Jaarstukken. 27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan in aanbouw

2013 Jaarstukken

27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan in aanbouw

INHOUD

JAARSTUKKEN 2013

I.

ALGEMEEN……………………………………………………………………… 4 ALGEMENE BESCHOUWINGEN BELANGRIJKE BESLUITEN

II.

4 5

ORGANISATIE

7

II.1 TOELATING EN INSCHRIJVING II.2 BESTUURLIJKE STRUCTUUR II.3 DE WERKORGANISATIE

7 7 7

III.

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2013

8

IV.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

14

III.1 III.2 III.3 III.4 III.5 III.6

HET BIJ VOORRANG PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP HET KWALITATIEF IN STAND HOUDEN VAN HET WONINGBEZIT HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT LEEFBAARHEID / SPONSORING WONEN EN ZORG

15 24 30 31 34 35

V.

OVERLEG STAKEHOLDERS

37

VI.

KENGETALLEN

41

VII.

JAARREKENING

43

VII.1 VII.2 VII.3 VII.4

BALANS NA WINSTDELING WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 KASSTROOMOVERZICHT O.B.V. INDIRECTE METHODE TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING

VIII. OVERIGE GEGEVENS IX.

62

VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

43 45 46 47

2

65

11juni 2014

I.

ALGEMEEN

Algemene beschouwingen en vooruitblik In dit jaarverslag verantwoordt het Woningbedrijf haar activiteiten op volkshuisvestelijk en financieel gebied in het verslagjaar 2013. In het verslagjaar heeft het Woningbedrijf haar volkshuisvestelijke taak binnen de gemeente Zutphen (en in het bijzonder binnen het dorp Warnsveld) vormgegeven.

Woningbedrijf Warnsveld betaalbaar en duurzaam wonen. In het jaarverslag 2012 maakten wij melding dat de in november 2012 goedgekeurde bedrijfsbegroting voor 2013 - 2017 ten gevolge van op later tijdstip bekend geworden overheidsmaatregelen (Regeerakkoord, saneringsheffing CFV) ingrijpend gewijzigd moest worden en in januari 2013 opnieuw is vastgesteld en goedgekeurd. De regering heeft op voorstel van minister Blok een zgn. verhuurderheffing doorgevoerd, waardoor wij meer dan een maand aan huurinkomsten moeten afdragen aan de minister van Financiën. Minister Blok heeft tegelijkertijd toegestaan dat de huren boven de inflatie verhoogd worden (met extra stijging voor hogere inkomensgroepen). Ook betaalt het Woningbedrijf mee aan de financiële sanering van corporaties als Vestia. Tenslotte heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) die onze leningen borgt, strengere eisen gesteld (kasgeldlimiet) waardoor wij meer liquiditeit aan moeten houden. Zonder die borging kunnen wij niet lenen en dus niet (ver-)bouwen. De financiële lasten van al deze maatregelen kunnen niet worden gedekt uit de extra huurstijging. De minister stelt dan dat corporaties door bezuinigingen en door verkoop van bezit er maar voor moeten zorgen dat de investeringen in bestaand en nieuw bezit toch doorgaan. Naar mijn mening zullen de sterk opgelopen werkloosheid in de bouw en de belofte van de regering om de hogere huurstijging te compenseren voor de minst dure woningen en voor de lagere inkomens (via de huurtoeslaggrenzen) de nettoopbrengsten voor de regering overigens aanzienlijk beperken. Wat moet het antwoord van het Woningbedrijf zijn op dit rijksbeleid? De vraag naar goede en betaalbare woningen in ons werkgebied is nog substantieel groot. In de recente prestatieafspraken met de gemeente Zutphen is dat nog eens vastgesteld. Met name de doelgroepen jongeren en senioren hebben bij ons prioriteit bij nieuwbouw- en renovatieplannen. Veel van ons bestaande bezit kan door schilrenovatie zodanig worden aangepakt dat de energielasten en daarmee de totale woonlasten dalen. Wij compenseren dan de hogere huren als het ware indirect via ons energetisch beleid. Wij willen tempo houden in dit renovatiebeleid, mede om de onderhoudslasten op termijn te kunnen verlagen. Gezien de slechte werkgelegenheidssituatie in de bouw is prioriteit voor investeren belangrijk, zowel vanwege behoud van werkgelegenheid als vanwege de nu voor ons gunstiger kosten/kwaliteitsverhouding in de markt. Door een sober maar doelgericht beleid in het verleden is de vermogenspositie van het Woningbedrijf nog goed. Maar we kunnen de verhuurderheffing niet (mede) dekken door structureel eigen vermogen in te zetten. Het gevolg van het rijksbeleid is dat enkele voorgenomen nieuwbouw- en renovatieplannen voorlopig zijn stilgezet. In 2014 betalen we € 358.499 aan verhuurderheffing en Є 126.480 aan saneringssteun, tezamen 13% van onze huursom. De komende jaren zal de verhuurderheffing oplopen en moeten wij ook saneringssteun betalen voor falend toezicht op woningcorporaties elders. Verkoop van bezit is – naast de verkoop van woningen door collega-corporatie Ieder 1 in de wijk Scheperkamp in Warnsveld – niet wenselijk, maar wellicht deels en beperkt onvermijdelijk. Het aandeel sociale huurwoningen in de regio is circa 25% en is daarmee niet excessief. Zeker niet nu een koopwoning voor velen voorshands onbereikbaar is geworden (minder hypotheekruimte, lagere inkomens, annuïtaire financiering, eis om eerst deels te sparen). De beperking van onze bedrijfslasten heeft onze aandacht. Inhuur van externe deskundigheid is minimaal, ons kantoor is sober en doelmatig en in 2013 zijn de (CAO-)lonen van het personeel niet verhoogd.


4

11juni 2014

De huurderving (0,17%) is extreem laag door een hoog serviceniveau van de medewerkers en er zijn vrijwel geen klachten over onze organisatie. Door woningtoewijzing te koppelen aan doorstroming is er vrijwel geen verlies van huur (aansluitende verhuur) en zijn er lagere kosten voor huurders. Ook zijn geen kosten verschreven naar onderhoud en nieuwbouw, terwijl er een forse werk-piek is door de lopende en in voorbereiding zijnde plannen. Wij zijn verheugd dat wij toch kans hebben gezien eind 2013 te beginnen met de bouw van 27 seniorenwoningen aan de Oranjelaan. Dit gebouw is van groot belang voor de huisvesting van de sterk groeiende groep 55-plussers (zie tabel 1 op pagina 12) die bij ons staan ingeschreven en die behoefte heeft aan een gelijkvloerse woning. Dit project is een stap verder in de fysieke vormgeving van het Woonservicegebied Warnsveld. Bij de realisatie is zoveel als reeds mogelijk aansluiting gezocht bij het project ‘Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld’. De verhuur van de woningen is inmiddels begonnen. De 10 nog aan de Scheurkamp en Bieshorstlaan wonende senioren, waarvan de woningen op termijn worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw, hebben onlangs allen besloten te verhuizen naar de nieuwbouw. Om dit project te kunnen realiseren hebben wij echter wel de volgende maatregelen moeten treffen:    

voorlopig uitstellen van een nieuwbouwplan voor 7 appartementen Breegraven 101/103 voor jongeren, voorlopig uitstellen van nieuwbouwplan 15 patiowoningen Bieshorstlaan voor senioren, voorlopig uitstellen van nieuwbouwplan 40 appartementen Scheurkamp, terugbrengen van het aantal energetisch te renoveren woningen Frederikseplein, ’t Spiker en Visserlaan van 85 naar 63.

In 2014 pakken wij de procedure weer op voor het wijzigen van het huidige bestemmingsplan voor de toekomstige ontwikkeling van 7 appartementen aan de Breegraven en de nieuwbouwplannen aan de Scheurkamp en Bieshorstlaan. Het Woningbedrijf wil deze plannen op termijn alsnog realiseren. Voor het eerste project in bovenstaande lijst onderzoeken wij of een (aantal) kleine belegger(s) deze woningen wil realiseren als pensioenvoorziening. Hierbij worden afspraken gemaakt over de huur, verhuur en leegstand. Het Woningbedrijf heeft, op termijn, de mogelijkheid de woningen in volledig eigendom te krijgen tegen een vooraf vastgestelde prijsstaffel. Mocht dit lukken dan bekijken we of we deze constructie ook voor de andere 2 nieuwbouwplannen toepassen, of dat wij door verkoop van bezit zelf geld vrij maken. In 2014 werken wij, samen met een bewonersvertegenwoordiging uit de buurt, plannen uit voor de renovatie van eengezinswoningen in de wijk Frederikseplein, Visserlaan en ’t Spiker. Bijzonder bij dit plan is dat dit project is aangemeld bij de zgn. “Watercoalitie” als pilotproject en proeftuin op het gebied van waterbesparing en innovatief gebruik van water in en om de woning. Wij verwachten dat eind 2014 een proefblokje gereed zal zijn. De betaalbaarheid van de huren is een punt van zorg. Wij zijn voor het realiseren van onze voorgenomen opgaven afhankelijk van onze huurinkomsten. In 2014 willen wij, in goed overleg met onze huurdersvertegenwoordigers, de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW), het (strategisch) woonbeleid voor de komende jaren herzien. Hierbij streven we naar een op woonlastenbeheersing gericht beleid. Wat hogere huren kunnen gecompenseerd worden door lagere energielasten. Maar daarvoor moeten wij eerst investeren en ook daarvoor is de medewerking van de huurders nodig en een verdere verbetering van de regelgeving gewenst. Uitgangspunt voor ons beleid is dat de woonlasten voor de huurder betaalbaar blijven. De huurhoogte is in relatie tot de woningkwaliteit thans redelijk te noemen. Voor de eerstkomende 10 jaar hebben wij 8 miljoen euro gereserveerd voor investeringen gericht op beheersing van energielasten. Dit beleid gaat samen met groot onderhoud en daarmee leidt het ook tot een betere beheersing van de onderhoudslasten in de toekomst.


5

11juni 2014

De provincie Gelderland heeft gelukkig oog voor de slechte positie van de bouwsector ten gevolge van de crisis en de gevolgen van het overheidsbeleid op corporatie investeringen. Gelderland heeft een grote bouwsector en er zijn in 2013 veel faillissementen geweest van bouwbedrijven en daar aan gerelateerde toeleveringsbedrijven en onderaannemers. De sector heeft het nog steeds heel moeilijk. De provincie Gelderland investeert 250 miljoen euro extra in de economie en werkgelegenheid van Gelderland, waarvan 70 miljoen euro subsidie voor het Verduurzamen van corporatiewoningen. In 2013 is de subsidieaanvraag voor verduurzaming van de bestaande voorraad (zie ook pagina 35) voor alle corporaties in de Stedendriehoek door onze collega De Goede Woning in Apeldoorn voorbereid. Minister Blok heeft in 2013 voor verwarring gezorgd over de kerntaken van de corporatie, maar is daar geleidelijk aan weer op teruggekomen (bv. het nut van huismeesters in de grote steden). Wij hebben actief aandacht voor het goed kunnen huisvesten van onze huurders op langere termijn in hun huidige huurwoning. In 2013 is in het project “Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld” een aantal stappen gezet. Binnenkort zullen we in overleg gaan met de provincie over voortzetting van dit project. Daarbij zal tevens een brug geslagen worden naar het project “Wonen met een plus Zutphen”. Voor dit project is door de gemeente, op basis van een andere regeling, subsidie aangevraagd. De provincie heeft ook interesse getoond voor dit project (zie ook pagina 34). Het Woningbedrijf wil midden in de Warnsveldse en Zutphense samenleving staan. Naast onze directe betrokkenheid bij de zojuist genoemde twee projecten zitten wij het Warnsvelds overleg tussen zorgaanbieders en welzijnsaanbieders voor en nemen wij deel aan diverse andere overlegvormen binnen Zutphen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarnaast houden wij contact met ondernemers binnen de Stedendriehoek, en vooral Zutphen, door deel te nemen aan het innovatieontbijt. Periodiek treft een groep van gemiddeld ca. 20 -25 maatschappelijk betrokken ondernemers elkaar, waarbij innovatie en duurzaam ondernemen het hoofdthema is. Tenslotte verheugt het ons dat wij de banden met onze huurdersorganisatie SHOW in 2013 nauwer hebben kunnen aanhalen. Eind 2013 is in een gezamenlijk open overleg, onder leiding van een extern gespreksleider, met de SHOW, de raad van commissarissen, bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf gesproken over mogelijkheden om de betrokkenheid van onze huurders bij ons beleid via de SHOW te vergroten. De eerder aangegeven gevolgen van het overheidsbeleid zijn groot en wij staan voor moeilijke keuzen. De te maken keuzen in onze in 2014 te actualiseren beleidsplannen raken onze huurders direct. Het is daarom van het grootste belang dat zij daarin een stem hebben, opdat het draagvlak zo groot mogelijk is. In een werkgroep hebben vertegenwoordigers van de SHOW en het Woningbedrijf een eerste aanzet uitgewerkt. Voor wat betreft het vervolg is een traject uitgezet en hebben beide partijen vertrouwen in een goede samenwerking. Belangrijke besluiten De door het bestuur vastgestelde jaarstukken over 2012 verkregen op 18 juni 2013 goedkeuring van de Raad van Commissarissen en de bedrijfsbegroting 2014 – 2018 en meerjarenonderhoudsbegroting 2014 – 2023 verkregen op 20 november 2013 goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

Warnsveld, 11 juni 2014 Ing. R. Rademaker, directeur-bestuurder


6

11juni 2014

II

ORGANISATIE

II.1

Toelating en inschrijving

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten Naam van de toegelaten instelling Gemeente waar de instelling zetelt Adres

: 22 mei 1997, nr. 97.002402 : Stichting Woningbedrijf Warnsveld : Warnsveld : Laan 1940-’45 nr. 1, 7231 GJ

Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor de Veluwe en Twente onder nr. 41042723. II.2 Bestuurlijke structuur Ing. R. Rademaker, sinds 1 februari 1999 als directeur in dienst bij Stichting Woningbedrijf Warnsveld en met ingang van 1 januari 2001 benoemd tot statutair directeur (directeur-bestuurder). II.3 De werkorganisatie Per 31 december 2013 bestaat de werkorganisatie uit een directeur-bestuurder en 6 medewerkers.  Directeur-bestuurder fulltime  Beleids-/verhuurmedewerker fulltime  Administratief medewerker fulltime  Administratief medewerker parttime 24 uur  Administratief onderhoudsmedewerker parttime 20 uur  Onderhoudsopzichter fulltime  Onderhoudsmedewerker fulltime In fulltime formatieplaatsen is er sprake van 6,2 fulltimers (36 uur per week). Ziekteverzuim Het afgelopen jaar bedroeg het verzuimpercentage 5. Dit is hoger dan normaal, vanwege langduriger verzuim van twee medewerkers. Opleidingen Teneinde de kwaliteit van de dienstverlening op het vereiste niveau te houden of te verbeteren, of de eigen mogelijkheden te ontplooien, hebben de medewerkers de mogelijkheid een opleiding en/of training te volgen. In het verslagjaar zijn door enkele medewerkers vakgerichte cursussen gevolgd. Overleg personeel Er heeft in 2013 acht maal geagendeerd personeelsoverleg plaatsgevonden. Tussendoor heeft op informele wijze overleg plaatsgevonden. Functioneringsgesprekken In 2013 zijn functioneringsgesprekken met het personeel gevoerd. Maatschappelijke stage Het Woningbedrijf stelt ten behoeve van het vervullen van de maatschappelijke stage 2 plekken per jaar beschikbaar voor leerlingen uit het Voortgezet Onderwijs. In 2013 is daar geen gebruik van gemaakt.


7

11juni 2014

III

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2013 In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf verantwoording af over haar functioneren in 2013. De Stichting Woningbedrijf Warnsveld is een stichting met twee organen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Commissarissen (RvC). De RvC houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van de directeur-bestuurder. Toezichtkader Het toezichtkader geeft het speelveld voor de RvC aan en regels voor het samenspel tussen RvC en bestuur. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald: door het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh) met de daarin opgenomen prestatievelden, de Aedescode en de Governancecode, en gedeeltelijk intern. De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van de stichting, het Reglement voor de Raad van Commissarissen, het Reglement inzake bindende voordrachten voor de RvC en het Directiestatuut. Deze documenten staan voor iedereen toegankelijk op de website van de woningcorporatie. In de statuten en het Reglement RvC is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Ook de vaststelling van besluiten die betrekking hebben op investeringen en leningen vallen onder de goedkeuringsplicht, met inachtneming van het begrotingskader en van vastgestelde beleidslijnen. Toetsingskader Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Als toetsingskader heeft de RvC in 2013 hoofdzakelijk gehanteerd:  het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleid en het huurbeleid;  de (meerjaren) bedrijfsbegroting en het activiteitenplan;  de (meerjaren) onderhoudsbegroting  het treasurystatuut;  het integriteitsbeleid, inclusief de procedure rondom opdrachtverstrekking aan derden;  de prestatieafspraken 2008 t/m 2011 (geldigheid verlengd t/m 2013) tussen de gemeente Zutphen en de in die gemeente werkzame corporaties  het overleg met de huurdersorganisatie SHOW. Toetsingsinformatie De belangrijkste informatie aan de hand waarvan de RvC het functioneren van het Woningbedrijf toetst is opgenomen in de periodieke rapportages van de directeur-bestuurder en in zijn schriftelijke en mondelinge rapportages over specifieke afzonderlijke onderwerpen. Ook de antwoorden op vragen vanuit de RvC horen daarbij. Daarnaast gebruiken de leden van de Raad informatie uit diverse andere bronnen om de gang van zaken binnen het Woningebedrijf te kunnen beoordelen. Hiertoe behoren onder andere de informatie uit contacten met de huurdersorganisatie, het personeel en andere belanghouders. De RvC ontleent zijn informatie verder aan de jaarlijkse toetsingsbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de oordeelsbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en aan diverse bronnen van sectorinformatie, zoals Corporatie in Perspectief (in 2013 voor het laatst door het CFV gepubliceerd).


8

11juni 2014

Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties De RvC toetst zijn functioneren met enige regelmaat aan de Governance Code. Deze Code omvat zowel een aantal principes en uitwerkingen die verplicht zijn als een aantal die niet perse opgevolgd hoeven te worden, mits daarvoor een verklaring wordt gegeven (“pas toe of leg uit”). Het Woningbedrijf voldoet volledig aan de verplichte regels. Het wijkt af van enkele andere regels: In tegenstelling tot wat daarover in de Code is bepaald heeft de RvC afgesproken dat het functioneren van de Raad en van de individuele leden van de Raad niet perse jaarlijks maar al naar gelang daar aanleiding voor is - éénmaal per twee of drie jaar wordt geëvalueerd, teneinde zinloze herhalingen van zetten te voorkomen. De Raad functioneert sinds januari 2013 in zijn huidige samenstelling. Dat was aanleiding om voor eind 2013 een bijeenkomst ter evaluatie van het functioneren in 2013 te plannen. Om agendatechnische redenen heeft die bijeenkomst op 31 januari 2014 plaatsgevonden. Daaraan nam ook de directeur-bestuurder deel. De samenwerking binnen de RvC en tussen de RvC en de directeur-bestuurder blijkt door allen als positief te worden ervaren. De manier waarop met elkaar omgegaan wordt draagt bij tot constructieve effecten van de diversiteit in de samenstelling van de Raad. De RvC is tevreden over de informatie die de bestuurder formeel en informeel aan de RvC verstrekt. Gezamenlijke aandachtspunten voor de toekomst zijn op een voorraadagenda geplaatst voor themabijeenkomsten van de RvC met het bestuur. De leden van de RvC evalueren één maal per jaar de relatie met de externe accountant en nemen op basis daarvan het besluit tot opdrachtverstrekking voor de controle van de jaarrekening. De Raad heeft besloten de opdracht tot controle van de jaarrekening 2013 wederom aan Deloitte Accountants B.V. te verstrekken. Volgens de Governance Code zou een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd moeten worden. De huidige directeur-bestuurder is ruim voordat de Code werd ingevoerd voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd. Uiteraard wordt in het jaarlijkse functionerings-/beoordelingsgesprek het functioneren van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Het Woningbedrijf kent geen expliciete klokkenluidersregeling. Voor het geval dat een personeelslid de klok over het handelen of nalaten van iemand zou willen luiden, bijvoorbeeld met betrekking tot eventuele integriteitschendingen, en daarvoor niet terecht kan of wil bij de directeur-bestuurder, kan hij of zij een beroep doen op een vertrouwenspersoon. In 2013 heeft de heer E.G. de Jong, voormalig voorzitter van de RvC en rechter in Zutphen, de functie van vertrouwenspersoon vervuld. Voorts bestaat altijd voor iedereen de mogelijkheid om contact op te nemen met het landelijke Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Er zijn in 2013 geen meldingen vanuit het Woningbedrijf geweest. Onderwerpen van het toezicht in 2013 De RvC vergaderde in het verslagjaar zes keer, steeds in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Daarnaast zijn er vier bijzondere bijeenkomsten geweest:  Op 14 februari 2013 hebben alle medewerkers van het Woningbedrijf en de oud-leden en leden van de RvC samen een stadswandeling met culinaire stops door Zutphen gemaakt. Deze informele bijeenkomst had tot doel, op een passende wijze afscheid te nemen van de oud-leden van de Raad en de nieuwe leden van de Raad en de medewerkers van de corporatie kennis met elkaar te laten maken.  Op 12 april 2013 heeft de Raad onder leiding van de directeur-bestuurder een excursie per fiets langs het bezit van het Woningbedrijf gemaakt.


9

11juni 2014





Op 14 juni 2013 heeft de Raad samen met de directeur-bestuurder een brainstorm/”benen-op-tafel-sessie gehouden. Daarbij is met name over het huurbeleid, of liever gezegd: woonlasten-beleid, gesproken. Bij renovatie kunnen de kosten van energie van de huurders worden teruggedrongen en daarmee de totale woonlasten. Op 30 oktober 2013 vond een themabijeenkomst onder leiding van een externe moderator plaats waaraan deelnamen alle bestuursleden van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW), alle medewerkers van het Woningbedrijf en alle RvCleden. Doel was om in onderling overleg nieuwe wegen te vinden om de betrokkenheid van bewoners bij het beheer en het beleid van de woningcorporatie en bij het wel en wee van hun woon- en leefomgeving te vergroten.

Themabijeenkomst Woningbedrijf en SHOW

Algemene onderwerpen van bespreking tijdens de reguliere RvC-vergaderingen waren:  de jaarstukken 2012 (waarvan éénmaal in aanwezigheid van de extern accountant);  de bedrijfsbegroting 2013-2017 en 2014-2018;  de meerjarenonderhoudsbegroting 2013-2022 en 2014-2023;  de viermaands voortgangsrapportages (zowel inhoudelijk als financieel);  de voortgang van de realisatie van de doelen in het ondernemingsplan;  de stand van zaken omtrent diverse (potentiële) nieuwbouw- en renovatieprojecten;  de financieringspositie (leningportefeuille, kredietwaardigheid en WSWfaciliteringsvolume);  het risicomanagement;  de relatie met de accountant;  de benchmarkgegevens van het CFV (volgend jaar van het CBC);  het functioneren en de beloning van de directeur-bestuurder. De RvC heeft in 2013 geen aanleiding gezien om over een door de directeur-bestuurder gedaan voorstel of bestuursbesluit zijn veto uit te spreken. Kernthema 1 in 2013: financiële planning In november 2012 is de begroting 2013 – 2017 vastgesteld en goedgekeurd door de RvC. Vanwege de daarna getroffen overheidsmaatregelen (regeerakkoord, saneringsheffing, verhuurderheffing) is de begroting later ingrijpend gewijzigd en in januari 2013 opnieuw vastgesteld. Een groot deel van de eind 2012 geplande meerjarige projecten (5-jaarsperiode) moest worden getemporiseerd. Mede op aanwijzing van het WSW is begin 2013 een aantal scenario’s uitgewerkt en doorgerekend. De Raad is intensief betrokken geweest bij dat proces. In november 2013 is de begroting 2014 – 2018 vastgesteld en goedgekeurd door de RvC. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

10

11juni 2014

Kernthema 2 in 2013: consequenties van de heffingen voor beschikbaarheid en betaalbaarheid Als gevolg van de invoering van de saneringsheffing en de verhuurderheffing, alsmede van de integrale vennootschapsbelasting, worden in de meerjarenbegroting voor de eerstkomende drie jaren negatieve jaarresultaten verwacht. De RvC is bezorgd over het feit dat de bewegingsruimte van het Woonbedrijf door deze heffingen steeds kleiner wordt. De Raad steunt de bestuurder in zijn streven om steeds een optimale balans te blijven vinden tussen enerzijds de betaalbaarheid van de woningen van het Woningbedrijf (matigen van de huurverhogingen) en anderzijds de beschikbaarheid van passende woningen (blijven investeren in duurzame nieuwbouw en renovatie). Over deze optimale balans is bij vrijwel elke bijeenkomst van de Raad gesproken. Dat geldt ook voor de wijze waarop het Woningbedrijf over deze gevoelige onderwerpen met zijn huurders communiceert. Prestatieafspraken met de gemeente Zutphen De RvC hecht veel waarde aan goede zakelijke verhoudingen tussen de corporatie en de gemeente Zutphen. De gezamenlijke inspanningen in 2013 hebben geleid tot een Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014-2018 tussen de gemeente en de in de gemeente actieve corporaties. Leefbaarheid De RvC staat achter het streven van de directeur-bestuurder om samen met de Dorpsraad Warnsveld initiatieven in het kader van leefbaarheid vanuit de bevolking van Warnsveld te steunen. De RvC volgt met grote belangstelling het project ‘Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld’, waarvan het Woningbedrijf kartrekker is Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW) In de vier-maandelijkse schriftelijke en mondelinge voortgangsrapportages rapporteert de directeur-bestuurder omtrent het overleg met de SHOW en vertegenwoordigers van specifieke huurdersgroepen. De RvC heeft op basis van deze informatie het vertrouwen dat huurders op een juiste wijze worden betrokken bij het beleid en de beleidsuitvoering van de corporatie. De Raad is verheugd over het feit dat als uitvloeisel van de themabijeenkomst op 30 oktober 2013 een gezamenlijke werkgroep van leden van het SHOW-bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf aan de slag is gegaan om op een aantal gebieden tot een betere onderlinge samenwerking en een betere profilering van de SHOW naar huurders toe te komen. Accountant In het jaarlijkse gesprek met de accountant is uitgebreid van gedachten gewisseld over de voor- en nadelen van de verschillende vastgoedwaarderingsmethodes waaruit de corporatie op grond van de RJ645 zou kunnen kiezen. Momenteel wordt gewaardeerd op basis van historische kostprijs, terwijl in het financieel jaarverslag ook de bedrijfswaarde en de WOZwaarde worden vermeld. De discussie heeft tot dusverre niet tot aanpassing van de huidige praktijk geleid. Ook is gesproken over de toerekening van personeelskosten die rechtstreeks verband houden met onderhoud. Dit is in lijn met de regelgeving van WSW en CFV die voortaan een accent leggen op kostenplaatsen. Samenstelling en werkwijze van de Raad van Commissarissen. De leden van de RvC dienen te voldoen aan de volgende profielkenmerken:  affiniteit hebben met de sociale doelstelling van de corporatie;  beschikken over een brede maatschappelijke ervaring/visie;  het evenwicht kunnen bewaken tussen de sociale doelstelling van de corporatie en de doelstelling met betrekking tot de financiële soliditeit;  onafhankelijk, onpartijdig en besluitvaardig zijn.


11

11juni 2014

De RvC was gedurende het gehele jaar 2013 als volgt samengesteld: J.H.W. Geerken

Functie voorzitter

Aandachtsgebieden volkshuisvesting / wonen

Ir. P. van Waning

vice-voorzitter

volkshuisvesting / governance

Drs. J.A. Weggemans

lid

financiën

De heren Geerken en Van Waning zijn benoemd op voordracht van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW). Initieel benoemd

Afloop huidige benoemingstermijn

Uiterlijk aftredend

J.H.W. Geerken

01-01-2012

31-12-2015

31-12-2019

Ir. P. van Waning

01-01-2013

31-12-2016

31-12-2019

Drs. J.A. Weggemans

01-01-2012

31-12-2015

31-12-2019

De hoofdfuncties van de leden van de RvC in 2013 waren: • J.H.W. Geerken: zelfstandig interim en projectmanager; • Ir P. van Waning: zelfstandig bedrijfs-/organisatieadviseur en zakelijk mediator, partner van Claassen, Moolenbeek & Partners en van Mediation Plus; • Drs J.A. Weggemans: (part time) adviseur volkshuisvesting, geassocieerd met het Instituut voor Financieel Onderzoek (IFO) in Amersfoort. De nevenfuncties van de leden van de RvC in 2013 waren: • J.H.W. Geerken: lid van de Raad van Toezicht van Stichting Archipel; • Ir P. van Waning: lid van de Raad van Commisarissen van Wonion in Ulft/Oude IJsselstreek; vice-voorzitter van Vereniging Het Zonnehuis; visitator woningcorporaties bij Raeflex; peer reviewer bij het NMI - Nederlands Mediation Instituut; penningmeester van LTC (Tennisclub) Gorssel. • Drs J.A. Weggemans: lid van de Raad van Commmisarissen van SallandWonen in Raalte; visitator woningcorporaties bij Raeflex; lid van de Financiële Commissie van de VTW – Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties; penningmeester afdeling Deventer e.o. van Groei en Bloei. Deze nevenfuncties zijn naar het oordeel van de RvC niet onverenigbaar met het lidmaatschap van de Raad van Commmisarissen van het Woningbedrijf Warnsveld. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governance Code Woningcorporaties. In het verslagjaar heeft zich geen geval van belangenverstrengeling, waarbij leden van de RvC of de directeur-bestuurder waren betrokken, voorgedaan. De Stichting kent geen zgn. verbindingen. Gezien de aard en omvang van de problematiek heeft de Raad geen aparte auditcommissie ingesteld, maar fungeert de heer Weggemans vanwege zijn aandachtsgebied financiën als zodanig. Als remuneratiecommissie fungeren de voorzitter en de vice-voorzitter. Zij vervullen daarmee in het bijzonder de rol van de Raad van werkgever van de directeur-bestuurder. De onderwerpen die in het kader van de hiervoor genoemde bijzondere activiteiten behandeld worden komen steeds ook aan de orde in de plenaire vergaderingen van de Raad. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Zij nemen regelmatig deel aan de bijeenkomsten en workshops van die organisatie. Ook nemen zij incidenteel deel aan voorlichtingsbijeenkomsten die worden georganiseerd door dienstverleners in de corporatiesector, zoals accountants.


12

11juni 2014

Functioneren en bezoldiging van de directeur-bestuurder. Het streven is dat tweemaal per jaar gesprekken plaatsvinden tussen de remuneratiecommissie en de directeur-bestuurder: • tegen de zomer van het lopende jaar: een functioneringsgesprek; • eind van het lopende jaar/begin van het nieuwe jaar: een beoordelingsgesprek, tevens planningsgesprek voor het volgende jaar. In 2013 vond op 2 april het jaarlijkse planningsgesprek plaats en op 25 juni het jaarlijkse functioneringsgesprek. Het beoordelingsgesprek 2013 vond op 26 maart 2014 plaats. Voor dat gesprek is desgevraagd input geleverd door de medewerkers van het Woningbedrijf. Het totaal vast inkomen van de directeur-bestuurder bedroeg in 2013: € 104.548 en past binnen de voor de functie van directeur-bestuurder van het Woningbedrijf toepasselijke functiegroep D van de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. De pensioenkosten bedroegen € 24.293. De beloning van de directeur-bestuurder ligt boven in de range van bedragen die geldt voor functiegroep D, terwijl de zwaarte van de functie in het midden van categorie D “scoort”. Vandaar dat de RvC als beloningsbeleid hanteert dat de beloning alleen de structurele verhogingen conform de CAO Woondiensten volgt, zoals contractueel overeengekomen. De beloning van de directeur-bestuurder is volledig vast en kent dus geen variabel deel. De directeurbestuurder heeft niet de beschikking over een dienstauto, maar declareert zijn reizen conform CAO. Hij heeft evenmin een vaste onkostenvergoeding. Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De beloning van de directeur-bestuurder voldoet aan de daarin opgenomen maximumbezoldigingsnorm. Per 1 januari 2014 geldt bovendien, als verbijzondering van de WNT, de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Deze regeling kent een aantal bezoldigingsklassen, de zgn. WNT-staffel. De beloning van de directeur-bestuurder van het Woningbedrijf is hoger dan het maximum van de voor zijn functie geldende bezoldigingsklasse. Voor de directeur-bestuurder geldt de in de wet opgenomen overgangsregeling. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de leden van de RvC was tot en met 2012 gebaseerd op de Honoreringscode Commissarissen van de VTW en kwam overeen met het gemiddelde van het voor de toepasselijke zwaartegroep D geldende minimum- en maximumbedrag, met een opslag van (afgerond) 15% voor de vice-voorzitter en 30% voor de voorzitter. In de RvC-vergadering van 12 juni 2013 heeft de Raad besloten de honorering met terugwerkende kracht per 1 januari 2013 omlaag bij te stellen, naar een niveau dat zijns inziens passend is bij de omvang van de corporatie, de gewijzigde inzichten in de samenleving omtrent honorering van functies in het semi-publieke domein en de noodzaak voor corporaties om hun kosten te beperken. De leden van de RvC hebben in 2013 de volgende honorering ontvangen. Bruto-vergoeding Voorzitter Vice-voorzitter Lid Totaal

€ € € €

7.500 5.500 5.500 18.500

De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van het Woningbedrijf. Ook voor de commissarissen geldt de in de WNT (zie hiervoor bij Bezoldiging directeur-bestuurder) opgenomen overgangsregeling. Warnsveld, 11 juni 2014 J.H.W. Geerken P. van Waning J.A. Weggemans Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

13

11juni 2014

IV

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Ingevolge het Besluit Beheer Sociale Huursector dienen woningcorporaties zich te verantwoorden op een zestal prestatievelden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep; het kwalitatief in stand houden van het woningbezit; het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; het waarborgen van de financiële continuïteit; leefbaarheid, wonen en zorg.

In 2013 zijn de prestatieafspraken, die voor de periode 2008 t/m 2011 tussen de gemeente Zutphen en de daar werkzame corporaties Ieder1, Ons Huis en Woningbedrijf Warnsveld zijn vastgesteld, nog van toepassing verklaard en in de Stuurgroep Wonen tweemaal geëvalueerd. Op 4 juni 2013 heeft de gemeenteraad van Zutphen de nieuwe Woonvisie 2013 – 2017 vastgesteld. De Woonvisie is de basis van het overleg over nieuwe prestatieafspraken, dat direct daarop is gestart. In de periode tot januari 2014 is door de gemeente Zutphen en de eerder genoemde drie corporaties, inmiddels aangevuld met Stichting Mooiland, hard gewerkt aan de totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken.

Ondertekening Prestatieafspraken door 4 corporatiedirecteuren en de gemeente Zutphen in de gedaante van wethouder A. de Jonge (2de van links).

Op 4 maart 2014 heeft het college van B&W (met complimenten) ingestemd met ons gezamenlijk Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014 t/m 2018, met de subtitel ‘Samen-werken aan een duurzaam betaalbare woningvoorraad’. In het convenant staan afspraken die in het teken staan van het goede behouden en versterken, bij het wonen in de gemeente Zutphen. De ondertekening ervan had plaats op 19 maart 2014. Waar in het vorige convenant veel aandacht was voor nieuwbouw, ligt de nadruk nu op het vergroten van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningen en woonomgeving voor en door bewoners en nieuwe inwoners. De komende jaren wordt er flink geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen in combinatie met het verbeteren van woningen. Ook is er veel aandacht voor de betaalbaarheid van de huren, de rol van de corporaties in de sociale wijkteams en huisvesting van mensen met een zorgvraag. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

14

11juni 2014

In 2013 is de renovatie van 54 eengezinswoningen, als onderdeel van het project organische herstructurering van de wijk Scheurkamp en Bieshorstlaan, gereed gekomen. Deze woningen zijn energetisch van een F- en G-label naar een A-label getransformeerd. Dit heeft voor de bewoners geresulteerd in een besparing van ca. 40-45% op het gasverbruik. De renovatie is, onder het genot van een hapje en een drankje, afgesloten met een druk bezochte zonnige bijeenkomst midden in de wijk voor onze huurders en allen die bij het project betrokken waren. In 2013 is een begin gemaakt met de nieuwbouw van 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan. Verder heeft het Woningbedrijf zich tevens aangesloten bij de ‘Watercoalitie’, een initiatief van het ministerie van Infrastructuur & Milieu. De Watercoalitie richt zich op de waterketen en de rol die huishoudens daarin kunnen spelen. Voor de renovatie van 85 eengezinswoningen wordt in 2014 eerst een pilot uitgevoerd met innovatieve maatregelen die aansluiten op de doelstellingen van de Watercoalitie (zie ook www.watercoalitie.nl). Voor het welslagen van al deze ontwikkelingen is het van het grootste belang dat de corporatiesector zijn slagkracht behoudt. Helaas werkt de door de rijksoverheid ingevoerde verhuurderheffing, en het voornemen de maximale huurgrens voor 3 jaren (vanaf 1 januari 2015) te bevriezen hier niet aan mee. In de volgende hoofdstukken wordt per prestatieveld verantwoording afgelegd.

IV.1

Het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep

Spelregels Binnen Warnsveld wijst Stichting Woningbedrijf Warnsveld, naast de eigen woningen, op basis van voordracht, ook de woningen in Warnsveld van Actys en Mooiland toe. Om voor woningtoewijzing in aanmerking te komen dient men als woningzoekende ingeschreven te staan bij het Woningbedrijf, ouder te zijn dan 18 jaar en verder te voldoen aan de wettelijke vereisten qua inkomen. Wij werken met een puntensysteem. Bij de toewijzing van een woning wordt rekening gehouden met de aangegeven voorkeuren en de samenstelling van het huishouden. Woningzoekenden met een huishouden bestaande uit tenminste 2 personen, komen bij voorrang voor een eengezinswoning in aanmerking; woningzoekenden met een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen komen bij voorrang in aanmerking voor een één-/tweepersoonswoning. Ouderen komen bij voorrang in aanmerking voor een seniorenwoning. Zoveel als mogelijk wordt met de aangegeven voorkeur rekening gehouden. Als een woning vrij komt wordt diegene benaderd die op dat moment de meeste punten heeft. Bij weigering wordt de volgende woningzoekende op de lijst benaderd. Vraagzijde Woningzoekenden in Warnsveld dienen zich in te laten inschrijven bij het Woningbedrijf. Tabel 1: aantal woningzoekenden naar soort huishouden per 31 december 2013 Leeftijdsklasse 18-24 25-34 Eenpersoonshuishouden 19 13 21 11 Eenoudergezin 0 0 12 4 Tweepersoonshuishouden z.k. 7 5 7 4 Tweepersoonshuishouden m.k. 2 2 14 5 Totaal 2013 28 20 54 24

35-44 9 5 18 5 12 6 15 4 54 20

45-54 20 9 29 12 10 3 11 3 70 27

55-64 41 21 4 2 42 24 5 3 92 50

65-74 >75 Totaal 30 16 49 37 189 112 0 0 0 0 63 23 78 62 48 41 204 145 1 1 0 0 48 18 109 79 97 78 504 298

Totaal 2012

36 22 76 30 54 19 83 34 91 54 115 84 96 77

551

320

Verloop 2012-2013

-8 -2 -22 -6

-47

-22

0

1 -13 -7

1

-4

-6

-5

1

1

Zwart is totaal en rood (50%) is ingezetene Warnsveld. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

15

11juni 2014

Op 31 december 2013 stonden, na opschoning, 504 woningzoekenden ingeschreven. Vooral de eenpersoonshuishoudens (189) en de tweepersoonshuishoudens zonder kinderen (204) zijn zeer ruim vertegenwoordigd. Binnen deze categorieën is respectievelijk 64% en 82% ouder dan 55 jaar en respectievelijk 42% en 62% ouder dan 65 jaar. Wat verder opvalt is dat het aantal woningzoekenden in 2013 met 8,5% gedaald is ten opzichte van het jaar er voor. Dit komt vooral door een vermindering van het aantal woningzoekenden in de eerste vier leeftijdscategorieën (tot 55 jaar). Vorig jaar constateerden we al voorzichtig dat het er op lijkt dat we terug gaan naar het niveau 2003-2008. Deze trend lijkt door te zetten. Wellicht dat een aantal voorheen ingeschreven woningzoekenden op grond van de vanaf 2011 ingevoerde nieuwe toewijzingsnormen geen recht meer hebben op een huurwoning. De lokale en regionale huurwoningenmarkt blijft desondanks echter gespannen. Aantal woningzoekenden over de laatste 10 jaar. 800 700 600 500 400 300 200 100

0

2003

2004

2005

Totaal woningzoekenden

2006

2007

2008

2009

Ingezetene Warnsveld

2010

2011

2012

2013

Instroom van buiten Warnsveld

Wij verwachten voor Warnsveld niet dat de vraag naar woningen, geschikt voor de categorieën senioren en eenpersoonshuishoudens, de eerstkomende jaren substantieel zal afnemen. Aanbodzijde Tabel 2:

de woningvoorraad naar huurklasse binnen Warnsveld en Zutphen, aangevuld met verhuurders waarvoor de toewijzing door het Woningbedrijf wordt verricht (per 1-7-2013)

Verhuurder >= € 374,44 en >= € 535,91 en >=€ 574,35 en Woningen < € 374,44 < € 535,91 < € 574,35 < =€ 681,02 WBW bezit Warnsveld 53 335 108 87 Actys 24 Mooiland Vitalis 21 Totaal toewijzing Warnsveld 53 335 108 132 WBW bezit Zutphen 3 35 Totaal toewijzing WBW 53 338 108 167

totaal 583 24 21 628 38 666

De huurgrenzen worden elk jaar per 1 januari gewijzigd. In dit jaarverslag geven wij de stand per 1 juli 2013 weer. Het Woningbedrijf bezit geen woningen met een huur >= € 681,02 (zie ook pagina 21). Op 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling daeb’ ingevoerd en zijn corporaties verplicht een administratieve scheiding aan te brengen tussen diensten van algemeen economisch belang (daeb) en de overige activiteiten (niet-daeb) die zij uitvoeren. Het Woningbedrijf onderneemt geen activiteiten die behoren tot het niet-daeb segment. Alle woningen van het Woningbedrijf zijn bereikbaar voor de doelgroep van beleid. Naast gevolgen voor de bouw van diverse vormen van vastgoed heeft de tijdelijke regeling daeb ook gevolgen voor de verhuur van onze woningvoorraad. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

16

11juni 2014

Minimaal 90% van onze huurwoningen mogen wij alleen nog maar verhuren aan woningzoekenden met een belastbaar huishoudinkomen (inwonende kinderen niet meegerekend) tot maximaal € 34.229 (norm: 2013) per jaar. Heeft een huishouden een hoger inkomen, dan komt men in de meeste gevallen alleen in aanmerking voor een huurwoning met een netto huurprijs boven de € 681,02. Voor de 10% huurwoningen die vrij mag worden toegewezen geldt een sociale prioritering op basis van objectieve maatstaven (corporatie dient hiervoor beleid vast te stellen). Bij het Woningbedrijf komen alleen (herstructurerings)urgenten hier voor in aanmerking. Voor huurders die al in een woning van ons wonen verandert er niets. Maar als men een andere woning van ons wil gaan huren, dan moeten wij rekening houden met de eerder genoemde inkomensgrens. Door deze regelgeving zijn wij bij nieuwe verhuur verplicht het inkomen te controleren. De nieuwe huurder wordt gevraagd het verzamelinkomen op te geven en de documenten die dat inkomen onderbouwen (IB60-verklaring) aan te leveren. Het Woningbedrijf ziet voor zichzelf geen taak weggelegd om zich op het hogere huursegment (nietdaeb) te richten. Daarnaast is het gezien onze omvang praktisch ondoenlijk om een beperkt deel van het bezit af te zonderen (gescheiden administratie) voor een hoger huursegment. Onze collega-corporatie Ieder1 wil op termijn vrijwel alle huurwoningen in de wijk Scheperkamp verkopen, waardoor dan ongeveer één derde van de huurwoningenvoorraad in Warnsveld is verdwenen. Dit is een punt van zorg. Voor een evenwichtiger verhouding koop – huur in Warnsveld is het van belang om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het Woningbedrijf vindt uiteraard dat dit moet worden afgezet tegen het bredere perspectief van de woningmarkt in Zutphen en in relatie tot de regio Stedendriehoek. Behoudens de nieuwbouw aan de Oranjelaan ontbreken daarvoor, ten gevolge van de heffingen, de financiële middelen. Er wordt gezocht naar investeerders om toch aan de vraag naar betaalbare aanwas van de woningvoorraad in Warnsveld te voldoen. Ontwikkeling kernvoorraad

< € 374,44; 9%

€ 574,35 - € 681,02; 21%

€ 535,91 - € 574,35; 16%

€ 374,44 - € 535,91; 54%

Het Woningbedrijf is er primair om de doelgroep van beleid te bedienen en heeft de keuze gemaakt om het totale bezit binnen de kernvoorraad, te houden, waarbij alle huurwoningen met een huurprijs tot de maximale huurgrens volgens de wet Huursubsidie tot de kernvoorraad behoren. In de vigerende prestatieafspraken met de gemeente Zutphen voor 2013 is afgesproken dat de totale kernvoorraad in de gemeente Zutphen geleidelijk af mag nemen tot 75% van de totale huurwoningenvoorraad. Een belangrijk deel van ons woningbestand is in 2013 gereserveerd voor het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep. De woningen met de laagste huurprijzen zijn vooral toegewezen aan eenoudergezinnen en alleenstaanden. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

17

11juni 2014

Onderstaande tabel geeft de ruimte tussen de gemiddelde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs weer. De gemiddelde huurprijs in 2013 bedraagt € 489 (ongeveer 64% van de maximaal redelijke huur).

huurprijs in euro

Gemiddelde huurprijs in relatie tot de gemiddelde maximaal redelijke huurprijs 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

2004

2005

2006

gemiddelde huurprijs

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

restruimte tot gemiddelde maximaal redelijke huurprijs

De werkelijke huursom in 2013 bedraagt € 3.542.292 (inclusief huurderving). Naast de huisvesting van de primaire doelgroepen, besteden wij aandacht aan de huisvesting van specifieke categorieën woningzoekenden zoals lichamelijk en psychisch beperkten, ouderen, jongeren en (toegelaten) vluchtelingen. Lichamelijk beperkten Met de gemeente Zutphen zijn, samen met de collega corporaties Woonbedrijf ieder1 en Ons Huis afspraken gemaakt over het te voeren beleid betreffende de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De eindverantwoordelijkheid ligt bij de gemeente. De gemeente geeft aan welke aanpassingen nodig zijn en de technische dienst van het Woningbedrijf bereidt de werkzaamheden voor en begeleidt de uitvoering. In het strategisch voorraadbeleid wordt extra aandacht geschonken aan mogelijkheden binnen onze bestaande voorraad voor deze doelgroep. Ouderen (55+). Het totale aanbod aan seniorenwoningen binnen Warnsveld bedraagt 186. Daarnaast heeft Den Bouw 43 zorgwoningen. Voor deze laatste woningen is een indicatiestelling nodig. De vraag naar meer geschikte woningen voor senioren zal de komende jaren blijven bestaan. Aangezien er ten gevolge van de door het rijk opgelegde heffingen nog maar beperkt nieuwbouw mogelijk is, zal steeds vaker de mogelijkheid van aanpassing van het bestaande bezit moeten worden onderzocht en benut. De voorgenomen plannen voor herstructurering door sloop-/nieuwbouw in de buurt Scheurkamp en Bieshorstlaan willen wij, zodra dit financieel mogelijk is, weer oppakken. Jongeren. In totaal zijn in Warnsveld slechts 42 woningen specifiek voor deze doelgroep beschikbaar (18 van het Woningbedrijf en 24 van Woonbedrijf ieder1). Vanaf 2008 zijn alle kleine eengezinswoningen (192) in de toewijzing bereikbaar geworden voor éénen tweepersoonshuishoudens, waardoor een aanzienlijk groter aanbod ontstaat voor deze groep woningzoekenden. Door een eengezinswoning toe te wijzen aan startende (eenpersoons-) huishoudens ontstaat tevens niet meteen de noodzaak van verhuizen wanneer gezinsuitbreiding plaatsvindt. Ook deze doelgroep wordt getroffen door de maatregelen uit het regeerakkoord. De investeringen die wij de voor komende jaren aan de Breegraven 101 op stapel hadden staan zijn voorlopig uitgesteld. Om toch te trachten deze woningen voor de doelgroep te kunnen bouwen zijn wij op zoek naar externe financiering, waarbij een belegger garant staat voor de bouw van de woningen en het Woningbedrijf garant staat voor de verhuur en leegstand.


18

11juni 2014

Convenant Bijzondere Doelgroepen.. Het Woningbedrijf is bereid, indien een verzoek voor huisvesting van een dak- en thuisloze, een exgedetineerde of de vrouwenopvang zich voordoet, binnen het redelijke, alles te doen wat in haar vermogen ligt om aan dit verzoek te kunnen voldoen. Uiteraard is hierbij het op dat moment beschikbaar zijn, of zicht hebben op het binnen een redelijke termijn vrijkomen van, een passende woning van belang. In het afgelopen jaar hebben wij aan enkele verzoeken kunnen voldoen. Het Woningbedrijf heeft bij de monitoring van het ‘Convenant Huisvesting Doelgroepen gemeente Zutphen’ aangegeven bereid te zijn om voor maatschappelijke doelgroepen huisvesting te realiseren. Het Convenant biedt mogelijkheden problemen tijdig te onderkennen, waardoor de betrokken partijen ook tijdig naar een oplossing kunnen zoeken. Huisvesting statushouders. Het Woningbedrijf werkt, naar vermogen, mee aan de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Met de gemeente Zutphen en het Centraal Orgaan voor de opvang van Asielzoekers (COA) is voor de Warnsveldse situatie, gezien het geringe aantal woningen dat geschikt is voor alleenstaanden, afgesproken dat men (kleine) gezinnen zoekt. Ook de Stichting Vluchtelingenwerk wordt hierbij, via de gemeente, ingeschakeld. In 2013 is aan het Woningbedrijf een taakstelling van twee statushouders opgelegd. Vanuit 2012 hadden wij een voorstand van twee statushouders en hebben daarmee aan onze taakstelling voor 2013 voldaan. Tabel 3: specificatie van het bezit aan woongelegenheden en overige onroerende zaken Onroerende zaken Woongelegenheden in exploitatie begin verslagjaar in aanbouw Opgeleverde nieuwe woongelegenheden Aangekochte woongelegenheden Verkochte woongelegenheden Gesloopte woongelegenheden Totaal in exploitatie einde verslagjaar Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden Garages

Verslagjaar 2013

Verslagjaar 2012

621 27 0 0 0 0 621

618 0 6 3 0 0 621

0

10

In 2013 zijn de 10 garages in de buurt Scheurkamp en Bieshorstlaan, in het kader van de organische herstructurering, gesloopt.

Sloop garages in de wijk Scheurkamp en Bieshorstlaan.


19

11juni 2014

Het Woningbedrijf hanteert als beleidsuitgangspunt dat, vanwege een structureel tekort aan huurwoningen binnen Warnsveld, in principe geen sociale huurwoningen verkocht zullen worden. Om aan de WSW-eisen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen te voldoen, dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Wij zullen er daardoor niet aan ontkomen om in de nabije toekomst toch woningen te verkopen. Als uitzondering op het beleid zijn in het huidige strategisch voorraadbeleid enkele woningen voor verkoop benoemd. In 2014 wordt het ondernemingsplan, in samenhang met het strategisch voorraadbeleid en woonbeleid geactualiseerd. Tabel 4: de woningvoorraad van het Woningbedrijf naar wijk en woningtype Type woning Eengezins Beneden/boven Appartement Senioren met lift met tuin Wijkaanduiding Wijk I 110 26 26 Wijk II 85 33 Wijk III 180 Wijk IV, incl. Leesten 89 14 34 Basseroord 4 Totaal aan woningen 464 44 34 59

Senioren appartement Totaal 20 182 118 180 137 4 20 621

De woningen in de wijk Basseroord zijn gelegen in de Norenburgerstraat en aangekocht in het kader van de herstructurering van het gebied Basseroord en Overwelving in de binnenstad van Zutphen. Op 14 november 2013 is het voorkeursrecht voor dit gebied, op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeente, door de gemeente Zutphen ingetrokken. Het Woningbedrijf heeft deze woningen via een ABC-constructie van de gemeente gekocht om ze tijdelijk te verhuren tot aan het moment van sloop in verband met op termijn geplande nieuwbouw (zie ook pagina 25). Nu de nieuwbouwplannen niet meer door gaan wordt overwogen deze woningen op termijn te verkopen. Verdeling van de voor verhuur vrijgekomen woningen In 2013 hebben wij aan 34 woningzoekenden een woning kunnen toewijzen. De woning Bieshorstlaan 4, die gedurende de uitvoering van de renovatie van de eengezinswoningen in de wijk Scheurkamp en Bieshortslaan dienst deed als directieverblijf voor de aannemer, is in 2013 ook weer verhuurd. Na mutatie is 1 woning in verkoop genomen en in 2014 verkocht. De verdeling van de 34 mutatiewoningen is in onderstaande tabel aangegeven. Aard van de voor verhuur beschikbaar gekomen woningen Mutatiewoningen regulier bestaande voorraad Herstructurering Bieshorstlaan: verhuur op basis Leegstandswet Norenburgerstraat: verhuur op basis Leegstandswet Totaal aantal verhuurde woningen 2013:

Aantal 29 3 2 34

Het aantal voor reguliere verhuur vrijgekomen woningen in de bestaande voorraad bedraagt in het verslagjaar 34 oftewel 5,5% tegenover 48 oftewel 7,7% in 2012. De mutatiegraad is bij ons laag. Onze huurders blijven lang in dezelfde woning wonen. De inkomensnormering bij toewijzing werkt ook in de hand dat senioren met een aanvullend pensioen vaker net boven de inkomensnorm voor toewijzing vallen en daardoor noodgedwongen in hun woning blijven wonen. Door gerichte toewijzing proberen wij doorstroming op gang te brengen. Door bemiddeling van het Woningbedrijf zijn verder dit verslagjaar bij de andere verhuurders in totaal 8 woningen (2012: 5) toegewezen. Het betreft 5 woningen van Actys en 3 van Mooiland. In 2013 zijn 3 woningen (9%) toegewezen aan huurders met een inkomen boven de € 34.229. Hiermee wordt derhalve voldaan aan de 90% eis op grond van de tijdelijke regeling daeb.


20

11juni 2014

Verloop aantal mutaties over de afgelopen 10 jaren Aantal mutaties per jaar. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Laten we de woningen die op basis van de Leegstandswet zijn verhuurd buiten beschouwing dan is het aantal mutaties ten opzichte van vorig jaar met 14 afgenomen. Het gemiddeld aantal mutaties over 5 jaren is hierdoor met 2 afgenomen tot 40. Volgend jaar verwachten wij weer een toename van het aantal mutatiewoningen ten gevolge van de oplevering van onze 27 nieuwbouwappartementen aan de Oranjelaan. De lokale markt heeft dringend behoefte aan andere typen woningen. De voorgenomen plannen om door uitbreiding in nieuwbouw, slim benutten van vrijkomende kavels na sloop van bestaande bouw en herstructurering van bestaand bezit het woningbestand zodanig te veranderen, c.q. uit te breiden dat beter aan de (toekomstige) vraag kan worden voldaan, zijn door de gevolgen van het rijksbeleid vertraagd.


21

11juni 2014

De volgende tabellen geven de verdeling van de 34 voor verhuur beschikbaar gekomen woningen in 2013 van het Woningbedrijf weer. Aantallen eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 21.025 <65 jaar > € 21.025 < € 21.100 >65 jaar > € 21.100

<= € 374,44

Aantallen tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 28.550 <65 jaar > € 28.550 < € 28.725 >65 jaar > € 28.725

<= € 374,44

Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < € 28.550 <65 jaar > € 28.550 < € 28.725 >65 jaar > € 28.725

<= € 374,44

> € 374,44 tot € 535,91

> € 535,91 tot € 681,02

4

1

1

1 0

1 1

2 1

0

1

2

> € 374,44 tot € 535,91

> € 535,91 tot € 681,02

0

1

2

0 0

1 0

2 0

0

0

0

> € 374,44 tot € 574,35

> € 574,35 tot € 681,02

0

4

8

0 0

0 0

1 0

0

0

0

€ 374,44= kwaliteitskortingsgrens huurtoeslag / € 535,91= aftoppingsgrens huurtoeslag laag / € 574,35= aftoppingsgrens huurtoeslag hoog Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag men, per categorie, niet meer te verdienen dan het in bovenstaande tabel aangegeven inkomen. Meer informatie is te vinden op de website van de Belastingdienst.

Huurtoeslag Vanaf 1 januari 2006 wordt de huursubsidie niet meer door het ministerie van VROM uitbetaald, maar betaalt de Belastingdienst huurtoeslag. De huurtoeslag wordt direct aan de huurders uitgekeerd. Huurders die problemen ondervinden bij hun aanvraag worden door ons bijgestaan. Huurincasso Om het ontstaan van huurachterstand zoveel mogelijk te voorkomen, wordt de mogelijkheid aan huurders geboden om gebruik te maken van automatische incasso. Het Woningbedrijf benadert huurders met een huurachterstand direct bij het ontstaan ervan om zo in eerste instantie erger leed zoveel mogelijk te voorkomen. Indien de huurder niet reageert of geen gevolg geeft aan een verzoek tot betaling wordt direct daarop de deurwaarder ingeschakeld. Zo wordt getracht te voorkomen dat huurders noodgedwongen de woning moeten verlaten. Op 31 december 2013 hebben 79 huurders, waarvan 49 met een huurachterstand tot 1 maand, niet aan de betalingsverplichting voldaan. De totale huurachterstand is dit jaar gelukkig maar gering toegenomen (€ 367,00) ten opzichte van vorig jaar en bedraagt aan het einde van het boekjaar € 62.092 (2012 € 61.725). Ten opzichte van de jaarhuur is dit 1,8% (2012: 1,8%). Ten behoeve van moeilijk inbare vorderingen is in 2009 een voorziening getroffen. De voorziening bedraagt per 31 december 2013 € 71.500; een toename van € 10.500. In 2013 is, naast de al lopende gevallen, 5 maal de deurwaarder ingeschakeld voor vorderingen betreffende huurachterstand. Dit heeft in 2013 gelukkig niet tot een huisuitzetting geleid. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

22

11juni 2014

In 2013 zitten10 (2012: 7) huurders in de schuldhulpverlening. Wij zien dit aantal met de jaren toenemen en maken ons daar ernstig zorgen over. Met de gemeente en onze collegae in Zutphen en met onze partners in het regionale samenwerkingsverband willen wij bezien op welke wijze wij hier maatregelen voor kunnen bedenken om dit te voorkomen. De betaalbaarheid van huren is in 2013 een landelijk aandachtspunt geworden. Huurderving De totale huurderving over 2013 is ten opzichte van vorig jaar met bijna 60% afgenomen en bedraagt € 5.866. Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is dit 0,17%. De vermindering van de huurderving wordt voor het grootste deel veroorzaakt doordat de woning aan de Bieshorstlaan 4 (directiewoning), na 5 maanden, weer in verhuur is genomen. De huurderving in 2013 wordt verder veroorzaakt door het leeg laten staan van woningen om bij mutatie de nodige herstel- en verbeterwerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Huurverhoging Het Woningbedrijf heeft in 2013 bij mutatiewoningen de nieuwe huur verhoogd, tot maximaal 75% maximale huur. Gezien de hoogte van de huren en het percentage gemiddeld maximaal redelijke huur is er ruimte om huren te verhogen. In 2013 is per 1 juli 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Op basis van aangeleverde inkomensgegevens van de Belastingdienst hebben de huurders een huurverhoging volgens onderstaande tabel gekregen. Inkomenscategorie

Huurverhoging

Aantal

< € 33.614 € 33.614 0- € 43.000 >= € 43.000

in % 4,0 4,5 6,5

huurders 404 80 137 621

in % 65 13 22 100

Huur afgetopt op € 681,02 2 2 4 8

De gemiddelde trendmatige huurverhoging in 2013 komt hierdoor uit op 4,6% . Het bericht van de huurverhoging is vóór 1 mei 2013 verzonden. Huurprijsgeschillen Tegen de huurverhoging per 1 juli 2013 hebben 18 huurders bezwaar aangetekend. Hiervan zijn 10 bezwaren op basis van een rectificatie van de Belastingdienst gegrond verklaard, waarna de huurverhoging is teruggebracht naar 4%.

Gerenoveerde woningen Scheurkamp te Warnsveld Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

23

11juni 2014

IV.2

Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit

Organische herstructurering Ook in 2013 hebben het Woningbedrijf, de gemeente Zutphen en de Bewonersvereniging Scheurkamp Bieshorstlaan, bijgestaan door een adviseur van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum, onder begeleiding van een extern procesbegeleider hard gewerkt aan de realisatie van de organische herstructurering van 80 woningen aan de Scheurkamp Bieshorstlaan. Hierbij wordt de buurt Scheurkamp/Bieshorstlaan op een andere wijze aan dan gebruikelijk aangepakt, door de huurders mee te laten bepalen wat er met hun woningen gaat gebeuren en wanneer. In de eerste maanden van 2013 is nog hard gewerkt aan de uitvoering van de renovatie van de 54 eengezinswoningen. Inmiddels is de renovatie gereed en heeft de wijk een heel ander aanzien gekregen, waardoor die weer een jaar of 40 mee kan. De basisrenovatie, zonder huurverhoging, bestaat uit het vernieuwen van de voor- en achtergevel en het vervangen van het dak. Door deze schilrenovatie is het energielabel van een F- en G-label verbeterd naar een A-label. Wij bereiken hiermee een grote CO2-reductie en onze huurders een reductie in de energielasten. De eerste resultaten, die door bewoners van de woningen die het eerste zijn aangepakt ter beschikking zijn gesteld, laten zien dat er een reductie van het gasverbruik van ca. 40 tot 45% is gerealiseerd in het eerste stookseizoen na de renovatie. De herstructurering van de buurt bestaat, naast de renovatie van de 54 eengezinswoningen, uit de vervanging van 26 bestaande seniorenwoningen door 15 patiowoningen, die zowel voor senioren als voor één- tweepersoons huishoudens geschikt zijn, en 36 appartementen voor senioren. Uitgangspunt bij deze woningen is dat ze een zodanige plattegrond hebben dat er (zware) zorg geboden kan worden. Om de nieuwbouw te kunnen realiseren is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit is in voorbereiding. Het Woningbedrijf heeft de omwonenden reeds eenmaal geïnformeerd over de plannen met de wijk. Dit heeft gedeeltelijk geleid tot bijstelling van de plannen. In 2013 is, ten gevolge van de invoering van de verhuurderheffing, besloten de planvorming voorlopig te stil te zetten op het niveau van voorlopig ontwerp. Voor het in procedure brengen van het ontwerp bestemmingsplan dient ten behoeve van het ‘flora en fauna’ onderzoek nog een vleermuisinventarisatie te worden verricht. Nu de plannen later in de tijd tot uitvoering zullen komen willen wij in overleg met de gemeente en stedenbouwkundige trachten de procedure rond de bestemmingsplanwijziging, zonder het vleermuisonderzoek op dit moment uit te laten voeren, af te ronden en te publiceren. Omwonenden zullen wij daarna nogmaals informeren. De realisatie van de renovatie van de 54 eengezinswoningen in dit project is mede mogelijk gemaakt doordat de Provincie Gelderland op grond van de Subsidieregeling vitaal Gelderland 2008 een subsidie heeft toegekend om het mogelijk te maken dat huurders in een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zelf mee ontwikkelen aan de herstructurering van hun wijk. Hierover is in 2013 verantwoording afgelegd aan de provincie. Nieuwbouw algemeen Met de zes bestuurlijke regio's in Gelderland heeft de provincie Gelderland in 2011 afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma tot en met 2019 onder de noemer Kwalitatief Woon Programma III. Daarin is de omslag gemaakt van het zoveel mogelijk realiseren van nieuwbouw naar gerichte kwalitatieve toevoeging aan de bestaande woningvoorraad en fasering van woningbouw. In de huidige woningmarkt is dat belangrijk om overaanbod te voorkomen en om er voor te zorgen dat kwalitatief goede woningbouwprojecten wel in ontwikkeling kunnen worden genomen.


24

11juni 2014

Nieuwbouw inbreiding In 2013 is in bouwteam, met architect, bouwbedrijf en ontwerpend installateur, het plan voor de nieuwbouw van 27 seniorenappartementen met gemeenschapsruimte op de locatie van de voormalige Arcadeschool aan de Oranjelaan verder uitgewerkt. Dit heeft geresulteerd in een, binnen de financiële mogelijkheden, zo energiezuinig mogelijk gebouw. Naast een goed isolerende schil van het gebouw beschikt het gebouw over een PV-systeem op het dak dat de woningen en het gebouw voor het grootste deel van elektriciteit voorziet. Dit verkleind de CO2 uitstoot en de woonlasten van de huurders.

De uitvoering is in november 2013van start gegaan en zal, naar verwachting medio september 2014 gereed zijn. De nieuwbouw van deze seniorenwoningen kan volledig voorzien in volwaardig op de doelgroep senioren toegesneden huisvesting. Dit geeft ons ruimte om in de tussenliggende tijd na te denken over mogelijkheden de bouw van de 15 patiowoningen in de wijk Scheurkamp Bieshorstlaan weer op te pakken. De senioren uit deze wijk verhuizen allen naar de nieuwbouw appartementen. Sloop en vervangende nieuwbouw In 2012 is opdracht verstrekt voor het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan voor het plangebied Breegraven 101-115 in Warnsveld. Wij zijn voornemens om in de eerste fase, op de plek van een reeds gesloopte tweekapper, 7 appartementen te realiseren. Deze woningen worden bestemd voor alleenstaanden of kleine huishoudens.

Ook dit plan is, ten gevolge van de invoering van de verhuurderheffing, in de fase van voorlopig ontwerp voorlopig stilgezet. Er is al wel een goedkeurend welstandsadvies afgegeven. Het ontwerp bestemmingsplan kan, na een aanvullend faunaonderzoek, in 2014 worden gepubliceerd. Voor de realisatie van dit plan zijn we met een partij in gesprek over mogelijkheden het plan, als investering, voor ons te realiseren. Het Woningbedrijf levert de huurders en staat garant voor leegstand. Op enig tijdstip, als het Woningbedrijf de financiële middelen heeft, kan het complex in enig jaar, tegen een vooraf overeengekomen prijs, worden aangekocht. Op deze wijze kunnen wij toch tegemoet komen aan de wens voor jongeren passende huisvesting in Warnsveld te realiseren. Nieuwbouw uitbreiding Het effect van de heffingen op ons investeringsvermogen maakt dat er, zonder een substantieel verkoopprogramma, geen sprake meer kan zijn van investeringen in nieuwbouw uitbreiding. Het Woningbedrijf is vanaf 2009 betrokken bij de herstructureringsplannen voor het binnenstedelijk gebied Basseroord en Overwelving. De projectontwikkelaar AM heeft zich eind 2012 uit het plan teruggetrokken en in 2013 is nog een poging gewaagd door de aan het Basseroord grenzende ondernemers/pandeigenaren om een alternatief plan op te stellen. Helaas is dit op niets uitgelopen. Wij bezitten 4 aangekochte woningen in een flatgebouw boven een voormalige supermarkt. Uit onze contacten met de eigenaar van deze onder de woningen gesitueerde winkel, Hegeman Projectrealisatie B.V. uit Nijverdal, is gebleken dat zij geen interesse hebben om de woningen van ons over te nemen en zelf een plan voor dit deel van de Basseroord te ontwikkelen. Wij overwegen deze woningen binnen niet al te lange tijd te koop aan te bieden.


25

11juni 2014

Onderhoud aan de bestaande voorraad In de meerjaren onderhoudsbegroting 2014-2023 is aangegeven welke werkzaamheden over de jaren gezien verricht moeten worden om het bezit, mede op basis van het strategisch voorraadbeleid, kwalitatief op peil te houden. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting heeft tot gevolg dat er een gedegen splitsing dient te worden gemaakt van werkzaamheden die beschouwd kunnen worden als onderhoudskosten en werkzaamheden die als verbeteringskosten zijn aan te merken. Hoe de belastingdienst hier invulling aan zal geven is overigens nog immer niet duidelijk. Ook onze deelname aan het WSW (vanaf maart 2011) heeft effect op de bedrijfsbegroting en de onderhoudsbegroting in het bijzonder. Om in aanmerking te komen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Dit heeft tot gevolg dat grootonderhoud/renovatie van woningen soms over meerdere jaren moet worden gespreid. Het Woning Informatie Systeem (WIS) is mede basis voor de onderhoudsplanning. Daarnaast wordt door middel van inspecties, opgetreden storingen/defecten en reacties van de SHOW vastgesteld welke feitelijke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De komende jaren zullen vooral grootonderhoud- en instandhoudingsbeurten aan de woningen verricht worden. Ons gehele bezit is in 2009 gelabeld, waarbij A de beste energetische kwaliteit betreft en G de slechtste. Bij de grotere planmatige onderhoudswerkzaamheden, die zijn afgestemd op de huidige labeling, gaan wij er vanuit dat het label tenminste twee stappen omhoog moet. Gemiddeld willen wij voor het bezit tenminste op niveau B uitkomen. De snelheid en geplande aanpak van deze werkzaamheden in de diverse complexen is zodanig gekozen dat het nu voorgestane beleid zo nodig kan worden bijgesteld op enerzijds veranderende marktomstandigheden en anderzijds financiële noodzaak. Ook voor wat betreft de planning van voorgenomen energiebesparende projecten hebben de heffingen tot gevolg gehad dat de uitvoering van projecten over een langere periode worden uitgesmeerd. In onderstaande tabel is het percentage woningen in onderscheidende label klasse in 2009 (eerste meting) en 2012 weergegeven: 2009 2012

A 6% 8%

B 9% 10%

C 7% 7%

D 29% 32%

E 29% 31%

F 15% 11%

G 5% 1%

In 2013 is geen verandering in bovenstaande tabel opgetreden. Na het gereedkomen van de renovatie van de 54 eengezinswoningen aan de Scheurkamp en Bieshorstlaan zijn er nog slechts 33 woningen met label F en 5 woningen met label G. Deze woningen maken deel uit van de woningen die wij vanaf 2014 gaan renoveren, waarbij het streven op A-label is gericht. Om in de toekomst de betaalbaarheid voor onze doelgroep te kunnen blijven garanderen willen wij de bestaande voorraad, binnen onze financiële mogelijkheden, zo snel mogelijk energetisch op een hoger niveau brengen. Met de bedoeling woningzoekenden een positieve keuze te bieden, spelen ook individuele wensen een grotere rol in het onderhoud. Het ZAV-beleid beoogt een huurder zoveel mogelijk vrijheid te geven in het afwerkings- en voorzieningenniveau van de woning. In 2013 is besloten dat huurders aanpassingen in en aan de woning niet meer middels een huurverhoging kunnen realiseren. De huurruimte tot aan de liberalisatiehuurgrens laat dit niet meer toe. Indien zij dit toch willen zullen zij dit zelf moeten bekostigen en kunnen zij, bij verlaten van de woning, ook geen aanspraak maken op een vergoeding. Vroegtijdige vervanging van elementen, zoals het vervangen van c.v.-ketels door combiketels met warmwatervoorziening, tegen betaling van de restant afschrijving levensduur blijft mogelijk.


26

11juni 2014

Onderhoud Niet planmatig onderhoud minus mutatieonderhoud Onderhoud aan installaties Leveringen en diensten Totaal dagelijks onderhoud

Begroting € 236.300 € 82.430 € 9.005 € 327.735

Realisatie € 237.372 € 60.918 € 9.948 € 308.238

Mutatieonderhoud

€ 110.435

€ 50.210

Planmatig- en strategisch onderhoud

€ 552.350

€ 534.240

Totale onderhoudskosten

€ 990.520

€ 892.688

Niet planmatig onderhoud (alle onderhoud aan woningen dat niet is te voorzien, inclusief het mutatie onderhoud). Vanwege de soms zeer hoge kosten bij oudere woningen, waar in het verleden geen groot onderhoud is verricht wordt vanaf 2007 rekening met hogere onderhoudskosten in het niet planmatig onderhoud. Ongeveer 29% van de kosten in het niet planmatig onderhoud hebben te maken met de ouderdom van de woningen (stucwerkherstel, plafondherstel, vervangen sanitair, verwijderen asbest, etc.). Bij 4 woningen is de complete keuken vervangen. Dat is minder dan in voorgaande jaren. Bewoners maken daarbij meteen gebruik om, met bijbetaling, de keuken uit te breiden. Verder zijn 21 c.v.-installaties vervangen en 2 nieuwe aangelegd bij woningen die dit nog niet hadden. Het vervangen van cv-ketels heeft voornamelijk plaatsgevonden in het ‘oude dorp’. Bij deze woningen is de ouderdom van de ketels zo wisselend dat het niet zinvol is deze complexmatig te vervangen. In 2013 is bij 210 woningen klachtenonderhoud verricht volgens onderstaande tabel. Verdeling van de kosten klachtenonderhoud per aantal woningen € 5.000 - € 9.999 > € 10.000 > € 15.000 > € 20.000 > 30.000 5 3 1 0 0

<= € 4.999 201

Verder is bij 13 woningen mutatieonderhoud verricht en zijn er een aantal ketels vervangen waarvan geen onderdelen meer te verkrijgen zijn. In het onderhoudsjaar 2013 zijn ca. 580 reparatieverzoeken van, over het algemeen, kleine omvang afgehandeld. Hierbij is er naar gestreefd zoveel mogelijk op de dag van de melding zelf, dan wel een dag later de storing te verhelpen. Mutatie-onderhoud Het aantal mutaties in 2013 bedraagt 34, waarbij aan 13 hiervan onderhoud is verricht. De afhandeling van een aantal daarvan loopt door in 2014. De gemiddelde kosten per woning over de afgelopen 5 jaar zijn met ruim € 100 afgenomen en bedragen € 4.490 per woning. De grafiek laat de ontwikkeling van de kosten in het mutatieonderhoud zien. Ontwikkeling kosten mutatieonderhoud. 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004

2005

2006

2007

Kosten mutatieonderhoud


2008

2009

2010

2011

2012

2013

Kosten strategisch mutatieonderhoud

27

11juni 2014

Het Woningbedrijf doet veel extra in haar mutatiewoningen om het woongerief te verbeteren. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat aan de woningen in de oudere wijken nooit groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Bij de oudere woningen wordt vooral veel stucwerk hersteld; worden plafonds vervangen en worden de doucheruimte en het toilet gerenoveerd. Geriefsverbeteringen worden in de huurprijs doorberekend. <€5

9

Verdeling van de kosten x €1.000 bij de 13 mutatiewoningen € 5 - € 10 € 10 - € 15 € 15 - € 20 € 20 - € 25 € 25 - € 30 2 1 1 0 `0

Totaal 13

Naar verwachting kunnen de kosten mutatieonderhoud pas lager begroot worden als de komende jaren bij een aantal oudere complexen planmatig en/of groot onderhoud is verricht. Ten gevolge van bovenstaande en meevallende kosten in het onderhoud aan liften , cv-installaties en automatische deuren, vielen de totale onderhoudskosten in het dagelijks onderhoud over 2013 6% lager uit dan begroot. Hierin speelt tevens het lagere btw-tarief op arbeid een positieve rol. Verdeling kosten niet planmatig onderhoud, inclusief mutatieonderhoud, in 2013 15%

31%

7%

10%

8% 29%

reparatieverzoeken

onderhoud door ouderdom woningbestand

mutatieonderhoud regulier

strategisch mutatieonderhoud

vernieuwen keukenblok

vervangen c.v.-ketel + nw. aanleg

Planmatig onderhoud In het planmatig onderhoud is in 2013 meer gedaan dan in de begroting was gepland. Wij hebben het voordeel op het verlaagde btw-tarief op arbeid (6%) ten volle kunnen benutten bij enkele projecten die in eerste instantie over twee jaren verspreid zouden worden uitgevoerd. Het buitenschilderschilderwerk aan de 6 woningen Breegraven 105-115 is uitgevoerd voor € 8.480. In 2013 is verder gegaan met het vervangen van de draaiende delen (inclusief deuren) en het plaatsen van isolatieglas op de verdieping en het buitenschilderwerk van de woningen aan de Kremerskamp en Verzetslaan. Dit werk is, op een geringe post schilderwerk van € 30.000 welke in de begroting 2014 is opgenomen, in zijn geheel in 2013 uitgevoerd voor € 209.593. Voor de 84 eengezinswoningen in de wijk De Gaikhorst was in de begroting een post opgenomen om de dakbedekking van schuren en aanbouwen te vervangen door het duurzame materiaal EPDM. Wij waren er tevens van uitgegaan dat de goten ingeplakt zouden worden met EPDM. Dit bleek kostbaarder te zijn dan vervangen door nieuwe zinken goten. Uiteindelijk hebben wij de werkzaamheden voor in totaal € 104.209 kunnen laten uitvoeren. Aansluitend is het buitenschilderwerk uitgevoerd voor € 120.204.


28

11juni 2014

De schilderwerkzaamheden aan de 34 appartementen in Leesten zijn in 2012 verzet naar 2013, omdat de uitvoering van de werkzaamheden aan de waterzijde van het bouwblok arbo-technisch moeilijk uitvoerbaar bleken. Na onderzoek is gekozen voor de inzet van een hoogwerker waarmee op een verantwoorde wijze de gevel van het gebouw bereikt kan worden. De post schilderwerk is uiteindelijk uitgevoerd voor € 47.700.

Schilderwerk Kamphuis schilders vanuit speciale hoogwerker met lange arm aan waterzijde woningen in Leesten

In de wijk Scheurkamp en Bieshorstlaan zijn oudere Agpo-ketels vervangen. Voor deze ketels worden door de fabrikant geen onderdelen meer geleverd. Wij maakten hier in het jaarverslag van vorig jaar al melding van. Tevens hebben wij in deze wijk en in de woningen van De Gaikhorst het mechanisch ventilatiesysteem laten reinigen en inregelen. De totale kosten aan planmatig onderhoud in 2013 bedragen € 534.240 (begroot € 552.350). Voor wat betreft de werkzaamheden in het planmatig onderhoud zijn wij enerzijds binnen de begroting van 2013 gebleven en anderzijds hebben wij, door het naar voren halen van werkzaamheden die voor 2014 gepland stonden, € 436.250 minder in de onderhoudsbegroting 2014 – 2023 behoeven op te nemen. Strategisch onderhoud Voor 2013 stond geen strategisch onderhoud gepland. Totale kosten onderhoud Uiteindelijk zijn de totale onderhoudsuitgaven in 2013 ten gevolge van hetgeen hiervoor is aangegeven ca. 10% lager uitgevallen dan begroot.


29

11juni 2014

IV.3

Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer

Klachtencommissie Sedert 1996 is een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector werkzaam. Gewerkt wordt op basis van een door het bestuur vastgesteld reglement. De commissie heeft in het verslagjaar één klacht ter behandeling voorgelegd gekregen. Het betrof een verschil van mening over het recht op een verhuiskostenvergoeding op basis van het sociaal statuut organische herstructurering Scheurkamp en Bieshortslaan. De klachtencommissie heeft betreffende huurder in het gelijk gesteld en het Woningbedrijf heeft conform de uitspraak van de commissie gehandeld. Gestructureerd overleg met bewoners De Stichting Overleg Huurders Warnsveld (SHOW) is de representatieve afvaardiging van huurders van het Woningbedrijf die voldoet aan de voorwaarden van de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’, kortweg de Overlegwet genoemd en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Tussen de SHOW en het Woningbedrijf is een Samenwerkingsovereenkomst getekend. Het bestuur en de medewerkers van het Woningbedrijf hechten groot belang aan de signalen die uit het overleg met de SHOW naar voren komen. Er is in 2013 tweemaal overleg gevoerd met de SHOW. Daarbij is onder andere gesproken over de ontwikkelingen met betrekking tot (nieuwbouw)projecten, de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging, de meerjaren onderhoudsbegroting 2014 – 2023, de nieuwe algemene huurvoorwaarden en diverse in de wijken spelende zaken. Daarnaast is in oktober 2013 een themabijeenkomst georganiseerd met de SHOW, de raad van commissarissen en alle medewerkers van het Woningbedrijf waarin met name gesproken is over nieuwe vormen van samenwerking en grotere betrokkenheid van de SHOW bij het beleid en de werkzaamheden van het Woningbedrijf. De SHOW zal een prominentere rol krijgen. Een werkgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de SHOW en het Woningbedrijf, heeft gewerkt aan een plan van aanpak om dit vorm te geven. Dit plan is begin 2014 in hoofdlijnen gereed gekomen. Er zal in 2014 en volgende jaren verder inhoud aan worden gegeven.. Zowel de SHOW, als het Woningbedrijf, willen middels een groeiproces trachten onze huurders een stem te geven binnen onze organisatie. In de novembervergadering van de SHOW heeft één lid afscheid genomen als lid van de SHOW. In deze vacature is inmiddels voorzien, waardoor het bestuur op de statutair maximale formatie van 7 is gebleven. Verder heeft de voorzitter van de SHOW een aantal malen bilateraal contact gehad met de directeur-bestuurder.

Bestuur van de SHOW op de bouwplaats aan de Oranjelaan met vlnr. gezien: mevr. G. van Dijck en J.Bandsma, de heren W. Henrix en M. Krijgsman, mevr. R. van Hees en de heren D. Zwiers en W. Burger. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

30

11juni 2014

In 2013 heeft verder twee maal overleg plaatsgevonden met de bewonersvereniging van de 34 appartementen van De Looërhoek over specifieke zaken met betrekking tot deze woningen. Tenslotte is onder leiding van de extern procesbegeleider in 2013 twee maal gesproken met het bestuur van de Bewonersvereniging Scheurkamp Bieshorstlaan (BSB) over de herstructurering van deze wijk. De BSB blijft ook in de toekomst actief in het kader van de organische herstructurering van de wijk. In het kader van monitoring van het energieverbruik in de wijk en, op termijn, de sloop van de seniorenwoningen en vervangende nieuwbouwplannen zijn zij ons eerste aanspreekpunt. Voorlichting De agenda voor de vergaderingen van de SHOW en het Woningbedrijf worden twee weken vóór een vergadering gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Contact. Verder streven wij ernaar onze website zo actueel mogelijk te houden. Veel van onze huurders hebben de weg naar onze site gevonden. Alle huurders ontvangen periodiek ons bewonersblad, hetgeen tevens op de website wordt geplaatst. In 2013 is het bewonersblad twee maal verschenen. Ten slotte zijn de huurders van de herstructureringswijk Scheurkamp Bieshorstlaan middels nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de vorderingen in het proces.

IV.4

Het waarborgen van de financiële continuïteit

Inleiding Het realiseren van de volkshuisvestelijke doelstellingen passend binnen de in het BBSH benoemde prestatievelden vereist bedrijfseconomische continuïteit. Het Woningbedrijf heeft geen derivaten of andere risicovolle financieringsconstructies. De grondslag voor waardering is de historische kostprijs. Het boekjaar 2013 is afgesloten met een negatief resultaat van -€ 66.616. Het jaarresultaat is verrekend met het eigen vermogen dat hiermee is gedaald naar € 6.123.230. Het WSW heeft voor 2013 een integrale beoordeling gedaan van de financiële positie van het Woningbedrijf en daarbij vastgesteld dat wij kredietwaardig zijn. Hiermee is de voortgang van de financiering van komende projecten gewaarborgd. Het CFV heeft het Woningbedrijf in zijn toezichtbrief 2013 meegedeeld dat, op basis van onderzoek, er geen aanleiding is tot het doen van interventies, hetgeen betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie. Er waren geen opmerkingen in de oordeelsbrief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Jaarresultaat We sluiten 2013 af met een negatief resultaat voor belastingen van -€ 106.960. De afwijking ten opzichte van de begroting komt in hoofdzaak ten gevolge van hogere huuropbrengsten op basis van het doorvoeren van inkomensafhankelijke huren, lagere personeelslasten doordat geen cao-verhoging heeft plaatsgevonden en een teruggave WAO/WIA van ca. € 2.000, lagere onderhoudslasten, hogere overige bedrijfslasten door extra kosten website, sepaautomatisering en aanschaf nieuwe telefooncentrale (ca. € 16.000), advocaatkosten overlastzaken (€ 6.800) en lagere rentelasten ten gevolge van het later aantrekken van een lening. Opbrengsten

begroting

realisatie

verschil

Huuropbrengsten

€ 3.520.973

€ 3.542.292

+ € 21.319

€ 569.809 € 990.520 € 575.373 € 923.387

€ 545.569 € 892.688 € 588.916 € 878.476

- € 24.240 - € 97.832 + € 13.543 - € 44.911

Lasten Lonen en salarissen/sociale lasten/pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten


31

11juni 2014

Waarderingsgrondslagen en bedrijfswaarde Bij de waardering van het woningbezit gaat het Woningbedrijf uit van één product-markt combinatie. Vanaf 2004 zijn investeringsbeslissingen gekoppeld aan de overwaarde (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde) in de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gebaseerd op aannames ten aanzien van toekomstige inkomsten en uitgaven en gekoppeld aan meerjarige parameters en een rentevoet (WSW/CFV-normen). De bedrijfswaarde zal daarom, in de tijd gezien, enigszins fluctueren. Om het risico van het nemen van een voorschot op toekomstige verdiencapaciteit, die nog maar gerealiseerd moet worden, zo gering mogelijk te houden, zal bij een investering iedere keer opnieuw worden bezien of het verantwoord is de overwaarde in de bedrijfswaarde daarvoor in te zetten. Het Woningbedrijf activeert alle investeringskosten en waardeert de grond tegen historische kostprijs. In de bedrijfswaarde is de grond niet meegenomen. Per 31 december 2013 bedraagt de bedrijfswaarde (exclusief grondkosten) ruim 37 miljoen euro. Het Woningbedrijf hanteert hierbij de door het WSW/CFV gehanteerde parameters. Voor mutaties in de bedrijfswaarde wordt verwezen naar pagina 49. Het totale bezit wordt als één product markt combinatie gezien, waardoor geen afboeking behoeft plaats te vinden. De bedrijfswaarde (exclusief grondkosten) is ca. 14 miljoen euro hoger dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs (exclusief grondkosten) van de daarbij behorende materiële vaste activa en is ten opzichte van vorig jaar met € 0,4 miljoen toegenomen (zie verder pagina 49). Het onrendabel investeren (negatieve uitkomst van de bedrijfswaardeberekening) in nieuwbouwwoningen kan niet structureel doorgaan. Dergelijke financiële aderlatingen staan uiteindelijk de normale bedrijfsvoering in de weg. Door onder andere het gebruik van onderhoudsarme materialen en scherp aanbesteden kunnen wij daar zelf invloed op uitoefenen. Door matiging van grondprijzen en bijvoorbeeld het belonen van investeringen die er toe leiden dat de EPC van de nieuwbouw ruim onder die uit het vigerende Bouwbesluit ligt, kan de gemeente vanuit haar volkshuisvestelijke taak de sociale huisvesting steunen. Ons streven is gericht op woningbouw, binnen de huurtoeslaggrenzen met een (bijna) kostendekkende (marktconforme) huurprijs. Het Woningbedrijf hanteert als norm dat het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde in ieder geval niet onder de 15% van het balanstotaal mag uitkomen. Dit percentage moet gezien worden als een minimale risicomarge om bedrijfseconomische continuïteit te waarborgen en toekomstige investeringen, met name in de herstructurering, op te vangen. Solvabiliteit De solvabiliteit op basis van historische kostprijs (d.w.z. het aandeel eigen vermogen, dus eigen vermogen gedeeld door totaal vermogen), per 31 december 2013 bedraagt 23,1%. Dit percentage achten wij voldoende. Op basis van de bedrijfswaarde is de solvabiliteit: (EV+(bedrijfswaarde-sociaal vastgoed in exploitatie))/(balanstotaal+(bedrijfswaarde-sociaal vastgoed in exploitatie)) = 52,2% en voldoet aan de WSW norm van minimaal 20%. Loan to Value (LTV) De LTV bedraagt ultimo 2013 50,7% en voldoet aan de WSW norm van maximaal 75%. Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR over 2013 bedraagt gemiddeld 2,08 en voldoet aan de WSW norm van minimaal 1,4. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Op basis van de 2% aflossingsfictie (WSW norm t/m 2013) bedraagt de DSCR over 2013 1,5%. Een DSCR van 1% acht het WSW als voldoende.


32

11juni 2014

Financiering en liquiditeit Het Woningbedrijf heeft per ultimo 2013 elf leningen opgenomen volgens onderstaand overzicht: Looptijd in jaren

Type

Hoofdsom

lening

Aantal jaar rentevast

25 25 10

ann. lin. fixe

10 25 10

3.176.461,51 4.537.802,16 3.500.000,00

1.146.300,15 1.270.584,49 3.500.000,00

7,84 7,56 3,13

13 25

fixe lin.

13 25

3.200.000,00 1.500.000,00

3.200.000,00 900.000,00

35 35 50 50 50 50

ann. ann. ann. ann. ann. ann.

35 35 50 35 25 30

4.500.000,00 1.500.000,00 907.560,43 907.560,43 907.560,43 907.560,43

3.994.540,16 1.386.625,04 852.913,85 849.047,20 854.427,40 854.858,17

in €

Restant schuld in €

Rente

Datum

Borging

Datum einde lening

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

gemeente gemeente gemeente

2018 2020 2022

2,99 4,87

n.v.t. n.v.t.

WSW WSW

2026 2028

4,04 4,98 6,53 6,27 6,39 6,42

n.v.t. n.v.t. n.v.t. 2034 2025 2030

gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente

2040 2042 2049 2049 2050 2050

conversie

De gemiddelde rente over de leningen bedraagt: 4,7%. In april 2013 heeft het Woningbedrijf een door het WSW geborgde fixe lening van € 3.200.000 opgenomen met een looptijd van 13 jaren tegen 2,99% rente (vierde van boven in tabel). Op 28 januari 2014 is het faciliteringsvolume, gebaseerd op onze investeringsprognose voor de jaren 2013 tot en met 2015, vastgesteld op € 3.843.000. Liquiditeit De liquiditeit geeft aan in welke mate aan de direct opeisbare financiële verplichtingen kan worden voldaan. Ten behoeve van een doeltreffend liquiditeitenbeheer heeft het Woningbedrijf een meerjarenliquiditeitsbegroting en een 12 maands voortschrijdende liquiditeitsbegroting. Achterliggende gedachte hierbij is dat het Woningbedrijf ernaar streeft in de toekomst over niet meer liquide middelen te beschikken dan strikt noodzakelijk is. De liquiditeit per ultimo 2013 bedraagt 2,0%. Dit biedt voldoende waarborg om onze financiële verplichtingen te kunnen voldoen. In 2013 zijn tijdelijk overtollige liquide middelen niet belegd in deposito en daggeldleningen, maar leverde de rekening courant een hoger rentepercentage op. De financiële positie wordt mede bepaald door de gekozen beleidsuitgangspunten en ondernemingsstrategie, maar steeds meer door het beleid dat door de rijksoverheid wordt voorgestaan. Vanaf 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie en gekoppeld aan het inkomen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen van toepassing op gereguleerde (niet geliberaliseerde) huurwoningen. Het kabinet wil met deze huurverhoging de doorstroming bevorderen en het scheef wonen tegengaan en wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren. Deze huurverhoging is onderdeel van een groter ‘woningmarktpakket’ en moet gezien worden in het licht van een extra heffing, de verhuurderheffing, die aan corporaties wordt opgelegd. Deze verhogingen zijn echter niet toereikend om onze volkshuisvestelijke taken en heffingen te betalen. Investeringen in nieuwbouw zijn voorlopig niet mogelijk. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om de eerder voorgenomen projecten toch te kunnen realiseren. Daarnaast heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in 2013 een heffing op van 4% van de huursom opgelegd ter dekking van financiële calamiteiten elders in de sector en wordt in de jaren daarna nog een heffing opgelegd om de kosten van onder andere het Vestia-debacle op te vangen voor de sector. Ten slotte zorgt de integrale vennootschapsbelasting voor een vermindering van het resultaat, zodra op termijn verder uitstel van de betalingsplicht niet meer kan plaatsvinden. Treasury Een goede financieringsstructuur en een adequaat rente-management zullen in belangrijke mate moeten bijdragen aan de (financiële) continuïteit van de organisatie. De spelregels met betrekking tot liquiditeitenbeheer zijn vastgelegd in het Treasury statuut, dat in 2012 voor het laatst is aangepast. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

33

11juni 2014

Fiscaliteit Voor de jaren 2008 tot en met 2010 hebben wij in de aangifte vennootschapsbelasting een herbestedingsreserve gevormd voor de fiscale winsten in deze jaren. Hierdoor is in deze jaren nog geen vennootschapsbelasting verschuldigd. De reserve wordt aanwend voor investeringen in bedrijfsmiddelen. In feite is hier sprake van een tijdelijk voordeel. Echter als geïnvesteerd wordt in (sociale) huurwoningen, of ander vastgoed dat niet of op lange termijn wordt vervreemd, dan leidt dit tot een aanzienlijk uitstel van belastingheffing. Toepassing van de herbestedingsreserve leidt dus feitelijk tot verschuiving van de belastingheffing (een acute vennootschapsbelasting wordt een latente vennootschapsbelastinglast). In het verleden bestond er discussie met de Belastingdienst of woningcorporaties een herbestedingsreserve zouden kunnen vormen. De Belastingdienst heeft nadien aangegeven dat de vorming van een herbestedingsreserve door woningcorporaties wordt geaccepteerd. Daarmee zijn eventuele procesrisico’s over de herbestedingsreserve van tafel. Toepassing van de herbestedingsreserve is, als gevolg van een wetswijziging, vanaf 1 januari 2012 niet langer toegestaan. Onder de toepassing van de nieuwe regels is over 2012 en 2013 een fiscaal verlies geleden van in totaal € 395.918, waardoor in de komende 9 jaren € 98.980 aan vennootschapsbelasting kan worden verrekend met toekomstige fiscale winsten. Hiervoor is een actieve belastinglatentie opgenomen. Daarnaast is € 11.941 vrijgevallen uit de passieve belastinglatentie die gevormd is voor verschillen in waardering van de lening portefeuille. Tezamen levert dit een belastingbate op in 2013 van € 40.349. Het jaarresultaat na belastingen komt uiteindelijk uit op € 66.616 negatief. Deelnemingen in andere rechtspersonen Het Woningbedrijf heeft zelf geen verbindingen en neemt ook niet deel in andere rechtspersonen met derden.

IV.5

Leefbaarheid

Met betrekking tot dit prestatieveld is in 2013 een bedrag van € 26.088 (incl. sponsoring) uitgegeven. Het Woningbedrijf ondersteunt evenementen die bijdragen aan het welzijn op lokaal niveau binnen de gemeente Zutphen en het dorp Warnsveld in het bijzonder. Vanaf 2008 is met de Dorpsraad Warnsveld afgesproken om gezamenlijk op te trekken in het kader van leefbaarheidsprojecten in Warnsveld. De Dorpsraad doet elk jaar een oproep aan de Warnsveldse bevolking om met ideeën te komen. Afhankelijk van de kosten die met de uitvoering van deze ideeën samenhangen zouden met het gezamenlijke budget één of meerdere ideeën in het kader van leefbaarheid kunnen worden uitgevoerd. In 2013 hebben wij ter ondersteuning van enkele bewonerscommissies is een bedrag van ca. Є 3.300 uitgegeven, aan tuinonderhoud van semi-openbaar groen rond de woningen € 16.790, aan ondersteuning van de inzet van buurtbemiddeling bij overlastzaken € 4.280, aan Stichting Dierenweide ‘t Spiker een bedrag van € 1.000 (toezegging gedaan in 2013) en € 350 aan de Woon Advies Commissie (WAC). Sponsoring De afgelopen jaren zijn er regelmatig verzoeken van lokale en regionale organisaties geweest om hun maatschappelijke activiteiten financieel te ondersteunen. De aanvragen worden individueel beoordeeld om te bezien of een bijdrage binnen de regelgeving van het rijk en binnen onze maatschappelijke doelstellingen verantwoord is. In 2013 is middels het plaatsen van een advertentie het Kerstconcert van het Warnsvelds Mannenkoor een bedrag van Є 188 uitgegeven en is een bedrag van € 180 gesponsord aan de lokale voetbalclub, waar veel van onze huurders lid van zijn, middels een reclamebord langs het speelveld.


34

11juni 2014

III.6

Wonen en zorg

In 2009 is met de gemeente Zutphen afgesproken dat Warnsveld ‘pilot’ wordt voor een project Domotica ten behoeve van het langer zelfstandig functioneren van ouderen/zorgbehoevenden. Van de provincie Gelderland is in 2010 voor het project ‘Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld’ een subsidie toegekend van maximaal € 80.000 op grond van de Subsidieregeling sociaal beleid Gelderland 2004. Het Woningbedrijf, de trekker van dit project, werkt daarbij nauw samen met onze partners van de zorgen welzijnsinstellingen en de gemeente Zutphen. In 2012 is een convenant getekend en is verlenging van de subsidietermijn gevraagd en gekregen tot 1 maart 2014. In 2013 is een projectleider aangesteld om een plan van aanpak te maken voor het realiseren van een duurzame basisvoorziening thuistechnologie naar voorbeeld en passend binnen de omgeving van Achterhoek Connect (www.achterhoekconnect.nl), gericht op alle inwoners van Warnsveld, waardoor de mogelijkheid tot langer zelfstandig thuis blijven wonen en zelfstandig zaken kunnen regelen toeneemt. Eind 2013 is tevens opdracht verstrekt aan een extern deskundige om een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van personenalarmering te verrichten. Dit onderzoek sluit goed aan bij ons project en onderzoekt de mogelijkheden tot het opzetten van een gezamenlijke uniforme werkwijze met behoud van keuzevrijheid van de klant en, waar mogelijk en wenselijk, de eigen identiteit van de verschillende organisaties. Begin 2014 zijn de eindrapportages van beide onderzoeken gepresenteerd aan de stuurgroep met vertegenwoordigers van alle betrokken partijen. Medio juni zal in overleg met de provincie besloten worden hoe wij met dit project verder gaan. Ons project sluit namelijk mooi aan bij een initiatief van de gemeente Zutphen, ‘Wonen met een plus’, dat in 17 september 2013 van start is gegaan. Het doel van dit project is om mensen, met name senioren en mensen met dementie, bewust te maken van de mogelijkheden van het aanpassen van woningen om zo lang mogelijk zelfstandig, comfortabel en veilig thuis te kunnen blijven wonen en zo te komen tot een toekomstbestendig woningbestand in de gemeente Zutphen. Binnen het project zijn twee speerpunten om tot dit doel te komen: Bewustwording creëren. Het project is gericht op bewustwording van senioren en hun netwerk over hun woonsituatie en de mogelijkheden die te veranderen, zodat zij veiliger en comfortabeler langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarbij wordt ingezet op de zelfredzaamheid en eigen regie van mensen. Bewustwording gebeurt door informatievoorziening over de mogelijkheden tot woningaanpassingen en domotica via de media, folders, internet en bijeenkomsten. Realiseren van concrete woningaanpassingen. Door middel van huisbezoeken door vrijwilligers worden mensen zich bewust van de mogelijkheden, waardoor de drempel wordt verlaagd om daadwerkelijk aanpassingen te doen. Indien mogelijk zullen vrijwilligers mensen ook begeleiden in het (laten) uitvoeren van de maatregelen. De insteek bij dit project is om uit te gaan van bestaande systemen en eerder opgedane ervaringen. De Gemeente Lochem is vanaf 2009 al bezig met opplustrajecten. Daar heeft men goede en minder goede ervaringen opgedaan en inmiddels veel materiaal ontwikkeld. Uitwisseling met de gemeente Lochem en met de stichting Ouderenwerk Lochem vindt al plaats. Inmiddels heeft de gemeenteraad zich achter dit project geschaard en is subsidie bij de provincie Gelderland aangevraagd. In 2013 is een aantal maal bijeengekomen in het kader van het convenant “Huisvesting Bijzondere Doelgroepen”, een platform van de gemeente Zutphen, de in Zutphen werkzame corporaties en diverse in Zutphen werkende zorginstellingen. Op basis van het convenant Toewijzing Zorgwoningen, wordt de wachtlijst voor dit type woningen door het WMO-loket van de gemeente bijgehouden. Het voordeel is tweeledig. De klant kan alle informatie op één punt halen, waarbij meteen andere zaken die veelal bij het moment van het betrekken van een zorgwoning spelen kunnen worden geregeld. Ten tweede krijgen de gemeente, corporaties en zorginstellingen een beter inzicht in de omvang van deze categorie woningzoekenden.


35

11juni 2014

V.

OVERLEG STAKEHOLDERS

In het ondernemingsplan heeft het Woningbedrijf zijn stakeholders benoemd. Naast een aantal ‘vaste’ stakeholders zoals uiteraard de huurders en gemeente zijn er diverse andere stakeholders waar wij gedurende het jaar 2013 overleg mee hebben gevoerd. De belangrijkste hiervan hebben wij hieronder aangegeven. Met de diverse stakeholders vindt regelmatig overleg plaats. Er zijn ook overlegvormen waarbij meerdere stakeholders van het Woningbedrijf betrokken zijn. Vanwege de zeer goede en frequente bilaterale contacten met onze stakeholders en de diversiteit aan stakeholders zijn wij van mening dat het organiseren van een gemeenschappelijke stakeholdersdag of –avond vooralsnog geen meerwaarde in de relaties zou opleveren. Provincie Gelderland Met de provincie Gelderland hebben wij in 2013 overleg gevoerd over het woningprogramma op regionaal niveau en over onze subsidie voor ons project Scheurkamp en Bieshorslaan en over de verlenging van de Subsidieregeling sociaal beleid Gelderland 2004. De provincie Gelderland heeft begin 2013 aangegeven te willen onderzoeken of een stimuleringsregeling voor verduurzaming van de bestaande voorraad zou kunnen bijdragen aan werkgelegenheid in de bouw in Gelderland. Alle corporaties uit de provincie hebben zich regionaal georganiseerd en onze collega De Goede Woning uit Apeldoorn heeft de gesprekken met de provincie voor alle collegae in de regio Stedendriehoek gevoerd. Het Woningbedrijf is daar vanaf medio juli 2013 bij betrokken. In november 2013 stelden Provinciale Staten 70 miljoen euro beschikbaar. Het college van Gedeputeerde Staten heeft een aanvulling op de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland vastgesteld en de verduurzaming aangewezen als Dienst van Algemeen Economisch Belang. De woningcorporaties maken in 2014 en 2015 ten minste 10 duizend sociale huurwoningen in Gelderland duurzamer. Alle Gelderse corporaties doen mee, dus zij kunnen woningen in de hele provincie aanmelden voor deze subsidie. Een woningcorporatie die een subsidieaanvraag doet voor een aantal woningen, moet ervoor zorgen dat de woningen gemiddeld energielabel B krijgen. Verder moeten er minstens 150 fulltime leerling werkplaatsen worden geboden. Deze subsidie is onderdeel van de Robuuste Investeringsimpuls. Dit is een extra investering van 250 miljoen euro in de economie en werkgelegenheid van Gelderland. Er wordt geïnvesteerd in regionale economie, (jeugd)werkgelegenheid, mobiliteit, bouw en energie en infrastructuur. Dit levert in twee jaar tijd 3.000 tot 4.000 mensjaren aan werkgelegenheid op. Daarbovenop komen nog eens 1.800 tot 2.200 leerwerkplaatsen voor jongeren. Het Woningbedrijf heeft in maart 2014 de toezegging voor een subsidie van maximaal € 336.000,--, voor de verduurzaming van 48 woningen gekregen.


37

11juni 2014

Gemeente Zutphen De gemeente Zutphen is, naast onze huurders, natuurlijk onze belangrijkste stakeholder. In 2013 is de voortgang van de afspraken in het kader van de prestatieafspraken (2008) tweemaal geëvalueerd. De gemeente is ons eerste aanspreekpunt daar waar het gaat om het initiëren en ontwikkelen van projecten en is partner in het proces van de organische herstructurering van de wijk Scheurkamp Bieshorstlaan. Op 3 juni 2013 is de nieuwe Woonvisie door de gemeenteraad vastgesteld. De Woonvisie is in samenwerking met vier in Zutphen werkzame corporaties tot stand gekomen en vormt de basis voor de totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken. In juli 2013 is begonnen met dit proces, dat volgens een strakke planning heeft plaatsgevonden. Met de ondertekening van het convenant prestatieafspraken 2014 – 2018 hebben gemeente en corporaties dit proces op 19 maart 2014 afgerond. Binnen de gemeente Zutphen zijn een aantal gestructureerde overleggen, zoals Huisvesting bijzondere doelgroepen, wijkoverleg, overleg hennepconvenant, e.d., waar het Woningbedrijf actief aan deelneemt. Eind 2013 is het Woningbedrijf toegetreden tot de stuurgroep van ‘Wonen met een plus’. Dorpsraad Warnsveld In het verslagjaar heeft twee maal overleg plaatsgevonden tussen de directeur en het dagelijks bestuur van de Dorpsraad Warnsveld. Er is gesproken over actuele ontwikkelingen in het dorp Warnsveld. Verder is afgesproken dat de Dorpsraad het initiatief neemt om onder de bevolking van Warnsveld na te gaan welke projecten er in het kader van leefbaarheid leven (zie ook III.5 en III.8). Door het budget voor leefbaarheid van de Dorpsraad en van het Woningbedrijf gecombineerd in te zetten kunnen we samen meer voor elkaar krijgen. Aedes, vereniging van woningcorporaties De directeur heeft diverse door Aedes als brancheorganisatie georganiseerde bijeenkomsten bijgewoond, die het afgelopen jaar vooral in het teken van overleg met de leden over de voorbereiding op de parlementaire enquête, de verhuurderheffing (Blok akkoord) en betaalbaarheid van de huren stonden. In 2013 heeft de directeur-bestuurder twee bijeenkomsten van platform Gelderland bijgewoond. Wij vinden het van belang om op deze manier met collegae uit Gelderland contact te houden en/of nieuwe contacten te leggen. MKW Platform voor woningcorporaties Het Woningbedrijf is aangesloten bij het MKW (vereniging van kleine woningcorporaties), waarbij contacten gelegd worden met collega-corporaties van vergelijkbare grootte en vergelijkbare problematiek. In het afgelopen jaar is tweemaal een plenaire vergadering bezocht. Samenwerking corporaties in Zutphen In 2013 hebben de in Zutphen werkzame corporaties één maal formeel op directieniveau overleg gehad en hebben de medewerkers, met name in het traject prestatieafspraken, veelvuldig overleg gevoerd. In Zutphen zij de lijnen kort en weten de corporaties elkaar te vinden. Samenwerking Woningcorporaties binnen de regio Stedendriehoek In 2013 hebben vrijwel alle corporaties uit de Stedendriehoek deelgenomen aan het overleg over de eerder genoemde subsidieregeling op grond van de Robuuste Investeringsimpuls voor verduurzaming van de bestaande voorraad van de provincie Gelderland (zie pagina 37). De Energieatlas van Liander, waarin het gas- en elektraverbruik van de woningen van de corporatie in zicht worden gebracht, zal bij het verstrekken van gegevens met betrekking tot projecten met energiebesparende maatregelen weer in beeld komen. Er is afgesproken dat wij de gegevens van projecten onder de subsidieregeling periodiek met elkaar delen. Samenwerking Bathmen, Deventer, Diepenveen, Gorssel, Loenen en Brummen Sinds jaren werken wij samen met Woonstichting De Marken, IJsseldal Wonen (Gorssel/Twello), Stichting Eigen Bouw (Deventer), Sprengenland Wonen (Loenen/Eerbeek) en Woningstichting Brummen. Door elkaar te ondersteunen kunnen we een deel van de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als de onze oplossen. Daarnaast bieden wij elkaar een klankbord en kunnen samen zaken ontwikkeld worden, waar we ieder los van elkaar niet toe zouden komen. In 2013 zijn de directeuren drie keer bijeen geweest. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

38

11juni 2014

Samenwerking zorgen welzijnsinstellingen Hierbij maken wij onderscheid in Warnsveld en Zutphen. In Zutphen is dat het eerder genoemde netwerk ‘Huisvesting bijzondere doelgroepen’ en in Warnsveld gaat het om het ‘oude’ overleg tussen de zorginstellingen Den Bouw, SutFene, Sensire, GGNet en Perspectief Zutphen. Deze partijen zien wij als directe stakeholder. In 2013 is, naast het reguliere overleg, veelvuldig bij elkaar gekomen ten behoeve van het project ’Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld’. Marktpartijen Markpartijen zien wij als directe stakeholder. Hierbij maken wij onderscheid in marktpartijen die in meerdere of mindere mate van ons afhankelijk zijn, zoals voor ons werkende bedrijven en marktpartijen waarmee wij gezamenlijk iets van de grond willen tillen. In 2013 hebben wij, toen eind 2012 bekend was geworden dat AM zich als projectontwikkelaar van het gebied had teruggetrokken, contacten gelegd met Hegeman Projectrealisatie en andere rondom het Basseroord gelegen ondernemers. Het Woningbedrijf heeft actief meegedacht over mogelijkheden alsnog een plan rondom de Basseroord rendabel te krijgen. Helaas bleek in april 2014 toch niet mogelijk.

Mogelijke invulling van winkel- en woonruimte rondom het plein Basseroord

Maatschappelijke omgeving Het Woningbedrijf wil zich profileren als een transparante en maatschappelijk betrokken partner. Dit hebben wij de laatste jaren ook als zodanig gecommuniceerd en laten zien in onze opstelling naar bijvoorbeeld partijen betrokken in de ontwikkeling van de Noorderhaven, de zorgen welzijnsinstellingen in Warnsveld en het initiatief leerwerkplek Pakhuis Noorderhaven. Het Woningbedrijf is deelnemer van het ‘Innovatie-ontbijt, waar ondernemers uit Zutphen en omstreken elkaar ’s morgens in alle vroegte ontmoeten bij één van de deelnemende bedrijven. Aan de hand van een presentatie wordt gesproken over onderwerpen met betrekking tot innovatie en duurzaamheid. De directeur woont deze bijeenkomsten zoveel als mogelijk bij en heeft daar een aantal waardevolle contacten aan over gehouden. Het Woningbedrijf wil zich inzetten om regionale en lokale ondernemers de mogelijkheid te bieden innovatieve ideeën, die toepasbaar zijn in de woningbouw, een kans te geven. Het Woningbedrijf zal verder werken aan de maatschappelijke inbedding binnen de gemeente Zutphen en zelf actief naar mogelijkheden zoeken om, samen met andere partijen, zaken van maatschappelijk belang van de grond te krijgen. De partijen waarmee wij in wisselende samenstelling zullen werken zien wij als directe stakeholder.


39

11juni 2014

27 seniorenappartementen in aanbouw


40

11juni 2014

VI.

KENGETALLEN 2009 – 2013

Kengetallen ultimo boekjaar

2013

2012

2011

2010

2009

621 114 127 282 0 98 621

631 114 127 282 0 98 621

622 114 124 282 0 92 612

621 114 123 282 0 92 611

626 118 124 282 0 92 616

Aantal garages

0

10

`10

10

10

Mutaties in het woningbezit aantal opgeleverd aantal gekocht aantal verkocht aantal gesloopt

0 0 0 0 0

9 6 3 0 0

1 0 1 0 0

5 0 0 1 4

2 0 0 0 2

5,5 34 2,2 0

7,7 52 1,9 1

5,6 34 1,8 1

6,1 37 1,8 1

8,0 49 1,6 1

gemiddelde huurprijs in Є gemiddeld % maximale huurprijs gemiddelde huurverhoging in % gemiddeld aantal punten woningwaarderingsstelsel gemiddelde puntprijs in €

488,53 64,1 4,6 145 3,37

449,57 68,4 2,3 145 3,16

448,11 66,7 1,3 145 3,08

440,18 65,7 1,2 145 3,03

431,96 65,5 2,5 144 2,98

Gemiddelde grondslag WOZ per woning x € 1.000

157,0

168,8

174,4

178,6

182,9

308 50 535 893

332 135 216 683

291 139 561 991

304 99 363 766

227 148 420 795

Gemiddelde kosten onderhoud in € per woning Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal onderhoud

496 81 860 1.437

535 217 347 1.099

470 225 909 1.604

497 162 595 1.254

369 240 681 1.290

Aantallen en kosten (in €) per woning aantal reparatieverzoeken per woning aantal woningen met kosten klachtenonderhoud kosten klachtenonderhoud per woning aantal mutatiewoningen met kosten kosten mutatieonderhoud per woning

0,93 200 849 13 3.862

0,95 207 798 26 5.180

0,92 196 822 29 4.160

0,93 177 1.033 21 4.718

0,81 160 755 34 4.342

Ontwikkeling van het bezit Totaal verhuureenheden in exploitatie aantal vooroorlogse woningen aantal woningen gebouwd 1945 - 1969 aantal woningen gebouwd 1970 - 1979 aantal woningen gebouwd 1980 - 1989 aantal woningen gebouwd 1990 - heden Totaal aantal woningen in exploitatie

Kenmerken van het woningbezit mutatiegraad aantal mutaties acceptatiegraad bij toewijzing aantal woningontruimingen

Totale onderhoudskosten (x € 1.000) Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal onderhoud


41

11juni 2014

VI.

KENGETALLEN 2009 – 2013

Kengetallen ultimo boekjaar

2013

2012

2011

2010

2009

Balans (x € 1.000) Eigen vermogen Voorzieningen belastingen Langlopende schulden Totaal

6.123 118 18.809 25.050

6.190 130 16.159 22.479

5.847 -142 13.189 19.178

5.221 665 13.702 19.588

4.928 493 14.199 19.620

Materiële en immateriële vaste activa Financiële vaste activa Werkkapitaal Totaal

23.659 0 1391 25.050

21.373 0 1035 22.408

19.134 0 44 19.178

18.828 0 760 19.588

19.049 0 571 19.620

Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

3.646 3.753 -107

3.497 3.237 260

3.374 3.270 104

3.326 3.001 325

3.259 3.074 185

0 0 -107

0 0 260

0 0 104

139 0 464

0 0 185

40

83

523

-172

-156

-67

343

626

292

29

57.908 35.932 21.976

59.586 29.149 30.437

42.700 25.747 16.953

40.919 25.303 15.616

38.979 25.707 13.272

6,7

6,3

5,8

5,8

6,0

Financiële continuïteit (op basis van historische kostprijs) Solvabiliteit in % 23,1 Liquiditeit in % 2,0 Eigen vermogen per woning in € 9.860 Rentabiliteit eigen vermogen in % -1,1 Rentabiliteit totaal vermogen in % 3,1 Cash-flow per woning in € 1.132

25,8 1,7 9.968 5,5 4,8 1.630

29,6 1,1 9.554 10,7 7,1 1.703

25,5 1,9 8.544 5,6 5,4 1.124

24,4 2,0 8.001 0,6 4,3 698

Organisatie Directie Aantal leden Raad van Commissarissen Aantal medewerkers Aantal fte’s

1 3 6 6,2

1 4 6 6,2

1 3 6 6,2

1 3 6 6,2

1 3 6 6,2

Ziekteverzuim in %

5,0

1,9

1,7

1,2

0,2

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa Jaarresultaat voor belastingen Belastingen Jaarresultaat na belastingen Waarde bezit in € Bedrijfswaarde per woning Boekwaarde per woning Overwaarde per woning Verhouding materiële vaste activa / huren


42

11juni 2014

VII. JAARREKENING 2013 (alle bedragen in Euro)

VII.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na bestemming resultaat)

ACTIVA

31 december 2013

31 december 2012

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

€ -

21.007.413 2.064.169 587.016

17.537.652 3.212.128 622.987

Sub-totaal

€

23.658.598

21.372.767

Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende activa Actieve belastinglatentie

€ -

62.092 0 26.119 1.986 7.382 98.980

61.725 0 37.824 0 55 70.577

Sub-totaal

€

196.559

170.181

LIQUIDE MIDDELEN

€

2.633.589

2.429.810

TOTAAL GENERAAL

€

26.488.746

23.972.757

VLOTTENDE ACTIVA


43

11juni 2014


VII.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na bestemming resultaat)

PASSIVA

31 december 2013

31 december 2012

EIGEN VERMOGEN

€

6.123.230

6.189.846

VOORZIENINGEN Passieve belastinglatentie

€

118.301

130.242

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen

€

18.809.296

16.158.700

Sub-totaal

€

18.809.296

16.158.700

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Te verrekenen servicekosten

€ -

732.745 170.293 45.728 487.799 1.354

622.510 398.420 45.593 425.516 1.930

Sub-totaal

€

1.437.919

1.493.969

TOTAAL GENERAAL

€

26.488.746

23.972.757

KORTLOPENDE SCHULDEN


44

11juni 2014


VII.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013

Omschrijving

Boekjaar 2013 begroot

Boekjaar 2013 realisatie

Boekjaar 2012 realisatie

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

€ -

3.520.973 66.540 0 0 11.275

3.542.292 65.174 0 0 9.310

3.381.346 63.835 0 0 20.227

Som bedrijfsopbrengsten

€

3.598.788

3.616.776

3.465.409

Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten (incl. heffingen)

€ -

767.826 0 435.184 55.647 78.978 990.520 25.000 51.455 575.373

769.829 0 415.986 51.617 77.966 892.688 26.088 51.622 588.916

669.169 0 426.593 55.076 77.417 682.754 27.852 50.200 437.063

Som bedrijfslasten

€

2.979.983

2.874.713

2.426.124

Bedrijfsresultaat

€

618.805

742.063

1.039.825

Rentebaten Rentelasten

-

23.290 923.387

29.453 878.476

31.841 810.810

€

-279.292

-106.960

260.316

-

-142.342

40.344

82.518

€

-421.634

-66.616

342.834

-

0 0

0 0

0 0

€

-421.634

-66.616

342.834

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN


45

11juni 2014

VII.3 Kasstroomoverzicht o.b.v. indirecte methode Boekjaar 2013 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Mutatie voorzieningen * Verandering in werkkapitaal - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

€ €

742 (125.105)

€ €

30.735 (809.422)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Kasstroom uit operationele activiteiten

Boekjaar 2012

€

742.063

€

1.039.285

€

769.829

€

669.169

€ €

880.711 2.589.165

€ €

(737.651) 1.851.514

€ €

€ €

(124.363) 1.387.529

(778.687) 608.842

€ €

50.616 830.095

€ €

13.872 (751.523)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa

€ (3.055.660) € 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

€ (2.908.469) € 0 € (3.055.660)

€ (2.908.469)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

€ €

3.200.000 (549.404)

€ €

3.500.000 (530.601)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€ 2.650.596)

€

2.969.399

Mutatie geldmiddelen

€

€

1.912.444

203.779

In het kasstroomoverzicht zijn de belastingen buiten beschouwing gelaten, door het ontbreken van feitelijke kasstromen. Verloop van de geldmiddelen: Stand per begin boekjaar Stand per einde boekjaar

€ €

2.429.810 2.633.589

Mutatie geldmiddelen


€ € €

46

203.779

517.366 2.429.810 €

1.912.144

11juni 2014

VII.4 Toelichting op de Balans en Winst- en Verliesrekening Regelgeving In overeenstemming met artikel 26 van het BBSH worden de jaarrekening en het jaarverslag opgesteld overeenkomstig BW2T9. Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011), hierna te noemen RJ 645. De aanpassing van de waarderingsgrondslagen aan de RJ 645 wordt in beginsel aangemerkt als een stelselwijziging. Echter, nu de effecten van de implementatie van deze nieuwe Richtlijn zich voornamelijk beperken tot een andere schatting van de nutsprestaties van het vastgoed gedurende de looptijd waardoor in plaats van annuïtair vanaf 2012 lineair wordt afgeschreven, in combinatie met een hernieuwde schatting van de restant levensduur van het vastgoed, zijn de gevolgen van de implementatie van RJ 645in de jaarrekening 2012 verwerkt als een schattingswijziging in overeenstemming met RJ 212.424. Algemeen De Stichting Woningbedrijf Warnsveld is als toegelaten instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, conform artikel 70 van de Woningwet (registratienummer L 2104). Het BBSH formuleert zes verantwoordingsgebieden waarop het Woningbedrijf zijn inspanningen primair moet richten. Te weten: -

het bij voorrang huisvesten van de doelgroep het kwalitatief in stand houden van het woningbezit het betrekken van huurders bij het beheer en beleid het waarborgen van de financiële continuïteit de leefbaarheid wonen en zorg

Grondslagen voor waardering Algemeen Bij de toepassing van de RJ 645 heeft het Woningbedrijf de volgende de keuzes gemaakt:  het Woningbedrijf heeft alleen vastgoed dat behoort tot de categorie DAEB;  het Woningbedrijf kwalificeert haar vastgoed als bedrijfsmiddel;  de activa, passiva en het resultaat zijn gewaardeerd op basis van de kostprijs. Grondslag voor de waardering wordt gevormd door historische kostprijs minus lineair berekende afschrijvingen en eventueel onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Deze treden op als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. De cijfers in deze jaarrekening zijn uitsluitend gebaseerd op volkshuisvestelijke uitgangspunten en niet op fiscale uitgangspunten. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vanaf 2012 hebben wij voor het totale bezit een onderverdeling van de stichtingskosten gemaakt naar vier onderscheiden componenten: grond, casco, installaties en inrichting. Voor deze belangrijke componenten van het materieel vast actief gelden verschillen in gebruiksduur of verwacht gebruikspatroon, waardoor op deze componenten afzonderlijk dient te worden afgeschreven. Op basis van de verdeling van de stichtingskosten naar de verschillende componenten wordt in principe op installaties en inrichting apart afgeschreven. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

47

11juni 2014

Bij de toepassing van deze componentenmethode gelden de volgende uitgangspunten:    

Grond Casco Installaties Inrichting

op grond wordt niet afgeschreven; de buitenschil wordt in 50 jaar afgeschreven; installaties worden in 25 jaar afgeschreven; inrichting wordt in 25 jaar afgeschreven.

Verder geldt dat als de componenten installaties en inrichting tezamen minder dan 10% van de stichtingskosten bedragen de afschrijving over het geheel van casco, installaties en inrichting plaats vindt. Als beide componenten meer dan 10% van de stichtingskosten bedragen mogen ze als één component worden samengevoegd en wordt apart deze component en de component casco afgeschreven. Tenslotte mag de component grond achterwege worden gelaten als die minder dan 10% van de stichtingskosten bedraagt. Wij hebben de afschrijvingen op onze woningen op basis van bovenstaande criteria gebaseerd. Groot onderhoud dat aan de activeringscriteria voldoet wordt geactiveerd en afgeschreven. Overige onderhoudslasten worden direct in de kosten verantwoord. Activeringscriteria zijn levensduurverlenging en/of waarde verhoging. Na-investeringen in collectieve zin of individuele woningverbeteringen worden geactiveerd als ze aan bovenstaande activeringscriteria voldoen en worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met afschrijvingen gebaseerd op de verwachte economische levensduur of de verwachte restant-levensduur van de betreffende woningen. Bedrijfswaarde. Waarderingsgrondslagen en bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde hanteert het Woningbedrijf intern opgestelde parameters. Het totale bezit wordt als één product markt combinatie gezien, waardoor geen afboeking behoeft plaats te vinden. De afboekingen van onrendabele toppen uit het verleden zijn teruggenomen. Als gevolg hiervan heeft een herberekening plaatsgevonden naar de nu geldende boekwaarde op basis van historische kosten. Het Woningbedrijf is zich ervan bewust dat de richtlijn RJ 645.204 voorschrijft dat het bezit ingedeeld moet worden naar kasstroom genererende eenheden. Deze indeling moet echter ook aansluiten bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de corporatie. Het Woningbedrijf heeft een eenzijdig samengesteld bezit. Ruim 76% ervan bestaat uit het type grote eengezinswoning. Het gehele bezit (621 woningen) van het Woningbedrijf is gelegen binnen de gemeente Zutphen en voor alle woningen wordt eenzelfde huur- en onderhoudsbeleid gevoerd. Het invoeren van meerdere product markt combinaties, om te kunnen voldoen aan de RJ 645, zou in ons geval geforceerd plaatsvinden en geen relatie hebben met intern beleid. Wij menen dat op basis van deze redenen het hanteren van één product markt combinatie het best aansluit op ons eigen beleid en onze eigen bedrijfsvoering, en daarmee voor onze corporatie de meest passende invulling van de richtlijn is. De accountant kan zich met dit standpunt verenigen. Vanaf 1 januari 2004 zijn investeringen en investeringsbeslissingen gekoppeld aan de overwaarde in de bedrijfswaarde (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde). De bedrijfswaarde is gebaseerd op aannamen ten aanzien van toekomstige inkomsten en uitgaven en is gekoppeld aan de door het WSW voorgeschreven rentevoet. De bedrijfswaarde kan, in de tijd gezien, fluctueren. Om het risico van het nemen van een voorschot op toekomstige verdiencapaciteit, die nog maar bewaarheid moeten worden, zo gering mogelijk te houden, zal bij een investering iedere keer opnieuw worden bezien of het verantwoord is de overwaarde in de bedrijfswaarde daarvoor in te zetten. Onrendabele toppen van nieuwe woningen worden in de totale bedrijfswaarde verdisconteerd.


48

11juni 2014

Risicomarge Het Woningbedrijf hanteert als norm dat het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde in ieder geval niet onder de 15% van het balanstotaal mag uitkomen. Bedrijfswaardeberekening De uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn hieronder aangegeven: Jaarrekening

2012

huurstijging 2013 - 2017 huurstijging vanaf 2017 huurderving lastenstijging na 2013 onderhoud vanaf 2013 disconteringsvoet

4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %

Jaarrekening

2013

huurstijging 2014 huurstijging 2015 - 2018 huurstijging vanaf 2018 huurderving lastenstijging na 2014 onderhoud vanaf 2014 disconteringsvoet

4,30 % 4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %

Wijzigingen in de bedrijfswaarde 2013 ten opzichte van 2012 betreffen: Bedrijfswaarde ultimo 2012 : €36.645.305 1 jaar minder exploitatie wijzigingen meerjarenonderhoud tot einde exploitatie wijziging jaarhuur wijziging huurparameter jaar 1 wijziging administratiekosten en beheer wijziging exploitatieduur 84 woningen met +13 jaar toevoeging 27 woningen in exploitatie 50 jaar wijziging verhuurderheffing tot einde exploitatie

Effect t.o.v. bedrijfswaarde 2012 - € 2.448.776 + € 448.431 + € 2.424.515 + € 2.353.680 - € 1.634.306 + € 2.118.436 + € 3.484.629 - € 6.272.626

Bedrijfswaarde ultimo 2013 : € 37.119.288 De totale bedrijfswaarde 2013 bedraagt ca. € 37,1 miljoen, tegen ca. € 36,7 miljoen in 2012. De bedrijfswaarde is ten opzichte van 2012 met € 0,4 miljoen toegenomen. De overwaarde is met name ten gevolge van het inrekenen van de verhuurderheffing tot einde exploitatie (in 2012 t/m 2017) en de andere wijzigingen ten opzichte van 2012, met € 4,6 miljoen afgenomen. Het blijkt dat de verhuurderheffing niet wordt gecompenseerd vanuit hogere huuropbrengsten. De ruimte om huren te verhogen is niet eindig (o.a. daeb-grens). Het doorzetten van de verhuurderheffing ( met stijging 2% lange termijn inflatie) tot einde exploitatie dan zien we dat al vanaf 2014 de verhuurderheffing een grote belasting blijft op het resultaat. Uiteindelijk zullen wij van elke huurwoning ca. twee maanden huur inleveren aan de verhuurderheffing. De ruimte om te investeren wordt daardoor ernstig beperkt. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De activa in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de bestede kosten per balansdatum waar nodig onder aftrek van duurzame waardedalingen. Daarvan is sprake als de bedrijfswaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren, na verwerking van de investering lager wordt dan de boekwaarde na verwerking van de investering van het complex. Afschrijving vangt aan op het moment van ingebruikname.


49

11juni 2014

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze goederen zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen gebaseerd op basis van de verwachte economische levensduur. Afschrijving vindt lineair plaats. kantoor 30

Lineaire afschrijving in jaren werkplaats machine’s/gereedschap 40 20

vervoermiddelen 7

Huurdebiteuren De huurdebiteuren zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, zo nodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorziening wordt bepaald op basis van individuele waardering. Overige vorderingen Overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Zo nodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorziening wordt bepaald op basis van individuele waardering. Onder de overige vorderingen zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. Voorzieningen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling (pensioenuitvoerders benadering) aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling in haar relatie met de werkgever een toegezegde bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% en per eind maart 116%. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105%. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is niet opgenomen onder de kortlopende schulden. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

50

11juni 2014

Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Rente lasten Verantwoord zijn de over het boekjaar verschuldigde rentelasten. Rente baten Verantwoord zijn de over het boekjaar te ontvangen rentebedragen. Buitengewone baten en lasten Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsvoering van het Woningbedrijf voortvloeien. Belastingen Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. WBW heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie bepaald en verwerkt in de cijfers van de jaarrekeningen tot en met 2012. Omdat jurisprudentie over de uitwerking van VSO1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting (significant) afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schating. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Woningbedrijf Warnsveld een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroom genererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Dit kan bij ons dus eventueel het geval zijn bij verkoop van woningen. Op grond van onze leningenportefeuille hebben wij een passieve latentie gevormd. De latentie is gevormd op basis van nominale waarde. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiele vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies. Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

51

11juni 2014

Toelichting op de balans Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

€

17.537.652

17.311.421

-

859.431

€

678 4.202.941 21.741.271

18.170.852

Af: Boekwaarde verkoop woningen Afschrijvingen

-

0 733.858

0 633.200

Totaal sociaal vastgoed in exploitatie

€

21.007.413

17.537.652

Saldo begin boekjaar Bij: Investeringen herstructurering Scheurkamp en Bieshorstlaan Investeringen locatie Breegraven 101/103 Investeringen locatie Oranjelaan 13 (Oranjestaete II) Investeringen locatie Breegraven 54 t/m 60b Investeringen locatie Basseroord Investeringen herstructurering Frederikseplein en omstreken Subtotaal Af: Overboeking naar in exploitatie

€

3.212.128

1.163.090

€ €

1.676.120 0 1.392.248 678 -15.242 1.857 6.267.788

2.221.694 5.616 0 372.576 308.583 0 4.071.559

-

4.203.619

859.431

Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

€

2.064.169

3.212.128

Saldo begin boekjaar Bij: investeringen Af: afschrijvingen

€ -

622.987 0 35.971

658.956 0 35.969

Totaal onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

€

587.016

622.987

Totaal materiële vaste activa

€

23.658 598

21.372.767

Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo begin boekjaar Bij (overboeking vanuit vastgoed in ontwikkeling): Nieuwbouw Breegraven 54 t/m 60b Herstructurering Scheurkamp en Bieshorstlaan Subtotaal

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


52

11juni 2014


Boekjaar 2012

Cumulatief Oorspronkelijke kosten begin boekjaar Afschrijvingen tot en met begin boekjaar

€ -

28.517.656 7.144.888

25.609.186 6.475.720

Boekwaarde begin boekjaar

€

21.372.767

19.133.466

€ -

3.055.660 0

2.908.469 0

€ -

769.829 0 0 31.573.314 7.914.717

669.169 0 0 28.517.656 7.144.888

€

23.658.597

21.372.767

Bij: Investeringen Aangegane verplichtingen Af: Afschrijvingen Desinvesteringen Aangegane verplichtingen Oorspronkelijke kosten boekjaar Afschrijvingen tot en met einde boekjaar Boekwaarde materiële vaste activa einde boekjaar

De woningen, het kantoor en de werkplaats zijn verzekerd tegen financiële gevolgen van brand- en stormschade. Voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

huurstijging 2014 huurstijging 2014 - 2018 huurstijging vanaf 2018 huurderving lastenstijging na 2014 onderhoud vanaf 2014 disconteringsvoet

4,30 % 4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %

Lasten dagelijks- en mutatieonderhoud zijn conform de prognose meerjarenonderhoudsbegroting tot einde exploitatie (exploitatietermijn 50 jaar). Voor planmatig onderhoud zijn de lasten verwerkt volgens de geprognosticeerde meerjarenbegroting tot einde exploitatie (exploitatietermijn 50 jaar). Op basis van de bovenstaande gegevens bedraagt de bedrijfswaarde ca. € 37,1 miljoen. Vanaf 2004 zijn investeringen en investeringsbeslissingen gekoppeld aan het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde. Het risicovermogen (saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde) mag niet onder de 15% van het balanstotaal uitkomen.


53

11juni 2014


Boekjaar 2012

Vlottende activa Huurdebiteuren

€

62.092

61.725

€ €

16.970 15.494 1.458 5.138 23.031 62.092

10.441 9.179 9.808 5.665 26.632 61.725

Van de huurachterstanden is het volgende overzicht te geven: Achterstand uitgedrukt in maanden: t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 t/m 3 maanden vanaf 3 t/m 4 maanden 4 maanden en meer Totaal huurdebiteuren

De totale huurachterstand, uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen, bedraagt 1,7% (2012: 1,8%). Gemeenten Zutphen: werkzaamheden Wmo Overige vorderingen Rente Overige vorderingen Subtotaal overige vorderingen Voorziening mogelijk oninbare vorderingen Totaal overige vorderingen

€

0

0

€ -

29.395 68.224 97.619 71.500 26.119

30.679 68.145 98.824 61.000 37.824

€

De voorziening is gevormd omdat de kosten bij huisuitzetting (huurschuld, kosten ten gevolge van bijvoorbeeld moedwillige destructie van de woning en herstelkosten na het aantreffen van een wietplantage in een woning) over het algemeen moeilijk inbaar zijn. Wij trachten toch deze kosten op de veroorzakers te verhalen. Dit is echter een langdurig en moeizaam proces. Belastingen en premies sociale verzekering Teruggaaf WAO/WIA Terug te vorderen btw Totaal`belastingen en premies sociale verzekering

€

1.986 0 1.986

0 0 0

Te verrekenen servicekosten

€

0

0

Totaal kortlopende vorderingen

€

90.197

99.549

€

7.382 7.382

55 55

Overlopende activa Overige overlopende activa Totaal overlopende activa


54

11juni 2014

Toelichting op de balans Boekjaar 2013 Belastingen Actieve belastinglatentie

€

98.980

Boekjaar 2012

70.577

De belastinglatentie is gevormd in verband met in de jaren t/m 2013 gelden fiscale verliezen die in de komende 9 jaren verrekend kunnen worden met toekomstige fiscale winsten. Liquide middelen ING spaarrekening ASR Bank ABN-AMRO Rekening-courant ING Rekening-courant BNG Kasgeld

€ -

515.748 496.030 1.212.983 20.590 388.238 0

1.033.174 497.041 799.991 6.412 93.192 0

Totaal liquide middelen

€

2.633.589

2.429.810

Totaal activa

€

26.488.746

23.972.757

Overige reserve Saldo begin boekjaar Resultaat (zie toelichting W&V-rekening

€

6.189.846 -66.616

5.847.012 342.834

Saldo einde boekjaar

€

6.123.230

6.189.846

Voorzieningen latente belastingen

€

118.301

130.242

Stand per 1 januari Vrijval/onttrekking Stand per 31 december

€

130.242 -11.941 118.301

142.183 -11.941 130.242

Passiva Eigen vermogen


55

11juni 2014


Boekjaar 2012

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: opname leningen Af: aflossingen

€ -

16.158.700 3.200.000 -549.404

13.189.302 3.500.000 -530.601

Totaal langlopende leningen

€

18.809.296

16.158.700

In het saldo per 31 december 2013 is ca. € 549.404 begrepen als normale aflossingen 2014. Voormeld bedrag dient als kort vreemd vermogen te worden beschouwd. De aflossingen voor de komende vijf jaren zijn € 3.078.203. De gemiddelde rentevoet is 4,7% (2012: 5,11%) Restant looptijd: 0 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 jaar en langer

€ -

5.916.885 4.100.000 8.792.411

6.280.165 960.000 8.918.536

Totaal langlopende schulden

€

18.809.296

16.158.700

€

732.745

622.510

Premie pensioen Afdracht loonheffing Te verrekenen btw

€ -

8.904 27.062 134.327

8.842 31.457 358.121

Totaal belastingen en premies sociale verzekering

€

170.293

398.420

Raming afrekening Deloitte Collegiale kortlopende lening Rekening courant personeelsvereniging Overige schulden

€ -

36.000 0 4.957 4.771

36.000 0 4.085 5.508

Totaal overige schulden

€

45.728

45.593

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering

Overige schulden


56

11juni 2014


Boekjaar 2012

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huren Overigen

€ -

440.476 12.752 34.571

371.423 13.359 490.735

Totaal overlopende passiva

€

487.799

425.516

Te verrekenen servicekosten

€

1.354

1.930

Totaal kortlopende schulden

Є

1.437.919

1.493.969

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het betreft hier een obligo aan het WSW van 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen per eind 2013 ( € 6.700.000), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht, conform de actuele meerjarenprognose, voor de komende jaren geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 257.950. Opdrachten aan aannemers / leveranciers Voor projecten en onderhoud zijn in 2013, behoudens de opdracht voor de nieuwbouw van 27 appartementen met een aanneemsom van € 3.160.000 exclusief BTW, geen opdrachten aan aannemers en leveranciers gegeven waarvan de uitvoering van de werkzaamheden in 2014 zal plaatsvinden. Belastingplicht Per 1 januari 2008 zijn wij integraal vennootschapsbelastingplichtig geworden. Bij het opstellen van de jaarrekening en de fiscale aangiften zijn standpunten ingenomen die niet noodzakelijker wijze onmiddellijk worden gevolgd door de inspecteur. Een aantal zaken is voor wat de fiscale behandeling betreft nog onzeker. Daardoor is het mogelijk dat de feitelijk verschuldigde of terug te ontvangen belastingen afwijken van de posten zoals die tot en met de balansdatum in jaarrekeningen en aangiften zijn verwerkt. Jubileum-verplichtingen WBW heeft de verplichtingen, die ontstaan uit de cao-verplichting tot het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12 ½ . 25 en 40-jarig dienstverband en bij pensionering, niet als verplichting in de balans opgenomen. WBW beschouwt de jubileum-uitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt ondersteund door het feit dat de jubileum-uitkeringen min of meer gelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen pieken zijn te onderscheiden. Bovendien zijn ze van te verwaarlozen betekenis voor het beeld van de jaarrekening. Loopbaanontwikkeling WBW heeft het beschikbare budget voor de loopbaanontwikkeling niet als verplichting in de balans opgenomen. Het totale budget hiervoor is € 27.100. In 2013 is geen gebruik gemaakt van dit budget.


57

11juni 2014

Toelichting op de Winst- en verliesrekening Het jaarresultaat is ten opzichte van 2012 met circa € 409.000 afgenomen: dat is als volgt weer te geven: Winst- en verliesrekening

Voordelig

Huren, opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Verkoop vastgoed en overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen / overige waardeveranderingen Lonen en salarissen, Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten, leefbaarheid en lasten servicecontracten Rentebaten / rentelasten vennootschapsbelasting Totaal nadeliger

€ € €

Nadelig

162.285

13.517

175.801 -585.251 -409.450

10.918 100.661 209.934 151.511 70.054 42.174 585.251

Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten.

Winst- en verliesrekening

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

€ €

3.541.227 6.032 3.548.159

3.383.418 12.198 3.395.616

Є €

5.809 57 3.542.292

10.316 3.953 3.381.346

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Subtotaal Af: Huurderving Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Totaal huren

Naast een aantal huurverhogingen wegens aangebrachte voorzieningen, zijn per 1 juli 2013 de huren verhoogd met een percentage van 4% tot 6,5%; gemiddeld 4,6 procent (2012: 2,30 procent). De huurderving bedraagt 0,17 procent van de te ontvangen huren over 2013 (2012: 0,42 procent). Opbrengsten servicecontracten Glasverzekering Tuinonderhoud Rioolfonds Zonwering Keukenservice Electra Schoonmaak Subtotaal Af: Derving Te verrekenen servicekosten Totaal servicecontracten Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

Є € € € 58

13.054 1.203 4.550 7.123 14.069 9.720 16.860 66.580

12.961 1.232 4.091 7.123 13.831 9.720 16.860 65.818

51 -1.354 65.174

53 -1.930 63.835 11juni 2014

Toelichting op de Winst- en verliesrekening Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

€

0

0

Overige bedrijfsopbrengsten Overige vergoedingen

-

9.310

20.227

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

€

9.310

20.227

Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen (garages) Kantoorpand Werkplaats Service-auto’s (2) Machines

€ -

733.858 0 24.611 4.455 5.550 1.355

633.200 0 24.611 4.455 5.550 1.352

Totaal afschrijvingen

€

769.829

669.169

Lonen en salarissen Jaarwedden (incl. vergoedingen RvC, inhoudingen en toelagen

€

415.986

426.593

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille In 2013 heeft onze corporatie geen woningen verkocht.

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa

Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen (conform de WNT) Naam functionaris Functie Duur dienstverband Omvang dienstverband Beloning Door werkgever betaalde SV-premies Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkering Jaar beëindiging

R. Rademaker directeur-bestuurder full time (36 uur per week) 100% € 104.548 € 9.077 € 4.272 € 24.293 n.v.t. 2020

De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt:

J.H.W. Geerken

voorzitter

Afloop huidige benoemingstermijn 31-12-2015

Ir. P. van Waning

vice-voorzitter

31-12-2016

€ 6.655

Drs. J.A. Weggemans

lid

31-12-2015

€ 6.655

Functie


59

Totale bezoldiging € 9.075

11juni 2014


Boekjaar 2012

Sociale lasten

€

51.617

55.076

Pensioenlasten

€

77.966

77.417

Leefbaarheid

€

26.088

27.852

Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud (derden) Mutatie onderhoud (derden Planmatig- en strategisch onderhoud Totaal lasten onderhoud

€ €

308.238 50.210 534.240 892.688

332.456 134.682 215.616 682.754

Lasten servicecontracten Glasverzekering Rioolfonds Keukenservice Servicekosten Totaal lasten servicecontracten

€ €

11.172 5.878 9.347 25.226 51.622

10.104 5.874 9.572 24.650 50.200

€

21.395

16.508

€ -

37.923 6.825 6.159 135.893 5.422 1.502

33.814 6.325 4.305 142.963 6.180 2.758

€ -

6.318

6.838

166.847 28.779

156.018 28.357 8.873 12.124

€

7.284 14.343 139.725 10.500 588.916

12.000 437.063

€ -

19.000 2.500 14.500

17.800 2.200 16.000

€ €

878.476 878.476

810.810 810.810

Overige bedrijfslasten Indirecte kosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten: Kantoor Werkplaats Bestuurskosten Algemene kosten Service auto Klein gereedschap en materieel Directe kosten: Contributie landelijke federatie Belastingen: Onroerendzaakbelasting Waterschapslasten Verzekeringen: Brand- en storm verzekering Bijdrage Verhuurderheffing (2013) en Vogelaarheffing (2012) Bijdrage heffing saneringsfonds Centraal Fond Volkshuisvesting Dotatie voorziening mogelijk oninbare vorderingen Totaal overige bedrijfslasten Bij overige bedrijfslasten zijn onderstaande lasten verwerkt: Honorarium externe accountants Statutaire controlewerkzaamheden Overige controlewerkzaamheden Renteresultaat Rentelasten: Leningen kredietinstellingen Totaal rentelasten Volkshuisvestingsverslag en jaarverslag 2013

60

11juni 2014


Boekjaar 2012

Rentebaten: Deposito’s en daggeldleningen Rekening courant Totaal rentebaten

€ Є

0 29.453 29.453

0 31.841 31.841

Saldo rentelasten en rentebaten

Є

849.023

778.969

€

28.403 11.941 40.344

70.577 11.941 82.518

-66.616

342.834

Belastingen Mutatie latentie te verrekenen verliezen Mutatie latentie leningen krediteinstellingen Vennootschapsbelasting JAARRESULTAAT


61

11juni 2014

VIII Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire resultaatbestemming In de statuten van de stichting is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat. Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het resultaat over 2013 ad.-€ 66.616 negatief te verrekenen met de overige reserve. Vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, is dit voorstel verwerkt in de jaarrekening. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen omstandigheden voorgedaan na balansdatum die substantiële gevolgen hebben voor het beeld van de jaarrekening 2013.


62

11juni 2014

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting Woningbedrijf Warnsveld te Warnsveld

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in deze jaarstukken opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting Woningbedrijf Warnsveld te Warnsveld gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst – en -verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.


63

11juni 2014

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woningbedrijf Warnsveld per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Arnhem, 11 juni 2014 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.C.M. Hendriks RA


64

11juni 2014

IX

Verklaring van het bestuur en de raad van commissarissen

Verklaring bestuur Het bestuur verklaart dat de Stichting Woningbedrijf Warnsveld in het verslagjaar 2013 haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. In de statuten is geen vermelding opgenomen over winstbestemming. Na goedkeuring door de raad van commissarissen zal het resultaat worden toegevoegd aan de reserve. Warnsveld, 3 juni 2014

Ing. R. Rademaker Verklaring raad van commissarissen In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V.. In zijn bijeenkomst van 3 juni 2014 heeft de raad van commissarissen de jaarstukken besproken met het bestuur en in zijn bijeenkomst van 11 juni 2014 tevens met de accountants van Deloitte. De raad van commissarissen heeft kennis genomen van de rapporten inzake de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag, alsmede de verklaring van Deloitte Accountants B.V. en de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag van de Stichting Woningbedrijf Warnsveld goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Dit verslagjaar wordt afgesloten met een negatief resultaat van 66.616 euro. De raad van commissarissen en het bestuur spreken hun dank uit aan de medewerkers voor hun inzet. Warnsveld, 11 juni 2014 was getekend:

J.H.W. Geerken, voorzitter

ir. P. van Waning, vicevoorzitter

drs. J.A. Weggemans lid


65

11juni 2014

Jaarstukken. 27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan in aanbouw

Recommend Documents