colofon 2014, Woonstad Rotterdam tekst jaarverslag: De Nieuwe Lijn

colofon 2014, Woonstad Rotterdam tekst jaarverslag: De Nieuwe Lijn

2

INHOUD Voorwoord

5

1 Veranderende omgeving

7

2 Diensten voor bewoners

11

3 Wijkenaanpak

21

 Onderhoud

30

 Nieuwbouw en woningverbetering

31

 Duurzaamheid

34

4 Organisatie

37

5 Governance en risicomanagement

41

 Governance

41

 Risicomanagement

44

 Reputatie

47

 Verbindingen

48

6 Financiën

51

 Financiële resultaten

52

 Maatschappelijke prestatie

57

 Treasury

58

Doelstellingen – Resultaten 2013

63

Verslag Raad van Commissarissen

67

7 Verklaring bestuur

73

Bijlage 1: Samenstelling Raad van Commissarissen

75

Bijlage 2: Kengetallen

77

JAARREKENING 2013

79

1 Geconsolideerde jaarrekening 2013

80

2 Enkelvoudige jaarrekening 2013

120

Overige gegevens

125

Groepsverhoudingen

127

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

129

3

4

VOORWOORD Ook 2013 was weer een jaar vol verandering, zowel intern als in de wereld om ons heen. De reorganisatie van een jaar eerder heeft geleid tot een slankere en efficiëntere organisatie. In totaliteit is er (in 2012 en 2013) sprake van een personeelsreductie van 15 procent en algemene kosten die 20 procent afnamen. In 2013 stond Woonstad Rotterdam voor de niet eenvoudige taak om de nieuwe organisatiestructuur gestalte te geven. Onze medewerkers hebben hier een topprestatie geleverd! Voor velen van hen begon het verslagjaar in een nieuw team, met nieuwe werkzaamheden en vaak ook op een andere locatie. Daarom is fors geïnvesteerd in de professionele ontwikkeling van het personeel. Ook hebben we hard gewerkt aan het verbeteren van belangrijke bedrijfsprocessen en zijn grote stappen gezet in het digitaliseren van documenten en werkzaamheden, met gebruikmaking van moderne technische middelen, zoals de Reparatie-App. Grote nadruk lag in 2013 op het verder transparant maken van het evenwicht tussen het financiële en het maatschappelijke rendement van onze investeringen. Kort gezegd, betekent dit dat Woonstad Rotterdam rekent als een vastgoedbelegger, maar beslist als een maatschappelijke onderneming. Dit alles met succes: wij zijn een zelfbewuste organisatie met energie, waar medewerkers zich elke dag inspannen om het weer net iets beter te doen dan de dag ervoor. Woonstad Rotterdam is klaar voor de toekomst. Aantrekkelijke stadswijken Motiverend bij alle interne veranderingen was onze corporate identiteit. Twee jaar geleden hebben wij eens goed in de spiegel gekeken met de vraag: wie zijn we nu eigenlijk? Het antwoord was helder: Woonstad Rotterdam is een stadscorporatie die werkt aan aantrekkelijke wijken. Wij zijn er namelijk van overtuigd dat de taak van corporaties breder is dan alleen het verhuren en beheren van woningen. Ook de woonomgeving is belangrijk, omdat wonen niet ophoudt bij de voordeur. Wij menen dat wanneer het goed gaat met de wijk, het ook goed gaat met bewoners. Daarom werken wij aan stadswijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, met goede voorzieningen en trotse en betrokken bewoners. Dat is wat we doen en wat ons drijft, en waarvan wij de afgelopen jaren veel geslaagde resultaten hebben kunnen laten zien. Dat is ook wat kwetsbare wijken in Rotterdam, in het bijzonder op Zuid, van ons vragen. Rotterdam woonstad Uiteindelijk doen we dit om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken. Waar iedereen zich thuis voelt en met plezier wil en kan wonen. Want wij hebben geen aandeelhouders, maar als maatschappelijke onderneming kennen we wel een grote groep belanghouders: de stad Rotterdam en haar bewoners. Als grootste woningeigenaar in de stad zijn we het aan deze groep belanghouders verplicht dat onze bedrijfsvoering zo efficiënt en effectief mogelijk is, zodat we maximale impact kunnen hebben op Rotterdam als aantrekkelijke woonstad. Rendement: maatschappelijk en financieel

5

Woonstad Rotterdam is een kostenbewuste maatschappelijke onderneming. Wij zijn open over onze maatschappelijke investeringen en over wat deze betekenen voor het financieel rendement. Daarom heeft in 2013 de afweging tussen financieel en maatschappelijk rendement veel aandacht gekregen. Financieel rendement is een vanzelfsprekende doelstelling, omdat we continuïteit nastreven op lange termijn. En als maatschappelijke onderneming willen we ook de niet-financiële opbrengsten van onze inspanningen in beeld kunnen brengen. Hoe we beide doelstellingen in balans houden willen we transparanter maken. Daarom hebben we in 2013 een innovatief afwegingskader ontwikkeld, waarmee we – behalve de financiële – ook de maatschappelijke opbrengst van onze wijkaanpak kunnen bepalen en laten meewegen in de besluitvorming. Ook gaan we maatschappelijke kosten en investering beter duiden. Toekomst wijkaanpak onzeker? Dit jaarverslag laat weer zien dat onze aanpak van stadswijken tot geslaagde resultaten leidt. Wijkenaanpak is een zaak van lange adem: door jarenlang doelgericht aanpakken, volhouden en doorzetten heeft Woonstad Rotterdam samen met onze partners wijken als Katendrecht, Pendrecht en Spangen er weer bovenop gekregen. Andere Rotterdamse stadswijken wachten nog op verbetering. Deze wijkaanpak is belangrijk, want het is mede dankzij de jarenlange investeringen van de corporatiesector dat ons land geen gettoachtige wijken kent. Recente ontwikkelingen zijn aanleiding voor zorg over de toekomst van de wijkaanpak. In 2013 is hevig gedebatteerd over de inrichting van de corporatiesector, waarbij verregaande ingrepen en veranderingen zijn voorgesteld. De verhuurdersheffing werd ingevoerd die de slagkracht van corporaties fors beperkt, en in zijn Novelle windt minister Blok er geen doekjes om dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak. Die is in zijn ogen veel smaller dan hoe wij het zien: zo mogen corporaties niet meer bouwen voor middeninkomens. Alleen als commerciële partijen het laten afweten, kunnen corporaties onder strenge voorwaarden activiteiten ontplooien op dit vlak. In de kwetsbare wijken in Rotterdam is de markt vrijwel niet geïnteresseerd in investeren, hebben wij in 2013 vastgesteld. Wij gaan ervan uit dat de minister het belang van deze wijken en van de stad Rotterdam niet uit het oog verliest. Helaas wordt vaak vergeten dat de aanleiding voor het huidige debat incidenten zijn in de corporatiesector. Deze uitwassen zijn uiteraard niet goed te praten, maar een paar rotte appels zijn nog geen bewijs dat de hele mand bedorven is. Degelijke corporaties als Woonstad Rotterdam en vele andere, en vooral hun huurders, zijn de dupe van deze ontwikkelingen. Want ook al kunnen wij de gevolgen van de verhuurdersheffing vooralsnog opvangen, de opgave in de Rotterdamse stadswijken is veel groter dan wij aankunnen. Onze dank gaat uit naar iedereen die zich in het verslagjaar met veel energie heeft ingezet voor de Rotterdamse stadswijken: bewoners, samenwerkingspartners, medewerkers en de Klantenraad van Woonstad Rotterdam. Samen blijven we werken aan Rotterdam als aantrekkelijke woonstad.

Maria Molenaar

Richard Feenstra

voorzitter Raad van Bestuur

lid Raad van Bestuur

6

1 VERANDERENDE OMGEVING Woonstad Rotterdam werkt in een wereld die continu in beweging is. Opvattingen over de rol van een corporatie in onze samenleving variëren van een breed maatschappelijk takenpakket tot de kerntaak: zorgen voor volkshuisvesting. De laatste jaren ligt het zwaartepunt weer meer op het kernpakket. Afgezien van deze wisselende opvattingen over haar rol heeft Woonstad Rotterdam te maken met de vraag vanuit de markt en met de economische conjunctuur. Ook dit zijn geen statische factoren. Woonstad Rotterdam speelt actief in op deze dynamiek. Niet met rigoureuze koerswijzigingen, maar door voortdurend te onderzoeken hoe ze haar doelen en ambities kan blijven realiseren. In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal specifieke ontwikkelingen die in 2013 van invloed waren op het beleid van Woonstad Rotterdam.

Landelijke ontwikkeling In het Regeerakkoord van oktober 2012 stellen de coalitiepartijen dat corporaties zich meer op hun kerntaken moeten gaan richten: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Ook stellen de regeringspartners strengere regels vast voor hypotheken en willen ze dat corporaties via een verhuurdersheffing bijdragen aan het verminderen van de nationale schuld. In april 2013 lekt de zogenoemde Novelle van minister Blok uit (het gaat om een Novelle bij de Herziening van de Woningwet). Hierin bepleit de minister een strikte scheiding tussen sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten van corporaties. Ook kondigt hij een aantal maatregelen aan die de activiteiten van corporaties inperken en het toezicht verscherpen. Eind augustus sluiten Aedes en minister Blok een overeenkomst met als belangrijkste resultaat dat een juridische scheiding tussen sociale en commerciële taken niet verplicht is. Een administratieve scheiding is voldoende. Commerciële activiteiten zijn toegestaan, mits deze ten goede komen aan sociale activiteiten, zoals de herstructurering van achterstandswijken. Begin 2014 zal minister Blok de uitgewerkte Novelle ter consultatie voorleggen aan de betrokken partijen. Eind 2013 werd het woonakkoord door de Eerste Kamer aangenomen. Het akkoord omvat een fors aantal maatregelen om de woningmarkt beter te laten functioneren, de bouw te stimuleren, energiebesparingen te bevorderen, starters te helpen en 'scheef wonen' tegen te gaan. Concrete maatregelen zijn:  Een jaarlijkse inkomensafhankelijke verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie.  De verhuurdersheffing die woningcorporaties moeten gaan afdragen, bedraagt € 50 miljoen in 2013 en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017.  Verscherpt toezicht op corporaties door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is behalve op financiën ook gericht op governance, risicobeheersing en het voorkomen van nieuwe incidenten.

7

Parlementaire enquêtecommissie Op 16 april 2013 is de parlementaire enquêtecommissie ingesteld. Deze commissie heeft van de Tweede Kamer als opdracht meegekregen het corporatiestelsel over de afgelopen twintig jaar te onderzoeken; vanaf de bruteringsoperatie, midden jaren negentig, tot nu. Er zijn twee doelen geformuleerd:  waarheidsvinding – onderzoek naar de misstanden in de corporatiebranche  lessen voor de toekomst – onderzoek om tot een beoordeling te komen van het stelsel van woningcorporaties om zo bij te dragen aan de ontwikkeling van toekomstig beleid In september bracht de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties een informeel bezoek aan Woonstad Rotterdam, met als doel kennisverwerving over de sector. Woningmarkt In 2013 zijn de huizenprijzen opnieuw gedaald. Het CBS komt voor Nederland op een gemiddelde daling van 6,4% over heel 2013. De prijsdaling in de gemeente Rotterdam lag afgelopen jaar op 5,6%, iets gunstiger dan het landelijk gemiddelde. Deze prijsdaling heeft invloed op de verkoopopbrengsten van bestaand vastgoed en opbrengsten bij nieuwbouw. Ook in 2013 was het zwaar weer op de woningmarkt, maar aan het eind van het jaar leek er zicht te zijn op een voorzichtig herstel. De mutaties in de koop- en huursector zaten in 2013 rond het laagste punt in decennia. Tegelijkertijd zien we dat huurwoningen aantrekkelijker zijn geworden, met name op de startersmarkt en in het hogere huursegment. Woonstad Rotterdam heeft een aantal concrete maatregelen genomen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.  Waar mogelijk zijn nieuwbouwkoopwoningen omgezet in (vrije sector) huurwoningen.  Woonstad Rotterdam heeft de vrije beleidsruimte bij woningtoewijzing ingezet voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000. In belangrijke mate betreft het hier huisvesting in het kader van herstructureringsprojecten.  De ruimte die het Rijk bood om een huurverhoging (boven inflatie) door te voeren voor huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 en wonend in een sociale huurwoning, is benut. Gemeente Rotterdam, stadsregio Rotterdam en Nationaal Programma Rotterdam-Zuid De gemeente Rotterdam en de vier grote woningcorporaties zijn in 2013 gestart met het maken van prestatieafspraken. In 2013 heeft de gemeente haar Woonvisie vastgesteld. Daarnaast is de gemeentelijke uitvraag vastgesteld en naar de woningcorporaties gestuurd. Begin 2014 zullen de woningcorporaties een conceptbod formuleren dat in maart definitief gemaakt zal worden. Woonstad Rotterdam heeft actief geparticipeerd in werkgroepen om afspraken te maken over de woningmarkt op het niveau van de stadsregio. De afspraken worden gemaakt tussen alle gemeenten in de stadsregio en alle betrokken woningcorporaties die actief zijn in de stadsregio. Woonstad Rotterdam heeft substantieel bezit in alle subregionale woningmarkten en heeft de convenanten voor Zuid (inclusief Barendrecht en Ridderkerk), Noord (inclusief Lansingerland), Oost (inclusief Capelle) en West (inclusief Schiedam, Vlaardingen) ondertekend.

8

Het Rijk, de gemeente, corporaties, werkgevers, onderwijsinstellingen en zorgorganisaties hebben zich in 2011 onder de noemer Nationaal Programma Rotterdam-Zuid voor een periode van twintig jaar verbonden aan Rotterdam-Zuid. Het uitvoeringsprogramma 2012-2014 van NPRZ legt de focus op onderwijs en werk. Voor de fysieke pijler wordt een langetermijnstrategie opgesteld. In 2013 hebben de betrokken partijen richtinggevende handelingsperspectieven opgesteld voor de zeven focuswijken in de strook Oud Zuid. Eind 2013 maakte het Rijk bekend dat voor Rotterdam-Zuid een investeringsaftrek op de verhuurdersheffing mogelijk is in de periode 2014-2017, waardoor de investeringscapaciteit voor corporaties op Zuid enigszins wordt verruimd. Werkende Wijken Woonstad Rotterdam speelt, zoals gezegd, actief in op de veranderde wereld door daar waar mogelijk invloed uit te oefenen om haar ambities te realiseren. Woonstad Rotterdam zet in op Werkende Wijken. Wij zien een Werkende Wijk als een wijk waarin het veilig en prettig wonen is, waar bewoners betrokken zijn bij hun buurt en waar het vastgoed er goed bij staat. In 2013 leek het woonakkoord nog redelijk gunstig uit te pakken voor de wijkenaanpak. Met de uitwerking van de Novelle van Blok in het voorjaar 2014 moet blijken welke ruimte er daadwerkelijk is. Dat zien wij als een uitdaging. We willen door slim samen te werken met andere partijen en bewoners de wijkenaanpak blijven faciliteren. In vijf punten zijn dit onze opvattingen voor Werkende Wijken. 1 Als het goed gaat met de wijk, gaat het goed met de bewoners Wonen stopt niet bij de voordeur. Tenminste, dat vindt Woonstad Rotterdam. Wij willen een omgeving helpen creëren, waarin bewoners maximaal tot hun recht kunnen komen. 2 De woonomgeving is verbeterbaar Door op wijkniveau te werken in plaats van op het niveau van individuele woningen, kunnen we de woonomgeving als geheel verbeteren. Op die schaal hebben we een beslissende invloed op de kwaliteit van het wonen, die verder gaat dan de technische kwaliteit van woningen. 3 De sleutel: zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van bewoners In plaats van onze bewoners zaken uit handen te nemen, willen wij hen waar nodig de ruimte geven en ondersteunen om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonomgeving. Dit betekent dat onze taak verschuift van 'oplossen' naar 'faciliteren'. 4 Trots op de eigen buurt en zelfwerkzaamheid versterken elkaar Je thuis voelen in je wijk is niet alleen prettig, maar ook nuttig. Als je geeft om je woonomgeving, zorg je daar ook goed voor. Daarom willen wij de verbondenheid van bewoners met hun buurt versterken. 5 Randvoorwaarden: veiligheid, continuïteit en ontplooiing Een bloeiende buurt is meer dan een verzameling bakstenen en goede bedoelingen. Veiligheid, continuïteit en ontplooiing zijn voorwaarden voor een goede woonomgeving. Daarom dragen wij hieraan bij.

9

10

2 DIENSTEN VOOR BEWONERS Woonstad Rotterdam zet zich in voor al haar klanten. Goede dienstverlening en een optimaal beheer en onderhoud van onze woningen vormen de basis. Duurzaamheid – in alle opzichten – is daarbij het uitgangspunt. Maar we hebben de ambitie om meer te doen dan deze basis. Ook het werken aan de ontwikkeling van wijken vinden we een essentieel onderdeel van onze taak. Daarom investeren we in gebieden met nieuwbouw en woningverbetering. Waar mogelijk, nemen we deel aan initiatieven waar de wijk en de bewoners beter van worden. We zetten ons in voor bijzondere doelgroepen, maar ook voor leefbaarheid en veiligheid. We werken daarbij intensief samen met onze partners in de wijken en met de bewoners.

Prijsbeleid en verhuringen Prijsbeleid (jaarlijkse huurverhoging) Als gevolg van de verplichte afdracht aan het Rijk, de zogeheten verhuurdersheffing, ontkwam Woonstad Rotterdam er niet aan om gebruik te maken van de mogelijkheid om bij de jaarlijkse huurverhoging de huren van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk te verhogen. Bij huurders met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 2011) is de huur met maximaal 4% verhoogd; 85% van de huurders viel in deze categorie. Bij huurders met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 (6% van de huurders) is de huur met 4,5% gestegen. Huurders met een inkomen vanaf € 43.000 (9% van de huurders) kregen een huurverhoging van 6,5%. De huur van woningen met een geliberaliseerd huurcontract werd verhoogd met 5,5%. Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn 574 bezwaren ingediend (1,2% van het totaal aantal huurverhogingen). Daarvan waren er 366 gegrond, bijvoorbeeld omdat bewoners gehandicapt of chronisch ziek zijn of konden aantonen dat hun inkomen was gedaald. Volgens EU-richtlijnen moet ten minste 90% van de sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens van € 681,02) aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013) worden toegewezen. Woonstad Rotterdam voldeed aan deze norm. In 2013 werd 92% van sociale huurwoningen aan deze inkomensdoelgroep toegewezen (zie tabel Verhuringen). Door het gedifferentieerde huurbeleid – met huren die overeenstemmen met de marktpositie en de kwaliteit van de woningvoorraad – komen voor mensen met een inkomen boven de gestelde grens van € 34.229 ook woningen beschikbaar in de vrije sector huur. Deze ruimte wordt veelal binnen herstructureringsopgaven ingezet.

11

Verhuringen Van de 3.717 woningen (sociaal en vrije sector) die we in 2013 verhuurden, is 62% verhuurd aan mensen die behoren tot de BBSH-doelgroep1 (Besluit Beheer Sociale Huursector). Van deze 3.717 woningen (8,2% van de totale voorraad huurwoningen) is bijna 80% (2.940) verhuurd via Woonnet Rijnmond. Het valt op dat bij Woonnet Rijnmond een groot gedeelte (42%) van de verhuringen niet voor reguliere woningzoekenden beschikbaar komt, maar via directe bemiddeling wordt toegewezen. Woningen worden hierbij direct verhuurd aan specifieke doelgroepen, zoals herhuisvestingskandidaten en bijzondere doelgroepen2. Vrije sector huurwoningen worden niet via Woonnet Rijmond aangeboden. verhuringen

Woonstad Rotterdam aantal

regionale afspraak

%

verhuring via Woonnet Rijnmond

2.552

100%

sociaal

2.552

100%

vrije sector

100%

-

-

directe bemiddeling

861

34%

max. 25%

Lokaal Maatwerk

202

8%

max. 15%

huisvestingsvergunning (Rotterdamwet)

305

12%

-

volkshuisvestelijk gelabeld

579

23%

max. 20%

staatssteunregeling

190

7%

-

415

16%

min. 40%

voorwaardenvrij verhuring buiten Woonnet Rijnmond

1.165

vrije sector

422

3

675

pro forma overige totaal

68 3.717

bron: databestanden Woonstad Rotterdam en Woonnet Rijnmond met de verhuurde woningen in 2013

1

BBSH-doelgroep: eenpersoonshuishoudens ≤ € 21.025; eenpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 21.100; twee- of meerpersoonshuishoudens ≤ € 28.550; twee- of meerpersoonshuishoudens ouderen ≤ € 28.725 overig: alle huishoudens met een inkomen hoger dan de BBSH doelgroep.

2

Bijzondere doelgroepen: sterk uiteenlopende groep kwetsbare mensen die niet of moeilijk in staat zijn te voorzien in hun huisvesting. Het gaat o.a. om statushouders, jongeren met jeugdzorgindicatie, ex-gevangenen en ex-verslaafden, maar ook mensen in de geestelijke gezondheidszorg (GGZ).

3

pro forma: contractsverandering, waarbij de woning niet leegkomt (bijv. door naamswijziging of woningruil), verhuringen 'om niet' en tijdelijke verhuur (bijv. in Nieuw Crooswijk), tijdelijke wisselwoningen voor herhuisvestingskandidaten

12

Iets meer dan de helft (58%) van de woningen is geadverteerd op de website van Woonnet Rijnmond, al dan niet met aanvullende voorwaarden, zoals van Lokaal Maatwerk4 of de Rotterdamwet. Uiteindelijk is 13% van het aanbod geheel voorwaardenvrij via Woonnet Rijnmond verhuurd. Dat is, zoals vrijwel elk jaar, minder dan de ook in 2013 afgesproken 40%, een percentage dat in de praktijk niet haalbaar was. Dat komt niet alleen door de directe bemiddeling, maar voor een belangrijk deel ook door de Rotterdamwet, die inkomensvoorwaarden stelt om zo in bepaalde wijken op leefbaarheid te sturen. Woonstad heeft in 2013 voldaan aan de norm om minimaal 90% van de sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een jaarinkomen dat lager is dan € 34.229. verhuringen volgens EU-regelgeving

prijsklasse woning (netto huur) ≤ € 681,02 (sociaal)

inkomen ≤ € 34.229 overige totaal

92%

> € 681,02 (vrije sector huur) 14%

8%

86%

100%

100%

Woonruimteverdeling en -bemiddeling Via actieve marketing en het gebruik van passende media brengt Woonstad Rotterdam vrije sector huurwoningen onder de aandacht van de doelgroep. Sociale huurwoningen worden in beginsel verdeeld

Experiment leefstijlen Bloemhof

via Woonnet Rijnmond, het woonruimteverdeel-

In de wijk Bloemhof heeft Woonstad Rotterdam in

systeem van de regio Rijnmond. Met het aanbod-

2013 ervaring opgedaan met het verhuren op

model dat hierbij wordt gebruikt, komen woning-

basis van leefstijlen. Uit de evaluatie komt naar

zoekenden niet altijd makkelijk aan een passende

voren dat deze methode kandidaten oplevert die

woning en dat komt de doorstroming op de woning-

echt geïnteresseerd zijn. Verder lijkt het bij te

markt niet ten goede. De huidige systematiek gaat

dragen aan het prettig samenwonen. De

sterk uit van het beschikbare aanbod, terwijl de

bemiddeling verloopt efficiënt en resulteert in

vraag onvoldoende doorwerkt in de uiteindelijke

tevreden klanten. Daarnaast levert deze

match die tot stand komt. Het huidige model maakt

werkwijze Woonstad Rotterdam meer kennis op

onvoldoende onderscheid in de verschillende type

van haar klanten en de buurt. Het ontsluiten van

klantvragen die er zijn. Een aanpassing van de

deze informatie is nog een aandachtspunt. Het

Huisvestingsverordening in 2014 moet hierin

positief sturen op instroom (in plaats van

verandering brengen. Woonstad Rotterdam is actief

maatregelen als screening e.d.) zal een van de

betrokken bij de modernisering van het regionale

speerpunten zijn in het uitvoeringsprogramma

model.

van de nieuwe gebiedsvisie voor Bloemhof.

4

Lokaal Maatwerk: conform de overeenkomst regionale woonruimteverdeling. Er is in diverse wijken een aantal complexen waarvoor specifieke toewijzingsvoorwaarden gelden, zoals wijkbinding, inkomenseis, minimaal of maximaal aantal personen. Ook deze voorwaarden vallen onder het Lokaal Maatwerk.

13

In het nieuwe model zal meer nadruk op bemiddeling komen te liggen, waarbij de klantvraag meer dan nu wordt betrokken. Om eventuele nieuwe aanbodmodellen te testen en alvast ervaring en kennis op te doen met de nieuwe spelregels, heeft Woonstad Rotterdam in 2013 een aantal experimenten woonruimtebemiddeling voortgezet en nieuwe experimenten gestart. Een achterliggende gedachte hierbij is om via passende media de beoogde doelgroep te verleiden om te reageren.

Experiment loting jongeren Facebook In 2013 hebben we bij de Stadsregio een aanvraag gedaan om in het eerste kwartaal van 2014 te mogen starten met het inloten van jongeren voor woningen via Facebook. Deze doelgroep komt nu erg moeilijk aan een woning. Inmiddels hebben we hiervoor goedkeuring gekregen. Het doel van dit experiment is om woningen gerichter aan de jongeren te kunnen verhuren. De loting vindt plaats op Facebook, de verantwoording via Woonnet Rijnmond. De communicatie over het project gaat via diverse geprinte dagbladen, sociale media en onze website.

Marketingstrategie: woonmarketing en gebiedspromotie Woonstad Rotterdam wil bestaande en nieuwe klanten, vanzelfsprekend, goed informeren over het beschikbare aanbod (wonen en ondernemen). Dit doen we met behulp van onze marketingstrategie. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam haar marketingactiviteiten verder geprofessionaliseerd op basis van een evaluatie. Hieruit kwam naar voren dat er met name op het vlak van gebiedsmarketing en marketing in de sociale huursector verdere winst te behalen was. Dit heeft in 2013 geleid tot een regionaal woonmarketing model. Ook voor de marktsegmenten Vrije Sector Huur en Verkoop heeft Woonstad Rotterdam haar marketing, die al op een hoog niveau was, verder verbeterd. Daarnaast ontbeerde Woonstad Rotterdam nog prestatie-indicatoren (PI's) op marketinggebied. De doelen die we begin 2013 hebben gesteld, zijn gerealiseerd. Er is een kader voor gebiedsmarketing opgesteld en er zijn marketing-PI's gedefinieerd die integraal onderdeel zijn van wijkvisies en projectbesluiten. Tot slot hebben we de productgroepen van Woonstad Rotterdam vastgesteld op basis waarvan we product/marktcombinaties kunnen maken. Voor vier van de acht productgroepen (sociale sector appartement, sociale sector eengezinswoning, vrije sector appartement en vrije sector eengezinswoning) zijn afwegingskaders gemaakt voor de nieuwbouw.

Doorstroming Oude Westen In 2013 zijn we het tweejarig project Doorstroming Oude Westen gestart. Voor bewoners die graag in deze populaire wijk willen blijven wonen, maar om verschillende redenen moeten of willen verhuizen, blijkt het erg moeilijk om door te stromen naar een beter passende woning in hun wijk. De gebrekkige doorstroming komt doordat bewoners van grotere woningen daar vaak lang blijven wonen (gemiddeld 25 jaar). Om de doorstroming van groot naar klein te bevorderen, benaderen we de bewoners voor een persoonlijk gesprek. Het bieden van maatwerk in het vinden van een passende woning en hulp bij de verhuizing moet leiden tot een verhuisbeweging. Voor de doorstroming van klein naar groot kiezen we voor toewijzing via Lokaal Maatwerk. Voor de vrijgekomen woning moet dan geloot worden en stellen we aanvullende voorwaarden. Op die manier heeft iedereen die in aanmerking komt voor deelname, een eerlijke kans om ingeloot te worden. Communicatie gaat online via sociale media, onze website en via partners. De uiteindelijke bemiddeling gebeurt via een persoonlijk gesprek, waarbij wijkbinding een belangrijke factor is.

14

Online woonmarketing De website van Woonstad Rotterdam, die essentieel is in de presentatie van het aanbod (wonen en ondernemen), is het afgelopen jaar sterk verbeterd. Met als beloning een tweede plaats in de landelijke Woningcorporatie Webmonitor 2013. De vindbaarheid is geoptimaliseerd door slim gebruik te maken van Google Adwords, spidering via Pararius en Jaap.nl en gebruik van sociale media. De verbeteringen zijn zichtbaar in de toename van bezoekersaantallen. website bezoeken

realisatie

doel

realisatie

2012

2013

2013

sociale huur

2.342

2.500

5.210

vrije sector huur

3.215

5.000

10.658

koopwoningen

2.449

3.000

11.694

750

1.000

2.377

1.808

2.000

1.954

gemiddeld aantal bezoekers per maand

bedrijfshuisvesting over Woonstad Rotterdam contact verstuurd home

1.500

2.000

333

13.196

16.000

13.688

Fysieke Woonshop Aanvullende maatregelen waarmee Woonstad Rotterdam haar huur- en koopwoningen promoot, zijn de ruimere bezichtigingsmogelijkheden en de opening van de Woonshop aan de Rochussenstraat begin 2013. Hier kunnen potentiële huurders én kopers terecht voor informatie en persoonlijk contact. De Woonshop was in 2013 vooral gericht op vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Gebiedspromotie Gebiedscommunicatie en -marketing zijn goede middelen

Welkom in Spangen

om bewoners te betrekken bij activiteiten in hun buurt en

Een wijkreclamebureau, opgericht voor en

het imago van een wijk te versterken. Uit verschillende

door bewoners. Gericht op het verbeteren

onderzoeken blijkt dat het imago van een wijk een van de

van de beeldvorming rond Spangen door

belangrijkste factoren is voor de waarde van het in de wijk

inwoners van Spangen te laten vertellen

aanwezige vastgoed.

wat er allemaal gebeurt in de wijk.

Het Oude Westen en Katendrecht Voor de wijken Het Oude Westen en

Uit de Grote Woontest, die begin 2013 beschikbaar kwam,

Katendrecht is de gebiedsmarketing al een

bleek dat het imago van een aantal wijken – waarin

aantal jaren op stoom en de samenwerking

Woonstad Rotterdam actief geïnvesteerd heeft – flink

met partners als projectontwikkelaars,

vooruit is gegaan. Met name Katendrecht en Pendrecht,

gemeente en ondernemers verloopt goed.

maar ook het Oude Westen, laten mooie resultaten zien.

In Het Oude Westen is de tweede helft van

Gebiedspromotie heeft een ondersteunende rol gespeeld

2013 de online gebiedsmarketing gestart.

in de ontwikkeling die in gang is gezet met de stevige

In 2014 moet blijken of de inspanningen

investeringen die Woonstad Rotterdam in deze wijken

bijdragen aan de verkoop binnen enkele

heeft gedaan. Een paar ontwikkelingen op dit gebied van

projecten.

afgelopen jaar zijn in de kaders beschreven.

15

Overschie In Overschie heeft Woonstad Rotterdam het voortouw genomen in gebiedsmarketing. De doelstelling blijft om met meer partners, waaronder ontwikkelaars en de deelgemeente, een gezamenlijke campagne op te zetten. In 2013 is met de deelgemeente Overschie een portal Wonen in Overschie opgezet. Komend jaar zoeken we naar uitbreiding van de partners en een intensievere samenwerking met de ondernemersvereniging.

Woonoverlast, woonfraude en huisuitzettingen Woonoverlast Naast de aanpak is het voorkómen van woonoverlast voor Woonstad Rotterdam een speerpunt geweest in 2013. Samen met de gemeente en de andere corporaties in Rotterdam hebben we de meest effectieve inzet van het beschikbare instrumentarium bepaald. Dat varieert van stickeracties tot het benoemen van huismeesters en pleinmoeders. Met de politie en via buurtbemiddeling hebben we woonoverlast aangepakt, fysieke investeringen gedaan en op kleine schaal maatwerk in woningbemiddeling verricht. Woonstad Rotterdam heeft het afgelopen jaar een toolkit geïmplementeerd die ertoe leidt dat een klant met een overlastmelding sneller en beter wordt geholpen. De effecten van het toepassen van de middelen van deze toolkit worden in de loop van 2014 geëvalueerd. Woonoverlast varieert van burenruzie en geluidsoverlast tot vandalisme en vervuiling. Daar waar sprake is van criminele activiteiten, werken we intensief samen met politie en gemeente. De huismeesters en medewerkers Wijkbeheer vormen de oren en ogen van Woonstad Rotterdam in de buurten en wijken en ook zij kunnen door tijdig signaleren woonoverlast in de kiem smoren. Woonfraude Bij woonfraude is er – evenals bij woonoverlast – steeds meer aandacht voor preventieve maatregelen. Screening en samenwerking tussen corporaties en gemeente bij inschrijving van nieuwe bewoners in de gemeentelijke basisadministratie voorkomen dat bij de start van een huurovereenkomst al sprake is van woonfraude. Naast deze preventieve maatregelen reageert Woonstad Rotterdam adequaat op signalen van overbewoning, onderhuur en illegale bewoning. Huisuitzettingen Een huisuitzetting is een ingrijpende en veelal trieste gebeurtenis die we zo veel mogelijk proberen te vermijden. Woonstad Rotterdam doorloopt de betreffende procedures met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Ook hierbij heeft tijdig signaleren en voorkomen van huisuitzettingen onze prioriteit. Vooral in de eerste maanden na het tekenen van de huurovereenkomst, wanneer de meeste huurachterstanden ontstaan, voeren we een strikt en persoonsgericht incassobeleid. Dat betekent dat we geen brief sturen, maar een bezoek brengen of telefonisch contact zoeken met de bewoner. Zo kan huisuitzetting vaak nog worden voorkomen. Ondanks de crisis en huurverhogingen is het aantal uitzettingen in 2013 ten opzichte van 2012 gedaald: van 377 in 2012 naar 310 in 2013.

16

Bijzondere doelgroepen Tot 2013 was zowel de bemiddeling als de woonbegeleiding bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen in handen van Flexibel Wonen. Vanaf 1 januari 2013 is deze organisatie echter gestopt en verzorgt Woonstad Rotterdam de huisvesting van deze doelgroepen zelf. Dat gaat goed. Het gaat om bijvoorbeeld dak- en thuislozen, cliënten uit instellingen en statushouders. Woonstad Rotterdam heeft in de loop van 2013 samenwerkingsovereenkomsten gesloten met tien zorgorganisaties. Zij geven aan tevreden te zijn over de manier waarop wij hun cliënten woningen aanbieden. Het vervallen van het woontoezicht door Flexibel Wonen vangen we op door goede afspraken en korte lijnen met de begeleidende instellingen. De totale gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen is in 2013 voor 64% gehaald. In de categorie zorgcliënten (verhuringen aan cliënten van instellingen) hebben we meer geleverd dan de taakstelling. Voor statushouders en de doelgroep (Z)onder Dak konden we helaas niet aan de taakstelling voldoen. Er kwamen te weinig huurwoningen vrij binnen de prijsgrenzen die daarvoor gesteld zijn. Na een interventie eind 2013 nam het aantal beschikbare woningen toe. Op dat moment kwam de begeleiding vanuit het hiervoor opgerichte gemeentelijke programmabureau echter onvoldoende op gang. Voor ex-gedetineerden heeft Woonstad Rotterdam in 2013 geen woningen geleverd, omdat de afspraken met de gemeente over woontoezicht niet rondkwamen. Dit heeft op stedelijk niveau echter niet tot knelpunten in de opvang van deze doelgroep geleid. taakstelling en realisatie bijzondere doelgroepen in 2013 categorie

taakstelling

resultaat

% van taakstelling behaald

zorg

74

99

134%

statushouders

83

18

22%

(Z)onder Dak

24

10

42%

(ex-)gedetineerden totaal

18

0

0%

199

127

64%

Pilot Samen met het Leger des Heils is Woonstad Rotterdam in 2013 een pilot voor Housing First gestart. Het gaat om een nieuw concept in Rotterdam waarmee we zelfstandige huisvesting bieden aan een zeer moeilijke groep daklozen. De begeleiding is in handen van het Leger des Heils. In 2013 stelden we vier woningen voor deze doelgroep beschikbaar. De pilot wordt medio 2014 geëvalueerd.

17

VVE Beheer Ruim 10.000 huurders van Woonstad Rotterdam wonen in een appartement dat deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (VVE). In veel van die VVE's is Woonstad Rotterdam de grootste eigenaar. Daarom voelt Woonstad Rotterdam de verantwoordelijkheid voor goed beheer van deze VVE's. Deze verantwoordelijkheid is ondergebracht bij de afdeling VVE Beheer. De afdeling verzorgt de financiële administratie, de jaarlijkse vergaderingen, het afwikkelen van reparatieverzoeken en de organisatie van het planmatig onderhoud. Het afgelopen jaar is, met resultaat, ingezet op verdere professionalisering van de afdeling. In 2013 beheerde de afdeling ongeveer 550 VVE's. Communicatie met klanten Het Klantcontactcentrum (KCC) is het centrale contactpunt van Woonstad Rotterdam voor alle huurders. Zij kunnen hier terecht met vragen over bijvoorbeeld service, huurprijs, betalingen, reparaties en klachten. Het KCC beantwoordt veel vragen zelf of zet vragen en/of reparatieverzoeken uit in de organisatie. Klanten kunnen gebruikmaken van traditionele kanalen, zoals het centrale telefoonnummer of de balie bij de regiokantoren. Daarnaast kunnen zij terecht op de website en vanaf december 2013 is er de reparatie-App voor reparatieverzoeken. aantal klantcontacten in 2013

totaal

telefoon

274.452

e-mail

± 34.500

baliecontacten

± 10.000

Het KCC streeft naar een optimale klantbediening en houdt daarbij rekening met het verlagen van de kosten en de beschikbaarheid van nieuwe digitale contactmogelijkheden. Om de efficiency te verhogen en de kwaliteit van de dienstverlening te verbeteren, is in 2013 begonnen met het organisatorisch onderbrengen van alle eerstelijns contactkanalen bij het KCC (telefonie, website en balie). Tegelijkertijd zijn we gestart met het ontwikkelen van een Multi-channel benadering, zodat klanten te allen tijde en op diverse manieren voor informatie bij ons terecht kunnen. In december 2013 is de Woonstad Rotterdam reparatie-App gelanceerd. Hiermee kunnen huurders 24/7, snel en gemakkelijk, hun reparatieverzoeken indienen via smartphone, tablet of pc. Ook kunnen zij – zonder tussenkomst van Woonstad Rotterdam – afspraken maken met de aannemers. In 2013 ontving het KCC 41.993 telefonische reparatieverzoeken van haar huurders. Daarnaast komen reparatieverzoeken binnen via de baliemedewerkers of per e-mail. De App lijkt dus heel welkom en de eerste ervaringen zijn veelbelovend.

18

Klanttevredenheid We spannen ons in om de dienstverlening voor onze klanten zo optimaal mogelijk te organiseren. Elke dag proberen we het beter te doen. Mooie woorden, maar uiteindelijk willen we ook feitelijk kunnen vaststellen of de klant onze inspanningen waardeert. Daarvoor laten we de klanttevredenheid periodiek meten door een extern bureau. De ambitie voor 2013 was dat de gemiddelde klanttevredenheidsscore voor onze dienstverlening zou aansluiten bij de score van grootstedelijke corporaties. Concreet betekent dat een score van 7,2 (op een schaal van 1 tot 10), een ambitieus voornemen. In 2012 scoorde Woonstad Rotterdam namelijk nog 0,3 tot 0,5 onder het grootstedelijk gemiddelde. Met name bij de afhandeling van reparatieverzoeken en bij de oplevering van de woning bleef de klanttevredenheid achter. In 2013 is deze achterstand echter weggewerkt en is de klanttevredenheid gemiddeld een 7,2. Het vorenstaande moet worden afgezet tegen het feit dat Woonstad Rotterdam begin 2013 een reorganisatie heeft doorgevoerd, waarbij de structuur van de organisatie is gewijzigd en de formatie met 80 fte is gedaald. Voor veel organisaties is dat doorgaans een periode waarin de aandacht vooral intern gericht is. Woonstad Rotterdam is erin geslaagd om toch de blik naar buiten gericht te houden en de klant zo goed mogelijk te blijven helpen. Dat is een prestatie waar we trots op zijn!

19

20

3 WIJKENAANPAK Wonen stopt niet bij de voordeur. Tenminste, dat vindt Woonstad Rotterdam. Wij willen een omgeving helpen creëren, waarin bewoners maximaal tot hun recht kunnen komen. Door op wijkniveau te werken in plaats van op het niveau van individuele woningen, kunnen we de woonomgeving als geheel verbeteren. Op die schaal hebben we een beslissende invloed op de kwaliteit van het wonen, die verder gaat dan de technische kwaliteit van woningen. In plaats van onze bewoners zaken uit handen te nemen, willen wij hen de ruimte geven en ondersteunen om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonomgeving. Dit betekent dat onze taak verschuift van 'oplossen' naar 'faciliteren'. Centrale woorden hierbij zijn: zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid.

Werkende Wijken Trots op de eigen buurt en zelfwerkzaamheid versterken elkaar. Je thuis voelen in je wijk is niet alleen prettig, maar ook nuttig. Als je geeft om je woonomgeving, zorg je daar ook goed voor. Daarom willen wij de verbondenheid van bewoners met hun buurt versterken. Een bloeiende buurt is meer dan een verzameling bakstenen en goede bedoelingen. Veiligheid, continuïteit en ontplooiing zijn voorwaarden voor een goede woonomgeving. Daarom dragen wij hieraan bij. Woonstad Rotterdam werkt aan wijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, waar het voorzieningenniveau op pijl is en er voldoende sociale samenhang is. Dat doen we door intensief beheer in wijken die dat nodig hebben. Bijvoorbeeld door huismeesters en pleinvaders en pleinmoeders in te zetten, te participeren in de Alliantie West-Kruiskade, veiligheidsmaatregelen te nemen of door samen met bewoners binnenterreinen in te richten. Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ) Het Rijk, de gemeente, corporaties, werkgevers en onderwijsinstellingen hebben zich langjarig verbonden aan Rotterdam-Zuid. Corporaties werken aan aantrekkelijke woonmilieus door extra inzet op renovaties en sloopnieuwbouw. In 2013 hebben corporaties en gemeente samen richtinggevende handelingsperspectieven opgesteld voor de zeven focuswijken in de strook Oud Zuid (Oud-Charlois, Tarwewijk, Carnisse, Bloemhof, Hillesluis, Feijenoord en Afrikaanderwijk). Dit geeft focus aan de gezamenlijke inzet in wijken die de extra aandacht het hardst nodig hebben. Naast de inzet op de fysieke pijler zoekt Woonstad Rotterdam als grootste investeerder in het gebied uitdrukkelijk verbinding met de pijlers werk en onderwijs. Bijvoorbeeld door inzet van vastgoed tegen gereduceerd tarief voor huiswerkbegeleiding, buurthuisactiviteiten of voor startende ondernemers. Ook bieden we leerlingen van de Rotterdamse ROC's leer/werk- en stageplekken aan bij renovaties op Zuid. Zo dragen we bij aan de stedelijke inzet op social return on investment.

21

Afgelopen jaar werd de verhuurdersheffing voor verhuurders van sociale huurwoningen van kracht. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam circa € 0,6 miljoen afgedragen. De verhuurdersheffing voor Woonstad Rotterdam in 2014 bedraagt ongeveer € 18,3 miljoen en zal oplopen tot € 27 miljoen in 2017. Aan saneringssteun betaalde Woonstad Rotterdam in 2013 circa € 10,3 miljoen. In 2014 zal dit naar verwachting ongeveer € 7,4 miljoen bedragen. Eind 2013 maakte het Rijk bekend dat voor Rotterdam-Zuid de mogelijkheid is gecreëerd van een investeringsaftrek op deze heffing voor de periode 2014-2017. Deze investeringsaftrek moet Woonstad Rotterdam inzetten op Zuid. Een extra investering die bovenop de eerdere investeringen komt. Eind 2013 hebben de corporaties met de gemeente en met het programmabureau van het NPRZ de hoofdlijnen van het verruimde investeringsprogramma bepaald. Begin 2014 volgt hierover de definitieve besluitvorming. Wijkvisies en uitvoeringsprogramma's Woonstad Rotterdam heeft bezit in bijna veertig Rotterdamse wijken. Elke wijk heeft een eigen karakter en vaak specifieke aandachtspunten. Dat betekent dat elke wijk een eigen aanpak vergt. Zo'n aanpak formuleren we vanuit een langjarig perspectief dat aansluit bij het DNA van de wijk. In 2013 hebben we voor zeven wijken – Bloemhof, Hillesluis, Feijenoord, Beverwaard, Middelland, Spangen en Kralingen-West – trajecten opgestart om wijkvisies en uitvoeringsprogramma's op te stellen. Trajecten die we samen met bewoners, gemeente en andere stakeholders in de wijk uitvoeren. Met een wijkvisie zetten we een stip op de horizon: hoe moet de wijk er over vijf of tien jaar uitzien? Elke wijk levert daarbij vanuit zijn eigen profiel een bijdrage aan de stad als aantrekkelijke woonstad. Het uitvoeringsprogramma geeft voor de korte termijn (drie jaar) een opsomming van wat er moet gebeuren om de wijk aantrekkelijk(er) te maken. In het afgelopen jaar zijn we daarnaast begonnen om zestien van onze uitvoeringsprogramma's van andere wijken die onze aandacht extra nodig hebben, te herijken. Zo is onder andere het uitvoeringsprogramma Mauritskwartier (Cool) vastgesteld. Meetlat Wijken Hoe onze wijken zich ontwikkelen, meten we met onze (interne) Meetlat Wijken. Daarmee kijken we vanuit de perspectieven waardeontwikkeling, bewonerstevredenheid, sociaal & veilig naar de wijken waar we significant bezit hebben. In 2013 hebben we onze Meetlat herijkt met de meest actuele gegevens en hebben we een nieuwe meting uitgevoerd. Deze jaarlijkse meting levert een rangorde op van wijken die onze inzet het meest nodig hebben. Afgelopen jaar is gebleken dat wijken waarin Woonstad Rotterdam een grote rol heeft en waarin we veel investeren, het beter doen: ze stijgen op de Meetlat Wijken. Immers, hoe slechter de wijk eraan toe is, hoe hoger het aantal punten op de Meetlat. De Meetlat levert een rangorde van onze wijken en laat zien in hoeverre ze 'werken'. Voor 2013 ging onze aandacht speciaal uit naar drie wijken: Feijenoord, Pendrecht en Nieuw Crooswijk.

22

Feijenoord

Pendrecht

In Feijenoord is de verbetering bijna geheel te ver-

Voor Pendrecht geldt deels het zelfde verhaal als voor

klaren uit de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Het

Feijenoord. De wijk zit qua waardeontwikkeling ook

vijfjaarsgemiddelde van Feijenoord schommelt rond

dichter bij het stedelijk gemiddelde en ook hier is de

de -5%. Het vijfjaarsgemiddelde van de gemeente

tevredenheid van bewoners over de buurtontwikkeling

Rotterdam is in de periode 2007-2013 gedaald van

licht verbeterd. Maar daarnaast zien we in Pendrecht

7,3% naar -6,3%. Dat betekent dat de wijk nu dichter

vooral een significante verbetering op de imagoscore

bij het stedelijk gemiddelde zit en dus minder slecht

van de wijk en op de tevredenheid van bewoners met

scoort ten opzichte van dat gemiddelde. Verder is de

de totale woonsituatie.

tevredenheid van de bewoners over de buurtontwikkeling iets toegenomen. Nieuw Crooswijk Voor Nieuw Crooswijk zit de verbetering vooral in de waardeontwikkeling. Nieuw Crooswijk doet het stukken beter dan de stad als geheel. Samen met Zestienhoven en Katendrecht is de wijk een uitschieter. Daarnaast zien we in Nieuw Crooswijk een verbetering van de tevredenheid van bewoners over de buurtontwikkeling en de totale woonsituatie, wat ook tot uitdrukking komt in een verbeterde imagoscore van de wijk.

Afwegingskader maatschappelijk rendement We kijken niet alleen achteraf naar het maatschappelijk effect van onze inzet. Ook aan de voorkant willen we bij investeringsafwegingen uitdrukkelijk sturen op financieel en maatschappelijk rendement. In 2013 hebben we een innovatief afwegingskader ontwikkeld, waarmee we ook de niet-financiële opbrengst van de wijkaanpak kunnen bepalen en mee kunnen nemen in de besluitvorming. Met dit nieuwe rekenmodel kunnen we het maatschappelijk rendement van onze investeringen in wijken vooraf berekenen en daarmee transparant maken voor onze stakeholders. Het model bestaat uit 35 typen interventies, fysiek en sociaal, van grootschalige sloop/nieuwbouwprojecten en renovaties tot de inzet van huismeesters en het aanpakken van woonfraude. De maatschappelijke effecten in termen van bijvoorbeeld woonlasten, wijkeconomie en leefbaarheid in de wijk worden in het model in euro's uitgedrukt. Dit gebeurt op wetenschappelijke grondslag. Door het vooraf in beeld brengen van de maatschappelijke effecten van investeringen, naast de financiële kant, kunnen we de interne besluitvorming verscherpen en helder aantonen waarom we investeren in bepaalde projecten.

23

Wonen–Zorg–Welzijn Wijken die werken gaan over meer dan alleen harde stenen. De samenhang met de 'zachte' elementen 'zorg' en 'welzijn' is voor Woonstad Rotterdam vanzelfsprekend. Daarom zijn wij, met de middelen die ons ter beschikking staan, actief op het grensvlak van wonen, zorg en welzijn. In februari vond de oplevering en sleuteloverdracht aan zorgorganisatie Laurens plaats van het unieke woon/zorgproject De Beukelaar in Hillesluis. Het gaat om een gebouw met 21 zelfstandige seniorenwoningen en zes woongroepen voor in totaal 48 bewoners met psychogeriatrische problemen. In de woongroepen wordt geleefd volgens verschillende leefstijlen en culturen. Naast de Nederlandse cultuur zijn er woongroepen met een Hindoestaanse, Afro-Caribische, Turkse en Marokkaanse leefstijl. Wonen–Leren–Werken Het is goed voor een wijk als de mensen die er wonen, werk hebben of hun kansen op de arbeidsmarkt vergroten. Woonstad Rotterdam draagt daar actief aan bij, met name in de achterstandswijken. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam zich ingezet om stageplaatsen en leer/werkplaatsen te creëren voor leerlingen van het (V)MBO en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. In samenwerking met bouwbedrijf Breijer, de ROC's Zadkine en Albeda College en de gemeente Rotterdam hebben 75 MBO-leerlingen via het leer/werkproject Renoveren op Zuid stagewerkzaamheden uitgevoerd in woningen en tuinen van Woonstad Rotterdam. De inzet van de jongeren en de begeleiding waren uitstekend. Bewoners zijn dan ook erg tevreden over het geleverde werk. Bij Woonstad Rotterdam hebben verder 25 studenten op HBO- en WO-niveau stage gelopen. JINC is een landelijke organisatie die jongeren uit achterstandswijken op weg helpt naar een goede start op de arbeidsmarkt. Woonstad Rotterdam ondersteunt JINC met een financiële bijdrage en stimuleert medewerkers zich in te zetten voor sollicitatietrainingen die de organisatie de jongeren aanbiedt. In 2013 hebben zo'n vijftien medewerkers hieraan deelgenomen. Daarnaast heeft Woonstad Rotterdam samen met JINC een nieuwe activiteit ontwikkeld: de TaalTrip, waarbij basisschoolkinderen op een speelse manier kennismaken met begrippen als bewonersparticipatie, renovatie en grootschalig onderhoud. De eerste TaalTrip is in 2013 op Katendrecht georganiseerd. Het Rotterdamse mentorproject Benefits for Kids van stichting BforYou richt zich op kinderen van 8 tot 14 jaar. Een mentor committeert zich voor minimaal een jaar om eens in de drie weken met een kind op stap te gaan. Woonstad Rotterdam steunt dit project financieel en promoot de deelname onder haar medewerkers. Met het programma Oude Noorden Springplankwijk stimuleert Woonstad Rotterdam samen met wijkpartners de ontwikkeling van jonge wijkbewoners van het Oude Noorden. In dit kader ontwikkelde Woonstad Rotterdam in 2013 Kies Precies: een programma dat schoolkinderen plus hun ouders met bliksemstages en een schoolkeuzemarkt voorbereidt op het maken van een passende opleidingskeuze met goede perspectieven.

24

Woonstad Rotterdam stelde in 2013 veertien MOG panden (Maatschappelijk Onroerend Goed) beschikbaar tegen een gereduceerde huurprijs voor talentontwikkelingsprojecten. Voorbeelden zijn: Putsebocht (kinderhuiskamer, muziekschool en huiswerkbegeleiding, theaterproducties en film), Sandelingestraat–Overtref je zelf (huiswerkbegeleiding), Trattoria (restaurant met stage- en opleidingsplekken voor tien leerlingen inclusief huisvesting), Sandelingeplein (woonfoyer voor 65 MBO-jongeren) en de samenwerking met Workspot om startende ondernemers aan flexibele werkruimte te helpen. Participatie: meedoen en meedenken Woonstad Rotterdam gelooft in de kracht van zelfredzaamheid en zelfwerkzaamheid van bewoners. Voor ons is het een van de pijlers onder een succesvolle wijkenstrategie. Participeren, of gewoonweg meedoen en meedenken, doe je met elkaar. Participatie is daarmee wederkerig. We staan daarom altijd open voor ideeën en initiatieven die op ons afkomen. Woonstad Rotterdam zoekt op haar manier ook voortdurend naar vormen om bewoners actief te betrekken bij de eigen woonomgeving en bij het beleid en beheer van de corporatie. Dit gebeurt via de Klantenraad en de verschillende be-

De KWH-i Opener-prijs

wonersorganisaties, maar ook door het stimuleren en

Woonstad Rotterdam won in 2012 de

faciliteren van beweging in de wijk: bewonersinitiatieven

KWH-i Opener-prijs voor innovatie rondom

of bijvoorbeeld wijkprofessionals die met projecten latent

nieuwe participatievormen. De prijs betrof

aanwezige energie losmaken. Wij maken onderscheid in

een onderzoek naar de effectiviteit van

algemene participatieprojecten in de wijk en participatie

verschillende manieren van participatie,

bij herstructurering.

dat in 2013 is uitgevoerd.

Klantenraad die meedenkt Op bedrijfsniveau is de Klantenraad een kritische en constructieve gesprekspartner voor Woonstad Rotterdam. Anders dan de meeste corporaties heeft Woonstad Rotterdam bewust gekozen voor een model, waarbij leden van de Klantenraad op basis van profielschetsen solliciteren voor de functie van raadslid, in plaats van via een verkiezing. In 2013 werkten Woonstad Rotterdam en de Klantenraad gezamenlijk aan het professionaliseren van de participatie op bedrijfsniveau. Het Jaarplan 2014 is in cocreatie tussen Woonstad Rotterdam en de Klantenraad tot stand gekomen. Woonstad Rotterdam heeft veel waardering voor de betrokkenheid en inzet van de Klantenraad. De Klantenraad bestaat uit 16 leden, waarvan 13 huurders. Leden hebben een zittingstermijn van twee jaar, die twee keer kan worden verlengd. De leden vormen een goede afspiegeling van het klantenbestand van Woonstad Rotterdam. De Klantenraad heeft zichzelf in 2013 de opdracht gegeven meer focus aan te brengen in de onderwerpen die zij met Woonstad Rotterdam wil bespreken. Daarnaast wil ze meer aandacht vestigen op de relatie tussen de corporatie en de klant. Zo heeft de Klantenraad verschillende wijkbezoeken afgelegd en gesprekken gevoerd met medewerkers van het klantcontactcentrum en met wijkmanagers. De focus lag verder op de onderwerpen dienstverlening, de koers die Woonstad Rotterdam vaart en doorstroming.

25

Wijken die meedoen Een goede woning en een prettige woonomgeving zijn belangrijke peilers in ieders leven. Veel mensen zijn dan ook betrokken bij en trots op hun buurt, of zouden dat willen zijn. Voor ons 'werkt' een buurt of wijk pas als de mensen die er wonen en werken dit zo ervaren. Woonstad Rotterdam zet zich via diverse projecten in om daaraan bij te dragen. Bij de initiatieven die we steunen, focussen we op een aantal thema's: talentontwikkeling en zelfredzaamheid, betrokken bij/trots op de buurt, leefbaarheid en imagoverbetering van de wijk. Zo zorgen we voor samenhang en kunnen we de impact van deze initiatieven beter borgen in de buurt. Woonstad Rotterdam levert momenteel aan zo'n 80 wijkprojecten een bijdrage. In de kaders zijn enkele initiatieven beschreven die vooral gericht zijn op het vergroten van betrokkenheid bij en trots op de eigen leefomgeving. Leeszaal West

De Rakakkers

Een bewonersinitiatief om het sluiten van de lokale

Een groep tijdelijke bewoners uit Nieuw Crooswijk

bibliotheek te compenseren. 150 vrijwilligers runnen

maakt van een slooplocatie een gemeenschappelijke

Leeszaal West als ontmoetingsruimte en podium voor

groentetuin in de Rakstraat. De tuin zorgt ervoor dat

onder andere lezingen. Er zijn ook diverse activiteiten

het 'gat' een nuttige bestemming heeft. De sfeer in de

voor kinderen. Woonstad Rotterdam ondersteunt

straat is verbeterd en de locatie wordt meer bij de

Leeszaal West met als doel het stimuleren van

straat betrokken. De tuin geeft de buurt een reden om

bewoners die de leefbaarheid voor en integratie van

bij elkaar te komen voor een praatje, mee te helpen

diverse bevolkingsgroepen willen verbeteren.

in de tuin, het ruilen van zaden en stekjes of een gezamenlijke maaltijd. Bijkomend positief effect is dat de verloedering is gestopt. Bewoners beheren de Rakakker en omliggende openbare ruimte zelf.

Pendrecht Universiteit In de Pendrecht Universiteit treden bewoners als professor op en zijn de professionals de leerlingen. Het is een door Vitaal Pendrecht ontwikkelde methodiek om de bewoners meer stem te geven. Bewoners hebben een podium om zich uit te spreken over actuele thema's in de wijk.

Participatie bij herstructurering Als een van de grootste vastgoedeigenaren in Rotterdam zijn we doorlopend bezig ons bezit aan te laten sluiten bij de behoeften van onze klanten; klanten van vandaag, maar ook die van morgen. Aanpak van ons bezit door herstructurering, sloop/nieuwbouw en (grootschalige) renovatieprojecten maakt daar deel van uit. Soms kunnen bewoners bij dergelijke trajecten niet terugkeren in hun oude woning. Woonstad Rotterdam spant zich in dat geval in om huurders zo goed mogelijk te helpen bij het zoeken naar een andere, geschikte woning. We brengen samen met huurders die moeten vertrekken, in beeld wat hun woonvoorkeuren zijn. Via urgentieverklaringen en bemiddeling ondersteunen we zo goed mogelijk bij het zoeken. Woonstad Rotterdam is daarbij altijd reëel in wat huurders van ons mogen verwachten. We kunnen geen ijzer met handen breken, maar we doen wat we beloven.

26

Ook bij de herstructureringsopgave zelf is een open en eerlijke dialoog ons uitgangspunt. Wijkbewoners kunnen als geen ander aangeven wat voor hen en de buurt belangrijk is. Woonstad Rotterdam probeert zo veel mogelijk te luisteren naar en te leren van deze ervaringsdeskundigen. In de kaders een paar voorbeelden. Crooswijk Werkt

Wielewaal

In 2013 zijn we samen met de deelgemeente en

In de Wielewaal bevindt de gebiedscommunicatie zich

andere partijen de gebiedscommunicatie rond het

in een vroeg stadium. Woonstad Rotterdam, de

uitvoeringsprogramma Crooswijk Werkt gestart. Het

gemeente Rotterdam en deelgemeente Charlois

programma is gericht op het zichtbaar maken van de

(inmiddels heeft Rotterdam de deelgemeentestructuur

resultaten die we in de wijk boeken. De nadruk ligt op

opgeheven) hebben in 2013 een convenant gesloten.

bewonerscommunicatie. Inmiddels is de fysieke ont-

De planvorming wordt in samenwerking met gemeen-

wikkeling van Nieuw Crooswijk ook verbonden aan dit

telijke partners en bewonersvertegenwoordiging

programma, waarbij we de bewoners zo veel mogelijk

gerealiseerd. Het woonwensenonderzoek dat in 2012

betrekken.

is uitgevoerd, heeft afgelopen jaar als input gediend voor het proces.

Leefbaarheid Leefbaarheid is geen strak omlijnd begrip. Leefbaarheid hangt samen met prettig wonen in een veilige buurt. Daarbij worden ook vaak de termen 'schoon', 'heel' en 'veilig' genoemd. We zijn ervan overtuigd dat investeren in leefbare wijken leidt tot tevreden bewoners, waardoor de waarde van het vastgoed en de verhuurbaarheid ervan toenemen. Afgelopen jaar hebben we ongeveer € 5 miljoen geïnvesteerd in veilige, schone en leefbare wijken. Het bedrag is niet besteed aan grote projecten, maar juist aan allerlei kleine maatregelen van uiteenlopende aard. Zaken die direct de veiligheid vergroten, zoals het plaatsen van deurspionnen, het verbeteren van verlichting of het opknappen van binnenterreinen. Beïnvloeding van houding en gedrag Leefbaarheid heeft, zo zien wij in ons dagelijks werk, veel met houding en gedrag van bewoners te maken. Binnen de grenzen van onze mogelijkheden proberen we hierop invloed uit te oefenen. Bijvoorbeeld door het gesprek aan te blijven gaan over ongeoorloofd gedrag. Zelfbeheer Als het over schoonmaken of groenonderhoud gaat, zien we meer en meer dat bewoners het beheer in eigen hand willen nemen. Waar mogelijk, stimuleren we actief burgerschap. Steeds vaker ondersteunen en faciliteren we initiatieven van bewoners die de verantwoordelijkheid willen nemen voor het beheer van hun eigen woonomgeving. Hier horen, wat ons betreft, heldere afspraken bij. We spreken met bewoners af welke kwaliteit we met elkaar nastreven en houden tussentijds een vinger aan de pols. Als blijkt dat, om welke reden dan ook, zelfbeheer niet het beoogde resultaat oplevert, sturen we bij.

27

Oren en ogen in de buurt Met name bij renovatie- en herhuisvestingsactiviteiten en in 'zwakke' straten, proberen we een blik achter de voordeur te werpen. Wanneer onze consulenten een probleem signaleren, kunnen zij de deelgemeente, politie of een zorginstelling inschakelen. Onze huismeesters vervullen op dit vlak ook een belangrijke rol. Ze zijn spreekwoordelijk onze 'ogen en oren' in de buurt. Tandje erbij… (waar nodig) Voor wijken die laag scoren op de sociale en veiligheidsindex – zoals Spangen, Cool, het Oude Westen, Bloemhof en de Tarwewijk – was er in 2013 extra budget voor intensief beheer. Commercieel en maatschappelijk vastgoed Naast huurwoningen en koopwoningen heeft Woonstad Rotterdam een aanzienlijke portefeuille met bedrijfsruimten. In totaal gaat het om 1.400 eenheden, waarvan ongeveer een derde winkelpanden, een derde kantoren en een derde opslagruimten. Deze panden zijn voor 95% zogenoemde C-locaties in de stad. De overige 5% zijn B-locaties. De gemiddelde grootte van deze eenheden is zo'n 100 m2. Nette winkelstraten, uitstekende dagelijkse voorzieningen, goede ondernemers en dito organisaties in een wijk zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Investeringen in plinten of het aantrekken van de juiste huurders wordt in de kwetsbare wijken niet door reguliere marktpartijen opgepakt. Dit vinden wij onze taak, mits wij daar een significante positie hebben. Bedrijfshuisvesting is dan ook een van de instrumenten die we inzetten voor vitale wijken. Wij leggen met bedrijfshuisvesting de nadruk op intensief beheer. In deze concentratiegebieden voeren we een weloverwogen verhuurbeleid, waarbij we specifieke branches willen aantrekken (bijvoorbeeld mode, medisch of food), in combinatie met goed onderhoud van panden. Het vinden van de juiste huurders is dus een belangrijke focus voor de afdeling Bedrijfshuisvesting. Het kennen van de markt in combinatie van het kennen van de wijk, is hierbij cruciaal. Een mooi voorbeeld is de aanpak van de West-Kruiskade, een gebied dat de afgelopen jaren zichtbaar in de lift zit. Andere voorbeelden zijn de Lusthofstraat in Kralingen en de Nieuwe Binnenweg. bedrijfshuisvesting aantal verhuringen mutatieleegstand

realisatie 2013 232 7,4%

In 2013 hebben we 232 leeggekomen bedrijfsruimten verhuurd en is het beoogde rendement behaald. Financieel was het dan ook een goed jaar voor bedrijfshuisvesting, waarbij de doelstellingen gehaald zijn en de leegstand niet verder is opgelopen. Dit is een uitstekende prestatie, gezien de zeer moeilijke marktomstandigheden in de kantoren- en winkelmarkt en gezien de locaties. De gevoerde promotiecampagnes (zoals Jouw Zaak – Onze Zaak) op het gebied van naamsbekendheid en de online marketingactiviteiten hebben hier zeker ook aan bijgedragen.

28

1.Winkel

32%

3.Bedrijfsruimte 38%

29%

2.Kantoor 5.Parkeergelegenheden

1% Woonstad Rotterdam verhuurt de panden tegen marktconforme huurprijzen. Dit strookt met onze visie: goede winkelstraten, ondernemers en voorzieningen zijn goed voor een wijk. Het aantal maatschappelijke panden (lees: DAEB) betrof ultimo 2013 150 eenheden. Vrije Sector Huur Een gedifferentieerd woningaanbod met voldoende keuzevrijheid voor verschillende type huurders draagt bij aan aantrekkelijke, gemêleerde wijken om te wonen. Met het gerichte aanbod van vrije sector huurwoningen geeft Woonstad Rotterdam hier invulling aan. Ontwikkelingen op de woningmarkt laten een verschuiving zien van verkoop naar verhuur in het hogere segment. Om het aanbod in dit segment beter onder de aandacht te brengen bij potentiële klanten, heeft Woonstad Rotterdam ervoor gekozen de verhuur van vrije sector woningen vanaf januari 2013 onder te brengen in een aparte afdeling, met resultaat. De afdeling Vrije Sector Huur (VSH) heeft het afgelopen jaar stevig ingezet op verhuur en het terugbrengen van leegstand. Belangrijk daarbij was om meer zicht te krijgen op de klant en het ontwikkelen van een nieuwe marketingaanpak voor de promotie van vrije sector woningen. Verhuur De afdeling heeft een gemixte werkportefeuille. Over heel 2013 heeft VSH 422 woningen verhuurd. Op 1 januari 2013 waren er 4.820 woningen gelabeld met bestemming VSH (dat is circa 9% van de totale voorraad). Van deze 4.820 woningen waren er 1.306 verhuurd boven de liberalisatiegrens van € 681,02. Per 1 januari 2014 zijn er 1.541 woningen verhuurd boven de (nieuwe) liberalisatiegrens van € 699,48. Een groei van 235 woningen. Deze groei is gedeeltelijk veroorzaakt door een omzetting van sociaal naar VSH en gedeeltelijk door een toename van het aantal verhuurde woningen uit nieuwbouw. Klanttevredenheid De afdeling VSH heeft als norm een 7,5 vastgesteld (op een schaal van 1 tot 10) voor klanttevredenheid. Eind 2013 kwam VSH voor nieuwe huurders op een 7,6 uit en voor huurders die vertrokken uit VSH gelabelde woningen op een 7,3.

29

Commerciële Marketing De afdelingen Verkoop en Vrije Sector Huur hebben in 2013 een gezamenlijke marketingstrategie ontwikkeld en uitgevoerd onder de campagneslogan: Koophuis? Huurhuis? Jouw huis! Een potentiële VSH huurder is immers vaak ook een interessante klant voor een koopwoning van Woonstad Rotterdam. In de campagne ligt de nadruk niet op een koop- of huurhuis, maar op een huis dat past bij de wensen van de klant. Door deze samenwerking bieden we de klant (nog) meer keus. Voor de bedrijfshuisvesting heeft Woonstad Rotterdam een soortgelijke marketingcampagne gevoerd onder de slogan: Jouw Zaak, Onze Zaak! Door actief mee te denken met de ondernemers, onderscheiden we ons ten opzichte van de reguliere verhuurders.

Onderhoud In 2013 heeft Woonstad Rotterdam ongeveer € 72 miljoen aan onderhoud besteed. We maken hierbij onderscheid tussen planmatig onderhoud en niet-planmatig onderhoud. onderhoudsuitgaven in 2013

x € 1 miljoen

realisatie 2013

planmatig onderhoud

35

niet-planmatig onderhoud

19 55

overig onderhoud

*

totaal *

18 72

= basisbeheer, intensief beheer en markttechnische ingrepen

BTW-voordeel extra geïnvesteerd Ten opzichte van de begroting hebben we in 2013 een BTW-voordeel gerealiseerd van circa € 5 miljoen. Dit is het gevolg van de BTW-verlaging op onderhoudswerkzaamheden. Dit voordeel is deels in extra onderhoud en duurzaamheid geïnvesteerd. Het restbedrag wordt in 2014 eveneens aan onderhoudswerkzaamheden besteed. Meerjarenonderhoudsplan In 2013 hebben we het meerjarenonderhoudsplan verbeterd op basis van vernieuwde conditiemetingen. Ook 'witte vlekken' zoals funderingsproblemen of zwamvloeren zijn in de nieuwe methode verwerkt. We hebben in 2013 onze bedrijfsprocessen verder gedigitaliseerd, waardoor onderhoudsmedewerkers en anderen hun bevindingen tijdens inspecties digitaal kunnen rapporteren. In 2013 is een derde van het bezit via een verbeterde inventarisatiemethode opnieuw in kaart gebracht. Het resterende tweederde deel staat voor 2014 op de rol. In 2013 is ervaring opgedaan met preventief onderhoud (APK) aan woningen. Daarbij wordt vastgesteld welke werkzaamheden direct, welke bij mutatie en welke over drie jaar moeten worden uitgevoerd.

30

Niet-planmatig onderhoud (NPO) Per 1 december 2013 is een nieuw NPO-contract ingevoerd. Het afkoopbedrag is verhoogd en er zijn meer werkzaamheden onder de afkoop gebracht. Dit leidt direct tot een reductie van taken, activiteiten en fte's en tot een effectiever niet-planmatig onderhoudsproces. Mutatieonderhoud Afgelopen jaar zijn we begonnen met het opstellen van specificaties voor mutatiepakketten. Deze specificaties zijn grotendeels gereed en vormen de basis voor de afdeling Inkoop. De invoering van deze pakketten leidt tot een verlaging van de kosten en vermindering van de administratieve druk. De organisatiebrede uitrol van deze pakketten vindt plaats in 2014. Klantwaardering De klantwaardering voor reparaties is in 2013 enigszins achtergebleven bij de ambitie. Om de beoogde verbetering toch te realiseren, blijft klanttevredenheid bij onderhoud een belangrijke focus. Bij de invoering van het nieuwe NPO-contract dat recent met aannemers is gesloten, zijn scherpere afspraken gemaakt die moeten leiden tot een hogere klantwaardering.

Nieuwbouw en woningverbetering Portefeuillemanagement Portefeuillemanagement gebeurt op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Portefeuillemanagement is een proces, waarbij deze verschillende niveaus elkaar over en weer voortdurend beïnvloeden. Ervaring uit de operatie werkt door in het (bij)stellen van strategische kaders en vice versa. Op strategisch niveau brengen we de portefeuille in samenhang met onze financiële doelen en onze inzet op volkshuisvestelijke doelen en doelgroepen. Deze strategische doelen worden in 2014 onderdeel van de nieuw op te stellen ondernemingsstrategie, zoals het formuleren van de gewenste sociale (kern)voorraad en de daarvan afgeleide ruimte voor differentiatie naar vrije sector huur en/of koop. In samenhang met projecten vanuit het programma Grip op Processen worden complexen gelabeld: doorexploitatie, afstoten, ingreep. Hiervoor zijn vier criteria benoemd:  doelgroepen  betaalbaarheid en beschikbaarheid  kwaliteit  rendement en risico Deze worden vertaald naar uitvoeringsprogramma's en wijkvisies. Hiervoor zijn 2 pilots aangewezen: Kralingen en Bloemhof. Essentieel in dit model is dat de verschillende niveaus in een cyclisch proces worden doorlopen, waarbij de invalshoeken strategische portefeuille–wijkvisie–complexbeheerplan met elkaar verbonden zijn.

31

In 2013 heeft Woonstad Rotterdam belangrijke vorderingen gemaakt in de verdere implementatie van dit model:  we hebben een instrumentarium voor (financiële) waardesturing ontwikkeld en geïmplementeerd  voor nieuwbouw zijn acht productgroepen gedefinieerd, per productgroep zijn rendementseisen en functionele programma's van eisen vastgesteld  voor alle complexen is de bestemming opnieuw bepaald (sociale of vrije sector huur, vrije of MVE verkoop) en een nieuw model complexbeheerplan is in ontwikkeling  een derde deel van het bezit is getaxeerd Vastgoedsturing Om onze vastgoedportefeuille op de juiste manier te beheren en te ontwikkelen, zijn we eind 2011 overgegaan naar een balanswaardering van onroerend goed volgens de marktwaarde in verhuurde staat. Voorheen gebeurde dit op basis van de historische kostprijs. Een ingrijpende overgang die meer dan één jaar heeft gekost, omdat het over meer dan een andere waardering op de balans gaat: het betreft een geheel andere werkwijze. In 2013 hebben we het instrumentarium dat bij deze omslag hoort, verder ontwikkeld en in praktijk gebracht. Deze manier van waardesturing vormt de basis voor allerlei (des)investeringsbeslissingen. Om de marktwaardes in huidige staat goed te kunnen bepalen, zijn nauwkeurige gegevens over het bezit een vereiste. Het verbeteren van de datakwaliteit en het vertalen van de kwaliteitskernwaarden van de voorraad is dan ook een impliciet gevolg van de invoering van het nieuwe systeem en heeft continu onze aandacht. Naast financiële rendementseisen wordt ook het maatschappelijk rendement bij investeringsbeslissingen meegewogen. Verkoop Het is bekend dat de verkoopmarkt ook in 2013 geen hoogtij vierde. Ondanks alle positieve berichtgevingen aan het einde van het jaar, was 2013 een historisch dieptepunt als het gaat om landelijke verkoopaantallen. Woonstad Rotterdam is het ondanks deze marktomstandigheden wederom gelukt om meer dan 700 woningen te verkopen uit het bestaand bezit. Er zijn in totaal 727 woningen verkocht, verdeeld over drie categorieën:  Woningen die voor een eerste verkoop zijn aangeboden aan particuliere kopers (circa 1/3). De eerder genoemde marketingcampagnes hebben hier in het bijzonder aan bijgedragen, evenals het 'verkoopklaar' maken van de woningen.  Wederverkopen (circa 1/3) – dit betreft de verkoop van woningen (met een terugkoopverplichting) die door Woonstad Rotterdam teruggekocht zijn in 2013.  Verkoop aan beleggers van woningen met een opknapverplichting (circa 1/3). Deze verkoop liet een piek zien in 2013 met 250 verkochte eenheden. Het betreft veelal oude en losse panden die versnipperd in Rotterdam staan en renovatie behoeven. De opknapverplichting wordt met kopers contractueel overeengekomen. Deze wijze van verkoop blijkt in de praktijk goed te werken. De grote winst is de tempoversnelling van de renovatie. Particuliere beleggers knappen het bezit op en dat is goed voor het stadsgezicht en het leefcomfort. Bovendien bespaart Woonstad Rotterdam grote investeringen in losse panden. De opbrengsten uit verkoop investeren we in grotere herstructureringsprojecten. De verwachting is dat de hoge verkoop in deze categorie in 2013 eenmalig was en dat dit in 2014 normaliseert tot ongeveer 50 tot 100 woningen.

32

Afgelopen jaren heeft Woonstad Rotterdam vanuit de bestaande bouw steeds tussen de 700 à 800 woningen verkocht. In 2014 zullen de verkopen waarschijnlijk significant lager uitvallen om twee redenen:  Woonstad Rotterdam heeft halverwege het jaar kritisch naar de verkooplabels van diverse complexen gekeken en besloten vanaf 2014 meer gedoseerd te gaan verkopen. Dit met het oog op onze herstructureringsambitie op de langere termijn in bepaalde complexen en vanwege maatwerkafspraken voor het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ).  Woonstad Rotterdam biedt woningen aan onder de koopvorm Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE). Deze koopvorm kent twee belangrijke eigenschappen: Woonstad Rotterdam voert het onderhoud van deze complexen uit en koopt de woningen terug als de klant de woning verlaat. In 2013 is besloten deze constructie te moderniseren. Concreet betekent dit dat we vanaf 2014 geleidelijk de terugkoopverplichting afschaffen bij nieuw te verkopen woningen. De onderhoudsverplichting blijft wel van kracht. Voor reeds verkochte MVE woningen blijft de terugkoopverplichting voor kopers gewoon van kracht. Over de bestaande en nieuwe situatie is in 2013 uitgebreid met de Belastingdienst gesproken en zij hebben deze constructie akkoord bevonden. Hierdoor zal de totale terugkoopverplichting die Woonstad Rotterdam heeft, geleidelijk afnemen. Nieuwbouw en renovatie Ondanks de aanhoudende vastgoedcrisis in 2013 is Woonstad Rotterdam – als een van de belangrijkste vastgoedinvesteerders in Rotterdam – ook in 2013 doorgegaan met het opknappen en vervangen van haar woningvoorraad. Zo blijven we bijdragen aan vitale wijken. In 2013 is begonnen met de bouw en renovatie van in totaal 700 woningen, verdeeld over 19 projecten. Het gaat om 61% sociale huurwoningen, 22% vrije sector huurwoningen en 17% koopwoningen. Zoals elk jaar is er een piek in bouwstarts in de laatste maanden van het jaar. In het laatste kwartaal zijn er maar liefst 306 bouwstarts geweest. De meest opvallende: De Weg naar Kralingen, De Entree in Overschie en Soetendaal in Rotterdam Noord. Van de 943 oorspronkelijk geplande opleveringen zijn er 335 gerealiseerd. Dit heeft enerzijds te maken met bijgestelde bouw- en renovatieplannen voor 2013. Anderzijds zijn drie grote renovatieprojecten vervallen, waarbij het ging om in totaal 425 woningen. Daarnaast is de realisatie van een paar projecten vertraagd: Van Kralingen, Sint Mariastraat, De Entree en Bajonet Blok 1. Oorzaken van deze vertraging waren divers: constructieve problemen die het bouwtempo vertraagden, een langere verkoopduur voor de vereiste 70% bij nieuwbouwprojecten of een latere start omdat het vertrek van de laatste bewoners meer tijd in beslag nam dan voorzien. De Weg naar Kralingen In de wijk Jaffa (Kralingen/Crooswijk) vindt een grote herstructurering plaats. Ruim vierhonderd verouderde appartementen en bedrijfsruimten maken plaats voor ongeveer tweehonderd nieuwe woningen, waarvan zestig sociale huurappartementen. Bij de koopwoningen gaat het voornamelijk om ruime eengezinswoningen. Dankzij een voorspoedig verkooptraject is de bouw van de eerste fase met 52 koopwoningen en 40 sociale huurappartementen gestart. De volgende fase is in voorbereiding. Ook de aanleg van de nieuwe buitenruimte is in handen van Woonstad Rotterdam.

33

Kaap Belvedère Op deze historische, maar kwetsbare locatie op Katendrecht realiseert Woonstad Rotterdam in de periode van 2012 tot 2014 in drie fasen 51 koopwoningen, twee bedrijfsruimten en het Verhalenhuis Kaap Belvedère. In de eerste twee fasen zijn 38 woningen getransformeerd naar 25 hoogwaardig gerenoveerde eengezinswoningen/appartementen met herstel van het historische karakter. Alle woningen zijn inmiddels verkocht en de eerste bewoners hebben er hun intrek genomen. De laatste woningen worden in april 2014 opgeleverd. Het markante hoekpand is het onderkomen van Belvedère: het Verhalenhuis Rotterdam. De laatste fase van 26 nieuwbouw eengezinswoningen is op basis van klantwensen ontwikkeld en mag met het behalen van zeventig procent voorverkoop in twee maanden tijd, nu al een succes worden genoemd.

Duurzaamheid Woonstad Rotterdam wil dat duurzaamheid een vanzelfsprekend onderdeel wordt van het integrale beleid op maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het gaat hoofdzakelijk om duurzaam vastgoed en duurzame wijken. Door te investeren in energiebesparende maatregelen zorgen we niet alleen voor het milieu, maar zorgen we er ook voor dat de woonlasten voor onze bewoners betaalbaar blijven. De voortgang van deze ambitie meten we aan de hand van een Routekaart Duurzaam die in 2012 is uitgezet. Duurzaam vastgoed In 2013 lag de nadruk op het uitvoeren van energetische maatregelen om het aantal rode energielabels in de bestaande bouw verder omlaag te brengen. Dat is gelukt; het aandeel rode labels is gedaald van 13,4% naar 12%. Eind 2013 is besloten om 430 eengezinswoningen en 26 flats te voorzien van zonnepanelen. Vanuit het BTW-voordeel zijn middelen gereserveerd om dit besluit uit te voeren. De aanbesteding is uitgeschreven in 2013 en in 2014 worden de eerste panelen geplaatst. Woonstad Rotterdam streeft ernaar de centrale TL-verlichting in haar complexen te vervangen door LED-verlichting. Om bij nieuwbouw en transformatie de diverse aspecten van duurzaamheid te meten, maken we gebruik van het programma GPR Gebouw. Woonstad Rotterdam voldoet met een norm van GPR >7 ruim aan de wettelijk norm van >6. Gebruik van restwarmte via het Warmtenet Rotterdam biedt in potentie veel mogelijkheden om de CO2-uitstoot te beperken. In 2013 is Woonstad Rotterdam samen met andere corporaties en de energiebedrijven een business case gestart om te kijken hoe we de bestaande bouw op een rendabele wijze kunnen aansluiten op deze energiebron. Daarbij wordt nadrukkelijk ook rekening gehouden met het belang van de huurders. De resultaten van deze business case worden in 2014 verwacht en zullen uitsluitsel geven over de concrete mogelijkheden om restwarmte in te zetten voor het bezit van Woonstad Rotterdam.

34

Duurzame wijken Duurzame wijken zijn wijken met blijvend aantrekkelijke woonmilieus en met toekomstbestendige woningen. Veel van onze medewerkers zijn hier elke dag opnieuw mee bezig. In 2013 lag, als het over duurzame wijken gaat, de nadruk op energetische maatregelen. Woonstad Rotterdam maakt deel uit van het consortium Versnelling 010, een gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam, woningcorporaties, bouwers, financiële instellingen, VVE010 en energieleveranciers. Het doel is om tot 2018 in totaal tienduizend woningen in Rotterdam te verduurzamen. In dit kader is Woonstad Rotterdam in 2013 gestart met het aanbrengen van energetische maatregelen bij 584 woningen. Het consortium heeft in november 2013 de website www.slimwoneninrotterdam.nl gelanceerd. Hier kunnen Rotterdammers allerhande informatie vinden over hoe ze hun woning kunnen verduurzamen. Duurzaamheid moet een integraal onderdeel worden van alles wat we doen in de wijken. Het gaat niet alleen om duurzaam vastgoed, maar ook om bijvoorbeeld hergebruik van bouwmaterialen, groen in de wijk en het stimuleren van de werkgelegenheid. In 2013 is een begin gemaakt om duurzaamheid te integreren in de wijkvisies. In 2014 gaan we daarmee door en zal er ook een koppeling gemaakt worden met onze visie op Werkende Wijken. Duurzame bedrijfsvoering Op het gebied van de eigen bedrijfsvoering zijn met de aanschaf van de eerste elektrische bedrijfsauto en de verdere uitrol van het fietsenplan duurzame stappen gezet. Op verschillende plekken in onze organisatie zijn kleinere en grotere energiebesparingen doorgevoerd. Duurzame bedrijfsvoering gaat voor Woonstad Rotterdam echter verder dan de eco footprint van haar kantoren en bedrijfsmiddelen. Het samenwerken met bewoners en ondernemers uit de wijk, waarbij gewerkt wordt aan een duurzame relatie, rekenen wij ook onder een duurzame bedrijfsvoering. Voor 2014 staat verdere planontwikkeling op de agenda. Ook dit jaar werd weer veel geïnvesteerd in de duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Het Management Development programma werkte aan bewustwording omtrent dit thema. Daarnaast werd er veel geïnvesteerd in opleidingen voor medewerkers, enerzijds op het gebied van kennis, maar anderzijds ook op het gebied van competentieontwikkeling en reflectie.

35

36

4 ORGANISATIE In onze ondernemingsstrategie 2012–2016 hebben we vastgelegd dat we blijven focussen op de wijken en buurten en daarin willen blijven investeren. De ambitie was en is nog steeds hoog. Bovendien willen we beter zichtbaar maken wat we doen. In 2012 hebben we gewerkt aan een afgeslankt en efficiënt organisatiemodel met 480 fte (in plaats van 560) en drie regiokantoren (in plaats van vijf). De doelstelling van de nieuwe organisatie is goed, efficiënt en resultaatgericht werken. In 2013 ging de aandacht vooral uit naar het verbeteren van de prestaties én het scherp blijven sturen op de bedrijfskosten. Alleen zo kunnen we onze ambities waarmaken. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe we onze belangrijkste bedrijfsprocessen opnieuw hebben ingericht en hoe we de methodiek van Continu Verbeteren in onze organisatie hebben geïmplementeerd. Zo werken we enerzijds aan de kwaliteit van onze dienstverlening en anderzijds aan het reduceren van de bedrijfskosten. Verder is er in dit hoofdstuk aandacht voor goed bestuur en reputatiemanagement.

Slim organiseren In de loop van 2013 is veel tijd en aandacht besteed aan het implementeren van de nieuwe organisatie, een ingrijpende operatie voor onze medewerkers. Velen kregen te maken met ander vastgoed, andere huurders en stakeholders, andere collega's en een andere leidinggevende. Allemaal goede en noodzakelijke veranderingen voor de organisatie als geheel, maar veelal ook ingrijpende en soms gewoonweg pijnlijke wijzigingen voor individuele collega's. Des te groter is de trots, nu we constateren dat de organisatie 'staat': een organisatie met energie, een organisatie die zich elke dag inzet om het weer iets beter te doen dan de dag ervoor. Uit de medewerkerstevredenheids- en betrokkenheidsscan 2013 komt naar voren dat ruim 80% van de medewerkers een neutraal (inclusief 'geen ervaring met reorganisatie') tot positief oordeel heeft, een kleine 20% oordeelt niet positief over de reorganisatie. Als positieve ontwikkelingen als gevolg van de reorganisatie worden onder andere genoemd: de geografische herverdeling van de regio's en de verdere verbetering van werkprocessen. Ook onze externe prestaties en klantwaardering hebben er al vanaf het eerste kwartaal niet onder geleden: een topprestatie van alle medewerkers! De reorganisatie heeft in 2012 en 2013 geleid tot het gedwongen vertrek van ruim dertig medewerkers in vaste dienst. Samen met natuurlijk verloop en beëindiging van tijdelijke contracten resulteerde dat in een reductie van 80 fte.

37

Verder bezuinigen Medio 2013 werd duidelijk dat er nog meer bezuinigd moest worden als gevolg van het veranderde klimaat: de politieke context, de financiële en economische situatie en de verslechterde woningmarkt. De saneringsheffing en verhuurdersheffing kosten Woonstad Rotterdam in 2014 € 26 miljoen en dit bedrag loopt op tot € 29,7 miljoen in 2017. Geld dat we hard nodig hebben om onze investeringen en onderhoudsuitgaven op het gewenste peil te kunnen brengen. De heffingen worden niet of nauwelijks gedekt door de extra huurverhogingen en hebben allerlei nadelige gevolgen voor de klant. Woonstad Rotterdam heeft daarom moeten besluiten om 15% extra te bezuinigen op de algemene kosten en nog eens 5% op de personele formatie (van 480 fte naar 450 fte) in 2014 en 2015. Plannen daartoe zijn inmiddels uitgewerkt. Human Resource Management Veel medewerkers begonnen het jaar in een nieuw team, vaak in een gewijzigde functie en veelal op een nieuwe locatie. Met de cyclus van startgesprekken, voortgangsgesprekken en beoordelingsgesprekken hebben medewerkers afspraken gemaakt met hun leidinggevende over te behalen resultaten en hun professionele ontwikkeling. Het onderwerp klant- en resultaatgericht werken kreeg speciale aandacht. Er is een pilot uitgevoerd, waarbij het (midden)management de verantwoordelijkheid heeft genomen voor een proces van continu verbeteren: een werkwijze, waarbij werkprocessen en werkinstructies voortdurend worden geoptimaliseerd op basis van input van collega's. Eind 2013 is de werkwijze organisatiebreed geïmplementeerd. Managementdrives en management development In 2013 heeft het voltallige management ervaring opgedaan en gewerkt met de zogenoemde managementdrives methodiek, welke inzicht geeft in de drijfveren van de manager. Ook geeft de methode inzicht in het hoe en waarom van gedrag en maakt het gedrag op een goede manier bespreekbaar. Alle managers en een groot aantal teams zijn met management drives aan de slag gegaan, zodat teams effectiever kunnen werken. Voor het middenmanagement is er een management development programma opgezet. Dit programma was enerzijds gericht op leiderschapsontwikkeling en anderzijds op het versterken van de kwaliteiten van het middenmanagement. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in 2013 bedroeg 4,5%. In het eerste kwartaal was het verzuim aanzienlijk hoger dan 5%. De werkdruk, de nieuwe teams en een forse, langdurige griepgolf vormen daarvoor een verklaring. In de andere drie kwartalen daalde het verzuim gestaag, waardoor het doel van gemiddeld 4,5%, is gehaald. Reorganisatie In 2013 is de reorganisatie Slim Organiseren afgerond. Woonstad Rotterdam heeft de grootst mogelijke zorgvuldigheid betracht in het traject: Woonstad Rotterdam heeft een sociaal plan opgesteld, er zijn outplacementtrajecten opgezet, er is sprake geweest van maatwerk voor medewerkers ouder dan 60 jaar en in enkele gevallen zijn uitzonderingen op de algemene regels gemaakt voor medewerkers die, om uiteenlopende redenen, als (zeer) kansarm op de arbeidsmarkt terecht zouden komen. De formatiereductie (80 fte) is zo veel mogelijk gerealiseerd via natuurlijk verloop. Helaas waren gedwongen ontslagen niet helemaal te voorkomen.

38

Grip op processen Om ook in de toekomst te kunnen blijven zorgen voor goede en betaalbare woningen, hebben we in 2013 de bedrijfsprocessen kritisch tegen het licht gehouden met het programma Grip op Processen. Vier belangrijke bedrijfsprocessen (verhuren eenheden inclusief incasso, onderhouden eenheden, ontwikkelen eenheden en inkoop) zijn geanalyseerd en (her)ontworpen. Per bedrijfsproces zijn de problemen in kaart gebracht en verbeterpunten vastgesteld. Ook zijn we begonnen met de introductie van de hiervoor beschreven methode continu verbeteren. Met Grip op Processen willen we vier zaken voor elkaar krijgen: de klantwaarde verhogen, onze processen zo efficiënt en effectief mogelijk inrichten, een lerende organisatie creëren en grip krijgen op risico's. Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste verbeterpunten die in 2013 zijn ingevoerd.  Verhuren eenheden en incasso De KPI's voor het verhuurproces zijn gedefinieerd en in de praktijk getoetst. Zaakgericht werken is ingevoerd, de gewenste basiskwaliteit is vastgesteld en getest in een wijkteam. Het nieuwe werkproces voor incasso is geïmplementeerd en afgestemd met de wijkteams. Medewerkers zijn (bij)geschoold en gestart met huisbezoeken. Met deurwaarders zijn nieuwe afspraken gemaakt en voor nieuwe huurders is een maatwerkbehandelplan ingevoerd.  Onderhouden eenheden Voor wat betreft het onderhouden van eenheden heeft Woonstad Rotterdam eind 2013 een nieuw contract voor de afwikkeling van reparatieverzoeken afgesloten met een beperkt aantal aannemers. Daarnaast is een uniforme methodiek voor conditiemetingen ingevoerd en voor een derde deel van de voorraad toegepast. Ook is een proef gedaan met preventieve onderhoudskeuringen (APK) aan woningen.  Ontwikkelen eenheden Het proces (advisering en besluitvorming) van het ontwikkelen van eenheden is verder aangescherpt; afspraken zijn gemaakt over de inhoud en vorm van beslisdocumenten, vastgelegd is wie welke bijdrage levert in de besluitvorming van projecten alsmede de te gebruiken parameters. Gestart is met het maken van Uitvoeringsprogramma's per wijk; voor het resterende deel gebeurt dat in de eerste helft van 2014. Tenslotte zijn voor alle producten die Woonstad Rotterdam aanbiedt (type woning per marktsegment) de specificaties en de financiële kaders vastgelegd.  Inkoop Het inkoopproces is in de basis op orde gebracht. De verbeterpunten zijn in kaart gebracht en de aanbevelingen die daaruit voortvloeiden, zijn geïmplementeerd.

39

Informatisering & Automatisering In 2013 is het merendeel van de medewerkers voorzien van een nieuwe generatie smartphones. Hiermee is de basis gelegd voor een optimaal gebruik van nieuwe technische toepassingen, zoals App's. Daarnaast is Woonstad Rotterdam overgestapt op mobiele devices voor conditiemetingen in huizen en het vaststellen van energielabels. Een enorme efficiencyslag, omdat de medewerker tijdens het bezoek alle gegevens invult en niet naderhand op kantoor. Voor huismeesters en verhuurmedewerkers worden App's gerealiseerd, waardoor zij alle benodigde informatie op zak hebben. Voor onze klanten is de Reparatie-App gelanceerd. Hiermee kunnen reparatieverzoeken digitaal worden ingediend. Een belangrijke ontwikkeling voor de afdeling I&A is Zaakgericht Werken. Daartoe is nieuwe functionaliteit in het bestaande automatiseringssysteem gebouwd. Bij een eerste klantcontact worden de gegevens ingevuld en een route uitgezet voor de behandeling van 'de zaak'. Alle vervolgstappen plus de noodzakelijke documentatie kunnen worden toegevoegd, zodat de afwikkeling op elk moment volledig inzichtelijk is. Voor het verhuurproces is dit operationeel, voor de processen rond het beheren van de leefomgeving staan we in de startblokken. De resultaten van Zaakgericht Werken zijn inmiddels landelijk opgepikt in corporatieland en komen ook positief tot uitdrukking in de medewerkerstevredenheidsscores bij Woonstad Rotterdam. In 2013 heeft Woonstad Rotterdam daarnaast grote stappen gezet met het verder digitaliseren van documenten en dossiers. Een belangrijke mijlpaal in 2013 was verder dat we bij de landelijke webmonitor een tweede plek hebben bemachtigd. De website wordt nog voortdurend verbeterd. Recent is een nieuwe module voor het zoeken van woningen opgenomen.

40

5 GOVERNANCE EN RISICOMANAGEMENT Woonstad Rotterdam hecht veel waarde aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarom willen we transparant communiceren over ons beleid. Als uitgangspunt hanteren wij de Governancecode Woningcorporaties, onderdeel van de Aedescode. Regelmatig informeren wij onze stakeholders over ons reilen en zeilen en betrekken hen geregeld bij discussiebijeenkomsten over ons beleid.

Governance Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen legt in haar eigen jaarverslag verantwoording af (zie pagina 67 en verder). Raad van Bestuur De samenstelling van de Raad van Bestuur is sinds begin 2012 ongewijzigd:  mevrouw drs. M.B.T. Molenaar (1958), voorzitter  de heer drs. R.J. Feenstra, RA (1959), lid De Raad van Bestuur (RvB) bestuurt Woonstad Rotterdam en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen over beleid, risicobeheersing, resultaten en over de deelnemingen. De RvB vergadert eens per twee weken apart en eens per twee weken in MT-verband. Besluiten van beide overleggen worden intern gepubliceerd en opgeslagen in het managementinformatiesysteem. De portefeuilleverdeling tussen beide bestuurders is als volgt.  De portefeuille van de voorzitter omvat Corporate Strategie, Verhuur en Beheer, Portefeuillestrategie, Reputatie en Communicatie, Human Resources, Bedrijfshuisvesting en Aan- en Verkoop.  De portefeuille van het lid van de Raad van Bestuur omvat Finance en Control, Vastgoedsturing, Informatisering en Automatisering, Ontwikkeling Vastgoed en Facilitaire Zaken. Mevrouw Molenaar is lid van het algemeen bestuur Aedes, van de Vrienden van Mikumi en van de raad van commissarissen van BDR Thermea. In het laatste geval zijn met de Raad van Commissarissen afspraken gemaakt om eventuele belangenverstrengeling te voorkomen. De heer Feenstra vervulde in 2013 geen nevenfuncties. Overleg met de Ondernemingsraad Het overleg met de Ondernemingsraad (OR) is onderdeel van goed bestuur. De relatie tussen werkgever (RvB) en werknemersvertegenwoordiging is geregeld in de Wet op de Ondernemingsraden. Voor Woonstad Rotterdam is deze nader gespecificeerd in het Convenant Medezeggenschap Woonstad Rotterdam 2010-2013.

41

In december 2013 eindigde de zittingstermijn van de OR en trad er een nieuwe raad in (licht) gewijzigde samenstelling aan. Het bestuur heeft grote waardering voor het vele werk dat de OR heeft verzet in de afgelopen periode en de kritisch constructieve wijze waarop dat is gedaan. Bestuur en Ondernemingsraad hebben in 2013 zeven maal formeel overlegd. Er is meerdere malen om instemming van de OR gevraagd, onder andere over: het digitaliseren van personeelsdossiers, het variabele beloningsbeleid, de beoordelingscyclus en –methodiek, de uitwerking van het MD-beleid, de eindejaarsuitkering 2013, het collectief verlof 2014, de nieuwe bedrijfsarts, de werkkostenregeling, de evaluatie van de RI&E en de formatiereductie 2014. Daarnaast heeft het bestuur de OR om advies gevraagd over diverse onderwerpen, zoals de richtlijnen voor partieel arbeidsongeschikten en de richtlijnen omtrent privacygevoelige bedrijfsinformatie. Ten slotte is de OR frequent geïnformeerd over allerlei aangelegenheden, bijvoorbeeld:  de jaarstukken 2012  het jaarplan en de begroting 2013  kwartaalrapportages van bestuur en HR  maandelijkse personeelscijfers  bedrijfsvoeringzaken met personele effecten  de managementagenda  Grip op Processen  de implementatie van Slim Organiseren  het regeringsbeleid en de gevolgen voor Woonstad Rotterdam Huurcommissie De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder in de sociale huursector. Geschillen kunnen gaan over bijvoorbeeld de hoogte van de huur, het onderhoud of servicekosten. Een van de voorwaarden van de Huurcommissie is dat huurders en verhuurders eerst samen uit een geschil proberen te komen. Lukt dat niet, dan kan de Huurcommissie worden ingeschakeld. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend. In 2013 hebben huurders van Woonstad Rotterdam in totaal 271 verzoekschriften ingediend bij de Huurcommissie. Een stijging van 274% ten opzichte van 2012 (in totaal 99 verzoekschriften), maar in vergelijking met andere verhuurders relatief weinig. De stijging is voor een groot deel te verklaren door de relatief forse huurverhoging van maximaal 4% boven inflatie en door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013.

42

In 2012 waren er 27 verzoekschriften ingediend tegen de huurverhoging, terwijl dit aantal in 2013 opliep tot 165. In 146 gevallen kreeg Woonstad Rotterdam gelijk, in 4 gevallen de huurder en de rest loopt nog. Ook het aantal verzoekschriften over de hoogte van de servicekosten en onderhoudsgebreken is toegenomen in 2013. In de tabel staan de totalen per verzoekschrift. ingediende verzoekschriften Huurcommissie

2013

2012

21

11

1

0

165

27

73

51

toetsing aanvangshuur

9

10

tussentijdse aanpassing

1

0

afrekening servicekosten hoogte voorschot jaarlijkse huurverhoging onderhoudsgebreken

woningwaardering tussentijds bezwaar totaal

1

0

271

99

Geschillenadviescommissie Woonstad Rotterdam is lid van de regionale Geschillenadviescommissie (GAC). De GAC is onafhankelijk en behandelt geschillen tussen huurders en Woonstad Rotterdam. De GAC bestaat uit zes personen en een ambtelijk secretaris. Een geschil kan ontstaan als een klant niet tevreden is over de klachtafhandeling van Woonstad Rotterdam. Ook de corporaties Havensteder, Maasdelta, Patrimonium Barendrecht en Woonplus Schiedam nemen deel aan deze commissie. In 2013 zijn er 36 geschillen ingediend waarvan er 20 ontvankelijk zijn verklaard en waarvoor een hoorzitting heeft plaatsgevonden. In 10 gevallen heeft Woonstad Rotterdam een herstelactie moeten inzetten.5 Integriteit Woonstad Rotterdam hecht veel waarde aan integriteit. De Interne Audit Dienst heeft in 2013 één incident onderzocht. De uitkomst van dat onderzoek was dat er onzorgvuldig is gehandeld, maar dat er geen sprake was van noemenswaardige schade. Er vonden geen sancties plaats, omdat de verantwoordelijke medewerkers inmiddels niet meer in dienst waren van Woonstad Rotterdam. In 2013 is, net als in voorgaande jaren, geïnventariseerd welke betaalde en onbetaalde nevenfuncties de leden van het managementteam uitoefenen. Het gaat om de directeuren en overige leden van het hoger management die direct aan de Raad van Bestuur rapporteren. Van deze nevenfuncties is een register aangelegd. Toetsing vindt plaats vóór een nevenfunctie wordt geaccepteerd. Getoetst wordt of er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen. Dat bleek niet het geval. Het afgelopen jaar is binnen Woonstad Rotterdam een integriteitspel ontwikkeld. Het doel is om de discussie over integriteitsvraagstukken aan te wakkeren. Het spel is gespeeld – eerst door het managementteam – op basis van casuïstiek die aan de praktijk is ontleend. In het komende jaar zal het spel in alle werkoverleggen worden gespeeld. 5

betreft voorlopige cijfers: de officiële publicatie van de jaarcijfers 2013 van de GAC vindt op 27 mei 2014 plaats, derhalve heeft Woonstad Rotterdam de voorlopige cijfers gebruikt

43

Risicomanagement Risicomanagement en control framework De wijze waarop wij omgaan met risico's is een van de belangrijkste sleutels van ons toekomstig succes als organisatie. Wij kunnen met nog meer zelfvertrouwen onze maatschappelijke opgaven oppakken als we minder kwetsbaar zijn voor de gebeurtenissen om ons heen. In 2013 hebben wij ons risicomanagement verder doorontwikkeld. Wij kiezen voor een effectieve aanpak: we willen de risico's beheersen die het behalen van onze doelstellingen in de weg staan. Dat willen we bereiken door een optimaal functionerend control framework binnen Woonstad Rotterdam. Ons control framework bestaat uit vier onderdelen: Managementinformatiesysteem (MIS), Grip op Processen, Compliance en Risicomanagement. Managementinformatiesysteem (MIS) Eind december 2013 is het managementinformatiesysteem (MIS) 'nieuwe stijl' online gegaan. Daarmee zijn rapporten beschikbaar gesteld, gericht op het sturen en beheersen van het jaarresultaat, leegstand en betalingsgedrag van huurders. Dankzij MIS is dagelijks essentiële sturingsinformatie beschikbaar binnen de organisatie en kunnen belangrijke bedrijfsvoeringsprocessen geoptimaliseerd worden. Het MIS helpt de organisatie bij het realiseren van haar doelen en vergemakkelijkt de mogelijkheden om tijdig bij te sturen. Naast het opleveren van de eerder genoemde rapporten hebben we gekeken naar de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van betrokkenen bij het MIS. Deze zijn uitgewerkt en op relevante onderdelen geïmplementeerd. Compliance Onderdeel van goed bestuur is de zorg voor het naleven van wet- en regelgeving. Woonstad Rotterdam heeft dit op diverse plaatsen in de organisatie geborgd en in 2013 het beleid hiervoor vastgesteld. In dit kader vond de aanstelling plaats van een compliance officer. Preventie is een belangrijk onderdeel in de borging van compliance. Woonstad Rotterdam werkt aan een systeem, waarbij de organisatie (veranderende) wet- en regelgeving tijdig en afdoende in haar bedrijfsvoering implementeert. Essentieel daarbij zijn het bijtijds signaleren van veranderingen en de vertaling daarvan naar de praktijk bij Woonstad Rotterdam. Onder leiding van de compliance officer is een grote stap vooruit gemaakt met dit systeem dat in 2014 'state of the art' wordt afgerond. Controle vormt het andere belangrijke onderdeel van borging: enerzijds door externe toezichthouders, anderzijds via interne controle. Het werk van de Interne Audit Dienst (IAD) is hierbij van groot belang. Deze afdeling controleert de bedrijfsvoering, stelt vast of we processen correct uitvoeren en in welke mate verdere professionalisering mogelijk is. IAD rapporteert aan het bestuur en de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De Raad van Bestuur bespreekt de rapportages met het MT. Op basis van door IAD aangeleverde feiten wordt vervolgens actie ondernomen.

44

Risicomanagement Het bestuur van Woonstad Rotterdam is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. Deze systemen beogen een optimale beheersing van interne en externe risico's, maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden dat strategische doelstellingen worden gerealiseerd of dat materiële risico's en de impact daarvan niet optreden. Onder verantwoordelijkheid van het bestuur ziet de afdeling Finance & Control toe op de bewaking van de interne beheersmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van Woonstad Rotterdam. Verder rapporteren zowel de externe accountant als de Interne Audit Dienst (IAD) aan de Auditcommissie over de werking van de interne beheersmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Het bestuur heeft in 2013 de risicobereidheid geformuleerd. De hoeveelheid risico die het bestuur bereid is te nemen, is vrij laag. Woonstad staat in principe behoudend tegenover het nemen van risico's, omdat Woonstad Rotterdam onderneemt met maatschappelijk vermogen. De risicostrategie geeft de wijze aan waarop het bestuur met verschillende soorten (strategische) risico's wenst om te gaan:  vermijden (we doen het niet)  verminderen (we bouwen controles in)  overdragen (we verzekeren het of we besteden het uit)  accepteren (we zien het wel) De risico's worden periodiek geanalyseerd en beoordeeld. Welke risico's wel en welke niet kunnen worden genomen, wordt afgekaderd door ons risicobeleid. We hebben diverse maatregelen genomen in onze statuten, bestuursreglement, investeringsstatuut en treasurystatuut. Woonstad Rotterdam beschikt over een integrale beleids- en controlecyclus, waarbij de doelstellingen meetbaar zijn gemaakt en waarop onze informatievoorziening is afgestemd. Daarnaast kent Woonstad Rotterdam organisatorische beheersingsmaatregelen, verankerd in onze administratieve organisatie en functiebeschrijvingen. Deze zijn veelal uitgewerkt in procedures, werkinstructies en richtlijnen. Woonstad Rotterdam streeft ernaar om haar processen zo goed mogelijk te beheersen en waar nodig adequaat bij te sturen. In het afgelopen jaar is het risicomanagement verder verankerd in de planning- en controlcyclus en is de risicomatrix – vast onderdeel van de projectbesluitvormingscyclus voor investeringsbeslissingen – verder ontwikkeld. Hierbij is aansluiting gezocht bij het project Grip op Processen om te komen tot beheersmaatregelen naar aanleiding van de risicoregisters van onze kernprocessen. Procesrisico's hebben betrekking op operationele, rapportage- en toezichtdoelstellingen. Voor de kernprocessen Verhuur en Onderhoud is in 2013 een risico-inventarisatie opgesteld. Ook is het model Risicoregister vastgelegd en is er een digitale Risico Management Gids ingericht. Nadat de risico's zijn geïdentificeerd, een passende risicostrategie is gekozen en de beheersingsmaatregelen zijn ingericht, wordt het proces vervolgd met het monitoren van de effectiviteit van het risicomanagementsproces en het verbeteren van de bedrijfsvoering op basis van de gemeten resultaten.

45

Jaarlijks actualiseren wij ons strategisch risicoprofiel. Het management heeft in 2013 wederom een uitgebreide inventarisatie uitgevoerd. De meeste risico's houden verband met de huidige economische situatie en politieke onzekerheid ten aanzien van onze sector. Woonstad Rotterdam werkt hierbij met vijf risico kerncategorieën: 1 financiële positie (resultaten en financiering) 2 vastgoedportefeuille (verhuur, incasso, onderhoud, renovatie, verkoop/terugkoop, ontwikkelen eenheden, inkoop) 3 reputatie (inclusief compliance) 4 interne organisatie 5 maatschappelijke positie Geïntegreerd risicomanagement is het uiteindelijke doel van Woonstad Rotterdam, waarbij het control framework en de bijbehorende instrumenten van risicomanagement effectief zijn verankerd in de integrale bedrijfsvoering van de organisatie. Het voldoen aan de richtlijnen Corporate Governance en de Governancecode Woningcorporaties is onderdeel van de inrichting en monitoring van het control framework. Komend jaar zal de aandacht met name gefocust zijn op de 'risicoreactie' en het vaststellen van de beheersmaatregelen. In het kader van de financiële verantwoording in dit jaarverslag 2013 zijn de volgende zaken nog van belang. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Woonstad Rotterdam dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente risico's (rente, looptijden en markt). Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband kan worden gelegd met het belegde/gefinancierde vermogen. Ultimo 2013 is (evenals in 2012) geen sprake van het gebruik van financiële derivaten. Valutarisico Woonstad Rotterdam is alleen werkzaam in Nederland en heeft bovendien geen activa/passiva in buitenlandse valuta. Van valutarisico is derhalve geen sprake. Kredietrisico, beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Verder heeft Woonstad Rotterdam geen significante concentraties van kredietrisico.

46

Conclusie interne beheersing Uitgaande van het hiervoor geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, rekening houdend met de genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:  Woonstad Rotterdam voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen zijn gerealiseerd  Woonstad Rotterdam zich houdt aan de bestaande wet- en regelgeving  de interne en externe financiële rapportages van Woonstad Rotterdam betrouwbaar zijn  geen risico's zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid

Reputatie 2013 is een succesvol jaar geweest voor de zichtbaarheid van Woonstad Rotterdam in de media. Een goede reputatie is iets waar alle medewerkers en projecten aan bijdragen en stoelt voor een belangrijk deel op hoe de organisatie dagelijks presteert. Daarnaast is reputatie afhankelijk van de wijze waarop een organisatie op cruciale momenten zichtbaar is in de pers. In de ranglijst van de gezaghebbende Building Business Reputatie Monitor steeg Woonstad Rotterdam van de 12e naar de 6e plaats. Belangrijker nog dan de hogere notering zijn de kwalificaties die verschillende stakeholders geven aan Woonstad Rotterdam: een betrouwbare en degelijke samenwerkingspartner die uitstekend presteert en doet wat ze moet doen. De corporatiebranche had in 2013 nog steeds last van de reputatieschade als gevolg van de affaire Vestia. Reden voor brancheorganisatie Aedes om een landelijke reputatiewerkgroep op te zetten, waarin ook Woonstad Rotterdam participeert. De werkgroep heeft in 2013 een programma ontwikkeld dat gericht is op het beter zichtbaar maken van wat corporaties doen en wat dat oplevert. Onderdeel van dit programma is boegbeelden in de sector aan te wijzen die de reputatie een positieve impuls kunnen geven. Woonstad Rotterdam heeft zich een aantal keren met opiniërende bijdragen gemengd in het publieke debat. Onder andere over thema's als de hoogte van bouwleges, verliezen op de grondexploitatie en het succes van wijkaanpak. Op PR-gebied is de toegenomen zichtbaarheid van de website een belangrijk winstpunt. De toekenning van de Nationale Renovatie Prijs Gulden Feniks, de oorkonde van het Historisch Genootschap Roterodamum en de stichting Stadsherstel Historisch Rotterdam, plus een nominatie voor de Rotterdamse architectuurprijs voor het renovatieproject Justus van Effen genereerden in 2013 ook positieve publiciteit.

47

Bijna wekelijks berichtten vooral de lokale media over Woonstad Rotterdam. Met een actief mediabeleid is publiciteit gegenereerd rond projecten, activiteiten en gebieden. In het oog springt onder meer de berichtgeving over het leer/werkproject Renoveren op Zuid en de ontwikkeling van een uitvaartplein in Crooswijk. In het verslagjaar is de samenwerking versterkt met woordvoerders van de gemeente, de andere corporaties en het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. Met gecoördineerde acties is positief nieuws in de pers gebracht en negatief nieuws uit de pers gehouden. Verder is in 2013 geïnvesteerd in een goede relatie met de lokale en landelijke pers. De winst die dit oplevert, is niet altijd zichtbaar, maar betaalt zich uit in genuanceerde berichtgeving over 'gevoelige' thema's als het Woonhotel en de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2014 staat er opnieuw een reputatieonderzoek op het programma.

Verbindingen Aan het begin van 2013 telde Woonstad Rotterdam dertien verbindingen. Hierna doen we verslag van de vier belangrijkste verbindingen en de relevante ontwikkelingen. CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk/ OCNC BV De in 2003 gestarte samenwerking ten behoeve van de herstructurering van Nieuw Crooswijk is vormgegeven in een CV/BV constructie, samen met Heijmans Vastgoed NV en Era Contour BV. In 2013 is Woonstad Rotterdam uit deze constructie gestapt. In overleg met de gemeente en partners heeft OCNC de herstructurering van Nieuw Crooswijk beperkt tot het deelgebied Wandeloord. Voor de overige deelgebieden binnen Nieuw Crooswijk heeft Woonstad Rotterdam een alternatief plan vastgesteld. Deze wijzigingen zijn medio 2013 naar buiten gebracht. OCNC heeft in 2013 de twee bouwblokken aan de Boezemlaan opgeleverd en volledig verkocht. Eind 2013 is de eerste paal geslagen voor een vierde bouwblok. Woonstad Rotterdam neemt hierin 51 sociale huurwoningen af. De overige nog te realiseren bouwblokken binnen Wandeloord realiseert OCNC zelfstandig. OCNC CV heeft in 2013 een verlies gerapporteerd. Aangezien Woonstad Rotterdam geen risicodragende partij is, heeft dit verlies geen effect op haar jaarrekening. Woonstad Rotterdam Vastgoed BV De werkmaatschappij Woonstad Rotterdam Vastgoed BV is opgericht in 2004 en kende in 2013 één nieuw project: het nieuwbouwproject De Entree in Overschie, waar Woonstad Rotterdam 84 eengezinswoningen realiseert. De BV boekte over 2013 een winst van € 131.143. Dit betrof met name het verkoopresultaat dat op basis van percentage of completion methode is bepaald.

48

Woonstad Rotterdam Holding BV / Woonstad Rotterdam Warmte BV Woonstad Rotterdam Holding BV is de beheermaatschappij waarin Woonstad Rotterdam 100% participeert. De Woonstad Rotterdam Holding BV is de enige aandeelhouder in Woonstad Rotterdam Warmte BV. Hierin is de warmte/koude-opslaginstallatie (WKO) van het Justus van Effen complex opgenomen. Het resultaat van Woonstad Rotterdam Warmte BV in 2013 is een verlies van € 164.514. Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF Woonstad Rotterdam en Woonbron zijn in 2005 een samenwerking aangegaan in de vorm van Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF. Doel van deze samenwerking was het aanbieden van tijdelijke woonruimte aan mensen die daar niet zelf voor kunnen zorgen. Het Woonhotel is een concept tussen kamerverhuur en een hotelvoorziening in. Naast de sociale doelgroep worden kamers verhuurd aan de zakelijke markt. Dit deel van het hotel is een viersterrenhotel en de kostendrager voor het Woonhotel. In 2013 liep de betalingsachterstand van de exploitant van het Woonhotel zodanig op, dat de bestuurders van de VOF – na veelvuldig, maar tevergeefs overleg met de exploitant – besloten een kort geding aan te spannen om de exploitant uit te zetten. In januari 2014 is de exploitant daadwerkelijk failliet verklaard en is er een curator aangesteld. De vervolgstappen worden momenteel in kaart gebracht. Woonstad Rotterdam zal in 2014 haar rol en inzet in deze verbinding herzien. Over 2013 is een positief operationeel resultaat gehaald van € 71.088. Het aandeel van Woonstad Rotterdam hierin was € 35.544. Woonstad Rotterdam heeft het doel het Woonhotel te verkopen. Het tenderproces daartoe loopt momenteel.

49

50

6 FINANCIËN De sector staat onder druk, het toezicht van CFV en WSW wordt strenger. De sector moet fors bijdragen aan het tekort op de Rijksbegroting en de sanering van noodlijdende collega-corporaties. Woonstad Rotterdam staat aan de vooravond van de oplossing van een aantal grote uitdagingen. In 2013 is de druk op het gebied van financiën en toezicht flink toegenomen.

Mede onder de grote druk van buitenaf is het externe toezicht (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw) flink verscherpt. Van eenmalige toetsingsmomenten in het jaar op basis van individuele verantwoordingsstukken gaat het naar continu toezicht, waarbij gekeken wordt naar governance, proces en verbanden. Doet Woonstad Rotterdam wat ze moet doen en wat ze had afgesproken, dan doet ze het goed en ook nog eens efficiënt! Dimensies als 'in control', 'efficiency' en 'rechtmatigheid' staan nu en in de toekomst nog meer in de schijnwerpers. Daarnaast is in 2013 gestart met forse verplichte bijdragen aan de Rijksbegroting, onder meer door middel van de verhuurdersheffing. Voor Woonstad Rotterdam stijgt die van € 0,6 miljoen in 2013 naar € 18 miljoen in 2014 en € 27 miljoen in 2017. Daarbij komt nog de saneringsbijdrage voor noodlijdende collega-corporaties (in 2013 ruim € 10 miljoen voor Woonstad Rotterdam). Allemaal extra lasten (cash out) die in 2012 in het geheel nog niet van toepassing waren en dus ook nog niet in onze cijfers zaten. Die extra lasten moeten volledig opgevangen worden binnen ons operationele resultaat. Dit alles betekent veel aandacht voor (scenario)analyse en verandering van beleid. De kwaliteit van onze financiële informatie wordt steeds belangrijker. Bij Woonstad Rotterdam was de kwaliteit van de managementinformatie het afgelopen jaar een van de onderwerpen op de agenda van het bestuur. Onderdeel hiervan was het project Management Informatie Systeem (MIS) dat eind 2013 is opgeleverd. Door het gebruik van MIS kan op eenvoudige wijze stuurinformatie uit de systemen van Woonstad Rotterdam worden verkregen. Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Woonstad Rotterdam stelt haar jaarrekening op (als toegelaten instelling) op basis van BW2 Titel 9 en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645. De herziene Richtlijn 645 (RJ645) is van toepassing vanaf verslagjaar 2012 en sluit aan bij de positionering en het beleid van de individuele corporatie. Als je stuurt op financieel rendement en financierbaarheid naast maatschappelijk rendement, zoals Woonstad Rotterdam, dan waardeer je op marktwaarde. De nieuwe richtlijn is beperkt van omvang. Dit betekent feitelijk dat er geen afwijkingen meer zijn van de reguliere Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.

51

RJ 645 verplicht tot het maken van een aantal keuzes aangaande de externe verslaggeving en een classificatie uit te voeren aangaande typologie van het vastgoed. Woonstad Rotterdam classificeert haar vastgoed als vastgoedbelegging. Hierdoor is RJ 213 van toepassing en vindt waardering plaats op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Het waarderingsprincipe vraagt om een controleerbare modelmatige uitwerking, gebaseerd op gevalideerde marktgegevens (externe taxateurs). De uitwerking leidt tot beter inzicht in de kosten van het maatschappelijke rendement en dient tevens als basis voor een transparante dialoog met onze externe stakeholders en financiers over het aanwenden van middelen. In dat kader heeft Woonstad Rotterdam zich nadrukkelijk beziggehouden met de doorontwikkeling van financiële beleidskaders. Onze financiële sturing is gebaseerd op kasstromen.

Financiële resultaten enkele kerncijfers (einde boekjaar) aantal eenheden in bezit aantal woningen verkocht onder voorwaarden aantal eenheden in beheer aantal fte's

2013

2012

47.688

47.760

6.528

6.489

54.216

54.249

479

520

Vermogenspositie Het financiële beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie, zowel op korte als lange termijn. Daarvoor hanteren wij de volgende uitgangspunten:  een solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (conform uitgangspunten CFV) structureel minimaal 20%  een structureel positieve operationele kasstroom  een structureel positief bedrijfsresultaat op beheer en exploitatie  voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)  een positief continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Evenals voorgaande jaren heeft Woonstad Rotterdam in 2013 van het CFV een positief continuïteitsoordeel toegekend gekregen. Dat wil zeggen dat Woonstad Rotterdam een goede solvabiliteit heeft, een voldoende groot volkshuisvestelijk weerstandsvermogen én dat het vermogen voldoende is ingezet voor de volkshuisvestelijke opgave. De soliditeit blijkt ook uit het feit dat wij recent (begin 2014) faciliteringsvolume hebben gekregen van het WSW. Onze interne sturing is gericht op een optimale inzet van middelen om de doelstellingen te realiseren. Dankzij de gekozen vastgoedwaardering geeft onze jaarrekening inzicht in het vermogen op basis van de actuele waarde. De marktwaarde in verhuurde staat van onze activa in exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 3,2 miljard (2012: € 3,2 miljard). Het eigen vermogen op basis van de waardering van de activa tegen marktwaarde in verhuurde staat bedraagt ultimo 2013 € 1,9 miljard (2012: € 1,9 miljard).

52

De solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in 2013 50% (2012: 50%). Om onze doelstellingen te realiseren, moeten wij keuzes maken. Deze keuzes leiden ertoe dat een deel van de middelen wordt ingezet om onze maatschappelijke doelstelling te realiseren. Onze beleidskeuzes beïnvloeden de omvang van deze zogenaamde 'opportunity costs' en bepalen welk deel van de marktwaarde wel gerealiseerd gaat worden. De bedrijfswaarde in de jaarrekening bedraagt ultimo 2013 € 2,06 miljard (ultimo 2012: €1,83 miljard). De bedrijfswaarde is aanzienlijk gestegen ten opzichte van 2012. Het verschil ten opzichte van 2012 wordt als volgt verklaard:  de minimale restant levensduur is verhoogd van 15 naar 20 jaar, in lijn met de kwaliteit van ons vastgoed  de huurinkomsten zijn hoger over de beschouwingsperiode tot 2018, omdat de huurverhoging in overeenstemming is gebracht met het Woonakkoord (1,5% boven inflatie plus inkomensafhankelijk); dit levert ruim 15% meer huurinkomsten op  de lasten zijn verlaagd in de bedrijfswaarde ingerekend: algemene lasten per jaar € 2,5 miljoen omlaag, personeelslasten structureel € 1,5 miljoen, in lijn met de doorgevoerde reductie van de bedrijfslasten in 2013 Jaarresultaat 2013 Het onderliggende jaarresultaat 2013 bedraagt € 4,4 miljoen. Dit is exclusief het voordeel ad € 5 miljoen, voortvloeiend uit de tijdelijke Regeling 6% BTW op Arbeid. Deze € 5 miljoen is reeds bestemd voor specifieke uitgaven in het kader van onderhoud en duurzaamheid. De belangrijkste oorzaak van het positievere resultaat ten opzichte van 2012 is de post 'niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De marktontwikkeling van ons vastgoed is beter (minder slecht) dan in 2012. Daarnaast hebben de reeds genoemde Regeling 6% BTW op Arbeid en de grote aandacht voor kostenbeheersing een positief effect op de kosten en zijn de huuropbrengsten toegenomen als gevolg van de per 1 juli 2013 doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging. Ontwikkeling bedrijfsresultaat Belangrijke elementen in onze ondernemingsstrategie zijn een structureel positief bedrijfsresultaat uit beheer en exploitatie en substantiële verlaging van de overheadkosten. Ten opzichte van 2012 is het bedrijfsresultaat in 2013 ruim € 10 miljoen positiever. Het resultaat toekomend aan Woonstad Rotterdam (het jaarresultaat) is € 155 miljoen hoger. Het verschil met het bedrijfsresultaat ad € 145 miljoen wordt geheel veroorzaakt door de lagere 'niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De verschillen kunnen als volgt worden gespecificeerd.

53

x € 1 miljoen afwijking t.o.v. 2012 30 huuropbrengsten

9,2

31 opbrengsten servicecontracten

-0,9

32 overheidsbijdragen

-5,1

33 netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

-3,9

34 overige bedrijfsopbrengsten

-0,4

totaal bedrijfsopbrengsten

-1,0

35 afschrijvingen op materiële vaste activa

-0,1

36 overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

-3,2

37 lonen en salarissen

-2,9

38 sociale lasten

-0,3

39 pensioenlasten

-0,4

40 onderhoudslasten

1,6

41 lasten servicecontracten

-0,9

42 overige bedrijfslasten

-5,4

opmerking

lager

totaal bedrijfslasten

-11,5

lager

bedrijfsresultaat

10,5

hoger

44 waardeveranderingen vastgoed

144,9

hoger

45 / 46 financiële baten en lasten

-0,8

lager

48 resultaat deelnemingen

0,4

hoger

155,0

hoger

jaarresultaat

De geringe terugval in de bedrijfsopbrengsten wordt ruimschoots gecompenseerd door de veel lagere personeels- en bedrijfslasten. De verbetering van het bedrijfsresultaat met € 10,5 miljoen wordt hierna per post toegelicht (afwijking > € 0,5 miljoen). 30

De huuropbrengsten namen per saldo met € 9,2 miljoen toe ten opzichte van 2012 als gevolg van het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013.

31

De opbrengsten servicecontracten zijn evenals de lasten servicecontracten (verantwoord onder nr. 41) met € 0,9 miljoen gedaald ten opzichte van 2012. Per saldo is het resultaat dus gelijk gebleven.

32

De lagere overheidsbijdrage (- € 5,1 miljoen) betreft de verantwoording van de bijzondere projectsteun in het kader van de WWI activiteiten. De WWI is door de overheid inmiddels beëindigd, 2013 is het laatste jaar waarin wij nog projectsteun hebben ontvangen.

33

Het € 3,9 miljoen lagere netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille wordt met name veroorzaakt door de lagere aantallen eerste verkopen en het nagenoeg stilvallen van de verkopen nieuwbouw.

36

De overige waardeveranderingen zijn ten opzichte van 2012 gedaald met € 3,2 miljoen als gevolg van waardeverminderingen, voortvloeiend uit projectbesluiten en terugkopen. De hogere afboekingen als gevolg van het grotere aantal terug in verhuur genomen woningen worden meer dan gecompenseerd door de inkoopvoordelen die wij in 2013 hebben kunnen realiseren bij de aanbestedingen.

54

37

De personeelslasten namen per saldo af met € 2,9 miljoen, veroorzaakt door de doorgevoerde reorganisatie per 1 januari 2013 (Slimmer Organiseren).

40

Aan planmatig onderhoud is in 2013 € 1,9 miljoen meer uitgegeven dan in 2012 en aan het niet-planmatig onderhoud € 0,3 miljoen minder.

42

De overige bedrijfslasten zijn met € 5,4 miljoen gedaald, ondanks € 10 miljoen aan sectorheffingen in 2013. Per saldo is er dus sprake van een daling van ruim € 15 miljoen. Deze daling wordt veroorzaakt door de in 2013 doorgevoerde extra bezuinigingsronde op de algemene kosten en het feit dat in de algemene kosten in 2012 een dotatie in het kader van de reorganisatie (Slimmer Organiseren) van ruim € 8 miljoen was opgenomen.

Voor het jaarresultaat zijn de volgende posten nog van belang. 44

De waardedaling van het vastgoed is € 144,9 miljoen minder negatief dan in 2012. In 2013 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille afgenomen met ruim € 16 miljoen.

Gedurende 2013 is de marktwaarde verhuurde staat van de woningenportefeuille afgenomen met 0,6%. De leegwaarde van de woningportefeuille is in 2013 met 3,0% afgenomen. In de marktwaarde ultimo 2012 was de daling van de leegwaarde gedurende 2013 reeds grotendeels ingecalculeerd. Dit verklaart het grote verschil tussen de ontwikkeling van de marktwaarde en de ontwikkeling van de leegwaarde. x € 1 miljoen

2013

2012

saldo

marktwaarde

3.069,1

3.088,9

-19,8

leegwaarde

4.663.5

4.809,5

-146

aantal woningen

45.162

45.740

-578

marktwaarde/leegwaarde

65,8%

64,2%

1,6%

De mutatie van de marktwaarde verhuurde staat van €19,8 miljoen is veroorzaakt door verschillende factoren, zoals zichtbaar gemaakt in het volgende overzicht. x € 1 miljoen

waardemutatie

voorraadmutaties

-4,1

correcties op initiële waardering

-0,7

ontwikkeling van de leegwaarde overheidsingrijpen Woonstad Rotterdam taxaties gecombineerde parameterwijziging

6,0 -33,3 -7,9 5,9

sloop/transformatiebestemming

-3,1

diverse overige mutaties

17,4

totaal

-19,8

55

Grootste factor is de verhuurdersheffing (overheidsingrijpen) en de daaraan gekoppelde boveninflatoire huurverhoging, beide ingerekend in de marktwaarde verhuurde staat. Beide maatregelen zijn echter niet zeker op lange termijn. In de marktwaarde is dat als volgt tot uitdrukking gebracht:  de gerealiseerde huurverhoging 2013 is verwerkt  in 2014 geldt een boveninflatoire huurverhoging van 4,0%, zonder rekening te houden met inkomensafhankelijke huurverhoging; in de volgende jaren is uitgegaan van inflatievolgende huurverhoging  de verhuurdersheffing is ingerekend voor de jaren 2014 t/m 2017  de lange termijn impact van de verhuurdersheffing en huurverhoging is tot uitdrukking gebracht in een verhoging van de sectoropslag in de disconteringsvoet met 0,15% Het risico dat in zwakke buurten de extra huurverhoging niet kan worden geïncasseerd, is in specifieke buurten vertaald in een marktopslag op de disconteringsvoet van 0,1%. 46

De rentelasten daalden met € 0,7 miljoen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de (her)financiering tegen lagere rentepercentages, waardoor de gemiddelde rentevoet daalde. De rentebaten daalden echter ook met € 1,4 miljoen als gevolg van het minder kunnen toerekenen van rente aan de projecten.

verkorte balans

x € 1 miljoen

onroerend goed overige vaste activa vlottende activa

31-12-2013

%

31-12-2012

%

3.740,4

97,2

3.753,6

97,7

12,0

0,3

9,4

0,2

96,9

2,5

79,0

2,1

3.849,3

100,0

3.842,1

100,0

534,2

13,9

550,9

14,3

werkzaam vermogen

3.315,1

86,1

3.291,2

85,7

rentedragende schulden

1.316,0

34,2

1.298,4

33,8

70,0

1,8

72,9

1,9

1.929,1

50,1

1.919,9

50,0

totaal activa niet-rentedragende schulden

voorzieningen eigen vermogen

In 2013 zijn geen woningen vanuit de productie in verhuur genomen, waarvan de stichtingskosten meer dan € 200.000 bedroegen.

56

Maatschappelijke prestatie Naast ons financiële rendement zouden wij ook graag rapporteren over ons maatschappelijk rendement, de prestaties die wij leveren aan de maatschappij. Een eerste simpele indicatie is de maatschappelijke kosten die wij maken. Als we onze maatschappelijke prestaties uitdrukken in geld, krijgen we een beeld van welke financiële bijdrage Woonstad Rotterdam levert in het kader van haar maatschappelijke functie. Dit zijn (financiële) prestaties die een commerciële vastgoedonderneming niet levert. Woonstad Rotterdam bepaalt de maatschappelijke prestatie, uitgedrukt in euro's, door de som te nemen van: 1 het verschil tussen de maximaal redelijke huur en de werkelijke huur 2 onrendabele investeringen in het boekjaar 3 investeringen in leefbaarheid Bij Woonstad Rotterdam liggen de werkelijke huren meestal lager dan de maximaal redelijke huur (huur die op basis van het aantal WWS punten mag worden gevraagd) om voldoende betaalbare huurwoningen voor onze primaire doelgroep te behouden. Op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel zou Woonstad Rotterdam ultimo 2013 een maximaal redelijke huur kunnen vragen die (op jaarbasis) € 82 miljoen hoger ligt dan nu daadwerkelijk wordt gevraagd. Onze huidige huren zijn ongeveer 76% van maximaal redelijk. Woonstad Rotterdam investeert volop in sloop/nieuwbouw en renovaties in Rotterdam. De toename in de marktwaarde in verhuurde staat is bij deze investeringen vaak lager dan de daadwerkelijke investering. Hierdoor ontstaan onrendabele investeringen. In de jaarrekening wordt dit verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Voor 2013 bedroeg dit afgerond € 26 miljoen. Ten slotte investeert Woonstad Rotterdam ook door middel van leefbaarheidsinvesteringen in de wijken. Voor 2013 bedroeg dit afgerond € 5 miljoen. De totale maatschappelijke investeringen van Woonstad Rotterdam komen daarmee, uitgedrukt in euro's, in 2013 uit op € 113 miljoen. Het maatschappelijk rendement gaat over het effect van deze investeringen in de maatschappij. Dit is lastiger vast te stellen. Afgelopen jaar hebben wij een instrument 'maatschappelijk rendement' ontwikkeld, waarmee we ook de niet-financiële opbrengst van de wijkaanpak kunnen bepalen en mee kunnen nemen in de besluitvorming. Met dit nieuwe rekenmodel kunnen we het maatschappelijk rendement van onze investeringen in wijken vooraf berekenen en daarmee transparant maken voor onze stakeholders.

57

Treasury Kaders De kaders van ons treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasurystatuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering, beleggingen en rentemanagement worden genomen binnen de daarvoor geldende kaders. Basis voor deze besluiten zijn de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, de financierings- en financierbaarheidsprognoses, het renterisicoprofiel, de vervalkalender van bestaande leningen en inzichten in de renteverwachtingen. Hierbij moet sinds 2011 onderscheid gemaakt worden in borgbare (DAEB) activiteiten en commerciële (niet-DAEB) activiteiten. Onderstaande kaders vormen het mandaat waarbinnen in 2013 met instemming van het bestuur treasury transacties konden plaatsvinden:  korte financiering: maximaal € 78,0 miljoen kort financieren  herfinanciering en renteaanpassingen bestaande geborgde leningen  mogelijke financieringsvormen: - vastrentende fixe leningen - variabel rentende roll-over leningen  rentemanagement: de eventuele inzet van derivaten zal in afstemming met de Raad van Commissarissen plaatsvinden; tot op heden wordt van deze instrumenten geen gebruik gemaakt – wel wordt gebruik gemaakt van rente-instrumenten Renterisicoprofiel Het renterisicoprofiel vormt de randvoorwaarde voor financieringsacties. Het renterisicoprofiel omvat de bedragen aan eindaflossingen en renteaanpassingen in bestaande leningcontracten (de zekere renterisico's). Het renterisico blijft de komende jaren ruimschoots onder het door het WSW gehanteerde maximum van 15% van de leningenportefeuille. De volgende grafiek geeft het WSW renterisicoprofiel weer tot einde looptijd van de leningenportefeuille, inclusief contractueel afgesproken nieuwe leningen met uitgestelde storting. In de grafiek zijn de effecten van de verrichte treasury(trans)acties meegenomen.

58

Het renterisicoprofiel is goed gespreid en in geen enkel jaar bovenmatig. Het renterisico als percentage van de hoofdsom van de leningen bedraagt gemiddeld ongeveer 4,8% per jaar over de periode 2014-2045. Dit percentage ligt ruim onder de norm van 15% die Woonstad Rotterdam in navolging van het WSW hanteert. De eindaflossingen (rood) en renteaanpassingen (groen) betreffen zekere renterisico's. De leningen met variabele hoofdsom (paars) geven extra flexibiliteit in de portefeuille. De beschikbaarheid van deze leningen is tot 2023/2024 gegarandeerd. Treasurybeleid Het treasurybeleid van Woonstad Rotterdam is gericht op het actief beheersen van financieringsen renterisico's. De belangrijkste uitgangspunten zijn: het benutten van mogelijkheden ten aanzien van herfinanciering van leningen, benutten van mogelijkheden op de rentemarkt, het spreiden en vermijden van risico's en streven naar balansverkorting. Renterisicomanagement Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de bedrijfsactiviteiten door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Uitgangspunt voor het voorfixeren van renterisico's is, dat – afhankelijk van de mate van (on)zekerheid van de renterisico's en de vastgelegde afspraken in het treasuryjaarplan – besloten wordt tot het daadwerkelijk vroegtijdig vastleggen van rentepercentages. Als deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe leningen afgesloten onder borgstelling door het WSW. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Acties op het gebied van langjarige financiering en renterisico management worden vooraf met het WSW afgestemd. Binnen de kaders van het treasurybeleid wordt voortdurend afgewogen of en in hoeverre het (gegeven de marktontwikkelingen) gewenst is om zekere renterisico's die zich de komende jaren voordoen, vooruit te fixeren. Zekere renterisico's betreffen eindaflossingen van leningen, renteaanpassingen en spreadherzieningen. Alle eindaflossingen t/m 2014 zijn reeds geherfinancierd en de renteaanpassingen t/m 2014 zijn nagenoeg geheel afgedekt. In 2015/2016 komen de eerste significante renteaanpassingen en eindaflossingen in beeld. Vanuit dat perspectief is in 2013 door het bestuur een financieringsvoorstel geaccordeerd, gericht op het vroegtijdig voorfixeren van renteaanpassingen 2015/2016 en vroegtijdige herfinanciering van de eindaflossingen 2015/2016. Derivaten Woonstad Rotterdam maakt geen gebruik van derivaten. De bestaande raamcontracten die feitelijk niet benut werden, zijn in 2012 formeel beëindigd. Ieder kwartaal wordt aan het WSW en CFV een opgave gedaan van de derivatenportefeuille, waarin deze nulpositie door het bestuur wordt bevestigd.

59

Financiële ratio's Voor de bewaking van de financiële positie monitoren wij gedurende het jaar de verschillende ratio's. Het gaat daarbij om de Interest Coverage Ratio (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR) en de Loan to Value (LTV). Daarnaast eist het WSW dat de operationele kasstroom, verminderd met rentebetalingen en normatieve aflossing (2% van uitstaande leningenportefeuille) in meerjarig perspectief solide en bestendig positief moet zijn. Het WSW ontleende hieraan in 2013 een norm: ICR (ten minste) 1,3 en DSCR (ten minste) 1,0. Een ICR lager dan 1,3 is voor het WSW het signaal dat een corporatie bij een slechtweer-scenario binnen korte tijd niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende middelen beschikbaar heeft voor aflossingen. Het WSW heeft haar beoordelingsmethodiek en definitie van deze ratio's recent aangescherpt. Deze nieuwe ratio’s hanteren wij in 2014 bij onze monitoring. Uit de volgende grafieken blijkt dat Woonstad Rotterdam afgelopen jaar ruimschoots voldeed aan de normen voor ICR en DSCR. 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8

Prognose Q32013

Realisatie Q42013

DSCR

DSCR - Norm

Realisatie Q42013

2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6

ICR - Norm

Prognose Q32013

Prognose Q22013

Prognose Q12013

Jaarplan 2013

dPi2012 (DAEB)

dPi2012 (Totaal)

ICR

grafiek ICR

60

Prognose Q22013

Prognose Q12013

Jaarplan 2013

dPi2012 (DAEB)

dPi2012 (Totaal)

grafiek DSCR

Een andere financiële ratio betreft de Loan to Value (LTV). De LTV betreft de verhouding van het lang vreemd vermogen ten opzichte van de waarde van de materiële vaste activa6. LTV is afhankelijk van de gehanteerde waarderingsmethode (historische kosten, bedrijfswaarde, marktwaarde verhuurde staat of variant gebaseerd op WOZ-waarde). Loan to Value historische kosten

74,6%

bedrijfswaarde

64,5%

marktwaarde verhuurde staat

40,1%

100% WOZ

24,0%

Treasurycommissie Het treasurystatuut van Woonstad Rotterdam voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie heeft een brede adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. De belangrijkste tendensen en conclusies met betrekking tot 2013 zijn als volgt. 1 Het WSW heeft in februari 2014 in beperkte mate faciliteringsvolume voor de jaarschijven 2013/2014 vrijgegeven. Ook heeft WSW bevestigd dat over 2013 het Eigen Middelen Beleid voor Woonstad Rotterdam van toepassing was. Voor 2015 is geen faciliteringsvolume vrijgegeven. In het eerste kwartaal 2014 wordt het beschikbare faciliteringsvolume aangewend om een nieuwe lening aan te trekken (met storting in 2015), gericht op de herfinanciering van het leeuwendeel van de eindaflossingen 2015. Voor de eindaflossingen 2016 kan vooralsnog dit jaar geen actie ondernomen worden (geen faciliteringsvolume toegekend). 2 De totaal beschikbare kortgeldmiddelen bedragen per 31 december 2013 circa € 125 miljoen. Dit vormt, tezamen met het faciliteringsvolume 2014, een solide buffer om de geprognosticeerde financieringsbehoefte voor 2014 en 2015 op te vangen. 3 De rentes op de geld- en kapitaalmarkt bevinden zich sinds begin 2012 in een neerwaartse trend als gevolg van de onzekerheid in de eurozone. De liquiditeitsopslag voor een 10-jaars fixelening met contante storting bedraagt ultimo 2013 ongeveer 65 basispunten. 4 De gemiddelde rentecoupon van de leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2013 4,4% (per 31-12-2012: 4,6%).

6

waarde 31-12-2012

61

Obligoverplichting WSW per 31-12-2013 Ten behoeve van het WSW dient een obligo aangehouden te worden voor leningen die door het WSW zijn geborgd. Invordering van het obligo door WSW kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW daalt als gevolg van aanspraken (van geldgevers) onder het garantieniveau van 0,25% van de door WSW geborgde schuldrestanten. De obligoverplichting WSW (in de jaarrekening opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichting) bedraagt voor Woonstad Rotterdam per 31 december 2013 € 53,1 miljoen (2012: € 55,5 miljoen). Vooruitblik Alle financiële gevolgen voor Woonstad Rotterdam zijn opgenomen in de meerjarenbegroting (MJB) 2013-2022 die afgelopen december 2013 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. We zien deze MJB nadrukkelijk als een 'tussentijdse opname'. In 2014 formuleren wij onze nieuwe strategie en moeten de gevolgen van de Novelle duidelijk worden. Uit de MJB 2013 -2022 blijkt dat de ingezette koers op efficiency en kostenreductie de komende jaren een significant effect heeft op onze ratio's. Wij zijn en blijven de komende jaren kredietwaardig en de ontwikkeling van de solvabiliteit is goed. De financiële vertaling van het beleid van Woonstad Rotterdam in de MJB geeft de organisatie de ruimte om te werken aan een oplossing voor de grootste strategische risico's gedurende 2014 en verder.

62

DOELSTELLINGEN – RESULTATEN 2013 doelstelling

resultaat

groen

gehaald

oranje gedeeltelijk gehaald

1 er zijn gedetailleerde scenario's ontwikkeld voor de impact van het regeerbeleid

rood

niet gehaald

wit

niet gemeten/aangepast

Scenario's voor het verkoop- en huurbeleid, naar aanleiding van het regeerakkoord, waren (als bijlage) onderdeel van de MJB 2012-2021 die in januari 2013 is vastgesteld door de RvC. In de loop van 2013 heeft Woonstad Rotterdam scenario's doorgerekend naar aanleiding van de Novelle (juni), ontwikkelingen op het gebied van huurbeleid (oktober) en alternatieve strategieën op het gebied van het verkoopbeleid (november).

2 de strategie van Woonstad Rotterdam is op

De voorjaarsbrief is in juni 2013 vastgesteld door

hoofdlijnen (indien nodig) bijgesteld op basis van

het bestuur en uitgewerkt in de begroting 2014 en

de uitkomsten van 1

MJB 2013-2022. Hierin zijn de parameters voor de MJB opgenomen en strategische keuzes gemaakt over personeelsbeleid, algemene kosten, huurbeleid en uitvoeringsprogramma's met betrekking tot Werkende Wijken. Verder was Woonstad Rotterdam in 2013 actief betrokken bij het herijken van de investeringsinzet in het kader van NPRZ. Ter voorbereiding op de nieuwe strategie zijn er diverse werksessies gehouden, waarin trends, richtingen en grenzen zijn verkend. In de eerste helft van 2014 zal invulling worden gegeven aan missie, visie en strategische doelen/de bijstelling hiervan.

3 de extra huurinkomsten als gevolg van ruimte in

De extra 0,5% (bij 4,5% huurverhoging), respec-

het huurbeleid voor aanpak scheefwoners is

tievelijk 2,5% (bij 6,5%) levert € 52.607 per

minimaal € 0,6 miljoen

maand op (jaar: € 631.284). De mindere opbrengst als gevolg van gegronde bezwaren is hierin verrekend.

4 er zijn voor 2013 -2017 prestatieafspraken met de gemeente gemaakt op basis van de woonvisie en

In 2013 is de woonvisie vastgesteld; de prestatieafspraken worden begin 2014 afgerond.

Woonstad Rotterdam heeft bij de opstelling ervan een actieve, beïnvloedende rol gespeeld 5 Woonstad Rotterdam komt haar afspraak in het convenant van het NPRZ na: er wordt met de

De overeenkomst is gereed en ligt ter ondertekening bij de gemeente.

gemeente een samenwerkingsovereenkomst afgesloten voor de kindercampus Bloemhof

63

doelstelling

resultaat

groen

gehaald

oranje gedeeltelijk gehaald

6 Woonstad Rotterdam levert voor 01-04-2013 de

rood

niet gehaald

wit

niet gemeten/aangepast

Niet meer van toepassing, was opgenomen in

splitsing in DAEB en niet-DAEB aan bij de gemeente concept Toelichting Herzieningswet. 7 onze dienstverlening wordt gemiddeld met een 7,2 beoordeeld 8 Woonstad Rotterdam heeft twee additionele

De dienstverlening is conform de doelstelling gemiddeld met een 7,2 beoordeeld. We hebben 2 additionele diensten ontwikkeld en

diensten ontwikkeld en geïmplementeerd voor haar

geïmplementeerd: de reparatie-App en het experi-

bewoners die voordeel voor bewoners hebben

ment loten van woningen via Facebook. Een derde dienst wordt in de eerste helft van 2014 opgeleverd: collectieve korting op woonverzekeringen voor onze bewoners via Univé.

9 de website van Woonstad Rotterdam is verbeterd,

Onze website kreeg in 2013 de 2e plek in de lande-

het aantal bezoeken aan de website is toegenomen, lijke webmonitor. Het aantal bezoekers is significant evenals het aantal transacties via internet in de

gestegen en de doelstelling is ruim gehaald: 25.000

vrije sector huur

beoogd, ruim 35.000 behaald. Het aantal geïnteresseerden in onze vrije sector huurwoningen was veel hoger dan verwacht (ruim 10.000 versus 5.000).

10 Woonstad Rotterdam heeft de basisdiensten en het

Een nieuwe zoekmodule is in gebruik genomen en

basisniveau van de woning op internet geplaatst en

de woninginformatie verbeterd. In 2013 is Zaak-

levert de informatie bij verhuringen

gericht Werken voor verhuur geïmplementeerd. Vanuit deze vernieuwde werkwijze zal in 2014 'track and trace' worden aangeboden.

11 Woonstad Rotterdam is goed bereikbaar (>93%) en De gemiddelde antwoordsnelheid bedraagt 1,11 mikent een acceptabele wachttijd (gemiddeld < 1

nuut, 11 seconden boven de norm, als gevolg van

minuut)

enkele keren extreem aanbod (huismeestersbrief, wolkbreuk) en over all meer aanbod (incl. herhaaltelefonie). Totaal aanbod 2013: 325.246 calls.

12 herhaalverkeer is gehalveerd (2.500 calls in 2013)

Het herhaalverkeer is toegenomen. Het aantal herhaalde reparatieverzoeken bedroeg 46.464, waarvan de meeste inzake niet nakomen van afspraken.

13 de reparatie-App voor het indienen van reparatieverzoeken is ontworpen en geïmplementeerd

In december is de reparatie-App succesvol gelanceerd en sindsdien hebben meer dan 1.000 klanten deze moderne werkwijze gebruikt.

14 het participatiemodel van Woonstad Rotterdam is geëvalueerd en er zijn verbeteracties in gang gezet

Het participatiemodel is door KWH geëvalueerd met een effectmeting. Deze meting was gericht op het benoemen van leerpunten, welke door KWH zijn benoemd en gepresenteerd aan de Klantenraad. Samen met de Klantenraad nemen we deze leerpunten mee in ons overleg over doorontwikkeling van het participatiemodel.

64

doelstelling

resultaat

groen

gehaald

oranje gedeeltelijk gehaald

15 er is voor 2 gebieden met relatief wat meer

rood

niet gehaald

wit

niet gemeten/aangepast

Voor alle wijken wordt een aanpak met betrekking

commercieel vastgoed een concreet plan voor

tot commercieel onroerend goed geformuleerd. Dit

wijkenaanpak

loopt nog tot medio 2014. We zijn 'topdown' gestart en vullen nu de visie per wijk in voor BOG/MOG.

16 wijken waar Woonstad Rotterdam een grote rol heeft en veel in investeert, komen beter uit op de

Zowel Nieuw Crooswijk, Pendrecht als Feijenoord scoren positiever op de wijkenmeetlat.

wijkenmeetlat; voor 2013 zijn dit Nieuw Crooswijk, Pendrecht en Feijenoord 17 Woonstad Rotterdam heeft een instrument ont-

Het instrument is gerealiseerd en in gebruik.

wikkeld, waarmee (omvangrijke) investeringsbeslissingen kunnen worden voorzien van de maatschappelijk effecten van die investering 18 Woonstad Rotterdam voert in 13 wijken actief beleid voor gebiedscommunicatie en –marketing

Communicatiecampagne/gebiedsmarketing in 10 wijken: Cool, Jaffa, Katendrecht, Kleinpolder, Nieuw Crooswijk, Oude Noorden, Oude Westen, Pendrecht, Spangen, Wielewaal

19 Woonstad Rotterdam heeft minimaal 400 woningen

In 2013 zijn er 422 vrije sector woningen verhuurd,

in de vrije sector huur opgeleverd door omzetting

dit is inclusief verhuringen uit projecten en ver-

van sociaal naar vrije sector

huringen van woningen met een ander label.

20 de begrote middelen voor onderhoud zijn besteed (totaal circa € 58 miljoen)

De realisatie bedraagt € 54,7 miljoen, dat ligt onder de norm. Dit komt met name door het voordeel van de tijdelijke BTW-verlaging op arbeid (externe factor).

21 bewoners geven gemiddeld een hogere waardering voor de kwaliteit van de woning dan in 2012

Woonstad Rotterdam meet alleen de tevredenheid bij (nieuwe) huurders met een reparatieverzoek. De waardering in 2013 komt uit op 7,4 (2012: 7,4).

22 het MJOP is verbeterd: het bevat alle aspecten uit

De basis is gelegd, de Methodiek MJOP is uitge-

conditiemetingen en de staat van binnenkant van

werkt en vastgesteld. Conditiemetingen zijn op orde

de woning is ook opgenomen

en voor 1/3 deel van de voorraad toegepast.

23 mutatieonderhoud en niet-planmatig onderhoud

Voor het mutatieonderhoud is gestart met het

worden efficiënter uitgevoerd, de klantwaardering is opstellen van specificaties voor mutatiepakketten gestegen

en zijn grotendeels gereed. Op basis hiervan kan de afdeling Inkoop aan het werk. De invoering van de pakketten leidt tot verlaging van de kosten en vermindering van administratieve druk. Organisatiebrede invoering vindt plaats in 2014.

24 Woonstad Rotterdam heeft 943 woningen opgeleverd (nieuwbouw, transformatie en renovatie) 25 we zijn gestart met de bouw van 711 woningen

Er zijn 335 woningen opgeleverd: 316 huurwoningen en 19 koopwoningen. In 2013 zijn 700 bouwstarts gerealiseerd.

65

doelstelling

resultaat

groen

gehaald

oranje gedeeltelijk gehaald

26 Woonstad Rotterdam heeft 350 woningen verkocht (eerste verkoop) en 350 wederverkopen

rood

niet gehaald

wit

niet gemeten/aangepast

Er zijn 486 eerste verkoop woningen verkocht (incl. verkopen aan beleggers) en 241 wederverkopen, totaal 727 woningen. Het accent is bewust verschoven van wederverkoop naar eerste verkopen.

27 Woonstad Rotterdam heeft 100 woningen die een MVE vorm kenden, teruggenomen in exploitatie 28 maximaal 16% woningen heeft nog een rood energielabel (18% in 2012) 29 programma zonne-energie is opgeleverd, de eerste

Woonstad Rotterdam heeft 161 woningen met een MVE vorm teruggenomen in exploitatie. Gerealiseerd: eind 4e kwartaal 2013 had 12% van de woningen een rood energielabel. Het programma zonne-energie is opgeleverd en de

100.000 kWh opwekking door zonne-energie is

tender uitgezet. De eerste zonnepanelen zijn ge-

gerealiseerd

plaatst op het dak van regiokantoor N/O. Energieopwekking bedraagt 15.600 kWh. In 2014 wordt het project Zonnig Woonstad Rotterdam uitgevoerd voor flats en eengezinswoningen.

30 10% complexen is voorzien van LED-verlichting

De doelstelling is gehaald. In 2014 zal worden nagegaan of versnelling mogelijk is.

31 nieuwbouw en transformatieopgaven voldoen aan een gemiddelde GPR norm van 7,0 32 alle gebiedsvisies/convenanten hebben een meetbare paragraaf met duurzaamheidsvoorstellen

De nieuwbouw- en transformatieopgaven voldoen aan een gemiddelde GPR norm van 7,0. In de gebiedsvisies is duurzaamheid integraal opgenomen, maar het is onbekend of de voorstellen meetbaar zijn gemaakt.

33 het ziekteverzuim ligt onder de 4,5%

4,5% gemiddeld over het hele jaar

34 er is 13% bezuinigd op de algemene kosten

Door Slim Organiseren en verdere kostenbezuinigingen in 2013 is de doelstelling gerealiseerd (ruim 37% daling ten opzichte van 2011).

35 het middenmanagement is getraind op leiderschap,

gerealiseerd

klantgerichtheid en resultaatgerichtheid 36 processen binnen de scope van GOP zijn met de LEAN methodiek verbeterd en geïmplementeerd

Het jaarplan 2013 is in belangrijke mate gerealiseerd, aanvullende afspraken zijn gemaakt om de overloop in 2014 op te pakken.

37 kaders voor rendementsdoelen zijn opgesteld

Voor investeringen in nieuwbouw huurwoningen zijn rendementsdoelstellingen opgesteld. Er zijn nog geen rendementsdoelstellingen voor renovatie.

38 een kwart deel van het vastgoed is getaxeerd

een derde deel van het vastgoed is getaxeerd

39 er is een actueel, volledig inzicht in alle risico's en

In het 4e kwartaal 2013 heeft er een update van de

beheersmaatregelen

(strategische) risico's plaatsgevonden. Verder is het continu monitoren en waar nodig updaten van de risico's ingebed in de organisatie (en rapportages).

66

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN Voorwoord van de voorzitter In dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop wij in 2013 invulling gaven aan onze taak. De RvC benadrukt het belang van professioneel en daadkrachtig intern toezicht dat dicht bij de corporatie staat. Dergelijk toezicht is essentieel om ongewenste situaties te voorkomen. Woonstad Rotterdam ondersteunt initiatieven voor beter intern toezicht, zoals het initiatief om te komen tot een voorzittersregister, een openbare lijst van toezichthouders in de corporatiesector. Dit is een initiatief van mijn gewaardeerde voorganger als voorzitter van de RvC van Woonstad Rotterdam, de heer ir. J.J. Verwer. Om op deze lijst te komen en te blijven, dienen voorzitters zich periodiek te laten toetsen en te kunnen aantonen dat ze over de benodigde competenties beschikken. In 2013 kwam het Woonakkoord tot stand, dat een fors aantal maatregelen bevat om de woningmarkt te stimuleren. Een daarvan is de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huren voor midden- en hogere inkomens meer mochten stijgen dan de huur voor de lagere inkomens. Woonstad Rotterdam profileert zich nadrukkelijk als een stadscorporatie die werkt aan aantrekkelijke woonwijken met goede en betaalbare woningen, voor in het bijzonder de lagere inkomens. De RvC staat dan ook niet afwijzend tegenover het regeringsbeleid. Wel betreurt de raad dat de opbrengsten van de verhuurdersheffing niet in de sector zelf blijven, waar ze zo hard nodig zijn. Bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid. Dit verslagjaar is uitgebreid gesproken over de Novelle van minister Blok. Op dit moment zijn lang niet alle gevolgen even duidelijk, omdat veel uit de Novelle pas later zal worden uitgewerkt in Algemene Maatregelen van Bestuur. Algemeen wordt aangenomen dat het externe toezicht zal toenemen: het wordt meer en gedetailleerder. Bovendien zullen de administratieve en boekhoudkundige wijzigingen als gevolg van de Novelle substantieel zijn. De RvC ziet deze groeiende regeldruk met grote zorg aan, omdat die onevenredig veel tijd (en dus geld) dreigt te gaan kosten. Tijd en geld die beter besteed kunnen worden aan de Rotterdamse woonwijken. Wij pleiten daarom voor een evenwichtige aanpak. De Raad van Commissarissen is het bestuur en de medewerkers erkentelijk voor de bereikte resultaten in 2013: er is hard gewerkt en veel bereikt onder moeilijke omstandigheden. Met vreugde heeft de raad kennis genomen van de resultaten van het jaarlijkse onderzoek voor de Building Business Reputatie Monitor. Woonstad Rotterdam steeg in deze ranglijst van de 12e naar de 6e plaats. Belangrijker nog dan de hogere notering, zijn de kwalificaties die verschillende stakeholders geven aan Woonstad Rotterdam: een betrouwbare en degelijke samenwerkingspartner die uitstekend presteert en doet wat ze moet doen. Graag feliciteert de Raad van Commissarissen het bestuur en de medewerkers van Woonstad Rotterdam met dit welverdiende resultaat en met de andere prijzen die werden gewonnen.

67

Samenstelling en werkwijze Raad van Commissarissen De RvC houdt toezicht op de Raad van Bestuur (RvB) van Woonstad Rotterdam en de met haar verbonden ondernemingen en staat de Raad van Bestuur met raad terzijde. Daarbij onderschrijft de RvC de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen en aanbevelingen. Volgens de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit ten minste zeven en ten hoogste negen personen. Twee leden worden benoemd op voordracht van de Klantenraad en één lid op voordracht van de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen heeft drie commissies: sinds oudsher zijn er de Remuneratiecommissie en de Auditcommissie, in 2013 is de commissie Kwaliteit & Duurzaamheid ingesteld. In overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties hanteert Woonstad Rotterdam een maximale zittingsduur van twee keer vier jaar. Met ingang van 1 januari 2013 zijn er een nieuwe voorzitter en een nieuw lid aangetreden, de heren Bremans en Heerkens. Op 31 december 2013 eindigde de eerste termijn van de heer Vismans als lid van de RvC, hij is herbenoemd. Verder waren er in 2013 geen vacatures. Nadere informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen is opgenomen in bijlage 1. De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen; deze ligt vast in het reglement RvC. De Raad van Commissarissen heeft – in onderling overleg buiten aanwezigheid van het bestuur – het eigen functioneren geëvalueerd. Daarbij is nagegaan of de samenstelling van de raad en aanwezige deskundigheden nog voldoen aan het vastgestelde profiel. Ook de informatievoorziening aan de raad is besproken en hierbij is eveneens het oordeel van het bestuur over het functioneren van de raad betrokken. Dit onderling beraad heeft niet geleid tot grote bijstellingen van de werkwijze van de raad of andere maatregelen. De Raad van Commissarissen zorgt ervoor dat de leden van de RvC onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode Woningcorporaties. De raad heeft vastgesteld dat er geen sprake is van belangenverstrengeling van de leden van de raad met andere functies. Er is dan ook geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de RvC en/of de RvB betrokken waren. Commissarissen houden hun deskundigheid op het gebied van toezicht en governance op peil door het volgen van seminars, contacten in het veld en met de organisatie en bijeenkomsten. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat zowel de algemene als specifieke deskundigheden op dit moment aanwezig zijn. Een delegatie van de commissarissen, onder wie de leden die op voordracht van huurders zijn benoemd, hebben overlegd met de Klantenraad om zich te laten informeren. Daarnaast heeft een delegatie van de raad dit jaar overleg gehad met een delegatie van de Ondernemingsraad over actuele onderwerpen.

68

Overleg met de Raad van Bestuur In 2012 heeft de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam vijf maal vergaderd met de Raad van Bestuur. Daarnaast hebben RvC en RvB in een zogeheten themamiddag uitvoerig stilgestaan bij:  de mogelijke effecten op het strategisch beleid en de meerjarenbegroting van de kabinetsplannen (de Novelle van Minister Blok)  een aantal gemeentelijke beleidsplannen in relatie tot het beleid en financiële mogelijkheden van Woonstad Rotterdam, dit alles in verband met de af te sluiten prestatieafspraken met de gemeente Ten slotte bezoekt de Raad van Commissarissen elk jaar enkele wijken en buurten waar Woonstad Rotterdam actief is. In 2013 werd een bezoek gebracht aan een aantal projecten en complexen in het Oude Noorden. Daarbij liet de raad zich uitvoerig informeren over de ontwikkelingen op het gebied van economisch, sociaal en fysiek beheer en stedelijke vernieuwing. De raad heeft goedkeuringsbesluiten genomen over het jaarverslag 2012 en de jaarrekening 2012 (in aanwezigheid van de externe accountant). Daarnaast heeft de RvC de meerjarenbegroting 2013-2022, de meerjarenbegroting 2014-2023, de begroting en het Jaarplan 2014 goedgekeurd. Ook heeft de raad halverwege 2013 het bijgestelde investeringsprogramma met bijbehorende projectkaarten goedgekeurd. Goedkeuringsbesluiten zijn genomen over een aantal documenten over de governance, zoals het reglement van de commissie Kwaliteit & Duurzaamheid. Ook zijn gewijzigde versies van het investeringsstatuut en het treasurystatuut goedgekeurd, evenals een wijziging in de portefeuilleverdeling tussen beide leden van de RvB. Het contract met de externe accountant Deloitte is met één jaar verlengd. Ook is besloten om Raeflex opdracht te geven om in 2014 de maatschappelijke visitatie uit te voeren. Overige belangrijke besluiten waren de goedkeuring van de bestuursbesluiten over Nieuw Crooswijk (beëindigen deelname van Woonstad Rotterdam aan de CV/BV OCNC met diverse hiermee samenhangende maatregelen) en het Woonhotel (beëindigen van de relatie met de exploitant met diverse hiermee samenhangende maatregelen). Diverse keren heeft de raad met de RvB gesproken over het regeringsbeleid (ontwikkelingen betreffende de Novelle), het Vestiadossier met de consequenties die dit voor Woonstad Rotterdam zou kunnen hebben en over de door het WSW gevraagde volmacht. Verder is gesproken over de bijzondere verkoopvormen (MGE, MVE enz.) en het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. De raad heeft kennisgenomen van diverse rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over Woonstad Rotterdam, van kwartaalrapportages, periodieke marktupdates en de voortgang van de strategische dossiers, maar ook van de organisatieontwikkeling en ontwikkelingen met betrekking tot het risicomanagement.

69

Auditcommissie De Auditcommissie ondersteunt de Raad van Commissarissen bij het toezicht op de interne risicobeheersingsystemen, de betrouwbaarheid van de verslaggeving, de rapportages door de externe accountant en het financierings- en beleggingsbeleid. Ook besteedt de commissie aandacht aan de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant, in het bijzonder de toewijzing, onafhankelijkheid, het functioneren, contractvoorwaarden en het honorarium. De Auditcommissie heeft in 2013 onder andere vergaderd over:  de jaarrekening en bijbehorende rapportage van Deloitte (in diens aanwezigheid)  de meerjarenbegroting 2013-2022, respectievelijk 2014-2023  het bijgestelde projectprogramma 2013 met bijbehorende projectkaarten  de begroting 2014  het auditplan en het verslag van de Interne Audit Dienst  de treasuryrapportages en herfinancieringsvraagstukken  het continuïteitsoordeel en de kredietwaardigheid  de driemaandelijkse bestuursrapportages en de interim-rapportage van de externe accountant  Vestia  de afwikkeling van Nieuw Crooswijk  diverse onderwerpen, zoals integriteit, risicomanagement en fraudepreventie De Auditcommissie bestond in 2013 uit de heren Vismans (voorzitter), Heerkens en Stegmann. In het verslagjaar is de Auditcommissie vier keer bijeen geweest. Remuneratiecommissie De primaire functie van de Remuneratiecommissie is het voorbereiden van besluitvorming door en het adviseren van de RvC ten aanzien van het gewenste profiel van de Raad van Commissarissen en de benoeming van de leden van de RvC, het functioneren en de honorering. Deze taak heeft de commissie ook ten aanzien van de benoeming van de leden van de RvB en het bepalen van de door het bestuur geleverde prestaties, het functioneren en de honorering. Mevrouw Molenaar is sinds 2011 voorzitter en de heer Feenstra sinds 2012 lid van de Raad van Bestuur. De Governancecode Woningcorporaties beveelt een benoeming aan voor een periode van maximaal vier jaar met de mogelijkheid tot herbenoeming. Deze aanbeveling volgt Woonstad Rotterdam niet. De Raad van Commissarissen is van mening dat continuïteit van bestuur van groot belang is bij een zo kapitaalintensieve onderneming en dat het volstaat om met duidelijke prestatieafspraken te werken. De honorering van de leden van het bestuur is bij hun aanstelling gebaseerd op de Balkenendenorm. Inmiddels vallen beiden onder de zogeheten overgangsregeling van vier jaar van de Wet Normering Topinkomens. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar het financiële gedeelte van dit jaarverslag.

70

De honorering van de RvC is voor 2013 gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens. De toeslagen voor commissielid en commissievoorzitter zijn per 1 januari 2013 vervallen. De honorering (excl. BTW) voor 2013 bedroeg voor:  een lid

€ 11.400 per jaar

 de voorzitter (toeslag 50%)

€ 17.100 per jaar

De RvC heeft besloten om voor de jaren 2014 en verder (gekoppeld aan de duur van het dienstverband bij Woonstad Rotterdam) de honorering (bedragen excl. BTW) vast te stellen op:  een lid

€ 11.524 per jaar

 de voorzitter (toeslag 50%)

€ 17.286 per jaar

Deze bedragen zijn het maximum uit de WNT en behoren bij een grootteklasse van 50.000-plus. Woonstad Rotterdam bezit ruim 47.000 verhuurde eenheden en heeft daarnaast ruim 6.000 woningen in beheer die in MVE-verband zijn verkocht, door Woonstad Rotterdam worden onderhouden en te zijner tijd verplicht zullen worden teruggekocht. Samen 53.000 eenheden. In 2013 heeft de Remuneratiecommissie onder meer vergaderd over:  de beoordeling van het functioneren van de Raad van Bestuur  het functioneren van de RvC, mede in het licht van de gewijzigde samenstelling van de raad (twee nieuwe commissarissen per 1 januari 2013)  herbenoeming van de heer Vismans als lid van de RvC  effecten Wet Normering Topinkomens De Remuneratiecommissie bestond in 2013 uit de heer De Wuffel (voorzitter), de heer Breeman en mevrouw Rijckenberg. Commissie Kwaliteit & Duurzaamheid De primaire functie van de commissie Kwaliteit & Duurzaamheid is het voorbereiden van de besluitvorming door en het adviseren van de RvC ten aanzien van vraagstukken op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. De commissie is op 26 februari 2013 ingesteld. De werkwijze en taken zijn uitgewerkt in het door de RvC vastgestelde reglement: genoemde taakvelden zijn duurzaamheid, markt en klanten en Werkende Wijken. De commissie heeft in 2013 twee keer vergaderd, waarbij onder andere gesproken is over:  de ambities voor 2013 en 2014 met betrekking tot duurzaamheid  duurzaamheid en samenwerkingsverbanden  energiebesparing en de rol van huurders  duurzaamheid en interne bedrijfsvoering  energiebesparing en de financiering daarvan De commissie Kwaliteit & Duurzaamheid bestond in 2013 uit mevrouw Rijckenberg (voorzitter) en de heren Darkaoui en Stegmann.

71

72

7 VERKLARING BESTUUR Het bestuur van Woonstad Rotterdam verklaart dat Woonstad Rotterdam een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt 'uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting', zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het jaarverslag is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd nadat dit met het bestuur is besproken. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het jaarplan en de begroting, de ondernemingsstrategie, de prestatieafspraken met de gemeente Rotterdam en enkele concrete normen op het gebied van solvabiliteit, financiële continuïteit en kredietwaardigheid.

73

74

BIJLAGE 1: Samenstelling Raad van Commissarissen Vanaf 1 januari 2013 bestaat de Raad van Commissarissen uit de volgende leden. drs. A.M. Breeman (1949) Commissaris en grootaandeelhouder van het Europees opererende industrial maintenance bedrijf Metal Treatment Technology. Onder dit bedrijf valt onder andere het familiebedrijf Vecom Group. De heer Breeman is daarnaast onder meer voorzitter van de raad van commissarissen van A.M. Coatings BV, voorzitter Raad van Toezicht van het Wereldmuseum en van het Havenmuseum, voorzitter van de Hogeschoolraad van Rotterdam en bestuurslid van de branchevereniging FME/CWM Rijndelta. De heer Breeman is per 1 januari 2013 als voorzitter benoemd. Hij is ook lid van de Remuneratiecommissie. Zijn eerste zittingsperiode loopt tot 1 januari 2017. dr. F.J. de Wuffel (1954) Voorheen directeur Personeel & Organisatie in de financiële sector, laatstelijk bij Fortis Merchant Banking in Brussel. Is thans zelfstandig organisatieadviseur. Is voorts voorzitter van de Raad van Toezicht van de bureaus Jeugdzorg Haaglanden/Zuid Holland, vicevoorzitter van de Raad van Toezicht van Careyn te Utrecht en vicevoorzitter van de Raad van Toezicht van Lucas Onderwijs te Den Haag. De heer De Wuffel is op 1 augustus 2007 benoemd. Daarvoor was hij sinds 1 januari 2007 op voordracht van de Ondernemingsraad lid van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam. Hij is vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen en voorzitter van de Remuneratiecommissie. Zijn tweede zittingsperiode loopt tot 31 december 2014. mr. J.B.J. Stegmann MIF (1960) Sinds maart 2011 chief financial officer van Robeco, daarvoor zelfstandig adviseur op het gebied van finance, riskmanagement en governance, in het bijzonder in de financiële sector. Was tot 2008 vice chairman van NIBC en tot 2000 lid van de Raad van Bestuur van Fortis Bank Nederland. De heer Stegmann is op 19 oktober 2010 benoemd. Binnen de Raad van Commissarissen is hij lid van de Auditcommissie en lid van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Zijn eerste zittingsperiode loopt af op 18 oktober 2014.

75

ir. P.A.R.J. Vismans (1955) Voorheen, onder andere, directeur van de Raad voor Onroerende Zaken, lid van de Raad van Bestuur van Corio en directievoorzitter van Kantorenfonds Nederland. Heeft thans een eigen adviespraktijk op het terrein van gebiedsontwikkeling en strategisch vastgoedbeleid en is in het kader daarvan (onder andere) interim directeur van de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij van de Drechtsteden (ROM-D). Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van Catella KAG Real Estate te München en van ODE Energie BV te Amsterdam. Hij is assessor van Stichting Aafje te Rotterdam en lid van de Raad van Toezicht van de Zorgboog in Helmond. De heer Vismans is op 1 januari 2010 benoemd. Hij is voorzitter van de Auditcommissie. Zijn eerste zittingsperiode liep tot 31 december 2013, herbenoeming tot 31 december 2017 heeft plaatsgevonden. drs. A. Rijckenberg (1953) Voorheen wethouder Ruimtelijke Ordening en Leidsche Rijn in de gemeente Utrecht. Is thans zelfstandig adviseur en onderzoeker (Rijckenberg Advies Stedelijke Ontwikkeling), in combinatie met diverse parttime functies, zoals voorzitter van het Architectenregister. Mevrouw Rijckenberg is lid van de Raad van Commissarissen van Triodos Groenfonds en van de Stichting Waarborg Kinderopvang/Ruimte onderwijs en kinderopvang. Zij is voorzitter van Initiatief Domplein 2013 en van Slagwerk Den Haag. Mevrouw Rijckenberg is op 7 februari 2012 op voordracht van de Klantenraad benoemd. Zij is lid van de Remuneratiecommissie en voorzitter van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Haar eerste zittingsperiode loopt af op 6 februari 2016. ing. F. Darkaoui (1974) DGA van Zaken Expert BV en directeur/mede-eigenaar van Zorgfamilie. Is voorzitter van Ondernemersfederatie PRIO, lid Raad van Toezicht Hefgroep, lid adviesraad InHolland, bestuurslid van Touzani Foundation, voorzitter Business Club BMDE, voorzitter stichting Martial Arts Rotterdam. De heer Darkaoui is per 1 november 2012, op voordracht van de Klantenraad, benoemd. Hij is lid van de commissie Duurzaamheid & Kwaliteit. Tot 1 november 2016 loopt zijn eerste zittingsperiode. ir. T.V.M. Heerkens (1965) Sinds 2006 CEO/directievoorzitter van Landal GreenParks en daarvoor financieel directeur bij de zelfde onderneming. Voorheen werkzaam als CFO/lid Raad van Bestuur van SNT Group en principal consultant bij OC&C Strategy Consultants. De heer Heerkens is lid van de raad van advies van de Stichting Innovatie Recreatie en Ruimte. De heer Heerkens is per 1 januari 2013 benoemd. Hij is tevens lid van de Auditcommissie. Zijn eerste zittingsperiode loopt tot 1 januari 2017.

76

BIJLAGE 2: Kengetallen gegevens ultimo boekjaar

marktwaarde

historische kostprijs

2013

2012

2011

2010

2009

44.646

45.386

45.193

45.993

46.532

onzelfstandige overige eenheden

841

698

660

798

795

garages

644

97

94

105

90

1.339

1.375

1.396

1.444

1.486

bezit huurwoningen totaal

bedrijfsruimten/winkels aantal VOV woningen voorraad teruggekocht totaal vhe's in eigendom aantal MVE woningen aantal MGE woningen

218

204

237

237

228

47.688

47.760

47.580

48.577

49.131

6.299

6.269

6.122

5.984

5.814

229

220

229

226

212

54.216

54.249

53.931

54.787

55.157

470

494

501

449

249

mutatiegraad

9,6

9,3

8,4

8,1

8,9

huurachterstand totaal

3,5

3,3

3,4

3,5

3,4

huurderving

3,1

2,0

3,1

2,2

2,3

50,1

50

51,4

17,3

18,3

gemiddelde rentevoet in procenten

4,4

4,6

4,8

4,9

5,1

direct rendement

4,1

3,8

2,7

-

-

indirect rendement

0,4

-3,9

-1,9

-

-

totaal rendement

4,5

-0,2

0,8

-

-

64,1

60,5

62,7

-

-

5,0

4,5

4,3

4,2

3,8

WSW leningen / WOZ waarde

26,0

24,1

23,8

23,4

21,6

totale vreemd vermogen / WOZ waarde

36,6

34,4

35,5

35,4

30,7

eigen vermogen

40.452

40.199

43.501

8.460

8.446

WSW leningen

totaal vhe's in beheer aantal Fair Value woningen verhuren van woningen (%)

continuïteit (%) solvabiliteit

marktwaarde verhuurde staat / WOZ waarde huuropbrengsten / WOZ waarde

balans en winst-en-verliesrekening per vhe in eigendom 27.595

27.186

26.986

26.463

25.482

totale opbrengsten

6.181

6.192

6.149

6.310

5.916

rentelasten

1.210

1.192

1.213

1.234

1.250

1.014

984

990

936

1.245

per vhe in beheer onderhoudsuitgaven kosten herstructurering en leefbaarheid

385

437

566

1.073

970

1.194

1.267

1.399

1.380

1.580

beheerlasten

859

905

1.058

1.098

1.246

aantal fte ultimo boekjaar

479

520

557

584

516

netto bedrijfslasten

77

Op 31 december waren in totaal 549 medewerkers in dienst. De verdeling van medewerkers wordt hierna op verschillende manieren weergegeven. man/vrouw verhouding sector

man/vrouw verhouding Woonstad Rotterdam

Mannen

47% 53%

Mannen

50% 50%

Vrouwen

leeftijdsopbouwsector

leeftijdsopbouw Woonstad Rotterdam

2%

1% 15-25

15-25 19%

19%

25-35

22%

21%

29%

45-55

26%

30%

45-55 55-65

55-65

fulltime/parttime dienstverband

25-35 35-45

35-45 31%

Vrouwen

vast/tijdelijk dienstverband

9% 28%

72%

78

Fulltime

Bepaalde tijd

Partime

Onbepaalde tijd 91%

79

1 Geconsolideerde jaarrekening 2013 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming bedragen x € 1.000

ref

2013

2012

vaste activa materiële vaste activa (on)roerende zaken ten dienste van exploitatie

1

vastgoedbeleggingen

2

commercieel vastgoed in exploitatie

20.542

25.584

347.581

261.439

2.894.736

2.966.819

463.077

471.319

14.432

28.474

sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging onroerende zaken verkocht onder voorwaarden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.719.826

3.728.051

financiële vaste activa overige deelnemingen

3

88

te vorderen subsidies

4

0

2

overige financiële vaste activa

5

11.939

9.354

som der vaste activa

94

12.027

9.450

3.752.395

3.763.085

vlottende activa voorraden vastgoed bestemd voor verkoop

6

25.052

27.112

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

7

9.019

9.228

onderhanden projecten

8

34.071 1.742

36.340 0

vorderingen huurdebiteuren

9

4.646

1.387

gemeenten

10

84

1.977

vorderingen op verbonden partijen

11

56

2.493

overige vorderingen

12

5.157

3.303

overlopende activa

13

1.023

3.801 10.966

liquide middelen som der vlottende activa totaal activa

80

14

12.961

50.131

29.676

96.910

78.977

3.849.305

3.842.062

ref groepsvermogen

2013

15

2012

1.929.064

1.919.910

voorzieningen voorziening onrendabele investeringen, herstructureringen

16

59.257

59.806

voorziening reorganisatiekosten

17

4.842

8.337

voorziening deelnemingen

18

2.143

1.435

voorziening onderhoud VVE's

19

2.850

2.382

overige voorzieningen

20

943

923 70.035

72.883

langlopende schulden leningen overheid

21

66.383

70.265

leningen kredietinstellingen

21

1.193.482

1.159.234

verplichting uit hoofde van verkoop onder voorwaarden

22

463.077

471.319

waarborgsommen

23

1.810

1.793 1.724.752

1.702.611

kortlopende schulden schulden aan kredietinstellingen

24

56.093

68.892

schulden aan leveranciers

25

7.308

5.004

onderhanden projecten

26

0

448

belastingen en premies sociale verzekeringen

27

2.824

1.878

overige schulden

28

19

16

overlopende passiva

29

59.210

totaal passiva

70.420 125.454

146.658

3.849.305

3.842.062

81

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 bedragen x € 1.000

ref

2013

2012

huuropbrengsten

30

250.542

241.329

opbrengsten servicecontracten

31

14.427

15.336

overheidsbijdragen

32

3.154

8.239

netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

33

7.385

11.235

overige bedrijfsopbrengsten

34

19.240

19.595

294.748

295.734

bedrijfsopbrengsten

som der bedrijfsopbrengsten bedrijfslasten afschrijvingen op materiële vaste activa

35

116

213

overige waardeveranderingen vastgoed portefeuille

36

25.880

29.049

lonen en salarissen

37

28.283

31.187

sociale lasten

38

3.702

4.002

pensioenlasten

39

4.894

5.289

onderhoudslasten

40

54.969

53.359

lasten servicecontracten

41

14.427

15.336

overige bedrijfslasten

42

som der bedrijfslasten bedrijfsresultaat gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

43 44

79.213

84.564

211.484

222.999

83.264

72.735

0

0

-16.122

-161.008

1.612

3.047

financiële baten en lasten rentebaten en soortgelijke opbrengsten

45

rentelasten en soortgelijke kosten

46

saldo financiële baten en lasten

59.296

59.978

-57.684

-56.931

9.458

-145.204

groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

47

-14

0

resultaat deelnemingen

48

-26

-387

9.418

-145.591

groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen/resultaat toekomend aan de corporatie

82

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode)

bedragen x € 1.000

2013

bedrijfsresultaat

2012 83.264

72.735

aanpassingen voor:  afschrijvingen (en overige waardeveranderingen)  overige waardeveranderingen

3.969

4.338

-16.122

24.924

 mutatie vz lening OCNC

-5.591

1.179

 dotatie reorganisatievoorziening

-3.495

7.765

3.849

-979

 kosten sloop enz.  vrijval waarborgsommen  mutatie voorziening onderhoud  mutatie overige voorzieningen

17

57

468

-4.026

1.920

923 -14.985

34.181

veranderingen in werkkapitaal:  voorraden  vorderingen  kortlopende schulden (exclusief kredietinstellingen)

527

16.444

1.995

1.206

-4.755

kasstroom uit bedrijfsoperaties ontvangen interest betaalde interest

2.649 -2.233

20.299

66.046

127.215

1.612

3.047

-58.636

-61.828

kasstroom uit operationele activiteiten

-57.024

-58.781

9.022

68.434

kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa TDV desinvesteringen in materiële vaste activa TDV

-889

-7.130

1.962

3.956

-72.408

-100.544

desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

64.326

41.669

investeringen verkoop onder voorwaarden

11.733

26.421

investeringen financiële vaste activa

-2.577

0

-40

1.419

investeringen vastgoedbelegging

desinvesteringen financiële vaste activa

2.107

-34.209

11.129

34.225

83

(indirecte methode)

bedragen x € 1.000

2013

2012

kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit (nieuwe) langlopende schulden mutatie waarborgsommen verkopen en terugkopen verkoop onder voorwaarden aflossingen van langlopende schulden aflossing schuld bankier

87.500

87.500

0

-82

-8.242

-26.421

-69.932

-58.793

0

mutatie geldmiddelen liquide middelen begin boekjaar netto kasstroom liquide middelen einde boekjaar

-14.295 9.326

-12.091

20.455

22.134

29.676

7.542

20.455

22.134

50.131

29.676

Overzicht totaalresultaat bedragen x € 1.000

2013

geconsolideerd netto resultaat na belastingen, toekomend

9.418

aan de rechtspersoon herwaardering materiële vaste activa afwaardering/herwaardering financiële vaste activa gerealiseerde herwaardering ten laste van eigen vermogen

2012

0

-145.591 0

0

0

-264

-4.291

totaal rechtstreekse mutaties in eigen vermogen rechtspersoon als onderdeel van het groepsvermogen totaalresultaat rechtspersoon

84

-264

-4.291

9.154

-149.882

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013 Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen zijn weergegeven in euro's, tenzij anders vermeld. Activiteiten Stichting Woonstad Rotterdam, statutair gevestigd aan de Rochussenstraat 21 te Rotterdam, is een stichting met de status 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. Stichting Woonstad Rotterdam is op 1 augustus 2007 ontstaan uit een fusie van stichting de Nieuwe Unie en stichting Woningbedrijf Rotterdam en is een juridische voortzetting van stichting de Nieuwe Unie. De stichting is werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting binnen de gemeente Rotterdam. Het doel van de stichting is zorgen voor goede en betaalbare woningen voor brede lagen van de bevolking. Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen, waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woonstad Rotterdam. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

85

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd'. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase – en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning – heeft plaatsgevonden. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Model voor de balans en winst-en-verliesrekening De balans is opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van de RJ 645 opgenomen model (RJ 645.501). In de balans is het eigen vermogen na resultaatbestemming opgenomen. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ 645.501). Stichting Woonstad Rotterdam kiest voor het categorale model. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Stichting Woonstad Rotterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Woonstad Rotterdam heeft geen financiële derivaten.

86

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. De boekwaarde wordt hierbij getoetst aan de verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen, gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande huur- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van vastgoedbeleggingen worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

87

De kwalificatie van ons vastgoed is bepaald op basis van het vigerende beleid van Woonstad Rotterdam. Een aantal beleidselementen is daarbij leidend:  Woonstad Rotterdam voert bij mutatie een beleid dat de huurprijs wordt aangepast naar maximaal redelijk  Woonstad Rotterdam heeft en houdt een actief verkoopbeleid, waarbij een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als 'verkoopvijver'  bij mutatie wordt een substantieel deel van onze leegkomende woningen aangeboden voor verkoop  Woonstad Rotterdam heeft een actief portefeuillebeleid, gericht op transformatie van de bestaande voorraad; verkoop van het bezit is hiervoor een noodzakelijke randvoorwaarde (revolving fund)  ons financieel beleid is gericht op waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille, maatschappelijk rendement en allocatie van het eigen vermogen en de verantwoording daarover Op basis van de genoemde beleidselementen en het grootstedelijke profiel van Woonstad Rotterdam is voor waarde de keuze gemaakt voor 'actuele waarde' en het 'vastgoedbeleggingsprofiel'. Wij willen onszelf en de omgeving (stakeholders) inzicht bieden in ons resultaat en de ontwikkeling van het vermogen op basis van de marktwaarde (in verhuurde staat). Jaarlijks wordt een derde van het bezit getaxeerd door een externe taxateur, hetgeen betekent dat alle bezit minimaal eens per drie jaren extern getaxeerd wordt. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief is. De actuele waarde is gebaseerd op het Taxatie Management Systeem (TMS). Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedobjecten en de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen. TMS hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat als volgt: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen, worden de koperskosten, genormeerd op 3% overdrachtskosten (2012: 3%), in mindering gebracht.

88

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het TMS rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's. Het schatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip 'marktwaarde'. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico's en segmentspecifieke risico's. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 2,10% (2012: 2,57%) en de sectorspecifieke risico-opslag 4,55% (2012: 3,93%), hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 6,65 % (2012: 6,5%). Voor de verschillende typen vastgoed en locaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 0 % tot 5 % (2012: 0% tot 5%), waaronder ook het risico dat in zwakke buurten de extra huurverhoging niet kan worden geïncasseerd wordt vertaald in een marktopslag van 0,1% op de disconteringsvoet. De verhuurdersheffing is alleen voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend als kosten. De impact op lange termijn (de onzekerheid na 2017) van de verhuurdersheffing en huurverhoging is tot uitdrukking gebracht in de sectorspecifieke risicoopslag in de disconteringsvoet, en bedraagt 0,15%. (is onderdeel van de sectorspecifieke risicoopslag van 4,55% sector) De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: 1

locatieveroudering

2

economische/markttechnische veroudering

3

technische veroudering

Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen.

89

Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties – waaronder zorginstellingen, welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, culturele instellingen en dienstverleners – en tevens is vermeld in de bijlage, zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie op 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van de TMS systematiek. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting. De hoogte van de terugkoopverplichting is mede afhankelijk van de waardeontwikkeling. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de terugkoopverplichting muteert, dan wordt dat bedrag als resultaatbestemming ten laste of ten gunste van het vermogen gebracht. Dit zelfde geldt voor de waardemutatie van het pand.

90

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde kostenvoet vreemd vermogen. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bij sloop van een complex wordt de residuele waarde vastgesteld op de grondwaarde. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, indien deze een waardeverhogend effect hebben. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden periodiek getoetst aan de marktwaarde en ontwikkelmogelijkheden. Financiële vaste activa Overige deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Overige kapitaalbelangen worden gewaardeerd tegen kostprijs, onder aftrek van (niet-duurzame) reeds ingetreden waardeverminderingen (ten laste van het resultaat). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen, waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover stichting Woonstad Rotterdam in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

91

Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Stichting Woonstad Rotterdam beoordeelt op balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraden woningen, bestemd voor verkoop, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De verkrijgingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente. De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor de verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente.

92

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, zie hiervoor de grondslag betreffende opbrengstverantwoording). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Na eerste verwerking wordt er gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Deze voorziening wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen de beste inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn, opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen actuele waarde. Van uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, wordt een voorziening gevormd op basis van de begrote uitgaven en inkomsten, rekening houdend met de verwachte grondwaarde.

93

Voorziening pensioenen Woonstad Rotterdam heeft een pensioenregeling bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan het SPW. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op de balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woonstad Rotterdam en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woonstad Rotterdam beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, als het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woonstad Rotterdam en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2013 (en 2012) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De in 2014 door SPW gepubliceerde voorlopige dekkingsgraad per 31 december 2013 bedraagt 114% (ultimo 2012 106,0%). Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.

94

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Huuropbrengsten Stichting Woonstad Rotterdam volgt het landelijk beleid in dit kader. Sinds begin 2002 is de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend. Het is wettelijk vastgelegd dat het kabinet de maximale jaarlijkse huurverhoging bij ministerieel besluit bepaalt. In 2013 is in het Woonakkoord afgesproken dat de jaarlijkse verhoging 1,5% hoger mag zijn dan de inflatie en dat voor bepaalde hogere inkomensgroepen in sociale huurwoningen extra huurverhoging kan worden doorgevoerd afhankelijk van het inkomen. Woonstad Rotterdam heeft in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd (2012: bedroeg dit inflatievolgend op woningniveau). Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit), dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze zijn te voorzien. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten worden hierin verantwoord. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de 'Percentage of Completionmethode', hierna: POC).

95

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden doorberekend. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de POC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt deel uit van de post onderhanden projecten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht teneinde goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zo veel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen.

96

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op bijzondere waardeverminderingen. Deze bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de stichtingskosten. Erfpacht De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de vastgoedbeleggingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheid bestaan met name uit fysieke uitgaven, maar ook uit kosten zoals het verbeteren van de niet fysieke leefomgeving, sponsorbijdragen, inrichten servicepunt, buurtbemiddeling, bewonersparticipatie, aandeel ondernemerstafel, diverse kunst- en cultuurprojecten, bijdrage Alliantie West-Kruiskade, bijdrage VvE010 enz. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is Stichting Woonstad Rotterdam integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

97

Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief als het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. Te activeren rente wordt berekend tegen de gemiddelde kostenvoet vreemd vermogen in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in balansposten en posten van de winsten-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, inclusief kortlopende bankkredieten. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW 2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van relevante feiten en omstandigheden van de markt, waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde maken we gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. We maken daarbij gebruik van het Taxatie Management Systeem (TMS). Met dit rekenmodel wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedobjecten en de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen.

98

Verwerking fiscaliteit De vennootschapsbelasting is verwerkt conform geldende wet- en regelgeving, als vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De toelichting op de fiscale positie en de verwerking in de jaarrekening is opgenomen bij het onderdeel 'niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'.

Toelichting op de geconsolideerde balans Vaste activa 1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

kantoorpand en

computers

totaal

inrichting

saldo per 31 december 2012 - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen boekwaarde 1 januari 2013

24.680

13.804

38.484

-5.134

-7.766

-12.900

19.546

6.038

25.584

889

889

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - afschrijvingen

-1.337

-2.632

-3.969

- desinvestering

-1.276

-686

-1.962

-2.613

-2.429

-5.042

- extra afschrijvingen (desinvestering) saldo per 31 december 2013 - aanschafwaarde

23.404

14.007

37.411

- cumulatieve afschrijvingen

-6.471

-10.398

-16.869

16.933

3.609

20.542

boekwaarde 31 december 2013

De gehanteerde afschrijvingstermijnen bedragen 10 tot 50 jaar (bedrijfsgebouwen en inrichting) en 2 tot 10 jaar (computerapparatuur).

99

2 Vastgoedbeleggingen

commer-

sociaal

onroerende vastgoed in

cieel vast-

vastgoed in zaken VOV

ontwikke-

goed in

exploitatie

ling voor

exploitatie

totaal

eigen exploitatie

1 januari 2013 cumulatieve verkrijgings-/vervaardigingsprijs cumulatieve herwaarderingen cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

240.658

1.948.878

496.821

57.825

1.424.744

-25.502

-37.044

-406.803

261.439

2.966.819

2.732.634 1.457.067 -443.847

af: voorziening boekwaarde per 01-01-2013

46.277

-17.803

-17.803

471.319

28.474

3.728.051

30.716

Mutaties: investeringen desinvesteringen

7.216

16.980

50.656

-5.437

-36.269

-62.389

74.736

-74.736

22.609

35.335

-12.982

-13.393

3.491

86.142

-72.083

-8.242

105.568 -104.095

afschrijvingen categoriewijziging

7

0

subsidies overboekingen herwaarderingen

-57.944

0 -22.884

overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan totaal mutaties 2013 mutatie voorziening

-27.228

-21.411

12.205

12.205

19.049

2.734.107

31 december 2013 cumulatieve verkrijgings-/vervaardigingsprijs cumulatieve herwaarderingen

339.782

1.890.188

485.088

44.843

1.411.351

-22.011

1.434.183

cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-37.044

-406.803

boekwaarde 31-12-2013 excl. voorziening

347.581

2.894.736

-443.847 463.077

af: voorziening

19.049

3.724.443

-4.617

-4.617

14.432

3.719.826

boekwaarde per 31-12-2013 incl. voorziening

7

347.581

2.894.736

463.077

Vorig jaar waren in het commercieel vastgoed in exploitatie de geliberaliseerde huurwoningen nog niet opgenomen. Op de waardering heeft dit geen effect.

100

Verzekering De vaste activa zijn verzekerd tegen schade als gevolg van brand, storm, bliksem, ontploffing en luchtvaartuigen. Onderverzekering is bij voorwaarde uitgesloten. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaarde (methode CFV), bedraagt € 2,07 miljard (2012: € 1,83 miljard). WOZ-waarde De vastgestelde waarde van onroerende zaken in exploitatie volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken bedraagt € 5,06 miljard (waardepeildatum 1 januari 2013). Woningen, bestemd voor verkoop op korte termijn Woonstad Rotterdam kent de verschillende soorten verkoop onder voorwaarden:  MVE-A – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde op 50-50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50-50 basis verrekend.  MVE-C – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde wordt verdeeld conform de 'verdeling over 5 jaar'. De waardeverandering wordt gedurende een periode van vijf jaar als volgt verdeeld tussen de koper en Woonstad Rotterdam. looptijd

koper

1e jaar

50%

50%

2e jaar

60%

40%

3e jaar

70%

30%

4e jaar

80%

20%

90%

10%

`100%

0%

5e jaar 6 jaar e.v.

Woonstad Rotterdam

 Fair Value – als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de corporatie deelt bij terugkoop mee in de waardeontwikkeling (winst of verlies).  MGE - als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde wordt op 50-50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50-50 basis verrekend.

101

Voor komend jaar wordt verwacht dat 475 woningen zullen worden verkocht met een boekwaarde van € 36,7 miljoen en een omzet van € 43,6 miljoen. verloop VOV-bezit

MVE-A

MVE-C

verkocht t/m 2012

aantal

668

2.846

Fair Value 494

MGE 225

totaal 4.232

terugkopen 2013

-23

-131

-24

-13

-191

einde VOV

0

-393

0

0

-393

eerste verkopen

0

174

0

0

174

opleveringen nieuwbouw

0

0

0

0

0

wederverkopen

0

228

0

0

228

645

2.723

470

212

4.050

verkocht t/m 2013

Voor 2.926 woningen die verkocht zijn onder de MVE-C regeling is de periode waarin een verrekening van het resultaat moet plaatsvinden (5 jaar), verstreken. Deze woningen zijn niet opgenomen in bovenstaand overzicht, aangezien er geen sprake is van winst- en/of verliesdeling. 3 Overige deelnemingen

2013

2012

88

88

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk BV (33,3%) (OCNC)

0

6

Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV, Rotterdam (32,5%)

0

0

Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (33,3%)

0

0

Woonhotel Rotterdam VOF (50%)

0

0

Ontwikkelcombinatie Tarwewijk Beheer BV, Rotterdam (50%)

0

0

Ontwikkelcombinatie Tarwewijk CV, Rotterdam (48%)

0

0

88

94

2013

2012

94

789

-6

-695

88

94

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%)

totaal verloop van de post deelnemingen boekwaarde per 1 januari mutatie boekwaarde per 31 december 2013

Op 31 december 2013 is Woonstad Rotterdam uitgetreden uit de deelneming OCNC BV. De aandelen zijn verkocht aan de andere twee aandeelhouders ERA Contour NV en Heijmans Vastgoed BV. In 2012 is besloten de activiteiten van de WOM BV, de WOM CV, OCT BV en OCT CV te beëindigen. OCT BV en OCT CV zijn in 2013 geliquideerd en de liquidatiebalans is opgesteld en door de partijen ondertekend. De liquidatie van WOM BV en WOM CV is nog in afwachting van afronding door de belastingdienst. Als de belastingdienst de zaken heeft afgerond, worden ook WOM BV en CV geliquideerd. Woonstad Rotterdam is een van de twee vennoten in de VOF Woonhotel Rotterdam. Voor de deelneming in VOF Woonhotel Rotterdam is een voorziening opgenomen.

102

4 te vorderen subsidies

2013

2012

2

5

-2

0

- ontvangen

0

-3

totaal mutaties

0

-3

vordering per 31 december

0

2

2013

2012

vordering per 1 januari mutaties: - overboekingen

betreft: overheidssubsidies in het kader van MIVA-aanpassingen

5 overige financiële vaste activa leningen u/g leningen derden

11.939

200

0

9.154

11.939

9.354

72

87

0

0

11.435

0

leningen gelieerde maatschappijen totaal leningen derden - deelgemeente Feijenoord, 9,5%, 6 jaar - stichting WoonBench - OCNC - Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF totaal

432

113

11.939

200

verloop overige financiële vaste activa

2013

2012

saldo per 1 januari

9.354

11.254

2.585

-1.900

11.939

9.354

mutatie boekwaarde per 31 december 2013

Leningen derden Dit betreft een lening aan de deelgemeente Feijenoord tegen een rente van 9,5%, waarvan de restantaflossingstermijn 6 jaar bedraagt. Twee leningen met een totale waarde van € 121.000 aan Stichting WoonBench zijn voor 100% voorzien in verband met de discontinuïteit van deze stichting. De lening aan Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF betreft het aandeel in de verstrekte renteloze geldlening aan de exploitant van het Woonhotel. Leningen gelieerde maatschappijen Dit betreft een vordering op de joint venture Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk uit hoofde van voorfinanciering van projectkosten. Het kortlopende deel is opgenomen onder de vlottende activa. In 2013 is Woonstad Rotterdam als firmant uitgetreden. Derhalve is de vordering niet meer onder gelieerde maatschappijen verantwoord, maar als leningen derden.

103

OCNC In het verlengde van de afwikkeling van de OCNC heeft een vooruitbetaling plaatsgevonden in het kader van de aankoop van 51 sociale huurwoningen die in 2015 worden opgeleverd. specificatie vordering

2013

2012

- renteloze hypothecaire lening

0

2.172

- aangekocht onroerend goed

0

1.097

- ingebrachte boekwaarde

0

3.037

- vooruitbetaalde kosten

0

4.923

- af: opgenomen onder vorderingen

0

-2.074

totaal

0

9.154

verloop leningen gelieerde maatschappijen saldo per 1 januari mutatie boekwaarde per 31 december 2013

2013

2012

9.154

10.920

-9.154

-1.766

0

9.154

Vlottende activa 6 Vastgoed bestemd voor verkoop - voorraad nieuwbouw koopwoningen - teruggekochte MVE/MGE/FairValue-woningen totaal voorraadverloop teruggekochte MVE/MGE woningen (in aantallen) Beginvoorraad teruggekochte woningen - teruggekochte woningen

2013

2012

513

2.906

24.539

24.206

25.052

27.112

2013

2012

205

277

415

455

- verkochte woningen

-240

-330

- woningen terug naar verhuur

-161

-196

eindvoorraad teruggekochte woningen

219

206

7 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2013

2012

- kostprijs onderhanden werk koopprojecten niet verkochte woningen

9.019

9.228

8 onderhanden projecten

2013

2012

kostprijs onderhanden koopprojecten verkochte woningen

13.801

0

af: gefactureerde termijnen

12.059

0

1.742

0

totaal

Afhankelijk van de stand van uitvoering van het werk wordt deze post als actief dan wel passief verantwoord.

104

onderhanden projecten debetstand

1.909

creditstand

167 1.742

9 huurdebiteuren - huurdebiteuren - af: voorziening wegens oninbaarheid

2013

2012

5.714

2.677

-2.010

-2.277

- huurdebiteuren vertrokken huurders

5.000

4.424

- af: voorziening wegens oninbaarheid

-4.058

-3.437

totaal

4.646

1.387

10 gemeenten

2013

2012

84

1.977

2013

2012

- vorderingen op gemeenten

11 vorderingen op verbonden partijen - Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk

0

2.074

- VVE's

56

419

totaal

56

2.493

Met ingang van 31 december 2013 is Woonstad Rotterdam uit de deelneming OCNC CV uitgetreden. 12 overige vorderingen

2013

2012

- debiteuren (niet-huurders)

2.475

401

-158

-52

2.317

349

- af: voorziening - te ontvangen koopsommen en depotbedragen

2.840

2.954

totaal

5.157

3.303

De te ontvangen koopsommen hebben betrekking op de ultimo van het jaar in rekening gebrachte termijnen van verkochte woningen. Het innen van deze vordering verloopt normaal. 13 overlopende activa - vooruitbetaalde bedragen - nog te ontvangen bedragen totaal

2013

2012

401

378

622

3.423

1.023

3.801

De vorderingen hebben een looptijd van maximaal 1 jaar.

105

14 liquide middelen - saldo 31 december

2013

2012

50.131

29.676

De liquide middelen staan voor € 47.281.000 geheel ter vrije beschikking van de stichting en haar deelnemingen. Voor een bedrag van € 2.850.000 betreft het ons aandeel in de tegoeden van MVE/VVE waarin Woonstad Rotterdam een meerderheidsbezit heeft. Passiva Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en niet-gerealiseerd groepsvermogen. 15 groepsvermogen gerealiseerd groepsvermogen niet gerealiseerd groepsvermogen

2013

2012

297.075

265.021

1.631.989

1.654.889

1.929.064

1.919.910

2013

2012

265.021

209.774

resultaat boekjaar

25.539

59.541

realisatie door verkopen

14.019

0

overboeking herwaardering

-29.049

0

effect 1e VOV verkopen

-12.979

0

totaal per 31 december verloop van het gerealiseerde groepsvermogen boekwaarde per 1 januari

herziening voorziening projecten overige mutaties totaal per 31 december

0

-6.956

34.524

2.662

297.075

265.021

Verloop van het niet-gereali-

herwaarderingsreserve herwaarderingsre-

herwaarderingsreserve

seerde groepsvermogen

commercieel vastgoed

serve sociaal vast-

onroerende zaken ver-

in exploitatie

goed in exploitatie

kocht onder voorwaarden

boekwaarde per 01-01-2012 realisatie door verkopen mutatie door sloop

totaal

88.624

1.599.074

172.320

1.860.018

-455

-16.651

0

-17.106

-42

-719

0

-761

overige mutaties

-30.302

-156.960

0

-187.262

totaal per 31-12-2012

57.825

1.424.744

172.320

1.654.889

boekwaarde per 01-01-2012

57.825

1.424.744

172.320

1.634.889

realisatie door verkopen

-1.138

-12.881

0

-14.019

overboeking herwaardering

0

29.049

0

29.049

effect 1e VOV verkopen

0

0

12.979

12.979

mutatie door sloop

0

-278

0

-278

overige mutaties

0

10.268

-34.524

-24.256

herwaardering

-12.982

-13.393

0

-26.375

totaal per 31-12-2013

43.705

1.437.509

150.775

1.631.989

106

16 voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen saldo per 1 januari mutatie saldo per 31 december 2013

2013

2012

59.806

64.907

-549

-5.101

59.257

59.806

Deze voorziening heeft betrekking op de verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen actuele waarde. 17 voorziening reorganisatie

2013

2012

saldo per 1 januari

8.337

572

toevoeging

2.996

8.337

uitgaven

-6.491

-572

saldo per 31 december

4.842

8.337

Deze kortlopende voorziening is gevormd ter dekking van afvloeiingskosten van niet plaatsbaar personeel – voortvloeiende uit de integratie/reorganisatie – en kosten vanuit de operatie van 5 naar 3 regio's, zoals afkoophuurcontracten. De afloop van de voorziening zal grotendeels binnen 1 jaar liggen. 18 voorziening deelnemingen

2013

2012

saldo per 1 januari

1.435

976

mutatie saldo per 31 december

708

459

2.143

1.435

Deze voorziening is gevormd ter dekking van kosten met betrekking tot verwachte verliezen in een deelneming. De looptijd van de voorziening zal langer dan 1 jaar zijn. 19 voorziening onderhoud VVE's

2013

saldo per 31 december

2.382

6.407

468

-4.025

2.850

2.382

mutatie saldo per 31 december

2012

Deze voorziening vloeit voort uit de partiële consolidatie van het aandeel meerderheidsaandeel van Woonstad Rotterdam in de 599 VVE's (2012: 527), waarin Woonstad Rotterdam participeert.

107

20 overige voorzieningen saldo per 31 december mutatie saldo per 31 december

2013

2012

923

0

20

923

943

923

Deze voorziening vloeit voor € 900k voort uit mogelijk terug te betalen projectsubsidies. Langlopende schulden 21 leningen overheid/kredietinstellingen schuldrestant per 1 januari nieuwe leningen aflossingen schuldrestant per 31 december aflossingsverplichting boekjaar 2014 (zie: schulden aan kredietinstellingen) schuldrestant per 31 december langlopende schulden leningsdeel met een looptijd >5 jaar

2013

2012

1.298.390

1.269.684

87.500

87.500

-69.932

-58.793

1.315.958

1.298.391

-56.093

-68.892

1.259.865

1.229.499

1.024.683

1.121.615

Het gemiddeld rentepercentage van de portefeuille bedraagt 4,4% (2012:4,6%). 22 terugkoopverplichting Verkoop onder Voorwaarden (VOV)

2013

2012

471.319

524.492

- terugkopen

-19.783

-17.520

- einde VOV omdat deling waardeverandering is beëindigd

-42.606

-67.777

19.182

27.641

208

2.204

26.517

27.782

0

0

- herwaardering

3.491

-25.502

- overige mutaties

4.749

0

-8.242

-53.174

463.077

471.319

boekwaarde per 1 januari mutaties:

- eerste verkopen - oplevering nieuwbouw - wederverkopen - afname voorraad in ontwikkeling

saldo mutaties boekwaarde per 31 december 2013

108

23 waarborgsommen

2013

2012

ontvangen waarborgsommen per 1 januari

1.793

1.933

489

355

15

57

mutaties: - ontvangen waarborgsommen - vrijval ten gunste van resultaat - uitbetaalde waarborgsommen totaal mutaties ontvangen waarborgsommen per 31 december 2013

457

437

17

-140

1.810

1.793

Betreft de waarborgsommen welke in rekening worden gebracht bij verhuur van bedrijfsruimten en winkels. Er vindt geen rentevergoeding plaats. Kortlopende schulden 24 schulden aan kredietinstellingen

2013

2012

56.093

68.892

0

0

56.093

68.892

25 schulden aan leveranciers

2013

2012

schulden aan leveranciers

7.308

5.004

26 onderhanden projecten

2013

2012

kortlopend deel van de langlopende schulden overige schulden aan kredietinstellingen totaal schulden aan kredietinstellingen

kostprijs onderhanden koopprojecten verkochte woningen

0

618

af: gefactureerde termijnen

0

1.066

totaal

0

448

Afhankelijk van de stand van uitvoering van het werk wordt deze post als actief dan wel passief verantwoord. 27 belastingen en premies sociale verzekeringen

2013

2012

omzetbelasting

1.357

-42

loonheffing en premies sociale verzekeringen

1.467

1.921

totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

2.824

1.878

28 overige schulden

2013

2012

uitbetaling netto lonen

19

16

109

29 overlopende passiva niet vervallen rente vooruit ontvangen huur nog te verrekenen servicekosten

2013

2012

27.431

26.771

5.607

4.146

2.368

8.205

23.804

31.298

59.210

70.420

overige overlopende passiva

2013

2012

nog niet gefactureerde prestaties lopende projecten december

1.965

6.275

nog niet gefactureerde prestaties onderhoud december

7.591

4.558

nog niet gefactureerde prestaties apparaatskosten december

3.225

2.717

nog niet gefactureerde prestaties externen december

1.212

3.160

overige overlopende passiva

9.811

14.588

23.804

31.298

overige overlopende passiva totaal overlopende passiva

totaal

De geleverde prestaties zijn begin 2014 gefactureerd. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen De aangegane verplichtingen voor de in uitvoering zijnde projecten bedragen ultimo boekjaar € 37,3 miljoen (2012: € 27,1 miljoen). Deze verplichtingen bestaan uit de geraamde projectkosten en verplichtingen vanuit (planmatig) onderhoud, onder aftrek van de te ontvangen subsidies en tot en met de balansdatum bestede bedragen. Obligo ten behoeve van Waarborgfonds Sociale Woningbouw Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo aangehouden te worden voor leningen die door het WSW geborgd zijn. Invordering van het obligo kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW daalt als gevolg van aanspraken (van geldgevers) onder het garantieniveau ad 0,25% van de door WSW geborgde schuldrestanten. Het obligo ultimo boekjaar bedraagt € 53,1 miljoen (2012: € 55,5 miljoen). Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. De specifieke invulling van de belastingplicht is voor woningcorporaties vastgelegd in de VSO 1 en VSO 2. VSO 2 heeft VSO 1 opgevolgd en had oorspronkelijk een looptijd tot en met 31 december 2012. Woonstad Rotterdam heeft besloten om de VSO 2 (vooralsnog) tot en met 31 december 2013 toe te passen in het verlengde van het voorstel van de Belastingdienst om de VSO 2 voor de jaren 2013 en 2014 te verlengen. In onderstaande opstelling is uitgegaan van de huidige VSO 2 regelgeving, ook voor de periode na 31-12-2014, aangezien de VSO 2 ten tijde van het opstellen van de fiscale positie in de commerciële jaarrekening 2013 de vigerende regelgeving betreft. Vooralsnog is onvoldoende duidelijk wat de consequenties zijn van het aflopen van VSO 2 en de fiscale wetgeving na 31 december 2014.

110

De VPB aanslag 2008 is ontvangen en door middel van het zogeheten metatoezicht met de Belastingdienst afgestemd. Deze aanslag bevat tevens de fiscale resultaten van 2006 en 2007. Het fiscale resultaat volgens de aanslag 2008 bedraagt € 31,5 miljoen negatief (was: € 24,7 miljoen negatief conform de fiscale positie in de jaarrekening 2012). opbouw fiscaal compensabele verlies

x € 1 mln.

fiscaal resultaat 2006, 2007 (VSO 1) en 2008 (VSO 2)

-31,5

indicatief fiscaal resultaat 2009

-19,2

indicatief fiscaal resultaat 2010

-10,3

indicatief fiscaal resultaat 2011

-70,5

indicatief fiscaal resultaat 2012

4,4

indicatief fiscaal resultaat 2013

31,5

indicatief compensabel verlies ultimo 2013

-95,6

Rekening houdend met het resultaat over 2013 neemt het verwachte fiscaal compensabele verlies af tot circa € 95,6 miljoen ultimo 2013 (2012: € 118,6 miljoen). Het definitieve fiscale resultaat over de jaren 2009 tot en met 2013 wordt nader vastgesteld. Op basis van de (fiscale) MJB 2013-2022 wordt verwacht dat de mogelijkheden van verliescompensatie niet volledig benut kunnen worden. De tijdshorizon waarbinnen zicht op compensatie ontstaat, is langer dan vijf jaar. Deze termijn wordt gehanteerd voor het tot waardering brengen van dergelijke verliezen. Intracomptabele verwerking heeft om deze reden niet plaatsgevonden. Temeer aangezien het, in lijn met de missie en strategie van Woonstad Rotterdam, niet de verwachting is dat de onderdelen waarop het eventueel vormen van latenties van toepassing is, ook daadwerkelijk geëffectueerd zullen worden. Faciliteiten en zekerheden Woonstad Rotterdam beschikt bij de BNG over een kredietfaciliteit van € 50 miljoen. Daarnaast heeft Woonstad Rotterdam nog een, door het WSW geborgd rollover kredietfaciliteit van € 35 miljoen, waarvan een bedrag van minimaal € 7 miljoen dient te worden opgenomen. Behoudens voornoemde € 7 miljoen wordt er geen gebruik gemaakt van de faciliteit. Garantstelling Aan Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een concerngarantie afgegeven van € 896.000 voor de aan de wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV verstrekte geldlening. Aangetrokken leningen Ultimo 2013 is voor € 47 miljoen (2012: € 127,5 miljoen) leningen in portefeuille met een stortingsdatum in 2014.

111

Huurverplichtingen panden Diverse kantoorpanden en opslagruimten zijn voor een langere periode gehuurd. De looptijden van de contracten en de daarmee gemoeide jaarlijkse bedragen zijn als volgt te specificeren. Voor panden die niet meer in gebruik zijn bij Woonstad Rotterdam is reeds een bedrag van ongeveer € 1,5 miljoen in de reorganisatievoorziening (ref. 17) opgenomen. jaar

panden

verplichting

2014

6

1.172.200

2015

3

778.000

2016

3

644.100

2017

1

353.500

2018

1

353.500

2019

1

265.117 3.566.417

Lease- en huurverplichtingen Aangegane verplichtingen vanuit lease en huur leiden tot een jaarlijkse exploitatielast voor het wagenpark. Hierbij is er sprake van verschillende looptijden van de contracten. jaar

aantal auto's

jaarbedrag

2014

7

66.000

2015

4

34.000

2016

2

19.000

2017

2

16.000 135.000

Aangegane verplichtingen vanuit lease en huur leiden tot een jaarlijkse exploitatielast van kantoormachines. Hierbij is er sprake van verschillende looptijden van de contracten. De exploitatielast bedraagt circa € 180.000. Onroerende zaken Verkoop onder Voorwaarden Voor 2.926 woningen verkocht onder de MVE-C regeling is de periode waarin een verrekening van het resultaat moet plaatsvinden (5 jaar), verstreken. Deze woningen maken geen deel uit van de terugkoopverplichting VOV (ref 22). In totaal vertegenwoordigen deze woningen een waarde van circa € 315 miljoen. MVE onderhoud Bij verkoop onder de MVE-voorwaarden heeft Woonstad Rotterdam zich verplicht voor eigen rekening en risico het planmatig onderhoud uit te voeren. Met de kopers van woningen in MVE-constructie heeft Woonstad Rotterdam een onderhoudscontract. Hiervoor betaalt de MVE-eigenaar maandelijks een vast bedrag aan Woonstad Rotterdam. De bijdrage voor het planmatig onderhoud is nu gebaseerd op de gemiddelde onderhoudsuitgaven voor alle MVE-complexen. In 2013 zijn wij gestart met het actualiseren van de onderhoudsbehoefte per MVE-complex aan de hand van conditiemetingen.

112

In de zomer 2014 moet deze actualisatie afgerond zijn. De conditiemetingen moeten daarna per complex vertaald worden in de MJOB. Vervolgens dient per complex de behoefte vertaald te worden naar de maandelijkse bijdrage die daar tegenover staat en op basis daarvan wordt de onderhoudsverplichting van Woonstad Rotterdam duidelijk. Garantstelling DIGH Woonstad Rotterdam heeft zich garant gesteld voor een tweetal leningen die de BNG aan Stichting DIGH heeft verstrekt. De restant hoofdsom bedraagt in totaal € 610.996. gegarandeerde leningen DIGH

bedrag

vaste geldlening u/g 40.107828

419.595

vaste geldlening u/g 40.99322

191.401 610.996

Overige bankgaranties kenmerk afgegeven bankgaranties

einddatum

bedrag

LD 0724200002

31-03-2017

60.000

LD 0603100001

31-03-2017

60.000

LD 0932000001

30-09-2014

73.438

LD 0933500002

30-11-2014

90.000 283.438

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Bedrijfsopbrengsten 30 huren

2013

2012

246.523

235.358

te ontvangen huur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen - huurderving wegens frictieleegstand - huurderving wegens afboekingen - mutatie voorziening huurdebiteuren

13.566

13.350

260.089

248.708

-6.662

-5.304

0

26

-2.885

-2.101

250.542

241.329

Ten opzichte van 2012 zijn de huuropbrengsten gestegen door de algemene (gedifferentieerde) huurverhoging, het in exploitatie nemen van nieuw opgeleverde woningen en toegepaste huurharmonisatie. Afboekingen vinden plaats nadat van deurwaarders het bericht is ontvangen dat incassoacties zijn gestaakt wegens oninbaarheid van de betreffende vordering, dan wel dat betreffende vordering tegen een lagere opbrengstwaarde is verkocht.

113

31 opbrengsten servicecontracten vergoedingen

2013

2012

14.427

15.336

De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen opgenomen. 32 overheidsbijdragen

2013

2012

in het kader van de WWI problematiek

3.154

8.239

33 netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2013

2012

952

3.902

4.748

3.910

betreft de in 2013/2012 ontvangen beschikkingen bijzondere projectsteun

resultaat nieuwbouwwoningen resultaat vrije verkopen resultaat verkoop onder voorwaarden

5.280

7.687

totaal bruto verkoopresultaat

10.980

15.499

af: verkoopkosten

-3.595

-4.264

totaal

7.385

11.235

nieuwbouwwoningen - verkoopprijs nieuwbouwwoningen - kosten uitbesteed werk en externe kosten totaal nieuwbouwwoningen

13.736

6.486

-12.784

-2.584

952

3.902

onroerende goederen in exploitatie (bestaand bezit) - verkoopprijs onroerende goederen

20.286

14.883

- boekwaarde onroerende goederen bij verkoop

-15.538

-10.973

totaal onroerende goederen in exploitatie

4.748

3.910

46.121

66.426

-40.841

-58.739

5.280

7.687

verkoop onder voorwaarden - verkoopprijs verkochte onroerende goederen - boekwaarde onroerende goederen bij verkoop totaal verkoop onder voorwaarden

In het boekjaar zijn 728 woningen (incl. een tweetal grondposities) verkocht (2012: 716), waarvan 488 eerste verkopen (2012: 386). Er werden 240 teruggekochte MVE/MGE woningen opnieuw verkocht (2012: 330).

114

34 overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

- vergoeding voor MVE-diensten

7.481

7.273

- overige vergoedingen voor verrichte diensten

3.919

5.003

- aan projecten doorberekende kosten

3.583

4.757

- diversen

4.257

2.561

19.240

19.595

Onder de post vergoedingen voor MVE-diensten worden opbrengsten verantwoord, zoals doorberekende administratiekosten en vergoedingen van eigenaren en huurders. De overige vergoedingen voor verrichte diensten betreft de doorbelasting van gedetacheerd personeel, vergoedingen inzake Alliantie Westkruiskade en BTW-verrekening inzake MVE-onderhoud. Bedrijfslasten 35 afschrijvingen vaste activa (on)roerende goederen

36 overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en

2013

2012

116

213

2013

2012

25.880

29.049

vastgoedportefeuille - materiële vaste activa in ontwikkeling

Dit betreffen de bijzondere waardeverminderingen als gevolg van projectbesluiten en het in verhuur nemen van de teruggekochte woningen in 2013 / 2012. 37 lonen en salarissen - lonen en salarissen - extern personeel (tijdelijk)

2013

2012

25.545

28.543

2.738

2.644

28.283

31.187

Gemiddeld aantal werknemers Het gemiddeld aantal werknemers in 2013 in dienst besloeg 503 fte's (2012: 539 fte's). Eind 2013 waren er 479 fte's (2012: 520). De daling is het gevolg van de in 2012 ingezette reorganisatie. De inzet van externen heeft te maken met ziektevervanging, projecten en extra inzet als gevolg van de integratie. Beloning commissarissen 2013 De beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg over 2013 € 103.455 (2012: € 92.576). Een algemene kosten- of vacatiegeldregeling is niet van toepassing.

115

Beloning bestuurders 2013 Voor de bezoldiging van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 456.870 (2012: € 459.952) ten laste van Woonstad Rotterdam. De last ad € 9.869 uit hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van bestuurders is hierin niet begrepen. De bezoldiging van bestuurders omvat:  periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, bijtelling als gevolg van terbeschikkingstelling van auto en representatiegelden  beloningen betaalbaar op termijn bezoldiging Raad van Bestuur

2013

2012

voorzitter

bestuurder

voorzitter

bestuurder

periodiek betaalde beloning

196.851

175.329

196.851

178.595

sociale verzekeringspremies

639

563

507

447

belastbare vergoedingen

8.006

5.000

8.000

5.000

37.244

33.238

37.279

33.273

uitkeringen bij beëindiging dienstverband

0

0

0

0

winstdelingen, bonusbetalingen

0

0

0

0

242.740

214.130

242.637

217.315

beloningen, betaalbaar op termijn

totaal gegevens Raad van Bestuur

2013

2012

naam

M.B.T. Molenaar

R.J. Feenstra

M.B.T. Molenaar

R.J. Feenstra

functie

voorzitter

bestuurder

voorzitter

bestuurder

soort dienstverband

onbepaalde tijd

onbepaalde tijd

onbepaalde tijd

onbepaalde tijd

omvang dienstverband

fulltime

fulltime

fulltime

fulltime

Bij indiensttreding van de bestuurders vond inschaling plaats op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (commissie Izeboud). Met de bestuurders zijn er geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria. De premie VPL/OVP is niet opgenomen in de bezoldiging, omdat beide bestuurders na 1949 zijn geboren en na 2005 bij een woningcorporatie in dienst zijn getreden. Daarom kunnen zij op grond van de voorwaarden van de regelingen geen aanspraak maken op een uitkering uit de VPL/OVP. In 2013 is voor beide bestuurders gezamenlijk € 14.645 afgedragen aan premie VPL/OVP. De Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) is op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en trad met ingang van 1 januari 2013 in werking. Onder de WNT geldt tevens een publicatieverplichting in de jaarrekening voor overige functionarissen (niet zijnde topfunctionarissen) die de WNT-norm overschrijden. Dit is bij Woonstad Rotterdam in 2013 van toepassing voor één functionaris. In 2013 is een beëindigingsvergoeding betaald aan een informatiemanager die in het kader van de reorganisatie in 2013 uit dienst is getreden. Deze beëindigingsvergoeding ad € 234.104 (bruto) is vastgesteld op basis van de kantonrechtersformule.

116

40 onderhoudslasten

2013

2012

- niet-planmatig onderhoud

19.775

20.069

- planmatig onderhoud

35.194

33.290

54.969

53.359

41 lasten servicecontracten

2013

2012

lasten vanuit servicecontracten

14.427

15.336

De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen opgenomen. Aan voorschotten is een bedrag van € 2.369 verschuldigd (2012: € 8.206). 42 overige bedrijfslasten

2013

2012

algemene bedrijfskosten

19.678

18.264

zakelijke bedrijfslasten

18.191

19.670

resultaat op goederen en diensten (negatief) overige lasten mutatie overige voorzieningen

29

247

41.315

46.383

0

0

79.213

84.564

- huisvestingskosten

3.697

4.234

- automatiseringskosten

6.145

6.014

- communicatiekosten

2.479

2.269

Algemene bedrijfskosten

- overige kosten

Deloitte

7.357

5.747

19.678

18.264

2013 accountants

2012

overig

totaal

220

0

220

206

206

10

0

10

29

29

adviesdiensten fiscaal

0

128

128

71

71

detachering Alliantie WKK

0

0

0

9

9

80

339

onderzoek jaarrekening andere controleopdrachten

overige advisering

accountants

0

20

20

24

230

148

378

259

overig

totaal

24

Overeenkomstig artikel 382a Titel 9 Boek2 BW het honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie. De kosten voor de jaarrekeningcontrole in het boekjaar 2013 zijn inclusief meerwerk met betrekking tot de controle over boekjaar 2012 en extra kosten in verband met de overgang naar actuele waarde.

117

zakelijke bedrijfslasten - belastingen

2013

2012

16.904

18.506

1.287

1.164

18.191

19.670

- verzekeringen

De belastingen betreffen de kosten van waterschapslasten, rioolheffing en OZB. De verzekeringen betreffen met name de opstalverzekering van het bezit. De lagere lasten van belastingen in het boekjaar 2013 worden met name veroorzaakt door een lagere WOZ waarde . Resultaat op goederen en diensten Dit betreft het verschil tussen de aan de bewoners in rekening gebrachte kosten voor water en licht, glasverzekering, schoonmaakkosten enz. en de feitelijke kosten hiervan. overige lasten - onderzoek en advies - reorganisatiekosten - projectkosten stafafdelingen - sectorheffingen

2013

2012

201

1.887

2.140

7.214

890

1.288

10.934

0

- niet verrekenbare service- en verwarmingskosten

2.185

2.184

- bijdrage aan VVE en MVE/VVE administratiekosten

1.713

2.076

- diversen

2.384

6.702

- leefbaarheid

4.837

5.066

- niet-fysieke projecten

4.221

2.590

- projecten en MVE verkoopleegstand - onderhoud in herstructureringsprojecten - kosten einde exploitatie (o.a. afboeking boekwaarde, kosten sloop- en te slopen objecten en verhuiskostenvergoedingen)

2.648

7.528

10.874

10.827

-1.712

-979

41.315

46.383

De overige lasten betreffen alle overige aan de normale bedrijfsuitoefening toe te rekenen kosten, zoals kosten uit hoofde van milieuproblematiek, onderzoeks- en advieskosten, kosten voor bewonersparticipatie en bijdragen aan VVE's. De reorganisatiekosten hebben onder meer betrekking op afvloeiingskosten van niet plaatsbaar personeel in het kader van de voorgenomen reorganisatie 2013. Kosten van leefbaarheid betreffen zowel sociale uitgaven met betrekking tot WWI wijken en niet-WWI wijken. De post niet-fysieke projecten betreft projecten die voor WWI subsidie zijn geoormerkt. De post projecten en MVE verkoopleegstand betreffen de uitgaven met betrekking tot straatplannen, verkoopleegstand en renovatieprojecten. De verkoopleegstand bedraagt € 1,2 miljoen tegen € 1,4 miljoen in 2012. De kosten van einde exploitatie zijn sterk afhankelijk van de realisatie van de kosten, voorafgaand aan het projectbesluit en de datum van het projectbesluit. Met de overgang naar actuele waarde zijn deze kosten opgenomen in de waarde mutatie. Per datum projectbesluit worden alle voorzienbare kosten in het exploitatieresultaat verantwoord.

118

44 niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille mutatie actuele waarde

2013

2012

-16.122

-161.008

Betreft het saldo van de waardemutaties van het bij punt 2 opgenomen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Financiële baten en lasten 45 rentebaten en soortgelijke opbrengsten - rente beleggingen lange termijn - rente op uitgezette middelen - rente tijdens de bouw - overige rentebaten

46 rentelasten en soortgelijke kosten - rente langlopende schulden - overige rentelasten

2013

2012

9

-61

96

35

1.501

3.046

6

27

1.612

3.047

2013

2012

59.278

59.925

18

53

59.296

59.978

De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast met betrekking tot de leningenportefeuille. 47 belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2013

2012

betaalde vennootschapsbelasting

-14

0

totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-14

0

Over het boekjaar heeft Woonstad Rotterdam geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen, maar er heeft een afrekening plaatsgevonden van een van haar deelnemingen van voornoemd bedrag (buiten de fiscale eenheid vennootschapsbelasting) en met betrekking tot oude jaren. 48 resultaat deelnemingen (specificatie) afwaarderingen deelnemingen Stockdividend NV Stadsherstel totaal resultaat deelnemingen

2013

2012

-26

-389

0

2

-26

-387

119

2 Enkelvoudige Jaarrekening 2013 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) bedragen x € 1.000

ref

2013

2012

vaste activa materiële vaste activa (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie

1

vastgoedbeleggingen

2

commercieel vastgoed in exploitatie sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

20.542

25.584

344.128

255.841

2.894.736

2.966.819

463.077

471.319

14.432

28.474

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.716.373

3.722.453

financiële vaste activa deelnemingen in groepsmaatschappijen

3

9.466

2.513

te vorderen subsidies

4

0

2

overige financiële vaste activa

5

11.506

som der vaste activa

13.301 20.972

15.816

3.757.887

3.763.853

vlottende activa voorraden vastgoed bestemd voor verkoop

6

25.052

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

7

8.165

27.112 9.228 33.217

onderhanden projecten

8

1.286

36.340 0

vorderingen huurdebiteuren

9

3.692

913

gemeenten

10

84

1.977

vorderingen op groepsmaatschappijen

11

56

2.493

overige vorderingen

12

2.829

3.284

overlopende activa

13

1.024

3.555 7.685

liquide middelen som der vlottende activa totaal activa

120

14

12.222

46.594

27.190

88.782

75.752

3.846.669

3.839.605

ref eigen vermogen

2013

15

2012

1.929.064

1.919.557

voorzieningen voorziening onrendabele investeringen, her-

16

59.257

59.806

voorziening reorganisatiekosten

17

4.842

8.337

voorziening deelnemingen

18

3.779

3.596

voorziening onderhoud VVE

19

2.850

2.382

overige voorzieningen

20

943

923

structureringen en einde exploitatie

71.671

75.044

langlopende schulden leningen overheid

21

66.383

70.265

leningen kredietinstellingen

21

1.189.708

1.155.430

verplichting uit hoofde van VOV

22

463.077

471.319

waarborgsommen

23

1.810

1.793 1.720.978

1.698.807

kortlopende schulden schulden aan kredietinstellingen

24

56.093

68.892

schulden aan leveranciers

25

7.147

4.956

onderhanden projecten

26

0

448

belastingen en premies sociale verzekeringen

27

2.926

1.869

overige schulden

28

19

16

overlopende passiva

29

58.771

70.016

totaal passiva

124.956

146.197

3.846.669

3.839.605

121

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 bedragen x € 1.000

ref

2013

2012

huuropbrengsten

30

250.092

240.890

opbrengsten servicecontracten

31

14.427

15.336

overheidsbijdragen

32

3.154

8.239

netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

33

7.283

11.235

overige bedrijfsopbrengsten

34

18.040

19.595

292.996

295.295

bedrijfsopbrengsten

som der bedrijfsopbrengsten bedrijfslasten afschrijvingen op materiële vaste activa

35

0

69

overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

36

25.880

29.049

lonen en salarissen

37

28.283

31.187

sociale lasten

38

3.702

4.002

pensioenlasten

39

4.894

5.289

onderhoudslasten

40

54.841

50.216

lasten servicecontracten

41

14.427

15.336

overige bedrijfslasten

42

78.932

87.572

210.959

222.720

82.037

72.575

som der bedrijfslasten bedrijfsresultaat gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

43

niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

44

0 -14.062

-161.008

financiële baten en lasten rentebaten en soortgelijke opbrengsten

45

1.638

3.221

rentelasten en soortgelijke kosten

46

59.098

59.885

-57.460

-56.664

10.515

-145.097

saldo financiële baten en lasten groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

47

-14

0

resultaat deelnemingen

48

-1.083

-494

9.418

-145.591

groepsresultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen/ resultaat toekomend aan de woningcorporatie

122

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013

bedragen x € 1.000

Voor de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening, de balans en de winst-en-verliesrekening wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Hierna worden de belangrijkste posten toegelicht. Vaste activa 2 vastgoedbeleggingen

2013

2012

347.581

261.439

-3.453

-4.631

0

-967

344.128

255.841

2013

2012

88

88

0

6

5.751

0

- Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV (33,3%)

0

0

- Ontwikkelcombinatie Tarwewijk Beheer BV (50%)

0

0

0

0

0

0

19

18

Commercieel vastgoed in exploitatie saldo geconsolideerde jaarrekening af: activa Woonhotel af: activa Woonstad Rotterdam Warmte BV saldo enkelvoudige jaarrekening 3 deelnemingen in groepsmaatschappijen - Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%) - Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk BV (33,3%) (OCNC) - dNU Holding)

- Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk CV (commanditair vennoot 33,3%) (OCNC) - WBR Extra BV (100%) - OBA Woonstad Rotterdam BV (100%) - Woonhotel Rotterdam VOF (50%) - FBI Woonstad Rotterdam BV (100%) - VVE/MVE (aandeel onderhoudsvoorziening)

739

0

19

19

2.850

2.382

9.466

2.513

verloop deelnemingen in groepsmaatschappijen

2013

saldo per 1 januari

2.513

6.596

mutatie

6.953

-4.083

9.466

2.513

48 resultaat deelnemingen (specificatie) afwaarderingen/resultaat deelnemingen Stockdividend NV Stadsherstel totaal resultaat deelnemingen

2012

2013

2012

-1.083

-496

0

2

-1.083

-494

Het negatieve resultaat deelnemingen 2013 heeft met name betrekking op de afwaardering van het vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF (€ 1.025.000).

123

124

Overige gegevens Resultaatbestemming Overeenkomstig artikel 10 van de statuten keurt de Raad van Commissarissen de jaarrekening, het jaarverslag en het overzicht met cijfermatige kerngegevens goed. Het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 9,4 miljoen (2012: -€ 145.6 miljoen) en wordt als volgt verrekend. x € 1.000 groepsvermogen ongerealiseerd groepsvermogen totaal

2013

2012

25.539

59.541

-16.122

-205.130

9.417

-145.591

125

126

Groepsverhoudingen Stichting Woonstad te Rotterdam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens, vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW, is als bijlage bij de jaarrekening toegevoegd en separaat bij het Handelsregister gedeponeerd.

groepsverhoudingen

statutaire zetel

aandeel in geplaatst kapitaal

geconsolideerde maatschappijen dNU Holding BV

Rotterdam

100%

Woonstad Warmte BV

Rotterdam

100%

Woonstad Vastgoed BV

Rotterdam

100%

dNU Deelnemingen 1 BV

Rotterdam

100%

Vastgoed Woonhotel VOF

Rotterdam

50%

Woonstad FBI BV

Rotterdam

100%

Woonstad OBA BV

Rotterdam

100%

WBR Extra BV

Rotterdam

100%

OC Tarwewijk CV

Rotterdam

48%

OC Tarwewijk Beheer BV

Rotterdam

50%

WOM Tarwewijk CV

Rotterdam

32,50%

WOM Tarwewijk Beheer BV

Rotterdam

33,30 %

Stadsherstel Historisch Rotterdam

Rotterdam

1,1%

OCNC BV

Rotterdam

33,30%

OCNC CV

Rotterdam

33,30%

niet-geconsolideerde maatschappijen

127

128

129

130

131