Inventarisatie en analyse
Herstructurering Bedrijventerrein Hornmeer Gemeente Aalsmeer 28 september 2010
2
INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave................................................................................................................................................ 3 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 5 1.1
Aanleiding ....................................................................................................................................... 5
1.2
Wijze van aanpak inventarisatie en analyse ..................................................................................... 5
2. Analyse bedrijventerreinenmarkt in en rondom Aalsmeer .......................................................................... 7 2.1
Bestaande en nieuwe bedrijventerreinen ........................................................................................ 7
2.2
Economische ontwikkelingen en herstructurering............................................................................ 8
2.3
Vraag & aanbod en regionale samenwerking ................................................................................... 9
3. Ruimtelijk- en sociaal-economische karakteristieken ................................................................................ 11 3.1
Typen bedrijvigheid ....................................................................................................................... 11
3.2
Eigendomssituatie ......................................................................................................................... 11
3.3
Leegstand ..................................................................................................................................... 13
3.4
WOZ-waardeontwikkeling ............................................................................................................. 14
3.5
Ontwikkeling werkgelegenheid...................................................................................................... 15
3.6
Veiligheid en criminaliteit .............................................................................................................. 17
3.7
Positionering in huidige situatie..................................................................................................... 17
4. Bereikbaarheid en parkeren ...................................................................................................................... 19 4.1
Vrachtwagens en personenwagens................................................................................................ 19
4.2
Fietsers ......................................................................................................................................... 23
4.3
(Hoogwaardig) Openbaar vervoer.................................................................................................. 23
4.4
Voetgangers.................................................................................................................................. 25
5. Onderhoud en beheer ............................................................................................................................... 27 5.1
Wegen, verhardingen en hemelwaterafvoer .................................................................................. 27
5.2
Groenstructuur ............................................................................................................................. 27
6. Juridisch-planologische situatie ................................................................................................................. 29 6.1
Nieuw bestemmingsplan ............................................................................................................... 29
6.2
Luchthavenindelingbesluit............................................................................................................. 29 3
7. Toekomstvisie Hornmeer .......................................................................................................................... 31 7.1
Swot-analyse Hornmeer ................................................................................................................ 31
7.2
Toekomstplannen bedrijven .......................................................................................................... 32
7.3
Noodzaak Focus segmentering ...................................................................................................... 33
7.4
Ontwikkelrichting: Drie scenario’s ................................................................................................. 33
Literatuur ...................................................................................................................................................... 38 lijst geraadpleegde literatuur ..................................................................................................................... 38 Bijlagen ......................................................................................................................................................... 39 Bijlage I Lijst respondenten interviews........................................................................................................ 39
4
1. INLEIDING 1.1 AANLEIDING Hornmeer is een regionaal bedrijventerrein van circa 27 ha (netto), nu nog direct gelegen langs de N201. De Kamer van Koophandel heeft in 2008 een economische visie voor Aalsmeer uitgebracht, onder andere ten aanzien van de ontwikkeling van Hornmeer, waarbij gewezen wordt op de noodzaak van herstructurering gezien de neerwaartse spiraal waarin het bedrijventerrein zich bevindt. Dit uit zich in de algehele uitstraling van gebouwen en openbare infrastructuur, de hoge leegstand en de verminderende werkgelegenheid op het terrein. De gemeente heeft dit rapport, de toekomstige omlegging van de N201 en de ontwikkeling van Greenport aangegrepen om de herstructurering van Hornmeer op de (politieke) agenda te zetten. De ontsluiting van het gebied, de leefbaarheid, de aansluiting aan op het Hoogwaardig Openbaar Vervoer net en de toekomstige profilering van het gebied zijn belangrijke uitgangspunten voor de herstructurering van het terrein. Om de herstructurering daadwerkelijk op te starten is het Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam (PHB) gevraagd een plan te maken voor de aanpak van het gebied. Een van de doelstellingen van het PHB is de versnelling van een aantal herstructureringsprojecten. De aanpak van Hornmeer past binnen die doelstellingen. De nadruk ligt daarbij op de opstart van het project, de overall visie voor het terrein en het duidelijk faseren van de opgave in deelprojecten, die eenvoudig en eenduidig in de markt zijn weg te zetten door de gemeente. De aanpak is er op gericht het terrein fasegewijs en in kleine stappen te verbeteren. Naast de ontwikkeling van een visie is anderzijds ook de intentie om op korte termijn te starten met een aantal zichtbare fysieke kwaliteitsverbeteringen in het gebied, aansluitend bij de ideeën om de openbare ruimte aan te pakken op basis waarvan HIRB subsidie voor fysieke verbeteringen is verleend. De samenwerkende partners bij het project zijn het Trade Center Aalsmeer (TCA) en de gemeente Aalsmeer. Het projectbureau Greenport is daarnaast een belangrijke speler binnen de gemeente waarmee samengewerkt zal worden in het planvormingsproces. De op te stellen producten zullen in nauwe samenwerking (minimaal één workshop per fase, werkgroep(en) en klankbordgroep, diverse bilaterale overleggen) met deze partners tot stand worden gebracht.
1.2 WIJZE VAN AANPAK INVENTARISATIE EN ANALYSE De eerste stap in het opstarten van het herstructureringsproject is een grondige inventarisatie en analyse van het gebied. Deze analyse vormt de basis voor het Visiedocument. In deze fase wordt de herstructureringsopgave voor het bedrijventerrein Hornmeer aan de hand van diverse informatiebronnen inzichtelijk gemaakt. Het betreft een grondige analyse van schriftelijke informatie zoals:
De Startnotitie en het Projectplan Herstructurering Bedrijventerrein Hornmeer behorend bij de HIRBaanvragen voor procesmanagement, onderzoek en fysieke maatregelen uit 2009; De economische visie Aalsmeer van de Kamer van Koophandel uit 2008; De diverse rapporten en documenten behorende bij het Greenport programma (waaronder de rapportage van Buck Consultants met betrekking tot de bedrijventerreinenstrategie); Het luchthavenindelingbesluit (m.b.t. de gevolgen voor Hornmeer); Rapporten en beleidsnotities met betrekking tot de omlegging van de N201; Rapporten en beleidsnotities met betrekking tot de realisatie van HOV nabij Hornmeer; Informatie met betrekking tot het (nieuw op te stellen) bestemmingsplan; Gegevens over de (ontwikkeling van) WOZ-waarden van onroerend goed op Hornmeer; 5
Leegstand; Eigendomsverhoudingen; Economische ontwikkelingen binnen de regio.
Het verzamelen van informatie en ideeën die nog niet schriftelijk beschikbaar zijn, terwijl deze voor de uiteindelijke visievorming wel in de analyse betrokken moet worden is van essentieel belang. Het gaat hierbij om de ervaringen en ideeën bij diverse partijen en belanghebbenden: ondernemers en eigenaren op en nabij het bedrijventerrein Hornmeer, beleids- en beheerambtenaren en bestuurders in Aalsmeer en omgeving, makelaars in de regio, bestuurders van TCA en vertegenwoordigers van de programmabureaus Greenport, N201 en &2=1. Om deze laatste informatie te ontsluiten is een groot aantal gesprekken met interne en externe stakeholders in het gebied gevoerd waarbij onder andere ook de volgende onderwerpen aan de orde zijn gekomen:
Ervaringen met het huidige bedrijventerrein; Investerings- of verhuisplannen van de zittende ondernemers; Een inventarisatie en het aftasten van de mogelijkheden van een toekomstige verhuizing van bedrijven uit de ‘linten’ naar Hornmeer; Mogelijke politieke of juridische kansen of bedreigingen etc.; Een inventarisatie van (gemeentelijke) dekkingsbronnen die ten behoeve van het project, eventueel als cofinanciering, aangewend kunnen worden.
Het resultaat van deze oriëntatiefase is een bondige rapportage over het gebied, waaruit de herstructureringsopgave van het gebied blijkt, evenals de knelpunten en de wensen van en mogelijkheden voor het bedrijfsleven. Ook de eerste meest noodzakelijke verbeterpunten voor het terrein worden in kaart gebracht, waarmee op korte termijn en in een vroeg stadium van het proces zichtbaar gemaakt kan worden dat er sprake is van een herstructurering en verbetering voor de bedrijven en het terrein. Hierbij wordt aangesloten bij de ideeën op basis waarvan HIRB-subsidie voor fysieke verbeteringen is toegekend. De insteek is niet alleen langjarige planvorming maar al in vroeg stadium verandering organiseren. Dit moet ten doel hebben dat het vertrouwen in het terrein en haar toekomstige mogelijkheden wordt versterkt waardoor de bedrijven weer de bereidheid tot investeren krijgen op het terrein. In deze fase wordt tevens de basis gelegd voor het netwerk waarmee in de verdere trajecten contact wordt onderhouden.
6
2. ANALYSE BEDRIJ VENTERREINENMARKT IN EN RONDOM AALSMEER 2.1 BESTAANDE EN NIEUWE BEDRIJVENTERREINEN In onderstaand figuur 2.1 is de kaart opgenomen met bedrijventerreinen in de regio Aalsmeer. Hierin is onderscheid gemaakt tussen bestaande bedrijventerreinen en bedrijventerreinen die zich in de ontwikkelingsof planfase bevinden.
Figuur 2.1 Regionale bedrijventerreinenkaart Aalsmeer
De belangrijkste bestaande bedrijventerreinen in de regio Aalsmeer zijn: Hornmeer, Oosteinde, Molenvliet, Legmeer en Uithoorn. De nieuw te ontwikkelen locaties betreffen: Schiphol Logistics Park (SLP), Greenpark, De Loeten (voorheen Meerlandenweg) en Amstelveen-Zuid. De kenmerken van deze parken zijn in tabel 2.1 opgenomen. De bestaande terreinen bieden een gemengd beeld met betrekking tot segmentering. De nieuw te ontwikkelen terreinen zijn specialistischer van aard en richten zich op de logistieke sector en veilinggerelateerde bedrijvigheid Aalsmeer.
7
Bestaand / nieuw te ontwikkelen Bestaande terreinen
Nieuw te ontwikkelen terreinen
Naam bedrijventerrein
Type terrein
Oppervlakte
Aantal bedrijven
Hornmeer
gemengd
31 ha bruto 27 ha netto
+/- 60
Legmeer
gemengd
+/- 150
Uithoorn
gemengd
SLP (oost en west)
Logistiek
9 ha bruto 6 ha netto 91 ha bruto 82 ha netto 155 ha bruto
Greenpark
Veilinggerelateerd
Nog in ontwikkeling
De Loeten
Veilinggerelateerd
180 ha bruto 63 ha netto 50 ha bruto
Amstelveen-Zuid
Gemengd
65 ha bruto 45 ha netto
Nog in ontwikkeling
+/- 380 Nog in ontwikkeling
Nog in ontwikkeling
Figuur 2.2 Kenmerken bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen regio Aalsmeer
2.2 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN EN HERSTRUCTURERING
Regionale economische situatie De economische teruggang van de afgelopen jaren heeft ook invloed gehad op bedrijventerreinen in de regio Aalsmeer. De veilinggerelateerde economie is de laatste jaren ook flink geraakt. Een en ander leidt ertoe dat de vraag naar bedrijventerreinen – ook in specifieke segmenten zoals het veilinggerelateerde – afneemt. Bestaande bedrijven blijven langer op hun huidige vestigingslocatie en nieuwe bedrijven stellen hun investering in een nieuwe locatie langer uit. Zo zijn de effecten van de crisis ook in het Hart van de Greenport voelbaar: marktinteresse en daarmee ook daadwerkelijk uitgifte op bijvoorbeeld Greenpark Aalsmeer blijven achter bij de planning die enkele jaren geleden is gemaakt. In de praktijk kan dit voor Hornmeer een toename van het aantal faillissementen, inkrimpingen, overnames en opsplitsingen en daarmee ook oplopende leegstand betekenen. Anderzijds stellen enkele op Hornmeer gevestigde bedrijven verhuizingen – naar bijvoorbeeld Greenpark – uit, waardoor verschuivingen in de typen bedrijvigheid (van veilinggerelateerd naar gemengd) op Hornmeer minder snel optreden. Veroudering / herstructurering bestaande bedrijventerreinen Net als op veel bedrijventerreinen elders in het land, voldoen de openbare weg en groenstructuur op Hornmeer niet meer aan de laatste wensen en eisen. Hier is een revitalisering gewenst zoals ook blijkt uit onderzoek van Bureau BUITEN1. In het bijzonder de openbare weg (infrastructuur en groenvoorziening) heeft enkele structurele ingrepen nodig.
1
Aanscherping Herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam (2010)
8
Behalve Hornmeer zijn er ook in de omgeving te herstructureren terreinen: Uithoorn (in Uithoorn) en Legmeer (in Amstelveen). Ook voor deze terreinen bestaan herstructureringsplannen, waarbij opgemerkt dient te worden dat de zwaarte van de ingreep die nodig is op elk van de terreinen verschilt. Relatief zware infrastructurele ingrepen zijn nodig op bedrijventerrein Uithoorn. In Uithoorn speelt verder de intensivering van ruimtegebruik en de invulling van vrijkomende kavels. Op bedrijventerrein Legmeer ligt de nadruk op de aanpak van de openbare ruimte en lijkt slechts beperkt intensivering van het ruimtegebruik mogelijk. Uitvoering van bovenstaande herstructureringsplannen is afhankelijk van voldoende financiële dekking voor de bijbehorende investeringsplannen, waarbij opgemerkt dient te worden dat deze deels nog wel uitgewerkt dienen te worden. Met name cofinanciering vanuit de betreffende gemeenten en vanuit ondernemers (private investeringsplannen, BIZ, parkmanagement) behoeft de nodige aandacht.
2.3 VRAAG & AANBOD EN REGIONALE SAMENWERKING Zoals uit tabel 2.1 te zien is, staat er de komende jaren een fors aantal vierkante meters gepland op de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Hier schuilt het risico van overcapaciteit, waardoor er een gevaar voor leegloop van bestaande terreinen kan ontstaan en leegstand voor nieuwe terreinen. Het is van belang dat de fysieke ingrepen en de verwachte effecten daarvan op het vestigingsklimaat (beschikbaar komende ruimte, segmenteren, prijzen terreinen) worden afgestemd met de nieuw te ontwikkelen terreinen. Met de terugdringing van leegstand op bestaande terreinen en benutting van vrijgekomen kavels moet in de fasering van nieuwe terreinen rekening worden gehouden. Ook beconcurreren de nieuw te ontwikkelen terreinen elkaar op regionale schaal en doelgroep. Het is de vraag in hoeverre de geplande uitgiftes zullen doorgaan. Goede regionale afstemming tussen gemeenten is ook om deze reden van groot belang. Aangezien de bedrijventerreinenmarkt een regionale markt is, het is noodzakelijk dat vraag en aanbod ook op deze schaal georganiseerd en afgestemd is. De ruimtelijk-economische visie op de Greenport Aalsmeer (MLT 2025) constateerde al een mogelijk overaanbod van veilinggerelateerde bedrijventerreinen en een studie van Buck Consultants International (BCI 2010) wijst in dezelfde richting. De risico’s van overcapaciteit en leegloop op bestaande terreinen en leegstand nieuw te ontwikkelen terreinen vraagt om afstemming met omliggende gemeenten. Zo kunnen onder andere afspraken worden gemaakt over een gedifferentieerd (en gesegmenteerd) aanbod van terreinen. In hoofdstuk 7 wordt hier wat betreft Hornmeer op teruggekomen. Met betrekking tot de planning en ontwikkeling van nieuwe locaties kent regionale samenwerking twee aspecten die van belang zijn; temporisering en wellicht het schrappen van plannen.
9
10
3. RUIMTELIJK- EN SOCIAAL-ECONOMISCHE KARAKTERISTIEKEN 3.1 TYPEN BEDRIJVIGHEID Hormeer is een gemengd bedrijventerrein. In de dertig jaar dat Hornmeer bestaat is het veilinggerelateerde karakter van Hornmeer sterk verminderd. Wanneer gekeken wordt naar het type vestigingen lijkt een voorzichtige trend ten gunste van diensten en ten koste van industrie waar te nemen in de periode na 2000. Inmiddels zijn er redelijk wat op particulieren gerichte PDV-achtige bedrijven gevestigd op Hornmeer: vaak gaat dit om autobedrijven zoals Biemond & van Wijk Mercedes-Benz, Auto Maas SEAT, Automobielbedrijf Donker Mazda, Subaru Aalsmeer en Gert de Jong Automobielen Citroen. Ook de Gamma en het afhaalpunt van Sanidump trekken over het algemeen particuliere klanten. Andere bedrijven als KAV Autoverhuur en Burgers Carrosserie hebben deels veilinggerelateerde klanten, maar bedienen ook andere branches. De veilinggerelateerde groothandel als Horticoop heeft aangegeven ook een algemene detailhandelfunctie te willen gaan vervullen, terwijl de groothandel Victory vanwege de afname van het veilinggerelateerde karakter van Hornmeer, heeft aangekondigd te zullen gaan verhuizen naar Greenpark. De veelal aan de veilinggerelateerde groothandel is met name ten noorden van de Lakenblekerstraat, die Hormeer als het ware in tweeën snijdt, goed vertegenwoordigd. Aan en ten zuiden van de Lakenblekerstraat zijn meer op het publiek gerichte bedrijven, zoals autodealers, garages en verhuurbedrijven gevestigd.
3.2 EIGENDOMSSITUATIE De eigendomssituatie op Hornmeer is behoorlijk versnipperd. Er zijn zo’n 60 verschillende percelen en eigenaren op Hornmeer. Aan de Turfstekerstraat zijn deze percelen over het algemeen relatief klein. Aan de Lakenblekerstraat en de Visserstraat zijn de percelen vaak veel groter.
Figuur 3.1 Eigendomssituatie Hornmeer
11
Wanneer gekeken wordt naar het type eigenaren, dan blijken dit in veel gevallen eigenaar/gebruikers te zijn, vaak in de vorm van een beheer B.V. Professionele beleggers zijn in mindere mate aanwezig op de Hornmeer. De grootste belegger Multilet / Valad Property aan de Lakenblekerstraat. De strategisch gelegen onbebouwde kavel op de hoek Lakerblekerstraat, Legmeerdijk en oude N201 is eigendom van NV Bever Holding. Nr
Eigenaar
Nr Eigenaar
1
ANCO VASTGOED B.V.
30
NOORDHOEK BEHEER BV
2
31
NV BEVER HOLDING
3
AVIFLORA B.V. BEDRIJFSCHAP VOOR DE GROOTHANDEL IN BLOEMKWEKERIJPRODUKTEN
32
OFFERMAN HOLDING BV
4
BEVEST B.V.
33
P. BROEKHOF BEHEER B.V.
5
BIEMOND ONROEREND GOED B.V.
34
PARAAT BRANDBEVEILIGING AALSMEER BV
6
35
PETER COCU VASTGOED BV
7
BRINKMAN VAST GOED B.V. COOPERATIEF KONINKLIJK TUINBOUWCENTRUM HORTICOOP U.A.,
36
8
DE GROTE BRUG B.V.
37
PETERS & GROENVELD HOLDING BV STICHTING A.L.G. (AKTIVITEITEN CENTRUM LICHAMELIJK GEHANDICAPTTEN)
9
DE JONG EN ROEST AUTOMOBIELEN B.V.
38
T.S. FINANCIERING B.V.
10
DE LA HAYE BEHEER B.V.
39
11
DE MOOR JR. BEHEER
40
12
DEBBODIN JANSE B.V.
41
UITVAARTCENTRUM FINNEMA B.V. VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENCOMPLEX DE LEGAKKER VVE LAKENBLEKERSTRAAT 51 EN TURFSTEKERSTRAAT 46 EN 48
13
EEVO B.V.
42
VVE VISSERSTRAAT 2-4
14
FYSIOTHERAPEUTISCH CENTRUM AALSMEER B.V.
43
VVE TURFSTEKERSTRAAT 23,23A,23B EN 27
15
GARAGE W.A. MAAS B.V.
44
VVE TURFSTEKERSTRAAT 23, 23A, 23B
16
GETRONICS NEDERLAND B.V.
45
VVE TURFSTEKERSTRAAT 23, 23A, 23B
17
HANERKO BV
46
VERFINDUSTRIE HEEREN & MEIJER B.V.
18
HONEYSUCKLE VASTGOED B.V.
47
VISSERSTRAAT 38 REAL ESTATE B.V.
19
J.S. BURGERS & ZN, BEHEER B.V.
48
VOLVO NEDERLAND B.V.
20
J.W. VAN DER LAARSE-VASTGOED B.V
49
WIJWELA VASTGOED B.V.
21
JAC.VAN DILLEWIJN VASTGOED B.V.
50
ZUREL BEHEER B.V.
22
KAV VASTGOED B.V.
51
ZWARTEWEG 116 REAL ESTATE B.V.
23
KPN TELECOM B.V.
52
P.E. DONKER
24
LAKENBLEKER B.V
53
LELIVELD
25
MULLER-BBM NEDERLAND B.V.
54
BIEMOND
26
MULTI-LET INDUSTRIAL PROPERTY 20 B.V.
55
VAN DER KOLK
27
MUR-BEHEER BV
56
DE JONG
28
N.V. NUON INFRA WEST
57
ZEKVELD
29
N.V. STEDIN NETTEN AMSTELLAND
58
OUDENDIJK
30
NOORDHOEK BEHEER BV
59
ROZENDAL
31
NV BEVER HOLDING
60
RENZEMA
Figuur 3.2 Legenda met eigenaren Hornmeer
12
3.3 LEEGSTAND De leegstand op Hornmeer is aanzienlijk, maar niet dramatisch. Rondwandelend op Hornmeer is een flink aantal te huur en te koop borden te zien. Op basis van een visuele analyse is in onderstaande figuur aangegeven welke leegstand er (zichtbaar) aanwezig is op Hornmeer. Aangetekend moet worden dat leegstand soms ook ‘onzichtbaar’ is. Panden worden in dat geval wel (tijdelijk) gebruikt voor laagwaardige functies, maar niet voor de functie waar de panden het meest geschikt voor zijn of kunnen zijn. Met deze onzichtbare leegstand is geen rekening gehouden in het overzicht. Opvallend is dat er maar weinig panden te koop staan op Hornmeer. Slechts op de Lakenblekerstraat 15 staat een pand te koop (is ook te huur). Wel wordt een aantal kantoorpanden en bedrijfshallen te huur aangeboden, met name aan de oostkant van de Lakenblekerstraat. De huurprijzen variëren van €30,-/m2 voor verouderderde bedrijfshallen tot € 55.-/m2 voor modernere bedrijfshallen. Ook de kantoorruimte varieert behoorlijk in prijs: van € 85,- /m2 voor bij bedrijfspanden behorende kantoorruimte tot € 140/m2 voor zelfstandige kantoorruimte. Bij een aantal panden is bekend dat bovengelegen kantoorruimten niet gebruikt worden (dit overzicht pretendeert overigens niet compleet te zijn op dit punt). Verder blijft een grote kavel in de zuidoosthoek van Hornmeer al jaren onbebouwd, wat een doorn in het oog van vele ondernemers is. Ook worden de erven rond een aantal bedrijven slecht gebruikt, bijvoorbeeld naast de Sanidump. Daarnaast laat het onderhoud van een aantal panden flink te wensen over, hetgeen leidt tot een aanblik van leegstand (hoewel dit niet altijd het geval blijkt te zijn).
Figuur 3.3 Leegstand en optimalisatiemogelijkheden Hornmeer
13
3.4 WOZ-WAARDEONTWIKKELING Ten behoeve van de inventarisatie is de ontwikkeling van de WOZ-waarden bekeken. WOZ-waarden van objecten worden door de gemeente bepaald aan de hand van recente transacties van vastgoed in de omgeving van deze objecten. Allereerst is een optelsom gemaakt van alle WOZ-waarden in Hornmeer. Het blijkt dat er sprake is geweest van een redelijk stabiele groei in de waardeontwikkeling van circa 50 miljoen euro in 2003 tot ruim 80 miljoen euro in 2010. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2003
2005
2007
2008
2009
2010
Figuur 3.4 Grafiek met totale WOZ-waardeontwikkeling bedrijventerrein Hornmeer in miljoenen euro’s
Wanneer op kavelniveau drie verschillende percelen met opstallen worden vergeleken (zie grafiek hieronder) op WOZ-waardeontwikkeling, blijkt deze zeer zeker niet allemaal dezelfde ontwikkeling doormaken.
Figuur 3.5 Grafiek met drie voorbeelden van WOZ-waardeontwikkeling op kavelniveau
Ook wanneer de waardeontwikkeling van panden uit verschillende branches tegen elkaar wordt afgezet laat dit niet per se hetzelfde beeld zien. Fluctuaties worden behalve door ontwikkelingen op de vastgoedmarkt ook veroorzaakt door nieuwbouw en functieverandering van gebouwen. Opvallend is dat vastgoed in gebruik zijnde als groothandel (veelal veilinggerelateerd) een langzaam maar zeker dalende lijn laat zien. Wanneer de achterliggende cijfers bekeken worden, blijkt dat dit komt doordat panden uit gebruik worden genomen of van functie veranderen. Winkels, kantoren en opslag- en distributieruimten vertonen daarentegen een sterk tot gematigd opgaande lijn. Andere functies zoals autoshowrooms, garages en werkplaatsen schommelen.
14
Figuur 3.6 Grafieken met WOZ-waardeontwikkeling per branche
Geconcludeerd kan worden dat enerzijds (bouw)investeringen en in/buiten gebruik raken van vastgoed van grote invloed zijn op de WOZ-waardeontwikkeling in de Hornmeer in de verschillende branches. Anderzijds kan geconcludeerd worden dat los van investeringen, verschillende branches verschillende waardeontwikkelingen laten zien, waarbij op particulieren gerichte winkels duidelijk in de lift zitten en groothandel een dalende lijn laat zien.
3.5 ONTWIKKELING WERKGEL EGENHEID
In onderstaande twee figuren zijn twee grafieken weergegeven waar het verloop van het aantal vestigingen en werkzame personen staat weergegeven. Op Hornmeer waren op 1 januari 2008 76 bedrijven gevestigd met in totaal 837 werkzame personen (bron: Kamer van Koophandel Amsterdam). De hieronder getoonde grafiek laat zien dat de ontwikkeling op Hornmeer qua aantal vestigingen in de afgelopen jaar stabiel is.
15
Figuur 3.7 Aantal vestigingen per bedrijventerrein in de regio Aalsmeer (bron KvK)
Het aantal werkzame personen op Hornmeer heeft wel een sterke daling laten zien in de afgelopen acht jaar van bijna 1500 tot iets meer dan 800 werkzame personen. Er is onder andere veel kantoorgerelateerde werkgelegenheid vertrokken doordat bedrijven hun hoofdkantoor hebben verplaatst, maar de vestiging hebben aangehouden. Dit is bijvoorbeeld bij het bedrijf Horticoop het geval.
Figuur 3.8 Aantal werkzame personen per bedrijventerrein in de regio Aalsmeer (bron KvK)
Wanneer gekeken wordt naar het type vestigingen lijkt een voorzichtige trend ten gunste van diensten en ten koste van industrie waar te nemen in de periode 2000-2008. De veelal aan bloemen gerelateerde groothandel is met name ten noorden van de Lakenblekerstraat, die Hornmeer als het ware in tweeën snijdt, goed vertegenwoordigd. Ten zuiden van de Lakenblekerstraat lijken meer op het publiek gerichte bedrijven, zoals autodealers, garages en verhuurbedrijven, gevestigd te zijn.
Figuur 3.9 Ontwikkelingen per sector (bron KvK)
16
3.6 VEILIGHEID EN CRIMINALITEIT
Uit de interviews met bedrijven en ondernemers blijkt dat de criminaliteit (te denken aan inbraken en overvallen) de laatste jaren op Hornmeer meevalt. De meeste bedrijven hebben individuele beveiliging ingehuurd. Ook blijkt dat bedrijven een redelijke belangstelling hebben voor collectieve beveiliging als onderdeel van parkmanagement. De voorkeur gaat uit van een bedrijf dat goed bekend is met Hornmeer. Aanvullend kan gedacht worden aan collectieve camerabeveiliging. Voor Hornmeer loopt er een KVO-B (Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijven)- traject sinds 2006 en is er sinds twee jaar een keurmerk KVO-B verkregen voor Hornmeer. Er is een convenant tussen B&W, de politie, de brandweer en ondernemersvereniging TCA gesloten. De gemeente Aalsmeer treedt op als financier. De inbreng van de politie bestaat uit het bijwonen van vergaderingen en het monitoren van de situatie op Aalsmeer en de maatschappij in het algemeen. Verder wordt er in geval van overvallen extra zorg verleend (aandacht voor slachtoffers) en wordt de veiligheidssituatie op Hormeer in de gaten gehouden (onderhoud / snoeien) en het aanspreken van verantwoordelijke partijen hierop. Als grootste problemen op Hornmeer ervaart de politie:
Slordige uitstraling (zowel privé als publiek gebied); Leegstaande panden; Achterstallig snoeiwerk; Parkeren (met name aan de Turfstekerstraat); Verkeersveiligheid (met name fietsende scholieren op Lakenblekerstraat).
Een ander verbeterpunt is het tegengaan van overnachten door (buitenlandse) vrachtwagenchauffeurs. Overnachten wordt door alle partijen als zeer onwenselijk beschouwd. De politie pleit daarom voor duidelijke welkomsborden of -portalen bij de ingangen naar Hornmeer die als visitekaartje voor de bezoekers dienen. Op deze borden zou moeten staan:
Logo’s van de KVO partners (en eventueel eigen logo Hornmeer); De spelregels voor het bedrijventerrein in pictogrammen (bv: niet overnachten); Bewegwijzering voor de bedrijven (vervanging van TCA bewegwijzering).
3.7 POSITIONERING IN HUIDIGE SITUATIE De bedrijven binnen Hornmeer blijken een grote lokale binding te hebben. Van de geïnterviewde bedrijven die eerder op een andere locatie zaten, bleken velen van hen uit de nabije omgeving te zijn gekomen. Hornmeer als nieuwe vestigingslocatie bleek een logische keuze. Veel aanwezige ondernemers zijn ook woonachtig in Aalsmeer of omgeving. Als naastgelegen bedrijventerrein van de bloemenveiling, valt op dat er steeds minder veilinggerelateerde bedrijvigheid is op Hornmeer. In een flink aantal panden heeft zich de tweede en ook derde generatie gebruikers zich aangediend. Veel bedrijven richten zich in de huidige situatie (ook) op andere sectoren waaronder PDV / detailhandel. Een voorbeeld is de relatief grote aanwezigheid van autodealers. In de afgelopen jaren heeft ook de leegstand van bedrijfspanden zich ontwikkeld. Het betreft hier in het bijzonder de grotere panden en delen van kantoren. De grote panden, met veel oppervlak, zijn in de praktijk
17
moeilijk te verhuren aan grote bedrijven. Deze richten hun vizier vaak op grotere, moderne terreinen zoals Greenpark. Daarbij moet vermeld worden dat sommige panden erg verwaarloosd zijn.
Figuur 3.9: Voorbeelden van leegstaande en verwaarloosde bedrijfslanden
Geconcludeerd kan worden dat deze huidige generatie gebruikers op Hornmeer sterk verminderd afhankelijk zijn van de bloemenveiling. Daarvoor in de plaats is echter geen duidelijke positionering gekomen. Dat het huidige bedrijventerrein focus mist valt af te zien aan de publieke ruimte de kavels en de opstallen. Door toenemende leegstand en laagwaardiger gebruik worden noodzakelijke investeringen achterwege gelaten. Een nieuwe, duidelijke positionering van het bedrijventerrein is noodzakelijk om de voor de openbare ruimte, kavels en opstallen gewenste kwaliteitsimpuls te bereiken.
18
4. BEREIKBAARHEID EN PARKEREN 4.1 VRACHTWAGENS EN PERSONENWAGENS Bereikbaarheid in de huidige en toekomstige situatie Uit de interviews blijkt dat de bedrijven over het algemeen tevreden zijn over de bereikbaarheid. Enkele knelpunten die worden genoemd zijn de oude N201 en het kruispunt Lakenblekerstraat en Zwarteweg. De bedrijven staat positief tegenover de nieuwe N201. Hiermee lijkt de bereikbaarheid van het gebied toe te nemen.
Figuur 4.1 Regionaal en lokaal wegennet Aalsmeer
19
Figuur 4.2 Bereikbaarheid en toekomstige verkeerssituatie Hornmeer
De verkeerssituatie en verkeersintensiteiten op de aanvoerwegen zullen bij de ingebruikname van de nieuwe N201 behoorlijk veranderen, zo is uit onderzoek gebleken. In het kader van de Economische Effectrapportage Wijzigen Tracé Provinciale weg N201 Aalsmeer (Grontmij 2009) zijn op basis van een verkeersmodel van Goudappel Coffeng de verkeersintensiteiten van 2004 en de geraamde intensiteiten van 2015 bekeken. Er is ingezoomd op de beschikbare alternatieve routes voor de huidige N201 (die geknipt wordt):
De nieuwe N201 / Legmeerdijk; Noordvork / huidige N201 / Legmeerdijk
In 2010 heeft Goudappel Coffeng de verkeersprognoses geactualiseerd. In onderstaande kaarten worden de verkeersintensiteiten voor het jaar 2008 en het jaar 2020 getoond. Ook is het percentuele verschil tussen 2008 en 2020 weergegeven. Opgemerkt dient te worden dat de verkeersintensiteiten op rustige straten moeilijk te berekenen zijn. De soms grote procentuele verschillen tussen 2008 en 2020 zullen in bijvoorbeeld de Visserstraat of de Turfstekerstraat in de praktijk weinig zichtbaar zijn. Over de drukkere wegen op en rond Hornmeer kan wel een en ander opgemerkt worden: -
-
-
Op de Lakenblekerstraat zal het naar verwachting een stuk drukker worden. De etmaalintensiteit voor motorvoertuigen vlak voor het kruispunt met de Legmeerdijk neemt toe van 3300 in 2008 tot 5300 in 2020. Aan de andere kant vlak voor de Zwarteweg neemt de etmaalintensiteit toe van 3800 in 2008 tot 4300 in 2020. Opvallend is verder dat zowel de Zwarteweg als de Legmeerdijk aanzienlijk rustiger worden ter hoogte van de Lakenblekerstraat. Met name tussen de oude N2010 en de Lakenblekerstraat wordt de Zwarteweg veel rustiger: een afname van meer dan 50%. Richting de nieuwe N201 is de afname met ruim 10% een stuk kleiner. De Legmeerdijk ter hoogte van de Lakenblekerstraat wordt ruim 10% rustiger. Zoals te verwachten wordt de oude N201 (Burg. Kasteleinweg) veel rustiger: een afname van meer dan 50%. De Legmeerdijk zal tussen de bloemenveiling en de nieuwe N201 veel drukker worden: een toename van meer dan 70%.
20
Figuur 4.3 Motorvoertuigen op en rond Hornmeer per etmaal in 2008
Figuur 4.4 Motorvoertuigen op en rond Hornmeer per etmaal in 2020
21
Figuur 4.5 Procentueel verschil motorvoertuigen per etmaal tussen 2008 en 2020
Op basis van deze verkeerscijfers kan geconcludeerd worden dat de avondspitssituatie bij het kruispunt Zwarteweg / Lakenblekerstraat aanzienlijk kan verbeteren. Gezien de veranderingen in verkeersintensiteiten valt wel te overwegen de voorrangssituatie aan te passen. Op dit moment heeft het verkeer komend van de Lakenblekerstraat geen voorrang, hetgeen gerechtvaardigd wordt door de huidige verkeersintentsiteiten (de Zwarteweg is aanzienlijk drukker dan de Lakenblekerstraat). In 2020 is de grootste verkeersstroom echter Lakenblekerstraat – Zwarteweg (van en naar het noordenoosten). Het valt te overwegen om verkeer Lakenblekerstraat – Zwarteweg (van en naar het noordoosten) vice versa voorrang te geven op het verkeer van en naar de Zwarteweg (van en naar het zuidenwesten). Geadviseerd wordt dit verder te onderzoeken. De verkeerssituatie op het kruispunt Lakenblekerstraat / Legmeerdijk zal, ondanks de aanzienlijke verkeerstoename op de Lakenblekerstraat, naar verwachting verbeteren. Omdat de etmaalintensiteit op de Lakenblekerstraat met 2000 motorvoertuigen toeneemt en op de Legmeerdijk met bijna 3000 motorvoertuigen afneemt, wordt wel geadviseerd hiermee rekening te houden bij het opnieuw inregelen van maximale wacht- en groentijden van de VRI op deze kruising. Parkeerbeleid Hornmeer Een van de problemen binnen Hornmeer heeft betrekking op de parkeermogelijkheden van auto’s en vrachtwagens. De parkeeroverlast wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een beperkt aantal openbare parkeerplaatsen. Veelal hebben bedrijven zelf maatregelen genomen om parkeerplaatsen te creëren (al dan niet op erfscheiding). In sommige gevallen zijn hierover mondelinge afspraken met de gemeente gemaakt. De gemeente is mogelijk bereid grond te verkopen en zodoende te komen tot betaald parkeerterrein. Uitgangspunten voor het parkeerbeleid zouden kunnen zijn:
parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein; uitwerken van een gezamenlijk plan tot betaald parkeren; formaliseren (verkoop / verhuur) van parkeren op gemeentegrond; eventueel verbod voor parkeren grote voertuigen. 22
Ten aanzien van het parkeren van vrachtwagens en aanhangers wordt er vaak in het weekend en in de nacht (gratis) geparkeerd binnen Hornmeer. Dit vanwege de dichte nabijheid van de veiling. Ondernemers klagen hier over een onveilig gevoel ’s avonds en over overlast vanwege het achterlaten van afval.
4.2 FIETSERS
Bedrijven hebben aangegeven dat de situatie voor fietsers op Hornmeer gevaarlijk is. Zeker voor wat betreft de Lakenblekerstraat. Het gevaar wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door te hard rijdende (vracht)wagens . Op basis van de verkeersprognoses van Goudappel Coffeng (2010) is de verwachting dat de verkeersintensiteit van fietsers die Hornmeer vanuit de Zwarteweg en Legmeerdijk zullen binnenfietsen en verlaten per etmaal zal stijgen van 2500 tot 3000. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijke functieveranderingen op Hornmeer. De meningen van ondernemers over oplossingen hiervoor zijn erg verdeeld. Eén groep ondernemers beschouwt Hornmeer als ‘industriepark’ en geeft aan dat dit geen gebied is voor fietsers. Fietspaden of stroken worden als schijnheiligheid beschouwd. Daarentegen geeft de andere groep ondernemers aan dat veel werknemers en klanten met de fiets komen en dat daarom veilige (vrij liggende) fietspaden en stroken gewenst zijn. Wanneer er in de toekomst meer detailhandelachtige functies bijkomen op het terrein, is de kans groot dat vervoerstromen toenemen. De keuze hiervoor is afhankelijk van de visie op Hornmeer.
4.3 (HOOGWAARDIG) OPENBAAR VERVOER Er is een nieuwe HOV-verbinding op de bestaande Burgemeester Kasteleinweg geprojecteerd. Daartoe zal tussen de Ringvaart en de Van Cleeffkade een vrije busbaan worden gerealiseerd. De resterende strook wordt bestemd voor autoverkeer. Tussen de Van Cleeffkade en de Zwarteweg wordt het principe gehanteerd van 'auto te gast'. Tussen de Ophelialaan en de J.C. Mensinglaan wordt het autoverkeer echter geknipt en is er binnen het Opheliapark alleen ruimte voor de bus. Ten behoeve van onder andere deze HOV-lijn zal een busstation bij het kruispunt Burgemeester Kasteleinweg en Zwarteweg gerealiseerd worden. Het busstation wordt goed bereikbaar en krijgt ruime fietsenstallingen en waarschijnlijk ook een parkeergelegenheid. Naast een HOV-verbinding op de Burgemeester Kasteleinweg doen ook de lijnen 171 en 172 richting Amstelveen en Amsterdam dit busstation aan, evenals lijn 198 (Schiphol-bloemenveiling). De herinrichting van de oude N201 en het feit dat bedrijventerrein Hornmeer aan een knooppunt van HOV-verbindingen komt te liggen, biedt een goed aanknopingspunt bij de herstructurering van het terrein. Hoewel op dit moment het OV-gebruik van bezoekers en werknemers van Hornmeer nog niet zo groot is, kan de verstedelijking van het gebied, het grote aanbod van OV en een mogelijke toekomstige verkleuring van het bedrijventerrein in combinatie goede loop- en fietsroutes tussen het busstation en Hornmeer hier verandering in brengen. In een aanpak van de openbare ruimte van Hornmeer verdient het optimaliseren van loop- en fietsroutes van en naar het busstation daarom de nodige aandacht.
23
Figuur 4.6 Toekomstig (H)OV-net in en rond Aalsmeer
24
4.4 VOETGANGERS Voor voetgangers zijn er beperkte mogelijkheden om zich via trottoirs door Hornmeer te begeven. Op diverse plaatsen zijn door de jaren heen trottoirs - gemeentelijk grondgebied- opgeofferd om ruimte te maken voor parkeerplaatsen. Daar waar de stoepen nog wel aanwezig zijn, bestaat bij ondernemers ergernis over de plotseling ophoudende stoepen. Deze zijn vaak niet doorgetrokken en vormen ‘eilandjes’ zoals te zien is in onderstaand figuur. De noodzaak tot goede stoepen is mede afhankelijk van de visie op Hornmeer.
Figuur 4.7 Trottoirs binnen Hornmeer
25
26
5. ONDERHOUD EN BEHEER 5.1 WEGEN, VERHARDINGEN EN HEMELWATERAFVOER De staat van de wegen is over het algemeen redelijk. Hoewel hier en daar wat kleine beschadigingen van het asfalt zichtbaar zijn, is er geenszins sprake van grote gaten of verzakkingen. Voor de voetpaden is de situatie helaas minder gunstig. Smallere voetpaden zijn soms onzichtbaar door overgroeiend groen. Ook houden voetpaden soms op zeer onlogische wijze plotseling op of worden geblokkeerd door geparkeerde auto’s. Op diverse plaatsen binnen Hornmeer treedt na( hevige) regenbuien ernstige wateroverlast op. Dit blijkt uit gesprekken met ondernemers. Dit vindt vooral plaats op de Lakenblekerstraat en Turfstekerstraat (figuur 5.1) . De aanname is dat een te geringe afvoercapaciteit hieraan debet is. Het water loopt via de putten naar het hoofdriool, deze is echter vaak verstopt. Ook drijft er olie op het water waardoor er veel vervuiling optreedt.
Figuur 5.1 Gevolgen wateroverlast bij hevige regenbuien bij Lakenblekerstraat 33
5.2
GROENSTRUCTUUR
Naast de trottoirs, blijkt ook uit de interviews dat ondernemers ergernis bestaat over de ontbrekende structuur van het aanwezige groen. Er blijkt veel steun voor onderhoudsvriendelijker en ‘moderner’ groen. Een van de problemen is overhangend groen vanuit bedrijfspercelen naar een naastgelegen perceel of openbare ruimte. De klachten richten zich op de het type groen, het onderhoudsniveau en de overlast van bladeren. Dit kan komen door een veranderende visie op de inrichting van bedrijventerreinen. Voorbeelden van de huidige groenstructuur zijn hieronder weergegeven.
27
Figuur 5.2 Voorbeelden van de groenstructuur op Hornmeer
De groenstructuur, met name bomen worden ook als kwaliteit gezien door ondernemers. Dit zou als toepasselijk visitekaartje kunnen dienen voor het bedrijventerrein naast de bloemenveiling. Het onderhoud van het groen wordt door de gemeente uitbesteed aan de publieke NV de Meerlanden. Een aantal ondernemers op het terrein geeft te kennen de groenstructuur beter te kunnen verzorgen. Ook is er de bereidheid om te betalen voor een hoger onderhoudsniveau. Gedacht kan worden om met de gemeente te praten over de overdracht van het budget van onderhoud naar een op te richten parkmanagement organisatie. Op deze manier kan meer invulling worden gegeven aan de specifieke wensen van bedrijven.
28
6. JURIDISCH-PLANOLOGISCHE SITUATIE 6.1 NIEUW BESTEMMINGSPLAN Voor Hornmeer wordt er momenteel gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan om het bedrijventerrein klaar te maken voor de toekomst. Deze herziening is op dit moment in de wacht gezet in verband met de herstructurering en planning van de actualisatie van het bestemmingsplan voor het gehele gebied. Vanuit de gemeente is er mogelijk ruimte voor verruimingen. Dit zou betekenen dat er mogelijk andere functies kunnen worden toegevoegd. Het Luchthavenindelingbesluit kan wel beperkingen opleveren voor de kavels die hieronder vallen: per bouwplan is een goede argumentatie noodzakelijk.
6.2 LUCHTHAVENINDELINGBESLUIT Bedrijventerrein Hornmeer ligt binnen het beperkingengebied van Schiphol op grond van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) uit 2003. In het op de kaart rood gekleurde deel geldt een stand-still principe. Bestaande gebouwen kunnen blijven bestaan voor gebruik waarvoor ze zijn bestemd. Nieuwe gebouwen zijn op deze gronden niet toegestaan, met uitzondering van kleinschalige kantoren of logistieke bedrijven. Daarbij dient het per hectare te gaan om maximaal 600m2 bruto vloeroppervlak kantoorruimte of maximaal 2000m2 bruto vloeroppervlak logistieke bedrijfsruimte. Daarbij geldt als richtsnoer dat het aantal mensen dat er verblijft, per hectare nooit meer dan 22 bedraagt, waarbij voor werknemers in kantoren 30m2bruto vloeroppervlak per werknemer geldt, en voor werknemers in logistieke bedrijven 100m2 per werknemer. Het Indelingbesluit wordt geïmplementeerd in het nieuwe bestemmingsplan. Bij de herstructurering van Hornmeer kan het besluit en het bestemmingsplan voor een flink deel van het terrein een belangrijke beperkende randvoorwaarde vormen. Met name in gebieden met aaneengesloten bebouwing (hiervan is sprake in Hornmeer) is het mogelijk dat VROM vrijstelling verleend. In het geel gekleurde gebied, waar het overige deel van Hornmeer in ligt, zijn geen nieuwe woningen, woonwagens, woonboten, scholen en gezondheidszorggebouwen toegestaan. Andere nieuwe gebouwen als bedrijfsgebouwen, kazernes of gevangenissen zijn hier dus wel toegestaan. Bestaande gebouwen worden gerespecteerd.
Figuur 6.1 Beperkingengebied Schiphol, Aalsmeerbaan en Hornmeer
29
30
7. TOEKOMSTVISIE HORNME ER 7.1 SWOT-ANALYSE HORNMEER In de interviews bij bedrijven en ondernemers binnen Hornmeer is ook gevraagd naar de reden waarom zij daar gevestigd zijn. Ook met de voorzitter van TCA is gesproken over de plus- en minpunten van Hornmeer. Tijdens de interviews is ook dieper ingegaan op de goede en slechte kanten van Hornmeer als vestigingsplaats, met daarbij kansen en bedreigingen. TCA is de ondernemersvereniging voor de bedrijventerreinen Hornmeer, Molenvliet en Witteweg/Zwarteweg en heeft een dekkingsgraad van ongeveer 65% op Hornmeer. TCA ervaart de volgende onderwerpen als grootste pijnpunten voor Hornmeer en pleit voor maatregelen om deze punten aan te pakken:
Wateroverlast (bij veel regen); Achterstallig onderhoud / structuur Turfstekerstraat en Visserstraat; Bebording / bewegwijzering; Onderhoud groen; Parkeren (bv in berm tegenover KAV); oplossing: parkeervakken en verder hoge stoepranden; Leegstand (bv uitstraling oude pand van Offerman); Fietsers in Lakenblekerstraat (apart fietspad zou oplossing kunnen bieden).
De uit de interviews voortkomende onderwerpen zijn in een SWOT-analyse verwerkt in onderstaand tabel. Sterke punten Bereikbaarheid (voor auto’s) Weinig criminaliteit (KVO keurmerk aanwezig) Functiemenging: verhoogt leefbaarheid en afname criminaliteit Strategische locatie (o.a. nabijheid Schiphol) Verwachte verbetering in bereikbaarheid door nieuwe N201 Hornmeer staat te boek als stabiel terrein. Leegstand is iets van de laatste 2 jaar Kansen Kwaliteitsimpuls na revitalisering kan zorgen voor vliegwieleffect Kansen voor introductie BIZ door draagvlak deel ondernemers Kansen voor detailhandel (verhogen van kwaliteit binnen Hornmeer) Aanwezigheid van meer winkels als Gamma dat zorgt voor aanloop consumenten Kans om Hornmeer te profileren als kleinschalig regionaal bedrijventerrein, t.o.v. diverse grote bedrijventerreinen in de omgeving Kansen voor kleinschalige, lokale bedrijven in leegstaande en/of grote panden (opsplitsing) Waarschijnlijke afname verkeersdrukte rond Zwarteweg Kansen voor diverse functies als maatschappelijk vastgoed in leegstaande panden en de creatie van een autoboulevard
Zwakke punten Hornmeer mist herkenning, heeft niet representatieve uitstraling als bedrijventerrein Overlast truckparkeerders in het weekend Zwakke positie t.o.v. nieuw te ontwikkelen terreinen i.v.m. grondprijs Na nieuwe N201 geen zichtlocatie meer infrastructuur en staat van gebouwen (voldoet niet meer aan moderne eisen) Slechte indelingsstructuur, afvoer hemelwater, bereikbaarheid openbaar vervoer Versnipperd eigendom Bedreigingen Verkeerstoename Lakenblekerstraat (+80%) vanaf Zwarteweg Onduidelijkheid over ‘de knip’ (bereikbaarheid) Aanhoudende hoge concurrentie met kleine bedrijventerreinen: Aalsmeerse weg, molenvliet, witte weg. Maar ook met grootschalige parken als Greenpark Door ondernemers wordt verschillend gedacht over herstructurering, dit kan een effectieve en pragmatische aanpak in de weg staan Gedoogbeleid Gemeente Aalsmeer blijft lastig (lintbebouwing)
Figuur 7.1 SWOT-analyse Hornmeer
31
-
De werknemers van de gevestigde bedrijven op Hornmeer zijn vaak ook inwoners van Aalsmeer. Zij lijken het woon-werkverkeer te willen minimaliseren. Ruimtegebrek is een groot probleem voor bedrijven bij Hornmeer. De opzet uit de jaren zeventig laat dat nu zien. Hornmeer zou zich kunnen profileren als kleinschalig industrieterrein. Onder meer vanwege het ruimtegebrek is het lastig om grote bedrijven binnen te halen. kansen voor Hornmeer in de vorm van verbouwingen van panden d.m.v. het splitsen van panden (noord- en zuidzijde, ontsloten aan twee wegen). Dit kan een ‘aanjaageffect’ veroorzaken en de verkoop en verhuur van naastgelegen panden stimuleren. Veel bedrijven zullen weg willen wanneer zij de kans zien. Tot nu toe hebben meerdere bedrijven al gesprekken gevoerd met Greenpark om daar naar toe te verhuizen. Toekomst Hornmeer Grote oppervlaktes verhuur gaat de komende jaren lastig worden Kansen voor kleinschalige bedrijven Grote panden opsplitsen Gedoogbeleid Gemeente Aalsmeer blijft lastig (lintbebouwing) Structuur moet terug op Hornmeer door nieuwe/ moderne inzichten voor inrichting Het terrein moet meer ‘porem’ krijgen door verbeterde inrichting Aanbod nieuwe bedrijventerreinen in Aalsmeer is groot. Kleinschalige bedrijventerrein biedt toekomst. De ‘knip’ N201 komt er de eerstvolgende 4 jaar niet. Hier zijn dan ook geen hoge verwachtingen van . Bestuurders hebben vaak oog voor de ontwikkeling van business parks. Maar de realiteit past een lagere ‘product markt combinatie’ (PMC).
7.2 TOEKOMSTPLANNEN BEDRIJVEN De meeste bedrijven en ondernemers op Hornmeer geven aan, geen (concrete) bouwplannen en/of investeringen te hebben op korte termijn. Enkele bedrijven denken (op termijn) wegens uitbreidingsbehoefte aan verhuizing. Vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten hebben veel bedrijven dit echter op de lange baan geschoven. Als potentiële vestigingslocatie wordt Greenpark het vaakst genoemd. Slechts enkele bedrijven denken aan (bouw-) investeringen op Hornmeer. Een voorbeeld hiervan is Bakkerij van Muijden die een bouwaanvraag heeft ingediend voor de uitbouw van de voorgevel. Private investeringen zijn belangrijk voor de verdere ontwikkeling van Hornmeer. Dit voorkomt verloedering en leegloop. Financieel gezien kunnen deze investeringen echter nogal eens ongunstig uitpakken. Uit het interview met Valad2 blijkt dat bij veel concurrentie van nieuwe bedrijventerreinen (Greenpark, etc.) zullen bestaande terreinen zoals Hornmeer het vaak afleggen, zeker omdat de kosten van nieuwbouw ook meevallen. Daarbuiten zijn er beperkte mogelijkheden om te verbouwen i.v.m. de beperkingen van de Luchthavenindelingbesluit. Dit is in hoofdstuk 6 aan bod gekomen.
2
Valad Property Group is een fonds- en assetmanager in multi-let kantoor- en industrieel vastgoed. Binnen Hornmeer heeft het meerdere bedrijfspanden in bezit. Zie: www.valad.nl
32
Belangrijk is dat de representatieve uitstraling (na revitalisering) een blijvend karakter krijgt. Zoals eerder betoogd, zal de parkmanagement organisatie hier zorg voor moeten dragen. Opvallend is dat naar voren is gekomen dat een niet gering deel van de bedrijven de wens en bereidheid heeft om meer tot samenwerking te komen met andere bedrijven binnen Hormeer. Een praktisch voorbeeld hiervan is de samenwerking tussen ondernemers die een periodieke nieuwsbrief tot stand brengen en deze verspreiden aan bedrijven binnen Hornmeer. Hierin werken grafisch vormgevers, drukkerijen, en andere relevante bedrijven samen. Zulke initiatieven zorgen niet alleen voor extra bewustzijn van omliggende ondernemers, maar zijn tevens een bron van interactie waaruit nieuwe initiatieven kunnen ontstaan. Een van deze initiatieven zou de organisatie van een draagvlakmeting voor een BIZ kunnen zijn.
7.3 NOODZAAK FOCUS SEGMENTERING Voor veel bedrijven en ondernemers binnen Hornmeer is het belangrijk zich te kunnen identificeren met hun bedrijfslocatie. Dit is echter een van de belangrijkste verbeterpunten wat jarenlang achter op de agenda is geraakt. Door de veranderende functie van bedrijfsgebouwen op Hornmeer heeft er achterstallig onderhoud opgetreden. Ook is de structuur deels uit het gebied verdwenen doordat delen van de groenstructuur, trottoirs en fietspaden zijn gebruikt om het parkeerareaal te vergroten. In het nieuwe Masterplan en bestemmingsplan zal aandacht moeten komen voor nieuwe kansen en impulsen die Hornmeer een blijvende representatieve uitstraling moeten geven. Uit de gehouden enquêtes uiten bedrijven de wens tot meer toeloop en zichtbaarheid van het bedrijventerrein. Bij gemeente en veel ondernemers is er de voorkeur voor het toewerken naar een duidelijke focus voor toekomstige bedrijven en consumenten. Dit kan als volgt bereikt worden:
Perifere Detailhandel Vestigingen (PDV): ook tuincentra en wooninrichting; Geen Grootschalige Detailhandel Vestigingen (GDV) (grote supermarkten AH XXL e.d.); ‘Autoboulevard’; Business to Business (b2b); kleinschalige bedrijvigheid.
Om de nieuw ingeslagen weg te versterken heeft Hornmeer een stuk herkenning nodig: een bord of toegangspoort, goede bewegwijzering, maar boven alles moet het iets positiefs uitstralen.
7.4 ONTWIKKELRICHTING: DRIE SCENARIO’S Hornmeer heeft behoefte aan een nieuwe positionering en een aanpak van de openbare ruimte, die deze nieuwe positionering ook benadrukt. Voor de gemeente betekent dit ook dat er een keuze moet worden gemaakt in de verschillende ontwikkelrichtingen die mogelijk zijn. Om deze ontwikkelrichtingen in beeld te brengen zijn deze gepresenteerd in de vorm van scenario’s . In deze scenario’s is nadrukkelijk niet gekozen voor een scenario gericht op de creatieve industrie en media, zorg en maatschappelijke dienstverlening, mede omdat de voormalige studio’s van Endemol in het centrum van Aalsmeer hier voor veel betere kansen bieden. Wel zijn ontwikkelrichtingen gekozen die steeds verder opschuiven naar een meer op consumenten gericht bedrijventerrein. Voor de toekomst van Hornmeer worden hieronder drie scenario’s geschetst, gericht op de kansen en potenties van het terrein, maar opgesteld in een breder (intergemeentelijk) perspectief.
33
Scenario 1: Een ontwikkeling in het verlengde van de huidige situatie. Hierbij wordt uitgegaan van de autonome ontwikkeling van het gebied, met aandacht voor:
het behoud van distributie en de logistieke functie van het gebied; daarnaast ruimte voor de bestaande PDV-ontwikkeling. (Auto’s Boten Caravans (ABC) zijn mogelijk maar er geldt geen verruiming van de mogelijkheden t.o.v. het huidige bestemmingsplan; de positionering van Hornmeer zal vooral gericht zijn op de automotive sector. De logistieke functies zullen vooral gericht zijn op kleinere units en op een lagere huurprijs, om de concurrentie in de regio aan te kunnen. de horecafunctie die mogelijk is vanuit het vigerende bestemmingsplan (hoekkavel met hotelmogelijkheid) wordt zoveel als mogelijk ingeperkt, waarbij er wel gericht gekeken wordt hoe planschade kan worden voorkomen.
De leegstand bevindt zich voornamelijk in het meer kantoorachtige deel van het bedrijventerrein; kantoren boven distributiehallen, maar ook in de solitaire kantoren. De leegstand van de bedrijfshallen is beperkt. Het verloop kan wel groter worden. Concurrentie vindt plaats op prijs. Er bestaat altijd enige frictieleegstand (gedurende economisch wat mindere tijden iets meer), maar door prijsaanpassingen zal dit niet structureel zijn, met uitzondering van de kantoordelen van een dergelijk gebouw. Wel zal de investeringsbereidheid in de panden afnemen omdat op een steeds goedkoper segment van de markt wordt gericht. De uitgangspunten bij het masterplan zijn gericht op :
De openbare infrastructuur vergt een beperkte aanpassing. De hemelwaterafvoer moet aangepakt worden om de wateroverlast tegen te gaan. Het groen wordt functioneler en voor zover nodig heringeplant. De fiets- en voetpaden hebben geen grote prioriteit. Er worden geen fietspaden of fietsstroken aangelegd. Bestaande voetpaden worden licht opgeknapt, vooral langs de Lakenbrekerstraat in de overige straten niet. De filosofie is dat doorgaand fietsverkeer wordt geweerd uit het gebied, om conflictsituaties met logistieke en distributiebedrijven te vermijden. Mogelijk moet er ruimte gezocht worden voor een aantal truckparkeerplaatsen om strakker te kunnen handhaven in het huidige gebied ten aanzien van parkeren. Het nieuwe bestemmingsplan kan conserverend van aard zijn. Actief blijven sturen op parkeren op eigen terrein. Maar met het beperken van de mogelijkheden is het een zaak voor de bedrijven onderling om hun parkeerknelpunten op te lossen. Een oplossing kan zijn: huren bij de buren.
De gevolgen:
De WOZ-waarde van het terrein zal niet meer stijgen, eerder dalen; het personeelsbestand op het bedrijventerrein neemt eerder af dan toe. Bedrijven met verkoop aan consumenten die niet voldoen aan het ABC criterium wordt het onmogelijk gemaakt zicht te vestigen. In dit scenario is er eigenlijk een mismatch tussen de oudere bebouwing met relatief veel kantoorruimte en de nieuwe behoefte van de logistieke sector met (vanwege automatisering en outsourcing) minder vraag naar kantoor. Verder speelt mee dat de meeste logistieke hallen een relatief beperkte hoogte en omvang hebben, terwijl juist de tendens in de logistieke sector verschuift naar bedrijfshallen van minimaal 10 meter (en bij voorkeur 12 meter) vrije hoogte, en de omvang verschuift naar bedrijfshallen van 5.000 m2 BVO of meer. Door met de prijzen te dalen zal er echter altijd wel een markt zijn voor deze bedrijfshallen. Er zal nog steeds een verschuiving blijven doorzetten naar bepaalde type bedrijven. 34
Scenario 2: PDV-ontwikkeling Om Hornmeer meer publieksgericht en kansrijker te maken voor de toekomst, zal meer gefocust moeten worden op andere markten zoals perifere detailhandel vestigingen (PDV)3. Daarbij kan gedacht worden aan:
Verbreding van toegestane bedrijven naast ABC (auto’s, boten en caravans) in het bestemmingsplan: Nog grotere focus op automotive; Focus op (volumineuze) huis en tuin en inrichtinggerichte zaken: bouwmarkten, keukens, badkamers, meubels, vloeren e.d. , combinatie van opslag en winkel/showroom, tuin etc. Focus op internet collectpoints (eventueel gecombineerd met showroom / experience center); Verwerkende industrieën (levensmiddelen als bakkerij, slagerij, cateringbedrijven) Bedrijven in de dienstensector, van drukkerij tot reclamebureau, van installateur tot schadebedrijf en van autorijschool tot verhuurbedrijf. De langzame verdwijning van de grootschalige distributie- en opslaggerelateerde bedrijvigheid. Deze wordt vervangen door PDV-achtige of kleinschalige bedrijven. De bestaande kantoren kleinschaliger maken waardoor ze interessant worden voor kleinere vestigingen en ZZP’ers. De huidige leegstaande hoekkavel wordt bij voorkeur ingevuld met PDV-achtige activiteiten. Eventueel kan hotelfunctie wel gehandhaafd blijven. (uitgebreide horecafunctie wordt beperkt).
De uitgangspunten voor het masterplan bij scenario 2 zijn:
Meer samenhang zoeken met de Witteweg. Aandacht voor communicatie/marketing richting publiek en b2b (business to business). Herprofilering op een wijze die past bij een meer publieksgericht bedrijventerrein (voet- en fietspaden, minimaal langs de Lakenbrekerstraat, bij voorkeur ook voetpaden langs de overige wegen). Veel aandacht voor uitstraling en eenheid (beeldkwaliteitsplan). Aandacht voor aantrekkelijke gevels langs de “oude” N201 en de hoofdroute langs de Lakenblekerstraat. Goede uniforme bewegwijzering Actief beleid gericht op verhuizing PDV-achtige bedrijvigheid in de ‘linten’ van Aalsmeer: bedrijven laten verhuizen naar Hornmeer. Verder actief het gesprek aan gaan met potentiële te verhuizen bedrijven. Strenge handhaving en toezicht in linten.
3
Perifere detailhandelsvestigingen (PDV) zijn winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral over de volumineuze aard van de goederen. De volgende branches kunnen onder deze categorie vallen: grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto’s, boten en caravans, bouwmarkten, tuincentra, detailhandel in woninginrichting, meubelen, sanitair en grootschalige fietsenwinkel. Deze benadering van perifere winkels is vanuit het voormalige rijksbeleid ingestoken en dus met name branchegericht. Naast deze branchegerichte insteek zijn steeds vaker ook winkels perifeer gevestigd, die vanwege omvang niet in één van de traditionele winkelcentra gevestigd zijn. Deze winkels, groter dan 1.500 m² BVO die niet onder de boven beschreven branches vallen, worden grootschalige detailhandelsvestigingen genoemd (GDV). Veelal gaat het daarbij om winkels die een groot verzorgingsbereik hebben (bovenlokaal/regionaal) en een grote verkeer- en parkeerbehoefte genereren.
35
Zicht houden op de grootschalige transport- en opslagbedrijven, om op termijn bij nieuwe investeringen van de bedrijven te zorgen voor passende alternatieven op de terreinen langs nieuwe N201. Inzetten op een actieve bedrijventerreinvereniging met als doel een ‘Service Level Agreement’ (SLA) met meer aandacht voor beheer, onderhoud, beveiliging en eventueel marketing. Zorgen dat dit geen vrijblijvend karakter heeft, maar door middel van BIZ of reclamebelasting een verplichtte bijdrage vraagt van elk bedrijf op het terrein. Actief begeleiden naar gebruik van particuliere parkeerterreinen door meerdere gebruikers (de overmaat bij de een gebruiken voor de tekorten van de anderen). Goede aansluiting realiseren met het OV knooppunt is van belang. Hoekkavel Horeca, hotel past slechts zeer beperkt in dit scenario
Er is in de gemeente Aalsmeer geen detailhandelsnota. Relevante aspecten met betrekking tot detailhandel zijn opgenomen in de Gebiedsvisie 2020. In de Gebiedsvisie 2020 wordt opgemerkt dat de PDV in de huidige situatie vooral verspreid gelegen is op verschillende bedrijventerreinen en op solitaire locaties, vaak in of achter de linten op gronden van voormalige kwekerijen. Om verdere spreiding tegen te gaan en aan bestaande vestigingen de juiste condities (bereikbaarheid en ruimte) te kunnen bieden, is een clustering op Hornmeer noodzakelijk. De prioriteit voor verplaatsing wordt daarbij gegeven aan de bestaande vestigingen die nu verspreid liggen en waarvoor fysieke en bereikbaarheidscondities tekortschieten. Aan deze vestigingen worden alternatieven geboden en medewerking gegeven bij hervestiging. Bij dit proces wordt aangestuurd op enerzijds een clustering van de branches: ‘doe-het-zelf centers’, autodealers en PDV. Aalsmeer volgt hierin het regionale detailhandelbeleid. De inzet daarbij is om de bestaande vestigingen in of achter de linten geen uitbreiding meer te bieden. De Gebiedsvisie 2020 noemt Hornmeer vanwege de omvang en de bereikbaarheid een geschikte concentratielocatie voor PDV. Dit biedt tegelijkertijd kansen voor de noodzakelijke herstructurering van dit verouderde bedrijventerrein. Belangrijke ruimtelijke voorwaarden voor deze ontwikkeling zijn:
Verbetering openbare ruimte; Verbetering ruimtelijke en architectonische uitstraling van bedrijfspanden en gevelbeelden; Waarborgen van goede ontsluiting, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden.
Scenario 3: PDV uitbreiding naar diverse GDV mogelijkheden, en/of focus op kleinschalige bedrijfsunits Scenario 3 is het meest ingrijpende scenario, waarin een zeer actief beleid van zowel de gemeente als TCA wordt gevraagd. Uitgangspunt is dat op termijn de traditionele grootschalige distributie en opslag naar (o.a.) Greenpark zullen trekken. Grote leegstaande bedrijfspanden op Hornmeer zullen hoogstwaarschijnlijk vooral gebruikers vinden in de uitgebreide PDV-branche(1) Het kan voorkomen dat deze doorgroeien naar GDVachtige functies. Gedacht kan worden aan afhaalcentra met een showroom / experience center, of aan outletachtige structuren. Dit is een verdere doortrekking van scenario 2. Het kan ook interessant zijn beleid te stimuleren waarbij grote bedrijfspanden worden opgesplitst in kleinere units. Gedacht kan worden aan kleinere (startende) regionale bedrijven: schoonmaakbedrijven en glazenwassers, loodgieters, CV-installateurs, reparatiebedrijven, ambachtelijke bedrijven, hoveniers enzovoorts. Hiermee kan Hornmeer het ‘service- en dienstenpunt’ van de Amstel- en Meerlanden worden.
36
Figuur 7.2 Referentiebeeld kleinere units
De populariteit en geringe leegstand van dergelijke flexibele units aan bijvoorbeeld de Witteweg tonen aan dat de vraag naar deze units behoorlijk groot is. Het voordeel van deze units is dat ze geschikt en betaalbaar zijn voor talloze gebruikers. Wanneer een gebruiker vertrekt wordt over het algemeen behoorlijk snel weer een nieuwe gebruiker gevonden. Bij een keuze voor dit scenario zijn er in het nieuwe bestemmingsplan veranderingen nodig ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Een actieve samenwerking met ontwikkelaars van dergelijke units is nodig om de herontwikkeling van leegstaande panden op gang te krijgen. Een faciliterende houding vanuit de gemeente (bijvoorbeeld op het gebied van bouwvergunningen en ontheffingen) kan hierbij positief werken. Om een enkele doorgroei naar GDV-achtige bedrijven mogelijk te maken , kan hiervoor een ontheffingsregel in het bestemmingsplan worden ingebouwd. De uitgangspunten voor het masterplan voor scenario 3 zijn:
Vergelijkbaar met scenario 2. Het hoekkavel : horeca/hotel functie kan hier mogelijk zijn. Ook een restaurant / fastfoodmogelijkheid komt in beeld, wanneer de publiekstrekkende functies uitgebreid worden. Voor het beeld kwaliteitsplan worden nog verdergaande keuzes gemaakt in uitstraling en ontwikkeling van eenheid.
Ingezet moet worden op een actieve ondernemersvereniging , waarbij een BIZ wenselijk is. Hiermee wordt een groter saamhorigheidsgevoel en verantwoordelijkheidsgevoel bij ondernemers (en daarmee ook meer b2b) bewerkstelligd. Bovendien leidt een BIZ ertoe dat de eigenaren van leegstaande panden (ook ’BIZbijdrageplichtig’) geprikkeld worden hun leegstaande eigendom te (laten) herontwikkelen.
37
LITERATUUR LIJST GERAADPLEEGDE LITERATUUR &2=1 (2005), Herontwikkeling huidige tracé N201 Buck Consultants international (2009), Bedrijventerreinenstrategie Hart van de Greenport, tussenresultaten Buck Consultants international (2010), Naar een nieuwe Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen in hetHart van de Greenport, Greenport Aalsmeer Bureau BUITEN (2010), Aanscherping Herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam Gemeente Aalsmeer (2010), WOZ-waarden onroerend goed binnen Hornmeer Gemeente Aalsmeer (2009), Concept Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 Gemeente Aalsmeer en Goudappel Coffeng (2009), Aalsmeer Verkeers- en Vervoersplan (AVVP) ‘Leefbaar en bereikbaar’ Gemeente Westland (2008), Bedrijventerreinenvisie Westland Grontmij (2008), Ruimtelijk-economische visie Greenport Aalsmeer, Grontmij (2009), Economische Effectrapportage; wijzigingen Tracé Provinciale weg N201 Aalsmeer Kamer van Koophandel (2008), De economische visie Aalsmeer, Gemeente Aalsmeer. Ministerie van Verkeer en Waterstaat (2002), Luchthavenindelingsbesluit Schiphol PHB (2009), Startnotitie & Projectplan Herstructurering Bedrijventerrein Hornmeer, behorend bij de HIRBaanvragen voor procesmanagement, onderzoek en fysieke maatregelen. Platform Greenport(s) Holland (2006), Greenport(s) Nederland, Manifest in uitvoering, juni 2006
38
BIJLAGEN BIJLAGE I LIJST RESPONDENTEN INTERVIEWS
Organisaties Schipholland Makelaars
Contactpersoon Ralph Schultz
EKZ Makelaars Aalsmeer Mantel Makelaars BT Makelaars Muijden B.V., Bakkerij van Sani Dump Horticoop Gamma Victory Jan van Dillewijn (eigenaar) Valed (verhuurder bedrijfsunits)
Dhr. K. Eveleens J. Kranenburg Dhr. Beekman Dhr. Hensema sr. Peter van Vale Nicky koopmans Tonny Komst Roland van den Bos Jan van Dillewijn Daniel Meyer
Zwanenburg Food Group Drukkerij Cocu BV K.A.V. Autoverhuur en onderhoud Auto Maas SEAT Burgers Carrosseriebouw Mazda Donker
Roland Visser Peter Cocu Dhr E.P. Kerkling Astrid van der Geest Martin Rinkel Piet Donker
Volvo Truck Center Aalsmeer Biemond en van Wijk BV Mercedes-Benz Subaru Aalsmeer JDM Mobiel Be NV Gert de Jong Automobielen - Citroen Werkgroep Hornmeer Verkeerskundige Gemeente Gemeente afdeling RO Wethouder RO Wethouder EZ Programmabureau Greenport Greenpark Aalsmeer Gebiedsontwikkeling
Dhr. Remko Bal, manager noordelijke regio NL Dhr Biemond Dhr. Van der Berg Dhr. Fred Flameling Gert de Jong Jennifer Meijers & Sander van Voorn Nico Molenaar Leo Kiep Dhr. Van der Hoeven Dhr. Verburg Michiel Cappendijk Piet van Ruler
39
