Jaarrekening WormerWonen 2014 (geconsolideerd)
mei 2015
Inhoudsopgave Algemene gegevens
3
Kengetallen
4
Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2014 Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2014 Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2014 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over 2014 Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
2
6 8 9 10 12 26 30 32 34 46 52
58 60 61
69 69 69 70
Algemene gegevens Naam toegelaten instelling Stichting WormerWonen Naam geconsolideerde BV Wormère bv te Wormer Gemeente van vestiging Wormerland Adres Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T (075) 642 64 21 F (075) 642 68 46 E
[email protected] I www.wormerwonen.nl Datum van oprichting 23 februari 1912 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating 23 februari 1912, nr. TL 1637 Datum van de ministeriële goedkeuring tot wijziging van de statuten 17 november 2008
WORMERWONEN Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zaanstad 7 maart 1979, nr. 35010466 De kernactiviteiten van WormerWonen bestaan uit het verhuren en onderhouden van woningen voor de doelgroep, zijnde de lagere inkomens. Ook ontwikkelt en bouwt WormerWonen nieuwe huur- en koopwoningen en verkoopt zij uit bestaand bezit. WORMÈRE BV Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zaanstad 27 december 2007 nr. 34289631
Datum: mei 2015 3
Kengetallen Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie: naoorlogs
1.986
2.015
2.012
1.951
1.962
1.961
1.955
b. in aanbouw
0
0
8
8
0
0
0
c. in beheer
0
101
86
86
24
24
24
a. dienstencentrum
1
1
1
1
1
1
1
b. bedrijfsruimte Zandweg
0
0
0
0
0
0
1
2. Onroerende zaken niet zijnde woningen
c. Kruiskerk
1
1
1
1
1
1
1
270
270
270
268
268
268
268
2.258
2.287
2.292
2.229
2.232
2.231
2.226
1. Eigen vermogen
18.616
18.567
17.922
15.506
19.857
18.912
18.243
2. Huren
11.224
10.713
10.337
9.853
9.685
9.430
9.241
733
798
795
690
746
772
741
1.031
645
632
-4.835
944
669
3.550
0,81
0,96
1,00
1,02
0,61
0,62
0,61
0,56
0,49
0,42
0,36
0,39
0,52
0,14
uitgedrukt in een percentage van de huren
166
173
173
157
205
201
197
4. Overige reserves einde boekjaar per verhuureenheid
9.374
9.214
8.908
7.948
10.126
9.644
9.332
100
100
100
100
100
100
100
0,0
0,0
0,0
11,2
9,0
8,6
9,9
a. directie
1
1
1
1
1
1
1
b. technisch
6
6
5
6
5
5
5
16
14
14
14
13
14
13
d. garages Totaal (exclusief in beheer) Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000)
3. Vergoedingen 4. Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 3. Overige reserves einde boekjaar
5. Percentage van de algemene reserve aan het einde van het boekjaar aangewend voor interne financiering van de vaste activa 6. Renteresultaat uitgedrukt in een percentage van de overige reserves 7. Personeelsbezetting einde boekjaar:
c. administratief d. huishoudelijk personeel Totaal
1
1
1
1
1
1
1
24
22
21
22
20
21
20
4
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Personeelsbezetting in formatieplaatsen einde boekjaar: a. directie b. technisch c. administratief d. huishoudelijk personeel Totaal
6,0
6,0
5,0
6,0
5,0
4,8
4,9
12,0
10,3
10,3
10,3
9,9
10,2
9,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
19,3
17,6
16,6
17,6
16,2
16,3
15,5
Het aantal werknemers dat werkzaam is in het buitenland is nihil.
8. Operationele cashflow (x € 1.000)
4.750
3.876
4.052
1.730
2.146
2.104
5.431
30,8
30,6
27,9
25,0
33,7
34,0
31,9
10. Rentabiliteit totaal vermogen
3,5
3,0
3,1
-5,6
4,0
4,0
9,3
11. Rentabiliteit eigen vermogen
5,5
3,5
3,5
-31,2
4,8
3,5
19,5
12. Current ratio
2,2
2,0
2,6
4,2
1,1
1,0
1,1
9. Solvabiliteit
ad 8: De operationele cashflow bestaat uit het jaarresultaat + afschrijvingen + overige waardeveranderingen materiële vaste activa -/- wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten -/- geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf + kosten uitbesteed werk. ad 9: De solvabiliteit bestaat uit de overige reserves uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. ad 10: De rentabiliteit op het totale vermogen bestaat uit het jaarresultaat + verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. ad 11: De rentabiliteit op het eigen vermogen bestaat uit het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van de overige reserves. ad 12: De current ratio is de vlottende activa gedeeld door de vlottende passiva.
5
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) ACTIVA in €
Ref.
2014
2013
39.867.806
40.004.426
57.809
39.870
149.161
160.067
40.074.776
40.204.363
1.549.571
1.590.618
voorwaarden
2.198.625
1.388.250
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.198.157
0
Totaal vastgoedbeleggingen
4.946.353
2.978.868
171.742
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
9.1
Sociale vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen
9.1
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder
Financiële vaste activa
9.2
Latente belastingvordering(en)
9.2.1
1.610.125
Premie
9.2.2
703.152
Overige effecten
9.2.3
Totaal financiële vaste activa Som vaste activa
23.589
23.589
2.336.866
195.331
47.357.995
43.378.562
4.091.681
6.386.706
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
9.3 9.3.1
verkoop Vorderingen
9.4
Huurdebiteuren
9.4.1
96.907
110.912
Belastingen en premies sociale verzekeringen
9.4.2
220.265
83.300
Overige vorderingen
9.4.3
22.944
63.500
Overlopende activa
9.4.4
118.804
84.540
458.920
342.252
8.550.606
10.534.715
Som vlottende activa
13.101.207
17.263.673
TOTAAL ACTIVA
60.459.202
60.642.235
Totaal vorderingen Liquide middelen
9.4.5
6
PASSIVA in € Groepsvermogen Groepsvermogen Voorzieningen
Ref.
2013
18.616.127
18.567.156
7.441.006
6.478.963
9.5 9.5.1 9.6
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
9.6.1
Voorziening belastingen
9.6.2
Totaal voorzieningen Langlopende schulden
2014
0
8.918
7.441.006
6.487.881
9.7
Schulden/leningen overheid
9.7.1
3.803.475
3.807.809
Schulden/leningen kredietinstellingen
9.7.1
17.091.144
21.508.360
Waarborgsommen
9.7.2
220.023
227.297
zaken Verkoop Onder Voorwaarden
9.7.3
2.243.938
1.433.563
Derivaten
9.7.4
5.076.355
0
28.434.935
26.977.029
5.346.073
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden
9.8
Schulden aan kredietinstellingen
9.8.1
4.421.549
Schulden aan leveranciers
9.8.2
247.140
401.386
Onderhanden projecten
9.8.3
0
1.033.474
Belastingen en premies sociale verzekeringen
9.8.4
541.767
987.140
Overige schulden
9.8.5
217.524
144.002
Overlopende passiva
9.8.6
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
7
539.154
698.094
5.967.134
8.610.169
60.459.202
60.642.235
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 In € OMSCHRIJVING Bedrijfsopbrengsten
Ref.
2014
2013
Huuropbrengsten
10.1
11.223.586
10.713.294
Opbrengsten servicecontracten
10.2
733.486
797.534
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
10.3 10.4
1.617.761 229.551
3.606.665 112.869
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
10.5
137.196
120.129
Overige bedrijfsopbrengsten
10.6
73.886
103.212
14.015.466
15.453.703
Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
10.7
1.894.674
1.864.269
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk
10.8 10.9
794.319 1.539.040
1.487.022 3.606.665
Lonen en salarissen
10.10
920.029
943.798
Sociale lasten
10.11
141.197
132.359
Pensioenlasten
10.12
178.909
174.706
Onderhoudslasten
10.13
2.201.462
2.095.389
Leefbaarheid
10.14
24.433
14.237
Lasten servicecontracten
10.15
687.084
752.555
Overige bedrijfslasten
10.16
Som bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
10.17
Bedrijfsresultaat
2.897.393
2.001.425
11.278.540
13.072.425
-530.097
-280.543
3.267.023
2.661.820
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
10.18
3.204.753
0
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
10.19
70.654
195.391
Rentelasten en soortgelijke kosten
10.20
1.060.293
1.149.818
4.194.392
954.427
-927.370
1.707.393
-1.958.088
1.062.123
1.030.718
645.270
Saldo financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen
10.21
Groepsresultaat na belastingen
8
Kasstroomoverzicht volgens de directe methode x € 1.000
Ref.
2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige
12.214
11.503
0
232
41
41 12.254
11.776
Betalingen aan werknemers
1.281
1.301
Betalingen aan leveranciers onderhoud
2.769
2.448
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
3.748
2.874
Betalingen overige
19
14 -7.817
-6.637
4.437
5.139
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest
68
Ontvangen dividend Betaalde interest Betaalde winstbelasting
188
0
0
1.035
1.268
46
-311 -1.013
-769
3.424
4.370
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa
2.879
2.147
Investeringen in vastgoedbeleggingen
3.740
Desinvesteringen in materiële vaste activa
1.162
596
Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen
1.650
4.411
Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in immateriële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-67
-880
Kasstromen uit financieringsactiviteiten
-5.341
-5.471
Toename (afname) geldmiddelen in 2014
-1.984
-1.982
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden
5.341
De toename (afname) van de geldmiddelen in 2014 sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: x € 1.000
Stand per 1 januari 2014 Liquide middelen
9.4.6
10.535
Mutaties boekjaar
9.4.6
-1.984
Stand per 31 december 2014
8.551
9
Algemene toelichting Algemeen Stichting WormerWonen is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. De stichting is gevestigd te Wormer in de gemeente Wormerland. Het adres van statutaire vestiging is Papiermakerstraat 1, 1531 NA te Wormer. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio’s Zaanstreek en Waterland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Groepsverhoudingen Stichting WormerWonen heeft een 100% belang in Wormère bv. In deze bv bevinden zich de woningen van de herstructureringswijk Molenbuurt. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van WormerWonen en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. De consolidatie in deze geconsolideerde jaarrekening betreft het 100% belang in Wormère bv, statutair gevestigd te Wormer. De activiteiten in Wormère bv hebben betrekking op de exploitatie van de woningen in het herstructureringsgebied Molenbuurt. De intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen Stichting WormerWonen en Wormère bv worden geëlimineerd. Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten van de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de desbetreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Stelselwijziging Naar aanleiding van de RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013) moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. WormerWonen heeft een tweetal extendible leningen: leningcontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de leningen voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaten en zijn per 2014 afgescheiden van het
10
basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 1,9 miljoen negatief en per 31 december 2014 € 5,0 miljoen negatief. De cumulatieve impact, inclusief embedded derivaten en belastinglatenties, is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves binnen het eigen vermogen per 1 januari 2014 verwerkt. Hierdoor is het eigen vermogen per 1 januari 2014 afgenomen met 1,0 miljoen. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 1.030.718. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 2.983.791 hebben bedragen. In lijn met RJ-uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. Ook is het vermogen per 1 januari opnieuw berekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 981.748. De overige reserves zijn gedaald van € 18.567.156 naar € 17.585.408. Schattingswijzigingen In het verslagjaar 2014 zijn de berekeningen (uitgangspunten) van de belastinglatenties leningen en verkopen onveranderd gebleven ten opzichte van 2013. Presentatiewijzigingen In 2014 zijn ten opzichte van 2013 geen presentatiewijzigingen doorgevoerd. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van WormerWonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in het hoofdstuk Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
11
Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in het hoofdstuk Algemene toelichting. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over verplichtingen voor toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen, direct toerekenbare interne kosten en transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
12
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud De kosten van groot onderhoud aan het materieel vast actief komen direct ten laste van het resultaat. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijke vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van WormerWonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Waarderingsgrondslag WormerWonen waardeert haar sociale vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden geen componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden geen afzonderlijke componenten onderkend. Van een afzonderlijke component zou sprake kunnen zijn als deze component meer dan 10% deel uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
13
Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van fysiek herkenbare gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties die zich als volgt laten omschrijven: 1. Producten: a. eengezinswoningen; b. portiekflats; c. galerijflats; d. bouwperiode 1945-1968; e. bouwperiode 1969-1974; f. bouwperiode 1975-1991; g. bouwperiode 1992-heden. 2. Markten: a. seniorenwoningen - sociaal vastgoed; b. reguliere woningen - sociaal vastgoed; c. starterswoningen - sociaal vastgoed; d. MIVA-woningen (aangepaste woningen voor minder validen) - sociaal vastgoed; e. 18 appartementen Slinger - commercieel vastgoed; f. garages - commercieel vastgoed. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Daarnaast zijn wij in 2013 geconfronteerd met de Wet verhuurderheffing; de verhuurderheffing tot einde levensduur is ingerekend. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Jaarlijkse inflatie volgende huurverhoging van 1,5% in 2015 en 2% daarna (voorgaand jaar 4%); Jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,5%); Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2% (de eerste vijf jaar), daarna 3% (voorgaand jaar: 3%);
14
Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.389 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.445); Genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) € 613 (voorgaand jaar: € 602); Kosten van planmatig groot onderhoud conform de jaarlijks geactualiseerde technische meerjarenonderhoudsbegroting; Een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen, niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel aan de geschatte resterende levensduur van de complexen, variërend van 1 tot 50 jaar (voorgaand jaar: 1 tot 50 jaar). De gemiddelde restantlevensduur bedraagt 18 jaar. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; In de bedrijfswaardeberekening vindt aftopping plaats op een huurbedrag van € 710,68 zijnde de liberalisatiegrens; De heffingsbijdrage van het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde; De verhuurderheffing is doorgerekend met een percentage van de WOZ-waarde tot einde levensduur (zie pag. 32). De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Uitkomsten van de bedrijfswaardeberekening Per saldo komt de bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie uit op € 72.956.747. Daarbij is de waarde van het sociale bezit in exploitatie bepaald op € 69 miljoen. De waardering voor de garages en de woningen in exploitatie boven de liberaliseringsgrens (commercieel bezit) komt respectievelijk uit op € 1,6 miljoen en € 2,2 miljoen. Wanneer het sociaal bezit van WormerWonen nader wordt bekeken, dan zijn de belangrijkste uitkomsten in deze modelmatige berekening, over de totale resterende levensduur, dat de inkomsten van € 160 miljoen (inclusief restwaarde) de uitgaven van € 91 miljoen met € 69 miljoen overschrijden. Gemiddeld genomen heeft het bezit van WormerWonen een levensduur van 18 jaar. De verhuurderheffing heeft met een bedrag van € 19,8 miljoen een belangrijk (negatief) aandeel in het geheel. Bijzondere waardevermindering WormerWonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Als dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, dan wordt de realiseerbare waarde bepaald op basis van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.
15
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille. Terugname van bijzondere waardevermindering Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, dan wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode. Per component wordt nu lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Als sprake is van een afwaardering naar een lagere bedrijfswaarde, dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar een lagere sociale marktwaarde. Als sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering, dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt (eventuele) rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met de ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
16
Bijzondere waardevermindering WormerWonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Als de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, dan is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering, worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag WormerWonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie uit het hoofdstuk Algemene uitgangspunten zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
17
Reële waarde De reële waarde die wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats als er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. In 2014 zijn er voor het commercieel vastgoed van WormerWonen geen aanwijzingen die op een eventuele bijzondere waardevermindering duiden. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde. WormerWonen hanteert deze invulling van de actuele waarde omdat het beschikbaar stellen van huisvesting haar primaire doelstelling is. Ook geldt dat optimalisatie van het rendement op haar vastgoed slechts een ondergeschikte plaats inneemt. De bedrijfswaarde wordt bepaald zoals beschreven bij sociaal vastgoed in exploitatie. Vastgoed bestemd voor verkoop (commercieel en sociaal) Voor het komende jaar wordt verwacht dat er 15 woningen verkocht worden. De waarde hiervan wordt bepaald op 90% van de Woz-waarde minus de geldende boekwaarde van de betreffende woningen. Voor 2015 wordt de netto opbrengstwaarde ingeschat op € 2.279.000. Per woning is dit een bruto opbrengstwaarde van € 162.000 minus een boekwaarde (gemiddeld) van € 10.400. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden WormerWonen verkoopt woningen onder voorwaarden, waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. WormerWonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen die gekwalificeerd worden als een financieringstransactie. Onder gerealiseerde verkoop wordt verstaan: Verkopen waarbij WormerWonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op het terugkoopmoment; Verkopen waarbij WormerWonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille. Als financieringstransactie kwalificeren wij: Verkopen waarbij WormerWonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment; Verkopen waarbij WormerWonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij WormerWonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:
18
De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen de actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering, indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - bij een waardestijging: als een herwaardering, indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering); De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt, dan wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover WormerWonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
19
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Als sprake is van een bijzondere waardevermindering, dan vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvorderingen Zie voorziening latente belastingverplichtingen. Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen, die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Als van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, dan wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst- en verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieve rentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst- en verliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (dis)agio die zijn toe te rekenen aan deze obligaties worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst- en verliesrekening. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn, dan wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt WormerWonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt WormerWonen de omvang van het
20
verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen als de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en de interne logistiek, alsmede de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en de interne logistiek, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen met toepassing van de FIFO-methode (first in first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Zie
21
hiervoor de grondslagen voor de bepaling van het resultaat. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en al gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Na eerste verwerking worden ze gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kasmiddelen, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Groepsvermogen Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij weer positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de
22
boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investeringen toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen gebeurt tegen de belastingtarieven die aan het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij WormerWonen in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa; latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 3% (2013: 3%) genomen. Voorziening pensioenen WormerWonen heeft één (enkele) pensioenregeling. Onderstaand zijn de belangrijkste kenmerken van de regeling beschreven: Pensioenregeling van het Pensioenfonds voor de Woningcorporaties WormerWonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Werknemers die hiervoor in aanmerking komen bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten, zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). WormerWonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door de financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (2013: 106%). In 2014 diende het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds voldoet hieraan en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. WormerWonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing. Op verplichte, contractuele of vrijwillige basis worden premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door WormerWonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien die tot een terugstorting of tot een vermindering van toekomstige betalingen leiden. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
23
Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: de verplichting van WormerWonen tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties. Daarnaast neemt WormerWonen een vordering op voor: toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds. De pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 3% (2013: 3%) genomen. Als de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, dan is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan één jaar. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onder de leningen is voor een bedrag van € 10 miljoen aan extendible fixe leningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt WormerWonen gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft WormerWonen aan de tegenpartij het recht gegeven om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde basisrente wordt betaald met een nader overeen te komen kredietopslag, dat er een variabele rente wordt betaald of dat er een vervroegde aflossing gaat plaatsvinden. Dit recht van de tegenpartij is een embedded derivaat
24
dat is afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans is verwerkt onder derivaten. Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar het hoofdstuk Financiële instrumenten en risicobeheersing. Embedded derivaten In leningen besloten derivaten werden tot en met het boekjaar 2012 niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen werd meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De wijziging leidt ertoe dat waardedalingen en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten eerder verwerkt worden in de balans en winst- en verliesrekening. Toepassing van de richtlijn is verplicht vanaf boekjaar 2014. Zie ook het hoofdstuk Financiële instrumenten en risicobeheersing. Leasing Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij WormerWonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) WormerWonen maakt geen gebruik van rentederivaten maar heeft wel embedded derivaten in haar portefeuille. Deze worden tegen marktwaarde opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van toepassing van hedge accounting met het afgeleide financiële instrument. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door WormerWonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. WormerWonen past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door WormerWonen gedocumenteerd. WormerWonen stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat WormerWonen derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.
25
Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verwerkt naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter ervan afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 is een inkomensafhankelijk huurverhoging toegepast. De maximale huurverhoging bedroeg in 2014: Huishoudinkomens 2012 lager dan of gelijk Maximale huurverhoging is 4% (inflatie+1,5%) aan € 34.085 Huishoudinkomens 2012 hoger dan € 34.085 Maximale huurverhoging is 4,5% (inflatie+2%) maar niet hoger dan € 43.602 Huishoudinkomens 2012 hoger dan € 43.602 Maximale huurverhoging is 6,5% (inflatie+4%) Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentageof Completion-methode, ofwel de PoC-methode).
26
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post Onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover die niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt in de regel onder de lasten verantwoord. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente die onder de financiële baten en lasten wordt opgenomen.
27
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Als een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten WormerWonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en eigen dienst en de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van WormerWonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en
28
verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra WormerWonen het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post Rentelasten en soortgelijke kosten. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is WormerWonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Specifiek aandachtspunt voor WormerWonen in het kader van de Vpb is de fiscale afwikkeling van het herstructureringsproject Molenbuurt. Hierbij is sprake van sloop van bestaand bezit dat wordt herontwikkeld (in verschillende fases) tot een gemengd project met huur- en koopwoningen. Door de jaren heen zal een groot deel van de fiscale boekwaarde van de 119 te slopen woningen als verliespost worden gerealiseerd in het fiscale resultaat. In 2014 zijn 37 woningen gesloopt.
29
Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut met daarin opgenomen het financiële beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van nietcomplexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van WormerWonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat WormerWonen zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Leningen In de bestaande leningenportefeuille is voor een bedrag van nominaal € 5,0 miljoen en € 10,0 miljoen aan basisrentelening respectievelijk extendible basisrenteleningen opgenomen. Basisrenteleningen bevatten embedded swaps en extendible basisrenteleningen bevatten embedded swaps en receiver swaptions, beide vallen onder de sinds 1 oktober 2012 in werking getreden Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Marktwaarde basisrentelening WormerWonen heeft één fixe basisrentelening met een nominale hoofdsom van € 5,0 miljoen. Deze lening kwalificeert zich in beginsel binnen RJ 290 niet als een contract met een af te splitsen embedded derivaat, aangezien sprake is van vaste rente (basisrente) met een variabele kredietopslag (spread). De marktwaarde van de basisrentelening tot einde looptijd, op basis van de rentecurve per 31 december 2014, bedraagt circa € 8,2 miljoen (2013: € 6,2 miljoen). Marktwaarde extendible basisrenteleningen WormerWonen heeft twee extendible fixe basisrenteleningen in haar portefeuille met een totale hoofdsom van € 10,0 miljoen. De hoogte van de rente is ingedeeld in verschillende tijdvakken en de rente in toekomstige tijdvakken is afhankelijk van de rentestand ten tijde van aanvang van het nieuwe tijdvak. De marktwaarde van de hoofdsom van de extendible basisrenteleningen op basis van de rentecurve per 31 december 2014 bedraagt € 11,1 miljoen (2013: € 10,5 miljoen). De marktwaarde bestaat voor een deel uit de waardering van de lening volgens de reguliere DCFmethode. Het laatste tijdvak dient te worden beschouwd als een geschreven receiver swaption gewaardeerd conform het Black-Scholes model. De marktwaarde van de swaptions bedraagt ultimo 2014 € 5,0 miljoen negatief (2013: 1,9 negatief). Prijsrisico WormerWonen loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten opgenomen onder financiële vaste activa overige effecten en onder vlottende activa effecten. WormerWonen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico WormerWonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
30
Renterisico WormerWonen loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten, met name onder financiële vaste activa leningen u/g en overige effecten als gevolg van wijzigingen in de marktrente. WormerWonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WormerWonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Per financieringsbesluit maakt WormerWonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of tegen variabele rente. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar minimaal toe. Pas bij een rentestijging over langere perioden zal de rentelast van WormerWonen stijgen naar gelang er conversie en/of aflossingen met herfinanciering plaatsvinden of nieuwe leningen worden aangetrokken. Dit alles geheel in lijn met de vervalkalender en de dan fingerende marktrente. Kredietrisico WormerWonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. WormerWonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij om kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat WormerWonen loopt per balansdatum zijn als volgt: In € Banksaldo Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW
31-12-2014 8.550.606 3.980.000 -
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan als WormerWonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt WormerWonen gebruik van meerdere banken om haar liquiditeiten weg te zetten. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Als niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, dan wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden van de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties en van netto-contantewaardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
31
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde WormerWonen heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurderheffing De sector is geconfronteerd met de Wet verhuurderheffing. De basis voor deze heffing is de WOZ-waarde. De heffing bedraagt in 2014 0,381% van de WOZ-waarde voor huurwoningen. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. Vervolgens heeft WormerWonen de verhuurderheffing doorgerekend tot en met einde levensduur op basis van het tarief van 2017. Nominaal gezien groeit het bedrag van de verhuurderheffing van € 50.000 in 2013 tot € 1.487.000 in 2017, om vervolgens op dit niveau te blijven. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is geen rekening gehouden met de verkoop van woningen.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over verplichtingen voor toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de definitieve ontwerpfase, en afgeleid daarvan de aanvraag van de bouwvergunning, heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de bepaling van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
32
Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft WormerWonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaar 2013 en 2014 zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: de waardebepaling van de ontwikkelrechten; het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; het moment van verliesneming voor het herstructureringsproject Molenbuurt; het treffen van een onderhoudsvoorziening; het uitnutten van de herbestedingsreserve. Hierdoor kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigen en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Kasstroomoverzicht (directe methode) Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van de bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de operationele investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstroom uit hoofde van de financiering is gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder de overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
33
Toelichting op de geconsolideerde balans ACTIVA in € Materiële vaste activa
Ref.
Sociaal vastgoed in
Vastgoed in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken
Totaal
exploitatie
bestemd voor eigen exploitatie
ten dienste van de exploitatie
69.749.953
39.870
1.842.111
71.631.934
29.745.527
0
1.682.044
31.427.571
31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31-12-2013
9.1
40.004.426
39.870
160.067
40.204.363
Boekwaarden per 1-1-2014
9.1
40.004.426
39.870
160.067
40.204.363
159.814
2.392.472
Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen
39.011
2.591.297
-399.320
0
-399.320
-1.810.403
-38.417
-1.848.819
0
-11.500
-11.500
0
-1.370.583
0
909.339
Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen
-722.910
Terugneming van waardeverminderingen
909.339
-647.673
Overboekingen
1.726.860
-1.726.860
0
Totaal mutaties
-136.620
17.939
-10.906
-129.587
71.636.627
2.432.342
1.881.122
75.950.091
31.768.821
2.374.533
1.731.961
35.875.315
39.867.806
57.809
149.161
40.074.776
31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden
9.1
De afschrijvingsmethode is lineair: Grond Opstal Overige (bouwkundig etc.) Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
0 jaar 50 jaar 15-25 jaar 5-10 jaar
In het boekjaar 2014 werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten wordt een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,22%. Voor toelichting inzake de MVA die een bijzondere waardevermindering hebben ondergaan, verwijzen wij naar 10.8 van de toelichting winst- en verliesrekening. Het beleid van WormerWonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert WormerWonen zich als
34
vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Aantal
WOZ-waarde in €
Sociaal vastgoed in exploitatie
284 miljoen
Westertil (maatschappelijk)
0,2 miljoen
De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is € 69 miljoen. Het totale verzekerde bedrag inclusief commercieel vastgoed is € 162 miljoen.
35
ACTIVA in € Vastgoedbeleggingen
Ref.
Commercieel
Onroerende
Vastgoed in
Totaal
vastgoed in exploitatie
zaken verkocht onder
ontwikkeling bestemd
voorwaarden
voor eigen exploitatie
1.604.070
1.222.097
0
2.826.167
0
284.278
0
284.278
13.452
118.125
0
131.577
9.1
1.590.618
1.388.250
0
2.978.868
9.1
1.590.618
1.388.250
0
2.978.868
810.375
1.198.157
2.008.532
31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31-12-2013 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1-1-2014 Mutaties 2014 Investeringen Herwaardering
0
Afschrijvingen
-41.047
-41.047
Terugneming afschrijving grond garages
0
Waardeverminderingen
0
Totaal mutaties
-41.047
810.375
1.198.157
1.967.485
1.604.070
2.032.472
1.198.157
4.834.699
0
284.278
0
284.278
54.499
118.125
0
172.624
1.549.571
2.198.625
1.198.157
4.946.353
31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden
9.1
De afschrijvingsmethode is lineair: Grond Opstal Overige (bouwkundig etc.) Garages
Commercieel vastgoed Garages
0 jaar 50 jaar 15-25 jaar 50 jaar
Aantal Marktwaarde
Bedrijfswaarde
woningen
(woz) in €
in €
18
2,2 miljoen
2,21 miljoen
270
4,6 miljoen
1,67 miljoen
Het totale verzekerde bedrag inclusief sociaal vastgoed is € 162 miljoen.
36
Vaste activa in € Vastgoedbeleggingen 9.1.4
2014
2013
256.302
262.006
Commercieel vastgoed in exploitatie Garages complex 10 t/m 13 en 16 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Complex 51, 18 woningen
0
0
1.293.269
1.328.612
1.549.571
1.590.618
2.198.625
1.388.250
De actuele waarde/bedrijfswaarde voor vastgoedbeleggingen is afgerond € 3,9 miljoen. De garages (bedrijfswaarde) hebben een actuele/ bedrijfswaarde van € 1,7 miljoen en de woningen € 2,2 miljoen. 9.1.5 In 2011 is begonnen met het verkopen van bestaande huurwoningen onder het label Koopgarant. In 2014 zijn er zeven woningen verkocht onder Koopgarant. In totaal zijn er twintig woningen verkocht onder Koopgarant.
9.2
9.2.1 9.2.1.1
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende verloopoverzicht samengevat: Latente belastingvordering(en) 2013
49.221
74.423
1.076.344
97.319
644.908
0
-160.348
0
1.610.125
171.742
Actieve belastinglatentie leningen
Actieve belastinglatentie verkopen Nominale waarde € 1.190.000
9.2.1.3
Actieve belastinglatentie embedded derivaten Nominale waarde € 1.269.089
9.2.1.4
1.610.125
2014 Nominale waarde € 182.652 9.2.1.2
2014
Passieve belastinglatentie premie Totaal
Verloopoverzicht actieve belastinglatentie leningen 31-12-2013
Vermeerdering
Verminderingen
31-12-2014
25.202
49.221
Verminderingen
31-12-2014
74.423 Verloopoverzicht actieve belastinglatentie verkopen 31-12-2013
Vermeerdering
97.319
979.025
1.076.344
De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3,0% en hebben een gemiddelde looptijd van 5 jaar. De post heeft betrekking op langlopende leningen, embedded derivaten en op woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de verkoopvijver). Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Bij de actieve belastinglatentie verkopen is de restwaarde € 35.000.
37
2013
171.742
9.2.2.
Premie
703.152 Inceptie
Mutatie
Mutatie Saldo
2013
9.2.3
NWB 1-27252
646.564
-161.641
NWB 1-26677
662.366
Totaal 1.308.930
2014 64.656
420.267
-296.685
82.796
282.885
-458.326
-147.452
703.152
Overige effecten WoningNet te Amsterdam, 2632 aandelen à 75% van € 11,95 per stuk
23.589
23.589
Vlottende activa in € 9.3
Voorraden
9.3.1
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2013
2014
Complex 61 Molenbuurt
579.228
1.034.243
Complex 64 Woud
1.277.000
1.300.000
Complex 68 Met Stip Wonen Zuid
1.575.248
2.065.266
660.205
1.987.197
4.091.681
6.386.706
Complex 68 Met Stip Wonen Noord Totaal Complex 61 Molenbuurt betreft een gefaseerde herstructurering. Complex 64 Woud betreft een grondpositie. Complex 68 Met Stip Wonen Zuid zijn 10 onverkochte kavels. Complex 68 Met Stip Wonen Noord is in ontwikkeling. Onder de voorraden is geen geactiveerde rente opgenomen. 9.4
Vorderingen
9.4.1
Huurdebiteuren
2013
2014
De specificatie van deze post naar
Aantallen huurders
ouderdom luidt als volgt:
Huurachterstand
2014
2013
2014
2013
158
166
33.273
41.006
1 tot 2 maanden
30
34
22.980
28.131
2 tot 3 maanden
9
7
10.414
9.632
14
14
30.240
32.143
211
221
96.907
110.912
0
8.918
Tot 1 maand
3 maanden of meer Totaal 9.4.2
Belastingen en premies sociale verzekeringen
9.4.2.1
Vpb WBV Jisp t/m 2012
9.4.2.2
Vpb 2014
9.4.2.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen Totaal
220.171
0
94
74.382
220.265
83.300
9.4.3
Overige vorderingen
9.4.3.1
Afrekening servicekosten
895
6.723
9.4.3.2
Vertrokken bewoners
18.256
41.396
9.4.3.3
Te ontvangen derdengelden complex 68
13.881
0
9.4.3.4
Te ontvangen termijnfacturen complex 61/68
0
49.341
9.4.3.5
Overige Subtotaal
9.4.3.2
Af : Voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen
38
8.168
7.436
41.200
104.896
-18.256
-41.396
22.944
63.500
De voorziening dubieuze debiteuren is gelijk gesteld aan de vorderingen op vertrokken bewoners. De praktijk leert dat deze vorderingen meestal oninbaar zijn. Beoordeling van deze vorderingen gebeurt volgens de statische methode. Alle vorderingen hebben een looptijd van < 1 jaar.
9.4.4
Overlopende activa
9.4.4.1
Te ontvangen rente diverse bankinstellingen
9.4.4.2
Te koppelen dagafschriften
9.4.4.3
2013
2014 14.032
24.999
0
708
Vooruitbetaalde bedragen
104.772
58.833
Totaal
118.804
84.540
9.4.5
Liquide middelen
2014
9.4.5.1
Direct opvraagbaar Diverse bank- en kassaldi - Kas
8.551.247
10.527.866
8.551.247
10.527.866
-641
6.849
8.550.606
10.534.715
2.559
- Postbank 4218289
42.106
- Rabobank 374900515
154.232
- BNG 285040049
2.928.376
- Wormère bv
18.591
- Rabobank Spaarrekening
5.405.383
Subtotaal 9.4.5.2
2013
Kruisposten geldverkeer Totaal liquide middelen
39
PASSIVA in € 9.5
2014
2013
Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 31 december
17.585.408 17.921.886
Resultaat boekjaar
1.030.719
Stand per 31 december
645.270
18.616.127 18.567.156
Overeenkomstig de statuten van WormerWonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.
9.6
Voorzieningen
9.6.1
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
2013
2014
Com-
ORT
Stand per
Dotaties
Onttrek-
Vrijval
plex
2014
1-1-2014
61
5.674.000
4.344.191
-820.120
-798.276
0
4.322.347
68
610.324
884.772
0
-63.480
948.252
0
83
3.156.000
1.250.000
1.906.000
37.341
0
3.118.659
Totaal
9.440.324
6.478.963
1.085.880
-824.415
948.252
7.441.006
7.441.006
6.478.963
0
8.918
Stand per
kingen
31-12-2014
De bovenstaande voorzieningen hebben een looptijd van langer dan een jaar. 9.6.2
Voorziening belastingen
9.7
Langlopende schulden
Leningen In €
Stand per 31-12-
Aflossings-
Resterende
Resterende
2014
verplichting 2015
looptijd >
looptijd >
1 jaar
5 jaar
< 5 jaar
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen
3.962.973
159.498
21.353.196
4.262.051
kredietinstellingen
40
3.803.475 1.860.492
15.230.652
Verplichtingen uit hoofde van
2.243.938
0
220.023
0
27.780.130
4.421.549
0
2.243.938
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal
220.023 1.860.492
21.498.088
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende vijf jaar is hieronder weergegeven: In €
Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
0
0
0
0
1.860.492
5.000.000
5.000.000
0
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Totaal
0
0
0
0
1.860.492
5.000.000
5.000.000
0
De mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: 9.7.1
Leningen overheid en kredietinstellingen
Schulden
Schulden
/leningen krediet-
/leningen overheid
Totaal
instellingen 1-1-2014 Oorspronkelijk bedrag lening
29.701.338
Cumulatieve aflossingen
3.155.821
Schuldrestant 1-1-2014
26.545.517
5.660.908 35.362.246 1.544.184
4.700.005
4.116.724 30.662.241
Mutaties Bij: Nieuw/bijstorting Af: Aflossing
5.192.322
153.751
5.346.073
31-12-2014 Oorspronkelijk bedrag lening Cumulatieve aflossingen Schuldrestant 31-12-2014
41
29.701.338
5.660.908 35.362.246
8.348.143
1.697.935 10.046.077
21.353.195
3.962.973 25.316.169
9.7.1.1 Schulden/leningen overheid 9.7.1.2 Schulden/leningen kredietinstellingen
2014 in €
2013 in €
3.962.973
4.116.724
21.353.195 26.545.517
Totaal schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
25.316.168 30.662.241
Aflossingsverplichting < 1 jaar schulden/leningen overheid Aflossingsverplichting < 1 jaar schulden/leningen kredietinstellingen Schuldrestant 31-12-2014
159.498
153.751
4.262.051
5.192.321
20.894.619 25.316.169
De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt 13,02 jaar (2013: 12,1 jaar). Het gemiddelde rentepercentage op de leningenportefeuille bedroeg in 2014: 3,22 % (2013: 3,43 %). In 2014 zijn er geen leningen aangetrokken. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 25.096.491 opgenomen waarvoor bij het WSW borging is verkregen. Leningen In de bestaande leningenportefeuille is voor een bedrag van nominaal € 5,0 miljoen aan basisrentelening en voor nominaal € 10 miljoen aan extendible basisrenteleningen opgenomen. Deze producten bevatten embedded swaps en receiver swaptions en vallen onder de sinds 1 oktober 2012 in werking getreden Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. WormerWonen heeft één fixe basisrentelening met een nominale hoofdsom van € 5,0 miljoen. Deze lening kwalificeert zich in beginsel binnen RJ 290 niet als een contract met embedded derivaten, aangezien sprake is van vaste rente (basisrente) met een variabele kredietopslag (spread). Voor een nadere toelichting zie ook hoofdstuk Financiële instrumenten en risicobeheersing.
9.7.2
2014
2013
167.006
175.169
Overige schulden
9.7.2.1 Waarborgsommen 9.7.2.2 Rente waarborgsommen Totaal Onder de langlopende schulden is tevens een bedrag van € 220.023 aan waarborgsommen opgenomen. De specificatie is als volgt:
2014 in €
2013 in €
175.169
171.967
1 -1-2014 Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen
52.128
52.564
227.297
224.531
Mutaties Toegevoegde rente Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde rente Uitbetaalde waarborgsommen 31-12-2014
42
4.634
4.424
17.159
21.458
3.745
4.860
25.322
18.256
-7.274
2.766
53.017
52.128
220.023
227.297
Ontvangen waarborgsommen
167.006
Rente waarborgsommen
9.7.3
175.169
53.017
52.128
220.023
227.297
Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.243.938 1.433.563
In 2014 zijn er 7 bestaande huurwoningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopverplichting. 2014 in €
2013 in €
1.506.375
1.048.125
-72.812
-23.000
1.433.563
1.025.125
810.375
458.250
Af: Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
0
0
Opwaarderingen
0
0
Afwaarderingen
0
49.812
2.316.750
1.506.375
1-1-2014 Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen Schuld per 1-1-2014 Mutaties Bij: Verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdracht
31-12-2014 Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen 31-12-2014
9.7.4
0
0
-72.812
-72.812
2.243.938
1.433.563
Embedded derivaten
Lening
Hoofdsom
Markwaarde
Marktwaarde
hoofdsom
2013 NWB 1-27252 NWB 1-26677 Totaal
5.000.000
5.404.131
2014 5.817.069
Mutatie
Mutatie
2014
EV -1.218.138
swaption
2013
2014
-1.218.138
-2.895.086
-1.676.948
5.000.000
5.116.527
5.252.355
-653.464
-2.181.269
-1.527.805
-653.464
10.000.000
10.520.658
11.069.424
-1.871.602
-5.076.355
-3.204.753
-1.871.602
Naar aanleiding van RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013) moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. WormerWonen heeft een tweetal extendible leningen: leningcontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 1.871.602 negatief en per 31 december 2014 € 5.076.355 negatief.
43
9.8
Kortlopende schulden
2014
2013
9.8.1
Schulden aan kredietinstellingen
9.8.1.1
Aflossingsverplichting leningen komend verslagjaar
4.421.549
5.346.073
Totaal
4.421.549
5.346.073
247.140
401.386
0
1.033.474
Voor een toelichting wordt verwezen naar de leningen en de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. 9.8.2
Schulden aan leveranciers Dit betreft crediteuren met reguliere openstaande posten.
9.8.3
Onderhanden projecten Omschrijving
Investeringen
Vervallen
Stand per
termijnen 31-12-2014 Complex 61 Molenbuurt
2.135.028
2.135.028
0
Totaal
2.135.028
2.135.028
0
9.8.4
Belastingen en premies sociale verzekeringen
9.8.4.1
Premies sociale verzekering en loonbelasting
66.655
52.226
9.8.4.2
Nog te betalen BTW
45.041
112.722
9.8.4.3
Vpb 2012
0
53.625
9.8.4.4
Vpb 2013
430.071
768.567
Totaal
541.767
987.140
188.132
116.672
3.786
2.268
9.8.5
Overige schulden
9.8.5.1
Afrekening servicekosten
9.8.5.2
Waarborgsommen
9.8.5.3
Overige schulden Totaal
25.606
25.062
217.524
144.002
9.8.6
Overlopende passiva
9.8.6.1
Niet vervallen rente
254.555
390.479
9.8.6.2
Vooruit ontvangen huur
92.356
94.507
9.8.6.3
Voorschot afrekening 2014 Zorgcirkel
70.000
0
9.8.6.8
Verplichting vakantiedagen
39.000
40.000
9.8.6.10
Overige
83.243
173.108
Totaal
539.154
698.094
44
9.9
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
9.9.1
Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van de met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed is in totaal € 103.921 en na twee jaar € 207.842.
9.9.2
Investeringsverplichtingen Voor de lopende nieuwbouwprojecten is er een aangegane verplichting van € 3,98 miljoen opgenomen.
9.9.3
WSW-obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft WormerWonen een obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door WormerWonen opgenomen door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 0,9 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient WormerWonen het bedrag binnen 30 dagen aan WSW over te maken. WormerWonen verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
9.9.4
Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren (in €): Binnen één jaar
9.9.5
43.415
Tussen en jaar en vijf jaar
-
Meer dan 5 jaar
-
Onderhoudsverplichtingen Voor het onderhoud is geen aangegane verplichting opgenomen. Er zijn geen opdrachten voor 2015 verstrekt.
9.9.6
Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van WormerWonen en nauw verwanten zijn verbonden partijen.
9.9.7
Claims WormerWonen heeft een claim ontvangen in het kader van herstel van houtwerk binnen de garantietermijn. De hoogte hiervan wordt ingeschat op € 50.000, -
9.9.8
Onderpand WSW WSW heeft met een volmacht de mogelijkheid hypotheek te vestigen op het onderpand van de door WSW geborgde leningen.
9.9.9
Fiscale Eenheid Er is sprake van een fiscale eenheid, voor de Vpb en de omzetbelasting, tussen WormerWonen en Wormère bv.
45
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN in € 10.1
2014
2013
Huuropbrengsten Nettohuur
10.1.1
Woningen en woongebouwen
10.1.2
Onroerende zaken niet zijnde woningen
11.070.933 10.561.817 219.408
Subtotaal 10.1.3
208.103
11.290.341 10.769.920
Af: Huurderving
66.755
Totaal
56.626
11.223.586 10.713.294
De omzet wordt geheel gerealiseerd in Wormerland. De stijging van de nettohuur betreft voornamelijk (x € 1.000): - Algemene huurverhoging per 1 juli met 3,61%
505
354
-27
0
- Verminderde huuropbrengsten als gevolg van de verkoop van woningen - Huurverhogingen als gevolg van het aanbrengen van verbeteringen in woningen
32
33
0
325
a. Overige zaken, leveringen en diensten
922.070
914.697
Subtotaal
922.070
914.697
453
491
- Huurstijging als gevolg van fusie Er wordt geen huurverhoging gevraagd in de herstructureringsprojecten Molenbuurt en Spatter-Fortuinstraat.
10.2
Opbrengsten servicecontracten
10.2.1
Ontvangen vergoedingen:
10.2.2
Af: Derving vergoedingen Subtotaal
10.2.3
Verrekenen met huurders Totaal
921.617
914.206
-188.131
-116.672
733.486
797.534
1.617.761
3.606.665
Jaarlijks worden de ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten afgestemd op de gemaakte kosten. Het saldo wordt met de bewoners verrekend.
10.3
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
10.3.1
Wijzigingen in onderhanden werk complex 68 MSW Zuid en complex 61 Molenbuurt
46
10.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2014
2013
In 2014 zijn er huurwoningen verkocht. Het resultaat dat hiermee in 2014 is gerealiseerd, is als volgt samengesteld: 10.4.1
Verkoop huurwoningen
370.000
150.000
10.4.2
Af: Boekwaarde van de verkochte woningen
132.490
36.598
10.4.3
Af: Kosten makelaar
7.959
533
Resultaat verkoop huurwoningen
229.551
112.869
Totaal resultaat verkoop onroerende zaken
229.551
112.869
Bestaande woningen bestemd voor verkoop
Aantal
Gemiddelde opbrengstwaarde in
Gemiddelde boekwaarde in €
€ Verkoop van bestaande woningen
2
185.000
66.245
Verkoop onder Koopgarant
7
115.768
38.119
Totaal
9
10.5
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
10.5.1
Interne toerekening voor voorbereiding en toezicht
10.6
Overige bedrijfsopbrengsten
10.6.1 10.6.2
137.196
120.129
Opbrengst administratiekosten contracten
18.401
23.626
Administratievergoeding servicekostenafrekening
13.610
14.564
10.6.3
Doorberekening huismeester
31.909
34.052
10.6.4
Overigen
9.966
30.970
73.886
103.212
Totaal
BEDRIJFSLASTEN in € 10.7
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
10.7.1
Woningen en woongebouwen
10.7.2
Onroerende zaken niet zijnde woningen
10.7.3
Overige zaken, leveringen en diensten
10.7.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
10.8
2014
2013
1.842.769
1.812.201
8.681
8.681
0
0
43.224
43.387
1.894.674
1.864.269
-186.429
-296.712
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeverandering van in exploitatie genomen complexen
Afboekingen onrendabele top gebeuren op basis van de bedrijfswaardeberekening. Gezien de korte resterende levensduur van de panden in de Molenbuurt (herstructurering) vindt er geen afboeking plaats van de boekwaarde. In 2014 zijn er 22 complexen geherwaardeerd tegen de geldende complexdefinitie op bedrijfswaarde. Er is voor zeven complexen een bedrag van € 722.910 afgewaardeerd en voor vijftien complexen die in voorgaande jaren zijn afgewaardeerd een bedrag van € 909.339 teruggenomen. Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Complex 66 Beschuitstoren
0
47
-260.908
Mutatie complex 68 Mutatie complex 83 Spatterstraat/Fortuinstraat Totaal mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
-948.252
0
1.906.000
1.250.000
957.748
989.092
23.000
117.162
0
587.811
Afwaardering materiële vaste activa in ontwikkeling direct ten laste van resultaat: Complex 64 grondpositie Woud Complex 68 Met Stip Wonen Noord Complex 68 10 kavels Met Stip Wonen Zuid Totaal Totaal overige waardeverandering materiële vaste activa
10.9
Kosten uitbesteed werk
10.9.1
Kosten uitbesteed werk complex 68 MSW Zuid en complex 61 Molenbuurt
10.10
Lonen en salarissen
10.10.1 Brutoloon Totaal
10.11
0
89.669
23.000
794.642
794.319
1.487.022
1.539.040
3.606.665
920.029
943.798
920.029
943.798
141.197
132.359
178.909
174.706
Sociale lasten
10.11.1 Sociale lasten
10.12
Pensioenlasten
10.12.1
Pensioenlasten
10.13
Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (niet-cyclisch)
1.111.870 1.176.206
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
1.089.592
Totaal onderhoudslasten
2.201.462 2.095.389
Totaal onderhoud
2.201.462 2.095.389
919.183
Specificatie onderhoudsuitgaven (niet-cyclisch) Klachtenonderhoud
474.023
434.366
Mutatieonderhoud
411.336
510.694
226.511
231.146
Contracten Subtotaal
1.111.870 1.176.206
Specificatie onderhoudsuitgaven (cyclisch) Planmatig onderhoud
579.814
546.702
Schilderwerk
509.778
372.481
1.089.592
919.183
Subtotaal
48
10.14
Leefbaarheid Leefbaarheid
10.15
24.433
14.237
687.084
752.555
511.829
587.951
Lasten servicecontracten Kosten servicecontracten
10.16
Overige bedrijfslasten
10.16.1
Belastingen
10.16.2
Verzekeringen
43.223
37.633
10.16.3
Contributie landelijke federatie
16.975
20.768
10.16.4
Personeelskosten
10.16.5
Huisvestingskosten
10.16.6
Bestuurskosten
57.107
44.472
10.16.7
Kosten automatisering
201.013
124.807
10.16.8
Overige algemene kosten
286.625
389.516
10.16.9
Diversen
13.160
34.592
10.16.10 Afboeking vorderingen en dotatie voorziening debiteuren
27.948
16.451
10.16.11 Huurgewenning Molenbuurt
19.455
15.768
10.16.12 Verhuurderheffing 10.16.13 Overige algemene kosten CFV-saneringsteun 2014 Totaal
87.058
98.427
155.409
156.573
1.090.761
44.267
386.830
430.200
2.897.393 2.001.425
10.16.6
De bezoldiging van de RvT in 2014 bedraagt € 40.289.
10.16.8
De omvangrijkste posten en de posten met opvallende mutaties ten opzichte van vorig jaar zijn: Bankkosten
10.637
9.469
Bewonersparticipatie bijdrage 2014
16.000
8.000
Kosten woonruimteverdeling
17.936
16.117
Kosten WoningNet
8.971
15.038
PR/communicatie
28.008
35.556
Portikosten
7.594
7.324
Telefoonkosten
8.812
17.428
Drukwerk
9.228
-7.427
Bewonersbladen
6.759
6.684
Advertentiekosten
4.058
6.284
Contributie en abonnementen
22.277
20.746
Kosten externe controle
63.668
30.421
4.576
12.453
Advieskosten
95.334
166.727
Exploitatielasten auto's
15.275
20.375
Samenstellen bedrijfswaardeberekening
Overige algemene kosten
-32.508
24.321
Totaal overige bedrijfslasten
286.625
389.516
61.381
32.227
3.004
8.545
Specificatie accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Fiscale advisering
49
Andere niet-controlediensten
12.082
44.244
Totaal accountantshonoraria
76.467
85.016
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij WormerWonen en de in de consolidatie betrokken maatschappijen door accountantsorganisaties en externe accountants, zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) zijn uitgevoerd.
10.17
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
530.097
314.355
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
0
33.812
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-530.097
-280.543
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN in €
2014
verkocht onder voorwaarden
2013
10.18
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 10.18.1 Waardevermindering embedded derivaten Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
3.204.753
0
3.204.753
0
10.19
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 10.19.1 Geactiveerde rente materiële vaste activa 10.19.2 Rente op liquide middelen
0
9.018
70.654
186.373
Totaal rentebaten en soortgelijke kosten
70.654
195.391
Leningen overheid
153.761
159.400
Leningen kredietinstellingen
747.560
986.048
Derivative amortisatie
147.452
10.20
Rentelasten en soortgelijke kosten 10.20.1 Rente langlopende schulden
Waarborgsommen
4.554
4.337
6.965
33
1.060.293
1.149.818
-1.958.088
1.062.123
Rente kortlopende schulden Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 10.21
Belastingen
10.21.1
Actieve belastinglatentie verkopen
10.21.2
Actieve belastinglatentie leningen
25.201
10.21.3
Actieve belastinglatentie swaption
-414.190
10.21.4
Passieve belastinglatentie Premie
-31.119
10.21.4
Vpb 2014
-979.024
-558.956
Totaal
-1.958.088
Belastingen
50
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen per 1-1-2014
-558.956 171.742
Mutatie latente belastingen in 2014
1.438.384
Latente belastingen per 31-12-2014
1.610.126
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
2014
Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde JR
-927.369
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
-229.551
Afschrijvingen
1.700.379
Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille
-4.971.531
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-530.097
Waardeverandering FVA
3.204.753
Rentelasten en soortgelijke kosten
37.715
Fiscale regelingen
380.307
Belastbaar bedrag
-1.335.394
Verschuldigde winstbelasting
-333.849
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De acute Vpb bate bedraagt 558.956. Deze acute Vpbbate heeft voor 224.042 betrekking op 2012 (indiening aangifte 2012) en voor 333.849 als gevolg van het negatieve belastbaar bedrag, dat achterwaarts kan worden verrekend. De effectieve belastingdruk is -32%. Dit komt door de verwerking van fiscale compensatie enerzijds en fiscaal niet geaccepteerde kosten anderzijds. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet-aftrekbare saneringsheffing van het CFV. Er vindt geen onderlinge verrekening plaats van de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelastingconsequenties zijn geheel voor rekening van de toegelaten instelling. Onttrekking/toevoeging aan overige reserves
1.030.718
645.270
Resultaat na belastingen
1.030.718
645.270
51
Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar had de corporatie gemiddeld 17,7 werknemers in dienst (2013: 17,6 werknemers). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0 werknemers). Zowel in 2013 als in 2014 zijn er geen “topfunctionarissen” ingeleend. 11.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders: € 80.341 (2013: € 143.916); commissarissen en voormalige commissarissen: € 40.289 (2013: € 40.289). De bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie, ziekte en presentiegeld en ter beschikkingstelling van auto; beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); uitkering bij beëindiging van het dienstverband; winstdelingen en bonusregelingen. Het totaalbedrag per individueel lid van het bestuur (de directie) wordt als volgt gespecificeerd: In €
Periodieke betaalde
Beloningen betaalbaar
Uitkering bij
beloningen
op termijn
beëindiging dienstverband
2014
2013
2014
2013
2014
2013
Directeur/bestuurder S.J.A Timmerman
55.402
12.435
43.981
€ 12.435
€ 43.981
Directeur/bestuurder J.H.J. van Nimwegen
54.790
Interim directeur/bestuurder M.A. Lammertink
7.159
18.392
32.098
€ 73.182
€ 87.500
€ 7.159
Winstdeling en bonus-
Duur van het
Omvang van het
gratificatie in €
dienstverband
dienstverband in fte
2014
2013
2014
2014
0
0
01-06 tot 31-12
1,0
0
01-01 t/m 28-02
0,4
Directeur/bestuurder J.H.J. van Nimwegen Interim directeur/bestuurder M.A. Lammertink €0
€0
52
De bezoldiging van de raad van commissarissen (toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de RvT In €
2014
2013
Voorzitter, dhr. N.H. Stoop
11.727
11.727
Vicevoorzitter, dhr. A. Drost
6.462
6.462
Lid, mevr. E.W.M. Aalsma
7.819
7.819
Lid, dhr. B.A.M. Bos
6.462
6.462
Lid, mevr. J.B. Sanders
7.819
7.819
€ 40.289
€ 40.289
11.3 Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op WormerWonen van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor woningcorporaties klasse C1. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Stichting WormerWonen is € 103.900. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de raad van toezicht. Dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Functie(s)
R. Lammertink R. Lammertink J.H.J. van Directeur a.i. Directeur a.i. Nimwegen
J.H.J. van Nimwegen
directeur/ bestuurder
directeur/ bestuurder
Duur dienstverband In dienst vanaf
01-01-14
01-09-13
01-06-14
-
In dienst tot
28-02-14
31-12-13
31-12-14
-
Omvang dienstverband (in fte)
0,45
0,45
1,0
Gewezen topfunctionaris?
nee
nee
nee
(Fictieve) dienstbetrekking
nee
nee
Ja
Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18
nee
nee
-
maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning
51.340
Belastbare onkostenvergoeding
1.790
Beloningen betaalbaar op termijn
7.160
Totaal bezoldiging
15.200
Toepasselijk WNT-maximum
(7.558)
Motivering indien overschrijding
53
26.528
60.290 60.389
Functie(s)
S.J.A. Timmerman directeur
Duur dienstverband In dienst vanaf
01-01-13
In dienst tot
01-08-13
Omvang dienstverband (in fte)
1,0
Gewezen topfunctionaris?
nee
(Fictieve) dienstbetrekking
Ja
Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning
53.518
Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn
12.435
Totaal bezoldiging
65.953
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding
54
Functies raad van toezicht
N.H. Stoop
N.H. Stoop
A. Drost
A. Drost
E.W.M. Aalsma
E.W.M. Aalsma
voorzitter
voorzitter
vicevoorzitter
vicevoorzitter
lid
lid
Duur dienstverband In dienst vanaf
01-01-14
01-01-13
01-01-14
01-01-13
01-01-14
01-01-13
In dienst tot
31-12-14
31-12-13
31-12-14
01-01-13
31-12-14
31-12-13
9.693
9.693
6.462
6.462
6.462
6.462
Totaal bezoldiging
9.693
9.693
6.462
6.462
6.462
6.462
Toepasselijk WNT-maximum
7.793
5.195
5.195
(1)
(1)
(1)
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn
Motivering indien overschrijding: zie Functies raad van toezicht
B.A.M.
B.A.M.
J.B.
J.B.
Bos lid
Bos lid
Sanders lid
Sanders lid
Duur dienstverband In dienst vanaf
01-01-14
01-01-13
01-01-14
01-01-13
In dienst tot
31-12-14
31-12-13
31-12-14
31-12-13
6.462
6.462
6.462
6.462
6.462
6.462
6.462
6.462
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie 1)
5.195
5.195 (1)
(1)
De beloning voor de RvT (voorzitter en leden) was al van kracht voor de invoering van de WNT per 1 januari 2013. De betreffende leden hadden al zitting (voor 1 januari 2013) in het toezichthoudende orgaan. Derhalve is het overgangsrecht van toepassing.
Uitkering wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen
S.J.A. Timmerman directeur
Omvang dienstverband (in fte)
1,0
(Fictieve) dienstbetrekking?
ja
Uitkering in 2014 wegens beëindiging dienstverband
43.982
Jaar waarin dienstverband is beëindigd
2013
Totaal toegekende uitkeringen wegens beëindiging dienstverband
43.982
Toepasselijk WNT-maximum
75.000
ontslaguitkering Motivering indien overschrijding:
55
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan de overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
56
Jaarrekening WormerWonen 2014 (enkelvoudig)
57
Enkelvoudig balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming)
ACTIVA in €
Ref.
2014
2013
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
12.1
Sociale vastgoed in exploitatie
12.1.1
39.489.910
39.500.565
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
12.1.2
57.809
39.870
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
12.1.3
Totaal materiële vaste activa
149.161
160.067
39.696.880
39.700.502
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
12.1.4
1.549.571
1.590.618
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
12.1.5
2.198.625
1.388.250
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
12.1.6
1.198.157
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa
4.946.353
2.978.868
171.743
12.2
Latente belastingvordering(en)
12.2.1
1.610.125
Premie
12.2.2
703.152
Overige effecten
12.2.3
23.589
23.589
Deelnemingen
12.2.4
396.486
513.228
Totaal financiële vaste activa Som vaste activa
2.733.353
708.560
47.376.586
43.387.930
4.091.681
6.386.706
96.907
110.912
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
12.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
12.3.1
Vorderingen
12.4
Huurdebiteuren
12.4.1
Groepsmaatschappij
12.4.3
0
9.342
Belastingen en premies sociale verzekeringen
12.4.4
220.265
83.300
Overige vorderingen
12.4.5
22.944
63.500
Overlopende activa
12.4.6
118.804
84.540
458.920
351.593
8.532.014
10.516.006
Som vlottende activa
13.082.616
17.254.305
TOTAAL ACTIVA
60.459.202
60.642.235
Totaal vorderingen Liquide middelen
12.4.7
58
PASSIVA in €
Ref.
Eigen vermogen
12.5
Overige reserves
12.5.1
Resultaat boekjaar
12.5.2
Totaal eigen vermogen Voorzieningen
2014
2013
17.585.409
17.921.886
1.030.718
645.270
18.616.127
18.567.156
12.6
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
12.6.1
7.441.006
6.478.963
Voorziening belastingen
12.6.2
0
8.918
7.441.006
6.487.881
Totaal voorzieningen Langlopende schulden
12.7
Schulden/leningen overheid
12.7.1
3.803.475
3.807.809
Schulden/leningen kredietinstellingen
12.7.1
17.091.144
21.508.360
Waarborgsommen
12.7.2
220.023
227.297
verkocht onder voorwaarden
12.7.3
2.243.938
1.433.563
Derivaten
12.7.4
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden
5.076.355 28.434.935
26.977.029
12.8
Schulden aan kredietinstellingen
12.8.1
4.421.549
5.346.072
Schulden aan leveranciers
12.8.2
247.140
401.386
Onderhanden projecten
12.8.3
0
1.033.474
Belastingen en premies sociale verzekeringen
12.8.4
541.767
987.140
Overige schulden
12.8.5
217.524
144.002
Overlopende passiva
12.8.6
539.154
698.094
5.967.133
8.610.168
60.459.202
60.642.235
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
59
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 In €
OMSCHRIJVING
Ref.
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huren
13.1
10.949.973
10.289.468
Vergoedingen
13.2
733.485
797.534
Wijziging in onderhanden werk
13.3
1.617.761
3.606.665
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
13.4
229.552
112.869
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
13.5
137.196
120.129
Overige bedrijfsopbrengsten
13.6
429.560
476.630
14.097.527
15.403.295
1.894.674
1.864.269
Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
13.7
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
13.8
794.319
1.487.022
Kosten uitbesteed werk
13.9
1.539.040
3.606.665
Lonen en salarissen
13.10
920.029
943.798
Sociale lasten
13.11
141.197
132.359
Pensioenlasten
13.12
178.909
174.706
Lasten onderhoud
13.13
2.201.462
2.095.389
Leefbaarheid
13.14
24.433
14.237
Lasten servicecontracten
13.15
687.084
752.555
Overige bedrijfslasten
13.16
Som bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
13.17
Bedrijfsresultaat
2.897.393
2.001.425
11.278.540
13.072.425
-530.097
-280.543
3.349.084
2.611.412
Financiële baten en lasten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten
13.18
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
13.19
86.878
216.994
Rentelasten en soortgelijke kosten
13.20
1.060.293
1.149.818
4.178.168
932.824
-829.084
1.678.588
Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
3.204.753
Belastingen
13.21
-1.965.008
1.023.430
Resultaat deelnemingen
13.22
-105.206
-9.888
1.030.718
645.270
Resultaat na belastingen
60
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening 2014 Algemene toelichting Stichting WormerWonen is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. De stichting is gevestigd te Wormer in de gemeente Wormerland. Het adres van statutaire vestiging is Papiermakerstraat 1, 1531 NA Wormer. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio’s Zaanstreek en Waterland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Stelselwijziging Naar aanleiding van de RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013) moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. WormerWonen heeft een tweetal extendible leningen: leningcontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de leningen voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaten en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 1,9 miljoen negatief en per 31 december 2014 € 5,0 miljoen negatief. De cumulatieve impact, inclusief derivative en belastinglatenties, is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves binnen het eigen vermogen per 1 januari 2014 verwerkt. Hierdoor is het eigen vermogen per 1 januari 2014 afgenomen met € 0,98 miljoen. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 1.030.718. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 2.983.791 hebben bedragen. In lijn met RJ-uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. Ook het vermogen per 1 januari is opnieuw berekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 981.748. De overige reserves zijn gedaald van € 18.567.156 naar € 17.585.408. Schattingswijzigingen In het verslagjaar 2014 zijn de berekeningen (uitgangspunten) van de belastinglatenties leningen en verkopen onveranderd gebleven ten opzichte van 2013. De contante waarde is in dit verslagjaar berekend met een disconteringsvoet van 3% (2013: 3%) en specifiek voor de latentie verkopen is de restwaarde gesteld op € 35.000 (2013: € 35.000). Presentatiewijzigingen In 2014 zijn ten opzichte van 2013 geen presentatiewijzigingen doorgevoerd.
61
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van de waardering en resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken opgenomen in de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat van deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Werknemers Gedurende het jaar had de corporatie gemiddeld 17,7 werknemers in dienst (2013: 17,6 werknemers). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0 werknemers).
62
Toelichting op de enkelvoudige balans
MATERIËLE VASTE ACTIVA in € Ref.
Sociaal
Vastgoed in
Onroerende
vastgoed in exploitatie
ontwikkeling bestemd voor
en roerende zaken ten
Totaal
eigen exploitatie
dienste van de exploitatie
31-12-2013 Verkrijgingsprijzen
68.994.162
39.870
1.842.111
70.876.143
29.493.597
0
1.682.044
31.175.641
12.1
39.500.565
39.870
160.066
39.700.502
12.1
39.500.565
39.870
160.066
39.700.502
159.814
2.392.472
39.011
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31-12-2013 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1-1-2014 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen
-399.320
Afschrijvingen
-1.684.437
Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen
-722.910
Terugneming van waardeverminderingen
864.437 -399.320
-647.673
-38.417
-1.722.854
-11.500
-11.500
0
-1.370.583
909.339
909.339
Overboekingen
1.726.860
-1.726.860
Totaal mutaties
-10.655
17.939
-10.906
-3.622
0
Verkrijgingsprijzen
71.790.175
705.482
1.881.122
74.376.779
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
32.300.265
647.673
1.731.961
34.679.899
39.489.911
57.809
149.161
39.696.880
31-12-2014
Boekwaarden
12.1
63
MATERIËLE VASTE ACTIVA in € Ref. Commercieel
Onroerende
Vastgoed in
zaken verkocht
ontwikkeling bestemd
onder voorwaarden
voor eigen exploitatie
vastgoed in exploitatie
Totaal
31-12-2013 Verkrijgingsprijzen
1.604.070
Herwaarderingen
0
2.826.167
284.278
0
284.278
13.452
118.125
0
131.577
1.590.618
1.388.250
0
2.978.868
1.590.618
1.388.250
0
2.978.868
810.375
1.198.157
2.008.532
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31-12-2013
1.222.097
Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1-1-2014
12.1
Mutaties 2014 Investeringen Herwaardering Afschrijvingen
-41.047
-41.047
Waardeverminderingen Totaal mutaties
-41.047
810.375
1.198.157
1.967.485
1.604.070
2.032.472
1.198.157
4.834.699
31-12-2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen
284.278
284.278
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden
12.1
54.499
118.125
1.549.571
2.198.625
Voor de toelichting verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening. De afschrijvingsmethode is lineair: Grond Opstal Overige (bouwkundig etc.) Garages
0 jaar 50 jaar 15-25 jaar 50 jaar
Aantal Marktwaarde woningen in € Commercieel vastgoed Garages
Bedrijfswaarde in €
18
2,2 miljoen
2,2 miljoen
270
4,6 miljoen
1,7 miljoen
Het totale verzekerde bedrag inclusief sociaal vastgoed is € 162 miljoen.
64
172.624 1.198.157
4.946.353
VASTE ACTIVA in € 12.1.1
Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2014
2013
39.489.911
39.500.565
57.809
39.870
149.160
160.066
39.696.880
39.700.501
256.302
262.006
1.293.269
1.328.612
1.549.571
1.590.618
2.198.625
1.388.250
1.198.157
0
31-12-2014
31-12-2013
396.486
513.228
396.486
513.228
Boekwaarde
513.228
604.152
Mutaties
-11.536
-81.037
Totaal Vastgoedbeleggingen 12.1.4
Commercieel vastgoed in exploitatie Garages complex 10 t/m 13 en 16 Complex 51, 18 woningen
12.1.5
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2011 is begonnen met verkopen van bestaande huurwoningen onder Koopgarant. In 2014 zijn er zeven woningen verkocht onder Koopgarant. In totaal zijn er twintig woningen verkocht onder het Koopgarant label.
12.1.6
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie
12.2.3
Deelnemingen Wormère BV
1-1-2014
Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardeverminderingen .
Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen
-105.206
-9.887
Totaal mutaties
-116.742
-90.924
396.486
513.228
0
9.342
8.532.015
10.516.006
Boekwaarde 31-12 12.4
Vorderingen
12.4
Wormère bv
12.4.7
Liquide middelen
65
Eigen vermogen in €
2014
2013
18.567.156
17.921.886
Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 31-12 Rechtstreekse vermogensmutatie (i.v.m. stelselwijziging per 1-1-2014): Marktwaarde swaption
-1.871.602
Actieve belastinglatentie swaption
230.718
Premie
850.603
Passieve belastinglatentie premie
-191.467
Stand per 1-1 Resultaat boekjaar 12.5
Stand per 31-12 Overeenkomstig artikel 25 van de statuten van WormerWonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid BBSH te worden besteed.
66
17.585.408
17.921.886
1.030.718
645.270
18.616.126
18.567.156
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2014
BEDRIJFSOPBRENGSTEN in € 13.1
Huren Huren geconsolideerd
2013 10.289.467
432.778
476.630
86.878
216.994
-1.886.014
1.062.123
-105.206
-9.887
1.030.718
645.270
61.381
32.227
11.223.586
Af : Huren Wormère bv
273.613
Huren toegelaten instelling
13.6
2014 10.949.973
10.949.973
Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten geconsolideerd
68.997
Overige bedrijfsopbrengsten Wormère bv (interne doorbelasting)
360.563
Overige bedrijfsopbrengsten toegelaten instelling
429.560
BEDRIJFSLASTEN in € 13.18
13.20
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente uitgezette middelen geconsolideerd
70.654
Rente Wormère bv (interne doorbelasting)
16.224
Rente toegelaten instelling
86.878
Belastingen Vennootschapsbelasting 2014 Te betalen vennootschapsbelasting geconsolideerd Te betalen vennootschapsbelasting Wormère bv Vennootschapsbelasting 2014 toegelaten instelling
13.21
Resultaat deelneming
a.
Toevoeging resultaat Wormère bv
-1.965.008 78.994 -1.886.014
Jaarresultaat na belastingen Wormère bv Jaarresultaat na belastingen Resultaat Wormère bv
-105.206
Resultaat toegelaten instelling
1.135.924
Resultaat geconsolideerd
1.030.718
Specificatie accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden
0
Fiscale advisering
3.004
8.545
Andere niet-controlediensten
12.082
44.244
Totaal accountantshonoraria
76.467
85.016
67
Wormer, 20 mei 2015 Stichting WormerWonen
Directie J.H.J. van Nimwegen
De Raad van Toezicht Dhr. N.H. Stoop
Voorzitter
Dhr. A. Drost
Vicevoorzitter
Mevr. E.W.M. Aalsma Lid
Dhr. B.A.M. Bos
Lid
Mevr. J.B. Sanders
Lid
68
Overige gegevens
Statutaire resultaatbestemming Overeenkomstig de statuten (artikel 25 -die moeten voldoen aan de voorschriften die terzake voor toegelaten instellingen gelden) van WormerWonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van toezicht al in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat is aan het groepsvermogen toegevoegd. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid van de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB-bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen de Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina's opgenomen.
Datum: 21 mei 2015
69
pwe C
ontr oleu erklaríng u an de on aJh ankelíi k e ac c ount ø;¡tt
Aan: het bestuur van Stichting Wormerwonen
Verklaríng betreffende
de
j
øo;rt ekeníng
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening2ot4 van Stichting Wormerwonen te Wormer gecontroleerd. Dezejaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 3r december 2ot4 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over zor4 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid u an het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van hetjaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Ver antw
o
or
delijkheid u an de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over dejaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol VfNTT, en het controleprotocol in rubriekA van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uiwoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.
Ref.: eog56ozz PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, to66 JR Amsterdam, Postbus goJS7, too6 BJ Amsterdøm T: o88 Zg2 oo zo, F: o88 792 96 4o,www.ptuc.nl 'PwC' is het merk waaronder Pr¡cewaterhousecoopers Accountants N V (KvK 341 80285), Pr¡cewaterhousecoopers Belastingadviseurs N V (KvK 341 80284), Priæwaterhousecoopers Adv¡sory N V (KvK 341802S7), Priæwaterhousecoopers Compl¡anæ Seru¡ces B V (KvK 5'1414406), Pr¡æwaterhousecoopers Pens¡ons, Actuar¡al & lnsurance Seryiæs B V (KvK 5422636S), Priæwaterhousecoopers B V (KvK 341 80289) en andere vennoolschappen handelen en d¡ensten verlenên Op deze diensten zijn âlgemenê vooñaarden van toepass¡ng, wear¡n onder meer aansprakelûkhe¡dsvooMaarden z¡jn opgenomen Op levedngen aan deze pwc nl treft u meer ¡nformat¡e over deze vennootschappen, waaronder deze algemene vennootschappen zùn algemene ¡nkoopvooMaarden van loepassing Op (inkoop)vooMaardsn die ook zijn gedeponeerd b¡j de Kemer van Koophandel te Amsterdam
M
I pwc Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van
de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft dejaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Wormerwonen per 3r december 2oL4 en van het resultaat over zor4 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de \AINT en richtlijn 645van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verkloríng betreffend.e oueríge bíj of krachtens de uet gestelde eísen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek ofhetjaarverslag , voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek z van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel z: 392 lid t onder g, van Boek z van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 39r, vierde lid, van Boek z van het Burgerlijk Wetboek.
Amsterdam, z8 mei zot5 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door: H.H. Bröring RA
Stichting Wormerwonen
Pagina
2van2
-
Ref.: eo356ozz
