Wijk 2. Oudorp: Nollen en Beverkoog, Oudorp, Oudorperpolder, Rekerbuurt en Ooievaarsnest, Schermereiland en Omval

Woningmarktanalyse Groot Alkmaar 2007 - 2014

Inleiding In deze woningmarktanalyse schetsen wij een beeld van de woningmarkt van de afgelopen 8 jaar. De analyse is anders dan u van ons gewend bent. In dit rapport gaan we meer in op de verschillende jaargangen, in plaats van dat we de kwartalen met elkaar vergelijken. Daarnaast gaan wij niet in op de individuele gemeenten van Groot Alkmaar, maar schetsen wij het verloop van Groot Alkmaar als geheel. Wij zullen daarentegen in dit rapport inzoomen op Alkmaar, waarbij wij verschillende wijken met elkaar zullen vergelijken. Voor de afzonderlijke wijken van Alkmaar trachten wij een zo representatief mogelijk beeld te vormen van de woningmarkt. Om een representatief beeld te creëren, zijn alle type woningen samen genomen, evenals alle typen appartementen. Het is echter niet altijd mogelijk om een waardevolle uitspraak te kunnen doen over de verschillende prijzen en looptijden, omdat het aantal verkopen soms nog te laag is. Bij een te laag aantal verkopen, 25 of minder woningen, is in dit rapport geen analyse uitgevoerd voor de betreffende prijsontwikkelingen en looptijden. De opbouw van het rapport is als volgt. Allereerst treft u het persbericht aan, met een algemene samenvatting van de huidige woningmarkt in Nederland en Groot Alkmaar. Na het persbericht gaat het rapport in op de woningmarkt van Regio Groot Alkmaar en de individuele wijken in Alkmaar. Alkmaar is als volgt ingedeeld: Wijk 1. Zuid: Bloemwijk en Zocherkwartier, Burgermeesterkwartier, Cranenbroek, Dillenburg en Stadhouderskwartier, Emmakwartier, Kooimeer, Nassaukwartier en Hout, Oranjepark, Oud-Rochdale, Staatsliedenkwartier en Landstraten. Wijk 2. Oudorp: Nollen en Beverkoog, Oudorp, Oudorperpolder, Rekerbuurt en Ooievaarsnest, Schermereiland en Omval. Wijk 3. Overdie: Boekelermeer, Oosterhout, Oud-Overdie, Overdie-Oost en Overdie-West. Wijk 4. West: Bergerhof en Blaeustraatkwartier, Bergermeer, Bergerwegkwartier, De Hoef I, II, III en IV en Landelijk gebied-West. Wijk 5. Huiswaard Noord: De Horn-Noord, De Horn-Zuid, De Mare, Het Rak-Noord en Het Rak-Zuid. Wijk 6. Huiswaard Zuid: Huiswaard-1, Huiswaard-2, Muiderwaard, Vroonermeer-Noord en Vroonermeer-Zuid. Wijk 7. Daalmeer en Koedijk: Daalmeer, Koedijk en De Weijd en Landelijk gebied Noord. Wijk 8. Binnenstad: Binnenstad-Oost, Binnenstad-West, Overstad en Spoorbuurt.

LEYGRAAF Makelaars Woningmarktanalyse 2007-2014

2

Inhoud

Persbericht ....................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Regio Groot Alkmaar ............................................................................................................................... 7 Wijk 1: Zuid ............................................................................................................................................ 11 Wijk 2: Oudorp ...................................................................................................................................... 13 Wijk 3: Overdie ...................................................................................................................................... 15 Wijk 4: West .......................................................................................................................................... 17 Wijk 5: Huiswaard Noord ...................................................................................................................... 19 Wijk 6: Huiswaard Zuid.......................................................................................................................... 21 Wijk 7: Daalmeer & Koedijk................................................................................................................... 23 Wijk 8: Binnenstad Alkmaar .................................................................................................................. 25


3

Samenvatting Het laatste halfjaar van 2014 was een goed halfjaar voor de Nederlandse woningmarkt en dan met name het laatste kwartaal 2014. In Groot Alkmaar in 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op een transactieprijs van €216.682,-. In vergelijking met 2013 zijn de transactieprijzen met ca. 2,64% gestegen. Gemiddeld over alle woningtypen gezien, zitten we momenteel op het prijsniveau van medio 2004 behalve de appartementen die na 1945 zijn gebouwd. De appartementen tussen 1945 en 1970 doen het minder goed dan het gemiddelde en liggen op het prijsniveau van 2002. De appartementen met bouwjaar na 1970 doen het beter en zitten op het prijsniveau van 2005. Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, in 2014 korter is geworden. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 131 dagen en 160 dagen in 2013. Dat is een daling van ruim 20%. Eind 2013 stonden in Groot Alkmaar 2.835 woningen te koop en eind 2014 waren dat 2.901 woningen. Het woningaanbod is vergeleken met vorig jaar bij alle woningtypen redelijk gelijk gebleven. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 4,76%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 5,69%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en verkoop vanuit de eerste vraagprijs. In 2007 lag in Groot Alkmaar de gemiddelde transactieprijs nog op €252.877,- dat is bij de huidige mediane transactieprijs €216.682,- een prijsdaling van 14,3%. Als we kijken naar de vierkante meterprijzen dan zien we dat appartementen zijn gedaald met 10,5%, tegenover een daling van 8,1% bij woonhuizen. De reden dat woningen qua vierkante meterprijs minder zijn gedaald dan het procentuele verschil qua transactieprijs, komt door het feit dat sinds enkele jaren de vierkante meter woonoppervlakte nauwkeuriger wordt berekend. Hierdoor lijken veel woningen in woonoppervlakten ‘gekrompen’ en lijkt het alsof de vierkante meterprijs minder is gedaald. Alkmaar op wijkniveau De Wijken Zuid, Oudorp en West hebben sinds 2007 een prijsdaling van ca. 14 a 15% meegemaakt. De binnenstad daalde met 17%. Daalmeer, Koedijk en Huiswaard-Noord daalden met bijna 9%. Huiswaard-Zuid is sinds 2007 met 21% gedaald. Alle wijken, behalve Huiswaard-Zuid hebben weer een lichte prijsstijging sinds 2013. Koploper is de binnenstad met 2,9%. Overdie laat als enige sinds 2007 een prijsstijging van 3,78% zien. Dit komt doordat er veel nieuwbouw is gerealiseerd in ‘Schelphoek’ en ‘Spieghelbuurt’. Dit vertroebeld de getallen van Overdie. Door de vele nieuwbouwappartementen is er een sterke prijsdaling bij appartementen tussen 1945 en 1970. De enorme toename zorgde ervoor dat kopers eerder voor een nieuwbouwappartement kozen dan voor bestaande bouw. Deze trend heeft de appartementen tussen 1945 en 1970 in diverse wijken de afgelopen jaren flink gedrukt. De prijsdaling in Huiswaard en Binnenstad kan mede veroorzaakt zijn doordat veel huiseigenaren hier geen eigenaar van de grond zijn en hierdoor kopers binnen de looptijd van hun hypotheek te maken LEYGRAAF Makelaars Woningmarktanalyse 2007-2014

4

krijgen met een lastenverzwaring door de erfpacht waardoor geldverstrekkers minder soepel zijn in de financiering van woningen op erfpacht. Voor de binnenstad zagen we sinds 2007 ook een prijsdaling bij appartementen, hoofdzakelijk bij appartementen tot ca. 1980 in oudere complexen. Deze hadden veelal kleinschalige appartementencomplexen met ‘slapende’ VVE’s (Vereniging Van Eigenaren) met matige tot geen VVE-beheer en geen of onvoldoende maandelijkse bijdrage voor het onderhoud van het gebouw waardoor geldverstrekkers minder soepel zijn in de financiering van appartementen. Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4de kwartaal 2014 28%. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt. Dynamische woningmarkt De meeste dynamiek in de woningmarkt is hoofdzakelijk in Amsterdam te vinden. Deze bevindt zich binnen de ring A10 en specifieker in een ring net buiten de grachtengordel. Helaas geldt dit nog niet voor Groot Alkmaar. De verschillen zijn in Nederland dus groot. Daartegenover staan gebieden, zoals noordoost Groningen, Gelderland en het oosten van Brabant, waar de dynamiek nog lager is, woningen lang te koop staan en weinig verkopen plaatsvinden. In de regio Groot Alkmaar spreken we nog over een kopersmarkt. Ook valt op dat duurdere woningen, gemiddeld genomen, lang te koop staan. Door de strengere hypotheekregels zijn de hypotheekmogelijkheden voor duurdere woningen de afgelopen jaren veel kleiner geworden.

Verstandig omgaan met stelselwijzigingen woningmarkt Na het aantreden van deze regering is de woningmarkt de afgelopen jaren grondig op de schop gegaan. Volgens ons een goede zaak. De huidige regering heeft voortvarend maatregelen genomen en daarmee duidelijkheid geschapen. Dit heeft geleid tot toenemend vertrouwen bij met name huizenkopers. Wij zijn van mening dat de ingezette maatregelen niet te rigide moeten worden doorgevoerd. Bijvoorbeeld de stapsgewijze afname van de Loan to Value (LTV). Deze daalt jaarlijks met 1% tot 100% in 2018. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Ook wordt per 1 juli 2015 de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van €265.000,- naar €245.000,-. Hetzelfde geldt voor de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel. Die is verlengd van 1 januari dit jaar tot 1 juli 2015. Vanaf 1 juli dit jaar gaat het btw-tarief weer naar 21%. Daarboven is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot €100.000,- per 1 januari 2015 vervallen. Het is vanaf nu voor ouders mogelijk om eenmalig tot €52.281,- belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar. Wij hadden graag gezien dat de verruimde schenkingsregeling stand had gehouden, maar het heeft niet zo mogen zijn. Naast genoemde maatregelen gelden er nog wijzigingen op het gebied hypotheekrenteaftrek (onder andere bij restschuld en tijdelijke verhuur), eigenwoningforfait, executieveilingen en op de (ver)huurdersmarkt. Tot slot geldt voor de starterslening, waarmee starters op de woningmarkt extra financiering kunnen krijgen, dat het einde van de rijksbijdrage in zicht is. Naar verwachting is het LEYGRAAF Makelaars Woningmarktanalyse 2007-2014 5

rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput en zullen aanvragen die vanaf dat moment binnenkomen volledig gefinancierd moeten worden door gemeenten en/of provincies.

Snel kinderziektes uit nieuw energielabel halen Per 1 januari is de nieuwe systematiek van het vereenvoudigde energielabel actief. Een deel van alle huiseigenaren heeft al per post een voorlopig energielabel van de Rijksoverheid ontvangen. De rest volgt in tranches de komende weken. Op basis van de aanloop en de eerste reacties ontstaat het beeld dat de introductie matig verloopt. Door de publiciteit die onder meer de Rijksoverheid en de NVM genereren zijn veel huiseigenaren inmiddels op de hoogte van de verplichting. Ook zijn er signalen dat energiebesparende maatregelen meer gaan leven; het zogeheten bewustwordingselement van de nieuwe labelsystematiek. Een extra ‘boost’ wordt hieraan gegeven als eind februari alle voorlopige energielabels naar de huiseigenaren zijn verstuurd. Dan zullen op Funda.nl bij alle woningen de voorlopige, of – indien beschikbaar – de definitieve energielabels worden getoond. Naast deze ontwikkelingen rond de invoering zijn er, zoals eigenlijk altijd wel enkele kinderziektes en/of korte storingen in de web applicaties opgetreden. De overheid zal dit soort opstartproblemen zo spoedig mogelijk oplossen, zodat de acceptatie van het energielabel verder kan groeien.

Verwachting voor 2015 De verwachtingen voor 2015 zijn positief, ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. Wij verwachten een toename van het aantal transacties tussen 5-10%. De Grootstedelijke gebieden kent alweer stevige prijsstijgingen. Wij verwachten in Groot Alkmaar een licht prijsstijging van zo’n 0% - 3%. Maar politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de nog kwetsbare woningmarkt makkelijk verstoren. Naar verwachting zal de nieuwbouwmarkt fors herstellen met mooie cijfers, maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis ligt niet voor de hand. De tijd dat in heel Nederland huizen als ‘warme broodjes over de toonbank gingen’, is echt verleden tijd. We merken dat klanten toch voorzichtiger en kritischer zijn geworden. De crisis heeft zuiverend gewerkt voor alle partijen. Consumenten beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. De eerder geschetste versoberingen van de NHG, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio’s in Nederland, waaronder Alkmaar, nog niet profiteren van de opbloei, wijzen erop dat er broze kantjes zitten aan het herstel. Over de hele woningmarkt verwachten wij in 2015 weer een lichte verbetering ten opzichte van het afgelopen jaar.


6

Regio Groot Alkmaar De regio Groot Alkmaar bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Heerhugowaard, Heiloo en Langedijk. Na de afsluiting van het 4e kwartaal van 2014, kunnen we de balans opmaken van de stand van de woningmarkt. Hierbij kijken we naar het verloop van de woningmarkt vanaf het jaar 2007 tot 2014, om een perspectief van de regionale woningmarkt te kunnen vormen. In dit perspectief zullen we aandacht besteden aan de mediane transactieprijzen, het aantal verkopen, prijzen per m2 en de mediane looptijd van woningen in de regio Groot Alkmaar. De afgelopen 8 jaar zijn de mediane transactieprijzen van woningen en appartementen in regio Groot Alkmaar tot halverwege 2013 gedaald. Sinds eind 2013 zien we een lichte stijging. Deze daling is weergegeven in de grafiek op de volgende pagina. Aantal woningverkopen verdubbeld In 2014 zijn in Groot Alkmaar 2.141 woningen verkocht. Dat is een stijging van 27% ten opzichte van vorig jaar en loopt ongeveer gelijk met 30% volgens het landelijk gemiddelde. Voor alle woningtypen geldt in Groot Alkmaar een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst: er zijn 36% meer appartementen verkocht dan vorig jaar in tegenstelling tot de aantallen woonhuizen die met 24% zijn toegenomen. Prijsstijging in 2014 In 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op een transactieprijs van €216.682,-. In vergelijking met 2013 (€209.398,-) zijn de mediane transactieprijzen met ca. 2,64% gestegen. Deze stijging wordt veroorzaakt doordat er in 2014 meer twee onder één kap en vrijstaande woningen werden verkocht. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. Dit is te danken aan de appartementen met bouwjaar na 1970. Uit de berekeningen kwam naar voren dat de prijzen van appartementen na 1970 met 3,35% toenam. De transactieprijzen van appartementen tussen 1945 en 1970 daalden. De prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen zijn opnieuw dichter bij elkaar komen te liggen. Gemiddeld over alle woningtypen gezien, zitten we momenteel op het prijsniveau van medio 2004 behalve de appartementen met bouwjaar na 1945. De appartementen die tussen 1945 en 1970 gebouwd zijn doen het minder goed dan het gemiddelde en liggen op het prijsniveau van 2002. De appartementen na 1970 doen het beter en zitten op het prijsniveau van 2005. Looptijd Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen in 2014 korter is geworden. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 131 dagen ten opzichte van 160 dagen in 2013. Dat is een daling van ruim 20%. Alleen de looptijd van twee onder één kap woning steeg met bijna 9% van 139 dagen naar 151 dagen. Woningaanbod Eind 2007 stonden er 1.373 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod meer dan verdubbeld en bestaat het woningaanbod uit 2.835 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod gestegen naar 2.901 woningen. LEYGRAAF Makelaars Woningmarktanalyse 2007-2014

7

Grafieken Regio Groot Alkmaar


8

Grafieken Regio Groot Alkmaar


9

Vijvermodel Regio Groot Alkmaar en omstreken Het “vijvermodel” biedt inzicht in de ontwikkeling van het woningaanbod per kwartaal. Het model laat zien welk gedeelte van het aanbod dat op 16 augustus 2014 te koop stond, op 15 november 2014 is verkocht en welk deel er nog te koop staat. Ook geeft het vijvermodel aan wat de ontwikkelingen zijn van het aanbod dat na 16 augustus 2014 is aangemeld. Op 16 augustus 2014 stonden er 3.480 bestaande woningen in Alkmaar en omstreken te koop. Daarvan zijn er in de periode tot 15 november 2014, 576 verkocht. Het verschil tussen de vraag- en transactieprijs laat de onderhandelingsmarge zien. De mediane looptijd bedraagt 323 dagen. Het totaal van de ‘oude’ woningen heeft op 15 november 2014 een mediane vraagprijs van €296.352,- en een looptijd van 323 dagen. Daarnaast is het opvallend dat van het totale “nieuwe” en “oude” aanbod dat in deze periode te koop stond, of te koop is gezet, er 206 woningen uit de verkoop zijn gehaald. Na 16 augustus 2014 staan er in totaal 764 nieuwe woningen aangemeld, van deze woningen zijn er in het beschreven tijdbestek 46 verkocht. De mediane transactieprijs van deze verkochte woningen bedroeg €225.437,-. Dit houdt een verschil van -2,7% in met de vraagprijs. Op 14 november 2014 bedraagt het totale aanbod 2.698 woningen. 4e kwartaal 15 nov ‘14

4e kwartaal 16 aug ‘14

Ontwikkeling aanbod Regio 28 Alkmaar en omstreken Nieuw €257.978 (aantal 764) (looptijd 0)

Alle woningen

€267.366 Nieuw blijft (looptijd 46) Oud €297.663 (aantal 2.716) (looptijd 350)

Oud blijft

€306.608 (looptijd 503)

Verkocht €225.437 (aantal 159) Verschil vraag/verkooprijs -2,7% (looptijd 26)

Blijft €296.352 (aantal 2.698) (looptijd 323)

Verkocht €233.900 (aantal 417) Verschil vraag/verkooprijs -5,2% (looptijd 205)


10

Wijk 1: Zuid De Wijk Zuid bestaat uit de volgende wijken: Bloemwijk en Zocherkwartier, Burgermeesterkwartier, Cranenbroek, Dillenburg en stadhouderskwartier, Emmakwartier, Kooimeer, Nassaukwartier en Hout, Oranjepark, Oud-Rochdale, Staatsliedenkwartier en Landstraten. In 2014 bedraagt de mediane transactieprijs in wijk Zuid €222.291,-. In 2007 was de mediane transactieprijs nog €260.803,-. Het dieptepunt lag in 2013 toen de transactieprijs naar €222.386,- was gedaald. In vergelijking met 2013 zijn de mediane transactieprijzen dus gelijk gebleven. In tegenstelling tot 2007 is het een prijsdaling van 14,8%. Transactieprijzen van appartementen tussen 1945 en 1970 daalden sinds 2007 zelfs meer dan 25%. Een reden voor deze sterke daling van oudere appartementen, kan veroorzaakt zijn doordat de afgelopen jaren het aanbod van nieuwbouwappartementen relatief groot was. Dit aanbod is momenteel laag. Deze toename zorgde ervoor dat kopers eerder voor een nieuwbouwappartement kozen dan voor bestaande bouw. Deze trend heeft de verkoop van appartementen tussen 1945 en 1970 in de wijk Zuid de afgelopen jaren flink gedrukt. Na 2008 zien we een daling in woningtransacties met 2012 als dieptepunt met 92 transacties. Het aantal verkopen in deze wijk zien we vanaf 2013 weer stijgen naar 124 transacties en in 2014 naar 154 transacties. De stijging zien we voornamelijk bij hoekwoningen en appartementen met een bouwperiode na 1970. Het aantal transacties van hoekwoningen en appartementen is nu weer bijna gelijk aan 2007. De stijging geldt niet voor alle woningtypen, want sinds 2007 is er nog steeds een daling in het aantal transacties van tussenwoningen. In 2007 waren het 82 transacties en in 2014 53. De vierkante meterprijzen van het totaal aantal woningen tussen 2007 t/m 2011 zien we schommelingen rond de €2.332,- per vierkante meter. Als u naar de grafiek kijkt, lijkt het alsof in 2012 het dal is bereikt qua aantal verkopen. In 2012 bedraagt de vierkante meterprijs €2.070,- . In 2014 bedraagt de mediane prijs €2.112,- per vierkante meter. De bovengenoemde trend heeft logischerwijze ook een direct effect op de mediane looptijd dat een appartement te koop staat. Vanaf de crisis in 2008 is de mediane looptijd bijna verdrievoudigd. Zo bedroeg de looptijd in 2008 nog 68 dagen en is deze in 2013 gestegen tot 192 dagen. In 2014 was de mediane looptijd 166 dagen. Opvallend is de daling bij tussenwoningen van 192 dagen naar 49 dagen. Het aantal transacties steeg slechts met 15,2%. Woningaanbod Eind 2007 stonden er 70 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod bijna verdrievoudigd en bestaat het woningaanbod uit 195 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod 197 woningen en dus nagenoeg gelijk gebleven.


11

Grafieken Wijk 1: Zuid


12

Wijk 2: Oudorp De Wijk Oudorp bestaat uit de volgende wijken: Nollen en Beverkoog, Oudorp-Centrum, Oudorperpolder-Midden, Oudorperpolder-Noord, Oudorperpolder-Zuid, Oudorp-Noord en Ouddorp-Oost, Rekerbuurt en Ooievaarsnest, Schermereiland en Omval. In 2013 zien we nog een lichte daling van de transactieprijs in vergelijking met 2012, maar in 2014 zien we weer een stijging in de transactieprijs. De algehele daling tussen 2007 en 2014 bedraagt 14%. In 2007 betaalde men voor een gemiddelde woning ongeveer €261.191,- en in 2014 is de mediane transactieprijs €223.562,-. In vergelijking met 2013 (€219.630,-) zijn in deze wijk de mediane transactieprijzen met ca. 1,7% gestegen. Het aantal transacties lag in 2007 op 116. Het dieptepunt lag in 2012 op 71 transacties. Het aantal verkochte woningen (inclusief appartementen) in Oudorp is sinds 2012 weer gestegen naar 83 woningen in 2014. Het aantal woningtransacties ligt op hetzelfde niveau als in 2008. Vanaf 2012 daalde de vierkante meterprijs in 2013 verder naar €1.844,-. In 2014 ligt de gemiddelde vierkante meterprijs op €1.841,-. Ten opzichte van 2007 is dit een daling van ca. 10%. Ten opzichte van 2013 is de vierkante meterprijs gelijk gebleven. De looptijden van woningen in Oudorp zijn uiteraard ook toegenomen in de afgelopen 8 jaar. De mediane looptijd van woningen in Oudorp was in 2007 nog 67 dagen en deze namen vanaf 2012 geleidelijk af. Stond een woning in 2012 gemiddeld nog 222 dagen te koop, in 2014 staat een woning gemiddeld 162 dagen te koop. Woningaanbod Eind 2007 stonden er 40 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod meer dan verdubbeld en bestaat het woningaanbod uit 98 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod gestegen naar 102 woningen.


13

Grafieken Wijk 2: Oudorp


14

Wijk 3: Overdie De Wijk Overdie bestaat uit de volgende wijken: Oosterhout, OudOverdie, Overdie-Oost, Overdie-West, Schelphoek, BoekelermeerNoord en Boekelermeer-Zuid. In 2007 bedroeg de mediane transactieprijs €147.269,-. Opvallend is dat de prijzen na 2007 nog zijn gestegen. In 2008 bedroeg de mediane transactieprijs €157.465,- en het hoogte punt voor deze wijk lag in 2010. Toen bedroeg de mediane transactieprijs €166.071,-. Vanaf 2010 zien we een kleine daling van de transactieprijzen met in 2013 een mediane transactieprijs van €149.908,-. In 2014 stijgt de transactieprijs weer naar €152.831,-. Ten opzichte van 2007 zijn in de wijk Overdie de prijzen dus gestegen met 3,78%. Deze prijsstijgingen zijn veroorzaakt doordat er in deze wijk heel veel nieuwbouw in het plan ‘Schelphoek’ is verkocht. Tussen 2008 en 2010 is er veel verkocht in Schelphoek met koopsommen die aanzienlijk hoger liggen dan de mediane transactieprijs in die betreffende jaren. In 2011 en 2012 is er eveneens nieuwbouw verkocht in Schelphoek, maar is ook het nieuwbouwplan Spieghelbuurt verkocht. Dit is de oorzaak van de stijging van de mediane transactieprijzen in deze wijk! In vergelijking met 2013 zijn in deze wijk de mediane transactieprijzen met ca. 0,73% gestegen. Het aantal verkopen in Overdie lag in de periode 2007 op 70 verkopen per jaar. In 2014 waren er 62 transacties. Het aantal transacties in de afgelopen jaren schommelde, dit werd veroorzaakt door de nieuwbouw van Schelphoek en Spieghelbuurt. Sinds 2007 dalen de vierkante meterprijzen in de wijk Overdie. In 2007 bedroeg de vierkante meterprijs €1.945,-. Het dieptepunt ligt in 2013 op € 1.734,- per vierkante meter. In 2014 ligt de vierkante meterprijs weer op €1.782,-. Dat is een stijging van 2,9% ten opzichte van 2013. De looptijden in Overdie zijn ook toegenomen in de afgelopen 8 jaar. De mediane looptijd van woonhuizen is in 2014 gedaald, maar de looptijden van appartementen steeg, waardoor de mediane looptijd in 2014 199 dagen was. In 2013 was dit 166 dagen. Die reden hiervan is dat appartementen met bouwjaar tussen 1945 en 1970 lang te koop staan. Eind 2007 stonden er 29 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod meer dan verdrievoudigd en bestaat het woningaanbod uit 100 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod gedaald naar 75 woningen. Schelphoek Doordat ‘Schelphoek’ in de wijk Overdie valt, worden de getallen wat vertroebeld. Schelphoek kent zowel woonhuizen als appartementen, maar doordat deze woonhuizen juridisch een appartementsrecht betreffen, lijkt het alsof hier alleen appartementen zijn verkocht.


15

Grafieken Wijk 3: Overdie


16

Wijk 4: West De Wijk West bestaat uit de volgende wijken: Bergerhof en Blaeustraatkwartier, Bergermeer, Bergerwegkwartier, De Hoef I, II, III en IV en Landelijk gebied-West. Het hoogtepunt van de mediane transactieprijzen was voor de wijk West in 2008 en bedroeg €230.702,- Tussen 2007 en 2010 schommelt de mediane transactieprijs tussen de €200.000,- en €224.000,-. Vanaf 2010 zien we een daling in de transactieprijzen. Tussen 2011 en 2014 liggen de transactieprijzen tussen de €200.000,- en €183.500,- met als dieptepunt 2012. In 2014 stijgt de mediane transactieprijs weer naar €195.058,-. In vergelijking met 2013 (€189.562,-) zijn in deze wijk de mediane transactieprijzen met ca. 0,79% weer licht gestegen. Ten opzichte van 2007 (€228.760,-) is de mediane transactieprijs met 14,7% gedaald. De mediane transactieprijs van woonhuizen daalde met 18,3% en bij appartementen daalde de transactieprijzen met 13,7%. Het sterkst daalden appartementen met bouwjaar tussen 1945 tot 1970 met 16,3%. De vierkante meterprijzen schommelen tussen 2007 en 2011 tussen de €1.931,- en €2.074,-. In 2012 zien we een flinke daling in de vierkante meterprijzen, deze liggen dan met €1.790,- per vierkante meter op het dieptepunt. In 2013 stijgt de vierkante meterprijs naar €1.831,- om vervolgens in 2014 weer licht te dalen naar €1.808,- per vierkante meter. Vanaf 2008 is er een flinke daling in het aantal verkopen. In 2007 en 2008 ligt het aantal verkopen nog rond de 190 en 188 transacties. In 2009 en 2010 ligt dit aantal op 135 en 141 transacties. Vanaf 2010 blijft het aantal dalen met als dieptepunt 84 transacties in 2013. In 2014 zien we een flinke stijging met 51,2% naar 127 verkopen. In 2007 stond een woning gemiddeld 60 dagen te koop. Tussen 2007 en 2013 zien we de doorlooptijd stijgen met als dieptepunt 2013, toen een woning gemiddeld 231 dagen te koop stond. Deze lange looptijd werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de lange looptijd van 249 dagen bij appartementen tussen 1945 en 1970. In 2014 daalt dit gemiddelde weer naar 134 dagen. Eind 2007 stonden er 55 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod verdrievoudigd en bestaat het woningaanbod uit 164 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod nog meer gestegen naar 182 woningen.


17

Grafieken Wijk 4: West


18

Wijk 5: Huiswaard Noord De Wijk Huiswaard Noord bestaat uit de volgende wijken: De HornNoord, De Horn-Zuid, De Mare, Het Rak-Noord en Het Rak-Zuid. De mediane transactieprijs van Huiswaard Noord zien we sinds 2007 met 8,7% dalen. In 2007 ligt de mediane transactieprijs rond de €173.429,- met in 2013 een mediane transactieprijs van €152.519,als dieptepunt. In 2014 stijgt de mediane transactieprijs met 0,95% licht naar €158.401,-. De dalende trend van de woning transactieprijzen is ook waar te nemen bij de vierkante meterprijzen in de wijk. De vierkante meterprijzen bleken in 2008 met €1.896,- op hun hoogtepunt. Tussen 2009 en 2011 schommelden de vierkante meterprijzen tussen de €1.706,- en €1.735,-. In 2012 is de vierkante meterprijs gedaald naar €1596,-en in 2013 bleef deze dalen naar €1.498,-. In 2014 stijgt de vierkante meterprijs naar €1.565,-. Deze prijsdaling kan mede veroorzaakt zijn doordat veel huiseigenaren hier geen eigenaar van de grond zijn en hierdoor kopers binnen de looptijd van hun hypotheek te maken krijgen met een lastenverzwaring door de erfpacht waardoor geldverstrekkers minder soepel zijn in de financiering van woningen op erfpacht. Vanaf 2007 is het aantal transacties in Huiswaard Noord flink gaan dalen. Zo werden er in 2007 nog 249 woningen (inclusief appartementen) verkocht, in 2012 zijn er nog maar 131 woningen verkocht. Het aantal verkopen is daarmee bijna gehalveerd. In 2013 zien we weer een dip met 82 verkopen. In 2014 herstelt het aantal transacties naar 152 verkopen. In 2007 stond een woning gemiddeld 40 dagen te koop. In 2013 stond een woning gemiddeld zelfs 170 dagen te koop. In 2014 daalt de looptijd weer en stond een woning gemiddeld 102 dagen te koop. Eind 2007 stonden er 63 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod meer dan verdubbeld en bestaat het woningaanbod uit 136 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod licht gedaald naar 124 woningen.


19

Grafieken Wijk 5: Huiswaard Noord


20

Wijk 6: Huiswaard Zuid De Wijk Huiswaard Zuid bestaat uit de volgende wijken: Huiswaard1-Zuid, -Oost, Huiswaard-2, Huiswaard-2-West, Muiderwaard, Vroonermeer-Noord en Vroonermeer-Zuid. In Huiswaard Zuid zijn de afgelopen jaren minder huizen en appartementen verkocht dan in Huiswaard Noord. Een verklaring hiervoor kan zijn dat het prijsniveau van de gemiddelde woning in Huiswaard Zuid lager is dan in Huiswaard Noord. De transactieprijzen in Huiswaard Zuid zijn flink gedaald in de periode van 2007 tot en met 2011, uitgezonderd de appartementen. De transactieprijs voor een woning was in 2007 ongeveer €222.561,-. In 2014 was het dieptepunt met een transactieprijs van €175.054,-. Het gaat dan om een daling van 21% ten opzichte van 2007. In vergelijking met 2013 (€ 178.098,-) zijn in deze wijk de mediane transactieprijzen met ca. 1,7% verder gedaald. De appartementen in deze wijk zijn enigszins stabieler gebleven, met enkele uitschieters naar boven. De transactieprijzen van een appartement schommelden tussen 2007 en 2014 met €152.722,- in 2007 en €146.333,- in 2014. De grafiek op de volgende pagina laat een duidelijke daling zien van het aantal verkochte woningen in Huiswaard Zuid. In 2007 bedroeg het totaal aantal 167 woningen en in 2014 is dit gedaald tot 88 transacties. Vanaf 2010 is de daling gestabiliseerd. De mediane looptijd is ook in deze wijk sinds 2007 gaan stijgen. Stond een woning of appartement in 2007 nog zo’n 65 te koop, in 2012 stond deze 148 dagen te koop en in 2014 was de mediane looptijd iets gedaald naar 124 dagen. Eind 2007 stonden er 72 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod gestegen en staat het woningaanbod uit 113 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod met 113 woningen gelijk gebleven.


21

Grafieken Wijk 6: Huiswaard Zuid


22

Wijk 7: Daalmeer & Koedijk De Wijk Daalmeer & Koedijk bestaat uit de volgende wijken: Daalmeer-Noordoost, Daalmeer-Noordwest, Daalmeer-Zuidoost, Daalmeer-Zuidwest, Koedijk, De Weijdt en Landelijk gebied Noord. In Daalmeer en Koedijk zijn de transactieprijzen van de woningen gedaald met ongeveer 8% ten opzichte van 2007. Zo bedroeg de mediane transactieprijs van een woning in 2007 ongeveer €219.080,-. Het dieptepunt voor deze wijk lag in 2013. Toen bedroeg de mediane transactieprijs €194.734,-. In 2014 bedraagt de mediane transactieprijs van een woning ongeveer €201.490,-. In vergelijking met 2013 zijn in deze wijk de mediane transactieprijzen met ca. 0,79% gestegen. In tegenstelling tot de transactieprijzen zien we bij de vierkante meterprijzen iets opmerkelijks. De vierkante meterprijs in 2014 is bijna op hetzelfde niveau als in 2007. Dit komt door het feit dat sinds enkele jaren de woonoppervlakte nauwkeuriger wordt berekend. Hierdoor lijken veel woningen in woonoppervlakten ‘gekrompen’ en doordat de mediane transactieprijs nu gedeeld wordt door de meer nauwkeurige woonoppervlakte lijkt het alsof de vierkante meterprijs weer bijna op hetzelfde niveau ligt. Na een dip te hebben gezien in 2013 waar de vierkante meterprijs €1.629,- was, bedraagt deze nu €1.743,- per vierkante meter. Het aantal verkochte woningen is sinds 2007 flink gedaald. Zo werden er in 2007 nog 148 woningen verkocht, tegen 71 woningen in 2014. Appartementen zijn in deze wijk niet meegenomen vanwege het beperkte aantal verkopen, waardoor men geen conclusies kan trekken. De mediane looptijd van woningen in Daalmeer & Koedijk toont een geleidelijke stijging, die vanaf 2008 is ingezet. In 2007 was de mediane looptijd van een woning ongeveer 67 dagen. Het dieptepunt lag in 2012 met 161 dagen. Sindsdien neemt de mediane looptijd geleidelijk weer af en bedraagt deze in 2014 ongeveer 104 dagen. Eind 2007 stonden er 53 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod gestegen en bestaat het woningaanbod uit 84 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod met 87 woningen nagenoeg gelijk gebleven.


23

Grafieken Wijk 7: Daalmeer & Koedijk


24

Wijk 8: Binnenstad Alkmaar De Wijk Binnenstad Alkmaar bestaat uit de volgende wijken: Binnenstad-Oost, Binnenstad-West, Overstad en Spoorbuurt. In de binnenstad van Alkmaar zijn sinds 2007 de transactieprijzen van zowel woningen als appartementen, met enige schommelingen, met ruim 17% gedaald. Dit geldt ook voor het aantal verkopen, dat sinds 2007 flink is gaan dalen van 164 transacties naar 99 transacties in 2014. Bedroeg in 2007 de transactieprijs van een woning ongeveer €214.269,-, deze bedraagt in 2014 ongeveer €176.772,-. In 2013 was de mediane transactieprijs nog € 171.824. Ten opzicht van 2013 is dat een stijging van 2,9%. De prijzen en verkopen van appartementen zijn gedurende de afgelopen jaren ook gedaald. Betaalde men in 2007 ongeveer €191.465,- voor een appartement in de binnenstad, dan betaalt men nu ongeveer € 151.652,-. Gelet op het verloop van de transactieprijzen in de grafiek kan worden gesteld dat ook de woningmarkt in de binnenstad in 2008 in verval is geraakt. Sinds 2012 zijn de prijzen van woonhuizen licht gestegen. De prijsdaling bij appartementen zit hoofdzakelijk bij appartementen met bouwjaar tot ca. 1980 in oudere complexen. Deze hebben veelal geen actieve of een matige VVE-beheer (Vereniging Van Eigenaren) en geen of onvoldoende maandelijkse bijdrage voor het onderhoud van het gebouw of doordat appartementencomplexen geen eigenaar zijn van de grond en hierdoor kopers binnen de looptijd van hun hypotheek te maken krijgen met een lastenverzwaring door de erfpacht waardoor geldverstrekkers minder soepel zijn in de financiering van woningen op erfpacht. De vierkante meterprijzen in de binnenstad zijn gedaald, zoals uit de grafiek op de volgende pagina is op te maken. De daling van de vierkante meterprijzen van woonhuizen en appartementen zijn de laatste jaren iets meer naar elkaar toegegroeid. De mediane vierkante meterprijs ligt in 2014 op €2.238,- voor appartementen en op €2.018,- voor woonhuizen. De tijd dat een woning of appartement in de binnenstad te koop staat, is de afgelopen jaren ook flink toegenomen. Stond een woning in 2007 nog ongeveer 76 dagen te koop, dan staat deze in 2014 ongeveer 150 dagen te koop. De langste doorlooptijd was in 2012 met 200 dagen. Voor appartementen is de stijging van de looptijd vooral in 2013 enorm groter geworden. Zo was de looptijd in 2007 nog 80 dagen, in 2013 nog 288 dagen. In 2014 is de looptijd 176 dagen. Eind 2007 stonden er 98 woningen te koop. Eind 2013 is het aanbod bijna verdubbeld en staat het woningaanbod uit 179 woningen. Eind 2014 is het woningaanbod met 176 woningen nagenoeg gelijk gebleven.


25

Grafieken Wijk 8: Binnenstad Alkmaar


26


27

Wijk 2. Oudorp: Nollen en Beverkoog, Oudorp, Oudorperpolder, Rekerbuurt en Ooievaarsnest, Schermereiland en Omval

Recommend Documents