H-team & Nationaal Programma Herbestemming

H-team & Nationaal ­Programma Herbestemming 2010-2014

De gebouwen van de toekomst staan er al

De gebouwen van de toekomst staan er al. Dat blijkt de sleutelzin. Gemunt door Rudy Stroink, lid van het H-team, en vrijelijk geciteerd in menig stuk over leegstand en herbestemming. Wie dit had beweerd bij het aantreden van het Herbestemmingsteam in juni 2010 zou sceptisch aangekeken zijn: is dat niet een beetje overdreven? Vijf jaar geleden deden velen het probleem van groeiende leegstand nog af als een tijdelijke dip. Het trekt wel weer aan, klonk het in bouw- en ontwikkelwereld. Maar het trok niet aan, het werd erger. Herbestemming was in 2010 nog een nichemarkt, vooral iets van en voor monumenten. De condities voor herbestemming zijn anno 2015 een stuk gunstiger, mede dankzij de inspanningen van het H-team. Agenderen Het H-team werd in juni 2010 geïnstalleerd met als opdracht de herbestemming te agenderen en te propageren. Naast voorzitter Duco Stadig bestond het H-team uit deskundigen op het gebied van ontwerp, erfgoed en ontwikkeling, te weten: Arno Boon, Rudy Stroink, ­Wessel de Jonge, Jean Baptiste Benraad, Marinke Steenhuis, Frits van ­Dongen en Helen van Duin. Het secretariaat werd vervuld vanuit het Nationaal Programma Herbestemming. In deze publicatie blikken de leden terug en vooruit op de ontwikkelingen in het herbestemmingsveld. Een nieuw team neemt het stokje in januari 2015 van hen over. Zij stellen 2 | H-team

zich in deze publicatie voor en ontvouwen hun plannen voor 2015 en de daaropvolgende jaren. Vanaf het eerste begin was de inzet van het H-team luid en duidelijk: de wereld is ingrijpend aan het veranderen en nieuwbouw hoeft niet meer. Laten we ons concentreren op wat er al is en hoe we daar zo goed mogelijk mee om kunnen gaan. Deze boodschap is op allerlei manieren uitgedragen: via retorica, dialectica en grammatica. De boodschap is ook politiek gemaakt. Het H-team bracht haar visie in bij zowel de Tweede Kamer, het kabinet, als op provinciaal niveau. Voor gemeenteraden en wethouders zijn zelfs speciale dossiers opgesteld, waarin inzichtelijk werd gemaakt hoe men kan inzetten op herbestemming. De jaarlijks groeiende leegstandscijfers van monumenten, kantoren, winkels, religieus en maatschappelijk vastgoed en recentelijk agrarisch vastgoed tonen aan dat het H-team de tijdgeest goed begrepen had. Ook hun trend­ analyses van maatschappelijke bewegingen waarop de herontwikkeling van het vastgoed zou kunnen meeliften, zoals de Improvisatiemaatschappij van Hans Boutellier, wijzen daarop. Interventies Vanaf het begin heeft het H-team een actieagenda gehanteerd: men wilde geen praatclub zijn, maar door middel van concrete ­acties het pad effenen voor herbestemming. Als meest urgente probleem werd in 2010 de wet- en regelgeving gezien. Wet- en regel­ geving die ten faveure van nieuwbouw was

ingericht en herbestemming moeilijk maakte. De praktijkkennis van de leden van het H-team, aangevuld, met eigen en aangezochte juridische kennis maar vooral het persoonlijk door­ zettingsvermogen van de leden van het H-team heeft er uiteindelijk toe geleid dat de Bouw­ regelgeving is aangepast ten gunste van het rechtens verkregen niveau. Ook is per 1 november 2014 de termijn van tijdelijk ­gebruik verlengd van 5 tot 10 jaar en hoeft er geen tijdrovend onderzoek meer gedaan te worden naar allerlei vermeende belangen. Verder zijn procedurele afwikkelingstermijnen versneld van 26 naar 8 weken (behalve voor rijks­monumenten). Om die aanpassingen mogelijk te maken is er een ragfijn spel gespeeld van inhoudelijke en politieke interventies. Daarmee onderscheidde het H-team zich ook van andere expertteams die gedurende de jaren gevormd werden: men richtte zich niet op concrete casuïstiek, zoals de Expertteams van BZK, maar streefde op een niet-privaat ingerichte wijze naar meer mogelijkheden voor herbestemming. De jeugd Een ander belangrijk actiepunt was de jeugd. Het H-team was er van overtuigd dat veel van de zittende vastgoedcoryfeeën eerst een langdurig rouwproces door zouden moeten gaan, voordat men de flexibiliteit zou kunnen ontwikkelen om na te denken over de bestaande bouw; als men überhaupt zover zou komen. Daarom werd vol ingezet op de jongere generatie: studenten en jonge professionals. Wie

een cultuurverandering wil bewerkstelligen kan tenslotte het beste beginnen met de jeugd. Voor de jonge professionals organiseerde het H-team een Zomerschool, niet toevallig tegelijkertijd met en in een gebouw tegenover de traditionele bouwbeurs Provada. Drie dagen lang volgden zo’n 90 mensen colleges in herbestemming. Later werd hier de Lenteacademie aan toegevoegd, bestaande uit ‘snijtafel’-sessies, waarin initiatiefnemers van transformaties scherp ondervraagd werden. De dialoog met jongeren stond nog centraler in de Week van het Lege Gebouw. In gemengde teams bogen zo’n 70 studenten van 14 verschillende opleidingen – van bouwkunde, erfgoed, (interieur) ontwerp, facilitair management tot filosofie – zich een week lang over een nieuwe bestemming voor een leegstaand gebouw. Aangevuurd en begeleid door deskundige professionals. De Weken van het Lege Gebouw (2013 en 2014) vloeiden voort uit het gesprek dat het H-team voerde met meer dan 30 opleidingen op het terrein van vastgoed, erfgoed en ontwerp over de vraag wat de nieuwe werkelijkheid voor hen betekende. Immers, de meerderheid van de studenten wordt opgeleid voor een wereld waarin nieuwbouw centraal staat, terwijl de realiteit is dat men moet leren met de bestaande bouw om te gaan. De opleidingen gaven aan dat men niet zo snel curricula, leer­ methoden, lesmateriaal of docenten kan wijzigen, al vraagt de realiteit hierom. Ook interdisciplinaire samenwerking bleek H-team | 3

Anno 2015 zijn er legio partijen die iets willen en kunnen met al die lege gebouwen

door de wijze waarop elk instituut haar eigen curricula vormgeeft in de praktijk uiterst moeizaam zo niet bijna onmogelijk. Om die impasse te doorbreken is hier andermaal gekozen voor een actiegerichte aanpak: de Week van het Lege Gebouw bleek een ideale setting voor studenten, docenten én opleidingen om te ontdekken wat interdisciplinair werken betekent en hoe dat voor de eigen opleiding ingepast zou kunnen worden. Karakteristiek vastgoed Een interessant en terugkerend debat zowel binnen als buiten het H-team is de discussie over de voorraad, zeg maar de collectie leegstaand vastgoed. Moet monumentaal vastgoed voorrang krijgen boven commercieel vastgoed? Met het aanhouden van de crisis werd het steeds duidelijker dat er een directe ­samenhang is tussen alle leegstaand vastgoed dat immers met elkaar concurreert. Binnen het H-team heeft men zich hard gemaakt voor ‘karakteristiek vastgoed’, gebouwen die er toe doen, ongeacht of zij een beschermde status hebben. Dat zijn dus zeker monumenten, maar het kunnen ook interessante ‘commerciële’ gebouwen zijn. Want een belangrijke vraag is welke gebouwen we mee naar de toekomst nemen: inwisselbare kantoorgebouwen op een desolaat kantorenpark, of betekenisvolle gebouwen in een ­dynamische omgeving? Het moge duidelijk zijn dat voor het H-team karakteristieke gebouwen een streepje voor hebben. Anno 2015 is de aanbodmarkt van 2010 ge4 | H-team

kanteld naar een gebruikersmarkt. Er zijn ­legio partijen die iets willen én kunnen met al die lege gebouwen. Al is de nieuwbouwreflex nog lang niet uitgedoofd, men beseft wel dat herbestemming vraagt om een andere attitude, om andere kennis en om een ander handelingsrepertoire van de partijen die er toe doen: ontwikkelaars, ontwerpers, erfgoed­ deskundigen maar vooral eigenaren en opdrachtgevers. Het is, zoals Duco Stadig in zijn interview aangeeft, nu veel meer een proces van samen concreet aan de slag en al werkende weg onderzoeken wat er kan. Vanuit de casuïstiek inductief toewerken naar een nieuwe praxis. Een mooi moment voor het nieuwe H-team dat vanuit die dagelijkse praktijk de agenda durft op te pakken. Nationaal Programma Herbestemming Vanuit de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed hebben wij op titel van het architectuur- en monumentenbeleid vier jaar lang het H-team gefaciliteerd. Parallel hieraan zijn er vele acties ondernomen om her­ bestemming te bevorderen. Zo is er onder andere de subsidieregeling Herbestemming opgesteld waarmee we in 2015 onze duizendste haalbaarheidsstudie hopen te kunnen financieren. Studies, die in veel gevallen uitmonden in concrete herbestemmingsacties, zoals blijkt uit recente evaluatie. Ook zijn er ettelijke bijeenkomsten gehouden, waaronder de Internationale Biënnale Leegstand en Her­ bestemming, zijn er tools ontwikkeld en is op allerlei manieren bijgedragen aan praktijk­

bevordering, kennisontwikkeling en kennisverspreiding via opleidingen, cursussen en publicaties over herbestemming, zoals het recente boek ‘Rekenen op Herbestemming’. Andere hoogtepunten vormden bijvoorbeeld het ‘Vizier op Leegstand’ waarmee gemeenten al dan niet in samenhang met de ‘Argumenten­ kaart Herbestemming’ handreikingen geboden werden om na te denken en te sturen op de leegstand binnen de eigen gemeentegrenzen. Deze publicaties uit 2011 en 2012 hebben nog steeds niets aan actualiteitswaarde ingeboet; integendeel. Ook eigenaren die een herbestemming overwegen werd een praktische handreiking geboden. Op basis van de praktijkervaringen van velerlei door de RCE verleende subsidies én gesprekken met ‘grootverbruikers’ werd een handleiding voor goed opdrachtgeverschap voor onderzoek naar herbestemming opgesteld. Tenslotte bracht het onderzoek naar Private Equity, dat in 2014 samen met Fakton werd uitgevoerd, het interesse van investeerders in herbestemmingsvastgoed nader in beeld.

v­ ertrekpunt voor het nieuwe H-team om zijn activiteiten te ontwikkelen. Uiteraard zullen we die activiteiten met veel interesse volgen en willen we waar mogelijk participeren. Want als er één les is van het H-team, en feitelijk ook van de herbestemmingspraktijk die de laatste jaren opbloeit, dan is het wel dat persoonlijke betrokkenheid loont en van doorslaggevend belang is.

Cees van ’t Veen directeur Rijksdienst voor het Cultureel ­Erfgoed Frank Strolenberg programmamanager Herbestemming Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, secretaris H-team

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijft zich de komende jaren inzetten voor herbestemming, onder andere op gebiedsniveau en voor het behoud van kerken en kloosters inclusief hun interieurs. Maar de fakkel voor facilitering van het nieuwe H-team wordt overgedragen aan de Rijksbouwmeester. De positie van de Rijksbouwmeester, dicht tegen de grootste vastgoedeigenaar van Nederland, het Rijksvastgoedbedrijf aan, is een goed H-team | 5

H-team 2010-2014 Activistische denktank voor herbestemming

Top 5 activiteiten H-team Om blijvend te reflecteren op de praktijk van herbestemming en het onderwerp op de agenda te houden, selecteerde het H-team kwesties die het agendeerde vanuit de eigen expertise, aangevuld met zaken/kwesties die naar voren komen uit het bestuderen en bezoeken van herbestemmingopgaven.

1

Wet- en regelgeving

Vanaf de start heeft het H-team zijn pijlen ­gericht op de regelgeving. De communis ­opinio was dat bestaande wet- en regelgeving star en strikt is en herbestemming eerder ­belemmert dan stimuleert. Het team heeft op dit terrein ­diverse concrete resultaten geboekt in onder meer verschillende Rijksregelgeving op het ­terrein van de Bouwregelgeving, de Huur­wetgeving, de Crisis-en herstelwet en de Wet plattelandswoning. Een aantal recente juridische wijzigingen vergroot de mogelijk­ heden op herbestemming en versnelt de procedures (zie p. 10 en 11).

2

Onderwijsvernieuwing

De nieuwe bouwopgave stelt andere en ­aanvullende eisen aan de toekomstige ­professionals in de werkvelden bouw, vastgoed, ruimtelijke ordening, ontwerp en ­erfgoed. En dat niet alleen in termen van ­kennis, maar ook in termen van vaardigheden en attitude. Zo worden nog jaarlijks honderden jonge architecten opgeleid voor de nieuwbouw, terwijl de praktijk steeds meer de ­opgave van de bestaande bouw is. In dat kader deden het College van Rijksadviseurs en het H-team in de eerste helft van 2012 een ­verkenning met meer dan 60 hogere onderwijsinstellingen op het terrein van vastgoed, ontwerp én erfgoed. Een probleemstellende notitie en een eerste aanzet voor profielen voor de nieuwe generatie vastgoeddeskundigen, ontwerpers en erfgoeddeskundigen vormden de start van deze verkenning. Dit resulteerde uiteindelijk in een aanzet tot profielen voor herbestemmingsprofessionals en de Week van het Lege Gebouw.

van een 14-tal opleidingen, geholpen door de kennis van ervaringsdeskundigen, bedachten tientallen studenten plannen voor twee voorbeelden van Rijksgebouwen waarvoor een ­afstootopgave bestaat: het Europolgebouw in Den Haag (2013) en de Prinses Juliana­ kazerne in Den Haag (2014). Zomerschool & Lente Academie Drie ochtenden les van zes vooraanstaande herbestemmers over de kneepjes uit hun vak. Dat was de eenvoudige formule waarmee het H-team Provada-bezoekers in juni 2012 ­trakteerde op een ontbijtje en hun visie op de toekomst in de vorm van zes colleges. In mei 2013 kreeg deze academie een vervolg in de Lente Academie over ‘rekenen aan her­ bestemming’. De doelgroep waren de Young Professionals (onder de 40 jaar) die met ­herbestemmingsopgaven aan de slag waren of wilden.

3

Financieel

Het H-team heeft een inventarisatie gemaakt van de bestaande financiële instrumenten die herbestemming en transformatie van gebouwen kunnen bevorderen. Ook opperde het team mogelijke nieuwe financiële stimuleringsmaatregelen waarmee de overheid eigenaren een duwtje in de goede richting kan geven. Het team heeft bovendien in samenwerking met Colliers International een rekenmodel laten ontwikkelen, Hermes 5.0, waarmee her­bestemmingsprojecten van a tot z door te rekenen zijn. Uiteindelijk hebben ze ook meegewerkt aan de totstandkoming van het boek Rekenen op Herbestemming dat december 2014 verscheen.

4

Duurzaamheid

De overlevers op de markt zullen duurzame panden zijn. Verduurzamen is naast de locatie een belangrijke bepaler van succesvolle ­herbestemming. Dit poneert het H-team in Notitie #1. Omdat transformatie onvoldoende meegenomen wordt in de duurzaamheids­ normering ontwikkelde Wessel de Jonge in samenwerking met Climatic Design Consult de methode ‘Duurzaam Verbeterd’. Met deze methode kan de duurzaamheid van her­ bestemmingsprojecten beter beoordeeld ­worden. Ook werd in samenwerking met de netwerkorganisatie Duurzame Monumentenzorg een bijeenkomst rondom de duurzaamheid van monumenten georganiseerd.

5

Agendering en lobby

Ten slotte heeft het H-team veel tijd besteed aan het onder de aandacht brengen van het belang van herbestemming: via het opstellen van trendanalyses en het uitdoen van publicaties zoals het voorbeeldenboek Herbestemming in Nederland, via het gevraagd en ongevraagd adviseren, bijvoorbeeld ten aanzien van de Agenda Bouw, maar vooral ook via ettelijke optredens en voordrachten.

Week van het Lege Gebouw Het H-team stond aan de wieg van inmiddels twee succesvolle edities van ‘De Week van het Lege Gebouw’. Onder leiding van docenten 8 | H-team

H-team | 9

Wet- en regelgeving Als veel gehoorde rem op herbestemming is (en wordt) de wet- en regelgeving genoemd. De afgelopen jaren is dan ook, vooral vanuit het H(erbestemmings)-team, hard gewerkt om op Rijksniveau hier verbetering te bewerkstelligen. Er zijn verbeteringen gekomen in de bouwregelgeving, de huurwetgeving, de Crisisen herstelwet en de Wet plattelandswoning. Op veel plaatsen wordt echter geconstateerd dat ook al is de regelgeving aangepast, de ­toepassing van de regelgeving nog te wensen overlaat. Een vijftal recente juridische wijzigingen ­vergroot de mogelijkheden en versnelt de procedures:

1

Technische normen

1. 2012: wijziging Bouwbesluit Bij herbestemming, evenals bij verbouwingen, blijven de technische normen gelden die ten tijde van de bouw van kracht waren (het ­‘rechtens verkregen niveau’). Voorheen golden de nieuwbouwnormen. Dus: niet de normen voor nieuwbouw zijn van toepassing, maar de normen die golden ten tijde van de bouw. 2. 2013: De Leegstandswet. Een leegstaand pand mag voor maximaal tien jaar worden verhuurd als woonruimte. Het gaat om tijdelijke verhuur, zonder de ­gebruikelijke regels voor huurbescherming. Eerder lag het maximum op vijf jaar.

2

Crisis- en herstelwet

In aangewezen projectgebieden laat deze wet experimenten en innovaties toe die buiten de reguliere wetgeving vallen. Vb: 2010 Strijp-S opgenomen in crisis- en herstelwet. Onder andere: tijdelijk verhuurde ­gebouwen mogen tot vijftien jaar lang gebruikt worden in strijd met het bestemmingsplan. Dat is vijf jaar langer dan de nieuwe generieke regels toestaan.

3

Toekomstige Omgevingswet

2018: Omgevingswet Beoogt flexibeler en sneller te zijn dan de g­rote hoeveelheid wetgeving die erin opgaat. De juridische informatie in dit artikel is g ­ ebaseerd op: Drs. D.B. Stadig en mr. E.A. Minderhoud, ­Herbestemming, regelgeving en gemeente (2), Tijdschrift voor Bouwrecht 2014/11.

4

Kruimelgeval

2014: De Wabo en het Bor (de Wet algemene ­bepalingen omgevingsrecht, respectievelijk het Besluit omgevingsrecht) maken het eenvoudiger om een gebouw te gebruiken voor een bestemming die afwijkt van het bestemmingsplan. Tijdelijk of, binnen de bebouwde kom, permanent. Herbestemming van een binnen de bebouwde kom gelegen afzonderlijk gebouw geldt tegenwoordig als een planologisch kruimelgeval. Dat betekent dat er wel een vergunning voor nodig is, maar dat de gemeente daar sneller en met minder onderzoeksverplichtingen over beslist. In geval van tijdelijk gebruik, moet wel duidelijk zijn dat dit na afloop van de termijn daad­ werkelijk kán worden beëindigd en geen onomkeerbare gevolgen heeft. De gemeente moet binnen acht weken besluiten over de vergunning, in plaats van de 26 weken die daar voorheen voor stonden.

5

Wet plattelandswoning

2013: Dankzij de nieuwe Wet plattelandswoning is wonen bij de boer legaal. Een verlaten boerderij die binnen de milieucirkel valt van een actief agrarisch bedrijf mag door mensen ­bewoond worden, die niets te maken hebben met het bedrijf. De boerderij blijft wat het altijd al was: een bedrijfswoning. De bewoners moeten dus tegen stank en herrie kunnen, want de woning is minder beschermd tegen hinder dan een burgerwoning. De wet biedt uitkomst voor boerderijen die hun agrarische functie verloren hebben, maar waarvan de schuren op het erf zijn overgenomen door een andere boer. Deze nieuwe wet is mede geïnitieerd door het Nationaal Programma Herbestemming.

10 | H-team

H-team | 11

H-team Leden

Ruim vier jaar lang hebben de acht ­leden en de secretaris van het H-team zich intensief beziggehouden met ­herbestemming. Ieder vanuit de eigen professionele p ­ raktijk. Op de volgende pagina’s blikken zij ­terug op wat er veranderd is, en vooruit naar wat nog veranderen moet.

YouTube-filmpjes Effectief en enerverend waren de lijntjes die met het onderwijs werden uitgegooid. Het begon met een bijeenkomst in de Utrechtse Atoomclub in 2012. Op uitnodiging van het H-team verzamelde zich hier een keur aan universitaire en hbo-opleidingen op het gebied van ontwerp, vastgoed en erfgoed ­ 14 | H-team

Voorzitter van een praktische denktank

‘Agenderen was onze taak’, zegt aftredend voorzitter Duco Stadig. ‘Wij moesten mede het probleem van de leegstand en de oplossing herbestemming aan de orde stellen. Dat hebben we gedaan. Nu is al drie jaar op rij transformatie hoofdthema op tal van congressen, zelfs op bijeenkomsten van de oude vastgoedgarde als de makelaarsbeurs Provada.’ ‘Echt gescoord’, zegt Stadig, hebben we met de regelgeving. De oude regels zaten herbestemming in de weg. Mede op ons aandringen is de maximale termijn voor een tijdelijke bestemming verlengd van vijf naar tien jaar, dat geeft herbestemming in de praktijk veel meer ruimte; investeringen kunnen immers over langere tijd uitgesmeerd worden. Een andere belangrijke verbetering is dat de termijn voor functieveranderingen van gebouwen binnen de bebouwde kom verkort is van 26 tot acht weken. Bovendien hoeft er geen tijdrovend en kostbaar onderzoek meer naar flora en fauna en dergelijke gedaan te worden. ‘Ook op het gebied van geld en financiering heeft het H-team een bijdrage kunnen leveren, onder andere met het rekenmodel Hermes, waarmee iedereen die voor het eerst een herbestemming doorrekent uit de voeten kan.’

Duco Stadig

Het H-team was uit op snelle actie en reactie. Doen, niet praten. Zorgen dat herbestemming prominent in beeld komt, niet alleen in de erfgoedwereld waar men al langer met dat bijltje hakte, maar juist ook in de vastgoedwereld, die zich huiverig toonde.

Gescoord met regelgeving

H-team | 15

om te praten over een betere aansluiting van het onderwijs op de herbestemmingspraktijk. Het initiatief mondde uit in de Week van het Lege Gebouw, die twee keer werd gehouden. In 2013 bogen zeventig studenten van veertien opleidingen zich onder inspirerende leiding van deskundigen uit de praktijk over het oude leegstaande Europolhoofdkwartier aan de Haagse Raamweg. In 2014 namen nieuwe teams de Julianakazerne, eveneens in Den Haag, onder de loep. Een minstens zo levendige spin off van het ­onderwijsinitiatief waren de Zomerschool en de Lenteacademie. De zomerschool werd ­symbolisch gehouden tijdens de vastgoedbeurs Provada, in een leegstaand kantoor aan de overkant van de RAI. Leden van het H-team deelden hun expertise met jonge ontwikkelaars en vastgoedmensen: Rekenen met Rudy, Herbestemmen met Helen. ‘Hier hebben we veel mensen mee bereikt’, zegt Stadig. En nog steeds: alle colleges zijn integraal op youtube geplaatst en het aantal hits groeit gestaag. ‘Het belang van duurzaamheid had ik wel wat harder willen bewijzen, niet alleen op gebied van energie, waar Wessel de Jonge een goed en bruikbaar onderzoek naar heeft gedaan, maar ook uit oogpunt van milieu en sociaal belang. S ­ lopen van beeldbepalende gebouwen desoriënteert mensen in hun buurt. Het maakt inbreuk op de vertrouwdheid als er opeens een gloednieuw gebouw staat.’ Wat nu? ‘Er in ontegenzeggelijk veel werk te doen bij het rijksvastgoed en het gemeentelijk vastgoed’, zegt Stadig. ‘Een oceaan aan leegstand. Wij, het oude H-team, hebben in zekere zin van boven naar beneden gewerkt. Nu is het moment aangebroken om andersom te ope­ reren. Ik denk dat het heel interessant is om concrete voorbeeldprojecten te maken. Je moet dan niet zuinig zijn, maar elkaar royaal laten delen in details. Daar kun je van leren. Op basis van die voorbeelden kun je de t­ heorie destilleren, de concepten.’ ‘De klassieke manier zou natuurlijk zijn om 16 | H-team

een organisatie op te tuigen die de expertise bundelt en herbestemming uitvoert; het rijksvastgoed­bedrijf zou dat best kunnen. Maar in de huidige tijd met los/vaste werkverbanden, wisselende connecties en netwerken, zou je het licht en wendbaar kunnen houden. Kijk, de eigenaar van een leeg pand is en blijft degene met het probleem. Of het nu een leeg kantoor is of een monument dan wel een eyecatcher in buurt of wijk. Daar kun je hem vanaf helpen. Er moet iets gedáán worden.’ ‘Er zijn ook eigenaren die hun verlies nemen. Bijvoorbeeld de eigenaar van Diemervijver, een treurig complex kantoorgebouwen in ­Diemen dat al tijden leegstond. Een Amsterdamse ondernemer verwierf de panden in 2012 voor een klein prijsje. Hij zag de behoefte aan studentenwoningen groeien en speelde op deze vraag in door het complex (40.000 m2) te transformeren tot een besloten campus met veel faciliteiten. Zulke mensen als die ­ondernemer moet je hebben’, zegt Stadig. ­ ‘Hij heeft het goed ingeschat’. Maar daar moet je niet op gaan zitten wachten. Stadig: ‘Ik zie veel in een breed netwerk waarin ruimhartig kennis wordt gedeeld. Daar zou je behalve ontwikkelaars ook gidsen bij moeten betrekken, mensen die slim kunnen zoeken, die snel heel veel data kunnen verwerken. En ook vormgevers kunnen nieuwe ­impulsen bieden, juist omdat zij vertrekken vanuit het gebouw zelf. Wat kan hier, op deze plaats? Wat ‘zegt’ het gebouw? Gebouwenfluisteraar, dat zou een leuke rol zijn voor het nieuwe H-team.’

Achtergrond Duco Stadig is bij Colliers International ­werkzaam als strategisch beleidsadviseur. Hij is voorzitter van de Stichting Urban Resort Amsterdam, die broedplaatsen realiseert in gebouwen die hun functie hebben verloren. Van 1994 tot 2006 was hij wethouder van Amsterdam, met de portefeuilles volkshuisvesting, stadsvernieuwing, ruimtelijke ­ordening en grondzaken. Daarvoor was hij ­secretaris van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. In die hoedanigheid vervulde hij een coördinerende rol bij de ­woningproductie en bij de stadsvernieuwing. Duco Stadig studeerde economie (doctoraal, cum laude) en rechten (kandidaats) aan de Vrije Universiteit te Amsterdam.

H-team | 17

De keuze van Duco Stadig Bijlmerbajes, Amsterdam De zes torens van de penitentiaire inrichting Overamstel komen per 2016 beschikbaar. De Bijlmerbajes gaat dan dicht. ‘Wat moet je met zo’n gebouw? De reflex is: stop er studenten in’, zegt Stadig. ‘Maar misschien is het beter om eerst te “luisteren” naar het gebouw. Geef

deskundigen, gelauwerde architecten als Wessel de Jonge en André van Stigt, of ontspruitende ontwerpers van de jonge garde, een vrij­blijvende kijk- en denkopdracht. Dat levert m ­ isschien wel hele nieuwe inzichten op.’

Boven: Bijlmerbajes ooit gebouwd als een experiment in de jaren 70, waarom ook niet als experiment herbestemmen? Onder: De Hallen, in Amsterdam-West, een nieuw publiek domein.

De keuze van Duco Stadig De Hallen, Amsterdam In Amsterdam-West zijn de oude hallen van de Tramremise van het gemeentelijk vervoerbedrijf dit najaar open gegaan in nieuwe gedaante. Filmzalen, winkelruimten, restaurants, hotel en andere horeca trekken direct veel volk. De Hallen zijn niet alleen aanwinst voor Amsterdam, maar ook bijzonder vanwege de

18 | H-team

financiering. De transformatie is betaald via een gemengde vorm van financiering, met bijdragen van overheden, private financiers, banken, fondsen en betrokken particulieren die via een Commanditaire Vennootschap een participatie konden nemen.

H-team | 19

Een optimist met overtuigingskracht

Jean Baptiste Benraad 20 | H-team

Op praktisch niveau zijn er geen echte belemmeringen meer voor transformatie, zegt Jean Baptiste Benraad. Nu is het zaak dat iedereen echt doordrongen raakt van het besef dat transformatie de komende jaren de helft tot een derde van de bouw­ opgave zal uitmaken. Dit kwartje is nog niet overal gevallen.

‘Gereedschaps­kist voor transformatie is goed gevuld’

‘Geef mij maar het gebouw, dan zoek ik de juiste mensen en komt het voor elkaar.’ Deze zin is typerend voor Jean Baptiste Benraad. Zijn stiel is meters maken in de transformatiemarkt. Eerst als directeur van studentenhuisvester Stadswonen in Rotterdam, nu als spil in het Transformatieteam. ‘De essentie van transformatie is: je hebt al een gebouw en het aardige is, elk gebouw geeft cadeautjes: een groot atrium, een hardstenen trap et cetera. Het eerste dat wij doen is het gebouw analyseren. Ik ben gewend om alle disciplines aan tafel te hebben. Architect, bouwkundige, milieubureau, noem maar op. Samen bedenken wij dingen die kunnen. Vervolgens koppelen we het gebouw aan een klantgroep. Kijk een gebouw met een groot atrium geef je niet aan studenten, die gooien maar bierflesjes naar beneden. Maar oudere zzp-ers waarderen die ruimte als een stijlvol meeting point.’ Massa met potentie Benraad is een rasoptimist met overtuigingskracht en een goede neus voor de markt. Hij vat zijn vak samen als: ‘Ik verkoop bouwkundige massa met potentie.’ Hij ziet dat er een enorme behoefte is aan getransformeerd vastgoed. De voorbeelden dwarrelen uit zijn mouw. ‘Plettenburg in Nieuwegein. Een echt kantorengebied waar volgens de makelaars geen student een klein appartement zal huren. Die willen er niet wonen, zeggen zij. Maar de studenten stonden in de rij. Voor de H-team | 21

55 appartementen die in voormalige kantoorgebouwen zijn gemaakt waren 1.100 gegadigden. Of neem de Brinkwal, een oude school voor tandartsassistenten, ook in Nieuwegein. Voor de 25 eenheden schreven zich 625 belangstellenden in. Benraad signaleert ook een verborgen behoefte onder jonge senioren. Hij zelf is er eentje van. ‘Hier ligt een grote markt braak. Vijftigplussers die nog midden in het leven staan, maar wel behoefte kunnen hebben aan lichte zorg. Ik denk zelf ook zo over de toekomst na. Waarom niet gezamenlijk een appartementencomplex kopen en met zijn allen een verpleegster/verzorgster betalen, die eens per dag langs komt. Nu zijn het vooral kleine kasteeltjes, urban villa’s, die zo ontwikkeld worden, maar doe je dat in leegstaande kantoren dan kun je het voor een normale prijs aanbieden en dus ook voor een breder publiek.’

én ambtenaren) nog veel koudwatervrees. Ten aanzien van (wijziging van) de bestemmingsplannen bijvoorbeeld. Onnodig, zegt hij onomwonden. ‘Waarom zou je in een bestemmingsplan niet een maximaal aantal bestemmingen kunnen noemen. Alles wat zou kunnen, neem je op: retail, woningen, short stay, maatschappelijke bestemmingen et cetera. Rotterdam heeft al sinds de Tweede Wereldoorlog een dergelijk omvattende bestemmingsplan. Het grote voordeel is dat je voor een transformatie geen tijdrovend en duur projectbesluit hoeft te nemen, maar kunt volstaan met een omgevingsvergunning. De initiatiefnemers bespaar je zo veel geld, zij zijn vaak al tussen de 50.000 en 100.000 euro kwijt aan advies en onderzoekskosten, en heel veel tijd. Ellenlange procedures zijn voorbij. Het mag niet te lang duren allemaal, want dan haken mensen af.’

Panklaar In de ruimtelijke ordening is de situatie panklaar voor transformatie. Dat acht Benraad de grootste verdienste van het H-team. In de praktische regelgeving zijn veel belemmeringen voor transformatie geslecht. Al gaat het echt niet altijd van een leien dakje, weet ook Benraad uiteraard. ‘Te grote geluidsbelasting, bijvoorbeeld, blijft vaak een lastig punt. Maar, zegt Benraad, ‘we laten een goed gevulde gereedschapskist achter. Het Bouwbesluit is aangepast. Transformatie hoeft niet meer aan de eisen van nieuwbouw te voldoen. Dat is een enorme winst. Ministens zo belangrijk is de verlenging van de termijn voor tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan van vijf naar tien jaar.’ Door de crisis en de leegstand zijn de financiële belemmeringen ook geslonken – de gebouwen zijn simpelweg veel minder waard. De vraag naar appartementen in getransformeerde kantoren is enorm en de bewezen voorbeelden zijn legio. Kortom: niets staat transformatie in de weg. Zo stug is het natuurlijk ook nog niet. Benraad merkt met name bij gemeenten (bij wethouders

Afvallers Benraad ziet het kweken van een nieuwe mindset als een belangrijke opdracht voor de komende periode. Nog niet iedereen is ervan doordrongen dat transformatie de komende decennia dé bouwopdracht is. ‘Zelfs linkse wethouders moet ik soms nog overtuigen van herontwikkeling. Maar transformatie wordt een normaal onderdeel van de bouwproductie. Het zal zeker een derde tot de helft van die productie uitmaken.’

22 | H-team

De grootste afvallers zijn de corporaties. ‘De corporaties doen bijna niets meer. Zij laten het liggen. O, dat mogen we niet meer, roepen zij in koor. Maar dat is onzin. Corporaties moeten af van hun managementcultuur. De managers beslissen niet, want zij weten niet genoeg en op het lagere niveau zitten risicomijdende mensen. Maar je moet met de voeten in de modder staan. Ik ben iemand die wel van de details is. Toen ik directeurbestuurder was van de Rotterdamse corporatie Stadswonen ging ik met beheerders van complexen op pad. In twee dagen wist ik meer dan genoeg. Van alle 250.000 m2 die

ik getransformeerd heb, is nog niks ingestort of verloederd. Mijn eerste project De Puntegale, het voormalige belastingkantoor in Rotterdam dat verbouwd is tot woon-/werkpand, kan nog jaren mee en de afnemers zijn er gelukkig.’ In de rij Benraad is optimistisch. Hij verwacht dat het gat dat de corporaties laten vallen, wordt gevuld met particulier initiatief. Eigenaren die hun knopen tellen, want leegstandsbeheer kost geld en niet weinig. Circa 25 euro per vierkante meter per jaar. Dus waarom exploiteren de investeerders niet zelf? Zoals de particulier eigenaar van gebouw Nispa. ‘Ik heb 2.000 man op de wachtlijst voor 350 woningen in het oude Nispa-gebouw in Amsterdam Zuid-Oost. Let wel dat is het beruchte Amstel lII waarvan iedereen al jaren roept dat niemand daar wil wonen. Voor 360 euro per maand krijgt elke student daar een zelfstandige unit met eigen sanitair. Ze staan er voor in de rij. ‘Het is een mooi voorbeeld van hoe we flexi­ beler met de bouwvoorraad om moeten gaan. We ontwikkelen niet meer voor vijftig jaar. Tien tot vijftien jaar is een prachtige horizon. Daarna zien we verder. Opschalen kan altijd. Bij transformatie zit het dak er al op, dat scheelt. Het kan allemaal best een beetje minder. Zoals ik tegen mezelf en tegen de eigenaren zeg: Je verdient misschien weinig maar wel vaak.’ Achtergrond Jean Baptiste Benraad is adviseur transformatie en huisvesting van bijzondere klantgroepen. Hij is oprichter en partner van het Transformatie Team, dat inmiddels meer dan 300.000m2 kantooroppervlak heeft herbestemd, tijdelijk en permanent in plannen en realisatie. Tot ­halverwege 2010 was Benraad directeur van studentenhuisvester Stadswonen in Rotterdam. Daarnaast was hij lid van de Raad van Toezicht van STW Utrecht (Stichting Tijdelijk Wonen). Benraad is opgeleid aan de TU Eindhoven (bouwkunde/stedenbouw). H-team | 23

De keuze van Jean Baptiste Benraad Wijnhaveneiland, Rotterdam Jean Baptiste Benraad: ‘Het grootste deel van de markt ligt in de sector wonen. Dat is de magneetfunctie voor een heel gebied. Je hebt allereerst een partij nodig die het risico durft te nemen en de transformatie kan dragen. Dan breng je de huurders binnen, want als er gewoond wordt gaat een gebied leven. Daarna komen de kopers en pas later de nieuwe ­bedrijvigheid. Ik zag dat al bij het Wijnhaven-

eiland in Rotterdam, een echte kantorenwijk. Iedereen verklaarde me voor gek toen ik jaren geleden kantoren verbouwde tot studentenflats. Niemand wil daar wonen. Maar de studenten kwamen en bleven. Zij verhuisden naar appartementen in duurdere complexen en uiteindelijk werd in de wijk appartemententoren The red Apple gebouwd en is het kantorengebied veranderd in een woonwijk.’

Boven: Wijnhaveneiland in Rotterdam: kantorengebied werd woonwijk. Onder: Energiezuinige woningen in voormalig kantoorgebouw. Het kan. Brinkwal won zelfs de duurzaamheidsprijs 2013.

De keuze van Jean Baptiste Benraad Brinkwal, Nieuwegein Volgens Jean Baptiste Benraad is er een enorme behoefte aan getransformeerd vastgoed. Een van de voorbeelden is Plettenburg, een echt kantorengebied waar volgens de ­makelaars geen student een klein appartement zal huren. Die willen er niet wonen, zeggen zij. Maar de jonge Nieuwegeiners die het ouder-

24 | H-team

lijk huis willen verlaten en een betaalbaar ­appartement zoeken, stonden ervoor in de rij. Bijvoorbeeld voor de appartementen in de Brinkwal, een oude school voor tandarts­ assistenten. Voor de 25 eenheden schreven zich 625 belangstellenden in.

H-team | 25

Regels en gedrag Veranderingen aanjagen moet via denktanks of actieve veranderclubs zoals het H-team dat wilde zijn, denkt Boon, maar hij ziet dat veel van die (netwerk-)clubs weer verdwenen zijn en het lastig te duiden is wat het precies opgeleverd heeft. ‘Ik vraag mij af of de vastgoedmensen die “in de frontlinie werken” met dit soort clubs wel bereikt worden.’ Zij hebben gewoon te dealen met de dagelijkse harde praktijk waarin overbelaste balansen of ouderwets reagerende handhavers het herbestemmen belemmeren. Daar hebben wij als BOEi ook last van en het is de vraag 26 | H-team

De non-profit herbestemmer

Boon weet het antwoord niet als hij de vraag krijgt hoe het nu met de herbestemming er bij staat. ‘Ik kan echt niet zeggen of het glas halfvol of halfleeg is. Er is in de boezem van veel bedrijven en organisaties een groeiende belangstelling voor herbestemming, herstructureren, herontwikkelen; kortom transformeren. Dat betekent dat de switch naar hergebruik van het bestaande vastgoed meer aandacht krijgt. Maar tastbare resultaten zijn nog op twee handen te tellen. Eigenlijk weten we onvoldoende hoe de praktijk echt verandert. Cijfers over leegstand domineren in alle ­categorieën vastgoed: van monumenten tot winkels, van maatschappelijk tot agrarisch vastgoed. De cijfers over succesvolle herbestemmingen en het aandeel van herbestemming binnen de totale vastgoedontwikkeling ontbreken echter.’

Arno Boon

Het herbestemmingsweerbericht van Arno Boon, directeur van BOEi, een non-profit herbestemmer van monumenten, is erg Hollands: ‘Aan de horizon breekt de zon door, maar voorlopig is het nog hozen in een roeibootje, met regenlaarzen aan en de paraplu paraat’.

‘Er moet een Funda voor monumenten komen’

H-team | 27

hoe je dat gedrag kunt doorbreken. De focus van H-team lag in het begin sterk op de regelgeving en dat is ten koste gegaan van de a ­ andacht bij betrokkenen voor het aspect van cultuur. Later is die focus er wel meer gekomen, maar hier ligt nog een grote opgave. Je ziet bijvoorbeeld dat de aanpassing van het Bouwbesluit 2012 met als referentiepunt “bestaande bouw” een fantastische opening is, maar als handhavers toch nog steeds handelen volgens het Bouwbesluit 2003, dan loop je alsnog vast.’

en kloosters. BOEi blijft daarmee in een niche en stelt zich op als adviseur, ontwikkelaar, opdrachtgever, restaurateur, belegger en verhuurder. ‘Het laten samenvloeien van al die schakels in de keten heeft ons overeind gehouden. Door onze ervaring zijn de faal­ kosten teruggebracht terwijl onze projecten echt niet “appeltje-eitje” zijn. Zonder winstoogmerk moeten wij het ontwikkelrisico, het renterisico, het bouwkundig risico en het verhuurrisico managen.’ En dat lukt blijkbaar prima.

Lichtpuntje Als het gaat om het aanjagen en investeren in herbestemmen dan constateert Boon dat partijen die daadwerkelijk in herbestemming investeren dun gezaaid zijn. ‘Corporaties ­mogen het niet meer, gemeenten zijn er niet geschikt voor, beleggers vinden het rendement niet interessant, de banken financieren traditioneel, ontwikkelaars hebben hele andere problemen, aannemers houden maar ­nauwelijks het hoofd boven water en in de monumentensector is er zelfs een stroming die zich verzet tegen herbestemming omdat het zuivere restauratie zou belemmeren. Wij zijn nog een van de weinige monumentenclubs die investeren. Stadsherstel in Amsterdam en Hendrick de Keyser investeren ook nog, maar veel clubs passen alleen op de winkel.’ In deze riedel is volgens Boon echter een lichtpuntje te vinden: ‘De provincies manifesteren zich steeds meer op het terrein van herbestemming. Zij doen dat deels met rijksgeld en enkele provincies zetten fors in op de transformatie van haar monumentaal vastgoed met eigen geld. Men ziet erfgoed steeds meer als kerntaak’

Inmiddels heeft BOEi in haar backoffice in Amersfoort meer dan 12 mensen rondlopen en werken er voor BOEi circa 35 freelancers en kleine bedrijfjes verspreid over het hele land. Samen vormen zij een fijnmazig netwerk, dat haar voelsprieten diep in het lokale speelveld heeft. En dat is belangrijk voor de herbestemming want de juiste kennis van de lokale situatie levert succesvolle projecten op; vastgoed is voor BOEi voor 90% lokale markt. Een recente aankoop is bijvoorbeeld de Blokhuispoortgevangenis in Leeuwarden, die voor 20 miljoen verbouwd gaat worden en een belangrijke rol moet spelen bij de invulling van Leeuwarden Culturele Hoofdstad 2018. Terwijl over de hele linie het geld voor vastgoed verdampt kan de Amersfoortse club nog het tempo opvoeren. De doelstelling is om het volume dat in de afgelopen tien jaar is gerealiseerd, in vijf jaar tijd te verdubbelen. In 2020 moet dan in totaal zo’n 200 miljoen gerealiseerd zijn. ‘Ons balanstotaal’, zegt Boon, ‘is gegroeid van 20 naar 40 miljoen. Ook in de haalbaarheidsonderzoeken die wij doen zit een flinke groei. We doen er nu zo’n 30 to 40 per jaar in opdracht van gemeenten, eigenaren en beoogd gebruikers. De verwachtingen voor 2015 zijn dan ook uitstekend, ook al moeten we als BOEi altijd op onze liquiditeit passen. Vaak genoeg moet ik als directeur een rondje bellen naar overheden om te zorgen dat de subsidie voor de onrendabele top ook overgemaakt wordt terwijl wij de investering al ruime tijd achter de rug hebben.’

Groei BOEi is lang een nichespeler geweest, opererend op het raakvlak van monumenten en vastgoed. De focus lag in eerste instantie op de herbestemming van industrieel erfgoed. De laatste jaren groeit de portefeuille echter snel met monumentale boerderijen, kerken 28 | H-team

De uitdagingen Er moet nog veel gedaan worden en er kan ook nog veel bereikt worden, vindt Boon. Dat kan door het mengen van functies, het hanteren van de menselijke maat en herbestemmen met een stapsgewijze aanpak per object. En wat is voor hem de belangrijkste uitdaging? ‘Tussen nu en de komende vijf jaar is de grootste opdracht het vinden van de gebruikers. Ten diepste gaat het om het vinden van functies. Wat heel erg zou helpen is een Funda.nl voor monumenten en daarvoor proberen we collega-organisaties te mobiliseren. Beleidsmatig roep ik daarnaast al 5 jaar tegen gemeenten dat “monumenten eerst” moeten. Dirigeer functies naar de monumenten en laat het gewone vastgoed links liggen of sloop dat. Dan wordt Nederland mooier, duurzamer en aantrekkelijker. En dat is mijn drijfveer, onze missie.’ Achtergrond Arno Boon is sinds 2002 directeur van de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed B.V., kortweg BOEi. Hij studeerde in Wageningen (Plantenziektenkunde) en kwam via een lokaal initiatief in aanraking met monumenten en herbestemmen; de steenfabriek de Bovenste Polder werd zijn ‘autodidactische leerschool van projectontwikkeling en monumentenzorg’. Dat deed hij naast een carrière in de jour­ nalistiek die hij bekroonde met de rol van ­directeur-hoofdredacteur van de Wageningse Universitaire uitgeverij. In zijn vrije tijd is hij KNVB scheidsrechter en penningmeester van de oudste vereniging van Nederland: de Maatschappij tot NUT van ’t Algemeen (anno 1784).

H-team | 29

De keuze van Arno Boon De Cereolfabriek, Utrecht Met de Cereolfabriek langs het Merwedekanaal in Utrecht onderhoudt Boon een langdurige relatie. Al in 2002 was voor het eerst contact met de ontwikkelaars Blauwhoed en Heijmans. Pas in 2010 kwam BOEi écht aan tafel en in de zomer van 2014 was de oplevering na 10 m ­ iljoen euro investering waarvan 6 miljoen subsidie, bijdragen, fondsenwerving, etc. Boon: ‘Nu is het complex open en komen er

mensen. Die zien: hé, dit is een gaaf gebied. De woningen erom heen raken ook meer in trek. Dat is leuk voor de ontwikkelaars. ‘Bij Cereol zie je gebeuren wat vaker gebeurt: de waarde van omliggend vastgoed neemt toe. Via belastingen en subsidies kunnen wij van de waardegroei weer nieuwe projecten doen. Zo is de kringloop gesloten, zeg maar.’

Boven: Nieuw onderkomen in de Cereolfabriek voor de oude bibliotheken van de wijken Lombok en Oog in Al.

Onder: Creativiteit en technologie ontmoeten elkaar in de (voormalige) fabriek Hazemeijer Hengelo.

De keuze van Arno Boon Hazemeijer, Hengelo BOEi is eigenaar van circa 65 gebouwen, in ­totaal ruim 110.000 m2. Een van de grote complexen, met 25.000 m2, is Hazemeijer ­Hengelo en stamt uit uit de periode 1907-1960. BOEi nam het project met financiering van de FGH bank over uit de failliete boedel van ­ontwikkelaar Van Hoogevest die als eerste in de crisis omviel. Het concept van ‘Creatieve Fabriek’ werd omgedoopt naar het meer met de plek verbonden en oorspronkelijke

30 | H-team

‘Hazemeijer Hengelo’. De hoofddoelgroep zijn technologische bedrijven. Daarnaast is er een ‘24 uurs’ economie en mix: onderwijs, evenementen, horeca, leisure, etc. Arno Boon: ‘Ook wonen willen we maar daar is de markt hier nog niet rijp voor. We moeten nu eerst de boel drijvende houden; het blijft hier twee stappen vooruit en twee achteruit qua exploitatie. De markt blijft zwak.’

H-team | 31

32 | H-team

De moderne rationalist

Frits van Dongen

Frits van Dongen vertrekt niet alleen als lid van het H-team, hij treedt ook af als Rijksbouwmeester. Een dubbel momentum. Hij blikt terug en vooruit: de bouwdrift sluimert, maar de jonge generatie ontwerpers biedt tegenwicht. ‘Zij zijn inventief en niet geld­gedreven.’

‘Jonge ontwerpers tonen de techniek van het verbinden.’

‘Toen ik Rijksbouwmeester werd wilde ik een nieuwe manier van stedenbouw bevorderen, een zogenaamde Nieuwe Bouwcultuur entameren. Mijn voorgangster Liesbeth van der Pol had al het atelier en onderzoekslab ­‘Nederland wordt anders’ opgericht, om jonge werkloze ontwerpers de kans te geven zich ondanks de crisis te ontwikkelen en zich vast te bijten in onderzoek naar actuele ruimtelijke vraagstukken. Dat heb ik geadopteerd en uitgebouwd tot een digitaal platform, waar het bruist van creatieve ideeën van slimme, jonge mensen.’ ‘De nieuwe generatie is erg inventief. Zij zijn creatief in het bedenken en bevorderen van betrokkenheid. Zoals onlangs het festival Kantor in de desolate kantorenwijk bij ­Sloterdijk. Drie dagen zijn de gebouwen ­bomvol, daarna stroomt het weliswaar weer leeg, maar het gebied staat op een andere manier op de kaart. Net als het Glamour­ manifest van Saskia Beer, die een andere kantorenwijk, Amstel III in Amsterdam Zuid-Oost tot leven wekt. Of neem de nieuwe manieren van crowdsourcing die jonge architecten ­bedenken. Zij beginnen allemaal klein en ­individueel maar als die groep initiatiefnemers groeit, krijg je vanzelf een soort stille revolutie. Deze ontwerpers lopen voorop. Zij tonen de techniek van het verbinden. Dat is meer een intellectueel proces dan het hanteren van een 6B-potlood.’ ‘We moeten het voor de transformatie hebben van die niet geldgedreven partijen’, zegt Van Dongen, van ontwerpers dus, die zijn vaak ­inhoudelijk gedreven.’ H-team | 33

Uitgebouwd Zelf stond Frits van Dongen vooral bekend als de moderne rationalist. De man van de woningbouw en grote publieke gebouwen. ­Zoals het Conservatorium in Amsterdam, wooncomplex The Whale, op het Borneo-­ eiland in Amsterdam en concertzaal de Philarmonie in Haarlem. In 2012 toen hij als Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol opvolgde, kantelde zijn imago. Niet in de laatste plaats omdat hij zich bij zijn aantreden opmerkelijk luid en duidelijk uitsprak voor herbestemming: ‘Wij zijn uitgebouwd. Herbestemming is het nieuwe bouwen’. ‘Met het Rijksbouwmeesterschap nam ik ook het estafettestokje over van de voormalige Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed Wim Eggenkamp en werd ik lid van het Herbestemmingsteam. Voor mij kwam het onderwerp niet uit de lucht vallen. Integendeel. Jaren heb ik zelf in een voormalig schoolgebouw gewoond. En ook als architect werk en werkte ik aan diverse herbestemmingsprojecten. Neem bijvoorbeeld de Tricotfabriek in ­Winterswijk die ik verbouwde tot woningen. Daarbij kreeg ik de steun van de toenmalige directeur van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg Fons Asselbergs. De uitspraak ‘Wij zijn uitgebouwd’ was primair ingegeven door het besef hoe groot de leegstand was: ‘Net toen ik gevraagd was als Rijksbouwmeester schotelde Ronald Rietveld ons de zee aan leegstand voor op de Biënnale in Venetië. Een prachtig mooi beeld, maar je schrikt je dood van de getallen’. Het besef, taxeert hij, dat de leegstand zulke proporties heeft aangenomen dat we eigenlijk niet meer hoeven te bouwen, is nu breed doorgedrongen. Maar bloed kruipt waar het niet gaan kan. ‘Wij zijn een natie van ruimtelijke ordenaars. Wij excelleren in bouwen, daar staan we om bekend. Bij bouwers en ontwikkelaars is het bouwen een primair instinct. Die drift sluimert. Als het geld weer voorradig is gaat iedereen weer bouwen. Misschien moet de crisis nog iets langer duren, tot 34 | H-team

i­edereen de urgentie echt voelt. Juist die ­bouwdrift maakt dat ik met extra energie een bijdrage heb geleverd aan het herbestemmings­team. De komende jaren zal het H-bestemmingsteam hard nodig blijven.’ Baukultur Met het College van Rijksadviseurs waar de Rijksbouwmeester deel van uitmaakt, pleit hij voor een nieuwe bouwcultuur in Nederland. Een cultuur waar ruimte is voor nieuwe ­samenwerkingsverbanden tussen initiatief­ nemers en maatschappelijke organisaties. Hij ziet hierbij voor het ontwerp een verbindende rol weggelegd en trekt een vergelijking met Duitsland. ‘De Duitse Baukultur omvat alle culturele aspecten die met ruimtelijke ­ordening te maken hebben: opleidingen, het vakmanschap, de maatschappelijke betrokkenheid. Bij ons is de definitie beperkter. Wij kennen in Nederland de bouwsector en de bouwkolom, maar geen bouwcultuur zoals in Duitsland. Zeker in de jaren tachtig en ­negentig van de vorige eeuw is het accent ­komen te liggen op management. Overal werd management gedoceerd, zelfs in Delft. Daar was het meest mee te verdienen, dus waarom zou je een echt vak leren. Een tikkeltje ­gechargeerd natuurlijk, maar je zag het ­curriculum in die tijd steeds smaller worden.’ ‘Gelukkig is daar de laatste jaren verandering in gekomen. Je zag het ook aan de respons van de opleidingen op de Week van het Lege Gebouw die wij als H-team twee keer organiseerden en die het nieuwe H-team vast overneemt. Daarnaast is er meer ruimte voor een niet-speculatieve manier van bouwen gekomen. Bouwen op een kleinschaliger niveau, in de stad en niet aan de rand ervan, in de geest van Jane Jacobs, wier ideeën doorklinken in eigentijdse stadsdenkers.’ Verschuiven De stad is behalve architectuur en ordening, ook een kwestie van programmeren, zegt Van Dongen. Dat heeft de jongere generatie goed begrepen. En de oude gebouwen spelen daar

een hoofdrol in. Het oude H-team, zegt Van Dongen, heeft gepionierd en gezorgd voor verbeteringen op het terrein van regels, financiën en bestemmingsplannen. Het nieuwe team houdt de binding met de Rijksbouwmeester en kan voortbouwen op de basis die het oude gelegd heeft. Nu het oude H-team terugtreedt en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed  een stapje terug doet, heb ik het initiatief ­genomen het herbestemmingsteam een nieuwe plek te geven onder de vleugels van het Rijksvastgoedbedrijf en het College van Rijksadviseurs. Het ‘oude’ team heeft inmiddels al een aantal ontmoetingen gehad met het nieuwe, verjongde H-team. Ze vertegenwoordigen de nieuwe bouwcultuur zoals ik die mede de ­afgelopen jaren heb uitgedragen. Ik ben inmiddels als Rijksbouwmeester teruggetreden, maar ik heb goede hoop dat ook het nieuwe team een inspirerende bijdrage gaat leveren aan de discussie over en het agenderen van de herbestemming in Nederland. ‘Verandering in de (steden)bouw is een langzaam proces. Maar ik zie de reactie van ­gevestigde partijen op ideeën van de jonge ­generaties verschuiven van ‘dat kan niet, ­onzin’, naar ‘misschien een alternatief’ tot ‘ja dat is realistisch’. Achtergrond Frits van Dongen richtte in 1988 de Architekten Cie. op, samen met Pi de Bruijn, Jan Dirk Peereboom Voller en Carel Weeber. In 2012 besloot Van Dongen om uit de ­Architekten Cie. te treden. Dat moment viel niet toevallig samen met zijn benoeming tot rijksbouwmeester. Om elke schijn van belangen­verstrengeling te vermijden, verbrak hij de banden met zijn oude firma. Hij begon ­samen met Patrick Koschuch een nieuw ­bureau: Van Dongen-Koschuch Architects. In een s­ piegelbeeldige beweging is Van ­Dongen half november 2014 teruggetreden als rijksbouwmeester om meer ruimte te ­bieden aan zijn bureau Van Dongen-Koschuch Architects.

H-team | 35

De keuze van Frits van Dongen Schouwburg de Kampanje, Den Helder De oproep tot herbestemmen die Frits van Dongen deed bij zijn aantreden als Rijksbouwmeester was niet alleen ingegeven door zijn zorg over de enorme leegstand. Het appel kwam ook voort uit zijn praktische ervaring met transformatie, waar hij met enthousiasme over spreekt. Zoals over het project in Den Helder dat zijn bureau Van Dongen-Koschuch Architects nu onder handen heeft: in de hallen van het historische, maritiem ensemble ­Willemsoord heeft hij de nieuwe schouwburg

De Kampanje ontworpen. ‘Die hal die is bloedmooi. De oude staalstructuur, de spanten en de hefconstructie, dat is al een theater op zich. Om dat alles zichtbaar te houden, hebben we een glazen theaterzaal ontworpen. De investeringen die het rijk heeft gedaan om de gebouwen op de voormalige Rijkswerf Willemsoord te restaureren betalen zich nu dubbel en dwars terug bij de her­ bestemming. In die zin heeft het rijk zich hier voorbeeldig opgesteld.’

Boven: Artist impression van de glazen theaterzaal in schouwburg De Kampanje. Onder: Defensie draagt het Marine Etablissement de komende jaren geleidelijk over aan de gemeente.

De keuze van Frits van Dongen Marine Etablissement, Amsterdam Frits van Dongen: ‘Tijdens mijn Rijksbouwmeesterschap werd ik ook geconfronteerd met de herbestemming van gebieden. Een mooi voorbeeld van een vernieuwende aanpak vind ik het voormalige Marine Etablissement Amsterdam (ook wel: Marineterrein). De Koninklijke Marine trekt zich geleidelijk aan terug en het Rijksvastgoedbedrijf ont­ wikkelt het terrein samen met de gemeente volgens principes van een ‘organische

36 | H-team

­ ntwikkeling’. Dat wil zeggen: er is geen eindo beeld. Geen verleidelijk misleidend beeld waar alles aan wordt opgehangen. Nee, hier worden juist heel realistisch en kleinschalig de eerste gebouwen herbestemd en getransformeerd. Daarbij zal het gebied openbaar worden gemaakt en heb ik met het College van Rijksadviseurs voor een zorgvuldige ­omgang met de bestaande kwaliteiten gepleit.’

H-team | 37

38 | H-team

Commerciële blik op coöperatief veld

Het eerste dat Helen van Duin opviel toen zij bij De Key binnenstapte als directeur Ontwikkeling was hoe veel bijzondere gebouwen de corporatie de laatste jaren had aangekocht en hoe weinig daarvan voor wonen bestemd waren. ‘Niet alleen de De Key, ook de andere corporaties als Stadgenoot, waren in de voorafgaande jaren grote verplichtingen aangegaan. Zij hadden vele bijzondere leegstaande gebouwen aangekocht. De Key was bijvoorbeeld eigenaar geworden van het REM-eiland en het Lloydhotel. De corporaties deden mee aan inschrijvingen en wonnen op prijs. Marktpartijen dongen ook mee, maar de corporaties boden vaak substantieel meer. Soms boden zij zelfs tegen elkaar op, zoals bij de aankoop van de NDSM-hal in Amsterdam-Noord. ‘Wij zijn overal van’, dat was de gedachte. ‘Geef de moeilijke gebouwen maar aan ons, dan maken we er kantoren, winkels, broedplaatsen of zelfs hotels van’. Van Duins aantreden bij De Key kwam op het moment dat de luchtbel op spatten stond. Niet lang daarna was het gedaan met de ­ambitieuze projecten en hoogmoedige ­bestuurders en directeuren. In het verslag van

Helen van Duin

Toen Helen van Duin deel ging uitmaken van het H-team om mede de geesten rijp te maken voor een radicale koerswijziging in de bouw, had zij net zelf een cultuuromslag meegemaakt. Van de ‘hard core’ bouwbedrijven, waar zij tot dan toe carrière had gemaakt, stapte zij ­medio 2008 over naar woning­ stichting De Key. Een van de grote Amsterdamse corporaties met circa 35.000 woningen en, toen nog, een flinke portefeuille commercieel en minder commercieel vastgoed.

‘Corporatie heeft één doel en dat is wonen’

H-team | 39

de parlementaire commissie die de corporatie­sector onderzocht staat het minu­ tieus beschreven. Er kwam een grote omslag bij alle corporaties die zich vertild hadden en er v­ olgden bestuurswisselingen. Na anderhalf jaar bij De Key was Van Duin samen met de fi ­ nancieel directeur als enige nog over. Het oude bestuur en directie was vertrokken. Veel plannen zijn stopgezet en ­afgeblazen. Vraagtekens ‘Als je sec naar de volkshuisvesting kijkt dan heeft een corporatie als Eigen Haard, die zich verre heeft gehouden van ontwikkelavonturen, het beter gedaan. Want, wat heeft een buurt of een huurder feitelijk aan een project als het ­Lloydhotel of het REM-eiland?’, blikt Van Duin terug. ‘Zeker, dit zijn hoogwaardige herbestemmingen, maar ik heb grote vraagtekens bij de ­financiële aanpak. Bovendien zijn projecten ­altijd gefinancierd met geborgd geld. Dat geldt ook voor de liefdevolle restauraties die De Key en andere corporaties hebben uitgevoerd, ­zoals bijvoorbeeld de Sibbelpanden aan de Hoogte Kadijk in Amsterdam. De vraag is of je het schaarse maatschappelijk geld niet beter kunt besteden dan aan precieuze restauraties? Restauraties die qua kosten de pan uitrijzen. Ik kwam uit de bouw en ontwikkeling. In de commerciële markt is het ondenkbaar dat een plan bijna automatisch van fase naar fase duurder wordt. Bij de corporaties ontbreekt een incentive om dat in bedwang te houden. Onrendabel, daar is men aangewend. ­Renovaties kosten altijd meer dan de markt­ waarde.’ Terug naar de kern Van Duin ziet wel degelijk nog een mooie rol weggelegd voor de corporaties in de herbestemming en transformatie, maar wel een scherpomlijnde. Van Duin: ‘Ik sta erg achter het beleid van het rijk om de corporaties terug naar hun kern te brengen. De eerste vraag is altijd: waarom zouden wij dat moeten doen? Ligt hier een taak voor de corporatie? Haar antwoord: Alleen als je het direct kunt 40 | H-team

koppelen aan sociale woningbouw. Alleen als huurders en buurt er direct van profiteren.’ Als voorbeeld geeft zij ouderenhuisvesting. Van Duin: ‘Er ontstaat een grote behoefte aan betaalbare ouderenhuisvesting, met name voor alleenstaande ouderen, veelal (allochtone) weduwen. De leegkomende verzorgingstehuizen en andere grote institutionele gebouwen, kunnen we goed transformeren tot een- en tweekamerwoningen voor ouderen. Een soort HAT-eenheden, met een huismeester. Corporaties hebben zeker een rol om beschermd wonen te bieden voor alleenstaande ouderen. De markt neemt de verbouw van kantoren tot studentenwoning al goed voor zijn rekening.’ ‘Voor het overige moeten we terug naar de oude rol van de corporaties; het simpele rechttoe rechtaan werk. Sociale woningbouw dat is de kerntaak van de corporatie, hooguit met hier en daar een plintje. Geen partij in het ontwikkelen van dure huur, geen verhuurrisico bij maatschappelijk vastgoed als scholen. Terug naar de kern. Verhuren, onderhouden, beheren. Meer hoef je niet te doen. Met als extra voordeel dat je daar geen ondernemerszin voor nodig hebt.’ En als je dan een herbestemming doet, hamert zij als commerciële vrouw op het marktaambeeld: doe het dan simpel en hou het klein. Zorg direct voor cashflow. Zorg dat er snel geld binnen komt.

op geld en plannen maken met een rendements­garantie van bijvoorbeeld vier procent. Gemeenten en provincie kunnen ­garant staan, zodat er goedkoop geld geleend kan worden bij de BNG of de Waterschapsbank. Denk aan een soort Boei, maar dan eentje die minder op investering stuurt en meer koerst op ­cashflow.’ Achtergrond Helen van Duin was tot voor kort lid van het directieteam van de Amsterdamse woning­ corporatie De Key. Zij werkte vanaf 2008 voor De Key. Eerst als directeur Ontwikkeling van De Principaal. Dit was de commerciële ­ontwikkelpoot van De Key, die na het echec van Far West – een enorme ontwikkelplan voor Nieuw-West in Amsterdam – ontmanteld werd. Van Duin werd vervolgens directeur Ontwikkeling en Onderhoud van De Key. Hiervoor was Van Duin hoofd Conceptontwikkeling en coördinator Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) bij Rabo Vastgoed BV. Eerder werkte Van Duin onder andere als directeur bij Era Bouw en als regiodirecteur Zuid-West bij Moes Bouwbedrijven. Helen van Duin studeerde Ruimtelijke Economie aan de Erasmus Universiteit en behaalde tevens een Master Degree in Real Estate aan de Universiteit van Amsterdam.

Moeilijke gebouwen Van Duin pleit dan ook voor een rigoureuze maar heldere scheiding. Corporaties beperken zich tot waar ze goed in zijn: het beheer, onderhoud en verhuur van sociale woningen. Met als aantekening dat ‘het onderhoud en beheer nog wel een slag efficiënter en ­goedkoper zou kunnen’. Voor de aankoop, reno­vatie en exploitatie van bijzondere gebouwen kan een aparte club worden opgericht. Van Duin: ‘Je zou regionaal een corporatie kunnen oprichten voor de moei­ lijke gebouwen. Zo’n club zou geleid moeten worden door echte ondernemers, die sturen H-team | 41

De keuze van Helen van Duin Het REM-eiland, Amsterdam Aan de Houthavens in Amsterdam ligt sinds 2011 een drijvend restaurant. Het is het voormalige REM-eiland, het platform van TV Noordzee dat in de jaren zestig als eerste commerciële televisie naar Nederland bracht. De Key kocht het oude zendstation aan en behoedde het zo voor sloop. Net als het Lloydgebouw, of de Beurs van

Berlage, zouden we dit nu nooit meer aan­ kopen, zegt Van Duin. Een echte zeperd als het schip de SS in Rotterdam is het nooit geworden, het gebouw rendeert redelijk. Maar wat een huurder van De Key aan dit restaurant heeft, kun je je in gemoede afvragen. Met gevoel voor understatement zegt Van Duin: het dakterras is in ieder geval publiek toegankelijk.

Boven: REM-eiland, bijzonder gebouw in de Amsterdamse haven. Onder: De zogenaamde Tabakspanden in hartje Amsterdam, hotspot voor graffiti-liefhebbers.

De keuze van Helen van Duin De Tabakspanden, Amsterdam Na enig nadenken, ‘we hebben zo rigoureus gesneden in de projecten’, noemt Van Duin de Tabakspanden als voorbeeld van een ­project in de tijd tussen de hausse rond 2008 en de huidige schrale tijd. De panden in de Amsterdamse binnenstad zijn voor een deel ooit gekraakt en de huidige bewoners – afstammelingen van de krakers – willen er blijven wonen. In het kader van de verbetering van de binnenstad (het project 1012) heeft De Key de ernstig verwaarloosde woningen gekocht. Maar, zegt Van Duin, sociale woning-

42 | H-team

bouw op deze dure plek, dat kan niet meer. Je moet een restauratie als deze rendabel maken. En zo evolueerden de plannen voor dit project van alles slopen naar nieuwbouw (toen het gekraakt werd), via niks slopen en alles renoveren (voor de crisis) tot een mix van koopwoningen met commerciële ruimtes in de plint en een creatieve broedplaats – het vermaarde Slangenpand in de Spuistraat, genoemd naar de schildering van een felgele slang op de gevel (nu of straks).

H-team | 43

44 | H-team

‘Vergelijk het met schaatsen’, zegt Wessel de Jonge. ‘Als architect in dit tijdsgewricht moet je net als de schaatser continue je gewicht verdelen. Soms op links, soms op rechts. ­Telkens moet je kiezen, anders ontspoor je. En denk je dan in dat je schaatst op zes schaatsen in plaats van twee. Dat geeft een beeld van de balans die een architect voort­ durend moet zoeken in herbestemmings­ projecten.’ Hij voelt zich er senang bij. ‘Voor ons als ­bureau is het maatschappelijk-economische verhaal altijd een zwaartepunt geweest. Wie wil er zitten, wie heeft er belangstelling voor het gebouw – dergelijke vragen naar het ­programma zijn voor ons relevant’, vertelt hij, vanaf de derde verdieping van de Van Nelle ­Fabriek, waar hij kantoor houdt.

‘Teamen’ in plaats van soleren

Wessel de Jonge

Als architect zoekt Wessel de Jonge samenwerking met allerlei disciplines. Voor elke opdracht kiest hij een op maat gemaakt team. ‘Architecten zijn steeds minder bezig met het feitelijke design en steeds meer met het ­richting geven aan een proces’.

’Als architect voel ik me soms meer orkest­ leider’

Mondige bewoners De praktijk van herbestemming in een markt die door aanhoudende crisis verdord is, maakt het vak van architect complexer. De Jonge: ‘Architecten nemen steeds vaker deel in ­initiatieven tot herbestemming, en overigens ook tot nieuwbouw, bijvoorbeeld in geval van collectief particulier opdrachtgeverschap.’ De Jonge doet het zelf ook. Hij geeft als voorbeeld zijn deelname aan een voorstel van ­Lucas van Zuylen. ‘Deze lokale vastgoed­ adviseur kwam aanzetten met twee woonblokken in de Rotterdamse Bergpolder. ­Typische vooroorlogse portiekwoningen, die de woningcorporatie wilde slopen. Met de bewoners kijken wij nu of dat anders kan. Het idee is dat de huurders portieksgewijs H-team | 45

de woningen kopen en dat wij ze helpen deze per cluster te ontwikkelen.’ Het betrekken van bewoners maakt de ­planvorming een stuk ingewikkelder, maar De Jonge past hier gemakkelijk een mouw aan door de samenwerking met eenlokale partij, die goed overweg kan met mondige maar niet altijd zo deskundige burgers. Verschil maken Met zijn gelijknamige bureau heeft Wessel de Jonge zijn sporen verdiend in de herbestemming, met grote namen op zijn conto zoals de herontwikkeling van de Van Nelle Fabriek, van voormalig sanatorium Zonnestraal en recenter De Studio in het oude GAK-gebouw in Amsterdam en het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartinstituut NLR in Amsterdam. In de afgelopen vijftien jaar heeft hij de inzet van zijn werkzaamheden verbreed. Naast het cultureel besef, het uitdragen van de waarde van met name ons twintigste-eeuwse erfgoed en het bijdragen aan duurzame oplossingen wil hij ook een verschil maken in maatschappelijke opzicht. Met veel geld kun je Zonnestraal weer top krijgen, dan ben je een goed vakman. Maar De Jonge vindt dat ook een tikje onwerkelijk. Hij wil maatschappelijk-economisch ook iets betekenen; herbestemming van karakteristiek erfgoed inzetten voor bijvoorbeeld schoolgebouwen en wonen voor ­lagere inkomens. ‘Wij zijn van meet af aan een netwerkbureau’, zegt hij. Gewend aan, nee, juist uit op teamwork. Voor elke opdracht neemt De Jonge deel in een op maat gemaakt team, dat ­dikwijls op zijn intiatief wordt samengesteld. Conceptontwikkelaars, bouwkundigen, bouwfysici en marketingmensen maken er meestal deel van uit. Als er veel stedenbouwkundige aspecten zijn vraagt hij een stedenbouwkundig bureau er bij, als landschap of stadspark deel uitmaken van de ontwerpopdracht zoekt hij contacten met die hoek. Complementaire competenties zoekt hij ook bij collega-architecten. In tweederde van zijn opdrachten 46 | H-team

werkt hij samen met andere architecten. ­‘Teamen’, noemt hij het. En zegt hij: ‘Architecten zijn al lang geen pure designers meer. Ik voel me soms meer een orkestleider’. Vakmanschap ‘Wij luisteren naar een gebouw. Net als een arts eerst luistert voor hij een diagnose stelt. Veel architecten beginnen – of misschien moet ik zeggen begonnen want er is al veel veranderd – met het bedenken van een remedie, nog voor de kwaal goed is geïdentificeerd. Architecten zijn geneigd om direct eigen ideeën op te leggen. Ik doe dat anders. Zeker bij monumenten heeft dit vele voordelen. Je kunt in beginsel meer gebruik maken van wat er al is, dat is goedkoper en duurzamer. Wat goed is laat je. Wat niet goed is: daar ga je ingrijpen. Een ­bestaand gebouw heeft al een verhaal, dat kun je versterken. Tenzij een gebouw natuurlijk een waardeloos imago heeft, dan moet je dat ook aanpassen.’ ‘Dit vakmanschap, dat je kunt snel zien wat er mankeert aan een gebouw, breng je als ­architect in. Een architect moet ook goed geïnformeerd zijn, niet alleen over historisch en culturele zaken, maar ook over maatschappelijk-economische ontwikkelingen. Hij moet snappen hoe vastgoed werkt om een bijdrage te kunnen leveren aan het van de grond krijgen van een project. Dat mis ik wel in de opleidingen. Ik begrijp niet goed hoe het kan dat er op ­opleidingen, zoals de TU Delft, zo weinig ­samenwerking is tussen de transformatie en de real estate takken.’ Voor hem was het een van de redenen om als (enig) architect zitting te nemen in het H-team. Om zo het belang van die brede kijk te onderstrepen. De Jonge: ‘Wij hebben met het team de zittende bouwers en bestuurders wakker geschud. Het is aan het nieuwe team om te enthousiasmeren en te inspireren.’ Kanshebber En er hangt een opleving in de lucht. Wessel de Jonge merkt het aan den lijve. Hij heeft het

druk: op zijn bureau lopen vrij plotseling weer bijna twintig jonge ontwerpers rond. Voor een deel schieten er projecten uit de pijpleiding, die daar klem raakten tijdens de crisis. Oude plannen uit de oude wereld. Nieuwe plannen zullen volgen, zegt De Jonge. Als er weer geld is zal dat eerder besteed worden aan herbestemming dan aan nieuwbouw. Volgens simpele economische wetten: als ontwikkelaars iets opstarten zal het vaak om herbestemming gaan. Ze hebben die ­gebouwen dikwijls al in portefeuille, dus al betaald. De nieuwe ruimtevraag zal zich ook wenden naar het bestaand vastgoed, want dat is veel goedkoper geworden, tot wel een derde van de prijs van vier jaar geleden. ‘Karakteristiek erfgoed is de grote kanshebber, want het combineert deze economische ­beweging met authenticiteit, en dat is wat mensen willen.’ Achtergrond Wessel de Jonge richtte in 1999 zijn architecten­ bureau op, met een bijzondere expertise op het gebied van herbestemming, dikwijls in een dynamische stedelijke context en steeds vaker in combinatie met nieuwbouw. Hij is onder andere verantwoordelijk voor de restauratie en herbestemming van v.m. Sanatorium Zonnestraal (i.s.m Henket architecten), voor de coördinatie van de herontwikkeling van de Van Nelle Ontwerpfabriek in Rotterdam en de Technische Scholen in Groningen (1923), de restauratie van het Jobsveem (1914) en het HUF gebouw (1953) in Rotterdam en, i.s.m. Inbo architecten, de gedeeltelijke herbestemming en uitbreiding van het Nationaal Luchten Ruimtevaartinstituut NLR in Amsterdam. De herbestemming van het ABN gebouw aan de Coolsingel in het kader van Forum ­Rotterdam i.s.m. OMA is in voorbereiding. Wessel de Jonge is in 1985 afgestudeerd aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Tijdens zijn studie en daarna als onderzoeker aan de TUD en de TUE heeft hij zich intensief bezig gehouden met het behoud en hergebruik van twintigste-eeuwse architectuur. H-team | 47

De keuze van Wessel de Jonge Van Nellefabriek, Rotterdam Bij UNESCO, zegt Wessel de Jonge, was het gevoel van opluchting merkbaar toen de Van Nelle Fabriek in Rotterdam tot werelderfgoed werd verklaard. Eindelijk een erfgoed dat geen kasplantje is en dat ook niet hoeft te worden. Van Nelle Ontwerpfabriek zit vol met jonge ontwerpers en creatieve ondernemers; het is een geliefde plek om te werken. Wessel de Jonge: ‘Hoeveel werelderfgoederen zijn er die nog volop deelnemen aan het economische leven?’ Hij geeft zelf het antwoord: ‘De beroemde Fagus Fabriek van Walter Gropius is een voorbeeld maar het zijn er niet veel.’

‘Iedereen zegt altijd “dat was de goede oude tijd, dat zou nu niet meer kunnen”, maar dat Van Nelle nieuwe gebruikers heeft en volop meedraait in het economisch circuit, is toch te danken aan een aanpak die vooruitliep op het nieuwe denken van nu. Van meet af aan hebben wij ons bezig gehouden met de vraag wie hier wil zitten en waarom, wat hier zou kunnen gebeuren en hoe dat om te zetten in een financieel haalbaar model. Op die maatschappelijk-economische kant is de aanpak gestoeld. En dat is de basis geweest voor de aanpassingen die het gebouw heeft ondergaan.’

Boven: De karakteristieke theekoepel op het dak van het hoofdgebouw van de Van Nellefabriek geeft een prachtig uitzicht over de stad. Onder: Achter de moderne gevel van het voormalige Gemeenschappelijk Administratiekantoor bevinden zich nu starterswoningen.

De keuze van Wessel de Jonge GAK-gebouw, Amsterdam Van verguisd kantoorpand par excellence is het GAK-gebouw aan de westkant van Amsterdam getransformeerd tot gewild wooncomplex voor starters op de woningmarkt. Met een beetje hulp van de Rietveldstudenten, die het gebouw in een nieuw licht zetten toen zij er tijdelijk met de academie ­bivakkeerden, een vorm van placemaking. De Jonge nam een groot deel van het ontwerp voor de transformatie van het gesloten ­ambtenarenbastion tot open woongebouw voor zijn rekening. ‘Als een imago niet goed is, moet je toch ingrijpen’, zegt hij. ‘Bij de mid-

48 | H-team

denbouw komt dat er wel op aan en daarvoor zijn spectaculaire ideeën ontwikkeld. De uitvoering daarvan hangt af van het vinden van een afnemer en moet nog volgen, het zou heel goed een hotel kunnen worden. Na de succesvolle woningen in de noordvleugel is de zuidvleugel inmiddels in uitvoering.’ ‘Lang niet alle opdrachtgevers begrijpen hoe ingewikkeld herbestemming kan zijn. Je moet als architect een lange aanloop nemen voor je echt aan de gang kunt, je moet eerst kijken hoe het gebouw in elkaar zit en welke mogelijkheden het biedt. Dat kost nu eenmaal tijd en geld.’

H-team | 49

50 | H-team

Waar zij tien jaar geleden zeker in de vastgoedwereld nog meewarig werd aangekeken als eigenaar van een bureau voor cultuur­ historisch onderzoek, zijn zij en haar medewerkers nu een vaak geraadpleegde partij. Inmiddels ook door die vastgoedbedrijven. De zachte kant ligt nu in het hart van de opgave. Steenhuis: ‘Eigenlijk praten we niet meer over zacht en hard, inmiddels weten we dat het goed plannen van de juiste functies in een ­gebouw of gebied, de herbestemmingskosten drukt en vaak zelfs geld oplevert.’

Van niche naar mainstream

Marinke Steenhuis

Terwijl menig architectenbureau een flinke veer heeft moeten laten, om over ontwikkelaars en makelaars ­helemaal niet te spreken, is het Marinke Steenhuis en haar bureau voor de wind gegaan. Ondanks, of misschien wel dankzij de crisis.

’De erfgoedadviseur heeft het steeds ­drukker’

De crisis, zegt Steenhuis, was in zekere zin een zegen. ‘Ik heb veel geleerd van de crisis die de welvaartsstaat midscheeps ramde. Het maakte een eind aan een Hellenistisch tijdperk. Zo rond 2005, 2006 kon het niet op. De schok van de crisis zorgde voor een kanteling, een nieuwe kijk. Het modernisme is niet meer almachtig in de architectuur, de beeldende kunst en de literatuur. Zelfs onze grote roerganger Rem Koolhaas ruilde zijn fuck the context voor aandacht voor ons cultuurhistorisch vakgebied. Wij kwamen binnen als niche, en nu zijn we mainstream.’ ‘Toen ik samen met Paul Meurs ons bureau begon, zaten we vooral in de archieven. We analyseerden de wording en geschiedenis van plekken en baseerden hierop onze adviezen voor ruimtelijke opgaven. Onze belangrijkste inzet was de vraag: Wat betekent een plek en hoe kun je de betekenis ruimtelijk vertalen? Het was een onontgonnen terrein, ook omdat wij het niet theoretisch of heel politiek H-team | 51

aanpakten, maar praktisch. Wij waren niet bang om vuile handen te maken.’ Magie van de plek De afgelopen vijf jaar is de waardering voor het erfgoed immateriëler geworden, het verhaal heeft terrein gewonnen. In het verhaal vinden mensen, of het nu bouwers, erfgoedprofessionals of gebruikers zijn, aansluiting bij de geschiedenis. Bij herbestemming legt het cultuurhistorisch onderzoek naar een ­gebouw, een plek of een gebied steeds meer gewicht in de schaal, mede onder invloed van rijksbeleid dat erfgoed meer en meer uit splendid isolation haalde en een rol gaf in de economische en ruimtelijke vraagstukken. Onze werkwijze veranderde ook, vertelt Steenhuis: ‘Gaandeweg gingen we steeds ­vaker onderzoek doen om richting te geven aan verandering. We vroegen ons steeds meer af, hoe je de waarden naar het nu kunt brengen. Laatst hebben we onderzoek gedaan naar de Brouwersdam. Dat is geen kaarsrechte steile wand, maar een prachtig glooiende dam met een zoetwater- en zoutwaterzijde. Een landschap op zee. Zo gevoelig ontworpen. Nu is de dam weggezakt in een poel van recreatieparken. Een attractieboulevard is het geworden. Ons werk is de magie van die plek onder al dat slib weer te voorschijn te halen. De waarde articuleren. Dat kan in woorden, maar ook met kaarten. Een visuele taal.’ De laatste jaren ziet Steenhuis nog andere verschuivingen plaats vinden. ‘Wij zitten nu veel in projecten waar het moeilijk wordt. Waar partijen totaal verzand zijn. Men komt er niet uit, uit de discussies over culturele waarde van karakteristiek vastgoed. Men spreekt elkaars taal niet. Ik treed steeds ­vaker op als vertaler, tussen partijen: ­ontwikkelaars, monumentenzorgers, over­ heden, burgers, corporaties en bedrijven’. ‘Ik bouw altijd families’, vat Steenhuis het ­samen. De opdrachtgevers veranderen ook. ‘Steeds meer nemen institutionele partijen 52 | H-team

het over van het rijk. Wij werken nu voor ­partijen als Rijkswaterstaat die al zijn kanalen in kaart gebracht wil hebben. NS ProRail, voor wie wij onderzoek doen naar zo’n dertig ­karakteristieke stations. Hoe zijn deze verbonden aan en met de stad, wat is de routing? Maar ook vastgoedbedrijven van universiteiten willen met andere blik naar hun vastgoed kijken. Onze missie is om een vonk los te krijgen.’ Drie manieren Na vier jaar intensief lidmaatschap van het ­H-team, met zijn vele debatten over het heden en de toekomst, onderscheidt Marinke Steenhuis, als zij het veld overziet nu grofweg drie methodieken om een plek te herbestemmen. Allereerst: bedenk slimme, nieuwe formules. Sommige kiezen voor een bedrijfsconcept dat doet denken aan de Nederlandse Spoorwegen, die tegenwoordig meer geld verdienen met de exploitatie van de stations dan met het vervoer van reizigers. Steenhuis: ‘Zo’n bedrijf als SKEPP verdient meer met het leveren van service aan hun huurders dan met het verhuren van hun herbestemde kantoorpand. De stenen zijn goedkoop, het draait om de commodities. Anderen verhuren niet slechts een gebouw maar scheppen een community. Bekend voorbeeld is natuurlijk De Atoomclub van Rudy Stroink. Of zij trekken als nomade van pand naar pand, als een permanente startup. Briljant natuurlijk, maar ook wel cynisch, want als je het niet leuk meer vindt, vertrek je naar elders.’ ‘Dan is er placemaking, ook een vorm van community scheppen, maar dan meer op een gebied gericht. Dat kan niet overal. Je moet natuurlijk wel een reservoir aan hipsters ­hebben, die zich aangesproken voelen. Of ­beter nog, een heleboel wannabees, die bij zo’n community willen horen.’ ‘De derde vorm die opkomt is bewoners aan het roer. Dat is vaak ploeteren en vele splijtzwammen trotseren. Maar ondanks de vaak moeizame vergaderingen groeit het aantal buurtcoöperaties. Het is een nieuw soort

v­ erenigingsleven. Aan de ene kant zijn en ­blijven we Nederlanders, en als er samen een voordeeltje te halen is bijvoorbeeld door de gasleverancier af te troeven, doen we dat graag. Aan de andere kant is het een vorm van glokalisering. Die hele doe-het-zelfmode, inclusief de overdreven kanten ervan als de voedsel- en stadslandbouwfetisj, is een teken dat mensen er naar hunkeren om de managers er uit te gooien. Mensen hebben genoeg van het gedepersonaliseerde en technocratische.’ Achtergrond Marinke Steenhuis richtte samen met Paul Meurs (tevens hoogleraar Heritage and cultural Value aan de TU Delft) het bureau SteenhuisMeurs op. Een bureau dat werkt in de context industry, zoals ze het zelf omschrijven. Zij verrichten cultuurhistorisch onderzoek en ontwerpanalyse ten behoeve van actuele ruimtelijke opgaven. Architectuurhistorici en ontwerpers werken aan cultuurhistorische verkenningen, ruimtelijke kaders en beeldkwaliteitplannen, gebiedsanalyses en super­ visie voor overheden en marktpartijen. Zij schreven ook het boek ‘Herbestemming in Nederland, nieuw gebruik van stad en land’ (Nai Uitgevers, 2011) in opdracht van het ­Nationaal Programma Herbestemming, waarin zij 25 spraakmakende voorbeelden van herbestemming bespreken. Marinke Steenhuis studeerde architectuur­ geschiedenis aan de Vrije Universiteit in ­Amsterdam. Zij promoveerde in 2007 bij prof. dr. Auke van der Woud op het werk van stedenbouw- en landschapspionier ir. P. Verhagen (1882-1950). Zij is verder onder andere voorzitter van het Kwaliteitsteam werelderfgoed Beemster en lid van het Kwaliteitsteam ­Afsluitdijk. Haar laatste termijn als voorzitter van de Rotterdamse Commissie voor ­Welstand en Monumenten is net afgelopen.

H-team | 53

De keuze van Marinke Steenhuis Burgerweeshuis, Amsterdam Het Burgerweeshuis van Aldo van Eyck (1960) is een verzameling kleine huisjes met koepels op een steenworp afstand van Amsterdamse Zuidas. De ‘Lovebaby van de internationale designgemeenschap’, zoals Marinke Steenhuis het complex treffend noemt. Maar dat wisten de kopers niet. Die zagen een paar ­vervuilde gebouwtjes, verweesd tussen al die glanzende hoogbouw aan de Zuidas. Belegger H-Invest kocht het icoon van het structuralisme op, FGH Bank financierde de aankoop. Net voor de crisis. Allebei met de gedachte: we slopen het en zetten er fijne kantoren neer. De crisis gooide roet in het eten. Het is nu een

rijksmonument en staat nog altijd leeg. Steenhuis kan zich hier bijzonder over opwinden. ‘Dit is precies de overmoed van de ­laatste jaren. Het gebouw biedt zo veel kansen om het opnieuw met betekenis te laden. Het gebouw zelf is al een icoon en het ligt ook nog eens op een plek die zoveel aanknopingspunten biedt: tussen de A10 en de stad, met de Gerrit Rietveld Academie om de hoek. Geef die ­studenten het gebouw en de ruimte om iets te verzinnen.’ Wat haar betreft zijn de eigenaren ‘de verliezers van de toekomst, door er zo star naar te kijken’.

Boven: Het Burgerweeshuis van Aldo van Eyck: de ‘lovebaby’ van de internationale design-gemeenschap. Onder: Van Keramiekfabriek van Philips naar winkelruimte.

De keuze van Marinke Steenhuis Strijp R, Eindhoven Marinke Steenhuis: ‘Wij, Paul Meurs en ik en onze negen collega’s op het bureau, willen op een afgewogen manier naar de stad kijken. Neem Strijp R in Eindhoven. Dit is een prachtig voorbeeld van hoe de bestaande stad van ballast kan veranderen in een meerwaarde. Als je maar even geduld hebt. Toen Paul Meurs als cultuurhistorisch adviseur en later als lid van het supervisieteam bij het project beetrokken werd, zei hij: sloop nou niet gelijk. Wacht eens even af wat er gebeurt, slopen kan altijd nog. Vervolgens kwam Piet Hein

54 | H-team

Eek, die op een geweldige manier aan ­placemaking heeft gedaan. Een schitterend voorbeeld van het aanvoelen van de tijd. Strijp R was het hart van de beeldbuisproductie van Philips. Nu wordt het terrein ontwikkeld tot een woongebied met 500 huizen. Maar het gebied is vooral bekend geworden door Piet Hein Eek, de meubelontwerper die in de oude fabrieksgebouwen zijn werkplaatsen vestigde, een showroom annex winkel en een restaurant in Eekstijl.

H-team | 55

Inherente luiheid ‘De crisis heeft zijn tol geëist. Er is 60 procent verloren gegaan aan werkgelegenheid bij de ontwikkelaars. Het aantal zelfstandigen is met 60 procent toegenomen. Communicerende ­vaten, ja. Het innovatief vermogen is achter­gebleven, ook onder architecten, 56 | H-team

Van ontwikkelaar tot coach

‘Datingsites zijn hartstikke interessant voor herbestemmers en ontwikkelaar. Wij kunnen heel veel leren van deze sites. Hoe zij het juiste mannetje aan het juiste vrouwtje koppelen.’ Nu er ruimte in overvloed is, is de grote vraag hoe de gebruikers te verbinden aan een ­gebouw. Stroink weet uit ervaring hoe moeilijk het is om op de markt een match te maken. ‘Nog grotere groepen gebruikers moeten de potentie van het bestaande ingaan zien. Dat is nog niet overal het geval. Neem een grote Nederlandse bank, ik noem geen namen, maar die bank die we met zijn allen hebben betaald, die gaat gewoon nieuwbouw plegen. Die zegt ijskoud geen 20.000 m2 te kunnen vinden.’ ‘Bedrijfsleven heeft vaak geen idee van de ­potentie van het bestaande’, zegt Stroink. ‘Ik kan elk bedrijf in een busje zetten en met gemak langs twintig locaties rijden die geschikt zijn. Ook particulieren fixeren zich op nieuwbouw. Het particulier opdracht­ geverschap floreert, maar ze bouwen ­allemaal van die nieuwbouwwoninkjes in ­Almere, Rotterdam of Utrecht. Ik kan ze zo de prachtigste panden laten zien die ze voor twee keer niks kunnen kopen en verbouwen.’

Rudy Stroink

Een herbestemming kan in verbluffend korte tijd geregeld zijn, zegt Rudy Stroink. Het allerbelangrijkste is het vinden van de juiste gebruiker. Die redt het gebouw. En ga vooral niet met ­iedereen praten, dat kost tijd en geld en is overbodig. Met vier mensen moet je spreken, meer niet.

‘Breek uit het ­poldermodel’

H-team | 57

stedenbouwers, makelaars, bouwers en installatie­bureaus. Men spreekt van luisteren naar de klant, maar dat is van het niveau ‘leren ademhalen’, schan­dalig of in ieder geval betreurenswaardig dat het daarin blijft steken. Die houding heeft het slagveld groter gemaakt dan noodzakelijk was. Waar ik het aan wijt? Toch een inherente luiheid. Het was zo lang zo goed gegaan. Men verlangt collectief naar die tijd en hoopt stiekem dat ie t­ erug komt. De vraag hoe we nu en straks wonen en werken wordt niet gesteld, men bouwt op de oude weg voort, alleen wat uitgekleder om het betaalbaar te houden.’ Met het H-team heeft Stroink tegen de ­mammoettanker aangeduwd. ‘Met name op w ­ etgevingsgebied hebben we dingen voor ­elkaar gekregen. Ook de Zomerschool en de Week van het lege ­gebouw reken ik tot de ­succesvolle initiatieven, waarvan de jonge ­generatie architecten, ontwerpers en ontwikkelaars echts iets geleerd heeft. Maar het ­innovatieve vermogen van de sector is ondanks deze impuls klein gebleken’, stelt Stroink teleurgesteld vast. Bedrijfscoach Stroinks eigen professionele carrière loopt aardig parallel met de crisis en met de lessen die hij er uit trekt. Bij zijn aantreden als ­H-teamlid was hij nog een klassieke ontwikkelaar. Het bedrijf dat hij mede heeft opgericht, TCN, was nog volop in business. Maar ook deze ontwikkelaar overleefde de crisis niet. Stroink: ‘Ik was zelf al weg, maar mijn oude collega’s hebben te lang vastgehouden aan het oude ontwikkelmodel, gebaseerd op de massa geld die tot dan toe altijd makkelijk voor handen was. Zij hebben het niet kunnen bolwerken, zijn te laat van koers veranderd.’ Stroink heeft inmiddels Dutch Spring opgericht, een bedrijf dat zich richt op innovatie van productie, bedrijfsvoering en financiering van jonge ondernemingen. ‘Ik ben geen projectontwikkelaar meer, maar bedrijfscoach. Al zijn de ondernemingen die ik adviseer wel allemaal 58 | H-team

vastgoed gerelateerd.’ De overstap is ingegeven juist door het gebrek aan innovatie dat Stroink in de sector signaleerde. ‘Ik ben ervan overtuigd dat een bedrijf 30 procent sneller en goedkoper kan opereren door veel stappen over te slaan. Ga niet eerst met de hele wereld praten, breek uit het poldermodel, is mijn ­devies. Voor je met iemand gaat praten vraag je af van wie je toestemming moet hebben. In plaats van met honderd mensen hoef je maar met vier mensen te praten: de klant, de financier, de grondeigenaar en de gemeenteraad voor de vergunning.’ Die zelfredzaamheid, of eigenzinnigheid, vaart wel bij de enorme hoeveelheid relevante informatie die nu voor elke leek beschikbaar is. Daar heb je niemand voor nodig. Stroink: ‘Wie een beetje handig kan zoeken, heeft ­binnen enkele dagen een goed overzicht over zaken als bestemmingsplannen, geluidsbelasting, bodemzaken, kadastrale en juridische beperkingen, buurtgegevens et cetera.’ Triage Nederland heeft veel te veel gebouwen. De komende honderd jaar komen er minder mensen in Nederland en hebben we minder ruimte nodig. De stad wordt goedkoper. Stroink: ‘Waarom zou je in deze situatie het gebouw aanpassen aan het gebruik. Draai het om en pas het gebruik aan aan het gebouw. Waarom zou je een standaardwoninkje persen in een kantoorgebouw als je er met gemak een woning van 200 vierkante meter van kan maken?’ Maar voor bepaalde gebouwen is er gewoon geen oplossing, zegt Stroink. ‘We gaan een periode tegemoet van creatieve destructie. Er zal gesloopt (moeten) worden. Leg je er maar bij neer dat ook monumenten er aan gaan. Er zijn er simpelweg te veel om allemaal te vullen met creatievelingen. We gaan naar een triage, die ik ook beschreven heb voor het rijksvastgoed: Nekschot – Beetje ­opknappen – Intensieve behandeling.’ Uiteindelijk zal de sloop en de financiële ­herstructurering die nu gaande is, leiden tot

een nieuwe praktijk. Cruciaal is het vinden van nieuwe gebruikers. Stroink: ‘Met een ontwerp red je geen gebouw. Een gebruiker redt een gebouw.’ Achtergrond Rudy Stroink is oprichter van Dutch Spring, een bedrijf dat zich richt op innovatie en ­coaching van jonge ondernemers in de ­ontwikkelsector. Hiervoor was hij CEO van projectontwikkelaar TCN (Trammell Crow ­Nederland). TCN Property Projects, opgericht door Stroink in 1994, heeft in zijn bestaan ­circa een miljoen m2 herbestemd. In 2013 kwam het bedrijf in financiële problemen. Stroink is bekend als bedenker van de inno­vatieve bedrijfsverzamelgebouwen De Atoomclub, die in eigendom zijn bij Square One, de opvolger van TCN Concepts. Rudy Stroink is opgeleid aan de TU Delft, met als specialisatie Stedenbouw. Van 1981 tot 1985 werkte hij bij ontwerp- en onderzoeksbureau Villa Nova, dat hij tevens ­oprichtte. Daarna vertrok Stroink naar Los Angeles, waar hij werkte als project­ ontwikkelaar. Vervolgens trad hij op als ­adviseur van diverse projectontwikkelaars.

H-team | 59

De keuze van Rudy Stroink Atoomclub, Utrecht ‘Gedateerde architectuur op een godverlaten plek’, zo zou de betonnen kolos op het Utrechtse industrieterrein tot voor kort worden betiteld. Maar nu is het een club, waar veel mensen graag lid van worden. Opgericht door Rudy Stroink. Hij kocht zijn ‘Atoomclub’, in voor de oud betonprijs van 250 euro per m2 en verbouwde het pand voor 300 per m2. Bovenal was zijn bedoeling een plek te creëren waar mensen graag zijn. De combinatie van redelijke huur en saamhorigheid (de koffie, het eten en de ambiance zijn in de huur van 500 euro per

maand inbegrepen) sloeg aan en de bezettingsgraad is hoog. Ondanks of ongeacht de schrootjes aan het plafond en de grindplaten op de gevel. De club krijgt steeds meer leden en er komt meer geld binnen. Zo kan er weer een stukje verbouwd worden. ‘Eerst de cashflow dan investeren’, is Stroinks credo. Inmiddels heeft de exploitant van de ­Atoomclub Square One het naastgelegen ­Vitensterrein aangekocht en ontwikkelt daar de Atoomcampus.

Boven: Interieur Utrechtse Atoomclub, de oerversie. Onder: De jongere broer in Amsterdam.

De keuze van Rudy Stroink Atoomclub, Amsterdam Net aan de andere kant van de ring A10 west ter hoogte van het Olympisch stadion is najaar 2014 de Atoomclub Amsterdam geopend. Het pand, Overschiestraat 65, telt zeven verdiepingen en oogt aan de buitenkant wat chiquer

60 | H-team

dan de Utrechtse oudere broer. Geen grauwe grindplaten, maar lichtgrijze gevelelementen. Zodra er geschikte locaties zijn gevonden, ­komen er ook Atoomclubs in steden als ­Rotterdam en Eindhoven.

H-team | 61

Nationaal Programma Herbestemming 2010-2014

62 | NPH

NPH | 63

Geld blijkt vele lezers te inteinteresseren. Men wil inzicht krijgen in de financiële rentabiliteit van herbeherbestemmingsprojecten.

1

2.000 Nieuwsberichten

HERBESTEMMING.NU

De financiële puzzel bij herbestemming

Men is op zoek naar een match tustussen vraag en aanbod in de herbestemmingsherbestemmingsmarkt.

1.950 Tweets

2 In de etalage

3

2.750 Volgers

Hij/zij: De zaaister Men is geïnteresgeïnteresseerd naar de ­verhalen achter de ­monumenten, de ­geschiedenis van het gebouw of de plek.

E-zine Het e-zine van het NPH op www.herbestemming.nu heeft tot doel o ­ rgani­saties en mensen die zich bezighouden met h ­ erbestemming te prikkelen, informeren, enthousiasmeren en 64 | NPH

80 Nieuwsbrieven

inspireren om ­herbestemming mogelijk te maken. Het bestaat uit een rijke mix met o.a. interviews, achtergronden, m ­ eningen, ‘vitamine’, cases en filmpjes. Tegelijkertijd is het een portal voor de ­community rond herbestemming.

Nieuwsbrief & twitter Vanaf juni 2010 zijn er vanuit het NPH vele nieuwsbrieven verstuurd. De eerste twee jaar

veelal thematische edities. Van oktober 2012 april 2014 i.s.m. Erfgoedlab. Vanaf medio april 2014 verzorgt het NRP deze wekelijkse nieuwsbrief. NPH | 65

76

1

industrieel erfgoed

9

47

militair erfgoed

maatschappelijk vastgoed

226

15

Boekhandel in Dominicanenkerk, Maastricht

Villa Augustus, Dordrecht

3

44

Projecten

interieur

2

4

religieus erfgoed Chocoladefabriek in voormalige Verkadefabriek, Zaandam

21 kantoren

21 agrarisch erfgoed

5

De Witte Dame, Eindhoven

Kennisbankherbestemming.nu De kennis-en projectenbank benadert her­ bestemming vanuit verschillende invals­ hoeken, zoals ­opgave, proces, financiering, regel­geving, ontwerp, duurzaamheid. Met zoek­filters zijn projecten op kenmerken te selecteren: thema, erfgoedcategorie,

oude/nieuwe functie en trefwoord. De projecten zijn toegevoegd door NPH, partners van NPH en derden. Tevens zijn er twaalf kennisdossiers, inhoudelijk verzorgd door het NPH, mensen van de RCE en externe partners. Alle dossiers bevatten kennis­documenten en andere praktische informatie.

6. Krimp en erfgoed 7. Ontwerp 8. Maatschappelijk vastgoed 9. Interieur 10. Burgerinitiatief 11. Gemeenten 12. Duurzaamheid

De tien meest bezochte ­projecten

6

DRU Cultuurfabriek, Ulft

7

Broerenkerk, Zwolle

De 12 dossiers in de kennisbank (in volgorde best bezocht) 1. Tijdelijk gebruik 2. Wet- en regelgeving 3. Financiering 4. Agrarisch erfgoed 5. Religieus erfgoed

IJzergieterij Stork, Hengelo

8

Hogere Textielschool De Maere, Enschede

9

10

66 | NPH Gezondheidscentrum in Heilig Hartkerk, Roosendaal

De Timmerfabriek, Maastricht

Aedes

Agrarisch Erfgoed Nederland

Architectuur Lokaal

BNA

BOEi

Maatschappelijk vastgoed Groeiend aanbod leegstaand Er is minder maatschappelijk vastgoed nodig dan we nu hebben. bron: Bouwstenen voor Sociaal (2013)

Bond Heemschut

Bouwend Nederland

CLUE (VU Amsterdam)

College van Rijks­ adviseurs

Dienst Landelijk Gebied

Federatie ‘Het Behouden Huis’

Federatie grote monumentengemeenten

Federatie Welstand

Gelders Genootschap

Het Oversticht

Hogeschool Utrecht

Hogeschool voor de Kunsten Utrecht

Monumenten Groeiend aanbod leegstaand Het aantal leegstaande monumentale ­gebouwen wordt geschat op 10.000, oftewel 2 miljoen m2. Het exacte aantal is niet bekend.

Inter­ provinciaal Overleg

NAi

Leegstand Maatschappelijk vastgoed

20 miljoen m2 in 2025

Leegstand Monumenten

2 miljoen m2 in 2014

Nationaal Restauratiefonds

Agrarisch vastgoed Groeiend aanbod leegstaand Platform31

Universiteit Maastricht

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

Vakgroep Restauratie

RMIT (TU Delft)

Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG)

SBRCURnet

Team Ruimtelijke Kwaliteit Nederland

Vereniging Wonen boven Winkels Nederland

Tot 2030 wordt verwacht dat ongeveer 24.000 agrariërs hun bedrijf beëindigen, met als ­gevolg dat ten minste 32 miljoen m² gebouwen hun agrarische functie zullen verliezen. Daarvan zal ongeveer de helft een andere ­invulling kunnen vinden. De resterende circa 15 miljoen m² zal leegstaan. bron: Innovatienetwerk Groene Ruimte (2014)

Opgave/trends Partners De Nationale Agenda Herbestemming werd gedragen door 29 organisaties. In samenspraak bepaalden zij wat zij konden ondernemen om herbestemming van onderstroom tot bovenstroom te verheffen. Door alle partners is de afgelopen jaren hard gewerkt om deze ambitie te verwezenlijken. Er zijn onderwijsprogramma’s 68 | NPH

en cursussen ontwikkeld, financiële regelingen opgetuigd, oplossingen voor tal van knelpunten aangedragen, onderzoeken uitgevoerd, handreikingen en andere instrumenten gemaakt en er zijn tal van bijeenkomsten georganiseerd om het onderwerp te agenderen. Samen en in samenhang met elkaar is daadwerkelijk een beweging op gang gebracht die ieder afzonderlijk nooit had kunnen bereiken.

In 2008 is een uitgebreide inventarisatie ­gehouden van leegstand in karakteristieke ­gebouwen, onder de titel Oude Kaart van ­Nederland. De teller kwam toen niet verder dan zo’n 900 gevallen. Belangrijker dan dit ­getal bleek de constatering dat vrijwel nergens structureel leegstand geregistreerd werd, laat staan dat er beleidsmatig op gestuurd werd. Veranderingen in leef- en werkwijzen zorgen er voor dat er minder vierkante meter vastgoed

Agrarisch vastgoed

Leegstand

15 miljoen m2 in 2030

nodig is, veranderingen op de financiële markt zorgen er voor dat geld voor vastgoed veel ­minder snel beschikbaar is en bezuinigingen en discussies over kerntaken maken dat de klassieke opdrachtgevers – gemeenten, ­corporaties en ontwikkelaars – zich (nood­ gedwongen) anders opstellen ten aanzien van vastgoed. De leegstand in kantoren werd al snel gevolgd door leegstand van winkels en maatschappelijk vastgoed (waarmee leegstand pas goed zichtbaar werd voor het grote publiek) en leegstand van het agrarisch vastgoed. NPH | 69

Leegstand van winkels (in miljoen m2 winkelvloeroppervlakte)

Leegstand van kantoren (in miljoen m2 verhuurbaar vloeroppervlak)

Leegstand In gebruik

40

Leegstand In gebruik

60 50

30

40 20

30 20

10

10 0

0 2010

2011

2012

2014

20 %

20 %

15

15

10

10

5

5

0

2010

2011

2012

2014

2010

2011

2012

2014

0 2010

2011

2012

2014

Leegstand van kantoren Leegstand van winkels In Nederland is een overaanbod van winkels in de detailhandel. Gemiddeld staat in 2014 bijna 9% van het winkelvloeroppervlakte leeg, wat neerkomt op zo’n 15.000 winkels. 70 | NPH

Het percentage winkelleegstand stijgt sinds 2008. Er zijn wel grote r­ egionale verschillen. De winkelleegstand doet zich vooral voor aan de randen van ­Nederland, voor een deel in krimpgebieden zoals Zuid-Limburg en Noordoost-Groningen.

In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld staat in 2014 bijna 17% van het kantoorvloeroppervlakte leeg. Dit percentage neemt nog steeds toe. Er zijn regionale verschillen: de leegstand concentreert zich in de Randstad, rondom

Amsterdam en in het Rijnmondgebied. Vooral de laatste jaren maakte ook het aantal getransformeerde m2 kantoorruimte een groei door. In Amsterdam is bijvoorbeeld zo’n 10% van de leegstaande kantoren getransformeerd of gesloopt. Landelijk zijn hier geen cijfers van bekend.

NPH | 71

Toegekende subsidies herbestemmings­ onderzoek (aantal aanvragen)

Religieus

Agrarisch

Kasteel, landgoed, buitenplaats

Industrieel

Molen of gemaal

Onderwijs

Raadhuis, stadhuis, gemeentehuis

Militair

Woonhuizen op complex

Overig

Totaal

2011

30 (47)

15 (24)

17 (19)

43 (58)

3 (3)

3 (9)

nn

nn

0

29 (41)

140 (201)

2012

91 (98)

35 (38)

31 (32)

72 (81)

7 (8)

24 (24)

nn

nwn

4 (10)

90 (97)

354 (388)

2013

64 (125)

38 (67)

27 (51)

35 (81)

7 (14)

19 (45)

3 (6)

8 (26)

1 (14)

32 (81)

234 (510)

Totaal

185 (270)

88 (129)

75 (102)

150 (220)

17 (25)

46 (78)

3 (6)

8 (26)

5 (24)

151 (219)

728 (1.099)

Financieringsaanvragen

15

10

6

23

0

6

2

2

6

16

86

Restauratiefondsplus-­ hypotheek 2012-2014

Aanvragen subsidieregeling haalbaarheidsonderzoek 2011-2014 per provincie Herbestemmingsinitiatieven worden in het hele land genomen, zo komen ook uit het hele land aanvragen binnen voor subsidie. De kaart geeft de spreiding weer van de ­aanvragen. De subsidieregeling Stimulering Her­ bestemming kent voor het onderdeel ‘herbestemmingsonderzoek’ tot nu toe een structurele overvraag. Er is meer ­belangstelling dan dat er budget is.

Stimulering Herbestemming ­Monumenten Onder de paraplu van het NPH is voor het ministerie van OCW een subsidieregeling ontwikkeld om herbestemming te stimuleren. De regeling wordt sinds 2011 uitgevoerd door de RCE. De regeling voorziet onder meer in een subsidie voor herbestemmingsonderzoek van een monument of karakteristiek gebouw. Daarnaast is er voor 72 | NPH

Vraag: Is na afronding van het haalbaarheidsonderzoek de stap gezet naar planuitwerking/­ vergunningaanvraag, of zal dat binnen afzienbare tijd gebeuren?

34%

31%

Antwoord: Ja, die stap is gezet Dat zal binnen afzienbare tijd gebeuren­ Nee

35%

194

eigenaren van Rijksmonumenten (niet-woon­ huizen) de Restauratiefondsplus-hypotheek; een laagrentende lening voor grootschalige restauratie. Deze hypotheek biedt andere banken en investeerders vertrouwen en zekerheid, wat leidt tot nieuwe mogelijkheden voor initiatiefnemers. Sinds 2012 is circa 40 mio aan RFH+ verstrekt. Daarnaast is op dit moment een bedrag van 5 mio gereserveerd en voor in totaal 10 mio aan offertes uitgebracht.

Evaluatie Subsidieregeling De Subsidieregeling Stimulering Herbestemming Monumenten blijkt een belangrijke ­accelerator voor het herbestemmingsproces. In 30% van de gevallen waarvoor in 2011 en

2012 een herbestemmingsonderzoek is ­gesubsidieerd, is inmiddels een herbestemming gerealiseerd of is een stap gezet naar plan­ uitwerking. Dit blijkt uit een tussentijdse ­evaluatie van de regeling, in 2014 uitgevoerd door bureau Berenschot. NPH | 73

Top 5 producten NPH

1

Private Equity bij herbestemming

2

Vizier op Leegstand

1

Top 5 bijeenkombijeenkomsten NPH

Internationale Biënnales Leegstand en Herbestemming

2

Contactdagen herbestemming

3

Argumentenkaart ‘Herbestemming bij gemeenten’

4

3

Werkconferentie Tijdelijk Gebruik

4

Colofon Deze publicatie is een initiatief van het H-team en het Nationaal Programma Herbestemming (NPH) van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. publicatie januari 2015 interviews en tekst Marijke Bovens interview Arno Boon NPH
 coördinatie en (beeld)redactie Roos van Oss tekst en toelichting bij infographics NPH ontwerp en-publique.nl drukwerk Calf+Ando Op www.herbestemming.nu vindt u het afsluitende e-zine van het Nationaal Programma Herbestemming, meer informatie over het H-team en de Kennisbank Herbestemming met meer dan 200 voorbeeldprojecten. Deze publicatie is tot stand gekomen met ­medewerking van Jean Baptiste Benraad
 Arno Boon
 Frits van Dongen
 Helen van Duin
 Wessel de Jonge
 Duco Stadig
 Marinke Steenhuis 
 Rudy Stroink


Het team van het Nationaal Programma ­Herbestemming bestond uit
 Aart-Jan v. Amerongen 2011
 Willemien van de Biezen 2012-2013 
 Monique Eerden 2010-2012 
 Hans Goderbauer 2011-2012 
 Arnela de Keizer 2012 
 Laura van Laar 2013 
 Machteld ­Linssen 2010-2015 
 Roos van Oss 2013-2015 
 Mélanie Péro 2013 
 Maarten Reith 2011-2015 
 Fabiola van der Schoot 2014-2015 
 Liobe Stelloo 2012 
 Frank Strolenberg 2010-2015 


Bronvermelding fotografie Pagina 1, 6-7, 12-13, 14-15, 20-21, 26-27, 32-33, 38-39, 44-45, 50-51, 56-57: Joost Enkelaar 19: (boven) AerophotoSchiphol luchtfotografie, (onder) Archief Buro van Stigt 25: (boven) Ossip van Duivenbode, (onder) Sander Gelinck 31: (boven) Archief BOEi, (onder) Archief BOEi 37: (boven)

Goed opdrachtgeverschap bij herbestemmingsonderzoek

Aanpak Leegstand Religieus Erfgoed Gemeentebreed

Archief ‘Van Dongen – Koschuch Architects and Planners’, (onder) Aerophoto-Schiphol 43: (boven) WikiCommons, (onder) Thomas Schlijper fotografie 49: (boven) Robert Aarts, (onder) Luuk Kramer 55: (boven) Archief SteenhuisMeurs, (onder) Archief Piet Hein Eek 61: (boven) Archief Atoomclub, (onder) Archief Atoomclub 67: (1-10) Archief

5

5

RCE 74: (1-5 en 1-5) Archief RCE

NPH | 75 Rekenen op Herbestemming

Werkateliers Herbestemming RCE