NIETS DOEN IS GEEN OPTIE

“NIETS DOEN IS GEEN OPTIE” OVER DE HERONTWIKKELINGSOPTIES EN HET BELEIDSINSTRUMENTARIUM VOOR KLEINE BUURT - EN WIJKWINKELCENTRA

RIANNE MASTOP MRE 2010-2012

“NIETS DOEN IS GEEN OPTIE” OVER DE HERONTWIKKELINGSOPTIES EN HET BELEIDSINSTRUMENTARIUM VOOR KLEINE BUURT - EN WIJKWINKELCENTRA

COLOFON Auteur:

Drs. R. M. Mastop [email protected]

Opleiding:

Master of Real Estate (MRE) Jaargang 2010-2012 Amsterdam School of Real Estate

Externe begeleider:

Prof. Dr. E.F. Nozeman

Interne begeleider:

Drs. M.J.F. van Hagen MRE

Datum:

15 oktober 2012

Plaats:

Utrecht

Vertrouwelijk:

Nee

II

VOORWOORD Met het afronden van deze scriptie zit twee jaar hard studeren voor de MRE erop. Het zijn leerzame en leuke jaren geweest waarbij ik de dinsdagen in de collegebanken al best mis. Toch ben ik ook opgelucht dat ik de studie met goed resultaat heb afgerond zodat er weer meer tijd is voor andere dingen in het leven. De scriptie komt aan het einde van een lang en intensief MRE traject en dat heb ik geweten. De laatste maanden zijn mij dan ook het zwaarst gevallen. Toch heb ik me kunnen vastbijten in het onderzoek waarbij mijn sociaal geografische achtergrond goed pas kwam en kreeg ik door de interviews met de experts weer nieuwe motivatie en inspiratie, daarvoor dank ik de geïnterviewden. Bij deze bedank ik mijn werkgever, Delta Lloyd Vastgoed, voor de mogelijkheid om de opleiding te volgen om zo mijn kennis van het vastgoed uit te breiden. Daarnaast dank ik Marianne van Hagen die mij, ook al bij Delta Lloyd, de noodzaak van goede kennis van de winkelmarkt bijbracht. Bovendien was zij een grote steun tijdens mijn onderzoek. Marianne, heel erg bedankt voor je steun en goede ideeën. Ook dank ik Ed Nozeman voor zijn goede begeleiding, ideeën en zienswijzen. Het was even zoeken naar de juiste uitgangspunten, maar door zijn hulp werden de contouren van het onderzoek steeds duidelijker en is het uiteindelijk allemaal op zijn plaats gekomen. Ed, dank je wel! Daarnaast wil ik mijn ouders bedanken, voor de niet aflatende steun en vertrouwen in mij. Ook op momenten dat ik het niet meer zag zitten, waren zij er voor mij. Bovendien heb jij papa, met je kritische blik ervoor gezorgd dat ik de scriptie kon aanscherpen. En mama je weet dat ik dit heb afgerond voor jou. Mede door jullie steun en vertrouwen heb ik de studie met succes volbracht, dank jullie wel daarvoor! Last but not least, Diederik, je hebt wat moeten doorstaan de afgelopen twee jaar, maar ook jij hebt mij altijd gesteund en begrip gehad voor de dagen, avonden en weekenden dat ik aan het studeren was en geen tijd had voor andere dingen. Diederik dank je wel!

Utrecht, oktober 2012.

III

SAMENVATTING De eerste tekenen van stagnatie in de winkelmarkt zijn zichtbaar; bezoekersaantallen in winkelcentra dalen, speciaalzaken sluiten en leegstand neemt toe. Het is vooral lastig voor kleine winkelvoorzieningen om te overleven. De kleine, organisch gegroeide dan wel planmatig opgezette buurten wijkwinkelcentra vormen de basis van de hiërarchie. De levensvatbaarheid van deze centra is echter in het geding. Naar verwachting zal voor een toenemend deel van deze centra een keuze gemaakt moet worden tussen ofwel een (risicovolle) investering in uitbreiding en vernieuwing dan wel het accepteren van de verdergaande neergang of herontwikkeling van het centrum met eventueel andere functies. Dit vraagt om samenwerking tussen verschillende partijen. Dit onderzoek poogt inzicht te verkrijgen in welke herontwikkelingsopties onder welke voorwaarden kansrijk zijn voor kleine buurten wijkwinkelcentra en welk (beleids)instrumentarium daarvoor toepasbaar en effectief inzetbaar is ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen. Locatietheorieën kunnen maar deels gebruikt worden om de huidige detailhandelstructuur te verklaren. Hoewel de theorieën goede aanknopingspunten bieden houden zij geen rekening met recentere maatschappelijke ontwikkelingen en dus de dynamiek in de werkelijkheid. Centrale begrippen als centraliteit en bereikbaarheid hebben een hele andere lading gekregen dan ten tijde van de formuleren van de theorie. Beleidstheorieën indiceren dat het werkveld vraagt om interactie tussen meerdere partijen, omdat men afhankelijk van elkaar is om de eigen doelen en het eigen beleid te realiseren. Dit correspondeert met het pluricentrisch organisatieprincipe, ook herkenbaar in de thans zo populaire netwerkbenaderingen. Het ruimtelijk beleid van de detailhandel is in de loop der jaren minder restrictief is geworden. De huidige dynamiek wordt toegelicht aan de hand van de trends aan de aanbodzijde en vraagzijde, zoals mobiliteit, demografische ontwikkelingen, beleidswijzigingen bij de diverse partijen en leegstandontwikkelingen. Op basis van expert judgement kan worden vastgesteld dat voor wat betreft de herontwikkelingsopties met name renovatie en herontwikkeling met uitbreiding als meest toepasbaar en kansrijk beschouwd voor de kleine wijkwinkelcentra. Dit geldt niet voor de buurtstripjes. Herontwikkeling is voor de beleggers de belangrijkste optie. Dit past het beste bij hun belang en beleid, namelijk waarde toevoegen, maar is door de feitelijke situatie niet altijd mogelijk. Sloop/nieuwbouw en saneren/herbestemmen/transformeren, hoewel in principe effectief, worden minder toegepast aangezien het lastig te realiseren trajecten zijn. Hoe dan ook benadrukken de respondenten dat er geen blauwdruk is. Locationele kenmerken zijn uniek en bepalen in hoge mate de investeringsbereidheid van de belegger. In ieder geval is de 0-optie geen optie voor deze kleine buurten wijkwinkelcentra: “Niets doen is geen optie”. De veruit meest toepasbare en effectieve instrumenten zijn het bestemmingsplan en de detailhandelsnota en structuurnota. Alleen middels deze instrumenten kan werkelijk sturing gegeven worden aan het beleid en de gewenste herontwikkelingsopties, vanzelfsprekend mits goed gebruikt. Alle andere instrumenten zijn hieraan ondergeschikt. Naar verwachting zijn de buurtstripjes niet toekomstbestendig. Zij zullen dus ook niet in huidige vorm voortbestaan. De kleine wijkwinkelcentra zullen wel blijven bestaan, wellicht in een iets andere vorm, met meer diensten. De herontwikkelingsopties zijn voor deze centra onder voorwaarden toepasbaar, waardoor deze centra wel toekomstbestendig kunnen zijn. De winkelstructuur zal in die zin veranderen dat de onderste laag, de buurstripjes nagenoeg zullen verdwijnen. De hiërarchie zal minder lagen bevatten, waarbij de dan geldende onderste laag, die bestaat uit wijkwinkelcentra, breder zal zijn, omdat er meer dergelijk winkelcentra zullen zijn.

IV

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ................................................................................................................................... III SAMENVATTING ............................................................................................................................... IV 1

2

3

4

INLEIDING.................................................................................................................................... 1 1.1

AANLEIDING ..................................................................................................................... 1

1.2

PROBLEEMANALYSE ......................................................................................................... 1

1.3

DOEL- EN VRAAGSTELLING ............................................................................................... 2

1.3.1

Doelstellingen ................................................................................................................... 2

1.3.2

Hoofd- en deelvragen ....................................................................................................... 2

1.4

ONDERZOEKSMETHODEN ................................................................................................. 3

1.5

AFBAKENING .................................................................................................................... 3

1.6

RELEVANTIE ONDERZOEK ................................................................................................. 4

1.6.1

Maatschappelijke relevantie .............................................................................................. 4

1.6.2

Wetenschappelijke relevantie ............................................................................................ 4

1.7

LEESWIJZER ....................................................................................................................... 4

LOCATIE- EN BELEIDSTHEORIEËN ............................................................................................. 6 2.1

LOCATIETHEORIEËN. ......................................................................................................... 6

2.1.1

De Centrale Plaatsen Theorie van Christaller ..................................................................... 6

2.1.2

Het Ruimtelijke Duopolie Principe van Hotelling. ............................................................... 7

2.1.3

De Cumulatieve Causatie en Attractie Theorieën van Myrdal en Nelson ............................ 7

2.2

BELEIDSTHEORIEËN ........................................................................................................... 8

2.2.1

Beleid ................................................................................................................................ 9

2.2.2

Verschillende organisatieprincipes ..................................................................................... 9

2.2.3

Het ontwerpen van beleid en de instrumententheorie ..................................................... 10

2.3

CONCLUSIE ..................................................................................................................... 11

WINKELSTRUCTUUR ................................................................................................................ 13 3.1

ONTSTAAN WINKELHIERARCHIE EN -STRUCTUUR .......................................................... 13

3.1.1

Organische ontwikkeling voor WO II ............................................................................... 13

3.1.2

Planmatige ontwikkeling na WO II en het ruimtelijk beleid .............................................. 13

3.2

HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR ......................................................................................... 15

3.3

CONCLUSIE ..................................................................................................................... 17

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN............................................................................................... 18 4.1

VERANDERENDE VRAAGZIJDE ......................................................................................... 18

4.1.1

Detailhandelsbestedingen ............................................................................................... 18

4.1.2

Demografische ontwikkelingen en bestedingen .............................................................. 18

4.1.3

Trends in consumentenwensen en koopgedrag .............................................................. 19

4.2

VERANDERENDE AANBODZIJDE ...................................................................................... 20

4.2.1.

Partijen op de winkelmarkt ............................................................................................. 21 V

5

6

7

4.2.1

Retailers .......................................................................................................................... 21

4.2.2

Gemeenten ..................................................................................................................... 23

4.2.3

Beleggers ........................................................................................................................ 23

4.2.4

Gevolgen trends en ontwikkelingen op kleine buurt en wijkwinkelcentra........................ 24

4.3

CONCLUSIE ..................................................................................................................... 26

HERONTWIKKELINGSOPTIES EN GEMEENTELIJK INSTRUMENTARIUM ............................... 28 5.1

HERONTWIKKELINGSOPTIES ........................................................................................... 28

5.1.1

0 - OPTIE ......................................................................................................................... 28

5.1.2

RENOVATIE ..................................................................................................................... 28

5.1.2

HERONTWIKKELING MET UITBREIDING ........................................................................... 28

5.1.3

SLOOP/NIEUWBOUW MET AL DAN NIET SAMENVOEGEN VAN CENTRA ......................... 29

5.1.4

SANEREN, HERBESTEMMEN EN TRANSFORMEREN .......................................................... 29

5.2

MOGELIJKE HERONTWIKKELINGSMOTIEVEN .................................................................. 29

5.3

INSTRUMENTARIUM GEMEENTE ..................................................................................... 30

5.4

CONCLUSIE ..................................................................................................................... 31

5.5

AFRONDING THEORETISCH KADER MET CONCEPTUEEL MODEL .................................... 31

EMPIRISCH ONDERZOEK ......................................................................................................... 34 6.1

OMSCHRIJVING WERKWIJZE ........................................................................................... 34

6.1.1

Selectie geïnterviewden .................................................................................................. 34

6.1.2

Opbouw en uitgangspunten voor interviews ................................................................... 35

6.2

INVLOEDRIJKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN ................................................................ 36

6.3

AANPASSING BELEID ...................................................................................................... 36

6.4

ESSENTIALA VOOR KLEINE BUURT- EN WIJKWINKELCENTRA .......................................... 37

6.3

TOEPASBAARHEID EN KANSRIJKHEID HERONTWIKKELINGSOPTIES ................................. 38

6.4

TOEPASBAARHEID EN EFFECTIVITEIT INSTRUMENTARIUM............................................... 40

6.5

SAMENWERKING TUSSEN PARTIJEN................................................................................ 42

6.6

GEVOLGEN WINKELSTRUCTUUR ..................................................................................... 42

6.7

CONCLUSIE ..................................................................................................................... 43

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................................ 44 7.1

CONCLUSIES ................................................................................................................... 44

7.2

AANBEVELINGEN ............................................................................................................ 47

7.3

REFLECTIE ....................................................................................................................... 48

DEFINITIES EN AFKORTINGEN ......................................................................................................... 50 LITERATUUR ...................................................................................................................................... 51 BIJLAGE ............................................................................................................................................. 54

VI

1

INLEIDING

Dit onderzoek gaat over welke herontwikkelingsopties en welke instrumenten ingezet kunnen worden ten behoeve van de kleine buurten wijkwinkelcentra, ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen. In dit inleidende hoofdstuk wordt de opzet van het onderzoek toegelicht. Paragraaf 1.1 schetst de aanleiding van het onderzoek. In 1.2 volgt de probleemanalyse, waarna in 1.3 de doelen vraagstelling en in 1.4 de onderzoeksmethoden toegelicht worden. Paragraaf 1.5 vormt de onderzoeksafbakening, waarna in paragraaf 1.6 de relevantie van het onderzoek volgt. Het hoofdstuk wordt afgesloten met paragraaf 1.7, de leeswijzer. 1.1 AANLEIDING De huidige detailhandelstructuur in Nederland is de uitkomst van een proces dat zich de afgelopen eeuw heeft voorgedaan. Dit proces, gekenmerkt door een zorgvuldig uitgevoerd ruimtelijke- ordeningsbeleid voor de detailhandel maar dat ook een sterke invloed van ondernemerskeuzen- en initiatieven kent, heeft geresulteerd in een zeer fijnmazige detailhandelstructuur waarbij zo goed als elke wijk haar eigen winkelvoorziening heeft. Bij nieuwe toevoegingen aan de structuur werd rekening gehouden met al dan niet “economische ruimte” om tot uitbreiding te komen (IVBN, 2012). De afgelopen twintig jaar zijn er veel nieuwe winkelmeters bij gekomen, waarbij in de afweging niet altijd de economische ruimte is meegenomen. Nederland telt op dit moment ruim 27,8 miljoen m2 wvo (winkelvloeroppervlakte) (Locatus, 2012, p. 4-5), dat is ruim 1,6 m2 wvo per inwoner. In vergelijking met andere landen is dat veel. In 2001 bedroeg het winkelaanbod per inwoner nog circa 1,4 m2 wvo. Het totale wvo is de afgelopen jaren volgens DTNP dus sneller gegroeid dan de bevolking (DTNP, 2011, p. 4). Het winkellandschap is de laatste tijd onderhevig aan drastische veranderingen (NRW, 2011, p. 9) door een aantal trends en ontwikkelingen onder andere in de economie, demografie, overheidsbeleid, internet en schaalvergroting van bedrijven. Zo is sprake van een economische recessie, vergrijzing van de bevolking, overheveling van ruimtelijk detailhandelsbeleid van rijksoverheid naar lagere overheden, heeft kopen via internet een vlucht genomen en is de omvang van winkels en winkelbedrijven aanzienlijk toegenomen. Hierdoor en door het gegeven dat Nederland een hoog wvo per inwoner heeft, is de winkelmarkt gewijzigd van een groei- naar een verdringingsmarkt (DTNP, 2011, p. 4). De eerste tekenen van stagnatie zijn zichtbaar; bezoekersaantallen in centra dalen, speciaalzaken sluiten en leegstand neemt toe (DTNP, 2011, p. 3). Het is vooral lastig voor kleine winkelvoorzieningen om te overleven. De “winkel op de hoek” is al zo goed als verdwenen uit het straatbeeld. Nu vormen de kleine, organisch gegroeide dan wel planmatig opgezette buurten wijkwinkelcentra de basis van de hiërarchie. Volgens velen, waaronder Affourtit en Evers e.a., is de levensvatbaarheid van deze centra in het geding (Affourtit, 2008, p. 45 en Evers e.a., 2011, p. 101). Evers e.a. stellen, dat naar verwachting voor een toenemend deel van deze centra een keuze gemaakt moet worden tussen ofwel een (risicovolle) investering in uitbreiding en vernieuwing dan wel het accepteren van de verdergaande neergang of herontwikkeling van het centrum met eventueel andere functies (Evers, e.a, 2011, p. 290). 1.2 PROBLEEMANALYSE In de literatuur wordt de opbouw van de Nederlandse winkelstructuur door tal van auteurs als zeer fijnmazig bestempeld (onder andere Affourtit 2008, Bolt 1994 en 2003, De Baaij 2009, Evers e.a. 2012, IVBN 2012, Speetjens 2008). Dit betekent dat relatief veel winkels en winkelgebieden zich binnen het bereik van consumenten bevinden in termen van fysieke afstand of reistijd. De keerzijde van fijnmazigheid is (bij hetzelfde voorzieningenniveau) dat deze winkels en winkelgebieden kleiner zijn dan bij grofmazige structuur (Evers e.a., 2011, p. 56). Voor de Tweede Wereldoorlog zijn de winkelconcentraties zeer geleidelijk en op organische wijze ontstaan. Na de Tweede Wereldoorlog, een periode van forse bevolkings- en welvaartsgroei gevolgd door suburbanisatie met uitbreidingswijken met daarin verschillende (soorten) ondersteunende winkelcentra, gebeurde dit op een planmatige manier. En in versneld tempo. De winkelvoorraad werd uitgebreid op basis van de uitgangspunten van een functionele hiërarchie, waarbij aantal en omvang van winkelconcentraties gebaseerd werd op de frequentie van consumentenaankopen. Dagelijkse aankopen waren dicht bij huis te verkrijgen in kleinere

1

winkelconcentraties, de buurtcentra, en niet-dagelijkse artikelen konden op grotere afstand van de woning in grotere winkelconcentraties worden aangeschaft (De Baaij, 2009, p.12). Echter, het bestaansrecht van de kleine, buurten wijkwinkelcentra staat onder druk, bijvoorbeeld omdat deze centra het moeten doen met een kleiner dan oorspronkelijk bepaald bevolkingsaantal binnen het verzorgingsgebied omdat er minder mensen per woning wonen (kleinere huishoudensgrootte) (CBS, 2012 en Van Hagen, 2010). Daarnaast zijn er nog tal van andere trends en ontwikkelingen op de winkelmarkt met negatieve gevolgen voor dergelijke centra, waardoor hun toekomstbestendigheid in het geding is. Onder toekomstbestendigheid wordt in dit onderzoek verstaan: een gezond evenwicht tussen het bedienen van de consument (gewenst goederenpakket verkrijgbaar nabij woon- en of werklocatie) en het economisch bestaansrecht van de ondernemer voor een overzienbare periode van circa 10 jaar. Als blijkt dat kleine buurten wijkwinkelcentra in de huidige vorm economisch geen bestaansrecht (in de toekomst) hebben, kunnen beleggers in winkelvastgoed op diverse manieren handelen, zoals: kiezen om niets te doen, afstoten/dispositie, renoveren, herontwikkelen met uitbreiding, sloop/nieuwbouw en saneren, herbestemmen en transformeren. De keuze die een belegger wil/kan maken hangt behalve van de beschikbaarheid van financiële middelen, ook af van diens visie op de rendementsmogelijkheden in de betreffende centra, welke visie mede gebaseerd zal zijn op vraag van retailers naar winkelruimte en het beschikbare en effectieve instrumentarium van gemeenten en hun bereidheid dat instrumentarium in te zetten. De keuzes die partijen maken ten aanzien van de kleine buurten wijkwinkelcentra en de inzet van instrumenten kunnen gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de huidige winkelstructuur, in het bijzonder de basis ervan. Om na te gaan of en in hoeverre kleine buurt- wijkwinkelcentra een toekomstbestendige basis kunnen blijven vormen van de Nederlandse winkelstructuur, wordt in dit onderzoek nagegaan welke herontwikkelingsmogelijkheden kansrijk voor deze centra zijn en welk (beleids)instrumentarium daarbij effectief inzetbaar is. Het vraagt van alle betrokken partijen een goede, gezamenlijke strategie, gericht op behoud en versterking van de stedelijke kwaliteit. Door een terugtrekkende rijksoverheid is het aan de gemeenten, beleggers en retailers samen te werken. Deze strategie moet gericht zijn op collectieve belangen en de consument centraal stellen (Neprom, 2012, p. 3). 1.3 DOEL- EN VRAAGSTELLING Uit de voorgaande probleemanalyse blijkt dat de huidige basis van de winkelstructuur, bestaande uit de kleine buurten wijkwinkelcentra onder druk staat, waarmee ook de leefbaarheid in de wijken in het geding kan komen. De vraag is welke maatregelen getroffen moeten/kunnen worden om een gezonde toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen en mede op die manier de leefbaarheid in de wijken te garanderen. Daarbij is de premisse dat gezamenlijk actief optreden beter is dan afwachten. De bovenstaande onderzoeksprobleemstelling wordt uitgedrukt in de volgende doel -en vraagstelling. 1.3.1 1)

Doelstellingen Inzicht verkrijgen in welke herontwikkelingsopties onder welke voorwaarden kansrijk zijn voor kleine buurten wijkwinkelcentra en welk (beleids)instrumentarium daarvoor toepasbaar en effectief inzetbaar is ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen.

2)

Een strategisch advies aan beleggers en gemeenten voor het door hen te voeren beleid.

1.3.2

Hoofd- en deelvragen

Hoofdvraag: Welke herontwikkelingsopties zijn kansrijk voor kleine buurten wijkwinkelcentra en welk gemeentelijk (beleids)instrumentarium is daarbij effectief met het oog op een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur?

2

Deelvragen: 1) Wat zegt de theorie over winkelstructuren en effectief beleid? (H2) 2) Hoe ziet de Nederlandse winkelstructuur eruit? (H3) 3) Welke trends en ontwikkelingen winkelmarkt/structuur? (H4)

zijn

waarneembaar

en

hebben

invloed

op

de

4) Hoe lijkt de winkelstructuur zich te ontwikkelen? (H4) 5) Welke herontwikkelingsopties en beleidsinstrumenten zijn er voor winkelcentra? (H5) 6) Welke herontwikkelingsopties zijn mogelijk toepasbaar op en kansrijk voor kleine buurten wijkwinkelcentra? (H6) 7) Welk instrumentarium is mogelijk toepasbaar op en effectief voor kleine buurt- wijkwinkelcentra? (H6) 8) Wat zijn de mogelijke gevolgen voor de winkelstructuur wanneer deze herontwikkelingsopties en instrumenten toegepast worden? (H6) 1.4 ONDERZOEKSMETHODEN Deze paragraaf geeft een toelichting op de 2 gekozen onderzoeksmethoden. Het onderzoek is exploratief en kwalitatief van aard. Er zullen wel statistische gegevens geanalyseerd worden, maar geen statistische berekeningen worden uitgevoerd.

Onderzoekstype Zoals verwoord in paragraaf 1.3, zijn er ideeën over mogelijke herontwikkelingsopties en beleidsinstrumenten die toepasbaar kunnen zijn op kleine, buurten wijkwinkelcentra ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen, maar de vraag is of dat in werkelijkheid ook zo is. Gezien deze vraagstelling is het onderzoek exploratief van aard. Volgens Baarda en De Goede (2006, p.105) is daarbij vooraf geen theorie en zijn er ook geen scherp geformuleerde hypothesen. Exploratief onderzoek is gericht op de ontwikkeling van theorie en hypothesen, gebaseerd op verkregen antwoorden op onderzoeksvragen die verschillen en /of samenhangen proberen te op te sporen.

Literatuuronderzoek (Desk research) Rond ieder kernbegrip uit de probleemstelling is literatuur bestudeerd, waardoor binnen het theoretisch kader een evenwichtig inzicht gegeven wordt in de begrippenbetekenis.

Interviews Om de verkregen informatie uit het literatuuronderzoek te toetsen aan de werkelijkheid zijn semi gestructureerde interviews gehouden met partijen die een afspiegeling zijn van het werkveld. De geselecteerde partijen zijn beleggers, gemeenten, retailers en adviseurs, om zo een zo breed mogelijk werkveld in kaart te brengen. Met behulp van de kennis en opinie van die verschillende partijen kan een om antwoord gegeven worden op de verschillende deelvragen die zien op het empirisch gedeelte van het onderzoek (Baarda en De Goede, 2006.) Bovendien is de bij de interviews verkregen nieuwe informatie ingebracht in de volgende interviews. 1.5 AFBAKENING Om het onderzoek richting te geven en in de tijd haalbaar te maken is gekozen voor een scherpe afbakening.

3

Nederlandse winkelstructuur Aangezien de fijnmazige Nederlandse winkelstructuur sterk afwijkt van de winkelstructuren in de ons omringende buitenlanden, is dit onderzoek uitsluitend gericht op de Nederlandse detailhandelstructuur

Basis winkelhiërarchie Hoewel in dit onderzoek voor een goed begrip van de huidige Nederlandse winkelsituatie en de ontwikkeling stilgestaan wordt bij (de ontwikkeling van) de gehele Nederlandse detailhandelstructuur, richt dit onderzoek zich op een deel van die winkelstructuur; de kleine buurten wijkwinkelcentra. Deze vormen de basis van de winkelhiërarchie. Uitspraken die gedaan worden hebben dan ook enkel hierop betrekking, tenzij anders vermeld.

Kleine buurt en wijkwinkelcentra In dit onderzoek wordt de typologie van Locatus aangehouden. Volgens die typologie zijn er in Nederland in 2012 478 kleine wijkwinkelcentra, 428 buurtcentra en 190 supermarktcentra. In dit onderzoek worden deze drie type centra meegenomen en vallen onder de noemer kleine buurten wijkwinkelcentra (Locatus, 2012).

Herontwikkelingsopties en instrumentarium De uitspraken die gedaan worden zien alleen op de in dit onderzoek genoemde herontwikkelingsopties en het behandelde instrumentarium. Over mogelijke andere herontwikkelingsvarianten dan wel een ander instrumentarium worden geen uitspraken gedaan. 1.6 RELEVANTIE ONDERZOEK In deze paragraaf wordt de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie besproken van dit onderzoek naar effectieve maatregelen ten behoeve van een gezonde basis van de winkelstructuur. 1.6.1 Maatschappelijke relevantie Zoals in de aanleiding besproken, is de huidige winkelstructuur de uitkomst van een proces dat zich de afgelopen eeuw heeft voltrokken. Deze fijnmazige structuur, waarbij zo goed als elke wijk haar eigen winkelvoorziening heeft, staat echter onder druk. Door verschillende trends en ontwikkelingen is het voor de kleine, buurten wijkwinkelcentra erg lastig om economisch bestaansrecht te hebben en te houden. De mogelijk gevolgen hiervan zijn leegstand en verloedering, waarmee de leefbaarheid van de wijken onder druk komt te staan en de basis van de bestaande winkelstructuur verandert. Het onderzoeken van effectieve maatregelen ten behoeve van dit type winkelcentra kan ertoe bijdragen dat deze neergaande tendens wellicht gestopt kan worden, waardoor de leefbaarheid van de wijken gewaarborgd blijft. 1.6.2 Wetenschappelijke relevantie Doordat het jarenlang erg goed ging met de detailhandel en er weinig leegstand was, leek er geen reden tot zorg. Echter, door recente trends en ontwikkelingen, zijn kleine buurten wijkwinkelcentra, de centra aan de basis van de winkelhiërarchie, de zorgenkindjes van de winkelstructuur geworden. Op dit moment is voor deze centra onduidelijk welke herontwikkelingsopties er te verkiezen zijn en welk instrumentarium toepasbaar en effectief is ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelhiërarchie te verkrijgen. Met dit onderzoek wordt gepoogd een bescheiden bijdrage te leveren aan wetenschappelijke de fundering van beleidsopties en beleidskeuzen dienaangaande. 1.7 LEESWIJZER Het onderzoek is opgebouwd uit 4 delen. In dit eerste gedeelte, het inleidende hoofdstuk één, is de onderzoeksopzet, waarin opgenomen de aanleiding, de probleemanalyse en het doel van het onderzoek uitgewerkt met de centrale vraagstelling en bijbehorende deelvragen. Hoofdstuk één vormt derhalve de basis van het onderzoek. 4

Het tweede deel, bestaande uit de hoofdstukken 2, 3, 4 en 5 vormt het theoretisch kader van het onderzoek. Het bestaat uit een literatuurstudie met als doel alle relevante kennis rondom het onderwerp weer te geven en een aantal van de deelvragen te beantwoorden. Op basis daarvan wordt door middel van eigen analyse een kader geschetst voor het vervolgonderzoek. In hoofdstuk 2 worden de beschikbare locatietheorieën en beleidstheorieën behandeld met hun voor (de werkelijkheid) waardevolle en zwakke elementen. In hoofdstuk 3 wordt het ruimtelijk beleid en de winkelstructuur toegelicht. In hoofdstuk 4 komen een aantal trends en ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde aan bod. Voorts wordt ingegaan op de beleidswijzigingen van diverse partijen die gevolgen hebben voor de winkelstructuur in het algemeen en de basis ervan in het bijzonder. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de mogelijke herontwikkelingsopties en het beschikbare instrumentarium. Het derde gedeelte van het onderzoek, hoofdstuk 6, omvat het empirische gedeelte van het onderzoek. De beantwoording van de onderzoeksvragen zal geschieden door middel van informatie verkregen uit interviews. Bovendien zullen sommige aspecten uit de geanalyseerde literatuur van de hoofdstukken 2 tot en met 5 getoetst worden. Het vierde en laatste onderdeel van dit onderzoek, hoofdstuk 7, bestaat uit conclusies, aanbevelingen en reflectie. Figuur 1.1 Onderzoeksmodel

Deel 1 Onderzoeksopzet Inleiding onderzoek (H1) Aanleiding

Probleemanalyse Doel en vraagstelling

Onderzoeksopzet en methoden

Afbakening

Deel 2 Theoretisch kader (H2t/m5)

Deel 3 Empirisch Onderzoek (H6)

Locatie- en beleidstheorieën (deelvraag 1) Winkelstructuur (deelvraag 2)

Toepasbaarheid herontwikkelingsopties en instrumentarium (deelvraag 67)

Trends en ontwikkelingen (deelvraag 3 en 4)

Gevolgen winkelstructuur (deelvraag 8)

Herontwikkelingsopties en instrumentarium (deelvraag 5) Conceptueel model

Deel 4 Conclusies en aanbevelingen (H7) Beantwoorden deelvragen en centrale vraag Aanbevelingen en reflectie

5

2

LOCATIE- EN BELEIDSTHEORIEËN

Hoofdstuk 2 tot en met 4 vormen samen de literatuurstudie van dit onderzoek. Hierin wordt de nadruk gelegd op het theoretisch kader. Om de huidige winkelstructuur te begrijpen en te verklaren is het van belang de locatietheorieën te belichten. Om bovendien enig inzicht te verkrijgen in het werkveld dat te maken heeft met deze problematiek, is literatuur over beleidstheorie geraadpleegd. Samenwerking tussen partijen is noodzakelijk omdat behoud en versterking van de stedelijke kwaliteit van de betrokken partijen een goede, gezamenlijke strategie vraagt. Duidelijk zal worden welke elementen van deze theorieën wel en niet waardevol of toepasbaar zijn (gebleken) in de praktijk. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie en beantwoording van de eerste deelvraag, te weten: “Wat zegt de theorie over winkelstructuren en effectief beleid?” 2.1 LOCATIETHEORIEËN. Locatietheorieën zijn volgens Atzema e.a. samenhangende uitspraken die als geheel een verklaring geven van de vestigingsplaatskeuze van bedrijven (Atzema e.a., 2009, p. 51). De neoklassieke theorieën, met name gericht op de marktgebiedenbenadering, zijn voor dit onderzoek van belang. Deze theorieën hebben in tegenstelling tot de klassieke theorieën meer aandacht voor de werking van de markt, omdat ook rekening wordt gehouden met andere marktvormen dan volledige mededinging. Deze theorieën richten zich naast kostenminimalisering ook op maximalisering van de opbrengsten, er wordt rekening gehouden met schaalvoordelen én er wordt niet per product uitgegaan van één identieke productfunctie (Atzema, e.a., 2009, p. 69-70). In dit onderzoek is gekozen voor het nader belichten van de theorieën van Christaller, Hotelling, Myrdal en Nelson. In deze theorieën zijn de verschillende kernelementen centraliteit, bereikbaarheid, concentratie en attractiviteit verwerkt (Nozeman, e.a., 2012, p. 20). 2.1.1 De Centrale Plaatsen Theorie van Christaller Volgens Atzema e.a. heeft Christaller de relatie tussen marktgebieden en het ruimtelijk patroon van nederzettingen systematisch uitgewerkt. Naarmate steden meer inwoners hebben, herbergen ze meer (verzorgende) functies en is het gebied dat ze verzorgen uitgestrekter. Bovendien bevinden zich in de grotere plaatsen naast meer winkels ook meer gespecialiseerde winkels. In de terminologie van Christaller is bij grotere plaatsen sprake van een centrale plaats van een hogere orde. Er bestaat dan ook een hiërarchie van centrale plaatsen (Atzema e.a., 2009, p. 71). Volgens Christaller is voor iedere voorziening een minimum draagvlak, de drempelwaarde, noodzakelijk voordat de dienst wordt aangeboden. Er moet een minimum vraagniveau aanwezig zijn om een dienst of artikel Figuur 2.1 Christaller rendabel te maken. Deze drempelwaarde varieert per voorziening: een bakker heeft een veel lagere drempelwaarde dan een warenhuis of een speciaalzaak. Het aantal klanten dat een voorziening kan werven, is afhankelijk van de maximale afstand die een klant bereid is af te leggen voor een bezoek aan de voorziening: de reikwijdte van de voorziening (Evers e.a., 2011, p. 57). De markt van elke voorziening wordt bepaald door enerzijds de drempelwaarde, anderzijds de reikwijdte. Bij Christaller manifesteren drempelwaarde en reikwijdte zich ruimtelijk in de vorm van concentrische cirkels rondom de voorziening. De cirkel voor de drempelwaarde heeft vanzelfsprekend een kleinere straal dan die van de reikwijdte. De centrale plaatsenhiërarchie komt vooral tot uiting wanneer meerdere voorzieningen in beschouwing worden genomen. Hoe hoger de drempelwaarde van een voorziening, hoe groter het marktgebied is. De voorziening met een hogere drempelwaarde zal zich vestigen in een plaats met een hogere rangorde in de hiërarchie. Deze plaats heeft meerdere verzorgende functies. Op verdere afstand van deze plaats komen uiteraard ook plaatsen voor met een vergelijkbaar voorzieningen niveau (Atzema, e.a., 2009, p. 74). De theorie van Christaller kent een aantal veronderstellingen: er is sprake van een isotrope vlakte waarover de bevolking gelijkmatig verdeeld is, het vervoer uniform is en de leverancier vanuit alle richtingen even gemakkelijk te bereiken is; niet alleen de artikelen (die in eenzelfde behoefte voorzien) 6

zijn uniform, maar ook de gehele marketingmix van het bedrijf waarin deze artikelen verkocht worden, is identiek is aan die van de concurrentie; zowel leveranciers als consumenten zijn perfect geïnformeerd. Er is dus sprake van een doorzichtige markt. (Bolt, 1995, p. 37). Atzema e.a. voegen daaraan toe dat ervan uitgegaan wordt dat iedereen hetzelfde inkomen heeft en dat er geen sprake is van schaalvoordelen en/of agglomeratievoordelen (Atzema e.a., 2009, p. 71 Lang niet al deze veronderstellingen van Christaller gaan in werkelijkheid op. Zo is er in werkelijkheid geen sprake van een isotrope vlakte, is de bevolking niet gelijkmatig verspreid en heeft niet iedereen hetzelfde inkomen (Bolt, 1995, p. 38). Bovendien kan volgens Atzema e.a. worden betwijfeld of het principe van concentratie van centrale functies in centrale plaatsen met veel ommeland nog wel opgaat. Veel voorzieningen beslaan een groter gebied dan het ommeland van een stad en bovendien wordt de stedelijke concentratie van voorzieningen meer veroorzaakt door agglomeratievoordelen (Atzema e.a., 2009, p. 74). ). Bovendien wordt er volgens Nozeman e.a. vanuit uitgegaan dat de meeste aankopen via “single purpose trips” worden gedaan, terwijl dat in werkelijkheid vaak niet het geval is. Ook heeft het principe van de nabijheid in de loop der tijd een andere invulling gekregen door de toegenomen (auto)mobiliteit (Nozeman, e.a., 2012, p. 21). Maar ook door het gebruik van internet. Ondanks de zwakheden in de theorie heeft deze toch een praktische waarde. Bij planning van winkelcentra (van binnenstad tot buurtcentrum) wordt expliciet uitgegaan van een hiërarchie. Ontwikkelaars en beheerders van winkelcentra letten doorgaans goed op de branchesamenstelling van de winkels en andere voorzieningen in hun centrum. Rekening houdend met drempelwaarde en reikwijdte past niet elke branche in een bepaald centrum. Dat geldt ook voor de individuele ondernemer die op grond van zijn afzetgebied geen onrendabel assortiment zal voeren (Atzema, e.a., 2009, p. 75).

2.1.2 Het Ruimtelijke Duopolie Principe van Hotelling. Volgens Bolt beweert Hotelling dat bedrijven bij hun locatiekeuze niet zo zeer de consument opzoeken, maar meer de nabijheid van hun belangrijkste concurrenten, waarbij zij wel rekening houden met de bereikbaarheid van de consument. Bedrijven spelen een soort locatiespel waarbij zij met elkaars gedrag rekening houden (locationele interdependentie) en in hun strijd om een hogere omzet te verkrijgen dan de concurrent de beste plaats proberen te krijgen, maar uiteindelijk vlak bij elkaar zitten. De best bereikbare locatie zal volgens Hotelling niet altijd de hoogste omzet opleveren, maar de ruimtelijke nabijheid van voorzieningen met vergelijkbare of complementaire activiteiten kunnen even belangrijk voor het functioneren zijn (Bolt, 1995, p. 53). in de economische geografie wordt dit agglomereren genoemd. Hotelling gaat, in tegenstelling tot Christaller, dus uit van agglomereren en het inspelen van ondernemers op het ruimtelijk gedrag van hun concurrenten. Soms zullen ze zelfs anticiperend gedrag vertonen. Hotelling gaat ook uit van een andere marktsituatie dan Christaller: volledige mededinging bij Christaller en duopolistische markten (twee aanbieders) bij Hotelling. (Atzema, e.a., 2009, p. 76). Volgens Hotelling leidt marktconcurrentie eerst tot uniformiteit van het aanbod en vervolgens tot ruimtelijke clustering van aanbieders. Door onder andere dit verschil in uitgangspunten resulteert Hotellings redenering in een ruimtelijk patroon dat haaks staat op dat van Christaller. Waar Christallers theorie ruimtelijke spreiding van identieke bedrijven (centrale plaatsen) veronderstelt, predikt Hotellings benadering juist samenklontering (agglomeratie) van vergelijkbare ondernemingen (Bolt, 1995, p. 54). Net als Christallers theorie heeft de theorie van Hotelling waardevolle aspecten, maar volgens Atzema e.a. kent ook deze in werkelijkheid veel restricties en variaties (Atzema, e.a., 2009, p. 79). Zo is er in werkelijkheid geen sprake van slechts twee aanbieders, maar zijn er velen. Ook gaat Hotelling er ten onrechte vanuit dat de consument volledig geïnformeerd is over het totale beschikbare goederenpakket in alle met elkaar concurrerende centra (Bolt, 1995, p. 54).

2.1.3 De Cumulatieve Causatie en Attractie Theorieën van Myrdal en Nelson Volgens Bolt gingen anderen verder in het voetspoor van Hotelling. Zij hadden voornamelijk aandacht voor de agglomeratieverschijnselen en de kostenbesparingen die een concentratie van gelijksoortige of op elkaar aansluitende activiteiten met zich meebracht, zoals Myrdal met zijn idee van “cumulatieve causatie”. “Zijn redenatie komt er op neer dat nieuwe economische activiteiten in een bepaald gebied, dat gebied als vestigingsplaats voor andere nieuwe activiteiten aantrekkelijk(er) kan maken” (Bolt, 2012, 7

p.54). In de tijd dat warenhuizen zich als nieuwe formules in stadcentra vestigden, trokken zij andere winkels aan. Dit fenomeen is vaker zichtbaar. Zo kenmerken belangrijke hoofdwinkelstraten zich door concurrerende en complementaire winkels uit de modische sfeer (Bolt, 1995, p. 54). Een dergelijk gebied heeft een voorsprong ten opzichte van andere minder ontwikkelde gebieden. Door de groeiende welvaart ontstaat een aantrekkelijke markt voor andere bedrijven. Naast het expanderen van bestaande bedrijven, zullen nieuwe bedrijven ontstaan. Bovendien neemt het draagvlak voor allerlei voorzieningen toe (zie in dit verband ook Christaller) (Atzema e.a., 2009, p. 118-119). Kortom, de omvang van de markt is door grotere koopstromen omvangrijker waardoor men kan profiteren van schaalvoordelen. Echter deze voordelen zijn niet oneindig. Clustering heeft volgens Nozeman e.a. op termijn een prijsopdrijvend effect van huren (Nozeman e.a., 2012, p.22) Volgens Bolt sluit Nelson met zijn theorie van cumulatieve attractie aan op de ideeën van Myrdal. Nelson meent dat een gegeven aantal winkels met eenzelfde (soortige) koopwaar betere zaken doet indien de winkels in elkaars nabijheid zijn gevestigd, dan dat ze wijd verspreid liggen. Het concentreren van winkels zou dus een marktvergrotend effect hebben. Een nuance is op zijn plaats aangezien dit niet voor alle type winkels kan gelden. Nelson ging er namelijk vanuit dat consumenten doen aan “vergelijkend winkelen” waarbij aanbieders van artikelen onderling worden vergeleken op grond van kwaliteit, vormgeving, prijs en dergelijke. Dit geldt echter alleen voor winkels met artikelen van hogere orde (egoboeiende artikelen) waarbij vergelijking noodzakelijk is, zoals schoenenzaken. Dit geldt niet of in veel mindere mate voor dagelijkse boodschappen (Bolt, 1995, p. 54). Een belangrijke verklaring voor het optreden van clusteringverschijnselen bij gelijksoortige en complementaire detailhandelsbedrijven is volgens Bolt, dat winkelen wordt gezien als een “wik en weeg” activiteit. Hierdoor kan een “onzekerheidsreductie” plaatsvinden (Bolt, 1995, p. 54). Dit haalt overigens ook een van de vaak gebruikte veronderstellingen in theorieën van onder andere Hotelling en Christaller onderuit, namelijk dat de consument volledig geïnformeerd zou zijn. Zowel de theorieën van Myrdal (concentratiewens vanuit behoefte bedrijven) en Nelson (concentratiewens vanuit behoeften consument) beweren dat er een wens voor concentratie is. Beide beweringen zijn goed zichtbaar in de praktijk waarbij winkelvoorzieningen vaak geclusterd zijn (De Baaij, 2009, p. 15). Bij niet ego-intensieve, routinematig en dagelijks aan te schaffen goederen is echter sprake van een lage clusteringsgraad (en grote mate van spreiding). Hierbij gaat de geldigheid van de theorie van Christaller nog steeds op. De aanwezigheid van de in Nederland relatief nieuwe ontwikkeling van PDV/GDV (Perifere Detailhandels Vestiging en Grootschalige Detailhandels Vestiging) locaties zijn enigszins te verklaren met de theorieën van Nelson en Myrdal waarbij de aanwezigheid van eenzelfde soortige branches in de nabijheid van elkaar gesitueerd zijn, zoals wooninrichtingszaken op woonboulevards. Echter, de ontstaanswijze van deze onwikkelingen is niet te verklaren middels deze theorieën omdat zij zijn ingegeven door andere uitgangspunten. Bij het nieuwste winkelcentrumconcept in Nederland, de Factory Outlet Centers, die bestaan uit voornamelijk gelijksoortige en complementaire goederen in een bepaald goederenpakket (nadrukkelijk modisch) is een verwijzing naar Myrdal en Nelson op zijn plaats. Echter, bij de ontwikkeling wordt meer rekening gehouden met de spreiding van dergelijke centra over het land en zijn in die zin beter plaatsbaar in de theorie van Christaller. Toch is dit type centrum vaak mikpunt van kritiek met name omdat dergelijke centra niet versterkend maar eerder verzwakkend werken voor de nabijgelegen detailhandelsconcentraties. 2.2 BELEIDSTHEORIEËN De opgave, een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur in Nederland te bewerkstelligen, is een complexe zaak, waarbij de premisse is dat alle betrokken partijen gezamenlijk actief moeten optreden. Daarom is naast kennis van de belangrijkste locatietheorieën, ook inzicht nodig in theorievorming over beleid. Zowel overheden als private partijen formuleren beleid ten aanzien van hun doelstellingen en meestal dusdanig dat hun belangen zo goed mogelijk worden gediend. Omdat de opgave die in het 8

onderzoek centraal staat samenwerking van partijen vergt, zijn de diverse typen beleid van invloed op elkaar. 2.2.1 Beleid De publicaties van Teisman 1998, Van der Graaf en Hoppe 1989 respectievelijk van Hoogerwerf en Herweijer 2008, geven diverse omschrijvingen van het begrip beleid. In alle definities staat voorop dat er een doel is, een door de initiatiefnemer van het beleid wenselijk geachte situatie, waarvan de realisering nagestreefd wordt. Om dat te bereiken wordt een reeks van met elkaar samenhangende handelingen bedacht en uitgevoerd ( Van der Graaf en Hoppe, 1989, p. 44). Hoogerwerf en Herweijer stellen “Beleid is het streven naar het bereiken van bepaalde doeleinden met bepaalde middelen en in een bepaalde tijdsvolgorde” (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p. 32). Volgens hen kent beleid twee gezichten. Enerzijds is het een samenstel van doeleinden, middelen en keuzes en anderzijds is het een antwoord op een probleem. Het is een poging een probleem op een bepaalde manier, namelijk door doelgericht denken en handelen, op te lossen, te verminderen of te voorkomen (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p. 21). Zij constateren dat in de literatuur beleid voornamelijk vanuit een overheidsperspectief wordt belicht, maar dat beleid ook door private partijen wordt geformuleerd. Beleid is niet alleen het sleutelwoord in de politiek en het openbaar bestuur maar evenzeer in het bedrijfsleven en het particulier initiatief (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p. 17). 2.2.2 Verschillende organisatieprincipes Wanneer er sprake is van een maatschappelijk probleem, rijst de vraag wie dat het meest doeltreffend kan oppakken: de overheid, het particulier initiatief, de markt of een combinatie daarvan? Uit oogpunt van doeltreffendheid, doelmatigheid en aanvaardbaarheid is het volgens Hoogerwerf en Herweijer moeilijk een algemene voorkeur voor de aanpak van een maatschappelijk probleem door een van deze actoren te verdedigen. Elk van de zienswijzen heeft zijn sterke en zwakke kanten (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p. 27-28). Teisman stelt dat het vaak gemakkelijk is inzicht te krijgen in welke organisaties een positie innemen in het beleidsveld, maar dat het lastiger is vast te stellen hoe deze organisaties zich ten opzichte van elkaar verhouden. Hij onderscheidt drie gezichtspunten. Eén die vasthoudt aan de gedachte dat een beleidsveld is opgebouwd uit eenheden die in min of meer vaste veelal hiërarchische relatie tot elkaar staan, het unicentrisme. Een andere ziet er meer in om een beleidveld te beschouwen als een veelheid van tamelijk autonome eenheden, het multicentrisme, terwijl een derde het onverstandig vindt uit te gaan van een vast rollenspel tussen verschillende partijen, maar wel veronderstelt dat partijen in aanzienlijke mate van elkaar afhankelijk zijn, het pluricentrisme (Teisman, 1998, p. 24-27). De drie denkwijzen leiden tot verschillende organisatieprincipes: -

-

-

Unicentrisme, een hiërarchisch beleidsveld: De samenleving is in deze perceptie het bestuurde systeem en de overheid is het sturende systeem. Ideaaltypisch kan de overheid de samenleving sturen in de door haar gewenste richting. Multicentrisme, een gefragmenteerd beleidsveld: Het uitgangspunt is dat betrokken partijen hun eigen belang nastreven en op basis daarvan autonome beslissingen nemen. Bovendien is de centrale overheid er om activiteiten te ontplooien ter ondersteuning van de mogelijkheden van actoren om autonome beslissingen te nemen. Het beleidsveld bestaat uit autonome gelijksoortige actoren. Pluricentrisme, een vervlochten beleidsveld: de vervlechting tussen de marktpartijen en overheid. Relaties tussen deze partijen op het beleidsveld kenmerken zich door wederzijdse afhankelijkheid. Actoren zijn afhankelijk zodra zij voor hun ambities middelen nodig hebben waarover andere actoren beschikken. Actoren zijn derhalve tot elkaar veroordeeld. Omdat actoren elkaar nodig hebben, ontstaan onderlinge relaties. Het beleidsveld neemt de vorm aan van een netwerk van afhankelijkheidsrelaties (Teisman, 1998,p. 24-27).

Volgens Teisman laten ruimtelijke veranderingen zich maar in beperkte mate bepalen door regels en plannen van één handelingseenheid. Het tot stand komen van ruimtelijke investeringen is veelal het resultaat van coproducerend beleid, van samenwerking dus. Dat houdt in dat er sprake is van een 9

complexe besluitvorming en dat de bijdragen van verschillende actoren op evenwichtige wijze in kaart moeten worden gebracht (Teisman, 1998, p. 40). Deze argumenten rechtvaardigen volgens Teisman de keuze voor een pluricentrisch perspectief. Aangezien ruimtelijke veranderingen het onderwerp van deze scriptie zijn en de tijdgeest vraagt om investeringen en vermoedelijke oplossingsrichtingen die interactie vergen tussen verschillende publieke en private actoren, die in zekere mate van elkaar afhankelijk zijn, vertrekt dit onderzoek vanuit het pluricentrisch perspectief.

Beleidsprincipes: De pluricentrische benadering ziet op ontwikkeling van voor alle actoren

bevredigende doelen. Zij moeten gezamenlijk belang hebben bij het beleid. Besluitvormingsprincipes: Om een conversie van ideeën naar daadwerkelijke maatschappelijke veranderingen te verwezenlijken, is een reeks van handelingen nodig. Deze reeks wordt besluitvorming genoemd. In het pluricentrisme is besluitvorming een interactieproces tussen actoren. Er is niet sprake van één besluitvormingseenheid, één besluit en één besluitvormingsproces of een reeks van beslissingen van één handelingseenheid, maar het is de kluwen van een reeks beslissingen, genomen door verschillende partijen die bepalend is voor de uiteindelijke verandering. De interactie tussen de verschillende beslissingen van verschillende partijen vormt derhalve de kern (Teisman, 1998, p. 32). Inzet van middelen/instrumenten: Bij het pluricentrisme ligt de nadruk op informatie, politieke steun en legitimiteit. Informatie is nodig om goede beslissingen te nemen. Voor eigen succes is het nodig om actief steun van andere partijen te genereren. De informatie over wat de andere partijen nastreven en onder welke voorwaarden zij bereid zijn om eigen middelen in te zetten is van cruciaal belang. Dit geldt ook voor politieke steun en legitimiteit, waarbij wordt verondersteld dat diverse actoren politieke steun en maatschappelijke legitimiteit kunnen verlenen aan beleidsvoorstellen. Steun van zowel politiek-bestuurlijke eenheden alsmede van private partijen in het netwerk is noodzakelijk voor de voortgang van de besluitvorming (Teisman, 1998, p. 37-38). Deze instrumenten kunnen in bepaalde typologieën worden ingedeeld volgens de instrumententheorie, die in de volgende subparagraaf nader uiteengezet wordt.

2.2.3 Het ontwerpen van beleid en de instrumententheorie Het ontwerpen van beleid is het uitdenken, beargumenteren en formuleren van beleid. Volgens Hoogerwerf en Herweijer moet goed beleid in ieder geval voldoen aan maatstaven van rationaliteit (redelijkheid) en legitimiteit (aanvaardbaarheid) en in mindere mate aan maatstaven van leesbaarheid en betrouwbaarheid (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p. 84-86). Nadat duidelijk is wat het doel van het beleid is, wordt in het beleidsproces overwogen welke beleidsinstrumenten toepasbaar zijn en wat hun effecten zijn. In het geval van dit onderzoek gaat het om gemeentelijke beleidsinstrumenten. Klok definieert in zijn instrumententheorie in navolging van Hoogerwerf een beleidsinstrument als volgt: “Een beleidsinstrument is alles wat een actor heeft besloten te gebruiken om het bereiken van één of meer beleidsdoeleinden te bevorderen” (Klok, 1991, p. 19). De instrumententheorie is volgens Klok het geheel van uitspraken over de effectiviteit van verschillende (beleids)instrumenten. Een dergelijke theorie bestaat volgens hem feitelijk uit twee onderdelen. In de eerste plaats uit een instrumententypologie die noodzakelijk is om de verschillende soorten (beleids)instrumenten te typeren en met behulp waarvan kan worden vastgesteld tot welk “instrument-type”een bepaald concreet beleidsinstrument behoort. In de tweede plaats bestaat de instrumententheorie uit uitspraken over de effectiviteit van het instrument (Klok, 1991, p. 27). Er blijkt geen eenduidige beleidsinstrumenten typologie te zijn. Klok gebruikt de beleidstypologie; informatieoverdracht, financiële prikkels en voorschriften (Klok, 1991, p.169). Als het overheden betreft voegen Hoogerwerf en Herweijer hier nog specifiek aan toe overheidsvoorzieningen en staatsonthoudingen. Klaver voegt er nog beleidsafspraken aan toe. (Hoogerwerf en Herweijer, 2008, p.92 en Klaver, 2007 p.25). Volgens Somsen zijn er organisatorische, ruimtelijk/juridische en financiële instrumenten (Somsen, 2008, p. 4). En bij Van den Heuvel komen alle typen instrumenten samen onder de volgende drie noemers: ruimtelijk/juridische instrumenten, financiële instrumenten en communicatieve instrumenten (Van den Heuvel, 2012, p. 49, 75 en 93). Deze omschrijving is hier goed toepasbaar. Daarom wordt in dit onderzoek Van den Heuvels typologie aangehouden. Hiermee heeft feitelijk het 10

eerste gedeelte van de instrumententheorie van Klok plaatsgevonden. De bij Van den Heuvels typologieën behorende beleidsinstrumenten worden in hoofdstuk vijf nader gespecificeerd. 2.3 CONCLUSIE Op basis van de literatuurverkenning kan antwoord gegeven worden op de eerste deelvraag van het onderzoek, te weten; “Wat zegt de theorie over winkelstructuren en effectief beleid?”

Locatietheorieën De kernelementen in de verschillende locatietheorieën zijn centraliteit, bereikbaarheid, concentratie en attractiviteit. Geconcludeerd kan worden dat geen van de besproken locatietheorieën als gevolg van de van de ruimtelijke en economische werkelijkheid afwijkende aannames en veronderstellingen een afdoende verklaring geeft voor het bestaande ruimtelijk patroon van winkels. Laat staan dat ze ieder afzonderlijk de basis kunnen vormen voor de ruimtelijke planning van de gehele winkelstructuur. Dat komt met name doordat maatschappelijke ontwikkelingen lang niet altijd corresponderen met de genoemde kernelementen. Met name de kernelementen centraliteit en bereikbaarheid hebben in de loop der jaren een totaal andere lading gekregen. Voornamelijk door de toegenomen (auto)mobiliteit en het gebruik van internet, zijn (fysieke) afstanden kleiner geworden. De behandelde theorieën zien onvoldoende op de maatschappelijke dynamiek die aan deze veranderingen ten grondslag ligt. Tegelijkertijd kan worden gesteld dat zowel de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller, het Ruimtelijk Duoplie-Principe van Hotelling als de Cumulatieve Causatie Theorie van Myrdal en de Cummulatieve Attractie Theorie van Nelson wel bepaalde elementen van ruimtelijke winkelpatronen en hun ontstaan verklaren en voorspellen. Zo gaat de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller nog steeds op voor het vestigingsgedrag van vestigingen met dagelijks/frequent aan te kopen en niet-ego-gevoelige goederen. Dit komt in de praktijk vooral voor in kleinere woongebieden (dorpen en stadswijken). Deze theorie heeft dus waardevolle toepassingsmogelijkheden voor in dit onderzoek centraal staande buurten wijkwinkelcentra. Voor het spreidingspatroon in iets grotere stedelijke gebieden en voldoende marktruimte voor meerdere min of meer gelijksoortige aanbieders biedt de theorie van Hotelling meer aanknopingspunten. Hij legt de nadruk op concurrentie van vergelijkbare ondernemingen om de beste plaats, wat resulteert in hun samenklontering. Slechts in woongebieden die voldoende drempelwaarde bieden voor de vestiging van 2 of meer vergelijkbare bedrijven, is deze theorie toepasbaar. Daarbij valt te denken aan wat grotere woongebieden waar in één (wijkwinkel)centrum bijvoorbeeld 2 supermarkten mogelijk zijn. Door de nadruk van Myrdal op agglomeratievoordelen bij clustering van concurrerende en complementaire winkels heeft zijn theorie wel enige geldigheid voor de winkelsituatie in kleine buurten wijkwinkelcentra. Gezien Nelsons focus op de wens van consumenten vergelijkend te winkelen geldt zijn theorie in nog sterkere mate dan die van Myrdal voor centra van de hoge orde met een groot verzorgingsgebied dat voldoende marktruimte biedt voor winkels met voor de consument minder frequent aan te kopen en hoog - egogevoelige goederen. Ook is duidelijk dat alle behandelde theorieën een verklaring geven voor de wenselijkheid van clustering/concentratie van winkelbedrijven in het belang van ondernemers en consumenten.

Beleidstheorieën Zowel publieke als private partijen formuleren beleid. Het werkveld vraagt om interactie tussen meerdere partijen, waarbij men afhankelijk van elkaar is om de eigen doelen en het eigen beleid te kunnen realiseren. Dit past binnen het pluricentrisch organisatieprincipe, waarvan de basisaannamen en uitgangspunten ook herkenbaar zijn in de thans zo populaire netwerkbenaderingen

11

De instrumententheorie bestaat uit 2 stappen. In de eerste plaats wordt een instrumententypologie gedefinieerd die noodzakelijk is om de verschillende soorten (beleids)instrumenten te onderscheiden en met behulp waarvan kan worden vastgesteld tot welk “instrument–type” een bepaald concreet beleidsinstrument behoort. In de tweede plaats bestaat de instrumententheorie uit uitspraken over de effectiviteit van het instrument. In dit deel van het onderzoek is de eerste stap genomen in deze instrumententheorie, namelijk de instrumententypologie definiëren. Gekozen is voor de typologie van Van den Heuvel. De overige stappen worden genomen in hoofdstuk 5 en 6. Overigens wordt in dit onderzoek enkel het gemeentelijk instrumentarium meegenomen.

12

3

WINKELSTRUCTUUR

Na de toelichting van enkele locatietheorieën in hoofdstuk 2 volgt in dit hoofdstuk kort de ontstaansgeschiedenis van de Nederlandse winkelstructuur en het ruimtelijke beleid van de overheid dat daarbij in de afgelopen zestig jaar een belangrijke rol heeft gespeeld. Tevens wordt de huidige winkelstructuur nader belicht. Afsluitend wordt deelvraag 2 “Hoe ziet de Nederlandse winkelstructuur eruit?” beantwoord. 3.1

ONTSTAAN WINKELHIERARCHIE EN -STRUCTUUR

3.1.1 Organische ontwikkeling voor WO II De eerste winkels ontstaan vanaf de 12e eeuw als een sterke stedelijke en economische groei plaatsvindt die uiteindelijk de komst van winkels inluidt. (Bolt, 1995, p. 11 en Speetjens, 2008, p. 18). Tussen 1850 en 1950 groeide in Nederland het aantal consumenten van 2 miljoen naar 11,5 miljoen. In deze periode nam de verwinkeling van woonhuizen in de binnensteden sterk toe en werd de markt, die eeuwenlang de belangrijkste detailhandelsfunctie van een stad was, minder belangrijk. Rond de overgang van de negentiende naar de twintigste eeuw ontstonden door een voortgaande concentratie van winkelfuncties duidelijke centrumgebieden. Aan deze concentratie werd een impuls gegeven door de komst van publiekaantrekkende warenhuizen en andere grootwinkelbedrijven (Speetjes, 2008, p. 18). Omdat daardoor het aantal bezoekers steeg werd ook de vestigingsdrempel van tal van andere branches bereikt (zie ook de reeds in hoofdstuk 2 behandelde theorieën van Christaller, Myrdal en Nelson). Niet alleen in het stadshart onderging het winkelbestand grote wijzigingen. Nieuwe transportmiddelen droegen er aan bij dat de drukte op de wegen naar de stad toenam, waardoor zich op deze wegen ook detailhandel vestigde. Veel grote steden lieten daardoor, buiten het oude centrumhart, lineaire bewinkelingsstructuren naar de uitvalswegen zien (Bolt, 1995, p. 30 en Speetjes, 2008, p. 18). Bovendien was er volgens Speetjens in de jaren ‘20-‘30 sprake van de eerste vooroorlogse uitbreidingswijken met als gevolg de komst van winkels op de hoek (Speetjens, 2008, p. 18). 3.1.2

Planmatige ontwikkeling na WO II en het ruimtelijk beleid

Sturing door rijksoverheid en consensus over concentratie binnen woongebieden Na 1945 nam onder de druk van de bevolkingsgroei, in combinatie met afnemende grootte van de huishoudens (lagere woningbezetting), de woningbouw enorm toe. Compleet nieuwe wijken werden gerealiseerd. In deze geografisch afgebakende gebieden werden de omvang en samenstelling van voorzieningen aan het aantal inwoners van deze gebieden gerelateerd. Er werd gekozen voor een fijnmazige winkelstructuur met als doel om op een zo kort mogelijke afstand van de woning van de consument een zo comfortabel mogelijk pakket aan goederen te bieden aan (Van Hagen, 2011, p. 1). Deze planning was gebaseerd op de theorie van Christaller met de drempelwaarde voor bedrijven en de reikwijdte voor de consument. Tevens was concentratie van het winkelaanbod in daarvoor bestemde gebieden de norm. Door de suburbanisatie en opkomst van groeisteden viel in steden, die daardoor te maken kregen met een stagnering of daling van hun inwonertal, het winkelbestand terug, terwijl in de suburbs en groeisteden juist planmatig vormgegeven nieuwe winkelapparaten tot ontwikkeling werden gebracht. Deze werden in stedenbouwkundige en architectonische zin als zelfstandige voorzieningencategorie ontwikkeld, met erkenning van de hiervoor geldende specifieke eisen. Zo ontstonden lay-outs van centra die recht deden aan een goede en evenwichtige totale winkelorganisatie. (Bolt, 1995, p. 32).

Regulering door de overheid Tot aan het begin van de jaren ’70 was het ruimtelijk ordeningsbeleid voornamelijk sturend. Nadat op de woningmarkt de ergste woningnood voorbij was ging volgens Mulder het beleid om van sturend naar meer regulerend (Mulder, 2007, p. 34). Zo stelde bijvoorbeeld de ingestelde Commissie Winkelplanning uit 1971 dat “de situering, omvang, functie en samenstelling van nieuwe winkelvoorzieningen, in onderlinge samenhang en in weloverwogen relatie tot de bestaande winkelvoorziening moet zijn, en wel zodanig, dat zowel het consumentenbelang als het ondernemersbelang bij voortduring optimaal tot hun 13

recht komen” (De Baaij, 2009, p. 12). In 1973 werd het Distributie Planologisch Onderzoek (DPO, zie lijst definities en begrippen) verplicht gesteld in de voorbereiding van bestemmings - en structuurplannen. De theoretische achtergrond van deze methode is terug te vinden in de reeds behandelde theorieën van o.a. Christaller en Nelson. Hoewel de DPO-verplichting in 1985 met de herziene Wet Ruimtelijke Ordening verviel, wordt volgens De Baaij nog steeds gebruik gemaakt van deze methode als onderbouwing bij de ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden (De Baaij, 2009, p. 12).

1984: PDV-beleid Dankzij de groeiende welvaart eind jaren zeventig en begin jaren tachtig, nam het aantal en de omvang van auto-, boten- caravanverkooppunten, bouwmarkten, keuken- sanitair- en meubelbedrijven spectaculair toe. In 1984 werden deze (met name genoemde) ruimteverslindende bedrijven met hun volumineuze goederen buiten de traditionele winkelgebieden, in de periferie van steden en dorpen toegestaan. Dit werd het Perifere Detailhandels Beleid genoemd, ook wel bekend als beleid voor detailhandel in volumineuze goederen (Speetjens, 2008, p. 34). Argument voor dit beleid was dat gezien de combinatie van het volumineuze karakter van de goederen, de geringe aankoopfrequentie en het doelgerichte bezoek, deze bedrijven geen bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het winkelklimaat voor consument en collega winkeliers in de traditionele winkelgebieden (Mulder, 2007, p. 35). Plaatsing daarbuiten was dus geen bedreiging voor de attractiviteit van deze gebieden en de optimale verzorging van de consument.

1993: GDV-beleid Via hun lokale politieke lobby probeerden de zittende ondernemers met behulp van het DPO de concurrentie zo veel mogelijk buiten de deur te houden. Grootwinkelbedrijven met hun groeiende behoefte aan schaalvergroting, nieuwkomers en nieuwe concepten kregen door deze praktijk onnodig weinig ruimte. Op rijksniveau pleitten deze bedrijven en hun ontwikkelaars/adviseurs voor meer ruimte voor de dynamiek in de detailhandel. Deze roep leidde in 1993 tot verruiming van het PDV beleid naar GDV beleid omdat ‘voor grootschalige (volumineuze) vormen van detailhandel, te weinig ruimte beschikbaar is in de binnensteden en ze ook logistiek moeilijk inpasbaar zijn.’ De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en de VINEX vormde de basis voor dit beleid. GDV-locaties zijn locaties waar de branchebeperkingen niet of niet volledig gelden en waar bepaalde voorwaarden aan verbonden zijn (Speetjens, 2008, p. 36). Via een detailhandelsstructuurvisie moest bijvoorbeeld een indicatie van de marktbehoefte worden gegeven. Andere voorwaarden zijn dat de locatie goed per auto en openbaar vervoer bereikbaar moet zijn en dat een vestiging een minimum omvang van 1.500 m2 bruto vloeroppervlak moet hebben (De Baaij, 2009, p. 12). Dit betekende dat deze grotere vestigingen nu ook niet-volumineuze goederen (die dus gewoonlijk in reguliere winkelgebieden worden verkocht) in de periferie konden verkopen. Om de bestaande winkelstructuur te beschermen, werd dit verruimde beleid beperkt tot dertien stedelijke knooppunten. Ook werd de eis gesteld dat de behoefte aan grootschalige winkels in regionaal verband werd aangetoond. Bovendien besloten lokale overheden vrijwel nooit supermarkten toe te staan in de periferie (Van Hagen, 2011, p. 2). In de tweede helft van de jaren negentig bleek bij (vooral groot-)winkelbedrijven nog meer behoefte te ontstaan aan snel te realiseren winkelruimte door een combinatie van de toenemende welvaart (behoefte aan meer en grotere winkels door een grotere consumentenvraag), de noodzaak tot verdere schaalvergroting van winkelbedrijven (duur personeel inruilen voor extra, naar verhouding goedkope meters) en de problemen van gemeenten en (door de groeiende vraag aangetrokken) vele actieve winkelontwikkelaars bij inpassing van grote(re) winkels in de bebouwde kom. Zij hadden te maken met complexe planningstrajecten, lange inspraakprocedures en hoge kosten voor architectonische inpassing, verkeersruimte, bevoorrading en verkeerscirculatie. Een verdere verruiming van het locatiebeleid van de detailhandel op basis van bedrijfseconomische argumenten voor winkelbedrijven was het gevolg (Van Hagen, 2011, p. 2 en Speetjens, 2008, p. 37).

14

2004: Decentralisatie locatiebeleid detailhandel In 2004 stelt de nieuwe nota ruimtelijke ordening, de Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling centraal en gaat uit van het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet”. Andere overheden kregen meer ruimte voor ruimtelijke ontwikkeling en meer verantwoordelijkheden (Van Gool e.a., 2007, p. 235). In deze nota was weinig specifieke aandacht voor detailhandel. In plaats daarvan is het locatiebeleid gekomen (De Baaij, 2009, p. 13). Het PDV/GDV beleid werd losgelaten. In principe zou alles in de periferie mogelijk worden. Pas na de motie Bochove werd gesteld dat de vernieuwing niet ten koste mocht gaan van bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden (De Baaij, 2009, p. 13).

2006 - 2009: Europese Diensten Richtlijn Met de Dienstenwet van 28 december 2009 is de Europese Diensten Richtlijn (2006) in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Deze richtlijn verbiedt expliciet eisen van economische aard voor de toelating van detailhandelsbedrijven op daarvoor aangewezen terreinen. Alleen sturing op grond van ruimtelijke ordeningsmotieven is toegestaan. Regels in bestemmingsplannen met betrekking tot vestiging van bepaalde branches van detailhandel mogen daarom uitsluitend gemotiveerd worden vanuit overwegingen van ruimtelijke kwaliteit. Dergelijke ruimtelijke overwegingen kunnen echter beperkingen met zich meebrengen die soms tot economische effecten leiden. Aandachtspunt daarbij is dat de scheidslijn tussen economische en ruimtelijke argumenten niet altijd eenvoudig is te bepalen. De Europese Diensten Richtlijn heeft geleid tot een analyse van de bestemmingsplanregels die de gemeenten opstellen voor perifere locaties. Hieruit is gebleken dat deze (ingegeven door de beleidswijziging in 1993 en 2004) vaak betrekking hebben op aanwezige marktruimte voor uitbreiding of nieuwe vestiging, dat wil zeggen dat voornamelijk economische criteria voor het wel of niet toelaten van bedrijven op die terreinen gelden. Daar komt bij dat het tegengaan van een ontwikkeling op basis van duurzame ontwrichting ook geen stand kan houden, omdat deze term eveneens een economische lading heeft (Van Hagen, 2011, p. 3). De implementatie van de Europese Diensten Richtlijn voor de Nederlandse wetgeving houdt in dat op veel perifere locaties een wijziging van bestemmingsplanregels noodzakelijk is als gemeenten daar niet geconfronteerd willen worden met onverwachte/ongewenste detailhandelsontwikkelingen. 3.2 HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR Dankzij restrictief overheidsbeleid voor winkelontwikkelingen is in Nederland een duidelijke en fijnmazige winkelstructuur ontstaan met florerende binnensteden en ondersteunende winkelcentra. De vernieuwing is altijd gezocht binnen de bestaande structuur met aanvankelijk veel en later minder restricties. In de huidige winkelstructuur zijn de traditionele winkelcentrumtypologieën, die al een halve eeuw bestaan, nog steeds dominant.

Buurtwinkelcentra Deze centra liggen verspreid in de steden maar meestal wel centraal in de buurt. Het zijn vaak winkelstrips. De totale omvang varieert van 2.000 tot 5.000 m2 bvo. Buurtcentra voorzien voornamelijk in de dagelijkse behoeften (De Baaij, 2009, p. 16). Vaak is er een supermarkt aanwezig in het buurtwinkelcentrum, maar deze blijkt naar huidige maatstaven regelmatig van onvoldoende omvang om de consument goed te bedienen. Doordat nabij gelegen grotere winkelconcentraties aantrekkelijker zijn, is de klandizie in buurtwinkelcentra teruggelopen. Vaak is leegstand het gevolg. In organisch gegroeide buurtcentra is vaak sprake van verdeeld eigendom omdat het winkelvastgoed meestal in bezit is bij de winkeleigenaar of van particuliere beleggers. In planmatig opgezette buurtcentra is soms sprake van verdeeld eigendom, maar ook van eigendom in één hand van een particuliere of institutionele belegger.

Wijkwinkelcentra Wijkwinkelcentra zijn tussen de 5.000 en 10.000 m2 bvo groot met vaak 2 supermarkten als trekkers (Nozeman e.a., 2012, p. 48). De wijkwinkelcentra liggen centraal in de wijk en kenmerken zich vaak door nabijheid, goede parkeermogelijkheden en gemak. Wijkwinkelcentra voorzien in de dagelijkse en 15

wekelijkse boodschappen (De Baaij, 2009, p. 16). Wijkwinkelcentra kunnen door hun grotere en gedifferentieerdere aanbod een bedreiging vormen voor buurtwinkelcentra. In organisch gegroeide wijkwinkelcentra is vaak sprake van verdeeld eigendom, in eigendom bij eigenaren van de winkels, particuliere beleggers en in geval van grotere winkelunits ook wel institutionele beleggers. Bij planmatig opgezette wijkwinkelcentra is vaker sprake van eigendom in één hand, soms van een particulier, maar vaak ook van een institutionele belegger. De zogenaamde supermarktcentra bevinden zich tussen de buurtcentra en wijkwinkelcentra. Supermarktcentra bestaan doorgaans uit 1 supermarkt aangevuld met circa 3 overige winkels.

Stadsdeelcentra Dit type winkelcentrum is alleen te vinden in de grotere steden. Het is een tussenvorm tussen de wijkcentra en stadscentra en hebben een ontlastende functie voor de binnenstad (De Baaij, 2009, p. 16). Stadsdeelcentra zijn groter dan 15.000 m2 bvo en hebben minimaal een warenhuis en twee tot drie supermarkten als trekkers (Nozeman, e.a., 2012, p. 48). In stadsdeelcentra is zowel een food- als nonfood aanbod, zij het dat het non-food aanbod vaak wel breed maar ondiep is. In stadsdeelcentra is veelal sprake van verdeeld eigendom en de centra zijn vaak al redelijk op leeftijd. Deze beide kenmerken kunnen een bedreiging vormen voor de aantrekkelijkheid en het uiteindelijke voortbestaan van dit type centra (De Baaij, 2009, p. 16).

Binnenstedelijk hoofdwinkelcentrum Dit zijn o.a. grote hoofdwinkelcentra zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven met ongeveer 500 tot 750 winkels verdeeld over meer dan 150.000 m2. Kleinere varianten zoals Arnhem, Breda, Den Bosch, Groningen, Leiden , Maastricht, Nijmegen, omvatten 350 tot 500 winkels verdeeld over ongeveer 100.000 m2. De Bijenkorf, V&D en HEMA zijn hier vaak te vinden en de belangrijkste winkelstraten zijn voor het overgrote deel gevuld met (inter)nationale filiaal- en ketenbedrijven zoals C&A, Miss Etam, Hennis & Mauritz, The Sting, Media Markt, Zara enz. ( Nozeman, e.a., 2012, p. 48). Als kernwinkelgebied zijn deze centra vooral bedoeld voor het recreatief winkelen. Dit betekent een dominantie van non-food. Hoe groter het stadscentrum, hoe groter ook het verzorgingsgebied en de functie voor het recreatief winkelen. Stadsdeelcentra kunnen een bedreiging zijn voor het hoofdwinkelcentrum omdat zij vaak beter scoren op bereikbaarheid en (de prijs van) parkeren (De Baaij, 2009, p. 16). Tegelijkertijd concurreren ze door hun grotere en gedifferentieerdere omvang ook met de nabij gelegen wijkwinkelcentra.

PDV/GDV Het betreft winkelvoorzieningen op perifere locaties. Oorspronkelijk ging het bij PDV uitsluitend om winkels die auto’s, boten, caravans en woninginrichtingsartikelen verkopen, maar in geval van GDV zijn het ook bedrijven die minder volumineuze goederen verkopen op groot oppervlak (minimaal 1.500 m2 bvo), (bijvoorbeeld sportartikelen, speelgoed en electronica). PDV/GDV locaties zijn vaak goed te bereiken en beschikken over goede (gratis) parkeermogelijkheden (De Baaij, 2009, p. 16). Pure PDV locaties vormen geen bedreiging voor de bestaande winkelstructuur, omdat deze bedrijven door de combinatie van het volumineuze karakter van de goederen, de geringe aankoopfrequentie en het doelgerichte bezoek geen bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het winkelklimaat voor consument en collega winkeliers in de traditionele winkelgebieden (Mulder, 2007, p. 35). Dit is anders voor de perifeer gelegen GDV locaties met winkels die in volumineuze vorm dezelfde assortimenten voeren die gebruikelijk, maar in kleinere oppervlakten, gevoerd worden in wijk-, stadsdeel- en stadscentra. Deze grootschalige winkels op GDV locaties leiden in potentie tot uitholling van dat assortiment in die centra. Overigens is een perifere locatie voor dit type winkel geen noodzaak, gezien de ligging van de GDV winkels bij Oosterhof RotterdamAlexanderpolder en diverse Mediamarkten in stads(deel)centra als Eindhoven, Rotterdam, Rijswijk In de Bogaard.

16

Nieuwe winkelconcepten Sinds de jaren ’90 is een aantal nieuwe winkelconcepten ontstaan, zoals de woonboulevards (o.a. Woonmall Alexandrium in Rotterdam, Villa Arena in Amsterdam en Megastores in Den Haag) en de Factory Outlet Centers (Bataviastad in Lelystad, Designer Outlet Center in Roermond en Rosada in Roosendaal) (De Baaij, 2009, p. 17). Deze concepten kunnen heel goed binnen de bestaande ruimtelijke winkelstructuur geplaatst worden. Zo sluit Woonmall Alexandrium direct aan op winkelcentrum de Oosterhof in Rotterdam-Alexanderpolder en ligt het Designer Outlet Center vlakbij (op loopafstand van) het kernwinkelgebied in Roermond. Qua locatie zijn ze dan ook heel goed ingebed in de plaatselijke winkelstructuur en versterken deze in potentie. Dit geldt in mindere mate voor de overige min of meer buiten de bestaande winkelstructuren gelegen voorbeelden. Villa Arena en Megastores liggen weliswaar binnen het stedelijk gebied van respectievelijk Amsterdam Zuidoost en Laakhaven Den Haag, maar sluiten matig respectievelijk slecht aan op bestaande kernwinkelgebieden (Amsterdamse Poort respectievelijk Den Haag Centrum). Bataviastad en Rosada zijn zelfs te typeren als weidewinkels. Het zijn niet zozeer deze winkelconcepten als fenomeen die in potentie leiden tot positieve of negatieve effecten voor de bestaande winkelstructuur, maar het effect wordt bepaald door de ligging ten opzichte van de bestaande winkels. Overigens is de typering van dit soort typologieën in de literatuur vaak veel uitgebreider dan hierboven kort samengevat. Zie voor een voorbeeld van zo’n nadere specificatie van winkelcentrum typologieën onder meer de Adviesnota Detailhandel van de Gemeente Utrecht, Evenwicht in dynamiek 2011, opgesteld door WPM. 3.3 CONCLUSIE In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de organische en planmatige ontwikkeling van winkelgebieden alsmede de huidige winkelstructuur. De aanvankelijk organisch gegroeide en de na 1950 vooral planmatig opgezette en gereguleerde hiërarchisch opgebouwde winkelstructuur is tot nu toe redelijk in stand gebleven. Daarbij geldt wel de kanttekening dat de versoepeling van het ruimtelijk beleid ten aanzien van perifeer gelegen winkelgebieden (in het bijzonder de GDV locaties) en de decentralisatie van het winkellocatiebeleid, zonder dat bij de lagere overheden consensus bestaat over de wenselijke winkelstructuur, in potentie bedreigingen vormen voor het in stand blijven van de bestaande winkelstructuur. Bovendien bestaan er tussen de verschillende typen centra onderling ook bedreigingen. Zo moeten buurtwinkelcentra concurreren met de wijkwinkelcentra. Ook is er sprake van concurrentie van wijkwinkelcentra onderling. Al met al bestaat de huidige winkelstructuur uit: - Buurtwinkelcentra - Wijkwinkelcentra, met tussen de buurt en -wijkwinkelcentra gelegen supermarktcentra. - Stadsdeelcentra - Binnenstedelijk hoofdwinkelcentrum - PDV/GDV - Nieuwe winkelconcepten Hiermee is antwoord gegeven op deelvraag 2 van dit onderzoek.

17

4

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen aan zowel de vraagzijde als aanbodzijde nader belicht. Dé belangrijkste autonome ontwikkeling, die als een rode draad door alle anderen heenloopt, is de economie. De huidige recessie laat inmiddels onmiskenbaar zijn sporen na. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie waarbij antwoord wordt gegeven op deelvragen 3 en 4. Te weten: “Welke trends en ontwikkelingen zijn waarneembaar en hebben invloed op de winkelmarkt/structuur?”en “Hoe lijkt de winkelstructuur zich te ontwikkelen?” 4.1 VERANDERENDE VRAAGZIJDE De bevolkingsomvang en de consumentenbestedingen zijn bepalend voor het draagvlak van de winkelvoorzieningen. Daarnaast spelen ook de bevolkingssamenstelling en (veranderingen) in koopgedrag een rol. 4.1.1 Detailhandelsbestedingen Hoewel het inkomen van de Nederlanders en daarmee de welstand en bestedingen de afgelopen tientallen jaren flink gestegen zijn, is in de loop der jaren het aandeel van het inkomen dat besteed is in de detailhandel steeds kleiner geworden. Diensten nemen een steeds groter deel van de portemonnee in beslag (HBD, 2012). Hoewel het totale aandeel in de detailhandelbestedingen afneemt, neemt absoluut het aandeel in food wel toe (Nozeman, e.a., 2012, p. 104) Tabel 4.1 Detailhandelsbestedingen 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

detailhandel

34,9

34,5

33

31,8

31,2

31,5

31,2

31,3

31,4

30,9

niet-detailhandel

65,1

65,5

67

68,2

68,8

68,5

68,8

68,7

68.6

69,1

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

(diensten) totaal Bron: HBD 2012

Het economisch klimaat is zeer bepalend voor de koopbereidheid van de consument. Al enkele jaren verkeert Nederland in een recessie. Volgens recente cijfers van het CBS uit mei 2012 is het consumentenvertrouwen wederom gedaald, evenals de koopbereidheid (CBS, 2012, p. 3). 4.1.2

Demografische ontwikkelingen en bestedingen

Veranderende bevolkingsomvang De omvang en opbouw van de bevolking is zeer belangrijk voor de ontwikkeling van winkelgebieden. De prognose is dat de bevolking tot 2025 ongeveer 5% zal groeien (CBS Statline, 2012) en dat het inwonertal na 2040 zal dalen, ondanks dat de levensverwachting nog steeds hoger wordt (NRW, 2010, p. 13 en CBS 2011, p. 16). Vanuit dit perspectief zit derhalve niet veel groei meer in de consumentenbestedingen. Er zijn wel regionale verschillen. In de Randstad woont momenteel ca. 40% van de bevolking en daar zal, vooral rond de steden, de bevolking naar verwachting nog groeien. In de periferie, het noordoosten van Groningen, Zuid-Limburg en het zuiden van Zeeland krimpt de bevolking en zal verder afnemen met directe gevolgen voor winkelvoorzieningen (Nozeman e.a., 2012, p. 68 en 69 en 294). In de Atlas 2010 wordt opgemerkt dat de grootste krimp bestaat in groeigemeenten, steden in de grensregio 's en 'nieuwe ' steden. En verder, hoe aantrekkelijker de stad, hoe kleiner de kans op leegloop (Nozeman e.a.,2012, p. 294).

Veranderende bevolkingssamenstelling: vergrijzing, daling huishoudensgrootte en toename allochtonen De bevolking wordt steeds ouder. Momenteel is in Nederland 15% van de bevolking 65 jaar of ouder (CBS Statline, 2012). In 2025 zal dit percentage zijn opgelopen tot bijna 22%, in 2035 tot 25% (CBS Statline, 2012). In sommige regio’s zullen deze percentages nog hoger zijn. Volgens Nozeman e.a. stijgt het aantal 65-plussers de komende dertig jaar van 2,6 miljoen naar 4,1 miljoen en het aantal 80-plussers

18

van 0,7 naar 1,2 miljoen (Nozeman e.a., 2012, p. 294). Deze toenemende vergrijzing heeft impact op winkelgebieden aangezien senioren een ander wensenpakket hebben dan jongeren en dus ook andere typen winkels waarderen, bijvoorbeeld een audicien, opticien en een bepaald soort kledingwinkels. Over de impact van vergrijzing op bestedingen in winkelcentra bestaat nog geen consensus. Sommigen menen dat 65-plussers genoeg te besteden hebben o.a. door de stijgende koopkracht, betere pensioenvoorzieningen en vermogen uit eigen woningbezit. Bovendien hebben senioren meer tijd, zijn zij inmiddels lang mobiel en vitaler dan ooit (Heere, 2009, p. 8). Senioren hebben geld en kunnen dus ook besteden. Zij kunnen dat in winkels doen, maar zij hebben ook veel andere mogelijkheden zoals het theater, restaurants, vakanties. Het is zaak hen te verleiden naar de winkel te komen en onderscheidend te zijn, stellen Haringsma en Ploegmakers in de Vastgoedmarkt (Vastgoedmarkt, 2011, p.39). Nozeman e.a. stellen dat globaal genomen 65-plussers evenveel geld besteden aan woning en woninginrichting, maar half zo veel aan kleding, schoenen en sportartikelen (Nozeman e.a., 2012, p. 294). Anderen, zoals Gerard Zandbergen van Locatus, zijn een stuk pessimistischer en stellen dat de vergrijzing miljoenen winkelmeters overbodig maakt. Senioren zouden substantieel minder besteden aan o.a. kleding, meubels, sport dan de gemiddelde consument. (Vastgoedmarkt, 2011, p. 38). De toenemende vergrijzing zorgt ervoor dat voorkeuren van ouderen zwaarder gaan wegen, zoals de behoefte aan voorzieningen in de buurt. Wijkcentra zouden hier op kunnen inspelen door naast detailhandel ook voorzieningen zoals zorg bij wijkwinkelcentra te situeren (De Baaij, 2009, p. 18).

Veranderende huishoudensgrootte Naast de stagnerende en dalende bevolkingsomvang en de toenemende vergrijzing heeft ook de veranderende huishoudensgrootte effect. Was in 1950 de gemiddelde huishoudengrootte nog 3,93 personen, in 2012 is dit gedaald naar 2,20 personen (CBS Statline, 2012). Overigens zijn dit gemiddelden. Bij de realisering van nieuwe woonwijken ligt de huishoudensgrootte boven het Nederlandse gemiddelde omdat vaak jonge gezinnen zich in deze nieuwe wijken vestigen. Pas na vele jaren verschuift in nieuwe woonwijken de huishoudensgrootte richting het gemiddelde. De verwachting is dat de daling van de huishoudensomvang zich nog verder zal voortzetten, omdat de 'grijze druk' tot gevolg heeft dat het aantal eenpersoonshuishoudens groeit van 2,6 miljoen tot 3,3 miljoen in 2050 (Nozeman e.a., 2012, p. 294). Dit heeft gevolgen voor het draagvlak van winkels, aangezien door de daling van de gemiddelde woningbezetting, bij een gelijkblijvend aantal woningen in een verzorgingsgebied van winkelcentra, het aantal inwoners afneemt (Van Hagen, 2010, p. 4). Draagvlakbehoud is mogelijk door woningbouw om zo het benodigde aantal consumenten te huisvesten, maar in krimpgebieden en afgeronde woonwijken in stedelijk gebied is dat geen optie.

Toename allochtone bevolking Het aantal Nederlanders met een allochtone achtergrond zal volgens Nozeman e.a. toenemen van nu 3,4 miljoen tot 4,5 miljoen tot 2030 (Nozeman e.a., 2012, p. 294). Deze groep is vooral vertegenwoordigd in bepaalde delen van de grote steden van de Randstad en bepaalde wijken van industriesteden in het oosten en zuiden van het land. Hun over het algemeen wat lagere welstand dan de gemiddelde Nederlander en behoefte aan een gedeeltelijk afwijkend goederenpakket (vooral in de foodsector) heeft invloed op het draagvlak voor de 'gebruikelijke' Nederlandse winkels, terwijl het draagvlak voor op deze groep georiënteerde winkels toeneemt. Dit zal naar verwachting vooral gelden voor buurten wijkcentra in woongebieden met een hoog percentrage allochtonen. 4.1.3 Trends in consumentenwensen en koopgedrag Zoals hiervoor al bij vergrijzing en herkomst van consumenten is opgemerkt, is geen enkele consument hetzelfde. Wel zijn er algemene trends zichtbaar. De consument verwacht meer service, keuze en gemak en vindt dat door weinig vrije tijd het winkelen efficiënt moet, zeker omdat andere vormen van vrijetijdsbesteding concurreren met winkelen. Daar komt bij dat de trendgevoelige consument, die eerst fysiek en in de afgelopen jaren ook via internet steeds mobieler is geworden, voortdurend andere eisen stelt aan winkels en winkelgebieden waar hij zijn aankopen doet. Deze algemene trends hebben een aantal gevolgen voor de detailhandel. Voorop staat dat consumenten steeds hogere eisen stellen aan compleetheid van aanbod, bereikbaarheid en (gratis) parkeergelegenheid 19

voor fysieke winkels. Consumenten kiezen dan ook niet meer primair voor het dichtstbijzijnde winkelcentrum, maar voor dat winkelcentrum dat het beste in hun behoefte van dat moment voorziet (NRW, 2010, p. 11). Voor kleine buurten wijkwinkelcentra is dit een nadelige ontwikkeling. Daarnaast zorgen ook technologische ontwikkelingen voor een veranderend consumentengedrag. Vooral het internet en de mogelijkheden die dat biedt voor het online oriënteren en aankopen. Internet is als oriëntatiekanaal inmiddels al belangrijker geworden dan de oude en reguliere kanalen zoals oriëntatie via de winkel of gedrukte media. Als aankoopkanaal neemt het belang van internet ook sterk toe, hoewel de fysieke winkel nog wel een ruime voorsprong heeft. In onderstaande tabellen wordt de omzet en groei aan internetbestedingen weergegeven. De groei neemt inmiddels wat af, maar de internetbestedingen zijn de afgelopen jaren aanzienlijk geweest. Tabel 4.2 Omzet online winkelen in miljarden Euro’s 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2,8

3,6

5

6,3

7,4

8,2

9

Online winkelen Bron: Thuiswinkel.org

Tabel 4.3 Groei omzet online winkelen in %

Online winkelen

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

32%

28%

38%

27%

17%

11%

9%

Bron: Thuiswinkel.org

Omdat de totale retailbestedingen de laatste jaren nauwelijks groeien gaat de stijgende omzet via het internet in belangrijke mate ten koste van de omzet van de reguliere detailhandel (NRW, 2010, p. 12). Uit onderstaande tabel blijkt dat dagelijkse aankopen zoals food en verzorging veel minder via internet gekocht dan de overige productgroepen (Thuiswinkel.org, 2012). Dit is in principe gunstig voor de buurten wijkwinkelcentra die met name voorzien in dergelijke productgroepen. Tabel 4.4 Omzet online marktsegmenten per jaar in miljoenen Euro’s incl. BTW 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Pakketreizen & appartementen

928

1.129

1.551

1.860

2.050

2.150

2.240

Vliegtickets & hotels

496

604

829

995

1.250

1.360

1.430

Hard- en software

190

223

325

412

505

601

663

Telecom

214

273

370

754

766

920

1.100

Kleding

182

209

285

353

465

555

630

Boeken, CD, DVD, games

168

231

313

419

481

514

575

Elektronica, witgoed

242

329

453

554

634

730

762

Food, verzorging, huis en tuin

117

147

216

269

317

340

376

Overig

339

495

676

729

947

1.023

1.204

Totaal

2.876

3.640

5.018

6.345

7.415

8.193

8.980

Bron: Thuiswinkel.org

Al met al is duidelijk dat de invloed van de consument op de retail groot is, zonder dat de klant zich dat expliciet bewust is. Communicatie via internet en het gebruik van de mobiele telefoon hebben hieraan sterk bijgedragen. 4.2 VERANDERENDE AANBODZIJDE Detailhandel is een consumentvolgende activiteit. Demografische ontwikkelingen en veranderingen in consumententrends of consumentengedrag zijn vaak oorzaak van ontwikkelingen in de aanbodzijde, 20

maar ontwikkelingen in de aanbodzijde hebben ook weer gevolgen voor veranderingen in de vraagzijde. Er worden in deze paragraaf een aantal trends en ontwikkelingen gesignaleerd bij de diverse partijen aan de aanbodzijde. 4.2.1. Partijen op de winkelmarkt Aan de aanbodzijde zijn verschillende partijen te onderscheiden. Behalve de retailers (grootwinkelbedrijf en zelfstandigen) die de consumenten bedienen, spelen met name de overheid (en in de afgelopen jaren vooral de gemeenten) bij de bepaling van de locatie van winkelvoorzieningen een rol en de winkelvastgoedeigenaren en -ontwikkelaars bij de huisvesting van de winkels en dus voor het winkellandschap. Deze partijen hebben ten aanzien van de winkelmarkt elk hun eigen beleid en strategie. Dit beleid kan de afgelopen jaren gewijzigd zijn, mede door allerlei trends en ontwikkelingen. Beleidswijzigingen kunnen resulteren in wijzigingen van het winkellandschap. Hoewel ook projectontwikkelaars de afgelopen decennia actief geweest zijn in de ontwikkeling van huisvestingsmogelijkheden voor de detailhandel, worden zij in dit onderzoek niet nader gespecificeerd. Dit omdat de centra die in dit onderzoek centraal staan reeds in eigendom zijn van de belegger. De belegger bepaalt het beleid en de herontwikkelingsmogelijkheden ten aanzien van dit bestaand bezit en bepaalt of een ontwikkelaar wordt aangetrokken. De ontwikkelaar die dus in dienst staat van de vastgoedeigenaar/belegger heeft daarom voor dit onderzoek weinig toegevoegde waarde. 4.2.1 Retailers De retailer ervaart als eerste de ontwikkelingen die zich bij de klant afspelen en staat daarmee zeer dicht bij de klant (Nozeman e.a., 2012, p. 120). De retailers zijn onder te verdelen in zelfstandigen en het grootwinkelbedrijf.

Schaalvergroting Voor retailers is het in het algemeen noodzakelijk gebleken de omvang van hun winkel te vergoten om hun omzet te kunnen behalen en behouden. Zowel Bolt, DTNP, Evers e.a., De Baaij, Van Hagen, en Gianotten en Haringsma benadrukken dat schaalvergroting heel bepalend is (geweest) voor de ontwikkeling van de winkelstructuur. Om voldoende aantrekkingskracht te hebben voor consumenten en om bij het gestegen kostenniveau van bedrijfsvoering nog voldoende omzet te kunnen genereren is schaalvergroting van vestigingen een noodzaak gebleken (Van Hagen, 1999, p. 10). Er is al sinds 1975 sprake van schaalvergroting, maar in de afgelopen jaren is in enkele branches een schaalsprong waarneembaar. Supermarkten hebben een steeds grotere omvang nodig om rendabel te kunnen functioneren. Volgens Van Hagen is recentelijk vastgesteld dat supermarkten met een omvang van minder dan 1.000 m2 niet rendabel zijn. Vrijwel alle supermarktorganisaties (full-service én discounters) streven naar minimaal 1.500 m², terwijl veel full-service supermarktorganisaties willen groeien naar minimaal 2.000 m2- 2.500 m². Een metrage van rond de 4.000 m2 is bij enkele formules ook al vanzelfsprekend. Ook de omvang van huishoudelijke artikelen zaken en drogisterijen neemt sterk toe, soms gaat het om een verdubbeling van het 5 jaar geleden gebruikelijke metrage (Van Hagen, 2010, p. 5). De gemiddelde winkel is dan ook de afgelopen 10 jaar gegroeid van ca. 215 m2 wvo naar 266 m2 wvo. Naar verwachting zet deze trend door (DTNP, 2011, p. 4). Met als gevolg dat er weliswaar meer vierkante meter winkeloppervlakte is maar het aantal winkels per inwoner neemt af ( DTNP, 2011,p. 4-5). Overigens is met de toenemende schaalvergroting de omzet per m2 wel afgenomen (DTNP, 2011, p. 5). Gezien de beperkte omvang van winkels en het totale winkelmetrage in met name buurtwinkelcentra zijn de gevolgen voor hun bestaansmogelijkheden niet uitgebleven. Veel consumenten slaan buurtwinkelcentra over ten gunste van de laag er boven, de wijkwinkelcentra. Het vertrek van de te kleine supermarkt betekent vaak het afkalven van het winkelcentrum, maar tegelijkertijd zien we dat veel kleine buurtcentra een tweede leven krijgen door de opkomst van kleinschalige allochtone winkels (Nozeman e.a., 2012, p. 29). In die kleine buurtcentra verschijnen ook regelmatig een specifiek soort supermarkten afhankelijk van de bevolkingssamenstelling in het woongebied gaat het om uitgesproken discountsupermarkten of supermarkten gericht op een specifieke allochtone groep, zoals Turks, Marokkaans en Pools. Die blijken vooralsnog wel te kunnen overleven bij een voor andere winkels te klein

21

verzorgingsgebied, wellicht omdat deze specifieke winkels consumenten uit een ruimer gebied aantrekken dan het direct omliggende woongebied. Ook in wijkwinkelcentra zien we sinds de jaren ‘90 een gestage teruggang van het aantal versspeciaalzaken (vooral slagers en groente/fruitwinkels). Hun rol is overgenomen door de supermarkt(en) met (dankzij de grotere omvang) een steeds groter en beter versaanbod. Voorts wordt het voor aanvullende branches (met name niet-dagelijkse/non-food) op wijkniveau steeds moeilijker om te overleven, omdat de noodzakelijke drempelwaardes niet of nauwelijks worden gehaald.

Grootwinkelbedrijf Een andere vorm van schaalvergroting is de schaalvergroting van bedrijven. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Door deze schaalvergroting hebben filiaalbedrijven meer inkoopkracht (Mulder, 2007, p. 43) en een groter marktaandeel (DTNP, 2011, p. 4). Hoewel de consumenten klagen over een eentonig winkelbeeld, verwachten zij wel in nagenoeg elk winkelgebied van een bepaalde grootte, onder andere een Hema, Blokker, Kruidvat. De genoemde grotere inkoopkracht gebruiken sommige ketens om enerzijds prijsvoordelen te behalen en anderzijds meer branchevreemde artikelen in hun assortiment op te nemen. Het Kruidvat is hiervan een bekend voorbeeld. Die verkoopt niet alleen drogisterijartikelen, maar ook allerhande andere zaken (van speelgoed tot gereedschap en alles wat daartussen zit). Een ander voorbeeld zijn bouwmarkten die elektronica verkopen (Mulder, 2007, p. 43). Dit verschijnsel wordt branchevervaging genoemd. Naast de filialisering en branchevervaging zijn er de afgelopen jaren ook veel nieuwe vestigingen van het grootwinkelbedrijf bijgekomen. Door toevoeging van vele nieuwe winkelmeters was die mogelijkheid er ook. Met name de wedloop tussen supermarkten is daarbij kenmerkend. Zij hebben zich ook gevestigd op locaties die vanuit het oogpunt van de hiërarchie wellicht minder gunstig waren. Echter, de vrees dat de concurrent de locatie inneemt is daarbij van invloed geweest. Sinds de recessie is ingetreden, maken de grootwinkelbedrijven een pas op de plaats. Er worden minder filialen geopend en men is kritischer dan voorheen op de locatie. De expansiedrift is er dan ook voor een groot aantal filiaalbedrijven uit.

Zelfstandigen Het aantal zelfstandigen neemt sterk af, omdat de schaalgrootte van hun winkel/onderneming onvoldoende blijkt om rendabel te kunnen functioneren. Als zelfstandigen willen blijven bestaan, moeten ze meestal deelnemen aan een samenwerkingsverband, variërend van een inkoop-/marketingorganisatie tot een franchiseorganisatie. Hierdoor vermindert de zelfstandige uitstraling en neemt de filialisering toe. Het is een autonoom economisch proces. Bovendien is er ook onder zelfstandige ondernemers sprake van vergrijzing. Circa 40% van hen is ouder dan 50, een zesde zelfs ouder dan 60 jaar. Zoals een groeiend deel van de bevolking de komende tien jaar met pensioen gaat, gaat een groeiend aantal zelfstandigen stoppen. Zij worden minder dan voorheen opgevolgd door starters, o.a. omdat banken niet meer genegen zijn een financiering te bieden, en bovendien sluiten veel winkels zonder überhaupt een opvolger (DTNP, 2011, p. 5). Omdat in buurten wijkwinkelcentra relatief veel zelfstandigen zijn gevestigd, hebben vooral deze centra te maken met dit soort bedrijfsbeëindiging. Als er voldoende draagvlak is, kan de vrijkomende winkelruimte betrokken worden door een sterker franchise- of filiaalbedrijf in dezelfde of een afwijkend branche. Ook bestaat dan de kans dat de ruimte kan worden toegevoegd aan die van een zittende winkelier. Daarvoor is altijd overleg met de vastgoedeigenaar nodig, en zeker als de toevoeging alleen gerealiseerd kan worden door interne verschuivingen binnen het centrum, is nauwe samenwerking tussen vastgoedeigenaar en winkeliers nodig. Als die verschuivingen ook nog eens aanpassingen in het openbaar gebied nodig maken, moet ook samenwerking gezocht worden met de gemeente. Bij een te beperkt draagvlak, zijn er wellicht vestigingskansen voor de eerder genoemde winkels die specifieke consumenten aantrekken uit een ruimer verzorgingsgebied.

22

4.2.2 Gemeenten Het reeds in hoofdstuk 3 besproken ruimtelijk detailhandelsbeleid heeft geresulteerd in een verplichting voor gemeenten tot het hebben van een structuurvisie of een detailhandelsstructuurvisie. Veel gemeenten hebben in de loop der jaren zo’n visie opgesteld. De visies bevatten over het algemeen verantwoorde voornemens gericht op het handhaven en versterken van de bestaande winkelstructuur (NRW, 2010, p. 24). In werkelijkheid wordt er nog al eens van het beleid afgeweken. Bijvoorbeeld door het faciliteren van nieuwe initiatieven die bij het opstellen van het beleid niet werden voorzien of kansen die zich voordoen. Gemeenten maken gebruik van de bevoegdheden die het Rijk bij hen heeft neergelegd. Het idee leeft dat er geen goede afstemming tussen gemeenten is en dat gemeenten liever willen dat een ontwikkeling in de eigen gemeente terechtkomt dan bij de buurgemeente (NRW, 2010, p. 24). Bovendien geven provincies geen hoge prioriteit aan hun regierol ten aanzien van de detailhandel, waardoor regionale afstemming vaak ontbreekt. Er is een discrepantie ontstaan tussen de inzet van het beleid van de Rijksoverheid en de ontwikkelingen in de maatschappij. Individuele gemeenten hebben veel ruimte gehad om winkelinitiatieven te accommoderen zonder dat de impact op de regionale structuur werd meegewogen (NRW, 2010, p. 26). Ook blijken gemeenten bij de realisering van de wijken buurtwinkelcentra de omvang soms gebaseerd te hebben op een naar maatstaven van het moment van realisering te klein verzorgingsgebied. In sommige gevallen is dit terug te voeren op een bewuste beleidskeuze om zo de concurrentie voor een bestaand buurt- of wijkcentrum in de naastgelegen winkelwijk te beperken. In andere gevallen is dit het gevolg van bij de verwachtingen achterblijvende woningbouw. In alle gevallen leidt een te klein verzorgingsgebied, in combinatie met de geschetste demografische en economische ontwikkelingen, onvermijdelijk tot problemen. Een ander probleem kan zijn dat bij opzet van het centrum de stedenbouwkundige/architectonische uitgangspunten dominant zijn geweest ten koste van het optimaal functioneren vanuit winkelperspectief, met o.a. een onlogische bereikbaarheid of lay out tot gevolg (Nozeman e.a., 2012, p. 43). 4.2.3 Beleggers Bij beleggen in vastgoed gaat het om “het vastleggen van vermogen in vastgoed, direct dan wel indirect, met het doel om uit de exploitatie van het vastgoed en de eventuele verkoop een stroom geldelijke opbrengsten te realiseren” (Van Gool e.a., 2007, p. 19 en Nozeman, 2012, p. 228). Dit kunnen beleggers doen in direct (winkel)vastgoed of indirect (winkel)vastgoed. In het eerste geval is de belegger eigenaar van het vastgoed, in het tweede geval bezit de belegger aandelen in een vastgoedfonds/beleggingsmaatschappij (Evers. e.a., 2011, p. 156). Bovendien kunnen vastgoedbeleggers nog onderverdeeld worden in eigenaar /gebruikers en eigenaar niet gebruikers. (Evers e.a., 2011, p. 157). Vastgoed bezit een aantal kenmerken waardoor deze als een aantrekkelijke asset wordt gezien, vaak in combinatie met andere assets. Vastgoed heeft namelijk, volgens Nozeman e.a., een lage volatiliteit, negatieve correlatie met andere assets en vormt een redelijke hedge (bescherming) tegen inflatie. Van Gool e.a. voegen daaraan nog toe dat direct vastgoed een aantrekkelijk rendement kent bij een beperkt risico (Nozeman e.a., 2012, p. 234 en Van Gool e.a., 2007, p. 23) Direct vastgoed biedt dus diversificatiepotentieel met andere beleggingscategorieën als aandelen en obligaties. Door vastgoed toe te voegen aan een portefeuille wordt het risico verlaagd (Nozeman e.a., 2012, p. 236). Om die reden beleggen veel institutionele beleggers langjarig in vastgoed. Institutionele beleggers zijn instellingen die door hun activiteiten de beschikking krijgen over gelden die ze moeten beleggen. Deze beleggingen bestaan vooral uit het beleggen van pensioen- verzekeringspremies en het aan (particuliere) beleggers bieden van mogelijkheden tot beleggen met een gewenst risicoprofiel. Pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsinstellingen worden tot de institutionele beleggers gerekend (Nozeman, e.a., 2012, p 228). Beleggen in winkelvastgoed is interessant gebleken door een relatief goed rendement bij een redelijk risico. Het rendement wordt hoger, naarmate het risico ook hoger wordt. Volgens Evers e.a. is er de laatste jaren een verschuiving opgetreden van beleggingen in winkelunits naar beleggingen in winkelcentra, en dan met name de grotere winkelcentra. Het beleid van de institutionele belegger is blijkbaar steeds meer gericht op grotere winkelprojecten. Eén van de voordelen van een

23

belegging in een winkelcentrum is dat de belegger veel meer controle kan uitoefenen op de gebiedskwaliteit en branchering wat het resultaat ten goede komt (Evers e.a., 2011, p. 157). Nozeman e.a. wijzen erop dat in de periode 1995-2010 in de ROZ/IPD databank bij het beleggen in kleine buurten wijkwinkelcentra een gemiddeld direct rendement van 7,45 % is behaald, het hoogste direct rendement van alle winkelsegmenten. Het risico is derhalve ook het hoogste bij beleggen in kleine buurten wijkwinkelcentra. Het totaal rendement van alle segmenten bleek min of meer gelijk. Dit betekent dat het indirecte rendement van kleine buurten wijkwinkelcentra lager is dan voor de andere segmenten (Nozeman e.a., 2012, p. 240). Dergelijke centra worden door de markt dus lager gewaardeerd. Dit strookt met de constatering van Evers e.a. dat de strategie van de (institutionele) belegger minder gericht is op de kleine buurten wijkwinkelcentra en meer op de grotere (wijkwinkel)centra. Eventuele verklaringen daarvoor kunnen zijn dat kleinere winkelcentra te maken hebben met een kleiner, en door het afnemend aantal inwoners, afkalvend verzorgingsgebied met een daardoor relatief hoog risico op structurele leegstanden; de door de fijnmazigheid van het winkelapparaat grote risico op concurrentie van in de nabijheid gelegen, voor de consument goed bereikbare grotere en aantrekkelijker centra; enz. Een andere verklaring kan zijn dat institutionele beleggers door de omvang van hun te beleggen vermogen, streven naar grotere beleggingseenheden ter beperking van het aantal transacties en te beheren eenheden. Dit laatste kan verklaren dat voor de (particuliere) kleine beleggers met een kleinere winkelvastgoedportefeuille deze type centra nog wel interessant blijken te zijn. Voor alle beleggers in winkelvastgoed geldt dat zij moeten samenwerken met de retailer om de noodzakelijke aanpassingen in de bedrijfsvoering als gevolg van veranderingen in de vraagzijde te (helpen) faciliteren in het winkelvastgoed. Bijvoorbeeld door het meewerken aan schaalvergroting (behalen van meer massa voor meer rentabiliteit en bieden van meer keuze en comfort aan de consument) door toedeling van leegkomende units of uitbreiding van het winkelpand/-centrum en/of verbeteringen rondom het centrum. De noodzaak tot samenwerken is in de afgelopen jaren, als gevolg van de stagnerende economie in combinatie met de toevoeging van winkelmeters nog sterker geworden. Beleggers moeten steeds meer aan de retailer trekken, waardoor de retailer in onderhandelingen veel meer kan eisen (locatie binnen een centrum, huurkortingen, incentives enz). Bij noodzakelijke aanpassingen van het hele centrum en/of de omgeving moet de belegger tevens samenwerking zoeken met de betrokken gemeente. 4.2.4 Gevolgen trends en ontwikkelingen op kleine buurt en wijkwinkelcentra Alle winkelvoorzieningen hebben te maken met de gevolgen van de economische recessie, de beperkte bevolkingsgroei of zelfs bevolkingskrimp, het toenemend percentage senioren en allochtonen met afwijkende productwensen en de behoefte van het merendeel van de consumenten aan een breder en gedifferentieerde goederenpakket in één koopgang. In combinatie met de grotere fysieke en virtuele mobiliteit leidt dit tot een sterk veranderd koopgedrag. De retailers hebben op de veranderingen in de economie en de vraag gereageerd door schaalvergroting en kostenbesparing door te voeren (aangezien die ten dele het antwoord zijn op de veranderingen in de vraag en de daarmee samenhangende noodzaak tot kostenbesparing), de overheid heeft beleidswijzigingen doorgevoerd betreffende de locatie van winkelvoorzieningen en eigenaren in winkelvastgoed hebben hun investeringsgedrag aangepast ten nadele van de kleine buurten wijkwinkelcentra. Al met al hebben deze trends en ontwikkelingen en het daarmee gepaard gaande beleid van partijen nadelige gevolgen gehad voor de kleine buurten wijkwinkelcentra Lang wist de winkelmarkt zich aan de economische crisis te onttrekken. Echter, met aanhoudende slechte economische tijden, met als gevolg een laag consumentenvertrouwen, merken ook retailers het in hun portemonnee. Dit wordt bevestigd door de gemiddelde leegstandcijfers sinds 2008.

24

Tabel 4.5 Gemiddelde leegstandspercentages Jaartal

leegstandspercentage

2008

5,0%

2009

5,0%

2010

5,5%

2011

6,0%

2012

6,3%

Bron: Locatus, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012

Deze gemiddelde leegstand is in vijf jaar opgelopen van 5,0% in 2008 tot 6,3% in 2012. Er zijn duidelijk regionale verschillen. Zo schiet met name Limburg met een leegstandspercentage van 9,6 % in 2012 er in negatieve zin uit (Locatus, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, p. 13). Wanneer ingezoomd wordt op de kleine, buurten wijkwinkelcentra, valt op dat over het algemeen de leegstand in deze typen centra de afgelopen jaren is toegenomen. Tabel 4.6 Leegstandspercentages naar type winkelgebied Winkelgebied Buurtwinkelcentra

Jaartal 2008 2009 2010 2011 2012

leegstandspercentage 6% 7% 6,5% 7,4% 7,8%

Kleine wijkwinkelcentra

2008 2009 2010 2011 2012

5% 6% 6,1% 6,4% 6,9%

2008 2009 2010 2011 2012 Bron: Locatus, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012

4% 5% 5,6% 6,0% 5,7%

Supermarktcentra

Zo was er in 2008 nog sprake van een leegstandspercentage van 5% in de kleine wijkwinkelcentra, in 2012 is dit percentage opgelopen tot 6,9 procent. Voor buurtcentra gold in 2008 een leegstandspercentage van 6% terwijl dit anno 2012 is opgelopen tot 7,8% ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,3%. Terwijl voor supermarktlocaties in 2008 het leegstandspercentage 4% was en in 2012 5,7%. Met name de buurcentra springen hier in negatieve zin uit. (Locatus, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, p. 15). De winkelcentra die in dit onderzoek centraal staan hebben dus bovengemiddeld te maken met leegstand. Dit is een indicator dat dergelijke centra niet of minder goed functioneren. Leegstand heeft ook zijn weerslag op de andere winkels. Hoe meer leegstand in een winkelcentrum aanwezig is, hoe minder consumenten dat winkelcentrum kan aantrekken. Dit heeft vanzelfsprekend gevolgen voor de winkels die nog wel in het centrum gevestigd zijn. Een gevolg hiervan is dat ook de samenstelling van deze winkelcentra is gewijzigd. Er lijkt steeds minder detailhandel in te zitten en steeds meer diensten. Dit kan de aantrekkingskracht als winkelcentrum verminderen, maar waarborgt wel de levendigheid. Wanneer gekeken wordt naar het aantal en omvang van de kleine buurten wijkwinkelcentra zijn er volgens Locatus in 2012 478 kleine wijkwinkelcentra in Nederland, tegen 484 in 2008.

25

Tabel 4.7 kerngetallen winkelgebieden Winkelgebied

Jaartal 2008 2009 2010 2011 2012

Aantal centra 415 511 448 417 428

Aantal verkooppunten 6 6 6 7 7

Wvo per winkelgebied in m2 1.210 1.286 1.396 1.306 1.320

Wvo per verkooppunt in m2 187 209 221 195 198

Buurtwinkelcentra

Kleine wijkwinkelcentra

2008 2009 2010 2011 2012

484 487 482 479 478

14 14 14 14 14

2.677 2.863 2.829 2.866 2.976

189 200 206 200 211

Supermarktcentra

2008 2009 2010 2011 2012

189 191 177 190 190

4 3 4 3 3

1.793 1.485 1.687 1.440 1.496

428 417 456 440 476

Het aantal buurtcentra is van 415 in 2008 gestegen naar 428 in 2012. Dit is dan ook opmerkelijk te noemen aangezien door de genoemde trends en ontwikkelingen de verwachting was dat het aantal buurtwinkelcentra in de loop der jaren al wat verminderd zou zijn. Overigens is de uitschieter in 2009 daarmee ook erg opvallend, dat lijkt niet te kunnen kloppen. Het aantal supermarktcentra is de afgelopen jaren nagenoeg gelijk gebleven. Het gemiddeld aantal verkooppunten bij de verschillende centra is de afgelopen jaren ook nagenoeg gelijk gebleven; 14 verkooppunten in de kleine wijkwinkelcentra, 6 tot 7 verkooppunten in de buurtcentra en 3 tot 4 verkooppunten in de supermarktcentra. Het gemiddeld wvo per verkooppunt is vooral bij de kleine wijkwinkelcentra gestegen van 189 m2 in 2008 tot 211 m2 in 2012 met als gevolg dat dit type centrum qua omvang de laatste jaren ook wat groter is geworden, namelijk van gemiddeld 2.677 m2 wvo in 2008 tot 2.976 m2 wvo in 2012, een stijging van bijna 11,5 %. Bij de buurtcentra is ook een vergroting van het wvo te constateren namelijk van 1.210 m2 wvo in 2008 naar 1.320 m2 winkelvloeroppervlakte in 2012, al met al ook een stijging van 9%. Blijkbaar is het toch op sommige locaties mogelijk geweest de benodigde schaalvergroting te faciliteren. Alleen de supermarktcentra zijn in omvang gedaald, van 1.793 m2 wvo in 2012 naar 1.496 m2 wvo in 2012, een daling van bijna 17,5 % (Locatus, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, p. 6). Dit is opvallend te noemen aangezien juist de supermarkten de afgelopen jaren in omvang zo gegroeid zijn. 4.3 CONCLUSIE In dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt welke trends en ontwikkelingen aanwezig zijn in de winkelmarkt zowel bij de partijen aan de aanbodzijde als aan de vraagzijde. Tevens is nader gespecificeerd wat dit voor gevolgen heeft gehad voor de kleine buurten wijkwinkelcentra. Gebleken is dat door trends en ontwikkelingen in onder andere de vraag- en aanbodzijde, de leegstand in met name de kleine buurten wijkwinkelcentra de afgelopen jaren is toegenomen. Dit correspondeert met datgene wat geconstateerd is bij de retailers. De zelfstandigen zijn voornamelijk in deze centra gevestigd, maar sluiten in toenemende mate hun winkel. Bovendien kan de voor de grootwinkelbedrijven vereiste schaalvergroting vaak niet gerealiseerd worden in deze centra. Dit resulteert dus in meer leegstand. Soms wordt deze leegstand nog wel opgevuld door allochtone ondernemers, bijvoorbeeld met een kleine supermarkt of speciaalzaken, omdat deze ondernemers doorgaans een lagere vereiste rentabiliteit hebben dan de traditionele retailers. Ook worden deze centra steeds meer ingevuld met diensten. Toch kan hiermee de neergaande spiraal niet doorbroken worden. Naast het beleid van de retailers heeft ook het gemeentelijk beleid ervoor gezorgd dat kleine buurten wijkwinkelcentra het moeilijk hebben. Doordat over het algemeen het beleid ten aanzien van detailhandel de laatste jaren veel minder restrictief geworden is, is met name aan de randen van de gemeentegrenzen detailhandel tot stand gekomen. Vaak zijn dit grote supermarkten. Dit is directe concurrentie voor de kleine buurt en wijkwinkelcentra aangezien zij doorgaans eenzelfde branchering hebben. Ook beleggers hebben de 26

laatste tijd een ander beleid ten aanzien van de kleine buurten wijkwinkelcentra gevoerd. Zij richten zich meer op de grotere winkelconcentraties. De redenen hiervoor zijn dat de genoemde trends aan de vraagzijde niet beïnvloedbaar zijn en de trends aan de aanbodzijde, zoals schaalvergroting minder toepasbaar zijn in deze centra. Bovendien is het risico ten aanzien van deze centra vergroot doordat gemeenten een minder restrictief beleid voeren. De investering van de belegger in de kleine buurten wijkwinkelcentra wordt hierdoor in feite minder beschermd. Geconstateerd is dat de ontwikkeling van het aantal en de omvang van de buurten wijkwinkelcentra niet geheel corresponderen met de trends in beleid en bedrijfsvoering van de partijen. Het lijkt erop dat de trends nog niet hebben geresulteerd in acties. Zo zullen beleggers weliswaar hun beleid kunnen wijzigen maar dit betekent niet dat men hun kleine buurten wijkwinkelcentra direct verkopen of gaan aanpassen. Daar gaat enige tijd overheen. Op basis van de beleidswijzigingen van partijen zou je mogen verwachten dat de winkelstructuur weliswaar reeds aan het veranderen is, maar dat dit is nog niet overal zichtbaar is. Hiermee is in dit hoofdstuk antwoord gegeven op deelvragen 3 en 4.

27

5

HERONTWIKKELINGSOPTIES EN GEMEENTELIJK INSTRUMENTARIUM

In dit laatste hoofdstuk van het theoretisch kader worden de mogelijke herontwikkelingsopties en de instrumenten uiteengezet. Gezien de complexe opgave, een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur, is het noodzakelijk dat partijen met elkaar samenwerken. De beleggers en gemeenten in het bijzonder, zijn de tot elkaar veroordeelde partijen. De keuzes die beleggers maken ten aanzien van de in hun bezit zijnde winkelcentra zijn mogelijk mede afhankelijk van het instrumentarium ingezet door gemeenten, maar worden ook ingegeven door interne en externe motieven. Als eerste wordt een overzicht gegeven van de mogelijke herontwikkelingsopties die beleggers hebben en de motieven die hier mogelijk aan ten grondslag liggen. Vervolgens wordt het instrumentarium van de gemeenten in kaart gebracht. In dit hoofdstuk zal antwoord gegeven worden op deelvraag 5, te weten: “Welke herontwikkelingsopties en beleidsinstrumentarium zijn er voor winkelcentra?”

5.1 HERONTWIKKELINGSOPTIES Op basis van voorgaande moge duidelijk zijn dat de kleine buurt en wijkwinkelcentra onder druk staan. Er dienen dus keuzes gemaakt te worden ten aanzien van deze centra. Die keuzes zien op herontwikkelingsmogelijkheden. Onder dit containerbegrip herontwikkeling valt een veelheid van opties inclusief renovatie, revitalisering en modernisering (De Baaij, 2009, p. 23). In dit onderzoek wordt niets doen, de 0-optie, wat immers een keuze is, ook gezien als herontwikkelingsoptie. Herontwikkeling kan, volgens De Baaij in verschillende gradaties voorkomen, gemeten naar mate van ingrijpendheid (De Baaij, 2009, p. 29). De Baaij sluit daarbij aan bij de varianten die Mulder eerder in 2007 benoemde, te weten: 0-optie, renovatie, beperkte herontwikkeling, uitgebreide herontwikkeling en sloop/nieuwbouw op dezelfde dan wel een nieuwe locatie (Mulder, 2007, p. 72). Er is voor dit onderzoek gekozen voor een eigen indeling waarbij er deels overlapping is met de indelingen van De Baaij en Mulder. 5.1.1 0 - OPTIE In de 0-optie wordt niet geïnvesteerd of herontwikkeld, anders dan het gebruikelijke onderhoud voor het continueren van de exploitatie. De eigenaar kiest er bewust voor om het winkelcentrum op dezelfde wijze door te exploiteren. Wanneer de onderhoudstatus op een goed niveau is en de huidige mogelijkheden van het winkelcentrum benut worden, kan dit een keuze zijn. In feite betekent de 0-optie volgens De Baaij dat de beslissing tot enige vorm van aanpassing van de huidige status quo wordt uitgesteld tot een nader tijdstip (De Baaij, 2009, p. 30). 5.1.2 RENOVATIE Renovatie is feitelijk de meest lichte vorm van herontwikkeling. Zonder grote bouwkundige ingrepen wordt middels een aantal kleine aanpassingen geprobeerd om het winkelcentrum voor de komende tijd weer een goed aanzicht te geven. Het gaat hier bijvoorbeeld om het vernieuwen van daken en gevels, aanpak van de entrees, samenvoegen van twee of meerdere winkelunits ten behoeve van de noodzakelijke schaalvergroting of bijvoorbeeld een restyling van het winkelcentrum. Bij het laatste gaat het om zaken als aanpassing van de kleurstellingen, het meubilair, de verlichting en dergelijke naar de hedendaagse maatstaven. Een dergelijke renovatievariant levert geen structurele en functionele verbetering van het winkelcentrum op, maar draagt wel bij aan levensduurverlenging (De Baaij, 2009, p.30). 5.1.2 HERONTWIKKELING MET UITBREIDING Er zijn diverse vormen van herontwikkeling te onderscheiden. Zo spreekt men over herontwikkeling wanneer het winkelcentrum in zeer beperkte vorm wordt uitgebreid, maar ook als er een forse uitbreiding plaatsvindt waarbij de hele structuur van het winkelcentrum op de schop gaat. Bij herontwikkeling in de marginale vorm worden renovatie-elementen zoals hierboven beschreven toegepast, maar is er ook sprake, zij het zeer beperkt, van een uitbreiding van het winkeloppervlakte. De uitbreiding gaat volgens De Baaij echter niet gepaard met een wijziging van de structuur of lay out van het winkelcentrum. Het kan bijvoorbeeld betekenen dat een bestaande winkel wordt uitgebreid doordat 28

er een stukje aan het winkelcentrum wordt bijgebouwd, of dat een bestaande passage of winkelblok verlengd wordt om het totale winkeloppervlak te vergroten (De Baaij, 2009, p. 30). Deze manier van herontwikkelen is een relatief makkelijke manier om extra volume toe te voegen. Functionele aanpassingen kunnen hiermee worden aangebracht om bestaande winkels in hun behoefte te voorzien of nieuwe winkels toe te voegen. Soms kan met een beperkte herontwikkeling de routing of lay-out verbeterd worden. Van een uitgebreide herontwikkeling is sprake wanneer men naast de renovatie-elementen een aanzienlijke structuurverandering toepast. Vaak gaat dit gepaard met aanzienlijke uitbreidingsmeters ten einde de investering rendabel te laten zijn. Een deel van de winkels dient veelal verplaatst te worden. De looproutes en passages worden in deze variant ook aangepakt. Na herontwikkeling is het winkelcentrum ingrijpend veranderd ten opzichte van de uitgangssituatie en is het klaar voor de toekomst. Bij uitgebreide herontwikkeling is het volgens De Baaij mogelijk dat het winkelcentrum zijn niveau in de winkelhiërarchie behoudt of, bij toevoeging van een aanzienlijk aantal vierkante meters, een niveau in de winkelhiërarchie stijgt. Met deze vorm van herontwikkeling kunnen in ieder geval structurele problemen worden opgelost (De Baaij, 2009, p. 31). 5.1.3 SLOOP/NIEUWBOUW MET AL DAN NIET SAMENVOEGEN VAN CENTRA Op het moment dat renovatie of herontwikkeling niet meer voldoet, kan de belegger kiezen om het winkelcentrum te slopen en opnieuw te bouwen. Dat kan op dezelfde locatie zijn, maar het is ook mogelijk dat er op een andere locatie een nieuw winkelcentrum gerealiseerd wordt, al dan niet door samenvoeging met een ander centrum. Het voordeel van nieuwbouw is dat het winkelcentrum gelijk toegesneden kan worden op de functionele vereisten van de huidige tijd (De Baaij, 2009, p. 31) 5.1.4 SANEREN, HERBESTEMMEN EN TRANSFORMEREN De laatste herontwikkelingsoptie die een belegger heeft is het meest vergaand. Als het winkelcentrum niet meer geschikt is en ook niet meer geschikt gemaakt kan worden als detailhandelslocatie kan men ervoor kiezen het winkelcentrum te saneren, er een andere bestemming aan te geven en te transformeren naar die nieuwe bestemming. Dit zou echter alleen interessant kunnen zijn voor een belegger die naast winkelvastgoed ook andere typen vastgoed als belegging heeft. In onderstaande tabel staan de verschillende herontwikkelingsopties kort weergegeven. Tabel 5.1 Samenvatting herontwikkelingsopties Herontwikkelingsoptie 0-optie Renovatie Herontwikkeling met uitbreiding Sloop/nieuwbouw /samenvoegen

Saneren/herbestemmen/transformeren

Toelichting Geen investering enkel continueren exploitatie Kleine aanpassingen, samenvoegen winkelunits, daken, gevels en restyling. Naast renovatie elementen ook uitbreiding, wijziging structuur en lay out. Sloop op bestaande locatie, eventuele samenvoegen met ander centrum op andere locatie, aanpassing aan huidige functionele eisen. Saneren en transformeren met een andere, niet detailhandelsbestemming.

5.2 MOGELIJKE HERONTWIKKELINGSMOTIEVEN In voorgaande paragraaf zijn de mogelijke herontwikkelingsopties voor de belegger weergeven. De keuze waarom een belegger voor één van deze opties zal kiezen hangt samen met zijn of haar beleid en de motieven. Over het algemeen kan gesteld worden dat een beslissing tot herontwikkeling voortkomt uit financiële overwegingen. Volgens de Baaij is de belangrijkste reden om te herontwikkelen als een belegger constateert dat de bestedingen, koopkracht, en/of omzet teruglopen of zullen gaan teruglopen waardoor de rentabiliteit van een winkelcentrum wordt aangetast (De Baaij, 2009, p. 32). Er zijn zowel interne als externe factoren te onderscheiden die de beslissing tot herontwikkeling beïnvloeden. Interne

29

factoren betreffen het winkelcentrum zelf of komen vanuit de belegger. Externe factoren zijn invloedsfactoren van buitenaf (De Baaij, 2009, p. 32). Onder interne factoren valt onder meer leegstand in een winkelcentrum. Leegstand is over het algemeen een teken dat een winkelcentrum minder goed functioneert. Een ander motief zou de gebrekkige flexibiliteit van een winkelcentrum kunnen zijn, waardoor bepaalde winkels door hun noodzakelijk geachte schaalvergroting, niet of onvoldoende gefaciliteerd kunnen worden in het winkelcentrum. Een verkeerde structuur of routing kan ook een reden zijn om het winkelcentrum te willen herontwikkelen. Bovendien kan een belegger om redenen van maatschappelijke verantwoordelijkheid ervoor kiezen een winkelcentrum te herontwikkelen (De Baaij, 2009, p. 32-33). Externe factoren kunnen bijvoorbeeld ontwikkelingen in het marktgebied zijn. Het verzorgingsgebied kan veranderen in aantal maar ook in samenstelling. Bovendien kunnen er concurrerende ontwikkelingen zijn waardoor er sprake is van afvloeiing naar andere centra. (De Baaij, 2009, p. 32-34). Naast motieven om wel te herontwikkelen zijn er ook redenen aan te geven waarom beleggers niet willen herontwikkelen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als er gebrek aan financiële middelen is. Maar ook als er gebrek aan menselijke capaciteit, kennis of affiniteit is of als men een afkeer heeft van dergelijke tijdrovende processen (De Baaij, 2009, p. 34). In het empirische gedeelte van dit onderzoek wordt nagegaan welke herontwikkelingsopties als kansrijk worden gezien voor de kleine buurten wijkwinkelcentra die in dit onderzoek centraal staan. De mate van kansrijkheid wordt bepaald door de percepties en ervaringen van de geïnterviewden experts. 5.3 INSTRUMENTARIUM GEMEENTE In het tweede hoofdstuk is de beleidscontext en het organisatorisch kader geformuleerd. Ook is de instrumententheorie verwoord. De instrumententheorie bestaat uit twee stappen. Eerst dient de typologie bepaald te worden, waarna de beleidsinstrumenten ingedeeld kunnen worden. Daarna kan in het empirisch gedeelte van dit onderzoek nader gekeken worden naar de effectiviteit van de specifieke beleidsinstrumenten. Voor dit onderzoek is, zoals verwoord in hoofdstuk 2, de volgende typologie gehanteerd; ruimtelijk/juridische instrumenten, financiële instrumenten en communicatieve instrumenten (Van den Heuvel, 2012, p. 49, 75 en 93). De verschillende typologieën kunnen volgens Van den Heuvel nader onder verdeeld worden in: Ruimtelijk/juridische beleidsinstrumentarium: Instrumenten met algemene werking (Publiek; wetten, plannen, beleidsregels enz.) Instrumenten met algemene werking maar slechts betrekking op specifieke gevallen (Publiek; vergunning, heffing, concessie enz.) Instrumenten met een horizontale werking waarbij de relatie tussen gemeente en private partij, voor beide partijen even belangrijk zijn. (Privaat; overeenkomsten zoals overeenkomst, convenant) (Van den Heuvel, 2012, p. 50). Financieel beleidsinstrumentarium: Subsidies Heffingen Communicatief beleidsinstrumentarium: (Externe) Informatie overdracht van zender naar ontvanger (Externe) Informatie uitwisseling tussen zender en ontvanger Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling dienen de verschillende typen beleidsinstrumenten nog nader gespecificeerd te worden. Enkel die instrumenten die van toepassing zijn op de detailhandel en die door gemeenten worden ingezet worden in dit onderzoek meegenomen. Deze nadere toespitsing van het toepasbare instrumentarium is gebaseerd op de verschillende detailhandelsnota’s van de gemeenten die betrokken zijn in de empirische dataverzameling. Het overzicht 30

is opgenomen in onderstaande tabel. Daarbij zijn niet alle instrumenten integraal overgenomen maar is een keuze gemaakt tussen de verschillende instrumenten die door meerdere gemeenten genoemd worden. Tabel 5.2 Samenvatting beschikbaar instrumentarium gemeenten Ruimtelijk/Juridisch

Financieel

Communicatief

Bestemmingsplan

Subsidies

Voorlichting

Detailhandelsnota

Regelingen

Promotie

Structuurvisie

Budgetten

Centrummanagement

Flankerend Beleid

Strategische aankopen vastgoed

Retailplatforms

Vergunningen

Monitoren

Privaatrechterlijke overeenkomsten Gebiedsmanagementorganisatie Wetten (o.a. WVG en onteigening) Bron: Detailhandelsnota’s van de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Maastricht.

In het empirisch gedeelte van dit onderzoek wordt de tweede stap van de instrumententheorie gezet: daar wordt nagegaan welke instrumenten (het meest) effectief zijn voor de onderscheiden herontwikkelingsopties voor de kleine buurten wijkwinkelcentra die in dit onderzoek centraal staan. De uitspraken over die (mate van) effectiviteit worden gebaseerd op expert judgement; in het kader van dit onderzoek is uitgebreide empirische effectiviteitsmeting, in het ideale geval in een met-zonder en vóór-na opzet, niet mogelijk. De mate van effectiviteit wordt dus bepaald aan de hand van de verwachtingen, percepties en ervaringen van de experts die voor dit onderzoek geïnterviewd zijn. Waarbij effectief ook als doeltreffend getypeerd kan worden. Met andere woorden welk instrument werkt met meest doeltreffend voor het beoogde doel. 5.4 CONCLUSIE In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de verschillende herontwikkelingsopties, de mogelijke herontwikkelingsmotieven en het beschikbaar instrumentarium. Ten aanzien van de herontwikkelingsopties zijn vijf verschillende mogelijkheden te onderscheiden namelijk: 0-optie Renovatie Herontwikkeling met uitbreiding Sloop/ nieuwbouw al dan niet met uitbreiding Saneren, herbestemmen en transformeren. Of een belegger overgaat tot herontwikkeling hangt af van zijn motieven. Bij motieven met een interne achtergrond gaat het met name om aspecten van het winkelcentrum zelf of over interne afwegingen bij de belegger (bijvoorbeeld financiële)). Bij externe motieven wordt gedacht zaken als verzorgingsgebied en concurrentie voor het winkelcentrum. Een belegger is voor het wel of niet slagen van een herontwikkeling mede afhankelijk van de gemeente en welk instrumentarium die bereid is in te zetten. In dit hoofdstuk staat het beschikbaar instrumentarium bij gemeenten ten aanzien van de detailhandel. Hiermee is antwoord gegeven aan deelvraag 5. 5.5 AFRONDING THEORETISCH KADER MET CONCEPTUEEL MODEL Met hoofdstuk 5 is het theoretische gedeelte van deze scriptie afgerond. Er is in de hoofdstukken 2 tot en met 5 een uiteenzetting gegeven van de verschillende locatie- en beleidtheorieën die van belang zijn, 31

bovendien is de winkelstructuur van Nederland verduidelijkt. Ook zijn de diverse trends en ontwikkelingen aan zowel de aanbod- als vraagzijde uiteengezet. Het theoretisch kader is afgesloten met een overzicht van mogelijke herontwikkelingsopties en het beschikbare instrumentarium. Op basis van deze literatuur zijn ook de deelvragen 1 tot en met 5 beantwoordt. Duidelijk moge zijn dat een aantal van de gesignaleerde trends en ontwikkelingen afbreuk doen aan bepaalde kernelementen uit de verschillende locatietheorieën, zoals de mate van concentratie en bereikbaarheid. De theorieën zijn ook geformuleerd in een tijd dat de hedendaagse trends en ontwikkelingen nog onbekend waren. Kortom, de dynamiek in de werkelijkheid laat zich niet determineren door theorieën. Op basis van de literatuur is onderstaand conceptueel model opgebouwd. Waarbij de aanwezigheid van kleine buurten wijkwinkelcentra het resultaat is van veranderingen aan zowel de vraag- als aanbodzijde. Bovendien is, zoals beschreven, het gevoerde beleid van verschillende partijen van grote invloed (geweest) op de Nederlandse winkelstructuur. Daarnaast bestaat de verwachting dat invloed kan worden uitgeoefend op het economisch bestaansrecht van dit type centra door een aantal toe te passen herontwikkelingsopties en instrumenten zoals geformuleerd in hoofdstuk 5 van dit onderzoek. Figuur 5.1 Conceptueel Model

0-optie

Veranderende vraagzijde

Renovatie

Kleine, onvolledige buurten wijkwinkelcentra

Instrumentarium

Veranderende aanbodzijde

Herontwikkeling met uitbreiding

Sloop/nieuwbouw/ samenvoegen

Beleid Saneren/herbestemmen/transformeren Basis winkelstructuur

Duidelijk moge zijn dat alle variabelen met elkaar in verband staan. De aan de linkerkant vermelde veranderingen in de samenleving (als verklarende variabelen) staan in direct verband met elkaar. De veranderende vraagzijde leidt direct tot veranderingen aan de aanbodzijde en omgekeerd. De veranderende aanbodzijde hangt ook direct samen met beleid, waardoor dit beleid ook het gedrag van consumenten beïnvloedt en vice versa. Deze variabelen hebben direct geleid tot de veranderingen in het bestaansrecht van de basis van de winkelstructuur in Nederland. De aan de rechterkant van het model weergegeven herontwikkelingsopties (aan te merken als interveniërende variabelen) die kunnen ingezet worden ten behoeve van de kleine buurten wijkwinkelcentra hebben ook direct invloed op de basis van de winkelstructuur. Echter, de inzet van effectief instrumentarium is daarbij wel essentieel, waarmee deze variabelen tegelijkertijd een interveniërende als verklarende factor worden.

32

Om vervolgens de probleemstelling van dit onderzoek te kunnen beantwoorden moet antwoord gevonden worden op de vraag welke herontwikkelingsopties kansrijk zijn voor de kleine buurt en wijkwinkelcentra en welk gemeentelijk instrumentarium daarbij het meeste effectief werkt. De antwoorden hierop kunnen niet geformuleerd worden op basis van de geraadpleegde literatuur en zullen derhalve gevonden moeten worden door middel van empirisch onderzoek, dat in dit onderzoek bestaat uit interviews met experts. In het volgende hoofdstuk komen de resultaten uit dit empirisch onderzoek aan bod.

33

6

EMPIRISCH ONDERZOEK

In voorgaande hoofdstukken zijn de eerste vijf deelvragen beantwoord. In dit derde deel van dit onderzoek, hoofdstuk 6, het empirische gedeelte van dit onderzoek, worden de deelvragen 6 tot en met 8 beantwoord. Te weten: “Welke herontwikkelingsopties zijn mogelijk toepasbaar op en kansrijk voor kleine buurten wijkwinkelcentra?” “Welk instrumentarium is mogelijk toepasbaar op en effectief voor kleine buurt- wijkwinkelcentra?” en “Wat zijn de mogelijke gevolgen voor de winkelstructuur wanneer deze herontwikkelingsopties en instrumenten toegepast worden?”. De informatie verkregen uit de interviews wordt geanalyseerd en zal bijdragen aan de beantwoording van de deelvragen en de probleemstelling van het onderzoek. Ten eerste wordt de werkwijze van het empirisch onderzoek beschreven, daarna volgt een beschrijving en analyse van de empirische resultaten. 6.1 OMSCHRIJVING WERKWIJZE In deze paragraaf wordt omschreven hoe in dit onderzoek de benodigde empirische informatie is verkregen. In paragraaf 6.1.1. wordt eerst gekeken naar de selectie van geïnterviewden. Daarna wordt in paragraaf 6.1.2. de opbouw en de uitgangspunten van de interviews behandeld. 6.1.1 Selectie geïnterviewden Bij het selecteren van partijen is eerst gekeken naar partijen die op welke manier dan ook te maken hebben met kleine buurt - en wijkwinkelcentra. Gekozen is om de te interviewen experts te zoeken in het werkveld van beleggers, adviseurs, (grotere) gemeenten en grote retailers, vier soorten partijen dus. Dit omdat al deze partijen te maken hebben met dit type centra en om zo een goede afspiegeling van het werkveld te verkrijgen. Bovenstaande betekent dat partijen als projectontwikkelaars, zelfstandige ondernemers en consumenten niet meegenomen zijn. Projectontwikkelaars niet omdat er sprake is van bestaan vastgoed in eigendom van een belegger. De belegger maakt de keuze ten aanzien van dit vastgoed en schakelt al dan niet een projectontwikkelaar in. De projectontwikkelaar heeft derhalve geen beslissende rol. De zelfstandige winkeliers zijn niet meegenomen omdat zij eigenlijk alleen uitspraken kunnen doen over hun eigen winkel op een bepaalde locatie. Generalistische uitspraken mogen dus niet verwacht worden. Wellicht als de methodiek van het onderzoek anders was geweest, bijvoorbeeld enquêtes, hadden ze wel meegenomen kunnen worden omdat er dan een veelvoud aan zelfstandigen bevraagd had kunnen worden. Om hen niet helemaal te laten ontbreken is ervoor gekozen een interview te houden met het HBD (Hoofd Bedrijfschap Detailhandel), dat vaak ingeschakeld wordt door winkeliers en winkeliersverenigingen. Consumenten zijn niet meegenomen omdat zij vaak niet handelen naar wat ze zeggen. Als voorbeeld: De consument is vaak van mening dat de winkels om de hoek gesitueerd moeten zijn op korte afstand van de woning, maar gaat vervolgens voor het gemak naar een ander completer winkelcentrum op grotere afstand van woning. Na de keuze voor deze vier soorten experts is contact gezocht met 22 partijen met het verzoek om mee te werken aan het onderzoek. Eén partij, een belegger heeft aangegeven geen medewerking te kunnen verlenen omdat zij reeds afscheid genomen hebben van de kleine buurten wijkwinkelcentra. Er is uiteindelijk een steekproef van 21 interviews ontstaan. Bij de beleggers is nagegaan welke partijen dergelijke centra als belegging in portefeuille hebben. Er is gekozen voor met name institutionele beleggers die een qua omvang bredere portefeuille hebben, zodat zij vergelijkingsmateriaal hebben tussen de verschillende typen winkelcentra en dus ook uitspraken kunnen doen die breed gefundeerd zijn. Er is derhalve niet gekozen voor particuliere beleggers die een kleine portefeuille hebben. De reden daarvoor is dat naar verwachting de particuliere beleggers lokaler georiënteerd zijn en emotioneler betrokken zijn bij hun vastgoed en wellicht daardoor “gekleurdere”uitspraken zullen doen. Uiteindelijk zijn 8 experts eigenaren/beleggers/vastgoedfondsen geïnterviewd die allen in het bezit zijn van winkelcentra die in dit onderzoek centraal staan. Ook zijn interviews gehouden met 5 adviseurs. Het gaat dan om adviseurs die kennis hebben van de winkelmarkt en de trends en ontwikkelingen die gaande zijn of om adviseurs die in het werkveld opereren, door direct betrokken te zijn bij het procesmanagement van herontwikkelingen en op deze 34

manier op het snijvlak tussen gemeenten en private partijen acteren. En er is zoals gezegd, gesproken met één adviseur van de detailhandel, die dus kennis heeft van de ervaringen van met name de zelfstandige retailers. Daarnaast zijn 6 interviews gehouden met een aantal grotere gemeenten die naast hun hoofdwinkelgebieden ook kleine buurten wijkwinkelcentra binnen hun gemeentegrenzen hebben. Er is voor grotere gemeenten gekozen omdat ervan uit gegaan wordt dat het instrumentarium bij dergelijke gemeenten eerder voorhanden is dan bij kleinere gemeenten en omdat grotere gemeenten te maken hebben met een hiërarchisch opgezette winkelstructuur. Ook is een tweetal landelijk opererende retailers geïnterviewd die gevestigd zijn in kleine buurten wijkwinkelcentra. Aangezien zij op veel verschillende locaties gevestigd zijn, kunnen zij meer algemene uitspraken doen over het functioneren van kleine buurten wijkwinkelcentra. Naar verwachting kunnen met de genomen steekproef generaliserende uitspraken gedaan worden ten aanzien van de probleemstelling. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geïnterviewden. Tabel 6.1 Overzicht geïnterviewden ten behoeve van het empirisch onderzoek. Branche

Bedrijf

Geïnterviewde

Functie

Belegger

Altera Vastgoed N.V.

Dhr. R. Hogenes

Sector Manager Retail

Belegger

Bouwfonds

Dhr. J. Vooijs

Assetmanager Retail

Belegger

Bouwinvest

Dhr. C. Boelhouwer

Hoofd Assetmanagement Retail

Belegger

CBRE Global Investors

Dhr. M. Vlasveld

Assetmanager Retail

Belegger

Green Real Estate

Dhr. J. Schaap en mw. P. Bos

Portfolio Director en Assetmanager

Belegger

Spoorweg Pensioen Fonds

Mw. M. Mulder

Assetmanager Retail

Belegger

Syntres Achmea

Dhr. P. Bronsveld

Assetmanager Retail

Belegger

Vastned

Dhr. P. Bremer

Portfolio Manager

Adviseur

HBD

Dhr. C. van Gijn

Ruimtelijk economisch adviseur

Adviseur

Jones Lang LaSalle

Dhr. R. Dallinga

Directeur Markets Nederland

Adviseur

Kordaat in Ruimte

Mw. J. de Soet

Directeur

Adviseur

RMA

Dhr. M. Reinartz

Directeur

Adviseur

WPM Groep

Mw. I. Ploegmakers

Manager Retail Consultancy

Gemeente Amstelveen

Mw. S. Zorge

Senior beleidsmedewerker Economische Zaken

Gemeente Amsterdam

Dhr. M. van den Oever

Planoloog bij Dienst Ruimtelijke Ordening

Gemeente Amsterdam

Dhr. C.J. Dippel

Beleidsadviseur Economische Zaken

Gemeente Den Haag

Dhr. R. Zijderveld

Senior Accountmanager/Retail Consultant

Gemeente Maastricht

Dhr. A. Costongs

Beleidsmedewerker

Gemeente Utrecht

Mw. M. den Blanken

Accountmanager Economische Zaken

Retailer

Ahold Real Estate & Construction

Mw. A. de Vries

Directeur

Retailer

Blokker Holding

Dhr. J. Vos

Adjunct Directeur Vastgoed

6.1.2 Opbouw en uitgangspunten voor interviews Aan alle experts is voorafgaand aan het interview de achtergrond van het onderzoek (o.a. bevindingen literatuur), de onderzoeksdoelstellingen, alsmede de vragen die in het interview aan de orde zouden komen, kenbaar gemaakt. Aan alle experts zijn algemene vragen gesteld en per type partij zijn daarna specifieke deelvragen gesteld. Bovendien zijn gedurende het gesprek ook zaken aan de orde gekomen die in eerdere interviews ingebracht zijn. Zo zijn de bevindingen van reeds gehouden interviews gebruikt in vervolginterviews van het empirisch onderzoek. In de bijlage is de informatie weergegeven die aan de geïnterviewden is gestuurd.

35

6.2 INVLOEDRIJKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In hoofdstuk 4 van dit onderzoek zijn belangrijke trends gesignaleerd die van invloed zijn (geweest) op de winkelmarkt. Deze trends zijn voorgelegd aan de respondenten om na te gaan of de gesignaleerde trends ook van invloed zijn op kleine buurt en wijkwinkelcentra. Over het algemeen waren er geen grote verschillen in beantwoording van de vraag tussen de verschillende typen respondenten. De trends schaalvergroting, verkleining verzorgingsgebied en vergrijzing worden als meest van invloed en dus als belangrijkst genoemd. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat sommige respondenten aangeven dat een verzorgingsgebied dynamisch is. Een verzorgingsgebied kan door de vergrijzing op enig moment te klein geworden zijn voor sommige winkelcentra. Echter, op het moment dat de wijk vernieuwt door de komst van jonge gezinnen, kan dit een vergroting van het verzorgingsgebied (marktpotentie) betekenen waardoor de kansen van het winkelcentrum ook weer toenemen. Dit betekent dat een winkelcentrum niet per definitie geen toekomst meer heeft als het nu in een te klein verzorgingsgebied gesitueerd is. Uit de interviews komt duidelijk naar voren dat de wensen van de consument in relatie tot gemak, parkeren en bereikbaarheid ook heel belangrijk zijn en gevolgen hebben voor de keuze of en wanneer welk winkelcentrum wordt aangedaan. Deze specifieke trends werden wel minder vaak genoemd. Opvallend is dat internet nauwelijks tot niet gevreesd wordt in relatie tot kleine buurt en wijkwinkelcentra. Met name omdat men van mening is dat de producten die vooral via internet gekocht worden in mindere mate aanwezig zijn in kleine buurt en wijkcentra. Dit correspondeert met de bevindingen ten aanzien van internet in hoofdstuk 4. Een aantal respondenten gaf overigens wel aan dat op dit moment nog nauwelijks te overzien is wat ons te wachten staat. Genoemd werd bijvoorbeeld de recente de fusie tussen Ahold en Bol.com die tot nu toe volstrekt ongekende perspectieven opent. Men verwacht dat dit ook van invloed kan zijn op de centra waarop dit onderzoek zich richt. Tabel 6.2 Meest invloedrijke trends op kleine buurten wijkwinkelcentra. Schaal vergroting Adviseurs Beleggers Gemeenten Retailers

++ ++ ++ ++

Bron: Empirisch onderzoek

Vergrijzing

+ ++ ++ +

Verkleining verzorgingsgebied

++ ++ ++ ++

internet

-----

gemak

+ + ++ +

Parkeren

bereikbaarheid

+ + ± +

+ + ± +

++ grote invloed, + invloed, ± neutraal/niet genoemd, – minder invloed ,- - geen invloed

Wanneer ingezoomd wordt op de verschillende type centra die in behoren tot de kleine- buurt en wijkwinkelcentra komt in zijn algemeenheid naar voren dat het met name voor buurtcentra/stripjes het lastig is aan de schaalvergrotingseisen te kunnen voldoen. Bovendien zijn deze centra doorgaans gelegen in een kleiner verzorgingsgebied. Vergrijzing wordt door sommige respondenten overig als kans gezien voor deze centra, omdat ouderen door hun geringere mobiliteit eerder op het centrum in de nabijheid gericht zouden zijn. De vraag is echter of deze ouderen voldoende koopkracht genereren voor deze centra om te kunnen blijven voortbestaan. Ten aanzien van kleine wijkcentra en supermarktcentra werd door de respondenten niet echt onderscheid gemaakt. Over het algemeen werden deze centra wel als kansrijker gezien dan de buurtstripjes/centra’s ondanks dat de trends ook hier hun gevolgen hebben. 6.3 AANPASSING BELEID Naar aanleiding van de gesignaleerde trends hebben veel respondenten hun beleid ten aanzien van de kleine buurten wijkwinkelcentra aangepast of aangescherpt. Nagenoeg alle beleggers geven te kennen dat hun focus tegenwoordig niet ligt op de buurtcentra. Vaak zijn bij deze centra de randvoorwaarden (o.a. omvang vastgoedwaarde en verzorgingsgebied) onvoldoende. Het risico van leegstand en vervolgens afkalving en afwaardering ligt daarmee op de loer. Is dat het geval, dan willen de beleggers over het algemeen deze centra verkopen en dus niet herontwikkelen. In ieder geval worden buurtcentra niet aangekocht door beleggers die voor dit onderzoek zijn geïnterviewd. Kleine wijkcentra en 36

supermarktcentra zijn alleen interessant als de randvoorwaarden in orde zijn. De aanwezigheid van een supermarkt van voldoende omvang wordt daarbij essentieel geacht. Kortom, de focus van de geïnterviewde beleggers ligt niet op de kleine buurt en wijkwinkelcentra maar richt zich meer op de wat grotere centra, kernwinkelgebieden of A1 locaties. Dit correspondeert met de bevindingen ten aanzien van het beleid van beleggers in hoofdstuk 4. Gemeenten hadden of hebben hun beleid ten aanzien van de detailhandel de laatste jaren aangescherpt. Over het algemeen is fijnmazigheid van de winkelstructuur nog steeds het uitgangspunt. Tegelijkertijd zijn de gemeenten over het algemeen van mening dat “slechte” buurtcentra niet kunnen blijven bestaan. Sommige gemeenten hebben dan ook al keuzes gemaakt ten aanzien van de “slechte” centra door bijvoorbeeld in te grijpen en actief de detailhandelsbestemming eraf te halen. Dit heeft vanzelfsprekend direct gevolgen voor de belegger en de ondernemer die gevestigd is op deze locatie. Voor de retailer geldt dat hij op een locatie zonder overeenkomstige bestemming zit (dus uitbreiding onmogelijk is maar de facto overdracht ook moeilijk is). De belegger kan de locatie niet meer als detailhandelslocatie waarderen met een mogelijke afwaardering tot gevolg. Daarnaast hebben enkele gemeenten aangegeven dat het aantal detailhandelslocaties binnen de gemeentegrenzen niet wordt uitgebreid met nieuwe locaties. In Den Haag worden sowieso geen solitaire supermarkten toegestaan. Dit is voor het bestaansrecht van kleine buurten wijkwinkelcentra en voor de investering van de beleggers daarin erg van belang. In ieder geval is kwaliteitsverbetering noodzakelijk. Nagenoeg alle respondenten vinden het belangrijk dat keuzes gemaakt worden en dat men zich daar ook aan houdt, zowel ambtelijk en bestuurlijk. Niet zelden wordt er door politiek verantwoordelijken toch goedkeuring gegeven aan ontwikkelingen die niet passen binnen de keuzes die bijvoorbeeld in de detailhandelsnota’s gemaakt zijn. Verschillende experts hebben aangegeven dat dit politieke spectrum lastig kan zijn bij de uitvoering van hun werk en dat kennis en kunde van de materie essentieel is om bestuurders te overtuigen. Dat er verschillen bestaan tussen de gemeenten hieromtrent is evident. Volgens de geïnterviewden ontbreekt de kennis en kunde helaas nogal eens bij voornamelijk de kleinere gemeenten. Voor retailers zijn de kleine buurt en wijkwinkelcentra nog steeds interessant, maar het verzorgingsgebied is daarbij wel essentieel. Als de consument er niet komt, zal de retailer het niet redden en ook daar niet gevestigd blijven. Specifiek wordt aangegeven dat de retailers de pijn van omzetdaling inmiddels wel voelen en zeker op deze locaties. Het ligt echter niet in de aard van de geïnterviewde retailorganisaties om zich te onttrekken aan de verplichtingen van de huurovereenkomst die zij met vol verstand zijn aangegaan. Met andere woorden, de exploitatie van de winkel wordt voortgezet ondanks dat de bestedingen in die winkel wellicht ver achterlopen op prognose en dus de winkel niet (meer) rendabel is. Dit betekent echter ook dat de huurprijs voor de belegger nog wel op niveau ligt maar feitelijk niet meer correspondeert met de omzet die behaald wordt in de winkel. Dit terwijl de afgesproken huurprijs een afgeleide is van de te verwachten omzet in een winkel. 6.4 ESSENTIALA VOOR KLEINE BUURT- EN WIJKWINKELCENTRA In onderstaande figuur is weergegeven aan welke randvoorwaarden de kleine buurt en wijkwinkelcentra moeten voldoen willen zij toekomstbestendig zijn. Daarbij valt op dat alle respondenten hebben aangegeven dat een centrum minimaal moet beschikken over één supermarkt van voldoende omvang. Wanneer het een wijkcentrum betreft zijn de respondenten over het algemeen van mening dat een tweede supermarkt, bij voorkeur complementair, noodzakelijk is. Eigenlijk zijn alle andere randvoorwaarden ondergeschikt aan de aanwezigheid van een goede supermarkt. Het complementair aanbod, het (gratis) parkeren en een goed verzorgingsgebied wordt na de aanwezigheid van een goede supermarkt het meest genoemd door de respondenten.

37

Figuur 6.1 Essentialia kleine buurtbuurt en wijkwinkelcentra

N=21


6.3 TOEPASBAARHEID EN KANSRIJKHEID HERONTWIKKELINGSOPTIES Om te bepalen of de herontwikkelingsopties genoemd in hoofdstuk 5 toepasbaar zijn voor kleine buurt en wijkwinkelcentra en ook effectief zijn, zijn is de beleggers gevraagd naar hun ervaringen ten aanzien van de verschillende herontwikkelingsopties. In onderstaande figuur wordt aangegeven welke herontwikkelingsopties door de geïnterviewde beleggers worden ingezet voor kleine buurt en wijkwinkelcentra. Figuur 6.2 Toegepaste oegepaste herontwikkelingsopties

N=21


Het moge duidelijk zijn dat met name renovatie en herontwikkeling met uitbreiding de meest gebruikte opties zijn volgens de beleggers. De 0-optie, beperken tot onderhoud, wordt door de beleggers enkel toegepast als een centrum levensvatbaar is en aanpassing niet direct noodzakelijk is. Bovendien wordt dit toegepast als de belegger voornemens is het centrum op p termijn te verkopen. Verkopen mag dan voor een belegger wel een optie 38

zijn, in het kader van dit onderzoek is dat het niet. De kleine buurt en wijkwinkelcentra staan zoals reeds eerder geconstateerd onder druk, waardoor deze 0-optie minder toepasbaar, want niet kansrijk, wordt geacht dan de andere herontwikkelingsopties. Over het algemeen is men van mening dat deze optie niet geschikt en dus ook niet effectief is voor de toekomstbestendigheid van de centra. Kortom niets doen is geen optie. Renovatie wordt eigenlijk altijd wel door beleggers toegepast, echter de kansrijkheid in relatie tot het directe rendement kan met deze optie onder druk komen te staan en is vaak zelfs negatief. Renovatie wordt gedaan om de (verkoop)waarde van een klein buurt of wijkwinkelcentrum te kunnen behouden, niet zo zeer om te waarde te kunnen vermeerderen. Noodzakelijk daarbij is dat het centrum goede ondernemers heeft en ook zeker levensvatbaar voor de toekomst wordt geacht. Nadeel van renovaties is dat er nagenoeg geen kostendragers zijn om de renovatie rendabel te maken. Een renovatie kost alleen maar geld. Om een renovatie te kunnen doen, is het daarom noodzakelijk inzichtelijk te hebben welke investering benodigd is om de waarde te kunnen behouden. Tevens zal duidelijk moeten zijn wat de afwaardering zal zijn als de investering niet gedaan wordt. Dat is echter lastig te bepalen aangezien niet in de toekomst gekeken kan worden. Gezien het feit dat er nagenoeg geen kostendragers zijn bij deze optie vergt het vaak intern bij belegger wat uitleg waarom voor deze optie gekozen moet worden. In dit verband zijn de IFRS (universele accountantstandaard) regels voor beleggers ook lastig aangezien deze regels voorschrijven dat er geen geld opzij gelegd mag worden, en dus ook niet “gespaard” mag worden voor renovaties. Herontwikkeling met uitbreiding wordt in algemene zin door alle beleggers als zeer toepasbaar en kansrijk voor de toekomstbestendigheid beschouwd. Beleggers willen waarde toevoegen aan hun portefeuille en dat is op deze manier mogelijk. Daarbij moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo dient het verzorgingsgebied passend te zijn bij het uitgebreide centrum en moet er voldoende waarde kunnen worden toegevoegd en moet het de concurrentie het hoofd kunnen bieden. Dit strookt met de in hoofdstuk 5 genoemde externe herontwikkelingsmotieven. Deze herontwikkelingsoptie is volgens de beleggers nog wel toepasbaar en kansrijk bij de kleine wijkcentra maar niet zozeer bij de buurstripjes omdat daar vaak geen mogelijkheid bestaat om winkelmeters toe te voegen. Bovendien ligt, zoals eerder aangegeven, de focus van de belegger niet bij de buurstripjes. Men is dus minder genegen fors te investeren in dergelijke centra. Hoe dan ook, deze optie is in de huidige tijd lastiger te realiseren. De verzorgingsgebieden zijn immers redelijk verzadigd. Desalniettemin wordt herontwikkelen met uitbreiding door de belegger nog wel als kansrijk, voor de toekomstbestendigheid en dus het rendement beschouwd. Sloop/nieuwbouw en eventueel samenvoegen van twee of meer centra wordt eigenlijk niet door beleggers gedaan. In de interviews kwam wel naar voren dat enkele beleggers in het verleden pogingen hebben gedaan om dit te realiseren, vaak ook op aangeven van gemeenten, maar dat dit niet gelukt is. De redenen die hiervoor genoemd worden zijn met name de moeilijke samenwerking met andere partijen en het financiële plaatje. Het is gewoon vaak moeilijk/onmogelijk dit rond te rekenen. Daarom kan deze optie niet als toepasbaar worden beschouwd, ondanks dat de optie in het licht van de versterking van de winkelstructuur mogelijk wel kansrijk zou kunnen zijn. Voor beleggers is het vooralsnog onvoldoende interessant. Saneren/herbestemmen/transformeren is volgens de beleggers wel eens voorgekomen en heeft ook zeker een goed resultaat gegeven, maar het is niet iets wat veel voorkomt of wat de voorkeur van beleggers heeft. Als dit voorkomt is het iets wat door de gemeente is ingeven. Overigens heeft een retailer- belegger wel aangegeven dit toe te passen, maar dan was het enkel om zijn eigen supermarkt te kunnen faciliteren. Over het algemeen wordt deze herontwikkelingsoptie wel als kansrijk voor de opgave beschouwd. De beleggers benadrukken dat het toepassen en de kansrijkheid van de herontwikkelingsopties voor de toekomstbestendigheid en het rendement per situatie verschillend zijn. Er is geen sprake van een blauwdruk. Locationele kenmerken zijn steeds weer anders maar bepalen grotendeels de keuze van de belegger voor de mogelijke optie. Uiteindelijk speelt het financiële plaatje en het rendementsbelang van de belegger een bepalende rol. 39

Op het moment dat genoemde herontwikkelingsopties door de beleggers niet mogelijk worden geacht voor de kleine- buurt en wijkwinkelcentra, kiezen zij ervoor deze centra te verkopen. Vaak zijn het kleine private partijen of supermarktorganisaties die dit type centra kopen. Er is geen consensus tussen de respondenten over de vraag of de aankoop van dergelijke centra door private, vaak lokale partijen, positief kan zijn voor de toekomstbestendigheid van de centra. Sommigen zijn van mening dat die lokale partijen meer aandacht kunnen geven aan de centra, nauwer betrokken zijn en dus kwaliteit kunnen toevoegen. Anderen zijn de mening toegedaan dat dergelijke partijen minder professioneel zijn en minder investeringsvermogen hebben, waardoor het voor de centra niet zo positief hoeft uit te werken als deze in eigendom van de private belegger komen. Aangezien in dit onderzoek geen interviews gehouden zijn met private partijen, zou in een eventueel vervolgonderzoek nagegaan kunnen worden hoe deze private partijen omgaan met hun verworven winkelvastgoed. 6.4 TOEPASBAARHEID EN EFFECTIVITEIT INSTRUMENTARIUM Aan alle respondenten is een overzicht gegeven van de verschillende beleidsinstrumenten, zoals omschreven in hoofdstuk 5. Vanzelfsprekend is het voor de gemeenten beter mogelijk een uitspraak te doen over de toepasbaarheid en effectiviteit van de verschillende instrumenten, maar gebleken is dat de andere partijen ook ervaring hebben met sommige instrumenten en dus ook hun mening hierover kunnen ventileren. Wanneer gekeken wordt naar de onderscheiden typologieën wordt het ruimtelijk/juridisch instrumentarium beter toepasbaar en effectiever geacht dan het financieel en communicatief instrumentarium. Met name het financieel instrumentarium wordt maar marginaal ingezet, ondanks dat sommige instrumenten zeer effectief zouden kunnen zijn. Gemeenten hebben geen geld om in te zetten en mogen het ook vaak niet in verband met de Europese aanbestedingsregels. Bovendien zijn er tegenwoordig nagenoeg geen regelingen en subsidies mogelijk. Sommige gemeenten geven aan dat er in het verleden wel een budget was voor aanpak van gevels en dergelijke, tegenwoordig zijn ook die potjes nagenoeg leeg en gaat men ervan uit dat de investering door de eigenaar van het pand gedaan wordt. In diverse detailhandelsnota’s wordt aangegeven dat de gemeenten strategisch vastgoed zouden kunnen aankopen. Dit zou zeer effectief kunnen zijn voor realiseren van de diverse herontwikkelingsopties die beleggers hebben. Gemeenten gebruiken dit instrument echter zelden of nooit. Gemeenten stoten juist hun vastgoed af en zijn niet genegen, ook niet voor een mogelijke herontwikkeling van kleine buurten wijkwinkelcentra, dit instrument in te zetten. Blijkbaar wordt het belang van de ontwikkeling niet groot genoeg geacht. Dit terwijl de overige respondenten dit instrument over het algemeen in potentie als een zeer effectief beschouwen. Het communicatief instrumentarium wordt over het algemeen als toepasbaar maar minder effectief beschouwd. De gemeente vervult hiermee vooral een faciliterende rol. Door een aantal respondenten wel aangegeven dat centrummanagement erg belangrijk kan zijn voor het functioneren van een winkelgebied. De inzet van de gemeente daarbij wordt zeer gewaardeerd. Maar voor kleine buurten wijkwinkelcentra wordt dit instrumentarium nauwelijks toegepast. Hoe dan ook is de toepasbaarheid en effectiviteit van dit instrumentarium ten aanzien van de opgave marginaal. Het belangrijkste en meest effectieve instrumentarium is het ruimtelijk/juridisch instrumentarium. Daarbinnen wordt het bestemmingsplan unaniem door de respondenten als meest toepasbaar en meest effectief beschouwd mits goed gebruikt. Zeer belangrijk is dan ook dat er een gedegen visie aan ten grondslag ligt, zoals de detailhandelsnota en de eventueel aanwezige structuurnota’s. Zij worden als zeer belangrijke en effectieve instrumenten beschouwd. Dit geldt te meer omdat het vigerende bestemmingsplan vaak een stuk ouder is dan het detailhandelsbeleid. De mogelijkheden die de detailhandelsnota biedt ten aanzien van ontwikkelingen kunnen eventueel middels het bestemmingsplan geëffectueerd worden. Daarom is het zo van belang dat de visie helder en eenduidig is en dat er duidelijke keuzes gemaakt worden, anders kan de visie op meerdere manieren uitlegbaar zijn en dat kan weer negatieve gevolgen hebben voor de winkelstructuur. Uit de interviews met de gemeenten blijkt dat zij middels de detailhandelsnota willen sturen, maar dat de nota niet te rigide moet zijn, aangezien dit dan initiatieven vanuit de markt te zeer beperkt. Dit is dan ook het spanningsveld. De nota moet voldoende mogelijkheden bieden voor initiatieven uit de markt maar moet tegelijkertijd sturend zijn. Dit maakt het 40

voor gemeente nog wel eens lastig. Sommige gemeenten hebben te kennen gegeven dat gezien de keuzes die zij gemaakt hebben, zij ook actief het bestemmingsplan inzetten om bestemmingen te wijzigen. Bijvoorbeeld in Amstelveen, waar op sommige detailhandelslocaties actief de detailhandelsbestemming afgehaald is, is ook als er nog detailhandel gevestigd is. Op deze wijze proberen zij de detailhandel te concentreren op de daarvoor aangewezen locaties. Mits goed en consistent uitgevoerd, is dit een vooruitstrevende werkwijze, die nog niet door alle gemeenten op deze wijze uitgevoerd wordt. Als reden wordt daarvoor aangegeven dat gemeenten over het algemeen huiverig lijken om in te grijpen in de markt. Naast het bestemmingsplan, de detailhandelsnota en eventueel de structuurvisie wordt het flankerend beleid ook als toepasbaar en effectief geacht, echter wel minder essentieel. In het flankerend beleid worden zaken als verkeer, parkeren, veiligheid, openbare ruimte ruimte en dergelijke vormgegeven. Veel respondenten hebben aangegeven dat deze zaken weliswaar voor het functioneren van winkelcentra win zeer belangrijk zijn maar minder invloed uitoefenen op het besluit van realiseren van herontwikkeling van kleine buurten wijkwinkelcentra. jkwinkelcentra. Naast de publieke ruimtelijk/juridische instrumenten heeft de gemeente ook de beschikbaarheid over private instrumenten, zoals overeenkomsten. Vaak worden dergelijke samenwerkingsovereenkomsten met beleggers afgesloten om herontwikkelingen mogelijk te maken. Echter, beleggers hebben de ervaring dat gemeenten zich nogal eens onttrekken aan afspraken die gemaakt zijn in de samenwerkingsovereenkomst. De beleggers staan staa dan met lege handen, want een gemeente voor de rechter dagen om nakoming van de overeenkomst te vorderen, bevordert niet de relatie en zeker niet het herontwikkelingsproces. Over het algemeen worden deze overeenkomsten vanuit het perspectief van de belegger dan ook als matig effectief beschouwd. Er is de respondenten ook gevraagd of men nog andere instrumenten toepasbaar en effectief acht. Sommigen hebben aangegeven dat zij een saneringsfonds een zeer effectief instrument zouden vinden. Ook werd de grondexploitatie ploitatie meerdere keren genoemd. Met name dit instrument kan gebruikt worden om herontwikkelingen mogelijk te maken. Vaak spreken gemeenten en beleggers af dat de door de belegger te betalen grondkosten, door de gemeente wordt ingezet ten behoeve van de openbare o ruimte. Onderstaande figuur geeft een overzicht van het instrumentarium wat als meest toepasbaar en effectief wordt geacht. Hiermee is de 2e en afsluitende stap van de instrumententheorie afgesloten. afgesloten Figuur 6.3 Meest toepasbaar en effectief instrumentarium

N=21


41

6.5 SAMENWERKING TUSSEN PARTIJEN Alle geïnterviewden zijn het erover een dat het toepassen van de onderscheiden herontwikkelingsopties en het daarbij behorende instrumentarium alleen vruchten afwerpt bij een goede samenwerking tussen partijen. Over het algemeen worden daarbij de gemeente, beleggers, ondernemers en in het bijzonder supermarktorganisaties als essentiële partijen genoemd. Daarnaast worden de bewoners en eventueel aanwezige woningbouwcorporaties als belangrijke partijen beschouwd. Met name bewoners om op deze wijze draagvlak in de buurt en wijk te krijgen. Niet zelden komen ontwikkelingen niet van de grond omdat er bewonersgroepen tegen de ontwikkeling zijn. Sommige partijen proberen dit te ondervangen door bewoners te betrekken bij de ontwikkeling van het plan, zodat zij ook commitment hebben. Overigens wordt vaak door marktpartijen benadrukt dat samenwerking ook vooral met een bovengemeentelijk orgaan zou moeten plaatsvinden, om op deze wijze een verantwoord beleid te formuleren dat past binnen de detailhandelstructuur van een functionele regio. Het blijft lastig de neuzen dezelfde richting op te krijgen. Met name de beleggers zijn niet altijd te spreken over de samenwerking met de gemeenten. De gemeenten daarentegen zijn over het algemeen wat enthousiaster over de samenwerking met marktpartijen. Uit alle interviews blijkt echter dat het eigen belang bij alle partijen nog steeds het zwaarst weegt. Met andere woorden de belegger gaat voor het beste rendement, de gemeente voor het algemeen belang (o.a. bewonersbelang, stedenbouwkundige- en verkeerskundige uitgangspunten en dergelijke) en de ondernemer voor zijn omzet. Blijkbaar is de nood nog niet hoog genoeg dat partijen hun eigen belangen inpassen in de gezamenlijk gedragen oplossingsrichtingen. Wanneer de vergelijking met de kantorenmarkt wordt getrokken zijn eigenlijk alle respondenten van mening dat het zo ver met de winkelmarkt niet zal komen. Men verwacht dat de wal het schip eerder zal keren en men voorzichtiger is geworden door wat er gaande is op de kantorenmarkt. Dat is echter de vraag. Zeker gezien het feit dat partijen hun eigen belangen nog steeds voorop stellen en gemeenten toch nog beslissingen nemen die niet conform het beleid zijn. Kortom partijen blijken opportunistisch te zijn, de tijd zal leren of de markt niet nog steeds te naïef is. 6.6 GEVOLGEN WINKELSTRUCTUUR Wanneer de respondenten gevraagd wordt naar de toekomst van de kleine buurten wijkwinkelcentra is men over het algemeen van mening dat dit er aanzienlijk minder zullen worden en dat ze deels van functie zullen veranderen. Vooral de toekomstbestendigheid van buurtstripjes in de huidige vorm is nihil volgens de respondenten. Enkel wanneer de buurstripjes een supermarkt hebben of zeer specialistische winkels herbergen, zijn zij toekomstbestendig. Zoals gebleken worden de herontwikkelingsopties eigenlijk niet toegepast op deze centra. Zij kalven verder af. Soms gaat dat vanzelf, doordat winkels wegtrekken en er diensten of leegstand voor terugkomt. Dan is er al sprake van een functieverandering. Dit hoeft overigens niet verkeerd te zijn volgens de respondenten, aangezien dit ook weer publiek aantrekt en er dus levendigheid blijft. Dit betekent echter wel dat het geen winkelcentrum meer is; de winkelfunctie is verdwenen. De kleine wijkwinkelcentra zullen nog wel blijven bestaan, ook omdat de herontwikkelingsopties daar beter toepasbaar en dus kansrijker kunnen zijn. De centra zullen veel meer op de wensen van de consument gericht moeten zijn en dus gemak en comfort moeten bieden. Wel verwacht men over het algemeen dat ook deze centra voor een deel met niet winkelfuncties ingevuld worden. Vaak worden medische en culturele voorzieningen genoemd, zodat als het ware een centrumlocatie voor de wijk ontstaat waar de bewoner voor diverse zaken naar toe kan. Deze voorzieningen zorgen voor directe bezoeken waar de winkels in het centrum van kunnen profiteren. Opvallend vaak wordt door de respondenten genoemd dat deze centra veel meer internet ophaalpunten zullen krijgen. Bij deze ophaalpunten kunnen de consumenten hun via internet bestelde producten in de buurt van hun woning of werk ophalen. Aangezien dergelijke ophaalpunten vaak ruime openingstijden hebben, betekent dit gemak voor de consument. Hetzelfde geldt eigenlijk voor supermarktlocaties in de wijk. De verwachtingen daarvoor zijn vergelijkbaar met die voor de wijkwinkelcentra.

42

Over het algemeen verwacht men dat de hiërarchische winkelstructuur zoals wij die nu kennen zal veranderen. De basis met de buurtstripjes zal over enige tijd nagenoeg niet meer bestaan. De wijkwinkelcentra zullen dan de nieuwe basis van de winkelhiërarchie vormen. 6.7 CONCLUSIE In dit hoofdstuk zijn de empirische resultaten gepresenteerd. Gezien de aard van dit onderzoek kunnen enkel kwalitatieve uitspraken gedaan worden. Middels de empirische data kan antwoord gegeven worden op de deelvragen 6 tot en met 8. De meest van invloedrijke trends en ontwikkelingen op kleine buurten wijkwinkelcentra zijn volgens de respondenten de verkleining van het verzorgingsgebied, de schaalvergroting en de vergrijzing. De invloed van internet wordt vooralsnog minder hoog ingeschat. De respondenten zijn van mening dat de kleine buurten wijkwinkelcentra onder druk staan, vandaar dat het beleid ten aanzien van deze centra aangepast dan wel aangescherpt is. Met name buurtstripjes zijn voor de institutionele beleggers minder interessant. Beleggers hebben of deze centra al verkocht, of zijn voornemens deze te verkopen. Gemeenten hebben de laatste jaren hun beleid ook aangescherpt ondanks dat ze nog steeds fijnmazigheid nastreven, hier kan dus een spanningsveld ontstaan. Over het algemeen is men van mening dat de aanwezigheid van een supermarkt in kleine buurt – en wijkwinkelcentra essentieel is om te kunnen blijven bestaan. Alle overige randvoorwaarden zijn daaraan feitelijk ondergeschikt. Voor wat betreft de herontwikkelingsopties worden met name renovatie en herontwikkeling met uitbreiding als meest toepasbaar en kansrijk beschouwd voor de kleine wijkwinkelcentra. Dit geldt niet voor de buurtstripjes. Ondanks dat herontwikkeling niet altijd mogelijk is, is het voor de beleggers de belangrijkste optie, omdat dit het beste past bij hun belang en beleid, namelijk waarde toevoegen. Sloop/nieuwbouw en saneren/herbestemmen/transformeren worden minder toegepast aangezien het lastig te realiseren trajecten zijn, maar deze opties worden ten aanzien van de opgave wel als effectief beschouwd. Hoe dan ook benadrukken de respondenten dat er geen blauwdruk is. Locationele kenmerken zijn uniek en bepalen in hoge mate de investeringsbereidheid van de belegger. In ieder geval is de 0-optie geen optie, met andere woorden “Niets doen is geen optie”. De veruit meest toepasbare en effectieve instrumenten zijn het bestemmingsplan en de detailhandelsnota en structuurnota. Alleen middels deze instrumenten kan werkelijk sturing gegeven worden aan het beleid en de gewenste herontwikkelingsopties, vanzelfsprekend mits goed gebruikt. Alle andere instrumenten zijn hieraan ondergeschikt. De respondenten zijn over het algemeen van mening dat buurtstripjes niet toekomstbestendig zijn en dus ook niet in huidige vorm zullen voortbestaan. De kleine wijkwinkelcentra zullen wel blijven bestaan, wellicht in een iets andere vorm, met meer diensten. Hoe dan ook zijn de herontwikkelingsopties voor deze centra onder voorwaarden toepasbaar met als gevolg dat deze centra wel toekomstbestendig kunnen zijn. De winkelstructuur zal in die zin veranderen dat de onderste laag, de buurstripjes nagenoeg zullen verdwijnen. De hiërarchie zal minder lagen bevatten, waarbij de dan geldende onderste laag, die bestaat uit wijkwinkelcentra, breder zal zijn, omdat er meer dergelijk winkelcentra zullen zijn. Hiermee is antwoord gegeven op deelvragen 6 tot en met 8 van dit onderzoek. In het volgende en afsluitende hoofdstuk van dit onderzoek worden conclusies getrokken en antwoord gegeven op de probleemstelling van het onderzoek.

43

7

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Dit hoofdstuk vormt de afsluiting van het onderzoek. In paragraaf 7.1 worden de conclusies verwoord die op basis van de literatuur en het empirisch onderzoek zijn getrokken. Bovendien wordt antwoord gegeven op de probleemstelling van dit onderzoek. Vervolgens worden in paragraaf 7.2 aanbevelingen gedaan. Tot slot volgt in paragraaf 7.3 een reflectie. 7.1 CONCLUSIES In dit onderzoek is geanalyseerd welke trends en ontwikkelingen van invloed zijn op kleine buurten wijkwinkelcentra, welke herontwikkelingsopties beleggers tot hun beschikking hebben en daadwerkelijk overwegen en doorvoeren en welk gemeentelijk instrumentarium ingezet kan worden voor een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur. De hoofdvraag luidde: Welke herontwikkelingsopties zijn kansrijk voor kleine buurten wijkwinkelcentra en welk gemeentelijk (beleids)instrumentarium is daarbij effectief met het oog op een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur?

Toekomstbestendig is in dit onderzoek gedefinieerd als een gezond evenwicht tussen het bedienen van de consument (gewenst goederenpakket verkrijgbaar nabij woon- en of werklocatie) en het economisch bestaansrecht van de ondernemer voor een overzienbare periode van circa 10 jaar. Beantwoording van de vraagstelling is gebaseerd op een literatuurstudie aangevuld met informatie verkregen uit de interviews met experts bij beleggers, gemeenten, adviseurs en retailers. Uitspraken over de kansrijkheid van herontwikkelingsopties en instrumenten zijn eveneens gebaseerd op de perceptie en ervaringen van de geïnterviewden en niet gebaseerd op enige vorm van systematische effectiviteitsmeting en/of de analyse van statistische gegevens. Uit het onderzoek komt als hoofdconclusie naar voren dat voor de belegger in zijn algemeenheid de herontwikkelingsopties renovatie en herontwikkeling met uitbreiding het meeste perspectief bieden. Renovatie om waarde te behouden en herontwikkeling om waarde te creëren. Deze opties worden evenwel nauwelijks overwogen in het geval van buurtcentra, aangezien de mogelijkheden daar kleiner zijn, zowel fysiek als financieel. Het beleid van de beleggers is niet op deze centra gericht. Van het inzetbaar gemeentelijk beleidinstrumentarium voor alle herontwikkelingsopties beschouwden de respondenten het bestemmingsplan en de detailhandelsnota als het meest toepasbaar en ook het meest effectief. Benadrukt wordt echter dat locationele kenmerken van de winkelcentra van doorslaggevende betekenis zijn. Wanneer het gemeentelijk instrumentarium op de juiste manier wordt ingezet, duidelijke keuzes worden gemaakt en men standvastig is in de toepassing ervan, kan dat positief uitwerken voor de kleine buurten wijkwinkelcentra. Want dan zijn beleggers ook genegen te investeren in dergelijke centra. Echter dit vereist samenwerking tussen partijen en dat komt in de praktijk nog regelmatig onvoldoende van de grond. Partijen laten menigmaal het eigen (veelal korte termijn) belang prevaleren boven het belang van een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur. Aan de hand van de deelvragen wordt deze hoofdconclusie nader uitgewerkt.

Literatuuronderzoek: Op basis van het literatuuronderzoek zijn de deelvragen 1 tot en met 5 beantwoord. 1)

Wat zegt de theorie over winkelstructuren en effectief beleid?

Locatietheorieën De verschillende locatietheorieën verklaren en voorspellen bepaalde elementen van ruimtelijke winkelpatronen. Bovendien zijn de kernelementen concentratie, bereikbaarheid, centraliteit en attractiviteit te onderscheiden. De Centrale Plaatsen Theorie van Christaller gaat nog steeds op voor het 44

vestigingsgedrag van vestigingen met dagelijks/frequent aan te kopen en niet-ego-gevoelige goederen Dit komt in de praktijk vooral voor in kleinere woongebieden (dorpen en stadswijken). Deze theorie heeft dus waardevolle toepassingsmogelijkheden voor in dit onderzoek centraal staande buurten wijkwinkelcentra. Voor het spreidingspatroon in iets grotere stedelijke gebieden, waar voldoende marktruimte is voor meerdere min of meer gelijksoortige aanbieders biedt de theorie van Hotelling meer aanknopingspunten. Hij legt de nadruk op concurrentie van vergelijkbare ondernemingen om de beste plaats, wat resulteert in hun samenklontering. Slechts in woongebieden die voldoende drempelwaarde bieden voor de vestiging van twee of meer vergelijkbare bedrijven, is deze theorie toepasbaar. Door de nadruk van Myrdal op agglomeratievoordelen bij clustering van concurrerende en complementaire winkels, heeft zijn theorie wel enige geldigheid voor de winkelsituatie in kleine buurten wijkwinkelcentra. Gezien Nelsons focus op de wens van consumenten vergelijkend te winkelen geldt zijn theorie in nog sterkere mate dan die van Myrdal voor centra van de hoge orde met een groot verzorgingsgebied dat voldoende marktruimte (drempelwaarde) biedt voor winkels met voor de consument minder frequent aan te kopen en hoogegogevoelige goederen (reikwijdte). De behandelde theorieën geven een verklaring voor de wenselijkheid van clustering/concentratie van winkelbedrijven in het belang van ondernemers en consumenten. Geconcludeerd moet echter worden dat geen van de besproken theorieën een afdoende verklaring geeft voor bestaande ruimtelijk patroon van winkels. Daarvoor wijken hun aannamen en veronderstellingen toch teveel af van de ruimtelijke en economische werkelijkheid. Laat staan dat ze ieder afzonderlijk de basis kunnen vormen voor de ruimtelijke planning van de gehele winkelstructuur. Bovendien hebben enkele van de kernelementen een andere lading gekregen door de maatschappelijke ontwikkelingen. Met die ontwikkelingen wordt in die theorieën geen rekening gehouden. Zo kunnen centraliteit en bereikbaarheid door de opkomst van de (auto)mobiliteit en internet niet meer op dezelfde wijze uitgelegd worden als in de oorspronkelijke theorieën.

Beleidstheorieën Zowel publieke als private partijen voeren beleid. Het werkveld en de opgave vragen om interactie tussen meerdere partijen, waarbij men afhankelijk van elkaar is om de eigen doelen en het eigen beleid te kunnen realiseren. Hiermee correspondeert het pluricentrisch organisatieprincipe, waarvan de basisaannamen en uitgangspunten ook herkenbaar zijn in de thans zo populaire netwerkbenaderingen. De behandelde instrumententheorie bestaat uit twee stappen. In de eerste plaats wordt een instrumententypologie ontwikkeld die noodzakelijk is om de verschillende soorten (beleids)instrumenten te typeren en met behulp waarvan kan worden vastgesteld tot welk “instrument-type” een bepaald concreet beleidsinstrument behoort. In de tweede plaats bestaat de instrumententheorie uit uitspraken over de effectiviteit van het instrument voor de toepasselijke beleidssituatie. In hoofdstuk 2 is de instrumententypologie gegeven. Gekozen is voor de typologie van Van den Heuvel die een drieslag hanteert in het ruimtelijk/juridisch, het financieel, en het communicatief instrumentarium. Overigens richt het onderzoek zich enkel op het gemeentelijk instrumentarium. 2) Hoe ziet de Nederlandse winkelstructuur eruit? De organische en planmatige ontwikkeling van winkelgebieden heeft geresulteerd in een winkelstructuur, die vanaf de basis is opgebouwd uit: Buurtwinkelcentra Wijkwinkelcentra, met de tussen de buurt en wijkwinkelcentra gelegen supermarktcentra. Stadsdeelcentra Binnenstedelijk hoofdwinkelcentrum PDV/GDV Nieuwe winkelconcepten Daarbij geldt wel de kanttekening dat de versoepeling van het ruimtelijk beleid ten aanzien van perifeer gelegen winkelgebieden (in het bijzonder de GDV locaties) en de decentralisatie van het winkellocatiebeleid in potentie bedreigingen vormen voor het in stand blijven van de bestaande winkelstructuur. Bovendien bestaan er door de fijnmazigheid van de Nederlandse detailhandelstructuur tussen de verschillende typen centra onderling ook bedreigingen. Zo concurreren buurtwinkelcentra met 45

de wijkwinkelcentra en is er sprake van concurrentie van wijkwinkelcentra onderling zeker bij afname van de bevolking in de verzorgingsgebieden.

3) Welke trends en ontwikkelingen zijn waarneembaar en hebben invloed op de winkelmarkt/structuur? Hoewel een aantal trends en ontwikkelingen zijn gesignaleerd aan de aanbod- en vraagzijde die van invloed zijn op de winkelmarkt/structuur loopt de huidige economische crisis als rode draad door alle trends heen. Ook zijn de detailhandelsbestedingen, demografische ontwikkelingen (o.a. bevolkingsomvang, bevolkingssamenstelling (o.a. vergrijzing en toename allochtonen), huishoudensgrootte, consumentenwensen en koopgedrag van zeer grote invloed. Aan de vraagzijde is met name de vereiste schaalvergroting van groot belang (geweest). Overigens hebben de experts in de interviews aangegeven dat met name de verkleining van het verzorgingsgebied, de vergrijzing en de schaalvergroting van winkels en bedrijven de meest invloedrijke trends voor de kleine buurten wijkwinkelcentra zijn. 4) Hoe lijkt de winkelstructuur zich te ontwikkelen? De leegstand in met name de kleine buurten wijkwinkelcentra is de afgelopen jaren toegenomen. De zelfstandigen zijn voornamelijk in deze centra gevestigd, maar sluiten in toenemende mate hun winkel. Bovendien kan de voor de grootwinkelbedrijven vereiste schaalvergroting door ruimtelijke beperkingen of bestemmingsplanregels daar vaak niet gefaciliteerd worden. Dit resulteert in vertrek van winkels en dus in leegstand. Soms wordt deze leegstand nog wel opgevuld door allochtone ondernemers of door dienstverlenende activiteiten. Toch kan hiermee de neergaande spiraal niet doorbroken worden. Naast het beleid van de retailers heeft ook het gemeentelijk beleid ervoor gezorgd dat kleine buurten wijkwinkelcentra het moeilijk hebben. Door hun over het algemeen minder restrictieve beleid ten aanzien van detailhandelslocaties is de laatste jaren aan de randen van de gemeenten concurrentie ontstaan in dezelfde branche (supermarkten). Ook beleggers hebben de laatste jaren een gewijzigd beleid ten aanzien van de kleine buurten wijkwinkelcentra gevoerd. Over het algemeen zijn deze centra hierdoor minder interessant voor hen geworden. Dit is ook bevestigd door de experts in het empirisch onderzoek. Waarbij genoemd is dat centra zonder supermarkt van voldoende omvang sowieso niet levensvatbaar zijn. Geconstateerd is dat het aantal en de omvang van de buurten wijkwinkelcentra niet geheel correspondeert met de trends in beleid en bedrijfsvoering van de partijen. Dit kan ermee te maken hebben dat de trends nog niet hebben geresulteerd in concrete acties van de verschillende partijen. Zo zullen beleggers weliswaar hun beleid kunnen wijzigen maar dit betekent niet dat zij hun kleine buurten wijkwinkelcentra direct verkopen of gaan aanpassen. Daar gaat enige tijd overheen. Op basis van de beleidswijzigingen van partijen zou je mogen verwachten dat de winkelstructuur reeds aan het veranderen is, maar dat dit is nog niet overal zichtbaar is. Voor de langere termijn is op grond van deze ontwikkelingen en beleidsaanpassingen de verwachting evenwel gewettigd dat de kleine buurtwinkelcentra/strips niet langer van wezenlijke betekenis zullen zijn als basis van de winkelstructuur. Er zal opschaling plaatsvinden naar het niveau van de wijkwinkelcentra en supermarktcentra. 5) Welke herontwikkelingsopties en beleidsinstrumentarium zijn er voor winkelcentra? In dit onderzoek zijn de volgende herontwikkelingsopties onderscheiden: 0-optie Renovatie Herontwikkeling met uitbreiding Sloop/nieuwbouw al dan niet met uitbreiding Saneren, herbestemmen en transformeren.

De te onderscheiden beleidsinstrumenten voor winkelcentra zijn:

46

-

-

Ruimtelijk juridisch: bestemmingsplan, detailhandelsnota, structuurvisie, flankerend beleid, vergunningen, privaatrechterlijke overeenkomsten, gebiedsmanagementorganisatie en wetten (o.a. WVG en onteigening) Financieel: subsidies, regelingen, budgetten, strategische vastgoed aankopen Communicatief: voorlichting, promotie, centrummanagement, retailplatforms, monitoren

Hiermee is de eerste stap van de instrumententheorie afgerond: de typering van de verschillende instrumenten behorende tot de verschillende typologieën.

Empirisch onderzoek: Op basis van het empirisch onderzoek zijn de deelvragen 6 tot en met 8 beantwoord. Bovendien zijn de resultaten uit het literatuuronderzoek ook voorgelegd aan de respondenten. 6) Welke herontwikkelingsopties zijn mogelijk toepasbaar op en kansrijk voor kleine buurten wijkwinkelcentra? Met name renovatie en herontwikkeling met uitbreiding, worden als meest toepasbaar en kansrijk beschouwd voor de kleine wijkwinkelcentra; niet voor de buurtcentra en -stripjes. Hoewel herontwikkeling gezien de opgave niet altijd mogelijk is, is het voor de beleggers de meest belangrijke optie, omdat dit ook het beste past bij hun belang en beleid, namelijk waarde toevoegen. Sloop/nieuwbouw en saneren/herbestemmen/transformeren worden als minder toepasbaar beschouwd aangezien het lastig te realiseren trajecten zijn, maar deze opties worden ten aanzien van de opgave wel kansrijk beschouwd. Benadrukt wordt echter door de beleggers dat locationele kenmerken van de winkelcentra van doorslaggevende betekenis zijn bij hun besluit een herontwikkelingsoptie wel of niet te realiseren. Hoe dan ook wordt de 0-optie niet als kanrijk gezien voor de kleine buurten wijkwinkelcentra, “niets doen is geen optie”. 7) Welk instrumentarium is, onder welke voorwaarden, mogelijk toepasbaar op en effectief voor kleine buurt- wijkwinkelcentra? De veruit meest toepasbare en effectieve instrumenten zijn het bestemmingsplan en de detailhandelsnota en structuurnota. Alleen middels deze instrumenten kan werkelijk sturing gegeven worden aan het beleid en de gewenste herontwikkelingsopties, vanzelfsprekend mits goed gebruikt en ingezet. Het belang van gedegen keuzes in de detailhandelsnota is daarbij essentieel. Alle andere instrumenten zijn ondergeschikt aan deze belangrijke instrumenten. Hiermee is de tweede en afsluitende stap van de instrumententheorie gezet. 8) Wat zijn de mogelijke gevolgen voor de winkelstructuur wanneer deze herontwikkelingsopties en instrumenten toegepast worden? De respondenten zijn over het algemeen van mening dat buurcentra en -stripjes niet toekomstbestendig zijn en dus ook niet in huidige vorm en aantal zullen blijven voortbestaan. Bovendien is gebleken dat partijen niet genegen zijn hier aanzienlijk in te investeren. De kleine wijkwinkelcentra zullen wel blijven bestaan, wellicht in een iets andere vorm, met meer diensten. Hier zijn de herontwikkelingsopties beter toepasbaar waardoor deze centra wel toekomstbestendig kunnen zijn. Het empirisch onderzoek, i.c. de posities van de diverse experts in deze materie bevestigt dus wat al eerder uit de literatuuranalyse kwam; de huidige winkelstructuur zal veranderen, in die zin, dat de onderste laag, de buurtcentra en -stripjes nagenoeg zullen verdwijnen. De hiërarchie zal minder lagen bevatten, waarbij de dan geldende onderste laag, die bestaat uit wijkwinkelcentra breder zal zijn, omdat er meer dergelijke winkelcentra zullen zijn. 7.2 AANBEVELINGEN Op basis van dit onderzoek worden de volgende aanbevelingen gedaan; bedoeld als een strategisch advies aan partijen betrokken bij mogelijke herontwikkeling van kleinere buurten wijkcentra.

47

De belangrijkste aanbeveling is om het beleid ten aanzien van de detailhandel niet op gemeentelijk niveau, maar op een hoger functioneel niveau af te stemmen. Alleen op deze manier kan men beter de regie voeren. In sommige regio’s wordt dit al op dergelijke wijze ingevuld maar dat is nog niet overal het geval. Uit de interviews is gebleken dat daar wel behoefte aan is, vooral van de kant van de belegger. Bovendien is er behoefte aan gekwalificeerd personeel bij alle partijen. Voldoende kennis en kunde van de detailhandel is een noodzaak om beleid goed te kunnen formuleren en uit te voeren. Door de decentralisering is dit bij gemeenten neergelegd, terwijl, zeker bij kleinere gemeenten, het detailhandelsbeleid vaak “er even bij gedaan moet worden” naast allerlei andere werkzaamheden. Bovendien is het een werkveld, waar nogal eens de korte termijn gemeentelijke politiek de uitgezette beleidslijnen doorkruist, dat is uiteraard ongewenst. Een tweede aanbeveling: Zorg voor goede afstemming met alle stakeholders betrokken bij de diverse winkelcentra. Denk daarbij niet alleen aan gemeenten en belegger, maar ook retailers/ondernemers en bewoners. Met name deze partijen zullen uiteindelijk het succes van de herontwikkeling bepalen. Door hen al vroeg bij de planvorming te betrekken, zorgt dit voor versoepeling in het proces en daardoor ook een grotere kans van slagen. Een derde aanbeveling: Het zou interessant zijn te weten wat het beleid van de kopers van kleine buurten wijkwinkelcentra is. Waarom kopen zij deze centra, terwijl de “grotere” partijen deze centra van de hand doen? Nader onderzoek hiernaar is wenselijk. Een vierde aanbeveling: Beleggers mogen in verband met de IFRS regels niet sparen voor investeringen. Dit betekent dat op het moment men een grote investering moet doen zonder kostendragers dit lastig is. Feitelijk zou in verband met de opgave, dit versoepeld moeten worden, zodat ook renovaties van winkelcentra eerder rendabel te maken zijn. Tot slot zal gezien de opgave men minder vanuit het eigen belang moeten denken, maar meer het gemeenschappelijk belang centraal moeten stellen opdat gezamenlijk meerwaarde wordt gecreëerd. Dus meer oog voor elkaars belang en compromissen sluiten! Dit blijkt in de praktijk echter nog een lastige opgave. Men laat de eigen belangen vooralsnog nog veelal prevaleren kennelijk wordt de nood niet als al te hoog ervaren.

7.3

REFLECTIE

Bij aanvang van dit onderzoek bestond bij mij het idee dat partijen groot besef hadden van de situatie waarin kleine buurten wijkwinkelcentra zich tegenwoordig bevinden. Ook verwachte ik dat de te raadplegen respondenten hierover al uitgekristalliseerde ideeën zouden hebben en wellicht zelfs uitgewerkte strategieën hoe daarmee (in hun specifieke geval) mee om te gaan. Dit bleek echter maar zeer ten dele het geval. Partijen zijn over het algemeen van mening dat er weliswaar wat aan de hand is in winkelland, maar een helder uitgewerkt beeld hebben ze daar over het algemeen niet van. Ook de urgentie wordt minder hoog ingeschat: ze verwachten niet dat de winkelmarkt de kantorenmarkt achterna zal gaan. De noodzaak om daadwerkelijk in te grijpen en actief, gezamenlijk beleid te ontwikkelen wordt over het algemeen als minder groot beschouwd. Wellicht komt dit voort uit onvoldoende kennis en kunde van de materie, wellicht zelfs uit naïviteit. Wel gaven enkele partijen ook aan te worstelen met de materie. Welke acties moeten ondernomen worden en op welke manier? Elk onderzoek heeft zijn beperkingen, haken en ogen. Hier is gekozen voor een kwalitatieve aanpak. Dat is voor een verkennend onderzoek een legitieme keuze. Het feit dat geconstateerd moet worden dat de respondenten nog niet altijd een uitgekristalliseerd beeld hebben van de situatie en/of wat daaraan is te doen zie ik als een bevestiging van de juistheid van de gekozen onderzoeksaanpak. De keuze van de methodiek heeft natuurlijk gevolgen voor de uitkomsten. Zo is de bepaling van de kansrijkheid van de herontwikkelingsopties en de mate van effectiviteit van het instrumentarium een inschatting. Gebaseerd op basis van ervaringen en percepties van de experts en niet bepaalt door systematisch effectiviteitonderzoek en/of statistische analyses. Dat zou in vervolgonderzoek kunnen.

48

Van onderzoek komt immers onderzoek. Ondanks dat dit onderzoek aangrijpingspunten biedt ten aanzien van de materie zijn een aantal zaken onbelicht gebleven. Bijvoorbeeld welk instrumentarium beleggers en andere private partijen, en dus niet alleen gemeenten waarnaar in dit onderzoek is gekeken, kunnen inzetten ten behoeve van een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur. Om dergelijke vragen te kunnen beantwoorden zou vervolgonderzoek noodzakelijk zijn. Binnen de beperkingen (in tijd en omvang) en vereiste beknoptheid van een MRE scriptieonderzoek zijn deze vragen niet meegenomen.

49

DEFINITIES EN AFKORTINGEN BVO

=

Bruto vloeroppervlakte

DPO

=

Distributie Planologisch Onderzoek

GDV

=

Grootschalige Detailhandels Vestigingen

PDV

=

Perifere Detailhandels Vestigingen (o.a. auto’s, meubels, bouwmarkt)

Wvg

=

Wet voorkeursrecht gemeenten

WVO

=

Winkelverkoopvloeroppervlakte

HBD

=

Hoofd Bedrijfschap Detailhandel

IFRS

=

International Financial Reporting Standards

Detailhandel: het bedrijfsmatig ter verkoop uitstallen en aanbieden van artikelen aan eindgebruikers. Bedrijven met artikelen die ter plaatse worden geconsumeerd (waaronder horecabedrijven) vallen hierbuiten. Ook bedrijven die auto’s, motorfietsen, caravans en motorbrandstoffen. Ook apotheken worden niet tot detailhandel gerekend. Winkel: is een detailhandelsvorm met een voor het publiek vrij toegankelijk pand dat hoofdzakelijk in gebruik of bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan eindgebruikers en als zodanig door het publiek al een zelfstandige ruimte wordt ervaren. Winkelverkoopvloeroppervlakte: de in een winkel voorkomende oppervlakte bedoeld voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen. Dit is in het algemeen de (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte inclusief de eventuele etalage, vitrine, paskamers enz. Bruto vloeroppervlakte: is de winkelverkoopvloeroppervlakte met daarbij opgeteld de ruimten, voor uitsluitend personeel, magazijn, bedrijfskantoor enz. eigenlijk datgene wat door belegger verhuurd wordt aan de retailer. Branche: groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door 1 bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen. Branchehoofdgroepen: food en non-food. Food: voedings- en genotmiddelen Non-food: duurzame en overige goederen Verzorgingsgebied: een aaneengesloten gebied rond een winkelvoorziening waaruit het belangrijkste deel van de omzet afkomstig is. Dienstverlening (zakelijke en publieke): Zakelijk: kantoorachtige bedrijven van waaruit maatwerk aan de klant geleverd wordt (diensten geen goederen), zoals makelaar, verzekeringskantoren, financiering, notaris, advocaat en medische praktijk. Publiek: vooral publiekaantrekkende activiteiten zoals bibliotheek, sociaal- en cultureel werk, musea, theater en bioscoop.

50

LITERATUUR ABN-AMRO (2012). Sectormonitor Retail. ABN AMRO. Atzema, O.,J. Lambooy, T van Rietbergen en E. Wever (2009). Ruimtelijke economische dynamiek. Kijk op bedrijfslocatie en regionale ontwikkeling. Bussum: Uitgeverij Coutinho. Affourtit, P.W. (2008) sheets t.b.v college Sectoropleiding Winkelmarkt aan ASRE . De veranderende stad, kansen voor een dynamische winkelmarkt. Amsterdam School of Real Estate, Baarda, D.B. en M.P.M. de Goede (2006). Basisboek Methoden en Technieken. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baaij, J. de (2009). Loon naar werken? Een onderzoek naar rendementseffecten van het herontwikkelen van winkelcentra. MSRE Master Thesis Amsterdam School of Real Estate 2009. Bolt, E.J. (1995). Productvorming in de detailhandel. Handboek. Merkelbeek. Bolt, E.J.( 2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. Merkelbeek. Brouwer, A. (2005). Plaatsverankerde identiteit en imago van bedrijven. Rooilijn nummer 3 2005 CBS (2011). Bevolkingstrends: Statistisch kwartaalblad over de demografie van Nederland. Jaargang 59 1e kwartaal 2011. Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/Heerlen 2011 CBS (2012).Statistisch bulletin 24 mei 2012. Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/ Heerlen 2012 CBW Mitex (2010). Onderzoek Retail 2020, Restructure. Doorn: CBW Mitex. DTNP (2011). Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. Nijmegen EIM en Ministerie Economische Zaken (2005). Entrepreneurship in the Netherlands 8th edition. Business transfer: a new start. Zoetermeer: FWA Drukwerk. Evers, D. (2011). Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking. Den Haag: Uitgeverij PBL Evers, D, D. Kooijman en E. van der Krabben (2011). Planning van winkel en winkelgebieden in

Nederland. Den Haag: SDU Uitgevers BV. Gemeente Amstelveen (2008). Detailhandelsnota 2008-2012. Gemeente Amstelveen. Gemeente Amsterdam (2012). Amsterdam winkelstad: een kwaliteit aan winkelgebieden. Ruimtelijk detailhandelsbeleid Amsterdam 2011-2015. Amsterdam. Gemeente Den Haag (2005). Detailhandel in Den Haag. Maak het nieuwe mogelijk, behoud het goede. Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Bureau Stedelijke Planning (2010). Detailhandelsmonitor Den Haag 2009, de kracht van Haagse winkelgebieden. Den Haag. BRO (2008). Detailhandelsnota Maastricht. Gemeente Maastricht. Gemeente Utrecht (2011). Concept ontwikkelingskader detailhandel. Gemeente Utrecht Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor economen. Bussum: Uitgeverij Coutinho Gianotten, H., Haringsma, J.(2006). De veranderende stad: pijlers van de retaildynamiek- op weg naar 2020. Utrecht: Nederlandse Raad voor Winkelcentra. Gool, P.van, D. Brounen, P. Jager en R.M. Weisz. (2007) Onroerend goed als belegging. Houten: Wolters Noordhoff Groningen. Gijzen, M. en A. Brouwer (2006). Inpasbaarheid van familiebedrijven. Rooilijn nummer 3 2006. Hagen, M. J.F. van (1999) Delta Lloyd Vastgoed interne notitie winkels. Delta Lloyd Vastgoed. 51

Hagen, M. J.F. van (2010) Winkelvoorzieningen in Nederland, verleden, heden en toekomst. Conference paper voor de Neprom Retailconferentie 21 en 22 januari 2010. Neprom. Hagen, M.J.F. van (2011) Inzake de planning van Nederland na WO II. Bijlage bij interne notitie commissie regionale winkelplanning Noord Holland Zuid. HBD, Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2009). Demografie van de detailhandel. Leeftijdsopbouw van ondernemers in de detailhandel. Publicatie. Den Haag. Heuvel, J.H.J. van den (2012). Beleidsinstrumentatie. Sturingsinstrumenten voor het overheidsbeleid. Boom Lemma Uitgevers. Den Haag. IVBN (2012) Visie op de winkelmarkt . IVBN Klaver, F.A. (2007). Stimuleren van duurzame kantoorbouw door gemeenten. Aanbevelingen voor een gemeentelijke dubo strategie. Afstudeerrapport Universiteit Twente. Klok, P.J. (1991). Een instrumententheorie voor milieubeleid. De toepassing en effectiviteit van beleidsinstrumenten. Universiteit Twente, Faculteit der Bestuurskunde. Locatus (2012). Locatus Retail Facts, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden Locatus (2011). Locatus Retail Facts, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden Locatus (2010). Locatus Retail Facts, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden Locatus (2009). Locatus Retail Facts, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden Locatus (2008). Locatus Retail Facts, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden Molenaar, C.N.A.(2011). Het einde van winkels. Den Haag: Sdu Uitgevers B.V. Mulder, R.(2007). Herontwikkeling van naoorlogs winkelvastgoed. Een andere ontwikkelbenadering door gebruik van de variantenanalyse. MSRE Master Thesis Amsterdam School of Real Estate. Neprom (2012). Van places to buy naar places to be, retailvisie 2012. Neprom. Nozeman, E., W. van der Post, M. Langendoen, (2012). Het Nederlandse winkellandschap in transitie. Actoren op een dynamisch speelveld. Sdu Uitgever bv Den Haag. NRW Taskforce Dynamische Winkelgebieden (2010). Dynamiek van winkelgebieden. Van meer naar betere meters. Kassel (D): Printec Offset.VBW Centrale Vereniging NRW (2011), De toekomst van winkelen, drie scenario’s voor 2025. NRW 2011 Bloemendetailhandel (2005). Bedrijfsopvolging binnen de gevestigde bloemendetailhandel. Ede: VBW. Pellenbarg P. e.a. (2005) Ruimtelijke aspecten van de bedrijvendynamiek in Nederland. Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Somsen, D.J.(2008). Sheets t.b.v. sectoropleiding winkelmarkt aan de ASRE. Tactiek en instrumentarium van de overheid. Amsterdam School of Real Estate. Speetjens, J.W. (2008).Sheets t.b.v. Sectoropleiding winkelmarkt aan de ASRE. Why people buy. Amsterdam School of Real Estate. Vastgoedmarkt (2011).Achtergrond De Kwestie: Vergrijzing maakt miljoenen meters winkelruimte overbodig door Johan Mostert. Vastgoedmarkt editie maart 2011. Verschuren, P.J.M. en J.A.C.M Doorewaard (2007).Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Boom Lemma Uitgevers. WPM Groep (2011). Gemeente Utrecht, Evenwicht in dynamiek. WPM groep.

52

Websites MKB, Nieuwsuit en Van Dale. http://hbd.nl/pages/15/Bestedingen-en-marktaandelen/Detailhandel-totaal/Bestedingen-perjaar.html?subonderwerp_id=22 geraadpleegd 5 juli 2012 http://hbd.nl/pages/15/Omzet-en-exploitatie/Detailhandel-totaal/Omzet-perjaar.html?subonderwerp_id=16 geraadpleegd 5 juli 2012 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80748ned&D1=0,716&D2=0&D3=a&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T geraadpleegd 8 juli 2012 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71090ned&D1=0&D2=0&D3=0,107,121122&D4=a&D5=0&D6=0,12,24,36,(l-5)-l&VW=T geraadpleegd 8 juli 2012 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80748ned&D1=0,716&D2=0&D3=0,5,10,15,20,25,30,35,40,45&VW=T geraadpleegd 8 juli 2012. http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=81273ned&D1=0,27&D2=0&D3=l&D4=0,116,227,398,449&D5=a&HDR=T&STB=G1,G2,G3,G4&VW=T geraadpleegd 8 juli 2012. http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37296ned&D1=52-55&D2=0,10,20,30,40,50,(l1)-l&VW=T geraadpleegd 8 juli 2012 http://www.thuiswinkel.org/cms/showpage.aspx?id=1958 geraadpleegd 8 juli 2012 http://www.thuiswinkel.org/nederlandstalig/1-website/-nieuw/over-thuiswinkel.org/feitencijfers/thuiswinkel-markt-monitor-/thuiswinkelen/omzet-online-winkelen-in-nederland geraadpleegd 8 juli 2012. http://www.thuiswinkel.org/groei-online-winkelen geraadpleegd 8 juli 2012 http://www.google.nl/search?hl=nl&q=centrale+plaatsen+theorie+van+christaller. geraadpleegd 28 augustus 2012.

53

BIJLAGE Interviewvragen Rianne Mastop MRE onderzoek aan de ASRE. Kleine buurt en wijkwinkelcentra (tot ca. 4.000wvo) vormen de basis van de winkelhiërarchie en staan door allerlei trends en ontwikkelingen onder druk. Zo is het verzorgingsgebied vaak kleiner dan oorspronkelijk beoogd door verkleining van de huishoudensgrootte, is de door de retailers gewenste schaalvergroting niet of in mindere mate in deze centra mogelijk, is de consument zeer mobiel waardoor hij makkelijk naar grotere centra kan waar meer keuze is, en is er door veel m2 toegevoegd winkelvloeroppervlakte een ruime hoeveel winkelmeters beschikbaar per inwoner. Bovendien is er sprake van vergrijzing, geven consumenten een steeds kleiner deel van hun inkomen uit in de detailhandel en heeft internet een grote vlucht genomen. Al deze trends hebben invloed op de winkelmarkt in zijn geheel en op de kleine buurt en wijkwinkelcentra in het bijzonder. Aangezien een gezonde winkelstructuur van belang is (waarbij de consument op redelijke afstand van woning/werk goed boodschappen kan doen en de ondernemer zijn boterham kan verdienen), lijkt volgens de literatuur de oplossing voor deze complexe opgave gevonden te moeten worden in samenwerking tussen publieke en private partijen. Daarbij moeten de belangen van alle partijen afgewogen worden en moet dit uiteindelijk leiden tot een gezamenlijk belang. In de beleidstheorie wordt deze benaderingwijze de pluricentrische organisatiestructuur genoemd. Het is echter de vraag of de belangen van alle partijen op één lijn zitten en te krijgen zijn? Er vanuit gaande dat alle partijen een gezonde basis van de winkelstructuur nastreven heeft de belegger herontwikkelingsopties en beschikt de gemeente over een instrumentarium ten behoeve van een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur. In hoeverre zijn deze maatregelen echter effectief? En onder welke voorwaarden? De probleemstelling van dit onderzoek luidt derhalve:

Welke herontwikkelingsopties zijn er ten aanzien van kleine buurten wijkwinkelcentra en onder welke voorwaarden is welk gemeentelijk (beleids)instrumentarium daarbij effectief ten einde een toekomstbestendige basis van de winkelstructuur te verkrijgen? Er is gekozen voor één lijst met vragen, waarbij per type van betrokkenen nagegaan wordt welke vragen van toepassing zijn. Het interview is semi gestructureerd, er is dus ruimte voor de geïnterviewde om informatie te verschaffen die niet als vragen geformuleerd zijn. 1) Introductie geïnterviewde (uitleg organisatie e.d) en nagaan op welke manier deze te maken heeft (gehad) met kleine buurt en wijkwinkelcentra. 2) Wat zijn volgens u de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het functioneren van kleine buurt en wijkwinkelcentra? Welke drie worden door u als belangrijkst beschouwd? 3) Is het beleid van uw organisatie t.a.v. kleine, buurt en wijkwinkelcentra de afgelopen jaren veranderd? Zo ja, waaruit bestaat die verandering? 4) Onder welke voorwaarden/omstandigheden acht u kleine buurt en wijkwinkelcentra voor de komende jaren levensvatbaar? Denkt u daarbij aan, omvang verzorgingsgebied( inwoners en woningen), omvang winkelcentrum, branchering (welke dan?), typen ondernemers, bouwtechnische aspecten en rendement enz.? Welke drie worden door u als belangrijkst worden beschouwd? 5) Op het moment dat winkelcentra niet levensvatbaar (blijken te)zijn in de huidige staat, kunnen beleggers ervoor kiezen maatregelen te treffen. Op basis van de literatuur zijn de volgende maatregelen (herontwikkelingsopties) geformuleerd die bij kunnen dragen aan de toekomstbestendigheid van het winkelcentrum: 0-optie (enkel onderhoud), renovatie (kleine aanpassingen o.a. gevels, entrees, restyling, samenvoeging/splitsen winkelunits enz), herontwikkeling met uitbreiding( herontwikkeling bestaande en toevoeging nieuwe winkelmeters) 54

6) 7)

8)

9)

10)

sloop/nieuwbouw (al dan niet samenvoegen 2 winkelcentra), saneren herbestemmen en transformeren. a) Kunt u per mogelijkheid aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden u welke maatregel zou treffen? b) Wat is uw ervaring hiermee? c) Welke maatregel acht u het meest effectief in het kader van toekomstbestendigheid en waarom? Kunt u een rangorde van mate van effectiviteit aangeven? Ziet u nog andere mogelijkheden voor deze centra? Word die ook door u toegepast? Zo ja, nee, waarom? De opgave (toekomstbestendige basis winkelstructuur) is complex, samenwerking tussen publieke en private partijen is volgens de literatuur noodzakelijk. a) Welke private en publieke partijen zijn er volgens u bij betrokken? b) Wat zijn volgens u de belangen van de verschillende partijen? c) Liggen deze belangen op een lijn? Zo nee, waarom niet en wat is de achtergrond van die verschillen? En zijn de belangen wel op één lijn te krijgen? Nee waarom niet, ja hoe dan? Wat is uw ervaring met samenwerking tussen publieke en private partijen bij het treffen van maatregelen t.a.v. van kleine buurt en wijkwinkelcentra? Ziet u voordelen aan deze samenwerking en zijn er knelpunten? Gegeven de verschillende herontwikkelingsopties van de beleggers hebben gemeenten diverse beleidsinstrumenten voorhanden om in te zetten t.b.v. de detailhandel. Naarmate de herontwikkeling ingrijpender is, wordt het instrumentarium belangrijker. Dit instrumentarium is op basis van de literatuur (o.a. detailhandelsnota’s van diverse gemeenten) onder te verdelen in o.a.: - ruimtelijk/juridisch: bestemmingsplan, detailhandelsnota’s, structuurvisies, flankerend beleid (verkeer, parkeren, veiligheid, openbare ruimte, milieu enz), vergunningen, privaatrechtelijke overeenkomsten, (erfpacht), gebiedsmanagementorganisaties, wetten (o.a. Wet Voorkeursrecht Gemeente en onteigening) - financieel: subsidies,regelingen, budgetten, strategische aankopen vastgoed, -communicatief instrumentarium: voorlichting, promotie, centrummanagement, retailplatforms, monitoren a) Ziet u nog andere instrumenten? b) Kunt u voor de verschillende herontwikkelingsopties van kleine buurt en wijkwinkelcentra aangeven welke instrumenten u inzet en onder welke omstandigheden/voorwaarden? c) welke instrumenten worden het meest toegepast en welke zijn het meest effectief? Kunt u een rangorde van mate van effectiviteit aangeven? Gezien de huidige winkelstructuur (uitleg huidige structuur aangegeven), hoe denkt u dat de basis van de Nederlandse winkelstructuur er over 10 jaar uitziet? a) Bestaan de kleine buurt en wijkwinkelcentra nog? b) Hebben deze nog dezelfde functie?

55

NIETS DOEN IS GEEN OPTIE

Recommend Documents