Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland September 2015
1
Inhoud 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Wettelijk kader investeringsstatuut 1.3 Doel investeringsstatuut 1.4 Governance 1.5 Vaststelling, goedkeuring en wijziging 2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden 2.1 Bestuur 2.2 Raad van Commissarissen 2.3 Administratieve Organisatie / Interne beheersing 3 Investeringsactiviteiten en besluitvorming 3.1 Investeringskader 3.2 Het investeringsbesluit 3.3 Algemene voorwaarden bij besluitvormingsproces 3.4 Controle op het besluitvormingsproces
2
1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.1.1 Dit is het investeringsstatuut van Stichting Wonen Midden-Delfland (hierna: WMD) als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Dit investeringsstatuut is van toepassing op alle in dit statuut benoemde activiteiten van WMD en haar verbindingen op het gebeid van investeringen. 1.1.2 Een investering is die inzet van (financiële) middelen die, in maatschappelijk of financiële zin, hun nut afwerpen voor een periode van meer dan 1 jaar. Investeringen boven het in de statuten genoemde bedrag worden altijd ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, zoals is vastgelegd in de Woningwet.
1.2 Wettelijk kader investeringsstatuut 1.2.1 WMD heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, zoals is vastgelegd in de Woningwet en BTIV. 1.2.2 Indien een verandering of uitbreiding van de wettelijke externe kaders plaatsvindt, die een verzwaring betekenen ten opzichte van de bestaande situatie, en waardoor strijdigheid met het investeringsstatuut ontstaat, zal het investeringsstatuut daaraan ondergeschikt zijn. Het bestuur zal zo spoedig mogelijk voorstellen doen om deze strijdigheid op te heffen. Als een verandering of uitbreiding van de externe kaders plaatsvindt, die een verlichting betekenen ten opzichte van de bestaande situatie, blijft het investeringsstatuut onveranderd geldig.
1.3 Doel investeringsstatuut Het investeringsstatuut heeft tot doel: 1. Scheppen van formele kaders voor investeringsbeslissingen binnen WMD; 2. Vaststellen van de verantwoordelijkheid van de RvC, het bestuur en het management bij investeringsbeslissingen; 3. Vaststellen van beoordelingscriteria voor investeringsbeslissingen; 4. Inzicht geven in de risico’s die aan deze investeringsbeslissingen zijn verbonden; 5. Een toetsingskader te bieden aan onder andere de RvC om haar toezichthoudende rol in te vullen.
1.4 Governance Met het investeringsstatuut geeft WMD invulling aan de Aedes Governancecode voor woningcorporaties. Het investeringsstatuut maakt onderdeel uit van de governancestructuur van WMD en is onlosmakelijk verbonden met het stichtingsstatuut, het reglement RvC, het reglement bestuur, het treasurystatuut en het verbindingenstatuut.
3
1.5 Vaststelling, goedkeuring en wijziging 1.5.1 Het investeringsstatuut is vastgesteld door het bestuur en ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. 1.5.2 Wijzigingen van het investeringsstatuut worden door het bestuur vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC.
4
2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden 2.1 Bestuur 2.1.1 Investeringen worden voorbereid door het bestuur. Investeringsbesluiten worden door het bestuur getoetst aan de koers en het beleid. 2.1.2 De voorgenomen investeringen worden jaarlijks vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de RvC. Periodiek wordt een investeringskader vastgesteld.
2.2 Raad van Commissarissen 2.2.1 De RvC geeft goedkeuring voor het vaststellen van het investeringsstatuut en het investeringskader en mogelijke wijzigingen hierin. 2.2.2 In het kader van de wet- en regelgeving dienen alle investeringsbesluiten boven de € 3,0 miljoen ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC voor zover dit al niet in de statuten is opgenomen. Een bedrag van € 100.000 is gemandateerd aan de bestuurder zolang er geen nadere grens is vastgelegd in de statuten. Goedkeuring vindt plaats door toetsing aan het investeringskader. Bestuur en RvC hanteren hetzelfde kader. In de begroting kunnen bepaalde investeringen gemandateerd worden aan de bestuurder mits ze binnen de daar geformuleerde kaders blijven 2.2.3 Naast het geven van goedkeuring op het moment van het investeringsbesluit kan de RvC in een eerdere fase om goedkeuring gevraagd worden bij projecten met een hoog risicoprofiel op het vlak van financien en/of het imago van WMD.
2.3 Administratieve organisatie / Interne beheersing Administratieve organisatie en Interne beheersing is het systeem dat WMD in staat stelt om de risico’s te identificeren, te prioriteren, te analyseren en te beheersen. Risico’s kunnen het behalen van doelstellingen gekoppeld aan de strategie, bedreigen. Daarvoor wordt bij WMD gebruik gemaakt van beheersingsinstrumenten, zoals procesbeschrijvingen, periodieke managementinformatie, interne en externe audits en risicomanagement.
5
3 Investeringsactiviteiten en besluitvorming 3.1 Investeringskader 3.1.1 Investeringsbeslissingen worden getoetst aan bestaand beleid, afspraken en (financiële) mogelijkheden van de organisatie. - Realisatie van ambitie van WMD vertaald in ‘’Op de kern gericht’’; - Realisatie van de volkshuisvestelijke opgave vertaald in prestatieafspraken en convenanten met gemeente en belanghouders; - Inzetten van het vermogen van WMD vertaald in financiële criteria op project- en concernniveau en het inzetten van de capaciteit van de organisatie. Denk hierbij o.a. aan de begroting. Daarbij worden beslissingen ook getoetst aan bestaande wet- en regelgeving. Daarnaast wordt het toetsingskader van WMD gevormd op basis van de begrippen klantwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde. Ieder (investerings)besluit wordt genomen op basis van een integrale afweging van de klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde. 3.1.2 Klantwaarde Klantwaarde is de waarde die de klant toekent aan een product of dienst. In het perspectief van consumentengedrag is dit wat hij ‘’ervoor over heeft’’. De criteria die hierbij worden gebruikt zijn: - Betaalbaarheid - Beschikbaarheid - Kwaliteit van de woning, de woonomgeving en de dienstverlening 3.1.3 Marktwaarde Dit is de directe opbrengstwaarde (marktwaarde) van een vrij te aanvaarden woning. Deze wordt in hoge mate bepaald door de courantheid en adaptiviteit van de afzonderlijke woningen. Hierbij wordt gekeken naar de bouwtechnische, gebruikstechnische en belevingskwaliteit. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de basismethodiek die door toezichthouders wordt voorgeschreven. Eventueel vindt een taxatie plaats door een makelaar als er het vermoeden is dat deze sterk afwijkend zal zijn 3.1.4 Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde zoals die bij WMD wordt gehanteerd, is gebaseerd op de jaarrekening methodiek met daarnaast enige kanttekening (b.v. feitelijke rentevoet t.o.v. discontering). De bedrijfswaarde in ruime zin richt zich op de waarde van een investering van WMD, waarbij gedacht moet worden aan waarde in de zin van imago, duurzaamheid en bijdrage aan volkshuisvestelijke doelstellingen. 3.1.5 Procesgang Een project waarvoor een investering van meer dan € 100.000 nodig is en dat niet bij de begrotingsvaststelling is gemandateerd wordt op de volgende momenten voorgelegd aan de Raad van Commissarissen Op het moment dat de resultaten van een intern of extern haalbaarheidsonderzoek bekend zijn en er een beslissing moet worden genomen over doorgang van de planontwikkeling Op het moment dat er inzicht is in het plan dat gerealiseerd gaat worden en er voldoende financiële duidelijkheid is om het kader voor een aanbesteding of opdracht vast te stellen. Door middel van de kwartaalrapportages wordt het bestuur en de RVC geïnformeerd over de belangrijkste ontwikkelingen tijdens het totale proces, inclusief de haalbaarheidsstudie.
6
3.2 Het investeringsbesluit Ieder investeringsbesluit bestaat tenminste uit de conclusie van de overwegingen en afwegingen die door het bestuur zijn gemaakt, waarbij de effecten voor klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde in beeld zijn gebracht. Daarbij wordt in het investeringsbesluit een financierings- en risicoparagraaf opgenomen eventueel aangevuld met (extern) financieel en fiscaal advies.
3.3 Algemene voorwaarden bij besluitvormingsproces Besluitvorming zal in formele zin plaatsvinden binnen het bestuur en de RvC. Iedere werknemen van WMD is verplicht melding te maken van bij hem of haar bekende onvolkomenheden of onjuistheden in de aan het bestuur voorgelegde investeringsvoorstellen.
3.4 Controle op het besluitvormingsproces Het bestuur draagt zorg voor: - De administratieve organisatie en maatregelen van interne controle van het investeringsproces; - Controle op correcte toepassing van de financiële rekenmodellen; - De managementrapportages en de jaarrekening, waarbij inbegrepen de investeringsactiviteiten; - De uitvoering van de interne audits.
7
