Kantoor Uithoorn Wiegerbruinlaan 39 Postbus 134 1420 AC Uithoorn Tel 0297 567 863 Fax 0297 530 451 www.ekz.nl
[email protected]
Kantoor Amstelveen Hueseplein 12 Postbus 9056 1180 MB Amstelveen Tel 020 42 62 452 Fax 020 42 62 453 www.ekz.nl
[email protected]
Kantoor Aalsmeer Punterstraat 2 Postbus 374 1430 AJ Aalsmeer Tel 0297 344 444 Fax 0297 369 626 www.ekz.nl
[email protected]
Woningmarktanalyse Gemeente Aalsmeer
In opdracht van:
Aalsmeerse Belangen (AB)
maart 2008
Beëdigde Makelaars o.g. C.A. Eveleens P. Kruit Ch. J. van Zantwijk
ING Bank 68.44.38.577 Postgiro 9192725 KvK Amsterdam 34152595 BTW nr NL809664860B01
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave.................................................................................................................................2 1.
Inleiding...................................................................................................................................3
2.
De Gemeente Aalsmeer beschreven ........................................................................................4 2.1 Inleiding.........................................................................................................................4 2.2 Bevolkingssamenstelling...............................................................................................5 2.3 Kerncijfers woningvoorraad ..........................................................................................9 2.4 Nieuwbouwontwikkelingen.........................................................................................14 2.5 Woonmilieus................................................................................................................15
3.
Aandachts- en Knelpunten op de woningmarkt ....................................................................17 3.1 Inleiding.......................................................................................................................17 3.2 Aandachtspunten .........................................................................................................17 3.3 Knelpunten ..................................................................................................................18 3.3.1 Starters op de woningmarkt......................................................................................18 3.3.2 Senioren op de woningmarkt....................................................................................20 3.3.3 Tijdelijke bewoning arbeidskrachten........................................................................21
4.
Conclusies..............................................................................................................................21
5.
Aanbevelingen .......................................................................................................................22
Overzicht bijlagen .........................................................................................................................24 Bronvermelding .............................................................................................................................24
2
1.
Inleiding
Aalsmeerse Belangen (AB) heeft aan EKZ | Makelaars o.g. de opdracht gegeven een woningmarktanalyse voor de gehele gemeente Aalsmeer uit te voeren. De conclusies en aanbevelingen waarin deze rapportage resulteert, moeten AB de handvatten bieden om richtlijnen te kunnen aangeven voor het gemeentelijke beleid op het gebied van woningbouw en woonruimteverdeling. Daarnaast is het verzoek gedaan om te kijken naar doelgroephuisvesting en doorstroming. Binnen Aalsmeer leeft het gevoel dat het gemeentebestuur onvoldoende invloed heeft op hetgeen er gebouwd wordt. De grondpolitiek wordt, zo lijkt het, niet ingegeven door woningsamenstelling of beleid maar met name door initiatieven van particulieren en/of projectontwikkelaars. Maar…is dat inderdaad het geval? Is er wel een tekort aan starterswoningen? Willen senioren wel ‘anders’ wonen dan ze nu doen? Wat is een senior eigenlijk, en hoe definieer je een starter? Hoeveel van dit soort doelgroepen doen een beroep op de woningvoorraad van Aalsmeer? Kan de Gemeente Aalsmeer iets met strategisch grondbeleid om zo de vinger aan de pols te houden voor de verschillende doelgroepen op de markt die nu niet aan bod komen? Binnen EKZ | Makelaars o.g. zijn drie NVM WoningMarktConsultants actief bezig met het cijfermatig benaderen van de woningmarkt in het werkgebied van EKZ | Makelaars. Twee maal per jaar verschijnt de EKZ | Monitor met marktcijfers die ook aan de politieke partijen ter hand wordt gesteld. De hier voor u liggende woningmarktanalyse voor de gemeente Aalsmeer gaat dieper in op de details. Op basis van kerncijfers is de Aalsmeerse Woningmarkt in deze rapportage in beeld gebracht. De cijfers in combinatie met de ervaringen van EKZ | Makelaars in het werkgebied hebben geleid tot de conclusies en zijn verwoord in aanbevelingen voor het toekomstige beleid op het gebied van de woningbouw in de Gemeente Aalsmeer. Aalsmeer, 31 maart 2008
3
2. 2.1
De Gemeente Aalsmeer beschreven Inleiding
De gemeente Aalsmeer is grofweg in drie gebieden te verdelen: • Aalsmeer-dorp, de Uiterweg, de Stommeer- en de Hornmeerpolder (CBS wijkindeling ‘wijk 00’; postcodegebied 1431) • Kudelstaart (CBS wijkindeling ‘wijk 01’; postcodegebied 1433) • Aalsmeer-Oost met als zuid/westelijke grens de Lijnbaan, Stommeerkade en Molenvliet (CBS wijkindeling ‘wijk 02’; postcodegebied 1432)
In onderstaand tabel is een eerste inzicht gegeven over de opbouw van Aalsmeer per (woon)gebied.
inwoners
woningen
% huur
% koop
(2005)
(2005)
Wijk 00; Aalsmeer Wijk 01; Kudelstaart en Kalslagen Wijk 02; Oosteinde
11.290 7.400 6.330
4.570 2.865 2.400
44% 45% 39%
56% 55% 61%
Gemeente Aalsmeer
25.020
9.835
43%
57%
CBS per 1-1-2007 (afgerond)
Volgens cijfers van het CBS over 2003 behoort 31,3% van de huishoudens tot de categorie ‘laagste inkomens’. Het merendeel van de huishoudens, 39,8% behoort tot de ‘middeninkomens’ en 28,9% behoort tot de ‘hoogste inkomens’.1 Het gemiddeld besteedbaar inkomen over alle huishoudens bedroeg in 2003 € 35.000.
Laagste inkomensgroep Middeninkomens Hoogste inkomens
minder dan € 22.600. tussen € 22.600 en € 41.500. vanaf € 41.500
4
Sam enstelling huishoudens naar soort (1-1-2007, bron cbs)
2811; 27%
Eenpersoonhuishoudens
4106; 40% Meerpersoons zonder kinderen
Meerpersoons met kinderen 3390; 33%
In paragraaf 2.2 zal inzichtelijk worden gemaakt hoe de bevolkingsamenstelling van Aalsmeer er nu en (conform prognose) in de toekomst uitziet. Vervolgens is in paragraaf 2.3 aandacht voor de kerncijfers van de woningmarkt waarna in paragraaf 2.4 de nieuwbouwontwikkelingen nader beschouwd worden. Tot slot worden de huidige woonmilieus beschreven.
2.2 Bevolkingssamenstelling Per 1 januari 2007 stonden in Aalsmeer 25.019 inwoners geregistreerd. Uitsplitsing naar leeftijdsgroepen leert ons dat circa 11,9% van de inwoners 10 tot 20 jaar oud is. Deze groep is, danwel zal binnen enkele jaren behoren tot, de doelgroep ‘starters’. Deze groep is bijna even groot als de groep inwoners met een leeftijd boven de 65 jaar (15,4%). In onderstaande tabel is de opbouw verder uiteengezet.
1.514 1.562 1.528 1.456 1.093 7.028 6.973 2.912 953
Jonger dan 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 80 jaar 80 jaar of ouder Bron: CBS
5
6,1% 6,2% 6,1% 5,8% 4,4% 28,1% 27,9% 11,6% 3,8%
Verder is de verhouding waarin ‘ouderen’ en ‘jongeren’ deel uitmaken van de bevolking, een leidraad voor (toekomstig) woningbouwbeleid. Met name de grijze druk 2 en de groene druk 3 zijn hierbij van belang. In een grafiek zijn beide cijfers voor Aalsmeer en de buurgemeenten weergegeven. Demografische druk 2007 (bron cbs)
Grijze druk
Groene druk
50 43,4
42,3
40,1
37,3
40 31,2 30
26,6
25,6 16,9
20 10 0 Aalsmeer
Amstelveen
Haarlemmermeer
Uithoorn
Om op termijn zekerheid te hebben dat de woningvoorraad aansluiting vindt en houdt op de samenstelling van de bevolking, is het van belang de bevolkingsontwikkeling in beeld te hebben. Volgens een prognose van het CBS zal de bevolking in 2022 ten opzichte van 2006, 3% zijn toegenomen. Weliswaar zijn er geen cijfers beschikbaar, maar uitgaande van de tendens dat het aantal bewoners per huishouden afneemt, zal het aantal woningen dus moeten toenemen.
Onder grijze druk wordt verstaan de verhouding inwoners in de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder ten opzichte van de zogenaamde ‘productieve leeftijdsgroep’ van 20 tot en met 64 jaar. Onder groene druk wordt verstaan de verhouding inwoners in de leeftijdsgroep 0 tot 19 jaar ten opzichte van de zogenaamde ‘productieve leeftijdsgroep’ van 20 tot en met 64 jaar.
6
Prognose aantal inw oners (bron cbs + correctie) cbs prognose
gecorrigeerd o.b.v. inw oners per 1-1-2007
27000 26000 25000 24000 23000 22000 21000 20000 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012
2013
2014
2015 2016
2017 2018
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
De bovenstaande grafiek is samengesteld uit cijferreeksen van het CBS. De oranje cijferreeks betreft de prognose voor 2005 – 2025. Het CBS heeft deze cijferreeks op 4 oktober 2006 opgesteld. Vreemd genoeg is geen rekening gehouden met het aantal inwoners per 1 januari 2006. Door de opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2005 was het aantal inwoners per 1 januari 2006 al hoger dan het hoogste punt in de reeks. Is de reeks daardoor twijfelachtig? We hebben dezelfde reeks (prognose aantal inwoners) aangepast. Uitgaande van het werkelijk aantal inwoners op 1 januari 2007 en de bevolkingsgroei aanhoudende zoals het CBS dit heeft opgesteld geeft de blauwe cijferreeks de gecorrigeerde prognose weer. De onderstaande grafiek, gebaseerd op de ongecorrigeerde CBS prognose, geeft de inzicht in de leeftijdsopbouwontwikkeling tot 2025.
Prognos e be volk ings opbouw naar le e ftijds cate gorie (bron cbs) 0 to t 20 jaar
20 to t 65 jaar
vanaf 65 jaar
160 00 140 00 120 00 100 00 80 00 60 00 40 00 20 00 0 2006 2007 2008 2009
2010 2011
2012 2013
2014 2015
7
2016 2017
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Voor de lange termijn visie is van belang te weten waar inwoners heen gaan bij vertrek uit de gemeente c.q. waar vandaan zij afkomstig zijn bij eerste vestiging. Om dit te onderzoeken moeten de verhuisstromen in kaart worden gebracht. In onderstaande tabel is de verhuisstroom naar en vanuit Aalsmeer ten opzichte van ‘Groot Amsterdam’ in kaart gebracht. Helaas beschikt het CBS niet over nieuwere data dan die van het jaar 2005. Als er nieuwe data beschikbaar is, kunnen de invloeden van de toegevoegde nieuwbouwwoningen in Nieuw Oosteinde en Kudelstaart van de afgelopen paar jaar (zie 2.4) duidelijker worden. afkomstig uit Groot-Amsterdam (CR)
1091
vertrokken naar 398
saldo 693
Amstelveen
301
27,6%
80
20,1%
221
Amsterdam
360
33,0%
85
21,4%
275
Beemster
0
0,0%
0,0%
0
Diemen
14
1,3%
0,0%
14
Edam-Volendam
0
0,0%
0,0%
0
Graft-De Rijp
0
0,0%
1
0,3%
-1
197
18,1%
170
42,7%
27
0
0,0%
0,0%
0
Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan
0
0,0%
Ouder-Amstel
12
1,1%
Purmerend
2
0,0%
0
0,5%
10
6
0,5%
1
0,3%
5
198
18,1%
59
14,8%
139
Waterland
0
0,0%
0,0%
0
Zeevang
3
0,3%
0,0%
3
Uithoorn
Bron CBS 2005
Opvallend aan dit overzicht is dat er een groot aantal nieuwe inwoners van Aalsmeer afkomstig is uit Amstelveen en Amsterdam. Zij zijn waarschijnlijk veelal terecht gekomen in de eerste deelplannen van Nieuw Oosteinde. De verhuisbeweging van en naar Haarlemmermeer is van oudsher een gegeven. In het verleden zijn, maar ook nu nog trekken, jonge mensen vanwege de betaalbaarheid van de woningen vaak naar nieuwbouwprojecten in Haarlemmermeer. Oud-Aalsmeerders komen na verloop van tijd veelal weer terug naar enerzijds nieuwbouw maar anderzijds ook zeker bestaande bouw in hun geboortedorp. Hoewel er geen cijfers beschikbaar kunnen worden gesteld van verhuisbewegingen binnen de grote nieuwbouwprojecten in Kudelstaart, kan algemeen gezegd worden dat verbetering van de woningen een stroming geeft binnen Kudelstaart. Van een deelplan in KudelstaartWesteinderpark is bekend dat de belangstelling zelfs voornamelijk uit Kudelstaart komt. Kudelstaart kent het hetzelfde probleem als andere gemeenten met veel laat-naoorlogse woonwijken: Er zijn steeds grootschalige nieuwbouwwijken gebouwd, echter zonder voldoende rekening te houden met variatie in de bebouwing.
8
Het gevolg is dat een grote wijk met eengezinswoningen, gebouwd in een bepaalde tijdgeest, verpaupert als er een nieuwe grote wijk met vergelijkbare eengezinswoningen maar van een betere kwaliteit wordt gebouwd. De kapitaalkrachtige woningeigenaren kunnen hun woonsituatie verbeteren, de minder kapitaalkrachtigen blijven wonen in de in woonkwaliteit teruglopende wijk. In vergelijkbare wijken in het land is er sprake van een toenemende arbeidsparticipatie en tegelijkertijd een gelijkblijvend gemiddeld inkomen. De samenstelling van de wijken verandert dus in die zin dat sprake is van gemiddeld lagere inkomens en meer tweeverdieners (Bron: Bureau Middelkoop). Er zijn geen goede voorzieningen, de vooral opgroeiende jeugd vindt geen vertier in de wijk en vertoont overlastgevend gedrag.
2.3 Kerncijfers woningvoorraad Volgens cijfers van het CBS waren er in de gemeente Aalsmeer per 1 januari 2007 9.844 woningen. In 2005 waren dat er volgens het CBS en VROM nog maar 9.211. Met cijfers van VROM over 2005 is meer inzicht te verkrijgen in de samenstelling van de woningvoorraad. Van het totale aantal woningen behoorde 26,9% tot de sociale huursector, 16,8% tot de particuliere huursector en 53,6% tot de koopsector. Het landelijk karakter van de gemeente komt tot uiting als de woningsoorten worden uitgesplitst. Ruim 92,2% van de woningen is grondgebonden en slechts 7,8% is een ‘meergezinswoning’ (flat/appartement). In onderstaand overzicht is de opbouw weergegeven.
Sociale huur
Particuliere huur
Koop
eengezins
meergezins
eengezins
meergezins
eengezins
meergezins
2.291
434
1.450
99
4.756
181
53,6%
10,2%
33,9%
2,3%
96,3%
3,7%
Bron: VROM/2006
In de volgende tabel is weergegeven op welke wijze de samenstelling afwijkt van die van de omliggende gemeenten.
9
Samenstelling woningvoorraad naar soort en categorie (VROM 2006) 100% 90%
particuliere huursector meergezins w oningen
80% particuliere huursector ééngezins w oningen
70% 60%
sociale huursector meergezins w oningen
50% sociale huursector ééngezins w oningen
40% 30%
koopsector meergezins w oningen
20% koopsector ééngezinsw oningen
10% 0% Aalsmeer
Amstelveen
Haarlemmermeer
Uithoorn
Op basis van de WOZ waarde die de gemeente Aalsmeer bijhoudt, kan ook inzicht worden verkregen naar de opbouw van de woningvoorraad. Hierbij is geen onderscheid naar categorie (huur/koop) of soort (ééngezins/meergezins). In onderstaande grafiek is de opbouw van de woningvoorraad naar prijsklasse inzichtelijk gemaakt. Per prijsklasse is het aantal woningen weergegeven.
10
Overzicht woningvoorraad Aalsmeer, ingedeeld naar WOZwaarde prijsklasse 2 .0 0 0 .0 0 0 - 2 .5 0 0 .0 0 0
3
1.5 0 0 .0 0 0 - 2 .0 0 0 .0 0 0
5
1.0 0 0 .0 0 0 - 1.5 0 0 .0 0 0
28
9 0 0 .0 0 0 - 1.0 0 0 .0 0 0
98
8 5 0 .0 0 0 - 9 0 0 .0 0 0
45
8 0 0 .0 0 0 - 8 5 0 .0 0 0
53
7 5 0 .0 0 0 - 8 0 0 .0 0 0
40
7 0 0 .0 0 0 - 7 5 0 .0 0 0
52
6 5 0 .0 0 0 - 7 0 0 .0 0 0
80
6 0 0 .0 0 0 - 6 5 0 .0 0 0
10 5
5 5 0 .0 0 0 - 6 0 0 .0 0 0
13 7 285
5 0 0 .0 0 0 - 5 5 0 .0 0 0 4 5 0 .0 0 0 - 5 0 0 .0 0 0
345
4 0 0 .0 0 0 - 4 5 0 .0 0 0
550
3 5 0 .0 0 0 - 4 0 0 .0 0 0
656 889
3 0 0 .0 0 0 - 3 5 0 .0 0 0 2 5 0 .0 0 0 - 3 0 0 .0 0 0
17 12
2 0 0 .0 0 0 - 2 5 0 .0 0 0
3364
15 0 .0 0 0 - 2 0 0 .0 0 0
12 6 7
10 0 .0 0 0 - 15 0 .0 0 0
540
5 0 .0 0 0 - 10 0 .0 0 0
95
t o t 5 0 .0 0 0
3 0
500
10 0 0
15 0 0
2000
2500
3000
3500
4000
a a nt a l wo ninge n
Bron: Gemeente Aalsmeer, belastingen
Het is in deze grafiek duidelijk zichtbaar dat er zich een groot aantal woningen in de WOZwaarde tussen € 200.000,-- en € 300.000,-- bevindt.
11
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft in samenwerking met een aantal onderzoekbureaus in kaart gebracht met welke kenmerken de woningmarkt en haar bewoners te combineren zijn. Er is ondermeer per woningsoort en –categorie inzichtelijk gemaakt tot welke inkomensklasse de bewoners behoren en hoe de samenstelling van het huishouden is. In bijlage 1 is op deze wijze de gemeente Aalsmeer vergeleken met Uithoorn. In bijlage 2 is een vergelijking opgesteld ten opzichte van de gemeente Amstelveen. De afgelopen vier is er een groot aantal nieuwe woningen in Aalsmeer gerealiseerd. Een deel hiervan is in bovenstaande tabellen opgenomen. Hierover wordt u nader geïnformeerd in 2.4. De verwerking van deze laatste resultaten in tabellen door onder meer het CBS zal in een later stadium plaatsvinden en kunnen wij te zijner tijd ter beschikking stellen. Ten aanzien van de koopwoningmarkt in Aalsmeer hebben wij diverse data van de NVM bijeengebracht om op deze wijze inzicht te bieden in de marktontwikkelingen in de bestaande bouw. Ondanks de grote hoeveelheden nieuwbouwwoningen die zijn gebouwd, is de verkoop van bestaande woningen redelijk stabiel gebleven. Met name in Nieuw Oosteinde komt het overgrote deel van de kopers van buiten Aalsmeer (zie 2.4) en heeft het op de markt brengen van deze woningen dus kennelijk nauwelijks invloed gehad op de bestaande koopwoningmarkt. In Kudelstaart is de druk op de bestaande koopwoningmarkt wel erg groot. Eengezinswoningen in de bestaande bouw die nu te koop worden aangeboden bieden geen verbetering voor de Aalsmeerders c.q. Kudelstaarters. Kopers van deze woningen zijn ofwel starter op de koopwoningmarkt, hebben minder te besteden en zijn derhalve minder in staat om hoge prijzen te betalen, ofwel komen van buiten de gemeente. Aantal transactie's 'bestaande bouw' via NVM makelaars 70
66 61
60
55 50
53 hoekw oningen
42
40
37 30
31 27
20
17 10
tussenw oningen
32 28 23 20
31 22 21 19
25 22
39 28 25 23
vrijstaande w oningen
appartementen
11
0 2003
2/1 kapw oningen
2004
2005
2006
Bron: NVM & EKZ
12
2007
Mediane verkoopprijzen 'bestaande bouw' via NVM Makelaars 2003
2004
2005
2006
2007
600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 tussenw oningen
hoekw oningen
2/1 kapw oningen
vrijstaande w oningen
appartem enten
Bron: NVM & EKZ
Ter illustratie hoe de bestaande koopwoningmarkt naar beschikbaarheid in prijsklasse globaal functioneert, is een overzicht gemaakt van de transacties in de periode 2003 – 2007. In het overzicht is het aantal transacties per woningsoort naar prijsklasse inzichtelijk gemaakt.
appartementen tot € 175.000 vanaf € 175.000
woonhuizen tot € 250.000 van € 250.000 tot € 350.000 van € 350.000 tot € 500.000 vanaf € 500.000
Totaal
2003
2004
2005
2006
2007
8 3 11
9 13 22
10 12 22
9 19 28
7 16 23
53 37 24 16 130
55 47 15 13 130
76 41 24 12 153
49 26 27 15 117
54 53 26 20 153
141
152
175
145
176
Bron: NVM & EKZ
13
2.4 Nieuwbouwontwikkelingen EKZ | Makelaars o.g. houdt bij welke nieuwbouwprojecten in ondermeer de gemeente Aalsmeer van start gaan. In onderstaande overzichten is per tijdvak van een half jaar weergegeven welke projecten per postcodegebied gestart zijn en ook welke typen woningen het project omvatten. Naam project
2e helft 2005
Gebied
Koop Huur eengez.won eengez.won
Nieuw Oosteinde fase 2
1432
49
Nieuw Oosteinde Parkplan
1432
78
Nieuw Oosteinde Herenhuizen
1432
18
De Werven
1431
56
Seringenkwartier
1431
30
Kloostertuin
1431
14
1e helft 2006
Nieuw Oosteinde fase 3
1432
86
2e helft 2006
Rietlanden
1433
Rietlanden
1433
147
Nieuw Oosteinde
1432
2
1432
41
1432
103
1e helft 2007
15
Koop app.
Huur app.
-
-
30
16 8 15 53
e
Fase 3
Nieuw Oosteinde Fase 4a Nieuw Oosteinde Fase 5
2e helft 2007
Nieuw Oosteinde Fase 5
1432
18
Rietlanden
1433
34
Rietlanden
1433
10
Rietlanden
1433
26
Proosdij Noord
1433
18
Zuiderpark
1433
12
Rietlanden
1433
8
Rietlanden
1433
33
Nieuw Oosteinde fase 4b
1432
Nieuw Oosteinde fase 4b
1432
Totalen
19 71 800
46
140
Bron: EKZ | Monitor
Bijna 86% van de nieuwe woningen is grondgebonden. Op basis van het aantal koopappartementen volgens VROM in 2005 (180) is het totale aantal met voornoemde nieuwbouw met ruim 77% toegenomen tot 340.
14
0
Bij nieuwbouwprojecten mag de initiatiefnemer in Aalsmeer over het algemeen naar eigen inzicht belangstellenden uitnodigen voor het tekenen van een koopcontract. De gemeente stelt de initiatiefnemer weinig tot geen eisen zoals het bij voorkeur verkopen aan Aalsmeerse inwoners of economische gebondenen. Als er wel regels voor de verkoop worden gesteld, is het ad hoc, zonder onderliggend beleidsstuk. In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van kopers van een deelplan in het gebied Nieuw Oosteinde. Dit deelplan is representatief voor de gehele wijk Nieuw Oosteinde. De nadruk van de bebouwing in dit deel van Aalsmeer heeft vooral gelegen op de uitbreiding van het dorp. Niet om te voorzien in de Aalsmeerse woningbehoefte. Dit komt ook duidelijk naar voren uit de cijfers: Slechts zo’n 10%. van de kopers komt uit Aalsmeer. Het merendeel van de kopers komt uit Amstelveen, gevolgd door de Amsterdammers. Gezien de locatie van de wijk is dit ook niet verwonderlijk. De uitgebreide voorzieningen in Amstelveen zijn makkelijker bereikbaar dan die in Aalsmeer. Door het lange uitblijven van nieuwbouwprojecten in Amstelveen hebben veel Amstelveners de oversteek naar Nieuw Oosteinde gewaagd.
2.5 Woonmilieus Sinds 1992 hanteert het CBS de z.g. ‘omgevingsadressendichtheid’ als maatstaf voor stedelijkheid. Op deze wijze zijn gemeenten, plaatsen en buurten in kaart gebracht. 4 Volgens deze index is Aalsmeer ‘weinig stedelijk’. De omliggende gemeenten Haarlemmermeer en Uithoorn zijn ingedeeld als ‘matig stedelijk’ en Amstelveen als ‘sterk stedelijk’. Als de ‘omgevingsadressendichtheid’ van de afgelopen jaren van Aalsmeer en omgeving in een grafiek worden gezet, is goed af te lezen dat het aantal woningen in Aalsmeer is gestegen. Volgens deze statistieken nam het aantal adressen in Aalsmeer (2005 – 2007) toe met 6,4%. Voor Amstelveen was het 3,5%, Haarlemmermeer 1,6% en Uithoorn 0,8%. In onderstaand overzicht is een en ander weergegeven.
Omgevingsadressendichtheid is gedefinieerd als het gemiddeld aantal adressen binnen een cirkel met een straal van 1 km. < 500 landelijk 500 – 1000 weinig stedelijk Aalsmeer 1000 – 1500 matig stedelijk Uithoorn, Haarlemmermeer 1500 – 2500 sterk stedelijk Amstelveen 2500 > zeer sterk stedelijk 4
15
Omgevingsadressendichtheid (bron cbs) 2200 2000 1800 Aalsmeer 1600 Amstelveen
1400 1200
Haarlemmermeer
1000 Uithoorn 800 600 2005
2006
2007
In stedenbouwkundig opzicht laat Aalsmeer zich van oorsprong het best omschrijven als twee oude hoofdkernen (Aalsmeer-dorp, Kudelstaart rondom de kerk) met lintbebouwing van (veelal agrarische) bedrijvigheid met al dan niet bijbehorende woningen langs het doorgaande wegennetwerk. Onder druk van de woningnood heeft Aalsmeer zich na de Tweede Wereldoorlog uitgebreid vanuit de oude kernen: Stommeer, Aalsmeer-Zuid, Hornmeer, Kudelstaart maar ook Aalsmeer-Oost. In de jaren tachtig was er vooral sprake van invulling van kleine stukjes groen of het vervangen van gunstig tussen woningen gelegen agrarische bedrijven door kleinschalige woonwijken zoals Rozenhof en Anjerhof. Hierdoor is de structuur verdicht. In de jaren negentig en ook de laatste paar jaar is, en wordt er nog steeds, vooral gebouwd in Kudelstaart (Kudelstaart-Zuid, Westeinderpark, Proosdij-Noord, Rietlanden) en AalsmeerOost (Nieuw Oosteinde). Volgens de indeling naar 6 woonmilieus, zal nagenoeg de hele gemeente Aalsmeer ingedeeld kunnen worden in de categorie ‘centrum-dorps’. De nieuwbouwlocaties van de afgelopen jaren laten zich echter beter indelen in de categorie ‘groen-stedelijk’. Zie voor uitleg van de 6 woonmilieus de door ABF Research gehanteerde indeling in bijlage 4.
16
3. 3.1
Aandachts- en Knelpunten op de woningmarkt Inleiding
Op basis van de resultaten zoals opgenomen in het vorige hoofdstuk is een analyse gedaan naar de aandachts- en knelpunten in de Aalsmeerse woningmarkt. De aandachtpunten worden kort uiteengezet. De gebleken knelpunten worden afzonderlijk belicht.
3.2
Aandachtspunten
Niet als knelpunt maar wel als aandachtspunt memoreren wij u (kort) de navolgende zaken: • De van oorsprong eenduidige bebouwingstypologie in de uitbreidingswijken van de gemeente Aalsmeer wordt in de nieuwbouwplannen van de afgelopen jaren veel gekopieerd. Weliswaar is in het centrum meer appartementenbouw toegepast, bij de grondgebonden woningen is er weinig diversiteit. Dit is een aandachtspunt. Het is aan anderen om afwegingen te maken of het bouwen voor de woonconsument (uit omliggende gemeenten) opweegt tegen een breder palet van woningsoorten en uitstraling. Ontwikkelaars kunnen en zijn bereid om diversiteit in de woningvoorraad te brengen. Het toevoegen van 2/1-kapwoningen, herenhuizen en vrijstaande woningen zal woonconsumenten verleiden tot doorstroming en vermindering van ‘scheefwonen’. • Bij de grootschalige nieuwbouwprojecten is de gehanteerde parkeernorm een probleem. Het is een realiteit dat de gerealiseerde woningen een doelgroep aantrekken waarbij per huishouden meestal twee auto’s worden gebruikt. De parkeernorm van 1:1,4 of zelfs 1,2 geeft dus een probleem. Het straatbeeld wordt door ‘blik’ beheerst en dit geeft snel een troosteloze uitstraling. Zelfs in delen van Nieuw Oosteinde is dit al het geval. • De maatschappij staat sinds de laatste twee jaar weer uitdrukkelijk stil bij de milieuaspecten van wonen en bouwen. Bij het bouwen gelden de regels van het bouwbesluit als minimale inspanning voor de bouwers. Voor de ‘bestaande bouw’ is sinds 1 januari jongstleden het energielabel ingevoerd. Ten opzichte van andere gemeenten wordt in Aalsmeer door zowel de gemeente, de ontwikkelaars als de particuliere woningverkopers weinig aan milieu gerelateerde items gedaan. • Aalsmeer is een waterrijke gemeente en water is altijd aantrekkelijk voor bewoners. Toch wordt er weinig water ‘in de wijk’ gebracht. • Soms lijkt het dat er wel erg veel nieuwbouwprojecten gelijktijdig op de markt worden gebracht. Voor de initiatiefnemers is de verhuur en verkoop van de woningen van groot belang. De toevoeging van de grote hoeveelheid heeft echter tot gevolg dat bewoners van Aalsmeer nu zouden kunnen ‘kiezen’. Het merendeel van de nieuwe woningen wordt echter betrokken door inwoners uit andere gemeenten. Over enkele jaren is er geen gelegenheid meer om nieuwe nieuwbouwwoningen te realiseren. Op dat moment kan niet meer aan de dan geldende behoeften van de inwoners worden voldaan. Uithoorn brengt op dit moment zeer gedoseerd verschillende typen nieuwe woningen op de markt in de wijk ‘Legmeer West’. Mede door de bij verkoop gestelde regels komen de woningen bij de beoogde doelgroep terecht.
17
3.3
Knelpunten
3.3.1 Starters op de woningmarkt De definitie van een starter wordt verschillend uitgelegd, maar een starter is in ieder geval iemand die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft en geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Dit zijn vooral jonge mensen aan het begin van hun carrière die (nog) niet veel te besteden hebben. De mogelijkheid voor de starter wordt dus vooral beïnvloed door de betaalbaarheid van een (huur- of koop)woning. Een ‘lage’ vraagprijs blijkt voor sommigen aanleiding de woning voor starters te labelen. Een koopwoning met een vraagprijs boven € 135.000,--k.k. mag eigenlijk geen starterswoning genoemd worden. Een starter (één- of tweepersoonshuishouden) zal alleen met heel veel moeite de maandlast kunnen voldoen die bij een aankoopsom en bijkomende kosten van deze orde hoort. Een rekenvoorbeeld: Om een hypotheek van € 135.000,-- te kunnen afsluiten met een rentepercentage van 5,3% (thans geldende toetsrente) is een bruto jaarinkomen nodig van circa € 30.000,-- (conform gedragscode hypothecaire financieringen). Geen rekening is gehouden met extra kosten voor aankoop (toch gauw € 10.000,-- bij een dergelijke koopsom voor overdrachtsbelasting en notaris) of bijvoorbeeld inrichting. Slechts weinig starters genieten op jonge leeftijd dit inkomen!
Woningbouwcorporaties en gemeenten dragen beide verantwoordelijkheid voor de huisvesting van starters. De corporatie omdat het de primaire taak heeft zorg te dragen voor huisvesting van specifieke doelgroepen (waaronder jongeren). De gemeente omdat de belangen van haar (toekomstige) inwoners, de samenstelling van de woningvoorraad en de dekking van het gemeentelijk voorzieningenniveau dient te bewaken en verbeteren. Met haar ‘ Actieplan woningproductie’ heeft Minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie dan ook voorstellen gedaan waarmee beide verantwoordelijken worden aangezet tot het (laten) produceren van woningen die beter aansluiten op de markt en de behoeften van de doelgroepen. Een van de middelen om woningen voor starters betaalbaar te maken (en houden) is de starterslening. De starterslening wordt als hulpmiddel gezien, niet als oplossing. Met vormen als maatschappelijk gebonden eigendom zijn ook goede resultaten bereikt. Voor de starterswoningen in Nieuw Oosteinde zijn door de gemeente geen richtlijnen aan de verkoop gesteld. In deelplan 4b werden 19 starterswoningen te koop aangeboden. Onder de 181 inschrijvers bevonden zich veel Aalsmeerse belangstellenden. Een loting is georganiseerd om de volgorde van de verkoopgesprekken op een eerlijke wijze te bepalen. Met dit verkoopresultaat: Inschrijvers uit
Aantal
% van totaal
Uiteindelijke
% van totaal
Aalsmeer
67
37%
8
42%
25
Amstelveen
49
27%
5
26%
30
Amsterdam
22
12%
4
21%
37
Uithoorn
22
12%
1
5%
46
Haarlemmermeer
11
6%
1
5%
22
kopers
kopers
Overig
10
6%
0
0%
Totaal
181
100%
19
100%
18
Mediane leeftijd
Van de 67 belangstellenden uit Aalsmeer hebben slechts 8 kopers uiteindelijk een eigen appartement kunnen ‘bemachtigen’. Dit is een gemiste kans geweest voor Aalsmeer. De gemeente Aalsmeer heeft geen duidelijk beleid op gebied van woningverdeling voor starters. Andere gemeenten zoals Amstelveen en Uithoorn hebben dat wel. Er worden privaatrechtelijke (prestatie)afspraken gemaakt met ontwikkelaars. Belangstellenden voor een nieuwbouwwoning dienen zich in te schrijven waarbij kenbaar wordt gemaakt dat er specifieke voorrangsgroepen zijn. De voorrangsgroepen beperken zich overigens niet alleen tot de categorie starters. Door deze werkwijze kunnen de gemeenten (actief) inspelen op de woningbehoeften van de huidige inwoners. Zij bevorderen doorstroming en beperken de uitstroom van leeftijdscategorieën als gevolg van huisvestingsproblemen. Als bijlage 5 zijn voorbeelden van inschrijfformulieren met inschrijfvoorwaarden bijgesloten. Een voorbeeld dat het anders kan toont het nieuwe appartementengebouw aan het Praamplein. Alleen voor de vier starterswoningen van € 127.500,-- is een doorverkoopregeling van kracht gemaakt om de woningen geschikt te houden voor de doelgroep. Voor de overige woningen in hetzelfde appartementengebouw golden geen regels. Maar liefst 97% van de kopers in dit gebouw afkomstig uit Aalsmeer. Niet omdat er regels zijn opgelegd vanuit de overheid, maar omdat er, voor dat de verkoop überhaupt begon, zo veel belangstelling vanuit Aalsmeer bleek te zijn dat er geen marketing of publiciteit meer nodig was. De locatie in het centrum van het dorp, deels naar een vaarwater gericht, bleek erg aantrekkelijk. De variatie van verschillende typen woningen in dit gebouw, in prijsklasse variërend van € 127.500,-- tot € 370.000,-- vrij op naam, is bijzonder positief voor de ontwikkeling van het gebouw in de toekomst: Verschillende doelgroepen zullen het gebouw blijven bewonen. De potentiële groep starters zal ook in de komende jaren een groot deel van de bevolking van Aalsmeer vormen. Met het huidige aantal beschikbare woningen voor de doelgroep wordt niet voldaan aan de vraag waardoor verhuisbewegingen naar omliggende gemeenten het gevolg zijn. Voor een evenwichtiger verdeling van de bevolkingssamenstelling zal derhalve, al dan niet gedeeltelijk, voldoen moeten worden aan de vraag. Ondanks de behoefte voor kleinere starterswoningen nu, zal in de planvorming moeten worden nagedacht over de lange termijn toekomst. Het is derhalve raadzaam veranderingen in de woonbehoeftes bij de huidige planuitwerking te managen door bijvoorbeeld ‘op toekomst gericht hergebruik’ te bouwen. Het kan zinvol zijn om kleinere (starters)woningen zodanig in casco’s te formeren dat, zodra er geen belangstelling meer is voor bewoning door starters, van meerdere kleinere woningen één grotere woning gemaakt kan worden. Nieuwbouw kan gezien worden als een motor van de doorstroming. Kwaliteit toevoegen aan de top van de markt is als strategie grotendeels op dit doorstromingsprincipe gebaseerd. Als er eenmaal voldoende voorraad aan de onderkant van de markt is, hoeft daar niet meer te worden toegevoegd. Via doorstroming komt ook aan de onderkant vrij.
19
Doorstroming heeft te maken met verhuisketens. Wanneer er ergens een woning gebouwd wordt, en deze woning betrokken wordt door een doorstromer, komt er weer een andere woning vrij. Als deze vrijgekomen woning ook door een doorstromer betrokken wordt, laat deze doorstromer wederom een lege woning achter. Op deze manier kan het nog een tijd doorgaan, maar de lengte van de verhuisketens verschilt. Bouwen voor de top van de markt levert in beginsel de langste verhuisketens op. Wanneer een vrijgekomen woning meteen door een starter betrokken wordt, is de keten het kortst. De lengte van de verhuisketen is erg afhankelijk van het soort woningen dat gebouwd wordt. Aangezien aan het einde van iedere verhuisketen een starter staat, maakt het voor starters niet zoveel uit wat er gebouwd wordt, als er maar (veel) gebouwd wordt. Starters zijn gebaat bij een hoge productie, uiteindelijk komen er woningen voor hen vrij. Het nadeel is wel dat dit geografisch niet te sturen is. Er komt wel ergens een starter aan bod, maar dit kan op een heel andere plaats zijn dan waar de nieuwbouw is gerealiseerd. Bovendien kleeft er een nadeel aan het type aanbod dat voor starters beschikbaar komt. Met de bouw van koopwoningen zijn dat in toenemende mate koopwoningen. Dat betekent dat starters die willen huren toch langer moeten wachten of eventueel hun toevlucht moeten nemen tot (goedkope) koopwoningen.
3.3.2
Senioren op de woningmarkt
Wat is anno 2008 de definitie van een senior? Tot op hoge leeftijd blijven ouderen actief. Iemand van 70 staat vaak nog volop in het actieve leven. Reizen, vrijwilligerswerk; zonder de zogenaamde senioren zou de economie niet draaien. De senioren van nu behoren tot een kritische generatie en hebben vaak ook geld te besteden. In onze makelaarspraktijk merken we dat ‘senioren’ vragen naar woningen met een behoorlijke woonoppervlakte, direct gelegen in de buurt van voorzieningen. Appartementen komen in aanmerking, maar alleen als ze beschikken over een goede buitenruimte. Met voorzieningen worden winkels, eventueel openbaar vervoer, maar in ieder geval voldoende parkeergelegenheid bedoeld. Want dit ‘huishouden zonder kinderen’ maakt niet zelden gebruik van twee auto’s welke veilig en op korte afstand geparkeerd moeten kunnen worden. De doelgroep ‘senioren’ (voor het gemak even de 65-plusser) is in Aalsmeer ongeveer even groot als de doelgroep (toekomstige) starter. In de laatste paar jaar is er al een kleine inhaalslag gemaakt met het aantal gebouwde appartementen in of bij het centrum van Aalsmeer (Gerberalaan, Fuchsiastraat, Van der Wal, Praamplein). Er staan ook nog wat projecten op stapel, zo ook in Kudelstaart in het centrum. Het is noodzakelijk om een goed marktonderzoek uit te voeren naar de wensen van de toekomstige kopers alvorens tot bouwen over te gaan. De senior stelt hoge eisen aan de investering. In vergelijking met omliggende gemeenten kent Aalsmeer weinig appartementen. Het plan ‘Gerbera’ is echt groots geweest, nadat ook op het Gamma-terrein (Kas) al een behoorlijk groot aantal appartementen was gebouwd. Deze aantallen zijn in de tabellen in deze rapportage verwerkt. De belangstelling voor de appartementen in het centrum is onverminderd hoog, maar is wel sterk afhankelijk van hetgeen wordt aangeboden. Een appartement met een oppervlakte van 100 m² zonder balkon of terras is niet interessant voor de doelgroep ‘senior’.
20
3.3.3
Tijdelijke bewoning arbeidskrachten
Er zijn, naar wij hebben kunnen vaststellen, onvoldoende gegevens beschikbaar om de problematiek van ‘tijdelijke inwoners’ volledig te kunnen analyseren. Met deze groep woonconsumenten worden die personen bedoeld die tijdelijk in Aalsmeer of de regio werkzaam zijn. Sommigen zoeken zelf woonruimte en wonen zelfstandig. Anderen delen de woningen met collega’s. Het komt ook voor dat werkgevers of ondernemers in de arbeidskolom voor de medewerkers (en het bijbehorend gezin) individueel of collectief voor woonruimte zorg dragen. Er worden door de hele gemeente verspreid woningen gekocht door bovengenoemde werkgevers/ondernemers. Zij meubileren de woningen met vooral heel veel bedden en verhuren aan minimaal 6 maar soms wel tot 10 of meer Oost-Europese werknemers. Dit kan leiden tot een behoorlijke overlast voor de buurt en geeft het ook een gevoel van onveiligheid. Niet alleen voor de bewoners zelf maar ook voor de buurtbewoners.
4.
Conclusies
Op basis van deze analyse en onze makelaarspraktijk concluderen wij het navolgende: • Er is grote vraag naar goedkope woningen; • Deze vraag naar goedkope woningen komt van de huidige inwoners van Aalsmeer. Tot deze groep behoren ‘starters’ en buitenlandse werknemers die (al dan niet tijdelijk) in de gemeente c.q. regio werkzaam zijn; • Door het ontbreken van regelingen in combinatie met de onjuiste afstemming van woningsoort en doelgroep, komen starters uit Aalsmeer niet in aanmerking voor starterswoningen in Aalsmeer; • Ouderen willen alleen verhuizen als ze er in kwaliteit op vooruit, of in ieder geval niet op achteruit gaan; • Om doorstroming te bevorderen moet juist voor de doorstromers worden gebouwd; • Initiatiefnemers van nieuwbouwprojecten krijgen alle ruimte naar eigen inzicht woningen te ontwikkelen waardoor afstemming op de woningbehoeften van inwoners van Aalsmeer (en daarmee de doorstroming) onvoldoende gewaarborgd wordt; • Er zijn vooral veel tussenwoningen beschikbaar. Het segment 2/1 kap en het tussensegment (type herenhuis c.q. grote eengezinswoning) ontbreekt.
21
5.
Aanbevelingen
Het zou eenvoudige gedachte zijn dat een kantoor met makelaars en woningmarktconsultants de oplossingen voordragen waardoor de woningmarkt en alle problematiek welke hier mee samenhangt, direct verbeterd wordt. Toch menen wij enkele suggesties en aanbevelingen te doen waardoor, bij opvolging, stappen worden gezet ter verbetering van de huidige situatie. 1. Om de starterswoningen voor de doelgroep te behouden zal een regeling voor toewijzing c.q. een woningtypologie moeten worden ingevoerd waarmee de doorstroming tot stand komt. Een door/namens een corporatie te exploiteren combinatie van ‘Maatschappelijk Gebonden Eigendom-woningen’ met huurwoningen kan een oplossing zijn; 2. Om scheefwonen in starterswoningen te voorkomen is het wellicht een oplossing om de bewoners van starterswoningen een voorrangstatus te geven bij inschrijving voor een andere huurwoning of bij een koopwoning in een nieuwbouwproject. Dit kan door (privaatrechtelijk) prestatieafspraken met ontwikkelaars te maken waarin is opgenomen dat gebruik zal worden gemaakt van voorrangsregelingen. In omliggende gemeenten wordt deze methode reeds lang toegepast om doelstellingen te realiseren; 3. Bij het plannen van te realiseren starterswoningen zal gekeken moeten worden naar de lange termijn behoeften. Als er op basis van ‘toekomstig gericht hergebruik’ ontworpen wordt, kunnen op termijn leegstaande kleinere woningen bijvoorbeeld worden samengevoegd tot nieuwe grotere woningen; 4. Het toevoegen van 2/1 kapwoningen, het grotere type eengezinswoning (‘herenhuis’) en vrijstaande woningen zal leiden tot doorstroming. De hierdoor ontstane ‘lange’ verhuisketen heeft tot gevolg dat uiteindelijk ook goedkopere woningen (voor starters) beschikbaar komen. 5. Variatie in woningtypen in een wijk is noodzakelijk om een goede wijkopbouw te realiseren en de aantrekkelijkheid van de wijk te behouden. Bijvoorbeeld jongerenhuisvesting in combinatie met woningen voor senioren, dus nabij de voorzieningen. Voor de ‘opneembaarheid’ van de markt is grootschalige toevoeging ten sterkste af te raden. Het combineren van huur- en koopwoningen komt de bevolkingsdiversiteit ten goede. In het centrum is het realiseren van woningen met zorgmogelijkheden nabij het Zorgcentrum Aelsmeer, zoals in project ‘Gerbera’ nabij het Kloosterhof, een goed alternatief. Buiten de centra een goede differentiatie aan woningtypen, in kleine aantallen op de markt gebracht, om de aantrekkelijkheid van de wijk te waarborgen. 6. Bij planuitwerking voor ouderen zou op betere wijze de wens van de (Aalsmeerse) woonconsument onder de aandacht van de ontwikkelaar moeten worden gebracht. Alleen als de nieuwe woningen aan die wensen voldoen zal de doorstroming op gang kunnen komen;
22
7. Voor de groep ‘woningzoekers met tijdelijk karakter’ achten wij het aanbevelenswaardig om tijdelijke huisvesting te realiseren op bedrijventerreinen. Door het op deze manier verlevendigen van de bedrijventerreinen is een bijkomend voordeel dat verloedering daar wordt tegengaan. Tijdelijke huisvesting kan in de vorm van (absoluut) kleinschalige woonunits, bijvoorbeeld in de vorm van kleine appartementengebouwtjes. De roulatie moet wel duidelijk aan de orde zijn. Meer een hotel- dan een permanente woonfunctie. Niet alleen bestemd voor Oost-Europese tijdelijke werknemers, maar ook gericht op de vele Engelsen, Duitsers, Fransen, Italianen, Scandinaviërs, maar ook Nederlanders die hier vaak doordeweeks werken en in het weekend naar huis gaan. Een goede woningbeheerder is onontbeerlijk in dit geval. Deze moet bij voorkeur ook wonen in hetzelfde gebouw; 8. Het komt de doorstroming op de woningmarkt van Aalsmeer ten goede als de gemeente meer regie toont over de stroom (aantal, snelheid, toewijzing, woningsoort en –prijs-klasse) van nieuwbouwwoningen; 9. Vanuit stedenbouwkundig perspectief en om het belang van het milieu voor de langere termijn zou het raadzaam zijn dat de gemeente onderzoek doet naar de aandachtspunten die wij in artikel 3.2 hebben benoemd; 10. Voor zover mogelijk dosering van nieuwbouwplannen. Spreiding van nieuwbouwprojecten door middel van een actief grondbeleid door de gemeente is een oplossing om de vinger aan de pols te houden.
Aalsmeer, 31 maart 2008 EKZ | Makelaars o.g.
23
Overzicht bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5
NVM Woningvoorraadmeter Aalsmeer - Uithoorn NVM Woningvoorraadmeter Aalsmeer - Amstelveen Overzicht herkomst inschrijvingen & kopers Nieuw Oosteinde Overzicht woonmilieus door ABF Research Inschrijfformulieren nieuwbouwprojecten Uithoorn en Amstelveen
Bronvermelding • • • • • • • • •
Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM Centraal Bureau voor Statistiek, CBS Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, VROM EKZ | Monitor periode 2005-2007 Vereniging van NVM Woningmarktconsultants EKZ | Hypotheken Starters op de woningmarkt, een onderzoek door Karin Lewesteijn, juni 2004 Woningvoorraad en bevolkingsdynamiek in laat-naoorlogse woonwijken, bureau Middelkoop, Ruimtelijk Onderzoek en Advies, juli 2006 Gemeente Aalsmeer, afdeling belastingen
24
