@
2014 Jaarstukken
In oktober 2014 opgeleverde 27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan
17 juni 2015
1
INHOUD JAARVERSLAG 2014
I.
ALGEMEEN……………………………………………………………………… 4 ALGEMENE BESCHOUWINGEN EN VOORUITBLIK
II.
ORGANISATIE II.1 II.2 II.3 II.4
4
8
TOELATING EN INSCHRIJVING BESTUURLIJKE STRUCTUUR DE WERKORGANISATIE BELANGRIJKE BESLUITEN
8 8 8 8
III.
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2014
9
IV.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
13
IV.1 IV.2 IV.3 IV.4 IV.5 IV.6
HET BIJ VOORRANG PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP HET KWALITATIEF IN STAND HOUDEN VAN HET WONINGBEZIT HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT LEEFBAARHEID / SPONSORING WONEN EN ZORG
13 23 29 30 34 34
V.
OVERLEG STAKEHOLDERS
36
VI.
KENGETALLEN
39
JAARREKENING 2014
VII.
JAARREKENING VII.1 VII.2 VII.3 VII.4
41
BALANS NA WINSTDELING WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 KASSTROOMOVERZICHT O.B.V. INDIRECTE METHODE TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
41 43 44 45
VIII. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
65
IX.
66
OVERIGE GEGEVENS
17 juni 2015
2
17 juni 2015
3
I.
ALGEMEEN
Algemene beschouwingen en vooruitblik In dit jaarverslag verantwoordt het Woningbedrijf haar activiteiten op volkshuisvestelijk en financieel gebied in het verslagjaar 2014. In het verslagjaar heeft het Woningbedrijf haar volkshuisvestelijke taak binnen de gemeente Zutphen, in het bijzonder binnen het dorp Warnsveld, vormgegeven.
Woningbedrijf Warnsveld betaalbaar en duurzaam wonen. Het jaar 2014 is een bijzonder jaar geweest voor het Woningbedrijf Warnsveld. Een energiezuinig nieuw seniorencomplex met 27 woningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan (Warnsstaete) is in gebruik genomen. Voor een in onze voorraad onderscheiden knelpunt, teweten ouderenhuisvesting is dit een belangrijk gegeven. De oplevering leverde ook een bijdrage aan de doorstroming binnen het bezit.Voor andere prioriteiten als jongerenhuisvesting en energiezuinig en het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad zitten voor 2015 belangrijke projecten in de pijplijn. Een ander belangrijk item was de formele vaststelling van prestatieafspraken tussen de in Zutphen werkzame corporaties en de gemeente Zutphen. In de nieuwe Woningwet, die medio 2015 van kracht wordt, is de beleidsafstemming tussen gemeenten en corporaties een belangrijk gegeven. Ook de door het Woningbedrijf Warnsveld ingezette versteviging van de contacten met de huurdersorganisatie SHOW past in de aangescherpte beleidslijn van het rijk gericht op meer invloed van huurders en tripartiet overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Begin 2015 is de corporatie voor de tweede maal gevisiteerd door het onderzoeksbureau Ecorys. De visitatie had betrekking op de periode 2010 – 2013. De beoordeling is mede tot stand gekomen door het oordeel van de diverse stakeholders van de corporatie. De resulterende rapportcijfers (vier cijfers met een gemiddelde van een zeven) zien wij als heel positief, ook in vergelijking met andere corporaties. De (verplichte) visitatie is in de ogen van de rijksoverheid een onderdeel van het gemoderniseerde volkshuisvestingsstelsel. Het voorgaande geeft al aan dat incidenten in de corporaratiesector die aan het licht kwamen bij de parlementaire enquête in 2014 geen betrekking hebben op de gang van zaken bij het Woningbedrijf. Alle in Zutphen werkzame corporaties hebben gezamenlijk ook een dergelijke boodschap gecommuniceerd in de richting van de Zutphense gemeenteraad. Wij zijn verheugd dat de samenwerking tussen de in Zutphen werkzame corporaties het afgelopen jaar is toegenomen en we zien zelfs een groeiende bereidheid van onze regionale collegae tot meer en hechtere vormen van samenwerking. Naast klankborden en kennisuitwisseling wordt gedacht aan een gezamenlijke inleenpool, uitwisselen van personeel (job rotation), gezamenlijke inkoop van scholing en opleiding, etc. De kleine corporaties, zoals wij, laten zich hierbij vertegenwoordigen door één functionaris, die verantwoordelijk is voor de terugkoppeling. De samenwerking met onze huurdersorganisatie SHOW hebben wij in 2014 kunnen intensiveren. Eind 2013 is in een gezamenlijk open overleg, onder leiding van een extern gespreksleider, met de SHOW, de raad van commissarissen, bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf afgesproken onze huurders, via de SHOW, meer te betrekken bij ons beleid. In 2014 is getracht hier inhoud aan te geven, waarbij met name de gevolgen van het overheidsbeleid en de te maken moeilijke keuzen zijn besproken. Eind 2014 is wederom een themabijeenkomst met alle hiervoor benoemde partijen belegd waarbij de uitgangspunten voor een nieuw woonbeleid zijn besproken. In een werkgroep hebben vertegenwoordigers van SHOW en Woningbedrijf een eerste aanzet uitgewerkt. Voor wat betreft het vervolg is een traject uitgezet en hebben beide partijen vertrouwen in een goede samenwerking.
17 juni 2015
4
In een beschouwing als deze past ook aandacht voor het voorziene rijksbeleid en de mogelijke gevolgen daarvan voor het Woningbedrijf Warnsveld. Naar verwachting is de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 van kracht, evenals daarvan afgeleide regelgeving. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' (Daeb) verrichten. In de herziene Woningwet is de toewijzing van te verhuren woningen per 1 juli 2015 door een passendheidstoets, nog scherper geformuleerd dan voorheen. Deze maatregel gaat al per 1 juli 2015 in. Woningcorporaties moeten hun huren van de minister meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Stapsgewijs moeten ze ervoor zorgen dat ze in 2018 aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs tot aan de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 575,87 (prijspeil 2015), voor meerpersoonshuishoudens € 618,24 (prijspeil 2015). Dit heet het ‘passend toewijzen’, waarbij huurders een woning krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Het voorkomt dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Zo’n beleidsmaatregel kan bijdragen aan lagere huren, echter het moet wel passen bij de lokale situatie. Een landelijke norm zet een rem op het energiezuiniger maken van onze huurwoningen. De voorgestelde landelijke norm gaat namelijk alleen uit van de huurprijs van de woning en niet van de totale woonlasten van de bewoners. Om de huurprijs zo laag mogelijk te houden investeren wij in maatregelen die tot lager energiegebruik leiden. Die maatregelen kunnen maar beperkt in de huur doorberekend worden. Dit terwijl door energiemaatregelen de netto woonlasten van huurders dan lager zullen worden, omdat de energierekening meer daalt dan de huur als gevolg van investeringen stijgt. Als de kasstromen dalen door rijkshuurbeleiden en door de heffingen van het rijk (verhuurdersheffing, saneringsheffing en BTW-plicht) neemt de eigen investeringsruimte van de corporatie af. Doordat de woningen in Warnsveld gemiddeld beter zijn dan de landelijke voorraad en de inkomens van de woningzoekenden moeten voldoen aan de landelijke normen en het Woningbedrijf Warnsveld het bestaande bezit wil verbeteren (hogere huren, lagere energetische kosten en per saldo mogelijk wat lagere woonlasten) kan het rijksbeleid ons in een onmogelijke spagaat brengen. Dit is het geval bij de noodzaak om deels huren te verlagen vanwege de passendheidstoets terwijl de investeringsruimte door de lagere kasstroom en de rijksheffingen onder druk staat. Wij zijn dan ook in 2014 gaan nadenken of en hoe wij dit dilemma op een andere wijze deels kunnen oplossen. In het jaarverslag 2013 stelden wij ook al dat de vermogenspositie van het Woningbedrijf weliswaar nog goed is, maar dat we de verhuurderheffing niet structureel kunnen dekken door eigen vermogen in te zetten. Het gevolg van het rijksbeleid is, dat wij enkele voorgenomen nieuwbouw- en renovatieplannen voorlopig hebben stilgezet. In de bestaande voorraad denken wij middels een ESCoconstructie voor huurders ook een bijzonder energiezuinige woning (wij streven naar nul op de meter) te kunnen realiseren. Maatregelen met een duurzaam karakter kunnen in een aparte entiteit worden ondergebracht en daarmee in aanmerking komen voor de Energie investeringsaftrek regeling (EIA). Voor de nieuwbouw zijn wij in gesprek met beleggers om deze nieuwbouw extern gefinancierd te krijgen. In dit model staat het Woningbedrijf garant voor leegstand voor huren tot aan de Daeb-grens en verzorgt de toewijzing, verhuur en beheer. De woningen moeten een zo laag mogelijk (streven nul op de meter) energieverbruik hebben. Het rendement voor de belegger kan dan op een aanvaardbaar niveau worden gebracht. Warnsveld, 17 juni 2015 Ing. R. Rademaker, directeur-bestuurder
17 juni 2015
5
Doorkijk trappenhuis Warnsstaete
17 juni 2015
6
17 juni 2015
7
II
ORGANISATIE
II.1
Toelating en inschrijving
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten Naam van de toegelaten instelling Gemeente waar de instelling zetelt Adres
: 22 mei 1997, nr. 97.002402 : Stichting Woningbedrijf Warnsveld : Warnsveld : Laan 1940-’45 nr. 1, 7231 GJ
Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor de Veluwe en Twente onder nr. 41042723. II.2 Bestuurlijke structuur Ing. R. Rademaker, sinds 1 februari 1999 als directeur in dienst bij Stichting Woningbedrijf Warnsveld en met ingang van 1 januari 2001 benoemd tot statutair directeur (directeur-bestuurder). II.3 De werkorganisatie Per 31 december 2014 bestaat de werkorganisatie uit een directeur-bestuurder en 6 medewerkers. Directeur-bestuurder fulltime Beleids-/verhuurmedewerker fulltime Administratief medewerker fulltime Administratief medewerker parttime 24 uur Administratief onderhoudsmedewerker parttime 20 uur Onderhoudsopzichter fulltime Onderhoudsmedewerker fulltime In fulltime formatieplaatsen is er sprake van 6,2 fulltimers (36 uur per week). Ziekteverzuim Het afgelopen jaar bedroeg het verzuimpercentage 1,06 (2013: 5%). Dit is gelukkig weer op het lage niveau dat wij gewend zijn. Opleidingen Teneinde de kwaliteit van de dienstverlening op het vereiste niveau te houden of te verbeteren, of de eigen mogelijkheden te ontplooien, hebben de medewerkers de mogelijkheid een opleiding en/of training te volgen. In het verslagjaar zijn door enkele medewerkers vakgerichte cursussen gevolgd. Overleg personeel Er heeft in 2014 tien maal geagendeerd personeelsoverleg plaatsgevonden. Tussendoor heeft op informele wijze overleg plaatsgevonden. Functioneringsgesprekken In 2014 zijn functioneringsgesprekken met het personeel gevoerd. Maatschappelijke stage Het Woningbedrijf stelt ten behoeve van het vervullen van de maatschappelijke stage 2 plekken per jaar beschikbaar voor leerlingen uit het Voortgezet Onderwijs. In 2014 is daar geen gebruik van gemaakt. II.4 Belangrijke besluiten De door het bestuur vastgestelde jaarstukken over 2013 verkregen op 11 juni 2014 goedkeuring van de Raad van Commissarissen en de bedrijfsbegroting 2015 – 2019 en meerjarenonderhoudsbegroting 2015 – 2024 verkregen op 1 december goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook zijn kaders afgesproken voor het investeringsbeleid in anticipatie op het medio 2015 te herziene ondernemingsplan. 17 juni 2015
8
III
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2014
In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf verantwoording af over haar functioneren in 2014. De Stichting Woningbedrijf Warnsveld is een stichting met twee organen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Commissarissen (RvC). De RvC houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van de directeur-bestuurder. Toezichtkader Het toezichtkader geeft het speelveld voor de RvC aan en regels voor het samenspel tussen RvC en bestuur. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald: door het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) met de daarin opgenomen prestatievelden, de Aedescode en de Governancecode, en gedeeltelijk intern. De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van de stichting, het Reglement voor de Raad van Commissarissen, het Reglement inzake bindende voordrachten voor de RvC en het Directiestatuut. Deze documenten staan voor iedereen toegankelijk op de website van de woningcorporatie. In de statuten en het Reglement RvC is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Ook de vaststelling van besluiten die betrekking hebben op investeringen en leningen vallen onder de goedkeuringsplicht, met inachtneming van het begrotingskader en van vastgestelde beleidslijnen. Toetsingskader Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Als toetsingskader heeft de RvC in 2014 hoofdzakelijk gehanteerd: het woonlasten-, huur- en investeringsbeleid; de (meerjaren) bedrijfsbegroting en het activiteitenplan; de (meerjaren) onderhoudsbegroting; het treasurystatuut; het integriteitsbeleid, inclusief de procedure rondom opdrachtverstrekking aan derden; het Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014 t/m 2018, dat op 19 maart 2014 is gesloten tussen de Gemeente Zutphen en de vier in die gemeente werkzame woningcorporaties; het overleg met de huurdersorganisatie SHOW cq. Huurders Overleg Groep. Het is in 2014 niet gelukt de herziening van het het strategisch voorraadbeleid op papier af te ronden, waardoor ook het ondernemingsplan nog niet formeel voor een volgende vierjarige periode kon worden vastgesteld. Het lopende beleid is in materiële zin wel aangepast aan de ontwikkelingen in overleg met de gemeente (prestatieafspraken), de huurdersorganisatie en andere stakeholders. Toetsingsinformatie De belangrijkste informatie aan de hand waarvan de RvC het functioneren van het Woningbedrijf toetst is opgenomen in de periodieke rapportages van de directeur-bestuurder en in zijn schriftelijke en mondelinge rapportages over specifieke afzonderlijke onderwerpen. Ook de antwoorden op vragen vanuit de RvC horen daarbij. Daarnaast gebruiken de leden van de Raad informatie uit diverse andere bronnen om de gang van zaken binnen het Woningbedrijf te kunnen beoordelen. Hiertoe behoren onder andere de informatie uit contacten met de huurdersorganisatie, het personeel en andere belanghouders. De RvC ontleent zijn informatie verder aan de jaarlijkse Toezichtbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de oordeelsbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en aan diverse bronnen van sectorinformatie, zoals de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties), Corporatie in Perspectief van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). 17 juni 2015
9
Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties De RvC toetst zijn functioneren met enige regelmaat aan de Governance Code. Deze Code omvat zowel een aantal principes en uitwerkingen die verplicht zijn als een aantal die niet perse opgevolgd hoeven te worden, mits daarvoor een verklaring wordt gegeven (“pas toe of leg uit”). Het Woningbedrijf voldoet volledig aan de verplichte regels. Het wijkt af van enkele andere regels: In tegenstelling tot wat daarover in de Code is bepaald, heeft de RvC afgesproken dat het functioneren van de Raad en van de individuele leden van de Raad in aanwezigheid van en met inbreng van de bestuurder plaatsvindt. Deze werkwijze past bij de manier waarop de Raad en de bestuurder met elkaar om willen gaan; Volgens de Governancecode zou een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd moeten worden. De huidige directeur-bestuurder is ruim voordat de Code werd ingevoerd voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd. Uiteraard wordt in het jaarlijkse functionerings-/ beoordelingsgesprek het functioneren van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Onderwerpen van het toezicht in 2014 De RvC vergaderde in het verslagjaar vijf keer: op 26 maart, 3 juni, 11 juni (met de accountant), 24 september, 1 december. Aan de vergaderingen nam steeds de directeur-bestuurder deel. Algemene onderwerpen van bespreking tijdens de reguliere RvC-vergaderingen waren: de jaarstukken 2013 (waarvan éénmaal in aanwezigheid van de extern accountant); de bedrijfsbegroting 2015-2019; de meerjarenonderhoudsbegroting 2015-2024; de viermaands voortgangsrapportages (zowel inhoudelijk als financieel); de voortgang van de realisatie van de doelen in het woonlasten-, huur- en investeringsbeleid; de stand van zaken omtrent diverse (potentiële) nieuwbouw- en renovatieprojecten; de beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in de zgn. Toezichtbrief 2014 met bijlagen; de financieringspositie (leningportefeuille, kredietwaardigheid en WSW-borgingsplafond); het risicomanagement; de relatie met de accountant; het functioneren en de beloning van de directeur-bestuurder. Naast de reguliere bijeenkomsten zijn er twee bijzondere bijeenkomsten geweest: Op 23 april 2014 vond in het nieuwe complex Oranjestaete II (inmiddels hernoemd tot Warnsstaete) een bijeenkomst met vele genodigden plaats ter gelegenheid van het bereiken van het Hoogste Punt. Alle RvC-leden namen aan deze bijeenkomst deel; Op 29 oktober 2014 vond een themabijeenkomst plaats met als deelnemers alle bestuursleden van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW), alle medewerkers van het Woningbedrijf en alle RvC-leden. Door een externe deskundige werd een inleiding gehouden over de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (inclusief novelle). Vervolgens werd in kleine groepjes aan de hand van stellingen gediscussieerd over de gevolgen van de Wet en over het concept woonbeleid van het Woningbedrijf. De RvC heeft in 2014 geen aanleiding gezien om over een door de directeur-bestuurder gedaan voorstel of bestuursbesluit zijn veto uit te spreken. Kernthema 2014 Ook in 2014 stond het beleid van het Woningbedrijf weer in het teken van de toenemende druk van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit heeft geleid tot een beperking van de onderhouds- en bedrijfslasten en temporisering van nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het Woningbedrijf legt een zwaar accent op woonlastenbeleid (kosten van huur en tevens energie) om de onvermijdelijke huurstijgingen niet tot een – vooral voor de laagste inkomens – 17 juni 2015
10
ondraaglijke huurquote te laten leiden. De investeringen van het Woningbedrijf zijn consequent gericht op duurzaamheid van het bezit en daarmee het terugbrengen van de energetisch kosten van hun woningen voor huurders. Zodoende kunnen voor huurders van gerenoveerd bezit de huurstijgingen grotendeels gecompenseerd worden en zijn de woonlasten van de nieuwbouw optimaal. De RvC betreurt het dat voor de overheid huurbeleid en energiebeleid afzonderlijke beleidsterreinen lijken te zijn, in plaats van dat sprake is van een geintegreerd woonlastenbeleid. De directeur-bestuurder heeft de RvC ook in 2014 weer intensief betrokken bij de ontwikkeling van het huurbeleid en het investeringsbeleid. De RvC waardeert het dat hij samen met externe partijen naar wegen zoekt om investeringen te kunnen realiseren, ook als het Woningbedrijf daartoe zelf niet de financiële armslag heeft. Leefbaarheid, wonen en zorg De RvC juicht de actieve betrokkenheid van het Woningbedrijf toe bij initiatieven als ‘Wonen met een plus‘ resp. ‘Mijn Woning OpMaat‘ en ‘Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld’. Hij is van oordeel dat dat soort van betrokkenheid past binnen het werkgebied van een woningcorporatie. Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW) In de vier-maandelijkse schriftelijke en mondelinge voortgangsrapportages rapporteert de directeurbestuurder omtrent het overleg met de SHOW en vertegenwoordigers van specifieke huurdersgroepen. De RvC heeft op basis van deze informatie het vertrouwen dat huurders op een juiste wijze worden betrokken bij het beleid en de beleidsuitvoering van de corporatie. De RvC juicht toe dat als vervolg op de gezamenlijke themabijeenkomst in oktober 2013 de samenwerking tussen de leden van het SHOW-bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf in 2014 is geïntensiveerd. De zgn. huurderscommissarissen Willem Geerken en Paul van Waning zijn op 14 april 2014 aanwezig geweest bij het overleg tussen het bestuur van de SHOW en de directeur-bestuurder. Gemeente Zutphen De RvC had het streven, in 2014 rechtstreekse contacten met het gemeentebestuur op te bouwen, met het oog op de in de nieuwe Woningwet vastgelegde versterkte rol van de gemeente. Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2014 kon pas in juli 2014 een nieuw college worden geïnstalleerd. De wethouder Wonen stapte niet lang na de collegevorming op aangezien zijn partij uit de coalitie stapte. Door deze omstandigheden kon nog geen inhoud kon worden gegeven aan de beoogde toenadering. Accountant De leden van de RvC evalueren één maal per jaar de relatie met de externe accountant en nemen op basis daarvan het besluit tot opdrachtverstrekking voor de controle van de jaarrekening. De Raad heeft besloten de opdracht tot controle van de jaarrekening 2014 wederom aan Deloitte Accountants B.V. te verstrekken. Klokkenluiderregeling Het Woningbedrijf kent sinds september 2014 een klokkenluidersregeling. Daarin staat vermeld wie als vertrouwenspersoon fungeert. Voorts bestaat altijd voor iedereen de mogelijkheid om bij misstanden contact op te nemen met het landelijke Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Er zijn in 2014 geen meldingen vanuit het Woningbedrijf geweest. Visitatie In zijn vergadering van 1 december 2014 heeft de RvC samen met de directeur-bestuurder besloten Ecorys opdracht te geven voor het uitvoeren van de visitatie 2015. De visitatie zal in de periode maartmei plaatsvinden en kijkt terug op de periode 2010 t/m 2013. Zelfevaluatie De Raad functioneert sinds januari 2013 in zijn huidige samenstelling. Dat was aanleiding om voor eind 2013 een bijeenkomst ter evaluatie van het functioneren in 2013 te plannen. Om agendatechnische redenen heeft die bijeenkomst op 21 februari 2014 plaatsgevonden. Daaraan nam 17 juni 2015
11
ook de directeur-bestuurder deel. De samenwerking binnen de RvC en tussen de RvC en de directeurbestuurder blijkt door allen als positief te worden ervaren. De manier waarop met elkaar omgegaan wordt draagt bij tot constructieve effecten van de diversiteit in de samenstelling van de Raad. De RvC is tevreden over de informatie die de bestuurder formeel en informeel aan de RvC verstrekt. Gezamenlijke aandachtspunten voor de toekomst zijn op een voorraadagenda geplaatst voor themabijeenkomsten van de RvC met het bestuur. Samenstelling en werkwijze van de Raad van Commissarissen. De leden van de RvC dienen te voldoen aan de volgende profielkenmerken: affiniteit hebben met de sociale doelstelling van de corporatie; beschikken over een brede maatschappelijke ervaring/visie; het evenwicht kunnen bewaken tussen de sociale doelstelling van de corporatie en de doelstelling met betrekking tot de financiële soliditeit; onafhankelijk, onpartijdig en besluitvaardig zijn. De RvC was gedurende het gehele jaar 2014 als volgt samengesteld: J.H.W. Geerken
Functie voorzitter
Aandachtsgebieden volkshuisvesting / wonen
Ir. P. van Waning
vice-voorzitter
volkshuisvesting / governance
Drs. J.A. Weggemans
lid
financiën
De heren Geerken en Van Waning zijn benoemd op voordracht van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW). Wat betreft de benoeming van de RvC-leden gelden de volgende data: Initieel benoemd
Afloop huidige benoemingstermijn
Uiterlijk aftredend
J.H.W. Geerken
01-01-2012
31-12-2015
31-12-2019
Ir. P. van Waning
01-01-2013
31-12-2016
31-12-2020
Drs. J.A. Weggemans
01-01-2012
31-12-2015
31-12-2019
De hoofdfuncties van de leden van de RvC in 2013 waren: • J.H.W. Geerken: zelfstandig interim en projectmanager; • Ir P. van Waning: zelfstandig bedrijfs-/organisatieadviseur en zakelijk mediator, partner van Mediation Plus; • Drs J.A. Weggemans: (part time) adviseur volkshuisvesting, geassocieerd met het Instituut voor Financieel Onderzoek (IFO) in Amersfoort. De nevenfuncties van de leden van de RvC in 2014 waren: • J.H.W. Geerken: lid van de Raad van Toezicht van Stichting Archipel; • Ir P. van Waning: voorzitter van de Raad van Commisarissen van Wonion in Ulft/Oude IJsselstreek; vice-voorzitter van Vereniging Het Zonnehuis; visitator woningcorporaties bij Raeflex; peer reviewer bij SKM – Stichting Kwaliteit Mediators (voorheen NMI); penningmeester van LTC (Tennisclub) Gorssel. • Drs J.A. Weggemans: lid van de Raad van Commmisarissen van SallandWonen in Raalte; visitator woningcorporaties bij Raeflex; lid van de Financiële Commissie van de VTW – Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties; penningmeester afdeling Deventer e.o. van Groei en Bloei. Deze nevenfuncties zijn naar het oordeel van de RvC niet onverenigbaar met het lidmaatschap van de Raad van Commmisarissen van het Woningbedrijf Warnsveld. 17 juni 2015
12
De onafhankelijkheid van de leden van de Raad is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governance Code Woningcorporaties. In het verslagjaar heeft zich geen geval van belangenverstrengeling, waarbij leden van de RvC of de directeur-bestuurder waren betrokken, voorgedaan. De Stichting kent geen zgn. verbindingen. Gezien de aard en omvang van de problematiek heeft de Raad geen aparte auditcommissie ingesteld, maar fungeert de heer Weggemans vanwege zijn aandachtsgebied financiën als zodanig. Als remuneratiecommissie fungeren de voorzitter en de vice-voorzitter. Zij vervullen daarmee in het bijzonder de rol van de Raad van werkgever van de directeur-bestuurder. De onderwerpen die in het kader van de hiervoor genoemde bijzondere activiteiten behandeld worden komen steeds ook aan de orde in de plenaire vergaderingen van de Raad. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Zij nemen regelmatig deel aan de bijeenkomsten en workshops van die organisatie. Ook nemen zij incidenteel deel aan voorlichtingsbijeenkomsten die worden georganiseerd door dienstverleners in de corporatiesector, zoals accountants. Functioneren en beloning van de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie van de RvC voert met de directeur-bestuurder jaarlijks aan het begin van het jaar een beoordelingsgesprek met betrekking tot het afgelopen jaar, tevens planningsgesprek voor het nieuwe jaar, en vlak voor de zomer een functioneringsgesprek. In het beoordelingsgesprek wordt vastgesteld of de in het planningsgesprek van het afgelopen jaar afgesproken prestaties zijn gerealiseerd. Het beoordelingsgesprek 2013 vond op 26 maart 2014 plaats. Voor dat gesprek is desgevraagd input geleverd door de medewerkers van het Woningbedrijf. Op 3 juni vond het functioneringsgesprek 2014 plaats. Voor de beloning van de directeur-bestuurder van Woningbedrijf Warnsveld geldt de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), de Aanpassingswet WNT (de zgn. WNT-2) en de verbijzondering van de WNT voor de woningcorporatiesector: de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (de zgn. WNTstaffel). De huidige directeur-bestuurder valt onder het overgangsrecht van de WNT. Dat houdt in dat beloningsafspraken boven het voor de bestuurder van het Woningbedrijf op basis van de Regeling bezoldigingsmaxima geldende maximum gedurende vier jaar worden gerespecteerd. Dat recht geldt gedurende de jaren 2014, 2015, 2016 en 2017. Daarna moet de beloning in drie jaar tijd worden afgebouwd tot het voor de corporatie geldende beloningsmaximum. De hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder lag in 2014 boven het voor de bestuurder van het Woningbedrijf op basis van de actuele Regeling bezoldigingsmaxima geldende maximum. Om tegemoet te komen aan de bedoeling van de WNT heeft de Raad besloten de hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder in 2014 gelijk te houden aan die in 2013. In de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is bepaald dat zijn vaste salaris jaarlijks tenminste stijgt overeenkomstig de algemene loonstijging volgens de CAO Woondiensten, maar van een dergelijke door de CAO bepaalde algemene loonstijging was in 2014 geen sprake. De beloning van de directeur-bestuurder is volledig vast en kent dus geen variabel deel. De directeurbestuurder heeft niet de beschikking over een dienstauto, maar declareert zijn reizen conform CAO. Hij heeft evenmin een vaste onkostenvergoeding. Informatie over de hoogte van de beloning 2014 van de directeur-bestuurder is te vinden in de toelichting op de jaarrekening.
17 juni 2015
13
Honorering Raad van Commissarissen In de hiervoor onder het kopje Functioneren en beloning van de directeur-bestuurder opgenomen tekst is al verwezen naar de WNT en de Regeling bezoldigingsmaxima. Volgens deze regelgeving is de honorering van RvC-leden van een woningcorporatie gemaximeerd op een percentage van het maximum dat geldt voor de beloning van de bestuurder van de corporatie. De honorering van de RvC-leden lag in 2014 boven het maximum dat volgens de in dat jaar geldende Regeling bezoldigingsmaxima van toepassing was voor de intern toezichthouders van het Woningbedrijf. Ook voor RvC-leden geldt het overgangsrecht. In 2015 zal overigens voor de honorering van RvC-leden een hoger percentage van de maximumbestuurdersbeloning gelden dan in 2014, zodat dan geen aanspraak op het overgangsrecht meer gedaan hoeft te worden. De RvC-leden hebben in 2014 geen onkosten bij het Woningbedrijf in rekening gebracht. Wel betaalt het Woningbedrijf het lidmaatschap van de VTW. De hoogte van de honorering 2014 van de leden van de RvC is in onderstaande tabel weergegeven. Functie
Periode
Omvang
Afloop huidige benoemingstermijn
J.H.W. Geerken
voorzitter
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2015
€ 7.500
€ 9.075
Ir. P. van Waning
vice-voorzitter
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2016
€ 5.500
€ 6.655
Drs. J.A. Weggemans
lid
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2015
€ 5.500
€ 6.655
Warnsveld, 11 juni 2014 Willem Geerken Paul van Waning Jan Weggemans
17 juni 2015
14
Totale honorering excl. BTW
Totale honoring incl. BTW
IV
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
Ingevolge het Besluit Beheer Sociale Huursector dienen woningcorporaties zich te verantwoorden op een zestal prestatievelden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep; het kwalitatief in stand houden van het woningbezit; het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; het waarborgen van de financiële continuïteit; leefbaarheid, wonen en zorg.
Op 4 maart 2014 heeft het college van B&W (met complimenten) ingestemd met het Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014 t/m 2018, met de subtitel ‘Samen-werken aan een duurzaam betaalbare woningvoorraad’. In het convenant staan afspraken die in het teken staan van het goede behouden en versterken, bij het wonen in de gemeente Zutphen. De ondertekening ervan had plaats op 19 maart 2014. Dit convenant is gesloten tussen de gemeente Zutphen en de daar werkzame corporaties Ieder1, Ons Huis, Mooiland en het Woningbedrijf. Waar in het vorige convenant veel aandacht was voor nieuwbouw, ligt de nadruk nu op het vergroten van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningen en woonomgeving voor en door bewoners en nieuwe inwoners. De komende jaren wordt er flink geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen in combinatie met het verbeteren van woningen. Ook is er veel aandacht voor de betaalbaarheid van de huren, de rol van de corporaties in de sociale wijkteams en huisvesting van mensen met een zorgvraag. Ondertekening Prestatieafspraken door 4 corporatiedirecteuren en de gemeente Zutphen in de gedaante van wethouder A. de Jonge (2de van links).
In 2014 is ons nieuwbouwproject van 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan gereed gekomen. Dit gebouw heeft een EPC van 0,34 en vrijwel het gehele dak is vol gelegd met PVpanelen. Daarnaast is het project Breegraven 101 t/m 115 weer opgepakt. Met behulp van externe financiering willen wij een sloop-, nieuwbouwplan van 22 driekamer appartementen realiseren in dit deel van het oude dorp Warnsveld. In 2014 is hard gewerkt aan de voorbereidingen voor het groot onderhoud en renovatie van 85 eengezinswoningen van het Frederikseplein, Visserlaan en ’t Spiker. Deze woningen variëren energetisch van een E tot een G-label en worden naar verwachting naar ten n minste een A-label getransformeerd. Dit moet voor de bewoners resulteren in een verlaging van de woonlasten. Op basis van de besparing van ca. 40-45% op het gasverbruik in een eerder project hebben wij hier hoge verwachtingen van. Het Woningbedrijf is aangesloten bij de ‘Watercoalitie’, een initiatief van het ministerie van Infrastructuur & Milieu. De Watercoalitie dat zich richt op de waterketen en de rol die huishoudens daarin kunnen spelen. In de uitwerking van het plan worden enkele maatregelen die aansluiten op de doelstellingen van de Watercoalitie (zie ook www.watercoalitie.nl) uitgevoerd. In de volgende hoofdstukken wordt per prestatieveld verantwoording afgelegd.
17 juni 2015
15
IV.1
Het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep
Spelregels Binnen Warnsveld wijst Stichting Woningbedrijf Warnsveld, naast de eigen woningen, op basis van voordracht, ook de woningen in Warnsveld van Actys en Mooiland toe. Om voor woningtoewijzing in aanmerking te komen dient men als woningzoekende ingeschreven te staan bij het Woningbedrijf, ouder te zijn dan 18 jaar en verder te voldoen aan de wettelijke vereisten qua inkomen. Wij werken met een puntensysteem. Bij de toewijzing van een woning wordt rekening gehouden met de aangegeven voorkeuren en de samenstelling van het huishouden. Woningzoekenden met een huishouden bestaande uit tenminste 2 personen, komen bij voorrang voor een eengezinswoning in aanmerking; woningzoekenden met een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen komen bij voorrang in aanmerking voor een één-/tweepersoonswoning. Ouderen komen bij voorrang in aanmerking voor een seniorenwoning. Zoveel als mogelijk wordt met de aangegeven voorkeur rekening gehouden. Als een woning vrij komt wordt diegene benaderd die op dat moment de meeste punten heeft. Bij weigering wordt de volgende woningzoekende op de lijst benaderd. Over het algemeen slagen wij er in de woningen aansluitend te verhuren. Vraagzijde Woningzoekenden in Warnsveld dienen zich in te laten inschrijven bij het Woningbedrijf. Tabel 1: aantal woningzoekenden naar soort huishouden per 31 december 2014 Leeftijdsklasse 18-24 25-34 Eenpersoonshuishouden 27 14 17 9 Eenoudergezin 0 0 12 5 Tweepersoonshuishouden z.k. 7 5 10 4 Tweepersoonshuishouden m.k. 1 1 15 8 Totaal 2014 35 20 54 26
35-44 13 2 21 8 10 5 18 4 62 19
45-54 24 10 29 11 11 4 15 6 79 31
55-64 40 19 2 1 41 25 5 3 88 48
65-74 >75 Totaal 34 17 47 34 202 105 2 2 0 0 66 27 77 57 48 41 204 141 0 0 0 0 54 22 113 76 95 75 526 295
Totaal 2013
28 20 54 24 54 20 70 27 92 50 109 79 97 78
Verloop 2013-2014
17
0
0
2
8 -1
9
4
-4
-2
4
-3
-2
-3
504
298
22
-3
Zwart is totaal en rood (50%) is ingezetene Warnsveld. Op 31 december 2014 stonden, na opschoning, 526 woningzoekenden ingeschreven. Vooral de eenpersoonshuishoudens (202) en de tweepersoonshuishoudens zonder kinderen (204) zijn zeer ruim vertegenwoordigd. Binnen deze categorieën is respectievelijk 60% en 81% ouder dan 55 jaar en respectievelijk 40% en 61% ouder dan 65 jaar. Wat verder opvalt is dat het aantal woningzoekenden in 2014 met 4,4% licht is gestegen ten opzichte van het jaar er voor. We kunnen vast stellen dat het aantal woningzoekenden zich de afgelopen jaren rond de 500 heeft gestabiliseerd. De lokale en regionale huurwoningenmarkt blijven desondanks echter gespannen.
17 juni 2015
16
Aantal woningzoekenden over de laatste 10 jaar. 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2004
2005
2006
Totaal woningzoekenden
2007
2008
2009
2010
Ingezetene Warnsveld
2011
2012
2013
2014
Instroom van buiten Warnsveld
Wij verwachten voor Warnsveld niet dat de vraag naar woningen, geschikt voor de categorieën senioren en eenpersoonshuishoudens, de eerstkomende jaren substantieel zal afnemen. Aanbodzijde Tabel 2:
de woningvoorraad naar huurklasse binnen Warnsveld en Zutphen, aangevuld met verhuurders waarvoor de toewijzing door het Woningbedrijf wordt verricht (per 1-7-2014)
Verhuurder >= € 389,05 en >= € 556,82 en >=€ 596,75 en Woningen < € 389,05 < € 556,82 < € 596,75 < =€ 699,48 WBW bezit Warnsveld 56 310 98 118 Actys 24 Mooiland Vitalis 21 Totaal toewijzing Warnsveld 56 310 98 163 WBW bezit Zutphen 4 34 Totaal toewijzing WBW 56 314 98 197
totaal 582 24 21 627 38 665
De huurgrenzen worden elk jaar per 1 januari gewijzigd. In dit jaarverslag geven wij de stand per 1 juli 2014 weer. Het Woningbedrijf bezit geen woningen met een huur >= € 699,48 (zie ook pagina 21). In deze tabel zijn de in oktober opgeleverde 27 appartementen aan de Oranjelaan niet opgenomen. De huur van deze appartementen bevindt zich in de categorie € 596,75 - € 699,48. Op 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling daeb’ ingevoerd en zijn corporaties verplicht een administratieve scheiding aan te brengen tussen diensten van algemeen economisch belang (daeb) en de overige activiteiten (niet-daeb) die zij uitvoeren. Het Woningbedrijf onderneemt geen activiteiten die behoren tot het niet-daeb segment. Alle woningen van het Woningbedrijf zijn bereikbaar voor de doelgroep van beleid. Naast gevolgen voor de bouw van diverse vormen van vastgoed heeft de tijdelijke regeling daeb ook gevolgen voor de verhuur van onze woningvoorraad. Minimaal 90% van onze huurwoningen mogen wij alleen nog maar verhuren aan woningzoekenden met een belastbaar huishoudinkomen (inwonende kinderen niet meegerekend) tot maximaal € 34.678 (norm: 2014) per jaar. Heeft een huishouden een hoger inkomen, dan komt men in de meeste gevallen alleen in aanmerking voor een huurwoning met een netto huurprijs boven de € 699,48. Voor de 10% huurwoningen die vrij mag worden toegewezen geldt een sociale prioritering op basis van objectieve maatstaven (corporatie dient hiervoor beleid vast te stellen). Bij het Woningbedrijf komen alleen (herstructurerings)urgenten hier voor in aanmerking. Voor huurders die al in een woning van ons wonen verandert er niets. Maar als men een andere woning van ons wil gaan huren, dan moeten wij rekening houden met de eerder genoemde inkomensgrens. 17 juni 2015
17
Door deze regelgeving zijn wij bij nieuwe verhuur verplicht het inkomen te controleren. De nieuwe huurder wordt gevraagd het verzamelinkomen op te geven en de documenten die dat inkomen onderbouwen (IB60-verklaring) aan te leveren. Het Woningbedrijf ziet voor zichzelf geen taak weggelegd om zich op het hogere huursegment (nietdaeb) te richten. Daarnaast is het gezien onze omvang praktisch ondoenlijk om een beperkt deel van het bezit af te zonderen (gescheiden administratie) voor een hoger huursegment. Op termijn zijn vrijwel alle huurwoningen van onze collega-corporatie Ieder1 in de wijk Scheperkamp verkocht, waardoor dan ongeveer één derde van de huurwoningenvoorraad in Warnsveld is verdwenen. Aankoop van deze woningen door het Woningbedrijf is indertijd overwogen, maar vanwege de hoge kosten was dit niet haalbaar. Dit blijft een punt van zorg. Voor een evenwichtiger verhouding koop – huur in Warnsveld is het van belang om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het Woningbedrijf vindt uiteraard dat dit moet worden afgezet tegen het bredere perspectief van de woningmarkt in Zutphen en in relatie tot de regio Stedendriehoek. Behoudens de nieuwbouw aan de Oranjelaan ontbreken daarvoor, ten gevolge van de heffingen, de financiële middelen. Er wordt gezocht naar investeerders om toch aan de vraag naar betaalbare aanwas van de woningvoorraad in Warnsveld te voldoen. € 596,75 - € 699,48; 25%
Ontwikkeling kernvoorraad < € 389,05; 9%
€ 556,82 - € 596,75; 16%
€ 389,05 - € 556,82; 51%
Het Woningbedrijf is er primair om de doelgroep van beleid te bedienen en heeft de keuze gemaakt om het totale bezit binnen de kernvoorraad, te houden, waarbij alle huurwoningen met een huurprijs tot de maximale huurgrens volgens de wet Huursubsidie tot de kernvoorraad behoren. In Zutphen wordt binnen de kernvoorraad een onderscheid gemaakt tussen de primaire huurwoningvoorraad tot € 596,75 (de hoogste aftoppingsgrens) en de secundaire voorraad tussen de € 596,75 en € 699,48. Het doel hiervan is om te kunnen monitoren of er voldoende woningen beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroepen van beleid. Deze grenzen worden jaarlijks aangepast aan de richtlijnen van het Rijk. De sociale huurwoningvoorraad in Zutphen (minimaal 7.786) is in principe qua aantal voldoende om de primaire doelgroep (7.120 huishoudens) te kunnen huisvesten. Mensen met een laag inkomen (de primaire doelgroep) wonen echter niet alleen in huur- maar ook in koopwoningen. Daardoor is in de sociale huurwoningenvoorraad ook ruimte voor de secundaire doelgroep (1.770 huishoudens). Voor mensen met lage inkomens is het lange tijd moeilijk geweest om een verhuiswens te realiseren, omdat er weinig doorstroming was van een huur- naar koopwoning en omdat er huurwoningen werden gesloopt. 17 juni 2015
18
In periode 2012 - 2014 is er echter relatief veel verhuisd binnen de huursector in Zutphen door de oplevering van nieuwbouwhuurwoningen, maar dit zal in 2015 weer afnemen. Het blijft dus nodig om de beschikbaarheid van voldoende woningen voor de lage inkomensgroepen goed in de gaten te houden. Daarnaast verwachten we dat de middengroepen in de knel komen: woningcorporaties moeten namelijk 90% van hun huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen onder de €34.678 (2014). Deze huurders kunnen daardoor niet meer verhuizen naar een andere sociale huurwoning en een markthuur- of koopwoning is vaak te duur. Dit blijft een punt van zorg. Een belangrijk deel van ons woningbestand is in 2014 gereserveerd voor het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep. De woningen met de laagste huurprijzen zijn vooral toegewezen aan eenoudergezinnen en alleenstaanden. Onderstaande tabel geeft de ruimte tussen de gemiddelde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs weer per 1 juli 2014. De gemiddelde huurprijs in 2014 bedraagt € 519,68 (ongeveer 66% van de maximaal redelijke huur).
huurprijs in euro
Gemiddelde huurprijs in relatie tot de gemiddelde maximaal redelijke huurprijs 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2005
2006
2007
gemiddelde huurprijs
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
restruimte tot gemiddelde maximaal redelijke huurprijs
Naast de huisvesting van de primaire doelgroepen, besteden wij aandacht aan de huisvesting van specifieke categorieën woningzoekenden zoals lichamelijk en psychisch beperkten, ouderen, jongeren en (toegelaten) vluchtelingen. Lichamelijk beperkten Met de gemeente Zutphen zijn, samen met de collega corporaties Woonbedrijf ieder1 en Ons Huis afspraken gemaakt over het te voeren beleid betreffende de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De eindverantwoordelijkheid ligt bij de gemeente. De gemeente geeft aan welke aanpassingen nodig zijn en de technische dienst van het Woningbedrijf bereidt de werkzaamheden voor en begeleidt de uitvoering. In het strategisch voorraadbeleid wordt extra aandacht geschonken aan mogelijkheden binnen onze bestaande voorraad voor deze doelgroep. Ouderen (55+). Het totale aanbod aan seniorenwoningen binnen Warnsveld bedraagt, na de oplevering van onze 27 senioren appartementen, 213. Daarnaast heeft Den Bouw 43 zorgwoningen. Voor deze laatste woningen is een indicatiestelling nodig. De vraag naar meer geschikte woningen voor senioren zal de komende jaren blijven bestaan. Aangezien er ten gevolge van de door het rijk opgelegde heffingen nog maar beperkt nieuwbouw mogelijk is, zal steeds vaker de mogelijkheid van aanpassing van het bestaande bezit moeten worden onderzocht en benut. De voorgenomen plannen voor herstructurering door sloop-/nieuwbouw in de buurt Scheurkamp en Bieshorstlaan willen wij, zodra dit financieel mogelijk is, weer oppakken.
17 juni 2015
19
Jongeren. In totaal zijn in Warnsveld slechts 42 woningen specifiek voor deze doelgroep beschikbaar (18 van het Woningbedrijf en 24 van Woonbedrijf ieder1). Vanaf 2008 zijn alle kleine eengezinswoningen (192) in de toewijzing bereikbaar geworden voor éénen tweepersoonshuishoudens, waardoor een aanzienlijk groter aanbod ontstaat voor deze groep woningzoekenden. Door een eengezinswoning toe te wijzen aan startende (eenpersoons-) huishoudens ontstaat tevens niet meteen de noodzaak van verhuizen wanneer gezinsuitbreiding plaatsvindt. Ook deze doelgroep wordt getroffen door de maatregelen uit het regeerakkoord. De investeringen die wij voor de Breegraven 101 - 115 op stapel hadden staan hebben wij in 2013 uitgesteld. In de loop van 2014 hebben wij een externe partij bereid gevonden in dit plan te investeren. Hierdoor kunnen wij deze woningen toch voor de doelgroep bouwen. De belegger staat garant voor de bouw van de woningen en het Woningbedrijf staat garant voor de verhuur en leegstand. Convenant Bijzondere Doelgroepen.. Het Woningbedrijf is bereid, indien een verzoek voor huisvesting van een dak- en thuisloze, een exgedetineerde of de vrouwenopvang zich voordoet, binnen het redelijke, alles te doen wat in haar vermogen ligt om aan dit verzoek te kunnen voldoen. Uiteraard is hierbij het op dat moment beschikbaar zijn, of zicht hebben op het binnen een redelijke termijn vrijkomen van, een passende woning van belang. In het afgelopen jaar hebben wij aan enkele verzoeken kunnen voldoen. Het Woningbedrijf heeft bij de monitoring van het ‘Convenant Huisvesting Doelgroepen gemeente Zutphen’ aangegeven bereid te zijn om voor maatschappelijke doelgroepen huisvesting te realiseren. Het Convenant biedt mogelijkheden problemen tijdig te onderkennen, waardoor de betrokken partijen ook tijdig naar een oplossing kunnen zoeken. Huisvesting statushouders. Het Woningbedrijf werkt, naar vermogen, mee aan de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Met de gemeente Zutphen en het Centraal Orgaan voor de opvang van Asielzoekers (COA) is voor de Warnsveldse situatie, gezien het geringe aantal woningen dat geschikt is voor alleenstaanden, afgesproken dat men (kleine) gezinnen zoekt. Ook de Stichting Vluchtelingenwerk wordt hierbij, via de gemeente, ingeschakeld. In 2014 is aan het Woningbedrijf een taakstelling van drie statushouders opgelegd. In 2014 hebben wij een gezin van vier personen kunnen plaatsen en hebben daarmee aan onze taakstelling voor 2014 voldaan. Voor het jaar 2015 hebben wij nu een voorstand van één statushouder. Tabel 3: specificatie van het bezit aan woongelegenheden en overige onroerende zaken Onroerende zaken Woongelegenheden in exploitatie begin verslagjaar in aanbouw Opgeleverde nieuwe woongelegenheden Aangekochte woongelegenheden Verkochte woongelegenheden Gesloopte woongelegenheden Totaal in exploitatie einde verslagjaar Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden Garages
Verslagjaar 2014
Verslagjaar 2013
621 0 27 0 1 0 647
621 27 0 0 0 0 621
0
0
Het Woningbedrijf hanteert als beleidsuitgangspunt dat, vanwege een structureel tekort aan huurwoningen binnen Warnsveld, in principe geen sociale huurwoningen verkocht zullen worden. Om aan de WSW-eisen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen te voldoen, dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Wij zullen ons in dit kader nader beraden op verkoop van woningen.
17 juni 2015
20
Als uitzondering op het beleid zijn in het huidige strategisch voorraadbeleid reeds enkele woningen voor verkoop benoemd. In 2014 is het niet gelukt het ondernemingsplan, in samenhang met het strategisch voorraadbeleid en woonbeleid af te ronden. Voor 2014 is daar in het lopende beleid, in samenspraak met de SHOW en andere stakeholders wel al op geanticipeerd. Tabel 4: de woningvoorraad van het Woningbedrijf naar wijk en woningtype per 31 december 2014 Type woning Eengezins Beneden/boven Appartement Senioren met lift met tuin Wijkaanduiding Wijk I 110 26 26 Wijk II 85 33 Wijk III 179 Wijk IV, incl. Leesten 89 14 34 Basseroord 4 Totaal aan woningen 464 44 34 59
Senioren appartement Totaal 47 209 118 179 137 4 20 647
De woningen in de wijk Basseroord zijn gelegen in de Norenburgerstraat en aangekocht in het kader van de herstructurering van het gebied Basseroord en Overwelving in de binnenstad van Zutphen. Op 14 november 2013 is het voorkeursrecht voor dit gebied, op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeente, door de gemeente Zutphen ingetrokken. Het Woningbedrijf heeft deze woningen via een ABC-constructie van de gemeente gekocht om ze tijdelijk te verhuren tot aan het moment van sloop in verband met op termijn geplande nieuwbouw (zie ook pagina 24). Nu de nieuwbouwplannen niet meer is besloten deze woningen op termijn te verkopen. Verdeling van de voor verhuur vrijgekomen woningen In 2014 hebben wij, inclusief onze 27 nieuwbouwappartementen, aan 75 woningzoekenden een woning kunnen toewijzen. De mutatiewoning aan het Frederikseplein 98 is in het kader van het geplande groot onderhoud en renovatie in deze wijk niet opnieuw verhuurd, maar doet dienst als proefwoning en zal gedurende de uitvoering dienst doen als directieverblijf voor de aannemer. Verder is de woning Scheurkamp 16 op basis van de leegstandswet verhuurd aan Buurtzorg en is na mutatie 1 woning in 2014 verkocht. De verdeling van de 75 toegewezen woningen is in onderstaande tabel aangegeven. Aard van de voor verhuur beschikbaar gekomen woningen Mutatiewoningen regulier bestaande voorraad Herstructurering Bieshorstlaan: verhuur op basis Leegstandswet Norenburgerstraat: verhuur op basis Leegstandswet Nieuwbouwappartementen Oranjelaan (Warnsstaete) Totaal aantal verhuurde woningen 2014:
Aantal 35 11 2 27 75
Het aantal voor reguliere verhuur vrijgekomen woningen in de bestaande voorraad bedraagt in het verslagjaar 35 oftewel 5,4% tegenover 34 oftewel 5,5% in 2013. De mutatiegraad is bij ons laag. Onze huurders blijven lang in dezelfde woning wonen. De inkomensnormering bij toewijzing werkt ook in de hand dat senioren met een aanvullend pensioen vaker net boven de inkomensnorm voor toewijzing vallen en daardoor noodgedwongen in hun woning blijven wonen. Door gerichte toewijzing proberen wij doorstroming op gang te brengen. Door bemiddeling van het Woningbedrijf zijn verder dit verslagjaar bij de andere verhuurders in totaal 3 woningen (2013: 8) toegewezen. Het betreft 1 woning van Actys en 2 woningen van Mooiland. In 2014 zijn 5 woningen (7%) toegewezen aan huurders met een inkomen boven de € 34.678. Hiermee wordt derhalve voldaan aan de 90% eis op grond van de tijdelijke regeling daeb.
17 juni 2015
21
Verloop aantal mutaties over de afgelopen 10 jaren Aantal mutaties per jaar. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Laten we de woningen die op basis van de Leegstandswet zijn verhuurd buiten beschouwing dan is het aantal mutaties ten opzichte van vorig jaar met 9 toegenomen. Het gemiddeld aantal mutaties over 5 jaren is hierdoor met 2 afgenomen tot 38. De lokale markt heeft dringend behoefte aan andere typen woningen. De voorgenomen plannen om door uitbreiding in nieuwbouw, slim benutten van vrijkomende kavels na sloop van bestaande bouw en herstructurering van bestaand bezit het woningbestand zodanig te veranderen, c.q. uit te breiden dat beter aan de (toekomstige) vraag kan worden voldaan, zijn door de gevolgen van het rijksbeleid vertraagd. De volgende tabellen geven de verdeling van de 75 voor verhuur beschikbaar gekomen woningen in 2014 van het Woningbedrijf weer. Aantallen eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 21.600 <65 jaar > € 21.600 < € 21.600 >65 jaar > € 21.600
<= € 389,05
Aantallen tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 29.325 <65 jaar > € 29.325 < € 29.400 >65 jaar > € 29.400
<= € 389,05
17 juni 2015
22
> € 389,05 tot € 556,82
> € 556,82 tot € 699,48
14
3
8
0 0
3 0
1 11
0
0
4
> € 389,05 tot € 556,82
> € 556,82 tot € 699,48
0
1
6
0 0
1 0
1 5
0
0
7
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 29.325 <65 jaar > € 29.325 < € 29.400 >65 jaar > € 29.400
<= € 389,05
> € 389,05 tot € 596,75
> € 596,75 tot € 699,48
0
1
8
0 0
0 0
1 0
0
0
0
€ 389,05= kwaliteitskortingsgrens huurtoeslag / € 556,82= aftoppingsgrens huurtoeslag laag / € 596,75= aftoppingsgrens huurtoeslag hoog Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag men, per categorie, niet meer te verdienen dan het in bovenstaande tabel aangegeven inkomen. Meer informatie is te vinden op de website van de Belastingdienst.
Huurtoeslag Vanaf 1 januari 2006 wordt de huursubsidie niet meer door het ministerie van VROM uitbetaald, maar betaalt de Belastingdienst huurtoeslag. De huurtoeslag wordt direct aan de huurders uitgekeerd. Huurders die problemen ondervinden bij hun aanvraag worden door ons bijgestaan. Huurincasso Om het ontstaan van huurachterstand zoveel mogelijk te voorkomen, wordt de mogelijkheid aan huurders geboden om gebruik te maken van automatische incasso. Het Woningbedrijf benadert huurders met een huurachterstand direct bij het ontstaan ervan om zo in eerste instantie erger leed zoveel mogelijk te voorkomen. Indien de huurder niet reageert of geen gevolg geeft aan een verzoek tot betaling wordt direct daarop de deurwaarder ingeschakeld. Zo wordt getracht te voorkomen dat huurders noodgedwongen de woning moeten verlaten. Op 31 december 2014 hebben 79 huurders, waarvan 61 met een huurachterstand tot 1 maand, niet aan de betalingsverplichting voldaan. De totale huurachterstand is dit jaar met € 13.000 toegenomen ten opzichte van vorig jaar en bedraagt aan het einde van het boekjaar € 75.122 (2013 € 62.092). Ten opzichte van de jaarhuur is dit 2,0% (2013: 1,8%). Ten behoeve van moeilijk inbare vorderingen is in 2009 een voorziening getroffen. De voorziening is in 2014 wederom gestegen en bedraagt per 31 december 2014 € 95.900; een toename van € 24.400. In 2014 hebben we te maken gekregen met twee woningen waarin een wietplantage is aangetroffen. In 2014 is, naast de al lopende gevallen, 4 maal de deurwaarder ingeschakeld voor vorderingen betreffende huurachterstand. Dit in 2014 gelukkig niet tot een huisuitzetting geleid. De bewoners van de woningen met een wietplantage hebben vrijwillig het huurcontract beëindigd. In 2014 zitten 9 (2013: 10) huurders in de schuldhulpverlening. Voor een aantal huurders is voor de betaling van de huur afspraken gemaakt via andere instanties, zoals ‘Het Plein’ , Delta etc.. Wij zien dit aantal met de jaren toenemen en maken ons daar ernstig zorgen over. Met de gemeente en onze collegae in Zutphen en met onze partners in het regionale samenwerkingsverband willen wij bezien op welke wijze wij hier maatregelen voor kunnen bedenken om dit te voorkomen. De betaalbaarheid van huren is sinds 2013 een landelijk aandachtspunt geworden. Huurderving De totale huurderving over 2014 is ten opzichte van vorig jaar fors gestegen en bedraagt € 18.459. Dit komt doordat wij twee woningen in verkoop hebben staan en door de verhuizing van enkele senioren uit de herstructureringswijk Scheurkamp en Bieshorstlaan naar Warnsstaete. Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is dit 0,49% en is ten opzichte van het sectorgemiddelde (3,1%) nog laag. De huurderving in 2014 wordt verder veroorzaakt door het leeg laten staan van woningen om bij mutatie de nodige herstel- en verbeterwerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Huurverhoging Het Woningbedrijf heeft in 2014 bij mutatiewoningen de nieuwe huur verhoogd, tot maximaal 75% van de maximaal redelijke huur. Gezien de hoogte van de huren en het percentage gemiddeld maximaal redelijke huur is er beleidsruimte om huren te verhogen.
17 juni 2015
23
Per 1 juli 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Op basis van aangeleverde inkomensgegevens van de Belastingdienst hebben de huurders een huurverhoging volgens onderstaande tabel gekregen. Inkomenscategorie
Huurverhoging
Aantal
< € 33.614 € 33.614 0- € 43.000 >= € 43.000
in % 4,0 4,5 6,5
huurders 404 80 137 621
in % 65 13 22 100
Huur afgetopt op € 681,02 2 2 4 8
De gemiddelde trendmatige huurverhoging in 2014 komt hierdoor uit op 4,25%. Het bericht van de huurverhoging is vóór 1 mei 2014 verzonden. Huurprijsgeschillen Tegen de huurverhoging per 1 juli 2014 hebben 28 huurders bezwaar aangetekend. Hiervan zijn 10 bezwaren op basis van een rectificatie van de Belastingdienst en om medische redenen gegrond verklaard, waarna de huurverhoging is teruggebracht. Begin 2015 zijn 12 bezwaren alsnog toegekend. De Huurcommissie heeft de bezwaren van deze huurders weliswaar inhoudelijk afgewezen, echter op grond van een vormfout (te laat verzonden aangetekende brief) zijn de bezwaren toch toegewezen.
Woningen De Gaikhorst
17 juni 2015
24
IV.2
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
Groot onderhoud en renovatie In 2014 is hard gewerkt aan de planvorming voor een groot onderhoudsplan en renovatie voor de 85 eengezinswoningen aan het Frederikseplein, Visserlaan en ‘t Spiker. Bij deze woningen blijft het betonnen casco staan en worden de gevels en het dak compleet vervangen. Tevens zullen alle woningen worden voorzien van PV-panelen op het dak en worden de woningen middels een collectief luchtverwarmingssysteem verwarmd. Inmiddels is een eerste proefwoning gerealiseerd en geëvalueerd. Nieuwbouw algemeen Met de zes bestuurlijke regio's in Gelderland heeft de provincie Gelderland in 2011 afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma tot en met 2019 onder de noemer Kwalitatief Woon Programma III. Daarin is de omslag gemaakt van het zoveel mogelijk realiseren van nieuwbouw naar gerichte kwalitatieve toevoeging aan de bestaande woningvoorraad en fasering van woningbouw. In de huidige woningmarkt is dat belangrijk om overaanbod te voorkomen en om er voor te zorgen dat kwalitatief goede woningbouwprojecten wel in ontwikkeling kunnen worden genomen. Nieuwbouw inbreiding In 2014 zijn 27 nieuwbouw senioren appartementen met gemeenschapsruimte op de locatie van de voormalige Arcadeschool aan de Oranjelaan gereed gekomen. Het gebouw past met zijn gelede gevel prima in het bestaande straatbeeld. De achterzijde, waar zich het parkeerterrein voor de bewoners bevindt, is kleurrijk van aanzicht vormgegeven.
Voorgevel hoek Beukenlaan en Oranjelaan
Achtergevel parkeerterrein
17 juni 2015
25
Het gebouw is, binnen de financiële mogelijkheden, zo energiezuinig mogelijk gerealiseerd. Naast een goed isolerende schil beschikt het gebouw over een PV-systeem op het dak dat de woningen en het gebouw voor het grootste deel van elektriciteit voorziet. Dit verkleind de CO2 uitstoot en de woonlasten van de huurders. In de hal is een scherm geplaatst waarop de bewoners kunnen zien hoeveel energie er is opgewekt en welke besparing dit oplevert in CO2 uitstoot.
Scherm in hal Warnsstaete
In oktober 2014 zijn alle woningen verhuurd. Het gebouw is onlangs officieel geopend en heeft de naam Warnsstaete gekregen. De gemeenschappelijke ruimte is in eerste instantie te gebruiken door de bewoners van het gebouw Warnsstaete en tevens door de bewoners van het naastliggende gebouw Oranjestaete. Inmiddels heeft een actieve bewonerscommissie al activiteiten in deze ruimte georganiseerd. Daarnaast wordt de ruimte, onder voorwaarden, ter beschikking gesteld aan de buurt. De nieuwbouw van deze seniorenwoningen maakte het mogelijk om alle nog in de wijk Scheurkamp Bieshorstlaan wonende senioren volwaardig op de doelgroep toegesneden huisvesting te bieden. Zij zijn dan ook allen naar Warnsstaete verhuisd. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd. Dit geeft ons ruimte om in de tussenliggende tijd na te denken over mogelijkheden van sloop- en vervangende nieuwbouw van deze woningen. 17 juni 2015
26
Sloop en vervangende nieuwbouw In 2012 is opdracht verstrekt voor het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan voor het plangebied Breegraven 101-115 in Warnsveld. Wij waren voornemens om in de eerste fase, op de plek van een reeds gesloopte tweekapper, 7 appartementen te realiseren. Ook dit plan is in 2013, ten gevolge van de invoering van de verhuurderheffing, in de fase van voorlopig ontwerp voorlopig stilgezet. In 2014 is een externe partij gevonden die dit plan als belegging voor ons wil realiseren. Eind 2014 is het plan aangepast en besproken met de gemeente Zutphen. Het is de bedoeling nog drie twee-kappers te slopen en in totaal 22 driekamerappartementen terug te bouwen. Deze woningen worden zeer duurzaam gebouwd en worden bestemd voor alleenstaanden of kleine huishoudens. Begin 2015 is een stedenbouwkundig bureau verzocht de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging voor te bereiden. Nieuwbouw uitbreiding Het effect van de heffingen op ons investeringsvermogen maakt dat er, zonder een substantieel verkoopprogramma, geen sprake meer kan zijn van investeringen in nieuwbouw uitbreiding. Het Woningbedrijf is vanaf 2009 betrokken bij de herstructureringsplannen voor het binnenstedelijk gebied Basseroord en Overwelving. De projectontwikkelaar AM heeft zich eind 2012 uit het plan teruggetrokken en in 2013 en 2014 is nog gepoogd door de aan het Basseroord grenzende ondernemers/pandeigenaren om een alternatief plan op te stellen. Helaas is dit op niets uitgelopen. Wij bezitten 4 aangekochte woningen in een flatgebouw boven een voormalige supermarkt. Uit onze contacten met de eigenaar van deze onder de woningen gesitueerde winkel, Hegeman Projectrealisatie B.V. uit Nijverdal, is gebleken dat zij geen interesse hebben om de woningen van ons over te nemen en zelf een plan voor dit deel van de Basseroord te ontwikkelen. Wij overwegen deze woningen te verkopen. Onderhoud aan de bestaande voorraad In de meerjaren onderhoudsbegroting 2014-2023 is aangegeven welke werkzaamheden over de jaren gezien verricht moeten worden om het bezit, mede op basis van het strategisch voorraadbeleid, kwalitatief op peil te houden. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting heeft tot gevolg dat er een gedegen splitsing dient te worden gemaakt van werkzaamheden die beschouwd kunnen worden als onderhoudskosten en werkzaamheden die als verbeteringskosten zijn aan te merken. Hoe de belastingdienst hier invulling aan zal geven is overigens nog immer niet duidelijk. Ook onze deelname aan het WSW (vanaf maart 2011) heeft effect op de bedrijfsbegroting en de onderhoudsbegroting in het bijzonder. Om in aanmerking te komen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Dit heeft tot gevolg dat grootonderhoud/renovatie van woningen over meerdere jaren moet worden gespreid. Het Woning Informatie Systeem (WIS) is mede basis voor de onderhoudsplanning. Daarnaast wordt door middel van inspecties, opgetreden storingen/defecten en reacties van de SHOW vastgesteld welke feitelijke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De komende jaren zullen vooral grootonderhoud- en instandhoudingsbeurten aan de woningen verricht worden. Ons gehele bezit is in 2009 gelabeld, waarbij A de beste energetische kwaliteit betreft en G de slechtste. Bij de grotere planmatige onderhoudswerkzaamheden, die zijn afgestemd op de huidige labeling, gaan wij er vanuit dat het label tenminste twee stappen omhoog moet. Gemiddeld willen wij in 2020 voor het bezit tenminste op niveau B uitkomen. De snelheid en geplande aanpak van deze werkzaamheden in de diverse complexen is zodanig gekozen dat het nu voorgestane beleid zo nodig kan worden bijgesteld op enerzijds veranderende marktomstandigheden en anderzijds financiële noodzaak.
17 juni 2015
27
Ook voor wat betreft de planning van voorgenomen energiebesparende projecten hebben de heffingen tot gevolg gehad dat de uitvoering van projecten over een langere periode worden uitgesmeerd. Om in de toekomst de betaalbaarheid voor onze doelgroep te kunnen blijven garanderen willen wij de bestaande voorraad, binnen onze financiële mogelijkheden, toch zo snel mogelijk energetisch op een hoger niveau brengen. Met de bedoeling woningzoekenden een positieve keuze te bieden, spelen ook individuele wensen een grotere rol in het onderhoud. Het ZAV-beleid beoogt een huurder zoveel mogelijk vrijheid te geven in het afwerkings- en voorzieningenniveau van de woning. Vanaf 2013 kunnen huurders aanpassingen in en aan de woning niet meer middels een huurverhoging realiseren. De huurruimte tot aan de liberalisatiehuurgrens laat dit niet meer toe. Indien zij dit toch willen zullen zij dit zelf moeten bekostigen en kunnen zij, bij verlaten van de woning, ook geen aanspraak maken op een vergoeding. Vroegtijdige vervanging van elementen, zoals het vervangen van c.v.-ketels door combiketels met warmwatervoorziening, tegen betaling van de restant afschrijving levensduur blijft mogelijk. Onderhoud Niet planmatig onderhoud minus mutatieonderhoud Onderhoud aan installaties Leveringen en diensten Totaal dagelijks onderhoud
Begroting € 185.850 € 66.870 € 9.005 € 261.725
Realisatie € 208.325 € 79.793 € 9.851 € 297.969
Mutatieonderhoud
€ 110.535
€
Planmatig- en strategisch onderhoud
€ 60.000
€ 79.603
Totale onderhoudskosten
€ 432.260
€ 381.481
3.909
Niet planmatig onderhoud (alle onderhoud aan woningen dat niet is te voorzien, inclusief het mutatie onderhoud). Vanwege de soms zeer hoge kosten bij oudere woningen, waar in het verleden geen groot onderhoud is verricht wordt vanaf 2007 rekening met hogere onderhoudskosten in het niet planmatig onderhoud. Afgelopen jaar hebben ongeveer 41% van de kosten in het niet planmatig onderhoud te maken met de ouderdom van de woningen (stucwerkherstel, plafondherstel). Bij 8 woningen is de complete keuken vervangen. Bewoners maken daarbij meteen gebruik om, met bijbetaling, de keuken uit te breiden. Verder zijn 17 c.v.-installaties vervangen. Het vervangen van cv-ketels heeft voornamelijk plaatsgevonden in het ‘oude dorp’. Bij deze woningen is de ouderdom van de ketels zo wisselend dat het niet zinvol is deze complexmatig te vervangen. In 2014 is bij 213 woningen klachtenonderhoud verricht volgens onderstaande tabel. <= € 4.999 207
Verdeling van de kosten klachtenonderhoud per aantal woningen € 5.000 - € 9.999 > € 10.000 > € 15.000 > € 20.000 > 30.000 3 1 0 1 1
Verder is slechts bij 7 woningen, tegen geringe kosten, mutatieonderhoud verricht.
17 juni 2015
28
In het onderhoudsjaar 2014 zijn ca. 657 reparatieverzoeken van, over het algemeen, kleine omvang afgehandeld. Hierbij is er naar gestreefd zoveel mogelijk op de dag van de melding zelf, dan wel een dag later de storing te verhelpen. Mutatie-onderhoud Het aantal reguliere mutaties in 2014 bedraagt 35, waarbij aan 7 hiervan onderhoud is verricht. De afhandeling van een aantal daarvan loopt door in 2015. De gemiddelde kosten per woning over de afgelopen 5 jaar zijn met ruim € 244 afgenomen en bedragen € 4.256 per woning. De grafiek laat de ontwikkeling van de kosten in het mutatieonderhoud zien. In 2013 waren de kosten al aanzienlijk gedaald en het afgelopen jaar was het onderhoud dus extreem laag. Het is nog te vroeg om de kosten structureel naar beneden bij te stellen, omdat er zich nog een behoorlijk aantal woningen in het oude dorp bevinden waar bij mutatie hoge kosten aan worden verwacht. Ontwikkeling kosten mutatieonderhoud. 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2005
2006
2007
2008
Kosten mutatieonderhoud
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Kosten strategisch mutatieonderhoud
Het Woningbedrijf doet veel extra in haar mutatiewoningen om het woongerief te verbeteren. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat aan de woningen in de oudere wijken nooit groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Bij de oudere woningen wordt vooral veel stucwerk hersteld; worden plafonds vervangen en worden de doucheruimte en het toilet gerenoveerd. Geriefsverbeteringen worden in de huurprijs doorberekend. <€5
7
Verdeling van de kosten x €1.000 bij de 7 mutatiewoningen € 5 - € 10 € 10 - € 15 € 15 - € 20 € 20 - € 25 € 25 - € 30 0 0 0 0 0
Naar verwachting kunnen de kosten mutatieonderhoud pas structureel lager begroot worden als de komende jaren bij een aantal oudere complexen planmatig en/of groot onderhoud is verricht. Ten gevolge van de stormen die ons land afgelopen jaar teisterden zij er veel meer dakreparaties uitgevoerd dan normaal. De totale onderhoudskosten in het dagelijks onderhoud over 2014 zijn in 2014 14% hoger uitgevallen dan begroot.
Mutatie onderhoud badkamer
17 juni 2015
29
Totaal 7
Verdeling kosten niet planmatig onderhoud, inclusief mutatieonderhoud, in 2014 12%
30%
15%
0% 2%
41%
reparatieverzoeken
onderhoud door ouderdom woningbestand
mutatieonderhoud regulier
strategisch mutatieonderhoud
vernieuwen keukenblok
vervangen c.v.-ketel + nw. aanleg
Planmatig onderhoud In 2013 hebben wij, om het voordeel op het verlaagde btw-tarief op arbeid (6%) ten volle te kunnen benutten, enkele projecten die in eerste instantie voor 2014 stonden gepland versneld uitgevoerd. Het planmatig onderhoud bestond in 2014 slechts uit schilderwerk bij vier complexen en het laatste deel van het vervangen van voordeuren en draaiende delen van de kozijnen bij enkele woningen aan de Kremerskamp dat in 2013 niet meer kon worden uitgevoerd. Dit heeft een overschrijding van ca. € 20.000 tot gevolg.
Schilderwerk aan de woningen.
De totale kosten aan planmatig onderhoud in 2014 bedragen € 79.604 (begroot € 60.000). Strategisch onderhoud Voor 2014 stond geen strategisch onderhoud gepland. Totale kosten onderhoud Uiteindelijk zijn de totale onderhoudsuitgaven in 2014 ten gevolge van hetgeen hiervoor is aangegeven ca. 12% lager uitgevallen dan begroot.
17 juni 2015
30
IV.3
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
Klachtencommissie Sedert 1996 is een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector werkzaam. Gewerkt wordt op basis van een door het bestuur vastgesteld reglement. De commissie heeft in het verslagjaar geen klacht ter behandeling voorgelegd gekregen. Gestructureerd overleg met bewoners De Stichting Overleg Huurders Warnsveld (SHOW) is de representatieve afvaardiging van huurders van het Woningbedrijf die voldoet aan de voorwaarden van de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’, kortweg de Overlegwet genoemd en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Tussen de SHOW en het Woningbedrijf is een Samenwerkingsovereenkomst getekend. Het bestuur en de medewerkers van het Woningbedrijf hechten groot belang aan de signalen die uit het overleg met de SHOW naar voren komen. Er is in 2014 viermaal structureel overleg gevoerd met de SHOW. Daarbij is onder andere gesproken over de ontwikkelingen met betrekking tot (nieuwbouw)projecten, de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging, de meerjaren onderhoudsbegroting 2015 – 2024, de nieuwe algemene huurvoorwaarden en diverse in de wijken spelende zaken. Daarnaast is in oktober 2014 een themabijeenkomst georganiseerd met de SHOW, de raad van commissarissen en alle medewerkers van het Woningbedrijf waarin met name gesproken is over de herziening Wet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de concept novelle van Blok. Verder is in een werkgroep bestaande uit leden van de SHOW en medewerkers van het Woningbedrijf gesproken over hoe de SHOW meer betrokken kan worden bij het beleid en de werkzaamheden van het Woningbedrijf.. Zowel de SHOW, als het Woningbedrijf, willen middels een groeiproces trachten onze huurders een stem te geven binnen onze organisatie. In 2014 bestond de SHOW uit 7 leden. De voorzitter van de SHOW heeft een aantal malen bilateraal contact gehad met de directeur-bestuurder.
Bestuur van de SHOW in 2014 met vlnr. gezien: mevr. G. van Dijck en J.Bandsma, de heren W. Henrix en M. Krijgsman, mevr. R. van Hees en de heren D. Zwiers en W. Burger.
17 juni 2015
31
In 2014 heeft verder twee maal overleg plaatsgevonden met de bewonersvereniging van de 34 appartementen van De Looërhoek over specifieke zaken met betrekking tot deze woningen. In 2014 is er tevens een nieuwe bewonerscommissie in oprichting gevormd in het nieuwbouwcomplex Warnsstaete. Dit is een bijzonder actieve commissie gebleken, die al de nodige activiteiten in het gebouw heeft georganiseerd. Het Woningbedrijf faciliteert deze commissies. In 2015 willen wij het beleid ten aanzien van deze bewonerscommissies formeel met de SHOW vastleggen opdat er duidelijkheid bestaat over de status en het budget waarover ze jaarlijks kunnen beschikken. Tenslotte is in 2014 gesproken met het bestuur van de Bewonersvereniging Scheurkamp Bieshorstlaan (BSB) over de op handen zijnde verhuizing van de resterende senioren in het kader van de herstructurering van deze wijk. De BSB wil een rol blijven spelen in het kader van monitoring van het energieverbruik in de wijk en, op termijn, bij de vervangende nieuwbouwplannen. Voorlichting De agenda voor de vergaderingen van de SHOW en het Woningbedrijf worden twee weken vóór een vergadering gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Contact. Verder streven wij ernaar onze website zo actueel mogelijk te houden. Veel van onze huurders hebben de weg naar onze site gevonden. Alle huurders ontvangen periodiek ons bewonersblad, hetgeen tevens op de website wordt geplaatst. In 2014 is het bewonersblad twee maal verschenen.
IV.4
Het waarborgen van de financiële continuïteit
Inleiding Het realiseren van de volkshuisvestelijke doelstellingen passend binnen de in het BBSH benoemde prestatievelden vereist bedrijfseconomische continuïteit. Het Woningbedrijf heeft geen derivaten of andere risicovolle financieringsconstructies. De grondslag voor waardering is de historische kostprijs. Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 31.554 na belastingen. Het jaarresultaat is verrekend met het eigen vermogen dat hiermee is gedaald naar € 6.091.676. Het WSW heeft voor 2014 een integrale beoordeling gedaan van de financiële positie van het Woningbedrijf en daarbij vastgesteld dat wij kredietwaardig zijn. Hiermee is de voortgang van de financiering van komende projecten gewaarborgd. Het CFV heeft het Woningbedrijf in zijn toezichtbrief 2014 meegedeeld dat, op basis van onderzoek, er geen aanleiding is tot het doen van interventies, hetgeen betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie. In de oordeelsbrief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is melding gemaakt dat de accountant de juistheid en volledigheid van onze opgave van de toewijzingsregels in 2013 niet heeft kunnen vaststellen. Jaarresultaat We sluiten 2014 af met een positief resultaat voor belastingen van € 297.252. De afwijking ten opzichte van de begroting komt in hoofdzaak ten gevolge van hogere huuropbrengsten op basis van het doorvoeren van inkomensafhankelijke huren en eerder in verhuur nemen van onze 27 appartementen, lagere personeelslasten doordat geen cao-verhoging heeft plaatsgevonden, lagere onderhoudslasten, hogere overige bedrijfslasten door extra kosten automatisering, advocaatkosten overlastzaken en lagere rentebaten en-lasten. Opbrengsten
begroting
realisatie
verschil
Huuropbrengsten
€ 3.697.349
€ 3.752.223
+ € 54.874
Lasten Lonen en salarissen/sociale lasten/pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Bijdrage Verhuurdersheffing Bijdrage heffing saneringsfonds CFV Rentebaten Rentelasten
€ 565.929 € 432.260 € 453.300 €358.499 € 126.480 € 30.750 € 930.087
€ 555.996 € 381.481 € 499.788 €363.656 €125.442 € 13.243 € 903.841
- € 9.933 - € 50.779 + € 46.488 + € 5.157 - € 1.038 - € 17.507 - € 35.246
17 juni 2015
32
Waarderingsgrondslagen en bedrijfswaarde Bij de waardering van het woningbezit gaat het Woningbedrijf uit van één product-markt combinatie. Vanaf 2004 zijn investeringsbeslissingen gekoppeld aan de overwaarde (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde) in de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gebaseerd op aannames ten aanzien van toekomstige inkomsten en uitgaven en gekoppeld aan meerjarige parameters en een rentevoet (WSW/CFV-normen). De bedrijfswaarde zal daarom, in de tijd gezien, enigszins fluctueren. Om het risico van het nemen van een voorschot op toekomstige verdiencapaciteit, die nog maar gerealiseerd moet worden, zo gering mogelijk te houden, zal bij een investering iedere keer opnieuw worden bezien of het verantwoord is de overwaarde in de bedrijfswaarde daarvoor in te zetten. Het Woningbedrijf activeert alle investeringskosten en waardeert de grond tegen historische kostprijs. In de bedrijfswaarde is de grond niet meegenomen. Per 31 december 2014 bedraagt de bedrijfswaarde (exclusief grondkosten) ruim 38 miljoen euro. Het Woningbedrijf hanteert hierbij de door het WSW/CFV gehanteerde parameters rekening houdend met de ‘eigen’ parameters voor de eerste vijf jaar zoals opgenomen in onze meerjarenbegroting. Voor mutaties in de bedrijfswaarde wordt verwezen naar pagina 49. Het totale bezit wordt als één product markt combinatie gezien, waardoor geen afboeking behoeft plaats te vinden. De bedrijfswaarde (exclusief grondkosten) is ca. 15 miljoen euro hoger dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs (exclusief grondkosten) van de daarbij behorende materiële vaste activa en is ten opzichte van vorig jaar met € 1 miljoen toegenomen. Het onrendabel investeren (negatieve uitkomst van de bedrijfswaardeberekening) in nieuwbouwwoningen kan niet structureel doorgaan. Dergelijke financiële aderlatingen staan uiteindelijk de normale bedrijfsvoering in de weg. Door onder andere het gebruik van onderhoudsarme materialen en scherp aanbesteden kunnen wij daar zelf invloed op uitoefenen. Door matiging van grondprijzen en bijvoorbeeld het belonen van investeringen die er toe leiden dat de EPC van de nieuwbouw ruim onder die uit het vigerende Bouwbesluit ligt, kan de gemeente vanuit haar volkshuisvestelijke taak de sociale huisvesting steunen. Het Woningbedrijf hanteert als norm dat het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde in ieder geval niet onder de 20% van het balanstotaal mag uitkomen. Dit percentage moet gezien worden als een minimale risicomarge om bedrijfseconomische continuïteit te waarborgen en toekomstige investeringen, met name in de herstructurering, op te vangen. Solvabiliteit De solvabiliteit op basis van historische kostprijs (d.w.z. het aandeel eigen vermogen, dus eigen vermogen gedeeld door totaal vermogen), per 31 december 2014 bedraagt 22,3%. Dit percentage achten wij voldoende. In onderstaande tabel zijn de ratio (op basis van bedrijfswaarde) waarop het WSW toetst aangegeven: 47% 53,2% 2,2 1,1%
Solvabiliteit1 Loan to Value (LTV)2 Interest Coverage Ratio (ICR)3 Debt Service Coverage Ratio (DSCR)4
WSW-norm minimaal 20% maximaal 75% minimaal 1,4 minimaal 1%
1 meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen 2 meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een
gezonde verhouding staat tot de schuldpositie 3 In hoeverre is de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten 4 In hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. 17 juni 2015
33
Financiering en liquiditeit Het Woningbedrijf heeft per ultimo 2014 dertien leningen opgenomen volgens onderstaand overzicht: Looptijd in jaren 25 25
Type
Hoofdsom
Restant schuld Rente
Datum
Borging
lening ann. lin.
Aantal jaar rentevast 10 25
in € 3.176.461,51 4.537.802,16
in € 950.281,59 1.089.072,9
7,84 7,56
conversie n.v.t. n.v.t.
gemeente gemeente
Datum einde lening 2018 2020
10 13
fixe fixe
10 13
3.500.000,00 3.200.000,00
3.500.000,00 3.200.000,00
3,13 2,99
n.v.t. n.v.t.
WSW WSW
2022 2026
25 35 35
lin. ann. ann.
25 35 35
1.500.000,00 4.500.000,00 1.500.000,00
840.000,00 3.910.201,16 1.364.302,48
4,87 4,04 4,98
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
gemeente gemeente gemeente
2028 2040 2042
30
fixe
30
1.000.000,00
1.000.000,00
3,42
n.v.t.
WSW
2044
50 50 50 50
ann. ann. ann. ann.
50 35 25 30
907.560,43 907.560,43 907.560,43 907.560,43
846.548,43 842.332,90 848.288,00 848.757,99
6,53 6,27 6,39 6,42
n.v.t. 2034 2025 2030
gemeente gemeente gemeente gemeente
2049 2049 2050 2050
40
lin.
40
1.000.000,00
1.000.000,00
3,20
n.v.t.
WSW
2054
De gemiddelde rente over de leningen bedraagt: 4,5%. In juni 2014 heeft het Woningbedrijf een tweetal door het WSW geborgde leningen opgenomen. Een fixe lening van € 1.000.000 met een looptijd van 30 jaren tegen 3,42% rente (achtste van boven in tabel) en een lineaire lening van € 1.000.000 met een looptijd van 40 jaren tegen 3,2% rente (onderste in tabel). Op 23 juni 2014 is het borgingsplafond, gebaseerd op onze investeringsprognose voor de jaren 2014 tot en met 2016, als volgt vastgesteld. Borgingsplafond per jaar
2014 € 9.010.000,00
2015 € 10.337.000,00
2016 € 11.386.000,00
Liquiditeit De liquiditeit geeft aan in welke mate aan de direct opeisbare financiële verplichtingen kan worden voldaan. Ten behoeve van een doeltreffend liquiditeitenbeheer heeft het Woningbedrijf een meerjarenliquiditeitsbegroting en een 12 maands voortschrijdende liquiditeitsbegroting. Achterliggende gedachte hierbij is dat het Woningbedrijf ernaar streeft in de toekomst over niet meer liquide middelen te beschikken dan strikt noodzakelijk is. De liquiditeit per ultimo 2014 bedraagt 1,0. Dit biedt voldoende waarborg om onze financiële verplichtingen te kunnen voldoen. In 2014 zijn tijdelijk overtollige liquide middelen niet belegd in deposito en daggeldleningen, maar leverde de rekening courant een hoger rentepercentage op. De financiële positie wordt mede bepaald door de gekozen beleidsuitgangspunten en ondernemingsstrategie, maar steeds meer door het beleid dat door de rijksoverheid wordt voorgestaan. Vanaf 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie en gekoppeld aan het inkomen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen van toepassing op gereguleerde (niet geliberaliseerde) huurwoningen. Het kabinet wil met deze huurverhoging de doorstroming bevorderen en het scheef wonen tegengaan en wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren. Deze huurverhoging is onderdeel van een groter ‘woningmarktpakket’ en moet gezien worden in het licht van een extra heffing, de verhuurderheffing, die aan corporaties wordt opgelegd.
17 juni 2015
34
Deze verhogingen zijn echter niet toereikend om onze volkshuisvestelijke taken en heffingen te betalen. Aan extra huurverhoging op basis van 4,5% en 6,5% krijgen wij bijna € 73.000 meer aan huuropbrengst binnen (excl. huurharmonisatie), terwijl wij aan verhuurders- en saneringsheffing in totaal € 489.098 moeten afdragen aan het rijk. Investeringen in nieuwbouw zijn voorlopig niet mogelijk. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om de eerder voorgenomen projecten toch te kunnen realiseren. De eerste verkenning om dit met behulp van externe financiering (beleggers) voor elkaar te krijgen lijken te gaan slagen. Daarnaast heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een heffing opgelegd om de kosten van onder andere het Vestia-debacle op te vangen voor de sector. Ten slotte zorgt de integrale vennootschapsbelasting voor een vermindering van het resultaat, zodra op termijn verder uitstel van de betalingsplicht niet meer kan plaatsvinden. Treasury Een goede financieringsstructuur en een adequaat rente-management zullen in belangrijke mate moeten bijdragen aan de (financiële) continuïteit van de organisatie. De spelregels met betrekking tot liquiditeitenbeheer zijn vastgelegd in het Treasury statuut, dat in 2012 voor het laatst is aangepast. Fiscaliteit De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van de niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden. Deze last is in de winst- en verliesrekening opgenomen. Op basis van de ingediende aangiften 2012 en 2013 is een fiscaal verlies geleden van totaal € 395.918. Ultimo 2013 was voor dit verlies een actieve latentie gevormd. Dit verlies is volledig in mindering gebracht op de belastbare winst, zoals opgenomen in de fiscale 2014 ad € 1.402.986, waardoor ultimo 2014 een latentie van nihil resteert. Deze vrijval leidt tot een te nemen last in de verlies- en winstrekening van € 98.980. Daarnaast is € 11.941 vrijgevallen (lees: als bate genomen), uit de passieve belastinglatentie die gevormd is voor de verschillen in waardering van de lening portefeuille tussen commercieel en fiscaal. De acute vennootschapsbelasting bedraagt op basis van de fiscale positie 2014 € 241.767. De totaal te nemen last in de jaarrekening 2014 bedraagt per saldo € 328.806. Deelnemingen in andere rechtspersonen Het Woningbedrijf heeft zelf geen verbindingen en neemt ook niet deel in andere rechtspersonen met derden.
17 juni 2015
35
IV.5
Leefbaarheid
Met betrekking tot dit prestatieveld is in 2014 een bedrag van € 26.358 (incl. sponsoring) uitgegeven. Het Woningbedrijf ondersteunt evenementen die bijdragen aan het welzijn op lokaal niveau binnen de gemeente Zutphen en het dorp Warnsveld in het bijzonder. Vanaf 2008 is met de Dorpsraad Warnsveld afgesproken om gezamenlijk op te trekken in het kader van leefbaarheidsprojecten in Warnsveld. De Dorpsraad doet elk jaar een oproep aan de Warnsveldse bevolking om met ideeën te komen. Afhankelijk van de kosten die met de uitvoering van deze ideeën samenhangen zouden met het gezamenlijke budget één of meerdere ideeën in het kader van leefbaarheid kunnen worden uitgevoerd. In 2014 hebben wij ter ondersteuning van enkele bewonerscommissies een bedrag van ca. € 1.000 uitgegeven, aan tuinonderhoud van semi-openbaar groen rond de woningen ca. € 16.500 en aan ondersteuning van de inzet van buurtbemiddeling bij overlastzaken en begeleidingskosten laatste kans beleid ca. € 8.500. Sponsoring De afgelopen jaren zijn er regelmatig verzoeken van lokale en regionale organisaties geweest om hun maatschappelijke activiteiten financieel te ondersteunen. De aanvragen worden individueel beoordeeld om te bezien of een bijdrage binnen de regelgeving van het rijk en binnen onze maatschappelijke doelstellingen verantwoord is. In 2014 is middels het plaatsen van een advertentie voor de avondvierdaagse in Zutphen/Warnsveld een bedrag van Є 188 uitgegeven en is een bedrag van € 182 gesponsord aan de lokale voetbalclub, waar veel van onze huurders lid van zijn, middels een reclamebord langs het speelveld.
III.6
Wonen en zorg
In 2009 is met de gemeente Zutphen afgesproken dat Warnsveld ‘pilot’ wordt voor een project Domotica ten behoeve van het langer zelfstandig functioneren van ouderen/zorgbehoevenden. Van de provincie Gelderland is in 2010 voor het een subsidie toegekend van maximaal € 80.000 op grond van de Subsidieregeling sociaal beleid Gelderland 2004. Het Woningbedrijf, de trekker van dit project, werkt daarbij nauw samen met onze partners van de zorg- en welzijnsinstellingen en de gemeente Zutphen. In 2012 is een convenant getekend en is verlenging van de subsidietermijn gevraagd en gekregen tot 1 maart 2014. In 2014 is nogmaals verlenging van de subsidietermijn gevraagd en gekregen tot 31 januari 2015. Het verzoek om subsidievaststelling moest vóór 1 mei 2015 zijn ingediend, hetgeen is gedaan. Begin 2014 is de eindrapportage van het project ‘Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld’ en het haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van personenalarmering gereed gekomen. De aanbevelingen uit beide rapporten zijn besproken en alle betrokken partijen hebben aangegeven aan een vervolgtraject te willen deelnemen. Een eerste winstpunt dat naar aanleiding van dit project tot stand is gekomen is de toegankelijkheid van woningen waar zorg geboden moet worden. Alle partijen, aangevuld met Buurtzorg, zijn overeen gekomen dat men wil overgaan op het elektronisch sleutelsysteem SALTO dat Zorg Wooncentrum en Bouw en het Woningbedrijf reeds in hun nieuwbouw hebben toegepast. De inbraakgevoelige sleutelkastjes zullen dus binnen afzienbare tijd tot het verleden behoren. In overleg met de provincie is besloten dit project af te ronden en voor het vervolg een nieuwe subsidie aanvraag in te dienen. Ons project sluit namelijk mooi aan bij een initiatief van de gemeente Zutphen, ‘Wonen met een plus’, dat in 2013 van start is gegaan. Inmiddels is heeft dit project de naam ‘Mijn Woning OpMaat’ gekregen.
17 juni 2015
36
Onze directeur-bestuurder is lid van de stuurgroep die dit project heeft opgezet en op gezette tijden de vorderingen monitord. Het doel van dit project is om mensen, met name senioren en mensen met dementie, bewust te maken van de mogelijkheden van het aanpassen van woningen om zo lang mogelijk zelfstandig, comfortabel en veilig thuis te kunnen blijven wonen en zo te komen tot een toekomstbestendig woningbestand in de gemeente Zutphen. Binnen het project zijn twee speerpunten om tot dit doel te komen: Bewustwording creëren. Het project is gericht op bewustwording van senioren en hun netwerk over hun woonsituatie en de mogelijkheden die te veranderen, zodat zij veiliger en comfortabeler langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarbij wordt ingezet op de zelfredzaamheid en eigen regie van mensen. Bewustwording gebeurt door informatievoorziening over de mogelijkheden tot woningaanpassingen en domotica via de media, folders, internet en bijeenkomsten. Realiseren van concrete woningaanpassingen. Door middel van huisbezoeken door vrijwilligers worden mensen zich bewust van de mogelijkheden, waardoor de drempel wordt verlaagd om daadwerkelijk aanpassingen te doen. Indien mogelijk zullen vrijwilligers mensen ook begeleiden in het (laten) uitvoeren van de maatregelen. De provincie Gelderland heeft, nadat de gemeenteraad van Zutphen zich achter dit project had geschaard, subsidie verstrekt voor dit project. De directeur is lid van de stuurgroep en in 2014 is het hele project opgetuigd en begin 2015 gelanceerd. Vrijwilligers zijn opgeleid en hebben reeds de eerste huisbezoeken afgelegd. Onze onderhoudsmedewerker en onze opzichter hebben ook de opleiding van het dementienetwerk bijgewoond om vroegtijdig signalen van dementie te kunnen herkennen en instanties daarvan op de hoogte te brengen. In 2014 is een aantal maal bijeengekomen in het kader van het convenant “Huisvesting Bijzondere Doelgroepen”, een platform van de gemeente Zutphen, de in Zutphen werkzame corporaties en diverse in Zutphen werkende zorginstellingen. Op basis van het convenant Toewijzing Zorgwoningen, wordt de wachtlijst voor dit type woningen door het WMO-loket van de gemeente bijgehouden. Het voordeel is tweeledig. De klant kan alle informatie op één punt halen, waarbij meteen andere zaken die veelal bij het moment van het betrekken van een zorgwoning spelen kunnen worden geregeld. Ten tweede krijgen de gemeente, corporaties en zorginstellingen een beter inzicht in de omvang van deze categorie woningzoekenden.
17 juni 2015
37
V.
OVERLEG STAKEHOLDERS
In het ondernemingsplan heeft het Woningbedrijf zijn stakeholders benoemd. Naast een aantal ‘vaste’ stakeholders zoals uiteraard de huurders en gemeente zijn er diverse andere stakeholders waar wij gedurende het jaar 2014 overleg mee hebben gevoerd. De belangrijkste hiervan hebben wij hieronder aangegeven. Met de diverse stakeholders vindt regelmatig overleg plaats. Er zijn ook overlegvormen waarbij meerdere stakeholders van het Woningbedrijf betrokken zijn. Vanwege de goede en frequente bilaterale contacten die wij met onze stakeholders onderhouden zijn wij van mening dat het organiseren van een gemeenschappelijke stakeholdersdag of –avond vooralsnog geen meerwaarde in de relaties zou opleveren. Provincie Gelderland Met de provincie Gelderland hebben wij in 2014 overleg gevoerd over het woningprogramma op regionaal niveau en over de verlenging van de Subsidieregeling sociaal beleid Gelderland 2004. De provincie Gelderland heeft eind 2013 70 miljoen euro beschikbaar gesteld als een stimuleringsregeling voor verduurzaming van de bestaande voorraad en als bijdrage aan de werkgelegenheid in de bouw in Gelderland. Alle corporaties uit de provincie hebben zich regionaal georganiseerd en onze collega De Goede Woning uit Apeldoorn heeft de gesprekken met de provincie voor alle collegae in de regio Stedendriehoek gevoerd. Het Woningbedrijf is daar vanaf medio juli 2013 bij betrokken. Het college van Gedeputeerde Staten heeft een aanvulling op de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland vastgesteld en de verduurzaming aangewezen als Dienst van Algemeen Economisch Belang. De woningcorporaties maken in 2014 en 2015 ten minste 10 duizend sociale huurwoningen in Gelderland duurzamer. Alle Gelderse corporaties doen mee, dus zij kunnen woningen in de hele provincie aanmelden voor deze subsidie. Een woningcorporatie die een subsidieaanvraag doet voor een aantal woningen, moet ervoor zorgen dat de woningen gemiddeld energielabel B krijgen. Verder moeten er minstens 150 fulltime leerling werkplaatsen worden geboden. Deze subsidie is onderdeel van de Robuuste Investeringsimpuls. Dit is een extra investering van 250 miljoen euro in de economie en werkgelegenheid van Gelderland. Er wordt geïnvesteerd in regionale economie, (jeugd)werkgelegenheid, mobiliteit, bouw en energie en infrastructuur. Dit levert in twee jaar tijd 3.000 tot 4.000 mensjaren aan werkgelegenheid op. Daarbovenop komen nog eens 1.800 tot 2.200 leerwerkplaatsen voor jongeren. Het Woningbedrijf heeft in maart 2014 de toezegging voor een subsidie van maximaal € 336.000,--, voor de verduurzaming van 48 woningen gekregen en zal deze mede inzetten om het project groot onderhoud en renovatie van de 85 eengezinswoningen aan het Frederikseplein e.o. haalbaar te maken.
17 juni 2015
38
Gemeente Zutphen De gemeente Zutphen is, naast onze huurders, natuurlijk onze belangrijkste stakeholder. In 2014 zijn nieuwe prestatieafspraken tot stand gekomen tussen de gemeente Zutphen en de daar werkzame corporaties. Binnen de gemeente Zutphen zijn een aantal gestructureerde overleggen, zoals Huisvesting bijzondere doelgroepen, wijkoverleg, overleg hennepconvenant, ‘Wonen met een plus’, e.d., waar het Woningbedrijf actief aan deelneemt. Dorpsraad Warnsveld In het verslagjaar heeft twee maal overleg plaatsgevonden tussen de directeur en het dagelijks bestuur van de Dorpsraad Warnsveld. Er is gesproken over actuele ontwikkelingen in het dorp Warnsveld. Verder is afgesproken dat de Dorpsraad het initiatief neemt om onder de bevolking van Warnsveld na te gaan welke projecten er in het kader van leefbaarheid leven (zie ook III.5 en III.8). Door het budget voor leefbaarheid van de Dorpsraad en van het Woningbedrijf gecombineerd in te zetten kunnen we samen meer voor elkaar krijgen. Aedes, vereniging van woningcorporaties De directeur heeft diverse door Aedes als brancheorganisatie georganiseerde bijeenkomsten bijgewoond, die het afgelopen jaar vooral in het teken van de parlementaire enquête, de verhuurderheffing en betaalbaarheid van de huren en de nieuwe Woonwet stonden. In 2014 heeft de directeur-bestuurder één bijeenkomst van platform Gelderland bijgewoond. Wij vinden het van belang om op deze manier met collegae uit Gelderland contact te houden en/of nieuwe contacten te leggen. MKW Platform voor woningcorporaties Het Woningbedrijf is aangesloten bij het MKW (vereniging van kleine woningcorporaties), waarbij contacten gelegd worden met collega-corporaties van vergelijkbare grootte en vergelijkbare problematiek. In het afgelopen jaar is tweemaal een plenaire vergadering bezocht. Samenwerking corporaties in Zutphen In 2014 hebben de in Zutphen werkzame corporaties enkele malen formeel op directieniveau overleg gehad en hebben de medewerkers, met name in het traject prestatieafspraken, veelvuldig overleg gevoerd. In Zutphen zijn de lijnen kort en weten de corporaties elkaar te vinden. Samenwerking Woningcorporaties binnen de regio Stedendriehoek In 2014 hebben vrijwel alle corporaties uit de Stedendriehoek deelgenomen aan de monitoringsbijeenkomsten in het kader van de eerder genoemde subsidieregeling op grond van de Robuuste Investeringsimpuls voor verduurzaming van de bestaande voorraad van de provincie Gelderland. Er is afgesproken dat wij de gegevens van projecten onder de subsidieregeling periodiek met elkaar delen. Samenwerking Bathmen, Deventer, Diepenveen, Gorssel, Loenen en Brummen Sinds jaren werken wij samen met Woonstichting De Marken, IJsseldal Wonen (Gorssel/Twello), Stichting Eigen Bouw (Deventer), Sprengenland Wonen (Loenen/Eerbeek) en Woningstichting Brummen. Door elkaar te ondersteunen kunnen we een deel van de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als de onze oplossen. Daarnaast bieden wij elkaar een klankbord en kunnen samen zaken ontwikkeld worden, waar we ieder los van elkaar niet toe zouden komen. In 2014 zijn de directeuren twee keer bijeen geweest.
17 juni 2015
39
Samenwerking zorg- en welzijnsinstellingen Hierbij maken wij onderscheid in Warnsveld en Zutphen. In Zutphen is dat het eerder genoemde netwerk ‘Huisvesting bijzondere doelgroepen’ en in Warnsveld gaat het om het ‘oude’ overleg tussen de zorginstellingen Den Bouw, SutFene, Sensire, GGNet en Perspectief Zutphen. Deze partijen zien wij als directe stakeholder. In 2014 is, naast het reguliere overleg, veelvuldig bij elkaar gekomen ten behoeve van het project ’Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld’.
Marktpartijen Markpartijen zien wij als directe stakeholder. Hierbij maken wij onderscheid in marktpartijen die in meerdere of mindere mate van ons afhankelijk zijn, zoals voor ons werkende bedrijven en marktpartijen waarmee wij gezamenlijk iets van de grond willen tillen. In 2014 hebben wij, samen met Hegeman Projectrealisatie en andere rondom het Basseroord gelegen ondernemers getracht dit project, op kleinere schaal, nieuw leven in te blazen. Helaas bleek dit toch niet mogelijk. Maatschappelijke omgeving Het Woningbedrijf wil zich profileren als een transparante en maatschappelijk betrokken partner. Dit hebben wij de laatste jaren ook als zodanig gecommuniceerd en laten zien in onze opstelling naar bijvoorbeeld partijen betrokken in de ontwikkeling van de Noorderhaven, de zorg- en welzijnsinstellingen in Warnsveld en het initiatief leerwerkplek Pakhuis Noorderhaven. Het Woningbedrijf is deelnemer van het ‘Innovatie-ontbijt, waar ondernemers uit Zutphen en omstreken elkaar ’s morgens in alle vroegte ontmoeten bij één van de deelnemende bedrijven. Aan de hand van een presentatie wordt gesproken over onderwerpen met betrekking tot innovatie en duurzaamheid. De directeur woont deze bijeenkomsten zoveel als mogelijk bij en heeft daar een aantal waardevolle contacten aan over gehouden. Het Woningbedrijf wil zich inzetten om regionale en lokale ondernemers de mogelijkheid te bieden innovatieve ideeën, die toepasbaar zijn in de woningbouw, een kans te geven. Het Woningbedrijf zal verder werken aan de maatschappelijke inbedding binnen de gemeente Zutphen en zelf actief naar mogelijkheden zoeken om, samen met andere partijen, zaken van maatschappelijk belang van de grond te krijgen. De partijen waarmee wij in wisselende samenstelling zullen werken zien wij als directe stakeholder.
17 juni 2015
40
VI.
KENGETALLEN 2010 – 2014
Kengetallen ultimo boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
621 114 126 282 0 125 647
621 114 127 282 0 98 621
631 114 127 282 0 92 621
622 114 124 282 0 92 612
621 114 123 282 0 92 611
Aantal garages
0
0
`10
10
10
Mutaties in het woningbezit aantal opgeleverd aantal gekocht aantal verkocht aantal gesloopt
0 27 0 1 0
0 0 0 0 0
9 6 3 0 0
1 0 1 0 0
5 0 0 1 4
Kenmerken van het woningbezit mutatiegraad aantal mutaties acceptatiegraad bij toewijzing aantal woningontruimingen
5,4 35 2,2 0
5,5 34 2,2 0
7,7 52 1,9 1
5,6 34 1,8 1
6,1 37 1,8 1
gemiddelde huurprijs in Є gemiddeld % maximale huurprijs gemiddelde huurverhoging in % gemiddeld aantal punten woningwaarderingsstelsel gemiddelde puntprijs in €
519,68 66,0 4,35 145 3,58
488,53 64,1 4,6 145 3,37
449,57 68,4 2,3 145 3,16
448,11 66,7 1,3 145 3,08
440,18 65,7 1,2 145 3,03
Gemiddelde grondslag WOZ per woning x € 1.000
155,4
157,0
168,4
174,4
178,6
Totale onderhoudskosten (x € 1.000) Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal onderhoud
298 4 79 381
308 50 535 893
332 135 216 683
291 139 561 991
304 99 363 766
Gemiddelde kosten onderhoud in € per woning Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal onderhoud
461 6 123 590
496 81 8601.437
535 217 347 1.099
470 225 909 1.604
497 162 595 1.254
Aantallen en kosten (in €) per woning aantal reparatieverzoeken per woning aantal woningen met kosten klachtenonderhoud kosten klachtenonderhoud per woning aantal mutatiewoningen met kosten kosten mutatieonderhoud per woning
1,02 213 708 7 558
0,93 200 849 13 3.862
0,95 207 798 26 5.180
0,92 196 822 29 4.160
0,93 177 1.033 21 4.718
Ontwikkeling van het bezit Totaal verhuureenheden in exploitatie aantal vooroorlogse woningen aantal woningen gebouwd 1945 - 1969 aantal woningen gebouwd 1970 - 1979 aantal woningen gebouwd 1980 - 1989 aantal woningen gebouwd 1990 - heden Totaal aantal woningen in exploitatie
17 juni 2015
41
VI.
KENGETALLEN 2010 – 2014
Kengetallen ultimo boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Balans (x € 1.000) Eigen vermogen Voorzieningen belastingen Langlopende schulden Totaal
6.092 106 20.240 26.438
6.123 118 18.809 25.050
6.190 130 16.159 22.479
5.847 -142 13.189 19.178
5.221 665 13.702 19.588
Materiële en immateriële vaste activa Financiële vaste activa Werkkapitaal Totaal
26.420 0 18 26.438
23.659 0 1.391 25.050
21.373 0 1.035 22.408
19.134 0 44 19.178
18.828 0 760 19.588
Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
3.839 3.671 168
3.646 3.753 -107
3.497 3.237 260
3.374 3.270 104
3.326 3.001 325
129 0 297
0 0 -107
0 0 260
0 0 104
139 0 464
-329
40
83
523
-172
-32
-67
343
626
292
Waarde bezit in € Bedrijfswaarde per woning (excl. grond) Boekwaarde per woning Overwaarde per woning
58.828 34.562 24.266
57.908 35.932 21.976
59.586 29.149 30.437
42.700 25.747 16.953
40.919 25.303 15.616
Verhouding materiële vaste activa / huren
7,0
6,7
6,3
5,8
5,8
Financiële continuïteit (op basis van historische kostprijs) Solvabiliteit in % 22,3 Liquiditeit 1,0 Eigen vermogen per woning in € 9.415 Rentabiliteit eigen vermogen in % -0,5 Rentabiliteit totaal vermogen in % 3,2 Cash-flow per woning in € 1.134
23,1 2,0 9.860 -1,1 3,1 1.132
25,8 1,7 9.968 5,5 4,8 1.630
29,6 1,1 9.554 10,7 7,1 1.703
25,5 1,9 8.544 5,6 5,4 1.124
Financiële continuïteit (op basis van bedrijfswaarde) Solvabiliteit in % 47,0 Loan to Value (LTV) 53,2 Interest Coverage Ratio (ICR) 2,2 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 1,1
52,2 50,7 2,1 1,5
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa Jaarresultaat voor belastingen Belastingen Jaarresultaat na belastingen
-
-
-
Organisatie Directie Aantal leden Raad van Commissarissen Aantal medewerkers Aantal fte’s
1 3 6 6,2
1 3 6 6,2
1 4 6 6,2
1 3 6 6,2
1 3 6 6,2
Ziekteverzuim in %
1,1
5,0
1,9
1,7
1,2
17 juni 2015
42
VII. JAARREKENING 2014 (alle bedragen in Euro)
VII.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na bestemming resultaat)
ACTIVA
31 december 2014
31 december 2013
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
€ -
25.537.865 329.833 552.400
21.007.413 2.064.169 587.016
Sub-totaal
€
26.420.098
23.658.598
Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende activa Actieve belastinglatentie
€ -
58.722 337 18.887 0 22.323 0
62.092 0 26.119 1.986 7.382 98.980
Sub-totaal
€
100.269
196.559
LIQUIDE MIDDELEN
€
853.671
2.633.589
TOTAAL GENERAAL
€
27.374.039
26.488.746
VLOTTENDE ACTIVA
17 juni 2015
43
VII. JAARREKENING 2014 (alle bedragen in Euro)
VII.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na bestemming resultaat)
PASSIVA
31 december 2014
31 december 2013
EIGEN VERMOGEN
€
6.091.676
6.123.230
VOORZIENINGEN Passieve belastinglatentie
€
106.360
118.301
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen
€
20.239.785
18.809.296
Sub-totaal
€
20.239.785
18.809.296
Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Te verrekenen servicekosten
€ -
80.128 288.064 53.416 503.434 11.176
732.745 170.293 45.728 487.799 1.354
Sub-totaal
€
936.218
1.437.919
TOTAAL GENERAAL
€
27.374.039
26.488.746
KORTLOPENDE SCHULDEN
17 juni 2015
44
VII. JAARREKENING 2014 (alle bedragen in Euro)
VII.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014
Omschrijving
Boekjaar 2014 begroot
Boekjaar 2014 realisatie
Boekjaar 2013 realisatie
Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten
€ -
3.697.349 66.600 130.000 0 11.557
3.752.223 63.186 129.115 0 10.581
3.542.292 65.174 0 0 9.310
Som bedrijfsopbrengsten
€
3.905.506
3.955.105
3.616.776
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten (excl. heffingen)
€ -
753.627 0 431.846 54.552 79.531 432.260 28.000 49.845 453.300
765.453 0 421.064 57.164 77.768 381.481 26.358 49.081 499.788
769.829 0 415.986 51.617 77.966 892.688 26.088 51.622 434.848
358.499 126.480
363.656 125.442
14.343 139.725
Bijdrage Verhuurdersheffng Bijdrage heffing saneringsfonds CFV Som bedrijfslasten
€
2.767.940
2.767.254
2.874.713
Bedrijfsresultaat
€
1.137.566
1.187.850
742.063
Rentebaten Rentelasten
-
30.750 939.087
13.243 903.841
29.453 878.476
€
229.229
297.252
-106.960
-
-262.648
-328.806
40.344
€
-33.455
-31.554
-66.616
-
0 0
0 0
0 0
€
-33.455
-31.554
-66.616
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
17 juni 2015
45
VII.3 Kasstroomoverzicht o.b.v. indirecte methode Boekjaar 2014 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Mutatie voorzieningen * Verandering in werkkapitaal - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
€ €
(18.987) (761.217)
€ €
29.540 (886.092)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Kasstroom uit operationele activiteiten
Boekjaar 2013
€
1.187.850
€
742.063
€
765.453
€
769.829
€ €
(124.363) 1.387.529
€ €
(778.687) 608.842
€ €
€ €
(780.204) 1.173.099
(856.552) 316.547
€ €
742 (125.105)
€ €
30.735 (809.422)
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa
€ (3.536.011) € 9.058
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
€ (3.055.660) € 0 € (3.526.953)
€ (3.055.660)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
€ €
2.000.000 (569.512)
€ €
3.200.000 (549.404)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
€
1.430.488
€
2.650.596
Mutatie geldmiddelen
€ (1.779.918)
€
203.779
In het kasstroomoverzicht zijn de belastingen buiten beschouwing gelaten, door het ontbreken van feitelijke kasstromen. Verloop van de geldmiddelen: Stand per begin boekjaar Stand per einde boekjaar
€ €
2.633.589 853.671
Mutatie geldmiddelen
17 juni 2015
€ € - € 1.779.918
46
2.429.810 2.633.589 €
203.779
VII.4 Toelichting op de Balans en Winst- en Verliesrekening Regelgeving De jaarrekening van Stichting Woningbedrijf Warnsveld is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Algemeen De Stichting Woningbedrijf Warnsveld is als toegelaten instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, conform artikel 70 van de Woningwet (registratienummer L 2104). Het BBSH formuleert zes verantwoordingsgebieden waarop het Woningbedrijf zijn inspanningen primair moet richten. Te weten: -
het bij voorrang huisvesten van de doelgroep het kwalitatief in stand houden van het woningbezit het betrekken van huurders bij het beheer en beleid het waarborgen van de financiële continuïteit de leefbaarheid wonen en zorg
Grondslagen voor waardering Algemeen Bij de toepassing van de RJ 645 heeft het Woningbedrijf de volgende de keuzes gemaakt: het Woningbedrijf heeft alleen vastgoed dat behoort tot de categorie DAEB; het Woningbedrijf kwalificeert haar vastgoed als bedrijfsmiddel; de activa, passiva en het resultaat zijn gewaardeerd op basis van de kostprijs. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). 17 juni 2015
47
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het Woningbedrijf kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het Woningbedrijf een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Vanaf 2012 hebben wij voor het totale bezit een onderverdeling van de stichtingskosten gemaakt naar vier onderscheiden componenten: grond, casco, installaties en inrichting. Voor deze belangrijke componenten van het materieel vast actief gelden verschillen in gebruiksduur of verwacht gebruikspatroon, waardoor op deze componenten afzonderlijk dient te worden afgeschreven. Op basis van de verdeling van de stichtingskosten naar de verschillende componenten wordt in principe op installaties en inrichting apart afgeschreven. Bij de toepassing van deze componentenmethode gelden de volgende uitgangspunten:
Grond Casco Installaties Inrichting
op grond wordt niet afgeschreven; de buitenschil wordt in 50 jaar afgeschreven; installaties worden in 25 jaar afgeschreven; inrichting wordt in 25 jaar afgeschreven.
Verder geldt dat als de componenten installaties en inrichting tezamen minder dan 10% van de stichtingskosten bedragen de afschrijving over het geheel van casco, installaties en inrichting plaats vindt. Als beide componenten meer dan 10% van de stichtingskosten bedragen mogen ze als één component worden samengevoegd en wordt apart deze component en de component casco afgeschreven. Wij hebben de afschrijvingen op onze woningen gebaseerd op bovenstaande criteria. Groot onderhoud dat aan de activeringscriteria voldoet wordt geactiveerd en afgeschreven. Overige onderhoudslasten worden direct in de kosten verantwoord. Activeringscriteria zijn levensduurverlenging en/of waarde verhoging. Na-investeringen in collectieve zin of individuele woningverbeteringen worden geactiveerd als ze aan bovenstaande activeringscriteria voldoen en worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met afschrijvingen gebaseerd op de verwachte economische levensduur of de verwachte restant-levensduur van de betreffende woningen. Bedrijfswaarde Waarderingsgrondslagen en bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde hanteert het Woningbedrijf intern opgestelde parameters. Het totale bezit wordt als één product markt combinatie gezien, waardoor geen afboeking behoeft plaats te vinden. De afboekingen van onrendabele toppen uit het verleden zijn teruggenomen. Als gevolg hiervan heeft een herberekening plaatsgevonden naar de nu geldende boekwaarde op basis van historische kosten. Het Woningbedrijf is zich ervan bewust dat de richtlijn RJ 645.204 voorschrijft dat het bezit ingedeeld moet worden naar kasstroom genererende eenheden. Deze indeling moet echter ook aansluiten bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de corporatie. Het Woningbedrijf heeft een eenzijdig samengesteld bezit. Ruim 72% ervan bestaat uit het type grote eengezinswoning. Het gehele bezit (647 woningen) van het Woningbedrijf is gelegen binnen de gemeente Zutphen en voor alle woningen wordt eenzelfde huur- en onderhoudsbeleid gevoerd. Het invoeren van meerdere product markt 17 juni 2015
48
combinaties, om te kunnen voldoen aan de RJ 645, zou in ons geval geforceerd plaatsvinden en geen relatie hebben met intern beleid. Wij menen dat op basis van deze redenen het hanteren van één product markt combinatie het best aansluit op ons eigen beleid en onze eigen bedrijfsvoering, en daarmee voor onze corporatie de meest passende invulling van de richtlijn is. De accountant kan zich met dit standpunt verenigen. Vanaf 1 januari 2004 zijn investeringen en investeringsbeslissingen gekoppeld aan de overwaarde in de bedrijfswaarde (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde). De bedrijfswaarde is gebaseerd op aannamen ten aanzien van toekomstige inkomsten en uitgaven en is gekoppeld aan de door het WSW voorgeschreven rentevoet. De bedrijfswaarde kan, in de tijd gezien, fluctueren. Om het risico van het nemen van een voorschot op toekomstige verdiencapaciteit, die nog maar bewaarheid moeten worden, zo gering mogelijk te houden, zal bij een investering iedere keer opnieuw worden bezien of het verantwoord is de overwaarde in de bedrijfswaarde daarvoor in te zetten. Onrendabele toppen van nieuwe woningen worden in de totale bedrijfswaarde verdisconteerd door alles te activeren. Risicomarge Het Woningbedrijf hanteert als norm dat het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde in ieder geval niet onder de 20% van het balanstotaal mag uitkomen. Bedrijfswaardeberekening De uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn hieronder aangegeven: Bedrijfswaarde
2013
huurstijging 2014 huurstijging 2015 - 2018 huurstijging vanaf 2018 huurderving lastenstijging na 2013 onderhoud vanaf 2014 disconteringsvoet
4,30 % 4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %
Bedrijfswaarde
2014
huurstijging 2015 - 2019 huurstijging vanaf 2020 huurderving lastenstijging na 2014 onderhoud vanaf 2015 disconteringsvoet
3,50 % 2,00 % 0,40 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %
Wijzigingen in de bedrijfswaarde 2014 ten opzichte van 2013 betreffen: Bedrijfswaarde ultimo 2013 : € 37.119.288 1 jaar minder exploitatie wijzigingen meerjarenonderhoud tot einde exploitatie wijziging jaarhuur wijziging huurparameter jaar 1 wijziging exploitatieduur 50 woningen met +5 jaar actualisatie verhuurdersheffing tot einde exploitatie
Effect t.o.v. bedrijfswaarde 2013 - € 3.490.322 - € 24.476 + € 3.525.755 + € 940.772 - € 231.950 - € 241.425
Bedrijfswaarde ultimo 2014 : € 38.061.542 De totale bedrijfswaarde 2014 bedraagt ca. € 38,1 miljoen, tegen ca. € 37,1 miljoen in 2013. De bedrijfswaarde is ten opzichte van 2013 met € 1 miljoen toegenomen. Het blijkt dat de verhuurderheffing niet wordt gecompenseerd vanuit hogere huuropbrengsten. De ruimte om huren te verhogen is niet eindig (o.a. daeb-grens). Het doorzetten van de verhuurderheffing ( met stijging 2% lange termijn inflatie) tot einde exploitatie laat zien dat de verhuurderheffing een grote belasting blijft op het resultaat. Uiteindelijk zullen wij van elke huurwoning ca. twee maanden huur inleveren aan de verhuurderheffing. De ruimte om te investeren wordt daardoor ernstig beperkt. 17 juni 2015
49
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De activa in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de bestede kosten per balansdatum waar nodig onder aftrek van bijzondere waardedalingen. Daarvan is sprake als de bedrijfswaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren, na verwerking van de investering lager wordt dan de boekwaarde na verwerking van de investering van het complex. Afschrijving vangt aan op het moment van ingebruikname. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze goederen zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de cumulatieve afschrijvingen gebaseerd op basis van de verwachte economische levensduur en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Afschrijving vindt lineair plaats. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. kantoor 30
Lineaire afschrijving in jaren werkplaats machine’s/gereedschap 40 20
vervoermiddelen 7
Groot onderhoud dat aan de activeringscriteria voldoet wordt geactiveerd en afgeschreven. Overige onderhoudslasten worden direct in de kosten verantwoord. Activeringscriteria zijn levensduurverlenging en/of waarde verhoging. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Overige vorderingen Onder de overige vorderingen zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Voorzieningen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling (pensioenuitvoerders benadering) aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling in haar relatie met de werkgever een toegezegde bijdrageregeling betreft. 17 juni 2015
50
De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114%. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105%. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. Vanwege de minimale verschillen tussen de boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde is de boekwaarde gelijkgesteld aan de aflossingswaarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is niet opgenomen onder de kortlopende schulden, maar bij de toelichting op de langlopende schulden toegelicht.
17 juni 2015
51
Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4% voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085, 4,5% voor huishoudens met een inkomen groter dan € 34.085 en kleiner dan € 43.602 en 6,5% voor huishoudens met een inkomen groter dan € 43.602. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverminderingen voor zover deze betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalgebruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostenpost salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 17 juni 2015
52
Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicekosten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Het Woningbedrijf heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie bepaald en verwerkt in de cijfers van de jaarrekeningen tot en met 2014. Omdat jurisprudentie over de uitwerking van VSO1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting (significant) afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schating. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Woningbedrijf Warnsveld een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroom genererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Dit kan bij ons dus eventueel het geval zijn bij verkoop van woningen. Op grond van onze leningenportefeuille hebben wij een passieve latentie gevormd. De latentie is gevormd op basis van nominale waarde. Buitengewone baten en lasten Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsvoering van het Woningbedrijf voortvloeien. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiele vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies. 17 juni 2015
53
Toelichting op de balans Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
€
21.007.413
17.537.652
-
678 4.202.941 0
€
0 0 412.417 4.857.929 26.277.760
21.741.271
Af: Boekwaarde verkochte woningen Afschrijvingen
-
9.058 730.837
0 733.858
Totaal sociaal vastgoed in exploitatie
€
25.537.865
21.007.413
Saldo begin boekjaar Bij: Investeringen herstructurering Scheurkamp en Bieshorstlaan Investeringen locatie Bieshorstlaan patiowoningen Investeringen locatie Scheurkamp appartementen Investeringen locatie Meidoornlaan Investeringen locatie Breegraven 101/103 Investeringen locatie Oranjelaan 13 (Oranjestaete II) Investeringen locatie Breegraven 54 t/m 60b Investeringen locatie Basseroord Investeringen herstructurering Frederikseplein en omstreken Subtotaal Af: Overboeking naar in exploitatie
€
2.064.169
3.212.128
€
23.396 38.160 21.327 605 3.416.920 0 -16.361 51.965 5.600.180
1.676.120 0 0 0 0 1.392.248 678 -15.242 1.857 6.267.788
-
5.270.347
4.203.619
Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
€
329.833
2.064.169
Saldo begin boekjaar Bij: investeringen Af: afschrijvingen
€ -
587.016 0 34.616
622.987 0 35.971
Totaal onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
€
552.400
587.016
Totaal materiële vaste activa
€
26.420 098
23.658.598
Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo begin boekjaar Bij (overboeking vanuit vastgoed in ontwikkeling): Nieuwbouw Breegraven 54 t/m 60b Herstructurering Scheurkamp en Bieshorstlaan Locatie Basseroord Investeringen nieuwbouw 27 appartementen Warnsstaete Subtotaal
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
€
-
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
17 juni 2015
54
Toelichting op de balans Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Cumulatief Oorspronkelijke kosten begin boekjaar Afschrijvingen tot en met begin boekjaar
€ -
31.573.314 7.914.717
28.517.656 7.144.888
Boekwaarde begin boekjaar
€
23.658.597
21.372.767
€ -
3.536.011 0
3.055.660 0
-
769.829 0
€ -
765.453 36.303 27.245 0 35.073.022 8.652.925
0 31.573.314 7.914.717
€
26.420.097
23.658.597
Bij: Investeringen Aangegane verplichtingen Af: Afschrijvingen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Aangegane verplichtingen Oorspronkelijke kosten boekjaar Afschrijvingen tot en met einde boekjaar Boekwaarde materiële vaste activa einde boekjaar
De woningen, het kantoor en de werkplaats zijn verzekerd tegen financiële gevolgen van brand- en stormschade. Voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
huurstijging 2015 - 2019 huurstijging vanaf 2020 huurderving lastenstijging na 2014 onderhoud vanaf 2015 disconteringsvoet
3,50 % 2,00 % 0,40 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %
Lasten dagelijks- en mutatieonderhoud zijn conform de prognose meerjarenonderhoudsbegroting tot einde exploitatie (exploitatietermijn 50 jaar). Voor planmatig onderhoud zijn de lasten verwerkt volgens de geprognosticeerde meerjarenbegroting tot einde exploitatie (exploitatietermijn 50 jaar). Op basis van de bovenstaande gegevens bedraagt de bedrijfswaarde ca. € 38,1 miljoen. Vanaf 2004 zijn investeringen en investeringsbeslissingen gekoppeld aan het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde. Het risicovermogen (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde) mag niet onder de 20% van het balanstotaal uitkomen. De WOZ-waarde van de woningen, woongebouwen en panden in exploitatie en ontwikkeling is € 101.434.000. De WOZ-waarde van het kantoorpand en de werkplaats bedragen € 416.000.
17 juni 2015
55
Toelichting op de balans Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
€
58.722
62.092
€ €
21.105 12.679 9.115 7.333 24.890 75.122 16.400 58.722
16.970 15.494 1.458 5.138 23.031 62.092
Vlottende activa Huurdebiteuren Van de huurachterstanden is het volgende overzicht te geven: Achterstand uitgedrukt in maanden: t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 t/m 3 maanden vanaf 3 t/m 4 maanden 4 maanden en meer Subtotaal huurdebiteuren Voorziening mogelijk oninbare huurvorderingen Totaal huurdebiteuren
€
62.092
De totale huurachterstand, uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen, bedraagt 2,0% (2013: 1,7%). Gemeenten Zutphen: werkzaamheden Wmo Overige vorderingen Rente Overige vorderingen Subtotaal overige vorderingen Voorziening mogelijk oninbare vorderingen Totaal overige vorderingen
€
337
0
€ -
13.098 85.288 98.387 79.500 18.887
29.395 68.224 97.619 71.500 26.119
€
De voorziening is gevormd omdat de kosten bij huisuitzetting (huurschuld, kosten ten gevolge van bijvoorbeeld moedwillige destructie aan de woning en herstelkosten na het aantreffen van een wietplantage in een woning) over het algemeen moeilijk inbaar zijn. Wij trachten toch deze kosten op de veroorzakers te verhalen. Dit is echter een langdurig en moeizaam proces. Belastingen en premies sociale verzekering Teruggaaf WAO/WIA Terug te vorderen btw Totaal belastingen en premies sociale verzekering
€
0 0 0
1.986 0 1.986
Totaal kortlopende vorderingen
€
77.946
90.179
€
22.323 22.323
7.382 7.382
Overlopende activa Overige overlopende activa Totaal overlopende activa
17 juni 2015
56
Toelichting op de balans Boekjaar 2014 Belastingen Actieve belastinglatentie
€
Boekjaar 2013
0
98.980
De belastinglatentie is gevormd in verband met in de jaren t/m 2013 gelden fiscale verliezen die in 2014 verrekend zijn met de fiscale winst over dat boekjaar. Liquide middelen ING spaarrekening ASR Bank Rekening-courant ABN-AMRO Bank Rekening-courant ING Rekening-courant BNG Kasgeld
€ -
1.635 483.685 6.698 1.163 360.490 0
515.748 496.030 1.212.983 20.590 388.238 0
Totaal liquide middelen
€
853.671
2.633.589
Totaal activa
€
27.374.038
26.488.746
Overige reserve Saldo begin boekjaar Resultaat (zie toelichting W&V-rekening
€
6.123.230 -31.554
6.189.846 -66.616
Saldo einde boekjaar
€
6.091.676
6.123.230
Voorzieningen latente belastingen
€
118.301
118.301
Stand per 1 januari Vrijval/onttrekking Stand per 31 december
€
118.301 -11.941 106.360
130.242 -11.941 118.301
Passiva Eigen vermogen
Voorzieningen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld.
17 juni 2015
57
Toelichting op de balans Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: opname leningen Af: aflossingen
€ -
18.809.296 2.000.000 -569.512
16.158.700 3.200.000 -549.404
Totaal langlopende leningen
€
20.239.785
18.809.296
In het saldo per 31 december 2014 is ca. € 616.019 begrepen als normale aflossingen 2015. Voormeld bedrag dient als kort vreemd vermogen te worden beschouwd. De aflossingen voor de komende vijf jaren zijn € 3.041.004. De gemiddelde rentevoet is 4,5% (2013: 4,7%) Restant looptijd: 0 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 jaar en langer
€ -
5.539.354 4.040.000 10.660.431
5.916.885 4.100.000 8.792.411
Totaal langlopende schulden
€
20.239.785
18.809.296
€
80.128
732.745
Premie pensioen Afdracht loonheffing Te verrekenen btw Vpb last
€ -
8.877 26.764 10.656 241.767
8.904 27.062 134.327 0
Totaal belastingen en premies sociale verzekering
€
288.064
170.293
Raming afrekening Deloitte Collegiale kortlopende lening Rekening courant personeelsvereniging Overige schulden
€ -
43.500 0 5.828 4.087
36.000 0 4.957 4.771
Totaal overige schulden
€
53.416
45.728
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
17 juni 2015
58
Toelichting op de balans Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huren Overig
€ -
458.225 22.412 22.797
440.476 12.752 34.571
Totaal overlopende passiva
€
503.434
487.799
Te verrekenen servicekosten
€
11.176
1.354
Totaal kortlopende schulden
Є
694.451
1.437.919
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het betreft hier een obligo aan het WSW van 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen per eind 2014 ( € 8.700.000), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht, conform de actuele meerjarenprognose, voor de komende jaren geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 334.950. Het Woningbedrijf heeft begin 2014 een volmacht verstrekt om aan het WSW zo nodig hypotheek te vestigen op het bezit van het Woningbedrijf. Opdrachten aan aannemers / leveranciers Voor projecten en onderhoud zijn in 2014 geen opdrachten aan aannemers en leveranciers gegeven waarvan de uitvoering van de werkzaamheden in 2015 zal plaatsvinden. Belastingplicht Per 1 januari 2008 zijn wij integraal vennootschapsbelastingplichtig geworden. Bij het opstellen van de jaarrekening en de fiscale aangiften zijn standpunten ingenomen die niet noodzakelijker wijze onmiddellijk worden gevolgd door de inspecteur. Een aantal zaken is voor wat de fiscale behandeling betreft nog onzeker. Daardoor is het mogelijk dat de feitelijk verschuldigde of terug te ontvangen belastingen afwijken van de posten zoals die tot en met de balansdatum in jaarrekeningen en aangiften zijn verwerkt. Jubileum-verplichtingen WBW heeft de verplichtingen, die ontstaan uit de cao-verplichting tot het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12 ½ . 25 en 40-jarig dienstverband en bij pensionering, niet als verplichting in de balans opgenomen. WBW beschouwt de jubileum-uitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt ondersteund door het feit dat de jubileum-uitkeringen min of meer gelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen pieken zijn te onderscheiden. Bovendien zijn ze van te verwaarlozen betekenis voor het beeld van de jaarrekening. Loopbaanontwikkeling WBW heeft het beschikbare budget voor de loopbaanontwikkeling niet als verplichting in de balans opgenomen. Het totale budget hiervoor is € 28.000. In 2014 is geen gebruik gemaakt van dit budget.
17 juni 2015
59
Toelichting op de Winst- en verliesrekening Het jaarresultaat is ten opzichte van 2013 met circa € 35.000 verbeterd en dat is als volgt weer te geven: Winst- en verliesrekening
Voordelig
Huren, opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Verkoop vastgoed en overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen / overige waardeveranderingen Lonen en salarissen, Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten, leefbaarheid en lasten servicecontracten Rentebaten / rentelasten vennootschapsbelasting Totaal voordeliger
€ € €
Nadelig
207.942 129.115 -10.427 511.207
837.837 -802.776 35.061
1.271 4.376
-397.698 -41.575 -369.150 -802.776
Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten.
Winst- en verliesrekening
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
€ €
3.763.530 7.153 3.770.682
3.541.227 6.032 3.548.159
Є €
18.165 294 3.752.223
5.809 57 3.542.292
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Subtotaal Af: Huurderving Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Totaal huren
Naast een aantal huurverhogingen wegens aangebrachte voorzieningen, zijn per 1 juli 2014 de huren verhoogd met een percentage van 4% tot 6,5%; gemiddeld 4,3 procent (2013: 4,6 procent). De huurderving bedraagt 0,49 procent van de te ontvangen huren over 2014 (2013: 0,17 procent). Opbrengsten servicecontracten Glasverzekering Tuinonderhoud Rioolfonds Zonwering Keukenservice Electra Schoonmaak Subtotaal Af: Derving Te verrekenen servicekosten Totaal servicecontracten 17 juni 2015
Є € € € 60
13.186 1.193 4.695 7.123 13.978 14.796 19.415 74.385
13.054 1.203 4.550 7.123 14.069 9.720 16.860 66.580
78 -11.122 63.186
51 -1.354 65.174
Toelichting op de Winst- en verliesrekening Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
€
129.115
0
Overige bedrijfsopbrengsten Overige vergoedingen
-
10.581
9.310
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
€
10.581
9.310
Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen (garages) Kantoorpand Werkplaats Service-auto’s (2) Machines
€ -
730.836 0 24.611 4.455 5.550 0
733.858 0 24.611 4.455 5.550 1.355
Totaal afschrijvingen
€
765.452
769.829
Lonen en salarissen Jaarwedden (incl. vergoedingen RvC, inhoudingen en toelagen
€
421.064
415.986
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In 2014 heeft het Woningbedrijf één woning verkocht (2013 geen).
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
17 juni 2015
61
Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen (conform de WNT) Naam functionaris Functie Duur dienstverband Omvang dienstverband Bezoldiging Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkering Jaar beëindiging
R. Rademaker directeur-bestuurder full time (36 uur per week) 100% € 110.567 € 24.290 n.v.t. 2020
Volgens de klasse-indeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT) valt Woningbedrijf Warnsveld in klasse A. De bezoldiging van de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen is hoger dan het maximum van deze klasse, echter de bezoldigingsafspraken dateren van vóór 1 januari 2014 en daarom kan Woningbedrijf Warnsveld gebruik maken van de overgangsregeling. Dit betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling de komende jaren zal worden afgebouwd. De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt:
Functie
Periode
Omvang
Afloop huidige benoemingstermijn
J.H.W. Geerken
voorzitter
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2015
€ 7.500
€ 9.075
Ir. P. van Waning
vice-voorzitter
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2016
€ 5.500
€ 6.655
Drs. J.A. Weggemans
lid
01-01 t/m 31-12
n.v.t.
31-12-2015
€ 5.500
€ 6.655
17 juni 2015
62
Totale honorering excl. BTW
Totale honoring incl. BTW
Toelichting op de Winst- en verliesrekening Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Sociale lasten
€
57.164
51.617
Pensioenlasten
€
77.768
77.966
Leefbaarheid
€
26.358
26.088
Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud (derden) Mutatie onderhoud (derden Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal lasten onderhoud
€ €
297.969 3.908 79.604 381.481
308.238 50.210 534.240 892.688
Lasten servicecontracten Glasverzekering Rioolfonds Keukenservice Servicekosten Totaal lasten servicecontracten
€ €
11.254 5.704 9.036 23.087 49.081
11.172 5.878 9.347 25.226 51.622
€
22.600
21.395
€ -
37.297 8.010 4.579 173.474 7.324 3.568
37.923 6.825 6.159 135.893 5.422 1.502
€ -
5.469
6.318
176.061 29.023
166.847 28.779
7.981 363.656 125.442 24.400 988.886
7.284 14.343 139.725 10.500 588.916
22.500 5.000 18.399 13.049
19.000 2.500 14.500
Overige bedrijfslasten Indirecte kosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten: Kantoor Werkplaats Bestuurskosten Algemene kosten Service auto Klein gereedschap en materieel Directe kosten: Contributie landelijke federatie Belastingen: Onroerendzaakbelasting Waterschapslasten Verzekeringen: Brand- en storm verzekering Bijdrage Verhuurderheffing Bijdrage heffing saneringsfonds Centraal Fond Volkshuisvesting Dotatie voorziening mogelijk oninbare vorderingen Totaal overige bedrijfslasten Bij overige bedrijfslasten zijn onderstaande lasten verwerkt: Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet controle-diensten (incl. afrekening 2013)
17 juni 2015
63
€ € -
Toelichting op de Winst- en verliesrekening Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Renteresultaat Rentelasten: Leningen kredietinstellingen Totaal rentelasten
€ €
903.841 903.841
878.476 878.476
Rentebaten: Deposito’s en daggeldleningen Rekening courant Totaal rentebaten
€ Є
0 13.243 13.243
0 29.453 29.453
Saldo rentelasten en rentebaten
Є
890.598
849.023 28.403 11.941
€
-98.980 11.941 -241.767 -328.806 -31.554
-66.616
Belastingen Mutatie latentie te verrekenen verliezen Mutatie latentie leningen kredietinstellingen Acute vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting JAARRESULTAAT
17 juni 2015
64
40.344
VIII Verklaring van het bestuur en de raad van commissarissen Verklaring bestuur Het bestuur verklaart dat de Stichting Woningbedrijf Warnsveld in het verslagjaar 2014 haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. In de statuten is geen vermelding opgenomen over winstbestemming. Na goedkeuring door de raad van commissarissen zal het resultaat worden toegevoegd aan de reserve. Warnsveld, 17 juni 2015
Ing. R. Rademaker Verklaring raad van commissarissen In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2014 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V.. In zijn bijeenkomst van 10 juni 2015 heeft de raad van commissarissen de jaarstukken besproken met het bestuur en in zijn bijeenkomst van 17 juni 2015 tevens met de accountants van Deloitte. De raad van commissarissen heeft kennis genomen van de rapporten inzake de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag, alsmede de verklaring van Deloitte Accountants B.V. en de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag van de Stichting Woningbedrijf Warnsveld goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Dit verslagjaar wordt afgesloten met een negatief resultaat van 31.554 euro. De raad van commissarissen en het bestuur spreken hun dank uit aan de medewerkers voor hun inzet. Warnsveld, 17 juni 2015 was getekend:
J.H.W. Geerken, voorzitter
ir. P. van Waning, vicevoorzitter
drs. J.A. Weggemans lid
17 juni 2015
65
IX
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire resultaatbestemming In de statuten van de stichting is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat. Resultaatbestemming 2013 In de vergadering d.d. 11 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen de voorgestelde resultaatbestemming 2013 goedgekeurd. Het verlies ad € 66.616 is ten laste van de overige gegevens gebracht. Voorstel resultaatbestemming 2013 Voorgesteld wordt om het resultaat over 2014 ad. € 31.554 negatief te verrekenen met de overige reserve. Vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, is dit voorstel verwerkt in de jaarrekening. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen omstandigheden voorgedaan na balansdatum die substantiële gevolgen hebben voor het beeld van de jaarrekening 2014.
17 juni 2015
66
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting Woningbedrijf Warnsveld te Warnsveld
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Woningbedrijf Warnsveld te Warnsveld gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst – en -verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
17 juni 2015
67
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woningbedrijf Warnsveld per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag 2014, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Arnhem, 17 juni 2015 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.C.M. Hendriks RA
17 juni 2015
68
