Jaarverslag 2014 WormerWonen

Jaarverslag 2014 WormerWonen

Gegevens: Naam toegelaten instelling WormerWonen Gemeente van vestiging Wormerland Adres Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T (075) 6426421 E [email protected] I www.wormerwonen.nl

Colofon: Dit jaarverslag is een uitgave van WormerWonen. Redactie Zuyver Communicatieadvies en -management Eindredactie WormerWonen Fotografie WormerWonen

Mei 2015

2

Voorwoord In 2014 is duidelijk geworden dat er een nieuwe tijd aanbreekt voor woningcorporaties. Veranderingen in wet- en regelgeving leiden ertoe dat de sector zich moet beperken tot haar oorspronkelijke taak: zorgen voor goede en betaalbare huurwoningen voor lagere inkomensgroepen. WormerWonen levert al ruim 100 jaar goede en betaalbare woningen. De huurquote, het percentage dat huurders aan huur uitgeven, is bij WormerWonen duidelijk lager dan het landelijke of regionale gemiddelde. Het streven is om deze betaalbaarheid te behouden en tevens de komende 10 jaar stevig te investeren in de vernieuwing en verbetering van een groot deel van het woningbezit. De overheid heeft de woningcorporaties, en daarmee indirect de huurders, een nieuwe belasting opgelegd: de (ver)huurdersheffing. Dit is een huurbelasting ter hoogte van twee volle maanden huur per jaar. Hiermee is de kerntaak, het aanbieden van betaalbare woningen, er niet bepaald makkelijker op geworden. Door de vele eisen die in de nieuwe wetgeving worden gesteld aan de administratie en de verantwoordingsinformatie voor de (externe) toezichthouders staan bovendien de bedrijfslasten onder druk. De taak voor WormerWonen is zorgen dat de huren, ondanks de toename van belastingen en lasten, niet onevenredig stijgen. Nieuw ondernemingsplan Het afgelopen jaar is een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Belangrijke doelen in dit ondernemingsplan zijn: 1. het behoud van het aantal sociale huurwoningen en een verdere verbetering van de betaalbaarheid; 2. een passende woning en reële slaagkansen voor woningzoekenden en mogelijkheden tot doorstroming voor zittende huurders; 3. een bovengemiddelde tevredenheid van woningzoekenden en bewoners met de woning, woonomgeving en dienstverlening door WormerWonen; 4. verbetering van de energieprestaties, de toegankelijkheid (waardoor ouderen langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen) en de verblijfskwaliteit van het woningaanbod van WormerWonen; 5. een preventieve sociale woonondersteuning van kwetsbare groepen; 6. een moderne dienstverlening, ook via een digitaal klantportaal (7 dagen in de week 24 uur per dag). Zorgvuldig is bekeken en berekend of de toekomstambities van WormerWonen, passend bij de kerntaak, kunnen worden waargemaakt. Een slanke organisatie met lage bedrijfskosten en een gezonde financiële positie is daarbij het uitgangspunt. Uit de berekeningen blijken de ambities haalbaar om huidige en toekomstige huurders betaalbare en passende woningen te bieden, met een goede en persoonlijke dienstverlening en aanspreekpunten in de wijk. Vaart in aanpak woningvoorraad 2014 was niet alleen een jaar van planvorming. Met de oplevering van 27 woningen in de Molenbuurt (fase 1), is wederom een mooie mijlpaal bereikt in de herstructurering van deze buurt. Er is hard gewerkt aan de voorbereidingen voor de bouw van de volgende fasen. Overigens is ook hierbij een nieuwe weg ingeslagen. Om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van de woningen in de toekomst op peil blijft, is meer vaart nodig in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. In plaats van zelf op te treden als

3

ontwikkelaar en realisator, worden deze projecten nu op basis van sluitende contractafspraken uitbesteed aan marktpartijen. WormerWonen beperkt zich tot het opdrachtgeverschap voor sociale huurwoningen en is volledig gestopt met de ontwikkeling en realisatie van koopwoningen. Op deze manier worden ook minder (financiële) risico’s genomen. Al met al kijkt WormerWonen positief naar de toekomst. Natuurlijk blijven er ontwikkelingen die ons beleid en werk beïnvloeden en die we nauwlettend volgen, zoals de veranderingen rond de woonruimteverdeling. Wat zijn de effecten hiervan voor de wachttijd van woningzoekenden in Wormerland? En wat gaat de decentralisatie van de AWBZ, de Jeugdwet en Participatiewet betekenen voor de woonbehoeften en leefbaarheid in wijken? Deels is dit in te schatten, maar veel zal ook uit de praktijk moeten blijken. WormerWonen gaat de veranderingen in ieder geval niet uit de weg. Ook in het afgelopen jaar is immers weer duidelijk geworden dat we meer kunnen dan we vooraf vaak denken! John van Nimwegen directeur-bestuurder

Het Mooriaantje, sociale huurappartementen Beerstraat, Molenbuurt Wormer

4

Hoofdstuk 1: Nieuwe tijd, nieuw beleid De veranderingen in de maatschappij, bevolkingssamenstelling, politiek en technologie maken het noodzakelijk om met regelmaat kritisch te kijken naar het beleid en de werkwijze. Ook in 2014 is dit gebeurd. Gezien nieuwe wet- en regelgeving, de hogere (ver)huurdersheffing en veranderende wensen en behoeften van onze (potentiële) huurders, heeft WormerWonen gekozen voor een nieuwe koers. Deze koers is vastgelegd in het ondernemingsplan voor de jaren 2015 - 2019. In 2014 is al een aantal stappen gezet om hieraan uitvoering te geven. Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste uitgangspunten van het nieuwe beleid weer. Betaalbaar wonen De prioriteit van WormerWonen is om wonen goed betaalbaar te houden voor mensen met lage inkomens. Met de verhuurders- en saneringsheffing die WormerWonen tegenwoordig jaar op jaar moet afdragen, komt de betaalbaarheid van de sociale woningen onder druk te staan. Alle uitgaven worden immers uiteindelijk uit de huurinkomsten betaald. Door huurharmonisatie en huurstijgingen zijn de woonlasten voor huurders de afgelopen jaren sterk toegenomen, terwijl hun inkomens veelal niet mee zijn gestegen. Overigens zijn er ook andere woonkostenstijgingen die huurders in hun portemonnee voelen, zoals die van energiekosten en lokale heffingen. Om het wonen betaalbaar te houden heeft WormerWonen in haar beleid tal van maatregelen bedacht en genomen. De komende jaren zal de huurverhoging sterk worden beperkt, liefst op het niveau van de inflatie. Daarnaast is er in het voorraadbeleid veel aandacht voor energiebesparende maatregelen aan het woningbezit, vooral door de isolatie van woningen. Ook zal WormerWonen haar bewoners adviseren over de mogelijkheden om zelf energie en dus kosten te besparen. Servicekosten worden laag gehouden door een scherpe energie-inkoop. Uiteraard worden de kosten van de organisatie laag gehouden, met een kleine organisatie, die zich uitsluitend richt op sociale huisvesting. In 2014 zijn ook beslissingen genomen om de algemene bedrijfskosten verder te beperken. Zo is het budget voor sponsoring van buurtactiviteiten aanzienlijk verlaagd en participeert WormerWonen niet langer in de ontwikkeling van een multifunctioneel gebouw in het centrum van Wormer. Projectontwikkeling en realisatie van koopwoningen worden aan marktpartijen overgelaten. Binnen dit nieuwe beleid is in 2014 met succes de uitontwikkeling en realisatie van ‘Met Stip Wonen noord’ uitbesteed aan een ontwikkelende aannemer. De aannemer draagt daarbij het volledige risico voor de realisatie en verkoop van de koopwoningen. Sociale huurwoningen worden door WormerWonen tegen een vooraf vastgestelde prijs van de aannemer aangekocht. WormerWonen is een efficiënte en gewaardeerde woningcorporatie. Dit werd in 2014 goed zichtbaar in de benchmark van branchevereniging Aedes. Bij de vergelijking van het huurdersoordeel en de bedrijfslasten met die van collega-corporaties, haalde WormerWonen de hoogste score (AA). Passend wonen Met het nieuwe ondernemingsplan is ook het strategisch voorraadbeleid (SVB) in 2014 onder de loep genomen. In dit stuk wordt het beleid uitgestippeld dat er voor moet zorgen dat de woningen van de corporatie blijven aansluiten bij de wensen en behoeften van huurders en woningzoekenden; uiteraard binnen de beschikbare financiële middelen en organisatorische mogelijkheden. Duidelijk is dat steeds meer ouderen langer thuis blijven wonen. Dat stelt andere eisen aan de beschikbare woningen, bijvoorbeeld als het gaat om de toegankelijkheid en kwaliteit van de buitenruimte. Verder raakt de woningvoorraad van WormerWonen ook technisch verouderd; dit

5

vraagt om tempo in de vernieuwing van de woningvoorraad om ook in de nabije toekomst eigentijdse woningen te kunnen blijven aanbieden. Dat een woning goed past bij de wensen van de huurder(s), is naast betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt. Dit betekent naast een goed basisaanbod aan woningen, ook keuzemogelijkheden voor huurders als het gaat om prijs en kwaliteit. Bijvoorbeeld een ruimere woning voor mensen die iets meer te besteden hebben, of een woning met een meer centrale ligging en gemeenschapsvoorzieningen voor ouderen. Om dit te kunnen realiseren, moeten de toekomstige investeringen en activiteiten goed doordacht zijn. Met de herijking van het SVB is op basis van de verwachte kosten en opbrengsten de toekomst van het hele woningbezit in kaart gebracht. De woningen worden in het plan gefaseerd aangepakt. Want alleen dan is een plan ook uitvoerbaar en worden ook de investeringen over meerdere jaren gespreid. Woningen met een hele hoge marktwaarde zijn hierbij aangewezen voor verkoop en dragen daarmee vooral financieel bij aan de vernieuwing van de sociale voorraad. Bekend in wijk en gemeente Al ruim 100 jaar werkt WormerWonen in de regio. En ook in de toekomst is dit het kernwerkgebied. De medewerkers kennen de wijken, gemeente en haar bewoners goed. In de komende jaren krijgt elke wijk een eigen beheerder, waardoor die kennis nog eens verder wordt vergroot. De beheerder heet nieuwe bewoners welkom en is het aanspreekpunt voor de huurders in de wijk. Maar ook betrekt hij bewoners bij het beheer van de woningen en algemene ruimten. Willen bewoners zelf aan de slag om kosten te besparen? De beheerder helpt dan bij de organisatie. Op die manier wordt samen met bewoners gewerkt aan een prettige leefomgeving. Zorgvuldige dienstverlening WormerWonen is duidelijk in wat huurders van haar mogen verwachten. Wat niet tot onze taak hoort, beloven we niet. Daarbij zijn de medewerkers integer, open en oplossingsgericht. De belangen van de huurders staan steeds voorop. Passend bij de trend dat mensen meer zelf willen regelen op een moment dat hun uitkomt, vindt verdere digitalisering van de dienstverlening plaats. Nu kunnen op de website al wijzigingen en onderhoudsklachten worden doorgegeven; in de toekomst kan de huurder ook zelf een afspraak maken voor reparatie. Voor de klant betekent dit meer gemak en snelheid, ook omdat het klantenportaal 24 uur per dag en 7 dagen in de week geopend is. Voor WormerWonen betekent deze nieuwe wijze van dienstverlening dat er kostenen efficiëntievoordelen behaald kunnen worden. Hierdoor blijven de bedrijfslasten beperkt en kunnen de woningen betaalbaar gehouden worden. Overigens blijft WormerWonen ‘kwetsbare’ klanten, zoals mensen met een verstandelijke beperking, altijd extra hulp bieden.

6

Hoofdstuk 2: De organisatie Met de komst van John van Nimwegen is de vacature van directeur-bestuurder bij WormerWonen per 1 juni 2014 vervuld. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het beleid en functioneren van WormerWonen. Samen met het managementteam geeft het bestuur uitvoering aan de nieuwe koers van de organisatie. In 2014 zijn daar in zoals gezegd al belangrijke stappen ingezet. Managementteam Het managementteam van WormerWonen kende op 31 december 2014 de volgende leden:  J.H.J. van Nimwegen, directeur-bestuurder;  J. van de Vuurst, hoofd Financiën;  D.J. van der Grijn, hoofd Wonen;  R.G.J. Kerssens, hoofd Techniek;  E. van Bergeijk, beleidsmedewerker a.i. Erik van Bergeijk verving Monique Kerkman, die in het najaar van 2014 met zwangerschapsverlof ging. Het managementteam overlegt regulier eenmaal per maand. Belangrijke bespreekpunten in 2014 waren onder meer:  de veranderingen in wet- en regelgeving en de (financiële) consequenties daarvan;  het nieuwe ondernemingsplan;  het strategisch voorraadbeleid en de actualisering ervan;  de doorrekening van het nieuwe beleid in een financiële meerjarenbegroting;  het investeringsstatuut, treasurystatuut en het reglement van de auditcommissie;  de actualisatie van diverse reglementen (klokkenluider/integriteit/vertrouwenspersoon);  de wijziging van het sponsorbeleid;  de kwartaalrapportages 2014 en de begroting activiteitenplan 2015;  het jaarverslag en de jaarrekening;  de jaarlijkse planning en realisatie van het onderhoud;  de voortgang van de herstructurering van de Molenbuurt inclusief aanbestedingsprocedure;  de sloop/herbouw Spatter-Fortuinstraat;  de aanpak van de automatisering (hardware);  de inkoop van energie;  de invulling van het personeel. Organisatiestructuur In de organisatiestructuur is in 2014, vooruitlopend op de organisatieontwikkeling in het kader van het nieuwe ondernemingsplan, een kleine wijziging doorgevoerd. Gezien de toename van werkzaamheden voor de aanpak van overlast en bewonersproblematiek in de wijken, is per half november 2014 een medewerker ‘sociale woonbegeleiding’ aangesteld. Voorheen werden deze werkzaamheden uitgevoerd door meerdere medewerkers van de afdeling Wonen. Echter, door de toename van het aantal zaken en de complexiteit, kon sociale woonbegeleiding niet langer als een neventaak worden uitgevoerd. De problematiek vraagt continu aandacht van een vaste medewerker, zodat een planmatige aanpak en goede opvolging van de ingezette acties mogelijk is. De medewerker sociale woonbegeleiding is toegevoegd aan de afdeling Wonen. Op de volgende pagina is het organogram van WormerWonen opgenomen.

7

Toezichthouder De raad van toezicht is het intern toezichthoudend orgaan van WormerWonen. In 2014 heeft de directeur-bestuurder zes keer formeel overleg gevoerd met de raad van toezicht. Dit is inclusief de overleggen met de interim besturen, die tot 1 juni 2014 actief waren. Belangrijke bespreekpunten waren onder meer de aanstelling van een nieuwe directeur-bestuurder, het ondernemingsplan 2015 - 2019, de meerjarenbegroting 2014 - 2023 en het strategisch voorraadbeleid. In hoofdstuk 9 doet de raad van toezicht verslag van zijn samenstelling, activiteiten en functioneren in 2014. Personeel Het aantal medewerkers kwam op 31 december 2014 uit op 24 (19,33 fte). Gemiddeld over 2014 was het aantal fte 18,55. Daarmee is er sprake van een lichte stijging ten opzichte van ultimo 2013; de organisatie had toen 22 medewerkers (17,6 fte). De stijging is te verklaren door de inhuur van een tijdelijke medewerker ter vervanging van een medewerker met zwangerschapsverlof en de invulling van de vacature voor een medewerker sociale woonbegeleiding. Van de 24 medewerkers werken er 15 parttime. Communicatie en persoonlijke ontwikkeling Door afdelings-, personeelsoverleggen en presentaties blijven alle medewerkers op de hoogte van relevante ontwikkelingen binnen en buiten de organisatie. Daarnaast is door de relatief kleine omvang van de organisatie informatie op informele wijze snel met iedereen gedeeld. Tijdens de functionerings- en beoordelingsgesprekken is met alle medewerkers gesproken over het persoonlijk functioneren en hun verdere ontwikkeling. Voor dit laatste worden onder meer opleidingen gevolgd. In 2014 is hieraan in totaal € 14.000 besteed; per medewerker gemiddeld € 583. (In de branche zijn de gemiddelde functie gebonden opleidingskosten per medewerker € 1.440)

8

Ziekteverzuim / Arbo-zaken Het ziekteverzuimpercentage kwam in 2014 uit op 1,1% (2013: 0,72%). Ook al is dit percentage licht gestegen, nog steeds is sprake van een laag ziekteverzuim ten opzichte van andere corporaties. In 2015 vindt weer een periodiek medisch onderzoek plaats; dit gebeurt eenmaal in de twee jaar. Het beeldschermprotocol voor de medewerkers is in 2014 geactualiseerd. Onderzoek naar kwaliteit dienstverlening WormerWonen hecht veel waarde aan de tevredenheid van haar huurders. Om hier inzicht in te krijgen, heeft WormerWonen ook in 2014 deelgenomen aan de onafhankelijke meting van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Met onderzoek onder huurders van een groot aantal corporaties wordt door KWH de klanttevredenheid op verschillende onderdelen van de dienstverlening gemeten. De metingen vinden door het hele jaar heen plaats. De eigen prestaties kunnen met dit onderzoek worden vergeleken met het gemiddelde van alle deelnemende corporaties. De resultaten van het onderzoek zijn gedurende het hele jaar te volgen, zodat de dienstverlening - indien nodig - direct kan worden verbeterd. In de toekomst blijft WormerWonen de tevredenheid van haar huurders meten, waarbij de organisatie blijft streven naar een bovengemiddelde score. In 2014 scoorde WormerWonen in de KWH-meting een 7,9 gemiddeld. Daarmee is de dienstverlening iets verbeterd ten opzichte van het voorgaande jaar (7,7). De gemiddelde totaalscore van alle deelnemende corporaties was 7,7 (2013: 7,6). In onderstaande tabel is de score op de verschillende aspecten van de dienstverlening terug te vinden. Het labelonderdeel ‘woning onderhouden’ is als gevolg van een misverstand tussen KWH en WormerWonen abusievelijk niet gemeten dit jaar. Voor het onderdeel ‘ontevredenheid’ (klachten behandelen), waren er te weinig respondenten. Hierdoor telt dit onderdeel volgens de methodiek van KWH niet mee.

Aspecten dienstverlening Contact Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten behandelen

Score WormerWonen 7,5 8,1 8,2 8,8 8,3 niet gemeten 6,2

Landelijk gemiddelde 7,3 7,9 7,8 8,1 8,2 8,3 6,5

Bedrijfshulpverlening WormerWonen beschikt over vier bedrijfshulpverleners (BHV’ers) en één EHBO’er. Van deze vier BHV’ers zijn er twee volledig gecertificeerd. De andere twee beschikken over het deelcertificaat Eerste Hulp. In 2014 hebben de BHV’ers aan herhalingsopleidingen deelgenomen. Voor de bediening van de defibrillator (AED) van WormerWonen is een opfristraining gevolgd. In totaal elf medewerkers van WormerWonen deden hieraan mee (op vrijwillige basis).

9

Ondernemingsraad (OR) De OR heeft een gewaardeerde rol binnen WormerWonen. De OR stelt zich tijdens de overleggen positief-kritisch op. Er is sprake van een goede werkrelatie met de directeurbestuurder. De samenstelling van de OR is in 2014 niet gewijzigd. De OR bestond uit de volgende medewerkers:  Kevin Groot, voorzitter (eerste termijn);  Monique Kerkman (eerste termijn);  Denny Hes (eerste termijn);  Mike Zoutman (eerste termijn). In het verslagjaar voerde de OR veertien keer overleg. Daarnaast sprak de OR nog viermaal met de directeur-bestuurder. Bespreekpunten waren de selectieprocedure voor de nieuwe directeurbestuurder, de aanstelling van een externe vertrouwenspersoon, de gedragscode integriteit, de klokkenluidersregeling, het ondernemingsplan 2015 - 2019, het project Met Stip Wonen en het thuiswerkbeleid. Ook heeft de OR eenmaal met de raad van toezicht gesproken. Om de deskundigheid van de relatief nieuwe OR te vergroten, is de OR twee dagen gezamenlijk op cursus geweest. Daarnaast heeft de OR één keer om extern advies gevraagd. De totale kosten van deze activiteiten bedroegen € 4.550.

Personeel WormerWonen

10

Hoofdstuk 3: Kwaliteit van het woningbezit In de afgelopen jaren - ook in 2014 - stond het beheer, de renovatie en de herstructurering van het bestaande woningbezit centraal in het technisch beleid van WormerWonen. De komende jaren krijgt dit nog meer aandacht. Woningen worden daarbij geschikt gemaakt voor zoveel mogelijk doelgroepen. Door de vergrijzing zijn thema’s als toegankelijkheid en verblijfskwaliteit van de woningen van groot belang. Maar ook worden de woningen energiezuiniger gemaakt. Bij al deze ingrepen wordt erop gelet dat de totale woonlasten voor de huurder betaalbaar blijven. In het nieuwe strategische voorraadbeleid (SVB) heeft WormerWormer deze uitgangspunten vastgelegd. Nieuw SVB De woningvoorraad van WormerWonen is goed onderhouden maar verouderd. De gemiddelde resterende levensduur van de woningen ligt ruim onder het gemiddelde van woningcorporaties in Nederland. Ditzelfde geldt voor de energieprestaties van de woningen. Kortom, WormerWonen heeft een inhaalslag te maken wat betreft de functionele kwaliteit van haar woningvoorraad. De komende jaren wordt dan ook een groot aantal woningen onder handen genomen; in 2024 is meer dan een kwart van de woningvoorraad vernieuwd door sloop-nieuwbouw of grondige renovatie. Dit kan worden gerealiseerd zonder de huren drastisch te verhogen en ondanks de verhuurdersheffing, zo blijkt uit de financiële doorrekening voor het nieuwe SVB. In het nieuwe SVB zijn voor de komende tien jaar de volgende doelen gesteld:  WormerWonen bouwt meer dan 500 nieuwe woningen (sloop-nieuwbouw);  Van 209 woningen wordt de levensduur verlengd, met gemiddeld 13 jaar;  Door de nieuwbouw en renovatie stopt de verdere veroudering van de woningvoorraad en is WormerWonen zelfs in staat de gemiddelde resterende levensduur van 17 jaar (2015) naar 21 jaar te brengen (2024);  Van 175 woningen wordt de energieprestatie verbeterd. Inclusief de nieuwe woningen heeft eind 2024 zo’n 40% van de woningen energielabel A of B. Dit is een verviervoudiging ten opzichte van de 10% in 2014;  Van een vijftal complexen (371 appartementen) worden de gezamenlijke ruimten, zoals de entrees, verbeterd;  Met de verbetering krijgen 118 bestaande woningen toegang met een lift, waardoor het aantal voor senioren geschikte woningen toeneemt;  Door nieuwbouw komen er nog zo'n 200 voor senioren geschikte woningen bij. Daarnaast is met het nieuwe SVB het verkoopbeleid gewijzigd. Woningen die voor WormerWonen weinig ‘volkshuisvestelijke toekomstwaarde’ hebben worden verkocht. Het gaat om de volgende woningen:  Woningen met een hoge WOZ-waarde, waardoor de huurprijs door het nieuwe puntensysteem (per 1 oktober 2015) te ruim boven de liberalisatiegrens uitkomt. Als voor deze woningen een sociale huurprijs wordt gevraagd, leveren deze woningen WormerWonen te weinig rendement op. Bij verkoop is juist sprake van een hoog rendement, dat voor de sociale huurwoningen benut kan worden.  Woningen waarbij de investeringen die nodig zijn om de woning voor de lange termijn tegen een acceptabele kwaliteit te kunnen verhuren niet opwegen tegen de sociale huurinkomsten van deze woning. In totaal zijn dit zo’n 180 woningen, waarvan er naar verwachting tien per jaar worden verkocht. In het eerste jaar (2015) is in de plannen met een verkoop van 15 woningen gerekend. De Koopgarantregeling, waarbij kopers korting op de marktwaarde van de woning en een

11

terugkoopgarantie kregen, wordt niet meer gehanteerd. Met name huurders met een middeninkomen profiteerden van deze regeling. Het bedienen van deze groep behoort - mede door nieuwe regelgeving - niet meer tot de kerntaken. WormerWonen zal deze woningen nu exploiteren in de sociale verhuur. Duurzaamheid Net als in het voorgaande jaar, is in 2014 bij renovatie en nieuwbouw aandacht besteed aan de energieprestatie van de woningen. Het merendeel van de opgeleverde nieuwbouwwoningen (Molenbuurt fase 1) kreeg een hoog energielabel (A+). Bij de materiaalkeuze is rekening gehouden met de duurzaamheid ervan. Huurders kunnen zo rekenen op een hoge woonkwaliteit en een lagere energierekening. Bij renovatie is ervoor gezorgd dat de woningen minimaal het Cniveau behaalden (daarvoor E-, F- en G-label). In onderstaande tabel is per label aangegeven welk percentage van de woningvoorraad over het betreffende label beschikt. Doordat het totaal aantal woningen van WormerWonen is afgenomen, zijn de percentages gelijk gebleven ten opzichte van 2013. In het nieuwe SVB krijgt duurzaamheid veel aandacht, waarmee wordt gestreefd het percentage woningen met een A- of B-label in de komende tien jaar te verhogen van 12% naar 40%.

Energielabel A of hoger B C D E F G

Percentage woningvoorraad 2% 10% 25% 30% 19% 10% 4%

Woningvoorraad De woningvoorraad van WormerWonen is in 2014 door sloop ten behoeve van de herstructurering en door verkoop licht gedaald. WormerWonen had eind 2014 1.985 woningen in haar bezit (2013: 2.015). Daarnaast maken 270 garages, één dienstencentrum en één tijdelijk dorpstheater (voormalige Kruiskerk Molenbuurt, met nominatie voor sloop) onderdeel uit van de voorraad. De volgende tabellen geven weer hoe de woningvoorraad is verdeeld in type woning en bouwjaar.

Type woning Eengezinswoningen Appartementen Totaal

Percentage woningvoorraad 46% 54% 100%

Bouwjaar 1945 - 1968 1969 - 1974 1975 - 1991 1992 - heden Totaal

Percentage woningvoorraad 45% 15% 23% 17% 100%

12

Projecten Opgeleverd 

27 woningen herstructurering Molenbuurt (fase 1) In het voorjaar van 2014 zijn volgens planning vijftien appartementen en twaalf eengezinswoningen in de Molenbuurt opgeleverd. Voor alle woningen zijn huurders of kopers gevonden. De woningen zijn duurzaam gebouwd. Zo zijn op het dak van het appartementencomplex zonnepanelen aangebracht. De elektriciteit uit de zonne-energie wordt gebruikt voor de lift en de verlichting in de openbare ruimten. Uit de ventilatielucht wordt warmte teruggewonnen. De gevels en het dak hebben een hoge isolatiewaarde. Ook bij de koopwoningen kreeg duurzaamheid veel aandacht. Voor de huurders en kopers betekent dit lagere energielasten en het milieu wordt minder belast.

In voorbereiding 

Herstructurering Molenbuurt, fasen 2 t/m 5 (129 woningen) De afspraken met de gemeente Wormerland over onder meer de infrastructuur bij de nieuw te ontwikkelen woningen in de Molenbuurt hebben vertraging opgelopen. Hierdoor is het bestemmingsplan voor de fasen 2 t/m 5 van de Molenbuurt pas in januari 2015 in de gemeenteraad vastgesteld. In deze fasen worden 65 eengezinswoningen en 64 appartementen ontwikkeld (70% sociale woningbouw). De bouw kan nu naar verwachting eind 2015 worden gestart. In lijn met het nieuwe ondernemingsplan kiest WormerWonen ervoor nieuwbouw op een andere manier te organiseren dan in het verleden. De gronden voor de koopwoningen worden verkocht aan een projectontwikkelaar, die - binnen de door WormerWonen en de gemeente gestelde kaders - verantwoordelijk is voor ontwikkeling, realisatie en verkoop van deze woningen. De gronden voor de huurwoningen houdt WormerWonen in haar bezit. De huurwoningen worden tegen vaste prijs- en kwaliteitsafspraken afgenomen van marktpartijen die deze woningen voor hun rekening en risico realiseren. Met deze werkwijze - waarbij WormerWonen alleen nog de rol van opdrachtgever op zich neemt en niet meer van ontwikkelaar - worden uitvoerings- en verkooprisico’s vermeden. De aanbesteding voor de woningen in de Molenbuurt fasen 2 t/m 5 aan marktpartijen start voor de bouwvak van 2015.



Spatter/Fortuinstraat (48 woningen) In 2014 zijn plannen gemaakt voor de 48 woningen in de Spatter- en Fortuinflats. De kwaliteit van de flats is zodanig, dat ook met grootschalige renovatie niet het gewenste kwaliteitsniveau wordt bereikt. Om die reden is gekozen voor sloop-nieuwbouw. Met een klankbordgroep van bewoners is in 2014 gesproken over de herhuisvesting en verhuiskosten van de bewoners van de flats (sociaal plan). Per 1 januari 2015 kregen de huurders een stadsvernieuwingsurgentie. Daarmee komen zij versneld in aanmerking voor vrijgekomen huurwoningen. De aanpak voor de Spatter- en Fortuinflats wordt meegenomen in de herstructurering van de Molenbuurt. Wel worden deze woningen pas in een later stadium gebouwd.



Met Stip Wonen noord (59 woningen) Ook voor de bouw van 37 huurwoningen en 22 koopwoningen voor het project Met Stip Wonen noord treedt WormerWonen alleen nog als opdrachtgever op. Ontwikkeling en

13

realisatie is in 2014 succesvol uitbesteed aan HSB uit Volendam. Wel zorgt WormerWonen in dit plan nog voor het bouw- en woonrijp maken van de grond. Hiervoor is eind 2014 de opdracht gegeven. Ontwikkelaar HSB bouwt op basis van de al bestaande bouwtekening van WormerWonen (met enige aanpassingen) het appartementcomplex. Aan het ontwerp van de eengezinswoningen geeft HSB zelf invulling. Overigens geldt dat minder appartementen worden gebouwd dan in het oorspronkelijke plan. De koppen van de twee rijen eengezinswoningen zijn van in totaal zes appartementen omgevormd tot twee eengezinswoningen. Na de bouwvak wordt gestart met de bouw van de woningen; de verkoop van de koopwoningen is inmiddels door HSB gestart. Verkoop woningbezit WormerWonen heeft enige jaren geleden 116 woningen aangewezen voor de verkoop. Doorstromers uit de eigen sociale huurwoningen krijgen hierbij voorrang. Voor 67 woningen kon een beroep worden gedaan op de Koopgarantregeling. Bij mutatie worden de woningen dan voor 75% van de marktwaarde verkocht aan mensen met een inkomen tot € 43.000. Voor WormerWonen is voor deze woningen een terugkoopverplichting voor onbepaalde tijd van kracht. 2014 was het laatste jaar dat van deze regeling gebruik kon worden gemaakt. Met het nieuwe SVB is het verkoopbeleid gewijzigd, zoals eerder in dit hoofdstuk aangegeven. De woningen die met de Koopgarantregeling zouden worden verkocht, blijven in de sociale verhuur. Vanaf 2015 wordt op basis van deze nieuwe uitgangspunten gewerkt. In het verslagjaar zijn negen bestaande huurwoningen verkocht, waarvan zeven met de Koopgarantregeling. Daarnaast zijn 12 nieuwbouwwoningen verkocht in de Molenbuurt (fase 1). De verkoopopbrengsten worden gebruikt voor investeringen in nieuwbouw. Voor alle verkopen wordt een door het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) goedgekeurd taxatierapport gebruikt, dat is opgesteld door een onafhankelijk taxateur uit de regio. De medewerkers van WormerWonen handelen de verkoop van huurwoningen aan de bestaande huurders af. Een vast makelaarskantoor verzorgt de verkoop van nieuwbouw en de bestaande huurwoningen die door mutatie leeg komen. Sloop en aankoop van woningen Er zijn in 2014 geen woningen of gronden aangekocht. Wel zijn 37 woningen aan de Rietvinkkade en in de Mooriaanstraat gesloopt. De (tijdelijke) huurders moesten hiervoor de woningen verlaten. Zeven zittende huurders zijn naar de nieuw opgeleverde huurwoningen in de Beerstraat verhuisd. De sloop van de woningen maakt onderdeel uit van de herstructurering van de Molenbuurt (fase 2). Onderhoud Aan het onderhoud van haar woningen gaf WormerWonen in 2014 ruim € 2,1 miljoen uit. Ook dit jaar is geprofiteerd van een gunstig aanbestedingsklimaat en het verlaagde btw-tarief voor onderhoudswerkzaamheden. Maar ook door de relatief weinige mutaties in het woningbezit bleven de kosten binnen de begroting. Juist bij leeggekomen woningen wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van de woning. In de onderstaande tabel is aangegeven welke bedragen zijn besteed aan de verschillende vormen van onderhoud.

14

Onderhoudsuitgaven 2014 Gerealiseerd in € Begroot in € 1.277.326 Planmatig onderhoud 1.089.592 460.000 Klachtenonderhoud 474.023 539.400 Mutatieonderhoud 411.336 237.500 Contractenonderhoud 226.511 2.514.226 Totaal 2.201.462 Naast de in de tabel genoemde onderhoudsuitgaven (directe kosten) zijn er ook uitgaven gedaan waar een huurverhoging tegenover staat. Deze zogenaamde geactiveerde kosten waren in 2014 € 159.814 (2013: € 406.356). De daling is te verklaren door de afname van het aantal mutaties in het woningbezit. Planmatig onderhoud In 2014 zijn de werkzaamheden uit het onderhoudsprogramma uitgevoerd. Zo zijn voor het vergroten van de veiligheid in 280 woningen koolmonoxidemelders geplaatst. Het betreft woningen met een geiser of een openverbrandingsinstallatie. Overigens is het de bedoeling om in de komende jaren alle geisers uit woningen te verwijderen. Voor 2015 en 2016 zijn hier al complexen voor aangewezen. Daarnaast zijn in 63 woningen nieuwe HR-ketels geplaatst en is veel schilderwerk uitgevoerd. Naast de werkzaamheden uit het onderhoudsprogramma hebben de 61 seniorenwoningen aan de Faunastraat een extra lift gekregen in het centrale trappenhuis. Bij mankementen aan de al bestaande lift zijn de ouderen op dat moment nog steeds in staat om hun woning te verlaten. In 2013 heeft WormerWonen 77 woningen overgenomen van Woningbouwvereniging Jisp. In het verslagjaar is een beter beeld ontstaan van de kwaliteit van die woningen, mede door mutaties. Dit zorgde ervoor dat Kanaaldijk 30 t/m 34 geheel is opgeknapt na een mutatie in een van die woningen. Bij de woningen zijn kozijnen en voegwerk vervangen en is de isolatie van de dakkapellen verbeterd. Ook is veel schilderwerk verricht. Klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) In 2014 zijn 1.744 onderhoudsklachten (reparatieverzoeken) van huurders binnengekomen (2013: 1.680). Dit heeft uiteindelijk geleid tot 1.681 reparatieopdrachten aan gespecialiseerde en gecertificeerde bedrijven (2013: 1.578). Het aantal klachten en opdrachten blijft daarmee stijgen. De gemiddelde kosten per melding zijn dit jaar ook gestegen: van € 245 in 2013 naar € 267 in 2014. Keukenplan WormerWonen kent het zogenaamde keukenplan. Huurders van eengezinswoningen kunnen bij aanschaf van een nieuwe keuken een tegemoetkoming van WormerWonen ontvangen. Ook kan een vergoeding worden gegeven bij het achterlaten van een keuken. Dit is afhankelijk van de toekomstplannen voor een complex. In 2014 zijn voor 13 adressen tegemoetkomingen uitgekeerd van in totaal € 10.200 (2013: 10 aanvragen voor hetzelfde bedrag).

15

De te slopen flats aan de Spatter- en Fortuinstraat Wormer

Sloop woningen Mooriaanstraat, Molenbuurt Wormer

16

Hoofdstuk 4: Huurbeleid Zorgen voor betaalbare woningen voor kwetsbare groepen en mensen uit de laagste inkomensgroepen (inkomens tot € 34.678), dát is de kerntaak van WormerWonen. Het gaat dan om woningen met een huurprijs van maximaal € 699 (peildatum: 1 januari 2014). Ondanks de zwaardere financiële lasten voor corporaties door de heffingen vanuit de overheid, wil WormerWonen ook in de toekomst haar woningen betaalbaar houden. Huurverhogingen blijven echter nodig om over voldoende financiële middelen te beschikken voor onderhoud van bestaande woningen en de bouw van nieuwe woningen. Want naast betaalbaar dienen de woningen ook van goede kwaliteit te zijn. Huurstijging Ondanks de zorg van huurdersvereniging Huurders voor Huurders over de betaalbaarheid van de woningen, is in 2014 nog gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot een inkomensafhankelijke huurverhoging. De huren van mensen met een hoger inkomen zijn harder gestegen (maximale toegestane huurverhoging), dan die van de huurders uit de laagste inkomensgroepen. In de onderstaande tabel zijn de huurverhogingen opgenomen:

Inkomensgroepen / soort bezit Inkomens tot € 34.085 Inkomens van € 34.085 tot € 43.602 Inkomens hoger dan € 43.602 Woningen boven de huurtoeslaggrens (€ 699) Garages

Percentage huurverhoging 3% 4,5% 6,5% 3% 5%

De bewoners van de te slopen woningen in de Molenbuurt en Spatter-Fortuinflats kregen geen huurverhoging. Ook de woningen voor gehandicapten zijn ontzien. Tegen de huurverhogingen zijn 46 bezwaren binnengekomen. In de onderbouwing van de bezwaren kwamen met name de volgende argumenten naar voren: het inkomen was onjuist opgenomen en/of minder personen waren per 1 juli 2014 ingeschreven als huurder. Van de bezwaren zijn er 31 gehonoreerd. In de tweede helft van 2014 is met de huurdersvereniging Huurders voor Huurders afgesproken in 2015 te streven naar een inflatievolgend huurbeleid (zie ook hoofdstuk 5). Het huurbeleid bij mutatie is in 2014 niet veranderd. De huurprijzen zijn bij mutatie geharmoniseerd tot 75% van de maximaal toegestane huur. Van de totale woningvoorraad wordt bijna 85% verhuurd voor minder dan 80% van de maximaal toegestane huurprijs. In de volgende tabellen zijn de huurprijzen en het percentage van de maximale huurprijs van het totale woningaanbod van WormerWonen terug te vinden.

17

Prijsklasse Goedkoop: < € 389,05 Betaalbaar 1-2 personen: € 389,05 - € 556,82 Betaalbaar 3 of meer personen: € 556,82- € 596,75 Duur: € 596,75 - € 699,48 Boven liberalisatiegrens: > € 699,48 Totaal

In procenten

Percentage van maximale huurprijs 90 - 100% 80 - 90% 70 - 80% 60 - 70% Minder dan 60% Totaal

In procenten 2% 15% 49% 28% 6% 100%

17% 66% 9% 7% 1% 100%

Woningzoekenden Er zijn in Wormerland ruim 200 actief woningzoekenden; van deze groep is 60% starter. Deze cijfers zijn al enkele jaren constant. Ruim 60% van de woningzoekenden is jonger dan 36 jaar en minder dan 10% is 65 jaar of ouder. In de gehele Stadsregio Amsterdam (SRA) is wel een stijging te zien van het aantal woningzoekenden. Dit aantal steeg met circa 2.000 extra woningzoekenden naar 41.000 in 2014. Het aantal reacties op het woningaanbod van WormerWonen nam toe. Het gemiddeld aantal reacties per woning was 118; in 2013 lag dit aantal nog op 90. Ter vergelijking: voor de SRA lag het gemiddeld aantal reacties op 212. De stijging is mogelijk te verklaren doordat minder woningen te huur zijn aangeboden, zowel in Wormerland als in de gehele SRA. De woningen werden wekelijks aangeboden via de website van WoningNet. In 2014 zijn in totaal 101 woningen opnieuw verhuurd na mutatie (bestaande bouw) en zijn vijftien nieuwbouwwoningen verhuurd (Molenbuurt). In totaal dus 116. In 47 gevallen is voorrang verleend aan huurders uit Wormerland (41%). Maximaal mag dat 70% zijn. In 2015 wordt deze mogelijkheid vanwege de invoering van de nieuwe Huisvestingswet sterk beperkt. De woningen zijn gemiddeld 3,7 keer aangeboden voordat er een huurder werd gevonden. In de volgende tabel is de verdeling in toewijzing naar gemeente aangegeven.

18

Gemeente

Wormerland Zaanstad Purmerend Amsterdam Rest SRA Buiten SRA Totaal

% % Wormerlanders reacties verhuurd aan reageren op uit woningzoekende aanbod in uit 16 72 28 27 11 42 5 2 5 38 8 19 6 1 6 7 7 0 100 100 100

Gedurende de afgelopen jaren is WormerWonen relatief steeds meer woningen gaan verhuren aan inwoners van Wormerland. In 2012 was dit nog 55% van de vrijgekomen woningen; in 2014 is dit percentage opgelopen tot 72% (zie onderstaande tabel). Van de nieuwe huurders die niet uit Wormerland komen, is bijna de helft afkomstig uit Zaanstad en een derde uit Amsterdam. Het overige deel komt met name van buiten de Stadsregio. Buiten Amsterdam, Zaanstad en Purmerend zijn er de afgelopen jaren nauwelijks verhuizingen geweest vanuit de SRA naar Wormerland.

Herkomst nieuwe huurders in % Wormerland Zaanstad Amsterdam Rest SRA Buiten SRA Totaal

2014

2013 72 12 8 3 5 100

2012 61 18 11 1 9 100

55 22 15 5 3 100

Passende verhuur Net als in 2013 is in het verslagjaar 97% van de 116 woningen (inclusief verhuur nieuwbouw) passend verhuurd, dat wil zeggen aan huurders met een inkomen onder de € 34.678. Vier woningen zijn toegewezen aan huurders met een hoger inkomen. Het percentage ligt hiermee binnen de door de Europese Unie gestelde norm (maximaal 10% niet-passend). Voor de toetsing wordt de inkomensverantwoording van kandidaat-huurders goed gedocumenteerd en gecontroleerd. Het (tijdig) aanleveren van de vereiste inkomensgegevens wordt streng gehandhaafd. Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in Wormerland is in 2014 voor starters gedaald naar 4,4 jaar (2013: 6,1 jaar). Voor doorstromers is de wachttijd nog verder afgenomen: van 13,7 jaar in 2013 tot 7,5 jaar in 2014. Voor Wormerland heeft de mogelijkheid van voorrang voor Wormerlanders (tot 70%) deze kortere wachttijden veroorzaakt; voor de regio is de daling minimaal.

19

Gemiddelde wachttijden in jaren Wormerland Doorstromers Starters Stadsregio Amsterdam Noord Doorstromers Starters

2014

2013

7,5 4,4

13,7 6,1

16,1 6,5

16,2 6,9

Urgentieaanvragen Het sociaal-medisch team van Zaanstad (SMT) behandelt de urgentieaanvragen uit Wormerland. De afdeling Klantcontact Vergunningen Zaanstad neemt de intake en afhandeling van de aanvragen voor haar rekening. Over 2014 zijn op dit moment nog geen gegevens beschikbaar. Statushouders Gezien haar volkshuisvestelijke taak speelt WormerWonen een actieve rol in het huisvesten van mensen met een verblijfstatus. In samenwerking met Vluchtelingenwerk wordt invulling gegeven aan de jaarlijkse taakstelling van de gemeente Wormerland. In 2014 was deze taakstelling 15 personen (2013: negen). Uiteindelijk heeft WormerWonen 13 personen kunnen huisvesten en daarmee verreweg het grootste deel van de gemeentelijke taakstelling gerealiseerd. Mutatiegraad Met 101 mutaties kwam het mutatiepercentage in 2014 uit op circa 5% (2013: 7,5%). In 2013 lag het aantal mutaties met 147 een stuk hoger. De daling is een duidelijk gevolg van de stagnerende markt voor koop- en huurwoningen. Daardoor is er sprake van minder doorstroming van huurders en kopers. In de volgende tabel is vermeld waarheen de huurders zijn vertrokken die in 2014 hun huur hebben opgezegd.

Verhuisd naar/reden huuropzegging:

2014 in % 26 15 5 16 6 3 13 11 3 2 100

Naar huurwoning WormerWonen Naar koopwoning binnen Wormerland Naar zorgwoning binnen Wormerland (huur) Naar woning in Zaanstad Naar woning in Amsterdam Naar woning elders in Stadsregio Amsterdam Naar woning buiten de Stadsregio Amsterdam Overleden Ontruiming / adres onbekend Vertrek naar buitenland Totaal

20

Huurmatiging Omdat de huurmatiging rechtstreeks met de Belastingdienst wordt afgehandeld, zijn hierover geen exacte cijfers meer bekend. Huurders worden indien gewenst nog wel geholpen bij het aanvragen van de huurtoeslag. Huurderving WormerWonen kende in 2014 geen structurele leegstand in haar woningen. Op basis van de reguliere mutaties betreft de huurderving in 2014 een bedrag van € 66.756 (0,56% van de jaarhuur). Incassobeleid Het incassobeleid van WormerWonen is erop gericht huurachterstanden te voorkomen. Aanmaningen, en zo nodig afspraken over een betalingsregeling en gesprekken op kantoor, maken hier onderdeel van uit. In 2014 is dit beleid niet veranderd. De huurderving bedroeg € 46.777. De huurderving betreft huurachterstand en schade, ook van voorgaande jaren (in totaal 17 gevallen). Huurschuld De totale huurachterstand was € 105.852 (per 31-12-2014) van in totaal 226 huurders. Er zijn drie woningen ontruimd vanwege huurschuld. Verhuiskostenvergoeding Bij ingrijpende renovaties en sloop-nieuwbouw keert WormerWonen een verhuiskostenvergoeding uit die gebaseerd is op het sociaal plan. In 2014 zijn in dit kader voor de bewoners van de Molenbuurt verhuiskostenvergoedingen uitgekeerd. Voor deze huurders was er ook sprake van huurgewenning, aangezien de huurprijzen van hun nieuwe woningen hoger lagen dan die van hun voormalige woningen.

21

Open Dag Mooriaantje, Beerstraat, Molenbuurt Wormer

22

Hoofdstuk 5: Betrekken huurders bij beleid en beheer WormerWonen werkt samen met haar klanten aan betaalbare en goede woningen, waarin zij prettig wonen. Om dit te realiseren én te voorkomen dat belangrijke besluiten zonder de betrokkenheid van huurders worden genomen, hecht WormerWonen veel waarde aan het (formele) overleg met huurders, de bewonerscommissies en de huurdersvereniging. Vinden voor huurders grote ingrepen plaats aan hun woning of leefomgeving, dan wordt met informatieavonden of klankbordgroepen een persoonlijke benadering gekozen. Zo is dat gebeurd voor de sloop/nieuwbouw van de Spatter-Fortuinflats. Met onderzoek (KWH-meting, zie hoofdstuk 1) wordt gestreefd nog beter inzicht te krijgen in wensen en behoeften van onze huurders. Het beleid van WormerWonen kan op basis daarvan steeds worden aangescherpt. Overleg met de huurdersvereniging In 2013 kwam de relatie met huurdersvereniging Huurders voor Huurders onder druk te staan door discussies over de jaarlijkse huurverhoging. Met het oog op de betaalbaarheid van woningen was er vanuit de huurdersvereniging grote kritiek op de voorgenomen inkomensafhankelijke huurverhoging. Mede gezien de overheidsmaatregelen, die grote gevolgen hebben voor de financiële situatie van WormerWonen, werden de huurverhogingen - ondanks het negatieve advies van de huurdersvereniging – voorzichtigheidshalve toch doorgevoerd. Ditzelfde speelde zich af in 2014 en was voor Huurders voor Huurders reden om het nut van het overleg met WormerWonen schriftelijk ter discussie te stellen. Gelukkig heeft de relatie met Huurders voor Huurders zich in de tweede helft van 2014 positief ontwikkeld. Door een gedegen doorrekening van het nieuwe beleid heeft WormerWonen goed inzicht gekregen in de financiële situatie van de organisatie gegeven de opgaven waarvoor zij staat. Dit inzicht is volledig gedeeld met de huurdersvereniging zodat gezamenlijke conclusies konden worden getrokken. Ondanks de ambities uit het nieuwe ondernemingsplan bleek een, eveneens in het ondernemingsplan nagestreefde, inflatievolgende huurprijsontwikkeling mogelijk. Dit beleid kan uiteraard op draagvlak van de huurdersvereniging rekenen en hierdoor is ook de samenwerking weer in belangrijke mate hersteld. In de vijf formele overleggen die in 2014 met Huurders voor Huurders hebben plaatsgevonden, kwamen de volgende onderwerpen aan de orde:  de planvorming voor de toekomst van het complex Spatter-Fortuin;  de oprichting van de klankbordgroep Spatter-Fortuin;  de continuïteit in het bestuur van WormerWonen;  de huurverhoging 2014;  de Huisvestingswet en de Woningwet;  de voortgang in de bouwprojecten Met Stip Wonen. Naast de formele vergaderingen heeft vijfmaal informeel overleg plaatsgevonden met Huurders voor Huurders. In deze overleggen kwamen de voortgang in de gemaakte afspraken en de actualiteiten aan de orde. De huurdersvereniging heeft ook met de raad van toezicht gesproken. Gespreksonderwerpen in dit overleg waren de huurverhoging 2014, het jaarverslag 2013 en de ontwikkelingen op het gebied van de woonruimteverdeling en woningwaardering (zie ook hoofdstuk 9). Overleg met bewonerscommissies De bewonerscommissies hebben één of twee vaste overlegmomenten met WormerWonen, maar ook tussentijds kan worden overlegd. Van de acht bewonerscommissies waren er vier actief in 2014: Merckenrif, Molenbuurt, Beschuitstoren en Jisp. Deze laatste commissie overlegt sinds de fusie met Woningbouwvereniging Jisp met WormerWonen. Een eerste kennismakingsgesprek

23

heeft eind 2014 plaatsgevonden. Verder is in het verslagjaar tweemaal met bewonerscommissie Merckenrif gesproken. In de gesprekken kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: de bewaking van de kwaliteit van het glazenwassen en de schoonmaak, het tuinonderhoud en het faciliteren van vrijwilligers hierbij en de aanleg van een extra buitenkraan. Naar aanleiding van klachten is ook gesproken over de controle op het onderhoud. Met de bewonerscommissie Beschuitstoren was in 2013 - na discussies over verantwoordelijkheden en taken - de samenwerking opgeschort. In 2014 is de relatie hersteld en zijn de afspraken over de behandeling van vragen en klachten verbeterd. Met deze commissie is eenmaal bijeengekomen. Tot slot is eenmaal met bewonerscommissie Molenbuurt gesproken. Dit overleg ging over de herstructurering van de wijk en de tijdelijke verhuur en sloop van de woningen. Met de in 2014 opgerichte klankbordgroep Spatter-Fortuin is tot een sociaal plan gekomen voor de herhuisvesting van de huurders van deze flats. Dit door alle belanghebbenden gedragen plan zorgde voor instemming van de gemeente Wormerland met het toewijzen van de urgentie stadsvernieuwing. Hiermee hebben de betreffende bewoners per 1 januari 2015 voorrang bij hun herhuisvesting. Communicatie Het communicatiebeleid is eind 2013 geactualiseerd en in 2014 ongewijzigd voortgezet. Zo is het bewonersblad vier keer verschenen. Voor de herstructurering van de Molenbuurt en de SpatterFortuinflats zijn speciale nieuwsbrieven verschenen. Ook zijn er voor de sloop/nieuwbouw van de Spatter-Fortuinflats drie informatiebijeenkomsten georganiseerd; één voor de bewoners zelf en één voor omwonenden. Daarnaast zijn (potentiële) huurders via de website, Facebook en Twitter geïnformeerd over onder meer de activiteiten van WormerWonen en het woningaanbod. Tot slot is er voor geïnteresseerde huurders een open dag georganiseerd voor de nieuwbouw in de Molenbuurt (Mooriaantje). Zelf aan de slag Huurders mogen zelf veranderingen in hun woning aanbrengen. Dit is wel gebonden aan voorwaarden, onder andere op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. De waarde van de woning mag door de ingrepen niet dalen. In veel gevallen is dan ook vooraf toestemming nodig. Als de veranderingen niet voldoen aan de gestelde eisen, dan zullen die bij vertrek uit de woning door de huurders moeten worden hersteld. Dit beleid is niet gewijzigd ten opzichte van eerdere jaren. Geschillencommissie Als huurder en verhuurder niet tot een oplossing voor een klacht over de verhuurder komen, kan een beroep worden gedaan op een onafhankelijke geschillencommissie. Die mogelijkheid is bij wet (BBSH) geregeld. Samen met Parteon en ZVH heeft WormerWonen zo’n commissie ingesteld. De commissie bestaat uit een lid op voordracht van de verhuurders, een lid op voordracht van de huurders en een onafhankelijke voorzitter. Geen van de leden mag banden hebben met de betrokken corporaties. De commissie werkt strikt volgens een reglement. Al vanaf 2008 zijn bij de commissie geen klachten over WormerWonen ingediend.

24

Opgeleverde koopwoningen Badhuisstraat, Molenbuurt Wormer

Opgeleverde koopwoningen Jonge Wolfstraat, Molenbuurt Wormer, mevrouw Rothuizen en de heer Manuputy

25

Hoofdstuk 6: Leefbaarheid Behalve oog voor betaalbare en goede woningen, heeft WormerWonen ook aandacht voor de buurt en woonomgeving. Het gaat dan om het beheer en onderhoud van de semipublieke ruimten van wooncomplexen en de directe omgeving van woningen. Maar ook draagt WormerWonen actief bij aan het beheer van buurten en wijken, waarvoor de gemeente de eerste verantwoordelijkheid heeft. Via de buurtconciërges en huismeester, de bewonerscommissies, de huurdersvereniging en de bewoners zelf, is er een goed beeld van de leefbaarheid in de wijken waar WormerWonen actief is. Voorop staat dat de bewoners een eigen verantwoordelijkheid hebben voor een prettige leefomgeving. WormerWonen helpt waar nodig. Echter, kwetsbare groepen kunnen op meer aandacht van onze medewerkers rekenen. Buurtconciërges en bewonerscommissies De buurtconciërges en huismeester spelen een belangrijke rol bij het signaleren van mogelijke problemen op het gebied van leefbaarheid. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor de bewoners en betrekken hen bij het beheer van de woning en de directe woonomgeving. Waar nodig wordt hierbij ondersteund en geadviseerd, bijvoorbeeld bij de organisatie van beheeractiviteiten door de bewoners zelf. Technische storingen en problemen melden de buurtconciërges bij de juiste organisatie. Gezien het positieve effect van hun aanwezigheid, zijn ook in 2014 zes (vrijwillige) buurtconciërges actief geweest. Ze zijn verbonden aan de huurdersvereniging, maar krijgen een vergoeding van WormerWonen, die hen ook aanstuurt en begeleidt. De huismeester, die actief is in Merckenrif en de Koningsvarenstraat, blijft zeer belangrijk voor de leefbaarheid in de grotere wooncomplexen. In de gesprekken met de bewonerscommissies is leefbaarheid een vast agendapunt. De commissies hebben goed zicht op mogelijke problemen in de wijk. Oorzaken, maar ook oplossingsrichtingen, kunnen zij aandragen. Door het nemen van maatregelen in de wooncomplexen en wijken of het aanspreken van bewoners, spelen zij een actieve rol op het gebied van leefbaarheid. Door de veranderingen in de zorg en ondersteuning van kwetsbare groepen, lijkt versterking op dit terrein nodig om een toename in overlastzaken te voorkomen. Om leefbaarheid in de wijken structureel ruime aandacht te geven, is in 2014 binnen WormerWonen een medewerker sociale woonbegeleiding aangesteld. Leefbaarheid Molenbuurt In de herstructureringswijk Molenbuurt nam eind 2014 de leegstand en het vandalisme toe. Belangrijke oorzaak hiervoor was dat tussen augustus en begin oktober 2014 de bewoners van 37 te slopen woningen hun woning hadden verlaten. Met de werkelijke sloop van die 37 woningen eind 2014, is de situatie verbeterd. Er staan nu nog 64 woningen. Overlast Rond de Koningsvarenflat, de appartementen aan het Wezenland en het seniorencomplex aan de Faunastraat was sprake van overlast door jongeren. De overlast werd veroorzaakt door luidruchtig en intimiderend gedrag, wietgebruik en het achterlaten van afval. Samen met de politie en een jongerenwerker is het gedrag van de jongeren gecorrigeerd. Echter, de praktijk leert dat dergelijke overlast zich verplaatst en/of later opnieuw optreedt. Een schone omgeving heeft een positieve invloed op de leefbaarheid in een wijk of buurt. Via buurtconciërges en de huismeester houdt WormerWonen dan ook vervuiling nauwlettend in de gaten en heeft hierover contact met de gemeente en afvalverzamelaar HVC.

26

In 2014 waren er 87 meldingen van overlast (2013: 108), inclusief 23 zaken uit 2013. Van de 87 nieuwe dossiers zijn er 78 afgehandeld, negen dossiers waren begin 2015 nog in behandeling. Uitzetting vanwege overlast heeft in 2014 niet plaatsgevonden. In de volgende tabel is in percentages aangegeven waarop de overlastdossiers betrekking hadden.

Oorzaken voor overlast Geluid Stank Vervuiling Jeugd Intimidatie Huisdieren Tuin Overig Totaal

2014 in % 32 16 7 12 12 8 1 12 100

Buurtbemiddeling In sommige gevallen wordt met (neutrale) buurtbemiddeling geprobeerd te komen tot een oplossing voor overlast. Per 1 januari 2014 wordt voor buurtmiddeling een beroep gedaan op de vrijwilligers van Beterburen Amsterdam, een specialist op dit terrein. In 2014 is Beterburen op verzoek van WormerWonen 14 keer ingeschakeld, waarbij 10 keer tot een oplossing is gekomen. Bewoners kunnen ook zelf een beroep doen op buurtbemiddeling. Dat is in 2014 zeven keer gebeurd. Buurtmiddeling wordt met name ingeschakeld bij eenvoudige kwesties tussen buren, waarin de betrokkenen met enige ondersteuning zelf tot een oplossing kunnen komen. Onrechtmatige bewoning WormerWonen is alert op (vermoedelijke) onrechtmatige onderhuur of onrechtmatig gebruik van haar woningen. In 2014 was er geen voldoende bewijsbare woonfraude bij WormerWonen bekend om maatregelen te nemen. Voor de aanpak van overlast en woonfraude wordt in 2015 nieuw beleid vastgesteld. Doel is de inzet van WormerWonen en de kwaliteit van de aanpak beter te borgen. Wijkgericht Werken Met burgerparticipatie streeft de gemeente Wormerland ernaar haar activiteiten op het gebied van leefbaarheid beter te kunnen afstemmen op de wensen en behoeften van bewoners. Maar ook het beter laten samenwerken van politie, Scwo, gemeente Wormerland, WormerWonen en sociaal-maatschappelijke partners heeft zij tot doel gesteld. In het project Wijkgericht Werken, waarin WormerWonen participeert, zijn deze doelen samengebracht. De gemeente Wormerland is hiervoor in zeven wijken verdeeld, die ideeën en opmerkingen over de woonomgeving, leefbaarheid en veiligheid kunnen aandragen. In drie van de zeven wijken hebben de bewoners inmiddels burgerinitiatieven kunnen opzetten; het project is afhankelijk van deze initiatieven. Vaak is bij deze initiatieven gemeentelijke ondersteuning nodig, voor WormerWonen ligt hier in mindere mate een rol. Sponsoring In 2014 is kritisch gekeken naar de kosten van de organisatie. Om de goede en betaalbare woningen te kunnen blijven aanbieden, dienen de beschikbare financiële middelen zoveel mogelijk daarvoor te worden ingezet. Dit betekent dat er minder ruimte is voor bijvoorbeeld

27

activiteiten als sponsoring. In de tweede helft van het afgelopen jaar is daarom een nieuw sponsorbeleid vastgesteld. Omdat sportieve, culturele en sociaal-maatschappelijke activiteiten kunnen bijdragen aan de leefbaarheid in wijken, wordt een aantal van dergelijke activiteiten nog wel ondersteund. Wel is in 2014 het totale sponsorbedrag met zo’n € 2.000 verminderd. In de volgende tabel is een overzicht van de sponsorbijdragen opgenomen. In opvolgende jaren zal het totaal beschikbare bedrag voor sponsoring verder worden verlaagd naar € 7.500 (3,75 per woning per jaar). In het nieuwe sponsorbeleid is tevens vastgelegd dat er geen langjarige sponsorovereenkomsten meer worden gesloten. Het maximale sponsorbedrag dat per aanvraag kan worden toegekend is beperkt tot maximaal een tiende van het jaarlijks beschikbare budget. De te sponsoren activiteiten dienen bovendien voor bezoekers en deelnemers gratis te zijn of een toegangs- of deelnameprijs te kennen die voor de doelgroep van WormerWonen betaalbaar is.

Activiteiten/verenigingen 5 mei comité Voetbalvereniging WSV’30 Jeugdactiviteit WSV’30 Korfbalvereniging Groen Geel Schansmikkers Globetruckers Zorgboerderij Saens Groen, fornuis Intocht Sint Nicolaas Wormer Kinderboerderij ’t Weidje Recreatiecommissie Jisp, AED Voetbalvereniging Jisp Actie Zonnebloem Scwo, huttenbouw Stichting Cultuurhistorie Wijdewormer Totaal

Sponsorbedrag in € 100 1.815 2.662 675 150 250 200 250 5.000 100 250 100 300 300 12.151

28

Straatfeest in de Bootsmanstraat

29

Hoofdstuk 7: Ouderenhuisvesting / wonen en zorg Het woningaanbod van WormerWonen verandert mee met de veranderende vraag in de markt. De vergrijzing en de maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de decentralisatie van het sociaal domein, brengen andere woonbehoeften met zich mee. Ouderen worden bijvoorbeeld geacht langer zelfstandig te wonen, hetgeen eisen stelt aan de woning en woonomgeving. Dit betekent dat woningen en wooncomplexen beter toegankelijk worden gemaakt en de verblijfskwaliteit, ook van de buitenruimten, wordt verbeterd. Door de decentralisatie van de zorg is te verwachten dat WormerWonen in toenemende mate mensen gaat huisvesten die naast een laag inkomen ook beperkingen hebben. Alhoewel de primaire taak van WormerWonen bij het huisvesten ligt, is de corporatie ook bereid een afgebakende taak te vervullen op het gebied van sociale woonbegeleiding. Zonder dat, is de kans groot dat steeds vaker vervuiling, wanbetaling, overlast en zelfs dakloosheid optreedt. De taak voor WormerWonen ligt vooral op het gebied van signalering en verwijzing naar o.a. het Sociaal Team. De verantwoordelijkheid voor de organisatie en levering van zorg blijft aan de gemeente die daartoe ook de wettelijke taak heeft en budget beheert. Zorgcirkel/Torenerf WormerWonen heeft lange tijd de huuradministratie, huurincasso en huurovereenkomsten voor zorgcentrum Zorgcirkel/Torenerf verzorgd. Met de sterke uitbreiding van het aantal woningen (inmiddels 130) en de ingezette scheiding van wonen en zorg werden deze taken steeds omvangrijker. De verantwoordelijkheid hiervoor kon daarmee beter terug naar het zorgcentrum. Ook omdat WormerWonen deze activiteiten niet langer als haar kerntaak ziet. In 2014 is de overgang geregeld. Veranderingen sociaal domein De veranderingen in de Jeugdzorg en de Participatiewet en de overheveling van de ABWZ naar de Wmo per 1 januari 2015, hebben veel consequenties voor de mensen die hier een beroep op doen. Om hierbij ondersteuning te bieden, zet de gemeente Wormerland in 2015 een Sociaal Team op. Dit team voert de regie over de inzet van zorg en ondersteuning. Bij (zwaardere) overlastzaken en woonbegeleiding levert WormerWonen een bijdrage aan het team. De gemeente Wormerland heeft haar beleid voor aanpassingen in een woning in het kader van de Wmo gewijzigd. Mensen die (grotere) aanpassingen willen laten uitvoeren, dienen eerst offertes op te vragen en in te dienen bij de gemeente. WormerWonen neemt niet deel aan de offertetrajecten van huurders of andere aanvragers, maar beperkt zich (zo nodig) tot bouwkundig onderzoek. Op basis daarvan wordt bepaald of de aanpassingen kunnen worden toegestaan. In de nieuwe regelgeving van de gemeente is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het eigendom en de bruikleen van de gewenste aanpassingen en hulpmiddelen. Daarmee is het voor iedereen duidelijk voor wie de kosten van onderhoud, vervanging of verwijdering zijn. Tot slot verzorgt WormerWonen (gratis) kleine aanpassingen, zoals beugels of een hoger toilet. In 2014 zijn in 40 woningen dergelijke aanpassingen gedaan, met een totaalbedrag van € 15.155. Dit bedrag is gelijk aan 2013. WonenPlus Met een abonnement op WonenPlus kan gebruik worden gemaakt van hand- en spandiensten, tuinonderhoud, een boodschappendienst en vervoer. Voor ouderen, gehandicapten en/of chronisch zieken biedt dit de mogelijkheid om langer zelfstandig te blijven wonen. De gemeente Wormerland subsidieert dit project. WormerWonen heeft hier vanaf 2011 jaarlijks € 7.000 aan

30

bijgedragen. De normale prijs voor het abonnement is € 4,50 per maand; huurders betalen door de subsidie de halve prijs. Hierdoor wordt het abonnement laagdrempeliger voor deze groep. Het aantal huurders/huishoudens dat een abonnement heeft, is in 2014 gestegen naar 158. In 2013 was dat 144, in 2012 was het aantal 149. In totaal waren er 393 abonnees/huishoudens, en daardoor 559 deelnemers. Huishoudens met een minimuminkomen kunnen gratis abonnee worden, dat waren er 103 in 2014. Een tevredenheidsonderzoek onder abonnees in 2014 leverde voor Wormerland een score op van 7,5. Purmerend kwam tot 8,5 dus WonenPlus Wormerland houdt nog een uitdaging. In 2015 komt er een evaluatie met WormerWonen over de dienstverlening van WonenPlus, gericht op mogelijkheden in de toekomst voor huurders (burgers) en de bijdrage van WormerWonen daarbij.

Feestelijke ontvangst jubilerende huurders

31

Hoofdstuk 8: Financiën Inleiding WormerWonen heeft een sterke financiële uitgangspositie waardoor de corporatie in staat is en blijft om goede maar bovenal betaalbare sociale woningen aan te bieden aan huishoudens met de laagste inkomens. In 2014 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld. In het nieuwe ondernemingsplan staat de betaalbaarheid van het woningaanbod voorop. WormerWonen richt zich volledig op haar kerntaak: ‘het voorzien in de sociale huisvestingsbehoefte’. De bouw en afzet van koopwoningen wordt volledig aan de markt overgelaten, ook binnen de herstructureringsprojecten van de corporatie. WormerWonen zal waar mogelijk ook de huurwoningen niet langer zelf ontwerpen en doen realiseren, maar trachten deze, ter vermijding van financiële risico’s, tegen vooraf vastgestelde prijzen af te nemen van marktpartijen. Veel maatregelen zoals beschreven in het ondernemingsplan hebben tot doel om de betaalbaarheid van het woningaanbod te waarborgen. Toch is ‘betaalbaarheid’ niet de enige doelstelling in het ondernemingsplan. WormerWonen heeft ook de ambitie om haar oudere woningbezit substantieel te vernieuwen door sloop/nieuwbouw en deels door renovatie, om daarmee het bezit energiezuiniger te maken en functioneel beter geschikt voor de vergrijzende bevolking. In 2014 is het ondernemingsplan geconcretiseerd in een strategisch voorraadbeleidsplan (SVB) tot 2025. Achter de schermen is, op basis van levensduurverwachting, zelfs een verder reikend perspectief in beeld gebracht. Op basis van recente financiële ervaringscijfers zijn de gewenste (des)investeringen geprijsd en doorgerekend. In deze doorrekening is tevens rekening gehouden met het gewenste (gematigde) prijsbeleid, door uit te gaan van een streefhuur van 75% van de maximale huur en een inflatievolgend huuraanpassingsbeleid van 2%. Op basis van deze parameters, rekening houdend met een voortzetting van de verhuurdersheffing ook na 2017, blijken de gewenste ambities financieel haalbaar. Het wekt dan ook geen verwondering dat het nieuwe beleid met een positief advies door de huurdersvereniging is vastgesteld. De fundamenteel sterke positie van WormerWonen is een verworvenheid die voortkomt uit een prudent financieel beleid in het verleden. De corporatie kent namelijk een uitzonderlijk laag niveau van externe financiering, waardoor de externe vermogenskosten beperkt zijn. Ter realisatie van de voorgenomen plannen zal geïnvesteerd dienen te worden. Deels kunnen deze investeringen worden betaald uit de vrije kasstromen, deels zullen zij dienen te worden gefinancierd. Blijkens de doorrekeningen in de Financiële Meerjarenbegroting zal de externe financiering in de komende 10 jaar, het (intern gehanteerde) maximum percentage van 50% van 50% van de WOZ-waarde niet overschrijden. WormerWonen blijft overigens ook ruim aan de door het WSW (waarborgfonds sociale woningbouw) gestelde financiële borgingscriteria voldoen (zie onderstaande grafieken).

Interest Coverage Ratio 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2014

2015

2016

2017

Score WormerWonen

2018

2019

Norm WSW - minimaal

32

2020

DSCR 15,0 10,0 5,0 0,0 2014

2015

2016

2017

Score WormerWonen

2018

2019

2020

Norm WSW - minimaal

Loan to Value bedrijfswaarde 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 2014

2015

2016

2017

Score WormerWonen

2018

2019

2020

Norm WSW - maximaal

S O LVA B I L I T E I T B E D R I J F S WA A R D E Score WormerWonen

Norm WSW: minimaal

80,0% 60,0%

60,5%

63,5%

62,2%

62,4%

62,7%

63,6%

20,0%

20,0%

20,0%

20,0%

20,0%

20,0%

20,0%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

54,1%

40,0% 20,0% 0,0%

De conclusie van het denk- en rekenwerk in 2014 kan niet anders zijn, dan dat WormerWonen, onder voorbehoud van sterk wijzigende omstandigheden, bij toepassing van het uitgestippelde en uitgekiende beleid, zowel aan zijn betaalbaarheids-, als kwaliteits-, als continuïteitsdoelstellingen kan voldoen. Die constatering is de grootste winst van 2014. Exploitatie en kasstromen Operationeel heeft WormerWonen in 2014 een prima jaar gedraaid. Het resultaat kwam uit op 1,0 miljoen euro, waarbij aangetekend, dat dit inclusief een stelselwijziging is in lijn met RJ uiting 2013-15. Op basis van de oude grondslagen zou een resultaat van 3,0 miljoen euro zijn gerealiseerd.

33

Met de exploitatie is een vrije kasstroom gegenereerd van, afgerond, 3,4 miljoen euro (zie figuur 7, kasstroomoverzicht 2014). De kasstroom inclusief investeringen en desinvesteringen bedraagt eveneens 3,4 miljoen euro, dit vanwege het feit dat de opbrengsten en uitgaven in (des)investeringen aan elkaar gelijk zijn (2,9 miljoen). Deze kasstroom is overigens wel geflatteerd omdat, in voorgaande jaren voorgenomen en besloten, investeringen niet in 2014 tot uitvoering zijn gekomen. Inmiddels zijn deze investeringen wel aanbesteed (37 nieuwe woningen Met Stip Wonen Noord), of in verregaande staat van voorbereiding (84 woningen Molenbuurt en 48 woningen Spatter- en Fortuinstraat). De per saldo vrije kasstroom is geheel gebruikt voor het aflossen van leningen (5,3 miljoen). Uiteindelijk zijn de liquide middelen ten opzichte van eind 2013 afgenomen met 1,9 miljoen. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat WormerWonen de komende 10 jaar de vrije kasstromen meer dan nodig heeft voor de noodzakelijke vernieuwing van haar bezit. In de exploitatierekening wordt de presentatie van het resultaat in 2014 negatief beïnvloed (RJ 2013-15) door een stelselwijziging in het volgen van de waardeontwikkeling van een tweetal embedded derivaten. De leningsvoorwaarden op een tweetal leningen geven de bank het recht om na een looptijd van 8 respectievelijk 10 jaar de rente(opslag) te herzien, de lening te beëindigen, of om te zetten naar een variabele rente met opslag. Deze bepalingen dienen met ingang van 2014 te worden gewaardeerd in de jaarrekening. Vanwege de sterk gedaalde rente sinds het afsluiten van de leningen is de waarde van de ingesloten derivaten aanzienlijk gedaald en moet WormerWonen een negatieve waarde van per saldo 5,0 miljoen euro presenteren in haar jaarrekening, waarvan een aanzienlijk deel 3,2 miljoen via de winst- en verliesrekening. Leningen WormerWonen is in 2014 geen nieuwe leningen aangegaan. Het schuldrestant op de post leningen (langer dan 1 jaar) bedraagt ultimo 2014 € 20,9 miljoen (2013: € 25,3 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage op de leningenportefeuille bedroeg in 2014 3,22% (2013: 3,4%). Het WSW staat borg voor deze leningen. Het Rijk, gemeenten en corporaties fungeren als achtervang. De externe vermogenskostenvoet is met 3,22% overigens, ook naar corporatiemaatstaven gemeten, zonder meer als ’gunstig’ te kwalificeren. Vermogen en waardering Voor de bepaling van de vermogenspositie wordt uitgegaan van waardering op ‘historische kostprijs’ of lagere bedrijfswaarde. Dit is een relatief conservatief uitgangspunt, dat WormerWonen hanteert om zich niet ‘rijk te rekenen’ en daarmee de corporatie te behoeden voor aandrang tot ongewenste investeringen of uitgaven die het gevolg kunnen zijn van een minder algemeen begrepen waardering van het vermogen en exploitatieresultaat van de stichting. WormerWonen baseert haar waarderingsgrondslagen voor sociaal vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs en past daarbij de minimumwaarderingsregel toe. Als de boekwaarde hoger is dan de bedrijfswaarde, waardeert zij de boekwaarde tot het niveau waarop de historische kostprijs, verminderd met de afschrijving, op of onder de bedrijfswaarde uitkomt. De woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (het commercieel vastgoed) worden gewaardeerd tegen de historische kostprijs met als toetsing de lagere marktwaarde. De marktwaarde benadert WormerWonen op basis van 70% van de WOZ-waarde. Ten opzichte van eind 2013 is de bedrijfswaarde voor sociaal bezit in exploitatie (sociale huurwoningen) met 2,0 miljoen gedaald. Deze waardedaling is een gevolg van het nieuw ingezette beleid uit zowel het ondernemingsplan als het strategisch voorraadbeleid. Een vereenvoudigde weergave van de mutaties in de bedrijfswaardeontwikkeling laat zien dat vooral het betaalbaar houden (inflatie volgend) van de huren in een daling van de bedrijfswaarde resulteert (-/- € 8,6 miljoen). De aanpassingen in het onderhoud en het beheer zorgen vervolgens voor een positieve bijdrage in de bedrijfswaarde van 8,2 miljoen. Een hogere bijdrage aan de verhuurdersheffing zorgt vervolgens voor een daling van -/- 1,6 miljoen.

34

Worden de verschillende mogelijke waarderingen met elkaar vergeleken dan vallen vooral de grote waardeverschillen op. Afhankelijk van het waardebegrip dat wordt gehanteerd lopen de waardes van het bezit uiteen van een boekwaarde van 40,0 miljoen tot een waardering op basis van de WOZ van 284 miljoen. Het meest reëel is dan de bedrijfswaarde (gericht op het doorexploiteren van het bezit tegen sociale huurprijzen) van 69 miljoen. Waarde bezit

€ x 1 miljoen

Bedrijfswaarde

€ 69

WOZ-waarde

€ 284

Boekwaarde

€ 40

Verzekerde waarde

€ 162

Deelnemingen Sinds 4 oktober 2000 neemt WormerWonen deel in de naamloze vennootschap WoningNet NV die op die datum is opgericht. De deelname bestaat uit 2.632 aandelen tegen een prijs van € 11,95. Primaire taak van WoningNet is bemiddeling in het woningaanbod voor woningcorporaties. In 2015 wijzigt de Huisvestingswet. In dat jaar zal WormerWonen de automatisering van de woningbemiddeling opnieuw beoordelen. Eind december 2007 heeft WormerWonen Wormère BV opgericht. WormerWonen is hiervan voor 100% eigenaar. De BV is bestemd voor de economische overdracht van een deel van het woningbezit. In Wormère BV zijn 119 te herstructureren woningen ondergebracht. De overdracht is in de cijfers geconsolideerd. Het statutaire vermogen van Wormère BV is het geplaatste kapitaal van € 18.000. De jaaromzet is € 423.827. Het risicobeleid van WormerWonen is ook van toepassing op Wormère BV. De nevenactiviteit met betrekking tot Wormère BV is gemeld aan het (voormalige) ministerie van VROM. Het ministerie heeft daaraan in haar brief van 28 januari 2009 goedkeuring verleend. In 2015 zal WormerWonen, mede als gevolg van de herziening van de woningwet beoordelen of zij de vennootschap zal continueren. Verklaring van besteding van middelen De directeur-bestuurder van WormerWonen verklaart hiermee op grond van artikel 25, lid 1 van de statuten het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2014 te hebben vastgesteld met inachtneming van de verklaring van de accountant. Tevens verklaart hij dat alle uitgaven in het verslagjaar 2014 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Wormer, mei 2015 J.H.J. van Nimwegen directeur-bestuurder

35

Het molen reliëf uit de Molenbuurt is opgeslagen om in de nieuwe buurt te gebruiken.

36

Hoofdstuk 9: Verslag van de raad van toezicht In 2014 is voortvarend gewerkt aan de ontwikkeling van een toekomstvisie voor WormerWonen. Met een nieuw ondernemingsplan en een geactualiseerd strategisch voorraadbeleid is de koers voor de komende jaren - in een sterk veranderde omgeving - bepaald. De doelen, aanpak en investeringen van de organisatie zijn vastgelegd. Gericht wordt op onder meer het vernieuwen en verlengen van de levensduur van de woningvoorraad, het verbreden van de keuzemogelijkheden voor de huurder en bovenal een betaalbaar woningaanbod. Voor het laag houden van de kosten van de organisatie is daarbij onverminderd aandacht. WormerWonen wil haar gezonde financiële positie ook voor de toekomst behouden. Daarnaast vond in het verslagjaar ook een verbetering van de governance plaats met de formalisering van een aantal statuten en reglementen. Nieuwe directeur-bestuurder Na het vertrek van de directeur-bestuurder in 2013, is deze functie tot 1 maart 2014 door een interim directeur-bestuurder vervuld. Na een zorgvuldige wervingsprocedure, die begin 2014 is ingezet, is per 1 juni 2014 een nieuwe directeur-bestuurder aangesteld. Dit betrof John van Nimwegen, een bestuurder met ruime ervaring in de volkshuisvesting. Met zijn aanstelling is de continuïteit in de aansturing van de organisatie weer geborgd. Juist in tijden met veel externe veranderingen is dit van belang. Intern geeft het de gewenste rust en naar buiten kan de organisatie haar beleid beter uitdragen. De raad van toezicht kan zich hiermee weer beperken tot zijn formele rol als toezichthouder. Taken en rol De raad van toezicht houdt toezicht op het vaststellen en uitvoeren van het beleid van de directeur-bestuurder. Ook heeft het een adviserende rol richting de directeur-bestuurder. De rollen en taken van de raad van toezicht zijn vastgelegd in de statuten van WormerWonen. Uitgangspunt bij de werkzaamheden van de raad van toezicht vormen het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleid, het jaarplan, de (meerjaren)begroting en afspraken met stakeholders. De toekomstvisie, strategie en financiële risicobeheersing van de organisatie, evenals externe ontwikkelingen die relevant zijn voor de organisatie, worden nadrukkelijk besproken in de vergaderingen van de raad van toezicht. Waar nodig wordt beleid bijgesteld. Zo is voor het project Met Stip Wonen de keuze gemaakt de woningen niet meer zelf te ontwikkelen; de kavels zijn verkocht aan een projectontwikkelaar. De focus van WormerWonen ligt de komende jaren op het verbeteren van het bestaande woningbezit. Dit woningbezit is verouderd en vraagt veel investeringen in vernieuwing en verlenging van de levensduur. In het strategisch voorraadbeleid, dat in 2014 is geactualiseerd, is de toekomst van elke woning vastgelegd. Samenstelling In 2014 is de samenstelling van de raad van toezicht niet gewijzigd. De raad van toezicht kende per 31 december 2014 de volgende leden: 



De heer N.H. Stoop (voorzitter), 61 jaar, lid sinds 2009 en voorzitter sinds januari 2011. De heer Stoop is hoofd Techniek bij het Rijksmuseum. Hij heeft uitgebreide kennis van het opstarten en begeleiden van projecten in onroerend goed, de bijbehorende financiën en het onderhoud van onroerend goed. Relevante nevenfuncties: geen. De heer A. Drost (vicevoorzitter), 64 jaar en lid sinds 2009. De heer Drost is inspecteur bij de Onderwijsinspectie. Hij is lid op voordracht van huurdersvereniging Huurders voor Huurders en heeft kennis van onderwijs, ruimtelijke ordening, zorg en financiën. Relevante nevenfuncties: geen.

37







Mevrouw J.B. Sanders, 48 jaar en lid sinds 2007. Mevrouw Sanders is eigenaar van Proman, projectmanagement in onroerend goed, en heeft kennis van de corporatiesector, projectontwikkeling en voorraadbeheer. Relevante nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland, lid van de raad van toezicht van Stichting Huis ter Leede, bestuurder Woningbouwvereniging Beter Wonen (Hippolytushoef) en lid Vrouwennetwerk in de volkshuisvesting. Alle nevenfuncties worden vanuit ProMan bv uitgevoerd. De heer B.A.M. Bos, 52 jaar, benoemd in december 2010 en lid sinds januari 2011. De heer Bos is belastingadviseur en partner bij Baker Tilly Berk. Hij heeft financieeleconomische kennis. Relevante nevenfuncties: geen. Mevrouw E.W.M. Aalsma, 53 jaar, benoemd in december 2010 en lid sinds januari 2011. Mevrouw Aalsma is advocaat/mediator bij Asta Advocaten. Zij is lid op voordracht van huurdersvereniging Huurders voor Huurders en heeft kennis van bouw- en vastgoedrecht en aanbesteding- en contractrecht. Relevante nevenfuncties: lid van de raad van toezicht bij WoonopMaat en lid van de raad van toezicht bij Habeko.

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden van de raad van toezicht ziet er als volgt uit: Naam N.H. Stoop A. Drost J.B. Sanders E.W.M. Aalsma B.A.M. Bos

Jaar van aftreden 2017 2017 2015 2018 2018

Herkiesbaar Nee Nee Nee Nee Nee

Vacatures / herbenoemingen De raad van toezicht had in het verslagjaar geen vacatures door de herbenoemingen van mevrouw Aalsma en de heer Bos in dat jaar. Mevrouw Sanders is van januari t/m mei 2014 met ziekteverlof geweest. Honorering Voor de honorering van de per 1 juni 2014 aangestelde directeur-bestuurder wordt de Wet Normering Topinkomens (WNT) gevolgd. Met de interim directeur-bestuurder die tot die tijd actief was zijn andere afspraken gemaakt. Het bruto-inkomen van de directeur-bestuurder (vanaf 1 juni 2014 tot 31 december 2014) bedroeg € 61.371. De leden van de raad van toezicht ontvangen een vaste vergoeding. Deze vergoeding is gebaseerd op de tijdsbesteding, hun verantwoordelijkheden en de omvang van WormerWonen. De bruto honorering van de voorzitter van de raad van toezicht bedraagt € 9.693 per jaar. Voor de overige leden is dit € 6.462 per jaar.

38

Taakverdeling De taakverdeling van de raad van toezicht is opgenomen in volgend schema: Taakverdeling binnen de raad van toezicht Voorzitter Vicevoorzitter Contacten met de ondernemingsraad Contacten met Huurders voor Huurders Werkgeversrol t.o.v. directeur-bestuurder Werving en selectie nieuwe directeur-bestuurder Financiën Jaarverslag / accountant Risicomanagement Verbindingen (Torenerf) Zelfevaluatie Honorering raad van toezicht Eenmalig overleg met B&W / gemeenteraad Eenmalig overleg met Huurders voor Huurders Vertrouwenspersoon*

N.H. Stoop X X X X X X X

A. Drost

E.W.M. Aalsma

X X X X X

X X

B. Bos

J. B. Sanders

X X X

X X X X X

X X X X (X)

X X

X X

* De rol van Vertrouwenspersoon Integriteit (VPI) wordt vervuld door een externe professional. Kerncommissies De raad van toezicht kent twee kerncommissies: een auditcommissie en selectie- en remuneratiecommissie. Deze commissies zijn in 2014 formeel benoemd, waarbij het hoofd Financiën van WormerWonen als ambtelijk secretaris aan de auditcommissie is toegevoegd. In de auditcommissie zijn onder meer de begroting, de conceptjaarrekening en de looptijd van leningen aan de orde gekomen. Verder is gesproken over de financierbaarheid van de huurdersheffing en de consequenties daarvan voor de organisatie. De selectie- en remuneratiecommissie heeft de reguliere besluitvorming door de raad van toezicht voorbereid. Ook was zij verantwoordelijk voor de werving van een nieuwe directeur-bestuurder. Hiervoor is het functieprofiel aangepast en een wervingsbureau ingeschakeld. Uiteindelijk heeft de commissie een directeur-bestuurder uit haar eigen netwerk geworven. Kennis van externe ontwikkelingen De raad van toezicht zorgt ervoor dat zij goed op de hoogte blijft van de ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting, zowel regionaal als landelijk. Dit gebeurt onder meer via de (vak)media, opleidingen, lidmaatschap van de brancheorganisatie en het eigen netwerk. Ook het overleg met het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad(sleden) draagt hieraan bij. De mondelinge en schriftelijke informatievoorziening door de directeur-bestuurder en leden van het managementteam van WormerWonen speelt daarnaast een belangrijke rol bij het actueel houden van de kennis van de leden van de raad van toezicht. Met een toer langs het woningbezit en de projecten van WormerWonen heeft de raad van toezicht een goed beeld gekregen van de uitdagingen waar WormerWonen in de komende jaren voor staat. Vergaderingen raad van toezicht De raad van toezicht heeft in het verslagjaar zes keer vergaderd in aanwezigheid van de (interim) directeur-bestuurder. Daarnaast is er overleg geweest met de OR en huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Ook heeft een evaluatievergadering van de raad van toezicht plaatsgevonden. Over de invulling van de vacature van directeur-bestuurder is - naast genoemde reguliere vergaderingen - meerdere malen gesproken met de OR en het managementteam van

39

X X

X X

WormerWonen. Na zijn aanstelling is de nieuwe directeur-bestuurder voorgesteld aan zowel de OR als Huurders voor Huurders. Goedkeuring en besluiten De raad van toezicht heeft in 2014 goedkeuring verleend aan of besluiten genomen over de volgende onderwerpen:  begroting 2015;  meerjarenbegroting 2014 - 2023;  jaarrekening 2013;  huurverhoging 2014;  aanstelling directeur-bestuurder;  herbenoeming twee leden van de raad van toezicht;  ondernemingsplan 2015 - 2019;  investeringsstatuut, treasurystatuut en reglement auditcommissie;  benoeming auditcommissie en remuneratiecommissie;  actualisering strategisch voorraadbeleid;  activiteitenplanning 2015;  plannen project Met Stip Wonen noord. Overleg huurdersvereniging De voltallige raad van toezicht overlegt ieder jaar met huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Ook dit verslagjaar is uitgebreid ingegaan op de jaarlijkse huurverhoging. In 2013 was de huurverhoging een groot discussiepunt. De huurdersvereniging bracht een negatief advies uit over de relatief hoge huurverhoging, die desondanks is doorgevoerd. Bij Huurders voor Huurders bestond het beeld dat zij onvoldoende gehoord wordt als het gaat om het betaalbaar houden van de woningen. Door in 2014 meer inzicht te bieden in de financiële situatie van WormerWonen en de meerjarenbegroting, is de huurdersvereniging er meer gerust op dat WormerWonen met een gematigd huurbeleid haar toekomstplannen kan uitvoeren. Betaalbaarheid van de woningen is daarin een belangrijk speerpunt. Door het grotere vertrouwen in WormerWonen is er ook meer ruimte gekomen om over andere onderwerpen met elkaar van gedachten te wisselen. Onder meer is gesproken over het jaarverslag 2013 en de ontwikkelingen op het gebied van woonruimteverdeling en woningwaardering. Ondernemingsraad De vicevoorzitter van de raad van toezicht heeft eenmaal met de OR gesproken. Onderwerpen van gesprek waren de werving van een nieuwe directeur-bestuurder, het ondernemingsplan, een externe vertrouwenspersoon, de achterbangesprekken en de volkshuisvestelijke actualiteiten. Visitatie In 2014 was visitatie niet aan de orde; dit gebeurt weer in 2016. Beoordeling directeur-bestuurder Met de nieuwe directeur-bestuurder hebben twee evaluatiegesprekken plaatsgevonden om zijn functioneren te bespreken. Hier zijn geen bijzonderheden uit gekomen. De directeur-bestuurder functioneert naar tevredenheid. Governance Code De raad van toezicht onderschrijft de Governance Code van branchevereniging Aedes en hanteert die voor WormerWonen.

40

Integriteit WormerWonen beschikt over een integriteitsprotocol en een klokkenluidersregeling. Eind 2014 is een externe vertrouwenspersoon aangesteld, die begin 2015 kennis heeft gemaakt met de medewerkers van WormerWonen. Deze professional kan meldingen intern bespreekbaar maken en zorgen voor een goede begeleiding van de melder. Zelfevaluatie Tijdens de zelfevaluatie in 2014 is met name het vergaderproces aan de orde gekomen. Een betere afbakening van vergaderonderwerpen en -tijd was een belangrijk aandachtspunt. Ook zijn de auditcommissie en remuneratiecommissie tijdens deze vergadering formeel benoemd. Overleg stakeholders Naast de huurdersvereniging zijn de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen en collegacorporaties de belangrijkste stakeholders van de raad van toezicht. Met al deze partijen is een goede relatie opgebouwd. In het jaarlijks overleg met het college van burgemeester en wethouders was de nieuwe Woonwet onderwerp van gesprek. Gesproken is over de mogelijke consequenties daarvan voor de corporaties en de regio. Risicoanalyse De accountant (PwC, aangesteld medio 2012) maakt als onderdeel van de accountantscontrole een risicoanalyse van de organisatie. Over de risicoanalyse vindt afstemming plaats met de directeur-bestuurder en het hoofd van de afdeling Financiën van WormerWonen. Uit deze risicoanalyse zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen. Verklaring van de raad van toezicht De raad van toezicht verklaart zich akkoord met het jaarverslag 2014 met inachtneming van de verklaring van PwC over de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag. De raad van toezicht heeft het functioneren van de externe accountant positief beoordeeld en ziet in het verslagjaar geen aanleiding besluiten van het bestuur te schorsen of ongedaan te maken. Waardering De raad van toezicht heeft op 21 mei 2015 de jaarstukken over 2014 goedgekeurd. Ook dit verslagjaar heeft WormerWonen goed gefunctioneerd. Door de nieuwe koers die is ingezet, waarbij meer aandacht uitgaat naar het bestaande bezit en minder naar projectontwikkeling, kan de aandacht van de medewerkers ook verschuiven. Een efficiënte inrichting van de organisatie is daarbij van belang, waarbij automatisering en financiële rapportages voldoende aandacht moeten krijgen. Met de komst van een nieuwe ervaren directeur-bestuurder kan de organisatie, zowel richting huurders als de politiek, haar visie uitdragen en de keuzes hierin toelichten. De raad van toezicht spreekt zijn waardering uit voor de organisatie, die in 2014 goed onderbouwde plannen voor de toekomst heeft ontwikkeld. Ondanks de zwaardere financiële omstandigheden en nieuwe wet- en regelgeving ziet WormerWonen voldoende mogelijkheden om haar woningbezit te verjongen en tegelijkertijd betaalbaar te houden. De gezonde financiële uitgangspositie speelt hierbij zeker mee. Namens de raad van toezicht van WormerWonen, N.H. Stoop Voorzitter

41