Jaarplan en Begroting 2016

Jaarplan en Begroting 2016

Datum

9 december 2015

Versienummer

Definitief

Inhoudsopgave

1

Inleiding

3 BIJLAGE 1

TOELICHTING OP DE BEGROTING 22

2

Jaarplan 2016

4 BIJLAGE 2

BEHEERKOSTENOVERZICHT 2016 39

3

Organisatieontwikkeling De koers van Wooncompagnie Ontwikkelingen in 2016

5 5 6

4

Volkshuisvestelijke prestatievelden 7 Tevreden bewoners 7 Voldoende betaalbare huurwoningen 7 Woningen van goede kwaliteit 7 Geschikte woonruimte voor mensen met een zorgbehoefte 8 Bijdragen aan een aangename woonomgeving 8

5

Financiële kaders van Wooncompagnie Financieel beleidskader Volkshuisvestelijke uitgangspunten

9 9 10

Ontwikkeling van de financiële positie

12

7

Kengetallen (enkelvoudig)

13

8

Geconsolideerde balans

17

9

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

19

5.1 5.2 6

10

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 20

Jaarplan en Begroting 2016 – 9 december 2015

Inhoudsopgave

2

1

Inleiding

Het voorliggende jaarplan en bijbehorende begroting gaan over het jaar 2016, het jaar waarin Wooncompagnie een nieuwe organisatievorm introduceert. De organisatie van Wooncompagnie verandert - maar onze opvattingen niet. We blijven een nuchtere en bescheiden volkshuisvestingsorganisatie, die streeft naar tevreden bewoners, voldoende betaalbare woningen, een woningaanbod van goede kwaliteit, geschikt aanbod voor mensen met een zorgvraag, waarbij we samen met anderen bijdragen aan een aangename woonomgeving. Wat wel verandert zijn onze bewoners: de huurders en woningzoekenden. We zien een duidelijke verschuiving van de nadruk op gezinnen in het verleden naar alleenstaanden en tweepersoons huishoudens als doelgroep van de toekomst. Ook de inkomens van onze huurders dalen. Daar zitten meerdere bewegingen achter: de inkomens van zittende huurders dalen vanwege de magere economie in de afgelopen jaren, de uitstroom van betere inkomens naar de koopsector houdt aan en de instroom is, met de aangescherpte toewijzingsregels, beperkt tot lagere inkomens. Beide voorgaande bewegingen leiden tot een andere woningvraag, waar ons aanbod steeds minder goed bij past. Gechargeerd: ons aanbod bestaat voor een groot deel uit keurige eengezinswoningen voor gezinnen met een (bijna) modaal inkomen, terwijl de vraag voor een steeds groter deel afkomstig is van alleenstaanden met een (zeer) laag inkomen. Daarnaast is er sprake van een toename van bewoners in een zorgelijke situatie die buiten de boot vallen door bezuinigingen in zorg en hulpverlening. En niet in het minst: de grote groep vluchtelingen, op zoek naar veiligheid en toekomstperspectief. De toenemende eenzijdige samenstelling van onze groep bewoners baart ons zorgen. En we maken ons ook zorgen over de logica van de redenering die we steeds vaker horen: corporaties zijn er om lagere inkomens te huisvesten, wie meer kan betalen hoort in de sociale huursector dus niet thuis en die sector kan daarom best een flink stuk kleiner worden. Als we deze redenering te ver doorvoeren, wordt de sociale huursector in Nederland dat wat zij elders in de wereld al(tijd) is: efficiënte armen-huisvesting (in goedkope woningen op goedkope locaties). Wooncompagnie blijft geloven in een sociale huursector die bijdraagt aan gevarieerde wijken met keuzemogelijkheden voor mensen die verder weinig te kiezen hebben. De keuze voor een liefst breed samengestelde groep bewoners, niet beperkt tot de laagste inkomens die niets te kiezen hebben, wordt door Wooncompagnie niet vertaald in een strategie die zich richt op dure huur en koopwoningen. Ons woningaanbod is en blijft in het segment waarin de kwaliteit sober, bescheiden en hooguit modaal is en de prijs zowel absoluut als relatief laag. We schatten in dat er voor dergelijke kenmerken (net als bij de Lidl) ook belangstelling is van mensen die best wat meer zouden kunnen betalen. Vooral gecombineerd met de kenmerken snel beschikbaar en tijdelijk beschikbaar. Starten op de woningmarkt, snel verhuizen naar een andere plek waar je wél een baan kunt krijgen, een afkoelingsperiode in je relatie of misschien wel in echtscheiding, tijdelijk in de buurt van je zorgbehoevende ouders: het zijn voorbeelden van de vragen die we nu nog niet makkelijk kunnen beantwoorden – maar straks hopelijk wel. Op weg naar straks proberen we onze huurders in zoveel mogelijk situaties keuzeopties aanbieden. Dat doen we om verschillende redenen. De eerste is dat de huurder zelf een afweging moet kunnen maken: wat wil ik en wat heb ik daar voor over? Een keuze die je zelf maakt is altijd beter dan een keuze die voor je wordt gemaakt. De tweede overweging is dat die keuzes ons marktinformatie geven: wat willen en waarderen onze bewoners eigenlijk? Daar weten we nog te weinig van. De derde reden is dat we onderscheid willen maken tussen een goedkoop basisaanbod met aanvullende opties. Zodat we uiteenuiteenlopende woonvoorkeuren en financiële mogelijkheden kunnen verenigen. Dat alles vergt een flinke verandering in ons assortiment aan woningen en woondiensten. Het woonaanbod aanpassen aan de veranderende vraag, dat is een kernopgave voor Wooncompagnie. Achter deze hoofdlijn gaat veel schuil. Werken aan een ander aanbod en een andere benadering van onze huurders vergt aanpassing van onze producten en diensten en op onderdelen ook van gedrag en cultuur en ook aanpassing van de organisatie en de formatie. In 2015 zijn we veel van die aanpassingen aan het voorbereiden. In 2016 gaat de organisatie die er uitwerking aan gaat geven van start.


3

2

Jaarplan 2016

Het voorliggende jaarplan met begroting is opgesteld op een bijzonder moment. De inrichtingsplannen voor het nieuwe Wooncompagnie zijn bekend en we weten dat er vanaf 2016 een nieuwe organisatie staat. Met een dienstverlening die efficiënt en klantgericht is en met een grote lokale betrokkenheid die zorgt voor korte lijnen met huurders, gemeenten en andere belanghouders. Op 1 januari 2016 gaan de nieuwe bedrijfsonderdelen Bewoners, Buurten, Woningen en Strategie van start. Het Ondersteuningslint volgt in het voorjaar van 2016. In de begrotingscyclus van Wooncompagnie vormt een bestuurlijke kaderbrief het startsein voor het opstellen van jaarplannen door de verschillende bedrijfsonderdelen. Deze worden vervolgens geconsolideerd in een bedrijfsbreed jaarplan, voorzien van een (meerjaren) begroting. Dit jaar hebben we, vanwege de organisatieverandering, afgezien van deze procedure. Het is immers niet mogelijk om nog niet bestaande organisatieonderdelen te vragen om een jaarplan. Daar komt bij dat 2016 vooral een jaar van ontdekken en van leren zal zijn, waarin veel medewerkers kennismaken met een nieuwe functie en met nieuwe collega’s en nieuwe werkprocessen worden uitgewerkt door nieuwe teams. In die omstandigheden kiezen we ervoor van start te gaan met een summier jaarplan, dat door de teams van Bewoners, Buurten, Woningen en Strategie van onderop zal worden aangevuld. Om de continuïteit van de organisatie zonde twijfel te kunnen waarborgen, is de begroting als vanouds solide en betrouwbaar. Het jaar 2016 is het eerste van een nieuwe organisatie maar tegelijk het laatste van de looptijd van het koersdocument. Eind 2016 laten we die opvolgen door een organisatievisie die (nog) scherper formuleert welke volkshuisvestingsresultaten Wooncompagnie wil bereiken. De achterliggende gedachte blijft overeind: we benoemen de prestatievelden voor de middellange termijn en concretiseren die jaarlijks in de kaderbrief, waar de jaarplannen vervolgens op reageren. Omdat we de nieuwe organisatie opbouwen rond resultaatverantwoordelijke teams, is het van belang dat we die teamresultaten goed verbinden met de prestaties die we samen – als Wooncompagnie – willen realiseren. Daarom worden ook in dit summiere jaarplan de vijf volkshuisvestelijke prestatievelden van Wooncompagnie uitgewerkt in te behalen resultaten. Op die manier zorgen we ervoor dat ze herkenbaar terugkomen in de activiteiten van Bewoners, Buurten, Woningen en Strategie in 2016. De opzet van het voorliggende document is als volgt. Hoofdstuk 3 herhaalt nogmaals de bedoeling van de organisatieverandering. In Hoofdstuk 4 benoemt de resultaten die we in 2016 op onze volkshuisvestelijke prestatievelden willen bereiken. In hoofdstuk 5 worden de financiële uitgangspunten en kaders benoemd en vanaf hoofdstuk 6 is de begroting 2016 opgenomen.


4

3

Organisatieontwikkeling De koers van Wooncompagnie

Wooncompagnie wil een onafhankelijke maar betrokken organisatie zijn die mensen in staat stelt om zélf hun woonsituatie vorm te geven, met voor iedereen een fatsoenlijke basiswoning en met keuzemogelijkheden die ook voor lage inkomens betaalbaar zijn. Wooncompagnie is maatschappelijk gedreven en geeft maximale invloed aan bewoners en belanghouders. Wooncompagnie opereert zakelijk, met als kernactiviteit het sociaal exploiteren van huurwoningen waarbij het maatschappelijk rendement hoog is en het financieel rendement juist gematigd is. We hebben deze hoofdlijn uitgewerkt in vijf transitieprincipes: 1. • • • • •

Kleinschalig en in de buurt In onze aanpak staat de menselijke maat voorop Kleine verbanden, waarbinnen mensen elkaar kennen, werken beter dan anonieme instituties We zijn in de buurt en weten wat daar speelt We denken, werken en organiseren op de laagst mogelijke schaal: mensen, woningen, buurten Mensen en gemeenschappen bepalen wat wij doen

2. • • • • •

Ondersteunen en co-creëren We schrijven niet voor maar helpen mensen zélf vorm te geven aan hun woonsituatie We geven bewoners en belanghouders altijd invloed en keuzemogelijkheden We doen het ‘samen mét’ in plaats van ‘voor hen’ Delen, ruilen en verbinden zijn vanzelfsprekend Samenredzaamheid in plaats van ieder voor zich

3. • • • •

Slim & strak organiseren We richten onze werkprocessen zo efficiënt en effectief als mogelijk in Dat doen we om de kosten dus de prijs van ons basisaanbod zo laag mogelijk te houden We kiezen voor gedigitaliseerde processen zodat er tijd ontstaat voor menselijk maatwerk We adopteren nieuwe technologieën om 24/7 participatie van bewoners mogelijk te maken

4. • • • •

Basisaanbod met keuzeopties We bieden een basisproduct (woning, onderhoud, renovatie etc.) tegen de laagst mogelijke prijs Het basisaanbod is sober, tijdloos en flexibel Het basisaanbod is altijd voorzien van aanvullende keuzemogelijkheden Deze redenering (sobere basis plus keuzeopties) passen we toe op al onze activiteiten

5. • • • •

Goedkoop maar kostendekkend We hebben een duurzaam bedrijfsmodel, gebaseerd op een kostendekkende exploitatie Ook voor deelactiviteiten is een kostendekkende exploitatie het uitgangspunt Aanvullend weerspiegelen de huurprijzen de kwaliteit (bewonerswaardering) van de woning We maken onze organisatie en onze bewoners zo min mogelijk afhankelijk van externe subsidies

Deze principes geven in steekwoorden aan hoe Wooncompagnie wil werken, wat we willen aanbieden en hoe we onze huurders willen benaderen. Ze geven de richting aan voor een verandering die we bepaald niet van de ene op de andere dag kunnen realiseren. Dat hoeft ook niet. Met de verandering van de organisatie die we per 1 januari 2016 doorvoeren, maken we Wooncompagnie beter geschikt om invulling te geven de hierboven opgesomde principes. Niet meer maar ook niet minder.


5

Ontwikkelingen in 2016 Op 1 januari 2016 kantelt de organisatie, verdwijnen de vestigingen als (geografische) organisatievorm en start een efficiënte organisatie met de hoofdindeling Bewoners-Buurten-Woningen. Met deze organisatie realiseren wij onze ambitie: een betaalbaar woonaanbod met keuzemogelijkheden, dichtbij onze bewoners en ‘in de buurt’. Tegen de zomer volgen ook de opnieuw ingerichte ondersteunende afdelingen. Na de zomer betrekken we samen een plek die vertrouwd én vernieuwd is: ons kantoor in Hoorn. Het jaar 2016 zullen we volop moeten benutten om de organisatie van papier tot leven te brengen, te ontdekken en te ‘finetunen’. We zoeken immers geen nieuwe organisatie die op de oude manier werkt, maar een organisatie met mensen die in teams samenwerken, die van buiten naar binnen denken, die zich de vraag stellen waar het déze bewoner om gaat en wat er in díe gemeente nodig is, de verantwoordelijkheid nemen voor het resultaat en die de weg daarheen steeds slimmer kiezen. Zo’n organisatie staat er niet van de ene op de andere dag. Heel veel werkprocessen moeten nog verder worden uitgedacht en uitgewerkt. Veelal experimenterend. De teams zullen onderling een efficiënte en effectieve samenwerking moeten gaan inrichten. We zullen op strategisch, operationeel en tactisch niveau de banden met onze bewoners en belanghouders aanhalen en hen vorm laten geven aan de invloed die zij willen hebben. Kortom: 2016 staat voor een belangrijk deel in het kader van het stevig neerzetten van de nieuwe organisatie en haar werkzaamheden. Daarin zijn vier hoofdopgaven herkenbaar: 1.

Van belang is dat we de beoogde efficiënte dienstverlening concreet zichtbaar maken voor onze bewoners. Zij moeten ervaren dat Wooncompagnie sneller en slimmer handelt en meer keuzemogelijkheden biedt. Die opgave ligt bij het bedrijfsonderdeel Bewoners.

2.

Van belang is ook dat mensen en organisaties merken dat Wooncompagnie dichtbij en in de buurt is, dat Wooncompagnie weet wat er speelt en handelt in het belang van bewoners en belanghouders. Deze opgave ligt bij het bedrijfsonderdeel Buurten.

3.

Ook van belang is dat ons woningaanbod verandert en verduurzaamt, zodat het beter gaat passen bij de actuele en toekomstige woningvraag. Sneller beschikbaar en beter betaalbaar dan nu. Een opgave voor het bedrijfsonderdeel Woningen.

4.

Belangrijk is verder dat we de omstandigheden op de woningmarkt en de opvattingen van onze belanghouders helder vertalen in prestaties en prioriteiten. Zodat we snel en adequaat reageren op de verwachtingen die onze omgeving van ons heeft. Een opgave voor het Strategieteam.

We kiezen ervoor om deze opgaven niet bij voorbaat uit te werken in prestatietargets. Belangrijk is nu dat de teams eerst de rust en ruimte krijgen om de werkzaamheden goed in de vingers te krijgen en de onderlinge samenwerking te zoeken en organiseren. Elk team formuleert daarbij haar eigen doelstellingen, waarna de focus gericht is op ontdekken, leren en verbeteren. Dus eerst de hoofddoelen (in het verlengde van de hierboven aangestipte opgaven) die het team in 2016 nastreeft, en later in het jaar de aanscherping en detaillering. Al vrij snel in het jaar, daartoe aangespoord door het strakke tijdschema van de nieuwe Woningwet, start de voorbereiding van de plannen (en begrotingen) voor 2017. Tegen die tijd zijn de teams van Bewoners, Buurten, Woningen, Strategie en het Ondersteuningslint voldoende op streek om actief mee te werken aan die planvorming.


6

4

Volkshuisvestelijke prestatievelden

De volkshuisvestelijke prestaties die Wooncompagnie in 2016 wil leveren, spelen zich af op het toneel van een woningmarkt die in de koopsector weer aantrekt, terwijl in de huursector zich grotere tekorten aftekenen. Die worden deels verklaard door de instroom van vluchtelingen, die na het verkrijgen van een verblijfsvergunning behoefte hebben aan reguliere huisvesting. In de praktijk komt die opgave geheel op het bord van de sociale huursector terecht. De sterk stijgende actuele vraag leidt nu bij veel gemeenten tot de constatering dat (spoedige) uitbreiding van de sociale huurvoorraad gewenst is, en dat er versneld bouwplannen moeten worden ontwikkeld. Tegelijk leidt de huisvesting van vergunninghouders soms tot protest; het draagvlak is fragiel. Tegen deze achtergrond blijkt eens temeer het belang van een stevige en gevarieerde sociale huursector, die niet uitsluitend wordt bewoond door lage inkomens of kwetsbare groepen. Veel van de acties die Wooncompagnie in 2016 zal ondernemen, liggen in het verlengde hiervan. Zorgen dat er nóg meer woningen vrijkomen voor verhuur, aandacht voor de omgang tussen bewoners in eenzijdige wijken, snel aan de slag met het ontwikkelen van flexibele, tijdelijke, goedkope woonconcepten, werken aan buurten waar starters en senioren – en alles wat daar tussen zit – samenleven. Tegen deze achtergrond willen we in 2016 de volgende resultaten bereiken. Tevreden bewoners Met alle veranderingen die we in de dienstverlening gaan doorvoeren, mogen we in 2016 wellicht al tevreden zijn als we boven de KWH-norm van 7,0 scoren (opstart nieuwe organisatie kan invloed hebben. Onze ambitie ligt echter hoger. We handhaven de normen die we op dit punt hebben geformuleerd, met uitleg als lopende het jaar mocht blijken dat ze niet worden gehaald. Belangrijk is verder dat we stappen maken op de lijn van click-call-face. a) Handhaving KWH-rapportcijfer van totaalgemiddeld tenminste een 7,5. b) Op geen enkel onderdeel een score lager dan 7,0 (klachtenafhandeling minimaal 6,5). c) Toename van het aantal bezoeken en bezoekers aan Mijn Wooncompagnie met 10%. d) Huurachterstand lager dan 0,85% van de jaarhuur (excl. slepers). e) Percentage huurders met huurachterstand lager dan 4,5% . f) Huurderving (excl. verkoop, sloop en herstructurering) lager dan 0,8 % van de jaarhuur. Voldoende betaalbare huurwoningen Gelet op de toenemende actuele vraag is het belangrijk dat het aantal verhuringen niet verder daalt. Belangrijkste draaiknop is de verkoop van huurwoningen. Die kan in het werkgebied rond Purmerend nagenoeg worden dichtgedraaid en in de Noordkop worden gereserveerd voor (duurdere) huurwoningen die bij verkoop lagere woonlasten opleveren. a) Aantal nieuwe verhuringen (bestaand bezit) hoger dan 750. b) Tenminste 1.500 goedkope en 10.000 betaalbare huurwoningen in voorraad per eind 2016. c) We huisvesten uitstromende instellingsbewoners conform de vraag (opvangorganisaties). d) We nemen ons deel in de (gemeentelijke taakstelling) huisvesting van vergunninghouders. Woningen van goede kwaliteit Op het gebied van vastgoedsturing is het is zaak om scherper in beeld te krijgen welke investeringsplannen (nieuwbouw, verkoop, renovatie) nodig zijn om onze woningvoorraad versneld te veranderen. We hebben een stevig meerjarenprogramma nodig om richting te geven aan de inzet van onze investeringsmiddelen en aan het overleg met gemeenten.


7

a) b) c) d) e) f)

Opstellen inhoudelijk onderbouwd meerjarig nieuwbouw-, verkoop- en verbeterprogramma Uitbreiden projectenportefeuille, passend bij de gewenste voorraadtransformatie Nieuwbouw van tenminste 137 woningen in 2016. Renovatie van tenminste 95 woningen in 2016. Verbetering energie index naar 1,54 (eind 2016), op weg naar 1,25 in 2020 (‘label B’) Tenminste één nieuwbouwproject met stichtingskosten < € 120.000 (huur < € 550) Geschikte woonruimte voor mensen met een zorgbehoefte

We willen bevorderen dat je ook als de leeftijd met fysieke beperkingen komt toch thuis kunt blijven wonen, in je vertrouwde omgeving. Verhuizen zou eigenlijk alleen maar noodzakelijk moeten zijn in geval van een intensieve zorgvraag. a) Verzoeken om kleine woningaanpassingen worden binnen drie weken afgehandeld. b) Bij renovatie eengezinswoningen aandacht voor mogelijkheden aanpassing plattegrond. c) Tenminste 10 senioren worden naar een beter passende woning begeleid. Bijdragen aan een aangename woonomgeving Onze bijdrage aan de leefbaarheid van de woonomgeving richt zich primair op het voorkomen van (woon)overlast, het bevorderen van een goede omgang tussen bewoners en het ondersteunen van initiatieven van buurtorganisaties. We zoeken naar indicatoren die uitwijzen of we daarbij succesvol zijn. a) Succesvolle introductie en verankering van de buurtteams (af te meten aan aansluiting op sociale wijkteams en volledig netwerk in beeld per gemeente). b) Zicht op de ontwikkeling van het woonklimaat door buurten in te delen in categorie A, B of C (A = prima functionerend, B = voldoende functionerend, C = extra aandacht nodig). c) Zicht verkrijgen op de effectiviteit van onze inspanningen (bijvoorbeeld af te meten aan afname van het aantal gevallen van woonoverlast en huurschuld). d) We ondersteunen initiatieven die eraan bijdragen dat buurtbewoners bij woongerelateerde vraagstukken een beroep op elkaar of hun netwerk kunnen doen. e) We besteden in 2016 extra zorg en aandacht aan de huisvesting van bijzondere nieuwe huurders (vergunninghouders, mensen met een beperking etc.) zodat deze - ook volgens de buurtbewoners soepel verloopt.


8

5

Financiële kaders van Wooncompagnie 5.1 Financieel beleidskader

Wooncompagnie beschikt over een integraal financieel beleidskader dat bestaat uit een kader voor beheren (exploitatie), verkopen, financieren, investeren en waarderen. Wooncompagnie streeft naar continu inzicht in deze onderdelen en de bijbehorende risico’s. Daartoe wordt regelmatig de meerjarenbegroting geactualiseerd en worden gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Dit uitgebalanceerd en duurzaam financieel model zorgt ervoor dat Wooncompagnie ook in de toekomst voldoende middelen heeft om haar volkshuisvestelijke doelen te realiseren en haar continuïteit te waarborgen.

Vastgoed Exploiteren Verkopen Investeren

Verkoop kasstroom

Operationele kasstroom

Waarderen

Investeringskasstroom

Leningen

Financieren

Bij het vaststellen van de normen in dit beleidskader is als uitgangspunt gehanteerd dat er een gezonde verhouding tussen de waarde van het bezit en de externe financiering blijft. Investeringen in het bestaande bezit of in nieuwbouw moeten dan ook voor een belangrijk deel gefinancierd worden uit de exploitatie van het bezit en uit verkopen. Een gezond en voorspelbaar exploitatieresultaat is daarom van groot belang. Niet ‘zo hoog mogelijk’ maar wel genoeg om de kosten te dekken, een belangrijk deel van de investeringen te financieren en de continuïteit te waarborgen.

Exploiteren

Operationele kasstroom: minimaal € 15 miljoen Rentedekkingsgetal: minimaal ICR = 1,8 Rente- en aflossingsdekkingsgetal: minimaal DSCR = 1,0 Netto bedrijfslasten: max. € 1.060 p/vhe Onderhoudslasten: norm € 1.140 p/vhe

+15

Verkopen

Financieren

Investeren

Waarderen

Verkoop kasstroom: minimaal € 8 miljoen

Investeringsfinancieringsratio: maximaal 25% Financiële ratio's WSW: voldoen aan alle ratio's Leningportefeuille: max. € 35.000 p/vhe Renterisico: 12 maanden: 15% 36 maanden: 40%

Investeringskasstroom: max. € 30 miljoen Investeringsbesluiten: voldoen aan IRR-eisen

Loan to value o.b.v. leegwaarde: maximaal 25% Loan to value o.b.v. bedrijfswaarde: maximaal 75% Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde: minimaal 30%

+7

-30

+8


9

Met deze uitgangspunten kan Wooncompagnie voldoen aan de eisen die het externe financieel toezicht (Autoriteit woningcorporaties) en het borgingsinstituut (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) aan Wooncompagnie stelt. Op 21 september 2015 heeft de Autoriteit woningcorporaties geconcludeerd dat de financiële beoordeling van Wooncompagnie niet leidt tot opmerkingen en het WSW heeft op 23 juni 2015 de borgbaarheidsverklaring afgegeven. 5.2 Volkshuisvestelijke uitgangspunten De begroting voor 2016 is gebaseerd op de volgende uitgangspunten. •

Wooncompagnie voert ook de komende jaren een gematigd huurverhogingsbeleid, dat gemiddeld inflatievolgend is. De huurverhoging per woning is gebaseerd op de afstand tussen de huidige huur en de streefhuur. Als de huidige huur boven de streefhuur ligt, bedraagt de huurverhoging 0%. Dit beleid is een voortzetting van onze keuze om de betaalbaarheid van onze woningvoorraad te verbeteren, gelet op de woonlastenproblematiek bij een deel van onze huurders en de beperkte financiële spankracht bij woningzoekenden. Het huurbeleid van Wooncompagnie past goed in de afspraken die Aedes en Woonbond medio 2015 zijn overeengekomen. Wooncompagnie blijft voorstander van een spoedige invoering, door de rijksoverheid, van de huursombenadering. We blijven afzien van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Wooncompagnie stuurt op de relatie prijs-kwaliteit, waarbij de huurprijs over de gehele linie zo laag mogelijk dient te zijn (geen winstof schaarste-opslag).

•

Wooncompagnie is bezig haar streefhuurbeleid te herzien. Een praktische aanleiding hiertoe ligt in de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin met ingang van 1 oktober 2015 de WOZ-waarde van de woning is opgenomen. Inhoudelijk ligt de aanleiding tot herziening in de constatering dat het huidige streefhuurbeleid leidt tot een prijsopbouw die onvoldoende overeenkomt met de prijsopbouw die volgens de wensvoorraad wenselijk is. De huidige streefhuren leiden met name in het noordelijk deel van het werkgebied tot teveel woningen in de hogere prijsklassen. Door de streefhuren te verlagen, ontstaat een prijsopbouw die beter overeenstemt met de woningvraag. Bovendien ontstaat een prijsopbouw die ervoor zorgt dat eenvoudiger wordt voldaan aan de passendheidstoets bij nieuwe verhuringen (tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden onder de aftoppingsgrens).

•

In de voorliggende begroting is het nieuwe streefhuurbeleid nog niet op woningniveau ingerekend. Wel is de beoogde samenstelling op het niveau van huurprijsklassen ingerekend. Ten opzichte van het huidige streefhuurbeleid, dat ten grondslag ligt aan de voorgaande begrotingen, leidt het aldus ingerekende streefhuurbeleid tot lagere huuropbrengsten. Deze passen echter binnen de vastgestelde financiële beleidskaders.

•

Aan de kant van de verkoop van huurwoningen, rekent deze begroting net als haar voorgangers met de verkoop van 55 woningen per jaar, die een jaarlijkse kasstroom van circa 8 miljoen euro genereren. In de voorgaande periode werd het genoemde aantal als een minimum beschouwd, op basis van het voorzichtigheidsbeginsel opgenomen in de begroting, terwijl in de bedrijfsvoering werd uitgaan van een dubbele target. De daadwerkelijke realisatie is daar vervolgens nog weer boven uitgekomen. In het derde kwartaal van 2015 is besloten om de verkoop van huurwoningen nagenoeg stil te leggen (‘nee tenzij’), omdat er op de actuele woningmarkt een groeiende behoefte aan huurwoningen is, terwijl er uit liquiditeitsoogpunt geen reden meer is voor verkoop. In de voorliggende begroting is de verkoop van 55 woningen dan ook geen minimum meer maar de doelstelling. In 2016 wordt het verkoopbeleid herijkt.

•

Aan de kant van de investeringen voorziet de begroting in een investeringsvolume van (meerjarig gemiddeld) 28 miljoen euro per jaar. Dit volume omvat zowel investeringen in nieuwbouw als in verbetering van het bestaande bezit. Van het totale volume is circa 5 miljoen euro per jaar


10

gealloceerd voor verbetering. De begrote investeringsruimte is nog niet volledig met projecten belegd. •

De in de begroting voor 2016 ingerekende vastgoedinvesteringen omvatten een nieuwbouwproductie van 137 woningen en verbetering van 95 woningen. Binnen onze verbeterprojecten in de bestaande voorraad hebben we onze ambitie in het kader van energiebesparing verder verhoogd. In 2016 verwachten we de energieindex te verbeteren naar gemiddeld 1,54 (om uiteindelijk in 2020 rond 1,25 te halen). Tevens voeren we twee pilots uit met als doel een vergaande klantkeuze te faciliteren.

•

In 2016 starten we de voorbereiding van (en acquireren we) nieuwe projecten. Het accent daarbij ligt op verdergaande verduurzaming van onze woningvoorraad, het toevoegen van nu nog ontbrekende woonvormen en het zoeken naar nieuwe opdrachtvormen.

•

In de begroting is het sociale bezit gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Hierbij zijn de algemene parameters gehanteerd die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties zijn gepubliceerd. In 2015 zijn deze algemene parameters aangepast door voorgenoemde instellingen waardoor de waardering van het bezit met ruim 40 miljoen euro is toegenomen.

Al met al kan worden geconcludeerd dat Wooncompagnie in de begroting 2016 ten opzichte haar huidige beleid ruimte heeft gevonden om extra inspanningen te doen op het gebied van beschikbaarheid (meer investeringsruimte gecreëerd), betaalbaarheid (vooruitlopend op nieuw streefhuurbeleid zijn diverse streefhuren verlaagd) en kwaliteit (energetische investeringen opgenomen). Het maken van verdere keuzes in het draaien aan deze drie ‘knoppen’ willen wij samen met onze huurders en gemeenten maken.


11

6

Ontwikkeling van de financiële positie

Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat Wooncompagnie volop in beweging is. Deze beweging is financieel vertaald in de voorliggende begroting. Geconcludeerd kan worden dat de ambities van Wooncompagnie passen binnen de financiële mogelijkheden die Wooncompagnie heeft. 

Het resultaat uit het exploiteren van het woningbezit blijft alle jaren ruimschoots boven de ondergrens van 15 miljoen euro. Ook de ratio’s voldoen aan de gestelde eisen. De organisatieverandering heeft een positieve bijdrage geleverd aan het verder verlagen van het kostenniveau van Wooncompagnie. Daarnaast draagt het actief sturen op de vennootschapsbelasting bij aan de positieve operationele kasstroom. In de begroting is daardoor ruimte gevonden om een deel van de streefhuren verder te verlagen.



In de voorliggende begroting is uitgegaan van het jaarlijks verkopen van 55 woningen dat tot een inkomende verkoopkasstroom van 8 miljoen euro per jaar leidt. Daarmee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de financiering van investeringen in de kwaliteit en beschikbaarheid van het bezit.



Voor het onderdeel financieren geldt dat door het positieve resultaat uit exploiteren en verkopen in 2016 verder kan worden afgelost op de leningportefeuille. Ondanks dat het absolute en relatieve financieringsniveau laag is en ruimschoots voldoet aan de kaders kent de huidige portefeuille toch enkele verhoogde risico’s. Het gaat hierbij om risico’s vanuit de derivaten (verschillende verplichte ‘breakmomenten’) en enkele piekmomenten van het renterisico op de bestaande portefeuille. Dit risico wordt actief gemonitord en, indien nodig, zal hier verder op worden bijgestuurd.



Wooncompagnie blijft ook in de komende jaren actief investeren. Zo wordt er in 2016 ruim 8 miljoen euro geïnvesteerd in het bestaande bezit (verbetering kwaliteit) en 28 miljoen euro in nieuwbouw (vergroten beschikbaarheid). In de daarop volgende jaren wordt er jaarlijks 20 tot 30 miljoen geïnvesteerd.



Voor het waarderen van het sociale bezit is Wooncompagnie in de begroting nog uitgegaan van de bedrijfswaarde maar in 2016 wordt de waardering aangepast naar de marktwaarde in verhuurde staat. De voorliggende begroting voldoet volledig aan de kaders ten aanzien van het vermogen en de verhouding tussen de waarde van het bezit en de schulden.

Wooncompagnie is en blijft financieel gezond. In hoofdstuk 7, 8, 9 en 10 in dit jaarplan worden de effect van de plannen van Wooncompagnie voor de komende jaren op de financiële situatie getoond. In bijlage 1 is een nadere toelichting op deze cijfers opgenomen.


12

7

Kengetallen (enkelvoudig)

Kengetallen (enkelvoudig) Portefeuille per dPi typering Zelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Niet woon. - maatsch._gezondheid en zorg Niet woon. - maatsch._onderwijs en opvoeding Niet woon. - maatsch._overig Niet woon. - maatsch._wijk- en buurtvoorzieningen Niet-woon. - overig_bedrijfsruimten/winkels Niet-woon. - overig_overig bezit Niet-woon. - overig_parkeervoorzieningen Aantal verhuureenheden ultimo jaar totaal Mutatie in portefeuille Verkopen (regulier) Verkopen (starterslening) Verkopen (tussenvorm) Terugkoop (tussenvorm) Doorverkoop Verkopen Nieuwbouw huur Aankoop Sloop Overige mutaties Totale mutaties Aantal verhuureenheden ultimo jaar totaal Aantal verkocht in koopgarant Woningportefeuille per huurklasse (in aantallen) Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Totaal zelfstandige woongelegenheden ultimo jaar Woningportefeuille per huurklasse (in percentage) Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Totaal zelfstandige woongelegenheden ultimo jaar


2011

2012

2013

2011 en 2012 zijn excl. AWM 13.939 12.888 12.885 524 489 405 38 4 6 5 1 2 1 12 2 5 5 4 12 25 27 24 1 3 135 76 76 14.683 13.501 13.410

714822 22119195 190 27 293 13.410

357622 22111148 118 641 92 13.501

1478155323 13 1871 234 14.683

2025

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

13.819 546 41 3 5 19 24 123 14.580

13.643 532 40 3 6 26 24 60 14.334

13.774 532 40 3 5 26 24 60 14.464

13.716 532 41 3 5 26 24 60 14.407

13.760 532 41 3 5 26 24 60 14.451

13.800 532 41 3 5 26 24 60 14.491

13.836 532 41 3 5 26 24 60 14.527

13.891 532 41 3 5 26 24 60 14.582

13.953 532 41 3 5 26 24 60 14.644

14.006 532 41 3 5 26 24 60 14.697

14.082 532 41 3 5 26 24 60 14.773

14.125 532 41 3 5 26 24 60 14.816

22320243231 932 10314.580

19512 1219514 6 155624614.334

5611 1156187 131 14.465

5513 135597 1005814.407

5516 165599 44 14.451

559 95595 40 14.491

5514 1455127 3636 14.527

5513 1355110 55 14.582

5516 1655117 62 14.644

5511 1155108 53 14.697

557 755131 76 14.773

5518 185598 43 14.816

2014

549

605

595

574

562

551

538

522

513

499

486

470

459

452

434

1.883 8.361 1.535 953 153 12.885

1.603 8.216 1.519 1.354 196 12.888

1.508 8.106 1.857 2.248 220 13.939

1.371 8.226 1.750 2.272 212 13.831

1.586 8.460 1.571 1.879 147 13.643

1.510 8.377 1.776 1.961 150 13.774

1.370 8.273 1.967 1.957 149 13.716

1.337 8.099 2.171 2.002 151 13.760

1.307 7.963 2.336 2.046 148 13.800

1.267 7.816 2.534 2.072 147 13.836

1.245 7.655 2.740 2.104 147 13.891

1.246 7.534 2.901 2.126 146 13.953

1.242 7.406 3.065 2.148 145 14.006

1.239 7.295 3.241 2.164 143 14.082

1.235 7.219 3.356 2.175 140 14.125

15% 65% 12% 7% 1% 100%

12% 64% 12% 11% 2% 100%

11% 58% 13% 16% 2% 100%

10% 59% 13% 16% 2% 100%

12% 62% 12% 14% 1% 100%

11% 61% 13% 14% 1% 100%

10% 60% 14% 14% 1% 100%

10% 59% 16% 15% 1% 100%

9% 58% 17% 15% 1% 100%

9% 56% 18% 15% 1% 100%

9% 55% 20% 15% 1% 100%

9% 54% 21% 15% 1% 100%

9% 53% 22% 15% 1% 100%

9% 52% 23% 15% 1% 100%

9% 51% 24% 15% 1% 100%

Kengetallen (enkelvoudig) Operationele kasstroom (ICR & DSCR) Operationele kasstroom Vennootschapsbelasting Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Rente-uitgaven Rente-ontvangsten Langlopende schulden per 31-12 voorgaand verslagjaar Aflossing op basis van aflossingsfictie 2% Werkelijke aflossing Theoretische aflossing (WSW-systematiek)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

27.084 1.635859 20.439 62

27.085 621 20.024 226

23.701 1.097 633 19.018 58

20.960 7.823 647 18.829 141

23.672 7.333 662 18.676 215

20.852 5.324 679 22.532 341

26.001 7.669 696 19.336 405

25.517 6.267 713 18.810 392

21.029 7.265 731 24.404 379

27.604 9.117 749 19.780 459

27.784 9.958 768 19.781 754

2011 en 2012 zijn excl. AWM 14.415 3.421 877 19.859 531

23.393 6.833827 19.821 866

14.986 3.564 941 22.548 300

21.875 2.288875 21.994 249

444.665 8.893 18.334 12.307

454.034 9.081 48.303 13.126

534.370 10.687 43.763 16.847

532.838 10.657 45.021 16.639

514.715 10.294 43.886 15.781

470.828 9.417 24.252 15.875

454.751 9.095 19.089 15.545

448.328 8.967 25.114 15.305

444.643 8.893 19.259 15.215

443.564 8.871 15.701 15.083

445.200 8.904 12.161 14.949

443.804 8.876 17.635 14.933

443.534 8.871 38.160 15.020

451.166 9.023 7.793 14.804

446.688 8.934 4.979 14.569

ICR (werkelijk) ICR (WSW-systematiek)

1,7 1,7

2,2 2,1

1,7 1,6

2,0 1,9

2,3 2,3

2,4 2,3

2,3 2,2

2,1 2,1

2,3 2,2

1,9 1,9

2,4 2,3

2,4 2,3

1,9 1,8

2,4 2,3

2,5 2,3

DSCR (werkelijk) DSCR (werk. incl. verkoopkasstr.) DSCR (WSW-systematiek)

0,9 1,3 1,4

0,6 0,8 1,6

0,6 0,9 1,1

0,7 1,1 1,3

0,7 1,2 1,4

1,1 1,2 1,4

1,1 1,4 1,4

0,9 1,1 1,3

1,1 1,3 1,4

1,1 1,4 1,3

1,4 1,7 1,5

1,2 1,5 1,6

0,7 0,9 1,4

1,7 2,1 1,6

1,9 2,3 1,6

2,0% 0,2% 0,2% 2,4%

2,0% 0,0% 0,2% 2,2%

2,0% 0,0% 0,2% 2,2%

2,0% 0,0% 0,2% 2,2%

2,0% 0,0% 0,1% 2,1%

Beoordeling door het WSW: Gem. DSCR 2013 t/m 2015 DSCR progn. obv. gew. kasstr. 2016t/m2020 Gem. ICR 2013 t/m 2015 ICR progn. obv. gew. kasstr. 2016t/m2020

1,3

laagste van de twee > norm WSW (1,0)

1,9

laagste van de twee > norm WSW (1,4)

1,4 2,2

Huurniveau Reguliere huurverhoging (%) Huurverhoging renovatie (%) Huurverhoging harmonisatie (%) Totale huurverhoging x € 1.000 Huursom ultimo jaar Gewenste huur ultimo jaar Maximale huur ultimo jaar per gvhe Huidige huur Gewenste huur Maximale huur


1,3% 0,0% 0,0% 1,3%

2,3% 0,2% 0,9% 3,4%

3,0% 0,0% 0,7% 3,7%

73.512 87.244 112.743

76.825 89.899 115.662

86.388 96.533 126.847

463 550 710

478 559 720

497 555 730

2,6% 0,1% 0,6% 3,3%

90.141 96.007 132.498

517 551 760

1,0% 0,1% 0,3% 1,4%

0,7% 0,2% 0,3% 1,1%

90.240 95.861 132.288

92.331 97.795 134.493

523 555 766

536 568 781

1,4% 0,2% 0,2% 1,9%

94.000 99.184 136.180

544 574 789

1,6% 0,2% 0,3% 2,0%

96.285 101.495 139.097

558 588 806

1,7% 0,2% 0,2% 2,1%

98.666 103.774 141.963

570 600 820

1,8% 0,1% 0,2% 2,1%

101.143 106.155 144.823

583 612 835

104.017 108.932 148.292

598 626 852

106.852 111.711 151.718

611 639 868

109.673 114.444 155.087

625 652 884

112.790 117.439 158.736

640 666 901

115.622 120.168 162.130

653 679 916

Kengetallen (enkelvoudig) Netto bedrijfslasten (x € 1.000) Personeelslasten Zakelijke lasten Overige bedrijfslasten Onderhoudslasten (excl eigen dienst) Variabele lasten Onderhoudskosten (eigen dienst) Onderhoudslasten (excl eigen dienst) Bruto bedrijfslasten af: Opbrengst vergoedingen af: Overige bedrijfsopbrengsten af: Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Netto bedrijfslasten af: extra kosten toegerekend aan leefbaarheid af: Leefbaarheid Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2011 en 2012 zijn excl. AWM 8.715 4.128 6.334 18.531 37.708 99518.53118.182 1.17973487715.392 5067714.715

8.907 4.314 7.079 19.302 39.602 96719.30219.333 1.11575882716.633 5060416.029

9.643 4.800 11.635 14.124 40.202 94114.12425.137 1.37492094121.902 502.13619.766

9.629 5.435 6.565 15.231 36.860 1.07415.23120.555 1.42796787517.286 5032116.965

9.306 4.822 6.660 15.083 35.871 97215.08319.816 1.43796385916.557 5045516.102

9.292 4.902 7.004 14.366 35.564 1.52214.36619.676 1.45797762116.621 5045516.166

8.803 5.002 6.563 18.098 38.466 1.52218.09818.846 1.48099363315.740 5046215.278

8.997 5.116 6.700 15.950 36.763 1.52215.95019.291 1.5051.00964716.130 5047015.660

9.215 5.250 6.741 15.572 36.778 1.52215.57219.684 1.5321.02866216.462 5047915.983

9.445 5.390 6.901 18.307 40.043 1.52218.30720.214 1.5631.04867916.924 5048816.436

9.681 5.546 7.063 17.010 39.300 1.52217.01020.768 1.5941.07069617.408 5049816.910

9.923 5.707 7.230 21.393 44.253 1.52221.39321.338 1.6261.09171317.908 5050817.400

10.171 5.874 7.401 21.255 44.701 1.52221.25521.924 1.6591.11273118.422 5051817.904

10.426 6.044 7.575 19.525 43.570 1.52219.52522.523 1.6921.13574918.947 4952818.419

10.686 6.226 7.754 20.940 45.606 1.52220.94023.144 1.7261.15876819.492 4853918.953

13.410 6413.346 13.225

13.501 6113.440 13.393

14.683 10814.575 14.482

14.580 9814.482 14.528

14.334 4814.286 14.384

14.464 4814.416 14.351

14.407 4814.359 14.388

14.451 4814.403 14.381

14.491 4814.443 14.423

14.527 4814.479 14.461

14.582 4814.534 14.507

14.644 4814.596 14.565

14.697 4814.649 14.623

14.773 4814.725 14.687

14.816 4814.768 14.747

659 312 479 1.401 2.851 751.4011.375 8956661.164 4511.109

665 322 529 1.441 2.957 721.4411.444 8357621.242 4451.193

666 331 803 975 2.776 659751.736 9564651.512 31471.361

663 374 452 1.048 2.537 741.0481.415 9867601.190 3221.164

647 335 463 1.049 2.494 681.0491.378 10067601.151 3321.116

647 342 488 1.001 2.478 1061.0011.371 10268431.158 3321.123

612 348 456 1.258 2.674 1061.2581.310 10369441.094 3321.058

626 356 466 1.109 2.556 1061.1091.341 10570451.122 3331.085

639 364 467 1.080 2.550 1061.0801.365 10671461.141 3331.105

653 373 477 1.266 2.769 1051.2661.398 10872471.170 3341.133

667 382 487 1.173 2.709 1051.1731.432 11074481.200 3341.162

681 392 496 1.469 3.038 1041.4691.465 11275491.230 3351.191

696 402 506 1.454 3.057 1041.4541.499 11376501.260 3351.221

710 412 516 1.329 2.967 1041.3291.534 11577511.290 3361.251

725 422 526 1.420 3.093 1031.4201.569 11779521.322 3371.282

Netto bedrijfslasten (per gvhe) Aantal verhuureenheden Aantal correctie door weging Aantal gewogen verhuureenheden Aantal gewogen verhuureenheden (gem. vorig jr en huidig jr) Personeelslasten Zakelijke lasten Overige bedrijfslasten Onderhoudslasten (excl eigen dienst) Variabele lasten Onderhoudskosten (eigen dienst) Onderhoudslasten (excl eigen dienst) Bruto bedrijfslasten af: Opbrengst vergoedingen af: Overige bedrijfsopbrengsten af: Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Netto bedrijfslasten af: extra kosten toegerekend aan leefbaarheid af: Leefbaarheid Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid


Kengetallen (enkelvoudig) Lasten onderhoud (x € 1.000) Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud Kosten eigen dienst (PO) Kosten eigen dienst (NPO) Totaal onderhoud

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2011 en 2012 zijn excl. AWM 13.210 5.321 995 19.526

14.384 4.918 967 20.269

10.239 3.885 941 15.065

11.190 4.041 1.071 16.302

11.602 3.481 972 16.055

10.679 3.687 550 972 15.888

14.328 3.770 550 972 19.620

12.086 3.864 550 972 17.472

11.601 3.971 550 972 17.094

14.223 4.084 550 972 19.829

12.799 4.211 550 972 18.532

17.051 4.342 550 972 22.915

16.777 4.478 550 972 22.777

14.909 4.616 550 972 21.047

16.174 4.766 550 972 22.462

999 478 1.476

1.074 439 1.513

707 333 1.040

770 352 1.122

807 310 1.116

782 325 1.107

1.034 330 1.364

879 336 1.215

842 343 1.185

1.022 350 1.371

920 357 1.277

1.208 365 1.573

1.185 373 1.558

1.053 380 1.433

1.134 389 1.523

1.429 53.317 1.689 56.435

6.285 34.376 555 41.216

6.704 51.830 774 59.308

5.057 26.785 1.042 32.884

1.558 8.605 898 11.061

8.377 28.302 2.101 38.780

4.452 22.022 1.000 27.474

4.704 19.038 1.000 24.742

5.105 19.990 1.000 26.095

2.116 24.317 1.000 27.433

4.848 22.409 1.000 28.257

5.555 24.112 1.000 30.667

5.873 23.660 1.000 30.533

5.368 22.899 1.000 29.267

5.268 13.849 1.000 20.117

151.696 109.558 57.590 34.331 36.274

146.410 105.740 67.073 34.989 37.187

136.280 98.424 56.229 36.794 39.027

137.092 99.011 57.920 35.428 37.829

141.448 102.157 58.857 32.733 35.147

147.389 106.447 60.051 31.688 34.047

151.784 109.622 60.575 31.161 33.481

156.365 112.930 60.916 30.919 33.211

160.421 115.860 61.006 30.754 33.044

164.274 118.643 61.181 30.786 32.844

168.150 121.442 61.282 30.593 32.643

172.035 124.247 61.369 30.452 32.507

176.030 127.133 61.196 30.854 32.538

179.879 129.913 60.833 30.414 32.075

183.255 132.351 59.886 29.953 31.586

Lasten onderhoud (per gvhe) PO (incl. kosten eigen dienst) NPO (incl. kosten eigen dienst) Totaal onderhoud Analyse investeringskasstroom Bestaand bezit Nieuwbouw T.d.v. van de exploitatie Investeringskasstroom Waarde bezit in relatie tot de leningportefeuille per gvhe x € 1,Leegwaarde (90% WOZ) Marktwaarde in verhuurde staat (65% WOZ) Balanswaarde (Bedrijfswaarde) Leningportefeuille Totaal vreemd vermogen (WSW-systematiek) Loan to Value LTV obv Leegwaarde LTV obv Marktw in verh staat LTV obv WSW-systematiek (norm max. 75%) Dekkingswaarde

23% 31% 63% 20%

24% 33% 55% 22%

27% 37% 69% 24%

26% 36% 65% 23%

23% 32% 60% 21%

21% 30% 57% 19%

21% 28% 55% 18%

20% 27% 55% 18%

19% 27% 54% 17%

19% 26% 54% 17%

18% 25% 53% 16%

18% 25% 53% 16%

18% 24% 53% 16%

17% 23% 53% 15%

16% 23% 53% 15%

Verkoopopbrengst (x € 1.000) Verkoopopbrengst bestaand bezit

17.284

14.037

21.218

31.397

28.956

8.136

8.745

8.428

8.764

9.157

9.276

10.072

9.313

10.043

10.043

0 9.891 101 9.992

894 10.983 103 11.980

914 11.179 105 12.198

932 11.403 108 12.443

952 11.653 110 12.715

0 11.933 113 12.046

0 12.222 116 12.338

0 12.522 119 12.641

0 12.824 122 12.946

0 13.151 125 13.276

Heffingen en collegiale steun (x € 1.000) Saneringssteun Verhuurdersheffing Heffing toezichtskosten Totaal extra heffingen


790 0 0 790

258 0 0 258

3.174 309 0 3.483

2.869 7.948 0 10.817

0 8.938 45 8.983

8

Geconsolideerde balans

Geconsolideerde Balans (bedragen x € 1.000) Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Strategische gronden Financieel vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Lening u/g Derivaten Beleggingen Overige vorderingen FVA Belastinglatentie Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totaal activa


2015

2016

2017

2018

2019

2020

828.877 6.453 4.605 839.935

843.691 5.008 5.631 854.330

852.320 5.135 5.488 862.943

855.671 5.201 5.218 866.090

858.644 4.836 4.835 868.315

862.161 5.095 4.641 871.897

20.907 72.006 2.840 95.753

21.468 72.568 3.248 97.284

21.844 72.634 0 94.478

22.222 72.238 0 94.460

22.278 72.583 0 94.861

22.721 72.096 0 94.817

43 85 1.071 4.281 57 1.754 18.116 25.407

10 77 1.071 3.958 57 1.754 18.116 25.043

0 77 1.071 3.634 57 1.754 18.116 24.709

0 77 1.071 3.310 57 1.754 18.116 24.385

0 77 1.071 2.986 57 1.754 18.116 24.061

0 77 1.071 2.720 57 1.754 18.116 23.795

8.554 349 8.903

5.017 349 5.366

2.691 349 3.040

2.541 349 2.890

2.319 349 2.668

2.319 349 2.668

811 191 0 0 741 240 1.983

811 191 0 0 741 240 1.983

811 191 0 0 741 240 1.983

811 191 0 0 741 240 1.983

811 191 0 0 741 240 1.983

811 191 0 0 741 240 1.983

20.080

2.951

7.267

9.016

11.480

13.145

992.061

986.957

994.420

998.824 1.003.368 1.008.305

17

Geconsolideerde Balans (bedragen x € 1.000) Eigen vermogen Overige reserves

Voorzieningen Voorziening verlieslatende contracten Voorziening latente belastingverplichting Voorziening derivaten Voorziening loopbaanbudget Voorziening afkoop huur brede school Voorziening zorgeloos wonen Voorziening reorganisatie Voorziening overig

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Verplichtingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan gemeenten, leveranciers en kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan groepsmaatschappijen Overige schulden en overlopende passiva Opgelopen rente swaps Opgelopen rente leningen o/g

Totaal Passiva


2015

2016

2017

2018

2019

2020

388.010 388.010

401.629 401.629

416.816 416.816

427.094 427.094

432.410 432.410

440.131 440.131

3.068 17.196 20.210 400 3.544 462 504 125 45.509

2.019 17.196 20.000 400 3.481 427 0 125 43.648

1.797 17.196 19.790 400 3.416 390 0 125 43.114

1.140 17.196 19.580 400 3.351 303 0 125 42.095

1.669 17.196 19.369 400 3.284 270 0 125 42.313

1.544 17.196 15.621 400 3.216 248 0 125 38.350

470.828 72.572 543.400

454.751 72.446 527.197

448.328 71.937 520.265

444.643 70.972 515.615

443.564 70.795 514.359

445.200 69.862 515.062

557 2.365 0 5.391 783 6.046 15.142

557 2.365 0 5.391 740 5.430 14.483

557 2.365 0 5.391 700 5.212 14.225

557 2.365 0 5.391 664 5.043 14.020

557 2.365 0 5.391 629 5.344 14.286

557 2.365 0 5.391 598 5.851 14.762

992.061

986.957

994.420

998.824 1.003.368 1.008.305

18

9

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

Geconsolideerde Winst & Verliesrekening (bedragen x € 1.000)

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen voorraad vg bestemd voor verkoop en oh projecten Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

89.143 89.923 91.819 94.069 96.231 98.615 1.437 1.457 1.480 1.505 1.532 1.563 19.812 7.300 8.868 9.572 8.646 10.132 0 0 0 0 0 0 859 621 633 647 662 679 1.021 1.034 1.050 1.067 1.085 1.105 112.272 100.335 103.850 106.860 108.156 112.094

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waarde veranderingen Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

-29.284 -10.260 -7.536 -1.038 -1.236 -15.115 -20.494 -84.963

-29.819 -12.997 -6.485 -1.037 -1.266 -14.398 -21.927 -87.929

-30.529 -10.725 -6.499 -1.035 -1.269 -18.130 -23.574 -91.761

Resultaat uit verhuuractiviteiten

27.309

12.406

12.089 17.018 14.679 15.399

37.560

3.327

2.894

3.845

3.666

3.544

37.560

3.327

2.894

3.845

3.666

3.544

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet gerealiseerde waarde veranderingen Rentebaten Rentelasten Derivaten Financiele baten en lasten Resultaat uit bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Jaarresultaat


-31.533 -9.286 -6.643 -1.058 -1.297 -15.982 -24.043 -89.842

-32.418 -11.778 -6.803 -1.083 -1.328 -15.604 -24.463 -93.477

-33.186 -10.691 -6.973 -1.110 -1.361 -18.339 -25.035 -96.695

96 245 77 160 234 360 -16.381 -16.136 -15.719 -15.748 -16.378 -17.268 -3.537 -3.365 -3.177 -3.010 -6.372 -5.490 -19.822 -19.256 -18.819 -18.598 -22.516 -22.398 45.047

-3.523

-3.836

2.265

-4.171

-3.456

0 0

0 0

-1.107 0

-7.833 0

-7.343 0

-5.334 0

45.047

-3.523

-4.943

-5.568 -11.514

-8.790

19

10

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Geconsolideerde (dPi) kasstroomoverzichten (bedragen x € 1.000) 1. 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.2 1.3 1.4 1.5

1.6 1.7 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.8 1.9 1.10 1.11a 1.11b 1.12 1.13

2.1 A 2.1 B 2.2 A 2.2 B 2.3 A 2.3 B 2.4 A 2.4 B 2.5 A 2.5 B

2.6 A 2.6 B 2.7 A 2.7 B 2.8 A 2.8 B 2.9 A 2.9 B 2.10 A 2.10 B 2.11 A 2.11 B

2016

2017

2018

2019

2020

Operationele Activiteiten Ontvangsten: Huren Zelfstandige huurwoningen Daeb Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-Daeb Onzelfstandige overige wooneenheden Daeb Overige niet woongelegenheden Daeb Overige niet woongelegenheden niet-Daeb Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Rente ontvangsten Saldo ingaande kasstromen

89.040 89.818 91.711 93.909 96.124 98.521 82.014 82.912 84.657 86.922 88.964 91.238 1.488 1.211 1.228 1.206 1.270 1.289 3.805 3.836 3.905 3.818 3.891 3.960 1.203 1.219 1.273 1.300 1.324 1.344 537 648 656 670 682 694 1.436 1.463 1.490 1.512 1.535 1.556 30 32 10 0 0 0 2.660 1.034 1.050 1.067 1.085 1.105 99 245 77 161 234 360 93.272 92.599 94.345 96.655 98.984 101.545

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sector specifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden VpB Saldo uitgaande kasstromen

0 9.306 7.032 1.038 1.236 15.115 10.727 20.486 45 8.938 455 0 65.071

Kasstroom uit operationele activiteiten 2.

2015

(Des) investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond Verkoopontvangsten grond (Des)Investeringsontvangsten overig (Des)Investeringsontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop


0 9.292 6.989 1.037 1.266 14.399 10.859 20.046 101 9.891 455 0 65.043

0 8.803 6.499 1.035 1.269 18.129 10.500 19.040 997 10.983 462 1.107 70.020

0 8.997 6.643 1.058 1.297 15.982 10.728 18.851 1.019 11.179 470 7.833 75.059

0 9.215 6.803 1.083 1.328 15.605 10.879 18.698 1.040 11.403 479 7.343 74.661

0 9.445 6.974 1.111 1.361 18.339 11.153 22.553 1.062 11.653 488 5.334 80.027

28.201 27.556 24.325 21.596 24.323 21.518

18.821 7.813 8.042 7.690 7.816 8.608 11.517 0 214 180 606 0 1.288 1.611 1.874 1.999 825 2.125 721 194 398 738 836 407 0 0 0 0 0 0 1.664 0 0 0 0 0 0 58 0 0 222 0 113 810 2.103 0 0 0 0 465 2.365 0 0 0 3.200 2.155 674 150 0 0 37.323 13.105 15.670 10.756 10.306 11.140

6.835 28.302 20.976 19.038 19.990 23.914 53 0 0 0 0 0 1.559 8.377 4.452 4.704 5.105 2.116 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.618 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.017 1.251 1.402 1.521 611 1.590 561 152 297 566 630 303

20

Geconsolideerde (dPi) kasstroomoverzichten (bedragen x € 1.000)

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2.12 A 2.12 B 2.13 A 2.13 B 2.14 A 2.14 B 2.15 A 2.15 B

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Aankoop grond Investeringen overig Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

152 0 1.046 0 0 404 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.452 0 0 0 0 898 2.101 1.000 1.000 1.000 1.000 0 0 0 0 0 0 149 77 79 82 67 87 63 2 5 10 12 4 12.905 41.713 29.258 26.920 27.414 29.416

2.16

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

24.418 -28.608 -13.587 -16.164 -17.109 -18.277

2.17.1 2.17.2 2.18.1 2.18.2

FVA Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

Kasstroom uit (des)investeringen 3. 3.1.1 3.1.2 3.1.3

Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Uitgaand Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.1

Mutatie liquide middelen


0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 3.671 -3.671

0 0 0 3.212 -3.212

24.418 -28.608 -13.587 -16.164 -20.780 -21.489

0 0 0

8.175 12.666 21.429 18.180 17.338 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

43.367 23.794 18.614 24.632 18.768 15.203 1.388 283 300 307 315 324 831 175 175 175 175 175 -45.586 -16.078

-6.423

-3.685

-1.079

1.637

7.033 -17.130

4.315

1.747

2.464

1.666

21

BIJLAGE 1 TOELICHTING OP DE BEGROTING 1. Een toelichting op de cijfers 1.1 Exploiteren De kasstromen in het financieel sturingsmodel van Wooncompagnie worden integraal benaderd. Er is een wisselwerking tussen de exploitatiekasstroom, portefeuillekasstroom (aan- en verkoopkasstroom) en financieringskasstroom. Belangrijk is dat de exploitatiekasstroom zodanig is dat de rentelasten en aflossingen hieruit kunnen worden voldaan plus een extra ruimte voor het realiseren van onze volkshuisvestelijke doelen, waaronder nieuwe investeringen. De exploitatiekasstromen worden ook gemonitord aan de hand van het rentedekkingsgetal (ICR) en rente- en aflossingsdekkingsgetal (DSCR).

1.1.1

Operationele kasstroom

Om ons bedrijfsmodel in balans te houden en onze volkshuisvestelijke doelen te kunnen realiseren, moet de exploitatie minimaal € 15 miljoen per jaar genereren. De operationele kasstroom wordt binnen de woningcorporatiebranche vaak ook de exploitatiekasstroom genoemd. Deze kasstroom geeft een beeld over hoe gezond de exploitatie binnen een woningcorporatie is. De operationele kasstroom wordt als een belangrijke graadmeter gezien voor de mate waarin Wooncompagnie in staat is om liquide middelen te genereren vanuit haar dagelijkse exploitatieactiviteiten, om aan haar verplichtingen te kunnen blijven voldoen. Wooncompagnie monitort deze graadmeter nauwlettend en stuurt via de beïnvloedbare posten om de exploitatiekasstroom te optimaliseren.

In het financieel sturingsmodel gaat Wooncompagnie uit van een minimum aan exploitatiekasstromen van € 15 miljoen per jaar. Er wordt verwacht dat in 2016 de exploitatiekasstroom € 27,6 miljoen zal bedragen. In 2016 blijft de exploitatiekasstroom bijna gelijk aan het niveau van 2015. Tussen 2016 en 2020 zal de exploitatiekasstroom een gemiddelde van € 23,9 miljoen bedragen. Dit is ruim boven de ondergrens van € 15 miljoen, genoemd in ons financieel sturingsmodel. De positieve ontwikkeling van de exploitatiekasstroom komt voornamelijk door een structurele daling van de rentelasten en lage Vpbuitgaven tot 2018. De betaling van de Vpb-lasten zal vanaf 2018 een negatief effect op de exploitatiekasstroom.


22

Binnen Wooncompagnie wordt iedere uitgave zorgvuldig afgewogen. Wooncompagnie stuurt op een gezonde operationele kasstromen. Vanwege het gematigde huurbeleid van Wooncompagnie, moet er scherp gestuurd op de uitgaven. Hieronder de verschillende uitgaafposten van de operationele kasstroom in procenten.

Uitgaven operationele kasstroom in % Verhuurdersheffing; 15%

Rentelasten; 31%

Onderhoudsuitgaven; 22%

Leefbaarheid; 1%

1.1.2

Overige bedrijfslasten; 23%

Zakelijke lasten; 8%

Netto bedrijfslasten

Wooncompagnie probeert als maatschappelijke organisatie de bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden, zodat zoveel mogelijk middelen kunnen worden besteed aan volkshuisvestingstaken. Wooncompagnie is continu op zoek naar verbetering van diensten en streeft naar een hoge klantvriendelijkheid. Tegelijkertijd is Wooncompagnie bezig met haar efficiënte bedrijfsvoering en besparingsmogelijkheden. In 2015 is Wooncompagnie begonnen met het organisatie-ontwikkeltraject. Dit traject duurt tot medio 2016 en heeft als einddoel het verbeteren van de kwaliteit van de diensten van Wooncompagnie en tegelijkertijd het realiseren van de gewenste besparingen. Dit traject heeft een positief effect op de exploitatiekasstroom. Als gevolg van de reorganisatie dalen de netto bedrijfslasten, excl. de zakelijke lasten, in 2017 met 9%. De gemiddelde netto bedrijfslasten excl. zakelijke lasten zullen tussen 2017 en 2020 gemiddelde € 735 per jaar bedragen per gewogen verhuureenheid. Dit is een daling van gemiddeld € 46 per jaar per gewogen verhuureenheid. De netto bedrijfslasten blijven hiermee onder de gestelde norm.


23

1.1.3

Rentedekkingsgetal (ICR)1

Het rentedekkingsgetal dient jaarlijks minimaal 1,4 te zijn, zodat aan de norm van het WSW kan worden voldaan. Wooncompagnie heeft de ambitie om dit kengetal in de komende jaren verder te verbeteren tot minimaal 1,8. Hiermee blijft er ook op termijn voldoende ruimte om te kunnen investeren.

Wooncompagnie stuurt met het financieel beleid op een ICR van 1,8. Op basis van de output van de meerjarenbegroting kunnen we aantonen dat de ICR de komende jaren structureel boven de grens van 1,8 blijft met een gemiddelde van 2,2 over de komende vijf jaar. De twee incidentele dalingen in 2020 en 2023 worden veroorzaakt door de afrekenmomenten (break clause) van derivaten. In 2020 zal de eindafrekening ruim € 6 miljoen boven de reguliere rentelasten liggen. In 2023 zal dat bedrag stijgen tot ongeveer € 9 miljoen. De hoogte van de eindafrekening van de derivaten is afhankelijk van de rente standen op dat moment. De eindafrekening wordt berekend aan de hand van de renteprognose die ORTEC levert. Conform de regelgeving zal een jaar voor de datum van de afrekening een liquiditeitsbuffer worden gereserveerd. Van 2019 tot en met 2024 worden acht eindafrekeningen verwacht. Wooncompagnie blijft de risico’s voortvloeiend uit de break momenten monitoren. Het WSW beoordeelt in haar systematiek zowel de realisatie als de prognose van de ICR met een ondergrensnorm van 1,4. Er wordt gekeken naar het gerealiseerde rentedekkingsgetal over de afgelopen drie jaren en het geprognosticeerde rentedekkingsgetal over de komende vijf prognosejaren. Het WSW hanteert de laagste ratio van de gerealiseerde en de geprognosticeerde ICR. De huidige meerjarenbegrotingoutput laat zien dat het gerealiseerde rentedekkingsgetal over de afgelopen drie jaar gelijk is aan 1,9, waarmee Wooncompagnie aan haar streefniveau voldoet en ruim boven de norm van het WSW zit. Het geprognosticeerde rentedekkingsgetal voor de komende vijf jaar ligt nog hoger. Het gemiddelde rentedekkingsgetal voor de komende vijf jaar zal gelijk zijn aan 2,2. Dit is ruim boven de norm van het WSW en onze eigen ambitie.

1.1.4

Rente- en aflossingsdekkingsgetal (DSCR)2

1

De ICR wordt bepaald aan de hand van de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van rente-uitgaven op het vreemd vermogen. Het rentedekkingsgetal geeft aan hoe vaak de rente uit de operationele kasstroom kan worden betaald. 2

Het rente- en aflossingsdekkingsgetal (DSCR) geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing.


24

Wooncompagnie monitort de DSCR conform de WSW-systematiek en ook de werkelijke DSCR incl. verkoopkasstroom. Aan de hand van dit getal kunnen we zien of wij, los van de aannamen van het WSW, in staat zijn onze rente en aflossingen in alle jaren te betalen uit de operationele kasstroom en de verkoopkasstroom. De DSCR behoort in alle jaren minimaal 1,0 te bedragen.

De komende vijf jaar ligt de werkelijke DSCR inclusief verkoop-kasstroom structureel boven de ondergrens met een gemiddelde van 1,3. Pas in 2023 komt de DSCR licht onder de ondergrens van 1 en bereikt 0,9. Dit komt door een piek in de eindaflossing van de leningen van ruim € 38 miljoen en de eindafrekening van de derivaten. Aan de hand van de berekeningsmethodiek van het WSW, heeft Wooncompagnie een gemiddelde DSCR over de afgelopen drie jaar gerealiseerd van 1,3. De gemiddelde geprognosticeerde DSCR voor de komende vijf jaar ligt op 1,4. Zowel de geprognosticeerde en de gerealiseerde DSCR liggen ruim boven de norm van het WSW en de ambitie van Wooncompagnie.

1.2 Verkopen Naast de volkshuisvestelijke argumentatie om te verkopen zijn de verkoopopbrengsten ook vanuit financieel perspectief van belang voor ons bedrijfsmodel. Wooncompagnie werkt met een vastgestelde verkoopvijver en duidelijke spelregels over het proces en de waarde waartegen wordt verkocht. De verruiming van de verkoopvijver in 2013 en het besluit om het niet-DAEB bezit af te stoten heeft geresulteerd in een stijging van de verkoopomzet. In ons bedrijfsmodel houden we rekening met het verkopen van 55 woningen. De ondergrens qua opbrengsten bedraagt € 8 miljoen per jaar.


25

In deze meerjarenbegroting is rekening gehouden met het verkopen van 55 woningen per jaar. Voor het jaar 2016 wordt een verkoopomzet van € 8 miljoen geprognosticeerd. Wooncompagnie is, met voldoende zekerheid, in staat dit bedrag in 2016 te realiseren, rekening houdend met de realisatie van voorgaande jaren en het tekort aan betaalbare koopwoningen in ons werkgebied. Eind 2015 is besloten de verkoop stop te zetten, omdat de doelstelling op dit gebied ruim is gehaald. Vanaf 2016 wordt er actief gestuurd op de realisatie van de verkoopomzet binnen de bandbreedte (zie 5.2).

1.3 Investeren De volkshuisvestelijke doelen van Wooncompagnie worden onder meer gerealiseerd door de investeringen. Wooncompagnie zorgt voor voldoende betaalbare huurwoningen van goede kwaliteit. Dit doel worden o.a. gerealiseerd door de investeringsplannen in nieuwbouw huurwoningen en door te investeren in het bestaand bezit, zoals energetische maatregelen en verbeterpakketten. Wooncompagnie beschikt over een kwalitatief en kwantitatief kader, op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen (zie 5.1).

1.3.1

Investeringskasstroom

Rekening houdend met het voorraadbeleid en de gerealiseerde investeringen in de afgelopen jaren, is voor de investeringskasstroom een norm afgesproken van € 25 miljoen per jaar voor nieuwbouw en € 2,2 miljoen voor bestaand bezit. Na de fusie met AWM is de norm voor nieuwbouw aangepast tot € 27,5 miljoen per jaar.


26

Investeringskasstroom (x € 1.000,-) 60.000 50.000 40.000

30.000 20.000 10.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Streefniveau Te hoog investeringsniveau Bestaand bezit Nieuwbouw T.d.v. van de exploitatie 10 jaarsgemiddelde (excl tdv)

* 10 ja a rs gemiddelde is excl. i nvesteringen 2013 va n AWM.

Wooncompagnie heeft het investeringsbeleid aangepast om het tekort aan betaalbare, sociale huurwoningen te bestrijden (paragraaf 5.2). De nieuwbouw investeringen zullen in 2016 € 28,3 miljoen bedragen. De komende vijf jaar stelt Wooncompagnie gemiddeld € 22,7 miljoen aan kasstromen beschikbaar stellen voor nieuwbouw investeringen. Dit is een stijging van de investeringskasstroom voor nieuwbouw van ruim € 9 miljoen per jaar in vergelijking met de oude meerjarenbegroting 20152019. Wooncompagnie behoudt de investeringsambitie in het bestaand bezit. Wooncompagnie stuurt nog steeds op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het verlagen van de woonlasten via de energetische maatregelen en verbeterpakketten. Wooncompagnie gaat tussen 2016 en 2020 gemiddeld € 5,0 miljoen per jaar investeren in het verbeteren van het bestaand bezit. Mede als gevolg van de gebiedsvisies en het onderzoek naar de energetische verbetering van het bestaande bezit, komt er meer inzicht in de exacte opgave in het bestaand bezit en de opgave vanuit de ambitie om in 2020 gemiddeld een energielabel B te bereiken. Waar nodig zal dit leiden tot een bijstelling van de investeringsplannen. In 2016 gaat Wooncompagnie als gevolg van de centralisatie van de huisvesting € 0,8 miljoen investeren aan verbouwing, inrichting en ICT. Het gevolg van deze actie is, dat Wooncompagnie de andere kantoorgebouwen verkoopt. De verkoop van de andere kantoorgebouwen genereert extra kasstromen die ter beschikking worden gesteld voor de realisatie van de volkshuisvestelijke doelen.

1.4 Financieren In het financieringsbeleid wordt afstemming gezocht tussen de looptijden van de leningportefeuille en de rentevaste periodes enerzijds en de exploitatieduur van het bezit anderzijds. Wooncompagnie kijkt ook naar de kasstroomgenererende capaciteit (bedrijfswaarde) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen en gebruikt hiervoor de Loan to Value (LTV) 3 om overfinanciering te voorkomen. Wooncompagnie streeft ook naar een lage financieringsratio van maximaal 25% voor de nieuwe investeringen. Wooncompagnie wil de betaalbaarheid waarborgen, tegelijkertijd de deuren tot de gewaarborgde kapitaalmarkt openhouden. Dat kan Wooncompagnie realiseren door het verlagen van de omvang van de leningportefeuille tot onder de grens van € 35.000 per gewogen verhuureenheid.

3

De Loan to Value (LTV) drukt de financiering uit in een percentage van de waarde van het bezit. De LTV is een richtinggevend kengetal, van belang voor de continuïteit op lange termijn.


27

1.4.1

Leningportefeuille in relatie tot waarde (LTV) en dekkingsratio

Wooncompagnie hanteert bij nieuwe investeringen de regel dat er maximaal 25% van de leegwaarde met leningen mag worden gefinancierd. Het restant van de investering moet uit de verkoop- en operationele kasstroom komen. Het WSW hanteert de norm van 75% als bovengrens voor de LTV op basis van bedrijfswaarde.

De totale leningportefeuille daalt in 2015 met ruim € 44 miljoen. De gerealiseerde verkoopkasstroom in 2015 is voor een groot deel ingezet voor de extra aflossingen. De komende vijf jaar zal de leningportefeuille structureel dalen met gemiddeld € 5,1 miljoen per jaar. De LTV op basis van de leegwaarde zal daardoor positief ontwikkelen van 21% in 2016 tot 19% eind 2020. De LTV op basis van bedrijfswaarde daalt ook in dezelfde jaren van 57% tot 54%. De verbetering van de LTV op basis van bedrijfswaarde is te danken aan de flinke verlaging van de leningportefeuille in de afgelopen twee jaar met € 62 miljoen. De tweede reden van de verbetering van de LTV op basis van bedrijfswaarde is de aanpassing van de parameters van de bedrijfswaarde door de Autoriteit woningcorporaties.

1.4.2

Leningportefeuille

Wooncompagnie stuurt op een maximaal schuldrestant van € 35.000 per gewogen verhuureenheid.

Leningportefeuille per gvhe (x € 1,-) 40.000

37.500 35.000

32.500 30.000

27.500 25.000

22.500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Streefniveau Te hoog financieringsniveau Leningportefeuille


28

Dit richtinggevende kengetal is van belang voor de continuïteit van Wooncompagnie op de lange termijn. Het schuldrestant per gewogen verhuureenheid is eind 2015 gedaald tot € 32.733. Het schuldrestant per gewogen verhuureenheid neemt verder af in de komende jaren en bereikt € 30.786 eind 2020 en komt eind 2025 onder de grens van € 30.000.

1.4.3

Renterisico

Wooncompagnie bewaakt actief het renterisico. In het geactualiseerde treasurystatuut van 4 november 2014 is een norm benoemd van 15%. Deze norm sluit aan bij de norm die het WSW hanteerde. De wijziging van de interne norm werd ingegeven door de tussentijdse bepaling van het WSW dat de herziening van de risico opslag in de basisrenteleningen meeweegt in de bepaling van het renterisico. Inmiddels heeft het WSW haar visie omtrent het renterisico opnieuw herzien. Het renterisico mag sectorbreed de 15% per jaar niet overschrijden. Individuele corporaties mogen dat dus wel. Wooncompagnie blijft intern echter de norm van 15% hanteren.

Renterisico leningen-/derivaten portefeuille (x€ 1.000) 100.000

50.000

0

-50.000

-100.000

-150.000

-200.000 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

EA/VVA

Reguliere afloss. len.

Rente-aanp lening

Rente-aanp roll-over

BasisRenteOpslag

Break Clauses SWAP

Rente-aanp SWAP

Totaal renterisico bedr. ec.

Totaal renterisico WSW

Risiconorm 15% incl sim

Totale cashflow

Cashflow excl investering

Uit de bovenstaande grafiek blijkt dat in de 2020 tot 2023 het bedrijfseconomische renterisico hoger ligt dan de norm. Getracht zal worden het verloop van het renterisico in die jaren te sturen.

1.4.4

Treasury

Treasury zal in 2016 minimaal de hierna vermelde acties uitvoeren, dan wel in gang zetten. Acties die niet binnen de kaders van dit treasuryjaarplan vallen, dienen ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd te worden. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan weten regelgeving, waarvoor een informatieplicht aan de RvC bestaat.

Specifieke actiepunten voor 2016 zijn:


29

•

•

•

• • • •

• •

Bij de opgaaf van dPi-2015 controleren of de ingevoerde gegevens resulteren in een borgingsplafond dat aansluit bij de eigen prognose van de toekomstige omvang van de geborgde leningenportefeuille. Voordat WSW-geborgde leningen aangetrokken worden, controleren of er na de laatste afgegeven dPi geen materiële wijzigingen hebben plaatsgevonden in de financiële positie, in de (geprognosticeerde) kasstromen en in de besteding van middelen die borging in de weg kunnen staan. Financiering aantrekken tot maximaal het door het WSW toegekende borgingsplafond, waarbij geverifieerd wordt of er op enig moment in het betreffende kalenderjaar voldoende ruimte onder het Borgingsplafond bestaat. Bewaken dat structureel voldaan wordt aan de door het WSW gehanteerde normen voor de vijf financial risk ratio’s en zo nodig het treasury-beleid hierop bijstellen. Inzichtelijk maken en verantwoording afgeven over de verschillen tussen de gerealiseerde en begrote geprognosticeerde kastromen gedurende het jaar. Opslagherzieningen (1 lening) en renteconversie (1 lening) overeenkomen. De (juridische of administratieve) splitsing van DAEB en niet-DAEB bezit/activiteiten voorbereiden. Hierbij dienen zowel DAEB als niet-DAEB bezit/activiteiten zelfstandig financierbaar te zijn. De wensleningportefeuille formuleren en daartoe essentiële kaders en doelstellingen benoemen. In house vormgeven aan rapportages treasury.

WSW

In 2015 werd Wooncompagnie een aantal malen geconfronteerd met nieuwe beleidsregels van het WSW. 







Voor de invoering van de woningwet op 1 juli 2015 is de deelnemersraad van het WSW akkoord gegaan met het voorstel dat de deelnemende corporaties haar volledige bezit in onderpand geven aan het WSW. Wooncompagnie heeft onder protest haar bezit in onderpand aan het WSW gegeven. Wij verwachten daarop reactie. De richtlijn verkopen aan derden werd in de loop van 2015 afgevaardigd. De zgn. 1% regel is van toepassing. Dit houdt in dat bij verkoop die in een boekjaar de grens van 1% van de bedrijfswaarde overschrijdt toestemming door het WSW moet worden gegeven. Wellicht wordt Wooncompagnie in 2016 opnieuw met deze richtlijn geconfronteerd. Het borgingsplafond is door het WSW in 2015 vastgesteld op € 481 miljoen. Uitgangspunt vormde de geborgde leningen per 1 januari 2015 die € 513 miljoen bedroeg. Betekent per saldo een aflossing van € 32 miljoen in 2015. Door vervroegde aflossing is dat bijna gerealiseerd. Sturing van de geborgde leningen onder het plafond zal in 2016 worden voortgezet. Naar aanleiding van de risicoanalyse die het WSW in 2015 heeft uitgevoerd is aan de hand van de gestelde 24 kwalitatieve vragen de conclusie getrokken dat de break momenten van de derivaten, die overigens in 2013 zijn gespreid, een liquiditeitsrisico met zich mee kunnen brengen. Wooncompagnie is gevraagd een plan van aanpak in te dienen. Dit is tijdig ingediend. Wij verwachten in 2016 met de uitvoering of nasleep van het PvA te worden geconfronteerd. Het eerste break moment is overigens in juli 2019.

Liquiditeit De liquiditeitspositie van Wooncompagnie is in 2015 tot een ongewenst niveau gegroeid. De positie is sterk toegenomen door verkopen van het bestaand bezit en verkopen door de Taskforce sanering nietDAEB. Daartegenover staan investeringen die ten opzichte van de planning achter blijven. Door vervroegde aflossingen, zonder boeterente, is de positie nog bijgestuurd. In 2016 zal verder intensief moeten worden gestuurd in de positie. In 2016 verwacht Wooncompagnie de overliquiditeitspositie op te lossen.


30

Derivaten Met betrekking tot de derivaten die Wooncompagnie in portefeuille heeft is toegezegd dat deze continue gemonitord worden. Eén maal per maand wordt de marktwaarde van de derivaten vastgesteld. De directie wordt daarover gerapporteerd. Actie ondernemen is gezien de huidige rentestand nu niet aan te raden. Zoals eerder toegelicht is op verzoek van het WSW een plan van aanpak gemaakt om de liquiditeitsrisico’s die zich kunnen voordoen op het moment dat er sprake is van een break clause te beheersen. Aan de hand van het kasstroomoverzicht uit het treasury jaarplan wordt per boekjaar getoetst of de negatieve marktwaarde op breakdatum uit de operationele kasstromen kan worden gefinancierd. De breakmomenten van de diverse derivaten zijn in 2013 gespreid. De breakmomenten liggen nu aansluitend in de periode van 2019 tot en met 2024. De totale negatieve marktwaarde van de derivaten die een break kennen bedraagt per 31 augustus 2015 € 58,2 miljoen. Op basis van de marktwaarde per 31 augustus en op basis van de huidige inzichten kan worden gesteld dat Wooncompagnie de volledige negatieve marktwaarde uit eigen middelen kan financieren. In 2016 zal continue gemonitord worden of sturing of actie gewenst is. Wooncompagnie kent vier leningen met embedded derivaten. Drie daarvan dragen een liquiditeitsrisico met zich mee. In één geval is Wooncompagnie in onderhandeling met de geldgever. Wooncompagnie verwacht dat herstructurering van deze lening in 2016 zal worden afgerond. Herstructurering van de overige twee leningen is gezien de huidige rentestand niet verstandig.

1.5 Waarderen Het bedrijfsmodel van Wooncompagnie is gebaseerd op vijf ratio’s; Exploitatiekasstroom, Verkoopkasstroom, Investeringskasstroom, Financiering en Waarderen. Voor Wooncompagnie is de ontwikkeling van de waarde van het bezit van groot belang voor het waarborgen van de continuïteit. Wooncompagnie waardeert haar sociaal bezit op dit moment, ook voor de meerjarenbegroting 20162020, nog op basis van de bedrijfswaarde. Voor het commercieel bezit vindt waardering plaats tegen de marktwaarde. Voor de vergelijking met collega corporaties en andere vastgoedbedrijven en de beoordeling van het directe rendement, verdient het integraal toepassen van het marktwaardebegrip als basis eveneens de voorkeur. Wooncompagnie is begonnen met de implementatie van de marktwaarde in verhuurde staat conform de herziene Woningwet. In paragraaf 6.6.2 wordt uitleg gegeven over de effecten van de waardering van marktwaarde in verhuurde staat op de begroting. We streven naar een gezonde balans tussen de ontwikkeling van de leningportefeuille en de ontwikkeling van de waarde van ons bezit. Dat wordt gemonitord aan de hand van de loan to value (zie paragraaf 6.5) en de solvabiliteit.

1.5.1

Solvabiliteit4

Wooncompagnie hanteert als ondergrens voor het vermogen op basis van bedrijfswaarde een solvabiliteitspercentage van 30% en het WSW hanteert een norm van 20%. De solvabiliteit wordt berekend op basis van de bedrijfswaarde.

4

De solvabiliteit is de omvang van het eigen vermogen ten opzichte van de omvang het totaal vermogen.


31

Solvabiliteit 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Streefniveau Ondergrens Solvabiliteit WSW

Ondergrens Solvabiliteit Wooncompagnie Solvabiliteit

Na de sterke daling van de solvabiliteit in 2013 als gevolg van de fusie met AWM en de introductie van de verhuurdersheffing, heeft deze een snel herstel laten zien. Het solvabiliteitspercentage ligt in de komende jaren continu boven de streefondergrens van Wooncompagnie en van het WSW. Eind 2016 zal de solvabiliteit 41% bereiken. De solvabiliteit zal de komende jaren licht blijven stijgen en zal eind 2020 ca. 44% bedragen. Dit geeft aan dat de financiële fundamenten van Wooncompagnie zeer solide zijn.

1.5.2

Marktwaarde in verhuurde staat

De herziene Woningwet verplicht woningcorporaties het gehele vastgoed, de sociale en de commerciële vastgoedportefeuille, tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Het waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat zal gebruikt worden voor alle verantwoordingsstukken vanaf het verslagjaar 2016. Voor het eerst wordt deze nieuwe grondslag gebruikt voor de dVi 2015. Wooncompagnie zal pas in maart of april 2016 de eerste berekening inzake de marktwaarde in verhuurde staat kunnen maken. Ondanks dat de verantwoordingstukken in 2016 op marktwaarde gebaseerd zullen zijn, is Wooncompagnie niet in staat de begroting 2016 op basis van marktwaarde te berekenen. De huidige begroting is berekend op basis van de bedrijfswaarde. De introductie van de marktwaarde zal geen effect hebben op het financiële sturingsmodel van Wooncompagnie, omdat die op kasstromen gebaseerd is. De belangrijkste verschillen tussen beide waarderingsmethodieken zullen zichtbaar zijn in de balans, in de waarde van het bezit, in het eigen vermogen, en in de winst- en verliesrekening. De volgende posten in de balans worden geraakt bij de toepassing van de marktwaarde als waarderingsgrondslag. De materiële vaste activa wordt generiek op marktwaarde berekend en zal stijgen met meer dan € 600 miljoen. Het eigen vermogen zal ook stijgen met meer dan € 600 miljoen. De vermelde waardestijging hierboven is gebaseerd op een schatting van 65% van WOZ-waarde en kan in de definitieve berekening anders worden. Het toepassen van de marktwaarde in verhuurde staat zal het resultaat meer volatiel maken door de waardeontwikkeling in de vastgoedmarkt. De waardemutaties worden door de markt bepaald en niet meer door beleidswijzigingen. Mutaties sluiten daardoor aan bij de algemene markttendens en de reële economie en de ontwikkelingen in de omgeving.


32

2. Risico’s 2.1

Risico-inventarisatie

De onzekerheden waarmee de corporatiesector wordt geconfronteerd, zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen. Niet alleen onzekerheden op financiële markten, maar ook onzekerheden in de vastgoedmarkt en op het gebied van weten regelgeving zorgen voor deze toename. Dit zien we terug in de toegenomen aandacht voor risicomanagement binnen de corporatiesector. Ook binnen Wooncompagnie is de aandacht voor risico’s en interne beheersing toegenomen. Risicomanagement is voor ons en binnen de gehele corporatie een ingebed, proactief en continu proces, waarbij vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze wordt omgegaan met het beheersen van risico’s in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen. We willen ons van hoog tot laag in de organisatie verantwoordelijk voelen voor ons eigen ‘risicomanagement’.

2.2

Huidige situatie

Essentieel onderdeel van het risicomanagement is de risicobeheersing. Het uitsluitend identificeren en kwantificeren van risico’s is onvoldoende om te kunnen sturen op de risico’s. Er is daadwerkelijk actie nodig middels het treffen van beheersmaatregelen. Om te stimuleren tot actie over te gaan, heeft Wooncompagnie het risicomanagementproces gemaakt tot een continue proces. Bij het vormgeven van het risicomanagementproces is hiervoor aansluiting gezocht bij een door Deloitte ontwikkelde regelkring5:

Deze regelkring is vervolgens geïntegreerd in de reguliere planning & control cyclus. Allereerst is hiervoor een heldere verantwoordelijkheids- en bevoegdheidsverdeling opgesteld. Zo zijn de 5

Voor een toelichting wordt verwezen naar het handboek ‘Corporatie Governance’ van juli 2004


33

verschillende managers benoemd tot risico-eigenaren, wat inhoudt dat zij verantwoordelijk zijn voor een juiste risicobeheersing. Zij treffen de noodzakelijke maatregelen en maken daarbij een afweging tussen kosten en opbrengsten. De afdeling Controlling ondersteunt de risico-eigenaren bij het vaststellen van de strategische risico’s en bewaakt de continuïteit van het proces. Vervolgens is ingeregeld dat risico’s worden gemonitord en dat daarover periodiek verantwoording wordt afgelegd. De risico-eigenaren hebben namelijk periodiek een themabijeenkomst waar naast een specifiek onderwerp dat wordt uitgediept en ook het risicomanagement op het programma staat. Tijdens elke eerste themabijeenkomst van het jaar wordt het risicoraamwerk herijkt en vastgesteld. Voorafgaand wordt de lijst met strategische risico’s door Controlling rondgestuurd om de actualiteit te beoordelen. In de daar op volgende bijeenkomsten krijgt steeds een risico-eigenaar de gelegenheid om de risico’s te presenteren en inzicht te geven in beheersingsmaatregelen. Naast de themabijeenkomsten vindt ook interne verantwoording plaats door middel van de viermaandsrapportages. In deze rapportages verantwoorden de risico-eigenaren over de stand van zaken rondom de strategische risico’s en desgewenst overige risico’s. Ook wordt er door middel van het jaarverslag externe verantwoording afgelegd. Hierin wordt uiteengezet hoe het risicomanagement is ingericht, wat de ontwikkelingen zijn en waar Wooncompagnie de focus op legt.

Het huidige risicoraamwerk van Wooncompagnie bestaat uit de volgende risico’s: Externe risico's Marktrisico's

Interne risico's Operationeel vastgoed

Financieel

Structuur & Cultuur

* Kwa l i tei t woonomgevi ng

* energi e/duurza a mhei d

* fi na nci eri ngs pos i tie

* l ei ders cha ps s tijl

* Concurrentiepos i tie

* verni euwi ng portefeui l l e

* vermogens pos i tie

* netwerkdenken en -doen

* projectontwi kkel i ng va s tgoed

* fi s ca l i tei ten

* doel ma tighei d en s oberhei d

* kwa l i tei t en ma rktpos i tie

* rente en fl exi bi l i tei t portefeui l l e

* verwa chtings ma na gement

* grondpos i ties

* ka ders

* s tijgi ng bouwkos ten * fa i l l i s s ement l evera nci ers

Maatschappelijke risico's

Operationeel klant

* s takehol ders

* woonl a s ten

* ni euwe weten regel gevi ng

* verkoop (tus s envormen)

* l a ndel i jke en l oka l e pol i tiek

* l a ge mutatiegra a d

ICT

Beleid & Strategie * werki ng i nfra s tructuur

* verni euwend * ma a ts cha ppel i jk rendement

* beheer ma a ts cha ppel i jk va s tgoed

Overige omgevingsrisico's

Operationeel overig

* s tra tegi s ch voorra a dbel ei d

* orga ni s a ties tra tegi e

Personeel

Planning & Control

* demogra fi s che ontwi kkel i ngen

* i nforma tie- en kenni s ma na gement

* kwa l i tei t pers oneel

* tra ns pa ra nt

* ca l a mi tei ten

* kl a ntgeri chthei d

* i ntegri tei t en fra ude

* s tuur- en vera ntwoordi ngs i nfo

* conjuncturel e ontwi kkel i ngen

* na l everi ng bel ei d en procedures

2.3

Toekomstvisie

De aankomende herinrichting van de organisatie en de steeds prominenter wordende rol van het risicomanagement is voor Wooncompagnie een uitgelezen moment om het risicomanagement daar op aan te sluiten. Risicomanagement is pas werkelijk effectief als het verankerd is in de cultuur, de processen en het beleid van de woningcorporatie. In de huidige situatie wordt geconstateerd dat de link met doelstellingen soms nog ontbreekt, waardoor risicomanagement niet volledig geïntegreerd is. Ook uit diverse onderzoeken blijkt dat risicomanagement na implementatie vaak al gauw vertraagt of een speeltje van control blijft. Een belangrijke factor hierin is het ontbreken van een expliciete koppeling tussen de strategie en risico’s van een organisatie. Om dit te bevorderen zal Wooncompagnie een risicostrategiekaart als basis hanteren. Op deze kaart wordt de missie van de organisatie benoemd, de


34

concrete doelstellingen en de kritische succesfactoren bestaande uit beïnvloedbare activiteiten met betrekking tot de doelstelling. Vervolgens kunnen de risico’s op basis daarvan geïdentificeerd worden. Als eenmaal de risico’s aan de strategiekaart zijn toegevoegd, sluit het risicomanagement meer aan bij de wijze waarop sturing wordt gegeven aan de organisatie. Het gaat hierbij uiteindelijk niet om zozeer om de kaart, maar om het proces. Door de kaart is een dialoog gemakkelijker te faciliteren en wordt risicomanagement een onderdeel van de cultuur van de organisatie.

2.4

Vennootschapsbelasting

In het kader van risicomanagement op fiscaal gebied en voor het verbeteren van de tax planning, bespreekt Wooncompagnie jaarlijks de uitganspunten en de fiscale keuzes met de Vpb-inspecteur. In mei 2015 is er een bijeenkomst georganiseerd met de inspecteur om overeenstemming te bereiken over discutabele punten. Naast het beter kunnen inschatten van het toekomstige fiscale resultaat ,willen we via deze gesprekken ook de administratieve druk van dit proces verlagen. Wooncompagnie heeft op alle punten de belastingdienst kunnen overtuigen. De belastingdienst heeft in juli 2015 de bereikte overeenstemming op alle punten schriftelijk bevestigd. Hieronder de belangrijkste geboekte resultaten, die impact hebben op de tax planning: 1.

2.

Wooncompagnie heeft gekozen om het verlies door sloop naar voren te trekken en in één keer te nemen. Dat houdt in dat de gesloopte huurwoningen fiscaal worden afgewaardeerd tot de kavelprijs voor een sociale huurwoning ad € 15.000. De belastingdienst heeft ingestemd met de keuze van Wooncompagnie. Dit houdt in dat Wooncompagnie ongeveer € 80.000 mag aftrekken per gesloopte woning. Het belangrijkste punt betrof de fiscale onderhoudsvoorziening. Wooncompagnie heeft aan de belastingdienst de methode van het vormen van de voorziening met voorbeelden toegelicht. Zij hebben schriftelijk ingestemd met de werkwijze die Wooncompagnie heeft gekozen. Begin oktober 2015 heeft Deloitte aangegeven dat het centraal orgaan van de belastingdienst dit punt weer met alle woningcorporaties ter discussie wil stellen. Volgens onze fiscalist zal dit betekenen dat het akkoord met de belastinginspecteur voor de komende jaren op losse schroeven staat. Hij verwacht dat de gerealiseerde fiscale verliezen t/m 2014 aan de hand van de schriftelijke bevestiging van de inspecteur buiten de discussie staan.

In deze begroting is de fiscale onderhoudsvoorziening meegenomen conform de afspraak met de belastinginspecteur. Daardoor zal Wooncompagnie t/m 2016 geen Vpb-lasten betalen. Dit heeft een positief effect op de exploitatiekasstroom. Pas in 2017 gaat Wooncompagnie weer Vpb-lasten betalen. Wooncompagnie sloopt 136 woningen in de periode 2016-2020. Voor een groot deel worden deze woningen vervangen door nieuwbouw. Deze actie geeft Wooncompagnie ook de ruimte de fiscale boekwaarde te verlagen ten laste van het fiscale resultaat. Dit gaat ervoor zorgen dat Wooncompagnie ruim € 11 miljoen mag aftrekken van het Vpb-resultaat van die jaren.


35

Vanaf 2017 gaat Wooncompagnie Vpb-lasten betalen. De Vpb-lasten zullen een negatief effect hebben op de exploitatiekasstroom van gemiddeld € 4,3 miljoen per jaar voor de komende vijf prognose jaren. Wooncompagnie zal het fiscale verlies, gerealiseerd door het vormen van de fiscale onderhoudsvoorziening in 2013 en 2014, uiterlijk tot 2016 verbruiken. VPB last

Resultaat voor belastingen conform W&V (enkelvoudig) Resultaat voor belastingen conform W&V (wooncompagnie holding BV)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

-83.253

9.757

44.731

-3.373

-3.834

2.266

-4.168

-3.448

-1.283

-6.073

-6.175

3.191

16.709

-315

419

-10

-7

-10

-10

-10

-13

-10

-10

-10

-10

-10

Afschrijvingen op materiële vaste activa

34.471

28.792

29.284

29.818

30.528

31.533

32.418

33.186

33.572

34.490

35.348

36.637

37.666

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

69.237

6.721-

9.271

12.997

2.368-

9.286

11.778

3.467

12.226

15.023

17.748

14.690

5.257

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.157

24-

37.560-

3.327-

2.894-

3.845-

3.666-

3.544-

4.853-

8.312-

9.081-

9.223-

9.227-

Herinvesteringsreserve

7.257-

13.625-

19.487-

7.449-

8.868-

9.572-

8.646-

10.132-

9.735-

11.029-

9.735-

9.666-

11.459-

-

-

-

-

57.796-

17.915-

6.000-

6.000-

6.000-

Herbestedingsreserve Onderhoud / verbetering Toegerekende rente mva i.o. Vogelaarheffing / saneringssteun

713-

379

2.956

2.869

93 -

77 -

-

-

-

-

798

779

915

851

68

70

68

67

894

914

932

952

68 -

-

-

1.070

1.063

71 -

70

1

2

976

1.047

46

-

-

27 -

Overige correcties

5.929-

696

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Permanente en tijdelijke veschillen

42.126

-5.549

-24.399

26.116

11.360

29.183

33.662

24.911

32.128

31.313

35.413

33.462

23.315

-45.965

-5.549

29.484

21.450

30.835

25.230

29.228

36.643

40.014

7.361

5.353

7.699

6.298

7.297

9.151

9.993

Belastbaar bedrag Carry back carry forward VPB

0


0

20.322

22.736

7.516

31.439

-20.322

-21.307

-3.442

0

0

0

1.009

7.850

1

36

2

3. Scenarioanalyse 3.1 Gevoeligheidsanalyse Een vast onderdeel van de planning- en controlcyclus is het uitvoeren van gevoeligheidsanalyses, waarbij wordt onderzocht of het vermogen en/of het rentedekkingsgetal binnen de gestelde bandbreedte blijft. Bij de gevoeligheidsanalyse worden scenario’s gesimuleerd met wisselende macro-economische parameters (prijsinflatie, looninflatie, korte en lange rente, bouwindex, onderhoudsindex en marktindex). In de simulatie worden 200 scenario’s doorgerekend. De Best case vertegenwoordigt het beste scenario en Worst case het slechtste scenario. 95% VaR markeert de grens van 95% van de scenario’s (95% van de scenario’s liggen boven deze grens). Wanneer het scenario 95% VaR gelijk is of hoger dan de gestelde ondergrens, valt met redelijke mate van zekerheid te zeggen dat we aan de gestelde ondergrens zullen voldoen.

Solvabiliteit (%) 70,0 60,0

50,0 40,0 30,0

20,0 10,0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Ondergrens Solvabiliteit Extern Streefniveau Best case 95% VaR

2021

2022

2023

2024

2025

Ondergrens Solvabiliteit Intern Basis Worst case

Solvabiliteit Het macro-economische risico tot 2020 (verschil 95% VaR ten opzichte van het basisscenario) op basis van deze meerjarenbegroting bedraagt 9,9%. De 95% VaR komt in 2020 uit op een solvabiliteit van 33,8%. Er is slechts een kleine kans dat over de 1e vijf jaar Wooncompagnie niet aan haar intern gestelde ondergrens zal voldoen, dit zullen we nauwlettend in de gaten houden.

Rentedekkingsgetal In het basisscenario ligt het Rentedekkingsgetal (ICR) rentedekkingsgetal alle jaren 4,00 3,50 boven de gestelde interne 3,00 ondergrens van 1,8. Dit 2,50 streefniveau is nodig om 2,00 voldoende ruimte in de 1,50 operationele kasstroom te 1,00 0,50 houden voor investeringen. In de 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 1e vijf jaar ligt de 95% VaR Streefniveau Ondergrens Rentedekkingsgetal Intern onder de interne ondergrens, Ondergrens Rentedekkingsgetal Extern Basis Best case Worst case echter in alle jaren wel boven de 95% VaR ondergrens van het WSW (1,4). Wooncompagnie zal in de komende jaren continu de ontwikkeling van de operationele kasstroom en het rentedekkingsgetal blijven monitoren, zodat tijdig kan worden bijgestuurd.

3.2 Scenario’s De woonlasten van onze huurders blijft een item waar wij veel aandacht aan schenken. Daarom gaat Wooncompagnie per 1 januari 2016 haar streefhuren verlagen en heeft zij een flink pakket van verbeteringen/energetische maatregelen op stapel staan, welke reeds zijn ingerekend in het basis scenario van deze begroting. Ten behoeve van de meerjarenbegroting zijn twee alternatieve scenario’s doorgerekend, die wij in deze paragraaf weergeven: (1) scenario € 5 miljoen extra Jaarplan en Begroting 2016 – 9 december 2015

37

verbeteringen/energetische maatregelen per jaar zonder huurverhoging, (2) scenario geen verkoop en extra verhuurderheffing. (1) scenario extra verbeteringen/energetische maatregelen zonder huurverhoging: een beleidsaanpassing van Wooncompagnie zou kunnen zijn om extra verbeteringen/energetische maatregelen toe te passen. Deze € 5 miljoen extra verbeteringen per jaar hebben wij ingerekend zonder huurverhoging aan de bewoners te vragen. Dit heeft als gevolg dat de huurder(s) een betere woning krijgen, met lagere energielasten, zonder dat hier een hogere huur tegenover staat. (2) scenario geen verkoop en extra verhuurderheffing: in het basis scenario van de begroting zijn jaarlijks 55 woningverkopen ingerekend en is de verhuurderheffing opgenomen, opbouwend van 0,381% per € 1.000 WOZ in 2014 t/m 0,536% per € 1.000 WOZ in 2017 (het beoogde percentage waarmee het Rijk de € 1,7 miljard vanuit het Woonakkoord wil ophalen). Vanaf 2018 en verder is 0,536% per € 1.000 WOZ + inflatie ingerekend. Onze brancheorganisatie, Aedes, schrijft in september 2015 op haar website, dat de heffing vanaf 2018 mogelijk € 2,5 miljard gaat bedragen. De eventuele gevolgen hiervan zijn uitgewerkt in dit scenario in combinatie met een volledige verkoopstop van bestaand bezit. Basis scenario vs. scenario (1) en (2): In 2015 is het 2,50 rentedekkingsgetal van alle 3 2,25 scenario’s gelijk, het startpunt is hetzelfde. De jaren daarna loopt 2,00 het rentedekkingsgetal van 1,75 scenario (1) en (2) steeds iets 1,50 verder onder het basisscenario. De 1,25 hogere investeringen van scenario 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (1) leiden tot een hogere schuld Streefniveau Ondergrens Rentedekkingsgetal Intern Ondergrens Rentedekkingsgetal Extern Basis per VHE, waardoor het steeds + 5 milj. extra verbetering p.j. Geen verkoop + extra verhuurderheffing minder eenvoudig wordt om aan de renteverplichtingen vanuit de operationele kasstroom te kunnen voldoen. In scenario (2) is er naast het effect van hogere rentelasten door de verkoopstop en hogere verhuurderheffing, ook een direct effect op de operationele kasstroom van de hogere verhuurderheffing. In scenario (2) zullen we uiteindelijk qua rentedekkingsgetal onder onze interne ondergrens terecht komen . Rentedekkingsgetal (ICR)

Schuld per VHE (x € 1.000)

De maximale schuld per woning heeft in 2013 zijn piek bereikt door het destijds hoge 32,50 investeringsniveau vanuit de nieuwbouwportefeuille en de fusie 30,00 met AWM. Doordat vanaf 2015 minder geïnvesteerd wordt in 27,50 nieuwbouw en in 2014 en 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 meer woning verkopen Te hoog financieringsniveau Streefniveau gerealiseerd zijn, dan in de jaren Basis + 5 milj. extra verbetering p.j. Geen verkoop + extra verhuurderheffing daarna, gecombineerd met een lagere vennootschapsbelasting, daalt de schuld per VHE weer snel terug naar ons streefniveau van een maximum schuldenlast van € 35.000 per gewogen verhuureenheid. De schuld per verhuureenheid zet hierdoor een dalende trend in die vanaf 2018 wat afvlakt, doordat we vanaf 2018 weer vennootschapsbelasting gaan betalen en er ook een aantal afrekenmomenten t.a.v. onze derivaten zijn. In de twee alternatieve scenario’s zien we de schuld per VHE weer structureel oplopen, in het geval van scenario (1) blijft dit echter binnen de intern gestelde normen. 35,00


38

BIJLAGE 2 BEHEERKOSTENOVERZICHT 2016 Beheerkostenoverzicht (bedragen x € 1,-) 1. Salarissen 41110 - Bruto salarissen 41210 - Sociale lasten 41310 - Pensioenlasten 41113 - Ontvangen ziekengelden 41112 - Mutatie voorziening jubilea 2. Inhuur derden 41440 - Inhuur personeel 43024 - Dienstverlening derden 3. Overige personeelskosten (buiten werkkst.reg.) 41114 - Mutatie voorziening loopbaanbudget 41410 - Vergoedingen volgens CAO 41411 - Vergoedingen buiten CAO 41412 - Werkkleding met logo 41420 - Reiskosten tot 0,19 ww-verkeer 41421 - Reiskosten tot 0,19 zakelijk 41424 - Zakelijke verblijfkosten 41430 - Arbodienst 41431 - Arbokleding/schoeisel 41432 - Arbovoorzieningen 41441 - Werving personeel 41442 - Outplacement 41450 - Opleiding scholingsbudget < 1500 41451 - Opleiding scholingsbudget > 1500 41460 - Personeelsfeesten 41461 - Vestigingsbudget maatsch dag organisatiekn 41470 - Verzekeringen personeel 41490 - Overige personeelskosten 4. Overige personeelskosten (binnen werkkst.reg.) 41510 - Belaste attenties 41511 - Kerstpakketten 41513 - Pers geschenken boven norm 41517 - Vergoeding koffiegeld 41518 - Wasgeld 41519 - Beeldschermbril 41520 - Reiskosten > 0,19 ww-verkeer 41521 - Reiskosten > 0,19 zakelijk 41523 - Kantine Hoorn 41524 - Kantine Purmerend 41525 - Kantine Schagen 41560 - Personeelsfeesten extern 41562 - Afdelingsbudget 41564 - Bijdrage personeelsvereniging 41570 - Aansprakelijkheidsverzekering 5. Huisvestingskosten 42010 - Huur bedrijfsgebouwen 42013 - Gas, water en elektra 42014 - Schoonmaakkosten 42015 - Belasting en assurantie 42017 - Beveiliging bedrijfsgebouwen 42018 - Onderhoud bedrijfsgebouwen 42019 - Containerkosten bedrijfsgebouwen 42040 - Overige huisvestingskosten 6. Bestuurskosten 42051 - Beloning RvC 42052 - Reis- en verblijfkosten RvC 42059 - Overige RvC kosten 42070 - Directie kosten huurderskoepel 42071 - Directie kosten KWH 42072 - Directie kosten SWZW 42073 - Directie kosten OR 42074 - Directie kosten contributie Aedes 42090 - Directie kosten onvoorzien

Bewoners

Buurten

Woningen Ondersteuning Strategieteam Directie

2.942.365 2.167.648 348.775 425.943

720.908 1.687.016 531.094 1.242.829 85.453 199.971 104.360 244.216

10.000

50.000

10.000 183.743

38.898

327.916 241.576 38.870 47.470

400.597 295.121 47.485 57.991

10.000

100.000

50.000 69.320

2.664.517 1.965.172 316.196 386.156 -8.234 5.227 550.000 50.000 500.000 369.090

10.000 10.207

100.000 9.100

28.526 394

54.300 750

4.199 58

16.000 1.500 68.201 942

15.928 220 200

30.000 500

28.260 47.100

6.600 11.000

11.820 19.700

1.000 1.000 121.000 106.640 37.500

2.400

550

1.000

1.900

150

100

18.840 25.494

4.400 2.794

7.880 5.084

15.000 110.518

1.160 747

800 30.200

50

125

1.740 2.900

1.200 7.000

10.000 500 12.940

7.159 94

1.672 22

2.994 39

4.800

1.100

2.000

318 500 5.700 75 40.000 30.000 20.000 3.800

441 6

300

10.000 200 10.000

10.000 531.244 60.050 72.300 90.000 30.000 40.000 183.300 37.844 17.750 476.500 90.000 1.500 5.000 100.000 35.000 40.000 5.000 100.000 100.000

Totaal 2016 Totaal 2015

8.743.319 10.038.714 6.443.440 7.258.310 1.036.750 1.332.735 1.266.136 1.450.653 -8.234 -23.772 5.227 20.788 730.000 707.021 50.000 50.000 680.000 657.021 680.358 473.847 0 104 16.000 0 0 25.968 1.500 0 171.154 180.248 2.364 0 200 0 30.000 30.000 500 0 1.000 0 1.000 1.000 121.000 0 156.260 116.101 125.200 59.000 0 5.775 6.100 7.950 0 0 48.080 47.700 174.836 152.300 0 1.375 10.000 10.000 675 0 12.940 0 318 0 500 0 17.966 0 236 0 40.000 43.000 30.000 33.000 20.000 23.000 10.000 10.000 12.200 11.925 10.000 10.000 10.000 10.000 531.244 367.600 60.050 -17.400 72.300 100.000 90.000 97.000 30.000 31.000 40.000 38.000 183.300 75.000 37.844 29.000 17.750 15.000 476.500 436.500 90.000 50.000 1.500 1.500 5.000 5.000 100.000 100.000 35.000 35.000 40.000 40.000 5.000 5.000 100.000 100.000 100.000 100.000


39

Beheerkostenoverzicht (bedragen x € 1,-) 7. Algemene kosten 43010 - Kosten betalingsverkeer 43011 - Portikosten 43012 - Drukwerk 43013 - Telefoonkosten 43014 - Kantinekosten 43015 - Kantoorbehoeften 43016 - Contributie en abonnementen 43018 - Woningtoewijzing 43020 - Accountantscontrole 43021 - Juridische kosten 43022 - Advieskosten 43023 - Ontwikkelingskosten 43110 - Communicatie 43210 - Onderhoudskosten inventaris 43310 - Expl kosten vervoermiddelen 43410 - Automatisering Hardware 43411 - Automatisering Software 43412 - Automatisering Infrastructuur 43513 - Service meldkamer 43515 - Kosten organisatieontwikkeling 43517 - Verbruik kleinmateriaal 43519 - Kleine aanschaffingen 43990 - Overige algemene kosten 8. Doorberekend aan interne projecten en derden 81110 - Doorber kosten vastgoed ontwikkeling 81650 - Doorber kosten groepsmaatschappijen 81651 - Doorber dienstverl aan derden 81652 - Doorber kosten huismeester Schagen 9. Niet planmatig onderhoud 71010 - Dekking uren eigen dienst 82010 - Reparatieonderhoud 82011 - Mutatie onderhoud 82012 - Preventief onderhoud 82013 - Keukenvervanging 82014 - Standaardkwaliteit 82016 - Asbestverwijdering NPO 82026 - WMO 82040 - Kosten buiten NPO 10. Planmatig onderhoud 71011 - Dekking uren planm/contract oh 82001 - Contract onderhoud 82002 - Planmatig onderhoud 82003 - Asbestverwijdering PO 82004 - Energetische maatregelen PO 82005 - Audit & advisering 82007 - Projecten vastgoed 82015 - Renovatie badkamer en toilet 82019 - Ongepland planmatig onderhoud 82042 - Realisatie uren planm/contract oh 82070 - Doorber planmatig onderhoud 82650 - Bijdrage VVE 11. Leefbaarheid 82210 - Leefbaarheid 82652 - Verhuiskostenvergoeding 12. Overige bedrijfslasten 82310 - Belastingen OZB 82311 - Waterschapslasten 82410 - Verzekeringen 81012 - Mutatie voorz dub. huurdebiteuren 13. Afschrijvingen 86030 - Afschrijving bedrijfsgebouw 86040 - Afschrijving inventaris 86050 - Afschrijving vervoermiddelen 86060 - Afschrijving automatisering hardware Eindtotaal

Bewoners

286.500

Buurten

1.000

Woningen Ondersteuning Strategieteam Directie

133.000

2.500 175.000

15.000

55.000

40.000 53.000 20.000 1.000

1.000

1.000

1.881.088 50.000 85.000 77.500 195.000 1.000 15.000 19.210 80.000 25.000 83.000

7.000

210.000

5.000

5.000

0 0

5.000 100.000

125.000 10.000 235.000 59.307 695.326 120.745

20.000 100.000 18.000 15.000 -30.000

2.000 2.000 -620.800 -620.800

2.000 3.000 -26.000

2.000

-16.000 -10.000 -30.000 3.824.650 -972.000 2.851.425 697.000 177.225 681.000 300.000

0

0 50.000 40.000 10.974.991 -550.400 2.486.099 7.264.187 200.000 0 65.000 0 300.000 200.000 550.400 -21.435 481.140 355.000 100.000 355.000 100.000 200.000

4.943.811 3.491.918 1.191.893 260.000

200.000

7.472.752 1.088.600 12.398.611

1.033.405 424.000 39.000 126.000 444.405 12.057.673

355.870 1.226.397

Totaal 2016 Totaal 2015

2.518.588 50.000 85.000 77.500 195.000 1.000 15.000 46.710 175.000 80.000 125.000 236.000 20.000 128.000 10.000 235.000 59.307 695.326 120.745 20.000 100.000 18.000 19.000 7.000 -676.800 -620.800 -16.000 -10.000 -30.000 3.824.650 -972.000 2.851.425 697.000 177.225 681.000 300.000 0 50.000 40.000 10.974.991 -550.400 2.486.099 7.264.187 200.000 0 65.000 0 300.000 200.000 550.400 -21.435 481.140 455.000 355.000 100.000 5.143.811 3.491.918 1.191.893 260.000 200.000 1.033.405 424.000 39.000 126.000 444.405 34.609.901

2.382.454 50.000 90.000 100.000 195.000 9.000 0 41.310 175.000 75.000 110.000 243.300 35.000 128.000 24.000 237.000 801.944 0 0 20.000 0 18.000 17.000 12.900 -1.294.536 -1.168.536 -16.000 -80.000 -30.000 3.597.225 -1.200.000 2.752.000 697.000 177.225 681.000 300.000 100.000 50.000 40.000 10.648.844 0 2.486.099 7.214.180 100.000 15.000 65.000 0 300.000 200.000 0 -181.435 450.000 455.000 355.000 100.000 5.344.063 4.940.050 0 204.013 200.000 1.481.368 414.000 213.000 195.000 659.368 34.790.399


40

Jaarplan en Begroting 2016

Recommend Documents