Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming Ruimteconferentie 21 mei 2013
Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid • Het Nationaal Programma
Herbestemming
• Herbestemmen vóór en na 2008 • Feiten, trends & nieuwe markten • Nieuw opdrachtgeverschap
De klaroenstoot voor leegstaand erfgoed
Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid Modern Monumentenbeleid & Visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI Insteek Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus
niet per sé beschermde monumenten)
Nationaal Programma Herbestemming Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE
NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut Platform 31 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR/Curnet Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten Vereniging Wonen boven Winkels Nederland
(SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS
Vooroordelen tegen herbestemming Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld
Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen
Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor ‘modern’ bouwen
Verlamt innovatie
Ingericht op nieuwbouw
2nd best
Risicovol Complex, onbekend, risico’s (grondvervuiling)
H-
Tast behoud aan Onbekende Minder publieke Ongewenste eindgebruiker transformatie inkomsten Gronduitgifte, OZB
Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw
Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw
Onrendabele top qua financiering
De Nationale Agenda Herbestemming Praktijk bevorderen • Financiën • Wet- en regelgeving
Kennis & innovatie • Dossiers & voorbeeldprojecten • Instrumenten & scholing
Herbestemming agenderen • H(erbestemmings)-team • Bijeenkomsten oa Biënnale Leegstand & Herbestemming
Powered by RCE
Financiële regelingen Subsidieregeling Herbestemming
Restauratiefonds-plus Hypotheek
• Alle beschermde & niet-beschermde karakteristieke gebouwen • Geen woonhuizen • 2,4 mln per jaar
• Rijksmonumenten • Geen woonhuizen • 17 mln pj (oplopend tot 100 mln in 2018
Uitgangspunten Haalbaarheidsstudies • min 7 – max 17.500 bijdrage
Uitgangspunten • Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug)
• Laagrentende leningen voor 30 jaar Wind en waterdicht • max 2.500.000 lenen • min 7 – max 35.000 bijdrage • Tijdelijke maatregelen; geen restauratie • Indienen: vanaf 1 oktober
• Indienen: altijd
www.herbestemming.nu
Herbestemming is van alle tijden
Grote kerk van Veere Datering
Aantal inwoners
Functies
1500/1600 16e eeuw
3.000 krimp
Kerk voor één geloof 4 Kerkgenootschappen (Nederduitshervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk) & begraafplaats Frans Hospitaal Bedelaarsgesticht Hospitaal Opslagplaats Boerenstal Voetbalveld Houthandel Feestzaal Vee opslag tijdens watersnoodramp
1809 1839 1865
925
1890 1953 2013
1650
Culturele bestemming
Kraanspoor Amsterdam
2007
Dominicanerkerk Maastricht
Binnendieze Den Bosch
1998
Van Nellefabriek Rotterdam
2006
2000
De realiteit van 2013 is stilstand
De Toekomst Scheemda Rijkswerf Willemsoord Den Helder
Zonnestraal Hilversum
Het Arsenaal Doesburg
De Timmerfabriek Vlissingen
Lambertuskerk Maastricht
De realiteit van 2013 is leegstand
Brandweerkazerne
Station Maastricht
Frontenpark
Sfinx complex
Maastricht Lab
Tapijnkazerne
Neem … Maastricht
Omstandigheden bepalen herbestemming
Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)
• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2
Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)
• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2 & • • •
de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’ industrie, scholen, zorginstellingen, musea …
Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)
• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2 & • • •
de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’ industrie, scholen, zorginstellingen, musea …
& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012
Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)
• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2
Stagnerende vraag
• Kantoorfuncties verkopen slecht • Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1953)
• Sommige soorten van retail doen het minder
& • • •
de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’ industrie, scholen, zorginstellingen, musea …
& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012
Omstandigheden bepalen herbestemming
• afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8 mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln • steden trekken mensen aan; met name hoog opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen); de periferie krimpt en houdt laag opgeleide mannen Let op: demografie is structureel; ook als de economie weer aantrekt
Omstandigheden bepalen herbestemming
Ø
Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief
Ø
Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet)
Ø
Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend
Ø
Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)
Omstandigheden bepalen herbestemming
NL ● RESET/DE VISIE van Florida
NL ● RESET/DE VISIE van Florida • De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering • We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een ‘idee gedreven, creatieve, service industrie’ samenleving • Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio’s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity, ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk
• De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving. • Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: ‘new ideas need old buildings’
ONTWIKKELEN vóór 2008 • • • • • • • • • • •
Uitgetekende visie Top down planning Grootschalig ontwikkelen Snel & veel geld (lawinekapitaal) Complex; gestapelde belangen Aanbod gestuurd Vooraf bepaalde PPS Overheid als ontwikkelaar Denken vanuit groei Vooral (sloop)/nieuwbouw Standaard ontwikkeling
ONTWIKKELEN vóór 2008 • • • • • • • • • • •
ONTWIKKELEN na 2008
Uitgetekende visie • Top down planning • Grootschalig ontwikkelen • Snel & veel geld (lawinekapitaal) • Complex; gestapelde belangen • Aanbod gestuurd • Vooraf bepaalde PPS • Overheid als ontwikkelaar • Denken vanuit groei • Vooral (sloop)/nieuwbouw • Standaard ontwikkeling •
Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling Adaptief, aangroeiend Kleinschalig entrepeneurship Langzame waardecreatie Overzichtelijk houden Vraag ontwikkelend/volgend Coalitie zoekende samenwerking Overheid als facilitator Zoeken naar mogelijkheden Meer hergebruik Vakmanschap & maatwerk
Omstandigheden bepalen herbestemming
Ook een verhaal van kansen!
Behoefte aan authenticiteit
Behoefte aan identiteit
Behoefte aan onderscheid
Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & onderscheid
Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren
Nieuwe markten
Het nieuwe ouder worden: in 2030 1,3 miljoen 80+ met wensen
Nieuwe markten
Het nieuwe werken: in Nederland is 10% van alle werkenden ZZP
Nieuwe markten
Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen
Nieuwe markten
Meer blauw & camera’s of sociale veiligheid door wonen boven winkels
Nieuwe markten
Buurt neemt verantwoordelijkheid voor eigen wijk
Nieuwe markten
onderstroom wordt bovenstroom
Herbestemming past bij nieuwe markten Nieuwe woon- en werkconcepten sluit
Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint
Profilering Onderscheidend zijn/city promotion
aan bij lifestyle & het nieuwe werken
Tastbare ruimtelijke kwaliteit
Innovatie Geen 2nd best
Contact met de wortels
Schoonheid, eigenheid
H+
Identiteit, authenticiteit
Vastgoed, vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie
Behoud Cultureel erfgoed, Vakkennis
Economische waarde
Contact burger Draagvlak
Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator
Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing
Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid • Het Nationaal Programma
Herbestemming
• Herbestemmen vóór en na 2008 • Feiten, trends & nieuwe markten • Nieuw opdrachtgeverschap
Nieuw opdrachtgeverschap Reken niet op de klassieke overheden, ontwikkelaars en corporaties, maar wel op: zij die iets moeten … zij die kansen zien … het bevlogen individu de nieuwe collectieven adaptieve bedrijven (vaak met regionale binding)
Herbestemmen is mensenwerk
Aangrijpingspunten/leerpunten • Het eigen belang valt samen met een breder belang (= het waarom) • Ga in het probleem zitten (ipv buitenaf bestuderen) & onderzoek de kracht van de locatie • Maak echt contact met de buurt, de mogelijke gebruikers, bouw vertrouwen op • Wees interessant voor verschillende schaalniveaus (wereld=dorp) • Energie gaat vooraf aan geld verdienen • Geef toeval een kans
Kortom: interactie, transactie, transformatie
Het grootste struikelblok?
Het grootste struikelblok?
WIJZELF !
Dilemma’s houden ons gevangen • Oude gedachten Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen, instrumenten, opleidingen • Ongeloof de markt trekt wel weer aan • Ontsnapping nieuwbouw wordt nog gestimuleerd • Onbekend en onbemind vermijding • Oneerlijke concurrentie geen level playing field prisoner’s dilemma (zie Kantorentop)
Maar we gaan de goeie kant uit …
Hein de Kort in het FD van 16 mei 2013
