Inhoudsopgave Van denken naar doen

Jaarverslag 2013

1

Inhoudsopgave

Van denken naar doen

1.

Verslag directeur-bestuurder

5

1.1 1.2 1.3

Introductie Missie en visie Opgave

5 8 9

2.

Governance

14

2.1 2.2

Werkwijze van de Raad Verslag van de Raad

14 20

3.

Maatschappelijke inbedding

27

3.1

Onze partners

27

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9

27 28 29 30 32 32 32 33 33

Huurdersbelangenvereniging Boxtel Gemeente Boxtel Contourde Twern Collega-corporaties Zorggroep Elde Cello WSD-groep SintLucas ECB

4.

Organisatie

34

4.1

Bedrijfsvoering

34

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

35 40 41 42 42

Personeel & organisatie Ondernemingsraad Kwaliteit ICT Communicatie

5.

Beleid

44

5.0 5.1

Een introductie Duurzaamheid

44 45

5.1.1

5.1.2

5.2

Speerpunten en ambities

45

5.1.1.1 5.1.1.2 5.1.1.3

47 48 48

Verduurzamen woningvoorraad Bewustwording en kennisontwikkeling Vergroten bewustzijn en beïnvloeden energiezuinig gedrag huurders

Overige zaken rond duurzaamheid

Vitale wijken 5.2.1

5.2.2 5.2.3 5.2.4

49

49

Doelstellingen en Speerpunten

49

5.2.1.1 5.2.1.2 5.2.1.3

50 50 51

Verantwoordelijkheid bewoners Wijkgericht denken en handelen Integrale aanpak

Betrokken bewoners

51

5.2.2.1

52

Participatie

Leefbaarheid Overlast

54 57

2

5.3

Wonen, welzijn en zorg

58

5.3.1

Doelstellingen en Speerpunten

58

5.3.1.1 5.3.1.2 5.3.1.3

58 59 59

5.3.2

5.4

Samenwerkingsconvenant Zorggroep Elde Service Level Agreement in voorbereiding Levensloopbestendig

Speciale doelgroepen

60

Differentiatie

61

5.4.1

Doelstellingen en Speerpunten

62

5.4.1.1 5.4.1.2

62 62

5.4.2 5.4.3

5.4.4 5.4.5

Bewonerswensen Doorstroming

Portfoliomanagement Onderhoud & nieuwbouw

63 63

5.4.3.1 5.4.3.2 5.4.3.3 5.4.3.4

64 65 65 66

Centrum Boxtel-Oost Breukelen Selissenwal/Munsel

Verkoop Aankoop

67 68

6.

Verantwoording

69

6.1

Verhuur

69

6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.1.6 6.1.7 6.1.8 6.1.9 6.1.10 6.1.11 6.1.12 6.1.13 6.1.14

69 70 70 71 71 72 73 73 75 76 77 78 78 78

6.2

Huurprijsbeleid Huurharmonisatie Huurverhoging Huurverhoging woningverbetering Huurtoeslag Huurincasso Ontruimingen Verhuur & voorraadontwikkeling Mutaties Rechtstreekse verhuur Urgentie Nieuwe verhuringen Woningtoewijzing Woningzoekenden

Onderhoud

79

6.2.1 6.2.2 6.2.3

79 79 80

Serviceabonnement Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud

7.

Financiën

7.1

Algemeen

81

7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4

81 83 84 85

Kasstroomdenken St. Joseph vergeleken Borging In- en uitgaande kasstromen

81

3

7.2

Beheer 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.2.6 7.2.7 7.2.8 7.2.9 7.2.10 7.2.11

7.3

Verkort 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 7.3.6 7.3.7 7.3.8

7.4

8.

87 Instrumenten Rapportages Bedrijfswaarde Treasury Schuldpositie Solvabiliteit Investeringen Verbindingen Risicobeheersing Weerstandsvermogen Fiscaliteiten

87 88 88 89 89 90 90 90 90 91 91

94 Algemeen Verwerking verplichtingen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Voorzieningen Langlopende schulden

94 98 98 101 101 102 103 104

Overzichten

105

7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4

105 106 107 108

Balans Winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Kengetallen

Toekomst

109

Controleverklaring

111

4

1.

VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

Een jaar van pieken en dalen, zo mogen wij voor St. Joseph het jaar 2013 wel karakteriseren. Dalen omdat enkele verwachtingen (nog) niet uitkwamen. Pieken omdat zich onverwachte perspectieven openen en omdat ons consequente beleid ervoor zorgde dat wij een sterke en gezonde corporatie bleven en zullen blijven. Sterk in daadkracht, in flexibiliteit en in financiële draagkracht en weerbaarheid. Ook in 2013 bleven wij investeren: in de relatie met onze huurders en stakeholders, in onze organisatie en in ons woningbezit. Investeringen die wij meer dan ooit zorgvuldig afwegen en soms enigszins temporiseren omdat wij nu eenmaal rekening moeten houden met de aanslagen die met name de overheid op onze sector pleegt. Niet alles lukte in 2013, daarover straks meer. Maar wat fier overeind bleef staan is dat wij stap voor stap waarmaken wat wij in 2010/2011 formuleerden in termen van waarden, missie, visie, doelstellingen en concrete maatregelen.

1.1 Introductie Schaalvergroting Wij maakten er de afgelopen jaren geen geheim van dat schaalvergroting voor ons, zeker op langere termijn, van belang is. Lagere bedrijfskosten per verhuurbare eenheid en een sterkere marktpositie zijn de belangrijkste argumenten. Fusie met collega-corporatie Wovesto uit Sint-Oedenrode leek een zeer begaanbare weg. Wij wisselden personeel uit en introduceerden werkmethoden in elkaars organisatie, mede met het oog op een mogelijk samengaan. Een belangrijke en voorziene hobbel bleek eind 2013 het grote struikelblok te zijn. Voor de fusie was nodig dat Woningbouwvereniging Wovesto een stichting zou worden. Zo’n besluit vergt instemming van minimaal 90% van de leden en dat percentage werd bij een ledenraadpleging eind november 2013 niet gehaald. Wij kunnen niet anders dan dit feit respecteren en wij moeten nu accepteren dat fusie met Wovesto nog geen begaanbare weg is. Een andere mogelijkheid tot beperkte schaalvergroting deed zich voor toen collegacorporatie Laurentius uit Breda het woningbezit in Oirschot (ongeveer 900 woningen) te koop aanbood. Wij deden een zeer serieuze bieding die gunstig ontvangen werd, maar die, enigszins verrassend, toch niet tot de gewenste overname leidde. Of het biedingsproces de schoonheidsprijs verdient, wagen wij te betwijfelen. Wat blijft is de wens tot schaalvergroting en wij zullen dan ook voortgaan op onze zoektocht naar mogelijkheden. Landelijke politiek De landelijke politiek ziet een uitkomst uit de crisis die ons land nu al enige jaren teistert, vooral door bezuinigingen en lastenverzwaring. Die worden bovendien nodig geacht om onze verzorgingsstaat/welvaartsstaat ook op langere termijn in stand te kunnen houden. Woningcorporaties, maar ook gemeenten, zorginstellingen, en uiteindelijk vooral de burgers ondervinden de gevolgen van dit beleid. Zij ervaren hogere huren, minder of duurdere zorg en minder dienstverlening.

5

Veronderstelt de Rijksoverheid dat de gemeenten met veel minder middelen, toch meer kunnen doen, voor corporaties geldt een andere redenering. Die worden geacht ook daadwerkelijk minder te doen. Het inperken van het taakveld van woningcorporaties tot ‘waarvoor zij zijn opgericht’, namelijk het huisvesten van de mensen met een laag inkomen, is een politieke stellingname, die ook nog geld in het laadje brengt. Dat laatste door de verhuurders een zogenaamde verhuurdersheffing op te leggen. Daar tegenover staat, ter compensatie, de mogelijkheid om de huren van huurders met een hoger inkomen extra te verhogen. Maar per saldo schieten corporaties er behoorlijk bij in. Samen met andere heffingen, zoals de saneringsheffing, die bedoeld is om de verliezen ontstaan door pijnlijke misstappen van enkele collega-corporaties te financieren, verwachten wij een extra afdracht te moeten doen van ongeveer 15 miljoen euro in de periode 2014-2017. Dat dwingt ons tot voorzichtigheid in ons investeringsbeleid (zuiniger maar tegelijk efficiënter onderhoud, minder nieuwbouw, minder verduurzaming of temporiseren daarvan) en tot verdere verlaging van de bedrijfskosten. We namen in 2013 maatregelen waardoor we 2014 starten met minder medewerkers, bij een nagenoeg gelijkblijvende woningvoorraad. Daar is de rek nu wel zo ongeveer uit. Wij onderzoeken de mogelijkheid om onze huidige huisvesting te verkopen of te verhuren en nieuwe huisvesting te huren. Dat zal ons meer financiële ruimte en flexibiliteit geven en ook betere mogelijkheden bieden in termen van Het Nieuwe Werken (met flexibele werkplekken) en verdere stappen ter vermindering van de belasting van het milieu. Vooralsnog is een wijziging van het bestemmingsplan nodig om onze huidige locatie verantwoord te kunnen verkopen dan wel te verhuren. Woonakkoord Het met veel tamtam afgesloten Woonakkoord, waarbij zich enkele oppositiepartijen aansloten om het door de Eerste Kamer te krijgen, lijkt geen oplossing te bieden voor de stagnatie op de woningmarkt. Waar de gewenste doorstroming vandaan moet komen als ‘bewegen’ op die markt duurder of zelfs onmogelijk wordt door verminderde hypotheekverstrekking, is niet duidelijk. De van overheidswege ingeslagen weg gaat niet om het opheffen van stagnatie, zelfs niet alleen om het afromen van geld, maar ook om het daadwerkelijk en fors inperken van het taakveld van corporaties. Toch besloten de corporaties verenigd in brancheorganisatie Aedes, om de dialoog met de overheid aan te gaan in plaats van de confrontatie. Een dialoog die eind 2013 definitief is beslecht door een akkoord tussen Aedes en het kabinet. De verhuurdersheffing is een voldongen feit en anderzijds is de verplichte juridische splitsing tussen enerzijds het goedkope woningbezit en anderzijds het duurdere woningbezit, elk in een eigen juridische entiteit, van de baan. Samenwerking zorg De overheid zet, met dezelfde massieve bezuinigingsinzet als belangrijkste argument, nadrukkelijk in op het langer zelfstandig wonen, ook van mensen met een forse zorgvraag. Dit zal leiden tot aanmerkelijke verkleining van de intramurale zorg met als gevolg dat zorgorganisaties zich gedwongen zien om deze zorg om te zetten in extramurale zorg. Cliënten wonen dan zelfstandig en ontvangen vooral thuis de benodigde zorg. Dit onderdeel van het bezuinigingsbeleid leidt in onze omgeving tot uitdagingen voor

6

betrokken partijen. Als ervaren vastgoedbeheerder zijn wij voor deze zorgorganisaties een aantrekkelijke partner om voor hen te beheren. Met name met Zorggroep Elde (doelgroep: ouderen) leidde dit in 2013 tot intensivering van het overleg en samenwerking. Ook met Cello (doelgroep: mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking) ontwikkelen wij een steeds verdergaande samenwerking. Organisatiewijziging Wij veranderden onze organisatie enigszins waardoor ‘de poot’ vastgoed nu prominenter in de besluitvorming vertegenwoordigd is. Tegelijk maakten wij de organisatie ‘platter’ waardoor medewerkers meer eigen verantwoordelijkheid krijgen en ook efficiënter door van drie wijkteams over te gaan op twee. Door deze wijzigingen ziet ons organigram (zie hoofdstuk vier, paragraaf 4.1.1) er per 1 januari 2014 anders uit. Uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2013 blijkt een grote mate van tevredenheid met het werk en de werkomstandigheden. We zijn gegroeid in het vermogen samen te werken en open met elkaar te communiceren. Deze goede resultaten betekenen niet dat wij op onze lauweren kunnen rusten. Wij willen een dynamische organisatie zijn. Daarvoor is naast tevredenheid ook bevlogenheid nodig. Bestaande voorraad De verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad staat voor ons centraal. Nieuwbouw speelt geen hoofdrol, maar wel een belangrijke bijrol. In 2013 leverden wij twee aansprekende nieuwbouwprojecten op: Bracbant en Baanderherenweg. Van dit laatste project verkochten wij inmiddels 20 van de 22 woningen; een mooi resultaat in de huidige woningmarkt. In 2014 staat een gecombineerd project renovatie en sloop/nieuwbouw op het programma, waarvan de renovatie al nagenoeg gereed is. Wij slaagden er in om de locatie voor nieuwbouwproject ´Den Bergh´ aan een ontwikkelende aannemer te verkopen. Een dergelijk ´luxe´ project rekenen wij niet meer tot onze core business en bovendien zijn wij het risico hieraan verbonden liever kwijt dan rijk. In 2013 voerden wij groot onderhoud en woningverbetering uit aan 56 woningen en startten wij de voorbereiding voor 144 woningen. Wij plaatsten bijna 1.000 zonnepanelen op ongeveer honderd woningen en de volgende 1.000 panelen staan klaar om geplaatst te worden. Bewoners verdienden de betaalde huurverhoging al binnen zes maanden terug. In de nieuwbouw Baanderherenweg zijn alle huur- en koopwoningen voorzien van zonnecollectoren. Herstructurering De afgelopen jaren lag het accent op de herstructurering van de wijk Selissenwal. Dat is nu weer een wijk van aanzien waar de bewoners, de gemeente Boxtel en wij trots op zijn. Nu zetten wij de tanden, samen met de gemeente en andere partijen waaronder de bewoners, in Breukelen/Centrum. De wijkvisie is vastgesteld en volgens de lijnen van die visie kunnen we in de komende jaren de wijk gaan opknappen.

7

Politiek Op 21 november 2013 organiseerden wij een informatieavond voor (toekomstige) lokale politici van de partijen die aan de komende gemeenteraadsverkiezingen deelnemen. Voor veel aanwezigen was het een verrassing om te horen wat St. Joseph doet en wil doen, wat speelt en wat nodig is. Wij waren aangenaam verrast door de positieve waardering die wij kregen voor ons werk en onze intenties. Een inspirerende bijeenkomst aan de vooravond van een nieuw jaar met gemeenteraadsverkiezingen in het vooruitzicht. Het jaarverslag 2013 is de neerslag van een jaar hard werken, waarin sommige dingen niet lukten, maar heel veel wel. Daarvoor dank ik als directeur-bestuurder alle medewerkers van St. Joseph.

1.2 Missie en visie Het ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’ bevat de opgave die wij ons voor de jaren 2011-2015 stelden. Sinds 2011 is het plan de leidraad voor onze activiteiten. Voor de periode 2011-2015 maken wij per jaar een jaarplan. De resultaten van elk jaarplan vermelden wij in het jaarverslag. Zo is voor iedereen zichtbaar en controleerbaar wat wij presteren. Het jaar 2013 is het derde jaar waarvoor wij een jaarplan maakten. Het bestaat uit 12 projecten, waarvan er 7 in 2013 waren afgerond. Bovendien werden ook enkele projecten overlopend uit 2012 afgerond. Resteren nog de jaarplannen voor 2014 en 2015. Verderop in dit hoofdstuk gaan wij in op de projecten in 2013, op de organisatie van de projecten en op de resultaten. Vooruitlopend op het formuleren van het ondernemingsplan in 2011, dachten wij na over onze missie en visie. De missie beantwoordt de vraag omtrent het bestaansrecht van onze organisatie. Uiteraard verandert die niet zomaar en de missie was in 2013 dan ook gelijk aan die van de voorgaande twee jaren. Missie St. Joseph is een maatschappelijk ondernemer die zich primair richt op bouwen, beheren en onderhouden van woningen voor mensen in de regio Boxtel die een extra steuntje in de rug nodig hebben. St. Joseph is een open, transparante en marktgerichte organisatie die samen met anderen werkt aan duurzame en vitale wijken. Visie In onze visie geven wij antwoord op belangrijke ontwikkelingen die zich op ons werkterrein voordoen. Vooral in 2011/2012 zette een tendens in gericht op het beperken van de taken van woningcorporaties. Die tendens zet in 2013 door. Onze visie luidt: -

Europees en landelijk beleid is gericht op taakverenging van woningcorporaties. Ons speelveld wordt kleiner en daaraan passen wij ons aan. Wij richten ons nadrukkelijk op onze bestaande (sociale) woningvoorraad en voeren geen commerciële koopactiviteiten uit.

8

-

-

-

-

De bevolking vergrijst. Het aantal senioren neemt toe en ze worden gemiddeld steeds ouder. Senioren willen zelfstandig blijven wonen en worden daarin door overheidsbeleid sterk gestimuleerd, ook als er sprake is van een stevige zorgbehoefte. Het maakt het voor ons noodzakelijk om de woningvoorraad levensloopbestendiger te maken en om, in samenwerking met andere partijen, op buurt- of wijkniveau zo lang mogelijk essentiële voorzieningen voor senioren overeind te houden. Wij staan voor betaalbare woonlasten en voor een duurzame samenleving. Wij investeren in een energiezuinige woningvoorraad en willen mede door lagere energielasten het wonen betaalbaar houden. Wij ontwikkelen ons tot een professionele en marktgerichte organisatie en blijven daarom in de eigen organisatie investeren. Met onze partners, zowel commercieel als maatschappelijk, willen wij professioneel samenwerken. Wij zoeken naar schaalvergroting door samenwerking of fusie. Op het gebied van leefbaarheid stimuleren wij het nemen van eigen initiatieven en verantwoordelijkheid door de bewoners.

1.3 Opgave In ons ondernemingsplan formuleerden wij vier strategische doelstellingen en een stappenplan voor de verdere professionalisering van onze organisatie. Deze doelstellingen voorzagen wij van speerpunten en ambities. Eind 2013 zijn, inmiddels halverwege de ondernemingsplanperiode, op vele fronten grote vorderingen gemaakt. Deze vorderingen komen aan de orde in hoofdstuk 4. De strategische doelstellingen zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Investeren in duurzaamheid Werken aan en realiseren van vitale wijken Zelfstandig wonen met een (latente) zorgbehoefte Differentiatie van het woningbezit Ontwikkeling van de eigen organisatie

Investeren in duurzaamheid De speerpunten zijn: -

Het verduurzamen van de woningvoorraad; Bewustwording en kennisontwikkeling met betrekking tot duurzaamheid in onze organisatie; Vergroten van bewustzijn en beïnvloeding van energiezuinig gedrag onder huurders en stakeholders.

9

De belangrijkste ambities zijn: -

Vóór 2025 moet 75% van de woningen een B-label hebben; de overige 25% moet gemiddeld op een C-label uitkomen; Wij richten ons op duurzaam materiaalgebruik; Wij streven naar een CO2-reductie van 10% in 2015; Wij streven naar een reductie van de ‘mondiale voetafdruk’ van onze bedrijfsactiviteiten van de 68 hectaren in 2010 naar 40 hectaren in 2015.

Werken aan en realiseren van vitale wijken De speerpunten zijn: -

Stimuleren van eigen verantwoordelijkheid bewoners; Wijkgericht werken binnen onze organisatie; Integrale aanpak met partners van maatschappelijke vraagstukken in de wijken.

De belangrijkste ambities zijn: -

ICT-, participatie-, communicatie- en doelgroepenbeleid ontwikkelen en invoeren; Klantscore vitaliteit en aantrekkelijkheid wijk: in 2015 alle wijken gemiddeld een 7; KWH-score in top tien referente corporaties; Participatielabel in 2012; Twee wijkvisies ontwikkelen en twee wijkbeheerplannen opstellen; Integraal prestatiecontract met de gemeente opstellen en tweejaarlijks evalueren.

Het (langer) zelfstandig laten wonen van mensen met een (latente) zorgbehoefte De speerpunten zijn: -

Levensloopbestendig maken van (een deel van) de bestaande woningvoorraad; Bevorderen van langer zelfstandig wonen door samen te werken met partijen (zorg, welzijn, commerciële partijen) in de markt; Ontwikkeling gezamenlijke visie op wonen, zorg en welzijn.

De belangrijkste ambities zijn: -

Voor 2020 willen wij 255 woningen levensloopbestendig maken; In de periode 2011-2015 willen wij woon-zorgvoorzieningen in Boxtel-Oost ontwikkelen.

10

Differentiatie in het woningbezit naar doelgroep, prijs en kwaliteit De speerpunten zijn: -

Aanpassen van het bestaande woningbezit aan de huidige kwaliteitseisen van de bewoners; Bevorderen van doorstroming op de woningmarkt.

De belangrijkste ambities zijn: -

Nieuw portfoliomanagement voor de periode 2012-2015; Realiseren van 100-150 nieuwbouwwoningen tot 2020; Kwaliteitsverbetering van 700 woningen in de periode 2011-2015.

Professionaliseren van de eigen organisatie Wij willen een efficiënte en effectief werkende organisatie zijn, gericht op het inspelen van klantwensen, op het bij voorkeur voorkomen en anders oplossen van problemen. Dat vergt medewerkers die zich kunnen inleven in de klant, zich verantwoordelijk voelen voor het resultaat, die integraal kunnen werken, samen met collega’s van andere afdelingen, elk met de inbreng van eigen deskundigheid. Dat vergt projectmatig werken, coachend leiderschap en een organisatievorm met verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Bovendien: wij willen onszelf en anderen niet met ongewenste verrassingen confronteren. Daarvoor is risicomanagement nodig en een uitgebreid systeem van rapportages waarmee wij voortdurend een vinger aan de pols houden. Keuzes die wij maken, onderbouwen wij met scenariostudies en onze financiële positie en perspectieven volgen en beïnvloeden wij met ons treasurybeleid. Op bijna al deze onderdelen zetten wij de afgelopen jaren, in het kader van het ondernemingsplan, belangrijke stappen. Ook in 2013 bevatte het jaarplan enkele projecten die gericht waren op verbetering van de eigen organisatie. Wij laten de kwaliteit van ons werk graag meten door externe, onafhankelijke partijen. Het oordeel van de klant is terug te vinden in de meetresultaten die het KWH-instituut permanent doet in het kader van het KWH-huurlabel (zie 4.1.3). Wij voeren sinds 2012 ook het KWH-participatielabel. Daarvoor is vereist zorgvuldig om te gaan met en ruimte te bieden aan beïnvloeding door huurders en belanghebbenden op ons beleid. Wij werken mee aan een pilot die moet gaan leiden tot het KWH-duurzaamheidslabel. Met onze partners willen wij goed en zakelijk werken, het liefst op basis van afspraken. Met de gemeente Boxtel is de samenwerking vervat in prestatieafspraken, die in 2013 zijn geëvalueerd. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel sloten wij in 2011 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en dat gebeurde in 2012 met Zorggroep Elde, onze belangrijkste partner op het gebied van zorg en welzijn. Met enkele onderhoudsaannemers sloten wij in 2013 contracten met het doel het onderhoud aan onze woningen beter, goedkoper en efficiënter maken.

11

Wij willen niet alleen effectief en efficiënt zijn, maar ook herkenbaar. Met onze kernwaarden brengen wij de eigen identiteit tot uitdrukking. Die kernwaarden zijn: Maatschappelijk betrokken Verbinden Vertrouwen Klantgedreven De kernwaarden geven ons houvast in ons handelen en in onze presentatie naar buiten. Jaarplannen Het jaarplan 2013 bevat 12 projecten. Elk project heeft een (interne) opdrachtgever, een projectleider en een projectgroep met meestal meerdere leden. Op deze manier is een groot gedeelte van de medewerkers bij één of meerdere projecten direct betrokken. Per project is aangegeven hoeveel middelen (tijd en geld) beschikbaar zijn, en een planning die aangeeft welke mijlpalen wanneer bereikt moeten worden. Aan het eind van het jaar worden de projecten in het jaarplan geëvalueerd en wordt het jaarplan voor het komende jaar gepresenteerd. Hieronder de twaalf projecten van het jaarplan 2013. Uiteraard komen deze projecten allemaal in dit verslag aan de orde.

12

Tenslotte Woonstichting St. Joseph besteedde in 2013 haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting en het wonen. We steunen geen buitenlandse instellingen in financiële zin. In 2013 realiseerden wij geen positief resultaat. Dat heeft alles te maken dat we een fors aantal voorzieningen hebben getroffen voor de Onrendabele toppen (ORT) voor toekomstige (2014) projecten. Ondanks dat blijft onze financiële positie gezond, waardoor wij veel van wat wij van plan zijn, ondanks de tegenwind van staatswege, kunnen realiseren. Wij blijven in staat om een behoorlijk maatschappelijk rendement te behalen en tegelijk om de continuïteit van de onderneming te waarborgen. Wij doen wat wij ons in het ondernemingsplan hebben voorgenomen. Het zijn niet de beste tijden voor het land, met name voor de economie en voor de woningmarkt. Onze sector heeft het zwaar te verduren. Werk en inkomen van onze klanten staan onder druk; de lasten, waaronder de woonlasten stijgen. Maar binnen die wat grauwe schets van de omgeving, zien wij de toekomst voor onze organisatie en voor de rol die wij kunnen spelen in de volkshuisvesting van Boxtel, met vertrouwen tegemoet.

13

2.

GOVERNANCE

In dit hoofdstuk van de Raad van Toezicht wordt (conform de Governancecode voor woningcorporaties) stilgestaan bij de verantwoording over het intern toezicht op St. Joseph en de wijze waarop de Raad invulling geeft aan haar rollen van werkgever, toezichthouder en ‘kritische adviseur’ gedurende het jaar. Deze paragraaf sluit af met het beloningsbeleid en de beloningen in 2013 voor de Raad van Toezicht en directeurbestuurder.

2.1

Werkwijze van de Raad van Toezicht

Toepassen Governancecode St. Joseph onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past de principes van de Governancecode Woningcorporaties toe bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie. Deze code bevat normen voor besturen en toezichthouders, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. St. Joseph ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie. De corporate governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten die St. Joseph heeft vastgesteld en gepubliceerd in de vorm statuten, reglementen Raad van Toezicht, directiestatuut, integriteitscode, klokkenluiderreglement, reglementen procesbeschrijvingen (gebaseerd op functiescheiding, controleerbaarheid, verantwoorden, transparantie en integriteit) en kadernotities. Daarnaast worden de jaarrekening en het jaarverslag evenals de samenstelling van de Raad van Toezicht en het schema van aftreden gepubliceerd op de website van St. Joseph (www.sintjoseph.nl). Afwijkingen van de Governancecode De directeur-bestuurder kreeg na zijn benoeming in 2007 een contract voor onbepaalde tijd. De herziende Governancecode (1 juli 2011) hanteert een benoemingstermijn van vier jaar, met als doel dat de Raad van Toezicht periodiek beoordeelt of de bestuurder nog steeds de juiste persoon op de juiste plaats is. De achterliggende gedachte van de code wordt onderschreven. De Raad van Toezicht beoordeelt hiertoe jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. Visitatie In het 4e kwartaal van 2013 is de start gemaakt met de tweede visitatie van St. Joseph. De opdracht- verstrekking tot visitatie is in gezamenlijke verantwoordelijkheid van zowel de bestuurder als de Raad van Toezicht genomen. Het gestructureerde oordeel over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren wordt eind 1e kwartaal 2014 verwacht. De eerste visitatie van St. Joseph is in 2010 afgerond. Uit de eerste visitatie bleek dat wij goed presteren op het gebied van Governance. De aandachtspunten uit de eerst visitatie zijn afgelopen jaren met enige regelmaat besproken met de Raad van Toezicht.

14

De belangrijkste aandachtspunten zijn allemaal doorgevoerd: • • •

informatievoorziening naar de Raad van Toezicht, het ontwikkelen en implementeren van het toetsing-/ investeringskader en het risicomanagement.

Onafhankelijkheid/Integriteit De Raad van Toezicht waakt doorlopend over de onafhankelijkheid van de (te benoemen) leden. Ten aanzien van een mogelijke belangenverstrengeling tussen leden van de Raad en de corporatie geldt dat deze volgens het Reglement van de Raad van Toezicht gemeld dient te worden bij de voorzitter van de Raad van Toezicht. Gedurende het jaar 2013 is de Raad van Toezicht in haar volle omvang onafhankelijk geweest. Over dit jaar hebben noch transacties plaatsgevonden waarbij sprake is geweest van tegengestelde belangen tussen de corporatie en de leden van de Raad van Toezicht, noch tussen de corporatie en de directeur-bestuurder. Over de onafhankelijkheid van de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt in de arbeidsovereenkomst. Zo kan hij alleen nevenfuncties uitvoeren als de Raad van Toezicht het goedkeurt. In 2013 is dit tweemaal aan de orde geweest, namelijk de onbezoldigde nevenfunctie van voorzitter Stichting Aantwerk en lid van de Raad van Commissarissen van de Energie Coöperatie Boxtel. Voor beide functies zijn afspraken gemaakt met betrekking tot eventuele belangenverstrengeling. De statuten, Governancecode en het reglement van de Raad van Toezicht bevatten bepalingen betreffende het vermijden van (de schijn van) belangenverstrengeling tussen de Woonstichting en de Raad van Toezicht-leden. Tevens heeft St. Joseph haar integriteitsbeleid vastgelegd in een code en heeft ze een klokkenluidersregeling. Beide zijn te vinden op de website. In 2013 hebben geen transacties plaatsgevonden en de Raad van Toezicht-leden hadden geen nevenfuncties waarbij er sprake was van (een schijn van) belangenverstrengeling tussen Woonstichting St. Joseph en de Raad van Toezicht. Leningen en garanties Woonstichting St. Joseph verstrekt geen leningen dan wel garanties aan leden van de Raad van Toezicht, aan de directeur-bestuurder of aan het personeel.

Inhoud van het toezicht

Algemeen De Raad van Toezicht heeft in 2013 acht maal vergaderd in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Daarnaast vonden overleggen plaats met de Ondernemingsraad en zijn leden van de Raad aanwezig geweest bij de ledenvergaderingen van de Huurdersbelangenvereniging Boxtel.

15

In 2013 is er meer regulier vergaderd met de Raad van Toezicht, daar een aantal onderwerpen extra aandacht kregen: -

Mogelijke overname van het woningbezit van Laurentius in de gemeente Oirschot; Verkenningsfase met collega-corporatie Wovesto uit Sint-Oedenrode; De organisatieontwikkeling.

Naast de reguliere vergaderingen, kende de Raad een strategiedag. De agenda bestond uit de thema’s: -

Integraal onderhoudsbeleid Woonstichting St. Joseph / presentatie van de Portfolio Informatie Module (PIM); Verfijnen (evalueren) van het toetsings-/investeringskader.

Tijdens de strategiedag wordt ook ruimte gereserveerd om per fiets de actuele vastgoeden leefbaarheidsprojecten in Boxtel te bekijken. Daarnaast waren Raadsleden aanwezig bij diverse officiële feestelijke momenten bij projecten en belanghouderbijeenkomsten in de wijk. De verkenning om te komen tot een mogelijke fusie/samenwerking met Wovesto heeft in 2013 op beperkte schaal tijd gekost. Gedurende het jaar is er nog eenmaal met beide Raden van Toezicht overleg geweest, echter de ledenvergadering van Wovesto, van november jl. heeft zich uitgesproken tegen een mogelijke fusie met St. Joseph. Hoewel de Raad, de directeur-bestuurder als ook het personeel van Wovesto voorstander zijn van samenvoeging van beide organisaties, is het door de leden geblokkeerd. St. Joseph gaat zich in de loop van 2014 verder bezinnen op mogelijke verdere samenwerking of schaalvergroting in de toekomst. Taak De Raad van Toezicht houdt toezicht op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. Ook geeft de Raad de bestuurder gevraagd en ongevraagd advies. De Raad fungeert verder als werkgever van de directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht richt zich, bij de uitoefening van haar taken, op het belang van de Woonstichting en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De Raad beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder. Werkwijze De Raad van Toezicht heeft in 2013 acht keer in het bijzijn van de directeur-bestuurder vergaderd, waarvan één keer in ingelaste vorm (d.d. 10 juni i.v.m. goedkeuring projecten). De voorzitter van de Raad heeft -voorafgaande aan iedere Raad van Toezicht vergaderingeen agenda-overleg met de directeur-bestuurder. Zij stellen samen de agenda en de onderliggende stukken vast. De Raad kwam eenmaal buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder bijeen. Deze bijeenkomst betrof het eigen functioneren (de jaarlijkse zelfevaluatie) en de voorbereiding van de jaarlijkse evaluatie/beoordeling van de directeur-bestuurder.

16

Direct voorafgaande aan de reguliere Raad van Toezicht-vergadering vindt, in afwezigheid van de directeur-bestuurder, vooroverleg plaats uitsluitend tussen leden van de Raad. Daar koppelt de voorzitter het overleg met de directeur-bestuurder terug en nemen alle leden de agenda door. Informatievoorziening De Raad van Toezicht wordt door de directeur-bestuurder geïnformeerd door middel van (informatieve) notities met een (schriftelijke) toelichting en bijhorende stukken per agendapunt. Per agendapunt wordt aangegeven wat aan de Raad wordt gevraagd: goedkeuren, bespreken, of ter informatie. De Raad baseert haar oordeel ook op de kwartaalrapportages, treasuryrapportages, (meerjaren)begroting, investeringsvoorstellen en jaarplanactiviteiten. Tevens laat de Raad zich uitgebreid op de hoogte stellen van de uitkomsten en beoordelingen van officiële instituten zoals het WSW, CFV en Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijkrelatie (BZK). Informatie via de brancheorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) worden waar nodig geagendeerd en besproken. Structureel informeert de bestuurder de Raad over de rol en positie van St. Joseph in de (lokale) pers, door persberichten en krantenknipsels per vergadering aan de stukken toe te voegen. In de notities die de Raad ter goedkeuring ontvangt, geeft de bestuurder de koppeling met de strategische doelstellingen standaard aan. Daarnaast zijn de fasedocumenten die over de nieuwbouw, renovatie of wijkontwikkeling gaan, voorzien van een investeringskadertoets gebaseerd op de elementen strategie, techniek/duurzaamheid, financieel en sociaal. Tevens zijn de fasedocumenten voorzien van een risicoparagraaf en worden de effecten op kasstromen en de liquiditeitspositie inzichtelijk gemaakt. Kerncommissies Gedurende 2013 zijn drie commissies ingesteld die de extra zaken die spelen voorbereiden voor de gehele Raad. De samenstelling van de verschillende commissies was in 2013 als volgt: Commissie Werving & Selectie: • •

De heer P. Krikhaar Mevrouw J. van Dijk

Remuneratiecommissie: • •

De heer P. Krikhaar De heer A. van de Laar

Begeleidingscommissie: -

De heer P. Krikhaar Mevrouw J. van Dijk

17

De mutaties in 2013 hebben te maken met het feit dat de heer de Kok, medio 2014 aftredend is. De begeleidingscommissie verkenningsfase, in verband met een mogelijke fusie met Wovesto is eind 2013 opgeheven. St. Joseph kent geen audit- of andere kerncommissies. De commissies die voor bijzondere activiteiten in het leven zijn geroepen, rapporteren altijd aan de voltallige Raad. De besluitvorming vindt ook daar plaats. Het jaarlijkse werkgeversgesprek (evaluatie- en functioneringsgesprek) met de directeurbestuurder bereidt de voorzitter van de Raad van Toezicht voor. Na instemming van de voltallige Raad, voert de remuneratiecommissie het gesprek uit. Klachtenadviescommissie (KAC) De klachtenadviescommissie werkt voor drie corporaties uit ’t Groene Woud, te weten Huis & Erf, Wovesto en St. Joseph. Ze beschikt over een eigen reglement en maakt jaarlijks een verslag van haar activiteiten. Op de website van Woonstichting St. Joseph staat de klachtenprocedure beschreven en vindt u de brochure terug met informatie over hoe de klant hiervan gebruik kan maken. De directeur-bestuurder rapporteert, in de zin van artikel 16 van het BBSH, tijdens een van de eerste vergaderingen van het jaar over de werkzaamheden van de regionale klachtenadviescommissie van het jaar daarvoor. Tevens vindt er eenmaal per jaar, samen met de andere aangesloten corporatiebestuurders, afstemmingsoverleg met de regionale klachtenadviescommissie plaats. Daarin worden eventuele suggestie tot bijstelling van het beleid aan de orde gesteld. De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, notarieel recht en de woningmarkt. Het secretariaat is ondergebracht bij Huis & Erf te Schijndel. Aantal klachten 2012 2013

: 1 klacht : 2 klachten

De twee klachten in 2013 betroffen klachten over kookluchten van andere appartementen en een klacht omtrent overlast van medebewoners. Beide klachten zijn niet ontvankelijk verklaard. De klachtenadviescommissie is in beide gevallen tot de conclusie gekomen dat Woonstichting St. Joseph zorgvuldig heeft gehandeld en voldoende actie, dan wel technische aanpassingen heeft verricht.

18

Vergadering Ondernemingsraad Twee keer per jaar overlegt de Raad van Toezicht met de Ondernemingsraad (OR). Tijdens deze overleggen stonden afgelopen jaar de volgende onderwerpen centraal: • • •

mogelijke fusie met Wovesto, ingrepen in de personele bezetting en huisvestingssituatie.

De Raad en OR constateren dat het overleg en de informatieverstrekking door de directeurbestuurder goed verloopt, zodat ieder zijn rol goed kan vervullen. Verbindingen/deelnemingen In 2013 heeft Woonstichting St. Joseph nog één afzonderlijke besloten vennootschap, te weten de beheer BV St. Joseph. Deze slapende vennootschap is vooralsnog in stand gehouden om in te kunnen spelen op eventuele toekomstige ontwikkelingen, met betrekking tot de splitsing van DAEB1 - niet DAEB bezit. Toezichtkader De Raad van Toezicht heeft bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2013 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: -

-

-

-

-

-

1

De strategie is vastgelegd in de Strategische Visie en Ondernemingsplan 2011-2015; de Raad ziet hierin toe op de maatschappelijke oriëntatie; de uitwerking ligt vast in de hiervan afgeleide jaarplannen; Het portfoliomanagement, dat jaarlijks door de bestuurder wordt herijkt, met daar aan gekoppeld het streefhuur- en verkoopbeleid; De Raad toetst alle planvorming aan de hand van het investeringskader; de basis voor het beoordelen van de transitie voornemens in onze woningvoorraad; plannen worden getoetst op strategie, techniek/duurzaamheid, financiën en sociaal; De Raad toetst het doelmatig functioneren; voor bedrijfslastenontwikkeling, kasstromen en rendementseisen ten aanzien van planontwikkeling zijn normen ontwikkeld die worden gehanteerd bij het toetsen van alle planvorming; Voor het toezicht houden op de financiële risico’s gebruiken we de instrumenten treasury jaarplan, de jaarbegroting 2013, de meerjarenbegroting en de kwartaalrapportages; De bedrijfsrisico’s van St. Joseph worden door het CFV en WSW getoetst; de Raad constateert dat St. Joseph ruim voldoet aan de normen die door de externe toezichthouders worden gesteld; Voor het toezicht op de overige bedrijfsrisico’s maakt de Raad van Toezicht gebruik van de jaarlijkse risico-inventarisatie van interne en externe risico’s; Verder neemt de Raad kennis van en gaat zij de dialoog aan met de accountant over haar bevindingen, beschreven in haar managementletter en accountantsverslag.

DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang

19

2.2

Verslag Raad van Toezicht

Inleiding De Raad van Toezicht kijkt tevreden terug op 2013. Het was een geslaagd jaar ondanks de durende crisis, het definitief doorvoeren van de verhuurdersheffing en de beëindiging van de verkenningsfase met collega-corporatie Wovesto. De corporatiesector was landelijke weer regelmatig negatief in het nieuws en dat doet pijn. Lokaal was dat gelukkig anders. St. Joseph heeft veel waardering ontvangen voor haar werk en daar zijn we trots op. Er was veel aandacht voor de nieuwbouwprojecten Bracbant en Baanderherenweg. De kwaliteit van de wijken en het wonen in Boxtel is daarmee weer een stukje beter gemaakt. Het nieuwbouwproject Baanderherenweg is ook succesvol geweest met betrekking tot het deelproject koopwoningen; 20 van de 22 koopwoningen waren eind 2013 verkocht. In 2013 is een belangrijke stap gemaakt voor de wijk Breukelen. In samenspraak met de bewoners, gemeente Boxtel en andere (wijk)organisaties is een wijkvisie ontwikkeld. Deze visie kan gaan dienen als basis voor de revitalisering van de wijk in het komende decennia. Woonstichting St. Joseph is een financieel gezonde woningcorporatie. Die gezonde financiële basis werd ook duidelijk toen de organisatie de verhuurdersheffing doorrekenden in haar toekomstplannen. De extra huurverhoging die wij mogen vragen compenseert lang niet de verhuurdersheffing, maar St. Joseph is wel in staat om haar ambities verder invulling te geven. Een punt van zorg, dat wij delen met de directeur-bestuurder, zijn de gevolgen van de hoge huurverhogingen boven inflatieniveau. Deze zetten voor grote groepen huurders de betaalbaarheid sterk onder druk. Een thema dat in 2014 aandacht vraagt en krijgt. Externe accountant De externe accountant is in 2012 benoemd door de Raad van Toezicht. Er is toen besloten dat de accountant en St. Joseph drie jaar met elkaar verder gaan, te weten voor de boekjaren 2012 t/m 2014. Jaarlijks bespreekt de Raad in samenspraak met de directeurbestuurder het functioneren van de externe accountant. De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. Beide producten worden met de externe accountant in de vergadering van de Raad van Toezicht behandeld. Tevens is bij de bespreking van de managementletter 2013 expliciet aandacht geweest voor het beleid met betrekking tot onrendabele toppen (ORT) en het investeringskader. De accountant onderstreept het beleid van St. Joseph ten aanzien van de ORT en spreekt haar waardering uit voor het operationele investeringskader. Remuneratiecommissie De voorzitter en vicevoorzitter van de Raad van Toezicht hebben, in december 2013 een beoordelings-/evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Tevens worden in dit gesprek de te bereiken resultaten voor het komende jaar afgesproken. Tijdens het remuneratiegesprek is gesproken over de behaalde resultaten 2013 en voortgang van de ontwikkeling van Woonstichting St. Joseph, het functioneren en de honorering van de directeur-bestuurder. 20

Beloning directeur- bestuurder De omvang van de bezoldiging en vergoedingen van de directeur-bestuurder zijn in 2011 getoetst aan de vernieuwde beloningscode. Toen is geoordeeld dat de beloning van de directeur-bestuurder past binnen de bandbreedte van de beloningscode. Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast overeengekomen vergoeding en een variabele beloning in de vorm van een bonus van maximaal 10% van het vaste jaarsalaris. Op verzoek van de directeur-bestuurder is de variabele bonus voor 2012 ruim gehalveerd en werd met ingang van 2013 geen variabele beloning meer toegekend. De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen. De pensioenregeling voor de bestuurder is conform de regeling die geldt zoals bepaald in de CAO-Woondiensten (percentage werkgeverspensioenpremie en pensioenpremie van directeur-bestuurder). De directeur-bestuurder rijdt in een leaseauto en bekleedt twee onbezoldigde nevenfuncties.

De directeur-bestuurder was heel 2013 in dienst van Woonstichting St. Joseph en de enige functionaris die onder de WNT valt. Over het verslagjaar 2013 heeft de directeurbestuurder geen variabele beloning ontvangen. Vanaf dat jaar presenteren we ook de bijtelling van de auto. Hiermee voldoen we aan het WNT normenkader. Zelfevaluatie Net als voorgaande jaren, hield ook dit jaar de Raad zichzelf een spiegel voor. Volgens de Governancecode is een Raad verplicht zichzelf ieder jaar opnieuw onder de loep te nemen. Dat kan op eigen wijze of met behulp van een externe deskundige. Voor 2013 koos de Raad van Toezicht om de evaluatie zelf uit te voeren. Daarvoor vulden alle Raadsleden een vragenlijst in. Daarin gaven zij kritisch antwoord op vragen over de vergaderingen, de informatievoorziening, de rol van de voorzitter en alle andere leden, de besluitvorming en de verhouding met de directeur-bestuurder. De belangrijkste aandachtspunten voor het komende jaar zijn: • •

•

Zelfevaluatie Raad van Toezicht 2014 zal conform afspraak met behulp van een externe deskundige worden gevoerd; De Raad van Toezicht-leden willen meer deelnemen/contact hebben in het stakeholdersoverleg met bijvoorbeeld zorg- & welzijnspartijen. De Raad zal dan ook aanwezig zijn bij de stakeholdersbijeenkomst(en) in 2014; In 2014 zal de Raad op twee plaatsen wijzigen. Aandacht bij de werving zal liggen op een 'sociaal' en 'volkshuisvestelijk' profiel. Daarnaast is de binding met de gemeente Boxtel wenselijk;

21

•

De Raad wil naast de jaarlijkse 'Heidag', in een aantal reguliere vergaderingen expliciet momenten inbouwen waar strategische thema`s aan de orde komen.

Deskundigheid Ieder lid van de Raad van Toezicht dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de Raad van Toezicht beschikt over specifieke deskundigheid en voldoet aan de eisen die in de profielschets van de Raad zijn geformuleerd. Een herbenoeming vindt plaats na zorgvuldige overweging en is gebaseerd op de betreffende profielschets. Van ieder lid wordt verwacht dat hij/zij de ontwikkelingen op de (woning)markt volgt. Daarnaast wordt verwacht dat ieder lid de vergaderingen bijwoont en de kennis up-to-date houdt door bijeenkomsten (van o.a. VTW), scholingen, seminars en workshops bij te wonen. Rol van de voorzitter De voorzitter van de Raad van Toezicht bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de Raad en ziet toe op het goed functioneren van de Raad. Daarnaast draagt hij zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd wordt besteed aan zorgvuldige besluitvorming. Hij is namens de Raad het voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Toezicht en van het functioneren van de bestuurder. De werkorganisatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de Raad van Toezicht. De rol van de voorzitter wordt in de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht expliciet aan de orde gesteld. Vergoeding Raad van Toezicht De vergoeding van de leden van de Raad is gebaseerd op de adviesregeling ‘Honorering toezichthouders in woningcorporaties‘ van de VTW. In 2013 is bepaald dat de honorering van de leden, respectievelijk voorzitters, van de Raad van Toezicht van een corporatie per kalenderjaar niet meer mag bedragen dan 5, respectieve 7,5% van het voor de bestuurder van de corporatie geldende bezoldigingsmaximum. De huidige honorering past zowel binnen de bandbreedte van de nieuwe adviesregeling van de VTW, als ook als afgeleide van het voor de corporatie geldende bezoldigingsmaximum. Voor 2013 zijn er geen extra vergoedingen toegekend in verband met de extra werkzaamheden in het kader van de begeleidingscommissie inzake de verkenningsfase met Wovesto. De vergoedingen voor de leden van de Raad van Toezicht zijn sinds 2011 niet meer verhoogd. Voor 2014 worden de reguliere vergoedingen wederom niet verhoogd.

22

De inkomsten van alle toezichthouders:

De overige vergoedingen bestaan uit reiskosten. De vergoedingen uit 2013 zijn inclusief 21% BTW, die in voorgaande jaren niet van toepassing was. Aan overige kosten zoals het bijwonen van workshops, lidmaatschappen en ondersteuning in het kader van deskundigheidbevordering van de Raad, is in 2013 € 7.427 uitgegeven. Voor de werving- en selectieprocedure voor een nieuw lid voor de Raad, is € 4.572 uitgegeven. Besproken onderwerpen en besluiten Raad van Toezicht 2013 Raad van Toezicht: -

Jaarverslag 2012 – voortgang en Governanceverslag; Zelfevaluatie 2013; Vergaderplanning en rooster van aftreden; Procedure werving & selectie nieuw lid Raad van Toezicht; Benoeming lid Raad van Toezicht.

Directeur- bestuurder: -

Functioneringsgesprek met directeur-bestuurder 2013; Bezoldiging directeur- bestuurder; Kiesbaar stellen voor bestuur Aantwerk (WMO initiatief Groene Woud);

Jaarplannen, verantwoording & financiën; -

Jaarrekening/- verslag 2012 (in aanwezigheid van de accountant); Managementletter, interne controle 2013 (in aanwezigheid van de accountant); Kwartaalrapportages; Treasury jaarplan 2013 en rapportages; Begroting & jaarplannen 2013; Herijking Investeringskader; Visitatie; Verlengen VSO2;

23

-

Optimaliseren Vpb 2012; Normen bedrijfswaarde berekeningen 2013 en projecten 2014; Bespreken rapportages CFV en WSW; Bespreking Oordeelsbrieven Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijkrelaties.

Maatschappelijk presteren/ Vastgoed/Overige: -

Verkoop grondpositie Den Bergh; Fasedocumenten Groot Onderhoud 35 woningen Van Hugenpothstraat e.o.; Fasedocument nazorg nieuwbouwproject Princenlant; Fasedocument nazorg nieuwbouwproject Bracbant; Gewijzigde uitgangspunten nieuwbouw Het Schild/Van Randerodestraat; Fasedocument Cronenborg ontwerpfase; Fasedocumenten Groot Onderhoud 144 woningen Hof ter Aa e.o.; Besproken planontwikkeling Zonnegolven II; Besproken planontwikkeling Lennisheuvel; Inkomensafhankelijk huurverhoging 2013; Verkoop complex Annastraat/Corpus; Besproken huurbeëindiging Nivo-garage; Huisvesting St. Joseph.

Bestuurdersaansprakelijkheid Voor de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht is een verzekering voor bestuursaansprakelijkheid afgesloten. Hierop is in het verslagjaar geen beroep gedaan. Treasury De uitgangspunten en doelstellingen van ons financieringsbeleid staan in het ‘Treasurystatuut. Deze activiteiten zijn louter ondersteunend aan onze volkshuisvestingsactiviteiten. Op het gebied van treasurymanagement wordt St. Joseph ondersteund door een externe treasurer. Jaarlijks wordt er een treasuryjaarplan opgesteld. Dit plan is de verbindende schakel tussen het treasurystatuut en de uitvoering van treasuryactiviteiten. Het plan bestaat uit een evaluatie van de treasuryactiviteiten in het voorbije jaar en uit een gedetailleerd plan van aanpak voor het nieuwe jaar. Het wordt vastgesteld door de bestuurder. In het jaarplan wordt onder meer de directeur-bestuurder gemandateerd door de Raad van Toezicht voor het aangaan en wijzigen van leningen in het nieuwe jaar. Vervolgens wordt de Raad geïnformeerd over de totstandkoming van de (her)financieringen. Fiscaliteit Vanwege de specifieke deskundigheid op het gebied van belastingen laat St. Joseph zich op dit gebied adviseren door externe partijen. Afhankelijk van de mate van de risico’s wordt één of meerdere partijen advies gevraagd.

24

Samenstelling Raad van Toezicht Praktisch het gehele jaar 2013 heeft de Raad van Toezicht uit vier leden bestaan. De vacature, lid op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Boxtel, is in samenspraak met de HBV tijdlang niet ingevuld, daar de verkenningsfase om te komen tot een mogelijke fusie met Wovesto, mogelijk een andere invulling vraagt. Gezien de ontwikkelingen op dat dossier is er in de tweede helft van 2013 voor gekozen om de vacature toch te gaan invullen, daar er in 2014 twee leden niet meer herbenoembaar zijn. Sinds december 2013 is de Raad weer voltallig, bestaande uit 5 leden, waarvan er 2 op voordracht van de huurders zitting hebben in de Raad. De Raad van Toezicht-leden zijn voor een periode van 4 jaar benoemd en kunnen conform het reglement voor een volgende zittingstermijn van eveneens 4 jaar worden herbenoemd. Onderstaand overzicht geeft de samenstelling van de Raad weer en de taken van de leden binnen de Raad van Toezicht, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties. P.F.M (Paul) Krikhaar (1960) Voorzitter Aangetreden per Aftredend per Herbenoembaar Beroep Relevante nevenfuncties

: 1 september 2006 : 1 september 2014 : niet : Zelfstandig ondernemer, Freelance docent Hogeschool : Lid Raad van Toezicht Savant Zorg, Helmond (vergoeding € 7.500) Expertise : Financieel/economische kennis en bedrijfsprocessen A.G.J.F. (Ad) van de Laar (1958) vicevoorzitter Aangetreden per : 1 januari 2010 Aftredend per : 1 januari 2014 Herbenoembaar : tot 1 januari 2018 Beroep : Directeur/manager Facilitair Bedrijf St. Elisabeth Ziekenhuis (Tilburg) Relevante nevenfuncties : Gastdocent en assessor NHTV te Breda Expertise : Vastgoed / Wonen & Zorg J.M.C. (Jan) de Kok (1948) Lid op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Boxtel Aangetreden per : 1 september 2006 Aftredend per : 1 september 2014 Herbenoembaar : niet Beroep : Advocaat Relevante nevenfuncties : Lid commissie van bezwaar Raad voor Rechtsbijstand; Voorzitter klachtencommissie personeel Zorggroep Elde Boxtel; Bestuurslid Stichting Mentorschap Nederland regio N.O. Brabant. Expertise : Juridische kennis en volkshuisvesting

25

J.H.M.(José) van Dijk (1954) Lid Aangetreden per Aftredend per Herbenoembaar Beroep Relevante nevenfuncties Expertise

: 25 mei 2012 : 25 mei 2016 : tot 25 mei 2020 : Zelfstandig ondernemer :: Vastgoed/projectontwikkeling

A.G. (Alexander) Knijff (1965) Lid op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Boxtel Aangetreden per : 1 december 2013 Aftredend per : 1 december 2017 Herbenoembaar : tot 2 december 2021 Beroep : Zelfstandig ondernemer Relevante nevenfuncties :Expertise : Financieel/economische kennis en risicomanagement Tot Slot Gebaseerd op het door ons gevoerde toezicht en op rapportages van derden, spreekt de Raad van Toezicht haar waardering uit voor de door St. Joseph in 2013 geleverde prestaties en bedanken hiervoor de bestuurder en de medewerkers. Namens de Raad van Toezicht Paul Krikhaar (Voorzitter Raad van Toezicht)

26

3.

MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING

De kwaliteit van leven wordt niet alleen, maar wel voor een fors gedeelte, bepaald door de kwaliteit van de woning waarin men woont en de woonomgeving waarin die woning staat. St. Joseph voelt zich hoogst verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woning en de directe woonomgeving. Ook de bewoner heeft een verantwoordelijkheid daarin en dat geldt eveneens voor de gemeente. Corporatie, bewoners en gemeente zijn de partijen die gezamenlijk waken voor de kwaliteit en de betaalbaarheid van de woningen. Wat betreft de woonomgeving - de straat, de buurt, de wijk - liggen de verantwoordelijkheden voor een belangrijk deel bij dezelfde partijen. Maar er zijn veel meer partijen die van belang zijn voor een goede woonomgeving, zoals zorginstellingen, welzijnsorganisaties, scholen, verenigingen, winkels...... al die partijen samen vormen de ruggengraat van een wijk, een dorp. Wij werken samen met vele partijen om de kwaliteit van wonen en leven van onze huurders te bevorderen.

3.1

Onze partners

Wij werken intensief samen met (lokale) samenwerkingspartners: de gemeente Boxtel, met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel en een groot aantal huurdersorganisaties (zie 5.2.2.1), met zorginstellingen Zorggroep Elde (senioren), de Koraalgroep en Cello (zorg voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke handicap), met welzijnsorganisatie ContourdeTwern, met de WSD-groep, met scholen, met de Energie Coöperatie Boxtel en met een aantal collega-woningcorporaties in de regio. Daarnaast zijn er contacten met een veelheid aan andere partijen zoals aannemers, leveranciers, verenigingen en uiteraard individuele bewoners. Belanghouders Woonstichting St. Joseph zoekt voortdurende de dialoog. Dit jaar heeft St. Joseph geen ‘traditionele’ belanghoudersbijeenkomst georganiseerd, maar is op verschillende momenten met haar belangrijkste stakeholders de dialoog aangegaan. 3.1.1

Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel

Met de HBV Boxtel zoekt St. Joseph de dialoog in de reguliere overleggen en jaarvergaderingen, o.a. over de inkomensafhankelijke huurverhogingen, duurzaamheidsagenda, de verkenningsfase met Wovesto en de diverse wijkontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast heeft St. Joseph door het jaar heen in verschillende vormen overleg met haar bewonerscommissies en andere huurdersdelegaties. In 2013 heeft de ontwikkeling van de wijkvisie Breukelen/Centrum, o.a. samen met de betrokken huurders het gehele jaar centraal gestaan.

27

3.1.2

Gemeente Boxtel

De gemeente Boxtel kent in 2013 een turbulent bestuurlijk jaar. Medio 2013 een nieuwe burgemeester, de heer Marc Buijs, en door het aftreden van één van de vier wethouders een nieuwe portefeuilleverdeling tussen de drie over gebleven wethouders. St. Joseph heeft over bovenstaande veranderingen, naast kennismaking met de nieuwe burgemeester, met het voltallige college van B&W gesproken over de specifieke “St. Joseph-dossiers” ( met name op het terrein van wonen en bouwen). Met de gemeente Boxtel hebben wij veelvuldig contact op alle niveaus, zowel bestuurlijk als ambtelijk. Het gaat daarbij om formulering en afstemming van vooral volkshuisvestingsbeleid op korte en middellange termijn, om samenwerking in projecten op buurt-, wijk- of complexniveau, zowel in voorbereiding als in uitvoering. Ook op terreinen als duurzaamheid, leefbaarheid en veiligheid komen wij elkaar zeer regelmatig tegen. De basis voor deze samenwerking is de gedeelde motivatie dat wij werken in het belang van de inwoners van Boxtel. Vele vormen van samenwerking beschrijven wij in hoofdstuk 5. Hier gaan wij in op het prestatiecontract, de ontwikkeling van de wijkvisie voor Breukelen/Centrum en de recent gestarte samenwerking met SchuldDienstverlening. Het prestatiecontract Na evaluatie van het prestatiecontract 2007-2011 tussen de gemeente Boxtel enerzijds en Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde anderzijds, tekenden dezelfde partijen in 2012 een nieuw prestatiecontract voor de periode 2012-2015. Dit contract heeft een minder vrijblijvend karakter dan het voorgaande contract, al heeft het nog niet de hardheid die wij er graag aan zouden geven. De term ‘gentlemens agreement’ wordt hiervoor gebezigd en het betekent in ieder geval dat partijen elkaar respecteren, hun best zullen doen de gemaakte afspraken zo goed mogelijk na te komen en de discussie aan te gaan wanneer dit niet lukt. In 2013 evalueerden de drie partijen dit nieuwe contract, na een werkingsduur van ruim anderhalf jaar. Dat gebeurde met de zogenaamde stoplichtmethode. Een groen stoplicht achter een afspraak betekent dat deze is uitgevoerd of een positieve ontwikkeling laat zien; een oranje stoplicht betekent dat de afspraak in beperkte mate loopt. Het rode stoplicht staat achter afspraken waarmee nog geen start is gemaakt of waar de ontwikkelingen een negatief verloop hebben. In totaal waren er 43 afspraken waar een stoplicht achter geplaatst kon worden. Achter 40% van de afspraken staat het licht op groen, achter 20% op oranje en achter bijna 40 % op rood. Het ene stoplicht is het andere niet, maar voor St. Joseph liggen de rode stoplichten achter de afspraken ‘grondprijsbeleid’ en ‘afstemmen wijkgericht werken’ en het oranje stoplicht achter ‘opzetten energiewinkel’ zwaar op de maag. Wat betreft het grondprijsbeleid is het voor ons en voor de volkshuisvesting in Boxtel nadelig dat de gemeente geen sociale grondprijs hanteert. Dit kunnen wij namelijk toepassen in de bouw van sociale huurwoningen, zoals in veel omliggende gemeenten wel het geval is. De nadelige verschillen lopen op tot € 20.000 tot € 35.000 per woning. Wij moeten dit linea recta toevoegen aan een toch al aanzienlijke onrendabele top bij nieuwbouw.

28

Dit gevoegd bij de door de gemeente gehanteerde praktijk om een fors deel van de infrastructurele kosten bij nieuwbouw (en ook bij renovatie) op ons bordje te leggen, maakt het voor ons nagenoeg onmogelijk om betaalbare woningen te realiseren. Zowel de gemeente als St. Joseph hebben hun organisatie ingericht op ‘wijkgericht werken’, maar de gewenste afstemming tussen beide partijen komt nog niet goed van de grond. In het algemeen zouden de partijen zich moeten willen onttrekken aan een al te sterk ‘wij-zijdenken’ en ook meer gericht moeten zijn op het oplossen van problemen dan op het problematiseren van situaties. Wijkvisie Breukelen/Centrum In een zorgvuldig proces ontwikkelen wij, samen met de gemeente, wijkbewoners en andere stakeholders een plan voor de verbetering van dit gebied. Het gaat om een structurele aanpak zowel fysiek als sociaal-economisch. In 2012 gaven de gemeente en St. Joseph aan het bedrijf Urbanapps – een samenwerking tussen Gerrichhausen & Partners en Tarra architecten - opdracht een wijkvisie op te stellen. In 2013, na een inspirerend en intensief proces, was deze wijkvisie gereed voor besluitvorming (zie 5.2). Samenwerking met SchuldDienstverlening Onze huurincasso is uiteraard gericht op het innen van de huurpenningen. Wij doen daar veel moeite voor, inclusief telefonische benadering en huisbezoek. Niet alleen omdat wij daar belang bij hebben, maar ook omdat wij uit ervaring weten dat in het geval van huurschulden zachte heelmeesters stinkende wonden maken. Snel kan de schuldsituatie zodanig zijn dat een beroep moet worden gedaan op de gemeentelijke SchuldDienstverlening, die een streng schuldsaneringstraject hanteert. Vooral voor gezinnen met kinderen is dit een bijzonder onprettige omstandigheid die meerdere jaren kan duren. Gezinnen met kinderen die een beginnende huurschuld hebben, stellen wij voor om met Schuld Dienstverlening om tafel te gaan om gezamenlijk te proberen de schuldsituatie aan te pakken voordat schuldsanering nodig is. Tijdens dat overleg krijgt de betrokken huurder inzicht in de instrumenten die beschikbaar zijn om verdere problemen te voorkomen. Deze samenwerking met SchuldDienstverlening liep in 2013 en zullen wij in 2014 evalueren. 3.1.3

ContourdeTwern

Deze welzijnsorganisatie richt zich op individuele begeleiding van bewoners, straathoekwerk en het versterken van de relaties tussen buurtbewoners. Eén van onze hoofddoelstellingen is het werken aan vitale wijken. Een goed woonklimaat is daarvoor een voorwaarde en dat ontstaat mede door een actieve, betrokken wijkbevolking. ContourdeTwern is voor ons een belangrijke partner en op meerdere terreinen werken wij dan ook samen. Voorbeelden hiervan zijn buurtbemiddeling (zie paragraaf 4.2.4) en huiselijk geweld. Buurtbemiddeling is een succesvol project dat wij samen met de gemeente financieren. De coördinator en vrijwilligers proberen door bemiddeling ruzies tussen buren op te lossen.

29

Constateren wij huiselijk geweld, dan handelen wij volgens het protocol dat we met advies van ContourdeTwern opstelden. In 2013 werkten wij ook samen bij de Makerskamer Breukelen (zie 5.2.3), werkgroep Woonwijs en begeleiding uitverhuizing. Woonwijs In de werkgroep Woonwijs werken wij samen met initiatiefnemer ContourdeTwern, de thuiszorg, Zorggroep Elde en de Dienst Sociale Zaken van de gemeente. Onder de paraplu van deze werkgroep organiseerde ContourdeTwern in ‘De week tegen Eenzaamheid’ (eind september-begin oktober) vijf wijkbijeenkomsten met als doel ‘ontmoeting’. Wij benaderden een aantal huurders om deel te nemen aan deze bijeenkomsten. De avonden werden goed bezocht. Er kwam ook een aantal leuke initiatieven uit voort. Begeleiding uitverhuizing bewoners Het Schild/Van Randerodestraat Dit project van renovatie en sloop/nieuwbouw betekende dat alle bewoners hun woning moesten verlaten om later, al dan niet terug te keren in een gerenoveerde of nieuw gebouwde woning (zie 5.4.3.4). Begin 2014 worden de laatste ‘sloopurgenten’ in een al dan niet tijdelijke huisvesting geplaatst. Daarbij krijgen zij voorrang op andere woningzoekenden in het actuele woningaanbod en waar nodig boden wij actief passende woonruimte aan. Voor het begeleiden van de bewoners in dit voor hen ingrijpende proces, schakelden wij ContourdeTwern in. 3.1.4

Collega-corporaties

Beheer Goed Wonen Liempde Stichting Goed Wonen Liempde (GWL) bezit 229 woningen in de kern Liempde. Op basis van een beheerovereenkomst voert St. Joseph alle beheer-, onderhoud-, en verhuuractiviteiten uit. Daarnaast verleent St. Joseph assistentie op terreinen als financiën, projectontwikkeling, duurzaamheid en overleg met externe toezichthouders. De beleidsontwikkeling van GWL gaat gedeeltelijk gelijk op met die van St. Joseph, maar het bestuur en de toezichthouders van GWL hebben een eigen beleidsverantwoordelijkheid. Zo voert GWL een eigen beleid op het gebied van woonruimteverdeling en stuurt zij zelf de ontwikkeling van het nieuwbouwproject Witte School aan. Samenwerking Wovesto In 2012-2013 detacheerden Wovesto en St. Joseph enkele medewerkers bij elkaar. Afgezien van de praktische voordelen die dat heeft, was een belangrijke reden ook dat een fusie op korte termijn mogelijk werd geacht en op deze wijze de organisaties aan elkaar konden wennen. Nu deze fusieverwachting moet worden bijgesteld (zie inleiding), vervalt die reden en blijven vooralsnog alleen de praktische voordelen over. In 2013 assisteerde de projectleider nieuwbouw van Wovesto ons met de succesvolle verkoop van 20 nieuwbouwwoningen aan de Baanderherenweg. Eén van onze medewerkers zette bij Wovesto het portfoliomanagement op poten, daarbij gebruik makend van zijn ervaring bij St. Joseph.

30

Twee andere medewerkers van St. Joseph ondersteunden de afdeling Financiën van Wovesto (door langdurige ziekte-uitval) met het opstellen van de jaarrekening, de invoering van de RJ-645 en de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Salarisadministratie Huis & Erf Ook in 2013 voerde Huis & Erf onze salarisadministratie uit. De redenen hiervoor zijn efficiënter werken en kostenbesparing. Eind 2013 is deze administratie uitgebreid met de module declaraties, waarbij het indienen van declaraties (door medewerkers), de goedkeuring van ingediende declaraties en de uitbetaling volledig digitaal verloopt. In 2014 wordt de module in gebruik genomen. De samenwerking in het algemeen wordt begin 2014 besproken en herijkt. Woonruimteverdeling Het Groene Woud In 2012 besloten wij met Woonwijze en Huis & Erf samen te werken in een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem met woningcorporaties in en om Den Bosch. Bij de uitwerking van dit systeem in 2013 bleek het door ons gewenste systeem niet te realiseren door belemmeringen in de sfeer van ICT. Daarop konden wij niet verder op deze weg en besloten wij, samen met de andere Groene Woud-corporaties Wovesto en Huis & Erf, gedrieën verder te gaan. De voordelen van het systeem blijven, zij het in een wat kleinschaliger verband van kracht; -

meer keuzevrijheid voor de klant, meer woningmarktinformatie voor de aanbieders en grotere efficiency.

Veel van het werk dat gedaan was, is ook bruikbaar in de nieuwe samenwerking. In het projectplan dat wij gezamenlijk opstelden, gaan wij er vanuit dat het systeem eind 2014 kan worden ingevoerd. Het systeem biedt de mogelijkheid om naast het gebruikelijke aanbodmodel ook tenminste twee andere manieren om woningen aan te bieden, zoals ‘direct te huur’, loting en het optiemodel. Omdat het een open systeem is, kunnen andere aanbieders zich aansluiten wanneer zij willen. Woonruimteverdeelsysteem (Jaarplan 2013, project 3) In ons jaarplan 2013 was de voorbereiding en implementatie van het regionale woonruimteverdeelsysteem als project opgenomen. Door de geschetste ontwikkelingen is dit project niet gerealiseerd en vervangen door het project Woonruimteverdeling Groene Woud, dat volgens plan eind 2014 wordt ingevoerd.

31

3.1.5

Zorggroep Elde

Op meerdere fronten werken wij samen met Zorggroep Elde, die zich concentreert op huisvesting en zorgverlening aan senioren. In 2013 intensiveerde St. Joseph het overleg op het terrein van de WMO en de veranderingen in de AWBZ (per 1 januari 2014), alsmede het breder toepassen van domotica, om de doelstelling ‘Ouderen langer zelfstandig laten wonen’ verder in invulling te geven. Een groot samenwerkingsproject is nieuwbouwcomplex Vinckenrode (60 seniorenappartementen, opgeleverd in 2011), waarin wij de zaken rond huisvesting regelen en Zorggroep Elde de zorg levert. Omdat wij en Zorggroep Elde verdere uitbreiding van de samenwerking verwachten, ondertekenden wij in 2012 een samenwerkingsovereenkomst. 3.1.6

Cello

Cello begeleidt mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Ook Cello heeft te maken met de veranderingen van overheidswege in de AWBZ. Intramurale zorg wordt vergoed voor mensen met de hoogste zorgindicatie en (dus) niet voor alle cliënten van Cello. Dit maakt Cello voor ons een nog interessanter partner dan nu al het geval is. Wij werken al behoorlijk intensief samen met Cello (zie 5.3.2), maar om elkaar nog beter te begrijpen werd in 2013 een miniconferentie belegd met als doel kennisuitwisseling. Het was een bijzonder geslaagde bijeenkomst en het heeft ons gesterkt in de overtuiging dat wij de samenwerking moeten voortzetten en zo mogelijk uitbreiden. 3.1.7

WSD-groep

WSD-groep begeleidt mensen met afstand tot de arbeidsmarkt met als doel om, waar mogelijk, medewerkers af te leveren op de reguliere arbeidsmarkt. Wij leveren financiële ondersteuning voor de WoonOmgevingsPloeg (WOP) van WSD, zoals afgesproken in het prestatiecontract met de gemeente. En wij maken veelvuldig gebruik van de gewaardeerde en uit het Boxtelse straatbeeld niet meer weg te denken WOP. Wij schakelen de WOP in voor allerlei werkzaamheden; van schoonmaken tot kleine reparaties en het aanleggen van voortuintjes. Samenwerking Aantwerk WSD nam in 2013 het initiatief tot het instellen van ‘Aantwerk’, een werkgeversplatform dat bedrijven en instellingen wil stimuleren mensen met afstand tot de arbeidsmarkt in dienst te nemen. Onze directeur-bestuurder is voorzitter van dit initiatief, waarbij inmiddels 70 instellingen en bedrijven zich hebben aangesloten. Door middel van workshops en andere initiatieven wordt geprobeerd ondernemers te prikkelen deze mensen in dienst te nemen. De eerste mooi voorbeelden zijn al te melden, zoals het schoonmaakbedrijf dat een jonge rolstoelgebruikster een vaste baan aan de receptie gaf.

32

3.1.8

SintLucas

Met het prominente MBO-vakcollege SintLucas in Boxtel/Eindhoven werken wij al sinds enige jaren samen. Elk jaar weer leveren de studenten van deze school een bijdrage aan het opfleuren van Boxtel, met name in het grote complex Hoogheem (bestaande uit zes grote flats) en de etalage onder wooncomplex Baanrots. Inmiddels is een mooie samenwerking ontstaan. Omdat in 2013 de laatste twee flats van het complex Hoogheem zijn aangepakt, denken wij nu gezamenlijk na over een vervolg. In 2014 willen we meer complexen (bewoners) de kans bieden om een mooie hal te krijgen. We denken aan het uitschrijven van een prijsvraag om ideeën op te halen. Muurschilderingen Hoogheem De hallen in de flats ‘Weegschaal’ en ‘Leeuw’ hebben een metamorfose ondergaan, zoals dat in voorgaande jaren in de andere flats van dit complex gebeurde. Studenten van SintLucas maakten meerdere ontwerpen voor muurschilderingen in de hallen/trappenhuizen van de flats. Deze ontwerpen presenteerden zij aan de bewonerscommissie. De bewonerscommissie maakte een voorselectie die zij voorlegde aan alle huurders van de betreffende flat. Bewoners konden stemmen op hun favoriete ontwerp. Daarna kon de uitvoering beginnen. Ook nu weer is het resultaat verbluffend. Etalage Baanrots Vierdejaarsstudenten van SintLucas krijgen sinds enige jaren de gelegenheid een voorstelling in de etalage van complex Baanrots te ontwerpen en uit te voeren. Waren wij daar in het verleden wat onderwerpkeuze betreft de sturende partij, steeds meer wordt onze rol die van ‘intermediair’ tussen school/studenten en professionals in de Boxtelse wijk. In 2013 waren twee nieuwe voorstellingen te zien: de eerste als resultaat van samenwerking tussen studenten en winkeliersvereniging Selissen. De tweede tussen studenten en het (vrijwilligers) Platform Selissen, dat het 20-jarig bestaan vierde. 3.1.9

ECB

Duurzaamheid staat hoog in ons vaandel en wij zijn dan ook bijzonder blij met de oprichting van de Energie Coöperatie Boxtel, waarmee wij inmiddels nauw samenwerken op het gebied van het plaatsen van zonnepanelen. Verdere samenwerking ligt in het verschiet (zie 5.1.1). Samenwerking zonnepanelen In 2013 zijn de eerste 1.000 zonnepanelen in opdracht van St. Joseph door de Energie Coöperatie Boxtel (ECB) aangebracht. De volgende 1.000 panelen zijn eind 2013 besteld. Voor de uitvoering schakelde de ECB lokale ondernemers in. De eerste ervaringen zijn bijzonder gunstig; met name de besparingen die de panelen opleveren zijn bijzonder hoog. De huurders die deelnemen, betalen wel een maandelijks bedrag voor de investering, maar de verwachting is nu gerechtvaardigd dat het hoog renderende investeringen zijn. Wij verwachten dat het animo van bewoners om deel te nemen (bij de eerste projecten ongeveer 25-30%) verder zal toenemen.

33

4.

ORGANISATIE

De kwaliteit van ons werk wordt in hoge mate bepaald door de wijze waarop wij de organisatie vormgeven, de werkprocessen inrichten en beschikken over goed geschoolde en gemotiveerde medewerkers. Op alle fronten maken wij grote slagen. Per 1 januari 2014 veranderen wij de organisatie van een ‘tweepoot’ in een ‘driepoot’. Wij trainden in de afgelopen jaren onder andere uitgebreid op projectmatig werken, competentiemanagement en op samenwerken. De verdergaande digitalisering maakt het mogelijk steeds efficiënter en effectiever te werken. Wij maken elk jaar stappen in verduurzaming, waardoor ons werk een nog steeds afnemend gebruik van energie en materiaal laat zien. Wij doen dit binnen de bestaande kaders van afnemende bedrijfskosten en een kantooromgeving die grenzen stelt aan duurzaam werken. Ondertussen stellen wij hoge eisen aan de kwaliteit van ons dagelijks werk, want daar heeft de klant, de huurder en de woningzoekende vooral mee te maken.

4.1 Bedrijfsvoering Wij zijn volop bezig met de verdere professionalisering van onze organisatie; meer gericht op eigen verantwoordelijkheid en samenwerking en meer projectgericht. In 2013 kwamen daarnaast twee aspecten aan de orde die ook van direct belang zijn voor de bedrijfsvoering; de huisvesting van de werkorganisatie en de introductie van huisregels voor de communicatie tussen onze medewerkers en de klant. Huisvesting werkorganisatie (Jaarplan 2013, project 11) De huisvesting van de werkorganisatie in twee gebouwen aan de Baroniestraat is niet erg flexibel en niet zo duurzaam te maken als wij eigenlijk willen. Ook in financiële zin laat de flexibiliteit te wensen over; de gebouwen en de grond zijn ons eigendom. Wat wij willen, is een pand dat mogelijkheden biedt voor ‘Het Nieuwe Werken’. Dat wil onder andere zeggen, een stevig accent op verdere digitalisering van het werk en flexibele werkplekken voor de medewerkers. En wij willen aanmerkelijk duurzamer kunnen werken dan in de huidige huisvesting mogelijk is. Huren (in plaats van eigendom) van een pand verhoogt bovendien de financiële flexibiliteit. Voorwaarde om naar andere huisvesting om te zien is de verkoop van de kantoren met de grond aan de Baroniestraat. Bij voorkeur aan een koper met maatschappelijk relevante doelstellingen. Huisregels Onze medewerkers hebben een goede verstandhouding met de huurders. Toch kan het gebeuren dat een gesprek niet loopt zoals gewenst, dat er misverstanden ontstaan en emoties dreigen hoog op te lopen. Dan is het prettig regels bij de hand te hebben die kunnen helpen een gesprek in goede banen te leiden. Deze regels, de huisregels, presenteerden wij in het bewonersblad ‘Deurpost’ en staan op posters in de ruimten waar wij de klanten spreken.

34

4.1.1

Personeel & organisatie

In de sfeer van personeel & organisatie voerden wij in de jaarplannen 2011 en 2012 een groot aantal projecten uit met het doel om de organisatie verder te professionaliseren. In 2011 waren dat Projectmatig werken en Competentiemanagement. Het project Herijken Resultaten, Verantwoordelijkheden en Bevoegdheden (RVB’s) en Digitaliseren werkprocessen startte ook in 2011, maar is een doorlopend project. In 2012 waren het: Strategisch leren, Elkaar aanspreken, Opstellen veiligheidsbeleid, Professionaliseren centrale inkoop en Besparen op onderhoudslasten. In 2013 lag het accent op het vervolg van projecten in voorgaande jaren: Projectmatig werken (eindevaluatie), een (gedeeltelijke) uitwerking van het project Strategisch leren en een vervolg op het project Elkaar aanspreken. Daarnaast liep in het kader van het digitaliseren van de werkprocessen het project ‘Document management systeem’ door (zie 4.1.4). Over het project Huisvesting werkorganisatie informeerden wij u hierboven (4.1). Projectmatig werken, evaluatie In 2011 startte St. Joseph met het intensiveren/verbeteren van projectmatig werken bij niet-bouwkundige projecten. Na voorbereiding in een projectgroep, volgden projectleiders een uitgebreide training en oefensessies met het aangereikte instrumentarium. Daarna zijn de projectleiders daadwerkelijk aan de slag gegaan in verschillende projecten, met collega’s/medewerkers die van de nieuwe werkwijze op de hoogte waren. Tussentijds deden de projectleiders aanbevelingen aan het management, die voor een groot gedeelte in de periode daarna zijn opgepakt. In de evaluatie in 2013 bleek de aanvankelijke scepsis voor projectmatig werken goeddeels verdwenen. De evaluatie leidde tot vier actiepunten die tot verdere verbetering moeten leiden. Die actiepunten zijn: duidelijk afwegen of iets een project of een taak is; rollen invullen volgens afspraak; verwachtingen aan projectmedewerkers duidelijk maken; faciliteren intervisie projectleiders in 2014. Elkaar aanspreken/Feedback Na de training in 2012 was er in 2013 een ‘terugkomdag’ om de ervaringen in de praktijk over dit belangrijke onderwerp te bespreken, de eerder opgedane kennis op te frissen en de vaardigheden te oefenen. Het resultaat van deze terugkomdag is dat medewerkers elkaar beter begrijpen en samenwerken nog beter zal gaan. Strategisch leren Wij willen het leren van de medewerkers stimuleren en afstemmen op de doelstellingen van de organisatie. Het gaat er om dat een koppeling plaatsvindt tussen de functieomschrijving van een medewerker en de organisatiedoelstellingen. Dan kan geformuleerd worden aan welke eisen de betrokken medewerker moet voldoen en welke opleidingen beschikbaar zijn om bij te spijkeren waar nodig. In 2013 zijn de volgende leerlijnen afgerond: medewerker klantenservice – medewerker verhuur; wijkconsulent – projectconsulent. In ontwikkeling zijn de leerlijnen: medewerker bedrijfsadministratie – medewerker huuradministratie; medewerker incasso.

35

Integriteit Integriteit en integer handelen staan hoog in ons vaandel. Om aan deze termen ‘handen en voeten’ te geven discussieerde het voltallige personeel aan de hand van het spel Hoger/Lagerhuis over zes thema’s uit onze eigen praktijk. Het resultaat is dat wij het begrip integriteit en ons gezamenlijk gevoel van wat wij integer vinden, nog scherper in beeld hebben. Aanpassing beoordelingsprocedure Wij pasten de enigszins verouderde beoordelingsprocedure aan. Een duidelijk systeem van plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken heeft als doel om de prestaties en motivatie van medewerkers te verbeteren, de capaciteiten van de medewerker optimaal te benutten en de werkomstandigheden te verbeteren. De inhoud van de gesprekken is verbeterd en meer afgestemd op duurzame inzetbaarheid. Medewerkersonderzoek Het medewerkersonderzoek in 2013 levert het beeld op van in grote meerderheid tevreden medewerkers. De eigen functie wordt positief gewaardeerd, er zijn voldoende mogelijkheden om te ontwikkelen en de sfeer binnen de organisatie is goed. De medewerkers zijn niet bijzonder veranderingsgezind en zij ervaren weinig werkdruk. De uitdaging aan de organisatie is om meer bevlogenheid en klantgedrevenheid te krijgen, vooral door het werk voor de individuele medewerker uitdagender te maken. Arbobeleidsplan en arbeidsomstandigheden Wij pasten ons meerjaren arbobeleidsplan aan. Het plan is gericht op goede arbeidsomstandigheden en vormt de basis voor de uitvoering van het arbobeleid binnen St. Joseph. De belangrijkste doelen zijn: een laag ziekteverzuim, geen gezondheidsklachten door het werk, geen ernstige agressievoorvallen op de werkplek, geen voorvallen met betrekking tot integriteit op de werkplek (pesten, seksuele intimidatie en dergelijke), geen besmetting op het gebied van legionella en asbest en geen ongevallen ten gevolge van werken op hoogte en in kruipruimten. In 2013 waren er geen ongevallen, geen besmettingen, geen voorvallen integriteit, geen ernstige agressievoorvallen en een laag ziekteverzuim. In 2013-2015 hebben wij extra aandacht voor veiligheid op de werkplaats en op externe werkplekken. Twee opzichters volgden een VCA-opleiding en vijf bedrijfshulpverleners deden een herhalingscursus. De arbodienst rapporteerde dat in 2013 geen van onze medewerkers een beroep heeft gedaan op de vertrouwenspersoon.

36

Bedrijfshulpverleners (BHV-ers) Zou zich een calamiteit (bijvoorbeeld brand) in onze kantoor of op ons terrein voordoen, dan is het de taak van de bedrijfshulpverleners om, in afwachting van professionals (brandweer, ambulances), de noodzakelijke maatregelen te nemen, zoals evacuatie en dergelijke. Wij beschikken over zes opgeleide bedrijfshulpverleners. In 2013 is een evacuatie-oefening gehouden met doel om te leren en te verbeteren. Preventief medisch onderzoek Wij hebben aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers. In het preventief medisch onderzoek in 2013 is met name gekeken naar fysieke belasting, beeldschermwerk, stressbeleving en leefstijl. Ten opzichte van de totale beroepsbevolking en ook ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties, scoren wij goed op werkomstandigheden en veiligheid. Cursus Asbest (herhaling) Op het gebied van asbest doen zich allerlei ontwikkelingen en veranderingen voor, waaronder veranderde wetgeving, die het voor onze medewerkers noodzakelijk maakte de kennis op te frissen. Drie opzichters zijn bijgeschoold om asbest te herkennen. Zeven technische medewerkers volgden een bijscholing asbestherkenning. Daarnaast zijn drie medewerkers opgeleid; één asbestdeskundige en twee deden de opleiding asbestherkenning. Stages Woonstichting St. Joseph is een erkend leerbedrijf. Wij vinden het van groot belang om studenten van verschillende scholen en disciplines bij ons in de praktijk ervaring op te laten doen. Enkele van onze medewerkers zijn opgeleid als erkend leermeester. De stages leveren vaak inspirerende resultaten op, zowel in onderzoeken die de stagiaires verrichtten als in de verfrissende kijk die zij soms hebben op onze werkprocessen en de manier waarop wij die uitvoeren. In 2013 hadden wij stagiaires in huis van verschillende onderwijsinstellingen: -

-

-

Fontys Hogeschool: Vastgoed & Makelaardij. De stagiaire deed onderzoek naar de verhuismotieven van senioren. Op dit onderzoek baseerden wij een doorstroomproject voor senioren (zie 5.4.1.2). Koning Willem I College, Den Bosch: opleiding Sociaal-Maatschappelijke Dienstverlening. Heel dit jaar draaide een stagiaire mee in het team Klantenservice. Van dezelfde school, maar dan de opleiding Bedrijfsadministratie, liep een stagiaire mee met het team Financiën. Avans Hogeschool: Commerciële economie. De stagiaire onderzocht hoe wij woningen bestemd voor 55-plussers beter in de markt kunnen zetten. De resultaten van dit onderzoek gebruiken wij voor het doorstroomproject senioren (zie 5.4.1.2).

37

-

Bouwmanagement & Vastgoed. In 2013 hebben twee stagiaires zich bezig gehouden met het ondersteunen in de werkvoorbereiding van diverse onderhoudsprojecten.

Van deze zes stagiaires startten er 2 al in 2012. Vier van de zes begonnen hun stage in 2013.

Statistieken Met ingang van 1 januari 2014 starten wij met 35,9 fte. Drie medewerkers (2,3 fte) verlaten per 1 januari 2014 de organisatie i.v.m. bezuinigingen. De organisatiestructuur werd aangepast. Terug naar drie afdelingen: Wonen, Finance & Control en Vastgoed. Reden: -

Naar plattere organisatie, geen teamleiders meer; Evenwichtigere verdeling medewerkers; Alle disciplines in MT vertegenwoordigd.

In 2014 zullen nog eens 2 medewerkers (2 fte) met pensioen gaan. Ook deze functies worden dan niet meer ingevuld.

38

Ziekteverzuim Ziekteverzuim in 2013 is 2,34% (exclusief zwangerschap). Ten opzichte van 2012 (1,93%) is het verzuim gestegen. Het totaal aantal ziekmeldingen bedroeg 46. Dit is 1 melding minder dan in 2013 (47). Het aantal verzuimdagen bedraagt 459. Van de verzuimdagen is 35% ontstaan door kort verzuim (< 7 dagen). Twee medewerkers zijn langdurig ziek (eerste ziektejaar) in 2013. Geen van de verzuimoorzaken was werk gerelateerd. Het gemiddelde aantal ziekteverzuimdagen is 10,09 dagen. Dit is iets hoger t.o.v. 2012 (9,85).

Met ingang van 1 januari 2014 wijzigden wij onze organisatie. De ‘tweepoot’ met een manager Wonen en een manager Interne Organisatie verandert in een ‘driepoot’, met een manager Wonen, een manager Vastgoed en een manager Financiën. De functies teamleider (Woonservice en Financiën) komen te vervallen. Met deze wijziging brengen wij meer evenwicht tussen de onderdelen financiën en vastgoed op managementniveau en kunnen wij, door het opheffen van de functie van teamleider, de organisatie platter maken en verantwoordelijkheden lager in de organisatie brengen.

39

4.1.2

Ondernemingsraad (OR)

Het jaar 2013 was voor de OR een tamelijk rustig jaar. Wij voerden regulier overleg met de directeur- bestuurder en met de Raad van Toezicht. Eén lid van de OR vertrok, één nieuw lid werd benoemd. De OR volgde de ontwikkelingen rond de eventuele fusie met Wovesto op de voet en dat geldt ook voor een eventuele verhuizing van de werkorganisatie naar een nieuwe locatie. Waar het gaat om het verlagen van de bedrijfslasten houdt de OR de vinger aan de pols. Het afschaffen van de prestatiebeloning vond plaats na een open discussie daarover. De OR hecht aan financieel en cijfermatig inzicht en is blij dat bij St. Joseph derivaten niet aan de orde zijn. Daarnaast volgen de OR-leden allerlei onderwerpen en ontwikkelingen, zoals PO-beleid, verkoopbeleid en andere zaken die door het jaar heen actueel zijn. Ze worden ondersteund door de afdeling Financiën die hen jaarlijks een persoonlijke toelichting geeft op de jaarcijfers. De OR hecht aan goed contact met de achterban en is daarin interactief. De inbreng van collega´s is heel belangrijk, feitelijk onmisbaar. Om die reden vernieuwden zij haar pagina op intranet (Joske) en brengt de OR jaarlijks enkele digitale nieuwsbrieven uit.

40

4.1.3

Kwaliteit

De kwaliteit van ons werk bewaken wij onder meer door metingen van het onafhankelijke Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH), dat verschillende kwaliteitslabels voert. Wij ontvingen in 2012 het KWH-Participatielabel, met ruime voldoendes voor alle onderdelen (waaronder participatievisie, samenwerking en rendement van de participatie). Het label heeft een geldigheid tot september 2015. In de ontwikkeling van het KWHDuurzaamheidslabel nemen wij als één van drie corporaties deel aan een ´pilot´. KWH-Huurlabel Al langere tijd voeren wij het KWH-Huurlabel, waarbij de klanten de kwaliteit van onze dienstverlening in het verhuurproces beoordelen. Op acht onderdelen vinden continu metingen plaats en sturen wij bij waar dat gewenst of nodig is. Hieronder de scores eind december 2013. Onderdeel

Score

Totaalscore Bereikbaarheid Communicatie en informatie Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachtenbehandeling

7,7 7,1 7,3 8,1 8,1 7,7 8,1 8,0 7,1

Met onze gemiddelde score van 7,7 (in 2012 was dat 8,0) staan wij landelijk op plaats 37 van 107 deelnemende corporaties en op plaats 15 van de 33 deelnemende corporaties in de regio Zuid. De daling van onze totaalscore is vooral het gevolg van de daling van het onderdeel ´communicatie en informatie´, van 8,9 in 2012 naar 7,3 in 2013. De oorzaak hiervoor is terug te vinden in een veranderde meetsystematiek en de toepassing van een andere weging. Klachtenmanagement Van op- en aanmerkingen op ons werk willen wij leren. Gekoppeld aan de metingen van het KWH-Huurlabel geven huurders aan wanneer zij ontevreden zijn over onze dienstverlening. Deze signaalmailtjes ontvangen wij rechtstreeks, zodat wij er direct op kunnen reageren. In 2013 ontvingen wij 13 signaalmailtjes (in 2012: 24). Daaruit bleek dat de staat van de woningen bij oplevering aan de nieuwe huurder extra aandacht vraagt. In 2013 ontvingen wij 29 brieven (in 2012: 18) van bewoners die ontevreden waren over onze dienstverlening. Ook daarvan willen wij leren. Afrekenen servicekosten was een onderwerp dat vaker voorkwam. Dat was voor ons aanleiding om de communicatie bij de afrekening van de servicekosten te verbeteren. In paragraaf 3.2.1 leest u meer over de regionale Klachtenadviescommissie.

41

4.1.4

ICT

In het kader van het ondernemingsplan zetten wij jaarlijks stappen richting dit einddoel. In 2011 stelden wij het ICT-beleidsplan vast. En in 2012 begonnen wij met de uitvoering van dit beleidsplan, met name gericht op het ontwikkelen van het Document Management Systeem, waaronder het digitaliseren van 4.000 dossiers (verhuureenheden). In 2013 zetten wij, in het kader van het jaarplan (Project 1: Document Management Systeem) een volgende stap; het implementeren van het Document Management Systeem dat een aantal organisatieactiviteiten optimaal ondersteunt en flexibel is bij toekomstige wijzigingen. Het project is na de ingebruikname van het systeem begin juni, overeenkomstig de planning op 1 juli 2013 afgerond. In 2014 worden vervolgstappen gezet, zoals het digitaliseren en opnemen in het klantenvenster van facturen en het ontsluiten van de beeldenbank. De volgende en laatste stap is het ´ontsluiten´ van het Document Management Systeem voor huurders via het huurdersportaal. 4.1.5

Communicatie

Communicatie met de klant, de stakeholder en ook tussen de medewerkers van St. Joseph onderling is van toenemend en doorslaggevend belang voor de kwaliteit van onze dienstverlening. In de communicatie met de (toekomstige) klant zal internet een steeds belangrijkere rol spelen en ook de communicatie veranderen. Dat wil zeggen interactiever maken door middel van een huurdersportaal. Facebook, Twitter en YouTube maken de communicatie directer en sneller. Een tweede belangrijke ontwikkeling is dat wij de wijze van communiceren met verschillende klantgroepen niet (alleen) meer bepalen door het formuleren van doelgroepen (senioren, grote gezinnen en dergelijke), maar steeds meer door de verschillende leefstijlen waarin mensen zich meer of minder herkennen. Voorbereiding Mijn St. Joseph De volgende belangrijke stap in digitalisering dient zich aan: het inrichten van ‘Mijn St. Joseph’ ofwel het huurdersportaal van ons internetsysteem. Op het voor huurders toegankelijke portaal zal de huurder, naast informatie over St. Joseph, veel aan de woning en aan de huurder zelf gerelateerde informatie vinden. De huurder zal zelf bepaalde informatie kunnen aanpassen en bijvoorbeeld reparatieverzoeken indienen. In 2013 deden wij vooronderzoek naar het opzetten van het huurdersportaal, onder andere door bezoeken aan corporaties die daar al ervaring mee hebben. Begin 2014 zullen wij een programma van eisen opstellen; wij verwachten dat Mijn St. Joseph aan het eind van dat jaar online zal zijn. Behalve het huurdersportaal staat ook de ontwikkeling van een aannemersportaal en een medewerkersportaal op het programma. Kleurrijk communiceren Lange tijd was het gebruikelijk om in de communicatie met ‘de klant’ verschillende doelgroepen te onderscheiden, zoals ouderen, gezinnen met kinderen en dergelijke. Communicatie blijkt vaak effectiever als niet zozeer doelgroepen alswel verschillende leefstijlen als uitgangspunt dienen. Wij verdiepten ons in 2013 uitgebreid in de ‘leefstijlentheorie’, die sterk gesimplificeerd, vier leefstijlen onderscheidt:

42

-

de rode wereld, met assertieve, energieke mensen; de gele wereld, met sociale, open mensen; de groene wereld, met serieuze, bedachtzame en nuchtere mensen; de blauwe wereld, met ambitieuze, dynamische mensen.

Elk van deze leefstijlen heeft voorkeur voor een bepaalde manier van communiceren. Wij kunnen deze wetenschap gebruiken om de communicatie effectiever te maken. In 2013 is de theorie van de leefstijlen met alle medewerkers besproken en was er voor een kleine groep medewerkers die er direct mee kunnen werken, een workshop georganiseerd. In de communicatie rond het renovatieproject Hof ter Aa (zie 5.4.3.4) hebben wij daar vorm aan gegeven na bepaling van de overheersende leefstijl in dit complex. Training woordvoering crisiscommunicatie Uiteraard zitten wij niet op een crisissituatie te wachten. Maar als die zich zou voordoen, is het goed te weten hoe en door wie te handelen. Begin 2013 stelden wij een crisiscommunicatieplan vast. Belangrijk onderdeel daarvan is de woordvoering bij crisis. De medewerkers die bij crisis in actie komen (directeur-bestuurder, leden managementteam, communicatieadviseur) volgden de training Woordvoering bij crisis. Sponsoring Wij sponsoren activiteiten, initiatieven en/of instellingen in Boxtel, bij voorkeur door bewoners van Boxtel uitgevoerd, die toegankelijk zijn voor onze huurders en een relatie hebben met St. Joseph. Wij spelen graag een actieve rol in de activiteiten die wij sponsoren.

43

5.

BELEID

De resultaten van de vierjaarlijkse verplichte visitatie in 2010 (in 2014 is de volgende gepland), was voor ons aanleiding precies te formuleren wat ons beweegt, wat wij willen en wat wij vervolgens moeten doen om de woorden om te zetten in daden. Missie, visie en het ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’, met een werkingsduur van 5 jaren (2011-2015) zijn daarvan het resultaat. Naast het professionaliseren van de organisatie (zie hoofdstuk 4) onderscheidt het ondernemingsplan vier strategische doelstellingen, met per doelstelling speerpunten en ambities. Deze vier hoofddoelstellingen geven richting aan onze activiteiten. Het zijn: 1) 2) 3) 4)

investeren in duurzaamheid, werken aan en realiseren van vitale wijken, zelfstandig wonen met een (latente) zorgbehoefte en differentiatie van het woningbezit.

Dit hoofdstuk is ingedeeld naar deze vier hoofddoelstellingen.

5.0 Introductie Het werken aan het realiseren van de hoofddoelstellingen gebeurt tegelijk met de dagelijkse werkzaamheden die verbonden zijn aan het ontwikkelen, verbeteren, beheren en verhuren van het woningbezit. Beleidsontwikkeling en het dagelijks werk zijn daarmee geen twee van elkaar afgescheiden werelden, integendeel. Het dagelijks werk wordt sterk beïnvloed door de hoofdlijnen van beleid. Anderzijds kan de ontwikkeling en uitwerking van het beleid om vooral twee redenen niet los van de dagelijkse praktijk gezien worden. Ten eerste is tijd en capaciteit beperkt omdat het dagelijks werk nu eenmaal ook, en goed, gebeuren moet. Ten tweede geeft de praktijk soms aanleiding om het voorgenomen beleid te wijzigen. Een voorbeeld van dit laatste is het nogal grillige overheidsbeleid, dat rechtstreeks inwerkt op onze investeringsplannen. Om onze beleidsintenties uit te voeren, formuleren wij in de beleidsperiode voor elk jaar een jaarplan dat bestaat uit een aantal projecten, voorzien van middelen (mensen en geld), een planning en een beoogd resultaat, inclusief tussentijdse ‘mijlpalen’. Zo pakken wij aan wat wij aankunnen en houden controle op de vorderingen.

44

Hieronder een overzicht van de projecten van het jaarplan 2013 en hun score.

De scores betekenen dat het project (voorlopig) is afgehandeld (+), doorloopt naar het volgende jaar (+/-) of (voorlopig) is afgeblazen (-). In 2013 zijn veruit de meeste projecten afgehandeld, zij het dat enkele daarvan een voor St. Joseph ongewenst resultaat hadden, aangegeven met (-).

5.1

Duurzaamheid

Werken aan duurzaamheid is voor ons van bijzonder groot belang. Duurzaamheid heeft verschillende aspecten; wij willen voor ons werk zo beperkt mogelijk gebruik maken van de eindige voorraden van de wereld aan energie en andere niet vervangbare grondstoffen. En wij willen zo weinig mogelijk toevoegen aan schadelijke stoffen in het milieu. Dat streven wij na in onze eigen bedrijfsvoering en ook, in samenwerking met de bewoners, in de woningen die wij verhuren. Een steeds belangrijker effect van verduurzaming van de woningvoorraad is dat dit kan bijdragen aan het betaalbaar houden van de woonlasten, waarin ‘energiekosten’ een grote post is. 5.1.1

Speerpunten en ambities

In ons streven naar duurzaamheid richten wij onze pijlen op drie aspecten: 1- het verduurzamen van de woningvoorraad; 2- bewustwording en kennisontwikkeling met betrekking tot duurzaamheid in onze organisatie; 3- het vergroten van bewustzijn en beïnvloeding van energiezuinig gedrag onder huurders en stakeholders.

45

In ons ondernemingsplan formuleerden wij onze ambities op dit gebied: -

Vóór 2025 moet 75% van onze woningen een B-label hebben; 25% gemiddeld een C-label; Wij richten ons op duurzaam materiaalgebruik; Wij streven naar een CO2-reductie van 10% in 2015; Wij streven naar een reductie van de mondiale voetafdruk van onze bedrijfsactiviteiten van 68 hectaren in 2010 naar 40 hectaren in 2015.

Energie Coöperatie Boxtel (Jaarplan 2013, project 5) In november 2012 werd de Energie Coöperatie Boxtel (ECB) opgericht. In 2013 stond de operationele organisatie van de ECB en de uitwerking van operationele processen op het programma. Dit jaarplanproject bestond uit actieve ondersteuning van dit programma en bovendien waar mogelijk participeren in productie- en reductieprojecten waar het eigen woningbezit betreft (zie ook Zonnig Huren (5.1.1.1). Mondiale voetafdruk St. Joseph en verandering van energieleverancier De ‘mondiale voetafdruk’ is een methode die berekent hoeveel hectaren van de aarde wij gebruiken om ons werk te doen, inclusief het kantoor en de inboedel die wij daarvoor nodig hebben. Bepalend voor de voetafdruk zijn vooral het verbruik van (al dan niet groene) energie, water, mobiliteit en materialen zoals papier. De methode maakt het mogelijk een indruk te krijgen van de mate van milieu(on)vriendelijkheid van het bedrijfsproces. Het is vooral ook geschikt om ambities op dit gebied te formuleren en meetbaar te maken. Volgens het systeem van het Living Planet rapport was bij aanvang onze mondiale voetafdruk in 2010 69 hectaren; de scherp geformuleerde ambitie is om eind 2015 op 40 hectaren uit te komen. Eind 2012 waren het nog 55 hectaren en de maatregelen in 2013 rechtvaardigen de verwachting dat wij in dat jaar een forse verdere daling kunnen laten zien (in het jaarverslag over 2014 wordt daarover gerapporteerd). Maatregelen die wij in 2013 namen zijn vooral het herijken van onze energie-inkoop met als gevolg de keuze van een andere leverancier die niet alleen goedkoper levert, maar ook groener. In de algemene ruimten van onze wooncomplexen gebruiken wij nu groene stroom en de stroom die wij in ons kantoor verbruiken bestaat voor 100% uit Nederlandse windenergie. Het project Ipads is verder uitgebreid (meer medewerkers werken hierop en dat reduceert het papierverbruik). Wij monitoren ons energie- en papierverbruik en ook het aantal autokilometers dat wij maken. Het Document Management Systeem vordert, zoals in 2013 met het gedigitaliseerd aanvragen en verwerken van declaraties, waardoor het papierverbruik verder afneemt. De grens van onze mogelijkheden wordt uiteraard mede bepaald door de kenmerken van onze huidige kantoorhuisvesting.

46

5.1.1.1 Verduurzaming van de woningvoorraad Ook in 2013 zetten wij een volgende stap in de verduurzaming van onze woningen. Vooral bij groot onderhoud en woningverbetering voeren wij maatregelen uit die de woningen aanmerkelijk duurzamer/energiezuiniger maken. Ongeveer 200 woningen gingen in 2013 van een D- t/m G-label naar een B- of C-label. Eind 2013 bezat 25% van onze woningvoorraad een A- of B-label (in 2012 was dat 18%) en het percentage D- t/m G-labels nam af tot 34% van de totale voorraad (eind 2012 was dat 39%).

47

Zonnig huren In 2013 zijn ongeveer 1.300 zonnepanelen op onze woningen aangevraagd. Een eerste ‘pilot’ betrof een aantal eengezinswoningen met elk tien tot twaalf panelen, en panelen op het dak van een gebouw met gestapelde woningen. Snel bleek de investering van de bewoners een heel goede investering te zijn. Het voordeel op jaarbasis voor de bewoners van de eengezinswoningen (met dak op het zuiden) blijkt € 580, terwijl bewoners een huurverhoging van € 360 per jaar betalen. Voor bewoners van de gestapelde woningen is het voordeel op jaarbasis € 115 voor het hele complex met ruim 50 appartementen. Toch is er wel wat voor nodig om bewoners te overtuigen van het nut en het voordeel van het (laten) aanbrengen van zonnepanelen. Wij organiseerden diverse communicatiemomenten: een informatieavond maar ook de wijk in met een vrachtwagen vol zonnepanelen. Het resultaat van deze acties: 100 woningen zijn inmiddels voorzien van in totaal 1.118 zonnepanelen. In 2013 leverden de panelen gezamenlijk 265.000 kWh op, werd 120.000 kg minder CO2 geproduceerd en was de woonlastenverlaging voor de deelnemende bewoners euro € 18.000. Eind 2013 was een volgende tranche van 100 woningen met ongeveer 1.000 panelen in ontwikkeling. In deze operaties werken deelnemende bewoners, de Energie Coöperatie Boxtel (EC Boxtel) en St. Joseph nauw samen. De bewoners betalen een huurverhoging voor de investering en ontvangen de opbrengst van de opgewekte stroom; St. Joseph is opdrachtgever en de ECB de opdrachtnemer. 5.1.1.2 Bewustwording en kennisontwikkeling Kennisontwikkeling Wij doen kennis op door monitoring van duurzaamheidprocessen zoals het energieverbruik en de verdeling van energielabels in ons woningbezit en de resultaten van de opwekking van energie door de geplaatste zonnepanelen. Daarnaast nemen wij deel aan onder andere het duurzaamheidsnetwerk Groene Woud, het Aedesnetwerk ´Duurzaamheid en energiebesparing´ en aan themabijeenkomsten over het onderwerp duurzaamheid. Themabijeenkomst met leveranciers In 2013 nodigden wij aannemers, installateurs, toeleveranciers en vertegenwoordigers van de gemeente uit om met ons van gedachten te wisselen over het thema duurzaamheid. Wij presenteerden onze ideeën en activiteiten op dit terrein en discussieerden aan de hand van een aantal stellingen. Alle deelnemers vonden de bijeenkomst uitermate nuttig en deze zal dan ook in 2014 een vervolg krijgen. 5.1.1.3 Vergroten bewustzijn en beïnvloeden energiezuinig gedrag huurders Het is niet eenvoudig om het energiegedrag van mensen (medewerkers, bewoners, leveranciers) te veranderen. Medewerkers krijgen veel informatie via onze interne communicatiekanalen. Leveranciers benaderen wij actief (zie hierboven) om van gedachten te wisselen. Bewoners bereiken wij door structureel in ons periodiek ‘Deurpost’ aandacht

48

voor duurzaamheid te vragen. Dat doen wij ook bij passende gelegenheden zoals de renovatiemarkt Hof ter Aa e.o. en op de bouwborden bij onze projecten. Wij hebben nog geen oplossing gevonden om het eigen energieverbruik voor bewoners inzichtelijker en volgbaarder te maken. Ook andere partijen, met name de gemeente en de ECB zullen energie moeten steken in het benaderen én overtuigen van bewoners dat energiebesparing goed is voor de wereld én voor de eigen portemonnee. 5.1.2 Overig Pilot Duurzaamheidslabel Wij werken mee, samen met enkele collega-corporaties, aan de ontwikkeling van een KWHDuurzaamheidslabel van Stichting KWH. Een eerder ontwikkelde ‘meetlijst’ is in 2013 als pilot bij de deelnemende corporaties toegepast. De onderdelen van de meetlijst zijn: een documentenanalyse, enquêtes onder medewerkers, bewoners en stakeholders en een steekproef naar de duurzaamheid van het vastgoed. In de pilot, in het voorjaar van 2013 gepresenteerd, scoorden wij op veel onderdelen goed, maar er zijn ook duidelijke punten ter verbetering. Hoewel ons beleid helder en duidelijk is, moeten we nog slagen maken in de operationalisering van ons beleid. We zijn bezig om duurzaamheidsmaatregelen structureel te verankeren in onze bedrijfsprocessen.

5.2

Vitale wijken

Een vitale en aantrekkelijke wijk is een door bewoners gewilde wijk. Dat is precies wat wij bewoners graag bieden; een passende woning in een als aantrekkelijk en vitaal ervaren wijk. De kwaliteit van de woningen is daarbij vooral onze verantwoordelijkheid. Het aantrekkelijke en vitale van een wijk is meer het resultaat van samenwerking met een groot aantal partijen, waaronder de gemeente, de bewoners, zorg- en welzijnsorganisaties, winkeliers en verenigingen. De ontwikkeling van de wijk Selissenwal is een voorbeeld van hoe het kan en moet. Deze wijk gleed in de jaren negentig van de vorige eeuw af in de waardering door bewoners en in status binnen Boxtel. Door stevig investeren in de woningvoorraad en inspanningen op andere gebieden, is Selissenwal nu weer een gewilde wijk. De spirit om er samen wat van te maken, de kennis en kunde om dat in een plan te vatten en de wil om te investeren zijn de belangrijkste succesfactoren om ook in andere wijken, zoals nu in Breukelen/Centrum, dit resultaat te bereiken. 5.2.1

Doelstellingen en speerpunten

Om onze doelstellingen te realiseren, formuleerden wij per doelstelling een aantal speerpunten. Voor de doelstelling ´werken aan vitale en aantrekkelijke wijken zijn de speerpunten: 1. Het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van wijkbewoners 2. Het organiseren van wijkgericht denken en handelen binnen de eigen organisatie 3. Integrale aanpak met partners van maatschappelijke vraagstukken In het jaarplan 2013 zijn drie projecten opgenomen die op de doelstelling ´vitale wijken´ betrekking hebben: Wijkvisie Breukelen (zie hieronder), Woonruimteverdeelsysteem (zie 3.1.4) en Wijkgericht werken (zie 5.2.1.2).

49

Wijkvisie Breukelen/Centrum (Jaarplan 2013, project 2) Breukelen/Centrum verdient een integrale aanpak om van het gebied weer een aantrekkelijk woon- en werkgebied te maken. Daarover waren de gemeente en St. Joseph het enkele jaren geleden al eens. Maar om aan zo’n standpunt ‘handen en voeten’ te geven, is meer nodig dan alleen een gezamenlijke mening. Het vergt de wil om samen te werken, na te denken, te organiseren, te investeren. Na de nodige voorbereidingen vonden de gemeente en St. Joseph elkaar in een aanpak en werd, na een uitgebreid offertetraject, een contract getekend met het bedrijf Urbanapps voor het opstellen van een wijkvisie. Daarnaast zou Urbanapps een stedenbouwkundige visie voor het gebied Breukelen ontwikkelen. Na een uitgebreid en inspirerend ontwikkeltraject, met laboratoria waarin bewoners/ondernemers in de wijk en deskundigen inbreng hadden, met het opstellen van een ‘schatkaart’ en een verdere uitwerking daarvan in projecten, kon in 2013 het plan ter goedkeuring aan de opdrachtgevers worden voorgelegd. St. Joseph en de gemeente Boxtel keurden het plan in het najaar van 2013 goed. In 2014 starten verschillende deelprojecten die in de wijkvisie zijn benoemd. De ontwikkeling van de wijkvisie was inspirerend. Vanuit vier thema’s (Leven, Ontmoeten, Welbevinden en Verbinden) werd in bijeenkomsten met bewoners en professionals naar mogelijke oplossingsrichtingen gezocht. De inbreng van bewoners was constructief en openhartig. Verdere verfijning leidde tot een projectenplan, waarvan het vastgoedelement voor St. Joseph uiteraard een belangrijk onderdeel is. Op de korte termijn betekent het plan voor St. Joseph een herstructureringsopgave voor ongeveer 80 woningen. Het gaat daarbij om de vraag of renovatie, sloop/nieuwbouw of een combinatie hiervan de beste mogelijkheden biedt. In 2014 zullen wij hierop het antwoord geven. De herstructureringsopgave vormt de kern van de bijdrage van St. Joseph aan de gezondmaking van het gebied. 5.2.1.1. Verantwoordelijkheid bewoners De kwaliteit van de woningvoorraad, de infrastructuur, regels en instellingen die deze regels ´opleggen´ of controleren, zij vormen de kaders waarbinnen een wijk zich kan ontwikkelen tot een vitale en aantrekkelijke wijk. Maar net zo belangrijk zijn de kleinste eenheden die de wijk haar karakter geven, namelijk de bewoners. En dan vooral de manier waarop die bewoners omgaan met elkaar en zich verhouden tot hun woonomgeving. De beste bewoners zijn zij die een positieve bijdrage leveren aan een prettig woon- en leefklimaat in hun omgeving. Of tenminste daar geen negatieve invloed op hebben. Veel bewoners zijn zich daarvan bewust. Zij zien het als hun eigen (mede-) verantwoordelijkheid om de wijk aantrekkelijk te houden of te maken. Onze medewerkers stimuleren bewoners om die verantwoordelijkheid (ook) op te pakken, bijvoorbeeld door te letten op een goede omgang met buren, buurt- en wijkgenoten en door zorgvuldig om te gaan met de woning én de woonomgeving. 5.2.1.2. Wijkgericht denken en handelen Wij beschouwen ‘de wijk’ als een goede basis voor werken met kennis van zaken, dichtbij en gevoed door de bewoners. Daarmee willen wij de kwaliteit leveren die ons voor ogen staat, vooral op de onderwerpen ‘schoon, heel en veilig’, bewonersparticipatie, een kwalitatief goede woonomgeving en positieve betrekkingen tussen bewoners onderling.

50

Het invoeren van wijkgericht werken kreeg een gezicht door het instellen van drie wijkteams in 2012, terwijl ook van de andere onderdelen van onze organisatie een wijkgeoriënteerde instelling wordt verwacht. Wijkgericht werken (Jaarplan 2013, project 4) De wijkteams bestaan elk uit een woonconsulent, wijkbeheerder, verhuurmedewerker en een opzichter. In onderlinge samenwerking beheren zij de woningen in de wijk en verdiepen zij zich, op basis van de contacten met de bewoners en verzamelde informatie, in de verbeteringen die wenselijk en mogelijk zijn. Dit ´van buiten naar binnen halen´ van informatie werpt zijn vruchten duidelijk af. In 2013 is dit project verder uitgebouwd binnen de organisatie. Na invoering van de drie wijkteams bleek al vrij snel dat dit geen optimale situatie opleverde. De problemen waar wij tegenop liepen, waren vooral dat het bestaan van drie wijkteams niet erg efficiënt werkte, er een onevenwichtige werkdruk tussen de verschillende teams ontstond en dat het verhuren van vooral seniorenwoningen en woningen in de dure voorraad door Klantenservice, beter in twee dan in drie teams gedaan kon worden. Per 1 oktober 2013 zijn wij daarom overgegaan tot het samenvoegen van de drie oorspronkelijke teams in twee teams. De twee wijkteams zijn: wijkteam SelissenwalBreukelen-Selissen/Munsel-Lennisheuvel en wijkteam Oost-Centrum-Liempde. 5.2.1.3 Integrale aanpak De meeste vraagstukken in een wijk vergen een gezamenlijke aanpak van bewoners en professionals van St. Joseph, de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en de politie. Wij weten elkaar goed te vinden in Boxtel. Uiteraard zijn het vaak de medewerkers van onze wijkteams die de nodige contacten hebben en onderhouden. Voorbeelden van overleg, bedoeld om probleemsituaties op te lossen zijn het Hometeam (integrale aanpak om overlastgevende situaties op te lossen), Woonwijs (bestrijden van eenzaamheid) en Buurtsignaal (vroegtijdige aanpak criminaliteit, overlast en asociaal gedrag). In paragraaf 5.2.3 leest u daar meer over. In integraal wijkteamoverleg proberen onze wijkteams en die van de gemeente, hun werkzaamheden op elkaar af te stemmen. 5.2.2 Betrokken bewoners Bewoners die betrokken zijn bij hun woonomgeving leveren alleen al door die houding een positieve bijdrage aan het woonklimaat in de straat en de wijk. Die betrokkenheid kan bestaan uit bezorgdheid over de ontwikkelingen in de wijk of uit de wens om mee te beslissen over de toekomst. Bezorgdheid zien wij als signaal om oplossingen te zoeken, als het even kan samen. Mensen die willen meebeslissen over toekomstige ontwikkelingen stimuleren wij om zich aan te sluiten bij georganiseerde bewoners of, als zo’n organisatie nog niet bestaat, zelf zo’n organisatie in het leven te roepen.

51

5.2.2.1 Participatie Participatiebeleid In het kader van ons ondernemingsplan formuleerden wij in 2011 een participatievisie en – beleid. In 2012 verkregen wij het participatielabel van het onafhankelijke Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). De betekenis hiervan is dat wij volgens de door het KWH uitgevoerde metingen voldoende/goed scoren op onderdelen als participatievisie, randvoorwaarden, samenwerking en rendement van de participatie. Uiteraard is er altijd wat te verbeteren. In 2013 concentreerden wij ons op een aantal verbeterpunten die het KWH aanstipte. Zo maakten wij in overleg met de bewonerscommissies een document om de samenwerking goed te kunnen evalueren. Eind 2013 namen wij dit document in gebruik. Om bewonerscommissies de gelegenheid te bieden elkaar te ontmoeten en ervaringen uit te wisselen, organiseren wij in het voorjaar van 2014 een thema-avond waarvoor alle commissies (en andere geïnteresseerden) zullen worden uitgenodigd. In 2013 organiseerden wij twee klantenpanels met het thema ‘Woningen voor 55-plussers; deze moderne vorm van participatie heeft wat ons betreft zeker toekomst. Door de verkoop van woningen ontstaan steeds meer complexen waarin particuliere eigenaren en St. Joseph (eveneens als eigenaar, vaak van meerdere woningen) een Vereniging van Eigenaars (VvE) vormen. In deze VvE’s treedt St. Joseph niet als beheerder op. Een externe partij voert die taak uit. Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel De HBV Boxtel behartigt de belangen van huurders in de gemeente Boxtel, waaronder onze huurders. De HBV is voor St. Joseph wettelijk onderhandelingspartner zoals bedoeld in de Overlegwet Huurders-Verhuurders. Onze samenwerking is geregeld in een convenant dat wij in 2011 tekenden. In 2013 zijn 340 van onze huurders lid van de HBV. Viermaal per jaar voeren wij overleg over zaken van algemeen huurdersbelang. In 2013 kwamen onder meer de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging en onderwerpen uit ons jaarplan 2013 aan de orde, waaronder de wijkvisie Breukelen/Centrum, de fusieplannen met Wovesto en de voorgenomen pilot Doorstroming. De HBV heeft adviesrecht en maakte hiervan in 2013 gebruik door advies te geven over de voorgenomen inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit advies was negatief. De HBV vindt het principieel onjuist dat een woningcorporatie met haar huurbeleid inkomenspolitiek bedrijft. Voor huurders met lage inkomens dreigt volgens de HBV de huur onbetaalbaar te worden. De HBV pleit voor het handhaven van het inflatievolgend huurbeleid van de afgelopen jaren. St. Joseph had begrip voor het standpunt van de HBV, maar besloot toch aan het voorgenomen huurbeleid vast te houden. Dit in verband met de hoge heffingen die zij van overheidswege krijgt opgelegd. Overigens is in enkele complexen met een relatief hoge huur een lagere huurverhoging of geen huurverhoging doorgevoerd. Betaalbaarheid is overigens ook voor St. Joseph een groot punt van zorg. Het plan is om in 2014 twee wijkbijeenkomsten te organiseren rond dit thema.

52

De HBV nodigde de bewonerscommissies in 2013 uit voor een themabijeenkomst over duurzaamheid. De belangstelling liet zien dat dergelijke bijeenkomsten voldoen aan een behoefte. Bewonerscommissies Bewonerscommissies behartigen de belangen van (de bewoners van) een complex. De onderwerpen die wij met bewonerscommissies bespreken, hebben dan ook meestal te maken met zaken in en rond het complex. Wij zijn blij met bewonerscommissies; zij wijzen ons op zaken die beter kunnen en zijn voor ons een bron van informatie. Zij zijn ook de ervaringsdeskundigen bij uitstek, die ons vaak precies kunnen vertellen hoe zaken kunnen worden aangepakt. In 2013 voerden wij overleg met: • • • • • • •

Huurdersvereniging Hoogheem Huurdersbelangenvereniging Stapelen Bewonerscommissie Smalwaterhof Bewonerscommissie Rentmeester Bewonerscommissie Vinckenrode Bewonerscommissie Molenhof Bewonerscommissie Princenhof

In 2013 werd bewonerscommissie Baanderronde opgericht die de belangen behartigt van de bewoners van het appartementencomplex Baanderherenweg. In 2013 zaten we voor de eerste keer met elkaar om tafel en regelden we de samenwerking in een samenwerkingsovereenkomst. Vereniging van Eigenaars (VvE) Door de verkoop van woningen door St. Joseph, ontstaan steeds meer complexen waarin particuliere eigenaren en St. Joseph (als eigenaar, vaak van meerdere woningen in het complex) een Vereniging van Eigenaars (VvE) vormen. Een VvE bepaalt zaken als het uit te voeren onderhoud, de VvE-bijdrage en dergelijke. Naast de al bestaande VvE’s Van Beekstraat, Baanrots en Princenlant, kwamen daar in 2013 de VvE’s Hazelaarsgaard, St. Severusstraat en Monseigneur bij. Projectcommissie Hof ter Aa In het complex Hof ter Aa staat voor 2014 en 2015 uitvoering van groot onderhoud op stapel (zie 5.4.3.4). Het complex bestaat uit 144 etagewoningen en 93 garages aan Hof ter Aa, Keizerstraat en Harperhof. Voor de bewoners is dat een ingrijpende gebeurtenis, temeer daar de uitvoering in de bewoonde woningen plaatsvindt. Het plan is in 2013 voorbereid en daarbij is diverse malen overleg gevoerd met de projectcommissie. Met de commissieleden maakten wij een voorlichtingsbrochure en organiseerden wij een drukbezochte informatiemarkt voor de bewoners. De projectcommissie was ook betrokken bij het overleg met de gemeente Boxtel over de aanpak van de kliko’s die her en der rond het gebouw staan.

53

Projectcommissie Het Schild/Van Randerodestraat Dit complex bestaat uit 69 woningen waarvan er 21 in 2013 zijn gerenoveerd; de overige 48 woningen worden vervangen door 30 nieuwbouwwoningen. Dit project (zie 5.4.3.4) heeft uiteraard een zeer grote ‘impact’ op de bewoners. Zij moesten verhuizen, maar krijgen allemaal de gelegenheid om terug te keren in een gerenoveerde of nieuw gebouwde woning. De projectcommissie heeft zich tijdens de voorbereiding van dit project intensief met allerlei zaken beziggehouden en ook gewenste aanpassingen voor elkaar gekregen. Wij zien de projectcommissie als een bijzonder goede gesprekspartner. 5.2.3 Leefbaarheid Leefbaarheid is een soort containerbegrip waarvan nooit helemaal duidelijk is wat er precies mee bedoeld wordt. Tegelijkertijd weet iedereen dat het iets te maken heeft met ‘prettig wonen’. Wij brengen veel van wat aan leefbaarheid wordt toegeschreven terug tot enkele wel heel duidelijke begrippen, namelijk schoon (dat wil zeggen niet vuil), heel (dat wil zeggen niet kapot) en veilig (dat wil zeggen niet onveilig). Initiatieven en investeringen in schoon, heel en veilig, zijn over het algemeen ook duidelijk. Iets minder makkelijk ligt dat met dat andere begrip dat wij vaak hanteren in verband met prettig wonen, en dat is sociale cohesie (de verbindingen tussen bewoners). Minder grijpbaar, minder te vatten in cijfers, activiteiten en resultaten, maar desalniettemin belangrijk voor een goed, stimulerend woonklimaat. WOP De WSD-groep begeleidt mensen met afstand tot de arbeidsmarkt, met de bedoeling om deze mensen waar mogelijk af te leveren op de reguliere arbeidsmarkt. Wij hebben vooral met de WSD-groep te maken via de WoonOmgevingsPloeg (WOP), omdat deze nadrukkelijk actief is op het terrein waarop wij dat ook zijn, de woonomgeving. Het is een van de eerste initiatieven op het gebied van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. De WOP bestond eind 2013 vijf jaar en heeft in die periode een vaste en gewaardeerde plek in het straatbeeld veroverd. Waar de WOP komt, wordt het schoon zou je kunnen zeggen. Wij ondersteunen de WOP zoals afgesproken in het prestatiecontract met de gemeente. En wij zetten de ploeg in voor allerlei klusjes, zoals opruimen en schoonmaken, maar ook voor het uitvoeren van kleine reparaties en bij bijzondere gelegenheden. In 2013 bleek dat de WOPmensen zo snel uitstroomden naar regulier werk - wat overigens precies de bedoeling is dat de instroom van nieuwe mensen deze uitstroom niet kon bijhouden. Uitdaging voor de komende tijd is om de instroom te verhogen, zodat de WOP kan blijven doen waar wij en de bewoners van Boxtel ze zo om waarderen. Wijkkranten In verschillende wijken van Boxtel verschijnt een wijkkrant, waarin – uiteraard- het wijknieuws de boventoon voert. Wij leveren daar regelmatig bijdragen aan. In de wijkkrant Selissenwal brachten wij in 2013 artikelen in over het nieuwbouwproject aan de Baanderherenweg, de renovatie van de woningen in de Van Randerodestraat en over de voorbereidingen voor het groot onderhoud aan complex Hof ter Aa e.o.

54

In de Wijkkrant-Oost leverden wij een groot artikel over het succesvolle project zonnepanelen dat in april van 2013 van start ging. Tuin Stapelen De bewoners van het complex Stapelen zetten enige jaren geleden hun tanden in de gemeenschappelijke tuin. Er volgde een uitgewerkt tuinplan, gemaakt door tuinarchitect Marja Gijben, in samenspraak met de huurdersbelangenvereniging. ‘Ontmoeten’ was het centrale thema bij dit plan en er moest in ieder geval voldoende tuinmeubilair zijn. In 2012 werd deel 1 van dit plan uitgevoerd en in 2013 volgde het tweede deel dat vooral gestalte kreeg op de tuindag in juni. Bewoners en beroepskrachten van het reïntegratiebedrijf Van Weert gingen er flink tegenaan en de tuin zag er spik en span uit en was weer een stap dichter bij het einddoel. In 2014 wordt het laatste deel van het tuinplan uitgevoerd. De lampenisten naar de Trappisten Het begrip ‘Lampenist’ doet denken aan een Londense beroepsgroep uit de tijd van Dickens, maar het zijn gewoon inwoners van Boxtel van nú, die zich bijzonder verdienstelijk maken. Zij zijn het die in flats de verlichting in de algemene ruimtes in de gaten houden en kapotte lampen vervangen. Iedereen, ook St. Joseph, is bijzonder blij met de lampenisten, waarvan er zo’n 25 in Boxtel actief zijn. Om onze waardering tot uitdrukking te brengen trakteerden wij de lampenisten op een uitstapje naar het trappistenklooster in Hilvarenbeek, samen met de wijkbeheerders. Hoogheemdag Een vierde lustrum laat je niet zomaar voorbij gaan. Daarom organiseerde het bestuur van Huurdersvereniging Hoogheem op een mooie septemberdag allerlei feestelijke activiteiten op het terrein tussen de flats Boogschutter, Schorpioen en Waterman. Er waren onder andere oudhollandse spelletjes en workshops, maar het letterlijke hoogtepunt was wel het spectaculaire abseilen van één van de flats. Boxtel-Oostdag Met de derde editie van de Boxtel-Oostdag op 29 september, begint deze dag al een aardige traditie te worden. Stichting Wijkorgaan Boxtel-Oost heeft er, samen met buurtverenigingen, hard aan getrokken om ook deze editie weer tot een succes te maken. In het gebied tussen gemeenschapshuis De Rots en winkelcentrum Oosterhof gonsde het van de activiteiten. Ook St. Joseph was aanwezig met informatie over ons werk. Buurtsignaal Een vroegtijdige aanpak van veel voorkomende criminaliteit, overlast en allerlei vormen van asociaal gedrag, dat is de bedoeling van het project Buurtsignaal dat in 2013 in Boxtel-Oost werd uitgevoerd. Buurtsignaal is een werkwijze die al in 80 wijken in Nederland met succes is toegepast. Samenwerking tussen politie, andere (publieke) organisaties en de wijkbewoners is hierbij van groot belang. Gebleken is dat ‘de’ instanties er soms behoorlijk naast kunnen zitten als het gaat om het verklaren of interpreteren van onveiligheidsgevoelens van wijkbewoners.

55

Zo kan de politie denken dat een fors aantal inbraken in de wijk het gevoel van onveiligheid veroorzaakt, terwijl het bij navraag vooral het te hard rijden door de wijk blijkt te zijn. Buurtsignaal betekent dat de bewoners in interviews naar hun beleving van de wijk gevraagd wordt, waarbij alle mogelijke vormen van criminaliteit en overlast aan de orde kunnen komen. De interviews van bewoners werden afgenomen door de politie in samenwerking met vertegenwoordigers van het wijkteam Boxtel-Oost. Hierin werken veel instanties samen zoals politie, gemeente, St. Joseph, scholen, ouderverenigingen en bewonersorganisaties. Na analyse van de enquêtes werden de resultaten aan de wijkbewoners gepresenteerd en gevraagd mee te denken over mogelijke oplossingen. Activiteiten Makerskamer Breukelen St. Joseph is in de katholieke traditie de heilige van het gezin en van het ambacht, patroon tegen woningnood en schulden. Het is niet toevallig dat een beeld van de heilige in onze ontvangstruimte staat. Kunstenaars Elke Uitentuis en Wouter Ostenholt merkten het heiligenbeeld op en zij zagen daarin een bron van inspiratie voor een bijzonder project. Zij werkten in 2013 in de Makerskamer Breukelen. Door middel van kunst en activiteiten nodigen zij bewoners uit om mee te doen of zelf initiatieven te nemen en zo ´de kunst van het samen leven´ te beproeven. Elke en Wouter ontdekten dat er allerlei tradities bestaan rond de heilige Jozef. Zo wordt zijn beeltenis wel op de kop begraven, met het gezicht naar het huis, omdat hij op die manier de bewoners beschermt tegen schulden en een voorspoedige verkoop (als dat aan de orde mocht zijn) van het huis. Deze traditie bestaat in het zuiden van de Verenigde Staten, maar ook in Noord-Brabant en Limburg. De kunstenaars maakten een mal en afgietsels van de heilige. De beelden zijn, in overleg met de bewoners, bij een aantal woningen in de wijk Breukelen begraven. Of er effecten van deze bescherming op ‘wonen’ en op ‘schulden’ zijn, hebben de kunstenaars, uiteraard in samenwerking met de betrokken bewoners, onderzocht, gedocumenteerd, gebundeld en aangeboden aan bewoners, St. Joseph en bestuurders van de gemeente. Al deze activiteiten waren onderdeel van de afronding van het project Makerskamer Breukelen, dat wij ook in 2013 ondersteunden. Het project heeft geholpen om bewoners meer te betrekken bij wat er in hun wijk gebeurt. Zeker in een wijk als Breukelen, dat aan de vooravond staat van ingrijpende veranderingen, is het van grote waarde als de bewoners daarin actief en gesprekspartner zijn. De Makerskamer eindigde in december 2013. Maar het buurtinitiatief ‘Buurtkamer Forofiet’ is er de voortzetting van. Het is vooral de actieve buurtbewoonster Maddy van der Burg die, met steun van het opbouwwerk van ContourdeTwern, deze voortzetting mogelijk maakt. Kunstenaar Mariëlle Lapidaire maakt, samen met bewoners een beeld als herinnering aan de vruchtbare jaren van de Makerskamer in Breukelen. En theatermaker Joost van Pagée werkte aan een theaterproductie waarin vier woningen (en hun bewoners) in Breukelen centraal staan. Deze theaterproductie, in de vorm van een theaterroute, waarin ook ruimte is voor resultaten van eerdere projecten in de Makerskamer, markeert het einde en een nieuw begin. De theaterroute eindigt in de Makerskamer die vanaf dat moment de naam Buurtkamer Forofiet zal dragen, met een eigen logo, inrichting, sfeer en ‘smoel’.

56

Verbeteringen leefbaarheid tijdens grote onderhoudsprojecten Groot onderhoudsprojecten brengen intensieve contacten met de bewoners van het complex met zich mee. Een goede gelegenheid om bewoners die dat nodig hebben tijdens, voor en na het onderhoudsproject uitgebreid te begeleiden. Met de aanstelling van een projectconsulent in 2013 zijn de mogelijkheden daarvoor sterk verbeterd. Bij groot onderhoud komt ook de woonomgeving nadrukkelijk in beeld; een mooie aanleiding voor de projectconsulent om mogelijke verbeteringen aan te pakken. Een voorbeeld: in de voorbereiding van het groot onderhoud in het complex Hof ter Aa, bespreken wij, samen met bewoners van het complex, met de gemeente de mogelijkheden om de problemen rond de ontsierende kliko´s op te lossen. 5.2.4 Overlast Beter een goede buur dan een verre vriend. In de dagelijkse praktijk zien wij deze tegeltjeswaarheid vaak uitkomen. Een goede verstandhouding tussen buren is bijzonder prettig. Buren die overlast veroorzaken of ruzie tussen buren, kan het woonplezier behoorlijk vergallen. Burenoverlast behoort steevast tot één van de grote ergernissen in Nederland. Onze medewerkers wijzen betrokken bewoners op hun eigen verantwoordelijkheid en stimuleren dat ruziënde buren met elkaar in gesprek gaan. Dat gebeurt ook vaak want veel burenruzies lossen de buren zelf op. Soms is sprake van ernstige overlast, waar zware problemen aan ten grondslag kunnen liggen, zoals alcohol-, drugs- en psychische problemen, buitensporige agressie, mishandeling, langdurige en hoogoplopende conflicten en onenigheid in de familiesfeer of met instanties. Bij dergelijke zware overlast is ingrijpen alleen zinvol in gecoördineerd verband, waarbij vaak politie, zorg- en welzijnsorganisaties en St. Joseph een rol hebben. Voor problemen waarvoor ingrijpen door instanties te zwaar is, maar waar bewoners onderling niet uitkomen, is Buurtbemiddeling een goede aanpak gebleken. Buurtbemiddeling is een samenwerkingsverband tussen de gemeente, St. Joseph, politie en ContourdeTwern en sinds 2010 actief en succesvol. Vrijwilligers worden professioneel opgeleid om te bemiddelen bij problemen. Zij gaan het gesprek aan met de betrokken bewoners. Door onpartijdigheid en zorgvuldigheid lukt het de bemiddelaars heel vaak om de bewoners afspraken met elkaar te laten maken, waardoor de problemen zijn opgelost of beheersbaar gemaakt. In 2013 zijn – vanuit onze aanmeldingen bij Buurtbemiddeling - elf bemiddelingen geslaagd, lopen er vijf nog door en zijn er drie gestopt. Het blijkt dat St. Joseph de meeste meldingen bij Buurtbemiddeling aandraagt, namelijk ongeveer 41% van alle meldingen. Dat heeft ongetwijfeld te maken met onderlinge afspraken tussen onze wijkconsulenten en wijkbeheerders om de betrokken huurders extra service te bieden door aanmelding bij Buurtbemiddeling voor hen te regelen. Een structureel probleem in Nederland en ook in onze woningen in Boxtel is de blijkbaar zeer lucratieve hennepteelt. Wij accepteren hennepteelt in onze woningen niet. Het is niet alleen verboden, het is ook gevaarlijk, geeft overlast en trekt criminaliteit aan. Al enige jaren geleden sloten wij een convenant met justitie, politie en energiemaatschappijen. Daarin spraken wij af dat een huurder bij hennepteelt de huur zelf direct opzegt. Gebeurt dat niet dan stappen wij naar de rechter met een ontruimingsverzoek. In 2013 waren er zes gevallen van hennepteelt; alle betrokken huurders zegden de huur zelf op.

57

Enkele van onze huurders in Selissenwal werden in de nacht van 7 op 8 december opgeschrikt door een hevige brand. Gelukkig voor de bewoners was er geen lichamelijk letsel en viel de schade aan de woningen mee. Onze bestuurder, opzichter en wijkbeheerder hielden – samen met de gemeente – nauw contact met de getroffen bewoners om zaken zo goed en zo snel mogelijk af te ronden.

5.3

Wonen, Welzijn en Zorg

Nadrukkelijker dan ooit staat het zelfstandig wonen van senioren en mensen met een handicap op de politieke agenda. Het wordt gezien als dé mogelijkheid om de langdurige zorg betaalbaar te houden. Het verlangen naar (langer) zelfstandig wonen is uitgegroeid tot de noodzaak om zelfstandig te wonen. De ingrijpende verschuiving van intramurale naar extramurale zorg is voor zorginstellingen anno 2013 een vraagstuk dat acuut oplossingen behoeft. Met de goede kanten die aan langer zelfstandig wonen zitten, moeten eventuele nadelige kanten niet uit het oog verloren worden. In een op zichzelf begrijpelijke bezuinigingsdrift kunnen politici en andere beleidsmakers de nadelige kanten, denk aan eenzaamheid, verwaarlozing, weleens vergeten. Mantelzorg als mooie oplossing voor de ‘bijwerkingen’ is een wat al te gemakkelijke toverstaf. Deze ontwikkelingen en veranderingen vinden plaats op het snijvlak tussen ‘wonen’, ‘zorg’ en ‘welzijn’ en maken samenwerking op lokaal niveau tussen woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen meer dan ooit noodzakelijk. Het is dan ook niet toevallig dat onze samenwerking met de lokale partners Zorggroep Elde en met Cello in 2013 intensiever werd. Daarnaast is deze ontwikkeling een stimulans om ons geformuleerde beleid op het gebied van zelfstandig wonen (zie hierna) voort te zetten. 5.3.1

Doelstellingen en speerpunten

Eén van de strategische doelstellingen in ons ondernemingsplan is ‘Zelfstandig wonen met een (latente) zorgbehoefte’. De bijbehorende speerpunten zijn: 1. Bevorderen van langer zelfstandig wonen door samen te werken met partijen in de markt (welzijn, zorg en commerciële partijen) 2. Gezamenlijk met partners een visie ontwikkelen op het gebied van ‘wonen, zorg en welzijn’ 3. Het levensloopbestendig maken van (een deel van) onze woningvoorraad In het jaarplan 2013 zijn geen projecten rond deze doelstelling opgenomen, maar er zijn wel interessante ontwikkelingen te melden. 5.3.1.1 Samenwerkingsconvenant met Zorggroep Elde In 2012 tekenden wij een samenwerkingsovereenkomst met Zorggroep Elde. In deze overeenkomst is de uitspraak opgenomen die als leidraad dient: ‘St. Joseph is goed in het verhuren en beheren van vastgoed; de Zorggroep is goed in het verlenen van zorg.’ In het convenant staan onder andere de projecten opgenomen waarin wij (willen) samenwerken. Wij verwachten dat de samenwerking steeds meer inhoud zal krijgen, mede gezien de maatschappelijke ontwikkelingen. Het is steeds nadrukkelijker de inzet dat senioren, ook met een forse zorgbehoefte, zelfstandig blijven wonen.

58

Het overheidsbeleid is daarbij gericht op het afbouwen van intramurale zorg voor mensen met een zorgindicatie die lager is dan de allerhoogste (Zorgzwaartepakket 5). 5.3.1.2 Service Level Agreement in voorbereiding Het overheidsbeleid is wat betreft zorg en huisvesting van ouderen gericht op meer zelfstandig wonen. Voor Zorggroep Elde betekent dit dat alleen voor senioren met zorgindicatie 5 nog vergoeding op basis van intramurale zorg zal plaatsvinden. Senioren met zorgindicatie 1 t/m 4 worden geacht zelfstandig te wonen, met (uiteraard) zorgverlening aan huis als dat nodig is. Het betekent dat een deel van de gebouwen van Zorggroep Elde niet meer gebruikt zal worden voor intramurale zorg, maar als zelfstandige verhuureenheden voor zelfstandige bewoning. Voor dit vastgoed vervalt vergoeding vanuit de AWBZ. 5.3.1.3 Levensloopbestendig Wij maken onze woningvoorraad klaar voor de toekomst, onder andere door een flink deel van die voorraad levensloopbestendig te maken. In 2011 formuleerden wij een definitie van levensloopbestendig met daarbij een kwalificatiesysteem (1 tot 4 sterren) dat aangeeft in welke mate een woning faciliteiten biedt om langer zelfstandig te wonen. Op twee manieren kunnen woningen een hogere graad van levensloopbestendigheid verkrijgen: door aanvragen van individuele huurders om aanpassingen/verbeteringen aan te brengen en door een complexmatige aanpak. Om deze complexmatige aanpak inhoud te geven, maakten wij een link tussen het strategisch voorraadbeleid en het kwalificatiesysteem. Dit maakt het mogelijk om te zien welke maatregelen nodig zijn om een complex te upgraden naar een hoger toegankelijkheidsniveau. Bovendien kunnen wij de maatregelen beter plannen en zo inbrengen in de prestatieafspraken met de gemeente. En wij kunnen woningzoekende beter helpen in het zoeken naar een woning met de gewenste/noodzakelijke toegankelijkheid. In het ondernemingsplan formuleerden wij dat wij 409 woningen in de periode 2012-2017 willen opplussen naar een hoger toegankelijkheidsniveau. In 2013 verrichtten we de volgende activiteiten: •

•

De galerij van Hoogheem flat Leeuw (64 woningen) is opgehoogd. Hierdoor krijgt het complex 1 ster. Het is nu een complex met traploze woningen die of op de begane grond liggen, of met een lift bereikbaar zijn. We pakten complex Rentmeester aan (74 woningen) waardoor het nu een 2sterren complex is. Dat betekent dat de woningen rollator toe- en doorgankelijk zijn. De bewoner kan met een rollator zonder (grote) hindernissen in en door het woongebouw, door de voordeur en kan de rollator ook binnen in de woning gebruiken.

De komende 4 jaar zullen we nog minimaal 207 woningen opplussen.

59

Nieuwbouwproject Het Schild Levensloopbestendig betekent dat woningen zo zijn gebouwd dat de bewoners erin kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. Bij de grondgebonden woningen in het nieuwbouwproject Het Schild, zijn daarom ‘bed, bad en brood’ op de begane grond gesitueerd. Deze woningen worden vanaf 2014 gebouwd in Selissenwal. 5.3.2 Speciale doelgroepen Mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben of voor wie specifieke eisen aan het wonen verbonden zijn, kunnen rekenen op onze aandacht en inzet. Het gaat hierbij onder andere om mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke handicap, statushouders, studenten en senioren. Cello Cello begeleidt mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Cello huurt van ons naast drie projecten begeleid wonen ook veertien appartementen in het nieuwe complex Princenhof en twee groepshuizen met in totaal achttien appartementen in het nieuwbouwcomplex Bracbant dat in 2013 werd opgeleverd (zie 5.4.3.3). In 2014 starten wij volgens planning met de nieuwbouw van het complex Cronenburg (zie 5.4.3.1) en ook daarin zal Cello een aantal eenheden huren. Een deel van de bewoners in het nieuwe Bracbant is afkomstig uit het pand Houtwerf 14 dat ons eigendom is. Cello heeft de huur van dit pand opgezegd. Met twee initiatiefgroepen van ouders van kinderen met een handicap onderzoeken wij nu of de twaalf studio’s in dit pand aan deze groepen verhuurd kunnen worden, in combinatie met zorgverlening door Cello. De bedoeling is dat wij half 2014 een huurovereenkomst afsluiten. Sociaal pension Het sociaal pension (33 kamers) kan een goede oplossing zijn voor mensen die het niet lukt om op korte termijn een kamer of woning te krijgen. Het kan bijvoorbeeld gaan om mensen met schulden die geen woonruimte meer hebben of dakloos geworden zijn door een relatiebreuk. Het woongebouw is ons eigendom; het beheerdersechtpaar zorgt voor een goed woonklimaat, wijst de kamers toe en int de kamerhuur. In 2013 zijn zes bewoners vertrokken en de leegkomende kamers zijn weer verhuurd. Eind 2013 bestond de wachtlijst uit veertien personen. Statushouders Van Rijkswege krijgt de gemeente Boxtel een taakstelling voor de huisvesting van mensen met een status tot verblijf in Nederland, de zogenaamde statushouders. De gemeente regelt de taakstelling met Buro Nieuwkomers en St. Joseph. De werkwijze is met ingang van 1 januari 2013 veranderd. De werkwijze was dat wij woningen aanboden, waarvoor vervolgens dikwijls geen geschikte kandidaat gevonden kon worden. Nu draagt Buro Nieuwkomers een kandidaat voor, waarvoor wij een passende woning zoeken. Voor 2013 was onze taakstelling vijftien personen. Uit de taakstelling van 2012 resteerden nog acht personen. In 2013 realiseerden wij de huisvesting van 20 personen.

60

Studenten In het voormalige klooster St. Ursula verhuren wij 54 studentenkamers met zelfstandige voorzieningen maar met gemeenschappelijke keukens. Ons aanbod staat op onze website; wie het eerst reageert, krijgt de kamer aangeboden. In 2013 waren er 24. Er is sinds jaren sprake van beperkte leegstand. Senioren Het aantal senioren stijgt en gemiddeld worden ze ouder: dubbele vergrijzing, ook in Boxtel. Bovendien willen senioren langer in een zelfstandige woning (blijven) wonen. Deze tendens is al langer gaande en daarom begonnen wij ook al enige jaren geleden met het vergroten van ons aanbod van woningen die geschikt zijn voor senioren, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Wij hebben soms moeite om in ons reguliere aanbod seniorenwoningen direct nadat zij vrijkomen weer te verhuren. Dit geldt vooral voor aanleunwoningen. Het aanbod is groter dan de vraag. Daarom verwijderden wij van een aantal aanleunwoningen het seniorenlabel, of verlaagden wij de leeftijdsgrenzen die voor toewijzing golden. Leegstaande seniorenwoningen bieden wij nu ook aan via de module ‘direct te huur’, waarbij de eerste die op het aanbod reageert, de woning krijgt aangeboden. De wachttijd voor senioren op een geschikte woning is kort, zeker vergeleken bij de circa zes jaren wachttijd voor andere doelgroepen. Om die reden zullen wij per 1 januari 2014 de labeling van een aantal seniorenwoningen veranderen (zie 6.1.8). De la Salle, onderdeel van de Koraalgroep De la Salle begeleidt jongeren met een licht verstandelijke beperking in combinatie met psychiatrische problematiek en/of ernstige gedragsproblemen. Het is de bedoeling de jongeren weer zover te krijgen dat zelfstandig leven weer mogelijk wordt. Wij verhuren woningen aan De la Salle, met daarbij de afspraak dat als een jongere toe is aan zelfstandig wonen, wij de betreffende woning overschrijven op naam van deze jongere. Tegelijk bieden wij dan aan De la Salle een nieuwe woning aan. In 2013 wezen wij één woning toe aan De la Salle/Koraalgroep.

5.4

Differentiatie

Eén van onze strategische doelstellingen in het ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’ is differentiatie in het woningbezit naar doelgroep, prijs, kwaliteit en wijk. Het betekent dat wij een grotere verscheidenheid in woningtypes, huurprijzen, kwaliteitsniveaus en woonmilieus willen ontwikkelen, gericht op de wensen en mogelijkheden van verschillende doelgroepen.

61

5.4.1 Doelstellingen en speerpunten Bij deze doelstelling horen twee speerpunten: 1. Het aanpassen van het bestaande woningbezit aan de kwaliteitseisen van de huurders 2. Het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt In het jaarplan 2013 waren drie projecten opgenomen die betrekking hebben op de differentiatie-doelstelling. Het project ‘Overname voormalig woningbezit gemeente Oirschot’ kwam in de inleiding aan de orde. In deze paragraaf doen wij verslag van het project ‘Experiment Doorstroming Seniorenwoningen’ en het project ‘Portfolio’. 5.4.1.1 Bewonerswensen In 2011 voerden wij een klantenonderzoek uit met de bedoeling dit elke twee jaar te herhalen. Inmiddels is de intentie uitgesproken dit onderzoek samen met de gemeente vanaf 2014 op te pakken in het kader van het wijkgericht denken en werken. Dit onderzoek kan dan vertrekpunt en bouwsteen zijn voor een gezamenlijk op te stellen visie op het gebied van leefbaarheid. 5.4.1.2 Doorstroming Doorstroming op de woningmarkt betekent ‘beweging’ op de woningmarkt: huurders zoeken naar de woning die het beste bij hun wensen en mogelijkheden past. Wensen en mogelijkheden die mee veranderen met zaken als gezinssituatie, inkomen en leeftijd. Dit optimalisatieproces stagneert als er geen of (te) weinig woningaanbod is. Door verschillende oorzaken, de economische crisis is er daar één van, stagneert de doorstroming. Huurders en kopers wachten de onzekere tijden af en blijken in deze tijden honkvast. Er wordt minder nieuw gebouwd, de neiging om te willen verhuizen neemt af. Soms is het ook gebrek aan informatie die leidt tot ‘niet verhuizen’. Om doorstroming te bevorderen, te beginnen bij senioren, deden wij onderzoek en startten wij de voorbereidingen voor een experiment, waarvan de resultaten in 2014 en 2015 zullen blijken. Experiment Doorstroming Seniorenwoningen (Jaarplan 2013, project 8) Senioren willen langer zelfstandig wonen en blijven dat dikwijls doen in de grote eengezinswoning waarin zij met het gezin woonden. De woning is eigenlijk te groot en meer geschikt voor een gezin. Het aanbod grotere eengezinswoning is te klein en de wachttijd voor een dergelijke woning is lang. Tegelijk zijn er voldoende geschikte seniorenwoningen in onze voorraad beschikbaar. Het kan voor meerdere huishoudens gunstig uitpakken als een doorstromingsproces op gang zou komen, waarbij senioren uit een grotere eengezinswoning naar een (passender) seniorenwoning verhuizen, grotere gezinnen de vrijkomende grote eengezinswoning kunnen betrekken en starters de woning kunnen huren die het gezin achterlaat. Dat is de bedoeling van het experiment doorstroming dat wij in 2013 opstelden en in voorbereiding namen voor de jaren 2014 en 2015.

62

Uit intern onderzoek bleek dat senioren vaak niet goed op de hoogte zijn van de mogelijkheden om een passende woning te huren bij St. Joseph. Persoonlijke begeleiding bij een ingrijpende stap als verhuizen zou zeer op prijs gesteld worden. Ook bleek dat de huur van grote eengezinswoning soms lager is dan die van passende seniorenwoningen. In het experiment zijn oplossingen gezocht voor deze factoren. We gaan specifieke en duidelijke informatie en persoonlijke begeleiding bieden, zodat de senioren (voor het experiment zijn dit onze klanten tussen 60 en 70 jaar) goed op de hoogte zijn van de mogelijkheden. Zij krijgen voorrang bij de woningkeuze. Senioren met een laag inkomen die een grote eengezinswoning achterlaten, betalen in de vaak duurdere seniorenwoning de huur die zij voor de eengezinswoning betaalden (uitgaand van de huidige verdeling netto huur-maximale huur). Senioren met een hoger inkomen ontvangen een tijdelijke korting op de hogere huur of advies op maat. De vrijkomende grote eengezinswoning worden verhuurd aan gezinnen, en dus niet aan één- of tweepersoonshuishoudens. Op deze manier proberen wij de verhuisketen zo lang mogelijk en daarmee de doorstroming op de woningmarkt zo groot mogelijk te maken. Wij beschouwen het experiment als geslaagd als per jaar minimaal twaalf seniorenhuishoudens meer verhuizen dan zonder deze maatregelen het geval zou zijn (en dat zijn er 10). 5.4.2 Portfoliomanagement In het bestaande portfoliobeleid is de ontwikkelingsrichting: meer prijsdifferentiatie, accent op grondgebonden woningen en woningen voor senioren, aanpassen van de bestaande voorraad, verkoop en eventueel sloop/nieuwbouw, grotere spreiding over meerdere wijken in Boxtel. Daarnaast sturen op waarde creatie om daarmee investeringsruimte te creëren. Deze lijn is sindsdien ingezet. In het jaarplanproject Portfolio stond het ontwikkelen van een geautomatiseerd systeem op de agenda, waarin de beleidsuitgangspunten van het integraal portfoliomanagement vertaald zijn naar complexbeheerplannen. Dit project is in 2013 uitgevoerd en het resultaat heet PIM (Portfolio Informatie Module). Deze module informeert de medewerkers wat er in een bepaald complex gebeurd is. PIM is daarmee een belangrijk informatie-instrument. 5.4.3 Onderhouds- en nieuwbouwprojecten Ook in 2013 lag het accent in ons onderhoudsbeleid op levensloopbestendig en duurzaam. In alle projecten (afgezien van het planmatig onderhoud) speelden (één van) deze aspecten een belangrijke rol. De nieuwbouw is vanzelfsprekend duurzaam en vaak ook levensloopbestendig. Zo leggen wij elk jaar weer een stukje af in de richting van de streefcijfers die wij in het ondernemingsplan stelden. Met het onderhoud willen wij de kwaliteit van het woningbezit in stand houden of, waar mogelijk of nodig, verbeteren. Wij maken onderscheid tussen reparatieonderhoud (herstellen wat kapot of versleten is), mutatieonderhoud (de woning na huurbeëindiging weer geschikt maken voor nieuwe verhuur) en planmatig/groot onderhoud.

63

Onder het planmatig/groot onderhoud vallen de werkzaamheden die gepland zijn. De basis hiervoor is de meerjarenonderhoudsbegroting. Het uiteindelijke jaarplan voor planmatig/groot onderhoud ontstaat na confrontatie van de jaarschijf uit de meerjarenonderhoudsbegroting met actuele conditiemetingen en eventuele andere, aanvullende informatie, bijvoorbeeld van de wijkteams. Wij streven naar een bezuiniging op onderhoud van 10%. Dit willen wij vooral bereiken door te werken met vaste wijkaannemers waarmee wij vaste prijsafspraken maken. Wij selecteerden drie wijkaannemers, waarvan één inmiddels failliet is. Met de twee andere wijkaannemers en het systeem van vaste prijzen startten wij in het voorjaar van 2013 en hebben wij inmiddels ruim een half jaar ervaring. De verwachting is dat deze werkwijze inderdaad besparingen oplevert, maar het is nog te vroeg om dat eind 2013 te kunnen vaststellen. Uiteraard voeren we verbeteringen door die uit de evaluatie van de eerste ervaringen komen. Bewoners kunnen ook zelf initiatieven nemen voor kwaliteitsverbetering in hun woning, bijvoorbeeld een luxere keuken dan de standaardkeuken, of een luxere badkamer. Ook bijvoorbeeld dubbelglas of veiliger hang- en sluitwerk zijn mogelijk. De mogelijkheden staan op onze ‘winkellijst’, inclusief de kosten. De extra kwaliteit wordt in een kostprijs dekkende huurverhoging bij de huurder in rekening gebracht. In 2012 maakten wij de winkellijst up to date. In de ontvangstruimte van ons kantoor richtten wij een kleine showroom in. Sinds 2012 zijn wij met deze woonwinkel ook op internet te vinden. Voor nieuwbouw herijkten wij in 2012 ons standaard bestek. Dat deden wij in 2013 opnieuw en daarnaast hebben wij ons programma van eisen geactualiseerd en geschikt gemaakt voor de afname van turn-key projecten Hieronder leest u over onze activiteiten in 2013 op het gebied van onderhoud en nieuwbouw. 5.4.3.1 Centrum Nieuwbouw Cronenburg Voordat deze nieuwbouw kan starten, is een aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Dat gebeurde in 2013, zodat we de bestemmingsplanprocedure in 2014 kunnen doorlopen. Als de procedure voorspoedig verloopt, start de bouw eind 2014. Het complex bestaat uit 27 eenheden die Cello (zorg voor mensen met een handicap) van ons gaat huren, dertien levensloopbestendige appartementen en vier patiowoningen. De levensloopbestendige appartementen en patiowoningen zijn zeer geschikt voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte. Met de zorgvoorzieningen binnen handbereik wordt deze locatie optimaal benut. Planmatig onderhoudsprojecten In het centrum voerden wij in 2013 planmatig onderhoud uit en gaven wij opdracht voor uitvoering aan 218 woningen. De belangrijkste werkzaamheden zijn buitenschilderwerk, cvinstallatiewerkzaamheden (vervangen cv-ketels) en bouwkundige werkzaamheden.

64

5.4.3.2 Boxtel-Oost Gaarden Van dit complex eengezinswoningen liggen de daken zeer gunstig op de zon georiënteerd. In het kader van de pilot Zonnig Huren benaderden wij enkele bewoners om hieraan deel te nemen. Tegenover de investering (in de vorm van een maandelijkse bijdrage in de huur) staan de opbrengsten van de zonnepanelen. Inmiddels blijken de opbrengsten de kosten ruim te overtreffen. Van de bewoners in dit complex deed ongeveer 30% mee; op 13 woningen werden per woning tien tot dertien panelen geplaatst. Opvallend is dat de bewoners die deelnemen ook zeer enthousiast zijn. De argumenten van de bewoners die niet mee doen, zijn vooral gebrek aan vertrouwen en overwegingen van esthetische aard. Gebrek aan vertrouwen hopen wij om te kunnen buigen door de drempel om mee te doen te verlagen en door te laten zien wat de concrete resultaten zijn. Hoogheem, flat Weegschaal Een op zichzelf eenvoudige maatregel, galerijophoging, kan een woning veel toegankelijker maken. Door de ophoging van de galerij hoeft de bewoner bijvoorbeeld met een rollator, niet de lastige drempel tussen galerij en woning te passeren. Deze aanpassing betekent niet dat de woningen rolstoeltoegankelijk zijn. In ons sterrensysteem met betrekking tot levensloopbestendigheid zorgt deze aanpassing voor één ster. Hoogheem, flat Leeuw, nieuwe kleurstelling Buitenschilderwerk heeft niet alleen een onderhoudsfunctie, maar kan ook zeker bijdragen aan de uitstraling van een gebouw. Het buitenschilderwerk van flat Leeuw in het complex Hoogheem, heeft die functie zeker. Een kleurendeskundige stelde een kleurstelling voor die zeer modern oogt en ook nog eens associaties oproept met een leeuw, tenslotte de naamgever van dit flatgebouw. Bewoners konden kiezen uit de oude kleurstelling en de nieuwe kleurstelling; de laatste werd het en het resultaat is verbluffend. Planmatig onderhoudsprojecten In Boxtel-Oost voerden wij in 2013 onderhoud uit of gaven wij opdracht voor uitvoering aan 547 woningen. De belangrijkste werkzaamheden zijn schilderwerk, bouwkundige werkzaamheden en dakwerkzaamheden. Daarnaast werd in 50 woningen dubbelglas aangebracht, waarvoor de huurders een huurverhoging betalen. 5.4.3.3 Breukelen Nieuwbouw Bracbant In 2013 leverden we nieuwbouwcomplex Bracbant op. In achttien appartementen wonen evenzoveel cliënten van Cello en ook de acht (veelal grondgebonden) woningen zijn bewoond. Het complex ligt er mooi bij en wordt wel ´Een pareltje in Boxtel´ genoemd, niet in de laatste plaats omdat het op een mooie unieke locatie ligt: tussen het Smalwater en het monumentale klooster in. Aan de directe woonomgeving, met onder andere een binnentuin, besteedden we grote zorg. De bewoners wonen er met veel plezier en onderhouden een warme relatie met de bewoners en de voorzieningen in het nabijgelegen St. Ursulacomplex.

65

Groot onderhoud Van Hugenpothstraat en omgeving In 2012 is in overleg met een klankbordgroep van bewoners een plan uitgewerkt voor groot onderhoud en verbetering van dit naoorlogse complex met 35 eengezinswoningen. De uitvoering is eind 2013 afgerond. De bewoners konden tegen een beperkte huurverhoging kiezen voor een uitgebreid isolatiepakket en verbetering van de badkamer, keuken en het toilet. In een modelwoning konden de bewoners zien wat de verbeteringen inhielden. Van de bewoners maakten 25 huishoudens gebruik van het verbeteraanbod. Planmatig onderhoudsprojecten In Breukelen voerden wij in 2013 planmatig onderhoud uit of gaven wij opdracht voor uitvoering in 2014 aan 187 woningen. De belangrijkste werkzaamheden zijn schilderwerk en bouwkundig werk. 5.4.3.4 Selissenwal/Munsel Nieuwbouw Baanderherenweg Het nieuwbouwproject Baanderherenweg leverden we eind 2013 op. Het bestaat uit 22 koopwoningen (waaronder zeven woonwerkwoningen) en vijftien huurwoningen. In totaal bouwden we 37 nieuwe grondgebonden woningen in de wijk Selissenwal. Bijna alle koopwoningen zijn verkocht. Een mooi resultaat in de huidige woningmarkt. Met de verkoop van de woningen zijn draagkrachtige bewoners de wijk ingestroomd. De relatief grote huurwoningen worden door grotere huishoudens bewoond. Daarmee leveren zij een bijdrage aan doorstroming in de wijk en is de kans vergroot voor het maken van wooncarrière binnen de wijk. De huurwoningen zijn allemaal verhuurd. De woningen zijn bijzonder duurzaam en beschikken over zonneboilers, zonnecollectoren en warmte terugwin-systeem op de mechanische ventilatie. Renovatie Van Randerodestraat/Het Schild Dit project bestaat uit 69 woningen. Hiervan renoveerden we in 2013 16 woningen ingrijpend en 5 minder ingrijpend. 48 woningen gaan we komend jaar slopen en vervangen door dertig nieuwe woningen (zie hierna). De gerenoveerde woningen bestaan uit twee vleugels van acht woningen met daar tussenin een recenter gebouwd blokje van vijf woningen. Deze vijf woningen zijn aan de buitenkant in overeenstemming gebracht met de renovatiewoningen door de gevels te schilderen en de hekwerken te vervangen. Daarnaast zijn deze woningen op verzoek van bewoners voorzien van dubbelglas, beschikken over een videofoon en voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De overige zestien woningen zijn volledig ´gestript´ en kregen een andere plattegrond. In de afwerking hadden bewoners keuze uit verschillende mogelijkheden. De bewoners van de te renoveren woningen verbleven, voor zover zij wilden terugkeren in de gerenoveerde woningen, in tijdelijke wisselwoningen. Bewoners die niet terug wilden keren, waren urgent woningzoekend en hadden daarmee voorrang bij het vinden van een woning. In 2014 zal het grootste deel van deze gerenoveerde woningen weer bewoond worden door de oorspronkelijke bewoners die graag op deze plek willen blijven wonen.

66

Nieuwbouw Het Schild/Van Randerodestraat Na de renovatie van 21 woningen (zie hiervoor) is deel twee van dit project aan de orde: de sloop van 48 woningen en de nieuwbouw van 30 huurwoningen op dezelfde locatie. De sloop is volgens planning begin 2014 en de bouw start in de tweede helft van dat jaar. Voor dit project nodigden wij twee marktpartijen uit om een aanbieding te doen volgens het principe van de conceptwoning. Deze woningen zijn ‘standaard’ ontworpen en bedoeld om op meerdere locaties toe te passen, waardoor efficiencyvoordelen te behalen zijn. Wij beoordeelden de aanbiedingen niet alleen op prijs maar ook op kwaliteit, duurzaamheid, bouwtijd en prijs, waarna we een keuze maakten. De huurprijs van de woningen heeft naar verwachting een maximum van € 680 per maand. Groot onderhoud Hof ter Aa en omgeving In 2013 startten wij met de voorbereiding van dit grote project van 144 portieketagewoningen. De uitvoering is volgens planning in 2014-2015. Het plan vereist een forse investering van St. Joseph. Om informatie te verstrekken en de bewoners bij het project te betrekken keken wij eerst naar de kenmerken van de bewoners - vooral jong en modern- en stemden daar onze communicatie op af. We informeerden bewoners niet tijdens een informatieavond, maar organiseerden een informatiemarkt. Een grote tent met kraampjes waar alle informatie beschikbaar was, werkte uitstekend en was een groot succes. Het plan bestaat uit: 1. Technisch noodzakelijk onderhoud, waaronder het vervangen van de asbest standleiding van het toilet 2. Energetische verbeteringen (waardoor de woningen een beter energielabel krijgen en de huurders lagere energiekosten zullen hebben) 3. Verbetering van de veiligheid (Politiekeurmerk Veilig Wonen) 4. Verbetering van de uitstraling van het complex De bewoners betalen een huurverhoging en de verwachting is dat de bezuiniging op energiekosten dit tenminste zal compenseren. De werkzaamheden worden uitgevoerd in de bewoonde woning. Planmatig onderhoudsprojecten In Selissenwal voerden wij in 2013 onderhoud uit of gaven wij opdracht voor uitvoering in 2014 voor 225 woningen. De belangrijkste werkzaamheden waren schilderwerk, bouwkundig werk en vervangen cv-ketels. 5.4.4

Verkoop

Na de huurinkomsten vormen de inkomsten uit verkoop van woningen de belangrijkste bron van inkomsten voor St. Joseph. Zeker nu de overheid de corporaties fors aanslaat (zie inleiding) hebben wij verkoopopbrengsten nodig om financieel gezond te blijven en toch ook te blijven investeren in onze woningvoorraad. Ook willen wij, zij het in beperkte mate, nieuwbouw ontwikkelen. Hier is vaak een forse onrendabele top aan verbonden. Daarnaast biedt verkoop van woningen het voordeel dat in de wijken wat betreft eigendomsverhoudingen een gedifferentieerder beeld ontstaat.

67

In 2012 stelden wij een nieuw verkoopbeleid vast, met een ‘verkoopvijver’ van complexen/woningen die te koop zijn. De bewoners van deze woningen boden we de mogelijkheid hun huurwoning te kopen. In de praktijk blijkt dat een woning meestal pas bij mutatie op de markt verkocht wordt. Dat was ook het geval bij de verkoop van een aantal middelhoogflats, waarvan wij de voorbereiding (oprichten Vereniging van Eigenaars, opstellen splitsingsakte) al in 2012 uitvoerden. De verkoop ging in 2013 daadwerkelijk van start (zie jaarplan verkoop gestapelde bouw hierna). In 2013 realiseerden wij onze doelstelling wat betreft verkoop ruimschoots. In 2013 verkochten wij in totaal 32 woningen, waarvan 28 eengezinswoningen. Daarnaast verkochten we ook 2 Koopgarant woningen dit jaar. De resultaten waren goed genoeg om twee complexen in Boxtel-Oost halverwege 2013 uit de verkoop te halen. Deze woningen zijn belangrijk in onze verhuurportefeuille. Als het niet nodig is, verkopen wij ons ‘tafelzilver’ liever niet. De woningen worden via een aantal makelaars verkocht; de meeste woningen worden op Funda aangeboden. Daarnaast adverteren wij sinds eind 2012 ook op de verkoopsite voor corporatiewoningen, namelijk op www.vindjeplek.nl. Verkoop gestapelde bouw (Jaarplan 2013, project 9) Dit project beoogt de verkoop van appartementen aan de St. Severusstraat en de Hazelaarsgaard aan zittende bewoners of bij mutatie. In een eerdere fase werden voorbereidingen getroffen, zoals het oprichten van een VvE, het opstellen van een splitsingsakte en het verbeteren van de uitstraling van de gebouwen. Wij verkopen de woningen in de huidige staat, maar in overleg met de makelaar bieden we de kopers de woning inclusief een oppluspakket. Dit oppluspakket bestaat uit een nieuwe keuken en badkamer, nieuwe wandafwerking en een laminaatvloer in de hele woning. Door deze constructie met vaste prijzen kan een koper dit oppluspakket meestal meefinancieren. Alle kopers maakten van deze mogelijkheid gebruik. Wij verkochten in 2013 4 etagewoningen. Verkoop Den Bergh Wij verkochten de grond en het plan wat bij ons bekend staat als locatie ‘Den Bergh’ aan een ontwikkelende aannemer. Het gaat om een voormalig campingterrein nabij het Dommeldal. De belangrijkste overweging was dat wij op die locatie niet voor onze primaire doelgroep konden bouwen. Dat zorgt er voor dat het niet meer past binnen de ontwikkelstrategie ook ingegeven door de verkoop risico´s. 5.4.5 Aankoop Aankoop vier woningen Mgr. Bekkersstraat Wij konden in 2013 tegen een zeer aantrekkelijke prijs vier woningen aan de Monseigneur Bekkersstraat verwerven. De woonruimte is inmiddels verhuurd aan jongeren/starters op de woningmarkt.

68

6.

VERANTWOORDING

In dit hoofdstuk vindt u de resultaten van onze activiteiten op het gebied van huren, huurincasso en huurtoeslag. Daarna komt de woonruimteverdeling aan bod en de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals urgent woningzoekenden en statushouders. Wij sluiten dit hoofdstuk af met de resultaten van het dagelijks onderhoud.

6.1

Verhuur

In deze paragraaf leggen wij verantwoording af, met daarbij een toelichting, van onder meer het huurprijsbeleid, de huurverhoging, de incasso en nieuwe verhuringen. In 2013 was er in wetgeving geen wijziging ten opzichte van 2012. Wel waren er de jaarlijkse aanpassingen van de EU-toewijzingsgrens (maximaal inkomen voor huurders om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning), de huurtoeslaggrenzen en de vrije sectorgrens. Eind 2013 nam de Tweede Kamer een motie aan om de EU-inkomensgrens te verhogen tot € 38.000 omdat woningzoekenden met een inkomen vlak boven de huidige grens (€ 34.000) tussen wal en schip vallen. Deze groep kan zeer moeilijk een huurwoning vinden en heeft ook bijna geen (hypothecaire) mogelijkheid om te kopen. Nog niet duidelijk is wanneer deze aanpassing in de praktijk wordt doorgevoerd. 6.1.1

Huurprijsbeleid

Huurinkomsten zijn nodig om ons portfoliobeleid te kunnen betalen. Huurbeleid en het portfoliobeleid zijn dan ook beleidsonderdelen die in samenhang gezien moeten worden. Naast huurinkomsten vormen de inkomsten uit verkoop van woningen een belangrijke inkomstenbron. Nadat wij ons nieuwe portfoliobeleid in 2011 herijkten en vaststelden, inclusief de daarvoor benodigde investeringen, pasten wij het huurprijsbeleid en het verkoopbeleid daarop aan. Wat betreft het huurbeleid betekende dit dat wij in 2011 een nieuw streefhuurbeleid voor de periode 2012-2025 vaststelden, dat uitgaat van een stijging van de streefhuur met 0,9% per jaar naar een realisatie van 77% van de maximaal redelijke huur eind 2025. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel bereikten wij hierover begin 2012 overeenstemming. Sindsdien stijgt het percentage van de streefhuur (gemiddeld over het totale woningbezit) beperkt maar gestaag: begin 2012: 64%, eind 2012: 65% en eind 2013: 67,2%. Deze stijging van 2,2% komt mede door de inkomensafhankelijke huurverhoging die we doorvoerden. De gemiddelde huurprijs was eind 2013 € 465,81. Eind 2012 was dit € 438,33.

69

6.1.2

Huurharmonisatie

Bij huurharmonisatie brengen wij de huur van een woning op het niveau van de streefhuur. Dit kan alleen als de woning muteert. De nieuwe huurder krijgt de woning dan aangeboden tegen de streefhuurprijs. Huurharmonisatie leverde in 2013 € 163.494 aan extra huurinkomsten op (in 2012 € 126.284. De jaarlijkse huurverhoging heeft dit jaar extra inkomsten opgeleverd omdat we een hoger percentage doorgevoerd hebben dan voorgaande jaren. 6.1.3

Huurverhoging

In 2013 werd de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Plannen hiervoor waren er al voor 2012, maar die gingen niet door omdat extra wetgeving niet beschikbaar was. Voor de huuraanpassing van 2013 is die wetgeving er wel (wijziging boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte). Deze wetgeving maakt het mogelijk de woningen tot de vrije sectorgrens (huur tot € 681,02 per maand) gedifferentieerd te verhogen op basis van het huishoudinkomen (inclusief het inkomen van inwonende kinderen tot 18 jaar). De inkomensafhankelijke huurverhoging is van overheidswege verbonden aan de verhuurdersheffing die aan de woningcorporaties vanaf 2013 wordt opgelegd en vormt er feitelijk een (gedeeltelijke) compensatie voor. Dat is ook de reden waarom wij tot deze huuraanpassing besloten, ondanks de principiële bezwaren hiertegen van de HBV, vastgelegd in een advies daarover. Een tweede argument om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren is dat de huren van onze woningen laag zijn vergeleken bij de huren van andere vergelijkbare woningcorporaties. Zonder deze gedeeltelijke compensatie van de verhuurdersheffing is de bedrijfsvoering op termijn niet goed vol te houden en kunnen wij de investeringen niet doen die nodig zijn om de woningvoorraad op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Per 1 juli 2013 voerden wij de volgende huuraanpassingen door: inkomen

huurverhoging

t/m € 33.614

2,5 % (inflatie) + 1,5% = 4%

van € 33.614 t/m € 43.000

2,5% (inflatie) + 2,0% = 4,5%

boven € 43.000

2,5% (inflatie) + 4,0% = 6,5%

De huurders van vrije sectorwoningen (huur boven € 681,02) kregen een huurverhoging van 4%. Van de huurders in woningen met een huur tot € 681,02 per maand, hadden er 566 huishoudens een inkomen boven € 43.000 en 400 huishoudens een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000. De extra huurverhoging (boven 4%) leverde in 2013 extra inkomsten op van € 90.660.

70

Huurders kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging, bijvoorbeeld als de woning in slechte staat van onderhoud verkeert of omdat men de huurverhoging als onrechtvaardig hoog ervaart. In totaal kwamen 65 bezwaren bij ons binnen, allemaal gericht tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging (in 2012 kwamen er geen bezwaren binnen). In 37 gevallen ging het om wijziging van inkomen of de samenstelling van het huishouden en draaiden wij de extra verhoging terug. In de meeste andere gevallen leidde uitleg van de achterliggende redenen voor de huuraanpassing tot acceptatie daarvan. Twee gevallen werden bij de Huurcommissie ingediend: één bezwaar is ongegrond verklaard; het tweede bezwaar is nog in behandeling. 6.1.4

Huurverhoging woningverbetering

Regulier onderhoud voeren wij uiteraard uit zonder dat dit huurconsequenties heeft voor de huurder, afgezien van de (kleine) onderhoudszaken die horen bij het ‘huurdersonderhoud’. Daarvoor kunnen huurders, tegen een geringe vergoeding, een serviceabonnement afsluiten (zie 6.2.1). Bij groot of planmatig onderhoud bieden wij vaak verbeteringen aan, zoals dubbelglas en extra veilig hang- en sluitwerk. Huurders kunnen hiervoor kiezen en betalen daarvoor middels een verhoging van de maandhuur. Daarbij zorgen wij ervoor dat de huurder een verhoging betaalt die niet hoger is dan de geraamde bezuiniging op energiekosten. Huurders die op individuele basis, via onze ‘winkellijst’ verbeteringen laten aanbrengen, betalen hiervoor een kostendekkende verhoging in de maandhuur. In 2013 inden wij door woningverbetering/renovatie extra huurinkomsten van € 12.120. 6.1.5

Huurtoeslag

Huurders hebben recht op huurtoeslag als zij in verhouding tot hun inkomen een te hoge huur betalen. Het doel van de huurtoeslag is om wonen betaalbaar te houden voor huurders met een laag inkomen. De huurtoeslag wordt door de Belastingdienst uitbetaald. Tot en met 2013 konden huurders hun huurtoeslag door de Belastingdienst op de eigen rekening laten bijschrijven of direct op onze rekening laten storten. Het aantal huurders dat voor deze laatste mogelijk koos nam de afgelopen jaren af. Vanaf 2014 stort de belastingdienst de huurtoeslag altijd op de rekening van de huurder. Wij zijn niet blij met deze verandering omdat wij er vergroting van incassoproblemen door verwachten.

71

6.1.6

Huurincasso

De huren vormen voor ons de belangrijkste bron van inkomsten. Tegelijk is voor de huurder de huur één van de grootste kostenposten in het huishoudboekje. Voor zowel de huurder als de verhuurder is het van groot belang dat de huur regelmatig en volledig betaald wordt, waardoor huurachterstanden voorkomen worden. Dit lukt niet altijd. Een actieplan dat wij in 2012 ontwikkelden, is bedoeld om huurachterstand te voorkomen, of, als er toch een achterstand ontstaan is, deze zo snel mogelijk aan te pakken. Door een verfijndere registratie weten wij veel meer over de ontwikkeling van de specifieke huurachterstanden. Ons incassotraject is sociaal georiënteerd, maar tegelijkertijd ferm voor wat betreft het uiteindelijke resultaat. Constateren wij een (beginnende) huurachterstand, dan proberen wij door betalingsherinneringen en aanmaningen de huurder te bewegen de achterstand weg te werken. Gebeurt dit niet dan zoeken wij persoonlijk contact; telefonisch of als dat niet lukt, sinds 2013, door op huisbezoek te gaan. Uiteindelijk geven wij de betrokken huurder een ‘rode kaart’, dat wil zeggen een laatste kans om alsnog de achterstand te betalen, alvorens wij de deurwaarder inschakelen. Met de deurwaarder werkten wij in 2013 nog intensiever samen. Niet alleen door dossiers tijdig en zorgvuldig over te dragen, maar ook door af te spreken (als pilot) dat de deurwaarder ook een huisbezoek doet, met als doel een betaling van de huur te realiseren en daarmee ontruiming te voorkomen. Gezinnen met kinderen die een huurschuldprobleem hebben, brengen wij sinds 2013 zo snel mogelijk in contact met SchuldDienstverlening van de gemeente (zie 3.1.1) met het doel de huurder instrumenten aan te reiken om verdere problemen te voorkomen. Met ingang van 2014 zullen wij bij woningtoewijzing met de toekomstige huurder bespreken of de huur van de gewenste woning en het inkomen wel met elkaar in verhouding zijn. De berekeningen daaromtrent van het NIBUD zijn daarbij wat ons betreft richtinggevend voor het gesprek. De huurachterstand van zittende huurders bedroeg eind 2013 € 375.056 (1,83% van de bruto huuropbrengst), in 2012 was dit € 230.385 (1,15%). De huurachterstand van vertrokken huurders was eind 2013 € 10.821 (0,05%). In 2012 was dit 0,14%. De huurachterstand is in 2013 verder opgelopen. Deels veroorzaakt door een slepende juridische procedure met een huurder. In 2014 wordt een uitspraak in dit dossier verwacht. In totaal boekten wij 46 achterstanden af met een totaalbedrag van € 41.117. Van de hierboven genoemde achterstand ligt € 275.075 bij de deurwaarder, dit is 71% van de totale achterstand. Dit betekent dat in 71% van de situaties de huurder een achterstand heeft met een looptijd die al ouder is dan 3 maanden (het moment van overdracht door St. Joseph naar de deurwaarder). De deurwaarder wordt dan ook een steeds belangrijkere partner. Daarom zullen we ook in 2014 een nieuwe overeenkomst in serviceniveau afsluiten met de deurwaarder. De totale huurachterstand was eind 2013 1,86%, een stijging van 0,57% ten opzichte van 2012 (1,29%) Landelijk wordt eenzelfde ontwikkeling gezien. In 2014 zullen we weer hard gaan werken om de achterstanden terug te dringen.

72

SEPA/IBAN Eind 2013 wijzigde in Europees verband de betalingsmethode in het betalingsverkeer, de zogenaamde IBAN/SEPA . Wij hebben de regelgeving bekeken, onze procedures er op aangepast en zijn eind 2013 al ‘SEPA-proof’. 6.1.7

Ontruimingen

Dit jaar hebben we 8 woningen ontruimd. Net als vorig jaar was de reden in alle gevallen huurachterstand.

2013 2012 2011 2010

Aantal ontruimd 8 7 5 10

Aantal aangezegd 36 36 31 46

Het ging dit jaar voornamelijk om alleenstaanden (6). Van de twee overige ontruimingen was bekend dat ze al enige tijd niet meer in de betreffende woning woonden. 6.1.8

Verhuur en voorraadontwikkeling

De woningmarkt zit al enige jaren stevig op slot. De gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden is inmiddels opgelopen tot zes jaar. Vooral voor starters is het moeilijk om een huurwoning te vinden. Ook de koopmarkt is niet gemakkelijk. Dat wij onze beoogde verkoopcijfers toch wisten te halen (zie 5.4.4) komt vooral omdat wij aan de onderkant van de markt verkopen en de prijzen inmiddels gedaald zijn. De nabije toekomst ziet er niet erg rooskleurig uit. Toch zijn er enkele segmenten in ons woningbezit, waarvoor wij forse inspanningen moeten doen om (aansluitend) te verhuren of zelfs om leegstand te voorkomen. Dit is het geval bij seniorenwoningen en de duurdere huurwoningen. Dat was de directe aanleiding om op onze website de module ‘Direct te huur’ op te nemen. Woningzoekenden kunnen zich voor de woningen in deze module aanmelden en krijgen, mits zij aan de voorwaarden voldoen, de woning aangeboden volgens het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Een inschrijving als woningzoekende bij St. Joseph is daarbij niet noodzakelijk. De reguliere woningtoewijzing verloopt via het aanbodmodel. Wij adverteren het aanbod op onze website, op de woonzuil in ons kantoor en in weekblad De Meierij. Woningzoekenden kunnen op dit wekelijks aanbod reageren. Bij toewijzing is de inschrijftijd doorslaggevend. Dat geldt dus niet voor woningen die wij ‘Direct te huur’ aanbieden en ook niet voor woningen die wij toewijzen aan bijzondere groepen, zoals urgent woningzoekenden en statushouders.

73

Met collega-corporaties Wovesto en Huis & Erf werken wij aan een regionaal woonruimteverdeelmodel dat volgens planning in 2015 zal starten (zie 3.1.4). Volgens de huidige regelgeving waren wij in 2013 verplicht om minimaal 90% van onze vrijkomende sociale woningvoorraad (woningen met een huur tot € 681,02 per maand) toe te wijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen (exclusief eventuele inkomens van kinderen tot 18 jaar in het huishouden) van maximaal € 34.229. In 2013 wezen wij 98,8% van deze woningen aan de genoemde doelgroep toe. Zorgwoningen Ook zorgwoningen bieden wij aan via het aanbodmodel. Omdat er te weinig woningzoekenden met een indicatie waren, adverteren wij sinds 2012 met de toevoeging dat senioren met een indicatie voorrang hebben. Vanaf 1 januari 2014 zal van 128 woningen het zorglabel worden gehaald, om zo alle senioren gelijke kansen te geven op een woning met een korte wachttijd. Daarnaast verdwijnt bij 51 woningen het seniorenlabel definitief. Bij 87 woningen vervalt het seniorenlabel en adverteren we vanaf 1 januari 2014 met een minimale leeftijd van 35 jaar (waarbij 55-plussers in de meeste gevallen voorrang hebben).

Eind 2013 bestond ons bezit uit 4.325 verhuureenheden. Hiervan is bijna 85% een zelfstandige woning. De resterende 656 eenheden zijn onzelfstandige eenheden, woonwagens en standplaatsen, garages, parkeerplaatsen en scootmobielplaatsen. Daarnaast zijn er nog overige ruimtes, zoals kantoorruimtes, maatschappelijk vastgoed en winkelruimtes. St. Joseph is eigenaar van woonwagenlocatie Bunderhoef en verhuurt daar veertien standplaatsen en een woonwagen. In 2013 bleek één woonwagen technisch afgeschreven: die woonwagen is vervangen door een nieuwe. In onderstaande tabel is de verdeling in beeld gebracht van de zelfstandige verhuureenheden naar prijsklasse.

74

In 2012 hadden we 4.289 verhuureenheden. De stijging van 36 eenheden in 2013 verklaren we door: • • • • •

Nieuwbouwproject Bracbant Nieuwbouwproject Baanderherenweg Aankoop Monseigneur Uitbreiding scootmobielruimte Verkoop bestaand bezit

6.1.9

Mutaties

+ 26 + 16 + 4 + 22 - 32

Herijken Verhuur- en mutatieprocedure (Jaarplan 2013, project 7) Doel van dit project is om dit primaire proces meer klantgedreven en efficiënter te maken. Het project is in 2013 uitgevoerd en het resultaat is in een nieuwe werkwijze (voorlopig als pilot) opgenomen. De belangrijkste verandering is dat bij bepaalde mutaties de voorinspectie is afgeschaft. Daardoor hoeft de vertrekkende bewoners slechts éénmaal aanwezig te zijn in het mutatietraject. In plaats van de voorinspectie, ontvangt de bewoner een brief met alle benodigde informatie en eventueel een telefonische toelichting. Dit gebeurt overigens alleen in de daarvoor geschikte complexen/woningen zoals studentenwoningen en enkele zorgcomplexen. Daarnaast maakten wij de inspectie transparanter, efficiënter en duidelijker voor de bewoner. In 2013 is de huur van 330 woningen en overige eenheden opgezegd. In 2012 waren dat er 322. Evenals voorgaande jaren is dus wederom een daling in het aantal huuropzeggingen.

Mutatiegraad Met 330 mutaties bedraagt de mutatiegraad in 2013 gerekend over alle verhuureenheden 7,6%. In 2012 was dit 7,5% en in 2011 8,9%. Onderverdeeld naar sectoren is de opbouw als volgt: 6%

zelfstandige woningen

17 %

onzelfstandige woningen

14 %

overige niet-woongelegenheden

De mutatiegraad is de laatste jaren stabiel.

75

Aanbiedingsgraad In 2013 adverteerden we 330 eenheden.

De nieuwbouw betreft de zelfstandige woningen Baanderherenweg die geadverteerd zijn.

Leegstand Het leegstandspercentage, uitgedrukt als percentage van de jaarhuur, was in 2013 0,93%. In 2012 was dit 0,52%. Belangrijkste reden van deze stijging was het ruime aanbod van seniorenwoningen in verhouding tot de vraag. We hebben daarom besloten een aantal woningen een ander label te geven per 1 januari 2014 (zie paragraaf 6.1.8). 6.1.10 Rechtstreekse verhuur Het overgrote deel van onze woningen wijzen wij toe via het aanbodmodel, waarbij bij meerdere kandidaten de inschrijfduur bepalend is. Op deze wijze zit het element van ‘ieder op zijn beurt’ in de toewijzing. Voor een aantal categorieën woningzoekenden is dit niet geschikt en wijzen wij de woonruimte direct toe. Het gaat hierbij met name om statushouders en mensen met een medische urgentie. Huurders met een sociale urgentie zoeken zelf een woning via het aanbodmodel en krijgen vervolgens voorrang bij toewijzing.

76

Voor woningen die moeilijk verhuurbaar zijn, hebben wij de module ‘Direct te huur’ (zie 6.1.8). Studentenkamers in het complex Ursula bieden wij alleen digitaal via een ‘Direct te huur’-systeem aan. Wie het eerst op een aanbod reageert, krijgt de kamer. Statushouders In 2013 huisvestten wij 20 statushouders volgens een nieuwe methode (zie 5.3.2). Daarmee voldoen wij nagenoeg aan de taakstelling. Wij nemen voor 2014 nog een kleine taakstelling mee van 3 personen. Wij huisvesten naast de reguliere taakstelling ook asielzoekers die ‘nareizigers’ genoemd worden. Hiervan spreken we als er sprake is van gezinshereniging. Familieleden van reeds gehuisveste asielzoekers worden ook in Boxtel gehuisvest. Deze mensen tellen mee voor de taakstelling. 6.1.11 Urgentie Alleen in uitzonderlijke situaties kan een woningzoekende urgentie verkrijgen. Dat geeft voorrang op woningzoekenden die niet urgent zijn. Wij maken onderscheid tussen sociale en medische urgenties. Voor een sociale urgentie komt een woningzoekende in aanmerking als er sprake is van een acute noodsituatie die ontstaan is zonder toedoen of nalatigheid van betrokkenen. De sociaal urgent woningzoekende zoekt zelf een geschikte woning via het aanbodmodel en krijgt, als aan de voorwaarden voor de gekozen woning wordt voldaan, voorrang bij toewijzing. In 2013 hebben wij 10 sociaal urgent woningzoekenden gehuisvest. In 2012 waren dat er 17, in 2011: 18.

Medische urgenties worden door MO-zaak verstrekt. In 2013 gebeurde dat 4 maal (in 2012: 2, in 2011: 2). De kandidaten huisvestten wij met een directe toewijzing. In 2013 zijn twee kandidaten met een medische urgentie gehuisvest. Zij kregen een directe toewijzing.

77

6.1.12 Nieuwe verhuringen

6.1.13 Woningtoewijzing De huidige regelgeving vereist dat wij maximaal 10% van de vrijkomende woningen in de sociale voorraad (woningen met een huur tot € 681,02 per maand) mogen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven € 34.229. In 2013 verhuurden wij 5 woningen (2,03% van alle verhuringen) aan deze doelgroep en bleven daarmee dus ruim binnen de 10%. In 2012 wezen wij 8% toe aan deze doelgroep. 6.1.14 Woningzoekenden Woningzoekenden kunnen zich bij ons inschrijven. Vanaf het moment van inschrijving telt de inschrijfduur, het criterium bij toewijzing van een woning bij meerdere kandidaten. Op 31 december 2013 stonden 7.374 woningzoekende ingeschreven. Dat is 445 meer dan het voorgaande jaar. Hiervan waren 1.015 (13,8%) actief woningzoekend; dat wil zeggen dat zij in 2013 op ons woningaanbod reageerden. In 2012 waren 960 woningzoekenden actief en in 2011 waren dat er 1.234.

78

6.2

Onderhoud

Behalve het planmatig en groot onderhoud (zie 5.4.3) onderscheiden wij in het niet planmatig onderhoud het reparatieonderhoud en het mutatieonderhoud. In tegenstelling tot het planmatig onderhoud zijn deze onderhoudsvormen niet te voorzien; ze doen zich voor als er iets kapot gaat of versleten is, of bij een verhuizing. Huurders hebben ook een verantwoordelijkheid in het onderhoud, het zogenaamde huurdersonderhoud, dat bestaat uit kleine reparaties en vervangingen. Wij bieden de huurders een serviceabonnement aan waarin, tegen betaling van een kleine maandvergoeding, een groot deel van het huurdersonderhoud door ons zonder kosten wordt uitgevoerd. 6.2.1

Serviceabonnement

Het serviceabonnement biedt de bewoner het grote voordeel dat bij een reeks van kleine gebreken voor de oplossing hiervan een simpel telefoontje naar St. Joseph voldoende is. Geen gezoek naar een bedrijf, geen hoge voorrijdkosten, geen lange wachttijd. De bewoner betaalt hiervoor eenmalige aanmeldkosten (€ 25) en een kleine maandbijdrage (in 2013 was dat € 3,75 per maand). Voor St. Joseph is het voordeel dat met het serviceabonnement ook duidelijkheid is geschapen over de kwestie wat gerekend moet worden tot huurdersonderhoud en wat niet, een kwestie die in het verleden voor veel discussie zorgde. Wij presenteerden het serviceabonnement in 2011. Aan het eind van dat jaar waren 1.701 huurders abonnee. In 2012 groeide het aantal abonnees naar 2.046 en dat aantal stabiliseerde zich tot 2.237 eind 2013. Wij promoten deelname aan het serviceabonnement en nieuwe huurders worden automatisch abonnee. In 2013 waren voor St. Joseph de kosten van het serviceabonnement € 130.916; de inkomsten waren € 99.547. Het serviceabonnement voorziet duidelijk in een behoefte. 6.2.2

Reparatieonderhoud

Gaat er iets kapot in of aan de woning waarvoor wij verantwoordelijk zijn, dan verzorgen wij de reparatie. In het reparatieonderhoud voeren wij regelmatig ook grotere klussen uit, zoals het vervangen van keukens, badkamers en toiletten. Daarbij kunnen bewoners vaak kiezen uit verschillende alternatieven wat betreft kleuren en materialen, zoals kleur tegels, soorten handgrepen keukenkastjes en aanrechtbladen. Zij kunnen in onze showroom de verschillende mogelijkheden bekijken of onze website raadplegen. In het kader van het ondernemingsplan formuleerden wij dat we 10% willen bezuinigen op onderhoud. Dit werkten wij uit in 2012. Centraal daarin stond dat wij met vaste (wijk-) aannemers willen werken, waarmee wij werken op basis van vaste prijzen over een groot aantal reparatieactiviteiten. In 2013 selecteerden wij, mede op grond van hun aanbiedingen wat betreft vaste prijzen, service en dergelijke, drie aannemers waarmee wij in zee gingen. Helaas is één van deze aannemers in 2013 failliet gegaan; met de twee andere aannemers gingen wij door en de voorlopige resultaten zijn hoopgevend. Het is nog te vroeg om definitieve conclusies te trekken, maar de opzet (lager kosten, efficiënter werken) lijkt te slagen.

79

In 2013 voerden wij voor € 1.390.000 aan reparatie-onderhoud uit, waarvan € 128.643 aan vervanging of verbetering van toiletten en badkamers en € 102.017 aan vervanging van keukens (waarvan bijna 6% aan vervanging van tegelwerk). 6.2.3

Mutatieonderhoud

Zegt een huurder de huur op, dan start de mutatieprocedure. In 2013 herijkten wij het mutatieproces (zie 6.1.9) met de bedoeling deze procedure klantgedrevener en efficiënter te maken. De huurder moet de woning volgens bepaalde regels achterlaten. Op die regels zien wij scherp toe en de communicatie daarover met de vertrekkende huurder proberen wij zo helder mogelijk te maken. Heeft de vertrekkende huurder niet aan de verplichtingen voldaan, dan voeren wij de werkzaamheden uit en sturen een rekening. Als de vertrekkende huurder aan alle verplichtingen heeft voldaan, is over het algemeen (enig) onderhoud nodig, alvorens de woning weer in verhuur kan worden gegeven. Dat is het mutatieonderhoud. In 2013 besteedden wij per mutatie van woningen gemiddeld € 876. Dit jaar ging het om 276 muterende woningen (incl. verkoop). Exclusief verkoopwoningen ging het om 246 woningen. Zoals in 6.1.9 te lezen was, muteerden in totaal 330 eenheden (daar zitten dus ook niet-zelfstandige woningen bij). De totale uitgaven aan mutatieonderhoud bedroegen in 2013 circa € 242.000.

De verschillen in uitgaven voor reparatie- en mutatieonderhoud tussen 2013 en 2012 zijn o.a. het gevolg van: • • • • • • •

Minder reparatieverzoeken; Minder keuken-, badkamer- en toiletrenovaties (€ 120.000); Minder keukenvervangingen en tegelwerk ( € 105.000); Minder opdrachten aan derden (meer aan eigen dienst); Stringenter beleid om doorberekening aan huurder uit te voeren; Huurdersonderhoud loopt nu consequenter via serviceabonnement; Minder vervanging meer reparatie bij reparatie verzoeken en mutaties.

80

7.

FINANCIËN

In dit hoofdstuk verantwoorden wij de financiële gang van zaken in 2013; eerst op het algemene niveau en daarna op beheerniveau. Daarna volgt een kort financieel verslag. Wij sluiten af met een aantal tabellen, waaronder de balans en de kengetallen.

7.1

Algemeen

In 2013 leverden we de nieuwbouwcomplexen Bracbant en Baanderherenweg op. De nieuwbouw van de projecten Cronenburg en Het Schild dienen zich aan. Daarnaast voerden wij groot onderhoud/renovatie uit aan de woningen van het complex Van Hugenpothstraat e.o. en Van Randerodestraat/Het Schild. Voor 2014 staat een groot project – Hof ter Aa- op het programma. Al deze projecten bepalen in belangrijke mate de investeringskasstromen in 2013 en 2014. Met het vaststellen van het Woonakkoord van het kabinet Rutte II, in nauwe samenwerking met een deel van de oppositie, weten wij waar wij aan toe zijn wat betreft de verhuurdersheffing. Deze, gedeeltelijk door huurverhogingen te compenseren heffing, zal vanaf 2013 sterk oplopen tot circa drie miljoen euro in 2017 en de verwachting is niet dat deze heffing een tijdelijk karakter heeft. Daarnaast hebben wij te maken met heffingen, die verband houden met mismanagement bij collega-corporaties, ook wel saneringssteun genoemd. Politiek geïnspireerde heffingen zullen de komende jaren onze kasstromen voor een belangrijk deel bepalen. In dit hoofdstuk besteden wij ook aandacht aan de ontwikkeling van de kasstromen zoals opgenomen in de meerjarenbegroting. 7.1.1

Kasstroomdenken

Al enige jaren staat het kasstroomdenken hoog in het vaandel bij Woonstichting St. Joseph. Ook de komende jaren zal dit een belangrijk plekje innemen in de planning-encontrolcyclus. Mede onder invloed van de verhuurdersheffing en de saneringssteun is het belangrijk om evenwicht te krijgen in de in- en uitgaande kasstromen. Een disbalans zorgt er immers voor dat op lange termijn de financiële continuïteit onder druk komt te staan. Het tijdig nemen van maatregelen moet voor evenwicht zorgen. In de meerjarenbegroting zijn investeringsplannen financieel uitgewerkt en is ook kritisch gekeken naar de bedrijfslasten waarbij we werken met een taakstellend budget. De rek is hiermee verdwenen en de komende jaren zullen we blijven kijken of zelfs het taakstellend budget nog verder omlaag bijgesteld kan worden door efficiencyvoordelen te realiseren.

81

Onder invloed van de verhuurdersheffing en de saneringssteun maakt de operationele kasstroom in 2014 een neerwaartse stap. Vooral door in te grijpen in de bedrijfslasten en het bijstellen van het investeringsvolume wordt na 2014 een stabiele operationele kasstroom gerealiseerd. De negatieve mutatie van de liquide middelen in 2014 en 2015 kan opgevangen worden door het huidig werkkapitaal. De aflossingsfictie laat in 2014 een dalende trend zien als gevolg van de heffingen die in 2014 al voor € 2,1 miljoen ingerekend is.

Ondanks de dalende trend in 2014 blijft de aflossingscapaciteit in de jaren daarna boven de norm. De oorzaken die we eerder noemden, zorgen er ook voor dat de norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gerealiseerd wordt.

Interest Coverage Ratio is de dekkingsgraad van de operationele kasstroom ten opzichte van de totale rentelast. Onderstaand is de interest coverage ratio opgenomen voor de jaren 2014-2017. De verklaring voor het verloop van de interest coverage ratio is gelijk aan de verklaring die geldt voor het verloop van de kasstroom en aflossingsfictie. Vanaf 2014 zal het WSW - naast bovenstaande kasstroomtoetsen - nog meer kengetallen opnemen om te beoordelen of een woningcorporatie voldoet aan de financiële eisen die door hen gesteld zijn. Afhankelijk van de uitkomsten van deze kengetallen wordt het financieel risicoprofiel bepaald voor iedere woningcorporatie in Nederland. Het doel van deze uitbreiding is om toekomstige financiële problemen in de sector te voorkomen door ze al in een vroeg stadium op individueel niveau te signaleren. In onze planning-encontrolcyclus nemen we deze aanvullingen ook mee zodat we daar ook in 2014 op kunnen gaan sturen. 82

7.1.2

St. Joseph vergeleken

In 2013 ontvingen we voor de laatste keer de Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hierin worden kengetallen op het gebied van wonen, bouwen en financiën vergeleken met andere woningcorporatie. Een belangrijke handreiking om te bepalen hoe we presteren ten opzichte van andere corporatie zodat we weten op welk gebied we nog stappen kunnen maken. Vanaf 2014 zullen de benchmark cijfers opgesteld worden het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). Hieronder worden de belangrijkste vergelijkingen op het gebied van financiën grafisch weergegeven.

In de afgelopen jaren realiseerden we een dalende trend in de bedrijfslasten. Een ontwikkeling waar door de landelijke politiek veel aandacht op wordt gevestigd. We laten hier de gewenste ontwikkeling zien en zullen in de komende jaren ook kritische naar de bedrijfslasten blijven kijken om ervoor te zorgen dat de in- en uitgaande kasstromen in evenwicht blijven.

Wat opvalt, is dat we al een aantal jaren een hogere Interest Coverage Ratio hebben dan andere corporaties. Het geeft aan dat we beschikken over een gezonde kasstroom in relatie met de rentelasten die we betalen voor onze leningen.

83

Onderstaand is een overzicht opgenomen van de gemiddelde lening per verhuureenheid. Hierin is te zien dat de lening per verhuureenheid van Woonstichting St. Joseph lager is dan bij de vergeleken woningcorporaties. Dit is een gezonde situatie die onder meer zorgt voor de eerder besproken kengetallen. 7.1.3

Borging

Woningcorporaties, en dus ook St. Joseph, zijn kapitaalintensieve organisaties. De manier waarop wij omgaan met kapitaal heeft veel invloed op ons financiële resultaat. Daarom sturen wij op kasstromen. Het kasstroomdenken binnen de organisatie is door presentaties en discussies op het gewenste niveau gebracht. In de maandelijkse rapportages aan het management is het kasstroomoverzicht een zeer belangrijk document. Sinds 2012 presenteren wij maandelijks een kasstroomoverzicht met daarin opgenomen de operationele kasstroom, de investeringskasstroom en de financieringskasstroom. Op deze wijze houden wij grip op ingaande en uitgaande liquide middelen en is de financiële positie van St. Joseph beter geborgd. Als basis geldt dat de ‘going concern’-activiteiten financieel geborgd blijven en dat inzichtelijk gemaakt wordt wat de effecten zijn van de voorgenomen investeringen. Een andere reden waarom het volgen van de kasstromen steeds belangrijker wordt, is dat aantrekken van financiële middelen niet meer zo gemakkelijk en vanzelfstrekend is: het WSW is kritischer geworden op het geven van borging op langlopende leningen. Een belangrijk hulpmiddel bij het opstellen van kasstromen is de verdergaande digitalisering van werkprocessen. Met name de digitalisering van facturen levert behalve efficiencyvoordelen ook een betere controle op facturen op. In 2013 troffen we hiervoor de voorbereiding. Vanaf 2014 zal het operationeel worden.

84

7.1.4

In- en uitgaande kasstromen

Eerder gaven we al aan dat de in- en uitgaande kasstromen in balans moeten zijn. In gewone mensentaal betekent dit dat wat wij uitgeven wij eerst moeten verdienen. Ingaande kasstroom Op korte termijn zijn de belangrijkste inkomsten, de huurinkomsten en de inkomsten uit de verkoop van woningen, goed te overzien. De inkomensafhankelijke huurverhoging, die in 2013 is ingevoerd, is hierbij een nieuw onderdeel van de inkomende kasstroom, ook al is deze huurverhoging bedoeld ter compensatie van de verhuurdersheffing, een nieuw fenomeen in de uitgaande kasstroom. Met ons huurbeleid, de huurincasso en onze verkoopstrategie optimaliseren wij de ingaande kasstroom. Dat doen wij ook in het portfoliobeleid, door op het juiste moment waarde aan woningen toe te voegen, bijvoorbeeld bij mutatie en planmatig onderhoud. Met de inkomsten op korte termijn kunnen wij uitgaven op korte termijn financieren. Uitgaande kasstroom Op de uitgaande kasstromen proberen wij kostenbesparingen te realiseren, vooral door een zakelijker opstelling en efficiencyverbeteringen. In het kader van het ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’ maakt de organisatie een grote professionaliseringsslag, bijvoorbeeld in automatisering, opstellen portfolio en in het projectmatig en wijkgericht werken. Met een nieuwe werkwijze in het onderhoud die wij in 2013 invoerden (vaste wijkaannemers en vaste prijzen) denken wij 10% kostenreductie te kunnen realiseren. De uitgaande kasstroom in verband met de verhuurdersheffing doet zich voor als een aanzwellende golf met een nog bescheiden begin van ongeveer € 78.000 in 2013, maar oplopend naar circa 3 miljoen euro in 2017. Als daar de heffingen in verband met sanering van enkele collega-corporaties aan toegevoegd worden, domineren zaken die niets met onze bedrijfsvoering te maken hebben.

7.2

Beheer

7.2.1

Instrumenten

In 2013 gebruikten wij de planning-en-controlcyclus die wij in 2011 ontwikkelden. Daarin zijn alle rapportages en rapportagemomenten in de organisatie opgenomen, inclusief de medewerkers die daarvoor verantwoordelijk zijn. In 2013 werkten wij het investeringskader verder uit, gebouwd op bestaand beleid, maar met herijkte parameters. Bovendien splitsten wij het ene investeringskader dat wij hadden op in twee investeringskaders, één voor nieuwbouw en één voor groot onderhoud. Elk toegespitst op de specifieke kenmerken van nieuwbouw en onderhoud. Hierna de instrumenten van onze planning-encontrolcyclus:

85

Planning instrumenten -

Ondernemingsplan en daarvan afgeleide jaarplannen en afdelingsplannen Prestatieafspraken met activiteitenverslag gemeente Boxtel Portfoliobeleid inclusief streefhuurbeleid Onderhoudsbegroting (korte en lange termijn) Liquiditeitsbegroting Terasury jaarplan

Control instrumenten -

Maandrapportage Kwartaalrapportage Jaarrapportage Treasury kwartaalrapportage Investeringskader

Behalve interne controles laten wij ook externe controles uitvoeren. In het algemeen is het extern toezicht verscherpt en meer gericht op individuele corporaties. In het licht van de calamiteiten die zich in de afgelopen tijd bij enkele corporaties voordeden, is dit niet verwonderlijk. Met name het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wil meer inzicht in de financiële stromen van woningcorporaties en introduceerde in 2013 een nieuwe set parameters. De voorheen gehanteerde 2% aflossingsfictie werd te algemeen en te grof bevonden. Nu kijkt het WSW naar de werkelijke aflossingsschema’s en naar het gevoerde beleid van individuele corporaties. Dit leidt tot een classificatie van corporaties naar risico. In 2013 leverden wij het WSW een zogenaamde dPi+. Daarmee maken zij een risicoclassificatie. Wij verwachten te behoren tot de laagste risicogroep, maar dat zal in 2014 moeten blijken. Dat betekent dat het WSW ons minder ‘op de huid’ zal zitten dan zij bij corporaties doet die tot de hoogste risicogroep behoren. Externe controles bij St. Joseph in 2013 -

7.2.2

Interim controle door de accountant Jaarrekening controle door de accountant Controle van de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognose-informatie (dPi) vanuit het Ministerie van Buitenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Rapportages

Wij werken voortdurend aan de verbetering van de rapportages. In 2013 verfijnden wij het investeringskader (zie 7.2.1) waardoor het beter mogelijk is de consequenties van een investering te overzien. In voorgaande jaren verbeterden wij de maand- en kwartaalrapportages. De functie van de maandrapportage is tot diep in de organisatie doorgedrongen. Binnen een week na gereedkomen van de rapportage is deze voor alle medewerkers beschikbaar. Via intranet is een grafisch en realtime dashboard met onderliggende informatie beschikbaar.

86

Waar een norm wordt overschreden, geeft een stoplicht op het dashboard dit direct aan en wordt deze toegelicht (waarom, wat wordt er aan gedaan, wanneer is het opgelost). Ook zijn vergelijkingen met voorgaande jaren opgenomen, zodat vergelijkingen in de tijd van kosten- en opbrengstenontwikkeling mogelijk is. Door deze uitwerking van de maandrapportage kunnen budgethouders hun controlfunctie optimaal uitvoeren. Ook de kwartaalrapportage is voorzien van de dashboardconstructie met stoplichten. In deze rapportage ligt nu een groter accent op het volgen van de voortgang van de jaarplannen verbonden aan het ondernemingsplan en aan andere strategische informatie. Daardoor focust het management en het toezicht meer op onderwerpen die strategische keuzes vergen. In de rapportage wordt consequent een risico-paragraaf opgenomen. 7.2.3

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde voor het sociale vastgoed bedroeg in 2013 € 183,2 miljoen (in 2012 was het € 205,8 miljoen). Het commercieel vastgoed werd in 2012 voor het eerst gewaardeerd tegen de marktwaarde (voortvloeiend uit de RJ-645). De waarde bedroeg in 2012 € 17 miljoen. In 2013 is het gestegen naar € 25,7 miljoen. De verschillen ontstaat doordat vanuit het sociaal vastgoed woningen overgeheveld zijn naar het commercieel vastgoed omdat de huurprijs de liberalisatiegrens overschreven heeft. Daarnaast is de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed volledig ingerekend. Dit zorgt al voor een forse waardedaling van circa € 30 miljoen. Het opnemen van de inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt vervolgens voor een daling van de bedrijfswaarde als gevolg van de verhuurdersheffing deel gecompenseerd wordt. 7.2.4

Treasury

Wij beschikken over een treasurystatuut dat periodiek herijkt wordt. De doelstellingen van het statuut zijn: -

Verzekeren van voldoende liquide middelen voor nu en in de toekomst Minimaliseren van rente- en kredietrisico’s

Optimaliseren van kasstromen In het statuut zijn uitgangspunten benoemd met betrekking tot: -

Risicobeheer, bijvoorbeeld conform de vereisten van het WSW mag het renterisico per jaar niet meer dan 15% bedragen Financiering, die vindt alleen plaats bij banken met en AA(A) status Kas, er is een kasprotocol waarin onder andere kaslimiet, wijze van registreren, afstorten en bewaren is opgenomen

Er wordt geen gebruik gemaakt van derivaten. Treasury is onderdeel van de planning-en-controlcyclus, waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasuryjaarplan wordt opgesteld. Per half jaar vindt een rapportage van de uitgevoerde activiteiten en een herijking van de activiteiten voor de rest van het jaar plaats.

87

Bij de treasuryrapportage gaat het om gerealiseerde en verwachte kasstromen, op basis waarvan besluitvorming kan plaatsvinden over zaken als het aantrekken van nieuwe geldleningen of het beleggen van overschotten. Sinds 2012 besteden wij de treasuryactiviteiten uit aan een onafhankelijke treasury-organisatie. Op basis van door ons aangeleverde informatie adviseert zij ons over risico’s, ontwikkelingen en te nemen acties. De onafhankelijkheid van onze treasury-activiteiten is met de uitbesteding geborgd. Dit is in lijn met de Governance code. 7.2.5

Schuldpositie

Alle financiële middelen die niet nodig waren voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2013 in voor de volkshuisvesting. Dat zullen we ook in de toekomst blijven doen.De current ratio is in 2013 ruim voldoendeom aan de korte termijnverplichtingen te kunnen voldoen vanuit de eigen liquide middelen en kortlopende vorderingen.

In 2013 trokken we voor € 5 miljoen nieuwe financieringen aan, maar losten we ook leningen af voor € 5,9 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bleef gelijk in vergelijking met 2013 (3,9%). 7.2.6

Solvabiliteit

Sinds 2012 hebben we de materiële vaste activa gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. In de waardering van de bedrijfswaarde is in 2013 voor het eerst de verhuurdersheffing opgenomen. Dit resulteert in een neerwaartse bijstelling van de bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan is ook de eigen vermogenspositie omlaag bijgesteld in 2013. Daarmee daalt ook de solvabiliteit van 50,8% in 2012 naar 48% in 2013. Bij de berekening van de solvabiliteit gaan we uit van het zuivere vermogen waarbij geen rekening gehouden is met de voorzieningen, dat delen we door het totaal vermogen. 7.2.7

Investeringen

In 2013 investeerden we € 10 miljoen in nieuwbouwprojecten (in zowel koop- als ook de huursfeer ) en groot onderhoudsprojecten. In 2012 was dat € 5,7 miljoen. We leverden dit jaar het project Bracbant en de Baanderherenweg op. Van het project Baanderherenweg namen we 16 woningen op in onze verhuurportefeuille. Ook verkochten we in dit project 20 woningen. Eind 2013 staat er nog 1 woning in de verkoop. Daarnaast investeerden we € 0,4 miljoen aan zonnepanelen en kochten we 4 woningen aan de Mgr. Bekkerstraat die we in de verhuurportefeuille opnamen.

88

In 2013 namen we ook al voorzieningen op voor toekomstige nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten. In de jaarrekening van 2013 is hier een voorziening voor opgenomen van € 9,7 miljoen. 7.2.8

Verbindingen

In 2013 heeft St. Joseph één verbinding en dat is met St. Joseph Boxtel Beheer BV. Dit is een 100% verbinding met St. Joseph, die de vrijheid biedt om in de toekomst activiteiten in deze BV te ontwikkelen. Daarnaast verricht St. Joseph beheerdiensten voor de Stichting Goed Wonen Liempde en is het lid van de Energie Coöperatie Boxtel. 7.2.9

Risicobeheersing

Veranderingen in de wereld om ons heen, vragen om een periodieke herijking van ons risicoprofiel. In dit profiel benoemen we onze strategische, tactische en operationele risico’s. Daaraan gekoppeld zijn maatregelen om de risico’s te beperken. Tweemaal per jaar volgen we de implementatie van deze maatregelen. Na herijking van ons risicoprofiel bestaat dit uit totaal 81 (in 2012: 77) risico’s, waarvan 12 strategisch, 11 tactisch en 58 operationeel. In onderstaande risicokaarten worden de financiële en imagorisico’s op basis van hun score (kans x gevolg) weergegeven.

De invoering van één Europese betaalmarkt: de Single Euro Payments Area (SEPA) hebben wij als nieuw operationeel risico toegevoegd. Om de gevolgen tot een minimum te bepreken hebben we tijdig maatregelen genomen zoals het proefdraaien met het nieuw ingericht betalingssysteem. Het in 2012 nieuw toegevoegde risico dat ontstaat door de forse financiële bijdragen (verhuurdersheffing, Vestia-steun, saneringssteun) die ons worden opgelegd, blijven we hoog inschatten. Het financiële risico dat we lopen doordat bewoners te laat hun huur betalen schatten wij voor 2014 hoger in. Gezien onze verkoopresultaten van de afgelopen jaren schatten we de kans dat we onze verkoopdoelstellingen met betrekking tot ons bestaand bezit niet realiseren iets lager in.

89

De grootste imagorisico’s zijn verbonden aan ons vastgoedbeheer. Ook maatregelen die wij invoeren om het risico dat huurders te laat hun huur betalen te beperken, kunnen een negatief effect op ons imago hebben. Projectrisico’s Het uitvoeren van projecten brengt risico’s met zich mee. Het vooraf inschatten van deze risico’s en het nemen van doeltreffende beheersmaatregelen beperkt de mogelijke schade. De groot onderhoudsprojecten in de Van Hugenpothstraat en Het Schild/Van Randerodestraat zijn eind 2013 in de afrondingsfase. Het groot onderhoudsproject Hof ter Aa e.o. is in de voorbereidingsfase en loopt door in 2014/2015. De risico-inventarisatie en beoordeling voor deze projecten leiden tot de volgende financiële risicokaart ‘Groot Onderhoud’.

De grootste financiële risico’s zijn afgedekt door het bouwen in bouwteam (fixed prijs) en het nemen van voorzorgsmaatregelen om stagnatie van de werkzaamheden te voorkomen. Na oplevering van de nieuwbouwproject Bracbant (medio 2013) en Baanderherenweg (december 2013) zijn we eind 2013 actief in 2 nieuwbouwprojecten: -

Cronenborg (definitiefase) Het Schild/Van Randerodestraat (voorbereidingsfase)

90

Ook voor deze projecten actualiseerden wij de risico-inventarisatie en –beoordeling en benoemden wij beheersmaatregelen. Het profiel bestaat uit totaal 12 risico’s. De risico’s vormen samen de financiële risicokaart ‘Nieuwbouw’.

De belangrijkste financiële risico’s hebben betrekking op mogelijke claims van externe partijen en mogelijke vertragingen in ontwikkel- en bouwproces. Risicomanagementsysteem Het benoemen van risico’s en kansen ondersteunt ons bij het maken van keuzes en maakt ons bewuster van de impact van die keuzes. Bij het streven naar een optimale risicobeheersing zetten wij de volgende middelen in: Open en transparante organisatiecultuur -

integriteit periodiek bespreken binnen de organisatie. integreren van de integriteitscode in onze dagelijkse processen.

Ondersteuning door procedures -

-

periodiek herijken van onze processen. jaarlijks herijken van het risicoprofiel, inclusief vastlegging en kwantificering van de risico’s in het softwarepakket NARIS. in fasedocumenten van nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten een risicoparagraaf met project specifieke risico’s opnemen en doorvertaling daarvan in het investeringskader. opname van risicoparagraaf in het projectplan van algemene projecten. in MT-besluiten een aparte risicoparagraaf opnemen.

Monitoring -

-

jaarlijks intern auditplan (in 2013 is beoordeeld: toewijzing van woningen onder de liberalisatiegrens, toepassing tijdelijke Btw-verlaging, doorbelasten kosten bij mutatie, tijdige/volledige doorvoer nieuwe huurprijs bij mutatie, toegang tot SG Tobias en afhandelen individuele woningverbeteringen). jaarlijks scenarioanalyse (impact van externe en interne ontwikkelingen op de bedrijfsvoering).

91

Rapportage -

Opname van de belangrijkste financiële en imagorisico’s in kwartaalrapportage. opname van risicoparagraaf in jaarverslag. opname van weerstandsvermogen op basis van het risicoprofiel in het jaarverslag.

7.2.10 Weerstandsvermogen Met de inventarisatie van alle risico’s als basis, is het weerstandsvermogen voor St. Joseph bepaald. Daarbij maken wij gebruik van het risicosimulatiemodel van NARIS. Die simulatie gaat er vanuit dat niet alle risico’s zich tegelijk en in hun maximale omvang voordoen. Het resultaat van de risicosimulatie is een kansdichtheidsfunctie die aangeeft hoeveel geld nodig is om alle risico’s af te dekken, gekoppeld aan een bepaald zekerheidspercentage. Hoe meer zekerheid we willen om risico’s af te dekken, hoe meer geld er nodig is. In onze branche is het gebruikelijk te kiezen voor 90% zekerheid. Voor St. Joseph is bij deze zekerheid en het huidige risicoprofiel de benodigde weerstandscapaciteit ruim € 6 mln. Deze benodigde weerstandscapaciteit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst is de ratio weerstandsvermogen. Dat geeft ons inzicht in hoeverre wij in staat zijn om de financiële gevolgen van de opgetreden risico’s op te kunnen vangen. De ratio weerstandsvermogen is voor St. Joseph meer dan 2,0. Volgens een waarderingstabel ontwikkeld door NAR en de Universiteit Twente betekent dit dat ons weerstandvermogen de kwalificatie ‘uitstekend’ verdient. 7.2.11 Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting Regelmatig hebben wij overleg met onze fiscale adviseurs. Zij verzorgen voor ons de aangiften vennootschapsbelasting op basis van onze voorbereiding en het aanleveren van de benodigde stukken. En wij bespreken de actuele fiscale ontwikkelingen. De belastingdienst heeft onze aangiften vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010 in 2012 vastgesteld. In 2013 dienden wij de aangiften 2011 en 2012 in. Omzetbelasting De BTW-verhoging per 1 oktober 2012 van 19% naar 21% heeft voor ons een kosteneffect voor het volle bedrag van de verhoging van 2% omdat St. Joseph de BTW niet kan terugvorderen. De stimuleringsmaatregel van de overheid om 6% (in plaats van 21%) BTW te heffen op arbeid in de bouw, is voor ons een aantrekkelijke regeling. Wij voerden een audit uit om te controleren of aannemers deze BTW-verlaging consequent aan ons doorberekenden. Regelmatig gaan bedrijven failliet, vooral in de bouwsector. Ook wij lopen risico met een bedrijf te werken dat failliet gaat. Wij handhaven daarom de regels rond de Wet Ketenaansprakelijkheid zo scherp mogelijk. Dit om te voorkomen dat St. Joseph wordt aangesproken op niet betaalde loonbelasting en sociale premies door het failliete bedrijf.

92

7.3

Verkort

7.3.1 Algemeen Woonstichting St. Joseph is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Boxtel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Boxtel. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Woonstichting St. Joseph past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van BW2 Titel 9 en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is Woonstichting St. Joseph integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is de VSO verlengd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

93

Begin 2009 zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. In deze regels is opgenomen dat het woningbezit in exploitatie fiscaal overwegend wordt gewaardeerd tegen 70% van de WOZ waarde. Het fiscale vermogen ligt hiermee substantieel hoger dan het commerciële vermogen. Door de fiscale beperking van afschrijvingen over verhuurd onroerend goed en de lange levensduur van woningen is het niet te verwachten dat het fiscale voordeel uit hoofde van de fiscale hogere waardering de komende vijf jaren zal worden gerealiseerd. Om die reden is door de RJ aangegeven dat het opnemen van een actieve latentie achterwege kan blijven. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonstichting St. Joseph zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 7.3.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 7.3.3

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Woonstichting St. Joseph is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonstichting St. Joseph zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel.

94

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke bedrijfsvoering van Woonstichting St. Joseph. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

• De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. • De verhuurdersheffing is opgenomen in de algemeen beheernorm. De heffing is opgenomen voor de periode van de economische levensduur van een complex. • De saneringssteun maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. • De te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

95

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Dit is conform RJ 645. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. 7.3.4 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs.

96

Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardering tegen actuele waarde Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonstichting St. Joseph een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 7.3.5 Financiële vaste activa Deelnemingen De 100% deelneming in St. Joseph Projecten Beheer BV is gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde methode. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor St. Joseph. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover

97

het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. 7.3.6 Vlottende activa Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen. Voorraad koopwoningen nieuwbouw De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen

98

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt, voor zover noodzakelijk, in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 7.3.7

Voorzieningen

Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. 99

7.3.8

Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

100

7.4

Overzichten

7.4.1 Balans

101

7.4.2 Winst en verliesrekening

102

7.4.3 Kasstroomoverzicht

103

7.4.4 Kengetallen

104

8.

TOEKOMST

De crisis waarin wij al enkele jaren verkeren, is voor iedereen vooral voelbaar en zichtbaar op de woningmarkt. Dalende prijzen voor moeizaam verkoopbare woningen, stagnatie in de bouw, vooral van koopwoningen, sterk afnemende doorstroming in de huursector en van de huur- naar de koopsector. Veel hypotheken van woningeigenaren staan ‘onder water’, veel huurders hebben te maken met hogere woonlasten. Woningzoekende starters op de koopmarkt en huurders met een inkomen iets boven € 34.000, zijn groepen waarvoor het bijna onmogelijk is om aan een woning komen. Het zou verwonderlijk zijn als woningcorporaties, een belangrijke partij op die woningmarkt, niet ook de gevolgen van deze stagnatie ondervinden. Natuurlijk werken wij liever op een goed functionerende woningmarkt en wij kijken daar dan ook reikhalzend naar uit. Naast de stagnerende woningmarkt heeft de corporatiesector de pech dat deze, zeker op politiek-landelijk niveau, gezien wordt als een sector waar, in termen van geld, heel wat te halen valt. En ook als een sector die wat betreft ambities en werkveld te veel ruimte op de woningmarkt in beslag neemt. Woonakkoord Het is te prijzen dat de regering in 2013, na meerdere kabinetten onbeweeglijkheid, initiatieven nam om de woningmarkt in beweging te krijgen. Maar het resultaat is het Woonakkoord, dat ook nog de goedkeuring van enkele oppositiepartijen behoefde om door de 1e Kamer te komen. Dit Woonakkoord bevat goede elementen, maar is ook doordrenkt met de gedachte veel geld bij de corporaties weg te sluizen en hun werkterrein te verkleinen. Dat een gedeelte van dat geld door de corporaties bij huurders middels extra huurverhogingen kan worden gecompenseerd, maakt het niet leuker, eerder schrijnender. Toch besloten de in federatief verband opererende corporaties om niet de confrontatie met de regering aan te gaan, maar te kiezen voor de dialoog. Dit in de hoop de scherpste kanten van het Woonakkoord af te kunnen slijpen. Op onderdelen zijn verbeteringen aangebracht en het aangepaste Woonakkoord is in de laatste parlementaire week van 2013 in stemming gebracht en aangenomen. Dit akkoord bepaalt in belangrijke mate het toekomstperspectief voor alle corporaties en dus ook voor St. Joseph. De belangrijkste onderdelen van het Woonakkoord zijn: • De verhuurdersheffing gaat door; het jaarlijks door de corporaties af te dragen bedrag loopt op van 1,1 miljard euro in 2014 tot 1,7 miljard euro in 2017. Over de tijdelijkheid van de heffing wordt met geen woord gerept. • Ter compensatie van de afdracht verhogen corporaties de huren van woningen extra, afhankelijk van het inkomen van de huurders. • Er vindt geen verplichte juridische, maar alleen een administratieve splitsing plaats tussen sociale huurwoningen (huren tot grofweg € 685 per maand) en woningen met een hogere huur. Corporaties hoeven hun woningen met een huur boven € 685 niet van de hand te doen (zoals in eerdere versies van het akkoord was voorgesteld). • Het werkdomein van woningcorporaties blijft nagenoeg onaangetast. Zij kunnen actief blijven in bijvoorbeeld het op peil houden of brengen van de leefomgeving.

105

Ten opzichte van de eerste versie van het Woonakkoord betekent dit voor St. Joseph dat wij alle woningbezit binnen onze stichting behouden, en alleen de administratieve scheiding moeten maken tussen de goedkopere ‘sociale’ huurwoningen en de duurdere woningen, dat wij enige investeringsruimte (voor verduurzaming) krijgen en dat de afdracht van de verhuurderstoeslag wat lager uitpakt. Inspanning blijft Dit Woonakkoord is voor ons een voldongen feit, althans voor zo lang dit kabinet regeert. Hetgeen in het Woonakkoord staat, wordt later uitgewerkt in een Herziende Woningwet. Voor St. Joseph betekent het dat wij miljoenen euro’s moeten afdragen, oplopend tot ongeveer 3,1 miljoen euro in 2017. Voor een deel hebben wij er in ons toekomstperspectief al rekening mee gehouden, bijvoorbeeld door minder nieuwbouw in de plannen op te nemen en de bedrijfskosten stevig te verlagen. Onze prioriteit ligt bij verbeteren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Niet zeker is of wij dat voor de aantallen woningen kunnen doen die wij ons hadden voorgenomen. Wij zijn wel blij dat de verplichte juridische splitsing tussen de sociale huurwoningen en de wat duurdere woningen van de baan is en dat ons werkgebied in stand blijft. Het betekent dat wij kunnen blijven bouwen en beheren voor mensen met een inkomen dat boven de € 34.000 per jaar ligt, een inkomenscategorie die in de oorspronkelijke plannen tussen wal en schip viel. Er is ook ruimte gebleven om door te gaan met het werken aan vitale wijken, één van onze centrale doelstellingen. Onze huurders Het grote schrikbeeld dat aan dit Woonakkoord kleeft, bestaat vooral uit de gevolgen voor de huurders. Met de huurverhogingen die dit akkoord aangeeft, komt de betaalbaarheid van de woonlasten in het geding. Voor vele huurders gaat de huur jaarlijks met stevige sprongen omhoog, maximaal met een percentage van de inflatie plus 4%. Hierover maken wij ons ernstig zorgen. Wat wij er concreet tegenover kunnen stellen, is de uitvoering van ons duurzaamheidsprogramma. Door een lager energieverbruik kunnen wij een bijdrage leveren aan verlaging van de woonlasten. Met de Huurders Belangen Vereniging Boxtel gaan wij begin 2014 om tafel om de problematiek van de betaalbaarheid te bespreken. Samenwerking Het voorgaande komt als het ware ‘over ons’, zonder dat wij daar wat aan kunnen doen. Er is gelukkig veel waar wij wel direct invloed op hebben, nu en in de komende jaren. Onderdeel van het Woonakkoord is de grotere invloed die de gemeenten krijgen bij het bepalen van het woonbeleid binnen de gemeente. Met de gemeente Boxtel hebben wij een prestatiecontract dat wij regelmatig evalueren. Heel wat zaken gaan goed, maar op belangrijke onderdelen is verbetering nodig. Nieuwbouw heeft niet onze topprioriteit, maar is niettemin noodzakelijk om de wachtlijsten te beperken en wijken te vitaliseren. Helaas kent Boxtel, in tegenstelling tot omliggende gemeenten, geen sociale grondkosten, dat wil zeggen lagere dan commerciële grondkosten om de bouw van (sociale) huurwoningen mogelijk te maken. Ook met betrekking tot de kosten aan de infrastructuur bij de bouw of verbetering van complexen laat de gemeente het vooralsnog afweten.

106

Wij hebben elkaar nodig en zouden graag zien dat wij onze relatie kunnen uitbouwen tot een werkelijk partnerschap, gericht op ´gelijk optrekken´, zoals bij wijkgericht werken voor de hand ligt en toch niet gebeurt. Gericht ook op het gezamenlijk oplossen van problemen, in plaats van ze te creëren of er in te blijven steken. Zorgpartijen hebben te maken met grote veranderingen in hun sector, resulterend in steeds minder intramurale klanten. Dat maakt samenwerking tussen zorgpartijen en corporaties wenselijk en noodzakelijk. Wij hebben goede contacten en veel ervaring met vooral Zorggroep Elde en Cello, die een uitstekende basis zijn voor verdergaande samenwerking. Duurzaam In het verduurzamen van onze woningvoorraad zetten wij forse stappen. Een regelrechte meevaller is het grote succes van de plaatsing van zonnepanelen die naar nu blijkt voor de bewoners bijzonder goed renderen. In een tijd van toenemende woonlasten en zorgen omtrent betaalbaarheid, vormen de zonnepanelen en de verduurzaming van onze woningen in het algemeen, een aantrekkelijk lichtpunt. In de sfeer van energiekostenbesparing zullen wij ook in de toekomst een wezenlijke bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van het wonen in Boxtel. Wijken Dertien jaar geleden was de wijk Selissenwal een wijk met een slecht imago. Zonder ingrijpen zou beginnende verpaupering de volgende fase zijn geweest. Maar door stevig investeren is dat niet alleen voorkomen, het is nu, anno 2013, een populaire wijk. Met goede voorzieningen en een mooie mix van huur- en koopwoningen. In 2014 en 2015 leggen wij de laatste hand aan deze succesvolle herstructurering. Wij kijken uit naar de aanpak van Breukelen/Centrum waarvan wij, samen met de gemeente Boxtel, bewoners en andere partijen inmiddels zover zijn dat wij gezamenlijk een visie ontwikkelden en dus weten waar wij naartoe willen. Nu volgt de belangrijke fase waarin wij gezamenlijk gaan bepalen wat we daadwerkelijk gaan doen en wie daarvoor welke middelen beschikbaar stelt. Wij hebben er het volste vertrouwen in dat ook dit gebied over enige jaren thuishoort in de schatkamer van Boxtel.

107

Afsluitend Zoals u in hoofdstuk 1 kon lezen, werken wij op basis van duidelijke doelstellingen en ambities, vervat in ons ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst.’ Wij zijn nu ongeveer halverwege de periode waarop het ondernemingsplan betrekking heeft, 2011 t/m 2015. Wat wij wilden doen in die eerste jaren, hebben wij voor het overgrote deel met succes gedaan. In 2014 en 2015 zullen wij hard werken om ook de tweede helft van de periode tot een succes te maken. Binnen de kaders van een financieel gezonde bedrijfsvoering zullen wij ook in 2014 een fors programma woningverbetering en verduurzaming realiseren. Zullen wij op bescheiden schaal nieuw bouwen, de herstructurering van Selissenwal afronden en die van Breukelen/Centrum ter hand nemen. Onze dienstverlening krijgt bij de uitgebreide, permanente metingen van een externe partij, een onveranderd hoge waardering van de huurders en woningzoekenden. Dat willen wij zo houden. Met onze stakeholders hebben wij goede relaties en wij denken dat die alleen maar beter en intensiever zullen worden, uit welbegrepen eigen belang van de partijen, maar ook en vooral omdat de bevolking van Boxtel daarbij het meest gebaat is. Kortom, de sluierbewolking in de hogere luchtlagen weerhoudt ons er niet van om ook in de komende jaren stevig door te werken aan een aangenaam woonklimaat in Boxtel.

108