Jaarverslag Woonstad Rotterdam

Jaarverslag Woonstad Rotterdam 2008

1

2

Inhoudsopgave

Voorwoord

5

1. Goed luisteren naar de klant

7

2. Samenwerken aan vitale en aantrekkelijke wijken

15

3. De Woonstadwijken

27

4. Ondernemende corporatie

35

5. Organisatie

39

6. Verslag van de Raad van Commissarissen

45

7. Financiën en deelnemingen

53

8. Verklaring van het bestuur

65

9. Jaarrekening

67

10. Kengetallen

95

11. Accountantsverklaring

97

12. Bijlagen

99

13. Lijst van afkortingen

102

3

4

Voorwoord: een terugblik op 2008 2008 is het jaar waarin Woonstad Rotterdam steeds meer vorm kreeg. Wij zijn de stadscorporatie die zich nadrukkelijk verbindt aan de stad Rotterdam en haar wijken. Politiek en maatschappelijke partners in de regio deden steeds vaker een beroep op Woonstad Rotterdam en niet langer op Woningbedrijf Rotterdam of de Nieuwe Unie. Een uitgangspositie die meteen de meerwaarde van onze fusie bewees en ons inspireerde om hard te werken aan één organisatie. Onze passie voor Rotterdam was daarbij onze inspiratie. In ons ondernemingsplan hebben wij drie uitgangspunten geformuleerd die onze werkzaamheden sturen: wij luisteren naar onze klanten, wij werken aan vitale en aantrekkelijke wijken en wij zijn een ondernemende corporatie. Woonstad Rotterdam luistert naar haar klanten. Onze ambitie is om fysiek en digitaal zo dicht mogelijk bij onze klanten te zijn: wij willen daar werken waar onze klanten zijn: vanuit vijf regiokantoren goed verspreid over de stad. Wijkteams met oren en ogen in de wijken gaan ervoor zorgen, dat er gehoor gegeven wordt aan wensen en klachten uit de wijken. Wij werken daarnaast aan een participatiestructuur die recht doet aan onze wens om te luisteren, op traditionele maar ook op innovatieve wijze. Medio 2009 beschikken wij over één telefoonnummer, één internet met een persoonlijke pagina, digitale klantenpanels en informatie over huur- en koopwoningen én balies in al onze regio’s. Woonstad Rotterdam werkt aan vitale en aantrekkelijke wijken. Dit betekent dat in onze regiokantoren twee zaken centraal staan: dienstverlening aan onze huurders en kopers én een gebiedsgerichte aanpak. In wijkteams pakken wij zaken op die het dagelijkse woongenot van onze huurders en kopers borgen; gebiedsgerichte programma’s dragen zorg voor de instandhouding van goede wijken en de positieve ontwikkeling van wijken die het door diverse omstandigheden moeilijk hebben. Alleen en met onze partners denken we na over de toekomst van de stad en onze wijken en werken wij aan concrete resultaten die tonen dat we op de goede weg zijn. Woonstad Rotterdam is een ondernemende corporatie. Dat uit zich in onze ‘harde’ kant: wij dragen zorg voor goede huisvesting van onze klanten door beheer en onderhoud, renovatie en nieuwbouw van woningen, maatschappelijk vastgoed en verhuur van bedrijfsruimten. Onze ondernemende aard uit zich ook in de ‘zachte’ kant; samenwerking met partners op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs speelt daarin een belangrijke rol. Terwijl wij werkten aan onze integratie, "ging de verkoop gewoon door". Tal van inhoudelijke vraagstukken vroegen en kregen onze aandacht. Zo hebben wij in 2008 de projectsteun voor de WWI-wijken voorbereid; ondertussen werkten we samen met bewoners en onze partners al aan uitvoering van de eerste actieplannen. In de zomer van 2008 vroeg Woonstad Rotterdam aandacht voor het feit, dat een succesvolle uitrol van de actieplannen gebonden was aan tijd. Volledige uitvoer van de actieplannen en monitoring vergt minimaal 3 collegeperiodes was onze boodschap en mag dus niet afhankelijk zijn van fluctuerende accenten in de politiek. Om de actieplannen te kunnen uitvoeren is het tenslotte van belang dat de rijksbijdrage van € 9 miljoen per jaar beschikbaar komt. 2008 was ook het jaar waarin Woonstad Rotterdam afspraken maakte met het gemeentebestuur over haar prestatie- en productieafspraken. Wij zijn er trots op, dat wij in dit jaarverslag kunnen melden dat Woonstad Rotterdam als enige corporatie in Rotterdam haar afspraken heeft gehaald. Wij streven ernaar deze prestatie in 2009 te herhalen. Woonstad Rotterdam wil een financieel solide organisatie zijn. De kredietcrisis die in het najaar van 2008 voor iedereen zichtbaar werd, legt een grote verantwoordelijkheid op onze schouders.

5

Woonstad Rotterdam is namelijk verantwoordelijk voor de huisvesting van zo’n 55.000 huishoudens. Wij nemen deze verantwoordelijkheid serieus en zullen er alles aan doen om de effecten van de kredietcrisis, die ook voor ons in 2009 steeds duidelijker worden, zo beperkt mogelijk te houden. Wij zijn er trots op dat wij voor Woonstad Rotterdam werken. Wij delen onze passie voor de stad en voor de organisatie in dit jaarverslag graag met u. Wij zijn ervan overtuigd dat Woonstad Rotterdam in het jaar dat in het teken stond van integratie en ‘ons dagelijks werk’ een goede prestatie geleverd heeft. Onze medewerkers hebben in 2008 laten zien waar Passie voor Rotterdam daadwerkelijk voor staat. Wij zijn dan ook met recht trots op hen.

Rotterdam, 9 juni 2009 Arjan Schakenbos, voorzitter Bestuur Marja de Bruyn, bestuurder Wonen Willem Klos, bestuurder Vastgoedontwikkeling Rengert de Gier, bestuurder Waarde, Finance en Facilities

6

1. Goed luisteren naar de klant Woonstad Rotterdam vindt het belangrijk om te weten wat haar klanten willen. Iedere klant - koper, huurder, huidig en toekomstig - heeft immers zijn of haar specifieke behoeften en wensen. Als wij deze kennen, dan kunnen we daar beter op inspelen: met onze dienstverlening, met gedifferentieerde wijken en met aanvullende producten. In hoofdstuk één gaan wij in de eerste plaats in op de wensen van onze klanten en de manieren waarop wij met hen in contact treden. Daarna besteden wij aandacht aan verhuringen, aan differentiatie van wijken en aan onze dienstverlening. Wij sluiten dit hoofdstuk tenslotte af met informatie over aanvullende producten en diensten en over prijsbeleid. Klanten en hun wensen Woonstad Rotterdam probeert op meerdere manieren de wensen van haar klanten te achterhalen. Wij doen dit met behulp van klantonderzoeken maar ook door structurele dialoog met onze klanten. Wensen van onze klanten Woonstad Rotterdam voert zelf onderzoek uit (onder andere online klantenpanel) maar sluit ook aan bij onderzoeken die op Rotterdamse schaal gevoerd worden (de Grote Woontest bijvoorbeeld). De gegevens uit dit onderzoek worden door ons gebruikt om beter tegemoet te komen aan de wensen van onze klanten. Datzelfde geldt ook voor de gegevens over woonruimteverdeling die WoonNet Rijnmond beschikbaar stelt. Online klantenpanel Eén van de eerste voorbeelden van onderzoek is het online klantenpanel; zo’n 800 klanten nemen daaraan deel. In 2008 hebben zij meegewerkt aan twee onderzoeken: onderzoek één ging over de zichtbaarheid in de wijken en twee over participatie. Onderzoek één, naar zichtbaarheid, concentreerde zich op twee zaken: de rol van de buurt- en huismeesters en de mate waarin onze klanten hun wijken en portieken als schoon, heel en veilig ervaren. In het onderzoek scoorde de zichtbaarheid van buurt- en huismeesters goed: onze klanten kennen hen en weten waarvoor ze bij hen terecht kunnen. Over het Klantcontactcentrum en de balies verschilden de meningen: hun dienstverlening scoorde nog te laag maar klanten werden door KCC en balies wel goed behandeld. Uit het onderzoek bleek tenslotte dat onze klanten vinden, dat Woonstad Rotterdam een nog grotere rol kan spelen in het veiliger maken van buurten. Het tweede onderzoek vroeg naar de huidige ervaringen van onze klanten met participatie en naar hun bereidheid om in de toekomst (extra) energie te steken in participatie. Uit het onderzoek werd in de eerste plaats duidelijk, dat ‘dé klant’ meent dat hij/zij relatief weinig invloed kan uitoefenen op de ontwikkeling van de wijk. Daarnaast werd duidelijk dat Woonstad Rotterdam meer kan doen om alle verschillende participatiemogelijkheden onder de aandacht te brengen van haar klanten. Eén op de vijf deelnemers ten slotte is bereid actief gebruik te maken van de participatiemogelijkheden, een resultaat waar wij erg blij mee zijn. Grote Woontest In 2008 is voor de tweede maal de Grote Woontest uitgevoerd: een grootschalig onderzoek naar de woonbeleving en wensen van mensen in de Rotterdamse regio. De Grote Woontest is een gezamenlijk onderzoek van gemeenten, corporaties en bedrijfsleven onder 22.000 respondenten. De Grote Woontest is eerder uitgevoerd in 2004. Het onderzoek uit 2008 laat interessante verschuivingen en nuances zien in waardering voor woonmilieus en vraag naar woningtypen.

7

Zo blijkt er een groeiende behoefte aan (meer) groen, buitenruimte en kwaliteit, maar wordt Rotterdam steeds “stadser” en de bewoners steeds individualistischer. Met name de grote groep sociaal-economische stijgers met verhuisplannen vormt een interessante doelgroep. Eén van de in het oog springende resultaten van de Grote Woontest is dat de tevredenheid van Rotterdammers met hun woonsituatie stijgt, ook in de wijken van Woonstad Rotterdam. Deze tendens is positief. Per gebied, buurt en straat blijken er echter grote verschillen. Zo is Rotterdam Noord met zijn stedelijke, creatieve profiel aan een duidelijke en consistentere opmars bezig waar met name in een aantal buitenwijken nog veel te vernieuwen en te verbeteren valt. Verder blijkt dat het op Zuid met de buurtontwikkeling de goede kant op gaat, maar we zijn er zeker nog niet. Dit blijft daarom een belangrijke focus voor Woonstad Rotterdam. De uitkomsten geven Woonstad Rotterdam inspiratie en richting voor de nieuwe ontwikkelingen die wij inzetten. WoonNet Rijnmond Alle corporatiewoningen in de regio Rijnmond worden verhuurd via WoonNet Rijnmond. Om deze taak goed uit te voeren, houdt WoonNet Rijnmond gegevens bij van de ingeschreven woningzoekenden. Deze gegevens zijn beschikbaar voor alle corporaties. In 2008 is Woonstad Rotterdam begonnen met het verkennen van de mogelijkheden om de beschikbare gegevens beter te benutten. Analyse van deze gegevens vergroot onze kennis over onze huidige en potentiële klanten. Het gaat daarbij om het in kaart brengen van daadwerkelijke verhuisstromen maar ook van karakteristieke zoekpatronen per klantgroep per wijk. Daardoor vergroten we onze kennis over woningzoekenden en zijn we beter in staat klanttevredenheid te verhogen en het verhuurproces effectiever te laten verlopen. De populariteit van onze wijken kunnen we met behulp van de gegevens van WoonNet Rijnmond meten en daardoor verbeteren. Dialoog Woonstad Rotterdam streeft naar actieve betrokkenheid van haar huurders en kopers bij diverse ontwikkelingen. Nu en in de toekomst. In 2008 hebben we dan ook veel aandacht besteed aan reguliere en structurele participatie met onze huurders. In 2008 hebben we verder ook – met hen – nagedacht over nieuwe vormen van participatie in de toekomst. Reguliere participatie In 2008 heeft Woonstad Rotterdam huurders betrokken bij beleid en ontwikkelingen via reguliere contacten en overleggen: in wijkraden, het BedrijfsOverleg Huurders (BOH), de BewonersAdviesRaad (BAR) en het Centraal Overlegplatform Huurders (COH). Vele actieve klanten, kopers en huurders, denken op alle niveaus met Woonstad Rotterdam mee. Zij zijn actief betrokken bij de ontwikkeling van projecten en activiteiten in de wijken, het beleid van Woonstad en bij discussies over actuele thema’s. Een greep uit de vele activiteiten van het afgelopen jaar: De BAR heeft vier themadiscussies gevoerd met de directie van Woonstad over actuele onderwerpen, zoals vitale wijken en wijkeconomie, huisvesting bijzondere doelgroepen, dienstverlening en klantgerichtheid, vastgoedstrategie Woonstad. BOH en COH spraken over o.a. VvE-beheer in gemengde complexen, huurbeleid, verbetering dienstverlening, voortgang van de fusie, wijkvisies en gebiedsgericht werken. Huurdersbelangen stonden steeds centraal. In de wijken gebeurt het! Voor Woonstad Rotterdam zijn de contacten met haar klanten in de wijken erg belangrijk. In de wijken voeren we met hen gesprekken over de vraag hoe we van de wijk gezamenlijk een krachtwijk kunnen maken.

8

Zo is er in 2008 onder andere gesproken over plannen voor een buurtbeheerbedrijf voor Middelland en Nieuwe Westen, de herinrichting van het binnenterrein in de Slaghekbuurt, de opening van het ontmoetingsruimte “het kruispunt” in het Oude Westen en over leefbaarheidsgroepen met een eigen budget in Nieuw Crooswijk. Woonstad Rotterdam heeft een fusieconvenant gesloten; wij volgen samen met actieve huurders de voortgang hiervan. Hoogwaardige bewonersparticipatie Woonstad Rotterdam wil een gewaardeerde stadscorporatie worden. Een cruciale pijler bij het realiseren van deze ambitie is hoogwaardige bewonersparticipatie. In 2008 is het project Vernieuw(en)de participatie gestart, waarin Woonstad Rotterdam samen met klanten een nieuwe participatiestructuur ontwikkelt. Alle betrokkenen kunnen zo input leveren tijdens de totstandkoming ervan. Woonstad Rotterdam en de huurdersorganisaties hebben ambitieuze doelstellingen: - We streven ernaar om meer bewoners bij Woonstad Rotterdam te betrekken door hen te laten meedenken, meedoen en mee ontwikkelen. Ook laten we bewoners onderwerpen signaleren en feedback geven aan Woonstad. - We streven ernaar recht te doen aan de rijke diversiteit van ons klantenbestand. We willen dat de deelnemers in onze participatiestructuren een afspiegeling vormen van ons klantenbestand. Nu zijn nog niet alle klantgroepen in beeld. - De focus ligt op de inhoudelijke inbreng van onze klanten en inhoudelijke discussies. Ingangen op diverse niveaus garanderen voldoende borging van de inbreng. Bijvoorbeeld door onze klanten vroegtijdig te betrekken bij ons beleid en dienstverlening en hen invloed te geven. - We willen de participatie van onze klanten verbinden met de inbreng van andere gesprekpartners. De nieuwe participatiestructuur komt tot stand door een zorgvuldig proces, gericht op draagvlak èn het waarmaken van bovenstaande ambities. Het project wordt eind 2009 afgerond. De nieuwe structuur en werkwijze bewonersparticipatie worden vanaf 1 januari 2010 geïmplementeerd. Aantrekkelijke woonmilieus: wijkidentiteit Voor woningzoekenden is de woonomgeving vaak belangrijker dan de woning zelf. De wensen ten aanzien van die woonomgeving verschillen natuurlijk wel voor de verschillende klanten. Het is daarom belangrijk dat er in Rotterdam aantrekkelijke onderling verschillende woonmilieus komen. Iedereen kan dan een plek vinden waar hij of zij zich echt thuis voelt. In identiteitstrajecten (onderdeel van de ontwikkeling van gebiedsvisies) achterhalen wij de authentieke, sterke punten van wijken die bewoners en professionals herkennen en delen. Gesprekken met bewoners waarin we ze vragen naar hun woonervaringen vormen hiervoor de basis. Hun beelden vertalen we samen met vertegenwoordigers van bewoners, welzijnorganisaties en andere partijen naar de wijkidentiteit. In 2008 is zo de wijkidentiteit gezocht en geformuleerd voor Feijenoord en Carnisse. In het Oude Westen en Oosterflank hebben de identiteitstrajecten geleid tot marketingcampagnes. Deze zijn opgenomen in hoofdstuk drie. Professionele dienstverlening Onze directe dienstverlening aan klanten bestaat voor een belangrijk uit verhuur van woningen. Maar het woongenot van onze klanten wordt door meer zaken bepaald. Zo werken we aan het sneller verhuren van leeggekomen woningen, het tegengaan van woonfraude en aan het verminderen van overlast. En natuurlijk aan continue verbetering van onze dienstverlening. Bijvoorbeeld door professionalisering van ons klachtenmanagement.

9

Woonstad Rotterdam heeft haar klanten onderverdeeld in een aantal klantgroepen, mensen met verschillende wensen, eisen en mogelijkheden. 75% van onze woningen is bestemd voor mensen met een laag inkomen, de zogenaamde primaire doelgroep. Voor sommige klantgroepen werken wij niet, hoge inkomens bijvoorbeeld. In de hoofdstukken twee en vier besteden we uitgebreid aandacht aan onze inzet voor drie specifieke klantgroepen, ‘overlevers’, senioren en klanten met een middeninkomen, én voor onze bijzondere doelgroepen. Verhuringen In dit deel van het verslag besteden we aandacht aan onze prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep en aan onze inzet voor het vasthouden en aantrekken van middengroepen. Cijfers bieden hier goed zicht op. Van de 2.559 woningen die we in 2008 verhuurden via Woonnet Rijnmond is 74% verhuurd aan mensen met een laag inkomen. Er is slechts in beperkte mate sprake van ‘ scheef wonen’ (zie bijlage 1, tabel 1). In 2008 heeft Woonstad Rotterdam 3719 woningen verhuurd aan nieuwe huurders (zie tabel). 33% van deze woningen is verhuurd aan specifieke doelgroepen (o.a. herhuisvestingskandidaten en bijzondere doelgroepen; 16% is verhuurd via Lokaal Maatwerk in de Stadsregio Rotterdam. Door de huisvesting van mensen die vallen onder het ‘generaal pardon heeft Woonstad in 2008 procentueel meer woningen direct bemiddeld dan afgesproken. Doordat Woonstad daarnaast een grote opgave voor herhuisvesting had (onder andere door de herstructureringen in Nieuw Crooswijk en Pendrecht) is het niet mogelijk geweest de directe bemiddeling te beperken tot maximaal 25%. Dit is ten koste gegaan van de voorwaardenvrije verhuur. In 2008 kreeg Woonstad Rotterdam van de gemeente Rotterdam meerdere malen het verzoek woonruimte beschikbaar te stellen voor bijzondere doelgroepen. Bij de gemeente kregen deze groepen prioriteiten, wat leidde tot het verzoek aan alle corporaties. De stapeling heeft geleid tot een ongewenst effect: als wij gehoor geven aan alle verzoeken tot huisvesting van bijzondere doelgroepen moeten wij een groeiend deel van ons huuraanbod reserveren voor deze doelgroepen. Het huuraanbod voor reguliere woningzoekenden neemt daardoor af, de wachtlijst groeit. De gemiddelde wachttijd van ruim vijf jaar neemt dan nog meer toe. Het aantal verhuringen is overigens niet gelijk aan het aantal opzeggingen. Een deel van de laatste woningen is bedoeld voor verkoop en wordt dus niet meer verhuurd. Verminderen leegstand en overlast Wij willen graag dat onze huurders rustig en plezierig kunnen wonen. Hun woongenot wordt negatief beïnvloed door leegstand en door overlast. Onderlinge ergernissen kunnen hoog oplopen en overlast kan het woongenot flink verstoren. Dit geldt ook voor overlast door illegale activiteiten, zoals woonfraude. In 2008 heeft Woonstad daarom actief gewerkt aan het verminderen van de leegstand en aan het bestrijden van overlast en woonfraude. Soms staan woningen lang leeg nadat een bewoner verhuisd is; voor onze huurders is dat altijd vervelend. Eén van de oorzaken van die leegstand is het niet verschijnen van woningzoekenden bij een woningbezichtiging, vaak zonder afmelding. Woningzoekenden menen, dat ze moeten reageren op een woning om hun woonpas actief te houden of dat ze door te reageren hoger op de ranglijst komen. Ze reageren daarom op een woning die ze eigenlijk niet willen en komen daarom niet naar de bezichtiging. Soms komen zij er pas na aanmelding achter dat de woning of woonomgeving toch niet is wat ze zoeken.

10

Woonstad Rotterdam heeft op verschillende manier geprobeerd deze ‘no show’ te verminderen. Zo hebben wij wijk- en woningbeschrijvingen verbeterd en hebben wij kritisch gekeken naar de termijnen waarbinnen potentiële huurders moeten reageren. Wij hebben bovendien intern en extern gecommuniceerd over de spelregels voor zoeken en toewijzen van woningen en over de slagingskans bij woningbezichtigingen. Daarnaast zijn wij gestart met een sms-portal. Met de sms-portal ontvangen de kandidaten 24 uur voor een woningbezichtiging naast de schriftelijke uitnodiging ook een sms-bericht. Helaas heeft deze actie niet geleid tot een afname van de no-show. De meeste sms-berichten komen namelijk per direct terug, omdat het telefoonnummer van de woningzoekende niet meer bestaat. Op basis van een analyse van Woonnet Rijnmond zijn aanvullende aanbevelingen gedaan voor 2009. Het blijft belangrijk om kritisch te zijn en maatwerk te leveren. Woonstad Rotterdam pakt overlast direct aan en faciliteert bewoners bij het oplossen van onderlinge problemen. Wij verwachten van de huurders zelf ook dat zij zich inzetten om de overlast te verhelpen. Door met elkaar in gesprek te blijven bijvoorbeeld. Buurtbemiddeling helpt bij het oplossen van burenruzies. Speciaal opgeleide vrijwilligers in de wijk zorgen ervoor dat buren weer met elkaar in gesprek komen en gezamenlijk een oplossing van de problemen vinden. Voor de deelgemeente Charlois is in samenspraak met de deelgemeente en met de betrokken corporaties buurtbemiddeling voor de gehele deelgemeente aanbesteed. Deze schaalvergroting vergemakkelijkt de werving van vrijwilligers. Woonstad Rotterdam zet zich in voor een eerlijke woonruimteverdeling. Daarom bestrijden we illegale activiteiten of onrechtmatige bewoning (bijvoorbeeld het kweken van hennep). Wij noemen dit woonfraudebestrijding. Woonstad Rotterdam hecht veel belang aan een pro-actieve en professioneel georganiseerde aanpak van woonfraude. Twee speciaal voor deze taak ingerichte teams binnen twee regio’s sporen fraudegevallen en illegale kamerverhuur en oneigenlijk gebruik van de woning op en pakken dit aan. We maken gebruik van het vergelijken van interne en externe bestanden (datamining). Ook signalen uit de woonomgeving die aanleiding geven tot nader onderzoek worden snel en adequaat opgepakt. Hierbij wordt nauw samengewerkt met de gemeente en interventieteams en andere corporaties. Bij een vermoeden van woonfraude gaat de medewerker op pad om uit te zoeken of het vermoeden klopt. In 2006 is Woonstad als een van de eerste corporaties in Nederland met deze actieve werkwijze gestart. Begin 2006 was de kans op woonfraude, op basis van de bestandsvergelijking, 4%. Eind 2008 was dit gedaald tot 2,3%. In 2008 zijn 417 zaken onderzocht (meer, dan gepland). Daarvan zijn er 369 in behandeling genomen en afgehandeld. In 107 gevallen was sprake van woonfraude en is het huurcontract beëindigd. In de overige zaken hielden de bewoners zich keurig aan de regels. Vaak ging het hier om administratieve onjuistheden. Verbeteren dienstverlening In 2008 is er uiteraard gewerkt aan de kwaliteit van de dienstverlening. Zo hebben wij in een aantal regio’s een kwaliteitsmeting laten verrichten, werkten wij aan verbetering van de wijze waarop reparatieverzoeken worden afgehandeld en werkten wij met de gemeente samen aan het voorkomen van huisuitzettingen. Klachtenmanagement krijgt bovendien steeds meer aandacht binnen de organisatie. De kwaliteitsmeting gaf een lichte verbetering te zien: de bereikbaarheid van klantcontactcentrum en balies is licht verbeterd, 80% van de vragen bij het klantcontactcentrum wordt direct afgehandeld. De informatievoorziening bij oplevering van een woning is verbeterd en scoort nu goed. Hoewel de kwaliteit van opleveringen is gestegen haalt deze de norm nog niet. De informatievoorziening over de wijk scoort wel goed.

11

De kwaliteitsmeting gaf helaas ook verslechtering te zien. Zo is de bereikbaarheid van de tweede lijn nog steeds onder de maat. Klanten blijken bovendien minder tevreden over de wijze waarop veranderingen aan woningen afgehandeld worden. Preventie huisuitzettingen Eind 2007 is de samenwerking tussen corporaties, gemeente Rotterdam en de GGD Rotterdam om het aantal huisuitzettingen te verminderen van start gegaan. De eerste resultaten zijn goed: Woonstad Rotterdam heeft 75 huishoudens minder hoeven uitzetten dan in 2007. Een daling van wel 23% die veel persoonlijk leed heeft voorkomen en maatschappelijke inzet onnodig heeft gemaakt. Meerdere maatregelen hebben aan de daling bijgedragen. Zo is Woonstad Rotterdam het incassoproces strakker gaan volgen waardoor achterstanden niet oplopen. Op het moment dat achterstand dreigt te ontstaan, benadert Woonstad Rotterdam de huurder persoonlijk en wordt er geprobeerd een specifiek op de klant afgestemde oplossing met een structureel en duurzaam karakter (maatwerk) te vinden. Woonstad Rotterdam schakelt bovendien meteen het gemeentelijk meldpunt in, zodat de keten ‘Preventie Huisuitzettingen’ gestart kan worden. Het meldpunt regelt o.a. budgetbeheer en inzet van een formulierenteam bij de klant thuis en legt de relatie met de lokale zorgnetwerken. Onze medewerkers en huurders zijn positief over deze aanpak. Door het persoonlijk contact ontstaat wederzijds begrip, dit maakt het mogelijk om de (financiële) problemen op de korte termijn én op de langere termijn aan te pakken. Uit verschillende klanttevredenheidsonderzoeken bleek dat de afhandeling van reparatieverzoeken verbetering behoefde. Het bleek met name belangrijk om de vraag van onze klanten beter te kunnen achterhalen; in 2008 heeft Woonstad Rotterdam daar continu aan gewerkt. Daarnaast is er gestuurd op professioneel opdrachtgeverschap bij opdrachten hoger dan € 500 en heeft er een scherpere aansturing op aannemers plaatsgevonden. Met hen is structureel overleg gevoerd op diverse niveaus; er is nu meer inzicht in de voortgang van de uitvoering van reparatieverzoeken en in de afspraken die aannemers met onze huurders maken. Woonstad Rotterdam heeft bovendien verbeteringen doorgevoerd op het gebied van automatisering. De procesbeschrijving reparatieverzoeken is nader onderzocht met als doel focus aan te brengen. Medio 2009 worden de resultaten verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Woonstad Rotterdam introduceerde eind 2007 in twee regio’s klachtenmanagement nieuwe stijl. Onderdeel hiervan zijn de introductie van het klachtenformulier, actieve sturing op het aannemen van klachten en bewaking op de afhandeling. Met als resultaat dat er door de nieuwe aanpak in 2008 570 klachten zijn binnengekomen bij twee regio’s. Een forse toename (32%) ten opzichte van 2007 waarin we ‘slechts’ 356 klachten ontvingen. 42% van de klachten gaat over de afhandeling van reparaties en onderhoud, 11% over veiligheid, schoonmaak en onderhoud algemene ruimtes. Klachten worden door medewerkers steeds meer gezien als leermomenten en ongevraagde waardevolle adviezen. Waar eerder COH en de Aktiegroep Oude Westen het signaal gaven, dat mensen geen klachten meer indienen “omdat het toch geen zin heeft” is die trend omgebogen: ook klanten geloven er weer in. Eind 2008 is daarom de eerste aanzet gegeven voor verbreding naar heel Woonstad Rotterdam.

12

Geschillen Woonstad Rotterdam neemt klachten serieus. Het streven is om klachten snel en zo goed mogelijk te verhelpen. Soms lukt dat niet en blijft een meningsverschil bestaan. In dat geval kunnen klanten beroep instellen bij de onafhankelijke Geschillen Advies Commissie (GAC). Naast Woonstad Rotterdam zijn ook de Rotterdamse woningcorporaties Com.wonen, PWS en de stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond en de woningbouwvereniging Patrimonium uit Barendrecht bij de GAC aangesloten. In 2008 zijn bij de GAC in totaal 39 geschillen aangemeld door klanten van Woonstad Rotterdam. Elf geschillen werden niet ontvankelijk verklaard en veertien zijn tijdens de procedure opgelost. Van de veertien overgebleven geschillen zijn er vijf gegrond en negen ongegrond verklaard. Aanvullende producten en diensten Woonstad Rotterdam werkt met een scala aan ‘reguliere’ diensten en producten. Verbetering maar ook uitbreiding van het aantal diensten en producten heeft altijd onze aandacht. Daarom heeft Woonstad Rotterdam in 2008 twee nieuwe producten en diensten geïntroduceerd: de persoonlijke pagina en het koop-/huuradvies. Daarnaast is ‘Wonen Light’ geïntroduceerd, een nieuw woonconcept voor de Prinsessenflats. Persoonlijke pagina In september 2008 is gestart met ‘Mijn persoonlijke pagina’ op de website van de voormalige Nieuwe Unie. Huurders kunnen op deze pagina eigen gegevens invullen en wijzigen, het huurcontract inzien en reparatieverzoeken indienen. Zij kunnen via deze pagina bovendien huurstanden, woningwaardering en huuropbouw checken. Verder is het mogelijk om elektronisch huur te betalen, een serviceabonnement af te sluiten, een aanvraag te doen voor zelf aan te brengen veranderingen en woonoverlast te melden. Het aantal functionaliteiten wordt gaandeweg uitgebreid. Uit onderzoek bleek dertig procent van de ondervraagde huurders gebruik te willen maken van de persoonlijke pagina. Deze is voor de huurders een gewenste aanvulling om 24 uur per dag zeven dagen per week zaken te kunnen doen met hun wooncorporatie. In de tweede helft van 2009 komt de persoonlijke pagina beschikbaar voor alle huurders van Woonstad Rotterdam. Koop-/huuradvies Woonstad Rotterdam verkoopt ook woningen, waar mogelijk aan de zittende huurder. In 2008 bleek slechts een klein deel van de verkochte woningen door zittende huurders gekocht te zijn; de verkoop van de woningen Woonstadbreed was juist opvallend succesvol. Daarom is Woonstad Rotterdam in het najaar van 2008 experiment koop-/huuradvies gestart: op een nieuwe, actieve manier benaderen wij de zittende huurders nogmaals. Het experiment heeft twee doelen: zittende huurders laten nadenken over de koop van hun eigen woning en hen de handvatten geven om een bewuste beslissing te maken over koop of huur. De proef vindt plaats in drie complexen in verschillende wijken. In 2009 worden de resultaten van deze nieuwe aanpak geëvalueerd. Wonen Light De laatste jaren heeft Woonstad Rotterdam er veel geïnvesteerd in de Prinsessenflats, vier seniorenflats in het Lage Land. De kleine flats zijn beter toegankelijk gemaakt, de woningen worden gaandeweg gerenoveerd en in 2007 is een ontmoetingscentrum voor senioren geopend, de Prinsenhof. De woningen beschikten al over relevante voorzieningen op loopafstand en hebben in veel gevallen een schitterend uitzicht over Rotterdam. Kortom: ondanks hun geringe omvang dé ideale leefomgeving voor de moderne senior. Woonstad Rotterdam wilde woningen en woonomgeving op een passende manier onder de aandacht brengen van woningzoekenden; een aansprekend nieuw en hip woonconcept bleek het antwoord: Wonen Light. Basic wonen volledig toegespitst op een actieve en sociale levensstijl.

13

Een reclamecampagne ondersteunde het concept met advertenties en acties. De nieuwe vorm van wonen en de communicatie daarover geven de juiste hoeveelheid tegengas voor de stereotype angstbeelden van ‘laatste stations’ en ‘stoffige geraniums’. Om Wonen Light te introduceren, organiseerde Woonstad Rotterdam in de zomer van 2008 een feestelijke open dag. Potentiële nieuwe klanten konden op deze dag een goede indruk krijgen van wonen in de Prinsessenflats, bijvoorbeeld door een kijkje te nemen in de modelwoning ingericht of door deel te nemen aan de activiteiten. De dag was een succes en leverde veel geïnteresseerden op. Sinds de campagne is de verhuurbaarheid van de woningen toegenomen. Prijsbeleid In 2007 besloot het kabinet dat de huren de komende jaren met maximaal het inflatiepercentage mogen opgehoogd. Voor 2008 betekende dat een maximale huurverhoging van 1,6%. In het kader van prijsbeleid is in 2008 onderzoek gedaan naar maatregelen voor huurders die door herstructurering in de knel dreigen te komen. Uit het onderzoek is een aantal mogelijke maatregelen naar voren gekomen. In 2009 zal een samenhangend pakket aan maatregelen worden gekozen om dergelijke huurders te helpen.

14

2.

Samenwerken aan vitale en aantrekkelijke wijken

Vitale en aantrekkelijke wijken maken van Rotterdam een stad waar mensen graag en prettig wonen. Voor ons als Woonstad Rotterdam is dit dan ook dé topprioriteit. Omdat wij niet alléén kunnen werken aan vitale en aantrekkelijke wijken, doen we dat samen met bewoners en met onze partners in de wijken. En op meerdere manieren. In de eerste plaats door integraal gebiedsgericht te werken. In de tweede plaats door gestaag te werken aan de realisatie van onze vastgoedstrategie, onze kernkwaliteit beheer en aan energie en duurzaamheid. En in de derde plaats door te werken aan de woonafspraken die wij afsloten met de gemeente Rotterdam. In dit hoofdstuk laat Woonstad Rotterdam zien hoe wij dit doen. Integrale en gebiedsgerichte inzet Een visie op de ontwikkeling van een gebied is een voorwaarde om integraal gebiedsgericht te werken. Een visie die gedeeld wordt door bewoners en onze partners, zoals bijvoorbeeld de deelgemeente, welzijns-, zorg- en onderwijsinstellingen. Goede visies zijn de basis voor activiteiten in een wijk en zijn daarmee van grote invloed op het woongenot van onze bewoners. Meerjarige activiteitenprogramma’s maken concrete invulling van de visies mogelijk. In deze programma’s werken wij in samenhang aan aantrekkelijke en vitale wijken. Vooruitlopend op of als afgeleide van de integrale gebiedsvisies zijn voor de WWI-wijken in 2008 wijkactieprogramma’s opgesteld. Gebiedsvisies en activiteitenprogramma’s In 2008 heeft Woonstad Rotterdam de ‘methodiek gebiedsvisies’ ontwikkeld. Deze methodiek beschrijft in de eerste plaats de onderwerpen die aan de orde kunnen komen in een visie en in de tweede plaats het proces om te komen tot een visie: altijd met de bewoners en de partijen in het gebied. Visies en proces dragen bij aan vitale Rotterdamse wijken. In 2008 heeft Woonstad Rotterdam, mede op basis van de methodiek, voor verschillende gebieden processen opgestart om te komen tot gebiedsvisies: Carnisse, Wielewaal, Oude Noorden, Essenburgbuurt (Nieuwe Westen), Pendrecht. De gebiedsvisies Oosterflank en Tarwewijk zijn, inclusief activiteitenprogramma’s, in 2008 gereed gekomen. Met de uitvoering van eerder opgestelde activiteitenprogramma’s voor het Oude Westen, Oosterflank en Charlois is in 2008 gestart. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan. In 2008 heeft Woonstad Rotterdam actief bijgedragen aan de gebiedsvisie Hoboken 2030. In dit gebied liggen o.a. het Erasmus Medisch Centrum, Hogeschool Rotterdam en verschillende musea. Voor Woonstad Rotterdam ligt het belang van deze visie vooral in de spin-off naar de omliggende wijken Middelland en het Oude Westen. In deze wijken, waar Woonstad Rotterdam veel woningen bezit, zijn wij bezig met uitvoering van herstructuringsplannen. De groei van de topinstellingen in Hoboken biedt kansen voor de ontwikkeling van nieuwe woningtypen en woonmileus voor hun werknemers. Huidige bewoners kunnen bovendien profiteren van de nieuwe werkgelegenheid die de instellingen creëren. Voor jongeren uit de omringende wijken worden tenslotte speciale werk/leertrajecten opgezet. WWI: wonen, wijken, integratie Eind 2007 bereikten de corporaties en de gemeente Rotterdam een akkoord in het kader van aanpak van de zeven Rotterdamse ‘krachtwijken’ van Minister Vogelaar van WWI (Wonen, wijken en integratie). Woonstad Rotterdam vervulde namens de corporaties in dit proces een voortrekkersrol naar het gemeentebestuur.

15

De kern van het Rotterdamse akkoord voorziet in een investering van bruto ongeveer € 2,3 miljard door de corporaties in de periode 2008-2017. Van deze investering is naar verwachting € 878 miljoen onrendabel. De omvang van het Rotterdamse akkoord overtreft de investeringsopdracht van de Minister (bruto € 721 miljoen) met een factor twee. Dat geeft aan dat de Rotterdamse corporaties hun verantwoordelijkheid niet uit de weg gaan én dat de omvang van de opgave in Rotterdam enorm is. Het akkoord is gesloten op voorwaarde dat ook Rijk, gemeente en deelgemeenten financieel bijdragen aan de aanpak van de krachtwijken. Omdat de uitwerking van de vennootschapsbelasting voor corporaties en de projectsteunregeling meerjarig nog onhelder zijn, hebben de corporaties een voorbehoud gemaakt. Woonstad Rotterdam heeft met woningbezit in vijf van de zeven Rotterdamse ‘krachtwijken’ maar liefst 43% van de stedelijke investeringsopgave. Dit betekent dat de aanpak van haar krachtwijken vanaf 2008 topprioriteit is. Het totale aandeel van Woonstad in het WWI-akkoord is € 375 miljoen (onrendabel) voor de periode 2008-2017 (inclusief 10% personeels- en organisatiekosten). Partijen in Rotterdam hebben in goed overleg gekozen voor wijkactieprogramma’s op de korte termijn en het integraal traject Krachtwijken voor de periode tot en met 2017. Zo kan recht gedaan worden aan de behoefte aan zichtbare acties voor de korte termijn én kan de benodigde tijd genomen worden om te komen tot kwalitatief hoogwaardige integrale wijkactieplannen voor de lange termijn. In zogenaamde ‘tripartiete’ overleggen hebben corporaties, deelgemeenten en gemeentelijke diensten hun plannen, ideeën en wensen op elkaar afgestemd; Woonstad Rotterdam heeft in acht van deze overleggen meegewerkt aan actieprogramma’s. De eerste helft van 2008 heeft vooral in het teken gestaan van het opstellen van de wijkactieprogramma’s 2008-2009 die een eerste invulling geven aan het Rotterdamse akkoord. Met als resultaat tien WWI-wijkactieprogramma’s 2008-2009 1. Zij zijn gebaseerd op de sociale en economische plannen van de verschillende partners in de wijken. De wijkactieplannen beperken zich tot het sociaal-economische domein, omdat de fysieke plannen voor deze periode al grotendeels vastlagen en daarmee voor de korte termijn als onbeïnvloedbaar werden beschouwd. Gemeente en corporaties hebben medio 2008 de wijkactieprogramma’s vastgesteld. Bij Woonstad Rotterdam zijn daarna de programmamanagers voor de diverse wijken gestart met uitvoering van de programma’s. Met hun lokale partners geven zij invulling aan de afgesproken samenwerkingsprojecten en zetten zij de overeengekomen projecten op. In de meeste gevallen is in 2008 nog sprake van opstarten. Het (financiële) zwaartepunt van de uitvoering van de wijkactieprogramma’s ligt in 2009. In de tweede helft van 2008 heeft Woonstad Rotterdam met de andere corporaties en de gemeente Rotterdam gewerkt aan de uitvoeringsovereenkomst voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Deze moest vóór 15 oktober 2008 worden ingediend. De overeenkomst is de basis voor het verkrijgen van vrijstelling van de heffing die de minister heeft opgelegd aan de corporaties buiten de krachtwijken. De uitvoeringsovereenkomst bevat in tegenstelling tot de wijkactieprogramma’s 2008 en 2009 ook alle fysieke investeringsprojecten waartoe in 2008 is besloten. De projecten die in de uitvoeringsovereenkomst zijn opgenomen, komen in aanmerking voor bijzondere projectsteun voor 2008. Specifiek voor de Rotterdamse situatie is de grote verbeterslag in de particuliere woningvoorraad. Van Woonstad Rotterdam wordt hier een onrendabele investering van € 60 miljoen verwacht.

1

er zijn meer wijkactieprogramma’s dan krachtwijken omdat er waar relevant een splitsing is gemaakt naar deelgemeenten

16

De door Woonstad Rotterdam ingediende projectsteunaanvraag voor 2008 bedroeg € 8,8 miljoen; het is een essentiële bijdrage in de onrendabele investeringen voor WWI van Woonstad Rotterdam in 2008. Zonder deze bijdrage slagen wij er, met name in de aanpak van de particuliere voorraad, niet in om programma’s en projecten succesvol tot een einde te brengen. 2.2

Vastgoedstrategie

In 2008 heeft Woonstad Rotterdam een nieuwe vastgoedstrategie vastgesteld. Deze strategie geeft richting aan de ontwikkeling van het bezit van Woonstad. Uitgangspunten voor de vastgoedstrategie zijn geweest: -

voldoende aanbod (huur en koop) blijft voor de primaire doelgroep en vernieuwen sociale voorraad

-

zorg voor meer mogelijkheden voor doorstroming (woonladder) en dus aanbod voor middeninkomens

-

werken aan vitale wijken

-

aanbod voor senioren verbeteren (zie hoofdstuk 4)

-

zorgen voor een passend aanbod aan bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed (zie hoofdstuk 4).

Uit demografische gegevens blijkt dat de omvang van de primaire doelgroep in de toekomst kleiner zal worden. Nu al zijn er meer woningen met een bereikbaar prijsniveau dan noodzakelijk is voor de primaire doelgroep. Dat er toch wachttijden zijn, komt omdat er mensen in de woningen met een bereikbaar prijsniveau wonen, die eigenlijk dus (gezien hun inkomen) een hogere huur zouden kunnen betalen. Woonstad werkt daarom toe naar een verkleining en tegelijkertijd kwalitatieve verbetering van de sociale voorraad voor de primaire doelgroep. Ondertussen natuurlijk ook op lokaal, regionaal en landelijk niveau meepratend en meedenkend over manieren om de doorstroming in de woningmarkt verder op gang te brengen en te houden, zodat de sociale huurwoningen ook echt beschikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Op vier fronten wordt gewerkt aan de ontwikkeling van de voorraad: nieuwbouw, renovaties en transformaties, verkoop en aanpak particuliere voorraad. De opgave voor de ontwikkeling van onze eigen voorraad is stevig: in de komende jaren willen we 5.000 woningen verbeteren, 3.000 woningen verkopen, 2.500 woningen transformeren (bijvoorbeeld van 3 woningen 2 of van 2 woningen 1 maken) en 8.000 woningen slopen. Verder worden er ruim 4.000 woningen nieuw gebouwd. Het totale investeringsvolume bedraagt daarmee zo’n € 2 miljard, waarvan € 450 miljoen onrendabele investeringen. Op de volgende pagina wordt kort beschreven welke activiteiten in 2008 zijn opgepakt en/of afgerond in het kader van de vastgoedstrategie.

17

Nieuwbouw Woonstad Rotterdam heeft in 2008 hard gewerkt aan de realisatie van nieuwbouw op verschillende locaties. Op de volgende locaties hebben wij projecten opgeleverd: Locatie

aantal

huur/koop

type

Bruinissestraat

12

koop

meergezinswoningen

Oldegaarde

12

koop

meergezinswoningen

Oldegaarde

24

koop

eengezinswoningen

Zierikzeestraat

6

koop

eengezinswoningen

Zierikzeestraat

6

koop

meergezinswoningen

Ambonpad

9

huur

eengezinswoningen

Brede Hilledijk

48

huur

meergezinswoningen

Maashaven N.Z.

16

huur

eengezinswoningen

Maashaven N.Z.

26

huur

meergezinswoningen

Stellendamstraat

8

koop

eengezinswoningen

Katendrechtse Lagedijk

35

koop

eengezinswoningen

Eendrachtsstraat

19

koop

meergezinswoningen

Van Brakelstraat

7

koop

meergezinswoningen

Ketenstraat

20

koop

meergezinswoningen

Brouwersstraat

8

koop

meergezinswoningen

Mathenesserdijk

1

huur

meergezinswoningen

Nicolaas Beetsstraat

18

huur

meergezinswoningen

Hoewel het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in heel Rotterdam afneemt, is het aantal door Woonstad Rotterdam verkochte nieuwbouwwoningen gedurende het jaar stabiel gebleven, zoals blijkt uit onderstaande grafiek.

W o ni ng ver ko p en ni euwb o uw

600

Verkopen

500 400 300 200 100 2008 Q4

2008 Q3

2008 Q2

Kw artalen

2008 Q1

0

Verkopen Woonstad In verkoop Woonstad Nieuw bouw verkopen Rotterdam

18

In 2008 hebben wij daarnaast de eerste paal geslagen voor drie projecten: Laankwartier fase 3 (Katendrecht) De Werelden (Hillesluis) Dinteloord (Pendrecht) Het project Laankwartier fase 3 levert een enorme kwalitatieve verbetering van de waterzijde van Katendrecht op. Een prachtige laan waaraan de woningen van Laankwartier 1,2 en 3 liggen, leidt langs het water naar het uiterste puntje van Katendrecht. In fase 3 worden 39 koopwoningen gerealiseerd. Het project De Werelden is het begin van een grote vernieuwingsslag in Hillesluis, waarmee ook de economische draagkracht van de buurt zal worden verbeterd. In het project worden 102 koopwoningen gerealiseerd. Het project Dinteloord is door Woonstad Rotterdam in korte tijd ontwikkeld dankzij een intensieve samenwerking tussen betrokken partijen, waaronder de deelgemeente (Charlois) en gemeente Rotterdam. Met de bouw van dit appartementengebouw met 72 55+ woningen kunnen bewoners in de wijk blijven wonen. kwaliteit voor de buurt is de parkeergarage onder het gebouw. De buitenruimte die tegelijkertijd met de bouw opnieuw ingericht wordt behoudt zijn groene karakter. Aanpak bestaande voorraad Transformaties en renovaties In 2008 heeft Woonstad Rotterdam volop geïnvesteerd in verbetering van de bestaande voorraad. Zo hebben wij kleine woningen geschikt gemaakt voor huisvesting van gezinnen door ze samen te voegen tot grotere woningen. Ook hebben wij maatregelen getroffen om de uitstraling van de complexen te verbeteren en woningen aan te passen aan de eisen van deze tijd. Het gaat daarbij enerzijds om een groot aantal ingrepen die een investering van minder dan € 25.000 per woning gevraagd hebben. Daarnaast is op een aantal plaatsen grootschalig gerenoveerd en getransformeerd, dat wil zeggen met een investering van meer dan € 25.000 per woning. In deze laatste categorie is onder andere gestart met de volgende projecten. Wijk

Locatie

Aantal woningen

Katendrecht

Tolhuispoort

11

Noordereiland

Sleephelling

28

Pendrecht

Sliedrecht EGW

60

Tarwewijk

Bas Jungerius Blok 2 (WOM)

26

West

Snelle Croon (Zwaardecroon)

50

Middelland

Hondiusstraat

22

Hillesluis

Friesestraat fase 1

30

Cool

Van Oldenbarneveldtstraat

38

Bloemhof

Sandelingenstraat

4

Bloemhof

Asterstraat/Egelantierstraat

9

Oude Noorden

Ruivenstraat

10

Ommoord

Huize Kellogg

292

Nieuw Crooswijk

Nieuwe Boezemstraat

6

Nieuw Crooswijk

Nieuwe Boezemstraat

16

Lusthof

Sionstraat

2

19

Een bijzonder project dat in 2008 is opgeleverd is fase 2 van het project Deliplein. In dit project was sprake van hoogwaardige renovatie van het vastgoed aan de rand van het plein. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam was verantwoordelijk voor de commerciële ruimtes op de begane grond, Woonstad Rotterdam voor de woningen. De woonomgeving van het Deliplein biedt door de renovatie weer perspectief aan ondernemers, bewoners en daarmee de wijk. In fase 2 zijn 42 koopwoningen opgeleverd. Verkopen De verkoop van woningen, nieuwbouw en bestaand bezit, is onderdeel van de vastgoedstrategie. Woonstad Rotterdam heeft woningen uit haar bestaande bezit verkocht via twee verschillende verkoopvormen: verkoop onder voorwaarden (zoals maatschappelijk verantwoord eigendom) en vrije verkoop. MVE biedt de koper een aantal zekerheden, zoals het feit dat het groot onderhoud door Woonstad wordt verzorgd tegen een vast bedrag per maand en het feit dat Woonstad de woning altijd terugkoopt. De teruggekochte woningen worden weer verkocht (‘wederverkoop’). In 2008 zijn 413 huurwoningen verkocht als ‘maatschappelijk verantwoord eigendom’ (MVE); hiermee is voldaan aan de doelstellingen voor dit jaar (woonafspraken gemeente). In 2008 zijn 274 woningen voor de tweede keer verkocht. In totaal zijn er in de afgelopen 10 jaar zo’n 5600 woningen onder MVE verkocht. Het aantal verkochte vrije woningen in 2008 is blijven steken op 114 woningen. De doelstelling van 172 woningen (woonafspraken gemeente) is daarmee niet gehaald. Woonstad Rotterdam verkoopt ook woningen uit de bestaande voorraad nadat zij gerenoveerd zijn. Deze woningen maken ook onderdeel uit van de woonafspraken bestaande voorraad die Woonstad met de gemeente heeft gemaakt (zie ook 2.6). Omdat een aanzienlijk deel van deze woningen is verkocht, zijn de woonafspraken rond verkopen in 2008 per saldo wel gerealiseerd. De belangrijkste reden dat de doelstelling voor vrije verkoop niet is gehaald, is de kredietcrisis die heeft geleid tot sterk afgenomen consumentenvertrouwen. De stagnatie van de verkoopmarkt in de tweede helft van 2008 had geen effect op de MVE-verkoopresultaten. Dit komt omdat de prijsklassen (€ 60.000 tot 150.000) en de garantie van het MVE goed aansluiten bij de wensen van starters op de verkoopmarkt. 80% van de kopers van MVE-woningen zijn starters en 50 % is jonger dan 30 jaar. Ook de terugkoopgarantie maakt MVE-woningen ook in deze onzekere tijden tot een aantrekkelijk product. Het aantal verkopen in 2008 is positief beïnvloed door een scala aan verkoopbevorderende maatregelen (o.a. open huizen, Livin’ beurs, advertenties, koopsomweken). De werkprocessen van terug- en wederverkoop van MVE-woningen zijn in 2008 geoptimaliseerd. De doorlooptijd vanaf de huuropzegging tot aan het transport van de woning bij de notaris is met name in het laatste kwartaal van 2008 spectaculair verkort. Gemiddeld werden woningen in 2008 2 tot 3 maanden sneller verkocht dan in 2007. SMART-geformuleerde afspraken en periodieke evaluatie/bijsturing hebben geleid tot resultaatgerichte samenwerking met externe makelaars en notarissen. De doorlooptijd van in 2008 getransporteerde woningen bedroeg gemiddeld 141 dagen. Particuliere voorraad Het Pact op Zuid, in 2006 ondertekend door corporaties, gemeente en deelgemeentes, pakt onder andere achterstallig onderhoud van de particuliere woningvoorraad aan. Het gaat daarbij om woningen van particuliere eigenaren (dus niet van de corporaties) die door hun achterstallige onderhoud een negatief effect hebben op de uitstraling en het imago van de wijk. Elke corporatie heeft een gebied in Zuid geadopteerd en trekt daar de aanpak.

20

Woonstad Rotterdam is adoptiecorporatie voor Tarwewijk, Oud Charlois en Bloemhof/Hillesluis. Bij de aanpak staat de particuliere eigenaar centraal; deelgemeenten, gemeente Rotterdam en de betrokken corporaties faciliteren en ondersteunen. Zij gebruiken daartoe een scala aan instrumenten: revitalisatie van VVE’s, achtervang aankopen, AVV-trajecten (Aankoop-VerbeteringVerkoop), aanschrijving en subsidies. In elk gebied wordt gewerkt met labels die aangeven welke inzet nodig is: versterking van VvE’s, de aanpak van bouwtechnische kwaliteit binnen VvE-structuren, AVV-trajecten met versterking van de differentiatie en versterking van de wijkeconomie. Woonstad Rotterdam is in 2008 gestart met de versterking van VvE’s. Wij hebben in 2008 verder 108 particuliere woningen gekocht met het doel ze te verbeteren en daarna weer te verkopen. Per woning gaat het om aanzienlijke onrendabele investeringen. Op iedere verkochte woning bedraagt de onrendabele investering zo’n 50%, ofwel gemiddeld € 75.000 per woning. Tot op heden is er nauwelijks sprake van waardevermeerdering in de gedifferentieerde (opgeknapte en samengevoegde) voorraad. Wel is duidelijk te zien dat het aantal verhuizingen en de verhuisfrequentie teruglopen. ‘Binden aan de buurt’ blijkt te werken. In de Millinxbuurt, waar Woonstad Rotterdam 10 jaar geleden gestart is met aanpak van de buurt, is inmiddels sprake van een lichte waardestijging. In 2008 is Woonstad Rotterdam, naast andere locaties, onder andere gestart met de aanpak van de Putsebocht/Hillevliet in Bloemhof en de Friesestraat/Beverstraat/Brabantsestraat in Hillesluis. De gemeente schreef daar alle particuliere eigenaren aan, Woonstad Rotterdam was achtervang voor eigenaren die het aanschrijftraject niet wilden volgen en ervoor kozen de woning te verkopen. Woonstad Rotterdam versnelde dit proces door eigenaren actief te benaderen met de vraag of zij hun woning wilden verkopen. Naast de aanpak van de particuliere woningvoorraad werkte Woonstad Rotterdam in deze wijken ook aan de aanpak van hotspots en de vorming van een schoolcampus. Kernkwaliteit beheer Goed beheer is een kerntaak van Woonstad Rotterdam. Bij het beheer is ons motto "schoon, heel en veilig". Dit geldt niet alleen voor de individuele woning, maar voor hele complexen, straten, buurten, wijken en de bijbehorende openbare ruimten. Waar nodig nemen we daar een initiërende rol op ons. Beheer gaat in het geval van Woonstad Rotterdam niet alleen over huurwoningen maar ook over de koopwoningen in VvE-verband die wij beheren. Goed beheer gaat daarnaast over sociaal beheer. Aan de ene kant verbetering van de leefbaarheid, aan de andere kant handhaving van een gewenst leefbaarheidsniveau. In het beheer is een belangrijke, positieve rol weggelegd voor onze servicemedewerkers en buurtmeesters. Zij zijn de "ogen en oren" in de wijk en zijn de eerste aanspreekpunten voor bewoners. Hun signalen worden door collega’s in de regiokantoren opgepakt. Onderhouds- en portiekenplannen zorgen ervoor dat portieken in onze wooncomplexen ‘schoon’ en ‘heel’ zijn en blijven. Investeringen in beheer en leefbaarheid Woonstad Rotterdam draagt actief bij aan een stad waarin onze huurders goed kunnen wonen en leven. Daar hoort ook een veilige en leefbare woonomgeving bij. Om dit te kunnen bereiken zetten we effectieve middelen in, vaak in samenwerking met de bewoners en andere belanghebbenden. We zorgen daarmee voor een schone, veilige en hele omgeving, bestrijden overlast en woonfraude en zorgen voor sociale cohesie en empowerment. Een selectie uit de vele voorbeelden maakt duidelijk wat we hiermee bedoelen.

21

Onderhoud Woonstad Rotterdam streeft naar een efficiënte aanpak van het onderhoud van ons woningbezit. Wij plannen het voor de hele exploitatieperiode op basis van onderhoudsnormen. Het voorgenomen planmatig onderhoud wordt drie jaar vooruit vastgelegd, op basis van conditiemetingen. Het totale onderhoud is onder te verdelen in planmatig (cyclisch) en niet-planmatig (niet-cyclisch), waaronder reparaties en mutatieonderhoud. In tabel 4 zijn de uitgaven aan onderhoud door Woonstad Rotterdam in 2008 weergegeven. Het planmatig onderhoud is volgens planning uitgevoerd, waarbij het budget volledig is gebruikt. Bouwborden maken het onderhoud zichtbaar in de wijken. Door gerichte communicatie zijn bewoners betrokken bij activiteiten. In 2008 zijn diverse contracten vernieuwd of vervangen, met als uitgangspunt klantgerichtheid; waar mogelijk zijn prestatiecontracten afgesloten. Contracten die niet meer aan onze eisen voldoen zijn opgezegd.

Uitgaven leefbaarheid 2008

Thema

dNU

WBR

Woonstad

946.473

1.679.895

2.626.368

1.724.457 0 396.273 3.067.203

384.092 755.049 0 2.819.036

2.108.549 755.049 396.273 5.886.239

116.061

113.613

229.674

332.920 448.981

19.144 132.757

352.064 581.738

Sociale cohesie en empowerment Totaal

1.175.446

217.854

1.393.301

Totaal

4.691.630

3.169.647

7.861.278

Schoon, heel en veilig * Buurtmeesters, huismeesters, servicemedewerkers Aanpak binnenterreinen/tuinen/buitenruimte/ portieken, entrees en bergingen ( incl. PKVW) Cameratoezicht en schotels Overig Totaal Aanpak overlast en woonfraude Buurtbemiddeling Aanpak woonfraude Totaal

*exclusief uitgaven voor onderhoud

De uitgaven inzake Buurt- en huismeesters en servicemedewerkers en Aanpak woonfraude bestaan deels uit salariskosten. Bovenstaande uitgaven zijn in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten, overige bedrijfslasten en volkshuisvestelijke uitgaven.

22

Gemiddelde uitgaven onderhoud per woning dNU

WBR

Jaarplan Realisatie Jaarplan Realisatie 2008 2008 2008 2008 soort onderhoud totaal niet planmatig onderhoud (NPO) Waarvan reparatieverzoeken/ storingsonderhoud Waarvan mutatieonderhoud Regulier planmatig onderhoud (PO) Opknappen binnenzijde woning (keukens en CV's)

495

494

245

168

367 128

369 125

167 77

76 92

598

536

586 120

739 104

611

343

1.562

1.354

Onderhoud herstructurering totaal

1.093

1.030

VVE-beheer Professioneel VvE-beheer draagt bij aan de goede bouwkundige staat van complexen. En daarmee aan vitale en aantrekkelijke wijken. De staat van onderhoud van een complex beïnvloedt tenslotte het straatbeeld. In totaal verzorgt Woonstad Rotterdam het VvE-beheer voor zo’n 600 VvE’s. In 2008 is, met name voor VvE’s die tot 2008 bij (voormalig) Proplan ondergebracht waren, veel aandacht besteed aan herstel van het vertrouwen in de kwaliteit van VvE-beheer door Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam heeft daarnaast veel aandacht besteed aan interne samenwerking en een pro-actieve klantbenadering. Het beperkt aantal klachten en de wens van 97% van de VvE-besturen om in 2009 met Woonstad Rotterdam als beheerder verder te gaan, geeft aan dat deze aandacht zijn vruchten afwerpt. 2.3

Energie en duurzaamheid

Woonstad Rotterdam is in 2008 gestart met het formuleren van energiebeleid. Doelstellingen van dit beleid zijn de beperking van CO²-uitstoot, de vermindering van energielasten en de verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen. Dit is omvangrijk terrein waarbij Woonstad Rotterdam met het oog op de uitgangspositie van haar bezit de keuze heeft gemaakt geen koploper te willen zijn maar een ‘goede tweede’. De energielabels vormen de basis voor de inventarisatie van het bestaande bezit. De helft van het bezit is in 2008 geïnventariseerd. Terecht is veel aandacht gegaan naar een pilotproject op het Noordereiland. Hier zijn zeven historische panden omgebouwd tot veertien zeer energiezuinige woningen voor de verkoop. Esthetiek en comfort spelen daarbij een grote rol. Er is gekozen voor een renovatie volgens het passiefhuis-principe. Hierbij wordt het ‘doos-in-woning’ principe toegepast met zeer goed isolatie en ventilatie. Deze renovatiemethode toont aan dat zeer energiezuinig renoveren in allerlei situaties mogelijk is. De aanpak waarborgt bovendien behoud van het unieke karakter van de panden - de voorgevels zijn beschermd stadsgezicht. Minister Cramer heeft het startsein gegeven voor de start van de bouwwerkzaamheden.

23

In 2008 is Woonstad Rotterdam in twee van haar regio’s overgestapt van grijze naar groene stroom in de algemene ruimtes van haar complexen. Portieken en galerijen worden op milieuvriendelijke wijze verlicht, liften werken op groene stroom. Woonstad Rotterdam zet door de omschakeling meer dan 7.500.000 kWh om naar groene stroom. Woonstad Rotterdam wil haar nieuwbouwprojecten graag aansluiten op restwarmte. In afwachting van een gemeentebesluit zijn in 2008 voorbereidende werkzaamheden getroffen en is gesproken met energieleveranciers Nuon en Eneco over een raamovereenkomst met alle corporaties. Op 16 juli 2008 heeft Woonstad de intentieverklaring ‘Duurzaam ontwikkelen in Rotterdam’ ondertekend. Met deze ondertekening hebben we, samen met andere marktpartijen toegezegd dat we ons zullen inspannen om duurzaam te ontwikkelen. Het resultaat moet zijn dat in elk onderdeel van de levenscyclus van een gebouw - van plan en ontwerp via bouw- en gebruiksfase tot en met de sloop - aandacht is voor reductie van de CO2-uitstoot. Met bewuster duurzamer bouwen is het mogelijk om vanaf 2009 een kwart van de CO2-uitstoot te besparen en vanaf 2011 zou dit de helft kunnen zijn. De periode waarover de intentieovereenkomst betreft loopt tot en met 31 december 2011. In 2008 is gestart met de voorbereiding van het project Beverwaard/Grienderwaard: Woonstad Rotterdam wil daar 440 huishoudens aansluiten op restwarmte vanuit de Rotterdamse industrie. Met gereguleerde Warmtewet tarieven levert dit onze klanten direct een financieel voordeel op, het draagt bovendien positief bij aan het milieu: gemiddeld levert de aansluiting per woning een CO2uitstootreductie van 50% op. Het bestuur van Woonstad Rotterdam neemt in 2009 een besluit over dit innovatieve project. In 2008 tenslotte heeft Woonstad Rotterdam zich ook de vraag gesteld ‘hoe kunnen we meer gaan investeren in energiebesparing en tegelijkertijd ook bedrijfeconomisch verantwoord ondernemen? Nu én voor de komende jaren?’. Het antwoord op deze vraag wordt verwacht via het plan van aanpak Energieproject waarmee in 2008 een start gemaakt is. De doelstellingen voor energiebesparing, gecombineerd met bedrijfseconomisch verantwoord ondernemen worden in dit plan van aanpak uitgewerkt. Een aparte projectorganisatie gaat in 2009 voor maximaal een jaar hiermee aan de slag. De projectorganisatie gaat nieuwe beleidsvoorstellen ontwikkelen in relatie tot duurzaamheid, voert pilots uit en kanaliseert de kennisborging over energiebesparing en duurzaamheidsinitiatieven. 2.4

Samenwerking en profilering

Samenwerking is één van de kernwaardes van Woonstad Rotterdam, voor ons dus essentieel. We werken op veel manieren en op verschillende schaalniveaus samen met vele partners, van groot tot klein. Onze samenwerking met hen komt op veel plaatsen in het jaarverslag naar voren. In deze paragraaf besteden wij specifiek aandacht aan Pact op Zuid en de VvE-Serviceorganisatie. Pact op Zuid In 2008 is de intensieve samenwerking met onze partners in het Pact op Zuid (deel)gemeenten, collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen en andere belanghebbenden verder vormgegeven. 2008 is gebruikt om de richting van het Pact te ijken: betere aanhaking en profilering van de corporaties bij het Pact op Zuid en inbedding van de te ontwikkelen jaarprogramma’s in de normale beleidsprocedures. Het rendement van het Pact op Zuid wordt namelijk vergroot als dwarsverbanden op alle niveaus gelegd worden.

24

Toedelen van budgetten aan projecten zorg ervoor dat Pact op Zuid meer gaat leven onder projectleiders en uitvoerders in de wijken. Alle corporaties, dus ook Woonstad Rotterdam, zien het als hun taak om in 2009 Pact op Zuid tussen de oren te brengen van de mensen op de werkvloer. 2.5 VvE-Serviceorganisatie In 2007 hebben de gemeente Rotterdam, Woonstad Rotterdam en Woonbron het initiatief genomen tot het oprichten van een VvE-Serviceorganisatie (VvE-010). Voor Woonstad gaat het om circa 1.000 woningen in haar adoptiegebieden. Het maximum aantal aan te kopen woningen hierbinnen bedraagt 50 stuks, met een maximale onrendabele investering van € 20.000 per woning, oftewel in totaal € 1 miljoen. De helft hiervan wordt betaald door de gemeente Rotterdam. De belangrijkste doelstelling van de VvE-010 is het stimuleren van VvE’s om actief te worden en te blijven, achterstallig onderhoud in beeld te brengen en weg te (laten) werken, toekomstig onderhoud in beeld te brengen, daarvoor te reserveren en planmatig uit te (laten) voeren, duurzaam beheer en bestuur van de VvE te waarborgen. Het uitgangspunt van VvE-010 is dat er geen subsidie wordt verstrekt maar financiering, tegen aantrekkelijke voorwaarden. De aanpak is vernieuwend en sluitend; grenzen worden opgezocht. Daardoor is veel tijd gemoeid met bijvoorbeeld het financieel en juridisch toetsen van de aanpak. In juni 2008 is het eerste project “Samen onderhouden in de De Quackstraat” gestart. Na vaststelling van het bedrijfsplan is vanaf oktober 2008 hard gewerkt aan de oprichting van de stichting respectievelijk het ontwikkelen en inrichten van het dienstenpakket. VvE-010 gaat twee diensten aanbieden: informatie over rechten en plichten van een VvE én informeren, stimuleren en faciliteren van VvE’s bij het wegwerken van achterstallig onderhoud en bij het maken van reserveringen voor de toekomst. In januari 2009 is VvE-010 feestelijk van start gegaan. 2.6 Woonafspraken Woonstad Rotterdam maakt jaarlijks met de gemeente afspraken over nieuwbouwproductie. In 2008 was Woonstad Rotterdam de enige Rotterdamse corporatie die haar productieafspraken gehaald had, een prestatie waar wij trots op zijn. Aanpak bestaande voorraad De afspraken rond de aanpak van de bestaande voorraad bestonden, naast kwalitatieve en procedurele afspraken, uit kwantitatieve afspraken over het aantal gestarte renovaties en het aantal verkopen. In onderstaande tabellen zijn de afspraken en realisatie van zowel de renovaties als de verkopen opgenomen. Door definitieverschillen wijken deze aantallen wat af van de cijfers die eerder in het jaarverslag gepresenteerd zijn over bijvoorbeeld de verkopen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het verschil tussen oude woningen en nieuwe woningen bij samenvoeging en om het al dan niet meenemen van wederverkopen bij woningen in MVE. Renovaties (> € 25.000 per woning)

voorgenomen renovaties gestart 2008

2008 Woonstad Rotterdam

544

638

Verkochte huurwoningen

voorgenomen verkopen

realisatie

690

736

2008 Woonstad Rotterdam

25

Productie Nieuwbouwwoningen Eind 2008 is de deelovereenkomst ‘productie nieuwbouwwoningen 2008-2012’ van de Woonafspraken door de gemeente Rotterdam en door Woonstad Rotterdam ondertekend. In deze overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de te realiseren woningaantallen, de inzet van capaciteit en middelen om de benoemde projecten te realiseren en uitgangspunten van erfpachtovereenkomsten en grondprijzen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de gebiedsafspraken, de ontwikkelrechten en plichten van Woonstad Rotterdam en de uitgangspunten voor de omvang van de realisatie van sociale huurwoningen. Voor 2008 is afgesproken, dat er zou worden gestart met de bouw van 200 nieuwbouwwoningen. Met 213 bouwstarts is deze afspraak gerealiseerd. Huisvesting van bijzondere doelgroepen Woonstad Rotterdam ziet de huisvesting van bijzondere doelgroepen als een van haar kerntaken. In overleg met de verschillende partijen wordt op gemeentelijk en regionaal niveau afgestemd hoe aan de vraag kan worden voldaan waarbij een evenwichtige spreiding over de regio wordt nagestreefd. Woonstad Rotterdam voorziet in de woonbehoefte van de meest kwetsbare groepen in de samenleving. In 2008 heeft Woonstad Rotterdam met het beschikbaar stellen van 367 woningen in ruime mate bijgedragen aan de huisvesting van de mensen die onder de Generaal Pardon regeling vallen of die op reguliere basis een verblijfsvergunning hebben gekregen. Ook voor die doelgroepen die zorg of begeleiding krijgen vanuit een GGZ-instelling werd mede met behulp van Flexibel Wonen met 43 woningen in de behoefte voorzien. Voor de instroom van mensen uit de Midden en Oost-Europese landen die binnen de regio tijdelijk werk vonden zijn plekken voor tijdelijke huisvesting in onder meer Overschie en Nieuw Crooswijk gerealiseerd. In overleg met de verschillende partijen wordt op gemeentelijk en regionaal niveau afgestemd hoe aan de vraag kan worden voldaan waarbij een evenwichtige spreiding over de regio wordt nagestreefd. In 2008 is de aanzet gegeven voor het Platform Huisvesting Bijzondere Doelgroepen, waarin Woonstad Rotterdam participeert voor de afstemming van de huisvesting van bijzondere doelgroepen in de stadsregio. Eind 2008 is het convenant ter oprichting van het platform ter ondertekening aan de bestuurders van de corporaties, zorginstellingen en de gemeente Rotterdam aangeboden. Ten aanzien van de bijzondere doelgroepen is er een belangrijk aandachtpunt uit 2008, dat ook in de toekomst relevant blijft. Wij constateren een stapeling van collegedoelstellingen rond bijzondere doelgroepen en andere beperkende maatregelen (zoals de Rotterdamwet). Hierdoor is een situatie ontstaan waarbij ‘normale’ Rotterdammers nauwelijks nog aan bod komen, zie ook tabel 2 in paragraaf 1.3. Als wij toegeven aan de wensen van het Rotterdamse college voor deze groepen, slagen wij er niet meer in de mensen die op de reguliere wachtlijst staan binnen een redelijke termijn te voorzien van woonruimte.

26

3.

De Woonstadwijken

Woonstad Rotterdam werkt vanuit vijf regio’s die op hun beurt weer zijn onderverdeeld in samen 30 wijken. In deze wijken wonen onze 55.000 huurders en kopers, in deze wijken werken wij aan hun woongenot, in en om hun huis. Wij zorgen dat goede wijken goed blijven en zetten alles op alles om die wijken te verbeteren waar het nu minder gaat. Wij werken integraal gebiedsgericht: vanuit visie op de toekomst en de identiteit van de wijk een scala aan middelen inzetten met een juiste balans tussen ‘hard en zacht’. Soms betekent dit werken aan de toekomst van jongeren of een prettige oude dag voor ouderen, soms betekent het meer variatie aanbrengen in de woningvoorraad en hun (toekomstige) bewoners. Soms betekent het keihard ingrijpen in de structuur van de wijk met sloop-/nieuwbouwprojecten. In dit hoofdstuk zetten wij voor u per deelgemeente per wijk op een rijtje wat wij doen en met wie wij dit doen. Een integrale gebiedsgerichte aanpak vraagt namelijk om samenwerking met een scala aan partijen. Het is geen uitputtende opsomming, het is bovendien een overzicht met een grote variëteit. In de ene wijk spelen nu eenmaal andere zaken dan in de andere. 3.1

Centrum

Centrum bestaat voor Woonstad Rotterdam uit vier wijken: Cool, Oude Westen, Stadsdriehoek en Kralingse Veer. Stadswijken met typische binnenstadkansen en – problemen. Woonstad Rotterdam heeft in 2008 extra tijd en energie gestoken in het Oude Westen. Oude Westen Herstructurering Het Oude Westen staat aan het begin van een uitgebreide herstructureringslag. De Sint Mariastraat en de Drievrienden(dwars)straat zijn in 2008 aangepakt. Straten met een markante uitstraling maar met slechte funderingen die niet vanzelfsprekend hersteld kunnen worden. Woonstad Rotterdam heeft de bewoners uitgenodigd mee te denken over de toekomstmogelijkheden van de woningen. Bewoners hebben daardoor nu al nagedacht over woonvormen: koop of huur? Casco of volledig ingericht? Deze verscheidenheid doet recht aan de verschillende leefstijlen van de bewoners. ‘WOW: bijzondere plekken van het Oude Westen in de schijnwerpers’ Het Oude Westen is een wijk met een eigen identiteit: klein kosmopolitisch, eigen, jonge cultuur en een intiem karakter. Deze identiteit is vertaald in WOW, een gebiedsmarketingcampagne voor het Oude Westen. Met de campagne willen deelgemeente en Woonstad Rotterdam de wijk een eigen plek geven in Rotterdam en omgeving door haar verborgen kanten zichtbaar te maken. Op de website www.wow-rotterdam.nl kunnen bezoekers hun eigen WOW-spot in het Oude Westen aandragen. Uitvoeringsprogramma Oude Westen In 2008 is een wijkvisie met de titel “binden en verleiden” opgesteld. Deze visie is inmiddels formeel vastgesteld door het bestuur van Woonstad Rotterdam, de Centrumraad en B&W van de gemeente Rotterdam. Samen willen wij het Oude Westen aantrekkelijk maken voor huidige bewoners en ondernemers én voor nieuwe bewoners die houden van een klein kosmopolitisch woonmilieu, met een jonge ambitieuze cultuur en een eigen intieme identiteit. Het uitvoeringsprogramma voor het Oude Westen bevat zo’n 30 concrete projecten en activiteiten die de visie ook daadwerkelijk moeten waarmaken.

27

Woonstad Rotterdam neemt uiteraard de fysieke projecten voor haar rekening. In sommige gevallen is sprake van sloop/nieuwbouw, in andere van renovatie en samenvoeging. Wij proberen bovendien via kluswoningen, consumentgericht bouwen of collectief particulier opdrachtgeverschap mensen te binden aan het Oude Westen. Woonstad Rotterdam is de drijvende kracht achter de Ondernemerstafel en wil per jaar 10 tot 15 van haar bedrijfsruimtes, nu vaak gebruikt als opslag waardoor een onaantrekkelijke plint ontstaat, transformeren tot aantrekkelijke bedrijfsruimtes voor ondernemingen in de creatieve sector. Vitale Coalities Woonstad Rotterdam investeert sinds september 2008 in zogenaamde vitale coalities, een nieuwe vorm van samenwerking die veel energie oplevert. Een netwerk van bewoners, ondernemers, creatievelingen en bestuurders in en buiten de wijk zet zich gezamenlijk in voor het Oude Westen in. Er is geen vastomlijnd programma maar wel een scala aan projecten die bijdragen aan realisering van de wijkvisie. In de eerste maanden heeft dit geleid tot samenwerking met belangrijke partijen in de wijk, werving van veel nieuwe enthousiaste mensen die de coalitie gestalte geven. Kralingen-Crooswijk Woonstad Rotterdam heeft bezit in de volgende wijken in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk: Oude Noorden, Crooswijk, Kralingen-West, Kralingen-Oost en De Esch. In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen in enkele van deze wijken. Oude Noorden Vanaf de zomer 2008 wordt in het Oude Noorden gewerkt aan een gebiedsvisie en het daarop gebaseerde uitvoeringsprogramma. Woonstad Rotterdam bespreekt visie en uitvoeringsprogramma tot medio 2009 met bewoners, de deelgemeente en de andere corporaties. De bedoeling is dat er voor de wijk gebiedsafspraken worden gemaakt zodat voor iedereen duidelijk is welke problemen aangepakt worden, welke kansen er in de wijk liggen en wie er mee aan de slag gaan en, ook belangrijk, wanneer. Woonstad Rotterdam werkt in het Oude Noorden samen met deelgemeente en gemeentelijke diensten aan verbetering van de veiligheid, bijvoorbeeld op het gebied van de inrichting van de openbare ruimte en toezicht op pleinen. Zelf is Woonstad Rotterdam in 2008 gestart met de bestrijding van woonfraude. Onrechtmatig gebruik van de woning, bijvoorbeeld door een hennepkwekerij of een onderhuursituatie, kan zo worden tegengegaan. In 2008 is bovendien gestart met zogenaamde leefbaarheidsgroepen. Bewoners en ondernemers uit een buurt, de deelgemeente en Woonstad Rotterdam krijgen een budget van circa € 2.000, dat zij kunnen besteden aan leefbaarheidsdoelen in hun buurt. In overleggen kunnen bewoners en ondernemers signalen geven, deze moeten snel worden opgepakt en binnen zes weken teruggekoppeld. Schoon, heel en veilig staan daarbij centraal. Schoon, heel en veilig stonden ook centraal in het plan ‘verbeterde veiligheid’ waarvan cameratoezicht, hang- en sluitwerk in portieken én het politiekeurmerk veilig wonen onderdeel vormden. Dit plan is door de stadsmarinier als voorbeeld gebruikt naar andere corporaties. Woonstad Rotterdam zet zich vanaf 2008 in om de binnenterreinen in het Oude Noorden her in te richten. Daartoe zijn panels gevormd van mensen die gebruik maken van een dergelijk binnenterrein, zodat de inrichting afgestemd wordt op de gebruikers én op de verschillende leeftijdgroepen.

28

In het Oude Noorden is tenslotte gewerkt aan afstemming van het activiteitenaanbod voor kinderen van 4 tot 14 jaar. Alle partijen, inclusief de scholen in de wijk, hebben met elkaar programma’s vergeleken om zodoende een goed activiteitenaanbod te creëren. Woonstad Rotterdam levert een financiële bijdrage aan het verbeteren van toezicht op pleinen en de begeleiding van diverse activiteiten. Op een slooplocatie aan het Soetendaalseplein wordt een nieuwbouwontwerp gemaakt samen met bewoners. De Bewonersvereniging is vanaf het prille begin betrokken bij het ontwerpproces: participatie in de keuze van de architect tot en met het definitief ontwerp. Gezamenlijk zijn vooraf de kaders vastgesteld voor wat betreft de verantwoordelijkheden. Nieuw Crooswijk In Nieuw Crooswijk zijn woningen gesloopt en wordt nieuwbouw voorbereid. Herhuisvesting van bewoners is inmiddels ver gevorderd, in veel gevallen in Nieuw Crooswijk zelf. Nog te herhuisvesten bewoners, bewoners met tijdelijke huurovereenkomsten en bewoners met gebruiksovereenkomsten wonen bij elkaar in één straat. Door deze verschillende achtergronden is het leefbaar houden van Nieuw Crooswijk een complexe maar uitdagende opgave. Met de verschillende bewonersgroepen wordt uitvoerig besproken welke maatregelen nodig zijn in het kader van leefbaarheid. Bewoners konden in leefbaarheidsgroepen initiatieven indienen ter verbetering van de leefbaarheid. Deze leefbaarheidgelden zijn in samenwerking met de deelgemeente toebedeeld. Ondernemers konden in 2008 hun huurovereenkomsten omzetten naar een overeenkomst ‘om niet’. Zo kunnen zij tijdens de herstructureringsoperatie hun onderneming voortzetten, en daarmee bijdragen aan behoud van wijkeconomie, leefbaarheid en de sociale functie in Nieuw Crooswijk. In 2008 zijn er veel initiatieven gerealiseerd zoals o.a. het cameratoezicht in de Couwaelstraat, verlichtingsplan Rusthoflaan/Paradijslaan, uitbreiding bergingsfaciliteit Crooswijksebocht, aanpak van het binnenterrein Schutterskwartier en de beveiliging van de toegangshekken Paradijshof. Voor de slooppanden zijn anti-kraakpanelen ontwikkeld die vriendelijk en net ogen. Tijdens de herstructurering besteedt Woonstad Rotterdam veel aandacht aan extra beheermaatregelen, zoals het tijdig dichtplanken van leegstaande panden, extra afscherming van nog te handhaven panden en sloopgebieden. Woonstad Rotterdam heeft in Nieuw Crooswijk tenslotte geïnvesteerd in leren. ’s Nachts en in het weekend houden jongeren uit het Watch Out Project toezicht op hun wijk; zij kunnen zo worden opgeleid voor een functie als beveiliger. Kralingen In 2008 heeft Woonstad Rotterdam gewerkt aan grootschalige restauratie van De IJsclub, een historisch pand aan de IJsclubdwarsstraat. Ons doel is om een monumentaal pand met historische waarde te behouden voor Rotterdam door het vakkundig te restaureren. Het pand bevat na restauratie, in lijn met de voorschriften van Monumentenzorg, meerdere luxe gestoffeerde appartementen bedoeld voor het hoger huursegment. Oplevering vindt begin 2009 plaats. Jaffa Voor de wijk Jaffa is een Masterplan opgesteld. Het Masterplan is voor deelgemeente Kralingen/Crooswijk reden geweest om opnieuw na te denken over de voorgestelde herstructurering van het gebied. Eind 2008 is besloten om samen met Woonstad Rotterdam het Masterplan op een aantal onderdelen opnieuw uit te werken. Naar verwachting nemen Woonstad Rotterdam en de deelgemeente Kralingen / Crooswijk in 2009 een besluit over de toekomstige inrichting van het gebied.

29

De Esch De leefbaarheid in de Filtergebouwen, twee voormalige waterzuiveringgebouwen met één- en tweekamerwoningen, staat de laatste jaren onder grote druk. De mutatiegraad is hoog, er heerst grote anonimiteit, overlast en er vindt veel vandalisme plaats. Oude en nieuwe garde kennen elkaar nauwelijks. Voor Woonstad Rotterdam reden om de toekomstbestendigheid van de gebouwen te onderzoeken en te zoeken naar manieren om in contact te komen met de jonge bewoners uit de Filtergebouwen. In 2008 heeft Woonstad Rotterdam regelmatig overleg gevoerd met een wisselende groep bewoners. Deze overleggen hebben geleid tot een actieplan met maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren. Delfshaven Woonstad Rotterdam heeft in de deelgemeente Delfshaven bezit in de wijken Spangen, Middelland, Mathenesse en Nieuwe Westen. In deze paragraaf ontwikkelingen in Spangen, Middelland en Nieuwe Westen. Spangen In 2008 vond een aantal “Vol van Spangen” bijeenkomsten plaats, georganiseerd door de Stichting Spangmaker. De Stichting Spangmaker wordt gevormd door Woonstad Rotterdam, Proper Stok Ontwikkelaars, voetbalclub Sparta en de gemeente Rotterdam. Deze partijen werken samen om de positieve ontwikkelingen in de wijk Spangen op gang te houden. Daartoe ondersteunen zij initiatieven die van Spangen een aantrekkelijke en leefbare wijk maken. Zo is in samenwerking met Sparta een actie opgezet waarbij bewoners gratis Sparta-kaartjes konden afhalen. In het stadion kregen de bezoekers een “Vol van Spangen” boodschappentas en t-shirts. Woonstad Rotterdam organiseerde bovendien een opleveringsfeest in de binnentuin voor alle bewoners van het complex “De Nieuwe Buren” aan de Vosmaerstraat/Mathenesserdijk. En investeerde in de woonomgeving met een kunstproject in de Van Lennepstraat. Op diverse locaties zijn de binnenterreinen voorzien van nieuwe hekwerken. Het aanzicht van deze binnenterreinen is hiermee aanzienlijk verbeterd. Daarnaast zijn er bomen verwijderd die het uitzicht belemmeren en de openheid van binnenterreinen verstoren. In Spangen staat een uniek monument: het Justus van Effencomplex. In 2008 is gestart met de voorbereidingen voor renovatie van dit complex. Het wordt in oude staat hersteld, de woningen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. Bewoners zijn geïnformeerd over deze plannen; met hen is gesproken over alternatieve huisvesting. Zij kunnen gedurende de werkzaamheden niet in het complex blijven wonen, niet iedereen zal terugkeren naar de oude woning. Met de renovatie van het Justus van Effencomplex doet Woonstad Rotterdam recht aan de kwaliteit van dit complex. Door meer woningen geschikt te maken voor middeninkomens draagt Woonstad Rotterdam ook bij aan geschikte huisvesting voor deze doelgroep. Nieuwe Westen/Essenburgbuurt In 2007 veroorzaakten de plannen voor het Essenburgcomplex veel commotie: samenvoeging van de woningen stuitte op weerstand van bewoners die hierdoor gedwongen werden hun woning te verlaten. De weerstand dwong Woonstad Rotterdam om haar plannen stil te leggen en vernieuwd contact te zoeken met de buurt. Hiervoor werd externe hulp ingeschakeld. Stap voor stap is het contact met de buurt hersteld; in de zomer van 2008 leidde dit zelfs tot een gezamenlijke feest. Toen eind 2008 Tweede Kamerlid Staf Depla in de krant een opmerking maakte over corporaties die hun huurders beter moesten betrekken, nodigde een bewoonster van het complex hem spontaan uit. Depla heeft met bewoners en het bestuur van Woonstad Rotterdam gesproken en kon zich zelf vergewissen van het feit dat corporaties bewoners betrekken en niet schromen beslissingen terug te draaien.

30

In de Essenburgstraat is samengewerkt met Kunst in de Straat. Op 9 april 2008 onthulde wethouder Karakus de eerste regeltegel in de straat. Op deze tegels staan leefregels die bewoners gezamenlijk hebben opgesteld. Middelland Het jaar 2008 heeft voor Middelland vooral in het teken gestaan van het leggen van verbindingen met de bewoners. Via verschillende wegen zijn zij betrokken bij het vormen van een mooie en leefbare wijk. Een voorbeeld is het project Kunst in de straat, waarbij bewoners in workshops meegedacht hebben over hoe kunst het straatbeeld en woningen kan verfraaien. Via een onderzoeksbureau is zowel op papier als op straat onderzoek gedaan naar de wensen van de bewoners. Tijdens Denktankbijeenkomsten hebben ondernemers uit Middelland ideeën aangereikt om bewoners te stimuleren nieuwe wijkinitiatieven op te zetten. Input voor projecten die in 2009 uitgevoerd gaan worden. Overschie Eind 2008 is er in principeovereenstemming bereikt met stad en deelgemeente over een woningbouwprogramma voor Overschie. Deze afspraken worden vastgelegd in een intentieovereenkomst (gebiedsafspraak). De drie hoofdelementen in de gebiedsontwikkeling zijn de winkelstrip Abtsweg, de locatie Kleinpolder Zuid-West en het Woonstadbezit in Kleinpolder-Oost. Omdat het WWI-investeringsprogramma voor Kleinpolder in hoofdzaak fysieke projecten betreft, ligt hier vanuit de gebiedsontwikkeling een duidelijke link. Om de bereikbaarheid voor de bewoners uit Overschie te verbeteren heeft Woonstad Rotterdam in Overschie een servicepunt ingericht. Klanten kunnen daar op dinsdagmiddag terecht voor alle eerstelijns contacten op dinsdagmiddag. In 2008 vond voor de 2e keer het festival Paradie Overschie plaats; het festival waarmee de Overschieënaren zichzelf en hun wijk in de schijnwerpers zetten. Een heel jaar wordt door basisscholen en verenigingsleven toegewerkt naar die drie dagen in augustus waarop Overschie zich van zijn allerbeste kant laat zien. Woonstad Rotterdam is één van de sponsoren en is drie dagen lang aanwezig geweest op de Paradie. Woonstad Rotterdam is begonnen met het plaatsten van fijnstoffilters in een proefwoning in Overschie. Uit eerdere proeven blijkt dat deze fijnstoffilters een groot deel van het zeer fijne stof tegenhouden. De hoge concentratie fijnstof is in Overschie al jaren een probleem. Prins Alexander In de deelgemeente Prins Alexander heeft Woonstad Rotterdam vijf naoorlogse wijken waar veel mensen naar tevredenheid wonen. Wij treffen er maatregelen om ervoor te zorgen dat die tevredenheid voortduurt. Een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen. Lage Land De Prinsessenflats (Het Lage Land) kennen al een lange geschiedenis van bewonersparticipatie, zowel in traditionele als vernieuwende zin. Toen Woonstad Rotterdam in 2008 aankondigde na te willen denken over de toekomst van één van de flats verenigde bewoners zich in bewonerswerkgroep “Ons Belang”. Woonstad Rotterdam heeft gehoor gegeven aan het verzoek om met deze groep in overleg te gaan. Twee bewonerswerkgroepen denken inmiddels mee over beheer en over de te ontwikkelen plannen. Woonstad Rotterdam zorgt gedurende het hele proces voor professionele ondersteuning van de bewoners.

31

Oosterflank Het uitvoeringsprogramma Oosterflank 2008-2013 (‘Tandje erbij’) beschrijft de activiteiten nodig om de wijkvisie te realiseren. Dit uitvoeringsprogramma is in 2008 vastgesteld. Het focust op vijf doelstellingen: Het imago van de wijk verbeteren; Het sociale welbevinden vergroten; Het optimaliseren van het beheer van gemengde koop en huurcomplexen; De kwaliteit(sbeleving) van het openbaar gebied verbeteren; De kwaliteit(sbeleving) van woningen en complexen verbeteren. Voor het uitvoeringsprogramma wordt onder andere samengewerkt met de deelgemeente. Om haar meerjarig investeringsprogramma te kunnen financieren heeft Woonstad Rotterdam haar verkoopprogramma verhoogd. In Oosterflank betekent dit dat minimaal 200 woningen extra verkocht gaan worden. Woonstad Rotterdam, PWS en deelgemeente Alexander hebben samen met bewoners en stakeholders de gewenste identiteit van Oosterflank in kaart gebracht. De drie partijen stelden in 2008 een communicatieteam samen om de identiteit verder te concretiseren in een marketingcommunicatieplan. De wijk heeft positief gereageerd op de slogan ‘beschut wonen, stads leven’. Feijenoord Feijenoord bestaat uit een aantal Woonstadwijken die vragen om investering in de toekomst. Een aantal van deze wijken valt in de groep krachtwijken van minister Vogelaar. In sommige gevallen werkt Woonstad Rotterdam gestaag aan verdere uitrol van uitvoeringsprogramma´s, in andere wijken staan ingrijpende projecten gepland. Feijenoord In juni 2008 hebben Woonstad Rotterdam en de deelgemeente Feijenoord een conceptvisie voor de Kop van Feijenoord gepresenteerd. Alle bewoners konden naar de plannen komen kijken en hun reactie geven; veel mensen hebben gereageerd via het reactieformulier. Daarnaast hebben circa 15 bijeenkomsten voor groepen uit de buurt plaatsgevonden. Ook de bewonersorganisaties hebben avonden georganiseerd waarin zij reacties op de visie verzamelden. De conceptvisie is op basis van de reacties op een aantal punten aangepast. In 2009 neemt het College van B&W een beslissing over de visie. Daarna kan deze worden uitgewerkt tot een masterplan; in dit proces kunnen bewoners op meerdere manieren participeren. In 2008 is Woonstad Rotterdam ook gestart met een identiteitstraject voor Feijenoord. Vier kernwaarden geven een typerende beschrijving van de wijk: gelegen in de ronding van de Maas is Feijenoord een wijk met een verhaal, verrassend geheim, met gevarieerde beleving en doorzettingsvermogen. Op basis van het identiteitstraject is vervolgens een gebiedspromotiecampagne ontwikkeld. De uitkomsten van het identiteitstraject zijn gebruikt bij de verschillende bijeenkomsten over de wijkvisie. Woonstad Rotterdam stelt gedurende twee jaar een ruimte beschikbaar voor het Praktijkhuis Feijenoord. Kinderen en volwassenen uit de deelgemeente Feijenoord kunnen daar deelnemen aan diverse activiteiten. Deze worden georganiseerd en begeleid door scholieren van het Albeda College. Zijn doen praktijkervaring op en de buurtbewoners kunnen twee jaar lang kiezen uit een gevarieerd programma van activiteiten. Het Praktijkhuis is het eerste project van de deelgemeente Feijenoord voor Your World, het Europese jongerenjaar 2009. Het is gerealiseerd via het samenwerkingsverband ‘Samen werken, Samen leven, Samen zorgen in Feijenoord’, dat met steun van het Pact op Zuid tot stand is gekomen.

32

Katendrecht In 2008 is het complex Tolhuispoort gesloopt. Hoewel dit complex nog niet uit de exploitatie was gelopen, hebben wij toch gekozen voor sloop. De overlast in het complex was namelijk dermate groot, dat wij hier gekozen hebben voor een zware fysieke ingreep om dit leefbaarheidsprobleem op te lossen. In 2008 heeft Woonstad Rotterdam La Walhalla gesponsord, een theater aan het Deliplein. Het theater draagt bij aan de leefbaarheid van de wijk. In 2008 trok het theater wekelijks al vele bezoekers. De toegang tot het schiereiland Katendrecht, de 'Pols', is nog sterk in ontwikkeling. Woonstad Rotterdam is daar onder andere betrokken bij het European-China Centre dat nu wordt gebouwd. Hillesluis In Hillesluis werd het seniorencomplex het Kopblok verbeterd; de etages werden opgehoogd. De woningen zijn zo levensloopbestendig gemaakt. Eind januari zijn de laatste werkzaamheden verricht en is het project opgeleverd. Omdat veel bewoners ouder zijn dan 70 is bovendien iedere woning voorzien van een videofoon en is er een ruimte gemaakt in de hal waar zij tochtvrij op vervoer kunnen wachten. In de wijk werd veel grof vuil gesignaleerd. Om te voorkomen dat dit vuil in het openbare gebied terecht kwam, is in een gezamenlijke actie van de Roteb en Woonstad Rotterdam 42 ton grof vuil opgehaald. Dit kwam uit gemeenschappelijke ruimten, achterpaden, binnenterreinen en ruimten van de bewoners. Noordereiland In het plan Kop van Feijenoord speelt de aansluiting met het Noordereiland een grote rol. De deelgemeente speelt hierin een grote rol door de beoogde aanleg van een nieuwe doorgangsroute (inclusief openbaar vervoersverbinding) en een groot park. Bloemhof In Bloemhof Midden is een integrale gebiedsgerichte aanpak van de Putsebocht / Hillevliet gemaakt in samenwerken met Vestia en Deelgemeente Feijenoord Wij zijn in deze aanpak bezig met het ontwikkeling van nieuwbouw van 55 woningen op de Putsebocht. Ook zijn wij op de Hillevliet achtervang voor de aanpak particuliere verbetering. Deze plannen zijn gericht op het verbeteren van de leefkwaliteit en uitstraling van de wijk, zowel op de korte als middellange termijn. In Bloemhof Zuid is met de gemeente overeenstemming bereikt over de invulling van de het project Boekweitstraat – Oostendamstraat. De woningen worden gesloopt en de deelgemeente gaat deze ruimte inrichten voor parkeren en speelruimte voor de kinderen in deze wijk.

Charlois Tarwewijk In 2008 is de wijkvisie Tarwewijk vastgesteld. Deze visie, die wij opstelden met de deelgemeente Charlois, geeft onze ambities voor de wijk voor de komende jaren weer. De nadruk ligt op sociaaleconomische maatregelen en het (verder) kindvriendelijk maken van de wijk. In de Tarwewijk is in het voorjaar van 2008 een zogenaamde Veiligheidstafel gestart. Naast Woonstad Rotterdam nemen deel de politie, de deelgemeente, Stadstoezicht, opbouwwerk en Burger Blauw. De Verschoorbuurt is in verband met het groot aantal inbraken als pilot gekozen.

33

In deze buurt letten wij samen met de andere partijen op zaken als kapotte verlichting, openstaande deuren en te hoog groen waarin inbrekers zich kunnen verstoppen. Wij geven bewoners de kans zaken ter verbetering aan te geven, wij nemen bovendien de tijd om zaken die de veiligheid te verbeteren uit te leggen, bijvoorbeeld het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Pendrecht In 2008 is gestart met het opstellen van een vervolgwijkvisie voor Pendrecht. Woonstad Rotterdam heeft dit samen met de deelgemeente Charlois opgepakt. In het proces worden bewoners en andere stakeholders intensief betrokken. Woonstad Rotterdam is in 2007 gestart met cameratoezicht op 2 flats in Pendrecht behaald. Dit bleek zo succesvol dat het in 2008 in samenwerking met de deelgemeente tot 20 projecten is uitgebreid. In Pendrecht ontstonden in 2007 en 2008 braakliggende terreinen nadat complexen gesloopt waren. Op deze terreinen zijn tijdelijke speelplekken ingericht onder de naam ‘de Tussentijd’. Directe aanleiding voor de speelplekken was de vertraging van de geplande nieuwbouw. De vier speeltuinen zijn ontworpen door een adviesbureau gespecialiseerd in participatieve groenprojecten. De inrichting bestaat uit gerecyclede en natuurlijke materialen. Een deel van het onderhoud gebeurt door leerlingen van verschillende scholen in het kader van hun maatschappelijke stage. Ook kunnen bewoners de tuinen onderhouden, bloemen zaaien en plukken of eventueel een moestuin aanleggen. Oud-Charlois In Oud-Charlois is de deelgemeente samen met Woonstad Rotterdam en andere partners in de wijk gestart met een 10-stratenplan. Straat voor straat worden verlichting, bestrating, groen en technisch onderhoud aangepakt. Tijdens schouwen kunnen bewoners aangeven welke veranderingen zij noodzakelijk vinden. In het kader van de WWI-aanpak is gestart met het programma Art Village, waarin kunstenaars intensief betrokken worden bij de wijk. Carnisse Gemeente, deelgemeente Charlois en twee corporaties werken in Carnisse aan een gebiedsvisie; corporatie Com.Wonen is adoptie-corporatie en daarmee opdrachtgever. Woonstad Rotterdam is verantwoordelijk voor Carnissedorp. De speerpunten van de visie concentreren zich op leefbaarheid, schoon, heel en veilig. Dit betekent onder andere dat de kwaliteit van de binnenterreinen wordt opgeplust. Daarnaast is met als titel ‘vertel uw verhaal’ in de zomer aan zeshonderd huishoudens gevraagd hoe zij het wonen in de buurt ervaren. Huurders en kopers in VvE-verband werden hiervoor benaderd. Uiteindelijk hebben 236 bewoners en 16 ondernemers hun verhaal gedaan. De uitkomsten worden gebruikt als input voor de gebiedsvisie. Wielewaal De gebiedsvisie voor de wijk Wielewaal is van eminent belang voor de juiste keuzes voor de toekomst van dit gebied. Herstructurering lijkt onafwendbaar, waarbij de focus zich zal richten op het bieden van perspectief voor de huidige bewoners De afgelopen jaren is transparant en veelvuldig gecommuniceerd met hen; er vindt met een hoge frequentie overleg plaats met de bewonersorganisaties. Uit onderzoek bleek, dat de sociale binding met de wijk hoog is, net als de behoefte om in dit gebied te blijven wonen. De hoge energielasten creëren wel een vraag naar energiezuinige woningen bij toekomstige huisvesting.

34

4.

Ondernemende corporatie

Woonstad Rotterdam heeft maatschappelijk ondernemen hoog in haar vaandel staan, rekening houdend met de grenzen van het BBSH en onze taakopvatting als stedelijke corporatie. Binnen die grenzen horen activiteiten op het gebied van wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken, maar ook wijkeconomie maakt er onderdeel van uit. 4.1 Wonen, welzijn en zorg Woonstad Rotterdam heeft een geïntegreerd concept ontwikkeld waarin wonen wordt gecombineerd met een breed scala aan diensten op het gebied van welzijn en zorg. Het aanbod varieert van ontmoeting, vertier, horeca, beweging en activiteiten; de nadruk ligt op vitaliteit en wellness. Door de beschikbaarheid van zorg en ondersteuning kunnen senioren zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen. Samen met de juiste partners leveren we op het vlak van wonen, welzijn en zorg hoogwaardige kwaliteit voor alle inkomensgroepen. In hoofdstuk 3 zijn al verschillende voorbeelden van onze activiteiten op dit vlak beschreven. Twee presenteren we hier apart: de doorontwikkeling van Ontmoetingscentrum Prinsenhof en de Prinsessenflat naar een totaalconcept voor bewoners en omgeving op en rond het Bramanteplein én de eerste vertaling van het WWZ-concept naar een maatwerk dienstaanbod via een arrangementenlijnen in De Esch en in Pendrecht. Bramanteplein In Prins Alexander geeft Woonstad Rotterdam concreet gestalte aan het Wonen-Welzijn-Zorgconcept. Bij het Bramanteplein wordt een multifunctionele accommodatie ontwikkeld met de werknaam Fit & Spleisurecentrum. Vanuit dit centrum wordt een breed aanbod aan diensten voor senioren geleverd (ontmoeting en activiteiten voor ouderen, welness, fitness en gezondheid, hulp en zorg, horeca). Ons streven is om het huidige ontmoetingscentrum Prinsenhof te integreren in het nieuwe Fit & Spleisurecentrum. De ontwikkeling van het centrum is de gezamenlijke ambitie van Woonstad Rotterdam, de gemeente Rotterdam en de deelgemeente Prins Alexander. Naast de realisatie van het Fit & Spleisurecentrum zetten wij in op verbetering van de nabij gelegen Prinsessenflats, differentiatie van het huidige woningaanbod in de omgeving en het opknappen van de buitenruimte. Na het haalbaarheidsonderzoek in 2007 is in 2008 het ontwikkelingstraject voor het Fit & Spleisurecentrum opgestart met leisurepartner Optisport, de deelgemeente Prins Alexander en de gemeente Rotterdam. In het vierde kwartaal zijn de gesprekken begonnen met het MT en de bewonersvereniging Prinsenhof. Eind 2008 lag er een eerste schetsontwerp voor het Fit & Spleisurecentrum. In de tweede helft van 2008 zijn de gesprekken gestart met de werkgroep ‘Ons Belang’. Deze werkgroep vertegenwoordigt de bewoners van de Bramanteflat. Na een wat turbulente start was er eind 2008 sprake van een verbeterde relatie. Woonstad Rotterdam wil de komende twee jaar gebruiken om samen met de bewoners te werken aan het toekomstplan voor de Bramanteflat. Er is gewerkt aan de contouren van een samenwerkingsovereenkomst tussen alle partijen. Toegewerkt wordt naar ondertekening in de loop van 2009. Arrangementenlijnen Woonstad Rotterdam stelde in 2008 samen met De Stromen en Charlois Welzijn een arrangementenlijn op voor Pendrecht. Een arrangementenlijn biedt een aantal voorzieningen en diensten op het gebied van wonen, welzijn en zorg die ervoor zorgt dat mensen prettiger en langer zelfstandig kunnen wonen in hun woning en wijk.

35

De arrangementenlijn is tot stand gekomen na een analyse van bestaande diensten en voorzieningen in de wijk. Met behulp van een enquête en panelgesprekken met ouderen uit de wijk is onderzocht wat in het huidige aanbod ontbreekt. Naast bestaande voorzieningen zoals personenalarmering of de maaltijdservice willen wij het aanbod de komende jaren uitbreiden en verbeteren met bijvoorbeeld cursussen internetgebruik en verbeteren van de eigen veiligheid. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de promotie van en communicatie over de producten en diensten om de bekendheid te vergroten. Een deel van de voorzieningen uit de arrangementenlijn is speciaal bedoeld voor ouderen in onze eigen seniorencomplexen, maar het grootste deel kan worden gebruikt door alle ouderen in Pendrecht. Ook in de Esch is Woonstad Rotterdam in 2008 begonnen met het opzetten van een arrangementenlijn. Dit doen we samen met Com.wonen en de deelgemeente. Net als in Pendrecht vond er eerst een grondige analyse plaats. Uit de eerste analyse blijkt dat de nadruk in de Esch vooral zal komen te liggen op bewegen, ontmoeten en activiteiten. In 2009 zal de arrangementenlijn de Esch gereed zijn. 4.2

Wonen, leren en werken

Wonen, leren en werken: een goed begin is het halve werk. Goede woonomstandigheden, een goede opleiding en werk zijn de voorwaarden voor economische onafhankelijkheid; zij vergroten de kansen om vooruit te komen in het leven. Woonfoyers, begeleid wonen, betaalbare zelfstandige kamers en woningen voor jongeren zorgen voor goede woonomstandigheden. Voor begeleiding werken wij samen met verschillende scholen en instellingen. Woonstad Rotterdam verzorgt als erkend leerbedrijf vele stageplaatsen, waar jongeren hun eerste werkervaringen kunnen opdoen. Bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsruimten in verschillende wijken maken het mogelijk voor startende ondernemers in de buurt een bedrijf te beginnen. Samenwerking met instellingen in de buurt voor ondersteuning van ondernemers (zoals de ondernemerskamer in het Oude Westen) moet de slaagkans verhogen. In hoofdstuk 3 zijn al verschillende voorbeelden van onze activiteiten rond wonen, leren en werken aan bod gekomen. Hieronder gaan wij nog kort in op een paar bijzondere en bredere initiatieven van Woonstad Rotterdam. Woonfoyer Sandelingplein De woonfoyer Sandelingplein bestaat al twee jaar. In dit bijzonder geslaagde samenwerkingsproject met de ROC’s Albeda en Zadkine bieden wij 66 jongeren een ‘thuis’ met als doel hen een betere basis te bieden zodat zij hun opleiding kunnen voltooien. Zo wordt schooluitval bestreden. Ook krijgen stages vorm in de foyer, o.a. door leerlingen die hun stage in het kader van de opleiding beveiliging in het pand kunnen lopen. In 2008 werd de individuele begeleiding door de ROC’s aan Flexus overgedragen. Ook internationaal mocht deze foyer op aandacht rekenen: De Club de Madrid, een groep vermaarde internationale politici, bezocht het Sandelingplein. De buitenlandse bezoekers waren positief over deze woonvorm. Stages Veel van onze inspanningen nu en in de toekomst zijn gericht zijn op het concretiseren van de sociaal-economische opgave in de wijken. Een nadere invulling van deze sociaal-economische doelstelling is het creëren van scholing en werk voor jongeren zonder startkwalificatie (MBO2 diploma). Door de realisatie van een leerwerktraject voor jongeren in de leeftijd van 16-23 jaar is hier nadere vorm aangegeven. Dit traject richtte zich met name op werkzaamheden aan casco en lege woningen, omdat onderhoudswerk binnen de woning nog een stap te ver is. Het ging om eenvoudige reparatiewerkzaamheden aan de buitenkant van het gebouw.

36

Het experiment heeft gelopen in het schooljaar 2007-2008, met wisselend resultaat. Een aantal leerlingen is inderdaad doorgestroomd, anderen zijn afgehaakt of hebben zelfs forse schade aan gereedschap veroorzaakt. Onze conclusie is dat dit soort leerlingenplaatsen eerder gezocht moeten te worden bij uitvoerende aannemers of onderhoudsbedrijven dan bij de (vooral opdrachtgevende) corporatie. Onderhoudsbedrijven hebben de mogelijkheid tot een grotere verscheidenheid aan afwisselende werkzaamheden en kunnen daardoor een beter totaalbeeld van bouwwerkzaamheden bieden en hierdoor de betrokkenheid/interesse van de leerling vergroten. In samenwerking met de Hogeschool Rotterdam en een ondernemer wordt in een voormalige bedrijfsruimte in de Sandelingstraat een bijzonder project uitgevoerd waarbij HBO studenten MBOers ondersteunen bij hun opleidings- en beroepskeuzes. Ook hierdoor worden stageplaatsen geboden. 4.3 Wijkeconomie Goedlopende en aantrekkelijke ondernemingen kunnen volgens ons de wijkeconomie flink versterken en wijken aantrekkelijker maken. Ze helpen namelijk het leefklimaat vooruit. We huisvesten in onze wijken bedrijfsruimtes supermarkten, winkels, kroegen, artsenpraktijken, kantoren, maar ook (vaak tegen lagere huurprijzen) maatschappelijke organisaties, zoals Vrouwenstudio’s. Op verschillende plekken hebben we ons ook in 2008 ingezet om meer geschikte ondernemers naar onze wijken te krijgen en bedrijfsruimtes grondig op te knappen. In 2008 zijn we gestart met een verkenning naar wijkeconomie en onze rol er in om voor onszelf en anderen scherper te maken op welke manier Woonstad Rotterdam in de toekomst wil bijdragen aan een betere economie in onze wijken. Daarnaast zijn we op een aantal plekken al concreet aan de slag gegaan. In hoofdstuk 3 hebben we daarvan al voorbeelden beschreven. Nu volgende drie andere initiatieven. De Ondernemerstafel in het Oude Westen In 2008 is op initiatief van Woonstad Rotterdam in samenwerking met gemeente Rotterdam en de Centrumraad, als onderdeel van het uitvoeringsprogramma voor de wijkvisie het Oude Westen, “de Ondernemerstafel het Oude Westen” opgezet. Op 3 juli 2008 is de Ondernemerstafel officieel geopend: betrokken partijen die zich hebben uitgesproken over hun bijdrage in de vorm expertise, menskracht en/of middelen aan de Ondernemertafel ondertekenden de intentieovereenkomst. De Ondernemerstafel heeft als doel om het ondernemerschap en de bedrijvigheid in het Oude Westen te bevorderen. Dit doet zij o.a. door het actief werven en begeleiden van bedrijven met toegevoegde waarde voor de wijk. Daarnaast faciliteert zij bestaande en nieuwe ondernemers in het Oude Westen door scholing, coaching, advies, aanbod van stagiaires en versterking van onderling netwerken. Een aantal bedrijven is naar het Oude Westen gehaald zoals de MediaWerkplaats Rotterdam en de Kunstsuper. En een aantal herkenbare brancheringspunten ten behoeve van de acquisitie van bedrijven en gebiedspromotie is vastgesteld. Pact op Zuid: Ondernemershuis Zuid Het Ondernemershuis Zuid is een actief ontmoetingspunt voor gevestigde en startende ondernemers. Zij kunnen dagelijks met hun vragen terecht bij loketten van het Ontwikkelingbedrijf en de Kamer van Koophandel: een Ondernemersbalie, een balie voor zelfstandigen die ondersteuning nodig hebben in de financiële bedrijfsvoering en een loket van het Handelsregister. Startende ondernemers krijgen in het Ondernemershuis Zuid informatie over allerlei wetten en regelingen. De informatie is toegesneden op hun persoonlijke situatie: die van de startende winkelier. Woonstad Rotterdam levert een inhoudelijke bijdrage en een bijdrage aan de financiën van het Ondernemershuis in het kader van Pact op Zuid.

37

Boulevard op Zuid Boulevard Zuid omvat twee winkelstraten tussen de na-oorlogse wijken Bloemhof en Hillesluis. Wijken met een dominante woonfunctie waar de economische activiteiten geconcentreerd zijn in enkele straten en centra. Bedrijfsruimtes zijn voornamelijk in particuliere handen zijn. De economische en sociale situatie op de Boulevard Zuid bevindt zich al langere tijd in een neergaande spiraal: de kwaliteit van panden en buitenruimten is slecht, er is te weinig differentiatie en te veel leegstand. Ondernemers ontbreekt het aan de basale kennis en vaardigheden om een levensvatbaar bedrijf te exploiteren. Er zijn echter ook kansen, bijvoorbeeld de toekomstige invulling van de Zuiderziekenhuislocatie en de aanwezigheid van sociale stijgers. Woonstad Rotterdam is door de gemeente Rotterdam benaderd om mee te werken aan revitalisering van Boulevard op Zuid. Aan Woonstad Rotterdam is gevraagd als gebiedsregisseur de integrale gebiedsvisie te ontwikkelen. Een analyse van de Boulevard heeft al aangetoond, dat een grote ingreep in de fysieke voorraad het beste toekomstperspectief biedt voor de winkelstraat. De inzet van Woonstad Rotterdam vindt plaats binnen de kaders van de aanpak van de particuliere voorraad, waarbij Woonstad Rotterdam ervan uitgaat dat de winkelfunctie niet voor eigen rekening en risico wordt ontwikkeld.

38

5.

Organisatie

5.1

Ontwikkeling en Integratie

2008 heeft voor Woonstad Rotterdam voor een groot deel in het teken gestaan van de verdere ontwikkeling van het bedrijf. Er is een zogenaamde blauwdruk van de organisatie vastgesteld. Daarna is gestart met de integratie van alle bedrijfsonderdelen. Organisatiestructuur In 2008 zijn wij gestart met de inhoud, het ontwerp en de detailinrichting van de hoofdprocessen van Woonstad Rotterdam, op basis van het ondernemingsplan ‘Passie voor Rotterdam’ uit 2007. De organisatiestructuur is in 2008 vastgelegd in de ‘Blauwdruk Organisatie Woonstad Rotterdam’. De blauwdruk biedt een solide organisatiestructuur voor het uitvoeren van de vier kernactiviteiten van Woonstad Rotterdam: dienstverlening en vastgoedbeheer, integrale gebiedsontwikkeling, vastgoedontwikkeling, en belegging in vastgoed. Strategische uitgangspunten Bij het uitvoeren van haar kernactiviteiten laat Woonstad Rotterdam zich leiden door een organisatiefilosofie die zich als volgt kenmerkt: •

Dicht bij de klant en dicht bij de opgave

•

Één ingangsprincipe voor de klant

•

Uitgaan van de Woonstadwaarden: betrokken, daadkrachtig, ambitieus, inspirerend en samenwerken).

•

Efficiënt en effectief.

•

Uitgaan van schaalvoordelen.

•

Sturen op rendement.

•

Een goede balans tussen effectiviteit, efficiency en werkplezier.

Om inhoud te geven aan deze strategische uitgangspunten ziet de organisatiestructuur van Woonstad op hoofdlijn er als volgt uit: •

Vijf sterke regio’s met een stevige lokale binding.

•

Een centrale afdeling vastgoedontwikkeling met ruimte voor ondernemerschap.

•

Een centrale afdeling financiën.

•

Een centrale afdeling commercie.

•

Vijf strategische stafafdelingen.

Organisatieontwikkeling Visie Woonstad Rotterdam is ontstaan uit de fusie van twee grote Rotterdamse woningcorporaties, elk met een eigen achtergrond en cultuur, samen te smeden tot een toonaangevende, ambitieuze stadscorporatie. Woonstad Rotterdam is meer dan het geheel der delen: de fusie geeft ons de kans te investeren in onze organisatie en onze medewerkers. In 2008 zijn drie strategische thema’s benoemd: Management Development, Talentontwikkeling en Cultuur. Vanaf september zijn door het bestuur en het management de thema’s inhoudelijk verder uitgediept en is de richting bepaald. Vanuit de drie thema’s wordt gewerkt aan het fundament van Woonstad Rotterdam: een prestatiegerichte cultuur, professioneel management, goed werkgeverschap en toonaangevend beleid ten aanzien van mens en organisatie.

39

Management Development Management Development is de katalysator voor de ontwikkeling van Woonstad Rotterdam. Er zijn drie uitgangspunten bepaald die als een rode draad door het MD programma zullen lopen. Het zijn, Presteren, Ontwikkelen en Leuk. Het MD programma geeft in 2009 concreet vorm aan het professionaliseren van het management. Het management van Woonstad Rotterdam kent een strategisch niveau, wat zich richt op leiderschap, en een tactisch/operationeel niveau, wat zich richt op het ontwikkelen van resultaatgericht managen. Het MD programma levert maatwerk voor de ontwikkeling van de verschillende niveaus. Tegelijkertijd wordt nadrukkelijk gestuurd op de verbinding tussen de verschillende niveaus. Talentontwikkeling Woonstad Rotterdam heeft in 2008 onderzocht en vastgesteld dat er een grote behoefte bestaat aan talentontwikkeling in brede zin. Er worden vier verschillende onderdelen voor talentontwikkeling vastgesteld. •

Een trainee programma, gericht op het aantrekken van schoolverlaters.

•

Een programma voor het ontwikkelen van talenten binnen Woonstad Rotterdam.

•

Management development.

•

Functiegerichte opleidingen.

Gezien de opgaven, zoals gesteld in het ondernemingsplan, is het opstellen en uitvoeren van een langere termijn strategie met betrekking tot het borgen en ontwikkelen van een evenwichtig personeelsbestand noodzakelijk. Vanuit dat perspectief is het van groot belang dat Woonstad investeert in het opleiden en ontwikkelen van haar talenten. Het talentontwikkelingsprogramma loopt van 2009 tot 2012. Woonstad Rotterdam stimuleert, waardeert en beloont creativiteit en persoonlijk initiatief. Wij maken daarvoor gebruik van alle talenten en vaardigheden die binnen onze organisatie aanwezig zijn. Wij bieden onze medewerkers uitdagingen en kansen die het hen mogelijk maken op een positieve en resultaatgerichte wijze hun bijdrage te leveren aan de organisatie. Medewerkers boeken resultaten omdat hun rol helder is en omdat zij weten welke vrijheden en verantwoordelijkheden ze binnen hun werkzaamheden hebben. Ook is helder welke doelen de organisatie aan hen stelt. Cultuur Woonstad Rotterdam is een prestatiegerichte organisatie, gericht op ontwikkeling van mens en organisatie waarin het leuk is om te werken. In 2008 is richting gegeven aan het cultuurprogramma. Het fundament voor de prestatiegerichte organisatie is het systeem voor resultaatgericht beoordelen; in 2008 zijn wij gestart met de ontwikkeling van dit systeem. Management Development en het Talentontwikkelingsprogramma zullen in het cultuurprogramma een voortrekkersrol in vervullen. Er wordt in 2009 concreet inhoud gegeven aan de begrippen Presteren, Ontwikkelen en Leuk. Functie- en salarisgebouw Woonstad Rotterdam heeft een volledig nieuw functie- en salarisgebouw ontwikkeld, met onder andere organieke, resultaatgerichte functieprofielen. Bij de ontwikkeling van deze profielen stond het organisatieontwerp voorop. De ontwikkelde profielen geven resultaatgerichte sturing en inhoud aan de medewerkers die geplaatst zijn binnen Woonstad Rotterdam. Alle functies zijn ingedeeld conform de CATS-systematiek en afgestemd met het management en vastgesteld door het bestuur. Met het invoeren van het nieuwe functie- en salarisgebouw wordt tevens geanticipeerd op de invoering van resultaatgerichte beoordeling in de komende twee jaar.

40

Arbeidsvoorwaarden Woonstad Rotterdam heeft een nieuw pakket arbeidsvoorwaarden ontwikkeld, die in lijn met haar strategische uitgangspunten liggen. Dit pakket arbeidsvoorwaarden moet onderscheidend en eigentijds zijn, en grote wervingskracht hebben. Met het pakket arbeidsvoorwaarden geeft Woonstad invulling aan haar taak om inhoud te geven aan goed werkgeverschap. Tegelijk legt Woonstad een arbeidsvoorwaardenpakket neer wat recht doet aan het belonen en waarderen van de medewerkers binnen Woonstad. Een door de Tijdelijke ondernemingsraad georganiseerde achterban raadpleging geeft een positief resultaat en bekrachtigt daarmee de kwaliteit van het pakket arbeidsvoorwaarden en het draagvlak hiervoor van medewerkers. Integratieproces Woonstad Rotterdam heeft ervoor gekozen haar integratie stapsgewijs te laten verlopen. In 2008 zijn de eerste drie echelons leidinggevenden geplaatst (bestuur, hoger en middenmanagement) én de medewerkers van de centrale stafafdelingen en de afdeling vastgoedontwikkeling. De plaatsing van de overige medewerkers vindt plaats in 2009. Het Sociaal Plan dat in 2007 is vastgesteld, biedt de uitgangspunten voor plaatsing. Deze vergt veel van het verandervermogen en de spankracht van de organisatie. De plaatsing is onderverdeeld in drie fasen die gezamenlijk negen stappen omvatten. Deze worden zorgvuldig uitgevoerd om te komen tot een weloverwogen passend functieaanbod voor medewerker. 2008 is een uitzonderlijk jaar: integratie als gevolg van de fusie, WWI-wijken en herstructureringsprojecten doen een groot beroep op onze personele capaciteit. Er zijn bovendien vacatures ontstaan die, met het oog op afspraken in het Sociaal Plan, niet allemaal meteen ingevuld konden worden. Het is daarom noodzakelijk gebleken gebruik te maken van een groter aantal externen dan ons lief is. Vanaf 2009 is de inzet om, met het oog op stabiliteit en kosten, de afhankelijkheid van externen zo beperkt mogelijk te houden. Tijdelijke ondernemingsraad Woonstad Rotterdam heeft er bewust voor gekozen om de Tijdelijke ondernemingsraad te betrekken bij het ontwikkelen van de organisatie. Er is inmiddels sprake van een constructieve en hechte samenwerking met respect voor de wederzijdse verantwoordelijkheden. De samenwerking leidt tot draagvlak, wederzijds begrip en inzicht bij het aanscherpen van de organisatiestructuuren processen, evenals afstemming ten aanzien van het uitvoeren van het Sociaal Plan bij de personele integratie. 5.2

Formatie en personele bezetting

Per 31 december 2008 was de personele bezetting 448,4 fte, bezet door 521 medewerkers. Er waren 262 mannen en 259 vrouwen in dienst. Een verdere uitsplitsing van de personele bezetting staat in bijlage 2. 5.3

Ondernemingsraad

In 2008 is de Tijdelijke Ondernemingsraad van Woonstad Rotterdam (TOR) één team geworden. Zeven leden van de OR van dNU en zeven leden van de OR van het WBR waren niet meer bezig met hun “afkomst”, maar met de toekomst.

41

Er is veel werk verzet. De voorzitter van de TOR beloofde tijdens zijn speech op de nieuwjaarsreceptie zich in te zetten voor goede arbeidsvoorwaarden voor heel Woonstad Rotterdam. Dit heeft geresulteerd in een nieuw arbeidsvoorwaardenpakket dat voor alle collega’s positief is uitgepakt. De uitwerking van de diverse uitvoeringsregelingen is al flink gevorderd. Verwacht wordt dat in juli 2009 alle regelingen af zijn. Een mooi resultaat! In 2008 is de vertaalslag gemaakt van ondernemingsplan naar blauwdruk met functies en fte’s en daarop volgend de voorbereiding en uitwerking van de plaatsingen 1e en 2e tranche. Een proces dat door de TOR nauwlettend is gevolgd en waarbij de TOR door middel van de instelling van de werkgroep Techniek heeft laten zien nadrukkelijke invloed te hebben op de plannen van de organisatie. Twee TOR leden hebben in 2008 hun functie neergelegd. Nu met 12 leden verder tot aan de verkiezingen in 2009. Belangrijke uitdaging wordt een goede uitwerking van het beoordeling en waarderingsysteem. TOR en bestuur hebben eind 2008 een evaluatie gehouden. De conclusie was dat er een goede samenwerking is geweest met respect voor de zienswijze en standpunten van de ander. Dit is ook het uitgangspunt voor de nieuwe OR van Woonstad Rotterdam die medio 2009 gekozen zal worden. 5.4

Governance en maatschappelijk ondernemerschap

De governancestructuur van Woonstad Rotterdam is professioneel en vormgegeven conform de principes en de uitwerkingen van de Aedes- en de Governancecode Woningcorporaties. De principes zijn verankerd in de statuten, het bestuursreglement en het reglement van de Raad van Commissarissen. In het verslag van de Raad van Commissarissen (paragraaf 6.1) wordt ingegaan op de wijze waarop invulling is gegeven aan de rol van de Raad van Commissarissen bij governance binnen Woonstad Rotterdam. Woonstad heeft in de blauwdruk van de organisatie haar sturingsfilosofie beschreven. Daarbij is ruim aandacht besteed aan de zeggenschapsverhoudingen tussen Bestuur en Raad van Commissarissen, tussen de bestuurders onderling en het management. Ook is de organisatiefilosofie beschreven waarin uitgangspunten zijn verwoord als dicht bij de klant opereren, de Woonstad kernwaarden uitdragen en een simpele, kraakheldere organisatiestructuur hanteren. 5.5.

Externe netwerken

Als Woonstad Rotterdam willen we midden in de samenleving staan en ook leren van anderen. Daarom onderhouden we contacten met collega-corporaties in de stad, in de regio, in Nederland en zelfs daarbuiten. In Rotterdam nemen we deel aan diverse netwerken, op wijk-, deelgemeente- en stadsniveau, in allerlei vormen zoals stuurgroepen en klankbordgroepen. In de wijken werken we samen met onze partners: bewoners, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties, scholen, de (deel)gemeente en vele anderen. Daar waar Woonstad een rol als wijkregisseur vervult, nemen we samen extra verantwoordelijkheid om samen met onze partners te komen tot nog betere resultaten. In de regio werken we samen in Maaskoepelverband en Citycorp. Ook Woonnet Rijnmond is een voorbeeld van regionale samenwerking, op het gebied van woonruimteverdeling.

42

Landelijk overleggen we, naast binnen Aedes (de koepelorganisatie van woningcorporaties), ook intensief met de grotere corporaties in het netwerk De Vernieuwde Stad. Op de agenda van De Vernieuwde Stad staan veelal inhoudelijke thema's die van belang zijn voor grote corporaties. In 2008 is door Woonstad in dat kader onder andere deelgenomen aan de werkgroep prijsbeleid van De Vernieuwde Stad. 5.6

Samenstelling bestuur

Het bestuur van Woonstad Rotterdam bestond in 2008 uit: - de heer drs. A.J.M. Schakenbos, bestuursvoorzitter - mevrouw ir. M. de Bruyn, bestuurder Wonen - de heer ir. W.H. Klos, bestuurder Ontwikkeling & Techniek - de heer D. Stehouwer, bestuurder Waarde, Finance & Facilities (tot en met 30 november 2008) - de heer R.C. de Gier RA, bestuurder Waarde, Finance & Facilities (vanaf 1 december 2008) Arjan Schakenbos is sinds de oprichting van Woonstad Rotterdam, 1 augustus 2007, bestuursvoorzitter. Hij is in 1957 geboren. Arjan Schakenbos trad 1 november 2004 in dienst bij een van de rechtsvoorgangers van Woonstad Rotterdam, het Woningbedrijf Rotterdam, in de functie van bestuursvoorzitter. Arjan Schakenbos is lid van de Raad van Toezicht van de Velthuis klinieken. Marja de Bruyn is sinds 1 augustus 2007 bestuurder van Woonstad Rotterdam. Zij is in 1956 geboren. Marja de Bruyn trad in 1980 in dienst van een van de rechtsvoorgangers van de Nieuwe Unie, een van de rechtsvoorgangers van Woonstad Rotterdam en was sinds 2006 bestuurder van de Nieuwe Unie. Willem Klos is sinds 1 augustus 2007 bestuurder van Woonstad Rotterdam. Hij is in 1954 geboren. Willem Klos is in 1997 in dienst getreden van een van de rechtsvoorgangers van Woonstad Rotterdam, het Woningbedrijf Rotterdam, alwaar hij vanaf 2000 tot aan de datum van fusie de functie van bestuurder vervulde. Rengert de Gier is sinds 1 december 2008 bestuurder van Woonstad Rotterdam. Hij is in 1953 geboren.

43

44

6. 6.1

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen

Het is de taak van de Raad van Commissarissen om toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie. De Raad staat het bestuur bovendien met raad terzijde. Het toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 17 van de statuten van Stichting Woonstad Rotterdam omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Commissarissen, laatstelijk aangepast in augustus 2008. Verantwoording In dit verslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop in 2008 invulling is gegeven aan zijn toezichthoudende en adviserende taak. Het verslag maakt deel uit van het Jaarverslag van Woonstad Rotterdam, waarin de aanpak en uitvoering van de vele beleidsterreinen en aandachtsvelden worden belicht. Het jaarverslag is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd nadat dit met het bestuur was besproken. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het jaarplan en de begroting, het ondernemingsplan 2008-2012, de prestatieafspraken met de gemeente Rotterdam en enkele concrete normen op het gebied van solvabiliteit, financiële continuïteit en kredietwaardigheid. Het verslagjaar 2008 stond - net als 2007 - in het teken van de verdere integratie van de organisaties van de Stichting Woningbedrijf Rotterdam en Stichting de Nieuwe Unie, die op 1 augustus 2007 zijn gefuseerd, en waardoor de Stichting Woonstad Rotterdam is ontstaan. In de periode van 1 januari tot en met 31 december 2008 heeft de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam zes maal met het bestuur over een veelheid van onderwerpen vergaderd. Naast de gebruikelijke besluitvorming over het jaarverslag, de jaarrekening, de (meerjaren)begroting (in aanwezigheid van de externe accountant) en het jaarplan voor het komende jaar heeft de Raad zich regelmatig laten bijpraten over de ontwikkelingen op het gebied van de WWI c.q. de ‘Vogelaarwijken’ en de daarbij behorende investeringen en subsidies, én over de ontwikkelingen op het gebied van de VSO-1 en VSO-2. Ook heeft de Raad zich akkoord verklaard met de oprichting van een participatie in een VvEservice-organisatie (VVE010), een initiatief van Woonstad, Woonbron en de gemeente. Deze zich richt op de ondersteuning van kleine – particuliere – verenigingen van eigenaren. Voor Woonstad gaat het om circa 1.000 woningen in haar adoptiegebieden. Het maximum aantal aan te kopen woningen hierbinnen bedraagt 50 stuks, met een maximale onrendabele investering van € 20.000 per woning, oftewel in totaal € 1 miljoen. De helft hiervan wordt betaald door de gemeente Rotterdam. Ook heeft de Raad in principe ingestemd met de participatie, onder voorwaarden, in een ‘Fit & Spleisurecentrum’ aan het Bramanteplein in het Lage Land, de deelname aan de ontwikkeling van een nieuw project op de locatie van de voormalige boomkwekerij, en de verdere planontwikkeling voor het gebied ‘Kop van Feijenoord’, die moet uitmonden in een intentieovereenkomst met gemeente en marktpartijen. Verder is in 2008 meerdere malen uitgebreid gesproken over de gang van zaken rond de omvangrijke gebiedsontwikkeling Nieuw Crooswijk.

45

Commissies De Raad van Commissarissen heeft twee commissies, te weten een Remuneratiecommissie en een Auditcommissie. Remuneratiecommissie De primaire functie van de Remuneratiecommissie is het voorbereiden van de besluitvorming door en het adviseren van de Raad ten aanzien van de volgende punten: - de benoeming van leden van de Raad van Commissarissen - het functioneren van de Raad van Commissarissen als geheel en van de leden afzonderlijk - het gewenste profiel van de Raad van Commissarissen en de evaluatie van dat profiel - de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen - de benoeming van de leden van het bestuur - de door het bestuur te leveren en de geleverde prestaties - het functioneren van het bestuur als geheel en van de leden afzonderlijk - de honorering van de leden van het bestuur. De Remuneratiecommissie bestond begin 2008 uit mr. W.G. van Hassel (voorzitter), ir. J.H. van der Meer en ir. J.J. Verwer. In februari 2008 heeft de heer Van der Meer zijn lidmaatschap van de Remuneratiecommissie om privé-redenen neergelegd. Hij werd daarbij opgevolgd door dr. F.J. de Wuffel. De commissie heeft in 2008 tweemaal vergaderd. In deze vergaderingen is met name gesproken over de arbeidsvoorwaarden van de bestuurders, de te maken prestatieafspraken met de individuele bestuurders over het jaar 2008 en de bijbehorende prestatiebeloning. Daarbij is afgesproken om deze begin 2009 te beoordelen. Ook is alvast gesproken over de (ongewijzigde) honorering van de Raad van Commissarissen in 2009. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. Conform de gemaakte afspraak bij de fusie is de honorering van de Raad van Commissarissen in 2008 opnieuw getoetst. Mede op basis van de uitgangspunten en aanbevelingen van de commissie Meijerink, en rekening houdend met de grootte van de fusieorganisatie (bijna 55.000 woningen), zijn de vergoedingen voor het jaar 2008 als volgt vastgesteld: Voorzitter

€ 15.600

Vice-voorzitter

€ 13.000

Commissievoorzitters € 13.000 Overige leden

€ 10.400

Deze bedragen liggen tussen de voorheen bij het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie gehanteerde honoraria. Een onkosten- of vacatiegeldregeling is niet van toepassing.

46

Auditcommissie De Raad van Commissarissen kent een Auditcommissie. De primaire functie van deze commissie is het ondersteunen van de Raad van Commissarissen bij het toezicht op de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de naleving van wet- en regelgeving en gedragscodes, de betrouwbaarheid van de verslaggeving, inclusief de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling, de toepassing van nieuwe wet- en regelgeving, schattingen, rapportages door de externe accountant enzovoorts, het belastingbeleid, het financierings- en beleggingsbeleid, de toepassing van informatie- en communicatietechnologie, de opvolging van de aanbevelingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant, in het bijzonder de toewijzing, de onafhankelijkheid, het functioneren, de contractvoorwaarden en het honorarium. Daarnaast kan de Auditcommissie het bestuur aanwijzingen geven over te onderzoeken onderdelen van de deelgebieden in de organisatie en daarbij behorende aandachtspunten. In bijzondere situaties is de Auditcommissie het eerste aanspreekpunt voor interne controleaspecten door daartoe aangewezen functionarissen. De Auditcommissie bestond begin 2008 uit prof.dr.mr. J.C.M. van Sonderen (voorzitter), drs. P. Maaskant RA en ir. J.H. van der Meer. Laatstgenoemde heeft in februari 2008 zijn lidmaatschap van de Auditcommissie om privé-redenen neergelegd. Hij is daarbij opgevolgd door mevrouw mr. W.L. Gillis-Burleson. De commissie heeft in de periode van 1 januari tot en met 31 december 2008 vier maal vergaderd. In die vergaderingen zijn naast de gebruikelijke onderwerpen als jaarrekening, begroting, treasury, auditplan etc. onder andere behandeld een beleidslijn om de onrendabele uitgaven te sturen in relatie tot de gerealiseerde verkoopopbrengsten, integriteitsmanagement en het te hanteren risicoplafond bij projectmatige verkopen. Daarnaast is de economische crisis, die aan het eind van het verslagjaar steeds duidelijker werd, meermalen onderwerp van gesprek geweest. Governance De visie van de Raad van Commissarissen op governance luidt: Goed bestuur staat voor moreel gezag, vertrouwen, integriteit en respect; maar ook voor transparantie, verantwoording afleggen, risico’s onderkennen, zien aankomen en beperken. Goed bestuur is offensief: regels leiden niet tot ‘afvinkprocedures’. Ze worden gebruikt om een scherp inhoudelijk debat te voeren en hiermee de aandachtspunten in de organisatie op te sporen. De essentie van goed bestuur is daarmee de aanwezigheid van kwaliteit, vertrouwen en inspiratie. Toepassing governancecode De Raad van Commissarissen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen en aanbevelingen. Zo heeft de Raad van Commissarissen ingestemd met het op de website plaatsen van het reglement en de profielschets van de Raad van Commissarissen, het rooster van aftreden, de governancestructuur, informatie over het integriteitsbeleid en een klokkenluidersregeling. Over de (vierjaarlijkse) visitatie is afgesproken om hiermee pas te starten nadat het fusietraject tussen de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam is afgerond. Over de datum van en de vorm waarin de visitatie zal plaatsvinden wordt in 2009 een besluit genomen. De aanbeveling om bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen zal vooralsnog niet worden gevolgd. De Raad van Commissarissen is van mening dat het volstaat om met duidelijke prestatieafspraken te werken en dat naar een hoge mate van continuïteit van de bestuursleden gestreefd moet worden.

47

Ten aanzien van de aanbevolen jaarlijkse stakeholdersvergadering zal Woonstad naar de geest daarvan handelen. Volgens de letter van de regel is een dergelijke vergadering voor een corporatie met de omvang van Woonstad (bijna 55.000 vhe's) onwerkbaar gezien het groot aantal stakeholders (12 deelgemeenten, 21 wijken). Gekozen wordt daarom voor maatwerk met focusgroepen van prioritaire stakeholders. In de komende jaren zal daarvoor een passende vorm van verantwoording ontwikkeld worden. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van de leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria. De Raad heeft vastgesteld dat er geen sprake is van belangenverstrengeling van de leden van de Raad met andere functies. Er is dan ook geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken waren. Zelfevaluatie Zoals gebruikelijk heeft de Raad van Commissarissen in het verslagjaar eenmaal onderling overleg gevoerd, buiten aanwezigheid van het bestuur. Daarbij is (aan de hand van een checklist) het eigen functioneren van de raad geëvalueerd en is nagegaan of de samenstelling en de aanwezige deskundigheden nog voldoen aan het vastgestelde profiel. Ook de informatievoorziening aan de Raad is besproken en hierbij is ook het oordeel van het bestuur over het functioneren van de Raad betrokken. Dit onderling beraad heeft niet geleid tot een bijstelling van de werkwijze van de Raad of andere maatregelen. Voorts heeft de Raad vastgesteld dat er geen sprake is van belangenverstrengeling van de leden van de Raad met andere functies. Externe contacten De Raad van Commissarissen bezoekt elk jaar in september enkele wijken en buurten waar de organisatie actief is, om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen op het gebied van beheer en stedelijke vernieuwing. In 2008 werden enkele complexen in de wijk Feijenoord bezocht, mede met het oog op de besluitvorming over de ontwikkeling van het gebied ‘Kop van Feijenoord’. Deskundigheid In het verslagjaar is de profielschets voor de Raad van Commissarissen ongewijzigd gebleven. De Raad van Commissarissen zorgt er voor dat de noodzakelijke deskundigheid binnen de Raad aanwezig is. Voor de samenstelling van de Raad van Commissarissen geldt als algemeen uitgangspunt dat hij beschikt over: - kennis en ervaring op het gebied van bestuur en toezicht, - een strategische oriëntatie, - een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid, - kennis van en affiniteit met de volkshuisvesting, - kennis van de financiële regelgeving en het financiële beheer van een onderneming, - duidelijke binding met Rotterdam, - affiniteit en betrokkenheid bij de fusiecorporatie.

48

Met inachtneming van deze algemene uitgangspunten dienen binnen de Raad specifieke deskundigheden aanwezig te zijn op de volgende gebieden: - financiën, bedrijfseconomie, treasury - juridische zaken - bedrijfskunde - human resource management - volkshuisvesting, stedelijke ontwikkeling en planologie - ontwikkeling, bouw en commercieel beheer van vastgoed - zorg, welzijn en sociale zaken - openbaar bestuur Door de Raad van Commissarissen is vastgesteld dat zowel de algemene als de specifieke deskundigheden op dit moment ruimschoots aanwezig zijn. Actie op dit punt was in 2008 derhalve niet aan de orde. In verband met het aftreden van twee commissarissen in 2009, wordt bezien hoe de deskundigheid binnen de Raad ook in 2009 wordt geborgd. 6.2

Samenstelling Raad van Commissarissen

Volgens de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit tenminste zeven en ten hoogste negen personen. Twee leden worden benoemd op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties van de Nieuwe Unie en één lid op voordracht van de ondernemingsraad. In de periode van 1 januari tot 31 december 2008 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: Ir. J.J. Verwer (1941) voorzitter Was voor zijn pensionering in 2005 algemeen directeur van Eon Benelux NV. Is thans adviseur van de Raad van Bestuur van Eon AG in München, adviseur van Nauta Dutilh advocaten en voorzitter van de Raad van Commissarissen van Electrorisk (captive van de e-bedrijven). De heer Verwer is per 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sinds 2001 voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie. Zijn huidige zittingsperiode liep 31 december 2008 af. Hij is met instemming van de Ondernemingsraad herbenoemd voor vier jaar, tot 31 december 2012. Daarna is hij niet langer herbenoembaar. Binnen de Raad van Commissarissen is hij lid van de Remuneratiecommissie. Ir. J.H. van der Meer (1938) vice-voorzitter Was voor zijn pensionering directievoorzitter van de divisie Europa van Rodamco NV. Is thans lid van de Raad van Commissarissen van steenfabriek De Rijswaard BV en non-executive director bij vastgoedonderneming BCRE BV. De heer Van der Meer is per 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 1997 lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam, waar hij laatstelijk de functie van voorzitter vervulde. Zijn huidige en laatste zittingsperiode loopt 31 december 2009 af. Binnen de Raad van Commissarissen was hij tot eind februari 2008 lid van de Remuneratiecommissie en de Auditcommissie.

49

Mevrouw mr. W.L. Gillis-Burleson (1960) Is directeur-eigenaar van Legato en was tot voor kort plaatsvervangend voorzitter van de Kamer van Koophandel in Rotterdam. Daarnaast is zij bestuurslid van de Economic Development Board Rotterdam en de Rotterdamse Ondernemers Organisatie, en lid van de Raad van Commissarissen van de Rabobank Rotterdam, de Raad van Toezicht van STR (Thuiszorg/Kraamzorg/Ouder en Kind). Tenslotte is zij penningmeester van Opportunity in bedrijf. Mevrouw Gillis is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was zij sedert 2003 op voordracht van de Centrale Huurdersraad benoemd als lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam. Haar zittingsperiode loopt af op 31 december 2011. Sinds 1 maart 2008 is zij lid van de Auditcommissie. Mr. W.G. van Hassel (1946) Was tot 2000 bestuursvoorzitter van Trenité Van Doorne Advocaten. Is thans onder andere voorzitter van de Raad van Commissarissen van Ahoy Rotterdam NV, ASVB BV en Eurocommercial Properties NV en voorts enkele private beleggingsmaatschappijen. Verder is hij voorzitter van het bestuur van de Kunsthal Rotterdam en de Raad van Toezicht van het Sint-Fransiscus Gasthuis. Daarnaast is hij onderzoeker in enquêtes van de Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam. De heer Van Hassel is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 1997 lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam. Zijn huidige zittingsperiode liep af per 31 december 2008. Hoewel hij eigenlijk niet meer herbenoembaar was, is hij met instemming van de Ondernemingsraad voor een half jaar herbenoemd tot 30 juni 2009, dit in verband met de afronding van de fusie/integratie. Binnen de Raad van Commissarissen is hij voorzitter van Remuneratiecommissie. Mevrouw mr. E.L. Kuijper (1948) Was voorheen gemeenteraadslid en wethouder van de gemeente Rotterdam. Is thans zelfstandig adviseur en bestuurder. Zij is voorzitter van de Algemene Bezwaarschriften Commissie van de gemeente Rotterdam, commissaris bij NV Netwerk, afval- en reinigingsbedrijf in het Drechtstedengebied, bestuursvoorzitter van de Stichting Rotterdamse Volksuniversiteit, Stichting Fonds de Boer en (de Raad van Toezicht) van Stichting De Meeuw, lid van het Hoofdbestuur van Humanitas, de Nederlandse Vereniging voor maatschappelijke dienstverlening en samenlevingsopbouw, lid van de Commissie voor de Straatnamen Rotterdam en bestuurslid van de Stichting de Heerlijkheid Hoogvliet. Mevrouw Kuijper is per 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was zij sedert 15 juni 2007 lid van de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie. Haar huidige zittingsperiode loopt af op 31 december 2009. Drs. P. Maaskant RA (1946) Was voorheen bestuursvoorzitter van Arthur Andersen Nederland. Is zelfstandig financieel adviseur en voorts voorzitter van de Raad van Commissarissen van Royal Burger Group en lid van de Raad van Commissarissen van Citco Group Ltd, Citco Bank Nederland en Citco Banking Corporation, FR2 Capital en Fashion Fund One. De heer Maaskant is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 2003 lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam. Zijn huidige zittingsperiode loopt af per 31 december 2012. Binnen de Raad van Commissarissen is hij lid van de Auditcommissie.

50

Prof.dr.mr. J.C.M. van Sonderen (1955) Is belastingdeskundige en voorzitter van de Raad van Bestuur, tevens maat van de maatschap PKF Wallast, Accountants en Belastingadviseurs te Delft. Daarnaast is hij hoogleraar aan de juridische faculteit van de Erasmus Universiteit Rotterdam en raadsheer-plaatsvervanger bij het Gerechtshof te Amsterdam. De heer Van Sonderen is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 1997 lid van de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie, waarbij hij tevens fungeerde als contactpersoon voor de ondernemingsraad. Binnen de Raad van Commissarissen is hij voorzitter van de Auditcommissie. Zijn huidige en laatste zittingsperiode loopt tot 31 december 2011. W.J.J.M. Verbakel (1949) Was voorheen wethouder volkshuisvesting in de gemeente Dordrecht. Is thans wijkmanager bij de gemeente Utrecht. De heer Verbakel is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 2003 op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties lid van de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie. Zijn huidige zittingsperiode loopt af per 31 december 2010. Dr. F.J. de Wuffel (1954) Is zelfstandig organisatieadviseur. Is voorts voorzitter van de Frentrop Stichtingen te Sassenheim, Harreveld en De Heibloem, voorzitter van de Raad van Toezicht van de Careyn Zorggroep te Schiedam en lid van de Raad van Toezicht van Lucas Onderwijs te Den Haag. De heer De Wuffel is op 1 augustus 2007 benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam. Daarvoor was hij sedert 1 januari 2007 op voordracht van de ondernemingsraad lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam. Zijn huidige zittingsperiode loopt af per 31 december 2010. Tot slot De Raad van Commissarissen spreekt zijn grote waardering uit voor de wijze waarop bestuur en medewerkers zich hebben ingezet om de gestelde doelen te bereiken, zeker gelet op het extra tijdsbeslag dat de fusie en integratie van beide organisaties voor veel medewerkers met zich meebrengt. De Raad van Commissarissen ziet dan ook met veel vertrouwen uit naar de uiteindelijke integratie van de beide organisaties.

51

52

7. 7.1

Financiën & Deelnemingen Financiële Resultaten

(bedragen in miljoenen euro's, tenzij anders vermeld) Enkele kerncijfers

- aantal verhuureenheden eind boekjaar - aantal MVE-woningen in bezit van derden eind boekjaar - gemiddeld aantal werknemers in fte

2008

2007

50.367

51.624

5.816

5.380

480

497

Verkorte resultatenrekening

- huren

2008

%

2007

%

227,1

80

226,1

80

1

- overige opbrengsten

12,3

4

10,8

4

- boekwinst verkopen

47,2 ──────

16 ──────

47,3 ──────

16 ──────

Totaal bedrijfsopbrengsten

286,6 ══════

100 ═══════

284,2 ══════

100 ═══════

- afschrijvingen

37,1

13

37,0

13

3

- (terugname) bijzondere waardeverminderingen

-2,6

-1

-17,7

-6

4

- onderhoud inclusief projectonderhoud

62,7

22

61,6

21

5

- personeelskosten

41,1

14

39,4

14

6

- overige lasten

51,0

18

46,7

17

7

- volkshuisvestelijke uitgaven

32,8 ──────

11 ──────

13,8 ──────

5 ──────

8

Totaal lasten

222,1 ══════

77 ═══════

180,8 ══════

64 ═══════

Bedrijfsresultaat

64,5

23

103,4

36

Rente

63,3 ──────

22 ──────

67,4 ──────

24 ──────

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1,2 ══════

1 ═══════

36,0 ══════

12 ═══════

Resultaat deelneming

0,3 ──────

0 ──────

-0,1 ──────

0 ──────

Jaarresultaat

1,5 ══════

1 ═══════

35,9 ══════

12 ═══════

Algemeen Zoals uit de jaarstukken blijkt is over 2008 een positief jaarresultaat behaald van circa € 1,5 miljoen waardoor het eigen vermogen is toegenomen van € 483,9 miljoen ultimo 2007 naar € 485,3 miljoen ultimo 2008. De solvabiliteit bleef vrijwel gelijk met 26,7% tegen 26,2% ultimo 2007.

53

2

9

Bij voornoemd resultaat wordt vermeld dat dit voor € 2,6 miljoen bestaat uit een terugname van bijzondere waardeverminderingen die samenhangt met de waardering van de activa op het niveau van kasstroomgenererende eenheid (KGE). In 2007 bedroeg de terugname € 17,7 miljoen. Om verschillende redenen is in 2007 een groot aantal nieuwbouw- en transformatieprojecten welke in 2007 in uitvoering zouden worden genomen, doorgeschoven naar 2008 en volgende jaren. Het daarmee samenhangende onrendabele deel ad € 21,0 miljoen is derhalve ook doorgeschoven naar latere jaren. Deze projecten zijn in 2008 in uitvoering genomen en het onrendabele deel is als exploitatielast opgenomen. De afname van het jaarresultaat met € 34,4 miljoen wordt voornamelijk door deze posten veroorzaakt. Financieel beleidsuitgangspunt Het financiële beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie zowel op korte als lange termijn. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten: Een solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering van structureel minimaal 15%, en op basis van reële waarde structureel minimaal 25%. Voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voldoen aan de classificatie voor A-corporatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Toelichting op verkorte resultatenrekening 1.

De huuropbrengsten namen met € 1,0 miljoen toe. Als gevolg van minder leegstand nam de huurderving ten opzichte van 2007 af met € 0,6 miljoen. Daarnaast is € 0,4 miljoen minder aan vorderingen afgeboekt dan in 2007. De huurderving door leegstand als gevolg van herstructureringsprojecten (circa € 5,2 miljoen) is als volkshuisvestelijke uitgave verantwoord.

2.

De boekwinst op verkopen bedraagt € 47,2 miljoen. Dit verkoopresultaat bestaat voornamelijk uit verkopen bestaand bezit. In totaal zijn 596 woningen verkocht (getransporteerd). Daarvan werden 421 woningen onder MVE-voorwaarden verkocht. In 2007 waren dit 508 woningen. Ultimo 2008 was de voorraad verkocht maar nog niet getransporteerd, 11 woningen.

3.

De afschrijvingslasten namen toe met € 0,1 miljoen en zijn vrijwel gelijk aan die van vorig jaar.

4.

De terugname van bijzondere waardeverminderingen bedraagt in 2008 € 2,6 miljoen en heeft daarmee een positief effect op het jaarresultaat. De terugname van bijzondere waardeverminderingen is de mutatie van het cumulatieve verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde per ultimo 2008 ten opzichte van ultimo 2007. De terugname wordt veroorzaakt door het in exploitatie nemen van (nieuwbouw)woningen waardoor de ruimte in de KGE toeneemt.

5.

De onderhoudskosten inclusief projectonderhoud (herstructurering) namen met € 1,1 miljoen

6.

De personeelslasten namen toe met € 1,7 miljoen door extra inhuur van tijdelijk personeel

toe. Dat is voornamelijk het gevolg van hoger planmatig onderhoud. (€ 1,3 miljoen), hogere sociale lasten (€ 0,5 miljoen) en lagere salariskosten (€ 0,1 miljoen). Het gemiddelde aantal werknemers in vaste dienst daalde van 497 naar 480 fte. Inhuur van extern personeel is nodig in verband met het vervullen van vacatures en extra activiteiten in verband met de fusie en voorbereiding van projecten.

54

7.

De overige lasten namen toe met € 4,3 miljoen ten opzichte van 2007. Dit wordt vrijwel geheel veroorzaakt door extra inspanningen die geleverd zijn voor de integratie.

8.

De volkshuisvestelijke uitgaven zijn in 2008 € 19,0 miljoen hoger dan in 2007. De stijging heeft te maken met het in 2008 in uitvoering nemen van een groot aantal projecten die voor 2007 gepland waren. Door vergunnings- en inspraakprocedures, vertraging in besluitvorming en aanbestedingen zijn de projecten in 2007 doorgeschoven naar 2008. Als gevolg van het projectmatige karakter van deze uitgaven kan en mag een vergelijking met de uitgaven van het voorgaande jaar niet gemaakt worden.

9.

De rentelasten daalden met € 4,1 miljoen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door in 2007 circa € 45 miljoen af te lossen zonder herfinanciering waardoor zowel de omvang van de rentedragende schuld als de gemiddelde rentevoet daalde.

Het totale investeringsvolume in 2008 bedroeg € 72,9 miljoen tegen € 63,3 miljoen in 2007. Dit is inclusief koopprojecten en aangekocht bezit en exclusief onderhoud. Het totale investeringsvolume komt € 9,6 miljoen hoger uit dan vorig jaar met name als het gevolg van een groot aantal nieuwbouw- en transformatieprojecten welke in 2007 in uitvoering zouden worden genomen maar doorgeschoven zijn naar 2008. De kasstroom vóór financieringsactiviteiten bedroeg € 30,4 miljoen en was daarmee € 14,7 miljoen hoger dan vorig jaar. Per saldo werd € 35,2 miljoen aan leningen afgelost. Hierdoor namen de liquide middelen af met € 4,8 miljoen tot € 5,3 miljoen. Woonstad Rotterdam beschikt over voldoende kasmiddelen om investeringsprojecten in uitvoering te kunnen financieren. Verkorte balans (in miljoenen euro's)

31-12-2008

Onroerend goed Overige vaste activa Vlottende activa Totaal activa Niet-rentedragende schulden

1.727,7

% 31-12-2007 95,1

1.753,4

% 94,9

16,8

0,9

19,7

1,1

73,0 ──────

4,0 ──────

74,8 ──────

4,0 ──────

1.817,5

100,0

1.847,9

100,0

73,7 ──────

4,1 ──────

70,1 ──────

3,8 ──────

Werkzaam vermogen

1.743,8

95,9

1.777,8

96,2

Rentedragende schulden

1.258,5

69,2

1.293,7

70,0

Voorzieningen

0,0 ──────

0,0 ──────

0,3 ──────

0,0 ──────

Eigen vermogen

485,3 ══════

26,7 ═══════

483,9 ══════

26,2 ═══════

De bedrijfswaarde van het onroerend goed ligt circa 26% boven de boekwaarde. Als gevolg van een positief resultaat enerzijds en afname van leningen anderzijds verbeterde de solvabiliteit in een percentage van het balanstotaal van 26,2% tot 26,7% ultimo 2008. De rentabiliteit over het werkzame vermogen bedroeg 3,6% wat 2% lager is dan vorig jaar. De rentabiliteit over het eigen vermogen bedroeg 0,3% versus 7,4% vorig jaar. De daling houdt verband met de realisatie van projecten welke voor 2007 gepland stonden en in 2008 tot uitvoering zijn gekomen.

55

Vennootschapsbelasting Voor 2008 is er sprake van een integrale vennootschapsbelastingplicht. De voorwaarden zijn vastgelegd in de VSO 2 welke eerst in januari 2009 is gepubliceerd. Door het late publiceren van de VSO 2 is de discussie omtrent de interpretatie van de richtlijn nog niet afgerond. Op basis van de huidige inzichten is een berekening gemaakt voor de fiscale positie ultimo 2008 van Woonstad Rotterdam waarbij ook de fiscale uitkomsten van 2006 en 2007 volgens de VSO 1 betrokken zijn. De aangifte 2008 bevat de fiscale resultaten van 2006, 2007 en 2008. Binnen de VSO 2 bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van een herinvesteringsreserve (HIR). Hiermee rekeninghoudende ontstaat er een fiscaal nadelig jaarresultaat van € 35,9 miljoen. Dit fiscale resultaat bestaat uit de volgende onderdelen: Omschrijving Indicatief fiscaal resultaat 2006 en 2007 volgens VSO 1, vastgoed

x € 1 mln. -/- 23,7

waarderingsverschil Indicatief fiscaal exploitatieresultaat 2008 volgens VSO 2

6,3

Indicatief fiscaal resultaat 2008

-/- 17,4

Indicatieve mutatie herinvesteringsreserve 2008

-/- 18,5

Totaal indicatief compensabel verlies ultimo 2008

-/- 35,9

Op basis van de huidige MJB wordt verwacht dat eerst in 2013 de mogelijkheden van verliescompensatie volledig zijn uitgenut. Daarmee is de tijdshorizon waarbinnen zicht op compensatie ontstaat langer dan de vijf jaar die gehanteerd wordt voor het tot waardering brengen van dergelijke verliezen. Daarnaast is nog sprake van belastinglatenties als gevolg van de verschillen in waardering van het vastgoed en de leningenportefeuille. Gezien het tijdstip van het publiceren van de VSO 2 heeft een volledige en juiste doorrekening van hiermee samenhangende gegevens nog niet plaats kunnen vinden. De besluitvorming in 2009 over de verkoopstrategie speelt daarbij een doorslag gevende rol. De latenties kunnen als volgt worden weergegeven: Waardeverschil vastgoed fiscaal versus commercieel •

Waardering vastgoed in fiscale openingsbalans is tegen 70% respectievelijk 80% van de WOZ-waarde. Waarde per woning is gemiddeld € 81.000.

•

Gemiddelde woningwaardering in commerciële jaarrekening € 30.500.

•

Het totale verschil is circa € 2,5 miljard.

•

Gezien bovenstaande opmerkingen is er geen actieve latentie gevormd.

Waardeverschil leningportefeuille fiscaal versus commercieel •

Waardering leningen in de fiscale openingsbalans is op basis van marktwaarde volgens de rekenregels VSO 2.

•

Waardering leningen in de commerciële balans is op basis van nominale waarde.

•

Het waarderingsverschil is € 29,5 miljoen.

•

De potentiële passieve belastinglatentie (nominale waarde) is derhalve 25,5% VPB van € 29,5 miljoen is € 7,5 miljoen.

56

7.3

Treasury

Treasurystatuut Op 18 oktober 2007 is door de Raad van Commissarissen het nieuwe treasurystatuut voor Woonstad Rotterdam goedgekeurd. In het treasurystatuut zijn de formele kaders voor alle activiteiten op het gebied van treasury binnen Woonstad Rotterdam vastgelegd. Ondermeer de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden op het gebied van treasury bij Woonstad Rotterdam zijn beschreven. Tevens zijn de beleidskaders vastgelegd die daarbij gelden. De uitgangspunten en beleidskaders waarbinnen treasury activiteiten plaatsvinden zijn zo vastgesteld dat weloverwogen, verantwoord en risicomijdende inzet van de toegestane instrumenten gegarandeerd is. In het treasurystatuut is voorzien in het instellen van een treasurycommissie die een brede adviserende taak ten behoeve van het bestuur heeft op het gebied van financiën en treasury. Renterisicomanagement Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer op korte en lange termijn. Als deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe langlopende leningen afgesloten onder borgstelling door het WSW. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Alle acties op het gebied van langjarige financiering en renterisico management worden vooraf met het WSW afgestemd. Treasurybeleid Het treasurybeleid van Woonstad Rotterdam is gericht op het actief beheersen van financieringsen renterisico’s. De belangrijkste uitgangspunten zijn: het benutten van mogelijkheden ten aanzien van herfinanciering van leningen, benutten van mogelijkheden op de rentemarkt, het spreiden en vermijden van risico’s, zo veel mogelijk intern financieren en streven naar balansverkorting. Uitgangspunt voor het voorfixeren van renterisico’s is dat afhankelijk van de mate van (on)zekerheid van de renterisico’s door het bestuur, binnen het van de Raad van Commissarissen verkregen mandaat, besloten wordt tot het daadwerkelijk vastleggen van toekomstige rentepercentages door het aantrekken van leningen, dan wel het vastleggen van toekomstige rentepercentages door ondermeer het gebruik van rentederivaten (met name swaps en swaptions). Treasurycommissie Het treasurystatuut van Woonstad Rotterdam voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie heeft de volgende samenstelling: Bestuurder Waarde Finance & Facilities (voorzitter), manager Finance & Control (in 2008 de controllers van de werkmaatschappijen WBR en dNU), medewerker treasury (secretaris) en twee externe deskundigen. De treasurycommissie heeft een brede adviserende taak ten behoeve van het Bestuur op het gebied van financiën en treasury. De treasurycommissie heeft daarnaast een adviserende rol bij het opstellen van bepaalde documentatie en informatie op het gebied van treasury, zoals het treasurystatuut en de treasuryparagraaf.

57

In 2008 is de treasury commissie twee maal in vergadering bijeen geweest. Vaste agendapunten waren ondermeer: de ontwikkeling van de financieringsbehoefte, de ontwikkeling van de financierbaarheid in het algemeen en het faciliteringsvolume bij het WSW in het bijzonder, herfinanciering en het fixeren van renteaanpassingen van bestaande leningen, de mogelijkheden van het gebruik van rente-instrumenten, de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt en de ontwikkeling van de rentemarkt. De treasury commissie heeft positief geadviseerd ten aanzien van de uitgevoerde acties die geleid hebben tot voorfixeren van renterisico’s. Acties voorfixeren renterisico’s In het jaarverslag over 2007 is al melding gemaakt van een aantal acties op het gebied van voorfixeren van renterisico’s die in februari en maart 2008 zijn ondernomen. Vanwege de invloed van deze acties op het renterisicoprofiel zijn de effecten daarvan al verwerkt in het renterisicoprofiel zoals gepresenteerd in het jaarverslag over 2007. In februari 2008 zijn voor tien bestaande leningen met de geldgevers afspraken gemaakt over de rentepercentages die gaan gelden vanaf de contractuele momenten van renteaanpassing in 2008 tot en met 2011 (totale hoofdsom € 84 miljoen). De restant looptijden van de leningen zijn 11 tot 30 jaar en de gefixeerde rentepercentages variëren van 4,375% tot 4,945%. Op 25 maart 2008 zijn vijf nieuwe fixe-leningen afgesloten (totale hoofdsom € 105 miljoen) als herfinanciering van finale aflossingen op bestaande fixe-leningen in 2009 tot en met 2011. De looptijden van de leningen zijn 10 en 15 jaar en de gefixeerde rentepercentages variëren van 4,485% tot 4,634%. Alle ondernomen acties hebben geleid tot verlaging van de renterisico’s in de komende jaren. De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg per 31 december 2008 5,32% (was per 31 december 2007 5,29%). Renterisicoprofiel Renterisico is door het WSW gedefinieerd als het totale bedrag waarover te zijner tijd een nu nog onbekend rentepercentage wordt betaald. Het renterisico wordt gemeten door de per jaarschijf ingedeelde eindaflossingen en renteaanpassingen van langlopende leningen. Spreiding van de renterisico’s over de jaren maakt dat de exploitatie minder wordt blootgesteld aan schommelingen van het renteniveau en dat de rentelasten gelijkmatiger over de jaren verdeeld worden. De huidige norm van het WSW voor het maximaal aanvaardbare renterisico in een jaar is bepaald op 15% van de restant hoofdsom van langlopende leningen. Het renterisicoprofiel voor de komende jaren kent een redelijke spreiding en bedraagt gemiddeld 6% per jaar. Dat ligt ruim onder de norm van 15% die het WSW hanteert. Voor de grafiek is uitgegaan van de restant hoofdsom van de leningen per 31 december 2008.

58

In het renterisicoprofiel in de grafiek zijn de effecten van de hiervoor genoemde in februari en maart 2008 gerealiseerde acties meegenomen.

Renterisico WSW (x €1.000)

Totale renterisico volgens definitie WSW

15% renterisico WSW

10% renterisico WSW

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

5% renterisico WSW

Grafiek:Renterisicoprofiel volgens definitie van het WSW (in € 1.000)

7.4 Verbindingen Woonstad Rotterdam heeft verbindingen met: CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk / OCNC BV De samenwerking ten aanzien van de herstructurering van Nieuw Crooswijk is vormgegeven in een CV/BV-constructie. Woonstad Rotterdam heeft zowel in de CV als de BV een belang van 33,3%. Woonstad Rotterdam is commanditair vennoot van CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk (CV OCNC). Het doel van de vennootschap is het ontwikkelen en realiseren van de plannen voor de herstructurering van Nieuw Crooswijk, conform de daarvoor bepaalde uitgangspunten. De andere commanditaire vennoten zijn Era Bouw BV en Proper-Stok Woningen BV. De beherende vennoot is OCNC BV. De omvang van het financiële risico voor Woonstad Rotterdam wordt beperkt door bepalingen in de overeenkomst tot oprichting van de ontwikkelingscombinatie. Dit betreft bepalingen t.a.v. financiering, vergoeding voor grond en te slopen woningen en aantal en prijs van de aan Woonstad Rotterdam te leveren sociale sector woningen. Woonstad Rotterdam deelt niet mee in het verlies van de ontwikkelingscombinatie en deelt vanaf een bepaald percentage wel mee in de winst. In verband met deze beperkte gerechtigdheid tot de reserves en resultaten van deze vennootschappen worden deze deelneming tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd.

59

Eind 2008 heeft Woonstad Rotterdam € 15,1 miljoen te vorderen op de CV OCNC uit hoofde van: 1. € 2,1 miljoen aan verstrekte renteloze hypothecaire leningen in verband met door CV OCNC aangekocht onroerend goed ten behoeve van het project. Deze leningen kennen een looptijd tot 1 januari 2015. Op het aangekochte onroerend goed heeft de vennootschap hypotheek gegeven aan Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam beheert deze panden voor eigen rekening en risico. 2. € 0,4 miljoen aan aangekocht onroerend goed ten behoeve van het project. Dit onroerend goed zal op moment van sloop tegen kostprijs worden overgedragen aan CV OCNC. 3. € 5,9 miljoen ingebrachte boekwaarden van woningen en bedrijfsruimten. 4. € 5,2 miljoen aan vooruitbetaalde kosten ten behoeve van herhuisvesting van bewoners en bedrijven (€ 4,6 miljoen) en planvoorbereidingskosten (€ 0,6 miljoen). De kosten van herhuisvesting kunnen in rekening gebracht bij de CV OCNC op het moment van start bouw van de betreffende planfase. 5. € 1,5 miljoen aan financiering van de liquiditeit van CV OCNC. Stichting Administratiekantoor NCCW Woonstad Rotterdam neemt voor 5%, ofwel € 1,6 miljoen, door middel van certificaten van de Stichting Administratiekantoor NCCW deel in het aandelenkapitaal van NCCW BV. Het aandeel van Woonstad Rotterdam op basis van uitgegeven certificaten in stichting administratie kantoor NCCW bedraagt 7,5%. Het formele transport van de certificaten heeft plaatsgevonden op 6 januari 2004. NCCW BV richt zich voornamelijk op de ontwikkeling en het beheer van databasegeoriënteerde, volledig geïntegreerde bedrijfsinformatiesystemen in de vastgoed- en volkshuisvestingsector. Dankzij de Stichting Administratiekantoor NCCW ontstaat een directere invloed op de ontwikkeling van nieuwe computerprogrammatuur van NCCW BV en op het onderhoud van bestaande programmatuur, dit om de continuïteit van specifiek op de behoeften van woningcorporaties afgestemde dienstverlening voor een langere periode te waarborgen. Door de Stichting NWR is een 100%-garantie afgegeven op de nominale waarde van de participatie. Deze garantie zal worden geëffectueerd in de periode van 1 mei 2009 tot 15 juni 2009. Aan Woonstad Rotterdam is in 2008 over het boekjaar 2007 een dividend uitgekeerd van € 50.000. NV Stads Vastgoed Woonstad Rotterdam neemt, net zoals nog drie collega-corporaties, voor € 2,2 miljoen (= 19,6%) deel in het aandelenkapitaal inclusief agioreserve van de NV Stads Vastgoed. Naast de vier corporaties nemen de gemeente Rotterdam, de NV Bank Nederlandse Gemeenten en een bouwbedrijf deel in voornoemde NV. De NV Stads Vastgoed is een bijzonder bedrijf dat een actieve bijdrage aan de volkshuisvesting levert door verwerving en verbetering van woningen in maatschappelijk kwetsbare buurten binnen de Rotterdamse regio. De bedrijfsactiviteiten zijn aanvullend op de reguliere werkzaamheden van de woningcorporaties waar het woningverbetering betreft. Vooral door de verspreide ligging en beperkte aantallen leent de verbetering zich er voor niet als reguliere werkzaamheid van de corporaties opgenomen te worden. De deelnemende partners heroriënteren zich over de rol en positie van Stads Vastgoed in de aanpak van de particuliere voorraad. Over 2007 is een negatief resultaat behaald van € 52.000. Het resultaat over 2008 bedraagt indicatief € 1.390.000 negatief. Het aandeel van Woonstad Rotterdam hierin bedraagt € 272.000 en is in de jaarrekening verwerkt.

60

Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk CV / Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk beheer BV In het totaal plan voor de ontwikkeling van de Tarwewijk is voorzien dat een deel van de projecten binnen de WOM Tarwewijk ontwikkeld zullen worden en dat voor een ander deel een ontwikkelingscombinatie opgericht zal worden met als participanten Woonstad Rotterdam en AM Wonen BV. Hier is gekozen voor een CV/BV-constructie. Doelstelling van de Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk CV is het aanbrengen van meer variatie in het woningaanbod, fysieke verbetering van de woningen en intensieve sociale begeleiding van de bewoners, in combinatie met gerichte aandacht voor orde, veiligheid en kwaliteit van openbare ruimten in de Tarwewijk. De Ontwikkelingcombinatie Tarwewijk CV beschikt over een maatschappelijk kapitaal van € 90.000, waarvan in overeenstemming met haar 48%-aandeel de Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV in 2006 € 43.200 heeft ingebracht. In de Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk beheer BV bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 90.000, waarvan € 18.000 geplaatst en gestort. Hierin heeft in 2006 de Stichting Woonstad Rotterdam net zoals AM Wonen BV € 9.000 gestort. In de loop van 2008 zijn het project Kater en het complex Heinenoord afgewikkeld. De achtergestelde lening van Woonstad Rotterdam van € 750.000 is per 1 oktober 2008 afgelost. Over de jaren 2006-2008 is € 296.000 aan positieve resultaten uitgekeerd. Stadsherstel Historisch Rotterdam NV Deze vennootschap beoogt een wezenlijke bijdrage te leveren aan het behoud van monumenten in Rotterdam. Woonstad Rotterdam heeft hier een aandeel in van 1%. Tot op heden heeft de vennootschap jaarlijks stockdividend uitgekeerd. Stichting VvE-SO i.o. Begin 2009 is de VvE-SO opgericht. Deelnemers in de stichting zijn de gemeente Rotterdam, Stichting Woonbron en Stichting Woonstad Rotterdam elk voor 33 1/3 deel. Doelstelling van de stichting is het ondersteunen, reactiveren, stimuleren, adviseren van verenigingen van eigenaars van appartementscomplexen, ten einde onderhoudsachterstanden weg te werken, zogenaamde “slapende verenigingen” tot leven te wekken en te komen tot een doelmatig en efficiënt beheer en exploitatie binnen de vereniging gericht op een langdurige instandhouding van het beheerde gebouw. Het stichtingskapitaal bedraagt € 1,2 miljoen. De aanloopkosten van de voorexploitatie in 2008 komen voor rekening van de deelnemende partijen, het aandeel van Woonstad Rotterdam bedroeg € 425.000. Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF Woonstad Rotterdam en Woonbron nemen ieder voor 50% deel in Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF. Hierin zijn het vastgoed en de inventaris van het Woonhotel ondergebracht. De essentie van het Woonhotel is dat het gebouw tijdelijke huisvesting biedt, enerzijds op commerciële basis en anderzijds voor begeleiding van huurders die verwezen worden door sociale instellingen. Woongedrag, veiligheid en verblijfsklimaat kunnen door het Woonhotel gegarandeerd worden. Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF verhuurt het Woonhotel aan een door derden gedreven exploitatie-BV. Door het hanteren van de bij verhuur gebruikelijke calculatietechnieken ontstaat in de eerste jaren een verlies, dat in latere jaren gecompenseerd moeten worden. Daarnaast is in het bedrijfsplan voorzien in een lagere bezettingsgraad in de beginjaren. Het tekort over 2008 bedroeg € 100.701 (begroot € 77.930), waarvan 50% (€ 50.350) voor rekening van Woonstad Rotterdam komt. Het resultaat viel negatiever uit dan begroot doordat meer onderhoud werd verricht dan voorzien.

61

Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV / Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk beheer BV Voor de aanpak van de Tarwewijk is in april 2004 een samenwerkingsovereenkomst getekend door de gemeente Rotterdam, AM Grondbedrijf BV en Woonstad Rotterdam. Deze samenwerking is geformaliseerd met een CV/BV-constructie. Op 27 december 2004 is daartoe opgericht de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV, waarin wordt deelgenomen door De Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV, Commandite Rotterdam BV, AM Grondbedrijf BV en de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV. Doelstelling van de Wijkontwikkelingscombinatie Tarwewijk CV is het zelfde als bij de ontwikkelingscombinatie Tarwewijk Cv en is gericht op het aanbrengen van meer variatie in het woningaanbod, fysieke verbetering van de woningen en intensieve sociale begeleiding van de bewoners, in combinatie met gerichte aandacht voor orde, veiligheid en kwaliteit van openbare ruimten in de Tarwewijk De eerstgenoemde drie partijen nemen ieder deel voor 32,5% en de laatstgenoemde, welke als beherend vennoot optreedt, neemt deel voor 2,5%. De CV beschikt over een maatschappelijk kapitaal van € 3 miljoen, waarvan in overeenstemming met haar aandeel de Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV € 975.000 heeft ingebracht. In de op 24 november 2004 opgerichte Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV bedraagt het geplaatste en gestorte maatschappelijk kapitaal € 90.000. Hierin nemen deel, ieder voor een derde, de Stichting Woonstad Rotterdam, AM Grondbedrijf BV en de gemeente Rotterdam. Daarnaast heeft Woonstad Rotterdam zich, net zoals de overige deelnemende partijen, garant gesteld voor eenderde van een laagrentende (0,5%) SVn-lening ten bedrage van € 2,7 miljoen, ofwel € 0,9 miljoen. Met de NV Bank Nederlandse Gemeenten is door de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk een kredietovereenkomst aangegaan tot een bedrag van maximaal € 20 miljoen. Woningbedrijf Rotterdam Extra BV Deze vennootschap heeft als doel het ontwikkelen woningbouwprojecten op herstructureringslocaties ten behoeve van lagere inkomensgroepen. Momenteel worden er geen activiteiten ondernomen door deze vennootschap. Woonstad Rotterdam heeft een belang van 100% in Woningbedrijf Rotterdam Extra BV. Woonstad Rotterdam FBI BV In december 2007 is Woonstad Rotterdam FBI BV opgericht en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en is een 100% deelneming van Woonstad Rotterdam. De vennootschap heeft ten doel het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen. Woonstad Rotterdam FBI BV is een fiscale beleggingsinstelling en is opgericht in verband met de voorgenomen keuze voor model I op basis van de zgn. Vaststellings-overeenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ (VSO). In 2008 heeft Woonstad Rotterdam definitief gekozen voor model I. In dit model is sprake van een juridische scheiding tussen vrijgestelde activiteiten en belaste activiteiten. De stichting Woonstad Rotterdam verricht alleen vrijgestelde activiteiten en de belaste activiteiten worden fiscaal uitgevoerd voor rekening en risico van één of meerdere dochtervennootschappen. De fiscale consequenties van VSO 1 worden in de aangifte 2008 opgenomen. De BV heeft op 31 december 2008 alle bezittingen weer overgedragen aan Woonstad Rotterdam.

62

Woonstad Rotterdam OBA BV In mei 2008 is Woonstad Rotterdam OBA BV opgericht en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als 100% deelneming van Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam OBA BV is een afzonderlijke BV, ten behoeve van de overige belaste activiteiten voortvloeiend uit de zgn. vaststellingsovereenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ (VSO 1). Voor de formele afwikkeling van de VSO 1 heeft een levering en teruglevering van vastgoed tussen Woonstad Rotterdam en Woonstad Rotterdam OBA BV plaatsgevonden. De fiscale consequenties van VSO 1 worden in de aangifte 2008 opgenomen. De BV heeft op 31 december 2008 alle bezittingen weer overgedragen aan Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam heeft zitting in het bestuur van: Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond Corporaties zijn slechts beperkt toegerust om woonbegeleiding aan bijzondere doelgroepen te bieden. Daarom is samen met Com.Wonen en PWS in 2005 de Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond (FWRR) opgericht. De participanten vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. FWRR is een aparte beheerorganisatie, die zich specifiek op de huisvesting van bewoners met een woon- en hulpvraag richt. Met dit initiatief hebben deze corporaties hun kennis en ervaring gebundeld om te kunnen voorzien in een professionele aanpak voor wonen op maat voor kwetsbare groepen in de samenleving en binnen zorginstellingen. Met woontoezicht geeft FWRR waar nodig kamerbewoners ondersteuning bij het wonen. Ze wil op die manier tegelijkertijd overlast voor omwonenden voorkomen. Dit concept past geheel binnen het collegeprogramma van de gemeente Rotterdam die een gezonde woningmarkt voor ogen heeft. Hiermee wordt ook voorkomen dat veel kwetsbare groepen zijn aangewezen op een kamer in een illegale verblijfsinrichting. De corporaties gaan met de gemeente de verplichting aan om de komende vijf jaar gemiddeld 150 kamers per jaar op te leveren. In het vierde kwartaal 2008 is de nieuwe samenwerkingsovereenkomst met FWRR getekend. In de loop van 2009 zal de participatie door Woonstad Rotterdam worden uitgebreid. Als voorwaarde hierbij is gesteld dat de bedrijfsvoering van FWRR verbeterd wordt. Naast een vaste bijdrage van € 100.000 per participant wordt een variabele vergoeding betaald voor elke bij FWRR in beheer zijnde woning. In 2008 heeft FWRR ongeveer 360 woningen in beheer van Woonstad Rotterdam. Stichting beheer ontmoetingscentrum Prinsenhof In 2006 is, samen met Stichting Pameijerkeerkring en Stichting Laurens, de Stichting Beheer Ontmoetingscentrum Prinsenhof opgericht. In de statuten is de doelstelling als volgt omschreven: De stichting heeft den doel het beheren van het pand Bramantestraat 30 te Rotterdam met als doelstelling het in stand houden en exploiteren van het pand als ontmoetingscentrum voor omwonenden, in het bijzonder de omwonenden met een verstandelijke beperking en ouderen en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks of zijdeling verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords. In 2007 is de samenwerking verder uitgebreid met een transitieprogramma in het kader van vernieuwingen in de zorg.

63

7.5 Maatschappelijke bestedingen Woonstad Rotterdam heeft een grote investeringsopgave in de WWI-wijken, investeringen die nodig zijn om de kwaliteit van het wonen in de wijken te verbeteren. Daarbij gaat het niet alleen om vastgoedinvesteringen in ‘de stenen’, maar ook om sociale investeringen, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid in onze wijken. Voor een belangrijk deel zijn onze investeringen onrendabel, dat wil zeggen investeringen die niet door (toekomstige) huur- en verkoopopbrengsten worden terugverdiend. Deze onrendabele investeringen zijn niet gemakkelijk uit de jaarrekening af te leiden. Daarom besteden we er hier extra aandacht aan. Gerealiseerd In 2008 heeft Woonstad Rotterdam veel projecten opgeleverd. In totaal is een bedrag van ruim € 26 miljoen aan de activa toegevoegd. Deze investeringen zijn inclusief een onrendabel deel van ruim € 6 miljoen. Deze onrendabele investeringen zijn in 2008 voor slechts € 2 miljoen ten laste van het jaarresultaat gebracht. Het overige is geactiveerd, omdat de bedrijfswaarde van ons bezit (op wijkniveau) hiertoe ruimte laat. Hiernaast heeft Woonstad ruim € 22 miljoen besteed aan overige projecten, deels samenhangend met herstructurering. Voorbeelden hiervan zijn straatplannen, afboekingen, sloopkosten in ontwikkelingsgebieden en MVE-verkoopkosten, evenals sociale investeringen. De bestedingen worden ook niet terugverdiend en kunnen als onrendabel bestempeld worden. In de jaarrekening worden deze kosten onder volkshuisvestelijke uitgaven verantwoord. Besluitvorming Er zijn niet alleen projecten opgeleverd, er is ook hard gewerkt aan de voorbereiding van projecten. In 2008 besloot Woonstad Rotterdam tot vastgoedinvesteringen van maar liefst ruim € 105 miljoen! Direct in nieuwbouw en renovatie van woningen gaat het daarbij om een bedrag van bijna € 70 miljoen. De overige besluiten betreffen voorinvesteringen voor toekomstige projecten waartoe grondexploitaties zijn ingericht. De financiële consequenties van deze besluiten zijn nog niet in de jaarrekening verwerkt. De totale investeringen van ruim € 105 miljoen kennen een onrendabel deel van bijna € 30 miljoen. Op grond van de huidige inzichten worden deze investeringen dus in de toekomst niet terugverdiend. Maar vanwege de maatschappelijke opbrengst, het verbeteren van de wijken in ruime zin, acht Woonstad Rotterdam deze investeringen verantwoord.

64

8.

Verklaring Bestuur

Het bestuur van Woonstad Rotterdam verklaart dat Woonstad Rotterdam een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Rotterdam, 9 juni 2009 Bestuur Woonstad Rotterdam

65

66

9.

Jaarrekening 2008

67

Balans per 31 december 2008 (voor winstbestemming) (bedragen in duizenden euro's) ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 31-12-2008 31-12-2007 ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.672.929 38.480 16.253 ────────

1.704.430 37.150 11.867 ───────

1.727.662

1.753.447

1.431 4.900 10.012 415 ────────

3.265 4.934 10.784 681 ───────

16.758 ────────

19.664 ───────

1.744.420 ════════

1.773.111 ════════

Voorraden

34.088

34.268

Onderhanden werk

10.227

15.564

2.814 8.266 604 5.472 6.261

2.982 1.970 1.307 2.749 5.795

5.330 ────────

10.136 ───────

73.062

74.771

1.817.482 ════════

1.847.882 ════════

Financiële vaste activa Te vorderen subsidies Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Overige financiële vaste activa

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen deelnemingen Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totaal vlottende activa

TOTAAL

68

Balans per 31 december 2008 (voor winstbestemming) (bedragen in duizenden euro's) ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 31-12-2008 31-12-2007 ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── PASSIVA Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve Resultaat boekjaar

Voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale premies Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

483.871 1.452 ────────

448.003 35.868 ────────

485.323 ════════

483.871 ════════

════════

261 ════════

1.142.337 1.674 ────────

1.256.924 1.703 ────────

1.144.011 ════════

1.258.627 ════════

114.413 6.617 2.822 64.296 ────────

35.051 9.376 3.115 57.581 ────────

188.148 ════════

105.123 ════════

1.817.482 ════════

1.847.882 ════════

69

70

Winst-en-verliesrekening over 2008 (bedragen in duizenden euro's) ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2008 2007 ────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Bedrijfsopbrengsten Huren Overheidsbijdragen

227.069

226.141

42

290

47.217

47.322

Overige bedrijfsopbrengsten

12.342 ───────

10.446 ───────

Totaal bedrijfsopbrengsten

286.670

284.199

Afschrijvingen vaste activa

37.119

37.042

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

- 2.555

- 17.683

Lonen en salarissen

33.713

32.538

Sociale lasten

3.390

3.071

Pensioenlasten

4.013

3.780

Verkoop onroerende goederen

Bedrijfslasten

Lasten onderhoud

62.693

61.597

Overige bedrijfslasten

51.028 *

46.703

Volkshuisvestelijke uitgaven

32.763 ──────

13.751 ** ──────

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

222.164 ══════

180.799 ══════

64.506

103.400

4.022

3.228

67.345 ───────

70.635 ───────

- 63.323

- 67.407

1.183

35.993

Resultaat deelnemingen

269 ───────

- 125 ───────

Jaarresultaat

1.452 ═══════

35.868 ═══════

Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

*

inclusief € 5,5 miljoen kosten integratie en reorganisatie

** de kosten voor leefbaarheid worden met ingang van 2008 onder volkshuisvestelijke uitgaven gepresenteerd. De vergelijkende cijfers over 2007 zijn hiervoor aangepast.

71

**

Kasstroomoverzicht (bedragen in duizenden euro's) Kasstroomoverzicht uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen 39.381 - bijzondere waardeverminderingen* - 2.555 - winst verkoop onroerende goederen - 47.217 - onrendabele investeringen - 7.110 - veranderingen in werkkapitaal - mutaties voorraden 5.518 - mutaties vorderingen - 8.590 - mutaties kortlopende schulden** 3.663 ─────── - 16.910 - mutaties voorzieningen - 261

2008

2007

64.506

103.400 39.239 - 17.683 - 47.322 - 9.318 1.728 1.275 - 13.049 ─────── - 45.130 - 337

- 17.171 ─────── 47.335 - ontvangen rente - betaalde rente - Resultaat deelnemingen

4.022 - 67.345 - 269 ───────

- 45.467 ─────── 57.933 3.228 - 70.635 - 125 ───────

- 63.054

-67.532 ───────

─────── -15.719 Kasstroom uit investeringsactiviteiten - investeringen in materiële vaste activa - 72.901 - desinvesteringen in materiële vaste activa* 116.189 - mutatie financiële vaste activa 2.880 ──────

-9.599 - 63.333 88.387 221 ──────

46.168 ─────── 30.449 Kasstroom uit financieringsactiviteiten - ontvangen uit langlopende leningen - aflossing op langlopende leningen** - klim langlopende leningen

67.500 - 103.343 588 ──────

25.275 ─────── 15.676 67.500 - 93.354 714 ──────

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

- 35.255 ═══════

-25.140 ═══════

Netto kasstroom

- 4.806 ═══════

-9.464 ═══════

liquide middelen begin boekjaar netto kasstroom

10.136 - 4.806 ────── 5.330 ═══════

19.600 -9.464 ────── 10.136 ═══════

liquide middelen einde boekjaar

*

afwaardering onroerende goederen ten dienste van exploitatie zijn in de vergelijkende cijfers over 2007 gereclassificeerd van desinvesteringen in materiële vaste activa naar overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. ** de aflossingsverplichting (<1 jaar) op langlopende leningen is opgenomen als aflossing op langlopende leningen en niet opgenomen onder mutaties kortlopende schulden. De vergelijkende cijfers over 2007 zijn hiervoor aangepast.

72

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2008 Algemeen Stichting Woonstad Rotterdam is op 01-08-2007 ontstaan uit een fusie van Stichting De Nieuwe Unie en Stichting Woningbedrijf Rotterdam. De stichting is werkzaam op het gebied van volkshuisvesting. Het doel van de stichting is zorgen voor goede en betaalbare woningen voor brede lagen van de bevolking. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december 2008. Waarderingsgrondslagen Waardering van activa en passiva zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. De bedrijfsopbrengsten en het bedrijfsresultaat worden bepaald op basis van historische kostprijs. De bedrijfsopbrengsten, bedrijfslasten en financiële baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De balans, de winst-en-verliesrekening evenals de toelichtingen luiden in duizenden euro's, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld op basis van de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld conform de bepalingen zoals in het Burgerlijk Wet-boek (titel 9, boek 2) is opgenomen. Daarnaast is de Richtlijn Toegelaten Instellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving in acht genomen, behalve de door het BBSH uitgezonderde afdelingen 1,9,10 en 12. De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn hierop aangepast, voor zover van toepassing voor en passend bij het gevoerde financiële beleid. Consolidatie De nevenstructuur van Stichting Woonstad Rotterdam kent slechts een beperkt aantal dochtermaatschappijen. In deze dochtermaatschappijen vinden vrijwel geen activiteiten plaats en de gecumuleerde balans- en resultatenrekeningposten zijn niet materieel. Op grond van deze immaterialiteit worden de dochtermaatschappijen niet geconsolideerd. Stelselwijzigingen Met ingang van 1 januari 2008 dient de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 290 inzake financiële instrumenten te worden toegepast. De eerste toepassing van deze standaard kwalificeert als een stelselwijzing. Voor Woonstad Rotterdam is het effect van deze stelselwijziging op het vermogen en resultaat nihil. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.

73

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico's van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst- en verliesrekening verwerkt. Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties waarvan de onderneming de intentie heeft deze tot het einde van de looptijd worden aan te houden, en hiertoe ook in staat is, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De overige gekochte leningen en obligaties worden voor zover deze aan een beurs genoteerd zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Niet beursgenoteerde gekochte leningen en obligaties worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Investeringen in eigen-vermogensinstrumenten Beleggingen in aandelen worden, voor zover dit aandelen met een beursnotering betreft, na de eerste opname gewaardeerd tegen reële waarde. Veranderingen in de reële waarde worden, voor zover het resultaat van de individuele belegging cumulatief positief is, tot het moment van realisatie rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

74

Wanneer de belegging niet langer in de balans wordt opgenomen, wordt de in het eigen vermogen opgenomen cumulatieve waardeverandering overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening. In geval van een cumulatieve waardevermindering tot onder de kostprijs wordt deze waardevermindering in de resultatenrekening verantwoord. Beleggingen in aandelen zonder beursnotering worden tegen kostprijs gewaardeerd. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode. Verwerking integrale belastingplicht per 1 januari 2008 Woonstad Rotterdam is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In 2007 was nog sprake van partiële belastingplicht. Bij aanvang van deze belastingplicht is de fiscale openingsbalans opgemaakt op basis van de geldende fiscale waarderingsgrondslagen. Voor het verschil tussen de waardering van de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering in de commerciële balans (commerciële boekwaarde) wordt een belastinglatentie bepaald voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie kan aan de orde zijn in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, bij een passieve latentie is de omgekeerde situatie van toepassing. De actieve latentie dient te worden gevormd tot een bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat de fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Eind januari 2009 is de tekst van de Vaststellingsovereenkomst VSO 2 beschikbaar gekomen. Hierin hebben Aedes en de Belastingdienst algemene richtlijnen vastgesteld hoe om te gaan met de integrale belastingplicht. In de VSO 2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatbepaling. Bij het opstellen van de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 is de fiscale waarderingsgrondslag conform de VSO 2 gehanteerd. In de toelichting op de balans onder niet in de balans opgenomen verplichtingen zijn de gevolgen voor de belastingheffing van de tijdelijke waarderingsverschillen en de compensabele verliezen opgenomen en nader uitgewerkt. Materiële vaste activa De materiële vaste activa bestaan uit (on)roerende zaken in exploitatie, (on)roerende zaken in ontwikkeling en (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grond Over grond in eigendom wordt niet afgeschreven. De afgekochte erfpacht wordt annuïtair afgeschreven de economische levensduur van het complex. Woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen Zowel de woningen en woongebouwen als de onroerende zaken niet zijnde woningen (bedrijfsruimten en winkels) zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de hierop toegepaste annuïtaire afschrijvingen of tegen lagere reële waarde.

75

De historische kostprijs bestaat uit de verkrijgings- en vervaardigingskosten. Hierin zijn begrepen de kosten van rente tijdens de bouw, toezicht, ontwikkeling en administratie. Investeringssubsidies van de overheid worden op de stichtingskosten in mindering gebracht. De afschrijvingstermijnen zijn gelijk aan de exploitatieduur van het woningcomplex dan wel de bedrijfsruimte. Reële waarde Ter toetsing van de boekwaarde aan de reële waarde is het woningbezit ingedeeld in kasstroomgenererende eenheden op basis van CBS-buurten. De reële waarde is de contante waarde van het verschil tussen toekomstige inkomsten en uitgaven over de resterende exploitatieduur. Voor de berekening van de reële waarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Verhuureenheden Jaarlijkse huurontwikkeling

2009: 2,7% daarna: 2,25%

Huurderving

1,50%

Lasten

Op basis van (onderhouds-) begroting

Huurharmonisatie

Ja

Jaarlijkse lastenontwikkeling

2009 en jaren daarna 2,25%

Levensduur

Maximaal 53 jaar

Restwaarde

Historische kostprijs grond in eigendom en vergoeding boekwaarde te slopen bezit Nieuw Crooswijk.

Disconteringsvoet Rentabiliteitswaardecorrectie

6% Gemiddelde rentevoet van de leningsportefeuille; de uitkomst naar rato over de complexen regulier woningbezit verdeeld.

Verkopen

Op basis van meerjarenbegroting periode 2009-2018

Bepaling onrendabele top

Op CBS-buurt niveau

De reële waarde van de volgens de regeling KoopGoedkoop in erfpacht uitgegeven gronden is de afkoopwaarde per 31 december 2008. Afschrijvingsmethode en -termijnen Afschrijving vindt plaats conform de annuïteitenmethode. Hierbij wordt als levensduur van de woningen de periode gehanteerd, die behoort bij de historisch op de desbetreffende woningen van toepassing zijnde subsidieregeling. Over het algemeen is dit voor nieuw gebouwde woningen 50 jaar. Voor gerenoveerde woningen is de levensduur sterk afhankelijk van het investeringsniveau. De levensduur varieert veelal van 10 tot 53 jaar. Als levensduur van de bedrijfsruimten wordt voor nieuwbouw 30 jaar en voor renovatie 10 tot 30 jaar aangehouden. Eén pand heeft een afschrijvingstermijn van 75 jaar. De levensduur van de na-investeringen loopt tot het einde van de exploitatieduur van het complex. De gehanteerde levensduur voor de overige zaken in exploitatie is sterk afhankelijk van de aard van de investering en de daarbij horende levensduur, en varieert van minimaal 5 tot maximaal 25 jaar. De in erfpacht uitgegeven gronden zijn tegen een fictieve grondwaarde gewaardeerd. Deze waarde is gebaseerd op de gehanteerde afkoopsom van de erfpachtcanon voor een periode van 50 jaar. Afschrijving vindt plaats volgens de annuïteitenmethode.

76

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Deze activa worden gewaardeerd tegen de historische aanschafwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa worden gewaardeerd tegen de historische aanschafwaarde, onder aftrek van annuïtaire/ lineaire afschrijving, waarbij wordt uitgegaan van de geschatte economische levensduur. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn als volgt: Erfpacht grond kantoorgebouwen:

75 jaar annuïtair

Bedrijfsgebouwen:

10 tot 50 jaar annuïtair/lineair

Inventaris en computerapparatuur:

2 tot 10 jaar lineair.

Financiële vaste activa Te vorderen subsidies De post overheidsubsidies omvat de reeks van jaarlijkse bijdragen inclusief regiotoeslag die door de overheid is toegekend inzake BWS-complexen. De subsidie is bepaald op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen van minimaal 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement. Tevens bevat deze post te vorderen subsidies MIVA-woningen. Waardering van de post "Te vorderen subsidies MIVA-woningen" vindt plaats tegen historische uitgaafprijs, onder aftrek van het aflossingsgedeelte van de jaarlijkse bijdrage conform de Beschikking Geldelijke Steun Huisvesting Gehandicapten. Deze subsidie is annuïtair berekend en toegekend voor een periode van 20 jaar. Deelnemingen Onder deze rubriek zijn gerangschikt de duurzame kapitaalbelangen die voor eigen rekening ten dienste van de eigen werkzaamheden worden aangehouden. Indien invloed van betekenis op het beleid kan worden uitgeoefend, vindt waardering van de aandelen plaats op basis van het aandeel in de netto-vermogenswaarde. Indien geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden de aandelen gewaardeerd op kostprijs of lagere opbrengstwaarde. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit de voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat fiscale winst, waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut, beschikbaar zal zijn. Belastinglatenties worden op contante waarde gewaardeerd. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) worden opgenomen onder financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen worden opgenomen onder de voorzieningen.

77

Vlottende activa Voorraden Voorraad MVE-woningen Dit betreft de voorraad teruggekochte MVE-woningen en opgeleverde onverkochte MVE-woningen uit projecten. Deze zijn gewaardeerd tegen aankoopprijs respectievelijk historische kostprijs, of lagere marktwaarde. Voorraad koopwoningen De voorraad koopwoningen bestaat uit de nog niet verkochte gereedgekomen koopwoningen uit de projectontwikkelingsactiviteiten. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verwachte verkoopwaarde. Kleine materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs met aftrek van een voorziening wegens incourantheid. Onderhanden werk De voorraad onderhanden werk bestaat uit koopwoningen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen de directe kosten verhoogd met een opslag ter dekking van indirecte kosten voor toezicht, ontwikkeling en toegerekende rentekosten, alsmede een proportioneel deel van de verwachte verkoopwinst. Eventuele verwachte verliezen worden direct genomen en in mindering gebracht op de waardering.

.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Voorzieningen Voorziening worden getroffen voor alle voorzienbare risico's en verplichtingen welke hun oorzaak vinden in het verslagjaar, of eerder, en worden afhankelijk van de verwachte looptijd gewaardeerd tegen nominale of tegen contante waarde. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Als opbrengsten zijn verantwoord die bedragen die over het verslagjaar zijn te ontvangen, en als kosten zijn verantwoord alle bedragen die over het verslagjaar verschuldigd waren of in het verslagjaar voorzienbaar waren. Winst-en-verliesrekening Huren Hieronder worden opgenomen de netto opbrengsten van alle onroerende zaken onder aftrek van huurderving, alsmede de mutaties in getroffen voorzieningen voor oninbare huurvorderingen. Huurderving als gevolg van leegstand door herontwikkelingsprojecten en MVE-verkoop wordt verantwoord onder volkshuisvestelijke uitgaven.

78

Opbrengst nieuwbouwwoningen De verkoopprijs nieuwbouwwoningen betreft de opbrengstwaarde van de in het verslagjaar opgeleverde en verkochte woningen. De wijziging in onderhanden werk vormt de productie van enig jaar voor eigen ontwikkelingsprojecten inclusief aan de projecten in uitvoering toegerekende winsten en/of getroffen verliesvoorzieningen. De kosten uitbesteed werk en externe kosten betreft de in het boekjaar bestede kosten. Bij verkoop van nieuwbouw of verbeterde woningen geschiedt winstneming op basis van het percentage van voltooiing en worden verliezen voor het gehele project genomen op het moment dat deze bekend zijn. Verkoop onroerende goederen in exploitatie Winstneming van verkochte onroerende goederen in exploitatie geschiedt op het moment van juridische levering. De toepassing van Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 270 en 645 voor de verantwoording van omzet en resultaat voor verkoopconstructies van woningcorporaties wordt door deelnemers van de werkgroep RJ 645 bediscussieerd. Naar verwachting zal een voorstel ter besluitvorming door de Raad van de Jaarverslaggeving worden geformuleerd. Voor MVE-A (50% winst/verliesdeling gedurende onbepaalde tijd) zou dit tot gevolg kunnen hebben dat deze niet meer als verkoop wordt beschouwd. Derhalve is besloten ingaande het boekjaar 2006 de verkoop van dit product te beëindigen. Voor MVE-C wordt verwacht dat de omzet als gerealiseerd kan worden beschouwd doordat de winst- en verliesdeling na 5 jaar beëindigd wordt. In afwachting van mogelijk te wijzigen regelgeving worden de huidige waarderingsgrondslagen toegepast. Pensioenen Woonstad Rotterdam heeft een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde 'toegezegde pensioenregeling'. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Stichting Woonstad Rotterdam heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de richtlijnen is de pensioenregeling daarom verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenlast in de winst-en-verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrageregeling uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De in 2009 door SPW gepubliceerde voorlopige dekkingsgraad per 31 december 2008 bedraagt 96%. Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening dient de ondernemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.

79

Toelichting op de balans (bedragen in duizenden euro's) Vaste activa Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Het verloop van de onroerende zaken in exploitatie in het boekjaar is als volgt: (On)roerenWoningen

de zaken

en woon-

niet zijnde

gebouwen

woningen

Totaal

1.987.785

83.894

2.071.679

Saldo per 31 december 2007 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde

-342.113 -25.136 -367.249 ─────────── ─────────── ─────────── 1.645.672

58.758

1.704.430

26.236

2.785

29.021

Mutaties in het boekjaar - (na)-investeringen - aankopen

12.833

1.221

14.054

- desinvesteringen

-35.981

-4.034

-40.015

- afschrijvingen

-34.405

-2.713

-37.118

- terugname bijzondere waardevermindering

2.555 2.555 ─────────── ─────────── ───────────

Boekwaarde per 31 december 2006

-28.762 -2.741 -31.503 ═══════════ ═══════════ ═══════════

Saldo per 31 december 2008 - Aanschafwaarde

1.993.430

83.866

2.077.296

- Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

- 376.518 -27.849 -404.367 ─────────── ─────────── ───────────

Boekwaarde

1.616.912 56.017 1.672.929 ═══════════ ═══════════ ═══════════

Verzekering De vaste activa zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. Onderverzekering is bij voorwaarde uitgesloten.

80

Ontwikkeling reële waarde - totale reële waarde ultimo vorig verslagjaar

2.052.400

- uniformering rekenmethodiek

40.924 ───────── 2.093.324

Autonome ontwikkeling - vrijval kasstroom 2008 - vereist rendement (effect 1 jaar opschuiven)

-191.523 115.042 ───────── -76.481

Voorraadmutaties - investeringen - overige mutaties

18.578 3.490 ───────── 22.068

Parameterwijzigingen - aanpassing huurindex en inflatie

1.188

- wijziging schatting levensduur

19.978

- wijziging geschatte kasstroom

123

- aanpassing bedrijfskostenniveau - aanpassing huurprijsniveau

37.796 7.027 ───────── 66.112

Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie

12.106 ─────────

Reële waarde ultimo huidig verslagjaar

2.117.129 ═════════

Woningen bestemd voor verkoop op korte termijn Voor het komend jaar wordt verwacht dat 655 woningen zullen worden verkocht met een opbrengst van € 77,4 miljoen en een boekwaarde van € 24,1 miljoen. WOZ-waarde De vastgestelde waarde van de onroerende zaken in exploitatie volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken (waardepeildatum 1 januari 2008) bedraagt circa € 6 miljard. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december 2007

37.150

- investeringen

30.287

- opleveringen

-28.957 ─────────

Saldo per 31 december 2008

38.480 ═════════

81

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand

Computer

en inrichting

systemen

Overige

Totaal

17.908

3.745

1.150

22.803

-7.875 ───────

-2.300 ──────

-761 ──────

-10.936 ───────

10.033

1.445

389

11.867

- investeringen

5.501

1.093

55

6.649

- afschrijvingen

-1.560

-621

-82

-2.263

───────

──────

──────

───────

3.941 ═══════

472 ══════

-27 ══════

4.386 ═══════

23.409

4.838

1.205

29.452

- cumulatieve afschrijvingen

-9.435 ───────

-2.921 ──────

-843 ──────

-13.199 ───────

Boekwaarde

13.974 ═══════

1.917 ══════

362 ══════

16.253 ═══════

Saldo per 31 december 2007 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar

- afwaarderingen

Saldo per 31 december 2008 - aanschaffingswaarde

Financiële vaste activa Te vorderen subsidies Dit betreft overheidssubsidies in het kader van BWS en MIVA. Deelnemingen Dit betreft de volgende deelnemingen: - Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%) - Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk BV (33 1/3%) (OCNC)

76 6

- NV Stads Vastgoed, Rotterdam (19,6%)

2.149

- NCCW BV, Almere (5%)

1.575

- Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV, Rotterdam (32,5%) - Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (33,3%) - Ontwikkelcombinatie Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (50%) - Ontwikkelcombinatie Tarwewijk CV, Rotterdam (48%)

975 31 9 43

- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk CV (commanditair vennoot 33 1/3%) (OCNC)

-

- WBR Extra BV (100%)

-

- OBA Woonstad Rotterdam BV (100%)

18

- FBI Woonstad Rotterdam BV (100%)

18 ───────

Totaal

4.900 ═══════

82

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV beoogt een wezenlijke bijdrage te leveren aan het behoud van monumenten in Rotterdam. De stijging van de waarde houdt verband met de uitkering van stockdividend. Aan de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een concerngarantie afgegeven van € 896.000 voor de aan de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV verstrekte geldlening. Deelnemingen in de joint venture Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk houden verband met herstructurering van de wijk Nieuw Crooswijk. De stichting is beperkt gerechtigd tot de reserves en het resultaat van deze joint venture. Uit dien hoofde worden deze deelnemingen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Vorderingen op deelnemingen Dit betreft een vordering op de joint venture Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk uit hoofde van voorfinanciering van projectkosten. Het kortlopende deel is opgenomen onder de vlottende activa. De vordering kan als volgt worden gespecificeerd: - renteloze hypothecaire lening

1.891

- aangekocht onroerend goed

2.555

- ingebrachte boekwaarde

5.451

- vooruitbetaalde kosten

5.227

- af: opgenomen onder vorderingen

-5.112 ───────

Totaal

10.012 ═══════

Een achtergestelde lening van € 750.000 verstrekt aan Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk CV is in 2008 afgelost.

Overige financiële vaste activa

31-12-2008 31-12-2007

- leaseplan

-

251

- leningen U.G.

415 ───────

430 ───────

Totaal

415 ═══════

681 ═══════

Leningen U.G. Dit betreft een lening aan de deelgemeente Feijenoord tegen een rente van 9,5%, waarvan de restant aflossingstermijn 8 jaar bedraagt. Saldo ultimo 2008 is € 132.569. Een lening van in totaal € 204.000 verstrekt aan Stichting Durban-Rotterdam Housing Project ten behoeve van de bouw van betaalbare nieuwe woningen in Durban, met een looptijd van 10 jaar en tegen 0% rente. Twee leningen met een totale waarde van € 78.000 aan stichting Woonbenchmark.

83

Vlottende activa Voorraden

31-12-2008 31-12-2007

- voorraad nieuwbouwkoopwoningen/MGE-woningen

7.935

11.671

23.369

18.987

2.484

3.304

- overige voorraden

300 ──────

306 ──────

Totaal

34.088 ══════

34.268 ══════

- teruggekochte MVE-woningen - opgeleverde onverkochte MVE-woningen

Het verloop van de voorraad teruggekochte MVE-woningen is als volgt: 31-12-2008 31-12-2007 - beginvoorraad teruggekochte woningen

156

113

- teruggekochte woningen

381

295

- verkochte woningen

-281

-192

- terug naar verhuur

-70 ──────

-60 ──────

Eindvoorraad teruggekochte woningen

186 ══════

156 ══════

Onderhanden werk - kostprijs onderhanden werk koopprojecten *) - af: gefactureerde termijnen

31-12-2008 31-12-2007 51.290

55.988

-41.063 ──────

-40.424 ──────

10.227 ══════

15.564 ══════

*) inclusief naar rato van de voortgang genomen winst verminderd met voorziening voor verliezen en risico's. Vorderingen Huurdebiteuren - huurdebiteuren

31-12-2008 31-12-2007 3.963

4.409

- af: voorziening wegens oninbaarheid

-1.456

- 1.427

- huurdebiteuren vertrokken huurders

1.753

-

- af: voorziening wegens oninbaarheid vertrokken huurders

-1.446 ──────

──────

Totaal

2.814 ══════

2.981 ══════

84

Vorderingen deelnemingen

31-12-2008 31-12-2007

- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk

5.112

-

- VVE’s

2.647

2.084

- Overige

507 ──────

-114 ──────

Totaal

8.266 ══════

1.970 ══════

Overige vorderingen

31-12-2008 31-12-2007

- Debiteuren (niet huurders)

2.302

2.000

- Te ontvangen koopsommen & depotbedragen

3.107

308

- Overige

63 ──────

467 ──────

Totaal

5.472 ══════

2.775 ══════

Overlopende activa

31-12-2008 31-12-2007

- Vooruitbetaalde bedragen

2.025

1.225

- nog te ontvangen bedragen

4.236 ───────

3.570 ───────

Totaal

6.261 ═══════

5.795 ═══════

Liquide middelen

31-12-2008 31-12-2007

- saldo 31 december

5.330 ═══════

10.136 ═══════

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking van de stichting. Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve en resultaat boekjaar

- Saldo per 31 december 2007 - resultaat vorig boekjaar

Algemene

Resultaat

bedrijfsreserve

boekjaar

Totaal

448.003

35.868

483.871

35.868

-35.868

-

- resultaat lopend boekjaar

─────────

1.452 ─────────

1.452 ─────────

- Saldo per 31 december 2008

483.871 ═════════

1.452 ═════════

485.323 ═════════

85

Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2008 bedraagt circa € 1,5 miljoen en wordt toegevoegd aan de Algemene bedrijfsreserve. Voorzieningen Voorziening reorganisatie Deze kortlopende voorziening is gevormd ter dekking van kosten met betrekking tot de reorganisatie. Saldo per 31 december 2007

261

vrijval

-174

uitgaven in 2008

-87 ─────────

Saldo per 31 december 2008

0 ═════════

Langlopende schulden 31-12-2008 Looptijd

Totaal

> 5 jaar

31-12-2007 Looptijd

Totaal

> 5 jaar

- leningen overheid en kredietinstellingen

751.565

1.142.337

825.595

1.256.924

- waarborgsommen

1.720 ───────

1.674 ──────

1.703 ──────

1.703 ───────

753.285 ═══════

1.144.011 ══════

827.298 ══════

1.258.627 ═══════

Het gemiddeld rentepercentage van de portefeuille bedraagt 5,32% (2007: 5,29%) Waarborgsommen Betreft de waarborgsommen welke in rekening worden gebracht bij verhuur van bedrijfsruimten, en winkels. Er vindt geen rentevergoeding plaats. Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva - niet vervallen rente op leningen

31-12-2008 31-12-2007 30.071

30.010

3.689

3.380

- overige nog te betalen huur

30.536 ──────

24.191 ──────

Totaal

64.296 ══════

57.581 ═══════

- vooruit ontvangen huur

86

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aangegane verplichtingen De aangegane verplichtingen voor de in uitvoering zijnde projecten bedragen ultimo boekjaar € 37,7 miljoen (2007 € 54,5 miljoen). Deze verplichtingen bestaan uit de geraamde projectkosten, onder aftrek van de te ontvangen subsidies en tot en met balansdatum bestede bedragen. Obligo t.b.v. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo aangehouden te worden voor leningen die door het WSW geborgd zijn. Invordering kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW daalt onder 0,25% van het gegarandeerde vermogen. De obligo ultimo boekjaar bedraagt € 49,0 miljoen (2007 € 52,6 miljoen). In MVE verband verkochte woningen Ten aanzien van de verkochte woningen in MVE-verband bestaat een terugkoopverplichting en een aanbiedingsplicht door eigenaren. Woningen die zijn verkocht onder MVE-voorwaarden worden teruggekocht tegen de marktwaarde op het moment van terugkoop, rekening houdend met een eventuele winst-/verliesdeling. Bij terugkoop van een woning die is verkocht onder MVE-A voorwaarden is sprake van 50% winst-/verliesdeling gedurende onbepaalde tijd. Bij terugkoop van een woning die is verkocht onder MVE-C voorwaarden is sprake van winst-/verliesdeling gedurende vijf jaar volgens een afnemende staffel van 50 naar 10%. Na vijf jaar wordt teruggekocht tegen marktwaarde. Marktontwikkelingen geven geen aanleiding om een voorziening te treffen voor terugkoopverplichtingen waarvan de verwachte terugkoopprijs hoger is dan de verwachte marktwaarde. Het betreft ultimo boekjaar 5.816 woningen (2007: 5.380 woningen). Vennootschapbelasting Over het boekjaar 2006 en 2007 is sprake van een partiële vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. In de VSO zijn de vrijgestelde activiteiten gedefinieerd en is aangegeven dat alle overige activiteiten belast zijn. De vrijgestelde activiteiten betreffen met name de activiteiten met betrekking tot sociale huurwoningen (huurprijs lager dan huurtoeslaggrens). Woonstad Rotterdam heeft, gebaseerd op de uitgangspunten van de VSO, de geschatte fiscale positie bepaald over de jaren 2006 en 2007. Gelet op de vele elementen waarmee de bepaling van de financiële positie over 2006 en 2007 is omgeven, zijn in samenwerking met de belastingadviseur van Woonstad Rotterdam verschillende scenario’s doorgerekend. Het indicatieve totale fiscale verlies over de jaren 2006 en 2007 bedraagt circa € 23 miljoen. Dit bedrag omvat uitsluitend geschatte fiscale verliezen uit projectontwikkeling, aangezien de keuze voor Model I met zich brengt dat exploitatieresultaten, binnen een daartoe opgerichte fiscale beleggingsinstelling, niet fiscaal belast zijn. Compensatie van dit verlies zal naar verwachting niet plaatsvinden binnen een periode van vijf jaar. Daarmee is de tijdshorizon waarbinnen zicht op compensatie ontstaat langer dan de vijf jaar die gehanteerd wordt voor het tot waardering brengen van dergelijke verliezen. Definitief uitsluitsel ten aanzien van de fiscale resultaten over 2006 en 2007 zal eerst in een later stadium kunnen worden verkregen.

87

Het indicatieve fiscale resultaat over 2008 bedraagt € 6,3 miljoen. Het indicatief compensabele fiscale verlies tot en met 2008 is als volgt weer te geven: Omschrijving

x € 1 mln.

Indicatief fiscaal resultaat 2006 en 2007 volgens VSO 1, vastgoed

-/- 23,7

waarderingsverschil Indicatief fiscaal exploitatieresultaat 2008 volgens VSO 2

6,3

Indicatief fiscaal resultaat 2008

-/- 17,4

Indicatieve mutatie herinvesteringsreserve 2008

-/- 18,5

Totaal indicatief compensabel verlies ultimo 2008

-/- 35,9

Over het boekjaar 2008 is zowel een positieve als een negatieve belastinglatentie berekend. Het betreft: Waardeverschil vastgoed fiscaal versus commercieel •

Waardering vastgoed in fiscale openingsbalans is tegen 70% respectievelijk 80% van de WOZ-waarde. Waarde per woning is gemiddeld € 81.000.

•

Gemiddelde woningwaardering in commerciële jaarrekening € 30.500.

•

Verkoopdoelstelling voor komende 5 jaar, op basis van huidig verkoopbeleid, is ca. 2.000 verhuureenheden.

• •

Basis voor belastinglatentie komende 5 jaar € 101,0 miljoen (2.000 x € 50.500) De potentiële actieve belastinglatentie (nominale waarde) is derhalve 25,5% VPB van € 101,0 miljoen is € 25,7 miljoen.

Waardeverschil leningportefeuille fiscaal versus commercieel •

Waardering leningen in de fiscale openingsbalans is op basis van marktwaarde volgens de rekenregels VSO 2.

•

Waardering leningen in de commerciële balans is op basis van nominale waarde.

•

Het waarderingsverschil is € 29,5 miljoen.

•

De potentiële passieve belastinglatentie (nominale waarde) is derhalve 25,5% VPB van € 29,5 miljoen is € 7,5 miljoen.

Faciliteiten en zekerheden Woonstad Rotterdam heeft bij de BNG een kredietfaciliteit van € 40 miljoen beschikbaar.

88

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2008 Bedrijfsopbrengsten Huren

2008

2007

218.731

219.173

13.745 ──────

13.390 ──────

Te ontvangen netto huur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen

232.476

232.563

- huurderving wegens frictieleegstand

-3.744

-4.365

- huurderving wegens afboekingen

-1.932

-1.513

- mutatie voorziening huurdebiteuren

269 ──────

-544 ──────

227.069 ══════

226.141 ═══════

Huurderving

- frictieleegstand - afboekingen

2008

2007

in geld

in %

in geld

in %

3.744

1,6

4.365

1,9

1.932 ───────

0,8 ──────

1.513 ──────

0,7 ───────

5.676 ═══════

2,4 ══════

5.878 ══════

2,6 ═══════

De projectenleegstand en leegstand ten behoeve van MVE verkopen zijn verantwoord onder volkshuisvestelijke uitgaven. Afboekingen vinden plaats nadat van deurwaarders het bericht is ontvangen dat incassoacties zijn gestaakt wegens oninbaarheid van de betreffende vordering, dan wel betreffende vordering tegen een lagere opbrengstwaarde is verkocht. Overheidsbijdragen Dit betreft de ontvangen jaarlijkse overheidsbijdragen. Verkoop onroerende goederen Totaal nieuwbouw woningen en onroerende goederen in exploitatie

2008

2007

47.217

47.322

44.321

57.262

Nieuwbouwwoningen - verkoopprijs nieuwbouwwoningen - wijziging onderhanden werk - kosten uitbesteed werk en externe kosten

-5.657

-13.029

-34.348 ──────

-44.447 ──────

4.316 ══════

-214 ═══════

89

Onroerende goederen in exploitatie - verkoopprijs onroerende goederen

108.831

106.251

- boekwaarde onroerende goederen bij verkoop

-61.789

-54.555

-4.140 ──────

-4.160 ──────

42.901 ══════

47.536 ═══════

- verkoopkosten

In het boekjaar zijn 823 woningen verkocht (2007: 897), waarvan 517 woningen (2007: 508) de eerste verkoop in MVE-verband betrof. Er werden 281 teruggekochte MVE-woningen opnieuw in MVE-verband verkocht (2007: 192). Overige bedrijfsopbrengsten

2008

2007

- vergoeding voor MVE-diensten

4.695

3.562

- overige vergoedingen voor verrichte diensten

2.453

627

- doorberekende kosten projecten

4.488

5.402

706 ──────

855 ──────

12.342 ══════

10.446 ═══════

- diversen

Onder de post Overige vergoedingen voor verrichte diensten worden opbrengsten verantwoord zoals dekking uit hoofde van administratiekosten en vergoedingen ten laste van eigenaren en huurders. De post Diversen betreft met name nagekomen baten. Bedrijfslasten Afschrijvingen vaste activa

2008

2007

- woningen en woongebouwen

36.172

34.130

- onroerende goederen niet zijnde woningen

947 ──────

2.912 ──────

37.119 ══════

37.042 ═══════

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa De terugname van bijzondere waardeverminderingen is de mutatie van het cumulatieve verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde per ultimo 2008 ten opzichte van ultimo 2007. De terugname wordt veroorzaakt door het in exploitatie nemen van (nieuwbouw)woningen waardoor de ruimte in de KGE toeneemt. Zie toelichting op de Materiële vaste activa, Onroerende zaken in exploitatie. Lonen en salarissen

2008

2007

- Lonen en salarissen

23.930

24.054

- extern personeel (tijdelijk)

9.783 ──────

8.484 ──────

33.713 ══════

32.538 ═══════

90

Gemiddeld aantal werknemers Het gemiddeld aantal werknemers in dienst bedroeg in 2008 480 fte's (2007: 497 fte's). Beloning bestuurders 2008

bestuurs-

bestuurs-

(bedragen in euro's)

voorzitter

leden *

totaal

- salaris, inclusief vakantietoeslag

187.596

415.719

603.315

- variabele beloning korte termijn

18.044

12.500

30.544

8.000

10.416

18.416

-2.400 ──────

-5.000 ──────

-7.400 ───────

211.240 ══════

433.635 ══════

644.875 ═══════

1. beloning

- vaste onkostenvergoeding (bruto) - privé kilometers leaseauto Total cash

* Dit betreft 2 bestuursleden voor 12 maanden, 1 bestuurslid voor 11 maanden en 1 bestuurslid voor 1 maand. 2. arbeidsvoorwaardelijke afspraken naast de CAO - pensioencompensatie

──────

17.221 ──────

17.221 ───────

Total cash

══════

17.221 ══════

17.221 ═══════

1. De beloningselementen in tabel 1 zijn gebaseerd op het advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties ( Commissie Izeboud). De “total cash” op grond van Izeboud is exclusief sociale lasten, de bijdrage ziektekostenverzekering en wettelijk verplichte, dan wel in de CAO voorziene pensioenvoorzieningen. 2. Opgemerkt wordt dat deze beloningselementen afwijken van de beloningselementen als bedoeld in artikel 383 Titel 9 BW2. Ook de beloningselementen zoals bedoeld in de Wet openbaarmaking van uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) wijken af van de beloningselementen zoals de Commissie Izeboud die hanteert. 3. De beloningen van de bestuursvoorzitter en de bestuursleden vallen binnen de bandbreedte van de Commissie Izeboud. Beloning commissarissen 2008 De beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg over 2008 € 105.682.

91

Opgaaf op grond van de wet publicatie topinkomens De som van het belastbaar inkomen en pensioenbijdrage van de volgende functionarissen is groter dan € 181.000 o.b.v. 1 fte (2007: € 169.000): Functionaris en dienstverband (bedragen in duizenden euro's)

2008

2007

belastbaar

pensioen-

belastbaar

pensioen-

inkomen

afdracht

inkomen

afdracht

- bestuursvoorzitter (1-1-2008 / 31-12-2008)

207

60

203

79

- bestuurslid (1-1-2008 / 31-12-2008)

154

48

166

48

2008

2007

- niet-planmatig onderhoud

19.401

19.058

- planmatig onderhoud

34.322

36.473

- planmatig onderhoud in herstructureringsprojecten

8.970 ──────

6.066 ──────

62.693 ══════

61.597 ═══════

2008

2007

Lasten onderhoud

Overige bedrijfslasten - algemene bedrijfskosten

16.844

17.150

- zakelijke bedrijfslasten

17.803

18.033

- resultaat op goederen en diensten (negatief)

803

715

15.579 ──────

10.805 ──────

51.028 ══════

46.703 ═══════

Algemene bedrijfskosten

2008

2007

- huisvestingskosten

5.622

5.166

- automatiseringskosten

4.046

4.427

- communicatiekosten

2.845

3.496

4.331 ──────

4.061 ──────

16.844 ══════

17.150 ═══════

- overige lasten

- overige kosten (inclusief erfpacht)

Overeenkomstig artikel 382a titel 9 boek2 BW dienen de honoraria van de externe accountant in de toelichting op de jaarrekening te worden opgenomen. De honoraria zijn als volgt weer te geven:

92

2008

2007

KPMG

Overig

Totaal

KPMG

Overig

Totaal KPMG

Accountants

KPMG

KPMG

Accountants

KPMG

netwerk

NV

netwerk

netwerk

NV

netwerk

onderzoek van de jaarrekening

120.000

120.000

110.000

110.000

120.000

120.000

110.000

110.000

andere controleopdrachten adviesdiensten op fiscaal terrein andere niet-controlediensten

Zakelijke bedrijfslasten

2008

2007

- belastingen

15.492

16.005

- verzekeringen

2.311 ──────

2.028 ──────

17.803 ══════

18.033 ═══════

Resultaat op goederen en diensten Dit betreft het verschil tussen de aan de bewoners in rekening gebrachte kosten van water en licht, glasverzekering, schoonmaakkosten en dergelijke en de feitelijke kosten hiervan. Overige lasten De overige lasten betreffen alle overige aan de normale bedrijfsuitoefening toe te rekenen kosten zoals kosten uit hoofde van milieuproblematiek, onderzoeks- en advieskosten, kosten bewonersparticipatie, bijdragen aan VvE's 2008

2007

- onderzoek en advies

1.973

3.072

- VVE-bijdragen

1.622

1.456

- reorganisatiekosten

5.530

-13

6.454 ──────

6.290 ──────

15.579 ══════

10.805 ═══════

Volkshuisvestelijke uitgaven

2008

2007

- leefbaarheid

9.091

6.329

- diversen

93

- niet fysieke projecten

3.333

-

- projecten en MVE-verkoopleegstand

7.032

3.526

- sloopkosten

1.280

-

- afboeking boekwaarde sloop- en te slopen objecten

4.917

-

7.110 ──────

3.896 ──────

32.763 ══════

13.751 ═══════

2008

2007

- rente beleggingen lange termijn

132

152

- rente te vorderen BWS-subsidie

12

68

2.234

2.026

1.643 ──────

982 ──────

4.022 ══════

3.228 ═══════

2008

2007

- rente langlopende schulden

67.185

70.339

- rente kortlopende schulden

161 ──────

296 ──────

67.345 ══════

70.635 ═══════

- overige kosten projecten

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

- rente op uitgezette middelen - overige rentebaten

Rentelasten en soortgelijke kosten

94

10.

Kengetallen Gegevens ultimo boekjaar 2008

2007

2006

2005

2004

Gegevens bezit Woningen Bedrijfspanden (incl. garages) Overig Woonwagens

48.098

49.235

50.896

51.988

53.760

1.644

1.743

1.694

1.745

1.782

613

634

648

705

703

12

12

12

12

12

50.367

51.624

53.250

54.450

56.257

5.816

5.380

4.739

4.197

3.477

Mutatiegraad in %

9,9

10,0

9,3

10,9

8,7

Huurachterstand totaal in %

2,5

2,2

2,0

1,7

2,8

Huurderving in %

1,6

1,8

1,9

2,7

1,5

Aantal MVE-woningen ultimo boekjaar

Het verhuren van woningen

Continuïteit Liquiditeit

0,4

0,7

0,7

0,7

0,7

Solvabiliteit eigen vermogen

26,7

26,2

24,2

22,2

19,5

Rentabiliteit eigen vermogen

0,3

7,4

6,7

10,4

9,4

Rentabiliteit vreemd vermogen

5,6

5,5

5,6

5,7

4,7

Rentabiliteit totaal vermogen

3,6

5,6

5,4

6,2

6,4

11.616

9.648

8.948

8.636

7.699

9.636

9.373

8.413

7.674

6.657

0

5

11

35

103

Totale exploitatieopbrengsten per vhe

4.754

4.587

4.450

4.348

4.186

Totale opbrengsten/vhe (incl. verkoopwinst)

5.692

5.504

5.505

5.491

5.466

Rentelasten per vhe

1.257

1.306

1.321

1.357

1.563

737

718

691

645

587

Interne financiering per vhe

Balans en winst-en-verliesrekening Eigen vermogen per vhe Overige voorzieningen per vhe

Afschrijvingen per vhe (Terugname) bijz. waardevermindering/vhe Onderhoudsuitgaven per vhe1 2

Herstructurering+leefbaarheid/vhe 3

Kosten werkapparaat per vhe

Overige (zakelijke) lasten per vhe4 Jaarresultaat per vhe

-51

-343

-318

-191

110

1.245

1.193

1.102

1.054

876

650

266

593

593

429

1.151

1.153

1.052

847

862

573

515

498

389

414

29

695

566

797

625

1

inclusief MVE-woningen inclusief WWI-uitgaven 3 hiervan is in 2008 € 142 per woning doorbelast aan projecten, VvE-beheer e.d. De netto-kosten na aftrek bedragen derhalve € 1.009 per woning. In 2007 werd € 141 doorbelast en kwamen de netto-kosten per woning uit op € 1.012. 4 exclusief eenmalige reorganisatiekosten 2

95

96

11.

Accountantsverklaring

Aan: het Bestuur van Stichting Woonstad Rotterdam

Accountantsverklaring

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de jaarrekening 2008 van Stichting Woonstad Rotterdam te Rotterdam bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst-en-verliesrekening over 2008 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur

De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting.

97

Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonstad Rotterdam per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties

Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Rotterdam, 9 juni 2009

KPMG ACCOUNTANTS N.V. M.A. Noorlander RA

98

12.

Bijlagen

Bijlage 1 Verhuringen Tabel 1 Verhuringen aan primaire doelgroep per prijsklasse (in %) Goedkoop Bereikbaar Duurder

Totaal

Woonstad

Hoger inkomen1

15%

20%

55%

26%

Totaal

Laag inkomen

85%

80%

45%

74%

100%

100%

100%

100%

Tabel 2 Verhuringen Woonstad aantal

in %

Totaal verhuringen:

3.719

Pro forma2

1.160

Verhuringen via Woonnet Rijnmond

2.559

100%

836

33%

- waarvan voor directe bemiddeling aan - herhuisvestingskandidaten

Afspraak

max 25%

432

- overige urgenten

109

- bijzondere doelgroepen

295

- waarvan via Lokaal Maatwerk3

238

16%

- waarvan met huisvestingsvergunning

247

10%

- waarvan volkshuisvestelijk gelabeld

352

21%

max.20%

- waarvan voorwaardenvrij

523

20%

min. 40%

max. 15%

Bron: databestand Woonnet Rijnmond met de verhuurde woningen in 2008

1 Definities: Laag inkomen: éénpersoonshuishoudens ≤ € 20.600, éénpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 18.525, twee- of meerpersoonshuishoudens ≤ € 27.950, twee- of meerpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 24.625 Hoger inkomen: éénpersoonshuishoudens > € 20.600, éénpersoonshuishoudens. Ouderen > € 18.525, twee-/ meerpersoonshuishoudens > € 27.950, twee-/meerpersoonshuishoudens ouderen > € 24.625 Goedkoop: ≤ € 343,49/€ 348,99 Bereikbaar:≤ € 491,64/€ 499,51 en ≤ € 526,89/€ 535,33 voor meerpersoonshuishoudens Duurder: > € 491,64/€ 499,51 voor 1- en 2-persoonshuishoudens en > € 526,89/€ 535,33 voor meerpersoonshuishoudens 2 Pro forma: contractsverandering waarbij de woning niet leegkomt (bijvoorbeeld door naamswijziging of woningruil), verhuringen ‘om niet’ en tijdelijke verhuur (bv. in Nieuw Crooswijk), tijdelijke wisselwoningen voor herhuisvestingskandidaten. 3 Mensen die werken in de verzorging, bij de politie of beveiliging óf in het onderwijs krijgen bij Woonstad Rotterdam voorrang bij het kopen of huren van een huis. Door middel van dit ‘lokaal maatwerk’ willen we de sociale samenhang in de wijken verbeteren. Lokaal maatwerk geldt in alle wijken voor al onze koop- en duurdere huurwoningen. In het Oude Noorden en in Spangen is lokaal maatwerk ook van toepassing op een aantal sociale huurwoningen.

99

Bijlage 2 Formatie en Personele bezetting Verdeling naar mannen en vrouwen

Man/vrouw verdeling Woonstad Rotterdam

Man 259 50%

262 50%

Vrouw

Het percentage mannen in leidinggevende functies tegenover vrouwen is respectievelijk 8% tegenover 4%.

A an ta l

Aandeel mannen/vrouwen in leidinggevende functies 300 250 200 150 100 50 0

239

220

41

21

Man

Vrouw

Man

Leidinggevend

Vrouw

Niet-leidinggevend

Leeftijdsopbouw Onderstaande grafiek geeft de leeftijdsverdeling weer van mannen en vrouwen binnen Woonstad Rotterdam. De gemiddelde leeftijd van mannen is 47 jaar en gemiddelde leeftijd van vrouwen is 40 jaar. Normal

Geslacht

M

V

70

70

5 13

60

6

20

60

4

22

7

24

11 22

13 18

50

14

50

22 16

14 11

17

14

Leeftijd

14 8

40

15 7

40

16

14

22 10

11 8

27

11

30

16 4

30

10

5

11 2

13

3

3 1

20

20

1

10

10 30

20

10

0

10

20

30

Aantallen

100

Instroom en uitstroom In 2008 zijn er 77 medewerkers in dienst getreden, 80 medewerkers zijn uit dienst gegaan. Dit is 15% van het totale personeelsbestand van 2008. Ziekteverzuim Ziekteverzuimcijfer 2008 Woonstad Rotterdam is 5,4%. Ten opzichte van 2007 betekent dit een daling van 0,3%.

101

13.

Lijst van afkortingen

AVV

Aankopen, Verbeteren, Verkopen

BAR

Bewonersadviesraad

BNG

Bank Nederlandse Gemeenten

BOH

Bedrijfs Overleg Huurders

B&W

Burgemeester & Wethouders

BWS

Besluit Woninggebonden Subsidies

CAO

Collectieve Arbeidsovereenkomst

CATS

systeem voor functiewaardering

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

COH

Centraal Overleg Huurdersorganisaties

FBI

Fiscale Beleggingsinstelling

FWRR Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond FTE

Full time equivalent

GAC

Geschillenadviescommissie

GGZ

Geestelijke gezondsheidszorg

HIR

Herinvesteringsreserve

IGON

In Gebruikgeving Om Niet

KCC

Klantcontactcentrum

KGE

Kasstroomgenererende eenheid

MD

Management Development

MGE

Maatschappelijk Gebonden Eigendom

MIVA

Minder-validen

MJB

Meerjarenbegroting

MVE

Maatschappelijke Verantwoord Eigendom

NPO

Niet Planmatig Onderhoud

OBA

Overige belaste Activiteiten

OCNC

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk

PKVW Politiekeurmerk Veilig Wonen PO

Planmatig Onderhoud

SMART Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden SPW

Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties

TOR

Tijdelijke Ondernemingsraad

VHE

Verhuureenheid

VSO

Vaststellingsovereenkomst

VvE

Vereniging van Eigenaren

WOPT Wet Openbaarrnaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens WOW

Werelds Oude Westen

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WWI

Wonen Wijken & Integratie

102