Contactdag Herbestemming 2014
Herbestemmen is een werkwoord Zo’n 140 herbestemmers en ‘medestanders’ troffen elkaar 16 mei bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed op de Contactdag Herbestemming. Onder het motto ‘herbestemmen is een werkwoord’ wisselden zij onderling ervaringen uit . De toon werd meteen gezet in de openingsbijeenkomst waar dagvoorzitter Gert Boeve benadrukte dat kennis niet langer is voorbehouden aan experts, maar ‘as we speak’ ook in de praktijk wordt ontwikkeld door eigenaren, ontwikkelaars, adviseurs, gemeenteambtenaren, etc. Boeve is oud-wethouder van Amersfoort en agendeert namens de Vereniging Nederlandse Gemeenten het vraagstuk van leegstaand maatschappelijk vastgoed. Boeve gaf aan dat de contactdag is bedoeld om kennis te delen en elkaar te helpen. Cees van ’t Veen, directeur van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heette iedereen welkom en gaf aan dat hij verwachtte de aanwezigen de komende jaren nog regelmatig tegen te komen. Het spook van de leegstand treft ook het monumentale vastgoed en de rijksdienst zet zich met al haar kennis en regelingen in om initiatiefnemers te ondersteunen.
De nieuwe realiteit
Het zijn interessante tijden. De economie trekt aan, maar onderhuids is de wereld veranderd. Frank Strolenberg geeft in een presentatie die als een wervelstorm over het publiek raast, zijn visie op de nieuwe realiteit. Strolenberg is programmamanager Herbestemming bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Hij schets een realiteit waarin vrijwel niets bij het oude is gebleven. Maar juist in die verandering schuilen kansen voor herbestemming van monumentaal en karakteristiek vastgoed. Mensen werken, winkelen, recreëren en wonen anders dan voor de crisis. De bestaande, monofunctionele blauwdrukken voor nieuwe kantoren, winkelcentra en woningen voldoen niet meer. Mede daardoor kampen we met een gigantisch overaanbod aan vastgoed. En de demografische ontwikkelingen blokkeren het perspectief op hernieuwde groei. We zullen het groei-denken los moeten laten, betoogt Strolenberg. Dat wil volgens hem echter niet zeggen dat alles tot stilstand is gekomen. Er zijn nieuwe markten en nieuwe opdrachtgevers. Nieuwe sleutelwoorden zijn authenticiteit, vraaggestuurd ontwikkelen, co-creatie, coalitie-zoekend en kleinschalig entrepeneurship. Dat zijn bij uitstek begrippen die goed aansluiten bij herbestemming en de taal die in het monumentenveld wordt gebezigd. In razend tempo laat hij voorbeelden de revue passeren van gerealiseerde herbestemmingen waar de niche in de markt is gezocht en gevonden, en waar ondernemers en collectieven van particulieren het voortouw hebben genomen. Overheden die hier op willen sturen, doen er volgens hem goed aan om de toelatingsplanologie los te laten en positie te kiezen als een overheid die uitnodigt om initiatieven te nemen. Deze overheid zet de initiatiefnemers centraal en zet haar verbindende kwaliteiten in om de slaagkans van initiatieven te vergroten.
De praktijk als broedkamer
Gespreksleider Gert Boeve is ronduit gechoqueerd door de foto’s die worden getoond van de deplorabele toestand van de sodafabriek in Schiedam. De gevestigde orde liet deze twee pakhuizen links liggen. Geen kans op herontwikkeling. Toch krijgen ze na meer dan 35 jaar leegstand een nieuwe invulling dankzij een corporatie van particuliere initiatiefnemers. Het is de nieuwe realiteit zoals Frank Strolenberg die eerder schetste, ten voeten uit. Lotte van den Berg, één van de coöperanten van de SodaFabriek, vertelt dat de overheden actief meedenken om het project van de grond te krijgen. Zo werd op aangeven van de rijksdienst subsidie voor noodmaatregelen op een wel heel creatieve manier aangewend. In plaats van lapwerk om het dak provisorisch te dichten, werd besloten de vloer van de zolder lekdicht te maken. Daardoor kunnen de onderliggende verdiepingen per direct gereed worden gemaakt voor verhuur en kan op termijn het dak worden vernieuwd zonder dat dit tot overlast leidt. Ook de relatie met de gemeente is positief. Van den Berg ziet de gemeente als direct belanghebbende. De gemeente is weliswaar geen coöperant, maar heeft wel het eigendom van beide panden voor slechts 1 euro overgedragen aan de coöperatie. Van den Berg vindt het dan ook vanzelfsprekend dat de SodaFabriek op haar beurt investeert in de gemeenschap. Bijvoorbeeld door werkervaringsplaatsen te bieden bij de restauratie van beide panden. De rol van de gemeente roept de nodige vragen op uit de zaal. Wie is aanspreekbaar als het plan niet lukt, wie draagt het risico? Niet op alle vragen komt een antwoord, maar als Vera van der Vlerk het stokje overneemt, blijkt wel dat het ‘zoeken naar beren op de weg’ niet
voorop staat in de benadering van de gemeente Schiedam. Van der Vlerk is projectleider Stadskern gemeente Schiedam. De leegstand in de oude kern is van een dusdanige omvang dat de gemeente volop doordrongen is van het besef dat ze niet langer alles van bovenaf kan regelen. Schiedam is één van de koplopers in winkelleegstand en er staan ook meerdere grote, beeldbepalende monumenten in het centrum leeg. De gemeente hecht veel waarde aan initiatieven uit de samenleving. Van der Vlerk geeft aan dat de gemeente niet alleen initiatieven wil faciliteren, maar nadrukkelijk ook initiatief wil uitlokken: de uitnodigende overheid. Voor die rol bestaat nog geen handboek: het is trial en error in de Schiedamse praktijk. Soms acteert de gemeente ook zelf als ontwikkelaar. Zo heeft ze in het winkelgebied een leegstaande bioscoop opgekocht en herbestemd voor culturele functies. De programmering wordt door de buurt verzorgd.
Een van de nieuwe initiatiefnemers waar gemeenten als Schiedam het van moeten hebben, is Meindert Pesman. Pesman is directeur-eigenaar van 1618 Vastgoed; een vastgoedontwikkelaar en – beheerder in het oosten van het land. Samen met Gabriël Bosch startte hij zijn onderneming in het diepst van de crisis. Misschien wel dankzij de crisis bestaat zijn onderneming nog, waar zo veel andere ontwikkelaars het loodje hebben gelegd. Pesman en Bosch hebben namelijk van meet af aan ingezet op de herbestemming en herontwikkeling van bestaande, vooral karakteristieke gebouwen, zoals pakhuis de Ezerman in Zutphen. Volgens Pesman is het de kunst om waarde toe te voegen aan deze gebouwen. Gespreksleider Boeve stelde vervolgens de vraag die iedereen wilde weten. Of Pesman gedreven wordt door winst, of ook door andere motieven. Ook na doorvragen bleef Pesman daar stellig in. Met name het gevoel voor het pand speelt een rol. Snel ontwikkelen voor de verkoop is bij een pand als dit geen optie. Dan had hij er veel meer appartementen in moeten realiseren en was de kwaliteit van het pand verloren gegaan. 1618 Vastgoed ontwikkelt in hoofdzaak voor de eigen portefeuille en houdt het pand in eigen beheer. Die langere adem – termijn waarop het rendement gerealiseerd moet worden – geeft meer speelruimte om te sturen op kwaliteit. Daarbij is de overheid een waardevolle partner, zo bleek bij de herbestemming van het pakhuis. De overheid stelde voor onderzoek te doen naar de oorspronkelijke kleuren. Pesman stemde in, maar hoopte met heel zijn hart dat “groen” niet de uitkomst zou zijn. Helaas, of… Nu het oorspronkelijke groen weer op de kozijnen zit, is zijn oordeel dat groen eigenlijk de enige passende kleur is. Het plaatje klopt weer.
Oud met Nieuw
Oud en nieuw, een workshop over monumenten die een nieuw leven hebben gekregen door grote ingrepen, of waarvoor een bijzonder plan is gemaakt. Onder andere Museum de Fundatie in Zwolle met de majestueuze bol op het dak, de suikersilo’s in Halfweg met hun nieuwe, ruitvormige ramen, de herontwikkeling van twaalf rijksmonumenten en de sloop van een monument rond de Aalmarkt in Leiden. Wat kan en mag er met monumenten? Die vraag kunnen we vanuit de Rijksdienst niet beantwoorden. Wel d e vraag : Welke aanpak is er gezien het monument en de beoogde functie nodig om een kansrijk plan te ontwikkelen? Daarbij gaat het om analyse en argumentatie en houding ten opzichte van het monument, en met name om visie. Wat is de essentie van het monument en wat zijn de kwaliteiten? Hoe ga je om met die kwaliteiten in relatie tot de beoogde functie. Hoe verhouden die zich tot elkaar en zijn deze wel in balans? Welke partijen zijn betrokken? Met financiële inspanning alleen redt je het niet. Van alle partijen is toewijding, ambitie, creativiteit en vooral inzet en inspanning een eerste vereiste. De plannen voor de Meelfabriek gingen onder andere gepaard met een heldere visie en een buitengewone ontwerpkwaliteit. Het museum op de buitenplaats Voorlinden past in het concept van de buitenplaats, waarbij het hoofdhuis de hiërarchische positie behoudt en het gehele park in oude luister wordt hersteld. Er zijn zoveel inspirerende voorbeelden.
De meewerkende overheid
In de workshop Meewerkende overheid werd constructief doorgepakt op de discussie in het plenaire gedeelte. Hoe kan een overheid initiatiefnemers helpen en ondersteunen? Vera van der Vlerk en Gabor Everaert lichtten toe hoe zij dat doen vanuit de gemeente Schiedam resp. Rotterdam. Beide gemeenten hebben eerst een visie ontwikkeld en deze omgevormd tot kaders waaruit blijkt welke ontwikkelingen de gemeente omarmt en wat de speelruimte is. Daarnaast zijn korte lijnen vormgegeven tussen (mogelijke) initiatiefnemers en de gemeente. Deze aanpak werkt. Schiedam en Rotterdam staan niet alleen in deze aanpak, maar echt wijdverbreid is ze nog niet, wat een deelnemer tot de verzuchting bracht: “kon ik de ambtenaar van míjn gemeente maar meenemen om dit verhaal te horen”. In zijn algemeenheid werd geconcludeerd dat herbestemmen nog pionieren is en dat bestaande regelgeving en organisaties daar nog niet helemaal op ingericht zijn. Gemeenten, eigenaren en initiatiefnemers moeten daar samen een nieuwe weg in vinden. Eigenaren hebben belang bij het vergroten van het draagvlak voor een initiatief, zowel bij omwonenden als bij ambtenaren. Zij doen er daarom goed aan om in te spelen op het belang van een ander. En gemeenten doen er goed aan ruimte te bieden, maar in elk geval ook om duidelijkheid te verschaffen. Dat neemt onzekerheid weg en vermindert risico’s.
Privaat kapitaal
“Van het financieel infuus van giften en subsidies naar gezond rendementsdenken.” Veel scherper kan de stap niet worden verwoord die erfgoedzorgers moeten zetten om een serieuze gesprekspartner te worden voor private investeerders. “Ik heb de afgelopen jaren in het contact met ontwikkelaars geleerd om veel realistischer naar mogelijke functies te kijken en niet alleen vanuit het monument weg te dromen”, zei één van de deelnemers aan de workshop ‘Privaat Kapitaal’. “We moeten elkaars taal leren spreken”, aldus een ander. Ook investeerders en ontwikkelaars kunnen daar een stap in zetten door meer tijd te nemen om samen met de erfgoedzorgers de kwaliteiten van een monument te vertalen naar een zo hoog mogelijk rendement én naar een zo groot mogelijke toekomstwaarde. Alleen door open met elkaar in gesprek te gaan, kunnen ook de vooroordelen worden weggenomen, zo bleek tijdens de workshop. Want wat voor de één toch zeker geen uitleg behoeft, is bij de ander onbegrepen. Waar de één het niet meer dan logisch vindt dat er meer rente moet worden betaald voor geld als de verstrekker meer risico loopt, ziet de ander dezelfde investeerder als een ‘graaier’ omdat hij meer vraagt dan een doorsnee bankrente. En wat is ‘leverage’? Meindert Pesman van 1618 Vastgoed probeerde het de zaal in alle rust uit te leggen. Ook nam hij de aanwezigen mee in zijn overwegingen en afwegingen aan de hand pakhuis De Ezerman in Zutphen. Pakhuis De Ezerman in Zutphen Na jarenlange leegstand heeft Pesman het pakhuis aangekocht en herontwikkeld tot woonen werkunits. Volgens hem zijn er genoeg investeerders die net als hij oog hebben voor de kwaliteiten van een pand omdat deze ook een financiële waarde vertegenwoordigen. Een andere investeerder uit de zaal beaamt dat, maar geeft ook aan dat hij de grootst mogelijke
moeite moet doen om mogelijke investeringsprojecten op het spoor te komen. De erfgoedwereld is te gesloten. Behalve hun monumenten zouden erfgoedzorgers ook hun regelingen en pluspunten beter in de etalage moeten zetten. De hogere huurprijzen die mogen worden gevraagd, de fiscale voordelen, de subsidiemogelijkheden, de lagere leegstand, etc. Haalbaarheidsstudies
Tientallen bezoekers van de kennismarkt namen plaats aan de leestafel onder het genot van een haalbaarheidsstudie en een kop koffie, terwijl anderen al staande vluchtig een aantal rapporten doornamen. Van kleine onderzoeksbureaus tot medewerkers van gemeenten en provincie kwamen er vragen over de rapporten en over de subsidieregeling ‘stimulering herbestemming monumenten’ zelf. De RCE heeft de afgelopen drie jaar meer dan 750 keer een subsidie verstrekt voor het uitvoeren van een herbestemmingsonderzoek, voor allerlei verschillende categorieën gebouwen. Door ontkerkelijking, krimp, maatschappelijke veranderingen en andere factoren dreigt leegstand en verval voor duizenden waardevolle kerken, fabrieken, bankkantoren, etc. De subsidieregeling stimuleert de zoektocht naar een nieuwe gebruiksfunctie voor deze gebouwen. Herbestemmingsprojecten zijn meestal complex en kennen soms al een langere voorgeschiedenis, waardoor het bijna altijd maatwerk is. De subsidieregeling geeft de aanvrager daarom veel vrijheid om het haalbaarheidsonderzoek naar eigen inzicht in te richten. De RCE vindt het belangrijk dat juist dát onderzoek wordt uitgevoerd dat nú nodig is. Het is dan wel zaak goed na te denken over de onderzoeksvraag. Daarom heeft de RCE een handreiking opgesteld waarin een aantal vragen worden gesteld die kunnen helpen bij het aanscherpen van de onderzoeksvraag.
