• C o n c e n t r a t i e
e n
k r i m p •
Krimp hoog op politieke en bestuurlijke agenda’s
‘Niets doen is geen optie’ Sinds de huidige burgemeester van Amsterdam Eberhard van der Laan er als minister van Wonen, Wijken en Integratie zo nadrukkelijk aandacht aan besteedde is krimp met stip op de politieke en bestuurlijke agenda’s komen te staan. Terecht, zo vinden velen. Want de problemen voor de krimpregio’s zijn al groot en worden in de toekomst alleen maar groter. Toch is er ook twijfel, bijvoorbeeld onder beleggers in vastgoed. ‘Krimp is toch wel een beetje een buzz-woord.’
Eric Harms
E
conomische krimp is bepaald geen nieuw verschijnsel, stelt dr. Gerrit van Vegchel, vertrekkend directeur Strategie van ING Real Estate Development Nederland en gastdocent gebiedsontwikkeling. Hij is in de jaren negentig gepromoveerd op het onderwerp transformatie van regio’s, en richtte zich in zijn onderzoek op moderniseringsprocessen in de negentiende en twintigste eeuw in Europa, met name maatschappelijke transformaties in Nederland na de Tweede Wereldoorlog. Emmen en omgeving nam Van Vegchel daarbij als casus. ‘Emmen was eind negentiende en begin twintigste eeuw een regio van turf en veen. Dat was jarenlang een belangrijke economische activiteit, maar toen deze ten einde liep groeide de werkloosheid en dreigde er sociale onrust. In het begin van de twintigste eeuw werd in Nederland een aantal sociale vraagstukken door overheidsingrijpen opgelost. Die periode kan gezien worden als het begin van de ‘beheerste modernisering’ van Nederland. Dat proces werd na de Tweede Wereldoorlog concreet vertaald in overheidsbeleid waarbij de nadruk lag op een combinatie van economische en maatschappelijke interventies. Het kersverse ministerie van Maatschappelijk Werk zorgde voor de gewenste social engineering en het ministerie van Economische Zaken startte met het regionaal-economisch beleid waarbij bedrijven als ENKA (het latere AKZO) werden ‘beloond’ voor vestiging in de regio. Met dit beleid werd met succes verloedering tegengegaan. De regio was kwetsbaar omdat het geld dat met turf werd verdiend vooral buiten de regio werd geïnvesteerd en niet leidde tot technologische vernieuwingen in de regio.’ Emmen had in die tijd niet te maken met demografische krimp, aldus Van Vegchel. ‘De bevolking groeide en had
werk nodig. Dat is in de krimpregio’s anders. Het aantal geboorten neemt af, de mobiliteit van mensen neemt toe, en de immigratie loopt terug. Die trends vertalen zich in demografische krimp. En dat fenomeen is in deze omvang nieuw.’ Men zou kunnen stellen dat het gewoon op zijn beloop moet worden gelaten, omdat het probleem zich vanzelf oplost. Van Vegchel: ‘Maar mensen die dit roepen vergeten dat de krimpregio’s economisch gezien kwetsbare regio’s zijn die je niet kunt laten verloederen. Dat geldt met name voor de stedelijke centra in die regio’s. Hier is versterking en diversifiëring van economische activiteiten noodzakelijk. Ik zou zeggen “een beheerste modernisering” nieuwe stijl.’
Bron: PBL/CBS
• 2 0 1 0 / 7 1 • 1 1 •
• C o n c e n t r a t i e
e n
k r i m p •
Toekomstig probleem
gingen voor de regio’s met bevolkingsdaling’. ‘PrijsdalinHet Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) was een gen en langere verkooptijden zijn nu door de kredietcrisis van de eerste instellingen die het thema krimp actief heeft overal aan de orde, maar in gebieden met bevolkingsdaopgepakt. Onderzoeker Femke Verwest: ‘In 2006 hebben ling kunnen ze een structureel karakter krijgen.’ Daar we een rapport geschreven over krimp kleven grote nadelen aan. ‘Een deel van en de ruimtelijke gevolgen ervan. Twee de particuliere woningvoorraad wordt ‘We adviseren gemeenten jaar later verscheen een rapport over onverkoopbaar, leegstand en verpaupeom zich niet op de bekrimp en de gevolgen voor de woningring dreigt. Gezinnen kunnen niet meer bouw. En zelf ben ik dit moment bezig doorstromen naar een grotere woning, strijding van de krimp te met mijn proefschrift over demograouderen met onverkoopbare woningen richten, maar veel meer op fische krimp en overheidsstrategieën, kunnen geen overstap maken naar een het begeleiden ervan.’ waar ik binnenkort op hoop te provoor hen beter passende woning of moveren.’ Uit al dat onderzoek blijkt zorginstelling. En ook de doorstroming Femke Verwest volgens Verwest klip en klaar dat krimp op de arbeidsmarkt kan schade oplopen een grotendeels toekomstig probleem doordat werknemers niet meer in staat is dat zich echter in sommige regio’s zijn te verhuizen. De kwaliteit van het nu al voordoet. ‘Op nationaal niveau vastgoed zal achteruit gaan doordat groeit de Nederlandse bevolking naar er te weinig wordt geïnvesteerd, en verwachting door tot rond 2040. Maar verdere waardedaling en leegstand op lokaal en regionaal niveau hebben zijn het gevolg.’ Om dit te voorkomen sommige gemeenten nu al te maken is het van groot belang de doorstromet een bevolkingsdaling. En dat aantal ming op de vastgoedmarkt in stand te zal toenemen, blijkt uit de regionale houden, aldus de NVM. ‘Nieuwbouw bevolkings- en huishoudensprognoses en vervanging van woningen en van van het PBL en het Centraal Bureau bedrijfspanden blijft ook in regio’s voor de Statistiek. Tussen 2008 en met bevolkingsdaling actueel. Sloop 2040 zal ongeveer 37 procent van de van onverkoopbaar vastgoed is soms gemeenten te maken krijgen met een gewenst. Waardebehoud en kwalibevolkingsdaling, en 9 procent met een teitsverbetering van het vastgoed zijn huishoudensdaling. Lokaal kan dat de cruciaal voor de leefbaarheid.’ Gemeennodige problemen opleveren.’ Op hun ten hebben zich volgens de makelaarsbeurt waren het de woningcorporaties vereniging te lang gericht op uitbreiuit de krimpregio’s die daarover in 2008 ding ‘van bedrijventerreinen, nieuwe in Aedes-verband als eerste de alarmbel winkelcentra en grootschalige woonluidden. Het was meteen ook een van locaties. Vaak sluiten de plannen voor de weinige thema’s waarmee zij miniswoningbouw ook nog eens niet goed ter Van der Laan van WWI aan hun zijde vonden. Hij bracht aan bij de vraag, waardoor er in veel regio’s bijvoorbeeld een bezoek aan een aantal krimpregio’s, schrok van de een overaanbod is aan appartementen. Voor regio’s met ellende die hij daar aantrof en organiseerde daarom vorig jaar een grote bestuursconferentie. Doel was te komen tot nieuw beleid om regio’s bij te staan in hun strijd tegen de negatieve effecten van krimp. In november 2009 leidde dat tot publicatie van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling ‘Krimpen met kwaliteit’, een co-productie van de rijksoverheid, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het Interprovinciaal Overleg. Het voornaamste doel van dit actieplan is ‘om ook in regio’s met een afnemende bevolking de toegang tot kwalitatief goede voorzieningen en daarmee de leefbaarheid te handhaven.’
Grote bedreiging
Dat kan ook zeker, stelt de Nederlandse Vereniging van Makelaars in haar in maart 2010 gepubliceerde Visie Bevolkingskrimp ‘Krimpgebied=Kansgebied’. Maar het is bovenal noodzakelijk. Want volgens de NVM is ‘algehele stagnatie van de vastgoedmarkt een van de grootste bedrei-
Bron: PBL/CBS
• 2 0 1 0 / 7 1 • 1 2 •
• C o n c e n t r a t i e
e n
k r i m p •
bevolkingsdaling zijn de negatieve effecten hiervan groot. Juist daar moet het woningaanbod goed zijn afgestemd op de vraag, en juist daar kan een overaanbod aan winkels of bedrijventerreinen leiden tot verloedering. Een mentaliteitsverandering is noodzakelijk.’
op. Daarom adviseren wij als Planbureau voor de Leefomgeving gemeenten om zich niet op de bestrijding van de krimp te richten, maar veel meer op het begeleiden ervan. Kijk naar de woningvoorraad en probeer die zo goed mogelijk aan te passen aan de verandering van de vraag. Door een combinatie ‘In Emmen groeide Ongewenst pleidooi van herstructurering, sloop en matiging de bevolking en had Ton Selten, voorzitter van de raad van van het nieuwbouwprogramma.’ Geen bestuur van Lefier en aanjager van de bouwstop dus. ‘Daaraan kleeft het werk nodig. discussie over krimp in Aedes-verband, gevaar van de self fulfilling prophecy. Dat is in de In Duitsland is geëxperimenteerd met bleek dat niet minder dan een bijzonder krimpregio’s anders.’ een bouwstop en daar zag je dat het de ongewenst pleidooi voor een bouwstop krimp alleen maar versterkte. Mensen in krimpregio’s te vinden. ‘Een derGerrit van Vegchel die een volgende stap in hun wooncargelijke maatregel zal de kwaliteit van rière willen maken, kunnen dan niet wonen op slot zetten’, liet hij weten via meer terecht in de eigen gemeente en Aedes Magazine. ‘Nieuwbouw voldoet verhuizen. Liever dan voor een bouwimmers meestal aan hogere kwalistop zou ik willen pleiten voor meer teits- en energieprestatie-eisen dan de voorzichtigheid en meer fasering. Nu bestaande woningvoorraad. Het is dom zien we nog te vaak dat buurgemeenom deze kwaliteitssprong uit te sluiten. ten vrijwel tegelijk met concurrerende Daardoor zal de concurrentiepositie bouwplannen de markt op gaan. Dat van de streek verslechteren. Ook zal zou eigenlijk voorkomen moeten de oude woningvoorraad steeds meer worden.’ Deze en andere lessen hoopt uit de pas lopen met de bevolkingsopde Stuurgroep Experimenten Volksbouw: de huishoudens in krimpgebiehuisvesting dan ook te trekken uit een den worden immers kleiner en de leden nieuw experimentenprogramma rond ervan ouder.’ En dat maakt de opgave krimp, dat in juni van start is gegaan. voor partijen op de woningmarkt alleen In dat kader worden gedurende twee maar omvangrijker. ‘Enerzijds moet er jaar de vorderingen bijgehouden van voor goede nieuwbouw gezorgd wordertien woon- en woonomgevingexden die past bij de gewijzigde woningperimenten. Het zijn stuk voor stuk vraag en de gewenste kwaliteitsontwikprojecten die als voorbeeldaanpak bij keling. Tegelijkertijd moeten de partijen het rijk zijn ingediend in het kader van voorkomen dat er teveel woningen op het Actieplan Bevolkingsdaling, en die de markt zijn. Nieuwbouw vergt dus zich richten op het aanpakken van de een extra sloopopgave. Met andere leegstand en verloedering van woningen als gevolg van woorden: extra desinvesteringen zijn nodig om ruimte krimp. te creëren voor extra investeringen. Een zware opgave: inhoudelijk en financieel.’ Overigens vindt hij daarbij de NVM weer wel op zijn pad. Zij pleit namelijk voor een sloop- of krimpfonds om partijen financieel te ondersteunen bij het van de markt halen van overbodig geworden vastgoed.
Krimpbestrijding
Het bovenstaande sluit aan bij het pleidooi van Femke Verwest. ‘Uit de door mij geanalyseerde beleidsstrategieën in perifere gebieden blijkt dat veel gemeenten in eerste instantie de krimp proberen te bestrijden. Ze proberen dan bijvoorbeeld met meer nieuwbouw, nieuwe woonconcepten en marketing nieuwe inwoners aan te trekken. Pas na een aantal jaren ziet men in dat het toch wel lastig is om dat tij te keren. Als het al lukt om nieuwe bewoners aan te trekken zijn het veelal de buurgemeenten waar ze vandaan komen. Op regionaal niveau blijft er dan nog steeds sprake van krimp. Je lost er dus niet zoveel mee
Bron: PBL/CBS
• 2 0 1 0 / 7 1 • 1 3 •
• C o n c e n t r a t i e
e n
k r i m p •
Dramatische gevolgen
aldus Van Vegchel. ‘Dat geldt niet alleen voor de Randstad Volgens Gerrit van Vegchel kan in dat kader zeker ook maar ook voor de andere regio’s in Nederland. Het idee lering worden getrokken uit Engeland. Steden als Mandat door louter te investeren in de Randstad heel Nederchester en Liverpool hebben bijvoorbeeld al vanaf de jaren land kan worden gered omdat daar de meeste economitachtig van de vorige eeuw te maken sche activiteiten plaatsvinden, is een met zowel economische als demograverkeerde beleidslijn die Nederland ‘Krimp is fische krimp. De gevolgen daarvan zijn extra kwetsbaar maakt. De Randstad is toch wel in sommige deelgebieden dramatisch. economisch gezien van groot belang, ‘Het ergste is dat mensen hun woning maar door de vele investeringen zijn de een beetje aan de straatstenen niet meer kunnen kosten voor veel economische activiteieen kwijtraken en daardoor geen kant meer ten te hoog. Daarbij komt dat de regio buzz-woord.’ op kunnen. Dat zijn verschijnselen die ecologisch gezien ook kwetsbaar is. In wij in Nederland maar zeer beperkt Parkstad Limburg zijn de (grond)kosten René Hogenboom meemaken. Maar die zich wel veelvuldig veel lager en kunnen dus ook de prijzen kunnen gaan voordoen als er niet op de omlaag. Dat biedt kansen aan onderjuiste wijze wordt gereageerd. Duidelijk nemers die hierin gefaciliteerd moeten is dat krimpregio’s een fors maatschapworden. Daarnaast kun je in de regio pelijk en financieel probleem hebben. Parkstad Limburg prachtig landelijk De nieuwe burgemeester van Amsterwonen. In Londen hebben heel veel dam, Van der Laan, vindt dat sterke mensen een tweede huis in het buitenregio’s een verbinding moeten aangaan gebied. Mensen die een appartement met kwetsbare regio’s. Bij zijn installatie hebben in Amsterdam kunnen dus ook deed hij daarom de suggestie om als in de mijnstreek een tweede huis hebAmsterdam een stedenband met Heerlen ben, in plaats van in de Belgische Ardenaan te gaan.’ De overheid heeft dan ook nen of Frankrijk. Dat soort bewegingen een belangrijke taak in het opvangen zijn interessant om te faciliteren, want van krimpproblemen. Van Vegchel: ‘De zij leiden tot nieuwe verdienmodellen.’ overheid kan het zich niet veroorloven Nederland is gebaat bij een gezond om krimpregio’s te laten wegzakken, evenwicht tussen de verschillende zeker niet in stedelijke gebieden. In regio’s en dat vraagt om een goed invesLiverpool en Manchester zijn maatregeteringsklimaat, aldus Van Vegchel. Niets len getroffen, niet om de krimp tegen doen is in ieder geval geen optie, wat te gaan maar om bepaalde negatieve hem betreft. ‘Dat zou dramatisch zijn, gevolgen te vermijden. De overheid kan met name ook voor de mensen die er zelf geen nieuwe economie maken, maar wonen. Als we aan krimpregio’s denken, wel actief bijdragen aan de vestiging denken we vaak aan plattelandsdorpen. van nieuwe bedrijvigheid en het stimuleren van lokaal Maar dat is slechts een deel van het probleem. De probleondernemerschap. Daarmee wordt actief ingespeeld op men doen zich vooral voor in de concentratiepunten in de de economische flexibiliteit in de krimpgebieden en wordt ruimte geboden aan nieuwe economische activiteiten. De buitenlandse voorbeelden laten ook zien dat het maatwerk is: de mogelijkheden voor flexibilisering en versterking van de economische structuur zijn zeer afhankelijk van de lokale context: er is niet één oplossing voor de krimpregio’s.’ Daarnaast zijn fysieke maatregelen die leiden tot verdunning van de vastgoedvoorraad onontkoombaar. ‘In Leeuwarden heeft een corporatie een aantal huizenblokken gekocht en gesloopt om een park te maken. Daardoor werden de woningen aan dat nieuwe park aantrekkelijk en konden zij ook voor een redelijke prijs worden verkocht. Met een dergelijke maatregel verdun je de woningvoorraad en creëer je ruimte om nieuwe kwaliteit toe te voegen. Dat verdient navolging in de Nederlandse krimpregio’s.’ Voor de doorontwikkeling van krimpregio’s zijn investeringen van marktpartijen van belang. ‘Het is een taak van de Bron: PBL/CBS overheid om te zorgen voor een goed investeringsklimaat’, • 2 0 1 0 / 7 1 • 1 4 •
• C o n c e n t r a t i e
krimpregio’s: Brunssum, Kerkrade, Heerlen. Daar ligt de verloedering nadrukkelijk op de loer. Als die steden aan hun lot worden overgelaten zal er uiteindelijk veel meer tijd en geld nodig zijn om er weer iets van te maken. Daar moeten we dus als de sodemieter iets aan doen.’
Geen Red Alert-gevoel
René Hogenboom, voorzitter van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) en algemeen directeur van Altera Vastgoed vraagt zich op zijn beurt af of krimp nu wel zo’n groot probleem is. ‘Als beleggers merken we er in ieder geval niet veel van. Dat heeft er ook alles mee te maken dat wij vooruit moeten blijven kijken. Beleggers participeren bij uitstek in gebieden waar voldoende dynamiek is. De krimpregio’s blijven dus vanzelf links liggen.’ Voor Hogenboom had de alarmklok ook niet zo hard geluid hoeven te worden. ‘Krimp is toch wel een beetje een buzz-woord, hoor. Uit alle rapporten blijkt dat het probleem, als het zich al voordoet, voor het grootste deel van Nederland pas aan de orde is na 2025, richting 2040. We zijn nu pas in 2010. Inderdaad laten de bevolkingsprognoses aan duidelijkheid niets te wensen over. We krijgen te maken met bevolkingskrimp, huishoudenskrimp en vergrijzing, en daardoor gaat een aantal regio’s in Nederland een stuk van het draagvlak missen. Dat is evident en ook al jaren bekend. Maar ik krijg er op dit moment nog niet bepaald een Red Alert-gevoel bij.’ De publicatie van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling typeert Hogenboom dan ook als ‘bijzonder’. ‘Had het rijk zich ook maar op deze voortvarende wijze beziggehouden met de vergrijzing. Dan hadden we nu niet in de problemen gezeten met het draagvlak onder de AOW. Ik heb soms wel eens het gevoel dat het thema krimp door deze of gene wordt gebruikt als kapstok om aan extra geld en aandacht te komen. En dat sommige partijen in het circuit onder het mom van “Oh boy do we have a problem” hier een stukje actie en activiteit aan kunnen ontlenen, terwijl het pas op de middellange en langere termijn echt
e n
k r i m p •
gaat spelen. De rijksoverheid verkeert pas in de fase van het inventariseren van krimpexperimenten en onderzoeken.’ Natuurlijk is het wenselijk en nuttig om tijdig de noodzakelijke voorbereidingen te treffen. ‘Maar dat is het altijd. We weten allemaal dat de bevolking vergrijst en dat het type bebouwing en de locaties daarop moeten worden aangepast. Maar het proces is geleidelijk en voltrekt zich over een groot aantal jaren. Het duurt dus nog wel even voordat deze beweging een zodanige omvang krijgt dat het voor de markt interessant wordt om erin te stappen. Niemand gaat nu vastgoedobjecten realiseren die pas over tien jaar gewenst zijn. Als beleggers richten wij ons heel sterk op de vraagkant. En natuurlijk houden wij de bevolkingsafname, de vergrijzing en de groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens scherp in de gaten. Maar je kan pas reageren als de markt het toelaat.’ Ook vanuit die optiek is het niet nodig om een bouwstop uit te vaardigen, om langs kunstmatige weg schaarste te laten ontstaan. ‘Een krimpmarkt genereert zijn eigen bouwstop. Als er geen vraag meer is, ga je immers ook niets realiseren. Ik begin zo langzamerhand af te geraken van de gedachte dat wij alles kunnen beïnvloeden en dus ook alles maar moeten opvangen. Als het niet anders is, is het niet anders. Je kunt je niet in alle bochten gaan wringen en proberen met subsidies de wereld te veranderen, terwijl je nu al kunt vaststellen dat dat zonde van het geld zal zijn. Het verleden leert ons ook dat het weinig zin heeft. Dezelfde gebieden die in het verleden gesubsidieerd werden om economisch overeind te blijven, moeten nu weer geld erbij krijgen om de bevolking op peil te houden. In Limburg roepen sommige mensen nog steeds dat Limburg zielig is omdat de mijnen zijn gesloten. Hoe lang geleden is dat wel niet? Leer gewoon leven met het feit dat Zeeland, Limburg en NoordoostGroningen geografisch niet op de goede economische as liggen. Krimpregio’s moeten wat mij betreft vooral vanuit hun sterke kanten redeneren. Zoek je sterke punten dus op andere gebieden en laat vervolgens de tucht van de markt het werk doen.’ Noot Een set van zes kaarten over de ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens — waarvan er in dit artikel vier zijn afgebeeld — is te vinden op onze website: www.realestatemagazine.nl.
Eric Harms is freelance journalist op het gebied van vastgoed. • 2 0 1 0 / 7 1 • 1 5 •
