Inhoudstafel 2 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE

en

aanbevelingen

Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw In opdracht van het Regionaal Welzijnsoverleg arrondissement Dendermonde (RWOD) In samenwerking met het CAW Regio Dendermonde

Inhoudstafel Inleiding

3

1.

Uithuiszetting in Vlaanderen

4

1.1. 1.2. 1.3. 2. 2.1.

Wettelijk kader Procedure uithuiszetting Aantal uithuiszettingen in Vlaanderen Uithuiszetting in de regio Dendermonde: de methodiek van ons onderzoek Wie werd bevraagd?

3.

Uithuiszetting in de regio Dendermonde: waarom, wie en hoeveel?

3.1. Risicofactoren voor (dreigende) uithuiszetting 3.2. Risicogroepen van een (dreigende) uithuiszetting 3.3. Cijfers van uithuiszettingen in de regio Dendermonde 3.3.1. Cijfers van de vredegerechten 3.3.2. Cijfers van de OCMW's 3.3.3. Cijfers van de SHM's 3.3.4. Cijfers van de SVK's 3.3.5. Cijfers van de gemeentediensten 3.3.6. Conclusies bij de cijfers over uithuiszetting in de regio Dendermonde 3.3.7. Knelpunten en aanbevelingen met betrekking tot de cijfergegevens

4.

Preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde: feiten, knelpunten, aanbevelingen

4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.3. 4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.4. 4.4.1. 4.4.2. 4.4.3. 4.5. 4.5.1.

Preventie van uithuiszetting in de Vredegerechten Feiten Knelpunten Aanbevelingen Preventie van uithuiszetting in de OCMW's Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting Preventie van uithuiszetting bij de SHM's en SVK's Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting Praktijk uithuiszetting bij de gemeente Feiten Knelpunten Aanbevelingen Preventie van uithuiszetting door CAW regio Dendermonde Woonbegeleiding en preventieve woonbegeleiding

5.

Belangrijkste aanbevelingen en knelpunten / vervolgtraject van dit onderzoek

5.1. Aanbevelingen 5.1.1. Federaal en Vlaams niveau 5.1.2. Lokaal (en regionaal) niveau 5.2. Knelpunten en vervolgtraject Eindnoten

|2| PREVENTIE VAN UITHUISZETTING| IN DE REGIO DENDERMONDE

5 6

8

9 10 11 12

14

15 16 22 25 30 35 37 38

39 40

43

45 47

Inleiding Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw werkt in de regio Waas en Dender al een paar jaar op de problematiek van de meest kwetsbare huurders en eigenaars-bewoners op de private en sociale woningmarkt. In het kader van dit project voerde Samenlevingsopbouw op vraag van het Regionaal Welzijnsoverleg van Dendermonde (RWOD) en met medewerking van CAW Dendermonde in 2011 een onderzoek uit rond preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde. Het doel van dit onderzoek was meervoudig: enerzijds het in kaart brengen van de impact van de problematiek van uithuiszetting in de regio en anderzijds het inventariseren van de inspanningen die reeds worden gedaan op het vlak van woonbegeleiding en preventie van uithuiszetting in de streek. Met deze informatie en geïnspireerd door goede praktijken buiten de regio moest dit onderzoek ten slotte leiden naar voorstellen van oplossingen en engagementen die nodig zijn om de problematiek van (dreigende) uithuiszetting aan te pakken. Om een beeld te krijgen van de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde heeft Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen tussen februari en augustus 2011 een groot deel van de actoren, die betrokken zijn bij uithuiszettingen in de regio, bevraagd. Daarnaast zijn we op zoek gegaan naar 'good practices' van projecten ter preventie van uithuiszetting buiten de regio. De informatie die dit onderzoek opleverde is gebundeld in een rapport (te raadplegen op www.samenlevingsopbouw.be/oost-vlaanderen), waarvan deze publicatie een verkorte weergave is. In een eerste hoofdstuk bespreken we het wettelijke kader, de procedure van uithuiszetting en het aantal uithuiszettingen in Vlaanderen. Vanaf de volgende hoofdstukken zoomen we dieper in op de regio Dendermonde, waarbij we in hoofdstuk 2 ingaan op de methodiek van ons onderzoek. In een derde hoofdstuk bundelen we informatie over de risicofactoren, risicogroepen en het aantal gezinnen die in de regio Dendermonde met een (dreigende) uithuiszetting te maken krijgen. In hoofdstuk 4 brengen we in kaart wat organisaties en instanties in de regio reeds aan preventie van uithuiszetting doen. We gingen ook buiten de regio op zoek naar goede praktijken (in deze publicatie aangeduid in blauw). Op basis van die elementen konden we de belangrijkste knelpunten detecteren en eerste aanbevelingen formuleren. In een laatste hoofdstuk kijken we dan ook vooruit: wat kunnen we samen doen om op het terrein daadwerkelijk iets te veranderen. Deze publicatie zou er nooit gekomen zijn zonder de medewerking van de verschillende OCMW's, sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentebesturen en hoofdgriffiers uit de regio. Ook willen we het CAW regio Dendermonde en het RWOD uitdrukkelijk bedanken voor de goede samenwerking.

Hanne Couckuyt Opbouwwerkster

Luc Joos Beleidsmedewerker Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw

PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|3|

1.

Uithuiszetting in Vlaanderen 1.1.

Wettelijk kader

Wet 30 november 1998:

De wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen schakelt het OCMW in op het moment dat de verhuurder een procedure opstart.

·Programmawet 24 december 2002:

Voor de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt de voorafgaande verzoeningsprocedure (minnelijke schikking) verplicht gesteld voor drie categorieën van hoofdvorderingen. Het gaat hier om hoofdvorderingen inzake de aanpassing van de huurprijs, de invordering van de achterstallige huurgelden en de uithuiszetting.

Wet 18 juni 2008:

De voorafgaande minnelijke schikking wordt afgeschaft. De wet verplicht de rechter voortaan bij elke hoofdvordering inzake huurgeschillen eerst te trachten tot een minnelijke schikking te komen tussen beide partijen. Als dit niet lukt, zal de rechter de zaak ten gronde behandelen. De behandeling ten gronde gebeurt echter op dezelfde zitting. Tegelijk wordt het toepassingsgebied van de verplichte poging tot minnelijke schikking verruimd. De nieuwe regel is immers van toepassing op alle huurgeschillen en op alle huurwoningen. De vroegere, verplichte voorafgaande poging tot minnelijke schikking gold enkel voor huurwoningen die bestemd waren als hoofdverblijfplaats en voor een beperkt aantal huurgeschillen.

1.2. · ·

·

· ·

·

Procedure uithuiszetting

De verhuurder verzendt naar aanleiding van huurachterstand een aangetekende brief ingebrekestelling aan de huurder. Bij gemiddeld 2 à 3 maand huurachterstand stapt de verhuurder naar het Vredegerecht. De griffier stelt voor om een poging tot minnelijke schikking uit te voeren. Dit is evenwel niet verplicht. Indien de verzoeningspoging niets uithaalt of de verhuurder geen poging tot minnelijke schikking wenst uit te voeren, dient de verhuurder een verzoekschrift in ter ontbinding van het huurcontract (= de vordering tot uithuiszetting). Dit betekent de start van de gerechtelijke procedure uithuiszetting; dat wordt via een brief bekendgemaakt aan de huurder. Het OCMW wordt preventief op de hoogte gebracht wanneer een vordering tot uithuiszetting bij de rechtbank wordt ingeleid, tenzij de huurder hiervoor geen toestemming geeft. Afhankelijk van het Vredegerecht vindt de zitting één tot drie weken na het indienen van het verzoekschrift plaats. Indien de huurder aanwezig is op de zitting, wordt een verzoeningspoging geprobeerd. Als de verzoeningspoging niets oplevert of de huurder niet aanwezig is op de zitting, spreekt de vrederechter een eindvonnis uithuiszetting uit. Als de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact een maand de tijd om de woning op eigen houtje te verlaten. De termijn van een maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. Deze termijn kan korter of langer zijn in het geval de verhuurder bewijst dat de huurder de woning al heeft verlaten of de huurder en de verhuurder een andere termijn zijn overeengekomen en dit akkoord in het vonnis tot uithuiszetting wordt opgenomen. Ook de rechter kan de termijn op verzoek van de huurder of de verhuurder verlengen of verkorten. In het laatste geval moet de verzoeker bewijzen dat er uitzonderlijk ernstige omstandigheden in het spel zijn. De rechter houdt daarbij rekening met de mogelijkheden voor herhuisvesting van de huurder in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin. De gerechtsdeurwaarder moet de huurder tenminste vijf werkdagen van tevoren de exacte


·

·

datum van de uithuiszetting meedelen. Bij de betekening van het vonnis van uithuiszetting dient de deurwaarder de huurder mee te delen wat er met zijn goederen zal gebeuren als hij geen gevolg geeft aan het vonnis. Indien de huurder de woning niet op eigen houtje heeft verlaten, verwittigt de gerechtsdeurwaarder de huisvestingsdienst of technische dienst van de gemeente waar de huurder uit huis zal worden gezet. Ook de politie en een slotenmaker worden op de hoogte gebracht van de geplande uitdrijving. De gerechtsdeurwaarder voert de uithuiszetting via een uitdrijving uit. Hij wordt bijgestaan door de politie en een slotenmaker. De technische dienst van de gemeente laadt de inboedel in en bewaart de inboedel maximum 6 maanden.

1.3.

Aantal uithuiszettingen in Vlaanderen

In België en Vlaanderen bestaat geen centrale registratie van uithuiszetting. Het cijfermateriaal is verspreid over verschillende instanties. OCMW's krijgen melding van iedere vordering (verzoekschrift) tot uithuiszetting die wordt ingediend bij de vrederechter. Het vredegerecht kan dan weer cijfers bezorgen in verband met het aantal vorderingen (verzoekschriften) of eindvonnissen uithuiszetting. De deurwaarders hebben zicht op het aantal personen en gezinnen die via een uitdrijving uit huis worden gezet. Voor Vlaanderen zijn er enkel cijfers bekend die de VVSG en de POD Maatschappelijke Integratie verzameld hebben. Zij baseerden hun cijfers op bevragingen bij de OCMW's. Deze cijfers zeggen met andere woorden iets over het aantal vorderingen (verzoekschriften) tot uithuiszetting dat werd ingediend bij de Vrederechter. Het gaat dus over het aantal gezinnen dat met een dreigende uithuiszetting te maken krijgt. In -

20081: 10 780 gezinnen dreigden uit huis te worden gezet (vooral door huurachterstand) 207 gezinnen per week 30 gezinnen per dag

In -

20092: 12 108 gezinnen dreigden uit huis te worden gezet (vooral door huurachterstand) 232 gezinnen per week 33 gezinnen per dag

Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat het aantal personen en gezinnen dat te maken kreeg met een dreigende uithuiszetting tussen 2008 en 2009 met meer dan 12% steeg.


2.

Uithuiszetting in de regio Dendermonde: de methodiek van ons onderzoek

Bron: CAW regio Dendermonde

Om een beeld te krijgen van de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde hebben wij tussen februari en augustus 2011 een groot deel van de actoren, die betrokken zijn bij uithuiszettingen in de regio, bevraagd. Deze bevraging leverde meer informatie op over de risicofactoren, risicogroepen en het aantal gezinnen die in de regio Dendermonde met een (dreigende) uithuiszetting te maken krijgen. Dit bespreken we in hoofdstuk 3. Daarnaast brachten we via deze bevraging ook in kaart wat organisaties en instanties in de regio reeds aan preventie van uithuiszetting doen. We gingen ook buiten de regio op zoek naar goede praktijken. Op basis van die elementen konden we de belangrijkste knelpunten detecteren en eerste aanbevelingen formuleren. Dit bespreken we in hoofdstuk 4.

2.1.

Wie werd bevraagd?

De volgende actoren werden bevraagd: -

10 OCMW's en 10 gemeentebesturen

-

2 Sociale Verhuurkantoren (SVK's)

Overzicht werkingsgebied SVK's: gemeente

gemeente

gemeente

gemeente

Berlare

Buggenhout

Dendermonde

Hamme

Wetteren

Wichelen

1

SVK Woonaksent

2

SVK Laarne – Wetteren - Laarne Wichelen

In de regio hebben de OCMW's van Lebbeke, Waasmunster en Zele een werking die vergelijkbaar is met een SVK-werking. Zij huren woningen in op de private huurmarkt om ze onder te verhuren aan kwetsbare groepen.


-

7 Sociale Huisvestingsmaatschappijen (SHM's)

Overzicht werkingsgebied SHM's: gemeente

gemeente

gemeente

1

Hulp in Woningnood

Berlare

2

Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw

Buggenhout

Zele

3

Dendermondse Volkswoningen

Dendermonde

Lebbeke

Waasmunster

4

De Zonnige Woonst

Hamme

5

Eigen Dak

Laarne

Wetteren

Wichelen

6

Volkswelzijn

Buggenhout

Dendermonde

7

Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek

Lebbeke

Wichelen

-

CAW regio Dendermonde

-

3 Vredegerechten: In de regio (of het arrondissement) Dendermonde zijn er drie Vredegerechten (of kantons) aanwezig: het Vredegerecht Wetteren-Zele, HammeDendermonde en Lokeren. De Vredegerechten zijn opgedeeld in verschillende zetels die op hun beurt één of meer gemeentes overkoepelen: de zetel Wetteren (gemeentes Wetteren en Wichelen), de zetel Zele (gemeente Zele), de zetel Hamme (gemeentes Hamme en Waasmunster) en de zetel Dendermonde (gemeentes Dendermonde, Lebbeke en Buggenhout). Het Vredegerecht Lokeren bestaat uit de gemeentes Lokeren, Berlare en Laarne. De gemeente Lokeren behoort echter niet tot de regio Dendermonde.

-

2 gerechtsdeurwaarders: er zijn 21 gerechtsdeurwaarders in het gerechtelijk arrondissement Dendermonde, waarvan we 2 gerechtsdeurwaarders hebben gecontacteerd.


3.

Uithuiszetting in de regio Dendermonde: waarom, wie en hoeveel? 3.1.

Risicofactoren voor (dreigende) uithuiszetting

De meeste uithuiszettingen gebeuren op basis van huurachterstand en soms is dit in combinatie met leefbaarheidsproblemen. Zelden worden er uithuiszettingen uitgesproken enkel op basis van leefbaarheidsproblemen3, omdat dit juridisch veel moeilijker te bewijzen valt dan huurachterstand. Het merendeel van de personen die veroordeeld worden tot een uithuiszetting huurt in de private huursector, een minderheid in de sociale huursector. Toch hebben de hoofdgriffiers het gevoel dat het aantal sociale huurders dat uit huis wordt gezet de laatste vijf jaar aan het groeien is, net als het totale aantal eindvonnissen uithuiszetting. Dit wordt ook bevestigd door de cijfers die we kregen van de SHM's en SVK's uit de regio: tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning werd gezet met bijna 30% (zie verder 3.3.3 en 3.3.4).

3.2.

Risicogroepen van een uithuiszetting

(dreigende)

De risicogroepen van een (dreigende) uithuiszetting zijn heel divers, maar toch vallen een aantal groepen op. Verschillende actoren merken dat ze meer en meer te maken krijgen met gezinnen bij wie het inkomen van één van de partners door scheiding of ontslag wegvalt. Doordat deze gezinnen een huis huren dat eigenlijk te duur is voor hen, kunnen ze bij het wegvallen van een inkomen hun huur niet meer betalen. Daarnaast valt het verschillende actoren, vooral SHM's en SVK's, op dat er ook een stijging is in het aantal alleenstaande jongeren en huurders die doorstromen uit één of andere vorm van woonbegeleiding (bijzondere jeugdzorg, CAW…) die met uithuiszetting te maken krijgen. Deze huurders zijn vaak niet in staat om zelfstandig te wonen en kampen met een probleem van middelengebruik, soms in combinatie met psychiatrische problemen. De verschillende actoren ervaren dat deze groepen intensieve begeleiding nodig hebben, maar dat zij die wegens onvoldoende middelen en tijd niet kunnen bieden.

3.3.

Cijfers van uithuiszettingen in de regio Dendermonde

3.3.1.

Cijfers van de vredegerechten

De vredegerechten beschikken over cijfers van het aantal vorderingen (verzoekschriften) uithuiszetting die worden ingediend en het aantal eindvonnissen uithuiszetting die worden uitgesproken. In de praktijk blijkt echter dat niet alle vredegerechten deze cijfers systematisch bijhouden. Hierdoor hebben we geen volledige gegevens over het aantal vorderingen en eindvonnissen dat de laatste jaren in de drie vredegerechten in de regio werd uitgevoerd.


3.3.2.

Cijfers van de OCMW's

De OCMW's krijgen melding van iedere vordering (verzoekschrift) tot uithuiszetting die wordt ingediend bij de vrederechter. Op dat moment wordt de gerechtelijke procedure uithuiszetting opgestart. De meeste OCMW's houden sinds een aantal jaren systematisch bij hoeveel brieven voor een vordering van uithuiszetting ze jaarlijks van het vredegerecht ontvangen. Enkele OCMW's moeten de brieven handmatig tellen om het aantal dreigende uithuiszettingen te kennen. Op basis van de cijfers van de OCMW's kennen we het aantal vorderingen tot uithuiszetting in de regio. Dit gaat dus over het aantal personen en gezinnen dat jaarlijks met een dreigende uithuiszetting te maken krijgt4: Dreigende uithuiszettingen

Aantal per jaar

Aantal per maand Aantal per week

2008

240

20

5

2009

312

26

6

2010

249

21

5

De hoofdgriffiers van de vredegerechten schatten dat ruim 90% van de huurders voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend, ook met een eindvonnis uithuiszetting wordt veroordeeld en dus effectief uit huis wordt gezet. Dit sluit aan bij de stelling van de VVSG dat je bij de start van een gerechtelijke procedure uithuiszetting 90% kans hebt om ook effectief uit huis gezet te worden. Op basis van deze schattingen kunnen we het aantal gezinnen afleiden dat met een eindvonnis tot uithuiszetting werd veroordeeld in de regio Dendermonde; we gaan hierbij uit van de schatting van 90% van de vorderingen. Dit is met andere woorden ook het aantal gezinnen dat effectief uit huis werd gezet in de regio (door zelf te vertrekken uit hun woning of via een uitdrijving door een gerechtsdeurwaarder). Effectieve uithuiszettingen

Aantal per jaar

Aantal per maand Aantal per week

2008

216

18

4

2009

281

23

5,4

2010

224

19

4,3

Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend en een eindvonnis uithuiszetting werd uitgesproken met zowat 4%. Opvallend is wel de grote stijging tussen 2008 en 2009, gevolgd door een gevoelige daling in 2010.


3.3.3.

Cijfers van de SHM's 5

De meeste SHM's houden systematisch bij hoeveel vorderingen uithuiszetting ze jaarlijks indienen bij het vredegerecht en hoeveel gezinnen er jaarlijks effectief uit huis worden gezet (doordat ze veroordeeld zijn met een eindvonnis uithuiszetting). Enkele SHM's moeten hun dossiers handmatig tellen om het aantal te weten te komen. Het aantal effectieve uithuiszettingen komt in sociale huisvesting bijna steeds overeen met het aantal eindvonnissen uithuiszettingen die door de vrederechter uitgesproken worden, aangezien de SHM's - eens er een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken - niet terugkomen op deze beslissing en de huurder de woning moet verlaten. Het aantal vorderingen tot uithuiszetting die jaarlijks in de SHM's in de regio plaatsvinden bedroeg in 2008: 43, in 2009: 59 en in 2010: 56. Dit is met andere woorden het totale aantal gezinnen dat dreigde uit hun sociale woning gezet te worden door een SHM. In totaal was er tussen 2008 en 2010 een stijging van 30% in het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend door een SHM in de regio. Gemiddeld dreigden 52 gezinnen per jaar in de regio uit hun sociale woning van een SHM gezet te worden in de laatste drie jaar. Het totaal aantal effectieve uithuiszettingen (aantal eindvonnissen) die jaarlijks in de SHM's in de regio plaatsvinden bedroeg in 2008: 18, in 2009: 25 en in 2010: 23. In de laatste drie jaar werden in de regio gemiddeld 22 gezinnen per jaar effectief uit huis gezet. Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning van een SHM werd gezet met 28%.

3.3.4.

Cijfers van de SVK's

De SVK's houden de laatste jaren systematisch bij hoeveel vorderingen6 uithuiszetting er jaarlijks worden ingediend en hoeveel gezinnen er jaarlijks effectief7 uit huis worden gezet (via een eindvonnis uithuiszetting). Onderstaande cijfers geven ons een beeld van het aantal vorderingen tot uithuiszetting en van het totaal aantal effectieve uithuiszettingen (aantal eindvonnissen) die jaarlijks in de SVK's in de regio plaatsvinden: Jaartal

Dreigende uithuiszettingen

Effectieve uithuiszettingen

2008

4

3

2009

3

2

2010

2

0

2011

6

2 Gemiddeld dreigden in de regio de laatste vier jaar 4 gezinnen per jaar uit hun SVK-woning gezet te worden; gemiddeld 2 gezinnen werden ook effectief uit hun woning gezet.

|10|PREVENTIE VAN UITHUISZETTING| IN DE REGIO DENDERMONDE

3.3.5.

Cijfers van de gemeentediensten

De technische dienst of de huisvestingsdienst van de gemeenten worden via een brief en/of fax van de gerechtsdeurwaarder op de hoogte gebracht dat er een uithuiszetting in de gemeente zal plaatsvinden. Op de dag van de uitdrijving is de gemeente (de coördinator en een arbeider van de technische dienst/de dienst openbare werken) aanwezig om de inboedel op te slaan en om bijstand te verlenen bij de uitdrijving. Niet alle gemeenten houden echter het aantal uitdrijvingen, waarbij ze aanwezig zijn per jaar systematisch bij. Enkel van 2010 beschikken alle gemeenten over cijfers, waardoor we enkel voor 2010 uitspraken kunnen doen over de het aantal uitdrijvingen8 door een gerechtsdeurwaarder in de regio. In 2010 werden 104 gezinnen via een uitdrijving uit huis gezet, dat zijn er 9 per maand of 2 per week.

3.3.6.

Conclusies bij de cijfers over uithuiszetting in de regio Dendermonde

Als we al het bruikbare cijfermateriaal bij elkaar leggen, komen we tot volgend beeld over de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde: ·

Gemiddeld waren er tussen 2008 en 2010 per maand 22 gezinnen voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend. Dat zijn 5 gezinnen per week die daarmee dreigden uit huis gezet te worden.

·

Van de 22 gezinnen per maand voor wie een vordering uithuiszetting werd ingediend, werden er gemiddeld 4,5 per maand door een SHM en gemiddeld 0,5 per maand door een SVK ingediend. Dat betekent dat er gemiddeld 5 gezinnen per maand uit de sociale huursector en 17 gezinnen per maand uit de private huurmarkt met een dreigende uithuiszetting te maken krijgen. Het aantal gezinnen dat met een dreigende uithuiszetting te maken kreeg in de sociale huursector steeg met bijna 40% tussen 2008 en 2010.

·

Wanneer we op gemeentelijk niveau kijken, kunnen we concluderen dat in de laatste drie jaar (tussen 2008 en 2010) in de gemeentes Waasmunster, Hamme en Wichelen een verdubbeling van het aantal vorderingen tot uithuiszetting plaatsvond. Daarnaast stellen we vast dat er tussen 2009 en 2010 in de gemeente Berlare bijna een verdriedubbeling van het aantal vorderingen tot uithuiszetting was. In Wetteren en Dendermonde was er daarentegen tussen 2009 en 2010 een halvering van het aantal dreigende uithuiszettingen.

·

De hoofdgriffiers van de Vredegerechten schatten dat in ruim 90% van de gevallen een vordering uithuiszetting ook leidt tot een eindvonnis uithuiszetting. Dus gemiddeld werden in de laatste drie jaar in de regio Dendermonde 20 gezinnen per maand met een eindvonnis uithuiszetting veroordeeld en uit huis gezet. Dat zijn 4,5 gezinnen per week die op straat komen te staan.


·

Tussen 2008 en 2010 is er een lichte stijging (met 4%) van het aantal gezinnen voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend en een eindvonnis uithuiszetting werd uitgesproken.

·

Van de 20 gezinnen per maand die uit huis worden gezet, worden er gemiddeld 1,8 per maand door een SHM en gemiddeld 0,2 gezinnen per maand door een SVK uit huis gezet. Dat betekent dat er gemiddeld 2 gezinnen per maand uit de sociale huursector en 18 gezinnen per maand uit de private huursector met een uithuiszetting te maken krijgen. Tussen 2008 en 2010 steeg het aantal gezinnen dat uit een sociale woning werd gezet met bijna 30%.

·

Van de 19 gezinnen per maand die in 2010 uit huis werden gezet, werden er 9 gezinnen per maand met een uitdrijving van de gerechtsdeurwaarder op straat gezet. Dat zijn 2 gezinnen per week. Dat betekent dat iets meer dan de helft van de gezinnen zelf uit hun huis vertrekt om de schaamte van een uitdrijving te vermijden.

3.3.7.

Knelpunten en aanbevelingen met betrekking tot de cijfergegevens

Om cijfers te weten te komen over de situatie van uithuiszetting in de regio Dendermonde, zijn we bij heel wat actoren te rade moeten gaan, aangezien gegevens omtrent uithuiszettingen niet worden gecentraliseerd, en dat geldt zowel voor de regio Dendermonde als voor het Vlaamse niveau. Niet alleen zijn de cijfers erg gefragmenteerd, ook houden niet alle actoren systematisch de cijfers bij, waardoor we niet uit alle cijfers conclusies konden trekken voor heel de regio Dendermonde. Willen we echter preventief optreden tegen uithuiszetting en de bestaande hulpverlening evalueren, dan is het belangrijk om over juist en systematisch bijgehouden cijfermateriaal te beschikken. We stellen voor dat volgende cijfers systematisch door onderstaande instanties worden bijgehouden: - Het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting, bij voorkeur per gemeente: Vredegerecht - Het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting in de sociale huursector: SHM's en SVK's - Het aantal gezinnen dat door het OCMW effectief begeleid wordt en het aantal gezinnen voor wie een uithuiszetting daardoor vermeden wordt: OCMW - Het aantal aanvragen om bijstand te verlenen bij de uitdrijving en het aantal uithuiszettingen via een effectieve uitdrijving: gemeentedienst of politie.

Daarnaast dringen we er op aan dat er op federaal niveau een centralisatie komt van al deze gegevens wat een betere analyse van de problematiek van uithuiszetting moet toelaten.


“…daar waar de verzameling van statistieken momenteel op erg lacuneuze wijze gebeurt, mag dit echter niet uitsluitend worden toegeschreven aan de verschillende betrokken actoren (OCMW's …). Het is namelijk ook de wetgeving zelf die een aantal hiaten vertoont, aangezien zij voorziet dat de informatie enkel op het moment van de vordering aan het OCMW wordt overgemaakt en niet na de uitspraak of nog minder op de dag van de werkelijke uithuiszetting. Het staat vast dat er in dit opzicht moet worden nagedacht over een oplossing terzake.” 9


4.

Preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde:

feiten, knelpunten, aanbevelingen In dit hoofdstuk bespreken we de initiatieven die op dit ogenblik al door diverse actoren in de regio worden genomen om uithuiszetting zo veel als mogelijk tegen te gaan. Zij stoten daarbij op tal van knelpunten die we ook telkens uitlichten. Op basis daarvan proberen we een aantal aanbevelingen te formuleren, hier en daar geïnspireerd door goede praktijken buiten de regio (aangeduid in blauw).

4.1.

Preventie van uithuiszetting in de Vredegerechten

4.1.1.

Feiten

Uit onze bevraging van de hoofdgriffiers blijkt dat de private verhuurders meestal niet kiezen voor een poging tot minnelijke schikking voorafgaand aan een procedure ten gronde, want als het niet lukt riskeren ze nog meer huurachterstand. De hoofdgriffiers ervaren dat de meeste SHM's en SVK's wel eerst een poging tot minnelijke schikking doen. Alles samen wordt er door private en sociale huurders toch in gemiddeld 30% van de gevallen gekozen voor een verzoeningspoging. Ongeveer 1/3 (Wetteren-Zele en Dendermonde-Hamme) tot de helft van de huurders (Lokeren) is aanwezig tijdens de verzoeningspoging. Tijdens de minnelijke schikking waarbij de huurder aanwezig is, komt dan nog eens ongeveer de helft van de huurders tot een oplossing (meestal door het opstellen van een afbetalingsplan). Dat wil zeggen dat zowat 20% van de verzoeningspogingen succesvol is. Ook tijdens de zitting tot uithuiszetting (procedure ten gronde) doet de vrederechter eerst een poging tot minnelijke schikking indien de huurder aanwezig is op de zitting. Heel weinig huurders (gemiddeld 6% volgens de hoofdgriffiers) zijn echter aanwezig op de zitting, waardoor zij bij verstek veroordeeld worden tot een eindvonnis uithuiszetting.

4.1.2.

Knelpunten

·

Aangezien het niet verplicht is, kiezen weinig private verhuurders voor een poging tot minnelijke schikking voorafgaand aan de procedure ten gronde.

·

Weinig huurders zijn aanwezig tijdens de poging tot minnelijke schikking (ongeveer 40%) en tijdens de zitting ten gronde (ongeveer 6%). Hierdoor wordt de huurder meestal bij verstek veroordeeld tot uithuiszetting.

·

De vrederechters merken de laatste vijf jaar een stijging van het aantal uithuiszettingen, vooral in de sociale huisvesting.

·

Uit een bevraging van de doelgroep10 weten we dat brieven vaak te moeilijk zijn. Bovendien gaan mensen die al genoeg problemen hebben, aangetekende brieven heel dikwijls niet ophalen.


4.1.3.

Aanbevelingen

·

Weer verplichten van de voorafgaande poging tot minnelijke schikking voor zowel private als sociale verhuurders. Deze moet volledig gratis zijn. Het OCMW zou moeten verwittigd worden van zodra de voorafgaande verzoeningsprocedure is ingeleid, zodat ondersteuning mogelijk is.

·

Voorzien in een vorm van begeleiding voor kwetsbare huurders bij de verzoeningspoging of de zitting ten gronde. Dit soort begeleiding werkt drempelverlagend en zorgt voor een grotere aanwezigheid van huurders bij verzoeningspogingen en zittingen, waardoor hun rechten beter kunnen verdedigd worden. Deze begeleiding die aanvullend is op de ondersteuning door een pro-deo advocaat kan door verschillende instanties opgenomen worden.

Enkele goede praktijken ter inspiratie: De woonbegeleider van CAW Artevelde Gent wordt zowel door private als sociale verhuurders ingeschakeld om - voordat de gerechtelijke procedure uithuiszetting is opgestart - preventieve woonbegeleiding aan te bieden en een gerechtelijke uithuiszetting te vermijden. Indien de huurder toch voor het vredegerecht moet verschijnen, gaat de woonbegeleider, naast een pro-deo advocaat, met de cliënt mee naar de zitting. Hij wordt op de zitting erkend als samenwerkingspartner om met/voor de cliënt te spreken; De woonbegeleider van CAW Stimulans Kortrijk contacteert een pro-deo advocaat voor huurders die voor het vredegerecht moeten verschijnen. Het is echter geen advocaat van het gerecht, maar van een advocatenkantoor, waardoor deze sneller beschikbaar is dan een pro-deo advocaat die het gerecht voorziet; In het OCMW van Eeklo gaat een sociaal werkster van de Woondienst met cliënten mee naar de zitting; In Sint-Niklaas speelt men in de woonwinkel met het idee om onder leiding van de woonbemiddelaar een pool van vrijwilligers op te zetten die huurders begeleiden naar de zitting; De woonbegeleider van de huisvestingsdienst regio Izegem vraagt een pro-deo advocaat aan voor huurders die voor het vredegerecht moeten verschijnen en gaat indien nodig mee naar de zitting. Indien de pro-deo advocaat (gezien de korte tijd) niet meer beschikbaar is voor de zitting, wordt de betrokken huurders geadviseerd om uitstel te vragen om alsnog een pro-deo advocaat in te schakelen. De vrederechter is bereid hiervoor uitstel te verlenen (max. 4 weken). ·

Naast de aangetekende brief ook steeds een gewone brief in verstaanbare taal met een kopie van het verzoekschrift versturen naar de huurder.


4.2.

Preventie van uithuiszetting in de OCMW's

4.2.1.

Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting

4.2.1.1.

Woonbegeleiding

In de werking van de OCMW's vinden we een aantal maatregelen en acties terug om een gerechtelijke procedure uithuiszetting te voorkomen. Deze acties bundelen we onder de noemer 'woonbegeleiding'. Onder woonbegeleiding verstaan we “een aantal specifieke ondersteunende acties die gericht zijn op het handhaven van de huidige woonsituatie en/of het verwerven of versterken van competenties om zelfstandig te wonen. Deze acties vinden plaats nog voor er sprake is van een procedure gerechtelijke uithuiszetting”.11 Deze woonbegeleiding wordt in 3 OCMW's (Dendermonde, Wetteren en Buggenhout) door een sociaal werkster opgenomen die verantwoordelijk is voor de woondienst van het OCMW/Sociaal Huis. De meeste OCMW's in de regio beschikken echter niet over een aparte woondienst. In deze OCMW's wordt de woonbegeleiding opgenomen door de sociaal werker die verantwoordelijk is voor de cel huisvesting of zijn de individuele sociaal werkers verantwoordelijk voor problemen en vragen met betrekking tot huisvesting van hun cliënten. We onderscheiden een aantal acties12 die OCMW's – in mindere of meerdere mate - uitvoeren in het kader van 'woonbegeleiding': - huisbezoeken afleggen; - proactief leefbaarheids- of financiële problemen opsporen op basis van de LAC-lijst; - bemiddelen tussen een private huurder en verhuurder naar aanleiding van een klacht over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen; - hulpaanbod bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. We bespreken de verschillende acties hieronder in detail.

Huisbezoeken ·

Huisbezoeken zonder concrete aanleiding: proactief problemen detecteren

De OCMW's voeren preventieve huisbezoeken uit om proactief problemen te detecteren (waaronder financiële en leefbaarheidsproblemen) die later eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden; zij focussen daarbij vooral op de SVK-huurders. De OCMW's die samenwerken met SVK Woonaksent en twee van de drie OCMW's die eigen OCMWwoningen verhuren gaan minimum 1 keer per jaar op huisbezoek, zonder dat daarvoor een klacht moet komen van het SVK. Enkel het OCMW van Zele gaat regelmatig op huisbezoek bij ál zijn cliënten en heeft daarbij telkens aandacht voor de woonsituatie (staat van het huis, energie, hygiëne, wooncultuur etc.) en de bekwaamheid om zelfstandig te wonen.


·

Huisbezoeken naar aanleiding van een klacht door huurachterstand of leefbaarheidsproblemen bij huurders

een

SHM

of

SVK

over

In het kaderbesluit sociale huur van 2007 heeft het OCMW een bemiddelingsrol toegewezen gekregen voor huurders die uit hun sociale woning dreigen gezet te worden. In de praktijk blijkt dat deze bemiddelingsrol betekent dat het OCMW door SHM of SVK op de hoogte wordt gebracht wanneer een huurder huurachterstand of leefbaarheidsproblemen heeft. Het OCMW stuurt op zijn beurt een brief of belt om de huurders uit te nodigen op het OCMW (naar aanleiding van klachten door de SHM). Een minderheid van de OCMW's gaat aanklampend te werk en legt (al dan niet na een brief of telefonisch contact met de huurder) huisbezoeken af bij klachten van de SHM naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van een huurder. De OCMW's zullen in de eerste plaats proberen om de OCMW-cliënten te bereiken. Niet alle OCMW's doen moeite om de niet-OCMW cliënten te contacteren. Alle OCMW's die samenwerken met de SVK's werken aanklampend en doen - zowel bij cliënten als niet-cliënten - huisbezoeken uit naar aanleiding van een klacht over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van de SVK-huurders.

Proactief problemen opsporen op basis van de LAC-lijst In de OCMW's van alle Vlaamse gemeenten is er een Lokale Adviescommissie (LAC) die tijdens een LAC-zitting beslist over het al dan niet stopzetten van de energielevering bij het niet betalen van de energiefactuur aan de distributienetbeheerder. Bij de meeste OCMW's blijkt dat personen die worden aangemeld bij het OCMW naar aanleiding van een vordering tot uithuiszetting vaak ook op de LAC lijst staan. Het hangt van OCMW tot OCMW af of men de personen die op de LAC-lijst staan een brief stuurt of opbelt om hen uit te nodigen op het OCMW om de LAC-zitting voor te bereiden. Slechts een minderheid van de OCMW's (Wetteren en Berlare) gaat op huisbezoek. Deze OCMW's stellen vast dat het belangrijk is om een huisbezoek te voeren bij mensen die op de LAC-lijst staan, omdat ze op die manier een beter zicht krijgen op de woonsituatie van de persoon of het gezin. Zo kan ook sneller ingegrepen worden bij problemen met de betaling van de huur en een eventuele uithuiszetting vermeden worden.

Bemiddelen tussen een private huurder en verhuurder Slechts 3 OCMW's geven aan dat ze af en toe door private verhuurders worden aangesproken met de vraag om tussen hen en hun huurder te bemiddelen over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. In deze gevallen gaat het OCMW meestal op huisbezoek om te bemiddelen en leidt de bemiddeling tot een oplossing (meestal een afbetalingsplan).

Hulpaanbod bij leefbaarheidsproblemen of huurachterstand ·

De meeste OCMW's hebben niet de mogelijkheid om voldoende begeleiding te bieden bij leefbaarheidsproblemen, en meer specifiek bij problemen rond het onderhoud van de woning. Heel wat OCMW's kunnen een eigen poetsdienst inzetten, maar een duurzame oplossing is dat niet omdat dit de cliënt niet zelfredzaam maakt. Enkel het OCMW van Dendermonde heeft 2 poetsvrouwen die huishoudtaken ook aanleren. Daar is echter een grote vraag, maar een beperkt aanbod en dan nog enkel voor OCMW-cliënten uit Dendermonde. Eén OCMW dat in het verleden een gelijkaardig poetshulp-project opzette, faalde omdat het moeilijk blijkt om bekwame poetshulpen hiervoor te vinden. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|17|

·

Indien een cliënt problemen heeft bij de betaling van de huishuur (die in een later stadium eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden), bieden de OCMW's budgetbegeleiding of schuldhulpverlening aan.

·

De meeste uithuiszettingen gebeuren op basis van huurachterstand. Om de huishuur betaalbaar te houden voor OCMW-cliënten met een hoge woonkost, springen 8 van de 10 OCMW's bij met een huurtoelage.

·

Bij dieper liggende problemen (zoals verslaving, psychiatrische problemen, echtelijke problemen…) die aan de basis kunnen liggen van leefbaarheidsproblemen of huurachterstand, zullen de OCMW's doorverwijzen naar gespecialiseerde hulpverlening (CAW, psychiatrie, drughulpverlening, poetshulp, thuiszorg, familiehulp, Kind en Gezin…).

4.2.1.2.

Knelpunten

Voor de private en de sociale huursector ·

Slechts 1 OCMW voert regelmatig huisbezoeken uit bij al zijn cliënten waarbij het steeds de gehele woon- en leefsituatie in kaart brengt én betaalbewijsjes voor huishuur en energiekosten bekijkt. Op die manier gaat men proactief op zoek naar financiële en leefbaarheidsproblemen die eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden.

·

Geen enkel OCMW houdt het verband bij tussen de gezinnen die op het LAC verschijnen en zij die met een vordering tot uithuiszetting te maken krijgen. Hierdoor is onduidelijk hoe waardevol het is om al op het LAC preventief op te treden om een latere huurachterstand te vermijden. Slechts enkele OCMW's leggen dan ook een huisbezoek af naar aanleiding van het LAC en brengen daarbij de gehele woon- en leefsituatie van de huurder in kaart.

·

Heel wat OCMW's hebben niet de mogelijkheid om private of sociale huurders voldoende (langdurige) intensieve begeleiding te bieden bij leefbaarheidsproblemen - vooral bij problemen met het onderhoud van de woning.

·

De modaliteiten voor het krijgen van een huurtoelage verschillen sterk van OCMW tot OCMW.

Voor de sociale huursector ·

Niet alle OCMW's die eigen OCMW woningen sociaal verhuren, voeren preventieve huisbezoeken uit bij de huurders van deze woningen om vroegtijdig problemen te detecteren.

·

Enkele OCMW's worden niet door de SHM gecontacteerd bij dreigende uithuiszetting naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. De meeste OCMW's die wel contact hebben met SHM's in het kader van hun bemiddelingsrol, geven aan dat ze nood hebben aan betere communicatie en duidelijkere afspraken met SHM's of SVK omtrent huurachterstand van huurders. Enkel het OCMW Dendermonde heeft hierover een protocol met twee SHM's.

·

Een aantal OCMW's wil bij huurachterstand van huurders vroeger, bij voorkeur in de eerste maand huurachterstand, op de hoogte gebracht worden door de SHM of het SVK. Eén OCMW wordt pas ingelicht wanneer de gerechtelijke procedure uithuiszetting reeds gestart is.

·

Niet-OCMW-cliënten worden meestal niet gecontacteerd door het OCMW naar aanleiding van een


klacht die een SHM signaleert rond leefbaarheidsproblemen (soms ook bij huurachterstand). ·

De meeste OCMW's voeren geen huisbezoeken uit naar aanleiding van een klacht van huurachterstand bij SHM-huurders. Ze proberen de huurders waarover de SHM een klacht van huurachterstand heeft, per brief of per telefoon uit te nodigen voor hulp. Ze krijgen hier echter een lage respons op.

Voor de private huursector ·

De mogelijkheid voor private verhuurders om bij een OCMW hulp te krijgen bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van hun huurder - of daarin te bemiddelen - is onvoldoende gekend. Slechts 3 OCMW's geven aan soms door private verhuurders gecontacteerd te worden om te bemiddelen tussen hen en de huurder om zo een gerechtelijke procedure uithuiszetting te vermijden.

4.2.1.3.

Aanbevelingen

Voor de sociale en private huursector ·

Meer inzetten op het proactief opsporen van problemen die eventueel tot een uithuiszetting zouden kunnen leiden. o Bij elk sociaal onderzoek en bij elk contact met hun cliënt zouden sociaal werkers aandacht moeten hebben voor de gehele woon- en leefsituatie van de cliënt; geregeld samen rekeningen voor huur en energie nakijken kan sommige mensen helpen. o Een geregeld huisbezoek laat toe om met eigen ogen de woon- en leefsituatie te zien, in te schatten of de cliënt in staat is zelfstandig te wonen en sneller problemen te detecteren. Het zakboekje van OCMW Zele (handleiding voor huisbezoeken en checklist om de gehele woon- en leefsituatie in kaart te brengen) kan als goede praktijk dienen voor andere OCMW's. o Een dwingende reden voor een huisbezoek is dat een huurder al verschillende keren voor het LAC moest verschijnen. Gezinnen met herhaalde betalingsmoeilijkheden bij energieleveranciers zijn immers potentieel gezinnen met huurbetalingsproblemen; zij zijn via het LAC makkelijk op te sporen en aan te spreken. Zo kan sneller ingegrepen worden bij problemen met de betaling van de huur en kan een eventuele uithuiszetting vermeden worden. Het OCMW kan al zeker een folder meegeven, waarin het belang van het betalen van de huur wordt benadrukt en waarin meer uitleg wordt gegeven over een uithuiszetting. Het OCMW Temse wil in de toekomst een huisbezoek uitvoeren bij elke persoon die op de LAC-lijst verschijnt. Ook CAW Stimulans van Kortrijk wil in de toekomst van het OCMW maandelijks een lijst krijgen van huurders die voor de tweede keer op het LAC verschijnen en bij hen preventieve woonbegeleiding opstarten. Een andere aanbeveling is dat een aantal OCMW's uit de regio systematisch cijfers en namen bijhouden van mensen die op het LAC moeten verschijnen en van mensen voor wie een uithuiszetting is gevorderd, zodat een gedetailleerd overzicht kan worden gemaakt van het verband tussen beide. Het OCMW van Kortrijk heeft al een eerste voorlopige analyse gemaakt waaruit blijkt dat huurders die regelmatig op de LAC-lijst verschijnen, gemiddeld twee jaar later met een uithuiszetting te maken krijgen. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|19|

·

Tussen de verschillende OCMW's beter afstemmen van de lokale huurtoelage. In de regio Waas en Dender werd hierover door Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen reeds een overleg georganiseerd in het kader van het project 'Wonen aan de Onderkant van Waas en Dender'. Hierbij waren heel wat OCMW's bereid om verder stappen te zetten die moeten leiden tot een bijsturing van de reglementering van hun huurtoelage.

·

Indien de eigen woonbegeleiding van het OCMW naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen van huurders niets oplevert of indien ze geen tijd hebben om intensieve begeleiding aan te bieden, zou het OCMW (net als eventueel de SHM's en SVK's) in de regio Dendermonde kunnen samenwerken met een organisatie zoals het CAW die intensieve (en eventueel langdurige) begeleiding13 kan aanbieden voor haar meest kwetsbare huurders. De samenwerking die betrokken OCMW's met CAW Artevelde Gent, CAW regio Midden West-Vlaanderen en CAW Leuven hebben aangegaan, focust op de begeleiding van leefbaarheidsproblemen, soms in combinatie met huurachterstand – vooral op de private huurmarkt. Als er enkel een probleem van huurachterstand is worden de huurders door het OCMW begeleid. De CAW's hebben gemeen dat ze er alles aan doen om de huurder te bereiken door 'aanklampend' te werk te gaan. De meeste bieden maximum 6 maanden begeleiding aan, maar hebben daarna een systeem van nazorg.

·

Oprichting van initiatieven voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen die te maken hebben met het onderhoud van de woning. Uiteraard kunnen OCMW's via hun poetsdienst of een gespecialiseerde instantie gezinnen helpen door zelf te gaan poetsen, maar belangrijker is om hen die vaardigheden aan te leren zodat zij dat onderhoud zelf aankunnen. Deze taak kan eventueel onderdeel zijn van het takenpakket van de organisatie die de intensieve woonbegeleiding op zich zou neemt (zie hierboven). De poetsdienst van het OCMW Dendermonde leert huurders aan om de woning te onderhouden. Het zou goed zijn dat dit initiatief wordt u i t g e b r e i d n a a r n i e t O C M W- c l i ë n t e n e n d a t a n d e r e gemeenten/OCMW's een gelijkaardig initiatief nemen. Een interessante piste kan ook zijn om dit intergemeentelijk aan te pakken. De knowhow en ervaringen van de poetshulpen van Dendermonde kunnen hier van goudwaarde zijn. Een idee van het OCMW van Wichelen is om in het OCMW een 'groepsopleiding' op te starten waarbij in kleine groepjes van OCMWcliënten onderhoudsvaardigheden worden aangeleerd.

Voor de sociale huursector ·

Duidelijke afspraken en vlotte communicatie tussen OCMW's en SHM's over hun samenwerking bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen van huurders. Beide instanties leggen in een convenant/protocol vast welke stappen elk van hen onderneemt bij (oplopende) huurachterstand en/of (toenemende) leefbaarheidsproblemen. SHM's treden daarbij als verhuurder het eerst in actie en waar nodig wordt het OCMW ingeschakeld. Het OCMW richt zich in voorkomend geval dan niet enkel tot OCMW-cliënten, maar ook tot niet-cliënten. Behalve het OCMW kunnen in deze aanpak ook andere instanties worden betrokken zoals bvb. een woonwinkel of een CAW die aanklampend kunnen werken en huisbezoeken kunnen uitvoeren naar aanleiding van klachten rond huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. Het OCMW van Dendermonde wordt in een halfjaarlijkse beurtrol met het CAW regio Dendermonde door de SHM's Volkswoningen en


Volkswelzijn op de hoogte gebracht van sociale huurders met huurachterstand. Op die manier wordt de takenlast verdeeld over het OCMW en het CAW. De SHM 'Vlaamse Ardennen' geeft elke maand een lijst met huurders door die met huurachterstand kampen. Het OCMW neemt de begeleiding op van OCMW-cliënten en het CAW Zuid-Oost-Vlaanderen de begeleiding van niet OCMW-cliënten. Een gelijkaardig verhaal bij de huisvestingsdienst regio Izegem die maandelijks overleg pleegt met de SHM, die huurders met huurachterstand of leefbaarheidsproblemen doorgeeft. De huisvestingsdienst treedt zelf in actie, maar wanneer ze het probleem niet kunnen oplossen verwijzen ze door naar het CAW of OCMW. ·

SHM's en SVK's lichten bij voorkeur in de 1ste of 2de maand huurachterstand van hun huurders het OCMW in.

·

OCMW's die eigen OCMW-woningen verhuren zetten nog meer in op preventieve huisbezoeken om vroegtijdig woon- en financiële problemen op te sporen.

Voor de private huursector ·

Creëren van de mogelijkheid (en bekendmaking ervan) voor private huurders en verhuurders om met klachten over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen en met de vraag om te bemiddelen tussen private huurders en verhuurders naar het OCMW te stappen. Op die manier fungeert het OCMW als aanspreekpunt voor problematische huursituaties in de private huursector. De woondienst van het Sociaal Huis van Wetteren maakt in samenwerking met Woonplus dit aanbod bekend tijdens info-avonden voor private eigenaars. Dergelijke dienstverlening kan (in het kader van het lokaal sociaal beleid) uiteraard ook worden uitgebouwd in samenwerking met andere diensten die een aanspreekpunt voor klachten uit de private huursector zijn. Het onthaal van CAW Artevelde Gent fungeert als aanspreekpunt voor problematische huursituaties (huurachterstand en leefbaarheidsproblemen). Dit aanspreekpunt werd bij huurders en verhuurders op de private huurmarkt bekendgemaakt door het verspreiden van een wervende flyer via o.a. woonwinkels, huurdersbond, OCMW, Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat, vredegerecht, immobiliënkantoren,… De contactgegevens worden doorgegeven aan het bijstandsteam van het CAW die de preventieve woonbegeleiding op zich neemt. Zij nemen contact op en starten indien mogelijk de begeleiding op. Het onthaal van CAW regio Midden-West-Vlaanderen doet dienst als aanspreekpunt voor SHM, SVK, OCMW en andere sociale diensten (huisartsen, CLB, Kind en Gezin…) die leefbaarheidsproblemen (al of niet in combinatie met huurachterstand) opmerken bij personen en gezinnen in de sociale en private woningmarkt. Het CAW neemt contact op met deze huurders en start indien mogelijk begeleiding op. De dienst huisvesting van Stad Leuven treedt op als aanspreekpunt voor verhuurders, buren en andere doorverwijzers (politie, OCMW, dokters, scholen…) met leefbaarheidsklachten (al of niet in PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|21|

combinatie met huurachterstand) over huurders/eigenaars uit de private woningmarkt. De dienst huisvesting brengt een bezoek aan de huurders en geeft de klacht indien nodig door aan het CAW regio Leuven (bij leefbaarheidsproblemen) of aan het OCMW (bij financiële problemen). Deze diensten die als onthaal functioneren voor problemen tussen verhuurders en huurders in de private huursector, bieden preventieve huurbegeleiding aan of verwijzen door naar een dienst die dit aanbiedt. Op die manier wordt niet het OCMW, maar wel een andere dienst ingezet om te bemiddelen tussen de private huurder en verhuurder. Dit onthaal kan op zijn beurt doorverwijzen naar het CAW (vooral bij leefbaarheidsproblemen) en/of het OCMW (vooral bij huurachterstandsproblemen). ·

Een andere mogelijkheid is dat de dienst die aan 'preventieve woonbegeleiding' (CAW, huisvestingsdienst, woonwinkel…) doet, samenwerkt met het Vredegerecht. In Gent verwijst de vrederechter die een poging tot minnelijke schikking14 behandelt (nog voor er een verzoekschrift tot uithuiszetting is ingediend) een huurder actief door naar het CAW Artevelde dat preventieve woonbegeleiding aanbiedt. Wanneer een verhuurder een verzoekschrift tot uithuiszetting wil indienen, informeert de griffier de verhuurder over het aanbod van de huisvestingsdienst regio Izegem. Als de verhuurder op het aanbod ingaat, wordt er nog geen verzoekschrift ingediend en neemt de verhuurder contact op met de huisvestingsdienst. Als private verhuurders in Gent naar de griffier komen om een verzoekschrift uithuiszetting in te dienen, raden de griffiers de verhuurders aan om eerst contact op te nemen met CAW Artevelde dat probeert te bemiddelen en een oplossing te zoeken voor de problemen. Via een flyer wordt de werking van de woonbemiddelaar uitgelegd.

4.2.2.

Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart

Als gevolg van de 'wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszetting'15 is de griffier van het vredegerecht (wanneer de procedure werd ingeleid via een verzoekschrift) of de gerechtsdeurwaarder (wanneer de procedure werd ingeleid via een dagvaarding) verplicht om het OCMW op de hoogte te brengen. Alle OCMW's in de regio Dendermonde worden dan ook via brief en/of fax op de hoogte gebracht van een vordering tot uithuiszetting van een huurder uit hun gemeente. Volgens de wet op de humanisering dient het OCMW vervolgens 'op de meest aangewezen wijze, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden'. De begeleiding die OCMW's opzetten met het oog op het voorkomen van een eindvonnis gerechtelijke uithuiszetting verschilt sterk van OCMW tot OCMW en bestaat uit een aantal specifieke acties16: · ·

hulp aanbieden aan de huurder: de huurder schriftelijk uitnodigen op het OCMW en/of bellen naar de huurder en/of een huisbezoek bij de huurder; als de huurder hulp aanvaardt: - éénmalige tussenkomst in de betaling van de huishuur; - bemiddelen tussen huurder en verhuurder; - sociaal onderzoek naar de inkomenssituatie en mogelijkheid van aanvullende financiële steun;


- budgetbegeleiding/schuldhulpverlening; - aanmoedigen van de huurder om naar de zitting te gaan. Hieronder bespreken we de verschillende acties in detail. We houden echter in het achterhoofd dat de meeste huurders niet reageren op het verzoek tot hulp door het OCMW. Hierdoor blijven de acties meestal beperkt tot het aanbieden van hulp. Wanneer mensen toch hulp van het OCMW aanvaarden, ervaren de OCMW's dat ongeveer de helft van de cliënten een gerechtelijke uithuiszetting kan vermijden.

4.2.2.1. ·

Hulpaanbod

Hulp aanbieden aan de huurder

9 van de 10 OCMW 's sturen een brief naar de huishoudens die met een vordering tot uithuiszetting te maken krijgen, met de uitnodiging om op het OCMW langs te komen. Gemiddeld aanvaardt slechts 1 op 10 huurders hulp wanneer ze met een brief hiertoe worden uitgenodigd. Het OCMW van Wetteren gaat, zowel bij cliënten als niet-cliënten, standaard op huisbezoek (minimum twee pogingen) wanneer er geen reactie komt op de brief. Enkele andere OCMW 's bellen de OCMW cliënten ook op en doen soms ook een huisbezoek. Een paar OCMW's melden meer reactie te ondervinden door zelf actief hun cliënten te contacteren (bellen en huisbezoeken). ·

Als de huurder hulp aanvaardt o Vier OCMW 's doen in een aantal gevallen een éénmalige tussenkomst in (een deel van) de huishuur. Deze tussenkomst wordt achteraf soms wel, soms niet teruggevorderd. o Wanneer de huurder (of in uitzonderlijke gevallen de verhuurder) hier om vraagt, zullen OCMW's bemiddelen tussen huurder en verhuurder. In de praktijk komt dit echter niet veel voor. Indien dit wel voorkomt, maakt men een afbetalingsplan op waarmee beide partijen zich akkoord verklaren. o Wanneer een cliënt huurachterstand heeft, zal steeds worden gecheckt of de cliënt geen recht heeft op aanvullende financiële steun. o De OCMW's bieden budgetbegeleiding aan indien de cliënt huurachterstand heeft en behoefte aan hulp bij het beheren van zijn budget. Samen met de sociaal werker kan een afbetalingsplan worden opgesteld en voorgesteld aan de verhuurder (door een pro-deo advocaat of de cliënt zelf, al dan niet tijdens de zitting ten gronde). o De OCMW's die contact hebben met een huurder die voor het Vredegerecht moet verschijnen, moedigen de huurder aan om naar de zitting te gaan, maar gaan zelf niet mee naar de zitting. Volgens de meeste OCMW's leidt dit er toe dat iets meer dan de helft van de cliënten naar de zitting gaan.

4.2.2.2. ·

Knelpunten

De meeste OCMW's sturen enkel een brief naar huurders voor wie een vordering tot uithuiszetting werd ingediend. Het OCMW krijgt hierop echter een heel lage respons. Bovendien sturen niet alle OCMW's een brief naar zowel OCMW cliënten als niet-cliënten.


·

De meeste OCMW's sturen een aangetekende brief, maar slechts enkele doen dit in combinatie met een niet-aangetekende brief. Uit bevraging van de doelgroep17 blijkt echter dat heel wat kwetsbare huurders een aangetekende brief niet ophalen of niet opendoen. Diezelfde bevraging leert ons ook dat de brieven vaak moeilijke woorden bevat.

·

Slechts 4 OCMW's sturen niet enkel een brief, maar proberen OCMW-cliënten en soms ook nietcliënten op te bellen en via een huisbezoek te bereiken.

·

Heel wat sociale werkers voelen aan dat de doelgroep vaak niet genoeg beseft dat een effectieve uithuiszetting mogelijk is. Daarnaast hebben huurders soms foute opvattingen over uithuiszetting (bv. dat je in Vlaanderen niet uit huis kan gezet worden of dat het OCMW verplicht zou zijn om een uit huis gezet gezin onmiddellijk een sociale woning aan te bieden).

·

De meeste OCMW's geven geen eenmalige bijdrage in de betaling van de huishuur, 4 OCMW's doen dit wel. Hierdoor is er geen gelijk beleid voor huurders uit verschillende gemeentes.

·

Er is, ondanks de mondelinge aanmoediging door het OCMW om aanwezig te zijn op de zitting tot uithuiszetting, een relatief lage aanwezigheid van huurders op die zitting. Heel wat huurders ervaren blijkbaar nog een drempel om naar het vredegerecht te stappen.

4.2.2.3.

Aanbevelingen

·

Verbeteren van de briefwisseling: een niet-aangetekende brief versturen (al dan niet in combinatie met een aangetekende) naar zowel OCMW-cliënten als niet-cliënten. Deze brief moet opgesteld zijn in een eenvoudige taal.

·

Duidelijke uitleg in de brief over hoe de procedure van uithuiszetting verloopt en misvattingen hierover uitklaren. OCMW's stellen immers regelmatig vast dat mensen niet correct geïnformeerd zijn over wat een dergelijke procedure inhoudt en dat juridische en andere ondersteuning mogelijk is. Zien/weten wat er kan gebeuren, geeft opnieuw controle en kan motivatie geven om opnieuw te werken aan oplossingen. Eventueel kan ook in de brief opgenomen worden dat huurders die hulp aanvaarden van het OCMW voor de helft meer kans hebben dat de uithuiszetting vermeden wordt. De extra uitleg kan eventueel ook via een folder bij de brief of bij een huisbezoek worden meegegeven. CAW Stimulans van Kortrijk geeft steeds twee folders aan de huurders bij wie ze op huisbezoek gaan om preventieve woonbegeleiding aan te bieden. Eén folder bevat informatie over uithuiszetting, een andere informeert over de werking van pro-deo juridische ondersteuning.

·

Aanklampend' werken door OCMW-cliënten en bij voorkeur ook niet-cliënten, naast het versturen van een brief, ook op te bellen en hen thuis te bezoeken. OCMW's die dit doen, merken dat dit meer resultaat heeft dan enkel een brief versturen.

·

Overleg tussen OCMW's om ervaringen uit te wisselen en na te denken over manieren om nog meer huurders te bereiken. Eventueel kan ook het CAW in dit overleg betrokken worden om hun ervaring in het 'aanklampend werken' te delen.

·

Meer gelijkvormigheid tussen OCMW's in eenmalige tussenkomsten om de huishuur te betalen.

·

In het algemeen aanvaarden heel weinig huurders hulp van het OCMW op het moment dat er al een gerechtelijke procedure uithuiszetting gestart is. Naast eigen maatregelen die het OCMW zou kunnen nemen om meer huurders te bereiken (zie hierboven), zou het OCMW ook kunnen


samenwerken met andere diensten (CAW, woonwinkel, huisvestingsdienst…) die huurders proberen te bereiken om oplossingen uit te werken die een gerechtelijke uithuiszetting kunnen vermijden. Het OCMW van Kortrijk krijgt de opgestarte procedures uithuiszetting door van de Vrederechter. Zij nemen de begeleiding van de OCMWcliënten op zich en sturen niet-OCMW-cliënten door naar CAW Stimulans (het overgrote deel van de dossiers) dat hen via een aanklampende methode (brief, telefoon, huisbezoek) probeert te bereiken om zo samen een oplossing uit te werken. Deze oplossing wordt op de zitting voorgesteld met de bedoeling om een eindvonnis uithuiszetting te vermijden. Het OCMW van Gent, dat door het Vredegerecht wordt ingelicht bij elke vordering tot uithuiszetting, stuurt inlichtingen over huurders door naar CAW Artevelde als de huurder op de private huurmarkt huurt én de huurder niet bekend is bij het OCMW (of het OCMW de huurder niet kan bereiken waardoor een intensieve aanklampende aanpak nodig is). Voorrang wordt gegeven aan huurders met leefbaarheidsproblemen als belangrijkste oorzaak van de dreigende uithuiszetting, maar meestal is er een combinatie met huurachterstand. ·

De dienst die preventieve woonbegeleiding aanbiedt, kan op zijn beurt samenwerken met de Vredegerechten18, zonder tussenkomst van de OCMW's. De griffier van het Vredegerecht Oudenaarde-Kruishoutem verwittigt de dienst proactieve woonbegeleiding van het CAW Zuid-OostVlaanderen als er een verzoekschrift uithuiszetting is ingediend. De dienst neemt op zijn beurt op een aanklampende manier contact op met de huurder om samen met de huurder een oplossing uit te werken zodat deze kan voorgesteld worden tijdens de zitting ten gronde. Wanneer een verhuurder een verzoekschrift tot uithuiszetting wil indienen, informeert de griffier over het aanbod van de huisvestingsdienst regio Izegem (om zo het indienen van een verzoekschrift uit te stellen). Wanneer de verhuurder niet op het aanbod ingaat en een verzoekschrift indient, brengt de griffier de huisvestingsdienst op de hoogte. De huisvestingsdienst neemt op een aanklampende manier contact op met de huurder om een oplossing uit te werken.

·

De cliënt tijdens de zitting bijstaan door het OCMW (zoals het OCMW van Eeklo) of een alternatieve dienst deze taak laten opnemen (zie eerder onder aanbevelingen vredegerecht).

4.2.3.

Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting

OCMW's voeren volgende acties uit naar aanleiding van een eindvonnis uithuiszetting met als doel om dakloosheid van de huurder te vermijden: · hulp aanbieden aan de huurder; · als de huurder hulp vraagt/aanvaardt: - de huurder aanraden om zelf de woning te verlaten; - doorverwijzen naar een opvangplaats van het CAW of een eigen transit-, crisis- of noodwoning; PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|25|

-

de huurder inschrijven bij een SHM of SVK; helpen zoeken naar een woning op de private huurmarkt.

Hieronder bespreken we de acties meer in detail.

4.2.3.1. ·

Hulpaanbod

Hulp aanbieden aan de huurder

Slechts 2 van de 10 OCMW's proberen zelf contact op te nemen met OCMW-cliënten van wie ze weten dat ze uit huis zullen worden gezet (al dan niet via een uitdrijving door de gerechtsdeurwaarder): het OCMW van Laarne wordt op de hoogte gebracht door de dienst huisvesting van de gemeente voordat een uitdrijving plaatsvindt. Het OCMW van Zele wordt door de vrederechter op de hoogte gebracht wanneer een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken. In de andere OCMW's die zelf geen contact opnemen naar aanleiding van een uithuiszetting, komt het af en toe voor dat een cliënt zelf de stap zet naar het OCMW op het moment dat hij een eindvonnis uithuiszetting heeft gekregen en effectief uit huis zal gezet worden. ·

Als de huurder hulp vraagt/aanvaardt o

Wanneer een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken, zien de OCMW's geen andere oplossing dan de cliënten aan te raden zelf het huis te verlaten, zodat ze de kosten van de uitdrijving vermijden.

o

Indien een huurder effectief op straat staat, bekijkt het OCMW of huurders niet bij vrienden of familie terecht kunnen. Zo niet verwijzen een aantal OCMW's eerst door naar crisisopvang van het CAW. Wanneer ze daar niet terecht kunnen, bieden 8 OCMW's hun eigen crisis- of noodwoning aan. In één OCMW gaf men aan al gebruik te hebben gemaakt van een hotel om uit huis gezette gezinnen op te vangen, omdat de eigen transitwoning bezet was. Twee OCMW's hadden al meegemaakt dat mensen op straat kwamen te staan na een uithuiszetting omdat zowel hun woningen als het opvanghuis van het CAW vol zaten.

o

Indien de uit huis gezette huurder hiermee akkoord gaat, wordt hij door het OCMW ingeschreven bij een SHM of SVK of naar hen doorverwezen voor inschrijving.

o

Wanneer een uit huis gezet gezin op straat staat of in een transit- of crisiswoning van het OCMW verblijft, kunnen ze niet direct naar een sociale woning aangezien zij geen voorrang krijgen voor een sociale woning en er een grote wachtlijst is. Hierdoor kunnen ze enkel op de private huurmarkt terecht. OCMW's helpen zoeken naar een woning op de private huurmarkt, maar ervaren dat het vaak moeilijk is om een (betaalbare) woning te vinden. De huurwaarborg wordt door het OCMW betaald.

4.2.3.2.

Knelpunten

·

Niet alle OCMW' worden door de vrederechter op de hoogte gebracht van een eindvonnis uithuiszetting, zodat de meesten niet op de hoogte zijn van een effectieve uithuiszetting van hun cliënten, tenzij deze hen zelf op de hoogte brengen.

·

Eén OCMW beschikt niet over een crisis- of noodwoning en één OCMW wil deze niet openstellen voor gezinnen die uit huis worden gezet.


·

Er is een probleem van doorstroming uit de crisis- of noodwoningen naar de reguliere huurmarkt (vooral door een gebrek aan betaalbare woningen) en naar de sociale huurmarkt (vooral door de lange wachtlijsten).

·

Heel wat huurders die uit huis zijn gezet, vinden in afwachting van een sociale woning onderdak bij familie en vrienden. Sommigen zwerven hierbij van plaats naar plaats, waardoor ze geen vast adres meer hebben (en eventueel een referentieadres bij het OCMW hebben). Wanneer ze echter een sociale woning toegewezen krijgen, heeft de sociale huisvestingsmaatschappij vaak geen juist adres meer van hen, waardoor zij niet verwittigd kunnen worden.

·

Mensen die uit huis worden gezet vinden moeilijk een nieuwe woning wegens een te beperkt betaalbaar aanbod en een weigerachtige houding bij de verhuurder. Vaak ook weigeren private verhuurders, en zelfs sommige SHM's, een OCMW-waarborg.

4.2.3.3.

Aanbevelingen

·

Vrederechters brengen de OCMW's op de hoogte van het eindvonnis uithuiszetting. OCMW's hebben dan nog een maand de tijd om een oplossing (woning) te helpen zoeken, alvorens de cliënt definitief uit huis wordt gezet.

·

Uitbreiding van de noodopvangmogelijkheden en de bestaande die efficiënter inzetten, bijvoorbeeld door de uitbouw van een regionaal netwerk (best geënt op de bestaande politiezones).

·

Noodopvang van OCMW's ook openstellen voor gezinnen die uit huis worden gezet.

·

Uitwisseling tussen OCMW's over hun praktijk van crisis- en transitwoningen en begeleiding naar de reguliere huurmarkt.

·

SHM's en SVK's schakelen OCMW's in om kandidaat-huurders die ze wegens een foutief adres niet kunnen bereiken, op te sporen in functie van het toewijzen van een sociale woning. OCMW's zouden bijvoorbeeld een lijst kunnen krijgen van kandidaat-huurders die een sociale woning toegewezen krijgen, zodat het OCMW deze huurders eventueel wel kan verwittigen (indien zij hun adres kennen).

·

In kaart brengen welke actoren wat doen zodra een huurder uit huis is gezet. Aansluitend hierop moet er overleg plaatsvinden tussen alle actoren om er voor te zorgen dat huurders die uit huis worden gezet, beter opgevolgd kunnen worden.

·

Uitbreiding van het sociaal woningaanbod zodat kandidaat-huurders minder lang op de wachtlijst staan. In dit verband is het belangrijk om het aan elke gemeente gestelde sociaal objectief te realiseren en uitvoering daarvan strikt op te volgen. Bovendien zouden SHM's en OCMW's een convenant kunnen afsluiten waarbij SHM's een bepaalde quotum van hun woningen reserveert voor versnelde toewijs aan daklozen. In Gent voorziet het samenwerkingsprotocol tussen OCMW en SHM's in een uitbreiding van het aantal huurcontracten voor daklozen. Vanaf 2012 maken 52 daklozen via een versnelde toewijzing kans op een sociale woning. Alle daklozen die op deze manier terug een dak boven het hoofd krijgen, krijgen van het OCMW Gent een intensieve woonbegeleiding.


·

Betaalbaarheid van de private huurmarkt ondersteunen door de invoering van een verruimde Vlaamse huursubsidie. Lokale besturen kunnen via een eigen huurtoelage (al dan niet in relatie met de huurpremie voor mensen die lange tijd op de wachtlijst voor een sociale woning staan) de nood helpen lenigen. Om het aanbod op de private markt te verhogen en verbeteren is een grootschalig – sociaal gecorrigeerd – vernieuwings- en nieuwbouwprogramma noodzakelijk.



4.3.

Preventie van uithuiszetting bij de SHM's en SVK's

4.3..1.

Preventie van uithuiszetting: vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting

4.3.1.1.

Woonbegeleiding

Om te vermijden dat sociale huurders uit hun woning worden gezet, bieden SHM's en SVK's begeleiding aan hun huurders. De SHM's en SVK's spreken van huur- of woonbegeleiding. We kiezen er voor om verder de term woonbegeleiding19 te hanteren, zoals we reeds eerder voor de OCMW's gebruikten. De grootste drie SHM's (Volkswoningen, Volkswelzijn en De Zonnige Woonst - met meer dan 1000 huurwoningen) beschikken over een voltijdse sociaal assistent, terwijl de middelgrote SHM Eigen Dak (tussen de 800 en 1000 huurwoningen) een halftijdse sociaal assistent in dienst heeft voor de woonbegeleiding. De kleinere SHM's (Hulp in woningnood, Gewestelijke maatschappij voor Woningbouw en de Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek - met minder dan 800 huurwoningen) hebben geen aparte sociaal assistent in dienst die de woonbegeleiding op zich neemt; daar neemt het administratief personeel de (minimale) woonbegeleiding op zich. SVK Woonaksent (102 huurwoningen) heeft een woonbegeleidster in dienst die de woonbegeleiding op zich neemt tot na de 1e maand huur van een nieuwe huurder. Nadien wordt de woonbegeleiding overgenomen door een sociaal werker van de samenwerkende OCMW's (Berlare, Buggenhout, Hamme en Dendermonde). Het SVK Laarne-Wetteren-Wichelen (50 huurwoningen) heeft een sociaal assistent in dienst die alle woonbegeleiding op zich neemt. Specifieke acties die we bij de meeste SHM's en SVK's terugvinden in het kader van de woonbegeleiding die ze aanbieden, zijn: · Proactief problemen opsporen: - preventieve huisbezoeken bij huurders; - preventieve acties om leefbaarheidsproblemen te vermijden; · Acties naar aanleiding van huurachterstand: - procedure: de huurder aanschrijven en/of opbellen en/of een huisbezoek brengen; - hulpaanbod naar aanleiding van huurachterstand; o opmaken van een afbetalingsplan; o doorverwijzen naar OCMW en/of CAW naar aanleiding van huurachterstand; · Acties naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen: - procedure: de huurder opbellen en/of een huisbezoek brengen; - hulpaanbod naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen; o indien mogelijk het probleem zelf oplossen; o doorverwijzen naar het OCMW; o toeleiden naar gespecialiseerde hulpverlening. · Poging tot minnelijke schikking. Hieronder bespreken we de afzonderlijke acties in detail en geven op het einde de belangrijkste knelpunten en aanbevelingen over de woonbegeleiding in de SHM's en SVK's mee.


Proactief problemen opsporen ·

Preventieve huisbezoeken bij huurders

De meeste SHM's en SVK's voeren bij hun nieuwe huurders tijdens de proefperiode een huisbezoek uit om hun woonsituatie en financiële situatie preventief te checken. De woonbegeleidster van het SVK Laarne-Wetteren-Wichelen en de sociaal werkers van de OCMW's die verantwoordelijk zijn voor de SVK-huurders van Woonaksent gaan, naast hun bezoek aan de nieuwe huurders, ook minimum één keer per jaar preventief op huisbezoek bij alle sociale huurders. De SHM Dendermondse Volkswoningen is de enige SHM die ook (éénmalig) preventieve huisbezoeken heeft uitgevoerd bij al haar huurders. ·

Preventieve acties om leefbaarheidsproblemen te vermijden

Twee SHM's en één SVK hebben projecten lopen om leefbaarheidsproblemen in hun sociale woonblokken in een vroeg stadium aan te pakken. Ze doen dit onder andere door het houden van buurtvergaderingen en het inzetten van huurders-vrijwilligers die als conciërge optreden in sociale woonblokken.

Acties naar aanleiding van huurachterstand ·

Procedure

Alle SHM's uit de regio beschikken over een vaste procedure wanneer een huurder de huur niet heeft betaald. Deze procedure verschilt per SHM of SVK, maar alle hebben ze gemeen dat ze reeds in actie treden bij één maand huurachterstand. De meeste sturen eerst een brief en eventueel nog een herinneringsbrief om de twee weken. Sommige zullen naast het versturen van de brief ook de huurder proberen opbellen en de helft van de SHM's en SVK's voeren een huisbezoek uit. De SHM's stappen na twee of drie maand huurachterstand naar het vredegerecht, de SVK's pas bij 3 maand huurachterstand. ·

Hulpaanbod naar aanleiding van huurachterstand

Alle SHM's en SVK's proberen om bij de huurders met wie ze contact kunnen maken naar aanleiding van een probleem van huurachterstand een afbetalingsplan op te stellen en volgen op of de huurder zich hier aan houdt. Volgens het Kaderbesluit Sociale Huur moeten sociale verhuurders beroep doen op bemiddeling door het OCMW vooraleer ze het huurcontract zouden verbreken. De meeste SHM's en de SVK's geven dan ook na 2 maand huurachterstand de namen van de huurders met een huurachterstand door aan het OCMW. De meeste OCMW's nemen echter enkel contact op met de OCMW-cliënten.

Acties naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen ·

Procedure

SHM's en SVK's merken de laatste jaren meer leefbaarheidsproblemen bij hun sociale huurders. Het gaat dan vooral over gebrekkig onderhoud aan de woning, overlast van huisdieren, burenhinder, lawaai en woningschade. Geen enkele SHM of SVK beschikt over een overlastprocedure, waarin beschreven staat welke stappen ze volgen bij leefbaarheidsproblemen van hun huurders. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|31|

In de praktijk brengen de woonbegeleiders van de grote SHM's en de SVK's een bezoek aan de huurder, terwijl de kleine SHM's de huurder opbellen en uitnodigen op bureau (uitzonderlijk gaan ze ook op huisbezoek) om een oplossing te zoeken voor de problemen. ·

Hulpaanbod naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen

Afhankelijk van het soort leefbaarheidsproblemen waarmee de huurder te maken heeft, probeert de sociale verhuurder zelf de problemen aan te pakken. De oplossingen gaan van het opmaken en opvolgen van een afsprakennota rond de overlast tot het helpen opkuisen van de woning. De kleine SHM's die geen woonbegeleidster in dienst hebben, hebben daarvoor ook vaak niet de tijd en de expertise, maar ook grotere SHM's ervaren dat heel wat leefbaarheidsproblemen dieperliggende oorzaken hebben die een intensievere begeleiding vragen dan wat zij kunnen bieden. Alle SHM's en SVK's die zelf geen oplossing kunnen bieden voor huurders met leefbaarheidsproblemen, signaleren dit aan het OCMW, dat op zijn beurt contact opneemt met de OCMW-cliënten en probeert een oplossing te vinden voor de problemen. Een aantal SHM's rapporteren echter dat ook OCMW's niet altijd tot oplossingen kunnen komen en geen tijd hebben om intensieve begeleiding aan te bieden. Wat betreft leefbaarheidsproblemen die te maken hebben met het onderhoud van de woning kunnen enkel Volkswelzijn en Volkswoningen terecht bij het OCMW van Dendermonde voor hun huurders die OCMW-cliënt zijn. De huurders kunnen er onderhoudsvaardigheden worden aangeleerd door 2 poetshulpen. Behalve naar het OCMW, verwijzen SHM's en SVK's indien nodig ook door naar gepaste begeleiding zoals een poetsdienst, familiehulp, Kind en Gezin, psychiatrie, drughulpverlening…

Poging tot minnelijke schikking Wanneer de procedure naar aanleiding van de huurachterstand (al of niet in combinatie met leefbaarheidsproblemen) niets oplevert, stappen de SHM's naar een advocaat die in sommige gevallen nog een poging onderneemt om een uithuiszetting te vermijden. Indien ook hij geen oplossing vindt, stapt de advocaat naar het vredegerecht. 4 SHM's en 1 SVK doen, voor ze een verzoekschrift tot uithuiszetting indienen, nog een (gratis) poging tot minnelijke schikking. De SHM's ervaren dat ongeveer de helft van de huurders aanwezig is op de verzoeningspoging. Bijna steeds kan voor de aanwezige huurders een afbetalingsplan afgesproken worden, waardoor geen (betalende) procedure ten gronde moet opgestart worden.

4.3.1.2. ·

Knelpunten

De kleine SHM's hebben geen sociaal assistent in dienst die de woonbegeleiding op zich kan nemen. Dit wordt dan opgenomen door administratief personeel dat hiervoor meestal onvoldoende opgeleid is en er ook geen tijd voor heeft. De taken van woonbegeleiding kunnen zij dan ook niet of slechts minimaal opnemen.


Niet alle SHM's voeren bij hun nieuwe huurders in het kader van het proefcontract een preventief huisbezoek uit om de gehele woon-, leef- en financiële situatie in kaart te brengen en preventief op te treden bij financiële of leefbaarheidsproblemen.


·

SHM's zetten weinig in om bij ál hun huurders vroegtijdig problemen te detecteren. De meeste SHM's voeren nooit preventieve huisbezoeken uit bij al hun huurders.

·

Te weinig SHM's en SVK's pakken leefbaarheidsproblemen vroegtijdig aan.

Preventief optreden naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen ·

Bij huurachterstand (en soms bij leefbaarheidproblemen) sturen de meeste SHM's en SVK's één of meerdere aanmaningsbrieven. Doorgaans zijn dit enkel aangetekende brieven, die dikwijls niet wordt opgehaald of opengemaakt. Bovendien is het taalgebruik in brieven van SHM's en SVK's niet altijd op maat van de doelgroep.

·

Daarenboven proberen heel wat SVK's en SHM's huurders met huurachterstand of leefbaarheidsproblemen ook op te bellen of een huisbezoek te brengen. Wegens tijds- en personeelsgebrek doen de drie kleine SHM's meestal geen huisbezoeken.

·

Bij vragen van SHM's en SVK's aan OCMW's om te bemiddelen bij huurders onder een wettelijke inkomensgrens, richt het OCMW zich vooral op OCMW-cliënten. Niet-OCMW cliënten worden niet altijd gecontacteerd. Eén SHM contacteert het OCMW pas wanneer er al een verzoekschrift tot uithuiszetting is ingediend, de andere wanneer ze de huurder met huurachterstand (meestal de 2de maand huurachterstand) of leefbaarheidsproblemen niet kunnen bereiken.

·

De samenwerking, communicatie en terugkoppeling tussen SHM's/SVK's en OCMW's verloopt onvoldoende duidelijk, transparant en georganiseerd.

·

Vooral de aanpak van leefbaarheidsproblemen vraagt een intensieve begeleiding waarvoor zowel SHM's en SVK's als OCMW's onvoldoende tijd en knowhow hebben. Dat geldt zowel voor problemen met onderhoud van de woning als voor buurtproblemen.

·

Niet alle SHM's en SVK's doen een poging tot minnelijke schikking alvorens ze overgaan op een gerechtelijke procedure ten gronde.

4.3.1.3. ·

Aanbevelingen

Aangezien de kleine SHM's geen voltijds sociaal werker in dienst kunnen nemen, kan samenwerking met andere (grotere) SHM's een optie zijn. Ook duidelijke afspraken (met protocol) met het OCMW om de woonbegeleiding door hen te laten opnemen, zowel voor OCMW-cliënten als niet-cliënten, is een mogelijkheid – zij het dat ook OCMW's met capaciteitsproblemen kampen.


Een huisbezoek uitvoeren bij nieuwe huurders tijdens de proefperiode om preventief optreden mogelijk te maken. Dit moet gekoppeld worden aan een goed onthaalbeleid door de SHM of het SVK waarbij ze hun aanbod kenbaar maken, het reglement (waaronder de overlastprocedure) uitleggen en duidelijke uitleg geven over hoe uithuiszetting in zijn werk gaat (zoals bv. bij WoninGent). Indien bij de huisbezoeken problematische situaties worden opgemerkt, kan men eventueel samenwerken met een dienst die preventieve woonbegeleiding biedt. Woonbegeleiders van de SHM's en SVK's in de regio Kortrijk volgen de proefcontracten op met een systeem van huisbezoeken. Bij herhaaldelijk vaststellen van problemen melden ze de huurder aan bij PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|33|

·

·

het CAW (voor niet-OCMW-cliënten) of het OCMW (voor OCMWcliënten) die (preventieve) woonbegeleiding opstarten. Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen ontwikkelde een 'zakboekje' voor sociale huurders in Eeklo waarin de rechten en plichten van huurder en verhuurder en een aantal onderhoudstips op een eenvoudige manier worden uitgelegd. Alle nieuwe huurders krijgen zo'n zakboekje mee. Na de proefperiode jaarlijks een preventief huisbezoek doen bij álle huurders, zeker bij huurders waarvan geweten is dat ze reeds uit huis gezet zijn. Zo kunnen financiële of leefbaarheidsproblemen proactief opgespoord worden. Ook hier kan eventueel worden samengewerkt met een dienst die preventieve woonbegeleiding biedt. Alle sociale woningen van de SHM Dendermondse Volkswoningen werden eenmalig bezocht door de woonbegeleider en aan een checklist onderworpen. De (oudere) huurders met een problematische woonsituatie (die een lage score hadden op de checklist) werden bezocht door het CAW Dendermonde voor preventieve woonbegeleiding. Meer inzetten op het voorkomen of in een vroeg stadium aanpakken van leefbaarheidsproblemen, vooral in grotere sociale woonblokken. Verschillende methodieken binnen en buiten de regio kunnen inspirerend werken. SVK Woonaksent en de SHM Volkswoningen houden buurtvergaderingen in sociale woonblokken met veel leefbaarheidsproblemen. De Gewestelijke Vennootschap Eigen Dak heeft in verschillende sociale woonblokken een huurder-vrijwilliger die verantwoordelijk is om leefbaarheidsproblemen te melden bij de SHM. De SHM WoninGent heeft een (laagdrempelig) lokaal in de buurt van de sociale woonblokken waar één keer per week permanentie is. Daar kunnen huurders terecht met klachten en vragen.

Preventief optreden naar aanleiding van huurachterstand of leefbaarheidsproblemen ·

Verbeteren van de briefwisseling: Naar aanleiding van huurachterstand (of leefbaarheidsproblemen) van een huurder niet enkel een aangetekende brief versturen, maar ook (of enkel) een niet-aangetekende brief. Op die manier is er meer kans dat de huurder de brief leest. Verder de brief ook in eenvoudige taal opstellen. De brief kan bovendien gebruikt worden om te sensibiliseren over hoe een uithuiszettingsprocedure verloopt om zo misverstanden over uithuiszetting uit te klaren. Dit kan bijvoorbeeld door een folder toe te voegen met duidelijke uitleg over een uithuiszetting (zoals CAW Kortrijk, zie eerder bij aanbevelingen voor het OCMW).

·

'Aanklampend' werken (bellen, huisbezoeken voeren… en dit blijven aanhouden tot je de huurder kan bereiken). Hierbij zijn huisbezoeken heel belangrijk. Enkele SHM's merkten dat oplossingen niet uitbleven toen ze ook huisbezoeken gingen doen en veel moeite deden om huurder te bereiken.

·

Betere communicatie (rapportering) en afspraken tussen SHM's en de OCMW's en dit ook vastleggen in een protocol. Voor meer toelichting en good practices bij deze aanbeveling: zie aanbevelingen voor het OCMW.


·

Samenwerking opzetten met een organisatie zoals het CAW die intensieve begeleiding kan aanbieden bij leefbaarheidsproblemen. Het CAW regio Aalst en CAW Sonar, Limburg werken samen met SHM's en SVK's. Ook CAW Artevelde Gent, CAW Stimulans Kortrijk en CAW regio Midden- West-Vlaanderen werken samen met SHM's en SVK's, maar ook met andere doorverwijzers om niet alleen sociale huurders met leefbaarheidsproblemen, maar ook private huurders te begeleiden. De SHM's en SVK's volgen zelf eerst een aantal stappen om de huurder te contacteren en eventueel te begeleiden. Indien dit niet mogelijk is, wordt preventieve woonbegeleiding (bemoeizorg) door het CAW opgestart, nog voor er een procedure gerechtelijke uithuiszetting is ingezet.

·

Het opstellen en bij de huurders kenbaar maken van een duidelijke overlastprocedure. Daarin zijn de stappen opgenomen die de woonbegeleider van de SHM of het SVK zelf onderneemt om de overlast aan te pakken (bij voorkeur met huisbezoeken) en in welke fase hij eventueel een externe dienst inschakelt om woonbegeleiding aan te bieden. WoninGent en de Meetjeslandse Bouwmaatschappij voor Volkswoningen hebben een overlastprocedure waarin is opgenomen welke stappen ze zelf zetten bij overlastproblemen met een huurder en wanneer ze het CAW Artevelde inschakelen voor intensieve woonbegeleiding indien de eigen acties niets uithalen.

·

Uitwisseling van ervaringen en overleg tussen SHM's, SVK's, OCMW's en andere actoren zoals CAW, politie… over de (gezamenlijke) aanpak van leefbaarheidsproblemen. Dit kan in een lokaal woonoverleg, in een intergemeentelijk samenwerkingsverband wonen (bv. 'Woonplus' of Zele-Berlare) of op andere lokale of bovenlokale fora.

·

Bij de Vrederechter nog een (gratis) poging tot minnelijke schikking ondernemen vooraleer over te gaan tot het indienen van een verzoekschrift tot uithuiszetting. De Vrederechter of SHM's of SVK's verwittigen dan opnieuw het OCMW om contact te kunnen opnemen met de huurder.

4.3.2.

Preventie van uithuiszetting: de gerechtelijke procedure uithuiszetting is al gestart

4.3.2.1.

Feiten

Eén SHM zal pas wanneer ze een verzoekschrift tot uithuiszetting indient het OCMW op de hoogte brengen van de huurder die dreigt uit huis gezet te worden. De andere SHM's en SVK's brengen het OCMW nog voor de start van de gerechtelijke procedure op de hoogte en doen dat niet nog eens als ze de gerechtelijke procedure opstarten. Een aantal SHM's en SVK's maken soms mee dat huurders nog tijdens de procedure ten gronde met de achterstallige huur over de brug komen. Op die manier wordt een effectieve uithuiszetting vermeden. Enkel Volkswoningen zal niet meer terugkomen op zijn beslissing tot uithuiszetting zodra het verzoekschrift tot uithuiszetting is ingediend. Eens er een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken, zullen ook de andere SHM's en SVK's de uithuiszetting niet meer tenietdoen.


4.3.2.2.

Knelpunten

·

Niet alle SHM's keren terug op hun beslissing tot uithuiszetting als de huurder tijdens de procedure ten gronde alsnog de achterstallige huur betaalt. Dat is jammer want gelet op de hoge kost van een uithuiszetting voor de SHM is het ook in het belang van SHM of SVK om niet tot een uithuiszetting te moeten overgaan.

·

SHM's en SVK's in de regio ondernemen geen stappen en voorzien dus al zeker geen begeleiding om de effectieve uithuiszetting van huurders tijdens de procedure ten gronde nog te vermijden.

4.3.2.3. ·

Aanbevelingen

Hoewel woonbegeleiding voordat de gerechtelijke procedure is gestart duidelijk de voorkeur geniet, zijn er ook good practices waarbij pas woonbegeleiding wordt aangeboden als de gerechtelijke procedure uithuiszetting al gestart is. De intensieve woonbegeleiding geldt dan als 'verplichte' maatregel om een uithuiszetting te vermijden. In Beveren zorgt de SHM voor woonbegeleiding bij leefbaarheidsproblemen van haar huurders. Indien alle mogelijke stappen van woonbegeleiding zijn doorlopen en de problemen nog steeds aanhouden, stapt de SHM naar het Vredegerecht. De huurder krijgt de opzeg van de huur, maar wordt ook opgeroepen om aanwezig te zijn op de zitting waar een poging tot minnelijke schikking zal plaatsvinden. Indien de huurder aanwezig is, wordt verplichte woonbegeleiding (bemoeizorg) door de Vrederechter opgelegd als maatregel om uithuiszetting te voorkomen (de huurder heeft m.a.w. de keuze tussen bemoeizorg of uithuiszetting). Indien de huurder hiervoor kiest, volgt een intensieve begeleiding van 6 maanden door een bemoeizorger. Nadien wordt de vooruitgang geëvalueerd en al dan niet wordt de opzeg van de huur weer ingetrokken. Om echter te vermijden dat hulpverlening als stok-achter-de-deur zou leiden tot scheefgetrokken machtsverhoudingen, waarbij de huurder hulpverlening toelaat uit vrees voor een uithuiszetting, stellen we volgende good practice als alternatief voor: CAW Stimulans in Kortrijk ontwikkelde een stappenplan in de preventie van uithuiszetting in de sociale huursector. Wie bij een eerste contactname geen hulp wil, kan nogmaals aangemeld worden als de problematische huursituatie blijft duren of zich herhaalt. De betrokkene kan zo meermaals beslissen om op het hulpaanbod in te gaan. De eerste trap op de preventieladder of een eerste aanmelding kan gebeuren tijdens de opvolging (via huisbezoeken) van de proefperiode. Bij problemen verwijzen de SHM's en SVK's door naar het CAW (bij niet OCMW-cliënten) of het OCMW (voor OCMWcliënten). Een tweede aanmelding gebeurt wanneer een huurder met huurachterstand kampt. Een laatste stap in de preventieladder is dat de sociale verhuurder aan het CAW (of het OCMW voor cliënten) meldt bij welke huurders zij een gerechtelijke procedure opstart. Op dat moment wordt voor de laatste maal preventieve woonbegeleiding aangeboden om te trachten een eindvonnis uithuiszetting te vermijden.


4.3.3.

Preventie van dakloosheid: er is een eindvonnis uithuiszetting

4.3.3.1.

Feiten

SHM's en SVK's bieden geen specifieke hulp of begeleiding aan een huurder wanneer die uit huis wordt gezet en de meerderheid zal ook het OCMW niet op de hoogte brengen. De meeste volgen de huurder ook niet op nadat hij uit huis is gezet, zodat ze niet weten waar deze huurders terecht komen. Het is wel zo dat huurders die in het verleden al uit huis werden gezet bij een SHM zich dikwijls opnieuw laten inschrijven bij die SHM of een andere maatschappij. Uiteraard worden ook zij dan weer geconfronteerd met lange wachtlijsten zodat er jaren kunnen voorbijgaan vooraleer ze opnieuw een sociale woning kunnen betrekken. Iemand die uit huis is gezet, krijgt bij een SHM immers geen voorrang; in een SVK levert dit wel extra punten op. Alle SHM 's en SVK's hanteren de regel dat alle schulden eerst moeten afbetaald worden (75% bij personen die in budgetbegeleiding zijn) vooraleer ze opnieuw een sociale woning kunnen toegewezen krijgen. Wanneer huurders in een collectief schuldbemiddelingsprogramma zitten bij het gerecht en na een uithuiszetting een sociale woning kunnen huren, moeten ze wettelijk geen schulden afbetalen aan de SHM of het SVK. De grootste SHM 's en SVK's maken af en toe mee dat huurders die na een uithuiszetting bij hen komen huren 'hervallen' en opnieuw met een uithuiszetting te maken krijgen.

4.3.3.2.

Knelpunten

·

Eenmaal sociale huurders uit huis zijn gezet, worden ze niet verder opgevolgd door de SHM's of SVK's; ze brengen de OCMW's hiervan ook meestal niet op de hoogte.

·

Huurders waarvan geweten is dat ze al eens uit huis zijn gezet, worden niet altijd door de SHM's opgevolgd om vroegtijdig eventuele problemen te detecteren.

4.3.3.3.

Aanbevelingen

·

Het OCMW verwittigen welke huurders uit huis worden gezet, zodat het OCMW contact kan opnemen met deze huurders en met hen een traject kan opzetten om hen een duurzame woonoplossing, en de nodige begeleiding daarbij, aan te bieden.

·

Tijdens de proefperiode, maar indien mogelijk ook erna, de huurders waarvan geweten is dat ze reeds uit huis zijn gezet, via preventieve huisbezoeken opvolgen. Indien er weer problemen (van huurbetaling of leefbaarheidsproblemen) opduiken, kunnen ze in een vroeg stadium aangepakt worden (eventueel met inschakeling van een externe dienst die preventieve woonbegeleiding aanbiedt).


4.4.

Praktijk uithuiszetting bij de gemeente

4.4.1.

Feiten

Het is de wettelijke taak van de gemeente om de goederen die bij een uitdrijving door de gerechtsdeurwaarder op de openbare weg werden geplaatst, op te halen. Deze goederen kunnen maximaal 6 maanden door de gemeente opgeslagen worden. Het weghalen en de opslag van de inboedel gebeurt op kosten van de eigenaar van de inboedel. Een uithuiszetting via een uitdrijving door de gerechtsdeurwaarder kan ten vroegste één maand na de betekening van het eindvonnis tot uithuiszetting. Wanneer de huurder de woning na één maand nog niet zelf heeft verlaten, verwittigt de gerechtsdeurwaarder via een brief en/of fax de gemeente van de uithuiszetting. Eén gemeente verwittigt op zijn beurt ook het OCMW wanneer er een effectieve uithuiszetting (met uitdrijving) zal plaatsvinden, de andere gemeentes brengen het OCMW niet op de hoogte. Op de dag van de uitdrijving is de technische dienst aanwezig om de inboedel met een container of vrachtwagen op te laden.

4.4.2.

Knelpunten

· Een aantal gemeentes ervaren dat er vaak slecht gecommuniceerd wordt door de gerechtsdeurwaarder die gegevens vergeet door te spelen, een foute naam of adres doorgeeft of de gemeente niet op de hoogte brengt van een uithuiszetting die op het laatste moment toch niet doorgaat. · Na 6 maanden wordt de inboedel niet altijd opgehaald door de eigenaar ervan, waardoor de gemeente zich verplicht ziet om de inboedel weg te schenken of te verkopen. Heel wat gezinnen zitten na een uithuiszetting financieel aan de grond en komen terecht in voorlopige woonsituaties (bij vrienden, op straat, in de opvang…) waardoor ze onmogelijk hun bezittingen ergens kunnen stockeren of de kost ervan te betalen. Op die manier spelen ze niet alleen hun woning, maar ook hun bezittingen kwijt. · Enkele gemeentes ervaren dat het voor de arbeiders van de technische dienst emotioneel moeilijk is om een uithuiszetting bij te wonen. Zeker in kleine gemeentes kennen ze vaak de huurders die worden uitgedreven en bovendien zijn ze niet opgeleid om hiermee om te gaan. · De gemeentes communiceren meestal niet met het OCMW over een geplande uitdrijving.


4.4.3.

Aanbevelingen

· Organiseren van overleg tussen gerechtsdeurwaarders en gemeenten om tot duidelijkere afspraken te komen. · Het OCMW op de hoogte brengen van een geplande uitdrijving, zodat het OCMW nog voor de uitdrijving de huurder kan helpen zoeken naar een onderkomen en vermijden dat er kosten komen voor de uitdrijving; bovendien kan dan ook een oplossing worden gezocht voor de inboedel. · Samenwerking tussen gemeentes en OCMW's om huurders op te sporen die voor het ophalen van hun inboedel niet konden getraceerd worden. · Organiseren van overleg tussen gemeenten om tot intergemeentelijke samenwerking te komen rond inboedelophaling (o.a. het organiseren van een opleiding voor het personeel of het inzetten van gespecialiseerd personeel voor het verlenen van bijstand bij de uitdrijving) en inboedelopslag. · Gelet op de nauwe band tussen gemeentebestuur en OCMW is het belangrijk dat er eenheid van beleid is en dus overleg en afstemming over maatregelen die beide besturen in deze kwestie nemen; daarom verwijzen we in deze aanbevelingen voor gemeentebesturen ook naar onze aanbevelingen voor OCMW's.


4.5.

Preventie van uithuiszetting door CAW regio Dendermonde

4.5.1.

Woonbegeleiding en preventieve woonbegeleiding

Het CAW biedt zowel 'woonbegeleiding' als 'preventieve woonbegeleiding' aan. Onder woonbegeleiding20 verstaan we “een aantal specifieke ondersteunende acties die gericht zijn op het handhaven van de huidige woonsituatie en/of het verwerven of versterken van competenties om zelfstandig te wonen. Deze acties vinden plaats nog voor er sprake is van een procedure gerechtelijke uithuiszetting”. De woonbegeleiding die het CAW aanbiedt omvat 'begeleid wonen voor jongeren', 'begeleid wonen voor ex-thuislozen', 'integrale begeleiding voor multi-problem gezinnen', 'zorgwonen' en sinds kort ook de module 'glijdende huurovereenkomsten'. Deze laatste module houdt in dat het CAW woningen huurt van private verhuurders en deze aanbiedt aan huurders die moeilijk zelfstandig kunnen wonen. Gedurende 6 maanden krijgen deze huurders intensieve woonbegeleiding. Na deze periode is het de bedoeling dat het contract op naam van de huurder komt. Onder preventieve woonbegeleiding21 verstaat het CAW “Woonbegeleiding met specifieke acties met het oog op het voorkomen van uithuiszetting. Het bieden van begeleiding m.b.t. die aspecten die met het behouden van de woonst te maken hebben.” Preventieve woonbegeleiding vindt plaats nog voor een gerechtelijke procedure uithuiszetting gestart is, maar wanneer er wel een dreiging is van een mogelijke uithuiszetting. Specifieke kenmerken van preventieve woonbegeleiding zijn dat de cliënt reeds wordt gecontacteerd vooraleer deze zelf een hulpvraag stelt (bv. op basis van een signaal van een SHM/SVK) en de aanklampende hulpverlening (blijven aandringen). Vandaar dat de methodiek van preventieve woonbegeleiding door het CAW ook wel eens 'bemoeizorg' wordt genoemd. In het kader van preventieve woonbegeleiding lopen er twee projecten uitgevoerd door het CAW regio Dendermonde: ·

Samenwerkingsprotocol tussen het CAW en de SHM's 'Dendermondse Volkswoningen' en 'Volkswelzijn': preventie vóór de gerechtelijke procedure uithuiszetting

Vooraleer de SHM's Volkswoningen (sinds 2010) en Volkswelzijn (sinds 2006) naar een advocaat stappen om een gerechtelijke procedure uithuiszetting te starten, sturen ze naar het CAW de namen door van de huurders met een huurachterstand. Het zijn huurders die niet reageerden op verschillende pogingen van de SHM's om tot een oplossing te komen voor hun huurachterstand. De ene helft van het jaar krijgt het CAW de huurders van Volkswelzijn door en de andere helft van Volkswoningen. Ze wisselen hierbij af met het OCMW van Dendermonde. Beide worden hiervoor gefinancierd door de SHM's. Het CAW kan door zijn aanklampende houding meestal contact maken met de huurders en indien dit het geval is in heel wat gevallen ook een oplossing vinden voor de huurachterstand waardoor een uithuiszetting vermeden wordt.


·

Samenwerkingsprotocol tussen het CAW en Volkswoningen': pro-actief opsporen van problemen

de

SHM

'Dendermondse

In 2010 deed de SHM huisbezoeken bij al haar sociale huurders en werd hun woon- en leefsituatie aan een checklist onderworpen. De oudere en meest behoeftige huurders die een score “slecht” tot “zeer slecht” hadden op de checklist, krijgen preventieve woonbegeleiding van het CAW via huisbezoeken. Zo kunnen de woonomstandigheden en het welzijn van de sociale huurders worden verbeterd en kan preventief worden opgetreden om latere betalings- en woonproblemen te voorkomen. Het CAW krijgt hiervoor middelen van de SHM. Dit project wordt tot nu toe door beide actoren als geslaagd beschouwd. In 13 van de 15 dossiers werd de begeleiding aanvaard door de huurder. Wanneer de begeleiding van de oudere en meest behoeftige huurders is afgelopen, wordt het project geëvalueerd. Afhankelijk hiervan, zal het uitgebreid worden en zullen eventueel ook andere huurders door het CAW begeleid worden.



5.

Belangrijkste aanbevelingen en knelpunten / vervolgtraject van dit onderzoek 5.1.

Aanbevelingen

5.1.1.

Federaal en Vlaams niveau

·

·

·

Centralisering op federaal niveau van gegevens rond uithuiszetting, wat een betere analyse over de problematiek van uithuiszetting moet toelaten. Dat betekent dat onderstaande instanties systematisch gegevens over uithuiszetting bijhouden: - het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting, bij voorkeur per gemeente: Vredegerecht; - het aantal ingeleide vorderingen tot uithuiszetting én het aantal eindvonnissen tot uithuiszetting in de sociale huursector: SHM's en SVK's; - het aantal gezinnen dat door het OCMW effectief begeleid wordt en het aantal gezinnen voor wie een uithuiszetting daardoor vermeden wordt: OCMW; - het aantal aanvragen om bijstand te verlenen bij de uitdrijving en het aantal uithuiszettingen via een effectieve uitdrijving: gemeentedienst of politie. Weer verplichten van de voorafgaande poging tot minnelijke schikking voor zowel private als sociale verhuurders. Deze moet volledig gratis zijn. Het OCMW zou moeten verwittigd worden van zodra de voorafgaande verzoeningsprocedure is ingeleid, zodat ondersteuning mogelijk is. Betaalbaarheid van de private huurmarkt ondersteunen door de invoering van een verruimde Vlaamse huursubsidie.

5.1.2.

Lokaal (en regionaal) niveau

5.1.2.1.

Aanbevelingen ter verbetering van de bestaande werking

·

·

·

·

· · ·

Meer inzetten op het pro-actief opsporen van problemen die tot een uithuiszetting kunnen leiden. Dit kan het best gebeuren door geregelde huisbezoeken om de woon- en leefsituatie van mensen beter te kunnen inschatten: SHM's en SVK's bij nieuwe verhuringen en risicogroepen, OCMW's bij eigen huurders en mensen op de LAC-lijst. Andere interessante preventiemethodieken zijn een gerichte interpretatie van kruispuntbankgegevens, buurtvergaderingen, het inzetten van een huurder-vrijwilliger die als conciërge optreedt in een woonblok of het inrichten van een lokaal waar huurders terecht kunnen met klachten en vragen. Het opstellen en bij de huurders kenbaar maken van een duidelijke overlastprocedure door de SHM of het SVK. Daarin zijn de stappen opgenomen die de woonbegeleider van de SHM of het SVK zelf onderneemt om de overlast aan te pakken en in welke fase hij eventueel een externe dienst inschakelt om woonbegeleiding aan te bieden. Briefwisseling aanpassen bij de vredegerechten, OCMW's, SHM's en SVK's: steeds een nietaangetekende brief versturen (al dan niet in combinatie met een aangetekende brief) in verstaanbare taal. Duidelijke uitleg over de procedure van uithuiszetting en misvattingen hierover uitklaren. Deze extra uitleg kan ook in een folder bij de brief of een huisbezoek worden meegegeven. Meer 'aanklampend' te werk gaan (OCMW's, SHM's en SVK's) door huurders met huurachterstand of leefbaarheidsproblemen niet alleen een brief te sturen, maar ook op te bellen en te bezoeken (en dit te blijven doen, tot ze hen kunnen contacteren). SHM's en SVK's ondernemen steeds een (gratis) poging tot minnelijke schikking vooraleer ze overgaan tot het indienen van een verzoekschrift tot uithuiszetting. Noodopvang van OCMW's ook openstellen voor gezinnen die uit huis worden gezet. Uitbreiding van het sociaal woningaanbod door minstens het sociaal objectief te realiseren zodat kandidaat-huurders minder lang op de wachtlijst staan. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|43|

5.1.2.2. ·

· · · ·

·

· ·

· · ·

Overleg tussen OCMW's om ervaringen uit te wisselen en na te denken over manieren om meer huurders te bereiken naar aanleiding van een vordering tot uithuiszetting. Ook het CAW in dit overleg betrekken om hun ervaring in het 'aanklampend werken' te delen. Afstemming tussen de verschillende OCMW's over de lokale huurtoelage en over de eenmalige tussenkomsten door OCMW's aan huurders om hun huishuur te kunnen betalen. Uitwisseling van ervaringen en overleg tussen SHM's, SVK's, OCMW's en andere actoren zoals CAW, politie… over de (gezamenlijke) aanpak van leefbaarheidsproblemen. Samenwerking tussen SHM's die geen voltijds sociaal werker in dienst kunnen nemen. Duidelijkere afspraken en vlottere communicatie tussen OCMW's en en SHM's over hun samenwerking bij huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. Dit kan best vastgelegd worden in een protocol of convenant. Vrederechters (en eventueel SHM's en SVK's nog eens extra) brengen de OCMW's op de hoogte van een eindvonnis uithuiszetting, zodat het OCMW contact kan opnemen met deze huurders en met hen een traject kan opzetten om hen een duurzame woonoplossing, en de nodige begeleiding daarbij, aan te bieden. De gemeente verwittigt het OCMW bij een geplande uitdrijving, zodat het OCMW opvang kan voorzien. Uitbreiding van de noodopvangmogelijkheden en de bestaande efficiënter inzetten, bijvoorbeeld door de uitbouw van een regionaal netwerk (best geënt op de bestaande politiezones). Uitwisseling tussen OCMW's over hun praktijk van crisis- en transitwoningen en begeleiding naar de reguliere huurmarkt. Afsluiten van een convenant tussen SHM's en OCMW's, waarbij SHM's een bepaald quotum van hun woningen reserveert voor versnelde toewijzing aan daklozen. Intergemeentelijke samenwerking bij de inboedelophaling (en eventuele opleiding van personeel) en –opslag bij een uitdrijving.

5.1.2.3. ·

·

· ·

·

Aanbevelingen op het vlak van samenwerking tussen de actoren

Aanbevelingen voor het opzetten van nieuwe initiatieven

Creëren en bekendmaking van een aanspreekpunt voor problematische huursituaties in de private huursector. Daar kunnen private huurders en verhuurders terecht met klachten over huurachterstand of leefbaarheidsproblemen. Dit kan bij de woondienst van een OCMW/Sociaal Huis zijn (bv. Sociaal Huis Wetteren), in het CAW (bv. CAW Artevelde Gent) of in de dienst huisvesting/de woonwinkel van de gemeente (bv. huisvestingsdienst regio Izegem). Samenwerking met een organisatie zoals het CAW, woonwinkel of huisvestingsdienst die intensieve (en eventueel langdurige) woonbegeleiding (bemoeizorg) kan aanbieden voor haar meest kwetsbare huurders, indien de eigen woonbegeleiding van de SHM's, SVK's en/of OCMW's naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen van huurders niets oplevert of indien ze geen tijd hebben om de begeleiding aan te bieden. Opzetten van initiatieven voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen die te maken hebben met het onderhoud van de woning zoals het aanleren van poetsvaardigheden. Samenwerking tussen het vredegerecht en een dienst die 'preventieve woonbegeleiding' aanbiedt en bemiddelt tussen huurders en verhuurders, zodat verhuurders nog voor het indienen van een vordering tot uithuiszetting door het vredegerecht naar hen kunnen doorverwezen worden. Hoewel woonbegeleiding voordat de gerechtelijke procedure is gestart duidelijk de voorkeur geniet, is het ook mogelijk om woonbegeleiding aan te bieden als de gerechtelijke procedure uithuiszetting al gestart is. Een vrederechter kan intensieve woonbegeleiding als


·

'verplichte' maatregel opleggen om een uithuiszetting te vermijden. Voorzien in een vorm van begeleiding voor kwetsbare huurders bij de verzoeningspoging of de zitting ten gronde, zodat de drempel verlaagd wordt om aanwezig te zijn in het vredegerecht.

5.2.

Knelpunten en vervolgtraject

Naast de knelpunten en aanbevelingen die we in deze publicatie per actor hebben besproken, willen we afsluiten met een paar grote knelpunten en uitdagingen rond preventie van uithuiszetting die naar onze mening het meest prioritair zijn in de regio. Mogelijke oplossingen voor deze knelpunten, gebaseerd op 'good practices' van preventie van uithuiszetting in andere regio' s dan de regio Dendermonde, werden reeds verwerkt in de vorige hoofdstukken. Uiteraard zijn we er ons van bewust dat deze aanbevelingen vaak extra middelen en personeel vragen. We benadrukken daarom het belang van een vervolgtraject op dit onderzoek waarin overleg plaatsvindt tussen de verschillende actoren om prioriteiten te bepalen en een stappenplan op te maken voor de aanpak van deze knelpunten. Vooraf willen we nog duidelijk maken dat de beste preventie van uithuiszetting bestaat uit het verzekeren van een voldoende hoog inkomen of vervangingsinkomen en een voldoende betaalbare en kwalitatieve huisvesting. Daarom pleiten we enerzijds voor een toereikend minimuminkomen en anderzijds de verhoging van het sociaal woningaanbod en een beter toegankelijke private woningmarkt. Deze eisen overstijgen evenwel de ambitie van dit project, maar proberen we wel mee waar te maken vanuit het ruime middenveld. Inmiddels willen we met beperktere maatregelen proberen om te remediëren waar kan. Knelpunt 1: Uit ons onderzoek kunnen we concluderen dat er een gebrek aan preventie van uithuiszetting is bij private huurders uit de regio Dendermonde. Het OCMW is nagenoeg de enige actor die, voordat een procedure tot gerechtelijke uithuiszetting wordt opgestart, aan preventie van uithuiszetting doet in de private huursector. Zoals blijkt uit onze bevraging wordt (of kan) deze rol slechts minimaal ingevuld (worden) door het OCMW. Daarnaast wordt het OCMW door het Vredegerecht op de hoogte gebracht op het moment dat er een gerechtelijke procedure uithuiszetting bij het Vredegerecht werd opgestart. De meeste OCMW's in de regio sturen enkel een brief met het aanbod om hulp te zoeken bij het OCMW. Woonbegeleiding komt er dus meestal niet aan te pas. Indien de huurder hulp aanvaardt van het OCMW, wat slechts uitzonderlijk voorkomt, kan er nog gepoogd worden om een eindvonnis uithuiszetting te vermijden. Er moet m.a.w. gezocht worden naar manieren om in de regio Dendermonde, bij voorkeur nog voor de gerechtelijke procedure uithuiszetting is opgestart, nog meer aan preventie op de private huurmarkt te doen om op die manier meer gerechtelijke uithuiszettingen te voorkomen. Knelpunt 2: SHM's, SVK's en OCMW's ervaren dat ze vaak nog relatief goed kunnen omgaan met problemen van huurachterstand van huurders, maar dat ze meer problemen ondervinden bij de aanpak van leefbaarheidsproblemen (met vaak achterliggende problematieken aan de basis) van huurders uit de sociale of private huursector. Ze missen de tijd en/of de knowhow om deze begeleiding op zich te kunnen nemen. Onder leefbaarheidsproblemen verstaan we zowel problemen van wooncultuur (hygiëne, verwaarlozing van de woning, schade aan de woning, stapelwoede…) als van woonoverlast (lawaai, overlast van huisdieren, sociale conflicten met buren, gedrag dat de openbare orde of goede zeden schendt…). Begeleiding is nodig zodat deze leefbaarheidsproblemen, al dan niet in combinatie met huurachterstand, niet tot een uithuiszetting leiden. PREVENTIE VAN UITHUISZETTING | IN DE REGIO DENDERMONDE|45|

Knelpunt 3: Doorheen ons onderzoek hebben we vastgesteld dat er in de regio door heel wat actoren, binnen de marges van hun mogelijkheden, inspanningen worden gedaan om uithuiszetting tegen te gaan. Een gebrek aan kennis van de initiatieven van andere actoren (binnen en buiten de regio) en mede daardoor ook een gebrek aan afstemming en samenwerking tussen die initiatieven brengt met zich mee dat de genomen maatregelen nog heel wat efficiëntiewinst kunnen boeken. Daarom pleiten wij voor meer overleg tussen al deze actoren en voor uitbreiding van dit overleg naar andere actoren met grote kennis van risicogroepen voor uithuiszetting zoals jongeren uit de bijzondere jeugdzorg of ex-gedetineerden. Knelpunt 4: Het project 'Preventie van uithuiszetting in de regio Dendermonde' focust op het vermijden van uithuiszetting, maar is anderzijds niet blind voor de realiteit van de vele uit huiszettingen. In ons onderzoek hebben we vastgesteld dat eens een uithuiszetting is uitgevoerd heel wat gezinnen op de dool geraken (dakloos worden of van het ene tijdelijke adres naar het andere verhuizen). Daarom is het in een vervolgtraject absoluut noodzakelijk dat in kaart wordt gebracht welke actoren (SHM's, SVK's, OCMW's, CAW, ..) nog welke hulp bieden en hoe dit verloopt. Aansluitend hierop moet er overleg plaatsvinden tussen alle actoren om er voor te zorgen dat huurders die uit huis worden gezet, uiteindelijk weer een duurzame woonoplossing vinden. De uitdagingen liggen hier onder meer in het informeren en sensibiliseren van dak- en thuislozen over hun rechten, de beschikking over voldoende en gediversifieerde opvangmogelijkheden, een woonaanbod op maat van de doelgroep, een betere doorstroming van opvang naar huisvesting en begeleiding zowel naar huisvesting als naar maatschappelijke re-integratie.


Eindnoten 1

2

3

4

5

6 7

8 9

10 11 12

13

14

15 16

17 18 19 20 21

Cijfers uit de studie van de POD Maatschappelijke Integratie “OCMW-hulpverlening aan dak- en thuislozen” van 2010 Cijfers gebaseerd op de VVSG-bevraging bij alle OCMW' s met een responsgraad van ruim 70%. Het gaat om vorderingen tot uithuiszetting ingediend bij de Vrederechter. Onder leefbaarheidsproblemen verstaan we zowel problemen van wooncultuur (hygiëne, verwaarlozing van de woning, schade aan de woning, stapelwoede…) als van woonoverlast (lawaai, overlast van huisdieren, sociale conflicten met buren, gedrag dat de openbare orde of goede zeden schendt…). Aangezien we geen gegevens hebben van het OCMW van Lebbeke voor 2008, hebben we met een schatting moeten werken. Indienen van een vordering (verzoekschrift) tot uithuiszetting, procedure uithuiszetting

is de start van een gerechtelijke

Idem Effectieve uithuiszetting (huurders die al of niet met een gerechtsdeurwaarder de sociale woning moeten verlaten). Het aantal eindvonnissen uithuiszetting die door de Vrederechter uitgesproken worden, komt bijna steeds overeen met het aantal effectieve uithuiszettingen, aangezien de SVK' s eenmaal dat er een eindvonnis uithuiszetting is uitgesproken niet terug komen op de beslissing tot uithuiszetting. Het is echter wel met een schatting voor de gemeente Laarne. Uithuiszettingen, N.Bernard (ed.), Koninklijk verbond van vrede- en politierechters, 2011, Die Keure, p 46-47 De werkgroep 'Wonen' in Sint-Niklaas van Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen. Definitie uit 'Modules hulpaanbod

CAW' s en OCMW' s', module 2.13 'woonbegeleiding'

Gebaseerd op de acties zoals beschreven in 'Modules hulpaanbod CAW' s en OCMW' s', module 2.13 'woonbegeleiding'. Wij voegen er nog een zesde en zevende ondersteuning aan toe die gericht is op “het handhaven van de huidige woonsituatie”: problemen opsporen op basis van de LAC-lijst en aanbieden van een huurtoelage. De werkingen of modules worden als 'preventieve maar na contactname van deze hulpverlening niet 'bemoeizorg'.

van de CAW' s die specifiek gericht zijn op het voorkomen van uithuiszetting, woonbegeleiding' aangeduid. De begeleiding start niet op vraag van de cliënt een sociale huisvester, een OCMW, de stad of een private huisbaas. Doordat gebeurt op vraag van de cliënt, noemt men deze methodiek ook wel

Aangezien de poging tot minnelijke schikking niet meer verplicht is, wordt deze poging niet meer in elk Vredegerecht toegepast en is het de keuze aan de verhuurder om deze poging te proberen of niet. Artikel 1344ter van het Gerechtelijk Wetboek Gebaseerd op 'Modules hulpaanbod CAW' s en OCMW' s', module 2.12 'Preventie van gerechtelijke uithuiszetting’ Werkgroep 'Wonen' van Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen in St-Niklaas Op het moment dat de gerechtelijke procedure uithuiszetting reeds gestart is. Gebaseerd op 'Modules hulpaanbod Definitie uit 'Modules hulpaanbod

CAW' s en OCMW' s', module 2.13 'woonbegeleiding’ CAW' s en OCMW' s', module 2.13 'woonbegeleiding'

Typemodules hulpaanbod thuislozenzorg woonbegeleiding

CAW' s en OCMW' s, typemodules begeleiding, Preventieve


Inhoudstafel 2 PREVENTIE VAN UITHUISZETTING IN DE REGIO DENDERMONDE

Recommend Documents