Investeringsstatuut SWB

Investeringsstatuut SWB

Status: definitief Vastgesteld MT 13-2-2012 Vastgesteld RvC 14-3-2012 Raymond Rensen Lienden, maart 2012

INHOUDSOPGAVE 1.

Inleiding

3

1.1.

Inleiding en doel van het Investeringsstatuut

3

1.2.

Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut

5

2.

Nieuwbouw

2.1.

6

Procedures

6

2.1.1.

Statutaire bepalingen

6

2.1.2.

Procuratie en mandatering

6

2.1.3.

Projectfasering

7

2.1.4.

Procesbeschrijvingen

7

2.1.5.

Risicomanagement bij projecten

8

2.2.

Toetsingscriteria

8

2.2.1.

Organisatorisch kader

8

2.2.2.

Strategisch kader

9

2.2.3. Financieel kader op projectniveau

9

2.2.3.1.

Bepalen rendementseis

9

2.2.3.2.

Rendementseisen nieuwe projecten

10

2.2.3.3.

Rendementsverwachting

11

2.2.3.4.

Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting

11

2.2.3.5.

Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen

11

2.2.3.6.

Overige gegevens

12

2.2.4.

Financieel kader op organisatieniveau

12

2.2.5.

Risico‟s

13

2.2.6.

Partnerselectie

13

3.

Praktische uitwerking Nieuwbouw

14

3.1.

Integrale kostprijzen

14

3.2.

Grondexploitatie

14

3.2.1.

Aankopen grond

14

3.2.2.

Inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw

15

3.2.3.

Verliezen in grondexploitaties

15

3.3.

Opstalexploitatie

15

3.4.

Referentiemodellen met toetsnormen

15

3.4.1.

Woningen

15

3.4.2.

Maatschappelijk en Bedrijfs Onroerend Goed

16

2

1.

Inleiding

1.1.

Inleiding en doel van het Investeringsstatuut

Woningcorporaties en dus ook SWB zijn in eerste instantie woningverhuurders. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille van SWB bestaat uit woningen die verhuurd zijn en naar verwachting ook verhuurd zullen blijven. De kasstromen zijn goed voorspelbaar en een eventuele waardeontwikkeling speelt, zolang de woning in de verhuur blijft, een bescheiden rol. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij anticiperen op wijzigingen in woningbehoeften en voldoende kwalitatief goede woningen blijven aanbieden. Onzekerheden over de bevolkingssamenstelling en bevolkingsomvang in ons werkgebied en het feit dat de kwaliteitsvraag sterk verandert (denk bijvoorbeeld aan de eisen betreffende energie verbruik), betekenen dat de SWB continu haar woningportefeuille tegen het licht moet houden en daar waar nodig moet transformeren (investeren of desinvesteren). Het verhuren van woningen in de vele kleine kernen van ons werkgebied is een risico, zeker als het gemeenschappelijke voorzieningenniveau beneden een minimum dreigt te gaan dalen. Vanuit dit oogpunt is investeren in maatschappelijk vastgoed bedrijfseconomisch van groot belang, maar moeilijk te kwantificeren. Bij investeringen in maatschappelijk vastgoed speelt ook dat de overheid een bijdrage vraagt van de SWB voor het verbeteren van de leefbaarheid in haar werkgebied. Het BBSH biedt ruimte om de activiteiten die daar onder moeten worden verstaan lokaal, in overleg met de gemeente, in te vullen. Hierover zijn of worden prestatie afspraken gemaakt met de gemeenten Buren en Neder-Betuwe. De leefbaarheid in het werkgebied van SWB wordt voornamelijk bedreigd door het wegvallen of ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen in de kernen. SWB ziet voor zichzelf een rol in het realiseren van vastgoed waarin die gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Dergelijke voorzieningen zijn als individueel project beschouwd meestal niet tot onvoldoende winstgevend te realiseren, anders zouden ze door marktpartijen opgepakt worden. Vanuit een breder kader is investeren zeker zinvol, maar dus zoals eerder genoemd moeilijk te kwantificeren. Uiteraard betekent dit niet dat er geen financieel kader voor maatschappelijke voorzieningen gesteld wordt. Dit investeringsstatuut bevat een afwegingskader voor investeringsbeslissingen van zowel woningen als bedrijfs onroerend goed (inclusief maatschappelijk vastgoed). Het is op de volgende wijze uitgewerkt: 1. Procedures 2. Toetsingscriteria a. Organisatorisch kader b. Strategisch kader c. Financieel kader op projectnivo d. Financieel kader op organisatienivo e. Risicobeheersing f. Partnerselectie Bij de evaluatie van de Governance Code is aangegeven dat een afwegingskader voor investeringen in de vorm van een investeringsstatuut samen met een verbindingenstatuut de belangrijkste verbeterpunten zijn. Ook in de praktijk blijkt dit. Onlangs is een aantal woningcorporaties (WSG Geertruidenberg, SGBB, Rentree) en gemeenten (Apeldoorn) in de problemen gekomen vooral door de ontwikkeling van grondexploitaties.

3

De ontwikkeling van grond kan gezien worden als eerste fase in een levenscyclus van vastgoed. In de regel kent de levensloop van vastgoed drie fasen. De eerste fase is dus de grondexploitatie, dit wil zeggen de inzet van eigen grond en/of opstal of aankoop van niet bouw- en woonrijpe grond en vervolgens het bouw- en woonrijp maken van deze grond. Deze fase eindigt met de levering van bouw- en woonrijpe grond aan de ontwikkelingsfase. Indien grond bouw- en woonrijp wordt verkregen, dan wordt de fase Grondexploitatie overgeslagen. De tweede fase is de ontwikkelingsfase; hierin wordt het vastgoed ontwikkeld. De tweede fase eindigt met de oplevering van het vastgoed. De derde en laatste fase is de exploitatie van het vastgoed. De derde fase eindigt met het einde van de exploitatie van het vastgoed. De opstallen worden gesloopt en de grond (eventueel) weer bouw- en woonrijp gemaakt.

Fase 1

Fase 2

Fase 3

Grond exploitatie

Projectontwikkeling

Exploitatie

Schema 1 De levensloop van vastgoed Fase 1 en Fase 2 kenmerken zich doordat er nagenoeg alleen uitgaven worden gedaan, er zijn geen of nauwelijks inkomende kasstromen in deze fasen. De opbrengsten moeten vooral worden gerealiseerd in fase 3 de exploitatiefase. Ook als het vastgoed wordt opgeleverd als bouw- en woonrijpe grond (einde fase 1) of als Turn Key project (einde fase 2) wordt de prijs bepaald door de kopende partij, de exploitant van het vastgoed dus. De prijs die de exploitant bereid is te betalen is de marktwaarde van het vastgoed. Die prijs wordt bepaald door het gewenste rendement van zijn investering in het vastgoed. Elke belegger in vastgoed hanteert een minimum vereist rendement. Hoe de rendementseis precies wordt vastgesteld wordt niet nader toegelicht, maar helder is dat een belegger kijkt naar alternatieve beleggingsmogelijkheden en de risico‟s die aan de investering zijn verbonden. Ook SWB investeert veel geld in (nieuwbouw) projecten. Wil de SWB dat ook in de toekomst blijven doen dan zal niet alleen het deel Vreemd Vermogen, maar ook het Eigen Vermogen moeten worden terugverdiend. Daartoe worden eisen gesteld aan het rendement (per project) te behalen op het Vreemd Vermogen en het rendement te behalen op het Eigen Vermogen. Aan een project met een hoog maatschappelijke belang wil de SWB lagere rendementseisen stellen dan aan commerciële projecten (omdat de rendementseis op Eigen Vermogen bij investeringen voor maatschappelijke projecten lager kan worden gesteld). Het is niet automatisch zo dat een laag rendement een hoog maatschappelijk belang oplevert. Cruciaal is dat inzichtelijk is waardoor het lagere rendement wordt veroorzaakt en dat deze oorzaak voor de SWB acceptabel is. In de documentatie van de besluitvorming (faseverslagen) moet dit inzichtelijk zijn gemaakt. Het doel van dit investeringsstatuut kan daarmee als volgt worden geformuleerd: Doel van dit investeringsstatuut is kaders te bieden waaraan voorgenomen investeringen getoetst worden en daarmee risico’s te reduceren.

4

Elk project dient aan een aantal toetsingscriteria te voldoen. Aan welke toetsingscriteria moet worden voldaan en de belangrijkste procedures voor investeringen wordt in hoofdstuk 2 verder uitgewerkt. Gestart wordt met het benoemen van de verantwoordelijkheid voor de actualiteit van het Investeringsstatuut.

1.2.

Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut

Het investeringsstatuut kent geen vooraf vastgestelde houdbaarheidsdatum. Het is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de manager Bedrijf. Indien noodzakelijk (vanuit de praktijk getoetst) zal het statuut worden aangepast.

5

2.

Nieuwbouw

2.1.

Procedures

2.1.1. Statutaire bepalingen In de statuten van de SWB is in artikel 7 lid 4 aangegeven welke investeringsbeslissingen de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeven. Dit is als volgt geformuleerd: Het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen en tot het aangaan van overeenkomsten waarbij de stichting zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een ander verbindt. De in dit lid vermelde besluiten zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC indien het belang hoger is dan het in het directiereglement overeengekomen bedrag (art. 7.4 a) (invulling: € 250.000,-) en Aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC zijn, onverminderd het elders in de statuten bepaalde, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent: investeringen boven een door de RvC te bepalen waarde, anders dan die welke voortvloeien uit de besluitvorming op grond van artikel 7, lid 4 (invulling: niet in een vastgestelde begroting of projectbegroting opgenomen of overschrijdingen voor zover hoger dan € 250.000,-). 2.1.2. Procuratie en mandatering In het Reglement Procuratie & Mandatering zijn bovengenoemde statutaire bepalingen in paragraaf 6 verder uitgewerkt voor de nieuwbouw van vastgoed. De structuur die hierbij is aangehouden is als volgt: 1. Fasering projecten met daarin opgenomen de advies- vaststelling en goedkeuringsbevoegdheden van de medewerkers, managers, directeurbestuurder en de Raad van Commisarissen 2. Belangrijkste besluitvormingsmomenten binnen de organisatie. Als belangrijke besluitvormingsmomenten binnen de projectfasen zijn benoemd: a. Aankopen registergoederen (zie ook artikel 7.4. lid a) b. Sloopbesluit c. Start verkoop d. Gunning project e. Substantiële afwijkingen op goedgekeurde fasedocumenten

6

2.1.3. Projectfasering De SWB kent een projectfasering met besluitvormingsmomenten door directeur/bestuurder (in het MT) en vervolgens de Raad van Commissarissen. Deze projectfasering kent een vaste structuur. Deze structuur is gebaseerd op Risicomanagement (project wordt organisatorisch van grof naar fijn uitgewerkt en financieel van klein naar groot) en Praktische hanteerbaarheid ( de fasering is conform een veel gebruikte fasering bij woningcorporaties). De projectfasering die wordt aangehouden is als volgt: Nr

Hoofdfase

Fase

1

Initiatief Initiatief Definitie

Start Haalbaarheid Projectplan Voorlopig Ontwerp Definitief Ontwerp

2

3 4

Directeur/bestuurder (in MT)

Raad van Commissarissen

Goed keuren Vaststellen Goed keuren

Realisatie Goed keuren * Nazorg Goed keuren * Kennis nemen *Uitsluitend binnen kaders van het Projectplan, anders goedkeuring Raad van Commissarissen noodzakelijk

Iedere fase wordt afgesloten met een faseverslag welke een vast format kent. De faseverslagen bevatten de paragrafen volgens het GOTIK principe: 1. 2. 3. 4. 5.

Geld Organisatie Tijd (Planning) Informatie Kwaliteit

Eén van de onderdelen van het format is een paragraaf over projectrisico‟s. De belangrijkste projectrisico‟s en beheersingsmaatregelen worden door de projectmanager benoemd. Hierdoor zijn de projectrisico‟s transparant gemaakt binnen de SWB. Het Projectplan wordt vastgesteld in het MT door de directeur/bestuurder en vervolgens voorgelegd aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring. Dit is de praktische invulling van artikel 7 lid 4 zoals benoemd in paragraaf 2.1.1. Indien binnen de randvoorwaarden van het faseverslag Projectplan wordt geopereerd wordt volstaan met informatie aan de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in het Bestuursverslag (zie paragraaf 2.1.5.). 2.1.4. Procesbeschrijvingen De projectfasen zijn uitgewerkt in procesbeschrijvingen per fase. In de procesbeschrijvingen zijn op een voor SWB gestandaardiseerde wijze de volgende kaders benoemd: 1. Doelstelling van het proces Nieuwbouw 2. Prestatie-indicatoren 3. Risico‟s voor het proces Nieuwbouw Per projectfase zijn de activiteiten (Wat), de verantwoordelijke medewerkers (Wie), de volgorde van de activiteiten (Wanneer) en de belangrijkste producten (waaronder Faseverslagen) benoemd. Daarnaast zijn belangrijke beheersingsmaatregelen benoemd in de procesbeschrijvingen.

7

2.1.5. Risicomanagement bij projecten Ieder kwartaal wordt in een breed gemeenschappelijk overleg tussen Vastgoed, Wonen, Bedrijf en Staf de risico‟s van de totale ontwikkelportefeuille van de SWB besproken volgens een vastgesteld format. Deze bespreking levert een gekwantificeerde risicoanalyse op. Dit ontwikkelrisico wordt opgenomen in het risico op organisatieniveau en afgezet tegen het door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting als Minimaal vereist benoemd vermogen met een opslag van 5%. Naast deze kwantitatieve risicoanalyse wordt per kwartaal een kwalitatieve (korte) tekstuele toelichting op de projecten in ontwikkeling opgesteld. Zowel de kwantitatieve risicoanalyse als de kwalitatieve toelichtingen worden opgenomen in het Bestuursverslag, welke per kwartaal wordt verstrekt aan de Raad van Commissarissen.

2.2.

Toetsingscriteria

Naast de procedures en reglementen is het toetsingskader relevant. Het toetsingskader bevat de volgende randvoorwaarden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Organisatorisch (2.2.1.) Strategisch (2.2.2.) Financieel op projectniveau (2.2.3.) Financieel op Organisatieniveau (2.2.4.) Risico (2.2.5.) Partnerselectie (2.2.6.)

2.2.1. Organisatorisch kader Allereerst is belangrijk inzichtelijk te krijgen of de SWB voldoende capaciteit heeft om het investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij gaat het specifiek om het organisatorische kader. Het financiële kader wordt in paragraaf 2.2.3. en 2.2.4. verder uitgewerkt. Bij de beoordeling van de capaciteitsvraag van de organisatie speelt een aantal zaken een rol: -

de gewenste ontwikkelportefeuile de kennis van en de risico‟s in het te ontwikkelen vastgoed (uiteraard) de beschikbare interne capaciteit; de mogelijkheid tot inhuur van extra capaciteit

Jaarlijks wordt in de Planning & Control cyclus (opstellen begroting, financiële meerjarenraming en werkplannen) de capaciteitsvraag op organisatieniveau uitgewerkt. In de risicoanalyse die is opgenomen in de begroting is de laatste jaren „Kennis en ervaring van medewerkers‟ als een gemiddeld tot hoog risico benoemd. In deze risicoanalyse zijn ook beheersingsmaatregelen benoemd. Naast deze jaarlijkse afweging voor de noodzakelijke capaciteit van de SWB dient in ieder faseverslag specifiek aandacht aan het organisatorisch aspect invulling te worden gegeven. Dit komt tot uitdrukking in het onderdeel Organisatie (van het GOTIK principe). Er wordt niet alleen aandacht geschonken aan het volume van de capaciteit (kwantiteit), maar ook aan de kwaliteit van de capaciteit. Inzichtelijk moet worden gemaakt welke capaciteiten intern en/of extern worden gevraagd bij de uitvoering van het project in het onderdeel samenstelling van het projectteam. Of de organisatie van het project voldoet aan de organisatorische voorwaarden wordt door de directeur / bestuurder beslist in het MT.

8

2.2.2. Strategisch kader Een project moet voldoen aan het strategisch kader van de SWB. Hiertoe zal de doelstelling van het project nadrukkelijk moeten worden opgenomen in het faseverslag. Zowel in de „Aanleiding van het project‟ als de „Doelstelling‟ dient duidelijk te worden aangegeven wat met het project wordt beoogd. De Adviseur Strategie toetst het strategisch kader en geeft advies aan het MT. Bij de beoordeling voor huur woningen heeft de afdeling Wonen een belangrijke rol. Zij zullen voor de huurwoningen moeten bewaken of wordt voldaan aan het strategisch kader van de SWB en of de wensen van de huurders voldoende tot uitdrukking worden gebracht in de uitwerking van het project. Bij Maatschappelijk Onroerend Goed wordt deze toets uitgevoerd door de projectleider Maatschappelijk Ondernemen. De hoofdlijnen van de uitkomsten van de toets aan het strategisch kader worden benoemd in het faseverslag zodat dit transparant is voor de beslissers. Indien meningen niet overeen komen, dan worden de verschillende meningen voorgelegd aan het MT ter discussie. De beslissing of voldaan wordt aan het strategisch kader vindt in het MT plaats door de directeur/bestuurder, mede op basis van voorliggende adviezen van betrokken medewerkers en afdelingen. 2.2.3. Financieel kader op projectniveau In paragraaf 1.1. gaven we aan dat we voor investeringen met een hoog maatschappelijk belang genoegen willen nemen met een lagere rendement. Hoe we deze rendementseis opbouwen leggen we uit in paragraaf 2.2.3.1. 2.2.3.1. Bepalen rendementseis Tegenwoordig moet alle vastgoed, dus ook de vastgoedinvesteringen worden opgedeeld in vastgoed waarvoor staatssteun is toegestaan en vastgoed waarvoor geen staatssteun is toegestaan. Daarnaast onderscheiden we woningen en overige vastgoed (aangeduid als Bedrijfs Onroerend Goed, te noemen BOG). Woningen waarvoor staatssteun is toegestaan worden ook aangeduid als DAEB (Diensten voor Algemeen Economisch Belang) woningen, BOG waarvoor staatssteun is toegestaan noemen we Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG). Gecombineerd leidt dat tot vier categorieën vastgoed met elk een eigen rendementseis: a. b. c. d.

Voor Voor Voor Voor

de de de de

realisatie realisatie realisatie realisatie

en en en en

exploitatie exploitatie exploitatie exploitatie

van van van van

DAEB woningen Maatschappelijk Onroerend Goed niet DAEB woningen Bedrijfsmatig Onroerend Goed

Het algemene uitgangspunt bij het vaststellen van een rendementseis is dat een vastgoedobject een marktconform rendement dient te behalen, tenzij er een maatschappelijke functie mee gediend is. De activiteiten c en d hebben dus een marktconforme rendementseis. Deze rendementseis is gebaseerd op de IPD/ROZ Vastgoedindex. Voor het vastgoed onder punt a en b kan een lagere rendementseis gelden. Hiermee kan het maatschappelijk element van deze investering worden meegewogen in de investeringsbeslissing.

9

Door verschillende partijen is veel tijd en inspanning geïnvesteerd om de maatschappelijke opbrengst, of het maatschappelijk rendement, te kwantificeren. Met name het programma “Het maatschappelijke harder” van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft veel instrumenten opgeleverd die een beter inzicht geven in de maatschappelijke opbrengst, zoals bijvoorbeeld de Effectenarena. Het is tot nu toe echter niet mogelijk gebleken om de maatschappelijke opbrengst één op één te vertalen in een rendementseis. Het is dus niet mogelijk een soort totaal rendement in één formule te berekenen door het financiële rendement en het maatschappelijk rendement te combineren. Dit maakt dat in dit statuut uitgegaan wordt van het „Pas toe of leg uit‟ principe. Er wordt getoetst aan een financiële rendementseis; in het projectvoorstel moet worden opgenomen welke maatschappelijke doelen worden beoogd en de wijze waarop deze moeten worden bereikt. De afslag op het marktconforme rendement die SWB accepteert moet worden getoetst aan de maatschappelijke opbrengst. De maatschappelijk opbrengst komt tot uitdrukking door een kwalitatieve weergave van het maatschappelijke belang van de investering. Onderscheid wordt gemaakt in Hoog maatschappelijk belang, Normaal maatschappelijk belang en uiteraard geen maatschappelijk belang. Het maatschappelijk belang moet zo objectief mogelijk worden vastgesteld. Het objectiveren van de maatschappelijke opbrengst van het vastgoed vindt plaats door het belang van de investering te relateren aan de Dorpsvisies of zolang die er nog niet zijn, wordt de onderbouwing van het maatschappelijk belang opgenomen in het fasedocument. Er zijn 3 rendementseisen per categorie vastgoed. De rendementseis betreft zowel het direct rendement (kasstromen) als het indirecte rendement (waardeontwikkeling van het vastgoed). De rendementseisen hieronder benoemd gelden voor het jaar 2012. Jaarlijks wordt in de begroting voor het komend jaar de dan geldende rendementseisen voor nieuwe projecten benoemd. 2.2.3.2.

Rendementseisen nieuwe projecten Hoog Normaal maatschappelijk maatschappelijk belang * belang ** DAEB Woningen 2,25% 3,5% Maatschappelijk 2,25% 3,5% vastgoed Niet DAEB Nvt Nvt woningen Bedrijfsonroerend Nvt Nvt goed *) Gebaseerd op gemiddelde prijsinflatie (CPI)

Geen maatschappelijk belang *** Nvt Nvt 5,7% 5,7%

**) Gebaseerd op gemiddelde prijsinflatie en gemiddelde vermogenskostenvoet ***) Zie ook de uitgangspunten bij de referentiewoning. Ter vergelijking: ROZ/IPD vastgoedindex 2010. Het 10 jaars gemiddelde rendement op woningen is 6,9%. Het 10 jaars gemiddelde rendement op alle vastgoed is 7,6%

10

2.2.3.3. Rendementsverwachting Voor elk project wordt een rendementsverwachting opgesteld. Deze rendementsverwachting is gebaseerd op een realistische kasstroomprognose specifiek voor het complex. In de rendementsverwachting wordt meegenomen de stichtingskosten, dan wel de aankoopprijs, de verwachte inkomsten, de verwachte exploitatielasten die drukken op het complex en de restwaarde aan het einde van beschouwde exploitatieperiode. We beschouwen de restwaarde aan het einde van een overzichtelijke periode, namelijk 15 jaar. De ingeschatte kasstroomprognoses worden verdisconteerd tegen een percentage waarbij de ingaande en uitgaande kasstroom aan elkaar gelijk zijn. Dit berekende percentage is de internal rate of return (IRR). De geprognosticeerde huurprijzen dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke verhuurfunctionarissen. Bij de bepaling van de huurprijs wordt niet alleen gekeken naar de woningwaardering of een percentage daarvan, maar wordt ook naar de markthuur gekeken. De exploitatielasten, met name de onderhoudskosten (gemiddeld over 50 jaar) dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke functionarissen van Vastgoedbeheer. In principe zijn de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor deze functionarissen taakstellend bij acceptatie van het project. De juistheid en aanvaardbaarheid van de berekeningen en aannames worden gecontroleerd door de afdeling Bedrijf. Voor de inschatting van de verwachte marktwaarde ontwikkeling van de woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van onafhankelijk en zo objectief mogelijke marktinformatie. 2.2.3.4. Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting Indien het verwachte rendement niet voldoet aan de gestelde rendementseis gaat het project in principe niet door. In het projectvoorstel kan door het projectteam (onder leiding van projectmanager) via „Pas toe of leg uit‟ duidelijk worden gemaakt waarom het toch verantwoord wordt geacht te investeren. Uiteraard staat het de directeur/bestuurder en de Raad van Commissarissen vrij anders te beslissen, maar uitgangspunt in dit investeringstatuut is dat op basis van een realistische taakstellende exploitatie opzet aan de rendementseis moet worden voldaan. 2.2.3.5. Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen In principe moet een investering zijn opgenomen in de financiële meerjarenraming (FMR). Een belangrijke eis die we stellen aan de meerjaren raming is dat deze financierbaar is. Indien een project in de goedgekeurde meerjarenraming is opgenomen, dan staat daarmee in principe de financierbaarheid van de investering vast. Indien het voorstel niet in de FMR is opgenomen dan moet het effect van de investering op de financiële kengetallen voor de lange termijn worden weergegeven. De belangrijkste twee vragen zijn welk deel van het project in het voorstel financierbaar is en tegen welke voorwaarden, met name rente, deze financiering zal worden verstrekt. Bij deze beoordeling spelen de volgende overwegingen een rol: 1. Is de investering financierbaar? a. Bij investeringen in Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) betekent dit dat voldoende financieringsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aanwezig moet zijn en blijven. b. Bij investeringen in niet DAEB betekent dit dat de solvabiliteit van de SWB voldoende moet zijn en dat de kasstroomprognoses voldoende moeten zijn voor financiering door externe financiers.

11

2. Is de te betalen rente met fictieve aflossing van 2% lager dan het verwachte rendement (IRR)? a. Bij investeringen in DAEB die niet zijn begroot dient de IRR hoger te zijn dan de marktrente voor woningcorporaties (10 jaar) op het moment van de investeringsbeslissing (in het Projectplan) verhoogd met een opslag van 2% voor (al dan niet fictieve) aflossing. Getoetst wordt dus aan de marktrente op het moment van de investeringsbeslissing met een opslag voor de aflossing. b. Bij investeringen in niet DAEB die niet zijn begroot dient de IRR hoger te zijn dan de marktrente voor commerciële financiering (10 jaar) met een opslag van 2% voor (al dan niet fictieve) aflossing. 2.2.3.6. Overige gegevens Naast deze overwegingen moeten de gevolgen van de investeringsbeslissing duidelijk in beeld worden gebracht. Dit betekent dat bij iedere investeringsvoorstel het volgende wordt weergegeven: a. De getaxeerde directe opbrengstwaarde (voor huur- en natuurlijk koopwoningen). Dit is het afwegingskader voor te ontwikkelen vastgoed dat direct zal worden verkocht. b. De geschatte marktwaarde (kasstromen voor de komende 15 jaren ingeschat, met een getaxeerde restwaarde aan het einde van die termijn van 15 jaar). Dit is het afwegingskader voor de te ontwikkelen vastgoed in de huursector. c. De waarde van het te verhuren vastgoed conform de berekeningsystematiek CFV/WSW wordt inzichtelijk gemaakt zodat de gevolgen voor de jaarrekening duidelijk worden op het moment van de investeringsbeslissing. Er wordt geen maximum gesteld aan de onrendabele top. De onrendabele top wordt genomen conform de IFEC (Intern geFormaliseerd / Extern geComunniceerd) norm. Dit wil zeggen de aanvraag voor de bouwvergunning bij de opstalrealisatie en bij de grondexploitatie het sloopbesluit en/of de communicatie met de gemeente. Of een project als hard of zacht wordt beschouwd (inclusief argumenten daarvoor) wordt opgenomen in het investeringsvoorstel en het bestuursverslag. Deze begrippen sluiten ook aan bij de nieuwe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 645. Hierin wordt aangegeven dat het niet DAEB bezit moet worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze marktwaarde van huurwoningen sluit aan bij het waardebegrip zoals benoemd bij b. Hierdoor is het vereiste inzicht aanwezig indien kan worden volstaan bij een administratieve scheiding tussen DAEB en niet DAEB bezit zoals op dit moment in de nog vast te stellen vernieuwde Woningwet voorzien. Indien juridische scheiding plaats zal moeten vinden, dan zullen de projectdefinities moeten worden aangepast en zullen de ontwikkelactiviteiten in één of meerdere entiteiten moeten worden ondergebracht. 2.2.4. Financieel kader op organisatieniveau Nu inzichtelijk is gemaakt of het project voldoet aan het financieel kader op projectniveau, moet nog worden gewogen of op organisatieniveau de investeringen kunnen worden gedragen. In feite gebeurt dit in de opstelling van de Financiële Meerjaren Raming (zie ook 2.2.3.5). Daar wordt de hele ontwikkelportefeuille doorgerekend en vertaald naar de geprognosticeerde kasstromen voor de komende 10 jaren. Zoals in 2.2.3.5. aangegeven dient van projecten die niet zijn opgenomen in de FMR de effecten te worden weergegeven op de kasstroomprognoses.

12

2.2.5. Risico’s Op projectniveau worden in de faseverslagen de risico‟s inzichtelijk gemaakt in de Risicoparagraaf waar direct de belangrijkste beheersmaatregelen worden benoemd. Naast deze gestructureerde rapportages zijn vanuit risico oogpunt de volgende beslissingen zeer relevant en dienen gedocumenteerd te worden aangeboden ter besluitvorming in het MT en indien noodzakelijk aan de Raad van Commissarissen: a. b. c. d. e.

Aankopen registergoederen (zie ook artikel 7.4. lid a) Sloopbesluit Start verkoop Gunning project aan aannemer Substantiële afwijkingen op goedgekeurde fasedocumenten

In het MT wordt besloten of op projectniveau het risico aanvaardbaar is. Naast deze risicoanalyse op projectniveau speelt een aantal risico beheersende maatregelen op organisatieniveau waaraan het project wordt getoetst: -

Het aantal onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen (koop) mag op bedrijfsniveau op ieder moment niet meer dan 1 % van het woningbezit bedragen (2012: 40 stuks). Per project moet voldaan worden aan 60% voorverkoop voor start bouw. In gevallen dat wordt afgeweken van dit voorverkooppercentage wordt dit vooraf ter goedkeuring voor gelegd (zie 2.1.2.). Het risicovolume op organisatieniveau (hoofdstuk 3 Bestuursverslag) mag niet leiden tot een daling van de solvabiliteit beneden een waarde van de laatst vastgestelde minimale solvabiliteit (inclusief VPB beklemming) zoals benoemd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in haar continuïteitsoordeel (aangepast op de solvabiliteit van de laatste jaarrekening) met een opslag van 5%.

2.2.6. Partnerselectie Bij de partnerselectie zijn binnen de SWB de volgende randvoorwaarden benoemd: -

Integriteitscode zoals opgenomen in het HRM beleidsplan Verbindingenstatuut zoals vastgesteld in november 2011 Het Aanbestedingsbeleid van de SWB.

Indien wordt afgeweken van deze standaarden dient dit in het faseverslag expliciet te worden opgenomen en voorgelegd ter besluitvorming in het MT en eventueel Raad van Commissarissen.

13

3.

Praktische uitwerking Nieuwbouw

3.1.

Integrale kostprijzen

De algemene uitgangspunten en toetsingscriteria zijn benoemd in paragraaf 2.2. Deze moeten nu worden vertaald naar handzame richtlijnen die kunnen worden toegepast in specifieke situaties. Om grip te houden op de investeringen worden de uitgangspunten geformuleerd. Er wordt uitgegaan van bedrijfseconomisch integrale kostprijzen. Integrale kostprijzen betekenen dat rente (tegen gemiddelde vermogenskostenvoet per 1 januari van het jaar maal verhouding vreemd vermogen gedeeld door totaal vermogen), uren eigen personeel (inclusief opslag voor overhead), verhuis- en sloopkosten en de marktwaarde van gesloopte woningen worden ingerekend. Er blijven geen resultaten in de grondexploitatie. Winst- en risico opslagen worden niet ingerekend, evenmin als AK opslagen. Alle kosten moeten uiteindelijk worden doorberekend in de kostprijs van het te ontwikkelen vastgoed. Het volgende wordt in het investeringsvoorstel inzichtelijk gemaakt:

3.2.

-

de grondexploitatie: de kavelprijs per vierkante meter bouw- en woonrijp

-

de projectontwikkeling (opstal): de marktwaarde van de ontwikkeling bij oplevering. Bij koopwoningen is de marktwaarde de directe opbrengstwaarde. Bij huurwoningen is dit de indirecte opbrengstwaarde bij verkoop na 15 jaar

-

de exploitatie: de kasstromen van de exploitatie inclusief restwaarde.

Grondexploitatie

Een grondexploitatie moet altijd worden opgezet indien grond door de SWB zelf moet worden ontwikkeld tot bouw- en woonrijpe grond. Alleen in geval van aankoop van bouw- en woonrijpe grond worden de kosten van de aankoop van de grond direct in de stichtingskosten van de opstalexploitatie opgenomen. 3.2.1. Aankopen grond Bij de beoordeling van een grondexploitatie hanteren we twee toetsen: -

De prijs per m2 afgezet tegen het gemeentelijk grondprijsbeleid (= marktprijs)

Op het moment van de aankoop van gronden wordt inzicht verstrekt op het aantal m2 te verkrijgen grond (uitgeefbaar) en de geschatte kosten van het bouw- en woonrijp maken van de grond. Dit wordt uitgedrukt in een prijs per m2. Jaarlijks worden de grondprijsbrieven per gemeente opgevraagd ter toets. -

De waarde van de grond residueel bepaald

Op het moment van aankoop wordt naast de prijs per m2 een indicatie gegeven van de residuele grondwaarde. Dit is de geschatte verkoopwaarde van het te ontwikkelen vastgoed minus de geschatte bouwkosten en de gewenste winst. De aankoopprijs inclusief kosten van bouw- en woonrijp maken dient lager te zijn dan de residuele grondwaarde.

14

3.2.2. Inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw De inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw is de marktwaarde van de grond plus opstallen. Immers, als de SWB de grond had moeten kopen dan was dit de basisinvestering geweest. Het feit dat SWB de grond al bezit maakt hem nog niet minder waard of zelfs “waardeloos”. Uiteraard komen hier de kosten van sloop en bouw- en woonrijp maken bij. Afboeken op de grond om de projecten mogelijk te maken is uiteraard ter beoordeling van de leiding van de organisatie maar er zal moeten worden toegelicht welk maatschappelijke functie hiermee wordt gediend (conform het pas toe of leg uit principe). We maken hiermee de afweging transparant. Bedrijfseconomisch rekenen we de kostprijs uit. De afweging of dit voldoende financieel en/of maatschappelijk rendement oplevert is aan de beleidsbeslissers. Bedrijfseconomisch is sloop en vervangende nieuwbouw vrijwel altijd onrendabel. Gangbare richtlijn in de vastgoedeconomie is dat om woningen rendabel te slopen en weer nieuw te bouwen voor elke gesloopte woning, vier nieuwe woningen terug moeten komen. We wijzen dit dus niet op voorhand af, maar we willen ervoor waken dat een dergelijk offer gebracht wordt zonder de maatschappelijke opbrengst daarvan te evalueren (zeker bij deelname met andere partijen). 3.2.3. Verliezen in grondexploitaties Grondexploitaties kunnen leiden tot grote verliezen die al menig gemeente en woningcorporatie problemen hebben opgeleverd. Teneinde een goed inzicht te geven in de risico‟s van grondexploitaties worden jaarlijks de grondposities (indien materieel) door externen getaxeerd. Geconstateerde verliezen worden verwerkt in de jaarrekening indien ze voldoen aan het IFEC criterium zoals benoemd in paragraaf 2.2.3.6.

3.3.

Opstalexploitatie

Algemeen uitgangspunt bij projectontwikkeling is dat het project in principe marktconform te exploiteren moet zijn, ongeacht wat SWB feitelijk met het project beoogd. Anders gezegd: de maatschappelijke functie zit in de contracten (lagere huren vooral) maar niet in het vastgoed. Dit betekent voor alle woningen, ongeacht het beoogde doel, dat de geschatte leegwaarde van de woningen 5,7 % boven de stichtingskosten moeten liggen. Zowel de directe opbrengstwaarde als de indirecte opbrengstwaarde moeten onafhankelijk van de projectmanager worden getaxeerd. Dit wordt getoetst door de afdeling Bedrijf. Voor alle overig vastgoed (BOG) moet het bruto aanvangsrendement (BAR) marktconform zijn. In ons werkgebied achten wij 5,7 % haalbaar. De BAR en de markthuur zullen door een onafhankelijk taxateur getaxeerd moeten worden.

3.4.

Referentiemodellen met toetsnormen

3.4.1. Woningen Uitgangspunt bij de berekening van de IRR is dat de netto contante waarde van de geprognosticeerde exploitatie gelijk is aan de stichtingskosten. Om enige betekenis aan de berekende rendementsverwachting te kunnen geven moet voor de exploitatie fase worden uitgegaan van een realistische exploitatieopzet. Voorstel is om de periode waarin de kasstromen expliciet worden genoemd, de exploitatieperiode, te beperken tot een overzienbare tijd, voor woningen bijvoorbeeld 15 jaar. Dit betekent dat tevens gerekend wordt met een realistische restwaarde. Zoals eerder opgemerkt is de exploitatieopzet taakstellend. Het verdient aanbeveling de controller ook te laten toetsen of de uitgangspunten ook in de exploitatiefase daadwerkelijk worden gerealiseerd. Hoewel in principe uitgegaan wordt van te realiseren exploitatie parameters is het verstandig om enige referenties te geven over grondkosten, stichtingskosten, huuropbrengsten, beheer kosten, onderhoudskosten en restwaarde.

15

Gewerkt wordt met de volgende referenties voor de woningen: Nr

Toets

DAEB woningen

1 2

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 BVO

180.000 Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas

3

Aanvangshuur

4 5

Exploitatiekosten BAR

6

Exit yield (restwaarde) IRR

6.292 (524,37 appartementen) 6.743 (561,98 eengezinswoningen) 2.622 3,5% (appartementen) 3,75% (eengezinswoningen) 3,81% (appartementen) 4,09% (eengezinswoningen) 4,10% (appartementen) 4,36% (eengezinswoningen) 89.118 (appartementen) 77.438 (eengezinswoningen)

7 8

Onrendabele top WSW Referentie woningen

Niet DAEB woningen 185.000 Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas 9.246 (770,50 per maand) 2.497 5,0% 5,51% 5,7% 18.088

De te ontwikkelen koopwoningen moeten ook aan deze voorwaarden voldoen. Te ontwikkelen sociale koopwoningen hebben een limiet van € 175.000,- als integrale kostprijs. Aan koopwoningen wordt een IRR gekoppeld van 5,7%. Negatieve afwijkingen op bovenstaande toetsen en normeringen worden toegelicht in het investeringsvoorstel. Hiermee wordt aan het „pas toe of leg uit‟ principe invulling gegeven. Belangrijk is ook dat de toetsen in samenhang gelden. Hogere stichtingskosten kunnen aanvaardbaar zijn, als daar een hogere aanvangshuur (BAR) tegenover staat. Zo ook bijvoorbeeld voor stichtingskosten, als daar te verwachten (en onderbouwde) lagere exploitatiekosten tegenover staan. 3.4.2. Maatschappelijk en Bedrijfs Onroerend Goed Bij deze typen onroerend goed speelt de looptijd van het huurcontract een grote rol. Gebruikelijk is om contracten af te sluiten voor 10 jaar met een huurherziening na 5 jaar. We gaan uit van een te beoordelen exploitatieperiode gelijk aan die van woningen, 15 jaar. De gemiddelde huur van BOG in de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex bedraagt 70 euro per m2 Bruto Vloer Oppervlak (BVO). De variatie in de samenstelling is echter dermate groot dat vergelijking onderling erg lastig is. De volgende referenties worden gehanteerd voor maatschappelijk vastgoed / bedrijfs onroerend goed. Nr 1 2

Stichtingskosten per m2 Bouwkosten per m2 BVO

3 4 5 6 7 8

Aanvangshuur per m2 BVO Exploitatiekosten per m2 BVO BAR Exit yield IRR Onrendabele top per m2 BVO

Maatschappelijk vastgoed 1.600 Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas 80 20 5% 9,5% 2,74% 86

16

Overige vastgoed 1.600 Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas 112 20 7% 11,5% 5,7% -684