Meer Aalsmeer Stimuleringsplan voor Aalsmeer Centrum
Inleiding
Aanleiding Aalsmeer heeft, als relatief kleine gemeente met een inwonersaantal van ruim 30.000 inwoners, maar liefst vier winkelgebieden, t.w.: Aalsmeer Centrum, Aalsmeer Oost, Aalsmeer Zuid en Kudelstaart. Het winkelgebied Aalsmeer Centrum vormt van oudsher het winkelhart van Aalsmeer. Dit winkelhart omvat het Raadhuisplein, de Zijdstraat, het Praamplein en de Dorpsstraat. In vergelijking met de overige winkelcentra is hier het grootste aantal winkels gevestigd.
In de gemeentelijke Gebiedsvisie Aalsmeer
Doel & inhoud
2020 (vastgesteld door gemeenteraad
Doel van het stimuleringsplan is om de
september 2009) is het centrum benoemd
belanghebbende partijen (ondernemers,
tot hoofdwinkelcentrum van Aalsmeer. De
vastgoedeigenaren en de gemeente), en
ontwikkeling van de andere winkelgebieden
dan met name de ondernemers, handvaten
in Aalsmeer is daar ondergeschikt aan. Door
te bieden voor de verwezenlijking van de
een goede inrichting en een aantrekkelijk
Gebiedsvisie: doorontwikkeling van Aals-
aanbod van winkels en horeca kan het cen-
meer centrum tot een aantrekkelijk hoofd-
trum, zo stelt de visie, een aantrekkelijke
winkelgebied waar meer klanten komen en
trekker worden; niet alleen voor de eigen
meer besteed wordt.
inwoners maar ook voor de toerist. Ingezet
Het stimuleringsplan bestaat uit de vol-
wordt op een versterking van het winke-
gende onderdelen:
laanbod met bijzondere winkels en een
• Analyse van de vertreksituatie (winkel-
verbetering van het verblijfsklimaat middels
functie, winkelstructuur, verblijfskli-
opwaardering van de openbare ruimte en
maat, marketing&promotie)
het toevoegen van horeca.
• Inschatting van de marktkansen • Inventarisatie ambities en wensen
De winkeliersvereniging Aalsmeer Centrum
belanghebbende partijen (ondernemers,
(WVAC) wil de gebiedsvisie nu in concrete
eigenaren, gemeente)
daden gaan omzetten. Directe aanleiding
• Keuzes voor de toekomst
is de aanstaande herontwikkeling van de
• Maatregelenprogramma.
Zijdstraat noord en de algemene detaihandelstrends (internet, schaalvergroting). Om dit op een gerichte manier te kunnen
Wijze van aanpak & leeswijzer
doen is een stimuleringsplan nodig waarin
Het stimuleringsplan is gebaseerd op de
aan de hand van een nadere uitdieping van
volgende bouwstenen:
de huidige situatie en de marktkansen de
• Reeds uitgevoerde detailhandelsonder-
beleidslijnen uit de Gebiedsvisie worden
zoeken (DTNP, DHV)
vertaald in concrete acties en maatregelen.
• Sterkte zwakte scan door externe detail-
De WVAC heeft de Kamer van Koophandel
• Diepte-interviews met ondernemers,
handelsdeskundige DTNP Amsterdam verzocht om haar bij het opstel-
vastgoedpartijen, bedrijfsmakelaars en
len van het stimuleringsplan te begeleiden
gemeente
en inhoudelijk te ondersteunen. Een bijzonder gegeven is dat het plan grotendeels gefinancierd is door marktpartijen (banken, supermarkt en ontwikkelaar).
Meer Aalsmeer
• Een passantenenquête en een ondernemersenquête • 2 themaworkshops met ondernemers, vastgoedpartijen, banken en gemeente.
3
De vertreksituatie
In dit hoofdstuk worden de volgende vragen beantwoord: • Wat is de huidige marktpositie van Aalsmeer centrum? • Wat zijn de sterke en zwakke punten van
kleding en schoenen. • Dat boodschappen doen het belangrijk-
voornamelijk een oudere doelgroep aan
de korte verblijfsduur. Het merendeel
uit het centrum en directe omgeving.
van de bezoekers verblijft een half uur
71% van de klanten is 40 jaar of ouder.
of korter. Slechts 15% van de bezoekers
>> De ruimtelijk-functionele structuur,
blijft een uur.
gezet?
• De jonge gezinnen met kinderen, die vooral in de buitenwijken van Aalsmeer wonen, komen sporadisch naar het
compleetheid van het aanbod • Hoe wordt het product in de markt
• Aalsmeer centrum trekt momenteel
ste doel is van de bezoekers blijkt uit
het product Aalsmeer centrum?
>> Het verblijfsklimaat
Een eenzijdige doelgroep
Een beperkt verzorgingsgebied
centrum.
Het winkelgebied centrum Aalsmeer heeft een beperkt verzorgingsgebied. De klanten
Geringe marktdruk
komen voornamelijk uit de directe omgeving
In bepaalde delen van het winkelgebied is
Om deze vragen te beantwoorden worden
(ten westen N201), waarvan 47% uit het
relatief veel leegstand. Volgens geraad-
de volgende informatiebronnen benut:
centrum zelf. De bewoners ten oosten van
pleegde makelaars heeft dit te maken met
• Passantenenquête, uitgevoerd onder
de N201 doen hun boodschappen in de
geringe belangstelling van zowel de lan-
150 bezoekers van Aalsmeer centrum
Ophelialaan en het Oosteinde en de be-
delijke ketens als startende ondernemers
buiten het toeristenseizoen.
woners van Kudelstaart in het plaatselijke
om zich in het centrum vestigen. Volgens
winkelcentrum.
sommigen is de drempel voor startende
• Inbreng van detailhandeldeskundigen
ondernemers te hoog (hoge huurprijzen,
• Eerder uitgevoerd onderzoek.
Een concurrerende omgeving
2.1 De marktpositie
inflexibele huurcontracten, te grote units).
Aalsmeer ligt tussen gemeenten (Hoofddorp, Amstelveen) met een aanzienlijk
2.2 De ruimtelijk-functionele structuur
Een boodschappenfunctie
ruimer en gevarieerder winkelaanbod in
Aalsmeer centrum heeft vooral een functie
met name het niet-dagelijkse segment. De
voor de dagelijkse boodschappen. Een
Aalsmeerder doet zijn boodschappen in de
minderheid van de bezoekers komt om te
eigen gemeente maar gaat voor het echte
Zoals uit voorgaande duidelijk is geworden
winkelen, al dan niet in combinatie met
winkelen naar elders. Bijna 83% van de da-
heeft Aalsmeer centrum vooral een functie
boodschappen doen.
gelijkse bestedingen blijft binnen de eigen
voor de dagelijkse boodschappen. De con-
Dit blijkt uit het volgende:
gemeente en bijna 67% van de niet-dagelijk-
currentiepositie van dergelijke winkelgebie-
• 70% van de bezoekers geeft aan
se bestedingen vloeit weg naar elders (bron
den wordt primair bepaald door:
naar het winkelgebied te komen om
Koopstromenonderzoek 2011).
• De compleetheid van het aanbod, kan
boodschappen te doen en 30% van de
Maar ook binnen de gemeente is de concur-
de consument er alles vinden wat hij
bezoekers komt om te winkelen (N.B.
rentie aanzienlijk. De Ophelialaan met zijn
nodig heeft?
meerdere antwoorden mogelijk, er zit
grootschalige moderne supermarkt en spe-
dus een overlap tussen de antwoorden)
cialistische winkelaanbod is de belangrijk-
• Bijna de helft van de bezoekers komt
consument snel en efficiënt aankopen doen?
meerdere keren per week naar het win-
in de linten winkels (kleding, babyartikelen,
• Het winkelcomfort, kan de consument er
kelgebied en 16% komt zelfs dagelijks.
huishoudelijke artikelen) gevestigd die men
makkelijk komen en kan hij makkelijk de
eerder in een hoofdwinkelgebied dan in het
auto parkeren of fiets stallen?
• De meest bezochte winkels zijn de supermarkt en de speciaalzaken voor dagelijkse artikelen/levensmiddelen,
4
ste concurrent. Daarnaast zijn er verspreid
• De compactheid van het aanbod, kan de
buitengebied zou verwachten.
In de Zijdstraat zitten een aantal trekkers voor het winkelgebied
De compleetheid van het winkelaanbod
De compactheid van het winkelaanbod
In vergelijking met andere hoofdkernen van
Het winkelgebied is met zo’n 600 meter
een zelfde omvang zit Aalsmeer centrum
lengte tamelijk langgerekt. Het drukst is het
ruim in haar jasje. Het winkelvloeroppervlak
in het gedeelte tussen Praamplein en Raad-
is gemiddeld 23,5% groter wat met name te
huisplein. De Dorpstraat en de Zijdstraat-
danken is aan het mode- en luxe artikelen-
Noord bevinden zich buiten de ‘loop’ .
aanbod.
De herontwikkeling van de Kop van de Zijds-
Het supermarktaanbod is daarentegen
traat kan daar -afhankelijk van de winkelin-
uiterst mager. Met één moderne supermarkt
vulling- mogelijk verandering in brengen.
zit Aalsmeer centrum feitelijk op het niveau van een wijkwinkelcentrum. Een hoofdwin-
Het winkelcomfort
kelgebied moet minimaal 2 supermarkten
• De bereikbaarheid van Aalsmeer cen-
hebben om voldoende trekkracht te genereren en daarmee voldoende basis te bieden
• Gratis parkeren is een belangrijk positief
voor het specialistisch aanbod.
gegeven en tevens een basisvoorwaarde
Daarnaast zijn er nog een aantal bekende
om als boodschappengebied te kunnen
landelijke winkelformules als Hema,
fungeren. Onduidelijk is of de parkeerca-
Scapino, Kruidvat etc. gevestigd. Deze zijn voornamelijk in de Zijdstraat zuid geconcen-
Door verhoogde stoepjes is het lastig om binnen te komen met kinderwagen of rollator bij een aantal winkels
trum is goed.
paciteit op drukke dagen toereikend is. • Veel van de winkels in de Zijdstraat heb-
treerd.
ben verhoogde stoepjes of trapjes voor
Verder is er een redelijk uitgebreid specialis-
de ingang. Dit maakt het vooral voor de
tisch (dagelijks) aanbod dat een eigen kleur
ouderen of ouders soms lastig om de
aan het winkelgebied geeft.
winkels te bereiken omdat het soms niet
Tenslotte is er nog een belangrijke publieks-
mogelijk is om met rollator of kinderwa-
trekker in de vorm van de weekmarkt op
gen de trapjes op te komen.
het Raadhuisplein. De markt heeft sinds
• Bewegwijzering naar het winkelgebied
de verhuizing van Albert Heijn naar het
ontbreekt en vanaf de N201 is het niet
Praamplein echter moeite om het hoofd
duidelijk dat men een winkelgebied pas-
boven water te houden. De marktkooplui wil-
seert.
len graag verhuizen naar het Praamplein en hebben daarvoor bij de gemeente een plan ingediend.
Meer Aalsmeer
5
2.3 Het verblijfsklimaat
2.4 Marketing en promotie
Een dorpse sfeer
• Voor de huidige marketing en promotie
Het centrum heeft dankzij haar kleinschalig-
is een beperkt budget beschikbaar. Dit
heid, haar historische bebouwing, de vele
budget wordt voornamelijk ingezet voor
zelfstandige ondernemers en haar functie
de organisatie van evenementen zoals
als ontmoetingsplek een eigen dorpse sfeer.
markten en braderieën en de kerstver-
Veel winkels zijn in mooie oude panden gevestigd
lichting. Verder wordt er geadverteerd
Gedateerde openbare ruimte De huidige inrichting en aankleding van de openbare ruimte nodigt niet uit tot lang verblijf. Er zijn weinig bankjes en lantaarnpalen. De aankleding die er is, is weinig sfeervol en voegt weinig toe om het centrum een goede uitstraling te geven.
voor de koopzondagen • 40% van de winkeliers is geen lid van de WVAC en betaalt niet mee aan gezamelijke activiteiten • Het logo van de Winkeliersvereniging Aalsmeer Centrum is gedateerd. • Er is veel saamhorigheid onder de ondernemers en ze zijn erg enthousiast
Een matige presentatie als winkelgebied
over het winkelgebied.
• De leegstaande winkelpanden in met name de Zijdstraat noord • De aankleding van buitenruimte en de gevels van de panden • De gedateerde inrichting van sommige etalages
Conclusies • Aalsmeer centrum heeft een aantal onderscheidende basiskwaliteiten in huis: een dorpse sfeer, kleinschaligheid, veel zelfstandig ondernemerschap, een trouwe klantenkring en goede serviceverlening. • Aalsmeer centrum profiteert nog onvoldoende van het consumentenpotentieel in
Met de rug naar het water Het Praamplein grenst weliswaar direct aan de Westeinderplassen maar het winkelgebied is er minimaal mee verbonden.
de nieuwe wijken ten oosten van de N201. • Het ontbreken van een 2e supermarkt vormt een belangrijk minpunt in het overigens redelijk complete winkelaanbod. • De weekmarkt vormt een belangrijke aanvullende publiekstrekker maar staat onder druk omdat het buiten de loop is komen te liggen. • De basisvoorwaarden om er een gezellig en sfeervol winkelgebied van te maken zijn aanwezig maar het ontbreekt aan de opmaak (kwaliteit openbare ruimte, presentatie als winkelgebied). • Het WVAC is actief en enthousiast maar het ontbreekt aan middelen om het centrum goed op de kaart te zetten.
6
De ondernemer en de bezoekers aan het woord
In dit hoofdstuk komen de meningen van de
75%) heeft een goede tot zeer goede
bezoekers en ondernemers aan bod. Deze meningen zijn op de volgende wijze gepeild:
• Netter en gezelliger winkelgebied; de
totaalindruk van het winkelgebied.
bezoekers hebben behoefte aan meer
• Onderdelen die hoog scoren zijn de
sfeer en netheid. Dit door betere aankle-
• Ondernemersenquête
bereikbaarheid, serviceverlening en
ding van het centrum zoals bankjes en
• Diepte-interviews met een aantal onder-
klantvriendelijkheid.
groen.
nemers
• Minder goed beoordeeld worden de keu-
• Passantenenquête.
3.2 Meningen en wensen van de ondernemers
ze aan winkels en het horeca-aanbod.
Hierbij moet aangetekend worden dat de
Suggesties van de bezoekers
mening van de groep Aalsmeerders die el-
• Gelijktrekken openingstijden, de klan-
Top-5 van sterke punten
ders hun boodschappen doen niet gehoord
ten geven aan behoefte te hebben aan
• Diversiteit en specialistische winkels
is.
ruimere openingstijden. Daarnaast is
• Voldoende en gratis parkeergelegenheid
de wens dat alle winkels open zijn op
• Dorps karakter
koopavond en koopzondag
• Zelfstandige ondernemers
3.1 Meningen en wensen van de bezoekers
• Service, kennis en kwaliteit van onder-
• Horeca en ketens gewenst; de bezoe-
Uit de passantenenquête komt het volgende
kers geven aan dat ze behoefte hebben
naar voren:
aan meer horeca en ketenbedrijven
• Het merendeel van de bezoekers (zo’n
zoals H&M of C&A
nemers.
Beoordeling Keuze aan winkels
1
Horeca-aanbod
3
Parkeergelegenheid
3
Kwaliteit van winkels
3
Sfeer Uitstraling/etalages winkels
45 54
1
Klantvriendelijkheid
5
2
5 15
23
5
7 2
31 25
18
zeer goed
30%
goed
40%
9
matig
50%
slecht
1
10
76 20%
1 8
60%
zeer slecht
70%
80%
1
3 2 3
85 14
1
4 1
85
1
1 1
9 17
73
1
5
72
10%
3
23
59
5
0%
6
63
Prijsniveau
Meer Aalsmeer
20
70
3
Bereikbaarheid
11
59
4
Onderhoud en netheid
Serviceverlening
39
90%
3 20 100%
weet niet/geen antwoord
7
Top-5 van grootste knelpunten • Wisselende openings- en sluitingstijden
In de Zijdstraat-Noord is het minder druk dan in het andere deel van de straat
• Veel leegstand • Samenwerking en betrokkenheid ondernemers • Winkeldiversiteit en aanbod • Straatbeeld straalt weinig sfeer uit.
Ontevredenheid over sfeer en uitstraling Ondanks dat de winkeliers over meerdere items redelijk negatief zijn, springen de sfeer (6% tevreden) en uitstraling van het winkelgebied (3% tevreden) hier in negatieve zin uit.
Beoordeling winkelgebied
Onderlinge samenwerking
3%
Schoon
5%
21%
Verlichting
5%
21%
Onderhoud
5%
Horeca-aanbod
5%
Aankleding
5%
Bereikbaarheid
5%
Parkeergelegenheid
5%
Sfeer
5%
23%
33% 36%
13%
15%
38%
33% 23%
21% 23%
28%
8%
41% 33%
8%
21%
49%
18%
36%
31%
38%
26%
15%
57%
28%
goed
normaal
10% 21%
49%
zeer goed
8
20%
slecht
zeer slecht
5% 5% 10%
Versterking van het winkelgebied door: • Uitstraling winkelgebied optimaliseren door het herinrichten van de openbare ruimte • Wegwerken van de leegstand • Onderlinge samenwerking winkeliers vergroten • Meer horecavoorzieningen met terrassen, inclusief lunch- en/of dinermogelijkheden • Grotere variatie in winkelaanbod, inclusief
Conclusies • Zowel bezoekers als ondernemers hebben behoefte aan een sfeervoller Aalsmeer centrum. • Zowel bezoekers als ondernemers hebben behoefte aan een diverser winkelaanbod (een tweede (discount) supermarkt en meer speciaalzaken). • Er is behoefte aan eenduidigheid rond openings- en sluitingstijden van de winkels. • De ondernemers zijn minder positief over het winkelgebied dan de bezoekers.
een 2e supermarkt in het lagere segment (Aldi, Lidl, Jumbo of Dirk van den Broek) • Aantrekken van meer toeristen • Toevoegen nicheproducten • Openings- en sluitingstijden winkels gelijktrekken.
Meer Aalsmeer
9
De keuzes voor de toekomst
Welke doelen worden nagestreefd, wat zijn realistische toekomstperspectieven, wat willen de gevestigde ondernemers en welke keuzes vloeien daaruit voort? Dat zijn de vragen die in dit hoofdstuk in het kort beantwoord worden. De inschatting van de toekomstperspectieven is gebaseerd op het oordeel van deskundigen (DTNP en HBD) en uitgevoerd onderzoek (DHV). De ambities van de ondernemers zijn gepeild tijdens twee ondernemersbijeenkomsten. 4.1 Doelen
4.2 Toekomstperspectieven De toekomstkansen van Aalsmeer centrum
De historische tuin kan zorgen voor een goede verbinding met water en bloemen
worden bepaald door een samenspel van landelijke trends, omgevingsfactoren en gebiedskenmerken. Het gaat dan om het volgende:
Van een groei- naar een verdringingsmarkt Naar verwachting zal het aantal ‘fysieke’ winkels in de toekomst gaan afnemen. Een combinatie van factoren is daar debet aan: de toenemende functie van internet als efficiënt en goedkoop winkelalternatief, de vergrijzing van het ondernemersbestand, het afnemende investeringsanimo van banken en vastgoedpartijen en de winkelaanbod.
Herwaardering van persoonlijke aandacht en service
Door internet wordt inkopen in traditionele
Een tegenstroom in het geweld van inter-
winkelcentra meer een bewuste dan een
netwinkelen en filialisering is de herwaar-
vanzelfsprekende keuze en komen pro-
dering door de consument van persoonlijke
schaalvergroting en filialisering van het
ductoriëntatie en -kopen fysiek losser van
aandacht en service.
Een sterkere positie als winkelgebied door:
elkaar te staan.
Dit biedt kansen voor winkelgebieden met
• Vergroten van het marktaandeel
Verder zijn investeerders en ondernemers
een eigen identiteit, een vaste klantenkring
minder geneigd om hun nek in risicovolle
en zelfstandige ondernemers.
winkelgebieden uit te steken. Vernieuwing
Aalsmeer centrum heeft op dit punt de no-
en winkelovernames gaan daar als eerste
dige basiskwaliteiten in huis in de vorm van
stagneren.
een kleinschalige, historische omgeving,
Met name vormt dit een bedreiging voor
een hoog aandeel zelfstandige onderne-
>> boeien en binden van nieuwe doelgroepen >> vasthouden trouwe klanten • Verlengen van de verblijfsduur en daardoor meer bestedingen per klant.
de kleurloze dorps- en wijkcentra, de
mers, een sterke klantenbinding en een
En daardoor… meer omzet, betere verhuur-
runshoppingcentra die in dezelfde consu-
belangrijke ontmoetingsfunctie .
baarheid en een beter imago als gemeente.
mentenvijver vissen als internet (lage prijs,
Het schort echter nog aan de ‘opmaak’; de
efficiënt winkelen) en voor de randen rond
presentatie als winkelgebied en de aankle-
de winkelharten. Deze gebieden zullen naar
ding van de openbare ruimte.
verwachting te maken krijgen met leegstand
Daarnaast laat men een aantal kansen
en uiteindelijk verloedering.
liggen om de eigen identiteit sterker te
Aalsmeer centrum is daar, dankzij haar
benadrukken: de naamsbekendheid als
boodschappenfunctie en eigen sfeer, min-
bloemendorp en de ligging aan het water.
der gevoelig voor.
10
De marges van de markt
zijn. Vestiging van een tweede (discount)
• De aan te trekken doelgroepen
Het winkelaanbod in Aalsmeer centrum is te
supermarkt is essentieel.
• Het gewenste winkelaanbod
beperkt en te weinig onderscheidend om de
• De uitstraling en sfeer
concurrentie met Hoofddorp en Amstelveen
Toerisme een interessante inkomstenbron
aan te gaan.
Van de toeristen die Aalsmeer ‘aandoen’
Over alle onderwerpen bleek redelijke
Op lokaal niveau is er daarentegen nog wel
zijn de watersporters en dan met name de
overeenstemming te bestaan tussen de
het nodige te winnen. Het centrum profiteert
vaste ligplaatshouders het interessantst.
ondernemers onderling enerzijds en met de
te weinig van de inwonersgroei (gezinnen
Binnen deze groep is er een trend van tra-
externe deskundigen anderzijds.
met kinderen, twee verdieners) ten oosten
ditionele watersport naar meer recreëeren
van de N201. Lokale klanten hebben boven-
en verblijven op boot en haven (de boot als
De toekomstige winkelfunctie
dien als voordeel dat zij vaker terugkomen
caravan). In dat perspectief zal de Uiterweg
• Een aantrekkelijk boodschappengebied
en daardoor meer besteden.
transformeren van een parkeerplaats van
plus voor alle Aalsmeerders (hoofd-
Kortom: een doorontwikkeling als hoofd-
boten naar één groot vakantiepark maar
functie boodschappen, nevenfunctie
winkelcentrum van Aalsmeer sluit het beste
dan wel zonder eigen winkelvoorzienin-
aan bij de marktverhoudingen.
gen. Dit biedt een uitgelezen kans om de
Flankerend is het van belang dat de be-
boodschappenfunctie van het centrum te
staande winkelhiërarchie in de gemeente
verbreden.
winkelen) • Inzetten op service en kwaliteit
De doelgroepen • Richten op boodschappers en minder op
niet (verder) verwaterd en dat nieuwe publiekstrekkers (maatschappelijke, culturele,
Een gevoel van urgentie
horecafuncties) zoveel mogelijk een plek
Alles staat of valt met het draagvlak onder
• Mikken op midden- en hogere inkomens
in het centrum krijgen. Ook kunnen er com-
en de actiebereidheid van de gevestigde
• Huidige doelgroepen (wat oudere consu-
binaties met bestaande publiekstrekkers
ondernemers.
ment uit centrum en directe omgeving)
als de historische tuin en de bibliotheek
Zowel uit de ondernemersbijeenkomsten,
vasthouden
gezocht worden.
de ondernemersenquête als de individuele gesprekken blijkt dat de nut en noodzaak
funshoppers
• Nieuwe Aalsmeerse klanten trekken: gezinnen met kinderen, tweeverdieners
Landelijke trekkers als dragers
om het centrum te versterken breed onder-
Voor winkelgebieden die het vooral van hun
kend wordt en er grote overeenstemming
lijke bewoners (watersporters) en in
boodschappenfunctie moeten hebben is
bestaat over de daarbij te volgen koers.
mindere mate de passanten (dagtoeris-
het aanbod aan landelijke winkelketens, en
Bovendien is er een duidelijke bereidheid
ten)
dan met name aan supermarkten, bepalend
om samen op te trekken en daarvoor een
voor hun trekkracht. Het specialistisch
extra financiële bijdrage te leveren.
Het winkelaanbod • Een tweede (discount)supermarkt als
winkelaanbod floreert er bij de gratie van voldoende supermarkten en niet andersom.
• Meer profiteren van toerisme:de tijde-
4.3 De ambitie van de ondernemers
extra trekker • Meer speciaalzaken; witgoed, mode,
Met de aanwezigheid van slechts één middelgrote supermarkt bevindt Aalsmeer
Tijdens de bijeenkomst van 8 december
vis, sport, hobby, reform, cadeauarti-
centrum zich feitelijk op het niveau van een
2011 hebben de ondernemers aan de hand
kelen.
wijkwinkelcentrum.
van voorgaande trends en ontwikkelingen
Wil ze haar positie als hoofdwinkelcentrum
gediscussieerd over:
versterken dan zal dus eerst de basis, te we-
• De toekomstige positie van Aalsmeer
ten het supermarktaanbod, op orde moeten
Meer Aalsmeer
centrum als winkelgebied
11
Sfeer en uitstraling Gezellig, sfeervol, dorps maar wel eigentijds • Meer groen, bloemen en zitjes • Beter zichtbare en aantrekkelijke daghoreca met terrassen. • Eenduidige presentatie als winkelgebied middels rustige banners • ‘Meer Aalsmeer’ als slogan.
4.4 De keuzes • Aalsmeer centrum heeft de basiskwaliteiten in huis om zich tot een aantrekkelijk boodschappengebied plus te ontwikkelen. • De kracht zal daarbij vooral gezocht moeten worden in kwaliteit, service en sfeer. • Aalsmeer centrum moet zich vooral richten op de lokale markt en haar marktbereik verbreden tot nieuwe bewoners en watersporters. • Om zich door te kunnen ontwikkelen zal eerst de winkelbasis, het supermarktaanbod, op orde gebracht moeten worden. • Aanvullend dient alles op alles gezet te worden om de trekkracht van het centrum te vergroten en de bestaande winkelhiërarchie binnen de gemeente te handhaven. • Bij de ondernemers is er voldoende enthousiasme en daadkracht om deze opgaves op te pakken.
12
De opgaven
In de ambitie om Aalsmeer centrum tot
termijn duidelijkheid moeten komen.
• Boodschappencentra: Nieuw Oosteinde,
meerders te ontwikkelen liggen een aantal
Toevoegen van andere publiekstrekkers
• Perifere detailhandel: Hornmeer.
(verbeter)opgaven besloten:
Alles op alles moet gezet worden om de
• Winkelstructuur en winkelaanbod
‘trekkracht’ van het centrum te vergroten.
• Verblijfsklimaat
Behalve een verruiming van het winkel- en
hiërarchie te handhaven, verdere versprei-
• Marketing en promotie.
horeca aanbod gaat het dan om het waar
ding van winkelvestigingen (bijvoorbeeld
mogelijk toevoegen van maatschappelijke-,
in de linten) tegen te gaan en bestaande
culturele-, toeristische- en vermaaksfunc-
verpreide winkelvestigingen hervestigings-
ties. Concrete zaken die momenteel spelen
mogelijkheden te bieden.
zijn de vestiging van een gezondheidscen-
Voor de positie van het centrum is het es-
Met betrekking tot het aanbod aan winkels
trum en de verplaatsing van de weekmarkt.
sentieel dat aan deze beleidslijn vastgehou-
en hun ‘ruimtelijke setting’ liggen er de
Aan te bevelen is om beiden een plek te
den wordt.
volgende opgaves:
geven in of nabij het hart van het winkelge-
Voor de uitvoering van bovengenoemde op-
bied. De verplaatsing van de weekmarkt is
gaven is de gemeente de eerst aangewezen
urgent.
partij. Zij maakt immers het ruimtelijk beleid
boodschappengebied plus voor alle Aals-
5.1 Winkelstructuur en winkelaanbod
Nieuwe aanwas realiseren
Ophelialaan, Kudelstaart
Om een groter publiek te kunnen binden is
De insteek van de Gebiedsvisie is om deze
en geeft de vergunningen af. De onderne-
Een slimme situering van nieuwe functies
mers kunnen haar daarbij adviseren.
bod met een (discount) supermarkt en enige aansprekende (food, non-food) speci-
Nieuwe winkels en publieksfuncties dienen
5.2 Het verblijfsklimaat
aalzaken nodig. Door een aantrekkelijke
een dusdanige locatie te krijgen dat het
winkelomgeving en passende huisvesting
centrum er optimaal van profiteert. De
Om de klant langer vast te kunnen houden,
(oppervlakte, prijs, contractvorm) te bieden
belangrijkste publiekstrekkers zouden,
moet het verblijf in het centrum veraange-
kunnen startende ondernemers en onder-
indien mogelijk, zoveel mogelijk in het hart
naamd worden. De basisingrediënten -klein-
nemers van elders (bv uit de linten) verleid
van het winkelgebied gesitueerd moeten
schaligheid, historische gebouwen- zijn
worden om zich in het centrum te vestigen.
worden. Bedrijven die het wat minder van
aanwezig maar het ontbreekt aan opmaak:
Middels het organiseren van matchmaking-
de loop moeten (bijvoorbeeld dienstverle-
een aantrekkelijke openbare ruimte en een
bijeenkomsten en het instellen van een
ners) hebben en/of een goedkopere locatie
eigentijdse presentatie als winkelgebied.
bemiddelingscommisie kunnen belangstel-
zoeken (bijvoorbeeld startende onderne-
Bovendien is er onvoldoende ondersteu-
lenden naar een geschikte locatie in het
mers) zouden een plek in de ‘luwte’van het
nende daghoreca.
centrum ‘toegeloodsd’ worden.
winkelhart (Zijdstraat noord, Dorpsstraat,
Zoals gezegd heeft de vestiging van een
Raadhuisplein) kunnen krijgen.
Vernieuwing openbare ruimte
tweede supermarkt prioriteit. Hiervoor zijn
Om op dit punt samenhangende keuzes te
Zoals gezegd is de openbare ruimte in het
op dit moment 2 locaties beschikbaar: het
kunnen maken is het aan te bevelen om een
centrum aan vervanging toe. Belangrijk is
voormalige postkantoor en het herontwik-
centrumvisie op te stellen.
dat de afzonderlijke onderdelen als verlich-
een uitbreiding van het huidige winkelaan-
ting, banken en bestrating tesamen een
kelingsproject Zijdstraat noord. De laatste locatie ligt weliswaar dichter bij
Handhaven van de winkelhiërarchie
eenheid in beeld vormen. Dat wil zeggen het
het eigenlijke winkelhart maar heeft als
In de Gebiedsvisie 2020 is gekozen voor
centrum een dorpse maar toch eigentijdse
nadeel dat er onvoldoende parkeercapaci-
een eenduidig ordeningsprincipe voor de
uitstraling verlenen. Het beste kan dit ge-
teit is.
gemeentelijke detailhandel uitgaande van
borgd worden in een herinrichtingsplan voor
Aangezien er zich een serieuze kandidaat
de volgende indeling:
de openbare ruimte.
heeft aangediend zal hierover op korte
• Hoofdwinkelcentrum: Aalsmeer centrum
Meer Aalsmeer
13
Betere presentatie als winkelgebied De attentiewaarde als winkelgebied verdient
4. Keuze in te zetten communicatiemiddelen (website, media, flyers etc).
verbetering. Tijdens de ondernemersbijeenkomst van 7
5. Keuze beleving van de straat
februari 2012 is een voorkeurspakket aan
• Straataankleding (banieren, welkomst-
maatregelen samengesteld (zie bijlage 2). Daarbinnen zijn een aantal kernactiviteiten benoemd waarmee gestart kan worden.
borden, activiteitenborden etc.) • Winkelaankleding (etalagestikkers, prijskaartjes, winkeltasjes, deurmatten etc.) • Evenementen en seizoensacties.
Uitbreiden daghoreca Op strategische plekken in het centrum
Genoemde stappen zijn inmiddels doorlo-
(Praamplein, Molenplein) dient gezellige
pen. De gewenste identiteit is bepaald, de
daghoreca toegevoegd te worden. Het
doelgroepen zijn afgebakend, er is voor een
initiatief van de Historische tuin om daar
huisstijl, logo en slogan gekozen en er is
daghoreca te vestigen verdient dan ook
tijdens de bijeenkomst van 7 februari een
ondersteuning. Temeer daar het bijdraagt
concreet voorkeurspakket aan maatregelen
aan een betere verbinding tussen centrum
vastgesteld (zie bijlage 2).
en water.
Binnen dit pakket zijn een aantal kernactiviteiten benoemd waarmee gestart kan
5.3 Marketing en promotie De ambitie is om meer bewoners (gezinnen met kinderen, tweeverdieners) uit de nieuwbouwwijken en meer watersporters naar Aalsmeer centrum te trekken. Daarvoor is een gerichte uitbouw van het merk Aalsmeer centrum nodig waarbij successievelijk de volgende stappen te volgen zijn: 1. Bepalen gewenste identiteit als winkelgebied (aanwezige kernkwaliteiten, toekomstambities). 2. Afbakenen beoogde doelgroepen (leefstijl, koopgedrag, belevingswereld). 3. Vertaling van de gewenste identiteit in woord en beeld • Overkoepelde naam voor gebied • Huisstijl in kleur en typografie • Logo en slogan
14
worden (het zogeheten startpakket).
Op het Praamplein is nog ruimte voor nieuwe horeca
De financiering
In dit hoofdstuk wordt een globale inschatting gemaakt van de kosten om de marketing en promotie op een hoger peil te brengen en worden aanbevelingen gedaan voor de financieringswijze.
6.1 Financieringsbehoefte en bijdragebereidheid
Nu de experimentenwet BIZ wordt geëvalueerd is reclameheffing de enige beschikbare instrument voor een verplichte onderne-
Financieringsbehoefte
mersbijdrage. Hiertoe moeten successieve-
Aan de hand van offertes per maatregel is
lijk de volgende stappen gezet worden:
een inschatting gemaakt van de kosten van
• Indienen formeel verzoek door de WVAC
het voorkeurspakket en het startpakket. Deze kosten zijn deels eenmalig (bv de aanschaf van banieren) en deels terugkerend (advertenties, evenementen).
bij de gemeenteraad voor invoering van reclameheffing • Technische voorbereiding >> begrenzing heffingsgebied >> bepalen heffingsgrondslag
Uitvoering voorkeurspakket
>> bepalen vrijstellingen en tarifering
€ 71.000
>> raming opbrengsten en kosten
Uitvoering startpakket
• Uitvoeren draagvlakpeiling
€ 49.000
• Opstellen reclameverordening • Opstellen uitvoeringsovereenkomst
Bijdragebereidheid Tijdens de bijeenkomst van 7 februari 2012
• Vaststellen reclameverordening door raad
is de aanwezige ondernemers gevraagd wat
• Afsluiten uitvoeringsovereenkomst
ze er maandelijks voor over zouden hebben
• Inning en overdracht gelden
om het centrum beter op de kaart te zetten. • 26% is bereid om € 40, 42% om
De hele procedure kost ½ - 1 jaar.
€ 60, 21% om € 80 en 11% om €100 te betalen.
6.3 Tijdelijke financiering
• De gemiddelde bijdrage is € 60 per maand per ondernemer wat bij een deel-
Omdat het ondernemersfonds naar ver-
name van alle 100 ondernemers neer-
wachting pas over een jaar gevuld zal zijn,
komt op een jaarbudget van € 72.000.
is voor de uitvoering van het startpakket een overbruggingsfinanciering nodig. In
6.2 Structurele financiering
eerste instantie kan daarvoor teruggevallen worden op bereidwillige ondernemers en,
Om een meerjaren financiering te waarbor-
indien dit ontoereikend is, op anderen.
gen is het aan te bevelen om een ondernemersfonds op te richten wat gevuld wordt met: • Optioneel: vrijwillige bijdragen van grote eigenaren en overige belanghebbenden • Optioneel: vrijwillige bijdrage van de gemeente • Een verplichte bijdrage van alle ondernemers.
Meer Aalsmeer
15
Uitvoeringsorganisatie
Begeleidingsgroep • • • •
Gemeente KvK WVAC Overige partijen
Werkgroep winkelaanbod en winkelomgeving
Werkgroep Marketing & Promotie
Werkgroep ondernemersfonds
• WVAC
• WVAC • Externe deskundige
• WVAC • Gemeente
Begeleidingsgroep
Werkgroep ondernemersfonds
De begeleidingsgroep bewaakt de voortgang
De werkgroep is verantwoordelijk voor het
van de uitvoering, stuurt bij waar nodig en
tot stand komen van het ondernemers-
zorgt voor de onderlinge afstemming en die
fonds. Ze maakt afspraken met eigenaren
met de achterban.
en gemeente over een vrijwillige bijdrage, begeleidt de invoering van een verplichte on-
Werkgroep marketing en promotie
dernemersheffing en zorgt voor de juridische
Deze werkgroep voert alle maatregelen uit
verankering van de overdracht en beheer van
van het basispakket en, als de financiering
de gelden. De werkgroep rapporteert aan de
het toelaat, van het voorkeurspakket. De
begeleidingsgroep.
werkgroep rapporteert aan de begeleidingsgroep.
Externe ondersteuning De werkgroep marketing en communicatie
Werkgroep winkelaanbod en winkelomgeving
wordt ondersteund door een professionele
Deze werkgroep verzorgt de ondernemersin-
uitvoering/aanbesteding van de diverse
breng in het centrumplan en het herinrich-
maatregelen en zorgt voor de ‘overall’ bewa-
tingsplan openbare ruimte en koppelt terug
king van de kwaliteit en de samenhang.
naar de begeleidingsgroep. Tevens houdt de werkgroep zich bezig met de werving van nieuwe ondernemers.
16
marketingdeskundige. Hij/zij helpt bij de
Uitvoeringsorganisatie
De uitvoeringsorganisatie zal het komende jaar de volgende zaken op moeten gaan pakken:
Financiering
Marketing en promotie
Verblijfsklimaat
Winkelstructuur en aanbod
Thema
Meer Aalsmeer
Activiteit Opstellen centrumvisie
Trekker gemeente
Opstellen wervingsbrochure
WVAC
Organiseren matchmaking bijeenkomst
WVAC
Toevoegen daghoreca Opstellen herinrichtingsplan openbare ruimte Verbeteren presentatie als winkelgebied - beginnen met startpakket
Uitvoeren voorkeurspakket - beginnen met startpakket
WVAC/gemeente Gemeente
WVAC
WVAC
Opzetten ondernemersfonds WVAC/gemeente Regelen tijdelijke financiering WVAC
17
SWOT analyse Sterk Wat is de markt?
+
Zwak Wat is de markt?
-
• Geen sterke punten
• S terk concurrerend aanbod in Hoofddorp en Amstelveen • Supermarktaanbod centrum niet groter dan in wijken: geen onderscheidend vermogen • Beperkte toevloeiing klanten van buiten Aalsmeer en beperkte binding vanuit Aalsmeer zelf • In aanbod, omvang en entourage weinig onderscheidend vermogen t.o.v. omliggende dorpen
Hoe zit het product in elkaar?
Hoe zit het product in elkaar?
Aanbod • Boodschappenfunctie • Sociale functie winkelgebied
Aanbod • Slechts 1 supermarkt in het winkelcentrum • Verspreiding winkelaanbod en geringe variatie winkelaanbod • Bescheiden aanbod voedings- en genotmiddelen • Druktebeeld (verspreid) • Horeca aanbod • Leegstand • Subtrekker Action ligt buiten winkelgebied • Warenmarkt aan overzijde doorgaande weg
Winkelklimaat • Her en der leuke historische pandjes, dorpse sfeer • Externe bereikbaarheid • Groot en goed parkeerterrein (Praamplein) direct achter winkels • Relatief grote winkelpanden, ruimte voor moderne winkels/filialen Samenwerking ondernemers • Saamhorigheid & evenementen ondernemers • Zelfstandig ondernemerschap
Winkelklimaat • Weinig toeristisch-recreatieve attracties in/bij centrum waar centrum van kan profiteren • Hoge parkeerdruk Praamplein • Diversiteit openingstijden • ‘loopstroom’ Zijdstraat Samenwerking ondernemers • Niet aantrekkelijk voor nieuwe ondernemers • Vergrijzing ondernemersbestand • Strategische samenwerking ondernemers
Hoe wordt het product verkocht?
• Serviceniveau ondernemers • Persoonlijke aandacht voor klant • Gunfactor, bezoekers gunnen de ondernemers hun klandizie • Klantvriendelijkheid/gemoedelijkheid
18
Hoe wordt het product verkocht? • Weinig aankleding winkelgebied • Uitstraling communicatie (oubollig) en geen eenheid in communicatie • Uitstraling deel winkels • Beperkte autonome toeristisch-recreatieve attractiviteit • Onzichtbaarheid water
Kansen Wat is de markt?
+
Bedreigingen Wat is de markt?
-
• Relatief hoog welvaartsniveau in combinatie met vergrijzing: kansen voor service & kwaliteit • Onontgonnen consumentenpotentieel (nieuwbouwwijken, Amstelveen, Schipholrijk) • Toerisme/watersport als ‘slagroom op de taart’
• S lechte binding van nieuwe bewoners nieuwbouwwijken aan Aalsmeer • Wegvloeiing koopkracht richting Amstelveen en Hoofddorp • Subwinkelcentra (o.a. Ophelialaan) worden sterker • Consument over algemeen minder trouw
Hoe zit het product in elkaar?
Hoe zit het product in elkaar?
Aanbod • Fysieke ruimte aanwezig voor inpassing tweede supermarkt • Weekmarkt • Kwalitatief hoogwaardige speciaalzaken met eigen identiteit
Aanbod • Consument kan overal en altijd online kopen en doet dit steeds vaker
Winkelklimaat • Grote winkelpanden: uitbreidingskansen naar achteren bieden ruimte voor schaalvergroting • Leuke pandjes, sfeer, eigen identiteit om Aalsmeerder te binden • Vrijvallen winkelruimtes (landelijke trend) biedt kans voor verdichting winkelgebied: winkels aan randen verdwijnen en in hart ontstaat lucht voor schaalvergroting en nieuwvesting • ‘Molengebied’ ontwikkelen Samenwerking ondernemers • Toewijding (nieuwe) ondernemers • Aanwas kleinschalig ondernemerschap
Hoe wordt het product verkocht?
• • • • •
Trouwe klantenkring Kwaliteitsimago en dorps karakter Behoefte aan ‘geborgenheid’/gezelligheid Bewuste Consument kiest kwaliteit Aalsmeer centrum als rustig, veilig en gemakkelijk koopcentrum voor Aalsmeerder
Meer Aalsmeer
Winkelklimaat • Nu al veel zwakke en kwetsbare randzones (Dorpsstraat, Raadhuisplein, Stationsweg, Driekolommenplein) • Bij eventuele nieuwbouw (Zijdstraat Noord) en/ of herontwikkeling (postkantoor) dreigt verder overschot winkelunits • Haalbaarheid/invulling project Zijdstraat-Noord kwetsbaar/onzeker • Stijgende huurprijzen • Steeds meer verspreiding winkelaanbod in gemeente • De reeds geringe passantenstroom neemt verder af: minder aantrekkelijk vestigingsklimaat voor winkels Samenwerking ondernemers • Geen bedreigingen Hoe wordt het product verkocht? • Onbekendheid aanbod en ‘sfeer’
19
Bijlage 2: Meer Aalsmeer activiteiten 2012 Aankleding
Vervolg acties
Kosten
Prioriteit
Banieren/Vlaggen op 5 locaties ter markering winkelgebied (incl. plaatsing)
• • • • • •
8.000,-
Basispakket
Bloempot bij elke winkel
• Leverancier selecteren • Onderhoud organiseren. • Afspraak ondernemers
6.000,-
Basispakket
Kerstverlichting
• Zoeken naar alternatieven voor standaard kerstverlichting, evt. in combinatie met nieuwe lantaarnpalen • Afspraken ondernemers (kerstboom in pot)
6.000,-
Stoelen* (onderscheidend en opvallend element passend bij ambitie)
• • • •
-
Gevelbanieren Gevelvlaggen of Lantaarnpaalbanieren
• Hoe eenheid in straatbeeld realiseren? 6.000,• Zoeken naar juiste middel evt. in combinatie met nieuwe lantaarnpalen. • Vergunning • Plaatsing door gemeente?
Evenementen
Vervolg acties
Kosten indicatie
Aftrapbijeenkomst* Betrokkenheid ‘medewerkers’ stimuleren en aanreiken verkoop en presentatie tips
• Bepalen van start Meer Aalsmeer • Organiseren bijeenkomst
2.500,-
Aankleding Bestaande markten en activiteiten ondernemers onder vlag Meer Aalsmeer -Braderie -Kerstmarkt -Geraniummarkt -Dinsdagmarkt - workshops etc.
• Overleg met marktorganisaties over invulling. • Communicatie in ‘huisstijl’ • Rol van ondernemers versterken • Hoe winkels extra profiteren? • Inventariseren eigen activiteiten ondernemers • Activiteiten/retailkalender opstellen • POS Materiaal ontwikkelen (beachflag?) • Aandacht voor publiciteit
Seizoens Evenement 4x Proef Meer van Aalsmeer Voorjaar: Proeverij en ‘kinderontbijt’ Zomer: Fruitfestijn en ‘waterattractie.’ Herfst: Pompoensoep en ‘fietscrosso’ Winter: Stampotten en ‘ijsbaan’
• Elke seizoen een mini proef evenement met altijd een leuke kinderattractie • Betrokkenheid winkels • Betrekken lokale horeca (koks) • Focus op PR-waarde • Opnemen in Retailkalender
8.000,-
Intocht Sinterklaas
Binnen communicatieplanning meenemen.
2.000,-
20
Locaties aanwijzen Aantallen bepalen Vergunningen regelen Vormgeving Ontwikkeling & Realisatie Plaatsing door gemeente?
Keuze maken met leverancier Eigen investering ondernemers Stoel mee in fotografie Evt. ook mee in plannen gemeente
Basispakket
Basispakket
Communicatie Website in nieuwe Huisstijl Inclusief, Nieuws(actie)brief Twitter /Facebook (volg ons) (Week)aanbiedingen of tips Fotografie
Wat zelf willen/kunnen? Actie om adressen te verzamelen Actie gericht op generen ‘volgers’ SoMe programma opstellen
15.000,-
Advertentiepagina 15x per jaar adverteren in Meerbode Koppelen aan ‘evenementen’ Incl basis opmaak
• Opmaak basis pagina • Afstemming Meerbode m.b.t. acquisitie advertenties. • Informeren ondernemers • Afspraak over ‘free publicity’ • Afstemming ‘kalender’
15.000 – 10.000,Basispakket advertentieinkomsten 6.000,-
POS Meer Aalsmeer* (Week) aanbieding herkenning nieuwsbrief actie en tevens ‘binding’
• Ontwikkelen en verspreiden materiaal • Opzet van ‘weekaanbieding’
1.000,-
‘Straatprijs Actie ‘ 3x gratis ‘product’ af te halen 1x hoofdprijs ‘lunch in dorp met straat’
• Vastleggen acties/ondernemers
4.000,-
Verrassingsacties in de straat
• Inventariseren van mogelijkheden
4.000,-
Promotie Watersporters
• Ontwikkelen drijvende sleutelhanger of andere incentive. • Afstemming actiemechanisme/aanbod • Evt samen met horeca uitwerken
2.000,-
Doek advertentie N201
• Meer zichtbaarheid vanaf de N201 • Overleg mogelijkheden met exploitant doeken op pand begin dorp.
PM
Totaalbudget (indicatie)
Basispakket
Basispakket
72.000,-
Activiteiten gemarkeerd met * zijn niet uitgekozen door de ondernemers als prioriteit, maar zijn wel van groot belang om winkeldorp Aalsmeer beter op de kaart te zetten en/of samenhang tussen de andere activiteiten te vergroten.
Meer Aalsmeer
21
22
Meer informatie? Dirk de Bie, Kamer van Koophandel Amsterdam, tel: 020 531 4620
[email protected] Maart 2012 Dit rapport is te downloaden op: www.kvk.nl/aalsmeer
