10/14/2009
Project Uitbreiding Grolsch Veste Ben Veenbrink 5 oktober 2009, KNVB accomodatieontwikkeling
Agenda 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Inleiding Achtergrond, ambitie en doelstellingen Het concept Ontwerp en bouw Realisatie Uitdagingen en Tips
2
1
10/14/2009
Inleiding
3
Achtergrond Ben Veenbrink Oprichter/directeur van The Stadium Consultancy BV Directeur Euroborg NV, Groningen Lid van het UEFA Expert Panel “Stadium Construction & Management” Medeoprichter van het Event & Venue Management Institute (EVMI) Meer dan 10 jaar ervaring in de stadionbranche Als consultant betrokken in meer dan 30 stadionprojecten in Europa, Azië, Noord en Zuid Amerika
4
2
10/14/2009
Introductie The Stadium Consultancy Opgericht in 2006 door Ben Veenbrink Onafhankelijk en gespecialiseerd adviesbureau: Stadionontwikkeling van concept tot realisatie Stadionexploitatie en –management Project management en opdrachtgeverschap
Enkele referenties: Euroborg NV: directievoering FC Twente ’65: conceptontwikkeling en opdrachtgeverschap uitbreiding stadion van 13.500 naar 32.000 zitplaatsen (3 fasen) AZ: conceptontwikkeling uitbreiding stadion van 17.000 naar 30.000 zitplaatsen UEFA: Project monitoring 12 stadionprojecten Euro 2012 Bid Book stadions Euro 2016 5
Achtergrond, ambitie en doelstellingen
6
3
10/14/2009
Achtergrond Oude Arke stadion (’98) met 13.500 zitplaatsen Stadionlocatie ingeklemd tussen spoor, kanaal en rioolwaterzuivering Stadion voldoet niet aan UEFA eisen (Elite stadions) Hoofdtribune is Noordoost ipv West Hoofdcamera positie aan overzijde maar persplaatsen op hoofdtribune Beperkte mediavoorzieningen Kleine ‘technical area’
Regeninslag op business tribune Beperkte mogelijkheden verdere ontwikkeling business segmenten Door bedrijvencentrum Drienerlo zijn uitbreidingsmogelijkheden hoofdtribune beperkt 7
Ambitie niveau FC Twente Structurele positie verwerven in de subtop Eredivisie ( l t (plaatsen 4 t/ t/m 6) Minimaal één keer in de 3 jaar deelnemen aan een Europese competitie Minimaal één keer in de 3 jaar halve finale KNVB-Beker ► vergroting van de begroting essentieel ► uitbreiding stadion randvoorwaarde
8
4
10/14/2009
Doelstelling uitbreiding Ingebruikname uitbreiding start seizoen 2008-2009 Vergroten van stadion capaciteit naar 25.000 Binnen vigerende MER/VER Vergroting van begroting van € 16,5 naar € 26 miljoen
Mogelijkheid tot verdere groei capaciteit in toekomst Verbetering voor alle doelgroepen in stadion (Support groep, TOS, Gouden Aktie, Vak-P, SSC) Creëren van nieuwe segmenten g (p (premium seats,, NBS)) Verbeteren exploitatie op niet wedstrijddagen Voldoen aan hoogste UEFA eisen (Elite stadions) Omzetsprong van minimaal € 10 miljoen realiseren
9
Het Concept
10
5
10/14/2009
Basis oplossing Veiligheid voorop Voldoen aan UEFA Elite criteria Verplaatsen hoofdtribune naar overzijde (P2) Geen beperkingen uitbreiding business segment (lounges, restaurants) Parkeervoorziening voor deur VIP-, media-, spelersfaciliteiten in dezelfde tribune
Bouw 2e ring bovenop bestaande bouw in L-vorm Zichtlijnen C>90mm L L-vorm zodat d t in i ttoekomst k t UU en O-uitbreiding O itb idi mogelijk lijk iis Uitbreiding vak-P omwille van sfeer in stadion
Vergroten van business segment Basis voor financiering
11
Business plan en PvE Verdubbeling TOS door verplaatsing naar nieuwe tribune 2.100 m2 lounge Verbeterde toegang door meer opgangen Flexibele indeling Te exploiteren op niet wedstrijddagen voor conferenties, vergaderingen, feesten en partijen
Ruimte voor Support Groep eigen box en tribune plaatsen
Restaurant (600 plaatsen nieuwe zijde) Gouden Talenten krijgen oude TOS ruimte (spoorzijde) Premium seats krijgen oude ruimte Gouden Talenten (spoorzijde) Nieuwe lounge voor NBS Business segmenten oude en nieuwe zijde verbonden middels luchtbrug
12
6
10/14/2009
Business plan en PvE Segmentatie Skyboxen VIP-boxen TOS+ (business-seats) TOS Gouden Aktie New Business Society Premium seats Seizoenkaarten
+ 28 +4 + 365 + 415 + 200 + 260 + 1.390 1 390 + 7.000
totaal 51 totaal 4 totaal 790 totaal 1.270 totaal 600 totaal 260 totaal 1.390 1 390 totaal 17.250
+/+ € 10 miljoen omzet (bij 80% bezettingsgraad in base case scenario) 13
Ontwerp en bouw
14
7
10/14/2009
Situatie
Doorsnede
1.
huidig spant 16
8
10/14/2009
Doorsnede
spelers / algemene functies
2.
uitbreiding begane grond 17
Doorsnede
TOS lounge spelers / algemene functies
3.
uitbreiding 1e verdieping – TOS lounge 18
9
10/14/2009
Doorsnede
restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
4.
uitbreiding 2e verdieping – restaurant 19
Doorsnede
vide
skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
5.
uitbreiding 3e verdieping – skybox 20
10
10/14/2009
Doorsnede
omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
6.
uitbreiding 4e verdieping – omloop 21
Doorsnede
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
7.
uitbreiding 5e verdieping – techniek 22
11
10/14/2009
Doorsnede dakspant
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
8.
dakspant 23
Doorsnede dakspant
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
9.
sloop bestaand dakspant 24
12
10/14/2009
Doorsnede dakspant
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
10.
toevoegen treden skyboxen 25
Doorsnede dakspant
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
11.
toevoegen treden 2e ring 26
13
10/14/2009
Doorsnede dakspant
techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies
12.
totale doorsnede 27
Realisatie
28
14
10/14/2009
Investeringskosten Bouwkosten Grond & leges Aankoop Stadion CV en Drienerlo Inrichting Advies en overige kosten Diversen + bouwrente TOTAAL
€ 35,7 miljoen € 2,2 miljoen € 6,4 miljoen € 2,1 miljoen € 2,2 miljoen € 2,1 miljoen ~ € 50,8 50 8 miljoen
29
Financiering Lening Gemeente Enschede Investeerders Commerciële lening bankconsortium Eigen middelen TOTAAL
€ 20 miljoen € 10 miljoen € 15 miljoen € 5,8 miljoen € 50,8 miljoen
30
15
10/14/2009
Planning 01-10-’06 Initiatie fase: ambitieniveau en doelstellingen 01-11-’06 Definitie fase: PvE, business plan, conceptueel ontwerp 01-01-’07 Ontwerp fase: bouwteam VO, DO, Bouwaanvraag 01-06-’07 Voorbereiding fase: contractvorming 01-10-’07 Voorbereiding fase: bouwrijp maken 21-12-’07 Voorbereiding fase: afgifte bouw- en milieuvergunning 01-01-’08 Realisatie fase: start bouw 13 09 08 Realisatie fase: voetbalgereed 13-09-08 01-12-’08 Realisatie fase: oplevering 01-01-’09 Operationele fase
31
Project organisatie RVC FC Twente ‘65
Gedelegeerd opdrachtgever Ben Veenbrink
Bouwcombinatie VOF (Te Pas – Dura – Trebbe)
Ontwerpteam
IAA Architecten
Matrix Installatieadviseurs
Aveco de Bondt
Imtech W-installaties
Winkels E-installaties
32
16
10/14/2009
Vervolgtraject Fase 2 Dichtbouwen ruimtes tribune korte zijde, 3 verdiepingen, totaal 6.400m2 BVO Commerciële ontwikkeling GOS: Gezondheid (kliniek), Onderwijs (ROC / JC College en Sport FC Twente is mede-ontwikkelaar, eigendom wordt verkocht Start bouw 1 juni 2009
Fase 3 Uitbreiden L-vorm naar U-vorm 5.500 extra zitplaatsen, 29.500 totaal Start project: 1 mei 2009 (planvorming) Start bouw (gepland) 1 april 2010, voetbalgereed 1 september 2010
Fase 4 Dichtbouwen gracht 2.000 extra zitplaatsen, 31.500 totaal 33
Het eindresultaat
10/14/2009
Football & Technology for a Perfect Match
34
17
10/14/2009
Uitdagingen & Tips
35
Uitdagingen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8 8. 9. 10.
Financiering Vergunningen, procedures en bezwaarmakers Bestaande situatie stadion Krappe planning Aanwezige (ondergrondse) Infrastructuur Bouw tijdens voetbal seizoen Veiligheid tijdens bouw Operationele keuzes Uitbreiding van de organisatie van FC Twente Mobiliteit
36
18
10/14/2009
10 tips 1. Projectmatige aanpak, begin niet met architectonisch ontwerp 2. Sluit aan bij LT doelstellingen en ambities club en kies een duidelijk stadion concept 3. Business plan en PvE zijn leidend voor ontwikkeling 4. Groeimodel 5. Voetbal beleving is essentieel voor succes 6. Investering vs. life-cycle kosten 7 Betrek alle stakeholders in het proces maar m 7. m.n. n (toekomstige) exploitant(en) en ook alle groepen supporters 8. Kies een ervaren projectteam in stadionontwikkeling 9. Houdt als club te allen tijde de regie in handen 10. Stadion is niet af als de aannemer klaar is 37
Vragen ?
The Stadium Consultancy BV T +31 35 5233342 Postbus 154 F +31 35 5233343 1400 AD Bussum E
[email protected] Nederland W stadiumconsultancy.com
38
19
