INHOUDSOPGAVE. Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht

INHOUDSOPGAVE Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 – Jaarbeurs Utrecht

1.

Dagprogramma

2.

Inleiding Gerard Erents

3.

Inleiding Jan van der Moolen

4.

Inleiding Kees Tegel

5.

Inleiding Johan Conijn

6.

Inleiding Richard de Boer

7.

Inleiding Ingeborg de Jong

8.

Inleiding Gerrit van Erven

9.

Inleiding Peter Kramer

10.

Inleiding Klaas Groenveld

11.

Leeswijzer

AGENDA zie www.seminarsopmaat.nl 5 oktober 2011

Financieel Beleid Woningcorporaties (Utrecht)

2 november 2011

Financiële Aspecten van Energielabels (Doorn)

22 november 2011

Verkoop van Corporatiewoningen (Utrecht)

Woningcorporatie, Financiën en RvT (Auditcommittee) 8 september 2011 – Jaarbeurs Utrecht) DAGPROGRAMMA 09.00 Ontvangst 10.00 opening door Gerard Erents RA, voorzitter RvC Kennemer Wonen, partner ORKA-advies 10.30 drs. Jan van der Moolen, directeur Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting 11.00 Koffie en thee pauze 11.15 Kees Tegel RA, partner KPMG 12.00 prof. dr. Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt tevens voorzitter RvT Parteon 12.30 lunch 13.30 drs. Richard de Boer, adviseur bij BMC en oud-financieel directeur de Key 14.00 drs. Ingeborg de Jong MRE, partner bij Boer en Croon en commissaris bij Woonvisie, Mozaiek Wonen, Wooninc en de woningbouwvereniging Amerongen 14.30 koffie, thee en frisdank ‘break’ 14.45 Best Practices : SLS Wonen Wst. Den Helder Accolade Wonen

Gerrit van Erven RA drs. Peter Kramer RA Klaas Groenveld RA RC

Financieel Manager Financieel Directeur Controller en plv. bestuurder

16.00 afsluitende discussie met o.a. met evaluatie van de leerdoelen en met o.a. de volgende discussieonderwerpen: (U kunt uw vragen en stellingen natuurlijk inbrengen): goede informatievoorziening is essentieel voor effectieve samenwerking met de RvT welke eisen mogen worden gesteld aan de informatievoorziening rond projecten? is de informatie van het kadaster daarbij altijd noodzakelijk? is de RvT bekwaam genoeg om financieel beleid te toetsen (bijv. kennis van derivaten)? wat is het gevaar als één lid van het bestuur c.q. financieel directeur samen met auditcommissie alles financieel bepaalt? Waar blijft dan de volkshuisvesting? 16.30 Hapje en een drankje met om 17.30 einde van het programma

Bijeenkomst Seminars op Maat Samenwerking Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011

8 september 2011

1

Stand van zaken • Staatssteun en woningwet, gevolgen voor het toezicht • Intern toezicht versus woonautoriteit • Intern toezicht versus externe accountant • Eigenlijk: invloed op model maatschappelijke onderneming door de wijzigingen in de woningwet etc. 8 september 2011

2

1

Model voor de maatschappelijke onderneming Normatief Management

Strategisch Management

Operationeel management

Bestaansrecht

Organisatie

Implementatie

Sociale taak

Doelen

Uitvoering

Efficiëntie

Activiteiten

________________

______________

____________

Missie

Strategisch Plan

Operationeel Plan

8 september 2011

3

Voorgenomen herziening Woningwet

• veel moet worden bepaald in AMvB • conceptfase: Aedes verwacht wijzigingen • indeling corporaties: a. Daeb (90%) primaire doelgroep € 33.614 - alle faciliteiten, bijdrage regeerakkoord, kleinere sociale volkshuisvestelijke sector; b. Niet-DAEB (BBSH)bruidsschatdiscussie/regionaal? c. Puur commercieel- geen faciliteiten 8 september 2011

4

2

Voorgenomen herziening Woningwet – vervolg • administratieve scheiding (inclusief vermogen); aparte jaarrekeningen • is administratief scheiden voldoende of ook juridisch (gezien aansprakelijkheid); opvattingen CFV/Financiële wereld • domeinen: wonen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatige voorzieningen/leefbaarheid 8 september 2011

5

Onderscheid Daeb/Niet Daeb DAEB: a. bezit onder toeslaggrens; toewijzing tot € 33.614 (90%) b. woonzorg c. maatschappelijk vastgoed functie in wijk/buurt d. infrastructuur voor a,b,c niet zijnde hoofdinfrastructuur e. niet commerciële leefbaarheidsactiviteiten in woonwijken (DAEB) NB Percentage woningen DAEB kan overgeheveld worden niet-DAEB (vervallen faciliteiten)

8 september 2011

6

3

Commerciële Commerciele activiteiten/ activiteiten/verbindingen verbindingen • alleen participatie volkshuisvestelijk belang (uitleg in jaarverslag) • regel uitvoering van activiteiten daeb niet in verbinding • niet garant staan voor dochteronderneming/deelneming buiten volkshuisvesting 8 september 2011

7

Commerciele activiteiten/ verbindingen - vervolg • proportionaliteitsbegrip inbreng • geen toezichtsrelatie • % AMvB vaststellen voor inbreng van eigen vermogen

8 september 2011

8

4

Relatie naar intern toezicht AMvB invulling voorafgaande toestemming RvT • omvangrijke investering/desinvestering • overzicht voorgenomen werkzaamheden • fusie/vervreemding • nieuw!: recht minister ontslag één of meer commissarissen • samenstelling: géén bestuurders toegelaten instelling • t.a.v. eerdere plannen: benadrukken intern toezicht t.o.v. extern toezicht 8 september 2011

9

Invulling extern toezicht • financieel – woonautoriteit • volkshuisvestelijk, rechtmatigheid, governance en integriteit – Ministerie • intern toezicht beter, extern toezicht minder • grotere rol gemeente (geen toezicht) woordkeuze: „bijdragen aan beleid gemeente‟ in plaats van „in acht nemen‟ 8 september 2011

10

5

Betekenis voor toezicht/extern toezicht • • • •

Attentiepunten: intern toezichthouder meer rol vooraf /aansprakelijkheidsstelling eerder mogelijk naar extern toezichthouder toe de vraag : “bestaat de corporatie nog wel of is alles maatwerk” sringente toetsing niet-DAEB stringente eisen jaarverslaggeving 8 september 2011

11

Noodzakelijk • kwaliteit organisatie • cultuur van de organisatie • verbindingsstatuut (bestuurlijke verantwoordelijkheid) • beheersingmodel, dat inspeelt op interne én externe factoren 8 september 2011

12

6

Conclusie • woningwet, staatssteun en externe toezichthouders benadrukken kwaliteit intern toezicht, maar ook bestuur • aansprakelijkheid duidelijker • Vereist duidelijk samenspel, ook naar externe toezichthouder • heeft invloed op missie en risicobeheersing 8 september 2011

13

7

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING


5-9-2011

“Toezicht op continuïteit, behoud vermogen en organisatie” Utrecht, 8 september 2011 Inleiding symposium SOM/VTW “Woningcorporatie, financiën en RvC” Drs. J. van der Moolen, directeur Centraal Fonds Volkshuisvesting

2011 Voornemens 2011-2015 versus eerdere voornemens Voornemens Activiteiten (in aantallen)

2009-2013

2010-2014

2011-2015

Nieuwbouw huurwoongelegenheden

205.500

175.100

164.200

Sloop huurwoongelegenheden

103.400

85.000

78.900

94.800

91.500

84.000

101.800

105.700

117.000

95.200

74.600

59.000

Verkoop huurwoongelegenheden aan particuliere huishoudens Ingrijpende verbetering (> € 20.000,- investeren in één woongelegenheid)

Nieuwbouw koopwoongelegenheden

2011 1



5-9-2011

Nieuwbouw woongelegenheden voor eigen verhuur (incl. aankoop aan eigen verbindingen), 2009-2015 60.000

50.000

40.000

Realisat ie 2009 Verwacht ing 2010

30.000

Prognoses 2009-2013 Prognoses 2010-2014 20.000

Prognoses 2011-2015

10.000

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2011 Nieuwbouw van koopwoongelegenheden, 20092015 30.000

25.000

20.000 Realisat ie 2009 Verwacht ing 2010

15.000

Prognoses 2009-2013 Prognoses 2010-2014 10.000

Prognoses 2011-2015

5.000

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2011 2



5-9-2011

Verkoop woongelegenheden aan particuliere huishoudens, 2010-2014 25.000

20.000

15.000

Realisat ie 2009 Verwacht ing 2010 Prognoses 2009-2013 Prognoses 2010-2014

10.000

Prognoses 2011-2015

5.000

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2011

Aanleiding heffing Regeerakkoord Corporaties mee laten betalen aan huurtoeslag: Heffing van € 620 miljoen per jaar / CW € 9 miljard

Compensatie corporaties/aanpak scheefhuurders: Meer ruimte in het huurbeleid 5% reële huurstijging voor € 43.000 plus 25 WWS punten in schaarstegebieden

2011 3



5-9-2011

Aanpak: Vijf varianten Gestapelde doorrekening: Basispad Heffingsvariant Huurbeleidsvariant Inschatting van potentiële huurstijgingen € 43.000 plus en (extra) harmonisatie

Minder nieuwbouw / extra verkopen (buffer) Minder beheerlasten (Aedes)

Interpretatie: solvabiliteit en rentedekkingsgraad

2011

Resultaten: Basispad

2009 2014 2019

Solvabiliteit Rentedekkingsgraad 27% 1,56 27% 1,48 24% 1,34

Ontwikkeling na 2019 gunstiger Minder nieuwbouw Meer rekening gehouden met harmonisatie

2011 4



5-9-2011

Resultaten: Heffen

2009 2014 2019

Solvabiliteit 27% 21% ↓↓ 17% ↓↓

Rentedekkingsgraad 1,56 1,35 ↓↓ 1,19 ↓↓

Zorgwekkende ontwikkeling CW van de heffing is € 9 miljard

2011

Resultaten: Verruiming huurbeleid

2009 2014 2019

Solvabiliteit 27% 25% ↓ 26% ↑

Rentedekkingsgraad 1,56 1,43 ↓ 1,37 ↑

Verruiming huurbeleid compenseert de heffing

Reële huren zittende huurders (2012-2019): € 43.000 plus: 32% € 43.000 min: -1%

Reële huren nieuwe huurders (2012-2019): harmonisatie: 4%

2011 5



5-9-2011

Resultaten: Minder nieuwbouw / meer verkopen

2009 2014 2019

Solvabiliteit 27% 25% 29% ↑↑

Rentedekkingsgraad 1,56 1,45 ↓ 1,43 ↑↑

Minder nieuwbouw en meer verkopen biedt de sector extra ruimte

2011

Resultaten: Minder beheerlasten

2009 2014 2019

Solvabiliteit 27% 25% ↑ 33% ↑↑↑

Rentedekkingsgraad 1,56 1,54 ↑ 1,54 ↑↑

Terugdringen beheerlasten is zeer gunstige optie

Vraag: hoe realistisch?

2011 6



5-9-2011

Conclusies doorrekening De heffing betekent een vermogensverlies van ruim € 9 miljard. De heffing wordt volledig gecompenseerd door de verruiming van het huurbeleid in solvabiliteit en rentedekkingsgraad. Ontwikkeling financiële positie zeer gevoelig voor de mate waarin corporaties huurstijgingen kunnen realiseren. Lasten extra huurstijgingen komen vooral terecht bij huurders met een inkomen hoger dan € 43.000,- (ongeveer 30%). Door verlaging van beheerkosten kunnen corporaties hun vermogenspositie verbeteren. Intensivering van de verkoop van bestaand bezit heeft soortgelijk effect, evenals verkleining nieuwbouwprogramma. Het is een sectoraal beeld: op regio of individueel niveau zelf vaststellen wat mogelijkheden en risico’s zijn

2011 De vier draaiknoppen Investeren Volume Hoogte stichtingskosten Verhogen bedrijfswaarde Rentebeleid

Verkopen Corporatie, potentiële koper en bank

Huren Netto huurquote doelgroep 23% Totale woonquote doelgroep 44%

Bedrijfslasten Gebrekkig kosteninzicht vastgoedmanagement: 1995-2009 inflatie 2% nieuwbouw 7% beheer 7% onderhoud 5%

2011 7



5-9-2011

Risico’s voor financiële positie sector Vertraging in uitwerking huurbeleid Inkomens > € 43.000,- verlaten huursector Relatie huurbeleid – inkomensbeleving kan leiden tot afname aandeel hogere inkomens Forse daling koopprijzen waardoor deze voor consument aantrekkelijker wordt Kans op harmonisatie neemt toe bij heffing en verhoging WWS puntenaantal dus substantiële stijging bij nieuwe huurcontracten Lasten huurstijgingen vooral bij inkomens > € 43.000,-: tot 2019 cumulatief 30% Aanpak beheer en onderhoud: hoe veel efficiënter kan het?

2011 Toezicht staatssteun Scheiding activa en passiva naar Daeb en niet-Daeb is strikt, maw elk kent eigen vermogensdeel Geen overdracht van eigen vermogen van Daeb naar niet-Daeb Niet-daeb-tak moet zelf risico’s opvangen Proactief beoordelen door autoriteit of financiële positie en/of activiteiten niet-Daeb-tak tot te grote risico’s leiden Door keuze voor administratieve scheiding worden zekerheidseisen hoger gesteld om claim op Daeb-tak te verkleinen Wat als het ergens fout gaat: een “incident”? Wat betekent dit voor intern toezicht?

2011 8


5-9-2011

Aandachtspunten RvC Scheiding scheiding Daeb en niet-Daeb Kwaliteit informatie aan CFV Verankering in organisatie (track record) Aansluiting prognoses op meerjarenbegroting Kwaliteit van • Organisatie • Beheersingsmaatregelen • Verantwoordingsinformatie • Verbindingen Wat betekent dit voor intern toezicht in relatie tot bestuur? Wat als het ergens fout gaat: aansprakelijkheidstelling neemt toe

2011

9

Woningcorporatie, Financiën en RvC

Utrecht, 8 september 2011

Programma Samenwerking

Samenwerking bestuur, finance, RvC en accountant

Te spelen rollen

Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie)

Agenda

Veranderingen RJ 645 en woningwet

© 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263683, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit.

1

Samenwerking bestuur, finance, RvC en accountant

Trends bestuur en RvC in een steeds complexer wordende omgeving

bolknak

i-Pad

afstand

betrokkenheid

vertrouwen

controle

wie het zwaarst weegt

wat het zwaarst weegt

rapportage

meerdere informatie kanalen

globaal

info protocollen / details

free format

codering

ivoren toren

glazen huis & stapeling van toezicht

nog meer regels

accent op gedrag en principes

last en risico

plezier en effectiviteit

professionalisering bestuur

professionalisering toezicht (woningwet: de RvC dient onafhankelijk en deskundig te zijn)


2

Samenwerking bestuur & finance, RvC en accountant Valkuilen in de samenwerking

onvoldoende organiseren en agenderen verschuilen achter structuren onderschatten van de verleiding om onverstandige besluiten te nemen zonder tuchtiging van de markt

Duidelijkheid over wat er verwacht wordt

Goede agendering Vragenlijsten en discussieformat

Goed luisteren naar feedback en reacties van anderen

Het toezichtsproces

Gedrag

Goede discussies

‘group think’

‘moral hazard’


Betere beslissingen

3

Samenwerking bestuur & finance, RvC en accountant Breng en haalplicht

‘kruk met drie poten’

Bestuurder uitvoerend

Rationaliseer niet alles Geef intuïtie een plaats Creëer een extra informatielaag (o.a. finance) Durf de kudde te verlaten

informatie

informatie Finance

RvC toezichthoudend

informatie

Accountant controlerend

Transparantie, open communicatie

Kennis en vaardigheden delen

Checks and balances

Afdekken aandachtsgebieden

Persoonlijke integriteit

Verbeteren samenwerking


4


Volgens de accountant: De reikwijdte van de accountantscontrole is beperkt tot de controle van de jaarrekening. Alleen in kader van controle van de jaarrekening is gebruik gemaakt van een deel van de interne beheersystemen betreffende het financiële rapportageproces. De accountantsverklaring betekent dus niet dat de organisatie goed functioneert,

betekent niet dat er een “A”status volgt, betekent niet dat er geen fouten zijn, en ook niet dat er geen fraude plaatsvindt.

© 20 201 2011 01 0 11 KPMG K G Accountants KPM Accountants Accounta nts N N.V., .V., V., V ., in ., ing iinges ingeschreven ng n g chrev chreven en bij bij het hand handelsregister de elsre els lsre lsr sre s sr rre egis gister in Nederland giste Nederland onderr nummer n num nu numm u um umm mme mm err 33263683, 332636 26368 263 6368 63 6 636 368 36 3 683, iss een dochtermaatschappij 6 do d och o h van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk KP K P PMG MG MG-n ne netwe e rk va van n zel zelfstandige elfsta fstan andige d ge dig ge o onder ond onde on ondernemingen nde nd n d de erne nemin nem emi em e m g gen ge e en n die diie e verbonden verb rbond rbo rbon bond bon bo b o den n zijn zi z jjn n aan aa aan KPMG KPMG Internat International International onal nal nal al C Co Coop Coo Cooperative o oop oo op o pera e ati erat erati t ve e ((‘ (‘KPMG ‘K KP KPMG P PM MG International’), Inter Inte errna e n t een Zwitserse entiteit.

5

Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Het gaat om de kwaliteit van het geheel

Stem de verwachtingen en af

Accountants (evenals RvC leden trouwens) leggen de focus veelal op de kwaliteit van hun eigen werk Vaak is verhouding (te) formeel en afstandelijk Behoefte aan een professioneel kritische accountant die (maatschappelijke) verantwoordelijkheid neemt Betere communicatie helpt om de juiste verwachtingen te creëren Accountant ziet meer dan cijfers maar communiceert hier vaak niet of beperkt over Men wil de kennis van de accountant horen; vooral over zachte informatie (de mening van een professional) Daarvoor is niet alleen betere informatie nodig, maar ook meer dialoog We kunnen leren van MKB; accountant veel één op één met DGA


6

Middel

Kans

Bespreek het controleplan ■ RvC is opdrachtgever ■ Uitgangspunten & verwachtingen ■ Ontwikkelingen ■ Risicoanalyse (branche en specifiek) ■ Scope, tolerantie en aanpak ■ Specifieke aandachtspunten, zoals bijv. controle deelnemingen, treasury, kwaliteit interne medewerkers ■ Betrokkenheid en tijdsbesteding partner ■ Communicatie en tijdschema ■ Bespreek in goede tijden de relatie in slechte tijden

2 5 6 10

7

1 9 3 4

Laag

Communiceer over opdracht, verwachtingen, risico’s en communicatie

Hoog


8 Laag

Midden

Hoog

Impact

Frequente en inhoudelijk betere communicatie leidt tot: ■ Groei vertrouwen en zorgen kunnen delen ■ Betaalt zich uit in moeilijke situaties ■ Effectiever en beter opereren door accountant en RvC © 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263683, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit.

7

Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Plan de gesprekken Verdiep de gesprekken

Bespreek bevindingen en rapportages (managementletter, accountantsrapport en rapportages bij DVI), vraag organisatie om verbeterplan en volg follow-up (concreet agenderen) Zo maar eens wat vragen aan de accountant (en bestuurder en finance): • Zijn de gekozen grondslagen wel het beste alternatief? • Zijn de grondslagen agressief of conservatief? • Welke verbeteringen kunnen nog aangebracht worden in de jaarrekening? • Over welke onderwerpen is het meest veelvuldig gediscussieerd met de bestuurder? • Heeft de gekozen oplossing de eerste voorkeur van de accountant? • Kan de gehanteerde systematiek voor het maken van schattingen verbeterd worden? (bedrijfswaarden!) • Zijn alle belangrijke transactiestromen onderdeel geweest van de accountantscontrole? • Wat zijn de best geregelde processen, welke processen zijn zwakker? • Hoe is de controle verlopen? Wat heeft meer dan verwacht tijd gekost? • Waar zijn verbeteringen in de organisatie mogelijk? • Waarom?


8

Veranderingen RJ 645 en waardering

We kunnen direct aan de slag ! Bewaak het proces (en stel de goede vragen)

Nieuwe RJ 645 toepassing op of na 1 januari 2012, sterk aanbevolen om met ingang van het boekjaar 2011 toe te passen

Oriëntatie

Eerste keuze

Besluitvorming

Implementatie

Belangrijkste veranderingen RJ 645 : ■ het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; ■ het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; ■ het opnemen van een passage over afschrijvingen; ■ de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; ■ het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; ■ het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting.


9

Veranderingen RJ 645 en waardering Twee soorten vastgoed: Sociaal vastgoed

Sociaal vastgoed De portefeuille sociaal vastgoed dient aan de hand van het beleid te worden ingedeeld als ‘Bedrijfsmiddel’ of als ‘Vastgoedbelegging’. •Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

&

•Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement.

Commercieel vastgoed

Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.


10

Veranderingen RJ 645 en waardering Keuze: kostprijsmodel of reële waarde model

Het kostprijsmodel is voor alle vastgoed gelijk. (RJ 645.207 en 208). ■ Toepassing van het kostprijsmodel uit RJ 212. ■ Bijzondere waardeverminderingen op basis van RJ 121. – Voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel is de realiseerbare waarde de bedrijfswaarde; zie ook RJ 645.210. – Voor sociaal vastgoed als belegging en commercieel vastgoed wordt de realiseerbare waarde bepaald met in achtneming van RJ 645.209. Reële waardemodel: Op sociaal vastgoed dat als bedrijfsmiddel is gekwalificeerd dient RJ 212 te worden toegepast. Herwaarderingen naar vermogen. Wel afschrijvingen. Commercieel vastgoed en sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging dient indien voor actuele waarde is gekozen conform de uitgangspunten van RJ 213 (vastgoedbeleggingen) te worden gewaardeerd. Herwaarderingen naar resultaat.


11

Veranderingen RJ 645 en waardering Actuele waardemodel voor sociaalvastgoed als bedrijfsmiddel

Actuele waarde conform RJ 212 (uitgaande van 403). Veelal geldt dat sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van alinea 309 tot en met 327 van hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de netto kasstromen bij het afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen, dit om aansluiting met de bestaande Richtlijnen te waarborgen. Model RJ 212 actuele waarde betekent niet dat er geen afschrijving is.


12

Veranderingen RJ 645 en waardering Actuele waardemodel voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed dat is gekwalificeerd als belegging

RJ 645.209 Van toepassing is RJ 213 (vastgoedbeleggingen). Voor sociaal vastgoed is 509c van toepassing. De actuele waarde is in dit model de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Deze reële waarde wordt gebaseerd op de uitgangspunten van alinea 509, onder c van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.


13

Veranderingen RJ 645 en waardering

Meerdere waarde invloeden: Historische kostprijs Reële waarde o.b.v. bedrijfswaarde met sectoren eigen-parameters o.a. HTG

Vastgoedbeleggingswaarde

Taxatiewaarde


14

Veranderingen RJ 645 en waardering Overig

Financiering en kasstromen zijn de kern. Welke waarderingsgrondslagen hanteren CFV en WSW en financiers? Bij actuele waarde in de TI geen herwaarderingsreserve Bij actuele waarde in BV, wel herwaarderingsreserve. (is niet uitkeerbaar) RJ 645 is een nieuwe richtlijn. Stelselwijziging. Attentie voor vermengen stelsel- en schattingswijzigingen (of het opruimen van vuiltjes) Afschrijven De toegelaten instellingen konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van RJ 212 heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon. Bestuur, RvC en accountant doen er goed aan een duurzame financiële verslaggeving van de woningcorporatie vast te stellen


15

Voorstel Herziene woningwet Scheiding vraagt extra werk administratie, extra werk toezicht en controle

Rol CFV blijft in hoofdzaak hetzelfde. Toegenomen rol RvC o.a. voorafgaande instemming over belangrijke besluiten. (o.a. overdracht bezit of activiteiten, aangaan van duurzame samenwerking indien van ingrijpende betekenis of boven bedrag genoemd in AMvB) Minister kan bij slecht functioneren één of meer leden van de raad naar huis sturen Administratieve (boekhoudkundige) scheiding DAEB en niet-DAEB. AMvB gaat inzet vermogen regelen. Voorstel behelst ook scheiding binnen vermogen. Wat is bij scheiding binnen TI de juridische werking richting crediteuren? (geen?)


16

Voorstel Herziene woningwet Hopelijk past e.e.a. straks binnen RJ 645

Streven is dat de toegelaten instelling in de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak zoveel mogelijk gescheiden opereert, en voor beide takken balansen en winst- en verliesrekeningen opstelt en in elk van de takken aan een eigen gezond financieel toekomstperspectief werkt. Bij AMvB zullen nadere inhoudelijke en procedurele eisen gesteld worden aan deze scheiding van baten en lasten en passiva en activa (inclusief waarderingsinstructies ten aanzien van de onroerende zaken) de beschikbaarstelling van kapitaal voor beide takken en de financiële verantwoording.

Goede governance?

Als laatste nog iets over governance: Toegelaten instellingen hebben behoefte aan structurele beleidsmatige of organisatorische afstemming met de verleners van maatschappelijke diensten. Voorgesteld wordt dat er personele unies op het niveau van het bestuur van de toegelaten instelling en de maatschappelijke instelling gevormd mogen worden. Er mogen dan geen personele unies op het niveau van de raden van toezicht tussen de toegelaten instelling en deze andere maatschappelijke instelling zijn.


17


De geblinddoekte commissaris

Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance SOM Seminar, 8 september 2011

Stellingen 1. De accountant draagt bij aan verduistering in plaats het leveren van verheldering van inzicht 2. Er zijn nog volstrekt onvoldoende ‘tools’ voor de commissaris om goed intern toezicht te kunnen houden.

1

Drie invalshoeken • Continuïteit: is het voortbestaan van de corporatie, mede in samenhang met de voorgenomen activiteiten, verzekerd? • Efficiëntie: worden de activiteiten tegen niet meer dan de noodzakelijke kosten uitgevoerd? • Effectiviteit: worden de maatschappelijke gewenste activiteiten uitgevoerd?

Continuïteit • Beoordeling continuïteit voor commissaris relatief het gemakkelijkst: - Beoordeling CFV (solvabiliteit, continuïteit) - Beoordeling WSW (faciliteringsvolume)

• Gangbaar beoordelingskader RvC’s: - A-corporatie volgens CFV - investeringen borgbaar volgens WSW

2

Complicatie • Discrepanties tussen waardering en vermogensbepaling en balansopstelling volgens CFV en RJ-jaarrekening

• Wat is de relevantie van de afwijkingen ten opzichte van de jaarrekening als de corporatie strategisch stuurt op financiële beoordeling CFV en WSW?

De jaarrekening volgens RJ • Herziening van RJ 645 zeer langdurig, onbevredigend traject • Toegevoegde waarde jaarrekening op basis Richtlijnen beperkt / afwezig • Accountants krijgen onvoldoende tegenwicht; eenzijdige samenstelling RJ-werkgroep

3

Enkele voorbeelden • Nu drie waarderingen voor huurwoningen mogelijk die in de tijd kunnen veranderen (herclassificatie) • Activering belasting latentie • Afwijzing annuitaire afschrijvingen • Op de balans plaatsen van Koopgarant • Activering toekomstige verkopen • Afschaffing rentabiliteitswaarde leningen

Eenvoud … • Artikel 26.1 BBSH: De toegelaten instelling stelt jaarlijks een jaarrekening en een jaarverslag op in overeenstemming met de waarderingsgrondslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting • Forse reductie van administratieve lasten • Eenduidige balans; onderling goed vergelijkbaar

4

…, maar wel wensen • Aanpassingen bij beoordelingsmethodiek wenselijk. • Waardering bedrijfswaarde zinvol voor beoordeling financiële continuïteit • Waardering op marktwaarde noodzakelijk voor beoordeling van effectiviteit en efficiëntie

Efficiëntie • Te veel nadruk op bedrijfslasten; efficiëntievraagstuk is veel breder • Grote behoefte aan efficiëntiebeoordelingen voor onder andere investeringen en onderhoud • Goede, algemeen beschikbare benchmarks ontbreken nog steeds; CiP is te globaal

5

Bedrijfslasten • Veel onderzoek naar bedrijfslasten van corporaties • Sterke aanwijzingen voor inefficiëntie (vgl VEX-normen) • Ontwikkeling handzame ‘tools’ (bijv. systeem voor Activity Based Costing) stagneert

Effectiviteit • Lastigste invalshoek voor het interne toezicht van de commissaris • Zwaartepunt: beoordeling van gevolgde procedures (o.a. afstemming met belanghouders) • Volstaat procedurele beoordeling? Welke rol heeft de eigen visie?

6

Het waardeverlies • Het waardeverlies bij corporaties in de exploitatie van vastgoed. Marktwaarde leeg

153.000

Marktwaarde verhuurd

98.400

Exploitatiewaarde

37.900

• Totaal verlies (‘offer’) tussen marktwaarde verhuurd en exploitatiewaarde 144 mrd.

Oorzaken waardeverlies • • • •

Huurniveau lager dan marktconform Exploitatiekosten hoger dan marktconform Relatief korte levensduur woningen Lage restwaarde van de grond na sloop

• Hoe te beoordelen?

7

Betekenis voor commissaris • Goede ‘tools’ om de effectiviteit van de corporatie te beoordelen ontbreken • Grote behoefte aan een ‘tool’ die vanuit een marktperspectief het offer zichtbaar maakt en dat koppelt aan de maatschappelijke meerwaarde

Tot slot • De geblinddoekte commissaris: - er is nog veel werk te verrichten om werkelijk professioneel toezicht mogelijk te maken!

8

BMC

Governance

Hoe verbinden we dagelijkse dynamiek aan statische statuten?

1

Governance Code • In 2006 ontwikkeld door Aedes en VTW (Jaap de Winter) • Implementatie 1 januari 2007 • Pas toe óf leg uit • De vinkenlijstjes (CFV) • In 2011 Vernieuwde governancecode (beloning bestuurders, max. zittingstermijn commisarissen) 2

Titelgebied van diamodel

1

BMC

(Een) Definitie Governance: Waarborgen van samenhang en transparantie in het bestuur en toezicht van een organisatie, met het oog op een efficiënte en effectieve realisatie van beleidsdoelstellingen.

3

Sir Adrian Cadbury: Openbaarheid • • • •

Transparancy Accountability Effectieve Fairness Responsibility

Verantwoording

Transparantie

bedrijfsvoering Controleerbaarheid 4


2

BMC

Statuten van de Toegelaten Instelling

Bedrijfsvoering

5

Vergaderschema 6 x per jaar

Dagelijkse hectiek

6


3

BMC

Analyse 3 Risico gebieden: • • •

Treasury Investeringen Verbindingen

2 Verbeterstappen: • •

Specifieke statuten Governancecyclus 7

Enkele praktijkvoorbeelden

8


4

BMC

Treasury

9

Treasury

10


5

BMC

Investeringen

De raad van bestuur is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen met inachtneming van een limiet….

11

Verbindingen het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking met een andere rechtspersoon of vennootschap, indien deze samenwerking van ingrijpende betekenis is

12


6

BMC

Maak een formele brug....

13

Stap 1 Specifieke statuten

14


7

BMC

Specifieke statuten

15

Treasury • Organisatie (functiescheiding, Treasury handboek) • Activiteiten (cash-management, relatiemanagement) • Kaders (Kredietfaciliteiten, vreemde valuta) • Risicomanagement (derivaten, contractpartijen) 16


8

BMC

Investeringen • Organisatie (Investeringscomite, Handboek) • Besluitvorming (benoemen fasen, rapportages) • Kaders (Investeringskaders per soort vastgoed) • Risicomanagement (risicoprofiel, soorten risico’ s) 17

Verbindingen • Soorten verbindingen (Rechtsvorm, zeggenschap) • Besluitvorming (Situationeel, mandaten) • Kaders (Samenwerkingspartners, besturingsfilisofie) • Risicomanagement (Compliance, 403-verklaring) 18


9

BMC

Stap 2 Governance cyclus

19

Jaarplannen RvC Statuten Treasury

Investeringen

Verbindingen

Beleid

Budgetten

Jaarmandaten

Bestuur Bedrijfsvoering 20


10

BMC

Jaarmandaten

De RvC stemt in met het beleidsvoornemen om een kredietfaciliteit van € 150 miljoen in 2011 beschikbaar te hebben.

De RvC mandateert het Bestuur om project Prestige in uitvoering te nemen gedurende 2011 indien de aanbesteding het bedrag van 70 miljoen niet overstijgt.

De RvC mandateert het Bestuur om haar samenwerking in Far West gedurende 2011 te beeindigen.

21

Voordelen 2 stappen (specifieke statuten en governancecyclus)

• Over en weer helderheid vooraf • Bij mandaat, direct inspelen op de ontwikkelingen • Bij geen mandaat, proces er op inrichten

22


11

BMC

Vragen?

23


12

Woningcorporaties Financien, RvC en auditcommissie Ingeborg de Jong Amsterdam, september 2011

Dit rapport is bestemd voor de organisatie van de opdrachtgever. Verspreiding en reproductie van (delen van) dit rapport buiten de organisatie van de opdrachtgever is niet toegestaan zonder vooraf verstrekte schriftelijke toestemming van Boer & Croon.

Introductie Drs I.K.L. de Jong MRE (Ingeborg)  partner bij Boer & Croon  Advies en management in de vastgoedsector  portefeuilles gebiedsontwikkeling, vastgoed, volkshuisvesting en woningbouw  Lid RvC in de corporatiesector  Eerdere managementfuncties bij NS Vastgoed en HBG Vastgoed

Mijn presentatie  Grondposities en projectontwikkeling bij corporaties  Keuze voor eigen projectontwikkeling of turn key afname  Rol van een audit commissie versus de RvC  Wanneer wel/geen audit commissie  Wat de toekomst ons brengt!

1

1

Grondposities en projectontwikkeling zijn belangrijk om de strategische doelstellingen te bereiken Grondposities  Balanswaarde van de grondposities van alle corporaties: € 2 miljard  Ruim 50% van de corporaties heeft grondposities  Afwaardering 2005-2010: 14 %  Nog aanwezige risico’s in de bestemming en vertraging in realisatie zullen leiden tot verdere afwaardering  Voor 65 % geborgd gefinancierd  Ontwikkelpotentie sluit vaak niet aan bij de verwachtingen bij aankoop  Afwaardering op grondposities is hoger bij corporaties zonder grondaankoopbeleid dan bij corporaties die hiervoor een beleid hebben Nieuwbouw  2005-2010: 160.000 huur- en koopwoningen gebouwd door corporaties  Nog aanwezig ontwikkelpotentieel: ca 680.000 woningen ( 21 jaar voorraad!) Risicobeheersing  Specifiek beleid is beperkt geformuleerd Bron: CFV: Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij corporaties, juni 2011 2

Nieuwbouw is een logisch gevolg van de kerntaak en de strategische doelstelling van corporaties

De aanleiding voor nieuwbouw en projectontwikkeling is evident:  De mogelijkheid om de bestaande voorraad te vervangen/vernieuwen  Nieuwbouw levert een bijdrage aan de leefbaarheid in bestaande wijken  Introductie van sociale woningbouw in nieuwe wijken Hoe komt de corporatie aan de woningen? Zelf ontwikkelen, turn-key afnemen van een bouwer of ontwikkelaar  Voor de organisatie betekent dit: afdeling ontwikkeling of projectmanagement  In beide situaties: de corporatie moet haar (woon)kwaliteit definieren  Keuze leidt tot een ander risico-profiel, tot een andere rapportage aan de RvC en ook de afweging over wel/niet inrichten van een auditcommissie binnen de RvC

3

2

Turn key afname of eigen projectontwikkeling leiden tot een verschillend risico-profiel Kenmerken van turn key afname  Verwerving van ‘gereed product’  Vooraf worden koopsom, woningkwaliteit en leveringscondities overeengekomen  Bewaking van de produktkwaliteit tijdens de ontwikkeling en de bouw  Risico is produktkwaliteit: selectie van de juiste bouwer/ontwikkelaar is belangrijk

Kenmerken van projectontwikkeling  Corporatie is verantwoordelijk voor grondexploitatie en opstalexploitatie  Risico’s in grondexploitatie-> verlies of afboeking op de waarde  Risico in de opstalexploitatie (tijdens ontwikkeling, bouw, afname )-> verlies of leegstand  Risico zit sinds kort ook in het verkrijgen van de (geborgde) financiering: DAEB of nietDAEB

4

Corporaties kiezen om verschillende redenen voor eigen ontwikkeling of voor turnkey afname Toetsingskader voor de RvC: Keuze voor eigen ontwikkeling of voor turnkey afname:  Hoe (breed) is de doelstelling/missie van de corporatie geformuleerd, bijv. in het ondernemingsplan  Wat is de locale marktsituatie?  Wat is de visie van de directeur-bestuurder?  Wat is de ervaring van de organisatie  Wat is de houding van het gemeentebestuur? Mijn eigen visie:  Obv bovenstaand kader: projectbepaald kiest de corporatie haar positie  Onderbouwing van de keuze adhv argumenten obv VHV, vermogenspositie  Goede format over projecten procesbewaking, risico beheersing  Informatie over de rapportage/goedkeuringsmomenten  En ook: invloed van Rijksbeleid: DAEB en niet-DAEB

5

3

De audit commissie adviseert de RvC en neemt niet zelf besluiten Rol van een RvC: toezicht en advies Rol van een auditcommissie: Advies aan de RvC  Beoordelen van interne controle- en risicobeheersingssystemen  Stellen van kaders en sturingsvariabelen  Rapportage-structuur en besluitvormingsmomenten  Naleven van (externe) richtlijnen  Controle door en relatie met de accountant  Informatieverschaffing tbv financiele planning en planning&control cyclus  Financiering en treasury  Projectmatig:  Scenario analyses en doorrekening Overig  Bemensing: 2 leden RvC, DB, financieel directeur, accountant, controller  Periodiek overleg voorzitter auditcommissie met financieel directeur  Financieel directeur kan alleen worden ontslagen met instemming van de RvC

6

De RvC, de audit commissie en projectontwikkeling In de auditcie: stellen van kaders Type projecten, prijsklasse etc komt uit ondernemingsplan en strategisch voorraadbeheer  Kostenopstelling: AK, W&R, rente, hoogte ORT  Inhoud van rapportage en rapportage-momenten aan de RvC (inclusief risico beheersplan)  Wijze van selecteren van partners  Financiering en effect op vermogenspositie  Wens: gemeenschappelijke referentie op prijs/kwaliteitskaders In de auditcie: bespreken van een project  Bespreken of het project voldoet aan de eigen kaders, i.c. aan het bovenstaande  Bespreken van de subjectieve zaken: oa risico beheersplan In de voltallige RvC  Bespreking van de behandeling in de auditcommissie  Toetsing aan de volkshuisvestelijke en de maatschappelijke doelstellingen  Stakeholder analyse  Besluit! 7

4

Een investeringsvoorstel beantwoordt de vragen van de RvC zodat zij kan adviseren en toezicht houden Missie/doelstelling  Doelgroep  Maatschappelijke investering  Output & outcome Betrokken partijen  Adviseurs of samenwerkingspartners Financien  Vastgoed exploitatie  Investeringskosten, -opbrengsten en resultaat  Waarde bij alternatief gebruik Interne toetsing  Relatie met vastgelegde kaders

8

Een auditcommissie verhoogt de kwaliteit van advies&toezicht van de RvC Het ontbreken van een auditcommissie is alleen acceptabel voor kleine corporaties (weinig projecten) en voor corporaties met vooral turn key afname van projecten Wanneer een auditcommissie ontbreekt leidt dit in de RvC tot:  Of te veel detail in de vergadering óf te weinig diepgang  (Kans op) onduidelijkheid of er wordt gewerkt vanuit gemeenschappelijke kaders  Onduidelijk of de informatie voldoet aan de interne controle- en risicobeheersingssystemen en of externe richtlijnen worden nageleefd  Menging in de behandeling van maatschappelijke, VHV en financiele afwegingen.  Terwijl dit moet zijn: 1) financieel onvoldoende-> no-go of nee, tenzij  No go is niet doen, want de financiele toets is negatief  Nee, tenzij-> toetsen aan maatschappelijke, VHV en stakeholdersafwegingen Grondposities en projectontwikkeling is een middel en geen doel. Een goede financiele afweging en gestructureerde projectontwikkeling leidt tot betere resultaten en meer middelen om in te zetten voor de kernwaarden van de corporatie

9

5

Wat de toekomst ons brengt  Mag grondverwerving en projectontwikkeling nog wel in de toekomst?  Handel je volgens de regels of volgens interpretatie ervan?  Hoe ga je om met nieuwe situaties en vraagstukken?  Behoor je tot de rekkelijken of tot de preciezen? Eén juiste keuze is er naar mijn mening niet, want:  Innovatie en creativiteit leidt tot vernieuwing maar  Schoenmaker hou je bij je leest Ingredienten voor een goede werkwijze bij projectontwikkeling  Goede en open relatie tussen bestuur en RvC  Professionaliteit van de organisatie  Juiste normen&waarden en cultuur in de organisatie Resultaat is: Een goede afstemming tussen maatschappelijke en zakelijke belangen bij nieuwbouw 10

Boer & Croon

Boer & Croon staat voor hoogwaardige dienstverlening op het gebied van consulting, corporate finance, en management. De unieke

Postbus 75784

combinatie van deze activiteiten stelt ons in staat strategische

1070 AT Amsterdam

vraagstukken van onze klanten te doorgronden en daadwerkelijk op te lossen. Van inspiratie tot realisatie.

Tel: +31 (0)20 301 43 19 www.boercroon.nl

Boer & Croon combineert als geen ander toonaangevende denk-, durfen daadkracht. Een ijzersterke mix waarmee we snel een vernieuwende weg kunnen inslaan naar duurzaam betere prestaties.

Ingeborg de Jong

De groep telt ongeveer 450 ervaren consultants, managers en

Tel: +31 (0)6 466 247 29

stafmedewerkers.

[email protected]

6

5-9-2011

SLS WONEN De Studentenhuisvester in Leiden Gerrit van Erven

SLS WONEN • Ruim 5000 vhe’s • Financiële positie onvoldoende voor groeiopgave (onrendabel met name in binnenstad) • Aantal vhe per fte: 97 • Hoge mutatiegraad • Kostenstijging maximaal gelijk aan huurstijging

1

5-9-2011

Onderwerpen o Groei strategie ten opzichte van financiële positie o Afwegingen o Oplossingen

Keuze groei ten opzichte van financiële positie Investerings- en financieringsbeleid o Bedrijfswaardewaardering in jaarrekening: Eigen Vermogen is eind 2010 € 43 mln en voorziening is € 12 mln. o Relevant voor investeringsmogelijkheden is positie bij CFV, veel correcties door CFV en behoud A-status is eis RvT. o Relevant voor financiering is positie bij WSW, kasstromen positief bij fictieve aflossing 2% en leveren van maatwerk door WSW

2

5-9-2011

Afwegingen

o Keuze maken voor behoud van A-status of groei realiseren en nagaan op welke termijn A-status weer gerealiseerd kan worden. o Begroting 2012 waarin keuzes verwerkt worden o Welke projecten zijn essentieel en welke projecten kunnen uitgesteld worden cq in andere vorm gerealiseerd worden? o Traject tijdig inzetten in 2011 gezien effect op positie CFV: • Opbrengstenkant met name huuropbrengsten • Kostenkant met name onderhouden beheerkosten

Oplossingen • Projecten uitstellen of realisatie niet in eigendom maar beheer voor minimaal 15 jaar. • Huuraanpassing bij mutatie en meeropbrengst door nauwkeurige toepassing puntenwaardering • Besparing op onderhoud en beheer (algemene kosten en personeel)

3

5-9-2011

Vervolg oplossingen • Overdracht grondpositie met deel bouwrealisatie voor studenten en beheer door SLS. • Conclusie: • Financiële positie dwingt tot creatieve oplossingen

4

5-9-2011

Woningcorporatie, Financiën en RvT Woningstichting Den Helder Peter Kramer Toezicht Op Verbindingen

Woningstichting Den Helder • TI: € 51 Mln huuropbrengsten, 152 fte, 11.012 vhe • Holding Wonen Den Helder, met 6 BV’s als werkmaatschappijen – Aannemingsbedrijf: € 25 Mln omzet, 66 fte – Schilderwerken: € 7 Mln omzet, 78 fte – Woningonderhoud BV: € 1,4 Mln omzet, 8 fte – Projectontwikkeling: Via TI

1

5-9-2011

Aansprakelijkheid, ook voor BV’s • Voorkom dat angst maatschappelijk ondernemerschap aantast, daarom risico op aansprakelijkheid RvT beperken – Jegens rechtspersoon zelf: • Vrijtekening: In statuten opnemen dat rechtspersoon RvT niet vervolgd

– Jegens derden: • Vrijwaring: In statuten opnemen dat schade wordt gedragen door rechtspersoon

– Echter geen vrijwaring en vrijtekening bij opzet met schade als mogelijk of waarschijnlijk gevolg en grove schuld: dan wel verzekerbaar

Grip vanuit RvT op BV’s • Bij BV’s krijg je grip via de aandelen • Als TI 100% aandeelhouder is, ligt stemrecht bij bestuurder TI • Bij BV’s in statuten opnemen dat majeure besluiten alleen met toestemming RvT kunnen • RvT: concernmodel (enkel RvT bij TI) of decentraal model (RvT ook bij holding en/of BV’s) • RvT: bij decentraal model is dit personele unie

2

5-9-2011

Informatievoorziening RvT • Maandelijks Baten en Lasten • Maandelijks Kasstroomoverzicht, incl prognose komende vijf jaar • Maandelijks investeringsoverzicht: toestemming RvT voor aankopen >€500K, Passeren Point of No Return, Wijzigingen in Onrendabele Top na Point of No Return

Risico analyse • Twee maal per jaar: kwalitatief en kwantitatief overzicht – Politieke risico’s – Financieringsrisico’s – Fiscale risico’s – Risico’s projectontwikkeling – Overige risico’s – Risico’s per project

3

5-9-2011

Risico’s • Politieke risico’s: Europese regels staatsteun, DAEB-Niet DAEB, Toewijzingsnorm, aanbestedingsplicht • Financieringsrisico’s: Liquiditeiten, rente • Fiscale risico’s: BTW (integratieheffing) , VpB, Loonbelasting • Risico’s Projectontwikkeling: Zorgvastgoed, Proces rondom investeringen, Kredietwaardigheid • Overig: verbindingen, krimp, Bouwrisico’s (vervolgscahde), asbest, pensioenen • Risico’s per nieuwbouwproject

Risicoanalyse • Opbouw Tabel – Onderwerp – Beschrijving – Hoog (rood),middel (oranje) of laag (groen) – Periode – Kwantitatieve schatting risico – Maatregelen

4

5-9-2011

Risico analyse Woningstichting Den Helder

Onderwerp

versie: 1e kwartaal 2011

Beschrijving

hoog

periode

geschat

middel

Maatregelen/acties

risico

€

laag

Politieke risico's

Europese regels Staatssteun

In 2005 heef t de Europese Commissie Nederland verzocht ervoor te zorgen dat de activiteiten van woningcorporaties,

vanaf

die van staatssteun profiteren, een rechtstreekse relatie hebben met sociaal achtergestelde huishoudens.

1-1-2011

Vormen van staatssteun zijn :

Overheidsachtervang bij borging van leningen door het WSW

De projecten saneringssteun van het CFV

Gemeentelijke grondprijs voor corporaties lager.

a. DAEB/ niet-DAEB

De sociale en commerciële activiteiten van corporaties moeten gescheiden worden uitgeoefend,

Opzetten BV's voor Niet DAEB

waardoor kruissubsidiëring van met de markt concurrerende activiteiten van corporaties wordt voorkomen.

Van initiatief tot realisatiefase, investeringsniveau projecten DAEB/Niet - DAEB :

€

100

DAEB projecten met borging leningen WSW en projectsteun. Inbreng grond mag tegen lagere prijs

niet-DAEB

totale investeringswaarde (zie projecten)

€

100

niet-DAEB projecten : geen borging WSW / geen projectsteun / marktcomforme grondprijs

Combi DAEB/ niet-DAEB


€

100

De lopende gecombineerde projecten mogen met staatssteun gefinancierd worden.

€

300

DAEB - projecten


Totaal investeringsniveau

"Oude "leningen mogen nog aangewend worden

voor niet-DAEB activiteiten.

Risicoanalyse

Hoog

16 14 Middel Beslismoment goedkeuring door Raad van Commissarissen

7 risico

13

9 Laag

4

12

17 18 19 15

0

6 2

1.

Initiatieffase

Planontwikkelingfase 1

Planontwikkelingfase

Realisatiefase

Na point of no return Projectfase

Overzicht risico’s per project Beschrijving per project: naam, omvang investering, risico Risico beschreven m.b.t. Planning, opbrengsten en kosten

5

5-9-2011

Leve de Historische kostprijs voor waardering vaste activa • “Jaarrekeningen van corporaties zijn hilarisch”(Johan Conijn in Aedes magazine) • Gebruiken van bedrijfswaarde of marktwaarde leidt tot grote schommelingen • Boekhouders moeten weergeven wat er is gebeurd, niet speculeren over de toekomst

6

6-9-2011

Wat is het bestaansrecht van een woningcorporatie?

Missie  maatschappelijke onderneming op gebied van wonen  we gaan er voor dat onze huurders goed en veilig kunnen wonen in een aantrekkelijke woonomgeving  tegen betaalbare prijzen  voor mensen met een bescheiden inkomen en speciaal voor hen die op grond van leeftijd, gezondheid en maatschappelijke positie op de sociale woningbouw zijn aangewezen

Maar……………… de heldere doelen verdwijnen in de mist

1

6-9-2011

Oude wijn in nieuwe zakken •

Heldere doelen

•

Meer focus

•

Je richten

Onze doelstellingen:        

Accolade huisvest mensen met een inkomen tot € 33.614 en huishoudens met aangepaste woonvraag Accolade wordt herkend en erkend als een maatschappelijke onderneming gericht op samenwerking door belanghouders, klanten en medewerkers Accolade bevordert de leefbaarheid in wijken Onze klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning, leefomgeving en onze dienstverlening Accolade biedt haar klanten optimale participatie mogelijkheden Accolade is een innovatieve en efficiënte organisatie en streeft continu naar verbeteren Accolade heeft gemotiveerde en gekwalificeerde medewerkers Accolade is financieel gezond

2

6-9-2011

Het besturingsmodel in breder perspectief Visie ambities en doelen Strategische keuzes

Meerjaren beleidsplan

Meerjaren begroting

Jaarplan en prestatieafspraken

Jaarbegroting

Maand- en kwartaalrapportage

Jaarverslag en jaarrekening

Beleidsprogramma

Besturings Operationeel programma

model

Controlrapportages

Doelen in het besturingsmodel

3

LEESWIJZER

Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht Alles wat WSG aanraakte veranderde in goud (FD, 5-9-2011) Partners voor het leven (Aedes magazine, 17-18/2011) Pandjesbaas of sociaal vernieuwer? (Aedesnet, 1 september 2011) Investeringsbeslissingen corporaties moeten professioneler (Building Business, aug. 2011) Jan van der Moolen wil corporaties splitsen (Aedes Magazine 15/16 2011) De lessen van Rochdale (Aedesnet, 28 juli 2011) Ministerraad: huren meer marktconform (persbericht BZK, juli 2011) Overdrachtsbelasting enige nieuwe maatregel in Woonvisie (Aedesnet, 2 juli 2011) Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer (Berenschot, juni 2011) SS Rotterdam en Woonbron, taakopvatting woningcorporaties (Donner BZK, 27 juni 2011) Boemerang, (Conijn op Aedesnet, 24 juni 2011) De vernieuwde governancecode (Aedesnet, 22 juni 2011) Nieuwe woningwet:bezint eer gij begint! (Aad Leek op Aedesnet, 21 juni 2011) Regulering van corporaties flink aangescherpt (Allen & Overy, 20 juni 2011) Boardroom dynamics: voorzitter RvC bovenaan rangorde (de Accountant, 1 juni 2011) Reactie op wetsvoorstel herzieningswet TI volkshuisvesting (VTW, mei 2011) Integriteit via de database (de Accountant, mei 2011) CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties (Bobbe, 23 mei 2011) CFV-rapportage "Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector." (BZK, 23-5-2011) Jaarverslag 2010: gevolgen crisis zichtbaar in corporatiesector (CFV, 12 mei 2011) Het echte werk is aan de verliezende hand (Jim Schuyt op Aedesnet, 9 mei 2011) Woningcorporaties pakken integriteit beter aan (Rijksoverheid, 2 mei 2011) Beheersing en verantwoording van vastgoedtransacties woningcorporaties (B&G, maart/april 2011) Kabinet stemt in met voorstel beter toezicht corporaties (Rijksoverheid, 29 april 2011) Rehabilitatie voor corporatiedirecteur’ (Cobouw, 19 april 2011) Bondgenootschap voor de hoop, beren op de weg (Rooilijn nr. 3, 2011) Voorbeeld Jaarverslag Raad van Toezicht (NBA, april 2011)

Kosteloos te downloaden onder ‘Nieuws’ bij www.seminarsopmaat.nl Rapport 152: Hof Arnhem bevestigt ANBI-karakter van Woningcorporaties Bron: KPMG Meijburg, Augustus 2011 Rapport 147: Crisis en de Woningmarkt Bron: OTB, augustus 2011 Rapport 145: Governancecode Woningcorporaties Bron: VTW, juli 2011 Rapport 138: Boardroom Dynamics Bron: NBA/RU Groningen juni 2011 Rapport 137: Sturen op Cultuur en Gedrag Bron: PricewaterhouseCoopers, juni 2011 Rapport 134: Nieuwe woningwet en intern toezicht Bron: Heino van Essen voorzitter VTW, 17 juni 2011 Rapport 131: De Vernieuwde Governance Code Woningcorporaties Bron: Aedesnet, 22 juni 2011 Rapport 103: Aansprakelijkheid Bestuurders en Commissarissen Bron: Deloitte, februari 2011

'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud' | Het Financieele Dagblad

Maandag 05 september 2011

Dhr. W.N. Boonstra Het FD Totaal Dagelijks de krant, onbeperkt FD.nl, archief, FD Mobiel-app voor op uw smartphone.

beleggen Home

Economie & Politiek

pagina 1 van 3

Beleggen

Ondernemen

Entrepreneur

Events

A-Z index

Uitloggen

Mijn FD

E-paper

Haal alles uit FD.nl Ontdek onze website. bekijk de videotour van FD.nl

Start videotour

Nieuws, koersen, bedrijven...

Zoeken

Snel naar > Gratis beurskoersen Columns Brussels Log Zakenauto Eurocrisis Starten Klantenservice Pensioen Energie Zorg

'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud' Verbraeken, H. maandag 05 september 2011, 00:00

Meer over dit onderwerp Krant-20110905 -0011-044.pdf

Hans Verbraeken Een woningcorporatie die zich verslikt in haar avonturen. Na Maastricht, Rotterdam, Hoofddorp, Amsterdam en Deventer heeft nu Noord-Brabant

zijn vastgoedsoap. Amsterdam In één klap zag woningcorporatie Woningstichting Geertruidenberg (WSG) dit jaar haar eigen vermogen verdampen. Na de afboekingen op grondposities (205 hectare) en op projecten bleef er deze zomer van de euro 67 mln maar euro 4 mln over. Een vastgoeddrama met veel betrokkenen, maar waarin iedereen zijn stoepje schoonveegt. Vanuit haar werkterrein sociale woningbouw was WSG in enkele jaren uitgegroeid tot een van de grootste grondbezitters in de corporatiebranche met 205 hectare. 'Er zat geen echte strategie achter', constateerde interim-bestuurder Peter Ruigrok, die in maart op verzoek van de branchetoezichthouders is aangetreden. Overal in West- en Midden-Brabant verschenen prachtige complexen, vooral zorginstellingen. WSG kocht bos bij Putte, een klooster in Berkel Enschot, plande dure recreatiewoningen in de jachthaven Biesbosch Marina Drimmelen, en verdubbelde in negen jaar het bezit aan sociale woningen tot 4100.

Top 5 Meest gelezen

Meest recent

Pensioengeld mijdt de beurs

Europese beurzen openen lager

Groot belastingschandaal in Antwerps diamantkwartier Cyberkraak bedreigt bedrijven

Haaren vreest boringen schaliegas

'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud', zegt PvdA-raadslid Mirjam de Groot in Geertruidenberg. Totdat de crisis zich de afgelopen jaren ontrolde en de vraag naar koopwoningen stilviel. Natuurlijk speelt Peter Span (55) een hoofdrol in dit vastgoeddrama. Hij zat er bijna zeventien jaar, had lef, maar verloor de proporties uit het oog. 'WSG was zijn kind', zegt de in 2009 als commissaris vertrokken 77-jarige Emile Bogers. 'Span ging zelfs in het weekeinde met zijn vrouw - die bij WSG manager projectinrichting was - projecten langs.'

FDYE.NL SecuReceipt wint studentenprijs met declaratie-app

Span manifesteerde zich als dé ontwikkelaar in het Midden- en West-Brabantse, ver buiten het eigen werkterrein. Hij was vanwege zijn ondernemingslust gevierd in alle gemeenten. In september vorig jaar ridderde burgemeester Matthieu Meijer hem nog in de orde van Oranje-Nassau. Tegelijk kreeg WSG van Geertruidenberg de Ondernemersprijs. WSG was de drijvende kracht achter het in 2005 gestarte, maar nog niet voltooide bouwproject Dongeburgh van bijna 1000 woningen. WSG kocht in 2000 voor een appel en een ei een sporthal van de gemeente Geertruidenberg en renoveerde die. Ze kocht historische panden aan de Markt om er commerciële ontwikkeling mogelijk te maken. 'Daar hadden wij het geld niet voor', aldus Meijer. Volgens raadsleden waren vooral oud-wethouder John Smits en fractievoorzitter Joop Heesters van Keerpunt 74 (nu vier zetels) 'heel dik met WSG'. In 2008 borgde de gemeente voor WSG nog een lening van euro 25 mln voor de bouw van Rivierzicht in het Dongeburgh-plan.

http://fd.nl/Print/krant/Pagina/Beleggen/640529-1109/alles-wat-wsg-aanraakte-verander... 5-9-2011

'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud' | Het Financieele Dagblad

pagina 2 van 3

Zes maanden na zijn huldiging werd Span naar huis gestuurd en stond WSG op omvallen. Meijer:'Je moet iemand eigenlijk nooit te vroeg ridderen. Wij wisten het allemaal niet. Wij zijn geen corporatietoezichthouder.' Maar Span had moeten worden afgeremd door de raad van toezicht, sinds 2003 geleid door Frank Staal. Deze was ook directeur van de regionale zorgen welzijnsinstelling De Riethorst Stromenland. Span en Staal deden volop zaken. WSG bouwde en de Riethorst huurde. En ze waren vrienden, gingen samen naar Kopenhagen, waar Staal de marathon liep. Maar de banden tussen WSG en de zorg waren nog inniger. Ook vicevoorzitter van de raad van toezicht van de Riethorst, Jan Willem Wijsman, was commissaris bij WSG. En dat gold ook voor Theo Schneijdenberg, manager vastgoed bij zorgverlener Amarant, waar WSG ook zaken mee deed. Over de belangenverstrengeling werd vanaf eind 2007 al geklaagd bij branchevereniging Aedes en de regiokrant BN/De Stem schreef er in 20o8 0ok al over. Financieel toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ontdekte de dubbele petten pas in mei 2011. 'Wij hebben hun onmiddellijk gevraagd terug te treden', reageert CFV-directeur Jan van der Moolen. Formeel is overigens nergens geregeld dat dit verboden is, aldus het CFV. Ook het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw (WSW), dat euro 80 mrd aan leningen in de corporatiesector borgt, remde Spans ambities niet echt af. Het garandeerde zelfs financieringen boven de wettelijke grens van euro 240.000 per woning, zoals bij de te renoveren historische panden op de markt in Geertruidenberg. Het fonds zelf wil alleen kwijt dat het WSG 'al geruime tijd op het netvlies had en de faciliteit voor borging op nul had gezet'. Maar tegenover de raadscommissie volkshuisvesting van Geertruidenberg noemde een vertegenwoordiger van het WSW de corporatie in het najaar van 2009 'gezond', zo deelt oud-GroenLinks-raadslid Jan van Oort mee. Oud-commissaris Bogers: 'Het WSW was altijd erg positief. Bij mijn vertrek eind 2009 stond de faciliteit nog niet op nul.' En de accountant van Deloitte? Bestuurder Ruigrok: 'Die liet zich telkens overtuigen door het bestuur'. Pas de nieuwe Deloitte-partner, die de jaarrekening van 2010 heeft gecontroleerd, zei 'nu is het afgelopen. Hij stak een stok in het zand en zei: dit is het.' Financieel toezichthouder CFV zegt al jaren speciale aandacht te hebben gehad voor WSG.Telkens liet het fonds Span zijn ambities bijstellen. 'Op basis daarvan kreeg WSG uiteindelijk tot 2010 een A-oordeel (positief). Ook maakten we opmerkingen over de grondposities, met de oproep: doe er wat aan', aldus Van der Moolen. Maar goed zicht had het CFV er naar eigen zeggen niet op. Tot en met 2008 kreeg het nauwelijks inlichtingen van corporaties over wat er in hun dochters gebeurde. In juni 2010 oordeelde het CFV dat WSG over een aantal jaren wel eens financieel in de gevarenzone zou kunnen komen. Een A-2-oordeel. Span moest voor medio september 2010 een plan van aanpak opstellen om grondposities af te bouwen en de projectenportefeuille bij te stellen. Gaandeweg werd het het CFV duidelijk dat Span het fonds misleidde. 'Na het Aoordeel zomer 2009 ging Span pas echt los met koopwoningen en grondposities, die hij daarvóór niet in zijn meerjarenprognoses had opgenomen', aldus Van der Moolen. 'Dat kun je misleiding noemen.' Toen de borging bij het WSW eind 2010 inmiddels op slot zat, en aannemer BAM zich terugtrok uit het nog te bouwen Koninginnenbastion in de Dongeburgh, slaagde Span er zelfs nog in de gemeente een borging voor euro 13 mln te ontfutselen. 'Burgemeester Meijer had beter moeten weten', aldus Van der Moolen. Peter Span Foto: Het Fotobureau Printen

Een vriend mailen

0

De redactie mailen

Delen via...

Meer artikelen Beleggen 'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud' Heerema: olieconcerns keren terug NMa staat daghandel in Noorse stroom toe Obligaties VS waren in augustus rendabelst Permira verkoopt casinoaandelen Galaxy

http://fd.nl/Print/krant/Pagina/Beleggen/640529-1109/alles-wat-wsg-aanraakte-verander... 5-9-2011

Pandjesbaas of sociaal vernieuwer? - Aedesnet Communities

pagina 1 van 1

Forumbericht

Pandjesbaas of sociaal vernieuwer?

z

1-9-2011 9:55

Joost Spithoven , , Geen rank

Moeten corporaties zich beperken tot kerntaken als verhuur en beheer? Nee, zegt Joost Spithoven, commissaris bij Ons Doel. In een tijd die eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van burgers vraagt, hebben corporaties een taak als sociaal vernieuwer. En dat vraagt om een andere besturingsfilosofie. Na een periode waarin woningcorporaties flink hebben geroken aan projectontwikkeling en vergaande samenwerking met bijvoorbeeld zorginstellingen lijkt voor een aantal de slinger weer de andere kant op te bewegen. Terug naar de kerntaken: verhuur en beheer van sociale huurwoningen. De kredietcrisis en de daarop gevolgde bouwcrisis zijn daar mede debet aan. Het economisch perspectief en het economische rendement maken dat woningcorporaties zich beperken tot hun (klassieke) rol van ‘pandjesbaas’. Maar hoe zit het met het maatschappelijk perspectief en het maatschappelijke rendement? Tegelijkertijd vindt namelijk nog een andere verschuiving plaats. In onze verzorgingsstaat komt de nadruk te liggen op meer eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van burgers. Dat zien we terug in bijvoorbeeld de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Volgens mij hebben corporaties in deze maatschappelijke ontwikkeling een belangrijke rol als sociale vernieuwer. Meer intuïtie, minder ratio Onze maatschappij verandert in een participatiemaatschappij. En deze omslag legt de komende jaren bij het wijken buurtgericht werken nog meer het accent op leefbaarheid en saamhorigheid. Voor de woningcorporatie geldt dan - wat mij betreft - als maatschappelijke oriëntatie: als het ‘onze burger’ in deze straat en buurt niet goed gaat, gaat het in zijn directe leefomgeving niet goed, dan gaat het met deze woning uit onze voorraad niet goed en kunnen wij ons werk ook niet goed doen. Daarbij komt de focus duidelijk (nog) meer te liggen op de menselijke maat en de beleving. Deze wijze van oriënteren en werken met en voor ‘burgers’ vergt in dubbel opzicht sociale innovatie. Niet alleen is een andere invulling van de klantrelatie met ‘huurders als burgers’ nodig. Ook de collegiale relatie met welzijns- en zorginstellingen vraagt om een andere invulling. Corporaties zullen minder vanuit de ratio en meer vanuit de intuïtie moeten zoeken naar de juiste, professionele partners om deze participatieve samenleving gestalte te geven. De keuze tot samenwerken heeft dan meer te maken met elkaar ‘aanvoelen’ op het gebied van creërend vermogen, dan met zakelijke afwegingen over bijvoorbeeld de solvabiliteit van een organisatie. Wie betaalt dat Deze nieuwe manier van denken vraagt van corporaties ook een nieuwe manier van werken. Om de sociale innovatie inhoud te kunnen geven is een herbezinning op de besturingsfilosofie nodig. Dat betekent vooral dat we met elkaar het gesprek aangaan over initiatieven, projecten en acties die bijdragen aan de persoonlijke ontwikkeling, de gezondheid, het geluk en veiligheid van mensen. De ene keer zal de corporatie het moeten aandurven daarvoor zelf inspanningen te doen in het sociale domein, de andere keer zal ze op zoek gaan naar partners die kunnen bijdragen aan het versterken van het maatschappelijk rendement. Soms kan een garantstelling aan een werkstimuleringsproject in een wijk al toereikend zijn. Nu hoor ik u al vragen: ‘wie gaat dat betalen?’ Ik heb maar één antwoord: wij als woningcorporaties samen met die andere instellingen, die net als wij daadwerkelijk vorm willen geven aan een samenleving waarin burgers zelfredzaam kunnen zijn. En ik geloof echt dat het werken vanuit het maatschappelijke perspectief van bewoners uiteindelijk meer oplevert en minder kost, dan louter werken vanuit het economische perspectief. Bron: Aedes-Magazine 17-18/2011 Reageer z Reacties

z

1-9-2011 11:25

Hans Kregting voorzitter hb-ede./lid platform lsa, Huurdersbond Ede, EDE GLD Top 150 Gebruiker

Corporaties hoeven niet terug te gaan, maar corporaties moeten wel de juiste prioriteiten stellen. Dus eerst de primaire taak op orde, voldoende betaalbare, kwalitatieve huisvesting voor de doelgroep.En de doelgroep is niet wat mij betreft vastgepind op een grens qua inkomen zoals die nu is. Woonquote zou een betere optie zijn misschien. Dat het om meer gaat dan de woning alleen is duidelijk. Sociale innovatie draagt ook bij aan de kwaliteit van wonen.Maar in gemengde wijken, koop en huur, wordt wel erg makkelijk het prijskaartje bij de huurders via de corporatie gelegd.De huurder ziet investeringen beloond door een prettige leefomgeving onder andere, de koper krijgt dat ook. Maar ontvangt ook nog waardevermeerdering van zijn bezit nog. En dat zonder zijn financiele bijdrage. Huurders zorgen voor de grootste inkomstenbron van corporaties.Zorgen ook voor veel werkgelegenheid.En zien nu ook het Rijk veel geld weghalen bij de corporaties, dus bij de huurders.Als corporaties ook moeten investeren in sociale innovatie zal er door het Rijk financieel de ruimte moeten worden gegeven.Anders worden huren onbetaalbaar. Denken vanuit bewoners is beter dan denken vanuit huurders of kopers als het gaat om een leefbare woonomgeving.En beslissen met bewoners in plaats van over bewoners zou een goed begin zijn.

http://www.aedesnet.nl/communities/groups/corporatie-forum/forum/p/3511/6460.aspx

4-9-2011

Investeringsbeslissingen corporaties moeten professioneler Nu de financiële middelen van corporaties voor nieuwbouw, renovatie of herontwikkeling schaars zijn geworden, vraagt dat van hen meer dan ooit om een kritische beoordeling van projecten. Er valt echter nog een wereld te winnen als het gaat om verantwoorde investeringsbeslissingen. Het denken in onrendabele toppen overheerst nog altijd het rendementsdenken. Toch schuiven corporaties langzaam op in een meer professionele, marktgerichte benadering, blijkt uit een gesprek met Finance Ideas en verschillende woningcorporaties. “De waardering van het woningbezit is meer dan een Tom Hutting

boekhoudkundige exercitie.” door Karl Bijsterveld

Voor corporaties groeien de bomen niet meer tot in de hemel. We zijn nog niet uit de krediet- en economische crisis en de bouwsector stagneert. Woningverkopen dalen. Opbrengsten stijgen amper als gevolg van het inflatievolgend huurbeleid. De brede taakopvatting die de corporaties de laatste jaren hebben gehanteerd, lijkt op zijn retour. De overheid dringt de corporaties

gelopen gronden projectenportefeuille – lijken de sector wakker te schudden. “Werken aan een gezonde financiële huishouding en beheersing van risico’s in met name de vastgoedprojecten is nu cruciaal voor corporaties,” zegt Tom Hutting, adviseur bij Finance Ideas. “Verdienmodellen moeten worden heroverwogen, verantwoord investeren is een absolute noodzaak.” Uit een

Mark Schweitzer

‘Veel corporaties zitten nog gevangen in het denken in onrendabele toppen’

uitwerking groot zijn. Er is behoefte aan een klankbord. Mark Schweitzer, eveneens werkzaam bij Finance Ideas: “Voor commerciële projecten ligt het voor de hand om aan te sluiten bij een marktconforme beoordeling. Maar hoe corporaties dat moeten aanpakken is vaak een zoektocht. Je ziet bovendien dat doelstellingen voor projecten vaak ruim geformuleerd zijn en dat onvoldoende is uitgewerkt of het project wel past binnen de strategische doelstellingen van de corporatie.” Marktgericht

Paul Tazelaar, zelfstandig adviseur en d ocent bij de Finance Ideas Academy, b enadrukt eveneens het belang van een marktgerichte benadering ten aanzien van investeringen. “In de keuze voor een bepaalde reken-systematiek schuilt impliciet de keuze voor een bepaalde waardeontwikkeling van het complex. Veel corporaties zitten gevangen in het denken in termen van onrendabele toppen, een achterhaalde manier van boekhouden en een conservatieve omgang met het eigen woningbezit. Als de corporatie voor een woning een levensduur van vijftig jaar hanteert met een restwaarde van nul, zullen de toekomstige huurinkomsten uiteraard niet opwegen tegen de bouwkosten. Er wordt uitgegaan van een waardedaling. De praktijk is echter dat corporaties woningen verkopen. Beter is het als een corporatie al bij de nieuwbouw uitgaat van de marktwaarde van een woning. Wordt de toekomstige verkoopprijs meegenomen in de berekeningen, dan kan een onrendabele top ineens in winst veranderen. De toepassing van de reken-systematiek ‘vijftien jaar exploitatie met exit waarde’ is een realistischer beeld van de waardeontwikkeling.” Bedrijfswaarde werkt niet

Paul Tazelaar

buildingbusiness augustus 2011

terug naar hun primaire doelgroepen. Incidenten als met SGGB in Hoofddorp, Servatius in Maastricht en WSG – de woningcorporatie uit Geertruidenberg die 35 miljoen moest afboeken op zijn uit de hand

30

rondetafelgesprek dat Finance Ideas met verschillende woningcorporaties dit voorjaar organiseerde, blijkt dat het opstellen van kaders voor investeringsbeoordelingen zeer actueel is, maar dat de verschillen in

“Het beste beeld van het vermogen van corporaties ontstaat door het bezit op marktwaarde te waarderen. De waardering van het woningbezit is meer dan een boekhoudkundige exercitie,” zegt Floris Ledder, manager portefeuille- en waardemanagement bij Havensteder. Deze Rotterdamse

woningcorporatie is recent ontstaan uit een fusie van Com.wonen en PWS. Volgens Ledder moeten corporaties af van het begrip onrendabele top en meer marktconform werken om verantwoorde investeringen te doen. “Bij veel corporaties zie je dat de bedrijfswaarde leidend is. Maar de bedrijfswaardesystematiek maakt niet zichtbaar of een investering daadwerkelijk verlies gevend is, of dat er op termijn ook winst te behalen valt. Het mechanisch uitrekenen van de bedrijfswaarde is nog geen waardemanagement. Een marktconforme benadering is nodig omdat elk type vastgoed en elk project een ander risicoprofiel heeft. Corporaties stellen vaak maar één rendementseis:

12.000 verhuureenheden en ontstaan uit een fusie tussen Westhoek Wonen uit Mijdrecht, SWW uit Woerden en GroenrandWonen uit Vleuten. GroenWest worstelt vooral met de vraag met welke methodiek je het beste kunt toetsen of een project aan de minimale rendementseisen voldoet. Twee van de drie corporaties gaan al wel een aantal jaren uit van het rendement op een project in plaats van de onrendabele top. “Met de benadering van onrendabele toppen kun je niet meer aankomen bij je onderhandelingspartners. Dat is een puur boekhoudkundige berekening. We kijken dus naar de methodieken die de markt hanteert, maar die zijn niet een-op-een toe te

‘Waarderen op bedrijfswaarde maakt niet zichtbaar of de investering ooit winst of verlies oplevert’

de disconteringsvoet van het WSW die 5,25 procent is. Daarmee houd je geen rekening met het feit dat projecten een verschillende risicobeoordeling hebben. 5,25 procent is mogelijk reëel voor sociale huurwoningen, maar meestal te laag voor huurwoningen in de vrije sector en retail.” Ledder zegt dat Havensteder druk bezig is om investeringen in projecten meer marktconform te beoordelen. “Zien we dat de investeringen gemiddeld hoger uitvallen dan de gemiddelde marktwaarde van een nieuw te realiseren complex, dan moeten we een pas op de plaats maken. Dan is het vasthouden aan dat investeringsniveau met geen enkel volkshuisvestelijk argument goed te praten.” Rendementseis

Joost Sels is manager financiële analyse en treasury bij GroenWest, een corporatie met

31

passen in de corporatiesector. De BAR- en NAR-methode zijn leuke berekeningen op de achterkant van een sigarendoos, maar te kort door de bocht voor de praktijk. Daarom kiezen wij wel voor de IRR als basismethodiek, dit geeft tenminste het rendement weer over de gehele exploitatieperiode. Rekenen met vijftien jaar exploitatie met exitwaarde levert niet altijd een realistisch beeld van de waardeontwikkeling op. Die termijn is, zeker voor sociale huur-woningen, nog geen gegeven voor ons. Sociale huur bouw je voor de lange termijn, je verkoopt het complex niet na vijftien jaar en dus is vijftig jaar een normaal tijdsbestek om mee te rekenen. Maar het laatste woord is er nog niet over gezegd, er is veel discussie over, met name over de vereiste minimale risicoopslagen.” Om investeringsbeslissingen te toetsen ontwikkelde GroenWest een viertrapsraktet, >> augustus 2011 buildingbusiness

binnen ons ondernemingsplan passen en daarmee voldoen aan de doelstellingen van de organisatie. Ook moet een project in onze financiële meerjarenprognose passen. De financiële continuïteit moet gewaarborgd zijn. En we hebben een programma van eisen vanuit vastgoed. Dit alles toetsen we vóór we met een project beginnen.”

Reuser maakt zich vooral zorgen over het financieren van woningbouwprojecten met een huur die boven de huurgrens ligt waarvoor staatssteun geoorloofd is. “Richten we hier een aparte bv voor op, of houden we de financiering binnen de Toegelaten Instelling? Is het beter om de woning toch maar onder de 652,00 euro te verhuren, ook al ligt de marktwaarde hoger?”

Risicomanagement

Joost Sels

Frank Reuser

waarbij de keuze voor een rekenmethodiek nog om de meeste uitwerking vraagt. De andere onderdelen zijn al verder ontwikkeld. Sels: “Een project moet bijvoorbeeld

Uit het rondetafelgesprek van Finance Ideas bleek dat risicomanagement weliswaar een belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is, maar tegelijkertijd wordt onderschat. Bij woningcorporatie Talis, actief in Nijmegen en Wijchen, staat risicomanagement al wel duidelijk op de kaart. Frank Reuser, controller bij Talis: “Voor elk project reserveren we een buffer om onvoorziene financiële tegenvallers te ondervangen. In elke fase van het project, van schets tot en met evaluatie, managen we de verschillende risico’s. Niet alleen macroeconomische, maar ook markt- en operationele risico’s. Een interne projectontwikkelaar, de projectleider, inventariseert de risico’s, maar multidisciplinaire projectteams, die bij elke fase van het project betrokken zijn, beoordelen deze. Anders krijg je het effect van de slager die zijn eigen vlees keurt. In de teams zitten medewerkers van de afdeling wonen, maar ook een beleidsmedewerker en controller bijvoorbeeld.”Talis werkt nu twee jaar met multidisciplinaire teams. “Het bevalt ons goed, al is het wel wennen voor onze medewerkers. Het vergt een kritische houding, je moet meedenken en over je eigen schutting heen kijken.”

Focus

Het aanbrengen van focus is een ander punt dat uit het rondetafelgesprek naar voren kwam. Oftewel: investeer alleen in wijken waar een maatschappelijke opgave is die niet door andere partijen wordt opgepakt. Frank Reuser: “Talis wil voortaan met name actief zijn in wijken waar ze een substantieel woningbezit heeft én waar een maatschappelijke opgave ligt: onze aandachtswijken. Hier werken we samen met andere partijen: andere corporaties, zorgen welzijnsinstellingen, gemeente en commerciële spelers. Tot voor kort had Talis een andere beleidsinsteek en wilde ze alleen daar investeren waar de markt zich gunstig ontwikkelde.” Het geografische werkgebied van woningcorporatie Ymere is bewust teruggebracht tot zes kerngebieden: Amsterdam, Alkmaar, Almere, Haarlem, Haarlemmermeer en Leiden. Peter Ebbelinghaus, directeur Waarde- en portfoliomanagement: “Ymere kende een groot werkgebied tot Purmerend, Lelystad en Alphen aan den Rijn aan toe. We besloten alle gemeenten in ons werkgebied langs de meetlat te leggen met de vraag: zijn wij hier maatschappelijk, zijn we er al actief en is er rendement te behalen?

Verder hebben we gekeken welke andere partijen er actief waren en of deze het op prijs stellen als Ymere zich actief met het gebied gaat bemoeien. Om een voorbeeld te noemen: in Blaricum is de maatschappelijke opgave niet zo groot en zijn er voldoende partijen betrokken, waardoor er geen rol voor Ymere is weggelegd. Wij hebben dan ook besloten om ons hier terug te trekken en hebben onze positie aan een andere corporatie verkocht.”

Daartussen plaatsen we een ‘beleggersrol’. Niet dat we opeens een puur commerciële belegger zijn, maar we kijken wel meer met een marktgerichte blik naar de risico’s die we bij investeringen in projecten lopen. Het gaat er ons niet om om veel geld te verdienen, maar om ervoor te zorgen dat we onze financiële continuïteit bewaken en onze volkshuisvestelijke taak op de lange termijn kunnen blijven vervullen.” Woningcorporaties mogen best wat meer opschuiven

Peter Ebbelinghaus

‘Integraal risicomanagement wordt door veel corporaties onderschat’

Ymere heeft volgens Ebbelinghaus het investeringsbeleid en een bijpassende organisatiestructuur behoorlijk ver op orde. “De nieuwe organisatiestructuur is opgezet sinds de fusie met de Woonmaatschappij in 2008. We hebben een afdeling wonen voor het beheer en een afdeling projectontwikkeling.

van een puur maatschappelijke rol naar een meer marktgerichte rol, vindt Ebbelinghaus. “Vooral kleinere corporaties hebben wat dat betreft nog een weg te gaan, die zijn traditioneel meer gericht op het beheer en minder op de risico’s die samenhangen met investeren.” µµ Jan van der Moolen

ANNE-MARIE KLIJN advocaat par tner bij Boekel De Nerée

zo zit het juridisch De ladder van duurzame verstedelijking: kat in de zak?

CFV: RISICOBEHEERSING MOET BETER bijkopen. “Opvallend marktcontrair handelen,” aldus Van der Moolen. De ruim 400 woningcorporaties in Nederland moesten in 2009 per saldo 87 miljoen euro afboeken. Of dit bedrag in 2010 hoger uitvalt moet worden afgewacht, stelt het CFV. In een speciﬁeke steekproef bij 48 corporaties blijkt in 2009 46 miljoen euro te zijn afgeboekt. En de afgelopen vijf jaar 134 miljoen euro, dit is ruim 14 procent van de aanschafwaarde. Ondanks de afwaarderingen van de afgelopen periode denken de corporaties nog risico’s te lopen als gevolg van de verworven grondposities. Dat bedrag wordt geschat op 96 miljoen euro. Volgens Van der Moolen doen veel corporaties aan “wensdenken”. Maar ook onervarenheid speelt een rol. “Tegelijkertijd nemen sommige corporaties de meest simpele spelregels niet in acht bij een grondaankoop, zoals een check bij het Kadaster om de eerdere prijs te controleren en een analyse van het bestemmingsplan.” Het Fonds doet meerdere aanbevelingen. Het formuleren van speciﬁek beleid voor grondposities en risicovolle projecten is de basis.

Risicobeheersing van corporaties op het gebied van grondposities en projectontwikkeling kent tekortkomingen. Dat concludeert het Centraal Fonds Volkshuisvesting in een in juli gepubliceerd onderzoek. Aankopen worden onvoldoende onderbouwd en er wordt geen exit strategie geformuleerd als een woningbouwproject niet langer mogelijk blijkt. Van een integraal risicomanagement is nog nauwelijks sprake. Een voortdurend inzicht in de ontwikkeling van het bedrijfsrisico ontbreekt daardoor. Het fonds onderzocht het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoed-projecten van 418 corporaties in Nederland. Volgens Jan van der Moolen, directeur van het CFV, zijn corporaties te optimistisch als het gaat om de risico’s en gaan ze te lichtvoetig met beslissingen voor grondaankopen om. “We zijn geschrokken van de gebrekkige beleidsmatige onderbouwing wáárom die aankopen worden gedaan. Op individueel projectniveau bestaat er vaak wel zicht op de risico’s, maar onduidelijk is wat het effect is op portefeuille- en bedrijfsniveau. Het integrale plaatje hebben corporaties duidelijk niet voor ogen.” Alle corporaties bij elkaar verdubbelden van 2006 tot 2010 hun grondposities van 1 miljard tot ruim 2,1 miljard euro. Ondanks de economische crisis bleven corporaties in 2008 en 2009 grond buildingbusiness augustus 2011

Het rapport Onderzoek en projectontwikkeling bij woningcorporaties is te raadplegen op www.cfv.nl.

32

binnen het bestaande bebouwde gebied niet mogelijk is of niet in overeenstemming is met de daadwerkelijke behoefte, moet worden beoordeeld of de ontwikkeling mogelijk is op nieuwe locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling. Bij grootschalige locatieontwikkelingen gaat het bijvoorbeeld om ontsluiting via weg én spoor/openbaar vervoer. Bij kleinschalige locatieontwikkelingen kan naast ontsluiting via de weg gedacht worden aan fietsverbindingen of openbaar vervoer. De SER lanceerde dit denkmodel al eens, maar liet de behoeftebepaling buiten zijn ladder. Stap 2 was daar het verhogen van de ruimteproduktiviteit ter plaatse en het accommoderen daarvan door wet en regelgeving. Minster Cramer probeerde het opnieuw in 2008 voor nieuwe bedrijventerreinen. Dat heeft het niet gehaald. Misschien toch maar weer eens dat advies uit 1999 er weer bij pakken, want het kwantitatief moeten aantonen van de behoefte zou wel weer eens in strijd met de Dienstenrichtlijn kunnen zijn. Tenzij we er natuurlijk vanuit gaan dat de toelichting op een bestemmingsplan niet juridisch verbindend is. Maar dan hebben we een kat in de zak gekocht.

In de ontwerp-AMvB Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro voor de kenners) staat in artikel 3.1.6 dat het Besluit ruimtelijke ordening wordt gewijzigd. Voortaan moet in de toelichting bij het bestemmingsplan met het oog op het voorzien in een aantoonbare regionale of intergemeentelijke behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan bedrijventerreinen, haventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen (zoals sociale en culturele voorzieningen, alsook voorzieningen voor onderwijs), worden beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de navolgende voorkeursvolgorde (a) benutting van herstructurering of transformatiemogelijkheden of (b) een locatie die passend, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld. De wijziging van artikel 3.1.6 Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Dit vraagt van overheden om in regionaal verband gewenste ontwikkelingen af te stemmen, opdat over- of ondercapaciteit zoveel mogelijk wordt voorkomen. Dit moet leiden tot regionale afstemming van de behoefte. Pas als inpassing van de beoogde ontwikkeling

([email protected])

33

augustus 2011 buildingbusiness

JAN VAN DER MOOLEN (cFV) WIL CORPORATIES SPLITSEN

HET HAKMES VAN 1 . UDE . 1 )E TEZICflTflD 1

Moeten woningcorporaties aparte BV’s oprichten voor hun commercieel gefinancierde projecten? Nee, vindt Aedes. Jan van der Moolen, directeur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), vindt van wel. Een gesprek over staatssteun, het nieuwe toezicht en de toekomst van corporaties. Tekst: Peter Hendriks,foto’s: Rogier Veidman, Utrecht.

Het CFV wordt verantwoordelijk voor de controle op onte rechte staatssteun. Betekent dat voorjullie een serieuze taakverzwaring? ‘Je moet op een andere manier informatie opvragen omdat je onderscheid moet maken tussen het staatssteunge deelte van het corporatiebezit en het commerciële gedeelte. Men is in Brussel vooral geïnteresseerd in voorko men van kruissubsidie. Dat is maatschappelijk gebonden kapitaal dat wordt gebruikt voor commerciële activiteiten. Ook overcompensatie is verboden. Dat wil zeggen dat er door staatssteun geen concurrentievoordeel mag ontstaan voor corporaties ten opzichte van commerciële partijen. De vraag is op het moment vooral hoe we dat goed kunnen controleren, het is een nieuwe taak. Maar via themaonder zoeken over bijvoorbeeld verbindingen hebben we ons de afgelopen jaren al wel regelmatig beziggehouden met de vraag of delen van het vermogen niet op andere manieren worden aangewend dan zou moeten.’ Die themaonderzoeken waren nog theoretische exercities. Nu wordt het menens. ‘Al voor dat het staatssteunverhaal uit Brussel ging spelen in 2007, zagen we dat het onderwerp belangrijk ging wor den. Na de decemberbrief uit 2006 van toenmalig minister Dekker, gingen we ons voorbereiden. Wat zou er onder zo’n regeling vallen, wat konden we ermee? Later hebben we ook gediscussieerd over wat ons te wachten stond met het ministerie en met het WSW dat de borging van corporatieleningen regelt. Is het nu een majeure verandering? Ja en nee. Er komt een hele grote partij bij die wil weten wat er aan de hand lS: Brussel. De rnededingingsinstantie daar,

[;j

FTI. azine

15-16/2011

wil zeker weten dat die mededinging in Nederland goed in elkaar zit. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), heeft in hetzelfde veld trouwens ook bepaalde verantwoor delijkheden. Dat gaan we stroomlijnen, zodat er bij corpo raties maar één confrontatie plaatsvindt. Dan komt de vraag hoe je dat organiseert. Gaat het leiden tot een enorme administratieve lastenverzwaring? Er zal zeker sprake zijn van een administratieve lastenverzwaring bij de corporaties. Bij de opvraag van gegevens proberen we die overlast zoveel mogelijk te beperken, hierover praten we al met automatiseerders en corporaties. Maar tegelijk speelt een zeer principiële discussie over de ondeelbaar held van het vermogen. Wij zeggen het al sinds 2006: als je het zuiver wilt doen en je hebt commerciële en sociale activiteiten onder één dak, dan moet je het vermogen delen.’ 4edes hecht zeer aan vrije beschikking over het eigen vermogen, zoals die is overeengekomen bij de bruterings operatie in 1995. ‘Wij vinden echt dat opdeling moet en wel om twee rede nen. Ten eerste, dat vermogen was nooit primair bedoeld voor commerciële activiteiten. Ten tweede, stel dat het echt fout gaat met bepaalde commerciële activiteiten. Dan mag die financiële pijn nooit via het eigen vermogen van de corporatie de continuiteit van het geheel in gevaar bren gen. Brussel ziet administratieve scheiding als voldoende oplossing. Gewoon een Chinese Muur plaatsen binnen de organisatie. Wij zeggen nee, je moet toe naar juridische opdeling en vermogensscheiding. Ik heb de indruk dat de financiële wereld ook op die lijn zit. Wij vinden dat je

•1

als corporatie iedere schijn van kruissubsidie of overcom pensatie moet voorkomen. Anders sta je al meteen met 1-0 achter.’

U vindt dus dat de commerciële activiteiten in een aparte BV thuishoren? ‘Ja, ja, daar ben ik een groot voorstander van. Ook omdat je als corporatie een markt betreedt waar je nooit primair voor bedoeld was. Als je dat doet, moet je wel onderhevig zijn aan de wetten en mores van die markt. Anders zit je voor een dubbeltje op de eerste rang. En dat is nu precies wat de commerciële wereld op je tegen heeft. Dus als je die overstap maakt, doe het dan helder en gescheiden:

‘Als mij de vraag wordt gesteld wil je doorgaan, zal ikja zeggen’ Welk percentage van het eigen vermogen vindt u dat redelijkerwijs op de balans van een commerciële BV mag worden gezet? ‘Die discussie, daar zitten we middenin. Er zullen altijd acti viteiten zijn die de markt niet oppikt, maar die niet in aan merking komen voor geborgde leningen. Denk aan een brede school, kinderdagverblijf of wijkvoorziening. Of bepaalde voorzieningen met combinaties van functies in kleinere gemeenten. Daar zullen waarschijnlijk toch corpo raties op inspringen. Je moet een bruidsschatdiscussie voe ren, maar daar ben ik zelf ook nog niet uit, eerlijk gezegd. Die activiteiten die commercieel gefinancierd moeten wor den, hebben een startkapitaal nodig. Want ioo procent financiering krijgen corporaties hier niet voor vanwege het ontbreken van een borging met rijksachtervang. Er moet dus iets geregeld worden. Het is een heel ingewikkelde dis cussie, tussen het ministerie, CFV, WSW, Aedes een aantal accountants en externe deskundigen. Je loopt ook tegen problemen op als het bouwen van een winkelcentrum. Iedereen weet dat zoiets heel belangrijk is voor een wijk, gaan we nu rücksichtslos zeggen dat dit maar sociaal gefi nancierd moet worden? Dat lijkt me niet handig. Koopwoningen zijn commercieel volgens de Brusselse nor men, maar wat gebeurt er dan met al die tussenvormen, Koopgarant en Woongarant en hoe ze allemaal heten. Volkshuisvestelijk hebben die heel veel zin. In het koopseg ment tussen de i6o.ooo euro en 280.000 euro zit bijna niets dat door commerciële partijen wordt gerealiseerd. Die woningmarkt heeft de vorm van een diabolo, met een veel te klein midden. Maar er is wel veel vraag in dat seg ment. Corporaties springen daar op in en zien dat als ver lengstuk van hun taakopdracht. Maar het raakt dus wel de vraag waartoe corporaties op aarde zijn.’ ---------

-,

Voor kleinere corporaties wordt een dergelijk BV een heel gedoe. Kleine corporaties zijn sowieso een onderwerp waar we het nog eens goed over moeten hebben. Ik kan me voorstel len dat je daarvoor op onderdelen een uitzondering gaat creëren. Misschien moeten bepaalde kleine clubs een coö peratieve structuur overwegen. Maar die hele BV-zaak

‘Het fonds blijft voorstande van integraal toezicht’

speelt daar nagenoeg niet.’ Moeten corporaties dan niet veel meer woningen afstoten om dat goedkopere koopsegment meer body te geven? ‘Er worden al jarenlang circa 13.000 woningen per jaar ver kocht. Dat stelt eigenlijk weinig voor. Je kunt de vraag stel len of het huidige aantal van 2,4 miljoen corporatiewonin gen niet veel te veel is. Ik vind ‘m lastig. De doelgroep is veel kleiner dan dat. Zouden we naar i,8 miljoen toe kunnen, zou dat erg zijn? Niet als je het systeem goed intact houdt. We moeten erg wennen aan een situatie waarin de woningvoorraad van de corporaties niet voortdurend stijgt. Er was altijd een stijging van de waarde van het vastgoed en er was altijd een zekerheid van geborgde financiering. Nu opeens stagneert de waardestijging en moet een bepaalde categorie woningen commercieel gefinancierd worden. Oude zekerheden vallen dus weg.’ En de vanzelfsprekendheid van een groeiende bevolking? ‘Ook die is weg. Tot vorig jaar was er geen regio waar men er vanuit ging dat de behoefte aan woningen zou dalen: absurd. Parkstad is nu de eerste streek die rekening houdt met een dalende trend. In de andere krimpgebieden geven corporaties nog steeds keihard aan dat ze zullen groeien.’ Moeten jullie voor het staatsteuntoezicht extra mensen in dienst nemen? mensen in dienst, veel leidinggevenden ‘We hebben nu van vergelijkbare organisaties vinden dat erg weinig.Voor het staatssteungedeelte hebben we extra mensen nodig. Met een man of 5 extra en het laten vallen van een aantal activiteiten moet je dat kunnen doen. Dat is een lastig punt, want alles moet juist efficiënter van Den Haag.’ Dus u verwacht geen toewijzing van extra fte’s? ‘Dat ligt gevoelig en wordt een punt van onderhandeling. Brussel gaat eisen dat het toezicht goed in elkaar zit en dat kan ik alleen met extra mensen of door andere zaken te laten vallen.’

Jullie rekenden erop dat ook de niet-financiële kant van het toezicht, als integriteit, prestatie en maatschappelijke opdracht, naar het CFV zou komen. Dat blijft nu hij het ministerie. Voelden jullie je niet te grazen genomen? ‘Nou niet alleen wij, maar dat is te sterk uitgedrukt. Het draait om een juridische discussie over zelfstandige bestuursorganen (ZBO’s) in het algemeen. Het idee dat de minister dit soort zaken op afstand zet, spreekt me zeer aan. Toezicht dient naar zijn aard onafhankelijk te zijn, alleen dan garandeer je vertrouwen. Maar het valt uitein delijk terecht wel onder de politieke verantwoordelijkheid van een minister. Een andere stroming zegt juist dat zaken op afstand zetten de politieke verantwoordelijkheid uitholt. Maar je kunt bijvoorbeeld toch eens per jaar zo’n bestuur der van een ZBO verantwoording laten afleggen in het par lement? Het fonds blijft voorstander van integraal toezicht.’ Er verandert voorjullie.dus niets wezenlijks, waarom wordt de naam dan toch veranderd? ‘Die vraag moet je aan de minister stellen. Het gaat nu Nederlandse Autoriteit Toegelaten Instellingen Volkshuis vesting heten. Afgekort Nativ. Een voorstel voor een ander naam is welkom. Zon naam met autoriteit is op zich mooi, maar niet logisch. We hebben immers maar de helft van het toezicht, de andere helft ligt bij het ministerie van BZK in Den Haag.’ Blijft u eigenlijk aan? ‘Dat is niet aan mij. Twee dingen spelen een rol, Ik heb altijd gezegd dat Den Haag bepaalt wat onze toekomst en onze taak is. ie bepaalt zelf ofje het nog nuttig en leuk vindt. Ik heb deze organisatie sinds 1997 helpen opbouwen. Ik vind het een vreselijk leuke club met deskundige en goede mensen die in mijn ogen zeer nuttig werk hebben verricht. Als mij de vraag wordt gesteld wil je doorgaan, zal ik ja zeggen. Maar die keuze wordt door iemand anders bepaald. Er komt een nieuwe bestuurlijke structuur en de minister bepaalt de invulling. Ik ben overigens gewoon ambtenaar en geen bestuurder, dus rechtspositioneel zijn er waarborgen.’

‘Corporaties moeten iedere schijn van krui ssubsi die vermijden’

Tot slot, Arnoud Vlak van IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex is somber over de houdbaarheid van het corporatie systeem. Terecht? ‘Het is een beetje een modeverschijnsel om zo te denken, maar ik ben minder somber. Als je als corporatie iets meer verkoopt, een stuk efficiënter wordt in je beheer en de over heid het infiatievolgende huurbeleid loslaat, staat de sector er meteen een stuk beter voor. Er zit 8 miljard euro schuld bij de corporaties en 240 miljard aan marktwaarde. Dat zijn gezonde verhoudingen, dan doe je toch iets goed.’ 4 aedes-maaazine

1ç-16/2o11

11

De lessen van Rochdale - Aedesnet voor corporaties

pagina 1 van 3

Artikel De lessen van Rochdale

28 juli 2011

bron: Aedes-Magazine 13-14/2011 De impact van de tumultueuze bestuurscrisis bij Rochdale was enorm. Interimbestuurder Gerard Erents en huidig bestuursvoorzitter René Grotendorst, destilleren bijna twee jaar later de belangrijkste lessen. Integriteit is een zaak van de hele branche Binnen de branche is het niet de gewoonte elkaar aan te spreken op zaken die niet kloppen. Terwijl het effect daarvan wel op de hele branche terugslaat. Erents: ‘Ook brancheorganisatie Aedes is terughoudend in het leden aanspreken op hun verantwoordelijkheden. Jammer, want misstanden leiden wel tot extra regelgeving waar iedereen last van heeft. Over Rochdale waren genoeg niet te missen signalen. Maar zelfs Aedes is nooit langs geweest voor een goed gesprek. Treedt Aedes op in geval van misstanden, of niet? Er zijn nog steeds corporaties met toezichthouders die daar al veel te lang zitten. Bespreek of die situatie wel verstandig is. Óf accepteer dat je elkaar laat zwemmen. Wees daar helder over, maak een duidelijke keuze.’ Grotendorst: ‘Ook bij de projectontwikkelaars (Neprom) en de vastgoedbeleggers (IVBN) is dit een worsteling. Bij de Neprom is onlangs de eerste berisping uitgedeeld. Dat valt niet mee, met vingers wijzen naar leden. Maar het effect is groot. Binnen de branche moeten we niet alleen financiële problemen gezamenlijk oplossen, maar ook dit soort integriteitskwesties.’ Erents: ‘Solidariteit wordt in onze bedrijfstak toch vooral met de mond beleden. Toen we met de rug tegen de muur stonden distantieerden collega’s zich van ons. Ook Aedes, in de hoop dat de rest van de bedrijfstak niet verder geschaad zou worden. Op een enkeling na, stonden collega-corporaties vooral klaar om mooie projecten van ons over te nemen.’

Publieke opinie bepaalt (bijna) alles Juist vanwege hun maatschappelijke positie zijn corporaties extra kwetsbaar als het gaat om beeldvorming. Omdat er geen markttucht is, wegen de sancties van de publieke opinie extra zwaar. Erents: ‘Dat moet je eigenlijk voortdurend in je achterhoofd hebben bij alles wat je doet. Op bijvoorbeeld salarissen word je altijd afgerekend in de publieke opinie. Als blijkt dat een percentage boven het afgesproken salarisniveau zit, dan maak je je als branche dus eigenlijk belachelijk. Je moet niet zoveel uit te leggen hebben. Je blijft een maatschappelijke organisatie, of je dat nou leuk vindt of niet. Wil je meer verdienen, moet je niet hier werken.’ Grotendorst: ‘Het is ons gelukt om de boodschap over te brengen dat de persoon van Möllenkamp niet vereenzelvigd moet worden met de corporatie Rochdale. Inmiddels weet iedereen dat Rochdale rechtszaken voert tegen Möllenkamp. We hebben er bewust voor gekozen om onze naam niet aan te passen. Die heeft een lange historie, die kan één persoon ons niet afpakken. Beter is te tonen dat we die naam waard zijn.’

Zorg voor lastige medewerkers en commissarissen Wat de voorzitter vroeger vond, daarover was geen discussie mogelijk. Belangrijke beslissingen kunnen nu alleen nog genomen worden door het voltallige bestuur. Commissarissen zijn voortaan gebonden aan een maximale termijn van twee keer vier jaar en een maximaal aantal commissariaten. De raad is divers van samenstelling en opereert scherper en alerter dan de vorige raad. Grotendorst: ‘Ook de medewerkers moeten bestuurders kunnen aanspreken als ze het ergens niet mee eens zijn of juist een voorstel naar voren willen brengen. Het is zaak dat ik hen blijf uitnodigen om vragen te stellen, hun mening te geven. Niet in de wandelgangen, maar rechtstreeks op de man af. Mensen lopen nu eenmaal niet makkelijk de kamer van een bestuurder binnen. Daarom zit ik soms aan bij een werkoverleg, of ik loop mee met een opzichter. Om te zien wat er gebeurt, maar ook om dingen te horen die ik anders niet hoor. Ik ga ook het debat aan met een blog op intranet, waar we ook regelmatig stellingen plaatsen.’ ‘Ook onze raad van commissarissen (RvC) heeft tegenwoordig eigen informatiekanalen. Twee keer per jaar spreekt de RvC de ondernemingsraad, de bewonersraad. Daar staan wij als bestuur verder buiten.’ Erents: ‘Het is belangrijk dat een RvC voor informatie niet afhankelijk is van de bestuurder. Niet uit wantrouwen, maar vanuit checks en balances. Bij Rochdale speelde bovendien dat de commissarissen er al veel te lang zaten. Dan raak je aan elkaars hebbelijkheden gewend en stel je bepaalde vragen niet meer.’

http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-integriteit/De-l... 22-8-2011


pagina 2 van 3

Grotendorst: ‘Lastige vragen stellen ze tegenwoordig zeker. Net vandaag nog, in mijn tussentijds functioneringsgesprek. Hoe het komt dat de informatievoorziening nog steeds niet op orde is. Niet prettig nee, wel belangrijk. We hebben een agenda opgesteld met zaken die in anderhalf jaar geregeld moeten zijn. Daar worden we op aangesproken. Het is tegelijkertijd onze eigen bescherming tegen het tussentijds oppikken van nieuwe zaken, zonder dat de lopende zijn afgehandeld.’

Regelen is zilver, doen is goud Rochdale had alle regelingen op orde. Er was een klokkenluidersregeling, een integriteitscode. Alles stond op papier. Maar niemand trok aan de bel. Grotendorst: ‘Onze klokkenluidersregeling hebben we nu extern georganiseerd. Anonimiteit is gewaarborgd. Maar het is vooral zaak regels levend te houden in gesprekken en werkoverleggen. Onze medewerkers hebben nu zelf een nieuwe gedragscode opgesteld Toch werkt de geschiedenis nog lang door en zeker als bestuurder heb je een voorbeeldfunctie. Voor ons zaak om alert te zijn op signalen uit de organisatie. Dat zit soms in kleine dingen. Zo heb ik geleerd dat wij als bestuurders niet als eerste moeten beginnen met het gebruik van iets nieuws als een I-pad, maar dat juist andere mensen binnen de organisatie beter de primeur kunnen hebben.’

Creëer samenhang binnen de organisatie Rochdale was geen organisatorische eenheid. De vier vestigingen en twee BV’s hadden een eigen organisatie met beleid, administraties, contracten en procedures. Beleid en financiën zijn nu centraal geregeld. Projectontwikkelingen en onderhoud werden weer afdelingen. Tegelijkertijd zijn bevoegdheden meer gedelegeerd naar medewerkers. Grotendorst: ‘Ook met een ander organisatiemodel zijn we er nog niet. We moeten nog leren om als één organisatie te werken. Beter samenwerken heeft onze grootste aandacht. Dat doen we werkende weg. Een projectteam is bijvoorbeeld werkprocessen aan het verbeteren. Een extern adviseur gaf hen feedback. Dat bouwen we langzaam uit naar de rest van de organisatie. Medewerkers zelf kwamen met het idee van bliksemstages. Een halve dag meelopen op een andere afdeling. Wat nog moet gebeuren is dat mensen lager in de organisatie meer beslissingsrecht krijgen. Dat ging niet meteen. Afgelopen jaar zaten we nog vaak in onvoorziene situaties waardoor we als directie af en toe direct moesten ingrijpen en noodgedwongen dus precies deden wat we niet willen. Maar dat is nu voorbij. Je kunt best verantwoordelijkheden laag in de organisatie leggen zonder alles decentraal te organiseren. Daarnaast moeten mensen ook weer leren dat eigen initiatief wordt gewaardeerd.’

Wees blij met sectorbanken en pottenkijkers Over de financiële structuur en het toezicht van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is veel debat. Maar in tijden van nood blijkt de kracht van het stelsel. Erents: ‘De commerciële banken stonden als eerste klaar om hun leningen op te zeggen. Juist de Bank Nederlandse Gemeenten en de Waterschapsbank waren coöperatief bij het oplossen van onze problemen. Zonder hen, het WSW en het Centraal Fonds hadden we het nooit gered. Vanaf 2018 komen de sectorbanken in de problemen vanwege Basel lll. Het is zaak dat corporaties zich nu al sterk maken om de relatie met de sectorbanken overeind te houden.’ Grotendorst: ‘We hebben ongelofelijk veel gehad aan de twee toezichthouders die het ministerie hier tijdelijk plaatste. Die gaven ons rugdekking bij het maken van een scherp stappenplan om verder te kunnen gaan. Terwijl het vanuit risicomanagement voor de minister makkelijker was om Rochdale op te delen, heeft hij ons de kans gegeven om samen met de externe toezichthouders zelf de problemen op te lossen.’

Geld goed besteden blijft een kunst Jarenlang ontving Rochdale lovende brieven van het ministerie. Toch was de boel financieel op zijn zachtst gezegd niet op orde. Tegenwoordig is de bestuursvoorzitter niet meer gemachtigd in zijn eentje grote beslissingen te nemen. En na acht jaar neemt Rochdale standaard afscheid van de accountant. Erents: ‘Als je zoiets vastlegt komt het voor niemand als een verrassing en leidt het niet tot kwaaie gezichten. En het voorkomt gewoontegedrag. Het is opvallend dat in alle verhalen over toezicht, de rol van de accountant buiten schot blijft. Ik pleit er ook voor dat een RvC onafhankelijk van de bestuurder in contact is met de accountant.’ Grotendorst: ‘Bij projecten lassen we nu altijd meerdere beslismomenten in. Bovendien stellen we nu zelf contracten op. Voorheen waren we gewend om vooral te werken met contracten die andere partijen hadden opgesteld. In de samenwerking met bijvoorbeeld projectontwikkelaars zijn we als corporatiesector niet gewend om daarin zelf de leiding te nemen.’



pagina 3 van 3

Erents: ‘Neem overwogen je beslissingen’, is een andere les. Toen ik hier net zat moest ik snel eventjes iets ondertekenen want het moest een uur later bij de notaris zijn. Dat heb ik geweigerd. Veel contracten worden onder tijdsdruk ondertekend. Maar haast werkt altijd contraproductief.’

Nieuwe koers Rochdale kwam begin 2009 in opspraak vanwege onregelmatigheden bij grote vastgoedtransacties in de Amsterdamse Bijlmer. Niet lang daarna werd topman Möllenkamp ontslagen op verdenking van zelfverrijking en fraude en stapte de RvC op wegens falend toezicht. Tegen Möllenkamp loopt nog steeds een civiele procedure en het OM bekijkt of er tot strafvervolging moet worden overgegaan. In februari 2010 trad een nieuw bestuur aan. Tegenwoordig richt Rochdale zich op de kerntaken. Dat betekent verbeteren van bestaand bezit in plaats van nieuwbouw en meer aandacht voor de dienstverlening aan huurder en woningzoekende dan voor projectontwikkeling. Een aantal belangrijke volkshuisvestingprojecten zijn vanwege de financiële crisis uitgesteld. Leefbaarheidsprojecten in wijken waarin Rochdale actief is, zijn wel opgepakt. In hetjaarverslag is de veelzijdige dagelijkse inzet van Woningstichting Rochdale over het afgelopen jaar beschreven.

Meer informatie De vernieuwde Governancecode Woningcorporaties Bedrijfsvoering Corporatiebranche


Ministerraad: huren meer marktconform | Rijksoverheid.nl

U bevindt zich hier: Home

Ministeries

BZK

Documenten en publicaties

pagina 1 van 2

Persberichten

Ministerraad:

huren meer marktconform

Ministerraad: huren meer marktconform Persbericht | 08-07-2011 Voor woningen van huishoudens met een inkomen vanaf 43.000 euro wordt als maatregel om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen een extra huurverhoging van maximaal 5 procent bovenop de inflatie toegestaan. De ministerraad heeft daar op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister Opstelten van Veiligheid en Justitie en staatssecretaris Weekers van Financiën mee ingestemd. De ministerraad heeft er ook mee ingestemd om de eerder aangekondigde hogere maximale huur voor schaarstegebieden te beperken tot de 10 regio’s met de hoogste WOZ-waarden. Het kabinet geeft met de maatregelen uitvoering aan afspraken uit het regeerakkoord die de marktwerking in de huursector stimuleren. Zo wil het kabinet met de mogelijkheid tot een extra huurverhoging voor hogere inkomens de doorstroming naar duurdere huur- of koopwoningen stimuleren zodat er meer woningen voor lagere inkomens beschikbaar komen. De maatregel gaat in per 1 juli 2012. Verhuurders die een voorstel tot huurverhoging willen doen, krijgen op verzoek een verklaring van de Belastingdienst. De verklaring meldt alleen of het gezamenlijke huishoudinkomen van de ingezetenen op het woonadres hoger, lager of gelijk is aan 43.000 euro. Uitgangspunt is het inkomen in het tweede jaar voorafgaand aan de eventuele huurverhoging. Ook met de hogere maximale huurprijsverhoging blijven huurders beschermd door het plafond van de maximale huur dat op basis van het Woningwaarderingstelsel wordt bepaald. Wel wordt in de regio’s met de meest gespannen woningmarkt dit plafond met maximaal 25 extra punten verhoogd. Huurprijzen in schaarstegebieden kunnen dan bij nieuwe verhuringen beter gaan aansluiten op wat huurders en verhuurders nu al reëel vinden. De extra marktwerking stimuleert verder de investeringsmogelijkheden waardoor het woningaanbod toeneemt. De ministerraad beperkt in een nieuw besluit de maatregel tot de 10 regio’s met de hoogste WOZwaarden. Zij verwacht overigens een geleidelijk effect van de maatregel omdat doorgaans de feitelijke huurprijs flink onder de maximale huurprijs ligt. De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van

http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/documenten-en-publicaties/persberichten/...

16-7-2011

Ministerraad: huren meer marktconform | Rijksoverheid.nl

pagina 2 van 2

State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. De tekst van het besluit wordt openbaar bij publicatie in het Staatsblad. Delen op: Twitter [http://twitter.com/share?url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries%2Fbzk% 2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08%2Fministerraad-huren-meermarktconform.html&text=Ministerraad%3A+huren+meer+marktconform%20%23rijksoverheidnl] , Hyves [http://www.hyves.nl/profielbeheer/toevoegen/tips/?name=Ministerraad%3a+huren+meer+marktconform&text=Ministerraad% 3a+huren+meer+marktconform+http%3a%2f%2fwww.rijksoverheid.nl%2fministeries%2fbzk%2fdocumenten-en-publicaties% 2fpersberichten%2f2011%2f07%2f08%2fministerraad-huren-meer-marktconform.html&type=12] , Facebook [http://www.facebook.com/sharer.php?s=100&p[title]=Ministerraad%3A+huren+meer+marktconform&p[url]=http%3A%2F% 2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries%2Fbzk%2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08% 2Fministerraad-huren-meer-marktconform.html&p[images][0]=http%3A%2F%2Froimg.nl%2Fpresentation%2Fimages% 2Ffacebook-profilepic.jpg&t=Ministerraad%3A+huren+meer+marktconform&p[summary] =Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf+43.000+euro+wordt+als+maatregel+om+de+doorstroming+in+de+woning

C2% A0&e=Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf+43.000+euro+wordt+als+maatregel+om+de+doorstroming+in+de+w

C2%A0] of LinkedIn [http://www.linkedin.com/shareArticle?mini=true&url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl% 2Fministeries%2Fbzk%2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08%2Fministerraad-huren-meermarktconform.html&title=Ministerraad% 3A+huren+meer+marktconform&source=rijksoverheid.nl&summary=Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf+43.000

C2%A0]

Verantwoordelijke ministeries Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties [/ministeries/bzk] Ministerie van Veiligheid en Justitie [/ministeries/venj] Ministerie van Financiën [/ministeries/fin]

http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/documenten-en-publicaties/persberichten/...

16-7-2011

pagina 1 van 2

Artikel Overdrachtsbelasting enige nieuwe maatregel in Woonvisie De overdrachtsbelasting wordt tijdelijk verlaagd van 6 naar 2 procent. Het kabinet verwacht dat de verlaging leidt tot een ‘belangrijke boost voor de woningmarkt’. De tijdelijke verlaging is de enige nieuwe maatregel in de Woonvisie, die minister Donner en staatssecretaris Weekers op 1 juli presenteerden. De Woonvisie biedt dus geen integrale aanpak van de woningmarkt die nodig is op de doorstroom structureel op gang

01 juli 2011

te brengen. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting gaat met terugwerkende kracht in op 15 juni 2011 en geldt voor de periode van één jaar (tot 1 juli 2012). Het kabinet kiest dus weer voor een maatregel ten gunste van de koopmarkt. Aedes pleit samen met veel andere partijen en gesteund door onderzoeken de afgelopen periode juist voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Woonvisie De Woonvisie is vooral een verzameling van eerder aangekondigde maatregelen, zoals de mogelijkheid voor huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro en de 25 extra WWS-punten in schaarstegebieden. Over het kooprecht voor huurders van corporaties zei minister Donner dat dit ‘in het najaar via een wettelijke regeling gerealiseerd zal moeten worden’. Het kabinet geeft verder weer aan investeringen op de bouwen woningmarkt te willen bevorderen door belemmeringen in regelgeving weg te nemen en door ruimte te geven aan woningbouw op kleine schaal en aan particulier opdrachtgeverschap. Ook wil het kabinet bouwregels en -procedures vereenvoudigen en energiebesparing bevorderen. Overdrachtsbelasting Het wordt door de verlaging voor kopers goedkoper om een huis te kopen, die besparen 4 procent kosten. Dat helpt op de korte termijn om twijfelaars over de streep te trekken. Het jaar erop kan het weer leiden tot een daling. De verlaging geldt alleen voor particuliere verkopen. Voor een corporatie die een woning verkoopt sorteert de maatregel geen effect aangezien de ontvangen koopsommen gelijk blijven. Mogelijk leidt de maatregel wel tot meer verkoop van corporatiewoningen. Dat effect is welkom aangezien het voor corporaties liquide kapitaal oplevert waarmee ze nieuwe investeringen kunnen doen. Gezien de marktsituatie en de strengere eisen voor hypotheekverstrekking zal het echter niet tot grootschalige extra verkopen leiden.

http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2011/07/Overdrachtsbelasting-eni... 2-7-2011

Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer | Berenschot

Sitemap

pagina 1 van 1

English

Zoeken:

Onze expertise

Carrière

Over Berenschot

Home > Nieuws > Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer

Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer Utrecht, 23 juni 2011 - Woningcorporaties hebben het vertrouwen van politieke bestuurders verloren. De legitimiteit voor het nemen van risico’s is verdwenen. Het gevolg is dat de investeringen in wijken afnemen en de problemen zullen toenemen. Het gat tussen goede en slechte wijken wordt hierdoor groter. Dit blijkt uit onderzoek van Berenschot in samenwerking met het Centrum voor Besturing van Maatschappelijke Ondernemingen (CBMO) van TiasNimbas Business School. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het boek ‘Verbinding Verbroken. Actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming’ dat vandaag wordt gepresenteerd tijdens een symposium bij TiasNimbas in Tilburg. Berenschot en TiasNimbas hebben onderzocht hoe de legitimiteit van maatschappelijke ondernemingen tot stand komt en hoe erop gestuurd kan worden. Uit dit onderzoek komt naar voren dat het draagvlak om maatschappelijke ondernemingen, in het bijzonder woningcorporaties, méér te laten doen dan alleen hun kerntaak snel minder wordt. De jaren van risicovol gedag en affaires rondom bestuurders keren zich nu als een boemerang tegen de corporaties. Het onderzoek spitst zich toe op woningcorporaties omdat deze ondernemingen zich wat problematiek betreft in de kopgroep bevinden. Het onderzoek maakt duidelijk dat de omgeving van woningcorporaties hen in een onmogelijke spagaat brengt. Corporaties mogen nog ondernemen, mits dit zonder risico’s is. En dat is per definitie niet mogelijk. De legitimiteit van ondernemende corporaties staat hiermee onder druk. Er is geen draagvlak meer om investeringen te doen die erop gericht zijn geld te verdienen om daarmee sociale taken mogelijk te maken. Het risico is duidelijk: van corporaties kan de komende jaren niet meer verwacht worden dan woningen onderhouden en spaarzaam nieuwe bouwen. De grote steden zullen daardoor als eerste met een terugslag in hun wijken worden geconfronteerd. Van woningcorporaties zijn diverse in het oog springende projecten onderzocht. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om investeringen in glasvezel, daklozenopvang en de Amsterdamse rosse buurt. De legitimiteit voor investeringen die buiten de kerntaak vallen, is duidelijk afgenomen. Het beeld is dat corporaties de expertise niet hebben, te veel risico’s nemen en alleen nog in een gebied mogen investeren waar ze al woningen hebben.

Links Verbinding verbroken

Er zijn verschillende factoren waarmee de legitimiteit van corporaties beïnvloed kan worden. Het onderzoek laat zien dat voor corporaties vooral een meer faciliterende rol is weggelegd: minder zelf doen en meer andere partijen ondersteunen. Het is duidelijk dat corporaties zoekende zijn naar een nieuwe invulling van hun rol. Maatschappelijke investeringen dreigen daarbij het slachtoffer te worden. Copyright © 2011 Berenschot Groep BV. Alle rechten voorbehouden.

print

Naar boven

http://www.berenschot.nl/algemeen/overige_items/nieuws/nieuws/persberichten_2011/... 24-6-2011

> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Schedeldoekshaven 200 Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl Kenmerk WWI/ABC2011048491

Datum Betreft

27 juni 2011 ss Rotterdam en Woonbron

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft mij gevraagd om een reactie op de berichtgeving over de verkoop van de ss Rotterdam en daarbij te betrekken mijn visie over de taakopvatting van woningcorporaties. Uit de door woningcorporatie Woonbron verstrekte informatie blijkt dat de ss Rotterdam in het eerste jaar van exploitatie minder opbrengsten genereert dan was geraamd. Dit is voor Woonbron aanleiding voor een afwaardering van de waarde van het schip. De per 1 april 2011 aangetreden bestuurder van Woonbron heeft daarbij tevens zijn inzet kenbaar gemaakt om het schip te verkopen. In de op 16 december 2008 door de toenmalige minister voor WWI verstrekte aanwijzing aan Woonbron is bepaald dat minimaal 80% van (de aandelen in) het schip verkocht moest worden, aangezien de functies op het schip voor dat deel commercieel zijn. Om verkoop mogelijk te maken is in 2009 al een afwaardering gedaan en is tevens gewerkt aan een bestuurlijke ontvlechting van het schip en de corporatie. Uw Kamer is daarover uitvoerig bericht. Verkoop is en blijft mijn inzet, hetgeen de afgelopen jaren meerdere malen aan de orde is gesteld bij Woonbron. Natuurlijk zoveel als mogelijk met behoud van volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie dat in het schip is geïnvesteerd. Nu het schip een jaar in exploitatie is ontstaat een reëel beeld van de waarde van het schip. Ik constateer dat Woonbron de wens deelt om het schip voor een reële waarde te verkopen en actief zal inzetten op verkoop. In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve,

Pagina 1 van 2

waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Kenmerk WWI/ABC2011048491

J.P.H. Donner

Pagina 2 van 2

Boemerang - Aedesnet Communities

pagina 1 van 1

Forumbericht Boemerang

24-6-2011 10:23

Johan Conijn voorzitter rvc, Parteon, hoofdvestiging, WORMERVEER Top 500 Gebruiker

Een veelvoorkomende passage in de Memorie van Toelichting bij het recent aan de Tweede Kamer aangeboden voorstel voor de nieuwe Woningwet is: ‘Bij AMvB worden daarover regels gesteld’ of daaraan gelijk te stellen formuleringen. Dat de nieuwe Woningwet op veel onderdelen in een nog vast te stellen Algemene Maatregel van Bestuur zal worden uitgewerkt, maakt het wetsvoorstel lastig te beoordelen. Het kan nog alle kanten op. Ook hier geldt dat ‘the devil in the detail’ zit. Wel is een overheersend beeld, een verdere juridificering van de relatie van de individuele corporatie met haar omgeving. Deze juridificering betreft de relatie met de rijksoverheid, die met de gemeente en, dat is nieuw, de relatie met Aedes. De rijksoverheid wenst onverminderd via weten regelgeving de bestemming van het maatschappelijke vermogen te borgen. Nieuw is de juridificering van de relatie van de individuele corporatie met Aedes. Terwijl in de sector de pleidooien voor zelfregulering aan kracht verliezen, bevat het wetsvoorstel juist de juridische basis daarvoor. Gedragsegels die twee derde meerderheid van alle corporaties krijgen, kunnen via een algemeenverbindendverklaring dwingend worden opgelegd aan iedereen, lid of geen lid van Aedes. In voorkomende gevallen kunnen hiermee ook wetsartikelen van de nieuwe Woningwet buiten werking worden gesteld. Zullen corporaties via Aedes het instrument van algemeenverbindendverklaring in stelling gaan brengen? Een verplichte visitatie voor niet-leden van Aedes? Beloningsregels voor bestuurders en commissarissen? Een verplichte deelname aan een onderling borgingsstelsel zonder achtervang van het Rijk? Diverse onderwerpen komen in aanmerking. Ook hier zit het venijn in de staart. Het Rijk houdt geen toezicht meer op de nakoming van deze regels. De bestuursrechter is niet beschikbaar om naleving af te dwingen. De schapen die te ver van de kudde afdwalen, kunnen alleen door Aedes en andere belanghebbenden via een civiele procedure op het rechte pad worden gedwongen. De hele constructie lijkt me een onaangename boemerang. Weinig expliciete aandacht is er in het wetsvoorstel voor de woningmarkt. Corporaties zijn een dominante partij op de woningmarkt. Het valt te hopen dat bij de uitwerking via de AMvB’s de corporaties in staat gesteld worden een grotere bijdrage te leveren aan een betere werking van de woningmarkt. Gerelateerde trefwoorden: Johan Conijn Reageer


27-6-2011

pagina 1 van 2

Artikel De vernieuwde Governancecode 22 juni 2011 Per 1 juli is de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties van kracht. Wat betekent dat voor corporaties? Waarom een actualisering? Bij het van kracht worden van de Governancecode Woningcorporaties eind 2006 is afgesproken de code na een aantal jaar te evalueren. Daarvoor is een commissie in het leven geroepen, onder voorzitterschap van hoogleraar Goos Minderman. Deze commissie heeft op basis van haar bevindingen in het voorjaar van 2011 een aantal aanbevelingen voor aanpassing van de governancecode gedaan. Daarnaast gaven maatschappelijke ontwikkelingen, bijvoorbeeld het thema beloningen in de semi-publieke sfeer, aanleiding de code op onderdelen te herzien. De besturen van Aedes en de VTW hebben samen op basis hiervan een voorstel voor actualisering van de code geformuleerd en aan hun leden voorgelegd. Wat is er veranderd? • De herziene code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen (zoals bijvoorbeeld dochterondernemingen). • De bepalingen over onafhankelijkheid van de raad van commissarissen (RvC) zijn aangepast. In de herziene code luidt de norm dat de raad in beginsel volledig (niet langer: in meerderheid) onafhankelijk is. • Een commissaris mag niet binnen vijf jaar na zijn aftreden bestuurder van dezelfde corporatie worden. • Nieuwe bepalingen over de wenselijkheid van diversiteit binnen de RvC. • Hoofdstuk V over het overleg met belanghebbenden is ingrijpend aangepast. Een aantal vormvereisten is geschrapt, waaronder de eis dat bestuur en RvC voltallig aanwezig moeten zijn bij het overleg met belanghebbenden. Deze eis bleek in de praktijk onwerkbaar. Geldt voor de code nog altijd het beginsel pas-toe-of-leg-uit? Evenals bij introductie van de governancecode geldt het beginsel pas-toe-of-leg-uit. Van de normen uit de governancecode mag de corporatie afwijken als de governance van de corporatie beter gediend is met een andere uitwerking dan in de code genoemd staat. Wel moet zo’n afwijking worden verantwoord in het jaarverslag van de corporatie. Bestaan hierop ook uitzonderingen? Drie bepalingen zijn dwingend: • Het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (Principe II.2) • De honoreringsregeling voor commissarissen • De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.7) In overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet bepaalt de aangepaste Governancecode dat commissarissen niet meer dan twee termijnen van

http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-verantwoordin...

23-6-2011

pagina 2 van 2

vier jaar commissaris mogen zijn (bepaling III.3.5). De toelichting voorziet overigens in een redelijke overgangsregeling voor diegenen die bij het van kracht worden van de aangepaste code al in hun derde termijn zitten: zij mogen die termijn eventueel volmaken. Wel wordt van RvC’s verwacht dat zij bezien of wellicht eerder dan bij het einde van de termijn van deze commissarissen wisseling van de wacht mogelijk is. Hoe wordt naleving van de Governancecode bewaakt? Voor leden van Aedes geldt op grond van de AedesCode dat zij voor de inrichting van bestuur en toezicht de governancecode hanteren. Belanghebbenden die menen dat een lid van Aedes dit niet of onvoldoende doet kunnen zich daarover wenden tot de commissie AedesCode. Die commissie gaat na of sprake is van handelen in strijd met de AedesCode. Zij adviseert hierover het Aedes-bestuur. Zo nodig kan het Aedes-bestuur maatregelen treffen tegen een lid dat in strijd met de code handelt. Download de Governancecode juli 2011

243 Kb

Meer informatie Nieuwe Governancecode een feit Startpagina intern toezicht Corporatiebranche

http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-verantwoordin...

23-6-2011

nieuwe woningwet:bezint eer gij begint! - Aedesnet Communities

pagina 1 van 1

Forumbericht nieuwe woningwet:bezint eer gij begint!

21-6-2011 12:30

Aad Leek directeur-bestuurder, Stichting WOONopMAAT, HEEMSKERK Top 500 Gebruiker

In de voorgenomen herziening van de woningwet wordt duidelijk dat leren van het verleden niet de sterkste kant is van overheid en politiek. Gezien het hoge gehalte aan reguleringsdrift doet vermoeden dat ook de Pvda gedoogpartner is geworden: 1. Voorkom een ingewikkeld en bureaucratisch stelsel van DAEB en niet DAEB. Onderscheid tussen BBSH en DAEB is onlogisch: of het is een maatschappelijk prestatieveld of niet. 2. De vele verwijzingen naar AMvB’s is zorgelijk en leidt geheid tot wederom overregulering en overregulering maakt goed toezicht lastig. Eenvoud moet het motto zijn. Hou het simpel: Het BBSH is het maatschappelijk speelveld van de woningcorporaties en daar horen puur commerciële activiteiten niet bij. Verplicht corporaties om activiteiten in commercieel vastgoed binnen een nader overeen te komen periode af te stoten. Als je vindt dat het BBSH te ruim is geformuleerd, bespreek dan het speelveld van het BBSH aan ipv dat ingewikkelde gedoe over (niet) DAEB! 3. Splitsing van het vermogen voorkomt niet dat er (een deel van) het volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar tekorten die (vrijwel zeker) ontstaan dochterondernemingen waarin de corporaties hun niet DAEB activiteiten moeten onderbrengen. 4. Het Kabinet wil graag de volkshuisvestelijke prestaties op lokaal/regionaal niveau laten afspreken. Prima, maar biedt daar dan ook de ruimte voor. Sta bijvoorbeeld toe dat gemeenten met corporaties mogen afspreken dat er in het woningbezit ook een x% huurwoningen (bijvoorbeeld max. 10%) boven de grens van de huurtoeslag is toegestaan, (met een maximum van € 800,maandhuur). De gemeenten kunnen hier bepalend in zijn en kunnen op grond van de lokale woningmarktomstandigheden (bereikbaarheid en beschikbaarheid voor middeninkomens) dit met de corporatie afspreken. Dan behoren deze huurwoningen ook tot het maatschappelijk speelveld waar de corporatie haar prestaties in en op dient te richten. 5. Te veel gehoord: ‘goed idee, maar dat mag niet van Brussel’, want staatssteun en concurrentievervalsing staan in de weg. Onzin, want als de overheid vaststelt dat er voor bijvoorbeeld middeninkomens geen marktpartijen zijn die in huisvesting willen/kunnen voorzien, dan wordt ook deze huisvesting een maatschappelijke activiteit en is van concurrentievervalsing geen sprake. 6. Tot slot, het idee om voor ouderen een hogere inkomensgrens (€ 38.000) aan te vragen in Brussel (het lijkt wel alsof niet alleen Griekenland onder curatele staat, maar ook Nederland!) is ook niet logisch. Ouderen met een dergelijk jaarinkomen houden niet alleen daar netto meer van over, ze hebben ook veel minder kosten dan een gezin en ook vaak meer vermogen op de bank staan. Stelt u zich voor: een oudere, huis verkocht, € 200.000,- op de bank en een jaarinkomen van € 38.000,- heeft wel recht op een sociale huurwoning en een gezin met twee schoolgaande kinderen en bijna geen opgebouwd vermogen niet! Aad Leek, directeur WOONopMAAT Gerelateerde trefwoorden: Aad Leek Reageer


22-6-2011

artikelen 2011 juni 20 Regulering van corporaties flink aangescherpt - SC Online

pagina 1 van 3

SC Online • • • •

Home Wetsvoorstellen Beleidsterreinen Mijn SC

artikelen > Regulering van corporaties flink aangescherpt Nieuws Officiële Publicaties Doorzoek Personen & Organisaties & Verordeningen

Wet- en Regelgeving

Europese Richtlijnen

Zoeken

Uitgebreid zoeken Print artikel Commentaren, Nieuws en Achtergrond Gepubliceerd op 20 juni 2011 Rubriek- Staat en recht

Regulering van corporaties flink aangescherpt Overheidsregulering van marktpartijen komt in vele sectoren voor en de intensiteit daarvan neemt de laatste jaren behoorlijk toe. Dat geldt zeker voor de corporatiesector, die – gelet op de wettelijke taakstelling – nog meer te verduren heeft dan geliberaliseerde sectoren. Met het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, dat onlangs naar de Tweede Kamer werd gestuurd, brengt het kabinet enkele structurele verbeteringen aan in het krachtenveld waarin woningcorporaties opereren. Niettemin rijzen ook nieuwe vragen. Er is de afgelopen twintig jaar op het terrein van de volkshuisvesting veel veranderd in de bestuurlijke en financiële verhoudingen tussen Rijk, gemeenten en corporaties. Het wetsvoorstel beoogt de Woningwet daarop aan te passen. In lijn met het beleid dat het kabinet ook op andere terreinen heeft ingezet, krijgen gemeenten ook bij lokale invulling van het volkshuisvestingsbeleid een grotere rol. Die rol is ingebed in een aangescherpt wettelijk kader met een duidelijker opsomming (in de wet zelf) van de werkterreinen van corporaties: wonen, maatschappelijk vastgoed en zogenaamde leefbaarheidsinitiatieven. Een nadere uitwerking van ‘maatschappelijk vastgoed’ en ‘leefbaarheid’ zal volgen in een algemene maatregel van bestuur. Dat is dan juridisch beter geregeld dan de huidige buitenwettelijke en vage figuur van de nevenactiviteiten onder de knoet van een goedkeuringsbevoegdheid die de minister zichzelf in circulaires heeft aangemeten. Actief Gemeenten moeten gaan preciseren hoe deze taken moeten worden ingevuld om in de lokale behoeften te voorzien. Hiertoe zullen gemeenten hun beleid bij voorkeur vastleggen in een integrale ‘woonvisie’, waarin hun ‘vraag’ aan de corporaties zoveel mogelijk wordt gespecificeerd. In hun jaarlijks overzicht van voorgenomen werkzaamheden moeten de corporaties

http://www.sconline.nl/artikelen/details/2011/juni/20/Regulering-van-corporaties-flink... 20-6-2011

artikelen 2011 juni 20 Regulering van corporaties flink aangescherpt - SC Online

pagina 2 van 3

een aanbod doen voor hun bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij actief zijn. Waar corporaties nu verplicht zijn het gemeentelijk beleid ‘in acht te nemen’, moeten zij volgens het wetsvoorstel ‘bijdragen’ aan de uitvoering ervan. Met deze systematiek kan goed worden ingesprongen op de lokale situatie van bijvoorbeeld krimpregio’s, krachtwijken, lokale woningschaarste en veranderende behoeften als gevolg van vergrijzing. Er ontstaat in feite een onderhandelingsmodel: de gemeente moet met de binnen haar grenzen actieve corporaties onderhandelen over hun bijdrage aan de lokale behoeften. Onduidelijk Een opvallende nieuwe figuur is de geschilbeslechting door de verantwoordelijke minister (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties). Geschillen tussen gemeente en een corporatie over de vraag of het aanbod wel voldoende is, kunnen door de minister worden beslecht. De minister zal allereerst nagaan of er duidelijk beleid is waarin de gemeente de lokale opgaven en verwachtingen ten aanzien van de corporaties helder heeft beschreven. Als de vraag van de gemeente te onduidelijk is, kan van de corporaties geen passend aanbod worden verwacht. Hoewel gemeenten niet worden verplicht een integrale woonvisie op te stellen, zal het ontbreken daarvan het afdwingen van een passende bijdrage van de corporatie(s) dus een stuk lastiger maken. De mogelijkheid van geschilbeslechting door de minister disciplineert dus niet alleen de corporaties maar ook de gemeenten. Dit lijkt een duidelijke verbetering. Ruimte Als helder gemeentelijk beleid is geformuleerd, dan vormt dat het toetsingskader voor de onderhandelingen tussen gemeente en corporaties en tevens voor de geschilbeslechting door de minister. Met zijn bevoegdheden tot handhaving kan de minister in het uiterste geval een corporatie dwingen tot een grotere bijdrage aan het gemeentelijke beleid. Zal de minister de corporaties daarbij voldoende ruimte laten om hun bezit op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze te beheren? Het advies van de Woonautoriteit (die het financiële toezicht op de sector gaat houden) zal een belangrijke rol moeten spelen. De minister zal weerstand moeten kunnen bieden aan gemeenten die van corporaties verlangen dat zij zichzelf ‘opeten’ door een deel van hun bezit te verkopen om meer middelen vrij te maken voor hun bijdrage aan de gemeentelijke wensen. Zal de minister zich aan de grenzen van het voorgelegde geschil houden en de verleiding weerstaan om het gemeentelijke beleid met eigen beleidsinzichten aan te vullen? De bevoegdheid om een – private – corporatie te dwingen tot bepaalde werkzaamheden of investeringen, is zeer ingrijpend. Het zou goed zijn indien corporaties de toepassing daarvan kunnen onderwerpen aan een indringende rechterlijke toets. Auteur Leon Mensink en Peter Eijsvoogel De auteurs zijn advocaat bij Allen & Overy, Amsterdam.

Mijn SC Wachtwoord vergeten Login

Wachtwoord

>>

• Abonneren op SC

Gerelateerde beleidsterreinen • Staats- en bestuursrecht

http://www.sconline.nl/artikelen/details/2011/juni/20/Regulering-van-corporaties-flink... 20-6-2011

Print

pagina 1 van 2

Home > Nieuws

Boardroom dynamics: voorzitter rvc bovenaan rangorde woensdag 1 juni 2011 | 0 reacties Bij de onderlinge invloedsrelaties van bestuurders en commissarissen is sprake van een duidelijke rangorde. De voorzitter van de raad van commissarissen staat bovenaan deze rangorde, gevolgd door de bestuursvoorzitter en daarna de overige bestuurders. De overige commissarissen staan onderaan de rangorde. Bij de onderlinge verhoudingen speelt lidmaatschap van de auditcommissie nagenoeg geen en lidmaatschap van de remuneratiecommissie geen rol. Dat is een van de resultaten uit het onderzoek 'Boardroom dynamics een onderzoek naar onderlinge verhoudingen in de boardroom'. Het onderzoek, dat is uitgevoerd door Dennis Veltrop, Reggy Hooghiemstra en Jaap van Manen van de Rijksuniversiteit Groningen, is vandaag gepresenteerd tijdens de besloten debatsessie 'Andere tijden, andere rollen - De veranderende rol van de raad van commissarissen' bij de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) in Amsterdam. Aanleiding voor het onderzoek is het feit dat commissarissen en bestuurders momenteel volop in de schijnwerpers staan, maar dat er erg weinig bekend is over de onderlinge verhoudingen in de bestuurskamer. En dat terwijl voor een effectieve governance van een organisatie de 'tone at the top' zeer belangrijk is. Voor deze tone at the top zijn de onderlinge verhoudingen in de bestuurskamer een belangrijke bepalende factor.

zie ook » Eerste Kamer neemt

wetsvoorstel bestuur en toezicht aan » Corporate Governance sterker

verankerd in organisaties » Jan Nooitgedagt: 'Advies

accountant wil ik niet missen' » BDO publiceert

voorbeeldverslag rvc » Ben van der Veer: 'Het moet

assertiever, steviger, prikkelender' » Jos Nijhuis: 'Laat je gevoel

meer spreken'

Om die onderlinge verhoudingen in kaart te brengen vroegen de onderzoekers 92 bestuurders en commissarissen elkaar te beoordelen. Daarvoor kregen de deelnemers een aantal stellingen voorgelegd met betrekking tot de onderwerpen 'invloedsrelaties', 'conflict' en 'vertrouwen'. Andere bevindingen uit het onderzoek: • Bestuursvoorzitters zijn geneigd anderen meer te vertrouwen, terwijl de overige bestuurders juist geneigd zijn anderen minder te vertrouwen. Verder heeft men over het algemeen meer conflicten met de overige bestuurders. • Alleen commissarissen met een hoofdfunctie elders worden minder vertrouwd. Het aantal nevenfuncties en het aantal commissariaten houden nagenoeg geen verband met de mate van invloed, conflicten met of vertrouwen in de betreffende commissaris of bestuurder. • Er is wel een positief verband tussen het aantal nevenfuncties en de beïnvloedbaarheid van de betreffende persoon. Naarmate het aantal nevenfuncties toeneemt is deze persoon meer beïnvloedbaar, mits deze nevenfuncties niet uit commissariaten bestaan. Bij een groter aantal commissariaten is een commissaris of bestuurder juist minder beïnvloedbaar. • De ondervraagden hebben over het algemeen minder conflicten met vrouwelijke bestuurders en commissarissen. • Naarmate de aanstellingsduur van een commissaris of bestuurder toeneemt hebben anderen meer emotionele conflicten met deze persoon en heeft deze persoon meer emotionele conflicten met anderen. • Extraversie is een consistente voorspeller van de invloedsrelaties van bestuurders en commissarissen. Naar aanleiding van de resultaten doen de onderzoekers in het rapport een vijftal aanbevelingen met betrekking tot de samenstelling van de raad van commissarissen en het bestuur. » Download het onderzoeksrapport 'Boardroom dynamics - een onderzoek naar onderlinge verhoudingen in de boardroom'

http://www.accountant.nl/Accountant/Nieuws/Boardroom+dynamics+voorzitter+rvc+bo... 9-6-2011

Reactie VTW op wetsvoorstel herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Mei 2011

De VTW richt zich in haar reactie vooral op het interne toezicht. De VTW is over het algemeen gematigd positief over het wetsvoorstel. De nadruk ligt op een sterk functionerend intern toezicht en niet meer op het intensieve externe toezicht dat tot nu toe werd uitgeoefend. Het wetsvoorstel bepaalt dat naarmate het interne toezicht beter functioneert het externe toezicht zich kan toespitsen op risicogericht toezicht. De VTW is het eens met de nadruk op het grote belang van het interne toezicht in woningcorporaties en de daarbij behorende gewenste verdere professionalisering van het interne toezicht. De VTW staat positief tegenover het uitgangspunt dat het externe toezicht minder intensief en minder frequent kan zijn als het interne toezicht goed op orde is. De VTW wil graag met de minister van BZK in overleg treden om overeenstemming te krijgen over de definitie van goed intern toezicht. Algemeen verbindend verklaren van de Governancecode Woningcorporaties Het wetsvoorstel maakt het mogelijk dat toegelaten instellingen zelf sectorcodes of sectorregelingen kunnen ontwikkelen die, indien hij deze toereikend en in het belang van de volkshuisvesting acht, door de Minister van BZK algemeen verbindend verklaard kunnen worden. De Governancecode Woningcorporaties is zo’n door de sector zelf ontwikkelde eigen regeling waar het wetsvoorstel op doelt. De leden van de VTW hebben met overgrote meerderheid gestemd voor het algemeen verbindend verklaren van de governancecode. De belangrijkste reden hiervoor is dat de hele sector zich dan aan de governancecode moet houden en dat niemand zich eraan kan onttrekken door opzegging van het lidmaatschap van Aedes en/of de VTW. De VTW zal bij de minister van BZK een verzoek indienen om de Governancecode Woningcorporaties algemeen verbindend te laten verklaren. Ruim driekwart van de corporaties (>300) is via haar commissarissen of toezichthouders aangesloten bij de VTW. Deze corporaties vertegenwoordigen ruim 91% van het totaal aantal verhuureenheden. Dit is meer dan voldoende voor een dergelijk verzoek. Dat de Minister van BZK de handhaving en sanctionering van algemeen verbindend verklaarde codes bij de sector zelf wil neerleggen vindt de VTW principieel onjuist. Dit moet naar de mening van de VTW bij de Ondernemingskamer worden neergelegd. De VTW roept de Tweede Kamer fracties dan ook op het wetsvoorstel op dit punt aan te passen. Ondernemingskamer en slecht functionerende commissarissen In het wetsvoorstel kan de Ondernemingskamer op verzoek een commissaris of een gehele raad van toezicht ontslaan. Het verzoek kan worden ingediend door de minister, door belanghebbenden en door de raad van toezicht zelf. De VTW vindt dit een positieve ontwikkeling. Dat het ontslag van een commissaris alleen nog via de Ondernemingskamer kan plaatsvinden en niet meer door de raad van toezicht zelf, is naar de mening van de VTW een goede zaak. Hiermee wordt voorkomen dat een kritische eenling in een raad van toezicht op verkeerde gronden kan worden ontslagen. Verder wordt het enquêterecht in het wetsvoorstel ruimer ingevuld en geldt voortaan voor alle corporaties en voor alle belanghebbenden. De combinatie van een duidelijke rol voor de Ondernemingskamer in het ontslaan van commissarissen en de verruiming van het

enquêterecht kan volgens de VTW sterk bijdragen aan een betere governance van de corporatiesector. Intern toezicht Zittingstermijnen commissarissen De zittingstermijn van commissarissen wordt in het wetsvoorstel gemaximeerd op 8 jaar. De maximum zittingstermijn komt overeen met wat is bepaald in de aangepaste Governancecode Woningcorporaties die per 1 juli 2011 in werking zal treden. Verklaringen voor commissarissen De Verklaringen voor commissarissen zijn niet meer in het wetsvoorstel opgenomen. De VTW is verheugd hierover, maar gaat wel door – samen met de SEV – met het experiment “Aanspreekbare toezichthouders”. Doel ervan is het uitwerken van een methodiek voor het organiseren van de formele aanspreekbaarheid van het interne toezicht en deze te toetsen in de praktijk. Voordrachtsrecht huurderorganisaties Het bindende voordrachtsrecht van huurderorganisaties is in het wetsvoorstel opgenomen en komt overeen met wat is geregeld in het BBSH. Nieuw ten opzichte van het BBSH is dat het wetsvoorstel bepaalt dat huurders commissaris kunnen zijn mits ze voldoen aan de eisen en criteria die de woningwet stelt. Dit komt overeen met wat is bepaald in de aangepaste Governancecode Woningcorporaties. Extern toezicht De VTW betreurt het feit dat het externe toezicht in het wetsvoorstel niet wordt samengebundeld in een onafhankelijke en gezaghebbende autoriteit met voldoende mogelijkheden om te interveniëren als het bij een individuele corporatie niet goed gaat. De ministeriële verantwoordelijkheid zou zich naar de mening van de VTW vooral moeten richten op de hoofdlijnen van het beleid en het functioneren van het stelsel. De VTW vreest dat corporaties, door de voorgestelde inrichting van het externe toezicht, geconfronteerd blijven worden met de invloed van de politiek op operationeel niveau.

CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties « Spacemakers Weblog

• • • • • •

pagina 1 van 3

Home Nieuws Artikelen Weblog Kalender Educatie

CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties maandag, 23 mei 2011, 6:47 - Door: Leon Bobbe, directeur Dudok Wonen te Hilversum Alle corporaties ontvangen het jaarlijks: het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze week viel het meest recente oordeel in onze brievenbus. En net als voorgaande jaren was het oordeel zeer gunstig. We krijgen ruimschoots de hoogste status, het zogenaamde A1-oordeel. Niets aan de hand, zou je zeggen. Totdat ik getroffen werd door een onschuldig lijkend stippellijntje dat het CFV in onze grafiek had ingetekend. Het CFV had bij zijn oordeel geen rekening gehouden met de huurtoeslagheffing. Het kabinet wil die vanaf 2014 gaan heffen. Voor de volledigheid heeft het CFV ook de effecten van de huurtoeslagheffing uitgerekend. Het stippellijntje toont dat onze vermogenspositie door de heffing met een kwart verslechtert. Ondanks deze daling behouden wij het A1-oordeel. Maar Dudok Wonen is één van de financieel sterkste corporaties van Nederland. Ik vraag me dan ook direct af, hoe de oordeelsbrieven voor andere corporaties er uit zien. Ik vermoed dat vele corporatiedirecteuren nachtmerries hebben van het stippellijntje van onze nationale, financiële waakhond. Ik ben benieuwd wanneer het CFV alle stippellijntjes openbaar maakt. Ik vrees dat daaruit blijkt dat de huurtoeslagheffing leidt tot een ontluisterende aftakeling van vele corporaties.Alle corporaties ontvangen het jaarlijks: het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze week viel het meest recente oordeel in onze brievenbus. En net als voorgaande jaren was het oordeel zeer gunstig. We krijgen ruimschoots de hoogste status, het zogenaamde A1-oordeel. Niets aan de hand, zou je zeggen. Totdat ik getroffen werd door een onschuldig lijkend stippellijntje dat het CFV in onze grafiek had ingetekend. Het CFV had bij zijn oordeel geen rekening gehouden met de huurtoeslagheffing. Het kabinet wil die vanaf 2014 gaan heffen. Voor de volledigheid heeft het CFV ook de effecten van de huurtoeslagheffing uitgerekend. Het stippellijntje toont dat onze vermogenspositie door de heffing met een kwart verslechtert. Ondanks deze daling behouden wij het A1-oordeel. Maar Dudok Wonen is één van de financieel sterkste corporaties van Nederland. Ik vraag me dan ook direct af, hoe de oordeelsbrieven voor andere corporaties er uit zien. Ik vermoed dat vele corporatiedirecteuren nachtmerries hebben van het stippellijntje van onze nationale, financiële waakhond. Ik ben benieuwd wanneer het CFV alle

http://www.spacemakers.nl/weblog/2011/05/cfv-toont-ontluisterende-aftakeling-corpor... 24-5-2011

CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties « Spacemakers Weblog

pagina 2 van 3

stippellijntjes openbaar maakt. Ik vrees dat daaruit blijkt dat de huurtoeslagheffing leidt tot een ontluisterende aftakeling van vele corporaties.

Leon Bobbe is directeur bij Dudok Wonen. http://dudokwonen.web-log.nl « Parijs implodeert Woningmarkt: stop het getob »

Plaats een reactie Naam (verplicht) E-mail (wordt niet geplaatst) (verplicht) Website

Plaats reactie

Sign in with Google Friend Connect

•

•

•

Zoeken op Spacemakers.nl Zoeken

http://www.spacemakers.nl/weblog/2011/05/cfv-toont-ontluisterende-aftakeling-corpor... 24-5-2011

> Retouradres Postbus 20951 2500 EZ Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Cluster Corporaties Rijnstraat 8 Postbus 20951 2500 EZ Den Haag Interne postcode 220 www.rijksoverheid.nl

Datum Betreft

23 mei 2011 CFV-rapportage "Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector."

Kenmerk 2011045904

Bij dezen bied ik uw Kamer de rapportage “Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector” van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan. In het AO van 8 december 2010 over de woningcorporaties heb ik uw Kamer dit rapport toegezegd. Zoals ik in dat AO aangaf heb ik het rapport voorzien van een reactie van het kabinet. Het opstellen van deze reactie heeft enige tijd gevergd, zoals ik in december reeds aankondigde. Abusievelijk heb ik in het AO op 18 mei 2011 en in de schriftelijke antwoorden van 16 mei 2011 de indruk gegeven dat dit rapport nog niet beschikbaar was. Dat was ook mijn beeld. Nadien is mij gebleken dat dit rapport al drie weken geleden was ontvangen, maar dat de reactie nog niet gereed was. Dit misverstand kon ontstaan omdat het rapport, in afwijking van de voorgeschreven werkwijze, niet als ingekomen post langs mij is gegaan, maar binnen het ministerie rechtstreeks aan de betrokken afdeling werd gezonden. Dit is evenwel slechts ter verklaring, niet ter rechtvaardiging voor het feit dat u, omdat ik niet op de hoogte was, de indruk kon krijgen dat het rapport er nog niet was. In deze is de minister verantwoordelijk voor wat er misgaat. Overigens meld ik u voor de volledigheid dat het CFV op 18 mei 2011 nog enkele redactionele wijzigingen heeft doorgevoerd en op 19 mei 2011 de definitieve rapportage heeft toegezonden. Deze versie is bijgevoegd. Uit het rapport moge duidelijk zijn dat het rapport bevestigt wat door mij in het AO van 18 mei 2011 werd gesteld. Zodat zou ik van de conclusie van dit rapport op de hoogte geweest zijn, ik dit graag naar voren zou hebben gebracht. De algemene conclusie van het CFV is dat de huurmaatregelen (zie hieronder) de corporatiesector voldoende financiële compensatie bieden voor de heffing, zowel in gespannen als in ontspannen woningmarktregio’s. Daarnaast gaat het CFV er in zijn rapport van uit dat een algemene verhoging met 25 WWS-punten in ontspannen woningmarktregio’s geen gevolgen heeft voor het huurniveau al daar.

Pagina 1 van 4

Het CFV heeft op mijn verzoek de financiële effecten voor de corporatiesector geraamd van een drietal maatregelen uit het Regeerakkoord, te weten: i) een heffing bij verhuurders (€ 760 miljoen per jaar voor alle verhuurders gezamenlijk); ii) een extra huurstijging van (ten hoogste) 5% per jaar bij huishoudens met een gezinsinkomen van € 43.000 of meer die een gereguleerde huurwoning (huur tot € 652,52) bewonen; iii) toekenning van maximaal 25 extra punten uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bij gereguleerde huurwoningen in schaarstegebieden. Bij de uitwerking van de derde maatregel is het CFV ervan uitgegaan dat alle gereguleerde huurwoningen in heel Nederland 25 WWS punten extra krijgen. Dit laatste sluit aan bij het “Ontwerpbesluit tot wijziging van het besluit huurprijzen woonruimte”, dat ik op 15 april 2011 aan uw Kamer heb gestuurd.

Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Cluster Corporaties Kenmerk 2011045904

De doorrekeningen hebben betrekking op de periode tot en met 2019. De uitkomsten worden zowel weergegeven in termen van vermogen (te weten de solvabiliteit) als in termen van kasstromen (te weten de rentedekkingsgraad). Naast landelijke uitkomsten worden ook uitkomsten weergegeven voor drie typen woningmarktregio’s, te weten gespannen, ontspannen en gemiddelde regio’s. Uitgaande van de genoemde huurmaatregelen heeft de corporatiesector voldoende mogelijkheden om de financiële effecten van de heffing op te kunnen vangen. Dat geldt ook voor elk van de drie onderscheiden typen woningmarktregio’s. In gespannen regio’s met hogere WOZ-waarden drukt de heffing, die in de doorrekeningen een vast percentage van de WOZ-waarde is, weliswaar relatief zwaarder op de corporaties dan in ontspannen regio’s, maar zijn ook de mogelijkheden om de huurmaatregelen effectief te benutten het grootst. Dat heeft het CFV in de uitgangspunten voor haar doorrekeningen ook expliciet verwerkt. Samenhangend met de 25 extra WWS-punten is in de doorrekeningen verondersteld dat de jaarlijkse extra huurstijging vanwege harmonisatie gemiddeld in de sector toeneemt met 0,15% per jaar. In de gespannen regio’s is een hoger extra harmonisatie-effect verondersteld, namelijk 0,3%, terwijl in de ontspannen regio’s geen extra harmonisatie is verondersteld. In de doorrekeningen is daarbij overigens geen toename van het aantal gereguleerde woningen dat geliberaliseerd wordt, verondersteld. Daarnaast is voor zittende huurders met een inkomen tot € 43.000 het inflatievolgend huurbeleid uitgangspunt voor de gehele periode tot en met 2019. De maximaal 5% extra huurstijging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 is begrensd door een veronderstelde markthuur van 4,5% van de WOZ-waarde. In de ontspannen woningmarktregio’s met lagere gemiddelde WOZwaarden wordt bij de 5% huurstijging sneller tegen deze markthuurgrens aangelopen. Het CFV wijst er op dat de financiële positie van de sector bijzonder gevoelig is voor de mate waarin corporaties toekomstige huurstijgingen ook daadwerkelijk kunnen realiseren. Ik zou daar de nuancering aan willen toevoegen dat die gevoeligheid vooral groot is in de gespannen regio’s maar veel kleiner in de ontspannen regio’s. Zo is bijvoorbeeld de berekende solvabiliteit in 2019 in de gespannen regio’s na de heffing nog slechts 9% terwijl deze in de ontspannen regio’s nog

Pagina 2 van 4

altijd 18% bedraagt. Door gebruik te maken van de extra ruimte in het huurbeleid neemt de solvabiliteit in beide regiotypen toe tot 22%. Het financiële beeld van de corporatiesector verbetert voorts als corporaties in staat zijn om hun bedrijfslasten naar beneden te brengen. In de doorrekeningen is in de betreffende variant een gelijk blijven van deze bedrijfslasten gedurende 5 jaren verondersteld. Als gevolg hiervan neemt de gemiddelde solvabiliteit in 2019 met 5% toe. Tussen de drie regiotypen is er daarbij weinig verschil. Deze bedrijfslastenvariant behelst een daling van de bedrijfslasten ten opzichte van de basisvariant, waarin wordt uitgegaan van een jaarlijkse stijging van 1% boven inflatie, van (uiteindelijk) ongeveer 15%. De oproep tot een forse bedrijfslastenreductie welke dhr. Calon van Aedes vorig jaar heeft gedaan kan een dalende trend in gang zetten.


Als laatste variant heeft het CFV doorgerekend wat de effecten zijn van een iets lager investeringsprogramma (jaarlijks 1.300 minder nieuwbouwwoningen) en iets hogere verkopen van bestaand bezit (jaarlijks 2.600 extra). Zoals te verwachten viel hebben deze aangepaste programma’s een positieve invloed op de financiële positie van de sector. Zo wordt de berekende solvabiliteit in 2019 dan ongeveer 3% hoger. Eerste indicatieve cijfers over 2010, welke het CFV binnenkort op haar website zal publiceren, lijken er op te wijzen dat de verkopen van bestaande woningen aan eigenaar-bewoners ten opzichte van 2009 zijn toegenomen met circa 2.000 woningen. Kortom, naast extra huurstijgingen bij mutatie en bij huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 zijn er ook nog andere knoppen waaraan de corporaties kunnen draaien om hun financiële positie op peil te houden. De lasten van de verwachte extra huurstijgingen zullen vooral terecht komen bij huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000. Het CFV becijfert in haar rapportage dat deze groep uiteindelijk een meer marktconforme huur gaat betalen voor haar huurwoning, danwel zal kiezen voor een koopwoning. In de mate waarin dat laatste het geval is ontstaat er meer ruimte voor lagere inkomens om een sociale huurwoning toegewezen te krijgen. Ook huurders die een nieuw contract aangaan, kunnen door de (extra) harmonisatie te maken krijgen met hogere huren. In haar doorrekeningen gaat het CFV overigens uit van enigszins aflopende harmonisatiepercentages tussen 2010 en 2019. Voor het overige verwijs ik uw Kamer naar de hier bijgevoegde CFV-rapportage zelf.

Tot slot wijs ik erop dat uw Kamer nog nadere informatie ontvangt over de financiële mogelijkheden van corporaties in de krimpgebieden Eemsdelta (Groningen) en Parkstad Limburg. In het kader van het Interbestuurlijke Actieplan Bevolkingsdaling worden vergelijkbare doorrekeningen voor deze regio’s opgesteld, ook door het CFV. Op verzoek van de betreffende regionale besturen vindt hierin de komende periode nog een verdiepingsslag plaats.

Pagina 3 van 4

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,


J.P.H. Donner

Pagina 4 van 4

Jaarverslag 2010: gevolgen crisis zichtbaar in corporatiesector - CFV home

pagina 1 van 1

Home > Nieuws > Jaarverslag 2010: gevolgen crisis zichtbaar in corporatiesector

Jaarverslag 2010: gevolgen crisis zichtbaar in corporatiesector 12 mei 2011 In het jaarverslag 2010 wordt ingegaan op de ontwikkelingen in2010 in zowel de corporatiesector als binnen en rond het Fonds. In het jaar 2010 werden de gevolgen van de crisis zichtbaar. Deze manifesteerden zich in de dalende vermogensontwikkeling bij corporaties, de afgenomen productie van nieuwe woongelegenheden, de afnemende verkoopmogelijkheden van woningen aan huurders en van de bestaande grondposities in een stagnerende markt voor nieuwbouw, zowel voor verhuur als verkoop. De resultaten van de wijkenaanpak lijken succesvol maar er zijn gelet op de gevoerde juridische procedures zorgen over het verminderde draagvlak in de sector voor de heffingen voor projectsteun in de 40 wijken. De regeling lijkt dit jaar te worden afgebouwd. Naast de reguliere toezichttaken hebben de sanering van SGBB uit Hoofddorp en het inzicht bieden in de stand van zaken rond integriteitbeleid bij woningcorporaties apart aandacht gevergd. Het concept van de nieuwe Woningwet heeft in 2010 vertraging opgelopen door de kabinetswisseling en formatieperiode. Het Fonds hoopt dat de al jaren lopende discussie over de toezichtstructuur via de aanpassingen in de Woningwet in 2011 kan worden afgerond. In het jaarverslag wordt ook aandacht besteed aan corporaties die de afgelopen jaren negatief in het nieuws kwamen. Via een zestal interviews wordt ingegaan op het vraagstuk hoe een corporatie langzaam maar zeker weer op weg is een ‘normale’ corporatie te worden. De interviews die gehouden zijn met de nieuwe bestuurder, de interim-bestuurder, de externe toezichthouder en de voorzitter van een nieuwe raad van commissarissen, geven een beeld van de procesgang waarbij sprake is van een concentratie op de kerntaken en een toegenomen aandacht voor huurders en bewoners. Lees meer: Jaarverslag 2010 disclaimer

http://www.cfv.nl/nieuws/nieuwsbericht/Jaarverslag_2010

18-5-2011

Het echte werk is aan de verliezende hand - Aedesnet Communities

pagina 1 van 1

Forumbericht Het echte werk is aan de verliezende hand

9-5-2011 13:22

Jim Schuyt voorzitter-directie, de Alliantie, HUIZEN Top 150 Gebruiker

Ons jaarverslag is gereed. In het archief duikel ik het verslag van woningcorporatie SCW over 1997 op. Het is het eerste verslag waar ik als bestuurder van een corporatie voor verantwoordelijk was. Ik leg het naast het laatste verslag waar ik de verantwoordelijkheid voor draag: 2010. Opvallend is dat het verslag over 2010 5 maal zo dik is als dat over 1997. ‘Vertrouwen is goed, controle is beter’ is de afgelopen 14 jaar blijkbaar erg serieus genomen. Opvallend is ook dat ik in een brief aan de externe accountant 34 verklaringen moet afleggen. Ik neem aan dat onze accountant alles onderzocht heeft en deze verklaringen als extra zekerheid dienen. Stel dat ze wat over het hoofd hebben gezien. De toename van controle en verantwoording is nog niet ten einde en beperking van regeldruk lijkt nog ver weg. Het zou een goede zaak zijn als bij ieder nieuw controlemiddel of verantwoordingsbesluit er een ander wordt geschrapt. Ik zou wel eens willen weten hoe bij de Alliantie de verhouding is tussen de inzet van menskracht voor transparantie, verantwoording en controle en die voor het verhuren, beheren, verbeteren en bouwen van woningen. Ik vermoed dat het echte werk aan de verliezende hand is. Hele blog van Jim Schuyt van 9 mei 2011. Gerelateerde trefwoorden: Jim Schuyt Reageer


9-5-2011

Woningcorporaties pakken integriteit beter aan | Rijksoverheid.nl


Ministeries

BZK

Nieuws

pagina 1 van 2

Woningcorporaties pakken integriteit beter aan

Woningcorporaties pakken integriteit beter aan Nieuwsbericht | 02-05-2011 Woningcorporaties hebben hun integriteitsbeleid verbeterd en pakken zaken op dit gebied actiever op dan voorheen. Bovendien blijkt er geen sprake te zijn van indringing door georganiseerde criminaliteit in de corporatiesector. De leerpunten van de intensieve aandacht voor integriteit van de afgelopen twee jaar worden nu verankerd in de nieuwe Woningwet. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag in een brief aan de Tweede Kamer. De minister baseert zijn conclusies onder andere op de onderzoeken van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en de VROM-inspectie. De onderzoeken maakten onderdeel uit van het verscherpte toezicht dat in april 2009 na een aantal incidenten werd ingesteld. Het onderzoek van de VROM-inspectie spitste zich toe op de vraag in hoeverre de woningcorporatiesector kwetsbaar is voor misbruik door al dan niet georganiseerde criminaliteit. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat er geen sprake is van indringing door georganiseerde criminaliteit in de sector. Wel zijn er in de sector enkele kwetsbaarheden voor financieel economische criminaliteit, maar in de praktijk vallen die mee. Ook is een verkennend onderzoek uitgevoerd naar ABC-transacties (transacties waarbij sprake is van twee opeenvolgende verkopen binnen korte tijd met een grote waardestijging). De onderzoekers stuitten in hun verkenning niet op misbruik, maar de Inlichtingen- en opsporingsdienst van de VROM-inspectie gaat nog wel een aantal dossiers doorspitten om een definitief beeld te krijgen. Het is nu aan de sector, de corporaties en de interne toezichthouders om de verbeteringen op het vlak van integriteit uit te bouwen, aldus de minister. Met het voornemen om in de vernieuwde Woningwet waarborgen op te nemen voor een onafhankelijk en alert intern toezicht, wordt het toezicht op de integriteit van corporaties strakker geregeld. Het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van de VROM-inspectie blijft de komende jaren in de lucht.

http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/nieuws/2011/05/02/woningcorporaties-pakk... 3-5-2011

Woningcorporaties pakken integriteit beter aan | Rijksoverheid.nl

pagina 2 van 2

Documenten en publicaties Aanbieden integriteitsrapporten woningcorporatiesector [/ministeries/bzk/documenten-enpublicaties/kamerstukken/2011/05/02/aanbieden-integriteitsrapporten-woningcorporatiesector.html]

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stuurt de Tweede Kamer 2 rapporten over integriteit bij ... Kamerstuk | 02-05-2011 | BZK

Delen op: Twitter [http://twitter.com/share?url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries%2Fbzk%2Fnieuws% 2F2011%2F05%2F02%2Fwoningcorporaties-pakken-integriteit-beteraan.html&text=Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan] , Hyves [http://www.hyves.nl/profielbeheer/toevoegen/tips/? name=Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan&text=Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan+http%3a%2f% 2fwww.rijksoverheid.nl%2fministeries%2fbzk%2fnieuws%2f2011%2f05%2f02%2fwoningcorporaties-pakken-integriteit-beteraan.html&type=12] , Facebook [http://www.facebook.com/sharer.php?s=100&p[title] =Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan&p[url]=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries%2Fbzk% 2Fnieuws%2F2011%2F05%2F02%2Fwoningcorporaties-pakken-integriteit-beter-aan.html&p[images][0]=http%3A%2F% 2Froimg.nl%2Fpresentation%2Fimages%2Ffacebook-profilepic.jpg&t=Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan&p [summary] =Woningcorporaties+hebben+hun+integriteitsbeleid+verbeterd+en+pakken+zaken+op+dit+gebied+actiever+op+dan+voorheen.+Bovendie

of LinkedIn [http://www.linkedin.com/shareArticle?mini=true&url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries% 2Fbzk%2Fnieuws%2F2011%2F05%2F02%2Fwoningcorporaties-pakken-integriteit-beteraan.html&title=Woningcorporaties+pakken+integriteit+beter+aan&source=rijksoverheid.nl&summary=Woningcorporaties+hebben+hun+in

Verantwoordelijk ministerie Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties [/ministeries/bzk]

Zie ook Woningcorporaties [/onderwerpen/woningcorporaties] | Onderwerp | BZK

http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/nieuws/2011/05/02/woningcorporaties-pakk... 3-5-2011

Volkshuisvesting

Transacties in control

Beheersing en verantwoording van vastgoedactiviteiten door woningcorporaties Rik Koolma Zelfstandig adviseur op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

B & G M A A R T/A P R I L 2 0 1 1

25

Volkshuisvesting

Voor de activiteiten van woningcorporaties bestaat op het ogenblik veel publieke belangstelling. Na een aantal opzienbarende voorbeelden van mislukte projecten en fraude is het beeld gezet dat corporaties hun zaken niet op orde hebben. De voorbeelden lijken te suggereren dat het bij alle corporaties misloopt. Dat is niet zo, maar er schuilen wel lacunes in de beheersing van de aankopen en verkopen van stukken grond, gebouwen en woningen. Voor de transacties is geen sluitend geheel van beslissing en verantwoording, terwijl dit corporaties zou kunnen behoeden voor slechte deals en integriteitsperikelen. Een toets op basis van transactiegegevens van het kadaster helpt corporaties daarbij.

26

Met goede bedoelingen een opportunistische handel in

Corporaties worden geacht zelfstandig woningen te bouwen en te investeren in de vernieuwing van bestaande woongebieden. Aankopen van grond, van zogeheten maatschappelijk vastgoed, aan- en verkoop van bestaande woningen, het zijn allemaal activiteiten die behoren tot de uitoefening van de publieke taak. Corporaties zijn gedreven door goede bedoelingen en zijn bereid voor de verwerkelijking daarvan verliezen te nemen. Dit maakt ze kwetsbaar in de vastgoedhandel waar opportunisme en winstbejag regel zijn. Het opportunisme van de vastgoedhandel heeft een bron in de aard van de handel. Prijzen staan niet in relatie tot de productiekosten en ouderdom, maar hangen af van verwachtingen en vaak verborgen informatie. Daardoor vertonen ze een grillig verloop. Sommige woningcorporaties handelen te goed van vertrouwen, betalen dan te veel of ontvangen te weinig en raken onbewust verwikkeld in dubieuze transacties.

Van een beschermde naar een kwetsbare marktpositie

Een andere kwetsbaarheid zit in de manier waarop corporaties tegen marktrisico’s aankijken. Onderzoek naar gedrag van corporaties in 2002 laat zien dat corporaties hun investeringsbeslissingen niet of nauwelijks laten leiden door verwachte marktontwikkelingen.1 In de planning van de vervangende nieuwbouw is weinig rekening gehouden met de verwachte afzetmogelijkheden. De koopmarkt is sinds de financiële crisis van 2008 over de hele linie problematisch. De mogelijkheden om projecten te realiseren op de aangekochte percelen grond zijn afgenomen. De afwaardering op grondposities roept her en der twijfels op over de hoogte van de betaalde aankoopprijzen.

Het risico van overcommitment

Afgelopen jaren is veel druk gezet op woningcorporaties om meer van hun vermogen in te zetten voor maatschappelijk gewenste investeringen. Corporaties die ruimhartig nieuwe activiteiten buiten hun kerntaak ontplooiden, konden op bijval rekenen van de rijksoverheid, de gemeenten en andere partijen in het veld. De bijval is intussen omgeslagen in ophef over verliezen op mislukte projecten. De druk vanuit de politieke omgeving en de

drang tot ondernemen hebben enkele corporaties in een positie van overcommitment gebracht.

corporaties gewoon hun zaken op orde hebben, juist als die zaken vastgoed betreffen.

Overcommitment houdt in dat een besluit al is genomen, voordat de beschikbare informatie (zoals prijsreferenties) zijn verwerkt en voordat men rekenschap heeft gegeven van alle gevolgen. Te graag willen, leidt ertoe dat de corporatie te hoge prijzen bij aankoop accepteert. In onderhandelingen bij gezamenlijke projecten krijgt de overgecommitteerde partij de ongunstigste verdeling van winst en verlies en van risico in de voorwaarden. De voorbeelden in dit artikel zijn een gevolg van dergelijk overcommitment. Overcommitment leidt ertoe dat er aanzienlijke marges ontstaan tussen de gerealiseerde transactieprijzen en de bodem- en plafondprijzen in een markt. Overcommitment gaat gepaard met weinig interesse voor de resultaten van de beslissingen. Evaluatie van genomen beslissingen en terugkoppeling van de bevindingen naar nieuwe beslissingen blijven dan achterwege.

In control zijn

Lacunes in de governance

Woningcorporaties zijn betrokken in onderzoek naar ABC-constructies (zie kader). Lang niet alle ABC-constructies zijn echter dubieus en voor zover de informatie strekt zijn woningcorporaties de benadeelde partij. De minister van WWI heeft met een brief de gebrekkige beheersing van de vastgoed- en grondtransacties aangekaart. 2 Notarissen en accountants zijn aangesproken om dubieuze transacties te voorkomen en meer werk te maken van het controlewerk. Woningcorporaties zijn opgeroepen om beter te letten op integriteit. In de brief van 12 juni 2009 is aan de governancekwestie een vervolg gegeven.3 De financiële beheersing van risico’s en de besluitvormingsprocedures rond de transacties schieten te kort. Van de RvC van corporaties zullen verklaringen verlangd worden waaruit blijkt dat de corporaties afdoende maatregelen genomen hebben om het weglekken van het maatschappelijk bestemde vermogen te voorkomen. Een betere beheersing en verantwoording van risicovolle processen, zoals die van de vastgoed- en grondtransacties, zal niet alleen vanuit het oogpunt van governance nodig zijn. De buitenwereld verwacht dat

Zaken op orde hebben, heet tegenwoordig in control zijn. Onder deze titel is bij Woningstichting PWS Rotterdam in 2010 door middel van een pilotproject een instrument ontwikkeld. Het instrument Transacties in Control (TIC) is ontwikkeld in samenwerking met de afdeling Ruimte en Advies van de directie Rechtszekerheid van het kadaster. De vastgoed- en grondtransacties bij woningcorporaties zijn opgevat als een vraagstuk van beheersing en verantwoording. Voor de ontwikkeling van dit instrument gold een aantal uitgangspunten: Aangezien informatietekorten en opportunisme van leveranciers en afnemers het probleem zijn in deze markt, zal de oplossing hierop gericht moeten zijn. Informatie, zoals de registratie van voorgaande en volgende transacties, staat daarvoor ter beschikking. Transparantie is een middel tegen informatietekorten. Door evaluatie van beslissingen is het mogelijk te leren van eventueel minder geslaagde beslissingen. Dit leerproces ondersteunt ook de opbouw van vertrouwen binnen de organisatie. De buitenwereld verwacht dat corporaties hun vastgoed- en grondtransacties controleren en beheersen. Inlossen van deze verwachting draagt bij aan het externe vertrouwen in corporaties. Een derde uitgangspunt is dat een verbetering van de praktijk moeilijk van bovenaf voor te schrijven is door een wetgevende overheid. Gewenst gedrag laat zich lastig bevorderen door voorschriften en regels. De heersende opvatting in de sector is dat het het meest effectief is als corporaties zelf zorgen dat ze ‘in control’ komen van hun vastgoed- en grondtransacties.

Transacties in Control: wat doet het?

Transacties in Control (TIC) werkt als volgt. Over een door de corporatie te bepalen periode worden alle verkrijgingen en vervreemdingen uit de database van het kadaster gehaald. Een eerste keer dat een corporatie gebruikmaakt van TIC, worden transacties van enkele voorgaande jaren ook opgevraagd. Het gaat daarbij om transacties van de corporatie zelf, de

B & G M A A R T/A P R I L 2 0 1 1

27

Volkshuisvesting eventuele rechtsvoorgangers en de aan de corporatie verbonden rechtspersonen. Van de gevonden objecten (grond, woningen en overige bouwwerken) worden ook de voorgaande transacties opgevraagd. Dat maakt het prijsverloop, de frequentie van de transacties en de verhandelende partijen zichtbaar. Behalve de historie zijn ook de vervolgtransacties na een verkoop interessant voor een corporatie. Het instrument gaat ervan uit dat de corporatie criteria heeft om de transacties te toetsen. Welke marges gebruikt men om transactieprijzen te toetsen, welke soorten gebruik zijn gangbaar voor de corporatie en binnen welk werkgebied vinden de

transacties plaats? Het instrument vraagt corporaties ook om criteria te formuleren voor de toetsing van de patronen in de transactiehistorie. Het expliciet formuleren van de criteria is een belangrijke stap naar meer beheersing van de vastgoed- en grondtransacties. Alle transacties worden getoetst op deze criteria. Transacties die niet aan de criteria voldoen, worden gemarkeerd. Dat betekent niet meteen dat deze transacties dubieus zijn, maar dat deze extra aandacht in de verantwoording behoeven. Als de corporatie de met het instrument gegenereerde rapportage heeft aangevuld met verklaringen, kan dit document de onder-

legger zijn voor een in control statement van de bestuurder aan de interne en externe toezichthouders. Een voordeel is dat alle transacties door de ‘zeef’ gaan, en niet alleen de al opgemerkte transacties.

Voorlopige ervaringen

PWS Rotterdam heeft besloten om het verslagjaar 2010 met TIC te verantwoorden. De corporatie heeft ideeën ingebracht, waardoor het instrument na enkele aanpassingen goed aansluit bij de behoefte. De corporatie benadrukt het belang om de transacties periodiek te onderzoeken en te verantwoorden. Er is veel meer inzicht en de verantwoording biedt vooral de gelegenheid om te leren en scherper te worden op bepaalde transacties, bijvoorbeeld de verkopen.

Figuur Voorbeeld van toetsing transactie transactie x

Transactie_ID

24-11-2009

Datum transport

particulier Yyy

Wederpartij

303413

Transactie koopsom

4

Afwijkingen op transactie Verkregen buiten werkgebied Vervreemd buiten werkgebied Verkregen niet regulier gebruik Vervreemd niet regulier gebruik Dagen tussen verkrijgingen Dagen tussen vervreemdingen Verkrijgingen in jaarbereik Vervreemdingen in jaarbereik Verkrijgingen eerder verkregen Transactiesom NNP leverend Transactiesom NNP afnemend Transactiefrequentie NP Transactiesom NP leverend Transactiesom NP afnemend Verkregen voorgaand Verkregen volgend Vervreemd voorgaand Vervreemd volgend Pakket verkrijging Pakket vervreemding Verkrijgingen vs WOZ Vervreemdingen vs WOZ Grondprijzen verkrijgingen Grondprijzen vervreemdingen

28

Op Transacties in Control komen wisselende reacties van andere corporaties. Enkele wat kleinere corporaties zijn er wel van gecharmeerd, maar vinden het een te zwaar instrument gezien het aantal transacties dat jaarlijks passeert. Een van deze corporaties zei behoefte te hebben aan een toets vooraf bij de grotere transacties. Deze suggestie wordt met dank overgenomen en uitgewerkt. Enkele grotere corporaties tonen serieuze belangstelling, omdat het volgens hen past in hun risicomanagement, IC- en governancestructuur. Het geeft ook vorm aan de door de corporaties gewenste externe verantwoording. Sommige corporaties hebben afgelopen jaar veel energie gestoken in het uitzoeken van de transacties en het verbeteren van de procedures. Het instrument heeft voor deze corporaties te weinig toegevoegde waarde. Sommige reacties zijn negatief. Deze gelden eigenlijk vooral de gekozen werkwijze: ‘te veel controle, en te weinig vertrouwen’. Het blijkt dat de praktijk in die situaties anders is dan de drie genoemde uitgangspunten voor het instrument. Of alles wordt door de directeur/bestuurder ter goedkeuring voorgelegd aan de intern toezichthouder(s) en van geval tot geval beoordeeld, of de bestuurder wil de raad niet met zoveel informatie belasten.

Toetsing en toezicht

Het instrument TIC past binnen een ontwikkeling naar een stelsel van in control statements zoals gepropageerd vanuit de

Het bestaan van marges in de prijsstelling wordt in de literatuur gezien als een economische gelegenheid voor corruptie en fraude.1 In

wereld van accountancy en controlling. Een veel genoemde governanceverbetering is een toetskader voor het intern toezicht. Werken met TIC geeft invulling aan het toetskader voor de transacties. Op de beschreven manier omgaan met de verantwoording van de transacties past bovendien goed in de nieuwe filosofie van horizontaal toezicht van de Belastingdienst. Ook voor andere publieke instellingen met vastgoedactiviteiten en institutionele vastgoedorganisaties biedt deze manier van werken uitzicht op een betere beheersing.

de praktijk van de vastgoedhandel spreekt men over ABC-

Noten

constructies, waarin partijen profijt trekken van informatietekorten

1 Koolma, H.M., Verhalen en Prestaties – een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties (proefschrift), Rik Koolma adviseur VH&RO, Rotterdam, 2008. 2 Minister van WWI, Corporaties en integriteit, Rochdale en SGBB – brief aan de Tweede Kamer d.d. 3 april (ABC 2009026794), Ministerie van WWI en VROM, Den Haag, 2009. 3 Minister van WWI, Voorstellen woningcorporatiestelsel – brief aan de Tweede Kamer d.d. 12 juni (ABC2009008155), Ministerie van WWI en VROM, Den Haag, 2009. Deze brief is de basis voor het bij de Raad van State voorliggende wetsvoorstel Herziening Woningwet.

en prijsmarges in de transacties. Tegenover dit profijt van handelaren, dubieuze tussenpersonen en niet-integere functionarissen staat een omvangrijk verlies aan maatschappelijk bestemde middelen. Met de marges en de grilligheid van prijzen biedt de vastgoedhandel gelegenheid voor witwassen en is als gevolg daarvan verstrengeld geraakt met criminele activiteiten. 2 Deze besmetting van het imago van de sector is overigens zeer tot ongenoegen van institutionele vastgoedpartijen. De Nederlandse overheid wil deze praktijk terugdringen, en heeft in het kader van het project ‘Nokvorst’ onderzoek gedaan naar ABCconstructies. Deze aanpak is bij het grote publiek bekend geworden als gevolg van arrestaties van personen betrokken bij fraude bij de ontwikkeling van kantoren op de Zuidas in Amsterdam. De persoonlijke achtergronden, de opsporing en strafrechtelijke vervolging spreken tot de verbeelding.3 Voor dit artikel is echter interessant welke maatregelen tot preventie genomen zijn. Noten 1 Rose-Ackerman, S., The economics of corruption, in: Journal of Public Economics, Vol. 4 (2), pp. 187-203, 1975. 2 Unger, B., J. Ferwerda, J. Trouw, H. Nelen & L. Ritzen, Detecting Criminal Investments in the Dutch Real Estate Sector – Study prepared for the Dutch Ministry of Finance, Justice and Interior Affairs, Ministerie van Financiën, Den Haag, 2010. 3 En levert een bestseller op: Boon, V. van der, G. van der Marel, De Vastgoedfraude – Miljoenenzwendel aan de top van het Nederlandse bedrijfsleven, Nieuw Amsterdam Uitgevers, Amsterdam, 2009.

B & G M A A R T/A P R I L 2 0 1 1

29

Kabinet stemt in met voorstel beter toezicht corporaties | Rijksoverheid.nl


Documenten en publicaties

Persberichten

pagina 1 van 3

Kabinet stemt in met voorstel beter

toezicht corporaties

Kabinet stemt in met voorstel beter toezicht corporaties Persbericht | 29-04-2011 Een nieuwe autoriteit gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun. Daarnaast moeten corporaties een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren en commerciële activiteiten zonder staatssteun. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties houdt toezicht op onder meer governance, integriteit en de prestaties van de corporaties. De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ingestemd met toezending van dit wetsvoorstel aan de Tweede Kamer. Met het wetsvoorstel geeft het kabinet invulling aan de afspraken in het regeerakkoord om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. In het wetsvoorstel onderstreept het kabinet de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten op het terrein van de sociale huursector en maatschappelijk vastgoed. Het kabinet hecht waarde aan concrete afspraken hierover tussen gemeenten en corporaties. De nieuwe autoriteit, die de opvolger zal zijn van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, krijgt zelfstandige bevoegdheden waaronder de mogelijkheid een aanwijzing te geven. De autoriteit houdt toezicht op de circa 400 corporaties. Voor het interne toezicht van corporaties wordt de positie van de Raad van Toezicht versterkt. Zo moet de Raad van Toezicht vooraf goedkeuring geven over omvangrijke voorstellen zoals grootschalige verkoopbesluiten. Ook moet de Raad verantwoording afleggen in het jaarverslag. De interne toezichthouder is eveneens verantwoordelijk voor een goed functionerend bestuur van de corporatie. Een sterk functionerend intern toezicht is belangrijk. Daarmee kunnen incidenten die zich in het verleden hebben voorgedaan worden verminderd. De minister kan bij slecht functioneren een of meer leden van de Raad van Toezicht ontslaan. Verder krijgen corporaties de mogelijkheid om het eigen functioneren te verbeteren. Breed gedragen voorstellen daarvoor kan de minister op verzoek van de sector algemeen bindend verklaren.

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/persberichten/2011/04/29/kabi... 30-4-2011

Kabinet stemt in met voorstel beter toezicht corporaties | Rijksoverheid.nl

pagina 2 van 3

Een aantal bevoegdheden blijft een ministeriële verantwoordelijkheid. Interactie is nodig tussen beleid en uitvoering als het bijvoorbeeld gaat om fusiebesluiten, integriteit, rechtmatigheid of taken die betrekking hebben op de prestaties en de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Politieke verantwoording ligt in het verlengde daarvan. De verantwoordelijke minister houdt de mogelijkheid een externe toezichthouder aan te wijzen. Een tweede element in het wetsvoorstel vormt de uitvoering van het besluit van de Europese Commissie over staatssteun aan woningcorporaties. Aan dit besluit is deels invulling gegeven via een ministeriële regeling die gericht is op de woningtoewijzing. Het huidige wetsvoorstel legt woningcorporaties aanvullend de verplichting op een scheiding door te voeren tussen activiteiten die met staatssteun mogen worden uitgevoerd en overige activiteiten. De primaire taak voor corporaties is het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot 33.614 euro en maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen of brede scholen. Daarvoor blijft staatssteun beschikbaar. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij huisvesting van middeninkomens met de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. Ook hierop zal de nieuwe autoriteit toezicht gaan houden. Delen op: Twitter [http://twitter.com/share?url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fdocumenten-en-publicaties% 2Fpersberichten%2F2011%2F04%2F29%2Fkabinet-stemt-in-met-voorstel-beter-toezichtcorporaties.html&text=Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties] , Hyves [http://www.hyves.nl/profielbeheer/toevoegen/tips/? name=Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties&text=Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties+h

3a%2f%2fwww.rijksoverheid.nl%2fdocumenten-en-publicaties%2fpersberichten%2f2011%2f04%2f29%2fkabinet-stemt-in-metvoorstel-beter-toezicht-corporaties.html&type=12] , Facebook [http://www.facebook.com/sharer.php?s=100&p[title] =Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties&p[url]=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fdocumenten-enpublicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F04%2F29%2Fkabinet-stemt-in-met-voorstel-beter-toezicht-corporaties.html&p [images][0]=http%3A%2F%2Froimg.nl%2Fpresentation%2Fimages%2Ffacebookprofilepic.jpg&t=Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties&p[summary] =Een+nieuwe+autoriteit+gaat+extern+financieel+toezicht+houden+op+de+woningcorporaties+in+Nederland+en+op+de+naleving+van+de

C3% ABle+activiteiten+zonder+staatssteun.+De+minister+van+Binnenlandse+Zaken+en+Koninkrijksrelaties+houdt+toezicht+op+onder+meer+ 2C+integriteit+en+de+prestaties+van+de+corporaties.&e=Een+nieuwe+autoriteit+gaat+extern+financieel+toezicht+houden+op+de+woni

C3% ABle+activiteiten+zonder+staatssteun.+De+minister+van+Binnenlandse+Zaken+en+Koninkrijksrelaties+houdt+toezicht+op+onder+meer+

2C+integriteit+en+de+prestaties+van+de+corporaties.] of LinkedIn [http://www.linkedin.com/shareArticle? mini=true&url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F04%2F29% 2Fkabinet-stemt-in-met-voorstel-beter-toezichtcorporaties.html&title=Kabinet+stemt+in+met+voorstel+beter+toezicht+corporaties&source=rijksoverheid.nl&summary=Een+nieuwe+au

C3% ABle+activiteiten+zonder+staatssteun.+De+minister+van+Binnenlandse+Zaken+en+Koninkrijksrelaties+houdt+toezicht+op+onder+meer+

2C+integriteit+en+de+prestaties+van+de+corporaties.]

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/persberichten/2011/04/29/kabi... 30-4-2011

Laatste nieuws: Brug 246 (Nieuws) http://tinyurl.com/3aqlk6k

Rehabilitatie voor corporatiedirecteur’ Algemeen Cobouw, | Laatst gewijzigd:19-04-2011 10:38 | Kees van der Hoeven |

Den Haag - De goede naam van oud-corporatiedirecteur Fer Felder van woningcorporatie De Key is door het slijk gehaald, meent Kees van der Hoeven. Als zijn rehabilitatie in hoger beroep uitblijft, kun je in Nederland maar beter geen corporatiedirecteur meer zijn. Voorbeeldige opdrachtgevers zijn dun gezaaid in corporatieland. Een van die weinigen is Fer Felder, oudcorporatiedirecteur van De Principaal/De Key. In architectonisch Nederland werd hij zelfs twee maal gelauwerd met de Rijksprijs voor excellent opdrachtgeverschap. Door een recent vonnis van de Amsterdamse kantonrechter dreigt Felder nu aan de bedelstaf te geraken. Dat je ondanks de integere uitoefening van je vak toch zo onder vuur kan komen te liggen, maakt de casus interessant voor allen die werkaam zijn in de Nederlandse bouw. De zaak betreft de aankoop van 80 hectare potentiële bouwgrond in de gemeente Zeewolde in 2005. Die grond moest destijds voor De Key de bouwmogelijkheden voor toekomstige groei van Almere veilig stellen. Ze volgden daarmee andere corporaties zoals de Alliantie, Ymere en later Eigen Haard, die hun bouwtoekomst daar al eerder voor een vergelijkbare prijs veiligstelden. Felder had de bedoelde transactie voorbereid en werd daarom door de toenmalige Key-bestuurder Jaap van Gelder gevraagd om deze in de vergadering van de Raad van Commissarissen (RvC) op 11 mei 2005 nader toe te lichten. Felder voerde daartoe vooroverleg met enkele leden van de RvC en leverde vanzelfsprekend alle onderliggende stukken voor deze belangrijke beslissing aan; inclusief de feitelijke aanbiedingsbrief van de verkopende partij, genaamd Horsthoek bv (eigendom van oud AM-directeur Klaas de Ruiter) die een optie op de grond had. De RvC keurde de aankoop goed en Van Gelder kocht de 80 hectare voor de toen marktconforme prijs van 32 euro per vierkante meter. Bij Felder werd korte tijd later een ongeneeslijke ziekte geconstateerd, maar hij nam pas ontslag in 2009 omdat hij toen meende niet meer alle energie aan zijn werk te kunnen geven. Op het drukbezochte afscheidssymposium werden wederom zijn kwaliteiten gedurende zijn lange carrière geroemd. VROM-minister Eberhard van der Laan bood hem zelfs een ministeriëel adviseurschap aan. Felder komt gedurende 2010 terecht in een Kafkaiaans drama dat zijn weerga niet kent. Zijn opvolgster besluit een risicoanalyse uit te voeren op de actuele boekwaarde van eerder verworven grondposities en meent dat de grond in Zeewolde voor een te hoog bedrag is aangekocht. Ze vraagt de forensische accountants van Deloitte te onderzoeken hoe die transactie precies tot stand kwam. Dat onderzoek concentreert zich op de beslissende bijeenkomst in mei 2005 van de RvC van De Key en de rol van directeuren Felder (titulair) en Van Gelder (statutair) daarbij. Cruciaal in de notulen van die RvC-vergadering blijken de zeven woorden in de zinsnede: “Er wordt rechtstreeks van de boer gekocht”. Felder heeft deze woorden niet uitgesproken en gedurende zijn aanwezigheid zijn ze ook niet door een ander gezegd; de Raad kende immers de aanbieding van de tussenpersoon. De toenmalige notuliste weet het niet (meer) en de bevraagde commissarissen reageren niet eensluidend. Drie van de aanwezige commissarissen zijn niet eens gehoord. Was het de pen van de statutair directeur die nadien nattigheid voelde? Of was het een commissaris die het stoepje van de RvC wilde schoonvegen door misschien nog correcties aan te brengen in de verslagtekst? We weten het niet. Deloitte concludeerde in elk geval dat de informatie voor de transactie onvolledig was. Op basis van deze sterk rammelende rapportage worden Felder en Van Gelder door de RvC onder leiding van de nieuwe president-commissaris Frank de Grave alsnog op staande voet ontslagen. Mede omdat Felder ooit onder de „malicieuze‟ tussenpersoon De Ruiter zou hebben gewerkt. Die werkrelatie werd althans gemeld in de richting van het OM (en in het direct daarna ingestoken bericht in het FD). Wij weten nu dat De Grave zelf een blauwe maandag bij de DSB onder Dirk Scheringa heeft gewerkt, maar wij verwachten toch ook niet dat hij bij latere transacties juist Scheringa zal voortrekken, laat staan aan hem zal willen verdienen? En dat toch al helemaal niet nu hij zich prominent heeft gekandideerd als lid van de Eerste Kamer?

Terugbetaling Om een lang verhaal kort te maken: zes jaar na deze grondtransactie is Felder‟s goede naam met één pennenstreek door het slijk gehaald en wordt hij in de aansluitende ontslagzaak door de kantonrechter nota bene veroordeeld tot terugbetaling van de 3,2 miljoen euro die De Ruiter aan de transactie verdiende. En niet door „onvolledige informatie‟, maar vanwege „opzettelijke misleiding‟, overigens zonder enig bewijs. Twee dingen zijn zeker: Felder gaat dood en als dit vonnis wordt geëxecuteerd gaat Felder ook failliet. En als zijn noodzakelijke en terechte (postume) rehabilitatie in hoger beroep uitblijft, kun je in Nederland maar beter geen corporatiedirecteur meer zijn. Oud-voorzitter Bond van Nederlandse Architecten en architect te Wassenaar Publicatie datum: 19-04-2011 10:38 Opinie

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011

Bondgenootschap van de hoop, beren op de weg

P. 172


Perry Hoetjes en Andrew Switzer

Perry Hoetjes

Gerard Anderiesen Sandra Adrianow

Marja de Bruyn

Jan Hoff

Jim Schuyt

Marco Kerstens

Annet Bertram André Thomsen

(Foto's: Andrew Switzer)

Marja Elsinga

Hedy van den Berk

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011


P. 173

Ruim vijftien jaar na de brutering staat de corporatiesector voor een aantal fundamentele vragen. De druk om breed te investeren in de achterstandswijken is onverminderd groot, terwijl de kern der kerntaken, het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen steeds moeilijker te betalen is. Op zoek naar oplossingsrichtingen kwamen op de avond van 7 maart jl. acht experts uit de corporatiesector, wetenschap, overheid en advieswereld bijeen in Den Haag.

Twee gespreksthema’s staan op het programma. Ten eerste het zogenaamde verdienmodel: hoe kunnen corporaties nu en in de toekomst nog hun kerntaak, het bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen, uitoefenen? Deze vraag hangt nauw samen met het tweede thema: de rolopvatting van de corporaties. Waar begint en eindigt hun takenpakket? Met deze gespreksonderwerpen is de avond gemakkelijk gevuld. Goed vertegenwoordigd aan tafel zijn de corporatiebestuurders: Hedy van den Berk (PWS), Marja de Bruyn (Woonstad Rotterdam), Gerard Anderiesen (Stadgenoot) en Jim Schuyt (de Alliantie). De lokale overheid laat zich gelden via Annet Bertram, gemeentesecretaris bij de gemeente Den Haag maar ook voormalig directeur-generaal Wonen bij het ministerie van VROM. Ook aan tafel zitten André Thomsen, hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer en Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions & Governance. Jan Hoff vertegenwoordigt BMC, maar is ook voormalig corporatiebestuurder. Marco Kerstens, eveneens namens BMC, leidt het gesprek.

Het oude verdienmodel

Gerard Anderiesen trapt af met een stapje terug in de tijd. Bekend is dat bij de brutering de uitstaande leningen van de corporaties werden weggestreept tegen de objectgebonden subsidies, zodat de corporaties zichzelf konden en moesten

gaan bedruipen. Weinigen weten dat de bruteringsoperatie mede als motief had de omvang van de corporatiesector te beperken. Daarmee ontstond overmaat, oftewel een grotere voorraad sociale huurwoningen dan huishoudens die daar volgens de toen bepaalde afbakening op waren aangewezen. Die overmaat werd de basis voor het verdienmodel, want het leverde de mogelijkheid om woningen in de vrije markt te verhuren of verkopen. Dat geld konden corporaties vervolgens investeren in de woonkwaliteit van de primaire doelgroep. De financiële voorwaarden voor dat verdienmodel werden echter steeds ongunstiger. Zo mocht in Amsterdam binnen projecten niet meer verevend worden tussen marktwoningen en sociale huurwoningen, werden vrijstellingen voor corporaties op overdrachts- en vennootschapsbelasting afgeschaft, stegen de grondprijzen, werd het huurbeleid werd inflatievolgend en kwam er regelgeving van de EU waardoor steeds minder activiteiten met geborgd geld mochten worden gefinancierd. Het zogenaamde treintjesmodel, waarbij investeringen in nieuwe woningen (wagons aankoppelen) gefinancierd worden door het afstoten van woningen in de markt (afkoppelen), werkt onder deze omstandigheden steeds slechter. Anderiesen: “Het treintje rijdt nog, maar het wordt wel steeds korter.” De voordelen van de brutering zijn

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011

dus grotendeels ingeleverd en dat maakt dat corporaties op een andere manier hun geld moeten verdienen om hun maatschappelijke taak uit te voeren. Anderiesen vindt dat de investeringen in de woonkwaliteit, zoals renovatie en sloop-nieuwbouw, eigenlijk vanuit de lopende exploitatie betaald moeten kunnen worden. Dat zou een duurzaam verdienmodel zijn. Het inflatievolgende huurbeleid en de aangekondigde heffing zetten dat duurzame model echter verder onder druk. Dat de politiek de duimschroeven aanhaalt heeft te maken met de beeldvorming over wat er in de corporatiesector is misgegaan, maar we moeten volgens Anderiesen ook niet onderschatten wat de corporaties sinds brutering in de steden hebben geïnvesteerd. Marja de Bruyn wijst erop dat de genoemde problemen niet gelijkmatig verspreid zijn over het land. In Rotterdam ontstonden problemen met het verdienmodel al eerder. Hier was het namelijk veel moeilijker om nieuwbouwprojecten te gebruiken om onrendabele projecten af te dekken, iets wat nu nauwelijks meer mogelijk is. Hedy van den Berk voegt eraan toe dat de omvang van de doelgroep in Rotterdam juist groeit, waar deze in Amsterdam daalt.

Revolving fund

Jim Schuyt zet drie verdienmodellen op een rij, allen gebaseerd op het revolving fundprincipe: wat in de sector verdiend wordt, wordt er ook weer geïnvesteerd. Het eerste model is gebaseerd op het genereren van winst uit projectontwikkeling. De tweede manier is het verlagen van de rentelasten door goed de treasury op orde te hebben. De derde manier is het genoemde treintjesmodel, al dan niet met een korter wordend treintje. De keuze voor een model of een combinatie hiervan hangt af van de opgave, de ambities en de marktsituatie. Een verdienmodel moet volgens Schuyt hoe dan ook vooral kasstromen genereren, terwijl de nadruk lange tijd op het vermogen lag.


“Corporaties zullen niet failliet gaan omdat ze geen vermogen hebben, maar omdat ze de rekening niet kunnen betalen”. Het revolving fund-principe is echter steeds moeilijker vol te houden. Sterker, door vennootschapsbelasting en inflatievolgend huurbeleid is verkoop hard nodig: om de groeiende onrendabele toppen op nieuwe sociale huurwoningen te dekken en zelfs om de exploitatie op peil te houden. Een duurzaam en financieel haalbaar model vraagt volgens Anderiesen om een discussie over het kwaliteitsniveau van sociale huurwoningen in de nieuwbouw. “Moeten we niet gewoon af en toe gewoon een portieketageflat bouwen, of in ieder geval laten staan?” Hedy van den Berk beaamt dat doorexploiteren in plaats van sloopnieuwbouw in Rotterdam al steeds meer de praktijk is. Marja Elsinga waarschuwt echter dat we er te gemakkelijk vanuit gaan dat de verdienmodellen überhaupt zonder overheidssubsidie kunnen functioneren. De vette jaren op de woningmarkt vormden een uitzonderingssituatie, niet de norm. Nu de waardeontwikkeling en de woningverkopen teruglopen, zijn deze verdienmodellen minder sterk. Verbreding naar een maatschappelijk verdienmodel is volgens Elsinga dan een oplossing. Wanneer de corporatie de kwaliteit van buurten en wijken verbetert op een manier die maatschappelijk rendeert, waarom zou de overheid in het fysieke verdienmodel dan niet bijpassen met subsidie? André Thomsen meldt dat ondanks het officieel afschaffen van de objectsubsidies er ook nu nog steeds verschillende subsidiestromen naar de sector gaan: de huurtoeslag, via allerlei afspraken tussen gemeenten en corporaties over activiteiten, grondprijzen, en ook de herstructurering wordt nog gesubsidieerd. Anderiesen stelt daar tegenover dat corporaties met allerlei inspanningen in de wijken feitelijk juist de gemeente subsidiëren. Volgens Marja de Bruyn zijn die inspanningen ook logisch en terecht. “De basale woonvraag, ook voor

P. 174

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011


onze eigen doelgroep, is niet alleen vier muren en een dak. Daar horen leefbaarheid en voorzieningen gewoon bij”.

Transparantie en differentiatie

Thomsen ergert zich echter aan de vertroebeling van kosten, opbrengsten en subsidies die is ontstaan tussen overheid en corporaties. Daarmee wordt de discussie over het verdienmodel hem veel te diffuus. De plannen om de corporaties te laten meebetalen aan de huurtoeslag maken dat nog erger. “Voor een zakelijke discussie moeten we de dingen bij hun naam noemen. Wat zijn de kosten? Door wie worden die gemaakt? Ten behoeve van wie?” Jan Hoff en Jim Schuyt sluiten zich daarbij aan. Hoff: “Aan transparantie van kosten en opbrengsten verdien je misschien nog steeds geen cent, maar het maakt wel helder waar het geld naartoe gaat en dat verbetert de sturing en verantwoording”. Dat onderscheid geldt volgens Thomsen ook voor de exploitatiepot en ontwikkelingspot. Als ontwikkeling moeilijker wordt mag dat niet ten koste gaan van het normale beheer en onderhoud. Maar ook aan de exploitatiekant is verbetering mogelijk via de huren; daar zit toch de belangrijkste inkomstenbron. Daarmee arriveert de discussie bij het huurbeleid, waar volgens de deelnemers verschillende dingen aan schorten. Achter het huidige, inflatievolgende huurbeleid zit volgens Schuyt vooral de motivatie om de kosten van de huurtoeslag binnen de perken te houden. Thomsen voegt daar de weeffout aan toe dat de huren veel te weinig gebaseerd zijn op simpelweg de kwaliteit van de woning. “Het is een zooitje”. Hedy van den Berk: “Als je voor vijfhonderd euro een grote nieuwbouwwoning kunt krijgen, waarom zou je dan voor hetzelfde bedrag in een naoorlogs flatje blijven zitten?” Een eenvoudiger, meer marktgeoriënteerd en regionaal gedifferentieerd huurbeleid ligt dus voor de hand en dat is volgens Thomsen ook

P. 175

aan bewoners uit te leggen. Anderiesen: “Daar kunnen wij het natuurlijk niet mee oneens zijn”. Zo’n beleid zou echter per regio heel verschillend uitpakken. In steden als Amsterdam, Utrecht en Leiden zou dit veel geld opleveren, maar in Rotterdam of in krimpregio’s zouden de markthuren lager liggen dan wat nu gevraagd wordt. Differentiatie per regio maakt volgens Jim Schuyt ook een ander verdienmodel mogelijk. Want voor dezelfde prijs kunnen in Almere twee keer zoveel woningen worden gebouwd als in Amsterdam. Dat roept volgens Van den Berk en Anderiesen de “buitengewoon politieke vraag” op in hoeverre de ongedeelde buurt en de ongedeelde stad nog zijn vol te houden, of dat we willen tornen aan die ideologie. Schuyt stelt daar de ongedeelde regio tegenover, zinspelend op de trend dat de verschillen tussen regio’s sowieso steeds groter zullen worden. Naast een differentiatie per regio wordt gepleit voor meer differentiatie in kwaliteit en daarmee in prijs. De woonlasten liggen volgens Elsinga bijna nergens zo hoog als in Nederland, juist dankzij de hoge kwaliteit. Daarom moet er volgens Thomsen meer differentiatie ontstaan door een mix van doorexploiteren, verkopen, of woningen in eigen beheer te geven bij bewoners. Meer differentiatie dus, en daar is niemand aan tafel het mee oneens. Daar is wel een politiek fundament voor nodig, vindt Jan Hoff. “Alleen beargumenteren dat je de tering naar de nering moet zetten is niet genoeg. Dan moet je er ook echt een verhaal bij hebben”. Marja de Bruyn: “En waar begint die discussie dan weer? Bij de maatschappelijke opgave en de rolopvatting van de corporatie”. Met deze woorden slaat De Bruyn een mooie brug naar het tweede gespreksthema.

Het zit in de genen

Als directeur-generaal Wonen bij VROM maakte Annet Bertram menig minister mee en telkens speelde de vraag: wat gaan

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011

we doen met de corporaties? (Bertram & Helderman, 2008). Verdwijnen zullen ze in elk geval niet, want het maatschappelijk middenveld, inclusief de corporaties, zit in Nederland in onze genen. Een zogenaamd pact tussen overheid en corporaties past daar volgens Bertram het best bij: de overheid geeft een deel van de bevoegdheden en verantwoordelijkheden af, op voorwaarde dat corporaties de nodige zelfdisciplinering opbrengen en binnen het maatschappelijk taakveld blijven. Het belang van dat pact op lokaal niveau versus de beperkte sturingsmogelijkheid op nationaal niveau, alsmede hoe dat in de dagelijkse praktijk werkt, begon Bertram echter pas echt beseffen toen ze gemeentesecretaris werd in Den Haag. Met haar voeten in de klei trof ze een enorme versnippering van beleidsterreinen aan met pakweg dertig organisaties en een veelvoud aan professionals die goed bedoelen, maar vaak niet meer dan passanten in de wijk zijn. De corporaties zijn daarentegen samen met de politie en het onderwijs eigenlijk de enige drie partijen die daar volgens haar structureel aanwezig zijn en die een permanent belang hebben bij het welzijn van de wijk. De tendens is echter een terugtrekkende beweging van de corporaties naar hun kerntaak. Het is tenslotte crisis, maar ook de genoemde versnippering maakt het corporaties uitermate lastig om daadkrachtig op te treden. Dat levert voor Bertram twee conclusies op. Ten eerste moet er opgeruimd worden om de versnippering te bestrijden. Dat klinkt onaardig en is het zeker niet leuk, maar “het was lange tijd makkelijker om een instelling erbij te verzinnen dan om een probleem bij de kern aan te pakken”. De tweede conclusie is een hartstochtelijke oproep aan de corporaties om uit hun schulp te kruipen en hun inzet in de wijken juist te verbreden. Op die manier kunnen ze laten zien wat ze waard zijn en hun legitimiteit heroveren.


Laat zien wat je waard bent

Het contrast met de discussie voor de pauze over versoberen en versmallen, is duidelijk. Hedy van den Berk begrijpt het pleidooi en de hartenkreet van Bertram, maar stelt dat het in deze tijd lastig is om die verbreding deel van het verdienmodel te maken. Bovendien merkt zij dat de gemeente weliswaar graag bij de corporaties aanklopt, maar meer vanwege het geld dan om hun kennis en kunde in de wijk. De corporaties doen volgens Anderiesen al veel meer aan beheer en leefbaarheid dan tien jaar geleden, maar verliesgevend investeren in zaken als maatschappelijk vastgoed en parkeren kan gewoon niet meer. Het zal dus ook over geld moeten gaan. Bertram antwoordt dat corporaties van het idee af moeten stappen dat ze zaken zonder tegenprestatie in hun maag gesplitst krijgen. Het opruimen van de lokale versnippering levert namelijk de middelen om allerlei zaken wél voortvarend aan te pakken en corporaties zouden zich moeten melden in die discussie. Dat vindt ook Jan Hoff. “Op abstract niveau kan eigenlijk niks meer, totdat je op concreet niveau gaat praten over wat er wel kan. Het is niet zo dat de wereld morgen stopt: we drinken nog een kop koffie en dan houden we ermee op”. Als het inderdaad klopt dat corporaties op lokaal niveau zaken efficiënter kunnen aanpakken dan andere partijen, dan ziet Marja Elsinga daar een prachtige kans om het legitimiteitsprobleem van corporaties in de nationale politiek te bestrijden. “Waar de corporaties van oudsher werden gedoogd door de liberalen (ze waren immers geen overheid) en door links (ze waren immers geen markt), vangen ze nu kritiek van rechts (want het is geen markt) en door links (want het is geen overheid)”. Op lokaal niveau weet echter iedereen wat de corporaties doen en waarom ze zo belangrijk zijn. Juist nu is volgens Elsinga de tijd rijp om die meerwaarde aan te tonen. Dat sluit naadloos aan op het pleidooi van Bertram. Door lokaal de handen ineen te slaan

P. 176

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 3 / 2011


zouden corporaties en gemeenten de druk op het Rijk kunnen vergroten.

Het Monster van Frankenstein

Van den Berk zou graag een dergelijk bondgenootschap zien, maar mist nog de zakelijke relatie tussen gemeente en corporatie die nodig is voor het maken van goede lokale afspraken. Marja de Bruyn is daar minder pessimistisch over, maar deelt met Van de Berk de noodzaak dat daar dan heldere, zakelijke afspraken gemaakt moeten worden. Corporaties bezoeken dan bijvoorbeeld een x aantal mensen achter de voordeur en daar wordt een prijs voor gerekend. Naast die zakelijke relatie ziet De Bruyn wel het belang van een langjarig bondgenootschap tussen gemeente en corporaties en daar hoort ook het onderwijs bij. Met dat bondgenootschap van een beperkt aantal spelers komt de discussie weer op de noodzaak om ‘op te ruimen’. Schuyt vindt het een prima idee om corporaties meer taken in de wijk te geven, mits de overheid en welzijnsinstellingen de huidige drukte en versnippering aanpakken: “maak een einde aan het Monster van Frankenstein”. Thomsen ziet duidelijke voordelen in zowel het opruimen, als in het verbreden van het takenpakket van de corporaties. Het opruimen van de drukte betekent dat, net als bij het verdienmodel, ook eindelijk met de vertroebeling van taken, kosten en opbrengsten kan worden afgerekend. En met de verbreding van het takenpakket kunnen corporaties weer de emancipatiemachines worden waar ze mede voor waren opgericht. “Dus pak die taak weer op! En zorg dat het gestructureerd gebeurt!”. De avond nadert haar einde en duidelijk wordt dat opruimen nog niet zo makkelijk wordt. De drang tot behoud is immers groot. Bertram: “Met een bondgenootschap van corporaties, politie en onderwijs blijven nog 27 van de 30 stoelen over: 27 professionals met allemaal hun eigen secretaresse en

P. 177

gebouw”. Dat vraagt nog de nodige evangelisatie. De noodzaak om op te ruimen, alsmede de meerwaarde van de corporaties op lokaal niveau wordt met name bij het Rijk nog onvoldoende beseft. Maar de crisis helpt: “Als er één moment is om te laten zien dat het moet is het nu”. Marco Kerstens sluit af: “Ik vind het een mooi einde. Het is een bondgenootschap van de hoop, maar ook wel met wat beren op de weg”. Perry Hoetjes (phoetjes@rooilijn) is hoofdredacteur van Rooilijn en werkt bij Stadgenoot. Andrew Switzer ([email protected]) is redacteur bij Rooilijn en werkt als promovendus bij de Universiteit van Amsterdam.

Literatuur Bertram, A. & J.K. Helderman (2008) ‘Wat gaan we doen met de woningcorporatie’, F.J.H. Don, Agenda voor de

woningmarkt. Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde 2008, KVS, Amsterdam, p. 125-143

I. Aanbieding Hierbij bieden wij het verslag van de Raad van Commissarissen (RvC) over het jaar 2010 aan. De jaarrekening is gecontroleerd door ABC Accountants en op 25 februari 2011 voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Deze is toegevoegd aan de overige gegevens bij de jaarrekening op pagina 13. De RvC stemt in met het voorstel van de RvB om van de winst over 2010 ad. € 15 miljoen een bedrag van € 3 miljoen als dividend uit te keren en € 12 miljoen toe te voegen aan het eigen vermogen van de vennootschap. Wij adviseren de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de jaarrekening aldus vast te stellen en decharge te verlenen aan de leden van de RvB. II. Positie van Jansen NV en belangrijke ontwikkelingen in 2010 Algemeen, doelstellingen en strategie De onderneming behoort tot de top vijf spelers in Europa binnen haar segment en heeft een onverminderd sterke marktpositie. In 2008 is een strategiewijziging in gang gezet om de resultaten van de onderneming minder conjunctuurgevoelig te maken. De RvB en de RvC hebben in 2010 een volledige dag besteed aan het bespreken van de strategie van de onderneming. Gezien de recente ontwikkelingen op de afzetmarkt is het herijken van de strategische uitgangspunten van belang. De besprekingen omvatten onder meer de presentaties van de RvB, een presentatie van een ingehuurde adviseur over de ontwikkelingen in de markt, een uitgebreide bespreking van het traject van de totstandkoming van de strategische herijking, een presentatie van de operationele veranderingen waaronder de personele gevolgen en een uitgebreide verhandeling over de communicatie, zowel intern als extern. De RvC heeft aanbevolen de strategie voor meerdere jaren vast te stellen, doch jaarlijks te beoordelen of er vanwege eventuele veranderingen, aanpassing van de strategische doelstellingen gewenst is. In vervolg op de vergadering over de strategie is door de RvC met de RvB besproken tussen welke bandbreedte de financiële randvoorwaarden zich moeten bewegen en op welke wijze de RvB het voldoen aan deze randvoorwaarden bewaakt en daarover aan de RvC rapporteert. Ter zake zijn eenduidige afspraken gemaakt. De RvC heeft zich hierbij laten bijstaan door een externe deskundige. Om op een onafhankelijke manier kennis te nemen van de gang van zaken bij de verschillende groepsonderdelen hecht de RvC er aan om op roulerende basis ieder jaar ongeveer 1/3e deel van de vestigingen van de onderneming buiten Nederland te bezoeken. Het afgelopen jaar hebben leden van de RvC de vestigingen bezocht in Duitsland, Portugal, Griekenland, Verenigd Koninkrijk, Zweden en Brazilië. Tijdens deze bedrijfsbezoeken is uitgebreid met de locale managementteams gesproken. De tijdens deze bezoeken opgedane informatie heeft de raad kunnen gebruiken bij de beoordeling van de wijze waarop de interne beheersing door de RvB wordt geïmplementeerd. Bijzondere ontwikkelingen Het afgelopen jaar hebben zich enkele bijzondere ontwikkelingen voorgedaan die speciale aandacht van de raad hebben gevraagd: de zorgelijke economische ontwikkelingen in Portugal en Griekenland zijn meerdere keren op de agenda gezet. Met de RvB is gesproken over de gevolgen hiervan voor de vestigingen van de onderneming in deze landen, de wijze waarop maatregelen zijn getroffen en de scenario’s die de RvB heeft opgesteld om tijdig te kunnen ingrijpen. Twee leden van de RvC hebben in dit kader de vestigingen in beide landen bezocht en gesproken met de locale directie en het middenkader. Op basis van deze activiteiten is de RvC van mening dat de RvB op een toereikende wijze maatregelen heeft getrofAlle gebruikte namen van personen en bedrijven zijn fictief evenals de beschreven omstandigheden. Eventuele gelijkenissen of overeenkomsten met de werkelijkheid berusten op toeval.

fen. Permanente alertheid blijft vanzelfsprekend geboden. Daarnaast heeft de raad zich uitgebreid laten informeren over de voortgang van de integratie van de in 2008 overgenomen onderneming Kohle in Duitsland. Aanleiding hiervoor waren signalen vanuit de organisatie dat er bij deze onderneming sprake was van een afwijkende cultuur en onwil om te integreren, in combinatie met de sterk achterblijvende resultaten van dit groepsonderdeel. Met de RvB is gesproken over de wijze waarop deze problemen worden aangepakt en de voortgang met betrekking tot de uitvoering van de verbeterplannen. Omdat er naar de mening van de raad onvoldoende voortgang werd geboekt, heeft de RvB op aandringen van de RvC in de tweede helft van het jaar aanvullende maatregelen genomen. Deze zijn verder toegelicht in het directieverslag; eind 2010 werden de eerste positieve effecten daarvan gerapporteerd. De onderneming stond in 2010 voor de moeilijke keuze om in enkele landen het personeelsbestand te laten krimpen, of om dit op peil te houden met het oog op het verwachte naderende marktherstel. De RvC heeft zich laten informeren over de wijze waarop de besluitvorming van de RvB is verlopen en heeft zijn goedkeuring gegeven aan het beleid om het personeelsbestand vooralsnog op peil te houden. De raad heeft geadviseerd vooraf duidelijke criteria vast te leggen en bij het overschrijden hiervan alsnog maatregelen te nemen. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen De raad heeft het onderwerp Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) in het verslagjaar tweemaal op de agenda geplaatst. Hierbij is uitvoerig stil gestaan bij de wijze waarop de diverse aspecten van MVO structureel zijn ingepast in de bedrijfsvoering en de manier waarop MVO verankerd is in alle geledingen van de organisatie. Hoewel er vele voorbeelden zijn te verzinnen die in het kader van MVO relevant zijn, eindigde de discussie met de vaststelling dat er door opleidingen en discussie meer aandacht moet komen voor MVO bij de medewerkers van de productie-eenheden. Tussen de verschillende locaties bestaan overigens aanzienlijke verschillen op dit gebied. Juist binnen de productielocaties bestaan vele ideeën die relatief eenvoudig in praktijk zijn te brengen. De RvC moedigt de discussie hieromtrent aan en heeft gesuggereerd een prijs beschikbaar te stellen voor de beste ideeën. Financiering Met een solvabiliteit van bijna 40% beschikt de vennootschap over een solide eigen vermogen. De verslechterde economische situatie leidde in het verslagjaar wel tot een groter vermogensbeslag door het werkkapitaal als gevolg van opgelopen debiteurenvorderingen. Op verzoek van de RvC is door de CFO een presentatie gehouden over de verwachte gevolgen van het geformuleerde beleid voor de financiële ratio’s en de afspraken in de bankconvenanten in de komende jaren. Op grond van de presentatie heeft de RvC vastgesteld dat met het huidige financiële beleid ruimschoots binnen de randvoorwaarden van de bankconvenanten wordt gekoerst. De RvC heeft gevraagd deze doorrekening eenmaal per halfjaar te actualiseren en in verkorte vorm te presenteren. Tax planning De RvC heeft de RvB gevraagd een presentatie te verzorgen over de actuele fiscale risico’s en het tax control framework van de vennootschap. Hierbij is gebruik gemaakt van de expertise van de externe belastingadviseur. De algemene conclusie is dat het fiscale risicoprofiel laag is; er is sprake van een conservatief fiscaal beleid in de groep. De raad heeft ingestemd met het fiscale beleid van de vennootschap.

-2-

Naleving weten regelgeving De nationale en internationale weten regelgeving met betrekking tot de onderneming strekt zich uit over vele deelgebieden als milieu, veiligheid, arbo, export- en importregels, etc. De RvC heeft met de RvB gesproken over de wijze waarop de naleving van de belangrijkste weten regelgeving wordt gewaarborgd. Met de RvB is besproken dat leemtes in het borgingssysteem en belangrijke schendingen in het periodiek overleg aan de RvC worden gerapporteerd. De RvC heeft zich door de RvB laten voorlichten over de omvang en aard van de diverse regelgeving en de wijze waarop de naleving intern wordt bewaakt. Daarbij zijn de raad geen onvolkomenheden gebleken. III. Corporate Governance-structuur De RvB en RvC voelen zich gezamenlijk verantwoordelijk voor de naleving van de Nederlandse Corporate Governance Code. Hierbij is afgesproken dat de RvB primair verantwoordelijk is voor de naleving van de best practice bepalingen uit de Code. De RvC houdt toezicht op het voldoen aan deze bepalingen. Eenmaal per jaar wordt de naleving van de best practice bepalingen besproken met de RvB. De Corporate Governance-verklaring is opgenomen op pagina 21 van het jaarverslag. De RvC stemt in met het gestelde in deze verklaring. De naleving van de Code is beschreven op pagina 23 van het jaarverslag. De onderneming geeft uitvoering aan alle best practice bepalingen, uitgezonderd bepaling II 2.8: met betrekking tot bestuurslid mevrouw T. P is in het verleden een contractuele vergoeding bij ontslag van 1,5 jaarsalaris overeengekomen. Gezien de aanstaande pensionering van mevrouw P in maart 2012 heeft de RvC besloten niet meer aan te dringen op aanpassing van deze clausule. In het verslagjaar hebben geen relevante wijzigingen plaatsgevonden in de corporate governance-structuur en de naleving van de Code. IV. Samenstelling RvC Samenstelling RvC in verslagjaar De huidige samenstelling van de RvC met personalia, hoofd- en nevenfuncties: Drs. A. A, voorzitter (1941, Nederlandse Nationaliteit) Commissaris sinds: 2000 Huidige zittingstermijn: 2008-2012 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Prof dr. B. B, vice voorzitter (1945, Belgische nationaliteit) Commissaris sinds: 2005 Huidige zittingstermijn: 2009-2013 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Ir. C. D (1948, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2007 Huidige zittingstermijn: 2007-2011 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: -3-

Mrs. D. M (1950, Britse nationaliteit) Commissaris sinds: 2004 Huidige zittingstermijn: 2008-2012 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: E.F. de G (1948, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2003 Huidige zittingstermijn: 2007-2011 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Mevr. K. K (1952, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2009 Huidige zittingstermijn: 2009-2013 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Mme L. M (1951, Franse nationaliteit) Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Overeenkomstig het rooster van aftreden, treden tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 16 juni 2011 de heer ir. C. D en de heer E.F. de G af. Beiden zijn niet herkiesbaar. De RvC zal voor deze twee vacatures in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 16 juni 2011 twee voordrachten voor benoeming tot commissaris doen. De eerste voordracht voor benoeming betreft mevrouw J. van N. Deze voordracht is overgenomen van de OR die ter zake gebruik heeft gemaakt van het hem krachtens de wet toekomende aanbevelingsrecht. Verder zal de RvC de heer P. van R voordragen voor benoeming tot commissaris. De persoonlijke gegevens van deze kandidaten worden aan de oproeping voor de algemene vergadering toegevoegd. Benoeming en selectie De leden van de RvC worden benoemd voor een termijn van vier jaar en kunnen daarna worden herbenoemd. Zij kunnen maximaal 12 jaar aanblijven vanaf de datum van hun eerste benoeming. Kandidaten die worden voorgedragen voor benoeming of herbenoeming dienen te voldoen aan de criteria zoals weergegeven in de opgestelde profielschets.

-4-

V. Vergaderingen en overige bijeenkomsten De frequentie van de vergaderingen en werkwijze van de raad is vastgelegd in het Reglement RvC op de website van de vennootschap. VI. Commissies Hierna zijn de activiteiten van de door de RvC ingestelde commissies beschreven. Beoordelings- en benoemingscommissie Deze selecteert kandidaten voor benoeming tot lid van de RvB of de RvC. Tevens beoordeelt deze commissie het functioneren van individuele commissarissen en bestuurders. De commissie bestaat uit de heer A. A, voorzitter, Mevr. K. K en Mme L. M. Beoordeling van de Raad van Bestuur De omvang en samenstelling van de RvB is in 2010 beoordeeld door de beoordelings- en benoemingscommissie. Hierbij is gebruik gemaakt van een management-appraisal van een extern adviesbureau. De RvC is van mening dat omvang en samenstelling van het bestuur thans geen wijziging behoeft. Indien de expansieplannen zoals geformuleerd in het meerjarenplan worden geëffectueerd, is de RvC van mening dat binnen afzienbare tijd, dat wil zeggen tweede helft 2011, een bestuurslid specifiek belast met buitenlandse activiteiten dient te worden aangesteld. De beoordelings- en benoemingscommissie zal tijdig met de voorbereidingen hiervan aanvangen. De selectiecriteria en benoemingsprocedure voor de leden van de RvB zijn in 2010 op enkele onderdelen aangescherpt. De beoordelings- en benoemingscommissie heeft in het verslagjaar het beleid van de RvB met betrekking tot het selecteren en benoemen van hoger management beoordeeld. Hierbij heeft de commissie geconstateerd dat het huidige beleid in de praktijk leidt tot te vaak automatisch doorgroeien naar hogere functies op basis van ervaring en anciënniteit. De RvC vindt dit ongewenst en heeft de RvB gevraagd het beleid op dit punt aan te passen. Hiermee is eind 2010 een aanvang gemaakt; afronding is gepland eind medio 2011. Zelfevaluatie RvC Het functioneren van de RvC als geheel is in 2010 geëvalueerd door een externe partij. Deze heeft naast het functioneren van de raad als geheel ook de werkmethoden, procedures en het functioneren van de commissies (auditcommissie, remuneratiecommissie, beoordelings- en benoemingscommissie) en van iedere commissaris individueel beoordeeld. De beoordelings- en benoemingscommissie heeft daarnaast met alle individuele leden evaluatiegesprekken gevoerd. De evaluatiegesprekken van de leden van de beoordelings- en benoemingscommissie zijn door de voorzitter gevoerd. In de evaluatie is vastgesteld dat de leden van de auditcommissie behoefte hebben aan extra opleiding op het gebied van actuele ontwikkelingen in de financiële verslaggeving en belastingwetgeving. Met behulp van een hierin gespecialiseerd trainingsbureau is in deze behoefte inmiddels voorzien. De evaluatie met betrekking tot het functioneren van de individuele leden van de raad heeft geleid tot het besluit van de heer Mr. H om zijn zetel per september 2010 beschikbaar te stellen. De heer H is sinds 2008 als commissaris aan de vennootschap verbonden geweest.

-5-

Remuneratiecommissie Deze adviseert de RvC over de honorering van de leden van de RvB, maakt het remuneratierapport op als bedoeld in best practice bepaling II.2.9 van de Code en houdt toezicht op het beloningsbeleid van de vennootschap. De commissie bestaat uit de heer B. B, voorzitter, en de heren E.F. de G en C. D. Het hoofd HR Management van de vennootschap is secretaris van deze commissie. De vaststelling van de honorering inclusief de korte- en langetermijnbonus behoort tot de competentie van de gehele RvC. Beloningsbeleid Voor het actualiseren van het beloningsbeleid van de RvB heeft de remuneratiecommissie in april 2010 een voorstel gedaan. De voorgestelde wijzigingen in het beloningsbeleid hadden betrekking op de prestatiecriteria voor het variabele deel van de beloning van de bestuurders. De RvC is van mening dat de vorige criteria te veel nadruk legden op kortetermijnprestaties terwijl de nadruk juist meer op de prestaties op de lange termijn zou moeten liggen, in lijn met de geformuleerde strategische doelstellingen. In de vergadering van mei 2010 is hier met de RvB over gesproken. Er is als oplossing gekozen om een gefaseerde aanpassing van het beloningsmodel door te voeren waarbij binnen 2 jaar de nadruk wordt verschoven naar langetermijnprestaties. Daarnaast heeft de remuneratiecommissie voorgesteld om de contractuele ontslagvergoedingen van de bestuurders te versoberen. De RvB heeft ingestemd met een geleidelijke afbouw van de ontslagvergoedingen tot 60% van de huidige afspraken, te realiseren in 3 jaar. De door de bestuurders te behalen maximale langetermijnbonussen liggen ongeveer 10% boven de oude kortetermijnbonussen. Hier staat tegenover dat de criteria lastiger te behalen zijn. Indien bestuurders hun maximale langetermijnbonus halen, is de verhouding tussen vaste en variabele beloning ongeveer 65%-35%. De RvC is van mening dat met het nieuwe beloningsbeleid de belangen van de vennootschap op lange termijn worden bevorderd en dat deze een stimulans vormen om de strategische doelstellingen te realiseren. De vier hoofdlijnen van het remuneratierapport betreffen: 1. Het beloningsbeleid; 2. Een beschrijving van de uitvoering van het beloningsbeleid in 2010, inclusief een vergelijking met het jaar 2009; 3. Overzicht van de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen; 4. Vooruitblik naar 2011 en verder. Het remuneratierapport is integraal op de website van de vennootschap opgenomen. Auditcommissie De auditcommissie is ingesteld om de raad bij te staan in zijn controlerende taak en toezichthoudende rol. De auditcommissie selecteert en begeleidt de interne en externe accountants. Daarnaast heeft de commissie een toezichthoudende taak inzake de integriteit van de interne en externe financiële rapportages van de vennootschap, inzake risicobeheer en informatietechnologie. Het reglement van de commissie voldoet aan de vereisten die de Code daaraan stelt. De commissie bestaat uit Mrs. D. M (voorzitter) en de heren E.F. de G en C. D. Risico’s en interne risicobeheersingssystemen De raad heeft in 2010 tweemaal met de RvB vergaderd over de risico’s verbonden aan de strategie en de aard van de onderneming en de wijze waarop de RvB de opzet en werking van de interne risicobeheersingssystemen bewaakt. Bij één van deze vergaderingen was de externe accountant aanwezig waarbij ook een brainstormsessie heeft plaatsgevonden omtrent de mogelijke ondernemingsrisico’s. Hierbij is beoor-6-

deeld hoe groot de kans is dat bepaalde risico’s zich zullen voordoen en wat de gevolgen daarvan zullen zijn. De uitkomsten zijn in een diagram gepresenteerd waarbij door de RvB voor de risico’s met een relatief hoge kans en grote gevolgen een actieplan tot reductie is opgesteld. De operationele en strategische risico’s met betrekking tot de onderneming zijn op pagina 8 van het jaarverslag van de RvB beschreven. De belangrijkste risico’s hebben betrekking op de technologische ontwikkelingen in de branche, in het bijzonder de automatisering van de bedrijfsprocessen, en de mate waarin de onderneming in staat is hierop tijdig in te spelen. Met betrekking tot de opzet en werking van de interne risicobeheersingssystemen heeft de RvC in het bijzijn van de RvB de aanbevelingen van de externe accountant besproken. Deze aanbevelingen hebben met name betrekking op het beter beheersen van debiteurenrisico’s van afnemers in politiek instabiele landen, en de beveiliging van de automatiseringsomgeving op het hoofdkantoor. De RvC heeft het plan van aanpak van de RvB om de voorgestelde verbeteringen door te voeren beoordeeld. Op verzoek van de RvC zal het bestuur tweemaal per jaar over de voortgang rapporteren. Informatie en communicatietechnologie De in 2009 gestarte ontwikkeling van een webbased planning voor serviceafspraken met klanten en bestelling van onderdelen is begin 2010 ‘live’ gegaan en na een korte periode van kinderziektes een succes gebleken. De RvC heeft de manager ICT gevraagd een toelichting te geven over de wijze waarop de beveiliging en integriteit van de geautomatiseerde omgeving, inclusief webapplicaties, wordt gewaarborgd. Naar aanleiding hiervan is aan de externe accountant gevraagd de hackbestendigheid van de webomgeving te testen. De uitkomsten hiervan gaven aanleiding tot extra beveiligingsmaatregelen. Financiële verslaggeving De RvC heeft de managers van de afdelingen Finance en Control uitgenodigd een toelichting te geven op de processen voor de totstandkoming van de verslaggeving. De RvB heeft de RvC geïnformeerd op welke wijze zij de kwaliteit van de financiële verslaggeving bewaakt. Op basis van deze presentaties en de rapportage van de externe accountant is de RvC van mening dat de RvB op toereikende wijze invulling geeft aan zijn verantwoordelijkheid ten aanzien van de kwaliteit van de financiële informatievoorziening. In de rapportage van de externe accountant met betrekking tot 2009 werd gemeld dat de documentatie van het consolidatieproces verbetering behoeft. Dit jaar heeft de accountant tot genoegen van de raad geconstateerd dat sprake is geweest van een adequate opvolging op dit punt. Met de accountant heeft voorts overleg plaatsgevonden over de mogelijke consequenties van een verwachte aanpassing van de internationale verslaggevingstandaarden (IFRS) met betrekking tot leasing. Deze voorstellen kunnen vanwege het grote aantal operationele leasecontracten bij Jansen NV tot gevolg hebben dat een aanzienlijke balansverlenging zal ontstaan doordat deze contracten niet langer off balance kunnen worden gehouden. Aangezien er nog sprake is van een eerste ontwerp ter discussie is het nog niet opportuun om direct tot actie over te gaan, maar afgesproken is dat de RvB de ontwikkelingen dienaangaande nauwlettend zal volgen. Overleg met de externe accountant Voorafgaand aan de accountantscontrole is met de externe accountant de controleaanpak voor 2010 besproken. Met de accountant is gesproken over de bij de opstelling en controle van de jaarrekening in acht te nemen materialiteit en boven welke grens de bevindingen van de accountant aan de RvC zullen worden gerapporteerd. De RvC heeft de accountant gevraagd in de controle extra aandacht te schenken aan de implementatie van het nieuwe ERP-pakket bij de buitenlandse vestigingen, de algehele interne beheersing bij de in 2008 overgenomen onderneming Kohle in Duitsland en voorts aan de consisten-7-

tie bij het bepalen van voorzieningen binnen de groep. De raad heeft met de RvB en de accountant de jaarrekening, het jaarverslag, de management letter en het risicomanagementbeleid besproken. Hierbij is door de accountant afzonderlijk gerapporteerd omtrent de door de RvC geformuleerde specifieke aandachtsgebieden. Naar aanleiding van de externe controle zijn door de RvB bij enkele locaties verscherpte maatregelen ingevoerd met betrekking tot voorraad- en debiteurenbeheer. Buiten aanwezigheid van de RvB is met de accountant gesproken over de wijze waarop door de RvB met aanbevelingen wordt omgegaan en over de ‘tone at the top’ binnen de onderneming, zowel op het hoofdkantoor als bij de buitenlandse vestigingen. Hierbij kwamen geen aspecten naar voren die aanleiding zouden kunnen geven tot nadere acties op dit gebied. De onafhankelijkheid van de accountant is in 2010 door de RvC beoordeeld. Daarbij is geconcludeerd dat, mede gezien de zeer beperkte omvang van de non-audit diensten, er geen sprake is van bedreigingen van de onafhankelijkheid. Specifieke toestemming (pre-approval) is verleend voor het uitvoeren van een system audit op de nieuwe automatiseringsomgeving voor de webshop. De RvC is van mening dat de externe accountant de raad alle relevante informatie heeft verstrekt om zijn toezichthoudende taak te kunnen uitoefenen. De accountant heeft geen onregelmatigheden in de verslaggeving gerapporteerd. De benoeming van de huidige accountant liep tot en met het boekjaar 2010. In het najaar van 2010 heeft de auditcommissie criteria opgesteld voor de keuze van de accountant voor de periode 2011 tot en met 2013. Deze criteria hadden betrekking op kwaliteit, prijs, partnerbetrokkenheid, branchekennis en proactiviteit. Daarna is een selectie gemaakt van vier accountantskantoren die zijn uitgenodigd een voorstel te doen. De auditcommissie heeft op basis hiervan een keuzeadvies opgesteld. Gehoord de mening van de RvB heeft de RvC besloten om XYZ Accountants als accountant voor te dragen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor de controle van de jaarrekeningen 2011 tot en met 2013. VII. Verhouding tot de aandeelhouders De RvC heeft in 2010 tweemaal met de RvB gesproken over de wijze waarop zij rekening houden met de belangen van de aandeelhouders. Daarbij is met name aan de orde geweest hoe de RvB heeft gereageerd op de onderwerpen die door aandeelhouders tijdens de vorige Algemene Vergadering van Aandeelhouders naar voren zijn gebracht. De voorzitter van de RvC heeft in 2010 eenmaal met vertegenwoordigers van institutionele beleggers gesproken over de langetermijndoelstellingen van de aandeelhouders en hun visie op de wijze waarop de RvB met hun aandeelhoudersbelangen rekening houdt. In deze gesprekken is ook de beloningsstructuur van de RvB besproken met de aandeelhouders. De RvB is er in geslaagd het vertrouwen van deze aandeelhouders te bevestigen. Dit blijkt ook onder meer uit het feit dat aandeelhouders geen gebruik hebben gemaakt van hun agenderingsrecht. Op basis van voorgaande is de RvC van mening dat er door de vennootschap op een constructieve en zorgvuldige wijze is gehandeld met de aandeelhoudersbelangen. VIII. Personeel en contacten met ondernemingsraad De RvB voert eenmaal per kwartaal overleg met de OR. De RvC heeft kennis genomen van de notulen van deze vergaderingen. Om zelfstandig kennis te nemen van de verhouding tussen de vennootschap en haar personeel, hebben twee leden van de RvC in augustus 2010 gesprekken gevoerd met medewerkers uit verschillende geledingen van de onderneming, inclusief twee leden van de OR. De uitkomst hiervan was overwegend positief, aandachtspunten zijn door de RvC met de RvB besproken in de vergadering van september 2010. Dezelfde twee leden van de RvC hebben ook een overlegvergadering tussen bestuur en OR bijgewoond. Hierin is gesproken over de resultaatontwikkeling van de groep aan de hand van de -8-

jaarrekening 2009 en de halfjaarcijfers 2010, de integratie van Kohle Duitsland, de strategie van de onderneming en MVO. Er hebben zich geen bijzonderheden voorgedaan bij de behandeling van advies- en instemmingsrechten van de OR. De RvC ervaart de bijeenkomsten met de OR als constructief. Zoals in Hoofdstuk IV reeds gemeld, heeft de OR gebruik gemaakt van zijn recht om een kandidaat aan te bevelen voor benoeming tot commissaris. De raad heeft deze aanbeveling overgenomen en zal de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorstellen de betreffende persoon te benoemen. Op verzoek van de RvC heeft een presentatie plaatsgevonden over de diversiteit binnen de onderneming. Er zijn relatief veel mannen werkzaam in het midden- en hoger kader van de organisatie. De RvC heeft de RvB gevraagd te onderzoeken op welke wijze het aandeel vrouwen in de hogere functies kan worden verhoogd. De uitkomsten hiervan zullen in de loop van 2011 worden gepresenteerd en tevens worden besproken met de OR. IX. Bijzondere aangelegenheden Specifieke goedkeuringsbesluiten Hoewel, zoals in Hoofdstuk II van dit verslag aangegeven, enkele zorgelijke ontwikkelingen aan de orde zijn geweest (onder andere in verband met de gevolgen van de economische ontwikkelingen in Griekenland en Portugal) hebben deze in het verslagjaar niet geleid tot ingrijpende reorganisatiemaatregelen waarvoor de RvC krachtens artikel 164 van Boek 2 BW specifiek goedkeuring moet verlenen. Ook van andere voorgenomen besluiten van de RvB als bedoeld in dat artikel is geen sprake geweest. Zoals eveneens in Hoofdstuk II aan de orde geweest, hebben de operationele en financiële doelstellingen van de vennootschap de goedkeuring van de RvC en heeft de raad ook de strategie en de daarbij te vervullen randvoorwaarden goedgekeurd. Tevens heeft de raad zijn goedkeuring gehecht aan het beleid van de RvB inzake het maatschappelijk verantwoord ondernemen en de bijzondere aspecten die daarbij spelen. Verder hebben zich geen bijzondere aangelegenheden voorgedaan, waarvoor krachtens de wet, de statuten of de Code de goedkeuring van de RvC is voorgeschreven. Tegenstrijdige belangen Er hebben zich in 2010 geen transacties voorgedaan waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders, commissarissen, aandeelhouders en/of externe accountant speelden of spelen die van materiële betekenis zijn voor de vennootschap en/of de betreffende bestuurders, commissarissenaandeelhouders en/of externe accountant. Amsterdam, 15 april 2011 Raad van Commissarissen Drs. A. A, voorzitter Prof dr. B. B, vice voorzitter Ir. C. D Mrs. D. M E.F. de G Mevr. K. K Mme L. M -9-

INHOUDSOPGAVE. Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht

Recommend Documents