INVESTERINGSSTATUUT 2.0
Versiedatum: Versie: Status: Vastgesteld MT: Goedgekeurd RvC:
21 januari 2015 2.0 vastgesteld 3-2-2015 16-03-2015
INHOUDSOPGAVE 1
Inleiding .................................................................................................................... 3 1.1 Inleiding en doel van het Investeringsstatuut .................................................................. 3 1.2 Definitie van investering .......................................................................................... 4 1.3 Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut .................................................. 4 1.4 Positionering van het investeringstatuut ....................................................................... 4 1.5 Vaststelling van het statuut ...................................................................................... 4 1.6 Versie beheer ....................................................................................................... 4 2 Investeringen in onroerend goed ........................................................................................ 5 2.1 Procedures .......................................................................................................... 5 2.1.1 Statutaire bepalingen .......................................................................................... 5 2.1.2 Procuratie en mandatering .................................................................................... 5 2.1.3 Projectfasering .................................................................................................. 5 2.1.4 Procesbeschrijvingen ........................................................................................... 6 2.1.5 Risicomanagement bij projecten ............................................................................. 6 3 Toetsingscriteria .......................................................................................................... 7 3.1 Organisatorisch kader ............................................................................................. 7 3.2 Strategisch kader .................................................................................................. 7 3.3 Financieel kader op projectniveau .............................................................................. 7 3.3.1 Bepalen rendementseis ........................................................................................ 7 3.3.2 Rendementsverwachting ....................................................................................... 8 3.3.3 Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting ..................................................... 9 3.3.4 Overige gegevens ............................................................................................... 9 3.3.5 Financiële risico analyse ....................................................................................... 9 3.4 Financieel kader op organisatieniveau .......................................................................... 9 3.4.1 Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen ............................................................ 9 3.5 Risico’s ............................................................................................................. 10 3.6 Partnerselectie .................................................................................................... 10 3.7 Besluitvorming ..................................................................................................... 11 4 Bijlagen .................................................................................................................... 13 4.1 Financiële parameters............................................................................................ 13 4.2 Begripsomschrijvingen............................................................................................ 13
2
1
INLEIDING
1.1
Inleiding en doel van het Investeringsstatuut
Woningcorporaties en dus ook Samenwerking Vlaardingen zijn in eerste instantie woningverhuurders. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille van Samenwerking Vlaardingen bestaat uit woningen die verhuurd zijn en naar verwachting ook verhuurd zullen blijven. De kasstromen zijn goed voorspelbaar en een eventuele waardeontwikkeling speelt, zolang de woning in de verhuur blijft, een bescheiden rol. Dit investeringsstatuut bevat een afwegingskader voor investeringsbeslissingen van zowel woningen als bedrijfs onroerend goed (inclusief maatschappelijk vastgoed). Het is op de volgende wijze uitgewerkt: 1.
Procedures
2.
Toetsingscriteria a.
Organisatorisch kader
b.
Strategisch kader
c.
Financieel kader op projectniveau
d.
Financieel kader op organisatieniveau
e.
Risicobeheersing
f.
Partnerselectie
De ontwikkeling van grond kan gezien worden als eerste fase in een levenscyclus van vastgoed. In de regel kent de levensloop van vastgoed drie fasen. De eerste fase is dus de grondexploitatie, dit wil zeggen de inzet van eigen grond en/of opstal of aankoop van niet bouw- en woonrijpe grond en vervolgens het bouw- en woonrijp maken van deze grond. Deze fase eindigt met de levering van bouw- en woonrijpe grond aan de ontwikkelingsfase. Indien grond bouw- en woonrijp wordt verkregen, dan wordt de fase Grondexploitatie overgeslagen. De tweede fase is de ontwikkelingsfase; hierin wordt het vastgoed ontwikkeld. De tweede fase eindigt met de oplevering van het vastgoed. De derde en laatste fase is de exploitatie van het vastgoed. De derde fase eindigt met het einde van de exploitatie van het vastgoed. De opstallen worden gesloopt en de grond (eventueel) weer bouw- en woonrijp gemaakt.
Fase 1
Fase 2
Fase 3
Grond exploitatie
Ptojectontwikkeling
Exploitatie
Schema 1 De levensloop van vastgoed
Fase 1 en Fase 2 kenmerken zich doordat er nagenoeg alleen uitgaven worden gedaan, er zijn geen of nauwelijks inkomende kasstromen in deze fasen. De opbrengsten moeten vooral worden gerealiseerd in fase 3 de exploitatiefase. Ook Samenwerking Vlaardingen investeert veel geld in projecten. Wil Samenwerking Vlaardingen dat ook in de toekomst blijven doen dan zal niet alleen het deel Vreemd Vermogen, maar ook het Eigen Vermogen moeten worden terugverdiend. Daartoe worden eisen gesteld aan het rendement (per project) te behalen op het Vreemd Vermogen en het rendement te behalen op het Eigen Vermogen. Aan een project met een hoog maatschappelijke belang wil Samenwerking Vlaardingen lagere rendementseisen stellen dan aan commerciële projecten (omdat de rendementseis op Eigen Vermogen bij investeringen voor maatschappelijke projecten lager kan worden gesteld). Het is niet automatisch zo dat een laag rendement een hoog maatschappelijk belang oplevert. Cruciaal is dat inzichtelijk is waardoor het lagere rendement wordt veroorzaakt en dat deze oorzaak voor Samenwerking Vlaardingen acceptabel is. In de documentatie van de besluitvorming (faseverslagen) moet dit inzichtelijk zijn gemaakt.
3
Het doel van dit investeringsstatuut kan daarmee als volgt worden geformuleerd: Doel van dit investeringsstatuut is kaders te bieden waaraan voorgenomen investeringen getoetst worden en daarmee risico’s te reduceren. Elk project dient aan een aantal toetsingscriteria te voldoen. Aan welke toetsingscriteria moet worden voldaan en de belangrijkste procedures voor investeringen wordt in hoofdstuk 2 verder uitgewerkt. Gestart wordt met het benoemen van de verantwoordelijkheid voor de actualiteit van het Investeringsstatuut.
1.2
Definitie van investering
Een investering is de inzet van (financiële) middelen die, in maatschappelijke of financiële zin, hun nut afwerpen voor een periode van meer dan 1 jaar. Investeringen (haalbaarheidsfase en realisatiefase) boven het in het directie- en managementreglement genoemd maximumbedrag worden altijd vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Onder investeringen in de zin van het investeringsstatuut worden verstaan: a. Nieuwbouw; b. Herstructurering; c. Sloop (desinvestering); d. Aankoop met als doel nieuwbouw, herstructurering of sloop; e. Verbetering en/of levensduurverlenging; f. Verkoop (desinvestering).
1.3
Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut
Het investeringsstatuut kent geen vooraf vastgestelde houdbaarheidsdatum. Indien noodzakelijk (vanuit de praktijk getoetst) zal het statuut worden aangepast.
1.4
Positionering van het investeringstatuut
Het investeringsstatuut wordt nadrukkelijk als een toetsingskader gepositioneerd. Dat betekent dat besluiten rond het aangaan van nieuwe investeringen aan dit toetsingskader worden getoetst. In dit statuut zijn kaders uitgewerkt voor de besluitvorming van investeringen.
1.5
Vaststelling van het statuut
Het investeringsstatuut wordt vastgesteld door het bestuur en vervolgens goedgekeurd door de RvC. Wijzigingen kunnen alleen worden doorgevoerd na een besluit daartoe door de RvC.
1.6
Versie beheer
De Controller is verantwoordelijk voor het opstellen en actueel houden van het investeringsstatuut. Deze versie van het investeringsstatuut is door het bestuur vastgesteld in het MT-overleg van …... De Raad van Commissarissen heeft dit statuut goedgekeurd in de vergadering van ….
4
2 2.1
INVESTERINGEN IN ONROEREND GOED Procedures
2.1.1 Statutaire bepalingen In de statuten van Samenwerking Vlaardingen is in artikel 7 lid 4 j aangegeven welke investeringsbeslissingen de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeven. Dit is als volgt geformuleerd: “investeringen boven een door de Raad van Commissarissen te bepalen waarde”. De in dit lid vermelde besluit zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC indien het belang hoger is dan € 3 miljoen, conform de nieuwe Woningwet. 2.1.2 Procuratie en mandatering Dit investeringsstatuut heeft tot doel de directeur-bestuurder een handelingskader en de Raad van Commissarissen(RvC) een toetsingskader te bieden voor beoordeling van investeringsvoorstellen. Investeringsvoorstellen hebben veelal betrekking op nieuwbouw, hoogniveaurenovatie, aankoop van gronden en/of gebouwen en hebben bijna per definitie een hoger risicoprofiel. Op basis van de herziene Woningwet (Novelle) moeten investeringen boven de € 3 miljoen ter goedkeuring voorgelegd worden aan de RvC. De investeringsvoorstellen worden enerzijds gebundeld in de begroting en meerjarenbegroting (voor zover van toepassing) en anderzijds separaat weergegeven via een “fasedocument” als het een bedrag van € 3 miljoen te boven gaat. In bijlage 2 van het Directie- en Managementreglement zijn de bevoegdheden tot het aangaan en voldoen van verplichtingen uitgewerkt van de medewerkers, managers, directeurbestuurder en de Raad van Commissarissen. 2.1.3 Projectfasering Samenwerking Vlaardingen kent een projectfasering met besluitvormingsmomenten door directeurbestuurder (in het MT) en vervolgens de Raad van Commissarissen. Deze projectfasering kent een vaste structuur. Deze structuur is gebaseerd op Risicomanagement (project wordt organisatorisch van grof naar fijn uitgewerkt en financieel van klein naar groot) en praktische hanteerbaarheid. De projectfasering die wordt aangehouden is als volgt: Nr
Hoofdfase
Fase
1
Initiatief
Start Haalbaarheid
2
Definitie
Directeurbestuurder (in MT)
Raad van Commissarissen
Goedkeuren
Projectplan Voorlopig Ontwerp
Vaststellen
Goedkeuren
Definitief Ontwerp
3
Realisatie
Goedkeuren *
4
Nazorg
Goedkeuren *
Kennis nemen
*Uitsluitend binnen kaders van het Projectplan, anders goedkeuring Raad van Commissarissen noodzakelijk Iedere fase wordt afgesloten met een faseverslag welke een vast format kent. Eén van de onderdelen van het format is een paragraaf over projectrisico's. De belangrijkste projectrisico's en beheersingsmaatregelen worden door de projectmanager benoemd. Hierdoor zijn de projectrisico’s transparant gemaakt binnen Samenwerking Vlaardingen. Het Projectplan wordt vastgesteld in het MT door de directeurbestuurder.
5
2.1.4 Procesbeschrijvingen De projectfasen zijn uitgewerkt in procesbeschrijvingen per fase. In de procesbeschrijvingen zijn op een voor Samenwerking Vlaardingen gestandaardiseerde wijze de volgende kaders benoemd: 1. Doelstelling van het proces van investeringen 2. Prestatie-indicatoren 3. Risico’s voor het proces van investeringen. Per projectfase zijn de activiteiten (Wat), de verantwoordelijke medewerkers (Wie), de volgorde van de activiteiten (Wanneer) en de belangrijkste producten (waaronder Faseverslagen) benoemd. Daarnaast zijn belangrijke beheersingsmaatregelen benoemd in de procesbeschrijvingen.
2.1.5 Risicomanagement bij projecten Ieder kwartaal vindt overleg plaats tussen de afdelingen Vastgoed, Woondiensten en Middelen over de risico's van de totale ontwikkelportefeuille van Samenwerking Vlaardingen. Deze bespreking levert een gekwantificeerde risicoanalyse op. Naast deze kwantitatieve risicoanalyse wordt per kwartaal een kwalitatieve (korte) tekstuele toelichting op de projecten in ontwikkeling opgesteld. Zowel de kwantitatieve risicoanalyse als de kwalitatieve toelichtingen worden opgenomen in de managementrapportage, welke per kwartaal wordt verstrekt aan de Raad van Commissarissen.
6
3
TOETSINGSCRITERIA
Naast de procedures en reglementen is het toetsingskader relevant. Het toetsingskader bevat de volgende randvoorwaarden: 1. Organisatorisch (3.1) 2. Strategisch (3.2) 3. Financieel op projectniveau (3.3) 4. Financieel op Organisatieniveau (3.4) 5. Risico (3.5) 6. Partnerselectie (3.6)
3.1
Organisatorisch kader
Allereerst is belangrijk inzichtelijk te krijgen of Samenwerking Vlaardingen voldoende capaciteit heeft om het investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij gaat het specifiek om het organisatorische kader. Het financiële kader wordt in paragraaf 3.3 en 3.4 verder uitgewerkt. Bij de beoordeling van de capaciteitsvraag van de organisatie speelt een aantal zaken een rol: de gewenste ontwikkelportefeuille de kennis van en de risico‟s in het te ontwikkelen vastgoed (uiteraard) de beschikbare interne capaciteit; de mogelijkheid tot inhuur van extra capaciteit Jaarlijks wordt in de Planning & Control cyclus (opstellen begroting, financiële meerjarenraming en afdelingsplannen) de capaciteitsvraag op organisatieniveau uitgewerkt. Naast deze jaarlijkse afweging voor de noodzakelijke capaciteit van Samenwerking Vlaardingen dient in ieder faseverslag specifiek aandacht aan het organisatorisch aspect invulling te worden gegeven. Er wordt niet alleen aandacht geschonken aan het volume van de capaciteit (kwantiteit), maar ook aan de kwaliteit van de capaciteit. Inzichtelijk moet worden gemaakt welke capaciteiten intern en/of extern worden gevraagd bij de uitvoering van het project in het onderdeel samenstelling van het projectteam. Of de organisatie van het project voldoet aan de organisatorische voorwaarden wordt door de directeurbestuurder beslist in het MT.
3.2
Strategisch kader
Een project moet voldoen aan het strategisch kader van Samenwerking Vlaardingen. Zowel in de „Aanleiding van het project‟ als de „Doelstelling‟ dient duidelijk te worden aangegeven wat met het project wordt beoogd. Bij de beoordeling voor huurwoningen heeft de afdeling Woondiensten een belangrijke rol. Zij zullen voor de huurwoningen moeten bewaken of wordt voldaan aan het strategisch kader van Samenwerking Vlaardingen, zoals beantwoording van de vraag of de voorgenomen investering past binnen het huurbeleid en of de wensen van de huurders voldoende tot uitdrukking worden gebracht in de uitwerking van het project. De beslissing of voldaan wordt aan het strategisch kader vindt in het MT plaats door de directeurbestuurder, mede op basis van voorliggende adviezen van betrokken medewerkers en afdelingen. Daarbij zullen ook vragen beantwoord moeten worden of het investeringsvoorstel voldoet aan het vigerend beleidsplan en past binnen de begroting of eventueel meerjarenbegroting.
3.3
Financieel kader op projectniveau
In paragraaf 1.1. gaven we aan dat we voor investeringen met een hoog maatschappelijk belang genoegen willen nemen met een lager rendement. Hoe we deze rendementseis opbouwen leggen we uit in paragraaf 3.3.1. 3.3.1 Bepalen rendementseis Tegenwoordig moet al het vastgoed, dus ook de vastgoedinvesteringen, worden opgedeeld in vastgoed waarvoor staatssteun is toegestaan en vastgoed waarvoor geen staatssteun is toegestaan. Daarnaast onderscheiden we woningen en overige vastgoed (aangeduid als Bedrijfs Onroerend Goed, te noemen BOG). Woningen waarvoor staatssteun is toegestaan worden ook aangeduid als DAEB (Diensten voor Algemeen Economisch Belang) woningen, BOG waarvoor staatssteun is toegestaan noemen we Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG). Gecombineerd leidt dat tot vier categorieën vastgoed met elk een eigen rendementseis:
7
a. b. c. d.
Voor Voor Voor Voor
de de de de
realisatie realisatie realisatie realisatie
en en en en
exploitatie exploitatie exploitatie exploitatie
van van van van
DAEB woningen Maatschappelijk Onroerend Goed niet DAEB woningen Bedrijfsmatig Onroerend Goed
Het algemene uitgangspunt bij het vaststellen van een rendementseis is dat een vastgoedobject een marktconform rendement dient te behalen, tenzij er een maatschappelijke functie mee gediend is. De activiteiten c. en d. hebben een marktconforme rendementseis. Voor het vastgoed onder punt a. en b. kan een lagere rendementseis gelden. Hiermee kan het maatschappelijk element van deze investering worden meegewogen in de investeringsbeslissing. Dit maakt dat in dit statuut uitgegaan wordt van het „Pas toe of leg uit‟ principe. Er wordt getoetst aan een financiële rendementseis; in het projectvoorstel moet worden opgenomen welke maatschappelijke doelen worden beoogd en de wijze waarop deze moeten worden bereikt. De afslag op het marktconforme rendement dat Samenwerking Vlaardingen accepteert moet worden getoetst aan de maatschappelijke opbrengst. De maatschappelijke opbrengst komt tot uitdrukking door een kwalitatieve weergave van het maatschappelijke belang van de investering. Onderscheid wordt gemaakt in maatschappelijk belang en uiteraard geen maatschappelijk belang. Het maatschappelijk belang moet zo objectief mogelijk worden vastgesteld. De rendementseis betreft zowel het direct rendement (kasstromen) als het indirecte rendement (waardeontwikkeling van het vastgoed). De rendementseisen worden bepaald op basis van het kader zoals opgenomen in tabel 1. Jaarlijks wordt in de begroting voor het komend jaar de dan geldende rendementseisen voor nieuwe projecten benoemd
Risicoopslag
Vreemd vermogen
Verhouding Eigen Vreemd vermogen vermogen
Bandbreedte rendementseis
2,0%
1,0% - 2,0%
4,25%
50% : 50%
3,10% - 3,60%
Maatschappelijk vastgoed
2,0%
2,0% - 4,0%
4,25%
50% : 50%
3,60% - 4,60%
Niet-DAEB woningen
4,0%
2,0% - 4,0%
5,00%
50% : 50%
4,90% - 5,90%
Bedrijfsonroerend Goed
4,0%
2,0% - 4,0%
5,00%
50% : 50%
5,50% - 6,50%
Nieuwbouw koopwoningen
5,0%
2,0% - 4,0%
5,00%
Eigen vermogen DAEB (ook renovatie) investeringen
100% : 0%
7,00% - 9,00%
Tabel 1
3.3.2 Rendementsverwachting Voor elk project wordt een rendementsverwachting opgesteld. Deze rendementsverwachting is gebaseerd op een realistische kasstroomprognose specifiek voor het complex. In de rendementsverwachting wordt meegenomen de stichtingskosten, dan wel de aankoopprijs, de verwachte inkomsten, de verwachte exploitatielasten die drukken op het complex en de restwaarde aan het einde van beschouwde exploitatieperiode. We beschouwen de restwaarde aan het einde van een overzichtelijke periode, namelijk 15 jaar. De ingeschatte kasstroomprognoses worden verdisconteerd tegen een percentage waarbij de ingaande en uitgaande kasstroom aan elkaar gelijk zijn. Dit berekende percentage is de internal rate of return (IRR). De geprognosticeerde huurprijzen dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke Manager Woondiensten. Bij de bepaling van de huurprijs wordt niet alleen gekeken naar de woningwaardering of een percentage daarvan, maar wordt ook naar de markthuur gekeken. De exploitatielasten, met name de onderhoudskosten (gemiddeld over 50 jaar) dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke Manager Vastgoed. In principe zijn de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor deze functionarissen taakstellend bij acceptatie van het project. De juistheid en aanvaardbaarheid van de berekeningen en aannames worden gecontroleerd door de afdeling Middelen. Voor de inschatting van de verwachte marktwaarde ontwikkeling van de woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van onafhankelijk en zo objectief mogelijke marktinformatie.
8
3.3.3 Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting Indien het verwachte rendement niet voldoet aan de gestelde rendementseis gaat het project in principe niet door. In het projectvoorstel kan door het projectteam (onder leiding van projectmanager) via „Pas toe of leg uit‟ duidelijk worden gemaakt waarom het toch verantwoord wordt geacht te investeren. Uiteraard staat het de directeurbestuurder en de Raad van Commissarissen vrij anders te beslissen, maar uitgangspunt in dit investeringstatuut is dat op basis van een realistische taakstellende exploitatie opzet aan de rendementseis moet worden voldaan. 3.3.4 Overige gegevens Naast deze overwegingen moeten de gevolgen van de investeringsbeslissing duidelijk in beeld worden gebracht. Dit betekent dat bij iedere investeringsvoorstel het volgende wordt weergegeven: a. De getaxeerde directe opbrengstwaarde (voor huur- en natuurlijk koopwoningen). Dit is het afwegingskader voor te ontwikkelen vastgoed dat direct zal worden verkocht. b. De geschatte marktwaarde (kasstromen voor de komende 15 jaren ingeschat, met een getaxeerde restwaarde aan het einde van die termijn van 15 jaar). Dit is het afwegingskader voor de te ontwikkelen vastgoed in de huursector. c. De waarde van het te verhuren vastgoed conform de berekeningsystematiek CFV/WSW wordt inzichtelijk gemaakt zodat de gevolgen voor de jaarrekening duidelijk worden op het moment van de investeringsbeslissing. Er wordt geen maximum gesteld aan de onrendabele top. De onrendabele top wordt genomen conform de IFEC (Intern Geformaliseerd Extern Gecommuniceerd) norm. Dit wil zeggen de aanvraag voor de bouwvergunning bij de opstalrealisatie en bij de grondexploitatie het sloopbesluit en/of de communicatie met de gemeente. Of een project als hard of zacht wordt beschouwd (inclusief argumenten daarvoor) wordt opgenomen in het investeringsvoorstel en het bestuursverslag. Deze begrippen sluiten ook aan bij de nieuwe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 645. Hierin wordt aangegeven dat het niet DAEB bezit moet worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze marktwaarde van huurwoningen sluit aan bij het waardebegrip zoals benoemd bij b. Hierdoor is het vereiste inzicht aanwezig indien kan worden volstaan bij een administratieve scheiding tussen DAEB en niet DAEB bezit zoals op dit moment in de nog vast te stellen vernieuwde Woningwet voorzien. Indien juridische scheiding plaats zal moeten vinden, dan zullen de projectdefinities moeten worden aangepast en zullen de ontwikkelactiviteiten in één of meerdere entiteiten moeten worden ondergebracht. 3.3.5 Financiële risico analyse De financiële risico’s kunnen per project fors verschillen. De basis doorrekening ingevolge paragraaf 3.3.2 en 3.3.4 geeft onvoldoende inzicht op de gevolgen van financiële risico’s. Naast dit basis scenario worden de effecten in beeld gebracht van: tegenvallende huuropbrengsten -10%; afwijking in de stichtingskosten – 5 tot 10%; effect van hogere onderhoudslasten +10%.
3.4
Financieel kader op organisatieniveau
Nu inzichtelijk is gemaakt of het project voldoet aan het financieel kader op projectniveau, moet nog worden gewogen of op organisatieniveau de investeringen kunnen worden gedragen. In feite gebeurt dit in de opstelling van de Financiële Meerjarenraming (zie ook 2.2.3.5). Daar wordt de hele ontwikkelportefeuille doorgerekend en vertaald naar de geprognosticeerde kasstromen voor de komende 10 jaren. Zoals in 2.2.3.5. aangegeven dient van projecten die niet zijn opgenomen in de FMR de effecten te worden weergegeven op de kasstroomprognoses. 3.4.1 Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen In principe moet een investering zijn opgenomen in de financiële meerjarenraming (FMR). Een belangrijke eis die we stellen aan de meerjaren raming is dat deze financierbaar is. Indien een project in de goedgekeurde meerjarenraming is opgenomen, dan staat daarmee in principe de financierbaarheid van de investering vast. Indien het voorstel niet in de FMR is opgenomen dan moet het effect van de investering op de financiële kengetallen voor de lange termijn worden weergegeven. De belangrijkste drie vragen zijn welk deel van het project in het voorstel financierbaar is en tegen welke voorwaarden, vooral rente, deze financiering zal worden verstrekt. Bij deze beoordeling spelen de volgende overwegingen een rol: 9
3.5
1.
Solvabiliteit Meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Als kritieke grenswaarde voor de solvabiliteit wordt een norm van 22,5% gehanteerd op basis van bedrijfswaarde.
2.
Liquiditeit – Interest Coverage ratio (ICR) De ICR meet in hoeverre Samenwerking Vlaardingen in de meetperiode in staat is (geweest) de renteuitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Als kritieke grenswaarde voor de ICR wordt een norm van 1,4 gehanteerd.
3.
Loan to value – (LTV) Meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de “Bedrijfswaarde” van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Als kritieke grenswaarde voor de LTV wordt een norm van 75% gehanteerd.
4.
Aflossingsratio – Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Meet in hoeverre Samenwerking in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Als kritieke grenswaarde voor de DSCR wordt een norm van 1 gehanteerd.
Risico’s
Op projectniveau worden in de faseverslagen de risico‟s inzichtelijk gemaakt in de Risicoparagraaf waar direct de belangrijkste beheersmaatregelen worden benoemd. Naast deze gestructureerde rapportages zijn vanuit risico oogpunt de volgende beslissingen zeer relevant en dienen gedocumenteerd te worden aangeboden ter besluitvorming in het MT en indien noodzakelijk aan de Raad van Commissarissen: a. Aankopen registergoederen (zie ook artikel 7.4. lid a) b. Sloopbesluit c. Start verkoop d. Gunning project aan aannemer e. Substantiële afwijkingen op goedgekeurde fasedocumenten In het MT wordt door de directeur-bestuurder besloten of op projectniveau het risico aanvaardbaar is. Naast deze risicoanalyse op projectniveau speelt een aantal risico beheersende maatregelen op organisatieniveau waaraan het project wordt getoetst: Het aantal onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen (koop) mag op bedrijfsniveau op ieder moment niet meer dan 1 % van het woningbezit bedragen (2012: 40 stuks). Per project moet voldaan worden aan 60% voorverkoop voor start bouw. In gevallen dat wordt afgeweken van dit voorverkooppercentage wordt dit vooraf ter goedkeuring voor gelegd (zie 2.1.2.). Het risicovolume op organisatieniveau (hoofdstuk 3 Bestuursverslag) mag niet leiden tot een daling van de solvabiliteit beneden een waarde van de laatst vastgestelde minimale solvabiliteit (inclusief VPB beklemming) zoals benoemd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in haar continuïteitsoordeel (aangepast op de solvabiliteit van de laatste jaarrekening) met een opslag van 5%.
3.6
Partnerselectie
Bij de partnerselectie zijn binnen Samenwerking Vlaardingen de volgende randvoorwaarden benoemd: De Integriteitcode van Samenwerking Vlaardingen Verbindingenstatuut zoals vastgesteld door Samenwerking Vlaardingen Betrouwbaarheids- en financiële toetsing Het aanbestedingsbeleid van Samenwerking Vlaardingen. Indien wordt afgeweken van deze standaarden dient dit in het faseverslag expliciet te worden opgenomen en voorgelegd ter besluitvorming in het MT en eventueel Raad van Commissarissen.
10
3.7
Besluitvorming
In principe vindt de besluitvorming over investeringen boven het bedrag van € 3 miljoen plaats door middel van vaststelling door de directeur-bestuurder, goedkeuring door de Raad van Commissarissen en instemming van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als van deze volgorde wordt afgeweken, wordt dit met redenen omkleed.
11
Lijst met afkortingen BBSH – Besluit beheer sociale huursector CFV – Centraal Fonds Volkshuisvesting DAEB – Diensten van Algemeen Economisch Belang FMR – Financiële meerjarenraming IRR – Internal Rate of Retrun VpB – Vennootschapsbelasting WSW – Waarborgfonds Sociale Woningbouw
12
4 4.1
BIJLAGEN Financiële parameters
De parameters worden jaarlijks geactualiseerd ten tijde van het opstellen van de meerjarenprognose en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Financiële parameters: IRR rendementen (paragraaf 3.3.1) ICR DSCR LTV Solvabiliteit
4.2
Begripsomschrijvingen
Huur De feitelijke huur die naar verwachting voor het project wordt gerealiseerd. Hierbij wordt er rekening gehouden met prestatieafspraken met de gemeente en met het huurbeleid van samenwerking. Het huurniveau wordt getoetst aan de marktsituatie in de regio en tevens aan de maximaal redelijke huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Stichtingskosten De stichtingskosten van een nieuwbouwproject bestaan uit: Grondkosten Bouwkosten (aanneemsom) Direct bijkomende kosten (o.a. architect en adviseurs) Algemene kosten (algemene kosten van afdeling projectontwikkeling) Financieringskosten (opgelopen rente op de geïnvesteerde bedragen gedurende het project) Onvoorziene kosten (risicobuffer) De stichtingskosten van een renovatieproject bestaan uit: Bouwkosten (aanneemsom) Direct bijkomende kosten (o.a. architect en adviseurs) Algemene kosten (algemene kosten van afdeling projectontwikkeling) Financieringskosten (opgelopen rente op de geïnvesteerde bedragen gedurende het project) Onvoorziene kosten (risicobuffer) De kosten van uitplaatsing van zittende bewoners en de huurderving als gevolg van de leegstand voor renovatie en sloop. Onderhoudslasten De onderhoudslasten dienen afgestemd te zijn op het project (type product, de gebruikte installaties, en gebruikte materialen) en gericht te zijn op het behoud van het kwaliteitsniveau en wordt getoetst door de Manager Vastgoed. Beheerslasten De beheerslasten worden afgeleid van een inschatting van de vastgoedgerelateerde beheerslasten van Samenwerking. Hieronder vallen de lasten voor het administratief, het financieel en het technisch beheer. Onder administratief en financieel beheer wordt onder andere verstaan het incasseren van de huren en het uitvoeren van de daarbij behorende administratieve taken, het verzorgen van betalingen, het verwerken van huurindexeringen en het administratief afhandelen van mutaties. Onder technisch beheer wordt onder andere verstaan het uitvoeren van technische inspecties en het opstellen van onderhoudsprognoses. Belastingen en verzekeringen De lasten voor belastingen en verzekeringen worden op basis van ervaringscijfers en de werkelijke gemeentelijke belastingstarieven ingeschat voor het desbetreffende complex.
13
Verhuurderheffing De door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) beoogde verhuurderheffing wordt gekoppeld aan de verhuur van gereguleerde woningen (DAEB) en is daarmee tevens een vastgoedgerelateerde heffing. Ten behoeve van de rendementsberekening wordt daarom rekening gehouden met de etra lasten door de verhuurderheffing. Exit-Yield (eindwaarde) De eindwaarde ten behoeve van de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een exit-yield. Deze exit-yield wordt afgeleid van het bruto aanvangrendement (BAR), waarbij rekening wordt gehouden met een verouderingsopslag. De BAR is projectspecifiek en afhankelijk van de stichtingskosten en de huuropbrengsten van het project in jaar 1. De verouderingsopslag is vastgesteld op 1% x de BAR per exploitatiejaar. Een BAR van 6% leidt dan tot een exit-yield van 7% in jaar 15. Leegwaarde en verkoopkosten De leegwaarde is gebaseerd op een marktconforme verkoopwaarde voor het specifieke project. Hierbij wordt rekening gehouden met de kosten voor de verkoop van de woning, zoals het verkoopklaar maken en de bemiddelingskosten van en makelaar/taxateur. Mutatiegraad De mutatiegraad van het project wordt ingeschat op basis van eigen ervaringscijfers voor soortgelijke objecten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de huurmutatiegraad en de verkoopmutatiegraad. Inflatie Ten behoeve van de inschatting van het inflatiepercentage wordt aangesloten bij de inflatiereeks zoals vastgesteld en opgenomen in de meerjarenbegroting van Samenwerking. Dit geldt voor de prijsinflatie, de bouw- en onderhoudskosten en de looninflatie.
14
