JAARREKENING 2010 BEDRIJVENPARK RENGERS
April 2011
I N H O U D
1.
Voorwoord
2.
Jaarverslag
3.
Waarderingsgrondslagen en financiering
4.
Balans + toelichting
5.
Grondexploitatie fase 1&2 + toelichting
6.
Grondexploitatie fase 4 + toelichting
7.
Programmarekening
8.
Weerstandsvermogen
9.
Grondbeleid
10.
Verbonden partijen
11.
Controleverklaring
VOORWOORD
In 1994 is de Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenpark Rengers, door de 3 deelnemende gemeenten (Groningen, Slochteren en Hoogezand-Sappemeer) opgericht met als doel: "Het bevorderen van de economische ontwikkeling en werkgelegenheid rond het stedelijk knooppunt Groningen door middel van het gezamelijk ontwikkelen en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardig en uit financieel-economisch oogpunt aanvaardbaar intergemeentelijk bedrijvenpark". De Gemeenschappelijke Regeling heeft als taak het ontwikkelen, uitvoeren en bewaken van de exploitatie van het bedrijventerrein. In de regeling is ondermeer vastgelegd dat de financiële risico's evenredig over de drie deelnemende gemeenten worden verdeeld. De Gemeenschappelijke Regeling is een openbaar lichaam en kent drie bestuursorganen: een algemeen bestuur, een dagelijks bestuur en een voorzitter. Het algemeen bestuur bestaat uit 9 leden en wordt gekozen door de raden van de deelnemende gemeenten. Het dagelijks bestuur bestaat uit 3 leden en wordt gekozen door het algemeen bestuur. De voorzitter wordt gekozen door het algemeen bestuur. Gedeputeerde Staten houden toezicht op de Gemeenschappelijke Regeling middels het goedkeuren van de begroting en het kennis nemen van de rekening. De Gemeenschappelijke Regeling is vervolgens met de Gemeente Groningen, dienst RO/EZ een management-overeenkomst aangegaan, waarin is overeen gekomen dat de dienst RO/EZ de uitvoering en de administratie op zich neemt, noodzakelijk om tot de realisatie en exploitatie van het bedrijvenpark te komen. In 1999 zijn de uitvoeringstaken tussen de drie deelnemende gemeenten herschikt. Zo is het stedebouwkundig werk, onderdeel van het management-contract tussen de Gemeente Groningen en de Gemeenschappelijke Regeling, om praktische redenen overgeheveld naar de gemeente Hoogezand-Sappemeer. Hierdoor is de jaarlijkse vergoeding aan de Gemeente Groningen, met ingang van 2000, voor dit onderdeel gekort en overgeheveld naar de gemeente HoogezandSappemeer.
JAARVERSLAG
De Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenpark Rengers (hier verder GR genoemd) heeft in 2008 de grondexploitatie voor fase 4 vastgesteld. Hiermee was de grondexploitatie voor fase 4 vastgelegd en zijn we concreet aan de slag gegaan met het verwerven van de gronden en het (voorbereiden op het) bouwrijpmaken van deze fase. Deze fase is één van de vier onderscheiden fases voor dit bedrijvenpark. Het exploitatiegebied grenst aan de westkant met fase 3, ten noorden ligt de grens evenwijdig met de talud / berm van de A7, ten oosten loopt de begrenzing langs de particuliere kavels en, tot slot, aan de zuidkant loopt de grens parallel met de Winschoterweg. Binnen deze grondexploitatie is na het bouwrijpmaken van dit deelgebied ruim 70.000 m2 getransformeerd tot uitgeefbaar terrein. Deze 7 hectare uit te geven gronden maakt onderdeel uit vaneen totale oppervlakte van 11,4 hectare. Inmiddels is geheel fase 4 bouwrijp en is er 1 kavel verkocht aan een bedrijf. Medio deze zomer zal het bedrijf daadwerkelijk zijn deuren openen. In verband met de economische crisis en de gevolgen hiervan voor de grondverkoop van industrieterreienen heeft er in 2010 een herziening plaats gevonden van de grondexploitatie voor fase 4. De exploitatieperiode is verlengd met 5 jaar tot 2020. Daarnaast zijn de grondprijzen conform de gemaakte afspraken in de Regio Groningen-Assen naar boven toe bijgesteld. Dit alles leidt er toe dat er voor de totale grondexploitatie fase 4 een voordelig resultaat van 1,3 miljoen euro wordt geprognotiseerd. Fase 1 en 2 zijn inmiddels afgerond in de zin van het proces van bouw- en woonrijpmaken en verkoop van de uit te geven kavels. De slotcalculatie is nog niet vastgesteld omdat de gronden uit fase 1 en 2 nog niet formeel zijn overgdragen aan de gemeente Slochteren. Er zullen nog werkzaamheden gaan plaatsvinden in de vorm van herstel. Op 17 februari 2011 heeft het Algemeen Bestuur besloten om de gronden voor fase 3 aan te kopen. Voor het ontwikkelen van fase 3 zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden. In 2011 zal een grondexploitatie voor fase 3 opgesteld en in procedure gebracht worden.
WAARDERINGSGRONDSLAGEN • Het onderhanden werk is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde van de nog niet voltooide opdrachten, verminderd met de voor deze opdrachten reeds ontvangen/ gedeclareerde subsidies en koopsommen. • Het eindresultaat wordt genomen bij de opheffing van de regeling/afronding van het project. Het positieve/negatieve resultaat wordt evenredig verdeeld over de 3 deelnemende gemeenten. • De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van een voorziening voor oninbare vorderingen. • Koopsommen voor gronden worden verantwoord op het moment van passeren van de verkoopakte.
FINANCIERING De financiering vindt, conform de regels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV), plaats door middel van een rekening courant verhouding met de Gemeente Groningen. Op 31-122010 heeft deze rekening courant verhouding een negatief saldo van 1,204 miljoen euro.
BEDRIJVENPARK RENGERS BALANS 2010 bedragen in euro's
ACTIVA
PASSIVA balans per 31-12-10
Onderhanden werk
1.219.285
balans per 31-12-09 472.256
Rekening-courant Gemeente Groningen
TOTAAL
1.219.285
472.256
balans per 31-12-10 Overige schulden
balans per 31-12-09
14.792
8.905
Rekening-courant Gemeente Groningen
1.204.493
463.351
TOTAAL
1.219.285
472.256
TOELICHTING BALANS ACTIVA Onderhanden werk Totaal is er per 31-12-2010 aan onderhanden werk 1,219 miljoen euro geactiveerd. Zie voor een nadere toelichting de toelichting op de grondexploitatie. PASSIVA Overige schulden De kosten 2010 van de Gemeente Hoogezand-Sappemeer voor acquisitie zijn betaald in 2011, maar komen ten laste van het exploitatiejaar 2010. Rekening-courant Gemeente Groningen De financiering van de investeringen loopt via de Gemeente Groningen. Per 31-12-2010 bedraagt deze 1,204 miljoen euro. NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Op 17 februari heeft het Algemeen Bestuur besloten om tot aankoop van de grond voor fase 3 over te gaan. De aankoop van deze grond heeft inmiddels op 31 maart 2011 plaatsgevonden voor een bedrag van 2,187 miljoen euro (incl. bijkomende kosten).
BEDRIJVENPARK RENGERS fase 1 & 2 GRONDEXPLOITATIE bedragen in euro's Omschrijving
Uitgaven Inkomsten t/m 2009
Uitgaven Inkomsten 2010
Totaal Verantwoord t/m 2010
Bodemonderzoek Verwerving Sloop Aanleg infrastructuur Groenvoorzieningen Nutsvoorzieningen Planontwikkeling Voorbereiding & Toezicht Exploitatielasten
8.150 2.252.076 4.462 2.655.326 93.521 104.693 723.888 291.153 649.425
-76.205
8.150 2.252.076 4.462 2.655.326 93.521 104.693 730.364 291.153 573.220
TOTAAL KOSTEN
6.782.694
-69.729
6.712.965
BOB ISP Provincie
521.847 496.966 179.014
TOTAAL SUBSIDIE
1.197.827
Grondverkopen Optievergoeding Rente
7.292.654 97.870 180.455
TOTAAL VERKOPEN
7.570.979
1.986.112
totaal grondexploitatie
6.476
Bedrag van Aangegane Verplichtingen
Begroot 2011
Begroot 2012
Begroot na 2013
Totaal
8.150 2.252.076 4.462 2.655.326 93.521 104.693 730.364 291.153 573.220 0
0
0
0
521.847 496.966 179.014 0
6.712.965 521.847 496.966 179.014
1.197.827
0
0
0
0
1.197.827
7.292.654 97.870 180.455
0
0
7.570.979
0
0
0
0
7.570.979
69.729
2.055.841
0
0
0
0
2.055.841
7.292.654 97.870 180.455
TOELICHTING GRONDEXPLOITATIE FASE 1&2 UITGAVEN BOEKJAAR Planontwikkeling Kosten ruilverkavelingsrente. Exploitatielasten Het betreft hier de renteopbrengsten van de rekening courant Gemeente Groningen (- 76 duizend euro).
INKOMSTEN BOEKJAAR Opbrengst grondverkopen Mutatie op onderhanden werk Het verschil van baten en lasten bedraagt 70 duizend euro negatief en wordt op het geactiveerde bedrag per 31-12-2010 gecorrigeerd.
BEDRIJVENPARK RENGERS fase 4 GRONDEXPLOITATIE bedragen in euro's Omschrijving
Bodemonderzoek Verwerving Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groenvoorzieningen Planontwikkeling Voorbereiding & Toezicht Exploitatielasten TOTAAL KOSTEN
Uitgaven Inkomsten t/m 2009
Uitgaven Inkomsten 2010
8.785 1.580.940 643.666 0 0 102.247 0
Totaal Verantwoord t/m 2010
48.214 776.972
63.387
Bedrag van Aangegane Verplichtingen
8.785 1.629.154 1.420.638 0 0 165.634 0
Begroot 2011
Begroot 2012
38.846 133.362 0 0 -45.434 264.900
36.200 5.000
Begroot na 2012
37.300 5.200
Totaal
8.785 1.668.000 1.554.000 507.300 178.700 348.000 322.800
507.300 178.700 154.300 47.700
122.731
122.399
245.130
-96.271
113.500
93.800
139.800
495.959
2.458.369
1.010.972
3.469.341
295.403
154.700
136.300
1.027.800
5.083.544
0
0
0
0
0
Bijdragen en Subsidies
0
TOTAAL SUBSIDIE
0
0 0
0
0
Grondverkopen
0
194.215
194.215
521.385
715.600
527.200
4.411.900
6.370.300
TOTAAL VERKOPEN
0
194.215
194.215
521.385
715.600
527.200
4.411.900
6.370.300
-2.458.369
-816.757
-3.275.126
225.982
560.900
390.900
3.384.100
1.286.756
totaal grondexploitatie
TOELICHTING GRONDEXPLOITATIE FASE 4 UITGAVEN BOEKJAAR Bouwrijp maken In 2009 is gestart met de uitvoering van het bouwrijpmaken van fase 4. De uitvoering is in de afrondende fase. Planontwikkeling In 2010 zijn de volgende planontwikkelingskosten gemaakt: - Gemeente Groningen, projectleiding, financiële planbegeleiding, civieltechnische begeleiding en landmeetkundige werkzaamheden (23 duizend euro) - Drukwerk (8 duizend euro) - Advertentiekosten (4 duizend euro) - Promotie en opening fase 4 (13 duizend euro) - Gemeente Hoogezand-Sappemeer (15 duizend euro) Exploitatielasten Het betreft hier de rentekosten van de rekening courant Gemeente Groningen voor fase 4 (122 duizend euro).
INKOMSTEN BOEKJAAR Opbrengst grondverkopen In 2010 is 1 peceel grond verkocht. De totale oppervlakte van dit perceel bedroeg 0,2775 hectare met een verkoopprijs van 194 duizend euro.
AANGEGANE VERPLICHTINGEN FASE 1&2 -
AANGEGANE VERPLICHTINGEN FASE 4 Ten opzichte van de begroting t/m 2010 zijn er nog diverse werkzaamheden die nog niet zijn uitgevoerd. Verwerving Bouwrijpmaken Plantwerk en afwerken bermen en taluds moet nog worden uitgevoerd. Eind april 2011 is het bouwrijp maken van fase 4 volledig afgerond. Voorbereiding & Toezicht Betreft begeleidingskosten voor het bouwrijpmaken Grondverkopen Begroot was dat in 2010 reeds voor een bedrag van 715 duizend euro aan kavels was verkocht. Eind 2010 is het bouwrijpmaken voltooid. Ook heeft in 2010 de eerste verkoop nog plaatsgevonden. De verkoopprijs bedroeg 194 duizend euro. Het verschil tussen begrote en werkelijke verkoopopbrengsten in 2010 dient wel in latere jaren te worden gerealiseerd.
PROGRAMMAREKENING Het beleid is erop gericht om het bedrijventerrein zodanig te ontwikkelen dat voldaan wordt aan de doelstelling van het bedrijvenpark Rengers. Er is sprake van een gefaseerde ontwikkeling: fasen 1 en 2 zijn inmiddels afgerond en fase 4 is in ontwikkeling. Het uitgiftetempo van fase 4 is gebaseerd op het voorzichtigheidsprincipe en loopt nu van 2010-2020. Nu fase 1&2 geheel zijn afgerond zal de slotcalculatie van deze fases in 2011 in procedure worden gebracht. In de door het Algemeen Bestuur op 1 juli 2010 vastgestelde grondexploitatie fase 4 zijn de baten en lasten tot en met 2020 opgenomen. Per jaarschijf worden de baten en lasten middels de financiële begroting geautoriseerd. Het Algemeen Bestuur heeft in haar vergadering van 17 februari 2011 besloten om de grond voor fase 3 aan te kopen en, in tegenstelling tot wat in de herziene begroting 2011 was gemeld, zelf in ontwikkeling te nemen.
WEERSTANDSVERMOGEN Het weerstandsvermogen is afhankelijk van de benodigde weerstandscapaciteit - de ingeschatte risico’s – en de beschikbare weerstandscapaciteit – de middelen die beschikbaar zijn om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. Het weerstandsvermogen wordt gevormd door de aanwezige middelen om de risico’s op te vangen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door: • De verwachte impact van de aanwezige risico’s • De gewenste mate van zekerheid dat de risico’s kunnen worden opgevangen • De mate waarin de risico’s al op een andere wijze zijn afgedekt. De beschikbare weerstandscapaciteit is het totaal aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeenschappelijke regeling kan beschikken om eventueel optredende niet begrote kosten af te dekken, zonder invloed op de uitvoering van taken. De al bekende risico’s zijn opgenomen in box 3 van de grondexploitatie fase 4. Deze risico’s worden als aanvaardbaar beschouwd, omdat deze door kansen gecompenseerd kunnen worden. Tevens sluit de grondexploitatie positief ( 1,286 miljoen euro) op eindwaarde 31 december 2020. Ook fase 1 & 2 laat een positef resultaat zien van 2,055 miljoen euro. Gezien deze resultaten is het weerstandsvermogen van voldoende omvang.
GRONDBELEID Het grondbeleid van de gemeenschappelijke regeling is gericht op het tijdig realiseren van bouwlocaties. Grondbeleid kan actief, passief of met een tussenvorm gevoerd worden. Bij actief grondbeleid wordt de grond voor eigen rekening en risico aangekocht, bouw- en woonrijp genaakt en in eigen beheer worden uitgegeven. In de passieve vorm draagt de marktpartij het volledige risico. Bij de tussenvorm is er sprake van locatieontwikkeling in samenwerking met de markt, waarbij het risico, de winst en de zeggenschap gedeeld wordt op wat wordt overeengekomen. Kern van het grondbeleid is de keuze voor een actief grondbeleid dat gebaseerd is op het ruimtelijkeconomische beleidskader zoals geformuleerd in de structuurvisie. Om uitvoering te kunnen geven aan het grondbeleid is een instrumentarium noodzakelijk. De publiekrechtelijke instrumenten zijn onder meer: de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet op de ruimtelijke ordening. Het privaatrechtelijke deel wordt vorm gegeven door middel van het (strategisch) aankopen, het bouw- en woonrijp maken en de verkoop van de grond. We hebben spelregels kaveluitgifte fase 4 vastgesteld en onze grondprijzen sluiten aan bij de afspraken die de Regio Groningen –Assen heeft gemaakt. Vanwege de complexiteit en omvang van het grondexploitatieproces en de beheersing hiervan wordt de risicoboxenmethode gebuikt voor beheersing van risico’s binnen de grondexploitatie. Box 3 geeft inzicht in de kansen en risico’s van het project, die niet opgenomen zijn in de projectbegroting. De risicoboxenmethode is een methode voor het kwantificeren en classificeren van risico’s, het rubriceren tot risicocategorieën om vervolgens risicomanagement toe te passen op deze risico’s. De belangrijkste risicocategorieën zijn: • Kosten van bouw- en woonrijpmaken\ • Vertraging in de gronduitgifte • De- of inflatie grondopbrengsten • Projectspecifieke kosten en opbrengsten die nog niet begroot of tentatief begroot zijn. De kans is wel reëel dat ze opgenomen worden in de grondexploitatie. De uitkomst van deze methode is dat concreet per risico wordt aangeduid wat de kans is dat dit zich voor doet en hoe dit risico te beheersen. Vervolgens worden er volgens een vaste methodiek alle genoemde kansen en beheersingsmogelijkheden gewaardeerd.
VERBONDEN PARTIJEN De GR Rengers kent drie verbonden partijen: de gemeenten Groningen, Hoogezand en Slochteren. Ter bevordering van de economische ontwikkeling en werkgelegenheid rond het knooppunt Groningen hebben zij het voornemen om te komen tot een gezamenlijke ontwikkeling en exploitatie van een bedrijvenpark Rengers. Hiervoor is de GR Rengers opgericht. In de GR is opgenomen onder welke voorwaarden de samenwerking met private partijen wordt vormgegeven.
