959,24 959,24 959,24 959,24 959,24 959,24 957,24 957,24 957,24 957,24 957,24 957,24
Onderhoud Naast het groot onderhoud zijn er onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan diverse installaties. Zoals het vervangen lampen galerij, liften, boxgangen onderhoud liften onderhoud elektrische schuifdeuren onderhoud dak jaarlijks Groot onderhoud Ieder jaar wordt er een begroting gemaakt en besproken wat er zoal aan groot onderhoud uitgevoerd moet worden. Het bestuur doet dit naar aanleiding van een onderhoudsplan en een meerjarenbegroting. Dit jaar zijn aan groot onderhoud de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
De ingang van de flat is geschilderd Het noodtrappenhuis is geschilderd Het hekwerk van het noodtrappenhuis is geschilderd Er zijn een groot aantal rioleringen vervangen Er zijn een aantal cv radiatoren vervangen bij bewoners
Betalingen bijdrage servicekosten Het bestuur heeft zich het afgelopen jaar in samenwerking met Ribon Beheer intensief bezig gehouden met het bewaken van de betalingen van de stook- en servicekosten. Ieder lid van de coöperatie dient vóór de eerste van de maand de servicekosten bij te schrijven op de rekening van de coöperatie. Het bestuur is van mening dat het niet betalen van de servicekosten ten nadele is van de bewoners die wél op tijd betalen; er is dan onnodig renteverlies. Wij kunnen u mededelen dat ten opzichte van vorig jaar een duidelijke daling is van het uitblijven van de betalingen. In december waren er 4 bewoners die achterliepen met het betalen van de servicekosten. Voor 2 bewoners heeft het bestuur opdracht gegeven de service- en/of stookkosten te innen middels een incassobureau. Hoogte bijdrage servicekosten De hoogte van de servicekosten wordt ieder jaar vastgesteld op de Algemene Ledenvergadering. Een 4-kamerwoning betaalt per 1 mei 2014 € 207,48 Een 3-kamerwoning betaalt per 1 mei 2014 € 186,73
Pagina 6 van 9
Servicekosten Omdat er nogal onduidelijkheid is over de hoogte van de servicekosten en wat er allemaal van betaald wordt, geven wij hieronder een indicatie welke kosten in 2014 van de servicekosten worden betaald. Gemiddelde kosten per bewoner per maand Opstal/glasverzekering Schoonmaakkosten Aansprakelijkheidsverzekering Rechtsbijstandsverzekering 04/2015 Onroerend zaakbelasting woz Waterschapsbelasting Groot onderhoud gehele flat Erfpacht Electraverbruik Administratie/beheerskosten Kosten liftonderhoud Waterverbruik Onderhoud flat Reservering reserve
€ € € € € € € € € € € € € €
5,89 21,48 0,90 1,25 18,72 1,60 78,00 4,81 10,25 12,92 5,98 2,50 20,95 12,00
Camerabeveiliging In onze flat is een camerabeveiligingssysteem aanwezig. Dit heeft tot doel dat er een stuk veiligheid wordt gecreëerd in onze flat. De beelden worden maximaal een maand opgeslagen. De politie kan, indien nodig, deze beelden opvragen bij het bestuur. Verhuurwoning Het bestuur heeft zich er ook dit jaar weer voor ingezet dat onze flat leefbaar blijft. Na onderzoek is vastgesteld dat de verkoopwaarde daalt bij flats waar woningen worden verhuurd. Het is ook verboden door de bank waar de hypotheek is ondergebracht. Gezien de ontwikkelingen in de woningmarkt heeft het bestuur besloten dat het mogelijk is dat de woning tijdelijk verhuurd mag worden onder strikte voorwaarden. Deze zijn: u moet toestemming hebben van de bank u moet toestemming hebben van het bestuur u moet toestemming hebben van de Gemeente Amsterdam middels een vergunning Indien een eigenaar zonder dat het bestuur op de hoogte is zijn appartement verhuurt zal hij/zij direct worden aangepakt door het bestuur. Wij hebben inmiddels goede contacten opgebouwd met de Gemeente Amsterdam en de politie. Voor alle duidelijkheid delen wij mede dat wij met huurders in dit onderwerp niet bedoelen de huurders die momenteel in onze flat wonen met Grouwels Vastgoed en Daelmans Vastgoed als verhuurders. Deze woningen zijn wél van coöperatie, maar worden bij leeg komen verkocht. Toelating Als er een woning verkocht wordt, dan wordt de nieuwe koper voorgedragen aan het bestuur. Dit jaar zijn er drie woningen verkocht. Voordat een aspirant-koper toestemming krijgt, dient hij/zij diverse bescheiden te overleggen, waarna het bestuur de potentiële koper óf toestemming geeft óf hem/haar afwijst om de woning te kopen. Dit doen wij ook weer ter bescherming van de overige bewoners. Pagina 7 van 9
Verdeling huur-/koopwoningen Op 31 december 2014 waren er 104 koopwoningen en 13 huurwoningen in ons flatgebouw. Contracten Liften / Nuon / CV installatie / Schuifdeuren / Automatische drangers Het bestuur houdt zich bezig met de contracten die moeten worden afgesloten omtrent diverse installaties en waakt ervoor samen met de technisch beheerder dat de prijs-kwaliteitsverhouding goed is van de verschillende onderhoudscontracten. Flatbulletins In 2014 zijn er in totaal 18 flatbulletins uitgebracht. Exclusief verschillende extra mededelingen. Fietsen en scooters achter het hek Dit jaar werd het bestuur geconfronteerd met vele verzoeken actie te ondernemen ten aanzien van de overlast van scooters en fietsen achter het hek. Het probleem was zelfs zo groot dat daardoor bewoners niet meer hun fietsen e.d. in of uit de box konden zetten omdat de doorgang geblokkeerd was. Het bestuur is in gesprek met de Gemeente om de situatie achter het hek en voor de flat aan te pakken. Wij zijn hiermee nog steeds bezig. Wateroverlast/overstroming In december 2013 is er een grote overstroming geweest in de onderste boxgangen waarbij duizenden liters water naar binnen is gestroomd. Ondanks dat het bestuur de nodige inspanningen heeft verricht richting de verzekeringsmaatschappij is deze maatschappij van mening dat deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Het bestuur heeft inmiddels juridische hulp van onze rechtsbijstandsverzekering. Deze heeft hierop een advocaat ingeschakeld. Op 15 november 2014 is besloten een rechtszaak aan te spannen tegen Reaal Verzekeringen om de schade alsnog vergoed te krijgen. De bewoners worden via een flatbulletin op de hoogte gehouden van de verdere ontwikkelingen. Overgang naar V.v.E Op de Algemene Ledenvergadering in maart 2014 is de vraag gesteld of het bestuur ervan op de hoogte was dat men de coöperatie om kon zetten naar een V.v.E. Dat zou niets kosten en dat zou vele voordelen met zich mee brengen. Het bestuur zou dit gaan onderzoeken en heeft dit in een uitgebreid rapport uiteengezet. Er waren wel voordelen maar ook nadelen naar een omzetting van een coöperatie naar een V.v.E. Het bestuur heeft een enquête gehouden en gevraagd aan de eigenaren of zij voor- of tegenstander waren voor een omzetting. Uit de enquête is gebleken dat een overgrote meerderheid tegen een omzetting was. Hierop heeft het bestuur besloten om hier geen aparte vergadering voor te houden, daar de uitslag toch al bekend was en besloten om niet over te gaan naar een V.v.E. Ook niet in een gefaseerde omzetting. Wietplantage 13e etage Na een tip van een bewoner is er wederom een wietplantage aangetroffen, nu op de 13e etage. De politie heeft een bedrijf ingeschakeld en alle planten en apparatuur uit deze woning laten verwijderen. Liander heeft de meters weggehaald. Het betrof een zeer professionele wietplantage. Pagina 8 van 9
Het bestuur is in de woning geweest. De gehele woning is compleet verruïneerd. Het is door de aanleg van de apparatuur die was aangesloten buiten de reguliere meters om een levensgevaarlijke situatie geweest. Het bestuur heeft nauw contact met de politie die deze zaak onderzoekt. Samen met de politie is het bestuur dagen bezig geweest om de camerabeelden te bestuderen en in kaart te brengen hoe dit ongemerkt heeft kunnen gebeuren. Tevens heeft het bestuur contact gezocht met de bewoner. Deze beweerde zijn woning te hebben verhuurd en dat hij niets wist van de wietplantage. Het bestuur heeft besloten het onderzoek af te wachten. Mocht het zo zijn dat deze bewoner veroordeeld wordt of dat het bekend is dat deze bewoner wel geweten heeft van de wietplantage dan zullen wij via een procedure de rechter vragen de woning te kunnen onteigenen. De bewoner is van onze beslissing op de hoogte gesteld. Dit betreft nu de tweede wietplantage nadat de woning is verhuurd door de eigenaar. Het bestuur heeft besloten geen toestemming meer te verlenen aan deze eigenaren hun woning te verhuren. Slotwoord Wij hopen duidelijkheid te hebben verschaft over wat er zich zoal afspeelt en gebeurt in onze flat en wat het bestuur regelt en verzorgt. Toch willen wij ook van deze gelegenheid gebruik maken om te melden dat het bestuur er is om uw belangen te behartigen, ervoor te zorgen dat het prettig wonen is in onze flat en dat de leefbaarheid belangrijk is voor alle bewoners in de flat. Het bestuur doet dit met veel plezier. Het zijn geen betaalde functies. Het bestuur krijgt hiervoor een jaarlijkse vergoeding. Mocht u vragen en/of opmerkingen hebben laat u ons dit dan weten.
Pagina 9 van 9
