Inhoudsopgave Voorwoord... 1

JAAR VERSLAG

Volkshuisvestingsverslag 2014

I NHOUDSOPGAVE A. Volkshuisvestingsverslag 2014 Inhoudsopgave ................................................................................................................................................ 1

Voorwoord ...................................................................................................................................................... 1

1. 1.1. 1.2. 1.3.

Verslag Bestuurder ............................................................................................................................. 3 Ontwikkelingen in de sector ............................................................................................................... 3 Ontwikkelingen bij De Voorzorg ....................................................................................................... 17 Behaalde resultaten .......................................................................................................................... 19

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Verslag Raad van Commissarissen .................................................................................................... 21 Samenstelling Raad van Commissarissen ......................................................................................... 21 Samenstelling bestuur ...................................................................................................................... 23 Activiteiten Raad van Commissarissen ............................................................................................. 24 De jaarrekening en het volkshuisvestingverslag ............................................................................... 30

3. 3.1. 3.2.

Governanceverslag ........................................................................................................................... 31 Verslag klachtencommissie............................................................................................................... 31 Governancevisie Woningstichting De Voorzorg ............................................................................... 31

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.

Organisatie ........................................................................................................................................ 51 Personeelsformatie en –mutatie ...................................................................................................... 51 Training & scholing ........................................................................................................................... 52 Leeftijdsoverzicht & Diensttijd.......................................................................................................... 52 Ziekteverzuim ................................................................................................................................... 53 Arbeidsomstandigheden (ARBO) ...................................................................................................... 53 Ondernemingsraad ........................................................................................................................... 54 Organogram ultimo 2014 ................................................................................................................. 55 Organisatieontwikkeling ................................................................................................................... 56

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Werkgebied....................................................................................................................................... 57 Inleiding ............................................................................................................................................ 57 Regio Parkstad Limburg .................................................................................................................... 57 Prestatieafspraken met de gemeenten ............................................................................................ 58 Wijkbeschrijvingen............................................................................................................................ 58

Inhoudsopgave

Volkshuisvestingsverslag 2014 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6.

Beleid en doelstellingen.................................................................................................................... 73 Inleiding ............................................................................................................................................ 73 Leefbaarheid ..................................................................................................................................... 73 Onze huurders als voornaamste belanghebbenden ......................................................................... 74 Investeren in kwaliteit van bezit ....................................................................................................... 74 Aandacht voor specifieke doelgroepen ............................................................................................ 75 Doelmatige en financieel gezonde organisatie................................................................................. 76

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. 7.8.

Kwaliteit en omvang bezit ................................................................................................................ 79 Beleid ................................................................................................................................................ 79 Nieuwbouw ....................................................................................................................................... 81 Aankoop ............................................................................................................................................ 81 Verkoop ............................................................................................................................................ 81 Sloop ................................................................................................................................................. 83 Woningaanpassing ............................................................................................................................ 83 Zelf aangebrachte voorzieningen beleid (ZAV-beleid)...................................................................... 84 Projecten........................................................................................................................................... 85

8. 8.1. 8.1.1. 8.1.2. 8.1.3. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8.

Verhuur ............................................................................................................................................. 95 Huurbeleid ........................................................................................................................................ 95 Jaarlijkse huuraanpassing ................................................................................................................. 95 Huurbezwaarschriften ...................................................................................................................... 96 Beperkte huurharmonisatie.............................................................................................................. 96 Huurtoeslag....................................................................................................................................... 96 Huurachterstand ............................................................................................................................... 96 Woonruimteverdeling ...................................................................................................................... 97 Reacties op woningen ....................................................................................................................... 99 Verhuizingen en verhuringen ......................................................................................................... 100 Urgentieregeling ............................................................................................................................. 101 Housing loket .................................................................................................................................. 101

9. 9.1. 9.2. 9.3. 9.4. 9.5. 9.6.

Leefbaarheid ................................................................................................................................... 103 Beleid .............................................................................................................................................. 103 Sociale maatregelen en voorzieningen ........................................................................................... 103 Omgang met overlast ..................................................................................................................... 107 Woonfraude .................................................................................................................................... 107 Lokale activiteiten ........................................................................................................................... 108 Investeringen in leefbaarheid ......................................................................................................... 110

10. 10.1. 10.2.

Onze stakeholders .......................................................................................................................... 119 Beleid .............................................................................................................................................. 119 Samenwerking zorginstanties ......................................................................................................... 120

Inhoudsopgave

Volkshuisvestingsverslag 2014 10.3. 10.4.

Bijzondere doelgroepen.................................................................................................................. 121 Bewonersparticipatie en communicatie ......................................................................................... 123

11. 11.1. 11.1. 11.2. 11.3. 11.4.

Financieel overzicht ........................................................................................................................ 133 Algemeen ........................................................................................................................................ 133 Resultaat ......................................................................................................................................... 134 Vermogenspositie ........................................................................................................................... 136 Meerjarenperspectief ..................................................................................................................... 137 Treasury .......................................................................................................................................... 139

12

Verklaring bestuur .......................................................................................................................... 145

Colofon ........................................................................................................................................................ 146 B. Jaarrekening 2014 Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening 2014 Kasstroomoverzicht C. Overige gegevens Accountantsverklaring 2014 - BDO Audit & Assurance B.V. D. Bijlagen Kengetallen

Inhoudsopgave


Inhoudsopgave


V OORWOORD In 2014 hebben zich veel ontwikkelingen voorgedaan in de corporatiesector en lijkt het beeld dat de buitenwereld heeft steeds negatiever te worden. De Parlementaire Enquêtecommissie heeft haar onderzoek uitgevoerd en resultaten gepubliceerd. De Parlementaire Enquêtecommissie stelde vast dat veel woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Dat is ook wat De Voorzorg elke dag doet: ervoor zorgen dat de huurders prettig en leefbaar kunnen wonen in een inspirerende en gebalanceerde woonomgeving. De Minister heeft de aanbevelingen volgend uit het eindrapport van de Enquêtecommissie voor een deel verwerkt in de herziening van de Woningwet. Belangrijke aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie omvatten onder meer de vraag naar sterker intern toezicht, het beperken van commerciële activiteiten en investeringen in leefbaarheid, het versterken van de positie van huurders, het vergroten van transparantie en controleerbaarheid en het hard aanpakken van fraude en zelfverrijking. De aanpassing van de Wet Normering Topinkomens (WNT), die per 1 januari 2013 van kracht is geworden, sluit daar bij aan. De bezoldiging van topfunctionarissen bij woningcorporaties is verder gemaximeerd door de ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. Deze regeling zal ook in 2015 van toepassing zijn, waarna een verdere maximering en staffeling zal plaatsvinden. De veranderende weten regelgeving is van grote invloed op het beleid en de investeringsmogelijkheden van onze woningstichting. Als gevolg van de afspraken die volgen uit het Woonakkoord over onder meer de verhuurdersheffing heeft De Voorzorg zich genoodzaakt gezien om de ‘sociale’ maximale huurverhoging van 4 procent aan haar huurders op te leggen. De Voorzorg is dankbaar voor het vertrouwen dat huurders en belanghebbenden, ondanks al deze veranderingen in het speelveld van onze woningstichting, ook het afgelopen jaar in onze woningstichting hebben gesteld. De woningstichting is trots op de resultaten die het afgelopen jaar zijn behaald, zeker in het licht van de context waarin de woningstichting zich moet zien te handhaven. Ondanks alle politieke, economische en demografische ontwikkelingen en problematieken is sprake van een financieel gezonde organisatie (nu en in de toekomst) en zijn wij nog steeds bereid en in staat om de kwaliteit van ons woningbezit te verbeteren. De Voorzorg werkt doelmatig aan het realiseren van haar opgaven en doelstellingen en wil dicht op haar huurders zitten. De Voorzorg hanteert daarbij een kritische blik op investeringen: zijn deze werkelijk noodzakelijk en zijn deze verantwoord? De Voorzorg heeft eerder haar projectenportefeuille tegen het licht heeft gehouden en beoordeeld. Het uitgangspunt bij deze beoordeling betreft het leveren van kwaliteit in de vorm van voldoende ruimte en voorzieningen binnen de financiële mogelijkheden. Dit heeft tot enkele aanpassingen geleid, waaronder het verleggen van de focus op (het verbeteren van) het bestaande bezit. De Voorzorg heeft in het afgelopen jaar aan verschillende projecten gewerkt. Dit betreft onder meer ontwikkeling van het nieuwbouwproject Aldenhofpark, waar 24 appartementen worden gerealiseerd. Ook heeft De Voorzorg gewerkt aan revitalisering van het flatgebouw de Weijenberg door middel van

Voorwoord

Pagina 1 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 balkonuitbreiding en de herinrichting van het binnenterrein Dr. M.L. Kinglaan / Buttingstraat / Terveurdtweg. Het werkgebied van de woningstichting betreft een krimpregio. Hoewel de verwachte krimp nu minder groot wordt ingeschat dan eerder werd berekend, heeft dit wel consequenties voor het beleid van De Voorzorg. Als gevolg van de verwachte bevolkingskrimp in de regio Parkstad tot en met 2020, ligt voor de corporaties in de regio een aanzienlijke sloopopgave. De gezamenlijke corporaties in de regio Parkstad hebben met elkaar gedeeld hoe elke corporatie naar redelijkheid kan bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgave. In 2013 heeft dit geleid tot meer transparantie met betrekking tot het strategisch voorraadbeleid van de corporaties in de regio, waardoor onderlinge afstemming van plannen werd vergemakkelijkt. Deze plannen vormden een basis voor de regionale (prestatie)afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties, die eind 2014 zijn vastgesteld. De Voorzorg hanteert ten aanzien van de opgave een voorzichtigheidsprincipe, maar gaat er vooralsnog van uit zelfstandig het hoofd te kunnen bieden aan haar deel van deze opgave. In het jaarverslag dat voor u ligt, geeft De Voorzorg u een beeld van onze corporatie, de wijze waarop met de (maatschappelijke) veranderingen wordt omgegaan en de gerealiseerde resultaten in het afgelopen jaar. In eerdere jaarverslagen is nadruk gelegd op de interne beheersing van de organisatie en de verantwoording van het toezicht. Dat blijft ook in het licht van de actuele ontwikkelingen van belang.

Jos Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Pagina 2 van 146

Voorwoord


1. V ERSLAG B ESTUURDER Dit hoofdstuk geeft op hoofdlijnen een aantal belangrijke ontwikkelingen bij De Voorzorg weer. Het hoofdstuk is opgebouwd uit de paragrafen ontwikkelingen in de sector en ontwikkelingen bij De Voorzorg. Tot slot worden kort de resultaten over het afgelopen jaar toegelicht.

1.1. O NTWIKKELINGEN IN

DE SECTOR

1.1.1. P ARLEMENTAIRE E NQUÊTECOMMISSIE De afgelopen jaren waren er verschillende incidenten bij collega-corporaties. variërend van fraude tot verkeerde investeringen en financieel wanbeheer. Om die reden heeft het parlement in 2012 besloten tot een grondig onderzoek naar het corporatiestelsel. Ook de rol van de politiek, toezichthouders en gemeenten is daarbij onderzocht. De enquête moest leiden tot aanpassingen van het corporatiestelsel, zodat huurinkomsten gegarandeerd goed besteed worden en woningcorporaties aantoonbaar sober en doelmatig investeren in goede woningen. De openbare verhoren hebben plaatsgevonden in mei en juni 2014. De enquêtecommissie heeft op 30 oktober 2014 haar eindrapport aangeboden aan de Voorzitter van de Tweede Kamer. De commissie is in haar rapport zeer kritisch over de rol van de corporatiebestuurders, over het falen van het toezicht en over de rol van de politiek. In haar eindrapport ‘Ver van huis’ stelde de enquêtecommissie een samenhangend pakket van 18 maatregelen voor. Deze aanbevelingen of maatregelen hebben betrekking op een viertal thema’s: Gedrag verbeteren: cultuur veranderen door strengere gedragsregels en hardere aanpak van fraude; Geld beteugelen: risico’s eerlijker verdelen door onder meer het borgingsstelsel te reorganiseren; Grenzen stellen: terug naar de kerntaak. Corporaties moeten primair sociale huurwoningen bouwen en verhuren. Inperking van commerciële nevenactiviteiten en leefbaarheidsinvesteringen; Governance versterken: tegenkrachten beter organiseren. Voorstellen houden onder andere in: het instellen van een onafhankelijke Woonautoriteit, verplichte prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties en meer zeggenschap voor huurders. Visie van De Voorzorg op de uitkomsten van de Parlementaire Enquête De Voorzorg vindt het zeer spijtig dat de buitenwereld op basis van verschillende incidenten een steeds negatiever beeld van de corporatiesector heeft gekregen en herkent zichzelf niet in dat beeld. De Voorzorg staat voor goed wonen in een prettige leefomgeving. We bouwen en verhuren kwalitatief goede woningen tegen een betaalbare prijs. Dit realiseren wij met een efficiënte en kostenbewuste organisatie. Onze projecten trachten wij tegen zo laag mogelijke kosten te realiseren door stevig te onderhandelen. Onze woningstichting is trots op de resultaten die zodoende zijn bereikt met een relatief beperkte formatie. Als woningstichting staat De Voorzorg middenin de samenleving en dicht bij haar huurders. De Voorzorg weet wat er speelt in de wijken en buurten, waarin wij bezit hebben. Wij kennen onze huurders en weten ook wat hun zorgen en problemen zijn. Indien er sprake is van overlast, pakken onze medewerkers in de

Verslag Bestuurder

Pagina 3 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 wijk dit aan om te voorkomen dat incidenten escaleren. Goede samenwerking met andere maatschappelijke partners is daarbij van groot belang. 1.1.2. H ERZIENING W ONINGWET Bij de herziening van de Woningwet stuurde Minister Blok van Wonen en Rijksdienst medio 2014 een wetsvoorstel (novelle) aan de Tweede Kamer, waarin hij aanpassingen voorstelde ten aanzien van: concentratie op kerntaken en de financiering van activiteiten; versterking van de positie van gemeenten richting toegelaten instellingen en ten aanzien van de regionale schaal; de vormgeving van het toezicht op toegelaten instellingen. De uitkomsten van het rapport van de Parlementaire Enquêtecommissie hebben geleid tot aanvullingen danwel aanpassingen van de novelle op de herziene Woningwet. De Tweede Kamer heeft in december 2014 ingestemd met de vernieuwing van de Woningwet, de Eerste Kamer behandelt de wet in 2015. De volgende sub-paragrafen gaan in op een aantal voor De Voorzorg belangrijke elementen uit de voorgestelde herziening van de Woningwet. Concentratie op kerntaken: scheiding DAEB en niet-DAEB activiteiten De Minister heeft besloten dat het maatschappelijk bestemde vermogen van corporaties zoveel mogelijk ingezet dient te worden voor de kerntaken en dat dit vermogen voor de kerntaken behouden moet blijven. Een eerste stap hierbij is zorgen voor heldere, gescheiden bedrijfsdoelen voor maatschappelijke en marktgeoriënteerde activiteiten. Dit betekent dat DAEB activiteiten beoordeeld worden naar maatschappelijke normen en nog steeds met geborgde financiering kunnen plaatsvinden, terwijl voor niet-DAEB werkzaamheden marktconforme maatstaven gelden en ongeborgde financiering de norm wordt. Een ander punt is dat de waardering van onroerende zaken verplicht wordt gesteld op marktwaarde. Corporaties worden verplicht een scheiding aan te brengen in hun DAEB en niet-DAEB activiteiten. De scheiding beoogt te bereiken dat niet-DAEB activiteiten zonder staatsteun kunnen worden uitgevoerd onder marktconforme condities. Dit kan de vorm krijgen van een administratieve scheiding of een juridische splitsing. Bij administratieve scheiding mogen corporaties geen nieuwe niet-DAEB activiteiten opstarten als er geen directe relatie is met DAEB activiteiten. De Voorzorg heeft de DAEB en niet-DAEB activiteiten reeds administratief van elkaar gescheiden en houdt rekening met deze regelgeving in haar planvorming. Versterking van de rol van de gemeente De novelle voorziet in een versterking van de rol van de gemeente. De gemeente dient in de woonvisie aan te geven welke niet-DAEB activiteiten noodzakelijk worden geacht. Indien commerciële partijen niet in staat of bereid zijn deze uit te voeren, mogen corporaties dit doen. De Voorzorg is terughoudend op dit gebied. De Voorzorg heeft gedurende 2014 haar prestatieafspraken met de gemeenten Heerlen en Brunssum niet opnieuw vastgesteld, omdat lange tijd niet geheel bekend was wat wordt verstaan onder de (versterking van) de rol van de gemeente. Daarnaast is ook afgesproken dat er eerst regionale

Pagina 4 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 afspraken zouden worden gemaakt met de regio Parkstad (voorheen als Strategisch Akkoord benoemd). Deze afspraken zijn eind 2014 gereed gekomen. De individuele afspraken tussen corporatie en gemeenten worden zodoende in 2015 gemaakt Veranderende rol van toezicht Het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties zal worden ondergebracht in een onafhankelijk van het beleid opererende dienst onder ministeriële verantwoordelijkheid. De saneringstaak wordt ook geheel onder ministeriële verantwoordelijkheid gebracht, maar zal voor een belangrijk deel qua uitvoering bij het WSW komen te liggen. Naast het externe toezicht zal ook nadrukkelijk een verder professionalisering van de interne toezichthouders worden gevraagd. Dit komt naar voren in de wettelijke verankering van de Governancecode Woningcorporaties, maar ook in het in toenemende mate “aanspreken” van dergelijke functionarissen op hun kwaliteiten en functioneren. De Voorzorg heeft in algemene zin een goede verstandhouding met externe toezichthouders. De woningstichting voldoet aan de Governancecode en licht, indien daar sprake van is, afwijkingen op transparante wijze toe. Om die reden wordt in het Governanceverslag in de paragraaf Governancevisie Woningstichting De Voorzorg (paragraaf 3.2) de visie van De Voorzorg op de Governancecode integraal weergegeven. De woningstichting is helder over gemaakte keuzes. Integriteit staat hoog in het vaandel bij al onze medewerkers. Een belangrijk uitgangspunt voor De Voorzorg is: afspraak is afspraak. Gemaakte (prestatie)afspraken worden door De Voorzorg nagekomen, tenzij er zwaarwegende redenen zijn waarom dat niet mogelijk zou zijn. Er worden geen afspraken gemaakt die niet kunnen worden gerealiseerd. 1.1.3. V ERHUURDERHEFFING Sinds 2013 moeten woningcorporaties een verhuurderheffing betalen over hun bezit. Deze verhuurderheffing heeft een grote impact op de sector en bedraagt een totaal van jaarlijks € 1,7 miljard voor de sector. De maatregel geldt voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (gereguleerde sector) en die meer dan 10 woningen verhuren in de gereguleerde sector. In 2014 is de liberalisatiegrens € 699,48 per maand (2015: € 710,68). In 2014 betreft het tarief 0,381 procent van de waarde van de huurwoning (in 2013 was dit tarief nog 0,014 procent). Dit tarief wordt jaarlijks verhoogd tot een verwacht percentage van 0,536 procent van de WOZ-waarde in 2017. De verhuurderheffing betekent een extra last en leidt bij veel woningcorporaties tot het bijstellen van investeringsplannen. Zo is er ook terughoudendheid bij De Voorzorg ten aanzien van toekomstplannen. De toekomstscenario’s zijn doorgerekend en op basis daarvan zijn investeringsbesluiten herzien. De plannen van het kabinet hebben ingrijpende consequenties. Op basis hiervan heeft De Voorzorg zich genoodzaakt gezien om haar gehele investeringsprogramma voor de komende jaren te herijken. Ook in 2014 heeft een herijking plaatsgevonden en heeft De Voorzorg opnieuw naar de verwachte investeringen gekeken. Naar aanleiding hiervan hebben verschuivingen plaatsgevonden. Verbeteringsactiviteiten zijn omwille van capaciteit of andere oorzaken (zoals de onduidelijkheid ten aanzien van leefbaarheidsinvesteringen) uitgesteld.

Verslag Bestuurder

Pagina 5 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 In de meerjarenbegroting is deze verhuurderheffing opgenomen tot en met 2025. In 2014 bedraagt de heffing plusminus € 946.000. Deze is stijgend tot na 2017 met een bedrag van plusminus € 1.251.000 jaarlijks vanaf 2017. De Voorzorg verwacht een verhuurderheffing van circa € 991.000 voor 2015. Na 2017 zal de verhuurderheffing een structureel karakter krijgen. 1.1.4. I NKOMENSAFHANKELIJKE HU URVERHOGING In het Woonakkoord uit 2013 zijn afspraken opgenomen voor huurverhoging. De huurhoogte is niet gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woning. Punten bepalen de huurprijs. De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. Die maximale huurprijsgrens is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Het puntensysteem (ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd) bepaalt de kwaliteit van een woning. De huren stijgen, boven de inflatie, maximaal met 4 procent. De precieze percentages hangen af van het inkomen. De maximale jaarlijkse huurverhoging voor huishoudinkomens tot € 34.085 (prijspeil 2014) bedraagt 1,5 procent boven inflatie (inflatiecijfer over 2013 is vastgesteld op 2,5 procent). Voor huishoudinkomens tot € 43.602 geldt een maximale huurverhoging van 2 procent boven inflatie en voor huishoudinkomens boven € 43.602 een maximale huurverhoging van 4 procent boven inflatie. Ook voor inkomens boven de 43.602 euro geldt een maximale huur. Huurverhoging wordt op deze wijze inkomensafhankelijk. Hierbij geldt dat wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken. Dit heeft wel tot gevolg dat de compensatieregeling met betrekking tot de betaalbaarheid van de verhuurderheffing onderuit wordt gehaald. Verhuurders zijn niet verplicht de huur extra te verhogen. Willen woningcorporaties dit wel doen, dan is een verklaring nodig dat het huishoudinkomen van de huurder(s) hoger is dan € 34.085 of € 43.602. Dat betekent dat woningcorporaties inzage moeten hebben in het huishoudinkomen van huurders. De inkomensgegevens kunnen bij de Belastingdienst worden opgevraagd. Voor de woningcorporatie betekent dit wel een extra administratieve lastendruk. De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5 procent huurverhoging boven inflatie wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. Geen inkomensafhankelijke huurverhoging bij De Voorzorg De Voorzorg heeft het onderwerp ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’ uitgebreid besproken en heeft besloten hiervan af te zien. De woningstichting heeft in 2014 een huurverhoging doorgevoerd van 4 procent over de gehele linie. Er is om verschillende redenen gekozen voor deze beperkte en nietinkomensgerelateerde huurverhoging. De verhuurderheffing is een van de factoren die hierin een rol speelt. De Voorzorg tracht maximale huurverhogingen te voorkomen of beperken, omdat dat de krimp in de regio zal versterken en de verhuurbaarheid van woningen vermindert. Inkomensafhankelijke huurverhogingen zouden leiden tot grote verschillen in huurprijzen voor gelijke producten. Dit zou leiden tot rechtsongelijkheid. Bovendien is het toetsen van inkomensgegevens veel werk, wat een (extra) belasting voor de organisatie zou opleveren.

Pagina 6 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 De Voorzorg voorziet dat inkomensafhankelijke huurverhoging de betaalbaarheid van woningen zal gaan belemmeren. Het zal ertoe leiden dat huurders eerder voor goedkopere woningen zullen gaan kiezen. Dit betreffen vaak de kleinere en oudere woningen, die voor de woningstichting meer onderhoud vergen. Huisvesten naar draagkracht en de kwaliteit van woningen en wonen staan met elkaar op gespannen voet. Effect aanpassing Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte Op 17 oktober 2014 heeft Minister Blok zijn voorstel voor aanpassing van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte bekend gemaakt. Minister Blok stelt voor om de punten voor woonvorm en woonomgeving te laten vervallen. In plaats hiervoor komen er punten die deels gebaseerd zijn op de absolute WOZwaarde van de woning en deels gebaseerd zijn op de WOZ-waarde per vierkante meter. Dit voorstelt treedt per 1 juli 2015 in werking. In de begroting is reeds rekening gehouden met deze wijzigingen. Hierbij is het duidelijk dat de directe financiële effecten van de nieuwe methodiek voor De Voorzorg beperkt zijn. Wel zal het gemiddelde percentage van de huidige huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur stijgen. De verlaging van de puntprijs heeft tot gevolg dat dit percentage toeneemt (van 68 naar 71 procent). 1.1.5. W ET N ORMERING T OPINKOMENS (WNT) Woningcorporaties moeten al geruime tijd volledig open zijn over de beloning van hun bestuurders en commissarissen. Dat geldt ook voor De Voorzorg. De beloning van bestuurders is met ingang van 1 januari 2013 gemaximeerd volgens de Wet Normering Topinkomens (WNT). Bestuurders in de (semi)publieke sector mogen dan niet meer verdienen dan 130 procent van een ministersalaris. De beloning van topfunctionarissen bij woningcorporaties is afhankelijk van het aantal woningen van de corporatie. Met ingang van 1 januari 2014 is de bezoldiging van topfunctionarissen bij woningcorporaties verder gemaximeerd door de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Op bezoldigingsafspraken aangegaan tot 1 januari 2013 is het overgangsrecht van toepassing. Wijzigingen in op 6 december 2011 (de datum waarop het wetsvoorstel WNT door de Tweede Kamer is aanvaard) bestaande afspraken blijven echter voor de toepassing van het overgangsrecht buiten beschouwing. Bezoldigingen boven het geldende maximum worden gerespecteerd gedurende vier jaar na inwerkingtreding van de WNT, waarna in drie jaar tijd moet worden afgebouwd tot het voor de sector geldende bezoldigingsmaximum. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft de Tweede Kamer op 10 juli 2013 meegedeeld dat hij van plan is de verlaging van de maximumnorm (van 130 naar 100 procent van een ministersalaris) per 1 januari 2015 in werking te laten treden. De Voorzorg betwijfelt of deze maatregelen de kwaliteit van bestuurders, managers en medewerkers in de sector goed doet en blijft de ontwikkelingen nauwgezet volgen. Minister Blok heeft op 28 november 2014 zijn Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting (WNT-staffel) voor 2015 afgekondigd. Omdat de nieuwe WNT (WNT2) pas in december 2014 is aangenomen, geldt ook voor 2015 de Regeling voor het kalenderjaar 2014. Met ingang van 2016 zullen hier echter wel wijzigingen gaan optreden.

Verslag Bestuurder

Pagina 7 van 146


Klasse

WNT bedrag1

Indicatie bruto 2014

82.100 93.000 103.900 112.400 130.600 148.800 167.000 185.200 203.400 230.434

70.000 79.000 88.000 95.000 110.000 125.000 140.000 155.000 170.000 192.300

A B C D E F G H I J

Op basis van de staffel worden woningcorporaties vanaf 2014 namelijk ingedeeld in klassen met daarbij behorende bezoldigingsmaxima. Bepalend zijn de omvang van het bezit en het werkgebied (gemeentegrootte). De maximumbezoldigingsnorm bij een voltijdsdienstverband bedraagt in 2014 per kalenderjaar voor functionarissen bij woningcorporaties ten hoogste € 230.474 in de hoogste klasse. De maximale bezoldiging op jaarbasis op grond van de WNT bestaat uit drie genormeerde bedragen voor respectievelijk beloning, pensioen en onkosten, die als communicerende vaten werken en opgeteld het WNT bedrag vormen in bovenstaand schema. WNT-staffel en De Voorzorg Met haar 2.869 verhuureenheden en de ruim 88.000 inwoners in de gemeente Heerlen, valt De Voorzorg in klasse E. Dit heeft consequenties voor de bezoldiging van de bestuurder. Zoals vermeld in paragraaf 2.2 is een overgangsregeling van toepassing. De Voorzorg vindt de voorgestelde verlaging van de maximumnorm van 130 naar 100 procent van een ministersalaris een zorgelijke ontwikkeling. De gewenste kwaliteit van bestuurders komt daardoor in het gedrang. Het kan ertoe leiden, zeker bij kleinere corporaties, dat bestuurders straks minder mogen verdienen dan hun managers. Omdat het loongebouw niet zonder meer kan worden aangepast, zijn caoonderhandelingen in de sector momenteel vast komen te zitten. 1.1.6. W ONEN EN ZORG Er is sprake van toenemende vergrijzing en daarmee toenemende behoefte aan zorg. Ouderen blijven om diverse redenen langer in hun woning wonen. Met aanpassingen in de woningen helpt De Voorzorg dit mogelijk te maken. Uit onderzoek is gebleken dat de groep van 75-plussers in de regio een groeigroep betreft. Deze doelgroep is in mindere mate mobiel en heeft veelal behoefte aan zorg. Door de herziening van de woningwet zullen er minder mogelijkheden zijn om te investeren in leefbaarheid door

1

Het WNT-bedrag voor topfunctionarissen met een fulltime dienstverband. Voor toezichthouders geldt als maximum een percentage

hiervan (voorzitter 7,5 procent en leden 5 procent).

Pagina 8 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 woningcorporaties. Ook gemeenten zullen op dat vlak een minder grote bijdrage gaan leveren. Om vanaf 2015 in aanmerking te komen voor bijvoorbeeld huishoudelijke hulp binnen de Wmo, moet de bewoner de huishoudelijke hulp hard nodig hebben en niet zelf kunnen betalen. De gemeente beslist hierover. Er zal sprake zijn van toenemende extramuralisering, waardoor de doelgroep van woningcorporaties zal groeien. Door deze te benoemen in de Novelle is er zekerheid dat deze huurders vallen onder de 90procent-norm bij toewijzing en de primaire doelgroep van woningcorporaties vormen. Huurders met een minder ‘zware’ zorgindicatie (zogenoemde ZZP1, 2, 3 en op termijn 4) zullen als gevolg van deze regelgeving in hun huidige woning (moeten) blijven wonen. Deze woningen moeten wel voldoende levensloopbestendig zijn of worden gemaakt. De Voorzorg spreekt de zorg uit of er voldoende adequate woningen in de voorraad aanwezig zijn, nu en in de toekomst. Het aanpassen van woningen vergt (kostbare) investeringen. Dat leidt tot de vragen of dat voor de corporatie financieel haalbaar is, en of huurders de eventueel bijkomende huurverhoging kunnen opbrengen? Het vormt een zorgpunt voor De Voorzorg, waar in het beleid veel aandacht naar uitgaat. De zorgen van De Voorzorg op het gebied van maatschappelijke vraagstukken (zorg en andere vormen van hulpverlening) nemen toe. De woningstichting constateert dat zowel overheid als maatschappelijke partners zich terug lijken te trekken. De Voorzorg wil huurders passend huisvesten en laten (blijven) wonen, maar is daarvoor afhankelijk van ketenpartners. Als woningstichting staat De Voorzorg voor kwalitatief goede huisvesting tegen een passende huurprijs en met de faire toewijzing. De verantwoordelijkheden op het gebied van de zorgtaken, die niet bij de kerntaken en expertise van de corporatie horen, worden nu niet altijd genomen. De Voorzorg doet wat zij kan en zal blijven signaleren wanneer er zich problemen voordoen. De noodzakelijke ketensamenwerking met maatschappelijke partners wordt daarbij steeds meer gemist met alle gevolgen van dien; meer overlast, vereenzaming, gevaarlijke situaties et cetera. 1.1.7. S ANERINGSHEFFING Corporaties staan garant voor elkaar en dat levert (via de borgstelling van het WSW en de rijksachtervang) structureel lagere financieringslasten op. Andere kant van de medaille is dat corporaties gezamenlijk te hulp schieten als een individuele corporatie in de problemen komt. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) kan saneringssteun verlenen aan toegelaten instellingen die niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen of door bepaalde omstandigheden in de financiële problemen zijn beland. Op dat moment wordt de spaarzaamheid van de betalende corporatie niet beloond. Woningcorporaties worden sinds 2013 verplicht extra saneringsheffing betalen. Voor de bijdrageheffing voor saneringssteun is in het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting de mogelijkheid opgenomen om jaarlijks maximaal 5 procent van de totale jaarhuur van de woongelegenheden van alle corporaties te heffen. Voor 2014 is een saneringsheffing van 3,5 procent vastgesteld. Dit komt neer op € 202,- per zelfstandige woongelegenheid en € 101,- per onzelfstandige eenheid. Deze bedragen zijn berekend op basis van de Verantwoordingsinformatie (dVi 2013). De totale heffingsopbrengst voor 2014 is € 460 miljoen. De saneringsheffing is medio oktober 2014 opgelegd.

Verslag Bestuurder

Pagina 9 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Dergelijke heffingen gaan onvermijdelijk ten koste van door woningcorporaties geplande investeringen, omdat dit de financiële ruimte inperkt. Voor De Voorzorg geldt dan ook dat de maatregelen zijn doorgerekend en dat dit in 2013 reeds en in 2014 opnieuw tot herziene besluiten heeft geleid. De Voorzorg heeft de heffing verwerkt in haar jaarcijfers; in totaal gaat dit om een bedrag van € 567.000 in 2014. De verwachting is dat deze heffing na 2014 sterk afneemt. De in te rekenen saneringsheffing wordt voorgeschreven door Corpodata. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft aangegeven dat er in 2015 geen saneringsheffing opgelegd zal worden (onder voorbehoud van ministeriële goedkeuring). Voor de jaren na 2015 (tot en met 2019) gaat Corpodata uit van een saneringsheffing die jaarlijks gelijk is aan 1 procent van de jaarhuur. 1.1.8. S AMENWERKING WONINGCO RPORATIES IN DE REGI O P ARKSTAD IN HET KADER VAN DE KRIMP De regio Parkstad Limburg waar het bezit van De Voorzorg is gesitueerd, is een krimpregio. Hoewel de krimp nu minder groot lijkt te zijn dan eerder is berekend, zet de krimp door en heeft dit consequenties voor het woningbeleid. De krimp komt voornamelijk door vergrijzing en ontgroening. Daarnaast migreren veel inwoners uit de regio naar andere gebieden waar de economische omstandigheden beter zijn. In samenwerking tussen het Rijk en de krimpregio’s wordt gezocht naar maatregelen om deze regio’s nieuwe impulsen en ontwikkelingsmogelijkheden te geven. De stedelijke Parkstad-gemeenten en de corporaties die in het stedelijk gebied van Parkstad Limburg actief zijn, hebben een Herstructureringsvisie Woningvoorraad Parkstad Limburg geformuleerd. Per kern geeft de herstructureringsvisie aan wat er dient te gebeuren om de krimp te kunnen opvangen. Ook is voor iedere kern aangegeven hoeveel woningen aan de voorraad onttrokken dienen te worden (veelal door sloop) om leegstand in de toekomst te voorkomen. Ter illustratie: in de gehele regio Parkstad dienen tot en met 2020 bijna 4.000 woningen onttrokken te worden2. Indien woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad, zal dat tot een evenredige toename aan te onttrekken woningen leiden. Daarnaast dient een groot aantal woningen aangepast te worden om ruimte te bieden aan zorgbehoevenden of andere ‘speciale doelgroepen’. Binnen het Regionaal Overleg Woningcorporaties (ROW) Parkstad zijn 9 woningcorporaties met elkaar in overleg. De markt dicteert een vorm van samenwerking tussen corporaties waarin plannen op elkaar afgestemd moeten worden. Het vormgeven van een vastgoedbeleid verlangt een intensieve samenwerking op planning en uitvoering op regionaal niveau; hier zijn in 2013 verdere stappen in gezet. In stadsdeelgesprekken is aan de orde gekomen hoe voor elk stadsdeel invulling wordt gegeven aan de

2

Conform de ‘Geactualiseerde Envelop Herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2012-2020’ (november 2012) bedraagt de maximale onttrekking aan woningen in Parkstad Limburg tot en met 2020 bijna 4.000 woningen (inclusief Nuth). Dit aantal is gebaseerd op de onttrekking door afname van huishoudens en het terugbrengen van leegstand. De transformatieopgave is op basis van data met betrekking tot demografie en leegstand tot stand gekomen. De verwachte netto toevoegingen van ‘harde’ (ABC) plannen en de verwachte toevoegingen van zorgwoningen die voorheen onderdeel uitmaakten van de envelop, zijn in de actualisatie buiten beschouwing gelaten. Dit omdat onttrekkingen en toevoegingen afhankelijk zijn van de woningbouwprogrammering, die continu wordt bijgesteld en daarmee veel sneller tot achterhaalde data zou leiden.

Pagina 10 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 opgaven. Alle betrokken corporaties hebben hiertoe hun Strategisch Voorraadbeleid openlijk met elkaar gecommuniceerd. Het inzicht in elkaars plannen heeft geleid tot inzicht in aantallen en temporisering. Het totaal van deze plannen is vergeleken met de opgaven. Uit de vergelijking is gebleken dat de sociale huisvesters een aanzienlijk deel van de opgave (50 tot 60 procent) voor hun rekening nemen. Op het gebied van particuliere huisvesting blijven de inspanningen vooralsnog slecht zichtbaar. Voor de periode tot 2020 heeft het Rijk samen met de Provincie en de Parkstadregio een forse financiële bijdrage geleverd, welke wordt gebruikt voor een vijftal prioritaire wijken. Hoensbroek is aangewezen als pilotwijk voor de krimp. Binnen Hoensbroek is Hoensbroek-Centrum en het Aldenhofpark als prioritaire wijk aangewezen. Ondanks het feit dat De Voorzorg geen bezit heeft op de locatie van het Aldenhofpark, is de corporatie toch gevraagd een bijdrage te leveren binnen de grondexploitatie in het kader van het ontwikkelen van 24 appartementen voor senioren in de sociale huursector, inclusief ondergronds parkeren en een atrium. In 2013 heeft De Voorzorg de ontwikkeling van de nieuwbouw opgestart en in 2014 is gewerkt aan de verdere planontwikkeling. Na het communiceren van de plannen op het gebied van het strategisch voorraadbeleid, heeft de Gemeenschappelijke Belasting- en RegistratieDienst (GBRD)3 het kaartwerk verzorgd. Op basis van deze kaarten kunnen de corporaties zodoende per wijk zien wat de plannen zijn met betrekking tot sloop, nieuwbouw en herstructurering. Een gewenste vervolgstap bestaat uit het aanvullen van deze inzichten met de voorgenomen ontwikkelingen ten aanzien van het particuliere bezit. Het open en transparant delen van de plannen geeft inzicht. De Voorzorg kan bij haar beleidsplannen en planontwikkeling zodoende beter rekening houden met de verwachte ontwikkelingen per wijk. Wijzigingen worden doorgegeven zodat de kaarten up-to-date blijven en de ontwikkelingen jaarlijks gemonitord kunnen (blijven) worden. Visie van De Voorzorg Op basis van de stadsdeelgesprekken en het afgestemde strategisch voorraadbeleid heeft De Voorzorg haar meerjarenplanning vastgesteld en de ontwikkeling van de vermogenspositie daarbij in kaart gebracht. In de meerjarenplanning wordt uitgegaan van de verkoop van 1 à 2 woningen per jaar op basis van de mutatiegraad. Sloop is als maatregel verwerkt voor een aantal complexen. Hierbij wordt uitgegaan van een geplande sloopopgave van in totaal circa 450 woningen tot en met 2022. Dit aantal zal naar verwachting zeker nog wijzigen door toekomstige ontwikkelingen in onder andere de zorg en het doelgroepenbeleid. Ook is in het maatregelenoverzicht rekening gehouden met de verbetering van bestaand bezit en met (vervangende) nieuwbouw. De huidige ervaring is dat de krimp minder hard doorzet dan in 2008 is berekend. De Voorzorg constateert dat de inwonersaantallen inderdaad dalen, maar dat tevens de samenstelling van huishoudens aan verandering onderhevig is. Hierdoor rijst de vraag of de kernvoorraad die een aantal jaren geleden is

3

De GBRD is een samenwerkingsverband van zes gemeenten uit Parkstad Limburg, te weten Brunssum, Heerlen, Landgraaf, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal. De GBRD is een uitvoeringsorganisatie, een soort administratiekantoor binnen de gemeenschappelijke regeling Parkstad Limburg ten behoeve van de bovengenoemde gemeenten. Voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de GBRD inmiddels samengegaan met het BSGW.

Verslag Bestuurder

Pagina 11 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 vastgesteld, nog actueel is en of de huidige sloopopgave daarbij nog steeds passend is. De Voorzorg is van mening dat de regionale woningcorporaties hier in 2015 een speerpunt van moeten maken in het ROWoverleg. In het kader van wonen en zorg heeft in ROW-verband een eerste inventarisatie plaatsgevonden van het zorgvastgoed van de betrokken corporaties. Geconcludeerd is dat corporaties, zorgpartijen en verantwoordelijke portefeuillehouders dichter bij elkaar moeten komen om overleg te voeren over het vraagstuk wonen en zorg en stroomlijning daarvan. Partijen zouden elkaar beter moeten vinden in de wijk en (zorg)voorzieningen slimmer clusteren. Aandachtspunten hierbij zijn de taakvelden, verantwoordelijkheden en financiering met betrekking tot zorg en wonen van de betrokken. Dit leidt tot vragen als hoe gaan we om met het scheef wonen in voor zorg geschikte woningen? Hoe om te gaan met toestroom van cliënten ZZP 1, 2, 3, en 4 in de komende jaren? Welke druk veroorzaakt prioritering voor de reguliere woningzoekende / woonruimteverdeling? Binnen het ROW is besproken dat er nog te weinig gevoel is bij deze materie, de ontwikkelingen en gevolgen daarvan, voor de toekomst. Dit vraagt om verder onderzoek en afstemming. De Voorzorg constateert dat leegstand, vooral in het particuliere bezit, toeneemt. De visie van De Voorzorg is dan ook dat sloop van sociale huurwoningen geen oplossing hiervan kan zijn. De woningstichting voorziet dat er in het werkgebied een onbalans gaat ontstaan als de sociale huursector stabiel beleid voert, terwijl de leegstand in particulier bezit door de krimp toeneemt. Het vraagt om een scherpe visie op de doelgroepen en hun behoeften in het werkgebied. De Voorzorg is daarom terughoudend in haar plannen. Zo zijn woningen op Schaesbergerveld, die oorspronkelijk reeds in 2005 gesloopt zouden worden, destijds op verzoek behouden in verband met de ontwikkelingen in MSP. Inmiddels zijn de sloopplannen uitgesteld tot tenminste 2018 en komen er nog steeds gemiddeld 50 reacties per vrijkomende woning. Dit duidt erop dat de woningen nog steeds voldoen aan de behoeften van haar doelgroep.

De financiële effecten van het strategisch vastgoedbeleid zijn in de financiële meerjarenprognose opgenomen. Dit leidt tot een afname van het eigen vermogen, al is het beeld dat uit deze meerjarenprognose voor de periode 2015-2025 volgt positiever dan het meerjarenperspectief dat in het jaarverslag 2013 werd geschetst. Het eigen vermogen van de woningstichting wordt ultimo 2024 (eindjaar vorige prognoseperiode) circa € 3,2 miljoen hoger ingeschat. Ook de solvabiliteit stijgt. De mutatie in het eigen vermogen 2024 wordt veroorzaakt door een combinatie van positieve en negatieve factoren, zoals minder huuropbrengsten, een hoger resultaat uit verkoop van bezit en besparingen op bedrijfslasten. 1.1.9. R EGIONALE PRESTATIEAFSPRAKEN In het kader van de Wet gemeenschappelijke regeling zijn bevoegdheden op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente eerder overgedragen aan de regio Parkstad. De regionale samenwerking Parkstad Limburg heeft een nieuwe wending gekregen. In de nieuwe

Pagina 12 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 samenwerkingsconstructie zijn beleid en uitvoering gescheiden, waardoor de rollen van gemeenten, regio en provincie zijn verschoven. IBA Parkstad pakt de transformatie van Parkstad op en zet de regio (inter)nationaal op de kaart. De Gemeenschappelijke Regeling (GR) Stadsregio Parkstad Limburg wordt gewijzigd van een regeling van raden in een regeling van colleges. Daarmee doen de Parkstadgemeenten afstand van de plusstatus. Met de wijziging is er geen Parkstadraad meer en ligt de verantwoordelijkheid in de vernieuwde GR bij de wethouders van de gemeenten. Iedere wethouder heeft een thema in zijn of haar portefeuille en vertegenwoordigt dat thema in een bestuurscommissie, zoals die op het gebied van Wonen/Herstructurering. In de regio Parkstad is besloten om 2014 te gebruiken voor verdere uitwerking van de regionale prestatieafspraken. De gemaakte en lopende (prestatie)afspraken tussen individuele woningcorporaties en gemeenten zullen daarbij inschuiven. De Voorzorg heeft in dat kader de eerder gemaakte prestatieafspraken met de gemeenten Heerlen en Brunssum verlengd tot en met 2014. In de eerste helft van 2014 heeft een voorbereidingsgroep, geformeerd door vertegenwoordiging van corporaties, gemeenten en regio, een concept van de Regionale Prestatieafspraken uitgewerkt. Dit concept is in diverse gremia (Bestuurscommissie Wonen, ROW, Ambtelijk Overleg Wonen) besproken. Na diverse besprekingen is het document verder vervolmaakt, resulterend in het definitief concept: Mantel Regionale Afspraken 2015-2018. De afspraken zijn op regionaal niveau vastgesteld en zijn gemeenteoverstijgend. Begin 2015 volgt een nadere uitwerking op corporatieniveau, waarbij De Voorzorg concrete, individuele afspraken met de gemeenten Heerlen en Brunssum zal maken. De individuele activiteitenprogramma’s zullen als bijlagen worden toegevoegd aan de regionale prestatieafspraken. 1.1.10. E UROPESE BESCHIKKING STAATSSTEUN WONINGCO RPORATIES Nederland moet van de Europese Commissie de activiteiten benoemen die corporaties met staatssteun mogen uitvoeren. Dit om oneerlijke concurrentie op de woningmarkt tegen te gaan. Als staatssteun aan woningcorporaties beschouwt de Europese Commissie onder meer: de (wettelijke regeling van) saneringssteun en projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); de achtervangpositie van de overheid bij de borging van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); mogelijk lagere grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente. Volgens de voorwaarden van de Europese Commissie is staatssteun voor corporaties onder meer mogelijk voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale huur € 699,48 per maand (2015: € 710,68). Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Ten minste 90 procent van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 (prijspeil 2014, prijspeil 2015: € 34.911). De inkomenseis geldt niet voor personen met een bepaalde zorgindicatie. Ook moet de corporatie met het oog op (ongeoorloofde) staatssteun onderscheid maken tussen Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB activiteiten) en niet-DAEB activiteiten. De administratie van onze woningstichting is hier op ingericht (zie ook paragraaf 1.1.2). De visie van De Voorzorg op deze ontwikkeling is dat de huidige balans in wijken onder druk zal komen te staan. Het huurbeleid zoals De Voorzorg dat nu hanteert zal daardoor niet langer kunnen worden

Verslag Bestuurder

Pagina 13 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 gehanteerd. Mensen die net boven de gestelde inkomensgrens (bruto gezinsinkomen tot € 34.678 per jaar) uitkomen, moeten noodzakelijkerwijs een woning kopen of op de particuliere markt gaan huren, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie (waarbij aan diverse randvoorwaarden moet worden voldaan). Ook ouderen met een gezamenlijk gezinsinkomen net boven inkomensgrens kunnen niet meer terecht bij de woningcorporaties. Voor deze doelgroep van senioren wordt het moeilijker om dichtbij voorzieningen te wonen. Mogelijk zal het leiden tot onwenselijke situaties, waarin ouderen niet meer in staat zijn om in het onderhoud van hun huis en tuin te voorzien, zij geen beroep kunnen doen op zorgwoningen en door bezuinigingen op WMO-gebied tevens niet in aanmerking komen voor hulpmiddelen als trapliften. De bezetting en de leefbaarheid in wijken zal door de gestelde inkomensgrens achteruitgaan. De Voorzorg vreest dat segregatie hiermee in de hand wordt gewerkt. Bovendien is De Voorzorg van mening dat de invoering van deze regeling niet alleen druk zet op het eigen beleid en op de sector, maar tevens de krimp in de regio zal versterken. De Voorzorg verricht sinds 2011 inkomenstoetsen bij nieuwe verhuringen. In totaal heeft De Voorzorg in 2014 94 procent van de nieuwe verhuringen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 en daarmee voldaan aan de richtlijnen. Dat betekent dat De Voorzorg de administratie van woningtoewijzingen en daarbij behorende inkomenstoetsen goed op orde heeft. In 2015 treedt de nieuwe Huisvestingswet in werking. Gemeenten kunnen met deze wet sturen in de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels opnemen in een huisvestingsverordening. De bestaande verordeningen gelden tot 1 juli 2015. Gemeenten zijn verplicht de plaatselijke corporaties te betrekken bij het maken van een (nieuwe) huisvestingsverordening. 1.1.11. W OONINVESTER INGSFONDS Wooninvesteringsfonds (WIF) is een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling. Het WIF heeft ongeveer 4.500 woningen in portefeuille, verdeeld over een groot aantal gemeenten. Het Wooninvesteringsfonds is in 2005 opgericht met als doel woningen van corporaties aan te kopen en corporaties te voorzien van financiële middelen om aan hun investeringsopgaven (zoals herstructureringsopgaven) te kunnen voldoen. Het WIF beoogde de aangekochte woningen later (met winst) te verkopen. In die tijd konden corporaties alleen op deze omslachtige wijze hun woningen verkopen. Door gewijzigde wet en regelgeving hebben corporaties inmiddels meerdere alternatieven om complexen zelf te verkopen. Sinds november 2012 is het WIF door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht gesteld. Uit het solvabiliteitsonderzoek bleek in 2012 dat de vermogenspositie en de financierbaarheid van het WIF als gevolg van dalende aantal woningverkopen en dalende verkoopprijzen onder druk zijn komen te staan. Ook heeft het CFV geconcludeerd dat het huidige beoordelingskader niet goed aansluit op de bijzondere doelstelling en activiteiten van WIF en onvoldoende specifiek is om de geldende financieringsafspraken van het WIF in beeld te brengen. Het CFV heeft het WIF onder verscherpt toezicht gesteld en verzocht een plan van aanpak op te stellen. Het oplossen van het financiële probleem heeft de hoogste prioriteit bij het WIF. Herfinanciering was nodig per maart 2015 en werd nog niet goedgekeurd. Banken weigerden herfinanciering, omdat de waarde van het onroerend goed fors was gedaald. Het CFV heeft medio 2013 een verzoek tot aanpassing

Pagina 14 van 146

Verslag Bestuurder

Volkshuisvestingsverslag 2014 gedaan bij het WIF. De uitkomst hiervan was dat het WIF zonder toestemming van het CFV geen rente (vaste en variabele) op de certificaten meer mocht vergoeden of certificaten aflossen. Als certificaathouder loopt De Voorzorg zodoende het risico om de certificaten en bijgeschreven rente te moeten afwaarderen. Er is daarop in 2014 besloten het WIF op te heffen en de woningen te verkopen. Medio 2014 is bekend geworden dat Round Hill Capital 3.786 woningen van het Wooninvesteringsfonds overneemt voor een verkoopprijs van € 365 miljoen. De overeenkomst is gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door het Ministerie van BZK en de toezichthouders. Een consultatieronde van gemeenten en huurders maakt daar onderdeel van uit. Inmiddels heeft deze goedkeuring plaatsgevonden, doch verschillende belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt waardoor dit besluit van de Minister niet onherroepelijk is. Momenteel loopt de bezwaarschriftenprocedure nog en het besluit op het bezwaar zal niet voor half mei bekend zijn. Het Wooninvesteringsfonds heeft met Round Hill Capital een accoord bereikt waarbij de uiterste leveringsdatum is vastgesteld op 1 juli 2015. Hiertoe heeft zij een overbruggingsfinanciering met de banken afgesproken. Certificaathouders, zoals De Voorzorg, zullen tegemoet worden getreden met een financiële bijdrage uit het bedrag dat overblijft na het aflossen van de bestaande bancaire leningen. Op basis van dit gegeven zullen certificaathouders circa twee derde van de waarde moeten afboeken. Voor De Voorzorg bedraagt dit een afboeking van circa € 400.000. 1.1.12. B IJZONDERE PROJECTSTE UN WIJKENAANPAK De voormalige Vogelaarheffing of bijzondere projectsteun wijkenaanpak (de steun voor de achterstandwijken) is komen te vervallen. De door De Voorzorg ontvangen projectsteun met betrekking tot de krachtwijk MSP zal niet worden teruggevorderd. De Voorzorg heeft de bijzondere projectsteun aangevraagd en ontvangen voor de jaren 2008 tot en met 2012. Met ingang van 2013 is deze subsidievorm komen te vervallen. De plannen binnen het Wijkactieplan (WAP) in de wijk MSP zijn door woningcorporaties en gemeenten herijkt in 2013. Dit is vooral ingegeven door het nieuwe Kabinetsbeleid en het wegvallen van de subsidie. Hierdoor is een belangrijke, voorwaardelijke pijler (zoals opgenomen in het uitvoeringsprogramma) weggevallen. Ook is er sprake van verenging van de kerntaak van corporaties, waardoor er beperkte ruimte is voor brede sociale projecten. De definitieve besluitvorming met betrekking tot de herijkte plannen heeft plaatsgevonden in 2014. Duidelijk is dat de plannen en het investeringsniveau drastisch naar beneden zijn bijgesteld. Het beoogde winkelcentrum zou niet worden gerealiseerd, waardoor het fundament voor de daaraan gekoppelde woningbouwprojecten is komen te vervallen. Gemeenten en corporaties blijven de intentie behouden om de kwaliteit van MSP te consolideren en verbeteren. In sociaal opzicht zijn er budgetten in de begroting voorzien met betrekking tot bijdragen in communicatie en ‘schoon MSP’. Uiteraard neemt De Voorzorg haar verantwoordelijkheden met betrekking tot het aanspreken van bewoners op het gebied van leefbaarheid, het technisch onderhoud en de uitstraling van de complexen. Voor verdere informatie hieromtrent wordt verwezen naar paragraaf 7.8.1.

Verslag Bestuurder

Pagina 15 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 1.1.13. E NERGIE EN DUURZAAMHE ID In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (energieconvenant) dat is bekrachtigd door Aedes, de Woonbond en de ministeries van VROM en WWI staat een aantal ambitieuze doelstellingen voor energiebesparing. De bij Aedes aangesloten woningcorporaties hebben energiebesparing dan ook opgenomen in hun “antwoord aan de samenleving”, waarin zij streven naar een besparing op het gasverbruik van 20 procent over de periode van 2008-2018. Met het aannemen van het Woonakkoord is ook het Energieakkoord van kracht geworden voor woningcorporaties. Dat betekent dat er tot 2019 € 400 miljoen beschikbaar komt voor energiebesparing in het kader van de doelen van het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) met een gemiddelde energie-index van 1,25. Het geld komt beschikbaar door verhoging van belasting op energietarieven. In ROW-verband is in oktober 2013 gesproken over het Energiemanifest Parkstad Limburg. Het doel van dit manifest is te streven naar een duurzaam energieaandeel van 14 procent binnen de Regio Parkstad. De ambities zijn erop gericht energie te besparen, duurzame energie op te wekken en CO2 reductie te behalen. Afgesproken is dat partijen zullen inventariseren hoe aan de ambities invulling kan worden gegeven, rekening houdende met de financiële haalbaarheid en mogelijkheden voor woningcorporaties. Ook verschaffen de partijen inzicht in wat al is gedaan en welke projecten er gepland zijn in de periode tot 2020. Energielabeling en Energie-Index In 2014 is besloten dat het energielabel er met ingang van 2015 anders uit komt te zien. De rekenmethodiek van het energielabel verandert. De indeling in letters (A t/m F) verdwijnt en wordt vervangen door een cijfer. De nieuwe rekenmethode van het energielabel heet Nader Voorschrift. Deze methode leidt tot een andere Energie-Index (EI) van huurwoningen. Dat heeft gevolgen voor onder meer het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat de maximale huurprijs van woningen bepaalt. In het WWS wordt een nieuwe tabel opgenomen die het aantal WWS-punten bij de nieuwe EI aangeeft. Woningen kunnen door het Nader Voorschrift in een andere EI-puntenklasse belanden, met als gevolg een verandering in de maximale huurprijzen van woningen. De Inspectie Leefomgeving en Transport gaat vanaf januari 2015 handhaven. Visie van De Voorzorg Met energiezuinige maatregelen verlaagt De Voorzorg de energierekening van onze huurders en houden onze woningen hun waarde. Woningstichting De Voorzorg heeft in het verleden al veel gedaan als het gaat om het treffen van energiebesparende maatregelen in haar bezit (zie ook paragraaf 9.6.5). Het beleid van De Voorzorg is erop geënt continu te werken aan verbetering van energiebesparing. CV ketelvervanging vindt standaard plaats door HR Combiketels zonder huurverhoging. Niet alleen draagt dit bij aan het terugdringen van klimaatproblemen, ook heeft het een lastenverlaging voor haar huurders tot gevolg. De Voorzorg heeft te allen tijden aandacht voor het huurprijsniveau en de betaalbaarheid van de huren voor de bewoners. De Voorzorg zal voor elk toekomstig project de mogelijkheden beoordelen om verdere energiebesparende maatregelen te treffen in het betreffende complex.

Pagina 16 van 146

Verslag Bestuurder


1.2. O NTWIKKELINGEN BIJ D E V OORZORG 1.2.1. O NDERNEMINGSPLAN 2012-2016 De Voorzorg heeft haar geactualiseerde ondernemingsplan en bijbehorende doelstellingen voor de komende jaren definitief vastgesteld en via de website beschikbaar gesteld. Het strategisch voorraadbeleid dat met de ROW-partijen is gedeeld en afgestemd vormde hierbij een belangrijke bron. Het ondernemingsplan schetst de kaders waarbinnen De Voorzorg wenst te opereren. Het plan is geen statisch document en vraagt om continue herijking en aanpassingen aan de telkens veranderende context. Zo was bij het opstellen van het plan bijvoorbeeld nog geen rekening gehouden met de uitkomsten van de Parlementaire Enquête. Deze ontwikkelingen worden telkens gemonitord en besproken binnen het managementteam en de vergaderingen met de Raad van Commissarissen. Gezien de ontwikkelingen in de economie, in de politiek en vooral in de sector, wenst De Voorzorg enige terughoudendheid in haar beleid te hanteren. Dat betekent dat De Voorzorg een gedegen analyse heeft gemaakt van haar voorgenomen maatregelen op korte en langere termijn. Dit heeft ertoe geleid dat investeringen ten aanzien van nieuwbouw zijn teruggeschroefd. Nog bewuster dan voorheen kijkt de woningstichting tegenwoordig of plannen verantwoord en noodzakelijk zijn. De komende periode zal De Voorzorg enkel investeren in sociale huisvesting (DAEB). Daarbij gaat bijzondere aandacht uit naar kwaliteitsverbetering van het bestaande bezit om te zorgen voor adequate (levensloopbestendige) woonvoorzieningen voor de doelgroepen van De Voorzorg. 1.2.2. H ERKENBAARHEID ‘Herkenbaarheid’ is voor De Voorzorg een belangrijk onderdeel in het beleid. De Voorzorg staat in de sector bekend als een corporatie die prestaties levert en kwaliteit weet te realiseren. De corporatie levert deze maatschappelijke prestaties op een doelmatige wijze door stevig te onderhandelen met diverse marktpartijen. Het leveren van kwaliteit is in de huidige context een basisvoorwaarde. Minder kwaliteit zal in tijden van krimp leiden tot leegstand, omdat huurders voor alternatieven kunnen kiezen. Als De Voorzorg in toekomstige projecten niet de gewenste kwaliteitsstandaard kan realiseren binnen redelijke budgetten, dan zal dat een reden zijn om af te zien van een dergelijke investering. Er zijn vier onderdelen die vormgeven aan het thema ‘herkenbaarheid’. De Voorzorg streeft deze kernwaarden na in al haar contacten met huurders, collega-corporaties, gemeenten, zorgverleners en overige belanghebbenden. Het gaat dan om het nastreven van een prettige sfeer, het hanteren van een klantgerichte aanpak waarbij de huurder centraal staat, duidelijke en eenduidige communicatie en zichtbare aanwezigheid. Het bezit van De Voorzorg dient een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te hebben. Indien bezit wordt verkocht, streeft De Voorzorg ernaar eenduidigheid in deze uitstraling te behouden, bijvoorbeeld door middel van ondersteuning van Verenigingen van Eigenaren.

Verslag Bestuurder

Pagina 17 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 1.2.3. P ROJECTEN In paragraaf 7.8 worden de projecten waar De Voorzorg in 2014 aan heeft gewerkt uitgebreid besproken. In deze paragraaf wordt kort een aantal voor De Voorzorg belangrijke projecten geïntroduceerd: Projecten In 2014 is gewerkt aan het de herinrichting van het binnenterrein tussen de appartementencomplexen aan de Dr. Martin Luther Kinglaan en de Buttingstraat / Terveurdtweg. Het binnenterrein is begin 2015 klaar. Inmiddels zijn vrijwel alle wegen en paden op deze locatie vernieuwd, wat zorgt voor een fris en hedendaags uiterlijk. De afgelopen maanden zijn ook de groenstroken rond de complexen aan de Buttingstraat en de Terveurdtweg uitgedund. Verder is nog de begroeiing op de rest van het binnenterrein onder handen genomen en is de asfaltverharding van het terrein verwijderd. Door het verwijderen van het asfalt is plaats gemaakt voor de gewenste vergroening van dit terrein. Plannen in ontwikkeling De Voorzorg heeft in 2013 akkoord gegeven voor het verder ontwikkelen van het (herziene) bouwplan voor het Aldenhofpark. In dit project worden 24 nieuwbouwwoningen gerealiseerd en een ondergrondse parkeergarage. In oktober 2014 is de welstandscommissie akkoord gegaan met het door De Voorzorg ingediende plan. De aanvraag omgevingsvergunning is aan het einde van 2014 ingediend bij de gemeente. Besluitvorming daarover vindt plaats in 2015; de omgevingsvergunning is inmiddels ontvangen. In 2013 zijn de plannen voor revitalisering van het flatgebouw De Weijenberg (uitbreiding balkons en vervanging kozijnen) geaccordeerd. In 2014 heeft verdere planontwikkeling plaatsgevonden om de balkonuitbreiding mogelijk te maken. 1.2.4. I NTERNE ORGANISATIE De Voorzorg heeft continu aandacht voor het spanningsveld tussen efficiënt en doelmatig werken en de omvang van het medewerkersbestand. Daarnaast wordt continu gewerkt aan verdere professionalisering en borging van de interne organisatie, wat in 2014 heeft geleid tot diverse acties. Het interne controleplan heeft in 2014 verdere invulling gekregen en zal de komende jaren verder worden aangevuld. Rollen en functiescheiding in NCCW zijn doorlopen en verbeterd. Bovendien wordt de gehele organisatie online alsook via abonnementen in de gelegenheid gesteld om alle nieuwe, relevante informatie vanuit Ministerie en Aedes te volgen en te verwerken. Sleutelposities zijn goed ingevuld en het management vormt een stabiel en ervaren team. Er is voldoende kennis, expertise en capaciteit in huis op financieel gebied, wat gezien de veranderende context erg gewenst is. De bedrijfslasten hebben altijd goed de aandacht gehad van De Voorzorg, wat resulteert in een relatief gunstige positie. Landelijk en regionaal scoort De Voorzorg goed op basis van de cijfers van het CFV.

Pagina 18 van 146

Verslag Bestuurder


1.3. B EHAALDE

RESULTATEN

De vele ontwikkelingen in de sector brengen consequenties met zich mee voor de toekomstplannen ten aanzien van betaalbaarheid, leefbaarheid, projectuitvoering en financieel beleid. De Voorzorg is trots op het feit dat ondanks de lastige omstandigheden, aandacht is geweest voor diverse bouwplannen en ontwikkelingen. Er is nog steeds sprake van een financieel gezonde organisatie. Hoewel De Voorzorg vooralsnog over voldoende liquide middelen beschikt om haar bedrijfsvoering te kunnen blijven uitvoeren, zal zij naar de toekomst toe nóg meer aandacht moeten besteden aan haar uitgaven, om ook in de toekomst haar sociaal maatschappelijke taak te blijven uitvoeren op het huidige niveau. De Voorzorg kiest er daarbij bewust voor om te focussen op kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad, om via die weg betaalbaarheid en leefbaarheid voor haar doelgroepen zo goed mogelijk te kunnen garanderen. Zoals uit de meerjarenbegroting kan worden opgemaakt leidt het voldoen aan alle ambities en opgaven ertoe dat De Voorzorg moet inleveren op haar vermogenspositie en solvabiliteit. Door goed financieel beheer heeft De Voorzorg in het verleden voldoende buffer kunnen opbouwen om boven de gestelde normen te blijven, maar dit biedt geen garanties voor de verdere toekomst. De Voorzorg zal daarom terughoudend zijn als het gaat om grote investeringsprojecten. Ondanks de moeilijke tijden waarin de sector verkeert, heeft De Voorzorg ook in 2014 een positief resultaat behaald. De Voorzorg is bijzonder trots dat zij dit gerealiseerd heeft met relatief weinig FTE’s per verhuureenheid. Dit was niet mogelijk geweest zonder een gemotiveerd team van medewerkers dat pragmatisch en resultaatgericht te werk gaat. Woningstichting De Voorzorg streeft er naar de bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden met behoud van kwaliteit en service. Hoensbroek, 13 mei 2015

was getekend Jos Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Verslag Bestuurder

Pagina 19 van 146


Pagina 20 van 146

Verslag Bestuurder


2. V ERSLAG R AAD VAN C OMMISSARISSEN In dit verslag presenteert de Raad van Commissarissen u zijn samenstelling, zijn activiteiten en bevindingen over 2014. In dit verslag kunt u lezen wat de stand van zaken is in 2014 en wat er nog op de agenda staat voor 2015 en verder.

2.1. S AMENSTELLING R AAD

VAN

C OMMISSARISSEN

In 2014 bestond de Raad van Commissarissen van Woningstichting De Voorzorg uit de volgende 4 leden:

De heer E.J.M. Hassink, voorzitter Leeftijd (peildatum 31/12/14) Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties

Tijdstip eerste benoeming Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Bezoldiging (jaarlijks)

69 jaar Financiën en zorg v.m. lid raad van bestuur Stichting Cicero Zorggroep (portefeuille bedrijfsvoering) - Lid bestuur Stichting De Singel i.L.; - Namens de Limburgse afdeling van het Landelijk Overleg Cliëntenorganisaties (LOC) lid van de Raden van Advies van de zorgkantoren Zuid-, Noord- en Midden-Limburg; - Deelname Partnerschap Sociaal Domein Zuid Limburg namens Huis voor De Zorg 2011 2015 Tot en met 2018 € 9.000

De heer C.H. de Raat, lid namens de huurders Leeftijd (peildatum 31/12/14) 76 jaar Deskundigheid Techniek en zorg Hoofdfunctie v.m. elektrotechnisch projectleider (bij ziekenhuizen en verzorgingshuizen) Relevante nevenfuncties - Penningmeester zwemvereniging St. Lucas Hoensbroek, afdeling Sport en Spel Tijdstip eerste benoeming 2002 Tijdstip herbenoeming 2009, 2014 Lopende termijn Tot en met 30 juni 2014 waarna niet meer herkiesbaar Bezoldiging (jaarlijks) € 6.000* * In 2014 bedroeg de bezoldiging van de heer De Raat € 3.000 in verband met zijn aftreden na het eerste halfjaar.

Verslag Raad van Commissarissen

Pagina 21 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Mevrouw C.M.A. Barrett-Geurts, lid Leeftijd (peildatum 31/12/15) Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Bezoldiging (jaarlijks)

De heer L.J.M. Dinjens, lid Leeftijd (peildatum 31/12/14) Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Tijdstip herbenoeming Lopende termijn Bezoldiging (jaarlijks)

61 jaar Zorg, projectontwikkeling en management Directeur van Stichting Meander en Prokino Maasbracht - Management en adviesbureau “Lentebach” 2009 Tot en met 2016 waarna niet meer herkiesbaar € 6.000

65 jaar Financiën v.m. accountant Deloitte - Financieel/administratief adviesbureau “Geluc Administratie en Advies” 2014 Tot en met 2017 € 6.000

De Raad van Commissarissen heeft in 2014 een vaste bezoldiging ontvangen van € 24.000. De voorzitter ontvangt een vaste bezoldiging van € 9.000, de leden ontvangen elk een vaste bezoldiging van € 6.000. De Raad van Commissarissen ontvangt geen onkostenvergoeding of variabele bezoldiging. Onafhankelijkheid Met de komst van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is de invloed van huurders op het beleid van de woningstichting aanzienlijk vergroot. Huurders mogen sindsdien een bindende voordracht doen voor een aantal commissarissen van de Raad van Commissarissen. Bij benoemingen zal de Raad van Commissarissen er naar streven zijn onafhankelijkheid, zoals door De Voorzorg gedefinieerd, te waarborgen. Tevens gebeuren nieuwe benoemingen aan de hand van een profielschets die in 2008 is opgesteld. Aftredingen in 2014 Wanneer de lopende termijn van een van de leden ten einde loopt, wordt, indien mogelijk, de afweging gemaakt of dit lid kan worden herbenoemd. Hierbij wordt op basis van een actuele profielschets een lijst van criteria opgesteld en gecontroleerd of het her te benoemen lid hieraan voldoet. De Voorzorg heeft zich geconformeerd aan de Governance Code Woningcorporaties. Deze code schrijft voor dat een commissaris niet langer dan 2 maal een periode van vier jaar lid van de Raad van Commissarissen mag zijn (Best practise III.3.5). De Voorzorg heeft ten aanzien van dit onderdeel een voorbehoud gemaakt. In het geval dat de continuïteit van de Raad van Commissarissen gehandhaafd dient te blijven door herbenoeming mogelijk te maken, zal de Raad van Commissarissen hiertoe besluiten.

Pagina 22 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Met ingang van 2014 heeft de heer C.H. de Raat de maximale zittingstermijn volgens de Governance Code Woningcorporaties bereikt. De stichting “Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg” (SOHV) is tijdig verzocht voorstellen te doen voor opvolging. Bij gebrek aan potentiele kandidaten is de heer C.H. de Raat op uitdrukkelijk verzoek van de SOHV herbenoemd voor een periode van 6 maanden. De heer C.H. de Raat is per 1 juli 2014 afgetreden als lid van de Raad van Commissarissen. De SOHV heeft in 2014 nog geen nieuwe kandidaat voorgedragen ter vervanging van de heer de Raat. De invulling van de vacature wordt begin 2015 verwacht. Benoemingen in 2014 Wanneer de Raad van Commissarissen met een nieuw lid dient te worden aangevuld start de Raad een werving- en selectieprocedure. De werving wordt op die wijze ingericht dat zij optimaal aansluit op de vervulling van de vacature. Op basis van een actuele profielschets worden de criteria opgesteld, waaraan het nieuwe lid dient te voldoen. De belangrijkste criteria betreffen passende kennis, onafhankelijkheid en bewustzijn van good governance. De volledige Raad is belast met de werving- en selectieprocedure, hij heeft uit zijn midden een commissie daarvoor ingesteld. Met ingang van 1 januari 2014 is de heer Dinjens als lid van de Raad van Commissarissen benoemd. Belangenverstrengeling Met ingang van 2007 is de regeling ‘belangenverstrengeling’ in het reglement voor de Raad van Commissarissen opgenomen. Deze regeling zal te allen tijde worden gebruikt bij gevallen van belangenverstrengeling binnen de Raad van Commissarissen of het bestuur. In 2014 hebben zich binnen de Raad van Commissarissen of het bestuur geen gevallen voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling.

2.2. S AMENSTELLING

BESTUUR

Het bestuur bestaat uit één directeur-bestuurder. De heer Kerkhoffs is per 1 juli 2006 door de Raad van Commissarissen benoemd tot directeur-bestuurder. De heer Kerkhoffs is sinds 1984 actief bij deze woningstichting, waarvan een groot aantal jaren als Hoofd Technische Dienst. Het bestuur bestond in 2014 uit de volgende persoon:

De heer J.M.G. Kerkhoffs, directeur-bestuurder Leeftijd (peildatum 31/12/14) 57 jaar Hoofdfunctie Directeur-bestuurder Woningstichting De Voorzorg Relevante nevenfuncties De beloning van bestuurders is met ingang van 1 januari 2013 gemaximeerd volgens de Wet Normering Topinkomens (WNT). Bestuurders in de (semi)publieke sector mogen dan niet meer verdienen dan 130 procent van een ministersalaris. De beloning van topfunctionarissen bij woningcorporaties is afhankelijk van het aantal woningen van de corporatie. De Voorzorg valt volgens de geldende staffel in klasse E met een maximum WNT-bedrag van € 130.600 per kalenderjaar bij een voltijdsdienstverband.


Pagina 23 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De maximumbezoldigingsnorm bestaat uit: beloning, onkostenvergoeding, werkgeversbijdrage aan pensioenpremie. De WNT normeert het totaal. Er is sprake van overschrijding van de bezoldigingsnorm als de som van bovengenoemde onderdelen de € 130.600 (2014, op basis van indeling in klasse E) overschrijdt. De drie componenten (beloning, onkostenvergoeding en werkgeversbijdrage pensioenpremie) van de bezoldigingsnorm werken als communicerende vaten. De bezoldiging van het bestuur in 2014 wordt in de navolgende tabel weergegeven. Er zijn regelingen aanwezig met betrekking tot ontslagvergoedingen, maar daar is in 2014 geen gebruik van gemaakt. Er vindt geen levensloopuitkering plaats. Bezoldiging De heer J.M.G. Kerkhoffs, directeur-bestuurder Aantal Beloning Vaste en Werkgeversmaanden variabele bijdrage onkostenpensioenvergoeding premie Bedrag in €

12

€ 155.457

€

-

€ 26.050

Werkgeversbijdrage pensioenpremie OVP/VPL 5.563

Uitkering bij beëindiging dienstverband -

De werkgeversbijdrage pensioenpremie OVP/VPL betreft een collectieve bijdrage op grond van de CAO waarop de directeur-bestuurder geen aanspraak kan maken. Derhalve zal deze bijdrage niet leiden tot een individuele beloning op termijn Ons inziens geeft de opname van deze bijdrage een onjuist beeld van de werkelijke beloning van de directeur-bestuurder Voor bestuurders die nog niet binnen de gestelde maximumnormen vallen, zoals geldt voor De Voorzorg, is een overgangsregeling van toepassing. Deze overgangsregeling geldt voor de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2016. Gedurende deze periode is de bezoldiging van de bestuurder bevroren. Na 2016 zal een afbouw plaatsvinden tot de geldende staffel (klasse E) in een periode van drie jaar tijd.

2.3. A CTIVITEITEN R AAD

VAN

C OMMISSARISSEN

Algemene activiteiten De Raad van Commissarissen voelt zich verantwoordelijk voor de strategie die Woningstichting De Voorzorg nastreeft en ziet er op toe dat de stichting haar doelstellingen behaalt. De Raad van Commissarissen houdt actief toezicht op de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeheer omdat hij het van belang vindt dat de stichting haar missie nastreeft. Daarbij is het van groot belang dat de stichting de financiële continuïteit waarborgt, de Raad van Commissarissen heeft dan ook tenminste eenmaal de financiële situatie van Woningstichting De Voorzorg geëvalueerd. De Raad van Commissarissen heeft zich verdiept in de financiële consequenties van de diverse projecten, de financieringsbehoefte van de stichting, het verkopen van roerend en onroerend goed en de naleving van het geldende treasurystatuut. Naast de financiën van de stichting voelt de Raad van Commissarissen zich vooral betrokken bij de realisering van de volkshuisvestelijke taken. Hij ziet er op toe dat de stichting haar primaire doelgroep, ouderen met een smalle beurs en bijzondere doelgroepen huisvest. Met name bij deze doelgroep is een combinatie tussen wonen en zorg onderdeel van de volkshuisvestelijke taken. Verder vindt de Raad van Commissarissen het van belang dat de leefbaarheid van buurten en wijken hoog op de agenda van het

Pagina 24 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 bestuur blijft staan. Ook vindt de Raad van Commissarissen het van belang dat de kwaliteit van het woningbezit op niveau is en dat de bewoners worden uitgenodigd om betrokken te zijn bij het beleid en beheer. Gedurende 2014 heeft de Raad van Commissarissen zeven keer vergaderd, waarvan een keer in aanwezigheid van de accountant. De directeur-bestuurder is in beginsel bij alle vergaderingen aanwezig. Hij rapporteert in elke vergadering over het gevoerde beleid en de effecten hiervan. Daarnaast geeft hij uitgebreid toelichting op de ontwikkelingen binnen de organisatie. Deelnemingen Woningstichting De Voorzorg neemt, met uitzondering van haar deelneming in het Wooninvesteringsfonds, geen aandeel in andere rechtspersonen of vennootschappen. De Raad van Commissarissen is er zich van bewust dat zijn toezichthoudende taken niet beperkt zijn tot De Voorzorg maar zich uitstrekt tot de verbindingen. Integrale vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 geldt voor woningcorporaties de integrale belastingplicht. De fiscale openingsbalans is gebaseerd op de vaststellingsovereenkomst (VSO II) die op 16 april 2009 door De Voorzorg is ondertekend. Deze VSO II heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na het einde van de looptijd wordt de VSO II jaarlijks stilzwijgend verlengd. De te betalen vennootschapsbelasting is nihil op basis van de voorlopige aangifte over het jaar 2014 als gevolg van compensabele verliezen (waardedaling van het bezit). De voorlopige aangifte is door de Belastingdienst nog niet definitief gemaakt. De weten regelgeving en enkele bepalingen uit de vaststellingsovereenkomst zijn onderdeel van gesprek bij de Belastingdienst. Hierdoor zal in de toekomst meer belasting betaald moeten worden. Corporate Governance Woningstichting De Voorzorg heeft in 2006 activiteiten opgestart om de Governance Code Woningcorporaties in de bedrijfsvoering van de stichting te verankeren. De Raad van Commissarissen speelt hierin een grote rol omdat het merendeel van de bepalingen in de Governance Code Woningcorporaties direct van toepassing is op de toezichthoudende activiteiten. Met ingang van 1 januari 2012 heeft De Voorzorg ertoe besloten om het Aedes-lidmaatschap te beëindigen. In het kader van goed bestuur en goed toezicht zal De Voorzorg de Governance Code Woningcorporaties blijven gebruiken als referentiekader. De visie van de corporatie ten aanzien van deze Code wordt hierna verwoord. Volgens best practice I.1 van de Governance Code Woningcorporaties kan, indien zich geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar, worden volstaan met het beschrijven van de wijzigingen. Toch heeft de Woningstichting De Voorzorg, ook voor 2014, besloten de volledige Governance Code Woningcorporaties en de visie van de corporatie hierop integraal op te nemen in dit jaarverslag. Het governanceverslag vindt u vanaf pagina 31. De Voorzorg heeft ervoor gekozen om de meest actuele versie van de Governance Code Woningcorporaties (vastgesteld in 2011 en van kracht sinds 1 juli 2011) op te nemen.


Pagina 25 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Integriteit heeft de aandacht van zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Commissarissen. Woningstichting De Voorzorg kent een integriteitcode die het beleidskader op dit gebied omschrijft en waarin de uitgangspunten ten aanzien van onder meer bestuurscultuur, belangenverstrengeling, omgang met derden en informatieverkeer zijn opgenomen. Vanaf 2006 heeft de Raad van Commissarissen de onderstaande documenten met betrekking tot corporate governance vastgesteld en gepubliceerd op de internetpagina: een integriteitcode (2006); een reglement voor de Raad van Commissarissen (2007, herijking 2010); een regeling werkwijze belangenverstrengeling voor de Raad van Commissarissen en het bestuur (2007); een klokkenluidersregeling (2007); een beschrijving van de procedure voor de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen (2007); een klachtenreglement (2007) inclusief een beschrijving van de klachtenprocedure (2007); een remuneratierapport bestuur & Raad van Commissarissen (2007); een profielschets voor de Raad van Commissarissen (2008). Sinds 2006 is de beschrijving van de visie van De Voorzorg ten aanzien van de Governance Code Woningcorporaties opgenomen. De Govenance Code is in 2011 gewijzigd. De Voorzorg heeft haar visie daarop aangepast. Voor de formulering van de visie wordt verwezen naar hoofdstuk 3.2 van dit jaarverslag waar de Governance Code Woningcorporaties (versie 2011) integraal wordt besproken. In 2012 is een meerjarige beleidsvisie, opgetekend in een geactualiseerd ondernemingsplan, definitief vastgesteld. Dit ondernemingsplan heeft ook in 2014 het kader gevormd voor de activiteiten van De Voorzorg. Ingegeven door de politieke en economische ontwikkelingen (zoals het Woonakkoord), is het doorrekenen van de consequenties van overheidsbeleid en het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid in 2013 onderwerp van gesprek geweest. Dit heeft geleid tot herijking van het Strategisch Voorraadbeleid en de financiële onderbouwing van dit beleid. Integriteit Het integriteitbeleid is vastgelegd in de integriteitcode. Zoals hiervoor is beschreven, beschikt Woningstichting De Voorzorg over diverse instrumenten en maatregelen in het kader van governance en integriteit. De betreffende documenten zijn gepubliceerd op de website. Het onderwerp integriteit wordt besproken binnen de Raad van Commissarissen. De Raad evalueert op die wijze de werking van het integriteitbeleid. Eventuele integriteitschendingen worden aan de Raad gemeld. In 2014 hebben zich, net als in voorgaande jaren, geen integriteitschendingen voorgedaan. Integer handelen is bij De Voorzorg een vanzelfsprekendheid. Niet alleen in de Raad, maar ook in afdelingsoverleg, MT-overleg en in het bilaterale contact met de directeur-bestuurder staat het onderwerp op de agenda. Eventuele wijzigingen in het beleid worden kenbaar gemaakt. De controle op integer handelen is permanent. Nieuwe leden van de Raad van Commissarissen worden beoordeeld en getoetst op de (on)verenigbaarheid van nevenfuncties. Hierbij verwijzen wij graag naar het reglement van de Raad van Commissarissen, zoals dat op de website is te vinden. Er is bij onze corporatie geen sprake van onverenigbare nevenfuncties; alle nevenfuncties zijn reeds benoemd in dit jaarverslag. Zie hiervoor eveneens de onderwerpen ‘onafhankelijkheid’ en ‘belangenverstrengeling’ in paragraaf 2.1.

Pagina 26 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Jaarlijks spreekt de externe accountant zich uit over het functioneren van het integriteitbeleid van De Voorzorg. Geconcludeerd wordt dat de interne beheersing van De Voorzorg op een voldoende niveau is. De externe accountant heeft bij de tussentijdse controle in 2014 de wijze waarop Woningstichting De Voorzorg omgaat met het beheersen van risico’s en kansen onderzocht. De ontwikkelingen die De Voorzorg heeft doorgemaakt en de maatregelen die de corporatie heeft getroffen op het gebied van risicobeheersing leiden er volgens de accountant toe dat de beheersing voldoende is en dat De Voorzorg daarmee gunstig afsteekt ten opzichte van het branchegemiddelde. Een aantal verbeteringen van interne procedures of beheersing is benoemd en gewaardeerd. Alle getroffen maatregelen zijn met de Raad van Commissarissen besproken. De (netto)risico’s worden op alle onderdelen laag ingeschat, net als in het voorgaande jaar. Er zijn geen kritische aanbevelingen gedaan. De benoemde verbeterpunten hebben veelal slechts een beperkt gevolg voor de corporatie en/of jaarrekening. Dit betreft dan met name de beperkte verkoopbaarheid van woningen, die ook landelijk onverminderd slecht is, en de geautomatiseerde gegevensverwerking, waarop aanpassingen zijn doorgevoerd. Een ander aandachtspunt betreft de WNT: de nieuwe WNT normen voor de sector hebben nog geen impact op De Voorzorg, maar de ontwikkelingen hieromtrent worden gemonitord. Het functioneren van de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de externe accountant worden jaarlijks geëvalueerd. In de navolgende paragrafen wordt dit beschreven. Evaluatie Bestuur Bij de evaluatie van de bestuurder wordt toegezien op de mate waarin de werkzaamheden van de bestuurder in lijn liggen met de strategie van de stichting en de doelstellingen die hij voor ogen heeft. De Raad van Commissarissen maakt bij evaluatie van de bestuurder gebruik van een format waaraan de bestuurder wordt getoetst. Het mandaat van de directeur-bestuurder wordt jaarlijks besproken en vastgelegd door de Raad van Commissarissen. Het functioneren van de bestuurder is besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen waarbij de bestuurder bij zijn eigen beoordeling niet aanwezig was. Door de Raad van Commissarissen is getoetst dat de salariëring van de directie voldoet aan de in de sector geldende regelgeving, maar dat deze naar beneden dient te worden bijgesteld om te zijner tijd te voldoen aan de toepasselijke staffel. Ook is de toepassing van de overgangsregeling op termijn besproken. De bezoldiging van de directeurbestuurder is vermeld in paragraaf 2.2. Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft zijn eigen functioneren geëvalueerd, conform de voorschriften in de Governancecode. De Raad heeft zich in dit kader verdiept in een aantal stukken met betrekking tot het functioneren van Raden van Commissarissen in het land, waaronder een advies van de commissie Behoorlijk Bestuur (de commissie Halsema), de aanbevelingen van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) en een advies van de commissie Hoekstra alsmede de bevindingen van de enquêtecommissie over het interne toezicht bij woningcorporaties. De toetsing van de Raad van Commissarissen vindt jaarlijks plaats door middel van deze zelfevaluatie. Er is gesproken over het functioneren van de Raad ten aanzien van de gestelde criteria: open cultuur, zelfreflectie, kritische houding, transparante communicatie, informatieverschaffing, rolopvatting,


Pagina 27 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 samenstelling en professionalisering van de RvC. De Raad heeft geoordeeld dat de huidige samenstelling evenwichtig is en voldoende deskundig om in te spelen op de ontwikkelingen in de sector. Evaluatie externe accountant De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen maken ieder tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Woningstichting De Voorzorg hanteert continu een kritische houding en bespreekt jaarlijks de ervaringen met de accountant. Overzicht specifieke activiteiten Anders dan, of in toevoeging op, bovenstaande activiteiten heeft de Raad van Commissarissen zich bezig gehouden met de volgende onderwerpen: Huurdersaangelegenheden Algemene informatie afdeling bewonerszaken; Huurverhoging*; Huurprijsbeleid; Huurachterstanden; Mutatiegraad en acceptatiegraad; Huurdersbelangenvereniging; Klachtencommissie; Woningtoewijzing; Wijzigingen regelgeving woningtoewijzing 2015; Administratieve zaken & Rapportages Jaarrekening 2013*; Volkshuisvestingsverslag 2013*; Accountantsrapport (assurancerapport) 2013; Managementletter interim-controle 2014;; Accountantscontrole 2014*; Treasurystatuut en treasuryjaarplan*; (Af)waarderen van certificaten*; Algemene informatie afdeling administratie; Bedrijfswaardeberekening; dPI en dVI; Afboekingsvoorstel debiteuren*; DAEB- en niet-DAEB activiteiten (administratieve scheiding); Juridische ondersteuning; Personeelsaangelegenheden Werving & Selectie medewerkers; Functioneren en bezoldiging directeur-bestuurder*; Personeelszaken algemeen; Personeelsverzuim;

Pagina 28 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Beleidszaken & strategie Woonakkoord en herziening Woningwet; Rapport Parlementaire Enquête; Regionale prestatieafspraken 2015-2018; Wooninvesteringsfonds (WIF); Beschikking vermindering verhuurderheffing; Meerjaren-onderhoudsbegroting*; Maatregelenmatrix 2015-2025*; Kwartaalwijzigingen onderhoudsbegroting 2014; Financiële meerjarenbegroting 2015-2025*; Kwartaalwijzigingen integrale bedrijfsbegroting 2014; Onderhoudsbegroting 2015 en meerjarenplanning*; Integrale bedrijfsbegroting 2015*; Strategisch Voorraadbeleid; Mandaat directeur-bestuurder 2015*; Oordeelsbrief verslagjaar 2013; Borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring WSW; Volmacht WSW*; Toezichtbrief CFV; Saneringssteun CFV; Themaonderzoek Zorgvastgoed CFV; Handhavingsbeleid drugs; Samenwerkingsconvenant Energieteam Heerlen; Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT); Benchmarking regionale corporaties; Governance Code Woningcorporaties Werving en (her)benoeming commissarissen*; Rooster van Aftreden*; Evaluatie en beoordeling bestuurder*; Vergaderschema 2015*; Besproken projecten / complexen: Levensduurverlenging complex Bogaertstraat*; Levensduurverlenging complex Leenhofstraat e.o.*; Levensduurverlenging complex Grasbroek e.o.*; Verbouwing complex Groene Boord/Putgraaf; Verbetering complex Belemnieterf; Plan revitalisering woningen Kasteel Hoensbroeklaan; Plan balkonuitbreiding complex Weijenberg*; Plan ontwikkeling appartementen Aldenhof*; Aanbesteding Infraplan M.L. Kinglaan e.o.*; * Met betrekking tot deze zaken heeft de Raad van Commissarissen een besluit genomen.


Pagina 29 van 146


2.4. D E

JAARREKENING EN HE T VOLKSHUISVESTINGVE RSLAG

Deze jaarrekening is door BDO Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring bij dit verslag. Het jaarresultaat over 2014 bedraagt € 2.499.000 en is toegevoegd aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen ultimo 2014 bedraagt, na resultaatbestemming € 57.276.000. De Raad van Commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de door de bestuurder opgemaakte jaarrekening 2014, nadat hij kennis heeft genomen van het accountantsrapport 2014. De jaarrekening omvat de balans, de winsten verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, evenals het verslag over het boekjaar. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat alle middelen van de woningcorporatie zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Hoensbroek, 13 mei 2015

was getekend De heer E.J.M. Hassink, Voorzitter Raad van Commissarissen

was getekend Mevrouw C.M.A. Barrett-Geurts Lid Raad van Commissarissen

was getekend De heer L.J.M. Dinjens Lid Raad van Commissarissen

Pagina 30 van 146



3. G OVERNANCEVERSLAG 3.1. V ERSLAG

KLACHTENCOMMISSIE

Binnen Woningstichting De Voorzorg is een klachtencommissie aanwezig. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een reglement. Bewoners worden gevraagd hun klachten eerst kenbaar te maken aan de verantwoordelijke werknemer binnen de woningstichting. Wanneer de klacht samen met de verantwoordelijke werknemer niet kan worden opgelost, kan de bewoner een beroep doen op de bestuurder. Wanneer ook met de bestuurder niet tot een oplossing wordt gekomen, kan de bewoner in het ultieme geval een beroep doen op de klachtencommissie. In 2007 is het reglement van de klachtencommissie geformaliseerd. Op 31 oktober 2007 is dit reglement vastgesteld en in werking getreden. De klachtencommissie is op 12 februari 2015 in vergadering bijeengekomen, van de vergadering is een verslag opgesteld en aan de directeur-bestuurder overhandigd. In het verslag heeft de klachtencommissie aangegeven, dat over het jaar 2014 geen klachten aan de commissie zijn voorgelegd. Alle eventuele overige klachten zijn in overleg met de bewoner en de verantwoordelijke medewerker, of bestuurder, afgehandeld.

3.2. G OVERNANCEVISIE W ONINGSTICHTING D E V OORZORG In ons jaarverslag over 2006 hebben wij voor het eerst onze visie op de Governance Code Woningcorporaties gepresenteerd. Ook in dit verslag is de Governance Code Woningcorporaties (de meest recente versie) afgedrukt, daarnaast heeft Woningstichting De Voorzorg haar visie hierop gegeven. Daar waar de stichting een andere visie heeft op principes van de Governance Code Woningcorporatie licht zij deze toe in het onderstaande overzicht. De totale visie op de Governance Code Woningcorporaties wordt in dit jaarverslag van de woningstichting gepubliceerd. Het volledige jaarverslag is opgenomen op de website van de corporatie. Woningstichting De Voorzorg is vanaf 1 januari 2012 geen lid meer van Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties. Desondanks blijft Woningstichting De Voorzorg in zijn algemeenheid de Governance Code onderschrijven. Op onderdelen zal Woningstichting De Voorzorg afwijken. De Governance Code en de afwijkingen volgens het principe “pas toe of leg uit” staan in de navolgende pagina’s vermeld.

Governanceverslag

Pagina 31 van 146


I.

I.1

I.2

I.3

II. II.1

Governance Code Woningcorporaties Naleving en handhaving van de code Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governance Code woningcorporaties. De hoofdlijnen van de governance structuur van de woningcorporatie worden, mede aan de hand van de principes die in deze code zijn genoemd, in een apart hoofdstuk in het jaarverslag uiteengezet. Indien zich geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar wordt volstaan met het beschrijven van de wijzigingen. De actuele volledige governance structuur wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Bij de beschrijving van de governance structuur geeft de woningcorporatie aan in hoeverre zij de in deze Governance Code opgenomen uitwerking opvolgt en zo niet, om welke redenen en wat de door de woningcorporatie gekozen uitwerking is. Dit geldt echter niet voor de principes c.q. bepalingen over toepassing van de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties (principe II.2), de honorering van commissarissen (principe III.7) en de zittingstermijnen van commissarissen (principe III.3.5). Elke verandering in de governance structuur van de woningcorporatie en in de naleving van de code wordt onder een apart agendapunt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie.

Pagina 32 van 146

Visie Woningstichting De Voorzorg De Voorzorg onderschrijft dit principe en voldoet aan alle principes tenzij anders aangegeven. De Voorzorg onderschrijft dit principe. Voor de volledigheid voegt De Voorzorg de actuele visie op de Governance Code Woningcorporaties toe aan ieder jaarverslag.

De Voorzorg onderschrijft dit principe.



Governanceverslag


II.1.1

II.1.2

II.1.3

Governance Code Woningcorporaties Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld. Het bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen: a) de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de woningcorporatie; b) de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; c) de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen; d) de randvoorwaarden die bij de strategie worden gehanteerd; e) de wijze waarop de principes van horizontale verantwoording als beschreven in hoofdstuk V van deze code worden vormgegeven; f) indien aanwezig het reglement waarin de werkwijze van het bestuur wordt geregeld. De hoofdzaken hiervan worden vermeld in het jaarverslag. Het bestuur legt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voor het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting van de woningcorporatie, alsmede vooraf, de uitoefening van stemrecht over de in deze bepaling en in II.1.3 met uitzondering van g. bedoelde aangelegenheden in deelnemingen waarin de corporatie overwegende zeggenschap uitoefent .

Visie Woningstichting De Voorzorg

Het bestuur legt ten minste de volgende majeure besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen:




a) het aangaan en verbreken van duurzame samenwerking van de woningcorporatie met een andere rechtspersoon, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de vennootschap; b) een voorstel tot wijziging van de statuten; c) een voorstel tot ontbinding van de woningcorporatie; d) aangifte van faillissement en aanvraag van surseance van betaling; e) beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek van de woningcorporatie; f) ingrijpende wijziging van de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de woningcorporatie; g) de opdracht tot het uitvoeren van visitatie bij de woningcorporatie en de wijze van uitvoering van en verslaggeving over de visitatie zoals voorzien in V.2. h) vaststelling van een toetsingskader voor verbindingen of investeringen.

Governanceverslag

Pagina 33 van 146


II.1.4

II.1.5

II.1.6

II.1.7

II.1.8

II.2

Governance Code Woningcorporaties In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersingsen controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne risicobeheersingsen controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: a) risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; b) een integriteitcode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; c) kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie als bedoeld in hoofdstuk V; d) handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan te volgen procedures; e) een systeem van periodieke monitoring en rapportering; f) een toetsingskader (in geval van verbindingen) waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan en beëindigen van verbindingen; g) een toetsingskader waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen. In het jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de werking hiervan. Specifiek gaat het daarbij in op de wijze waarop het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen, inclusief het aangaan van majeure transacties daarbinnen, is geregeld. Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van het bestuur betreffen worden gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Dit wordt geregeld in een klokkenluiderregeling, die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst. Het bestuur stelt een toetsingskader voor verbindingen alsmede een toetsingskader voor investeringen vast. De raad van commissarissen keurt deze toetsingskaders goed en ziet toe op de naleving van uitgangspunten hierin. Het bestuur doet ten minste een maal per jaar verslag aan de raad van commissarissen over werkzaamheden van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH en maakt hiervan melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. Rechtspositie en bezoldiging bestuur

Pagina 34 van 146

Visie Woningstichting De Voorzorg De Voorzorg onderschrijft dit principe. Het formaliseren van het risicobeheersingsen controlesysteem is in ontwikkeling.





Governanceverslag


II.2.1

II.2.2 II.2.3

Governance Code Woningcorporaties De raad van commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De raad van commissarissen bepaalt de bezoldiging van individuele bestuurders binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en met inachtneming van de toepasselijke weten regelgeving. Het jaarverslag bevat de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen waarin zijn opgenomen het bezoldigingsbeleid van de woningcorporatie en de wijze waarop dit in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval een vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. Onverlet de arbeidsrechtelijke positie wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder.

De woningcorporatie verstrekt aan de leden van het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen bevat een verslag van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. In het geval dat gedurende het boekjaar aan een (voormalig) lid van het bestuur een bijzondere vergoeding is betaald of toegezegd, wordt deze in het remuneratierapport

Governanceverslag

Visie Woningstichting De Voorzorg De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg plaatst wel de kanttekening dat met de zittende bestuurder bindende afspraken zijn gemaakt. Er is geen bijzondere reden om thans de gemaakte afspraken ter discussie te stellen c.q. aan te passen. Naar de toekomst toe zal het beleid gericht zijn op steeds verdere harmonisatie van het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden overeenkomstig de aanbevelingen van het advies volgens de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, mits dit aansluit bij het door De Voorzorg gewenste bezoldigingsniveau. De zittende bestuurder is werkzaam in het kader van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De benoeming is derhalve niet gekoppeld aan een periode van maximaal 4 jaar. De Voorzorg ziet de genoemde 4jaarstermijn als een mogelijkheid om het functioneren van de bestuurder fundamenteel ter discussie te stellen en zo nodig gevolgen te verbinden aan onvoldoende functioneren. De genoemde 4-jaarstermijn heeft een duidelijke signaalfunctie naar de bestuurder toe in die zin dat een benoeming niet kan worden gezien als een benoeming “tot pensioen”. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van de bestuurder. Indien de bestuurder onvoldoende functioneert, zal tot beëindiging van de benoeming c.q. arbeidsovereenkomst worden overgegaan. Dit is niet gekoppeld aan een periode van 4 jaar. De Voorzorg ziet dus geen reden om over te stappen op een systeem van tijdelijke benoemingen. De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.

Pagina 35 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Governance Code Woningcorporaties vermeld en van een toelichting voorzien. Het remuneratierapport bevat tevens een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de raad wordt voorzien. Het overzicht dat in het voorgaande lid is bedoeld bevat in elk geval bepalingen over de verhouding tussen vaste en variabele beloningscomponenten, het beleid ten aanzien van de duur van contracten van leden van het bestuur en de geldende opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen, overige arbeidsvoorwaarden en de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen.


II.2.5

De hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen worden in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst.


II.3

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van het bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. Het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. Een bestuurder zal: a) niet in concurrentie treden met de woningcorporatie; b) geen substantiële schenkingen vragen of aannemen van de corporatie of van een voor de corporatie relevante derde voor zichzelf, zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed- of aanverwant tot in de tweede graad; c) ten laste van de woningcorporatie derden geen ongerechtvaardigde voordelen verschaffen; d) geen zakelijke kansen die aan de woningcorporatie toekomen voor zichzelf of zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed of aanverwant tot in de tweede graad benutten. Een lid van het bestuur meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van het bestuur terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en aan de overige leden van het bestuur en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief

II.2.4

II.3.1

II.3.2

Pagina 36 van 146





Governanceverslag


II.3.3

II.3.4

II.3.5

III. III.1

III.1.1

III.1.2

III.1.3

Governance Code Woningcorporaties de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. De raad van commissarissen besluit buiten aanwezigheid van het betrokken lid van het bestuur of sprake is van een tegenstrijdig belang. Een lid van het bestuur neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het lid van het bestuur (potentieel) een tegenstrijdig belang heeft. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen II.3.2 tot en met II.3.4 zijn toegepast. Een lid van het bestuur is niet in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming tot bestuurder lid geweest van de raad van commissarissen van de woningcorporatie. Raad van commissarissen Taak en werkwijze De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De raad van commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met het bestuur en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Van de jaarstukken van de woningcorporatie maakt deel uit een verslag van de raad van commissarissen, waarin de raad van commissarissen verslag doet van zijn werkzaamheden in het boekjaar en de specifieke opgaven en vermeldingen opneemt die de bepalingen van deze code verlangen. Van elk lid van de raad van commissarissen wordt in het verslag van de raad van commissarissen opgave gedaan van:

Governanceverslag









Pagina 37 van 146


III.1.4

III.1.5

III.1.6

III.1.7

Governance Code Woningcorporaties a) geslacht; b) leeftijd; c) hoofdfunctie; d) nevenfuncties voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de raad van commissarissen, waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken; e) tijdstip van eerste benoeming en eventueel herbenoeming; f) de lopende termijn waarvoor hij is benoemd; g) het lidmaatschap van een kerncommissie van de raad van commissarissen als bedoeld in principe III.5. h) de vaststelling of het lid onafhankelijk is in de zin van bepaling III.2.2 Indien leden van de raad van commissarissen frequent afwezig zijn bij vergaderingen van de raad van commissarissen, worden zij daarop aangesproken. Een lid van de raad van commissarissen treedt tussentijds af bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of wanneer dit anderszins naar het oordeel van de raad van commissarissen is geboden; Het toezicht van de raad van commissarissen op het bestuur omvat in ieder geval: a) de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; b) de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; c) de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; d) het kwaliteitsbeleid; e) de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V; f) het financiële verslaggevingproces; g) de naleving van toepasselijke weten regelgeving; h) het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De raad van commissarissen bespreekt ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel zijn eigen functioneren als dat van de individuele leden van de raad van commissarissen en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen vraagt hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur ter zake en betrekt deze in de bespreking. Tevens wordt het gewenste profiel en de samenstelling en competentie van de raad van commissarissen besproken, evenals de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen bepreekt voorts ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel het functioneren van het bestuur als college als dat van de

Pagina 38 van 146






Governanceverslag


III.1.8

III.2

III.2.1

Governance Code Woningcorporaties individuele leden van het bestuur, en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden en bespreekt deze conclusie met het bestuur en de bestuurders. De raad van commissarissen en de leden van de raad van commissarissen afzonderlijk hebben een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die de raad van commissarissen behoeft om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Indien de raad van commissarissen dit geboden acht kan hij informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de woningcorporatie. De woningcorporatie stelt hiertoe de nodige middelen ter beschikking. De raad van commissarissen kan verlangen dat bepaalde functionarissen en externe adviseurs bij zijn vergaderingen aanwezig zijn. Onafhankelijkheid Ieder lid van de raad van commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming zodanig dat de raad van commissarissen de in aanmerking komende belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. De raad van commissarissen waakt ervoor dat de leden van de raad van commissarissen naar zijn oordeel in formele zin onafhankelijk zijn in het licht van de in bepaling III.2.2 aangeduide criteria. De raad van commissarissen maakt hiervan melding in het jaarverslag.

Governanceverslag



Het algemene kader kan door De Voorzorg worden onderschreven. Dat de Raad van Commissarissen onafhankelijk opereert staat voorop en geldt voor alle leden van de Raad van Commissarissen als een leidend principe. De Raad van Commissarissen is, zoals de Raad van Commissarissen is samengesteld, onafhankelijk. De Voorzorg hecht veel waarde aan een Raad van Commissarissen met relevante kennis van zaken in de volkshuisvestelijke sfeer en om dit te bewerkstelligen vormt zij bewust een Raad van Commissarissen met een achtergrond in en betrokkenheid bij de sociale verhuur. De Voorzorg waakt ervoor dat de Raad van Commissarissen als geheel onafhankelijk kan functioneren en dat de individuele commissarissen in materiële zin volledig onafhankelijk opereren. Ook al is er sprake van niet-onafhankelijkheid in formele zin in individuele gevallen, zulks laat onverlet dat de Raad van Commissarissen in totaliteit op alle aandachtsgebieden in meerderheid onafhankelijk kan opereren. De Voorzorg is van oordeel dat de absolute formele onafhankelijkheid op zichzelf genomen geen waarborg is voor onafhankelijkheid. De Voorzorg is van oordeel dat onafhankelijkheid uitsluitend dan aan de orde is als de individuele leden van de Raad van Commissarissen

Pagina 39 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Governance Code Woningcorporaties

III.2.2

De raad van commissarissen stelt ten aanzien van iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat of heeft gestaan dat hij in formele zin niet kan worden geacht onafhankelijk te zijn, waarbij de raad van commissarissen ten minste de hieronder genoemde onafhankelijkheidcriteria in zijn beoordeling betrekt. De verantwoordelijkheid voor een onafhankelijke en kritische bijdrage aan de besluitvorming binnen de raad van commissarissen rust ook op commissarissen waarvan de raad van commissarissen vaststelt dat zij in formele zin niet onafhankelijk zijn. Bedoelde afhankelijkheidscriteria zijn dat het betrokken lid van de raad van commissarissen, dan wel zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad: a) in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de woningcorporatie (inclusief gelieerde rechtspersonen) is geweest; b) een persoonlijke financiële vergoeding van de woningcorporatie of van een aan haar gelieerde rechtspersoon ontvangt, anders dan de vergoeding die voor de als lid van de raad van commissarissen verrichte werkzaamheden wordt ontvangen en voor zover zij niet past in de normale uitoefening van bedrijf; c) bestuurslid is van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de woningcorporatie lid van de raad van commissarissen is; d) in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming een belangrijke zakelijke relatie met de woningcorporatie of een aan haar gelieerde rechtspersoon heeft of in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming heeft gehad. Daaronder wordt in ieder geval begrepen het geval dat de commissaris, of een kantoor waarvan hij aandeelhouder, vennoot, medewerker of adviseur is, is opgetreden als adviseur van de woningcorporatie en het geval dat de commissaris bestuurder of medewerker is van een bankinstelling waarmee de woningcorporatie een duurzame en significante relatie onderhoudt; e) lid is van de gemeenteraad of Provinciale Staten van een gemeente of provincie waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is dan wel in dienst is van een zodanige gemeente

Pagina 40 van 146

Visie Woningstichting De Voorzorg persoonlijk volledig onafhankelijk opereren en elkaar daarop kritisch bevragen. Dat in de Raad van Commissarissen leden zitten die in formele zin niet onafhankelijk zijn, is voor De Voorzorg geen bijzonder aandachtspunt. De Raad van Commissarissen opereert onafhankelijk. De Voorzorg onderschrijft dit principe.

Governanceverslag


III.3

Governance Code Woningcorporaties of provincie en feitelijk betrokken bij volkshuisvestingsaangelegenheden; f) werkzaam is bij het ministerie waaronder de zorg voor de volkshuisvesting ressorteert, of bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of voor de volkshuisvesting relevante belangenbehartigingsorganisaties en feitelijk betrokken is bij volkshuisvestingaangelegenheden; g) lid is van het management, het bestuur of de raad van commissarissen van een corporatie die binnen hetzelfde werkgebied werkzaam is; h) aandelen houdt, of bestuurder of commissaris van een rechtspersoon is die aandelen houdt, in een aan de woningcorporatie gelieerde vennootschap, of vennoot is dan wel bestuurder of commissaris is van een vennoot in een contractuele vennootschap waarin ook de woningcorporatie vennoot is; i) gedurende de voorgaande twaalf maanden tijdelijk heeft voorzien in het bestuur bij belet en ontstentenis van bestuurders. Deskundigheid en samenstelling Elk lid van de raad van commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de raad van commissarissen beschikt over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht zijn benoemd dienen aan dit profiel te voldoen. De raad streeft naar een gemengde en uitgebalanceerde samenstelling onder meer qua geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. Ieder lid van de raad heeft voldoende tijd voor de vervulling van zijn functie zodat een goede taakverdeling gewaarborgd is.



De Voorzorg is in overleg getreden met de Stichting“Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg” die bindende voordrachten voor benoemingen in de Raad van Commissarissen kan doen en heeft met deze stichting afgesproken dat de profielschets ook voor de voordrachten van deze stichting bindend is.

De raad van commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de raad van commissarissen vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming wordt de hiervoor genoemde profielschets in acht genomen. III.3.1

De raad van commissarissen stelt een profielschets voor zijn omvang en samenstelling op, rekening houdend met de aard van de woningcorporatie, haar activiteiten en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van commissarissen. In de profielschets wordt ingegaan op de voor de woningcorporatie relevante aspecten van diversiteit in de

Governanceverslag

De Voorzorg onderschrijft dit principe. Woningstichting De Voorzorg beschikt over een profielschets voor de voorzitter en de leden van de raad van commissarissen. Woningstichting De Voorzorg hanteert de profielschets voor de

Pagina 41 van 146


III.3.2 III.3.3

III.3.4

III.3.5

III.3.6

Governance Code Woningcorporaties samenstelling van de raad en wordt vermeld welke concrete kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen de raad ten aanzien van diversiteit hanteert. Onder diversiteit wordt verstaan de verscheidenheid in geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. Voor zover de bestaande situatie afwijkt van de doelstelling legt de raad van commissarissen hierover verantwoording af in het jaarverslag en geeft hij tevens aan op welke termijn hij verwacht de doelstelling te realiseren. De profielschets wordt algemeen verkrijgbaar gesteld en wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. De leden van de raad van commissarissen worden op openbare wijze geworven. Minimaal één lid van de raad van commissarissen heeft ervaring in volkshuisvestingsaangelegenheden. Minimaal één lid van de raad van commissarissen is een zogenoemde financieel expert, hetgeen inhoudt dat deze persoon relevante kennis en ervaring heeft opgedaan in de financiële bedrijfsvoering bij naar omvang gelijkwaardige rechtspersonen. Alle commissarissen volgen na benoeming een introductieprogramma, waarin in ieder geval aandacht wordt besteed aan algemene financiële en juridische zaken, de financiële verslaggeving door de woningcorporatie, de specifieke aspecten die eigen zijn aan de betreffende corporatie en haar activiteiten en de verantwoordelijkheden van een commissaris. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks op welke onderdelen leden van de raad van commissarissen gedurende hun benoemingsperiode behoefte hebben aan nadere introductie of opleiding. Het bestuur speelt hierin een faciliterende rol. Een lid van de raad van commissarissen kan maximaal tweemaal voor een periode van vier jaar zitting hebben in de raad van commissarissen. De raad van commissarissen stelt een rooster van aftreden vast om zoveel mogelijk te voorkomen dat veel leden van de raad van commissarissen tegelijk aftreden. Het rooster van aftreden wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst.

Pagina 42 van 146

Visie Woningstichting De Voorzorg werving van nieuwe leden van de raad van commissarissen volgens een door haar gekozen methode. Dat kan zijn op openbare wijze. .

De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.




Governanceverslag

Volkshuisvestingsverslag 2014 III.4

III.4.1

III.4.2 III.5

Rol van de voorzitter van de raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad, ziet toe op het goed functioneren van de raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming, draagt zorg voor een adequate introductie, is namens de raad van commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de raad van commissarissen en van het functioneren van het bestuur. De woningcorporatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de raad van commissarissen (informatie, agendering, evaluatie, introductie nieuwe leden, etc.). De voorzitter van de raad van commissarissen ziet er op toe dat: a) de leden van de raad van commissarissen tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak; b) voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de raad van commissarissen; c) de commissies van de raad van commissarissen naar behoren functioneren; d) de leden van het bestuur en de leden van de raad van commissarissen ten minste jaarlijks worden beoordeeld op hun functioneren; e) de contacten van de raad van commissarissen met het bestuur en ondernemingsraad naar behoren verlopen; f) de commissarissen hun introductie- en opleidings- of trainingsprogramma volgen. De voorzitter van de raad van commissarissen is geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie. Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de raad van commissarissen De raad van commissarissen, kan uit zijn midden een auditcommissie en een selectie / remuneratiecommissie , danwel andere commissies instellen. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de raad van commissarissen voor te bereiden. Indien de raad van commissarissen besluit tot het niet instellen van een audit, en/of selectie/remuneratiecommissie, dan geldt de van toepassing zijnde uitwerking in III.5.4, III.5.5, III.5.8, III.5.9, III.5.10, IV.1.2, IV.2.3 en IV.3.1 ten aanzien van de gehele raad van commissarissen. In het jaarverslag van de woningcorporatie doet de raad van commissarissen verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar.

Governanceverslag





De Voorzorg maakt geen gebruik van deze mogelijkheid.

Pagina 43 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 III.5.1

III.5.2

III.5.3

III.5.4

III.5.5

III.5.6 III.5.7 III.5.8

III.5.9

III.5.10

De raad van commissarissen stelt voor iedere commissie een reglement op. Het reglement geeft aan wat de rol en verantwoordelijkheid van de betreffende commissie is, haar samenstelling en op welke wijze zij haar taak uitoefent. De raad van commissarissen vermeldt in het jaarverslag de samenstelling van de afzonderlijke commissies, het aantal vergaderingen van de commissies, alsmede de belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen. De raad van commissarissen ontvangt van elk van de commissies een verslag van de beraadslagingen en bevindingen. Auditcommissie De auditcommissie richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: a) de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitscode; b) de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.). c) de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; d) de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt van de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures ten behoeve van de financiële verslaggeving. Het voorzitterschap van de auditcommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Van de auditcommissie maakt ten minste een financieel expert in de zin van uitwerking III.3.3 deel uit. De auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid van het bestuur verantwoordelijk voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de commissie aanwezig zijn. De auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, doch ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van leden van het bestuur met de externe accountant. Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie hebben in ieder geval de volgende taken: a) het doen van een voorstel voor selectiecriteria en benoemingsprocedure inzake de leden van de raad van commissarissen en leden van het bestuur;

Pagina 44 van 146

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T. N.V.T. N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Governanceverslag


III.5.11

III.6

III.6.1

b) het doen van een voorstel voor een profielschets van de raad van commissarissen; c) het werven, selecteren en voordragen van leden van de raad van commissarissen ter benoeming door de raad van commissarissen; d) het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid; e) het doen van een voorstel inzake de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de raad van commissarissen; f) en het opmaken van het remuneratierapport als bedoeld in Uitwerking II.2.3. Het voorzitterschap van de selectie- en remuneratiecommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de raad van commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties door de woningcorporatie waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen kunnen spelen, die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de omgang met tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie. Het door een lid van de raad van commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van commissaris behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. Een lid van de raad van commissarissen meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van de raad van commissarissen terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Indien de voorzitter van de raad van commissarissen een (potentieel) tegenstrijdig belang heeft dat van materiële betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor zichzelf, meldt hij dit terstond aan de vice-voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante

Governanceverslag

N.V.T.



Pagina 45 van 146


III.6.2

III.6.3

III.6.4

III.6.5

III.6.6

III.7

informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Aan de beoordeling van de raad van commissarissen of sprake is van een tegenstrijdig belang neemt het betreffende lid van de raad van commissarissen niet deel. Een lid van de raad van commissarissen neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij dit lid van de raad van commissarissen een tegenstrijdig belang heeft. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag van de woningcorporatie met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen III.6.1 tot en met III.6.3 zijn nageleefd. Het reglement van de raad van commissarissen bevat regels ten aanzien van de omgang met (potentieel) tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie, en voor welke transacties goedkeuring van de raad van commissarissen nodig is. Een gedelegeerd lid van de raad van commissarissen is een lid van de raad van commissarissen met een bijzondere taak. De delegatie kan niet verder gaan dan de taken die de raad van commissarissen zelf heeft en omvat niet het besturen van de woningcorporatie. Zij strekt tot intensiever toezicht en advies en meer geregeld overleg met het bestuur. De delegatie is slechts van tijdelijke aard. De delegatie kan niet de taak en bevoegdheid van de raad van commissarissen wegnemen. Het gedelegeerd lid van de raad van commissarissen blijft lid van de raad van commissarissen. Het lid van de raad van commissarissen dat tijdelijk voorziet in het bestuur bij belet en ontstentenis van leden van het bestuur treedt voor deze periode uit de raad van commissarissen om de bestuurstaak op zich te nemen. Bezoldiging raad van commissarissen De raad van commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen vast met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De bezoldiging van een lid van de raad van commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval informatie over de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de raad

Pagina 46 van 146







Governanceverslag


III.7.1 IV. IV.1

IV.1.1

van commissarissen. De woningcorporatie verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen geen persoonlijke leningen of garanties. De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlfunctie en van de externe accountant Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De raad van commissarissen ziet er op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Het opstellen en de publicatie van het jaarverslag, de jaarrekening en andere financiële berichten die worden gepubliceerd vergen zorgvuldige interne procedures. De raad van commissarissen houdt toezicht op het volgen van deze procedures.




IV.1.2

De raad van commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële berichten, anders dan de jaarrekening.


IV.1.3

Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt het bestuur ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover de woningcorporatie overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan hem wordt gerapporteerd. De raad van commissarissen houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. Rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De raad van commissarissen benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De raad van commissarissen laat zich daartoe door het bestuur adviseren. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de raad van commissarissen. Het bestuur en de auditcommissie rapporteren jaarlijks afzonderlijk aan de raad van commissarissen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant, waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid (met inbegrip van de wenselijkheid van het verrichten van nietcontrolewerkzaamheden voor de woningcorporatie verricht door hetzelfde kantoor). Mede op grond hiervan bepaalt de raad van commissarissen zijn benoeming van een externe accountant. De externe accountant wordt benoemd voor een periode van


IV.2

IV.2.1

IV.2.2

IV.2.3

Governanceverslag





Pagina 47 van 146


IV.2.4

IV.3

IV.3.1

IV.4

IV.4.1

maximaal vier jaar waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De beoordeling wordt besproken in de raad van commissarissen. De raad maakt van zijn belangrijkste bevindingen melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. De opdrachtverlening tot en de bezoldiging van het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden, na overleg met het bestuur, goedgekeurd door de raad van commissarissen. Interne controle functie De interne accountant c.q. controller, die een belangrijke rol kan spelen in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersingsen controlesystemen, functioneert onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Indien aan een woningcorporatie geen interne accountant c.q. controller is verbonden is dit principe en daaruit afgeleide uitwerking van overeenkomstige toepassing op de financieel verantwoordelijke van de woningcorporatie. De externe accountant en de auditcommissie worden betrokken bij het opstellen van het werkplan van de interne accountant. Zij nemen ook kennis van de bevindingen van de interne accountant c.q. controller. De raad van commissarissen beoordeelt of en in hoeverre de externe accountant wordt gevraagd zijn bevindingen ter zake aan de raad van commissarissen te rapporteren. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organen van de woningcorporatie De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de raad van commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de raad van commissarissen. Het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393 lid 4 BW bevat datgene wat de externe accountant met betrekking tot de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van het bestuur en de raad van commissarissen wil brengen. Daarbij komen ten minste de volgende onderwerpen aan de orde: A. Met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant;

Pagina 48 van 146







Governanceverslag


V.

informatie over de gang van zaken tijdens de controle als ook de samenwerking met interne accountants en eventueel andere externe accountants, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc. B. Met B. betrekking tot de financiële cijfers: Analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; Commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; Opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten. C. Met C. betrekking tot de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen (inclusief betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: Verbeterpunten, geconstateerde leemten en kwaliteitsbeoordelingen; Opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens dient te worden gerapporteerd; Naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden



V.1 Het bestuur hanteert een visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangspunt voor zijn beleid. Het bestuur vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Het bestuur betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. Het bestuur geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden.

Governanceverslag

De essentie van hoofdstuk V is een deugdelijke communicatie met belanghebbenden, De Voorzorg onderschrijft dit ten volle. De wijze waarop De Voorzorg haar belanghebbenden informeert en betrekt bij de besluitvorming wijkt in sommige onderdelen af van het voorgeschrevene. De Voorzorg is een relatief kleine corporatie en heeft veelvuldig contact met al haar belanghebbenden in verschillende vormen. Met gemeenten, zorginstellingen en collega-corporaties zijn tal van overlegsituaties waarbij over en weer wordt gesproken over (toekomstig) beleid. Huurders worden geïnformeerd via de website, het huurdersblad en het jaarverslag. Huurders kunnen via de

Pagina 49 van 146


V.1.1

V.1.2

V.1.3 V.2

V.2.1

V.2.2

V.2.3

Het bestuur betrekt de in zijn ogen relevante belanghebbenden bij het beleid en onderzoekt periodiek of zij nog wel met de meest relevante belanghebbenden in gesprek is. Het bestuur maakt in zijn verantwoording zichtbaar met wie en hoe de belanghebbendendialoog is gevoerd en tot welke aanpassingen in het beleid de dialoog aanleiding heeft gegeven. Het bestuur verantwoordt zich aan de raad van commissarissen over wat onder V.1.1 en V.1.2 staat vermeld. De woningcorporatie laat zich een keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en raad van commissarissen. Visitatie heeft betrekking op het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren, op de wijze waarop belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en op de kwaliteit van de governance. Het visitatierapport, alsmede het standpunt terzake van bestuur en raad van commissarissen, wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Het visitatierapport wordt besproken in het overleg met belanghebbenden op basis van het standpunt van bestuur en raad van commissarissen.

Pagina 50 van 146

huurdersbelangenvereniging invloed uitoefenen op het beleid, huurders worden bij vragen of opmerkingen te woord gestaan op kantoor of in bepaalde gevallen bij de huurder thuis. Zelfs de directeur-bestuurder is veelal betrokken bij vragen of opmerkingen van individuele huurders. Deze wijze van communicatie is reeds zeer lang onderdeel van het beleid van De Voorzorg. Mede door proactief in gesprek te gaan met belanghebbenden heeft De Voorzorg relatief weinig last voor overlastgevende huurders of problemen bij haar huurincasso. De Voorzorg onderschrijft dit principe.


De Voorzorg onderschrijft dit principe. De Voorzorg onderschrijft dit principe.




Governanceverslag


4. O RGANISATIE 4.1. P ERSONEELSFORMATIE

EN

– MUTATIE

Per ultimo 2014 zijn 30 personeelsleden (25,93 FTE) in dienst van Woningstichting De Voorzorg. Tevens is er een parttime uitzendkracht werkzaam.

Personeelsformatie Totale formatie in fte Fte excl huismeesters en interieurverzorging Aantal VHE Formatie per 1000 VHE Gedetacheerd / werk derden (aantal mw) Totaal aantal medewerkers Fulltime functies Parttime functies Vacatures Percentage deeltijd medewerkers

Ultimo 2014 25,93 19,06 2.869 6,6 1 30 21 9 0 30,0%

Ultimo 2013 27,29 19,42 2.875 6,7 0 31 22 9 0 29,0%

NB. Sinds 2006 wordt de formatie per 1.000 vhe berekend op basis van de fte exclusief de huismeesters en interieurverzorgers

Het landelijk aantal formatieplaatsen per 1.000 verhuureenheden in 2013 is 10,54. Woningstichting De Voorzorg heeft slechts een formatie van 6,6 per 1.000 verhuureenheden, dit is laag te noemen.

4

Bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2013, Centraal Fonds Volkshuisvesting, tabel 7 (omgerekend)

Organisatie

Pagina 51 van 146


4.2. T RAINING &

SCHOLING

Er wordt veel aandacht besteed aan de ontwikkeling van onze medewerkers. In 2014 zijn de navolgende cursussen/ bijeenkomsten door één of meerdere personeelsleden bezocht:Cursus bedrijfshulpverlener Vervolgcursus bedrijfshulpverlener Cursus EHBO Herhalingscursus EHBO Cursus huurrecht Training klantgericht communiceren Cursus aanpak woonfraude Cursus huurincasso Themadag DOMAAS Informatiebijeenkomst wijziging Asbest 2015 Cursus inzake Woningwet Interne cursus Excel Cursus BQM (datamanagement)

4.3. L EEFTIJDSOVERZICHT & D IENSTTIJD

Leeftijdsoverzicht Leeftijd

Aantal

Van 15 tot 25 jaar Van 25 tot 35 jaar Van 35 tot 45 jaar Van 45 tot 55 jaar Vanaf 55 jaar

0 3 7 8 12

Ultimo 2014 Perc. Waarvan Vrouw 0% 0 10% 2 23% 2 27% 5 40% 2

Leeftijd personeel ultimo 2014

Waarvan Man 0 1 5 3 10

Aantal 0 4 6 9 12

Ultimo 2013 Perc. Waarvan Vrouw 0% 0 13% 2 19% 2 29% 6 39% 1

Waarvan Man 0 2 4 3 11

Diensttijd personeel ultimo 2014

10% 40%

30%

30%

23%

13% 25 t/m 34 jaar 45 t/m 54 jaar

Pagina 52 van 146

27% 35 t/m 44 jaar 55 t/m 64 jaar

27% korter dan 5 jaar 10 tot 20 jaar

5 tot 10 jaar meer dan 20 jaar

Organisatie

Volkshuisvestingsverslag 2014 Uit bovenstaande informatie blijkt dat De Voorzorg een trouwe groep medewerkers heeft welke langdurig bij de organisatie werkzaam zijn. De leeftijdsopbouw is vrij hoog, de gemiddelde leeftijd ultimo 2014 is 49,2 jaar. De Voorzorg houdt rekening met deze ontwikkeling bij het werving- en selectiebeleid.

4.4. Z IEKTEVERZUIM De Voorzorg heeft al geruime tijd een All-in contract afgesloten bij de Arbo Unie Limburg om te voldoen aan de strenge eisen van de Wet Poortwachter. Het contract is in 2014 stilzwijgend verlengd. Het ziekteverzuim van medewerkers is in 2014 gestegen van 3,31% naar 5,14%. Dit percentage wordt met name veroorzaakt door langdurig verzuim van een beperkt aantal personeelsleden. Langdurig verzuim blijft een risico voor een kleine organisatie zoals De Voorzorg.

4.5. A RBEIDSOMSTANDIGHEDEN (ARBO) De arbeidsomstandigheden en de ARBO-richtlijnen worden nauwlettend in de gaten gehouden en zijn een vast agendapunt op het afdelingsoverleg. Nieuwe medewerkers ontvangen informatie over Arboomstandigheden: Zoals: een calamiteiten (ontruimings)plan; verzuimbeleid; informatie bij seksuele intimidatie; informatie vertrouwenspersoon en mogelijkheid om een afspraak bij de arbo arts te maken; informatie met betrekking tot RSI; een prikplan; beeldschermwerk; agressieprotocol; verkorte versie agressieprotocol. Tevens ontvangen medewerkers indien nodig, persoonlijke beschermingsmiddelen. Woningstichting De Voorzorg heeft 1 preventiemedewerker en 8 bedrijfshulpverleners in dienst. De bedrijfshulpverleners volgen jaarlijks een herhalingscursus. 21 personeelsleden zijn in het bezit van een EHBO diploma. Een jaarlijkse herhalingscursus vormt onderdeel van deze opleiding. De cursisten krijgen tevens les in reanimatie met de defibrillator (AED). Op kantoor is een defibrillator aanwezig. Standaard worden jaarlijks de werktuigen en gereedschappen gekeurd. In het kader van de risico-inventarisatie krijgen medewerkers boven de veertig jaar om de vier tot vijf jaar de mogelijkheid om een Healthcheck te laten uitvoeren via de arbodienst. Met het Preventief Medisch Onderzoek worden mogelijke werk-gerelateerde gezondheidsrisico’s inzichtelijk gemaakt.

Organisatie

Pagina 53 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Woningstichting De Voorzorg beschikt over een agressieprotocol. Dit protocol is inhoudelijk uitgebreid toegelicht aan alle medewerkers via afdelingsoverleggen. Iedere medewerker heeft een volledige versie van het agressieprotocol en een verkorte versie van het agressieprotocol op papier ontvangen. In het kader van de publieke veiligheid is de overlegtafel Veilige Publieke Taak (VPT) Parkstad opgericht. De deelnemers aan deze overlegtafel bestaan uit burgemeester, politie, Openbaar Ministerie, gemeenten, woningbouwcorporaties, zorginstellingen en diverse organisaties met medewerkers met een publieke taak. Woningstichting De Voorzorg neemt deel aan de overlegtafel. Alle deelnemende partijen in de overlegtafel VPT Parkstad werken met elkaar samen om het geweld en de agressie tegen hun medewerkers terug te dringen, zowel preventief als repressief. In maart 2014 is een intentieverklaring (“Handen af van onze helpers”) ondertekend door alle partijen. Deze intentieverklaring zorgt voor een duidelijke en gezamenlijke aanpak van agressie en geweld, waarbij samenwerking centraal staat. Woningstichting De Voorzorg onderschrijft deze intentieverklaring volledig. Woningstichting De Voorzorg staat achter haar medewerkers en steunt deze initiatieven. Bij Woningstichting De Voorzorg hebben geen incidenten ten opzichte van medewerkers plaatsgevonden.

4.6. O NDERNEMINGSRAAD De ondernemingsraad (OR) bestaat uit drie personen. In 2014 is de samenstelling van de OR gewijzigd als gevolg van het aftreden en niet meer herkiesbaar stellen van één van de zittende leden. Een nieuwe kandidaat heeft zich reglementair aangemeld en is bij acclamatie benoemd als lid van de OR. In 2014 heeft de OR drie keer overleg gehad met de directie. Het afgelopen jaar zijn de navolgende zaken met de ondernemingsraad besproken: Parlementaire enquête woningcorporaties; CAO besprekingen; Arbo-omstandigheden; Personeelszaken; Vacatures; Cursussen; Integriteit; Protocollen, wetswijzigingen; Verkiezingen; Wijziging OR leden; Projecten; Werkkostenregeling; Vaststellen verplichte verlofdagen; Huurbeleid.

Pagina 54 van 146

Organisatie


4.7. O RGANOGRAM

Organisatie

ULTIMO

2014

Pagina 55 van 146


4.8. O RGANISATIEONTWIKKELI NG Woningstichting De Voorzorg wenst doelmatig te werk te gaan met een relatief beperkt aantal medewerkers. De Voorzorg kent in relatie tot het landelijk gemiddelde en andere corporaties (veel) lagere bedrijfskosten en veel minder FTE per verhuureenheid. De beperktere personeelscapaciteit maakt dat ziekteverzuim en verloop een behoorlijke impact kunnen hebben op de organisatie. De Voorzorg is hier dan ook scherp op en heeft veel oog voor persoonlijke aandacht. Een medewerker die goed in zijn/haar vel zit, kan immers meer betekenen voor de organisatie. Eventuele vacatures worden zo spoedig mogelijk ingevuld met kundige mensen, die bereid zijn de handen uit de mouwen te steken. Daar waar De Voorzorg niet over de benodigde kennis, kunde of capaciteit beschikt, maken wij gebruik van tijdelijke krachten of huren wij deze in. De Voorzorg is een no-nonsense en resultaatgerichte corporatie. Kenmerkend voor de medewerkers is een scherpe blik, sterk in de schoenen staan en het hart op de juiste plaats hebben. Gezamenlijk werken de medewerkers van De Voorzorg aan een verbetering van vastgoed en een leefbare woonomgeving voor haar huurders. Het brengen van balans in wijken door een individuele en persoonlijke aanpak van toewijzing is een van de wijzen waarop De Voorzorg dit wenst te realiseren. Al vanaf het moment dat een nieuwe medewerker solliciteert, start De Voorzorg met het overdragen van haar kernwaarden. Het integriteitsbeleid is erop gericht de juiste dingen goed te doen. De normen en waarden, “zo hoort het”, zijn diepgeworteld in de cultuur. Wij voelen een sterke betrokkenheid richting onze huurders, maar vinden onafhankelijkheid een van de belangrijkste waarden. Dit houden we scherp door middel van het toezicht door onze Raad van Commissarissen, maar ook in ons onderlinge overleg. Integriteit is een vast agendapunt. De Voorzorg vindt het belangrijk dat medewerkers zich blijven ontwikkelen en investeert daarin in opleiding en training (zie paragraaf 4.2). De interne overleggen organiseren wij zo effectief mogelijk: wel met regelmaat, maar to-the-point. Ook het managementteam heeft met regelmaat overleg over allerlei beleidsmatige zaken. Extern zorgen wij ervoor dat wij zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn bij die overleggen die in onze ogen meerwaarde vormen voor onze huurders, de ontwikkeling van de wijken waarin wij vertegenwoordigd zijn en de Regio en de sector in het algemeen. Wij stellen daarbij duidelijke grenzen in het belang van onze huurders.

Pagina 56 van 146

Organisatie


5. W ERKGEBIED 5.1. I NLEIDING In dit hoofdstuk wordt het werkgebied van De Voorzorg geschetst. Eerst wordt ingezoomd op Regio Parkstad Limburg, een regionaal samenwerkingsverband. Vervolgens worden de prestatieafspraken met de gemeenten Heerlen en Brunssum besproken en worden de ontwikkelingen en het bezit van De Voorzorg per wijk beschreven.

5.2. R EGIO P ARKSTAD L IMBURG Het gebied van Parkstad Limburg ligt tussen het groene Limburgse Heuvelland en de uitlopers van de Eifel. Het gebied ligt tussen natuurschoon waar men snel de rust kan opzoeken en even de drukke steden kan ontvluchten. Een deel van Parkstad Limburg is het oude ‘Streekgewest Oostelijke Mijnstreek’ en omvat een samenwerkingsverband tussen de acht gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Voerendaal, Simpelveld, Onderbanken en Nuth. Met 250.000 inwoners is het een van de meest verstedelijkte en dichtstbevolkte gebieden van het land. Bijna een kwart van alle Limburgers woont in Parkstad. Het stedelijk gebied heeft opvallend veel groen dat goede verbindingen heeft met het buitengebied: een echte Parkstad.

De regionale samenwerking Parkstad Limburg heeft een nieuwe wending gekregen. Met ingang van 1 april 2014 werken de acht gemeenten van Parkstad Limburg op een andere wijze samen. Parkstad Limburg heeft in de nieuwe samenwerkingsconstructie gekozen voor een scheiding tussen beleid en uitvoering, waarbij de rollen van gemeenten, regio en provincie zijn verschoven. De Gemeenschappelijke Regeling (GR) Stadsregio Parkstad Limburg wordt gewijzigd van een regeling van raden in een regeling van colleges. Daarmee doen de Parkstadgemeenten afstand van de plusstatus. Met de wijziging is er geen Parkstadraad meer en ligt de verantwoordelijkheid in de vernieuwde GR bij de wethouders van de gemeenten. Iedere wethouder heeft een thema in zijn of haar portefeuille en vertegenwoordigt dat thema in een bestuurscommissie. De bevoegdheden binnen deze thema’s (Ruimte, Mobiliteit, Economie/Toerisme en Wonen/Herstructurering) worden vastgelegd in het model van bestuurscommissies. De regio Parkstad fungeert als één woningmarkt. Woongebieden lopen zodanig in elkaar over dat gemeentegrenzen niet passen op de woningmarkt. Dit maakt afstemming tussen gemeenten noodzakelijk. Met de regionale woningmarktprogrammering 2013-2016 spreken de gemeenten in Parkstad Limburg dan ook uit, rekening te houden met elkaars belangen en te streven naar een evenwichtige woningmarkt. In Parkstad werken regio, gemeenten en corporaties al jaren samen aan de

Werkgebied

Pagina 57 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 uitdagingen op de woningmarkt. Die samenwerking loont: overheden, corporaties en bedrijven investeren in de herstructurering van de wijken. Een concreet resultaat daarbij is dat de leegstand al een aantal jaren daalt. Aan de basis van de uitvoering staan een gezamenlijk gedragen beleid en visie op wonen in Parkstad. De Regionale Woonstrategie 2012-2020 schetst op hoofdlijnen hoe de komende jaren de drie belangrijkste thema's voor de woonsector worden opgepakt: het beperken van de omvang van de plancapaciteit, de aanpak van de bestaande particuliere woningvoorraad en een beter gedifferentieerde woningmarkt met voldoende doorstroming. Een belangrijk houvast voor de herstructurering van de wijken van Parkstad zijn de woningbouwprogrammering en de herstructureringvisie (zie ook paragraaf 1.1.8). Behoud en verbeteren van de leefbaarheid, het terugbrengen van leegstand en een goede bestemming geven aan vrijkomende ruimte. Met die doelen zijn gemeenten, corporaties samen met bewoners en bedrijven aan de slag met de herstructurering van woonwijken. In vijf Parkstadwijken is als eerste begonnen, te weten KerkradeWest, Nieuwenhagen-Lichtenberg, Vrieheide, Brunssum Centrum-Noord en Hoensbroek-Passart. De Voorzorg is betrokken bij deze laatste wijk. Hiervoor is in 2012 een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen partijen (provincie, gemeente, regio en corporaties). Binnen Hoensbroek is HoensbroekCentrum en het Aldenhofpark als prioritaire wijk aangewezen. Ondanks het feit dat De Voorzorg geen bezit heeft op de locatie van het Aldenhofpark, is de corporatie toch gevraagd een bijdrage te leveren binnen de grondexploitatie in het kader van het ontwikkelen van 24 appartementen voor senioren in de sociale huursector, inclusief ondergronds parkeren (zie paragraaf 7.8.14).

5.3. P RESTATIEAFSPRAKEN ME T

DE GEMEENTEN

De Voorzorg heeft woningbezit in de gemeenten Heerlen en Brunssum. Woningstichting De Voorzorg is met gemeente Brunssum en gemeente Heerlen prestatieafspraken overeengekomen voor de periode tot en met 2013. Met de gemeente Heerlen is afgesproken de prestatieafspraken die voor de periode 20082010 waren vastgelegd te evalueren en bij te stellen voor de periode tot en met 2013. Deze prestatieafspraken zijn eind 2012 vastgesteld. In het kader van de Wet gemeenschappelijke regeling zijn bevoegdheden op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente overgedragen aan de regio Parkstad. Zoals ook verwoord in het Verslag Bestuurder (paragraaf 1.1.9) zijn in 2014 Regionale Prestatieafspraken uitgewerkt voor de periode 2015-2018 en begin 2015 vastgesteld. Op basis van deze Regionale afspraken wordt in 2015 aanvullend op gemeentelijk niveau een concreet uitvoeringsprogramma overeengekomen tussen gemeente en woningcorporatie. Deze lokale afspraken kennen dan een looptijd van twee tot vier jaar. Bij de uitwerking van deze lokale afspraken zal rekening gehouden moeten worden met de uitgangspunten hieromtrent van de herziene woningwet die in 2015 wordt aangenomen. Overigens is het niet uitgesloten dat de Regionale Afspraken ook hierop herijkt dienen te worden.

5.4. W IJKBESCHRIJVINGEN Het woningbezit van De Voorzorg is verdeeld over een zevental wijken, genummerd van 1 tot en met 7. De ontwikkelingen in de wijken en in het bezit van De Voorzorg worden in de hierna volgende paragrafen per wijk beschreven.

Pagina 58 van 146

Werkgebied

Volkshuisvestingsverslag 2014 Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 Alle Woningen Totaal

Omvang op 1 jan. 2014

2.875

Woningen Wijk 1 497

Woningen Wijk 2 328

Woningen Wijk 3 308

Woningen Wijk 4 273

Woningen Wijk 5 204

Woningen Wijk 6 724

Woningen Wijk 7 541

Nieuwbouw

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

Aankoop

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

+/+

-

-/-

1 -/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

Verkoop

1 -/-

Sloop

5 -/-

Correctie

-

Omvang op 31 dec. 2014

5.4.1.

2.869

-/-

5 -/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

-

-/-

492

327

308

273

204

724

541

W IJK 1

Wijk 1 bestaat uit 492 woningen, allen gelegen in Heerlen:

Meezenbroek, Pleintje Meezenbroek, Schaesbergerveld, Goselingstraat & Leenhof Wijk 1 wordt in de volksmond aangeduid als “MSP” wat staat voor Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig. Er heerst een gemoedelijke “ons kent ons” sfeer. Veel bewoners wonen er van oudsher en hun kinderen willen vaak ook weer graag in de wijk wonen. De wijk MSP is in 2007 door toenmalig Minister Vogelaar op de lijst van 40 aandachtswijken opgenomen. Er is een Masterplan voor herstructurering opgesteld door de gemeente Heerlen en de drie aldaar samenwerkende woningcorporaties (Weller, Woonpunt en De Voorzorg). Gezamenlijk wordt door deze partijen uitvoering gegeven aan het masterplan. In 2009 heeft De Voorzorg een wijkbeheerder in de wijk MSP aangesteld om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in deze wijk. In 2010 zijn in het kader van het masterplan 38 projecten gepresenteerd aan de bewoners van MSP.

De entree van de wijk Meezenbroek is vanaf 2008 sterk vernieuwd. Op de hoek van de Kasteellaan/Henri Jonasstraat is een plan uitgewerkt met 64 woningen die liggen rond een prachtig aangelegd park. Aan de Kasteellaan zijn in 2008 4 mantelzorgwoningen (8 wooneenheden) en 4 eengezinswoningen opgeleverd. De 4 mantelzorgwoningen zijn experimenteel. Een mantelzorgwoning bestaat uit twee wooneenheden; de ‘reguliere’ eengezinswoningen met daaraan verbonden een gelijkvloerse wooneenheid. In deze

Werkgebied

Pagina 59 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 gelijkvloerse woning kan een ouder of een ander gezinslid die dusdanige beperkingen heeft dat deze van mantelzorg afhankelijk is, zelfstandig wonen met de (mantel)zorg vanuit de bewoner(s) van de eengezinswoning. Begin 2009 zijn 46 zorgwoningen beschikbaar gekomen, alsmede een multifunctionele zorgunit van Meander Groep en een praktijk voor fysiotherapie. Eind 2009 zijn 18 ruime parkappartementen voor senioren gebouwd in een gebouw met drie verdiepingen en een ondergrondse parkeergarage voor 28 auto’s. Allen bereikbaar met lift. Ook deze appartementen voldoen volledig aan de criteria van zorgwoningen. Vanuit het zorgsteunpunt wordt ook hier zorg verleend. In 2010 heeft dit complex de naam “Parc Buirette” gekregen. De eengezinswoningen in Meezenbroek zijn vooroorlogse woningen die gebouwd werden tussen 1922 en 1931. Door hun lage huurprijzen worden ze veelal bewoond door huurders met lage inkomens. De mutatiegraad is vrijwel nihil. De 24 monumentale eengezinswoningen van Leenhof grenzen aan MSP en zijn gebouwd in de Lotharingse stijl. Deze woningen dateren uit 1910. In 1996 bouwde De Voorzorg op de grens van Meezenbroek en Schaesbergerveld 40 seniorengalerijwoningen. Daarmee inspelend op de stijgende behoefte als gevolg van de “vergrijzing”. De appartementen beschikken over een lift, gemeenschappelijke ruimte en er is een huismeester woonachtig in het gebouw. Ook de ligging is, zeker voor senioren, goed te noemen. Het complex ligt op loopafstand van diverse voorzieningen, waaronder op 100 meter afstand een huisartsenpraktijk met apotheek. Verder heeft De Voorzorg nog 12 galerijwoningen boven de commerciële ruimten van “het pleintje” en 196 eengezinswoningen. De wijk was vanuit het verleden dichtbebouwd, maar is middels het WAP (Wijkactieplan) MSP de afgelopen jaren reeds flink vergroend en voorzien van diverse open(bare) ruimten. Zie hiervoor paragraaf 7.8.1. en verder. Ten behoeve van de aanleg van de MSP-allee en het Meezenhofpark, in de directe nabijheid van “het pleintje”, zijn in 2013 23 woningen gesloopt in opdracht van De Voorzorg. In de loop van 2014 zijn de 5 ter plaatse resterende appartementen gesloopt, waarna de gemeente Heerlen is gestart met de aanleg van het Meezenhofpark. Hierover leest u in meer in paragraaf 7.8.5.

De 144 portieketagewoningen in het Schaesbergerveld zijn in 1956 gebouwd. Doordat het ruime flats zijn met 2 of 3 slaapkamers met een lage huurprijs (vaak onder de huurtoeslaggrens voor jongeren onder de 23 jaar) zijn ze heel geliefd bij jongeren. Ze liggen op loopafstand van het winkelcentrum en bij veel uitvalswegen.

Pagina 60 van 146

Werkgebied


2014 1


Woningen 497

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

Huurprijs t/m 389,05

129

26%

Huurprijs van 389,05 tot 596,75

324

66%


39

8%

Huurprijs vanaf 699,48

-

0%

Als eenheid verhuurd

-

0%

Totaal aantal woningen

492

5 -/-

Correctie

-


492

5.4.2.

Woningen

+/+

Woningen Gezinnen Kleine Huishoudens Studenten Dak- en Thuislozen Senioren Verstandelijk Beperkten Lichamelijk Beperkten Psychiatrische patiënten Jongeren Overigen

228 12 108 4 144 4


492

46% 2% 0% 0% 22% 0% 1% 0% 29% 1% *

NB: Dit betreffen de 'maximale huurgrenzen huurtoeslag' vanaf 1/7/2009

* De optelling wijkt af van het totaal in verband met

NB: Gebaseerd op 'Rekenhuur'

* multifunctionele woningen

W IJK 2

Wijk 2 bestaat uit 327 woningen veelal gelegen in en om het centrum van Heerlen: Bekkerveld, Broeder Aloysiusstraat, Klompstraat, Tempsplein, Grasbroek, Putgraaf Bekkerveld bestaat uit vooroorlogse woningen waar veel gepensioneerde ambtenaren wonen. De Voorzorg heeft besloten om deze woningen, bij mutatie, te verkopen. In 2014 is één voor verkoop gelabelde woning aan de Burgemeester Waszinkstraat verkocht. De Klompstraat en Broeder Aloysiusstraat zijn luxe afgewerkte appartementen in het centrum van Heerlen. Zij werden in respectievelijk 1997 en 1999 gebouwd. Het zijn zeer ruime appartementen, die veelal worden bewoond door “jonge senioren”: mensen die vaak hun eigendomswoning verkocht hebben en willen genieten van de gemakken op loopafstand van Heerlen-centrum. Maar ook woningzoekenden van middelbare leeftijd, die in Heerlen werken en een iets hoger dan gemiddeld inkomen hebben, bemiddelen wij graag in dit complex. De woningen hebben een eigen afsluitbare parkeerplaats, een huismeester en een lift. Nabij deze appartementencomplexen is de verslaafdenopvang “de Klomp” gerealiseerd. Als woningstichting participeren wij met diverse partijen in de beheercommissie “de Klomp”. Aan het Tempsplein ligt een uniek complex met 6 appartementen aan een monumentaal ingericht plein midden in het centrum van Heerlen. Deze woningen hebben een kleine gemeenschappelijke ruimte en er is een lift aanwezig. De woningen zijn geliefd bij zowel senioren als jongeren.

Werkgebied

Pagina 61 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 In de wijk Grasbroek heeft De Voorzorg 24 monumentale eengezinswoningen in bezit. Vaak wonen bewoners hier al decennialang. Het is een rustige woonomgeving; de woningen hebben zeer ruime tuinen en liggen op loopafstand van alle voorzieningen van het centrum van Heerlen.

In deze wijk bevinden zich tevens onze studentenappartementen, gesitueerd aan de Putgraaf. Deze appartementen zijn ideaal voor studenten en bevinden zich midden in het centrum van Heerlen. De tweede etage van het gebouw aan de Groene Boord / Putgraaf werd tot medio 2013 verhuurd aan de Mondriaan Zorggroep, alwaar in 24 appartementen psychiatrische patiënten woonden. Na het vertrek van stichting Mondriaan, medio 2013, is in opdracht van De Voorzorg gestart met de verbouwing van de tweede verdieping tot 28 studentenappartementen. Hierover leest u in meer in paragraaf 7.8.16. Door de verbouwing van de 2e verdieping eind 2013 en begin 2014 betreft het per 31 december 2014 een studentenhuisvesting met 196 studentenappartementen die allen zijn voorzien van een eigen keukenblok, toilet en doucheruimte. De individuele voorzieningen maken de appartementen erg aantrekkelijk voor deze doelgroep. Mede door de aanwezigheid van een huismeester is er een goed woon- en leefklimaat Op de parterre van het pand alsmede de eerste verdieping, met de entree aan de kant van de Groene Boord, zijn commerciële ruimten gesitueerd. Deze kantoorruimtes zijn allen rolstoeltoegankelijk. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 2


Woningen 328

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Woningen Huurprijs t/m 389,05

Verkoop

67%


37

11%


71

22%

1 -/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


327

Pagina 62 van 146

219


-

0%


-

0%


327


53 6 196 101 1


327

16% 2% 60% 0% 31% 0% 0% 0% 0% 0% *





Werkgebied

Volkshuisvestingsverslag 2014 5.4.3.

W IJK 3

Wijk 3 bestaat uit 308 woningen allen gelegen in Heerlen: Boostenstraat en Tummersstraat, Litscherveld, Van der Scheurstraat / Huisbergerstraat, Beersdal, Scheldestraat. De Boostenstraat en Tummersstraat bestaan uit ruime eengezinswoningen met een grote zolderverdieping. De Tummersstraat betreft twee-onder-een-kap woningen geschakeld door garages. Ook enkele woningen in de Boostenstraat zijn voorzien van een garage. De wijk waarin deze woningen gesitueerd zijn, Nieuw Husken, is een prettige wijk om te wonen met overwegend koopwoningen. Doordat de woningen twee ruime slaapkamers hebben, zijn ze geschikt voor vele doelgroepen: alleenstaanden, echtparen zonder kinderen, maar ook senioren die graag een ruime woning met tuin willen. Door de gemêleerde bewonersopbouw is er een prettig woonklimaat en zijn de woningen erg gewild. Het Litscherveld in Heerlen bestaat uit woningen gebouwd in 1964 en 1965. In deze wijk liggen onze 48 ruime eengezinswoningen met 4 slaapkamers, alsmede 45 galerijwoningen. Tevens bevonden zich hier grondgebonden bejaardenwoningen, welke De Voorzorg enkele jaren geleden na persoonlijke gesprekken met alle huurders in 2010 heeft gesloopt. In de Van der Scheurstraat liggen ruime eengezinswoningen, waarvan enkelen met garage, die bij mutatie verkocht worden. De 56 etagewoningen aan de Huisbergerstraat zijn zeer rustig gelegen en hebben enkele jaren geleden een grote onderhoudsbeurt ondergaan met daaraan energiebesparende maatregelen gekoppeld. Het winkelcentrum van Heerlerheide ligt op loopafstand. Beersdal is een wijk met 50 vooroorlogse woningen met grote tuinen. De mutatiegraad is er laag: huurders wonen er vaak jarenlang en ook hun kinderen willen graag in de wijk wonen, mede met het oog op mantelzorg.

In de Scheldestraat lagen verouderde seniorenwoningen en kleine galerijwoningen, welke zijn gebouwd in de zestiger jaren. In overleg met de bewoners is De Voorzorg overgegaan tot sloop van deze woningen. In 2006 zijn op deze bijzonder mooie, in het groen gelegen locatie, 42 senioren-patiobungalows gerealiseerd, welke allen zijn voorzien van een garage. Hoewel er in de directe omgeving geen optimaal voorzieningenniveau is, zijn de woningen toch uitermate gewild bij senioren. De huurprijzen, inclusief de garage, liggen onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. De woningen hebben de grootste

Werkgebied

Pagina 63 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 slaapkamer en de ruime badkamer gelijkvloers. Op de eerste verdieping bevindt zich de tweede slaapkamer en een ruimte die als bergruimte of als tweede badkamer ingericht kan worden. Huurders wonen graag in deze sfeervolle en eigentijdse woningen. In 2014 hebben zich geen wijzigingen voorgedaan in het bezit van De Voorzorg binnen deze wijk. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 3


Woningen 308

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


308


5.4.4.

85

28%


180

58%


43

14%


-

0%


-

0%


308


116 105 98 101 -


308

38% 34% 0% 0% 32% 0% 0% 0% 33% 0% *





W IJK 4

Wijk 4 bestaat uit 273 woningen in de wijk Rennemig te Heerlen: Ammonieterf/Fossielenerf, Belemnieterf, Varenerf, Netelstraat, Hoeve Passart. De eengezinswoningen aan het Ammonieterf en Fossielenerf zijn woningen met twee ruime slaapkamers en de mogelijkheid tot het realiseren van een derde slaapkamer op de zolder, welke bereikbaar is via een vaste trap. Dit gedeelte van Rennemig is zeer gewild bij alleenstaanden en gezinnen met 1 of 2 kinderen. Zowel de koopwoningen in de wijk als onze huurwoningen staan er verzorgd bij. De corridorwoningen gelegen aan het Belemnieterf werden in 1982 gebouwd. Het is er rustig en prettig wonen met een gunstige ligging tegenover de uitgebreide winkelvoorzieningen van Heerlerheide. Het Varenerf en omgeving omvat eengezinswoningen die, met uitzondering van de 2-op-1-woningen, bij mutatie worden verkocht; het betreft 2-, 3- en 4-slaapkamerwoningen. De bovenwoningen van de 2-op-1woningen, bereikbaar met een trap, worden met name verhuurd aan mensen jonger dan 55 jaar. Dit omdat de trap voor veel senioren een belemmering vormt. Vanaf 2008 worden drie bovenwoningen verhuurd aan verstandelijk en vaak ook lichamelijk beperkte mensen van Stichting Philadelphia.

Pagina 64 van 146

Werkgebied

Volkshuisvestingsverslag 2014 De Netelstraat is een uniek complex, met een moderne uitstraling, gerealiseerd in 1995: het bestaat uit 12 appartementen voor senioren in het centrum van Heerlerheide, voorzien van een lift. Voor de bewoners zijn op het binnenterrein individuele parkeerplaatsen gerealiseerd. De mutatiegraad is hier erg laag. In deze wijk is eveneens de Hoeve Passart gesitueerd. In deze geheel gerestaureerde monumentale Hoeve, met tien nieuwbouw aanleunwoningen, wonen patiënten van de Stichting RIMO (Stichting Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang daken thuislozen). Voor meer informatie over de Hoeve Passart, zie paragraaf 10.3.3. In 2014 hebben zich geen wijzigingen voorgedaan in het bezit van De Voorzorg binnen deze wijk. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 4


Woningen 273

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


273


5.4.5.

41

15%


218

80%


14

5%


-

0%


-

0%


273


37 173 51 46 34 -


273

14% 63% 0% 19% 17% 0% 0% 0% 12% 0% *





W IJK 5

Wijk 5 bestaat uit 204 woningen allen gesitueerd in Hoensbroek: Kasteel Hoensbroeklaan, Overbroekerstraat / Rect. Bonselstraat, Hoeve Lotbroek, Lotbroekerweg, Heerlerweg e.o., Mgr. Hanssenlaan, Pastoor van den Boorenplein. De Kasteel Hoensbroeklaan omvat 75 woningen, bestaande uit 43 eengezinswoningen en 32 portiek-/ etagewoningen. Zij zijn in het groen gesitueerd en erg in trek. De geheel onderkelderde eengezinswoningen hebben 4 slaapkamers en de etagewoningen hebben 3 slaapkamers. Het verloop in de eengezinswoningen is laag. De portiek-/etagewoningen zijn erg gewild onder jongeren en zijn toegankelijk voor 18 jarigen en ouder. De verhuureenheden in de Overbroekerstraat en Rector Bonselstraat zijn energiezuinige eengezinswoningen, met een lage huurprijs, die zeer geschikt zijn voor bijvoorbeeld eenoudergezinnen.

Werkgebied

Pagina 65 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De Hoeve Lotbroek is een unieke woonvoorziening voor jong en oud: het betreft een gerenoveerde carréhoeve, alwaar zich vóór de volledige verbouwing drugs- en alcoholverslaafden ophielden. Na de renovatie is het complex omgevormd tot een fraaie in het groen gesitueerde Hoeve met een prachtige Franse binnentuin. In de Hoeve zijn zowel eengezinswoningen als ook etagewoningen gesitueerd. Woningstichting De Voorzorg heeft voor de bewoners in 1996 een 14-tal garages geplaatst. Deze garages zijn, met een karakteristiek zadeldak, in de stijl van de hoeve gerealiseerd. Langs de weg naar de Hoeve liggen geschakelde, twee-onder-een-kap, eengezinswoningen. Deze woningen zijn, mede door de prachtige ligging bij de Hoeve, zeer gewild. De meeste woningen beschikken over een garage. De mutatiegraad van deze twee-onder-een-kap woningen is vrijwel nihil. De Voorzorg is eigenaar van een terrein welke is gelegen achter de woningen richting de Hoeve (Lotbroekerweg). Vanuit diverse bewoners binnen deze wijk is het verzoek gekomen om dit braakliggend terrein te mogen gebruiken als dierenweide. De Voorzorg is hier, onder voorwaarden, mee akkoord gegaan. In de loop van 2014 is het terrein door bewoners dan ook getransformeerd tot een dierenweide. Ook het beheer van dit terrein is in handen van diverse bewoners. Het Pastoor van den Boorenplein, de Heerlerweg en de Monseigneur Hanssenlaan kennen eengezinswoningen van verschillende grootte: er zijn 2, 3 en 4-slaapkamertypes. Zij zijn gesitueerd rondom een rotonde, het Pastoor van den Boorenplein. De 2-slaapkamerwoningen zijn erg in trek bij alleenstaanden en kleine gezinnen, waardoor een goede wijkopbouw gegarandeerd is. Het is een prettige wijk waar mensen graag wonen. Het complex Nieuw Zuiderhaven te Hoensbroek is in 2006 verbouwd en in 2010 zijn hier twee appartementen bijgekomen. Het complex bevat nu 18 appartementen voor cliënten van de Stichting Philadelphia Zorg. Sinds de verbouwing wonen hier mensen met een verstandelijke beperking. Van het voormalige Zuiderhaven hebben diverse bewoners destijds een woning gekregen in het zorgcomplex Emmastaete te Brunssum. Er waren tevens reguliere eengezinswoningen aan de Monseigneur Feronlaan die De Voorzorg tot medio 2014 verhuurde aan Stichting Philadelphia Zorg, voor de begeleiding van verstandelijk beperkten. Nadat Stichting Philadelphia Zorg het huurcontract voor deze ruime woningen per medio 2014 had beëindigd, zijn deze woningen gerenoveerd en in de reguliere verhuur gebracht.

Pagina 66 van 146

Werkgebied


2014 5


Woningen 204

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


204


4

2%


175

86%


7

3%

Huurprijs vanaf 699,48 Als eenheid verhuurd

5.4.6.


-

0% 18

9%

204


149 23 32 -


204

73% 0% 0% 0% 0% 11% 0% 0% 16% 0% *





W IJK 6

Wijk 6 bestaat uit 724 woningen allen gesitueerd in Hoensbroek: De Dem, Dr. M.L. Kinglaan, Terveurdtweg / Buttingstraat, Past. Schleidenstraat / Aldenhofstraat, Wilhelminastraat. Binnen de wijk de Dem te Hoensbroek zijn in totaal zo’n 300 eengezins- en seniorenwoningen gebouwd in de jaren zeventig. Waar je in sommige wijken woningen van deze leeftijd ziet verpauperen, doet Woningstichting De Voorzorg er alles aan om in deze goede wijk te investeren. Dit zodat mensen in deze ruime woningen kunnen wonen in een prettig en rustig woonklimaat. Er zijn waar mogelijk garages aan de woningen gebouwd, zodat er minder auto’s langs de straat hoeven te parkeren. Dat draagt bij aan de verkeersveiligheid. Deze garages zijn uitgevoerd met een zadeldak, passend bij de uitstraling van de woningen. De wijk bezit veel groen; er zijn plannen dit groen verder te accentueren door meer bomen en bloemen te planten, zodat de vriendelijke uitstraling van de wijk gegarandeerd zal blijven. Er is veel vraag naar deze ruime eengezinswoningen die onder de aftoppingsgrens huurtoeslag vallen. Een deel van de bejaardenwoningen, een verzorgingshuis en een gemeenschapshuis zijn in 2005 gesloopt om plaats te maken voor 31 zorgwoningen welke geschikt zijn voor senioren. Tevens is er een zorgsteunpunt voor Stichting Cicero Zorggroep alsmede 20 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking van Stichting Philadelphia Zorg gerealiseerd. De zes verschillende types levensloopbestendige woningen hebben een riante woonkamer, een keuken, een eethoek, een ruime hoofdslaapkamer, die is gekoppeld aan een zorgbadkamer en twee overige slaapkamers. De woningen zijn geschikt voor bewoners in een handbewogen rolstoel of een scootmobiel. Het zorgsteunpunt van Stichting Cicero Zorggroep maakt het voor ouderen of voor mensen met een beperking mogelijk om langer zelfstandig te blijven wonen. Er was een omvangrijke wachtlijst voor de zorgwoningen van dit

Werkgebied

Pagina 67 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 nieuwbouwproject. In december 2010 zijn de 31 zorgwoningen opgeleverd en hebben de nieuwe bewoners de sleutel ontvangen van hun nieuwe woning. De 60 portieketagewoningen uit 1970, gelegen aan de Dr. M.L. Kinglaan, zijn in 2007 van binnen en buiten gemoderniseerd. De woningen zijn voorzien van een nieuwe keuken, badkamer en toilet. Voor de veiligheid van de bewoners zijn de etagewoningen van een videofoonsysteem voorzien. Ook het uiterlijk van het complex is geheel vernieuwd. Daarnaast zijn energiebesparende maatregelen als buitengevelisolatie, HR-verwarmingsketels en nieuwe kozijnen met isolerende beglazing in de verbouwing betrokken. Door deze maatregelen besparen de bewoners op hun woonlasten. Aan de Terveurdtweg en Buttingstraat liggen twee appartementencomplexen welke zijn voorzien van liften en daardoor zeer geschikt voor ouderen. Deze complexen beschikken over een gemeenschappelijke ruimte en kantoorfaciliteiten voor zorginstellingen. De verhuurbaarheid varieert: 2 en 3-slaapkamertypes vinden gretig aftrek, terwijl de 1-slaapkamertypes vooral zeer jonge mensen trekken. Mede door de aanwezigheid van twee huismeesters is er een goed woon- en leefklimaat. In de Buttingstraat bevindt zich op de begane grond de gemeenschappelijke ruimte, waar wekelijks diverse activiteiten worden georganiseerd voor bewoners en overige geïnteresseerden. Tussen de appartementencomplexen aan de Dr. M.L. Kinglaan enerzijds en de Terveurdtweg en Buttingstraat anderzijds bevindt zich een binnenterrein van De Voorzorg. Vanaf medio 2014 wordt de infra en het groen van dit binnenterrein onderworpen aan een algehele herstructurering. Voorjaar 2015 wordt hier de laatste hand aan gelegd. Meer informatie over dit onderwerp leest u in paragraaf 7.8.10.

Aan de Pastoor Schleidenstraat en de Aldenhofstraat bevinden zich hoogwaardige seniorencomplexen midden in het centrum van Hoensbroek. Aan de Aldenhofstraat liggen ruime en luxe appartementen boven een supermarkt. De Pastoor Schleidenstraat is aan de overkant van de straat gesitueerd. Beide appartementencomplexen hebben een lift, een eigen parkeergarage en er is een huismeester werkzaam. Het complex aan de Pastoor Schleidenstraat heeft bovendien een gemeenschappelijke ruimte waar ook de bewoners van de Aldenhofstraat gebruik van kunnen maken. Er is veel vraag naar deze appartementen. De Voorzorg exploiteert dit project onder de naam ‘Postplein’. Hetgeen verwijst naar het voormalige postkantoor gelegen aan dit plein. Aan de Wilhelminastraat te Hoensbroek liggen twee complexen voor senioren. Het oudste complex bevat 20 corridorwoningen. Het is ondanks de kleinschaligheid uitstekend geoutilleerd voor senioren, door onder andere de aanwezigheid van een lift en een gemeenschappelijke ruimte. Het andere complex bevat naast 21 seniorenwoningen ook woningen voor lichamelijk beperkten. Er zijn 8 eengezinswoningen, waarvan enkelen met garage, waar de grote slaapkamer en de badkamer gelijkvloers gelegen zijn. Doordat er op de eerste etage nog twee slaapkamers aanwezig zijn, zijn deze woningen geschikt voor

Pagina 68 van 146

Werkgebied

Volkshuisvestingsverslag 2014 gezinnen waar één van de gezinsleden lichamelijk beperkt is. Zowel deze woningen als ook de hier gesitueerde seniorenappartementen muteren weinig en zijn gewild bij woningzoekenden. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 6


Woningen 724

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


724


64

9%


581

80%


59

8%

Huurprijs vanaf 699,48 Als eenheid verhuurd

5.4.7.


-

0% 20

3%

724


272 268 424 20 8 -


724

38% 37% 0% 0% 59% 3% 1% 0% 0% 0% *





W IJK 7

Wijk 7 bestaat uit 541 woningen gelegen in Hoensbroek en Brunssum: Weijenbergstraat, Marconistraat, Raambouwstraat, Kouvenderstraat, Hoofdstraat / Akerstraat (Hoensbroek) en Emmastaete, Bongardstraat, Kruisbergstraat (Brunssum). De 209 woningen aan de Weijenbergstraat te Hoensbroek zijn zeer ruime, in 1968 gebouwde, galerijetagewoningen. In de jaren tachtig is het complex aangepast om tegemoet te komen aan de wensen en eisen van senioren. In een later stadium werden beide complexen voorzien van een schitterend, omheind, beveiligd en rolstoelgeschikt park waar bewoners kunnen ontspannen. Door deze aanpassingen en verbeteringen alsmede de lage huurprijs, zijn deze appartementen zeer gewild bij senioren. Dit complex beschikt over twee gemeenschappelijke ruimten waar ouderen activiteiten kunnen ontwikkelen. Hier wordt dan ook veelvuldig gebruik van gemaakt en er wordt hier een veelvoud aan activiteiten georganiseerd voor de bewoners van de Weijenbergstraat en omgeving. Er wordt onder andere yoga, gymnastiek en volksdansen gegeven en wekelijks maakt de bloedprikdienst van het Atrium gebruik van deze ruimte. Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden bij Alcander. Alcander draagt er zorg voor dat de activiteiten die in de gemeenschappelijke ruimte plaatsvinden goed verlopen. Er is een groep vrijwilligers aanwezig tijdens activiteiten, welke zorgt voor de gasten. Alcander begeleidt de vrijwilligers en houdt De Voorzorg op de hoogte van de ontwikkelingen binnen de gemeenschappelijke ruimte. Daarnaast is er een huismeester woonachtig binnen het complex.

Werkgebied

Pagina 69 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Naast deze appartementencomplexen werden in 1999 24 grondgebonden seniorenwoningen gebouwd. Deze ruime woningen zijn geoutilleerd voor senioren met een beperking. De mutatiegraad is hier nagenoeg nihil. In de Marconistraat zijn na de sloop van 104 portieketagewoningen in de jaren tachtig van de vorige eeuw 46 eengezinswoningen gerealiseerd op een rustige locatie, gelegen op loopafstand van het Hoensbroekse winkelcentrum. Toen al heeft De Voorzorg besloten om (relatief) courante woningen te slopen; waar andere corporaties daar destijds nog niet toe over gingen. De woningen aan de Marconistraat zijn zeer geliefd bij woningzoekenden. De mutatiegraad is ook hier vrijwel nihil. De Raambouwstraat werd in 1989 gerealiseerd. Het betreft 37 eengezinswoningen, met 2 slaapkamers en een zolder bereikbaar via een vaste trap, alwaar de mogelijkheid tot een derde slaapkamer. De woningen zijn deels voorzien van een garage. Het complex is op een rustige locatie gesitueerd. Aan de Pastoorskuilenweg in de wijk Mariagewanden is in 2004 een kleinschalige woonlocatie gerealiseerd voor Stichting Philadelphia Zorg, genaamd Villa Dolfijn. Het betreft 9 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en heeft haar oorsprong vanuit een ouderinitiatief. Iedere bewoner heeft de beschikking over een appartement met badkamer en keukenblok. Daarnaast is er een gezamenlijke huiskamer en heeft men de beschikking over een besloten tuin. Alle cliënten ontvangen 24uurs zorg. In 2010 is, op verzoek van de ouders en Philadelphia Zorg, een studie gestart naar een mogelijke uitbreiding van het aantal appartementen. Deze studie heeft geresulteerd in een uitbreidingsplan van 2 appartementen. De oplevering van het project heeft voorjaar 2012 plaatsgevonden, zodat twee nieuwe bewoners destijds hun intrek hebben kunnen nemen in deze fraaie, nieuwe appartementen. Aan de Kouvenderstraat, nabij het centrum van Hoensbroek, zijn 9 appartementen voor met name jongeren gesitueerd in een monumentaal pand, gebouwd in de stijl van de Amsterdamse School.

Emmastaete is een uniek complex in Brunssum. Het betreft een verzorgingstehuis met aan beide “vleugels” aanleunwoningen. Een vleugel met aanleunwoningen wordt verhuurd door Wonen Zuid. De Voorzorg verhuurt de andere vleugel met 34 aanleunwoningen alsmede het Zorgcentrum dat wordt gehuurd door Stichting Cicero Zorggroep. In het complex van de Voorzorg is eveneens een aantal Fokuswoningen (voor lichamelijk zwaar beperkte mensen) gerealiseerd alsmede een ander gedeelte dat door Stichting Philadelphia Zorg wordt gehuurd voor de opvang van verstandelijk beperkte mensen. Verder zijn er binnen het gebouw van De Voorzorg praktijken voor podotherapie, logopedie, fysiotherapie en huisartsen. Tevens liggen hier kantoren voor de Stichting Philadelphia Zorg en ADL-Fokus. Het complex bevat een ondergrondse parkeergarage en is omringd door een prachtig park. In het park is in 2008 een ruim Paviljoen gerealiseerd alwaar de bewoners van het Zorgcentrum en de aanleunwoningen van Emmastaete kunnen deelnemen aan allerlei activiteiten. Er is een huismeester beschikbaar voor het

Pagina 70 van 146

Werkgebied

Volkshuisvestingsverslag 2014 complex Emmastaete. Voor dit complex bestaat een lange wachtlijst; toewijzingen vinden plaats in samenspraak met de Centrale Indicatiestelling Zorg (CIZ). In de Bongardstraat te Brunssum zijn medio 2011 acht senioren zorgwoningen, met slaapkamer en badkamer op begane grondniveau, waarvan een met garage, gerealiseerd. De woningen hebben allen een voor- en achtertuin. Daarnaast zijn op het achterterrein een twaalftal parkeerplaatsen aangelegd, waarvan acht parkeerplaatsen met een carportachtige constructie. Aan de Kruisbergstraat te Brunssum is najaar 2011 het appartementencomplex Résidence sur la colline opgeleverd. Het complex bestaat uit 38 luxe seniorenappartementen, gerealiseerd in de geliberaliseerde huurprijsklasse. Naast de ruime appartementen zijn ook 2 commerciële ruimten, een logeervoorziening en een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Rondom het appartementencomplex is een parkachtige tuin aangelegd. Kwaliteit en omvang bezit Woningstichting De Voorzorg Jaar: Wijk:

2014 7


Woningen 541

Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

-

-/-

Sloop

-

-/-

Correctie

-

+/+


541


Werkgebied

39

7%


315

58%


18

3%


39

7%


130

24%


541


46 75 382 36 31 46 -


541

9% 14% 0% 0% 71% 7% 6% 0% 9% 0% *





Pagina 71 van 146


Pagina 72 van 146

Werkgebied


6. B ELEID EN DOELSTELLINGEN 6.1. I NLEIDING De speerpunten voor het beleid heeft De Voorzorg uitgewerkt in haar ondernemingsplan dat in 2012 is vastgesteld. Zoals aangegeven in paragraaf 1.2.1 hanteert De Voorzorg enige terughoudendheid in haar beleid. Dit mede gezien de ontwikkelingen in de economie, in de politiek en vooral in de sector zorgt ervoor dat De Voorzorg terughoudendheid in haar beleid hanteert. De Voorzorg heeft als missie: “Het huisvesten van de sociale doelgroepen binnen Parkstad en in het bijzonder de ouderen en bijzondere doelgroepen met een smalle beurs in een leefbare en inspirerende omgeving”. Er zijn vijf hoofddoelstellingen waar De Voorzorg voor staat: Leefbaarheid Huurders als voornaamste belanghebbenden Investeren in kwaliteit van bezit Aandacht voor specifieke doelgroepen Doelmatige en financieel gezonde organisatie In de navolgende paragrafen worden deze onderwerpen verder uitgewerkt.

6.2. L EEFBAARHEID De Voorzorg is trots op het feit dat zich geen structurele sociale problemen voordoen in de wijken en buurten waar zij bezit heeft. Het in stand houden en het verbeteren van de leefbaarheid van wijken en buurten vindt De Voorzorg erg belangrijk. De Voorzorg streeft naar wijken met een goede mix van verschillende doelgroepen en samenlevingsvormen. Door een individuele en persoonlijke aanpak van woningtoewijzing beperkt onze woningstichting sociale problemen en zorgen wij voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen.

“DE VOORZORG ZORGT VOOR EEN LEEFBARE WOONOMGEVING DOOR, MIDDELS EEN PASSEND TOEWIJZINGSBELEID, BALANS TE BRENGEN IN WIJKEN”

Leefbaarheid begint volgens De Voorzorg bij de toewijzing van de woning. Ons toewijzingsbeleid is er dan ook op gericht om ‘de juiste huurder in de juiste woning in de juiste straat, buurt en wijk’ te plaatsen. Die insteek vraagt om een intensieve persoonlijke intake en goede matching. De leefbaarheid wordt in hoofdzaak bepaald door de sociale structuur en de mensen in een wijk. Fysieke en technische maatregelen kunnen dan ook niet zonder sociale maatregelen en voorzieningen. De Voorzorg investeert in leefbaarheid door het aanstellen van huismeesters. De Voorzorg treedt op tegen agressie, verwaarlozing en ontsiering. Wij spreken mensen actief aan op overtredingen en onrechtmatigheden in het belang van onze huurders, hun woongenot en hun woonomgeving. Wij investeren daarbij ook in camerabewaking, inbraakbeveiliging, achterpadverlichting,

Beleid en doelstellingen

Pagina 73 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 deurvideofooninstallaties en algemene ontmoetingsruimtes. Goede verlichting van achterpaden en binnenterreinen draagt volgens ons bij aan het gevoel van veiligheid. Goed wijkbeheer draagt zodoende bij aan het woongenot en de persoonlijke betrokkenheid. De projecten die wij in dit kader hebben opgepakt, staan beschreven in paragraaf 9.6.

6.3. O NZE

HUURDERS ALS VOO RNAAMSTE BELANGHEBBE NDEN

De primaire doelgroep van De Voorzorg bestaat uit mensen met een beperkt inkomen en een afhankelijkheid van sociale huisvesting, waarbij wij ons op dit moment met name richten op senioren en bijzondere doelgroepen. De levensloopbestendigheid van ons bezit heeft daarom ook onze aandacht. Vanuit overheidswege zijn inkomensgrenzen gesteld, waarbinnen wij woningen kunnen toewijzen. Vanuit het oogpunt van balans in wijken ten behoeve van de leefbaarheid, zullen wij maximaal gebruikmaken van de mogelijkheid om bij toewijzing in (maximaal) tien procent van de gevallen af te wijken van de gestelde inkomensgrenzen. Een te eenzijdige toewijzing zal in de toekomst leiden tot probleemwijken. Wij kiezen er daarom bewust voor om gebruik te maken van de mogelijkheid om woningzoekenden te plaatsen met een verzamelinkomen dat de inkomensgrens overschrijdt.

“DE VOORZORG MAAKT MAXIMAAL GEBRUIK VAN DE ‘TIEN PROCENTSREGELING’ OM EEN GEDIFFERENTIEERDE TOEWIJZING TE BEWERKSTELLIGEN” Door ons huurbeleid ligt 84 procent van onze woningen in het goedkope en betaalbare huursegment. De overige woningen liggen daar boven, maar wel onder de maximale huurtoeslaggrens. Al onze woningen (met uitzondering van de woningen aan de Kruisbergstraat) zijn daarmee met huurtoeslag bereikbaar en dat wensen wij te behouden. We blijven ons richten op het in de markt houden van een voorraad die aansluit bij de behoeften van de verschillende doelgroepen. Daarbij kijken wij vooral naar aspecten als veiligheid, duurzaamheid en kwaliteit.

6.4. I NVESTEREN IN

KWALITEIT VAN BEZIT

Wij zien investeren in kwaliteit ten aanzien van wonen, woonomgeving en leefklimaat als een voorwaarde om het hoofd te kunnen bieden aan het krimpscenario in de regio. Dit houdt in dat wij kwalitatief hoogstaande woningen willen bieden aan onze huurders. Het realiseren van deze kwaliteit gebeurt zowel door het renoveren c.q. onderhouden van de bestaande woningvoorraad als door het slopen van woningen en het bouwen van kwalitatief hoogwaardige5 complexen. De nadruk zal daarbij vooral liggen op het investeren in het bestaande bezit. De Voorzorg onderkent dat haar huurders veranderende woonwensen hebben en wil daar zoveel mogelijk aan tegemoetkomen.

“DE VOORZORG LEVERT KWALITEIT TEN AANZIEN VAN WONEN, WOONOMGEVING EN LEEFKLIMAAT”

5

Onder kwalitatief hoogwaardige complexen verstaan wij: complexen met een moderne uitstraling, met zowel binnen als buiten een royale leefruimte, een hoge mate van veiligheid, voldoende parkeerruimte en een goede (en groene) leefomgeving.

Pagina 74 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Ons uitgangspunt is dat nieuwe woningen conform het geldende bouwbesluit, energiezuinig en inbraakveilig worden gerealiseerd met toepassing van duurzame milieuvriendelijke materialen. Voor het bestaande bezit betekent ‘investeren in kwaliteit’ dat wij ervoor zorgen dat de basiskwaliteit van woningen op orde is. Het gaat dan vooral om de ‘buitenkant’ en de ‘installaties’, wat wij veelal complexgewijs aanpakken. Pieken in het onderhoud willen we voorkomen door te zorgen voor een goede spreiding. De ‘binnenkant’ van woningen pakken wij over het algemeen niet projectmatig aan. Wij doen geen algemene renovatie van het interieur, maar vernieuwen individueel (onder andere bij mutatie en op verzoek). Op plekken waar we in de toekomst woonvraag verwachten, bouwen we nieuwe woningen en werken we aan vernieuwing van het bestaande bezit. In onze ogen leidt het niet voldoen aan de veranderende woonwensen van huurders namelijk tot verschraling van het woonaanbod. Op die manier zouden we onze eigen krimp versterken. Als het niet mogelijk is om die kwaliteit te leveren, qua ruimte en voorzieningen, die wij noodzakelijk achten, dan zal De Voorzorg afzien van de investering.

“DE VOORZORG WIL TEGEMOET KOMEN AAN DE VERANDERENDE WOONWENSEN VAN HUURDERS” In het kader van duurzaamheid en energiebesparing hebben we laten onderzoeken in welke complexen nog mogelijkheden voor verdere energiebesparing bestaan, welke effecten dit heeft op de EPA-labeling en welke kosten en investeringen de benodigde maatregelen met zich meebrengen. Op basis van dit advies neemt De Voorzorg maatregelen. Bij herstructurering en het ‘opplussen’ van de bestaande voorraad worden energiebesparende maatregelen zoveel mogelijk meegenomen. Op complexniveau bekijken wij welke maatregelen technisch tot de mogelijkheden behoren.

6.5. A ANDACHT

VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN

Een belangrijk aandeel van de woningen van De Voorzorg is bestemd voor bijzondere doelgroepen. Dit varieert van studentenwoningen tot aan opvang voor daken thuislozen. De Voorzorg ziet het ook als een belangrijke taak om mensen met een beperking van betaalbare huisvesting te voorzien.

“DE VOORZORG HANTEERT EEN BELEID VOOR BIJZONDERE DOELGROEPEN” Tot de bijzondere doelgroepen rekenen wij naast senioren onder meer starters, studenten, lichamelijk en verstandelijk beperkten, daken thuislozen, drank- en drugsverslaafden, psychiatrische patiënten. Voor elk van deze doelgroepen hebben wij passende verhuureenheden. Vooral de impact van het aantal zorgeenheden op ons totale bezit is groot. De Voorzorg heeft momenteel 461 woningen (16,1 procent van het woningbezit) bestemd voor de verhuur aan specifieke doelgroepen. In totaal zijn 631 woningen (21,9 procent van het bezit) bestemd voor ouderen. Omdat met deze circa achtendertig procent een onevenredig groot deel van ons bezit als ‘bijzonder’ is geoormerkt, kan dat belemmerend werken. Meer informatie over de aandacht die wij hebben voor bijzondere doelgroepen vindt u terug in paragraaf 10.3. In het verleden hebben wij veel gebouwd voor (met name) zorginstellingen, waarbij een specifiek programma van eisen is gevolgd. Het specifieke karakter van dergelijke projecten brengt een risico met


Pagina 75 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 zich mee (mogelijke incourantheid of noodzakelijke verbouwingsinvesteringen op termijn). Dit leidt ertoe dat wij onze inzet ten aanzien van nieuwbouw voor zorginstellingen hebben heroverwogen. Het bouwen van verhuureenheden en complexen voor bijzondere doelgroepen (exclusief senioren) zullen we in deze beleidsperiode beperken. Voor De Voorzorg is van belang dat zij concreet invulling geeft aan haar sociale verantwoordelijkheid. Dit door in samenwerking met andere actoren fysieke vernieuwing te gebruiken om sociale problemen voor te zijn c.q. aan te pakken en te investeren in het beheer van woningen na oplevering. De Voorzorg zal noodzakelijke investeringen in woningen en maatschappelijk vastgoed in de wijken in dat opzicht niet uit de weg gaan. Wij werken samen met andere corporaties, met zorgen welzijnsinstellingen en met diverse partijen op het gebied van veiligheid. Nadrukkelijker dan voorheen wordt onze woningstichting door de veranderende weten regelgeving gedwongen om zich te focussen op de (bestaande) woning(en).

6.6. D OELMATIGE

EN FINANCIEEL GEZONDE ORGANISATIE

Een gezonde bedrijfsvoering is van belang om aan onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen. Door zo snel als mogelijk alle woningen te verhuren en dus leegstand te voorkomen en zorg te dragen voor een strak incassobeleid, kunnen de inkomsten op peil blijven. Er wordt aandacht besteed aan een goede financiële huishouding waar de uitgaven in balans blijven met de inkomsten. Wij zijn een nononsense corporatie met een beperkt personeelsbestand dat kritisch kijkt naar noodzakelijke investeringen en vooral dichtbij haar huurders en de wijken wil staan.

“DE VOORZORG IS EEN DOELMATIGE, RESULTAATGERICHTE EN FINANCIEEL GEZONDE CORPORATIE” Onze resultaatgerichtheid blijkt onder meer uit de wijze waarop wij onderhandelen met aannemers. Elke investering die wij doen moet de sociale huisvesting ten goede komen; wij overwegen onze investeringen en uitgaven daarom heel bewust. Door vooraf stevig te onderhandelen, kunnen we een scherpe prijs realiseren. Dat is noodzakelijk omdat wij niet bereid zijn voor overmaat te betalen. Wij staan niet met onze beurs open en geven niet meer uit dan strikt noodzakelijk is om onze doelstellingen te realiseren. Voor onze financiële continuïteit hanteren wij daarnaast een minimale solvabiliteit van vijftien procent. We streven naar een minimalisering van externe financiering en een evenwichtige opbouw van de leningenportefeuille. Daarbij hebben wij aandacht voor het beheersen van renterisico’s voortvloeiend uit de opbouw van de leningenportefeuille en (indien noodzakelijk) het beleggen van tijdelijke overtollige gelden. We streven een beleggingsbeleid na met een laag risico. Het debiteurenrisico wordt geminimaliseerd door uitsluitend te lenen aan debiteuren met een hoge kredietwaardigheid. Hoewel wij met diverse partijen samenwerken om onze ambities waar te maken en opgaven te realiseren, hechten wij veel waarde aan het zelfstandig opereren. Dat betekent dat wij vooralsnog niet aan een fusie denken en ondanks onze beperkte omvang uitgaan van onze eigen kracht. Alleen op die wijze zijn wij in staat om zonder concessies onze eigen visie te realiseren. Wij vinden het belangrijk om voor onze belanghebbenden herkenbaar te zijn als een corporatie die prestaties levert en kwaliteit realiseert. We leveren deze maatschappelijke prestaties op een doelmatige wijze. Vier onderdelen geven vorm aan onze herkenbaarheid voor huurders, collega-corporaties,

Pagina 76 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 gemeenten, zorgverleners en andere belanghebbenden: een prettige sfeer, een klantgerichte aanpak, duidelijke, eenduidige communicatie en zichtbaarheid.

“DE VOORZORG IS HERKENBAAR VOOR HAAR BELANGHEBBENDEN” Naast dat wij zorgdragen voor de kwaliteit van ons bezit en de woonomgeving, vinden wij de kwaliteit van onze dienstverlening voor onze huurders van groot belang. We werken daarom continu aan verbetering van de wijze waarop wij met onze klanten omgaan. We zorgen voor persoonlijk contact, wat wij door de schaal van onze organisatie goed kunnen realiseren. Intern maken wij afspraken hoe wij mensen te woord staan.


Pagina 77 van 146


Pagina 78 van 146



7. K WALITEIT EN OMVANG BEZIT 7.1. B ELEID De Voorzorg heeft binnen haar beleid opgenomen dat de woningstichting kwalitatief hoogstaande woningen wil leveren voor de doelgroep die op de sociale woningbouw is aangewezen. Dit betreft woningen die zo goed mogelijk zijn afgestemd op de specifieke situatie in de regio alsmede de behoeften van haar bewoners. Zowel bij nieuwbouwprojecten als bij het renoveren van het bestaande woningbezit wordt hier rekening mee gehouden. Bij het realiseren van nieuwbouwprojecten is het uitgangspunt dat de woningen conform het geldende bouwbesluit, energiezuinig en inbraakveilig worden gerealiseerd met toepassing van duurzame materialen. Bij renovatieprojecten heeft De Voorzorg in haar beleid eveneens opgenomen naar de mogelijkheden op het gebied van energiebesparing te kijken. Verder wordt door De Voorzorg reeds vele jaren er aan gewerkt het woningbezit zo veel mogelijk levensloopbestendig te maken. Ook dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Met name aan dit type woningen is gezien de demografische ontwikkeling binnen de regio grote behoefte. Gezien de huidige markt en het actuele speelveld waarbinnen corporaties zich kunnen bewegen, zal het realiseren van nieuwbouwprojecten steeds moeizamer worden. De Voorzorg zal zich daarom meer gaan richten op haar bestaande woningbezit. Om de doelgroep in de regio te kunnen voorzien van financieel passende woonruimte houdt De Voorzorg rekening met de aftoppingsgrens huurtoeslag bij het vaststellen van de huur. Op deze manier bedient De Voorzorg de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Deze groep woningzoekenden is in de Regio Parkstad relatief groot. De Voorzorg heeft binnen haar woningbezit een groot aandeel aan levensloopbestendige woningen en appartementen. Ook voor gezinnen, kleine huishoudens en jongeren heeft De Voorzorg daarnaast een passend aanbod. Het volumebeleid van De Voorzorg is erop gericht zoveel mogelijk passende woongelegenheden te creëren binnen de ruimtelijke en financiële mogelijkheden. Het woningbezit van De Voorzorg is met name voor een aantal doelgroepen geschikt. Zoals uit de volgende tabel blijkt, is De Voorzorg zeer actief voor senioren. Het bezit van De Voorzorg bestaat ultimo 2014 uit 2.869 woningen. Het bezit per wijk is beschreven in hoofdstuk 5.

Kwaliteit en omvang bezit

Pagina 79 van 146



2014 Alle Woningen 2.875


Nieuwbouw

-

+/+

Aankoop

-

+/+

Verkoop

1 -/-

Sloop

5 -/-

581

20%


1.830

64%


251

9%

39

1%

168

6%

Huurprijs vanaf 699,48 Als eenheid verhuurd Correctie Omvang op 31 dec. 2014

2.869

+/+ Totaal aantal woningen

2.869


901 639 196 51 1.159 79 43 357 5


2.869

31% 22% 7% 2% 40% 3% 1% 0% 12% 0% *





In paragraaf 10.3 beschrijven wij het deel van het woningbezit dat is verhuurd aan bijzondere doelgroepen, in totaal 461 eenheden. Het bezit van de woningstichting is in Heerlen (waaronder Hoensbroek) en Brunssum gelegen. Deze verdeling is als volgt:

Pagina 80 van 146



7.2. N IEUWBOUW De Voorzorg heeft anno 2014 diverse studies en voorbereidingstrajecten lopen met betrekking tot verbouwing, renovatie en nieuwbouw. Gezien de huidige markt en het door de overheid vastgestelde beleid zal het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen de komende jaren echter slechts zeer beperkt zijn. De Voorzorg heeft deze ambities de afgelopen jaren dan ook moeten bijstellen en zal zich richting de toekomst, zoals aangegeven, meer gaan richten op haar bestaande woningbezit. De ambitie om het woningbezit van De Voorzorg zoveel mogelijk levensloopbestendig te maken blijft hierbij echter ongewijzigd.

7.3. A ANKOOP Beleid met betrekking tot aankoop Onroerend goed wordt door De Voorzorg alleen aangekocht ten dienste van herstructureringsprojecten of sloop. De Voorzorg beoogt geen woningen aan te kopen ten behoeve van groei. In 2014 heeft De Voorzorg geen onroerend goed verworven en geen gronden aangekocht.

7.4. V ERKOOP Beleid met betrekking tot verkoop Verkoop van huurwoningen wordt niet gezien als doel op zich, maar als instrument ter ondersteuning van verschillende doelen in de volkshuisvesting, zoals bevordering van de doorstroming en het verbeteren van het woon- en leefklimaat van wijken en buurten, alsmede bevordering van de zelfstandigheid van de woonconsument. Door verkoop van huurwoningen ontstaat differentiatie in eigendom van de woningvoorraad in eenzijdig samengestelde wijken. Het bestuur van Woningstichting De Voorzorg heeft verkoop van huurwoningen als een van de hoofdpunten uit de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (Nota VHV ’90) vormgegeven. Hierdoor werd, mede op verzoek van bewoners, besloten in een drietal wijken woningen – in eerste instantie – te verkopen aan de zittende huurders. Omdat zittende huurders al zijn aangeschreven, maar niet tot koop zijn overgegaan, worden deze woningen nu bij mutatie aan derden verkocht. Bij het verkoopbeleid is onder andere rekening gehouden met de verhouding tussen kwaliteit en huurprijs, de marktsituatie en concurrentiepositie, toekomstige opbrengstmogelijkheden en huurprijsklasse. De prijs is gebaseerd op de waarde in de vrije markt. Wanneer De Voorzorg niet voldoende kennis heeft van de marktwaarde van een bepaalde woning wordt dit getoetst middels een taxatie van een externe makelaar. Verkoop vindt altijd plaats door een andere makelaar dan de taxerende makelaar. Helaas constateren wij al diverse jaren dat de verkoop van de hiervoor gelabelde woningen stagneert. Dit is toe te wijzen aan diverse factoren. Met name de krimpende bevolking in Zuid-Limburg, met als gevolg een grote leegstand in koopwoningen, alsmede de financiële crisis hebben een sterke invloed en zorgen voor een uitblijvende verkoop van woningen. Ook in 2014 hebben wij, ondanks de meldingen van een


Pagina 81 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 landelijk aantrekkende woningmarkt, in de regio Parkstad moeten constateren dat deze situatie vooralsnog ongewijzigd is gebleken. Mogelijke kopers / geïnteresseerden krijgen door het aangescherpte hypotheekbeleid van de hypotheeknemers vaak geen toereikende hypotheek. In die gevallen waar de afgelopen jaren wel nog woningen zijn verkocht, liggen de verkoopprijzen vaak onder de getaxeerde verkoopwaarde en/of de WOZ-waarde. Toch zal De Voorzorg ernaar blijven streven een verantwoorde verkoopprijs te verkrijgen.

Voor verkoop gelabelde woningen per wijk Complex Wijk 2 008 013 18 014 11 034 Totaal 29

Wijk 3 18

Wijk 4

18

9 9

Totaal 18 18 11 9 56

De woningen in deze tabel zullen bij mutatie worden verkocht. 7.4.1.

R ENNEMIG H EERLEN ( WIJK 4)

Deze wijk omvat onder andere 105 woningen van De Voorzorg, waarvan de 28 (senioren)woningen niet zullen worden verkocht. De 77 overige woningen zijn aan de zittende huurders te koop aangeboden. Huurders die niet willen of kunnen kopen, blijven huurder van onze woningstichting. Bij mutatie zullen deze woningen op de vrije markt worden verkocht. De winsten uit verkoop zullen, na aftrek van de boekwaarde, worden ingezet voor investeringen binnen de volkshuisvesting, met name om voor de doelgroepen betaalbare huurprijzen te realiseren. In mei 1998 is gestart met de verkoop. Ultimo 2014 zijn er sindsdien 68 woningen verkocht. In het boekjaar 2014 werden geen woningen verkocht in de wijk Rennemig. 7.4.2.

VAN DER

S CHEURSTRAAT /H UISBERGERSTRAAT H EERLEN ( WIJK 3)

Begin 1996 is de verkoop van start gegaan van in totaal 76 woningen. Ultimo 2014 zijn er 58 woningen verkocht. In het boekjaar 2014 werd er geen woning verkocht. 7.4.3.

B EKKERVELD H EERLEN ( WIJK 2)

Vanaf januari 1995 is Woningstichting De Voorzorg gestart met de verkoop van 88 huurwoningen in de wijk Bekkerveld. Ultimo 2014 zijn 59 woningen verkocht, waarvan 1 in het boekjaar 2014. 7.4.4.

O VERIGE

De Voorzorg heeft commercieel bezit aan de Akerstraat Noord en de Hoofdstraat te Hoensbroek. Aan de Hoofdstraat heeft De Voorzorg daarnaast nog een tweetal woningen. Deze panden staan eveneens te koop.

Pagina 82 van 146



7.5. S LOOP Beleid met betrekking tot sloop De Voorzorg onderkent dat haar huurders veranderende woonwensen hebben en wil daar zoveel mogelijk aan tegemoetkomen. Het invullen van de sloopopgave dient volgens De Voorzorg te verlopen via de weg der geleidelijkheid.

Aantallen sloop, cumulatief 350 300 250

240

252

252

260

2005

2006

2007

2008

280

280

280

280

2009

2010

2011

2012

303

308

2013

2014

200 109

150 100 50

0

6

0 2002

2003

2004

In het kader van herstructureringsprojecten in diverse wijken zijn er vanaf 2002 in totaal 308 wooneenheden en een gemeenschapshuis gesloopt. In de grafiek zijn de aantallen cumulatief weergeven, startend vanaf 2002. In 2011 respectievelijk 2012 heeft de Raad van Commissarissen een positief besluit genomen ten aanzien van de MSP-Allee en de sloop van 28 wooneenheden ten behoeve van de aanleg van de MSP-Allee inclusief Meezenhofpark. De 23 woningen zijn in 2013 gesloopt, de 5 appartementen in 2014. Meer hierover leest u in paragraaf 7.8.5.

7.6. W ONINGAANPASSING Beleid met betrekking tot woningaanpassing Woningstichting De Voorzorg voert met betrekking tot woningaanpassingen voor beperkten een duidelijk beleid, namelijk volledige medewerking verlenen aan begeleiding en uitvoering van iedere woningaanpassing indien men in het bezit is van een beschikking van de dienst WMO van de betreffende gemeente. Binnen de organisatie heeft de woningstichting één persoon verantwoordelijk gemaakt voor het behandelen van woningaanpassingen. Hierdoor heeft de aanvrager van de voorzieningen korte lijnen binnen onze organisatie en hoeft men niet lang te zoeken in een, voor deze mensen, vaak toch al vervelende periode met onzekerheden.


Pagina 83 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De medewerker van de woningstichting voert besprekingen met de gemeente (dienst WMO) en de betreffende bewoner. Hij draagt bovendien zorg voor het verzorgen van tekeningen, waar nodig het toetsen van het eisenpakket WMO (betreffende technische voorzieningen in de woning), het aanvragen en beoordelen van offertes en daaruit voortvloeiende onderhandelingen, het opstarten en begeleiden van de uitvoering met daarbij alle administratieve handelingen en het opleveren en gereed melden van de aanpassingen. Ten aanzien van diverse aanpassingen, zoals scootmobielruimten en/of automatische deuropeners, is in 2009 een wijziging van het beleid van de gemeente doorgevoerd. Deze aanpassingen worden steeds vaker complexmatig beoordeeld voor woningcomplexen die als seniorencomplex zijn gelabeld. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt in zulke gevallen maximaal 25 procent van de aanlegkosten. In 2013 hebben de gemeenten hun beleid op het gebied van WMO-voorzieningen verder aangescherpt. Steeds minder voorzieningen komen hierdoor in aanmerking voor een vergoeding c.q. bijdrage vanuit de gemeente. Dit verscherpte beleid is ook terug te zien in de terugloop van het aantal opdrachten welke in 2013 en 2014 voor dergelijke voorzieningen zijn verstrekt binnen het woningbezit van De Voorzorg. De Voorzorg kijkt bij mutaties van aangepaste woningen altijd naar geschikte woningzoekenden met een beperking om zodoende mogelijk nieuwe aanpassingen te reduceren en daarmee ook de aanpassingskosten te beperken. Vanaf november 1987 zijn 1.137 individuele woningaanpassingen uitgevoerd binnen het woningbezit van De Voorzorg. In 2014 zijn 10 individuele woningaanpassingen opgedragen voor een totaalbedrag van € 11.064. De kosten van de aanpassingen varieerden in 2014 tussen de € 91,46 en € 2.900,14 per aanpassing. Deze woningaanpassingen variëren van opklapbare wandbeugels, drempelhulpen, scootmobieloplaadpunten tot grotere aanpassingen aan de woning (met name ter plaatse van badkamers). Naast het aanbrengen van nieuwe voorzieningen vindt er eveneens onderhoud plaats aan bestaande woningaanpassingen. Hiervoor zijn in 2014 door De Voorzorg 13 opdrachten verstrekt voor een totaalbedrag van € 2.231,74. De sterke terugloop inzake het aantal onderhoudsopdrachten aan dergelijke woningaanpassingen, welke in opdracht van De Voorzorg worden uitgevoerd, wordt met name veroorzaakt doordat huurders welke in de gemeente Heerlen wonen het onderhoud alsmede de bijbehorende financiële afhandeling heden ten dage rechtstreeks dienen te regelen met de gemeente alsmede de onderhoudsfirma. Dit als gevolg van het in 2013 aangepaste beleid van de gemeente Heerlen.

7.7. Z ELF AANGEBRACHTE

VOO RZIENINGEN BELEID

(ZAV- BELEID )

Beleid met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen Woningstichting De Voorzorg hanteert het uitgangspunt dat huurders aanpassingen aan hun huurwoningen mogen uitvoeren, mits deze aanpassingen zijn aangevraagd bij De Voorzorg en vervolgens zijn goedgekeurd en schriftelijk overeengekomen middels een zogenaamde ZAV-overeenkomst. Huurders dienen hierbij rekening te houden met de regels die wij stellen in de ZAV-overeenkomst, alsmede de eisen welke overheden eventueel aan woningaanpassingen kunnen stellen. Dit doen wij om een hoog afwerkingsniveau te kunnen hanteren en om er zorg voor te dragen dat de aanpassingen veilig, volgens de

Pagina 84 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 regels en vakkundig worden aangebracht. Indien noodzakelijk, en gewenst door de huurders, kunnen de medewerkers van de woningstichting adviseren in bouwkundige oplossingen en toe te passen materialen. Waar nodig laat de woningstichting door een interne welstandscommissie ZAV-aanvragen toetsen. Hiermee wil men bewerkstelligen dat de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving gegarandeerd blijft. Het kan helaas ook voorkomen dat ZAV-aanvragen worden afgekeurd. Dit daar niet alle door huurders aangevraagde voorzieningen mogelijk c.q. wenselijk zijn op de betreffende locatie. Echter, daar waar mogelijk, zal de woningstichting medewerking verlenen aan de plannen van de huurders. Na beëindiging van het huurcontract kunnen drie situaties ontstaan ten aanzien van de ZAV, namelijk: de vertrekkende huurder dient de woning terug te brengen in de oorspronkelijke staat; de aanpassing wordt door de nieuwe huurder overgenomen middels een overname-overeenkomst; de aanpassing wordt overgenomen door de woningstichting. Met haar beleid waarborgt De Voorzorg een hoogwaardige kwaliteit van haar bezit wat een verhoging van de leefbaarheid voor haar huurders en omwonenden met zich meebrengt.

7.8. P ROJECTEN Woningstichting De Voorzorg blijft voortdurend in beweging middels projecten om buurten en wijken een nieuwe impuls te geven en de verschillende doelgroepen van passende woningen te voorzien. Nieuwe projecten worden te allen tijde afgestemd op de mogelijkheden van betreffende locatie en de beoogde doelgroep. Op deze wijze beoogt De Voorzorg een woningportefeuille te behouden, welke optimaal inspeelt op de behoeften binnen de regio. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de op dit moment meest relevante projecten. 7.8.1. H ERSTRUCTURERINGSWIJK EN M EEZENBROEK , S CHAESBERGERVELD EN P ALEMIG ( WIJK 1) Wijkbeschrijving Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig zijn als drie-eenheid gebundeld onder de naam MSP. MSP wordt gekenmerkt door buurten met een duidelijke eigen identiteit en ontstaansgeschiedenis. De wijk is overwegend in de jaren twintig gebouwd. In latere stadia zijn er nieuwe delen met een geheel eigen stedenbouwkundige opzet aan toegevoegd, waardoor het huidige gevarieerde karakter is ontstaan. De bestaande stedenbouwkundige structuren kunnen als waardevolle elementen van MSP worden gezien, MSP wordt van oudsher gekenmerkt door een eenzijdige sociaaleconomische samenstelling. Ondanks het feit dat De Voorzorg geen structurele sociale problemen kent binnen deze wijk, heeft de woningstichting in 2008 besloten om gezamenlijk met andere betrokken partijen over te gaan tot een brede aanpak van de wijk MSP.


Pagina 85 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Aanpak De gemeente Heerlen heeft samen met de woningcorporaties binnen de buurt in 2008 het Wijkactieplan MSP 2008-2020 opgesteld, welke is bedoeld om de wijk ‘naar een hoger niveau te tillen’. Het Wijkactieplan (WAP) omvat op hoofdlijnen 7 thema’s: volkshuisvesting (wonen); winkelen (buurtwinkelcentrum); identiteit en imago (openbare ruimte); zorg (en welzijn); cultuurhart; brede educatie en opleiding (brede school); ontmoetingsplek voor jeugd. Binnen dit plan is niet alleen gekeken naar de sociale huurwoningen en leefbaarheid, maar ook naar de realisatie van een betere buurteconomie, het bevorderen van kennisoverdracht, het verbeteren van de infrastructuur, openbare ruimte alsmede verbetering van de integratie en het veiliger maken van de wijk als geheel. Toekomst De wijk MSP moet na de investeringen van de woningcorporaties, overheid en overige instellingen een wijk worden waarin wonen, werken en leren met elkaar in balans zijn. Tevens moet de wijk veilig zijn voor al haar bewoners en bezoekers. Een wijk met een warm “hart” waar voldoende voorzieningen gelegen zijn om aangenaam te kunnen wonen en verblijven. Actuele en reeds gerealiseerde projecten van De Voorzorg vanuit het Wijkactieplan (WAP) Voor de betrokken partijen heeft het Wijkactieplan (WAP) geleid tot een veelvoud aan plannen op zowel sociaal als fysiek gebied. De aanpak van de sociale problematiek binnen MSP is de afgelopen jaren door deze partijen gezamenlijk opgepakt. Op fysiek gebied heeft De Voorzorg diverse plannen uitgevoerd welke hebben geleid tot een sterke kwaliteitsimpuls van de bebouwde omgeving. Deze plannen staan nader omschreven in de paragrafen 7.8.2 tot en met 7.8.5. Naast deze projecten werkt De Voorzorg binnen het WAP aan identiteit en imago (openbare ruimte, communicatie) en bevordering van veiligheid en leefbaarheid in alle wijken waarin De Voorzorg bezit heeft. Er kan gesteld worden dat een groot deel van het traject, dat de woningcorporaties en gemeente Heerlen gezamenlijk hebben opgesteld voor MSP, op sociaal gebied reeds is volbracht. Op dit gebied is de afgelopen jaren een veelvoud aan plannen uitgezet. Op fysiek gebied zijn door De Voorzorg eveneens de nodige plannen gerealiseerd, hetgeen blijkt uit de beschrijving in de volgende paragrafen. In 2013 zijn de betrokken woningcorporaties en de gemeente overgegaan tot een herijking van het bestaande Wijkactieplan. Met name het wegvallen van de subsidieregeling vanuit de overheid voor deze voormalige “Vogelaarwijk” en de demografische ontwikkelingen in de regio, hebben geleid tot een verminderde investeringsbereidheid van marktpartijen om te investeren in winkelvoorzieningen. Ook het

Pagina 86 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 geplande gezondheidscentrum met intramurale ouderenhuisvesting komt er niet. Het geplande hart van de wijk bleek daardoor niet meer haalbaar in oorspronkelijke vorm. Hiermee is ook het fundament verdwenen voor de woningbouwprojecten die aan de realisatie van dit hart gekoppeld waren. Deze ontwikkelingen alsmede de gevolgen van het actuele Woonakkoord, hebben betrokken partijen in 2013 genoodzaakt tot de herijking over te gaan. Tegen de achtergrond van de geschetste ontwikkelingen, hebben betrokken woningcorporaties en gemeente kritisch gekeken naar het wijkactieplan. De gezamenlijke intentie om de kwaliteit van de wijk MSP te consolideren en verbeteren, blijft echter bestaan. Ondanks de noodzakelijke herijking, is het op sociaal gebied haalbaar gebleken de meest succesvolle plannen vanaf 2013 te continueren. Deels met bijdragen van de corporaties welke actief zijn in de wijk, grotendeels echter als onderdeel van de reguliere aanpak van de gemeente Heerlen. Het wijkactieplan MSP 2008-2020 is in de loop van 2013 aangepast aan de huidige stand van zaken alsmede aan de huidige markt. Met name de sociale aspecten alsmede de infrastructurele ontwikkelingen, welke door de gemeente worden gefinancierd, worden binnen het wijkactieplan gecontinueerd. Ook in 2014 is hier wederom uitvoering aan gegeven door de betrokken partijen. 7.8.2. S LOOP 8 VOOROORLOGSE WONINGE N AAN D E S AVOR NIN L OHMANSTRAAT EN 28 WONINGEN EN APPARTEMENTEN AAN DE D R . K UYPERSTRAAT , D E T ALMASTRAAT EN DE G R . VAN P RINSTERERSTRAAT , MSP ( WIJK 1) Binnen deze wijk heeft De Voorzorg 8 woningen aan de Savornin Lohmanstraat gesloopt. Deze woningen hebben plaatsgemaakt voor de aanleg van de MSP-allee met bijbehorende groen- en parkeervoorzieningen Voor het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig park in het centrum van oud Meezenbroek alsmede de aanleg van de MSP-Allee, op verzoek van de gemeente Heerlen, heeft De Voorzorg begin 2012 een sloopbesluit genomen voor 28 woningen en appartementen aan de Dr. Kuyperstraat, Talmastraat en de Gr. van Prinstererstraat. De ontwikkeling van dit gebied heeft plaatsgevonden in overleg met de gemeente Heerlen. De uitvoering van de tweede fase van de MSP-Allee, vanaf de Talmastraat richting Palemig, alsmede de sloop van de 28 woningen is gestart in 2013 en is in 2014 voortgezet. Voor nadere informatie verwijzen wij naar paragraaf 7.8.5. 7.8.3. N IEUWBOUW 64 ZORGWONINGEN ( WIJK 1) In 2009 heeft De Voorzorg de nieuwbouw van 46 zorgwoningen en 18 ruime parkappartementen aan de Kasteellaan/Henri Jonasstraat opgeleverd inclusief park en parkeergarage voor de bewoners. In dit nieuwbouwcomplex is tevens een praktijkruimte voor fysiotherapie en een wijkzorgsteunpunt van de Meandergroep gesitueerd. Hierdoor is voldaan aan de vraag vanuit de wijk voor het vergroten van het zorgaanbod. De gerealiseerde woningen voldoen aan de criteria van zorgwoningen, zoals extra brede galerijen, domotica, en scootmobielopstelplaatsen. Het gehele complex is grotendeels gerealiseerd op het terrein van de scouting. Dit terrein heeft De Voorzorg in eigendom gekregen door de realisatie van een nieuw scoutinggebouw op een ander terrein in de wijk. De bouwkosten van dit gebouw zijn opgenomen in de grondkosten van het complex. Het nieuwe scoutinggebouw is in eigendom overgedragen aan de gemeente en maakt geen deel uit van het bezit van


Pagina 87 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De Voorzorg. Het nieuwe scoutinggebouw heeft een functie voor activiteiten in de wijk en draagt bij aan de leefbaarheid en het woongenot van de wijk. 7.8.4. N IEUWBOUW 4 MANTELZORGWONINGEN E N 4 EENGEZINSWONINGEN (MSP) ( WIJK 1) Als pilot-project zijn in 2008, als reactie op het (rijks)beleid gericht op extramuralisering, 4 mantelzorgwoningen gebouwd waarin een gezin (mantel)zorg kan verlenen. De zorgontvanger woont in een zelfstandige eenheid naast het gezin, waarbij de gezamenlijke hal functioneert als toegang naar de zorgwoning en de eengezinswoning. Naast de geschiktheid voor mantelzorg, kunnen de woningen ook worden gebruikt door mensen die thuiswerk verrichten. In aanvulling op de vier mantelzorgwoningen is nog een viertal ruime eengezinswoningen gebouwd, die qua architectuur volledig aansluiten op de in deze wijk gesitueerde vooroorlogse woningen. 7.8.5. B ESTAANDE VOOROORLOGS E WONINGVOORRAAD EN MSP-A LLEE (MSP) ( WIJK 1) De bestaande vooroorlogse huurwoningen van De Voorzorg in Meezenbroek, in het wijkactieplan aangeduid als “tuindorp“, zijn in 2005 technisch beoordeeld om te bezien op welke manier renovatie en verbeteringen binnen “tuindorp” kunnen worden gerealiseerd. Als vervolg hierop heeft De Voorzorg in 2006-2007 het gevelwerk van 42 woningen esthetisch opgewaardeerd. Door deze ingreep is het aanzicht van dit deel van ons bezit behoorlijk verfraaid, hetgeen ten goede komt aan de uitstraling van deze wijk. Samen met de gemeente doet De Voorzorg stedenbouwkundig onderzoek naar een mogelijke verdunning binnen het vooroorlogse Meezenbroek. Zonder de historische opbouw van de wijk geweld aan te doen, is het van belang het woon- en leefklimaat binnen de wijk ook richting de toekomst op een goed peil te houden. Voorbeeld van het verbeteren van de woon- en leefbaarheid in de wijk is de aanleg van de MSP-Allee. De MSP-Allee is een langzaam-verkeer-boulevard door de wijk, welke Heerlen–Molenberg verbindt met de wijk Passart via diverse “pocketparken”. Voor de realisatie van de MSP-Allee dienden, aanvullend op het wijkactieplan, diverse woningen van corporaties te worden gesloopt (zie ook paragraaf 7.8.2). De Voorzorg heeft positief gereageerd op het verzoek van de gemeente hieraan medewerking te verlenen en heeft hiertoe in 2012 besloten 28 wooneenheden te slopen. Nadat bezoeken aan de inviduele bewoners hadden plaatsgevonden en met alle huurders overeenstemming is bereikt, is in 2013 gestart met de sloop van deze 28 wooneenheden. Eind 2014 zijn de sloopwerkzaamheden afgerond waarna door de gemeente Heerlen is gestart met de aanleg van het Meezenhofpark en het naastgelegen stuk van de MSP-Allee. Deze werkzaamheden zullen voorjaar 2015 worden afgerond. Door de toevoeging van dit park zal het aanblik van het Etos-plein fors verbeteren en de omgeving sterk vergroend worden. 7.8.6. V ERVANGENDE NIEUWBOUW L ITSCHERBOORD ( WIJK 3) De 20 bejaardenwoningen op de Litscherboord uit 1965 hadden een ander woonklimaat dan De Voorzorg voor haar woningvoorraad nastreeft. Daarom is onderzocht of vervangende nieuwbouw ter plaatse mogelijk is. Naar aanleiding hiervan zijn deze 20 bejaardenwoningen in 2010 gesloopt.

Pagina 88 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Voor deze locatie is een nieuwbouwplan ontwikkeld met 10 seniorenbungalows, welke voldoen aan alle normen voor zorgwoningen. De gemeente heeft, qua bestemmingsplan, geen bezwaar tegen vervangende nieuwbouw zolang deze in dezelfde stedenbouwkundige opzet wordt gerealiseerd. Het plan is destijds eveneens getoetst door de gemeentelijke Ruimtelijke Kwaliteitscommissie. Ter plaatse loopt echter een hoogspanningsleidingtracé. De overheid heeft gemeenten aanbevolen nieuwbouw op dergelijke locaties te ontmoedigen. In afwachting van nader onderzoek met betrekking tot schadelijke straling van dergelijke hoogspanningstracés, is besloten de ontwikkeling vooralsnog “on-hold” te zetten. 7.8.7. H ERSTRUCTURERING I N ’ T W IEËR /OW ( GEMEENTEWERF ) H OENSBROEK In 2006 is door De Voorzorg in overleg met de gemeente Heerlen een stedenbouwkundige visie ontwikkeld voor de herstructureringslocatie In ’t Wieër. De Voorzorg heeft in haar ontwerpvisie van destijds deze locatie “de wijk van de toekomst” genoemd. Een mix van patiobungalows voor senioren, mantelzorgwoningen, woningen met een economische voorziening en koopwoningen waren in de visie van De Voorzorg onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Tevens zou de wijk autoluw worden door het realiseren van een half open ondergrondse parkeervoorziening, waarbij door ruime groenvoorzieningen de basis zou worden gelegd voor kwalitatief goed en prettig wonen. Door de ontwikkelingen in het kader van de regionale woonvisie kwam het plan vervolgens echter stil te liggen. In navolging van deze regionale woonvisie heeft de gemeente besloten voor het stadsdeel Hoensbroek een integrale visie te ontwikkelen en vast te leggen in een masterplan. Het “Masterplan Hoensbroek” is door de gemeente eind 2009 vastgesteld. Vanuit deze visie op hoofdlijnen zijn voor Hoensbroek projectplannen geschreven. In het kader van de noodzakelijkheid om adequate, levensloopbestendige woningen voor ouderen binnen dit stadsdeel te realiseren, zijn vervolgens diverse gesprekken met de gemeente gevoerd om tot verdere ontwikkeling van dit terrein te komen. In 2012 is in opdracht van Woningstichting De Voorzorg nog een stedenbouwkundige visieontwikkeling voor de locatie in ‘t Wieër opgesteld. In 2013 heeft De Voorzorg echter moeten besluiten dat het plan geen doorgang zal vinden. De oorzaak hiervan is tweeledig. Als gevolg van het regeerakkoord en het daarop volgende woonakkoord, bleek het plan financieel niet meer haalbaar te zijn. Bovendien bleek het door de woningstichting gewenste plan niet te passen binnen de opgestelde stedenbouwkundige visie van de gemeente. 7.8.8. W IJK D E D EM ( WIJK 6) De Voorzorg heeft plannen, grotendeels al uitgevoerd, met betrekking tot de herstructurering van de wijk de Dem. De herstructurering van de wijk is in drie fasen opgedeeld en gaat om de upgrading van de buurt, waarin zich in totaal 597 woningen van De Voorzorg bevinden. De eerste fase is afgerond, namelijk het verkeersveiliger maken van deze buurt. De Voorzorg heeft hiertoe 43 garages gerealiseerd om de parkeerdruk in de straten af te laten nemen. Door deze ingreep is een positieve impuls gegeven aan het uiterlijk en de leefbaarheid van deze buurt.


Pagina 89 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De tweede fase, Vervangende nieuwbouw Huys aan Broecklandplein, is eind 2010 opgeleverd. Zie hiervoor paragraaf 7.8.9. Fase drie betreft het opnieuw inrichten van het binnengebied, dat wordt omsloten door de hoogbouw gelegen aan de Terveurdtweg / Buttingstraat en de portieketagewoningen aan de Dr. M. L. Kinglaan. Dit project is in 2014 grotendeels gereed gekomen. Voor verdere toelichting hierover zie paragraaf 7.8.10. Verder wordt onderzoek verricht naar upgrading van de eengezinswoningen en de openbare ruimte. De gevels van deze woningen, daterend van begin jaren zeventig, geven een eentonig beeld. Het is de intentie deze gevels een eigentijds en modern karakter te geven, waarbij partiële sloop ook tot de onderzoeksmogelijkheden zal behoren. 7.8.9. H UYS AAN B ROECKLANDPLEIN ( WIJK 6) Het complex Huys aan Broecklandplein, gelegen in de wijk de Dem, wordt omsloten door de Professor Assertstraat, Professor Debeyestraat, Professor van ’t Hoffstraat en de Dr. M.L. Kinglaan. Het in 2010 gerealiseerd complex omvat 31 fraaie zorgwoningen, een complex met 20 zorgappartementen en een zorgsteunpunt. De zorgwoningen zijn zeer ruim en levensloopbestendig ingedeeld en zijn dan ook rolstoelgeschikt. Alle zorgwoningen hebben 3 slaapkamers, een eetkamer, ruime woonkamer en een inpandige patio. Het moderne appartementencomplex bevat 20 zorgappartementen welke plaats bieden aan verstandelijk beperkten en wordt gehuurd door Stichting Philadelphia Zorg voor haar patiënten. Het zorgsteunpunt met een oppervlakte van 55 m2 wordt gehuurd door Cicero Zorggroep voor het leveren van extramurale zorg in de gehele wijk. Het geheel is gelegen in een fraai park met vijverpartijen, gazons en waardevolle oude bomen, waarbij het zorgsteunpunt in het hart van het plan aan de vijverpartij is terug te vinden. Verder is er een omheinde parkeervoorziening opgenomen ten behoeve van de bewoners. 7.8.10. I NFRASTRUCTUUR T ERVEURDTWEG / B UTTINGSTRAAT / D R . M.L. K INGLAAN ( WIJK 6) De infrastructuur van het gebied Terveurdtweg, Buttingstraat en Dr. M.L. Kinglaan was gedateerd. Het gebied kon daardoor niet meer geheel voldoen aan de verwachtingen en eisen van de huurders van deze tijd. Ondanks de diverse voorzieningen die aanwezig waren, zoals parkeervoorzieningen, speelterrein en groenvoorzieningen, behoefde de totale structuur van het gebied aandacht. De oorspronkelijke insteek van De Voorzorg was om dit gebied exclusief te maken voor haar huurders die wonen in één van de genoemde gebouwen. Nader onderzoek heeft echter uitgewezen dat dit niet haalbaar is. Met name voor de bewoners die veelvuldig gebruik maken van taxidiensten en voor nooddiensten zou het gebied hierdoor te lastig bereikbaar worden.

Pagina 90 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Het opwaarderen van het binnengebied heeft zich dan ook toegespitst op het vernieuwen van de bestaande infrastructuur en een opwaardering (vergroening) van de bestaande groenvoorziening. Ook de geasfalteerde vlakken zijn meegenomen in deze aanpak. De Voorzorg heeft de nieuwe binnenplaatsindeling laten afstemmen op de omliggende randbebouwing. De binnenplaats krijgt daarmee een kwalitatief hoog afwerkingsniveau dat aansluit op het kwaliteitsniveau van de gerenoveerde woningen aan de Dr. M.L. Kinglaan. De plannen voor deze locatie zijn in de loop van 2013 in opdracht van De Voorzorg verder uitgewerkt door een landschapsarchitect. In de loop van 2014 zijn de plannen vervolgens definitief gemaakt en aanbesteed. Dit heeft er in geresulteerd dat vanaf augustus 2014 gestart is met de algehele herinrichting van het terrein. In de loop van 2014 is het werk vrijwel helemaal gereed gekomen. Voorjaar 2015 dient de bestaande verlichting nog te worden vervangen door nieuwe energiezuinige led-armaturen en dient de laatste hand te worden gelegd aan de groeninrichting van dit binnenterrein. 7.8.11. N IEUWBOUWLOCATIE B ONGARDSTRAAT B RUNSSUM ( WIJK 7) Het complex aan de Bongardstraat te Brunssum dat is gerealiseerd in 2011, omvat 8 ruime senioren zorgwoningen met slaapkamer en badkamer op begane grondniveau. De woningen beschikken zowel over een voor- als achtertuin. Voor één van de woningen is een parkeervoorziening opgenomen middels een eigen garage en voor de overige parkeervoorzieningen voor bewoners is zorg gedragen middels realisatie van 12 parkeerplaatsen op het achterliggende terrein, waarvan 8 parkeerplaatsen zijn voorzien van een carportachtige constructie. 7.8.12. N IEUWBOUWLOCATIE K RUISBERG B RUNSSUM ( WIJK 7) Het complex aan de Kruisbergstraat te Brunssum, eveneens gerealiseerd in 2011, bevat 38 ruime appartementen. Naast deze appartementen zijn er eveneens 2 commerciële ruimten, een algemene logeervoorziening en een ondergrondse parkeergarage opgenomen in het pand. Het betreft een modern, eigentijds pand met veel lichtinval middels grote ramen in de appartementen en lichtstraten in de algemene ruimte. Het complex is gesitueerd in een park met fraaie bomen en een vijverpartij bij de entree van het gebouw. Vanuit de appartementen heeft men een mooi uitzicht op de groene omgeving.

De netto huurprijzen van deze appartementen vallen in de geliberaliseerde sector (niet-DAEB). De Voorzorg beoogt hiermee doorstroming te kunnen realiseren van draagkrachtige huurders naar de duurdere huurklasse.


Pagina 91 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 7.8.13. V ILLA D OLFIJN – P ASTOORSKUILENWEG – C ENTRUM H OENSBROEK ( WIJK 7) Deze kleinschalige woonlocatie van Stichting Philadelphia Zorg in de wijk Mariagewanden, welke is ontstaan vanuit een ouderinitiatief, bevat een huisvesting van een negental mensen met een verstandelijke beperking die worden voorzien van 24-uurs zorg. Het complex betreft een beschermde woonomgeving met ruimte voor persoonlijke inbreng. Iedere bewoner heeft de beschikking over een appartement met een badkamer en een klein keukenblok. Tevens is er een gezamenlijke huiskamer en een tuin. In 2010 heeft Stichting Philadelphia Zorg, samen met de ouders van de cliënten, De Voorzorg benaderd om een onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheid voor het uitbreiden van het aantal appartementen. Dit onderzoek is in de loop van dat jaar gestart en uitgewerkt door een architect. Begin 2011 zijn de stukken verder uitgewerkt en heeft de aanbesteding plaatsgevonden, waarna 2e helft 2011 is gestart met de bouwwerkzaamheden. De uitbreiding is vervolgens begin 2012 opgeleverd. 7.8.14. N IEUWBOUW 24 APPARTEMENTEN A LDENHOFPARK AAN DE P ASTOOR S CHLEIDENSTRAAT ( WIJK 6) Bij de uitwerking van de stadsdeelvisie Hoensbroek is ervoor gekozen om twee prioritaire gebieden versneld uit te werken. Het betreft Aldenhofpark en openbare ruimte Hoensbroek (winkel)Centrum. Het plangebied Aldenhofpark ligt op een strategische locatie op loopafstand van het winkelcentrum van Hoensbroek. In het gebied worden door Woonpunt 230 portieketagewoningen gesloopt. Vanwege de krimp in Heerlen komt hier onder andere een samenbundeling van accommodaties en scholen. Dit biedt kansen om nabij het centrum van Hoensbroek een nieuwe kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling te realiseren in de vorm van een Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV). Het Postplein vormt het schakelpunt tussen het centrum en het Aldenhofpark. Hier wordt een sterkere onderlinge visuele en functionele relatie gemaakt. Het programma voor het Aldenhofpark omvat hiermee een BMV, nieuwe woningen en appartementen en een fraai stadspark. De woningen en appartementen richten zich in eerste instantie op senioren, maar zijn deels ook geschikt voor andere doelgroepen, zoals gezinnen. De woningen en appartementen kennen variatie in type en grootte. In het Aldenhofpark komen maximaal 96 wooneenheden, waarvan minimaal 48 grondgebonden woningen en maximaal 48 appartementen. Alle wooneenheden zullen levensloopbestendig zijn. Het park wordt nadrukkelijk een ontmoetingspark, een aangename groene ruimte die met hoogteverschillen inspeelt op het aanwezige hoogteverloop van de locatie. De meeste woningen zijn rond het park gelegen met brede fronten. Het park krijgt hiermee een aangename en duidelijke rand. De bewoners genieten van het uitzicht op het park. In het park komt aan de zijde Wilhelminastraat een bijzonder gevarieerd blok met grondgebonden woningen en appartementen. Ook deze woningen kijken allemaal via raam of balkon uit op het park. Binnen het plangebied ligt aan de Pastoor Schleidenstraat ons seniorencomplex “Residentie Grevengoed”. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp is De Voorzorg gevraagd of zij aan de achterzijde van Residentie Grevengoed, verdeeld over vier lagen, 24 appartementen wil realiseren. Onder voorwaarden heeft De Voorzorg haar medewerking verleend aan de realisatie van dit appartementencomplex. Het ontwerp voor de nieuwbouw loopt in terrasvorm af naar het park. Direct

Pagina 92 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 voor het uitbreidingsplan van de residentie ligt een parkvijver die eveneens dient als waterbuffer. Het plan voorziet de nieuwe appartementen van privéterrassen welke zijn gelegen aan het water. In 2012 is in opdracht van De Voorzorg een stedenbouwkundig plan en een voorlopig ontwerp opgesteld voor de locatie van de 24 nieuwbouwappartementen aan het Aldenhofpark. In 2013 heeft dit geresulteerd in een definitief ontwerp waarvoor welstandsgoedkeuring is verkregen. In 2014 is het plan uitgewerkt richting omgevingsvergunning. Ook deze vergunning is inmiddels (eind 2014) verkregen. Begin 2015 worden de stukken verder uitgewerkt in een aanbestedingsplan en zullen de nodige voorbereidingen worden getroffen. Dit zodat in de loop van 2015 naar verwachting gestart kan gaan worden met de concrete bouwwerkzaamheden. Het perceel waarop de nieuwbouw gepland staat, is momenteel eigendom is van de gemeente Heerlen. Voor de overdracht van dit perceel aan De voorzorg zijn reeds voorwaarden met betrekking tot de grondgesteldheid alsmede een aankoopprijs overeengekomen. Alvorens daadwerkelijk gestart kan worden met de bouwwerkzaamheden zal begin 2015 nog een onderzoek met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging worden uitgevoerd namens de Gemeente Heerlen en dient de grond nog definitief te worden overgedragen naar De Voorzorg. Eind 2013 en 2014 is in opdracht van Woonpunt reeds een groot deel van de 230 portieketagewoningen gesloopt. Deze woningen maken zoals reeds omschreven plaats voor grondgebonden woningen, appartementen, een brede maatschappelijke voorziening (BMV) en een fraai park. 7.8.15. H ERSTRUCTURERING EN R EVITALISERING 75 H OENSBROEKLAAN TE H OENSBROEK ( COMPLEX 21)

WONINGEN

EN

APPARTEM ENTEN

K ASTEEL

Het complex aan de Kasteel Hoensbroeklaan bestaat uit 43 eengezinswoningen en 32 portieketagewoningen welke zijn gebouwd in 1959. In 1988 zijn deze woningen gerenoveerd. De eengezinswoningen zijn relatief ruim met 4 slaapkamers en de woningen zijn geheel onderkelderd. De appartementen hebben 3 slaapkamers en zijn zeer gewild onder jongeren vanwege de lage huurprijs. Het geheel ligt ruim gesitueerd binnen een groene infrastructuur. Voor het verminderen van de parkeerdruk aan de Kasteel Hoensbroeklaan en het verbeteren van het algemene beeld en de leefbaarheid heeft De Voorzorg onderzoek gedaan naar het realiseren van parkeervoorzieningen (garages) in de achtertuinen van de eengezinswoningen. Door de beleidsvorming en recente ontwikkelingen van overheidswege staan deze plannen vooralsnog echter “onhold” . 7.8.16. V ERBOUWING STUDENTENH UISVESTING G ROENE B OORD / P UTGRAAF H EERLEN ( COMPLEX 63) De studentenhuisvesting aan de Groene Boord / Putgraaf bood tot medio 2013 eveneens ruimte aan diverse andere huurders, met name uit de zorgsector. De betreffende ruimten zijn gelegen op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping. Na het vertrek van Stichting Mondriaan, welke de tweede verdieping huurde voor de opvang van haar cliënten, is in opdracht van De Voorzorg najaar 2013 gestart met verbouwingswerkzaamheden van de tweede verdieping. Door deze verbouwingswerkzaamheden is deze verdieping omgevormd tot 28 individuele studentenappartementen met eigen douche, wc en keukenopstelling. Deze inrichting is geheel


Pagina 93 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 aansluitend aan de bovengelegen verdiepingen. De Voorzorg komt met deze verbouwing tegemoet aan de behoefte aan kwalitatief goede woningen voor studenten in het centrum van Heerlen. Eind 2013 zijn de eerste 18 appartementen opgeleverd. De overige 10 zijn begin 2014 opgeleverd. Wel dient te worden opgemerkt dat anno 2014 het aanbod aan beschikbare studentenhuisvesting binnen de gemeente Heerlen dusdanig is dat verdere uitbreidingen van dit aanbod niet wenselijk zijn, daar dit kan leiden tot leegstand. 7.8.17. R ENOVATIE APPARTEMENT ENCOMPLEXEN W EIJENBERGSTRAAT H OENSBROEK ( COMPLEX 25) Het appartementencomplex aan de Weijenbergstraat te Hoensbroek omvat een tweetal woonblokken met in totaal 209 levensloopbestendige appartementen. Het complex is gelegen in een mooi park aan de rand van Hoensbroek en is eveneens voorzien van een tweetal druk gebruikte algemene ruimten. Door de aanwezigheid van een huismeester, liften, algemene ruimten, park en overige voorzieningen welke De Voorzorg in dit complex in het verleden heeft aangebracht is dit complex met name bij senioren zeer populair. Deze vormen dan ook het overgrote deel van het bewonersbestand van dit complex. Om het woongenot binnen dit complex nog verder te kunnen verbeteren heeft De Voorzorg haalbaarheidsstudies laten verrichten naar de mogelijkheden tot het verbreden van de balkons van de appartementen. Deze balkons zijn in de huidige situatie erg smal, waardoor de bewoners niet optimaal kunnen genieten van de buitenomgeving en het mooie uitzicht op het omliggende gebied. Uitgangspunt bij deze studies is een verbreding van de balkons tot drie meter over de gehele breedte van de appartementen. De grote appartementen krijgen hierdoor een balkon van 27 m2 met voldoende ruimte voor het plaatsen van een ruimte tafel met stoelen en overige gewenste voorzieningen. Uit de haalbaarheidsstudies is gebleken dat de gewenste plannen bouwkundig te realiseren zijn. Deze plannen worden momenteel dan ook verder uitgewerkt en zullen begin 2015 aan de huurders worden gepresenteerd.

Pagina 94 van 146



8. V ERHUUR 8.1. H UURBELEID Het bieden van betaalbare huurwoningen aan onze doelgroep is het belangrijkste doel van het huurbeleid van De Voorzorg. Bij het bepalen van de huurprijs van de woningen staat de kwaliteit van onze woningen centraal. De kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssysteem van VROM. Daarnaast speelt de verhuurbaarheid een belangrijk rol; deze wordt bepaald door marktfactoren als vraag vanuit doelgroep (mutatiegraad, leegstand) en de locatie. Ook de bedrijfswaarde speelt hierin een rol. Kwaliteit en verhuurbaarheid, bepalen hiermee in belangrijke mate het huurprijsbeleid van De Voorzorg. 8.1.1.

J AARLIJKSE HUURAANPAS SING

De gemiddelde netto-huurprijs van de huurwoningen van De Voorzorg bedroeg in 2014 € 469 per maand (in 2013 € 450).De gemiddelde huurprijs van de sociale huurwoningen (DAEB-bezit) bedraagt € 465 per maand (in 2013 € 448) en omvat 68 procent van de maximaal toegestane huur (in 2013 67,2 procent). Gemiddeld liggen de sociale huren in Nederland voor 2013 op 68,6 procent van de maximaal toegestane huur. Door het huurbeleid van De Voorzorg zijn alle woningen van haar sociale woningbezit bereikbaar voor huurtoeslag. Binnen de kaders van het Woonakkoord (zie paragraaf 1.1.4) heeft De Voorzorg besloten voor juli 2014 geen procentinkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren en heeft, in overleg met haar huurdersvertegenwoordiging, besloten een huurverhoging van 4,0 procent te hanteren. Deze verhoging ligt 1,5 procent boven de inflatie van 2,5 procent. Uitgezonderd zijn de monumentale woningen aan het Tempsplein en de sloopwoningen ten behoeve van de MSP-Allee. Hiermee heeft De Voorzorg dit jaar maximaal gebruik gemaakt van het basishuurverhogingspercentage van 1,5%. In 2013 is een percentage gehanteerd van 1% in plaats van het maximale percentage van 1,5%. De Voorzorg heeft deze lijn in 2014 vooralsnog niet voortgezet om betaling van de Verhuurderheffing in de toekomst veilig te stellen. De Voorzorg is van mening dat het hanteren van het inkomenscriterium als neveneffect heeft dat er grote verschillen kunnen ontstaan in de huurprijzen voor identieke woningen. Daarnaast blijkt dat de Belastingdienst niet in staat is om voor alle adressen een inkomensindicatie af te geven. Derhalve kan ook niet altijd gebruik worden gemaakt van de te onderscheiden inkomenscategorieën. Daarbij heeft de minister in het Woonakkoord gesteld dat hij in 2015 met een voorstel voor toepassing van de huursombenadering komt, waarmee de inkomensafhankelijke huurverhoging zal komen te vervallen. Er zijn vaste afspraken gemaakt betreffende de huurverhoging op voornamelijk niet woongelegenheden. Rekening houdende met deze verhogingen bedraagt de procentuele verhoging per 1 juli 2014 over het gehele bezit gemiddeld 3,90 procent. Op jaarbasis stijgen de huurinkomsten door de huurverhoging per 1 juli 2014 met ongeveer € 639.000.

Verhuur

Pagina 95 van 146


H UURBEZWAARSCHRIFTEN

De Voorzorg heeft in 2014, net als in de voorgaande jaren, geen bezwaarschriften tegen de voorgestelde huurverhoging ontvangen. De huurders van De Voorzorg hebben hierdoor wederom geen beroep hoeven te doen op de huurcommissie. 8.1.3.

B EPERKTE HUURHARMONIS ATIE

Naast de jaarlijkse huurverhoging past De Voorzorg bij mutatie huurharmonisatie toe voor een aantal complexen gelegen in de wijken 1, 2 en 3. In totaal betreft het 294 woningen, waarvan 97 woningen reeds geharmoniseerd zijn. De 197 resterende woningen worden bij mutatie geharmoniseerd tot 60 procent (118 woningen) of tot 65 procent (79 woningen) van de maximaal redelijke huur. Momenteel bedraagt de netto huur van deze complexen 52.5 procent van de maximaal redelijke huur. Doordat het huidige percentage onder het gemiddelde ligt van 68 procent, zal door de huurharmonisatie dit gemiddelde geleidelijk toenemen.

8.2. H UURTOESLAG Alle woningen van De Voorzorg zijn in principe met huurtoeslag bereikbaar voor diegenen die recht hebben op huurtoeslag. De 38 appartementen van Résidence sur la colline te Brunssum vormen hierop een uitzondering. Een huurder kan huurtoeslag aanvragen als de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen. De Voorzorg maakt haar klanten attent op deze mogelijkheden tot het aanvragen van huurtoeslag bij het aanbieden van de woning. Huurtoeslag kan worden aangevraagd via www.belastingdienst.nl “ Mijn toeslagen”. Hiervoor is een “DigiD” nodig. Wanneer gewenst, helpen wij bij het invullen van de aanvraagformulieren voor de belastingdienst. De uitbetaling van de huurtoeslag gebeurt rechtstreeks aan de huurder. Huurders ontvangen de huurtoeslag sinds december 2013 (voor de huurbetaling januari 2014) direct op hun eigen rekening.

8.3. H UURACHTERSTAND De Voorzorg is een kleine organisatie die veel van haar huurders persoonlijk kent. Andersom geldt hetzelfde: veel bewoners zijn goed bekend met onze organisatie. Dit werkt twee kanten uit: huurders nemen sneller contact op met De Voorzorg, wanneer er financiële problemen dreigen en De Voorzorg neemt sneller contact op, wanneer tijdige huurbetaling uitblijft. De Voorzorg is optimaal ingericht om huurders persoonlijk te woord te staan bij (dreigende) huurachterstanden. In een persoonlijk gesprek kunnen huurders hun problemen toelichten en worden afspraken gemaakt over hoe de huurachterstand kan worden betaald zonder de huurder te confronteren met onmogelijke eisen en hoge deurwaarderslasten. Door een betalingsregeling kan het probleem in veel gevallen worden opgelost en kan erger worden voorkomen. Wanneer de gemaakte afspraken onverhoopt niet worden nageleefd, wordt de vordering alsnog aan de deurwaarder gegeven (met extra deurwaarderskosten) en wanneer nakoming van de betalingsafspraken ook hier uitblijft, kan een ontruiming plaatsvinden.

Pagina 96 van 146

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2014 De gemiddelde huurachterstand over 2014 uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedroeg 0,74 procent (2013: 0,7 procent); het landelijk gemiddelde ligt veel hoger. Minder dan de helft betreft vertrokken huurders (namelijk 0,39 procent): 0,35 procent betreft zittende huurders waarvan 0,21 procent slepend (uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur). Een ‘sleper’ is een huurder welke aan het einde van de kalendermaand een huurachterstand heeft van maximaal een maandhuur, waarbij ontbinden en ontruimen niet mogelijk is en vaak tot de categorie huurders behoort die feitelijk voortdurend te laat betalen. Deze percentages verschillen nauwelijks van 2013. De Voorzorg besteedt hier veel tijd en aandacht aan. In 2014 hebben 14 ontruimingen plaatsgevonden in het kader van huurachterstanden, tegenover 6 ontruimingen in 2013. Persoonlijke contact en het voeren van een duidelijk en strak beleid heeft een gunstige bijdrage aan het beperken van de huurachterstand. Ondanks de huidige economische crisis, zijn de huurachterstanden in 2014 niet hoger geworden maar zijn gelijk gebleven. Het beheersbaar houden van huurachterstand is belangrijk, omdat op die manier grote betalingsproblemen en huisuitzettingen zoveel mogelijk voorkomen worden. 8.3.1.

S CHULDSANERINGSLOKET

Door de gemeente Heerlen is in 2007 gestart met een schuldsaneringloket. Doel van dit loket is mensen met schulden die niet binnen één jaar af te lossen zijn, te helpen. Mensen kunnen zich zelf bij het schuldsaneringloket melden, maar kunnen er ook door instanties op gewezen worden, zoals maatschappelijk werk, de sociale dienst of de woningcorporaties. Voordeel van dit loket is, dat meerdere instanties samenwerken en op deze manier zaken in overleg met elkaar goed begeleid en gevolgd kunnen worden. De ervaring, ook betreffende het jaar 2014, leert dat de meeste mensen de gang naar het schuldsaneringsloket zelf weten te vinden. De contacten tussen De Voorzorg en het schuldsaneringsloket komen derhalve meestal tot stand vanuit een reeds opgestart schuldhulpverleningstraject door het loket. De afdeling Verhuur- en Bewonerszaken voert actief overleg met het schuldsaneringloket.

8.4. W OONRUIMTEVERDELING De Voorzorg maakt voor het aanbieden van haar woningen gebruik van het aanbodsysteem. Dat houdt in dat beschikbare woningen worden geadverteerd en dat woningzoekenden kunnen reageren op de woning van hun keuze. De procedure gaat als volgt: iedere veertien dagen worden - bij voldoende aanbod - de leegkomende woningen geadverteerd in meerdere edities van een huis-aan-huis verspreid weekblad en doorlopend op de website van De Voorzorg. Woningzoekenden kunnen dan hun keuze voor een woning door middel van het invullen en insturen van de woonkeuzebon uit het weekblad of via de internetsite van De Voorzorg hun interesse aangeven. In 2014 wordt 89 procent van de reacties gegeven via het internet.

Verhuur

Pagina 97 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Oostelijk Zuid Limburg is landelijk een regio met één van de laagste gemiddelde gezinsinkomens. De doelgroep voor de sociale woningbouw in deze regio, het werkgebied van De Voorzorg, is altijd in relatief groot volume aanwezig geweest. Momenteel constateren wij bij de woningtoewijzingen dat veelal meer invulling wordt gegeven aan onvolledige gezinnen vanwege scheidingen. Daarnaast zijn er meer verplichte woningtoewijzingen voor Zeer Moeilijk Plaatsbaren, kandidaten van Housing Parkstad en de toenemende doelgroep Statushouders. Aspirant-huurders worden op het kantoor van De Voorzorg uitgenodigd voor een intakegesprek. De reacties worden beoordeeld op de eisen uit de advertentie en of woningzoekenden eventueel al eerder een intakegesprek hebben gehad. Een van de eisen is de verplichte inkomenstoets bij woningtoewijzing van een gezinsinkomen van € 34.678 per jaar. Op basis van de reacties, de eisen en de persoonlijke gesprekken wordt een selectie gemaakt en worden de vrijkomende woningen aan aspirant-huurders aangeboden. Wanneer het voor minder mobiele woningzoekenden niet mogelijk is op kantoor te komen, overleggen ons medewerkers de mogelijkheden tot een huisbezoek. Ten aanzien van ons complex Résidence sur la Colline te Brunssum hanteert de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken een andere inkomenseis. Gezien de geliberaliseerde huurprijs van deze appartementen geld een hogere inkomenseis en een eventueel eigenvermogen. 8.4.1.

M AATWERK

Het toewijzen van woningen door de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken is “maatwerk”. Er wordt veel energie gestoken in het vinden van de juiste huurder in de juiste woning op de juiste plek. Woningstichting De Voorzorg doet er alles aan om de wijken voor haar huurders prettig en leefbaar te maken c.q. te behouden. Natuurlijk moet een nieuwe huurder in de eerste plaats voldoen aan de criteria die gesteld zijn bij de geadverteerde woning zoals leeftijd, gezinssamenstelling en inkomen. Om ook te kunnen vaststellen of iemand in een bepaalde wijk, buurt of straat past, voeren wij per leegkomende woning met meerdere woningzoekenden een persoonlijk gesprek. Door deze individuele en persoonlijke aanpak kent onze woningstichting geen sociale problemen in de wijken. Voor de geselecteerde huurder voor de leegkomende woning, regelen wij een afspraak voor bezichtiging van de woning met de vertrekkende huurder. Tijdens dit persoonlijke contact tussen oude en nieuwe huurder kunnen zij zaken als “overname” bespreken. Als de beschikbare woning door de kandidaathuurder geaccepteerd wordt, kan een afspraak worden gemaakt voor de ondertekening van de huurovereenkomst. 8.4.2.

V RIJKOMENDE AANLEUNWO NINGEN VAN ZORGCENTRUM “E MMASTAETE ”

Er is momenteel één complex waar met een wachtlijst wordt gewerkt. De vrijkomende aanleunwoningen van “Emmastaete” worden niet geadverteerd, maar toegewezen via een wachtlijst. Via de inschrijfformulieren en door het voeren van intakegesprekken voor deze aanleunwoningen kunnen wij zien welke mensen meer of juist minder zorg nodig hebben. Dit is een bewuste keuze. De Voorzorg wil in deze aanleunwoningen een goede verdeling van mensen die nog redelijk mobiel zijn en een beperkte zorgvraag hebben en mensen waarbij de mobiliteit verminderd is en de zorgvraag hoog is. Door deze keuze wordt een goede en leefbare samenstelling van bewoners bewerkstelligd. Bewoners kunnen elkaar de helpende hand bieden.

Pagina 98 van 146

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2014 In 2014 kwamen 2 aanleunwoningen binnen het complex Emmastaete vrij, welke middels de positie op de wachtlijst en na persoonlijke intakegesprekken zijn toegewezen.

8.5. R EACTIES OP

WONINGEN

In 2014 ontving De Voorzorg 6.928 reacties op de door haar geadverteerde woningen. De Voorzorg heeft wat betreft de vrijgekomen reguliere woningen 188 huurovereenkomsten afgesloten in 2014. In 2013: waren dit 205. Gemiddeld werd in 2014 op iedere verhuurde woning door 41 woningzoekenden gereageerd, hetgeen een daling van 15% is ten opzichte van 2013 (48). Een mogelijke oorzaak kan zijn het op slot zitten van de woningmarkt, waardoor er een lagere verhuis bereidheid is. Huurders blijven langer in hun huidige woning wonen doordat het kopen van een woning moeilijker is geworden. Tevens hebben huurders minder middelen ter beschikking om te kunnen verhuizen. Op diverse plekken in dit volkshuisvestingsverslag is weergegeven dat het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals daken thuislozen, psychiatrische patiënten, studenten, ouderen, ouderenzorg, zorgcentra, focuswoningen, aanleunwoningen, mantelzorgwoningen en woningen voor verstandelijk gehandicapten speerpunt van beleid is binnen het woningbezit van De Voorzorg. Wanneer hierbij de gestapelde woningvoorraad en de vraag van eigen huurders die hun wooncarrière gestart zijn bij De Voorzorg wordt opgeteld, dan is van het totaal woningbezit van De Voorzorg een beperkt aantal woningen (zeker grondgebonden eengezinswoningen) beschikbaar. Hierdoor kan er niet altijd (direct) gevolg gegeven worden aan de gestegen vraag en reacties op onze geadverteerde woningen. Om de privacy van de zittende bewoner te beschermen, worden woningen door De Voorzorg niet op huisnummerniveau geadverteerd, maar op complex- of straatniveau. Zo kan er in bepaalde gevallen een woning worden geadverteerd, terwijl er meerdere vergelijkbare woningen in hetzelfde complex beschikbaar komen. Een aantal leegkomende woningen is niet geadverteerd vanwege redenen verkoop (van een woning) of dat een woning van een vergelijkbaar type op dat moment al in de advertentie is opgenomen. Niet iedere aanbieding leidt overigens tot een huurovereenkomst. Soms voldoet de woning of de omgeving niet aan de verwachtingen van een woningzoekende; soms heeft de woningzoekende een andere woning gevonden. In dat geval geeft de woningzoekende aan geen gebruik te maken van de woningaanbieding. Belangrijk in deze fase is duidelijkheid naar elkaar op korte termijn, zodat we de woning aan een andere woningzoekende kunnen aanbieden. De afspraak tussen de kandidaat die bezichtigen gaat en De Voorzorg is in de regel dat binnen 24 uur wordt aangegeven of de woning al dan niet geaccepteerd wordt.

Verhuur

Pagina 99 van 146


8.6. V ERHUIZINGEN EN VERHU RINGEN In 2014 zijn 291 huurovereenkomsten afgesloten. Dit aantal is inclusief 5 eengezinswoningen (Mgr. Feronlaan) die extra beschikbaar zijn gekomen voor de reguliere verhuur en 10 appartementen die verbouwd zijn en toegevoegd aan de studentenhuisvesting. Dit betreft 188 reguliere woningen en 103 studentenappartementen. Dit betekent 8,3 procent minder nieuwe huurovereenkomsten voor de reguliere, bestaande woningen en 5 procent meer voor de studentenappartementen ten opzichte van 2013 (303 huurovereenkomsten, waarvan 205 regulier bestaande en 98 studentenappartementen). In 2014 kwamen daarbuiten 13 garages (in 2013: 22) en 34 parkeerstroken (in 2013: 25) vrij voor nieuwe verhuring. Uit de enquêteformulieren die bij mutatie door de vertrekkende huurder worden ingevuld, worden als belangrijkste redenen voor verhuizing aangegeven: koop (16,7%), samenwonen of huwelijk (22,8%), groter wonen (13%), verhuizing naar een zorgwoning / gelijkvloerse woning (14,2%) of overlijden van de bewoner (11,7%). Verdeling woonruimte per gemeente Van de huurovereenkomsten die in 2014 voor reguliere bestaande en nieuwbouwwoningen werden afgesloten, kwam het merendeel van de woningzoekenden (65%) uit Heerlen (inclusief Hoensbroek), 9% uit Brunssum en uit overige gemeenten 26% Uit een analyse welke (overige) gemeenten dit betreffen, kan worden geconcludeerd dat dit niet één specifieke regio is. Uit de overige Parkstadgemeenten (Kerkrade, Landgraaf, Voerendaal, Nuth) was het percentage 28% instroom; 72% van de instroom aan nieuwe huurders kwam van gemeenten uit de Westelijke Mijnstreek (met name Sittard), de regio Maastricht/Heuvelland en zelfs van buiten de provinciegrenzen. Bij de 103 studentenappartementen zijn deze percentages beduidend anders, 29% van de studenten kwam uit Heerlen en uit overige gemeenten kwam 71%.

Woonruimteverdeling per gemeente (regulier; bestaand en nieuwbouw)

Heerlen

Brunssum

Elders

Woonruimteverdeling per gemeente (studenten)

Heerlen

Brunssum

Elders

Van de uitstroom van onze huurders (waarbij we niet de huurders van ons studentencomplex aan de Putgraaf Heerlen meerekenen) verhuist 40% naar een woning binnen de gemeentegrenzen van Heerlen

Pagina 100 van 146

Verhuur

Volkshuisvestingsverslag 2014 en Hoensbroek. 4% van de vertrekkende huurders verhuist naar Brunssum, 9% naar de overige Parkstadgemeenten (Kerkrade, Landgraaf, Voerendaal en Nuth) en 17% vertrekt in het geheel uit de stadsregio Parkstad. 16% geeft bij de huuropzegging geen nieuw adres op en in 14% van de gevallen is geen nieuw woonadres bekend omdat er sprake is van overlijden. Mutatiegraad Een belangrijk kengetal is de mutatiegraad, ofwel de verhuisgraad in bestaande woningcomplexen. De mutatiegraad wordt berekend door het aantal mutaties te delen door het gemiddeld aantal verhuureenheden. Voor een goed beeld, maken we ook hier een onderscheid tussen de reguliere woningen en de studentenwoningen. De mutatiegraad van de reguliere woningen was in 2014 7,8% (in 2013 8,4%; in 2012: 7,8%). Dit betekent dat het aantal verhuisbewegingen ten opzichte van 2013 is gedaald. De mutatiegraad in ons studentencomplex aan de Putgraaf in Heerlen bedroeg in 2014 53,7%. De mutatiegraad bij de studentenhuisvesting is aanzienlijk hoger dan bij de reguliere woningen, omdat studenten na beëindiging van hun studie hun studentenappartement moeten verlaten. Deze mutatiegraad van 53,7% is een geringe stijging ten opzichte van 2013 (50,6%).

8.7. U RGENTIEREGELING De urgentiecommissie voor woningzoekenden in Heerlen is enige jaren geleden opgeheven. Verschillen van inzicht over hetgeen wel of niet urgent is, maar ook het hoge aantal woningafzeggingen door de “urgenten” hebben hiertoe geleid. Het opheffen van de urgentiecommissie had wel de consequentie dat iedere woningcorporatie in Heerlen zijn eigen verantwoordelijkheid moest nemen bij bemiddeling van urgent woningzoekenden. In de praktijk blijkt dit ook te gebeuren. De regio Parkstad, met een krimpende bevolking door vergrijzing en ontgroening, biedt veelal genoeg mogelijkheden voor (urgent) woningzoekenden. Om het contact tussen de woningcorporaties aan te houden wordt periodiek corporatieoverleg gevoerd. In dit overleg komen medewerkers van de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken van de participerende woningcorporaties van de gemeente Heerlen samen. Aan het overleg, dat vijfmaal per jaar plaatsvindt, nemen deel de participerende woningcorporaties en de gemeente Heerlen (afdelingen WMO, Statushouders en Bijzondere Doelgroepen).

8.8. H OUSING

LOKET

Eind 2012 heeft De Voorzorg, samen met de overige ROW-corporaties, de gemeente Heerlen en diverse (zorg)instellingen het convenant Housing Parkstad ondertekend. Het doel van het convenant is het bevorderen van de doorstroom van moeilijk plaatsbare doelgroep (zoals ex-gedetineerden, plegers van huiselijk geweld, mensen met psychische of sociale problemen) van opvanghuizen naar zelfstandige huisvesting. Ter concretisering van deze doelstellingen stellen de betrokken partijen jaarlijks een quotum vast voor het aantal plaatsingen. Voor 2014 is dit quotum op 100 plaatsingen gesteld. Nadat een cliënt een woning heeft betrokken gaat De Voorzorg eens per drie maanden, samen met de begeleider (hulpverlening) en de Housing Parkstad medewerker, met de cliënt in de woning evalueren.

Verhuur

Pagina 101 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De (zorg)instellingen zijn verantwoordelijk voor aanmelding van cliënten bij het Housing Loket. Het Housing Loket is ondergebracht bij Stichting RIMO. Na aanmelding van een cliënt toetst het Housing Loket, aan de hand van een aantal vooraf gedefinieerde voorwaarden, of de cliënt in aanmerking komt voor het plaatsingstraject. Op basis van deze toetsing en intakegesprekken stelt het Housing Loket een woontraject vast met een verplichte begeleiding van minimaal 1 jaar. Als blijkt dat de cliënt geschikt is voor zelfstandige huisvesting (met begeleiding), zal het Housing Loket, afhankelijk van het gewenste plaatsingsgebied, contact opnemen met een woningcorporatie. Het is vervolgens de bedoeling dat de woningcorporatie binnen zes maanden een woning aan de betreffende cliënt toewijst. De verhuur van een woning geschiedt middels een drie-partijen contract (omklapconstructie) voor de duur van een jaar. De verhuur blijft expliciet voorbehouden aan de woningcorporatie. Zo zal De Voorzorg ook eigen intakegesprekken voeren om de kwaliteit en leefbaarheid van haar wijken te waarborgen. Overwegend zien partners het project als een meerwaarde. Aandachtspunt van De Voorzorg is dat cliënten blijvend ondersteuning krijgen van de zorginstanties. Voor deze doelgroep is dit wenselijk en noodzakelijk. De verantwoordelijkheid van de hulpverleners blijft belangrijk in dit proces en is essentieel voor het slagen van het huisvesten van deze doelgroep. De Voorzorg ziet het project Housing Parkstad als een goed initiatief om ook de meest moeilijk plaatsbare personen een kans te geven een nieuwe toekomst op te bouwen. Wel benadrukt De Voorzorg dat verhuur en toewijzing in alle gevallen een soevereine taak dient te blijven van de woningcorporatie. Daarnaast is De Voorzorg al zeer actief op het gebied van huisvesting van bijzondere doelgroepen. Circa 16 procent van onze woningvoorraad is geoormerkt voor de huisvestingen van groepen zoals daken thuislozen, psychiatrische patiënten, verstandelijk en lichamelijk beperkten, mantelzorgers en studenten. Naast het project Housing Parkstad heeft De Voorzorg jaarlijks ook een opgave om Zeer Moeilijk Plaatsbaren en Statushouders te huisvesten. Voor 2014 bedraagt deze opgave 21 woningtoewijzingen. Dit is 11,2 procent van de 188 woningen die in 2014 zijn leeggekomen. Deze opgave wordt ingevuld naast de huisvesting van de bijzondere doelgroepen zoals aangegeven in de vorige alinea

Pagina 102 van 146

Verhuur


9. L EEFBAARHEID 9.1. B ELEID Fijn wonen in een prettige buurt of wijk is belangrijk voor veel van onze huurders. De Voorzorg onderneemt op veel manieren acties om er voor te zorgen dat haar bewoners zich prettig en veilig voelen in hun wijken. De Voorzorg investeert in zowel fysieke of technische voorzieningen als sociale voorzieningen. In de complexen zijn dagelijks 7 huismeesters aanwezig. In dit hoofdstuk geven wij u een beeld van de belangrijkste sociale en technische voorzieningen en de activiteiten die De Voorzorg in 2014 heeft ondernomen op het gebied van leefbaarheid.

9.2. S OCIALE

MAATREGELEN E N VOORZIENINGEN

De leefbaarheid in een wijk wordt in hoofdzaak bepaald door de sociale structuur en de mensen in een wijk. Fysieke en technische maatregelen kunnen dan ook niet zonder sociale maatregelen en voorzieningen. 9.2.1.

H UISMEESTERS

De Voorzorg heeft 7 huismeesters (zie ook de volgende paragraaf) in dienst. De huismeester is vaak het eerste aanspreekpunt in een complex (m.n. gestapelde woningbouw) en houdt de buurtveiligheid in de gaten. Indien nodig spreekt de huismeester mensen aan op hun gedrag. Hoewel huismeesters hun taak meestal in gestapelde woningbouw vervullen, zijn in de wijk Nieuw-Lotbroek en De Dem in Hoensbroek en aan de Bongardstraat in Brunssum de complexen die hierop een uitzondering vormen. In deze complexen wordt de doelgroep voor deze woningen gevormd door senioren en mensen met een beperking. De huismeester levert hier een waardevolle bijdrage aan het woongenot en draagt bij aan het beheer van de wijk. Alle huismeesters beschikken over een EHBO/reanimatiediploma. Ook hebben zij cursussen gevolgd hoe te handelen bij mensen die zich agressief gedragen. Vrijwel alle huismeesters zijn bovendien in het bezit van een BHV-diploma (bedrijfshulpverlening). Als bedrijfshulpverlener leert men om in noodsituaties op een professionele manier verantwoord te handelen. Men kan bijvoorbeeld mensen in noodsituaties sommeren een gebouw te verlaten en vervolgens hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance) informeren wat er aan de hand is. Op deze manier hoeft geen kostbare tijd verloren te gaan. Verder is een drietal huismeesters in het bezit van het diploma Sociale Hygiëne ten behoeve van de ontmoetingsruimtes binnen ons woningbezit. Huismeesters signaleren zwerfafval en illegaal gedumpt afval, zodat een en ander wordt opgeruimd en spreken mensen aan op overlastgevend gedrag. Persoonlijke betrokkenheid en hulp bij de huurders in geval van ziekte en/of verminderde mobiliteit

Leefbaarheid

Pagina 103 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 wordt door huurders als heel prettig ervaren. Kleine mankementen in de woning kunnen vaak door de huismeester worden opgelost of worden doorgegeven aan de collega’s van de Technische Dienst. Huismeesters dragen bij aan de trots van bewoners op hun wijken; samen met de bewoners zorgen ze dat de complexen er verzorgd en goed opgeruimd uitzien. 9.2.2.

B IJZONDERE TAKEN VAN DE HUISMEESTER IN DE WIJK MSP

In de aandachtswijk MSP heeft De Voorzorg een huismeester met een specifieke (deel)taak toegedicht in het kader van het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk MSP. Een voorbeeld hiervan is het signaleren van grote en kleine problemen. Hij signaleert bijvoorbeeld wanneer huurders zonder toestemming aanbouwsels en/of schotelantennes hebben aangebracht. Hij ziet eveneens of er sprake is van verwaarlozing van woningen, tuinen of woonomgeving (zwerfafval) en heeft oog voor “hangjongeren”. Deze huismeester heeft daarmee een belangrijke signaalfunctie. Hij spreekt mensen aan op hetgeen hij constateert en indien nodig geeft hij zaken door aan de corporatie, zodat verdere actie ondernomen kan worden. Het is ook zijn taak om persoonlijke problemen van mensen te constateren en waar nodig een helpende hand te bieden. In de wijk Meezenbroek heeft de Voorzorg een kantoorruimte, een contactcentrum, waar de huismeester wekelijks spreekuur houdt. Huurders kunnen hier terecht met hun klachten, verbetersuggesties maar kunnen ook praten over hun bevindingen in de wijk. 9.2.3.

I NTERNE WELSTANDSCOMM ISSIE EN WIJKINSPECT IES

In het kader van wijkbeheer heeft Woningstichting De Voorzorg een interne welstandscommissie ingesteld. Wanneer huurders bouwtechnische zaken aan hun woning willen wijzigen of schuttingen en bijgebouwen willen plaatsen, moet eerst schriftelijk toestemming worden gevraagd aan de welstandscommissie van De Voorzorg, voordat er bijvoorbeeld een bouwvergunning bij de gemeente wordt aangevraagd. Anders loopt de huurder het risico dat het gebouwde na een controle moet worden gesloopt. Deze welstandscommissie, bestaande uit een externe architect en een medewerker van de Woningstichting, beoordelen de aanvraag. De commissie beoordeelt en houdt rekening met de kwaliteit, de grootte en de kleur van de materialen. Op deze manier wordt geprobeerd de aanvragen op elkaar af te stemmen en verpaupering en wildgroei te voorkomen, zodat de buurt aantrekkelijk blijft nu en in de toekomst. Na een eventuele goedkeuring zal indien noodzakelijk, de huurder zelf een bouwvergunning bij de gemeente moeten aanvragen. Deze bouwvergunning zal uiteraard door de aanvrager moeten worden overlegd aan De Voorzorg. Soms komt het voor dat huurders werkzaamheden verrichten aan hun woning zonder dat deze vooraf zijn aangevraagd, dat men de tuinen niet goed onderhoudt, dat men een auto in de tuin parkeert, of dat men aan de woning een schotelantenne heeft geplaatst. Vaak leidt dit ertoe dat de woonomgeving wordt ontsierd. Woningstichting De Voorzorg heeft een duidelijk beleid dat hiertegen moet worden opgetreden. De woningstichting is namelijk van mening dat niet alleen voor de betreffende huurder de leefbaarheid moet worden gegarandeerd, maar ook voor de buren en anderen die in deze omgeving wonen. Om de bovengenoemde situaties tegen te gaan, hebben wij wijkschouwen in het leven geroepen. Wanneer tijdens zo’n wijkschouw onrechtmatigheden worden geconstateerd, worden de “overtreders” aangesproken en verzocht om de onrechtmatigheid op te heffen dan wel alsnog een vergunning aan te vragen. Op deze manier zorgen we voor een aantrekkelijke leefomgeving voor iedereen.

Pagina 104 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 9.2.4. T OEWIJZINGSBELEID Woningstichting De Voorzorg streeft naar wijken met een goede mix van verschillende doelgroepen en samenlevingsvormen om de leefbaarheid in haar wijken te bevorderen. Hiervoor hanteert zij een woningzoekendensysteem waarbij reagerende woningzoekenden worden geselecteerd op aan de complexen gekoppelde eisen als leeftijd en gezinssamenstelling. Zij selecteert per woning een aantal kandidaten dat voldoet aan de gestelde eisen en voert een persoonlijk gesprek met hen, waarin nog uitvoeriger wordt ingegaan op de persoonlijke situatie en de redenen van verhuizing. Op deze manier kan een aspirant-huurder zijn situatie toelichten en kan De Voorzorg haar woning passend toewijzen. Door deze individuele en persoonlijke aanpak beperkt onze woningstichting sociale problemen en zorgt De Voorzorg voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen. Immers; leefbaarheid wordt bepaald door de bewoners zelf. Visie op inkomensgrenzen in relatie tot toewijzing van doelgroepen in de krimpregio De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is per januari 2014 vastgesteld op € 34.678. Door de huidige wetgeving moeten huishoudens met een verzamelinkomen van meer dan € 34.678 een woning kopen of een dure woning huren. Voor de overgrote meerderheid van die huishoudens is dat onzes inziens echter geen reële optie. Tweepersoonshuishoudens, met beiden afzonderlijk een relatief laag salaris, maar gezamenlijk vaak uitkomend boven de inkomensgrens, hebben grote moeilijkheden een huurwoning in de particuliere verhuursector te betalen, daar waar ze in de huidige tijd bij een bancaire instelling absoluut niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Woningstichting De Voorzorg acht zich verantwoordelijk voor de realisatie van zorgwoningen en het huisvesten van mensen met een extramurale zorgvraag. Een inkomenscriterium zou in dit kader niet leidend moeten zijn; de zorgvraag is in onze ogen des te relevanter. Een woningcorporatie kan een verbinding maken tussen een vitale mix in een wijk en aandacht hebben voor zorgcomponenten bij huisvesting. En mensen dáár laten wonen waar ook de voorzieningen zich bevinden. Ouderen met een AOW en pensioen bevinden zich al snel boven de gestelde inkomensgrens. Het werkterrein van De Voorzorg bevindt zich in een gebied waarin vergrijzing en krimp belangrijke demografische factoren zijn. Daarnaast dient nadrukkelijk te worden opgemerkt dat het werkterrein (Parkstad, Oostelijk Zuid Limburg) de regio is met landelijk het laagste gemiddelde gezinsinkomen. Juist omdat De Voorzorg werkzaam is in de regio waar vergrijzing, krimp en lage gemiddelde gezinsinkomens de demografische tendens bepalen, is een belangrijk criterium ‘passend toewijzen’. Onder passend toewijzen valt het beleid dat is gericht op de juiste huurder in de juiste woning in de juiste wijk. Er bestaat algemene tendens dat jonge, kansrijke en draagkrachtige huishoudens de regio verlaten. Voor de vertrekkers komen nauwelijks anderen in de plaats. Het is moeilijk mensen van buiten de regio aan te trekken. De opdracht voor de realisatie van een vitale mix en stabiliteit in een wijk wordt door de inkomensgrens tegengewerkt. Plaatselijke leegstand in woonwijken en verdunning in de buitengebieden zijn absoluut onwenselijke neveneffecten in dezen. Woningstichting De Voorzorg heeft gerede twijfels en zorg dat handhaving van de inkomensgrens uiteindelijk zal leiden tot stigmatisering van wijken en tot segregatie tussen arme en rijke wijken. Verder is er een groep huurders, die door stringente toepassing van het inkomenscriterium, niet de mogelijkheid krijgen te verhuizen naar een voor hun geschikte woning. De bezuinigingen in de WMO

Leefbaarheid

Pagina 105 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 leiden nu al in de praktijk tot onvoldoende of niet aangepast krijgen van de eigen woning. Het is doodzonde dat de juiste zorgwoning in deze casuïstiek niet bewoond kan worden door de huurder die er, in het kader van zijn feitelijke zorgvraag, het meeste recht op zou hebben vanwege een iets te hoog inkomen. 9.2.5.

H ENNEPCONVENANT

Soms wordt De Voorzorg geconfronteerd met overtredingen op grond van de Opiumwet zoals hennepteelt. Een hennepplantage komt aan het licht door meldingen van overlast uit de directe omgeving, als gevolg van de intensieve contacten met de politie c.q. wijkagent(en), door wijkinspectie van De Voorzorg of per toeval wanneer een woning wordt bezocht in verband met een klacht. Op het moment dat er een overtredingen op grond van de Opiumwet wordt geconstateerd, starten we onmiddellijk een ontruimingsprocedure en geven de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst zelf te beëindigen en zo de kosten van de rechtszaak en de ontruiming te vermijden. Bij een overtreding van de Opiumwet wordt de huurovereenkomst altijd ontbonden. In de Algemene Huurvoorwaarden van De Voorzorg is opgenomen dat het niet is toegestaan hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. In 2004 zijn daartoe alle huurders aangeschreven om hen op dit verbod en de daarmee samenhangende gevolgen te wijzen. Ook in het bewonersblad wordt hier met enige regelmaat aandacht aan besteed. In 2005 is er een hennepconvenant afgesloten tussen de regiopolitie Limburg-Zuid, de gemeenten van Parkstad en alle corporaties waarin gezamenlijk wordt opgetreden. In 2012 is het hennepconvenant geëvalueerd en aangepast om informatie-uitwisseling tussen politie en andere partijen te kunnen (blijven) garanderen. Om te voorkomen dat de goed functionerende regionaal gegroeide samenwerkingspraktijk wordt gefrustreerd, is het convenant zeer summier en regelt het eigenlijk alleen die zaken die wettelijk noodzakelijk zijn. Meer praktische zaken zijn geregeld in een Uitvoeringsprotocol. Het nieuwe convenant, met het bijbehorend uitvoeringsprotocol is door partijen in juni 2012 ondertekend. In het Hennepconvenant is vastgelegd dat indien door de woningstichting dan wel de gemeente aan de hand van een gewezen vonnis een uit-huiszetting is bewerkstelligd, er geen herhuisvesting plaatsvindt middels een beroep op de zorgplicht van de gemeente alsook collega-corporaties. De Voorzorg is van mening dat een streng beleid en de handhaving hiervan noodzakelijk is. Hennepplantages zorgen voor overmatig vochtoverlast in de woning, vaak wordt illegaal stroom afgetapt en is er overlast in de buurt door aanloop van derden. Soms kunnen, door het gebruik van chemicaliën, zelfs levensgevaarlijke situaties ontstaan (o.a. brandgevaar)! In 2014 zijn er drie overtredingen in het kader van softdrugs in verband met de Opiumwet geconstateerd binnen ons woningbezit. In alle gevallen heeft de huurder in overleg met De voorzorg vrijwillig de huur opgezegd en is in overleg met de woningstichting besloten op welke termijn men de woning moest verlaten.

Pagina 106 van 146

Leefbaarheid


9.3. O MGANG

MET OVERLAST

Waar mensen samenwonen en samenleven, kunnen er conflicten en botsingen ontstaan, omdat iedereen een andere achtergrond heeft en soms een andere mening heeft over zaken als leefstijl. Wanneer buren bereid zijn met elkaar te overleggen en daadwerkelijk naar elkaar te luisteren, kunnen er vaak oplossingen voor de ontstane problemen worden gevonden, waarna men weer op prettige wijze met elkaar kan samenleven. Wanneer buren er samen niet uit komen, kunnen zij de woningstichting vragen om te bemiddelen. Woningstichting De Voorzorg vraagt de klagende bewoner(s) altijd eerst schriftelijk melding te doen van de klacht. Dit om de klacht te kunnen beoordelen en te kunnen onderzoeken. Daarbuiten is, wanneer het tot een juridische procedure leidt, schriftelijke correspondentie voor de kantonrechter een voorwaarde. Vervolgens worden beide partijen door De Voorzorg ieder afzonderlijk uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Daarna worden beide partijen uitgenodigd voor een bemiddelingsgesprek. De betrokken partijen kunnen in hun eigen bewoordingen uiten wat er is voorgevallen. Open communicatie vermindert de frustratie bij partijen. In veel gevallen leidt een open gesprek tot een daadwerkelijke oplossing, soms met hulp van politie en maatschappelijk werk. De Voorzorg kan alleen ondersteuning bieden wanneer beide partijen de bereidheid hebben om tot een oplossing te komen. De bereidheid tot de oplossing is de verantwoording van de beide partijen. Wanneer die bereidheid er niet is, zal de klagende bewoner een civiele procedure moeten starten tegen de andere bewoner en de kantonrechter vragen uitsluitsel te geven. In bepaalde gevallen van ernstige overlast zal De Voorzorg het initiatief nemen om de kantonrechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden. In 2014 heeft geen huisuitzetting plaatsgevonden in verband met ernstige overlast.

9.4. W OONFRAUDE Onder woonfraude wordt verstaan: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning, als wel de huisvesting van illegalen. We maken in ons beleid een onderscheid naar onrechtmatige inwoning en onrechtmatig gebruik. Woonfraude wordt in de regel geconstateerd door eigen medewerkers en/of meldingen van overlast van bewoners uit de buurt. 9.4.1.

O NRECHTMATIGE INWON ING

Onrechtmatige bewoning betreft veelal inwoning in de familiaire sfeer. Indien huurders een familielid tijdelijk willen laten inwonen in geval van noodopvang dan is dit alleen mogelijk onder strikte voorwaarden. Eén van de voorwaarden betreft een afspraak over de duur van de inwoning. De Voorzorg ziet toe op de naleving van de overeengekomen voorwaarden, zowel door overleg met de huurders als door middel van controle met de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie. In 2014 heeft De Voorzorg drie keer onrechtmatige inwoning geconstateerd. Bij deze constatering van onrechtmatige inwoning was de hoofdhuurder overleden c.q. vertrokken, waarna familieleden/bekenden in de woning waren blijven/gaan wonen. Na constatering en gesprekken op kantoor hebben de onrechtmatige bewoners binnen een aantal maanden de woning verlaten. 9.4.2.

O NRECHTMATIG GEBRUIK

Leefbaarheid

Pagina 107 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Onrechtmatig gebruik kan worden onderverdeeld in activiteiten die bij wet zijn verboden en activiteiten die in het huurcontract niet zijn toegestaan. Bij activiteiten die bij wet zijn verboden, zoals een overtreding van de Opiumwet, gaat De Voorzorg onmiddellijk over tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan door vrijwillige huuropzegging door de huurder of door een gerechtelijke procedure. In 2014 zijn er drie overtredingen in het kader van de Opiumwet vastgesteld in onze woningen (zie paragraaf 9.2.5). Met betrekking tot activiteiten die door het huurcontract niet zijn toegestaan (bijvoorbeeld bedrijfsuitoefening zoals een kapsalon of schoonheidssalon aan huis) wordt bij meldingen van overlast de huurders gevraagd de activiteiten vrijwillig te staken. In 2014 hebben zich geen activiteiten met betrekking tot onrechtmatig gebruik voorgedaan.

9.5. L OKALE

ACTIVITEITEN

Woningstichting De Voorzorg werkt graag mee aan activiteiten in de verschillende buurten. Zo waren we in 2014 betrokken bij de volgende evenementen: 9.5.1. T ENT IN DE WIJK In verschillende buurten in Hoensbroek organiseerde de buurtstichting SDHC een “Tent in de Wijk”. Op deze gezellige ontmoetingsmiddag is iedereen uit de omliggende buurten welkom. Onder het genot van een kopje koffie en een koekje en/of een lekkere kop soep kunnen buurtbewoners met elkaar in contact komen en kunnen in gesprek gaan met elkaar over dingen die in de buurten spelen. Bewoners, belanghebbenden en belangstellenden dragen punten aan om o.a. de leefbaarheid, veiligheid en het sociaal contact te verbeteren. De participanten die op deze bijeenkomsten aanwezig zijn, zijn o.a. Alcander, de gemeente Heerlen en Woningstichting De Voorzorg.

In 2014 heeft een Tent in de Wijk plaatsgevonden in de buurten "Heyster", "Slak Horst Metten", "Dem" en "Hoensbroek Centrum". 9.5.2. O PSCHOONACTIES IN DE WIJ KEN Op donderdag 22 mei 2014 vond in de wijk MSP weer een grote opschoondag plaats. Deze opschoondag wordt gehouden om de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen. Buurtbewoners worden geholpen om de woonomgeving schoon te maken maar ook wordt een beroep gedaan op de zelfredzaamheid. Zo waren er auto’s en/of mensen aanwezig van: RD4, woningcorporaties Weller, De Voorzorg, Woonpunt, handhaving gemeente Heerlen, politie, buurthulpen en Alcander. In totaal hebben ongeveer 60 personen meegedaan aan deze opschoondag. Bewoners kregen de kans om hun voortuin op te ruimen en te ontdoen van rommel en konden het afval gratis aanbieden. Het

Pagina 108 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 aangeboden afval werd gescheiden en correct verwerkt door Rd4-medewerkers. Daarnaast hebben vrijwilligers zich ingezet om alle zichtbare afval weg te halen in parken en op plantsoenen. De Voorzorg heeft deze actie ondersteund door inzet van materieel en medewerkers.

In 2014 ging ook de Buurstichting Beersdal Rennemig aan de slag met het opruimen van zwerfvuil. In samenwerking en met hulp van de basisscholen De Schacht, De Piramide en de Frans Postmaschool. De kinderen, hun ouders en de leerkrachten van de scholen gingen de buurt in om zoveel mogelijk rommel weg te halen. De Voorzorg heeft ook deze actie ondersteund. Na afloop was er voor ieder van hen een welverdiende versnapering. Ook werden er groepsfoto’s gemaakt van alle kinderen bij de Rd4vrachtwagen die deze dag voor de opruimploegen ter beschikking stond. 9.5.3.

P ARTICIPATIE BEWONERS AVOND BMV A LDENHOF EN A LDENHOFPARK H OENSBROEK

In 2014 hebben wederom diverse informatieavonden plaatsgevonden in verband met de stand van zaken rondom de Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) Aldenhof Hoensbroek. De BMV Aldenhof is onderdeel van de in 2012 door de gemeenteraad vastgestelde stadsdeelvisie “Òs Gebrook”. De aanpak van dit stadsdeel is nodig vanwege de bevolkingskrimp en omdat partijen, als woningcorporaties en de gemeentelijke overheid, nog meer aandacht willen besteden aan leefbaarheid. De BMV Aldenhof en het Aldenhofpark worden gerealiseerd in de voormalige LTS-buurt. Er wordt een brede maatschappelijke voorziening (basisschool, kinderopvang, peuterspeelplaats, gymzaal, inloop en ontmoetingsplek voor de buurt) met speelplek voor kinderen in het gebied gerealiseerd. Op maandag 6 januari 2014 is om 8.00 uur gestart met de sloop van de eerste flatblokken in de LTS buurt. En op 11 maart 2014 is de eerste spade in de grond gestoken voor de start van de bouw van de Brede Maatschappelijke Voorziening. De start van de bouw is op een feestelijke wijze gebeurd met het begraven van een schatkist door de peuters van peuterspeelzaal de Paddestoel. In de schatkist zijn items gestopt in de vorm van geschreven of vormgegeven herinneringen of wensen voor de locatie Aldenhof. Ook de Voorzorg heeft een bijdrage geleverd. De schatkist wordt pas over 50 jaar weer opgraven. De Voorzorg is gevraagd om 24 appartementen te realiseren bij ons complex Grevengoed (bestaande uit 40 appartementen), gelegen aan het toekomstige Aldenhofpark. Het huidige complex wordt dan gespiegeld en tevens wordt de ondergrondse parkeervoorziening uitgebreid.

Leefbaarheid

Pagina 109 van 146


S PONSORING

De Voorzorg wordt regelmatig gevraagd voor sponsoring van diverse goede en sociale doelen. Wanneer sponsoring een daadwerkelijke meerwaarde heeft voor onze huurders of bijdraagt aan een beter woonklimaat in onze wijken en buurten, staan we open voor dergelijke verzoeken. De Voorzorg besteedde in 2014 zowel liquide middelen voor een bedrag van € 5.058. als materiële en personele inzet ten behoeve van de bevordering van de leefbaarheid door een bijdrage te leveren aan diverse lokale initiatieven op het gebied van onder meer zorg en welzijn, muziek en sport.

9.6. I NVESTERINGEN IN

LEEF BAARHEID

Naast het scala aan sociale maatregelen wordt de leefbaarheid ook vergroot door het aanbrengen van technische maatregelen en het doordacht inrichten van de woonomgeving conform de richtlijnen van onder andere het Politiekeurmerk. 9.6.1.

R EGULIERE INVESTERINGEN

In totaal heeft Woningstichting De Voorzorg in 2014 € 3.878.000 aan onderhoudskosten gerealiseerd. Dit bedrag is inclusief het uitgevoerde onderhoud ad € 142.596 dat verhaald wordt bij derden. Het totaal onderhoud (inclusief planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud) bedroeg in 2014 € 1.352 per wooneenheid. Planmatig onderhoud In 2014 is er voor een totaalbedrag van € 1.334.000 aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Om diverse moverende redenen is een gering aantal onderhoudswerkzaamheden in 2014 niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2015. Het gemiddeld planmatig onderhoud per wooneenheid bedroeg in 2014 € 465 (in 2013: € 562). Klachtenonderhoud Het aantal klachtmeldingen in 2014 (4.283) is licht gestegen ten opzichte van het aantal meldingen in 2013 (4.081). De totale kosten bedroegen in 2014 € 1.336.000 (inclusief € 74.027 dat verhaald wordt bij derden), hetgeen een stijging is van 8 procent ten opzichte van 2013 (€ 1.243.000) . Per klacht gaat het in 2014 om een gemiddeld bedrag van € 312 ten opzichte van € 304 in 2013. Het gemiddeld klachtenonderhoud per wooneenheid bedroeg in 2014 € 466 (in 2013: € 432). Mutatieonderhoud In 2014 hebben er 284 mutaties plaatsgevonden binnen het bezit van woningstichting De Voorzorg. Dit is vrijwel gelijk aan het aantal mutaties in 2013 (287). De mutaties in 2014 zijn onder te verdelen in 187 reguliere mutaties en 97 mutaties bij de studentenhuisvesting. Naar aanleiding van de mutaties hebben in 2014 werkzaamheden plaatsgevonden voor een totaalbedrag van € 1.208.000 (inclusief € 68.568 dat verhaald wordt bij derden), hetgeen een daling van 2 procent betekent ten opzichte van 2013

Pagina 110 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 (€ 1.235.000). De kosten per mutatie bedroegen in 2014 gemiddeld € 4.253, ten opzichte van € 4.303 per mutatie in 2013. Het gemiddeld mutatieonderhoud per wooneenheid bedroeg in 2014 € 421 (in 2013: € 430). Samenvattend De kosten voor het klachtenonderhoud zijn met circa 8 procent gestegen, met name door een toename van het aantal klachtenmeldingen op het gebied van hemelwaterafvoer en CV’s. Dit komt enerzijds door periodes met hevige neerslag, welke we zomer 2014 hebben gekend, alsmede de diverse complexen welke in 2015 in aanmerking komen voor planmatige vernieuwing van de CV-installaties. Wat betreft de kosten van mutatieonderhoud kunnen we constateren dat deze in 2014 met ca 2 procent is gedaald ten opzichte van 2013. Dit heeft met name te maken met het gunstige btw-regime welke in 2013 slechts 9 maanden van toepassing is geweest en in 2014 het gehele jaar. Ten einde de bedrijfslasten op een verantwoord peil te kunnen houden heeft De Voorzorg 2013 gebruikt om nogmaals kritisch te kijken naar de aard van de gemelde klachten. Dit om een onderscheid te kunnen maken tussen klachten welke terecht bij De Voorzorg gemeld worden en welke niet. Immers, niet alleen De Voorzorg heeft op dit vlak haar taken, maar ook voor huurders zelf zijn hier taken weggelegd. Ook in 2014 heeft de Voorzorg deze werkwijze gehandhaafd. Mede hierdoor liggen de klachten in 2014 en 2013 beduidend lager dan in voorgaande jaren. In algemene zin kan verder gesteld worden dat de kosten van het niet-planmatige onderhoud bij De Voorzorg relatief hoog zijn. Dit komt doordat sinds vele jaren o.a. de badkamers, toiletten en keukens niet meer projectmatig, maar individueel (onder andere bij mutatie) vernieuwd worden. Dit beleid heeft als voordeel dat vrijwel geen projectmatig onderhoud c.q. renovatie uitgevoerd hoeft te worden aan woningen in bewoonde staat. 9.6.2.

I NBRAAKBEVEILIGING EN OM GEVINGSVEILIGHEID

Het veiligheidsgevoel wordt door Woningstichting De Voorzorg op diverse manieren vergroot. Naast de inzet van huismeesters wordt de leefbaarheid ook vergroot door het aanbrengen van technische maatregelen en het doordacht inrichten van de woonomgeving conform de richtlijnen van onder andere het Politiekeurmerk. Woningstichting De Voorzorg heeft reeds geruime tijd in haar beleid opgenomen aandacht te besteden aan volgende veiligheidsaspecten: het toepassen van veiligheidshang- en sluitwerk; appartementencomplexen voorzien van sluitplannen waarbij alleen gecertificeerde sleutels zijn toegepast welke zonder certificaat niet bij te bestellen zijn; appartementencomplexen voorzien van afsluitbare hoofdentree. Hierdoor hebben ‘vreemden’ geen directe toegang tot het gebouw. Woningstichting De Voorzorg heeft dergelijke gebouwen eveneens voorzien van huistelefooninstallaties c.q. videofooninstallaties; het verder uitbreiden en up-to-date houden van de camerabeveiligingssystemen. Met deze geautomatiseerde systemen worden 24 uur per dag, zeven dagen per week, de buitengebieden, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke toegangen van de meergezinswoningen in de gaten

Leefbaarheid

Pagina 111 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 gehouden. Indien noodzakelijk kunnen de beelden achteraf worden bekeken en worden ingezet om de problemen op te lossen; het aanbrengen van goede verlichting in en rondom het woningbezit (woongebouwen, parkeerplaatsen, wandelpaden en brandpaden). Aanbrengen van verlichting in openbare achterpaden en binnenterreinen Het beleid van De Voorzorg is dat nieuwbouwprojecten worden voorzien van goede verlichting in achterpaden en binnenterreinen om het gevoel van onveilige plekken, zoveel mogelijk vooraf te voorkomen. Ook bij renovatie wordt gelet op de kwaliteit van de buitenverlichting. Zo is eind 2014 een begin gemaakt met het vernieuwen van de volledige verlichting van het binnenterrein tussen onze 268 appartementen aan de Dr. M.L. Kinglaan enerzijds en de Buttingstraat en Terveurdtweg anderzijds. De bestaande masten worden hier allen vervangen door nieuwe masten met energiezuinige led-armaturen. Begin 2015 zullen deze werkzaamheden worden afgerond. Camerabewaking Met geavanceerde camerasystemen, voorzien van een 24-uurs opnametechniek, wordt met name in de gestapelde appartementen toezicht gehouden om criminaliteit en vandalisme te voorkomen. Als er toch iets in de wijk gebeurt, is in het verleden al regelmatig gebleken dat daders daadwerkelijk op te sporen zijn. Het veiligheidsgevoel van bewoners wordt hierdoor vergroot. In 2014 zijn bij diverse complexen camera’s vervangen en zijn bovendien nieuwe harddiskrecorders aangebracht voor de camerabewakingssystemen. Bij nieuwbouwplannen wordt het aanbrengen van camerabewakingssystemen in de bouw meegenomen, zodat er een optimale situatie wordt gecreëerd ten aanzien van de beveiliging in en rondom een gebouw. Bij de volgende complexen is ultimo 2014 een camerabewakingssysteem aanwezig: complex 010 Belemnieterf 34 appartementen complex 025 Weijenbergstraat 209 appartementen complex 033 Buttingstraat/Terveurdtweg 208 appartementen complex 045 Past. Schleidenstraat 40 appartementen complex 046 Postplein/Aldenhofstraat 28 appartementen complex 055 Wilhelminastraat/Broekstraat 29 appartementen complex 061 Goselingstraat 40 appartementen complex 063 Putgraaf 196 appartementen complex 068 Klompstraat 35 appartementen complex 082 Broeder Aloysiusstraat 36 appartementen complex 084 Emmastaete zorgcentrum en 65 appartementen complex 107 Kasteellaan/Henri Jonasstraat 64 appartementen complex 111 Kruisbergstraat 38 luxe appartementen

Pagina 112 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 Videofoonsystemen De Voorzorg investeert reeds vele jaren in deurvideosystemen, zodat huurders kunnen zien en horen wie er voor de deur staat. Dit doet De Voorzorg zowel voor haar bestaande woningbezit als bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwcomplexen wordt altijd standaard een videofooninstallatie toegepast, op deze manier hebben bewoners een goede controle op wie ze toelaten in hun complex. Op het beeldscherm kunnen bewoners zien wie heeft aangebeld. In 2014 is bij het appartementencomplex aan de Kouvenderstraat (complex 083) het traditionele intercomsysteem vervangen door een moderne videofooninstallatie. Bij de volgende complexen is ultimo 2014 een videofoonsysteem aanwezig: complex 006 complex 010 Complex 012 complex 025 Complex 026 complex 033 Complex 035 Complex 039 complex 045 complex 046 complex 055 complex 061 complex 068 complex 082 Complex 083 complex 084 complex 107 complex 111

ir. Bogaertstraat Belemnieterf Dr. Kuyperstraat Weijenbergstraat Dr. M.L. Kinglaan Buttingstraat/Terveurdtweg Wilhelminastraat Hoeve Lotbroek Past. Schleidenstraat Postplein/Aldenhofstraat Wilhelminastraat/Broekstraat Goselingstraat Klompstraat Broeder Aloysiusstraat Kouvenderstraat Emmastaete (blok 2) Kasteellaan/Henri Jonasstraat Kruisbergstraat

45 galerijwoningen 34 appartementen 17 appartementen 209 appartementen 60 appartementen 208 appartementen 20 appartementen 27 appartementen 40 appartementen 28 appartementen 29 appartementen 40 appartementen 35 appartementen 36 appartementen 9 appartementen zorgcentrum en 65 appartementen 64 appartementen 38 luxe appartementen

Alarmtelefoon liften Het aanbrengen van een spreek-luisterverbinding bij liften wordt standaard bij alle nieuwbouwcomplexen meegenomen. In geval van nood is de gebruiker van de lift in de mogelijkheid contact te leggen met de meldkamer van de liftleverancier. Daarnaast zijn de bestaande liften allen voorzien van een dergelijke verbinding. 9.6.3.

G ROENVOORZIENING

Daar waar de algemene groenvoorziening eigendom is van De Voorzorg, wordt deze door De Voorzorg onderhouden. De overige algemene / openbare groenvoorziening wordt door de gemeente onderhouden. De Voorzorg brengt door de aanleg van de groenvoorzieningen de natuur tot bij de complexen en vergroot door deze toevoeging van groen de leefbaarheid in de buurt. Het onderhoud wordt uitgevoerd door deskundige hoveniersbedrijven, zodat de groenvoorziening zo optimaal mogelijk in stand gehouden

Leefbaarheid

Pagina 113 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 wordt. Op het moment dat er een groenvoorziening bij het complex behoort, betalen de bewoners door middel van servicekosten mee aan het onderhoud. Deze groenvoorzieningen behoren bij de complexen en zijn in de regel niet openbaar. In het eerste kwartaal van 2014 heeft een nieuwe aanbesteding plaatsgevonden om de kosten voor onderhoud aan de groenvoorzieningen nogmaals te toetsen aan de huidige marktprijzen. Dit heeft er in geresulteerd dat het groenonderhoud in 2014 aan een nieuwe partij is opgedragen voor een periode van 3 jaar. 9.6.4.

V ERBETERING TOEGANKEL IJKHEID COMPLEXEN

De Voorzorg besteedt speciale aandacht aan het verbeteren van de toegankelijkheid van haar seniorencomplexen door het aanbrengen van automatische deuropeners met drempelhulpen aan algemene toegangsdeuren van entrees, galerijen en algemene ruimten. Bij nieuwbouwcomplexen worden deze voorzieningen momenteel standaard meegenomen. Tevens is een groot deel van de bestaande complexen de afgelopen jaren van dergelijke voorzieningen voorzien. Dit ten einde de leefbaarheid, bereikbaarheid en toegankelijkheid van de complexen te bevorderen. 9.6.5.

E NERGIEBESPARING

De laatste jaren wordt er door de politiek en media veel aandacht geschonken aan het klimaat. Onderwerpen die dan steeds terugkeren zijn het terugdringen van het broeikaseffect en de CO2 uitstoot. Dit kan onder andere worden teruggedrongen, indien men ervoor zorg draagt dat op een verantwoorde manier wordt omgegaan met energie. De woningcorporaties, verenigd in Aedes, hebben energiebesparing dan ook opgenomen in hun “antwoord aan de samenleving” waarin ze streven naar een besparing op het gasverbruik van 20 procent over de periode van 2008-2018. In het kader van Strategisch Voorraad beleid is Woningstichting De Voorzorg al vele jaren bezig met het uitvoeren van energiebesparende maatregelen van hun bestaande complexen. Op complexniveau wordt bekeken welke maatregelen technisch tot de mogelijkheden behoren om uit te voeren, daarbij wordt ook gekeken naar de esthetica, naar de opbrengsten, met name voor de huurder in de vorm van een lager energieverbruik, maar ook het wooncomfort is een belangrijk element. Met betrekking tot de maatregelen die al zijn toegepast valt te denken aan: isolerende beglazing (HR++), isolerende kozijnpanelen, na-isolatie van gevels, dakisolatie en vloerisolatie. Installatietechnisch valt te denken aan: het vervangen van conventionele cv-ketels en geisers door HR combiketels en het aanbrengen van WTW-installaties. Bij nieuwbouw wordt in de ontwerpfase reeds opdracht gegeven om alle energetische maatregelen te treffen welke voorgeschreven zijn in het Bouwbesluit en eventueel aanvullend in de Gemeentelijke Bouwverordening. In de bestaande woningvoorraad hebben we in het recente verleden een groot aantal complexen voorzien van energiebesparende maatregelen. Veel maatregelen zijn aangebracht zonder extra huurverhogingen voor de bewoners. Dit resulteerde zelfs in een lastenverlichting voor onze huurders.

Pagina 114 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 In 2014 zijn projectmatig dan wel op individuele basis 55 cv-ketels (deels bestaande combi-ketels) vervangen door HR-combiketels. Tevens is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot energiebesparing bij diverse complexen. Dit traject zal in 2015 verder worden doorgezet. De laatste jaren zijn bij 1.158 woningen6 al HR++ beglazing, HR combiketels, gevelisolatie en / of isolerende kozijnpanelen aangebracht en is een collectieve verwarmingsinstallatie vervangen door een energiebesparende voorziening. Energielabel Sinds 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders verplicht om een energielabel te verstrekken bij verkoop en bij nieuwe verhuring (mutatie). Het energielabel is een weergave van de energiezuinigheid van de woning. Deze verplichting geldt eveneens voor woningcorporaties. Het afgeven van een energielabel bij mutatie is verplicht gesteld voor alle woningen welke ouder zijn dan 10 jaar c.q. beschikken over een bestaand energielabel dat ouder is dan 10 jaar. Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van deze verplichting. Daar waar een mutatiewoning niet beschikt over een actueel label zal een nieuwe opname plaatsvinden door een erkend EPA-adviesbureau en zal de woning worden voorzien van een nieuw label. Het energielabel wordt in het woningwaarderingsstelsel opgenomen en wordt uitgedrukt in een aantal punten naar rato van de energiebesparende voorzieningen. Per 1 januari 2015 zullen er van overheidswege diverse wijzigingen worden doorgevoerd op het gebied van energielabeling. Inzake de bij mutatie te labelen woningen heeft dit echter maar een structurele wijziging als gevolg. Vanaf 2015 dienen ook de woningen jonger dan 10 jaar bij mutatie te worden voorzien van een geldig energielabel, waar dit voorheen niet het geval was. Een andere wijziging betreft de stap van energielabels (A t/m G) naar energieindex (EI). Dit betreft de wijze waarop de energiezuinigheid van de woning wordt uitgedrukt cq. weergegeven. Tot 31 december 2014 wordt gebruik gemaakt van de energielabels, zoals ook gebruikelijk is bij bijvoorbeeld keukenapparatuur. Per 1 januari 2015 zal hiervan, voor nieuw te labelen woningen, geen gebruik meer worden gemaakt en zal de energiezuinigheid van de woning alleen nog worden uitgedrukt middels de energie-index. Deze waarde kan weer worden meegewogen in het woningwaarderingsstelsel.

6

Dit betreft met name complexen 1, 4, 8, 9, 19, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 39, 40, 41, 46, 51, 57, 68, 76 en 82.

Leefbaarheid

Pagina 115 van 146


P ARKEERVOORZIENINGEN

Woningstichting De Voorzorg investeert in het leefbaar maken van de woonomgeving van haar bezit. De parkeerproblematiek in de wijken maakt hier onderdeel van uit. Te veel blik in de straat ontsiert de omgeving. De parkeerdruk zorgt voor problemen ten aanzien van de verkeersveiligheid maar ook op sociaal maatschappelijk niveau komen er spanningen in buurten en wijken door deze parkeerdruk. Bij nieuwbouw worden altijd parkeervoorzieningen in de plannen geïntegreerd, zoals parkeerplaatsen op binnenterreinen of in overleg met de gemeente een aanpassing van de openbare infrastructuur. Bij gestapelde nieuwbouwontwikkelingen wordt altijd gekeken naar de mogelijkheden voor het realiseren van een parkeergarage om in het kader van leefbaarheid zoveel mogelijk “blik” uit het zicht te houden. Ook in het kader van herstructurering binnen wijken heeft De Voorzorg een duidelijk beleid inzake parkeren. Door bijvoorbeeld met het bouwen van garages naast woningen proberen we zoveel mogelijk auto’s van de straat te krijgen. Kleinschalig wordt er eveneens gekeken naar oplossingen voor de parkeerproblematiek. Daar waar mogelijk worden extra parkeerplaatsen aangelegd of andere oplossingen gezocht om de parkeerdruk te verminderen of beter te reguleren. Ondanks de hoge investeringen, met vaak behoorlijk onrendabele toppen die voor rekening komen voor de woningstichting, is De Voorzorg van mening dat deze investeringen verantwoord zijn. Het is op deze wijze namelijk mogelijk om het blik op straat te weren en daarmee een veilige en kwalitatief betere leefomgeving te creëren. 9.6.7.

M ODERNISERING VAN HET BEZIT

Jaarlijks wordt een derde van het totale vastgoedbezit technisch geïnspecteerd door opzichters van Woningstichting De Voorzorg. Door deze werkwijze worden alle complexen altijd eens per drie jaar grondig geïnspecteerd. Verder worden gemelde klachten regelmatig gerapporteerd aan het management en worden de complexen periodiek intern besproken. Al deze informatie wordt vervolgens gebruikt om de meerjarenonderhoudsbegroting samen te stellen en te updaten waaruit vervolgens een onderhoudsbegroting per jaar gefilterd kan worden. De afgelopen jaren is behoorlijk geïnvesteerd in ons bezit en hebben wij diverse werkzaamheden verricht om het bezit technisch op peil te houden. Zo zijn tijdens mutatie en op basis van individuele verzoeken keukens, badkamers en toiletruimten vernieuwd. Ten aanzien van onderhoud aan het casco van de woningen en complexen is in 2014 o.a. dakbedekking vervangen, zijn raamdorpels en geveldillataties vernieuwd bij diverse complexen, zijn diverse terreinen herstraat en heeft grootschalig onderhoud plaatsgevonden aan diverse installaties (overdrukinstallaties, rookmeldsystemen, noodverlichting, intercom-/ deurvideofoonsystemem en centrale ventilatiesystemen). Verder is o.a. preventief onderhoud verricht aan hellende en platte daken en dakgoten. In het kader van leefbaarheid en veiligheid wordt, de binnen de diverse complexen aanwezige, noodverlichting, vluchtarmaturen, brandmeldcentrales en algemene verlichting periodiek geïnspecteerd. In 2014 is evenens een veelvoud aan werkzaamheden verricht aan technische installaties van ons woningbezit zoals het vervangen van CV-ketels, mechanische ventilatie-units, vuilwaterpompen en pompen van hydrofoorinstallaties. Naast de bovengenoemde werkzaamheden zijn bij diverse complexen

Pagina 116 van 146

Leefbaarheid

Volkshuisvestingsverslag 2014 schilderwerkzaamheden uitgevoerd aan stalen- en houten kozijnen, metselwerk (keimwerk), betonschilderwerk, garagepoorten, rabatdelen en kunstwerken. Tevens is op diverse plaatsen antigraffitycoating vernieuwd, is gallerijcoating vervangen en is binnenschilderwerk vernieuwd. Jaarlijks worden er onderhoudscontracten afgesloten met vakkundige partijen om het goed functioneren van bijvoorbeeld technische installaties te waarborgen en de veiligheid te garanderen. In 2014 waren onder andere de volgende onderhoudscontracten actueel: CV-installaties, WTW-installaties, automatische deuropeningssystemen (zoals schuifdeuren, draaideuren, deurdrangers en rolpoorten), dakventilatoren, CO-meters t.b.v. parkeergarages, hydroforen, bliksembeveiliging, poederblussers, brandmeldinstallaties, noodverlichting, dakveiligheidsvoorzieningen en slagboominstallaties. Tevens zijn er contracten afgesloten voor het reinigen van goten, het ontstoppen van binnenriolering, groenonderhoud, afpersen droge blusleidingen, boilers, wateronthardingsinstallaties en onderhoud aan vegetatiedaken.

Leefbaarheid

Pagina 117 van 146


Pagina 118 van 146

Leefbaarheid


10.

O NZE STAKEHOLDERS

10.1. B ELEID Woningstichting De Voorzorg verhuurt betaalbare huurwoningen primair gericht op mensen met een inkomen lager dan € 34.678 (inkomenspeil 2014). Dit omvat een grote groep mensen die bestaat uit personen met allerlei verschillende leefstijlen en samenlevingsvormen variërend van alleenstaanden tot gezinnen, van studenten tot senioren. De Voorzorg richt zich ook op een andere bijzondere taak, namelijk de huisvesting van mensen met een beperking: van verstandelijk en lichamelijk beperkten tot aan psychiatrische patiënten. De Voorzorg probeert een zo breed mogelijk groep huurders te bedienen en te streven naar goed opgebouwde wijken waar iedereen prettig wonen kan. 10.1.1. M INISTERIËLE REGELING STAATSSTEUN WONINGCORPORATIES De Tweede Kamer heeft in 2011 besloten voor sociale huurwoningen in heel Nederland inkomensgrenzen in te voeren. Dit betekent dat woningcorporaties genoodzaakt zijn om 90 procent van hun woningen met een huur onder de € 699,48 (prijspeil 1 januari 2014) te verhuren aan woningzoekenden met een huishoudinkomen7 van maximaal € 34.678. De overige 10 procent van de woningen mogen de corporaties onder voorwaarden vrij toewijzen. Vooral de middeninkomens hebben vaak vrijwel geen mogelijkheden om een andere woning te betrekken. Woningcorporaties, woningmarktdeskundigen, de Woonbond en andere partijen hebben zich ingezet om deze inkomensgrens te verhogen. Partijen hopen met het verhogen van de inkomensgrens de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De zittende huurder merkt niets van de toewijzingsregels. Enkel woningzoekenden en mensen die hun huur opzeggen om naar een andere huurwoning te verhuizen, krijgen te maken met de gevolgen van de nieuwe wetgeving. Bij 90 procent van de aangeboden woningen worden namelijk sinds 1 januari 2011 inkomensgrenzen opgenomen. Dit betekent dat woningzoekenden met een jaarinkomen van meer dan € 34.678 niet of nauwelijks in aanmerking komen voor een woning met een huur lager dan € 699,48 (prijspeil 1 januari 2014) per maand. Inkomenstoets bij toewijzing De Voorzorg heeft sinds invoering van deze ministeriële regeling het toewijzingsbeleid hierop aangepast. Vooraf wordt het inkomen van woningzoekenden getoetst. Aan de hand van een IB 60 formulier wordt het verzamelinkomen bepaald. De Voorzorg stelt een inkomensverklaring samen, op basis van de door de woningzoekende(n) aangeleverde documenten. De woningzoekende(n) dient de inkomensverklaring goed te controleren en vervolgens naar waarheid te ondertekenen. Vervolgens zal De Voorzorg bepalen of het verzamelinkomen lager is dan € 34.678.

7

Huishoudinkomen: het gezamenlijke inkomen van bewoners die samen een huishouden vormen.

Onze stakeholders

Pagina 119 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Voor de woningtoewijzing 2013 is wederom door de Voorzorg voldaan aan het “90 procent-criterium”. Er is in 2014 in het Assurance-rapport door de accountant een verklaring afgegeven dat er geen afwijkingen in de berekeningen zijn geconstateerd. Een verplichte accountantscontrole op de woningtoewijzingen van 2014 zal plaatsvinden in 2015. In 2014 is 94% van de verhuringen toegewezen aan de daarvoor bestemde doelgroep. Daarmee is wederom voldaan aan het criterium. Onder andere door het hanteren van adequate interne procedures en dubbele controles op de inkomensgegevens, verwachten wij ook voor het verslagjaar 2014 een assurance-rapport met goedkeurende strekking te ontvangen.

10.2. S AMENWERKING

ZORGINSTANTIES

Thuiszorginstanties en zorginstellingen doen steeds meer een beroep op woningcorporaties om zodoende goed functionerende samenwerkingsverbanden te kunnen bewerkstelligen. Deze samenwerkingsverbanden worden door De Voorzorg als zeer positief ervaren en er vindt dan ook regelmatig overleg plaats. Een goed voorbeeld van samenwerking met zorginstellingen is de samenwerking met MeanderGroep en de praktijk voor fysiotherapie bij onze zorgwoningen bij Parc Buirette in Heerlen. Door goede samenwerking hebben niet alleen onze huurders profijt van deze instanties, maar hebben alle bewoners uit de wijk deze instellingen en de voorzieningen die zij bieden nu op loopafstand. Zeker voor de oudere bewoners uit de wijk MSP, die vaak nog in kleine mijnwerkerswoningen zonder al te veel voorzieningen wonen, is de komst van MeanderGroep een verrijking gebleken. Daarnaast is de wijk de Dem in Hoensbroek een wijksteunpunt in samenwerking met Cicero Zorggroep gerealiseerd binnen het complex. Andere zorginstanties waarmee De Voorzorg samenwerkt zijn onder andere Alcander, Stichting Fokus, Stichting Philadelphia Zorg en Mondriaan Zorggroep. Gezamenlijk eten in de ontmoetingsruimte Het Ouderenwerk Alcander (dienst voor senioren) organiseert de Open Tafel in enkele gemeenschappelijke ruimtes in Hoensbroek en Heerlen. Een Open Tafel biedt zelfstandig wonende ouderen uit de gemeente Heerlen de mogelijkheid om een of meerdere keren per maand samen met anderen in een leuke sfeer een lekkere en gezonde maaltijd te nuttigen. De Open Tafel biedt de gelegenheid om nieuwe mensen te leren kennen of eens gezellig met bekenden te eten. De vrijwilligers van de Open Tafel zorgen voor een gedekte tafel en achtergrondmuziek. Aan de hand van een uitgebreide bestellijst kan men een warme maaltijd kiezen die bestaat uit vlees/vis of vegetarisch, groente en aardappelen of rijst. Ook kan men kiezen voor een eenpansgerecht. Het hoofdgerecht kan aangevuld worden met soep en een nagerecht. Daarnaast kan men ook wat te drinken bestellen. In de gemeenschappelijke ruimtes gelegen aan de Weijenbergstraat (wijk 7) van De Voorzorg maken bewoners en andere wijkbewoners gebruik van het initiatief van de Open Tafel. Doordat de maaltijden van goede kwaliteit zijn en toch tegen een geringe prijs worden aangeboden, kunnen in principe alle

Pagina 120 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 senioren van dit aanbod gebruik maken. Dus ook “de senior met de kleine beurs”. Met dit gezamenlijk eten wordt het “wij(k)gevoel” onder onze senioren vergroot. In onze aanleunwoningen in Emmastaete kunnen bewoners gebruik maken van de maaltijdvoorziening van het Zorgcentrum Emmastaete. In het Zorgcentrum Emmastaete is tevens een kleine winkel gevestigd. Ook kunnen onze huurders van de aanleunwoningen, die nog helemaal zelfstandig wonen, andere voorzieningen van het Zorgcentrum “inkopen” en deelnemen aan activiteiten.

10.3. B IJZONDERE

DOELGROEPE N

Een belangrijk aandeel van de woningen van De Voorzorg is bestemd voor bijzondere doelgroepen. De Voorzorg ziet het als een belangrijke taak om bijvoorbeeld ook aan studenten en mensen met een beperking van huisvesting te voorzien. In 2014 zijn 461 woningen van De Voorzorg verhuurd aan de bijzondere doelgroepen, waarvan een aantal in onderstaande paragrafen nader wordt belicht. 10.3.1. S TUDENTEN De Voorzorg verhuurt woningen aan studenten. In ons studentencomplex Putgraaf (het “Wil Houbenhuis”) in het centrum van Heerlen wonen 196 studenten. Dit is inclusief 10 appartementen die begin 2014 zijn toegevoegd. De studenten huren een appartement dat voorzien is van een eigen keukenblok, een toilet en een doucheruimte. Er is een ruime entree met individuele brievenbussen, er bestaat een mogelijkheid tot het huren van een fietskluis en er is een gemeenschappelijke wasserette. De leefbaarheid wordt geborgd door onder andere de aanwezigheid van een huismeester en een uitvoerige lijst van afspraken bij de huurovereenkomst. De huismeester begeleidt studenten bij persoonlijke problemen en handhaaft waar nodig de overeengekomen afspraken.

De SSH (Stichting Studentenhuisvesting Heerlen) die voor ons de wachtlijst beheert en kandidaten voor de studentenwoningen selecteert, geeft aan dat ons complex aan de Putgraaf bij studenten populair is en de studenten ons complex veelal op nummer één van hun meest gewilde woonplek in Heerlen hebben staan. De studentenwoningen kennen een grote doorstroming, omdat studenten na het beëindigen van hun studie het complex moeten verlaten. Dat betekent dat er regelmatig appartementen vrijkomen die weer opnieuw kunnen worden verhuurd. De mutatiegraad in ons studentencomplex bedroeg 53,7 procent voor 2014 (zie ook paragraaf 8.6).

Onze stakeholders

Pagina 121 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 10.3.2. M ENSEN MET EEN BEPERK ING Lichamelijk beperkten In het complex Emmastaete in Brunssum is een afdeling ingericht specifiek voor cliënten van de Stichting Fokus. Fokuscliënten zijn mensen met een ernstige lichamelijke beperking die zowel overdag als ’s nachts hulp en verpleging behoeven bij hun algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL). Door een zorgunit (ADL-unit) in het gebouw kan personeel van Stichting Fokus bewoners ondersteunen bij de dagelijkse verzorging en de maaltijden. De bewoners kunnen zelf bepalen wanneer zij deze hulp wensen. De Fokusappartementen zijn zodanig ruim dat de bewoners met hun mobiele voorzieningen goed kunnen manoeuvreren en dat hulp door de medewerkers van Fokus goed kan worden geleverd. Fokus bekijkt in overleg met De Voorzorg welke kandidaten voor deze specifieke woningen in aanmerking komen. Toekomstige bewoners dienen gegarandeerd te zijn van een minimum aantal verzorgingsuren. In 2014 zijn geen Fokus-woningen vrijgekomen. Verstandelijk beperkten De Voorzorg biedt ook woningen aan verstandelijk beperkten. In hetzelfde wooncomplex Emmastaete te Brunssum is een afdeling gerealiseerd voor 25 verstandelijk beperkten die worden begeleid door Stichting Philadelphia Zorg. Doordat het gebouw in een woonwijk is gelegen, is integratie in de wijk voor deze bewoners goed mogelijk. De Voorzorg en Stichting Philadelphia Zorg streven samen naar deze integratie. In samenwerking met Stichting Philadelphia Zorg zijn de woningen aan de Mgr. Hanssenlaan te Hoensbroek verbouwd tot 18 wooneenheden met voorzieningen voor verstandelijk beperkten zodat bewoners van dit complex weer volgens de huidige moderne maatstaven kunnen wonen. Villa Dol-Fijn is een kleinschalige woonlocatie van Philadelphia Zorg Limburg in de wijk Mariagewanden in Hoensbroek. Hier wonen elf mensen met een verstandelijke beperking. Villa Dol-Fijn is ontstaan vanuit een ouderinitiatief. Ouders waren op zoek naar een alternatief voor het reguliere aanbod in de regio. Dit alternatief vonden zij bij Philadelphia en De Voorzorg. Het resultaat is een hechte groep van cliënten met uiteenlopende leeftijden. Allen hebben zij behoefte aan een beschermde woonomgeving met ruimte voor persoonlijke inbreng. Iedere bewoner heeft de beschikking over een appartement met een badkamer en een klein keukenblok. Daarnaast is er een gezamenlijke huiskamer en een leuke tuin. Alle cliënten ontvangen 24-uurs zorg. De zorgvragen zijn divers en verschillen van ondersteunende begeleiding tot persoonlijke verzorging. De begeleiding is erop gericht de bewoners op hun eigen niveau en naar eigen behoefte te ondersteunen. Naast groepsactiviteiten en begeleiding, vindt er individuele begeleiding plaats. In 2010 is in de wijk De Dem in Hoensbroek binnen het project “Huys aan Broecklandplein” een woongebouw met 20 appartementen voor verstandelijk beperkte mensen gerealiseerd voor Stichting Philadelphia Zorg. Deze appartementen zijn sinds 2011 verhuurd aan de stichting. Het woongebouw ligt in een park met vijvers en beschikt over meerdere gemeenschappelijke huiskamers. 10.3.3. D AK - EN THUISLOZEN

Pagina 122 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 In de Hoeve Passart biedt Woningstichting De Voorzorg samen met de Regionale Instelling Maatschappelijke Opvang (RIMO) onderdak aan mensen die tussen wal en schip dreigen te raken. De mensen die in de Hoeve Passart wonen, hebben allen een eigen verhaal. De bewoners kunnen door allerlei omstandigheden (tijdelijk) niet meer zelfstandig wonen en hebben meestal een psychosociale, psychiatrische of verslavingsproblematiek. Soms is ook hun lichamelijke toestand deplorabel als ze in de Hoeve Passart komen wonen. Het betreft veelal daken thuislozen en alcohol- en drugsverslaafden die hier hun plekje gevonden hebben. De Hoeve is destijds in samenwerking met RIMO totaal gerestaureerd en aangepast. In de Hoeve wonen 51 bewoners die zorg en begeleiding nodig hebben. Zij krijgen deze dagelijkse begeleiding van de medewerkers van RIMO. Bewoners zijn trots op hun kamer en op “hun hoeve”. Bovendien wordt er gezorgd dat bewoners een goede dagbesteding hebben door onder andere het verzorgen van de prachtige moes- en siertuin. Bewoners die goed en zelfstandiger kunnen functioneren, hebben de mogelijkheid om te verhuizen naar een van de 10 zelfstandige appartementen, eveneens in de hoeve gelegen, voorzien van een eigen keuken, toilet en badkamer. Ook hier begeleidt RIMO deze bewoners, maar dan meer op afstand. Hier worden zij voorbereidt op een verantwoorde en zelfstandige terugkeer in de maatschappij.

10.4. B EWONERSPARTICIPATIE

EN COMMUNICATIE

10.4.1. S TICHTING O VERLEG H UURDERS -V ERHUURDER W ONINGSTICHTING D E V OORZORG Het totale woningbezit van woningstichting De Voorzorg is verdeeld in 7 wijken (zie paragraaf 5.4). In 2014 vonden verkiezingen plaats in het centraal huurdersorgaan, de Stichting Overleg HuurdersVerhuurder Woningstichting De Voorzorg (SOHV) voor vertegenwoordigers van de wijken 2 en 3. Procedure verkiezingen Bij de verkiezing van de nieuwe wijkvertegenwoordigers is de volgende procedure gevolgd: Fase 1.

Alle huurders van de betreffende wijk van Woningstichting De Voorzorg ontvangen een schrijven met bijgevoegd een kandidaat-voordrachtformulier. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden om zich kandidaat te stellen voor het bestuur van de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder Woningstichting De Voorzorg. De volgende personen kunnen zich kandidaat stellen: 1. De hoofdhuurder van de woning; 2. De echtgeno(o)t(e) van de hoofdhuurder; 3. De partner van de hoofdhuurder, indien deze als medehuurder bij De Voorzorg staat ingeschreven. Het kandidaat-voordrachtformulier wordt door de betreffende huurder rechtstreeks naar de notaris gezonden.

Fase 2

Door de notaris wordt na toezending van het kandidaat-voordrachtformulier een kandidaat-voordrachtlijst samengesteld van alle kandidaten van de betreffende wijk. Het bestuur van de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder stuurt deze kandidatenlijst

Onze stakeholders

Pagina 123 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 vervolgens naar de huurders van de wijk met een gewaarmerkt stembiljet. Nadat de huurders een stem hebben uitgebracht op een van de kandidaten uit de wijk wordt het stembiljet middels een antwoordenvelop teruggestuurd naar de notaris. Fase 3

De Stichting Overleg Huurders-Verhuurder alsmede alle huurders van de wijk, ontvangen een door de notaris opgestelde lijst van gekozen kandidaten met het aantal uitgebrachte stemmen per kandidaat. De kandidaat met het hoogste aantal stemmen is direct gekozen in het bestuur van de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder. Bij tussentijds aftreden van de gekozen kandidaat wordt deze opgevolgd door de eerstvolgende kandidaat op de lijst. Bestuursleden van de Stichting Overleg Huurders-Verhuurder worden gekozen voor een termijn van vier jaar. Nadat de verkiezingen zijn afgerond wordt een gezamenlijke bijeenkomst gepland waarvoor de gekozen wijkvertegenwoordigers worden uitgenodigd.

Onderwerpen Sinds 1998 is de Overlegwet van kracht; deze wet is in 2009 aangepast. De Overlegwet bevat regels voor het overleg tussen huurders en verhuurders van woongelegenheden. Het doel van deze wet is dat het Overlegorgaan tijdig wordt geïnformeerd over lopende zaken die voor de huurders van belang zijn. In 2005 is, na opheffing van de woonconsumentenvereniging, het centraal huurdersorgaan opgericht onder de naam: Stichting Overleg Huurders Verhuurder Woningstichting De Voorzorg. Dit orgaan wordt vertegenwoordigd door bestuursleden uit de zeven wijken van De Voorzorg. Woningcorporaties moeten minimaal één maal per jaar vergaderen met hun huurders of huurdersorganisaties. In 2014 heeft de Stichting Overleg Huurders Verhuurder Woningstichting De Voorzorg (hierna te noemen: het Overlegorgaan) liefst viermaal met de directie van De Voorzorg gesproken. Het Overlegorgaan heeft op diverse volkshuisvestelijke onderdelen een wettelijk recht op informatie, overleg en advies over onder andere: het slopen van woningen, de huurprijzen, het onderhoud en beheer, het verhuurbeleid, het servicekostenpakket, fusies, nieuwbouw c.q. groot onderhoudsplannen, aan- en verkoopbeleid van de verhuurder, herstructurering en leefbaarheid in de buurt, huisvesting van ouderen, mensen met een beperking en personen die zorg nodig hebben. Ook wordt het Overlegorgaan geïnformeerd over de prestatieafspraken van Woningstichting De Voorzorg met de gemeenten Heerlen en Brunssum. Tijdens de vier vergaderingen in 2014 zijn deze onderwerpen de revue gepasseerd, evenals onderwerpen die niet tot de bovenstaande wettelijke verplichte agendapunten op het terrein van informatie, overleg en advies behoren. De directeur-bestuurder hecht overduidelijk veel waarde aan een constructieve relatie met het Overlegorgaan en informeert daarom het orgaan breder dan de wettelijk noodzakelijke onderdelen. Graag willen wij in deze jaarrapportage de huurders van De Voorzorg informeren over de onderwerpen en projecten die zijn besproken. In 2014 heeft het Overlegorgaan met de directeur-bestuurder, dhr. J.M.G. Kerkhoffs, gesproken over de reguliere onderdelen en o.a. specifiek over de volgende onderwerpen:

Pagina 124 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 Huurverhoging per 1 juli 2014. Op 11 oktober 2013 is het Woonakkoord ondertekend door de regeringspartijen. In het Woonakkoord is bepaald dat woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen vragen. Alle voor en tegen argumenten van het toepassen van de huurverhoging zoals voorgesteld door de regering, zijn door directeurbestuurder, dhr. J. Kerkhoffs, goed toegelicht en onderbouwt. De Voorzorg heeft ook in 2014 géén inkomensafhankelijke huurverhoging gehanteerd. De huurverhoging per 1 juli 2014 is vastgesteld op 4 % voor alle inkomensgroepen. Huursombenadering. Minister Blok van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft op 28 oktober 2014 aan de Voorzitter van de Tweede Kamer medegedeeld dat de invoering van de huursombenadering een jaar wordt uitgesteld. De huursombenadering zal in 2016 worden ingevoerd. Parlementaire enquête woningcorporaties. Op 30 oktober 2014 zijn de uitkomsten van de Parlementaire enquête woningcorporaties gepubliceerd in het rapport “ver van huis”. Heffingsaftrek. De Provincie Limburg heeft namens de Zuid-Limburgse corporaties en gemeenten als eerste krimpprovincie aan minister Blok een slooppakket van 4.884 woningen aangeboden. Sinds 1 januari 2014 geldt een aftrek van de verhuurdersheffing voor woningcorporaties die investeren in sloop en (nieuw)bouw in de krimpregio’s zoals Limburg. De corporaties hebben recht op een heffingskorting van 15.000 euro per gesloopte woning. Groei doelgroep ouderen in regio Parkstad voor de komende jaren. Met het oog op de toekomst zullen bepaalde complexen - met al hun voorzieningen - behouden moeten blijven voor de oudere huurder, die niet meer in aanmerking komt voor een plaats in het verzorgingstehuis. Het is belangrijk de betaalbaarheid voor huurwoningen te waarborgen voor deze groeiende doelgroep. Het samenwerkingsconvenant Energieteam Heerlen. Doelstellingen van het Energieteam Heerlen zijn: CO2 reductie. Reductie energieverbruik. Kostenbesparing realiseren voor huishoudens. Werkgelegenheid stimuleren door de inzet van langdurig werkelozen. Herintreding bevorderen. Burgers enthousiasmeren voor energiebesparing. Het energieteam bezoekt gedurende een periode van 2 jaar 4.000 huishoudens in de gemeente Heerlen voor het geven van energietips en het aanbrengen van eenvoudige energiebesparende voorzieningen. Het pakket hiervoor wordt meegenomen door de adviseurs. Als eerste is de wijk “Litscherveld”aangeschreven. De respons op de uitnodiging is hoog in vergelijking met andere corporaties, namelijk 59%. Eerstvolgende complexen zijn onze huurders in de Kasteel Hoensbroeklaan/Stuytstraat (complex 021), Rennemig (complex 034) en Wilhelminastraat/Broekstraat (complex 055). De Novelle van minister Blok. De Novelle, de Nieuwe Woningwet, is met name gericht op de taken en op het afbakenen van het werkgebied van woningcorporaties. Woningcorporaties mogen zich vrijwel alleen nog bezighouden met de sociale woningbouw. Corporaties mogen bijvoorbeeld niet meer investeren in commerciële projecten. Dit maakt het o.a. ook onmogelijk om bij een verzorgingscomplex een huisartsenpost met alle voorzieningen te bouwen. Jaarverslag en jaarrekening 2013 van Woningstichting De Voorzorg alsook het financiële jaarverslag en begroting van het Overlegorgaan.

Onze stakeholders

Pagina 125 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Verslag Klachtencommissie. Evaluatie van de Klachtencommissie 2013. Gevelreiniging entree appartementencomplex Br. Aloysiusstraat te Heerlen. Glasbewassing appartementencomplex Aldenhof in Hoensbroek. Betonschilderwerk complex Litscherveld te Heerlen. Nieuwbouwproject: 24 nieuwe appartementen aan de Pastoor Schleidenstraat, Hoensbroek. Project Weijenbergstraat: De Voorzorg is voornemens om de balkons bij de Weijenbergstraat uit te breiden. Upgrading binnenterrein Buttingstraat, Terveurdtweg en Dr. M.L.Kinglaan in Hoensbroek. Nieuwbouwproject in ’t Wieer. Toelichting stopzetten nieuwbouwproject in ’t Wieer. De nieuwe Warmtewet. Per 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. Wat zijn de gevolgen voor huurders. Parkeerproblematiek complex Klompstraat in Heerlen. Parkeerproblematiek Hoeve Lotbroek in Hoensbroek. Er zijn een vijftal nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Gebruik commerciële ruimtes en huisregels 38 appartementen Résidentie sur la colline te Brunssum. Voorschriften voor oplevering van een mutatie woning en ZAV (zelf aangebrachte voorziening) door de vertrekkende huurder. Dag- en nachtopvang Klompstraat Heerlen. Het Overlegorgaan neemt het initiatief om een samenwerking met de klankbordgroep te activeren. Verkiezingen Overlegorgaan: In 2014 zijn verkiezingen geweest voor wijk 2 en wijk 3. De heer Tielman is herbenoemd als vertegenwoordiger voor wijk 2. De heer Debie is herbenoemd als vertegenwoordiger voor wijk 3. Ieder jaar brengt de Stichting Overleg Huurders Verhuurder Woningstichting De Voorzorg de huurders van De Voorzorg op de hoogte van haar werkzaamheden via een speciale uitgave van het Overlegorgaan toegevoegd aan het eerste nummer van het bewonersblad (Info) van De Voorzorg. Het Overlegorgaan geeft hierin aan hoe vaak en over welke onderwerpen het met de directeur-bestuurder overlegde. Het geeft ook aan wat de resultaten en verbeteringsvoorstellen zijn. De informatie en de gehanteerde wijkindeling en de bestuursleden worden op de website van De Voorzorg genoemd en er worden adressen en/of telefoonnummers vermeld zodat huurders hun wijkvertegenwoordiger, indien nodig, ook goed kunnen bereiken. Het overlegorgaan verwacht voor het jaar 2015 eenzelfde samenwerking met Woningstichting De Voorzorg, vertegenwoordigd door haar bestuurder. Zo kunnen onze huurders of belanghebbenden invloed uitoefenen op het beleid en worden ze breed geïnformeerd over allerlei beleidsmatige zaken. 10.4.2. S TICHTING S TUDENTENHUISVESTING H EERLEN Met de Stichting Studentenhuisvesting Heerlen (SSH) heeft de woningstichting in het verleden bekeken in welke vorm studenten behoefte hebben aan een overlegorgaan. Doordat studenten slechts voor een beperkte periode in een studentencomplex wonen en er een huismeester in het complex als aanspreekpunt aanwezig is, geven zij aan geen directe behoefte te hebben aan een officieel overlegorgaan.

Pagina 126 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 10.4.3. B EWONERSCOMMUNICATIE Naast de eerder genoemde formele overlegvormen, onderhoudt De Voorzorg ook op diverse andere wijzen contact met haar huurders. Persoonlijk contact Persoonlijk contact met haar huurders en met woningzoekenden staat hoog in het vaandel bij De Voorzorg. Wij merken dat veel mensen hier ook écht behoefte aan hebben. Hierbij kan gedacht worden aan het verstrekken van informatie over het zoeken van een woning, informatie over complexen, nieuwbouwprojecten, De Voorzorg ondersteunt daar waar mogelijk, bij het invullen van belangrijke formulieren zoals aanvragen voor huurtoeslag en WMO, het treffen van betalingsregeling, maar ook de technische klacht die sommige mensen toch graag persoonlijk telefonisch willen toelichten. Ook bij een sociale klacht ervaren we de behoefte van huurders om een en ander door middel van een persoonlijk contact toe te lichten. Bij een overlastkwestie of een burenruzie wordt mensen de mogelijkheid geboden om in een persoonlijk gesprek met elkaar of met de woningcorporatie te overleggen en veelal worden ook oplossingen voor problemen gevonden. Door als woningcorporatie deel te nemen aan wijkoverleggen en buurtteams met bewoners en instanties en andere overlegvormen (denk hierbij aan klankbordgroepen, veiligheidsoverleg, participantenoverleg) is er overleg en inspraak over zaken als buurtveiligheid, buurtontwikkelingsplannen, leefbaarheid, jeugdopvangplekken en dergelijke met onze bewoners in diverse wijken Bewonersblad: Info Voorzorg In 2014 is het bewonersblad “Info Voorzorg” vier maal verspreid onder onze huurders en stakeholders. Er staan interessante interviews met bewoners en medewerkers en stakeholders in. Ook worden er wetenswaardigheden en tips vermeld.

Onze stakeholders

Pagina 127 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Een aantal onderwerpen die in het afgelopen jaar zijn vermeld in het informatieblad, betroffen: Verhuur: Huurtoeslag: zoals o.a. informatie over de liberalisatiegrens en wijzing in de regeling voor gepensioneerden. Huurverhoging; geen inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014. Vrijwilligers van buurtstichtingen aan het woord over o.a. hun wijk en de leefbaarheid. Interviews met wijkbeheer MSP, buurtbeheer Nieuw Lotbroek, buurtbeheer Beersdal Rennemig en buurtstichting Dem Hoensbroek Centrum (SDHC). Nadere kennismaking met medewerkers van De Voorzorg. Nadere kennismaking met stakeholders zoals o.a. interviews met opbouwwerkers van Alcander. Deelname aan de Provinciale intentieverklaring tegen agressie en geweld. Herinrichting binnenterrein gelegen tussen appartementencomplexen aan de Dr. Martin Luther Kinglaan en Buttingstraat/Terveurdtweg. Informatie over het wijksteunpunt in de wijk de Dem. Wonen: aantrekkelijk geprijsde koopwoningen van de Voorzorg. Huurders aan het woord over hun woning en hun wijk: bewoners vertellen hoe zij samenwonen in een mantelzorg woning in de wijk Meezenbroek. Een bewoner aan het woord over de woonbeleving in haar woning in de Kasteel Hoensbroeklaan en huurders die wonen in een aanleunwoning in Emmastaete. Tips voor in en om de woning: hoe veilig zijn sleutelkastjes, hoe veilig kan de woning worden achterlaten als men op vakantie gaat. Informatie over diverse ontmoetingsruimtes en activiteiten in onze complexen en woonwijken, zoals de ontmoetingsruimte Grevengoed en in de Goseling. Leefbaarheid: het bevorderen van een aangename woonomgeving voor huurders, de forse risico’s en het “zero tolerance” beleid van De Voorzorg ten opzichte van overtredingen van de Opiumwet (hennepteelt). Een goed onderhouden tuin is het visitekaartje van de woning en de buurt. Alsook diverse opschoonacties in de wijken en Tent in de Wijk. Jaarrapportage van de Stichting Overleg Huurders Verhuurder. Website Het meest bekend is onze website bij woningzoekenden die via het internet direct kunnen reageren op het actuele aanbod aan vrijkomende woningen. Ook vindt men hier informatie over de openingstijden en telefoonnummers van onze organisatie. Steeds vaker wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om digitaal vragen te stellen en digitaal formulieren voor bijvoorbeeld een huuropzegging te downloaden. Op onze website is informatie te vinden over o.a.: informatie over de organisatie in het algemeen; recente publicaties van Info De Voorzorg, persberichten in (lokale) media, de jaarverslagen en diverse governance-documenten; antwoorden op veel gestelde vragen; de contactgegevens van het Centraal Huurderorgaan; Het actuele woningaanbod.

Pagina 128 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 Weekbladen In principe adverteren we iedere veertien dagen ons actuele woningaanbod in het huis-aan-huis verspreide weekblad “de Gezien (voorheen de Trompetter)”. We adverteren in de edities Brunssum, Landgraaf, Heerlen en Kerkrade. Communicatie MSP Samen met de Gemeente Heerlen en de drie woningcorporaties De Voorzorg, Woonpunt en Weller worden vanuit het inmiddels herijkte wijkactieplan gecommuniceerd over de gezamenlijke projecten en activiteiten. De woningcorporaties dragen bij in deze kosten en De Voorzorg heeft na de herijking een jaarlijkse bijdrage toegezegd van maximaal € 5.708. De Gemeente Heerlen coördineert en faciliteert deze communicatie. Zo kunnen bewoners terecht in het infocentrum in de wijk en ontvangen zij eens per maand de nieuwsflits “Mijn MSP”. Deze folder ontvangen wij ook digitaal van de gemeente. Na ontvangst publiceren wij deze nieuwsflits op onze website, zodat de bewoners ook via onze website de artikelen kunnen teruglezen. Ook is een website Mijn MSP beschikbaar. Communicatie “Os Gebrook” Op 26 april 2012 is De Voorzorg een Samenwerkingsovereenkomst Hoensbroek-Passart aangegaan met gemeente Heerlen, Woonpunt, Stadsregio Parkstad Limburg en Provincie Limburg Voor het stadsdeel Hoensbroek heeft dit geresulteerd in een gezamenlijke Stadsdeelsvisie waarbij tevens een communicatieplan is opgenomen. De kosten hiervan worden door de partijen gezamenlijk gedragen. De Voorzorg heeft een jaarlijkse bijdrage toegezegd van € 10.000 gedurende zes jaar. De lijn in de communicatie is het beeldmerk Ós Gebrook, (Mijn Hoensbroek) en zal worden gebruikt in alle communicatie-uitingen. De communicatiemiddelen zullen voornamelijk bestaan uit een website als digitaal loket en een informatiecentrum als fysiek loket. Ook flyers en posters zullen in de toekomst ontwikkeld en gebruikt worden. Buurtteams Om het welbevinden en het gevoel van veiligheid in wijken te bevorderen zijn door de gemeente Heerlen buurtteams ingesteld. Elk buurtteam heeft een coördinatiepunt bij de dienst openbare werken van de gemeente Heerlen. De gemeente Heerlen is in een viertal stadsdelen opgedeeld: per stadsdeel is een coördinator verantwoordelijk voor enkele wijken. De stadsdeelcoördinator is tevens de voorzitter van een buurtteam bijeenkomst en nodigt de betrokken partijen uit voor deze bijeenkomst. Gemiddeld vindt er tweemaal per jaar een buurtteam bijeenkomst plaats per wijk. In de buurtteams werken verschillende partners aan een snelle en daadkrachtige aanpak van problemen en knelpunten in de openbare ruimte: politie, Bureau Handhaving, woningcorporaties, buurtorganisaties en de gemeente Heerlen. De teams pakken vooral zaken op waarbij samenwerking met verschillende partijen nodig is, zoals een onveilige verkeerssituatie rondom een school, overlast in de openbare ruimte of terugkerende vernielingen. De medewerkers van de afdeling Bewonerszaken vertegenwoordigen

Onze stakeholders

Pagina 129 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Woningstichting De Voorzorg tijdens een buurtteam bijeenkomst. De Voorzorg neemt deel aan de buurtteam bijeenkomsten in buurten waar men ook woningbezit heeft (o.a. buurtteam De Dem/ Hoensbroek Centrum, buurtteam Mariarade-Gewanden, buurtteam Beersdal-Rennemig en buurtteam MSP). In 2014 is Woningstichting De Voorzorg bij de diverse bijeenkomsten van buurtteams aanwezig geweest. De Voorzorg ziet grote meerwaarde in de buurtteams. Tijdens deze bijeenkomsten probeert De Voorzorg met de partijen ervoor zorg te dragen dat de leefbaarheid in wijken goed is en dat bewoners prettig wonen in hun wijken. Bij het buurtteam wordt er vooral gekeken naar een goede invulling van de openbare ruimte. Daarnaast wordt ook het punt veiligheid besproken, omdat dit soms samenhangt met de openbare ruimte. Indien tijdens een bijeenkomst een actie werd besproken waarbij de woningstichting een rol kon spelen, dan werd deze door De Voorzorg opgepakt met de betreffende partijen. Het persoonlijk contact met diverse partijen vindt de woningstichting belangrijk, omdat men elkaar op deze wijze goed weet te vinden als zaken door meerdere partijen moeten worden opgepakt. Dit kan van toegevoegde waarde zijn voor het woon- en leefklimaat in de wijk. Medewerkers van De Voorzorg zijn (dagelijks) zelf actief in de wijk aanwezig en spreken bewoners aan als sprake is van bijvoorbeeld een niet onderhouden tuin. Het buurtteam MSP is in 2013 als proef “pilot” ge-upgrade naar een buurtteam MSP “Plus”. Bij de reguliere buurtteams is gebleken dat de huidige participatie en de actieve rol van een klein deel van de bewoners/ondernemers die zijn vertegenwoordigd, te beperkt is. Daarnaast worden aandachtspunten aangereikt door betrokken bewoners (stichtingen/buurtraden), die verwachten dat de organisaties de problemen aanpakken. Belangrijke thema’s zoals bewonersparticipatie (eigen kracht), talenten van bewoners en zelfredzaamheid kwamen in het verleden onvoldoende aan bod. De Voorzorg heeft geen complexe (multi)problemen in haar wijken maar neemt toch, bescheiden, deel aan deze pilot omdat zij van mening is dat problemen elders hun weerslag kunnen hebben in de wijken/gebieden van De Voorzorg. Tot op zekere hoogte betekent de Buurtteam Plus-aanpak voor alle betrokkenen, maar ook voor de bewoners zelf, een cultuurverandering. Buurtteam Plus is een werkwijze die gebaseerd is op een cyclische methodiek met buurtbewoners en professionals van diverse organisaties. De partners die meedoen zijn: Politie, Alcander, De Voorzorg, Woonpunt, Weller, t Wijkbeheer MSP en de bewoners. Doel van de pilot is het verhogen van de bewonersparticipatie in een schoon en veilig MSP. MSP, werkgroep LEVE Vanuit de gemeente Heerlen is in 2012 het overleg LEVE voor de wijk MSP in het leven geroepen. Deelnemende partijen zijn de woningcorporaties (Weller, Woonpunt en De Voorzorg), de gemeente Heerlen, Politie, bureau Handhaving, Jongerenwerk en opbouwwerker van Alcander, Kerngroep JPP (JeugPreventiePlatform). Werkgroep LEVE is specifiek voor de wijk MSP, onderwerpen van bespreking zijn o.a. beleid inzake veiligheid en leefbaarheid in de wijk MSP, de aanpak Jongerenoverlast MSP, Huiselijk geweld en verbetering van de communicatie met jongeren.

Pagina 130 van 146

Onze stakeholders

Volkshuisvestingsverslag 2014 Voortgangsoverleg buurtgericht werken In het voortgangsoverleg Buurtgericht Werken wordt de voortgang van de actiepunten uit de overeenkomst besproken met de verantwoordelijke wethouder(s) en de betrokkenen uit de betreffende buurt. Deelnemende instanties waren als gemeente, politie, wijkbewoners en woningcorporaties. Na de gemeenteraadverkiezing gehouden in maart 2014 is het voortgangsoverleg buurtgericht werken voor de diverse wijken gestopt. Het college van de gemeente Heerlen heeft aangegeven, dat het invullen van het buurtwethouderschap en het voortgangsoverleg nadrukkelijk aan een vernieuwing toe was. Om het buurtwethouderschap met elan invulling te geven, is de wethouder twee keer per jaar als buurtwethouder (letterlijk) in de buurt. Tijdens een buurtschouw is de buurtwethouder zichtbaar en benaderbaar. Het college hoopt hiermee breed voeding te krijgen over wat er in de buurten leeft en speelt en heeft een gezicht in de buurt. Het voortgangsoverleg buurtgericht werken is derhalve niet meer voortgezet. Overleg met instellingen Naast de participanten van de verschillende buurtteams en buurtorganisaties heeft onze woningstichting ook met veel andere instanties contacten. Dit betreft onder meer Vluchtelingenwerk, Afdeling Welzijn gemeente Heerlen, WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) gemeente Heerlen, Welzijnsinstellingen Alcander Heerlen, Mondriaan Zorggroep, Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang (RIMO), Stichting Fokus, Philadelphia Zorg, MeanderGroep en Cicero Zorggroep. Klankbordgroep Veiligheid Sinds 2004 participeert onze woningstichting in de Klankbordgroep Veiligheid van de gemeente Heerlen. Zij vertegenwoordigt in deze klankbordgroep de belangen van de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Heerlen. Deze klankbordgroep bestaat naast De Voorzorg uit: vertegenwoordigers van burgers uit diverse wijken, centrummanagers, vertegenwoordigers van de Limburgse Organisatie van Zelfstandige Ondernemers (LOZO), de Koninklijke Horeca-afdeling Heerlen, afgevaardigden van scholen, de jeugdraad, vertegenwoordigers van etnische minderheden, de seniorenraad, de brandweercommandant, de districtchef van politie, de regionaal geneeskundig functionaris van de Geneeskundige Hulpverlening bij Ongevallen en Rampen (GHOR), wethouders, de programmadirecteur leefbaarheid en veiligheid, de coördinator integrale veiligheid van de gemeente Heerlen en de communicatieadviseur veiligheid. De vergadering wordt voorgezeten door de burgemeester. Naast het bespreken van de buurtteams die vanuit deze klankbordgroep zijn ontstaan worden thema’s als veiligheidsgevoelens van de Heerlense burgers besproken met thema’s als ontwikkeling van de criminaliteit, jeugdoverlast, de Domus-huizen (voor daken thuislozen), bedelaarsproblematiek. De gemeente Heerlen wil vasthouden aan hetgeen reeds bereikt is en wil het veiligheidsgevoel van de inwoners van Heerlen vergroten. In 2014 heeft in dit kader eenmaal een overleg plaatsgevonden.

Onze stakeholders

Pagina 131 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Politie overleg en woningcorporaties overleg Regelmatig overleggen wijkagenten met de consulenten van de corporaties, waarbij zaken die voorkomen in de betreffende wijken aan de orde worden gesteld, zoals overlast, drugspanden, parkeersituaties en andere zaken. Partijen kunnen elkaar over en weer informeren, waardoor bepaalde vormen van overlast met resultaat kunnen worden aangepakt. In 2014 heeft de afdeling Bewonerszaken met regelmaat overleg gehad met de wijkagenten van wijken waar De Voorzorg woningbezit heeft. Er is daarbij vooral aandacht besteed aan concrete situaties, die zowel bekend zijn bij De Voorzorg als de politie. Samen hebben wij, corporatie en politie, als doel om de leefbaarheid te verbeteren. De Voorzorg prijst de samenwerking met de politie in dit opzicht in 2014. In 2014 heeft de afdeling Bewonerszaken met regelmaat overleg gevoerd met collega corporaties en de gemeente Heerlen over onderwerpen zoals o.a. te plaatsen statushouders. In 2014 is de verplichte plaatsing van statushouders van de gemeente Heerlen toegenomen met 16,5 %. Overlegorganen met betrekking tot senioren Woningstichting De Voorzorg onderhoudt contact met verschillende instanties die zich inzetten voor het welzijn van senioren. Alcander is de welzijnsorganisatie voor alle inwoners van Heerlen. Zelfredzaamheid van mensen en deelname aan de maatschappij zijn de basis voor al onze activiteiten en diensten. Zo wordt er contact opgenomen met Alcander als wij merken dat het niet goed gaat met een (senior-) huurder. Alcander heeft ouderenadviseurs in dienst die huurders dan kunnen bezoeken en daar waar nodig is, zetten zij stappen voor hulp. Tevens biedt Alcander ondersteuning en begeleiding in diverse gemeenschappelijke ruimtes van De Voorzorg. Samen met vrijwilligers zorgen zij ervoor dat de ouderen kunnen deelnemen aan verschillende activiteiten. In de Weijenbergstraat wordt o.a. kienen en yoga georganiseerd voor bewoners en wijkbewoners. In eerste instantie is Alcander het aanspreekpunt in deze ruimtes, indien men vragen heeft dan wordt overleg gevoerd met De Voorzorg. Door de vergrijzing en het grote aantal ouderen in ons woningbezit, hebben wij meer contacten met instellingen als MeanderGroep, Cicero Zorggroep en Mondriaan Zorggroep. Maar ook als de plaatselijke geestelijke verzorger met ons wil samenwerken, doen we dit graag als het bijdraagt aan het welzijn van onze huurders.

Pagina 132 van 146

Onze stakeholders


11.

F INANCIEEL OVERZICHT

11.1. A LGEMEEN Beleid De Voorzorg voert een zodanig financieel beleid dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. Centraal hierbij staat het belang van de financiële continuïteit als randvoorwaarde voor een optimale inzet van onze middelen voor de volkshuisvesting. De Voorzorg draagt zorg voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering en een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar financiële situatie en haar werkzaamheden. Batige saldi zijn uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Waarderingsgrondslagen De waarderingsgrondslag is niet gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2013. Ook in 2014 heeft De Voorzorg het kostprijsmodel gehanteerd. Dit houdt in dat het sociaal vastgoed is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en gewaardeerd wordt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere marktwaarde in verhuurde staat. Sociaal vastgoed is het vastgoed met een netto huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens (€ 681,02, peiljaar 2013) en vastgoed dat behoort tot de borgbare activiteiten van het WSW als sociaal. Het overige vastgoed wordt als commercieel geclassificeerd. Stelselwijziging In de jaarrekening 2014 zijn op advies van de accountant de voorwaarts compensabele verliezen voor het eerst op de balans gewaardeerd. De compensabele verliezen zijn ontstaan door de fiscale afwaardering van het vastgoed waarvan in voorgaande boekjaren nog onzeker was of deze door de fiscus geaccepteerd zouden worden. Hoewel de aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2012 tot en met 2014 van De Voorzorg nog niet door de fiscus zijn beoordeeld is uit de verwerkingswijze door de Belastingdienst in andere regio’s duidelijk geworden dat de fiscale afwaardering wordt geaccepteerd. De keuze voor een stelselwijziging vloeit voort uit het feit dat er in het boekjaar 2012 reeds sprake was van compensabele verliezen. Voor het vereiste inzicht is het van belang dat de compensabele verliezen die in het boekjaar 2012 en 2013 bestonden ook in deze jaren tot uitdrukking worden gebracht. Bij een stelselwijziging is een retrospectieve verwerking verplicht en daarom sluit deze verwerkingswijze beter aan bij het noodzakelijke inzicht en toerekeningsbeginsel8.

8

Het toerekeningsbeginsel houdt in dat de baten en lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop zij betrekking hebben. De negatieve belastinglast die ontstaat als gevolg van een fiscaal verlies wordt middels het opnemen van voorwaarts compensabele verliezen in het juiste boekjaar verantwoord.

Financieel overzicht

Pagina 133 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De stelselwijziging is als volgt in de jaarrekening 2014 verwerkt. Het eigen vermogen per 1 januari 2013 is in de vergelijkende cijfers middels een directe vermogensmutatie met € 3.897.000 verhoogd van € 49.681.000 naar € 53.578.000 . Dit bedrag is een afgeleide van de compensabele verliezen ultimo 2012 (€ 15.588.000) vermenigvuldigd met het vennootschapsbelastingtarief van 25%. In het boekjaar 2013 was er sprake van een fiscaal verlies van € 540.000 hetgeen tot gevolg heeft dat het resultaat in de vergelijkende cijfers € 135.000 hoger is dan het gepresenteerde resultaat in de vastgestelde jaarrekening 2013. De post latente belastingvorderingen wordt in de jaarrekening met eenzelfde bedrag opgehoogd. Rekening houdende met het verwachte fiscale verlies van 2014 (€ 2.094.000) sluiten de compensabele verliezen ultimo 2014 op een bedrag van € 18.223.000. De jaarrekeningpost latente belastingvorderingen bedraagt ultimo 2014 € 4.556.000 (25% van € 18.223.000).

11.1. R ESULTAAT Jaarresultaat 2014 In 2014 zijn de operationele kasstromen van De Voorzorg, net zoals in voorgaande jaren, positief. Het boekjaar 2014 is afgesloten met een positief resultaat van € 2.499.000. Dit is een verschil van € 847.000 ten opzichte van de begroting waarin een positief resultaat van € 1.652.000 was gepresenteerd. Het verschil tussen de realisatie en de begroting wordt met name veroorzaakt doordat bij de definitieve impairmenttoets de mogelijke terugname op zowel het sociaal als commercieel vastgoed circa € 307.000 hoger was. Zoals vermeld in de voorgaande paragraaf is in de jaarrekening 2014 een stelselwijziging doorgevoerd als gevolg van het opnemen van de belastinglatentie. Hierdoor worden fiscale verliezen tot uitdrukking gebracht in het jaarresultaat en is het resultaat € 523.000 hoger dan begroot. Naast de voorgenoemde afwijkingen, zijn er geen opvallende afwijkingen tussen realisatie en begroting.

Pagina 134 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Resultatenrekening (bedragen x € 1.000, afgerond) Realisatie 2013 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Begroting 2014

Realisatie 2014

15.665 1.376 99 456 17.596

16.226 1.435 146 346 18.153

16.214 1.213 149 427 18.003

3.554

3.570

3.492

321 1.702 4.054 3.768 36 636 14.071

2051.787 3.787 3.517 886 567 13.909

5131.716 3.911 3.358 885 567 13.416

Bedrijfsresultaat

3.525

4.244

4.587

Financiële baten en lasten Afwaardering Wooninvesteringsfonds Rentebaten Rentelasten Som der financiële baten en lasten

196 2.656 2.460-

386 162 2.368 2.592-

399 161 2.374 2.612-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.065

1.652

1.975

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Personeelskosten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Verhuurderheffing Saneringsheffing Som der bedrijfslasten

Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


135-

1.200

-

1.652

524-

2.499

Pagina 135 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Bedrijfsvoering Zoals aangegeven in de vorige paragraaf streeft De Voorzorg naar doelmatige en sobere bedrijfsvoering. De mate waarin deze doelstelling wordt bereikt kan onder andere worden getoetst middels een benchmark met het landelijk gemiddelde. Voor het resultaat 2014 is het nog niet mogelijk om deze vergelijking te maken aangezien de benchmarkgegevens voor dit jaar nog niet voorhanden zijn. Wel is het mogelijk om aan de hand van het rapport Corporatie in Perspectief 2013 een analyse te maken voor het resultaat van 2013. In 2013 besteedde De Voorzorg per verhuureenheid maandelijks circa € 86 aan bedrijfslasten. Afgezet tegen het landelijk gemiddelde van € 110, zijn de maandelijkse netto bedrijfslasten van De Voorzorg circa € 24 lager. Dit verschil leidt ertoe dat de bedrijfslasten van De Voorzorg op jaarbasis circa € 0,9 miljoen lager zijn dan het landelijk gemiddelde.

11.2. V ERMOGENSPOSITIE De solvabiliteit, de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal, is een goede graadmeter bij het beoordelen van de financiële basis. Ultimo 2014 bedraagt het eigen vermogen (na stelselwijziging) € 57.276.000 (2013: € 54.778.000) hetgeen overeenkomt met een solvabiliteit van 49,7 procent (2013: 47,9 procent). Deze verhouding is gebaseerd op de waarderingsgrondslag historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) c.q. lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Bedrijfswaarde Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde berekend als indicatie van de reële waarde van het onroerend goed in exploitatie. Deze berekening vindt plaats door de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen te berekenen. Hierbij geldt het doorexploiteren door middel van verhuur als uitgangspunt. In de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met eerdere beëindiging door middel van verkoop en/of sloop. In de bedrijfswaarde is wel rekening gehouden met de verhuurderheffing. De verhuurderheffing is tot einde looptijd ingerekend aangezien in de Wet Verhuurderheffing geen eindtermijnen worden genoemd. De saneringsheffing is daarentegen niet ingerekend omdat de hoogte van deze heffing jaarlijks door het CFV wordt vastgesteld. Als gevolg van deze onzekerheid mag de saneringsheffing volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving niet in de bedrijfswaarde worden ingerekend. Evenals in 2013 zijn in 2014 de economische parameters aangehouden zoals deze zijn voorgeschreven door het WSW. In de eerste vijf jaar is voor de jaarlijkse huurstijging rekening gehouden met het kabinetsbeleid. Dit houdt in dat De Voorzorg de mogelijkheid heeft om de verhuurderheffing gedeeltelijk te compenseren middels boven trendmatige en inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor 2015 is in de bedrijfswaarde een algemene huurverhoging ingerekend van 2,5 procent boven de inflatie (conform de vastgestelde huurverhoging per 1 juli 2015). Voor het jaar 2016 is voor de bedrijfswaarde rekening gehouden met een algemene huurverhoging van 2,75%. Voor 2017 is dit 3%. In de jaren na 2017 is gerekend met een jaarlijkse huurverhoging van 2%.In de bedrijfswaarde is voor de huurstijging geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen. De uitgangspunten van De Voorzorg met

Pagina 136 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 betrekking tot de huurstijging zijn daarom voorzichtig hetgeen tot gevolg heeft dat de verhuurderheffing niet volledig door de huurverhogingen wordt gecompenseerd. Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde ultimo 2014 € 140,9 miljoen (ultimo 2013: € 142,1 miljoen) voor het sociaal vastgoed en € 9,1 miljoen (ultimo 2013: € 8,9 miljoen) voor het commercieel vastgoed. Per saldo is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie € 54 miljoen (ultimo 2013: € 52,3 miljoen) hoger dan de boekwaarde. Indien bij sociaal vastgoed in exploitatie de bedrijfswaarde lager is dan de huidige boekwaarde van het betreffende complex, wordt de lagere bedrijfswaarde aangehouden als boekwaarde. Deze zogenaamde impairmenttoets leidt tot waardeveranderingen dan wel onrendabele investeringen die verantwoord worden in het jaarresultaat. Per saldo hebben de waardeveranderingen van het sociaal vastgoed een positief effect op het jaarresultaat van € 0,4 miljoen. Het sociaal vastgoed in exploitatie is dan tot en met 2014 voor een totaalbedrag van € 8,4 miljoen reeds afgewaardeerd. Marktwaarde De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie hebben wij laten vaststellen door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. De marktwaarde is bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat waarbij de gehanteerde rekenmethode de huurwaarde-kapitalisatie methode is. De marktwaarde in verhuurde staat is voor het commercieel vastgoed ultimo 2014 € 8 miljoen (ultimo 2013: € 7,8 miljoen). Van dit bedrag is € 6,4 miljoen toe te rekenen aan het geliberaliseerde bezit (“Résidence sur la Colline”) en € 1,6 miljoen aan het overige commercieel vastgoed. In 2014 is de marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie met circa € 0,2 miljoen gestegen. Per saldo hebben de waardeveranderingen van het commercieel vastgoed een positief effect op het jaarresultaat van € 0,1 miljoen. Het commercieel vastgoed in exploitatie is dan tot en met 2013 voor een totaalbedrag van € 0,3 miljoen reeds afgewaardeerd.

11.3. M EERJARENPERSPECTIEF Eind 2014 is de meerjarenbegroting bijgesteld mede ten behoeve van de verplichte prospectieve verantwoordingsinformatie (dPi2014). Deze begroting is in januari 2015 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De gepresenteerde cijfers in deze paragraaf zijn gebaseerd op de goedgekeurde begroting en bijgesteld met de cijfers van de jaarrekening 2014.


Pagina 137 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 De (geprognosticeerde) kasstromen hebben daarbij het volgende verloop: Meerjarenbegroting

2014

Kasstromen Cashflow operationele activiteiten Cashflow (des)investeringen Cashflow financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen Liquide middelen

2015

2016

2017

2018

2019

5.372 -453 -1.703

6.899 -9.189 377

6.323 -2.975 -5.837

5.152 -10.601 -33

4.666 -10.286 4.384

2.870 -4.523 1.653

3.216

-1.913

-2.489

-5.482

-1.236

0

12.820

10.907

8.418

2.936

1.700

1.700

Bedragen x € 1.000, afgerond

In het kasstroomoverzicht is rekening gehouden met de kasuitstromen als gevolg van de verhuurderheffing en de saneringsheffing. De jaarlijkse bedragen van de saneringsheffing en de verhuurderheffing zijn gebaseerd op de uitgangspunten van Corpodata zoals deze zijn voorgeschreven voor de dPi 2014. Naast de saneringsheffing en verhuurderheffing is in het kasstroomoverzicht ook rekening gehouden met de boven trendmatige huurverhogingen zoals toegelicht in paragraaf 11.2. In de meerjarenbegroting is voor nieuwe externe financieringen en toekomstige renteconversies een rekenrente gehanteerd van 5,25 procent. Cashflow (des)investeringen Ten opzichte van het investeringsprogramma zijn er in het afgelopen jaar een beperkt aantal wijzigingen aangebracht. De meeste wijzigingen houden verband met het naar de toekomst verschuiven van sloop, nieuwbouw en verbeteringen. Cashflow financieringsactiviteiten Naast de reguliere aflossingen wordt in de financieringskasstromen ook rekening gehouden met de financieringsbehoefte als gevolg van de investeringsactiviteiten. Deze financieringsbehoefte is mede afgestemd op de eigen middelen die maximaal zijn toegestaan door het Eigen Middelen-beleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Eigen Middelen-beleid schrijft voor dat een deelnemer maximaal 10 procent van de jaarhuuropbrengst mag aanhouden als zijnde liquide middelen. De overschrijding van dit maximum wordt ingehouden op het toegekende faciliteringsvolume. Het Eigen Middelen-beleid heeft tot gevolg dat De Voorzorg, zonder consequenties voor het faciliteringsvolume, maximaal circa € 1.700.000 aan liquide middelen mag aanhouden.

Pagina 138 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Eigen vermogen Het eigen vermogen laat de volgende ontwikkeling zien: Meerjarenbegroting

2014

2015

2016

Meerjarenbegroting (bijgesteld met jaarrekeningcijfers 2014) 537 -1.150 Jaarresultaat na belastingen 2.499 Eigen vermogen 57.276 57.813 56.663 Solvabiliteit (EV/TV) 49,70% 50,50% 52,80%

2017

2018

2019

-431 56.232 52,60%

-3.505 52.727 48,90%

-3.627 49.100 46,30%

Bedragen x € 1.000

883

186

400

150

1.248

1.319

19.976

20.023

19.728

19.619

18.783

17.873

Jaarresultaat per woning Eigen vermogen per woning

11.4. T REASURY 11.4.1. F INANCIERING Opbouw leningportefeuille De restant schuld van de leningportefeuille per 31 december 2014 van € 54.596.000 kan als volgt verdeeld worden naar looptijd (van de lening) en renteklasse: Looptijd

Renteklasse tot 4%

4-6%

1 t/m 10 11 t/m 20 21 t/m 30 31 t/m 40 41 t/m 50

4.847 17.265 -

2.044 10.645 23.830 -

Totaal

22.111

32.484 -

Percentage 6-8% Eindtotaal van totaal -

6.890 10.645 37.060 -

12,6% 0% 19,5% 67,9% 0%

54.596

100%

Bedragen x € 1.000

De gemiddelde rentevoet is in 2014 gedaald naar 4,25 procent. Deze daling is het gevolg van een één lening met een restant hoofdsom van 771.000 die in 2014 vervroegd is afgelost. Deze lening had een rente die hoger lag dan het gemiddelde. 31-12-2014 Gemiddelde rentevoet Gemiddelde looptijd leningportefeuille Gemiddelde rentevaste looptijd


4,25% 30 26

31-12-2013 4,33% 31 27

Pagina 139 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Financieringsstructuur De materiële vaste activa in exploitatie zijn voor 57,3 procent (2013: 57,7 procent) gefinancierd met lang vreemd vermogen. Deze gunstige vermogens- en financieringsstructuur draagt ertoe bij dat De Voorzorg een hoge rentedekkingsgraad (ICR) heeft. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak de bruto rentelast betaald kan worden vanuit de operationele kasstromen. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner het risico dat de toegelaten instelling haar renteverplichtingen niet kan nakomen. Uitgaande van de operationele kasstroom (exclusief de netto-rente) bedraagt de ICR over het jaar 2014, 3,12 (2013: 3,12). De ICR is zowel in het verslagjaar 2013 als 2014 dus aanzienlijk hoger dan de minimale eis van 1,4 van het WSW. Borgingsplafond Sinds medio 2014 gebruikt WSW het begrip ‘borgingsplafond’ in plaats van het tot dan toe gebruikelijke begrip faciliteringsvolume (FV). Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie gedurende het betreffende kalenderjaar. Het borgingsplafond maakt onderscheid in herfinanciering van aflossingen en uitbreiding van de leningportefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt jaarlijks het borgingsplafond voor iedere deelnemende corporatie vast op basis van de in de meeste recente dPi opgenomen financieringsbehoefte. De door het WSW onderscheiden risicoklassen spelen hierin een belangrijke rol. Afhankelijk van de risicoklasse van de corporatie bestaat er ruimte om de door het WSW geborgde leningen op voorhand te laten groeien. Ook heeft de risicoklasse gevolgen voor de mogelijkheden om op voorhand aflossingsverplichtingen te herfinancieren. Daarnaast is de risicoklasse relevant voor de periode waarvoor het WSW maximaal borging afgeeft voor nieuwe leningen. De corporatie kan geen door het WSW geborgde leningen aantrekken indien daardoor het totaalsaldo van de uitstaande geborgde leningen het borgingsplafond overschrijdt. Indien de corporatie het toegekende borgingsplafond naderhand wenst uit te breiden, dan moet daarvoor tijdig een verzoek worden ingediend bij het WSW Op 25 juni 2014 heeft het WSW voor het eerst een borgingsplafond voor de jaren 2014 tot en met 2016 vastgesteld. Het borgingsplafond voor de jaren 2014, 2015 en 2016 is achtereenvolgens € 46.079.000, € 52.454.000 en € 52.818.000. Primo 2014 bedroeg de restant schuld van de geborgde leningportefeuille € 56.299.000. Omdat de restant schuld hoger is dan het borgingsplafond mag de Voorzorg geen nieuwe leningen aantrekken. Het borgingsplafond is lager dan de restant schuld als gevolg van de ruime kaspositie van de Voorzorg primo 2014 (€ 9.605.000). Deze kaspositie moet eerst afgebouwd worden tot € 1.682.000 (conform Eigen Middelen-beleid WSW), alvorens nieuwe financiering aangetrokken mag worden. Deze afbouw dient gerealiseerd te worden door DAEB-investeringen te verrichten of geborgde leningen af te lossen. De Voorzorg heeft reeds beoordeeld of het mogelijk is om leningen vervroegd af te lossen. Deze mogelijkheden bleken beperkt en daarom wordt de kaspositie aangehouden voor toekomstige investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit. Het WSW heeft middels haar brief hiervoor toestemming verleend.

Pagina 140 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 Ontwikkeling financieringskengetallen De ontwikkeling van de operationele kasstroom en de rentelasten voor de komende jaren is als volgt: 2014

2015

2016

2017

2018

2019

4,25

4,25

4,31

4,35

4,44

4,5

Operationele kasstroom

5.372

6.899

6.323

5.152

4.666

2.870

Netto rente (kasstroom)

2.277

2.152

2.168

1.997

1.993

2.253

Rentedekkingsgraad (ICR)

3,13

3,91

3,74

3,48

3,22

2,22

Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)

11.4.2. B ELEGGINGEN , VERBINDINGEN EN DEEL NEMINGEN Beleggingen Woningstichting De Voorzorg heeft haar beleid met betrekking tot beleggingen in een treasurystatuut vastgelegd. De Voorzorg doet geen beleggingen in buitenlandse organisaties. Op dit moment heeft Woningstichting De Voorzorg geen langlopende beleggingen. De Voorzorg heeft wel een lening uitstaan ten behoeve van collegiale financiering aan een regionale collega-corporatie van € 1.500.000 tegen 2,77 procent. Deze lening is op 1 juli 2005 gestart en heeft een looptijd van 10 jaar. Op 1 juli 2015 wordt deze lening volledig afgelost. Verbindingen en deelnemingen Ingevolge artikel 26 lid 2 ad j en k van het BBSH dient De Voorzorg een overzicht te geven van de verbindingen met en de deelnemingen in andere rechtspersonen of vennootschappen. Dit overzicht moet een juist en volledig inzicht geven in de werkzaamheden en de financiële situatie van die rechtspersonen of vennootschappen. Verbindingen of deelnemingen worden slechts aangegaan/genomen voor zover zij noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de taken van De Voorzorg. Centrum Management Hoensbroek Op 9 september 1998 is Stichting Centrum Management Hoensbroek opgericht. In de stichting participeren de gemeente, woningcorporaties en bewoners- en winkeliersverenigingen. Het doel is aanzetten te geven tot het ontwikkelen van beheerraden in het stadsdeel. Dit alles ter verbetering van de leefbaarheid binnen het centrumgebied.


Pagina 141 van 146

Volkshuisvestingsverslag 2014 Deelneming in het Wooninvesteringsfonds In 2005 heeft De Voorzorg een certificaat van deze instelling aangekocht, nadat het Wooninvesteringsfonds (WIF) de officiële toelating door het Ministerie had ontvangen. Het Ministerie promoot dit middel om via het Wooninvesteringsfonds bestaand bezit van collegacorporaties te aan- en verkopen in verband met noodzakelijke herstructurering. Wij nemen deel voor een bedrag van € 500.000 en zien deze handeling als een vorm van collegiale financiering. Ingaande 1 januari 2011 heeft conform de voorwaarden van het Investeringsmemorandum van 19 mei 2011 conversie plaatsgevonden in vijf certificaten van € 100.000. Deze conversie is geëffectueerd in de Algemene Ledenvergadering van het WIF op 2 december 2011. Alsdan is tevens besloten dat de bijgeschreven rente niet wordt omgezet in een (deel)certificaat doch separaat als achtergestelde vordering op het WIF wordt geadministreerd. Het WIF kampt op dit moment met grote liquiditeits- en (her)financieringsproblemen. Een belegger heeft een bod uitgebracht op een belangrijk deel van het woningbezit van het WIF. De netto-opbrengst is echter ontoereikend om de certificaathouders volledig (certificaten en bijgeschreven rente tot en met 2014) schadeloos te stellen. Naar verwachting ontvangen de certificaathouders nog circa 30% van de waarde van de certificaten (inclusief bijgeschreven rente tot en met conversie) terug en de nog te ontvangen rente over de jaren 2012, 2013 en 2014. Op basis van deze verwachting is er € 399.408 afgeboekt.

Pagina 142 van 146


Volkshuisvestingsverslag 2014 11.4.3. R ISICO ’ S TREASURY Herfinancierings- en renterisico’s Om de renterisico’s beheersbaar te houden wordt beoogd een spreiding van de risico’s aan te brengen in de tijd. De Voorzorg streeft hierbij naar een evenwichtige opbouw van de leningenportefeuille. Maximaal 15 procent van de vaste schuld, uitgedrukt in een percentage van het schuldrestant van de leningenportefeuille primo dat jaar, mag een rentewijziging ondergaan door herfinanciering of renteherziening. Uit onderstaande tabel blijkt dat er tot en met 2021 geen sprake is van een herfinancierings- en/of renterisico die hoger is dan 15 procent.

Jaar

Aflossing RenteTotaal ineens conversie risico

In % van restant

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0 4.763 0 0 0 0 0

0,0% 10,0% 5,2% 0,0% 2,4% 0,0 5,6%

0 0 2.521 0 1.326 0 2.558

0 4.763 2.521 0 1.326 0 2.558

Bedragen x € 1.000,-

Liquiditeitsrisico’s Een liquiditeitsrisico is een risico dat een toegelaten instelling niet aan zijn direct opeisbare verplichtingen kan voldoen. Om het liquiditeitsrisico te verminderen is het van belang dat De Voorzorg een goed zicht heeft op de liquiditeitsbehoeften aan de hand van een liquiditeitsprognose en –planning. Maandelijks stelt De Voorzorg haar liquiditeitsprognose bij zodat in vroeg stadium bekend is op welk moment externe financiering aangetrokken moet worden. Daarnaast houdt De Voorzorg geen derivaten of andersoortige financiële instrumenten aan, waardoor het risico op een acute bijstorting bij een tegenpartij niet bestaat. Tegenpartijrisico Een tegenpartijrisico ontstaat zodra een toegelaten instelling liquide middelen voor korte of langere termijn uitzet. In het Treasurystatuut is opgenomen dat niet meer dan 5 procent van het balanstotaal aan middelen uitgezet mag worden bij een individuele tegenpartij. Per 31 december 2014 is er geen tegenpartij waarbij een geldsom uitstaat die meer dan 5 procent van het balanstotaal bedraagt. Daarnaast zet De Voorzorg alleen liquide middelen uit bij tegenpartijen met een hoge kredietwaardigheid.


Pagina 143 van 146


Pagina 144 van 146



12.

V ERKLARING BESTUUR

Het bestuur van Woningstichting De Voorzorg te Hoensbroek verklaart hierbij dat alle beschikbare middelen in 2014 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed. Er is geen sprake van overtollige middelen gezien de grote opgave binnen het woningbezit van de woningstichting.

Hoensbroek, 13 mei 2015

was getekend De heer J.M.G. Kerkhoffs, Directeur-bestuurder

Verklaring bestuur

Pagina 145 van 146


C OLOFON Woningstichting De Voorzorg Heisterberg 70, 6431 JC HOENSBROEK Postbus 40, 6430 AA HOENSBROEK Telefoon: (045) 522 32 55 Fax: (045) 523 13 24 http://www.wsdevoorzorg.nl Handelsregister nr. (KvK Zuid Limburg). Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen nr. Ministerie van VROM instellingsnr.

14031369 03087 L 0841

Opgericht als vereniging d.d. Toegelaten bij KB d.d. Omgezet naar stichting d.d. Laatste statutenwijziging d.d.

12 augustus 1919 25 september 1919 14 september 1994 11 januari 2010

Raad van Commissarissen: De heer E.J.M. Hassink, Voorzitter Mevrouw C.M.A. Barrett-Geurts De heer L.J.M. Dinjens Bestuur en Management Team: De heer J.M.G. Kerkhoffs, Directeur-bestuurder De heer T.W.J. Roijakkers, Manager Vastgoed Mevrouw M.A.E. Schobben, Manager Verhuur- en Bewonerszaken De heer G.J.T. van den Berg, Manager Financiën Statutaire missie: De stichting is uitsluitend werkzaam in de regio Parkstad-Limburg, te weten: Heerlen, Brunssum, Kerkrade, Landgraaf, Nuth, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal. De stichting stelt zich ten doel op grondslag van de christelijke beginselen in de meest ruime zin werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door: Het ontwikkelen van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting ten bate van degenen die gebruik maken van de diensten van de stichting; Het bouwen, verwerven, in stand houden en exploiteren van woningen; Het mede tot stand brengen van woningen in combinatie met commerciële projecten, met behoud van de financiële continuïteit; Het bouwen en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van de bevordering van het eigen woningbezit; Het meewerken aan en bevorderen van een goede woonomgeving respectievelijk een goed woon- en leefklimaat; Het verhuren van woningen en het daarbij voeren van een rechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid; Het onderhouden van een goede relatie met de bewoners van woningen van de stichting en het verlenen van inspraak aan de bewoners; Het samenwerken met andere organisaties, die zich direct of indirect bewegen op het gebied van de volkshuisvesting; Andere activiteiten die geschikt zijn om de doelstelling te realiseren.

Pagina 146 van 146

Colofon

JAARREKENING 2014

Woningstichting De Voorzorg te Hoensbroek B. JAARREKENING 2014 tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 De jaarrekening bevat: - Balans - Winst- en verliesrekening - Kasstroomoverzicht

BALANS PER

ACTIVA

31-12-2014 x € 1.000

31-12-2013 x € 1.000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

86.839

89.797

935

380

588

615

Totaal materiële vaste activa

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

88.362

6.877

6.857

Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Wooninvesteringsfonds Overige vorderingen

90.791

6.877

4.556 177 210 1.500

6.857

4.032 307 596 1.500

Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa

6.443

6.435

101.681

104.083

22 312

24 312

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

74 27 129 134

81 139 105

Totaal vorderingen

363

324

Liquide middelen

12.820

9.605

Totaal vlottende activa

13.517

10.265

115.198

114.348

TOTAAL

-1-

31 DECEMBER 2014 (NA RESULTAATBESTEMMING)

PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

x € 1.000

x € 1.000

EIGEN VERMOGEN Algemene Bedrijfsreserve

57.276

54.778

Totaal eigen vermogen

57.276

54.778

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen

54.596

56.299

Totaal langlopende schulden

Totaal langdurige passiva

54.596

56.299

111.872

111.077

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies SV Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

701 186 21 21 2.398

801 158 26 27 2.259

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

-2-

3.327

3.271

115.198

114.348

WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2014

2014 x € 1.000

2013 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

16.214 1.213 149 427

Som der bedrijfsopbrengsten

15.665 1.376 99 456 18.003

17.596

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

3.492 5131.303 242 171 3.911 4.810

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.554 321 1.312 218 172 4.096 4.398 13.416

14.071

4.587

3.525

-

-

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

399161 2.374

196 2.656

Som der financiële baten en lasten

2.612-

2.461-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.975

1.065

Belastingen

524-

135-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

2.499

1.200

Resultaat na belastingen

2.499

1.200

5

KASSTROOMOVERZICHT Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode bedragen x € 1.000 2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat exclusief toegerekende rente

4.587

3.525

Afschrijving Waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen (exclusief rentevordering) - mutatie kortlopende schulden (exclusief renteschuld) Ontvangen/betaalde winstbelasting

3.492 513-

3.554 321

2 44125 -

7 229 234 786

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

7.649

8.656

Ontvangen rente Betaalde rente

166 2.444-

186 2.769-

Kasstroom uit operationele activiteiten

5.372

6.073

Investeringen in materiele vaste activa Mutatie onroerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen in materiele vaste activa Overige mutatie materiële vaste activa Mutatie financiele vaste activa

121555106 116

1696082 7114

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

453-

40-

932771-

4.874-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.703-

4.874-

Netto-Kasstroom

3.215

1.160

Mutatie liquide middelen Liquide middelen ultimo 2013 Netto kasstroom 2014

9.605 3.215

Liquide middelen ultimo 2014

12.820

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Aflossing vervroegd langlopende schulden

-4-

ACCOUNTANTSVERKLARING

KENGETALLEN 2014

Woningstichting "De Voorzorg" te Hoensbroek

D. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar

Boekjaar

2014

2013

2013

2012

2011

2010

(na stelselwijziging) Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woning/woongebouwen begin boekjaar bij af

wijziging eenheid telling einde boekjaar

- Onroerende zaken niet zijnde woningen . Garages . Bedrijfsruimten . Overig bezit . Maatschappelijk vastgoed - Overige verhuureenheden . in beheer Totaal

Grondslag onroerend zaakbelasting vhe (x 1.000.000) Gemiddelde grondslag per vhe (x 1.000)

2.875 nieuwbouw verbouwing sloop verkoop

51-

2.895

4 23-

4 23-

2.897 2

2.855 46

2.819 51

4-

4-

1-

2.869

12.875

12.875

2.895

2.897

142.855

254 1 262 15

254 1 262 15

254 1 262 15

254 1 262 14

254 1 262 14

254 1 255 14

-------------------- -------------------- -------------------- -----------------------------------------------------------3.401 3.407 3.407 3.426 3.428 3.379

252 74

264 77

264 77

261 76

286 84

280 83

4

4

2

46

51

1 5

4

4

1

23

23

53,70 7,80 0,76 0,96 0,36

50,60 8,40 0,71 1,44 0,37

50,60 8,40 0,71 1,44 0,37

50,30 7,80 0,86 1,80 0,46

47,30 9,10 0,91 1,72 0,48

42,00 8,50 0,90 1,02 0,43

Mutaties woningbezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad in % studentenhuisvesting - Mutatiegraad in % (exclusief studentenhuisvesting) - Huurachterstand in % huren en vergoedingen - Huurderving in % huren en vergoedingen - Huurachterstand aktieve kontrakten in % jaarhuur

2.895

-1-

Woningstichting "De Voorzorg" te Hoensbroek

D. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar

Boekjaar

2014

2013

2013

2012

2011

2010

(na stelselwijziging) Financiele continuiteit: - Solvabiliteit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Current ratio - Cash ratio - Cash-flow per woning - ABR in % huren en overheidsbijdragen

49,72% 4,42% 4,25% 4,26% 4,10 3,89 2,10 353

47,90% 2,19% 4,33% 3,37% 3,14 2,94 1,65 347

45,99% 2,10% 4,33% 3,37% 3,14 2,94 1,61 322

43,59% 5,94% 4,52% 5,08% 3,24 2,72 1,73 322

42,82% 6,18% 4,70% 5,19% 2,73 1,60 1,78 350

43,12% 8,04% 4,71% 6,03% 1,29 0,61 2,02 343

Balans en winsten verliesrekening: ( x 1.000 euro) - Eigen vermogen totaal - Eigen vermogen per woning - Huren - Vergoedingen - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Resultaat - Resultaat per woning

57.276 19,964 16.214 1.213 1,988 3,638 2.499 0,871

54.778 19,053 15.665 1.376 2,092 3,546 1.200 0,417

50.745 17,650 15.665 1.376 2,092 3,546 1.065 0,370

49.681 17,161 15.225 1.348 2,497 3,591 2.950 1,019

52.110 17,988 14.894 1.522 2,747 3,233 3.221 1,112

48.889 17,124 14.244 1.487 2,462 3,330 3.930 1,377

19 7

20 7

20 7

19 7

18 7

18 7

Personeelsbezetting einde boekjaar - Administratief en nevenexploitaties - Technisch

-2-

Inhoudsopgave Voorwoord... 1

Recommend Documents