Startnotitie herstructurering bedrijventerrein Oudorp
INLEIDING 1.1.
Aanleiding van het project.
Bedrijventerrein Oudorp ligt op korte afstand van het centrum van Alkmaar langs het Noordhollands Kanaal. Deze situering brengt met zich dat het terrein invloed ondervindt van de dynamiek van verschillende stedelijke functies. Vandaar dat in 2001 een toekomstvisie voor het terrein is afgerond waarin de toekomstperspectieven globaal zijn onderzocht. Hieruit bleek dat Oudorp een levenskrachtig terrein is met een belangrijke functie voor de werkgelegenheid. Wel werd geconstateerd dat Oudorp qua uitstraling achteruit gaat en dat herstructurering noodzakelijk is. Daarom is besloten tot behoud en herstructurering van het bedrijventerrein. Daarnaast is ook de visie ‘ontwikkeling op hoofdlijnen van de oostelijke kanaalzone’ door de gemeente Alkmaar vastgesteld . Hierin wordt een samenhangende visie voor kanaaloevers, inclusief Oudorp gepresenteerd. In 2003 is tenslotte gestart met het opstellen van een Herstructureringsplan, dat een vervolg geeft aan de toekomstvisie. Dit rapport bevat de resultaten van de werkzaamheden, die in het kader van het plan zijn uitgevoerd. Het bedrijventerrein Oudorp is gesitueerd aan de oostzijde van het stadscentrum van Alkmaar. Het terrein wordt aan de zuid- en oostzijde begrensd door het Noordhollands kanaal en het kanaal OmvalKolhorn en aan de noordzijde door de Nieuwe Schermerweg. Aan de westzijde grenst het bedrijventerrein aan een woonwijk. Het terrein, dat ca. 40 ha. (exclusief het Stoel van Klaverenterrein en het terrein langs het Jaagpad) groot is stamt uit de zestiger jaren en is goed ontsloten via de Nieuwe Schermerweg. 1.2.
Doelstelling.
In het door de gemeenteraad op 21 maart 2005 vastgestelde herstructureringsplan voor het bedrijventerrein Oudorp wordt een beeld gegeven van de toekomstige inrichting, gebruik en bestemming van het terrein. Dit beeld dient vervolgens vertaald te worden in concrete maatregelen, inclusief een raming van de kosten. Het plan is in nauwe samenspraak met de ondernemers en de Kamer van Koophandel tot stand gekomen, zodat er draagvak voor de voorgestelde maatregelen bestaat. Het is nu aan de afdelingen IB, VGO, EZ, ROM, Verkeer en Vervoer, Stedelijk Beheer en Wijkbeheer zo spoedig mogelijk ontwerp en uitvoering in gang te zetten. 2.
OPDRACHT.
2.1.
Type project.
Het project bevat twee fasen: x De fase van uitwerkingsproject, oftewel een project gericht op de uitwerking van beleid in nader te realiseren producten. Dit is de fase waarin samen met de bedrijven wordt nagegaan hoe het terrein op basis van het bestemmingsplan en het herstructureringsrapport zal moeten worden ingericht. x De fase van realiseringsproject, oftewel een project gericht op implementatie van reeds genomen beslissingen. Beslissingen die in voorgaande fase zijn genomen. 2.2.
Scope van het project.
Verschillende aanpakken voor een breed scala aan maatregelen die allen tot doel hebben de levensduur van een bedrijventerrein te verlengen. Er zijn verschillende gradaties aan maatregelen te onderscheiden: x “Cosmetische” maatregelen ter verbetering van de terreinuitstraling. Het gaat dan om zaken als wegwerken van achterstallig onderhoud, herbestrating, vernieuwing van straatmeubilair en het opknappen van gevels.
-2x
“Herinrichtingmaatregelen (=revitalisering) om fysieke outillage van het terrein aan de eisen van deze tijd te laten voldoen, Het betreft dan aspecten als interne ontsluitingsstructuur, laaden losmogelijkheden, parkeervoorzieningen en waterkwaliteitsmaatregelen ter verbetering van de kwaliteit van het openbare water. x Herstructureringsmaatregelen ter verbetering van het economisch gebruik van het terrein. Dergelijke kostbare ingrepen zijn pas aan de orde als er duidelijk sprake is van een economische “onderbenutting” van de ruimte (inefficiënt grondgebruik), laagwaardige economische activiteiten of niet bedrijvengebonden functies. Hierbij kan gedacht worden aan het verplaatsen van bedrijven. De gemeentelijke activiteiten inzake herstructureringsmaatregelen richten zich voorlopig op verbetering van de openbare ruimte en de infrastructuur, stimulering, advisering en waar mogelijk het verlenen van faciliteiten bij verplaatsing en vestiging van bedrijven. Voor het actief verplaatsen van bedrijven ontbreken op dit moment voldoende financiële middelen. 3.
RANDVOORWAARDEN
3.1.
Beleids- en begrotingskader
Herstructurering van het bedrijventerrein Oudorp is een van de actiepunten van het meerjarige ontwikkeling programma voor het groot stedenbeleid 2000-2005 en 2005-2009, de structuurvisie Kanaaloevers. Een en ander is uitgewerkt in het door de gemeenteraad op 21 maart 2005 vastgestelde “Herstructureringsplan bedrijventerrein Oudorp Alkmaar”. Tevens heeft de gemeenteraad op 21 maart 2005 een krediet van € 1.625.000,- ( € 500.000,- aan middelen uit het Groot Stedenbeleid, € 400.000,- uit het stadsvernieuwingsfonds en € 725.000,- aan provinciale HIRB subsidie) beschikbaar gesteld voor de financiering van de uitvoering van de infrastructurele aanpassing, een verbetering van de kwaliteit van de inrichting van het terrein en duurzame maatregelen. Voorwaarde voor de HIRB subsidie is dat het project in 2015 is afgerond.
3.2.
Technische randvoorwaarden
De technische randvoorwaarden zijn de voorwaarden die normaliter in Alkmaar worden gehanteerd bij herbestratingwerkzaamheden. Indien naar aanleiding van overleg met de bedrijven afwijkende of speciale technische randvoorwaarden aan de orde komen zal dit als aanvulling komen op de startnotitie. 3.3.
Risico’s en maatregelen die deze risico’s kunnen beperken
Het plan uitwerken per straat zou een rommelig beeld kunnen geven voor het bedrijventerrein als geheel. Het projectteam dient hierop alert te zijn. Het totaalbeeld zal in de gaten moeten worden gehouden. Bij het maken van de plannen moet worden uitgegaan van het beschikbare budget. Dit zal kunnen betekenen dat er keuzes moeten worden gedaan. Een en ander zal in goed overleg met de bedrijven moeten plaatsvinden. Een heldere communicatie met de bedrijven is derhalve van groot belang. 3.4.
Afhankelijkheid van en samenhang met andere projecten
Er is sprake van samenhang met projecten die voortkomen uit het Groot Stedenbeleid c.a., de structuurvisie Kanaaloevers en de plannen tot invulling van het Jaagpadterrein en het Stoel van Klaverenterrein. Vanwege de min of meer geïsoleerde ligging kan het project qua uitvoering redelijk autonoom worden gerealiseerd. Bijzondere aandacht dient te worden geschonken aan de overgang naar de te realiseren woningbouw aan het Jaagpad en het Stoel van Klaverenterrein. In het kader van de structuurvisie Kanaaloevers dient aandacht te worden geschonken aan de relatie met het bedrijventerrein Overdie.
-33.5
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is gedateerd (1963). In 2002 heeft een partiële herziening plaatsgevonden. Belangrijke wijzigingen zijn dat het oprichten van nieuwe dienstwoningen niet wordt toegestaan. Tevens is aangegeven op welke locaties detailhandelsactiviteiten zijn toegestaan. Gelet op de financiën en de (beperkte) capaciteit van de afdeling stedenbouw is een herziening van het vigerende bestemmingsplan voor 2008 zeker niet aan de orde. Overigens is herstructurering mogelijk op basis van het huidige bestemmingsplan. Realisering van plannen op onder andere het voormalige Spar- en Campinaterrein, die in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan en waar de gemeente toch aan wil meewerken zullen gerealiseerd moeten worden via een vrijstellingsprocedure (artikel 19 WRO). In het kader van herstructurering zal worden nagegaan of “verkleuring” van het terrein naar een ander profiel aan de orde zal zijn. Dit zal worden meegenomen in de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. 4
PROJECTORGANISATIE
4.1.
Projectstructuur
De projectstructuur wordt projectmatig opgezet. Dit betekent dat er sprake is van een opdrachtgevende en opdrachtnemende partij. De opdrachtgevende partij is de betreffende wethouder De opdrachtnemende partij is ambtelijk en bestaat uit de projectleider. De projectleider is voorzitter van het projectteam. 4.2.
Uitwerking van de projectstructuur
Bestuurlijke opdrachtgever:
Stuurgroep BVO-TEC
Projectteam:
projectleider: economische zaken: wijkbeheer: so (stedenbouw): ingenieursbureau: stedelijk beheer : bedrijvengroep Oudorp: bedrijvengroep Oudorp so (verkeer en vervoer): notulist :
Jan Barten Bianca Koopman Piet Drommel Bert van Dijk Paul Visser Hans van den Berg Jos Rood Cees Komen Jan Duivenvoorden Loes van Weert
adhoc leden:
wijkbeheer: planning: so (bouwen): wijkbeheer: communicatie: stadsregisseur so (duurzaam bouwen): so (beleidsteam rom)
Piet Leyen Franz Teubl. Henk Kalkhaar Guus Bongenaar André Bakker Ben Godijn Cees Groot Remco Bakker
Aan de projectgroep kunnen voor de uitwerking van (deel)opdrachten werkgroepen worden ingesteld. Het projectteam komt 1 keer in de 6 weken bijeen om zaken af te stemmen, de voortgang te bewaken en nieuwe werkafspraken te maken. De bezetting van het projectteam tijdens overleggen is afhankelijk van de agenda. Door middel van een (korte) voortgangsrapportage wordt per half jaar het BVO – TEC (Toerisme, Economie en Centrummanagement) geïnformeerd.
-44.3 Betrokkenheid andere partijen De interne betrokkenheid van de afdelingen is gewaarborgd door deelname aan het projectteam. De betrokkenheid van de bestuurlijke opdrachtgever wordt gewaarborgd door toelichting in het BVO TEC.
De externe betrokkenheid betreft een aantal partijen, te weten: x Bedrijvenvereniging Bedrijventerrein Oudorp x De ondernemers van het bedrijventerrein x Kamer van Koophandel x Provincie i.v.m. HIRB subsidie x De nutsbedrijven x Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier x Bewoners woonboten De betrokkenheid van deze partijen moet gewaarborgd worden door of deel te nemen in de projectgroep (Bedrijvenvereniging en Kamer van Koophandel) of door middel van overleg en voorlichting.
4.4. Afspraken met de lijnorganisatie Met de lijnorganisatie zijn afspraken gemaakt over de hierna geraamde benodigde hoeveelheid uren per medewerker voor dit project. De geraamde uren zijn voor het uitvoeren van de werkzaamheden benodigd in de periode oktober 2005 tot januari 2007. Een eerste inschatting van de geraamde uren is: Jan Barten, vastgoedontwikkeling Bianca Koopman, economische zaken Loes van Weert, notuliste Totaal EGG Piet Drommel, wijkbeheer Piet Leijen, wijkbeheer Guus Bongenaar, wijkbeheer Hans van den Berg, stedelijk beheer Totaal stadsbeheer Bert van Dijk, stedenbouw Jan Duivenvoorden. verkeer Henk Kalkhaar, afd.. bouwen Cees Groot, duurzaam bouwen Remco Bakker, beleidsteam ROM Totaal SO Paul Visser, ingenieursbureau Ben Godijn, stadsregisseur Totaal Ingenieursbureau Frans Teubl, planning, totaal André Bakker, communicatie, totaal Totaal
464 uur 82 uur 80 uur 40 uur 100 uur 302 uur 110 uur 72 uur 98 uur 40 uur 10 uur
330 uur
490 uur 10 uur
500 uur
60 uur 40 uur
60 uur 40 uur 1696 uur =======
5.
PLANNING
5.1
Plan van aanpak
Initiatieffase x x x
250 uur 150 uur 64 uur
Wat ligt er Welke status Bepalen vertrekpunt
-5x x -
Projectteam bepalen Startnotitie opstellen en ter bespreking toezenden aan BVO’s – TEC en GROB.
Definitiefase x x x x
Randvoorwaarden vanuit gemeente scherp krijgen. Randvoorwaarden en wensen vanuit de bedrijven scherp krijgen. Totaal samenvoegen en in samenwerking met bedrijven de uiteindelijke randvoorwaarden (Programma van eisen) bepalen. Laten vaststellen door B en W.
Ontwerpfase x x x
In samenwerking met de bedrijven het plan uitwerken inclusief de planning en globale raming van kosten voor de uitvoering. Plan laten bespreken in de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer en laten vaststellen door B&W. Vaststellen van het ontwerp en voteren krediet door de Raad.
Voorbereidingsfase x x
Het plan uitwerken in besteksvorm en ramingen maken van de kosten. Aanbesteding van het werk.
Realiseringsfase x x
Het werk uitvoeren Het werk opleveren
Nazorgfase x x
Het werk in overleg met Beheer aan Beheer overdragen. Het gezamenlijk ondertekenen van een overdrachtsdocument.
5.2
Besluitvormingstraject
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Startnotitie door B en W. Programma van Eisen door BVO’s - TEC en GROB Uitgewerkt plan bespreken in commissie Stedelijk Beheer en laten vaststellen door B&W Eventueel aanvullend krediet voteren door gemeenteraad Gunning van het werk t.b.v. aanpassing openbare ruimte door sector Stadsbeheer Oplevering van het werk door sector stadsbeheer Overdracht van het project door projectleider aan hoofd Stedelijk Beheer en hoofd Wijkbeheer
5.3
Planning
Concept: 1. Startnotitie laten vaststellen door B. en W. 2. Randvoorwaarden en ideeën gemeente scherp hebben 3. Randvoorwaarden en wensen vanuit bedrijven 4. Programma van Eisen geaccordeerd door betrokkenen 5. Vaststellen plan, na horen raadscommissie, door B&W 6. Bestekken en ramingen verder uitwerken 7. Gunning en start uitvoering 8. Oplevering 9. Overdracht aan Beheer De planning zal indien nodig half jaarlijks worden bijgesteld.
januari 2006 april 2006 april 2006 augustus 2006 december 2006 mei 2007 september 2007 november 2008 begin 2009
-65.4.
Terugkoppeling
In beknopte halfjaarlijkse rapportage zal worden teruggekoppeld op het BVO’s TEC, GROB en SME. Eventuele knelpunten zullen in de voortgangsrapportage worden vermeld.
5.5.
Nazorgfase
Een evaluatie en de wijze waarop dit zal gebeuren zal in overleg met de projectleider worden besproken.
6.
MIDDELEN EN BUDGETBEHEER
De gemeenteraad heeft reeds op 21 maart 2005 een krediet beschikbaar gesteld van € 1.625.000,- In beginsel moeten de kosten van revitalisering daaruit worden gefinancierd. Aan de hand van het opstellen en uitwerken van het herstructureringplan zal moeten blijken of het beschikbare krediet toereikend is. Budgethouder zijn: Voor € 150.000,- de projectleider voor dit plan. Hieruit kan hij/zij de nodige voorbereidingskosten betalen. Voor het restant bedrag van € 1.475.000,- is dat J. LaBrijn, sectorhoofd stadsbeheer. 7.
COMMUNICATIE
Ten behoeve van een eenduidige en heldere communicatie zal de afd. communicatie een communicatieplan opstellen.
