Het investeringsstatuut. In control of het schip in

Het investeringsstatuut ‘In control’ of het schip in

Naam student: Toon van Hulten Email: [email protected] Masterscriptie: Master of Science in Real Estate Begeleider: prof. dr. Johan Conijn Tweede lezer: dr. Adriaan Hoogvliet Datum: 29-03-2013

Voorwoord In september 2010 begon ik aan de MSRE-opleiding bij de Amsterdam School of Real Estate. Hoewel ik aan het begin wat opzag tegen het schrijven van deze scriptie, die na het volgen van de vakken Beleggingsanalyse, Investeringsanalyse en Marktanalyse het laatste onderdeel van de studie is, kijk ik terug op een plezierige en leerzame periode. Dit werk was niet tot stand gekomen zonder de hulp die ik heb gekregen van een aantal mensen die ik wil bedanken. Allereerst gaat mijn dank uit naar de 3 geïnterviewden voor hun tijd en het feit dat zij hun kennis met mij hebben willen delen. Dit zijn: Koos Parie, interim-bestuurder en -commissaris, Jan Roncken, zelfstandig adviseur en commissaris, Mart Wierenga, manager vastgoed en commissaris. Mart wil ik hierin nog in het bijzonder bedanken omdat ze als mijn manager mij de vrijheid heeft gegeven om deze scriptie binnen afzienbare tijd af te kunnen ronden. Vanuit de Amsterdam School of Real Estate is dit onderzoek begeleid door Johan Conijn. Zijn goede adviezen, opbouwende kritiek en prettige manier van begeleiden hebben mij door het schrijven en onderzoeken heen geloodst. Ook wil ik mijn tweede lezer, Adriaan Hoogvliet, dank zeggen voor de tijd die hij heeft genomen voor het kritisch bestuderen van mijn onderzoek. Natuurlijk mogen ook de respondenten niet ontbreken in dit lijstje; hen wil ik danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het invullen van de enquêtes. Ook wil ik nog mijn werkgever Casade bedanken met in het bijzonder Marco van Beurden, enerzijds voor de begeleiding tijdens het afstuderen, anderzijds omdat hij destijds als mijn manager mij de mogelijkheid heeft gegeven om met de opleiding te starten. Tot slot dank aan mijn partner Wendy die me heeft gesteund om het laatste onderdeel van mijn studie tot een goed einde te brengen.

Toon van Hulten 29 maart 2013

Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

2

Samenvatting Als gevolg van een groot aantal incidenten in de corporatiewereld neemt de kritiek op het toezicht bij corporaties de laatste tijd steeds meer toe. Om dit toezicht te verscherpen, is in de Governancecode opgenomen dat corporaties een investeringsstatuut moeten hebben. In de Governancecode worden slechts richtlijnen gegeven voor een dergelijk statuut. Echter, hebben alle corporaties inmiddels zo’n statuut? En wordt dit wel optimaal ingezet ten behoeve van de interne controle? Centraal in deze scriptie staat dan ook de vraag: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? Onderzoeksmodel Om te kunnen meten of corporaties het investeringsstatuut optimaal benutten is het van belang om criteria te formuleren waaraan een investeringsstatuut zou moeten voldoen. Het uitgevoerde literatuuronderzoek alsmede de interviews met inhoudelijk experts hebben geleid tot onderstaand model met als basis het 7 stappenplan van Finance Ideas.

Model investeringsstatuut 7 stappenplan

Beleid

Procedures

Procesbeschrijving nieuwbouw / renovatie

Organisatorische toets Portfoliobeleid Strategische toets

Kwaliteitsbeleid

Financiële toets I

Financieel Beleid

Financiële toets II

Risicomanagement beleid

Risicotoets Verbindingenstatuut Partnerselectie

Aanbestedingsbeleid

Integriteitscode Checks and Balances

De belangrijkste speerpunten van het model zijn: - Volledigheid: alle 7 onderdelen van het stappenplan dienen in het statuut te worden verwerkt. - Verankering beleid: om inzicht te verschaffen in het beleid en de processen binnen de corporatie dienen de 7 onderdelen gekoppeld te worden aan het beleid van de corporatie. Dit zorgt tevens voor een verankering van het beleid binnen de corporatie. -Toetsing: iedere investering dient ook daadwerkelijk middels een checklist getoetst te worden aan het beleid van de corporatie. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

3

Toetsing onderzoeksmodel door middel van 53 enquêtes Door middel van een enquête onder commissarissen van 53 Nederlandse woningcorporaties is onderzocht of er een investeringsstatuut aanwezig is en in hoeverre de aanwezige investeringsstatuten bij de verschillende corporaties aansluiten bij het onderzoeksmodel. Aanwezigheid investeringsstatuut In eerste instantie is onder alle respondenten onderzocht of er al dan niet een investeringsstatuut aanwezig is. Hieruit blijkt dat circa 55% van de respondenten een investeringsstatuut heeft. Tevens kan met 90% zekerheid gesteld worden dat tussen de 44%en 65% van de Nederlandse woningcorporaties een investeringsstatuut heeft. Aan de hand van statistische analyses is geen significant verband ontdekt tussen de onderzochte variabelen (omvang corporatie, investeringsniveau, relatief investeringsniveau, aanwezigheid investeringscommissie en het risiconiveau van de investeringen) en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Opvallend hierbij is dat te verwachten valt dat bij corporaties waar meer en/of risicovoller wordt geïnvesteerd, vaker een investeringsstatuut aanwezig is. Dit is echter niet het geval. 54% geeft als reden voor het ontbreken van een statuut dat het investeringsvolume te laag is. Dit is opmerkelijk te noemen, omdat die corporaties niettemin gemiddeld € 14 miljoen per corporatie per jaar investeren. Van de corporaties die wel een statuut hebben, zijn de commissarissen over het algemeen tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut en de wijze waarop projecten hier in de praktijk aan getoetst worden. Inhoud investeringsstatuut De statuutinhoudelijke uitkomsten zijn gebaseerd op respondenten die een statuut hebben of waarvan er een in de maak is en waarbij de ondervraagde commissaris op de hoogte is van de inhoud. 4 van de 7 kaders uit het modelstatuut zijn in 75% van de statuten aanwezig. Het risicokader, organisatorisch kader en het kader partnerselectie scoren hier slechter. Het verdient aanbeveling dat met name het risicokader, als een van de belangrijkste kaders, meer aandacht krijgt. In de praktijk worden projecten voor het grootste deel (69%)getoetst door een checklist bij beslisdocumenten dan wel bij periodieke rapportages. Slechts 3% van de respondenten geeft aan projecten niet feitelijk aan het statuut te toetsen. Kanttekening hierbij wordt gevormd door het feit dat de mogelijkheid bestaat dat commissarissen dit niet willen toegeven in een enquête, hierdoor kan een enigszins vertekend beeld ontstaan. Een bondig antwoord op de onderzoeksvraag: Gezien de bevindingen uit het onderzoek kan gesteld worden dat het investeringsstatuut niet optimaal wordt ingezet ten behoeve van het interne toezicht. Over het geheel genomen kan gesteld worden dat bij corporaties die een investeringsstatuut hebben, de statuten ook redelijk goed aansluiten bij het onderzoeksmodel. Punten voor verbetering zijn het risicokader, het organisatorisch kader en het kader partnerselectie. Echter het aantal corporaties dat een investeringsstatuut heeft, is erg laag. Dit aantal alsmede de betrekkelijk lage respons op de enquête illustreert dat het thema wellicht nog niet voldoende leeft bij de corporaties en commissarissen. Het verdient derhalve aanbeveling dat overkoepelende organisaties als Aedes en de VTW dit meer en beter onder de aandacht brengen. Wellicht biedt het aanreiken van een standaardmodel zoals het opgestelde onderzoeksmodel soelaas in de bevordering van het interne toezicht. Mogelijk heeft dit een positief Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

4

effect op het in control zijn van corporaties. Het is belangrijk om hier, juist in deze tijd waarin corporaties onder een publiek vergrootglas liggen, meer op te sturen en te zorgen dat je als RvC in control bent. Dit eens te meer, nu uit dit onderzoek naar voren komt dat het thema nog niet echt leeft en mogelijk als weinig zwaarwegend wordt gezien.


5

Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................................. 2 Samenvatting........................................................................................................................................... 3 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 8 Leeswijzer ............................................................................................................................................ 8

1.1

Aanleiding .................................................................................................................................... 8

1.2

Onderwerp en centrale onderzoeksvraag ................................................................................... 8

2.

1.3

Onderzoeksmethoden ............................................................................................................. 9

1.4

Afbakening onderzoek............................................................................................................. 9

1.5

Deelvragen............................................................................................................................... 9

Corporaties en investeren ............................................................................................................. 11 2.1

Inleiding ................................................................................................................................. 11

2.2

Krimpende investeringsruimte .............................................................................................. 11

2.3

Ruimte voor ontsporingen .................................................................................................... 13

2.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 13 3.

Literatuurstudie ............................................................................................................................. 14 3.1

Inleiding ................................................................................................................................. 14

3.2

De geschiedenis in het kort ................................................................................................... 14

3.3

Corporate governance (rol RvC) ............................................................................................ 15

3.4

Waarom een investeringsstatuut? ........................................................................................ 16

3.5

Het 7 stappenplan ................................................................................................................. 17

3.5.1

Procedures..................................................................................................................... 17

3.5.2

Organisatorische toets .................................................................................................. 18

3.5.3

Strategische toets .......................................................................................................... 19

3.5.4

Financiële toets (I) ......................................................................................................... 19

3.5.5

Financiële toets (II) ........................................................................................................ 21

3.5.6

Risico toets .................................................................................................................... 22

3.5.7

Partnerselectie .............................................................................................................. 22

3.6

Risicomanagement op projectniveau.................................................................................... 22

3.6.1

Risicoanalyse ................................................................................................................. 23

3.6.2

Kiezen beheersmaatregelen .......................................................................................... 24

3.6.3

Uitvoeren beheersmaatregelen .................................................................................... 24


6

4.

3.6.4

Evalueren beheersmaatregelen .................................................................................... 24

3.6.5

Resumé .......................................................................................................................... 24

3.7

Conclusie ............................................................................................................................... 24

3.8

Conclusie / model investeringsstatuut .................................................................................. 25

Diepte-interviews .......................................................................................................................... 26 4.1

Inleiding ................................................................................................................................. 26

4.2

Uitkomsten diepte-interviews ............................................................................................... 26

4.2.1

Algemene vragen........................................................................................................... 26

4.2.2

Vragen over het onderzoeksmodel ............................................................................... 26

4.3 5.

Opzet en uitvoering van het onderzoek ........................................................................................ 29 5.1

Inleiding ................................................................................................................................. 29

5.2

Methoden en technieken ...................................................................................................... 29

5.3

Populatie steekproef ............................................................................................................. 29

5.4

Beschrijving en verantwoording analysebeslissingen ........................................................... 29

5.5

Resultaten.............................................................................................................................. 30

5.5.1

Algemene resultaten ..................................................................................................... 30

5.5.2

Statuut inhoudelijke resultaten..................................................................................... 35

5.6 6.

Conclusie/ aangepast model ................................................................................................. 27

Conclusies onderzoeksresultaten.......................................................................................... 36

Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................ 38 6.1

Inleiding ................................................................................................................................. 38

6.2

Conclusies .............................................................................................................................. 38

6.2.1 Literatuur/kwalitatief onderzoek ......................................................................................... 38 6.2.2 Kwantitatief onderzoek ........................................................................................................ 39 6.3

Aanbevelingen ....................................................................................................................... 40

6.4

Discussie/ reflectie op het onderzoek ................................................................................... 42

Bibliografie ............................................................................................................................................ 43 Bijlagen .................................................................................................................................................. 45 Bijlage 1 Voorbeeld Toets investeringsstatuut.................................................................................. 46 Bijlage 2 Uitgewerkte interviews....................................................................................................... 47 Bijlage 3 Enquête ............................................................................................................................... 51 Bijlage 4 Statistische onderbouwing ................................................................................................. 62


7

1. Inleiding Leeswijzer Dit eerste hoofdstuk is de inleiding en vormt de basis voor deze scriptie. Achtereenvolgens treden de aanleiding, het onderwerp, de centrale onderzoeksvraag en de onderzoeksmethoden voor het voetlicht. Vervolgens zal een en ander geconcretiseerd worden in de afbakening van het onderzoek en bij het behandelen van de deelvragen. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste invloeden op de investeringsmogelijkheden van de corporatie besproken alsmede de ruimte voor ontsporingen en de gevolgen hiervan. In hoofdstuk 3 wordt middels een literatuuronderzoek naar een antwoord gezocht op de eerste paar deelvragen, hetgeen resulteert in een model investeringsstatuut. Vervolgens wordt het model in hoofdstuk 4 middels interviews voorgelegd aan inhoudelijk specialisten. In hoofdstuk 5 wordt het empirisch onderdeel besproken, de enquête. In hoofdstuk 6 worden de uit het totale onderzoek voortvloeiende conclusies en aanbevelingen behandeld.

1.1

Aanleiding

De interne controle in de corporatiesector staat de laatste tijd vaak ter discussie. Om hier enigszins grip op te krijgen, is vanuit de Governancecode Woningcorporaties (2011) opgelegd dat corporaties een investeringsstatuut moeten hebben. Hierbij rijst de vraag hoe corporaties hiermee dienen om te springen. En: wat moet een dergelijk investeringsstatuut nu precies bevatten zodat de RvC (raad van commissarissen, lees ook raad van toezicht)ook het gevoel heeft ’in control’ te zijn. Wat te doen om te voorkomen dat het investeringsstatuut enkel een los document en dus een ‘wassen neus’ wordt? Er kan gesteld worden dat risicomanagement het belangrijkste thema vormt in projectontwikkeling en in het investeringsstatuut. Derhalve wordt in dit onderzoek nader ingezoomd op het onderdeel risicomanagement.

1.2

Onderwerp en centrale onderzoeksvraag

Vanuit de Governancecode worden corporaties verplicht om een toetsingskader voor investeringen op te stellen, het investeringsstatuut. Dit statuut dient als hulpmiddel voor de interne controle en kan helder en transparant weergeven of investeringsbeslissingen voldoen aan de kaders die gesteld zijn in het beleid van woningcorporaties. Bij een aantal corporaties is een dergelijk statuut inmiddels ingevoerd. Echter, wat moet er nu precies in een dergelijk investeringsstatuut staan en hoe is het te hanteren? De Governancecode geeft hiervoor richtlijnen, doch is niet erg concreet. Interessant hierbij is de zienswijze van RvC leden; op welke wijze kan het investeringsstatuut bijdragen aan hun gevoel in control te zijn en hoe wordt het investeringsstatuut in de praktijk toegepast? De centrale onderzoeksvraag luidt: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle?


8

1.3

Onderzoeksmethoden

Om deze onderzoeksvraag te beantwoorden wordt een nulhypothese getoetst. De nulhypothese luidt als volgt: Het investeringsstatuut wordt bij corporaties niet optimaal ingezet ten behoeve van het intern toezicht. Om deze hypothese te kunnen toetsen, wordt het onderzoek in 3 delen opgesplitst. Allereerst wordt op basis van bestaande literatuur gekeken hoe een investeringsstatuut optimaal kan worden ingezet. Hieruit zal een model voortkomen dat geldt als optimaal kader voor de inzet van het investeringsstatuut. Als tweede zal het vervaardigde model aan de hand van enkele diepteinterviews worden besproken met ervaren RvC-leden van diverse corporaties. Middels deze interviews kan het model worden toegespitst op de praktijk. Als derde en laatste stap zal door middel van een enquête in beeld worden gebracht hoe corporaties in Nederland omgaan met het investeringsstatuut. Hieruit volgen aanbevelingen voor verbeterpunten op dit gebied.

1.4

Afbakening onderzoek

Onderhavig rapport heeft niet als doel om de volledige interne controle bij corporaties te onderzoeken; de focus ligt op het investeringsstatuut. Als kader hiervoor wordt het 7 stappenplan van Finance Ideas (Finance Ideas, 2012)gebruikt. De keuze voor dit stappenplan wordt in paragraaf 3.5 nader toegelicht. Voor deze 7 stappen is gezocht naar een optimale en praktische invulling. Over het investeringsstatuut is in de wetenschappelijke literatuur weinig te vinden. Derhalve beperkt het theoretisch kader van dit onderzoek zich met het opstellen van een onderzoeksmodel tot de bestaande literatuur, de opinie van enkele RvC-leden en de onderbouwde mening van de auteur. Het zwaartepunt van dit onderzoek komt hiermee te liggen op het empirische deel.

1.5

Deelvragen

De centrale vraag in dit onderzoek luidt: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen van belang (ter verduidelijking zijn de vragen opgesplitst in 2 delen): Literatuurstudie + interviews -

-

Wat is het doel van het investeringsstatuut? Wat is de rol van de raad van commissarissen? Hoe ziet een investeringsstatuut eruit? -Welke onderdelen/kaders zijn essentieel in een investeringsstatuut? - Wat zegt de literatuur hier over? - Wat zeggen de inhoudelijk specialisten hier over? Op welke manier kunnen de verschillende kaders praktisch worden ingezet in een investeringsstatuut?


9

-

Op welke wijze kan het investeringsstatuut een optimale bijdrage leveren aan het intern toezicht?

Onderzoek investeringsstatuten/enquêtes -

Welke corporaties hebben een investeringsstatuut? In hoeverre zijn de RvC’s tevreden over het investeringsstatuut? Welke kaders worden in de huidige statuten door corporaties gebruikt? Hoe wordt praktisch uitvoering gegeven aan de gestelde kaders? Welke veranderingen moeten er aan het investeringsstatuut plaatsvinden voor een optimale interne controle?

Dit kader aan vragen vormt de basis voor de verdere onderzoeksmethoden. Hierna wordt verder gegaan met het theoretisch kader rond intern toezicht.


10

2. Corporaties en investeren 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste invloeden besproken aan welke de investeringen en investeringsmogelijkheden van corporaties onderhevig zijn. Vervolgens komt de krimpende investeringsruimte aan de orde, waarna de al dan niet aanwezige ruimte voor ontsporingen bij corporaties wordt uiteengezet. Afsluitend worden de gevolgen hiervan beschreven.

2.2

Krimpende investeringsruimte

In de afgelopen jaren zijn vanuit de overheid verschillende maatregelen opgelegd die van invloed zijn of zijn geweest op de investeringsruimte van corporaties. De belangrijkste maatregelen zullen in deze paragraaf kort worden toegelicht. VPB en de 40-wijkenheffing Omdat ze voldoen aan alle eisen van kapitaal en arbeid, deelname aan het economisch verkeer en het behalen van winst uit hun activiteiten, moeten woningcorporaties sinds 2008 over al hun activiteiten vennootschapsbelasting afdragen. Dus ook over de niet winstgevende activiteiten zoals de sociale verhuur. Dit betekent dat corporaties jaarlijks gezamenlijk zo’n € 550 miljoen extra aan belasting moeten betalen (KEI-centrum, 2008). In de praktijk blijkt dat tot op heden veel corporaties (nog) geen VPB hoeven te betalen omdat ze fiscaal geen winst maken. Daarnaast dienen corporaties mee te betalen aan de 40-wijken heffing die het ministerie van WWI heeft opgelegd. Deze heffing, ook wel de Vogelaarheffing genoemd, geldt voor alle corporaties die niet in de betreffende wijken actief zijn. Deze heffing moet jaarlijks € 75 miljoen opleveren (KEIcentrum, 2008) waarbij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het geld int en verdeelt over de 40 wijken. De 40 wijkenheffing is inmiddels afgeschaft, in 2012 is voor het laatst een beperkt bedrag geheven en uitgekeerd. Saneringsbijdrage CFV Voor corporaties is een bepaalde zekerheidsstructuur opgebouwd die dient als achtervang. De eerste ring van achtervang is het CFV. Op basis van de huidige woningwet en het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting (BCFV) kan het Centraal Fonds jaarlijks maximaal 1% saneringsbijdrage heffen (120 miljoen). De verhoging van de saneringsheffing 2013 van 1% naar 4% is inmiddels door minister Blok (Wonen en Rijksdienst) goedgekeurd. Mocht de steun van het CFV niet toereikend zijn, dan kan de tweede ring van zekerheid worden aangesproken, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en obligo’s. Het WSW kan via de zogenaamde obligo’s nog eens ca. 3,2 miljard bij de corporaties ophalen (WSW, 2011). Hiervan is tijdens het schrijven van deze scriptie nog geen sprake, echter affaires zoals bij Vestia en Laurentius zorgen ervoor dat dit niet uitgesloten kan worden. Mocht ook de borgstelling van het WSW niet toereikend zijn, dan fungeren het Rijk en de gemeenten als derde en laatste achtervang. Regeerakkoord kabinet Rutte I In het regeerakkoord van kabinet Rutte I (2010) is de heffing bijdrage huurtoeslag opgenomen: verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren, moeten een bijdrage leveren aan de huurtoeslag. Van de in totaal € 760 miljoen die dit oplevert, komt het overgrote deel, € 620 miljoen, uit de sociale huursector (CFV, Doorrekening effecten regeerakkoord voor de corporatiesector, 2011). Tegenover deze maatregel staan 2 ingrepen die de lasten voor de corporatie moeten verlichten. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

11

Zo mag de huur van huurders met een inkomen van meer dan € 43.000,- per jaar verhoogd worden met 5% boven inflatie waar de huur bij huishoudens met een inkomen onder die grens inflatievolgend is. Tevens mag in regio’s waar schaarste is het aantal punten voor bepaling van de huur in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) met maximaal 25 punten worden verhoogd. Het is echter lastig om een inschatting te maken van de extra inkomsten die dit gaat opleveren. BTW verhoging van 19% naar 21% Per 1 oktober 2012 is de BTW verhoogd van 19% naar 21%. Omdat de verhuur van woningen geen BTW belaste prestatie is mag een corporatie geen BTW aftrekken over onder andere de stichtingskosten van de huurwoningen. De BTW verhoging werkt derhalve kostenverhogend. Regeerakkoord kabinet Rutte II/Woonakkoord (2013) In maart 2013 is de inkomensafhankelijk huurverhoging met een maximum variërend van 1,5% boven inflatie voor inkomens tot € 33.000,- tot 4% boven inflatie voor inkomens boven de € 43.000,goedgekeurd in de Eerste Kamer. Het huurplafond zal worden bepaald op basis van een WWS systeem. Bij het opstellen van deze scriptie is nog niet duidelijk of het huidige WWS-systeem hierbij gehandhaafd blijft. Tevens is onduidelijk of de voorgenomen verhuurderheffing van € 1,7 miljard, zoals opgenomen in het woonakkoord, een meerderheid van stemmen krijgt in de Eerste Kamer. Gevolgen Wat exact de gevolgen zijn van het totaal aan maatregelen is lastig te becijferen. In onderstaand figuur is het resultaat van onderzoek dat de Stec Groep heeft gedaan naar de gevolgen van de invoering van de verhuurderheffing. Hieruit blijkt dat 74% van de corporaties nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen als gevolg van de verhuurderheffing, 10% weet nog niet of ze dat gaan doen.

Figuur 1 (Stec Groep, 2013)

In ‘De Rendementsregenboog’ (Witte, 2009) wordt het belang onderschreven van het transparant afwegen van investeringsbeslissingen. Belangrijke onderdelen van deze afweging zijn het financieel en maatschappelijk rendement. Er kan geconstateerd worden dat door de toenemende druk op de kasstromen van de corporaties het belang van een goed financieel rendement op nieuwbouwprojecten alleen maar toeneemt. Dit hoeft niet per definitie ten koste van het maatschappelijk rendement te gaan, maar vaak is dit wel het geval.


12

2.3

Ruimte voor ontsporingen

De 5 belangrijkste redenen dat er de afgelopen jaren af en toe iets mis gaat bij woningcorporaties zijn de volgende (Vulperhorst, 2012): 1. Onenigheid tussen bestuurder en RvC 2. Frauduleuze activiteiten van medewerker(s), bestuurder(s) of RvC 3. Gebruik van te complexe financiële producten 4. Er worden te grootschalige projecten opgepakt 5. Er worden activiteiten buiten het werkterrein ontplooid In ’De dode hoeken van woningcorporaties’ (Vulperhorst, 2012) wordt beschreven dat incidenten meestal het resultaat zijn van menselijk handelen en derhalve altijd zullen voorkomen. Hoezeer regels na ieder incident ook weer zullen worden verfijnd, nieuwe incidenten, ontstaan door menselijk handelen, zullen nooit volledig kunnen worden voorkomen. In het artikel beschrijft Vulperhorst 10 dode hoeken waarvan er 5 betrekking hebben op de rol van de commissarissen. Zo kunnen de commissarissen te vriendschappelijk met de bestuurder omgaan. Ook is mogelijk dat commissarissen te weinig kennis van zaken hebben doordat ze uit een ander vakgebied komen. Daar komt nog bij dat vooral financiën en projectontwikkeling zeer specifieke vakgebieden zijn geworden. Tevens komt het vaak voor dat de commissarissen te weinig een eigen rol richting de buitenwereld hebben; de bestuurder bepaalt in feite de positie van de RvC. Een andere dode hoek betreft de informatieverstrekking van de bestuurder; wordt regelmatig gecontroleerd of deze informatie wel juist is? En tot slot is de rol van de accountant cruciaal, deze wordt aangesteld door en is onmisbaar voor een goed functionerende RvC. Een investeringsstatuut op zich is daarmee dus geen garantie dat er geen incidenten meer bij corporaties plaatsvinden. De soft controls cultuur, houding en gedrag zijn daarbij essentiële zaken. Hard controls, zoals een investeringsstatuut, kunnen dan ook niet zonder soft controls en omgekeerd. (Heus & Stremmelaar, 2000) Wel kan een investeringsstatuut een wezenlijke bijdrage leveren aan het verkleinen van de dode hoeken van de RvC. Dit door middel van een eenduidige en transparante toetsing van alle investeringen en communicatie hierover met de RvC.

2.4 Conclusie Omdat de investeringsmogelijkheden van corporaties door toenemende lastenverzwaring steeds verder afnemen, is het van een steeds groter wordend belang dat investeringskeuzes eenvoudig en transparant worden gemaakt. Concluderend kan gesteld worden dat de RvC door de toenemende maatschappelijke druk, veroorzaakt door de vele incidenten, genoodzaakt is om meer en beter in control te zijn. Een investeringsstatuut kan hierin van grote waarde zijn. Het investeringsstatuut vergroot tevens de grip op de financiële positie (Atrive, 2012).


13

3. Literatuurstudie 3.1

Inleiding

Om in beeld te krijgen hoe een investeringsstatuut ingezet moet worden, is een literatuurstudie ontplooid. Achtereenvolgens is onderzocht wat de rol is van een RvC, gevolgd door wat er in een investeringsstatuut zou moeten staan en op welke wijze risicomanagement in het investeringsstatuut zou moeten worden opgenomen. Dit literatuuronderzoek leidt tot een model investeringsstatuut. Hieraan voorafgaand zal in het kort de recente geschiedenis van de ontwikkeling van het intern toezicht bij woningcorporaties worden toegelicht.

3.2

De geschiedenis in het kort

Sinds de bruteringsoperatie als gevolg van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is er een continue roep om professionalisering van de woningcorporaties. Tijdens deze brutering werden alle subsidies weggestreept tegen de geleende leningen en daarmee werd de corporatiesector zelfstandig. De regels waaraan de corporaties moeten voldoen werden vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In het BBSH werd voor corporaties ook de verplichting opgenomen om een intern toezichthoudend orgaan in te stellen. In ‘Toezicht in zicht’ (Halteren & Gruis, 2010) wordt een beknopte beschrijving gegeven van de ontwikkelingen die het intern toezicht in de recente geschiedenis heeft doorgemaakt. 1998: commissie Glasz De commissie Glasz geeft in 1998 het advies om het bestuur en toezicht van woningcorporaties via een tweelagenmodel te professionaliseren. Hierbij bestuurt de bestuurder de corporatie en houdt de raad van commissarissen toezicht op de corporatie. Tevens wordt geadviseerd om de rol van het intern toezichthoudend orgaan meer te betrekken bij de beoordeling en prestatie van de organisatie. De commissie heeft daarvoor 25 aanbevelingen gedaan met betrekking tot de taken en verantwoordelijkheden van de RvC. 2002: VTW De Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is in 2002 opgericht ter verbetering van het functioneren en het ondersteunen van raden van commissarissen. De VTW draagt bij aan de professionalisering door het initiëren van cursussen, verspreiden van relevant nieuws en het agenderen van uitdagingen voor verbetering. 2003: code-Tabaksblat Vanwege enkele geruchtmakende boekhoudaffaires wordt in maart 2003 de commissie Tabaksblat in het leven geroepen. Deze commissie onder leiding van de heer Tabaksblat publiceert in december 2003 de definitieve Nederlandse Corporate Governancecode, ook wel de code-Tabaksblat genoemd . De Code bevat meer dan honderd regels waarop het wettelijk verankerde ‘pas toe of leg uit’ principe van toepassing is. 2004: WRR ‘Bewijzen van goede dienstverlening’ In het rapport ‘Bewijzen van goede dienstverlening ‘ bepleit de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) voor een systeem van checks and balances. Een belangrijk beginsel dat door de WRR op de kaart werd gezet, is dat het efficiënt inrichten van het extern toezicht afhankelijk is van het functioneren van het intern toezicht. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

14

2005: SER ‘Ondernemerschap voor de publieke zaak’ Het advies van de Sociaal Economische Raad (SER) in 2005 sluit aan bij dat van de WRR. De minister geeft hierin aan wat zij verwachtte van een professioneel intern toezicht en riep daarmee op tot een verdere professionalisering hiervan. 2006: Commissie Winter: Governancecode Om het vertrouwen van de samenleving in corporaties te vergroten, wordt in 2006 opdracht verleend aan de Commissie Code Woningcorporaties voor het opstellen van de ‘Governancecode Woningcorporaties’. De code is in feite een actualisatie van de aanbevelingen van de commissie Glasz en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. Sinds 2007 maakt de Governancecode deel uit van de Aedescode en is deze derhalve leidend voor de Aedesleden. 2011: Herziening Governancecode In deze herziene versie is onder andere opgenomen dat door het bestuur een toetsingskader moet worden opgesteld waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het nemen van investeringsbeslissingen en het aangaan van verbindingen. Respectievelijk het investerings- en verbindingenstatuut. 2012: Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting In juli 2012 is de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting door de Tweede Kamer goedgekeurd; deze wacht nu op behandeling in de Eerste Kamer. (Eerste Kamer, 2013) Door het wijzigen van de Woningwet en enkele andere wetten wordt beoogd het functioneren van corporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Hiertoe wordt onder andere een Financiële Autoriteit woningcorporaties (hierna FAw) in het leven geroepen (opvolger CFV). Deze autoriteit alsmede de minister krijgen de mogelijkheid om corporaties een aanwijzing te geven en/of een dwangsom op te leggen. Tevens wordt bij Algemene Maatregel van Bestuur een Governancecode aangewezen die voor alle corporaties van toepassing is. Daarmee wordt het investeringsstatuut bij wet verplicht. Dit maakt onderhavig thema nog actueler.

3.3

Corporate governance (rol RvC)

Governance kan praktisch worden gedefinieerd als: ‘het waarborgen van samenhang en transparantie in het bestuur en toezicht van een onderneming, met het oog op een efficiënte en effectieve realisatie van de ondernemingsdoelstellingen’ (Grinsven, 2010). Om de kwaliteit van corporaties te borgen en de normen te handhaven is er een drieledig stelsel van toezicht (Aedes, 2012): 1. Horizontale discipline: kwaliteitsborging door corporaties onderling door middel van visitatie, benchmarking, financiering en eigen codes. 2. Extern toezicht: de minister en een externe onafhankelijke toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting(in de toekomst FAW). 3. Intern toezicht: in de vorm van een raad van commissarissen of een raad van toezicht, deze fungeren als intern toezichthouder op het bestuur. In deze rol wordt het investeringsstatuut ingezet als hulpmiddel. Bij wet worden er slechts enkele eisen gesteld aan de raad van commissarissen. Zo stelt het BBSH verplicht dat er toezicht is op het bestuur van woningcorporaties en hebben huurdersorganisaties Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

15

een bindend voordrachtsrecht voor 2 zetels in de RvC. In de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt de nadruk gelegd op het interne toezicht. De positie van de RvC, lees ook raad van toezicht, wordt versterkt. Zo moet er vooraf goedkeuring gegeven worden bij belangrijke besluiten zoals grootschalige verkoop en bij investeringen boven € 3 miljoen. Tevens worden de functievereisten met betrekking tot mogelijke belangenverstrengeling aangescherpt. In de uitgave ‘Corporate Governance, De essentie van intern toezicht’ (Boardroom-adviseurs Atrivé, 2008) wordt de raad van commissarissen een viertal hoofdrollen onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Toezichthouder Strategisch sparringpartner Netwerker Werkgever

In casu is de rol van toezichthouder het meest relevant. De RvC is verantwoordelijk voor het interne toezicht op de corporatie. Dit toezicht strekt zich tot de controle op het uitvoeren van het ondernemingsplan en het beantwoorden van de vraag of dit plan toereikend is voor de invulling van de maatschappelijke taak van de corporatie. Om dit goed te monitoren is het van belang te weten welke koers de corporatie vaart en of de risico’s die ze daarmee loopt, aanvaardbaar zijn. Reguliere periodieke rapportages zijn de kern van het intern toezicht, met als belangrijkste doel de controle of een activiteit of besluit binnen de koers van de corporatie past. Daarnaast wordt ook jaarlijks getoetst of de door de corporatie ingezette koers nog wel de juiste is.

3.4

Waarom een investeringsstatuut?

Corporaties zijn in principe lid van Aedes en moeten zich derhalve aan de Aedescode houden. In de Aedescode wordt verwezen naar de Governancecode die in 2011 is herzien. In deze herziene versie is opgenomen dat het bestuur een toetsingskader moet opstellen waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het nemen van investeringsbeslissingen: het investeringsstatuut. In ‘Governance moet transparanter’ (Grinsven, 2010) worden de 10 bouwstenen van governance besproken. Als eerste passeert de bouwsteen ‘bestuur’ de revue, met belangrijke speerpunten als: ‘Hoe geef je als bestuur zekerheid aan de RvC dat de organisatie in control is?’ en ’Wat zijn de agendaonderwerpen waarover het bestuur verantwoording aflegt aan haar commissarissen en overige belanghebbenden?’. De tweede bouwsteen gaat over ‘transparantie’, hierin wordt het belang van de transparantie voor zowel financiële als niet financiële aspecten benadrukt. Wat betreft beide bouwstenen kan gesteld worden dat deze enorm worden bevorderd door het gebruik van een investeringsstatuut. Hierin wordt immers helder en transparant gecommuniceerd wat de toetsingskaders zijn voor investeringen en daarmee krijgt de RvC meer zekerheid over het in control zijn van de organisatie. Belangrijke kanttekening is echter dat ook met een dergelijk statuut niet gegarandeerd kan worden dat het bestuur en/of de directie alle risico’s rondom investering onder controle heeft. Tevens zorgt een investeringsstatuut voor de verankering van het beleid aangaande investeringsbeslissingen. Deze verankering is belangrijk omdat hierdoor het beleid beter zichtbaar en dus transparanter wordt, het legt sneller de succes- en pijnpunten van het beleid bloot en er kan een betere structuur in het beleid worden aangebracht (Movisie, 2012). In de volgende paragraaf zal een meer praktische invulling van het investeringsstatuut worden besproken. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

16

3.5

Het 7 stappenplan

Vanwege het feit dat het investeringsstatuut relatief nieuw is binnen de corporatiebranche, is hierover in de literatuur zeer weinig te vinden. Echter, de verschillende kaders die een investeringsstatuut zou moeten bevatten, zijn wel beschreven in de literatuur. Als uitgangspunt voor deze kaders wordt het 7 stappenplan van Finance Ideas gehanteerd. Voor deze theorie is gekozen omdat ook de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW) in de publicatie ’Naar een toezicht en toetsingskader voor woningcorporaties’ (K. Parie, 2011) hier naar verwijst. Dit stappenplan bevat 7 toetsen, welke in de volgende subparagrafen zullen worden uitgewerkt. Hierbij is de zelfde volgorde aangehouden als in het oorspronkelijke stappenplan; deze volgorde geeft niet perse de mate van belang weer. Voor de uitwerking is daar waar mogelijk gebruik gemaakt van (wetenschappelijke) literatuur. Ter aanvulling zijn investeringsstatuten van verschillende corporaties bestudeerd. 3.5.1 Procedures De eerste toets omvat procedures. Bij dit onderdeel is het van belang dat duidelijk wordt aangegeven wie op welk moment en bij welke omvang bevoegd is om een beslissing te nemen over investeringen. Hiervoor moet onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende fasen in het ontwikkeltraject. Veel gebruikte fasen zijn Initiatieffase, Definitiefase, Voorlopig ontwerp, Definitief ontwerp, Realisatie en Nazorg. Deze fasering kan worden uitgewerkt in bijvoorbeeld een ’procesbeschrijving nieuwbouw’ waarnaar in het investeringsstatuut kan worden verwezen. Tevens moet worden vastgelegd wie op de hiervoor genoemde momenten (aan het einde van iedere fase) gemandateerd is om besluiten te nemen. Een voorbeeld van een duidelijke manier hiervoor kan zijn een stroomschema zoals te zien in figuur 2. Deze mandatering kan worden opgenomen in het financieel beleid van de corporatie.


17

Besluit directeur/ bestuurder

Benoemd project

Binnen investeringsvolume zoals goedgekeurd bij begroting

Nee Nog te benoemen

Goedkeuring RvC vooraf

Voldoet aan toetsingskader Ja

Besluit directeur/ bestuurder + melding RvC achteraf

Project (Nieuwbouw/ verbetering) STIKO per project > EUR 3.000.000

Goedkeuring RvC vooraf

Buiten investeringsvolume zoals goedgekeurd bij begroting

Goedkeuring RvC vooraf Nee STIKO per project < EUR 3.000.000

Voldoet aan toetsingskader Ja

Besluit directeur/ bestuurder + melding RvC achteraf

Figuur 2 Voorbeeld stroomschema investeringen

(Rhijn, 2011) De toetsende vraag voor het volgen van de procedures kan als volgt geformuleerd worden: -Is de directeur/bestuurder conform financieel beleid gemachtigd om zonder goedkeuring van RvC de investering aan te gaan? 3.5.2 Organisatorische toets Bij deze toets moet worden gekeken of de corporatie voldoende capaciteit heeft om een investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij kan het aantal projecten dat op enig moment onder handen is worden bezien, maar bijvoorbeeld ook de aard van een project. Heeft een corporatie voornamelijk ervaring met kleinschalige en middelgrote woningbouw en gaat ze voor het eerst over tot de realisatie van een grote MFA (multifunctionele accommodatie), dan dient de corporatie zich af te vragen of ze hiervoor de kennis en kunde wel in huis heeft. In de praktijk zal dit een lastig te toetsen kader blijken omdat dit een inschatting van zowel de leidinggevende als de medewerker vergt. Tevens is het hierbij lastig een koppeling met het beleid van de corporatie te maken. Door dit op te nemen in het investeringsstatuut wordt men in ieder geval gedwongen om hier afwegingen in te maken. Voorbeelden van toetsvragen zijn (Rensen, 2012): - Is er voldoende capaciteit beschikbaar? - Is voor dit project de benodigde kennis en kunde in huis? Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

18

3.5.3 Strategische toets Bij het derde onderdeel van het 7 stappenplan wordt getoetst of de investering bij de strategie van de corporatie past. Deze toets kan worden uitgesplitst in 2 onderdelen, te weten de kwaliteit en het portfoliobeleid. Ook hierbij is het van belang dat deze toetsen gekoppeld worden aan het beleid van de corporatie. Voor de kwaliteit kan een koppeling gemaakt worden naar het Programma van Eisen (PvE) nieuwbouw. Dit programma is concreet en kan dan ook met een duidelijke vraag getoetst worden. Bijvoorbeeld: -Voldoet het plan aan het PvE nieuwbouw/woningverbetering? De toets aan het portfoliobeleid is een wat minder concreet vraagstuk. Het portfoliobeleid vormt vaak een meerjarenperspectief op hoofdlijnen. In de literatuur is niet terug te vinden hoe deze toets voor iedere investering meetbaar en dus toetsbaar te maken is. Derhalve wordt bij toetsing volstaan met de expertise van de opsteller van het portfoliobeleid. De toetsende vraag luidt dan (Rensen, 2012): -Valt het plan binnen de kaders van het vigerende portfoliobeleid, en is dit goedgekeurd door de opsteller(s) hiervan? 3.5.4 Financiële toets (I) Voor de eerste financiële toets wordt gekeken naar de prestatie op projectniveau. Om die prestatie te kunnen beoordelen, moet een rendementsdoelstelling worden geformuleerd. Hierbij kan het rendement van het project op verschillende manieren worden uitgedrukt. De rendementsdoelstellingen kunnen worden geformuleerd en opgenomen in het financiële beleid van de corporatie. Veelgebruikte kengetallen om dit rendement uit te drukken zijn: Bruto Aanvangsrendement BAR/NAR Bij de berekening van het Bruto Aanvangsrendement wordt het Quotiënt bepaald van de markthuurwaarde van een object en de totale investering (Vlek, 2009). In de praktijk wordt vaak niet de markthuur maar de werkelijke jaarhuur genomen, vooral bij corporaties kunnen deze waarden aanzienlijk van elkaar verschillen. Daarmee komt de berekening er als volgt uit te zien.

Het voordeel van deze methode is dat hiermee relatief simpel en snel het rendement kan worden bepaald. Een belangrijke kanttekening echter is dat hierbij geen rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten. Bij de berekening van het netto aanvangsrendement wordt wel rekening gehouden met de exploitatiekosten. Hiervoor wordt de jaarhuur in mindering gebracht met de gemiddelde exploitatiekosten. Als gevolg hiervan ontstaat een zuiverder beeld van het rendement op de investering.


19

Contante waarde methode (DCF-methode) Bij de DCF-methode wordt de contante waarde van alle in de toekomst verwachte kasstromen berekend (Vlek, 2009). Alle huurinkomsten, onderhoudskosten, beheerkosten etc. worden geïndexeerd en vervolgens contant gemaakt tegen de door het Centraal Fonds opgelegde disconteringsvoet. De formule voor deze berekening ziet er als volgt uit:

In de praktijk wordt de rendementeis op verschillende manieren bepaald bij het gebruik van een DCF-methode. -Er wordt een maximaal bedrag aan onrendabel per woning of per project bepaald. -Er wordt een maximaal percentage onrendabel per project bepaald. Internal Rate of Return (IRR) De interne rentevoet ofwel de Internal Rate of Return is nauw verbonden met de DCF methode. De IRR is de rente waarbij geldt dat de netto contante waarde van alle kasstromen inclusief de investering gelijk is aan 0,- en wordt berekend volgens onderstaande formule.

(Economywatch, 2012) De IRR-eis kan op verschillende manieren worden vastgesteld, de 3 belangrijkste methoden zijn: Rente + risico-opslag Hierbij wordt de risicovrije rentevoet verhoogd met een risico-opslag. Hoe hoger het risico, hoe hoger de risico-opslag. De hoogte van de risico-opslag is vaak lastig te onderbouwen en gebeurt dan ook regelmatig volgens de ‘natte vinger methode’ (van Gool, 2011). Dit illustreert dan ook direct het nadeel van deze methode. Marktconform Een derde manier voor het vaststellen van de rendementseis is het gebruik van een marktconforme IRR. Hierbij wordt onderzocht welke IRR-eis soortgelijke investeringen bij marktpartijen hebben. Kanttekening bij deze methode is dat een marktconforme IRR lastig is vast te stellen omdat rendementseisen slechts zeer beperkt openbaar worden gemaakt. Weighted Average Cost of Capital (WACC) De WACC wordt bepaald door het gewogen gemiddelde te nemen van de kosten op het vreemd vermogen en het gewenste rendement op het eigen vermogen. Wanneer de IRR gelijk is aan of groter is dan de WACC, dan betekent dit dat het rendement voldoende is om de investering op lange termijn terug te verdienen. Echter om het gewenste rendement op het eigen vermogen te bepalen, is alsnog aanvullend één van de eerder genoemde methoden nodig. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

20

Vrije verkoop waarde Los van de eerder genoemde rendementseisen is het raadzaam om altijd de check te maken met de vrij verkoopwaarde. Het kan namelijk voorkomen dat onder bepaalde omstandigheden een huurwoning aan de gestelde rendementseis voldoet, maar dat de stichtingskosten hoger zijn dan de vrije verkoopwaarde van een woning, hetgeen betekent dat de woning ook in een commerciële ontwikkeling niet rendabel zou zijn. Hoewel aan de rendementseis wordt voldaan, zal men zich in ieder geval af moeten vragen waarom de stichtingskosten van de woningen zo hoog zijn en of daar wat aan te doen is. Conclusie Van de in deze subparagraaf genoemde methoden verdient de IRR-methode de voorkeur. Deze methode houdt rekening met alle (verwachte) toekomstige inkomsten en uitgaven, met de tijdwaarde van geld en er is een duidelijke rendementseis te stellen. Een beperking van de IRRmethode wordt gevormd door het feit dat deze is opgebouwd uit vele parameters en daarmee nauwkeuriger lijkt dan deze in werkelijkheid is. Met dit alles rekening houdend is de NAR een goed alternatief, nadeel hiervan is echter dat wordt gerekend met gemiddelden. De rendementeis, IRR of NAR, vormt weer een kader voor het investeringsstatuut en kan worden opgenomen in het financieel beleid van de corporatie. De toetsende vragen luiden dan: -Voldoet de investering aan de in het financieel beleid genoemde rendementseis(en)? -Is de vrije verkoopwaarde hoger dan de stichtingskosten? 3.5.5 Financiële toets (II) De tweede financiële toets is bedoeld om te bepalen of het project op instellingsniveau gedragen kan worden en of het de financiële continuïteit van het bedrijf in gevaar brengt. Bij voorkeur wordt hier de koppeling gemaakt naar het financieel beleid van de organisatie waarin randvoorwaarden voor financiële kengetallen worden gesteld. Bij ontbreken van een financieel beleid kunnen in het statuut zelf kengetallen worden opgenomen. In ’Sturen met kengetallen’ (Vlak, 2008) worden de volgende kengetallen als belangrijkste weergegeven: -Eigen vermogen -Rentabiliteit totaal vermogen -Rentabiliteit eigen vermogen -Solvabiliteit -Rentedekkingsratio (interest Coverage ratio, ICR) -Loan to Value (LTV) -Interest en financieringsratio Vanuit het WSW wordt ook gestuurd op de operationele kasstromen. Die moeten, inclusief 2 % aflossingsfictie, positief blijven. Aan (een aantal van)bovengenoemde kengetallen kunnen minimum en maximum eisen worden gesteld welke bij investeringsbeslissingen getoetst moeten worden. Voorbeeld van de toetsende vraag is dan: - Voldoet het plan aan de in het financieel beleid gestelde kaders voor de financiële kengetallen? (deze vraag kan ook per kengetal worden gesteld)


21

Bij het doorrekenen van de meerjarenbegroting zal worden gekeken of aan de gestelde eisen van de financiële kengetallen wordt voldaan. Bij projecten die reeds in de begroting zijn opgenomen èn binnen de kaders van de begroting vallen kan de toetsvraag bevestigend worden beantwoord. Bij nieuwe projecten of projecten die buiten de kaders van de begroting raken zal de begroting opnieuw moeten worden doorgerekend alvorens de toetsvraag kan worden beantwoord. 3.5.6 Risico toets In het zesde onderdeel van het investeringsstatuut komt de risicotoets aan bod. Hierin worden de kaders geschetst voor de risico’s waar een project aan moet voldoen. Over risicomanagement bij projecten is relatief veel geschreven en onderzocht. Het is een belangwekkend thema binnen het investeringsstatuut. Derhalve zal hierop in paragraaf 3.6 dieper worden ingegaan. 3.5.7 Partnerselectie In het onderdeel partnerselectie staat de betrouwbaarheid en de financiële stabiliteit van de partners centraal. Voor deze toets kan verwezen worden naar bijvoorbeeld de integriteitscode, het verbindingenstatuut en het aanbestedingsbeleid. Bij de besluitvorming dient dan per onderdeel expliciet te worden aangegeven of volgens de genoemde randvoorwaarden is gehandeld. Toetsingsvraag hierbij kan zijn: -Is bij het selecteren van de partners gewerkt binnen de kaders zoals aangegeven in; -Integriteitscode -Verbindingenstatuut -Aanbestedingsbeleid

3.6

Risicomanagement op projectniveau

Uit het Reasult Risicomanagement Survey 2010 blijkt dat voor veel corporaties risicomanagement een hoge prioriteit heeft; 100% van de ondervraagde corporaties rapporteert dan ook op projectniveau over de risico’s. Tevens blijkt daar uit dat het vaak lastig is om risicomanagement concreet en meetbaar te maken ofwel te kwantificeren. Juist het op regelmatige basis kwantificeren van risico’s is de belangrijkste sleutel tot succesvol risicomanagement. Op die manier worden projecten vergelijkbaar (Wind, 2011). Het kwantificeren van risico’s is eigenlijk niet meer dan het waarderen van een project met onzekerheden, deze onzekerheden kunnen op verschillende manieren worden gekwantificeerd. Een voorbeeld hiervan is de kans x effect methode waarbij de kans dat een risico zich voordoet wordt vermenigvuldigd met het effect dat een risico met zich meebrengt. Een methode die gebruikt maakt van dit model is de RISMAN-methode (Van Well-Stam, Lindenaar, Van Kinderen, & Van den Bunt, 2007). Over het algemeen wordt risicomanagement eerder beschouwd als bureaucratisch dan als een praktisch hulpmiddel. Kennis over de praktische toepasbaarheid ervan is dan ook beperkt beschikbaar (Nozeman & Fokkema, 2008). De risicomanagementcyclus die in vrijwel alle literatuur wordt gebruikt (Van der Meijden, 2006) bestaat uit 4 fasen. Deze risicomanagementcyclus begint bij de risicoanalyse om via de risicorespons bij de risicobeheersing terecht te komen. Risicoanalyse is een continu proces; na evaluatie begint de cyclus weer met een nieuwe analyse (Nozeman & Fokkema, 2008). Een voorbeeld van het gebruik van deze vier fasen wordt uiteengezet in het Risman model, zoals te zien is in figuur 3.


22

Figuur 3 Risicomanagementcyclus (Risman, 2012)

3.6.1 Risicoanalyse Volgens de Risman Methode (Van Well-Stam, Lindenaar, Van Kinderen, & Van den Bunt, 2007) bestaat de risicoanalyse uit 4 onderdelen: -Vaststellen doel Hierbij wordt gekeken naar wat er met de risicoanalyse bereikt moet worden, op welke beheersaspecten deze gericht is, op welk deel en welke fase van het project het gericht is, of het om een kwalitatieve of een kwantitatieve analyse van de risico’s gaat en welke informatie er beschikbaar is. -In kaart brengen risico’s Deze stap is inventariserend en heeft een brainstormachtig karakter. ‘Risicomanagement voor projecten’ (Van Well-Stam, Lindenaar, Van Kinderen, & Van den Bunt, 2007) beschrijft een denkmodel dat als hulpmiddel gebruikt kan worden bij deze inventarisatie. Hierbij worden verschillende invalshoeken genoemd, tevens wordt een checklist gegeven die per invalshoek weer een opsomming van een aantal specifieke risico’s benoemt. Vervolgens is van belang dat de risico’s op een juiste wijze geformuleerd en gestructureerd worden. -Vaststellen belangrijkste risico’s In deze fase wordt aan de waarschijnlijk grote hoeveelheid risico’s een prioriteit gehangen, vervolgens wordt voor de belangrijkste (lees grootste) risico’s cijfermatig een kans en een gevolg bepaald. Hierbij wordt bijvoorbeeld de kans dat een risico zich voordoet in 4 klassen verdeeld, hetzelfde gebeurt met het gevolg. Vervolgens wordt per risico gekeken naar wat de kans en het gevolg is. Kans en gevolg worden vermenigvuldigd waarbij de hoogste uitkomsten de grootste risico’s vormen. -In kaart brengen beheersmaatregelen Alle beheersmaatregelen kenmerken zich in de basis tot 1 van de volgende 4 maatregelen: Vermijden, Verminderen, Accepteren, Overdragen. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

23

3.6.2 Kiezen beheersmaatregelen Nadat alle mogelijke beheersmaatregelen in kaart zijn gebracht, moet er een keuze gemaakt worden. (Van Well-Stam, Lindenaar, Van Kinderen, & Van den Bunt, 2007) Welke maatregel geschikt is, hangt af van een aantal punten: 1. Is de maatregel uitvoerbaar? 2. Is het risico te beïnvloeden? 3. Waar kan het risico het best gealloceerd worden? 4. Welke omgevingsfactoren kunnen maatregelen verstoren? 5. Brengt een bepaalde maatregel weer een nieuwe risico met zich mee of vergroot het een ander risico? Als eindresultaat van deze fase is voor alle belangrijkste risico’s benoemd: een beheersmaatregel, een verantwoordelijke persoon voor het nemen van deze maatregel, het beschikbare tijd en budget en bijbehorende kwaliteits- en informatie-eisen. 3.6.3 Uitvoeren beheersmaatregelen De gekozen beheersmaatregelen kunnen worden beschouwd als ware het een onderdeel van het reguliere projectmanagement en kunnen derhalve als zodanig worden uitgevoerd. 3.6.4 Evalueren beheersmaatregelen In de laatste fase van de risicomanagementcyclus worden de maatregelen geëvalueerd. Hebben de maatregelen het gewenste effect gehad en is de cyclus naar tevredenheid verlopen voor wat betreft de informatievoorziening, bevoegdheden en verantwoordelijkheden etc. 3.6.5 Resumé Concluderend kan gesteld worden dat door risico’s te kwantificeren in het investeringsstatuut concrete eisen kunnen worden gesteld aan het risiconiveau van investeringen. Dit kwantificeren kan door middel van een gemiddeld risicogetal of, nog een stap verder, door dit risicogetal om te zetten in harde euro’s. Deze eis kan worden opgenomen in het financieel beleid van de corporatie of indien aanwezig in een risicomanagementbeleid. De toetsvraag uit het investeringsstatuut zou dan kunnen luiden: -Is het risicogetal of -bedrag lager dan de maximaal gestelde eis in het investerings- of risicobeleid?

3.7

Conclusie

In dit hoofdstuk zijn de onderdelen van het 7 stappenplan van Finance Ideas besproken. Er is beschreven hoe deze onderdelen praktisch in te vullen zijn voor het vergroten van het in control zijn van de RvC. Voor een goede bruikbaarheid van het investeringsstatuut is het van belang dat de toetsen zo SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) mogelijk worden geformuleerd. Een ander belangwekkend gegeven is dat er aansluiting wordt gezocht met bestaand beleid. Dit om te voorkomen dat het statuut een wollig stuk tekst wordt dat voor diverse interpretaties vatbaar is en ten behoeve van de verankering van het beleid van de corporatie. Tevens is het belangrijk dat bij ieder beslisdocument ook daadwerkelijk de toets aan het investeringsstatuut verwerkt is. Op die manier kan worden geborgd dat de investeringsbeslissing ook daadwerkelijk binnen alle kaders van het investeringsstatuut past. Uit dit alles volgt een model investeringsstatuut dat in het hierop volgende wordt uiteengezet.


24

3.8

Conclusie / model investeringsstatuut

In voorgaande paragrafen is het 7 stappenplan van Finance Ideas uitgewerkt. Als aanvulling op het model van Finance Ideas is een koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie. Deze samenvoeging heeft geleid tot een model investeringsstatuut (zie figuur 4). Door de koppeling met het beleid kan worden voorkomen dat het investeringsstatuut een losstaand stuk is dat niet up-todate is na wijziging van het beleid of, erger nog , in strijd is met het beleid van de corporatie. Tevens zorgt deze koppeling voor verankering van het beleid van de organisatie in het investeringsstatuut. De voorbeelden van toetsende vragen die uit voorgaande uitwerking naar voren komen, dienen bij ieder beslisdocument te worden ingevuld en te worden toegevoegd in de bijlage of bij een eventuele begeleidende notitie. Indien 1 of meerdere vragen negatief worden beantwoord, zal het beslisdocument langs de RvC moeten voordat dit door het bestuur goedgekeurd mag worden. Doordat het statuut op vele plekken verwijst naar het beleid van de corporatie hoeft het document niet bij iedere herziening van het beleid te worden aangepast en blijft het toch up-to-date. In onderstaand model is te zien welke stappen in welk beleid verwerkt zouden moeten worden en vice versa. In bijlage 1 vindt u een voorbeeld van een uitwerking van het model.


Beleid

Procedures

Procesbeschrijving nieuwbouw

Organisatorische toets

Strategische toets

Portfoliobeleid

PvE Financieel Beleid

Financiële toets I



Integriteitscode Risicotoets Verbindingenstatuut Partnerselectie

Aanbestedingsbeleid

Figuur 4 Concept model investeringsstatuut (eigen werk)


25

4. Diepte-interviews 4.1

Inleiding

Om een beeld te krijgen of het model dat uit de literatuur is voortgekomen (figuur 4) ook aansluit bij de praktijk, is een drietal interviews gehouden met mensen uit de praktijk, in dit geval commissarissen. Allereerst zal in dit hoofdstuk de uitkomst van de diepte-interviews worden behandeld om vervolgens het model daar waar nodig aan te passen naar de uitkomsten van de interviews. De interviews zijn opgebouwd uit 2 delen. In het eerste deel worden algemene vragen gesteld over de visie van de commissarissen op het investeringsstatuut an sich. Vervolgens is kort het onderzoeksmodel toegelicht en zijn er gericht vragen gesteld over de principes en de uitwerking van het onderzoeksmodel. De volledige uitwerking van de diepte-interviews is te vinden in de bijlage.

4.2

Uitkomsten diepte-interviews

4.2.1 Algemene vragen De eerste vragen die in het interview zijn gesteld, zijn bedoeld om een eerste indruk te krijgen van de visie van de commissarissen zonder dat het onderzoeksmodel daarop invloed heeft gehad. Daarnaast kon door middel van deze vragen worden bepaald of bij de betreffende corporaties een investeringsstatuut aanwezig is. Uit de gesprekken met alle drie de commissarissen kan geconcludeerd worden dat de visie van de commissarisleden grotendeels aansluit bij het vertrekpunt van het opgestelde onderzoeksmodel; namelijk het verschaffen van kaders waaraan een investering getoetst moet worden. Deze kaders moeten volgens respondenten Roncken, Parie en Wieringa aansluiten bij de kaders uit het beleid van de corporatie. Tevens moeten de kaders inzichten verschaffen in de processen en protocollen van de organisatie. Op de vraag welk onderdelen een investeringsstatuut moet bevatten, wordt over het algemeen wat gedetailleerder geantwoord dan dat het model beschrijft. Wel vallen alle genoemde kaders in grote lijnen binnen één van de beleidsonderdelen uit het model. Opvallend is wel dat van de vier corporaties waar de commissarissen werkzaam zijn, er pas twee een investeringsstatuut hebben. De redenen hiervoor zijn verschillend. Bij één corporatie worden de beslisdocumenten dusdanig gestructureerd opgesteld en gaan alle documenten lang de RvC. Overigens is hier wel een statuut in de maak. Bij de andere corporatie wordt alles op basis van ’het gezonde verstand’ gedaan. Bij de corporaties waar een statuut is, daar is men ook tevreden over de inhoud. 4.2.2 Vragen over het onderzoeksmodel In dit onderdeel van de diepte-interviews is het opgestelde onderzoeksmodel getoetst aan de praktijk van de respondenten. Na de toelichting van het onderzoeksmodel zijn hier wat meer specifieke vragen over gesteld. Op de vraag of er onderdelen ontbraken in het model werd wederom vaak gedetailleerd geantwoord. Deze detaillering valt echter binnen de genoemde kaders en betreft dan ook een verdere uitwerking van de kaders. Deze uitwerking vormt echter geen onderdeel van dit onderzoek; het kan wel een aanzet zijn tot vervolgonderzoek. Door twee commissarissen wordt opgemerkt dat de ‘grootheid’ van een bepaald beleid waaraan het statuut is gekoppeld van elkaar verschillen. Zo zijn Programma van Eisen en Procesbeschrijving nieuwbouw/renovatie van een andere orde dan bijvoorbeeld het financieel beleid. Verder wordt door één commissaris ‘checks and balances’ nog genoemd als belangrijke toevoeging van het investeringsstatuut. Bij het principe van checks and balances moet er voor worden gezorgd dat er bij beslissingen 2 of meerdere partijen betrokken worden die tegengestelde belangen hebben maar elkaar uiteindelijk ook nodig hebben. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

26

De discussies die hierdoor ontstaan moeten het uiteindelijk projectresultaat verbeteren. Op de vraag of er onderdelen in het model staan die er niet in thuis horen, wordt ontkennend gereageerd. De respondenten herkennen zich in het onderzoeksmodel als instrument om beter in control te zijn. Wel wordt meegegeven dat het thema integriteit wellicht op een andere manier in het model verwerkt zou moeten worden. Het moet er als het ware als een rode draad doorheen lopen. Over de koppeling met het beleid van de corporatie zijn de commissarissen het erg eens, dit wordt kracht bijgezet door termen als: ’ondenkbaar dat het niet zo is’ en ’het is een must’. De organisatorische toets lijkt echter lastig aan beleid te koppelen aangezien er geen beleid bekend is aangaande dit onderwerp. Ook over de concrete formulering van de kaders zijn de commissarissen het eens: dit moet gebeuren daar waar mogelijk. Wel moet voorkomen worden dat een model gezond verstand in de weg staat. De concrete toetsing van het model zou bij ieder beslisdocument plaats moeten vinden.

4.3

Conclusie/ aangepast model

Met de verwerking van de opmerkingen zoals beschreven in voorgaande paragraaf ontstaat het model zoals te zien in figuur 5. Dit model is nog sterker toegespitst op de praktijk van RvC’s. Wijzigingen ten opzichte van het voorgaande model zitten in het breder trekken van de kwaliteit van de investeringen en de procesbeschrijvingen. Tevens zijn de integriteitscode en de checks and balances geen separate toetsen; deze lopen als rode draad door het investeringsstatuut heen. Hiermee wordt bedoeld dat checks and balances en integriteit in ieder beleidsonderdeel verweven moeten worden. Dit moet terugkomen in de toetsende vragen. Een toetsvraag hierover in het kwaliteitsbeleid kan bijvoorbeeld zijn: -Heeft de beheer- en onderhoudsorganisatie naar het plan gekeken? Als onderdeel van de integriteit moet op deze plaats tevens de term soft control genoemd worden; het geheel van cultuur, houding en gedrag binnen een organisatie. Dit fenomeen is minder goed te vatten in een control systeem maar daarom niet minder essentieel voor het in control zijn van een corporatie. De belangrijkste speerpunten van het model zijn: - Volledigheid: Alle 7 onderdelen van het stappenplan dienen in het statuut te worden verwerkt. - Verankering beleid: Om inzicht te verschaffen in het beleid en de processen binnen de corporatie dienen de 7 onderdelen gekoppeld te worden aan het beleid van de corporatie. Dit zorgt tevens voor een verankering van het beleid binnen de corporatie. -Toetsing: Iedere investering dient ook daadwerkelijk middels een checklist getoetst te worden aan het beleid van de corporatie.


27


Beleid

Procedures

Procesbeschrijving nieuwbouw / renovatie

Organisatorische toets Portfoliobeleid Strategische toets

Kwaliteitsbeleid

Financiële toets I

Financieel Beleid



Risicotoets Verbindingenstatuut Partnerselectie

Aanbestedingsbeleid

Integriteitscode Checks and Balances Figuur 5 Model investeringsstatuut (eigen werk)

Uit het literatuur onderzoek en de gehouden interviews is gebleken dat een investeringsstatuut conform bovenstaand model een optimale bijdrage kan leveren aan de interne controle. In het vervolg van dit onderzoek zal middels een enquête, uitgezet onder voorzitters van raden van commissarissen bij leden van de VTW, worden onderzocht in hoeverre de investeringsstatuten van deze corporaties voldoen aan het onderzoeksmodel.


28

5. Opzet en uitvoering van het onderzoek 5.1

Inleiding

Na de verwerking van de diepte-interviews in het model in voorgaand hoofdstuk volgt in dit onderdeel de opzet en uitvoering van het empirisch onderzoek. Op deze plaats worden de gebruikte methoden en technieken toegelicht. Ook worden de totstandkoming van de populatie en de steekproef onderbouwd. Vervolgens worden de analysebeslissingen verantwoord en beschreven. Tot slot worden de resultaten van de enquête besproken en geanalyseerd.

5.2

Methoden en technieken

Voor de toetsing van de in hoofdstuk 1 benoemde inventariserende vragen is gekozen voor een verkennend kwantitatief onderzoek. -

Welke corporaties hebben een investeringsstatuut? In hoeverre zijn de RvC’s tevreden over het investeringsstatuut? Welke kaders worden in de huidige statuten door corporaties gebruikt? Hoe wordt praktisch uitvoering gegeven aan de gestelde kaders?

5.3

Populatie steekproef

1. Universum of theoretische populatie: alle leden van raden van commissarissen bij Nederlandse woningcorporaties anno 2012. 2. Operationele populatie: alle voorzitters van raden van commissarissen bij Nederlandse woningcorporaties anno 2012, die tevens lid zijn van de VTW. Later aangevuld met willekeurig 120 corporaties en eigen netwerk. Met name door deze latere aanvulling is er een aselecte steekproef ontstaan. 3. Steekproef: 53 RvC’s hebben deelgenomen aan het onderzoek. Dit is een representatieve steekproef met een betrouwbaarheidsniveau van 90% en een foutenmarge van 10,55%. In Nederland zijn ca. 389 corporaties actief en evenzoveel RvC’s (CFV, 2011). De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is beroepsvereniging, belangenbehartiger en bewaker van (de kwaliteit van) het interne toezicht bij woningcorporaties. De VTW heeft ruim 1600 leden verdeeld over ca. 320 woningcorporaties. De VTW is bereid gevonden om haar medewerking aan het onderzoek te verlenen. De enquête is via de VTW naar de ca. 320 voorzitters van RvC’s gestuurd. Vanwege tegenvallende respons is de enquête nogmaals uitgezet onder ca. 120 willekeurige corporaties en is het eigen netwerk benut. Bovenstaande heeft geresulteerd in 53 bruikbare respondenten. Hiervan hebben er 29, een kleine 55%, een investeringsstatuut. Rekening houdend met de representativiteit van de steekproef kan met 90% zekerheid worden gesteld dat het percentage corporaties dat een investeringsstatuut heeft ligt tussen de 44% en 65%. Daarbij geven 3 respondenten aan dat er een investeringsstatuut in de maak is en ze op de hoogte zijn van de inhoud. De conclusies over de inhoud van het statuut zijn dus gebaseerd op deze 32 respondenten. Dit betekent dat bij een betrouwbaarheidsniveau eveneens 90% en een foutenmarge van 13,95% is berekend.

5.4

Beschrijving en verantwoording analysebeslissingen

Met deze dataset kan een goed beeld worden gevormd over het investeringsstatuut in zijn algemeenheid bij corporaties. Van de respondenten blijkt slecht 55% een investeringsstatuut te Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

29

hebben, derhalve zijn de uitspraken over de inhoud minder representatief. Uit de respons zijn enkele enquêtes gefilterd vanwege: -Te veel onbeantwoorde vragen waardoor de enquêtes niet bruikbaar zijn. -Meerdere respondenten van dezelfde corporatie. Hierbij is consequent de respons van de voorzitter van de RvC meegenomen in de analyse.

5.5

Resultaten

Om de resultaten zuiver te beoordelen, zullen deze worden gesplitst in 2 delen, de ‘algemene resultaten’ en de ‘statuut inhoudelijke resultaten’. Deze resultaten zullen in de volgende subparagrafen besproken worden. 5.5.1 Algemene resultaten In deze subparagraaf wordt de deelvraag ‘Welke corporaties hebben een investeringsstatuut?’ behandeld. Hierbij zal worden gekeken naar de kenmerken van de aan de enquête deelnemende corporaties en of er een relatie is tussen bepaalde kenmerken en het al dan niet hebben van een investeringsstatuut. Gemiddeld hebben de respondenten zo’n ca. 4700 woningen in beheer, tegenover een landelijk gemiddelde van ca. 6.200 woningen. Samen hebben de respondenten ca 240.000 woningen in beheer. Dat is 10% van het totale sociale woningbestand in Nederland. Hieruit, alsmede uit figuur 6, kan geconcludeerd worden dat de respons onder grote corporaties lager is. De lage respons bij grote corporaties kan tevens een verklaring 30,00% zijn voor het verschil in de spreiding 25,00% over de provincies zoals te zien in 20,00% figuur 7. Noord-Holland, waar een 15,00% aanzienlijk deel van de grotere 10,00% Steekproef corporaties is gevestigd, is duidelijk 5,00% Landelijk ondervertegenwoordigd. Limburg is 0,00% in de steekproef duidelijk oververtegenwoordigd. Behoudens deze 3 uitschieters kan gesteld worden dat de steekproef overwegend congrueert met de Figuur 6 Omvang corporaties (Datawonen, 2009) landelijke gegevens. Zoals reeds eerder gemeld heeft slechts 55% van de corporaties een investeringsstatuut, nog eens 8% geeft aan dat er een investeringsstatuut in de maak is. Dit is opvallend te noemen voor een voorschrift dat vanuit de Aedescode wordt opgelegd en waar 94% van de respondenten zich middels een lidmaatschap van Aedes aan

30% 25% 20% 15% Steekproef

10%

Landelijk 5% 0%


Figuur 7 Spreiding corporaties (Datawonen, 2009)

30

verplicht. Wellicht nog opvallender is de reden die wordt opgegeven voor het niet hebben een investeringsstatuut. 54% van de respondenten zonder investeringsstatuut geeft aan dat dit gezien de investeringsomvang niet nodig is. Gemiddeld investeren deze corporaties bijna € 14 miljoen per corporatie per jaar. Misschien wel tekenend voor de wijze waarop de RvC’s omgaan met toch aanzienlijke investeringsbedragen, is een reactie van een middelgrote corporatie met een bovengemiddeld investeringsniveau op het verzoek om deelname aan de enquête: “Helaas meent onze RvC weinig verstand van deze materie te hebben (is de financieel adviseur voor).” Kenmerken corporatie en investeringsstatuut Aan de hand van een aantal vooraf geformuleerde hypothesen zijn mogelijke relaties onderzocht tussen verschillende variabelen en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. In onderstaande tabellen zullen deze worden toegelicht. Voor de uitkomst tabellen uit SPSS wordt verwezen naar bijlage 4. Om te onderzoeken of er een verband is tussen de omvang (aantallen VHE) en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut zijn de volgende hypothesen geformuleerd: Hypothese 1

H0: De gemiddelde omvang van corporaties mèt investeringsstatuut is gelijk aan de gemiddelde omvang van corporaties zonder investeringsstatuut. H1: De gemiddelde omvang van corporaties met investeringsstatuut is niet gelijk aan de gemiddelde omvang van corporaties zonder investeringsstatuut.

Toets

In beginsel is getracht om middels een X2-toets te bepalen of er een samenhang is tussen de omvang van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Dat bleek echter niet aan de eisen voor deze toets te voldoen (zie bijlagen). Vervolgens is de hypothese aangepast om te bepalen of er een significant verschil in omvang is tussen corporaties die wel of geen investeringsstatuut hebben.

Uitkomst/ interpretatie

Gemiddeld genomen hebben corporaties met een investeringsstatuut (gemiddeld aantal 4288 VHE’s, standaarddeviatie 3049 VHE’s) minder VHE’s dan corporaties zonder investeringsstatuut (gemiddeld aantal 4980 VHE’s, standaarddeviatie 4202 VHE’s). Dit verschil is niet statistisch significant; t=0,673; df=41,008; p=0,114 bij tweezijdige toetsing met een betrouwbaarheidsinterval van 95%. H0 kan hiermee worden aangenomen. Dit duidt op geen verband tussen de omvang van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut.


31

Om te onderzoeken of er een verband is tussen het investeringsvolume en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut zijn de volgende hypothesen geformuleerd: Hypothese 2

H0: Het gemiddelde investeringsvolume van corporaties mèt investeringsstatuut is gelijk aan het gemiddelde investeringsvolume van corporaties zonder investeringsstatuut. H1: Het gemiddelde investeringsvolume van corporaties mèt investeringsstatuut is niet gelijk aan het gemiddelde investeringsvolume van corporaties zonder investeringsstatuut.

Toets

In beginsel is ook hier getracht om middels een X2-toets te bepalen of er een samenhang is tussen het investeringsvolume van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. De data bleken echter niet aan de eisen voor deze toets te voldoen(zie bijlagen). Vervolgens is de hypothese aangepast om te bepalen of er een significant verschil in omvang is tussen corporaties die wel of geen investeringsstatuut hebben.

Uitkomst/ Interpretatie

Gemiddeld genomen investeren corporaties met een investeringsstatuut (gemiddeld € 10.682.758,-, standaarddeviatie € 14.428.916,-) meer dan corporaties zonder investeringsstatuut (gemiddeld € 9.091666,-, standaarddeviatie € 11.651.345,-). Dit verschil is niet statistisch significant; t=0,435; df=51; p=0,527 bij tweezijdige toetsing met een betrouwbaarheidsinterval van 95%. H0 kan hiermee worden aangenomen. Dit duidt op geen verband tussen het investeringsvolume van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut.

Om te onderzoeken of er een verband is tussen het relatieve investeringsvolume (Investeringsvolume/VHE)en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut zijn de volgende hypothesen geformuleerd: Hypothese 3

H0: Het gemiddelde relatieve investeringsvolume van corporaties mèt investeringsstatuut is gelijk aan het gemiddelde relatieve investeringsvolume van corporaties zonder investeringsstatuut. H1: Het gemiddelde relatieve investeringsvolume van corporaties mèt investeringsstatuut is niet gelijk aan het gemiddelde relatieve investeringsvolume van corporaties zonder investeringsstatuut.

Toets

In beginsel is ook hier getracht om middels een X2-toets te bepalen of er een samenhang is tussen het relatieve investeringsvolume van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Op het oog leek hier uit de kruistabel een lichte samenhang naar voren te komen. De data bleken echter ook hier niet aan de eisen voor deze toets te voldoen(zie bijlagen). Vervolgens is de hypothese aangepast om te bepalen of er een significant verschil in omvang is tussen corporaties die wel of geen investeringsstatuut hebben.


32


Gemiddeld genomen investeren corporaties met een investeringsstatuut relatief (gemiddeld € 2547,76, standaarddeviatie € 3014,86) meer dan corporaties zonder investeringsstatuut (gemiddeld € 2185,79, standaarddeviatie € 2118,87). Dit verschil is niet statistisch significant; t=0,495; df=51; p=0,638 bij tweezijdige toetsing met een betrouwbaarheidsinterval van 95%. H0 kan hiermee worden aangenomen. Dit duidt op geen verband tussen het relatieve investeringsvolume van de corporatie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut.

Om te onderzoeken of er een verband is tussen de aanwezigheid van een investeringscommissie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut zijn de volgende hypothesen geformuleerd: Hypothese 4 H0:Corporaties met een investeringscommissie zijn eerder geneigd tot het hebben van een investeringsstatuut dan corporaties zonder investeringscommissie. H1: Corporaties met een investeringscommissie zijn niet eerder geneigd tot het hebben van een investeringsstatuut dan corporaties zonder investeringscommissie. Toets

Om te bepalen of er een samenhang is tussen de 2 variabelen is er gekozen voor de X2-toets. Vanwege het geringe aantal corporaties dat een investeringscommissie heeft is de toets niet geldig. Derhalve wordt gebruik gemaakt van de Fisher’s exact test.

Uitkomst/ Interpretatie

Het blijkt dat er geen statistisch significant verschil is tussen de aanwezigheid van een investeringscommissie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut (X2=0,062; df=1; p=1). H0 kan hiermee worden verworpen. Dit duidt op geen verband tussen de aanwezigheid van een investeringscommissie en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut.

Om te onderzoeken of er een verband is tussen het risiconiveau van de investeringen en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut zijn onderstaande hypothesen geformuleerd. Om het risiconiveau van de investeringen te bepalen is aan elk type vastgoed een risicogetal gekoppeld. Het risiconiveau van de corporaties is bepaald door het gemiddelde risicogetal te nemen van waar de betreffende corporatie in actief is. Hypothese 5

H0: Corporaties die in risicovol vastgoed investeren zijn eerder geneigd tot het

hebben van een investeringsstatuut dan corporaties die in minder risicovol vastgoed investeren. H1: Corporaties die in risicovol vastgoed investeren zijn niet eerder geneigd tot het hebben van een investeringsstatuut dan corporaties die in minder risicovol vastgoed investeren. Toets

Om te bepalen of er een samenhang is tussen de 2 variabelen is er gekozen voor de X2-toets.


33


Het blijkt dat er geen statistisch significant verschil is tussen de gestaffelde risiconiveaus waarin corporaties investeren en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut (X2=0,527; df=2; p=0,769). H0 kan hiermee worden verworpen. Dit duidt op geen verband tussen het risiconiveau van de investeringen en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut.


34

5.5.2 Statuut inhoudelijke resultaten In deze subparagraaf komen de resterende deelvragen aan bod, deze hebben allen te maken met de inhoud van en de wijze van toetsing aan het investeringsstatuut. In de enquête is gevraagd om aan te geven welke van de 7 kaders uit het onderzoeksmodel onderdeel zijn van het investeringsstatuut van de betreffende corporatie. In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel procent van de respondenten aangeeft dat een bepaald kader onderdeel is van het investeringsstatuut. Hieruit blijkt dat vooral het procedurele kader en het financieel kader op project niveau vaak deel uitmaken van het investeringsstatuut. Het organisatorisch kader en het kader partnerselectie zijn aanzienlijk minder aanwezig. Het meest opvallend is misschien nog wel de relatief lage score bij het risicokader, dat toch wel gezien mag worden als 1 van de belangrijkste kaders in het investeringsstatuut. Tevens blijkt dat bij corporaties die een risicokader hanteren slechts 47% de risico’s kwantificeert. 53% van de respondenten geeft aan de dat zowel integriteit als checks and balances belangrijke tot zeer belangrijke thema’s zijn binnen het investeringsstatuut. Kader partnerselectie Risicokader Financieel kader op instellingniveau Financieel kader op projectniveau Strategisch kader Organisatorisch kader Procedurele kader 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Figuur 8 Aanwezigheid van kaders in het investeringsstatuut

Vervolgens is gekeken of het beleid van de corporatie is verankerd door in het investeringsstatuut de koppeling te maken met het beleid. Zoals te zien in onderstaande figuur is dat in vrijwel alle investeringsstatuten waarin de kaders zijn opgenomen het geval. Negatieve uitschieter hierbij is het organisatorisch kader. Deze is te verklaren door het feit dat dit kader zich lastig laat koppelen. Dit is immers de reden dat in het onderzoeksmodel evenmin een koppeling is gemaakt tussen het organisatorisch kader en het beleid van de corporatie. Over het geheel genomen kan hieruit worden afgeleid dat er een goede verankering van het beleid plaatsvindt in de statuten van de ondervraagde corporaties. Kader partnerselectie Risicokader Financieel kader op instellingniveau Financieel kader op projectniveau Strategisch kader Organisatorisch kader Procedurele kader 0%

20%

40%

60%

80% 100% 120%

Figuur 9 Koppeling tussen kader en beleid organisatie


35

Tevens is onderzocht of bij de koppeling aan het beleid voor hetzelfde beleidstype is gekozen als in het onderzoeksmodel. Grotendeels sluiten deze hierbij aan. In aanvulling op de in het onderzoeksmodel geformuleerde koppelingen tussen beleid en statuut komt naar voren dat de volgende koppelingen regelmatig plaatsvinden: -Procedurele kader: strategisch meerjarenbeleid -Organisatorisch kader: HRM beleid,Meerjarenplan/strategisch plan -Strategisch kader: Meerjarenplan/strategisch plan, strategisch voorraadbeleid -Financieel kader op projectniveau: Meerjarenplan/strategisch plan Bij de overige kaders is geen sprake van andere koppelingen dan genoemd in het onderzoeksmodel. Opmerkelijk is vooral het organisatorisch kader dat in tegenstelling tot het onderzoeksmodel toch in 80% van de gevallen aan het beleid is gekoppeld. Deze wordt voornamelijk gekoppeld aan het HRM beleid (50%) en het Meerjarenplan/strategisch plan (50%). Toetsing aan praktijk Minstens zo belangrijk als de invulling van het investeringsstatuut is of en hoe projecten in de praktijk aan het statuut worden getoetst. Onder de respondenten wordt bij 63% ieder project getoetst aan het investeringsstatuut door middel van een checklist in een beslisdocument of notitie. 6% geeft aan dit te doen in periodieke rapportages, eveneens 6% geeft aan dit anders te doen en slecht 3% geeft aan dat projecten in de praktijk niet worden getoetst. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de praktijktoets aan het beslisdocument zeer sterk aanwezig is. Tevredenheid Over het algemeen (59%)zijn de commissarissen, op een 5 puntsschaal van zeer ontevreden tot zeer tevreden, tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut. 16% is neutraal, 6% zeer tevreden en de rest heeft geen mening. Met een vrijwel gelijke tevredenheid wordt gereageerd op de wijze waarop de projecten in de praktijk aan de investeringsstatuten worden getoetst. Algemene opmerkingen Aan het einde van de enquête is ruimte gegeven voor algemene vragen en opmerkingen. Hierin wordt onder meer aangegeven dat doordat de RvC bestaat uit verschillende disciplines, zij goed in staat is investeringen te beoordelen. Tevens wordt aangegeven dat het wellicht interessant is om te onderzoeken of er ook daadwerkelijk betere besluitvorming plaatsvindt door het investeringsstatuut. Dit wordt meegenomen in de aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

5.6

Conclusies onderzoeksresultaten

Aan de hand van de resultaten in de vorige paragraaf kunnen conclusies worden getrokken. Circa 55% van de corporaties heeft een investeringsstatuut en er kan met 90% zekerheid gesteld worden dat tussen de 44% en 65% van de Nederlandse woningcorporaties een investeringsstatuut heeft. Aan de hand van statistische analyses is geen significant verband ontdekt tussen de onderzochte variabelen en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Opvallend hierbij is dat corporaties die meer of risicovoller investeren niet vaker een statuut hebben dan corporaties die dat minder of niet doen. Tevens opmerkelijk is dat de corporaties die aangeven dat ze geen statuut hebben omdat het investeringsvolume te laag is, gemiddeld niettemin € 14 miljoen per Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

36

jaar investeren. Van de corporaties die wel een statuut hebben, zijn de commissarissen over het algemeen tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut en de wijze waarop projecten hier in de praktijk aan getoetst worden. Het grootste deel van de 7 kaders uit het onderzoeksmodel is in veel investeringsstatuten aanwezig. Aandachtspunten hierbij zijn met name het risicokader, het organisatorisch kader en het kader partnerselectie. Volgens de bevindingen uit de enquête maken deze kaders niet vaak onderdeel uit van de statuten. In contrast hiermee staat dan ook het onderzoek van Reasult Risicomanagement Survey 2010 waaruit blijkt dat 100% van de respondenten op projectniveau rapporteert over risico’s. Het kwantificeren van de risico’s en het formuleren van kaders hieromtrent voor het investeringsstatuut lijkt daarmee een kleine stap. Dit is echter niet in overeenstemming met de resultaten van deze enquête; de meeste ondervraagde corporaties hebben deze stap nog niet gemaakt . De koppeling met beleid is in nagenoeg alle statuten aanwezig. In het onderzoeksmodel is geen koppeling gemaakt tussen het organisatorisch kader en beleid. Bij de ondervraagde corporaties echter bleek deze koppeling wel gemaakt te worden. Uit het onderzoek komt niet naar voren op welke wijze deze koppeling gemaakt wordt, dit zou in een vervolgstudie kunnen worden onderzocht en tot een verfijning van het model kunnen leiden. In de praktijk wordt overwegend praktisch uitvoering gegeven aan het statuut door een checklist bij beslisdocumenten dan wel bij periodieke rapportages. Slechts een heel klein deel van de respondenten geeft aan projecten niet feitelijk aan het statuut te toetsen. Kanttekening hierbij wordt gevormd door het feit dat de mogelijkheid bestaat dat commissarissen dit niet willen toegeven in de enquête, hierdoor kan een enigszins vertekend beeld ontstaan. Over het algemeen kan gesteld worden dat bij corporaties die een statuut hebben, de statuten ook redelijk goed aansluiten bij het onderzoeksmodel. De conclusie die aan de hand van deze enquête getrokken kan worden is dan ook dat de kwaliteit van de investeringsstatuten aan de hand van het onderzoeksmodel redelijk tot goed te noemen is. Echter het aantal corporaties dat een investeringsstatuut heeft, is laag te noemen. Dit aantal alsmede de betrekkelijk lage respons op de enquête illustreert dat het thema wellicht nog niet voldoende leeft bij de commissarissen.


37

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1

Inleiding

In dit onderzoek is getracht om middels een literatuuronderzoek en expertinterviews een model investeringsstatuut te ontwerpen. Vervolgens werd aan de hand van dat model bepaald in hoeverre de corporaties in Nederland hierbij aansluiten. De conclusies zullen worden weergegeven door beantwoording van de centrale vraag en de deelvragen. Daarop volgend worden aanbevelingen gedaan en zullen enkele voorstellen voor vervolgonderzoek worden geschetst.

6.2

Conclusies

De centrale vraag van dit onderzoek luidde: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? Om het antwoord op deze vraag te vinden, zijn verschillende deelvragen geformuleerd. Deze vragen worden deels door het literatuur- en kwalitatief onderzoek beantwoord. Door middel van kwantitatief onderzoek is getracht het tweede deel van de vragen te beantwoorden. Vanwege de verwevenheid tussen de verschillende deelvragen worden enkele deelvragen geclusterd beantwoord. 6.2.1 Literatuur/kwalitatief onderzoek - Wat is het doel van het investeringsstatuut? - Wat is de rol van de raad van commissarissen? Vanwege het feit dat de investeringsmogelijkheden van corporaties door toenemende lastenverzwaring steeds verder afnemen, is het van een steeds groter wordend belang dat investeringskeuzes eenvoudig en transparant worden gemaakt. Gesteld kan worden dat de RvC door de toenemende maatschappelijke druk, veroorzaakt door de vele incidenten, genoodzaakt is om meer en beter toezicht te houden en in control te zijn. Een investeringsstatuut kan hierin van grote waarde zijn. Het investeringsstatuut vergroot tevens de grip op de financiële positie. -

-

Hoe ziet een investeringsstatuut eruit? -Welke onderdelen/kaders zijn essentieel in een investeringsstatuut? - wat zegt de literatuur hier over? - wat zeggen de inhoudelijk specialisten hier over? Op welke wijze kan het investeringsstatuut een optimale bijdrage leveren aan het intern toezicht? Op welke manier kunnen de verschillende kaders praktisch worden ingezet in een investeringsstatuut?

Middels een literatuuronderzoek zijn de kaders van het 7 stappenplan van Finance Ideas besproken en is beschreven hoe deze onderdelen praktisch in te vullen zijn voor het vergroten van het in control zijn van de RvC. Voor een goede bruikbaarheid van het investeringsstatuut is het van belang dat de toetsen zo SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) mogelijk worden geformuleerd en dat een dergelijke toets aan het statuut ook in ieder beslisdocument wordt verwerkt. Op die manier kan worden geborgd dat de investeringsbeslissing ook daadwerkelijk binnen Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

38

alle kaders van het investeringsstatuut past. Een ander belangwekkend gegeven is dat er aansluiting wordt gezocht met bestaand beleid. Dit ten behoeve van de verankering van het beleid van de corporatie. Het model, ontstaan uit het literatuuronderzoek, is vervolgens besproken met inhoudelijk experts. Op basis daarvan heeft een enkele wijziging aan het model plaatsgevonden. Deze wijzigingen ten opzichte van het eerste model bestaan uit het breder trekken van de kwaliteit van de investeringen en de procesbeschrijvingen. Tevens zijn de integriteitscode en de checks and balances geen separate toetsen meer; deze lopen als rode draad door het investeringsstatuut heen. Hiermee wordt bedoeld dat checks and balances en integriteit in ieder beleidsonderdeel verweven moeten worden. Dit dient terug te komen in de toetsende vragen. 6.2.2 Kwantitatief onderzoek -Welke corporaties hebben een investeringsstatuut? Circa 55% van de ondervraagde corporaties heeft een investeringsstatuut en er kan met 90% zekerheid gesteld worden dat tussen de 44% en 65% van de Nederlandse woningcorporaties een investeringsstatuut heeft. Er is geen statistisch significant verband ontdekt tussen de onderzochte variabelen en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Opvallend hierbij is dat corporaties die meer of risicovoller investeren niet vaker een statuut hebben dan corporaties die dat minder of niet doen. -In hoeverre zijn de RvC’s tevreden over het investeringsstatuut? De ondervraagde commissarissen zijn over het algemeen (59%) tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut en de wijze waarop projecten hier in de praktijk aan getoetst worden. Dit geldt vanzelfsprekend alleen voor de corporaties die ook daadwerkelijk een investeringsstatuut hebben. -Welke kaders worden in de huidige statuten door corporaties gebruikt? 4 van de 7 kaders uit het modelstatuut is in minimaal 75% van de statuten aanwezig. Aandachtspunten hierbij zijn met name het risicokader, het organisatorisch kader en het kader partnerselectie. Deze komen relatief weinig terug in de statuten. -Hoe wordt praktisch uitvoering gegeven aan de gestelde kaders? Overwegend (75%) wordt dit gedaan door een checklist bij beslisdocumenten dan wel bij periodieke rapportages. Slechts een heel klein deel (3%) geeft aan projecten niet feitelijk aan het statuut te toetsen. -Welke veranderingen moeten er aan het investeringsstatuut plaatsvinden voor een optimale interne controle? Over het algemeen kan gesteld worden dat de statuten die er zijn, redelijk goed aansluiten bij het onderzoeksmodel. Wat nog (te) vaak ontbreekt zijn het risicokader, het organisatorisch kader en het kader partnerselectie. Een zwaarwegende bevinding hierbij is echter het ontbreken van een investeringsstatuut bij een aanzienlijk deel van de ondervraagde corporaties. Daar begint in feite al een belangrijke verandering. Tevens dienen thema’s als integriteit maar met name checks and balances frequenter terug te komen in het statuut. Dit wordt onderschreven door het rapport van de commissie Hoekstra alsmede de reactie hierop van minister Blok. (Blok, 2013)


39

Om antwoord op de centrale vraag te krijgen is gebruik gemaakt van de volgende nulhypothese: Het investeringsstatuut wordt bij corporaties niet optimaal ingezet ten behoeve van het intern toezicht. Gezien de bevindingen uit het onderzoek kan concluderend gesteld worden dat het investeringsstatuut niet optimaal wordt ingezet ten behoeve van het interne toezicht, hiermee kan de nulhypothese worden aangenomen. Het is niet zozeer de inhoud van het investeringsstatuut bij de verschillende corporaties die zorgt voor deze uitkomst, al zijn er enkele onderdelen die hier negatief uitspringen met als belangrijkste het risicokader. Verantwoordelijk voor deze uitkomst is het grote aantal corporaties (45%) dat helemaal niet beschikt over een investeringsstatuut. Dit aantal alsmede de betrekkelijk lage respons op de enquête illustreert dat het thema wellicht nog niet voldoende leeft bij de corporaties en commissarissen. Er kan gesteld worden dat men het onderwerp als weinig zwaarwegend beschouwd.

6.3

Aanbevelingen

In dit onderzoek is gekeken in hoeverre het investeringsstatuut optimaal wordt ingezet ten behoeve van de interne controle. Met de kanttekening dat de maatstaf hierbij mede is bepaald door enigszins beperkt aanwezige literatuur, kan gesteld worden dat de kwaliteit van de aanwezige statuten redelijk tot goed is. Een belangwekkend punt hierbij is het vaak ontbreken van het risicokader, een onmisbaar element bij een instrument voor interne controle. Het is dan ook aan te bevelen om bij het opstellen van een investeringsstatuut, het risicokader goed in ogenschouw te nemen. Daarbij is het van aanzienlijk belang dat de risico’s gekwantificeerd worden. Het aantal corporaties dat een investeringsstatuut heeft, is ondanks de opname in de Aedescode ver onder de maat. Wellicht dat er een enigszins vertekend beeld wordt geschetst omdat het over het algemeen de wat kleinere en middelgrote corporaties zijn die hebben deelgenomen aan het onderzoek. Toch wordt, gezien de niet geringe investeringsvolumes van deze corporaties, aanbevolen om corporaties ertoe te zetten een goed investeringsstatuut op te stellen en er op toe te zien dat dit ook gebeurt en vervolgens dat het gehanteerd wordt. Misschien wel te meer wanneer dit bij wet verplicht wordt. Vanuit de resultaten van het onderzoek kan gesteld worden dat mogelijk vrij laconiek wordt gedacht over de miljoenen die geïnvesteerd worden, terwijl het hier hoe dan ook om veel geld gaat. Een kritischer blik hierop vanuit de interne organisatie zou ook kunnen bijdragen aan de imagokentering waaraan de corporatiesector momenteel behoefte heeft. Immers, bewust omgaan met gemeenschapsgeld en dit inzetten voor de doelgroep met de smalle beurs, is waartoe de corporatie op aarde is. De kritiek die de accountantscontrole bij corporaties in december 2012 in het Financieel Dagblad van de AFM te verwerken heeft gekregen, geeft des te meer aan hoe belangrijk het voor commissarissen is om een goed investeringsstatuut te hebben. Er kan niet blind worden gevaren op het accountantsoordeel. Het verdient aanbeveling om er vanuit overkoepelende organisaties zoals bijvoorbeeld Aedes en VTW strikter op toe te zien dat gestelde codes worden nageleefd. Mogelijk vergt dit enige extra ondersteuning richting de corporaties. Het kan soelaas bieden om vanuit de koepel de corporaties Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

40

een model als het voorliggende aan te reiken, waarmee iedere corporatie een goed en solide investeringsstatuut kan ontwikkelen. Het is belangrijk om hier, juist in deze tijd waarin corporaties onder een publiek vergrootglas liggen, meer op te sturen en te zorgen dat je als RvC in control bent. Dit eens te meer, nu uit dit onderzoek naar voren komt dat het thema nog niet echt leeft en mogelijk als weinig zwaarwegend wordt gezien. Vervolgonderzoek Voor vervolgonderzoek kan het interessant zijn om middels een casestudie te onderzoeken of corporaties die een investeringsstatuut hebben ook werkelijk beter presteren/meer in control zijn dan corporaties die geen statuut hebben. Tevens zou kunnen worden onderzocht of in het kader van de mogelijke invoering van de verhuurderheffing, waarbij de investeringsruimte verder wordt ingeperkt en de corporatie meer naar haar kerntaken worden gedwongen, het wenselijk is om landelijk een standaard investeringsstatuut te hanteren en te verplichten. Omdat het voor dit onderzoek te ver reikt, is op deze plaats slechts op hoofdlijnen ingegaan op de invulling van de 7 kaders uit het investeringsstatuut met daarbij voorbeeldvragen voor de bijbehorende checklist. In vervolgonderzoeken zou men dieper kunnen inzoomen op de 7 kaders uit het model en hoe het daaraan gekoppelde beleid van de organisatie optimaal kan worden ingericht ten behoeve van de interne controle. Bijzonder aandachtspunt hierbij kan zijn de koppeling van het organisatorisch kader aan het beleid. Tot slot wordt de stelling genomen dat corporaties en hun commissarissen op het scherp van de snede dienen te opereren als het gaat om ‘in control of het schip in’. Het toepassen van een model investeringsstatuut als opgesteld in deze scriptie zou daarbij geen overbodige luxe zijn.


41

6.4

Discussie/ reflectie op het onderzoek

Dit onderzoek dient beschouwd te worden als een sterk afgebakend exploratief onderzoek. Enerzijds met als doel om te onderzoeken wat een investeringsstatuut zou moeten bevatten voor een optimale ondersteuning van de interne controle. Anderzijds om te bepalen of corporaties beschikken over een investeringsstatuut en tevens te bepalen in hoeverre dit statuut aansluit bij het onderzoeksmodel. Vanwege de beperkt aanwezige literatuur zijn de interviews een nuttige aanvulling op het bureauonderzoek. Mijns inziens geeft de combinatie van deze onderzoeksmethoden een adequaat beeld van de inhoud die een investeringsstatuut zou moeten bevatten, hetgeen heeft geresulteerd in het onderzoeksmodel. Hoewel het onderzoeksmodel bijzonder goed werd ontvangen door de geïnterviewde commissarissen, moet evenwel worden opgemerkt dat het model voor discussie vatbaar is. Een tweede kanttekening bij het onderzoek wordt gevormd door het beperkte aantal statuutinhoudelijke respondenten. Oorzaak hiervan is het betrekkelijk lage totaal aantal respondenten alsmede het lage percentage respondenten dat daadwerkelijk een investeringsstatuut bleek te hebben. De les die hieruit getrokken kan worden is dat de operationele populatie op voorhand niet teveel beperkt moet worden. In casu is er voor gekozen om alleen de voorzitters van de RvC’s aan te schrijven, in plaats van alle commissarissen die lid zijn van de VTW. Dit uit bescheidenheid, in de verwachting dat de respons hierbij hoog genoeg zou zijn en om te voorkomen dat dubbele reacties eruit gefilterd moesten worden. Dit maakt de statuutinhoudelijke uitspraken minder sterk dan vooraf beoogd. Ten derde is bij het formuleren van de enquêtevragen niet overal even toereikend en vergaand rekening gehouden met de analyse die naderhand moest plaatsvinden. Hierdoor heeft achteraf een enigszins arbitraire bepaling van het gemiddeld risicogetal van investeringen plaatsgevonden. Dit risicogetal is voor discussie vatbaar. Ook was het interessant geweest om te vragen of de respondenten zelf het gevoel hebben in control te zijn. Teneinde de onderzoeksvraag concreter te kunnen beantwoorden, was het beter geweest om vooraf SMART criteria te formuleren: wanneer sluiten de onderzochte statuten voldoende aan bij het onderzoeksmodel om te kunnen spreken van een optimale inzet van het investeringsstatuut? Reflecterend op het geheel kan gesteld worden dat er een grondig onderzoek heeft plaatsgevonden, met inachtneming van de in deze paragraaf genoemde punten. Een volgende keer kan een en ander in toenemende mate degelijk worden aangepakt.


42

Bibliografie Aedes. (2012). Toezicht met bite. Aedes. Atrive. (2012). www.atrive.nl. Opgeroepen op Oktober 10, 2012, van http://www.atrive.nl/visie-enresultaat/projecten/investeringsstatuut.aspx Blok, S. (2013, 26 3). Beleidsreactie op rapport Commissie Hoekstra. Den Haag. Boardroom-adviseurs Atrivé. (2008). Corporate Governance, De essentie van intern toezicht. Houten. CFV. (2011). CFV. Opgeroepen op 11 6, 2012, van http://www.cfv.nl/taken/informatievoorziening/de_corporatiesector_in_cijfers CFV. (2011). Doorrekening effecten regeerakkoord voor de corporatiesector. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting. Datawonen. (2009). Datawonen. Opgeroepen op Maart 1, 2013, van Datawonen: http://vois.datawonen.nl/report/cow10_901.html Economywatch. (2012). Opgeroepen op Augustus 14, 2012, van Economywatch: http://www.economywatch.com/investment/internal-rate-of-return.html Eerste Kamer. (2013). Eerste Kamer. Opgeroepen op Maart 6, 2013, van Eerste Kamer: http://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/32769_herzieningswet_toegelaten Finance Ideas. (2012). Finance Ideas. Opgeroepen op mei 28, 2012, van Finance Ideas: http://www.fiacademy.nl/upload/nieuws/Praktisch_stappenplan-Investeringsstatuut-313.pdf Gehner, E. (2011). Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Sun. Grinsven, J. v. (2010). Governance moet transparanter. Finance & Control , 41-44. Halteren, S. v., & Gruis, V. (2010). Toezicht in zicht. Amsterdam: WEKA uitgeverij BV. Heus, R. d., & Stremmelaar, M. (2000). Auditen van soft controls. Den Haag: Kluwer. K. Parie, P. V. (2011). Naar een toezichts- en toetsingskader voor woningcorporaties. Zoetermeer. KEI-centrum. (2008, juli 4). Opgeroepen op oktober 2, 2012, van http://www.kei-centrum.nl: http://www.kei-centrum.nl/pages/26526/Vraag-en-antwoord/Wat-zijn-de-consequenties-van-deVPB-en-de-projectsteun-40-wijken-.html Leeuwen, M. v. (2012, Juni 15). Gebruik onze investeringskracht. Vastgoedmarkt , p. 31. Moolen, J. v. (2012, Augustus 20). Sanering Vestia en heffing CFV. Baarn, Utrecht, Nederland: CFV. Movisie. (2012). Opgeroepen op 11 28, 2012, van www.movisie.nl: http://www.movisie.nl/onderwerpen/goedvoorelkaar/08%20Leren%20van%20evalueren.pdf Nozeman, E., & Fokkema, J. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM. Rensen, R. (2012). Investeringsstatuut SWB. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

43

Rhijn, C. v. (2011). Investeringsstatuut Casade. Waalwijk. Risman (2012). Opgeroepen op September 10, 2012, van Risman: http://www.risman.nl/images/risman_proces/n_cyclus.gif&w=376&h= Stec Groep. (2013). Gevolgen verhuurdersheffing, Investeringsmonitor corporaties 2013. Arnhem: Stec Groep B.V. Van der Meijden, F. (2006). Onzekerheden uit het verleden. Houten. van Gool, P. (2011, februari 7). Cashflows en problemen. College 2: 7 februari 2011, 17.15 –19.00 . Amsterdam. Van Well-Stam, D., Lindenaar, F., Van Kinderen, S., & Van den Bunt, B. (2007). Risicomanagement voor projecten. Utrecht: Spectrum. Vlak, A. (2008). Corporatie & Sturen met Kengetallen. Almere: Nestas communicatie. Vlek, P. (2009). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties bv. Vulperhorst, L. (2012). De dode hoeken van Woningcorporaties. Buildingbusiness , 34-37. Wind, W. (2011). Risico's moet je regelmatig kwantificeren. Tijdschrift voor volkshuisvesting , 36-39. Witte, S. (2009). De Rendementsregenboog, Transparant investeren in vastgoed door woningcorporaties. Delft: ASRE. WSW. (2011). Opgeroepen op 10 23, 2012, van WSW: http://www.wsw.nl/wetenendoen/hoewerktwsw/11


44

Bijlagen


45

Bijlage 1 Voorbeeld Toets investeringsstatuut

Toets investeringsstatuut ja 1.

nee

Project: Datum: Paragraaf toelichting

Procedures

-Is de directeur/bestuurder conform financieel beleid gemachtigd om de investering zonder goedkeuring van RvC goed te keuren?

X

1.3

2. Organisatorische toets - Is er voldoende capaciteit beschikbaar? - Is voor dit project de benodigde kennis en kunde in huis?

X X

4.1 4.1

3. Strategische toets -Voldoet het plan aan het PvE nieuwbouw/woningverbetering?

X

2.2

X

2.2

X

3.1

X

3.2

X

5

X X X

4.2 4.2 4.2

-Valt het plan binnen de kaders van het vigerende portfoliobeleid, en is dit goedgekeurd door de opsteller(s) hiervan? 4. Financiele toets (I): Projectniveau -Voldoet de investering aan de in het financieel beleid genoemde rendementseis(en)? 5. Financiele toets (II): Instellingsniveau - Voldoet het plan aan de in het financieel beleid gestelde kaders voor de financiële kengetallen? 6. Risico toets -Is het risicogetal of -bedrag lager dan de maximaal gestelde eis in het investerings- of risicobeleid? 7. Partnerselectie Is bij het selecteren van de partners gewerkt binnen de kaders zoals aangegeven in; -Integriteitscode -Verbindingenstatuut -Het aanbestedingsbeleid


46

Bijlage 2 Uitgewerkte interviews Respondent 1 interview investeringsstatuut Waar zou volgens u het investeringsstatuut toe moeten dienen?(10.00-10.50) Het investeringsstatuut dient eigenlijk 2 interne doelen: -Meer inzicht verschaffen in de processen en protocollen van de organisatie en de garantie dat deze protocollen en procedures professioneel zijn. -Voor je eigen toezicht. Dat de investeringen die voorgesteld worden binnen de kaders en regels die je met elkaar hebt afgesproken. Passen bij ondernemersplan en investeringsbegroting. Welke onderdelen zou een investeringsstatuut volgens u minimaal moeten bevatten?(10.50-21.15) Aanvullend op het 7-stappenplan: -Juridisch en planologisch kader -Betrouwbaarheid van partners en partijen waar mee wordt samengewerkt. Bijvoorbeeld gemeenten, aannemers etc. -Kosten/kwaliteitverhouding van een project. -De check dat de beheer/onderhoudsorganisatie ook vanuit hun vakgebied naar het project hebben gekeken. Is er bij de organisatie waar u commissarislid bent een investeringsstatuut aanwezig? (21.15-28.50) Nee, maar er moet er wel een komen. Is in deze situatie niet nodig omdat de raad en organisatie het goed doet. Maar omdat dit erg situatie gebonden is en je niet alle kan beoordelen op de huidige raad, de huidige bestuurder en de huidige investeringscommissie ben ik wel van mening dat er overal een investeringsstatuut moet komen. Ook bij ons. Iedereen die het niet heeft moet het gewoon maken Sinds wanneer? n.v.t. Waarom niet? Is niet nodig. Alle projecten worden op een optimale manier getoetst door een standaard format voor de investeringsbeslissingen. Kunt u aangeven hoe tevreden u bent over die inhoud? n.v.t. Moeten hier volgens u onderdelen aan worden toegevoegd? Om ’in control’ te verbeteren? Zo ja, waarom? Zie vraag 2. Het risicomanagement mag explicieter naar voren komen, genoemde onderdelen kunnen inderdaad ook onderdeel zijn van risicomanagement. (45.20-50.30)


47

Staan er onderdelen bij die volgens u niet thuis horen in een investeringsstatuut? Zo ja, waarom?(58-59.20) Integriteitscode zou er niet in hoeven. Wat zou je daar van moeten toetsten?! Zeg je dan; bij investering is gehandeld volgens integriteitscode?!. Voegt niet echt iets toe. In het model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is om een koppeling naar het beleid van de corporatie te maken. Hoe denkt u daar over? (64) Erg mee eens dat blijkt al uit de start van het gesprek. Zoals ik zelf het doel van het statuut beschrijf. In model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is dat de kaders zo concrete mogelijk geformuleerd moeten worden. (66) a. Bent u het daar mee eens? Het principe mankeert niks aan. Moet er wel voor waken dat de neiging naar het doorvoeren van structuren en systematieken niet de het van het gezond verstand ontneemt. Modellen moeten gezond verstand in de weg staan. Dat zou expliciet opgenomen moeten worden. Een van mijn conclusies is dat de toets aan het investeringsstatuut moet worden meegenomen bij iedere besluitvorming. a. Bent u het daar mee eens? Geen direct antwoord op gegeven.

Respondent 2 interview investeringsstatuut Waar zou volgens u het investeringsstatuut toe moeten dienen? Het zou zoveel tools moeten bevatten dat het voor een toezichthouder niet meer nodig is om te gaan controleren. -scheppen van kaders en randvoorwaarden -aansluiten bij andere kaders uit beleid zodat er 1 groot vehicle ontstaat van randvoorwaarden waarop je kan controleren of de bedrijfsvoering niet in gevaar komt. Welke onderdelen zou een investeringsstatuut volgens u minimaal moeten bevatten? IRR is belangrijk Continuiteit van het bedrijf, solvabiliteit, LTV Als het aan de die zaken voldoet is het belangrijk of het al is opgenomen in de investeringsbegroting. Maar voordat het daarin wordt opgenomen moet het al voldoen aan de randvoorwaarden. Is er bij de organisatie waar u commissarislid bent een investeringsstatuut aanwezig? Ja maar het heet een Calculatiebesluit Sinds wanneer? Sinds oktober/november 2012 Waarom niet? n.v.t Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

48

Kunt u aangeven hoe tevreden u bent over die inhoud? Ja, gegeven de omstandigheden en daar waar ze vandaan moeten komen wel. Het bovendien een dynamisch instrument dat jaarlijks bijgesteld kan worden. Moeten hier volgens u onderdelen aan worden toegevoegd? Om ’in control’ te verbeteren? Zo ja, waarom? PvE vind ik een beetje onevenwichtig. Ik zou daar kwaliteit of kwaliteitsbeleid van maken. Met randvoorwaarden over kwaliteit en duurzaamheid. Procesbeschrijving nieuwbouw is van diezelfde orde, want gaat het alleen over nieuwbouw? Maak ook een pijl naar financieel beleid en maak van procesbeschrijving nieuw: procesbeschrijving nieuwbouw en renovatie. Neem daar bijvoorbeeld ook de overdracht in op. Staan er onderdelen bij die volgens u niet thuis horen in een investeringsstatuut? Zo ja, waarom? Gebruik ander termen voor de financiële toetsen. In het model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is om een koppeling naar het beleid van de corporatie te maken. Hoe denkt u daar over? Het is heel logisch om het zo te doen. Maar wat je er nu al mee bewezen hebt is dat het toch niet helemaal dekt. Want sommige dingen staan daar toch los van. Het investeringsstatuut moet geen doel op zich worden. Er moet niet blind op een investeringsstatuut gevaren worden. Het ontslaat een RvC lid niet van het gebruiken van het gezond boeren verstand. In model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is dat de kaders zo concrete mogelijk geformuleerd moeten worden. a. Bent u het daar mee eens? Moet je ook zeker doen, vragenlijst is goed. wel een hele klus om die vragen zo smart mogelijk te formuleren. Een van mijn conclusies is dat de toets aan het investeringsstatuut moet worden meegenomen bij iedere besluitvorming. a. Bent u het daar mee eens? Is afhankelijk van de procedure nieuwbouw. Geen voorstander van een beslisdocument na ieder fase. Beslisdocument en dus ook het investeringsstatuut na haalbaarheid en definitiefasen en na ontwerpfase. Het investeringsstatuut is handige tool voor alles wat kwantificeerbaar en meetbaar is maar vergeet vooral niet om na te blijven denken over de niet of slechter te meten dingen. Investeringsstatuut is een tool maar geen doel op zich. Respondent 3 interview investeringsstatuut Waar zou volgens u het investeringsstatuut toe moeten dienen? Om te beoordelen of de investeringen die je doet passen binnen de beleidskaders. Op die manier hoef je niet te onthouden op welke onderdelen er getoetst moet worden Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

49

Welke onderdelen zou een investeringsstatuut volgens u minimaal moeten bevatten? Een onderdeel van het investeringsstatuut zou moeten zijn: strategisch voorraadbeleid, een financiële kader En het moet een risicoparagraaf bevatten. Investeer je daarin waar je in zou moeten investeren en kun je dat trekken op korte en lange termijn. Programmering, doelgroep, strategisch beleid, huur, rendement, risicoprofiel, kwaliteit. Een document waar nogal wat beleidsstukken bij elkaar komen. Wat niet binnen het investeringsstatuut past moet heel goed onderbouwd worden om toch doorgang te vinden. Is er bij de organisatie waar u commissarislid bent een investeringsstatuut aanwezig? Bij een corporatie waar ik commissaris ben hebben ze een goed investeringsstatuut. Bij een anders corporaties, waar ik als interim voorzitter RvC actief ben, hebben ze geen investeringsstatuut. Daar werd alles op basis van het gezonde verstand gedaan. Sinds wanneer? Waarom niet? Omdat ze er geen belang bij hadden. Ze waren meer handelaar in vastgoed. Kunt u aangeven hoe tevreden u bent over die inhoud? Bij wooncompagnie wel, is zowel inhoudelijk als financieel een goed stuk. Moeten hier volgens u onderdelen aan worden toegevoegd? Om ’in control’ te verbeteren? Zo ja, waarom? Huurbeleid, als dat geen onderdeel is van het portfoliobeleid. Een paragraaf opnemen voor voldoende ’checks and balances’ die bestaat uit: inhoud, structuur en cultuur. Staan er onderdelen bij die volgens u niet thuis horen in een investeringsstatuut? Zo ja, waarom? Er zijn er een paar van een andere orde, integriteit zou ik er anders in verwerken die moet er doorheen lopen. In het model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is om een koppeling naar het beleid van de corporatie te maken. Hoe denkt u daar over? Het is geen losstaand document, als je eraan begint zie je waar de gaten in je beleid zitten. Het is ondenkbaar dat het niet zo is, het is een must. In model investeringsstatuut stel ik dat het belangrijk is dat de kaders zo concrete mogelijk geformuleerd moeten worden. a.Bent u het daar mee eens? Daar waar dat mogelijk is moet je dat doen. Een van mijn conclusies is dat de toets aan het investeringsstatuut moet worden meegenomen bij iedere besluitvorming. a. Bent u het daar mee eens? Heel goed, doen! Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

50

Bijlage 3 Enquête Pagina: 1

Investeringsstatuut Geachte heer/mevrouw, Voor mijn afstudeerscriptie aan de Amsterdam School of Real Estate doe ik onderzoek naar het investeringsstatuut. Wordt dit instrument optimaal ingezet t.b.v. de interne controle? De door u verstrekte gevens zullen geheel anoniem worden verwerkt. Het invullen van deze enquête neemt slechts 10 minuten van uw tijd in beslag. Bij voorbaat hartelijk dank voor uw medewerking.

Investeringsstatuut 1. Bij welke corporatie bent u commissaris? (uw antwoord wordt alleen gebruikt om het statistisch zuiver te houden en zal niet worden verwerkt in het rapport) *

2. Bent u lid van de VTW?

*

Ja Nee

3. Hoe lang bent u, in hele jaren, commissaris bij een of meerdere corporatie(s)?

*

4. Is uw corporatie lid van Aedes?

*

Ja Nee

5. In welke provincie(s) is uw corporatie actief?


51

Drenthe

Noord-Brabant

Flevoland

Noord-Holland

Friesland

Overijsel

Gelderland

Utrecht

Groningen

Zeeland

Limburg

Zuid-Holland

6. Hoeveel VHE's beheert uw corporatie? Afgerond op duizendtallen.

*

7. Hoeveel leden heeft de RvC?

*

Minder dan 3 3 4 5 6 7 meer dan 8

8. Wat is uw positie binnen de RvC? (meerdere antwoorden mogelijk)

Commissaris Voorzitter RvC Lid van commissie die investeringen beroordeelt (bijvoorbeeld vastgoedcommissie of investeringscommissie) Voorzitter van commissie die investeringen beroordeelt (bijvoorbeeld vastgoedcommissie of investeringscommissie) Lid auditcommissie Voorzitter auditcommissie


52

Anders namelijk:

9. Is er bij uw corporatie een speciale commissie actief binnen de RvC die investeringen beoordeelt? (bijvoorbeeld een investeringscommissie of vastgoedcommissie) *

Ja Nee

10. Hoeveel is bij uw corporatie de afgelopen 3 jaar, gemiddeld per jaar geinvesteerd in nieuwbouw? (Omvang investeringsbegroting afgerond in miljoenen per jaar) *

11. Waar heeft uw corporatie de afgelopen 5 jaar in geinvesteerd? (meerdere antwoorden mogelijk)

Huurwoningen (onder liberalisatiegrens) Huurwoningen (boven liberalisatiegrens) Koopwoningen (bijzondere koopvormen, bijvoorbeeld koopgarant of slimmer kopen) Koopwoningen (tot 2 ton) Koopwoningen (vanaf 2 ton) Maatschappelijk vastgoed Commercieel vastgoed Anders namelijk:

12. Op welke manier worden nieuwbouwprojecten bij uw corporatie gerealiseerd? (meerdere antwoorden mogelijk)

Er worden turnkey projecten aangekocht. De corporatie heeft zelf ontwikkelaars in dienst. De corporatie huurt ontwikkelaars in van een dochter bv. De corporatie huurt ontwikkelaars in van derden. Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

53

Anders namelijk: Anders namelijk: Anders namelijk:

13. Heeft uw corporatie een investeringsstatuut?

*

Ja Nee, er is wel een statuut in de maak maar ik ben nog niet op de hoogte van de inhoud Nee, er is wel een statuut in de maak en ik ben wel op de hoogte van de inhoud Nee

14. Waarom is er bij uw corporatie geen investeringsstatuut aanwezig?

Gezien de investeringsomvang is een investeringsstatuut niet nodig Anders namelijk: Er is een investeringsstatuut in de maak

15. Wanneer is het investeringsstatuut in gebruik genomen/wordt het naar verwachting in gebruik genomen? *

voor 2008

2012

2008

2013

2009

2014

2010

na 2014

2011

16. In hoeverre bent u tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut?

*

Zeer tevreden Tevreden


54

Neutraal Ontevreden Zeer ontevreden

17. Hoe wordt in de praktijk getoetst of projecten binnen de kaders van het investeringsstatuut vallen? *

Bij projecten vindt geen feitelijke toets aan het investeringsstatuut plaats. Toets vindt altijd plaats door middel van een checklist in beslisdocument of notitie. Toets vindt soms plaats door middel van een checklist in beslisdocument of notitie. Toets vindt altijd plaats door middel van een checklist in periodieke rapportages Toets vindt soms plaats door middel van een checklist in periodieke rapportages Anders namelijk

18. Bent u tevreden over de wijze waarop investeringen in de praktijk aan de kaders van het investeringsstatuut worden getoetst? *

Zeer tevreden Tevreden Neutraal Ontevreden Zeer ontevreden

De volgende vragen gaan in op de inhoud van het investeringsstatuut. Hierin komen de verschillende kaders die een investeringsstatuut kan bevatten aan bod. Hierbij wordt eerst gekeken of deze kaders gekoppeld zijn aan het beleid van de corporatie en vervolgens naar de wijze waarop investeringen in de praktijk aan deze kaders worden getoetst.

19. Het procedurele kader bevat de te volgen procedures en mandaten bij investeringsprojecten. Is bij het procedurele kader van uw corporatie een koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie? *


55

Ja, er wordt verwezen naar de procesbeschrijving nieuwbouw Ja, er wordt verwezen naar het Financieel beleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het procedurele kader is geen onderdeel van ons investeringsstatuut

20. In hoeverre is duidelijk vastgelegd wanneer de bestuurder beslissingsbevoegd is en wanneer goedkeuring van de RvC benodigd is? *

Zeer duidelijk Duidelijk Neutraal Onduidelijk Zeer onduidelijk

21. Bij het organisatorisch kader wordt gekeken of de corporatie voldoende capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) heeft om een investeringsproject uit te voeren. Is bij het organisatorische kader een koppeling gemaakt naar het beleid van uw corporatie?

*

Ja, er wordt verwezen naar HRM beleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het organisatorische kader is geen onderdeel van ons investeringsstatuut

22. Wordt bij een nieuw project getoetst of er voldoende capaciteit (kwantitatief) binnen de organisatie aanwezig is? *

Ja Nee


56

23. Wordt bij een nieuw project getoetst of er voldoende kennis en kunde in huis is?

*

Ja Nee 24. Bij het strategische kader wordt gekeken of de investering past bij de strategie van de instelling. Is bij het strategische kader een koppeling gemaakt naar het beleid van uw corporatie? *

Ja, er wordt verwezen naar het kwaliteitsbeleid en/of het portfoliobeleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het strategische kader is geen onderdeel van ons investeringsstatuut

25. Wordt bij uw corporatie een project getoetst aan het kwaliteitsbeleid?

*

Ja Nee

26. Wordt bij uw corporatie een project getoetst aan het portfoliobeleid?

*

Ja Nee

27. Bij het financiële kader op projectniveau wordt gekeken naar het projectresultaat. Is bij het financiële kader op projectniveau een koppeling gemaakt naar het beleid van uw corporatie? *

Ja, er wordt verwezen naar het financieel beleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het financiële kader op projectniveau is geen onderdeel van ons investeringsstatuut Master thesis MSRE – Toon van Hulten Het investeringsstatuut: ‘in control’ of het schip in

57

28. Welke rekenmethodiek is leidend bij de financiële kader op projectniveau?

*

BAR-methode (Bruto Aanvangs Rendement) NAR-methode (Netto Aanvangs Rendement) DCF of Contante waarde Methode (maximaal bedrag of percentage onrendabel) IRR-methode Anders namelijk

29. Worden alle projecten in de praktijk getoetst aan de in vorige vraag genoemde rendements-eis? *

Ja Nee

30. Wordt er, naast een rendements-eis, in de praktijk ook nog een toets gedaan met andere waarden? (meerdere antwoorden mogelijk)

Ja, er wordt een vergelijking met de marktwaarde in verhuurder staat gemaakt. (Aedex/IPD waarde) Ja, er wordt een vergelijking gemaakt met de taxatiewaarde vrij van huur en gebruik. (VON-prijs) Ja, anders namelijk: Nee, er vindt geen andere beoordeling plaats.

31. Bij het financiële kader op instellingniveau wordt gekeken naar de impact van een project op de financiële positie van de instelling. Is bij het financiële kader op instellingniveau een koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie? *

Ja, er wordt verwezen naar het financieel beleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het financiële kader op instellingniveau is geen onderdeel van ons investeringsstatuut


58

32.

Op welke kengetallen wordt in de praktijk getoetst bij de financiële toets op instellingniveau? (meerdere antwoorden mogelijk)

Eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Solvabiliteit Rentedekkingsratio (interest Coverage ratio, ICR) Loan to Value (LTV) Interest en financieringsratio Operationele kasstromen Anders namelijk: In de praktijk wordt een project niet getoetst aan financiele kengetallen op instellingniveau.

33. Bij het risicokader worden de risico's van een investering beoordeeld. Is bij het risicokader een koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie?

*

Ja, er wordt verwezen naar het risicomanagementbeleid Ja, er wordt verwezen naar het financieel beleid Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het risicokader is geen onderdeel van ons investeringsstatuut

34. Worden bij de risicotoets de risico's gekwantificeerd? (om de vergelijkbaarheid te vergroten) *

Ja,door het kwantificeren van kansen en effecten wordt een risicogetal per project berekend. Hierdoor worden projecten vergelijkbaar maar er wordt geen bedrag aan het risico gehangen. Ja,door het kwantificeren van kansen en effecten wordt een risicobedrag per project berekend. Ja, anders namelijk: Nee, de risico's worden niet gekwantificeerd.


59

35.

Bij het kader partnerselectie wordt gekeken naar de betrouwbaarheid en de stabiliteit van partners, en de wijze waarop deze partners worden gekozen(bijvoorbeeld aanbesteding). Is bij het kader partnerselectie een koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie? *

Ja, er wordt verwezen naar het aanbestedingsbeleid en/of het verbindingenstatuut Ja, er wordt verwezen naar: Nee, er wordt geen koppeling gemaakt naar het beleid van de corporatie Het kader partnerselectie is geen onderdeel van ons investeringsstatuut

36. Wordt een investering in de praktijk getoetst aan het kader partnerselectie?

*

Ja Nee N.v.t.

37. In hoeverre is integriteit een thema in het investeringsstatuut bij uw corporatie?

*

Zeer belangrijk Belangrijk Neutraal Onbelangrijk Zeer onbelangrijk

38. In hoeverre zijn 'checks and balances' een thema in het investeringsstatuut bij uw corporatie? *

Zeer belangrijk Belangrijk Neutraal


60

Onbelangrijk Zeer onbelangrijk

39. Hebt u nog vragen of opmerkingen?

40. Wilt u een digitaal exemplaar van de uitkomsten van dit onderzoek ontvangen? Laat dan hier uw e-mail adres achter. Dit adres wordt niet voor andere doeleinden gebruikt.

Alle vragen zijn beantwoord. Hartelijk dank voor uw medewerking.


61

Bijlage 4 Statistische onderbouwing Crosstabs omvang corporaties Case Processing Summary Cases Valid N VHECAT * statuut ja nee

Missing

Percent 52

N

98,1%

Total

Percent 1

1,9%

N

Percent 53

100,0%

VHECAT * statuut ja nee Crosstabulation statuut ja nee Nee

Total

Ja

1

7

11

18

2

6

7

13

3

5

8

13

4

5

3

8

23

29

52

VHECAT

Total

Chi-Square Tests Value

df

Asymp. Sig. (2sided)

a

3

,686

Likelihood Ratio

1,483

3

,686

Linear-by-Linear Association

,644

1

,422

N of Valid Cases

52

Pearson Chi-Square

1,486

a. 2 cells (25,0%) have expected count less than 5. The minimum expected count is 3,54.


62

Symmetric Measures Value

Approx. Sig.

Phi

,169

,686

Cramer's V

,169

,686

Nominal by Nominal

N of Valid Cases

52

a. Not assuming the null hypothesis. b. Using the asymptotic standard error assuming the null hypothesis.

T-Test omvang corporaties Group Statistics statuut ja nee

N

Mean

Std. Deviation

Std. Error Mean

Nee

24

4980,13

4202,228

857,776

Ja

29

4288,03

3048,558

566,103

VHE

Independent Samples Test

Levene's Test for Equality of

t-test for Equality of Means

Variances

F

Sig.

t

df

Sig. (2-

Mean

Std. Error

95% Confidence Interval of

tailed)

Difference

Difference

the Difference

Lower

Upper

Equal variances 2,586

,114

,694

51

,491

692,091

997,487

-1310,449

2694,630

,673

41,008

,504

692,091

1027,742

-1383,463

2767,644

assumed VHE Equal variances not assumed


63

Crosstabs investeringsvolume Case Processing Summary Cases Valid N staffelinvest * statuut ja nee

Missing

Percent 41

N

77,4%

Total

Percent 12

22,6%

N

Percent 53

100,0%

staffelinvest * statuut ja nee Crosstabulation statuut ja nee Nee

staffelinvest

Total

Ja

1

6

8

14

2

6

6

12

3

0

3

3

4

4

2

6

5

2

4

6

18

23

41

Total


df


a

4

,397

Likelihood Ratio

5,193

4

,268


,005

1

,942

N of Valid Cases

41

Pearson Chi-Square

4,070



64


Approx. Sig.

Phi

,315

,397

Cramer's V

,315

,397

Nominal by Nominal

N of Valid Cases

41


T-Test investeringsvolume Group Statistics statuut ja nee

N

Mean

Std. Deviation

Std. Error Mean

Nee

24

9091666,67

11651345,012

2378320,841

Ja

29

10682758,62

14428916,130

2679382,460

investvol


Levene's Test for Equality of


Variances

F

Sig.

t

df

Sig. (2-

Mean

Std. Error


tailed)

Difference

Difference

the Difference

Lower

Equal variances

,405

,527

-,435

51

,665

assumed

Upper

-

5748570,90

8930754,808

0

-

5601486,25

8783670,158

0

3655968,414 1591091,954

investv ol Equal variances not

-,444

assumed

50,978

,659

3582666,659 1591091,954


65

Crosstabs relatieve investering Case Processing Summary Cases Valid N relatieve investering staffel * statuut ja nee

Missing

Percent 53

N

100,0%

Total

Percent 0

0,0%

N

Percent 53

100,0%

relatieve investering staffel * statuut ja nee Crosstabulation statuut ja nee Nee

Total

Ja

1,00

8

8

16

2,00

9

9

18

3,00

6

9

15

4,00

1

3

4

24

29

53

relatieve investering staffel

Total


df


a

3

,768

Likelihood Ratio

1,178

3

,758


,864

1

,353

N of Valid Cases

53

Pearson Chi-Square

1,138



66


Approx. Sig.

Phi

,147

,768

Cramer's V

,147

,768

Nominal by Nominal

N of Valid Cases

53


T-Test relatieve investering Group Statistics statuut ja nee

N

Mean

Std. Deviation

Std. Error Mean

Nee

24

2185,7917

2118,86957

432,51244

Ja

29

2547,7586

3014,86083

559,84560

relatieve investering


Levene's Test for Equality


of Variances

F

Sig.

t

df

Sig. (2-

Mean

Std. Error


tailed)

Difference

Difference

the Difference

Lower

Equal variances

Upper

,224

,638

-,495

51

,623

-361,96695

730,88058

assumed

1105,33703 1829,27094

relatieve investering Equal variances not

-,512

assumed

49,801

,611

-361,96695

707,45608

1059,14127 1783,07517


67

Crosstabs Investeringscommissie Case Processing Summary Cases Valid N IserIC * statuut ja nee

Missing

Percent 53

N

100,0%

Total

Percent 0

0,0%

N

Percent 53

100,0%

Is er een investeringscommissie * is er een statuut ja nee Crosstabulation statuut ja nee Nee Ja

Total

Ja 2

3

5

22

26

48

24

29

53

IserIC Nee Total


Pearson Chi-Square Continuity Correction Likelihood Ratio


a

1

,803

,000

1

1,000

,063

1

,802

,062 b

df

Fisher's Exact Test

Exact Sig. (2sided)

1,000


,061

N of Valid Cases

53

1

Exact Sig. (1sided)

,591

,805

a. 2 cells (50,0%) have expected count less than 5. The minimum expected count is 2,26. b. Computed only for a 2x2 table


68

Symmetric Measures Value Phi

Approx. Sig.

-,034

,803

,034

,803

Nominal by Nominal Cramer's V N of Valid Cases

53


Crosstabs risiconiveau investeringen Case Processing Summary Cases Valid N risiconiveau gestaffeld * statuut ja nee

Missing

Percent 53

N

100,0%

Total

Percent 0

0,0%

N

Percent 53

100,0%

risiconiveau gestaffeld * statuut ja nee Crosstabulation statuut ja nee Nee

risiconiveau gestaffeld

Total

Total

Ja

1,000

7

9

16

2,000

7

6

13

3,000

10

14

24

24

29

53


69


df


a

2

,769

Likelihood Ratio

,525

2

,769


,040

1

,842

N of Valid Cases

53

Pearson Chi-Square

,527

a. 0 cells (,0%) have expected count less than 5. The minimum expected count is 5,89. Symmetric Measures Value

Approx. Sig.

Phi

,100

,769

Cramer's V

,100

,769

Nominal by Nominal

N of Valid Cases

53



70

Het investeringsstatuut. In control of het schip in

Recommend Documents