Transformatie een “brandend” probleem ? Evenwicht tussen regels en gezamenlijk beheer Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Nationaal Brandveiligheidscongres Ede 17 april ‘14 Contact:
[email protected] Secretariaat: 030 603 63 63
Mijn CV: Specialisatie & Transformatie • Tijdens studie Bouwkunde en Stedebouw aan TH Ehv. al doende met realisatie studentenhuisvesting; • Nota van Dam HuisvestingAlleenstaanden&Tweepersoonshuishoudens; • 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvest; • 60.0000 bewoners gehuisvest, zonder brandverwond. • Persoonlijk uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen klantgroep; • Bestaande bouw in binnenstad is dan een succes; • Na vertrek als dir.bestuurder Stadswonen R’dam vraag inzet ervaring ingevuld met TransformatieTeam voor onafhankelijke begeleiding totale (andere) proces; • Realisatie ¼ milj. m2 vanaf de jaren ´90 in vorige functie R’dam; TransformatieTeam ¼ milj. m2 advies • Na onderzoek voor BZK, inzet voor ExpertTeam>>>
Leegstand is niet van heden <1993 <2002
2012>
Transformatie is onontkoombaar, want We hebben steeds meer vastgoed over: • 8 miljoen m kantoren; 3,5 mio. m leeg verhuurd, 4 mio. m onderwijsgebouwen, winkels en dan nog de kerken en bedrijfsgebouwen; • Zonder ingrijpen door groei naar in 2015: 15 mio. m kantorenleegstand , in 2030: 22 m ; • Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: 550.000 m ; • Voorsteden in Randstad met >35% leegstand; • 12 m miljoen leegstand = opp. 120.000 woningen • Afbreken is totale kapitaalsvernietiging: voor de komende jaren is transformatie is de bouwopgave 2
2
2
2
2
2
2
Rijksvastgoed in de aanbieding
Noodzaak nationale aanpak Vraagt ander proces als nieuwbouw Eigenaren hebben geen belang resultaat Hooguit in de uitkoopwaarde Zijn dus niet de beste opdrachtgevers Onderzoek “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf” Wie brengt het vliegwiel wel op gang? Noodzaak regierol gemeenten bij start
Transformatie heeft nut voor de productie, want we hebben ook een groeiend tekort en dus afzet:
Transformatie biedt een oplossing voor: • Door toename oudere alleenstaanden van 500.000 naar 1.000.000: toevoeging 185.000 andere woonruimte geschikt voor wonen met zorg/service aanbod • Nog steeds in te halen kamer tekort voor 40.0000 studenten • Onbekende vraag andere jongeren die met klein budget ouderlijk huis verlaten • Taakstelling prestatieafspraken 35.000 goede en betaalbaare woonruimte voor arbeidsmigranten • Kleinschalige verzamelbedrijfsruimten voor andere wijze van werken (nabij huis)
Uitkomsten behoefteonderzoek ABF •Tussen 2012 en 2020 neemt het aantal huishoudens toe met 60.000 per jaar: totaal bijna 500.000. •Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij. •Groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; gezinnen zonder kinds lichte toename; met kinds neemt licht af.
•De huishoudengroei is groot in Zuid-Holland (+110.00), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000) •De woningproductie blijft ernstig achter bij de groei van de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 in 2012 naar 290.000 in 2020 •Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.
Waar liggen de kansen transformatie naar wonen ? • Blijvend groeiende leegstand bij sterk gedaalde marktprijzen, gelijk aan grondprijs of lager • Naast bekende kantoren leegstand, komst minimaal 1 miljoen m2 overtollig rijksvastgoed • Veel leegstand in gebieden groei huishoudens • Omvang vraagt prioritering gebiedsontwikkeling • Buiten woonomgeving geeft kansen arbeidsmigr. • Meeste niet woongebouwen hebben een draagstructuur uit kolommen en/of dragende gevels, en dus vrij indeelbaar, bij juiste ombouw • 10.000 Euro p/eenheid vermindering Verh.Heff
Vastlopers, vertragers en smoezen • Transformatie naar passende huisvestingsvorm voor jong en ouder onbekend en dus onbemind • Oplossing: inzet specialisten • Lange duur noodzakelijke procedures & onzeker • Oplossing: reguliere procedure in 8 weken: Chw. • Weerstand buurtbewoners=kiezers Raadleden • Oplossing: confrontatie met werkelijkheid ,oa d • Afhaken gewenste initiatiefnemers door DAEB • Oplossing: splitsing eigendom en stimulering marktpartijen met herstructureringsfons.
De grootste faalfactoren transformatie Waar zit het probleem?? Op basis ervaring van 250.000 m2 realisatie en 2 recent 300.000 m onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: • Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen • Geen regie juiste partij bij de start (gem.) • Ontbreken matching kwaliteit gebouw en klant • Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief en milieueisen Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal maar willen!!
De kansen van transformatie
Vaak te midden van veel voorzieningen/OV Geen terugval gebied zoals bij sloop/nieuwb. Vaak begin van gebiedstransformatie Lege gebouwen zijn de bouwgrond van toekomst Snel realiseerbaar, korte procedure Chw/BB’12 Bij slim plan hergebruik lage investering en… …..duurzaam, A-label bewezen haalbaar Sneller veranderende maatschappij noodzaakt flexibel: geen dragende wanden, > 3 m hoog Dus wel degelijk een omvangrijke markt(kans)!
Klantgroepen voor transformatie Woonfuncties: • Studentenhuisvesting (zelf- en onzelfstandig) • Jongerenhuisvesting • (Alleenstaande) ouderen, al dan niet met zorg Logiesfunctie: • ShortStay • Arbeidsmigranten • Verpleeghuis (ook woonfunctie) Bedrijfsfunctie: • Creatieven, startende bedrijf huisvesting
Kenmerkend voor transformatie projecten • •
• •
•
Grotere aantallen verblijfseenheden in compacte stapeling Veelal een centrale entree met daarna ontsluiting binnendoor Flexibele en in de loop der tijd eenvoudig aan te passen plattegronden Type verblijfseenheden, locatie, metingpoint en mogelijkheid collectieve voorzieningen trekt klantgroep met “groepsgevoel” Dit geeft de kans, en ook de meerwaarde voor de bewoners te streven naar een gemeenschap wonen en werken= veiligheid
Match klantgroep en gebouw
Meerwaarde gebouw in prioriteit Prioriteiten per klantgroep formuleren Eerste match “op uiterlijk” Programma van Eisen van klantgroep Sluit dit aan bij mogelijkheden gebouw Indien deze tweede match ok, ………… OuickScan op plattegrondontwikkeling; Uitkomst in AutoCad GBO ruimten; Waarde GBO- verbouwkst.= residueel
Toename ouderen (alleenstaande) • • • • • •
Voorzieningen die het leven makkelijk maken Ook hier “het Nieuwe Werken” en ZZP Vrijblijvende gemeenschapsvorming (letterlijk) buurtkroeg concept, contact aanleidingen Toegankelijk bij toenemende beperkingen Behoefte aan zorg als het nodig is • Buitenwereld naar “binnen” halen
CampusConcept: Gemengde functies, juist goed mogelijk via Transformatie Het is immers een omgekeerde Solid Kans Transformatie: indelingsvrijheid door bestaande kolomstructuur of dragende gevel icm aan te brengen verticale leidingschachten
400.000 arbeidsmigranten, 2014 nog 200.000 erbij en we hebben ze nodig
Opdeling klaslokaal 8,20m1 breed in vier prive slaapkamers door middel van verdiepingshoge gipswanden met brandwerendheid van 20 minuten en rook/brandmelder op uit te breiden centraal alarmsysteem
Van BouwBesluit 2003 naar 2012 BouwBesluit 2012: Artikel 1.12 Verbouw Op het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn wat betreft de hoofdstukken 2 tot en met 6 de voorschriften van een te bouwen bouwwerk van toepassing tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. Maar bij (bijna) alle artikelen is dit uitgewerkt als: Artikel 2.110 Verbouw (bijv. capaciteit vluchtroutes) Op het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn de artikelen 2.103 tot en met 2.109 van overeenkomstige toepassing, waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven niveau van eisen wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau.
Horizontale leidingverloop naar schachten
Voordeel: grotere hoogte van de verblijfsruimten
Plattegrond zonder wanden, kans Solids
Rechtens verkregen niveau: doodlopende gang en theoretische oplossing; zonder wand groepsvorming
Ongewenste hal; deur bij fiets
Keuken opstelling in entreehal
Waar moet dan de rookmelder?
Voorbeelden uit praktijk
Bij tijdelijk gebruik is maximaal hergebruik van het rechtens verkregen niveau noodzakelijk; 10 jaar en 1000 kamers bewijzen dat dit niet tot gevaar leidt
Tijdelijke ombouw naar kamers
BMI verplicht voor Logies, maar uitdaging voor sabotage bij jeugd
Zonder beheer heeft het geen nut
Bewezen voorzieningen • Tussen vluchtgang en eenheden gekoppelde rookmelders (dus ook kamers woongroep) • Generaal hoofdsleutel/chipcard systeem met loper in muurkluis bij hoofdentree • Decentrale noodverlichting in alle gangen en trappenhuizen, ook onverplicht bij woonfunctie • Onderscheiden vluchtdeuren, met glasopening • Beperking zelfsluitende deuren, inbouw dranger • Brandmeld installatie bij jongeren=sabotage • Bewoners als beheerder met coöptatiesysteem, zodat groepsvorming mogelijk is, ook zelfst.won.
Veel aanwijzingen, leiden niet tot navolging
Dank voor uw aandacht, laat uw kaartje achter, voor mailing van deze presentatie;
[email protected]
Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast, onwil, probleem bij toepassing regelgeving: vraag het ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten
Kiezen vanuit meerwaarde Transformatie heeft een voorsprong Jean Baptiste Benraad, lid ExpertTeam, Ministerie van BZK en VNG Lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed Info: www.agentschap.nl/kantoortransformatie Contact:
[email protected] ; 088 6025380
