Nieuwe werkelijkheid in de ruimtelijke sector: Tijdelijkheid en experimenten als structurele vormen; Van grond- naar gebiedsexploitatie
VOGON studie-middag 5 oktober Cor de Jong en Jurgen Hoogendoorn
De rol van de Gemeente Amsterdam in de ruimtelijke sfeer: Hoe doen we het nu? Actieve rol gemeente: Grondeigendom Actieve rol in gebieds- en locatie ontwikkeling: verwerven, slopen, bouwrijp maken, uitgifte Gemeentelijke grondexploitaties: Fasering van kosten en opbrengsten; contant maken Grotendeels buiten de begroting om: fondsconstructies
Het Vereveningsfonds Fonds: vulling door afgesloten positieve exploitaties (1) Vulling eind 2011 ca € 1 mrd Regels van voorzichtigheid op basis van BBV: hoe zitten positieve plannen en negatieve plannen in het fonds? Fonds is dekking voor reserves en voorzieningen (2) Vrije ruimte: (1) – (2) Kan worden ingezet voor dekking nieuwe negatieve plannen
Opbouw van grondexploitaties Kosten: verwerven, slopen, bouwrijp maken (incl bodemsanering), woonrijp maken, proceskosten. Alles in tijd gezet Opbrengsten: grondopbrengsten en subsidies, ook in tijd gezet Grondprijsbeleid: residueel, functioneel, genormeerd (op basis van wettelijke kwaliteitseisen, bouwbesluit)
Het Vereveningsfonds door de jaren heen 2e helft jaren ’90:
veel positieve plannen: grootschalige kantoorontwikkeling
Geld onttrokken aan fonds
Geld toegevoegd aan fonds, bijvoorbeeld ten behoeve van IJburg
Tot 2004: Teruglopende kantoorontwikkeling, opbrengst woningbouw onder druk (volume, opbrengst) Vanaf 2004: feitelijk geen ruimte voor nieuwe negatieve plannen
Belangrijke indicatoren voor het fonds Ontwikkeling saldo alle plannen: Kunnen we alle plannen uitvoeren? Ontwikkeling Algemene Reserve: ruimte voor negatieve plannen Ontwikkeling van grondproductiekapitaal: verschil in gerealiseerde kosten en opbrengsten in actieve plannen
Wat is er aan de hand? De drie luchtbellen Prijs: Grondopbrengsten onder druk Programma: De omvang van de portefeuille: meer programma dan vastgoedmarkten aan kunnen Fasering: Tijdstip grondopbrengsten in plannen steevast te optimistisch Terwijl we door gaan met uitgaven doen
Grondprijzen onder druk € 1.000
€ 2.000
ontwikkeling grondprijzen MGZ-woningen (mediaan)
€ 1.800
2000
ontwikkeling grondprijzen EGZ-woningen (mediaan)
1800
€ 1.000 € 800
1200 1000 800
€ 600
600
€ 400
400
€ 200
200
€0
€ 800 Euro's per m²
1400 Euro's per m²
1600
€ 1.400 € 1.200
Amsterdam totaal (gem)
€ 600 € 500
€ 300 € 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Buikslotermeerplein Centrale Zone A'dam Noord
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
De Pijp
Noord
14.000
€ 700
€ 400
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Oud-Zuid
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
€ 1.600
Amsterdam totaal
gemiddelde van bandbreedte segmenten detailhandel (gemiddelde) (bron: handleidingen grondprijsbeleid)
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
700
10.000
NDSM
gemiddelde van bandbreedte segmenten Hotels (gemiddelde)
800
12.000
600 Euro's per m²
Euro's per m²
Euro's per m²
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
ontwikkeling grondprijzen kantoren
€ 900
8.000 6.000
500 400 300
4.000 200
2.000
100
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Detailhandel buurtniveau
Detailhandel w ijkniveau/stadsdeel
Kernw inkelapparaat
Perifere detailhandel
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3 sterren segment
4 sterren segment
5 sterren segment
Amsterdam totaal
Programma en fasering Veel bestuurlijke ambities: wens tot herontwikkeling van de stad, verwijzing naar grote latente woningbehoefte, marktwens om kantoorvoorraad te vernieuwen Met gevolg: veel projecten in de lucht houden, veel proceskosten blijven maken, Met als gevolg doorlopende kosten terwijl opbrengsten meer en meer achterblijven
Oorzaken wegvallen vraag Financieringsproblematiek (risicomijdend gedrag bij ontwikkelaars en consumenten en banken) Maatschappelijke veranderingen: afname kantoorgebruik door vergrijzing, HNW, duurzaamheidwens (hergebruik) etc. Ook in kwalitatieve zin omslag van aanbodsturing naar vraagsturing
En we zijn er nog niet…..
Scenario’s voor prijsontwikkeling woningen
%
Ontwikkeling woningprijzen (2011=100) 140,00% 135,00% 130,00% 125,00% 120,00% 115,00% 110,00% 105,00% 100,00% 95,00% 90,00% 85,00% 80,00% 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
jaren Meest waarschijnlijk Scenario
Negatief Scenario
Positief Scenario
Gewogen scenario
Tijdelijke oplossing Introductie kasstroomsturing: op portefeuille niveau: uitgaven gebaseerd op geprognosticeerde inkomsten Op planniveau: uitgaven doen bij zekerheid inkomsten Maar: veel onvermijdbare uitgaven (gevaar juridische procedures)
Nieuwe werkelijkheid na 2008 (ruimtelijk economisch) Einde krediet- en vastgoed aangedreven project- en gebiedsontwikkeling (geen/weinig effectieve vraag naar woningen, kantoren, winkels etc)
Vastgoed- en bouwsector weet niet te innoveren en gaat grotendeels over de kop (creative destruction – Schumpeter) Gemeenten; van grondexploitant naar medespeler (o.a. op basis van “Nieuw Krachtenveld, Nieuwe Paradigma's van Prof. Willem Verbaan)
Burger verhoudt zich anders tot overheid (nieuwe sociologische/maatschappelijke werkelijkheid)
Recente publicaties 4 voorbeelden
De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een netwerksamenleving. (feb. 2010, MinBZK) Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011) Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en binding; (dec. 2011, Jos van der Lans) Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR)
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1a) De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een netwerksamenleving Samenleving als rizoom: Franse filosofen Gilles Deleuze en Félix Guattari (1998) stellen samenleving voorals een ‘rizoom’. Een rizoom is in letterlijke zin een veelal horizontaal vertakte wortelstructuur, die niet te herleiden is tot één hoofdtak of tot één plant aan de oppervlakte,maar bestaat uit ondergronds voortwoekerende worteltakken waartussen steeds nieuwe verbindingen kunnen ontstaan.
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1b) De overheid als boom wel betrokken en verantwoordelijk, maar zonder verdringing maatschappelijke dynamiek. Wel oplossen, maar niet overnemen van een probleem. De overheid moet een bepaalde mate van ‘openheid’ toelaten als het gaat om de beoogde uitkomsten. Kortom betrokken en bescheiden
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (2) Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011) Omkering van het overheidsapparaat; participerende overheid Samenleving organiseert zich snel (met behulp van sociale media) en tijdelijk in de vorm van een netwerk (rizoom) rond een thema We zitten in een transitie van het denken en doen van vandaag naar het denken en doen van morgen. Deze transitie biedt kansen voor transparantie, vertrouwen en een compacte overheid. Crowdsourcing, -funding en co-creatie vormen de nieuwe aanpak voor participatie en daar hoort een aangepaste rolopvatting van de gemeente bij. Het helpt om te beseffen dat we in deze transitie zitten
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (3) Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en binding; (dec. 2011, Jos van der Lans) Publieke systeemwereld (grootschalig, hiërarchisch en bureaucratisch) losgezongen van de leefwereld -> vastlopen Netwerkorganisaties als (privaat) beweging van onderaf; kleinschalig, persoonlijk, horizontaal, informeel, generalistisch, oplossingsgericht, met veel ruimte voor passie/plezier en plaatsgebonden
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (4) Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR) Denk vanuit de (betrokken en actieve en initiërende) burger Investeer in vertrouwen door creëren tegenspel, versterken alledaagse invloed, stimuleren maatschappelijk verkeer en bouwen steunpilaren
Werkelijkheid noopt tot innoveren; chaoskruis
Bron: Jaap Peters, Niets nieuws onder de zon en andere toevalligheden. Strategie uit chaos, 2008.
Hoe innoveren Tijdelijk is het nieuwe permanent Experiment de structurele vorm In samenspraak met samenleving door inzet sociale media
Herman Wijffels in Tegenlicht 17 september jl. “Kijk ook eens naar buiten ipv naar je beeldscherm (met cijfers en modellen)”
Is niets doen een optie?
Kosten braakliggen: tussen € 15.000 en € 40.000 per ha per jaar
Resultaten
Stedelijke vernieuwingsgebieden en bestaande stad
Uitleggebieden/herontwikkeling
Voorlopige opbrengsten
Vooral People en Planet Profit; verliesbeperking door verhuur grond Meer contact tussen mensen (sociale cohesie) Meer gezondheid (beweging en gezond voedsel uit moestuin) Minder verloedering Experimenteer-ruimte en –tijd Dus nog niet nieuwe: Verdienmodellen Organisatie- en procesmodellen
DANK VOOR UW AANDACHT
