6
INLEIDING
10
GESCHIEDENIS VAN HET GEBIED
12
PARK 16HOVEN
Typering en ontwikkeling | Bereikbaarheid | Stedenbouwkundig plan | Globale planning
17
VIJVERBUURT
19
BOVENBEEK 1E FASE
25
DE KAVELS
Vijverzoom | Beekweg
26
REGELGEVING
Beleidskaders | Bebouwingsregels
32
BEELDINSPIRATIE
34
OPLEVERING VAN DE KAVELS
40
DE KOOP EN LEVERING VAN DE GROND
42
OMGEVINGSVERGUNNING
44
ALGEMENE INFORMATIE
49
COLOFON 5
6
INLEID DING Aan de noordkant van Rotterdam wordt de nieuwe woonwijk Park 16Hoven ontwikkeld. De wijk krijgt een ruim en groen karakter met een groot park, brede lanen en diepe tuinen (al dan niet aan water gelegen). De ruime opzet van de wijk maakt de bouw van grote woningen mogelijk. Langs de lanen komen statige panden en in de intieme binnenwerelden is plaats voor bijzondere woonoplossingen. Park 16Hoven is qua bereikbaarheid en afstand tot het centrum zeer gunstig gelegen. DE VIJVERBUURT is één van de buurten van de nieuwe wijk Park 16Hoven en is gelegen in het westelijk deel en grenst direct aan het park. De eerste woningen in de Vijverbuurt zijn in september 2007 opgeleverd en staan langs de Van der Duijn van Maasdamweg. Ook de Copernicuslaan is inmiddels bebouwd en bewoond. De Buys Ballotlaan en de Linnaeushof zijn voor een deel bebouwd en worden de komende tijd verder afgebouwd.
Vij
DE BOVENBEEK is de buurt ten oosten van de Vijverbuurt. Hier worden de komende tijd circa 300 woningen gebouwd: twee-onder-een-kap-woningen, rij-woningen en appartementen. Ook wordt hier de basisschool Park 16Hoven gebouwd.
rbu
u
ek
Hilligerssberg Hilligersbe berg Hilligersberg
Een aantal kavels in de Vijverbuurt en de Bovenbeek wordt aan particulieren verkocht. Op deze kavels kan geheel naar eigen wens een woning worden gebouwd, binnen de voorwaarden van het kavel. Aan de Van Leeuwenhoekhof en de Beekweg zijn al een aantal particuliere woningen gebouwd, die een beeld geven van wat er mogelijk is op een kavel. In dit informatieboek krijgt u nadere uitleg over Park 16Hoven, de Vijverbuurt, de Bovenbeek en de particuliere kavels. Woningen op particuliere kavels moeten voldoen aan een aantal bebouwingsregels. Deze regels vindt u in dit informatieboek. In de bijlage vindt u een prijslijst en beschrijvingen van de bebouwingsmogelijkheden van de verschillende kavels. Daarnaast is van elke kavel een gedetailleerde plattegrond opgenomen.
ve
e nb ve Bo ase > e f < 1 rt
Park 16Hoven O rschie Overschie
Ou ude u de Noorden N Oude oord Noord B Blijdor orp Blijdorp
ROTTERDAM ROTTER TTERDA TE E AM ERDAM Centrum
dam a Schiedam
Kralingen Cr k Crooswijk
ven Delfshaven
7
8
PAR RK 16HO OVE EN
HET T CE ENTR RUM M OM M DE HOEK K
In Park 16Hoven ligt het best bewaarde geheim van Rotterdam. Een park van ruim 25 hectare, volledig in de Engelse landschapstijl. Dat betekent dat er alle ruimte is om te picknicken of te wandelen. Om te sporten of te spelen. Wie in Park 16Hoven woont, heeft de grootste achtertuin van Rotterdam.
Wie zegt er dat stad en rust niet samengaan? Park 16Hoven ligt midden in het groen, maar aan de horizon lonkt de Rotterdamse skyline. Op nog geen kwartier liggen musea, winkels en cafés. Weer genoeg van de drukte? In een mum van tijd ben je weer lekker thuis in Park 16Hoven.
ALLLES BIINN NEN N HA ANDB BER REIK K
PAR RADIJS VOO OR KIINDE EREN
Niets is zo fijn als thuis komen na een drukke dag. Het is dan ook ontzettend belangrijk dat ‘thuis’ goed bereikbaar is. Bewoners van Park 16Hoven hoeven hun kostbare tijd wat dat betreft niet aan reizen te verspillen. Je bent er namelijk zo bij de snelweg. RandstadRail en Rotterdam CS liggen bovendien binnen handbereik.
Park 16Hoven is een paradijs voor kinderen. Om iedere hoek ligt een nieuw avontuur te wachten. Lekker ravotten op het speeleiland, hutten bouwen in het park of sporten op één van de veldjes. Park 16Hoven zit vol verrassingen.
9
GESCH HIEDE ENIS VAN HET GEBIED D “Op 23 augustus 1786 verleenden de Staten van Holland en Westfriesland octrooi voor het bedijken en droogmaken van Polder Zestienhoven.” Zij legden daarmee de grondslag voor de huidige structuur van het Zestienhovense landschap. Het van moeras tot veen verworden gebied werd in rap tempo drooggemalen en verkaveld om gebruikt te worden voor veeteelt. Het voortbestaan van de zestien hofsteden in de polder was voorlopig veiliggesteld. De vijver even ten noorden van het IJskelderterrein is nog de stille getuige van deze periode.
19e eeeuw Pas tegen het einde van de 19e eeuw vestigden zich beetje bij beetje kleine tuinbouwbedrijven in de Zestienhovense polder. De oude molen werd vervangen door het huidige gemaal en voor de gemaalwachters werden twee huisjes gebouwd. Niet veel later werd de Wilgenplas aangelegd en nam men de eerste sportvelden in gebruik.
Bij Ro otterdam In 1941 gaat Overschie, en daarmee Polder Zestienhoven, deel uitmaken van de stad Rotterdam. De stad bouwt nooddorp Landzicht en in de eerste helft van de jaren ’50 ontstaan de volkstuincomplexen waar de Rotterdammers zich na gedane arbeid laven aan het buitenleven.
Nu Met de tijd meee In 1956 opent vliegveld Zestienhoven zijn eerste baan. Uitbreidingen volgen in 1971 en 1985. Eind jaren ’60 breidt ook Landzicht uit met een extra woonwijk. De langzame verstedelijking van het gebied gaat hand in hand met de aanleg van extra sportvelden en het huidige Park 16Hoven in de jaren ’70.
10
Aan het begin van de 21ste eeuw staat Polder Zestienhoven aan de vooravond van één van de grootste veranderingen in zijn geschiedenis. Met de ontwikkeling van de nieuwe wijk Park 16Hoven geeft de stad Rotterdam vorm aan haar ambitie om een uitgesproken groene, ruim opgezette wijk te realiseren met aantrekkelijke woningen in het midden- en topsegment. Voor mensen die het ene moment midden in het Rotterdamse kunst-, cultuur- of zakenleven staan en het andere moment het gras aan hun voeten willen voelen. Tegelijkertijd geeft de stad ruimte aan uitbreiding van dienstverlenende bedrijvigheid, passend bij het karakter van de stad en de nieuwe wijk te midden van uitstekende uitvalswegen.
11
Wonen aan de lange lanen
Wonen aan een groen binnenwereld of hof
Wonen in de buitenplaats
Wonen aan het water
Bedrijventerrein
Park of groengebied
Volkstuinen
Sportvelden
Stedenbouwkundig plan (2005)
12
PA ARK K 16HO OVEN N
B ereii kbaarheid d
Park 16Hoven wordt begrensd door Rotterdam The Hague Airport en Bedrijvenpark Zestienhoven aan de noordzijde, de Achterdijk en Tussenboezem aan de zuidwestzijde en de G.K. van Hogendorpweg aan de oostkant. Het totale plangebied van Park 16Hoven bestaat uit een park, sportvelden, circa 350 bestaande woningen en volkstuinen.
De wijk ligt nabij de A20 en A13. Via de G.K. van Hogendorpweg is het centrum van Rotterdam ook per auto gemakkelijk te bereiken. Verschillende fietsroutes verbinden de wijk met het centrum van Rotterdam, Overschie, Schiebroek en het buitengebied. Ten oosten van de wijk zijn de randstadrailstations Melanchtonweg en Meijersplein gelegen. Zo zijn de stadscentra van Rotterdam en Den Haag per openbaar vervoer snel te bereiken.
Delen van het gebied, zoals de bestaande woningen en een aantal volkstuincomplexen en (vernieuwde) sportvelden, blijven zoals ze zijn. Voor het overig deel voorziet de ontwikkeling van het gebied in de bouw van circa 1700 woningen en voorzieningen als basisschool, kinderdagverblijf, gymzaal, en enkele winkels. Het bestaande park wordt opnieuw ingericht met een speelplek, een ligweide, een hertenkamp en een horecapaviljoen. In het park komen bovendien drie luxe woongebouwen te staan.
Stedeenbouwku undig g plan Het stedenbouwkundig plan voor de wijk Park 16Hoven, dat in september 2005 is vastgesteld, geeft meer informatie over hoe het plangebied er straks uit gaat zien. Tegelijkertijd biedt het plan juist flexibiliteit voor een verdere uitwerking per buurt. Dat is nodig, want de verschillende buurten worden over een periode van meerdere jaren ontwikkeld. Het stedenbouwkundig plan bevat vier basisprincipes:
Daarnaast doorkruist het tracé van de Hogesnelheidslijn (HSL) het gebied, waarvoor onder het gebied een tunnel is aangelegd. De zone bovenop de tunnel wordt ingericht als een langgerekt park met rijen bomen, een fiets- en wandelroute en diverse speel- en sportvoorzieningen. Aan dit park komt ook de nieuwe basisschool, waarvan de bouw is gestart in 2011.
1. Het onderliggend landschap In het stedenbouwkundig plan vormt het onderliggende landschap een belangrijk gegeven. Door het (weer) zichtbaar maken van elementen uit de ondergrond worden de verschillende lagen van de geschiedenis als het ware ‘voelbaar gemaakt’. Behalve om structuren kan het hierbij ook gaan om waardevolle elementen die worden ingepast. Vooral het leggen van relaties met het omliggende gebied door het handhaven van wegen en structuren is belangrijk. 2. Het contrast tussen binnenwerelden en buitenkanten In het stedenbouwkundig plan wordt onderscheid gemaakt tussen de lanen en de straten daartussen (de binnenwerelden). De lanen staan voor verbinding en continuïteit en pakken de grote maat van de polder. De binnenwerelden ontstaan door de grote maat tussen de straten en worden gekarakteriseerd door intimiteit, kleinschaligheid en een eigen identiteit. Er kunnen verrassende of zelfs romantische woonmilieus ontstaan, gelegen aan groen, waterpartijen of een hof.
13
Bedrijvenpark
Reijsendaal 2014 - 2018
Buitenplaats 2010 - 2015
Vijverbuurt 2008 - 2014
Hof van Maasdam 2017 - 2020
Bovenbeek 1 2010 - 2014 Bovenbeek 2 2012 - 2015
Rietzoom 2012 - 2017
14
Ruggengraat
Deelgebieden en planning
3. Een ruggengraat met ribben als bindend element voor Park 16Hoven De Van der Duijn van Maasdamweg is de hoofdontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk. Vanaf de Van der Duijn van Maasdamweg vertakt een aantal lanen. De Van der Duijn van Maasdamweg vormt de zogenaamde ‘ruggengraat’ van de wijk met de lanen als ‘ribben’.
Glob ba le plannii ng
4. De gradiënt, een geleidelijke overgang van dun naar dicht bebouwd De bebouwingsdichtheid in het gebied loopt geleidelijk op van west naar oost. Het westelijk deel van Park 16Hoven voor de bouw van riante woningen met ruime tuinen. Het oostelijk deel van Park 16Hoven is zowel over de weg als met het openbaar vervoer zeer goed bereikbaar. Dit maakt dit oostelijk deel geschikt om in een hogere dichtheid te bouwen. Zo geeft de gradiënt op natuurlijke wijze aanleiding tot een aangename variatie in woningtypes zonder dat er chaos ontstaat.
Park 16Hoven bestaat uit verschillende buurten, waarvan de Vijverbuurt en de Bovenbeek de eerste buurten zijn die worden ontwikkeld.
De realisatie van Park 16Hoven vindt gefaseerd plaats en zal meerdere jaren vergen. Hierboven een overzicht van de globale planning van de start bouw van de diverse buurten. Enkele jaren voorafgaand aan de start bouw worden de terreinen opgeschoond en voorbelast. De planning is nog globaal en kan veranderen.
15
16
Doorsnede lanen Vijverbuurt
VIJV VERBUU URT De Vijverbuurt is gelegen aan de oostzijde van het park en de plas. De buurt wordt aan de noordzijde begrensd door de Van der Duijn van Maasdamweg. Aan de zuidzijde vormt de Beekweg de grens. Aan de oostzijde wordt de buurt Bovenbeek ontwikkeld. De ligging van deze straten in de wijk is te zien op de overzichtskaart op pag. 24. De Vijverbuurt is opgebouwd uit twee lanen, de Buys Ballotlaan en de Copernicuslaan, twee binnenwerelden, de Van Leeuwenhoekhof en de Linnaeushof. De particuliere kavels zijn gelegen aan de Van Leeuwenhoekhof en langs de Beekweg. De Van der Duijn van Maasdamweg De Van der Duijn van Maasdamweg is de belangrijkste ontsluitingsweg van Park 16Hoven. De bebouwing langs deze weg vormt het visitekaartje van de wijk. Er zijn vier delen in de weg te onderscheiden die qua inrichting en uitstraling variëren. De Vijverbuurt grenst aan het centrale deel van de weg met een ruime maat en een open karakter door een brede middenberm met water. Langs de Van der Duijn van Maasdamweg staan de zogenaamde laanvilla’s. Deze bestaan uit meerdere woningen, maar ogen als een zeer grote woning. Deze woningen zijn inmiddels gebouwd en opgeleverd.
7,50
1,2 2,15
5,30
2,15 1,2
7,50
Buys Ballotlaan
De lanen De lanen zijn onderdeel van de hoofdstructuur van het gebied en geven toegang tot de binnenwerelden. Alle lanen zijn verschillend van karakter. Dit onderscheid wordt gemaakt door een toenemende bebouwingsdichtheid van west naar oost. Bovendien krijgt elke laan een eigen profiel; in het westelijk deel van de wijk hebben de woningen ruime voortuinen, in het oostelijk deel van de wijk neemt de diepte van de voortuin af ten gunste van het openbaar groen. Het karakter van elke laan wordt versterkt door per laan een bepaald type boom toe te passen. Het karakter komt ook in de dichtheid en de uitstraling van de bebouwing tot uiting. In het westelijk deel is ruimte voor architectonische variatie tussen de woningen; in oostelijke richting wordt de uiterlijke samenhang tussen de woningen groter. Kenmerkend voor de lanen is de herkenbaarheid van de individuele woning.
5,00
1 1,2 2,75
7,10
2,75 1,2 1
5,00
17 Copernicuslaan
De Buys Ballotlaan vormt de meest westelijk gelegen laan. Langs deze laan worden vrijstaande villa’s en één 2-onder-1 kapwoning gebouwd. Alle woningen hebben een ruime voortuin van 7.50 meter diep. Er is veel uiterlijke variatie tussen de villa’s, die elke woning tot een uniek exemplaar maakt. De Copernicuslaan heeft een meer stedelijke uitstraling met een dichtere bebouwing van achttien vrijstaande en twaalf geschakelde villa’s. De woningen langs de Copernicuslaan zijn inmiddels gebouwd en opgeleverd.
1
8
2
0 57
De binnenwerelden De binnenwerelden zijn de verborgen buurtjes in Park 16Hoven en zijn openbaar toegankelijk. Het zijn werelden op zich met ieder een eigen sfeer en identiteit, die worden bepaald door de inrichting en de bebouwing. Elke binnenwereld is uniek: de inrichting van het openbaar gebied en de bebouwing wijken per binnenwereld duidelijk af van andere binnenwerelden.
56
57
57
4
6
3 8
Bu
5
10
7
Ba
ee
nL
ys
Va
llo
(4)
12
tla
uw
an 14
11
f
ho
ek
ho
9
en
50 m
13
25 m
150 m
15
75 m 1 00 m 125 m
175 m
25
1
18
Be
ek
we
g
Afstanden horecapaviljoen park (nog in ontwikkeling, bouw paviljoen volgt in nabije toekomst) naar vrije kavels Vijverbuurt
18
De Van Leeuwenhoekhof is prachtig gelegen aan de plas. Deze binnenwereld bestaat uit negentien ruime tot zeer ruime particuliere kavels, die tezamen de oostrand van het park vormen. Vanuit de Van Leeuwenhoekhof heeft u direct toegang tot het park. De parksfeer loopt door in de buurt door de groene erfafscheidingen en de inrichting van de straat. Dit maakt deze binnenwereld tot een bijzondere plek binnen Park 16Hoven. De Linnaeushof is gelegen tussen de Buys Ballotlaan en de Copernicuslaan. Deze binnenwereld wordt ingericht met een grote vijver met aan één zijde een graszone. Rondom de vijver en het groen zijn vrijstaande en geschakelde villa’s voorzien. Deze woningen worden projectmatig gebouwd en zijn allemaal georiënteerd op het water en het groen. Beekweg De Beekweg is één van de lange lijnen in Park 16Hoven. De weg transformeert tot een nieuw polderlint met woningen die uitkijken over het water met een zeer brede openbare oever. De buitenruimte ondersteunt het karakter van een polderlint en bestaat uit een zo smal mogelijke rijbaan met aan de noordzijde woningen en aan de zuidzijde een watergang met een brede, natuurlijke oever en een groenstrook met karakteristieke polderbomen. De Beekweg loopt ook door in de naastgelegen buurt de Bovenbeek.
BO OVE ENB BEE EK 1E FA ASE De Bovenbeek 1e fase is gelegen ten oosten van de Vijverbuurt. Deze buurt wordt aan de noordzijde eveneens begrensd door de Van der Duijn van Maasdamweg en aan de zuidzijde door de Beekweg. Aan de oostzijde grenst de buurt aan het HSL-park. De ligging van deze straten in de wijk is te zien op de overzichtskaart op pag. 24. De Bovenbeek is opgebouwd uit twee lanen, de Van der Waalslaan en de Tinbergenlaan (incl. het bouwblok met de basisschool en appartementen aan het HSL-park), twee binnenwerelden, de Goedaerthof en Eijkmanhof. De particuliere kavels zijn gelegen langs de Beekweg ten zuiden van de lanen en binnenwerelden.
De lanen Langs de Van der Waalslaan komen korte rijtjes van twee, drie of vier geschakelde woningen aansluiten. De woningen zijn riant en hebben ruime achtertuinen, soms grenzend aan water. De woningen in de gehele laan vormen een eenheid qua uitstraling en compositie, maar de individuele woning is binnen de blokken te onderscheiden. De Van der Waalslaan heeft een ruim profiel bestaande uit een rijbaan van circa 8 meter met aan weerszijden een groenstrook van circa 3 meter. Langs de groenstrook is op de rijbaan ruimte om te parkeren.
Langzaamverkeersroute door de verschillende binnenwerelden
19
Doorsnede lanen Bovenbeek De Tinbergenlaan heeft een meer stedelijk karakter. De bebouwing aan weerszijden van de laan is stevig en compact. Het profiel van de laan ondersteunt dit. Het is opgebouwd uit een groene middenberm met aan weerszijden eenrichtingsrijbanen. Aan de westzijde van de laan zijn eengezinswoningen geschakeld tot rijen. Aan de oostzijde van de laan ligt een bouwblok van appartementen met de basisschool. Dit bouwblok accentueert de kruising van de Van der Duijn van Maasdamweg met het HSL-park binnen de wijk. Het appartementengebouw krijgt op deze hoek een hoogte accent van 9-lagen. De school is 2 en 3-laags en bevat een gymzaal, speellokaal en een ruime aula. Het HSL-park krijgt een groene inrichting met wandel- en fietsroute, en plekken voor sport en spelen. De binnenwerelden Tussen de Copernicuslaan en de Van der Waalslaan ligt binnenwereld de Goedaerthof (projectnaam Verborgen Tuin). Centraal in deze binnenwereld ligt een groene ruimte die aan de west- en oostzijde wordt omsloten door geschakelde eengezinswoningen. Aan de noord- en de zuidzijde zijn 2-onder-1 kapwoningen gelegen. Het karakter van de binnenwereld wordt bepaald door de groene ruimte. De eengezinswoningen grenzen met een veranda aan deze openbare groene binnenruimte. Door de binnenwereld loopt een langzaam-verkeersroute van het park naar de basisschool.
3,00
3,00
3,40
8,20
3,40
3,00
3,00
Van der Waalslaan
De binnenwereld Eijkmanhof (projectnaam De Groene Waaier) doet qua ruimtelijke structuur zijn naam eer aan. Het gebied is opgebouwd uit een drietal stroken met eengezinswoningen, die in de vorm van een waaier zijn gerangschikt met groene scheggen tussen de woningen. Op de kop loopt een watergang die de woningen scheidt van bebouwing langs de Van der Waalslaan. Ook hier loopt de langzaamverkeersroute door de binnenwereld, komend uit de Goedaerthof. Beekweg De Beekweg is één van de lange lijnen in Park 16Hoven. De weg transformeert tot een nieuw polderlint met woningen die uitkijken over het water met een zeer brede openbare oever. De buitenruimte ondersteunt het karakter van een polderlint en bestaat uit een zo smal mogelijke rijbaan met aan de noordzijde woningen en aan de zuidzijde een watergang met een brede, natuurlijke oever en een groenstrook met karakteristieke polderbomen. De Beekweg loopt door uit de naastgelegen buurt de Vijverbuurt.
3,00
20 Tinbergenlaan
5,80
7,60
5,80
3,00
21
INRICHTING VAN HET OPENBAAR GEBIED Algemeen De inrichting van het openbaar gebied in Park 16Hoven wordt gekenmerkt door een groen en statig karakter. In elke laan worden stevige bomen aangeplant, die kunnen uitgroeien tot bomen van 12 tot 18 meter. Plantvakken versterken de groene uitstraling van de lanen en bevorderen de groeiomstandigheden van de bomen. De binnenwerelden krijgen een groene, informele uitstraling. De weg wordt gescheiden van de tuinen door grasstroken waarin bollen, zoals krokus of sneeuwklokje, worden aangeplant. De inritten liggen in deze grasstroken. Op sommige plaatsen splitst de weg. Hier ontstaan ‘graseilanden’ waarin kleine bomen (6 tot 10m) geplant worden. De verharding van de rijwegen (auto) bestaat uit een gebakken klinker (roodbruin gereduceerd, zie afbeelding). Dit is een mooie, duurzame steen met een warme uitstraling. In de lanen zullen zo min mogelijk obstakels worden geplaatst, zodat ze een doorgaand karakter krijgen. Wel worden op een aantal plaatsen verkeersdrempels aangelegd om het 30 km per uur regime aan te duiden. Parkeren vindt voornamelijk op eigen terrein plaats. Daarnaast zijn de lanen zo gedimensioneerd, dat er ook voor bezoekers voldoende parkeermogelijkheden zijn. Fietsers maken gebruik van
Granito-stoeptegels en rijweg met gebakken klinker
22
Sierkers (Prunus)
de rijbaan. In de binnenwereld maken voetgangers ook gebruik van de rijbaan, dit is mogelijk door de lage verkeersintensiteit en het informele karakter. Langs de laan wordt een trottoir gemaakt, uitgevoerd in granito stoeptegels. Inrichting Van Leeuwenhoekhof Karakteristiek in de Van Leeuwenhoekhof zijn de twee plekken aan de grote parkvijver. Op deze plaatsen vouwt het park zich als het ware de binnenwereld in. Door hier een aantal parkbomen toe te passen wordt de parksfeer de binnenwereld ingehaald. De plekken worden als verblijfsplekken ingericht. Door de hoogte van het maaiveld te variëren, worden zitplekken aan het water gecreëerd met een kleine speelplek. Aan de achterzijde van de kavels aan de vijver worden op openbaar terrein water- en oeverplanten, zoals Lisdodde aangeplant. Als boomsoort in deze binnenwereld is gekozen voor de sierkers (Prunus). Deze boom heeft een zeer uitbundige bloei. Er is gekozen voor verschillende typen met licht roze tot donkerroze bloemen. De periode van bloei varieert van najaar en vroeg voorjaar tot maart/april. Aan de kaveleigenaren (kavels nr. 1 t/m 19) wordt een prunus aangeboden die door de gemeente in de voortuin op een daartoe aan te wijzen plek wordt aangeplant. Zo wordt het groene karakter van de wijk bevorderd en wordt de overgang van tuin naar openbaar gebied verzacht. Kaveleigenaren in de Van Leeuwenhoekhof zijn verplicht als erfafscheiding een hoge
Haagbeuk (Carpinus betulus)
groene haag toe te passen. De haagbeuk (Carpinus betulus) is bijvoorbeeld een haag, die goed in deze omgeving gedijt. Inrichting Beekweg De Beekweg is een belangrijke landschappelijke drager van het plan. De oude karakteristieke polderlijn is zichtbaar in de nieuwe inrichting van Park 16Hoven, doordat hier een brede watergang is gerealiseerd met een zone waterplanten zoals waterlelies. Langs het water wordt een brede groene zone aangelegd, die flauw afloopt naar de waterrand. Langs de waterrand komt een onverhard voetpad. Om het landschappelijk karakter van de Beekweg te benadrukken is gekozen voor passende bomen, zoals zuileiken, elzen en wilgen. De weg is uitgevoerd met een landelijk karakter, door de aanleg van een greppeltje aan de noordzijde die tevens als regenwaterafvoer dient. De weg is uitgevoerd in gebakken klinkers. De inrit naar de kavels wordt met een dammetje over de greppel aangelegd. Aan de zijde van de woningen ligt een smal trottoir langs de greppel.
Doorsnede Beekweg
2,50
3,00
7,50
10,00
15,00
5,00
Waterlelies
23
Van der Duijn van Maasdamweg 566 570
564
568
562
552 560
558
556
550
542
554
548
546
540
538
536
516
514
512
502
544
510
508
506
496
500
494
492
504
490
488
486
482
484
480
478
476
474
472
470
2
572
1
574
462
436/456
460
434
458
518/534
4
1
2
1
3
4 23
21
19
17
15
11
13
9
7
15
5
14
13
6
3
4
Goedaerthof
5
2 1
8
5
6
6 8
27
10
12
33
14
14
31
12
11
29
10
9
3
7
20
7
6
35
6
8
5
18
53 32 34
36
55
38
57
28
40
26
25
59
24
23
14
61
42
63
13
19
14
65
13
48
24
32
29
17
Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
46
30
27
16
Gerealiseerde en projectmatige woningen
69
15
18
161
Beekweg
Vrije kavels
67
16
15 167 171
159
50
Goedaerthof 70
177
44
157
68
66
64
62
60
58
56
54
52
Van der Waalslaan
Goedaerthof
51
Goedaerthof
28
49
12
Copernicuslaan
26
47
19
22
Linnaeshof
24
45
20
17
11
12
11
Buys Ballotlaan
22
43
10
10
9
21
Van Leeuwenhoekhof
20
18
41
16
15
9
13
8
7
30
71
18 25
181
25
37
39
36
35
34
DE E KA AVE ELS S In de Vijverbuurt wordt door de gemeente Rotterdam een aantal particuliere kavels aangeboden. Deze kavels bevinden zich nabij de plas in Vijverzoom (19 kavels) en langs de Beekweg (21 kavels). De kavels variëren in ligging en grootte. Op deze kavels kan naar eigen ontwerp een woning worden gebouwd. Het ontwerp van de woning moet wel voldoen aan bebouwingsregels. Deze regels zijn te vinden in de volgende hoofdstukken. Tot en met 2011 zijn inmiddels 16 kavels verkocht. De resultaten van deze ontwikkelingen zijn reeds te zien.
Welsttandssvrij De kavels in Vijverzoom en langs de Beekweg zijn door de gemeenteraad aangewezen tot welstandsvrij gebied. Dit betekent dat voor deze kavels geen welstandscriteria gelden; hier bestaat dus de mogelijkheid naar eigen ontwerp een woning te realiseren. Excessen zijn echter niet toegestaan en zullen in voorkomende gevallen worden aangepakt. Een exces wil zeggen: een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij om zaken waaraan een groot deel van de mensen zich ergert; dit heeft ondermeer betrekking op: - het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor de omgeving waarin het zich bevindt; - toepassing van felle of contrasterende kleuren; - ernstige verwaarlozing van het uiterlijk van een bouwwerk.
De kavels grenzen met de voorzijde aan de hof en met de achtertuin aan de plas van park De Buitenplaats. Deze kavels zijn langgerekt van vorm. De achtertuinen zijn gelegen op het zuidwesten, zeer gunstig qua bezonning van de tuin. Twee kavels hebben de mogelijkheid een woning direct aan de plas te bouwen. Voor alle kavels geldt dat in de plas een steiger en/of vlonder mag worden aangelegd. Kavels aan de hof [kavelnummers 5 en 12 t/m 19] De kavels 5 en 12 t/m 17 zijn gelegen aan de achterzijde van de woningen langs de Villalaan. De diepte van de kavels varieert van circa 32 meter tot circa 38 meter. Ze zijn oost-west georiënteerd. De achtertuinen zijn gelegen op het noordoosten. De kavels 18 en 19 zijn gelegen aan de achterzijde van de kavels langs de Beekweg. Deze zijn driehoekig van vorm. De afmetingen bedragen circa 25 meter breed en circa 20 of 15 meter diep. Ze zijn noord-zuid gericht. Achtertuinen zijn gelegen op het zuiden. Het oppervlak van alle kavels varieert vanaf circa 700 m² tot ruim 900 m². De voortuinen grenzen direct aan de openbare hof. Bomen In het openbaar gebied rondom de kavels in Vijverzoom worden prunussen geplant. Aan alle kaveleigenaren in Vijverzoom (nr. 1 t/m 19) wordt na oplevering van de woning een prunus aangeboden. Kaveleigenaren kunnen kiezen uit verschillende typen. De boom wordt door de gemeente in overleg met de kaveleigenaar op een nader te bepalen plek in de voortuin geplant.
Vijveerzoo om
B eekkweg
De kavels in Vijverzoom kunnen worden verdeeld in drie typen:
Alle kavels langs de Beekweg behoren tot hetzelfde kaveltype.
Kavels aan de watergang [kavelnummers 1 t/m 4] Deze kavels zijn circa 750 m² groot. Ze grenzen aan de zuidzijde aan de hof. Een watergang aan de achterzijde van de kavels vormt de grens met de tuinen van de laanvilla’s aan de Van der Duijn van Maasdamweg. Alle kavels zijn circa 37 meter diep en circa 20 meter breed. De achtertuinen zijn gelegen op het noordwesten.
Beekweg [kavelnummers 20 t/m 40] De afmetingen en het oppervlak van de kavels langs de Beekweg variëren, overeenkomstig het principe van de gradiënt. Aan de parkzijde bevinden zich de grootste kavels met oppervlaktes van circa 800 tot 1000 m². In oostelijke richting neemt het kaveloppervlak af tot circa 600 à 700 m². De achtertuinen zijn gesitueerd op het noordwesten. Alle kavels zijn circa 34 meter diep. Woningen op kavels langs de Beekweg zijn georiënteerd op de Beekweg (en op de laan indien sprake is van hoekkavels).
Kavels aan de plas [kavelnummers 6 t/m 11] Deze kavels zijn zeer ruim. Het kaveloppervlak bedraagt circa 1100 m² tot 1500 m².
25
REG GELGEV VING G Bij de bouw van uw woning moet u voldoen aan regelgeving uit geldende beleidskaders en de specifiek voor Park 16Hoven opgestelde bebouwingsregels. Ten aanzien van uit-, aan-, en bijgebouwen geldt landelijke wetgeving.
Beleiid skaaders Bouwplannen moeten voldoen aan de bepalingen uit de onderstaande documenten. Bouwbesluit Het Bouwbesluit bevat de minimum bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken, zoals woningen, kantoren, winkels e.d. in Nederland moeten voldoen. De eisen hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Rotterdamse Bouwverordening In de gemeentelijke bouwverordening zijn verschillende zaken geregeld, zoals de procedures voor vergunningsaanvragen, voorwaarden voor sloopwerkzaamheden en de uitvoering en oplevering van bouwwerkzaamheden. De Bouwverordening Rotterdam 1993 is in september 2005 herzien. Via de website van de gemeente Rotterdam kunt u de Rotterdamse Bouwverordening downloaden. Bestemmingsplan Polder Zestienhoven Het bestemmingsplan Polder Zestienhoven vormt het juridische kader voor nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Dit plan is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraad en is op 25 april 2007 onherroepelijk verklaard door de provincie ZuidHolland. In het bestemmingsplan staan de Vijverzoom en Beekweg opgenomen in de bestemmingsvlekken ‘Woningen Ib’ en ‘Woningen Iib’. Randvoorwaardennota Door de deelgemeente Overschie zijn voor de particuliere kavels stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld en vastgesteld. In de randvoorwaardennota worden voorwaarden omschreven, waar particulieren en projectontwikkelaars zich aan
26
dienen te houden bij de ontwikkeling van een of meerdere woningen. Bepalingen uit deze randvoorwaardennota zijn overgenomen in dit informatieboek en op de kaveltekeningen.
B ebo o uwing n sreg g els Voor de kavels in de Vijverzoom en langs de Beekweg zijn bebouwingsregels opgesteld. Het aantal regels is beperkt gehouden en ze zijn zo opgesteld dat u veel vrijheid krijgt. Het blijft echter noodzakelijk voorwaarden te stellen aan de ontwikkeling van de woningen, om zo te garanderen dat: woningen op naast elkaar gelegen kavels elkaar niet hinderen; er voldoende ruimte en zicht naar de omgeving ontstaat; de landschappelijke kwaliteiten van het stedenbouwkundig plan gehandhaafd blijven. Veel individuele vrijheid bij het ontwerpen van een huis zorgt voor veel variatie in woningen, zowel in plaats op de kavel als in uiterlijk. Kavel De kavel is het totale grondoppervlak dat aan de particulier wordt verkocht. Niveau kavels De kavels worden aangelegd op het peilniveau NAP -4.80 meter. Dit peilniveau maakt een goede aanleg van nutsvoorzieningen en ontsluiting van de kavel mogelijk. Een ophoging van het maaiveld met 1 m. rondom de woning is toegestaan (tot NAP -3,80 meter). Deze ophoging dient minimaal 1 meter uit de erfgrens en aan de voorzijde binnen het bebouwingsvlak te liggen. Een verdiepte inrit aan de voorzijde is toegestaan op 3 meter uit de uitgiftegrens. De bovenkant van de begane grondvloer van de woningen moet ten minste zijn gelegen op een hoogte van NAP -4,70 meter. De kavels in de Vijverbuurt die grenzen aan de plas (nr. 6 t/m 11) kennen naast het deel dat is aangelegd op NAP –4.80 meter een lager gelegen deel. Dit deel is ongeveer 20 meter breed en loopt vanaf de plas gezien flauw op naar NAP –4.80 meter.
27
Bebouwingsveld Het bebouwingsveld is dat deel van de kavel waarbinnen de woning moet worden gebouwd. De positie van het bebouwingsveld ligt vast en staat op het SMP aangegeven.
Alle bebouwing moet binnen het bebouwingsveld worden geplaatst; dit geldt ook voor uitstekende delen zoals balkons, dakoverstekken, luifels, goten etc. Hierop gelden enkele uitzonderingen: - Indien bewoners van twee naast elkaar gelegen kavels besluiten hun garages en/of bergingen op de kavelgrens te koppelen dan mag aan die zijde buiten het bebouwingsveld worden gebouwd tot een maximale hoogte van 3 meter (gerekend vanaf peil NAP –4.80 meter). Deze uitzondering vervalt, zodra één van beiden van deze optie afziet. - Volledig onder het maaiveld geplaatste bebouwing (onder NAP –4.80 meter) mag buiten het bebouwingsveld worden gesitueerd. Daarbij moet wel een minimale afstand van 1 meter tot de kavelgrens worden aangehouden. Maximaal bebouwd oppervlak Het maximaal bebouwd oppervlak is het grootst mogelijke oppervlak dat binnen het bebouwingsveld bebouwd mag worden. Het maximaal te bebouwen oppervlak is gerelateerd aan het kaveloppervlak.
Kaveloppervlakte tot en met 600 m² 601 m² - 720 m² 721 m² en groter
Max. bebouwingsoppervlak 30% x kaveloppervlak 180 m² 25% x kaveloppervlak
Maximum bebouwd oppervlak
28
Bij het berekenen van het bebouwd oppervlak dient de buitenkant van de gevel te worden aangehouden. Dakoverstekken en/of dakgoten tot en met 50 cm mogen buiten de berekening worden gelaten. Van dakoverstekken en/of goten breder dan 50 cm telt het verschil ten opzichte van 50 cm mee als bebouwd oppervlak. Het totale bebouwde oppervlak dient op de bouwtekeningen te worden vermeld. Bij de bepaling van het aantal m² bebouwd oppervlak tellen enkel de m² gelegen boven het maaiveld/straatpeil mee. Kelders en/of souterrains, gelegen onder NAP –4.80 meter tellen niet mee. Parkeerplaatsen Op elk kavel dienen minimaal twee parkeerplaatsen voor auto’s te worden gerealiseerd. Dit mogen carports of open plaatsen zijn. De parkeerplaatsen zijn bij voorkeur naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn gelegen. Parkeerplaatsen in garages worden niet meegerekend. Inritten Per kavel mag één inrit worden aangelegd in de zogenoemde inritzone. Ter plaatse van de inrit mag de erfafscheiding worden onderbroken. Deze onderbreking mag maximaal 3 meter breed zijn. Voor kavels aan de Beekweg geldt dat de inritten van twee naast elkaar gelegen kavels gekoppeld mogen worden op de kavelgrens, zodat één gezamenlijke, significant smallere inrit ontstaat. De onderbreking in de erfafscheiding bij een gezamenlijke inrit mag maximaal 5 meter breed zijn. Aan kruisingen mogen geen inritten worden geplaatst in verband met de verkeersveiligheid. Inritten, gelegen binnen een afstand van 5 meter tot de hoek van een kavel gelegen aan een kruispunt worden niet vergund. Bebouwing Op een kavel mag één woning worden gebouwd. In de woning kan een praktijkof werkruimte worden gevestigd. Deze praktijk- of werkruimte mag maximaal 30% van de vrije vloeroppervlakte van de woning beslaan.
Maximale bouwhoogte De maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 12 meter gemeten van het peil NAP –4.80 meter, de maximale goothoogte is 8 meter. Deze maximale bouwhoogte is vastgelegd in het bestemmingsplan Polder Zestienhoven. Het bestemmingsplan staat maximaal drie bouwlagen met een plat dak of twee bouwlagen met een kap van maximaal 60 graden toe. Per bouwlaag wordt een maximale hoogte aangehouden van 4 meter. Maximaal bouwvolume Het maximale bouwvolume is het maximale volume in m³ dat binnen de bebouwingsenvelop mag worden gebouwd. Het maximaal te bouwen volume is gerelateerd aan het kaveloppervlak.
Kaveloppervlakte tot en met 600 m² 601 m² - 750 m² 751 m² - 1000 m² 1001 m² - 1090 m² 1091 m² - 1200 m² 1201 m² - 1320 m² 1321 m² - 1500 m² 1501 m² en groter
Max. bouwvolume 1,5 x kaveloppervlak 900 m³ 1,2 x kaveloppervlak 1200 m³ 1,1 x kaveloppervlak 1320 m³ 1,0 x kaveloppervlak 1500 m³
Maximum bouwvolume
Uitstekende delen, zoals balkons, luifels, dakoverstekken en goten worden niet tot het bouwvolume gerekend; deze elementen moeten echter wel binnen de bebouwingsenvelop vallen. Voor de kavels 20, 29 en 30 aan de Beekweg blijven de eerder vastgestelde bouwvolumes gehandhaafd: - kavel 20: max. 1200 m³ - kavels 29 en 30: max. 734 m³ Schoorstenen Schoorstenen zijn gebouwde elementen, die noodzakelijk zijn voor het technisch goed functioneren van de woning. Ze mogen daarom buiten de bebouwingsenvelop steken en maximaal 1 meter boven de nok uitsteken. Oriëntatie De woningen aan een laan, de Beekweg, of openbaar groen, zijn altijd deels gericht op de straat, waartoe vanuit de straatgevel zicht op de straat mogelijk is (raampartijen). Voor hoekkavels geldt dat beide straatgevels op de weg zijn gericht. Erfafscheidingen Belangrijk voor het groene beeld zijn de erfafscheidingen van tuin (privégebied) naar openbaar gebied. In het Bouwbesluit is bepaald dat gebouwde erfafscheidingen tussen privéterrein en openbaar gebied aan de voor- en zijkant maximaal 1 meter hoog mogen zijn. Erfafscheidingen tussen kavels kunnen in overleg met de buren worden bepaald.
Bij de bepaling van het bouwvolume (aantal m³) wordt gerekend met het deel van de bebouwing boven het maaiveld (straatpeil, NAP -4,80 meter). Het deel van kelders en/of souterrains, gelegen onder NAP –4.80 meter, telt niet mee in deze berekening. Bij de berekening van het bouwvolume moet de buitenkant van gevel en dak worden aangehouden. Het totale volume dient op de bouwtekeningen te worden vermeld.
29
Voor de woningen aan de Van Leeuwenhoekhof geldt: Tuinen moeten op de grens van privégebied naar openbaar gebied worden afgeschermd door een middelhoge groene haag. De gewenste hoogte van deze haag is 1.40 meter en de breedte 0.75 meter. Robuuste, groene hagen hebben de voorkeur. De haag mag worden onderbroken door een inrit. Gebouwde erfafscheidingen zijn niet toegestaan in de Vijverzoom. Voor de woningen gelegen aan de Beekweg geldt: - Aan de kant van de Beekweg worden geen nadere eisen gesteld aan erfafscheidingen. - Bij hoekkavels gelegen langs een laan, straat of openbaar groen dient een hoge groene erfafscheiding geplaatst te worden langs de achtertuin en tot circa halverwege de zijtuin, zodat de straat een groen aanzicht krijgt. Oevers en beschoeiing Daar waar de kavel grenst aan water loopt de kavel schuin af naar de beschoeiing, die een hoogte heeft van 15 cm boven het peil van het water (NAP – 6.0 meter). Door de hoogte van de beschoeiing vast te leggen ontstaat een eenduidig beeld aan de waterkant. De lage beschoeiing in combinatie met het talud zorgt er bovendien voor dat de tuin een directe relatie krijgt met het water. Om te voorkomen dat de tuin te steil afloopt naar het water, is een minimale diepte van het talud vereist. Deze afstand bedraagt bij de meeste kavels 3.15 meter. Het is mogelijk om het talud zelf dieper (en dus minder steil) te maken of aan het water een verlaagd terras aan te leggen. In beide gevallen dient de beschoeiing zoals hierboven beschreven gehandhaafd te blijven. De kavels gelegen aan de plas (nr. 6 t/m 11) lopen flauw af; van NAP–4.80 meter op het bebouwingsveld op de kavel tot NAP–5.85 meter aan de waterkant (bovenkant beschoeiing). Ook bij deze kavels dient de beschreven beschoeiing gehandhaafd te blijven en dienen de kavels vanaf de beschoeiing schuin op de lopen over een zone van minimaal 3.15 meter.
30
Voorbeeld van een verlaagd terras aan het water
Voorbeeld van een steiger
Steigers & vlonders Voor de bouw van een steiger moet een bouwvergunning worden aangevraagd. Voor de aanleg van een steiger en/of een vlonder geldt een meldingsplicht bij het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, op basis van de nog te nemen gebiedsgerichte ontheffing. Voor de Vijverbuurt gelden de volgende regels: - De aan de plas gelegen kavels in Vijverzoom (kavelnr. 6 t/m 11) mogen in de zogenoemde steigerzone een steiger en/of een vlonder bouwen. De gemeente Rotterdam geeft vooraf toestemming om binnen deze zone een steiger en/of vlonder te bouwen. Het water van de plas blijft echter eigendom van de gemeente Rotterdam, die daarmee tevens verantwoordelijk blijft voor het onderhoud ervan. - De positie van de steiger en/of de vlonder is binnen de steigerzone vrij te kiezen. - De steiger of vlonder mag maximaal 7.5 meter breed zijn, en maximaal 5.5 meter uit de oever steken. - De onderkant van de constructie moet worden aangelegd op maximaal 0.5 meter boven het toekomstige waterpeil NAP–6.0 meter. Regenwaterafvoer In Park 16Hoven wordt waar mogelijk de regenwaterafvoer van verharde oppervlakken via een apart systeem aangesloten op het oppervlaktewater. Dit wordt afkoppelen genoemd. Het uitgangspunt hierbij is dat dit geen negatieve effecten mag hebben op de waterkwaliteit. Vooral schone oppervlakken zoals daken worden daarom afgekoppeld. Kavels die grenzen aan water dienen het hemelwater van daken en overige verharde oppervlakken via (voorzieningen op) het eigen terrein direct op het aangrenzende oppervlaktewater te lozen. De kavels die niet direct aan het oppervlaktewater grenzen dienen de hemelwaterafvoer van daken en overige verharde oppervlakken aan te sluiten op het gemeentelijke schoonwaterriool in de straat. Materialen die in contact komen met regenwater, zoals goten, regenpijpen, gevelbekleding, etc. mogen niet uitloogbaar zijn. Hiervoor dienen alternatieve materialen te worden gekozen, zoals kunststof, gecoat staal, etc.
Afvalinzameling De afvalinzameling in Park 16Hoven wordt door de Roteb uitgevoerd, deels via mini-containers (kliko’s) en deels via ondergrondse containers. Voor alle kavels in de Van Leeuwenhoekhof en aan de Beekweg geldt dat zij een mini-container krijgen. Bij deze kavels dienen de minicontainers op eigen terrein uit het zicht gestald te worden. Indien de opstelruimte aan de voorzijde van de woning wordt geplaatst dan dient deze bouwkundig of middels een groenontwerp uit het zicht te worden gehouden (aangeven op de bouwaanvraag).
R egee lgeving met bettrekkii ng g tot aaa n-- en u itbo ouwen n , bijgee bou u wen n Onderstaande informatie is alleen van toepassing op gerealiseerde/bestaande woningen, en kunnen dus niet gelijktijdig met de nieuwbouw worden gerealiseerd. Vergunningvrije bouwwerken Soms heeft u geen omgevingsvergunning nodig voor bouw of verbouw, bijvoorbeeld bij gewoon onderhoud of als u een kleine dakkapel aan de achterzijde van de woning wil. Met de Vergunningcheck van Omgevingsloket online kunt u snel nagaan of een vergunning nodig is. U kunt ook brochures downloaden via www.rotterdam.nl/ omgevingsvergunning. Voor deze plannen is het wel nodig om de voorwaarden uit het bestemmingsplan te controleren. Valt uw bouwwerk niet binnen de voorwaarden uit het bestemmingsplan, dan moet u toch toestemming vragen. De voor- en achterkant-benadering Belangrijk is waar u de aan- of uitbouw wilt bouwen. In de regel geldt, dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen ook de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een aan- of uitbouw aan de voor- of zijkant van de woning meestal niet vergunningvrij worden gebouwd. De bouwwerken moeten voldoen aan de voorschriften uit het bestemmingsplan en aan overige stedenbouwkundige en bouwkundige bepalingen, zoals de bebouwingsregels in dit informatieboek. Voor de exacte omschrijving van deze voorwaarden verwijzen wij u naar het Besluit op de website van de Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl).
31
BEELDINSP PIRATIE Het welstandsvrij bouwen op de kavels aan de Van Leeuwenhoekhof en de Beekweg biedt veel mogelijkheden voor uw eigen expressie en wensen (binnen de gegeven ruimtelijke randvoorwaarden). Op deze pagina treft u ter inspiratie een aantal voorbeelden die eerder in Park 16Hoven en elders zijn gerealiseerd. Zoals u ziet is er veel mogelijk in het uiterlijk en de opbouw van uw woning.
32
33
OPLE EVERIN NG VAN DE KAVELLS In dit hoofdstuk vindt u informatie met betrekking tot de oplevering van uw kavel en het aangrenzend gebied.
Peil e n taalud
schuin af naar de beschoeiing, die een hoogte heeft van 15 cm boven het peil van het water (NAP – 6.0 meter). Door de hoogte van de beschoeiing vast te leggen ontstaat een eenduidig beeld aan de waterkant. De lage beschoeiing in combinatie met het talud zorgt er bovendien voor dat de tuin een directe relatie krijgt met het water. Om te voorkomen dat de tuin te steil afloopt naar het water, is een minimale diepte van het talud vereist.
Wegen De buitenruimte ter hoogte van de kavelgrenzen wordt aangelegd op een hoogte van NAP – 4.80 meter. Ophoging kavels Elk kavel wordt aangelegd op een hoogte van NAP – 4.80 meter. Eventuele overtollige grond die vrijkomt bij het ontgraven ten behoeve van de fundering en eventuele kelders kan gratis bij een gemeentelijk depot in het plangebied worden afgegeven. De hiermee samenhangende kosten zijn voor rekening van de eigenaar. Geotechnisch onderzoek Uw bouwer/architect moet geotechnisch onderzoek (sonderingen) doen naar de draagkracht van de grond en zo nodig naar de z.g. verticale bodemstabiliteit (bij diepe ontgravingen). De uitvoering van sonderingsonderzoeken moet vooraf worden afgestemd met Gemeentewerken Rotterdam. Waterpeil Park 16Hoven krijgt een hoofdwatersysteem en een secundair watersysteem. Zo wordt de berging en de afvoer van water in tijden van regenval gewaarborgd en is er circulatie mogelijk in drogere tijden. Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is verantwoordelijk voor het peilbeheer. Het watersysteem krijgt een flexibel peil dat onder normale omstandigheden varieert van NAP – 6.00 meter tot NAP – 6.20 meter. Het Hoogheemraadschap neemt nog een definitief peilbesluit. Oevers en beschoeiing In Vijverzoom en aan de Beekweg is een aantal kavels direct aan water gelegen (nr. 1 t/m 4 en 6 t/m 11 en 27). Daar waar de kavel grenst aan water loopt de kavel
Deze afstand bedraagt bij de kavels gelegen aan de watergang parallel aan de Van der Duijn van Maasdamweg of aan het water in Binnensingel (nr. 1 t/m 4 en 27) 3.15 meter. Het is mogelijk om het talud zelf dieper (en dus minder steil) te maken of aan het water een verlaagd terras aan te leggen. In beide gevallen dient de beschoeiing zoals hierboven beschreven gehandhaafd te blijven. De kavels gelegen aan de plas (nr. 6 t/m 11) lopen heel flauw af; van NAP – 4.80 meter op het bebouwingsveld op de kavel tot NAP – 5.85 meter aan de waterkant (bovenkant beschoeiing). Ook bij deze kavels dient de beschreven beschoeiing gehandhaafd te blijven en dienen de kavels vanaf de beschoeiing schuin op de lopen over een zone van minimaal 3.15 meter.
35
Verkeeer en parkeren Bouwverkeer Voor de verkeersafwikkeling tijdens de bouwperiode is het noodzakelijk dat de bouwers hun bouwketen en bouwmaterialen uitsluitend op de eigen kavel plaatsen. De bouwers mogen hun auto’s alleen op de speciaal voor dit doel door de gemeente aangewezen tijdelijke parkeerplaatsen parkeren. Inritvergunning De Gemeente vraagt voor alle kavels tegelijk een inritvergunning aan. Op elke kaveltekening is een gearceerde strook aangegeven waarbinnen u uw inrit kunt plannen bij indiening van uw omgevingsvergunning (de zogenoemde inritzone). Hierbij dient u wel te voldoen aan de regelgeving met betrekking tot inritten opgenomen in hoofdstuk 4 Regelgeving. Op het moment dat uw woning gereed is wordt door de dienst Gemeentewerken uw definitieve inrit aangelegd. De aanleg wordt gebaseerd op de bij uw aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediende tekening. Het onderhoud van de inritten is voor rekening van de Gemeente Rotterdam.
Rioolsysteeem Riolering en Hemelwaterafvoer In Park 16Hoven zal een verbeterd gescheiden rioleringsysteem worden aangelegd. Regenwater wordt direct of via een regenwaterriool afgevoerd naar het oppervlaktewater; afvalwater wordt via een afvalwaterriool afgevoerd naar de afvalwaterzuivering. In Park 16Hoven wordt waar mogelijk het hemelwater van verharde oppervlakken afgekoppeld (aangesloten) op het oppervlaktewater. Het gaat dan om daken en schone verhardingen zoals woonstraten en tuinen. In de Vijverbuurt is afkoppelen van verharde oppervlakken gezien de structuur en de ruime opzet van de buurt goed mogelijk. Er wordt hier ingezet op het direct afkoppelen van het meeste verharde oppervlak. Op de afbeelding hiernaast is aangegeven op welke wijze de kavels in de Vijverbuurt het hemelwater dienen af te voeren.
36
Verhard oppervlak op eigen terrein afvoeren naar singels Verhard oppervlak afvoeren naar singles via IT-riolering Verhard oppervlak aangesloten op het verbeterd gescheiden stelsel
Hierbij geldt: Kavels die grenzen aan water (nr. 1 t/m 4 en 6 t/m 11 en 27) dienen het hemelwater van daken en overige verharde oppervlakken via (voorzieningen op) het eigen terrein direct op het aangrenzende oppervlaktewater te lozen. De kavels die niet direct aan het oppervlaktewater grenzen dienen de hemelwaterafvoer van daken en overige verharde oppervlakken aan te sluiten op het gemeentelijke schoonwaterriool in de straat. Voor het maken, hebben en houden van aansluitleidingen op de gemeentelijke riolering is een aansluitvergunning van de afdeling Waterhuishouding van Gemeentewerken Rotterdam vereist. Materiaalgebruik De bouwmaterialen die gebruikt gaan worden moeten zorgvuldig worden gekozen. In Park 16Hoven wordt een optimale kwaliteit van het oppervlaktewater nagestreefd. Daken en verhardingen worden, direct of indirect, afgekoppeld naar het oppervlaktewater. Daar waar alternatieven voorhanden zijn verdient het aanbeveling om, ten gunste van de kwaliteit van het oppervlaktewater, het gebruik van uitloogbare materialen (zoals zink, lood en koper) te vermijden. Riolering In Park 16Hoven zal een verbeterd gescheiden rioleringsysteem worden aangelegd. Regenwater wordt direct of via een regenwaterriool afgevoerd naar het oppervlaktewater; afvalwater wordt via een afvalwaterriool afgevoerd naar de afvalwaterzuivering.
Duurr zaam m bou uwen n Park 16Hoven is een wijk waar wonen in het groen centraal staat. De groene leefomgeving bepaalt voor een belangrijk deel de kwaliteit van de wijk. U wordt geadviseerd hiermee rekening te houden bij de ontwikkeling van uw woning. Zo verdient het de voorkeur enkel hout met een FSC keurmerk toe te passen.
N utss voorzienin ngen n Overige nutsvoorzieningen Overige nutsvoorzieningen, zoals elektra, gas (geen stadsverwarming), water, CAI, glasvezel en telecom vallen onder de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke nutsbedrijven: gas en elektra bij Eneco, water bij het Waterbedrijf Evides en CAI, glasvezel en telecom bij bedrijven naar keuze. De eigenaren vragen zelf de huisaansluitingen aan. De aanvraag voor en de aanleg van de genoemde huisaansluitingen dienen door en voor rekening van de eigenaar te geschieden. Aanvragen Water en Electra (bouw- en definitieve huisaansluiting) Voor het aanleggen van de benodigde leidingen zal een verzoek tot ontheffing bij de Dienst Gemeentewerken aangevraagd moeten worden, voorzien van een revisietekening waar de aan te leggen leidingen zijn ingetekend. Bij de ontheffing kunnen voorwaarden door de Gemeente worden gesteld. Tijdelijke aansluitingen Voor de bouw van uw woning dient u tijdig, minimaal 13 weken voor start bouw, via www.aansluitingen.nl een bouwaansluiting (tijdelijke aansluiting) aan te vragen. Omdat u niet tijdig over een definitieve postcode en huisnummer kan beschikken gebruikt u als bouwlocatie een postcode en huisnummer uit de omgeving. Bij de te selecteren diensten selecteert u zowel water als elektriciteit. Definitieve aansluitingen Tijdens de bouwwerkzaamheden dient tijdig, minimaal 13 weken voor de oplevering, een definitieve aansluiting te worden aangevraagd. Hier dient u wel de juiste postcode en huisnummer te vermelden. Nadere informatie omtrent de tijdelijke- en definitieve aansluitingen zijn opgenomen in de Afspraken bij de bouw van de woning, onderdeel van de koopovereenkomst. Vraag de bouwaansluiting gelijk aan met de Omgevingsvergunning.
37
Wie l egt w at aaa n? Aanleg van voorzieningen door de gemeente - De wegen en het openbaar groen; - De beschoeiingen van de kavels; onderhoud en vervanging van de beschoeiing dient door de kaveleigenaar te geschieden; - De inritten van de openbare weg naar de kavels worden door de gemeente aangelegd en onderhouden. Aanleg van voorzieningen door de eigenaren De eigenaren leggen (na aanvraag van de benodigde vergunningen) voor eigen rekening de volgende zaken aan: - De rioolaansluiting van de woning naar het openbare afvalwaterriool in de woonstraat; - De rioolaansluiting van de woning naar het openbare hemelwaterriool in de woonstraat of een slibopvangput en afvoer hemelwater naar oppervlaktewater; - De aansluitingen voor de overige nutsvoorzieningen; - De steiger en/of de vlonder.
38
39
DE KOO OP EN LEVER RING VAN GRO OND De gemeente Rotterdam levert de grond in eigendom conform de Algemene Voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam (2007), welke van toepassing zijn op de koop en levering van de onroerende zaak. De particuliere woningbouwkavels Park 16Hoven worden via loting aangeboden. Indien na de lotingprocedure kavels niet verkocht zijn en u heeft belangstelling, dan kunt u dit schriftelijk melden aan de Gemeente en wordt aan u gedurende 2 maanden een kosteloze optie verstrekt. De lotingsprocedure Voor wat betreft de vrije woningbouwkavels welke via loting aangeboden worden, verloopt de procedure zoals hieronder beschreven. Aanmelding en Registratie U maakt uw belangstelling voor een woningbouwkavel kenbaar door het opsturen van een aanmeldingsformulier waarna u een bevestiging ontvangt dat u geregistreerd bent voor een vrije woningbouwkavel. Zodra de datum voor de loting bekend is, wordt u tijdig op de hoogte gebracht wanneer deze plaatsvindt en welke kavels bij de desbetreffende loting worden aangeboden. U ontvangt dan alle relevante stukken voor die loting, inclusief de lotingvoorwaarden en koopprijzen. Officiële Inschrijving en Loting U neemt deel aan een loting indien de notaris tijdig uw inschrijfformulier en het lotingformulier waarop u uw voorkeurkavels kunt aangeven, in goede orde heeft ontvangen en de notaris uw inschrijving aan de loting schriftelijk heeft bevestigd. Voordat tot loting wordt overgegaan dient u tijdig de waarborgsom op de derdenrekening van de notaris te storten.
40
Na de hiervoor bedoelde bevestiging is het niet mogelijk uw inschrijving te annuleren. De loting is op naam gesteld en niet overdraagbaar. Na de loting ontvangt u bericht van de notaris dat u bent ingeloot of uitgeloot. De Gemeente ontvangt van de notaris een proces-verbaal van loting. Indien u wordt uitgeloot zal de notaris de waarborgsom zonder rente op uw rekening terugstorten. Als u wordt ingeloot, zal de notaris de waarborgsom overmaken naar de gemeente Rotterdam. De gegevens vermeld op het inschrijfformulier voor de loting worden ook gebruikt voor de te sluiten koopovereenkomst. Koopovereenkomst Na ontvangst van het proces verbaal van loting, ontvangt u binnen 3 à 4 weken na datum loting de door de gemeente opgestelde koopovereenkomst. In de Koopovereenkomst is ondermeer bepaald dat: - de Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken van Rotterdam (2007) van toepassing zijn; - koper uiterlijk 2 maanden voor de levering de gemeente schriftelijk dient mede te delen de naam van de notaris waar de levering zal plaatsvinden, waarop anders de gemeente de loting notaris zal aanwijzen; - koper binnen 9 maanden na datum loting een aanvraag voor een Omgevingsvergunning moet indienen bij de gemeente, afdeling Vergunningen. Koper een kopie van de bevestiging van de aanvraag van de Omgevingsvergunning dient toe te zenden aan de gemeente; - uiterlijk 15 maanden na inloting de levering van de kavel zal plaatsvinden, op voorwaarde dat de Omgevingsvergunning (vrijwel) onaantastbaar is. Voor de vervulling van die voorwaarde zullen partijen in ieder geval de voor de verlening van de Omgevingsvergunning geldende bezwarentermijn in acht nemen. De koper ontvangt verder tijdig voor de levering een factuur. Het op die factuur vermelde bedrag moet op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort worden;
- de eigenaar terstond na de datum van verlijden van de akte van levering dient te starten met de bouw en deze met bekwame spoed ononderbroken voort dient te zetten en te voltooien (artikel 13.1 onder sub b de Algemene Voorwaarden), met inachtneming van de door de gemeente vastgestelde werkterreinregels. Rekening houdend met deze voorwaarde dient u uw aannemer/bouwer van deze voorwaarde op de hoogte te stellen zodat datum start bouw juist in uw planning kan worden gezet. Nadat de Eigenaar aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat met de bouw gestart is, zal binnen een maand na deze mededeling de waarborgsom (zonder rente) worden terugbetaald, anders vervalt de waarborgsom aan de gemeente. Let op: - de koopovereenkomst is op naam gesteld en niet overdraagbaar; - de koper is niet gerechtigd de kavel in gebruik te nemen dan nadat de levering heeft plaatsgevonden; - in verband met uw planning van voorgenomen start bouw van de woning en levering van de grond, dient u ook rekening te houden met de termijn van acceptatie van uw hypotheekofferte. De hiervoor beschreven bepalingen zullen nader uitgewerkt worden in de koopovereenkomst. De Gemeente behoudt zich het recht voor om de procedures aan te passen. Op het moment dat de informatie voor een loting wordt verzonden kan dit mogelijk afwijken van het hiervoor gestelde.
Voorb beeld den vaa n affs prakee n in g en noee mdee oveereenkkom m steen en akkten: Anti-speculatiebeding In het kort houdt het anti-speculatiebeding in dat de toekomstige eigenaar de onroerende zaak niet mag overdragen voordat de woning is opgeleverd. Als dit wel gebeurt zal de gemeente Rotterdam conform de ‘Algemene Voorwaarden’ een boete opleggen.
Aflevering grond De kavels worden bouwrijp opgeleverd. Erfdienstbaarheid steigerzone De kavels die aan de plas zijn gelegen (nr. 6 t/m 11) hebben een steigerzone. De erfdienstbaarheid voor een steigerzone (deze valt buiten de uit te geven kavel) houdt in dat de gemeente Rotterdam vooraf toestemming geeft binnen deze zone een steiger te bouwen. De waarde van de erfdienstbaarheid is in de koopprijs opgenomen. Luchthavenbeding Het luchthavenbeding houdt in dat de koper verklaart bekend te zijn met de aanwezigheid van de luchthaven Rotterdam The Haque Airport en de veiligheids- en milieuconsequenties daarvan. De koper ontvangt de tekst van het ‘Wijzigingsbesluit van de Aanwijzing luchtvaartterrein Rotterdam The Hague Airport’, d.d. 22 september 2010, als bijlage bij de akte. Werkterreinregels Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen bebouwde en onbebouwde kavels geen hinder ondervinden van uw bouwwerkzaamheden zijn werkterreinregels opgenomen als bijlage bij de koopovereenkomst. De eigenaar (c.q. bouwer/aannemer) zal zich aan deze regels moeten houden. Indien ondanks deze werkterreinregels schadeclaims en/of kosten gemaakt moeten worden, zullen deze kosten verhaald worden op de eigenaar. Overtollige grond nadat de bouw gerealiseerd is U dient vooraf met uw bouwer een afspraak te maken voor het afvoeren van overtollige grond nadat de bouw gereed is. De kosten van afvoer en verwerking van de overtollige grond, welke gemeld moet worden bij de Grondbank Rotterdam, komt voor rekening van de eigenaar. Indien de kavel na realisatie van de woning opgehoogd wordt, komen de kosten voor aanvoer van grond tevens voor rekening van de eigenaar.
41
OMGEVIING GSV VERG GUNN NIN NG De informatie in dit hoofdstuk heeft betrekking op het indienen van een aanvraag voor de Omgevingsvergunning. Leest u de informatie zorgvuldig door; dit helpt u om tijdig en gemakkelijk een Omgevingsvergunning te verkrijgen. Besluiten, verordeningen en regels Bij de bouw van een woning moet worden voldaan aan de regels van de Woningwet en het Bouwbesluit. In de Woningwet staat onder andere dat er gebouwd moet worden conform het bestemmingsplan. Alle bouwkundige eisen waaraan uw bouwplannen minimaal moeten voldoen staan in het bij deze wet behorende Bouwbesluit. Daarnaast geldt er per gemeente een bouwverordening. In de Rotterdamse Bouwverordening is onder meer vastgelegd hoe de procedure voor het verkrijgen van toestemming om te bouwen geregeld is. Om in aanmerking te komen voor een bouwvergunning moet zijn voldaan aan: - het Bestemmingsplan Polder Zestienhoven; - het Bouwbesluit; - de Rotterdamse Bouwverordening; - de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden voor Particuliere Kavels. Indiening van de Omgevingsvergunning Voor het bouwen van een woning dient een Omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Voor alle gebouwen geldt dat er voldaan moet worden aan het Bouwbesluit, de Rotterdamse Bouwverordening en het bestemmingsplan. Als u een Omgevingsvergunning aanvraagt zal uw bouwplan getoetst worden aan deze beleidskaders. De aanvraag dient u in bij de afdeling Vergunningen van de Gemeente. De Omgevingsvergunning wordt gedaan op basis van uw definitieve bouwplan. De daarvoor in te dienen stukken staan omschreven in het bijbehorende aanvraagformulier dat u kunt downloaden via omgevingsloket.
42
Neem vroegtijdig contact op Bij het bouwen van een woning moet worden gebouwd volgens de bouwkundige eisen van het Bouwbesluit. Het is daarom verstandig om tijdig contact op te nemen met de voor deze wijk werkende bouwinspecteur via de afdeling Vergunningen. Betaling van leges Voor het in behandeling nemen van een Omgevingsvergunning moeten leges worden betaald. De hoogte van het bedrag wordt volgens een vaststaand schijventarief bepaald. Wie verleent Omgevingsvergunning Uw vergunning wordt (bij geen bezwaar) verleend door de deelgemeente Overschie. De afdeling Vergunningen houdt namens de gemeente toezicht op het naleven van de genoemde regels. Aantekenen van bezwaar Tegen een verleende Omgevingsvergunning kan bij de deelgemeente Overschie gedurende de bezwarentermijn (6 weken na bekendmaking) bezwaar worden ingediend. Ook tegen het weigeren van een Omgevingsvergunning kan binnen de bezwarentermijn bezwaar worden aangetekend. In verband met bezwaarmogelijkheden van overige belanghebbenden, wordt voor de levering van de grond rekening gehouden met de bezwarentermijn. Informatie aan derden Alle bouwaanvragen en vergunningverleningen worden in de huis- aan huisbladen van de deelgemeente Overschie en op de website van de deelgemeente gepubliceerd. Ook kunt u bij de afdeling Vergunningen van de Gemeente navraag doen welke aanvragen voor een Omgevingsvergunning er lopen en welke Omgevingsvergunningen er door de deelgemeente zijn afgegeven.
Bodemgeschiktheidsrapportage Bij de aanvraag om een Omgevingsvergunning dient u een bodemrapport c.q. bodemgeschiktheidsverklaring en een geluidsrapport te overleggen. De Gemeente zal bovengenoemde rapporten rechtstreeks aan de bouwinspecteur toezenden. De bodemgeschiktheidsverklaring zal als bijlage aan de koopovereenkomst en akte worden gehecht.
Gereedmelding bouwwerkzaamheden Wanneer bekend is dat de bouwer de woning aan u zal opleveren, dient u op dezelfde wijze als ‘Melding aanvang bouwwerkzaamheden’ de melding via internet te doen en vermelden dat de bouw gereed is.
Bouw wwerrkzaam mhed den Melding aanvang bouwwerkzaamheden Op het moment dat u de bouwvergunning krijgt toegezonden van de gemeente, dient u zodra de datum van de start van de bouw bekend is, de gemeente hiervan op de hoogte te stellen. Hiervoor dient u gebruik te maken van het meldingsformulier op www.rotterdam.nl/downloads. Het ingevulde formulier dient u op www.omgevingsloket.nl als bijlage onder vermelding van ‘Aanvang bouwwerkzaamheden’, van Omgevingsvergunning (nummer invullen van de Omgevingsvergunning) in te dienen. De gereedmelding van de bouwwerkzaamheden dient op dezelfde wijze te geschieden. Dit is van belang voor het toewijzen van huisnummer en postcode en het uitzetten van het bouwperceel. Uitzetten bouwperceel Het is noodzakelijk dat u contact opneemt met de afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie van Gemeentewerken om na te vragen of er al een datum bekend is wanneer uw bouwperceel wordt uitgezet, zodat u en uw bouwer hierbij aanwezig kunnen zijn. Dit is ook belangrijk in verband met het ondertekenen van de akte en voorbereidende bouwactiviteiten van uw bouwer na levering. Indien u tijdig via internet heeft doorgegeven wanneer datum van de start van de bouw is, moet er al een datum bekend zijn. Is desondanks nog geen datum bekend, dan kunt u een afspraak maken voor het uitzetten van het bouwperceel. U moet hiervoor de benodigde bouwtekeningen aanleveren.
43
44
ALG GEMENE INFORM MATIE E De tips in dit hoofdstuk kunnen van pas komen bij de ontwikkeling van uw woning. Ook op de genoemde websites is meer informatie te vinden, die nuttig kan zijn voor u. De gegevens van belangrijke contactpersonen, instellingen en bedrijven zijn opgenomen in de adressenlijst.
Alfab bet vaan handig g e tips Aannemer Zorg dat u tijdig een contract afsluit met een aannemer/bouwer. Architect Neem een goede architect in de arm. Bespreek samen met de stedenbouwkundige van de gemeente Rotterdam uw plannen, voordat u uw bouwaanvraag bij de bouwinspecteur indient. De architect is de deskundige, die de technische gegevens voor de aannemer op papier zet. Hij zorgt er ook voor dat de bouwtekeningen inclusief alle vereiste bijlagen bij de bouwinspecteur worden ingediend. Het advies is gelijktijdig met het inschakelen van een architect ook een bouwer/aannemer te contracteren, zodat de bouwkosten parallel lopen met uw wensen en uw financiële budget. Begeleiding tijdens de bouw Ga na in hoeverre u een bouwadviseur wilt inhuren. Dit kan kostenbesparend werken op het totale proces. Deze adviseur wordt dan voor u de contactpersoon naar de bouwer/aannemer en tussen architect en bouwer/aannemer. De adviseur zorgt ervoor dat het door u gewenste ontwerp ook daadwerkelijk volgens plan wordt uitgevoerd. Mochten er tussentijds problemen rijzen dan is hij/zij de aangewezen persoon om deze voor en in overleg met u op te lossen. Bouwexploot of vooropname Een bouwexploot bestaat uit een rapport waarin de staat van (meestal) een naast gelegen gebouw wordt omschreven, van het moment van opname. De rapportage wordt opgemaakt aan de hand van een visuele inspectie. Bij deze inspectie worden de aanwezige (zichtbare) gebreken fotografisch vastgelegd. In de rapportage
worden de gebreken omschreven en verduidelijkt met de gemaakte foto’s. De rapportage wordt verstrekt aan de opdrachtgever, indien gewenst aan meerdere partijen. Waarom een bouwexploot (vooropname)? Indien risicovolle werkzaamheden in de nabijheid van gebouwen worden uitgevoerd (bijvoorbeeld hei- en/of bemalingswerk of zwaar verkeer) bestaat er altijd het risico op schade. De schade kan bestaan uit scheurvorming door ongelijkmatige verzakking of door bovenmatige trillingen. Een bouwexploot dient dan voor aanvang van genoemde werkzaamheden te worden geregeld. Mocht tijdens- of na uitvoering van de risicovolle werkzaamheden de indruk bestaan dat er schade is ontstaan aan omliggende gebouwen, dan kan het bouwexploot gebruikt worden om: - tijdens of na uitvoering van de risicovolle werkzaamheden te kunnen bepalen of er schade is ontstaan als gevolg van de risicovolle werkzaamheden; - met betrokken partijen nadere afspraken te kunnen maken over omvang, aansprakelijkheid of nader te treffen voorzieningen om verdere schade te voorkomen. Wanneer een bouwexploot ? In algemene zin kan men stellen dat het alleen zinvol is om een bouwexploot op te laten stellen, voorafgaand aan voornoemde risicovolle werkzaamheden. Voordat u een bouwexploot voor de reeds aangrenzende gerealiseerde woningen op laat stellen, is het aan te bevelen om aan uw toekomstige buren te vragen of zij zelf al een bouwexploot hebben laten opstellen. De bouwer/aannemer zal vaak zelf al in overleg met u een bouwexploot opstellen. Indien dit niet zo is, wordt u geadviseerd een en ander met uw bouwer/aannemer te overleggen. Buitenbrievenbus nodig ja of nee Indien de afstand van de openbare weg naar uw woningbrievenbus meer dan tien meter bedraagt, bent u wettelijk verplicht een buitenbus te plaatsen. Deze bus moet zo dicht mogelijk bij de rijbaan staan of hangen. U mag zelf bepalen hoe deze bus eruit ziet, als deze maar voldoet aan de eisen van het Besluit Brievenbussen (Staatscourant 1988, 252).
45
Buren Maak zo snel mogelijk kennis met uw buren. Mogelijk kunt u op sommige punten samenwerken. Gratis advies bij aankoop van een kavel Bij aankoop van een kavel kunt u, behalve een compact overzicht waarin stap voor stap de belangrijkste fases bij het ontwerpen en bouwen van uw eigen woning worden uitgelegd, gratis advies krijgen. De gemeente Rotterdam heeft hiervoor een afspraak gemaakt met Urbannerdam. In de periode tot de bouwaanvraag kunt u minimaal drie keer door Urbannerdam benaderd worden voor gratis advies met betrekking tot de bouw van uw woning op de kavel. Bij het sluiten van de koopovereenkomst kunt u aangeven of u hiervan gebruik wenst te maken. Meer informatie over Urbannerdam is te vinden op www.urbannerdam.nl. Hypotheek Voor veel hypotheekaanvragen zal de hypotheekbank een medische verklaring verlangen, voordat tot een hypotheekverstrekking wordt overgegaan. In verband met uw planning i.c. de in de koopovereenkomst vastgelegde datums, dient u er rekening mee te houden dat de uitslag van een medische keuring wellicht langer op zich laat wachten dan u had voorzien. Ook met betrekking tot de aanvraag en acceptatie van een hypotheekofferte dient u rekening te houden met de gemaakte afspraken (tijdstip van levering) die in de koopovereenkomst is overeengekomen. De hypotheek wordt gevestigd nadat de levering van de Onroerende Zaak heeft plaatsgevonden. Indien de acceptatiedatum van de hypotheekofferte voor het tijdstip ligt van de definitieve datum van levering, zal naar alle waarschijnlijkheid de hypotheekofferte verlengd moeten worden; de kosten voor verlenging komen voor rekening van de toekomstige eigenaar. Levering van de Onroerende Zaak zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de bezwarentermijn van de Omgevingsvergunning is verstreken en de vergunning (vrijwel) onaantastbaar is. Informatieboek U ontvangt bij toezending van de koopovereenkomst een extra exemplaar van het informatieboek. Een advies aan u: zorg dat u 1 exemplaar van het informatieboek aan
46
uw architect en/of aannemer ter hand stelt. Dit kan mede voorkomen dat op een later tijdstip problemen ontstaan. Inkoopkosten U kunt de inkoopkosten drukken door gezamenlijk zaken in te kopen, bijvoorbeeld met uw buren. Denk daarbij aan het heien van palen en het inkopen van bijvoorbeeld dakpannen. Uw bouwbegeleider/adviseur kan deze overlegtaak op zich nemen. Planning Voordat met de feitelijke bouw kan worden begonnen, wordt een planning gemaakt. Probeer zo min mogelijk van deze planning af te wijken. Tussentijdse uitvoerings- en planningswijzigingen vergroten de kans op hogere kosten. Politiekeurmerk Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) voorziet u van informatie om inbraak in uw woning zo goed mogelijk te voorkomen. De brochure Veilig Wonen, Prettig Wonen geeft u de juiste informatie.
Hand d ige websii tes www.park16hoven.nl Op deze site kunt u terecht voor informatie over het project Park 16Hoven, inclusief het laatste nieuws. www.dcmr.nl Website van de DCMR Milieudienst Rijnmond met onder andere informatie over wonen in de nabijheid van Rotterdam Airport. Op deze website kunnen bewoners van het Rijnmondgebied 24 uur per dag hun milieuklachten kwijt. www.cmlr.nl Website van de Commissie Milieuhygiëne Luchtvaartterrein Rotterdam voor informatie over Rotterdam Airport.
www.overschie.rotterdam.nl Website van de Deelgemeente Overschie.
www.particulieropdrachtgeverschap.nl Website voor mensen die zelf gaan bouwen.
www.rotterdamthehagueairport.nl Website van Rotterdam The Hague Airport, de luchthaven van Rotterdam.
www.architectuurgids.nl De digitale architectuurgids van Nederland geeft aan de hand van foto’s een overzicht van stromingen en ontwikkelingen in de Nederlandse architectuur en stedenbouw vanaf 1850 tot nu.
www.rotterdam.nl/legesomgevingsvergunning Voor de Omgevingsvergunning zijn legeskosten verschuldigd. De gemeente Rotterdam stuurt u hiervoor een factuur toe. De actuele informatie kunt u via de website downloaden. www.nai.nl De website van het Nederlands Architectuur Instituut in Rotterdam. Het NAI is een culturele instelling, die op verschillende manieren aandacht besteedt aan architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening. www.eigenhuis.nl Er is de laatste jaren veel geschreven over de voor- en nadelen van het zelf bouwen van een eigen woning. Een aanrader is het door de Vereniging Eigen Huis uitgegeven boekwerk ‘Zelf een Huis Bouwen’. Dit boek geeft een zeer volledig overzicht van alles wat bij de bouw komt kijken. www.politiekeurmerk.nl Op deze site kunt u tips vinden over inbraakpreventie. Tevens kunt u hier brochures over het Politiekeurmerk Veilig Wonen opvragen. www.zoekeenarchitect.nl Website van de Bond van Nederlandse Architecten. De Bond biedt u hulp aan bij het zoeken naar een architect. Verder krijgt u inzicht in de rol van de architect bij het bouwproces. Nederland telt ca. 2000 architectenbureaus waarvan er ruim 1600 bij de BNA zijn aangesloten.
www.nvob.nl Website van het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid. Dit is Nederlands grootste ondernemersorganisatie in de bouw. Er zijn ruim 4000 bouwbedrijven verspreid over het hele land bij het NVOB aangesloten. www.vastgoedsites.nl Site met belangrijke vastgoedonderwerpen in Nederland met links naar diverse onderdelen, welke te maken hebben met bouwen. www.milieu.onsoverschie.nl De deelgemeente Overschie heeft 2 nieuwe subsdieregelingen vastgesteld nl. een subsidieregeling voor de aanleg van Groene Daken en een subsidieregeling voor Duurzaam Bouwen. Voor beide subsidieregelingen geldt dat het een beperkt budget betreft. www.omgevingsloket.nl Algemene informatie over de omgevingsvergunning. www.rijksoverheid.nl Brochures over o.a. vergunningvrij bouwen en het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.
47
Adrr essen Aanvragen huisnummer Bij de verlening van de Omgevingsvergunning zal uw huisnummer bekend gemaakt worden. Indien er nog geen huisnummer is toegekend, is het belangrijk dat u de start van de bouw meldt via www.rotterdam.nl. Zodra bekend is wanneer u start met de bouw, krijgt u per brief uw huisnummer toegezonden. Tel. (010) 489 5679 Aanvragen bouw- en huisaansluiting water Waterbedrijf Evides Aanvraag formulier aansluiting waternet. Schaardijk 150 Postbus 4472 3006 AL Rotterdam Tel. (010) 293 5312 www.aansluitingen.nl Aanvragen van bouw- en huisaansluitingen gas- en elektra Aanvraagformulier voor gas en elektra op te vragen bij Eneco afdeling Nieuwe Aansluitingen via www.aansluitingen.nl of telefonisch via 0900-1426 Aanvragen kabel, etc. UPC zal binnen het plangebied de kabeltelevisie aansluitingen verzorgen. Aanvragen via www.upc.nl of telefonisch via 0800 -1872
48
Aanvragen postcode Voor het verkrijgen van uw postcode, dient de start van de bouw bekend te zijn (zie hiervoor). Nadat u uw start bouw heeft doorgegeven, verstrekt de gemeente uw huisnummer aan PostNL. Hier kunt u uw postcode opvragen. Houd u er rekening mee dat deze gegevens maar een maal per maand bijgewerkt worden. Bel PostNL: tel: (058) 233 33 33 (is pas bekend nadat gemeente uw huisnummer heeft doorgegeven). Aanvragen rioolaansluiting Neem contact op met de dienst Gemeentewerken Rotterdam, Afdeling Watermanagement Tel. (010) 489 7100 of via www.rotterdam.nl/pdc:leidingvergunning Bouwinspecteur Overschie De heer J. Noordhoek Tel. (010) 489 3746 Aanvragen uitzetten bouwperceel Afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie Galvanistraat 15, 3029 AD Rotterdam Postbus 6633, 3002 AP Rotterdam. Tel. (010) 489 46 57. Productie-eenheid Landmeten Tel. (010) 489 94 11 Dubo-informatielijn Duurzaam bouwen Tel. (010) 489 5489
De aanleg van een steiger en/of een vlonder dient te worden gemeld aan het Hoogheemraadschap. Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard Maasboulevard 123 Postbus 4059 3006 AB Rotterdam Tel. (010) 453 7200 www.schielandendekrimpenerwaard.nl Roteb Aanvraag 2 minicontainers (schriftelijk) Vuylstekeweg 5 3066 GT Rotterdam Werf Overschie Melanchtonweg 125 Rotterdam Tel. (010) 278 1950 Cluster Stadsontwikkeilng Vakgroep Gronduitgifte Galvanistraat 15 3029 AD Rotterdam Postbus 6575 3002 AN Rotterdam Contactpersoon kavels mevr. Joke M.H. Huigen mevr. Rikie Kompeer Tel. (010) 489 4112
COLLOFON Uitgave: Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling Redactie: Joke Huigen en Mattijs van ‘t Hoff Eindredactie: Yvonne Kremer Fotografie: Gina Kranendonk (cover, pag. 8, 15, 16, 21, 27, 34, 39, 44, 50), Eppo Notenboom (pag. 6), Andrew van Egmond (pag. 8 artist impression park), RET/R. Keus (pag. 8) Oplage: 350 Ontwerp: IM VormCommunicatie, Aart Prins/Ilse van Marrewijk Drukwerk: Veenman+ (met dank aan: Gemeentearchief voor citaat a.h. begin en fotomateriaal; MER voor beschrijving landschap- en cultuurhistorie, of de bronnen die voor de MER geraadpleegd zijn) Januari 2012, aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.
49
50
