Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan 1041 3528 BE Utrecht Postbus 85104 3508 AC Utrecht Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9985 www.deloitte.nl
Analyse risicoprofiel Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Bedrijventerrein Land van Heusden en Altena
Deloitte Financial Advisory Services B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362849. Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van Deloitte Financial Advisory Services B.V. van toepassing.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
2/16 8 juni 2011
Inhoud
Managementsamenvatting en conclusie
3
1. Aanleiding / Achtergrondschets
6
2. Risico’s CV/BV-structuur
8
2.1 Historie 2.2 Risicoanalyse juridische structuur CV/BV 2.3 Borgstelling BNG
8 10 11
3. Analyse risicoprofiel grondexploitatie ROB
12
3.1 Grondexploitatie 3.1.1 Kosten 3.1.2 Opbrengsten 3.1.3 Fasering / afzetbaarheid 3.1.4 Parameters 3.1.5 Financiering 3.2 Uitkomsten risicoprofiel
12 12 14 14 15 15 15
3/16 8 juni 2011
Managementsamenvatting en conclusie Vanuit de gemeente Woudrichem is aan Deloitte het verzoek gedaan om een analyse te maken van het risicoprofiel van het ROB (Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Bedrijventerrein Land van Heusden en Altena). In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste bevindingen opgenomen ten aanzien van enerzijds de risico‟s in relatie tot de juridische structuur en anderzijds het financiële risicoprofiel. Risico’s CV/BV-structuur In een rapportage over mogelijke samenwerkingsvormen voor het ROB in 2008 is een aantal relevante rechtsvormen behandeld. Na de verschillende aspecten te hebben gewogen, is de voorkeur gegeven aan een CV/BV-structuur. Voor de risicoaansprakelijkheid van participanten in een BV/CV-structuur geldt dat deze is beperkt tot het door haar ingebrachte commanditaire kapitaal en haar aandelenkapitaal in de BV. De risicoaansprakelijkheid is vergelijkbaar met de risicoaansprakelijkheid als zou zijn gekozen voor bijvoorbeeld een (Overheids) BV of –NV. De vraag of de voorgenomen CV/BV-structuur van het ROB ook het minste risico oplevert voor de gemeente Woudrichem kan dan ook bevestigend worden beantwoord, in die zin dat deze vergelijkbaar is met de risicoaansprakelijkheid als zou zijn gekozen voor een BV of –NV. In casu is de risicoaansprakelijkheid voor de gemeente Woudrichem vanuit haar commanditaire rol beperkt tot € 30.000 (29,4% van het ingebrachte commanditaire vermogen) en uit hoofde van haar aandeelhouderschap in de BV beperkt tot € 5.400. Belangrijke voorwaarde in deze aansprakelijkheidsbeperking is wel dat de gemeente als commandiet géén beheersdaden verricht. Doet zij dit wel dan wordt zij aangemerkt als (mede) beherend vennoot hetgeen hoofdelijke aansprakelijkheid met zich mee kan brengen. Hoewel de risicoaansprakelijkheid voortvloeiende uit de gekozen BV/CV-structuur beperkt is tot het commanditaire vermogen en de inbreng in de BV dient wel het volgende te worden gerealiseerd; door de gemeentelijke garantstelling is de risicoaansprakelijkheid, ongeacht de juridische structuur, bij een eventueel faillissement van de CV/BV-structuur toegenomen. Voor de gemeente Woudrichem betreft het in deze een borgstelling (gemeentegarantie) van € 5,4 mln. Analyse risicoprofiel ROB In Bijlage 9: “Bepaling risicoprofiel van het project ROB” (hierna risicoprofiel) is door middel van een Monte Carlo-analyse inzichtelijk gemaakt wat, gegeven de ingevulde bandbreedtes voor een set aan variabelen, de kansverdeling van het resultaat is. Hierbij heeft het projectteam kritisch gekeken naar de individuele kostenposten, opbrengstenposten, parameters en fasering. Dit risicoprofiel wijst uit dat, op basis van de gekozen bandbreedtes voor de variabelen in de grondexploitatie, de kans 90% is dat het resultaat op eindwaarde minimaal € 3,4 mln. positief bedraagt. Daarnaast blijkt dat de kans kleiner dan 1% is dat het resultaat van de grondexploitatie
4/16 8 juni 2011
van het project ROB negatief wordt. Het treffen van een verliesvoorziening door de gemeente Woudrichem voor dit project is pas noodzakelijk indien de verwachting ten aanzien van het resultaat negatief wordt. Om het risicoprofiel op waarde te kunnens schatten is een analyse van de onderliggende grondexploitatie noodzakelijk. De bepaling van het risicoprofiel is grotendeels gebaseerd op de grondexploitatie van adviesbureau Akro Consult van januari 2010. Eind 2010 is deze door het projectteam geactualiseerd waarbij hoofdzakelijk de fasering en boekwaarde zijn aangepast. Op basis van de mondelinge toelichting op de grondexploitatie door de heer Figge blijkt dat de grondexploitatie waarop de risicoanalyse is gebaseerd, voorzichtigheidshalve behoudend is geraamd. Hiervoor zijn de volgende argumenten gegeven:
De eerste ervaringen met het aanbesteden van het bouw- en woonrijp maken in het deelgebied Bruine Kilhaven V laten zien dat de daadwerkelijke kosten (op basis van het aanbestedingsresultaat) lager uitvallen dan de oorspronkelijk geraamde kosten. Voor alle deelgebieden zijn dezelfde normen gehanteerd bij het ramen van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. De verwachting is daarom dat ook bij de overige deelgebieden de kosten voor bouw- en woonrijp maken lager zullen uitvallen dan de ramingen.
De grondprijs voor het overgrote deel (96%) van de uitgeefbare gronden (€ 125 per m2) is lager dan de vastgestelde grondprijs voor bedrijventerreinen van de gemeente Werkendam (€ 128 per m2). De reeds gerealiseerde uitgiften laten daarnaast zien dat prijzen (net) boven de € 125 per m2 gangbaar zijn in dit gebied. Hierdoor is het risico klein dat de beoogde grondprijzen niet worden gerealiseerd.
Zowel de kosten als de opbrengsten worden niet geïndexeerd. Het eerste heeft een positief effect op het resultaat, het tweede een negatief effect. Het indexeren van de opbrengsten heeft een groter effect op het resultaat dan het indexeren van de kosten. Wanneer beiden wel zouden worden geïndexeerd (met hetzelfde percentage) zou dit een verbetering van het resultaat betekenen.
Afgezien van de behoudende insteek van de ramingen in de grondexploitatie zijn er nog een aantal risico‟s aan te merken:
De in de grondexploitatie opgenomen fasering vormt een risico. In de grondexploitatie is in 2011 uitgifte van circa vier hectare grond opgenomen met bijbehorende grondopbrengsten. Aangegeven is dat dit waarschijnlijk niet wordt gerealiseerd. De fasering zal daarom bij de volgende actualisatie worden vertraagd. Dit heeft een negatief effect op het resultaat. In het risicoprofiel wordt daarom rekening gehouden met een vertraging van 0 tot 5 jaar.
In het risicoprofiel is aangegeven dat de kans groter is dat de plankosten hoger uitvallen dan de kans dat ze lager uitvallen. Wanneer daarnaast ook vertraging optreedt (zie vorige punt), zullen langer plankosten moeten worden gemaakt. Een overschrijding van het
5/16 8 juni 2011
budget voor plankosten vormt daarmee een risico voor de grondexploitatie en is ook (deels) meegenomen in het risicoprofiel.
Bij de BNG wordt een kredietfaciliteit aangevraagd voor een bedrag van € 18 mln. De maximale financieringsbehoefte bedraagt € 14,5 mln. en deze wordt bij het oprichten van de CV/BV reeds bereikt. Daarmee is een kredietbuffer van € 3,5 mln. ingecalculeerd. Indien de opbrengsten vertragen, maar wel kosten worden gemaakt (o.a. rentelasten) zal de benodigde financieringsbehoefte de eerste jaren toenemen in plaats van afnemen zoals nu in de grondexploitatie is begroot. Het risico bestaat dat de buffer van € 3,5 mln. niet voldoende is om de toegenomen financieringsbehoefte op te vangen. In dat geval zullen óf de deelnemende gemeenten eigen vermogen moeten bijstorten óf zal opnieuw met de BNG of een andere externe financier moeten worden gesproken.
Alles in aanmerking nemende worden deze risico‟s voldoende gecompenseerd door de opwaartse mogelijkheden waar nu in de grondexploitatie voorzichtigheidshalve nog geen rekening mee is gehouden. Het risicoprofiel wijst ook uit dat dit het geval is. Hierin wordt de kans dat het resultaat van het project negatief zal worden en dat de gemeente Woudrichem een verliesvoorziening zal moeten treffen voor dit project ingeschat op kleiner dan 1%. Mochten risico‟s zich in de toekomst manifesteren, dan wordt eerst de buffer onvoorzien in de grondexploitatie aangesproken (circa € 600.000). Mocht dit niet voldoende zijn, dan zijn er binnen het huidige geprognosticeerde resultaat ook nog ruime mogelijkheden om tegenvallers op te vangen (circa € 7,0 mln.). Pas als het effect groter is dan € 7,6 mln. en er tegelijkertijd geen sprake is van meevallers dient de gemeente Woudrichem een verliesvoorziening te treffen. Hierbij is het goed om te vermelden dat de grondexploitatie en het risicoprofiel een inschatting betreffen op basis van de huidige inzichten van het projectteam. Daarom is het noodzakelijk dat de grondexploitatie en het risicoprofiel periodiek worden geactualiseerd. Op deze manier kunnen de ontwikkeling van het resultaat en de robuustheid van het resultaat worden gemonitord en bewaakt.
6/16 8 juni 2011
1.
Aanleiding / Achtergrondschets
Vanuit de Griffie van de gemeente Woudrichem is aan Deloitte het verzoek gedaan om een analyse te maken van het risicoprofiel van het ROB (Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Bedrijventerrein Land van Heusden en Altena). Meer specifiek is gevraagd antwoord te geven op de navolgende specifieke vragen die vanuit de VVD-fractie van de gemeente Woudrichem zijn gesteld: 1. Levert de voorgenomen juridische structuur van het ROB, te weten een CV/BV-structuur, ook het minste risico op voor de gemeente Woudrichem. 2. Hoe ziet de risico-analyse van het ROB-project er uit, op dit moment, voor de komende 15 jaar en hoe ziet de ontwikkeling er uit voor de aan te houden reserves over dezelfde periode. In deze notitie wordt op beide vragen nader ingegaan. Hierbij is het, ten aanzien van de tweede vraag, goed om te vermelden dat de voorliggende grondexploitatie het meest waarschijnlijke scenario bevat van de financiële ontwikkeling van het ROB voor de komende 15 jaar op basis van de huidige inzichten van het projectteam. Het gaat derhalve om prognoses en niet om zekerheden. Ook het risicoprofiel is gebaseerd op de huidige inzichten met betrekking tot de risico‟s die zich gedurende de looptijd mogelijk kunnen voordoen bij de ontwikkeling van het ROB. Hoe het resultaat zich zal ontwikkelen de komende 15 jaar en welke risico‟s over 5 of 10 jaar actueel zijn, is op dit moment niet te voorspellen. In verband met deze onzekerheid is het op dit moment ook niet mogelijk om te voorspellen hoe de risicoanalyse er de komende 15 jaar uit zal zien. Daarom zullen de grondexploitatie en het risicoprofiel periodiek geactualiseerd moeten worden zodat de ontwikkeling van het resultaat en de risico‟s blijvend kunnen worden gemonitord en bewaakt. Bij de analyse is gebruik gemaakt van diverse stukken zoals per e-mail door de Griffie van de gemeente Woudrichem (mail mw. Petra Paulides, d.d. 26 mei 2011) aan Deloitte (dhr. R.A. van Vugt) zijn toegestuurd, ondermeer bevattende: Voorstel aan de Raad, volgnr. 2011-032 inzake oprichting ROB;
Bedrijfsplan ROB (Akro Consult);
Ontwerp statuten CV/BV en directiereglement;
Financieringsstructuur ROB;
Brief Provincie Brabant, d.d. 3 mei 2010 inzake ROB;
Akte van borgtocht BNG, ref. 1215951;
Bepaling risicoprofiel van het project ROB
Operationaliseren bedrijfsplan, d.d. 19 oktober 2010;
Grondexploitatieoverzichten van het ROB.
7/16 8 juni 2011
Naast de hiervoor genoemde stukken is de mondelinge toelichting van de heer Figge, betrokken als extern (financieel) adviseur bij het project, belangrijke input geweest bij het opstellen van deze notitie. Door de korte doorlooptijd van de opdracht was het niet mogelijk om alle achterliggende stukken bij de grondexploitatie te bestuderen. In dat geval is uitgegaan van de mondelinge toelichting gegeven door de heer Figge.
8/16 8 juni 2011
2.
Risico’s CV/BV-structuur
2.1 Historie In september 2008 is door Deloitte een aantal samenwerkingsvormen vergeleken waarin het ROB zou kunnen worden vormgegeven. De meeste relevante samenwerkingsvormen die hierbij zijn vergeleken zijn de Gemeenschappelijke Regeling (GR), de (overheids) NV en BV en de CV/BV-structuur. De samenwerkingsvormen zijn beoordeeld op diverse aspecten die, gelet op de doelstellingen van het ROB, een relevante rol spelen in de beoogde samenwerking. De aspecten hebben betrekking op ondermeer de slagvaardigheid van het ROB, de mogelijkheid van kennisinbreng, borging van publieke belangen, winst-/verliesverdeling, aansprakelijkheids-/ risicobeperking en fiscaliteiten. Ten aanzien van de risicoaansprakelijkheid heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de verschillende samenwerkingsvormen. Hierover is kort samengevat in de rapportage het volgende opgenomen: NV of BV: De NV en de BV zijn rechtspersonen met beperkte aansprakelijkheid. De aandeelhouders (i.c. de gemeenten) zijn niet persoonlijk aansprakelijk voor hetgeen in naam van de vennootschap wordt verricht en is niet gehouden bij te dragen in de verliezen van de vennootschap voor zover deze verliezen hoger zijn dan het bedrag dat op zijn aandelen behoort te worden gestort. CV/BV: Commanditaire vennoten zijn slechts aansprakelijk tot het bedrag van hun inbreng in de CV. Zodra zij echter het verbod tot het verrichten van beheerdaden overtreden vervalt deze beperking van de aansprakelijkheid aangezien zij vanaf dat moment worden aangemerkt als beherend vennoot. De beherend vennoot is met zijn gehele vermogen voor 100% aansprakelijk als de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt. Omdat dit voor de beherende vennoot in beginsel geen aantrekkelijke gedachte is wordt deze aansprakelijkheid begrensd door de oprichting van een aparte rechtspersoon bijvoorbeeld een BV. Bij een eventueel faillissement van de CV/BV verliezen de deelnemende partijen enkel hun ingebracht vermogen in de CV (commanditair kapitaal) en de BV (aandelenkapitaal). GR: Een GR is niet beperkt aansprakelijk. Dit houdt in dat eventuele verliezen die niet kunnen worden gedekt uit de reserves van de GR moeten worden aangezuiverd door de deelnemende gemeenten. De risicoaansprakelijkheid voortvloeiende uit de gekozen BV/CV-structuur is, zoals hiervoor aangegeven, beperkt tot het commanditaire vermogen en de kapitaalinbreng in) de BV. Afhankelijk van de hoogte van de commanditaire inbreng is dit in beginsel vergelijkbaar met de risico‟s bij de NV of BV. Hierbij gaan wij er vooralsnog van uit dat bij een CV/BV-structuur de
9/16 8 juni 2011
commanditaire inbreng (i.b. t.b.v. het werkkapitaal) met de minimale kapitaalinbreng in de BeheerBV) gelijk is aan eht ingebrachte aandelenkapitaal (incl werkkapitaal) van een BV of CV. Na de verschillende aspecten te hebben gewogen, is de voorkeur gegeven aan een CV/BVstructuur. Hierbij hebben ondermeer de navolgende overwegingen een rol gespeeld:
De fiscale transparantie van de CV/BV Door de fiscale transparantie voor de vennootschapsbelasting is de CV als zodanig niet zelfstandig belastingplichtig. De financiële resultaten die in de CV worden behaald zijn rechtstreeks toe te rekenen aan de deelnemende partijen, waarbij de gemeente is vrijgesteld van vennootschapsbelasting1, waardoor zij over haar eventuele winsten uit de CV geen vennootschapsbelasting verschuldigd is.
Toe- en uittreding van partijen De toe- en uittreding van partijen blijft mogelijk, zij het dat dit in beginsel met meer beperkingen is omkleed dan bij bijvoorbeeld de BV en/of NV. Dit biedt als voordeel dat de deelnemende partijen meer met en aan elkaar zijn gebonden (hetgeen het gezamenlijk belang en inzet ten goede komt);
Financiële inbreng De financiële inbreng (de „investering‟) is eenduidig te duiden. Financiële inbreng geschiedt in beginsel door de commanditaire vennoten waarbij gemeenten wel zijn overeengekomen dat de CV/BV in beginsel zelf verantwoordelijk is voor het aantrekken van (externe) financiering.
Zijdelings kan worden opgemerkt dat (vrijwel) alle participaties van de BNG Gebiedsontwikkeling (het voormalige Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke Sector (OPP)) in een CV/BV wordt vormgegeven. Hoewel dit geen specifieke overweging is ten voordele van de CV/BV-structuur, kan dit bij de communicatie of financieringsvraag bij de BNG wellicht wel van aanvullende waarde zijn. Ook vanuit governance-perspectief kan ten opzichte van de BV en NV een lichte voorkeur worden gegeven aan de CV/BV, nu veelal door gemeenten een scheiding wordt aangehouden tussen de wethouder/aandeelhouder (in de Beheer BV) en de wethouder/commandiet (in de CV). Ter volledigheid is in de navolgende paragraaf op hoofdlijnen de risicoanalyse van de CV/BVstructuur nogmaals uiteengezet.
1
Al enige jaren wordt genoemde regeling ter discussie gesteld, maar aanpassing zal een wetswijziging vragen. Een dergelijke wetswijziging die genoemde regeling verder beperkt, of misschien zelfs geheel doet verdwijnen, is in voorbereiding. Omdat de inhoud van deze voorstellen nog niet bekend is, is het op dit moment niet mogelijk om dit aspect nader uit te werken.
10/16 8 juni 2011
2.2 Risicoanalyse juridische structuur CV/BV Juridische structuur De samenwerking tussen de gemeenten vindt plaats in de commanditaire vennootschap (CV). Een CV is in beginsel een overeenkomst tussen partijen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de BV of een NV is een CV geen rechtspersoon. Met andere woorden: een commanditaire vennootschap kan zelf geen rechtshandelingen verrichten, maar wordt daarbij vertegenwoordigd door haar beherend vennoot. De CV kent twee soorten vennoten:
commanditaire vennoten, ook wel commandieten of stille vennoten genaamd;
beherende vennoten.
De commandieten brengen kapitaal in de vennootschap in. Zij zijn, behoudens uitzonderingen, slechts aansprakelijk voor het door hen ingebrachte kapitaal: een beperkte aansprakelijkheid. De beherend vennoot draagt zorg voor de feitelijke uitvoeringshandelingen van de CV. Zij is hoofdelijk aansprakelijk. Aansprakelijkheid en risico Zoals hiervoor gesteld brengen de commanditaire vennoten in beginsel alleen vermogen in de samenwerking. Hun financiële (aansprakelijkheids)risico is dan ook beperkt tot het vermogen dat zij in de samenwerking hebben ingebracht. Op basis van de ons ter beschikking gestelde gegevens is deze risicoaansprakelijkheid voor de gemeente Woudrichem uit hoofde van haar „commandiet‟schap beperkt tot € 30.000 (29,4% van het ingebrachte commanditaire vermogen). Volgens de statuten van de CV zullen de commandieten op eerste verzoek van de beherend vennoot hun commanditaire kapitaal vergroten (art. 3 sub 3). Een dergelijk verzoek kan de beherend vennoot evenwel alleen doen indien daartoe door de gemeente Woudrichem zelf (als aandeelhouder) mee is ingestemd. Alleen als de commandiet (en i.c. dus de gemeente Woudrichem) tussentijds door de beherend vennoot wordt verzocht het commanditair vermogen te vergroten, zal aldus het risico worden vergroot ter hoogte van de bijstorting. Belangrijke voorwaarde in deze aansprakelijkheidsbeperking is dat de gemeente als commandiet géén beheersdaden verricht. Doet zij dit wel dan wordt zij aangemerkt als (mede) beherend vennoot hetgeen hoofdelijke aansprakelijkheid met zich mee kan brengen. De beherend vennoot draagt, zoals hiervoor reeds vermeld, zorg voor de feitelijke uitvoeringshandelingen van de CV en is hiervoor hoofdelijk aansprakelijk (oftewel aansprakelijkheid van de aandeelhouders van de BV). Om nu deze hoofdelijke aansprakelijkheid te begrenzen, wordt de beherend vennoot juridisch vormgegeven door een besloten vennootschap (BV). Risico‟s en daarmee samenhangende aansprakelijkheden blijven daarmee beperkt tot deze BV. Hierop zijn enkele wettelijke uitzonderingen, zoals ondermeer het niet voldoen door de BV aan haar sociale
11/16 8 juni 2011
premieverplichtingen en in geval van mismanagement welke een faillissement van de BV heeft veroorzaakt. Op basis van de ons ter beschikking gestelde gegevens is de risicoaansprakelijkheid voor de gemeente Woudrichem uit hoofde van haar aandeelhouderschap in de BV beperkt tot € 5.400. Het vorenstaande in ogenschouw hebben genomen, kan worden geconcludeerd dat de risicoaansprakelijkheid van de gemeente Woudrichem als gevolg van de gekozen BV/CVstructuur is beperkt tot het door haar ingebrachte commanditaire kapitaal en haar aandelenkapitaal in de BV. Uitgaande van de idee dat bij gebruikmaking van een BV of NV de gemeenten het ROB eveneens dienen te voorzien van enig werkkapitaal (gelijk aan bijv. het nu ingebrachte commanditaire vermogen) leidt de gekozen CV/BV-structuur niet tot een grotere risicoaansprakelijkheid als dat was gekozen voor bijv. een BV of NV.
2.3 Borgstelling BNG Zoals uit de stukken blijkt wordt door de BNG een lening verstrekt aan het ROB ten bedrage van maximaal € 18 mln. Ten behoeve van deze lening wordt door de deelnemende gemeenten een akte van borgtocht aangegaan van de betreffende gemeenten. Voor de gemeente Woudrichem betreft het in deze een borgstelling (gemeentegarantie) van € 5,4 mln. De risicoaansprakelijkheid voortvloeiende uit de gekozen BV/CV-structuur is, zoals hiervoor aangegeven, beperkt tot het commanditaire vermogen en (de inbreng in) de (Beheer)BV. Door de gemeentelijke garantstelling dient evenwel te worden gerealiseerd dat de risicoaansprakelijkheid bij een eventueel faillissement van de CV/BV-structuur nu dus is toegenomen gelijk aan het bedrag van deze gemeentegarantie. Dit staat geheel los van de gekozen juridische structuur.
12/16 8 juni 2011
3.
Analyse risicoprofiel grondexploitatie ROB
Door het projectteam is in maart 2011 het document “Bepaling risicoprofiel van het project ROB” (hierna risicoprofiel) opgesteld op basis van de grondexploitatie van eind 2010. Dit risicoprofiel maakt door middel van een zogenaamde Monte Carlo-analyse inzichtelijk wat, gegeven de ingevulde bandbreedtes voor een set aan variabelen, de kansverdeling van het resultaat is. Hierbij heeft het projectteam kritisch gekeken naar de individuele kostenposten, opbrengstenposten, parameters en fasering. Om het risicoprofiel op waarde te kunnen schatten is een analyse van de onderliggende grondexploitatie noodzakelijk. De bepaling van het risicoprofiel is grotendeels gebaseerd op de grondexploitatie van adviesbureau Akro Consult van januari 2010. Eind 2010 is deze door het projectteam geactualiseerd waarbij hoofdzakelijk de fasering en de boekwaarde zijn aangepast. Als gevolg hiervan is het resultaat op eindwaarde enigszins afgenomen (€ 8,2 mln. vs € 7,0 mln.). In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de verschillende onderdelen van de grondexploitatie en hoe hier in het risicoprofiel mee is omgegaan.
3.1 Grondexploitatie 3.1.1 Kosten Verwervingen In de deelgebieden Giessen en Bruine Kilhaven V hebben alle verwervingen reeds plaatsgevonden. De nog resterende verwerving voor het RBT is geraamd op circa € 25 per m2. Aangegeven is dat de raming van deze verwerving is gebaseerd op een reeds afgesloten contract met de huidige grondeigenaar. In het contract is opgenomen dat jaarlijks een indexatievergoeding moet worden betaald aan de grondeigenaar, waardoor extra rentekosten ontstaan. Hierdoor is het geraamde bedrag in de grondexploitatie circa € 200.000 hoger dan de oorspronkelijke raming van Akro Consult. Aangezien de verwervingskosten zijn gebaseerd op een contract zit hier geen risico meer in voor de grondexploitatie. Deze post is daarom niet meegenomen in het risicoprofiel. Deloitte heeft het contract niet ingezien. Onderzoeken Aangegeven is dat uitgevoerde onderzoeken niet leiden tot noemenswaardige risico‟s op het gebied van flora & fauna, bodemsanering en archeologie. De kosten voor het verwijderen van de aangetroffen asbest in de huidige te slopen opstal zijn onderdeel van de sloopkosten. Hier is dan ook in het risicoprofiel geen rekening mee gehouden. Deloitte heeft de uitgevoerde onderzoeken niet ingezien.
13/16 8 juni 2011
Bouw- en woonrijp maken De geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op de oorspronkelijke kostenraming van Akro Consult. Aangegeven is dat de eerste ervaringen met het aanbesteden van het bouw- en woonrijp maken in het deelgebied Bruine Kilhaven V laten zien dat de daadwerkelijke kosten (op basis van het aanbestedingsresultaat) lager uitvallen dan de oorspronkelijk geraamde kosten. Voor alle deelgebieden zijn dezelfde normen gehanteerd bij het ramen van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. De verwachting is daarom dat ook bij de overige deelgebieden de kosten voor bouw- en woonrijp maken lager zullen uitvallen dan de ramingen. De aanbestedingsdocumenten zijn niet ingezien door Deloitte. Het aanbestedingsvoordeel dat op dit moment wordt gerealiseerd, is slechts een indicatie en hoeft niet te betekenen dat de kosten structureel te hoog zijn geraamd. Het zou ook om een incidentele meevaller kunnen gaan. Daarom is het vanuit het voorzichtigheidsprincipe goed dat de verwachte aanbestedingsvoordelen nog niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. In het risicoprofiel is voor elke kostenpost apart een inschatting gemaakt van de verwachte bandbreedte. In totaal wordt de kans op een onderschrijding van de ramingen iets hoger ingeschat dan de kans op een overschrijding van de ramingen (gewogen effect van € 0,48 mln. positief). Deloitte kon niet nagaan hoe dit effect zich verhoudt tot het reeds gerealiseerde aanbestedingsvoordeel in Bruine Kilhaven V. Plankosten In het risicoprofiel is aangegeven dat de kans groter is dat de plankosten (kosten voor de projectorganisatie, planontwikkelingskosten, technische voorbereiding en toezicht en directievoering) hoger uitvallen dan de kans dat ze lager uitvallen. Wanneer daarnaast ook vertraging optreedt (zie paragraaf 3.1.3), zullen langer plankosten moeten worden gemaakt. Een overschrijding van het budget voor plankosten vormt daarmee een risico voor de grondexploitatie en is ook meegenomen in het risicoprofiel (gewogen effect van € 0,25 mln. negatief). Onvoorzien In de ramingen is 5% over de kosten voor het bouw- en woonrijp maken aan onvoorziene kosten opgenomen. Bij een normatieve grondexploitatie in de beginfase van een project is dit niet ongebruikelijk. Wij adviseren doorgaans om een percentage van 10% mee te nemen aan onvoorziene kosten. Het projectteam heeft er voor gekozen om het percentage van 5% te handhaven vanwege de door hun gesignaleerde ruimte in de raming van de kosten. In het risicoprofiel is een bandbreedte van -20% en +20% meegenomen (gewogen effect van € 0). Aangezien het gehanteerde percentage van 5% onder het door ons aanbevolen percentage van 10% ligt, zouden wij adviseren om in het risicoprofiel voor de post onvoorzien alleen een overschrijding mee te nemen. Als bijvoorbeeld een bandbreedte van -0% tot +100% zou worden gekozen, zou het gewogen effect € 0,6 mln. negatief bedragen)
14/16 8 juni 2011
3.1.2 Opbrengsten Gronduitgifte De grondprijs voor het overgrote deel (96%) van de uitgeefbare gronden (€ 125 per m2). is lager dan de vastgestelde grondprijs voor bedrijventerreinen van de gemeente Werkendam (€ 128 per m2). De reeds gerealiseerde uitgiften laten daarnaast zien dat prijzen (net) boven de 125 per m2 gangbaar zijn in dit gebied. Hierdoor is het risico klein dat de beoogde grondprijzen niet worden gerealiseerd. In de risicoanalyse is zowel een 10% stijging als een 10% daling van de opbrengsten meegenomen (gewogen effect van € 0). Bijdrage aan ontsluitingsweg Aangegeven is dat de bijdrage aan de ontsluitingsweg wordt bekostigd vanuit (een deel van) de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen die als kostenpost in de grondexploitatie is opgenomen. De bijdrage aan de ontsluitingsweg is daarom niet meegenomen in het risicoprofiel. De bijdrage uit de grondexploitatie voor deelgebied RBT aan bovenwijkse voorzieningen bedraagt € 3,7 mln. Hieruit dient volgens het bedrijfsplan zowel de storting aan het herstructureringsfonds (€ 1,3 mln.) als de bijdrage aan de ontsluitingsweg (€ 2,8 mln. in de grondexploitatie) te worden bekostigd. De bijdrage vanuit deelgebied RBT aan het fonds bovenwijkse voorzieningen (kostenpost in de grondexploitatie) is daarmee € 0,4 mln minder dan de voor de ontsluitingsweg geraamde bijdrage vanuit het fonds aan de grondexploitatie (opbrengstenpost in de grondexploitatie). Dit betekent dat één of meerdere gemeenten vanuit hun reguliere fonds de bijdrage zal moeten verhogen met € 0,4 mln. In dat geval is er geen effect op het resultaat, maar het betekent wel een verlaging van de stand van het fonds in de desbetreffende gemeente(n). 3.1.3 Fasering / afzetbaarheid De afzetbaarheid van de uitgeefbare kavels en daarmee de planning van de gronduitgiften in de grondexploitatie is onderbouwd door middel van een marktanalyse van DTZ Zadelhoff uit augustus 2009. In de grondexploitatie is in 2011 uitgifte van circa vier hectare grond opgenomen met bijbehorende grondopbrengsten. Aangegeven is dat dit waarschijnlijk niet (geheel) wordt gerealiseerd. De fasering zal daarom bij de volgende actualisatie worden vertraagd. Dit heeft een negatief effect op het resultaat. Dit risico heeft zich derhalve al (deels) gemanifesteerd. In het risicoprofiel wordt rekening gehouden met een vertraging van 0 tot 5 jaar (gewogen effect van € 2,5 mln. negatief). Correcter zou zijn om het minimum van de bandbreedte hoger in te schatten omdat het risico zich al gedeeltelijk heeft gemanifesteerd. Een jaar vertraging resulteert bij de nu in de grondexploitatie opgenomen boekwaarde van € 14,5 mln. in additionele rentekosten van circa € 0,75 mln. per jaar bij een rente van 5,2%. Als dit bedrag als de onderkant van de bandbreedte wordt gehanteerd resulteert dit in een gewogen effect van € 2,88 mln.
15/16 8 juni 2011
3.1.4 Parameters Rente In de grondexploitatie wordt gerekend met een rentepercentage van 5,2%. Aangegeven is dat in de gesprekken met de BNG over een iets lager percentage is gesproken. Deze afspraken zijn echter nog niet definitief gemaakt in afwachting van het oprichten van de CV/BV. Vanaf medio 2010 is de rente weer enigszins aan het stijgen. Het risico bestaat daarom dat wanneer de overeenkomst met BNG definitief wordt, het rentepercentage hoger uitvalt. In het risicoprofiel is een stijging en daling van 1% van de rente meegenomen (gewogen effect van € 0). Index De kosten en opbrengsten worden niet geïndexeerd in de grondexploitatie. Voor een project met een looptijd tot 2026 is dat geen realistisch uitgangspunt. Aangegeven is dat hiervoor is gekozen om zodoende behoudend te ramen. In het risicoprofiel is voor de kostenstijging een index van 1% tot 3% meegenomen (effect van € 2,9 mln. negatief) en voor de opbrengstenstijging een index van 1% tot 2% (effect van € 5,2 mln. positief). Met de opbrengstenindex wordt (terecht) voorzichtigheidshalve behoudender omgegaan dan met de kostenindex. Gezien de huidige markt is dat ook aan te raden. Desondanks heeft de bandbreedte voor de stijging van de opbrengstenindex een groter (positief) effect op de grondexploitatie dan het negatieve effect van de ingevoerde bandbreedte voor de stijging van de kostenindex. Dit komt doordat het overgrote deel van de opbrengsten nog moet worden gerealiseerd en veel kosten al onderdeel zijn van de boekwaarde. Het totaaleffect op het resultaat is daarmee € 2,3 mln. positief. 3.1.5 Financiering Bij de BNG wordt een kredietfaciliteit aangevraagd voor een bedrag van € 18 mln. (zie ook paragraaf 2.3). De drie deelnemende gemeenten staan voor dit bedrag garant. De maximale financieringsbehoefte op basis van de grondexploitatie bedraagt € 14,5 mln. Deze wordt bij het oprichten van de CV/BV reeds bereikt. Dit betekent dat een kredietbuffer van € 3,5 mln. is ingecalculeerd. Indien de opbrengsten vertragen, maar wel kosten worden gemaakt (o.a. rentelasten) zal de benodigde financieringsbehoefte de eerste jaren toenemen in plaats van afnemen zoals nu in de grondexploitatie is begroot. Het risico bestaat dat de buffer van € 3,5 mln. niet voldoende is om de toegenomen financieringsbehoefte op te vangen. In dat geval zullen óf de deelnemende gemeenten eigen vermogen moeten bijstorten óf zal opnieuw met de BNG of een andere externe financier moeten worden gesproken.
3.2 Uitkomsten risicoprofiel In het risicoprofiel is door middel van een Monte Carlo-analyse inzichtelijk gemaakt wat, gegeven de ingevulde bandbreedtes voor een set aan variabelen, de kansverdeling van het resultaat is. Hierbij heeft het projectteam kritisch gekeken naar de individuele kostenposten, opbrengstenposten, parameters en fasering. Aangegeven is dat de passage “Er zijn geen onzekere gebeurtenissen meegenomen / financieel gekwantificeerd” in het document ongelukkig is
16/16 8 juni 2011 gekozen. Hiermee werd bedoeld dat in het risicoprofiel geen risico‟s zijn meegenomen die op dit moment nog niet zijn te voorzien. Het projectteam is van mening is dat in de gekozen bandbreedtes alle geïdentificeerde risico‟s met een significante impact op het resultaat van de grondexploitatie zijn meegenomen. Op basis van de gekozen bandbreedtes voor de kosten, opbrengsten en parameters toont de Monte Carlo-analyse aan dat de kans 90% is dat het resultaat minimaal € 3,4 mln. positief bedraagt. Het treffen van een verliesvoorziening voor dit project is noodzakelijk indien de verwachting ten aanzien van het resultaat negatief wordt. Het risicoprofiel wijst uit dat de kans hierop kleiner is dan 1%. In deze notitie zijn kanttekeningen geplaatst bij de inschattingen van de bandbreedtes voor de onvoorziene kosten en de fasering (gecombineerd gewogen effect van € 0,98 mln.). Indien dit effect wordt meegenomen in het risicoprofiel zal de nu gepresenteerde opwaartse risico-exposure van € 0,04 mln. omslaan naar een neerwaartse risico-exposure van € 0,94 mln. Ook in dat geval zal de kans echter klein zijn dat het resultaat van de grondexploitatie negatief wordt. Mochten risico‟s zich in de toekomst manifesteren, dan wordt eerst de buffer onvoorzien in de grondexploitatie aangesproken (circa € 600.000). Mocht dit niet voldoende zijn, dan zijn er binnen het huidige geprognosticeerde resultaat ook nog ruime mogelijkheden om tegenvallers op te vangen (circa € 7,0 mln.). Pas als het effect groter is dan € 7,6 mln. en er tegelijkertijd geen sprake is van meevallers dient de gemeente Woudrichem voor dit project een verliesvoorziening te treffen. Zoals eerder vermeld betreffen de grondexploitatie en het risicoprofiel een inschatting op basis van de huidige inzichten van het projectteam. Het huidige resultaat van € 7,0 mln. is daarom slechts een indicatie op basis van het meest waarschijnlijke scenario ten aanzien van de ontwikkeling van het ROB. Daarom is het noodzakelijk dat de grondexploitatie en het risicoprofiel periodiek worden geactualiseerd. Op deze manier kunnen de ontwikkeling van het resultaat en de robuustheid van het resultaat worden gemonitord en bewaakt.
