Disusun oleh :
Christy Gery Buyang 3110106004
Dosen Pembimbing :
FARIDA RACHMAWATI ST. MT.
Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
Data-data Proyek • Nama : Apartemen Purimas • Alamat : Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44 Surabaya • Pemilik : PT. Mahkota Berlian • Jumlah Lantai: 14 Lantai 1 Tower Meliputi : Lt Basement : Parkir Lt 1 : Shop House Lt 2-17 : Kamar • Luas Bangunan : 1412 m² • Tipe Apartemen : 1 Tower 1 BR A (21 m²), 390 unit 1 BR B (28 m²), 26 unit 2 BR A (35 m²), 104 unit 2 BR B (36.5 m²), 52 unit 2 BR C (38.5 m²), 52 unit
Latar Belakang
BAB I PENDAHULUAN
Seiring dengan proses pembangunan akses jalan lingkar timur, masyarakat Surabaya mulai memberikan perhatian untuk memilih tempat tinggal di kawasan tersebut.
Apartemen Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Timur untuk tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang minimalis. Pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, maka perlu dianalisa kelayakannya dalam hal finansial. Dan perlu dianalisa pula kelayakan dari segi teknis terhadap pemenuhan persyaratan proyek pembangunan. Diharapkan pembangunan proyek ini layak ditinjau dari segi teknis dan finansial, serta bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.
Rumusan Masalah 1. Bagaimana pemenuhan persyaratan Apartemen Purimas dari segi teknis. 2. Bagaimana kelayakan Apartemen Purimas dari segi finansial. 3. Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat penjualan dan harapan tingkat pengembalian. Manfaat Penelitian Dapat menambah pengetahuan tentang kelayakan proyek dari segi teknis dan finansial, serta mengetahui nilai pengembalian akibat sensitivitas terhadap tingkat penjualan. Ruang Lingkup Pembahasan 1. Aspek teknis yang ditinjau terbatas pada : a. Prakonstruksi, b. Masa Konstruksi, c. Pasca konstruksi, 2. Analisa finansial : a. menganalisa tingkat pengembalian investasi Apartemen Purimas dengan metode Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR) b. Perhitungan analisa sensitivitas Apartemen Purimas dengan melakukan perubahan tingkat penjualan
BAB II TINJAUAN PUSTAKA Pengkajian Aspek Teknis Parameter yang dipakai menggunakan perbandingan dengan standar: -Pedoman persyaratan teknis bangunan: KDB, KLB, KDH. -Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen Perhubungan. Pengkajian Aspek Finansial Metode Net Present Value (NPV) Metode Internal Rate of Return (IRR) Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 2003)
Variabel Analisa Investasi 1.Biaya Investasi Total 2.Modal Sendiri(Equity) 3.Modal Pinjaman 4.Perbandingan Modal Pinjaman Terhadap Modal Sendiri 5.Masa Konstruksi 6.Suku Bunga 7.Sewa Gedung 8.Sewa Dasar 9.Faktor Kekosongan Gedung 10.Pendapatan Bangunan 11.Pengeluaran 12.Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung 13.Pajak Penghasilan 14.Depresiasi
BAB III METODOLOGI Prosedur Pengumpulan Data 1. Observasi Proyek 2. Dokumentasi A.Data Proyek B. Data Penunjang - Data gambar - Data suku bunga - Data tarif dasar listrik, air, dan telepon. - Data koefisien bangunan
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN Analisa Teknis Masa Pra Konstruksi Zoning Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas lulus uji kriteria ini. Koefisien Dasar Bangunan Berdasarkan RTRK Unit Pengembangan I Satelit Kota Surabaya, kawasan di Jl. I Gusti Ngurah Rai Surabaya mempunyai KDB maksimum sebesar 60%. Purimas akan memanfaatkan luas tanahnya untuk dibangun apartemen seluas 1520,25 m2 atau sebesar 39,98 % dari luas total. Dalam pemenuhan terhadap peraturan setempat, proyek pembangunan Apartemen Purimas telah memenuhi syarat. Koefisien Lantai Bangunan Kawasan Jl.I Gusti Ngurah Rai Surabaya mempunyai KLB maksimum sebesar 1500%. Berdasarkan syarat batas tersebut, Purimas hanya diperbolehkan membangun dengan total luasan lantai maksimum sebesar 57030 m2. Ruang Terbuka Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan terbuka seluas 60,1%. Dapat disimpulkan bahwa proyek Apartemen Purimas telah memenuhi luas minimal penyediaan Ruang Terbuka.
Masa Konstruksi Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m2, dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai untuk proses bongkat muat material dan lainnya.
Ketersediaan material pada proyek pembangunan Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta. Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai 80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3 supplier yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan keluar dari kawasan Purimas. Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah. Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari 8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan shif malam. Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta. Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian dirakit di Surabaya. Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini menggunakan metode konstruksi konvensional.
Masa Pasca Konstruksi Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya jika berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu, dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka semakin mudah pula akses untuk menuju Apartemen Purimas.
Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman, parkir ground dan basement, area belanja, area makan, fitness center, tempat bermain anak, spa dan sauna, café dan restoran, kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam pengamanan, dan wifi area.
Analisa Luasan Area Parkir
Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, ketentuan kebutuhan ruas parkir berdasarkan jenis fungsi ruang apartemen : Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit = 1 parkir R4 untuk 2 unit Unit dengan luas70-90 m2 Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda empat; SRP = Satuan Ruang Parkir Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil / R4 (lihat tabel 2 lampiran 1). Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2 yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat. Dengan ketidakcukupannya ruas parkir yang disediakan, pihak Purimas sendiri sedang berupaya untuk menyediakan lahan untuk menambah kapasitas parkir apartemen.
Analisa Finansial Biaya Investasi Apartemen Purimas
No 1 2 3 4 5 6
Uraian Pekerjaan Pengadaan Lahan Biaya Perizinan Biaya Perencanaan Biaya Konstruksi Biaya Furniture Pengembangan Fasilitas Total
Jumlah 11.406.000.000 3.294.431.250 13.177.725.000 131.777.250.000 27.040.000.000 6.588.862.500 193.284.268.750
Rekapitulasi Pendapatan Apartemen Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari 13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.
Tahun ke- Tahun Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp) 1 2012 69.790.956.218 69.790.956.218 2 2013 78.701.889.164 78.701.889.164 3 2014 88.601.669.236 3.554.928.000 92.156.597.236 4 2015 18.810.713.018 3.554.928.000 22.365.641.018 5 2016 9.899.780.073 3.554.928.000 13.454.708.073 6 2017 3.554.928.000 3.554.928.000 7 2018 3.554.928.000 3.554.928.000 8 2019 3.910.420.800 3.910.420.800 9 2020 3.910.420.800 3.910.420.800 10 2021 3.910.420.800 3.910.420.800
Pengeluaran Biaya Operasional Yang termasuk biaya operasional apartemen, yaitu : a.Perhitungan biaya listrik b.Perhitungan biaya air c.Perhitungan gaji karyawan pengelola apartemen Biaya Pemeliharaan Biaya Replacement Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Per Tahun
No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Biaya/Bulan (Rp) 150.575.261 150.575.261 158.104.024 158.104.024 166.009.225 166.009.225 174.309.686 174.309.686 183.025.170 183.025.170
Biaya/Tahun (Rp) 1.806.903.126 1.806.903.126 1.897.248.282 1.897.248.282 1.992.110.696 1.992.110.696 2.091.716.231 2.091.716.231 2.196.302.043 2.196.302.043
Biaya Pemeliharaan Keterangan Gedung Fasilitas Umum
Biaya (Rp) 97.760.520 97.760.520 195.521.040
Biaya Replacement Apartemen No
Jenis Pekerjaan
I 1 2 II 1 2 3 III 1 2 IV 1 2 3
Pengecatan Dinding dan Kolom Balok dan Plat Penggantian Komponen Pintu Assesoris Pintu dan Kusen Kunci Pintu Engsel Pintu Penggantian Komponen Mekanikal Pompa Air Kran Air Penggantian Komponen Elektrikal Saklar Tunggal Saklar Ganda Kotak Kontak
Usia (Tahun)
Harga Satuan
Sat
Vol
m2 m2
10.554 3.220
6 6
10.378 10.954
bh bh bh
69 69 69
20 20 20
bh bh bh bh bh
% Pengganti
Total
100
109.531.488 35.271.880
885.393 44.900 70.320
100
61.092.117 3.098.100 4.852.080
6 49
15 21.031.000 15 46.050
100
126.186.000 2.256.450
41 20 61
20 20 20
100
1.643.690 962.800 12.388.490
40.090 48.140 203.090
Penggantian Tahun ke-n 6 15 20
Total Biaya 144.803.368 128.442.450 84.037.277
Analisa Aliran Kas Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%, serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV, IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas Analisa Sensitivitas Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat penjualan apartemen dengan presentase yang sama, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya.
Okupansi Apartemen 65% 75% 80%
NPV
IRR
Rp. (6.932.803.821,00) Rp.14.347.822.138,00. Rp.24.988.135.117,00
4% 27.00% 36.00%
NPV Rp30.000.000.000 Rp20.000.000.000 Rp10.000.000.000
NPV
Rp-
penjualan 75%
65%
80%
Rp(10.000.000.000)
Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan
IRR 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
IRR
65%
75%
80%
Penjualan
Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan
Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi 75% sehingga menghasilkan NPV sebesar Rp.14.347.822.138,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negative sebesar Rp.6.932.803.821,00 dan IRR yang dihasilkan 4 % lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak. Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan tetapi dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi penghuni apartemen. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 36%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 193.284.268.750,00 dihasilkan NPV sebesar Rp.24.988.135.117,00 dengan tingkat okupansi 80%. Hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek hApartemen Purimas akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat penjualan sebesar 65%. Saran Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.
