Investeren in Groningen Trends en uitdagingen
Eindrapport
10 april 2015
2
Inhoudsopgave Perspectief voor Groningen
7
1
Inleiding
9
2
Wonen in Groningen
10
3
Vastgoed in Groningen
15
4
Infrastructuur in Groningen
18
5
Beleidsuitdagingen voor Groningen
21
Bijlage A Landelijk beeld
23
6
Perspectief voor Groningen
Omvangrijke uitdagingen rond herstructurering in Groningen In de komende decennia zijn er nog belangrijke ruimtelijke opgaven in Groningen die zich vooral toespitsen op herstructurering en aanpassing van de bestaande woningen, vastgoed en infrastructuur. In de periode tot 2040 gaat het onder meer om: • Aardbevingsbestendig maken van de gebouwde omgeving: op basis van voorlopige informatie en afhankelijk van de uitwerking van het aardbevingendossier kan de totale woning- en vastgoedproductie met 25% extra toenemen bovenop de trends in de verschillende scenario’s • Herstructureren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad: 47% van de gelabelde woningen heeft energielabel D-G • Selectief uitbreiden van de woningvoorraad met 10.000 à 15.000 woningen • Uitbreiding van de gebouwenvoorraad met 200.000 à 1 miljoen m2 bij gemiddelde tot hoge economische groei • Sterke stijging van het zorgvastgoed met 0,3 miljoen m2 à 0,6 miljoen m2 • Vervanging en vernieuwing van maatschappelijk en commercieel vastgoed • € 13 tot € 16 miljard voor nieuwbouw, vervanging en onderhoud van infrastructuur Groeimarkten in Groningen tot 2040
Wonen
Vastgoed
Infrastructuur
Aardbevingsbestendige woningen
Zorggebouwen
Reconstructie en onderhoud
Verbetering en verduurzaming bestaande voorraad
Vervanging en verbetering bestaande voorraad
Vervanging binnenstedelijke netwerken
Aardbevingsbestendige gebouwen
Aardbevingsbestendige infrastructuur
Bron: EIB
Samenvatting beleidsuitdagingen voor Groningen Wonen De bestaande woningvoorraad vraagt om een omvangrijke herstructurering, die sterk in het teken staat van het aardbevingsbestendig maken van de gebouwde omgeving. Deze opgave biedt kansen voor sterke verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, ook ten aanzien van duurzaamheid en levensloopbestendigheid.
7
-
-
De aanpak van de aardbevingenproblematiek leidt tot een sterke stijging van de woningbouwproductie, niet alleen door versterking van bestaande woningen maar ook door hogere eisen aan nieuwbouw. Op basis van voorlopige informatie wordt de extra productie in de bestaande voorraad geraamd op 25% bovenop de totale woning- en vastgoedproductie. Daarnaast zal nieuwe woningbouw moeten worden gecombineerd met krimpopgaven in delen van de provincie. Er doen zich grote verschillen voor tussen het gebied rond de stad Groningen en andere delen als Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving. Belangrijk is om de potenties van de sterkere gebieden te combineren met het op peil houden van de kwaliteit in andere gebieden.
Vastgoed Toenemende veroudering en hogere gebruikerswensen leiden tot behoefte aan vervanging en verbetering van de bestaande gebouwenvoorraad. Ook in het vastgoed is het aardbevingsbestendig maken van de gebouwen een belangrijke groeimarkt. De vergrijzing in de provincie vraagt om een sterke toename van het zorgvastgoed. Bij de ruimtelijke investeringsstrategie zal een evenwicht moeten worden gevonden tussen bereikbaarheid en betaalbaarheid van de voorzieningen. In een gunstig economisch klimaat is in Groningen behoefte aan uitbreiding van de voorraad bedrijfsruimten. Toenemende krimpopgaven in delen van de provincie, met name bij lage economische groei. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie toe. Infrastructuur Afnemende pendelstromen leiden tot een lagere uitbreidingsbehoefte, afgezien van lokale knelpunten. Bij gemiddelde tot hoge economische groei nemen de individuele en maatschappelijke wensen op het gebied van comfort en verkeersveiligheid toe. Deze zullen vooral via reconstructie van de bestaande infrastructuur moeten worden gerealiseerd. De toenemende veroudering van infrastructuurnetwerken uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw leidt tot groei van de vervangingsopgave.
8
1
Inleiding
Welke ontwikkelingen zijn in de komende decennia te verwachten in de gebouwde omgeving in Groningen? Zijn er in Groningen nog belangrijke groeimarkten op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur? Waar dreigt leegstand en hoe moet worden omgegaan met de vervanging van gebouwen en infrastructuur? In deze notitie schetsen we de trends en uitdagingen voor Groningen in de komende decennia. Drie scenario’s voor Nederland In de studie ‘Investeren in Nederland’1 worden drie scenario’s uitgewerkt voor de periode 20102040. Dit zijn scenario’s met duidelijk uiteenlopende ontwikkelingen op het terrein van economie, demografie en technologie. De gevolgen van deze toekomstige ontwikkelingen voor de gebouwde omgeving lopen sterk uiteen voor de verschillende regio’s van Nederland. Dit betekent dat ook de investeringsopgaven en de beleidsuitdagingen voor de regio’s sterk zullen verschillen. De scenario’s geven een beeld van mogelijke ontwikkelingen die op ons afkomen. Hierbij gelden uiteraard de nodige onzekerheden. 1
2
3
Dynamische Agglomeraties (DA). Dit is een scenario met een hoge economische en demografische groei. De werkgelegenheid stijgt en de inkomensontwikkeling is gunstig. Bevolking en huishoudens nemen vooral toe in de gebieden rond de sterke agglomeraties. Evenwichtige Groei (EG). Dit scenario is gebaseerd op de huishoudensprognoses uit het middenscenario van het CBS en hanteert economische groeicijfers die zijn af te leiden uit CPB-studies. Er is sprake van een solide economische groei, die op lange termijn vooral uit productiviteitsgroei bestaat. De ruimtelijke spreiding is meer gelijkmatig en trendmatig dan in DA. Ruimtelijke Segregatie (RS). Dit is een scenario met lage economische en demografische groei. De economie stagneert bijna en er is nauwelijks ruimte voor extra investeringen buiten de zorg. Er is sprake van regionale concentratie binnen de landsdelen.
Deze notitie gaat in op de trends en uitdagingen voor Groningen in de komende decennia. Voor meer achtergrond over de inhoud en de belangrijkste ontwikkelingen in de verschillende scenario’s op landelijk niveau wordt verwezen naar bijlage A bij deze notitie. Het volledige rapport ‘Investeren in Nederland’ zal binnenkort worden gepubliceerd.
1
Deze studie is verricht in samenwerking met Aedes, Bouwend Nederland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor een uitgebreidere beschrijving van de scenario’s en uitkomsten daarachter wordt verwezen naar dit landelijke rapport.
9
2
Wonen in Groningen
Welke ontwikkelingen staan ons op de woningmarkt in Groningen te wachten op lange termijn? Wat wordt de vraag naar huur- en koopwoningen en welke woonkwaliteiten worden vooral gevraagd? Hoe verhouden binnenstedelijke en groene woonlocaties zich tot elkaar? Wat betekent de vergrijzing voor de gevraagde samenstelling van de woningvoorraad? Hoe ziet de vervangingsopgave eruit in de komende decennia? Vooruitzichten: aantal huishoudens stabiliseert op termijn De bevolking in Groningen heeft momenteel een omvang van 580.000 personen. In de komende decennia zal de bevolkingsomvang in de provincie stabiliseren of dalen (tabel 2.1). De samenstelling van de bevolking gaat in alle scenario’s sterk veranderen. Tot 2040 is sprake van een sterke vergrijzing; het aantal 65-plussers neemt met ongeveer twee derde toe. In 2040 behoort één op de vier inwoners tot de groep ouder dan 65 jaar, in 2010 was dit één op de zes. Vooral de groep 20-65 jarigen neemt sterk af in aantal en aandeel. Het aantal huishoudens vertoont in Groningen de komende jaren lichte groei, om daarna ongeveer te stabiliseren. Alleen bij lage economische groei neemt het aantal huishoudens na 2020 af. In 2040 ligt dit aantal dan nog wel boven het niveau van 2010.
Tabel 2.1
Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in Groningen, 2010-2040, in duizenden
2010 EG 580
2020 RS 578
DA 574
EG 578
2040 RS 565
Bevolking
576
DA 578
Tot 20 jaar 20-65 jaar Ouder dan 65 jaar
128 358 90
123 335 120
123 339 118
121 340 117
126 294 154
126 301 151
120 297 148
Huishoudens
280
292
290
290
294
290
285
Bron: EIB
Toename aantal koopwoningen Deze trend in het aantal huishoudens is een belangrijke determinant voor de gevraagde omvang van de woningvoorraad. Naast de omvang van de woningvraag is ook de samenstelling van belang. Verschillende groepen – zoals jongeren, ouderen, samenwonenden en alleenstaanden – hebben verschillende voorkeuren en financiële mogelijkheden.
10
De toename van het aantal huishoudens betekent dat ook de totale woningvoorraad nog zal toenemen. Tussen 2010 en 2040 neemt deze toe met 10.000 à 15.000 woningen (tabel 2.2). De woningvoorraad in Groningen bestond in 2010 voor bijna 60% uit koopwoningen. Dit segment gaat in de komende jaren in absolute zin het sterkst stijgen. In RS gaat het om 8.000 extra koopwoningen in 2040, in DA neemt de voorraad met 23.000 koopwoningen toe. Dit betekent een stijging van de koopwoningvoorraad met 15%. De voorraad woningen in de gereguleerde huursector op de woningmarkt loopt in DA en EG terug. Alleen in RS blijft deze voorraad stabiel. De vrije huur groeit in relatieve zin sterk in DA en EG. De niveaus blijven hierbij in absolute zin nog vrij bescheiden.
Tabel 2.2
Ontwikkeling woningvoorraad in Groningen, 2010-2040, in duizenden
2010 EG 259
2020 RS 260
DA 263
EG 261
2040 RS 258
Woningvoorraad
249
DA 260
Gereguleerde huur Vrije huur Koop
92 12 145
91 14 155
92 15 152
94 14 152
75 20 168
85 21 155
91 14 153
Stedelijk Groen
66 183
68 192
71 188
73 187
69 192
74 187
77 181
Eengezins Meergezins
166 83
172 88
171 88
172 88
171 92
169 92
168 90
1.539
1.569
2.026
1.703
1.725
1.380
782
Opgeleverde woningen1 1 Aantallen in eindjaar
Bron: EIB
Vraag naar zowel stedelijke als groene woonomgeving neemt toe Groningen kent een bovengemiddeld aandeel woningen in een groene omgeving (gekenmerkt door een relatief lage bevolkingsdichtheid). In 2010 was bijna drie kwart van de woningen gelegen in een groene woonomgeving. De woningen in een stedelijke omgeving staan voor het overgrote deel in de stad Groningen. De verhouding tussen woningen in een stedelijke en een groene woonomgeving verschilt per scenario. In DA groeit het aandeel woningen in een groene omgeving nog enigszins. De vraag naar woningen in een groene omgeving neemt in dit scenario met bijna 10.000 toe. Opvallend is dat, in tegenstelling tot de meeste andere provincies, de vraag naar woningen in een stedelijke omgeving in absolute zin in RS het sterkst groeit. Tussen 2010 en 2040 gaat het om ruim 10.000 extra woningen in een stedelijke omgeving, in DA bedraagt deze toename 3.000 woningen.
11
Woningvraag nauwelijks op te vangen via transformatie Evenals in andere provincies is de vraag naar uitbreiding van de woningvoorraad in Groningen maar beperkt op te vangen door transformatie van vrijkomende ruimte bij bijvoorbeeld kantoren, winkels of verzorgingshuizen. Er zal dus voorlopig nieuw woningaanbod moeten komen om aan de groeiende woningvraag tegemoet te kunnen komen. Voor het ruimtelijk beleid betekent dit dat een goede balans zal moeten worden gevonden in het realiseren van de uitbreidingsvraag op stedelijke en groene locaties. Grote regionale verschillen De demografische situatie in de provincie Groningen verschilt sterk tussen de regio’s. De regio rond de stad Groningen doet het in alle scenario’s (veel) beter dan de andere gebieden, met name Delfzijl en omgeving en in mindere mate Oost-Groningen. De regionale verschillen doen zich zowel voor bij bevolking en huishoudens als bij de werkgelegenheid. Verbetering duurzaamheid gebouwenvoorraad In de afgelopen jaren is de woningvoorraad in Groningen energie-efficiënter geworden. In totaal zijn ruim 90.000 energielabels toegekend. Drieëenvijftig procent van de gelabelde woningen heeft het label A, B of C. Hiermee wijkt Groningen niet veel af van het landelijk gemiddelde waar 51% dit label heeft. Minder dan 10% heeft in Groningen het label F of G. De gemiddelde energieindex van de gelabelde woningen in Groningen is iets minder gunstig dan het landelijk gemiddelde. Bij de utiliteitsgebouwen scoort Groningen bij de kantoren slechter dan het landelijk gemiddelde wat betreft de energieindex. Bij winkels is de index iets beter. Verdere verduurzaming van de gebouwenvoorraad in Groningen blijft in de komende tijd een belangrijke opgave die geïntegreerd zal moeten worden in de toekomstige bouwopgave. Energielabels woningen, Groningen en totaal Nederland
A, A+ of A++
B of C
D of E
F of G
Groningen
7%
46%
38%
9%
Nederland
5%
46%
38%
10%
Bron: EIB
Verbetering van de voorraad De kwalitatieve opgave in de voorraad komt niet alleen voort vanuit de vraag. Er is een vrij omvangrijke voorraad van naoorlogse woningen die in hoog tempo is ontwikkeld in de tijd van woningnood na de Tweede Wereldoorlog. Circa 55.000 woningen in Groningen zijn gebouwd in de periode 1950-1970 (figuur 2.1). Een groot deel hiervan zal in de komende decennia naar verwachting moeten worden verbeterd of vervangen. Groningen kent een relatief laag aandeel van woningen na 1980 (een derde van de voorraad). In geheel Nederland ligt dit aandeel boven 40%.
12
Figuur 2.1
Verdeling aantal woningen naar bouwjaar, Groningen en totaal Nederland (in %)
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Groningen
Nederland
Bron: EIB
Woningbouwopgave: sterke impuls vanuit het aardbevingendossier De totale woningbouwopgave neemt in Groningen de komende decennia toe bij gemiddelde tot hoge economische groei toe (figuur 2.2). In 2010 was deze opgave bijna € 650 miljoen, in DA neemt deze toe naar € 875 miljoen in 2040. In EG stijgt deze naar € 725 miljoen. Alleen in RS neemt de totale opgave in de komende decennia af. In 2040 ligt deze bijna 15% onder het niveau van 2010. De verschillen tussen de scenario’s worden vooral bepaald door de ontwikkelingen in de nieuwbouw. In DA stijgt de nieuwbouwproductie tussen 2010 en 2040 met circa 50%. In deze cijfers zijn de maatregelen in het kader van het aardbevingendossier nog niet meegenomen (zie kader ‘Aardbevingendossier’). Deze maatregelen zullen leiden tot extra bouwproductie bovenop de geraamde groei in DA en EG. De daling van de woningbouwopgave in RS zal in ieder geval deels worden gecompenseerd door extra productie in verband met de aardbevingen. In alle scenario’s wordt herstel, verbouw en onderhoud in de woningbouw in absolute zin belangrijker. Dit heeft te maken met de grote verbeterings- en vervangingsopgave in de woningvoorraad in de komende tijd, vooral als de effecten van het aardbevingendossier volledig worden meegenomen. In EG en RS neemt niet alleen het niveau, maar ook het aandeel van herstel, verbouw en onderhoud in de woningbouwproductie toe, naar twee derde respectievelijk 80%. In 2010 was dit aandeel 60%. Opmerkelijk is dat (afgezien van de implementatie van de aardbevingsmaatregelen) in DA de verdeling tussen nieuwbouw enerzijds en herstel, verbouw en onderhoud anderzijds op de langere termijn niet sterk wijzigt.
13
Aardbevingendossier Het aardbevingendossier leidt in de komende decennia tot een omvangrijke extra bouwproductie. Mogelijk is aanpassing nodig van 30.000 tot 90.000 woningen waarvan de kosten zouden kunnen oplopen tot € 6,5 miljard*). Dit bedrag heeft vooral betrekking op aanpassingen van woningen. Daarnaast zullen andere gebouwen en infrastructuur meer bestendig gemaakt moeten worden voor aardbevingen. Het genoemde bedrag zal mogelijk niet volledig tot bouwproductie leiden omdat ook andere kosten als begeleiding, ontwerp en onderzoek hiertoe zullen behoren. Het is nog niet bekend hoe inventarisatie, schadeafhandeling en daadwerkelijke uitvoering zullen worden georganiseerd. Evenmin is de fasering van de uitvoering bekend. Uit een recente inventarisatie van de NAM komt voor de komende vijf jaar een bedrag naar voren van € 750 miljoen voor schadeherstel en –preventie aan woningen en gebouwen, dat is € 150 miljoen per jaar.**) De voorlopige informatie uit de verschillende bronnen geeft aanwijzingen dat de extra bouwproductie als gevolg van de aardbevingenproblematiek aanzienlijk zal zijn. Vooralsnog wordt indicatief uitgegaan van jaarlijks € 300 miljoen extra bouwproductie in woningbouw en vastgoed. Ten opzichte van de totale opgave in woningbouw en vastgoed betekent dit een impuls van ongeveer 25%. Dit heeft betrekking op het versterken van de bestaande voorraad. Daarnaast wordt de productie nog vergroot doordat hogere eisen zullen worden gesteld aan nieuwe woningen, gebouwen en infrastructuur. De kosten van toekomstige nieuwbouw kunnen hierdoor tot 15% hoger uitvallen. *) Stuurgroep NPR. Impact Assessment Nederlandse Praktijk Richtlijn. 8 januari 2015. **) Vertrouwen op herstel en Herstel van vertrouwen. 17 januari 2014.
Figuur 2.2
Woningbouwopgave in Groningen, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 1
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2020 2030 2040 DA Nieuwbouw
2010 2020 2030 2040 EG Herstel en verbouw
1 Exclusief maatregelen aardbevingendossier Bron: EIB
14
2010 2020 2030 2040 RS Onderhoud
3
Vastgoed in Groningen
In welke deelmarkten van de utiliteitsbouw zal de gebouwenvoorraad in Groningen nog groeien? Wat betekent de toenemende veroudering van de nu nog jonge gebouwenvoorraad voor de toekomstige vervangingsopgave? En hoe werken ontwikkelingen rond leegstand, internetwinkelen, ‘het nieuwe werken’ en de beleidsingrepen in de zorg in de verschillende scenario’s door op de verwachte ruimtevraag? De voorraad utiliteitsgebouwen is naar zes gebouwtypen gedefinieerd: bedrijfsruimten, kantoren, winkels, onderwijsgebouwen, zorggebouwen en overige gebouwen. Demografie en economie spelen generiek een rol in de opbouw van de gebouwenvoorraad. In het geval van maatschappelijk vastgoed zijn ook beleidsingrepen zichtbaar. Een groot deel van de zorggebouwen en scholen is in de jaren zeventig van de vorige eeuw gebouwd. De kantorenvoorraad is vooral na 1985 gebouwd. In deze periode is het aantal kantoorbanen door een groeiende beroepsbevolking en de verdienstelijking van de economie sterk gegroeid. De voorraad winkels en bedrijfsruimten ontwikkelt zich meer in lijn met de economische groei. Vooruitzichten: werkgelegenheid neemt af Een belangrijke determinant voor de vastgoedsector is de ontwikkeling van de werkgelegenheid. In Groningen neemt de werkgelegenheid in de komende decennia af (figuur 3.1). In 2010 was deze 246.000 arbeidsplaatsen, in 2040 is dit met 13.000 tot 26.000 afgenomen. Tot 2020 is in DA en EG sprake van een stabiel patroon. De totale vastgoedopgave in Groningen wordt, evenals bij de woningbouw, beïnvloed door de maatregelen uit het aardbevingendossier. In de verschillende scenario’s hierna is nog geen rekening gehouden met de extra productie die uit deze maatregelen zal voortvloeien. In hoofdstuk 2 is indicatief op deze effecten ingegaan. Exclusief deze maatregelen blijft in DA de vastgoedproductie redelijk op peil. In 2040 ligt deze evenals in 2010 op circa € 450 miljoen. In EG is tussen 2010 en 2030 sprake van een daling van de opgave. Daarna treedt herstel op en wordt het niveau van 2010 weer genaderd. RS kenmerkt zich door een blijvend lager niveau van de vastgoedactiviteiten. In alle scenario’s valt de nieuwbouw sterk terug, in RS ligt het niveau in 2040 80% lager dan in 2010. Herstel, verbouw en onderhoud van vastgoed in Groningen vertonen in alle scenario’s groei. In 2010 waren deze goed voor € 250 miljoen bouwproductie. Dit stijgt naar € 310 tot € 380 miljoen in 2040. Dit zal na verdere uitwerking van het aardbevingendossier naar verwachting hoger uitvallen. Deze verschuivingen zijn het effect van de demografische dynamiek waardoor uitbreiding van de voorraad minder belangrijk wordt. Behoud en verbetering van de bestaande voorraad winnen aan gewicht. Toenemende kwaliteitseisen spelen bij de groei van de verbeteringsopgave eveneens een belangrijke rol. Regionale verschillen binnen de provincie De ontwikkelingen in de werkgelegenheid lopen vrij sterk uiteen tussen de scenario’s. In alle scenario’s blijven Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving achter bij de rest van de provincie. Vooral de stad Groningen en de directe omgeving doen het relatief beter, al neemt ook daar de werkgelegenheid tussen 2010 en 2040 af.
15
Figuur 3.1
Werkgelegenheid in Groningen, 2010-2040, in duizend personen
275
250
225
200
175
150 2010
DA
EG 2020
RS
DA
EG
RS
2040
Bron: EIB
Sterke groei zorgvastgoed In de komende decennia blijft de gebouwenvoorraad in Groningen in het DA-scenario groeien (tabel 3.1). In totaal komt er in de komende decennia bijna 1 miljoen m2 bij. In EG is de toevoeging aan de totale voorraad beperkt, in RS is sprake van krimp van de totale gebouwenvoorraad. Het zorgvastgoed is een sterke groeimarkt in Groningen. In relatieve zin groeit de gebouwenvoorraad in dit segment met 20 tot 40% in de periode 2010-2040. Ook in absolute zin is de groei in het zorgvastgoed het grootst. Van de 0,9 miljoen m2 die er in DA bij komt, heeft 0,6 miljoen m2 betrekking op de zorg. In EG komt er 0,4 miljoen m2 bij. Achtergrond van deze sterke groei is met name de toenemende vergrijzing in de provincie. In EG blijft de kantorenvoorraad de komende tijd op peil, terwijl deze in DA en RS langzaam afneemt. Deze verschillen hangen samen met de relatief gunstigere ontwikkeling van de werkgelegenheid in EG. De ontwikkelingen in de werkgelegenheid leiden ertoe dat de uitbreidingsvraag in de gebouwenvoorraad op een veel lager niveau zal komen dan in het achterliggende decennium. Tussen 2000 en 2010 was de jaarlijkse uitbreidingsvraag gemiddeld 0,2 miljoen m2. Tussen 2020 en 2040 is dit teruggelopen tot een kwart van dit niveau. De vervangingsvraag daarentegen komt de komende jaren op een hoger peil te liggen. Tussen 2020 en 2040 ligt de vervangingsvraag in alle scenario’s veel hoger dan de uitbreidingsvraag. Van toenemend belang wordt ook dat voor een deel van het vastgoed naar verwachting geen bestemming meer gevonden zal kunnen worden. In totaal gaat het om ½ tot 1,2 miljoen m2 in een periode van 20 jaar. Deze krimpopgave neemt vooral in RS sterk toe. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie in RS toe.
16
Figuur 3.2
Vastgoedopgave in Groningen, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 1
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2020
2030 2040 DA Nieuwbouw
2010 2020
2030 2040 EG
Herstel en verbouw
2010 2020 2030 2040 RS Onderhoud
1 Exclusief maatregelen aardbevingendossier Bron: EIB
Tabel 3.1
Ontwikkeling gebouwenvoorraad in Groningen, 2010-2040, in miljoen m2
2010 Gebouwenvoorraad Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen
16,1 8,2 2,0 2,0 1,8 1,4 0,7
DA 16,4 8,4 2,0 2,0 1,7 1,7 0,7
EG 16,3 8,4 2,0 2,0 1,7 1,6 0,7
2020 RS 15,9 8,0 2,0 2,0 1,7 1,6 0,7
DA 17,0 8,6 1,9 2,2 1,8 2,0 0,8
EG 16,3 8,3 2,0 2,1 1,7 1,8 0,7
2040 RS 15,7 7,3 1,9 2,0 1,7 1,7 0,6
DA 0,8 0,5 0,3
EG 0,5 0,6 0,3
2010-2020 RS 0,3 0,3 0,5
DA 1,0 1,6 0,5
EG 0,7 1,4 0,6
2020-2040 RS 0,2 0,8 1,2
20012010 Mutaties Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Krimpopgave
2,0 0,5 0,1
Bron: EIB
17
4
Infrastructuur in Groningen
Welke opgaven zijn er in Groningen op het gebied van de infrastructuur? Wat betekenen de demografische en economische ontwikkelingen in de provincie voor de behoefte aan nieuwe infrastructuur? In welke mate zal in de komende decennia sprake zijn van vervanging van infrastructuur? Welke groeimarkten dienen zich de komende tijd aan? De provincie Groningen heeft ongeveer 580.000 inwoners en een bevolkingsdichtheid die half zo groot is als het gemiddelde van Nederland. Eén op de drie inwoners van de provincie woont in de stad Groningen. Een groot deel van de activiteiten en de daarmee samenhangende verkeersstromen concentreren zich rond de hoofdstad. Daarnaast zijn de Eemshaven en de haven van Delfzijl van belang voor de investeringsactiviteit. Naast Rijk en provincie hebben de gemeenten in Groningen het beheer over een groot deel van de infrastructuur. Toekomstige ontwikkelingen in de infrastructuuropgave staan onder meer onder invloed van demografische trends. De groei van de mobiliteit wordt daarbij bepaald door de ontwikkeling van de werkgelegenheid. De economische groei in de komende decennia leidt tot extra kwaliteitsvraag en is daarnaast ook bepalend voor de investeringen in de private sector, bijvoorbeeld in het noordelijk havengebied (energie, data). Vooruitzichten: afnemende pendelstromen, minder uitbreiding De totale infrastructuuropgave voor de komende decennia wordt geraamd op € 13 tot € 16 miljard. Hiervan betreft € 5 tot € 7 miljard nieuwbouw en reconstructie. Vervanging en onderhoud vragen naar verwachting € 8 tot € 9 miljard tot 2040. In deze bedragen is nog geen rekening gehouden met mogelijke extra maatregelen voor het aardbevingsbestendig maken van de infrastructuur. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om dijken, hoogspanningsmasten en kunstwerken. Het aandeel nieuwbouw en reconstructie neemt in Groningen in de komende decennia af van bijna 45% in 2010 naar 40% of minder in 2040 (figuur 4.1). De demografische ontwikkelingen hebben een drukkend effect op de uitbreidingsinvesteringen in de provincie. Nieuwbouw en reconstructie blijven in absolute zin op peil in DA en EG. Hierbinnen is wel sprake van een daling van de nieuwbouw ten gunste van de reconstructie. In RS neemt nieuwbouw en reconstructie ook in absolute zin af.
18
Figuur 4.1
Infrastructuuropgave in Groningen, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 1
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2020 2030 2040 DA
2010 2020 2030 2040 EG
Nieuwbouw en reconstructie
2010 2020 2030 2040 RS
Vervanging en onderhoud
1 Exclusief maatregelen aardbevingendossier Bron: EIB Na 2020 relatief sterk afnemende pendelstromen Groningen wordt gekenmerkt door een afnemende werkgelegenheid in de komende decennia. Dit vertaalt zich ook in de ontwikkeling van de pendelstromen voor het woon-werkverkeer (figuur 4.2). Tot 2020 is alleen nog sprake van een lichte groei van de pendelstromen in de regio rond de stad Groningen. Bij lage economische groei stagneert de groei van het pendelverkeer. Na 2020 nemen de pendelstromen in alle scenario’s in alle delen van de provincie af. In het gebied rond Delfzijl nemen deze na 2020 af met gemiddeld 1 tot 2% per jaar. Afname van de pendelstromen leidt ertoe dat de druk op de capaciteit van het wegennet gemiddeld genomen zal afnemen. De nieuwbouw van infrastructuur zal dan ook vanaf 2020 afnemen. In RS gaat het om gemiddeld bijna 5% per jaar in het volgende decennium. In DA en EG is de afname minder, maar wel duidelijk aanwezig. Lokaal kunnen wel knelpunten blijven bestaan, die om een oplossing vragen. Tegenover de daling van de nieuwbouw staat tussen 2020 en 2030 een toename van de opgaven in de sfeer van reconstructie. Vooral in geval van gemiddelde tot hoge economische groei zullen de eisen en wensen van gebruikers van de infrastructuur blijven toenemen. Dit betreft in DA bijvoorbeeld eisen ten aanzien van comfort en bereikbaarheid. In het EG-scenario gaat het daarnaast ook om eisen met een maatschappelijke achtergrond, bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid van kernen, beperking van geluidoverlast en verbetering van de verkeersveiligheid. Deze toenemende eisen kunnen niet worden gerealiseerd via uitbreiding van de infrastructuur, maar zullen moeten worden geïntegreerd in de opgaven voor reconstructie en ook vervanging van de infrastructuur in de komende jaren.
19
Figuur 4.2
Pendelstromen in Groningen, 2010-2040 (gemiddelde mutatie per jaar in %)
0,6 0,3 0,0 -0,3 -0,6 -0,9 -1,2 -1,5 -1,8 2010-2020 2020-2040 DA Oost-Groningen
2010-2020 2020-2040 EG Delfzijl en omgeving
2010-2020 2020-2040 RS Overig Groningen
Bron: EIB
Grote opgaven voor gemeenten De ontwikkelingen op de woningbouwmarkt hebben ook effect op de infrastructuur. Met name de investeringen van gemeenten en energie- en waterbedrijven worden beïnvloed door de bouw van nieuwe woningen. Denk hierbij aan het aanleggen en ontsluiten van bouwlocaties, aansluiten van de woningen op de nutsinfrastructuur en de inrichting van woonwijken. De woningnieuwbouw blijft in Groningen de komende decennia belangrijk. Jaarlijks gaat het om gemiddeld 1.500 woningen per jaar. Alleen bij lage economische groei liggen deze aantallen veel lager. De woningbouwgerelateerde investeringen blijven daarmee op een relatief hoog niveau. In de gemeenten, maar ook bij andere infrastructuurbeheerders, is in Groningen sprake van een toenemende veroudering van de infrastructuur. Onder meer gemeentelijke wegen en riolering die in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw zijn aangelegd, komen in de komende decennia voor vervanging in aanmerking. Verwacht wordt dan ook dat de vervangingsopgave bij de infrastructuur tot 2040 zal toenemen. Hierbij zal mogelijk ook een koppeling moeten worden gelegd naar het aardbevingsbestendig maken van de infrastructuur.
20
5
Beleidsuitdagingen voor Groningen
Integrale herstructureringsopgave De uitdagingen in de provincie Groningen in de gebouwde omgeving liggen vooral in de herstructurering van de bestaande voorraad. Deze herstructurering heeft een omvangrijk en integraal karakter en betreft zowel het aardbevingsbestendig maken van de voorraad als het verbeteren van de kwaliteit op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Ook de effecten van krimp en vergrijzing op leegstand en leefbaarheid moeten hierin worden meegenomen. Toenemende vraag naar koopwoningen De lichte toename van het aantal huishoudens leidt ertoe dat in de provincie Groningen de woningvoorraad tot 2040 met 10.000 à 15.000 woningen zal moeten toenemen. In de woningvoorraad zal het aandeel koopwoningen toenemen. Bij hoge economische groei gaat het om circa 23.000 extra koopwoningen; hierbij neemt de voorkeur voor wonen in een groene woonomgeving toe. Bij lage economische groei gaat het vooral om woningen in een stedelijke omgeving. Verschillen in regionale dynamiek Binnen de provincie is er regionale differentiatie waarbij het gebied met de stad Groningen zich gunstiger ontwikkelt dan de andere delen van de provincie. Meer regionale samenwerking, gericht op het ruimte geven aan de sterkere gebieden en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de gebouwde omgeving in andere gebieden, kan hiervoor gewenst zijn. Grote verbeteringsopgave bestaande voorraad Circa 55.000 woningen in Groningen zijn gebouwd in de vroeg naoorlogse periode (1950-1970). Deze woningen zullen nog een belangrijke kwaliteitsverbetering moeten ondergaan, door renovatie of door sloop en vervangende nieuwbouw. Daarbij moet ook nog een groot aantal woningen worden verduurzaamd. Een deel van de woningen in Groningen heeft inmiddels een energielabel. Bijna de helft van de gelabelde woningen heeft een energielabel D of ongunstiger en zal verder moeten worden verduurzaamd. Sterke uitbreiding zorgvastgoed De vergrijzing in de provincie vraagt om een sterke toename van het zorgvastgoed. Dit segment vertoont de sterkste groei op de vastgoedmarkt. Belangrijk is om in de ruimtelijke investeringsstrategie een evenwicht te vinden tussen bereikbaarheid en betaalbaarheid van de voorzieningen. In een gunstig economisch klimaat is in Groningen ook nog behoefte aan uitbreiding van de voorraad bedrijfsruimten. Vervanging verouderende gebouwen De bestaande gebouwenvoorraad zal de komende decennia geleidelijk verouderen. Om tegemoet te komen aan hogere gebruikers- en maatschappelijke eisen is een groot deel van deze voorraad de komende decennia aan vervanging toe. De krimpopgave zal in delen van de
21
provincie toenemen, met name bij lage economische groei. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie toe. Kwaliteitsverbetering infrastructuur vooral via reconstructies Door de afnemende werkgelegenheid nemen ook de pendelstromen in en naar de provincie af. Hierdoor is er, afgezien van lokale knelpunten, minder uitbreidingsbehoefte. Dit betekent dat de toenemende eisen en wensen van gebruikers van de infrastructuur (bij gemiddelde tot hoge economische groei) vooral via reconstructie van de bestaande infrastructuur moeten worden gerealiseerd. Toenemende vervangingsopgave bij binnenstedelijke infrastructuurnetwerken In de komende decennia zullen energie-, water- en rioleringsnetwerken verder verouderen, evenals het wegennet. De groeiende vervangingsopgave zal voor een belangrijk deel in het bestaande bebouwde plaatsvinden. Deze kostbare en complexe opgave heeft grote maatschappelijke effecten.
22
Bijlage A Landelijk beeld
Trendmatige demografische groei: een miljoen extra huishoudens tot 2040 In het landelijk beeld lopen de demografische ontwikkelingen sterk uiteen in de verschillende scenario’s. In het EG-scenario is sprake van een toename van ruim 1 miljoen huishoudens in de periode 2010-2040. In het DA-scenario komen er 1,4 miljoen huishoudens bij, terwijl in het RSscenario het aantal huishoudens nog met 700.000 toeneemt. In figuur 1 wordt de huishoudensgroei in drie scenario’s weergegeven.
Figuur 1
Huishoudensontwikkeling in drie scenario’s, 2010-2040
9,5
Aantal in miljoenen
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0 2010
2015
2020
Dynamische Agglomeraties
2025 Evenwichtige Groei
2030
2035
2040
Ruimtelijke Segregatie
Bron: EIB
Vergrijzing overheerst demografisch beeld In het demografische beeld is het de vergrijzing die het meeste opvalt. Het aantal ouderen zal met ongeveer 80% stijgen in de komende dertig jaar, zoals blijkt uit tabel 1. De groep ‘oudere ouderen’ (vanaf 80 jaar) wordt meer dan twee keer zo groot. Opvallend is verder dat van ontgroening in absolute zin naar verwachting geen sprake zal zijn in de komende decennia. Het aantal jongeren blijft gelijk en ook de groep tussen 30 en 50 jaar blijft stabiel na 2020. Het is de groep tussen 50 en 70 jaar die, na 2020, in absolute termen terugloopt. Hier neemt het aantal personen met 600.000 tot 800.000 af in de periode 2010-2040.
23
Tabel 1
Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, 2010-2040, in miljoenen1
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Totale bevolking
2020
2040
4,9 1,0 4,7 4,2 1,1 0,7
DA 4,9 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
EG 4,8 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
RS 4,7 1,1 4,1 4,6 1,6 0,8
DA 5,1 1,1 4,6 4,0 2,1 1,7
EG 4,8 1,0 4,3 3,9 2,1 1,6
RS 4,5 0,9 4,1 3,8 2,1 1,5
16,7
17,4
17,2
17,0
18,6
17,8
17,0
1 De getallen zijn afgerond, hierdoor kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.
Bron: EIB
Sterke stijging opleidingspeil Een andere opvallende trend is dat in de komende decennia het opleidingspeil van de bevolking sterk zal toenemen. In 2010 was gemiddeld 38% van de bevolking hoog opgeleid, in 2040 is dit toegenomen tot bijna de helft. Tabel 2 geeft dit weer voor het EG-scenario. In de andere scenario’s is het beeld vergelijkbaar. Opvallend is het verschil in opleidingspeil tussen jongeren en ouderen. De meeste winst in termen van een stijgend opleidingsniveau wordt bereikt onder ouderen. De generatie van laagopgeleide ouderen sterft uit in de komende decennia en deze wordt vervangen door de babyboomgeneratie. Waar de (oudere) ouderen van nu vaak laag tot middelbaar opgeleide alleenverdieners zijn, zijn de nieuwe ouderen vaak middelbaar tot hoogopgeleide tweeverdieners. In termen van inkomen zijn de toekomstige ouderen dan ook veel beter af in vergelijking met hun ouders nu.
Tabel 2
Opleidingspeil huishoudens naar leeftijdsgroepen, in het EG-scenario, aandelen in procenten, 2010-2040
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Gemiddeld
Bron: EIB
24
Laag 12 11 16 33 56 65 29
Middelbaar 63 40 38 30 20 16 33
Hoog 25 49 46 37 24 19 38
2040 Laag 9 7 7 11 20 25 13
Middelbaar 64 41 37 37 38 35 38
Hoog 27 52 56 52 42 40 49
Flinke uitbreidingsvraag op de woningmarkt De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals hierboven geschetst is op lange termijn bepalend voor de uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Op middellange termijn kunnen verschuivingen optreden in de leeftijd waarop huishoudens zelfstandig gaan wonen – waarbij de leeftijd doorgaans daalt in tijden van economische voorspoed en stijgt bij een verslechtering van het economische klimaat – maar op lange termijn is er een hechte relatie tussen de structurele groei van het aantal huishoudens en de groei van de woningvoorraad. Naast uitbreidingsvraag is er ook vervangingsvraag, die voor het grootste deel in de sociale voorraad plaatsvindt. De omvang van de vervangende nieuwbouw wordt vooral bepaald door de leeftijd en kwaliteit van de bestaande voorraad en de financiële mogelijkheden van de corporaties. In figuur 2 wordt de ontwikkeling van de uitbreidings- en vervangingsvraag voor geheel Nederland weergegeven. In de komende decennia moet nog een flink aantal woningen worden gebouwd. Het tempo van de jaarlijkse woningbouwproductie neemt in alle scenario’s wel (duidelijk) af in de tijd in samenhang met de afnemende demografische groei.
Figuur 2
Uitbreidings- en vervangingsvraag, 2010-2040
1.600
Aantal woningen in duizenden
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Uitbreiding Dynamische agglomeraties
Vervanging Evenwichtige groei
Ruimtelijke segregatie
Bron: EIB
De vraag is vervolgens op welke wijze in deze uitbreidingsvraag kan worden voorzien. Wat betreft de locaties wordt onderscheiden tussen (binnen)stedelijke locaties en landelijke locaties. Naast fysieke beperkingen voor de invulling van de woningvraag op stedelijke locaties spelen de potentiële effecten op de grondexploitaties een rol. Tabel 3 geeft een beeld van deze effecten. Ook in de toekomst zijn stedelijke locaties gemiddeld verliesgevend, terwijl op landelijke locaties positieve grondexploitatiesaldi te realiseren zijn. Dit leidt er toe dat ontwikkelingen in het DA-scenario het beste gewaarborgd kunnen worden. In het EG-scenario leidt een sterk binnenstedelijk bouwprogramma tot problemen met het rendabel ontwikkelen van de plannen. De negatieve ontwikkeling van de reële huizenprijs en lage bouwvolumes zorgen er in het RS-
25
scenario voor dat de exploiteerbaarheid van woningen sterk onder druk komt te staan. Alleen kwalitatief hoogwaardige locaties bieden daar nog perspectief.
Tabel 3
Financieel effect grondexploitaties uitbreidingsvraag, 2010-2040, netto contante waarde, miljard euro, prijzen 2013
Dynamische Agglomeraties
Evenwichtige Groei
Ruimtelijke Segregatie
-2,3 8,3 6,0
-4,6 3,4 -1,3
-3,5 0,8 -2,7
Stedelijk Landelijk Totaal
Bron: EIB
De kwantitatieve woningvraag vereist nieuw woningaanbod Het toenemende woningaanbod zal vooral via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe locaties tot stand moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies. In de woningsector zelf is nauwelijks sprake van leegstand. Bij de particuliere huursector is sprake van een leegstandspercentage van rond de 15%, maar dit is vooral een registratieprobleem. De leegstand zit vooral in recreatiegebieden en boven winkels in de steden, waar illegale verhuur een belangrijke rol speelt. Professionele verhuurders in de vrije sector kennen een leegstand van rond de 2%, wat een frictieleegstand is. Van een andere dimensie is de leegstand in de kantorensector en in wat mindere mate die in de winkelsector. Ook is sprake van het overtollig worden van verzorgingshuizen als gevolg van de beleidsveranderingen in het kader van AWBZ. De relevante aantallen vierkante meters blijken echter gering te zijn als deze worden afgezet tegen de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt, zoals blijkt uit tabel 4.
Tabel 4
Leegstand bij kantoren, winkels en verzorgingshuizen in relatie tot de woningvraag
Kantoren Winkels Verzorgingstehuizen1 Totaal
Overcapaciteit in miljoen m2
Beschikbaar voor conversie
Potentieel aan woningen
7,6 1,6 8,0
25% 60% 25%
20.000 10.000 20.000 50.000
1 Betreft alle capaciteit van de huidige verzorgingstehuizen
Bron: EIB
De beschikbare overcapaciteit in de utiliteitssector is daarmee hooguit goed voor het opleveren van enkele tienduizenden woningen en zal daarmee niet snel kunnen uitkomen boven een jaar vraag naar nieuwe woningen. Als oplossing voor de woningvraag op lange termijn is de rol van
26
de bestaande voorraad daarmee dus zeer bescheiden. De woningvraag zal met andere woorden moeten worden opgevangen via nieuw woningaanbod. Dit speelt vooral in de Randstad en andere centraal gelegen gebieden in ons land, waar sprake is van een krachtige groei van de vraag. Toenemende regionale verschillen De ruimtelijke spreiding van de groei is de komende decennia niet gelijkmatig. De verwachting is dat juist in scenario’s met een hoge demografische druk er sprake zal zijn van extra groei, zoals in de Randstad en enkele andere groeigebieden buiten de Randstad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens naar landsdeel is weergegeven in tabel 5. Uit de tabel kan worden opgemaakt dat in Randstad Noord (Noord-Holland en Utrecht) er 400.000 (EG) tot bijna 600.000 (DA) huishoudens bij kunnen komen als sprake is van een trendmatige tot hoge demografische groei in Nederland. Het gaat dan om een groei van het aantal huishoudens in dit deel van het land met 20 tot 30%. In Randstad Zuid (provincie Zuid-Holland) is de demografische groei wat minder krachtig dan in Randstad Noord. Deze ligt dichter bij het nationale gemiddelde. In de drie noordelijke provincies van ons land komt de groei van het aantal huishoudens in de beschouwde periode in geen van de scenario’s uit boven 10%. Het beeld is dat de regionale demografische verschillen zullen toenemen, waarbij vooral de mate waarin dit zal gebeuren met (veel) onzekerheid is omgeven.
Tabel 5
Huishoudens naar landsdeel, 2010 en 2040, in duizenden
2010
Noord Oost Randstad Noord Randstad Zuid Zuid Totaal
773 1.500 1.817 1.611 1.743 7.444
2040 Dynamische Agglomeraties 845 1.821 2.390 1.987 1.958 9.001
Evenwichtige Groei 835 1.756 2.207 1.876 1.865 8.539
Ruimtelijke Segregatie 811 1.704 2.072 1.755 1.804 8.146
Bron: EIB
De omslag op de arbeidsmarkt Een bijzondere ontwikkeling zal zich in de komende decennia gaan voordoen op de arbeidsmarkt (figuur 3). In het verleden is sprake geweest van een duidelijke groei van de beroepsbevolking, waarbij bovendien de participatiegraad (van vrouwen) sterk is gestegen. Hierdoor is sprake geweest van een krachtige groei van de werkgelegenheid. In de komende decennia zal de beroepsbevolking naar verwachting dalen, waarbij de participatiegraden alleen nog maar licht zullen toenemen. In de dynamische omgeving van DA kan de werkgelegenheid na een stijging tot 2020 zich vervolgens op dat niveau stabiliseren in de periode 2020-2040. In de andere scenario’s zal het arbeidsaanbod en daarmee ook de werkgelegenheid op lange termijn gaan dalen. Op korte termijn spelen verschillen in werkloosheid ook een rol voor de werkgelegenheid, maar op lange termijn is het arbeidsaanbod bepalend voor de
27
werkgelegenheid. Daarmee ontstaat een situatie op de arbeidsmarkt die de thans levende bevolking nog niet eerder heeft meegemaakt, namelijk een situatie van structureel stagnerende of zelfs dalende werkgelegenheid in de tijd.
Figuur 3
Ontwikkeling werkgelegenheid, 2010-2040
7.400
In duizend arbeidsjaren
7.200
7.000
6.800
6.600
6.400
6.200 2010
2020
2030 DA
2040
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
De werkgelegenheid ontwikkelt zich niet gelijkmatig over de regio’s in ons land. De regio’s met weinig demografische groei zijn meestal ook de regio’s met een bovengemiddelde vergrijzing, zodat de groei van het arbeidsaanbod in deze regio’s duidelijk achterblijft bij het landelijk gemiddelde. In de Randstad is, in tegenstelling tot het noorden en zuiden van het land, nog sprake van een duidelijke groei van de werkgelegenheid. In het DA-scenario is de groei van de werkgelegenheid in de Noordvleugel van de Randstad zelfs fors te noemen en komen er nog een half miljoen voltijdsbanen bij in de komende dertig jaar. Ook de samenstelling van de werkgelegenheid zal de komende decennia veranderen, ten gunste van de zorg en ten koste van industrie en landbouw (figuur 4). De dienstensector blijft in aandeel ongeveer gelijk. De verschuivingen verschillen niet veel tussen de scenario’s. Uit de figuur kan worden afgeleid dat de werkgelegenheid in de zorg nog fors zal stijgen. Momenteel werkt één op de acht mensen in de zorg. In 2040 zal dit zijn opgelopen tot één op de vier. De werkgelegenheid wordt onder meer steeds sterker in de zorg geconcentreerd door productiviteitsstijging in andere sectoren.
28
Figuur 4
Sectorale samenstelling werkgelegenheid in EG, 2010 en 2040
2010 2010
2040 2040
Landbouw Industrie Commerciële diensten Zorg Overheid
Bron: EIB
Bestedingsruimte blijft toenemen Een belangrijke ontwikkeling is dat het inkomen per hoofd in alle scenario’s toeneemt. Een deel van deze groei zal echter neerslaan in hogere zorguitgaven. De ruimte voor overige bestedingen en productie zal hierdoor worden beperkt (figuur 5). Positief is dat ook na verdiscontering van de toenemende zorguitgaven de bestedingen nog kunnen toenemen. Dit is gunstig voor de bekostiging van de investeringsopgaven in de fysieke ruimte. In het DA-scenario en EG-scenario neemt de bestedingsruimte met 35% respectievelijk 20% toe tot 2040. Alleen in het ongunstige RS-scenario – met een lage economische groei en een vergrijzende bevolking- blijft per hoofd van de bevolking nauwelijks ruimte over voor groei van de overige bestedingen. Dit betekent dat in RS ook de kwaliteitsvraag naar woningen zeer beperkt zal kunnen toenemen en dat de betaalbaarheid voor bepaalde groepen sterker in het gedrang zal komen.
29
Figuur 5
Ontwikkeling van het (besteedbaar) inkomen per capita, wel en niet gecorrigeerd voor zorguitgaven, 2010-2040 BBP per capita 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
2020
DA
2030
2040
2020
EG
2030
2040
RS
BBP per capita, na correctie voor zorguitgaven 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
DA
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
Bevolking blijft stationair na 2040 Om een goed beeld te krijgen van de demografische trends en de effecten daarvan op de gebouwde omgeving, is het interessant om nog wat verder te kijken dan 2040. De demografische ontwikkelingen op de heel lange termijn zijn weergegeven in figuur 6. Hieruit blijkt dat na 2040 er geen sprake zal zijn van een krimpende bevolking – zoals vaak wordt gedacht - maar dat de bevolkingsomvang ongeveer op het niveau van 2040 zal blijven. Deze
30
stationaire staat hangt ermee samen dat de krimp van de bevolking door overlijden van ouderen wordt gecompenseerd door groei van de bevolking. De huidige bevolking reproduceert zich hiermee. Gelijk blijven van de bevolkingsomvang op termijn heeft als belangrijke implicatie dat er na 2040 op landelijk niveau geen sprake zal zijn van grote aantallen vrijkomende woningen door overlijden van de oudere bevolking. Regionaal zullen hier wel verschillen optreden.
Figuur 6
Huishoudensontwikkeling tot 2060, in miljoenen
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 2013
2020
2030 tot 65
2040
2050
2060
vanaf 65
Bron: EIB
Utiliteitsbouw: grote uitbreidingsvraag bedrijfsruimten en zorggebouwen Het perspectief voor de utiliteitsbouw hangt sterk samen met de geschetste demografische en economische ontwikkelingen. In lijn met de werkgelegenheidsontwikkeling komt de uitbreidingsvraag naar gebouwen lager uit dan in het verleden, maar is deze bij bedrijfsruimten en zorggebouwen nog vrij omvangrijk (tabel 6). De totale gebouwenvoorraad zal tussen 2010 en 2040 in alle scenario’s toenemen, met 35 miljoen m2 in RS en met 180 miljoen m2 in DA. In specifieke sectoren zoals de kantoren- en winkelmarkt spelen trends als het nieuwe werken en internetwinkelen die de ruimtevraag zullen drukken. De vraag naar kantoren hangt vooral samen met de kantoorhoudende werkgelegenheid en de hoeveelheid kantoorruimte die werknemers gemiddeld in gebruik hebben. Het landelijk beeld in de utiliteitsbouw is dat met name de gebouwenvoorraden van kantoren, winkels en scholen vergeleken met het verleden niet veel meer hoeven toe te nemen tot aan 2040. Regionaal en in specifieke segmenten zal sprake zijn van krimpvraag.
31
Tabel 6
Courante voorraad utiliteitsgebouwen, 2010-2040, miljoen m2
2010 Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen Totaal utiliteitsgebouwen
257,7 69,5 52,7 39,7 26,9 19,6 466,2
DA 301,9 76,0 54,8 42,4 33,8 21,0 530,0
EG 290,3 73,1 53,5 41,2 31,8 20,4 510,3
2020 RS 272,7 71,1 52,2 39,6 30,5 19,5 485,6
DA 385,0 78,9 60,2 49,8 49,7 23,4 647,0
EG 340,0 73,5 54,3 44,4 41,5 21,0 574,8
2040 RS 290,6 68,6 49,6 38,5 37,1 18,4 502,7
Bron: BAG, EIB
In de komende decennia is in het vastgoed sprake van een omvangrijke vervangingsvraag. De gebouwenvoorraad zal de komende decennia sterk gaan verouderen. De vraag naar vernieuwing van de voorraad gaat daarmee sterk toenemen. Dit kan zowel via vervangende nieuwbouw als via grootschalige renovatie van gebouwen plaatsvinden. De totale vastgoedopgave verschuift daardoor ook steeds meer naar herstel, verbouw en onderhoud. In 2010 was het aandeel hiervan ruim 40% van de opgave, in 2040 is dit toegenomen naar circa 50% in DA en EG en zelfs 60% in RS. De vervangingsvraag in het vastgoed is zodanig groot dat deze de teruggang bij de uitbreidingsvraag compenseert (EG) of zelfs overtreft (DA). Alleen in het RS-scenario komt de totale vastgoedopgave op landelijk niveau lager uit dan in het verleden. Infrastructuur: vervanging verouderde netwerken, uitbreiding in de Randstad De behoefte aan infrastructuur wordt in de komende jaren positief beïnvloed doordat bij gemiddelde tot hoge economische groei de pendelstromen in en naar de sterke agglomeraties nog zullen toenemen. In de andere regio’s nemen de pendelstromen niet meer toe en neemt de uitbreidingsbehoefte af. In alle gebieden is sprake van een toenemende vervangingsvraag. Onder meer gemeentelijke wegen en riolering, maar ook energie- en waterstelsels, zijn aan toenemende veroudering onderhevig waardoor in de komende decennia een grote vervangingsopgave ontstaat. Een groot deel van de bestaande infrastructuurnetwerken is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd. Naast kwantitatieve vraag is ook de vraag naar kwaliteit van de infrastructuur van belang. Toenemende welvaart leidt tot hogere eisen en wensen ten aanzien van het gebruik en de beschikbaarheid van de infrastructuur, met name in DA en EG. Denk hierbij aan aspecten als comfort, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Voor een belangrijk deel zullen deze eisen worden gerealiseerd via reconstructie en vervanging van de bestaande infrastructuur. De afnemende nieuwbouw van woningen leidt in alle scenario’s tot een afnemende uitbreidingsvraag wat betreft wegen en netwerken rond nieuwe bouwlocaties. Hierbij doen zich, gegeven de differentiatie in demografische dynamiek, grote regionale verschillen voor. In totaal bedraagt de infrastructuuropgave voor de periode 2015-2040 in DA en EG ongeveer € 400 miljard. In RS is de opgave voor de infrastructuur ruim € 300 miljard (figuur 7). De lagere opgave in RS komt vooral doordat de activiteiten op het gebied van nieuwbouw en reconstructie veel minder zijn dan in de andere scenario’s. DA kent de grootste nieuwbouwopgave.
32
Figuur 7
Infrastructuuropgave naar aard van de activiteiten, 2015-2040, in miljarden euro’s
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 DA Onderhoud
EG Vervanging
Reconstructie
RS Nieuwbouw
Bron: EIB
33
