Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam. Strategisch advies: Verkoop onder Voorwaarden bij Woonstad Rotterdam

“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam” Strategisch advies: Verkoop onder Voorwaarden bij Woonstad Rotterdam

Masterproof E.P.S. Hagen MRE 2005-2007 UVA ASRE Begeleider: prof. Dr. J. Conijn Interne begeleider: drs. A.J.M. Schakenbos 13 september 2007

Inhoudsopgave: Management samenvatting ...........................................................................................3 1

Inleiding ..................................................................................................................5

1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2

Aanleiding ................................................................................................................5 Context van de masterproof.....................................................................................5 Vraagstelling en werkwijze.......................................................................................5 Probleemstelling ......................................................................................................6 Onderzoeksvragen...................................................................................................7

2

Het product “verkoop onder voorwaarden”........................................................8

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.5 2.6

Historisch perspectief...............................................................................................8 Strategische doelen in zijn algemeenheid ...............................................................9 De eigenaar/bewoner...............................................................................................9 Volkshuisvestelijk belang .........................................................................................9 Corporatie ..............................................................................................................10 Strategische doelstellingen Woonstad...................................................................10 De verschillende productsoorten ...........................................................................11 Maatschappelijk Verantwoord Eigendom...............................................................12 Koopgarant ............................................................................................................12 Koop-goedkoop......................................................................................................13 Sociale Koop..........................................................................................................14 Strategische doelstellingen in relatie tot de verschillende productvormen ............16 Toetsing Verkoopvormen aan de strategische doelstellingen van Woonstad .......18

3

Werkprocessen: uitbesteden of niet?................................................................20

3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4

Inleiding..................................................................................................................20 Zelf doen of uitbesteden van de werkprocessen; het theoretisch kader................20 Wat betekent dit voor Woonstad?..........................................................................21 Splitsing en oprichting Vereniging van Eigenaren .................................................22 Verkoop..................................................................................................................22 Terugkoop..............................................................................................................23 Beheer van Verenigingen van Eigenaren ..............................................................23 Conclusies ten aanzien van zelf doen of uitbesteden............................................24

4

Financiële consequenties ...................................................................................25

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2

Inleiding..................................................................................................................25 Kasstroommodel beschrijving ................................................................................26 Hoofdlijnen van het kasstroommodel.....................................................................26 Uitwerking van de invoer van het kasstroommodel ...............................................27 Uitwerking van de uitvoer van het kasstroommodel ..............................................29 Resultaten uit het Kasstroommodel .......................................................................29 Veronderstellingen .................................................................................................29 Uitkomsten .............................................................................................................30 Financiële risico’s bij terugkooprecht en terugkoopplicht.......................................37 Vennootschapsbelasting........................................................................................39 De jaarrekening......................................................................................................42 Het nemen van verkoopresultaat ...........................................................................42 Het effect op het eigen vermogen..........................................................................45

5

Conclusies en aanbevelingen.............................................................................48

5.1 5.2

Conclusies .............................................................................................................48 Aanbevelingen .......................................................................................................53

Literatuurlijst: ...............................................................................................................55 Bijlage 1: Beschrijving van de werkprocessen ...............................................................56 Bijlage 2: Geïnterviewden ..............................................................................................61 Bijlage 3: Interviewvragen ..............................................................................................62 Bijlage 4: Kostenspecificatie ..........................................................................................65 Bijlage 5: Bedrijfswaardeberekening..............................................................................66 Bijlage 6: Kasstroomoverzichten....................................................................................67 Bijlage 7: Solvabiliteitseffecten.......................................................................................79

20-9-2007

“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”

2

Management samenvatting Voor u ligt het verslag van een onderzoek naar de consequenties van verkoop onder voorwaarden voor Woonstad Rotterdam. Er is onderzocht welke strategische doelstellingen in zijn algemeenheid worden ondersteund door toepassing van verkoop onder voorwaarden en specifiek: welke verkoopvormen het beste aansluiten bij de strategische doelstellingen van Woonstad Rotterdam. Dit is beschreven vanuit organisatorisch en financieel perspectief. Ten aanzien van het genereren van financiële middelen voor de herstructureringsopgave zijn kwantitatieve scenarioanalyses uitgevoerd om de keuzen te onderbouwen. Tevens is beoordeeld of de werkprocessen, die noodzakelijk zijn om het verkoopprogramma van Woonstad te realiseren, kunnen worden uitbesteed of beter zelf kunnen worden uitgevoerd. Er is geconstateerd dat één enkele vorm van verkoop onder voorwaarden niet alle doelstellingen van Woonstad optimaal ondersteunt. Er wordt dan ook aanbevolen om een combinatie van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE) en Koop-goedkoop toe te passen. MVE ondersteunt de strategische doelstellingen die Woonstad stelt ten aanzien van minder Vitale wijken het beste. Koop-goedkoop is het best toepasbaar in de vitale wijken. Er is op basis van kwantitatieve scenarioanalyse geconstateerd dat MVE na realisering van een verkoopprogramma van 2000 woningen in tien jaar, een negatieve kasstroom genereert van plusminus 1 miljoen euro netto contant. Er wordt aanbevolen om nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden om deze negatieve kasstroom die na realisering van het verkoopprogramma ontstaat te reduceren. Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE, de financiële risico’s van de terugkoopplicht te bepalen opdat de benodigde financiële voorziening kan worden bepaald. Er wordt aanbevolen om te onderzoeken of er onder MVE een variant kan worden ontwikkeld met een beleidsmatig instelbare korting en winstdelingsregeling. Deze vorm zou kunnen worden ingezet indien de waardeontwikkeling sterk uit de pas gaat lopen met de financieringsmogelijkheden van de doelgroep en de verkoopresultaten onder MVE zouden gaan teruglopen. Anderzijds kan deze vorm worden ingezet indien de behoefte aan financiële middelen, geven de vermogenspositie van Woonstad op dat moment, minder wordt en er dan kan worden meegeprofiteerd van de waardeontwikkeling van de onder deze nieuwe variant verkochte woningen. Gezien de omvang van het uiteindelijke aantal verkochte woningen uit de bestaande voorraad (8300 woningen) wordt aanbevolen om de kwantitatieve financiële effecten van de vennootschapsbelasting mee te laten wegen in de model keuze die Woonstad moet maken in het kader van de vaststellingovereenkomst belastingplicht corporaties. Tevens wordt aanbevolen om de projectgroep Belco te wijzen op het feit dat verkopen van woningen onder MVE van vóór 1 januari 2006 in model I belast zijn met Vpb terwijl dit bij model II niet het geval is. Gegeven het feit dat de MVE voorwaarden verankerd zijn in de ondererfpachts- en splitsingsakten wordt aanbevolen om te onderzoeken of deze op termijn kunnen worden omgezet naar andere verkoopvormen. Dit wordt relevant als minder vitale wijken transformeren in vitale wijken. Het is aan te bevelen: - Het splitsingsproces uit te besteden. - Om praktische redenen is het verstandig om het verzamelen van de hiervoor benodigde informatie zelf uit te voeren. - Het verkoopproces deels, maar niet geheel, uit te besteden. - De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) zelf uit te voeren. - Om het VvE-beheer zelf uit te voeren.

20-9-2007


3

Aanbevolen wordt om een kwantitatief onderzoek te doen naar de inzet van MVE en Koop-goedkoop in de bestaande woningvoorraad van Woonstad om te bepalen hoeveel financiële middelen er per jaar kunnen worden gegenereerd. Bepaald kan worden in welke mate de kasstroom die Koop-goedkoop op termijn blijft genereren de negatieve kasstroom van MVE, nadat het verkoopprogramma is gerealiseerd, kan compenseren. De financiële middelen die per jaar kunnen worden gegenereerd kunnen dan worden afgezet tegen de behoefte vanuit de herstructureringsprogramma.

20-9-2007


4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie zijn per 1 augustus 2007 gefuseerd in Woonstad Rotterdam (hierna Woonstad). Het Woningbedrijf Rotterdam heeft sinds 1998 doormiddel van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE) meer dan 5000 woningen onder voorwaarden verkocht. De Nieuwe Unie heeft dit instrument tot op heden beperkt ingezet. Gezien de grote investeringsopgave van Woonstad in de komende jaren is er behoefte om het verkoop onder voorwaarden programma uit te breiden. De projecten in het investeringsprogramma van Woonstad hebben een negatief resultaat. Dit heet binnen de corporatiewereld de “onrendabele top”. Deze onrendabele toppen kunnen niet worden gedekt door het resultaat wat wordt gerealiseerd met de gewone bedrijfsuitoefening 1 . Om deze reden is verkoop van huurwoningen noodzakelijk om te kunnen investeren. Het is de vraag welke vorm(en) van verkoop onder voorwaarden het beste aansluiten bij de strategische doelstellingen van Woonstad.

1.2 Context van de masterproof Zowel op landelijk niveau als ook op gemeentelijk niveau is er bij de overheid de behoefte om het eigen woning bezit te stimuleren. De overheid hanteert hiervoor een aantal instrumenten. Zo stimuleert de overheid enerzijds het bouwen van nieuwe koopwoningen, en anderzijds het verkopen van huurwoningen door de corporaties. De doelstelling van de corporaties is het voorzien in huisvesting voor de mensen in de samenleving die hiervoor zelf niet kunnen zorgen. De behoefte aan huurwoningen voor deze groep is kleiner dan het totale bezit van de corporaties in Nederland. De corporatie heeft een aantal mogelijkheden om bij te dragen aan het eigen woningbezit. Dit kan door de woningen te verkopen zonder voorwaarden (vrije verkoop) of door “verkoop onder voorwaarden”. Verkoop onder voorwaarden is een containerbegrip waaronder verschillende productvormen vallen met ieder hun eigen kenmerken. In essentie worden bij verkoop onder voorwaarden, zoals de naam al aangeeft, beperkende voorwaarden gesteld bij de verkoop. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een aanbiedingsplicht voor de eigenaar en een waardedelingsregeling. Tegenover deze beperkingen staat veelal een korting op de vrije marktwaarde van de woning. Productnamen die bij verkoop onder voorwaarden worden gehanteerd, zijn onder andere: Maatschappelijk Verantwoord Eigendom, Koopgarant, Koopgoedkoop en Sociale koop. Verkoop onder voorwaarden is onderwerp van deze masterproof. De vrije verkoop van woningen is geen onderwerp in deze masterproof, maar wordt daar waar vergelijking relevant is behandeld.

1.3 Vraagstelling en werkwijze Als een corporatie “verkoop onder voorwaarden” gaat toepassen heeft dit consequenties voor onder andere haar bedrijfsvoering en financiën. Het doel van deze Masterproof is tweeledig. Ten eerste het verschaffen van inzicht in de mogelijke consequenties en ten tweede bepalen welke verkoopvormen, op basis van deze consequenties, het beste aansluiten bij de strategische doelstellingen van Woonstad. Dit leidt tot de centrale vraagstelling: ‘Wat zijn de consequenties van “verkoop onder voorwaarden” voor Woonstad?’ 1

Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening is hier gedefinieerd als de bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten minus het saldo van financiële baten en lasten. Verkoopopbrengsten vallen buiten deze definitie.

20-9-2007


5

1.3.1 Probleemstelling Indien een corporatie verkoop onder voorwaarden gaat toepassen zijn er een groot aantal stakeholders van belang. Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer stelt eisen aan de corporatie vanuit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De gemeente wil graag afspraken met corporaties over nieuwbouwprogramma’s, verkoop van huurwoningen en leefbaarheid in wijken. De fiscus is van belang om vast te stellen of “verkoop onder voorwaarden” voldoet aan de eisen die worden gesteld om de hypotheekrente af te mogen trekken van de inkomstenbelasting. De huurders krijgen te maken met eigenaren in “hun” complexen. De kopers stellen eisen aan het product “verkoop onder voorwaarden” (prijs, kwaliteit en voorwaarden). Dit heeft tot gevolg dat wanneer de centrale onderzoeksvraag ‘Wat zijn de consequenties van “verkoop onder voorwaarden” voor Woonstad?’ in de volle breedte wordt gesteld er vele gebieden zijn waar aanpassingen binnen de corporatie noodzakelijk zijn. Om de onderzoeksvragen in te kaderen en te beperken richt dit onderzoek zich op de te realiseren strategische doelstellingen, de organisatorische en financiële aspecten. Ten aanzien van de strategische doelstellingen zal worden onderzocht wat de strategische doelstellingen zijn die met de verschillende vormen van verkoop onder voorwaarden kunnen worden gerealiseerd. Door de verschillen tussen de verkoopvormen in kaart te brengen kan worden bepaald welke verkoopvorm(en) het meeste aan de doelstellingen van Woonstad bijdragen. Bij de organisatorische aspecten zal worden onderzocht of Woonstad de verkoop en het VvE beheer beter zelf ter hand kan nemen dan wel beter kan uitbesteden. Bij de financiële aspecten ligt de focus op de kasstromen die binnen Woonstad ontstaan bij verkoop onder voorwaarden. Daarnaast worden de gevolgen voor de balanswaardering en de financiële risico’s van verkoop onder voorwaarden onderzocht voor Woonstad. De financiële consequenties worden beoordeeld voor verkoop uit bestaand bezit. De financiële consequentie voor andere stakeholders zoals bijvoorbeeld de kopers wordt in deze masterproof niet behandeld. In onderstaande figuur is de begrenzing van het onderzoeksveld aangegeven met het kader “onderzoeksfocus”.

vrom

gemeente

kopers

huurders

fiscus

Woonstad

onderzoeksfocus

Verkoop onder voorwaarden

Organisatie: Verkoop VvE beheer

Strategische doelstellingen

Financieel Opbrengsten Kosten Risico’s balanswaardering

Figuur 1.3.1 onderzoeksfocus In de navolgende paragrafen zal de probleemstelling in onderzoeksvragen worden uitgewerkt.

20-9-2007


6

1.3.2 Onderzoeksvragen De centrale vraagstelling is op te splitsen in de volgende deelvragen per onderzoeksveld. Strategisch beleid 1) Welke hoofdvormen van verkoop onder voorwaarden zijn te onderkennen? 2) Welke strategische doelstellingen kunnen met verkoop onder voorwaarden worden gerealiseerd c.q. worden ondersteund? 3) Wat zijn de kenmerken van de verschillende vormen die van invloed zijn op de organisatie en de financiën van een corporatie? 4) Hoe sluiten de strategische doelen die door de verschillende verkoopvormen worden ondersteund aan bij de strategische doelstellingen van Woonstad? Het is van belang om de inhoud van de voorwaarden in kaart te brengen om te kunnen bepalen hoe de organisatie van de verkoop en het VvE beheer het beste kan worden ingericht en wat de financiële gevolgen zijn. Indien bijvoorbeeld een terugkoopplicht van woningen geen onderdeel van de voorwaarden vormt, kunnen deze bij de inrichting van de organisatie en de bepaling van de financiële consequenties buiten beschouwing worden gelaten. Organisatie van verkoop en VvE beheer 1) Hoe organiseert de corporatie de verkoop en eventuele terugkoop? 2) Hoe organiseert de corporatie het splitsen van complexen in appartementsrechten? 3) Op welke wijze kunnen de verenigingen van eigenaren die bij het splitsen van appartementen complexen ontstaan worden beheerd? Bij deze vragen gaat het om de vraag zelf doen of uitbesteden. Er zal worden bepaald wat de relevante criteria zijn op basis van literatuur en praktijkervaring van corporaties, die ervaring hebben met “verkopen onder voorwaarden”. Financiële aspecten 1) Welke kasstromen ontstaan bij verkoop onder voorwaarden van bestaand bezit en hoe verhouden deze zich ten opzichte van de vrije verkoop en de bedrijfswaarde bij door exploitatie? 2) Wat is het kapitaalbeslag van wederverkoopvoorraden? 3) Welke risico’s zijn gemoeid met een terugkoopplicht? 4) Wat zijn de consequenties van de wijzigingen in de vrijstelling, van toegelaten instellingen, voor vennootschapsbelasting bij toepassing van verkoop onder voorwaarden? 5) Mag het verkoopresultaat worden toegevoegd aan het eigen vermogen, in het kader van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving?

20-9-2007


7

2 Het product “verkoop onder voorwaarden” In paragraaf 2.1 zal het product verkoop onder voorwaarden in historisch perspectief worden gezet, waarna in paragraaf 2.2 de strategische doelstellingen, in zijn algemeenheid, zullen worden beschreven die door deze producten worden ondersteund blijkens de literatuur. In paragraaf 2.3 worden de strategische doelstellingen van Woonstad beschreven. In paragraaf 2.4 worden de verschillende productvormen beschreven met hun specifieke kenmerken waarna in paragraaf 2.5 zal worden beoordeeld in welke mate de strategische doelstelling in zijn algemeenheid door de verschillende productvormen worden ondersteund. Tenslotte zal in paragraaf 2.6 worden beoordeeld welke productvormen de specifieke strategische doelstellingen van Woonstad het meest ondersteunen.

2.1 Historisch perspectief Al vele jaren is de bevordering van eigen woningbezit overheidsbeleid. Hiervoor zijn in het verleden verschillende instrumenten ontwikkeld. Naast de nog steeds toegepaste hypotheekrenteaftrek heeft de overheid begin jaren tachtig een premieregeling ingevoerd voor mensen met een bescheiden inkomen. De doelgroep kon met een subsidie van de overheid een nieuwbouw woning kopen (de premie A regeling en later de B en C regeling). In dezelfde periode werd in Rotterdam geconstateerd dat verkochte huurcomplexen na verloop van tijd vaak in slechte onderhoudstoestand waren en dat de vereniging van eigenaren 2 vaak slecht functioneerde. Door de Patrimonium woningstichting is toen het product “Maatschappelijk Gebonden Eigendom” ontwikkeld met als doel mensen met een lager inkomen toegang te geven tot het bezit van een eigen woning. In de loop der jaren zijn er vele vormen van verkoop onder voorwaarden ontstaan met verschillende eigendomsconstructie, kortingspercentages, voorwaarden en waardedelingsregelingen. In 2000 publiceert de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting “Er is meer dan kopen en huren” waarin een inventarisatie wordt gepresenteerd van 28 vormen van verkoop onder voorwaarden. Om als corporatie een huurwoning met korting op de vrije marktwaarde te mogen verkopen was toestemming van het ministerie van VROM noodzakelijk. Dit betekende dat voor toepassing van een verkoop onder voorwaarden vorm met een korting en een waardeontwikkelingsdelingsregeling toestemming moest worden gevraagd aan het ministerie van VROM. Hierbij ontstond regelmatig discussie over wat een eerlijke verhouding was tussen de korting en waardeontwikkelingsdeling. Overleg tussen Vereniging Eigen Huis, Woonbond 3 , Aedes 4 en een aantal corporaties heeft geleid tot het Fair Value model, welke verwerkt is in het besluit MG 2002/06 van staatssecretaris Remkes uit 2002. De kern van dit besluit houdt in dat bij een kortingspercentage van meer dan 10% niet meer dan het dubbele van dit percentage als percentage over de waardeontwikkeling van de woning aan de corporatie mag toekomen (b.v. 15 % korting betekent dat maximaal 30% van de waarde ontwikkeling mag terugvloeien naar de corporatie). Wordt aan de voorwaarden van MG 2002/06 voldaan dan behoeft de corporatie geen toestemming aan VROM te vragen om tot verkoop over te gaan.

2

De vereniging van eigenaren voert het beheer qua onderhoud en financiën van een gebouw met uitzondering van de privé gedeelten. Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar bijlage 1 beschrijving van de werkprocessen. 3 De woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. 4 Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland.

20-9-2007


8

Heden ten dage is er meer uniformiteit in de branche te onderkennen. Dit komt voort uit het feit dat het ontwikkelen van een product als verkoop onder voorwaarden veel ontwikkelingsinspanning vraagt. Bovendien worden een aantal producten in licentie uitgegeven waarbij het onderhoud van het product door één stichting of één corporatie wordt uitgevoerd, voorbeelden zijn Koopgarant en Koop-goedkoop.

2.2 Strategische doelen in zijn algemeenheid In de eerste jaren dat verkoop onder voorwaarden werd toegepast ging het met name om het bieden van de mogelijkheid aan minder draagkrachtigen een woning te kopen. In de loop der jaren is gebleken dat er meerdere doelen gediend kunnen worden, die in eerste instantie niet werden onderkend. In deze paragraaf zullen de strategische doelstellingen worden beschreven die in zijn algemeenheid met verkoop onder voorwaarden worden ondersteund. Op basis van de kenmerken van de verschillende productvormen die in paragraaf 2.5 zullen worden beschreven kan dan vastgesteld worden welke doelstellingen door welke productvormen worden ondersteund. De beschrijving van de doelstellingen zal plaatsvinden vanuit drie invalshoeken, te weten: de eigenaar/bewoner, de volkshuisvesting en de corporatie.

2.2.1 De eigenaar/bewoner Gezien het beperkte aanbod van koopwoningen met name voor de lagere inkomensklasse biedt verkoop onder voorwaarden een keuzevrijheid en zelfbeschikking omdat verkoop onder voorwaarden in vele gevallen gepaard gaat met een korting op de vrije marktwaarde waardoor de woningen voor grotere groepen bereikbaar worden en de koper in grote mate zelf kan bepalen wat er met zijn woning of appartement in een complex gebeurt. Het paternalistische gedachtegoed binnen corporaties wordt hierdoor te niet gedaan 5 . De eigenaar/bewoner kan door eigen woningbezit vermogen opbouwen enerzijds door aflossing van de hypotheeklening en anderzijds door de waardeontwikkeling van de woning. Tevens biedt verkoop onder voorwaarden de koper een aantal zekerheden die bij vrije verkoop niet aan de orde zijn, zoals: - Risicodeling tussen koper en corporatie ten aanzien van de waardeontwikkeling. - Geen verkooprisico. Een aantal vormen kent een terugkoopplicht, waardoor de koper de zekerheid heeft dat hij of zij indien gewenst de woning kan verkopen. - Het VvE beheer en onderhoud van het complex zijn bij een aantal verkoopvormen geborgd.

2.2.2 Volkshuisvestelijk belang Verkoop onder voorwaarden leidt tot verbetering van de uitstraling van wijken, doordat eigenaar/bewoners hun woning na aankoop gaan opknappen. Daarnaast leidt verkoop van huurwoningen tot het aantrekken van andere bewonersgroepen met veelal een beter inkomen, hetgeen de diversiteit en de economie in de wijken ten goede kan komen 6,7 . Het eigen woningbezit verhoogt de betrokkenheid bij de woning en de woonomgeving omdat deze direct samenhangt met de waarde van de woning. Deze betrokkenheid en het investeren van de eigenaar/bewoner in de woning heeft eveneens een positieve invloed op de leefbaarheid in de complexen en de wijken5,8 . In een aantal gebieden, met name in de grote steden is het eigen woningbezit relatief laag. Door verkoop van woningen komt

5

Scherpenisse, R,,Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004 Papa, O, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004 7 Papa, O. e.a.,Stuurgroep experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop van sociale huurwoningen, 2002 8 Regt de, P., Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004 6

20-9-2007


9

er meer balans in de samenstelling van de woningvoorraad en wordt eenzijdigheid van het woningaanbod tegengegaan 9 . Doordat verkoop onder voorwaarden veelal een onderhoudsverplichting en een actief VvE-beheer kent, wordt achteruitgang van de onderhoudstaat van een complex na verkoop voorkomen. Verkoop onder voorwaarden biedt veelal de mogelijkheid tot terugkoop. Hierdoor kan, indien noodzakelijk, worden gestuurd op de huurvoorraad door teruggekochte woningen weer te verhuren.

2.2.3 Corporatie Hoewel de corporatie vanuit de BBSH het volkshuisvestelijk belang dient, zijn er verschillende wegen die de corporatie kan kiezen om dit belang te dienen. Verkopen onder voorwaarden is één van die wegen. Doordat de verkoop van woningen de leefbaarheid en uitstraling van wijken verbetert kan dit een positief effect hebben op de mutatiegraad en de waarde van de complexen. Daarnaast kan de corporatie door toepassing van een waardeontwikkelingdelingsregeling na verkoop mee profiteren van de mogelijke waardestijging. Tevens is er veelal sprake van een positief verschil tussen verkoopprijs en bedrijfswaarde. In dat geval genereert verkoop financiële middelen die kunnen worden ingezet voor verbetering van de kwaliteit van de huurwoningen en voor de herstructureringsopgave van de corporatie 10,11 .

2.3 Strategische doelstellingen Woonstad Per 1 augustus 2007 zijn Woningbedrijf Rotterdam en De Nieuwe Unie gefuseerd tot Woonstad Rotterdam. In de notitie “Goed voor Rotterdam” en “hoofdlijnen van beleid” zijn de uitgangspunten voor de fusie geformuleerd. De strategie en het daarvan afgeleide verkoopprogramma behoeft nog verdere uitwerking. Dit neemt niet weg dat de contouren van het beleid en het verkoopprogramma zich beginnen af te tekenen. Ten behoeve van deze masterproof zullen de hierna beschreven contouren als toetssteen dienen om te bepalen welke vormen van verkoop onder voorwaarden de strategische doelstellingen van Woonstad het meest ondersteunen. Woonstad zet in op het gebied van vastgoed, leefbaarheid en dienstverlening aan de klant. Zij werkt aan een aantrekkelijke stad om in te wonen, met aantrekkelijke vitale wijken. Hierbij worden de wensen van de huidige en toekomstige klanten (zowel huurders als eigenaren) centraal gesteld. Het woongenot van bewoners bevat meer factoren dan alleen wonen. Naast investeren in een gedifferentieerd woningaanbod investeert Woonstad ook in een goed leefklimaat, leefbaarheid, intensief beheer, empowerment van bewoners en in maatschappelijk vastgoed. Woonstad is er voor de doorsnee Rotterdamse bevolking en richt zich primair op de lagere en middeninkomens groepen en in beperkte mate op de hogere inkomensgroepen. Extra inspanningen worden gericht op het realiseren van woonruimte voor sociale stijgers en grote gezinnen. Woonstad biedt klanten de mogelijkheid tot een wooncarrière op het niveau van wijken en/of deelgemeenten, onder meer door keuze tussen koop en huur. Woonstad streeft naar hoogwaardig beheer, hoogwaardige gebiedsontwikkeling en rendabele vastgoedprojecten, een strategisch gezonde vastgoedportfolio en een goede vastgoedstrategie, waarnodig wordt hierbij onrendabel geïnvesteerd. Woonstad kent een grote herstructureringsopgave en zal hiertoe 1,5 miljard euro investeren in de periode 2006 tot en met 2015. Naast deze fysieke investeringen wordt er in de periode 2006 tot en met 2015 ook op sociaal gebied geïnvesteerd. De investeringen zijn voor 350 miljoen euro 9

Frissen, J, e.a.,Rigo, Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied, 2001 Woningbedrijf Rotterdam, Goed wonen, Goed leven, 2005 11 Woonbron, Evaluatie Te woon, 2005 10

20-9-2007


10

onrendabel en worden gefinancierd uit de middelen die worden gegenereerd met de verkoop van woningen. Tot aan 2015 wil Woonstad 8300 huurwoningen verkopen waaronder de 4100 reeds verkochte woningen onder MVE tot en met 2005. In de periode 2006 tot en met 2015 worden nog 4200 huurwoningen verkocht. Ten aanzien van de financiële positie hanteert Woonstad de navolgende doelstellingen: - Een solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering liggend tussen een minimaal niveau van 10% en een streefniveau van 15% - Voldoen aan de kredietwaardigheidsnormen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 12 . - Voldoen aan de classificatie voor A-corporaties 13 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) 14 . Woonstad wil meedelen in de waardeontwikkeling van verkochte woningen die in wijken wordt gecreëerd, mede als gevolg van de inspanningen en investeringen die Woonstad pleegt. Woonstad kent een ijzeren voorraad van bereikbare sociale huurwoningen en een flexibele voorraad. De flexibele voorraad bestaat uit huur- en koopwoningen (verkoop onder voorwaarden) voor lagere en midden inkomens. Door toepassing van verkoop onder voorwaarden vergroot Woonstad de kansen van de middeninkomens om de stap van huur naar koop te maken. Indien nodig kunnen deze woningen, bij terugkoop, ook worden ingezet voor de primaire doelgroep van Woonstad. Hiermee kunnen schommelingen in de vraag worden opgevangen. De vorm van verkoop onder voorwaarden is afhankelijk van de vitaliteit en aantrekkelijkheid van de wijk en het verloop van de transformatie van een wijk (afnemende bescherming). In minder vitale wijken is de fysieke staat van de woningen veelal minder dan gemiddeld tot slecht, is er sprake van een lage sociale cohesie en een onevenwichtige samenstelling van de bevolking naar inkomen (veelal laag) en etniciteit (weinig autochtonen). In deze wijken staat veelal de veiligheid en de leefbaarheid onder druk en is vaak geen sprake van integratie. In deze wijken is borging van de kwaliteit van de woningen en het gebruik van de woningen (geen onderhuur en bijvoorbeeld geen hennepteelt) van belang in verband met de financiële draagkracht van de bewoners. In de vitale wijken is deze borging minder tot niet noodzakelijk.

2.4 De verschillende productsoorten In deze paragraaf zullen verschillende soorten “verkoop onder voorwaarden” worden besproken. Het gaat daarbij om hun specifieke kenmerken. Door het inventariseren van deze kenmerken komen de verschillen tussen de producten naar voren. Omdat de verschillende kenmerken verschillende effecten op de strategische doelstellingen, de organisatie en financiën tot gevolg kunnen hebben, kan worden vastgesteld of dit binnen de strategische doelstellingen,de organisatie en de financiële kaders van Woonstad past. De keuze voor de hier behandelde vormen is ingegeven doordat zij een afspiegeling zijn van de beschikbare vormen van verkoop onder voorwaarden en met uitzondering van de Sociale koop significante resultaten hebben geboekt. Sociale koop is opgenomen omdat zij, hoewel recent als pilot gestart (najaar 2006), afwijkt van de andere vormen.

12 Het WSW bevordert de toegang tot de kapitaalmarkt voor deelnemende corporaties, door borgstelling. Door deze garanties kunnen corporaties tegen lage rentes lenen. 13 Een A corporatie heeft conform de normen van het CFV voldoende weerstandsvermogen. 14 Het CFV is een zelfstandig bestuursorgaan dat is ingesteld door het ministerie van VROM. Het CFV is de financiële toezichthouder van de corporatiesector.

20-9-2007


11

2.4.1 Maatschappelijk Verantwoord Eigendom Bij maatschappelijk verantwoord eigendom (MVE) wordt de huurder dan wel ieder ander door middel van uitgifte in erfpacht eigenaar van de woning, waarbij de erfpacht voor langere periode is afgekocht 15 . Er is bij MVE geen sprake van korting op de vrije marktwaarde. Gedurende de eerste vijf jaar is er een aflopende waardeontwikkelingsdeling met de corporatie. Het eerste jaar deelt de corporatie voor 50 % in de waardeontwikkeling en het tweede jaar voor 40% daarna neemt dit deel jaarlijks met 10% af. Na vijf jaar is de waardeontwikkeling geheel voor de koper. De corporatie garandeert de terugkoop van de woning (terugkoopplicht) op basis van een taxatie door een beëdigd taxateur waarbij de terugkoopsom gelijk is aan de taxatiewaarde minus de eventueel van toepassing zijnde waardeontwikkelingsdeling. De koper mag bij aanvang tot een maximum van 120% van de koopsom financieren om overfinanciering te voorkomen. Na verloop van jaren is aanvullende financiering mogelijk tot 100% van de dan geldende taxatiewaarde om restschuld bij verkoop te voorkomen. De hypotheek mag tot 50 % aflossingsvrij zijn. Door de terugkoopplicht binnen 3 maanden van de corporatie heeft de eigenaar de zekerheid dat de woning binnen deze periode verkocht is. De koper heeft een zelfbewoningsplicht en de woning dient voor woondoeleinden te worden gebruikt. De koper kan met toestemming van de VvE of, ingeval van een eengezinswoning, met toestemming van de corporatie een kamer verhuren. Indien aan de zelfbewoningsplicht niet wordt voldaan is de eigenaar in verzuim en kan een boete door de corporatie worden opgeëist. De corporatie verzorgt voor de vereniging van eigenaren, tegen een vast bedrag per jaar, het planmatig onderhoud en het VvE beheer (inclusief het bestuur van de vereniging). Op deze wijze wordt de staat van onderhoud en een goed functionerende VvE geborgd 16 . Bij eengezinswoningen wordt separaat aan de uitgegeven erfpacht een onderhoudsovereenkomst gesloten. De voorwaarden van MVE zijn verankerd in de erfpachts- en splitsingsakte, dit betekent dat omzetting in een andere verkoopvorm bij appartementen alleen mogelijk is door wijziging van de splitsingsakte. Gegeven het feit dat hiervoor minimaal 4/5e van de eigenaren en hun hypotheekverstrekkers toestemming moet verlenen is dit een zeer moeizaam en arbeidsintensief traject. MVE is een ontwikkeling van het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) en heeft in de periode 1999 tot en met 2005 geleid tot de verkoop van 4100 woningen. Het WBR past dit product toe in alle wijken waar zij op lange termijn voor zichzelf een volkshuisvestelijke taak ziet.

2.4.2 Koopgarant Bij het product Koopgarant wordt de woning in erfpacht uitgegeven waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht 17 . De koper krijgt een korting op de vrije marktwaarde 18 . De hoogte van de korting is binnen grenzen door de corporatie zelf of door de koper te bepalen. Veelal wordt bij bestaande bouw 25% korting toegepast. De grenzen liggen voor als nog tussen de 10 en 50 % In hoeverre VROM meer korting accepteert is nog niet uitgekristalliseerd 19 . Er is sprake van een terugkoopplicht. Bij terugkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld. De deling van de waardeontwikkeling staat in verhouding tot de korting die wordt gegeven op de vrije verkoopwaarde. 15

Woningbedrijf Rotterdam, Vestiging van ondererfpacht van een MVE-appartementsrecht, model 1 jan 2006 16 Uitvoering van het planmatig onderhoud en bestuur van de vereniging door het WBR is geborgd in de splitsingsakte en in de ondererfpachtsakte. 17 Stichting Koopgarant, Erfpacht- en Koopgarant bepalingen, 1 okt 2006 18 De vrije marktwaarde wordt vastgesteld door een beëdigd taxateur 19 Noordenne van, M., Stuurgroep expirimenten Volkshuisvesting, Atlas koopvarianten,2006

20-9-2007


12

De verhouding is gebaseerd op de “fair value”-balans 20 . Voor bestaande bouw is de verhouding 1:2. Als bijvoorbeeld bij verkoop een korting wordt verstrekt van 25%, krijgt de corporatie bij terugkoop 50 % van de waarde-ontwikkeling en de eigenaar 50 %. De corporatie garandeert terugkoop van de woning op basis van taxatiewaarde waarbij de door de eigenaar aangebrachte verbeteringen ten tijde van de terugkooptaxatie buiten beschouwing worden gelaten en de initiële korting op de vrije verkoopwaarde terugvloeit naar de corporatie 21 . De koper is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Optioneel kan een bepaling in de erfpachtsvoorwaarden worden opgenomen waarin de koper zich verplicht de woning te onderhouden. Ingeval van appartementen is de vereniging van eigenaren verplicht een solide meerjarenonderhoudsplan op te stellen en actueel te houden en dient zij voldoende middelen te reserveren voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen 22 . Er is in tegenstelling tot MVE vrijheid in keuze van bestuur. De eigenaar heeft een zelfbewoningsplicht. Dispensatie is mogelijk bij tijdelijk verblijf elders waarbij voor verhuur door de eigenaar toestemming vereist is van de corporatie. Optioneel wordt bij deze vorm van verkoop onder voorwaarden de Nederlandse Hypotheek Garantie verplicht gesteld ter voorkoming van overfinanciering en beperking van het aflossingsvrije deel van de hypotheek tot 50 %. Koopgarant is een doorontwikkeling van Maatschappelijk Gebonden Eigendom van woningcorporatie Woonbron in Rotterdam. Deze vorm van verkoop onder voorwaarden wordt in licentie uitgegeven door de stichting Koopgarant.

2.4.3 Koop-goedkoop Bij het product “Koop-goedkoop” wordt de grond “gescheiden” van de opstal. In juridische zin wordt het onroerend goed in erfpacht uitgegeven 23 , waarbij de canon voor 50 jaar wordt vastgesteld met indexatie 24 . De canon is gebaseerd op de grondwaarde van het onroerend goed. De koper “koopt” de opstal en betaalt canon voor de grond. Door deze constructie behoeft de koper slechts een hypotheek af te sluiten voor de opstal. Voor de huur (canon) van de grond wordt een ingroeikorting toegepast. De canon bedraagt in het eerste jaar 0% en groeit in tien jaar met stappen van 10% naar 100% canon per jaar. Er wordt bij Koop-goedkoop dus een aflopende korting gegeven op de canon. De hypotheek voor de opstal en de canon zijn voor de koper fiscaal aftrekbaar. Na vijftig jaar wordt de canon opnieuw vastgesteld. Omdat de grond wordt “gehuurd” is de koopsom 20 tot 30 % lager dan wanneer er sprake is van een afgekochte canon. Als de canon zou zijn afgekocht was de waarde van de afkoop verwerkt in de vrije marktwaarde. De koper heeft een zelfbewoningsplicht. Er zijn geen onderhoudswaarborgen opgenomen in de voorwaarden van dit product. Koop-goedkoop kent een (tijdelijk) terugkooprecht voor de corporatie. Indien de eigenaar de woning wil verkopen dient deze eerst aan de corporatie te worden aangeboden. Mocht deze niet tot aankoop overgaan, mag de eigenaar/bewoner de woning vrij verkopen. Gaat de corporatie over tot terugkoop dan heeft zij daarna de keuze om de woning weer te verhuren, wederom als Koop-goedkoop woning te verkopen of vrij te verkopen. De corporatie heeft de mogelijkheid om de nieuwe koper de volledige canon in rekening te brengen of een ingroeikorting op de canon aan te bieden. Koop-goedkoop is ontwikkeld door Dudok wonen, is in 2004 geïntroduceerd en wordt in licentie uitgegeven.

20 Deze Fair value-balans is vastgelegd in de circulaire MG 2006-06 van VROM en geld voor kortingspercentages boven de 10%. 21 De koper krijgt bij terugverkoop de oorspronkelijke aankoopsom + waardeontwikkeling van zelf aangebrachte verbeteringen + haar percentage van de waardeontwikkeling van de woning gecorrigeerd voor de zelfaangebrachte verbeteringen. 22 Geborgd in de splitsingsakte door eisen t.a.v. bestuur, beheer, onderhoudsplanning en reserveringen 23 De nieuwe Unie, Vestiging erfpacht, Koop-goedkoop, maart 2006 24 Indexatie op basis van inflatie

20-9-2007


13

2.4.4 Sociale Koop Bij Sociale Koop vindt er splitsing plaats in een erfpachtrecht voor de grond en een opstalrecht voor de woning 25 . De koper betaalt naar eigen keuze minimaal 50% van de opstalwaarde in verband met de eis van 50 % economisch eigendom om in aanmerking te komen voor fiscale aftrek van de hypotheekrente. Het restdeel van de waarde wordt elk jaar geïndexeerd met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio 26 . Indien een klant slechts 50% van de opstalwaarde “koopt” en we uitgaan van een grondwaarde van 25 % van de vrije verkoopwaarde, betaalt de klant slechts 37,5 % van de vrije verkoopwaarde (50% van 75%). Er is in dat geval sprake van een korting van 62,5%. Voor de grondwaarde en de “niet gekochte waarde” van de opstal wordt een erfpachtcanon en opstalretributie 27 bepaald. De koper is tijdens de periode dat hij eigenaar is van de woning vrijgesteld van canon en retributie betaling. Bij verkoop van de woning door de eigenaar koopt de corporatie in principe niet terug (er is wel een aanbiedingsplicht opgenomen in de voorwaarden) en verkoopt de eigenaar de woning op de vrije markt. Bij deze “doorverkoop” levert de corporatie, tegen betaling van de geïndexeerde waarde van het niet “gekochte” deel, het “bloot eigendom” aan de eigenaar die op zijn/haar beurt het totaal levert aan de nieuwe koper. Het bloot eigendom is in dit geval het eigendom van het perceel belast met de rechten van opstal en erfpacht. Doordat de waarde van het corporatiedeel wordt geïndexeerd op basis van de regionale prijsontwikkeling deelt de corporatie in de waardeontwikkeling en is deze onafhankelijk van de lokale ontwikkelingen ter plaatse en de wijze waarop de koper haar bezit verzorgt. De mogelijkheid bestaat dat de lokale waardeontwikkeling negatief afwijkt van de regionale ontwikkeling. De oorzaak hiervan behoeft niet te zijn veroorzaakt door de koper, denk bijvoorbeeld aan wijzigingen in de lokale infrastructuur. Het totale verschil is dan voor rekening van de koper en beperkt zich niet tot zijn “gekochte” deel. Er is dus sprake van hefboomwerking die zowel positief als negatief kan zijn. De koper heeft de mogelijkheid om in de loop van de jaren extra “recht” bij te kopen. De koper dient het surplus aan financieringsruimte op het moment van levering maar ook daarna slechts te gebruiken voor het kopen van extra rechten, dan wel voor verbouwing en of verbetering van het gekochte. Dit betekent dat een koper die bijvoorbeeld 50% van de opstal “koopt” voor 100.000 euro inclusief bijkomende kosten en op basis van zijn inkomen een hypotheek kan verkrijgen van 140.000 euro, het verschil (de 40.000 euro) slechts mag gebruiken voor verbeteringen aan de woning of voor het aankopen van extra “recht”. De koper heeft een zelfbewoningsplicht. Indien hij niet aan deze voorwaarde voldoet vervalt de vrijstelling van canon en retributie betaling. Er zijn geen onderhoudswaarborgen opgenomen in de voorwaarden van dit product. Als de corporatie niet terugkoopt is de woning slechts eenmaal bereikbaar gemaakt voor de doelgroep van de corporatie. Dit product wordt niet alleen toegepast op de woningvoorraad van de corporatie maar kan ook worden toegepast op andere woningen. Sociale koop is recent ontwikkeld door Dudok wonen (najaar 2006). In tabel 1 op de volgende pagina zijn de belangrijkste kenmerken van de verschillende productvormen opgenomen. Ter vergelijking is vrij verkoop eveneens in de tabel opgenomen.

25

Dudok wonen, Uitgifte recht van erfpacht en opstal Sociale koop, mei 2007 Toegepast wordt de regionale woningwaarde-index van het kadaster voor eengezinswoningen of appartementen 27 Opstalretributie is een al dan niet regelmatig terugkerende geldelijke vergoeding om in, op of boven een onroerende zaak van een ander een gebouw in eigendom te hebben. 26

20-9-2007


14

Tabel 1 belangrijkste kenmerken van de productvormen Vrije verkoop

Maatschappelijk Verantwoord eigendom

Koopgarant

Koop-goedkoop

Sociale koop

keuze

n.v.t.

n.v.t.

Mogelijkheid om klant kortingspercentage te laten kiezen

n.v.t.

betaalbaarheid

n.v.t.

n.v.t.

Korting 10-50%

waardeontwikkeling

koper

Oplopend van 50% in eerste jaar naar 100% in het zesde jaar voor de koper

verkooprisico

klant

Corporatie koopt binnen 3 maanden terug

Afhankelijk van delingspercentage Koper profiteert volledig van waardeontwikkeling van zelf aangebrachte verbeteringen Corporatie koopt binnen 3 maanden terug

Lagere aanvangsmaandlasten door ingroeicanon Koper profiteert van waardeontwikkeling van de opstal

Klant kan zelf kortingspercentage bepalen, mogelijkheid om andere woning te kopen dan die tot de voorraad van corporatie behoord Korting 0-62,5%

aanbiedingsplicht Huurgarantie Nationale hypoyheekgarantie zelfbewoningsplicht Maximum aan hypotheek Voldoet aan eigenwoningregeling fiscus

n.v.t. nee nee

ja nee Niet verplicht

nee nee ja

onderhoudswaarborg Woning duurzaam betaalbaarder

klant

Koper profiteert van waarde ontwikkeling over gekochte aandeel

ja Optioneel Ja

Klant, tenzij corporatie gebruikmaakt van terugkooprecht ja Nee Niet verplicht

Klant, tenzij corporatie gebruikmaakt van terugkooprecht ja nee Niet verplicht

ja ja ja

ja Ja ja

ja nee ja

ja ja ja

nee

Via corporatie

nee

nee

nee

nee

Via VvE en onderhoudsplicht Door terugkoop onder de vrije verkoopwaarde kunnen woningen betaalbaarder worden aangeboden

De ingroeicanon kan bij een doorverkoop opnieuw worden toegepast.

Eenmalig voor de betreffende woning, het geld dat bij doorverkoop terugvloeit naar corporatie kan opnieuw worden ingezet voor de aankoop van een andere woning

Juridische basis

n.v.t.

erfpacht

erfpacht

erfpacht

Korting op vrije verkoopwaarde

keuze

0%

10-25%

Terugkoopplicht Terugkooprecht Waardeontwikkeling

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

ja n.v.t. Eerste vijf jaar deling aflopend van 50% naar 0%

ja n.v.t. Deling Afhankelijk van kortingspercentage

Minimaal 20% lagere aanvangsmaandlasten. Het maximum wordt bepaald door de grondwaarde en kan oplopen tot 50% nee ja Corporatie heeft waardeontwikkeling over de grond

Erfpacht en opstal recht 0-65%

Onderhoudswaarborg

nee

Via corporatie

Boetebeding bij niet nakomen van voorwaarden

nee

ja

Via VvE en onderhoudsplicht Ja

Volkshuisvestelijk

Corporatie

20-9-2007


nee

Nee ja Corparatie heeft waarde ontwikkeling over het “niet” verkochte deel nee

ja

ja

15

2.5 Strategische doelstellingen in relatie tot de verschillende productvormen Als we de verschillende vormen van verkoop onder voorwaarden zoals beschreven in paragraaf 2.4 afzetten tegen de in paragraaf 2.3 beschreven strategische doelstellingen kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Eigenaar/bewoner Door toepassing van verkoop onder voorwaarden ontstaat voor grotere groepen de mogelijkheid tot een keuze tussen huur en koop. De bereikbaarheid van een koopwoning wordt vergroot door toepassing van een lagere koopsom dan de vrije marktwaarde. Koopgarant biedt de mogelijkheid van een korting, Sociale koop de mogelijkheid om slechts een deel te kopen en Koop-goedkoop vereist een lagere hypo-theek door gebruik te maken van een canon waarbij bovendien een ingroeikorting wordt verstrekt op de canon. MVE biedt deze mogelijkheden niet, wat betekent dat de doelgroep niet wordt bereikt tenzij de vrije marktwaarde binnen de financieringsmogelijkheden van de doelgroep ligt. Dit laatste is op vele plaatsen in Nederland niet het geval De zelfbeschikking van de eigenaar wordt, afhankelijk van de productvorm, in meer of mindere mate vergroot. Alle productvormen kennen een zelfbewoningsplicht, hetgeen logisch is gezien het feit dat daarmee de mogelijkheid van verhuur wordt uitgesloten. In de praktijk zal dit niet als een beperking worden ervaren omdat de meeste kopers niet anders van plan zijn. Bij MVE is de zelfbeschikking het meest beperkt, Het groot onderhoud wordt door de corporatie bepaald, het VvE beheer geregeld en er geldt een terugverkoopplicht. Koopgarant gaat hierin minder ver. Zij beperkt zich tot het stellen van eisen ten aanzien van de kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan en het VvE beheer en een terugverkoopplicht. De zelfbeschikking strekt het verst bij Koop-goedkoop en Sociale Koop. Er worden geen eisen gesteld aan het onderhoud van de woning en het VvEbeheer. Er geldt wel een aanbiedingsplicht. Het opbouwen van vermogen wordt mogelijk door enerzijds aflossing van de hypotheek en anderzijds door de mogelijke waardeontwikkeling van de woning. Bij de waardeontwikkeling zijn er duidelijke verschillen. Bij MVE is na vijf jaar de waardeontwikkeling geheel voor de eigenaar waarbij dit bij Koopgarant afhankelijk is van de verstrekte korting met uitzondering van de waardeontwikkeling door zelfaangebrachte voorzieningen die geheel voor de eigenaar zijn. Bij Sociale Koop is het deel van de waardeontwikkeling beperkt tot het “deel” dat de eigenaar/bewoner heeft gekocht met de kanttekening dat waardestijging door verbeteringen aan de woning en lokale invloeden voor de eigenaar zijn. Bij Koop-goedkoop is de waardeontwikkeling van de opstal voor de eigenaar. De zekerheden zijn in zekere zin de inverse van zelfbeschikking en vermogensopbouw. Het verzorgen van of stellen van eisen aan onderhoud en VvE-beheer biedt zekerheid evenals ook de terugkoopplicht van MVE en Koopgarant maar beperken de zelfbeschikking. Daarnaast wordt bij deze productvormen het waardeverlies gedeeld ( bij MVE alleen de eerste vijf jaar in afnemende mate). Bij Sociale koop is er echter sprake van een extra risico. Indien de lokale ontwikkelingen negatief afwijken van de regionale waardeontwikkeling is dit effect over de gehele waarde van het object voor rekening van de eigenaar/bewoner.

20-9-2007


16

Volkshuisvestelijk De verschillende productvormen ondersteunen allen de verbetering van de uitstraling van de wijk, het aantrekken van andere bewonersgroepen, het verhogen van de betrokkenheid en de leefbaarheid. De veronderstelling is gerechtvaardigd dat kopers zullen investeren in de woning en grotere betrokkenheid tonen bij de buurt, hetgeen de leefbaarheid bevordert. Dit blijkt uit onderzoek van het SEV 28 , maar is tevens de ervaring van het Woningbedrijf Rotterdam. De borging van de kwaliteit van de woningvoorraad op langere termijn is bij Koopgoedkoop en Sociale koop niet aanwezig omdat er geen voorwaarden worden gesteld aan het onderhoud en het VvE-beheer. Bij MVE en Koopgarant is dit wel het geval. De mogelijkheid om kwantitatief te sturen op de huurvoorraad is bij MVE en Koopgarant geborgd door de terugkoopplicht. Sociale koop en Koop-goedkoop bieden de mogelijkheid tot terugkoop door een terugkooprecht. Sturing op de huurvoorraad is bij Koop-goedkoop geborgd door het terugkooprecht wat is opgenomen in de vorm van een kettingbeding. Hierdoor dienen opvolgende eigenaren de woning eerst aan de corporatie aan te bieden alvorens de woning aan een derde kan worden verkocht. In het geval dat de corporatie bij Sociale Koop geen gebruik maakt van haar terugkooprecht op het moment van vervreemding door eigenaar/bewoner is er geen mogelijkheid meer om deze woning op termijn toe te voegen aan de huurvoorraad. Corporatie Er is, op basis van de verschillen in kenmerken tussen de productvormen, geen verschil in het effect op de waardeontwikkeling van de complexen. Ten aanzien van de mutatiegraad zijn er wel verschillen. Door de zekerheid van terugkoop bij MVE en Koopgarant is er geen remmende werking van een stagnerende verkoopmarkt op de mutatie. De mate waarin de corporatie profiteert van de mogelijke waardestijging verschilt wel per productvorm. Bij MVE wordt het minst geprofiteerd, omdat de waardeontwikkeling na vijf jaar geheel voor de eigenaar is. Bij Koop-goedkoop wordt geprofiteerd van de waardeontwikkeling van de grond. De waardeontwikkeling is bij Koopgarant afhankelijk van het kortingspercentage ( bijvoorbeeld bij 25% korting 50% waardedeling). Toepassing van Sociale koop betekent dat de waardeontwikkeling van het deel dat niet is “gekocht” door de eigenaar/bewoner ten gunste van de corporatie komt. De waardeontwikkeling is daarbij gebaseerd op de regionale waardeontwikkeling. Dit betekent dat inspanningen en investeringen van een corporatie in een wijk of buurt slechts beperkt effect hebben, omdat zij gewogen doorwerken in de regionale waardeontwikkeling. De mate waarin de productvormen financiële middelen genereren verschilt per productvorm. Bij MVE worden de meeste middelen gegenereerd omdat er geen korting wordt verstrekt. Bij Koop-goedkoop wordt de opbrengst beperkt, omdat de verkoopwaarde lager is door de niet afgekochte canon. De korting die bij Koopgarant wordt verstrekt, beperkt de financiële middelen die vrijkomen op het moment van verkoop. De mate waarin Sociale koop middelen genereert is afhankelijk van het deel dat de klant “koopt” en kan gezien het pilot karakter nog niet met zekerheid worden bepaald.

28 Papa, O, e.a., Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop van sociale huurwoningen, 2002

20-9-2007


17

2.6 Toetsing Verkoopvormen aan de strategische doelstellingen van Woonstad In paragraaf 2.5 is beschreven in welke mate de individuele productvormen de verschillende strategische doelen ondersteunen. In deze paragraaf zal worden getoetst in hoeverre de productvormen de specifieke doelstellingen van Woonstad ondersteunen om te bepalen welke productvormen het meest geschikt zijn om door Woonstad te worden toegepast. Woonstad wil een keuze mogelijk maken voor haar klanten; primair de lagere en middeninkomens. Koopgarant, Koop-goedkoop en Sociale Koop bieden de mogelijkheid om tegen een lager bedrag dan de vrije marktwaarde eigenaar te worden van een woning. MVE biedt deze mogelijkheid niet. Alleen als de vraag naar koopwoningen in het segment waarin Woonstad verkoopt financierbaar is door de doelgroep zal MVE tot verkoop leiden. Gegeven het feit dat de fusiepartner tot op heden 4100 woningen heeft verkocht onder MVE blijkt dit zo te zijn geweest 29 . Indien de marktwaarden echter significant gaat stijgen en de financieringsmogelijkheden van de doelgroep niet evenredig meestijgt zal het MVE product tot minder verkopen leiden dan de andere productvormen. Het mogelijk maken van een wooncarrière door vermogensopbouw (aflossing hypotheek en waardeontwikkeling) wordt het meest ondersteund door het MVE product en in mindere mate door de andere, omdat daar op langere termijn sprake is van waardeontwikkelingsdeling. De waardeontwikkelingsdeling is bij Sociale koop in tegenstelling tot de andere productvormen gebaseerd op de regionale index voor het deel van de corporatie en op taxatiewaarde voor het deel van de klant. Indien de lokale waardeontwikkeling lager is dan de regionale ontwikkeling kan dit negatieve gevolgen hebben voor de eigenaar/bewoner. De negatieve gevolgen worden daarbij versterkt door de hefboomwerking. De doelstelling “empowerment van bewoners” wordt het meest ondersteund door Koopgoedkoop en Sociale koop, omdat hierbij de zelfbeschikking het grootst is. Voor het aantrekken van andere bewonersgroepen is geen onderscheid te maken tussen de verschillende productvormen; zij ondersteunen allen de doelstelling. Ten aanzien van het genereren van financiële middelen is op basis van de kwalitatieve kenmerken geen eenduidige conclusie te trekken. Er kan slechts worden geconstateerd dat bij Koopgarant de opbrengst wordt beperkt door de verstrekte korting en bij Koopgoedkoop door de niet afgekochte canon. Bij Sociale koop is de opbrengst afhankelijk van de keuze van de klant. MVE lijkt de meeste opbrengst te genereren omdat tegen vrije marktwaarde wordt verkocht. Om meer inzicht te verschaffen in de mogelijke opbrengsten wordt verwezen naar hoofdstuk 4, waar een kwantitatieve kasstroomanalyse wordt besproken. Woonstad wil mee profiteren van de waardestijging. Dit wordt op langere termijn niet ondersteund door MVE (na vijf jaar is de waardeontwikkeling geheel voor de klant). Bij Koopgarant is dit afhankelijk van het kortingspercentage. Bij Koop-goedkoop wordt alleen geprofiteerd van de waardestijging van de grond en bij Sociale koop van het niet “gekochte” deel, wat kan oplopen tot +/- 62,5 % van de vrije verkoopwaarde. Hierbij moet worden aangetekend dat bij Sociale koop Woonstad slechts minimaal profiteert van haar lokale investeringen en inspanningen omdat de waardeontwikkeling bij Sociale koop gebaseerd wordt op de regionale index en haar investeringen en inspanningen slechts gewogen door werken in de index. MVE, Koopgarant en Koop-goedkoop borgen de mogelijkheid om op langere termijn te sturen op de huurvoorraad. Sociale koop doet dit ook, als elke keer dat een 29

De gemiddelde vrije marktwaarde van het Woningbedrijf Rotterdam bezit was per 1-1-2007 €100.000,-

20-9-2007


18

eigenaar/bewoner gaat verkopen wordt teruggekocht. MVE en Koopgarant bieden de meeste zekerheid dat kwaliteit van de woningen goed blijft. In tabel 2.6.1 zijn de bijdragen aan de doelstellingen van Woonstad opgenomen en afgezet tegen vrije verkoop. .

Keuze voor klant Vermogensopbouw klant Empowerment klant Aantrekken andere bewonersgroepen Genereren van financiële middelen Profiteren van waardestijging Sturen op huurvoorraad Borging kwaliteit van de woningen

Maatschappelijk Verantwoord Eigendom

Koopgarant

Koopgoedkoop

Sociale koop

Vrije verkoop

o ++ o +

++ + o/+ +

++ + ++ +

++ o/+ 30 ++ +

o ++ + ++

++

+

+

+

++

-++ ++

+ ++ ++

+ ++ --

o/+ 31 o/+ --

----

Tabel 2.6.1 bijdrage aan doelstellingen van Woonstad Omdat de verschillende productvormen niet alle doelstellingen van Woonstad in gelijke mate ondersteunen ligt een mix van productvormen voor de hand. In wijken die minder vitaal zijn valt de keuze op MVE en Koopgarant omdat deze de kwaliteit van de woningen borgen. In deze wijken is ook de meeste waardestijgingspotentie aanwezig. Woonstad investeert en pleegt inspanningen in deze wijken om ze vitaler te maken. Bij toepassing van MVE in deze wijken kan in tegenstelling tot Koopgarant niet worden geprofiteerd van mogelijke waardestijging van de verkochte woningen in deze wijken en zal Woonstad minder profiteren van haar inspanningen. In vitale wijken waar Woonstad op termijn geen opgave meer voor zich zelf ziet voldoen Koop-goedkoop en Sociale koop beter, omdat borging van de kwaliteit van de woningen en het VvE beheer daar niet langer noodzakelijk is en de empowerment van de klant groter is. Op basis van het feit dat Sociale koop een negatieve hefboom kan hebben en de investeringen en inspanningen minder doorwerken in de waardeontwikkeling van haar “deel” van de verkochte woningen heeft Koop-goedkoop de voorkeur. Tevens kan worden overwogen om in vitale wijken ook vrije verkoop toe te passen. Dit betekent wel dat van profiteren van de waardestijging moet worden afgezien en dat de primaire doelgroep van Woonstad daar minder zal worden bereikt. Het genereren van middelen en profiteren van waardestijging door Woonstad zijn in principe conflicterende doelstellingen omdat de mate waarin de waardeontwikkeling wordt gedeeld afhankelijk is van de verstrekte korting of het deel dat wordt “verkocht”. Het vergroten van de keuze tussen huur en koop door vergroting van de bereikbaarheid voor de klant worden ondersteund door Koopgarant, Koop-goedkoop en Sociale koop en niet door MVE. Gezien de keuze van Woonstad om de onrendabele top van het herstructureringsprogramma te financieren met de opbrengst uit de verkoop, is de keuze voor een of meer productvormen afhankelijk van de behoefte van Woonstad aan middelen op korte en middenlange termijn, ten nadele van deling in waardeontwikkeling op langere termijn. In hoofdstuk 4 zal worden ingegaan op dit kwantitatieve aspect door middel van een kasstroomanalyse. In hoofdstuk 3 zal worden bepaald of Woonstad de activiteiten die voor het realiseren van het verkoopprogramma noodzakelijk zijn beter zelf kan doen of uitbesteden. Het antwoord op deze vraag beïnvloedt de kasstroomanalyse in hoofdstuk 4. 30

Door de mogelijke hefboomwerking is deze indices naar beneden bijgesteld. Door dat de investeringen en inspanningen van Woonstad beperkt door werken is de bijdrage lager dan Koopgarant en Koopgoedkoop 31

20-9-2007


19

3 Werkprocessen: uitbesteden of niet? 3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is geconstateerd dat ter realisering van de strategische doelstellingen van Woonstad een mix van productvormen noodzakelijk is. Het vrij verkopen van woningen of toepassen van Koop-goedkoop c.q. Sociale koop is onvoldoende om de strategische doelstellingen te ondersteunen. Er is ook noodzaak tot het toepassen van MVE of Koopgarant. Dit betekent dat terugkoop van woningen aan de orde is. De werkprocessen die noodzakelijk zijn als gevolg van de realisatie van het verkoopprogramma zijn: splitsing 32 , verkoop, terugkoop en VvE beheer. In bijlage 1 is een beschrijving opgenomen van de werkprocessen. Voordat een organisatie overgaat tot het inrichten van de werkprocessen dient zij zichzelf de vraag te stellen of deze activiteiten in- dan wel uitbesteed moeten worden. In paragraaf 3.2 wordt het theoretisch kader besproken waarop het advies tot zelf doen of uitbesteden wordt gebaseerd. In paragraaf 3.3 zullen de werkprocessen worden getoetst aan dit theoretisch kader en de praktijk om daarna te komen tot conclusies over het zelf doen of uitbesteden. Ten behoeve van de praktijk zijn interviews gehouden met corporaties die ervaring hebben met verkoop onder voorwaarden en met de werkprocessen die daarmee samen gaan, te weten: Woonbron in Rotterdam, Dudok Wonen in Hilversum, Portaal in Veenendaal en bij één van de fusiepartners van Woonstad, Woningbedrijf Rotterdam.

3.2 Zelf doen of uitbesteden van de werkprocessen; het theoretisch kader In deze paragraaf wordt het theoretisch kader beschreven ten behoeve van de keuze zelf doen of uitbesteden. In de literatuur wordt aangegeven, dat bedrijven zich dienen te richten op hun kerncompetenties 33, 34 , 35 om de beperkte middelen te kunnen inzetten op de activiteiten waarin zij superieur kan zijn ten opzichte van de concurrentie en die waarde toevoegen voor de klant. De activiteiten waarvoor geen kerncompetenties noodzakelijk zijn kunnen worden uitbesteed, mits dit geen groot afbreukrisico betekent voor de eigen activiteiten en het goedkoper is dan zelf doen. Quinn en Hilmer geven als essentie van kerncompetenties: sets van kennis en intellectuele vaardigheden die uitgaan boven specifieke activiteiten (zoals administratie, onderhoud, verkoop) en welke leiden tot voortdurende concurrentiekracht. De keuze voor een kerncompetentie moet worden ingegeven, doordat de klant deze op langere termijn waardeert en die kan meegroeien met de wensen van de klant. Het aantal competenties dient te worden beperkt om managementfocus te borgen. Een kerncompetentie vult een vacuüm in de markt, omdat er geen significante aantallen andere aanbieders in de markt zijn.

32

Splitsing is noodzakelijk omdat 90 % van de woningvoorraad van Woonstad uit gestapelde bouw bestaat. Quin, J.B. Quinn, Hilmer, F.G., Strategic outsourcing, The McKinsey Quartely 1995 number 1 34 Prahalad, C.K. Hamel, G., The core competence of the corporation, Harvard Business Review, mei-juni1990 35 ZHU, Z., Hsu, K., e.a., Outsourcing- a strategic move, Management Decision 39/5 2001 33

20-9-2007


20

Minstens een van de kerncompetenties is op lange termijn van belang voor de klant, is gerelateerd aan de service en levert kennis over de klant. Dit zijn kerncompetenties die nodig zijn voor activiteiten die direct contact hebben met de klant. Indien activiteiten niet bijdragen aan en niet afhankelijk zijn van de kerncompetenties kunnen deze in principe worden uitbesteed. Of uitbesteden daadwerkelijk zinvol is, hangt volgens Quinn en Hilmer af van een aantal factoren: 1. Zijn er voldoende aanbieders zodat de afhankelijkheid van een enkele, in de markt dominante, speler zich niet voordoet. 2. Gegeven het feit dat leveranciers niet perfect zijn, zijn er risico’s verbonden aan uitbesteden. Dit is deels afhankelijk van de mate waarin het aanbod van de gevraagde dienst of product volgroeid is of niet. 3. Zijn er kwaliteitsstandaarden en/of keurmerken die de kwaliteit waarborgen. 4. Indien de gevraagde kwaliteit niet of onvoldoende kan worden geleverd kan het zinvol zijn om de activiteit zelf te doen. 5. Het is de vraag in hoeverre de eigen activiteiten met betrekking tot voortgang en service aan de klant afhankelijk zijn van de toeleverancier. Corpelijn noemt dit de verwevenheid van de uit te besteden activiteit met het primaire proces 36 . Indien deze afhankelijkheid groot is en er risico’s kunnen zijn qua levering en kwaliteit kan het zinvol zijn om de activiteiten niet uit te besteden. Dit is mede afhankelijk van de vraag of deze risico’s door procesbewaking en contractvoorwaarden zijn te beperken. Naast de hiervoor benoemde factoren benoemen Quinn en Hilmer ook de transactiekosten als factor van belang. Uitbesteden gaat gepaard met kosten voor selectie van leveranciers, contracteren, controle, procesbeheersing en beoordeling. Deze kosten moeten opwegen tegen de voordelen die met uitbesteding worden gerealiseerd. Tegenover deze extra transactiekosten staan de interne kosten die gemoeid zijn met het zelf doen, extra overhead, kennis en productontwikkeling. Zhiwei Zhu noemt dit blue money. Malatoux stelt dat outsourcing naar het lijkt met complexiteitsreductie gepaard gaat. Dit blijkt in niet onbelangrijke mate schijn. Men wordt met andersoortige complexiteit geconfronteerd. Tevens wijst hij op het belang van kennis van een activiteit die wordt uitbesteed om de kwaliteit van de geleverde activiteit te kunnen beoordelen 37 . Als strategische voordelen worden in de literatuur genoemd: • Flexibiliteit t.a.v. capaciteit, • Spreiding van risico’s, • Besparing op overhead, • Verbetering van kwaliteit. Tegenover deze voordelen staan ook nadelen c.q. risico’s, te weten: • Verlies van of geen opbouw van kennis en vaardigheden. • Suboptimalisatie over de integrale dienstenketen omdat de uitbesteding de medewerkers van twee activiteiten op afstand zet.

3.3 Wat betekent dit voor Woonstad? In de navolgende paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.4 zullen de onderkende werkprocessen op basis van het theoretisch kader uit paragraaf 3.2 worden getoetst aan de kerncompetenties van Woonstad en worden getoetst aan de praktijk op basis van ervaring die corporaties als Woonbron in Rotterdam, Dudok wonen in Hilversum, Portaal in Veenendaal en fusiepartner Woningbedrijf Rotterdam reeds hebben. Ten slotte zal in paragraaf 3.4 conclusies worden getrokken ten aanzien van het uitbesteden of zelf doen.

36 37

Corpeleijn, F.M.H., zelfdoen of uitbesteden, facto magazine,nr 5 2002. Malatoux, P. CH. A., e.a.,Besturend vermogen, pag 23, 1998

20-9-2007


21

3.3.1 Splitsing en oprichting Vereniging van Eigenaren De splitsing van een complex is in principe een éénmalige activiteit en bestaat in hoofdlijnen uit het verzamelen van informatie over het complex, aanvragen van splitsingsvergunningen, opstellen van splitsingsakte en oprichten van een vereniging van eigenaren. Het is een activiteit die geen gebruik maakt van de kerncompetenties van Woonstad die gericht zijn op hoogwaardig beheer, hoogwaardige gebiedontwikkeling. Vanuit deze optiek komt de activiteit voor uitbesteding in aanmerking. Zijn er andere factoren die het uitbesteden niet wenselijk maken? Er zijn voldoende aanbieders die deze activiteiten kunnen uitvoeren. Dat is dus geen reden tot zelf doen. Uit de interviews blijkt dat het verzamelen van informatie en het aanvragen van de splitsingsvergunning zelf worden verzorgd en dat het opstellen van de splitsingsakte wordt uitbesteed aan een notariskantoor. Het verzamelen van informatie is arbeidsintensief, omdat er op verschillende plaatsen in de organisatie navraag moet worden gedaan, het voortgangsbewaking behoeft en vraagt om een goed intern netwerk van de uitvoerende. Kwaliteitscontrole op de informatie die wordt verstrekt aan de vergunningverlenende instantie en aan de notaris dient intern geborgd te zijn, omdat dit het vergunningstraject kan vertragen en omdat onjuistheden in de splitsingsakte verstrekkende gevolgen kunnen hebben en niet eenvoudig te herstellen zijn 38 . De geïnterviewden zien geen efficiency voordeel en leggen nadruk op kwaliteitsborging en sturing in verband met het hoge afbreukrisico. Gezien de beperkte capaciteit die gemoeid is met het oprichten van een vereniging van eigenaren wordt dit zelf gedaan, omdat uitbesteding niet efficiënt is in verband met de afstemming met een derde partij.

3.3.2 Verkoop Het verkopen van woningen is, gezien de terugkoopplicht van MVE en Koopgarant, geen eenmalige activiteit. Om deze reden kan het zinvol zijn om de kennis en intellectuele vaardigheden die noodzakelijk zijn op te bouwen. De voor deze activiteit noodzakelijke competenties behoren niet tot de kerncompetenties van Woonstad die gericht zijn op hoogwaardig beheer en hoogwaardige gebiedontwikkeling. Vanuit deze optiek komt de activiteit voor uitbesteding in aanmerking. Anderzijds ziet Woonstad kopers en eigenaren als klant. Het uitbesteden van de verkoop zou betekenen dat het directe contact met de klant niet wordt opgebouwd. Dit directe contact is van belang om kennis over de klant te vergaren. Vanuit deze optiek zouden de benodigde competenties tot de kerncompetenties moeten gaan behoren. Uit de interviews kwam naar voren dat Dudok Wonen de verkoop zelf verzorgt omdat zij steeds meer een koperscorporatie wordt (kopen wordt core business). Hiervoor is “feeling” met de markt noodzakelijk. Daarnaast wil men de noodzakelijke activiteiten zelf uitvoeren en beheersen om imagoschade te voorkomen. Bij Woonbron is verkoop onder voorwaarden bij bestaande bouw een onderdeel van het “Te Woon” concept. Hierbij wordt de klant de mogelijkheid geboden om te kiezen of hij de specifieke woning gaat huren of kopen. Vanuit dit gegeven kent Woonbron eigen woonmakelaars die de woning “Te Woon” aanbieden aan een klant. Bij Portaal wordt de verkoop aan derden uitbesteed en aan huurders zelf gedaan. Overweging om verkoop aan derden uit te besteden zijn: makelaars hebben meer kennis van de markt en kunnen potentiële kopers beter bereiken door middel van Funda. Bij het Woningbedrijf Rotterdam wordt de verkoop aan huurders niet uitbesteed. De verkoop aan derden wordt deels zelf gedaan en deels uitbesteed om fluctuatie in de benodigde capaciteit op te vangen. Wanneer de eerste verkopen zijn gerealiseerd en er 38

Voor het wijzigen van een splitsingsakte moet 4/5e van de stemgerechtigden en hun hypotheekverstrekkers toestemming verlenen

20-9-2007


22

alleen nog wordt teruggekocht en wederverkocht zal de benodigde capaciteit lager worden. Het Woningbedrijf Rotterdam heeft voor een ingroeimodel gekozen. In eerste instantie is de volledige verkoop (aan huurders en aan derden) zelf ter hand genomen om kennis op te doen over de verkoopmarkt en de acceptatie van het MVE product in deze markt en voor het opzetten van benodigde werkprocessen. De zorgvuldigheid wordt door Woningbedrijf Rotterdam benadrukt om producten imagoschade te voorkomen. In tweede instantie zijn makelaarskantoren geselecteerd. Deze kantoren worden gemonitoord ten aanzien van de wijze waarop zij het MVE product verkopen. Gezien de doelgroep is een goede informatieverstrekking over het MVE product essentieel. Het WBR geeft aan dat voor het goed kunnen uitbesteden en bewaken van de uitbesteden activiteiten alsmede ten behoeve van kennis van de klant een deel van de verkoopactiviteiten zelf uitvoeren essentieel is. De taxaties worden door de geïnterviewden uitbesteed om de onafhankelijkheid te waarborgen.

3.3.3 Terugkoop Het terugkopen van woningen behoeft dezelfde kennis en intellectuele vaardigheden als verkopen. Gesteld kan worden dat, indien gekozen wordt voor het zelf doen van de verkoop, de terugkoop ook zelf wordt gedaan. In de interviews werd dit beeld bevestigd. Het uitbesteden van dit sterk geprotocolleerde werkproces biedt geen efficiency voordelen. Bovendien levert het zelf doen belangrijke informatie over de beweegredenen van de klant om de woning terug te verkopen aan de corporatie.

3.3.4 Beheer van Verenigingen van Eigenaren VvE beheer bestaat uit administratieve, financiële en onderhoudsbeheer activiteiten (zie bijlage 1). De benodigde kennis en intellectuele vaardigheden sluiten aan bij de kerncompetenties die binnen Woonstad nodig zijn voor het hoogwaardige beheer waar zij naar streeft (zie § 2.2.4). Vanuit deze optiek ligt zelf doen voor de hand. Hier tegenover staat dat een kerncompetentie een vacuüm in de markt vult. Dit is niet het geval gezien het feit dat er voldoende VvE beheerkantoren op de markt zijn. Daarnaast bestaat er een kwailteitslabel 39 voor VvE beheer die de kwaliteit borgt. Anderzijds betreft het activiteiten waarbij er direct contact met de klant is en er bij een slechte uitvoering van de werkzaamheden een hoog afbreukrisico is. Het belang van een corporatie is groot, omdat zowel eigenaren als ook huurders in de complexen aanwezig zijn. De verwevenheid met de verhuur van woningen is groot. Een slechte uitvoering van het VvE beheer heeft invloed op de serviceverlening aan de huurders. Bij alle geïnterviewden wordt het VvE beheer zelf gedaan. Als argumenten worden genoemd: het kunnen sturen en borgen van het proces in verband met het afbreukrisico ten aanzien van imago van de corporatie en het Verkoop onder voorwaarden product zelf. Indien de klant niet tevreden is over het VvE beheer, is hij of zij ook niet tevreden over het verkoop onder voorwaarden product. Klaarblijkelijk biedt het kwaliteitslabel onvoldoende garantie om het afbreukrisico te beperken. Tevens speelt de verwevenheid met het verhuurproces een rol: Woonbron en WBR geven aan dat door het zelf uitvoeren van deze activiteiten het sociale beheer beter kan worden geborgd. Daarnaast is voor Woonbron ook de werkgelegenheid van belang. Bij Woonbron is een groot deel van de woningvoorraad gesplitst in appartementsrechten. Uitbesteding zou een significante vermindering van het werkpakket betekenen. Vermindering van het werkpakket is slechts op de korte termijn een argument. Voor een strategische keuze is zij niet relevant.

39

Procescertificaat beheerders van VvE, SKW certificatie B.V.

20-9-2007


23

3.4 Conclusies ten aanzien van zelf doen of uitbesteden In voorgaande paragrafen zijn de kerncompetenties van Woonstad en de ervaringen van corporaties getoetst aan het theoretisch kader. Op basis van deze toets kunnen de navolgende conclusies worden getrokken. Het splitsingsproces maakt geen gebruik van de kerncompetenties van Woonstad en kan worden uitbesteed. Om praktische redenen is het aan te bevelen om het verzamelen van de benodigde informatie voor splitsing zelf te doen. Gezien de verstrekkende gevolgen van een foutieve uitvoering is kwaliteitscontrole essentieel. De ervaringen uit de praktijk ondersteunen deze conclusie. Gezien de doelstellingen van Woonstad behoort het verkoopproces tot de kernactiviteiten. Het is aan te bevelen om de kerncompetenties voor zover reeds aanwezig bij het Woningbedrijf Rotterdam te borgen en verder te ontwikkelen. Volledig uitbesteden zou het verzamelen van kennis over de klant sterk beperken. Partiële uitbesteding biedt de mogelijkheid om fluctuaties in de benodigde capaciteit op te vangen en gebruik te maken van gegevens databases van de makelaars en van Funda. De ervaringen uit de praktijk ondersteunen deze conclusie. In analogie met verkoopproces kan het terugkopen het beste zelf worden gedaan. Het VvE beheer sluit aan bij de beoogde kerncompetenties van Woonstad, hoewel er voldoende aanbieders op de markt zijn,kan worden geconcludeerd dat zelf doen de beste optie is. Omdat de nadelen, te weten: het verlies van direct contact met de eigenaren, de verwevenheid met het verhuurproces en het hoge afbreukrisico te groot zijn.

20-9-2007


24

4 Financiële consequenties 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties besproken van verkoop onder voorwaarden ten aanzien van de te genereren kasstromen, de gevolgen van de vennootschapsbelasting per 1 januari 2006 en de effecten op de jaarrekening. Hierbij is uitgegaan van de conclusies uit hoofdstuk 3, te weten: - Het splitsingsproces wordt uitbesteed. - Het verzamelen van de hiervoor benodigde informatie wordt zelf gedaan. - Het verkoopproces wordt deels maar niet geheel uitbesteed. - De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) worden zelf uitgevoerd. - Het VvE beheer wordt zelf uitgevoerd. Kasstromen Op het moment dat een corporatie start met de verkoop onder voorwaarden worden er initieel kosten gemaakt zoals splitsingskosten en verkoopkosten..Hier tegenover staat de bruto opbrengst, die bestaat uit de marktwaarde minus eventuele “korting”. Indien sprake is van een terugkoopplicht zal er op enig moment worden teruggekocht tegen de dan geldende vrije marktwaarde, indien van toepassing, onder verrekening van een waardeontwikkelingsdeling en terugbetaling van de korting. De resultaten die kunnen worden behaald zijn afhankelijk van de kenmerken van de verkoopvorm die wordt toegepast. Uitgaande van een verkoopprogramma zullen de kasstromen worden bepaald die met de verschillende verkoopvormen kunnen worden gerealiseerd. Deze kasstromen worden contant 40 gemaakt en vergeleken met de contante kasstromen die kunnen worden gerealiseerd indien de woningen in de verhuur zouden blijven. Dit laatste wordt de bedrijfswaarde 41 genoemd. Tevens wordt in de vergelijking vrije verkoop meegenomen. Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2006 is de algehele vrijstelling voor vennootschapsbelasting komen te vervallen. De woningcorporatie is afhankelijk van de specifieke activiteit vennootschapsbelastingplichtig (Vpb-plicht). Het is de vraag in hoeverre hier verschillen optreden in de behandeling van de verkoopvormen die beschreven zijn in hoofdstuk 2 en wat de effecten zijn voor het resultaat na belasting. Voor de vier verkoopvormen zullen de consequenties kwalitatief worden bepaald. Jaarrekening In 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving 42 een uiting gedaan (RJ-uiting 20055) die het kader behandelt op basis waarvan verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten moeten worden beoordeeld. Conform deze uiting mag verkoop onder voorwaarden afhankelijk van terugkooprecht of plicht en variabele of vaste prijs bij 40

Omdat de kasstromen per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het jaar t0 teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het jaar t0. 41 De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van de woningen. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van de woningen zien voor de resterende levensduur. 42 De raad voor de jaarverslaggeving geeft richtlijnen uit met als doel de kwaliteit van de externe verslaggeving, in het bijzonder van de jaarrekening, binnen Nederland door rechtspersonen en andere organisaties te bevorderen.

20-9-2007


25

terugkoop als verkoop worden gezien en het resultaat wel of niet worden toegevoegd aan het eigen vermogen en de woning van de activalijst worden afgevoerd. Er wordt heden ten dage een discussie over dit onderwerp gevoerd welke nog niet ten einde is. De uitkomst van deze discussie is van grote invloed op de boekhoudkundige verwerking van verkoop onder voorwaarden in de jaarrekening. Het is dan ook de vraag hoe de verschillende verkoopvormen zich verhouden ten opzichte van deze richtlijn en wat daarvan de consequenties zijn voor de verwerking van het verkoopresultaat in de jaarrekening. Als laatste wordt het effect van de verschillende verkoopvormen op het eigen vermogen onderzocht, waarbij als maatstaf de solvabiliteit wordt gehanteerd omdat Woonstad zoals gesteld in paragraaf 2.3 streeft naar een solvabiliteit van 15% op basis van historische kostprijs. Alvorens in te gaan op de hiervoor beschreven onderwerpen dient te worden gesteld dat voor de beleidskeuze voor één of meerder verkoopvormen primair de kasstroomanalyse leidend is. De mate waar in Woonstad in staat is om op langere termijn een positieve kasstroom te genereren bepaald of zij aan haar verplichtingen ten aanzien van crediteuren en financiers blijvend kan voldoen en is daarmee bepalend voor haar continuïteit. De wijze waarop de financiële verantwoording op basis van richtlijnen van de jaarverslaggeving plaatsvindt staat hier los van. De solvabiliteit die berekend wordt op basis van de balanswaarden in de jaarrekening is afhankelijk van de regels die hiervoor worden gesteld. Dat Woonstad de solvabiliteit als doelstelling hanteert komt mede voort uit het feit dat het CFV als toezichthouder namens het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieu toetst op solvabiliteit. De solvabiliteit is als beoordelingscriterium secundair aan de kasstroomanalyse omdat de hoogte van de solvabiliteit afhankelijk is van de hiervoor gestelde conventies.

4.2 Kasstroommodel beschrijving Om de financiële consequenties van de verschillende verkoopvormen in beeld te brengen zijn er in het kader van deze masterproof rekenmodellen gebouwd die de netto contante kasstromen per jaar over een periode van 20 jaar berekenen. De modellen gaan uit van dezelfde kostenkengetallen en marktinvloeden maar verschillen ten aanzien van de specifieke kenmerken van de productvormen.

4.2.1 Hoofdlijnen van het kasstroommodel In de ontwikkelde modellen worden de opbrengsten en kosten bepaald op basis van een (variabel) in te stellen verkoopplan voor een periode van 10 jaar. De opbrengsten zijn afhankelijk van de verkoopvorm die wordt doorgerekend omdat er wel of geen sprake is van korting, wel of geen wederverkoop, wel of geen canon. De kostencomponenten zijn gebaseerd op de ervaringskengetallen van het Woningbedrijf Rotterdam. Voor de invoer van de vrije marktwaarde is gerekend met de gemiddelde waarden per 1-01-2007 van woningen uit de bestaande voorraad van het Woningbedrijf Rotterdam die geoormerkt zijn voor verkoop onder MVE. De verwachte kosten en opbrengsten zijn onzeker en afhankelijk van de feitelijke prijsontwikkeling en feitelijke bewoningsduur, die niet bekend zijn. Deze onzekerheid is ondervangen door niet alleen met een verwachte (gemiddelde) prijsontwikkeling en verwachte bewoningsduur te rekenen, maar door ook met de kansverdeling van deze twee grootheden rekening te houden. Het model berekent de kasstromen over een periode van 20 jaar. Hiervoor is gekozen omdat in deze periode de verschillende kasstroomtrends duidelijk naar voren komen en op basis hiervan strategische keuzes gemaakt kunnen worden.

20-9-2007


26

4.2.2 Uitwerking van de invoer van het kasstroommodel Als invoer variabelen zijn opgenomen: Verkoopplan (variabel) Het aantal te verkopen woningen per jaar over een periode van 10 jaar Vrije verkoopwaarde (variabel) Grondwaarde als percentage van de vrije marktwaarde ( variabel) Kortingspercentage koopsom (variabel) Delingspercentage van de waardeontwikkeling (variabel) Hoogte van de rendementseis (variabel) Kansverdeling van de lengte van de bewoningsduur, waarbij differentiatie mogelijk is naar meergezins- en eengezinswoningen. Percentage eengezinswoningen in het te verkopen bezit (variabel) Kansverdeling van de hoogte van de jaarlijkse prijsstijging op basis van NVMtijdreeks voor alle woningen, periode 1965 – 2000. Inflatiepercentage ( variabel) Splistsingskosten ( variabel) Verkoopkosten ( variabel) Terugkoopkosten ( variabel) VvE beheerkosten ( variabel) Kortingspercentage op canon (variabel) Kopersdeel van de opstalwaarde (variabel) Doorlooptijd wederverkopen (variabel) Voor een aantal van de variabelen is de uitwerking niet vanzelfsprekend. Deze zullen nader worden toegelicht. Kortingspercentage op canon en Grondwaarde In tegenstelling tot MVE en Koopgarant is bij Koop-goedkoop de canon niet voor langere periode afgekocht. De klant betaalt het eerste jaar geen canon en groeit in 10 jaar naar een 100% canon betaling waarbij de canon wordt geïndexeerd met inflatie. De canon wordt bepaald op basis van de grondwaarde ( rendementseis maal grondwaarde). De Grondwaarde is een percentage van de vrije verkoop waarde. Kansverdeling voor de lengte van de bewoningsduur Omdat er nog onvoldoende gegevens zijn over het verhuisgedrag van eigenaren van verkoop onder voorwaarden woningen kan de kansverdeling hierop niet worden gebaseerd. Aangenomen is dat de woonduur een “normaal” kansverdeling heeft. Bij meergezinswoningen is uitgegaan van een verwachte gemiddelde woonduur van 8 jaar en bij eengezinswoningen van een verwachte gemiddelde woonduur van 12 jaar. Verder is aangenomen dat 99% van alle verhuizingen binnen bepaalde grenzen valt. Bij meergezinswoningen zijn deze grenzen 2 en 14 jaar; bij eengezinswoningen 2 en 22 jaar 43 .

43 Deze gegevens zijn gebaseerd op: woningcorporaties en het Fair Value Model, de financiële consequenties van de toepassing van het Fair Value model voor woningcorporaties, Johan Conijn e.a, Rigo, april 2001

20-9-2007


27

Kansverdeling van de hoogte van de jaarlijkse prijsstijging De te verwachten prijsstijging is gebaseerd op de gerealiseerde prijsstijgingen volgens de gegevens van de NVM over de periode 1965-2000, betrekking hebbend op alle woningen. De gemiddelde prijsstijging bedroeg in deze periode 5,67 %. Voor Koopgarant geldt dat kwaliteitsverbeteringen voor rekening van de klant zijn. De gezuiverde prijsstijging bedraagt voor deze verkoopvorm 4,67 % voor de andere verkoopvormen wordt 5,67% aangehouden. Er wordt verondersteld dat de gemiddelde prijsstijging in de toekomst eveneens met gemiddeld 5,67% zal stijgen. Er is in het verleden een grote spreiding geweest van 9,29%. In dit model wordt de jaarlijkse prijsstijging gebaseerd op basis van een willekeurige trekking uit een ‘log-normale’ verdeling van de prijsstijging met een gemiddelde van 4,67% resp. 5,67% en een standaarddeviatie van 9,29%. De trekking voor het jaar t is hierbij onafhankelijk van de trekking in jaar t-1. Splitsingskosten Alvorens meergezinswoningen te kunnen verkopen moeten de woningcomplexen worden gesplitst. De hiermee gepaard gaande kosten zijn gebaseerd op gegevens zoals deze binnen het Woningbedrijf Rotterdam worden gehanteerd. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de bijlage 4. Verkoopkosten, Om de verkoop te realiseren zullen kosten worden gemaakt voor bijvoorbeeld verkoop- en administratie personeel, taxatie en marketing. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de bijlage 4. Terugkoopkosten Bij MVE en Koopgarant is sprake van een terugkoopplicht, hierbij zullen kosten worden gemaakt voor onder andere terugkooptaxatie, terugkoop en administratief personeel. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de bijlage 4. Kopersdeel van de opstalwaarde Bij Sociale koop heeft de klant de mogelijkheid om slechts een deel van de opstal te “kopen”. Dit is vastgesteld op minimaal 50 % van de opstalwaarde. Het is mogelijk dat kopers een groter aandeel willen kopen. Er zijn echter nog weinig woningen onder Sociale koop verkocht zodat ervaringscijfers ontbreken. Om een indicatie te krijgen wat het betekent als kopers meer “kopen” dan het minimale percentage van 50% van de opstalwaarde is ook gerekend met 75% van de opstalwaarde. Doorlooptijd wederverkopen Bij MVE en Koopgarant worden de woningen teruggekocht. Tussen het moment van terugleveren aan de corporatie en het weer doorleveren aan een volgende koper zit een bepaalde doorlooptijd. Deze is bepalend voor de voorraad weder te verkopen woningen en heeft tot gevolg dat er rente kosten ontstaan als gevolg van de financiering van deze voorraad. Hoewel het mogelijk is om woningen terug in de verhuur te nemen is aangenomen dat alle woningen weer worden verkocht. Er wordt in het model van uitgegaan dat er geen speculatief verkoopgedrag is. Er is derhalve geen relatie aangebracht tussen de lengte van de bewoningsduur en de prijsstijging c.q. daling per jaar.

20-9-2007


28

4.2.3 Uitwerking van de uitvoer van het kasstroommodel Het kasstroommodel genereert afhankelijk van de verkoopvorm de volgende contante uitkomsten: Verkoopopbrengsten eerste verkopen per jaar Verkoopkosten eerste verkopen per jaar Splitsingskosten per jaar Terugkoopbetalingen per jaar Terugkoopkosten per jaar Rentekosten van wederverkoopvoorraad per jaar Wederverkoopopbrengsten per jaar Wederverkoopkosten per jaar VvE-beheerkosten per jaar Canonopbrengsten per jaar Verstrekte korting op eerste verkopen en wederverkopen per jaar Verstrekte korting op canon per jaar. Om tot de contante uitkomsten te komen worden de kasstromen per jaar die zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar (tn), via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het jaar t0 teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het jaar t0.

4.3 Resultaten uit het Kasstroommodel 4.3.1 Veronderstellingen Voor het berekenen van de resultaten zijn een aantal veronderstellingen gedaan, zijnde: Totaal verkoopplan van 2000 woningen uit bestaande voorraad, gelijkmatig verdeeld over 10 jaar (200 per jaar) Vrije marktwaarde van € 100.000,Bedrijfswaarde € 39.109,Kortingspercentage Koopgarant 25% Delingspercentage waardeontwikkeling Koopgarant 50 % Rendementseis ten aanzien van canon 6% Inflatie 2% Discontovoet 6% Percentage eengezinswoningen 15% Grondwaarde 25% van vrije marktwaarde (t.b.v. Koop-goedkoop en Sociale koop) Kopersdeel van opstalwaarde bij Sociale koop 50% respectievelijk 75% VvE-beheer kosten €166.60 incl. btw. Doorlooptijd wederverkopen ½ jaar. Bij Sociale koop wordt bij verkoop van de woning door de eerste koper het aandeel van de corporatie betaald aan de corporatie. Omdat het verkoopprogramma gemaximeerd is op 2000 woningen vloeit dit geld terug naar de corporatie.

20-9-2007


29

4.3.2 Uitkomsten Op basis van de veronderstellingen zoals benoemd in paragraaf 4.3.1 is de totale kasstroom per verkoopvorm bepaald over een periode van 20 jaar. De kasstromen per jaar zijn hiertoe netto contant gemaakt en gesommeerd. In figuur 4.3.2 zijn de resultaten van de berekeningen weergegeven uitgaande van een prijsstijging van 5,67% per jaar (4,67% voor Koopgarant) respectievelijk 3% per jaar (2% voor Koopgarant). Er is gekozen om ook met 3% te rekenen naast het historisch gemiddelde van 5,67% om een indicatie te krijgen wat de resultaten zijn als de prijsontwikkeling over een langere periode onder het historisch gemiddelde blijft. De resultaten worden vergeleken met de bedrijfswaarde 44 . De bedrijfswaarde is de verdiencapaciteit over de resterende levensduur van de woningen indien deze als huurwoningen worden door geëxploiteerd. De bedrijfswaarde berekening is opgenomen in de bijlage 5.

€ 186 € 165 € 174 € 155

200 180 160 140 120 100 € 80 € 60 € 40 € 20 €0

€ 178 € 137 € 113

€ 148 € 130

€ 139

€ 180 € 147

an t Ko op -g oe dk oo so p ci al e ko op 50 % so ci al e ko op 75 % Be dr ijf sw aa rd e

Ko op ga r

vr ije

E

€ 78

M V

€ € € € € €

ve rk oo p

Miljoenen

totale netto contante kasstroom (20 jaar)

prijsstijging van 5,67 % resp 4,67%

prijsstijging van 3 % resp 2%

Figuur 4.3.2.1 totale netto contante kastroom over 20 jaar per productvorm De kasstromen van de verschillende varianten liggen tussen de 180 en 113 miljoen euro. Koopgarant ligt het laagst door de korting van 25% die wordt verstrekt aan de kopers op de vrije verkoopwaarde. Hier staat tegenover dat de corporatie deelt in de waardeontwikkeling op langere termijn. Koop-goedkoop heeft een relatief lage opbrengst omdat de canon niet is afgekocht en daarmee niet is verrekend in de verkoopprijs. Hier staat tegenover dat er een jaarlijks canon wordt ontvangen met een aflopende korting. Geconcludeerd kan worden dat bij alle onderzochte verkoopvormen de gesommeerde kasstroom significant hoger is dan de bedrijfswaarde zowel bij een gemiddelde prijsstijging van 5,67% 45 als bij een gemiddelde prijsstijging van 3% 46 Dit betekent dat verkoop onder voorwaarden meer geld genereert dan door exploiteren in de huur. De kasstromen van de verschillende productvormen liggen tussen de 6,5 en 25,5% lager dan de kasstroom van vrije verkoop. 44 De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. 45 Voor Koopgarant 4,67% 46 Voor Koopgarant 2 %

20-9-2007


30

In figuur 4.3.2.2 is het kasstroomverloop weergegeven per verkoopvorm over een periode van 20 jaar bij een gemiddelde prijsstijging van 5,67% De kasstroom van Sociale koop loopt ten opzichte van de andere verkoopvormen traag op, maar komt na 20 jaar boven het niveau van MVE en ligt hoger dan Koopgarant en Koop-goedkoop. De oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat de eerste koper slechts een deel van de opstalwaarde betaalt en de corporatie het andere deel ‘financiert’ zonder hiervoor een vergoeding te rekenen. Als de woning wordt door verkocht ontvangt de corporatie haar gefinancierde deel, vermeerderd met de waardeontwikkeling in de regio (dit laatste is een verkoopvoorwaarde van Sociale koop). Als we de twee scenario’s van Sociale koop (klant koopt respectievelijk 50% of 75% van de opstalwaarde) vergelijken blijkt dat naarmate de klant meer “koopt” de kasstroom in de eerste jaren groter wordt. Door als voorwaarde te stellen dat bijvoorbeeld minimaal 80% van de opstalwaarde moet worden “gekocht” kan de hoogte van de kasstroom per jaar worden beïnvloed waarbij wordt verondersteld dat het verkoopprogramma van 200 per jaar kan worden gerealiseerd. De kasstroomontwikkeling van Koopgarant en Koop-goedkoop stijgen in de eerste 10 jaar door de verkoop van 200 woningen waarna deze afvlakt en vervolgens nog maar licht stijgt. De kasstroomontwikkeling van MVE stijgt de eerste tien jaar eveneens door het verkoopplan van tien jaar, maar laat daarna een daling zien.

Miljoenen

gesommeerde n.c. kasstromen € 200 € 180 € 160 € 140 € 120 € 100 € 80 € 60 € 40 € 20 €0 1

2

3

4

5

6

vrije verkoop Koop-goedkoop

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 MVE sociale koop 50 %

Koopgarant sociale koop 75 %

Figuur 4.3.2.2 gesommeerde netto contante kasstroomverloop over 20 jaar Het is de vraag hoe de trends die zijn weergegeven in figuur 4.3.2.2 ontstaan. Om dit te verklaren zijn in figuur 4.3.2.3 de kasstromen per jaar weergegeven bij een gemiddelde prijsstijging van 5,67%.

20-9-2007


31

Miljoenen

n.c. kasstromen per jaar € 20 € 15 € 10 €5 €0 1 -€ 5

2

3

4

5

6

vrije verkoop Koop-goedkoop

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 MVE sociale koop 50 %

Koopgarant sociale koop 75 %

Figuur 4.3.2.3 netto contante kasstromen per jaar In de eerste 10 jaar is bij MVE de kasstroom per jaar positief en wordt deze in het elfde jaar negatief. Dit wordt veroorzaakt door twee zaken. De eerste 10 jaar wordt een positieve kasstroom gerealiseerd door de verkoop van de 200 woningen per jaar, die in jaar elf wegvalt. Ten tweede start in het derde jaar de wederverkoop. Hoewel er sprake is van een waardeontwikkelingsdeling bij MVE in de eerste vijf jaar dat de koper terugverkoopt aan de corporatie (eerste jaar 50 % voor de corporatie, tweede jaar 40 % etc.), zijn de kosten hoger dan de opbrengst. Dit resulteert in een negatieve kasstroom van plusminus 1 miljoen euro netto contant vanaf jaar elf. Van deze 1 miljoen is plusminus 250.000 euro VvE beheerkosten die verschuldigd is voor de huurwoningen die niet verkocht worden. Deze kosten worden niet veroorzaakt door het product MVE maar ontstaan omdat er verkocht wordt per woning en niet per complex. Een gedetailleerde opgave van de kasstromen per jaar van MVE is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten. Bij Koopgarant is de kasstroom vanaf het elfde jaar wel positief. Dit wordt veroorzaakt door de waardedeling van 50 %. Hier tegenover staat het feit dat er initieel een korting wordt verstrekt van 25% van de vrije marktwaarde. Een gedetailleerde opgave van de kasstromen per jaar van Koopgarant is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten. Bij koop-goedkoop is de kasstroom vanaf jaar elf eveneens positief omdat de canonopbrengsten blijven doorgaan. Een gedetailleerde opgave van de kasstromen per jaar van Koop-goedkoop is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten. Bij Sociale koop zien we in de eerste jaren een lagere kasstroom per jaar dan bij de nadere productvormen omdat bij de verkoop slechts 50% respectievelijk 75% van de opstalwaarde aan de corporatie wordt betaald. Als de koper de woning doorverkoopt aan een derde vloeit deze zoals eerder vermeld, naar de corporatie. Het effect van doorverkoop begint vanaf het vijfde jaar significant te worden. De kasstromen in de jaren 11 tot en met 20 bestaan uit doorverkoopopbrengsten en nemen af omdat naarmate de jaren verstrijken het grootste deel van de woningen is doorverkocht (in de 20 jaar 97%). Als alle woningen zijn doorverkocht zal er een negatieve kasstroom over blijven van plusminus 250.000,- euro netto contant als gevolg de VvE bijdrage voor de huurwoningen. in de gemengde complexen waaruit zij heeft verkocht. Een gedetailleerde opgave van de kasstromen per jaar van Sociale koop is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten. Bij vrije verkoop worden de kasstromen de eerste 10 jaar gerealiseerd, daarna is een negatieve kasstroom zichtbaar van plusminus 250.000 euro netto contant per jaar. Dit komt omdat er in het model verkocht wordt bij mutatie in een complex. Er resteren dan huurwoningen in complexen waarvoor een VvE bijdrage verschuldigd is.

20-9-2007


32

In figuur 4.3.2.4 en 4.3.2.5 zijn de gesommeerde netto contante kasstromen over een periode van 20 jaar en de netto contante kasstromen per jaar weergegeven bij een gemiddelde prijsstijging van 3% per jaar. Zoals reeds is opgemerkt is na 20 jaar de gesommeerde netto contante kasstroom lager dan bij 5,67%. De oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat de verkoopopbrengsten lager zijn door de lagere gemiddelde prijsstijging. Wat echter opvalt is het feit dat bij Koopgarant na het 10 de jaar de gesommeerde kasstroom afneemt. Dit komt omdat, zoals uit figuur 4.3.2.5 blijkt er na het elfde jaar negatieve kasstromen ontstaan bij Koopgarant. De waardedeling bij Koopgarant is onvoldoende om de kosten per jaar te dekken.

Miljoenen

gesommeerde n.c. kasstromen € 180 € 160 € 140 € 120 € 100 € 80 € 60 € 40 € 20 €0 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

vrije verkoop

MVE

Koopgarant

Koop-goedkoop

sociale koop 50 %

sociale koop 75 %

Figuur 4.3.2.4 gesommeerde netto contante kasstroomverloop over 20 jaar

Miljoenen

n.c. kasstromen per jaar € 20 € 15 € 10 €5 €0 1 -€ 5

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

vrije verkoop

MVE

Koopgarant

Koop-goedkoop

sociale koop 50 %

sociale koop 75 %

Figuur 4.3.2.5 netto contante kasstromen per jaar

Scenarioanalyse Tot nu toe zijn de resultaten beschreven uitgaande van een gemiddelde prijsstijging van 5,67% respectievelijk 3 % per jaar. In werkelijkheid zal de prijsontwikkeling van de woningmarkt dit gemiddelde niet volgen maar variëren rondom dit gemiddelde. Het is de vraag welk effect deze variatie in prijsstijging van de woningmarkt kan hebben op de totaal te genereren netto contante kasstroom die kan worden gerealiseerd. Om dit te beoordelen zijn per verkoopvorm 200 scenario’s doorgerekend om de gevoeligheid voor variatie in de prijsstijging te bepalen. Per scenario is een a-selecte trekking gedaan uit de log-normaal verdeling zoals beschreven in paragraaf 4.2.2.

20-9-2007


33

In de figuren 4.3.2.6 t/m 4.3.2.11 zijn de resultaten van de scenarioanalyses weergegeven.

Figuur 4.3.2.6 scenarioanalyse MVE

Figuur 4.3.2.7 scenarioanalyse Koopgarant

20-9-2007


34

Figuur 4.3.2.8 scenarioanalyse Koop-goedkoop

Figuur 4.3.2.9 scenarioanalyse Sociale koop (kopersdeel 50% van opstalwaarde)

Figuur 4.3.2.10 scenarioanalyse Sociale koop ( kopersdeel 75% van opstalwaarde)

20-9-2007


35

Figuur 4.3.2.11 scenarioanalyse vrije verkoop De kans dat per verkoopvorm elk van deze scenario’s zich voordoet is gelijk. Als we met 100 procent zekerheid willen weten wat het resultaat is dan geven de voorgaande grafieken de bandbreedte van kasstromen aan. Het is echter gebruikelijk om uit te gaan van een 95% betrouwbaarheidspercentage . Dit geeft aan waarbinnen de kasstroomresultaten zullen liggen met een betrouwbaarheid van 95%. Wanneer we kijken naar het kasstroomresultaat dat met een betrouwbaarheid van 95% zal voorkomen, ontstaat het beeld dat in figuur 4.3.2.12 is weergegeven.

Miljoenen

95% betrouwbaarheidsgebied € 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €0 vrije verkoop µ

MVE

Koopgarant

Koopgoedkoop

sociale koop 50 %

sociale koop 75 %

€ 188.388.154 € 176.389.133 € 141.105.942 € 149.992.403 € 168.493.664 € 186.476.061

µ-2 σ € 116.840.368 € 108.865.436

€ 70.211.148

€ 91.158.509

€ 68.054.458

€ 87.845.012

µ+2 σ € 259.935.939 € 243.912.830 € 212.000.735 € 208.826.297 € 268.932.870 € 285.107.110

Figuur 4.3.2.12 95% betrouwbaarheidgebied gesommeerde netto contante kasstromen 47 De bandbreedte is het grootst bij Sociale koop 50% 48 , hetgeen betekent dat de totale netto contante kasstroom met 95% zekerheid zich binnen een groot gebied bevindt. De bandbreedte van Sociale koop 75% 49 is kleiner doordat een deel van de totale kasstroom eerder wordt gerealiseerd en de prijsontwikkeling hierop minder van invloed is. De bandbreedte van Koop-goedkoop is het kleinst, gevolgd door de bandbreedte van MVE en Koopgarant. Deze spreidingsverschillen worden veroorzaakt door de mate waarin de kasstromen die in de toekomst liggen afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling. Procentueel zijn de afwijkingen van het gemiddelde van MVE en Koop-goedkoop nagenoeg gelijk. 47 48 49

Het gebied µ-2σ tot en met µ+2σ representeert het 95% betrouwbaarheidsgebied De klant “koopt” 50% van de opstalwaarde De klant “koopt” 75% van de opstalwaarde

20-9-2007


36

Geconcludeerd kan worden dat de kasstroomresultaten met 95% zekerheid zullen liggen tussen de 68 en 268 miljoen euro als Sociale koop wordt toegepast. Als gekozen wordt voor het smalste bandbreedte, kan het best worden gekozen voor MVE en Koopgoedkoop met een resultaat tussen de 108 en 243 miljoen respectievelijk 91 en 208 miljoen euro. De bandbreedtes zijn procentueel van MVE en Koop-goedkoop het kleinst. Om de resultaten uit de scenarioanalyses te vergelijken met de bedrijfswaarde zijn deze resultaten verminderd met de bedrijfswaarde van 78 miljoen euro om vast te stellen wat de meer opbrengst is ten opzichte van de bedrijfswaarde over de periode van 20 jaar. spreiding scenario's Vrije verkoop MVE Koopgarant Koop-goedkoop Sociale koop 50 % Sociale koop 75 %

µ € 110.388.154 € 98.389.133 € 63.105.942 € 71.992.403 € 90.493.664 € 108.476.061

µ-2 σ € 38.840.368 € 30.865.436 -€ 7.788.852 € 13.158.509 -€ 9.945.542 € 9.845.012

µ+2 σ € 181.935.939 € 165.912.830 € 134.000.735 € 130.826.297 € 190.932.870 € 207.107.110

Tabel 4.3.2.13 verschil tussen gesommeerde netto contante kasstroom en bedrijfswaarde Uit tabel 4.3.2.13 blijkt dat na 20 jaar de mogelijkheid bestaat dat Koopgarant en Sociale Koop minder kasstroom hebben gegenereerd dan door exploiteren van de woningen in de verhuur. Bij Koopgarant is dit ongeveer 8 miljoen euro en bij Sociale koop ongeveer 10 miljoen minder. Hierbij moet worden aangetekend dat bij Koopgarant de waardedeling van de verkochte woningen na 20 jaar nog positief kan bij dragen en dat na 20 jaar 3% van de woningen bij Sociale koop nog niet zijn doorverkocht wat eveneens een kasstroom na deze 20 jaar zal genereren. De kolom µ - 2σ representeert de laagst mogelijke gesommeerde netto contante kasstroom over 20 jaar die met 95% betrouwbaarheid wordt gerealiseerd.

4.4 Financiële risico’s bij terugkooprecht en terugkoopplicht In deze paragraaf wordt een kwalitatieve beschrijving gegeven van de financiële risico’s die, bij terugkoop van onder voorwaarden verkochte woningen worden gelopen. Om inzicht te verkrijgen in de financiële risico’s dient onderscheid te worden gemaakt tussen terugkooprecht en terugkoopplicht. Bij terugkooprecht, van toepassing bij Sociale koop en Koop-goedkoop, is er geen sprake van financiële risico’s 50 . Op het moment dat een woning voor terugkoop wordt aangeboden aan de corporatie, kan deze besluiten om de woning niet aan te kopen. Bij MVE en Koopgarant is sprake van een terugkoopplicht. De eigenaar/bewoner bepaalt het moment waarop de corporatie de woning terugkoopt. Doordat het moment van terugkoop wordt bepaald door de eigenaar/bewoner, doet zich de vraag voor hoe het totaal aanbod tot terugkoop in enige periode zal zijn. Er is geen literatuur gevonden waaruit het verkoopgedrag van eigenaar/bewoners van woningen met een terugkoopplicht voor de corporatie blijkt. Uit onderzoek van Ortec B.V. 51 bleek dat de verhuisgeneigdheid van eigenaar/bewoners bij vrije verkoop niet substantieel verschilt in perioden met een verschillend economisch klimaat. Dit betekent dat verondersteld mag worden dat de kansverdeling die de mutatie representeert, niet zal wijzigen als gevolg van wijzigingen in het economische klimaat. Van een massaal aanbod tot terugkoop zal dan ook naar alle waarschijnlijkheid geen sprake zijn.

50 51

Het incasso risico van de canon bij Koop-goedkoop is hier buiten beschouwing gelaten. Ortec B.V. Rapport risico MVE, oktober 2006

20-9-2007


37

Indien in een periode van dalende huizenprijzen een woning wordt teruggekocht, wordt bij Koopgarant de waardedaling gedeeld conform de voorwaarden. Bij MVE is er in de eerste vijf jaar na verkoop sprake van een waardedeling. Dit betekent dat de corporatie een financieel risico heeft. Het risico van daling in marktwaarde is afhankelijk van de periode die wordt beschouwd. Zoals in paragraaf 4.2.2 is aangegeven, is in het verleden de gemiddelde prijsstijging 5,67 % geweest met een standaarddeviatie van 9,29%. Dit betekent dat er in het verleden perioden met een negatieve waardeontwikkeling zijn geweest. Als we veronderstellen dat deze trend zich voortzet, dan is het risico van daling steeds van tijdelijke aard. Naast het risico van een negatieve waardedeling bestaat de mogelijkheid dat tussen het moment van terugkoop en wederverkoop de waarde van een woning daalt. Tevens kan de periode tussen verkrijging en levering door de corporatie meer dan zes maanden gaan bedragen, waardoor de overdrachtsbelasting die bij verkrijging is betaald bij levering niet kan worden verrekend met de nieuwe eigenaar/bewoner (art 13, wet op belasting van rechtsverkeer). De corporatie heeft de mogelijkheid om de woning terug in de verhuur te nemen. Er zal dan echter veelal sprake zijn van een onrendabele top, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de aankoopwaarde. Geconcludeerd kan worden dat bij Sociale koop en Koop-goedkoop geen sprake is van financiële risico’s, omdat de woning niet hoeft te worden teruggekocht. Bij MVE en Koopgarant zal naar verwachting geen sprake zijn van massale terugkoop. De corporatie loopt bij een dalende marktwaarde een risico als gevolg van de waardedelingsregeling, een risico op waardeverlies tussen het moment van terugkoop en wederverkoop en een risico op betaling van overdrachtsbelasting indien de periode tussen aan- en verkoop meer dan zes maanden bedraagt. Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE of Koopgarant, de weergegeven risico’s te bepalen opdat de benodigde voorziening kan worden bepaald. Deze voorziening kan in het geval van Koopgarant lager zijn dan bij MVE omdat de korting die bij verkoop aan de eigenaar/bewoner is verstrekt en bij terugkoop terugvloeit naar de corporatie, kan worden gebruikt voor afdekking van de genoemde risico’s

20-9-2007


38

4.5 Vennootschapsbelasting Tot 1 januari 2006 waren corporaties op basis van art 5, lid, onderdeel d vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Met ingang van die datum is deze algehele vrijstelling niet meer van toepassing. Corporaties zijn per 1 januari 2006 deels vennootschapsbelastingplichtig (Vpb-plichtig) geworden. Het bovengenoemde artikel is gewijzigd in: “Wij behouden ons voor bij Algemene Maatregel van Bestuur onder daarbij te stellen voorwaarden van de belasting vrij te stellen: d. lichamen toegelaten om op de voet van de woningwet (stb. 1991, 439) werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting, voor zover hun werkzaamheid bestaat uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van anders dan tijdelijk verhuurde woningen waarvan bij de aanvang van het boekjaar een huurprijs per maand geldt die niet uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel13, lid1, onderdeel van de wet op de huurtoeslag, van andere voor verhuur bestemde ruimten in een gebouw ingeval de gebruiksoppervlakte van het gebouw voor tenminste 80% bestaat uit gebruiksoppervlakte van hiervoor bedoelde woningen, of van gebouwen met een maatschappelijke functie, alsmede andere instellingen, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting of de monumentenzorg, welke door onze minister hiermede zijn gelijkgesteld”. Het wijzigen van dit artikel heeft tot veel onduidelijkheid geleid. Verwacht werd dat dit ten eerste zou resulteren in intensief overleg tussen individuele instellingen en de inspecteur van de belastingdienst en ten tweede dat procedures tot aan de hoge raad noodzakelijk zouden zijn om duidelijkheid te verkrijgen met de daarbij behorende lange procesgang en voortdurende onduidelijkheid. Omdat deze situatie onwenselijk werd geacht door partijen is er overleg gevoerd tussen de belastingdienst en Aedes. Dit overleg heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst 52 (VSO) die corporaties duidelijkheid verschaft over wanneer zij Vpb-plichtig is en wanneer niet. 97% van de bij Aedes aangesloten corporaties hebben de vaststellingsovereenkomst getekend, waaronder Woonstad (voorwaarde van de belastingdienst was 70%) 53 . Aangetekend dient te worden dat de minister voor Wonen, Wijken en Integratie de staatssecretaris van Financiën heeft verzocht om vormen met een terugkoopplicht of terugkooprecht en een huurprijs tot €621,78 geheel vrij te stellen van Vpb omdat het naar haar oordeel gaat om beheer van de woningvoorraad op de lange termijn 54 . Zoals hierna zal worden toegelicht zijn verkoopvormen tot maximaal 1000 eenheden vrijgesteld van belastingplicht. Boven deze franchise moet in een aantal gevallen vennootschapsbelasting worden betaald. De minister acht deze franchise onvoldoende met name voor een aantal corporaties in de grote steden omdat verkoop onder voorwaarden een belangrijk instrument is voor het realiseren van het in het coalitieakkoord vastgelegde project “Van probleemwijk naar prachtwijk”. Zeer recent ( augustus 2007) is de VSO ter discussie komen te staan. De minister van financiën wil maatregelen nemen om de corporatievermogens af te romen en te gebruiken voor de aanpak van de 40 probleemwijken in Nederland. Een van de opties is een integrale vennootschapsbelastingplicht waarmee de inhoud van de VSO niet meer zou gelden. De in deze paragraaf behandelde consequenties zijn gebaseerd op de vaststellingsovereenkomst omdat deze heden vigerend is en de discussie op het moment van schrijven van deze masterproof niet was voltooid .

52

Projectgroep Belco,Vaststellingsovereenkomst, belastingplicht Woningcorporaties, 15 januari 2007 Aedes, Persbericht, 25 april 2007 54 Vogelaar, C.P., Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, dd.23-05-2007, kenmerk DBO 2007040489 53

20-9-2007


39

Door ondertekening van de vaststellingsovereenkomst bevestigt de corporatie dat haar activiteiten kwalificeren als “het drijven van een onderneming” en dat zij voor al haar activiteiten belastingplichtig is in de zin van artikel 2,lid 1, onderdeel d van de wet op de vennootschapsbelasting. In artikel 3.1.2 van de vaststellingsovereenkomst zijn de vrijgestelde activiteiten limitatief weergegeven. Algemeen De vrijstelling beperkt zich ten eerste tot woningen met een huur lager dan waarvoor huurtoeslag kan worden verkregen ( 621,78 euro per 1 juli 2007). Voor woningen boven deze grens geldt in principe dat verhuur en vervreemding Vpb-plichtig is met uitzondering van woningen die zich binnen de plintruimte bevinden. De plintruimte betreft maximaal 20 % van het in eigendom zijnde gebruiksoppervlak. Ook andere verhuurde ruimte, zoals bedrijfsruimten, moeten in deze berekening worden meegenomen. Vervreemding van woningen onder de huurtoeslag grens, die voor tijdelijke huur worden gebruikt, zijn in principe Vpb-plichtig. Tijdelijke verhuur wordt gedefinieerd als verhuur korter dan vijf jaren aaneengesloten, tenzij kan worden aangetoond dat de verhuur gericht was op een duurzame verhuur ( VSO art 1.1N). Hier onder valt ook terugkoop en vervolgens wederverkoop. Dit betekent dat het resultaat wat wordt gerealiseerd bij terugkoop en directe wederverkoop belast is. Omdat dit niet wenselijk wordt geacht, zijn er vrijstellingsmogelijkheden op genomen in de VSO. Franchiseregeling Als eerste geldt er een franchiseregeling (VSO art 5.2.1 t/m 5.2.6), waarbij het exploitatieresultaat, verkoopresultaat en resultaten die met terugkooprechten c.q. plichten worden verkregen, zijn vrijgesteld. De franchise is beperkt tot 1000 woningen en is van toepassing op erfpachtstussenvormen en kooptussenvormen. Bij erfpachtstussenvormen heeft de bewoner het economisch eigendom en een recht van erfpacht op de grond en is de canon niet afgekocht (VSO art 5.1.1 b). Hieronder vallen Koop-goedkoop en Sociale Koop. Bij kooptussenvormen moet er minimaal sprake zijn van een aanbiedingsplicht of, indien dit niet het geval is, deling van winsten of verliezen. Hieronder vallen MVE en Koopgarant (deze vallen niet onder de erfpachtstussenvormen omdat de canon is afgekocht). Indien het maximum aantal van 1000 is bereikt, geldt voor het surplus het navolgende: Het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van erfpachtsvormen is belast. Het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van kooptussenvormen is belast indien niet wordt voldaan aan de Duurzame Exploitatie Regeling (VSO art 5.3.1- 5.3.2) Duurzame Exploitatie Regeling De duurzame exploitatie regeling is van toepassing op kooptussenvormen van sociale huurwoningen indien het franchisemaximum is overschreden: Deze voor 1 januari 2006 werden verhuurd en na deze datum voor de eerste keer is of wordt verkocht. Het gaat hierbij om verkoop en exploitatie resultaat Voor woningen die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, De waardeaangroei tot aan de eerste terugkoop na 1 januari 2006 is vrijgesteld van belasting. Exploitatie en (ver) koopresultaat van woningen (terug)gekocht na 1 januari 2006, indien de periode tussen verwerving en vervreemding langer dan vijf jaar aaneengesloten is verhuurd als sociale huurwoning. Dit betekent dat voor sociale huurwoningen onder MVE en Koopgarant, die verhuurd werden door Woonstad voor 1 januari 2006 (A) het exploitatie- en verkoopresultaat bij eerste verkoop vrijgesteld is. Bij woningen die voor deze datum waren verkocht (B) is het resultaat bij eerste terug en wederverkoop vrijgesteld.

20-9-2007


40

Indien woningen van het type A worden teruggekocht en wederverkocht is het resultaat dat ontstaat door de waardeontwikkelingsregeling belast. Hetzelfde geldt voor woningen van het type B bij de tweede terug- en wederverkoop na 1 januari 2006. Modellen Er worden in de VSO twee modellen beschreven waaruit Woonstad moet kiezen. In Model I vindt er een juridische scheiding plaats tussen de toegelaten instelling met daarin de vrijgestelde activiteiten en andere rechtsvormen met daarin de belaste activiteiten (VSO art 2.2). In Model II vindt er binnen de toegelaten instelling een administratieve scheiding plaats tussen de vrijgestelde en belaste activiteiten (VSO art 2.3). De duurzame exploitatie regeling is alleen toepasbaar in Model II. Ten aanzien van het beheer van Verenigingen van eigenaren geeft de VSO aan dat diensten onbelast zijn, indien de corporatie meer dan 50% in eigendom heeft ( VSO art 3.1.2.f) Op basis van de hierboven beschreven regelgeving kan worden geconcludeerd dat, wanneer gekozen wordt voor model I, de duurzame exploitatie regeling niet geldt en alleen gebruik kan worden gemaakt van de franchiseregeling. Gezien het feit dat Woonstad meer dan 1000 woningen door middel van verkoop- en erfpachtstussenvormen t/m 2005 heeft verkocht, wordt boven de franchise uitgegaan. Voor het surplus betekent dit dat deze woningen niet in de toegelaten instelling kunnen blijven, omdat er anders belaste activiteiten worden gepleegd. De woningen zullen in dat geval moeten worden overgedragen aan een dochter B.V.. Indien bij Koop-goedkoop en Sociale koop geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht en daarna wederverkoop, is het mogelijk om deze woningen, die in erfpacht zijn uitgegeven onder te brengen in een fiscale beleggingsinstelling (FBI) ( art 28 wet VPB). Een FBI wordt belast tegen het nul tarief. Op deze wijze blijven de canon- en retributieopbrengsten onbelast. Als we veronderstellen dat bij terugkoop van woningen onder MVE en Koopgarant ook wordt wederverkocht, is er binnen de regels van een FBI sprake van handel. Een FBI mag niet handelen met als gevolg, dat voor MVE en Koopgarant geen gebruik kan worden gemaakt van een FBI. Dit betekent dat in model I de opbrengsten van terug- en wederverkoop belast zijn. Voor woningen boven de huurtoeslaggrens die worden verkocht of zijn verkocht onder MVE en Koopgarant geldt dat de verkoopresultaten en wederverkoopresultaten belast zijn. Voor woningen boven de huurtoeslaggrens, die worden verkocht of zijn verkocht onder Koop-goedkoop en Sociale koop, kan gebruik worden gemaakt van een FBI en daarmee zijn de canon en retributie resultaten onbelast. Toepassing van een FBI kan alleen als er geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht gevolgd door wederverkoop. Wanneer gekozen wordt voor model II is de franchiseregeling en duurzame exploitatie regeling van toepassing. Dit betekent dat de eerste 1000 woningen zijn vrijgesteld van belasting. Het resultaat van de eerste terug- en wederverkoop van MVE en Koopgarant woningen, die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, zijn dan onbelast. De resultaten die worden behaald met Koop-goedkoop en Sociale koop worden behaald met canon en retributie zijn belast. De eerste verkoopresultaten van alle verkoopvormen die na 1 januari 2006 worden gerealiseerd zijn onbelast. De terugkoop en wederverkoopresultaten van MVE en Koopgarant zijn belast indien deze niet vijf jaar worden teruggenomen in de verhuur. Voor woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens geldt in principe dat vervreemding Vpb-plichtig is met uitzondering van woningen die zich binnen de plintruimte bevinden.

20-9-2007


41

De keuze voor een model vanuit de optiek van verkoop onder voorwaarden is afhankelijk van de specifieke situatie. Het gaat daarbij om de aantallen verkochte en nog te verkopen woningen per productvorm binnen Woonstad. Deze conclusies zijn gebaseerd op de Vpb consequenties voor verkoop onder voorwaarden van bestaande woningen. Bij de afwegingen die gemaakt moeten worden om te komen tot een modelkeuze dienen zaken zoals nieuwbouw, projectontwikkeling, beheer van bedrijfsonroerend goed meegenomen te worden, niet alleen ten aanzien van Vpb maar ook ten aan zien van BTW en overdrachtsbelasting. Omdat deze onderwerpen buiten het onderzoeksveld van deze masterproof liggen, is een keuze tussen de modellen niet mogelijk. De werkelijke belastingdruk die gaat ontstaan is binnen het kader van deze masterproof niet te beoordelen omdat deze naast de modelkeuze mede afhankelijk is van de mogelijkheden die de corporatie heeft om fiscale instrumenten zoals herinvesteringsreserve 55 en herbeleggingsreserve 56 bij de FBI toe te passen. Aangetekend dient te worden dat de VSO op het moment van schrijven van deze masterproof op vele onderdelen nog onderwerp van discussie is met de belastingdienst. Woonstad wordt aanbevolen om de publicaties omtrent de VSO op de voet te volgen tot het moment dat de keuze wordt gemaakt.

4.6 De jaarrekening Gegeven het feit dat Woonstad een solvabiliteitsdoelstelling kent met een streefwaarde van 15% wordt in paragraaf 4.6.1 de onzekerheid besproken ten aanzien van het nemen van het verkoopresultaat bij verkoop onder voorwaarden en in paragraaf 4.6.2 het effect op het eigen vermogen met als maatstaf de solvabiliteit. Gezien het feit dat het mogen toevoegen van het verkoopresultaat aan het eigen vermogen en de hoogte van de solvabiliteit afhankelijk is van richtlijnen voor de jaarverslaggeving en boekhoudkundige conventies dienen beleidskeuzes ten aanzien van verkoop onder voorwaarden hierop niet te worden gebaseerd, maar te worden gebaseerd op de mate waarin verkoop onder voorwaarden de kasstromen nu en in de toekomst beïnvloeden. De mate waarin Woonstad in staat is om op langere termijn een positieve kasstroom te genereren, bepaalt of zij aan haar verplichtingen kan voldoen en daarmee haar continuïteit kan waarborgen en haar maatschappelijke functie kan blijven vervullen.

4.6.1 Het nemen van verkoopresultaat Indien een woning wordt verkocht kan het verkoopresultaat (verschil tussen verkoopwaarde en boekwaarde) , indien van toepassing, onderaftrek van Vpb worden toegevoegd aan het eigen vermogen. Er is echter een discussie ontstaan of dit ook geldt voor verkoop onder voorwaarden. Deze discussie komt voort uit een verzoek van het Nivra 57 aan de Raad voor de jaarverslaggeving. In dit verzoek wordt gevraagd om richtlijnen met betrekking tot transacties met terugkoopverplichting. Het verzoek heeft geleid tot een uiting van de raad ( RJ2005-5) die opgenomen is in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving van 2006. In RJ2005-5 staat dat, indien sprake is van terugkoop op basis van een marktprijs en de terugkopende partij een terugkooprecht heeft (geen plicht), 55 De herinvesteringsreserve biedt de mogelijkheid om de fiscale winst ( verkoopwaarde-fiscale boekwaarde) te reserveren voor vervangende investeringen binnen driejaar na het ontstaan van de reserve. 56 De herbeleggingsreserve biedt een FBI de mogelijkheid om onder andere verkoopwinsten te reserveren en deze later te gebruiken voor nieuwe aan te schaffen beleggingsobjecten zonder dat belasting behoeft te worden betaald over de verkoopwinst. 57 Koninklijk Nederlands instituut voor registeraccountants

20-9-2007


42

er sprake is van een verkooptransactie. Het verkoopresultaat mag dan worden verwerkt in de winst & verliesrekening. De productvarianten Koop-goedkoop en Sociale koop vallen in deze categorie omdat er geen sprake is van een terugkoopplicht. Bij MVE en Koopgarant is er echter wel sprake van een terugkoopplicht. Uit de richtlijn blijkt dat de verantwoording in de jaarrekening dan afhankelijk is van alle relevante feiten en omstandigheden. In dit kader worden moment van terugkoop en courantheid van het goed als relevant betiteld. Nader beschouwd zijn de volgende bepalingen in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving van toepassing voor de verwerking van een transactie als verkoop: RJ 270: 109 Samengestelde transactie (packagedeal); RJ 270: 110 (verkoop van goederen) De RJ 270:109 richt zich op de vraag of er sprake is van een samengestelde transactie of twee afzonderlijke transacties. Kenmerkend voor een samengestelde transactie is dat er per afzonderlijke transactie geen economisch evenwicht bestaat tussen de prestatie en de contraprestatie, zodat de afzonderlijke transactie niet zou zijn gesloten: voor samenstellen van de transactie bestaat echter wel evenwicht tussen de totaliteit van de prestaties en de totaliteit van de contra prestaties. Enerzijds wordt gesteld dat bij MVE en Koopgarant beide transacties plaatsvinden op basis van de marktwaarde die op grond van twee afzonderlijke taxaties wordt bepaald en derhalve als twee onafhankelijke transacties mogen worden beschouwd 58,59 . Anderzijds wordt gesteld dat de financiële betekenis niet eerder dan na afwikkeling van de terugkoop bekend is59. In de RJ 270:110 staan de voorwaarden die bepalend zijn of sprake is van verkoop. Deze richtlijn luidt als volgt: Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen dienen als zodanig te worden verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan. a) de rechtspersoon heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen overgedragen aan de koper; b) de rechtspersoon behoudt over de verkochte goederen niet een zodanig voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c) het bedrag van de opbrengsten kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d) het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de rechtspersoon zullen toevloeien; en e) de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.

58 59

KPMG, MVE verkopen Woningbedrijf Rotterdam, 4 april 2006 Woonbron, Koopgarant in de jaarrekening, 23 mei 2005

20-9-2007


43

Ad a) Is de discussie of er belangrijke economische voordelen en belangrijke risico’s niet worden overgedragen. Enerzijds kan worden gesteld dat een winst- of verliesverrekening van 50 % belangrijk is. Anderzijds worden als belangrijkste tegenargumenten genoemd58,59: • De koper is verantwoordelijk voor verzekering, onderhoud, onroerende zaakbelasting. • Als de woning afbrandt is het risico voor de koper. • In het maatschappelijk verkeer, is er sprake van een verkooptransactie aan de zijde van de koper ( eigenaren, hypotheekverstrekkers, fiscus). Moet dit dan ook niet gelden aan de zijde van de verkoper (de corporatie). • Bij terugkoop is sprake van een “nieuwe” woning. De corporatie kan op dat moment beslissen waarvoor zij de woning aanwendt (koop of huur). • De transactie heeft economische realiteit omdat er op het moment van verkoop en bij terugkoop overdrachtsbelasting wordt geheven. Ad b) De corporatie kan tot na het moment van terugkoop niet beschikken over de woning. Het moment van terugkoop staat niet vast. Deze wordt bepaald door de eigenaar/bewoner. Ad c) De verkoopprijs staat op het moment van verkoop vast. Ad d) De koper betaalt de verkoopprijs aan de corporatie. Ad e) Er is geen sprake van nog te maken kosten met betrekking tot de transactie. De hierboven geschetste discussie heeft ertoe geleid dat de werkgroep Woningcorporaties van de Raad voor de Jaarverslaggeving onderzoekt of de verwerking van verkoop onder voorwaarden met een terugkoopplicht voor de corporatie in de RJ 645 kan worden opgenomen. De richtlijn 645 is van toepassing op de corporaties en geeft aan dat de corporaties een specifieke positie innemen vanwege hun maatschappelijke functie. Het beleid van de corporatie kan reden kan zijn om af te wijken van andere richtlijnen, zoals op een aantal plaatsen in de RJ 645 reeds gebeurd. Geconcludeerd kan worden: Dat voor Koop-goedkoop en Sociale koop sprake is van een verkooptransactie en dat het verkoopresultaat kan worden opgenomen in de winst en verliesrekening en daarmee ten goede komt aan het eigen vermogen. Dat voor MVE en Koopgarant nog geen duidelijkheid bestaat over de wijze van verantwoorden op het moment van verkoop. Omdat bij MVE na vijf jaar 100% van de waardeontwikkeling voor de koper is, kan worden gesteld dat op dat moment het verkoopresultaat kan worden genomen. In de eerste vijf jaar is er sprake van een aflopende waardeontwikkelingsdeling zoals beschreven in paragraaf 2.4.1.

20-9-2007


44

4.6.2 Het effect op het eigen vermogen In deze paragraaf wordt het effect van verkoop onder voorwaarden op het eigen vermogen onderzocht, waarbij als maatstaf de solvabiliteit wordt gehanteerd. Er wordt in deze paragraaf verondersteld dat MVE en Koopgarant transacties als verkoop mogen worden verwerkt. Daarnaast zijn de VPB effecten niet meegenomen omdat deze afhankelijk zijn van een aantal factoren zoals, de model keuze, aantal verkochte woningen per productvorm, de mogelijke fiscale constructie, herinvesteringsreserve en herbeleggingsreserve. Door de verkoop van woningen onder voorwaarden ontstaat er een verkoopresultaat. Dit is de verkoopwaarde minus de kosten en de boekwaarde. Figuur 4.6.2.1 geeft het totale verkoopresultaat over de periode van 20 jaar 60 .

Miljoenen

95% betrouwbaarheidsgebied verkoopresultaat € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €0 -€ 50 vrije verkoop µ µ-2 σ

MVE

€ 116.388.154 € 104.389.133 € 44.840.368

€ 36.865.436

Koopgarant

Koopgoedkoop

sociale koop 50 %

sociale koop 75 %

€ 69.105.942

€ 77.992.403

€ 96.493.664

€ 114.476.061

-€ 1.788.852

€ 19.158.509

-€ 3.945.542

€ 15.845.012

µ+2 σ € 187.935.939 € 171.912.830 € 140.000.735

€ 136.826.297 € 196.932.870 € 213.107.110

Figuur 4.6.2.1 95% betrouwbaarheidsgebied verkoopresultaat Uit de tabel blijkt dat bij Koopgarant, binnen het 95% zekerheidsinterval, een negatieve opbrengst mogelijk is van € 1.8 miljoen. Hierbij moet worden aangetekend dat er na 20 jaar nog steeds een waardeontwikkelingsdeling bestaat voor woningen die in de toekomst worden teruggekocht en dit negatieve resultaat kunnen compenseren. Bij Sociale koop is, binnen het 95 % zekerheidsinterval eveneens een negatief verkoopresultaat mogelijk van € 3,9 miljoen. Ten aanzien van de solvabiliteitsontwikkeling over de periode van 20 jaar is van belang op welke wijze de verkoopvormen behoren te worden verwerkt op de balans. In bijlage 7 zijn, per verkoopvorm, gestileerde balansen opgenomen, waaruit de effecten op de solvabiliteit 61 van één transactie zichtbaar worden. Hierbij is verondersteld dat het verkoopresultaat van MVE en Koopgarant mag worden genomen hoewel dit gezien de weergegeven discussie in paragraaf 4.6.1 niet zeker is. Daarnaast is de situatie van het Woningbedrijf Rotterdam als uitgangspunt gekozen, waarbij de grond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven en de canon is afgekocht. De afkoop van de canon is niet geactiveerd maar afgeboekt. Dit betekent dat de op historische kostprijs gebaseerde boekwaarde de opstalboekwaarde weergeeft. Tevens wordt verondersteld dat er geen leningen worden afgelost met de liquide middelen die 60 Omdat het hierbij gaat om een vergelijking tussen verkoopvormen is voor de eenvoud de boekwaarde per 1-1-2007 van het WBR bezit genomen, waaruit wordt verkocht. 61 De solvabiliteit is een kengetal die ontstaat door het eigen vermogen te delen door het totale vermogen (eigen vermogen plus vreemd vermogen) zoals deze op de balans staan.

20-9-2007


45

vrijkomen door de verkoop of te wel het vreemd vermogen wordt constant verondersteld. De woningen worden bij verkoop in ondererfpacht uitgegeven. Hieronder worden de effecten op de solvabiliteit besproken per verkoopvorm. MVE Bij verkoop van een MVE woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit betekent dat het eigen vermogen toeneemt omdat het vreemd vermogen constant wordt verondersteld en daardoor zal de solvabiliteit stijgen. De terugkoopverplichting dient te worden vermeld, onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De negatieve kasstromen die ontstaan als het initiële verkoopprogramma is gerealiseerd zullen de winst & verliesrekening in die jaren negatief beïnvloeden en daarmee negatief bijdragen aan het eigen vermogen. Koopgarant Bij verkoop van een Koopgarant woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Deze is door de korting lager dan bij MVE en vrije verkoop. Dit betekent dat het eigen vermogen minder toeneemt en de solvabiliteit minder zal stijgen dan bij de hiervoor genoemde verkoopvormen. De terugkoopverplichting , waarbij de verstrekte korting wordt terugbetaald en de waardedelingseffecten dienen te worden vermeld, onder de kop “niet uit de balans blijkende verplichtingen”. Het terugvloeien van de korting en de winstdelingsregeling kunnen niet worden opgenomen in de balans, omdat het moment van de terugkoop door de eigenaar wordt bepaald en het resultaat van de winstdelingsregeling onzeker is. Koop-goedkoop Bij verkoop van een Koop-goedkoop woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit verkoopresultaat is, doordat de canon niet is afgekocht door de koper, lager dan bij MVE en vrije verkoop. Er ontstaat een lang lopende vordering aan de activa zijde en een uitgestelde opbrengst aan de passiva zijde van de balans, welke de gekapitaliseerde waarde van de canoninkomsten representeert. Dit betekent dat het eigen vermogen en daarmee de solvabiliteit minder zal stijgen dan bij MVE, vrije verkoop en ook Koopgarant, omdat naast de lagere opbrengst, de langlopende vordering en uitgestelde opbrengst in de balans moeten worden opgenomen. In de loop der jaren zullen de canonopbrengsten onder aftrek van kosten in de winst en verliesrekening worden opgenomen en bijdragen aan het eigen vermogen. Sociale Koop Bij verkoop van een Sociale koop woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit verkoopresultaat is doordat de canon en de retributie niet is afgekocht door de koper, lager dan bij de andere verkoopvormen (er wordt hierbij verondersteld dat de koper 50% respectievelijk 75% van de opstal “koopt”). Er ontstaat een lang lopende vordering aan de activa zijde en een uitgestelde opbrengst aan de passiva zijde van de balans die de gekapitaliseerde waarde van de canon en retributie inkomsten representeert. Dit betekent dat het eigen vermogen en daarmee de solvabiliteit het minst van alle verkoopvormen stijgt, omdat naast de lagere opbrengst, de langlopende vordering en uitgestelde opbrengst in de balans moeten worden opgenomen. Na verloop van jaren zal de solvabiliteit gaan stijgen, omdat bij doorverkoop de erfpachten opstalrechten worden overgedragen tegen vergoeding van de canon en retributiewaarde inclusief het effect van regionale waarde ontwikkeling.

20-9-2007


46

In onderstaande tabel 4.6.2 zijn als indicatie de resultaten van de gestileerde balansen opgenomen. MVE

KoopKoopgarant goedkoop

Sociale koop 50%

Sociale koop 75%

Vrije verkoop

solvabiliteit voor transactie na transactie

36,00% 60,98%

36,00% 53,96%

36,00% 50,17%

36,00% 24,96%

36,00% 37,53%

36,00% 60,98%

balans totaal voor transactie na transactie

100 164

100 139

100 150

100 150

100 150

100 164

Tabel 4.6.2 Geconcludeerd kan worden, dat MVE en de vrije verkoop de solvabiliteit het meest doen stijgen in vergelijking met de andere verkoopvormen. Hierbij moet worden aangetekend dat MVE uiteindelijk weer een negatief effect zal hebben op het eigen vermogen omdat de kasstromen (zoals bleek uit de kasstroomanalyse) in het elfde jaar negatief worden. Koopgarant en Koop-goedkoop dragen in eerste instantie minder bij dan MVE en vrije verkoop. Op termijn zal Koop-goedkoop door de canon inkomsten blijvend positief bijdragen aan de winst en verliesrekening. Als bij Sociale koop de klant 50% van de opstalwaarde “koopt” heeft dit in eerste instantie een negatief effect op de solvabiliteit en zal na doorverkoop pas gaan bijdragen. Als de klant 75% van de opstalwaarde koopt is er in eerste instantie een lichte toename van de solvabiliteit. Hierbij wordt net als bij de kasstroomanalyse verondersteld dat de vrij komende middelen niet opnieuw zullen worden ingezet bij de verkoop van extra bestaande huurwoning.

20-9-2007


47

5 Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies Strategische doelstellingen (algemeen) en verkoop onder voorwaarden Op basis van literatuurstudie kan worden geconcludeerd dat verkoop onder voorwaarden de klant de mogelijkheid biedt tot keuze tussen koop en huur. De zelfbeschikking van de klant wordt vergroot, er is mogelijkheid tot vermogensopbouw, het biedt zekerheden voor de klant en beperkt voor hen de risico’s. Op volkshuisvestelijk gebied ondersteunt verkoop onder voorwaarden het aantrekken van andere bewonersgroepen met veelal een relatief hoger inkomen, de verbetering van de leefbaarheid en verbetering van de uitstraling van de wijk. Daarnaast is borging van de kwaliteit van de woningvoorraad in een wijk mogelijk en kan worden gestuurd op het aantal huurwoningen in een wijk door middel van een terugkooprecht/plicht. Verkoop onder voorwaarden genereert voor de corporatie een positief effect op de mutatiegraad en waardeontwikkeling van haar complexen waaruit wordt verkocht. Daarnaast biedt Verkoop onder voorwaarden de mogelijkheid om te delen in de waardeontwikkeling van de verkochte woningen. Als laatste genereert verkoop financiële middelen die kunnen worden ingezet voor de doelstellingen van de corporatie. Uit analyse van de specifieke kenmerken van de verschillende productvormen kan worden geconcludeerd dat de mate waarin de hierboven beschreven effecten worden ondersteund sterk verschillen per productvorm. MVE biedt de klant minder keuze dan de andere verkoopvormen omdat er wordt verkocht tegen vrije marktwaarde. Dit beperkt de verkoopmogelijkheden indien de huizenprijzen buiten de financieringsmogelijkheden van de doelgroep liggen. Door de voorwaarden van MVE blijft de zelfbeschikking van de klant beperkt. De corporatie bepaalt het planmatig onderhoud, vormt het bestuur van de verenigingen van eigenaren bij appartementen en heeft een terugkoopplicht. Hier tegenover staat dat MVE zekerheden biedt ten aanzien van planmatig onderhoud en zij garandeert terugkoop binnen drie maanden. De waardeontwikkeling is na vijf jaar geheel voor de klant, wat op langere termijn kan leiden tot vermogensopbouw. De hierboven beschreven volkshuisvestelijke effecten worden door MVE ondersteund. Omdat MVE verkoopt tegen de vrije marktwaarde komen er financiële middelen vrij. Door de beperkte waardedelingsregeling van vijf jaar profiteert de corporatie beperkt van de waardeontwikkeling van de verkochte woningen. Koopgarant biedt de klant eveneens keuze en vergroot het bereik van de klant door het verlenen van een korting op de vrije marktwaarde. De zelfbeschikking van de klant wordt slechts beperkt door eisen die worden gesteld aan de wijze van VvE beheer, onderhoudsplanning en een terugverkoopplicht. De mogelijkheid tot vermogensopbouw beperkt zich omdat de waardeontwikkeling wordt gedeeld met de corporatie. Evenals bij MVE worden de volkshuisvestelijke doelstellingen ondersteund. Door de korting op de vrije marktwaarde komen er minder middelen vrij voor de corporatie dan mogelijk is, maar heeft de corporatie wel de mogelijkheid om te delen in de waardeontwikkeling van de verkochte woningen.

20-9-2007


48

Koop-goedkoop biedt eveneens de klant een keuze en vergroot het bereik van de klant door uitgifte in erfpacht met een korting op de canon. Er is sprake van een grote zelfbeschikking omdat slechts beperkt eisen worden gesteld (zelfbewoningsplicht en aanbiedingsplicht). De mogelijkheid tot vermogensopbouw beperkt zich tot de opstalwaarde. De volkshuisvestelijke doelstellingen worden beperkt ondersteund, omdat het onderhoud van de woning niet is geborgd. Door uitgifte in erfpacht met een jaarlijkse canon komt in eerste instantie alleen de opstalwaarde vrij voor de corporatie. De corporatie behoudt de waardeontwikkeling over de grond. Sociale koop biedt de klant keuze en vergroot haar bereik doordat de klant een erfpacht en opstalrecht verkrijgt waarbij zij minimaal 50% van de opstalwaarde betaald. De zelfbeschikking is het zelfde als bij Koop-goedkoop, slechts zelfbewoningsplicht en aanbiedingsplicht. De mogelijkheid tot vermogensopbouw beperkt zich tot het “gekochte” deel. Bij doorverkoop krijgt de corporatie haar “deel” geïndexeerd op basis van regionale ontwikkeling. Hierdoor loopt de eigenaar/bewoner risico omdat hij het geheel doorverkoopt tegen vrije marktwaarde aan een derden. Deze vrije marktwaarde is afhankelijk van de lokale omstandigheden en kan afwijken van de regionale ontwikkeling. Omdat de klant doorverkoopt is het verschil over het oorspronkelijke door de corporatie niet “verkochte” deel voor rekening van de klant. De volkshuisvestelijke doelstellingen worden beperkt ondersteund omdat het onderhoud van de woning niet is geborgd en er sprake is van een terugkooprecht. Indien hier geen gebruik van wordt gemaakt is de woning niet meer beschikbaar voor de huurvoorraad. De canon en retributie behoeft de klant pas te voldoen bij doorverkoop aan een derde zodat de financiële middelen die in eerste instantie vrij komen voor de corporatie beperkt zijn. Over het door de klant niet betaalde deel geniet de corporatie de waardeontwikkeling op basis van de regionale index van het kadaster.

Strategische doelstellingen Woonstad en verkoop onder voorwaarden De strategische doelstellingen van Woonstad zijn afgezet tegen de mate waarin de verschillende verkoopvormen de doelstellingen zoals hiervoor weergegeven ondersteunen. Dit leidt tot de volgende conclusies: Woonstad wil een keuze mogelijk maken voor haar klanten, primair de lagere en middeninkomens. Gegeven de vrije marktwaarde van het bezit is dit bij alle besproken productvormen mogelijk. Indien de vrije marktwaarde sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de doelgroep zal het MVE product dat tegen vrije marktwaarde verkoopt tot minder verkopen leiden. Het mogelijk maken van een wooncarrière door vermogensopbouw ( aflossing hypotheek en waardeontwikkeling) wordt het meest ondersteund door het MVE product en in mindere mate door de andere omdat daar op langere termijn sprake is van een vorm van waardedeling. De doelstelling “empowerment van bewoners” wordt het meest ondersteund door Koopgoedkoop en Sociale koop, omdat hierbij de zelfbeschikking het grootst is. Voor het aantrekken van andere bewonersgroepen is geen onderscheid te maken tussen de verschillende productvormen zij ondersteunen allen de doelstelling. Woonstad wil mee profiteren van de waardestijging. Dit wordt op langere termijn niet ondersteund door MVE (na vijf jaar is de waardestijging geheel voor de klant). De andere verkoopvormen bieden dit in meer en mindere mate wel. Bij Sociale koop is de waardeontwikkeling die ten gunste van de corporatie valt afhankelijk van regionale index. Dit betekent dat inspanningen en investeringen van Woonstad in een wijk of buurt slechts beperkt effect hebben, omdat zij gewogen doorwerken in de regionale waardeontwikkeling

20-9-2007


49

MVE en Koopgarant borgen de mogelijkheid om op langere termijn te sturen op de huurvoorraad en bieden de meeste zekerheid dat kwaliteit van de woningen goed blijft Koop-goedkoop borgt eveneens de mogelijkheid om op langere termijn te sturen op de huurvoorraad maar borgt de kwaliteit van de woningen niet evenals Sociale koop. Bij Sociale koop bestaat de mogelijkheid om te sturen op de huurvoorraad door gebruik te maken van het terugkooprecht, wordt hiervan geen gebruik gemaakt dan vervalt deze mogelijkheid.

Financiële consequenties Ten aanzien van het genereren van financiële middelen is op basis van de hiervoor beschreven kwalitatieve kenmerken geen eenduidige conclusie te trekken. Daarom is er een kasstroomanalyse uitgevoerd voor een tienjarig verkoopprogramma van 200 woningen per jaar, waarbij rekening is gehouden met de onzekerheden ten aanzien van de bewoningsduur van de eigenaren en de prijsontwikkeling van de woningen. Uit de kasstroomanalyse over een periode van 20 jaar komt naar voren dat de verkoopvormen meer geld genereren dan door exploitatie als huurwoning. Uitgaande van de gemiddelde prijsstijging van 1965 tot 2000 ( 5,67 %) is de gesommeerde netto contante kastroom over deze periode minimaal 75% hoger dan bij huurexploitatie. In vergelijking tot vrije verkoop liggen de netto contante kasstromen van de productvormen 6,5 tot 25,5% lager dan bij vrije verkoop. De gesommeerde netto contante kasstroom over 20 jaar van Sociale koop is het hoogste bij de onderzochte verkoopvormen met 180 miljoen euro. Door haar kenmerken komt de kasstroom pas later op gang. Dit is afhankelijk van het deel dat de klant wenst te kopen. Gezien de doelstelling van Woonstad om in de periode van 2006 tot en met 2015 1,5 miljard te investeren en de daaruit voortvloeiende onrendabele top van 325 miljoen euro te financieren met de verkoop is Sociale koop minder toepasbaar. MVE biedt de op twee na hoogste gesommeerde netto contante kasstroom van 174 miljoen euro en is daarmee een goede optie ter dekking van de onrendabele top. Hierbij moet wel worden aangetekend dat na afronding van het verkoopprogramma van 2000 woningen er een negatieve netto contante kasstroom ontstaat van ongeveer één miljoen euro per jaar als gevolg van de aan- en wederverkopen die het gevolg zijn van de terugkoopplicht en de Vve-beheerkosten van de huurwoningen in complexen waaruit wordt verkocht. Koop-goedkoop en Koopgarant hebben na voltooiing van het verkoopprogramma een positieve kasstroom, doordat Koopgarant deelt in de waardeontwikkeling en Koopgoedkoop canoninkomsten kent. Indien de prijsstijging over langere periode gemiddeld lager is bijvoorbeeld 3% dan ontstaan bij Koopgarant eveneens negatieve kasstromen na afronding van het verkoopplan. De voorgaande conclusies zijn gebaseerd op de gemiddelde prijsontwikkeling. Om te beoordelen wat voor invloed de prijsontwikkeling heeft op de kasstromen is een scenarioanalyse gepleegd, uitgaande van het hiervoor beschreven verkoopprogramma. Hieruit blijkt dat Sociale koop de hoogste spreiding heeft gevolgd door Koopgarant. Koopgoedkoop en MVE hebben de laagste spreiding. Dit betekent dat met 95 procent betrouwbaarheid, de bandbreedte waarbinnen de kasstroom zal uitkomen bij Koopgoedkoop en MVE het kleinst zijn. Deze spreidingsverschillen worden veroorzaakt door de mate waarin de kasstromen in de toekomst liggen en afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling. Met 95% zekerheid liggen de gesommeerde netto contante kasstromen van Sociale koop tussen de 68 en 268 miljoen euro. Bij Koopgarant bevindt de kasstroom zich tussen de 70 en 212 miljoen euro. Voor MVE en Koop-goedkoop liggen deze waarden tussen de 108 en 243 miljoen respectievelijk 91 en 208 miljoen euro. Uit de scenarioanalyses blijkt dat

20-9-2007


50

over de periode van 20 jaar de mogelijkheid bestaat dat Koopgarant en Sociale koop minder kasstroom genereren dan de bedrijfswaarde. De financiële risico’s van terugkooprecht en terugkoopplicht verschillen. Geconcludeerd kan worden dat bij Sociale koop en Koop-goedkoop geen sprake is van financiële risico’s, omdat de woning niet hoeft te worden teruggekocht. Bij MVE en Koopgarant zal naar verwachting geen sprake zijn van massale terugkoop omdat economische ontwikkelingen geen substantieel effect hebben op de mutatiegraad. De corporatie loopt bij een dalende marktwaarde een risico als gevolg van de waardedelingsregeling, een risico op waardeverlies tussen het moment van terugkoop en wederverkoop en zij loopt een risico op betaling van overdrachtsbelasting indien de periode tussen terug- en wederverkoop meer dan zes maanden bedraagt. Vennootschapsbelasting In het kader van de vennootschapsbelasting worden de verkoopvormen verschillend behandeld. Voor woningen uit de bestaande bouw met een huur boven de huurtoeslaggrens is er in principe sprake van een belaste activiteit, voor zover deze buiten de plintruimte vallen. Voor Koop-goedkoop en Sociale koop is het mogelijk om deze onder te brengen in een fiscale beleggingsinstelling (FBI), indien afgezien wordt van het terugkooprecht gevolgd door wederverkoop. Een FBI heeft een belasting tarief van nul procent. Omdat bij MVE en Koopgarant over het algemeen na terugkoop wordt wederverkocht is een FBI voor deze productvormen niet mogelijk. Een FBI is alleen mogelijk binnen model I van de VSO. Huurwoningen uit de bestaande bouw met een huur onder de toeslaggrens zijn vrijgesteld van belasting. Echter aan- en verkoop van dit soort woningen binnen vijf jaar, alsmede canon- en retributieopbrengsten, zijn in principe belaste activiteiten. Hierop bestaan echter uitzonderingen die deels afhankelijk zijn van de modelkeuze binnen de vaststellingsovereenkomst woningcorporaties. Voor model II geldt dat de franchiseregeling en duurzame exploitatie regeling van toepassing zijn. Dit betekent dat de eerste 1000 woningen zijn vrijgesteld van belasting. Het resultaat van de eerste terug- en wederverkoop van MVE en Koopgarant woningen die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, zijn dan onbelast. De opbrengsten die worden behaald met Koop-goedkoop en Sociale koop worden behaald met canon en retributie zijn belast. De eerste verkoopresultaten van alle verkoopvormen die na 1 januari 2006 worden gerealiseerd zijn onbelast. De terugkoop en wederverkoopresultaten van MVE en Koopgarant zijn belast indien deze woningen niet vijf jaar worden teruggenomen in de verhuur. Binnen model I, geldt de duurzame exploitatie regeling niet en kan alleen gebruik worden gemaakt van de franchiseregeling. Gezien het feit dat Woonstad meer dan 1000 woningen door middel van verkoop en erfpachtstussenvormen t/m 2005 heeft verkocht, wordt boven de franchise uitgegaan. Voor het surplus betekent dit dat deze woningen niet in de toegelaten instelling kunnen blijven, omdat er anders belaste activiteiten worden gepleegd (terug- en wederverkoop binnen vijf jaar). De woningen zullen moeten worden overgedragen aan een dochter B.V. Indien bij Koop-goedkoop en Sociale koop geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht en daarna wederverkoop is het mogelijk om deze woningen onder te brengen in een fiscale beleggingsinstelling. Op deze wijze blijven de canon en retributie opbrengsten onbelast. Als we veronderstellen dat bij terugkoop van woningen onder MVE en Koopgarant ook wordt wederverkocht, kan er voor deze verkoopvormen geen gebruik worden gemaakt

20-9-2007


51

van een FBI. Dit betekent dat in model I de opbrengsten van terug- en wederverkoop belast zijn, ook voor woningen die voor 1 januari 2006 zijn verkocht. De keuze voor één model, vanuit de optiek van verkoop onder voorwaarden, is afhankelijk van de specifieke situatie. Dit hangt af van de aantallen verkochte en nog te verkopen woningen per productvorm binnen Woonstad. Deze conclusies zijn gebaseerd op de VPB consequenties voor verkoop onder voorwaarden van bestaande woningen. Afwegingen die gemaakt moeten worden om te komen tot een modelkeuze dienen ook gebaseerd te worden op zaken zoals nieuwbouw, projectontwikkeling, beheer van bedrijfsonroerend goed. Omdat deze onderwerpen buiten het onderzoeksveld van deze masterproof liggen is een aanbeveling voor een model niet mogelijk. Vermogenspositie Naar aanleiding van de discussie die is gerezen over het mogen nemen van het verkoopresultaat kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Bij Koop-goedkoop en Sociale koop is sprake van een verkooptransactie en het verkoopresultaat kan worden opgenomen in de winst en verliesrekening. Daarmee komt het ten goede aan het eigen vermogen. Voor MVE en Koopgarant bestaat nog geen duidelijkheid over de wijze van verantwoorden op het moment van verkoop. Als uiteindelijk door de raad voor de jaarverslaglegging wordt besloten dat er geen sprake is van een verkooptransactie, heeft dit tot gevolg dat bij toepassing van deze verkoopvormen het verkoopresultaat niet mag worden genomen. Gezien het feit dat bij MVE na vijf jaar 100 % van de waardeontwikkeling voor de koper is, kan worden gesteld dat na vijf jaar het verkoopresultaat wel kan worden genomen. Ten aanzien van de vermogenspositie kan worden geconcludeerd dat MVE de solvabiliteit het meest doet stijgen in vergelijking tot de andere verkoopvormen. Hierbij zij aangetekend dat MVE uiteindelijk weer een negatief effect zal hebben op het eigen vermogen, omdat de kasstromen (zoals blijkt uit de kasstroomanalyse) in het elfde jaar negatief worden. Koopgarant en Koop-goedkoop dragen in eerste instantie minder bij aan het eigen vermogen dan MVE. Op termijn zal Koop-goedkoop door de canon inkomsten blijvend positief bijdrage aan de winsten verliesrekening. Bij Sociale koop is het effect op de solvabiliteit afhankelijk van het deel dat de klant koopt. Als er 50 % van de opstalwaarde wordt gekocht, is er in eerste instantie een negatief effect op de solvabiliteit en zal na doorverkoop pas een positief effect ontstaan. Hierbij wordt net als bij de kasstroomanalyse verondersteld dat de vrijkomende middelen niet opnieuw zullen worden ingezet bij de verkoop van een bestaande huurwoning. Als de klant 75% van de opstalwaarde koopt is er in eerste instantie een beperkt positief effect op de solvabiliteit en zal na doorverkoop nogmaals een positief effect op de solvabiliteit ontstaan. Deze conclusies ten aanzien van MVE en Koopgarant gaan ervan uit dat het verkoopresultaat mag worden genomen. Zelf doen of uitbesteden Geconcludeerd kan worden dat het splitsingsproces geen gebruik maakt van de kerncompetenties van Woonstad en is daarom uit te besteden. Om praktische redenen is het aan te bevelen om het verzamelen van de benodigde informatie zelf te doen. Gezien de verstrekkende gevolgen van een foutieve uitvoering is kwaliteitscontrole van belang.

20-9-2007


52

Gezien de doelstellingen van Woonstad behoort het verkoopproces tot de kernactiviteiten. Tevens is het aan te bevelen om de kerncompetenties reeds aanwezig bij het WBR te borgen en verder te ontwikkelen. Volledig uitbesteden zou het verzamelen van kennis over de klant sterk beperken. Partiële uitbesteding biedt de mogelijkheid om fluctuaties in de benodigde capaciteit op te vangen en gebruik te maken van gegevensdatabases van de makelaars en van Funda. In analogie met het verkoopproces kan het terugkopen het beste zelf worden gedaan. Het VvE beheer sluit aan bij de beoogde kerncompetenties van Woonstad, hoewel er voldoende aanbieders op de markt zijn,kan worden geconcludeerd dat zelf doen de beste optie is. Dit is gebaseerd op het verlies van direct contact met de eigenaren, de verwevenheid met het verhuurproces en het hoge afbreukrisico.

5.2 Aanbevelingen Omdat niet alle doelstellingen van Woonstad door één enkele vorm van verkoop onder voorwaarden optimaal wordt ondersteund, wordt aanbevolen om meerdere productvormen toe te passen: - Vanuit het gegeven dat Woonstad een herstructureringsopgave voor zichzelf heeft geformuleerd met daarbij als uitgangspunt dat de onrendabele top wordt gefinancierd door middel van verkoop, wordt aanbevolen om MVE toe te passen. Primair omdat zij de meeste middelen genereert in de eerste 10 jaar en secundair het meeste effect heeft op de solvabiliteit. - Omdat MVE minder ondersteuning biedt aan de doelstellingen empowerment en er in vitale wijken minder noodzaak is tot borging van kwaliteit van de woningvoorraad, wordt aanbevolen om in vitale wijken Koop-goedkoop toe te passen. - Tevens kan worden overwogen om in de vitale wijken ook vrije verkoop toe te passen omdat deze, net als MVE, de meeste financiële middelen genereert. Dit betekent wel dat van profiteren van de waardestijging moet worden afgezien en dat de primaire doelgroep van Woonstad daarmee minder zal worden bereikt. - Op basis van het feit dat Sociale koop in de eerste 10 jaar minder genereert dan de andere verkoopvormen, er een hefboomwerking is ten aanzien van de waardeontwikkeling welke negatief kan uitvallen voor de eigenaar/bewoner, de waardeontwikkelingsdeling voor de corporatie gebaseerd wordt op regionale cijfers, wordt aanbevolen deze niet toe te passen. - Gegeven het feit dat Woonstad een groot deel van de WBR voorraad al in MVE heeft gesplitst, is het omzetten van deze MVE voorraad naar Koopgarant praktisch onmogelijk. Omdat de meerwaarde van Koopgarant ten opzichte van MVE beperkt is, wordt aanbevolen om Koopgarant niet toe te passen. Aanbevolen wordt om een kwantitatief onderzoek te doen naar de inzet van MVE en Koopgoedkoop in de bestaande woningvoorraad van Woonstad met als doel ten eerste te bepalen hoeveel financiële middelen er per jaar kunnen worden vrijgemaakt en ten tweede om te bepalen of de kasstroom die Koop-goedkoop op termijn blijft genereren de negatieve kasstroom van MVE na dat het verkoopprogramma is gerealiseerd geheel of gedeeltelijk kan compenseren. De financiële middelen die per jaar kunnen worden gerealiseerd kunnen dan worden afgezet tegen de behoefte hieraan vanuit het herstructureringsprogramma. Er wordt aanbevolen om onderzoek te plegen naar de mogelijkheden om de negatieve kasstroom die bij MVE op termijn ontstaat te reduceren.

20-9-2007


53

Er wordt aanbevolen om te onderzoeken of er onder MVE een variant kan worden ontwikkeld met een beleidsmatig instelbare korting en winstdelingsregeling. Deze vorm zou kunnen worden ingezet indien de waardeontwikkeling sterk uit de pas gaat lopen met de financieringsmogelijkheden van de doelgroep en de verkoopresultaten onder MVE zouden gaan teruglopen. Anderzijds kan deze vorm worden ingezet indien de behoefte aan financiële middelen, geven de vermogenspositie van Woonstad op dat moment, minder wordt en er dan kan worden meegeprofiteerd van de waardeontwikkeling van de onder deze nieuwe variant verkochte woningen. Gegeven het feit dat de MVE voorwaarden verankerd zijn in de ondererfpachts- en splitsingsakten, wordt aanbevolen om te onderzoeken of deze op termijn kunnen worden omgezet naar andere verkoopvormen. Dit kan relevant zijn wanneer minder vitale wijken transformeren naar vitale wijken. Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE, de financiële risico’s van de terugkoopplicht te bepalen opdat de benodigde financiële voorziening kan worden bepaald. Gezien de omvang van het uiteindelijke aantal verkochte woningen uit de bestaande voorraad (8300 woningen) wordt aanbevolen om de kwantitatieve financiële effecten van de Vpb mee te laten wegen in de model keuze die Woonstad moet maken. Er wordt aanbevolen om de projectgroep Belco te wijzen op het feit dat verkopen van woningen onder MVE van vóór 1 januari 2006 in model I belast zijn met Vpb terwijl dit bij model II niet het geval is. Er wordt aanbevolen om: - Het splitsingsproces uit te besteden. - Om praktische redenen is het verstandig om het verzamelen van de hiervoor benodigde informatie zelf uit te voeren. - Het verkoopproces deels, maar niet geheel, uit te besteden. - De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) zelf uit te voeren. - Om het VvE-beheer zelf uit te voeren.

20-9-2007


54

Literatuurlijst: - Aedes, Persbericht, 97 % corporaties ondertekent Vaststellingsovereenkomst, 25 april 2007 - Conijn, J. e.a., RIGO, Woningcorporaties en het Fair Value Model, de financiële consequenties van de toepassing van het Fair Value model voor woningcorporaties, april 2001 - Corpeleijn, F.M.H., Zelfdoen of uitbesteden, Facto magazine,nr 5 2002. - De Nieuwe Unie, Woning bedrijf Rotterdam, Goed voor Rotterdam, 1 november 2006 - De Nieuwe Unie, Vestiging erfpacht, Koop-goedkoop, maart 2006 - Dudok wonen, Uitgifte recht van erfpacht en opstal, Sociale koop, mei 2007 - Frissen, J. e.a., RIGO, Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied, 2001 - KPMG, MVE verkopen Woningbedrijf Rotterdam, 4 april 2006 - Malatoux, Prof.ir.P.Ch.-A. e.a., Besturend vermogen, 1998 - Noordenne van, M.,Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Atlas koopvarianten, 2006 - Ortec B.V. Rapport risico MVE, oktober 2006 - Papa, O., e.a., Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop van sociale huurwoningen, 2002 - Papa, O, Verkoop van huurwoningen, 1 juli 2004 - Prahalad, C.K., Hamel, G., The core competence of the corporation, Harvard Business Review, mei-juni-1990 - Projectgroep Belco, Vaststellingsovereenkomst, belastingplicht Woningcorporaties, 15 januari 2007 - Projectgroep Belco, Toelichting vaststellingsovereenkomst, 14 maart 2007 - Quinn, J.B. en F.G. Hilmer, Strategic outsourcing, , The McKinsey Quartely, 1995 number 1 - Raad voor de jaarverslaggeving, RJ 2005-5, 2005 - Raad voor de jaarverslaggeving, richtlijnen voor de jaarverslaggeving, 2006 - Regt de, P, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 1 juli 2004 - Remkes, ministerie van Vrom, Besluit MG 2002/6, 2002 - Scherpenisse, R. Woonbron, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie 2004, - Stichting Koopgarant, Erfpacht- en Koopgarant bepalingen, model 1 okt 2006 - Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Er is meer dan kopen en huur, 2000 - Vogelaar, C.P., Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, dd.23-05-2007, kenmerk DBO 2007040489 - Woningbedrijf Rotterdam, Goed wonen, Goed leven, 2005 - Woningbedrijf Rotterdam, Uitgangspunten hoofdlijnen van beleid, 15 november 2006 - Woningbedrijf Rotterdam, Vestiging van ondererfpacht van een MVEappartementsrecht, model 1 jan 2006 - Woonbron, Evaluatie Te woon, 2005 - Woonbron, Koopgarant in de jaarrekening, 23 mei 2005 - Zhiwei ZHU, Kathy Hsu, Joseph Lillie, Outsourcing- a strategic move, Management Decision 39/5 2001

20-9-2007


55

Bijlage 1: Beschrijving van de werkprocessen Beschrijving van het splitsingsproces Voor het splitsen van gestapelde bouw in afzonderlijk te verkopen appartementsrechten zijn een aantal activiteiten nodig. Ten eerste dient de vraag beantwoord te worden of een splitsingsvergunning van de gemeente noodzakelijk is. De gemeente heeft op basis van de huisvestingswet een huisvestingsverordening opgesteld. In deze verordening is aangegeven welke categorieën woningen niet mogen worden gesplitst zonder vergunning van burgemeester en wethouders ( de zogenaamde splitsingsvergunning). In deze verordening is tevens opgenomen op welke gronden de gemeente kan weigeren of aanhouden. In de verordening kunnen ook voorwaarden en voorschriften worden opgenomen die gelden voor een verleende vergunning. De gronden voor weigering of aanhouding kunnen alleen betrekking hebben op: De samenstelling van de woningvoorraad Het voorkomen van belemmeringen voor stadsvernieuwing Gebouwen die uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet mogen worden gesplitst. Ten tweede is het voor het splitsen van een gebouw noodzakelijk dat een notariële akte (de splitsingsakte) wordt opgesteld (bw5.109), welke moet worden ingeschreven in het kadaster. De splitsingsakte bevat een splitsingstekening, het splitsingsreglement en de statuten van de vereniging van eigenaren die bij wet automatisch wordt opgericht. Ogenschijnlijk lijkt dit een eenvoudige zaak, echter er dient een veelheid van gegevens te worden verzameld die aan de vergunningverlener en notaris moeten worden overlegd. Een voorbeeld hiervan is de informatie die moet worden verstrekt indien men in de gemeente Rotterdam een splitsingsvergunning wil aanvragen. Het gaat dan om de volgende gegevens: naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager naam en adres van de opdrachtgever, indien dit een ander is dan de aanvrager straat en huisnummer van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst kadastrale ligging van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst bouwjaar van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst het aantal appartementsrechten waarin het recht op het gebouw zal worden gesplitst de tegenwoordige en toekomstige bestemming van de te vormen appartementsrechten opgave van de huur die de bewoners van het betreffende gebouw betalen de gewaarmerkte splitsingstekening in drievoud een taxatierapport het ontwerp van de akte van splitsing waarvoor het Modelreglement bij splitsing van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van Januari 1992 ('het Modelreglement') als uitgangspunt heeft gediend en waarvan de leges zijn voldaan. Of een splitsingsvergunning noodzakelijk is en aan welke eisen de aanvraag moet voldoen is afhankelijk van de huisvestingsverordening van de gemeente waar het gebouw staat.

20-9-2007


56

Beschrijving van het verkoopproces Indien het splitsingstraject is doorlopen kan met de verkoop van de appartementen worden gestart. Veelal worden eerst de huurders van de woningen in staat gesteld om de door hen gehuurde woning te kopen en zullen in tweede instantie na mutatie de woningen kunnen worden verkocht aan derden. Afhankelijk van de verkoopvorm, zal alvorens met verkoop wordt gestart, een taxatie plaatsvinden door een beëdigd taxateur. Wanneer dit heeft plaatsgevonden kan de feitelijke verkoop, al dan niet eerst aan huurders, starten. Het verkopen van woningen kan door de corporatie zelf ter hand worden genomen dan wel geheel of gedeeltelijk worden uitbesteed aan makelaars. De specifieke eigenschappen van verkoop onder voorwaarden vragen een extra toelichting richting de kopers en indien externe makelaars worden ingeschakeld zullen deze hiertoe moeten worden geïnstrueerd. Ten tijde van de verkoop zijn er een aantal momenten die om monitoring vragen om de voortgang zeker te stellen. Na tekening van het koopcontract heeft de koper drie dagen bedenktijd waarin hij/zij zonder verplichting van de koop kan afzien. Daarna is ontbinding alleen nog mogelijk indien zij de financiële ontbindende voorwaarde inroept. Dit houdt in dat koper kan aantonen dat hij of zij de woning niet kan financieren. Het tweede moment is de geplande transportdatum. Als de financiële ontbindende voorwaarde is verstreken zal er op moeten worden toegezien dat het transport zal plaatsvinden. Hiertoe moet het geld van de geldverstrekker zijn ontvangen bij de notaris waar het transport plaatsvindt. Vanaf het moment dat het transport heeft plaatsgevonden is de koper de nieuwe eigenaar en zal de corporatie in haar bedrijfsinformatiesystemen een mutatie plegen. Indien gekozen wordt voor een verkoop onder voorwaarden variant waarin een terugkoopplicht c.q. terugkooprecht met eventueel een waardeontwikkelingsregeling is opgenomen, zal de transportdatum en koopsom moeten worden vastgelegd in een bedrijfsinformatiesysteem. Indien er sprake is van een appartementsrecht, zal de VvE moeten worden ingelicht over de wijziging in eigenaar.

20-9-2007


57

Verzamelen van gegevens Aanvraag splitsingsvergunni ng

Opstellen van splitsingsakte & splitsingstekening

Passeren van splitsingsakte & inschrijven in kadaster

Vergunning Verkoop aan huurders

Aanbieden op verkoopmarkt Verkoop aan anderen Aanbieden aan huurders Bezichtigen woning Instemming van huurder bevestigen Instemming van koper bevestigen Opstellen koopakte Bewaken ontbindende voorwaarden en geplande transportdatum

Transport

Opstellen koopakte

Transport Registratie verkoopgegevens

Registratie verkoopgegevens

Verkoopproces Beschrijving van het terugkoopproces Afhankelijk van de gekozen “verkoop onder voorwaarden” vorm kan er al dan niet een terugkooprecht of -plicht zijn. In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van het terugkoopproces, waarbij ervan wordt uitgegaan dat er sprake is van een terugkoopplicht. De verschillen met een terugkooprecht zullen worden aangegeven. Indien een eigenaar na enige jaren zijn woning wil verkopen, meldt hij of zij dit bij de corporatie. Deze corporatie zal ter bepaling van de terugkoopsom een taxatie laten verrichten. Op basis van deze taxatie wordt onder verrekening van de waardeontwikkelingsverdeling de terugkoopsom vastgesteld. Deze terugkoopsom wordt door middel van een terugkoopovereenkomst aangeboden aan de eigenaar. Indien de eigenaar instemt met de terugkoopsom zal een transportakte worden opgesteld en zal het transport plaatsvinden en is de corporatie wederom eigenaar van de woning. Op dat moment kan zij bepalen of de woning om haar moverende redenen zal worden verhuurd danwel wederom zal worden verkocht. Indien de eigenaar zich niet kan vinden in de terugkoopsom, omdat hij of zij het niet eens is met de taxatiewaarde van de woning, is er de mogelijkheid om van de verkoop af te zien of de geschillenregeling toe te passen. In deze geschillenregeling wijst de eigenaar een tweede taxateur aan die eveneens de waarde bepaalt. De taxateur van de eigenaar en de taxateur van de corporatie benoemen gezamenlijk een derde taxateur die te samen met hen tot een waarde vaststelling komen, die bindend is voor de corporatie. De eigenaar kan op deze bindende taxatie ingaan of alsnog afzien van de verkoop. De

20-9-2007


58

corporatie heeft dan aan haar terugkoopplicht voldaan. De eigenaar is dan niet gerechtigd de woning aan een derde partij te verkopen. Indien er sprake is van een terugkooprecht, behoeft de corporatie niet in te gaan op de wens tot verkoop van de eigenaar en is de eigenaar vrij de woning aan derde aan te bieden. Aanmelden door eigenaar Voor terugkoop

Taxatie woning

Opstellen Overeenkomst terugkoopwaarde

Opstellen terugkoopakte

Transport

Registratie terugkoopgegevens

Terug in verhuur of wederverkoop

Terugkoopproces

20-9-2007


59

Beschrijving van het VvE beheer Bij het splitsen van een complex in appartementsrechten ontstaat van rechtswegen een vereniging van eigenaren (VvE). Elke appartementseigenaar is bij wet verplicht lid van deze vereniging. De statuten van de vereniging zijn onder deel van het splitsingsregelement. Conform art 5:126 van het burgerlijk wetboek voert de VvE het beheer over de gemeenschap met uitzondering van de privé-gedeelten. De VvE ziet daarnaast toe op de nakoming van de verplichtingen van de eigenaren (en gebruikers). De vereniging van eigenaren is een rechtspersoon en kan binnen de grenzen van haar bevoegdheden de gezamenlijke appartementseigenaren vertegenwoordigen. Zij is voor gezamenlijke schulden aansprakelijk. De VvE kent minimaal drie organen, te weten: de vergadering van eigenaren, het bestuur en de voorzitter. De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan binnen de VvE en haar komt alle bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan anderen zijn opgedragen. De voorzitter van de vergadering wordt, voor zover de statuten niet anders bepalen, door de leden van de vereniging benoemd. De voorzitter is bevoegd om de vergadering bijeen te roepen. Het bestuur wordt, voor zover de statuten niet anders bepalen, door de leden van de vereniging benoemd. Zij is bevoegd om de vergadering bijeen te roepen en de VvE tegenover derden te vertegenwoordigen. Het bestuur kan een lid van de vereniging zijn maar ook een derde, zoals de corporatie of een VvE beheerkantoor. De taken van het bestuur bestaan over het algemeen uit: Het uitschrijven van vergaderingen; Het notuleren van vergaderingen; Het uitvoeren van door de vergadering genomen besluiten; Het beheren van de financiën; Het samenstellen van de financiële stukken ( begroting & jaarrekening); Het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan; Het opstellen van de periodiek bijdragen (vast te stellen door de ALV); Het incasseren van de periodieke bijdragen bij de eigenaren; Het afsluiten van verzekeringen; Het opdracht geven tot en toezicht houden op onderhoudswerkzaamheden; Het toezicht houden op de naleving van de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

20-9-2007


60

Bijlage 2: Geïnterviewden -

20-9-2007

L.J. Lagerweij, Manager verkoopdiensten, Woonbron Rotterdam T. van der Linden, Manager VvE beheer, De Rendant, werkmaatschappij van Portaal, Veenendaal C. Nolet-Koster, Projectmakelaar, Dudok wonen, Hilversum, verantwoordelijk voor verkoop en opzetten van de verkooporganisatie. C. Philippa, Directeur Triant, werkmaatschappij Woonbron, Rotterdam Drs. A.W. Visscher, Beleidsmedewerker, Woningbedrijf Rotterdam


61

Bijlage 3: Interviewvragen Interview vragen t.b.v. de organisatie van verkoop onder voorwaarden gerelateerde activiteiten: Algemeen Wat zijn uw personalia? Wat is uw functie binnen de organisatie? wat zijn de doelstellingen die uw organisatie beoogd te realiseren c.q. te ondersteunen met verkoop onder voorwaarden? Ten behoeve van: De klant De volkshuisvestelijk gebied: De corporatie Wat is de omvang van het beoogde verkoopprogramma? Welke vormen van verkoop onder voorwaarden past u toe? Worden er naast verkoop onder voorwaarden ook vormen van verkoop toegepast? Hoeveel woningen heeft u sinds wanneer verkocht? Hoeveel heeft u er teruggekocht? Hoeveel zijn er weder verkocht Hoeveel zijn er terug in de verhuur gegaan? Wat zijn de redenen dat ze terug zijn gegaan in de verhuur? Hoeveel complexen zijn t.b.v. verkoop onder voorwaarden gesplitst? Hoeveel VvE’n heeft uw organisatie opgericht c.q. laten oprichten?

Splisting 1) Heeft u splitsingsvergunningsplicht ? Wanneer wel en niet? 2) Welke organisatie(onderdeel) verzorgt voor u het splitsingstraject? Het verzamelen van de gegevens? Het aansturen van de notaris? Het aanvragen van de vergunning bij de gemeente? Het oprichten van de VvE? Het benoemen van de bestuurder? 3) Wat zijn de overwegingen geweest om het splitsingstraject op deze wijze in te richten? 4) Wat waren de ontwerpcriteria? 5) Hoeveel FTE verzorgen het splitsingstraject? 6) Zijn er aspecten aan het splitsingsproces die in dit interview niet aan de orde zijn geweest? Verkoop 1) Aan wie worden de woningen verkocht ( huurders derden etc.)? 2) Zijn de te verkopen woningen ex huurwoningen, gerenoveerde huurwoningen en nieuwbouw? 3) Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u de verkoop?

20-9-2007


62

Is er een onderscheidt tussen verkoop aan huurders en derden? Is er een ander onderscheidt? Zo ja, waarom? 4) Maakt u gebruik van externe makelaars? Zo ja, wat zijn hierbij uw overwegingen? 5) Hoeveel FTE verzorgen het verkopen? 6) Zijn er aspecten aan het verkoopproces die in dit interview niet aan de orde zijn geweest?

Terugkoop Wat zijn uw overwegingen om terug te kopen? Hoeveel woningen worden er op jaarbasis teruggekocht? Welk percentage van het geheel? Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u de terugkoop? Hoe gaat de terugkoop in zijn werk? Wat waren de ontwerpcriteria? Hoeveel FTE verzorgen het terugkopen? Zijn er aspecten aan het terugkoopproces die in dit interview niet aan de orde zijn geweest?

Wederverkoop Worden de teruggekochte woningen weer verkocht? Indien geheel of gedeeltelijk nee dan welke percentage wel en niet? Op welke wijze wordt de wederverkoop georganiseerd? Wat waren de ontwerpcriteria? Hoeveel FTE verzorgen het terugkopen? Zijn er aspecten aan het wederverkoopproces die in dit interview niet aan de orde zijn geweest?

Vve beheer Hoeveel VvE’n worden voor uw organisatie beheerd? Beheerd u ook voor anderen? Wat zijn uw beweegredenen om voor anderen te beheren? Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u het vve beheer Opstellen jaarbudget en jaarrekening? Wie controleert de jaarrekening? Wie stelt de meerjarenonderhoudsbegroting op? Wie schrijft de alv uit en stelt de agenda op? Wie voert de besluiten van de ALV uit? Wie stuurt het onderhoudsproces aan? Wie voert het onderhoud uit? Wie stelt de periodieke bijdrage vast? Wie voert de financiële administratie? Wie houdt toezicht op het naleven van de splitsingsakte en het splitsings en huishoudelijk reglement?

20-9-2007


63

Hoe participeren de huurders in de ALV? Hoe gaat u om met de rechten van de huurders in relatie tot die van andere eigenaren dan de corporatie? Wat waren de ontwerpcriteria? Hoeveel FTE verzorgen het vve beheer? Heeft u hiervoor een kental Zijn er aspecten aan het VvE beheer die in dit interview niet aan de orde zijn geweest?

20-9-2007


64

Bijlage 4: Kostenspecificatie kosten incl. btw kostensoort splitsingskosten Legekosten Notariskosten Vervaardigen akte, splitsingstekening verkoopkosten personeel

aantal omvang 50 appartementen 50 appartementen 50 appartementen

50 50 50 50

80 per jaar

80

terugkoopmedewerker administrattieve medewerker FTE

250 per jaar

250

750 dossiers 1500 uur Afhankelijk van verkoopprogramma Per woning Per woning Afhankelijk van verkoop programma

750 1500

verkooponderhoud Kapitaalskosten voorraad aantal zelf verkopen Terugkoopkosten personeel Taxatie Keuring Notariskosten overdrachtsbelasting wederverkoop personeel Taxatie makelaar marketing Kapitaalskosten voorraad VvE beheer personeelskosten automatisering accountant totaal

20-9-2007

per woning €

€ 14.000,00 € 280,00 € 5.057,50 € 101,15 € 2.082,50 € 41,65

Afhankelijk van verkoop programma

verkoopmedewerker

marketing Taxatie makelaar

kosten totaal €

500 1 1

Interne rentevoet

€ 55.000,00 € 687,50 € 45.000,00 € 180,00 € 40.000,00 € 53,33 40000 80 € 238,00 € 238,00 € 1.250,00 € 1.250,00

0,06

6,00%

80 250 terugkoopdossiers Per woning Per woning Per woning Afhankelijk van verkoop programma Per woning Per woning Afhankelijk van verkoop programma Interne rentevoet

250 1 1 1 1

€ 40.000,00 € 160,00 € 238,00 € 238,00 0 0 0,06 0,06

1 1 1

0 € 238,00 € 238,00 € 1.250,00 € 1.250,00

500

40000

80

1

0,06

0,06

1

€ 166,60

€ 166,60

Afhankelijk van het aantal VvE´s Per appartement


65

Bijlage 5: Bedrijfswaardeberekening Bedrijfswaardeberekening Project Naam Scenario

Model Nieuwe parameters WBR

Uitvoer Bedrijfswaarde (in EURO) Invoer Aantal VHE's Gemiddelde maandhuur per VHE Exploitatietermijn Standaardparameters Disconteringsvoet jaar 1 - 10 Disconteringsvoet jaar 11 e.v. Huurindexatie jaar 1 - 10 Huurindexatie jaar 11 e.v. Inflatie Huurderving

78.205.923

2.000 389 30

6,0% 6,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Planmatig Onderhoud Niet-planmatig Onderhoud Zakelijke lasten Apparaatskosten Expl.kn. per VHE per jaar

575 255 335 1.125 2.290

Berekening

Huuropbrengsten

Jaar

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

20-9-2007

9.149.280 9.332.266 9.518.911 9.709.289 9.903.475 10.101.544 10.303.575 10.509.647 10.719.840 10.934.237 11.152.921 11.375.980 11.603.499 11.835.569 12.072.281 12.313.726 12.560.001 12.811.201 13.067.425 13.328.773 13.595.349 13.867.256 14.144.601 14.427.493 14.716.043 15.010.364 15.310.571 15.616.782 15.929.118 16.247.700 16.572.654 16.904.107 17.242.190 17.587.033 17.938.774 18.297.549 18.663.500 19.036.770 19.417.506 19.805.856 20.201.973 20.606.013 21.018.133 21.438.496 21.867.265 22.304.611 22.750.703 23.205.717 23.669.831 24.143.228

Exploitatiekosten

4.580.000 4.671.600 4.765.032 4.860.333 4.957.539 5.056.690 5.157.824 5.260.980 5.366.200 5.473.524 5.582.994 5.694.654 5.808.547 5.924.718 6.043.213 6.164.077 6.287.359 6.413.106 6.541.368 6.672.195 6.805.639 6.941.752 7.080.587 7.222.199 7.366.643 7.513.975 7.664.255 7.817.540 7.973.891 8.133.369 8.296.036 8.461.957 8.631.196 8.803.820 8.979.896 9.159.494 9.342.684 9.529.538 9.720.128 9.914.531 10.112.822 10.315.078 10.521.380 10.731.807 10.946.443 11.165.372 11.388.680 11.616.453 11.848.782 12.085.758

Exploitatieresultaat

4.569.280 4.660.666 4.753.879 4.848.956 4.945.936 5.044.854 5.145.751 5.248.666 5.353.640 5.460.713 5.569.927 5.681.325 5.794.952 5.910.851 6.029.068 6.149.649 6.272.642 6.398.095 6.526.057 6.656.578 6.789.710 6.925.504 7.064.014 7.205.294 7.349.400 7.496.388 7.646.316 7.799.242 7.955.227 8.114.332 8.276.618 8.442.151 8.610.994 8.783.214 8.958.878 9.138.055 9.320.816 9.507.233 9.697.377 9.891.325 10.089.151 10.290.935 10.496.753 10.706.688 10.920.822 11.139.238 11.362.023 11.589.264 11.821.049 12.057.470

Contante waarde Exploitatieresultaat Per jaarlaag Cumulatief

4.310.642 4.147.976 3.991.448 3.840.828 3.695.891 3.556.423 3.422.219 3.293.078 3.168.811 3.049.233 2.934.168 2.823.445 2.716.900 2.614.375 2.515.719 2.420.787 2.329.436 2.241.533 2.156.947 2.075.553 1.997.230 1.921.863 1.849.340 1.779.553 1.712.400 1.647.781 1.585.601 1.525.767 1.468.191 1.412.787 1.359.475 1.308.174 1.258.809 1.211.306 1.165.597 1.121.612 1.079.287 1.038.559 999.368 961.656 925.367 890.448 856.846 824.512 793.399 763.459 734.649 706.927 680.250 654.580


4.310.642 8.458.617 12.450.066 16.290.893 19.986.784 23.543.207 26.965.426 30.258.504 33.427.315 36.476.549 39.410.717 42.234.161 44.951.061 47.565.436 50.081.155 52.501.942 54.831.378 57.072.911 59.229.858 61.305.410 63.302.640 65.224.503 67.073.842 68.853.395 70.565.796 72.213.577 73.799.178 75.324.945 76.793.135 78.205.923 79.565.397 80.873.571 82.132.380 83.343.686 84.509.283 85.630.895 86.710.182 87.748.741 88.748.109 89.709.766 90.635.133 91.525.581 92.382.427 93.206.939 94.000.337 94.763.796 95.498.446 96.205.372 96.885.622 97.540.203

66

Bijlage 6: Kasstroomoverzichten Kasstroomoverzicht MVE bij prijsstijging van 5,67% per jaar.

20-9-2007


67

Kasstroomoverzicht MVE bij prijsstijging van 3% per jaar.

20-9-2007


68

Kasstroomoverzicht Koopgarant bij prijsstijging van 4,67% per jaar.

20-9-2007


69

Kasstroomoverzicht Koopgarant bij prijsstijging van 2% per jaar.

20-9-2007


70

Kasstroomoverzicht Koop-goedkoop bij prijsstijging van 5,67% per jaar.

20-9-2007


71

Kasstroomoverzicht Koop-goedkoop bij prijsstijging van 3% per jaar.

20-9-2007


72

Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 50% van de opstal, prijsstijging van 5,67% per jaar.

20-9-2007


73

Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 50% van de opstal, prijsstijging van 3% per jaar.

20-9-2007


74

Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 75% van de opstal, prijsstijging van 5,67% per jaar.

20-9-2007


75

Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 75% van de opstal, prijsstijging van 3% per jaar.

20-9-2007


76

Kasstroomoverzicht vrije verkoop bij prijsstijging van 5,67% per jaar

20-9-2007


77

Kasstroomoverzicht vrije verkoop bij prijsstijging van 3% per jaar.

20-9-2007


78

Bijlage 7: Solvabiliteitseffecten MVE

Koopgarant Koop-goedkoop Sociale koop Sociale koop Vrije verkoop 50% 75%

solvabiliteit voor transactie na transactie

36,00% 60,98%

36,00% 53,96%

36,00% 50,17%

36,00% 24,96%

36,00% 37,53%

36,00% 60,98%

balans totaal voor transactie na transactie

100 164

100 139

100 150

100 150

100 150

100 164

MVE vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 100000 euro in erfpacht activa betreft historische kostprijs van de opstal erfpacht is door corporatie afgekocht kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in winst en verliesrekening voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100

solvabiliteit= EV/TV

36,00%


60,98%

liquide middelen balans totaal na transactie activa

passiva

vaste activa 0

100

164 164

64 164

liquide middelen balans totaal

niet uit de balans blijkende verplichting er bestaat een plicht van terugkoop van woningen,

20-9-2007


79

Koopgarant vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 75000 euro in erfpacht ( 25 % korting) activa betreft historische kostprijs opstal 36000 euro erfpacht is door corporatie afgekockosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100


36,00%


53,96%

liquide middelen balans tota na transactie activa

passiva

vaste activa 0

75

139 139

64 139

liquide middelen balans tota

niet uit de balans blijkende verplichting Er bestaat een plicht van terugkoop van woningen, waarbij de verstrekte korting onder verrekening van de waardedelingsregeling Opm: deze mag niet worden opgenomen in de balans omdat het moment van terugkoop niet zeker is. deze is afhankelijk van het moment waarop de eigenaar wil terugverkopen. Koop-goedkoop vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 75000 euro in erfpacht met betaling van jaarlijkse canon activa betreft historische kostprijs opstal erfpacht is door corporatie afgekocht kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100


36,00%


50,17%


passiva

vaste activa 0 liquide middelen langlopende vordering

balans totaal

10,5 139 149,5

75

10,5 uitgestelde opbrengst 64 149,5

de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans hier aangenomen 17 * jaar canon 6% 10500

20-9-2007


80

Sociale Koop 75% vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 75 % opstal waarde = 37500 bij grondwaardevan 25% van vrije verkoopwaardein erfpacht activa betreft historische kostprijs opstal erfpacht is door corporatie afgekocht kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100


36,00%


37,53%


passiva

vaste activa 0 liquide middelen langlopende vordering balans totaal

120,25 29,625 149,875

56,25 64 29,625 uitgestelde opbrengst 149,875

de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst worden gekapitaliseerd opgenomen in de balans hier aangenomen 17 * jaar canon 6% 10500 de retributie opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans hier aangenomen 17 * jaar retributie 6% 19125 Sociale Koop 50% vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 50 % opstal waarde, grondwaarde 25% in erfpacht= 37500 euro activa betreft historische kostprijs opstal erfpacht is door corporatie afgekocht kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100


36,00%


24,96%


passiva

vaste activa 0 liquide middelen langlopende vordering balans totaal

48,75 101,5 150,25

37,5

48,75 uitgestelde opbrengst 64 150,25

de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst worden gekapitaliseerd opgenomen in de balans hier aangenomen 17 * jaar canon 6% 10500 de retributie opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans hier aangenomen 17 * jaar retributie 6% 38250

20-9-2007


81

vrije verkoop vrije verkoop waarde 100000 euro verkoop woning voor 100000 euro in erfpacht activa betreft historische kostprijs opstal erfpacht is door corporatie afgekocht

kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening

voor transactie activa

passiva

vaste activa 36

36

64 100

64 100


36,00%


60,98%


passiva

vaste activa 0

100

164 164

64 164

liquide middelen balans totaal

20-9-2007


82

Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam. Strategisch advies: Verkoop onder Voorwaarden bij Woonstad Rotterdam

Recommend Documents