Is herbestemming & transformatie een optie?

Is herbestemming & transformatie een optie?

Onderzoeksobject

De Lindehove Epe Huurappartementen met gebouwplint- & kantoortoren

Afstudeerplan Student Studentnummer Datum Versie / Status Afstudeerbedrijf Opleidingsinstituut Afstudeerrichting

: Bernhard Ubro : 470431 : 31 december 2013 : 1 / Definitief : Van de Poel Architecten BV BNA Epe : Academie voor Bouw en Infra i.s.m. Hogeschool van Arnhem en Nijmegen : Bouwkunde Bouwmanagement Uitvoering

Algemene gegevens Student: W.B. Ubro Studentnummer: 470431 Groep BMU 12.2 Pergolesistraat 44 8031 VT Zwolle tel: 038 – 4224 879 / 06 – 4635 2014 email: [email protected]

Foto voorblad foto: B. Ubro / afbeelding vraagteken uit: www.vastgoedvanhetrijk.nl

Afstudeerbedrijf: Van de Poel Architecten BV BNA Bedrijfsmentor: de heer A.G. (Fons) Van de Poel De Lindehove 3 8161 EA Epe Tel: 0578 – 61 20 80 email: [email protected] site: www.vdpoel-arch.com

(foto; B. Ubro)

Opleidingsinstituut ABI i.s.m. HAN : Academie voor Bouw en Infra i.s.m. Hogeschool Arnhem en Nijmegen Academiementor, de heer E. Boel Postbus 2217 6802 CE Arnhem Tel: 026 – 36 58 350 Email: [email protected]

(foto; uBaHoB-Panoramia)

Campuslocatie: Ruitenberglaan 31 6826 CC Arnhem Afstudeerrichting en periode: Bouwkunde Bouwmanagement Uitvoering Januari t/m juni 2012

(foto; fotograaf De Gelderlander)

Afstudeerbegeleiders opleidingsinstituut: 1e Docent begeleider, de heer J.P. van Dalen 2e Begeleider de heer R. van der Laan Zwolle, Arnhem, 31 december 2012

Akkoordverklaring ABI 1e begeleider J. P. van Dalen

ABI 2e begeleider R. van der Laan

ABI mentor E. Boel

Student W.B. Ubro

datum:

datum:

datum:

datum:

Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

2

Voorwoord In de periode dat ik in dienst was bij Van de Poel Architecten in Epe kwam ik de woorden langdurig leegstand, herbestemming en transformatie met regelmaat tegen bij het lezen van technisch vakbladen. In een periode dat een gebouw, niet in gebruik is of leegstaat, reageert de omgeving. Vanuit mijn voormalige werkplek keek ik al enige jaren tegen een leegstaand kantoortoren van De Lindehove en vroeg mij af of er geen ander bestemming aan kan worden gegeven. Na veelvuldig overleg op het bureau heb ik besloten om mijn afstudeerplan te richten op herbestemming en transformatie van de leegstaande kantoortoren De Lindehove in Epe en de kantorenplint waar ik mijn werkplek en standplaats had. Een aantal redenen lagen hieraan ten grondslag:  Herbestemming en transformatie van lege of slecht verhuurde gebouwen is momenteel zeer actueel en interessant, waarbij ik in mijn onderzoek de context en theoretische kader zal onderzoeken met als doel een herbestemming & transformatievoorstel uit te werken voor invulling van de lege kantoortoren;  Doelproject heeft logistiek gezien grote voordelen. Een klein deel van het gebouw is mijn voormalige werkplek. Voorgangers van Van de Poel Architecten hebben het complex ontworpen. Informatie en kennis van het gebouw, zij het zeer beperkt, werden telkens overgedragen tot aan de huidige eigenaar van het architectenbureau samen met het gebouwdossier;  In de keuze van mijn opleiding heb ik in het persoonlijke ontwikkelingsplan, “POP” van elk semester telkens de wens en de ambitie aangegeven om managementvaardigheden aan te leren voor procesbeheersing- en begeleiding van projecten in de bouwbranche. Dit afstudeerplan zie ik als de uitkomst van mijn ambitie;  De goedkeuring van het afstudeeronderwerp door de opleidingsinstituut. Met het voltooien van deze afstudeerplan rond ik mijn opleiding af aan de Academie voor Bouw & Infra. Het lezen, bestuderen van de vele literatuur over het afstudeeronderwerp met de daarbij, door mij verrichte onderzoeken heb ik als zeer leerzaam mogen ervaren. Ik heb diverse reeds eerder verworven competenties kunnen toepassen en heb mij verder kunnen ontwikkelen. Ik wil dan ook mijn dank uitspreken aan diverse organisaties en personen. Van de Poel Architecten Epe; dhr. Fons van de Poel als mijn bedrijfsmentor en mijn oud collega’s en werkrelaties. Triada woondiensten Heerde voor haar bijdrage in het onderzoek. Vanuit het opleidingsinstituut dhr. Jan Pieter van Dalen als 1e academiebegeleider voor de inhoudelijke begeleiding en ondersteuning. Dhr. Ernest Boel voor de algehele begeleiding tijdens de studieperiode en dhr. Rick van der Laan die bereid was om mijn 2e academiebegeleider te zijn. Ook dank aan mijn buurvrouw die bereid was om mijn verslag te corrigeren op spellingsfouten en zinsopbouw. Tot slot ook dank aan mijn vrouw en mijn 2 zonen voor het geduld, de ruimte, stimulans, inspiratie, motivatie en ondersteuning die zij mij hebben gegeven om deze opleiding tot een goed einde te brengen. Voor allen die mijn afstudeerplan willen lezen, wens ik veel leesplezier toe. Bernhard Ubro December 2012


3

Samenvatting Langdurige leegstand betekent voor een vastgoedeigenaar inkomstenverlies. Zolang andere inkomsten het verlies van de leegstand en boekwaarde van het gebouw compenseert en de leegstand maatschappelijk geen doorn in het oog is, zullen vastgoedeigenaren zolang mogelijk wachten op betere economische tijden. Een kantoortoren die deel is van het gebouwencomplex De Lindehove in het centrum van Epe heeft te maken met langdurig leegstand. De Lindehove bestaat uit huisvesting van appartementen voor senioren en kantoren in de plint en kantoortoren. Om voldoende zorgvoorzieningen te realiseren in een gemeente waar een sterke groei van senioren aanwezig is, zou een herbestemming van de kantoortoren in combinatie met transformatie van de kantoortoren en de directe naaste bebouwing van derden een reële optie zijn. Gelijktijdig kunnen die kantoren in de plint die bouwfysisch en klimatologisch beperkingen hebben worden opgewaardeerd. De titel van mijn afstudeerproject “Is herbestemming & transformatie een optie” is bewust gekozen omdat theorie, referentieprojecten en onderzoeken moeten uitwijzen of herbestemming en transformatie haalbaar en van toepassing is voor mijn onderzoeksobject. Om daarachter te komen, is deze scriptie onderverdeel in een aantal fasen, te weten; 1. Het keuzetraject voor het onderwerp herbestemming & transformatie met daarbij de probleemstellingen en deelvragen; 2. De context van herbestemming en transformatie met de theoretische kader op grond van referentieprojecten; 3. Het ontwikkeltraject door onderzoeken te doen over de doelgroep, gebouw en omgeving; 4. Conclusies waarbij resultaten van onderzoeken worden getoetst aan het theorie en aanbevelingen naar de eigenaar van het onderzoeksobject naar aanleiding van die onderzoeken. Tijdens het keuzetraject heeft een literatuuronderzoek van de thema herbestemming en transformatie plaats gevonden en is als bijlage aan deze scriptie toegevoegd. Literatuuronderzoek behandelt de aanleiding en ervaringen van betrokken partijen tijdens het proces van herbestemming en transformatie van een gebouw. Over de context van herbestemming en transformatie wordt de theoretische kader beschreven en wat het inhoud. Ook het waarom, nut en noodzaak van herbestemmen worden behandeld met de daarbij ontstane kansen en beperkingen. Voor het ontwikkeltraject heb ik het onderzoeksobject met doelgroep onderzocht en getoetst aan de context van herbestemming en transformatie. Daarbij is voornamelijk gekeken of de doelgroep en bestemming een juiste keuze is en hoe uiteindelijk de transformatie van het gebouw zou moeten uitzien. Ook wordt globaal de technische staat van de kantoortoren en kantorenplint onderzocht. Een quick-scan wordt als instrument toegepast om te oordelen of het kantoortoren in aanmerking zou kunnen komen voor herbestemming en transformatie voor zorgdoeleinden. Een globale raming van de kosten sluit het ontwikkeltraject af. In het laatste deel van de scriptie vindt u de conclusie en aanbevelingen op grond van de onderzoeken en daar waar relevant is, getoetst aan de context en theorie van deze thema. Bronnen, literatuur en bijlagen zijn de aanvullende informaties voor deze scriptie.


4

Inhoudsopgave

Blz.

Algemene gegevens & Akkoordverklaring……………………………………………………………………….. 2 Voorwoord…………………………………………………………………………………………………………………….. 3 Samenvatting ………………………………………………………………………………………………………………… 4 Inhoudsopgave……………………………………………………………………………………………………………….. 5 Leeswijzer……………………………………………………………………………………………………………………… 6 Hoofdstuk

1.

Inleiding………………………………………………………………………………………. 7 1.1 Probleem- en doelstelling………………………………………................. 8 1.2 Centrale vraag- en deelvragen…………………………………………… 8 1.3 Onderzoeksmethode, afbakening en relevantie………………….. 9

Hoofdstuk

2

Context van Herbestemming & Transformatie……………………………… 2.1 Tendens en maatschappelijke context……………………................ 2.2 Het theoretische kader…………………………………………………… 2.3 Wat is herbestemming & transformatie…………………………… 2.4 Waarom, nut en noodzaak van herbestemming en transformatie………………………………………………………………. 2.5 Kansen en belemmeringen bij herbestemming……………… 2.6 Hoe werkt herbestemming en transformatie in de praktijk... 2.7 Herbestemmen en het nieuwe bouwbesluit……………………

10 10 11 12 13 14 14 16

Hoofdstuk

3

Objectonderzoek De Lindehove Epe……………………………………………….18 3.1 Inleiding…………………………………………………………………………….18 3.2 Onderzoek demografie en zorgvoorzieningen…………………….. 18 3.3 Idee en beeldvorming transformatie………………………………….. 21 3.4 Technische staat van kantoortoren en kantoorplint……………..22 3.5 Wijziging bestemmingsplan en gebruiksfunctie………………….. 24 3.6 Quick-scan kantoortoren…………………………………………………… 25 3.7 Kostenraming…………………………………………………………………….27 3.8 Consequenties, kansen en bedreigingen………………………………30

Hoofdstuk

4

Conclusie & Aanbevelingen…………………………………………………………… 32

Bronnen & Literatuur……………………………………………………………………………………………………… 36 Bijlagen……………………………………………………………………………………………………………………………37


5

Leeswijzer De opbouw van het rapport begint met de gebruikelijke rapportindeling voorwoord, samenvatting, inhoudsopgave. Na het inhoudelijke deel en de beschrijving van het rapport, eindigt het rapport met conclusie en bronvermeldingen. Hoofdstuk 1 Inleiding, beschrijft de aanleiding, het doelen actualiteit van het onderwerp. Centraal worden hier de probleem- en doelstellingen genoemd met de centrale vraag, diverse deelvragen en de beschrijvingen van een aantal onderzoeken. Hoofdstuk 2 gaat over de context van herbestemming en transformatie met daarbij de theoretische kader, de werking en toepassingen in de praktijk. In hoofdstuk 3 wordt het theoretische kader getoetst aan de praktijk, het onderzoeksobject onderzocht, resultaten getoond van onderzoeken over de doelgroep, haalbaarheid en een ideevorming waartoe transformatie kan leiden, beschreven. Het laatste hoofdstuk is een concluderend hoofdstuk met aanbevelingen waarbij antwoord wordt gegeven op de in hoofdstuk 1 genoemde doelen probleemstelling, centrale vraag en deelvragen. Verder vindt u aan het eind van dit rapport bronvermeldingen. Tot slot horen bij dit rapport naast bijlagen van onderzoeksgegevens en resultaten ook aanhangsels die verplicht als bijlagen meegeleverd dienen te worden vanuit het afstudeerprotocol. De aanhangsels zijn: Aanhangsel A: Voorstel afstudeeronderwerp; Aanhangsel B: Plan van Aanpak; Aanhangsel C: Afstudeerplanning 3e versie; Aanhangsel D: Urenverantwoording ; Aanhangsel E: Literatuuronderzoek.


6

Hoofdstuk 1

Inleiding

Aanleiding Al meer dan een decennia lang ontwikkelen vastgoedeigenaren en gemeentebesturen zelfstandig of gezamenlijk beleid om dreigende of reeds bestaande leegstand van gebouwen en kantoren terug te dringen. Zeer veel onderzoeken en publicaties zijn ondertussen verricht en uitgebracht over de herbestemming van langdurig leegstaande gebouwen, waaronder ook kantoren voor nieuwe doelgroepen. Door ook daadwerkelijk de leegstand aan te pakken, zijn in de afgelopen jaren een ruim aantal herbestemmingprojecten gerealiseerd, waarbij opgedane ervaringen als referenties worden gebruikt bij onderzoeken van nieuwe locaties voor herbestemming en transformatie. Voor mijn afstudeerrapport bestudeer ik een deel van het ontwikkelingsproces van herbestemming en transformatie van gebouwen en toets ik een leegstaande kantoortoren van het gebouwencomplex De Lindehove in Epe als onderzoeksobject aan de maatschappelijke context en theorie van herbestemming en transformatie voor zorgdoeleinden. Ondanks dat de kantoortoren relatief niet hoog is en bestaat naast de kelder uit vier zichtbare bouwlagen oftewel drie verdiepingen wordt het in de volksmond door de eigenaar en huurders van het complex altijd als kantoortoren zo genoemd. Toetsing vindt plaats door middel van onderzoek naar de doelgroep senioren en inventarisatie van zorgvoorzieningen in het centrum van Epe, objectonderzoek en de kansen en belemmeringen die zich voordoen. Conclusies met aanbevelingen leiden tot de titel van mijn afstudeerrapport; “Is herbestemming & transformatie een optie?” Appartementencomplex met kantorenplint en kantoortoren De Lindehove in Epe is eigendom van woningcorporatie Triada Woondiensten. Appartementen zijn zeer gewild bij senioren en de kantorenplint is zeer aantrekkelijk voor kleine ondernemers vanwege de ligging van het complex. Deze is goed bereikbaar, representatief en zichtbaar voor het winkelpubliek, bezoekers en klanten. De ontsluiting van de kantoortoren is problematisch. Kantoortoren staat in de binnentuin van het complex en is omsloten door appartementen met kantorenplint en een dierenwinkel met bovenwoning. Kantoortoren staat vrijwel uit het zicht van publiek en klanten en is als locatieligging voor een bedrijf niet aantrekkelijk. Kantoortoren staat vermoedelijk daarom al enige jaren leeg. Uit het oog ontrokken vormt de leegstand van het kantoortoren maatschappelijk geen doorn in het oog en vermoedelijk kunnen de totale inkomsten uit het verhuuraanbod van de corporatie, de leegstand compenseren.

De Lindehove

google maps:

luchtfoto : centrum Epe rood : ringweg blauw : verkeerswegen

Het kantoortoren is het onderzoeksobject ; is herbestemming en transformatie een optie? Bijlage F. Onder deze bijlage vindt u van het onderzoeksobject een foto impressie van gevelaanzichten, plattegronden- en geveltekeningen.


7

1.1

Probleem- en doelstelling

Probleemstelling Veel vastgoedeigenaren zijn sterk terughoudend, door met name de financiële gevolgen, als het gaat om herbestemming en transformatie. Daardoor is het onduidelijk of herbestemming en transformatie daadwerkelijk antwoord geeft op een gezonde huisvesting voor een bepaalde doelgroep. Doelstelling Het doel van dit rapport is om advies te verstrekken over herbestemming en transformeren van de lege kantoortoren tot een gezondheidscentrum ten behoeve van een sterk groeiende doelgroep: senioren. Tegelijkertijd dient deze transformatie, te fungeren als een katalysator om het gehele complex en directe omgeving kwalitatief te verbeteren door het bouwen van extra nieuwe appartementen voor deze doelgroep. 1.2

Centrale vraag- en deelvragen

In het Plan van Aanpak is de centrale onderzoeksvraag gesteld. Deze vraag geeft min of meer aan in welke richting onderzoeken moeten plaatsvinden. De resultaten uit deze onderzoeken zijn de spanningsvelden die genoemd zijn in de probleemstelling. Aanhangsel B Onder aanhangsel B vindt u het Plan van Aanpak d.d. 13 maart 2012. N.B. In het Plan van Aanpak wordt gesproken over een zorgservicecentrum. Deze term is niet correct. Juiste term is gezondheidscentrum, een centrum waarin onder een dak een samenwerkingsverband is van huisartsenzorg, maatschappelijke zorg en wijkverpleging soms ook met fysiotherapie, verloskunde, ziekenverzorging, farmacie en dieetadvies.

Centrale vraag Is herbestemmen & transformeren van een kantoortoren naar een gezondheidscentrum een optie voor een kwalitatief en langdurig gebruik van de kantoortoren. Deelvragen Deelvragen hebben voornamelijk betrekking op het hoofdstuk objectonderzoek waar de doelgroep wordt onderzocht en om inzicht te krijgen in kansen en knelpunten voor een uiteindelijke advies of herbestemming en transformatie een optie is. Formulering van deelvragen wijken licht af van het Plan van Aanpak; 1. Is er een beduidende groei aanwezig van senioren binnen de gemeente Epe en voldoet het aanbod van kleine afbeelding via google uit: www.niow.nl zelfstandige beroepsgroepen gelieerd aan zorg aan de vraag van senioren? 2. Welk beeld en uitstraling, idee en beeldvorming kan de locatie hebben om toegankelijkheid naar de kantoortoren te verbeteren en het aanbod van appartementen en kantoorruimtes te vergroten? 3. Wat zegt het bestemmingsplan en bouwregelgeving als de gebruiksfunctie gewijzigd wordt van kantoorfunctie naar gezondheidszorgfunctie? 4. Welke verbeteringen van bouwfysisch of installatietechnische aard zijn noodzakelijk om het werkklimaat en comfort te verbeteren in de kantoortoren en gebouwplint? 5. Wat zijn de geschatte bouwkosten op grond van kengetallen?


8

1.3

Onderzoeksmethode, afbakening en relevantie

Voor de uitwerking van de centrale- en deelvragen zijn de volgende werkzaamheden verricht. Inventarisaties Een inventarisatie van ter plaatse aanwezige omstandigheden, zoals bebouwing, buitenruimten, ruimtebeslag, eigendomsverhoudingen. Onderzoek Onderzoek naar de aanwezige eerste aanspreekpunt voor een bepaalde type zorg, oftewel eerstelijnszorg in het centrum van Epe. Onderzoek van de locatie, buitenruimten en omgeving. Interviews (voor samenvattingen van interviews, zie bijlage G) Er werden interviews gehouden met: - Technische gebouwenbeheerder van Triada Woondiensten; - Van de Poel Architecten, als één van de huurders en werknemers van het kantorenplint; - Senior-adviseur met kennis van Energie- en Werktuigbouwkunde bij transformaties. Deelvraag 1 Voor het onderzoek van deelvraag 1, demografische opbouw van senioren in Epe, zullen demografische gegevens van onderzoeksbureaus worden verzameld en geanalyseerd of er een groei of daling is van senioren binnen de gemeente. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van gegevens van onderzoeksrapporten van de gemeente Epe, provincie Gelderland en Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor onderzoeksresultaten, zie hoofdstuk 3.2 met de daarbij behorende bijlagen. De afbakening van het onderzoek beperkt zich tot de uitkomsten van de onderzoeksresultaten van deze instellingen en of het werkelijk uitwijst tot een groei van senioren. De relevantie van de onderzoeksuitkomst is, dat met de groei van het aantal alleenwonende als samenwonende senioren, ook het zorgaanbod mee moet groeien. Kantoortoren kan bestemd worden voor zorg op maat door beroepsgroepen die eerste-lijnszorg bieden op een gezamenlijke gecentraliseerde locatie. Deelvraag 2 Voor deelvraag 2 zal als ideevorming van een plattegrondvoorstel een bebouwingsvoorstel op bestaande plattegrond en geveltekeningen worden gevisualiseerd als ideevorming van de toegankelijkheid tot de kantoortoren. De afbakening beperkt zich tot visualisaties van elke bouwlaag als een vorm van massastudie, maar dan twee-dimensionaal. De relevantie is om aan te geven dat met deze ideevorming herbestemming en transformatie inspirerend kan zijn voor de eigenaar en een visie presenteert over een interessante stedenbouwkundige ontwikkeling en een programma kan worden ontwikkeld voor werken en wonen. Voor de visuele uitwerking zie hoofdstuk 3.3 met de daarbij behorende bijlagen. Deelvraag 3 Welke belangrijke veranderingen vanuit het bestemmingsplan en het nieuwe bouwbesluit van 1 april 2012 zijn bij herbestemmingen geregeld en wat houdt het concreet in voor mijn onderzoeksobject. Voor beantwoording zie hoofdstuk 2.7 en hoofdstuk 3.5 met de daarbij behorende bijlagen. Deelvraag 4 Er zal een inventarisatie worden verricht van de situatie en voorstellen tot verbetering van de technische staat van het onderzoeksobject. Voor beantwoording zie hoofdstuk 3.4 en hoofdstuk 4. Deelvraag 5 Op grond van de ideevorming in deelvraag 2 zal een raming en analyse worden opgesteld voor transformatie van de kantoortoren voor zorgdoeleinden, sloop dierenwinkel met bovenwoning en nieuwbouw gezondheidscentrum op de begane grond met 2 bouwlagen seniorenwoningen, parkeerkelder en berging. Voor de raming en analyse van kosten zie hoofdstuk 3.7. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

9

Hoofdstuk 2 2.1

Context van Herbestemming & Transformatie

Tendens en maatschappelijke context

“ De Eeuw van het Herbestemmen is aangebroken” Deze titel is gebruikt in een publicatie die van de onafhankelijke informatiebron voor energie voor de vastgoedsector is: www.energievastgoed.nl. Op 5 april 2012 heeft een interview plaatsgevonden met Rijksbouwmeester en architect Frits van Dongen. Daarin betoogt de architect over een groeiende trend in herbestemmen van bestaande gebouwen. Een tweetal voorbeelden zijn; een gevangenis in Roermond is omgetoverd tot een design hotel, Het Arresthuis. Medio 2007 werd de gevangenis voorgoed gesloten, waarna de bouw van Het Arresthuis is begonnen. Een monumentale gevangenis in Zwolle werd verbouwd en kreeg een nieuwe bestemming Librije’s Hotel. In 2008 werd het feestelijk geopend. De overheid neemt haar verantwoordelijkheid en treft maatregelen om herbestemming van haar cultureel erfgoed van gebouwen te bevorderen. Men beseft dat bij functieverlies en leegstand van monumenten verval intreedt. Om het maatschappelijk belang van herbestemming te benadrukken heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in 2010 het “Nationale Programma Herbestemming” in het leven geroepen. Haar doel is aandacht geven aan herbestemming van karakteristieke gebouwen, structuren en complexen. In hetzelfde jaar verscheen de eerste publicatie van een reeks over herbestemming van categorieën monumenten, getiteld “Een toekomst voor Boerderijen”. Ook gemeenten werken graag mee aan een beleid dat herbestemming en transformatie bevorderd. In een aantal pilot-gemeenten is een overzicht van instrumenten ontwikkeld die deze gemeenten kunnen inzetten voor het uitwerken van transformaties van gebouwen. Een van de punten uit het overzicht is het gemeentelijk beleid met betrekking tot transformaties. De pilot-gemeenten hebben beleidsmatig vastgelegd, transformatie te willen stimuleren in een kantorennota, economische visie en een woonvisie. Overige stimuleringspunten staan vermeld in de publicatie “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf”, auteurs Sander Gelinck en Jean Baptiste Benraad, Transformatieteam in opdracht van SBR, juli 2011.

afbeelding:www.duurzaamheid-search.nl

Het Nationaal Programma Herbestemming, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Argumentenfabriek, een onafhankelijke analysebedrijf die organisaties helpt helder na te denken voor goede en snelle resultaten, hebben samen “De Argumentenkaart Herbestemming” gemaakt. De kaart laat argumenten voor en tegen herbestemming zien, maar ook argumenten voor en tegen een actieve rol van de gemeenten. Bijlage: H Onder deze bijlage wordt een kopie van De Argumentenkaart Herbestemming toegevoegd.


10

Met het in gang zetten van deze tendens en het nemen van maatschappelijke verantwoording, hopen het rijk en gemeenten uiteraard dat particuliere vastgoedeigenaren en ontwikkelaars van langdurig leegstaande gebouwen, initiatieven ontwikkelen voor herbestemming en transformatie van hun gebouwen. Oneindig veel kantoorruimten in Nederland staat leeg en tegelijkertijd zit de woningmarkt op slot. Voor verschillende groepen is het lastig om passende woonruimte te vinden. Het idee is aanlokkelijk om lege kantoren te herbestemmen en te transformeren tot woningen. Men voorkomt verpaupering van vastgoed en gebiedsomgeving en draagt bij aan een positief impuls voor huisvestingsbehoeften van bepaalde doelgroepen. Daarmee lijken twee maatschappelijke problemen gelijktijdig te worden opgelost.

Afbeelding: www.kraak-forum.nl

In werkelijkheid blijkt het toch niet zo eenvoudig te zijn. Financiële, bouwtechnische en juridische obstakels belemmeren vaak een geslaagde transformatie en ook moeten eigenaren en investeerders grote financiële en psychologische barrières overwinnen. Ook het uitbreken van de bankencrisis, eurocrisis en uiteindelijk de economische crisis is van invloed op de terughoudendheid van de investeerders. 2.2

Het theoretische kader

Om vast te stellen of het haalbaar is om een leegstaand gebouw voor te dragen voor herbestemming en transformatie, dient men vooraf theoretisch inzicht te krijgen in de context van herbestemmingen en transformaties van gebouwen. Daarbij is het van belang om de theorie te bestuderen over herbestemming en transformatie en het doelobject hierop te toetsen. Na deze verkenningen te hebben verricht is het tot slot van belang om te weten hoe een dergelijk proces in gang gezet en aangestuurd dient te worden. Uiteindelijk moet het leiden tot:  het verkrijgen van kennis op het ontstaan van de noodzaak van herbestemming en transformatie;  kennis van inspirerende voorbeelden;  het in beeld brengen welke rollen ingenomen worden door de betrokken personen, organisaties en instanties in dit proces;  inzichten in alternatieve financieringsvormen;  onderbouwingen van investeringsbeslissingen die maatschappelijk en financieel verantwoord en gewaarborgd zijn voor een private investeerder en eventueel de overheid, met inachtneming van de belangen van andere partijen die men betrekt bij het proces.


11

2.3

Wat is herbestemming & transformatie

De term herbestemming van gebouwen staat voor functieverandering van een gebouw ten behoeven van een nieuwe functie, waarbij de identiteit van het gebouw zoveel mogelijk behouden wordt. Een voorbeeld is herbestemmen van historische kerkgebouwen tot woongebouwen. (zie onderstaande foto) Transformatie betekent letterlijk gedaanteverwisseling oftewel “verandering van de fysieke verschijning”. Architecten gebruiken vaak de term transformatie, als het visuele aspect van de verandering centraal staat.

foto’s: www.architectuurfonds.nl; Herbestemming en transformatie van een kerkgebouw tot een woning.


12

2.4

Waarom, nut en noodzaak van herbestemming en transformatie

Om verschillende redenen kan een doelobject in aanmerking komen voor herbestemming en transformatie. Daarvoor dient een onderzoek plaats te vinden over het waarom, nut en noodzaak om tot herbestemming en transformatie te komen van een doelobject. Waarom herbestemming Herbestemming van gebouwen is een creatieve en doelmatige oplossing om leegstand, verval en verloedering van een gebouw tegen te gaan. Daarnaast zijn nog andere niet onbelangrijke redenen om een bestaand gebouw een herbestemming te geven door veel al een nieuwe functie te geven die maatschappelijk verantwoord is. Vaak wordt een gebouw voorgedragen voor herbestemming omdat het leegstaat en men kans en gelegenheid ziet om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen die moeten leiden tot nieuwe maatschappelijke en economische impulsen en bijdragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Naast terugdringing van de leegstand, draagt herbestemming bij aan een afname van het aanbod van vastgoed. Een gebouw dat lange tijd leegstaat draagt bij aan een negatief imago van de omgeving en zal ook technisch snel achteruit gaan.

afbeelding: www.ilsemeier. worldpress.com; “kader voor de inventarisatie van verschillende factoren”

Nut en noodzaak van herbestemming Naast eerder genoemde redenen waarom de keuze valt op herbestemming van gebouwen, zijn er meerdere redenen voor de keuze van herbestemming in plaats van consolideren, renoveren en hergebruiken of sloop. Vanwege het structurele overaanbod van kantoorpanden is consolidatie of renovatie geen reële optie. Doordat het casco van oude gebouwen al aanwezig is, zijn deze gebouwen relatief goedkoop te verkrijgen en zijn besparingen op bouwtijd en bouwkosten mogelijk in vergelijkingen met nieuwbouw. Ook de omgeving speelt een niet onbelangrijke rol, omdat omwonenden bekend zijn met het gebouw en relatief weinig bezwaar zullen uiten bij herbestemming en transformatie. Andere niet onbelangrijke redenen zijn:  Is het een aansprekend gebouw met architectonische uitstraling en cultuurhistorische waarde, dan spelen factoren als behoud van cultureel erfgoed, identiteit van gebouw en buurt een rol;  Voorbeeldige invulling van duurzaam bouwen vanwege hergebruik van bestaande bouwmaterialen en minder sloopafval;  Kans om duurzame maatregelen te treffen met betrekking tot het energieverbruik.  Nieuwe positieve impuls aan de leefomgeving, en dit koppelen aan maatschappelijke behoeften, economische vernieuwingen en innovaties voor de lokale economie. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

13

2.5

Kansen en belemmeringen bij herbestemming

Herbestemming is mede mogelijk als vijf soorten haalbaarheidssituaties worden onderzocht: 1. Esthetische haalbaarheid: Is het gebouw aansprekend genoeg om een ander functie te geven? Zo nee, kan de architectuur worden aangepast en met welke middelen en ingrepen? 2. Functionele haalbaarheid: Leent het gebouw zich qua locatie, casco ontsluiting en dergelijke voor een nieuwe functie? 3. Technische haalbaarheid: Kunnen gevels en installaties worden aangepast? 4. Juridische haalbaarheid: Is herbestemming mogelijk binnen de kader van bestemmingsplan en Bouwbesluit? 5. Financiële haalbaarheid: Kunnen kosten en opbrengsten zo worden gerealiseerd dat het een haalbaar plan wordt? De voornaamste knelpunten zijn:  Locatie: Is het geschikt voor de beoogde bestemming en doelgroep?  Regelgeving: Zijn wijzigingen op grond van toetsing bouwbesluit op het gebied van brandveiligheid, geluidsbelasting, daglicht- en ventilatie binnen alle redelijkheid op te lossen?  Technische onmogelijkheden: Hoogte bouwlaag, verkavelingsproblematieken, realisatie natte cellen, riool en installatiewerk problematisch etc?  Boekwaarde van panden: Weinig respons, als een bepaalde boekwaarde van het pand op de balans staat. Een leeg en vervallen pand heeft vaak een boekwaarde die hoger ligt dan de werkelijke waarde. Afschrijving van een pand vindt niet altijd plaats en men probeert het pand altijd te verhuren of te verkopen. De boekwaarde opwaarderen naar taxatiewaarde is beter, maar dan moet verlies wel worden geaccepteerd. 2.6

Hoe werkt herbestemming en transformatie in de praktijk

Verschillende ingenieurs- en adviesbureaus hebben kennis ontwikkeld hoe herbestemming en transformatie in de praktijk zou moeten werken. Uit deze studies is een herbestemmingswijzer ontwikkeld die de mogelijkheden verkent om tot herbestemming van een gebouw te komen. Het boek Herbestemmingswijzer “Herbestemming van bestaand vastgoed” van Ir. M. Hek, Ir. J. Kamstra en Ir. R.P. Geraedts beschrijven als methodiek een herbestemmingswijzer van grof naar fijn die bestaat uit 4 verschillende fases opgesplitst in 8 stappen. Fase 1

Functieselectie Stap 1 Locatie Stap 2 Functie grof Stap 3 Functie fijn

Fase 2

Functiecombinatie Stap 4 Onderling afstemming functies Stap 5 Gebouwconcept Stap 6 Positie in het gebouw

Fase 3

Vlekkenplan Stap 7 Indelingsvariant

Fase 4

Financiële toets Stap 8 Financiële beoordeling

Destilleren van oplossing Afbeelding: Uit het boek van Herbestemmingswijzer


14

Arcadis Nederland een internationale organisatie dat projectmanagement, adviezen en ingenieursdiensten levert zegt het volgende over haalbaarheid en toepassingsmogelijkheden van herbestemming. Haalbaarheid De haalbaarheid van de geselecteerde functie(s) wordt getoetst door zowel het gebouw als de locatie te waarderen. Daarbij worden vier verschillende aspecten bezien, namelijk: 1. Financiële haalbaarheid 2. Maatschappelijke wenselijkheid 3. Technische mogelijkheden 4. Procedurele bezwaren. Toepassingsmogelijkheden De Herbestemmingwijzer is in te zetten in de volgende situaties: Functiebepaling bij (aankomende) leegstand. Bepaling van de waardepotentie van uw gebouwen bij veranderend gebruik. Toetsing van multifunctionele (nieuwbouw)plannen. Onderbouwing van de monumentwaardigheid van uw gebouwen. Bepaling van de herontwikkelingspotentie van gebieden. Werking Herbestemmingwijzer. De Herbestemmingwijzer bestaat uit vier fasen, onderverdeeld in verschillende stappen. Door het model stapsgewijs te doorlopen, wordt de mogelijke invulling van uw gebouw gedestilleerd en voorzien van een financiële onderbouwing. Indien gewenst kunnen we ook de (nieuwe) invulling van uw gebouw toetsen aan de markt. Fase 1 Functieselectie. In de eerste fase wordt systematisch vanuit een overzicht van alle mogelijke bestemmingen de meest geschikte functies bepaald. Beoordeling vindt plaats op basis van maatschappelijke, technische, financiële en procedurele haalbaarheid. Fase 2 Functiecombinatie. In de tweede fase worden de geselecteerde functies binnen uw gebouw gecombineerd, op elkaar afgestemd en gepositioneerd. De functiecombinatie past de meest geschikte functies uit fase 1 toe binnen het bestaande gebouw. Functies worden daarbij beoordeeld op gecombineerd gebruik binnen het gebouw. Fase 3 Vlekkenplan. In de derde fase wordt een schematisch ontwerp gecreëerd. Vanuit de functiecombinaties worden indelingsvarianten ontwikkeld waarbij de vierkantemeterverdeling, de onderlinge relaties en de positionering in het gebouw worden bepaald. Fase 4 Financiële toets. In de vierde fase wordt door middel van een integrale kostenbenadering de haalbaarheid van herbestemming berekend. Er wordt een financiële exploitatie voor de resterende levensduur van het gebouw gemaakt. Naast het investeringsniveau wordt het huurprijsniveau of de verkoopwaarde vastgesteld op basis van de mogelijke functionele invullingen van uw gebouw. De uitkomsten van de verschillende stappen beschrijven we in een gebruikersvriendelijk rapport. Het onderzoek resulteert in een praktisch en direct toepasbaar advies.

Transformatiemeter Zorg Ook de Bond van Nederlandse Architecten / Stichting Architectenonderzoek Gebouwen Gezondheidszorg BNA-STAGG maken zich sterk voor herbestemming van lege kantoorgebouwen, maar dan voornamelijk gericht op care oftewel zorg. Daarbij kijkt men niet zozeer naar de monumentale waarde van een kantoorpand, maar juist naar kansarme panden uit de jaren 60 en 70 die wel op geschikte locaties staan. Zij hebben een studie verricht met meerdere doelen:  Zorghuisvesters inzicht geven in de mogelijkheden en meerwaarde van de herbestemming van een geschikte kantoorgebouw op een, voor een zorginstelling, aantrekkelijke locatie, als alternatief voor nieuwbouw;  Gebouweigenaren en vastgoedmakelaars perspectief bieden op een grotere potentiële huurdersmarkt door inzicht te geven in huisvesting voor de zorg in leegstaande kantoorpanden;  Architecten een methodiek en instrumenten bieden voor een quick scan om de haalbaarheid van herbestemming van een kantoor voor zorgdoeleinden te kunnen onderzoeken. Deze studie heeft mede geresulteerd in de ontwikkeling van een checklist, een zogenoemde Transformatiemeter Zorg, waarmee snel inzicht kan worden verkregen in de functionele en technische haalbaarheid van een beoogde herbestemming.


15

De checklist bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit vetocriteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is transformatie niet mogelijk. Het tweede deel bestaat uit graduele criteria. Dit zijn punten die gunstig zijn voor de mogelijkheid tot herbestemming van kantoren naar woon/zorgfuncties. Hoe meer de markt, locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke moment niet voldoet. Bijlage: I Onder deze bijlage vindt u een model Transformatiemeter Zorg die als checklist was ontwikkeld. 2.7

Herbestemmen en het nieuwe bouwbesluit (deelvraag 3)

Op 1 april 2012 is een nieuwe versie van het bouwbesluit ingegaan. Adviseurs van NL Real Estate, een onafhankelijke advieskantoor op het gebied van commercieel vastgoed, werken in opdracht van eindgebruikers / multinationals, instellingen, overheden en (institutionele) beleggers. Als onafhankelijk adviesbureau hebben zij er baat bij om de gevolgen van het nieuwe bouwbesluit met betrekking tot herbestemmen te bestuderen. In een publicatie uitgebracht in Real Estate magazine 2012/80.23 zegt men samengevat dat het nieuwe bouwbesluit belooft dat de praktijk van herbestemmen gemakkelijker wordt. Doel Het doel van deze nieuwe versie van het Bouwbesluit was met name het samenbrengen van verschillende regels op het gebied van bouwen en het verminderen van de regeldruk. Tegelijkertijd zijn allerlei maatschappelijke ontwikkelingen vertaald naar de bouwregelgeving.

afbeelding: www.dearchitect.nl

Concrete wijzigingen Naast dat de nieuwe versie van het Bouwbesluit logischer is opgebouwd, is het ook beter leesbaar en enkele van deze concrete wijzigingen zijn:  De regeldruk wordt verminderd en dat komt onder andere tot uiting in het schrappen van de ontheffing bij “vernieuwbouw”. Dit is zeer praktisch in een tijd van grote kantoren leegstand. Voorheen moesten gebouwen die verbouwd werden voldoen aan het nieuwbouwniveau;  Bij een transformatie van een kantoorgebouw tot een woongebouw, geldt het bestaande bouwniveau. Voor delen die wijzigen, geldt het rechtens verkregen niveau. Stel dat men in een voormalig kantoorgebouw woningen wilt realiseren: voor de woningscheidende wanden zijn er geen rechtens verkregen niveau. De wanden maken immers geen deel van de oorspronkelijke bouwvergunning. In dat geval geldt het bestaande bouwniveau;  Gemeenten mogen ontheffing verlenen aan isolatiewaarden van bestaande gevels, als een functiewijziging plaats vindt;  Bij verbouwing hoeven nieuwe onderdelen in bestaande gebouwen niet te voldoen aan de nieuwbouweis. Bij verbouwing wordt uitgegaan van het “rechtens verkregen niveau”. Kort gezegd, het niveau dat op dit moment aanwezig is. En vaak ligt dat tussen bestaande bouw en nieuwbouw in;  Een woningscheidende wand in een voormalig kantoorgebouw dient een brandwerendheid te hebben van ten minste 30 minuten. Indien het zou moeten worden getoetst aan nieuwbouwniveau, gold een eis van 60 minuten; Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

16

Algemeen zullen voor zaken die niet met veiligheid te maken, veel minder discussies nodig zijn dan voorheen. Bijvoorbeeld over isolatiewaarden en interne hoogtes van een aanbouw. Zo zal de haalbaarheid van hergebruik van een gebouw in het schetsontwerp al worden onderzocht. Het bouwbesluit 2012 geeft de ontwikkelaars voldoende zekerheid zonder dat een voorindiening van het plan plaats vindt bij de gemeente. Aanvraag van ontheffingen zijn niet meer nodig, wanneer het plan voldoet aan bestaande bouw.

Afbeelding uit: www.socialevraagstukken.nl (fotoshopping hoe transformatie eruit zou kunnen zien)


17

Hoofdstuk 3 3.1

Objectonderzoek De Lindehove Epe

Inleiding

Herbestemmen en transformeren van bestaande bebouwingen leveren een belangrijke bijdrage aan de vraag naar goede en kwalitatieve huisvesting van appartementen en bedrijfsruimten. Mijn onderzoeksobject is De Lindehove, een appartementencomplex met gebouwplint en kantoortoren in het centrum van Epe. De bestaande kantoortoren van vier bouwlagen, waarvan twee bouwlagen enkele jaren leegstaat lijkt geschikt voor herbestemming en transformatie in de zorg in combinatie met sloop en nieuwbouw van een naastgelegen winkel met bovenwoning ten behoeve van nieuwe zelfstandige zorgappartementen. De keuze om het een zorgbestemming te geven heeft te maken met de goede bereikbaarheid van het onderzoeksobject in het centrum van Epe, de sterke groei en vergrijzing van bewoners in deze gemeente en de daarmee gepaard gaande verwachte toename van het bieden van zorg op maat door specifieke zorgpraktijken.

Bevindingen en resultaten uit onderzoeken zijn bouwstenen voor beleid, discussies en keuzes. Voor mijn objectonderzoek bekijk ik de technische staat van het object, de kwaliteit van de naaste bebouwing voor een bouwplan waarin transformatie wordt geopteerd in combinatie met sloop- en nieuwbouw. Voor een bevestiging dat senioren als doelgroep groeit binnen de gemeente Epe, zal ik de demografische bevolkingsopbouw onderzoeken door gebruik te maken van afbeelding uit: www.socialstudiespo.webs.com onderzoeksgegevens van de provincie Gelderland en gemeente Epe. Ook zal een inventarisatie worden verricht van de aanwezige zorgvoorzieningen en zal het bestemmingsplan en de gebruiksfunctie worden onderzocht. Door ook gebruik te maken van De Transformatiemeter Zorg kunnen wij de aspecten die niet beschreven staan alsnog meenemen als aanvullende informatie. Tot slot zal een raming van kosten worden opgesteld naar aanleiding van de idee- en beeldvorming transformatie. De resultaten van al deze onderzoeken moeten leiden tot het antwoord op de vraag of apart beleid moet worden gemaakt en of herbestemming en transformatie een goede optie is voor een herbestemming van de kantoortoren. 3.2

Onderzoek demografie en zorgvoorzieningen (deelvraag 1)

Demografie Om de sterke groei van vergrijzing binnen de gemeente Epe te bevestigen heb ik onderzoek verricht naar de demografische gegevens. Daarbij zijn recente onderzoeksgegevens gebruikt van de gemeente Epe , provincie Gelderland en Centraal Bureau voor de Statistiek. Gemeente Epe heeft een rapportanalyse gemaakt van structuurcentrum Epe en vastgesteld op 12 mei 2011. In die analyse is ook bijgevoegd een bevolkingsprognose in combinatie met het woningvoorraad voor het toekomstige inwonerstal tot 2015. Daarbij is de verwachting dat de inwonersgroei in 2015 voor de dorpskern Epe uitkomt op 16.160.


18

Zie onderstaande tabel uit het rapport structuurcentrum Epe.

In opdracht van Provincie Gelderland is een onderzoek verricht en een rapport uitgebracht met de titel “Ouderen in de regio” ouderenreeks januari 2002. Dit onderzoek heeft voor de nabije toekomst tot 2015 een bevolkingsprognose berekend waarvan de te verwachten aantallen mogen worden beschouwd als betrouwbaar. De onzekerheidsmarge wordt naarmate de toekomst verder weg ligt groter. Cijfers voor 2025 zijn niet meer dan een globale indicatie voor die richting. Het onderzoek binnen de provincie Gelderland is verdeeld over negen regio’s. De gemeente Epe samen met Apeldoorn, Heerde, Voorst en Brummen vallen onder de regio Apeldoorn. Voor elke regio zijn vijf gegevens onderzocht en gepresenteerd in dit rapport: 1. Cijfers per gemeente; 2. Regio totalen; 3. Procenten / indexen; 4. Regio totalen; 5. Cartografische weergaven. Bijlage J Uit het rapport “Ouderen in de regio”, worden van de regio Apeldoorn de vijf gegevens van de gemeente Epe bijgevoegd in bijlage J, Demografie gemeente Epe. Samengevat is de volgende demografie bekend van de gemeente Epe: Bron: CBS (2000); provincie Gelderland, REW (2000) Gemeente Epe Leeftijd 55 - 65 jr 65 - 75 jr 76 - 85 jr 85 jr en ouder Totaal

Bevolkingsgegevens 2000 man vrouw totaal 1.928 1.963 3.891 1.436 1.664 3.100 722 1.161 1.883 162 412 574 4.248 5.200 9448

man 2.366 1.985 904 271 5.526

Prognose 2015 vrouw 2.391 2.175 1.351 597 6514

totaal 4.757 4.160 2.255 868 12.040

Indicatie prognose 2025 man vrouw totaal 2.570 2.569 5.139 2.061 2.223 4.284 1.340 1.726 3.066 327 673 1.000 6.298 7.191 13.489

Als bevestiging van de groei van het aantal ouderen en het zelfstandig wonen heeft CBS na onderzoek een publicatie uitgebracht op haar webmagazine van maandag 11 juli 2011, over de groei van het aantal ouderen. In het onderzoek is ook aangegeven dat het aantal ouderen in verzorging- of verpleeghuizen daalt, en het zelfstandig blijven wonen onder ouderen toeneemt, zowel voor alleenstaanden als samenwonenden. De publicatie hierover is in bijlage K toegevoegd. Bijlage K CBS-onderzoek “Ouderen wonen steeds langer zelfstandig” Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

19

Zorgvoorzieningen centrum Epe In de illustratie hieronder ziet u de locatie-functies in het centrumgebied, overgenomen uit het eerder genoemde rapport Structuurcentrum Epe. Daarin ziet u dat de tot nu bekende locaties voor medisch en zorg in lichtgroen. Een aantal roodgekleurde en donkergroen aangegeven locaties vallen ook onder medische- en zorgvoorzieningen zoals apotheken, drogisterij en tandartsen. Zie overzichtskaart overgenomen uit het rapport, structuurcentrum Epe.

Conclusie De onderzoeksgegevens wijzen uit:  dat het aantal ouderen de komende jaren zal toenemen;  het aannemelijk is dat een groot aantal percentage van die ouderen zelfstandig zal blijven wonen;  dat de vraag naar zorg toe zal nemen. In het eerder genoemde rapport van de provincie “Ouderen in de regio“ wordt geconstateerd dat ten opzicht van andere gemeenten in de provincie, de groei van senioren in Epe het sterkst is. Terugkomend op de inleiding van dit hoofdstuk kunnen wij bevestigen dat op grond van de groei en toename van de vergrijzing van de inwoners in Epe, transformatie van bestaande gebouwen naar de herbestemming zorg past. Het mag duidelijk zijn dat de verantwoordelijkheid en het welzijn van mensen in de eerste plaats ligt bij de mensen zelf. Triada Woondiensten als eigenaar van het pand, zou echter samen met de gemeente een belangrijke maatschappelijke rol op zich kunnen nemen door mee te werken aan deze optie. Zij noemt die als een van haar taken in haar jaarverslag van 2008. Uit het voorwoord van het jaarverslag Triada woondiensten 2008 de volgende citaat : De maatschappelijke taak om bij te dragen aan goede huisvesting in een veilige en leefbare woonomgeving, zodat onze klanten zolang mogelijk zelfstandig in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen, vullen wij in door wonen te verbinden met welzijn en zorg. Zo leveren wij een belangrijke bijdrage aan:  De leefbaarheid in ons werkgebied;  Huisvesting van personen die welzijn en/of zorg behoeven;  Huisvesting van maatschappelijke functies en voorzieningen. Onze ambitieuze doelen bereiken wij in samenwerking met andere partijen. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

20

3.3

Visualisatie van de idee- en beeldvorming van de transformatie (deelvraag 2)

Inleiding Voor de bestemming van de kantoortoren heb ik in dit afstudeerplan de keuze gemaakt om de kantoortoren te transformeren naar een ruimte voor meerdere kleine ondernemers in de zorg die een eerste-lijnsfunctie hebben en zorg op maat bieden gericht op senioren. Deze keuze betekent ook nieuwe kansen:  de entree, ontsluiting en de bereikbaarheid van de kantoortoren verbeteren;  stedenbouwkundige vernieuwing van de omgeving;  extra nieuwe huisvesting voor senioren. Gevolg is dan dat de aangrenzende dierenwinkel met bovenwoning moet worden aangekocht en worden gesloopt voor herontwikkeling nieuwbouw in combinatie met transformeren van bestaande kantoortoren en eventueel kantoorplinten. Door al deze kenmerken te bundelen ontstaat een idee- en beeldvorming die richtinggevend is voor een Programma van Eisen. Doel Doel van deze visualisatie is om:  een richting te geven over een mogelijk eindresultaat en zodoende beslissers te enthousiasmeren;  inzicht te krijgen in de mogelijkheden en onmogelijkheden van de locatie;  inzicht te krijgen in kansen en knelpunten van financiële aard;  inzicht te krijgen in de te bewandelen procedures en tijdspaden.  onderlegger te hebben voor een massastudie en bepaling van ruimte en locatiebehoefte; (Door massastudie kan men inzicht krijgen in het te realiseren bouwvolume en het aantal maximale m2. Daarbij wordt ook gekeken naar het bestemmingsplan of wel gemeenterichtlijnen)

Bijlage L In bijlage L is een model gevisualiseerd over idee- en beeldvorming na transformatie waarbij plattegronden geveltekeningen als vlekkenplan zijn ingekleurd. Conclusie n.a.v. idee- en beeldvorming Investeringskosten  Aankoop en sloop van dierenwinkel met bovenwoning;  Realisatie nieuwbouw kantoren en wonen;  Boekwaarde kantoortoren afschrijven op de balans of herwaarderen;  Resterende bouwfysische maatregelen treffen in kantoortoren en kantoorplint;  Aanpassen nieuwe installaties op bestaande installaties;  Maatregelen treffen voor verbetering comfort en werkklimaat in bestaande kantoorruimtes;  Onderzoeken van investeringskosten;  Investeringskosten moeten op termijn worden terugverdiend door het exploiteren van woon- en kantoorruimtes. Omgeving  Stedenbouwkundige opwaardering door de sloop en vervolgens nieuwbouw in die hoek van het centrumstructuur De Lindehove, Stationsstraat / Parkweg;  Realisatie van extra woningen en kantoorruimtes in het centrum van Epe;  Realisatie van een betere toegankelijkheid en verbinding naar de kantoortoren;  Vergroten zorgaanbod en woningen voor senioren;  Een beperkt aantal extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd in de nieuwe parkeerkelder onder de nieuwbouw;  Extra parkeerbelasting op bestaande parkeerplaatsen. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

21

Voor de realisatie is nodig:  Medewerking en besluit van de investeerder cq. woningcorporatie;  Medewerking en overeenstemming met de eigenaar van de dierenwinkel en bovenwoning;  Medewerking van de gemeente bij het doorlopen van de procedures. 3.4

Technische staat van kantoortoren en kantoorplint (Deelvraag 4)

Inleiding De technische staat van een willekeurig gebouw kan in een slechte conditie verkeren of de installatie die aanwezig is, kan niet meer gebruikt worden. Een deskundige die bouwkundig en of installatietechnisch is onderlegd en bekend is met transformaties kan aan de hand van een programma van eisen bepalen wat nodig is en welke van de aanwezige bouwdelen of installaties gehandhaafd kunnen blijven. Om antwoord te krijgen op deelvraag 4, over welke verbeteringen van bouwfysische of installatietechnische aard noodzakelijk zijn om werkklimaat en comfort te verbeteren in de kantoortoren en gebouwplint, heeft een gesprek plaatsgevonden met een technisch medewerker van woningcorporatie Triada Woondiensten en heeft een rondgang plaatsgevonden door de lege kantoortoren om globaal een indruk te krijgen over de staat van de kantoortoren. Doel Het gesprek en rondgang door het gebouw had als doel:  een eerste indruk te krijgen binnen in de lege kantoortoren van de bouwkundige en installatietechnische staat;  om te vernemen van de gebouweigenaar of er nog bouwfysische maatregelen getroffen moet worden aan gevels en hoe de algemene onderhoudstaat is van alle installaties. Bijlagen M en F In bijlage M is een beschrijving gemaakt van het exterieur en interieur van de kantoortoren en kantorenplint. Onder bijlage F, vindt u een foto-impressie van het exterieur en interieur en tekeningen van gevelaanzichten en plattegronden. Conclusie kantoortoren Naar aanleiding van het gesprek, de rondgang door het gebouw en een globale visuele inspectie stel ik over de hoofdelementen van de kantoortoren het volgende vast: Fundering / Onderbouw Er is geen indicatie van eventuele scheurvorming of scheefstand van gevels en ga ik daarom van uit dat de betonnen skelet als draagstructuur goed is en voldoende stabiliteit bezit. Gevelconstructie / uitrusting / afwerking Er zijn geen zichtbare scheuren, vochtproblemen en of onjuiste detailleringen. Kwaliteitsproblemen van materialen, detailleringen en aantasting van kozijnen, ramen en deuren zijn verwaarloosbaar. Betreft voegwerk, zijn er geen indicatie van verwering, verzanding of loskomende voegwerk. Dakconstructie / uitrusting / afwerking foto’s B. Ubro Voor zover zichtbaar is de constructieve samenhang van het dak goed, zijn er geen aantastingen en zichtbare lekkages. De staat van onderhoud van de dakbedekking en dakranden op craquelé, verwering en begroeiing is goed en er zijn geen indicaties van slecht functionerende hemelwaterafvoeren. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

22

Interieurconstructie / uitrusting / afwerking Constructieve veiligheid van de begane grond is voor zover zichtbaar goed. Aantastingen en kruipend vocht vanaf de fundering zijn niet zichtbaar. Verdiepingsvloeren vertonen geen doorbuigingen of gekraak en voor zover te beoordelen heeft het voldoende stabiliteit. Dragende als niet dragende wanden hebben geen zichtbare scheurvormingen of zichtbaar doorslaand of optrekkend vocht. Wel zitten op enkele plaatsen boven het plafond koude bruggen, maar deze veroorzaken geen zichtbare problemen. Installaties Er zijn geen indicaties van niet goed werkende rioleringen, stalen (gas) leidingen. Door vorige huurders zijn geen klachten of onveilige situaties gemeld over de elektrische installatie. Verwarmingsinstallatie en mechanische ventilatie worden regelmatig onderhouden door de verhuurder. Verwarmingsinstallaties van de bestaande kantorenplint zijn wel problematisch en vergen veel energie. Bestaande huurappartementen hebben een eigen installatie.

foto: B. Ubro

Conclusie kantorenplint De bevindingen over de hoofdelementen van de kantoortoren gelden ook voor de kantoorplint, behoudens het deel dat in gebruik is door Van de Poel Architecten. In dat gedeelte zijn de ramen, deuren en kozijnen niet voorzien van isolerende beglazing, zowel de buitengevels grenzend aan de patio en aan de openbare weg. Uit het gesprek met bestaande huurder en gebruikers Van de Poel Architecten is gebleken dat de instelling warmteaanvraag van de centrale verwarming problematisch is, waardoor er geen comfortabele werk- of binnenklimaat te krijgen is. Goede ventilatie ontbreekt omdat ramen en roosters vaak dicht blijven om tocht en geluidsoverlast van buiten en verkeer te beperken.


23

3.5

Wijziging bestemmingsplan en gebruiksfunctie (deelvraag 3)

Inleiding Om de kantoortoren een andere bestemming te geven, wordt er afgeweken van het huidige bestemmingsplan en van de gebruiksfunctie die het bouwbesluit stelt aan bouwwerken. De kantoortoren zal veranderen van een kantoorfunctie naar een gezondheidszorgfunctie en dus bestemd voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling. Gemeente zal opnieuw moeten kijken of het gebouw voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn aan de nieuwe gebruiksfunctie. Deze voorwaarden zijn onder anderen:  Laat het bestemmingsplan voor een gezondheidszorgfunctie toe. In ons geval niet en zal een wijziging van het (postzegel)bestemmingsplan of een uitgebreide omgevingsvergunning voor het planologisch strijdig gebruik nodig zijn;  Casco en constructief voldoet het gebouw, maar de installaties dienen te voldoen aan voorschriften uit het Bouwbesluit voor de nieuwe gebruiksfunctie;  Verbouwingsingrepen moeten in het beginsel voldoen aan de nieuwbouwvoorschriften van het bouwbesluit. Zowel het Wabo*-projectbesluit als het bestemmingsplan kennen beide een beslistermijn van 26 weken. In beide gevallen moet een ontwerpbesluit zes weken ter inzage hebben gelegen. Onderzoek Het bestemmingsplan wijst uit dat gebouwencomplex De Lindehove bestemd is voor woningen en kantoren. De plek waar de dierenwinkel en bovenwoning staat heeft bestemming woning en winkels. Voor het uitbreiden van nieuwe kantoren op de begane grond en appartementen op de plek van de huidige vrijstaande winkel met bovenwoning, zal ook een bestemmingsplanwijziging moeten komen namelijk voor het winkelgedeelte naar zorgdoeleinden. Bijlage N Onder deze bijlage vindt u de gegevens; Bestemmingsplan Centrum Epe, fragment bestemmingsplan De Lindehove, verklaring legenda en de verwante artikelen Centrumvoorzieningen. Wijziging gebruiksfunctie De gebruiksfunctie bepaalt welke eisen uit het Bouwbesluit van toepassing zijn op de toetsing van een bouwwerk. Onderzoek van het Bouwbesluit door de wijziging van kantoorfunctie naar gezondheidszorgfunctie, wijzen uit dat andere maar ook zwaardere eisen worden gesteld aan het gebruik van het gebouw. Belangrijkste aanpassing n.a.v. wijziging kantoorfunctie naar gezondheidszorgfunctie zijn:  Bezettingsgraadklasse van B4 naar B3;  Vloer- en gebruikoppervlak (VO/GO) per persoon. Rekenbezetting per persoon per m² is lager;  Voor brandveiligheid, compartimenteringen en vluchtmogelijkheden worden zwaardere eisen gesteld;  Aan bruikbaarheid worden specifieke eisen gesteld;  Met betrekking tot gezondheid worden o.a. zwaardere eisen gesteld aan ventilatie en afzuiging. Met de digitale hulpmiddel www.bouwbesluitonline.nl kan men de teksten raadplegen van het bouwbesluit.

* Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden op 1 oktober 2010. De

wet integreert een groot aantal (ca. 25)

vergunningen, ontheffingen en meldingen tot één omgevingsvergunning.


24

3.6

Quick-scan kantoortoren

De Transformatiemeter Zorg Vetocriteria (voldoet het aan één van de desbetreffende criteria) Aspect Vetocriterium Opmerking Markt Doelgroep en potentiële vraag naar de woonzorgfunctie potentie aanwezig aanbod beschikbaarheid van een leegstaand of leegkomend lege kantoortoren in comb. kantoorgebouw met sloop met nieuwbouw Locatie Minimale geluidsoverlast binnen norm is op te lossen omgevingsfijnstof binnen de norm (overlast bij snelwegen, is nihil kwaliteit industriegebieden en veehouderij) Gebouw Afmeting casco voldoende verdiepingshoogte na transformatie voldoende Graduele criteria (afzonderlijke beoordeling van criteria om tot een genuanceerde beoordeling te komen) Aspect Vetocriterium Opmerkingen Markt Aanbod gebouw is ouder dan 3 jaar ouder gebouw staat volledig leeg kantoortoren 2 bouwlagen Locatie Bestemmingsplan bestemmingsplan laat woonfunctie toe functiewijziging regelen bestemmingsplan staat verdichting/ophoging toe nee grond in eigendom woningcorporatie en particulier grond niet verontreinigd, of kosten voor koper verwachting van niet Omgevingsomgeving geschikt voor woonzorg (geen ja kwaliteit bedrijventerrein) aanwezigheid buurtbewoners ja goede bezonning ja aanwezigheid park/straatgroen/ water ja goede sociale veiligheid ja geen of nauwelijks vuil of graffiti geen Voorzieningen voorzieningen dagelijkse boodschappen aanwezig voorzieningen bank aanwezig aanwezigheid bibliotheek, theater, kerk, aanwezig muziekcentrum e.d. aanwezigheid buurtontmoetingspunt, buurthuis, nader inventariseren sportcentrum, soos aanwezigheid zorgsteunpunt / verpleeghuis nader inventariseren aanwezigheid huisarts, apotheek ja aanwezigheid fysiotherapeut, ergotherapie, tandarts ja Bereikbaarheid bereikbaarheid openbaar vervoer redelijk bereikbaarheid per auto goed voldoende park. plaatsen mogelijk 2% gehandicapt ja park. plaatsen <= 25 m van hoofdingang verkeersveilige omgeving ja mogelijk voor rustplekken op belangrijke ja voetgangersroute Gebouw Afmeting casco voldoende ruimte voor zorgunit (groep, afdeling) en ja nodige zorginfrastructuur maatstramien geschikt voor zorgwoningen niet relevant kelder/souterrain aanwezig (mogelijkheid voor ja parkeren bergingen) mogelijk aansluiten nieuwe binnenwanden op gevel ja verdiepingshoogte >=2,6 m, <3,6 m of >5,5 m nader inmeten Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

25

Graduele criteria Aspect Staat van onderhoud

Draagconstructie

Brandveiligheid

Functioneel

Functioneel Gevel

Installaties

Toegankelijkheid

Comfort

Vetocriterium conditie draagstructuur in goede staat geen lekkages geen asbest aanwezig, of asbest -verwijdering voor rekening verkoper robuuste constructie biedt mogelijkheid voor extra verdieping sparingen in vloer mogelijk voldoende geluidsisolatie of ruimte voor zwevende dekvloeren / verlaagde plafonds voldoende sterk bij brand twee onafhankelijke trappenhuizen aanwezig brandweerlift aanwezig mogelijkheid voor brandcompartimenten voldoende weerstand brandoverslag mogelijkheid voor horizontale uitbreiding aanwezigheid binnenterrein, tuin, patio bereikbare berging indeling maakt zinvolle grootte groepswoningen mogelijk, in overeenstemming met eisen zorgverlener voldoende geluidsisolatie voldoende thermische isolatie te openen ramen gebouw herkenbaar, eigen identiteit entree herkenbaar schachten te hergebruiken aanwezigheid en goede staat koel- en verwarmingsinstallaties aanwezigheid en goede staat installaties voor ventilatie en luchtbehandeling ruimte in constructie voor nieuwe installaties hoofdingang zichtbaar en toegankelijk toegankelijkheid voor mensen met een fysieke beperking lift en hoofdtrap bereikbaar vanaf hoofdentree brancardlift of beddenlift (1,1x2,2) aanwezig op plaatsing in bestaande schacht mogelijk trap geschikt voor brandcard goed (beloopbare) hoofdtrappen geen hoogteverschil in vloerniveau verdiepingen mogelijk uitzicht vanuit privéruimten en gezamenlijke ruimten door lage borstwering ramen kwaliteit uitzicht kantoortoren privé of collectieve buitenruimte mogelijk buitenruimte bij zelfstandige woonunit mogelijk voldoende daglichttoetreding


Opmerkingen ja nee onbekend, nader te onderzoeken vermoedelijk een lichte opbouw vermoedelijk ja ja ja nee ja ja ja ja ja Bij voorkeur niet in kantoortoren ja ja deels ja, behoudens kantoortoren. vermoedelijk redelijk redelijk ja redelijk redelijk kantoortoren wel nader uit te zoeken nader uit te zoeken ja nee ja weinig nee nee ja

26

3.7

Kostenraming (deelvraag 5)

Voor de raming van de investeringskosten is gebruik gemaakt van een opzet stichtingskostenopstelling zoals beschreven in de publicatie Het KengetallenKompas Bouwkosten 2012. Uitgangssituatie voor de raming zijn:  Schetsontwerpen plattegronden en gevels massastudie nieuwe situatie van bijlage L;  Gescheiden kostenopstelling van de verbouwing 4 bouwlagen kantoortoren en kostenopstelling sloop / nieuwbouw van naastgelegen dierenwinkel met bovenwoning aansluitend aan kantoortoren;  Geschatte bruto vierkante meters verbouw en nieuwbouw van alle bouwlagen met nieuwe functies;  Basiskwaliteitafwerking woningen en kantoren;  Toepassen KengetallenKompas Bouwkosten 2012;  Vergelijkbare huurprijzen van kantoorgebouwen en woningen in Epe. A.

Stichtingskostenopstelling verbouw kantoortoren 4 Bouwlagen inclusief installatieruimte op het dak

Begane grond 1e Etage 2e Etage 3e Etage (installatieruimte)

424 412 354 50

Totaal

m2 / BVO

1240 m2 / BVO

1. Grondkosten prijs bouwrijpe grond: € 0,00 / m2

x

oppervlakte terrein 424 m2

grondkosten € 0,00

2a. Bouwkosten Gebouw(en) A: Gebouwtypebepaling - soort: kantoor/zorgfunctie B: Prijsinvloeden bewerkt kengetal: C: Regioinvloed - Epe (-6%) D: Oppervlakte 1.240 m2 x (oppervlakte)

kengetaltype: € 500,00 /m2 BVO € 00,00 /m2 BVO € 00,00 /m2 BVO € €

-00,00

/m2 BVO

500,00 /m2 BVO (definitief kengetal)

=

Directe bouwkosten € 620.000,00

2b. Bouwkosten Terrein Infrastructuur: Terreinafwerking: Prijsinvloed: 0,00 m2 (terreinoppervlakte)

€ gemeente /m2 terrein € 20,00 /m2 terrein € /m2 terrein x

€

20,00 /m2 terrein (definitief kengetal)

Terreininrichting € 0,00

3. Inrichtingskosten ……………………………………………

………………………………………….

Inrichtingskosten € 0,00

4. Bijkomende kosten 20,6% x € 620.000,00

Bouwkosten

Bijkomende kosten € 127.720,00 € 747.720,00

5. Omzetbelasting 21% x € 747.720,00

Geraamde investeringskosten (incl. BTW) Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

Omzetbelasting € 157.021,00 € 904.741,00

27

B.

Stichtingskostenopstelling sloop en nieuwbouw Nieuwbouw: 3 bouwlagen / parkeerkelder / bergingen en archiefruimtes

Oppervlakte dierenwinkel Oppervlakte bovenwoning Terreinoppervlakte dierenwinkel Sloop dierenwinkel en bovenwoning

450 400 750 2.570

m2 m2 m2 m3

Nieuwbouw Parkeerkelder / Bergingen Begane grond (tot aan de huidige entree kantoortoren) 1e Etage 2e Etage

630 770 350 350

Totaal

m2 / BVO m2 / BVO m2 / BVO m2 / BVO 2100 m2 / BVO

1. Aankoop dierenwinkel en bovenwoning Aankoop en afkoop bijkomende kosten (huidige gem. marktprijs)

€

550.000,00

2. Sloopkosten dierenwinkel, bovenwoning en overige A: Gebouwtypebepaling - soort: winkel, bovenwoning Asbestonderzoek en asbestsanering Grondonderzoek en grondsanering D: Inhoud 2.570 m3 x (inhoud)

B1.

kengetaltype: € 12,50 /m3 inclusief

€

12,50 /m3 (definitief kengetal)

Directe bouwkosten aankoop en sloop € 32.000,00 € 582.000,00 € 704.220,00

=

Kosten excl. BTW Geraamde investeringskosten (incl. 21% BTW)

1. Grondkosten prijs bouwrijpe grond: € 0,00 / m2

x

oppervlakte terrein 770 m2

grondkosten € 0,00

2a. Bouwkosten Gebouw(en) A: Gebouwtypebepaling - soort: kantoor/zorgfunctie - type: gestapeld - subtype: 3 bouwlagen, plat B: Prijsinvloeden bewerkt kengetal: C: Regioinvloed - Epe (-6%) D: Oppervlakte 2.100 m2 (oppervlakte)

x

kengetaltype: € 1000,00 € € €

00,00

€

-00,00

€

00,00

/m2 BVO /m2 BVO /m2 BVO /m2 BVO /m2 BVO

1000,00 /m2 BVO (definitief kengetal)

=

Directe bouwkosten € 2.100.000,00

2b. Bouwkosten Terrein Infrastructuur: Terreinafwerking: Prijsinvloed: 0,00 m2 (terreinoppervlakte)

x

€ gemeente /m2 terrein € 20,00 /m2 terrein € /m2 terrein € 20,00 /m2 terrein (definitief kengetal)

Terreininrichting € 0,00

3. Inrichtingskosten ……………………………………………

………………………………………….


Inrichtingskosten € 0,00

28

4. Bijkomende kosten 20,6% x € 2.100.000,00

Bouwkosten

Bijkomende kosten € 432.600,00 € 2.532.600,00

5. Omzetbelasting 21% x € 2.532.600,00

B2.

Totale stichtingskosten nieuwbouw (incl. BTW)

Omzetbelasting € 531.846,00 € 3.064.446,00

Resumé investeringskosten incl. BTW A Stichtingskosten verbouw kantoortoren B1 Aankoop en slopen dierenwinkel en bovenwoning B2 Stichtingskosten nieuwbouw Totaal investeringskosten

€ 904.741,00 € 704.220,00 € 3.064.446,00 € 4.673.407,00

Geraamde inkomsten uit verhuur:  verbouw kantoortoren begane grond, 1e en 2e verdieping  nieuwbouw kantoren op begane grond  nieuwbouw parkeerplaatsen in parkeerkelder / bergingen  nieuwbouw archiefkelder kantoren  nieuwbouw woningen  exclusief servicekosten Ruimteomschrijving

Aantal

Parkeerplaatsen Bestaande kantoortoren Nieuwe kantoren Archiefkelder kantoren Woningen

7 1 st. á 1190 m2 1 st. á 700 m2 1 st. á 200 m2 10 á 60 m2 Totaal / jaar

Richtprijs / norm / maand € 50,= / mnd € 10,= / m2 / mnd € 10,= / m2 / mnd € 3,= / m2 / mnd € 600,= / mnd

Jaarinkomsten in € 4.200,= 142.800,= 84.000,= 7.200,= 72.000,= € 310.200,=

afbeelding: www.nl.wikipedia.org


29

3.8

Consequenties, kansen en bedreigingen

Op de vraag is mijn onderzoeksobject geschikt voor herbestemming voor zorgdoeleinden en wat zijn de kansen, concludeer ik het volgende: Maatschappelijk  Er is een groeiende doelgroep van senioren die naar verwachting gebruik zullen maken van het zorgaanbod;  Verruimen van eerstelijns gezondheidszorg en zorg op maat in een thuissituatie van met name senioren door: huisarts, wijkverpleging, tandarts etc. alsmede het maatschappelijk werk en dergelijke die eventueel een soort makelaarsfunctie met een helpdesk kunnen bekleden;  Goed toegankelijke en bereikbare locatie met voldoende parkeerplaatsen in het centrum; afbeelding via google:www.crow.nl  Kan een oplossing zijn voor zorgaanbieders die op zoek zijn naar nieuwe locaties;  Extra huisvesting en een invulling van de maatschappelijke taak van de eigenaar van het pand;  Kantoortoren vertoont geen leegstand en eigenaar geniet inkomsten uit huur;  Geen leegstaand gebouw en daardoor geen kans op verpaupering is geen doorn in het oog meer;  Er zijn geen milieubelastende of gevaarlijke bedrijven in de directe omgeving. Technische uitvoerbaarheid  Over het algemeen zijn de kantoorplinten en kantoortoren technisch in een goede staat zodat bij transformaties kosten bespaard kunnen worden aan het exterieur van het gebouw;  Interieur en installaties dienen nader worden onderzocht of delen hergebruikt kunnen worden.  Verdieping- en plafondhoogtes zijn voldoende voor aanleg van kanalen achter het plafonds;  Alle noodzakelijke installatieaansluitingen inclusief lift zijn aanwezig en dienen bij transformaties om te worden gezet overeenkomstig PvE (Programma van Eisen);  Vanuit de PvE zijn de ruimtes in kantoortoren zeer geschikt voor kleine zorgondernemers met beperkt aantal personeel;  Architecten en adviseurs kunnen het proces van herbestemmen en transformeren begeleiden;  Zaken die niet met veiligheid te maken hebben, zullen bij de gemeente waarschijnlijk veel minder discussie nodig hebben dan voorheen. Bijvoorbeeld isolatiewaarde van een gevel;  De nieuwe versie van het Bouwbesluit van 1 april 2012 zou de indiening van het plan bij de overheid eenvoudiger maken dan eerder het geval was. Het nieuwe Bouwbesluit brengt verschillende regels op het gebied samen en vermindert tevens de regeldruk. Verminderen van de regeldruk komt tot uiting in het schrappen van de ontheffing bij vernieuwbouw en praktisch in een tijd van grote kantorenleegstand. Nu moeten gebouwen die verbouwd worden voldoen aan het nieuwbouwniveau. Als dit niet haalbaar is, kan de gemeente ontheffing verlenen en hoeft een bepaalde eis niet te worden gehaald.


30

Naast het geschikt vinden van een gebouw voor herbestemming en transformatie met de daarbij ontstane kansen, zijn er ook negatieve consequenties, valkuilen en bedreigingen:

afbeelding via google: www.ondernemenmetondernemers.nl

Maatschappelijk  Bezwaren van de omgeving tegen veranderingen in deze omgeving;  Overlast van de verbouw- en nieuwbouw;  Extra drukte en belasting op de aanwezige parkeerplaatsen;  Concurrentie van de aanwezige zorgaanbieders en gezondheidscentrum;  Zijn er geïnteresseerde zorgaanbieders die een ruimte willen huren en daar hun praktijk willen hebben. Technische uitvoerbaarheid  Gemeente en brandweer zullen voor brandveiligheid en ontvluchting het nieuwbouwniveau vragen en kunnen lastig doen indien een aanvrager beroep doet op gelijkwaardigheid of op “rechtens verkregen niveau” vanwege herbestemming van een bestaande gebouw;  Kwaliteitseisen verwerkt in de PvE van de zorgaanbieders; Financiële haalbaarheid  Er dient goodwill te zijn bij de investeerder cq. eigenaar van het pand om de haalbaarheid te onderzoeken;  Herbestemming is pas rendabel als de boekwaarde en de herbestemmingkosten samen lager uitvallen dan het bedrag dat het pand uiteindelijk op kan brengen;  Aankoop met afkoop van overige kosten van dierenwinkel met bovenwoning;  Asbest- en grondsaneringen kunnen extra onvoorziene kosten zijn.


31

Hoofdstuk 4.

Conclusie en aanbevelingen

Conclusie De centrale vraag van deze afstudeerscriptie luidt: Is herbestemmen & transformeren van een kantoortoren naar een gezondheidscentrum een optie voor een kwalitatief en langdurig gebruik van het kantoortoren. Om antwoord te geven op de centrale vraag heb ik in hoofdstuk twee een aantal items van de theoretische context van herbestemming en transformatie beschreven die wij vaststellen op basis van ervaringen uit voorbeelden referentieprojecten. Met deze theorie en verrichte onderzoeken kan ik aan de hand van de uitwerking van vijf gestelde deelvragen in hoofdstuk drie antwoord geven op de centrale vraag. Waarom nu en waarom het op deze locatie kan heeft te maken met de aanwezige groeiende doelgroep van senioren in de directe omgeving die gegarandeerd gebruik zullen maken van de nieuwe voorzieningen en de kansen en potenties die het gebouw en locatie bieden op de lange termijn. Het enige en grootste knelpunt zal zijn de financiële bereidheid van de eigenaar Triada Woondiensten om te durven investeren voor de lange termijn. Concreet kunnen wij op grond van de onderzoeken en verzamelde gegevens over de vijf soorten haalbaarheidssituaties het volgende zeggen:  Esthetisch kan de kantoortoren en nieuwbouw aangepast worden aan de huidige architectuur en past heel goed in het straatbeeld;  Functioneel is het gebouw geschikt omdat het goed bereikbaar is voor de doelgroep en er is voldoende potentie om herbestemming van functies te combineren met nieuwbouw;  Technisch is het voor het bestaande gebouw haalbaar vanwege de maatvoering van het bestaande gebouw en de mogelijkheid tot vernieuwingen van installaties. Nieuwbouw kan afgestemd worden op de bestaande bouwhoogtes;  Juridisch is het haalbaar als de gemeente het initiatief wil faciliteren. Zie hiervoor de aanbevelingen die ik verder op noem;  Financieel is het haalbaar mits de eigenaar bereid is om offers te brengen die op de lange termijn terugverdiend moet worden door een adequaat financieel beleid te voeren. Bij de eerste deelvraag is gekeken of er een potentiële doelgroep aanwezig is die gebruik zal maken van het zorgcentrum en daarbij is voornamelijk gekeken naar de groei van senioren binnen de gemeente Epe. De onderzoeksgegevens wijzen uit deze doelgroep sterk toe zal nemen en aannemelijk gebruik zullen maken van de diensten van het gezondheidscentrum. Voor de daadwerkelijke onderbouwing van verantwoord vergroten van de huidige aanbod van eerste-lijns zorgvoorzieningen is geen onderzoek verricht omdat bijvoorbeeld voor huisartsen de specifieke criteria van aantal cliënten voor een huisarts ontbreken. Wel is het aannemelijk dat bij senioren het bezoek aan eerste-lijnszorg sterk toeneemt vanwege lichamelijke ongemakken waardoor capaciteitsproblemen toe zullen nemen. De tweede deelvraag gaat in op de mogelijkheden van het pand en de gevisualiseerde idee- en beeldvorming en wordt een huisvestingsbehoefte, en voor zorgdoeleinden en seniorenhuisvesting ingevuld. Het gevel- en straatbeeld van De Lindehove wordt opgewaardeerd door de verdwijning van een dierenwinkel en woning.


32

Deelvraag drie gaat in op de aspecten en processen die geregeld zijn vanuit het nieuwe bouwbesluit bij het wijzigen van het bestemmingsplan. Bij herbestemming zal het plan beoordeeld worden op nieuwbouwniveau maar er zullen ook kansen zijn om delen van het plan te toetsen op grond van een bestaande gebouw. Belangrijkste bij de toetsing van het plan zullen de brandveiligheidsmaatregelen en de uitwerking van de vluchtroutes zijn. Bouwfysisch zal men vanuit nieuwbouwniveau minder streng tegen de eisen aankijken. Andere mogelijkheid voor bestemmingsplanwijzigingen is de toepassing van Artikel 3.10 van de Wet op de ruimtelijke ordening waar een individueel pand herbestemd wordt, daarop kan bij voorkeur een projectbesluit worden genomen. Ook geeft de Crisis- en herstelwet per 31 maart 2010 mogelijkheden voor het verlenen van ontheffing bij projectuitvoeringsbesluiten. In het kort betekent dit dat er een herziening plaats vindt van een deel van het bestemmingsplan.

De Lindehove Winkel / Woning

afbeelding: www.rboi.nl (centrumplan epe)

Op grond van De Argumentenkaart Herbestemming (zie ook bijlage H) concludeer ik het volgende:  Bestuurlijk is de gemeente een geschikte partij om herbestemming te stimuleren en deze is dan maatschappelijk actief betrokken bij deze kans;  Economisch verbetert herbestemming het vestigingsklimaat van doelgroepen en ondernemers en creëert werkgelegenheid;  Milieutechnisch draagt de gemeente bij aan duurzaamheid door voorkoming van onnodige nieuwbouw. Een herbestemming vereist tevens minder gebruik van grondstoffen dan nieuwbouw;  Ruimtelijk versterkt het karakteristieke gebouw De Lindehove, de oorspronkelijke structuur. Voorkomt of vermindert negatieve maatschappelijke effecten van leegstand, zoals veiligheid. Geeft een kwaliteitsimpuls aan de buurt en prikkelt andere eigenaren ook te investeren;  Financieel is herbestemming gunstig voor de gemeente omdat het de waarde van de omliggende vastgoed en grond en hiermee de OZB-opbrengsten verhoogd. Herbestemming voorkomt elders aanleg en beheer van nieuwe openbare ruimte en voorzieningen;  Cultureel heeft het een minimale rol, behoudens tijdig expertise inbrengen, zoals kennis en passende functies. Deelvraag vier gaat in op de technische staat van de kantoortoren en kantorenplint. Uit de globale visuele inventarisatie van de kwaliteit van het gebouw concluderen wij dat de schil van de kantoortoren weinig aanpassingen behoeft en de gevels van de kantorenplint, van één kantoor de gevelbeglazing moet worden vervangen door isolerend glas. Aanpassing van de installaties zullen op grond van het Programma van Eisen van gebruikers worden uitgevoerd. Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

33

De laatste deelvraag gaat over de geraamde kosten. Er zijn verschillende financiële uitgangspunten. Voor de kantoortoren kunnen de rekeneenheden van kantoorpanden worden toegepast, omdat het min of meer de zelfde bestemming krijgt en niet bijvoorbeeld van een woning. Dit geldt ook voor de rekeneenheden van de kantorenplint. Bij de nieuwe aanbouw tegen de kantoortoren en plint aan zullen rekeneenheden worden toegepast die ook voor nieuwbouwprojecten gelden. De aankoopprijs van de dierenwinkel, bovenwoning en grond en de resultaten van een asbest en grondonderzoek zullen belangrijke factoren zijn die de raming beïnvloeden. Tot slot zal van de eigenaar / investeerder, van belang zijn de boekwaarde van de kantoortoren die op de balans staat. De boekwaarde is de aanschafwaarde van de kantoortoren verminderd met de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving. Naast deze kosten dient uiteraard ook rekening te worden gehouden met de verbouwkosten van de kantoortoren en kantorenplint. Voor een goed overwogen beslissing of herbestemming & transformatie financieel haalbaar is, zal een analyse van een exploitatieberekening moet worden gemaakt om inzicht te krijgen in de kosten en opbrengsten. Op basis van deze analyse zal de huurprijs moeten worden bepaald voor de nieuwe huurruimtes en appartementen. Voor de waarde van de nieuw verworven grond dient het aankoopbedrag te worden aangehouden. Dit bedrag is gelijk aan de aankoopinvestering en zou bij benadering gelijk zijn aan de grondwaarde op het einde van de levensduur minus sloopkosten. Uiteindelijk zal de huurprijs worden bepaald aan de hand van de netto contante waarde van alle kosten en opbrengsten zoals huur en gelijk aan 0 is. Om terug te komen op de centrale vraag concludeer ik dat herbestemming en transformatie zeer complex is maar dat er bouwtechnisch voldoende mogelijkheden zijn. Juridisch en planologisch zijn de processen oplosbaar. Financieel dient een analyse te worden gemaakt van investeringskosten, waar onder de sterke verlaging van de boekwaarde van de kantoortoren en verwervingskosten van de naast gelegen locatie. Fiscaal zal Triada Woondiensten de fiscale voordelen moeten onderzoeken, maar dient als vastgoedeigenaar de fiscale richtlijnen wel te volgen. Aanbevelingen De eigenaar woningcorporatie Triada Woondiensten uit Heerde kan voor de inwoners en de plaatselijke politiek een voortrekkersrol innemen door de mogelijkheden van herbestemming & transformatie van kantoortoren en kantorenplint De Lindehove verder te onderzoeken en uit te werken. Indien Triada Woondiensten van mening is dat deze kans een belangrijke bijdrage levert aan afbeelding: www.triada.nl haar eigen doelstellingen die eerder zijn genoemd in deze scriptie, dan rest nog vanuit de Directie van Triada om bereidheid te tonen door de financiële hobbels te onderzoeken. Een samenwerkingsverband met andere partijen behoort tot één van de vele mogelijkheden. Omdat bij een exploitatieberekening het rendement van de investeringkosten grotendeels afhangt van de huurinkomsten, is het verstandig, indien de kennis niet in huis is om ook gebruik te maken van adviezen van fiscalisten en vastgoedadviseurs. Fiscalisten kunnen adviezen vestrekken over onder anderen huurinkomsten die belast worden. Huurder is een natuurlijk persoon die uitsluitend een appartement huurt voor privédoeleinden en zal fiscaal lager worden belast dan een huurder of rechtspersoon die het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt. Vastgoedadviseurs kunnen naast het maken van exploitatieberekeningen, ook adviezen verstrekken over leaseconstructies of vastgoedstrategieën, waaronder de optie “Sale and Lease back”. Deze strategie toont aan dat door middel van verkoop van vastgoed en het daarna weer terug te huren, er misschien mogelijkheden zijn meer rendement uit het vastgoed te halen.


34

Een ander mogelijkheid om de bouwkosten en daarmee investeringskosten te verlagen is om te overwegen om een leaseconstructie toe te passen bij vervanging van de bestaande installaties en aanleg van nieuwe installaties in het nieuwbouwdeel, waarbij het installeren kan worden meegefinancierd. Een variant is dat de woningcorporatie eigenaar wordt van de installatie na afbetaling van de termijnen. De leasenemer krijgt dezelfde rechten als bij koop. Een ander variant is een operationele lease, waarbij de installatie eigendom is van de leasemaatschappij. Het gaat hierbij dus meer om een huurconstructie. Aangezien een woningcorporatie een non-profit instelling kan men vaak niet profiteren van subsidies als Energie Investerings Aftrek (EIA), aangezien dit een investeringsaftrek is die van de omzetbelasting afgetrokken mag worden. In een leaseconstructie wordt de installatie door een commerciële bedrijf gekocht en kan in een aantal gevallen wel van de aftrek worden geprofiteerd. Dit wordt doorgevoerd in de leaseprijs, waardoor leasen zeer voordelig kan uitpakken in sommige gevallen. Naast de aspecten en processen die geregeld moeten worden vanuit het nieuwe bouwbesluit kan de gemeente Epe bij het wijzigen van het bestemmingsplan initiatief nemen door te faciliteren in planvorming door:  

    

Het leggen van contacten tussen eigenaar en afnemers potentiële eerste-lijnszorg aanbieders; Marktpartijen te mobiliseren en of uit te dagen om afnemer te worden voor de specifieke klantgroepen afbeelding www. epe.nl senioren. Het is niet ongebruikelijk dat gemeenten dit initiatief nemen; Ondersteuning met informatie over wat er met het gebouw of de locatie planologisch mag en vanuit weten regelgeving moet; Vooraf helder te maken aan welke eisen en voorwaarden een nieuwe functie moet voldoen; De bereidheid te tonen dat medewerking wordt verleend aan de bestemmingsplanwijzing; Zekerheid te verstrekken over de voorschriften waaraan de nieuwe functie wordt getoetst, inclusief de bereidheid van de gemeente om mee te werken aan vrijstellingen of ontheffingen waar dat nodig is; Bij herbestemming van het doelproject het zogenaamde “postzegelplan” toe te passen door een bestemmingsplanwijziging toe te laten op enkel het bouwproject, waardoor andere bestemmingen niet worden geraakt.


35

Bronnen & Literatuur Literatuur en publicaties  “Herbestemmingswijzer – Herbestemming van bestaand vastgoed”: Ir. M. Hek, Ir. J. Kamstra en Ir. R.P. Geraedts;  “Wonen buiten kantoortijd”: Uitgave gemeente Amsterdam en SEV, februari 2012;  Structuurvisie centrum Epe, deel B analyse, i.o.v. RBOI / Gemeente Epe vastgesteld 12 mei 2011;  Demografische ontwikkelingen in Gelderland / “Ouderen in de regio”, Ouderenreeks nr. 2 januari 2002;  Jaarverslag Triada “wonen 2008”;  Publicatie Real Estate Magazine, April 2005: “Transformatie van kantoorgebouwen”, van leegstand naar herbestemming door Rob Gaeredts en Theo van der Voort;  Publicatie Real Estate Magazine. 2012/80.23: “Herbestemmen en het nieuwe Bouwbesluit” door Ninke Ris;  Publicatie 5 april 2012 via www.energievastgoed.nl, Rijksbouwmeester: “De Eeuw van het herbestemmen is aangebroken” door Wessel Simons;  Diverse publicaties via www.transformatieteam.nl, waaronder: “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf”, Auteurs: Sander Gelinck en Jean Baptiste Benraad / Transformatieteam in opdracht van SBR, juli 2011;  Publicatieonderzoek “Zorg voor leegstand, herbestemmen van leegstaande kantoren voor zorgfuncties” Auteurs: Hilde Remøy en Theo van der Voordt (Red) Eindrapportage januari 2011;  Afstudeerscriptie: “Herbestemming structureel leegstaande kantoorpanden in de gemeente Haarlem, Erik Vlaming;  KengetallenKompas Bouwkosten 2012, uitgegeven door Calcsoft in samenwerking met IGG Bouwkostenadvies;  Literatuurstudie Herbestemmen van gebouwen, Mark Blankvoort, Tim Goudswaard mei 2008;  Publicatie Cobouw d.d. 1-11-2011, Leaseconstructies voor klimaatinstallaties;  Publicatie De Kopgroep d.d. 3-09-2008, Zo rekenen wij aan maatschappelijk vastgoed. Websites www.google.nl; www.duurzaambouwen.senternovem.nl/infobladen/herbestemming van gebouwen; www.amsterdam.nl/kantorenloods; www.stichtingtijdelijkwonen.nl; www.transformatieteam.nl; www.sbr.nl/aanpakleegstand; www.energievastgoed.nl; www.herbestemming.nu; www.cultureelerfgoed.nl; www.wsw.nl. Interviews  Van de Poel Architecten BV Epe, dhr. A.G. van de Poel (architect en huurder kantoor De Lindehove Epe);  Triada Wonen Heerde, dhr. R. Vierwinden (technisch beheer);  Ingenieursbureau Ebatech Amsterdam, dhr. J. Hukuboen (sr-adviseur Energie/Werktuigbouw) Plan van aanpak Voor het opstellen van het Plan van Aanpak heb ik informatie gebruikt en ingewonnen bij:  Reglementen afstudeerregels ABI;  Opzet PvA ABI/HAN en PvA Saxion Hogeschool;  Objectgegevens van Van de Poel Architecten;  foto’s B. Ubro;  Vergunningstekeningen gemeente Epe Afstudeerplan W.B. Ubro - Is herbestemming & transformatie een optie? - 2012

36

Bijlagen Aanhangsel A: Aanhangsel B: Aanhangsel C: Aanhangsel D: Aanhangsel E: Bijlage F: Bijlage G: Bijlage H: Bijlage I: Bijlage J: Bijlage K: Bijlage L: Bijlage M: Bijlage N:

Voorstel afstudeeronderwerp; Plan van Aanpak; Afstudeerplanning 3e versie; Urenverantwoording ; Literatuuronderzoek; Onderzoeksobject De Lindehove Epe; Interviews; De Argumentenkaart Herbestemming; De Transformatiemeter Zorg; Demografie gemeente Epe; CBS - onderzoek; Transformatievoorstel met nieuwbouw; Technische staat onderzoeksobject; Gegevens bestemmingsplan centrum Epe.


37

Is herbestemming & transformatie een optie?

Recommend Documents