Bestuur en Raad van Commissarissen Woonstad Rotterdam, Postbus 2370, 3000 CJ Rotterdam

Sint-Mariastraat 142 b 3014 SR ROTTERDAM www.sint-mariastraat.nl [email protected]

Bestuur en Raad van Commissarissen Woonstad Rotterdam, Postbus 2370, 3000 CJ Rotterdam.

Betreft

Rotterdam

Advies plannen Sint-Mariastraat

17 mei 2012

Geacht Bestuur en Raad van Commissarissen, Van uw projectleider mevrouw Manders begrepen wij dat Woonstad regio Centrum voornemens is om in juni meer uitgewerkte plannen voor de Sint-Mariastraat (Oude Westen) aan u voor te leggen. De projectleider raadde ons aan om de reactie van het Straatcomité op de plannen uiterlijk 20 april aan haar door te geven. Dan kon die nog worden voorgelegd aan het bestuur. Ons advies van 19 april werd vrijwel meteen afgewezen, nog voor het aan u was voorgelegd. Het leek ons daarom verstandig het advies rechtstreeks aan u te zenden. We vullen het advies aan met enkele ervaringen die wij hadden met de samenwerkings­ overeenkomst die Woonstad op 12 april 2011 met het Straatcomité sloot (zie bijlage). Tevens geven we enkele beschouwingen over de financiering van het project, het effect op de sociale huursector en onze inzet voor zelfbeheer. Behoud van huurovereenkomst Woonstad wil 17 panden in de Sint-Mariastraat verkopen als kluspand en 3 panden bestemmen voor mensen die perse in de straat willen blijven wonen. De huurders werden aangemoedigd om te verhuizen en wie begin dit jaar niet vertrokken was, vond een huuropzegging in de bus. In die huuropzegging troffen we de mededeling dat de werkzaamheden niet mogelijk zijn met behoud van de huurovereenkomst. Wij bestrijden dit. Woonstad wil de panden verkopen en beperkt de investeringen tot het hoogst noodzakelijke aan de onder- en de voorkant van de panden (funderingsherstel en restauratie van de voorgevel). Het eerste wordt gedaan om bij verkoop in te kunnen staan voor de kwaliteit van de fundering, het tweede is een eis van de gemeente. Woonstad betrekt de rest van het achterstallig onderhoud niet in zijn beschouwing. Dat komt voor rekening van de klussers (dak, achtergevel, wanden, vloeren, installaties enz.).

Wij zien niet hoe die opzet de verkoop van onze woningen rechtvaardigt, laat staan dat er grond in wordt gevonden voor de beëindiging van onze huurovereenkomsten. Woonstad kan het achterstallig onderhoud immers ook wegwerken zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Huizen worden zelden ontruimd voor de restauratie van een gevel en in 99 % van de gevallen geschiedt funderingsherstel in bewoonde toestand. Bewoners van benedenverdiepingen kunnen hun inboedel desnoods tijdelijk elders opslaan, bijvoorbeeld op een hoger gelegen leegstaande verdieping en korte tijd daar of elders verblijven. Vaak is zelfs dat niet noodzakelijk (vergelijk het funderingsherstel van de Diergaardesingel). Bewoners van de bovenverdiepingen moeten wellicht korte tijd genoegen nemen met een verminderde toegankelijkheid van hun trappenhuis, maar daar blijft het bij (vergelijk funderingsherstel Schietbaanstraat). Als de huurovereenkomsten worden gerespecteerd ontvalt de noodzaak om drie panden te bestemmen voor terugkeerders. Wij nodigen Woonstad uit om af te zien van de verkoopplannen, de huuropzeggingen in te trekken, de tijdelijke bewoners een huurovereenkomst aan te bieden en het achterstallig onderhoud zelf aan te pakken. Wij stellen u voor om duidelijke afspraken te maken over de inhoud, de planning en de fasering van de werkzaamheden en geven u in overweging om te onderzoeken of een deel van de werkzaamheden door de huidige bewoners in zelfbeheer kan worden uitgevoerd. Uw verkoopplannen hebben onvoldoende draagvlak in de straat. In de samenwerkings­ overeenkomst staat het met zoveel woorden: ‘Woonstad erkent het belang van draagvlak onder de bewoners, bedrijven en instellingen in de straat voor een collectieve ingreep en streeft naar overeenstemming op basis van vrijwilligheid.’ Die overeenstemming ontbreekt. Mocht u daar nog aan twijfelen dan nodigen wij u uit om een onafhankelijke derde met een draagvlakmeting te belasten. Samenwerkingsovereenkomst Op 15 februari 2010 schreef Straatcomité Sint-Mariastraat een brandbrief aan bestuur en raad van commissarissen van Woonstad. Regiodirecteur Vermeeren gaf een reactie en belegde een bijeenkomst waarin het Straatcomité acht voorwaarden voor een nieuwe start formuleerde. Woonstad legde ons vervolgens een samenwerkingsovereenkomst voor waarin die voorwaarden tot uitgangspunt werden gekozen. Woonstad deed de toezegging dat het die punten zwaar zou laten wegen bij het onderzoeken en beoordelen van de mogelijkheden en het inrichten van het proces. De uitgangspunten werden vastgelegd in duidelijke afspraken over rollen, rechten en plichten, onderwerpen van overleg, draagvlakmeting en besluitvorming. Tot nog toe heeft Woonstad zich onvoldoende moeite getroost om die afspraken ook na te komen. Uitgangspunt 1: de toekomstplannen sluiten aan bij de mogelijkheden van de bewoners. Woonstad was op de hoogte van de mogelijkheden van de bewoners en hun woonwensen. Het had huisbezoeken afgelegd en presenteerde de resultaten op 27 januari 2010. Daarbij werd duidelijk dat de meeste bewoners van de Sint-Mariastraat zich geen hoge huur kunnen veroorloven, laat staan een koopwoning. Het overgrote deel van de bewoners gaf wel aan in de Sint-Mariasstraat te willen blijven wonen.

2

Bron van inkomsten bewoners Sint-Mariastraat uitkering of WAO AOW / pensioen student in loondienst ondernemer/zelfstandige zonder personeel

in % 38 % 13 % 4% 29 % 16 %

Toekomstplan bewoners (woonvoorkeur) in de Sint-Mariastraat elders in Het Oude Westen elders in het centrum elders in Rotterdam of daarbuiten

in % 54 % 20 % 15 % 11 %

in woningen 48 18 13 10

Toekomstplan Woonstad eenheden nu verkoop 80 renovatie (16 woningen + Oude Westen Pastoraat) 18

eenheden straks 17-28 18

Woonstad wil de Sint-Mariastraat verkopen aan 17 tot 28 klussers en is bereid daartoe 80 sociale huurwoningen op te offeren. De afspraak om rekening te houden met de mogelijkheden van de bewoners is gereduceerd tot het aanbod van 16 renovatiewoningen die bovendien honderden euro’s duurder zijn dan de huidige woningen. Uitgangspunt 2: een gedifferentieerd plan dat past bij de straat. Het huidige plan voorziet in funderingsherstel en gevelrestauratie. Die werkzaamheden worden voor alle panden identiek uitgevoerd. Van alle panden krijgen er drie een renovatiepakket. De differentiatie is ver te zoeken. Uitgangspunt 3: de realisatie van het plan in fases. We hebben verschillende malen gevraagd om duidelijk te maken hoe de fasering van de werkzaamheden is gedacht. Tot nog toe tasten wij daarover in het duister. De fasering van het bouwproces is nog altijd niet in kaart gebracht, althans niet aan ons gecommuniceerd. Uitgangspunt 4: het waarborgen van de leefbaarheid in de straat. Vanaf 15 juni 2010 zouden de woningen in de Sint-Mariastraat alleen nog tijdelijk worden verhuurd. Woonstad stak daar weinig energie in met als gevolg een toename van de leegstand. Woonstad beriep zich op het gebrek aan kandidaten voor tijdelijke huur, maar dat bleek bezijden de waarheid. Op vrij korte termijn produceerde het straatcomité een flinke lijst met geschikte kandidaten en vulde die regelmatig aan. Dat liep vrij redelijk. Woonstad accepteerde echter ook kandidaten die door de vertrekkende bewoners werden aangedragen. Dat had in enkele gevallen een aanzienlijke overlast tot gevolg. Het straatcomité had die kandidaten niet voorgedragen en Woonstad had dankzij de screening beter kunnen weten. Niettemin legde projectleider Manders de Zwartepiet bij het Straatcomité en zegde de medewerking op. Sedertdien verzorgt Ad Hoc de tijdelijke verhuur en prijkt op elk raam een affiche met de tekst ‘Dit project wordt beheerd door Ad Hoc’. Wij zijn niet gelukkig met die affiches, maar projectleider Manders denkt daar anders over: ‘Wij vinden het een goed signaal dat Ad Hoc laat zien actief te zijn.’ Inmiddels loopt de leegstand weer flink op en wordt gevreesd voor een verdere verslechtering van de leefbaarheid in de straat.

3

Uitgangspunt 5: de woningen te onderhouden. Op 13 oktober 2009 zond het Straatcomité wijkmanager Niek Arntz een waslijst met onderhoudsklachten. Ondanks verschillende herinneringsbriefjes werd daar geen actie op ondernomen. In februari 2010 vroeg Arntz doodleuk of we de lijst nog een keer konden opsturen, zodat hij kon nagaan of er al wat aan was gedaan. Toen we het hogerop zochten kregen we van regiodirecteur Vermeeren het bericht dat door personeelswisselingen (het vertrek van Arntz) de behandeling van de klachten achterop was geraakt. Enkele maanden later werd een verhuurstop afgekondigd, waarop alle onderhoud werd gestaakt; voor zover daar althans nog sprake van was. De huizen zouden nog wel wind- en waterdicht worden gehouden, maar zelfs die toezegging werd niet nagekomen. Uitgangspunt 6: Bewoners en bedrijven werken mee op basis van vrijwilligheid. Wij waren en zijn bereid om mee te werken aan de planvorming indien Woonstad ons en onze belangen serieus neemt. We voelen er weinig voor om ons eigen graf te graven. Punt 6 werd in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen om de belangen van de bewoners te borgen. Dankzij die waarborg hebben de bewoners de mogelijkheid om loyaal samen te werken aan de planvorming. Helaas miskende Woonstad dat belang door begin dit jaar de huur op te zeggen. Ook hier houdt Woonstad zich niet aan de afspraken. Uitgangspunt 7: de bewoners optimaal informeren en hun advies vragen over alle aspecten van de besluitvorming. Woonstad deed de toezegging om de bewoners optimaal te informeren en hun advies te vragen over alle aspecten van de besluitvorming. Straatcomité Sint-Mariastraat drong er op verschillende momenten op aan om bewoners bij de planvorming voor hun straat te betrekken en vroeg bij herhaling om hen zo goed mogelijk over de plannen te informeren. De bewoners werden evenwel mondsjesmaat geïnformeerd, waarmee de participatie­ mogelijkheden op voorhand ernstig werden beperkt. Wij kregen bijvoorbeeld geen inzage in de funderingsrapporten. De financiële berekeningen werden niet verstrekt en het schrappen van de scenario’s werd niet besproken maar kortweg medegedeeld. Het bleef bij algemene verhalen met een grote marge aan variatiemogelijkheden. Op 28 maart 2012 vroeg het Straatcomité projectleider Manders opnieuw om informatie over de plannen van Woonstad met de panden in de Sint-Mariastraat. Voor de duidelijkheid werd een lijst toegevoegd met de gewenste informatie: • We zien graag geveltekeningen met daarin aangegeven waar de halve en de hele panden komen, wat precies vervangen wordt (ramen, deuren?) en waarmee (hout, plastic). • We zien graag welke aanpassingen in het gevelbeeld nodig zijn om de bedrijfsruimten als woonruimte te kunnen benutten. • We willen weten hoe de begane grondvloer wordt opgeleverd (isolatie, aansluitingen, terugbouwen wandjes) en hoe wordt omgegaan met woningscheidingen bij halve panden. • Uw planning loopt tot het begin van de bouw. Wij zijn uiteraard ook geïnteresseerd in de planning en de fasering van de bouw zelf. Waar komen de wisselwoningen en bent u nog steeds van mening dat wisselwoningen voor alle terugkeerders noodzakelijk zijn? • Bij besluitvorming noemt u wel de behandeling in het bestuur in mei, maar u hebt niet opgenomen wanneer de directie besluiten neemt mbt het voorlopig ontwerp, het definitief ontwerp en de opdrachtverlening. In uw planning wordt zelfs geen definitief ontwerp gemaakt of een opdracht verleend. Het verzoek liet niet aan duidelijkheid te wensen over, maar het werd nauwelijks gehonoreerd.

4

Uitgangspunt 8: het sociale verband van de straat koesteren. Woonstad heeft bij verschillende gelegenheden aangegeven dat het sociale verband van de straat moet worden gekoesterd. Woonstad is voor behoud van het culturele kapitaal van de straat, maar als de plannen doorgaan, raakt de Sint-Mariastraat zijn culturele kapitaal grotendeels kwijt. Joke van der Zwaard gaf enkele jaren geleden een inkijkje in de ‘couleur locale’ van de straat. Voor haar boekje ‘Cultureel kapitaal van een afgeschreven straat’ sprak ze met vijftien bewoners. Inmiddels heeft de helft van hen de straat verlaten. KOSTEN en baten Vorig jaar vroegen ruim zestig bewoners uit Het Oude Westen u om openheid van zaken te geven over de rekensommen die Woonstad gebruikt bij de beslissingen over onze huizen. U ging daar toen niet op in. Het verzoek borduurde voort op een berekening waaruit bleek dat Woonstad per pand 70-150.000 euro moest toeleggen. Dat signaal is blijkbaar wel opgepikt. Vorig jaar ging Woonstad er nog van uit dat een pand van 3 hoog 250.000 euro moet opbrengen. Inmiddels hoopt Woonstad daar 320.000 euro voor te krijgen. Dat onder het huidige economische gesternte wordt gerekend op een prijsverhoging van 28 procent getuigt van optimisme. Daar kwam (uiteraard) een taxateur aan te pas, maar ook een flinke dosis wishful thinking.

Zelfs met die opgevoerde verkoopcijfers moet Woonstad bijna een miljoen toeleggen op de verkoop van de Sint-Mariastraat. Als het voornemen om drie panden te renoveren, wordt doorgezet komt het verlies nog een stuk hoger uit. Wie oog heeft voor de crisis op de huizenmarkt gaat er eigenlijk al van uit dat de opbrengsten wel eens tegen zouden kunnen vallen. Het is uitgesloten dat het project een bijdrage levert aan het verbeteren van de financiële situatie van Woonstad. Als we uw ontwikkelingsmanager mogen geloven, zit Woonstad er niet mee als de panden een paar jaar leeg staan. Wij denken dat die gedachte in het huidige tijdsgewricht niet kan worden volgehouden. Vanwege de financiële nood kan Woonstad zich geen leegstand veroorloven. Gezien de hoge woningnood is leegstand ook sociaal onaanvaardbaar.

5

Sociale huur Voor de onttrekking van tientallen woningen aan de sociale huursector is een onttrekkings­ vergunning vereist. Het voornemen om de panden als eengezinswoningen aan te bieden, staat bovendien op gespannen voet met het vigerend bestemmingsplan. De gemeentelijke medewerking op dat vlak is niet langer op voorhand verzekerd. De burger heeft bovendien vele mogelijkheden voor bezwaar en beroep. In het kader van de staatsteunregeling dient per 1 januari 2011 ten minste 90 procent van de woningen onder de liberalisatiegrens verhuurd te worden aan huishoudens met een inkomen van hooguit 33.614 euro. Eind 2010 voldeed slechts 83 procent van uw verhuringen aan dat criterium. Door de leeggekomen woningen in de Sint-Mariastraat sociaal te verhuren wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan het opkrikken van dat percentage. Zelfbeheer Vorig jaar opperde Woonstad de mogelijkheid voor terugkeerders om een vereniging voor zelfbeheer op te zetten en die te belasten met een deel van het onderhoud en het innen van de huurpenningen. Als Woonstad alleen verantwoordelijk is voor het onderhoud van casco en buitenkant kan de huur per woning een stuk lager uitvallen. Het Straatcomité wil de straat bij voorkeur behouden voor sociale huur, maar het ziet zelfbeheer als een interessante optie, zowel financieel als sociaal. Het Straatcomité heeft zich daarom intensief ingezet voor de onderbouwing van de mogelijkheden voor zelfbeheer. In december produceerden we het bidbook, waarin de mogelijkheden werden verkend en de eerste stappen werden gezet op een voor ons vrij onbekend terrein. We zijn inmiddels een heel eind gevorderd met het programma van eisen en hebben op eigen kracht statuten en huishoudelijk reglement van Huurdersvereniging SintMariastraat ontwikkeld. We hebben dus goede vorderingen gemaakt. Toen we naar de intenties van Woonstad vroegen, kregen wij tot onze verbazing een sterk juridisch getinte intentieverklaring voorgelegd. Daarin werden niet de intenties van Woonstad beproefd, maar die van de bewoners. Woonstad drong er bij de bewoners op aan om alle andere opties te laten varen. Om begrijpelijke redenen voelden wij er in dat stadium weinig voor om alle schepen achter ons te verbranden. Volkomen ten onrechte trok Woonstad daaruit de conclusie dat het project was mislukt. Het Straatcomité laat zich daardoor niet uit het veld slaan, en zet de verkenningen voort. Woonstad trok niet alleen de conclusie dat het project mislukt was, het ontzegde de bewoners bovendien het recht op professionele ondersteuning, hoewel ook dat recht is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. We sluiten deze kritische brief af met de uitnodiging om op korte termijn de koppen bij elkaar te steken en met ons te bezien hoe tussen bewoners en corporatie een zinvolle communicatie kan worden gerealiseerd, met respect voor elkaars belangen. Vriendelijke groet Straatcomité Sint-Mariastraat

6