Inleiding Hfdst 1 : Creatie van dynamische onevenwichten als nieuwe parels Hfdst 2 : Een norm voor ‘hoogbouw’ op maat van Knokke-Heist Hfdst 3 : Hoogbouwplatforms – planologische benadering Hfdst 4 : Solitairen en ensembles – stedenbouwkundige benadering Hfdst 5 : Beleidskader en concrete richtlijnen Slot
A. Verweeplein
Heldenplein
Casino
Bedrijvencentrum
Ziekenhuiscampus
Heulebrug
Stationsomgeving Heist
Inleiding • ‘Hoogbouwnota – bakens in het stadslandschap van • •
• •
Knokke-Heist’ als een beleidskader naar hoogbouwinitiatieven. Deels gebaseerd op hoogbouwnota’s van Antwerpen, Gent en Geel. Opgemaakt in overleg met externe deskundigen waaronder prof Jef Vanden Broeck, Willem-Jan Neutelings, Paul Robbrecht, lokale architecten en ambtenaren van de Provincie en het Vlaamse Gewest. Evolutief document Goedgekeurd door Gemeenteraad in juni 2012
Hoofdstuk 1: Hoogbouw kaderend binnen de ontwikkelingsstrategie van Knokke-Heist • In Knokke-Heist zijn stedelijke ontwikkelingsstrategieën
geplaats in relatie tot : • vrijetijdsbeleving – “culturele strategie” • heerlijk stadsplezier – “sociale strategie”
• Hoogbouw kan als middel ingezet worden, waardoor : •
•
de aanwezige “authenticiteit” kan behouden worden de uitgezette doelstellingen kunnen gerealiseerd worden
Hoofdstuk 1: Belang van het regisseur schap door het bestuur en de hoge grondprijzen als kans Bakens door stapeling van functies, creatie van ‘places to be’, als
dynamische onevenwichten, op vergeten plekken, strategische locaties, stationsomgevingen, stedelijke zwaartepunten. Hoger bouwen dient kaderen in een grondpolitiek (hoge grondprijzen) waarbij de uitwisseling met publieke functies belangrijk is (win win situaties). Een atypische vorm als oriëntatiepunt (19e eeuwse gedachte). Geven van een duidelijk beeld aan de stad. Private investeerders dienen duidelijk beeld te hebben om te investeren. Als stedelijke ontwikkelingsstrategie met de gemeente als regisseur. De gemeente creëert nieuwe mogelijkheden voor de private sector.
Hoofdstuk 1: De ‘Res Publica’ van een badstad
Hoofdstuk 1: Een geladen verhaal Knokke-Heist heeft een jonge stedelijkheid in vergelijking met Brugge of
Gent. Charme van Brugge en Gent wordt mee bepaald door de torens (O.L.V. toren te Brugge is 124 m). Hoogbouw is een relatief begrip en behoeft een acceptatie in tijd.
Bijvoorbeeld Eifeltoren te Parijs (300 m). Grond is een schaars goed, er zijn grenzen aan de horizontale groei van de
stad. Manhatten heeft de laagste ecologische footprint per inwoner in USA. In Chicago dient het gelijkvloers afgestaan aan de stad bij hoger bouwen.
Hoofdstuk 1: Recente realisaties MAS in Antwerpen Forum Invest in Kortrijk
Hoofdstuk 2: Een norm voor ‘hoogbouw’ op maat van Knokke-Heist : analyse van lopende projecten PROJECT
HOOGTE
CONTEXT
VERHOUDING
CASINO
120 m
40 m
X3
ELISABETLAAN 70 m (centraal) 35 m HEIST
x2
LEOPOLDPLEIN 40 m
20 m
X2
RESERVE
30 m (centraal) 11 m
X3
VERWEEPLEIN
40 m
20 m
X2
HEULEBRUG
38 m en 25 m
16 m en 9 m
X 2.3 en x 2.7
‘t WALLETJE
24 m
12 m
X2
ZIEKENHUIS
21 m
11 m
X2
STATION HEIST
24 m
16 m
X 1.5
MAES EN BOERENBOOM
24 m
16 m
X 1.5
Hoofdstuk 2: Analyse van lopende projecten Het begrip van x1,5 tot x3 de gemiddelde omliggende
bouwhoogte is bruikbaar. Het nieuwe Casino gebouw is het hoogste gebouw, net als de 12-3 regel van Antwerpen. Hiermee plaats Knokke-Heist zich binnen een Europese traditie. Hierbij is absoluut geen sprake van ‘wolkenkrabbers’ van 300, 600 of zelfs 1000 meter zoals die in de nieuwe wereld worden gebouwd.
Hoofdstuk 2: Sokkels binnen het stadslandschap van Knokke-Heist Binnen de huidige ‘sokkel’ onderscheiden we globaal twee
hoogtes : de hoogbouwzone (zone tussen zeedijk en Elisabetlaan en
stadsstructuur Knokke) waarbij de sokkel uit ca 40 meter bedraagt de villawijken, dorpskernen waarbij de sokkel uit ca 20 meter bedraagt
Binnen deze sokkel heeft Knokke-Heist een rijk fond, het
ontbreekt aan ‘parels’ die de stad een nieuwe dimensie en betekenis.
Hoofdstuk 2: Sokkels binnen het stadslandschap van Knokke-Heist Voorstel tot drie hoogte vorken op de sokkels: Hoogte tussen de 40 en 80 meter voor projecten in het
kustfront. Hoogte van 120 meter voor het Casino project gelet op de unieke locatie binnen de gemeente en positie binnen de zeedijkbebouwing aan de Belgische kust. Hoogte tussen 20 en 40 meter voor de andere projecten.
Hoofdstuk 2: Verhoudingen zijn belangrijk
Hoofdstuk 3: Hoogbouwplatforms, een planologische benadering
Hoofdstuk 4: Solitairen en ensembles, een stedenbouwkundige benadering ‘de kwaliteit van Knokke-Heist is de kwaliteit van de precisie’ SOLITAIRE BOMEN 1. Kruispunt Elisabetlaan met Kursaalstraaat Heist 2. Stationsomgeving Heist 3. Maes- en Boerenboomplein Heist 4. Toren Heulebrug Heist 5. Nieuwe golfhotel ENSEMBLES 1. Stationsomgeving Knokke (kerk, station, eindpunt tram, …) 2. Culturele as Casino Reserve Scharpoord 3. A. Verweeplein (stadhuis en overzijde) 4. Kruispunt Elisabetlaan met de Koningslaan (op VIOE lijst) 5. De locale bedrijvenzone / evenementensite 6. De nieuwe ziekenhuiscampus 7. Eindpunt van de viertand Lippenslaan/Parmentierlaan/Leopoldlaan/Koningslaan
Hoofdstuk 4: Precieze locatie van de solitairen en ensembles
Hoofdstuk 4: Langsdoorsneden Heist en Knokke
Platform Heist – ca 1,1 km
Platform Knokke – ca 3,7 km
Hoofdstuk 5: Beleidskader Het beleidskader en de concrete richtlijnen vormen de
checklist voor hoogbouwinitiatieven te Knokke-Heist De vier ‘pijlers’ – precisie in locatie – verhoudingen en hoogte Stedenbouwkundig schaal denken – ‘Bilbao’ effect Programmatische synergie – onder regisseursschap van de gemeente Architecturale kwaliteit Financiële haalbaarheid – win/win situatie voor private sector
Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling aan een revitalisatie van
de badplaats
Structuurbepalend element, doorbreken van de sokkel Generende vermogen, creëren van dynamisme
Koppeling aan een stapeling en
menging van functies Koppeling van hoogbouw aan publieke ruimtes in de stad
Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling van hoogbouw aan de globale mobiliteitsvisie van
de stad
Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling aan hoge architecturale kwaliteitseisen
Hoofdstuk 5: Concrete richtlijnen Koppeling van hoogbouw aan een intensief planproces Ontwerpmatig onderzoek, formulering van programmatische
uitgangspunten Opmaken van schaduwstudies, windstudies, mobiliteitsstudies Opmaken van RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan), openbaar onderzoek, advies gecoro, beslissingen gemeenteraad Opmaken van bouwaanvraag, beslissing college Opmaak PPS constructies, opvolgen van de werken en nazorg Belang van de communicatie tijdens het planproces (vb Horizon 8300)
