INVESTERINGSSTATUUT WOONSTAD ROTTERDAM

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTAD ROTTERDAM versie 5

1 Inleiding 2 Ondernemingsstrategie 3 Werkingsgebied 4 Investeringsproces 5 Afwegingskader 6 Monitoring 7 Toezicht door de RvC

vastgesteld

RvB d.d. 12 oktober 2015

goedgekeurd

RvC d.d. 27 oktober 2015

1

INLEIDING

De Governancecode beveelt aan dat woningcorporaties beschikken over een investeringsstatuut. In dit statuut is vastgelegd op welke wijze de Raad van Bestuur heeft geregeld dat investeringsbeslissingen doeltreffend, doelmatig en met voldoende oog voor risico’s en rendementen worden genomen. Daarnaast wordt ingegaan op de wijze waarop risico’s gedurende het proces van voorbereiding en uitvoering van projecten worden beheerst. Ten slotte wordt vastgelegd op welke wijze het toezicht door de Raad van Commissarissen is geregeld. In het statuut zijn de aangescherpte regels vanuit de herziene Woningwet verwerkt. Na splitsing van de voorraad in Daeb en Niet–Daeb wordt het Investeringsstatuut (in de loop van 2017) zo nodig opnieuw aangepast.

Investeringsstatuut 2015 - versie 5, 01-10-2015

pagina 2 van 13

2

ONDERNEMINGSSTRATEGIE

De ondernemingsstrategie voor de periode 2015-2018 is vastgelegd in de nota Dit is Ons Rotterdam (goedgekeurd door de RvC d.d. 5 november 2014). Centrale notie is dat wij willen bijdragen aan de ontwikkeling van Rotterdam als een aantrekkelijke woonstad. Deze strategie is uitgewerkt in zeven speerpunten. Een daarvan heeft betrekking op Vastgoedsturing en Portefeuillemanagement. Als doel is geformuleerd dat onze woningportefeuille voldoet aan de vraag van onze doelgroepen - en dus van de stad - en zijn waarde behoudt. Ons relatieve aandeel aan sociale huurwoningen in Rotterdam blijft 33%. Jaarlijks vervangen wij 1% van onze woningvoorraad. Gezien deze strategische keuze behoort investeren in vastgoed tot de kerntaken van Woonstad Rotterdam: nodig voor de continuïteit van de onderneming. Sturing op de portefeuille vindt plaats met behulp van de zogeheten 'beleidsachtbaan'. Dit door RIGO opgesteld model is uitgewerkt en omschreven voor Woonstad Rotterdam.

Woonstad Rotterdam koppelt al haar portefeuilleactiviteiten aan elkaar. In het ondernemingsplan worden de wensportefeuille, DAEB en niet-DAEB huurvoorraad en financiële randvoorwaarden bepaald; een kerntaak van Portefeuillemanagement, S&C en F&C. Deze worden uitgewerkt in uitgangspunten en beoordelingscriteria voor de portefeuilleprogramma’s. In de portefeuilleprogramma’s worden door de assetmanagers de complexen in de wijk gelabeld; zowel het korte termijn label als langere termijn label (assetlabel). In het korte termijn label wordt duidelijk gemaakt of er sloop, nieuwbouw of transformatie nodig is. In dit label wordt eveneens duidelijk gemaakt wat er moet gebeuren bij mutatie en bij planmatig en niet-planmatig onderhoud.


pagina 3 van 13

3

WERKINGSGEBIED

Investeringen in vastgoed vallen uiteen in: A planmatig onderhoud B investeringsprojecten

A Planmatig onderhoud Dit betreft als regel een geringe investering (max. ca. € 5k / woning) in bewoonde

toestand die

ervoor zorgt dat het bezit technisch op (het oorspronkelijke) niveau blijft. Voorbeelden zijn: aanpak van het casco, de installaties, zwamaanpak, vervanging badkamers en keukens, funderingsherstel, portieken, EPA, esthetiek en tuinen. Onderhoud leidt niet of verwaarloosbaar tot een stijging van de actuele waarde van het vastgoed. Voor onderhoud wordt jaarlijks voor een derde deel van de voorraad een inventarisatie gemaakt (conditiemetingen). Deze conditiemetingen leiden tot een driejaarsonderhoudsplan. Dit plan wordt jaarlijks geactualiseerd en goedgekeurd door de RvB. Uiteindelijk leidt dit ertoe dat in de meerjarenbegroting (MJB) en in de jaarplannen een verzamelbudget per regio wordt opgenomen. In de P&C-cyclus krijgt dit aandacht. Over afzonderlijke onderhoudsactiviteiten (minder dan € 500k incl. BTW) wordt niet op bestuursniveau besloten. Er zijn hiervoor geen specifieke besluitvormingsdocumenten. Bij onderhoudsactiviteiten boven € 500 K gebeurt dit wel (zie § 4.2). Onderhoudsingrepen vallen buiten het werkingsgebied van het investeringsstatuut. Binnen het werkingsgebied van het investeringsstatuut vallen de volgende investeringsprojecten. B Investeringsprojecten B 1 Renovaties Een middelhoge investering (€ 10k - 25k / woning) in bewoonde staat, waarbij er sprake is van stijging van de actuele waarde (veelal omdat de levensduur wordt verlengd). B 2 Transformaties Een hoge investering (€ 75k – 150k / woning) in onbewoonde staat, waarbij de levensduur wordt verlengd. B 3 (Sloop)/nieuwbouw Een hoge investering (€ 125k – 200k / woning) waarbij nieuw bezit wordt gerealiseerd (veelal na sloop van bestaand bezit). B 4 Aankopen Het verwerven van onroerend goed om dit in exploitatie te nemen. B 5 Het innemen van grondposities Het verwerven door koop of erfpacht (of het aangaan van een Woonstad

bindende

voorovereenkomst) van grond (eventueel met opstallen). B 6 Verkopen Het uit exploitatie nemen en vervreemden van onroerend goed.


pagina 4 van 13

4

INVESTERINGSPROCES

4.1 INVESTERINGSBELEID EN -PROGRAMMA’S Woonstad Rotterdam heeft haar ondernemingsstrategie uitgewerkt in:  een klantstrategie  financiële bedrijfsstrategie  een portefeuillestrategie  een wijkstrategie met o.a. gebiedsvisies en uitvoeringsprogramma’s (incl. een overzicht van gewenste investeringen). Op basis van concernstrategie en de specifieke situatie van wijk en complex (o.a. kwaliteit, doelgroepen, waarde, huurniveau) wordt per complex een label vastgesteld. Dit kan zijn doorexploiteren, ingreep of afstoten. Dit vormt de basis van de Meerjarenbegroting (MJB), van de Meerjaren Investering Begroting (MJIB) en van het des-investeringsbeleid (waaronder het verkoopprogramma). In het MJIB zijn alle (binnen een horizon van 10 jaar voorgenomen) projecten opgenomen, zowel de renovaties als de transformaties, de (sloop)/nieuwbouw en de verkopen uit bestaande voorraad. De investering kan betrekking hebben op Woningen en/of Maatschappelijk Onroerend Goed en/of Commercieel Onroerend Goed. Voor het eerstvolgend kalenderjaar is dit verder uitgewerkt in het Jaarplan en de Begroting. Beleidsvorming en de totstandkoming van MJB, MJIB en des-investeringsbeleid vallen buiten het werkingsgebied van dit investeringsstatuut.

4.2 VOORBEREIDING EN UITVOERING VAN INVESTERINGSPROJECTEN Procesgericht werken is een belangrijke bouwsteen van het besturingsmodel van Woonstad Rotterdam. Hierbij is in de organisatie onderscheid gemaakt tussen 'sturen' en 'uitvoeren' De 'sturende' afdeling Portefeuillemanagement geeft de kaders voor 'uitvoerende' afdeling Vastgoedbeheer en –ontwikkeling. Het beheersen van risico’s (zie verder hoofdstuk 6) neemt bij de projectontwikkeling een centrale plaats in. De Raad van Bestuur hanteert strikte richtlijnen over de wijze waarop projectmatig moet worden gewerkt en het instrumentarium dat moet worden gehanteerd. Medewerkers worden daarin regelmatig (bij)geschoold. De projectontwikkeling bij sloop/nieuwbouw en transformaties gebeurt in principe in een vijftal fases (BIJLAGE 1). Elke fase eindigt met een go/no-go besluit. Steeds vindt een bewuste afweging plaats (zie verder hoofdstuk 5) of het project in (on)gewijzigde vorm door moet gaan.


pagina 5 van 13

De fases en besluiten zijn: I

Initiatief (start opdrachtfase) In deze fase staat het probleem, idee en/of de kans - vanuit de gebiedsvisie of geïsoleerd centraal. Er wordt vastgesteld of er een project moet worden opgestart en op welke wijze. De fase eindigt met het startbesluit. (door de directeur VGO)

II

Haalbaarheid (opdrachtfase) In deze fase worden scenario’s onderzocht. De (markt- ) technische, politieke, maatschappelijke en financiële haalbaarheid wordt getoetst. Dit leidt tot het ontwikkelbesluit (afronding opdrachtfase start ontwikkelfase). (PB0: door de RvB)

III

Ontwikkeling In deze fase wordt het plan van eisen en het schetsontwerp vastgesteld. Dit leidt tot het voorbereidingsbesluit. (PB1: door de RvB)

IV

Voorbereiding (ontwikkelfase) in deze fase wordt het schetsontwerp omgezet in een definitief ontwerp en wordt het voorlopig bestek en de aanbesteding voorbereid. Er wordt ingekocht met inachtname van de kaders zoals door de RvB vastgesteld in het inkoopbeleid. Dit leidt tot het uitvoeringsbesluit (afronding ontwikkelfase; start realisatiefase). (PB2 te nemen door de RvB) Zo nodig, m.n. bij grotere (gebieds)ontwikkelingen met verschillende subprojecten die gefaseerd over diverse jaren worden gerealiseerd, worden twee uitvoeringsbesluiten genomen: - een PB2 – sloop - een PB2 – bouw Soms is het praktisch om enige van voorgaande fases te combineren. Er wordt dan meteen met een PB0 begonnen of het PB0/PB1 of PB1/PB2 worden gecombineerd. Deze flexibiliteit is, mits weloverwogen gedaan, wenselijk.

V

Uitvoering en Nazorg In deze fase wordt afhankelijk van het aanbestedingsresultaat de opdracht tot uitvoering verstrekt (op advies directeur Vastgoedbeheer en -Ontwikkeling door RvB). Vervolgens vindt de realisatie van het project plaats. In het geval dat het project koopwoningen bevat, start de uitvoering niet eerder dan dat het door RvB opgedragen percentage voorverkoop is gerealiseerd. Ten slotte vindt de nazorg op het opgeleverde vastgoed plaats. Na oplevering van het project wordt de nacalculatie opgesteld. Verantwoording hiervoor vindt plaats op basis van het overdrachtsbesluit: afronding realisatiefase; start exploitatiefase igv huurwoningen. (PB3: door portefeuillehouder RvB) Elk besluit wordt genomen op basis van een besluitvormingsdocument (voorgeschreven format; BIJLAGE 2) en opgenomen in een register.


pagina 6 van 13

Gedurende de voorbereidingsfase en de uitvoeringsfase kunnen zich ontwikkelingen voordoen met grote inhoudelijke en/of financiële gevolgen. De directeur Portefeuillemanagement en/of de directeur Vastgoedbeheer en -Ontwikkeling stemmen dit af met de portefeuillehouder RvB d.m.v. het ter besluitvorming voorleggen van een zogeheten Tussenbesluit PB1 resp. Tussenbesluit PB2 aan de RvB. Dit gebeurt in ieder geval ten minste 1 x per jaar bij langdurige gebiedsontwikkeling. Onderdeel van de jaarlijkse herziening van de MJIB is het op deze manier actualiseren van de grondexploitatie (GREX). Woonstad Rotterdam krijgt geregeld van (potentiële) contractpartijen de vraag om een deel van de ontwikkelrisico’s over te nemen door garanties af te geven, als achtervang voor onverkochte woningen te dienen etc. Woonstad gaat hier terughoudend mee om. Dergelijke afspraken maken deel uit van het reguliere besluitvormingstraject en worden expliciet gemaakt in de PB’s. Indien er sprake zou zijn van het eventueel aangaan van verbindingen is het 'toetsingskader verbindingen d.d. 3-11-2011' (vastgesteld door de RvC in december 2011) van toepassing. Bij renovaties met een investeringsvolume tussen de € 500 en € 1.000k (incl. BTW) wordt een beperkte variant van het in BIJLAGE 1 beschreven model gehanteerd. Dit gebeurt eveneens voor onderhoudsingrepen groter dan € 500k. Renovaties beneden de € 500k worden net zo behandeld als onderhoudsingrepen. In voornoemde beperkte variant wordt onderscheid gemaakt tussen een drietal fases. In vergelijking met de uitgebreide variant worden de eerste drie fases samengevoegd: I

Initiatief - Haalbaarheid - Ontwikkeling In deze combifase wordt:  vastgesteld of er een project moet worden opgestart 

de haalbaarheid getoetst

 het plan van eisen en het schetsontwerp vastgesteld Dit leidt tot het voorbereidingsbesluit (PB0/PB1: door de RvB). II

Voorbereiding In deze fase wordt de aanbesteding voorbereid, eindigend met het uitvoeringsbesluit. (het PB2 te nemen door de RvB) Soms is het praktisch (met name bij een groot onderhoudsproject) om beide voorgaande fases te combineren. Er wordt dan een gecombineerd PB0/PB/PB2 ingediend. Deze flexibiliteit is, mits weloverwogen gedaan, wenselijk.

III

Uitvoering en Nazorg In deze fase wordt:  de opdracht tot uitvoering verstrekt,  het project gerealiseerd,  het vastgoed opgeleverd, nazorg verleend en nagecalculeerd. Afronding van het project vindt plaats op basis van het overdrachtsbesluit. (PB3: door de portefeuillehouder RvB) Elk besluit wordt genomen op basis van een besluitvormingsdocument (voorgeschreven format; BIJLAGE 2) en opgenomen in een register.


pagina 7 van 13

4.3 AANKOPEN Aankopen van vastgoed met als doel om het te exploiteren zijn investeringsprojecten en worden gerealiseerd op de in § 4.2. beschreven wijze. Afhankelijk van de omvang worden er meer projectbesluiten genomen of alleen een uitvoeringsbesluit PB2 en een overdrachtsbesluit PB3. Veelal zal een aankoop ook gepaard gaan met aanpassingen. Deze maken deel uit van het project.

4.4 HET INNEMEN VAN GRONDPOSITIES Woonstad Rotterdam verwerft (kopen en/of in erfpacht nemen) uitsluitend grond in situaties dat er een bouwvoornemen op afzienbare termijn is. Een dergelijk voornemen is gebaseerd op een concreet gemaakte uitwerking van de ondernemingsstrategie (ten minste een ontwikkelbesluit: PB0) en vertaald in de MJB/MJIB. De voorbereiding en besluitvorming over het innemen van een dergelijke grondpositie maakt deel uit van de in § 4.2 beschreven methodiek. Indien de situatie zich voor zou doen dat de RvB overweegt een grondpositie in te nemen zonder dat daar een concreet in de MJB / MJIB opgenomen bouwvoornemen aan ten grondslag ligt dat wordt hierover tijdig met de RvC gesproken. Het kan zijn dat er sprake is van bebouwde grond. In die situatie is er sprake van het innemen van een grondpositie als het doel van de aankoop is sloop – nieuwbouw.

4.5 VERKOPEN BESTAANDE VOORRAAD Woonstad Rotterdam verkoopt onroerend goed op basis van het des-investeringsbeleid (w.o. het verkoopprogramma) zoals genoemd in paragraaf 4.1. Verkopen - gebaseerd op het door de RvB vastgestelde verkoopprogramma - vindt als regel per afzonderlijke woning plaats (aan huurder en bij mutatie). Dergelijke individuele verkopen vallen buiten het werkingsgebied van het investeringsstatuut. Complexgewijze verkoop vindt op projectmatige wijze (zie paragraaf 4.2) plaats. Deze complexgewijze verkopen vallen binnen het werkingsgebied van het investeringsstatuut en maken deel uit van de MJB / MJIB. Afhankelijk van de omvang worden er meer projectbesluiten genomen of alleen een uitvoeringsbesluit PB2 en een overdrachtsbesluit PB3.


pagina 8 van 13

4.6 SLOPEN EN UITHUIZEN Het besluit om te gaan slopen is onomkeerbaar en maakt deel uit van een PB2 uitvoeringsbesluit, dat door de RvB wordt vastgesteld. Veelal gebeurt dit in combinatie met het bouwuitvoeringsbesluit. In die gevallen dat er niet in combinatie kan worden besloten, wordt het slopen als een apart project behandeld. Het wordt in dat geval opgenomen in het jaarplan. Een dergelijk projecten/of sloopbesluit bevat wel relevante informatie over eventuele nieuwbouwplannen. Het leeghuizen van een bestaand complex voorafgaand aan een transformatie of sloop/nieuwbouw gebeurt op basis van het PB1 voorbereidingsbesluit na vaststelling daarvan door de RvB. Het is, redenerend vanuit het vastgoed, een omkeerbaar besluit en wordt daarom niet als apart project in het jaarplan opgenomen.


pagina 9 van 13

5

AFWEGINGSKADER

De investeringsprojecten worden door de RvB beoordeeld op grond van: A De Woningwet B Doeltreffendheid (waaronder maatschappelijk rendement) C Financieel Rendement D Risico’s E Financierbaarheid ad A

De Woningwet per 01-07-2015

De (herziene) Woningwet met bijbehorende AMVB’s omvat diverse beperkingen betreffende investeren in sociaal (DAEB) en vrije sector (niet-DAEB) vastgoed. De RvB toetst investeringsvoorstellen op de bepalingen uit de wet. ad B

Doeltreffendheid

Projectvoorstellen worden getoetst aan de portefeuilledoelstellingen, maatschappelijke doelstellingen en kwaliteitsdoelstellingen uit de ondernemingsstrategie. Voor alle projectvoorstellen wordt op een voorgeschreven wijze (notitie van 29 juli 2013 opgesteld door Woonstad Rotterdam en Twynstra en Gudde) het maatschappelijk rendement bepaald. ad C

Rendement

Woonstad Rotterdam hanteert financiële rendementsdoelstellingen waaraan projecten moeten voldoen. Deze kennen een differentiatie naar Marktgroep en naar gebied. Ze worden jaarlijks vastgesteld door de RvB. (BIJLAGE 3) Projectvoorstellen worden getoetst aan de rendementsdoelstellingen. ad D

Risico’s

De in § 4.1 beschreven methodiek projectmatig werken is bij uitstek geschikt om de direct betrokkenen bij het project te stimuleren zelf de risico’s te beheersen. Bij elk besluitvormingsmoment over een individueel project worden de risico’s financieel gewaardeerd en kwalitatief beoordeeld (met "hoog", "normaal" en "laag"). Indien van toepassing wordt per risico een toelichting gegeven en worden beheersingsmaatregelen beschreven: de zogenoemde risicokaart. (BIJLAGE 4) Projectvoorstellen worden getoetst aan risicobereidheid en de risico’s worden, na vaststelling van het projectbesluit, vastgelegd in het risicoregister (per project). ad E

Financierbaarheid

Woonstad Rotterdam heeft een financieel en een treasurybeleid. Projecten worden bezien binnen de MJB, waarbij onderscheid wordt gemaakt in DAEB (diensten algemeen economisch belang) en niet-DAEB. Projectvoorstellen worden getoetst aan de doelstellingen inzake het financiële beleid, waaronder de ruimte in de MJB, financieringsruimte (geborgd/niet geborgd) en interne en externe rendementseisen.


pagina 10 van 13

6

MONITORING

6.1 VIERMAANDSRAPPORTAGES De Raad van Bestuur ontvangt ter goedkeuring eens per vier maanden van de directeur Vastgoedbeheer en -Ontwikkeling een rapportage, waarin onder andere op gestandaardiseerde wijze wordt gerapporteerd over de voortgang (inhoudelijk en financieel) en de risico’s (BIJLAGE 5 en 6) van de ontwikkelportefeuille en de getroffen beheersmaatregelen worden beschreven. Daartoe waardeert de directeur Vastgoedbeheer en -Ontwikkeling na elke vier maanden opnieuw de risico’s: deze waardering wordt getoetst door de afdeling Finance en Control. De tweede viermaandsrapportage heeft een bijzonder karakter. Dan is in voldoende mate duidelijk of de projecten die deel uitmaken van de investerings(jaar)begroting ook daadwerkelijk in desbetreffend jaar zullen starten. Op dat moment kan er ook, zo nodig, nog worden bijgestuurd door projecten uit een later jaar te vervroegen. Dergelijke bijsturingsvoorstellen worden door de directeur Vastgoedbeheer en -Ontwikkeling aan de RvB voorgelegd. (Zie verder hoofdstuk 7: het bijgestelde investeringsjaarprogramma wordt voorgelegd aan de RvC.)

6.2 INTERNE CONTROLE Onder verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur draagt de manager F&C met de controllers van de bedrijfsonderdelen zorg voor:  de administratieve organisatie en maatregelen van interne controle m.b.t. het investeringsproces  de controle op de onderbouwing van investeringsvoorstellen  de managementrapportages en het jaarverslag, waarin begrepen de investeringsactiviteiten  separate (zowel centraal als decentraal) advisering m.b.t. projectvoorstellen en de risicokaart Daarnaast draagt onder verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur de IAD de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van interne audits. De IAD rapporteert ook aan de Auditcommissie en aan de RvC.

6.3 EXTERNE CONTROLE De controle van de jaarrekening met daarin opgenomen de financiële effecten van de investeringen wordt uitgevoerd door de externe accountant.


pagina 11 van 13

7

TOEZICHT DOOR DE RVC

Het toezicht door de RvC valt uiteen in de volgende onderdelen: A Investeringsbegroting B Investeringsvoorstellen C Realisatie investeringsprojecten D Het Investeringsstatuut zelf ad A

Investeringsbegroting

De Raad van Commissarissen ontvangt ter goedkeuring:  de Meerjarenbegroting  de Meerjareninvesteringsbegroting Hierin liggen vast:  De geplande investeringsprojecten.  De te hanteren parameters en rendementseisen.  Het Jaarplan inclusief de voorgenomen investeringsprojecten (met inbegrip van eventuele complexgewijze verkoop) voor het komend jaar: per project een A4 met relevante informatie (op basis van het afwegingskader: doeltreffendheid, rendement, risico’s en financierbaarheid). ad B

Investeringsvoorstellen

Met voornoemde goedkeuring geeft de RvC mandaat aan de RvB besluiten te nemen over vastgoedinvesteringen passend binnen de goedgekeurde begroting. De Raad van Commissarissen ontvangt separaat ter goedkeuring:  investeringsvoorstellen van projecten (bouwen/verwerven of complexgewijze verkoop) binnen het (bijgestelde) jaarplan en de meerjarenbegroting van meer dan € 20 miljoen (incl. BTW) (op basis van het door de RvB goedgekeurde voorbereidingsbesluit PB1, ruim voorafgaand aan het uitvoeringsbesluit PB2);  investeringsvoorstellen van projecten buiten het (bijgestelde) jaarplan en meerjarenbegroting van meer dan € 3 miljoen (incl. BTW) (op basis van het door de RvB goedgekeurde voorbereidingsbesluit PB1, ruim voorafgaand aan het uitvoeringsbesluit PB2);  investeringsvoorstellen waarbij het in de meerjarenbegroting opgenomen budget met meer dan € 3 miljoen (incl. BTW) wordt overschreden (zodra de situatie zich voordoet);  voorstellen van complexgewijze verkoop buiten het (bijgestelde) jaarplan en meerjarenbegroting van meer dan € 10 miljoen (incl. BTW) (op basis van het door de RvB goedgekeurde voorbereidingsbesluit PB1, ruim voorafgaand aan het uitvoeringsbesluit PB2);  voorstellen van complexgewijze verkoop waarbij het in de meerjarenbegroting opgenomen opbrengst met meer dan € 10 miljoen (incl. BTW) wordt onderschreden (zodra de situatie zich voordoet);  het innemen van grondposities die niet direct aan een bouwvoornemen (opgenomen in de MJIB) zijn gekoppeld (zodra de situatie zich voordoet). Dergelijke voornemens tot investeren legt de RvB voor aan de RvC. (Met 'investeren' wordt niet alleen bouwen maar ook slopen bedoeld.) Investeringsstatuut 2015 - versie 5, 01-10-2015

pagina 12 van 13

ad C

Realisatie investeringsprojecten

De Raad van Commissarissen ontvangt drie keer per jaar een viermaandsrapportage over de uitvoering van het jaarplan in alle facetten. Naast veel andere onderwerpen wordt hierin ook gerapporteerd over de voortgang en de risico’s van de ontwikkelportefeuille met beheersmaatregelen voor de geïdentificeerde risico’s. Onderdeel van de tweede viermaandsbestuursrapportage is een evaluatie van de voortgang van het investeringsprogramma. Er wordt zonodig een bijgesteld programma ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd. Dit bijgestelde overzicht bevat in de zelfde vorm als het vigerende jaarplan de geplande investeringsprojecten inclusief informatiekaarten per project. ad D Het Investeringsstatuut zelf en bijlagenbundel De Raad van Commissarissen ontvangt ter goedkeuring dit investeringsstatuut. De RvB evalueert dit periodiek en bespreekt deze evaluatie met de RvC. Eventuele wijzigingen worden door de RvB eerst aan de RvC voorgelegd alvorens ze van toepassing worden. De Raad van Commissarissen ontvangt ter informatie de bijlagenbundel behorende bij dit investeringsstatuut. Dit betreft werkdocumenten, die regelmatig aan de actualiteit moeten worden aangepast. De Raad van Bestuur is bevoegd om de in de bijlagen genoemde formats waar nodig te wijzigen zonder goedkeuring van de RvC.


pagina 13 van 13

Investeringsstatuut Woonstad Rotterdam

BIJLAGENBUNDEL versie 5

Bijlage 1:

Processchema vastgoedontwikkeling (ongewijzigd)

Bijlage 2:

Sjablonen van projectbesluiten (ongewijzigd)

Bijlage 3:

Parameters en Rendementseisen 2016 (gewijzigd)

Bijlage 4:

Risicokaart (ongewijzigd)

Bijlage 5:

Sjabloon Risicorapportage per kwartaal (ongewijzigd)

Bijlage 6:

Sjabloon voortgangsprojecten (ongewijzigd)

versie 5: oktober 2015

Bijlage 1 Processchema Vastgoedontwikkeling - Woonstad Rotterdam Vastgesteld door Raad van Bestuur Woonstad Rotterdam d.d. 8-2-2013 Rolverdeling / Verantwoordelijkheid VGO: procesverantwoordelijk

VGO: procesverantwoordelijk




VGO: opsteller document





VGO-(project)control: toets (2x)





Regiodirectie: akkoord

F&C,WS en S&R: risico/rendements toets

F&C,WS en S&R: risico/rendements toets

F&C en WS: risico/rendements toets

F&C en WS: financiele eindbeoordeling

VGO-directie: vaststellen

VGO-directie: akkoord








Bestuur volledig: vaststellen (2x)



Portefeuillehouder bestuur: vaststellen (1x)

programma

HBO

Ontwikkeling

PVE

Uitvoering project

Bouw

VM/DV/OPZ

Start uitverhuizing

SO

Start verkoop

VO

DO

Overdracht

PO

Sloop

PB1 Vaststelling PvE

PB2 Uitvoeringsbesluit

Uitvoerings-

OM

Ontwerp project

Voorbereidingsbesluit

visie

PB0

Gebieds-

Uitwerking scenario

Ontwikkelingsbesluit

PB Startbesluit

Scenario's

Bestek

Prijsvorming

Start sloop

Verkoop

PB3 Overdrachtsbesluit

Ontwikkelings- en Besluitvormingsproces

Start bouw

Bouw

BVB

Oplv

v.verkoop 70%

Resultaten per fase

Akkoord uitverhuizing

Daadwerkelijke afwaardering

Probleemstelling, oplossings-

Vaststelling

richting, droom en/of scenario's

project in tijd,

Contractstukken

nacalculatie

Keuze voorkeursscenario

geld en kwaliteit

project

Definitief ontwerp en directiebegroting

Aanbesteding

Bouwvoorber.

Uitvoering

Evaluatie en

Percentage uitgave stichtingsk.

Kasstroom 100% 80% 60%

Bouwkosten + Bijkomende kosten 40%

Grondkosten Bijkomende kosten

20% 0%

PB0

PB1

PB2

grondaankoop startbouw

Grondpositie bijbetalen ja/nee

Getekend grondcontract

Grondafname bij startbouw

Past in bestemmingsplan ja/nee

Vastgestelde SRV

Onherroepelijke omgevingsvergunning

Risicoanalyse door VGO (zie checklist) Grond RO Politiek Milieu Bouwkosten Rente % Organisatie Afzet

Draagvlak ja/nee

Vastgestelde SRV

Exeptionele risico's ja/nee

Principe goedkeuring

Afwijking t.o.v. kengetallen ja/nee

Kostentoets

DAEB - niet DAEB / MJB ja/nee

Kasstroom

Planningsafwijking ja/nee

Vastgestelde gedragen planning

Marktonderzoek ja/nee

Vrije sector en/of bereikbaar

PMC's ja/nee

Goedkeuring aanbestedings- en verkoopproces

Aanbesteding binnen PB 2 budget. Gunning werk aan aannemer Meerwerk Woningen en bedrijfsruimten aangekocht en leeg opgeleverd Vertraging Verkoopsnelheid voldoende en 70% getekende KAO'n bereikt Grootste risico is deel onverkochte en opgeleverde woningen

Getekend PVE regio

Contract belegger

Intentieovereenkomst belegger

Workshops, belangstellingstoets

Belangstellingstoets BAR

afwijkingen

afwijkingen

eindrapportage financieel en maatschappelijk rendement

IRR

afwijkingen

afwijkingen

en vaststelling afwaardering

Maatschappelijk rendement

afwijkingen

afwijkingen

afwijkingen

afwijkingen

Toetsing door Finance en Control(F&C) en Strategie en Reputatie(S&R) en Waardesturing (WS)

Integraal eindadvies P&C bij PB3

Meerjarenbegroting MJIB en jaarplan ja/nee

toets F&C

toets F&C

toets F&C

Legenda

Effect op W&V-rekening, actuele waarde, afwaardering

toets F&C

toets F&C

toets F&C

HBO PvE

= Haalbaarheidsonderzoek = Programma van eisen

SO

= Schetsontwerp

Beoordeling risicoprofiel

toets F&C

toets F&C

toets F&C

VO

= Voorlopig ontwerp

Beoordeling geformuleerde maatregelen

toets F&C

toets F&C

toets F&C

DO

= Definitief ontwerp

BVB

= Bouwvoorbereiding

Opl

= Oplevering

SRV

= Stedebouwkundige randvoorw.

OM

=Ontwikkelingsmanager

PO

=Projectontwikkelaar

Risicoprofiel

Treasury Beoordeling financiering (borgbaar/niet-borgbaar)

toets F&C

toets F&C

toets F&C

Rendement & Waarde BAR

toets WS

toets WS

toets WS

VM

=Verkoopmedewerker

IRR

toets WS

toets WS

toets WS

DV

=Directievoerder

Maatschappelijk rendement

toetsS&R

toetsS&R

toetsS&R

OPZ

= Opzichter

Product

toetsS&R

toets S&R

nvt

Opsteller: Alex Moret/Edwin Scholte

Bestand: M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.2 Investeringsstatuut Bijlage 1 Processchema

Afdrukdatum: 17-11-2015

Bijlage 2

Sjablonen van Projectbesluiten

Bijgevoegd zijn sjablonen van:



Haalbaarheidsbesluit / Startbesluit



Ontwikkelbesluit (PB0)



Voorbereidingsbesluit (PB1)



Uitvoeringsbesluit (PB2)



Overdrachtsbesluit (PB3)

Haalbaarheidsbesluit

Woonstad Rotterdam Vastgoedontwikkeling

Project Datum Opsteller 1.

Inleiding   

Eerder genomen besluiten Relevante verplichtingen Samenvatting gebiedsvisie en uitvoeringsprogramma (indien van toepassing)

GEVRAAGDE BESLUITEN:  

2.

Akkoord met het haalbaarheidsonderzoek Akkoord met budget tot PB0

Onderzoeksvraag     

Definiëring kans- of probleem Inbedding in aanwezige beleidsstukken en externe afspraken Globale formulering gewenst programma, investeringen resultaten Indicatieve beschrijving grondpositie en opstallen Evt. relatie met niet fysieke projecten, werkende wijken

3.

Planning

4.

Budget

Bijlagen:  Overzicht locatie (beeldmateriaal, tekeningen)

M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 Haalbaarheidsbesluit.docx

Pagina 1

PB0 Ontwikkelingsbesluit


Project Projectnummer Datum Opsteller 1.


Eerder genomen besluiten Relevante verplichtingen Koppeling met gebiedsvisie en uitvoeringsprogramma

GEVRAAGDE BESLUITEN:  Akkoord met voorkeursscenario  Akkoord met prognose projectresultaat en investering  Akkoord met budget tot PB1

2.      

Plan Globale formulering programma, Beschrijving grondpositie, eigendomssituatie grond en opstallen, RO kader Kans- of probleemsignalering Duurzaamheid Overzicht scenario’s Samenvatting risico’s

  

Markt en afzet Product marktcombinatie Afzetstrategie en risico’s Marketing

  

Financiën Waardesturing Resultaten stiko Budget tot PB1

3.

4.

5.

Planning

6.  

Organisatie en Proces Planteam (intern / extern) Communicatie

Bijlagen:  Voorkeurscenario (verkaveling, beeldmateriaal)  Stiko Recap  Risicoprofiel (dynamics)  Toets Projectcontrol VGO  Advies F&C  Advies vastgoedsturing  Advies S&R M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB0.docx

Pagina 1



Bijlagen ter inzage:  Stiko GREX VEX CEX  Berekening actuele waarde (model Edwin Scholte)  Onderbouwing aanvullend budget  Overzicht scenario’s

M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB0.docx

Pagina 2



Bijlage 1 Risicoprofiel Vragen per fase t.b.v. risicoprofiel

Risico? Ja/nee/deels

Grondkosten bekend en

Toelichting eventueel

Risico in €

Risico/

Beheersmaatregel

kans %

Geen risico

vastgesteld? Grondreservering of grondcontract

Geen risico

getekend? Moment gronduitgifte goed

Geen risico

gekozen en vastgesteld? Bij bouwrijp zo laat mogelijk, bij zelf grex op tijd.

GROND EN EIGENDOM

Huidig eigendom en evt.

Geen risico

erfpachtsituatie bekend? Is bekend wie de grondexploitatie

Geen risico

voert? Is er sprake van restant

Geen risico

erfpacht/recht etc? Is de beschikbaarheid van de locatie

Geen risico

gegarandeerd en kadastraal bekend? Eventueel vruchtgebruik in beeld? Is ligging van kabels&leidingen

Deels risico

bekend? (kaart in bezit) Is de bodemsituatie bekend, lettend

Geen risico

op milieu, samenstelling en mogelijke belemmeringen? Status en recht van evt. lopende

Geen risico

huurcontracten in beeld? Is er sprake van een VVE aan de

Geen risico

orde (nieuw of oud)? Zie Ruimtelijk Programma van

Geen risico

RO

Eisen Woonstad versie 2012, deel 1 “uitgangspunten vergunningen en procedures” en deel 2 “stedenbouwkundige uitgangspunten”. Deels risico Is er politiek committent bij de

Geen risico

gemeente? Is er politiek commitment bij de

Geen risico

deelgemeente? Overige instanties als

Deels risico

POLITIEK

hoogheemraadschap etc? Is er bestuurlijk commitment binnen

Deels risico

eigen organisatie? Zijn bewoners(organisaties) tot

Deels risico

medewerking bereid? Zijn bezwaaracties controleerbaar?

Deels risico

Zijn er overlastsituaties voor

Deels risico

omwonenden denkbaar? Wijze van besluitvorming duidelijk

Deels risico

en vastgelegd? M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB0.docx

Pagina 3


Zijn er veiligheidsrisico’s voor


Geen risico

omwonenden denkbaar?

MILIEU

Overige fysieke beperking als

Risico

geluid, fijn stof, schaduw, privacy bekend? Geluidshinder

Risico

Bodemonderzoek aanwezig?

Geen risico

Bij bodem, sloop en renovatie

Geen risico

asbest onderzocht? Stadsverwarming aan de orde?

Geen risico

Hoogte van bouwkosten bekend en

Deels risico

vastgesteld? Bijkomende kosten bekend en

Deels risico

vastgesteld? Grondkosten bekend?

Geels risico

Bekend op welk moment welke

Geen risico

begroting moet gelden? Parameters volgens huidige

Deels risico

BOUW/STICHTINGSKOSTEN

tijdsgeest? Sloopkosten bekend indien van

Geen risico

toepassing? Bouwrijpkosten bekend indien van

Geen risico

toepassing? Woonrijpkosten bekend indien van

Deels risico

toepassing? Saneringskosten (ook asbest)

Geen risico

bekend? Worden evt omslagkosten in

Geen risico

rekening gebracht? Inbreng- en exploitatiekosten

Geen risico

bekend en vastgesteld? Is er dekking voor de investering?

Geels risico

Fiscaliteit in beeld

Geen risico

(btw/ovb/integratie etc). Zijn subsidies mogelijk en zeker

Deels risico

gesteld? Zie ook rente.

Geels risico

Zie Ruimtelijk Programma van

Deels risico

Eisen Woonstad versie 2012, deel 3 “uitgangspunten doelgroep”. Afzetpotentie van koopwoningen

Deels risico

bekend en vastgesteld? AFZET

Afzetpotentie huurwoningen bekend

Geen risico

en vastgelegd? Zijn concurrerende plannen

Deels risico

bekend? Is het woningprogramma optimaal

Geen risico

en samenhangend? Contractvormen BOG/MOG in

Geen risico

beeld? Eventueel voorverkoop%

Geen risico


Pagina 4



vastgesteld? Eventueel achtervang bepaald?

Geen risico

Afzetalternatieven mogelijk?

Geels risico

Sprake van DAEB of niet DAEB?

Deels risico

RENTE

Marktrente of wsw rente. Staat het plan in de MJIB / MJOB?

Geen risico

Is er een kasstroom gemaakt?

Geen risico

Is de leencapaciteit in beeld?

Deels risico

Zijn er renteproblemen bij vroege

Geen risico

vertraging? (denk aan grond, uitverhuizing etc.).

Is de tijdsplanning realistisch?

Deels risico

Zijn procedures in beeld en

Deels risico

haalbaar? Is eigen capaciteit bekend, bedeeld

Geen risico

en afdoende? Is er voldoende capaciteit bij

Deels risico

betrokkenen? Is aannemer gescreend op financieel

Deels risico

vermogen? Is aanbestedingsbeleid bekend en

Geen risico

helder? Contractstukken aannemer bekend

Geen risico

als CAR, KvK, bankgarantie,Grekening, betalingsgedrag, sociale verzekering, getekende condities? Zijn

Geen risico

ORGANISATIE

kwaliteitsverklaringen/garanties op orde? Is

Geen risico

documentatie/dossier/administratie op orde? Selectieprocedures voor partijen

Geen risico

bekend? Belangen en doelen van

Geen risico

betrokkenen bekend / draagvlak? Kennis en expertise van

Geen risico

betrokkenen bekend? Betrouwbaarheid van betrokkenen

Deels risico

bekend? Contracten bekend en helder?

Deels risico

Communicatie met betrokkenen

Geen risico

voldoende en juist? Taken, verantwoordelijkheden en

Deels risico

bevoegdheden van betrokkenen bekend en helder? Projectverantwoordelijke/trekker in

Geen risico

beeld? Het onderlinge vertrouwen tussen

Geen risico

betrokkenen bekend en in goed?


Pagina 5

PB0 Ontwikkelingsbesluit Is er het Technisch Programma van


Geels risico

Eisen van Woonstad, versie 2012 toepassing? KWALITEIT

Is het Ruimtelijk Programma van

Geen risico

Eisen van Woonstad versie 2012 van toepassing? Is er een ander Programma van

Geen risico

Eisen van toepassing? Is checklist Dubo bij het

Geen risiso

Programma van Eisen van Woonstad, versie 2012 van toepassing?


Pagina 6

PB1 Voorbereidingsbesluit




Eerder genomen besluiten Relevante verplichtingen Samenvatting gebiedsvisie en uitvoeringsprogramma

GEVRAAGDE BESLUITEN:  Akkoord met planvoorstel en uitwerking naar PB2  Akkoord met budget tot PB2  Akkoord met verhuurstop en uitverhuizing en eventueel sloop  Akkoord prognose investering en projectresultaat

2.       

Plan Programma en differentiatie Duurzaamheid Situatie en plan, Afspraken (deel-)Gemeente en derden Grondpositie RO-procedures Samenvatting risico’s

 

Markt en afzet Verkoop- en verhuurstrategie, marketing, indicatief Prognose start verkoop

      

Financiën Waardesturing Kosten einde exploitatie Maatschappelijk rendement Resultaten Stiko Grondprijs Subsidies Budget tot PB2

3.

4.

5.

Planning

6.   7.

Organisatie en Proces Planteam (intern / extern) Communicatie Contracten

M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB1 Voorbereidingsbesluit.docx

Pagina 1

PB1 Voorbereidingsbesluit 


(Bijv. ontwikkelingsovereenkomst, convenanten, grondafspraken ed.)

Bijlagen:  Globaal beeldmateriaal / tekening SO  Stiko Recap  Risicoprofiel  Toets projectcontrol VGO  Advies F&C  Advies Vastgoedsturing  Advies Commercie (BOG/MOG)  Advies S&R Bijlagen ter inzage:  Stiko GREX VEX CEX  Onderbouwing aanvullend budget  Berekening actuele waarde (model Edwin Scholte)  Relevante PvE’s  (Onderbouwing en risico einde exploitatie)


Pagina 2






Toelichting

Risico in €

eventueel

Risico/

Beheersmaatregel

kans %

Geen risico


Geen risico


Geen risico


GROND EN EIGENDOM


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

RO


Geen risico


Geen risico


Deels risico

POLITIEK


Deels risico


Deels risico


Deels risico


Deels risico


Deels risico

en vastgelegd?


Pagina 3

PB1 Voorbereidingsbesluit Zijn er veiligheidsrisico’s voor


Geen risico


MILIEU


Risico


Risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geels risico


Geen risico


Deels risico



Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geels risico


Geen risico


Deels risico


Geels risico


Deels risico


Deels risico

bekend en vastgesteld?

AFZET


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

vastgesteld? M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB1 Voorbereidingsbesluit.docx

Pagina 4

PB1 Voorbereidingsbesluit Eventueel achtervang bepaald?

Geen risico


Geels risico


Deels risico


RENTE


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico



Deels risico


Deels risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

ORGANISATIE


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico

T

I

E

T

I

L

A

W

K

betrokkenen bekend en in goed? Is er het Technisch Programma van

Geels risico


Pagina 5



Eisen van Woonstad, versie 2012 toepassing? Is het Ruimtelijk Programma van

Geen risico


Geen risico


Geen risiso



Pagina 6



Project Projectnummer Datum Opsteller

1.


Eerder genomen besluiten Relevante verplichtingen Samenvatting gebiedsvisie en uitvoeringsprogramma

GEVRAAGDE BESLUITEN:  Akkoord met plan  Akkoord met investering en projectresultaat  Akkoord met budget  Akkoord met start uitvoering  Akkoord met sloop oude bezit

2.     

Plan Programma en differentiatie Situatie en plan Duurzaamheid RO-procedures Samenvatting risico’s

 

Markt en afzet Verkoop- en verhuurstrategie, marketing Prognose start verkoop

     

Financiën Waardesturing Maatschappelijk rendement Resultaten stiko Grondprijs Subsidie’s Budget tot PB2

3.

4.

5.

Planning

6.   

Contracten Afspraken (deel-)Gemeente en derden Aandacht inkoop (Bijv. ontwikkelingsovereenkomst, convenanten, grondafspraken e.d.)

M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB2 Uitvoeringsbesluit .docx

Pagina 1



Bijlagen:  Globaal beeldmateriaal / tekening SO  Stiko Recap  Toets Projectcontrol VGO  Advies F&C  Advies Vastgoedsturing  Risicoprofiel

Bijlagen ter inzage:  Stiko GREX VEX CEX  Berekening actuele waardeberekening (model Edwin Scholte)  Marketing en verkoop

Aantal woningen Getal Aantal unieke geïnteresseerden Getal Aantal serieuze geïnteresseerden Getal Verhouding woningen/serieuze kandidaten Verhoudingsgetal % inschrijvers die het project aanbevelen Percentage Aantal webbezoekers project Getal Aantal webbezoekers/aantal inschrijvers Verhoudingsgetal Dit opnemen in checklist risico ????? In bijlage????


Pagina 2






Toelichting

Risico in €

eventueel

Risico/

Beheersmaatregel

kans %

Geen risico


Geen risico


Geen risico


GROND EN EIGENDOM


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

RO


Geen risico


Geen risico


Deels risico

POLITIEK


Deels risico


Deels risico


Deels risico


Deels risico


Deels risico

en vastgelegd?


Pagina 3

PB2 Uitvoeringsbesluit Zijn er veiligheidsrisico’s voor

Woonstad Rotterdam Vastgoedontwikkeling Geen risico


MILIEU


Risico


Risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geels risico


Geen risico


Deels risico



Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geels risico


Geen risico


Deels risico


Geels risico


Deels risico


Deels risico

bekend en vastgesteld?

AFZET


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

vastgesteld? M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB2 Uitvoeringsbesluit .docx

Pagina 4



Eventueel achtervang bepaald?

Geen risico


Geels risico


Deels risico

RENTE


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico



Deels risico


Deels risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico

ORGANISATIE


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Geen risico


Deels risico


Deels risico


Geen risico


Deels risico


Geen risico


Geen risico

T

I

E

T

I

L

A

W

K

betrokkenen bekend en in goed? Is er het Technisch Programma van

Geels risico


Pagina 5



Eisen van Woonstad, versie 2012 toepassing? Is het Ruimtelijk Programma van

Geen risico


Geen risico


Geen risiso



Pagina 6

PB3 Overdrachtsbesluit



Inleiding

GEVRAAGDE BESLUITEN:  Akkoord met afsluiten van het project

2.   

Plan Relatie gebiedsvisie, werkende wijken Overdracht (revisie-)tekeningen etc. aan de regio conform procedure Relatie met externe afspraken



Markt en afzet Evaluatie product en promotie

   

Financiën Financieel (gerealiseerde kosten, verdeling en allocatie, subsidies, eindafrekening) Gespecificeerde (eind-)opstelling stichtingskosten Fiscale aspecten (overdrachtsbelasting, BTW en VPB) Waardesturing



Planning Realisatie t.o.v. planning en PB2

 

Organisatie Klanttevredenheid (district, afd. verkoop), oordeel over projectteam/ deelnemers Beoordeling externe projectparticipanten (aannemer, architect, adviseurs)

3.

4.

5.

6.

7.

Contracten

Bijlagen:  Tekeningen / Beeld van gerealiseerd project  Kosten allocatie en boeking  Toets projectcontrol  Advies F&C

M:\MT Woonstad\2015-11-11\4.1.3 investeringsstatuut bijlage 2 PB3 Overdrachtsbesluit .docx

Pagina 1

Geschikt product voor risicogebied?

IRR (hoogste rendement)

€ 95.000 € 140.000 € 155.000

55 80 85

74 107 109

(1081)80.000 (850) 91.000 (650) 70.850

€ 8.550 € 8.550 € 12.500

€ 19.000 € 17.500 € 20.500

€ 130.000 € 140.550 € 129.650

€ 98.233 € 119.277 € 121.651

€ -35.028 € -28.552 € -11.442

4,6% 4,8% 6,6%

4,5% 4,5% 4,5%

V V V

7,7% 7,5%

7,9% 7,7%

6,0% 6,0%

€ 711 € 711

€ 711 € 750

€ 130.000 € 165.000

70 95

93 120

(935) 87.000 (667) 80.000

€ 8.550 € 12.500

€ 18.500 € 21.500

€ 138.550 € 142.250

€ 130.629 € 142.029

€ -11.342 € -3.734

6,9% 7,6%

4,5% 4,5%

X X

Te hoog risico markt Te hoog risico markt

7,8% 8,0% 8,0% € 715 € 715 € 155.000 80 107 (875) 93.625 € 14.000 7,6% 7,8% 8,0% € 800 € 800 € 185.000 105 134 (700) 94.000 € 24.000 Noordereiland, Katendrecht, Kop van Zuid, Oude Noorden, Kleinpolder, Pendrecht, Wielewaal, Spangen en OM/WD

€ 24.595 € 29.000

€ 165.175 € 180.200

€ 131.675 € 162.217

€ -37.578 € -22.432

5,2% 5,9%

6,0% 6,0%

X X

Te hoog risico markt Te hoog risico markt

7,3% 7,7% 7,1%

7,5% 7,9% 7,3%

6,0% 6,0% 6,0%

€ 576 € 618 € 618

€ 576 € 750 € 790

€ 105.000 € 160.000 € 167.000

55 80 85

74 107 109

(1081) 80.000 (850) 91.000 (650) 70.850

€ 8.550 € 8.550 € 12.500

€ 19.000 € 17.500 € 20.500

€ 130.000 € 141.550 € 129.650

€ 110.077 € 125.823 € 134.109

€ -24.810 € -18.197 € 1.258

5,3% 6,0% 7,4%

4,5% 4,5% 4,5%

V V V

7,3% 7,1%

7,5% 7,3%

6,0% 6,0%

€ 711 € 711

€ 711 € 800

€ 140.000 € 180.000

70 95

93 120

(935) 87.000 (667) 80.000

€ 8.550 € 12.500

€ 18.500 € 21.500

€ 138.550 € 142.250

€ 139.431 € 153.770

€ -2.540 € 8.008

7,2% 8,5%

4,5% 4,5%

V V

7,4% 7,6% 8,0% € 740 € 740 € 160.000 80 107 (875) 93.625 7,2% 7,4% 8,0% € 875 € 875 € 205.000 105 134 (700) 94.000 Cool, Oude Westen, Kralingen, De Esch, MiddelLand, Nieuwe Westen, Prins-Alexander

€ 14.000 € 24.000

€ 24.595 € 29.000

€ 165.175 € 180.200

€ 142.478 € 185.255

€ -23.326 € 606

5,7% 7,9%

6,0% 6,0%

7,1% 7,7% 6,9%

7,3% 7,9% 7,1%

6,0% 6,0% 6,0%

€ 576 € 618 € 618

€ 625 € 775 € 830

€ 120.000 € 170.000 € 180.000

55 80 85

74 107 109

(1081) 80.000 (850) 91.000 (650) 70.850

€ 8.550 € 8.550 € 12.500

€ 19.000 € 17.500 € 20.500

€ 130.000 € 141.900 € 129.650

€ 112.457 € 132.541 € 142.835

€ -20.804 € -11.479 € 9.984

5,4% 6,3% 8,1%

4,5% 4,5% 4,5%

V X X

7,1% 6,9%

7,3% 7,1%

6,0% 6,0%

€ 711 € 711

€ 711 € 850

€ 150.000 € 190.000

70 95

93 120

(935) 87.000 (667) 80.000

€ 8.550 € 12.500

€ 18.500 € 21.500

€ 138.550 € 142.250

€ 144.277 € 163.569

€ 2.306 € 17.807

7,5% 9,1%

4,5% 4,5%

V V

7,2% 7,0%

7,4% 7,2%

8,0% 8,0%

€ 775 € 925

€ 775 € 925

€ 170.000 € 225.000

80 105

107 134

(875) 93.625 (700) 94.000

€ 14.000 € 24.000

€ 24.595 € 29.000

€ 165.175 € 180.200

€ 156.988 € 203.849

€ -12.266 € 19.200

6,4% 9,5%

6,0% 6,0%

5,2% 5,3%

5,4% 5,8%

5,6% 6,2%

M2 BVO

Min. BAR-eis

€ 576 € 710 € 725

BAR (contracthuur/ stichtingskosten)

€ 576 € 618 € 618

Min. IRR eis

Actuele waarde

Resultaat (hoogste waardering)

Stichtingskosten Incl. BTW, AK, enz.

Bijk. Kosten (excl. BTW, rente, risico en winst)

Grondwaarde

6,0% 6,0% 6,0%

M2 GBO

7,9% 7,9% 7,7%

Markthuur

7,7% 7,7% 7,5%

contracthuur (excl. servicekosten)

Klein APP (1) Groot APP Klein EGW Sociaal Plus APP EGW VSH Ruim APP Ruim EGW MIDDEN RISICO Sociaal Klein APP Groot APP Klein EGW Sociaal Plus APP EGW VSH Ruim APP Ruim EGW LAAG RISICO Sociaal Klein APP Groot APP Klein EGW Sociaal Plus APP EGW VSH Ruim APP Ruim EGW

mutatiegraad

Bloemhof, Feijenoord, Hillesluis, Tarwewijk, Oud-Charlois en Carnisse

Discont uitponden

HOOG RISICO Sociaal

Woonproduct

Discont doorexpl.

Bouwkosten (per m2)

Verkoopwaarde VON

Bijlage 3: Parameters en rendementseisen 2016. Afwegingkaders Nieuwbouw Peildatum 2015 Ingangsdatum 1 sept 2015.

5,5% 5,5%

5,5% 5,5%

5,5% 5,5%

X V

X V

Te laag rendement

Risico op aftoppen Risico op aftoppen

Te laag resultaat

Bijlage 4 PB besluiten VGO Risicoprofiel bij projecten

GROND EN EIGENDOM

Grondkosten bekend en vastgesteld? Grondreservering of grondcontract getekend? Moment gronduitgifte goed gekozen en vastgesteld? Bij bouwrijp zo laat mogelijk, bij zelf grex op tijd. Huidig eigendom en evt. erfpachtsituatie bekend? Is bekend wie de grondexploitatie voert? Is er sprake van restant erfpacht/recht etc? Is de beschikbaarheid van de locatie gegarandeerd en kadastraal bekend? Eventueel vruchtgebruik in beeld? Is ligging van kabels&leidingen bekend? (kaart in bezit) Is de bodemsituatie bekend, lettend op milieu, samenstelling en mogelijke belemmeringen? Status en recht van evt. lopende huurcontracten in beeld? Is er sprake van een VVE aan de orde (nieuw of oud)?

RO

Zie Ruimtelijk Programma van Eisen Woonstad versie 2012, deel 1 “uitgangspunten vergunningen en procedures” en deel 2 “stedenbouwkundige uitgangspunten”.

POLITIEK

Vragen per fase t.b.v. risicoprofiel

Is er politiek commitment bij de gemeente? Is er politiek commitment bij de deelgemeente? Overige instanties als hoogheemraadschap etc? Is er bestuurlijk commitment binnen eigen organisatie? Zijn bewoners(organisaties) tot medewerking bereid? Zijn bezwaaracties controleerbaar? Zijn er overlastsituaties voor omwonenden denkbaar? Wijze van besluitvorming duidelijk en vastgelegd?

Risico? Ja/ Nee/deels

Toelichting eventueel

Risico in €

Risico kans in %

Beheersmaatregel

1

MILIEU BOUW/STICHTINGSKOSTEN

Hoogte van bouwkosten bekend en vastgesteld? Bijkomende kosten bekend en vastgesteld? Grondkosten bekend? Bekend op welk moment welke begroting moet gelden? Parameters volgens huidige tijdsgeest? Sloopkosten bekend indien van toepassing? Bouwrijpkosten bekend indien van toepassing? Woonrijpkosten bekend indien van toepassing? Saneringskosten (ook asbest) bekend? Worden evt omslagkosten in rekening gebracht? Inbreng- en exploitatiekosten bekend en vastgesteld? Is er dekking voor de investering? Fiscaliteit in beeld (btw/ovb/integratie etc). Zijn subsidies mogelijk en zeker gesteld? Zie ook rente.

AFZET

Zijn er veiligheidsrisico’s voor omwonenden denkbaar? Overige fysieke beperking als geluid, fijn stof, schaduw, privacy bekend? Bodemonderzoek aanwezig? Bij bodem, sloop en renovatie asbest onderzocht? Stadsverwarming aan de orde?

Zie Ruimtelijk Programma van Eisen Woonstad versie 2012, deel 3 “uitgangspunten doelgroep”. Afzetpotentie van koopwoningen bekend en vastgesteld? Afzetpotentie huurwoningen bekend en vastgelegd? Zijn concurrerende plannen bekend? Is het woningprogramma optimaal en samenhangend? Contractvormen BOG/MOG in beeld? Eventueel voorverkoop% vastgesteld? Eventueel achtervang bepaald? Afzetalternatieven mogelijk?

2

RENTE ORGANISATIE

Sprake van DAEB of niet DAEB? Marktrente of wsw rente. Staat het plan in de MJIB / MJOB? Is er een kasstroom gemaakt? Is de leencapaciteit in beeld? Zijn er renteproblemen bij vroege vertraging? (denk aan grond, uitverhuizing etc.). Is de tijdsplanning realistisch? Zijn procedures in beeld en haalbaar? Is eigen capaciteit bekend, bedeeld en afdoende? Is er voldoende capaciteit bij betrokkenen? Is aannemer gescreend op financieel vermogen? Is aanbestedingsbeleid bekend en helder? Contractstukken aannemer bekend als CAR, KvK, bankgarantie,G-rekening, betalingsgedrag, sociale verzekering, getekende condities? Zijn kwaliteitsverklaringen/garanties op orde? Is documentatie/dossier/administratie op orde? Selectieprocedures voor partijen bekend? Belangen en doelen van betrokkenen bekend / draagvlak? Kennis en expertise van betrokkenen bekend? Betrouwbaarheid van betrokkenen bekend? Contracten bekend en helder? Communicatie met betrokkenen voldoende en juist? Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van betrokkenen bekend en helder? Projectverantwoordelijke/trekker in beeld? Het onderlinge vertrouwen tussen betrokkenen bekend en in goed?

3

KWALITEIT

Is er het Technisch Programma van Eisen van Woonstad, versie 2012 toepassing? Is het Ruimtelijk Programma van Eisen van Woonstad versie 2012 van toepassing? Is er een ander Programma van Eisen van toepassing? Is checklist Dubo bij het Programma van Eisen van Woonstad, versie 2012 van toepassing?

4

Bijlage 5: Risicoparagraaf behorend bij de managementletter Q4 2012 van afdeling VGO Bedreigingen

Project Nieuw Stad & Land

Laatste besluit Type risico TB PB2 voorverkoop % is niet gehaald

Van Kralingen (v.m. Bennekershof)

TB PB2

achtervang


TB PB2

aanvullende claim door OBR


TB PB2

gedeeltelijke bouwstop

Soetendaalseplein

TB PB2

vertraging bouwstart

Wevershoekplein

PB0

vertraging en haalbaarheid programma

Drievriendenhof

PB1

MFA Bramante

PB0

Puistje

(Mogelijke) Verwerkt in financiële resultaat VGO Verwerkt in Verwerkt in Potentiële impact (OHW is voorgaande resultaat VGO prognose VGO Verwerkt in MJB schade (OHW is excl. voorz.) jaren 2012 2012 > 2012 incl. voorz.) Kans (%) Managementacties -1.260.357 100% -1.204.040 0 0 0 -56.317 PB2 TB voorgelegd aan Bestuur om project om te zetten in MD huur. Voorstel is door bestuur afgewezen. PB3 voor projectbeëindiging wordt voorbereid. Herontwikkeling locatie wordt gestart. -4.000.000 75% -3.000.000 -1.000.000 betreft mogelijke overname van 40 woningen met een geschatte ORT van € 100k. In de MJB is 30 woningen verwerkt. 0 0% 0 0 0 0 0 We hielden bij Q3 rekening met een claim van OBR van 550k als bijdrage in de kosten van bodemsanerig. Deze claim is komen te vervallen omdat OBR heeft vastgesteld dat er geen sprake kan zijn van ontvangst van dit bedrag van Woonstad. -85.000

100%

0

0

0

0

-200.000

100%

0

0

0

0

0

0%

0

0

0

0

vertraging

-78.767

95%

0

-67.650

0

0

vertraging

-607.087

50%

-116.278

0

0

0

PB1

vertraging

-190.084

100%

-109.478

-78.412

0

0

Vliegerstraat

PB0

vertraging

-204.061

25%

-53.231

-136.761

0

0

Onverkocht vastgoed

PB2

prijsverlaging of incentive nodig om uiteindelijk tot verkoop te komen

-100.000

50%

-1.483.027

-282.823

0

-3.000.000

Totaal bedreigingen

-6.725.356

-85.000 IJsselhof heeft gemeld dat de bouw is stilgelegd door BWT omdat de constructie niet in orde is bevonden. Mogelijke vertraging > 6 maanden. Kans op schadediscussie met IJsselhof. Het risicobedrag betreft 75k rente over € 2,5 mln OHW over 6 mnd en 10k over verlate huurinkomsten. -200.000 Eneco ziet af van levering warm water. Meerkosten worden geschat op 200k, a.g.v. BDBindex van de aanneemsom alsmede algemene kosten voor de discussies met Eneco. We schatten de kans op kostenverhaal bij Eneco minimaal in. 0 Met gemeente en AM overeengekomen om Wevershoekplein niet te bebouwen onder voorwaarde dat Woonstad 96 woningen koopt van WOM Tarwewijk en de WOM wordt geliquideerd. De aankoop heeft plaatsgevonden. Liquidatie WOM vindt in 2013 plaats. Potentiele schade is komen te vervallen. De voorziening die bij Q3 was gerapporteerd als reeds getroffen van 800k is verwerkt in de eindafrekening. -11.117 Bij niet doorgaan project is dit het maximale risico. Het betreft het OHW. -490.809 Bij niet doorgaan project is dit het maximale risico. Het betreft het OHW. Partijen onderschrijven de doorgang van het project. Voorzichtigheidshalve is dit project in deze lijst opgenomen. -2.194 Een nieuwe procedure loopt. Eind januari 2013 is de eerste uitspraak in de beroepzaak geweest. Deze is door Woonstad gewonnen. OHW is risico. -14.069 Risico is dat dit project deels niet doorgaat. Het risico bedrag betreft het OHW bij VGO. De ingeschatte extra onderhoudskosten bij de regio bij het niet doorgaan van het project zijn 20k per VHE (31 VHE's). Overwogen wordt om het vastgoed in 2013 te laten uitponden door VAB. -100.000

-1.959.506

Kansen

Valkensteijn Trespa

Project

Laatste besluit Type kans PB2 vrijval voorziening GREX PB3 meevaller bij PB3

Justus van Effen

PB2 TB3

meevaller bij PB3

Strijpesingel

PB2 TB3

meevaller bij PB3

De Beukelaar

PB2

lagere inkoop

Palestinastraat

PB0

planontwikkeling ligt stil

Totaal kansen

Mogelijke financiële Verwerkt in Resterende consequenties resultaat VGO Verwerkt in Verwerkt in potentiële winst (OHW is excl. voorgaande resultaat VGO prognose VGO Verwerkt in MJB (OHW is incl. voorz.) jaren 2012 2012 > 2012 voorz.) Kans (%) Managementacties 100% 700.000 0 0 0 0 700.000 Door inkoopvoordeel is de getroffen voorziening niet helemaal nodig. 200.000 100% 0 0 0 0 200.000 In januari 2013 is het PB3 goedgekeurd met gemeld bedrag als meevaller. Dit betreft de vrijval van gereserveerde middelen t.b.v. de afwerking van het project, die slechts voor een deel uitgegeven zijn. 800.000 100% 0 0 0 0 800.000 In Q1 2013 wordt PB3 verwacht met gemeld bedrag als meevaller. Het betreft voornamelijk de winst over de tijdelijk lagere BTW van de periode 2010-2011 die in het resultaat zullen vallen van VGO conform de nieuwe waarderingsgrondslagen. 250.000

100%

0

0

0

0

1.800.000

100%

-787.542

50%

250.000 In Q1 2013 wordt PB3 verwacht met gemeld bedrag als meevaller. Dit betreft een bijdrage aan een hoger verkoopresultaat in 2013. 1.800.000 In 2013 wordt PB3 verwacht met gemeld bedrag als meevaller. Het betreft een inkoopvoordeel die in het resultaat zal vallen van VGO conform de nieuwe waarderingsgrondslagen. 109.315 Bij niet doorgaan project is dit het maximale risico. Het betreft het OHW minus getroffen voorziening.

-859.400

-37.457

0

0

2.962.458

-859.400

-37.457

0

0

3.859.315

-3.762.898

-2.342.427

-320.280

0

-3.000.000

1.899.809

Saldo Saldo totaal

Bijlage 6

Sjabloon voortgang projecten Monitor projecten op tijd, geld en kwaliteit in de vorm van stoplichtenmodel Rood: overschrijding van budget en/of deadline; acties nodig Oranje: overschrijding dreigt: acties bezig Groen: geen bijzonderheden.

Voorbeelden:

Project X; wijk Y ( overschrijding op geld) Bijvoorbeeld. Gemeente hanteert hogere grondprijs. Actie: overleg directie Stadsontwikkeling en directie VGO.

Project G; wijk H (kwaliteit) Discussie met Gemeente “geopend” over een andere parkeeroplossing van het woningproject dan op het eigen binnenterrein. Discussie nog niet beslecht.

Project A, wijk B (tijd)

Project loopt volgens vastgestelde planning.

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTAD ROTTERDAM

Recommend Documents