Investeringsstatuut Rondom Wonen is van mensen, voor mensen en staat voor goed wonen en je thuis voelen in de buurt. Vanuit deze visie werken wij samen met onze partners aan het perspectief voor mensen die zelf moeilijk slagen op de woningmarkt.
Investeringsstatuut
Inhoudsopgave I.
VOORWOORD ...................................................................................................................................... 3
II.
DOELSTELLINGEN INVESTERINGSSTATUUT .................................................................................................... 4
III.
INVESTERINGSBELEID ............................................................................................................................. 5
III.1
Aansluiting beleid Rondom Wonen ............................................................................................ 5
III.2
Doelen ..................................................................................................................................... 5
III.3
Proces ...................................................................................................................................... 6
IV.
FINANCIËLE KADERS ............................................................................................................................... 7
IV.1
Vastgoedtypologie .................................................................................................................... 7
IV.1.1
Zelfstandige woonruimte en wonen met zorg (categorie DAEB) ............................................ 7
IV.1.2
Zelfstandige woonruimte en wonen met zorg (categorie Niet DAEB) ..................................... 7
IV.1.3
Maatschappelijk vastgoed (categorie DAEB)....................................................................... 7
IV.1.4
Bedrijfsonroerend goed BOG (Niet DAEB) ........................................................................... 7
IV.1.5
Dienst van Algemeen Economisch Belang (borgbaar bezit def. WSW) .................................. 7
IV.2
Afwegingskader Investeringen .................................................................................................. 7
IV.3
Financieel toetsingskader ......................................................................................................... 9
V.
ORGANISATIE .................................................................................................................................... 11 V.1
Procedure projectontwikkeling ................................................................................................ 11
V.1.1
Fase initiatief ...................................................................................................................... 11
V.1.2
Fase haalbaarheid .............................................................................................................. 11
V.1.3
Fase voorlopig ontwerp (VO) ................................................................................................ 11
V.1.4
Fase Definitief ontwerp (DO) en aanbestedingsgereed ......................................................... 12
V.1.5
Fase uitvoering ................................................................................................................... 12
V.1.6
Fase nacalculatie en nazorg ................................................................................................ 12
V.2
Taken en bevoegdheden ......................................................................................................... 12
V.3
Investeringsbeslissingen ........................................................................................................ 12
V.4
Kwartaalrapportages............................................................................................................... 13
V.5
Jaarverslag en begroting ......................................................................................................... 13
V.6
Controle ................................................................................................................................. 13
VI.
RISICOMANAGEMENT ........................................................................................................................... 14
VI.1
Risico’s bij projectontwikkeling ............................................................................................... 14
VI.2
Risicovolume .......................................................................................................................... 14
BIJLAGE - BEGRIPPENLIJST ............................................................................................................................ 15
D2012-100 BV
-2-
9-nov-12
Investeringsstatuut I. Voorwoord Stichting Rondom Wonen, hierna te noemen Rondom Wonen, heeft als maatschappelijk ondernemer met een brede en dynamische kijk op vastgoed en in het bijzonder op huisvesting van de kwetsbare groepen in de samenleving. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door interne ambities, marktomstandigheden, voortgaande professionalisering en de samenleving die Rondom Wonen aanspreekt op haar maatschappelijke rol. Deze marktomstandigheden betreffen externe prikkels, zoals vragen van de gemeente om gebieden of delen van buurten te (her)ontwikkelen, grondaanbiedingen, bebouwd en onbebouwd en de (achterstand in) de bouwproductie. Er dienen zich voortdurend investeringskansen voor verschillende vastgoedtypen aan, in zowel de commerciële (Niet DAEB) als de non-profit (DAEB) sfeer. Denk hierbij aan huur- en sociale koopwoningen, maatschappelijk Vastgoed, aankoop van vastgoed, grondpositie- verwerving, etc. Aan de andere kant vraagt het Rijk ook steeds meer van corporaties. In dat verband is het noodzakelijk om onze Investeringsbeslissingen te onderbouwen en ons risicoprofiel nadrukkelijk te monitoren. Tot slot wil ze, met in het achterhoofd de politieke discussies, de vermogensovermaat en vermogensondermaat kunnen vaststellen en bepalen in hoeverre ze deze wil inzetten. Het bestuur wil ook haar belanghouders meenemen in het `nieuwe denken' over vastgoed. Rondom Wonen heeft te maken met de volatiliteit op de financiële markten. In de situatie van afname van de operationele kasstroom neemt de interest coverage ratio af en dient Rondom Wonen te bewaken of zij in staat is om vanuit haar kernactiviteiten de financieringslasten (volledig) te voldoen. Mede door de waardevermindering van het vastgoed komt het indirecte rendement onder druk te staan en hierdoor neemt de ontwikkeling van het eigen vermogen af doordat de waarde van het vastgoed onder druk staat. Met de vele nieuwbouw van de afgelopen periode komt de loan-to-value ratio ook onder druk te staan; er wordt in verhouding steeds meer met vreemd vermogen gefinancierd. Door de afnemende kasstromen vooral als gevolg van Rijksmaatregelen en het ondersteunen van collega’s, de verminderde waarde van het vastgoed en de afvlakkende vermogensontwikkeling zal het risicoprofiel van Rondom Wonen veranderen. Vreemd vermogensverschaffers zullen bij investeringen een hoger rendement eisen, doordat het risicoprofiel van Rondom Wonen is gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor de investeringsselectie van projecten. Concreet is Rondom Wonen op zoek naar een adequaat toetsingskader om goede beslissingen te kunnen nemen voor haar investeringsmogelijkheden. De vraag is gesteld om een aantal beoordelingscriteria voor investeringen op een rij te zetten, met daarbij aangegeven in welke situaties welke criteria te gebruiken. Uiteindelijk streeft Rondom Wonen er ten aanzien van elke investeringsbeslissing naar de gevolgen voor de vastgoedportefeuille en de financiële positie van de corporatie aan te kunnen geven. Namens het bestuur en Raad van Commissarissen van Rondom Wonen, Pijnacker, 13 december 2012
……………………………………. ing. L.W. Greven Bestuurder
D2012-100 BV
………………………………………….. W.L. de Groot Raad van Commissarissen
-3-
9-nov-12
Investeringsstatuut II. Doelstellingen investeringsstatuut Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten en in de opgelegde heffingen (vennootschapsbelasting, heffingen bijzondere projectsteun, saneringsbijdragen, verhuurdersheffingen) liggen hier mede aan ten grondslag. Maar ook macro-economische ontwikkelingen als de lage inflatie en de verminderde vraag naar bestaande koopwoningen, een vastzittende woningmarkt, maken het hebben van kaders om het beleid aan te toetsen alleen maar belangrijker. Rondom Wonen heeft in haar financieel statuut een uitgebreide set beleidskaders opgenomen op het gebied van solvabiliteit, liquiditeit, rentabiliteit en de kaders voor investeringen. Het hebben van een toetsingskader voor investeringen is een verplichting volgens de Governancecode Woningcorporaties (wijziging 1 juli 2011) en onze statuten. Dit is de aanleiding om de huidige financiële kaders inclusief de norm voor investeringen te herijken en te formaliseren in een investeringsstatuut. De ontwikkeling van projecten en de daarmee samenhangende investeringen zijn een belangrijke en risicovolle activiteit van Rondom Wonen. Door de interne en externe aandacht voor projectontwikkeling is het van belang heldere uitgangspunten te formuleren waarbinnen deze activiteit wordt uitgevoerd. De doelstellingen van dit investeringsstatuut zijn: • Het scheppen van kaders. • Het vaststellen van een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid. • Het vaststellen van rendementsbepalingen en beoordelingscriteria, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen maatschappelijke en commerciële projecten. • Het aanreiken van een handvat voor de Raad van Toezicht om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.
Artist impression Keijzersveste. Een project van Heijmans Vastgoed, Rondom Wonen en CBRE Real Estate
D2012-100 BV
-4-
9-nov-12
Investeringsstatuut III.
Investeringsbeleid
III.1 Aansluiting beleid Rondom Wonen Rondom Wonen is van mensen, voor mensen en staat voor goed wonen en je thuis voelen in de buurt. Rondom Wonen is dé woningcorporatie voor Pijnacker-Nootdorp. Rondom Wonen staat voor ‘thuis in de buurt’. Wij bieden huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en werken aan leefbare wijken en het ‘thuis voelen in de buurt’. Oog voor mens en milieu staat net zo centraal als een economisch verantwoorde exploitatie. Onze organisatie is stevig verankerd in de samenleving en kenmerkt zich door grote betrokkenheid met onze klanten. Zorgen voor goed wonen en je thuis voelen in de buurt kunnen wij niet alleen. Samenwerking met klanten, partners en professionals achten wij daarom essentieel voor optimaal maatschappelijk presteren. Rondom Wonen hecht eraan dat voor huurders, medewerkers, gemeente, provincie, Aedes en andere brancheorganisaties, zorginstellingen, sociaal culturele organisaties en maatschappelijke organisaties in de gemeenschap waarmee wordt samengewerkt, duidelijk is hoe de missie voor Rondom Wonen geïnterpreteerd dient te worden. Voor het vastgoed betekent dit: • •
• •
dat het vastgoed van goede bouwkundige kwaliteit is en dat er aandacht is voor de woon- en leefomgeving. dat de kwaliteit van de aan wonen gerelateerde dienstverlening professioneel geregeld en goed van kwaliteit is. Dit zegt iets over de professionele houding van de medewerkers, maar ook die van partners die in samenwerking met Rondom Wonen werkzaamheden c.q. dienstverlening verrichten. dat er in voldoende mate complexen worden gerealiseerd waar mogelijkheden zijn om naast wonen, ook zorg te krijgen in de woningen. dat de activiteiten en ambitie zich primair richten op de metropoolregio Rotterdam Den Haag en in het bijzonder de gemeente Pijnacker-Nootdorp.
III.2 Doelen Het investeringsbeleid geeft mede invulling aan de (maatschappelijke) investeerderrol en kan worden omschreven als het sturen en beheersen van, het verantwoorden over en het toezicht houden op de investeringen in vastgoed en grondposities, de geldstromen en de hieraan verbonden risico's. In samenhang daarmee zijn de hoofddoelstellingen van het investeringsbeleid: •
• • • •
Het opbouwen en vasthouden van een gemengde, toekomstbestendige kwalitatieve portefeuille in leefbare kernen, wijken, buurten en leidend tot een portefeuille zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en het Strategisch Vastgoedbeleidsplan van Rondom Wonen. Het maken van een marktconform rendement op niet DAEB activiteiten Het realiseren van het beoogd rendement bij projecten Een afweging maken tussen maatschappelijk en financieel rendement Het creëren van direct en indirect rendement
D2012-100 BV
-5-
9-nov-12
Investeringsstatuut Dit evenwel onder de volgende voorwaarden: •
• • • •
De portefeuillestrategie (Strategisch Vastgoedbeleid) is de leidraad voor de productie. De weg daarnaar toe en de planning daarvan zijn vastgelegd in het investeringsprogramma en de Financiële Meerjaren Prognose (FMP). De investeringen worden gepleegd binnen de daaraan gestelde financiële -, risico- en kwaliteitskaders. De interne organisatie dient zo effectief en efficiënt als mogelijk te worden ingericht. Het realiseren van adequate informatiestromen ter ondersteuning van de opstelling van het investeringsbeleid, de uitvoering van het beleid en de verantwoording daarover. Het toepassen van een adequate risicoanalyse en risicomanagement.
III.3 Proces De groei- en veranderingsambitie geven ruimte om actief kansen in de markt te benutten die passen binnen de missie van Rondom Wonen. Met de vaststelling en goedkeuring van de jaarbegroting geven het bestuur en de Raad van Commissarissen aan welke accenten worden gelegd bij de activiteiten van Rondom Wonen. Het plegen van investeringen vindt derhalve plaats binnen het kader van het investeringsstatuut, de vastgestelde begroting, het investeringsprogramma, de FMP en het jaarlijks vastgestelde kader met betrekking tot rendement, kwaliteit en risico. Aanvullingen en in de loop van het jaar gewenste bijstellingen van het in de begroting opgenomen beleid worden separaat aan het bestuur en (statutair) in vooraf afgesproken situaties aan de Raad van Commissarissen ter besluitvorming c.q. goedkeuring voorgelegd.
Artist impression Keijzersveste. Een project van Rondom Wonen op Keijzershof Vinex-locatie Pijnacker Zuid
D2012-100 BV
-6-
9-nov-12
Investeringsstatuut IV.
Financiële kaders
IV.1 Vastgoedtypologie Op basis van de aanleidingen en kansen die zich voordoen wordt er in verschillende vastgoedtypen voor verschillende doelgroepen geïnvesteerd. Hiervoor hanteert Rondom Wonen de volgende indeling: IV.1.1 Zelfstandige woonruimte en wonen met zorg (categorie DAEB) (wettelijk gestelde grenzen op 1 juli 2012). 1. Goedkoop maandhuur tot € 366,37 2. Betaalbaar maandhuur vanaf € 366,37 tot € 561,98 3. Duur tot huurprijsgrens maandhuur vanaf € 561,98 tot € 664,66 IV.1.2 Zelfstandige woonruimte en wonen met zorg (categorie Niet DAEB) 4. Vrije sector huur boven huurprijsgrens maandhuur vanaf € 664,66 IV.1.3 5. 6. 7. 8.
Maatschappelijk vastgoed (categorie DAEB) onderwijs/brede school/kinderopvang buurt- en wijkvoorzieningen gezondheidscentrum/HOED maatschappelijk relevant geacht
IV.1.4 Bedrijfsonroerend goed (BOG (Niet DAEB) 9. Commercieel Vastgoed Niet borgbaar WSW, gemeentegarantie & maatschappelijk gewenst 10. Commercieel Vastgoed Niet borgbaar WSW, geen gemeentegarantie & maatschappelijk gewenst IV.1.5 Dienst van Algemeen Economisch Belang (borgbaar bezit def. WSW) Onder de term Dienst van Algemeen Economisch Belang (daeb) voor de aanduiding van bepaald bezit wordt hetzelfde verstaan als onder de term borgbaar bezit. De eerste categorie bestedingsdoelen waarvoor het WSW kan borg staan betreft investeringen in: (1) woongelegenheden; (2) woonzorgcomplexen; (3) grond; (4) woonschepen met ligplaatsen; (5) woonwagens en –standplaatsen; (6) kindertehuizen en jeugdinternaten; (7) skaeve huse.
IV.2 Afwegingskader Investeringen Binnen de financiële kaders van Rondom Wonen, zijn normen opgenomen waar investeringen aan moeten voldoen. Deze normen zijn vooral ingegeven vanuit het rendement van de investeringen. Met de normen is controleerbaar of de onrendabele investering past binnen de gestelde kaders. In de afgelopen jaren is naast de bedrijfswaardemethodiek de IRR (internal rate of return) gebruikt om het rendement van een investering te meten. Voor investeringsbeslissingen gebruiken we nu de IRR, in de verslaggeving zullen we de onrendabele investering verwerken.
D2012-100 BV
-7-
9-nov-12
Investeringsstatuut De IRR is dan de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen, inclusief restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. Uitgangspunt hierbij zijn de vastgestelde parameters (prijspeil 1-7-2012)
Soort investering
Meeteenheid
Jaarlijks vast te stellen norm
Toelichting
DAEB bezit (1), (2) Huur- en zorgwoningen tot de tweede aftoppingsgrens (€ 560)
Internal rate of return
>2,25%
Inflatie
DAEB bezit (3) Huur- en zorgwoningen vanaf de tweede aftoppingsgrens tot de Huurprijsgrens (€ 665)
Internal rate of return
>3,25%
Inflatie plus 1,0%, plus elke € 10 hogere huur een opslag van 0,1%
Niet DAEB bezit (4) Huur- en zorgwoningen boven de huurprijsgrens (€ 665)
Internal rate of return
>4,75%
Inflatie plus 2,5%, plus elke € 10 hogere huur een opslag van 0,1%
DAEB bezit (5), (6), (8) Maatschappelijk vastgoed, t.b.v. Leefbaarheid
Internal rate of return
> 4%
Inflatie plus 1,75%
DAEB bezit huur, (7) gezondheidscentra / HOED
Internal rate of return
>5,25%
Inflatie plus 3,0%
Niet DAEB bezit (9), (10) Koopwoningen en BOG
Winstpercentage ten opzichte van de investering
> 5,25%
Project De Laantjes Keijzershof
D2012-100 BV
-8-
9-nov-12
Investeringsstatuut IV.3 Financieel toetsingskader De financiële kaders zijn ten opzichte van voorgaande jaren aangepast en in aantal verminderd en sluiten aan bij de laatste opvattingen van de sectorinstituties. Niet opgenomen zijn toetsingskaders op het gebied van resultaat en solvabiliteit. Deze toetsingskaders verliezen aan belang, omdat ze met name beïnvloed worden door de waarderingsmethodiek van het vastgoed en de gekozen complexindeling. De focus ligt met name op het oordeel van belanghebbenden en de normen die zij hanteren, alsmede op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat zullen uiteraard nog wel beoordeeld worden bij de jaarrekening en de begroting.
Meeteenheid
Definitie
Gewenste meetwaarde
Toelichting
WSW oordeel
Beoordeling kredietwaardigheid Continuïteitsoordeel
Positief
Jaarlijks ontvangen wij dit oordeel Met een A2 oordeel kan de financiële positie in de laatste 2 jaar van de vijfjaars periode in gevaar komen. Op dat moment kan er nog wel tijdig bijsturing plaatsvinden. Vandaar dat een A2 oordeel nog binnen het kader valt. De liquiditeit is een momentopname Wij meten dat op 31-12. Omdat in de kortlopende schulden een vaste kern zit van schulden die pas in de loop van het jaar verschuldigd is (transistorische rente), is een norm van 0,5 reëel. Met deze meetwaarde sluiten wij aan bij normen van het WSW. De invoering van de (aanvullende) betaalbaarheidsheffing vanaf 2013 is hierin (nog) niet meegenomen.
CFV oordeel
Liquiditeit (current ratio)
Operationele kasstroom na aflossingsfictie 2%
Interest coverage ratio
Loan to value
D2012-100 BV
De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de kortlopende schulden (current ratio) De jaarlijkse kasstroom vanuit de verhuur van woningen verminderd met een aangenomen aflossing van 2% van het leningvolume Het aantal malen dat uit de operationele kasstroom (na heffingen en VPB) de rente kan worden betaald De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde
A1of A2
Minimaal 0,5
Gemiddeld positief gedurende eerste vijf jaren
Minimaal 1,3
Maximaal 75%
-9-
Door WSW wordt 1,3 als het minimum gezien. De invoering van de (aanvullende) betaalbaarheidsheffing vanaf 2013 is hierin (nog) niet meegenomen. Vanwege de relatief lage bedrijfswaarde wordt hiervoor het maximum gehanteerd.
9-nov-12
Investeringsstatuut
Meeteenheid
Definitie
Gewenste meetwaarde
Toelichting
Renterisico in % totale leningportefeuille
Het volume leningen dat een renteconversie of een herfinanciering heeft minus reeds genomen maatregelen, ten opzichte van de totale lening portefeuille De gemiddelde rentevastperiode van de leningen De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per Woning per jaar
Gedurende 10 jaar max. 15%
Deze doelstelling komt overeen met de norm van het WSW, waarbij in een periode van 12 maanden maximaal 15% van de leningportefeuille een renteconversie of herfinanciering kent.
Minimaal 5
Met een minimum van 5 jaar zijn we minder gevoelig voor renteschokken. Dit bedrag komt voort uit het landelijk gemiddelde met een geringe korting vanwege ons jongere bezit. De invoering van de verhuurdersen saneringsheffingen vanaf 2013 zijn hierin (nog) niet meegenomen
Duration
Onderhoudslasten
Netto bedrijfslasten
Gemiddeld per woning/per jaar maximaal € 1.400 Maximaal landelijk gemiddeld met een korting van € 125
Vervangende nieuwbouw Emmastraat. Centrum Pijnacker
D2012-100 BV
- 10 -
9-nov-12
Investeringsstatuut V. Organisatie V.1
Procedure projectontwikkeling
De organisatie van de uitvoering is beschreven in de procedure projectontwikkeling. In de procedure zijn meerdere vakdisciplines betrokken te weten Financiën, Vastgoed en Wonen. Projectontwikkeling kent een aantal fases. Bij Rondom Wonen worden de volgende fases onderscheiden in de procedure projectontwikkeling: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Fase initiatief Fase Haalbaarheid Fase voorlopig ontwerp (VO) Fase definitief ontwerp en aanbestedingsgereed Fase uitvoering Fase nacalculatie en nazorg
Elke fase wordt afgerond met een faseverslag met vaststelling en goedkeuring door het MT en bestuur van Rondom Wonen. Indien door ontwikkelingen aan zowel de kostenkant als de opbrengsten kant het rendement van het goedgekeurde investeringsvoorstel afwijkt van het goedgekeurde rendement dan legt het bestuur een aangepast investeringsvoorstel ter goedkeuring voor aan de RvC. V.1.1 Fase initiatief Een initiatief tot een mogelijk project ontstaat veelal op basis van een vraag. Het kan echter ook een eigen initiatief zijn. Op basis van een presentatie of beschrijving wordt besloten of dit initiatief leidt tot het laten opstellen van een haalbaarheidsonderzoek door de afdeling Vastgoed. Het hiervoor benodigde budget wordt eveneens vastgesteld teneinde de haalbaarheid te kunnen onderzoeken (massastudie / stedenbouwkundig-ontwerp etc). De initiatieffase wordt aan het eind besproken in het MT en de uitkomsten vastgelegd door middel van een bestuursbesluit. V.1.2 Fase haalbaarheid Zodra er een (positief) besluit is genomen aan het einde van de initiatieffase tot het uitvoeren van de haalbaarheidsfase zal de afdeling vastgoed deze fase uitvoeren. Zij zorgt voor interactie met de afdelingen financiën en wonen. Het betreft een globale projectverkenning, het laten verrichten van stedenbouwkundig ontwerp en massastudie, markt onderzoek, opstellen woontechnisch programma van eisen, en evt. benodigde grondpositie. Deze worden vertaald in globaal benodigde budgetten en te verwachten huuropbrengsten. Er wordt een eerste rendementsberekening ex ante opgesteld. De resultaat van deze fase is de formulering en vaststelling van randvoorwaarden m.b.t. het te ontwikkelen vastgoed. Hierin valt ook de eventuele keuze van architect. Het fasedocument “Haalbaarheidsfase” incl. alle bijlagen, wordt besproken in het MT en door de bestuurder vastgesteld onder voorbehoud goedkeuring door de RvC. Goedkeuring door de RvC maakt de weg vrij voor de fase voorlopig ontwerp. V.1.3 Fase voorlopig ontwerp (VO) Het door middel van een VO visueel inzichtelijk maken van het bouw en woontechnische programma van eisen en toetsing aan de uitgangspunten zoals vastgesteld en goedgekeurd in de vorige fase. In deze fase vindt een globale financiële bouwkostentoets plaats. Zodra dit past binnen de financiële kaders van de haalbaarheidsfase zal het definitief concept VO via het fasedocument VO ter besluitvorming worden voorgelegd aan het MT/directie. Tevens kan op basis van een dan te nemen bestuursbesluit de omgevingsvergunning worden aangevraagd zodra de stukken daarvoor in de volgende fase gereed zijn.
D2012-100 BV
- 11 -
9-nov-12
Investeringsstatuut
V.1.4 Fase Definitief ontwerp (DO) en aanbestedingsgereed Na goedkeuring van de VO fase, wordt het VO uitgewerkt naar een definitief ontwerp en definitieve aanbestedingsstukken. Het uiteindelijke resultaat wordt getoetst op kosten en leidt tot bijstellen/vaststellen van een definitief budget van de stichtingskosten. In deze fase worden ook voorstellen gedaan tot de vorm van aanbesteden en welke partij(en) daarvoor in aanmerking zouden kunnen komen. De basis voor de keus is omschreven in het vigerende aanbestedingsbeleid van Rondom Wonen. De fase wordt vastgelegd door middel van het fasedocument DO / aanbestedingsgereed. Deze leidt, zowel technisch als financieel, tot een definitieve rendementsvaststelling. Dit faseverslag dient om definitief goedkeuring te krijgen (bestuursbesluit) voor de realisatiefase en om indien nodig tijdens de realisatiefase, nieuw mandaat te verkrijgen als tijdens de realisatie het mandaat dreigt te worden overschreden. V.1.5 Fase uitvoering Na de aanbesteding volgt al dan niet de gunning. Gunning vindt plaats zodra dit past binnen het in de vorige fase vastgestelde budget. Indien dit niet het geval is is de aanbesteding mislukt en zal nader overleg met partijen plaatsvinden om er alsnog uit te komen. Er vindt op dat moment overleg plaats met de directie. Indien er geen sprake is van gunning zal worden gehandeld naar bewind van zaken. Na gunning kan begonnen worden met de bouw. Tijdens de bouw wordt er regelmatig gecontroleerd en gerapporteerd aan verantwoordelijk manager (d.m.v. faseverslagen met daarin o.a. goed te keuren meer- en minderwerk). In de uitvoeringsfase zullen ook enkele administratieve zaken worden geïmplementeerd (opvoeren huurprijzen, puntenwaardering). V.1.6 Fase nacalculatie en nazorg Nadat het project formeel is opgeleverd aan Rondom Wonen begint de nazorgfase. De nazorgfase bestaat uit de onderhoudstermijn en de afwikkeling in administratieve en financiële zin. Het project wordt na de onderhoudstermijn door de afdeling Vastgoed overgedragen naar de afdeling wonen. Daarna volgt de eindafrekening van het project, de projectevaluatie en archivering. Door de afdeling financiën wordt de definitieve rendementsberekening (ex post) gemaakt op basis van de definitieve uitgaven en de definitief te ontvangen huren/opbrengsten. Finale beoordeling projectdossier en archiveringsrapportage maakt onderdeel uit van de verslaggevingscyclus richting bestuur en RvC.
V.2
Taken en bevoegdheden
Expliciete goedkeuring van investeringsbesluiten door de Raad van Commissarissen vindt plaats op basis van ingediende investeringsvoorstellen op projectniveau. De RvC heeft reeds kennis kunnen nemen van de projecten door goedkeuring van het investeringsprogramma in de jaarlijkse begrotingscyclus. Bij tussentijdse investeringen groter dan de (bestuurs)limiet in een begrotingsjaar die niet zijn opgenomen in het investeringsprogramma is eveneens expliciete goedkeuring van de RvC vereist.
V.3
Investeringsbeslissingen
Projectontwikkeling kent een aantal fasen. Het project en daarmee het startbesluit tot het aangaan van budgettaire verplichtingen naar derden start reeds in de initiatieffase. In elke opvolgende fase wordt een besluit genomen tot het aangaan van nieuwe budgettaire verplichtingen binnen de kaders van het 1e investeringsbesluit. In de fase defintief ontwerp en aanbestedingsgereed, wordt definitief beslist over de hoogte van de investering. De investeringsbeslissing in de haalbaarheidsfase is in feite het belangrijkste besluit tijdens het project. Bij dit besluit worden de programmatische keuzes gemaakt en de financiële effecten daarvan doorgerekend en verwerkt conform de rendementseisen en vastgestelde parameters. Dit investeringsbesluit wordt vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de RvC.
D2012-100 BV
- 12 -
9-nov-12
Investeringsstatuut Alle volgende fasen worden, indien deze fasen passen binnen de projectkaders van het genomen investeringsbesluit, alleen vastgesteld door het bestuur. Investeringsbeslissingen in fasen die in negatieve zin afwijken van de investeringsbeslissing in vorige fasen dienen alsnog te worden vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd te worden door de RvC.
V.4
Kwartaalrapportages
In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over: • de voorgenomen en lopende investeringen; • gedefinieerde afwijkingen ten opzichte van de in de begroting opgenomen investeringsvoornemens; • gerealiseerde rendementen op projectniveau en portefeuilleniveau. Tevens wordt een prognose gegeven van de uitkomsten op jaarbasis.
V.5
Jaarverslag en begroting
De investeringsparagraaf in de jaarrekening geeft een verslag van de uitvoering van het investeringsbeleid in het afgelopen jaar. Hierin komen onder andere de gecalculeerde onrendabele toppen aan de orde. De jaarlijkse concretisering van het investeringsbeleid wordt in de begroting opgenomen.
V.6
Controle
Onder verantwoordelijkheid van de directeur draagt het hoofd van de afdeling financiën zorg voor: • de administratieve organisatie en maatregelen van interne controle van het investeringsprocedure; • de controle van de onderbouwing van investeringsvoorstellen; • de managementrapportages en het jaarverslag, waarin begrepen de investeringsactiviteiten; • de uitvoering van interne audits. De externe controle van de jaarrekening waarin opgenomen de financiële effecten van de investeringen wordt uitgevoerd door de accountant.
Fokuswoning Keijzershof Pijnacker Zuid (De Erven)
D2012-100 BV
- 13 -
9-nov-12
Investeringsstatuut VI.
Risicomanagement
VI.1 Risico’s bij projectontwikkeling Rondom Wonen onderkent de volgende risico's bij projectontwikkeling: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Risico’s die samenhangen met het besluitvormingsproces Risico’s op het gebied van samenwerking Risico’s met betrekking tot de communicatie Risico’s met betrekking tot het draagvlak van het project Risico’s die samenhangen met het bouwprogramma Risico’s die samenhangen met de locatie van realisatie Risico’s met betrekking tot de bereikbaarheid infrastructuur en voorzieningen Risico’s met betrekking tot de positionering van het project ten opzichte van andere locaties Financiële investeringsrisico’s die samenhangen met de realisatie Risico met betrekking tot de financiering van het project Risico’s ten aanzien van de exploitatie van het project Risico’s ten aanzien van de stagnatie van de realisatie Risico’s ten aanzien van de fasering van het project.
Deze risicogebieden worden, daar waar van toepassing per project en per projectfase in kaart gebracht en daar waar mogelijk gekwantificeerd.
VI.2 Risicovolume Naast sturing op projectniveau, stelt Rondom Wonen ook de risico’s uit de projectenportefeuille op. Deze risico's worden gekwantificeerd en afgezet tegen de financiële ruimte van Rondom Wonen, het risicoplafond genaamd. Hieruit wordt duidelijk in hoeverre de organisatie een zogenaamde risicobuffer heeft om toekomstige risico's op te kunnen vangen. Het risico is de tegenvaller die uiteindelijk ontstaat, als een situatie zich voordoet waarbij het project niet meer doorgaat of meer gaat kosten dan wel minder gaat opbrengen dan verwacht. Alle projecten worden op basis van risicobedrag x kans van optreden in kaart gebracht. Op die manier wordt duidelijk in hoeverre de afzonderlijke projectrisico's tezamen impact hebben op het risicoplafond van Rondom Wonen. Daarnaast wordt zichtbaar welke projecten in de portefeuille een hoog risico met zich mee kunnen gaan brengen en welke projecten een minder groot risicoprofiel hebben. Het risicoplafond is afgestemd op het toekomstig eigen vermogen van Rondom Wonen en de toekomstige investeringsplannen. In beginsel dient het risicoplafond toereikend te zijn voor de opvang van verwachte risico's. Over het verwacht risicobedrag van de projectenportefeuille wordt elk kalenderkwartaal gerapporteerd aan het bestuur en de Raad van Commissarissen. De uitkomsten van de risicobepaling worden meegenomen in de besluitvorming rondom projectontwikkeling.
D2012-100 BV
- 14 -
9-nov-12
Investeringsstatuut Bijlage - Begrippenlijst WAARDEBEGRIPPEN Bedrijfswaarde: Netto contante waarde van de verwachte kasstromen gegeven de beleidsuitgangspunten van de corporatie op basis van de voorschriften van RJ645.
Netto Open Marktwaarde Marktwaarde —prijs die een derde maximaal bereid is voor het vastgoed te betalen- in verhuurde staat vanuit het perspectief van de verkoper.
Bruto Open Marktwaarde Marktwaardeprijs die een derde maximaal bereid is voor het vastgoed te betalen- in verhuurde staat vanuit het perspectief van de koper (dus inclusief bijkomende kosten).
WOZ waarde Voor woningen: de veronderstelde leegwaarde, dit wil zeggen de prijs die maximaal kan worden verkregen voor levering van de woning vrij van rechten en plichten. KENGETALLEN
Direct rendement Exploitatiesaldo in de meetperiode in relatie tot de netto open marktwaarde.
Indirect rendement Ontwikkeling van de marktwaarde van een enkel vastgoedobject in de meetperiode op basis van netto open marktwaarde.
Internal Rate of Return De discontovoet waartegen alle kasstromen, die met een investering worden gerealiseerd, contant worden gemaakt, zodat de contante waarde nul is.
Loan-to-value De verhouding tussen de financiering met vreemd vermogen en de economische waarde van het gefinancierde bezit op basis van netto open marktwaarde.
Interest Coverage Ratio De verhouding tussen operationele kasstroom en het saldo van de financieringslasten.
Financierings/investeringsratio Dit ratio geeft aan welk deel van de investering met vreemd vermogen wordt gefinancierd.
D2012-100 BV
- 15 -
9-nov-12
