Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012

Datum: 26 juni 2013


Inhoudsopgave 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

4.9

4.10 4.11 4.12 5 5.2

5.2 5.3

5.4 5.5

5.6 5.7

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 ........................................................................ 5 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 ................................................................ 7 Geconsolideerd kasstroomoverzicht ........................................................................................... 8 Algemene toelichting ................................................................................................................... 9 Algemeen ..................................................................................................................................... 9 Grondslagen voor consolidatie .................................................................................................... 9 Stelselwijzigingen ...................................................................................................................... 10 Schattingswijzigingen ................................................................................................................ 10 Presentatiewijziging ................................................................................................................... 10 Schattingen ................................................................................................................................ 10 Effecten voorgenomen regeringsbeleid ..................................................................................... 11 Grondslagen voor waardering van activa en passiva................................................................ 11 4.8.1 Regelgeving ............................................................................................................... 11 4.8.2 Algemeen ................................................................................................................... 11 4.8.3 Materiële vaste activa ................................................................................................ 12 4.8.4 Vastgoedbeleggingen ....................................................................................................... 16 4.8.5 Financiële vaste activa .............................................................................................. 18 4.8.6 Vlottende activa ......................................................................................................... 18 4.8.7 Vorderingen ............................................................................................................... 19 4.8.8 Liquide middelen........................................................................................................ 19 4.8.9 Groepsvermogen en aandeel derden ........................................................................ 19 4.8.10 Voorzieningen ............................................................................................................ 19 4.8.11 Langlopende schulden .............................................................................................. 21 4.8.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ........................................................... 21 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ............................................................................ 21 4.9.1 Algemeen ................................................................................................................... 21 4.9.2 Bedrijfsopbrengsten .................................................................................................. 22 4.9.3 Bedrijfslasten ............................................................................................................. 23 4.9.4 Financiële baten en lasten ......................................................................................... 24 Financiële instrumenten en risicobeheersing ............................................................................ 25 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ........................... 26 Kasstroomoverzicht ................................................................................................................... 27 Toelichting op de geconsolideerde balans ................................................................................ 28 Materiële vaste activa ................................................................................................................ 28 5.1.1 Afschrijvingstermijnen ....................................................................................................... 29 5.1.2 Verzekeringen ............................................................................................................ 29 5.1.3 Verkoop huurwoningen .............................................................................................. 29 5.1.4 Erfpacht ..................................................................................................................... 29 5.1.5 Bedrijfswaarde ........................................................................................................... 30 Vastgoedbeleggingen ................................................................................................................ 30 Financiële vaste activa .............................................................................................................. 31 5.3.1 Andere deelnemingen................................................................................................ 31 5.3.2 Latente vennootschapsbelasting ............................................................................... 31 5.3.3 Te vorderen BWS-subsidies ...................................................................................... 32 Voorraden .................................................................................................................................. 32 Vorderingen ............................................................................................................................... 32 5.5.1 Huurdebiteuren .......................................................................................................... 32 5.5.2 Vorderingen op gemeente ......................................................................................... 33 5.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen ......................................................... 33 5.5.4 Overige vorderingen .................................................................................................. 33 5.5.5 Overlopende activa .................................................................................................... 33 Liquide middelen........................................................................................................................ 34 Eigen vermogen......................................................................................................................... 34 5.7.1 Aandeel derden ......................................................................................................... 34

Pagina 2 van 57


5.8

5.9 5.10 5.11

5.12

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16 6.17 6.18 6.19 7 7.1 7.2 7.3 8 9 10 10.1

11 11.1

Voorzieningen ............................................................................................................................ 34 5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen .................................................................... 34 5.8.2 Latente belastingverplichtingen ................................................................................. 35 5.8.3 Garantievoorzieningen .............................................................................................. 35 Langlopende schulden .............................................................................................................. 35 5.9.1 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ....... 36 Kortlopende schulden ................................................................................................................ 37 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ................................................................................ 37 5.11.1 Borgstelling ten behoeve van Lingewaard Bouw B.V................................................ 37 5.11.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ........................................................... 37 5.11.3 Verbonden partijen .................................................................................................... 37 5.11.4 Investeringsverplichtingen ......................................................................................... 37 5.11.5 Wet Ketenaansprakelijkheid ...................................................................................... 38 5.11.6 Liquide middelen........................................................................................................ 38 5.11.7 Concerngarantie ........................................................................................................ 38 5.11.8 Heffing saneringsfonds .............................................................................................. 38 5.11.9 Toezichtbelemmerende maatregelen ........................................................................ 38 5.11.10 Overige aansprakelijkheidsstellingen ........................................................................... 38 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen ............................................................. 38 5.12.1 Fiscale eenheid .......................................................................................................... 38 5.12.2 Claim grondposities ................................................................................................... 38 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening ................................................... 39 Huuropbrengsten ....................................................................................................................... 39 Opbrengsten servicecontracten................................................................................................. 39 Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten ........................ 39 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ............................................................................. 39 Geactiveerde productie eigen bedrijf ......................................................................................... 40 Overige bedrijfsopbrengsten ..................................................................................................... 40 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille .................................................. 40 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille .................... 40 Erfpacht ..................................................................................................................................... 40 Lonen en salarissen .................................................................................................................. 41 Lasten onderhoud ...................................................................................................................... 41 Leefbaarheid .............................................................................................................................. 41 Lasten servicecontracten ........................................................................................................... 41 Overige bedrijfslasten ................................................................................................................ 42 6.14.1 Accountshonoraria ..................................................................................................... 42 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ................................................ 42 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ....................................................................... 43 Rentelasten en soortgelijke kosten............................................................................................ 43 Belastingen ................................................................................................................................ 44 Resultaat deelnemingen en aandeel derden ............................................................................. 45 Overige informatie ..................................................................................................................... 46 Werknemers .............................................................................................................................. 46 Bestuurders en commissarissen ............................................................................................... 46 Wet openbaring uit publieke middelen gefinancierde topinkomens .......................................... 47 Vennootschappelijke balans per 31 december 2012 ................................................................ 49 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2012 ....................................................... 51 Grondslagen van de vennootschappelijke jaarrekening............................................................ 52 Algemeen................................................................................................................................... 52 10.1.1 Toepassing artikel 2:402 BW ..................................................................................... 52 10.1.2 Grondslagen activa en passiva ................................................................................. 52 10.1.3 Deelnemingen in groepsmaatschappijen .................................................................. 52 Toelichting op de vennootschappelijke balans .......................................................................... 53 Deelnemingen in groepsmaatschappijen .................................................................................. 53

Pagina 3 van 57


11.2 11.3 12 12.1 12.2 12.3 12.4

Eigen vermogen......................................................................................................................... 53 Resultaat deelnemingen ............................................................................................................ 54 Overige gegevens...................................................................................................................... 55 Resultaatbestemming ................................................................................................................ 55 Voorstel resultaatbestemming ................................................................................................... 55 Gebeurtenissen na balansdatum ............................................................................................... 55 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................................... 56

Pagina 4 van 57


1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) Ref.

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

5.1 5.1 5.1

220.803.537 1.374.782 5.557.067 227.735.386

202.954.480 13.420.769 5.531.415 221.906.664

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.2 5.2 5.2

6.654.390 11.469.732 0 18.124.122

4.489.401 10.895.463 608.579 15.993.443

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS subsidies

5.3 5.3 5.3

42.869 2.852.615 33.974 2.929.458

42.960 2.474.620 52.622 2.570.202

248.788.966

240.470.309

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

5.4 5.4 5.4

413.409 248.570 130.826 792.805

461.270 130.487 125.877 717.634

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

5.5 5.5 5.5 5.5 5.5

90.353 16.665 206.989 80.241 389.986 784.234

78.305 39.004 189.619 71.895 387.595 766.418

Liquide middelen

5.6

8.509.636

12.680.579

10.086.675 258.875.641

14.164.631 254.634.940

Som der vlottende activa Totaal activa

Pagina 5 van 57


Ref.

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Groepsvermogen Eigen vermogen Aandeel derden

5.7 5.7

138.449.352 956 138.450.308

129.246.262 793 129.247.055

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening garantieverplichtingen

5.8 5.8 5.8

6.730.169 470.084 34.370 7.234.623

9.300.644 1.615.872 36.774 10.953.290

5.9

88.969.866

85.618.050

5.9 5.9

11.979.007 482.988 101.431.861

11.175.101 482.988 97.276.139

5.10 5.10 5.10

0 6.648.183 1.154.610

204.729 10.893.687 3.247.063

5.10 5.10 5.10 5.10 5.10

4.538 1.191.357 7.741 737.340 2.015.080 11.758.849

4.538 441.534 2.766 500.963 1.863.176 17.158.456

258.875.641

254.634.940

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige Schulden

Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

Pagina 6 van 57


2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2012 €

2011 €

6.1 6.2

20.942.482 19.667.223 544.512 494.661

6.3 6.4 6.5 6.6

-47.861 -10.790 2.018.458 2.216.724 218.461 234.956 214.148 211.973 23.890.200 22.814.747

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

6.7 6.8 6.9 6.10 6.10 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14

Exploitatieresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

6.15 6.16 6.17

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

9.784.341

8.181.193

2.367.593 -2.558.567 12.896 12.786 1.994.553 2.040.870 307.965 284.336 350.459 321.927 4.411.933 4.262.346 36.411 30.730 437.204 412.917 3.360.767 3.504.436 23.064.122 16.492.974 826.078

6.321.773

-510.188

-694.732

231.532 569.213 -3.758.155 -3.755.888 -3.526.623 -3.186.675

-3.210.733

2.440.366

Belastingen

6.18

566.003 -2.644.730

-1.734.855 705.511

Resultaat deelneming Resultaat na belastingen

6.19

-91 -2.644.821

-6.745 698.766

Resultaat aandeel derden Netto groepsresultaat na belastingen

6.19

-163 -2.644.984

-103 698.663

Pagina 7 van 57


3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Bedragen in € 1.000 Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat

2012 €

2011 € 826

6.322

9.784

8.181

2.878 -3.719 0 8.943

-8.074 5.582 0 5.689

-75 -18 -5.400 -5.493

-104 1.934 8.369 10.199

4.277

22.210

-3.633 0 0

-3.187 -1 -7

-3.633

-3.195

644

19.015

-10.726 -40 -86 1.523 359 -8.970

-17.239 -106 -237 2.552 19 -15.011

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie overige reserve Toename langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten:

11.806 -7.650 4.156

11.618 -11.186 431

Mutatie geldmiddelen

-4.170

4.435

Het verloop van de geldmiddelen is als volgt Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december

12.681 -4.171 8.510

8.246 4.435 12.681

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen onroerende zaken in ontwikkeling en exploitatie Mutatie voorzieningen Mutatie aandeel derden

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden en onderhanden werk Vorderingen Kortlopende schulden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties: Rentelasten minus rentebaten Vennootschapsbelasting Resultaat deelneming Resultaat aandeel derden

Kasstroom uit operationele activiteiten: Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen nieuwbouw van huurwoningen Investeringen voor verbeteringen aan bestaande woningen Investeringen in activa ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen van huurwoningen (tegen boekwaarde) Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten:

Pagina 8 van 57


4

Algemene toelichting

4.1 Algemeen Waardwonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Lingewaard. De vestigingsplaats is Huissen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Waardwonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd:  Lingewaard Bouw B.V., Huissen (100%), activiteit: projectontwikkeling van koopwoningen.  Lingewaard Beheer B.V., Huissen (100%), activiteit: beheer en onderhoud van scholen en  appartementencomplexen van derden.  V.O.F. Lingewaard Wonen / U Projecten, Huissen (60%), activiteit: ontwikkeling van project “De mooiste plek van Bemmel”. Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde:  V.O.F. MGZ, Huissen (50%), activiteit: exploiteren en (her)ontwikkelen van het zogenaamde MGZ gebouw te Bemmel. Overige kapitaalbelangen:  Bemmel Beheer B.V., Bemmel (25%). Dit is een beherende vennoot binnen Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V. waarin geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.  Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V., Bemmel (25%), activiteit: grondbeheer van Vinexlocaties in Bemmel. Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Pagina 9 van 57


4.3 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • • • • • • • • •

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed. De methode van afschrijvingen. De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV). Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening. De verwerking van de vennootschapsbelasting. Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten. Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Waardwonen de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: 

Sociaal vastgoed in exploitatie word gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde (voorheen op basis van historische kostprijs). De rentabiliteitswaardecorrectie wordt niet langer toegerekend en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 89.535.000 hoger dan eind 2011.



Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd op basis van marktwaarde in verhuurde staat (voorheen op basis van historische kostprijs). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 1.245.000 hoger dan eind 2011.

Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met € 90.014.000. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € -2.644.984. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 2.555.544 hebben bedragen. Het resultaat over 2011 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 698.663. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 5.538.803 hebben bedragen. 4.4 Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 7,4 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. 4.5 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Om aansluiting te krijgen met de (categoriale) modellen zoals die in voorgaande jaren werden gehanteerd, heeft Waardwonen ten aanzien van de jaarrekening 2012 voor het categoriale model gekozen. 4.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Waardwonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Pagina 10 van 57


Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 4.7 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Waardwonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Waardwonen op van € 220.000 in 2013 naar € 3,2 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 850.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Waardwonen rekening met een totale saneringsteunheffing van € € 2,8 miljoen. Om de extra lasten van de verhuurdersheffing en het aandeel in de saneringssteun te kunnen voldoen, zal Waardwonen extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen moeten doorvoeren in de komende jaren. Verder zal in 2013 de portefeuillestrategie worden herijkt en zal gekeken worden wat de effecten van het woonakkoord zijn voor ondermeer toekomstige investeringen, verkopen, onderhoudsuitgaven, uitgaven duurzaamheid en bedrijfslasten. Waardwonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 2% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Waardwonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 10 miljoen in de komende 5 jaar. Met deze maatregelen kan Waardwonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. 4.8

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

4.8.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst -en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.8.2 Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.4 en 4.5. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Pagina 11 van 57


Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het beslisdocument heeft plaatsgevonden. 4.8.3 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten: Verkrijgings-of vervaardigingsprijs De verkrijgings-of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings-of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Waardwonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Waardwonen zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Waardwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Pagina 12 van 57


Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lasten niveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Huurstijging Huurderving Lastenstijging Lastenstijging onderhoud

2013 2,50% 1,10% 2,50% 2,25%

2014 2,00% 1,10% 2,00% 2,48%

2015 2,00% 1,10% 2,00% 2,63%

2016 2,00% 1,10% 2,00% 2,74%

2017 2,00% 1,10% 2,00% 3,00%

2018 e.v. 2,00% 1,10% 2,00% 3,00%

Pagina 13 van 57

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012 Vastgoed gerelateerde kosten per verhuureenheid € 1.432 Kosten dagelijks onderhoud per verhuureenheid € 236 Kosten leefbaarheid per verhuureenheid € 23 Mutatiegraad van 5,0% bij EGW en eveneens 5% bij overige woningtypes en huurharmonisatie tot streefhuurniveau van het betreffende complex. De berekeningen zijn contant gemaakt tegen een rentevoet van 5,25%. Het planmatig onderhoud gebaseerd op de technische meerjarenbegroting waarbij de onderhoudsbegroting in 2012 geactualiseerd is. De restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengst bij verkoop De verhuurderheffing die voor het jaar 2013 wordt geschat op € 220.000 is meegenomen in de bedrijfswaarde. Met verwachte verhuurdersheffingen vanaf 2014 is geen rekening gehouden in de bedrijfswaarde. De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde. De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar, in totaal 198 woningen, in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Voor een grondgebonden woning wordt een bedrag van € 9.704 aangehouden en voor een appartement € 6.491. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:  Bij een waardstijging: als een ongerealiseerde waardstijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardstijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Pagina 14 van 57

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012 

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Waardwonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende zaken ten diensten van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs.

Pagina 15 van 57


Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 4.8.4 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 4.8.3) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Waardwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 4.8.3 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als aanvulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1 Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2 Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waarde bepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3 Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4 Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Waardwonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs. De taxaties zijn uitgevoerd voor een deel van het commerciële vastgoed. De uitkomsten daarvan zijn door vertaald naar het niet getaxeerde vastgoed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Pagina 16 van 57


Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:  De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;  De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichting uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).  De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Pagina 17 van 57


Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld 4.8.5 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Waardwonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst en verliesrekening. Latente belastingvorderingen Zie 4.8.10. 4.8.6 Vlottende activa Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de (laatst bekende) inkoopprijs of lagere opbrengstwaarde, onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Onverkochte woningen De voorraad onverkochte woningen wordt gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde. De kostprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging.

Pagina 18 van 57


Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 4.8.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 4.8.8 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 4.8.9 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve netto vermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 4.8.10 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden tegen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Pagina 19 van 57


Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder de verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Tevens is de afwaardering van grondposities opgenomen onder deze voorziening. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Latente belastingvorderingen en verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij de stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde (discontovoet:5,25%). Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op mogelijke verplichtingen en lopende procedures ter zake van opgeleverde projecten. Voorziening pensioenen Waardwonen heeft één pensioenregeling, namelijk een pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Waardwonen heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Waardwonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Waardwonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Waardwonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Pagina 20 van 57


4.8.11 Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst en verliesrekening als intrestlast verwerkt. Voor extendible/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 4.8.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Waardwonen maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Waardwonen een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Waardwonen past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Waardwonen gedocumenteerd. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt in het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. 4.9

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

4.9.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Pagina 21 van 57


Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 4.9.2 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Betreft de op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies berekende jaarlijkse bijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer-en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Pagina 22 van 57


Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden • Nette verkoopopbrengst bi levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; • Netto verkoop opbrengsten bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hier verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud. 4.9.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen/grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Waardwonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

Pagina 23 van 57


Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Waardwonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de reële waarde geactiveerde activa. 4.9.4 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Het resultaat deelnemingen wordt gevormd door het aandeel in het resultaat van de op netto vermogens waarde gewaardeerde 100% deelneming Lingewaard Bouw B.V. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Waardwonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

Pagina 24 van 57


De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 4.10 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Waardwonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente risico’s (rente, looptijden en markt). Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Waardwonen heeft ultimo 2012 een eenvoudige derivaat in de vorm van een cap. Alleen als de rente boven een bepaald niveau komt krijgt Waardwonen de meer betaalde rente terug. Er is geen sprake van bijstortingen als onderpand voor negatieve marktwaarden. Valutarisico Waardwonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Waardwonen heeft geen effecten waardoor geen prijsrisico wordt gelopen. Renterisico Waardwonen en haar groepsmaatschappijen lopen renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder de financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Waardwonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Waardwonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) hebben Waardwonen en haar groepsmaatschappijen een rentecap gecontracteerd, zodat de hoogte van de variabele rente bij deze schulden gelimiteerd is. Bij een stijging van de marktrente van 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 150.000 toe. Beschikbaarheidsrisico Waardwonen en haar groepsmaatschappijen hebben geen significante concentraties van kredietrisico. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken . Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Voor de beschikbaarheid van financiering is Waardwonen sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Liquiditeitsrisico Waardwonen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Waardwonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Pagina 25 van 57


Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. 4.11 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, actuele waarde Waardwonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grote onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing voor 2013 is bekend en bedraagt voor Waardwonen € 220.000. De precieze hoogte ervan in de jaren vanaf 2014 is onzeker. De verhuurdersheffing voor 2013 is wel meegenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde. De verwachte verhuurdersheffing vanaf 2013 is niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Waardwonen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in de portefeuillestrategie waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Waardwonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 198 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopprognose in de portefeuillestrategie. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Naar aanleiding van het Woonakkoord zal de portefeuillestrategie worden herijkt. Daarin zullen nieuwe prognoses ten aanzien van de verkoopportefeuille worden opgenomen. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:  Een BAR (Bruto Aanvangsrendement) die gebaseerd is op het type vastgoed en regiokenmerken.  Een marktgerelateerde kostenstructuur.  Het bezit wordt gewaardeerd op basis van verhuurde staat. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Pagina 26 van 57


Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Waardwonen rondom de projectontwikkeling en herstructurering hetgeen wordt vastgelegd in een intern beslisdocument per project. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Waardwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen.  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.  Het vormen van een herbestedingsreserve (t/m 2011). In 2013 zal de fiscale strategie opnieuw worden bepaald. Hierbij wordt in ogenschouw genomen of de afwaardering van woz-waarden ingezet kan worden voor de bepaling van het fiscale resultaat dan wel dat er een fiscale onderhoudsvoorziening zal worden gevormd. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. 4.12 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Pagina 27 van 57


5

Toelichting op de geconsolideerde balans

5.2

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten

163.555.956 -35.448.325 -13.296.366

17.962.114 0 -5.933.398

7.234.230 -1.702.815 0

188.752.300 -37.151.140 -19.229.764

114.811.264

12.028.716

5.531.415

132.371.395

-3.078.046 91.221.262

0 1.392.053

0 0

-3.078.046 92.613.315

202.954.480

13.420.769

5.531.415

221.906.664

40.024 -1.508.750 12.362.342 -9.532.173 -3.047.881

9.977.049 0 -514.269 0 -4.103.128

85.737 -505 0 -258.324 0

10.102.810 -1.509.255 11.848.073 -9.790.497 -7.151.009

2.000.377 17.535.119

328.222 -17.733.862

0 198.743

2.328.599 0

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijs Cum. Afschrijvingen Herwaarderingen Waardeverminderingen

186.216.305 -44.621.166 103.441.809 -24.233.411

4.271.590 0 0 -2.896.808

7.513.665 -1.956.598 0 0

198.001.560 -46.577.764 103.441.809 -27.130.219

Boekwaarden

220.803.537

1.374.782

5.557.067

227.735.386

Bedrijfswaarde

220.803.537

1.374.782

5.557.067

227.735.386

Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijs Cum. Afschrijvingen Waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten Stelselwijziging: Waardevermindering Herwaardering Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming Waardeverminderingen Overboekingen

Totaal

dienste van de exploitatie

De investeringen in de onroerende zaken in exploitatie in het boekjaar betreffen nieuwbouwwoningen en woningverbeteringen tegen huurverhoging. De investeringen in onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hebben betrekking op de kantoorinventaris en soft en hardware en vervoermiddelen. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 106.040 aan rente geactiveerd. Daarbij is de gemiddelde rentevoet over 2012 van 3,90% gehanteerd. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 3.763 woningen, 41 garages, 47 zorgeenheden, en 2 maatschappelijk vastgoed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikking van deze eenheden bedraagt € 597,4 miljoen.

Pagina 28 van 57

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012 De post Herwaardering onder de stand per 31 december 2012 bedraagt € 103.441.809. De ongerealiseerde herwaarderingsreserve met betrekking tot Sociaal vastgoed bedraagt € 97.551.340 (zie toelichting op de Herwaarderingsreserve onder het Eigen vermogen in de Vennootschappelijke balans). Het verschil betreft een gerealiseerde herwaardering van € 5.890.469, die binnen het Eigen vermogen is verwerkt. 5.1.1 Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): Onroerende zaken in exploitatie

Woningen Na investering Centrale verwarming Woningverbetering Woningaanpassing Garages Centrale Antenne

Lineair 40/50 20 20 20/25 25 25

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Werkplaats inventaris Inventarissen Hardware en software Vervoermiddelen

50 5 3/4/10 3/5/6 5

5.1.2 Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2012 voor ruim € 402.000.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden december 2012. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Verzekerde som Kantoorgebouw/werkplaats Uitgebreide opstal € 6.387.000 Inventaris (incl. voorraden) Uitgebreide inboedel € 375.000 Vervoermiddelen WA-casco € 93.000 5.1.3 Verkoop huurwoningen Per 31 december 2012 heeft Waardwonen 1.126 woningen aangewezen voor verkoop aan zittende huurders of voor verkoop bij mutatie. De aanwijzing van deze woningen vloeit voort uit de vastgestelde portefeuillestrategie van Waardwonen. Van deze aangewezen woningen zijn er 198 als verkoop voor de komende 5 jaar verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen. Bij mutatie wordt de taxatieprijs gehanteerd. Op het moment van verkoop wordt de verkoopprijs vastgesteld op basis van de dan uitgevoerde taxatie. De verkoopprijs voor zittende huurders wordt vastgesteld op 90% van de taxatieprijs. Verder worden er 1.162 woningen onder Koopgarant verkocht waarbij de koper met ingang van 2012 tot maximaal 25% korting op de verkoopprijs kan krijgen. Door Waardwonen is een verkoopplan opgesteld waarin onroerende zaken voor de verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 34 woningen binnen één jaar worden verkocht. 5.1.4 Erfpacht In Millingen aan de Rijn op de door de Stichting Gasthuis “St. Jan de Deo” in erfpacht uitgegeven grond zijn 33 aanleunwoningen gebouwd.

Pagina 29 van 57


5.1.5

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie op basis van reeds genoemde uitgangspunten bedraagt € 227.735.386. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 5.828.722 gemuteerd. 5.2

Vastgoedbeleggingen

Verloopoverzicht 2012

Commercieel vastgoed in exploitatie

1-1-2012 1-1-2012 1-1-2012 1-1-2012 1-1-2012

2.896.394 -205.785 0 2.690.609

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3.655.573 -1.029.033 8.268.923 0 10.895.463

Stelselwijziging: Herwaardering Waardeverminderingen

1-1-2012 1-1-2012

1.798.792 0

0 0

Boekwaarde per

1-1-2012

4.489.401

10.895.463

Mutaties 2012: Investeringen Desinvesteringen Aanschafwaarde Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen

0 -14.173 0 0 0 2.369.284

1.805.600 -201.000 -1.030.331 0 0 0

1.851.134 0 0 -135.328 44.899 -2.369.284

3.656.734 -215.173 -1.030.331 -135.328 44.899 0

Totaal mutaties

2.355.111

574.269

-608.579

2.320.801

6.474.852 1.669.249 -1.489.711 6.654.390

3.910.113 8.746.039 -1.186.420 11.469.732

Aanschafwaarde Cum. Afschrijvingen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen

Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden

31-12-2012 31-12-2012 31-12-2012 31-12-2012

Vastgoed in Totaal ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie 1.734.779 8.286.746 0 -1.234.818 0 8.268.923 -572.371 -572.371 1.162.408 14.748.480 0 -553.829

1.798.792 -553.829

608.579 15.993.443

0 10.384.965 0 10.415.288 0 -2.676.131 0 18.124.122

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 40 woningen, 43 garages en parkeerplaatsen en 2 commerciële bedrijfsruimten opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 9.8 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 6,4 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 1,4 gemuteerd. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 121 verhuureenheden opgenomen. Deze zijn allemaal verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende korting op de marktwaarde tussen 0% en 35%. De post Herwaardering onder de stand per 31 december 2012 bedraagt € 10.415.288. De ongerealiseerde herwaarderingsreserve met betrekking tot Vastgoedbeleggingen bedraagt € 1.669.249 (zie toelichting op de Herwaarderingsreserve onder het Eigen vermogen in de vennootschappelijke balans). Het verschil betreft een gerealiseerde herwaardering met betrekking tot Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden van € 8.746.039.

Pagina 30 van 57


5.3

Financiële vaste activa Andere deelnemingen

Stand per 1 januari 2012 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Desinvesteringen Waardeverminderingen Stand per 31 december 2012

42.960 0 -91 0 0 0

Latente belastingvorderingen 2.474.620 0 0 0 728.994 -350.999

Te vorderen BWSsubsidies 52.622 0 0 0 -18.648 0

Totaal

2.570.202 0 -91 0 710.346 -350.999

42.869

2.852.615

33.974

2.929.458

5.3.1 Andere deelnemingen Naam, vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal in % 2012

V.O.F. MGZ, Huissen Bemmel Beheer B.V., Bemmel Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V., Bemmel

V.O.F. MGZ Bemmel Beheer B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V

50 25 25

2012 € 31.219 4.538 7.112

2011 € 31.260 4.538 7.162

42.869

42.960

Het verloop van de andere deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: Verloop andere deelnemingen

Stand per 1 januari Investeringen Resultaat deelnemingen Uitgekeerd aandeel

Stand per 31 december

2012

2011

€

€

42.960

46.586

0 -91 0

3.119 -6.745 0

42.869

42.960

5.3.2 Latente vennootschapsbelasting De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor verrekenbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. Er is geen sprake van verrekenbare verliezen. De waardering van het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening en de fiscale waardering zijn verschillend. De contante waarde van een latentie hiervan is nihil. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 65.000.000 Stichting Waardwonen is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.

Pagina 31 van 57


5.3.3 Te vorderen BWS-subsidies De binnen een jaar opeisbare subsidie van € 21.768 is opgenomen onder de vlottende activa, onder de binnen een jaar opeisbare vorderingen. Vlottende activa 5.4

Voorraden

Voorraden Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Onderhoudsmaterialen

2012 €

2011 €

413.409

461.270

248.570 130.826 792.805

130.487 125.877 717.634

5.5 Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op gemeente Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

5.5.1

2012 € 90.353 16.665

2011 € 78.305 39.004

0 206.989 80.241 389.986 784.234

0 189.619 71.895 387.595 766.418

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren Het verloop is als volgt weergegeven Zittende huurders: te vorderen huren Vertrokken huurders: te vorderen huren Af: voorziening wegens oninbaarheid

2012 € 87.648 58.818 146.466 -56.113 90.353

2011 € 70.133 52.205 122.338 -44.033 78.305

De voorziening voor oninbare huurvorderingen is bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Pagina 32 van 57


De van de "zittende" huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Huurdebiteuren tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 of meer maanden

Huurachterstand in € 2012 2011 43.770 47.397 21.668 11.057 11.125 7.536 11.085 4.143

Aantal huurders 2012 2011 113 128 20 10 7 5 5 2 145

145

87.648

70.133

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2012 0,39% (2011: 0,35%) van de brutojaarhuur. 5.5.2

Vorderingen op gemeente

Vorderingen gemeente Vorderingen gemeente Lingewaard Vorderingen gemeente Millingen

5.5.3

Pensioenen BTW Vennootschapsbelasting

2012 €

2011 €

0 206.989 0 206.989

0 189.619 0 189.619

2012 € 196.512 3.161 14.626 0 21.768 155.826 80.241

2011 € 170.982 2.180 21.235 480 21.768

Overige vorderingen

Overige vorderingen Schade in verband met mutaties Nog te ontvangen van overige debiteuren Overige vorderingen Rekening-courant derden Te vorderen BWS-subsidies Voorziening overige vorderingen

5.5.5

2011 € 35.973 3.031 39.004

Belastingen en premies sociale verzekeringen


5.5.4

2012 € 4.330 12.335 16.665

-144.750 71.895

Overlopende activa

Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenen BTW Vennootschapsbelasting

2012 € 0 206.989 0 206.989

2011 € 0 189.619 0 189.619

Pagina 33 van 57


5.6

Liquide middelen


2012 €

Pensioenen BTW Vennootschapsbelasting

2011 €

0 206.989 0 206.989

0 189.619 0 189.619

De rekeningen courant banken bestaat uit meerdere banken. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de onderneming. Met een van de banken is een kredietfaciliteit afgesproken van € 2,5 miljoen. Groepsvermogen 5.7

Eigen vermogen

Eigen vermogen 2012

2011

Geplaatst kapitaal Overige reserve

45 138.449.307

45 129.246.217

Stand per 31 december 2012

138.449.352

129.246.262


Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. 5.7.1

Aandeel derden 2012 € 956

Aandeel derden 5.8

2011 € 793

Voorzieningen

Voorzieningen

Stand per

Dotaties

Onttrekkingen

Vrijval

1 januari 2012 Onrendabele investeringen Latente belastingverplichtingen Garantieverplichtingen Totaal

9.300.644 1.555.930 1.615.872 36.774 0 10.953.290 1.555.930


3.692.838

433.567 1.145.788

6.730.169 470.084

2.404 0 3.695.242 1.579.355

34.370 7.234.623

5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

Pagina 34 van 57


5.8.2 Latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. 5.8.3 Garantievoorzieningen Dit betreffen garantieverplichtingen terzake van verkochte nieuwbouwwoningen. 5.9

Langlopende schulden

Langlopende schulden

Stand per 31-12-2012

Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Overige schulden leefbaarheid

Aflossingsverplichting 2013

€ 88.969.866

Resterende looptijd > 5 jaar

€ 6.648.183

€ 74.906.674

6.648.183

74.906.674

woningen

bijdrage

11.979.007 voor 482.988 101.431.861

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Vervalschema langlopende schulden

Aflosbaar 2014 Aflosbaar 2015 Aflosbaar 2016 Aflosbaar 2017

Leningen kredietinstellingen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

€ 2.424.777

€ 6.596.626

€ 868.189

€ 4.173.598

0

0

0

0

0 2.424.777

0 6.596.626

0 868.189

0 4.173.598

De mutaties in 2012 van de Schulden/leningen kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht: 2012

Vast rentende lening Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Lening met variabele rente Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

2011

€

86.118.049 4,268% 21 jaar

€

75.511.737 4,465% 20 jaar

€

9.500.000 0,383% 24 jaar

€

21.000.000 1,463% 16 jaar

De leningen kredietinstellingen worden ineens afgelost (fixe leningen) of op basis van het lineaire- en of annuïteitensysteem. In 2012 liep het contract af ten aanzien van rentecap van 5,75% op een hoofdsom van € 10.000.000. Ultimo 2012 was er sprake van 1 rentecap ten aanzien van een lening met een hoofdsom van € 2.000.000, waarbij het renterisico voor 50% afgedekt is met een strike van 5,50%. Pagina 35 van 57

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012 De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 € 125.500.000. Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 90.585.000 opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 11.500.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,378% (2011:3,345%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde spread 0,28%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Lening type 1 fixe

2

5.9.1

fixe

hoofdsom tijdvakken 6.500.000 05-07-11 - 05-07-12 05-07-12 - 05-07-14 05-07-14 - 05-07-60

rente 1-maands euribor 3,345% 3,345%

spread 0,35% 0,15%

5.000.000 23/03/12 - 25/03/13 25/03/12 - 23/03/16 23/03/16 - 23/03/55

1-maands euribor 3,410% 3,410%

0,40% 0,31%

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht voorwaarden Afwaarderingen

31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen

2012

2011

€

€

11.789.900 -614.799 11.175.101

9.405.250 -322.110 9.083.140

1.805.600

2.384.650

-201.000 -800.694 803.906

0 -292.689 2.091.961

13.394.500 -1.415.493 11.979.007

11.789.900 -614.799 11.175.101

onder

Pagina 36 van 57


5.10

Kortlopende schulden

Kortlopende schulden

Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

5.11

31-12-2012

31-12-2011

€

€

0 6.648.183 1.154.610 0

204.729 10.893.687 3.247.063 0

4.538

4.538

1.191.357 7.741 737.340 2.015.080

441.534 2.766 500.963 1.863.176

11.758.849

17.158.456

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

5.11.1 Borgstelling ten behoeve van Lingewaard Bouw B.V. Waardwonen heeft zich jegens het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) en Stichting Woningborg onherroepelijk en onvoorwaardelijk als borg gesteld, dit tot zekerheid voor de betalingen van al hetgeen het GIW en Stichting Woningborg van Lingewaard Bouw B.V. te vorderen mocht hebben. De borgtocht is beperkt tot een bedrag van € 226.890. 5.11.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligo-verplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting en hoeft deze verplichting daarom niet te worden opgenomen in de balans. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% te berekenen over het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de schuldrestanten de obligo is verschuldigd. In totaal dient er een obligo van € 3.487.525 aangehouden te worden ten gunste van het WSW. 5.11.3 Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Waardwonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen cq worden geleverd. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 5.11.4 Investeringsverplichtingen Er zijn Niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen: 12 appartementen Bernhardstraat Angeren € 1.776.000 21 appartementen Schoollocatie II € 2.648.000 Totaal € 4.424.000

Pagina 37 van 57


5.11.5 Wet Ketenaansprakelijkheid De onderneming en haar verbonden partijen zijn onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kunnen uit dien hoofde worden aangesproken voor de door onderaannemers mogelijk niet afgedragen loonbelasting en premies werknemersverzekering en omzetbelasting. 5.11.6 Liquide middelen De onderneming en haar verbonden partijen hebben bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 113.445. 5.11.7 Concerngarantie Inzake het realiseren van een woningbouwproject te Angeren heeft Waardwonen ten behoeve van het nakomen van verplichtingen inzake het aanleggen en inrichten van het openbaar gebied welke deel uitmaakt van het woningproject een concerngarantie afgegeven aan gemeente Lingewaard tot een bedrag van maximaal € 100.000. 5.11.8 Heffing saneringsfonds Waardwonen zal de komende jaren naar verwachting in totaal € 3,7 miljoen moeten afdragen aan het door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 5.11.9 Toezichtbelemmerende maatregelen Waardwonen heeft het Centraal Fond voor de Volkshuisvesting een opgave verstrekt van mogelijke toezichtbelemmerende maatregelen in haar lening-en derivatencontracten. De uitkomst en de betekenis hiervan is vooralsnog onduidelijk. Potentieel brengt dit een liquiditeitsrisico met zich mee. 5.11.10 Overige aansprakelijkheidsstellingen en de V.O.F. MGZ (50%). De vennoten zijn hoofdelijk aansprakelijk. Ultimo 2012 waren er geen aansprakelijkheidsstellingen.. 5.12

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

5.12.1 Fiscale eenheid Binnen de onderneming en haar verbonden partijen is sprake van een fiscale eenheid voor de VPB. Er bestaat een hoofdelijke aansprakelijkheid met betrekking tot de door de fiscale eenheid verschuldigde vennootschapsbelasting. Tot de fiscale eenheid behoren:  Lingewaard Bouw B.V.  Lingewaard Beheer B.V. 5.12.2 Claim grondposities In 2010 en 2011 heeft Waardwonen een feitenonderzoek laten uitvoeren naar mogelijke onregelmatigheden, onder meer bij grondtransacties bij een van de rechtsvoorgangers van Waardwonen. Het feitenonderzoek is uitgevoerd door Deloitte Forensic & Dispute Services. In november 2011 werd dit onderzoek afgerond. Uit het onderzoek blijkt dat er in de periode 1996 tot en met 1998 meerdere grondtransacties plaatsvonden in Doornenburg en Millingen aan de Rijn, waarbij in korte tijd vastgoed veel duurder aan de rechtsvoorganger van Waardwonen (namelijk woningstichting St. Joseph te Bemmel) is verkocht dan de grond door betrokken marktpartijen was gekocht. Daar lijkt sprake te zijn van ABC-constructies. Tevens blijken er claims van de verkopende marktpartijen te liggen op deze grondposities, mocht Waardwonen deze grond bebouwen of verkopen. Waardwonen heeft aangifte gedaan van vermeende fraude. Deze claims bestaan uit het leveren van bouwrijpe grond van 4.000 m2 met een geschatte waarde van € 1.000.000 en 5.000 m2 met een geschatte waarde van € 1.250.000. Op grond van het feitenonderzoek worden beide claims betwist en neemt Waardwonen actie om deze mogelijke claims ongedaan te krijgen. Pagina 38 van 57


6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 6.1

Huuropbrengsten 2012

2011

€ 20.608.428 648.236 21.256.664 -314.182 20.942.482

€ 19.658.520 207.673 19.866.193 -198.970 19.667.223

Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand

De huren zijn gewijzigd als gevolg van: * Algemene huurverhoging en huurharmonisatie en geriefsverbeteringen * Het in exploitatie nemen van nieuwe woningen * Het verkopen en slopen van woningen Totaal

572.223 1.026.298 -208.050 1.390.471

De reguliere huurderving bedraagt 0,60% (2011 = 0,28%) van de te ontvangen huur en heeft betrekking op de leegstand in verband met mutatieonderhoud en het feit dat huurders bij mutatie de 1e week geen huur betalen. Tevens is hier een bedrag van € 189.157 opgenomen voor huurderving ten gevolge van leegstand van huurwoningen bestemd voor de verkoop. 6.2

Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten

2012

2011

Overige zaken, leveringen en diensten Te verrekenen met huurders

€ 602.190 -57.678 544.512

€ 549.557 -54.896 494.661

De post overige goederen, leveringen en diensten betreft vergoedingen welke de huurders boven de netto huurprijs betalen voor bijvoorbeeld warmtelevering, centrale antenne, elektriciteit, gemeenschappelijke ruimten enzovoorts. De vergoeding voor levering en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast. 6.3

Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten

Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie vastgoed bestemd voor de verkoop Mutatie onderhanden projecten Opbrengsten projecten 6.4

2012

2011

€

€

-47.861 0 -47.861

-10.790 0 -10.790

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoop onroerende goederen

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2012

2011

€

€

3.499.894 -1.522.922 1.976.972 41.486

4.740.738 -2.553.171 2.187.567 29.157

2.018.458

2.216.724 Pagina 39 van 57


6.5

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

2012

Toezichtkosten nieuwbouw AK op projecten

6.6

2011

€ 30.573 187.888

€ 0 234.956

218.461

234.956

Overige bedrijfsopbrengsten

Overige bedrijfsopbrengsten

2012

Vergoeding algemeen beheer serviceverlening Vergoeding administratiekosten verhuur Vergoeding toezicht aanpassingen/geriefverbeteringen Vergoeding aanvraag urgenties Vergoeding zendmasten Doorberekende loonkosten onderhoudsmedewerkers Doorberekende administratie- en toezichtkosten Overige vergoedingen

€ 32.113 19.625 3.098 1.665 3.557 143.861 0 10.229 214.148

2011 € 36.279 13.700 8.040 1.733 3.465 137.756 0 11.000 211.973

Bedrijfslasten 6.7

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschrijvingen materiële vaste activa

2012

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.8

€ 9.526.017 258.324

€ 7.895.620 285.573

9.784.341

8.181.193

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

2012 € 1.047.505 1.320.088 2.367.593

Herwaardering onroerende zaken in exploitatie Boeking onrendabele top nieuwbouw

6.9

2011

2011 € -5.479.661 2.921.094 -2.558.567

Erfpacht

Erfpacht Erfpacht

2012 € 12.896

2011 € 12.786

Pagina 40 van 57


6.10

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen

2012

2011

€ 1.884.397 140.728 0 2.025.125 -30.572 1.994.553

€ 1.746.514 318.088 -2.735 2.061.867 -20.997 2.040.870

Sociale lasten Premies sociale verzekeringen

307.965

284.336

Pensioenlasten Pensioenpremie personeel

350.459

321.927

Lonen en salarissen Uitzendkrachten Loonkostensubsidie Ontvangen ziekengeld

6.11

Lasten onderhoud

Onderhoudslasten

2012

2011

Storingsonderhoud Contractenonderhoud Mutatieonderhoud Overig onderhoud

€ € 516.190 575.309 427.085 382.625 160.877 100.693 43.209 38.458 1.147.361 1.097.085

Planmatig onderhoud

3.264.572 3.165.261 4.411.933 4.262.346

6.12

Leefbaarheid

Leefbaarheid

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde Leefbaarheid

6.13

2012

2011

€

€

0 36.411

0 30.730

36.411

30.730

Lasten servicecontracten

Lasten servicecontracten Leveringen en diensten

2012 € 437.204

2011 € 412.917

Pagina 41 van 57


6.14

Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Overige exploitatielasten Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkaanpak Advieskosten/dienstverlening derden Reis- en verblijfkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Gas, water en elektriciteit Onderhoud kantoor Vergoedingen Raad van Commissarissen Overige kosten Raad van Commissarissen Kosten verhuur Kosten automatisering Reclamekosten Bedrijfsverzekeringen Kosten betalingsverkeer Porti- en telefoonkosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Mutatie voorziening debiteuren Accountantskosten Contributies en abonnementen Algemene kosten

2012 € 1.222.808 111.016 526.617 71.167 246.839 164.903 97.525 71.210 57.598 58.720 50.633 19.448 133.925 121.981 3.040 11.794 9.321 78.829 43.463 65.923 52.000 15.208 126.799 3.360.767

2011 € 857.882 169.982 395.183 226.405 749.906 163.031 153.857 73.333 59.584 32.021 52.500 19.537 122.388 131.471 5.868 19.610 18.488 85.164 48.728 20.070 37.140 16.506 45.782 3.504.436

6.14.1 Accountshonoraria Accountantshonoraria

2012

2011

€

€

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

6.15

41.861 6.335 44.936 359 93.490

37.140 24.503 58.101 7.956 127.700

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

2011

-190.122

-160.181

-1.030.331

-271.105

800.694

292.689

-90.429

-556.135

-510.188

-694.732

Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Pagina 42 van 57


6.16

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Andere rentebaten opbrengsten

en

soortgelijke

2012

2011

€

€

Renteopbrengst Financiële vaste activa Rente BWS subsidies

Renteopbrengst liquide middelen Spaar- en beleggingsrekening Overige/doorberekende rente Geactiveerde rente mva in ontwikkeling Rente fiscus

Totaal 6.17

3.119

3.869

117.864 4.509 106.040 0 228.413

190.752 2.758 273.750 98.084 565.344

231.532

569.213

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten en soortgelijke kosten Geactiveerde rente mva in ontwikkeling Overige rentelasten

2012

2011

€

€

3.736.275 21.880 3.758.155

3.702.894 0 52.994 3.755.888

Pagina 43 van 57


6.18

Belastingen

Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2012 €

2011 €

1.427.864 -1.993.866 -566.003

626 1.734.229 1.734.855

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Verkoop woningen Dotatie HIR Huren Deelnemingen Tijdelijke verschillen Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting

-3.210.733 2.877.781 9.539.064 -1.896.523 -126.496 -64.154 -37.416 -229.395 -1.100.674 8.962.187 5.751.454 1.427.864

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De mutatie latente belastingen over 2012 is als volgt bepaald Actieve latentie marktwaarde leningen Dotatie actieve latentie verkopen Actieve latentie verliescompensatie Vrijval passieve latentie HIR Vrijval Herbestedingsreserve

€ -75.830 728.993 -275.169 42.750 1.573.122 1.993.866

Het gemiddelde wettelijke tarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk, nagenoeg nihil, wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Pagina 44 van 57


6.19

Resultaat deelnemingen en aandeel derden

Resultaat deelnemingen

2012 €

V.O.F. MGZ Bemmel Beheer B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V.

Resultaat aandeel derden Aandeel derden V.O.F. Lingewaard Wonen / U Projecten

2011

-41 0 -50 -91

€ -6.631 54 -168 -6.745

-163

-103

Pagina 45 van 57


7

Overige informatie

7.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had Waardwonen 36 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 7.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: – bestuurders en voormalige bestuurders – commissarissen en voormalige commissarissen

€ 176.834 (voorgaand jaar € 172.707) € 50.885 (voorgaand jaar € 52.500)

De bezoldiging van bestuurders omvat:  Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden).  Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn). beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen).  Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband .  Winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen

Beloningen betaalbaar op termijn

Uitkering bij beëindiging dienstverband

Winstdeling en bonus

2012

2011

2012

2012

145.769

139.711 31.065

29.786

-

-

-

3.210

145.769

139.711 31.065

29.786

-

-

-

3.210

2012

2011

2011

2011

Functie Directeur/bestuurde r Vice voorzitter Lid 1 Lid 2 Totaal

Pagina 46 van 57


De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen 2012

2011

Als lid van commissies 2012

2011

Overige kosten vergoedingen 2012

2011

Functie

Voorzitter

9.663

9.500

-

-

Vice voorzitter

-

8.000

-

-

Lid 1

7.120

7.000

-

Lid 2

7.120

7.000

-

Lid 3

7.120

7.000

-

Lid 4

7.120

7.000

-

Lid 5

7.120

7.000

-

Lid 6

5.370

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Totaal

50.633

52.500

-

-

-

-

7.3 Wet openbaring uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Waardwonen heeft geen medewerkers in dienst waarvan de beloning de grens van de WOPT overschrijdt. Melding hiervan kan derhalve achterwege blijven.

Huissen, 26 juni 2013

S. Holwerda Directeur-bestuurder

Raad van Commissarissen C.A.J.M. van Bergen

J.W. Bedeaux

B.M.F. Schouten-Willemsen

P.L.Th.M. Strikkeling

A.W.M.H. Wolsing

A.E.M. Sommerdijk

Pagina 47 van 57


Vennootschappelijk rapport inzake jaarrekening 2012

Pagina 48 van 57


8

Vennootschappelijke balans per 31 december 2012 Ref.

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vast activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS subsidies

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa

11.1

31-12-2012 €

31-12-2011 €

220.803.537 1.374.782 5.557.067 227.735.386

202.954.480 13.420.769 5.531.415 221.906.664

6.654.390 11.469.732

4.489.401 10.895.463

0 18.124.122

608.579 15.993.443

2.605.035 2.852.615 33.974 5.491.624

2.643.844 2.474.620 52.622 5.171.086

251.351.132

243.071.193

248.570 130.826 379.396

130.487 125.877 256.364

90.203 16.665 206.989 70.298 387.336 771.491

78.305 48.322 189.619 59.708 383.233 759.187

6.280.130

11.441.100

7.431.017 258.782.149

12.456.651 255.527.844

Pagina 49 van 57


Ref. Eigen Vermogen Eigen vermogen

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

11.2

31-12-2012 €

31-12-2011 €

138.449.352

129.246.262

138.449.352

129.246.262

6.730.169 470.084 7.200.253

9.300.644 1.615.872 10.916.516

88.969.866

85.618.050

11.979.007 482.988 101.431.861

11.175.101 482.988 97.276.139

0 6.648.183 1.154.610 0 1.153.575 7.741 721.494 2.015.080 11.700.683

204.729 10.893.687 3.246.373 1.000.581 393.052 2.766 484.563 1.863.176 18.088.927

258.782.149

255.527.844

Pagina 50 van 57


9

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2012 Ref.

2012 €

2011 €

20.942.482 544.512 2.018.458 218.461 216.238 23.940.151

19.667.223 494.661 2.212.984 234.956 205.791 22.815.615

9.784.341

8.181.193

2.367.593 12.896 1.994.553 307.965 350.459 4.411.877 36.411 437.204 3.351.934 23.055.233

-2.558.567 12.786 2.040.870 284.336 321.927 4.262.098 30.730 412.917 3.496.847 16.485.137

884.918

6.330.478

-510.188

-694.732

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

224.018 -3.761.572 -3.537.554

557.617 -3.767.389 -3.209.772

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-3.162.824

2.425.974

556.649 -2.606.175

-1.734.229 691.745

-38.809 -2.644.984

6.918 698.663

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Exploitatieresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Belastingen

Resultaat deelneming Resultaat na belastingen

11.3

Pagina 51 van 57


10

Grondslagen van de vennootschappelijke jaarrekening

10.1

Algemeen

10.1.1 Toepassing artikel 2:402 BW De financiële gegevens van Waardwonen zijn in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt. Derhalve vermeldt de winst en verliesrekening van Waardwonen conform artikel 2:402 BW slechts het aandeel in de winst/het verlies na belasting van ondernemingen waarin wordt deelgenomen en het overige resultaat na belasting. 10.1.2 Grondslagen activa en passiva De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.2 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 8 tot en met 17 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Waardevermeerderingen van materiële vaste activa, niet zijnde (vast)goedbeleggingen, worden rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingen worden onder aftrek van de latent verschuldigde belastingen in de overige reserve opgenomen. 10.1.3 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Waardwonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Pagina 52 van 57


11 Toelichting op de vennootschappelijke balans Financiële vaste activa Het belang van de vennootschap in andere maatschappijen is als volgt verdeeld: Naam, vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal in % 2012

Lingewaard Bouw B.V., Huissen Lingewaard Beheer B.V., Huissen V.O.F. Lingewaard Wonen / U-Projecten, Huissen V.O.F. MGZ, Huissen Bemmel Beheer B.V., Bemmel Ontwikkelingsmaatschappij Bemmel C.V., Bemmel

11.1

100 100 60 50 25 25

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

2012

2011

€

€

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Lingewaard Bouw B.V.

2.605.035 2.643.844

Stand per 1 januari Resultaat deelneming Stand per 31 december

2.643.844 2.636.926 -38.809 6.918 2.605.035 2.643.844

11.2

Eigen vermogen 2012

2011

45

45

2012

2011

Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties

39.232.095 90.014.122 129.246.217 -2.644.984 11.848.073

33.693.292 76.836.632 110.529.924 698.663 18.017.630

Stand per 31 december

138.449.306

129.246.217

Geplaatst kapitaal

Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Ultimo 2012 is in totaal € 99.220.589 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 94.412.107). Van dit totaal heeft € 97.551.340 betrekking op sociaal vastgoed en € 1.669.249 op vastgoedbeleggingen. In 2012 is € 9.820.329 onttrokken wegens terugname van eerder toevoegingen, € 6.918.300 onttrokken wegens realisatie (waarvan € 5.890.469 door afschrijvingen en € 1.027.831 door verkoop van vastgoed) en € 21.547.111 toegevoegd wegens herwaarderingen ten gunste van het eigen vermogen.

Pagina 53 van 57


11.3



2012

Lingewaard Bouw B.V.

€ -38.809

2011 € 6.918

Pagina 54 van 57


12

Overige gegevens

12.1 Resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan het Eigen vermogen toegevoegd. 12.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan het Eigen vermogen toegevoegd. 12.3 Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Waardwonen zou voor de jaren 2013-2017 circa € 11 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 4.6 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Waardwonen.

Pagina 55 van 57


12.4

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Pagina 56 van 57


Pagina 57 van 57

Geconsolideerd rapport inzake jaarrekening 2012

Recommend Documents